四川省蓬安县人民法院民 事 判 决 书（2015）蓬民初字第787号原告蓬安县国有资产经营公司。法定代表人祝皓，经理。委托代理人何文强，四川维大律师事务所律师。被告姚建华，女，汉族。委托代理人王巧，四川蜀嘉律师事务所律师。原告蓬安县国有资产经营公司（以下简称国资公司）诉被告姚建华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托代理人何文强，被告姚建华及委托代理人王巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月24日，原、被告双方签订了《租赁合同》，原告将其所有的位于蓬安县门面出租给被告用于经营使用，租期四年，租金每年865000元，按年收取。签订合同后，被告向原告支付了2014年度租金，经多次催收，被告拒不支付2015年度全年的房屋租金。为维护原告合法权益，现根据相关法律规定，请求依法判令：一、解除原、被告2013年9月24日签订的《租赁合同》；二、被告支付原告从2015年1月1日起至合同解除之日的租金及利息；三、被告支付原告违约金346000元。被告辩称：被告承租原告位于蓬安县相如镇建设中路104号门面属实，该门面原属蓬安县人民医院房产。承租后被告付清了原告2014年度房租，并交纳了43250元押金。2014年7月，被告发现门面有渗漏现象，并伴有臭味，我将该情况向蓬安县人民医院进行了反映，后得知所租赁的房产属原告，我于2014年10月21日向原告进行了书面反映，2014年11月底原告才派人进行处理。原告的房屋漏水门面无法正常经营，致使我2014年直接亏损100万元，重新装修需投入80万元，为此我于2015年2月27日向原告提出解除合同并交付钥匙，但原告拒绝接受。因原告所出租的房屋不能正常使用，原告违约在先，我拒交第二年租金是行使同时履行抗辩权，并无违约行为。若原告执意追究我的违约责任，我将择日诉讼要求原告赔偿损失。综上，我方同意解除租赁合同，但原告的第二、第三项诉讼请求应依法予以驳回。经审理查明：位于蓬安县相如镇建设中路104号门面原属蓬安县人民医院房产，2000年开始至2013年被告一直租用该门面从事家电经营。2013年该门面交由原告管理，同年8月，原告对该门面进行公开竞租。2013年9月5日，被告以年租金865000元的价格竞租成功。2013年9月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《蓬安县国有资产统一管理租赁合同》，合同编号：公租（2013）182号。合同第二条约定：“甲方将上述租赁物出租给乙方经营使用。租期为四年，从2014年1月1日起至2017年12月31日止。”，合同第三条约定：“租金采用下列第1种方式按年收取：1、年租金865000元，合计3460000元。”，合同第五条约定：“租赁期内，乙方应爱护租赁物，并负责维修和保养，费用由乙方承担。”。合同第十一条约定：“一方违约，应向对方支付合同总租金10%的违约金，给对方造成损失的应予赔偿。”。2013年9月25日，被告缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日期间的房屋租金865000元。2014年7月，被告在使用租赁物的过程中发现屋顶漏水，遂向蓬安县人民医院反映情况，同时于2014年10底又向原告反映情况，同年11月底，原告派人对漏水情况进行了处理。2015年2月27日，被告向原告口头提出解除租赁合同并交付钥匙，但原告拒绝。2015年3月3日，原告向被告送达了《催缴房屋租金通知书》，要求被告缴纳2015年度房屋租金，若拒绝缴纳，原告将解除租赁合同，追究被告的违约责任。被告收到原告通知书后，仍未缴纳2015年度房屋租金。2015年3月23日，原告向本院提起了诉讼。案件审理中，被告同意解除合同。为了防止损失扩大，本院组织双方于2015年4月23日将门面交付给原告。本院认为：原告起诉请求解除原、被告于2013年9月24日签订的《蓬安县国有资产统一管理租赁合同》，被告对此无异议，同意解除该合同，本院予以确认。本案的争议焦点在于被告拒交2015年度房屋租金的行为是被告履行抗辩权还是违约行为，即被告是否应当承担违约责任。被告主张其拒交租金是因为原告出租的房屋漏水，原告延迟履行修缮义务，导致其受到了较大的损失，该损失应当由原告承担，因此其拒交租金的行为是履行抗辩权的行为，不属违约。被告的上述理由不能成立，理由如下：一、原、被告双方签订的租赁合同第五条明确约定：“租赁期内，乙方应爱护租赁物，并负责维修和保养，费用由乙方承担。”，该约定并不违反法律、法规的强制规定，合法有效，因租赁物出现瑕疵的修缮义务在于被告，不在原告，原告仅具有配合的义务。二、被告在庭审中同时强调，屋顶漏水并不是因为原告出租的租赁物有瑕疵，而是因为楼上厕所管道问题等外来因素造成门面漏水。原、被告之间系租赁合同关系，原告的主要义务就是交付符合使用条件的租赁物，只要原告交付的租赁物符合使用条件，租赁物本身不具有瑕疵，因外来因素造成租赁物漏水就与原告无关，被告作为租赁的实际管理使用人应当与实际侵权人协商处理，原告仅具有配合协调相邻关系的义务，并不应当承担损害赔偿的义务。因此对被告的上述主张本院不予采信，其拒交租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对于原告要求被告支付从2015年1月1日至合同被依法解除之时的房屋租金及利息，被告虽于2015年2月27日口头提出解除合同，交付钥匙，但原告并未同意，系被告单方提出解除合同，在原告拒绝后，被告也未提出仲裁或诉讼，因此房屋租赁合同效力仍在持续中，期间租赁物仍由被告实际控制，故被告仍应当支付房屋租金。案件审理过程中，由于原、被告双方均同意解除合同，为了防止损失扩大，本院组织双方于2015年4月23日交付了门面，故原告主张的房屋租金应当从2015年1月1日计算至2015年4月23日，租金金额为267795元（865000÷365×113）。对于租金的资金占用利息，由于租赁合同对年租金的支付时间约定不明确，根据本院当地的交易习惯，租金均是在使用前支付，且之前原、被告之租金的交付均是先交后用，故租金资金占用利息应按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率从2015年1月1日起计算支付至付清时止。原告要求根据合同第十条的约定按合同总租金的10%支付违约金346000元，被告认为约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同期限为四年，第一年双方均按合同约定各自履行了自己义务，租赁期进入第二年后，现双方均同意解除合同，租赁合同不再履行，被告的违约行为仅仅是延迟支付2015年租金，且近几年二、三线城市房价及租金偏高，加之电子商务对传统行业的巨大冲击，致租赁合同原约定的租金被告难以继续经营，被告延迟交付租金的行为主观上并无太大恶意，如果按合同约定的违约金计算方式支付违约金，对被告明显不公平，故对原告主张的违约金，本院酌情认定50，000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告蓬安县国有资产经营公司与被告姚建华于2013年9月24日签订的《蓬安县国有资产统一管理租赁合同》；二、被告姚建华在本判决书生效之日起二十日内支付原告蓬安县国有资产经营公司房屋租金267795元，并从2015年1月1日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算支付至付清时止；三、被告姚建华在本判决书生效之日起二十日内支付原告蓬安县国有资产经营公司违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告蓬安县国有资产经营公司承担2800元，由被告姚建华承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 唐  光  明人民陪审员 龙  智  辉人民陪审员 李    爽二〇一五年六月十五日书 记 员 刘惠娟（代）