广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第56号原告：广州市花都区新华燃料公司巴江油库，住所地广州市花都区。法定代表人：曾另法。委托代理人：江泳锦，广东正善律师事务所律师。委托代理人：曾庆传，广东正善律师事务所律师。被告：广州市峻泽燃料有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：黄有银。委托代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。委托代理人：吴雅琴，广东德能律师事务所律师。第三人：广州市垠源装卸服务有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黄有银。委托代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。委托代理人：吴雅琴，广东德能律师事务所律师。原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库诉被告广州市峻泽燃料有限公司，第三人广州市垠源装卸服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库的委托代理人曾庆传，被告广州市峻泽燃料有限公司、第三人广州市垠源装卸服务有限公司的委托代理人余炼强、吴雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与第三人于2009年10月23日签订了《租赁油库合同书》，约定原告将位于广州市花都区新华街马溪村的巴江油库整体出租给第三人使用，租赁期限位5年，自2009年12月23日起至2014年12月23日止。后经原被告第三人协商一致，第三人退出上述租赁合同，转由被告承租上述物业。据此，2009年11月27日，原告与被告签订了《租赁油库合同书》，第三人不再承租上述场地，原告将2009年10月23日《租赁油库合同书》中的租赁场地出租给被告方使用。2010年3月12日，原被告及第三人补签《巴江油库合同协议书》，确认第三人从2009年11月27日起退出2009年10月23日《租赁油库合同书》，由被告承接第三人在上述租赁合同中的权利义务，并对租金标准重新作出约定。租金标准为第一、二年每月75000元，第三年起递增5%。相关合同签订后原告已依约将租赁物交付承租方使用，标的物主要包括位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库码头、场地、大门北侧地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施设备。租赁期间，被告经常无故拖欠租金，自2012年8月起暂计至2014年10月，被告方共拖欠原告租金2245528.75元（详见附表），至今未付，经多次催收无果。原《租赁油库合同书》第四条约定“乙方交付租金每月为一期，每月租金应在当月10号前支付。每逾期一天，甲方按月租金收取乙方1%的滞纳金。逾期超过10天，甲方不但有权追收乙方所欠租金的权利，并有权终止合同……”合同第十四条还约定，如违约方违约，所付保证金不予退回。据此，原告方认为，被告长期无故拖欠租金，已构成严重违约，应当承担违约责任，上述租赁合同已无法继续履行，应予以解除，被告方某立即将租赁场地交回原告方，并向原告支付拖欠的租金及违约金，保证金不予以退回。补充一点：原被告签订的租赁合同租期为2009年12月23日至2014年12月23日，该合同已经于2014年12月23日到期，到期后被告没有将涉案场地交还原告，双方没有办理场地交接手续，至今也没有对涉案场地进行续签，原告明确不同意续签合同，据此我方认为合同已经期满需要解除。故请求法院判令：1、解除原告与被告、第三人于2010年3月12日签订的《巴江油库合同协议书》；2、解除原告与被告于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》；3、被告向原告支付租金暂计2245528.75元（租金计至被告向原告交还场地之日止，暂计至2014年10月，合同解除后，租金变更为占有使用费）；4、被告将位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施设备交回原告；5、被告向原告支付违约金暂定1000元（违约金以拖欠租金总额为基数，按每日千分之一的比例自起诉之日起计至租金付清日止）；6、被告缴纳的20万元保证金归原告所有；7、本案的诉费由被告承担。诉讼中，原告要求变更诉讼请求为：1、确认原告与被告、第三人于2010年3月12日签订的《巴江油库合同协议书》在2014年12月23日解除。2、确认原告与被告于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》在2014年12月23日解除。3、被告向原告支付租金暂计2245528.75元（租金计至被告向原告交还场地之日止，暂计至2014年10月，合同解除后，租金变更为占有使用费）。4、判令被告将位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施设备交回原告。5、判令被告向原告支付违约金暂定1000元（违约金以拖欠租金总额为基数，按每日千分之一的比例自起诉之日计至租金付清日止）。6、判令被告交纳的20万元保证金归原告所有。7、判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确场地占有使用费的标准为在合同约定原有租金的基础上每年递增5%。被告辩称：应全部驳回原告的诉讼请求，诉讼请求1、2中涉及中的合同已经期满，合同终止，对于要求解除合同的请求应该予以驳回；诉讼请求第3中的码头根本不存在，巴江油库的码头没有通过验收无法运油，实际上是原告违约在先，原告还把我方土地租给案外人联威燃油有限公司，但是租金并没有按比例扣减；诉讼请求第4点，我方会按照法庭判决结果来履行义务；诉讼请求第5点，合同已经终止，就不涉及到违约金的计算，双方的约定已经终止；诉讼请求第6点，原告交付的标的本身存在瑕疵，原告违约在先，导致无法实现合同的目的，保证金应该予以退回；诉讼请求第7点，应该按照判决的责任比例进行划分。