上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第752号上诉人（原审被告）上海亿顷置业发展有限公司。委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海鼎尊实业有限公司。委托代理人汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托代理人叶晓鹏，上海汪石如律师事务所律师。原审被告恩奕尔汽车部件贸易（上海）有限公司。委托代理人方有明，北京市天元律师事务所上海分所律师。委托代理人盛安彦，北京市天元律师事务所上海分所律师。上诉人上海亿顷置业有限公司（以下简称亿顷公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2011年4月8日由上海鼎尊实业有限公司（以下简称鼎尊公司）作为出租方（甲方），亿顷公司作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》一份，合同约定内容如下：1、租赁地址：闵行区开发区＊＊＊路＊＊＊号；2、租赁面积：土地面积为3.58亩及办公楼及标准厂房建筑物；3、租赁期限：2011年4月20日至2016年5月20日止。免租期为一个月，自2011年4月20日至2011年5月20日止，租赁期满，甲方收回全部出租的土地和无偿所得土地上建筑固定物。如租赁期满在同等条件下，乙方愿继续租赁的应优先考虑，但租金作相应调整。4、租赁费用：租金自2011年5月20日至2016年5月20日止为人民币（下同）450，000元／年，押金二个月费用为75，000元，以上租金及押金均不含税金，如要开具发票，按当地税务所征收的税额为准，费用由乙方承担；5、付款方式：每三个月付款一次。合同签订后，乙方先付意向金30，000元（于交房后抵扣押金），2011年4月16日甲方交房于乙方，乙方在此期间如有不租甲方厂房，意向金不予退还，如甲方2011年4月26日未能按时交房，按实际交房时间拖延免租期。乙方于2011年4月16日支付甲方押金及2011年5月15日至2011年8月14日的租金，共计157，500元（已扣除定金），以后每三个月支付一次。乙方必须做到先付后用。6、租赁物部分转租：乙方如转租的部分需用书面形式告知甲方，乙方方可将租赁物部分面积转租，但转租部分管理工作由乙方负责，擅自改变本合同规定的租赁用途或进行违法活动的，拖欠租金或其他费用一个月以上的，甲方有权终止合同。合同末尾甲方处加盖了鼎尊公司公章，乙方处由亿顷公司签约之时的法定代表人孙＊＊＊签字，2013年10月27日亿顷公司的法定代表人由孙＊＊＊变更为＊＊＊。嗣后，亿顷公司按约支付给鼎尊公司押金75，000元。经查，涉案房屋并无产证亦无建设工程规划许可证，鼎尊公司称涉案房屋由上海鼎尊装饰设计工程有限公司从上海云鸿电气工程安装有限公司承租而来，并认为鼎尊公司系由上海鼎尊装饰设计工程有限公司变更而来，但对此陈述并未提供相应的证据。原审另认定，2011年6月29日亿顷公司作为出租方（甲方）与恩奕尔汽车部件贸易（上海）有限公司（以下简称恩奕尔公司）作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：1、甲方将位于上海市闵行区＊＊＊路＊＊＊号内厂房，建筑面积约1，400平方米，公摊面积200平方米，总面积1，600平方米，出租给乙方做仓库使用；2、租赁期限从2011年6月15日至2016年6月1日；3、租金、保证金的支付方式和期限为付三押二。租金每月合计40，833元，租金应以三个月支付一次。原审还认定，亿顷公司截至2013年11月均按约支付相应的租金。直至2013年12月12日亿顷公司向鼎尊公司发出退租通知载明，因鼎尊公司厂房至今仍然无法获得合法的产权登记，导致客户无法注册，工商年检无法通过。现应工商管制要求，其客户不得不寻找其他经营地址。故其公司将于2014年2月10日将现有产房交还于鼎尊公司。