甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初4843号原告:兰州市城关区中汇小额贷款股份有限公司。法定代表人：黄野奔，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：李新民，北京市京师律师事务所律师。原告陈某甲。委托诉讼代理人：李新民，北京市京师律师事务所律师。被告陈某某。被告苏某某。以上二被告共同的委托诉讼代理人：高智萍，甘肃韩兆周律师事务所律师。第三人：兰州万达广场投资有限公司。法定代表人：齐界，该公司经理。委托诉讼代理人：刘川，甘肃昊正律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司兰州城关支行。负责人：兰耘，该支行行长。委托诉讼代理人：王某某。委托诉讼代理人：杨某某。原告兰州市城关区中汇小额贷款股份有限公司（以下简称：中汇小贷公司）、陈某某与被告陈某某、苏某某及第三人兰州万达广场投资有限公司（以下简称兰州万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，因案情复杂依法于2016年10月25日裁定由简易程序转为适用普通程序。后原告中汇小贷公司与陈宜进以本案处理涉及中国农业银行股份有限公司兰州城关支行（以下简称：农行城关支行）的他项权利为由，申请追加农行城关支行作为本案第三人参加诉讼。本院予以准许，并依法公开开庭进行了审理。原告中汇小贷公司的委托诉讼代理人李烁及原告中汇小贷公司与陈宜进共同的委托诉讼代理人李新民，被告陈承池、苏海瑶共同的委托诉讼代理人高智萍，第三人兰州万达公司的委托诉讼代理人刘川及第三人农行城关支行的委托诉讼代理人王丽娜、杨春静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中汇小贷公司、陈宜进向本院提出诉讼请求：1、判令被告将购买涉案房屋未能移交的两张税务发票交付原告；2、判令被告通过第三人兰州万达公司履行涉案房屋的所有权权属登记义务；3、判令涉案房屋登记给被告后，被告将房屋所有权变更为原告所有；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年8月28日签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告共同所有的位于兰州市城关区万达广场第27幢9层办公用房。合同生效后，原告按照约定付清购房款，被告配合原告办理完相关入住手续并将房屋交付原告使用。但在办理房屋产权证缴纳房屋契税时，被告以房屋价格偏低为由，拒不将两张购房发票交付原告，并以合同显失公平为由主张合同无效。原告无奈诉至法院要求确认《房屋买卖合同》有效，法院依法作出（2015）城民一初字第780号民事判决书确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。而涉案房屋的开发商即第三人兰州万达公司已于2015年9月21日取得《兰州市房屋所有权初始登记核准通知书》，并于2016年3月30日通过公证形式向全体业主登记的地址邮寄送达了办理产权登记手续的通知。但被告一直未办理房屋产权手续，亦未按《房屋买卖合同》约定为原告办理产权转移登记手续。故原告诉至本院，望判如所请。被告陈承池、苏海瑶共同辩称，被告不存在不给原告办理产权转移登记的事实，原告诉状陈述第三人兰州万达公司通过公证形式以特快专递通知业主办理产权手续的事实与原告主张相矛盾，被告从未收到过该通知。而2016年6月3日前，原告一直是向被告主张合同更名，并未要求房屋过户；同时原告曾在此前的诉讼中自认被告已将房屋所有票据交付原告，故而不存在移交发票的问题。第三人兰州万达公司述称，其已经履行了合同义务为各业主办理房屋产权登记手续，绝大多数业主已经取得了房屋所有权证。涉案房屋由于原告申请被法院冻结，故而没有办法办理产权登记，第三人兰州万达公司愿意根据法院判决履行义务。第三人农行城关支行述称，其于2013年9月1日向被告陈承池发放了按揭贷款，被告陈承池以涉案房屋作为抵押物。现被告陈承池的还款义务尚未履行完毕，若其贷款本息偿还完毕，该行同意办理涉案房屋的撤押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈承池与被告苏海瑶系夫妻关系。位于兰州市城关区万达广场第27幢9层的901、902、903、914、915、916、917、918、919及920号房屋系被告陈承池在婚姻关系存续期间从第三人兰州万达公司处购买的商品房；被告以首付加按揭贷款方式购买，并与第三人农行城关支行办理了按揭贷款及抵押权预告登记手续。2015年8月28日，二被告与二原告签订《房屋买卖合同》，被告陈承池与苏海瑶（共为甲方）将上述10套商品房分别出售给了原告中汇小贷公司（乙方）及原告陈宜进（丙方）。