广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠博法杨民初字第73号原告邹鹏聪，男，汉族，1963年11月28日出生，住广东省博罗县，委托代理人黄朋程，广东商盾律师事务所律师。被告一蔡明华，男，汉族，1964年3月18日出生，住广东省博罗县，被告二蔡少文，男，汉族，1936年4月21日出生，住广东省博罗县，被告三张主光，男，汉族，1967年10月9日出生，住广东省博罗县杨村镇水华寨村委会塘尾小组，现住广东省博罗县，原告邹鹏聪诉蔡明华、蔡少文、张主光租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄朋程、被告张主光到庭参加诉讼，被告蔡明华、蔡少文缺席，本案现已审理终结。原告邹鹏聪诉称，原告与被告蔡明华、蔡少文于2007年10月20日签订了一份《土地出租协议》，租赁的土地位于杨村杨平路边小乐园，合约中约定了租赁的期限、租金的多少及支付方式等条款。后双方再于2012年10月18日重新签订了一份《协议书》，因被告一、二的原因导致《土地出租协议》不能履行，约定了被告一、二对原告的补偿方案，其中第四条："交房时间为壹年，壹年内如果甲方不能按时交屋，甲方应一次性付清现金叁拾捌万元（380000元）给乙方，如甲方不能一次性付清现金，按每月1分利息计〔即每月3800元），直至付清款。"和第六条："如果甲方（被告一、二）对乙方〔原告）补偿不能在一年内兌现，甲、乙双方于2007年10月签订的《土地出租协议》将继续生效，甲方应停止一切有损乙方利益的行为。"。现被告一、二未能履行《协议书》中补偿的约定，本应按照第六条继续履行《土地出租协议》，但现在根据出租土地的现有使用情况，已实际不能履行了。而被告三在合同有效期内占用了租赁的土地，侵犯了原告的权利。原告曾找被告一二协商解决，但被告一二多番推诿，现在更是直接避而不见。原告也曾找被告三多次协商，被告三均不予理会。现原告为了维护自己的合法权益，维护法律的尊严和实施，特根据我国相关的法律规定向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告一、二与原告2007年10月20日签订的《土地出租协议》于2015年1月18日解除，并支付补偿款380000元及利息57000元（从2013年10月18日暂计至2015年1月18日，共15个月，每月3800元，实际计至被告支付完补偿款之日）；2、判令被告三支付在合同期限内占用的杨村杨平路小乐园占用期间的费用112500元（原告出租给他人的费用，从2012年10月18日计至2015年1月18日）。为证明以上事实，原告邹鹏聪提供了如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告身份证、常住人口基本信息；3、土地出租协议书、红线图；4、厂房出租合同书、同意书；5、协议书；6、图片两张；7、图片三张；8、收据一张。被告张主光答辩称，原告与蔡明华、蔡少文的事与我没有关系。蔡明华、蔡少文也欠了我的钱，我也是受害者。案涉土地是我与蔡明华及其他人合作开发的土地。为证明以上事实，原告张主光提供了如下证据：1、合作开发房地产协议书；2、收据。被告蔡明华、蔡少文经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，原告邹鹏聪与被告一、二于2007年10月20日签订了一份《土地出租协议》，由原告蔡明华将位于杨村杨平路边小乐园的原糖厂厂房土地（2800平方米）北面至河堤，出租给原告邹鹏聪使用，租赁时间从2007年10月20日至2028年10月20日，前十年租金为每年5000元，签订合同时先付十年租金50000元，十年期满后按五年递增20%，即每年6000元，最后五年每年租金7200元，共36000元，二十年共计116000元。合同签订后，原告即支付了被告蔡明华、蔡少文十年（2007年10月20日至2017年10月20日）的土地租金50000元。2010年7月10日，原告经被告蔡明华同意，将上述土地转出租给朱忠涛使用。2012年8月7日，被告蔡明华、被告张主光及陈建明签订《合作开发房地产协议书》，约定：共同开发由被告蔡明华使用的土地约4600平方民（包含本案案涉土地），投资比例为被告张主光占40%，被告蔡明华占30%，协议其余各方同意给回两件楼房给被告蔡明华。