其公司之前交付的押金75，000元用于抵付2013年11月20日至2014年2月10日的房租费用，剩余房租及水电费用厂房交接时其公司将如数缴清。2013年12月4日亿顷公司曾开具一张金额为112，500元的支票给鼎尊公司，但因亿顷公司账户余额不足遭到了退票。嗣后，鼎尊公司于2013年12月30日致函亿顷公司称，根据亿顷公司2013年12月12日出具的退租通知内容，以及利用空头支票等不当行为，拒付租金，严重违反了合同最基本原则，对此鼎尊公司表示无法接受，并于2013年12月21日致函作出同意退租的让步，但要求亿顷公司必须按合同约定继续履行正常交付租金等相关义务，但时至今日，亿顷公司尚无丝毫反映，鼎尊公司在无奈之下，决定于2014年1月20日正式解除合同，收回亿顷公司所承租的地块及所有建筑物，依照合同约定，行使终止合同的正当权利，并将通过法律途径追偿亿顷公司因拒交租金而致使合同实际不能履行而产生的一切直接和间接的经济损失，现亿顷公司于2014年1月20日之前妥善做好交接工作，无条件迁出＊＊＊路＊＊＊号。嗣后，2014年2月13日恩奕尔公司在搬离涉案房屋，搬迁货物之时，鼎尊公司派车堵住厂房，直接导致恩奕尔公司的货物滞留在房屋内。次日，鼎尊公司将房屋门锁更换，将恩奕尔公司工作人员全部驱离，非法扣押了恩奕尔公司的货物。之后恩奕尔公司就上述货物被扣提起（2014）闵民二（商）初字第455号案件，上海市闵行区人民法院于2014年7月18日作出判决，目前该判决已生效。嗣后鼎尊公司与恩奕尔公司就该判决内容达成了谅解备忘录。后鼎尊公司诉至法院，要求判令：1、亿顷公司、恩奕尔公司赔偿鼎尊公司房屋损失392，572元；2、亿顷公司、恩奕尔公司支付拖欠的房屋租金225，000元（暂计至起诉之日，自2013年11月至2014年4月，共六个月）以及逾期支付的违约金75，000元。原审诉讼中，鼎尊公司补称由于涉案房屋无产证，故主张的第二项诉请中的房屋租金变更为房屋使用费损失，金额及计算方式不变，其余诉请无变化。原审认为，鼎尊公司与亿顷公司所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，但是由于该份租赁合同涉及到的房屋属于未能取得建设工程规划许可证的建筑，属于违法建筑，由于违法建筑违反了《城乡规划法》中的强制性的效力性规定，故就违法建筑签订的租赁合同应当被认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由于房屋租赁合同为无效合同，鼎尊公司只能参照租赁合同约定的租金标准主张房屋占用使用费，亿顷公司所确认应当给付的租金对应的应为房屋占用使用费，故从2013年11月起至亿顷公司实际搬离之日，其尚有150，000元的房屋使用费尚未支付给鼎尊公司，亿顷公司理应支付相应的房屋使用费给鼎尊公司。另由于该份租赁合同被认定为无效合同，鼎尊公司自然无权依据租赁合同所约定的逾期付款违约金条款主张要求亿顷公司承担相应的违约责任。另外亿顷公司支付给鼎尊公司的押金75，000元，作为出租人理应予以返还。而本案中主要的争议焦点是鼎尊公司主张的第一项诉请。鼎尊公司认为亿顷公司及恩奕尔公司在承租房屋期间拆除了本属于鼎尊公司的八间房屋及厂房内的钢结构设施，即鼎尊公司主张认为亿顷公司及恩奕尔公司存在侵权的行为，并且造成了鼎尊公司相应的损失。然从鼎尊公司提供的证据中可以得知，鼎尊公司并非涉案房屋的产权人，其也仅是从案外人处承租获得该房屋，而且涉案房屋缺少建设用地规划许可证，属于违法建筑。虽然鼎尊公司提供了所谓的厂房装修费用清单，但是该组证据无法证明是由其为涉案房屋添设了这些房屋及设施。更何况鼎尊公司与亿顷公司在房屋交接之时并未对涉案房屋的设施状况进行事先清点确认，故从目前的证据中无法证明涉案房屋内曾经存在鼎尊公司所述的这些房屋及设施。