上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第658号上诉人（原审原告、反诉被告）刘志刚。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海定川投资管理有限公司。委托代理人王春花，浙江中宙律师事务所律师。上诉人刘志刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理���，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2013年6月1日，上海定川投资管理有限公司（以下简称定川公司）（作为出租方，签约甲方）与刘志刚（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于闵行区宝南路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室地下层＊＊＊室26.05平方米的经营场所租赁给乙方，作为经营麻辣捞汤、炸鸡排、冰淇淋、冷饮使用；该合同第三条约定，甲方于2013年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年8月1日起至2015年7月31日止；该合同第四条约定，租金单价为人民币（下同）10元／平方米每天（不含税），第一年的租金总额为95，083元，第一年之后的每年租金在上一年租金的基础上按10%递增，租金先付后用，半年一付；合同签订当日乙方支付10，000元定金，合同签订之日起7日内必须将第一笔半年租金付清，定金自���转为租金，之后每笔租金在上笔租金到期前的15天内支付；该合同第五条约定，合同签订之日起7日内，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为1个月的租金，即7，815元，租赁关系终止时，甲方收取的押金归还乙方，但乙方私自转租、转让店铺或合同期间乙方未经甲方同意擅自歇业超过10天的情况除外；租赁房屋包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视、税金等的安装费用由乙方承担，乙方均可委托甲方代为统一办理，如果委托甲方统一办理，应先支付后使用，因乙方使用实际产生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担，先支付后使用；合同签订当日，乙方向甲方支付商誉保证金10，000元，支付的商誉保证金用以规范乙方的经营行为和服从甲方对项目的统一管理，交纳的商誉保证金，待合同终止，各项费用全部结清，并在此后的三个��内无顾客投诉及其他债务纠纷时，甲方即把此项保证金（不计利息）退还乙方；该合同第六条约定，乙方向甲方提供营业执照、税务登记证、企业机构代码证、法定代表人身份证（复印件）、注册商标证明、授权书等有效证件及法人有效的联系地址、电话、传真，并主动办理进场后的工商、税务登记及装修前的消防审批等需要向当地机关、单位办理的手续；该合同第九条第3款第（4）项约定，乙方拖欠合同规定的应付款项，累计拖欠时间达30天的，甲方有权解除合同，同时追究乙方违约责任；该合同第十条约定，任何一方违反合同及附件之约定的（包含单方面中途解除合同），均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付两个月（按60天计算）的租金作为违约金，如果造成守约方直接经济损失的，应当全额赔偿损失；乙方违反第九条第3款中的任何一点，除甲��单方面可解除合同外，乙方应向甲方支付合同当年度两个月（按61天计算）的租金作为违约金。因乙方违约给甲方造成损失过高的，甲方有权要求乙方付三倍违约金作为损害赔偿。签约当日，刘志刚向定川公司支付了商誉保证金10，000元、定金10，000元。刘志刚并委托定川公司代为办理工商登记等行政审批手续。2013年6月6日，刘志刚向定川公司支付了租赁押金7，815元，并支付了租金37，932元，包括前述定金10，000元，即共计支付定川公司184天的租金。2013年7月10日，定川公司（甲方、出租方）与包括刘志刚在内的16户承租人（乙方、承租方）签订了《上海市房屋租赁合同（附加条款）》，其中第一条“关于商家营业执照申办部分”第3款约定，如因甲方原因无法通过审批，经确认导致乙方无照经营时，甲方须无条件退还乙方的所有投资（包含押金、租金、商誉保证金及装修费用等）并附加总金额的30%作为商业赔偿金，且需于一个星期内支付；第5款约定，营业执照申办期间乙方须及时提供甲方所需的个人身份文件及缴纳所需费用，如因乙方不愿提供或无法提供或拖延交费以致甲方无法申办时，所列条例甲方无需承担其责任；第三条“关于试营运期限与正式营业时间”第3款约定，该地下商场试营运期甲方须承诺，最少有30户以上商家同时启动，如未达以上户数试营运期将予以顺延，顺延期限以15日为限。超过此期限甲方无条件给予每家已启动的商户每日500元作为补偿。第4款约定，该地下商场正式营运日（开幕日）甲方须承诺，最少有45户（以合同为准）以上商家同时启动，如未达以上户数正式营运期将予以顺延，顺延期限以15日为限，超过此期限甲方无条件给予每家已启动的商户每日补贴500元作为补偿。