第一，原告所交付的场地不符合合同约定无法使用导致租赁合同的目的无法实现，我方有权抗辩不交租。第二，原告交付场地涉嫌一地多租，双方对租金有争议，此争议无法解决之前我方是不会交租金。第三，原告诉请租金总额一是无法确定二是有相当一部分超过诉讼时效应该予以驳回，租金诉讼时效从起诉之日起倒推一年。第三人广州市垠源装卸服务有限公司与被告答辩意见一致。经审理查明：涉案土地位于广州市花都区新华街马溪村（巴江河边），用途为工业用地，权属人为花都市新华镇经济发展总公司，产权证号为11033729。原告（甲方）与第三人（乙方）于2009年10月23日签订《租赁油库合同书》，合同约定甲方将巴江油库整体租赁给乙方使用，为期五年，即由2009年12月23日至2014年12月23日止。第三人于2009年8月28日出具《巴江油库重新使用经营费用计划书》。原告（甲方）与被告（乙方）于2009年11月27日签订《租赁油库合同书》，合同约定甲方将巴江油库整体租赁给乙方使用，为期五年，即由2009年12月23日至2014年12月23日止。租赁物包括巴江油库码头、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及附属简易厂房其他设施设备。合同第二条约定，本租赁合同书签订柒天内，乙方需付人民币贰拾万元给甲方作为租赁保证金。甲方在合同期满后壹拾天内将保证金一次退还给乙方。第三条，租赁油库第一、二年每月租金为人民币柒万玖仟贰佰玖拾柒元伍角正，即每年租金为人民币玖拾伍万壹仟伍佰柒拾元正。第三年租金为人民币玖拾玖万陆仟伍佰柒拾元正。第四年租金为人民币壹佰零肆万叁捌佰贰拾元正。第五年租金为人民币壹佰零玖万叁仟肆佰叁拾贰元正。第四条，乙方交付租金每月为一期，每月租金应在当月十号前支付。每逾期一天，甲方按月租金收取乙方1%的滞纳金。逾期超过十天，甲方不但有权追收乙方所欠租金的权利，并有权终止合同，乙方已交的保证金不给予退回，归甲方所有。第十六条，租赁期满后（乙方所投资的设施、设备及更新改造设施、设备归甲方所有）。原告（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）于2010年3月12日签订《附巴江油库合同协议书》，合同约定丙方与甲方租赁合同从2009年11月27日起转租给乙方经营，合同第二条约定，租赁巴江油库第一、二年每月租金不含税为人民币柒万伍仟元正，即每年租金为人民币玖拾万元正。第三年起每年租金在原有的基础上递增5%，即第三年租金不含税为人民币玖拾肆万伍仟元正。第四年租金不含税为人民币玖拾玖万贰仟贰佰伍拾元正。第五年租金不含税为人民币壹佰零肆万壹仟捌佰陆拾贰元正。第五条，丙方于2009年10月26日付给甲方租赁油库保证金人民币20万元不作退回作代乙方所付，合同生效后七天内乙方应付回丙方所代付人民币20万元给丙方，从签订本协议即日起生效。第六条，由签订本合同即日起终止巴江油库与丙方于2009年10月23日签订租赁巴江油库合同书。原、被告及第三人确认，原、被告于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》除租金约定外，其余条款继续履行，租金标准按照原、被告与第三人于2010年3月12日签订《附巴江油库合同协议书》执行。原告于2009年12月将涉案租赁物交付给被告使用至今。被告向原告支付保证金200000元，并按时向原告交纳租金。被告在2012年10月18日向原告交纳2012年7月的租金100000元后，2012年8月至今的租金未再向原告交付。上述租赁合同期满后，双方未就续租达成一致协议。原告声称涉案的建筑物由原告建造，没有办理房产证，但已办理规划报建手续。案外人广州市花都区新华经济发展总公司（甲方）与案外人广州市花都宏基实业有限公司（乙方）于2011年11月8日签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将涉案土地租赁给乙方使用，租赁期限为2011年12月1日至2031年11月30日止。案外人广州市花都宏基实业有限公司（甲方）与原告（乙方）于2011年11月11日签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将涉案土地租赁给乙方使用，租赁期限为2011年12月1日至2031年11月30日止。广州市港务局五和分局以原告不具备相关的港口经营资质与安全管理能力为由，出具穗港局五字（2012）12号《关于﹤港口经营许可证﹥年度核查结果通知》，予以以下处理决定：一、不予通过2012年度《港口经营许可证》核查。二、你司即日起不得从事港口经营作业。涉案码头因未通过2012年核查，至今无法使用。另查明，原告与案外人广州联威燃料油有限公司使用于2010年2月1日签订合同，约定原告将巴江油库码头旁的一块空地出租给案外人广州联威燃料油有限公司使用。诉讼中，本院向原告释明，如原、被告签订的租赁合同被认定为无效合同，原告是否变更诉讼请求。原告表示如合同被认定为无效合同，请求变更诉讼请求1-3项为：：1、判令确认原告与被告、第三人于2010年3月12日签订的《巴江油库合同协议书》无效。2、判令确认原告与被告于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》无效。3、判令被告向原告支付占有使用费暂计2245528.75元（租金计至被告向原告交还场地之日止，暂计至2014年10月，合同解除后，租金变更为占有使用费）。其余诉请不变更。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称不同意原告的诉讼请求，理由与答辩意见一致。第三人答辩意见与被告一致。诉讼中，本院向被告释明是否同意由本院组织场地交接，被告明确表示不同意办理交接。