广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2715号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司,住所地广州市南沙区。法定代表人：李连娟,职务：经理。委托代理人：吴瑞雪，广东百科律师事务所律师。委托代理人：何春珍，广东百科律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：姜英，住黑龙江省七台河市桃山区。委托代理人：卓颖欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）因与被上诉人姜英商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2014)穗南法民三初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年12月21日，姜英（为乙方）与逸涛雅苑公司广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期A10幢M房（建筑面积80.79平方米），总金额为412788元。乙方须在2010年12月21日前支付全部购房款。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。姜英已向某雅苑公司付清全部购房款412788元。逸涛雅苑公司于2012年12月31日通知姜英于2013年1月15日至2013年1月30日期间办理收楼手续，姜英于2013年1月16日收楼，同时领取涉案房产的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月10日作出《产权办理通知书》，通知姜英于2014年7月17日提交资料办理产权证，姜英于2014年7月22日前往逸涛雅苑公司处提交办理房产证的全部资料。姜英与逸涛雅苑公司在庭审中确认姜英购买的广州市南沙区逸涛雅苑四期A10栋M房经公安部门审核批准变更为广州市南沙区南沙街倚涛四街3号M房，2014年9月9日,广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。广州市国土资源和房屋管理局于2014年12月9日出具涉案房产的房产证，在原审法院2014年12月15日进行的第二次庭审中，姜英与逸涛雅苑公司确认逸涛雅苑公司尚未通知姜英办理面积补差手续，逸涛雅苑公司于2015年1月20日邮寄快递给姜英通知姜英领取涉案房产的房产证，姜英于2015年1月29日签收快递，姜英于2015年2月2日向某雅苑公司领取涉案房屋的房产证。逸涛雅苑公司为证明其迟延办理涉案房屋的初始登记并非逸涛雅苑公司原因，在庭审中提交《关于请求协助我司办理“雅四一组团”房屋产权证的申请》、《承诺及保证责任书》、《关于广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司被查封房产处理意见的函》、《申领门牌确认通知书》、《证明》、《关于的补充说明》、《关于请求协助我司尽快办理“雅四一组团”A8-A11栋房屋大确权证的报告》、《关于请求法院协助我司办理雅四一组团A8-A11栋房屋大确权事宜的申请》、《关于为逸涛雅苑公司办理“雅四一组团”A8-A11栋房屋大确权和小房产证事宜提供担保的函》、《关于广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司被查封房产的意见函》。姜英以逸涛雅苑公司提交的证据是复印件，且是逸涛雅苑公司与其他机关的纠纷为理由，不确认逸涛雅苑公司上述证据的真实性和关联性。因本案纠纷，姜英向原审法院起诉，请求判令：1、逸涛雅苑公司向姜英支付延期办理房产证的违约金（以总房价款412788元为本金，按每日万分之五的标准,从2013年11月21日起计至姜英收到逸涛雅苑公司办理的房产证之日止）；2、本案诉讼费用由逸涛雅苑公司承担。诉讼中，姜英明确要求延迟办证违约金计至2015年2月2日止。逸涛雅苑公司原审辩称不同意姜英诉讼请求。原审法院认为：姜英、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给姜英，补充协议约定办证日期从姜英领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，故逸涛雅苑公司在答辩中主张办证时间按照商品房具备交付条件之日即从2013年10月16日开始起算，与合同约定不符，原审法院不予支持。姜英于2013年1月16日领取涉案商品房钥匙，并办理收楼手续，逸涛雅苑公司在广州市国土资源和房屋管理局出具涉案房产的房产证后仍未通知姜英办理面积补差手续，因此，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日即2013年1月16日起210个工作日内办妥并交付房产证给姜英。逸涛雅苑公司直至2015年2月2日才交付涉案房产的房产证给姜英，已构成违约。逸涛雅苑公司应当从办证期限届满之日次日即2013年11月20日起支付逾期办证违约金，姜英要求逸涛雅苑公司按照合同约定的标准支付2013年11月21日起至姜英收到逸涛雅苑公司办理的房产证之日即2015年2月2日止的逾期办证违约金的诉请合理，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年3月6日判决如下：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司向姜英支付从2013年11月21日起至2015年2月2日止的逾期办证违约金，违约金以总房价款412788元的每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1038元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。