昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)呈民初字第985号 原告肖国伟（反诉被告），男，汉族，1978年10月6日生，住昆明市五华区。 被告李学杰（反诉原告），女，汉族，1965年11月29日生，住昆明市五华区。 委托代理人孙安学，北京市昌久律师事务所昆明分所律师。特别授权代理。 原告肖国伟诉被告李学杰租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，在诉讼的过程中，被告李学杰对原告肖国伟提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员彭俊独任审理，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告肖国伟（反诉被告），被告李学杰（反诉原告）及其委托代理人孙安学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖国伟诉称：2014年7月31日，我与被告签订《租房协议》，协议约定：我租赁被告位于呈贡区大学城雨花毓秀雅仕苑A栋1单元201室、建筑面积140.9平方米的房屋用于居住及开办美容工作室，租期1年，自2014年7月31日至2015年7月31日，每月租金1500元，租金半年一付，物管费由我承担，我支付被告保证金1500元。同时协议约定该《协议》作为收取保证金收据。《租房协议》签订后，我支付被告保证金1500元，半年房租9000元、物管费1200元，合计11700元。我入住后发现被告所出租的房屋长期欠费停水，并存在严重漏水情况，已经造成楼下住户严重损失。我多次和被告沟通，要求被告结清水费，履行修缮房屋义务，被告置之不理。为了不影响居住生活，我结清了被告所欠水费共计654.05元并要求被告支付代缴水费，被告声称待核实后支付给我，我将发票交由被告，被告拿了发票并出具一份收条给我。但是，一直未将我垫付的款项支付给我。2014年9月1日，我妻子所创办的美容工作室正式运营，我入住一段时间后，由于被告房屋漏水问题一直未解决，且已经造成楼下住户严重的损失。我、楼下住户、物管多次要求被告协商解决此事。但是被告一直置之不理，房屋漏水情况一直未得到解决，为了减少楼下住户的损失，物管强制停水。双方签订协议后，被告不但不履行房屋修缮义务，也不保持租赁物符合协议约定的用途。在房屋租赁后，被告指使不明身份人强行搬入大量破旧家具占用租赁房屋，被告的行为已经违约，我妻子美容工作室运营也受到严重影响，我已经无法居住、生活。我与被告协商解除合同，经被告同意，我于2014年12月8日搬离被告房屋，并多次要求被告结算，被告口头上答应结算，却迟迟不与我结算。2015年3月10日，被告将房屋门锁更换，被告的违约行为已经给原告造成了重大损失。因此，诉讼请求：1.判令被告退还原告租金3000元、物管费400元、保证金1500元；2.判令被告支付原告违约金3000元；3.判令被告支付原告垫付的水费654.05元；4.判令被告赔偿原告损失共计2600元（搬家费1000元，装修费1600元）；5.案件受理费由被告承担。 被告（反诉原告）李学杰辩称并反诉称：原告诉我退还租金、物管费不符合事实。原告实际使用了租赁房屋半年，所交的房租原告已经使用完毕，我不存在违约，违约是原告。对于水电费是被告垫付而不是原告垫付，缴费的单据都在我手中。原告请求赔偿其的损失包括搬家费、装修费等，既然是原告违约，不应由我承担。综上，请求驳回原告诉请。事实是2014年7月31日，原告与我签订《租房协议》，约定由原告承租我所有的位于昆明市呈贡区雨花毓秀雅仕苑A-l-201室的房屋一套，用于原告开办美容工作室，租期为1年。原告支付半年的房租后，我将完好的房屋（2013年3月装修好的新房）交付给原告使用。原告在使用房屋期间，在屋内非法生产香皂、使用具有强烈腐蚀性的化学药品，造成我的房屋损坏漏水，漏水又将一楼邻居张老师家房屋损坏。漏水事件发生之后，张老师的房屋次卫生间吊项严重受损，整个吊项的金属架全部生锈，吊项上布满了白色有刺激性气味的结晶体，墙面变质发霉，张老师多次找原告协商未果，之后不得不向物管公司求助。物管公司得知这一情况后，于2015年1月4日打电话告知我，我知道漏水这一实情后，立即与原告联系商量维修事宜，双方约定2015年1月7日到漏水现场查看并商量制定具体的维修方案，可是2015年1月7日我到了漏水现场，原告不提维修之事，却逼迫我退租并当场还钱。