杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第193号原告：杭州中兴旅馆有限公司。法定代理人：叶宝成。委托代理人：赵羽，浙江郎威律师事务所律师。委托代理人：叶兴娣。被告：董明。委托代理人：周臻宇，浙江思伟律师事务所律师。委托代理人：张宇啸。原告杭州中兴旅馆有限公司诉被告董明合同纠纷一案，原告于2014年10月30日向本院起诉后，由本院诉调对接中心进行调解，后因调解无果，于2015年1月21日立案受理，依法由审判员姚炜强适用简易程序独任审判，于2015年2月2日、同年2月11日公开开庭进行了审理，并于2015年3月4日进行了庭后补充质证。后因案情复杂，本案于2015年4月14日裁定转为普通程序，由审判员姚炜强担任审判长，与人民陪审员赵惠健、咸青央组成合议庭，于2015年5月5日再次公开开庭进行了审理。原告杭州中兴旅馆有限公司的委托代理人赵羽（未参加2月2日的庭审）、叶兴娣，被告董明的委托代理人周臻宇、张宇啸（未参加2月2日的庭审和3月4日的庭后补充质证）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州中兴旅馆有限公司起诉称：原、被告于2010年9月1日签订《内部承包合同》，约定由被告承包原告位于杭州市上城区望江路9—5号二层楼餐饮，面积约370平方米，承包期限为5年，承包金共计人民币1087177元。双方约定，被告负责租赁期间涉及的税务、环卫费、排污费、会计工资、水电费、门前三包费、煤气费、电话费电视收视费、物业管理费等及违约金的计算方式。双方签订《内部承包合同》时，被告需要将原告的鱼缸拆除，双方经协商就此事达成一致意见，并于2010年9月1日签订《协议》，约定“乙方（被告）如未满合同承包期，乙方须恢复中兴餐馆鱼缸，否则，乙方须赔偿甲方（原告）鱼缸折旧壹万伍仟元整。”被告承包期间至2015年8月31日终止，但被告在承包期满前与原告解除了承包，没有恢复鱼缸，所以被告应当按约定赔偿原告鱼缸折旧15000元。被告与原告于2014年3月份进行了结算：2014年3月10日止，被告董明共计欠款56971元，其中承包金（房租）54652元，其他费用2319元，不包括财产缺损赔偿费。依据《内部承包合同》的约定，被告应当支付拖欠的承包金、其他费用和违约金，并赔偿原告的鱼缸损失，共计人民币324009.5元。原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、被告向原告支付拖欠的承包金（房租）54652元；2、被告赔偿原告财产（鱼缸）损失15000元；3、被告支付承包期间承担的其他费用2319元；4、被告向原告支付违约金252038.5元（自2014年3月12日起暂时计算至2014年10月11日，共计214天，每天按总承包金的5%计算，以双方结算时2014年当年的房租235550元为本金）；5、请求判令被告承担本案的诉讼费。本案审理过程中，原告增加了第3项诉讼请求金额，即要求被告支付承包期间承担的其他费用7319元。被告董明答辩称：一、原告在本案中不具有诉讼主体资格。原告在2006年2月11日承租了望江东路9-5号1楼的一间房屋，该租赁合同在2007年8月10日时已经终止。涉案《内部承包合同》和2010年9月1日签订的《协议》的缔约主体均为被告与叶宝成，与原告无关。所以，被告与原告之间不存在合同关系，原告在本案中不具有诉讼主体资格。二、涉案《内部承包合同》为“名为承包实为租赁”的合同，且其效力在2012年5月就已经终止。首先，《内部承包合同》第一条明确约定：“叶宝成把坐落于上城区望江路9-5号二楼餐饮面积约370平方米营业房承包给被告经营”，被告仅承租了上城区望江路9-5号房屋的二层，被告没有使用过原告公司的营业执照，并且结算清单中所列项目也为房租费。所以，《内部承包合同》的标的为“房屋”，而非“经营管理权”，其实质为“名为承包实为租赁”的合同，尽管《内部承包合同》约定被告需支付税费、会计工资等费用，但该约定不影响上述租赁关系的成立。其次，据被告在庭前向望江地区拆迁指挥中心了解，《内部承包合同》约定的“杭州市上城区望江路9-5号房屋（原望江路7号）”原系杭州杭宇建筑工程公司（以下简称杭宇公司）向杭州市上城区望江街道资产管理中心（以下简称管理中心）所租，因望江路7号地块拆迁的需要，管理中心与杭宇公司签订的《租赁协议》早在2012年5月已被终止。