2012年10月18日，原告邹鹏聪与被告蔡明华、蔡少文签订《协议书》，约定：1、被告一、二将原出租给邹鹏聪使用土地收回，转让给其他开发商搞房地产建设；2、被告一、二补偿410000元给原告邹鹏聪，现因经济困难，被告一、二愿意将开发商征地时补给的房屋一栋给原告邹鹏聪做补偿，定价380000元，另外30000元被告一、二应付清给邹鹏聪再进行清理，方可施工；3、交房时间为一年，一年内如果不能按时交屋，被告一、二应一次性付清现金380000元给原告，如果不能一次性付清现金，按每月1分钱利息计（每月3800元），直至付清款；4、如果补偿不能在一年内兑现，双方于2007年10月签订的《土地出租协议》将继续生效。该《协议书》签订后，原告将该土地交还被告进行房地产开发，现该土地已开发完成，建有房屋十余栋。本院认为，原、被告双方于2007年10月20日签订的《土地出租协议》及2012年10月18日签订的《协议书》是双方真实的意思表示，且符合法律规定，合同双方均应予以履行。原告邹鹏聪与被告一、二签订《协议书》，双方约定：被告一、二将原出租给原告使用的土地收回，用于房地产建设，被告一、二补偿410000元给原告邹鹏聪，如果补偿不能在一年内兑现，双方于2007年10月签订的《土地出租协议》将继续生效。现自该《协议书》签订之日起一年内，被告蔡明华、蔡少文并未按约定支付原告补偿款，故应按《土地出租协议》继续履行合同。现案涉土地已被用于房地产建设，无法继续交付原告使用，根据双方签订的《土地出租协议》中第三条的约定：双方违约均要负法律责任，赔偿各方的实际损失。关于原告请求解除被告一、二与原告2007年10月20日签订的《土地出租协议》，由于该《出租协议》的土地因已被他方用作房地产建设，已无法继续交付原告使用，故该《出租协议》已无法实际履行，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告一、二支付补偿款380000元及利息57000元，现被告一、二由于未能按《协议书》约定支付原告补偿，故应根据双方在《协议书》的约定继续履行双方签订的《土地出租协议》。现案涉土地因已被用于房地产建设而无法继续交付原告使用，故应根据双方签订的《土地出租协议》约定由被告蔡明华、蔡少文赔偿原告实际损失，对于原告的该项诉请，于法无据，本院予以驳回。关于原告请求被告三支付在合同期限内占用的杨村杨平路小乐园占用期间的费用112500元，由于被告三对原告与被告一、二之间签订的《土地出租协议》及《协议书》并不知情，其与被告一、二及陈建明签订的《合作开发房地产协议书》是各方真实的意思表示，且符合法律规定，是合法有效的合同。现被告三根据该《协议书》对土地进行开发，符合法律及合同约定，对于原告的该项诉请，于法无据，本院予以驳回。关于原告的损失，由于原告已向被告一、二支付了十年（2007年10月20日至2017年10月20日）的土地租金50000元，而原告使用案涉土地的时间为五年（2007年10月20日至2012年10月18日），经计算，原告的损失为被告一、二收取原告的其余五年（2012年10月19日至2017年10月20日）的租金25000元（50000元﹣25000元），该损失应由被告蔡明华、蔡少文对原告进行赔偿。被告蔡明华、蔡少文未到庭参加诉讼，不影响本案作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邹鹏聪与被告蔡明华、蔡少文于2007年10月签订的《土地出租协议》；二、限被告蔡明华、蔡少文在本判决发生法律效力后10日内赔偿原告邹鹏聪人民币25000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，对上列判项加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9295元，由原告邹鹏聪承担8000元，由被告蔡明华、蔡少文承担1295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶献文代理审判员  赖瑜平人民陪审员  蓝 峰二〇一五年六月一日书 记 员  钟天珊附法律条文：中华人民共和国民法通则第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。2、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。