后刘志刚诉至法院，要求判令��1、解除刘志刚与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、定川公司补偿其装修损失25，160元；3、定川公司返还租金47，932元、商誉保证金10，000元、押金7，815元；4、定川公司支付商业赔偿金104，500元（自2013年8月26日起至2013年9月30日止及自2013年10月17日起至合同解除之日暂计至2014年4月9日止，均按500元／日的标准计算）。定川公司则提出反诉，要求判令：1、解除刘志刚与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、刘志刚腾退并返还承租房屋；3、刘志刚支付自2014年4月3日起至实际返还房屋之日止的租金（暂计至2014年5月25日止，按每日每平方米10元的标准计算，共13，806.50元）；4、刘志刚支付违约金15，630元。刘志刚于2014年6月10日收到定川公司的反诉状及相关证据材料。原审又认定，2013年7月29日，上海市工商行政管理局闵行分局向刘志刚出具了《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准经营者为刘志刚的个体工商户名称为上海市闵行区＊＊＊小吃店。刘志刚在接收涉案房屋后进行了装修，涉案房屋在短暂经营后即处于停业状态。原审另认定，闵行区宝南路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室房屋的权利人为案外人沈＊＊＊、华＊＊＊、华＊＊＊，其与定川公司签订了《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋地下室出租给定川公司，并同意定川公司进行转租。原审审理中，为节约诉讼成本，关于刘志刚诉请的装修损失，经双方确认均同意由法院结合本案的实际情况酌情予以认定处理，不再委托相关司法鉴定机构予以评估，定川公司同时表示愿意对涉案房屋内刘志刚投入的装修进行适当补偿。原审认为，本案的争议焦点为房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收���，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，刘志刚与定川公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。虽然刘志刚承租涉案房屋系用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的，但其作为经营者亦应当清楚任何经营都存在风险，而该经营风险与出租方无关，即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故刘志刚作为涉案房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，刘志刚仅支付了定川公司184天的租金，自2014年4月3日起即开始拖欠租金却占用涉案房屋至今，其逾期支付租金的天数已超过30天，构成违约，故对于定川公司以此要求解除双方租赁合同之反诉诉请，法院予以支持。至于刘志刚所称因定川公司所出租的房屋存在瑕疵，无法办理营业执照致其合同目的无法实现的意见，法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘志刚未能提供证据证明其所持涉案房屋事实上无法办出相关证照的主张。而根据合同的约定，办理营业执照等手续的义务在于刘志刚，并非定川公司的合同义务，定川公司至多是负有附随的协助办理义务。虽然刘��刚委托定川公司代为办理，但在办理过程中其仍应去了解办理的进展及情况，而非消极的等待结果。因此，刘志刚不能将办不出相关证照的责任归咎于定川公司，法院无法采信其关于房屋存在瑕疵而无法办出营业执照的意见。故对于刘志刚所持因定川公司责任导致合同目的不能实现而要求解除合同之本诉诉请，法院难以支持。关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日，现刘志刚于2014年6月10日收到定川公司的反诉状，该反诉状中明确表达了定川公司要求解除合同的意思表示，故法院确认合同解除日期为2014年6月10日。依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故刘志刚应将系争房屋返还定川公司，并支付使用系争房屋期间的租金及合同解除后参照合同解除时以日租金260.50元为标准计算的房屋使用费。而定川公司主动将房屋使用费的截止日期由实际返还房屋之日调整为判决生效之日，系合法处分自身诉讼权利，法院予以确认。具体计算方式及金额为：自2014年4月3日起至2014年6月10日止共计69天乘以每日260.50元的日租金共计为17，974.50元；自2014年6月11日至判决生效之日期间的房屋使用费，则应当按照日租金260.50元的标准计算。