嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸案号:（2015）嘉南民初第1124号案件缓急:拟稿部门:民一庭拟稿人:标 题 : 民 事 判 决 书校对人:印刷份数:审核人:签发人:浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2015)嘉南民初字第1124号原告：顾斌斌。被告：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司。法定代表人：林剑民。委托代理人：郭ＸＸ，浙江泰豪律师事务所律师。原告顾斌斌因与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年4月29日受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2015年5月26日公开开庭审理了本案，原告顾斌斌与被告委托代理人郭ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾斌斌起诉称，2010年6月6日，原告向浙江中成实业有限公司购买了嘉兴市国际中港城20080、20081室商铺，并与被告签订了《嘉兴中港城商铺委托经营管理协议》，约定由被告对上述两个商铺进行经营管理，期限均为六年，从2011年1月1日至2016年12月31日止，2013年和2014年每年租金均为45340元，2015年和2016年每年租金均为51008元。租金每半年支付一次，被告应于半年租金支付时间段前十天内向原告支付。如被告逾期支付超过60日内的按每日万分之一计算违约金，超过60日未超过90日的部分按每日万分之二计算违约金，超过90日的按每日万分之四计算违约金，另双方还就违约责任作了约定。但至今被告一直未能按约支付租金及违约金，2015年前拖欠的部分租金原告已另案起诉。由于被告的违约行为，致使原告近两年来多次奔波于宁波与嘉兴两地，影响了正常的生活和工作，造成了经济及精神上的损失。现被告早已处于经营状况严重恶化、丧失商业信誉的状态，符合《合同法》第六十八条之规定，原告于2015年3月17日已向被告行使不安抗辩权，提出要求立即中止上述协议的履行，并要求其在三日内提供相应担保后可继续履行合同，但被告置之不理。另外因被告已丧失诚信，原告对其代替原告与中成公司之间的办理的交房手续感到不安，且被告从未给过原告有关交接手续的资料等，故要求被告向原告办理有关交房时的一些资料（按购房合同及国家规定）。原、被告双方就上述争议多次交涉无效的情况下，故原告诉至法院请求判令：1、被告于七日内腾退中港城20080、20081室商铺、解除协议、恢复原状、确权后归还原告；2、被告向原告支付自2015年1月1日至归还日止的租金25504*2=51008元及违约金2448元（租金暂计算至2015年上半年；违约金按协议约定暂计算至2015年4月30日）；3、被告赔偿原告所有损失20000元（包括直接损失、间接损失和实现债权的费用等全部损失）；4、被告向原告办理包括提供交房资料等交房手续；5、被告承担本案诉讼费用及律师费3000元。被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司答辩称，被告认为不具备解除合同及返还商铺的条件；对第二项诉请金额部分无异议，需要说明的是该费用属于经营收益而不是租金。委托经营管理权是被告受中成公司委托与原告签署，经营收益和违约金应由浙江中成实业有限公司承担；第三项诉请缺乏事实和证据支持，建议驳回；第四项诉请被告仅能提供当时和中成公司交接时候的资料；第五项诉请律师费部分没有依据。针对自己的主张，原告顾斌斌提供了下列证据：1.嘉兴中港城商铺委托经营管理协议两份，证明原、被告就20080、20081室商铺经营管理期限、费用支付等事项作了约定。2．房产证（含房屋分户平面图）两份，证明原告取得20080、20081室商铺所有权。3.商品房买卖合同两份，证明被告应按合同约定办理交房手续。4．函件及快递单各一份，证明原告已于2015年3月17日向被告发函交涉归还商铺事宜。经质证，被告对证据1-4的真实性均无异议，但认为证据1是被告受中成公司委托与原告签订，证据2说明中港城商铺存在虚拟分割，证据3说明开发商为原告指定了经营管理方，证据4中的函件被告未曾收到。被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据符合证据构成要件，各证据之间能够相互印证，本院依法予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2010年6月6日，原告向浙江中成实业有限公司（以下简称中成公司）购买了嘉兴市国际中港城20080号和20081号两个商铺，并与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司签订了《嘉兴中港城商铺委托经营管理协议》两份，协议中均约定了原告将商铺交由被告统一经营管理，管理期限自2011年1月1日至2016年12月31日止，被告须向原告返还经营收益，2011、2012年度为培育市场，被告无须支付费用。2013、2014年度为45340元/年，2015、2016年度为51008元/年，该费用每半年支付一次，支付时间为每个半年计算时间段前十天内，另双方就商铺使用方式、违约责任等作了约定。合同签订之后，原告将商铺交由被告经营管理，并于2012年4月9日取得了两个商铺的房屋产权证。但此后，被告未能支付相关经营收益。庭审中，原告陈述不清楚商铺现状，但认同被告所述关于两个商铺所在位置可能为案外人经营的餐厅的一部分。原告就商铺收益等问题多次向被告交涉，但双方未能达成一致意见，遂纠纷成诉。本院认为，本案系原、被告因房屋委托经营管理形成的民事纠纷，根据双方当事人的诉辩主张，双方对于支付经营收益（即原告主张的租金）及承担逾期付款违约金并无争议。本案争议焦点在于原告是否在目前条件下有权解除与被告的《委托经营管理协议》。本院认为原告目前无法行使合同解除的权利。理由是：根据协议约定，被告逾期支付超过90日后，应与原告另行签订自营管理协议后，才能解除《经营管理协议》，即原告的合同解除权受到双方合同的限制，非经被告同意不得任意行使。目前房产与相邻商铺已贯通、改建，并在委托经营管理期内由他人实际经营，商铺虽有理论界址点但不以独立形式存在，实际的商铺产权四至尚不明确，原告也无法向本院指明其产权的具体界址。因此该条款是由委托经营模式下产生的市场现状决定的，因为一旦合同未到期便解除，则会影响到市场承租户的稳定经营，正是基于此考虑，原告既然自愿购买房产、委托经理管理以便在一定时期内取得固定收益回报，也就应一并接受上述合同条款约束，而不能简单地认为条款排除了原告的权利而无效。既然当事人对于合同解除的问题作出该约定，因此对原告解除协议的要求本院不予支持。关于给付相关资料的诉请，原告解释为交房通知书、质量合格证书、质量保证证书等。本院认为，交房通知书等双方没有进行固定化，不是民法上的特定物，无法由法院判决强制被告交付，双方无争议的可以直接自行给付。原告根据商品房买卖合同享有的相关权利不受影响，故该诉讼请求本院不予支持。另外原告要求被告赔偿损失20000元和律师费3000元，但没有提供相应的证据，本院不予支持。鉴于下半年的经营收益付款期限尚未届满，因此该部分收益本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告顾斌斌自2015年1月1日起至2015年6月30日期间的经营收益51008元及相应逾期付款违约金（从2015年1月11日起，60日内按每日万分之一、61日起至90日内的按每日万分之二，91日起至判决确定履行之日止的按每日万分之四计算）；二、驳回原告顾斌斌其他诉讼请求。案件受理费减半收取856元，由被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈叶君二〇一五年六月九日书 记 员  姚李燕