江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第01183号上诉人（原审原告）盐城宝龙置业发展有限公司。法定代表人许××，该公司董事长。委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）童金亚，个体户。委托代理人季祥林，江苏国磊律师事务所律师。上诉人盐城宝龙置业发展有限公司（以下简称“宝龙公司”）因与被上诉人童金亚房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2014）亭伍民初字第0284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。宝龙公司在原审中诉称，2010年12月30日，童金亚就购买盐城宝龙城市广场1号公寓第1905、1906、1937、1938室商品房，与宝龙公司签订了《商品房买卖合同》两份，合同总价1295407元。合同生效后，童金亚支付首付款655407元，余款640000元办理按揭贷款。童金亚应在合同签订后依法提供按揭贷款资料，但其由于个人原因一直未能办理按揭贷款。期间，宝龙公司向童金亚发出通知，告知童金亚逾期未能办理按揭贷款，应于收到宝龙公司通知之日起15日内一次性付清房款，但童金亚至今未予支付。依据宝龙公司与童金亚签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定：“买受人应于签订购房合同后七日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，如果由于买受人个人信用或其他原因，导致买受人按揭贷款未获按揭银行批准，则买受人应于收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款，否则即视为买受人逾期付款，并自该违约之日起按购房合同第七条的约定处理（购房合同第七条中逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并没收买受人已缴的所有款项），据此，童金亚未能取得按揭贷款，又不自筹资金支付房款的行为已构成根本违约，宝龙公司有权解除合同，童金亚向宝龙公司支付违约金655407元，请求法院判令解除原童金亚于2010年12月30日签订的两份《商品房买卖合同》，童金亚支付违约金655407元。童金亚在原审中辩称，其与宝龙公司签订了盐城宝龙城市广场1号公寓第1905、1906、1937、1938室商品房买卖合同情况属实，童金亚已支付了购房款655407元，剩余购房款640000元没有支付。64万元购房款童金亚准备办贷款的，在办理贷款过程中，因童金亚在江苏银行有一不良记录，贷款未办成，宝龙公司也未向童金亚交纳房屋钥匙，宝龙公司起诉要求支付违约金和诉讼费，童金亚不同意承担。童金亚同意在今年7、8、9三个月内将剩余的购房款付清，宝龙公司向童金亚交纳房屋钥匙。如果要解除合同，宝龙公司应将童金亚支付的购房款及同期银行利息返还给童金亚。原审法院经审理查明，宝龙公司与童金亚于2010年12月30日签订二份商品房买卖合同，合同编号为2610212520101230、2610215320101230。合同约定：宝龙公司将盐城宝龙城市广场1号公寓第1905、1906、1937、1938室商品房出售给童金亚童金亚，房屋总价1295407元，童金亚首付655407元，剩余640000元向银行办理按揭贷款。合同补充协议第十九条第4项约定：“如果由于买受人个人信用或任何其他原因，导致买受人按揭贷款未获按揭银行批准，则买受人应于收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款，否则即视为买受人逾期付款，并自该违约之日起按购房合同第七条的约定处理”。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同并没收买受人已缴交的所有款项”。合同签订后，童金亚向宝龙公司支付了655407元购房首付款，剩余640000万元购房款因童金亚个人信用问题，未能获得银行按揭贷款。2013年7月23日，宝龙公司委托律师向童金亚发出律师函，要求童金亚在收到律师函之日起十五日内向宝龙公司一次性付清剩余房款，否则宝龙公司有权解除合同并要求童金亚承担违约责任，但童金亚一直未能按照合同约定支付剩余购房款，宝龙公司遂于2014年6月3日诉至法院。原审法院认为，（一）关于合同的解除。依法成立的合同受法律保护。宝龙公司与童金亚签订的两份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同，当事人应当按照合同约定履行各自义务。现童金亚因自身原因未能办理房屋按揭贷款的情况下，经宝龙公司书面通知仍未能在合同约定的期限内依约支付剩余购房款项，构成违约，故宝龙公司要求与童金亚解除2010年12月30日签订的盐城宝龙城市广场1号公寓第1905、1906、1937、1938室商品房买卖合同的诉讼请求，具有合同依据，且不违反法律规定，依法予以支持。童金亚辩解房屋贷款没有办理成功系宝龙公司原因，其不存在违约，因宝龙公司不予认可，且童金亚亦没有证据予以证明，故不予采信。（二）关于违约金。宝龙公司要求童金亚支付违约金655407元，童金亚认为宝龙公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。原审法院认为合同约定的违约金标准明显偏高，应当予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合宝龙公司受到的损失，考虑到童金亚已付购房款655407元亦会产生一定的利息，原审法院酌情确定童金亚承担逾期付款的违约金为51200元（640000元×8﹪=51200元），故宝龙公司要求童金亚支付违约金的诉讼请求，部分予以支持。（三）关于童金亚要求返还已付购房款及利息。双方合同解除后，宝龙公司应当将已收取的购房款退还给童金亚。对于童金亚主张的已付购房款的利息，由于本案违约方在童金亚，且法院已对违约金数额作较大调整，故对童金亚要求退还已付购房款利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十七条、二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，原审判决：一、确认解除盐城宝龙置业有限公司与童金亚于2010年12月30日签订的盐城宝龙城市广场1号公寓第1905、1906、1937、1938室商品房买卖合同；二、童金亚于判决生效之日向盐城宝龙置业有限公司支付违约金51200元。三、驳回盐城宝龙置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费10350元，依法减半收取5175元，由宝龙置业有限公司负担4175元，童金亚负担1000元。宣判后，宝龙公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认为合同约定的违约金过高，予以调整，但调整的数额远远不能弥补上诉人遭受的损失。同时，一审法院适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明显不当，该条为逾期付款给出卖人所造成违约金数额或损失赔偿额，而非解除合同所适用的违约条款。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持被上诉人向上诉人支付违约金259081元（合同价款总额20%），本案诉讼费用由被上诉人承担。童金亚辩称：合同第七条约定上诉人没收被上诉人已交的所有款项无法律依据，实际上就是双方没有明确约定违约金的数额和损失计算的方法、依据，属于约定不明。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：被上诉人向上诉人承担违约责任的标准应当如何确定？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因童金亚未能按时向宝龙公司支付剩余房款，宝龙公司有权依照合同约定与童金亚解除合同，并要求童金亚承担相应的违约责任。合同第七条约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同并没收买受人已缴交的所有款项。没收在法律上的概念是指刑罚的一种，另外还指在具有管理与被管理者之间存在的管理行为。而上诉人与被上诉人是平等的民事主体关系，双方签订的商品房买卖合同是平等的民事法律关系，故即使被上诉人存在违约行为，上诉人也无权没收被上诉人的财产（购房款），仅可要求被上诉人承担违约责任，故该条约定无效，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，根据双方履约状况，对违约金进行调整和确定，并无不妥。综上，宝龙公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由上诉人盐城宝龙置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴珊珊代理审判员  王 珩代理审判员  周 陇二〇一五年六月八日书 记 员  许其娟