浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2015）杭桐民初字第429号原告（反诉被告）：吴桥荣。委托代理人：陈金鑫。被告（反诉原告）：方文虎。被告（反诉原告）：浙江天逸建设有限公司。法定代表人：方文虎，董事长。委托代理人：周觉根。被告（反诉原告）：王素云。委托代理人：方文虎（系王素云丈夫），即本案被告。原告吴桥荣与被告方文虎、浙江天逸建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理。诉讼中，依原告申请，本院依法追加王素云为本案共同被告。2015年5月14日，三被告向本院提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员曾春红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈金鑫和被告方文虎、浙江天逸建设有限公司委托代理人周觉根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桥荣起诉称：2009年7月，原告向被告方购买其位于桐庐县桐君街道塔坞路41号1幢2单元403室房屋一套，单价为2900元每平方米，最终以测绘后房产证登记建筑面积为准，被告承诺2011年年底前交付房屋，并办理产权证过户手续，办理过户相关税费依照法律规定承担缴纳。双方达成一致后，原告已于2009年9月支付购房款20万元，2011年2月26日支付购房款5万元，2011年5月5日支付购房款5万元。案涉房屋于2010年中旬施工完毕。但经原告多次催讨，被告方原承诺于2011年年底即可以办理的产权证过户手续至今一直未予办理，且期间，被告方一直拖延欺骗原告，系严重违约。诉讼请求：1、判令被告方文虎、王素云立即协助办理桐庐县桐君街道塔坞路41号1幢2单元403室房屋的《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》、《契证》至原告名下；2、判令三被告赔偿原告损失76648.14元（20万元按年4.86％，5万元按年5.6%，5万元按年5.85%，暂计算至2015年4月7日），至实际办证完毕之日止的损失按该标准另行计算。被告方文虎、浙江天逸建设有限公司、王素云共同答辩称：桐庐县桐君街道塔坞路41号地块，经县国土资源局出让，由方文虎取得，2009年9月经申请同意，方文虎在该地块建造住宅楼和仓储楼，建筑面积4728.78平方米。2009年10月11日由桐庐县住建局批准取得《建筑工程施工许可证》开工，2010年10月15日竣工，2011年1月20日验收合格。被告在房屋建造期间和竣工验收合格前已向所有意向购房人和实际购房人明确告知：购房首付款50%以上，余款可以分期支付，未付房款利息按银行同期贷款利率计算，并须签订购房合同，逾期不支付按《桐庐县房屋转让合同》第五条：乙方逾期付款的违约责任执行，甲方（被告）有权追究违约责任。为了购房有关事宜，被告多次召开购房人会议，也明确告知：1、必须签订购房合同；2、房屋权证需6年办理转移手续，因当时国家有二手房屋转让必须满五年后这个政策；3、办理转移房产权证必须房款计利息付清再办理，办理房产权证手续及费用按国家规定；4、对房屋维修基金、物管费、水、电一户一表等问题也进行了说明。对未签订购房合同，未交房款和利息等被告于2011年4月25日、2011年5月5日、2011年12月31日召开业主（购房者）会议，并书面、电话、面谈沟通等进行了通知和告示。并对塑钢窗安装情况作了说明：塑钢窗由被告统一安装，主要是为了外立面统一美观，但阳台仍按敞开式计算一半面积，费用由购房人支付。现大部分购房人和被告签订了购房合同，交清了房款和利息，并及时办理了房产权证、契税证、土地使用权证的转移手续。在房屋建造期间，原告向被告约定购买桐庐县桐君街道塔坞路41号2单元403室，面积143.48平方米，单价2980元，总房款427570.4元，原告于2009年9月30日支付购房款15万元，2010年1月15日支付购房款5万元，2011年4月26日支付购房款5万元，2011年5月5日支付购房款5万元，共计30万元，还应付房款127570.4元、露台使用费27255元，共计182080元及从2009年9月31日暂计至2015年5月31日按1.62%利率计算为208574元。被告交付房屋后，原告装修入住至今。其付了30万元房款后，余款及露台使用费、利息一直拖欠至今未付，被告多次书面、电话、面谈向原告催讨，原告至今以种种借口不付，至今也不与被告签订购房合同，造成被告无法为原告办理三证。