山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁16民终2221号之一上诉人（原审被告）：滨州市一零一置业有限公司，住所地滨州市渤海一路815号，统一社会信用代码：9137060266808764XC。法定代表人：赵旭良，该公司董事长。委托诉讼代理人：石新山，山东英天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林慧，女，1979年12月3日生，汉族，东营市东营区人民政府职工，住东营市东营区。上诉人滨州市一零一置业有限公司因与被上诉人林慧房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨民二初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人滨州市一零一置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决上诉人支付违约金9958元不当，应依法驳回其诉讼请求。造成涉案房屋逾期交付的根本原因属于《商品房买卖合同》约定的逾期交房免责事由，上诉人无需承担逾期交房违约责任。其一，根据双方于2010年12月9日签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项之规定，因政策变化或政府职能部门等非出卖方原因引起的工期延长，××可据实予以延期交房。而涉案房屋外墙保温工程在施工过程因国家政策对于外墙保温材料的材质要求发生变化，导致延误施工工期长达6个月，上诉人依约有权延期6个月交付涉案房屋，而无需承担逾期交房违约责任；其二，涉案房屋工程在建设施工过程中，遭遇大风、降雨等自然灾害性天气的天数明显高于往年，严重影响正常施工，延误工期约60日，上诉人依约对此无需承担相应违约责任。因此，造成涉案房屋逾期交付的根本原因并非在于上诉人，且属于《商品房买卖合同》约定的逾期交房免责事由，故支付违约金9958元不当。涉案房屋于2012年5月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交房条件。2012年5月18日，被告通知原告交付涉案房屋，但原告无正当理由拒绝接收涉案房屋。即造成涉案房屋未交付的根本原因是原告故意不接房，自被告通知原告交付涉案房屋之日后的损失是原告自行扩大的损失，相应的损失应由原告自行承担。因此，被上诉人诉请上诉人支付违约金无任何事实依据。被上诉人未交齐房款，上诉人以此抗辩，也是上诉人逾期交房的另一原因。一审以查明被上诉人尚欠房款3532未交，上诉人多次催促，至今未交。故交房时，被上诉人以此抗辩并无不当。被上诉人之诉已超过两年诉讼时效期间，其已丧失胜诉权，应依法驳回其诉讼请求。《商品房买卖合同》约定交房期限为2012年1月18日，在被告未能依约如期交付涉案房屋后，原告即享有本案主张的诉权，但原告在无任何障碍的情形下，却未在两年诉讼时效期间主张权利，现提起诉讼，其已丧失胜诉权，应依法驳回原告诉讼请求。林慧辩称，滨州市一零一置业有限公司所说的逾期交房的原因我方不予认可，一审证据材料中有两份判决书足以证明。关于交房期限滨州市一零一置业有限公司提供的唯一证据就是其单方制作的表格，没有任何法律效力。我方提供的证据足以证实我方的诉讼请求没有查过诉讼时效，而滨州市一零一置业有限公司主张的我方尚欠部分房款不属实，也早已过了诉讼时效。林慧向一审法院起诉请求：1、被告滨州市一零一置业有限公司自判决生效之日起10内协助原告办理滨州市滨城区渤海一路以西黄河十五路以南香格里拉·水岸绿城3号楼1单元1××3号房屋的所有权证及土地使用权证的登记手续；被告支付原告逾期交房违约金13590元（以499632为基数，自2012年1月19日起至2012年6月3日止，共计136天，按日万分之二计算）及未协助原告办理房屋产权证产生的违约金5000元（逾期开发票的违约金的计算方式是：499632×0.5%=2498元，因为合同约定过低，要求调整为5000元），两项共计18590元；被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月3日，原告林慧（××）与被告一零一公司（××）协商签订商品房买卖合同，约定,××购买的商品房为位于滨州市滨城区渤海一路以西黄河十五路以南香格里拉·水岸绿城第3幢1单元1××3号房；建筑面积共计114.9平方米,负2层21号储藏室，100号地下车库（位），以上总价款为503164元；付款方式及期限：××于签约当日交齐首付款353164元，剩余房款150000元办理银行按揭，××在一周内交齐按揭所需资料；××逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金，××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之十的违约金；（第八条交付期限）××应当在2012年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力原因，且××在发生之日起30日内告知××的；2、因政策变化或政府职能部门等非出卖方原因引起的工期延长；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、××等社会异常事件；除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同；××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××不退房，××按已付房款的0.5%向××支付违金。