其中914号（69.51平方米）、915号（69.51平方米）、916号（161.80平方米）房屋出售给了原告中汇小贷公司；901号（168.04平方米）、902号（75.85平方米）、903号（75.85平方米）、917号（80.98平方米）、918号（61.76平方米）、919号（61.76平方米）、920号（96.96平方米）房屋出售给了原告陈宜进。三方约定：上述甲方出售给乙方、丙方的房屋由甲方向银行办理了按揭贷款，借款日期2013年9月1日，到期日期2023年8月31日，还款方式为等额本息还款，借款金额652万元，截止2015年8月27日凭证余额5590596.71元，已经支付银行利息832918.58元，还款账户名称为被告陈承池；房屋按约定建筑面积（含公摊面积）每平方米交易价格为17000元；出售给乙方的房屋总建筑面积300.82平方米，总价款共计5113940元；出售给丙方的房屋总建筑面积621.2平方米，总交易金额10560400元。因2014年4月3日至2015年8月30日期间，甲方先后向乙方借款，共产生本金14045143.36元，利息2869931.50元，共计16915074.86元，三方遂在《房屋买卖合同》中约定：乙方的付款方式为：其于合同生效之日从上述借款及利息中冲抵其应支付给甲方的购房款5113940元；丙方的付款方式为：由乙方于合同生效之日从上述借款及利息中冲抵丙方应付甲方的购房款10560400元；甲方尚欠乙方的剩余借款，由双方另行协商解决；乙方从甲方借款及利息中给丙方冲抵的购房款10560400元由乙、丙双方另行协商解决；甲方未缴清的房屋按揭贷款，按照甲方卖于乙、丙双方的房屋所对应的《商品房买卖合同》项下约定的实际按揭贷款额，由乙方、丙方分别向银行各自偿还，同时乙方、丙方将上述银行按揭贷款额相应从应支付甲方的房款中扣除。三方对于房屋交付及产权手续变更约定：甲方承诺在本合同生效之日，将房屋及配套手续对应交付给乙方、丙方；因该房系甲方购买兰州万达广场投资有限公司的商品房，在兰州市住房保障和房地产管理局办理商品房预售合同备案登记，在银行办理按揭贷款，且产权证没有颁发，房屋已经交付甲方，故在合同生效后三日内，甲方应将房屋交付乙方、丙方使用，合同项下的房屋产权证颁发之后15日内，甲方无条件配合乙方、丙方办理房屋所有权更名过户手续，办理过户手续所需费用，按照政府规定由双方各自承担；甲方应将所售房屋的一切凭证（交款凭证、缴费凭证、房屋所有权证、水电暖凭证、物业等）于合同生效后的第一时间交付乙方、丙方，便于乙方、丙方积极有效地行使房屋所有权的权益。合同签订后，二被告按约协助二原告办理了所售房屋的入住交接手续，并将房屋相关票据、凭证等交付给了二原告，涉案房屋由二原告占有使用。2015年9月9日，二原告因二被告以房屋买卖价格偏低主张合同无效而诉至本院，要求确认三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令二被告协助二原告办理房屋产权过户手续。本院审理后依法作出（2015）城民一初字第780号民事判决书，确认三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但认为二被告购买的上述10套商品房尚未办理房屋产权登记，不能进行房屋产权变更登记，因而驳回了二原告要求二被告协助办理产权过户手续的诉讼请求。该判决生效后，二原告又于2016年3月29日将二被告诉至本院，要求其配合二原告办理商品房预售备案变更登记及按合同约定配合办理房屋产权过户手续。本院经审理依法作出（2016）甘0102民初2235号民事判决书，认为二被告尚未取得上述10套商品房的所有权证，二原告要求二被告办理房屋产权过户手续的条件不具备；同时《房屋买卖合同》中并未有办理商品房预售备案变更登记的约定，且商品房预售备案登记变更须经房屋出卖人即兰州万达公司的同意，故本院判决驳回了二原告的诉讼请求。后二原告经查得知，第三人兰州万达公司已于2015年9月21日取得了《兰州市房屋所有权初始登记核准通知书》，并于2016年3月30日通过EMS快递形式向按揭购买其开发商品房的业主登记的联系地址邮寄送达了关于办理房屋产权手续的通知。因此后二被告仍未办理其所购房屋的产权登记手续，亦未按约定为二原告办理产权过户，原告遂诉至本院。另查明，《房屋买卖合同》签订后，被告陈承池与第三人农行城关支行的按揭贷款则由二原告开始偿还。因被告陈承池与原告陈宜进之间存在债权债务关系，2015年9月至2016年1月期间的按揭贷款由被告陈承池偿还，并从原告陈宜进的债权中予以抵扣。自2016年2月起，被告陈承池的按揭贷款则直接由二原告代为偿还。二原告自行商定，按房屋的售价和总价之比，房屋的按揭款及剩余款由二原告按原告中汇公司占33.45%、原告陈宜进占66.55%的比例分摊。