黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑01民终5507号上诉人（原审被告）：王志波，个体业者，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：马增良，尚志市帽儿山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黑龙江省华大盛世建筑安装有限公司。住所地：黑龙江省双城市新城区。法定代表人：姜占武，职务总经理。委托诉讼代理人：魏国企，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：顾长军，双城市兰星法律服务所法律工作者。上诉人王志波因与被上诉人黑龙江省华大盛世建筑安装有限公司（以下简称华大公司）排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院(2016)黑0183民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人王志波及其委托诉讼代理人马增良，被上诉人华大公司的委托诉讼代理人魏国企、顾长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华大公司的一审诉讼请求。事实和理由：王志波与华大公司房屋买卖关系成立，王志波只是拖欠购房款没有结清。华大公司的代理人姜涛与王志波签订购房合同后，王志波交付房款40万元，尚欠50万元，双方因王志波尾欠房款未达成共识。姜涛是华大公司的代理人，是职务行为。华大公司在帽儿山镇开发建设的雨润商某某，自征地开始，所有房屋均由姜涛一人销售。房屋销售过程中，均为姜涛本人收取购房款，签订购房合同，有的加盖公章，有的无公章，且公章大小和名称不同，华大公司对此均无异议，予以认可。王志波已实际占有房屋并在该房屋经营多年，应视为已交付，是善意取得。华大公司提出的诉讼主张超过诉讼时效期间。一审判决认定事实不清，适用法律不当。且因王志波不懂法，未提交证据和相关佐证，致使错误判决。请求支持王志波的上诉请求。华大公司辩称，华大公司与王志波未签订房屋买卖合同。华大公司开发的雨润商某某属于自筹自建的商用房屋，不允许对外销售，华大公司不可能违背法律规定将该房屋销售。王志波称华大公司授权姜涛与王志波签订合同不能成立，产生的法律后果由姜涛承担，与华大公司无关。姜涛是华大公司的员工，但其权限是华大公司委派去帽儿山镇主抓工程项目，华大公司没有授权其对外销售所建的开发项目，因此姜涛以自己或华大公司的名义对外销售属于华大公司的财产，并不成立职务行为，其行为无效。王志波诉称实际占有该房屋是善意取得的主张，因其不符合善意取得制度的法定要件，其主张也不成立。本案是物权被侵害而产生的物权排除妨害的请求权，不适用诉讼时效的规定，也不应因时效的届满而消灭，王志波在一审中没有主张诉讼时效，在二审中对诉讼时效的主张不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。华大公司向一审法院起诉请求：王志波立即从华大公司所有的“尚房权证帽儿山字第0054**号”房屋中搬出，倒出该房屋。一审法院认定事实：2011年华大公司经批准在尚志市帽儿山镇建筑商业房屋，2012年华大公司的员工姜涛未经华大公司同意，私自将华大公司的房屋卖给王志波，收取王志波40万元房款后，将房屋交给王志波，卖房协议没有华大公司的公章，华大公司对姜涛的行为不予追认。2015年6月17日，华大公司取得了位于尚志市帽儿山镇镇中街产权证号为尚房权证帽儿山字第0054**号房屋，即王志波占用房屋的所有权。2015年年末，华大公司发现王志波未与华大公司达成买卖关系，也并未向华大公司交付房款，占用华大公司的房屋做生意，经与王志波多次交涉未果，诉至法院。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法财产受法律保护，禁止任何个人侵占。华大公司依法取得房屋所有权，所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。华大公司请求王志波立即搬出其所有的房屋，系对自己财产权利的正当行使，应受到法律保护和支持。故对华大公司提出的王志波立即搬出华大公司所有的“尚房权证帽儿山字第0054**号”房屋的诉讼请求，予以支持。王志波以姜涛给华大公司卖了14套房屋为由，认为与姜涛签订的买卖房屋协议有效，该协议没有华大公司的公章，华大公司又未予追认，故王志波的抗辩理由不成立，不予采纳。判决：王志波于判决生效后10日内将黑龙江省华大盛世建筑安装有限公司所有的坐落在尚志市帽儿山镇镇中街98.25平方米（一、二层）的房屋（尚房权证帽儿山字第0054**号），返还给黑龙江省华大盛世建筑安装有限公司。案件受理费100元，由王志波负担，于判决生效后10日内给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王志波提交：证据一、2013年6月24日王志波与华大公司的代理人姜涛签订的购房合同一份，加盖的印鉴为黑龙ＸＸ大盛世房地产开发有限公司。拟证明：王志波与华大公司代理人姜涛签订购房合同，约定房屋总价款90万元，王志波按照约定支付预付房款40万元，剩余款50万元由华大公司办理完房证后通过贷款给付，不是王志波侵占华大公司的房屋，而是华大公司违约，未办理房产证。证据二、华大公司的代理人姜涛与雨润商某某的四名业主，以华大公司名义签订的购房合同和收据，加盖的印鉴有华大公司和黑龙ＸＸ大盛世房地产开发有限公司，以及未加盖印鉴三种情形。拟证明：在雨润商某某整体开发和销售过程中，姜涛从始至终是华大公司的委托代理人，以多种形式签订购房合同，王志波的购房合同属于其中一种。证据三、尚志市不动产登记中心提供的《房地产买卖合同》（复印件）二份。