南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初10791号原告：南京新城市商业置业有限公司，统一社会信用代码913201006089781890，住所地在江苏省南京市鼓楼区草场门大街99号。法定代表人：朱献国。委托诉讼代理人：黄骞，江苏金禾律师事务所律师。被告：上海一茶一坐餐饮有限公司，统一社会信用代码913100007362253920，住所地在上海市虹口区四平路710号728-C室。法定代表人：林盛智。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。原告南京新城市商业置业有限公司（以下简称新城市公司）与被告上海一茶一坐餐饮有限公司（以下简称一茶一坐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人黄骞与被告的委托诉讼代理人白孝甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城市公司的诉讼请求为：1、被告支付原告所欠水、电费28045.04元（截至停止营业日2015年4月1日）；2、被告支付补偿金8.33万元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2009年10月签订了《租赁合同》，约定原告将位于南京市鼓楼区草场门大街99号新城市广场B区A栋负一层总计使用面积450平方米的房产出租给被告开设“一茶一坐”餐厅，租赁期限为2009年11月6日至2018年7月31日止，保底租赁费用：第一至第四年度为40万元/年，第五年起50万元/年。被告实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由原告代交后被告于每月20日前向原告交付。2014年12月15日，被告发函至原告，告知因经营亏损被告餐厅将于2014年12月31日闭店；2015年1月8日，被告南京第六分公司再次发函至原告，告知原告根据《租赁合同》约定，提前三个月通知被告餐厅将于2015年4月1日闭店，终止合同的补偿问题由双方协商。原告收到被告的函后即开始着手下一家商户的招商事宜，且被告需补偿原告三个月的租金。但被告至今尚欠相当于两个月租金的补偿款和28045.04元水电费未支付，原告多次催缴未果，故起诉至法院。被告一茶一坐公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因原告不同意解除合同，我方就支付了4月份的租金，之后原告违约，单方面断水断电，致使我方被迫于4月1日撤场。撤场产生了遣散员工、装修费用等损失，原告应将4月份的租金退还给我方。本院经审理查明：2009年10月28日，原告新城市公司作为甲方，与乙方被告一茶一坐公司签订了《租赁合同》，约定甲方将位于南京市鼓楼区草场门大街99号新城市广场B区A栋负一层总计使用面积450平方米的房产出租给乙方开设“一茶一坐”餐厅；租赁期限为2009年11月6日至2018年7月31日止；保底租赁费用：第一至第四年度为40万元/年，第五年起50万元/年；乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，甲方应于每月10日前向乙方提供付款通知及合法发票，乙方应于每月20日前向甲方交付水电费或直接向当地的公用事业部门缴纳；甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约。乙方同意按照当年度实际平均月租赁费用额度补偿甲方3个月的租赁费用，甲方需提前提供合法房屋租赁发票；同时，乙方不得就对该房产进行的装修向甲方提出任何承担费用、补偿或赔偿的主张。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房屋，被告将案涉房屋用于开设“一茶一坐”餐厅，并按合同约定相关费用，自2014年1月起，租金调整至50万元/年，即月租金为41667元，其中被告支付租金至2016年4月。2014年12月15日，被告发函至原告，告知：因经营亏损被告预定于2014年12月31日闭店，期待原告回复。庭审中原告述称因该通知未于闭店之日前三个月提出，故未认可该次闭店申请。2015年1月8日，被告南京第六分公司再次发函至原告，告知：根据租赁合同约定，因被告连续亏损达三个月以上，提前三个月通知可以终止合同，被告餐厅将于2015年4月1日闭店，终止合同的补偿问题由双方协商。2015年春节（2015年2月19日）之后，被告打算不再闭店、继续经营，派其公司苏皖地区总经理梁某与原告协商，原告未给予答复。原告分别于2015年4月1日、4月8日、4月10日向被告发函，均要求被告停止营业、返还店铺及支付补偿金；函件均送达至被告餐厅，其中2015年4月1日函件由被告工作人员朱飞祥签收，其余函件均无人签收。原告于2015年4月2日切断被告店铺的水电，被告述称其于2015年4月3日搬离，但双方未办理商铺交接手续。原告主张的水费、电费计算至2015年4月1日。