本院向广州市规划局花都分局发函询问涉案房屋是否办理规划报建手续，广州市规划局花都分局回函未能查到咨询地块相关规划报建信息。原、被告对此均无异议，但原告提出该份复函不代表涉案房屋未办理规划报建手续。本院认为：原、被告签订的《租赁油库合同书》及原、被告与第三人签订的《附巴江油库合同协议书》中除关于地上建筑物部分外，是当事人的真实意思表示，该部分合同有效。关于地上建筑物部分，因原告未提供证据证实涉案建筑物已办理规划报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该份合同中关于地上建筑物部分的约定应属无效。但被告实际上已占有、使用涉案建筑物，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。现原、被告签订的《租赁油库合同》及原、被告与第三人签订的《附巴江油库合同协议书》已期满，本院确认上述两份合同已终止。对于原告要求确认该两份合同于2014年12月23日解除的诉讼请求，本院不予支持。上述租赁合同期满后，因双方未就涉案土地、建筑物达成一致意向，签订租赁合同，被告继续占有、使用涉案租赁物已无依据，故对于原告要求被告将位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施设备交回原告及要求被告支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告以原、被告与第三人签订的《附巴江油库合同协议书》约定最后一年的租金标准即86822元为基础，按照合同约定，在原有的基础上递增5%为标准支付场地占有使用费。本院认为，原、被告与第三人签订的《附巴江油库合同协议书》已终止，故场地占有使用费的标准并不适用于该份合同关于租金上涨的约定。本院确定占有使用费为合同约定最后一年的租金标准即每月86822元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告于2014年12月26日起诉被告，要求被告支付2012年8月至2014年12月23日的租金。现被告提出其中一部分的租金已超过诉讼时效，且原告未提供证据证实原告在此期间曾向被告主张支付租金。故对于被告的此项抗辩意见，本院予以采纳。对于原告要求被告支付2012年8月至2013年12月22日租金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付2013年12月23日至2014年12月22日租金的诉讼请求，本院予以支持。虽然原、被告签订的《租赁油库合同书》及原、被告与第三人签订的《附巴江油库合同协议书》关于地上建筑物部分的约定无效，经本院现场勘查，该部分所占租赁物范围较小，且上述两份合同关于租金的约定是就巴江油库整体约定的，并未不同部分的租金标准进行详细约定。故巴江油库整体租金的诉讼时效应为一年。经核实，被告所欠2013年12月23日至2014年12月22日的租金为1041862元，原告提供的被告欠租计算表中，主张被告欠租部分要扣除被告2012年7月多交的租金16761.25元，故被告还应向原告支付租金1025102.75元。本案的争议焦点在于原告是否存在一地多租的行为及涉案码头不能使用是否可以成为被告抗辩不交租金的理由。被告提出涉案场地存在一地多租，原告将应由被告使用的土地出租给案外人广州联威燃料油有限公司使用，租金应予以相应扣减。原告对此予以否认，经本院询问，案外人广州联威燃料油有限公司表示对此不知情，不知道是否存在一地多租的情况。本院认为，《租赁油库合同书》中约定原告将巴江油库整体出租给被告使用，未明确约定涉案场地是否包括巴江油库码头旁边的空地，案外人广州联威燃料油有限公司于2010年实际占有使用该空地，并在该空地上安装了存储油料的设备，其承租此空地时并不清楚原告与被告之间存在租赁关系。被告作为承租人，若对此存有异议，应及时向原告提出，被告以此抗辩不向原告交纳租金，本院不予支持。原告提出要求没收被告支付的200000元保证金及支付违约金，本院认为，原、被告签订的《租赁油库合同书》明确约定，原告将涉案码头租赁给被告使用，被告只能用该油库储存燃油料，而涉案码头作为被告运输油料的重要场所，因原告不具备相关的港口经营资质与安全管理能力未通过年度核查，致使被告无法使用，对于被告使用承租地块造成影响，被告因此拒绝向原告支付租金。合同终止后，原租赁合同的约定对原、被告已无约束力，原告要求被告按照合同约定的违约金标准支付拖欠占有使用费的违约金，于法无据。原告对于涉案码头不能使用存在过错，故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告广州市峻泽燃料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库支付2013年12月23日至2014年12月22日的租金1025102.75元。二、被告广州市峻泽燃料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库支付场地占有使用费（以每月86822元为标准，自2014年12月23日起计至被告广州市峻泽燃料有限公司向原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库交还场地止）三、被告广州市峻泽燃料有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库交还位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施。四、驳回原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81902元，由原告广州市花都区新华燃料公司巴江油库负担63188元，由被告广州市峻泽燃料有限公司负担18714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  毕燕燕人民陪审员  袁伟峰二〇一五年六月二十四日书 记 员  朱婷欣黄丽雅