济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2013）历城民初字第2908号原告刘家卓，男，生于1979年1月14日，汉族，住济南市委托代理人（特别授权代理）杜慧，北京大成（济南）律师事务所律师。被告济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人谈朝晖，董事长。委托代理人（特别授权代理）张政敏，女，生于1979年6月2日，汉族，该公司职工，住济南市。原告刘家卓与被告济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月31日受理后，被告恒大公司于2013年11月14日提出管辖权异议，本院于2013年12月2日作出裁定，驳回了被告恒大公司的管辖权异议。后被告恒大公司就此提起上诉，2014年3月18日，济南市中级人民法院作出裁定，驳回了被告恒大公司的上诉，维持原裁定。后本案恢复审理，由审判员高峰担任审判长，与人民陪审员邢仁全、张明禄组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告刘家卓的委托代理人杜慧与被告恒大公司的委托代理人张政敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘家卓诉称：原被告双方于2011年6月25日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于济南市工业北路南侧，刘智远路西侧的恒大城项目内的商品房，并约定被告应于2013年7月31日前将合法合约的房屋交付给原告使用，如被告逾期交房，应按照合同总价款日万分之一的标准计算违约金。现交房日期已过，被告仍未取得《分期综合验收备案证明》，不符合交房条件。针对被告的上述违约行为，原告特起诉至人民法院，请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金，自2013年7月31日起，按总购房款日万分之一的标准计算至2014年7月31日止，为25234元，并由被告承担诉讼费用。被告恒大公司辩称：1、原告要求逾期交房违约金无合同依据。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定取得分期综合验收备案证明并非本合同约定的交付条件，双方通过合同附件五补充协议第四条的约定，对第八条进行了修改，即出卖人于2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现被告在2013年9月向原告发出交房通知时已经具备了以上交付条件。2、补充协议约定的交付条件是经双方当事人签字盖章认可的真实意思表示，符合法律和行政法规的规定，应受法律保护。2002年和2004年，国务院已正式取消了《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发竣工验收的行政审批项目和《城市房地产开发经营管理条例》中住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。由此，建设行政主管部门组织的商品房验收许可制度被完全取消，竣工验收现在实行的是质量监督机构确认下的五方验收标准。3、房屋验收备案证明系政府部门的行政管理措施，目的在于规范行政管理，并非法律、行政法规的强制性规定，法院应依法驳回原告诉讼请求。4、被告系合法取得恒大城项目地块，即政府在出让时认为该地块适宜开发为住宅。早在2009年铁厂即计划搬迁，因此铁厂不能搬迁的决定性因素在于政府，而不在被告。铁厂存在已久，原告在购房时已明知，且被告从未向原告作出过铁厂搬迁的承诺，被告交付的房屋符合合同约定，原告以被告无义务解决的问题要求被告承担违约责任，于情不合，于法无据。经审理，本院对以下事实予以认定：2011年6月25日，原告刘家卓与被告恒大公司签订《商品房买卖合同》及相关附件。合同约定，原告购买被告在济南市历城区工业北路南侧，刘智远路西侧开发的恒大城项目中的3号楼2-3003室的房屋，建筑面积共99.53平方米，每平方米单价6946.20元，总价款691355元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得《分期综合验收备案证明》，同时该合同附件五为补充协议，补充协议第四条约定：双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、使用单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。合同签订后，原告向被告支付了购房款共计691355元，被告向原告出具了收款收据。后该项目未能在2013年7月31日前交房。2013年9月24日，恒大城业主向被告发出书面诉求事宜一份，主张恒大城未取得《分期综合验收证明》不能交房；必须由济南市环保局对恒大城承诺的“铁厂不搬迁，恒大城不交房”的承诺出具书面意见；人工湖未复原前，免收物业费且不能免除原有物业责任；修改交房验房流程；2013年10月10日未答复之前，业主有权拒收房屋，且违约金的赔偿日期为最后的收房日期，支付方式为现金支付，如果恒大城未在2013年10月31日前取得《分期综合验收证明》，业主有权退房，且退房费用为截止到2013年10月31日前所交付的所有款项，业主同时在该书面诉求中还主张了包括学区房问题、小区内配套建设问题等其他诉求。