广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1723号上诉人（原审被告）：广东叁学苑教育科技有限公司，住所地广州市。法定代表人：黄正文，任该司总经理。委托代理人：王娟丽，广东同益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹志勤，住江苏省宜兴市。委托代理人：欧旋，上海市汇业（广州）律师事务所律师。上诉人广东叁学苑教育科技有限公司（以下简称叁学苑公司）因与被上诉人尹志勤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月5日，尹志勤（甲方）与叁学苑公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将坐落在广州科学城科汇金谷某E3-101-E3-501共五层的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积2503平方米，分摊公用建筑面积350平方米；租赁期限为2011年10月15日至2016年10月14日，其中2011年10月15日至2012年10月14日期间月租金为107000元；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；起租时间为2011年10月15日；甲方给予45天的装修期，装修期免收租金，即租金自2011年12月1日起开始收取，物业管理费按每月每平方米5元收取；在起租时间前，如果乙方放弃承租本房屋，或甲方放弃向乙方出租房屋，都属于违约，违约方应向守约方一次性赔偿人民币十万元，且守约方有权解除本合同。尹志勤因与叁学苑公司就上述房屋的租赁事宜产生纠纷向原审法院起诉请求判令解除上述《合同》及叁学苑公司赔偿违约金、支付租金等，原审法院已经生效的（2012）穗萝法民三初字第252号民事判决书认定，合同签订后，叁学苑公司没有向尹志勤交纳保证金，双方没有办理房屋交付手续，且至尹志勤起诉前，叁学苑公司均没有实际进场装修或使用该房屋，亦无证据证明叁学苑公司曾催告尹志勤交付房屋和办理其他手续，叁学苑公司的行为违反了合同约定，判决确认上述《合同》于2012年5月23日解除，驳回尹志勤的其他诉讼请求，判决后，尹志勤不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，后又向广州市中级人民法院申请撤回上诉，广州市中级人民法院裁定准许尹志勤撤回上诉。上述事实有《广州市房屋租赁合同》、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。尹志勤于2014年6月9日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.叁学苑公司赔偿尹志勤损失777108.5元；2.本案诉讼费由叁学苑公司承担。原审法院认为，尹志勤与叁学苑公司签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《合同》因叁学苑公司的违约行为被已生效的民事判决确认于2012年5月23日解除。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因叁学苑公司的违约行为导致《合同》被解除，尹志勤必然存在相应的损失，故尹志勤要求叁学苑公司赔偿损失有理据，原审法院予以支持。关于损失赔偿数额。尽管因叁学苑公司的违约行为导致《合同》被判决解除，但在《合同》的履行过程中，尹志勤亦应督促叁学苑公司积极履行《合同》并及时行使合同解除权，以避免损失的扩大，因此，考虑叁学苑公司违约给尹志勤造成的损失，兼顾合同的履行情况、叁学苑公司的过错程度、违约情况以及尹志勤应履行的止损义务等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照《合同》中有关租金等费用的约定，原审法院酌定叁学苑公司赔偿尹志勤损失330000元。尹志勤超出部分的损失赔偿主张无理据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年11月12日作出如下判决：一、广东叁学苑教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿尹志勤损失330000元；二、驳回尹志勤的其他诉讼请求。如果广东叁学苑教育科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11571元，由尹志勤负担6657元，由广东叁学苑教育科技有限公司负担4914元。上诉人广东叁学苑教育科技有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由：一、一审认定事实不清，依据（2012）穗萝法民三初字第252号案件查明的事实，在双方签订合同后，实际履行前已解除合同，被上诉人未向上诉人交付房屋、直至开庭之日仍未将一楼站台和前台拆除、未为上诉人办好进场装修施工手续，上诉人也未履行合同义务，没有向被上诉人交纳租赁保证金。双方也没有依据租赁合同第十一条的约定将租赁合同送街镇出租屋管理中心备案。因此上诉人与被上诉人均未实际履行租赁合同的任何义务，也未催告对方履行合同义务。二、即便依据（2012）穗萝法民三初字第252号民事判决书确定的双方租赁合同于2012年5月23日解除，对于合同解除的原因，也不是上诉人单方违约，而是被上诉人违约所致。三、一审法院对被上诉人是否因租赁合同的解除而产生损失以及损失数额没有查明，被上诉人也没有提供证据证明其因租赁合同的解除产生777108.5元的损失。四、在被上诉人没有主张的情况下一审法院主动参照租赁合同中租金的约定计算被上诉人损失数额从而判决上诉人承担赔偿责任没有法律依据。