广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第248号上诉人（原审被告）：谢雨祝，住广东省江门市新会区。委托代理人：谢近源，男，1987年9月16日出生，汉族，住址同上。身份证号码：4407821987********。被上诉人（原审原告）：李德祥，住广东省江门市新会区。委托代理人：李艳芳、陈柏念，均系广东贯虹律师事务所律师。上诉人谢雨祝因与被上诉人李德祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法会民初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2014年10月23日，李德祥向原审法院提起诉讼，请求判令：一、谢雨祝当即搬离李德祥位于新会会城永安市场12、13号铺，将该两间铺使用权交回李德祥；二、谢雨祝向李德祥支付2011年9月至11月的铺租1950元；三、谢雨祝向李德祥支付从2011年12月起至交回上述铺房给李德祥之日止的逾期腾房占用费（参照同期每平方米月租金14元计，从2011年12月1日暂计至2014年10月31日止，应付占用费37240元）；四、本案诉讼费用由谢雨祝承担。主要事实和理由是：李德祥、谢雨祝于2008年11月签订《租赁合同》，合同约定由李德祥将坐落会城永安市场第12、13号两间铺共76㎡出租给谢雨祝，月租金650元，租期从2008年12月1日起至2011年11月30日。该合同执行至2011年9月即将期满时，李德祥问谢雨祝在2011年12月后是否续租上述铺房，若续租则重新签订续租合同，租金按市价重新调整。但谢雨祝从2011年9月起不但再没有缴付上述租赁合同约定的租金，并在拒绝与李德祥签订续租合同的情况下，在原租赁合同期满后拒绝腾房，继续占用上述铺房使用至今。谢雨祝的行为严重侵犯了李德祥的权益，经多方交涉无果，故提起本案诉讼。谢雨祝答辩称：一、涉案铺位最初是新会县建设开发总公司永安分公司于1988年2月29日租赁给谢雨祝的，当时双方约定无限期租赁给谢雨祝，如遇国家征收，谢雨祝自行退出。后永安村委会告知谢雨祝由于钟健龙对涉案铺位所在的市场进行全面装修，要求谢雨祝与钟健龙签订租赁合同。2003年11月3日，钟健龙与谢雨祝签订《租赁合同》，合同签订时，钟健龙承诺，租金每月642元，租期10年，先签5年，期满后按原合同再续5年。2008年11月，永安村委会人员又要求谢雨祝签订《租赁合同》，当时村委会人员讲先续签3年，期满后再与谢雨祝续签2年。合同期满后，有关人员一直没有与谢雨祝续签合同，并不是谢雨祝拒续签合同。二、李德祥诉请的铺租1950元已超过法定的诉讼时效，应不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“下列的诉讼时效为1年：……（三）延付或拒付租金的……”本案中，李德祥诉请的是2011年9月至2011年11月期间的租金，李德祥应在2012年11月前向谢雨祝主张权利，但李德祥于2014年10月才向谢雨祝主张权利，超过了法定的诉讼时效，应不予支持。三、李德祥诉请的占用费37240元没有依据，且已过诉讼时效，应不予支持。1、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，谢雨祝与李德祥签订的租赁合同期满后，谢雨祝继续使用原租赁物，李德祥未提出异议。因此，李德祥诉请的2011年12月1日至2014年12月期间的占用费实际为房屋租金，根据租金为一年的诉讼时效的规定，2011年12月至2013年10月的租金已超过法定的诉讼时效，应不予支持。谢雨祝仅应支付李德祥从2013年11月1日起至今的租金。2、李德祥提供的两份《租赁合同》，未经承租人梁有庆、黄艳芳出庭确认，无法确定其真实性，不能作为本案认定事实的依据。即使上述《租赁合同》是真实的，但在同一市场不同的位置铺位的租金也是有差异的，《租赁合同》的租金标准也不能作为本案计算占用费的依据。谢雨祝认为从2013年11月1日起占用费应以有关部门公布的同地段同类型的铺位租金标准作为计算依据。三、谢雨祝已支付给李德祥的押金1000元应予抵扣。据谢雨祝了解，涉案的铺位是属于新会县会城建设开发总公司永安分公司所有，请求法院核实李德祥是否有权向谢雨祝主张权利。