镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初2971号原告：深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市颐和家园御景苑2号第1层105室。主要负责人：李步洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟海云，该公司员工。被告：姚传兵，男，1977年4月9日生，汉族，住镇江市。原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司与被告姚传兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司的委托诉讼代理人孟海云、被告姚传兵到庭参加诉讼。原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费4226.70元（2011.1.1-2016.12.31）、公共能耗费900元（2011.1.1-2016.12.31）；2.判令被告支付逾期付款的滞纳金2472.60元（每日万分之五计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系丹徒区瑞泰城市花园小区的物业管理单位，被告系该小区的业主。现原告已履行了相关的物业管理工作，但被告未能按照约定支付物业管理费、能耗费。被告姚传兵辩称，1.2011年1月1日至2013年11月15日的物业费超过了两年的诉讼时效；2.原告物业服务不符合约定的条件，要求减少物业费，具体情况如下：涉案房屋漏水、南边外墙开裂、小区监控损坏、卫生清扫不及时、公共区域设置停车位、拆除公共围墙用于商业、公共线路长期裸露、绿化带被破坏、公共设施损毁、安全存在隐患等；3.滞纳金不认可；4.2015年12月31日之后，原告未与开发商签订合同，故物业服务合同已经终止。原告针对其诉称向本院提交了前期物业委托管理合同5份、业主资料、催费通知单打印件、物业管理公约等证据，本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。被告针对其辩称向本院提交了照片一组，原告对其真实性无异议，但对被告的证明目的不予认可。本院经审理认定如下事实：原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司系镇江市丹徒区瑞泰城市花园小区的物业管理服务单位，被告姚传兵系该小区6幢201室的业主，该房屋属于多层普通住宅，建筑面积为104.83平方米，该房屋交付后，自2011年1月1日起的物业费未能缴纳，故原告诉至本院。另查明，瑞泰城市花园小区未成立业主委员会，2009年，原告与该小区开发单位镇江瑞泰房地产开发有限公司签订一份《瑞泰城市花园前期物业委托管理合同》，约定服务期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止，普通住宅物业服务费收费标准为0.56元／平方米·月。2012年、2013年、2014年、2015年，原告均与该小区开发单位镇江瑞泰房地产开发有限公司签订一份《瑞泰城市花园前期物业委托管理合同》，每份合同服务期限均为一年，自1月1日起至12月31日止，每份合同均约定普通住宅物业服务费收费标准为0.56元／平方米·月。该房屋向被告交付时，由镇江瑞泰房地产开发有限公司向被告交付《瑞泰城市花园物业管理公约》一份，该公约规定管理服务费自房屋交付之日起支付首期一年的管理服务费，以后管理服务费按每半年支付一次。业主如未能在规定付款日内付清应付款项，则应限期补缴未缴付的款项及规定付款日起至实际付款日的滞纳金，滞纳金按每日万分之五计算。2015年12月31日，合同到期后，原告未与镇江瑞泰房地产开发有限公司签订物业服务合同，但继续在该小区提供物业管理服务。在原告提供物业管理服务期间，原告曾向被告催缴物业费。本案审理中，原告自愿撤回要求被告给付公共能耗费900元的诉讼请求。经本院现场察看，该小区生活管理秩序正常，原告基本履行了物业服务合同义务，但小区内存在人员随意进出，车辆乱停乱放，局部卫生存在死角，部分公共设施损坏等服务瑕疵。本院认为，建设单位依法与物业管理服务单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主或物业使用人在享受物业服务的同时应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为原告提供物业服务的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，负有向原告缴纳物业管理服务费用的义务。本案中，原告提供的物业服务，存在部分物业管理服务不到位的问题，根据前期物业委托管理合同，原告的行为属于物业服务质量存在一定瑕疵，从平衡双方当事人的利益角度出发，本院酌定适当减少被告15%的物业费。根据前期物业委托管理合同及物业服务的实际情况，原告主张2011年1月1日至2016年12月31日的物业费，不违反法律规定，本院予以支持，故物业费计算为3592元（104.83平方米×0.56元／平方米·月×72个月×85%）。关于滞纳金问题。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据公约约定，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金。原告主张的物业管理费中，第一期即2011年1月1日至2011年6月30日的物业管理费，应予2011年1月1日前付清，不违反法律规定，本院予以确认。因被告未能按照合同约定的期限付款，故应当支付规定付款日至实际付款日的滞纳金，对该期物业费的滞纳金，原告主张自2011年1月1日至2016年11月30日、按日万分之五计算，不违反法律规定，本院予以支持。之后各期滞纳金的计算，以此类推。截止2016年11月30日，各期滞纳金合计2072元（计算方法详见附件）。原告自愿撤回要求被告给付公共能耗费900元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告辩称，2011年1月1日至2013年11月15日的物业费超过了两年的诉讼时效，但原告2011年1月1日至今持续不断地为本案涉案小区提供物业服务，期间也曾向被告进行催收物业费，现其起诉未超过时效。另被告辩称，涉案房屋漏水，南边外墙开裂，与本案系不同法律关系，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告姚传兵于本判决生效之日起十日内向原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司支付自2011年1月1日至2016年12月31日的物业费3592元及滞纳金2072元，共计5664元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司承担10元，由被告姚传兵承担15元。本判决为终审判决。代理审判员  陈文勇二〇一七年一月二十日书 记 员  刘婷婷附件：滞纳金清单期数期限物业费滞纳金起算时间滞纳金第一期2011.1.1-2011.6.30299.392011.1.1-2016.10.312159天323.19第二期2011.7.1-2011.12.31299.392011.7.1-2016.10.311978天296.09第三期2012.1.1-2012.6.30299.392012.1.1-2016.10.311794天268.55第四期2012.7.1-2012.12.31299.392012.7.1-2016.10.311613天241.45第五期2013.1.1-2013.6.30299.392013.1.1-2016.10.311429天213.91第六期2013.7.1-2013.12.31299.392013.7.1-2016.10.311248天186.81第七期2014.1.1-2014.6.30299.392014.1.1-2016.10.311064天159.27第八期2014.7.1-2014.12.31299.392014.7.1-2016.10.31883天132.18第九期2015.1.1-2015.6.30299.392015.1.1-2016.10.31669天100.14第十期2015.7.1-2015.12.31299.392015.7.1-2016.10.31518天77.54第十一期2016.1.1-2016.6.30299.392016.1.1-2016.10.31334天49.99第十二期2016.7.1-2016.12.31299.392016.7.1-2016.11.30153天22.90合计3592.682072.02注：滞纳金以每日万分之五为计算标准附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、国务院《物业管理条例》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。