五、被上诉人就本案的租赁合同曾于2012年5月向萝岗区法院起诉，在该案中法院驳回被上诉人关于租金、滞纳金、管理费的诉讼请求，现在被上诉人将以上被驳回的请求变更为违约损害赔偿金，再次向法院提起诉讼，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第247条，被上诉人的此次诉讼构成重复起诉，依法应当裁定驳回。六、即便生效判决确定被上诉人可以再次提起损害赔偿，但双方租赁合同已被判决解除，根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可以要求恢复原状，合同解除后不存在违约责任，被上诉人诉请的是因上诉人的违约行为导致的损害赔偿，其要求赔偿没有法律依据。七、首次诉讼中法院已经认定被上诉人要求上诉人支付租金、滞纳金和管理费没有法律依据，由此可见，上诉人没有支付上述费用并没有违约。八、被上诉人提起本案诉讼是恶意诉讼，其在第一次诉讼中庭审过后将其诉讼请求的违约金变更为损害赔偿金20万元，因为已经过了举证期限法院没有采纳。第一次判决被上诉人败诉后，被上诉人提出10万元与上诉人和解，现在在事实和理由没有任何变更的情况下，被上诉人又提出77万元损害赔偿金。被上诉人在2012年3月8日已经将本案标的物出租给第三人，其在出租后又于2012年3月14日给上诉人发出律师函，向上诉人提出解除合同，被上诉人上述行为违背诚实信用原则。被上诉人尹志勤辩称：一、（2012）穗萝法民三初字252号民事判决书已经认定上诉人的行为属于违约行为，而且认定对于被上诉人因为上诉人违约行为遭受的损失可以依据合同另行主张损失。而该判决书已经发生法律效力，上诉人的违约行为导致了被上诉人遭受经济损失，根据租赁合同约定的收取租金的起始时间是2011年12月1日，而合同被认定解除的时间的2012年5月23日，期间约定的租金每月是107000元，因为上诉人自身原因不接收不使用房屋，也不支付租赁保证金，也不提出解除合同，导致被上诉人在合同解除前的经济损失远远高于一审判决认定的33万损失的金额。二、上诉人的违约行为导致租赁合同的解除，双方此前从未达成过解除合同的合意，上诉人在上诉状所称的双方达成的合意没有根据。上诉人称被上诉人于2012年3月8日已经将房屋出租也是没有任何依据。综上，恳请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审另查明，上诉人于二审期间提交四份证据材料，分别是：证据一、《调查取证申请书》，拟证明上诉人在（2012）穗萝法民三字第252号案件曾向法院申请调取涉案场地的租赁情况。证据二、2012年9月6日到涉案场地拍摄的七张照片，拟证明被上诉人至今未履行合同义务。证据三、装修施工证，拟证明被上诉人为案外人办理装修施工证，但从没有未上诉人办理。证据四、企业登记相关资料，拟证明被上诉人已经在2012年3月8日将场地出租给广州市伟志光电有限公司。被上诉人认为证据二在（2012）穗萝法民三字第252号案件中出示过，因为上诉人从未接收房屋，就没有另寻地方安置场地中的物品，直到2012年9月仍未将场地租赁出去，并保持原状。装修施工证是被上诉人在合同解除后向案外人出具的，与本案没有关联。上诉人没有提交装修施工的证明，没有确定进场装修的时间，所以无法为其办理施工证。本院认为，上诉人叁学苑公司的违约行为已经生效的（2012）穗萝法民三初字第252号民事判决书认定，上诉人未对该生效判决提出上诉或者申诉，上诉人在本案中提出对生效判决不服意见，本院不予审理。本案争议的焦点在于被上诉人尹志勤何时应当采取合理措施减少损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案《广州市房屋租赁合同》第八条第5款约定，在起租时间前，如果乙方放弃承租本房屋，或甲方放弃向乙方出租本房屋，都属于违约，违约方应向守约方一次性赔偿人民币10万元，且守约方有权解除本合同。合同约定明示放弃履行的违约责任为支付违约金10万元，且可解除合同。双方当事人的合同义务履行期自2011年10月15日起，但双方均不履行，违约损失已经发生。因拒绝履行合同的行为构成默示放弃履行，违约责任应与明示放弃履行的违约责任一致。作为出租方的被上诉人保持对租赁物控制权，负有将损失控制在预期损失救济即违约金范围内的责任。被上诉人没有及时解约导致损失扩大的后果，法律不予保护。因此，被上诉人主张的损失赔偿数额应限定于约定违约金范围内，即10万元为限。至于超出10万元的其他损失，属于因被上诉人原因扩大的损失，应由被上诉人自负。上诉人二审提交的证据材料均与本案争议缺乏关联，本院不予采纳为二审新证据。综上所述，上诉理由部分成立，原审判决对于涉案场地空置损失的责任分配处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：维持广东省广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第336号民事判决第二项；变更广东省广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第336号民事判决第一项为：上诉人广东叁学苑教育科技有限公司于本判决送达之日起十日内赔偿被上诉人尹志勤损失100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11571元，由广东叁学苑教育科技有限公司负担1653元，尹志勤负担9918元；二审案件受理费6250元，由广东叁学苑教育科技有限公司负担2083元，尹志勤负担4167元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年六月八日书 记 员  阮志雄陈迪