我当时没有任何心理准备，既没带《租房协议》，也没带钱，我提出先查明漏水原因再商量退租，原告不同意，随后原告就带领全家围攻我，我在小区物管的保护下逃离现场后不久，原告一家就到我的工作单位诬告我。双方接触之后，我多次要求进屋查看，均被原告拒之门外，导致无法查明漏水原因，也无法维修。2015年3月10日，在吴家营派出所民警和物管公司的帮助下撬开了房门，才将房屋进行了修缮。综上，原告（反诉被告）在使用房屋期间，损坏房屋，其修缮费用应由原告承担；原告仅在签订合同时交纳了半年的房租，而实际使用房的时间应计算至2015年3月10日、吴家营派出所和物管公司帮助下撬开房门之日，并且承担修缮房屋期间的房租，所以原告应补交2015年2月和3月的房租、补交使用期间的水、电、煤气费用；原告使用房屋期间，已严重违反双方签订《租房协议》，已构成违约，应当承担违约责任。因此，反诉原告请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告签订的《租房协议》。2.依法判令反诉被告支付尚欠的房租和物管费3400元、电费219元、煤气费61.1元、两次换锁的费用630元、承担房屋维修费7379元、承担违约金3000元，合计14689.1元。3.依法判令反诉被告归还反诉原告的业主卡3张，若不能归还，按200元／张的标准赔偿补办的费用。4.本案反诉费由反诉被告承担。 反诉被告肖国伟辩称：我使用反诉原告的房子半年不是事实，我只使用了4个月，反诉原告所说的水电费单据，反诉原告写了该费用收条给我，该水电费是我交的。我与反诉原告签订的合同是半年交一次房租，物管费也是半年交一次，续交房租的日期还没有到，半年的租金我已经交了。对于电费、水费、煤气费都是我以业主的名义交的。对于换门锁，锁是租赁期未满业主擅自换的。租赁房屋后我没有维修的义务，维修义务是业主自己承担，对于违约金我没有违约，应该由反诉原告承担。业主卡在我手里，可以随时退，不存在补办。 原告（反诉被告）对其主张的事实，向本院提交的证据： 1.《租房协议》。证明2014年7月31日，肖国伟和李学杰签订租房协议，并向李学杰缴纳了半年的房租费及物管费，约定了租房期限，租金及保证金，并且约定了付款方式，出租人和承租人签字。 2.收条。证明肖国伟垫付了入住租赁房屋的水电费654.05元。 3.缴纳水电费的发票5张。证明在承租期间的肖国伟缴纳了水电费，没有拖欠水电费。 4.肖国伟搬家费用。证明租赁房屋漏水肖国伟无法居住而搬家。 5.通话清单。证明租住的房屋无法居住肖国伟打电话联系业主处理房屋漏水问题。 6.视频资料及照片。证明肖国伟承租的房屋在居住期间漏水。 7.与吴家营街道的录音。证明租赁房屋漏水肖国伟寻求过调解。 被告对原告质证认为：证据1，原告入住后于2014年7月31日重新补签的协议，原告交的水电费、物管费、保证金认可。对证据2-3的真实性无异议，但是我已经把现金给了肖国伟，缴纳水电被告交过一部分。证据4-5，原告没有对被告讲过房屋漏水的问题。证据6-7，在承租期间的漏水被告认可，但不能证明房屋本身漏水。证据7，我的房屋楼下张老师卫生间天花板上有结晶体，原告承租期间私自生产香皂、使用的化工产品导致房屋漏水。 被告（反诉原告）针对其主张及抗辩主张的事实，向本院提交的证据： 1.《租赁合同》。证明肖国伟只交了半年的房租，原告实际没有把钥匙交还给被告，肖国伟下半年的物管费没有交。 2.缴纳电费、煤气费发票。证明肖国伟使用租赁房屋期间，没有结清的电费，被告缴纳了。 3.“金钥匙”开锁作业单。证明肖国伟没有居住租赁房屋，没有交还钥匙给被告，没有交还租赁房屋，导致被告撬锁。 4.维修卫生间税控收款发票。证明肖国伟居住租赁房屋期间损坏房屋，被告请工人维修房屋产生费用。 5.业主卡。证明租赁房屋的业主卡在肖国伟手上。 6.照片的光盘。证明房屋的损坏是在肖国伟承租期间，私自生产香皂使用化工产品将房屋损坏，房屋楼下的业主房屋存在结晶。 原告对被告证据质证认为：证据1，原告是在2014年11-12月份协商解决，所以没有交费。证据2-3，是业主擅自撬锁，原告没有居住该租赁期间，被告交的电费、煤气费，是被告私自的行为，原告不承担，与原告无关。证据4，对于该费用原告不应该承担，在原告入住前房屋就有损坏，被告隐瞒事实，并且还对原告造成损害。证据5，因被告没有交物管费，原告交了物管费业主卡没有用过，原告不同意返还给被告。对证据6不认可。 本院认为：原告（反诉被告）提交的证据1-6客观、真实，与本案关联，本院予以采信；被告（反诉原告）提交的证据1-6客观、真实，与本案关联，本院予以采信。 