为此，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼请求，同时反诉请求：判令原告立即支付给被告应付房款127570元、露台使用费27255元，利息按1.62％（惩罚性利息）从2009年9月21日暂计算至2015年5月31日为208574元，上述共计363399元，后续利息仍按上述标准计至房款付清之日止。针对被告方文虎、浙江天逸建设有限公司、王素云的反诉，原告吴桥荣答辩称：被告在事实与理由当中所陈述的以及他在本诉当中所答辩到的购房款首付50％以上，余款在五年内付清，按银行利息标准计息，逾期按桐庐县转让合同约定承担违约责任及其所陈述到的产权证需五年内办理，交清房款及利息以后才能办理产权证等内容均是与事实不符的。当时，被告建造案涉房产，五原告与被告是有商量首付款，并不是统一的50％以上，剩余款项在产权证办理完毕以后再行支付，之前也从未提起过所谓的要支付利息或者违约责任，被告当时承诺相关产权证最迟到2011年年底办理，被告严重违约，产权证迟迟无法办理，实际上并不是原告拒不签定合同，恰恰相反，原告多次要求签定合同，但是被告拒不签订，在原告催告的时候被告表示等产权证办好之后再一起签订。原告了解到房屋在2011年年初就已经验收，未能办证的原因是：1、房屋施工方与被告存在纠纷，施工方不配合办理竣工验收手续；2、当时的绿化验收迟迟没有通过；3、消防验收迟迟没有通过，当时这个门消防验收时是不合格的，因为这个门防火性达不到要求；4、违章建筑没有拆除。而不是国家政策五年内不能办理或者原告拒不签定合同、拒不支付房款导致的。我们认为被告的反诉请求不能成立，第1，按照双方约定，产权证办理之后再支付余款，到目前为止经原告多次催告，被告一直没有协助办理产权证，故要求付款的条件未成就。2、被告要求计算惩罚性利息也没有任何依据，首先，被告违约在先，购房款不存在支付时间，不存在计付利息，其次，双方从未约定过要支付利息，按月1.62％计付利息也没有任何的合同依据或者法律依据。第3，被告要求支付露台使用费是没有任何依据的，因为露台是与房屋直接相连的，类似阳台，其他住户是进不来的，因为没有产权证，所以当时说好是一并转让给原告，房款已经包含了露台的费用。假如露台不属于原告，也是与顶楼的天台类似，应当属于全体业主共有部分，被告也无权要求原告支付相关费用。最后，利息起算的时间也是没有任何的依据。综上，我们认为被告的反诉没有事实与法律依据，请求予以驳回。综上，我们认为被告的反诉没有事实与法律依据，请求予以驳回。经审理查明：原告提供证据有：1、收款收据、收条，证明原、被告之间存在房屋买卖关系、房屋单价、原告已付款的事实；2、工商变更登记信息（复印件），证明被告二变更名称信息；3、查询记录，证明原告所购房屋属于被告方文虎、王素云共同所有。经庭审质证，三被告质证意见为：对真实性均无异议。被告提供证据有：1、施工许可证，证明经主管部门同意施工；2、竣工验收报告，证明工程竣工验收合格；3、会议纪要，证明房屋买卖有关事宜的会议事实；4、实测明细表，证明房屋经具有资质测绘单位实测分户面积；5、通知，证明通知业主应付房款、利息、滞纳金、签订购房合同的事实；6、通知，证明通知各业主办理房产证提供的材料、合同的签订、物业费等事项的事实；7、告示，证明告示要求业主交机顶盒、塑钢门窗费的事实；8、房屋转让合同，证明转让合同签订的具体内容及其他业主签定合同的事实；9、欠房款利息明细表，证明所欠房款和利息的事实；10、房屋所有权证、土地使用权证、契证，证明案涉房屋三证齐全；11、结婚证复印件，证明方文虎、王素云夫妻关系；12、图纸1份，证明原告房屋是有露台的，面积为54.51平方米，按照每平方米500元计算露台使用费为27255元；13、谢爱平的收款收据复印件1份，证明谢爱平按图纸交纳了露台使用费。经庭审质证，原告质证意见为：对证据1、2，没有异议；对证据3，三性均有异议，该会议纪要上均无原告的签字，对于会议纪要上的内容实际上是被告单方制作的，不符合证据的形式要件，对该内容原告也是不予认可的，如果认可的话应当是有签字的；对证据4，对证据形式上的部分内容有异议，套内面积这些是没有异议的，原告的签名都不是原告本人所签的；对证据5－7，三性均有异议，首先，该3份证据均是被告单方制作的，并没有原告签收或者已经实际送达给原告的相关凭证，对其真实性、合法性、证明目的均有异议。同时，上述证据当中的内容因为有讲到支付利息等内容，原告对此均不认可；对证据8，形式上的真实性因为不是与原告签订的，故原告不清楚，但是我们认为该转让合同是被告与其他业主所签，与本案无关联性，不能证明本案的相关事实；对证据9，该证据系被告单方制作，不符合证据的形式要件，故三性均有异议。对于清单里面的尚欠露台费和应付利息有异议，其他没有异议。