李德祥所提供的民事诉状李德祥的签名与李德祥所提供有关的租赁合同李德祥的签名是不一致的，请法院核实是否为李德祥本人所签的。综上所述，请求法院依法驳回李德祥的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2008年，李德祥、谢雨祝签订一份《租赁合同》，约定由李德祥将坐落江门市新会区会城永安市场的12、13号合计76平方米的两间铺位出租给谢雨祝，由谢雨祝每月向李德祥交纳折旧费390元、租赁费260元，合计每月650元；租赁期间由2008年12月1日起至2011年11月30日止，期满后谢雨祝无条件将铺位交回给李德祥，等等。合同签订后，谢雨祝开始能按合同的约定每月向谢雨祝支付租金至2011年8月，从2011年9月起没有支付租金，并继续占有使用涉案铺位至今。李德祥认为与谢雨祝签订的《租赁合同》已期满，且与谢雨祝无法协商一致续签合同，遂于2014年10月23日向原审法院提起诉讼，要求：一、判令谢雨祝当即搬离李德祥位于新会会城永安市场12、13号铺，将该两间铺使用权交回李德祥；二、判令谢雨祝向李德祥支付2011年9月至11月的铺租1950元；三、判令谢雨祝向李德祥支付从2011年12月起至交回上述铺房给李德祥之日止的逾期腾房占用费（参照同期每平方米月租金14元计，从2011年12月1日暂计至2014年10月31日至，应付占用费37240元）；四、本案诉讼费用由谢雨祝承担。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：一、谢雨祝应否将涉案铺位交回给李德祥？二、李德祥主张的2011年9月起至2011年11月的租金1950元是否已过诉讼时效？三、李德祥主张的占用费按每月每平方米14元计算是否存在依据？有无过诉讼时效？一、谢雨祝应否将涉案铺位交回给李德祥？李德祥、谢雨祝就涉案的铺位签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，是已成立生效的合同，应受法律保护。根据该合同的约定，涉案铺位的租赁期限至2011年11月30日，期满后谢雨祝应将涉案铺位交回给李德祥。因此李德祥主张谢雨祝搬离涉案铺位并将铺位的使用权交回给李德祥，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原审法院予以支持。虽然谢雨祝抗辩称与原新会县会城建设开发总公司永安分公司就涉案铺位签订有租赁合同，允许其无期限租用涉案铺位；也与钟健龙签订租赁合同，同意租赁期为10年。但谢雨祝提交的与原新会县会城建设开发总公司永安分公司签订的《市场铺（摊）位租赁规定》中，并没有约定具体的租赁标的物，且没有约定租赁日期，谢雨祝也无法就其上述陈述提交其他证据佐证，以证实其上述主张，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，谢雨祝应承担举证不能的法律后果，原审法院对谢雨祝陈述称其与原新会县会城建设开发总公司永安分公司就涉案铺位签订有租赁合同，允许其无期限租用涉案铺位的主张不予确认。根据谢雨祝提交的与钟健龙的《租赁合同》，该合同约定的租赁期间是从2003年12月1日起至2008年11月31止，可以证明该租赁行为发生在本案李德祥、谢雨祝签订的《租赁合同》之前，与本案不属同一个法律关系，不能据此认为谢雨祝对涉案铺位有继续承租的权利，也不能对抗李德祥的上述主张。因此原审法院对谢雨祝的上述抗辩理由不予支持。二、李德祥主张的2011年9月起至2011年11月的租金1950元是否已过诉讼时效？对于2011年9月至2011年11月的租金，李德祥、谢雨祝均确认谢雨祝没有交纳。因此，原审法院确认李德祥、谢雨祝在履行本案租赁合同中，谢雨祝在合同期间尚欠李德祥的租金为1950元（650元／月×3）。虽然该租金至李德祥起诉时止已超过一年，但诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时起算。具体在本案中，谢雨祝在合同期满时并没有按合同约定迁出涉案铺位，反而继续占有、使用该铺位至今，其占有、使用的方式与租赁时并没有区别，亦即谢雨祝在租赁合同期满后至今占有、使用涉案铺位，具有延续性。