经审理本院确认以下法律事实：2014年7月31日，肖国伟与李学杰签订《租房协议》，协议约定：肖国伟向李学杰租赁位于呈贡区大学城雨花毓秀雅仕苑A栋1单元201室、建筑面积140.9平方米的房屋用于居住和开办美容工作室，租期自2014年7月31日起至2015年7月31日止，每月租金1500元，租金每半年一付，租金及物管费、垃圾清理费和二次加压费等费用由肖国伟与租金一起交李学杰。《租房协议》签订后，肖国伟向李学杰支付保证金1500元，半年房租9000元、半年物管费1200元。在双方租赁合同履行的过程中，肖国伟租赁的呈贡区大学城雨花毓秀雅仕苑A栋1单元201室房屋地面漏水问题影响下一层住户居住，为此肖国伟、李学杰、物业管理公司之间协商解决未果，2014年12月8日肖国伟搬离了该租赁房屋，肖国伟与李学杰为是否继续履行《租房协议》而争议。为此，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提出前述诉讼请求。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，肖国伟租赁李学杰的呈贡区大学城雨花毓秀雅仕苑A栋1单元201室房屋，因租赁房屋地面漏水问题影响下一层住户居住，肖国伟、李学杰、物业管理公司之间对此协商解决未果，2014年12月8日肖国伟搬离了该租赁房屋，对租赁房屋漏水影响承租人居住，出租人应承担相应的责任。至于原告诉请被告退还其租金3000元、物管费400元、保证金1500元的诉讼请求，该合同因租赁房屋地面漏水问题不能继续履行，出租人应负责租赁房屋的修缮，否则应向承租人退还已经交纳的相应租赁等费。原告与被告自2014年7月31日起履行合同至2014年12月8日止，已经履行4个月零23天，占原告已交纳租赁费用6个月（180天）的79.45%，被告应作相应退还原告已经交纳半年房租9000元剩余的1850元、半年物管费1200元剩余的247元。但保证金，因系保证租赁合同履行所交纳，因本案租赁合同不能履行系客观原因造成，合同双方均没有过错，保证金应全额退还。对原告诉请被告退还相应已经交纳的租金、物管费，本院予以采信。原告诉请被告支付违约金3000元的诉讼请求，因本案租赁合同不能履行系客观原因造成，合同双方均没有过错，不存在违约，对此诉讼请求，本院不予采信。原告诉请被告支付垫付的水费654.05元，有相应的证据证实且与双方的合同约定印证，本院予以采信。原告诉请被告赔偿其搬家费1000元、装修费1600元的诉讼请求，因该费用系本案合同因客观原因不能履行而造成的间接经济损失，本院不予采信；至于被告诉请解除其与原告签订的《租房协议》的请求，符合案的客观实际情况，本院予以采信。被告诉请原告赔偿两次换锁的费用630元、房屋维修费7379元的诉讼请求，因不能提交证据证实在租赁期间原告有损坏其房屋的事实及已经对租赁房屋漏水问题进行修缮，对其诉请本院不予采信。被告诉请原告支付尚欠的房租和物管费3400元、电费219元、煤气费61.1元，因上述费用产生于双方因房屋地面漏水问题不能履行合同的时间点之后且与合同约定的租金及物管等费用由原告交被告在交物业等公司相悖，本院不予采信。被告诉请原告承担违约金3000元的请求，前述已有阐述，本院不在赘述，对此诉讼请求，本院不予采信。被告诉请原告归还业主卡3张，否则按200元／张的标准赔偿的请求，符合本案查证的事实，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下： 一、解除原告肖国伟与被告李学杰于2014年7月31日签订的《租房协议》。 二、被告李学杰在本判决生效后的十日内退还原告肖国伟租金1850元、物管费247元、保证金1500元。 三、被告李学杰在本判决生效后的十日内退还原告肖国伟垫付的水费人民币654.05元。 四、反诉被告肖国伟在本判决生效后的十日内退还反诉原告李学杰业主卡3张。 五、驳回原告肖国伟的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告李学杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取50元，由被告李学杰承担10元，原告肖国伟承担40元；反诉案件受理费减半收取91元，由反诉被告肖国伟承担10元，反诉原告李学杰承担81元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。 审判员  彭俊 二〇一五年六月十六日 书记员  张倩