更何况亦无直接证据证明亿顷公司及恩奕尔公司存在不当拆除房屋及设施的侵权行为，故法院认为鼎尊公司主张要求亿顷公司及恩奕尔公司承担侵权赔偿责任的诉请缺乏事实依据，对此诉请法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一五年二月二十一日作出判决：一、鼎尊公司与亿顷公司于2011年4月8日签订的《租赁合同》为无效合同；二、亿顷公司于判决生效之日起十日内支付鼎尊公司自2013年11月20日起至2014年2月14日止的房屋占用使用费150，000元；三、鼎尊公司于判决生效之日起十日内返还亿顷公司押金75，000元；四、驳回鼎尊公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5，362.86元计，由鼎尊公司负担2，681.43元，由亿顷公司负担2，681.43元（于判决生效之日起十日内向鼎尊公司直接支付）。判决后，亿顷公司不服，上诉于本院，诉称：搬离时，双方约定以押金冲抵使用费、水电费等，因此，双方于搬离时已结清费用；沈＊＊＊在派出所的笔录中亦陈述已结清与上诉人间的债务并撤销案件，故要求二审法院撤销原审判决主文第二项。被上诉人鼎尊公司辩称：被上诉人从未任命或委托沈＊＊＊代表被上诉人；沈＊＊＊的报案仅是自述，内容是否属实需有证据证明；上诉人应支付自2013年11月15日起至2014年2月14日止的租金，原审计算确有错误，故不同意上诉请求。原审被告恩奕尔公司表示与其无直接关联，不发表意见。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，已生效（2014）闵民二（商）初字第455号民事判决载明：鼎尊公司于庭审中表示沈＊＊＊非其员工，但其名下所有厂房都交给沈＊＊＊管理。二审中，上诉人与被上诉人均确认上诉人欠付2个月零24天的租金，共计105，000元。经本院组织双方调解，双方均同意抵扣押金75，000元后，由上诉人再行支付30，000元以了结本案，但因上诉人无法保证款项的支付期限致调解不成。本院认为，亿顷公司主张双方已于搬离时约定以押金冲抵使用费、水电费等结清费用，但为鼎尊公司所否认。本院注意到，沈＊＊＊当时在派出所的询问笔录中陈述孙＊＊＊与其公司间已基本结清债务。鼎尊公司虽否认沈＊＊＊经其任命或授权，但在另案生效判决中，其当庭表示沈＊＊＊非其员工，其名下所有厂房交由沈＊＊＊管理，据此应该认为，鼎尊公司关于沈＊＊＊代理身份之异议，本院不予采纳。本院同时认为，涉讼租赁合同中，收取使用费系出租人鼎尊公司的主要民事权利，如放弃该项权利，应有明确的意思表示，沈＊＊＊于派出所撤销报案时一方面陈述孙＊＊＊与鼎尊公司间已基本结清，另一方面又坚持要求恩奕尔公司承担赔偿责任，可见该询问笔录主要反映其撤案要求，沈＊＊＊并未放弃追索租金。因此，仅就沈＊＊＊的陈述尚不足以认定鼎尊公司已放弃主张租金，并且，除沈＊＊＊于派出所的询问笔录外，亿顷公司亦未能出示结算单据等有效证据证明双方已结清款项，亿顷公司关于双方已结清费用的主张，依据不足，本院依法不予采信。二审中，鼎尊公司与亿顷公司一致确认亿顷公司欠付2个月24天的租金，共计105，000元，原审计算有误，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1582号民事判决第一、三、四项；二、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1582号民事判决第二项为：上海亿顷置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海鼎尊实业有限公司自2013年11月20日起至2014年2月14日止的房屋占用使用费人民币105，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5，362.86元计，由上海鼎尊实业有限公司负担4，201.35元，由上海亿顷置业发展有限公司负担1，161.51元。二审案件受理费3，300元，由上海鼎尊实业有限公司负担990元，上海亿顷置业发展有限公司负担2，310元。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年六月九日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……