庭审中，原告认可被告支付了2015年4月租金，被告搬离前水电费支付至2015年2月15日。上述事实，由租赁合同、双方往来函件、证人梁某的证言、水表电表抄表记录、水电费计算明细及开庭笔录中的当事人陈述等证据佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、被告一茶一坐公司发出解除合同的函是否发生解除合同的效力，被告一茶一坐公司应否支付补偿金8.33万元；2、水电费如何承担。针对争议焦点1，原告认为：合同约定了被告可提前三个月以书面通知的方式解除租赁合同，该解除合同的权利系形成权，一经作出即发生相应的法律效力，不能撤销，因此，双方的租赁合同自被告2015年1月8日发出的函到达原告时解除；其次，根据合同约定，被告应补偿原告三个月的租金，原告仅收到了一个月的租金，提前收取一个月的租金是为了弥补损失，故被告应再支付两个月的租金。被告认为：被告于2015年1月8日发出的函实际是一个请求函，表达我方单方的意思表示，原告没有作出同意解除合同的意思表示，该函未生效；假设该权利系属于被告的形成权，被告可放弃该权利的行使，于2015年春节后向原告表示要求继续履行合同，即是放弃了形成权，原告收取了2015年4月的租金即表明双方达成继续履行合同的合意；即使双方的合同解除，原告多收取了一个月租金的行为也表明双方就补偿问题达成合意，因此，被告无需再支付补偿金。本院认为，依据双方的租赁合同约定“当被告连续亏损达三个月时，被告有权向原告给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约”，即在约定条件成就时，被告可以行使单方解除权，该权利确系形成权，单方作出产生相应的法律效力，被告于2014年12月15日发出的函并未按照合同约定提前三个月作出，故并不发生合同解除的效力，而被告于2015年1月8日发出的解除函明确了解除合同的条件已经成就，其行使解除权符合合同约定，应自到达原告时发生法律效力，即合同解除，合同履行至2015年4月1日。解除通知生效后，被告于2015年春节后向原告作出继续履行合同的意思表示，应属订立新合同的要约，原告未给予承诺，故新合同并未成立。关于两个月租金的补偿金，本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条之规定：合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。双方的商铺租赁合同约定:在承租人提前解除合同的情况下，承租人同意按照当年度实际平均月租赁费用额度补偿出租人三个月的租赁费用，该条款对于被告应给予原告的损失赔偿约定清楚明确，被告应按约定履行，被告辩称原告多收取一个月租金即双方达成以一个月租金作为补偿金的意思表示，并无事实和法律依据，本院不予采信，因此，被告应向原告支付剩余补偿金8.33万元。对于争议焦点2，电费、水费如何负担，本院认为，按照合同约定，该两项费用均应由被告负担，被告已支付水电费至2015年2月15日。关于电费，原告于2015年3月18日抄表的度数已获得被告签字认可，本院对于3月的用电度数为（30979-30554）*50倍数=21250度，因电费单价为0.867元/度，及计算8%的损耗，被告应按月支付的固定灯箱电费7.5元，因此，被告应支付的2015年3月电费为19905元（21250*0.867*1.08+7.5）。原告主张电费计算至2015年4月1日，2015年4月电表的抄表日期为2015年4月15日，且未获得被告签字确认，原告主张从2015年2月和2015年3月中选择用电数量较少的2月为标准，计算被告2015年3月19日至2015年4月1日期间14天的电费，具体为7193元【（30554-30214）*50倍数*0.867元/度*（1+0.08）/31*14+7.5】。被告虽对此计算方式不予认可，但亦未提出其他的计算方式，故本院对原告的计算方式予以认可，对电费27098元予以支持。关于水费，原告仅主张至2015年3月，本院予以认可，依据其提交的水表抄表记录，确认被告应付水费为178吨*3.7元/吨=658.6元。因此，被告应付水电费合计为27756.6元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、九十九条之规定，判决如下：一、被告上海一茶一坐餐饮有限公司于本判决生效后五日内向原告南京新城市商业置业有限公司支付水电费27756.6元；二、被告上海一茶一坐餐饮有限公司于本判决生效后五日内向原告南京新城市商业置业有限公司支付补偿金83300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2527元，减半收取1263.5元，由被告上海一茶一坐餐饮有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行判决给付内容时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一七年一月二十五日书记员  宋宇燕