现姑且不论叶宝成是否有权将涉案房屋转租给被告，在管理中心与杭宇公司的《租赁协议》终止以后，《内部承包合同》的效力也应当依法终止，此后，叶宝成便失去对涉案房屋占有、使用的权利。所以，即便是叶宝成也无权请求被告支付《内部承包合同》效力终止以后的租金。三、被告无需赔偿鱼缸损失。《内部承包合同》在2012年5月就已经终止，即《内部承包合同》的合同期满于2012年5月，而被告已经支付房租至2013年9月，不符合被告与叶宝成于2010年9月1日签订协议约定的“未满合同承包期”的条件。所以，被告无需赔偿鱼缸损失。四、2014年3月被告并未与原告进行过结算。原告起诉状中称原告与被告进行了结算，但事实上被告并未与原告进行过结算，该结算清单中所列款项均系叶宝成自行计算，被告并未表示同意支付或认可叶宝成所列项目及金额。2013年9月，被告已腾退房屋，相关费用已经付清。所以，原告称其与被告进行了结算无事实依据。被告不存在违约行为，即使违约，原告主张的违约金也过高。综上所述，原告不具有诉讼主体资格，并且被告与叶宝成签订的《内部承包合同》在2012年5月就已终止，从2012年5月以后叶宝成对本案所涉房产不具有占有、使用的权利。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告杭州中兴旅馆有限公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、内部承包合同，证明：（1）原告与被告之间存在真实的承包合同关系；（2）承包期间为五年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止，承包金为1087177元；（3）约定了第一年的承包金及交纳时间；（4）约定了第二年至第五年的承包金的金额及支付方式；2、协议，证明：（1）原、被告在签订《内部承包合同》时，被告需要拆除原告的鱼缸；（2）被告与原告就拆除鱼缸达成协议；（3）协议约定“如乙方（被告）未满合同承包期，乙方须恢复中兴餐饮鱼缸，否则乙方须赔偿甲方（原告）鱼缸折旧壹万伍仟元整”；（4）被告在《内部承包合同》期限届满前终止合同，但没有恢复鱼缸，所以应当按照《协议》的约定赔偿原告鱼缸折旧15000元；3、阿春烤鱼店（中兴餐馆店）承包至2014年3月10日止结算清单，证明：（1）截止2014年3月10日，被告共计欠款56971元，其中承包金（租金）54652元，其他费用2319元，即被告应当付清拖欠的承包金和其他费用共计56971元；（2）该欠款不包括被告拆除原告房屋内鱼缸的赔偿款15000元，被告应当另行赔偿；（3）结合证据1，被告于2014年违约，2014年的总承包金（房租）为235550元，所以，被告应承担付清承包金54652元的责任和按约定支付违约金252038.5元的责任；（4）结合证据2，被告应当赔偿原告鱼缸折旧15000元；4、房屋租赁协议，证明原告是涉案地块的合法占有、使用者，通过合法途径取得涉案房屋；5、关于望江路9-5号中兴旅馆有限公司腾退工作的承诺，证明原告合法占有和使用涉案地块房屋的时间截止于2014年12月19日，在此期间原告仍然可以将所占有的地上建筑物进行出租。进一步证明本案事实并非被告所称的合同已于2012年解除；6、收款收据，证明：（1）被告最后支付的承包金（租赁）等费用是2013年8月份的；（2）2013年8月31日之后，被告没有向原告支付过任何费用；（3）根据被告支付承包金（租金）等费用，原告应被告的要求与被告进行结算，截止2014年3月10日，被告共计欠款56971元；7、说明，证明叶宝成是原告的法定代表人，叶宝成代原告与被告董明签订《内部承包租赁合同》，是原告的公司行为，原告是内部承包合同的合同相对人，在本案中是适格的原告；8、补充说明（2011年4月20日、2013年12月7日）；9、发票领取签收单；证据8、证据9共同证明：（1）原告法定代表人叶宝成与被告签订合同是代表原告与他人签订合同的行为，原告是合同的相对人；（2）原告主体适格；（3）被告在承包原告餐馆业务经营期间，使用原告的“杭州中兴旅馆有限公司发票专用章”，即以原告的名义履行缴纳税务的义务，以原告的名义经营餐馆；（4）被告称没有缴纳过税款是向法庭作出的虚假陈述；10、承诺书；11、收条；证据10、证据11共同证明：（1）被告以书面形式认可了叶宝成与其签订《内部承包合同》的行为是原告的公司行为；（2）原告是合同的相对人；（3）被告承包原告餐饮业务，在此承包期间以原告的名义对外出具发票，向税务机关缴纳税款。