另外，陆红芳写成了陈红芳，名字打错了；对证据10、11没有异议；对证据12，原告是有露台的，但据我们实地测量，原告露台面积为36.2127平方米，但我们认为露台使用费是不需要支付的；对证据13，没有原件，不符合证据要件，三性均有异议，该房是否卖掉，我们不清楚，但从目前现状看，目前该房没装修。经审核，本院认定证据如下：1、对原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以认定；2、对被告提供的证据，原告对证据1、2、4、10、11没有异议，予以认定；对证据3、5、6、7，因原告有异议，被告又提不出进一步的证据加以佐证，故不予认定；对证据8、13，因系被告与他人签订的合同及收款收据，与本案无关，对其关联性不予认定；对证据9对原告认可的部分予以认定，对原告不认可的部分，被告未提供进一步的证据加以佐证，故不予认定；对证据12，原告对部分真实性有异议，因被告欲证明露台使用费，因该费用能否收取仍需被告进一步举证，故被告的该证明目的，本院不予认可。根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院认定事实如下：方文虎与王素云系夫妻关系。2009年10月，方文虎取得桐庐县老城区塔坞路地块的施工许可，欲建造住宅楼和仓储楼。2011年1月工程竣工验收合格。期间，原、被告口头约定由原告购买桐庐县桐君街道塔坞路41号1幢2单元403室房屋，面积143.48平方米，单价2980元，总房款427570.4元。与其房屋相连处有一露台，该露台仅能从其房屋内通往，露台面积不计入房屋登记面积。双方未签订书面的购房合同。原告于2009年9月30日支付购房款20万元，2011年4月26日支付购房款5万元，2011年5月5日支付购房款5万元，共计30万元，尚欠房款127570.4元。房屋建造期间原告装修入住至今。2014年，方文虎与王素云取得案涉房屋的所有权证、土地使用权证、契证。庭审中，双方仍同意按上述约定履行。原告要求被告协助办理三证，被告同意但要求原告先交清房款、塑钢窗费、露台使用费及利息，原告仅同意交清房款、塑钢窗费，不同意支付露台使用费及利息，致使本案纠纷发生。本院认为：原、被告虽未签订书面的购房合同，但双方就标的、单价、面积等主要条款达成协议，且原告支付了部分房款，被告也已交付了房屋，故原告与被告方文虎、王素云成立房屋买卖合同关系。现被告要求原告支付房屋余款127570元，合法有据，本院予以支持。对被告主张的露台使用费，因原告不认可，被告依据不足，本院不予支持。对被告主张的要求支付按1.62％从2009年9月21日起计算的利息，因双方对于余款的支付时间、办证时间等约定不明，诉讼中仍未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“当事人就有关合同约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”应从其反诉主张之日即2015年5月14日起按同期贷款利率计算，超出部分本院不予支持。原告要求被告协助办理三证，合法有据，但因协助办理三证系合同的附随义务，应在其交清全部房款后才能主张。原告要求被告支付逾期办理三证的利息损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。因浙江天逸建设有限公司非本案房屋买卖合同当事人，故其无权主张合同权利，也无履行合同义务，故对其诉请及原告对其的诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下：一、吴桥荣于本判决生效后十日内支付方文虎、王素云房款127570元，并从2015年5月14日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率支付利息；二、方文虎、王素云应于吴桥荣履行上述第一项义务完毕后十日内协助吴桥荣将桐庐县桐君街道塔坞路41号1幢2单元403室房屋的房屋所有权证、土地使用权证、契证变更登记至吴桥荣名下；三、驳回吴桥荣的其他诉讼请求；四、驳回方文虎、王素云的其他反诉请求；五、驳回浙江天逸建设有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费1716元，减半收取858元，由吴桥荣负担；反诉案件受理费3376元，由吴桥荣负担1185元，方文虎、浙江天逸建设有限公司、王素云负担2191元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5092元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾春红二〇一五年六月十二日书记员  吴琴雅