上述受理费已经由姜英预交，姜英同意由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给姜英。判后，逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：一、《商品房买卖合同》合法有效，合同约定“买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给姜英，补充协议约定办证日期从姜英领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”。补充协议第十五条明确约定“本协议作为《商品房买卖合同》的有效补充，与合同具有同等法律效力，若本补充协议与《商品房买卖合同》的约定不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议的约定为准”。对于《合同》二十一条约定的“产权登记”办理时间与合同附件七《补充协议》第十条约定的“办证日期”起算点存在矛盾的情况下，应以补充协议约定为准，而不应再按合同约定来计算办证日期。二、办妥初始登记系办理面积补差手续的前提。对于办证日期的起算点，合同附件七《补充协议》第十条明确约定“从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”。首先，这是一条选择性条款，领取钥匙和面积补差哪个在后，就按哪个起算办证日期。一旦确定起算点，不可能也不会因为一方的履行延误或其他原因而视为一方放弃权利或认定该条件灭失，从而适用另一条件。结合本案，姜英领取钥匙在前，面积补差在后，遵从协议约定，毫无疑问办证日期应从较后者即办妥面积补差之日起算，而不应从领取钥匙之次日起算。其次，关于协议约定的“办妥面积补差手续”双方之间的权利义务及到底应如何履行的问题，应这样理解：1、合同第十八条约定，合同约定的商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。同时《补充协议》第八条约定，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，甲方有权延期协助办理产权证；因面积差异甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求之日起三十天内无息返还……违约金”。根据上述约定，可以看出逸涛雅苑公司负有通知补办面积差异的义务，但这个通知义务逸涛雅苑公司只能在房管局测绘报告出来（即初始登记作出）后，才能发现面积是否存在差异，才能通知姜英补办面积差异手续。在初始登记结果出来前，逸涛雅苑公司即在2014年7月10日提示通知姜英“房屋如涉及面积误差，按合同多退少补”（见产权办理通知书注3），最后以初始登记为准。可见逸涛雅苑公司已经尽到提示通知义务，至于双方至今未办理补差手续，是因为在初始登记出来前，姜英已经起诉，在一审诉讼中初始登记出来时逸涛雅苑公司也强调要求补办面积差异手续。可见，并不是逸涛雅苑公司不通知或怠于通知，双方至今未办妥面积补差手续过错不在逸涛雅苑公司。按照补充协议约定，逸涛雅苑公司有权顺延办证日期，逸涛雅苑公司不存在违约行为，不应承担违约责任。2、合同只是约定房管局实测后，逸涛雅苑公司要通知补办面积差异手续，并没有约定初始登记作出或产权证出来后逸涛雅苑公司负有再次通知姜英补差的义务，且在初始登记未作出，逸涛雅苑公司还没来得及再次通知补差时，姜英就已经起诉主张权利。对此，即使认定逸涛雅苑公司负有再次通知的义务，认定逸涛雅苑公司怠于通知或通知不当，也应从逸涛雅苑公司怠于通知或通知不当起算办证期间，即应从2014年9月9日初始登记作出之日（此时逸涛雅苑公司才知道面积是否存在差异）起算办证日期，超过210个工作日才计算逾期办证的违约责任。原审判决以逸涛雅苑公司未通知姜英办理补差手续为由，认定办证期限从商品房交付之日起算，属认定事实错误。事实上，涉讼房屋初始登记办妥后，因涉讼房屋面积并未增大，姜英无须基于面积增大向某雅苑公司补交房款。基于此，逸涛雅苑公司在办妥初始登记后，及时为姜英申请办理了房地产权证。三、原审判决认定“逸涛雅苑公司在答辩中主张办证时间按照商品房具备交付条件之日即从2013年10月16日开始起算”系断章取义，曲解逸涛雅苑公司意思，属认定事实错误。在原审过程中，逸涛雅苑公司一直主张办证时间应从办妥面积补差手续起计。只是逸涛雅苑公司在庭审中曾表示，根据买卖合同约定，办证时间应从办妥面积补差手续起计，退一步讲，即使姜英认为办证时间应从商品房交付之日起计，因涉案房屋交付属在不具备交付条件前提下交付，所以亦应从涉案房屋具备交付条件之日即2013年10月16日开始计算属逸涛雅苑公司的表述问题，并非逸涛雅苑公司的真实主张。四、涉讼房屋无须补交房款的事实，并不表明买卖合同双方当事人同意对买卖合同补充协议关于“办证日期从姜英领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的约定进行了变更，亦不表明逸涛雅苑公司同意以商品房交付之日起算办证期限，更不能推断出姜英有权以商品房交付之日作为办证期限起算日追究逸涛雅苑公司逾期办证的违约责任。综上，逸涛雅苑公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回姜英的诉讼请求。姜英答辩同意原审判决，不同意逸涛雅苑公司的上诉意见，具体事实和理由如下：一、按照双方签订的商品房买卖合同第21条的规定，逸涛雅苑公司应当在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内即2014年1月14日前向房管部门申请涉案房屋的大确权，但是根据逸涛雅苑公司提供的两份受理回执显示逸涛雅苑公司到房管部门申请涉案房屋项目初始登记的日期为2014年8月7日，逸涛雅苑公司实际办理该商品房项目的房地产初始登记比合同约定的时间延迟了超过6个月，姜英认为逸涛雅苑公司延迟办理该商品房项目的初始登记的行为直接影响了逸涛雅苑公司为姜英办理房地产权证的时间，这是造成姜英无法按照合同约定取得房产证的根本原因。