结合证据8，被告应当赔偿原告名誉损失5000元；12、杭州市上城区城市管理行政执法局行政处罚事先告知书，证明：（1）《内部承包合同》中约定被告承包使用原告的二层房屋是指包括一楼和二楼的房屋，被告所称只租赁原告的二楼，没有租赁一楼是虚假陈述；（2）被告在一楼房屋内经营原告餐饮业务时违反规定，使原告受到行政处罚。“你公司所属阿春烤鱼店经营过程中”，证明被告承包原告餐饮业务，使用阿春烤鱼的名字，以原告的名义进行经营活动。被告是以原告的名义经营的，由原告承担其违法经营的后果，原告是合同的相对人；（3）叶宝成是代表原告签订合同的行为，原告主体适格；13、水费发票；14、电费明细；15、水电费收据；证据13至证据15共同证明：（1）原告已经全额交纳了2013年8月至2014年3月的水费和电费；（2）除被告董明之外的租户均已经全额交纳了2013年8月至2014年3月的水电费；（3）被告董明没有交纳2013年8月至2014年3月的水电费，其中电费共计18115元，水费共计2626元；16、原告的营业执照，证明：（1）在本案中原告的主体资格适格；（2）原告是本案中涉案出租房屋的合法占有人；（3）原告有权利向被告收取房租及水电费等；17、光盘及文字整理资料，证明：（1）被告与原告在2014年3月10日就被告退还承包经营的房屋进行了协商；（2）双方确定，如果被告在星期五即3月14日之前支付拖欠的承包金的一半，即40000元，原告就同意被告在4月底退还承包经营的房屋，否则当天退还，但被告没有支付40000元给原告，所以原告视为被告在3月10日当天退还了承包经营的房屋；（3）原告将押金退还给被告后，被告还欠原告承包金60000元；（4）被告承包的楼层包括一层和二层；18、鱼缸的照片，证明：（1）被告拆毁原告的鱼缸是位于一楼；（2）被告应当赔偿拆毁原告鱼缸的缺失15000元。被告董明为证明自己的辩称，向本院提交如下证据：19、实施停电措施的函，证明望江路9-5号原为望江路7号，叶宝成非法占有望江路9-5号房屋；20、查询无结果告知书，证明望江路9-5号、望江路7号的房屋没有权属登记信息；21、快递单、律师函各两份，证明：（1）原告不是望江路9-5号房屋的承租人，其与本案无关；（2）杭宇公司或叶宝成就望江路9-5号房屋与管理中心签订的《租赁协议》早于2012年5月就已经终止。在合同终止以后，杭宇公司或叶宝成均无权再占有、使用望江路9-5号房屋；22、房屋租赁备案证，证明原告与管理中心签订的房屋租赁合同，约定原告租用望江路9-5号的一间房屋，且该合同在2007年8月10日时已经终止；23、证明，证明管理中心租给原告的一间房屋，处于望江路9-5号的一层；24、企业名称预先核准登记通知书，证明杭州中兴旅馆有限公司名称的核准时间为2006年9月20日，所以原告不可能在2006年1月5日与管理中心签订租赁合同。针对原、被告提交的证据，本院组织原、被告在庭中进行举证、质证，原、被告的质证意见如下：被告董明对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为该合同约定的出租方为叶宝成，与本案原告无关，且依据合同约定的内容，该合同实为租赁合同，于2012年5月就已经终止；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为协议的甲方为叶宝成，与本案原告无关；对证据3的三性均有异议。第一、该份结算清单是叶宝成自行编制送达给被告的，并非原告送给被告，并且被告只是收到了该份清单，并未表示同意清单中的项目、金额，更未同意支付叶宝成清单中所列款项。因此，该证据不能证明原告或叶宝成与被告之间就相关事项进行了结算；第二、该份结算清单第一项中明确“2013年9月1日至10月31日止房租费”，第二项中明确“2013年11月1日至2014年3月10日止房租费”。因此，根据叶宝成所列的该份结算清单可以看出，2010年9月1日的《内部承包合同》实际为房屋租赁合同，而非经营权承包合同；对证据4的三性均有异议，认为该份协议与被告提交的证据16所记载的租用建筑面积、间数、租用时间均不相符，且2006年1月5日原告尚未经过核准，根本不可能以该名称签订合同。