拟证明：华大公司对上述加盖黑龙ＸＸ大盛世房地产开发有限公司印鉴的购房合同表示认可，王志波的购房合同有效，华大公司对姜涛是其代理人无异议，亦证明姜涛是职务行为。王志波申请证人张某甲出庭作证，拟证明：姜涛从雨润商某某开发建设、施工、房屋销售，都是姜涛一人全权代理。张某甲证实，其于2012年10月1日购买雨润商某某门市房，购房款交付给姜涛，王志波也购买了门市房，因为房屋没有登记在业主名下，很多业主向公安机关报案，后听说房证办到华大公司名下，华大公司法人说是姜涛收的张某甲和王志波购房的首付款，房证应该改到业主名下，因为剩余款没交，就商量说办理完房证后付清购房剩余款。华大公司质证认为，对证据一真实性有异议，华大公司并没与王志波有合同往来，华大公司未收到王志波交付的购房款，因争议的标的物是不允许对外销售的营业性房屋，华大公司不可能违背法律的规定对外销售，该合同虽然是以华大公司名义签订，但是盖的公章不是华大公司的报备公章，该公章是虚假的公章，华大公司请求对合同的公章真伪进行鉴定。王志波出具的合同没有交付房款的收据，是否交付、交付数额无法查证核实。对证据二的真实性有异议，质证意见同证据一，对王志军、谷家坤、张某甲的购房合同和收据上的公章也请求鉴定。付金龙的购房合同，房屋所有权人是华大公司，与本案无关，另外该购房合同没有加盖华大公司公章，如果是以姜涛的名义进行销售的，那就是个人行为，该证据与本案无关。对证据三的真实性有异议，该证据都是复印件，没有加盖公章和签名，无法确认其真实性，与本案无关。对证人张某甲出庭所作证言有异议，该证人是商某某的购房业主，与华大公司之间存在矛盾和纠纷，与本案争议的房屋存在间接的利害关系，因此该证人证言存在虚假成分，不能作为认定本案事实的依据。二审期间华大公司申请证人张某乙出庭作证，拟证明：华大公司与王志波之间不存在购房合同关系，华大公司对姜涛与王志波间的购房合同关系不知情。张某乙证实，王志波的哥哥王志军找其购买雨润商某某的门市房，张某乙认识姜涛，王志波是通过张某乙从姜涛处买的门市房，当时说购房款总计90万元，交首付款40万元，余款办房证后华大公司给贷款，2015年5月华大公司给办理房证时要求剩余款补齐后办理房证，华大公司只能贷款30万元，王志波说其能多贷款，华大公司同意并要王志波先交20万元现金，剩余30万元贷款后交给华大公司，再给办房证，后来王志波没有付清购房款，也就没有办理房证，这种情况有四户业主，包括王志波。王志波质证认为，证人张某乙证明的事实与华大公司的诉讼请求明显不符，不是王志波侵占房屋，而是王志波购房关系成立，因索要剩余款导致的本案纠纷，姜涛是作为华大公司的代理人实施的具体的代理行为。本院认证意见为：王志波举示的证据一、二，能够证实姜涛以华大公司名义销售华大公司建设的雨润商某某门市房，本院予以采信。证据三为复印件，本院不予采信。张某甲证实，姜涛代理华大公司销售雨润商某某门市房，王志波购买了门市房，华大公司与王志波协商付清购房剩余款事宜，本院对张某甲证实的相关事实，结合本案其他证据，予以采信。张某乙证实，王志波通过张某乙从姜涛处购买华大公司的雨润商某某门市房，购房款总计90万元，首付款40万元交给了姜涛，2015年5月华大公司办理房证时要求王志波把剩余款补齐，本院对张某乙证实的相关事实，结合本案其他证据，予以采信。本院经审理认定：2011年，华大公司经批准在尚志市帽儿山镇建设雨润商某某商服性质的房屋。2013年6月24日，姜涛以华大公司名义与王志波签订《购房合同》，将华大公司建设的雨润商某某二层门市房（每层48.60平方米）以900000元卖给王志波。合同约定：1、首付款400000元，余款华大公司办理完房证，由华大公司负责贷款；2、华大公司负责提供办理变更房屋产权证所需的一切相关手续，并协助办理产权证，如房屋产权证过户办理不了，华大公司负全部责任，并赔偿王志波一切经济损失；3、商服在办理产权过程中所发生费用按国家相关规定各自承担；4、双方不得违约，如违约承担造成的一切损失。姜涛在合同甲方处签字，并加盖黑龙ＸＸ大盛世房地产开发有限公司公章，王志波在乙方处签字，赵喜春在中间人处签字。姜涛收取了王志波购买门市房的购房首付款400000元，并将该门市房交付给王志波。王志波在该门市房经营至今。2015年6月17日，华大公司取得了位于尚志市帽儿山镇镇中街王志波占有的房屋的所有权，房屋所有权证号尚房权证帽儿山字第0054**号。2015年，因王志波未交剩余款500000元，华大公司通知王志波交250000元后给王志波办理房屋产权证，余款房屋产权证办理后偿还。双方就王志波拖欠门市房剩余款500000元偿还未达成一致。本院认为，姜涛代表华大公司销售华大公司建设的雨润商某某门市房，王志波支付购房首付款后已实际占有使用房屋，双方签订的《购房合同》合法有效。华大公司提出王志波未与其签订房屋买卖合同、未交付购房款而擅自占用房屋进行经营，并诉请王志波从该房屋中搬出，华大公司的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。姜涛以华大公司名义销售房屋，故华大公司提出《购房合同》加盖的公章不是其报备公章、并请求对合同的公章真伪进行鉴定，华大公司的该项鉴定主张不成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，王志波的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省尚志市人民法院(2016)黑0183民初1326号民事判决；二、驳回被上诉人黑龙江省华大盛世建筑安装有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由黑龙江省华大盛世建筑安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  王爱军审判员  刘 春二〇一七年一月二十三日书记员  王春贺