二、在2012年12月31日逸涛雅苑公司向姜英出具的《收楼通知书》第五条第3款明确表示“由于已收取的房款以预售面积计算房款，如确权面积有偏差，超过偏差范围的于出证后多还少补结清”。而该通知书是在双方签订买卖合同后、由逸涛雅苑公司2012年12月31日向姜英出具。根据合同法相关规定，后发的协议为准，而不应当以逸涛雅苑公司所说的补充协议为准。逸涛雅苑公司通过收楼通知书改变了补差时间与领证时间。三、逸涛雅苑公司的行为也进一步印证了是先领证后补差。关联案件的当事人姜某在领证之后于2015年3月23日向某雅苑公司交付了补差款项，在领证之前姜英也无接到逸涛雅苑公司要求补差的通知。逸涛雅苑公司在一审开庭之后才通知姜英进行补差，且本案是开发商需要向姜英退钱。四、逸涛雅苑公司明知该房产项目未具备办理房产证的条件仍在初始登记前就通知姜英办理房产证这一行为存在明显的过错。逸涛雅苑公司在2014年7月10日通知姜英办理房产证并在该产权办理通知书上明确表示该房已经具备办理房产证的条件。但事实上，由广州市南沙区房地产交易管理中心出具给逸涛雅苑公司的受理回执上显示逸涛雅苑公司在2014年8月7日才申请办理大确权。逸涛雅苑公司作为开发商熟知办理房产证的条件，其在未办理大确权的情况下仍然通知姜英办理房产证，明显存在过错。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，一、《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条面积确认及面积差异处理约定“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理；（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。(2)套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息、以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算)”。补充协议附件七第八条本合同“第十八条面积确认及面积差异处理”补充约定载有“2、根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。”二、逸涛雅苑公司陈述其因之前延迟交楼需承担延期交楼违约金导致案涉房屋被查封，故直至2014年8月7日房管局才正式受理了其办理初始登记的申请。三、逸涛雅苑公司2012年12月31日向姜英出具的《收楼通知书》载明“收楼时间为2013年1月15日至2013年1月30日，第五条应交纳的相关费用第3款为由于已收取的房款以预售面积计算房款，如确权面积有偏差，超过偏差范围的于出证后多还少补结清”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对逸涛雅苑公司的上诉意见，评析如下。首先，原审法院认定逸涛雅苑公司（甲方）、姜英（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，论理清晰无误，本院不予赘述。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。由该约定可见，双方约定逸涛雅苑公司若逾期办证则需向姜英支付逾期办证违约金，双方现争议的是逸涛雅苑公司是否构成逾期办证。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与姜英办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；姜英则以逸涛雅苑公司迟延办理案涉房屋所在楼盘的初始登记、2012年12月31日《收楼通知书》第五条第3款的约定以及逸涛雅苑公司“先办证后补差”的实际行为为依据，主张应以姜英收楼之日作为办证日期的起算点。因此，双方争议为应如何确定办证日期的起算点。其次，虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。第一、办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定,合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。”，因此按照该约定，一方面，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在姜英提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知姜英；另一方面，逸涛雅苑公司2012年12月31日向姜英出具的《收楼通知书》载明“由于已收取的房款以预售面积计算房款，如确权面积有偏差，超过偏差范围的于出证后多还少补结清”，即逸涛雅苑公司亦认为应以出证后的确权面积作为确定面积差的依据。在此情况下，逸涛雅苑公司要求在取得房产证后才能确定的面积补差作为其办证日期的起算点显然不诚信。第二、根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知姜英补交，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知姜英则办证期限则不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与姜英签约时的真实意思表示相悖。第三、《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算不承担逾期办证的违约责任缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1038元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年六月二十六日书 记 员  张永亮