附件四《合同补充协议》第七条关于房屋交付通知：××在本合同约定的房屋交付时间之前，按照本合同约定方式通知××房屋交付事宜，××以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书，不论××以何种方式通知××办理房屋交付手续，如果××因自身原因而未收到交付通知的，均以本合同约定时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；××的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，××无合同约定或无正当理由，不得拒绝受领××交付的房屋；第十条关于产权登记：××委托××协助办理房屋权属登记的，在本合同项下商品交付时，应交办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证一并交予××，办妥委托代办手续，结清价款。××未完整提供上述资料、税费的凭证，未结清价款的××不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。合同签订当日，原告向被告交付购房首付款323164元（不包括原已交定金30000元），于2011年6月26日向被告交纳房款146468元。以上共计499632元，欠交3532元。2012年6月2日，原告向被告交纳开口费和装修押金后，被告向原告交付涉案房屋。一审法院认为，原告林慧与被告滨州市一零一置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，双方当事人应当按照协议的约定全面履行义务。原告林慧已按合同约定交纳购房款，被告滨州市一零一置业有限公司应按合同约定于2012年1月18日向原告林慧交付具备竣工验收合格的房屋，而被告向原告交付房屋的时间为2016年6月2日，且逾期交房的免责事由证据不充分，被告滨州市一零一置业有限公司逾期交付房屋，应承担相应的违约责任。以购房款499632元为基数，自2012年1月19日起至2012年6月2日止共计135日，按日万分之二计算违约金为13490元，与原告应补缴房款3532元相抵，得数为9958元。原告要求被告支付违约金9958元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持，超出部分，不予支持。关于被告提出违约金应计算至2012年5月20日止的辩解意见，本院经审查认为，原告涉案房屋于2012年5月18日虽具备交付条件，但被告滨州市一零一置业有限公司并未提供具备交付条件后向原告实际交付或通知交付房屋的证据，故对该辩解意见，不予采纳。被告向原告交付房屋后90日内，应按合同约定协助原告办理房屋产权证、土地使用权证等产权变更登记手续，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付逾期协助办理房屋产权证违约金5000元的诉讼请求，经审查认为，原告负有先行向被告付清房款的义务，其虽已向被告交纳部分房款，但未交清合同约定的数额，被告有权拒绝其履行的要求，且不构成违约，故原告的该诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，不予支持。被告以此为由提出的辩解意见成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、之规定，判决：一、被告滨州市一零一置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告林慧办理滨州市滨城区渤海一路以西黄河十五路以南香格里拉·水岸绿城第3幢1单元1××3号房屋产权登记手续和土地使用权登记手续；二、被告滨州市一零一置业有限公司于本判决生效后十日内向原告林慧支付违约金9958元；三、驳回原告林慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由原告林慧负担100元，由被告滨州市一零一置业有限公司负担165元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。林慧与滨州市一零一置业有限公司签订房屋买卖合同后，双方应按照合同履行各自的义务。由于滨州市一零一置业有限公司未能按照合同约定的期限向林慧交付涉案房屋，一审法院判决滨州市一零一置业有限公司承担逾期交付房屋的违约责任并无不当。滨州市一零一置业有限公司上诉称涉案房屋逾期交付的根本原因属于《商品房买卖合同》约定的逾期交房免责事由，上诉人无需承担逾期交房违约责任，理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人滨州市一零一置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265元，由上诉人滨州市一零一置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正真审判员  宋 洁二〇一七年一月五日书记员  刘瑞琪山东省滨州市中级人民法院民事裁定书(2016)鲁16民终2326号上诉人(原审原告)：林慧，女，1979年12月3日生，汉族，东营市东营区人民政府职工，住东营市东营区宁阳路96号，公民身份号码：370631197912030521。上诉人（原审被告）：滨州市一零一置业有限公司，住所地滨州市渤海一路815号，统一社会信用代码：9137060266808764XC。法定代表人：赵旭良，该公司董事长。委托诉讼代理人：石新山，山东英天律师事务所律师。上诉人林慧因与上诉人滨州市一零一置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨民二初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院审理过程中，上诉人林慧于2016年12月28日申请撤回上诉。本院认为，上诉人林慧在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，裁定如下：准许上诉人林慧撤回上诉。二审案件受理费265元，减半收取133元，由上诉人林慧负担。本裁定为终审裁定。审判长崔诗君审判员王正真代理审判员宋洁二〇一七年一月五日书记员刘瑞琪