且在该期间内，谢雨祝一直没有向李德祥支付租金或占用费，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，谢雨祝拒不支付租金或占用费而侵害李德祥权利的行为延续至今，李德祥据此以诉讼方式主张权利，不能视为诉讼时效已过。且根据日常生活经验，对于拖欠的租金李德祥也不可能就此放弃而不作催收。因此，对于谢雨祝抗辩称李德祥上述租金已过诉讼时效的主张，原审法院不予支持。谢雨祝应向李德祥支付2011年9月至2011年11月的租金1950元。三、李德祥主张的占用费按每月每平方米14元计算是否存在依据？有无过诉讼时效？根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，李德祥、谢雨祝的租赁合同已期满，因此李德祥要求继续占用涉案铺位的谢雨祝支付占用费依法有据，原审法院予以支持。对于占用费的标准，应当参照该铺位邻近的相同或相似的铺位同期租金作依据。根据李德祥提交的涉案铺位附近的相同地段的铺位的合同，其中承租人为黄艳芬的租赁合同，位置为同地段的4号铺位，面积为40平方米，每月租金为560元，平均每月每平方米的租金为14元；同地段3号铺位，面积35平方米，每月租金为490元，平均每月每平方米租金也是14元。而且上述铺位与涉案铺位相距不远，其租金可以作为涉案铺位占用费的参考。因此，原审法院采纳李德祥提出的以每月每平方米14元的标准计算涉案铺位的占用费。而对于谢雨祝称应按市场价约每月每平方米约11元的标准计算的陈述，因无相应证据证明，原审法院不予采纳。根据李德祥、谢雨祝双方签订的租赁合同，谢雨祝承租李德祥的铺位的面积为76平方米，因此每月的占用费经计算应为1064元（76平方米×14元／平方米）。谢雨祝自租赁合同期满后占用涉案铺位，故应自租赁合同期满后即2011年12月1日起向李德祥支付占用费，直至谢雨祝迁出上述铺位，将铺位交回给李德祥占有、使用时止。如前所述，谢雨祝自合同期满后占有、使用涉案铺位至今，故李德祥主张的占用费没有起止诉讼时效。对于谢雨祝抗辩称在与李德祥的租赁合同期满后，谢雨祝继续使用涉案铺位而与李德祥形成不定期租赁的问题。租赁合同中，对于李德祥而言，收取租金利益是其实施租赁行为的主要目的。谢雨祝在租赁合同期满后没有迁出涉案铺位，又没有向李德祥支付相应的租金，而涉案铺位相同地段的相似铺位的租金水平明显高于李德祥、谢雨祝原租赁合同中约定的租金水平，如同谢雨祝所言李德祥对此不闻不问，明显违反常理，不符合市场经济规律。由此可认可李德祥所称为提高租金而在2011年合同期满前与谢雨祝协商重新签订合同，但双方协商不成。因而李德祥要求谢雨祝迁出涉案铺位的陈述具有可信性，符合常理。在李德祥要求谢雨祝迁出涉案铺位而无果的前提下，不能认为李德祥继续允许谢雨祝租赁涉案铺位，从而与谢雨祝之间继续适用原租赁合同的条款，形成不定期租赁的合同关系。因此，原审法院对谢雨祝上述抗辩理由不予采纳。另外，对于谢雨祝主张应在租金中扣减其已支付的押金1000元的问题。谢雨祝称已支付1000元的押金给钟健龙，该押金一直延续至本案租赁合同，应在租金中扣减。谢雨祝为此提供了两份收据作为证据，以证明押金已支付。但李德祥对此予以否认。经审查谢雨祝提交的两份收据，日期为2003年9月30日，该日期与李德祥、谢雨祝签订的租赁合同的合同履行期限并不吻合，是在该合同的租赁合同期限之前交付，且两份收据的经手人均签为“龙”，并非李德祥的签名，谢雨祝亦无相应的证据证明该押金延续至李德祥、谢雨祝之间的合同而由李德祥收取。谢雨祝上述主张因举证不足，原审法院不予确认，对谢雨祝要求李德祥在租金中扣减该押金1000元的主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条并参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，于2015年1月15日作出（2014）江新法会民初字第1083号民事判决：一、谢雨祝应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于江门市新会区会城永安市场的12、13号的两间铺位交回给李德祥占有、使用；二、谢雨祝应自本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金1950元给李德祥；三、谢雨祝应自本判决发生法律效力之日起三十日内支付铺位占用费（以每月1064元为计算标准，从2011年12月1日起计至谢雨祝将上述铺位交回给李德祥占有、使用时止）给李德祥。