湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸丰民初字第00451号原告（反诉被告）毛民科，农民。原告（反诉被告）秦菊香，农民。二原告委托代理人（特别授权）刘彪。被告（反诉原告）咸丰县世纪兴房地产开发有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇红旗路**号。组织机构代码：79329331-6。法定代表人杨智安，该公司董事长。委托代理人（特别授权）朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。原告毛民科、秦菊香诉被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，世纪兴公司于2015年5月20日向本院提出对毛民科、秦菊香的反诉，本院受理反诉后依法由审判员胡磊适用简易程序，于2015年6月2日公开开庭进行了合并审理。毛民科、秦菊香委托代理人刘彪、世纪兴公司委托代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毛民科、秦菊香诉称：毛民科、秦菊香与世纪兴公司于2013年9月14日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定毛民科、秦菊香以315000元的价格购买世纪兴公司开发的咸丰新城一栋一单元1002号房。世纪兴公司应于2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给毛民科、秦菊香使用，如逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同中规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，毛民科、秦菊香如约向世纪兴公司支付了购房款315000元，世纪兴公司至今未按合同约定和法律规定向毛民科、秦菊香交付商品房。请求人民法院判令：1、世纪兴公司以房价315000元为基数，按合同约定的日利率万分之三向毛民科、秦菊香支付从2014年4月1日起至2015年4月20日止的违约金共计36382.5元；2、世纪兴公司承担本案诉讼费用。世纪兴公司抗辩称：毛民科、秦菊香要求支付从2014年4月1日至2015年4月20日违约金的理由不能成立。其所购商品房在2014年5月31日之前世纪兴公司修建的房屋已达到交付条件，并以公告的形式要求毛民科、秦菊香办理相关接房手续，毛民科、秦菊香一直未去办理房屋交接手续。世纪兴公司只应承担2014年4月1日至2014年5月31日之间的违约金。即便毛民科、秦菊香推迟接房，其因此受到的损失不过8000元以下（同地段年租房不超过8000元），因此其要求支付违约金的数额明显超过实际损失，请求人民法院予以调整。世纪兴公司反诉称：世纪兴公司与毛民科、秦菊香于2012年11月13日签订了《商品房买卖合同》，约定毛民科、秦菊香以315000元的价格购买世纪兴公司开发的咸丰新城一栋一单元1002号房，毛民科、秦菊香应在合同签订之日起7日内将按揭所需完整资料送交世纪兴公司，而毛民科、秦菊香直到2013年9月10日才提供合法的按揭贷款资料并与银行签订借款合同，2013年9月14日按揭贷款215000元才进入世纪兴公司账户，毛民科、秦菊香的行为已构成违约，应从应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止，按日向世纪兴公司支付逾期应付款万分之五的违约金。请求人民法院判令：毛民科、秦菊香向世纪兴公司支付违约金31605元（107.5元×294天，以按揭款215000元的日万分之五计算，从2012年11月21日起计算至2013年9月10日），并承担本案反诉费。毛民科、秦菊香抗辩称：因世纪兴公司开发的商品房未达到合同约定交付条件，所以自己不存在违约，且本人办理按揭贷款所需资料是在合同签订后七日内交到世纪兴公司。毛民科、秦菊香为证明自己的诉讼主张及抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》。拟证明：毛民科、秦菊香与世纪兴公司签订合同的事实及违约金的约定。世纪兴公司质证：对真实性无异议。证据二、咸丰新城一期交接房费用清单。拟证明：毛民科、秦菊香已向世纪兴公司支付了全额购房款。世纪兴公司质证：对真实性无异议。证据三、结婚证。拟证明：毛民科、秦菊香是夫妻关系。世纪兴公司质证：对真实性无异议。世纪兴公司为证明自己的诉讼主张及抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、咸丰新城一号楼分部工程质量验收记录3张（混凝土、主体结构、砌体结构）。拟证明：咸丰新城一号楼在2013年4月18日经过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收质量合格。毛民科、秦菊香质证：该证据仅证明世纪兴公司修建的房屋质量符合其自己制定的质量标准，但达不到合同约定的交房条件，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，商品房达到交付条件需经过工程质量、规划、消防、人防等有关单位竣工验收。证据二、交房公告。拟证明：毛民科、秦菊香所购商品房于2014年5月31日达到交付条件，世纪兴公司按照约定在恩施日报刊登了交房公告，因毛民科、秦菊香未去办理交房手续，延期交房的违约责任应由其自己承担。毛民科、秦菊香质证：达不到世纪兴公司的证明目的。证据三、收据及中国建设银行联网业务入账通知书。拟证明：毛民科、秦菊香的按揭款在2013年9月14日经由中国建设银行转入世纪兴公司账户。毛民科、秦菊香质证：对真实性无异议，达不到世纪兴公司的证明目的，不能证实毛民科、秦菊香在2013年9月14日才向世纪兴公司提交完整按揭资料。证据四、接房应交费用清单。拟证明：在2015年4月7日世纪兴公司与毛民科、秦菊香办理了房屋交接手续，但毛民科、秦菊香未到物业处领取房屋钥匙。毛民科、秦菊香质证：对真实性无异议，达不到世纪兴公司的证明目的，不能证实毛民科、秦菊香与世纪兴公司已经办理接房手续，该清单仅是世纪兴公司对毛民科、秦菊香接房所需向其交纳多少费用的清算，且该笔费用尚未交纳，毛民科、秦菊香仍未对房屋进行实际接收。证据五、合同补充协议。拟证明：世纪兴公司计算违约金的依据。毛民科、秦菊香质证：对真实性无异议，达不到世纪兴公司的证明目的，因争议房屋未达到交付条件，故毛民科、秦菊香不存在违约。证据六、毛民科的收入证明。拟证明：该证明系毛民科单位于2013年9月10日出具，毛民科未在合同约定的期间内向世纪兴公司提交办理按揭的完整资料。毛民科、秦菊香质证：对真实性无异议，达不到世纪兴公司的证明目的。本院依法调查核实了以下证据：《中国建设银行股份有限公司咸丰支行复函》及毛民科办理按揭贷款向中国建设银行股份有限公司咸丰支行提交资料一组。毛民科、秦菊香质证：对真实性无异议。世纪兴公司质证：对真实性无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合当事人的质证意见，本院对证据的分析认定如下：毛民科、秦菊香提交的证据一、二、三，世纪兴公司对其真实性无异议，本院予以采信。