至法庭辩论终结之日，二原告已将所购10套房屋的按揭贷款偿还至2016年11月。再查明，为保证本案的顺利执行，避免其他债务人对涉案房屋主张权利，二原告于2016年9月25日向本院提出财产保全申请，请求依法查封被告陈承池、苏海瑶名下位于兰州市城关区万达广场写字楼第27幢9层901、902、903、914、915、916、917、918、919、920号的房屋。本院经审查后作出裁定，依法冻结了上述十套房屋的过户、抵押手续。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案被告陈承池与第三人兰州万达公司签订《商品房买卖合同》，购买了第三人开发的兰州万达广场第27幢9层10套房屋，并履行了支付购房款的义务，第三人兰州万达公司即负有交付房屋并协助被告陈承池办理房屋产权登记的义务。现第三人兰州万达公司已经取得了《兰州市房屋所有权初始登记核准通知书》，其也向包括被告陈承池在内的房屋买受人发出了办理房屋产权手续的通知，因此被告陈承池办理房屋所有权登记手续的条件已经具备。但被告陈承池作为买受人，在已将房屋另行出售给二原告的情况下，却因其自身原因未积极办理房屋所有权登记手续，导致二原告基于《房屋买卖合同》取得房屋物权的权利无法实现，故二原告现诉请要求二被告及时行使权利要求第三人兰州万达公司办理房屋所有权证的请求不违反法律的有关规定。但因涉案的10套房屋系被告陈承池与第三人兰州万达公司签订《商品房买卖合同》所购买，即使二被告系夫妻关系，根据合同的相对性原则，第三人万达公司也仅应为被告陈承池办理房屋所有权登记手续，故本院对原告要求第三人兰州万达公司为被告陈承池办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持。对原告要求第三人兰州万达公司为被告苏海瑶办理房屋产权登记的诉讼请求不予支持。关于二原告要求二被告将购买涉案房屋未能移交的两张税务发票交付给其的诉讼请求。因二原告在庭审中当庭表示放弃该诉讼请求，故本院对二原告的该诉讼请求不再予以处理。关于二原告要求二被告在其取得涉案房屋产权手续后，将房屋所有权变更为二原告所有的主张。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》已被依法确认为有效合同，合同明确约定房屋产权证颁发之后15日内，二被告无条件配合二原告办理房屋所有权更名过户手续，办理过户手续所需费用，按照政府规定由双方各自承担，因此被告陈承池取得房屋所有权证后，二被告作为房屋的共有人，即应当积极履行合同义务，配合二原告办理房屋产权过户手续，故本院对二原告的该项诉讼请求予以支持。关于二被告辩称及第三人农行城关支行述称涉案房屋存在按揭贷款不能办理产权过户的主张。虽然我国物权法原则上规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但也规定了特殊情形，即受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现原、被告之间的《房屋买卖合同》明确约定自合同生效之日起，被告陈承池以涉案房屋办理的按揭贷款剩余部分由二原告代为偿还，二原告也按此约定了履行了代为偿还贷款本息的义务，且当庭表示同意按双方约定的还款比例提前向第三人农行城关支行清偿被告陈承池的按揭贷款，故二被告可在二原告将第三人农行城关支行的贷款本息还清后协助二原告办理房屋产权过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、第三人兰州万达广场投资有限公司于本判决生效后二十日内协助被告陈承池办理兰州市城关区万达广场第27幢9层901、902、903、914、915、916、917、918、919及920号房屋的所有权证书。二、被告陈承池与苏海瑶在被告陈承池取得兰州市城关区万达广场第27幢9层901、902、903、914、915、916、917、918、919、920号房屋的所有权证、原告兰州中汇小额贷款股份有限公司及陈宜进将被告陈承池在第三人中国农业银行股份有限公司兰州城关支行的贷款本息全部还清后二十日内协助原告兰州中汇小额贷款股份有限公司及陈宜进办理兰州市城关区万达广场第27幢9层901、902、903、914、915、916、917、918、919及920号房屋的产权过户手续，过户费用依法由双方各自承担。三、驳回原告兰州中汇小额贷款股份有限公司、陈宜进要求第三人兰州万达广场投资有限公司协助被告苏海瑶办理房屋所有权证的诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈承池、苏海瑶承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿 梅代理审判员 祝 静人民陪审员 张文刚二〇一七年一月十七日书 记 员 张燕冰