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为441元，由谢雨祝负担。当事人二审的意见上诉人谢雨祝不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，并改判驳回李德祥的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由李德祥负担。主要事实和理由是：一、李德祥诉请租金1950元已经超过法定诉讼时效，原审判决支持相应诉请适用法律错误。本案中，李德祥诉请的2011年9月至2011年11月期间的租金，李德祥应当在2012年11月之前向谢雨祝主张权利，但李德祥于2014年10月才向谢雨祝主张权利，且本案并无任何李德祥向谢雨祝主张权利的，可引起诉讼时效中断的法定情形，故对于2011年9月至11月期间的租金，已经超过了诉讼时效，应不予支持。本案是租赁合同纠纷，原判适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，支持李德祥的诉讼请求是适用法律错误。二、李德祥诉请的占有使用费没有事实依据，且已过诉讼时效。首先，涉案铺位属于永安村委会所有，李德祥提供的2007年4月28日签订的《租赁土地合同书》的内容是李德祥租赁永安村委会工业区的厂房用地，并不是涉案铺位所在市场。所以，李德祥不能证明其在合同期满后仍是涉案铺位的经营管理者，无权主张占有使用费。其次，退一步讲，李德祥在2011年11月30日之后，仍然是涉案铺位的经营管理者，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，谢雨祝与李德祥签订的租赁合同期满后，谢雨祝的占有使用费实际上是租金，应当适用一年的诉讼时效。原审在没有证据证明诉讼时效中断情形之下判令谢雨祝支付租金是不合法的。再次，李德祥提供的两份租赁合同未经承租人梁有庆、黄艳芳出庭作证，无法确定其真实性，而承租人为梁有庆的租赁合同是由黄艳芳签名，真实性存疑，不能作为定案依据。原审认定自2011年12月1日开始按14元／平方米的标准计算占有使用费缺乏理据。三、谢雨祝已经支付的押金1000元应予抵扣。综上所述，请法院驳回李德祥的诉请。谢雨祝在二审阶段为其陈述提供了永安村委会出具的《证明》1份，以证明涉案铺位属于永安村委会所有。李德祥二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。一、李德祥没有超过诉讼时效，因为谢雨祝占用涉案铺位的行为持续至今。二、涉案铺位的租期届满，期满后占有使用费应予支持，原审判决并无不当。对谢雨祝二审提供的证据，李德祥认为：对该证据的真实性没有异议，但对证明内容不同意。该房屋的产权归于村委会，但使用权属于李德祥。且李德祥向村委会了解得知，谢雨祝是以办理工商登记的名义要求村委会出具上述《证明》的。李德祥二审没有提交新证据。经审查，谢雨祝在二审阶段提供的《证明》属于二审新的证据，本院予以采纳。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，李德祥在二审阶段陈述，涉案房屋系没有办理规划报建手续的临时建筑，李德祥因与永安村委会签订涉案土地租赁合同而于2007年接管了涉案房屋所在的永安市场。李德祥于2008年对涉案房屋进行了翻新，并于同年与谢雨祝签订了涉案房屋租赁合同。本院判决理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、李德祥与谢雨祝于2008年11月签订的涉案房屋租赁合同是否有效的问题。二、谢雨祝应否向李德祥支付2011年9月至11月的租金及2011年12月起至腾退之日止的占有使用费的问题。三、谢雨祝主张以押金1000元抵扣占有使用费能否成立的问题。一、关于李德祥与谢雨祝于2008年11月签订的涉案房屋租赁合同是否有效的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，李德祥确认涉案房屋属于未经批准建设的临时建筑，谢雨祝也未就该房屋的物权状况进行举证，故上述二人以涉案房屋作为租赁标的订立的房屋租赁合同，依法应当认定为无效合同。