世纪兴公司提交的证据三、四、五、六，毛民科、秦菊香对其真实性无异议，且该组证据能相互印证，本院对该组证据予以采信，但世纪兴公司要证明毛民科、秦菊香提交按揭所需资料的时间与本院调查核实的事实不符，本院对该证明目的不予采信。世纪兴公司提交的证据一、二，不能证明诉争房屋已达到交付条件，对其该证明目的不予采信。本院依法调查核实的证据，双方对其真实性均无异议，本院予以采信。根据本院采信的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：毛民科、秦菊香系夫妻关系。2013年9月14日，毛民科、秦菊香（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高乐山镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0506号的地块的土地使用权。该地块土地面积为5232.275平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月17日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元1002号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层。该商品房合同约定建筑面积共104.1平方米，其中，套内建筑面积88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.1平方米。第四条，计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3025.94元，总金额人民币315000元。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2013年9月14日支付首付款215000元，余款100000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给出卖人。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四：合同补充协议。二、银行按揭约定：1，买受人应在签约之日起七日内将按揭所需完整资料送交出卖人，由出卖人转交银行，否则按本合同第七条之规定处理。”合同签订后，毛民科于2013年9月14日向世纪兴公司支付首付款215000元。余款100000元毛民科、秦菊香通过在中国建设银行股份有限公司咸丰支行按揭贷款的方式向世纪兴公司支付。按揭贷款资料办理完毕后，中国建设银行股份有限公司咸丰支行于2013年11月20日将该款支付给世纪兴公司。至此，毛民科、秦菊香已支付全额购房款315000元。2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续”。2015年4月7日，世纪兴公司与毛民科对咸丰新城1栋1单元1002号房屋买受人还应交纳的相关费用进行了明确，但毛民科未向世纪兴公司支付该部分费用，亦未实际接收诉争房屋。另查明：中国建设银行股份有限公司咸丰支行收到毛民科、秦菊香的贷款按揭资料时间为2013年10月8日。毛民科、秦菊香在中国建设银行股份有限公司咸丰支行办理购房按揭贷款需提供以下资料：借款人、借款人配偶身份证复印件、户口薄复印件、结婚证复印件、收入证明原件、银行流水原件、委托扣款账号复印件、首套房证明原件、购房合同原件。本院认为，毛民科与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下三点：一、世纪兴公司与毛民科于2013年9月14日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。三、毛民科、秦菊香是否应当承担违约责任。对此本院分析评判如下：一、关于世纪兴公司与毛民科于2013年9月14日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。毛民科、秦菊香认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经过勘查、设计、施工、监理、人防、消防、质检、规划等单位验收合格。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指世纪兴咸丰新城一期1号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。二、关于世纪兴公司是否应当承担违约责任的问题。本院认为，签订合同后双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。世纪兴公司应当将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格的房屋在2014年3月31日前交付给毛民科、秦菊香。2014年7月31日，虽然世纪兴公司通过在恩施日报发公告的形式向咸丰新城一期1号楼业主发出交房公告，但是通过双方提交的证据证实，咸丰新城一期1号商住楼并未达到合同约定的交付条件。所以，世纪兴公司应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从2014年4月1日起至2015年4月20日止（共计385天），按日向买受人毛民科支付其已交付房价款万分之三的违约金，计36382.5元（购房款315000元×0.0003×385天），对毛民科、秦菊香的该项诉讼请求，本院予以支持。对于世纪兴公司提出违约金过高的抗辩理由，本院认为，世纪兴公司未提供证据证实合同中约定的违约金过分高于造成的损失，对其该抗辩理由本院不予采纳。三、关于毛民科、秦菊香是否应当承担违约责任的问题。本院认为，按照双方所签合同附件四中银行按揭条款的约定，毛民科、秦菊香应在2013年9月21日前将按揭所需资料交给世纪兴公司，毛民科、秦菊香和世纪兴公司均未向本院提供证据证实双方何时对按揭资料进行了交接，无法确定双方办理按揭资料交接的准确时间，基于对双方当事人利益的平等保护及交易习惯，本院确定以毛民科、秦菊香提交的所有按揭资料中最后一份资料的形成时间认定为双方按揭资料的交接时间，即2013年9月14日（银行流水单）。所以，毛民科、秦菊香在合同约定的时间内已交付按揭所需资料给世纪兴公司，按照双方合同的约定，毛民科、秦菊香并未违约，不应承担违约责任。故世纪兴公司的反诉请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司支付原告毛民科、秦菊香违约金人民币36382.5元。二、驳回被告（反诉原告）咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司的反诉请求。上述咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司应当支付的款项限本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费355元（已减半），反诉案件受理费295元（已减半），均由咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡磊二〇一五年六月十八日书记员  汤黎附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。