上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1352号原告上海力高物业管理有限公司。法定代表人何木火。委托代理人朱彬，该公司员工。被告陈越。被告张磊。两被告共同委托代理人陈圣林，上海市天源律师事务所律师。原告上海力高物业管理有限公司(以下简称力高公司)与被告陈越、张磊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由审判员杜荣良独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海力高物业管理有限公司委托代理人朱彬，被告陈越、张磊的委托代理人陈圣林已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B室业主，原告力高公司系该中城大楼的物业管理单位，2013年4月至2015年3月，被告共计积欠原告物业管理费人民币157,334.4元(以下币种均为人民币)，原告经多次催讨未果，故现诉至法院，请求判令被告支付自2013年4月至2015年3月的物业管理费157,334.4元及滞纳金176,804.5元(2013年4月7日至2015年3月31日止,以本金157,334.4元乘以日千分至三计算)，诉讼费由被告负担。原告为证明其所主张的事实，在庭审中出示下列证据：1、中城大楼物业服务合同及补充协议,约定由原告为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日0时起至2013年3月31日24时止，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积12元，每月交纳一次，交费时间为每月的第三个工作日内，如逾期交纳的，按每天千分之三交纳滞纳金。2、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息,说明两被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B(建筑面积为546.3平方米)的业主。3、2013年4月2日和4月11日的函件二份,内容是原告通知中城大楼全体业主，该物业的服务一切照旧，由原告提供物业服务并收取相关费用。4、催缴物业管理费通知，说明被告经催讨欠费仍未缴。5、关于撤销中城大楼业主大会业主委员会备案证的决定，说明中城大楼业主大会、业委会的所谓另聘其他公司进行物业管理的行为是不合法的，相关备案登记已被政府职能部门撤销。6、中城大楼信件签收表、上海市消防监督检查意见通知书、单位生活垃圾清运处理服务合同、代收中城大楼水、电费清单等，说明原告从未离开过该中城大楼，且始终由原告提供该物业的所有物业服务项目。7、瑞金二路街道关于撤销中城大楼业主大会业主委员会备案证的决定，证明目的同上述证据5。8、2014沪二中民二(民)终字第173号等判决书，说明中城大楼业主大会、业委会相关的与本案纠纷有关的诉讼，均属败诉的结果。9、2012年5月2日业主大会会议纪要，说明争议过程。10、电梯使用合格证，证明目的同上述证据6。11、其他业主支付物业费的发票凭证，说明该中城大楼的其他业主均依照合同约定向原告支付了物业费，未发生拖欠或拒绝支付的情况。两被告共同辩称，原告没有收费资质，2011年6月中城业委会解除了与原告的合同并聘请了案外人上海陶然居物业管理有限公司，2012年3月业委会又与上海莘闵物业发展有限公司签订了物业服务合同，但原告始终不愿意进行相关材料的交接，严重影响了新的物业公司开展工作。对欠付金额无异议，但其中截止到2014年6之前的物业费已全部支付给了上海莘闵物业发展有限公司。对滞纳金的计算方式有异议，应调至日万分之一，也不应由被告支付。两被告共同提供证据：1、物业服务合同，内容同原告证据1。2、2011年6月22日的会议记录，通知函等，说明中城业委会曾通知原告解除原物业管理合同。2、招投标表、评标表等，说明中城业委会曾另行招聘了案外人承担中城大楼的物业管理。3、维修证明，业委会通知书、收据等，证明目的同上。4、接警登记表，照片等，证明目的同上。庭审中经对证据质证，两被告对原告的证据11认为发票的真实性无异议，但不能证明其他业主已支付了物业费。对证据6等有异议，认为均系原告单方面制作，被告不予认可。原告对两被告的证据认为，均无法达到其证明目的。依据物业合同第42条等规定，合同期满后，原告可参加招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但事实上中城业主大会、业委会并没有通知原告招投标，且相关的另行招聘物业公司的备案结果早已被政府有关职能部门予以了撤销，因此中城业主大会、业委会所谓另聘他方物业公司的行为完全是不合法的，而同时原告却则恪尽职守，始终如一继续提供了物业服务，当然也理应收取相应的物业管理费用，同时虽然物业服务合同已到期目前也未续签，但依据上海市住宅物业管理规定，因事实上原告一直仍在提供物业服务，因此原合同的权利义务未变，原告收取相关费用完全是合理合法的。经查：2011年4月17日，原告与原上海市卢湾区中城大楼业主大会，业委会签订了中城大楼物业服务合同，约定由原告为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日0时起至2013年3月31日24时止，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积12元，每月交纳一次，交费时间为每月的第三个工作日内，如逾期交纳的，按每天千分之三交纳滞纳金。此后原告开始为中城大楼提供物业服务。期间，中城业委会与原告发生纠纷，前者曾通知后者解除物业服务合同，但原告不予认可，认为其通知不符合法定条件，因此原告继续履行合同并事实上从未离开过中城大楼，提供了包括生活垃圾处理，电梯维修保养，水、电费抄表等在内的所有物业服务，而中城业主大会、业委会却先后聘请了所谓的陶然居和莘闵物业公司等，但均未与原告达成交接，且其相关备案均被有关政府职能部门予以了撤销。2012年6月中城业委会曾起诉至本院，要求解除与原告的物业服务合同，后因故被驳回起诉。另被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼5B(建筑面积为546.3平方米)的业主，每月应付物业管理费6,555.60元，2013年4月至2015年3月合计157,334.40元未付，经原告催讨未果，故诉至本院。审理中，两被告认为其中2014年6月之前的物业费已支付给了案外人上海莘闵物业发展有限公司，但未能提供相关依据。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与上海市卢湾区中城大楼业主大会，业委会签订的中城大楼物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对该大楼物业的全体业主均有约束力。现原告已按约履行了提供相关的物业服务，但两被告却未及时依据合同约定的支付方式向原告足额支付全部物业费用，被告的行为已构成违约。原告现诉请要求两被告给付物业费用157,334.4元及滞纳金176,804.5元，有相应的事实和法律依据，本院依法应予以支持。但滞纳金部分，按照相应规定应以不超过本金数额为限。两被告认为原告不具有收费资质,且被告2014年6月之前的物业费已支付给了案外人莘闵物业公司，对此本院认为两被告的辩称缺乏事实和法律上的依据，故本院依法难以采信。原告在与中城大楼业委会产生纠纷和争议后，事实上并未离开和终止提供过该中城大楼的所有的物业服务项目，因此依据相关的上海市住宅物业管理规定，虽然本案涉及到的物业管理服务合同期限确已到期且目前尚未续签，但原合同权利义务并未发生变化，原告依然有权依据原合同的约定收取相关的物业费，至于两被告辩称2014年6月之前的已支付给了案外人，并未提供依据，且即使有相关的支付凭证，那也属于支付不当，其后果理应有被告自行承担。据此，综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，判决如下：一、被告陈越、张磊应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海力高物业管理有限公司2013年4月至2015年3月的物业管理费人民币157,334.4元。二、被告陈越、张磊应于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告上海力高物业管理有限公司滞纳金人民币157,334.4元。案件受理费人民币3,156.04元(原告已预缴)，由被告陈越、张磊承担,应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海力高物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。?审判员  杜荣良二〇一五年六月二十五日书记员  姚中杰附：相关法律条文??《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应定按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款：物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。?