原审法院对涉案房屋的物权状况未予审查，迳行认定涉案合同合法有效处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，涉案房屋租赁合同无效，谢雨祝应将因合同关系占用的涉案房屋交还李德祥。原审法院对合同效力虽认定不当，但判令谢雨祝腾退涉案房屋处理正确，本院予以维持。二、关于谢雨祝应否向李德祥支付2011年9月至11月的租金及2011年12月起至腾退之日止的占有使用费的问题。依照上述司法解释第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，谢雨祝应基于占用行为而向李德祥支付占有使用费。经原审查明，谢雨祝自2011年9月开始止付租金，但占用涉案房屋至今，故其应付占有使用费应自2011年9月起计至腾退涉案房屋之日止。因原合同约定截至2011年11月止，谢雨祝应付租金标准为650元／月，故2011年9月、10月、11月应付占有使用费应计为1950元。至于2011年12月之后的占有使用费应如何确定的问题，从立法本意分析，占有使用费实质上系承租人对占用房屋期间所获财产性利益的折价返还，故折价标准应当符合当时房屋占有使用费用的市场价值。由于原合同租金标准系订约当时，合同相对人对合同期内房屋使用对价的预期，但该主观判断在客观上具有时间局限性，与合同期后的市场行情不一定契合，故对超过原定租期部分的占有使用费，不适宜自始至终地适用原合同租金标准，而应结合占用当时房屋的市场价值进行认定。据谢雨祝二审自述，出租方代表人在合同期满之前曾与其协商，欲将租金提升至14元／平方米。由上述协商事实分析，李德祥并非因应诉讼需要而临时提出不合理的占有使用费标准。此外，李德祥向原审法院提交了同一市场邻近铺位的租赁合同，以证明该市场铺位的普遍出租价格为14元／平方米。鉴于上述相邻房屋同属该市场的违法建筑，则该标准亦具一定的参考意义。综合考虑谢雨祝对涉案房屋的使用情况和当地同类型房屋的市场价值等各方面因素，并从衡平各方当事人合法权益的角度出发，本院认为原审酌定的2011年12月之后的占有使用费计算标准并无不当，应予维持。谢雨祝认为上述合同因真实性存疑故不能作为定案依据，但并未提供相反证据加以反驳，据此主张原审计付标准不当理由不能成立，本院均不予支持。对于谢雨祝主张李德祥的诉请已过诉讼时效的问题，如上所述，以违法建筑为标的不能成立有效的租赁合同关系，则谢雨祝主张原合同期满之后与李德祥形成不定期租赁合同关系，明显不能成立，其据此主张所涉租金已过诉讼时效亦明显缺乏法律依据，本院均不予支持。此外，因合同无效而产生的占有使用费，在本质上属于承租人对因占用行为所获财产利益的返还，该返还之债因占用行为的持续发生而具有债的整体性，且按照单位时间计算债务并不等同于债务分期履行，故谢雨祝以涉案合同之债本为分期履行之债为由，主张分期计算相应债务的诉讼时效，理由不能成立，本院不予支持，据此进一步主张李德祥的诉请已过诉讼时效理据不足，本院亦不予支持。由于双方并无有效的租赁合同关系，双方当事人系因事实的占用行为而互负返还义务，相应费用的请求权亦系基于法律的直接规定而非合同约定所产生，故李德祥是否为涉案房屋的经营管理者，并不影响谢雨祝的债务承担。现谢雨祝以李德祥在合同期满之后可能不具备经营管理者身份为由而拒付占有使用费，理由不能成立，本院不予支持。原审判决虽将2011年9月至11月的占有使用费表述为租金不当，但判令谢雨祝应向李德祥支付1950元的处理结果恰当，本院予以维持。三、关于涉案押金1000元能否予以抵扣的问题。涉案房屋租赁合同虽然约定谢雨祝应在合同签订之时即向李德祥支付押金1000元，但谢雨祝并无提供充分证据证明李德祥已经收取相应款项，其主张以该押金抵扣占有使用费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实部分不清，适用法律存在瑕疵，但最终处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费882元，由谢雨祝负担。本判决为终审判决。审判长  谢敏忠审判员  曹富荣审判员  李雁羽二〇一五年六月八日书记员  刘现流