该书面诉求由业主代表韩富兵、闫花、孙波、李洪才签字捺印，并交由恒大城客户服务中心接收。同日，被告恒大公司针对上述业主提出的诉求，向业主出具书面承诺书一份，承诺：1、2013年9月30日前取得济南市城乡建设委颁发的一期项目1#-7#的《分期综合验收备案证明》；2、2014年12月31日一期园区人工湖及其配套按拆除前原貌回复；3、原地块六规划学校为九年制义务教育学校，并在2014年9月1日前建成并移交教育部门；4、业主提出的其他要求（详见业主诉求单），于2013年10月10日在济南恒大城会所给予当面答复，并视情况上报广州集团公司在前述日期一并答复。该承诺书由被告副总经理于占文签字并加盖被告公章。庭审中，被告主张其曾于2013年9月22日向原告发出了收房通知书，并对此其提交了山东省邮政快递物流有限公司济南市分公司出具的邮件详单一份，该单据显示针对原告的快递信息为“妥投”。另查明，2014年2月18日，被告恒大公司就恒大城五地块一期1-7号住宅楼及7#楼南地下车库，取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》（济综验第2014011号）。但被告在取得该竣工综合验收备案证明后至今未向其业主发出过书面通知。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同一份、购房收据1份、业主诉求书一份、被告出具的承诺函一份及被告提交的山东省邮政快递物流有限公司济南市分公司出具的邮件详单一份及济南市建委出具的房地产开发项目竣工综合验收备案证明一份予以证实。以上证据经双方当事人庭审质证，故本院对以上证据的证明效力予以确认。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应按照合同约定严格履行义务。现原告刘家卓在签订合同后，按约交纳了购房款，则被告理应按照合同中约定的交房时间2013年7月31日如期向购房者交房，逾期则构成违约，理应承担相应的违约责任。关于双方所争议的取得分期综合验收备案证明是否为交房条件的问题，本院经审理认为，原被告双方虽然签订了《商品房买卖合同》及补充协议，且补充协议第四条也将合同第八条进行了修改，将原合同第八条中明确约定的《综合验收备案证明》予以删除，但该补充协议第四条的文字表述中仍约定，交房条件需符合国家及地方人民政府的规定，虽然在列举交房条件时未明确记载综合验收备案证明或分期综合验收备案证明，但房地产项目取得分期综合验收备案证明或综合验收备案证明系山东省的一项重要地方性规定，故该商品房买卖合同的双方在补充条款第四条首部明文约定需遵守地方人民政府规定的情况下，仍应将取得分期综合验收备案证明作为交房条件予以遵守和履行。并且，被告恒大公司曾于2013年9月22日向恒大城全体业主发出过承诺函，明确承诺将于2013年9月30日前取得分期综合验收备案证明，该行为应视为其针对是否将取得分期综合验收备案证明作为交房条件的一次新的意思表示，虽然作出的承诺对象并未具体为原告，但结合本案实际情况，应认定为其系向其开发的恒大城项目的一期购房全体业主承诺应在2013年9月30日取得分期综合验收备案证明，并以此作为业主之前提出拒收房屋的回应，在原告对此承诺书予以认可的情况下，应视为是原、被告双方作为恒大城项目一期涉案商品房买卖双方，将该房屋所载楼盘取得分期综合验收备案证明作为了交房条件的合同约定，这种约定虽未以合同文本的方式体现，但就其所约定的内容和性质来看，仍属于双方商品房买卖合同关系中影响双方权利义务的重大事项，双方仍应按照约定严格履行。故关于被告恒大公司主张双方通过补充条款第四条将取得分期综合验收备案证明作为交房条件予以排除的抗辩，本院依法不予采信。现被告直至2014年2月18日方才取得恒大城一期项目1-7号楼综合验收备案证明，虽然满足了约定交房条件，但晚于合同约定的2013年7月31日，仍构成违约。被告在取得综合验收备案证明后，虽未再向原告书面通知，但其仍属于具备交房条件，且其已于2013年9月22日向原告发出了收房通知，未能完成实际交房系原告主张被告未取得综合验收备案证明而拒收房屋，即原告对被告所开发房屋已建成并欲交付购房者，只是因未取得综合验收备案证明而不符合约定交房条件的这一事实状态是明知的，且双方因该争议事实也确存一定程序的交涉和联络，故被告于2014年2月18日取得综合验收备案证明之前因不具备交房条件而构成违约，2014年2月18日之后已符合交房条件，不必再承担相应的逾期交房违约金。故关于被告恒大公司应承担的逾期交房违约责任，本院支持原告主张以购房款691355元为基数，按照合同约定的日万分之一的逾期交房违约金计算为标准，由被告恒大公司承担自2013年8月1日至2014年2月18日止的逾期交房违约金，其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：一、限被告济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判书生效之日起十日内支付原告刘家卓逾期交房违约金13965元。二、驳回原告刘家卓其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，分别由原告刘家卓负担192元，由被告济南恒大金碧房地产开发有限公司负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  高 峰人民陪审员  邢仁全人民陪审员  张明禄二〇一五年六月十日书 记 员  王致翰