但考虑到刘志刚在受领系争房屋以后，因定川公司确实未能完成其招商时的全部承诺，商场整体处于停业状态，故法院酌情判令刘志刚向定川公司支付的租金为：自2014年4月3日起至2014年6月10日止的租金为12，000元；自2014年6月11日至判决生效之日期间的房屋使用费，按照日租金100元的标准计算。鉴于合同解除的上述原因，关于刘志刚要求返还租金的诉请，法院不予支持。对于定川公司反诉之违约金，法院注意到刘志刚未能按约支付租金的客观原因在于商场整体处于停业状态，且庭审中刘志刚亦提出违约金标准过高，故依据本案合同的实际履行情况，法院酌情将刘志刚应向定川公司支付违约金的金额调整为8，000元。对于刘志刚要求定川公司返还租赁押金和商誉保证金之本诉诉请，刘志刚的停业状态并非出于其主观恶意，故对于定川公司要求没收租赁押金的答辩意见，法院不予支持，故上述两笔钱款定川公司应于合同解除后返还刘志刚。关于刘志刚的装修损失，法院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，法院根据双方的履约情况、过错程度以及定川公司对刘志刚已形成附合的装修进行适当补偿的意愿，酌情确定由定川公司补偿刘志刚17，000元。关于刘志刚主张的商业赔偿金104，500元，因合同解除之责任并非在定川公司，刘志刚也无法证明未能通过行政审批系由定川公司所致，故刘志刚的该项诉请，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二○一五年一月七日作出判决：一、确认刘志刚与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年6月10日解除；二、刘志刚将位于上海市闵行区宝南路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室地下层＊＊＊室房屋返还定川公司；三、刘志刚支付定川公司自2014年4月3日起至2014年6月10日止的租金12，000元；四、刘志刚支付定川公司自2014年6月11日起至判决生效之日止按照每日100元为标准计算的房屋使用费；五、刘志刚支付定川公司违约金8，000元；六、定川公司返还刘志刚租赁押金7，815元及商誉保证金10，000元；七、现位于上海市闵行区宝南路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室地下层＊＊＊室房屋内的装饰装修归定川公司所有，定川公司支付刘志刚装修损失补偿款17，000元。上述第二、三、四、五、六、七条款的履行期限均为于判决生效之日起十日内。八、驳回刘志刚其余本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1，619.75元，由刘志刚负担1，089.75元，由定川公司负担530元；反诉案件受理费减半收取计267.96元，由刘志刚负担。判决后，刘志刚不服，上诉于本院，诉称：2014年5月房屋已被强制拆除；入住后上诉人委托被上诉人办理营业执照，但至今没有办出；被上诉人承诺有四十户商家入住，但实际上市场上只有十几户商户；被上诉人一直不肯协商解除合同就是为了收取租金，故要求二审法院撤销原审判决主文第三、四、五项，改判上诉人支付2014年4月3日至2014年5月的租金。被上诉人定川公司辩称：被上诉人没有拆除房屋；上诉人委托被上诉人办理营业执照，上诉人已经取得名称预先核准，但因没有缴费而未办出执照；原审中被上诉人已提供四十二户商户的材料，被上诉人并未欺骗上诉人；被上诉人投入亦很大，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示谈话录音资料一组���旨在证明被上诉人欺骗上诉人，损害小商户的权益；被上诉人认为证据取得方式为非法录音，不符合法律规定，应予排除，且证据内容不真实；本院认为，仅依该录音资料，尚不能证明上诉人之主张，故不予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。租赁关系中，交付房屋系出租人的主要义务，而办理相关证照则系承租人的义务，本案租赁合同约定应由承租人而非出租人办理进场后的工商、税务登记及装修前的消防审批等需要向当地机关、单位办理的手续。上诉人刘志刚始终未能出示有效证据证明所谓房屋瑕疵致其无法办理营业执照，其相关主张不能成立，故刘志刚至今未办理营业执照并不能成为其拒付租金的正当理由。本院同时注意到，原审法院已考虑定川公司���完全履行招商时的承诺之情形，对于刘志刚应付的租金及使用费予以酌减，系属合理妥当，可予维持。综上而言，刘志刚关于撤销原审判决主文第三、四、五项，改判其支付2014年4月3日至2014年5月的租金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币750元，由上诉人刘志刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  蒋辉霞代理审判员  许 京二〇一五年六月二日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……