所以该协议是原告私自伪造。即便该协议是真实的，也不能证明原告的证明对象，原告于2006年10月16日才成立，该协议签订时间为2006年1月5日，在签订房屋租赁协议时原告尚不存在，叶宝成也尚未成为原告的法定代表人，其在协议上签字不能代表原告，仅能代表其个人。该协议第11条明确约定，“乙方租赁的房屋如遇国家建设需要拆迁的，甲方有权终止协议，无条件收回房屋”。管理中心因望江地区旧城改造建设拆迁的需要，早在2012年5月就已经通知叶宝成终止协议。事实上，望江路9-5房屋属于违法建筑，未取得用地规划许可证、建设规划许可证，故管理中心与叶宝成签订的租赁协议也应当依法无效，叶宝成无合法使用该违法建筑房屋的权利；对证据5的三性均有异议，认为该证据虽从拆迁指挥部调取，但是也无法确定是否为叶宝成所写，在证据种类上，该份证据应当属于证人证言，证人应当出庭作证。在证明效力上，也为叶宝成的单方陈述，没有证明力，仅提到配合拆迁，并不影响管理中心已经终止租赁协议的事实。即便该份证据是真实的，拆迁指挥部对叶宝成的承诺是否同意，也没有明确作出过任何表述；对证据6的三性均有异议，认为该证据为原告自行制作，真实性无法判断，即便真实，也仅能证明被告付款数额，不能证明被告欠付叶宝成租金，且相关费用也被记载为房租费，可以证明涉案合同标的为房屋；对证据7质证认为，该证据当庭提交，超过举证期限，不予质证。即使不超举证期限，对其真实性有异议，该份证据无法确定是否系叶宝成所签，同时也是原告事后补充的。在被告与叶宝成签订内部承包合同时，叶宝成从未向被告提及过其是代表原告，所以该证据不能证明原告的证明对象；对证据8的真实性无异议，对关联性有异议，第一，补充说明仅为原告因遗失“杭州中兴旅馆有限公司发票专用章”而出具的责任承担说明，不能证明涉案内部承包合同的缔约主体即为原、被告，且补充说明中也明确内部承包合同的甲方为叶宝成；第二，补充说明没有涉及发票专用章的使用期限和目的，不能证明被告在合同期间持续使用发票专用章；第三，不能证明被告以原告的名义履行缴纳税款的义务；对证据9的三性均有异议，认为签名不是被告本人所签，即便该证据是真实的，也仅能证明被告领取过发票，不能证明以原告名义履行缴纳税款的义务；对证据10真实性无异议，对关联性有异议，认为承诺书仅为被告因遗失“杭州中兴旅馆有限公司发票专用章”而出具的责任承担说明，其表述也仅为“发包人叶宝成（杭州中兴旅馆有限公司）”，并没有明确涉案内部承包合同的缔约主体究竟是叶宝成还是原告。所以，被告在承诺书中签字，不代表被告认可叶宝成签订涉案内部承包合同的行为是原告的公司行为；对证据11的真实性无异议，对关联性有异议，认为收条不能证明被告使用原告发票专用章的期间及使用目的；对证据12的真实性无异议，对关联性有异议，认为行政处罚与涉案内部承包合同的签订是两个不同的法律关系，不能因为行政处罚的对象为原告，即认定涉案内部承包合同的缔约主体为原、被告，涉案内部承包合同明确约定出租方为叶宝成，故涉案内部承包合同的缔约主体应以缔约时约定为准，即为被告与叶宝成，且不能证明被告承租了一楼；对证据13的真实性无异议，对关联性有异议，认为水费发票的用户地址是望江门外直街112-114号，与本案无关；对证据14的真实性无异议，对关联性有异议，认为望江路9-5号房屋实际出租给多人使用，原告主张的用电额度没有经被告确认，故不能证明被告的用电额度；对证据15的三性均有异议，认为该证据为原告自行制作，并未经被告认可，不具有真实性，且收据中缺少2014年2月份的单据；对证据16的真实性无异议，对关联性有异议，认为虽然原告营业执照登记的住所地为望江路9-5号，但不能证明原告始终有权承租该房屋，该房屋现已被拆除，但营业执照的经营地点仍没有发生变更，更可以说明上述情况。根据房屋租赁备案证以及法院调取的律师函等证据，原告与管理中心所签订的租赁合同已经于2007年8月7日终止，叶宝成与管理中心签订的房屋租赁合同也早于2012年5月终止，终止后原告和叶宝成均无权占有、使用该房屋，无权向被告收取租金；对证据17本身的真实性无异议，但认为录音整理资料中有几句话不是被告说的，即第二页第三行的“这个钱我早已付给你了”，第三页第一行的“叶老板，请宽限一下期限”，第三页第十行的“赔什么东西”。对关联性有异议，认为叶宝成在录音中均称被告应支付的金额为房租费，故可以证明本案所涉金额为租金并非承包金，为租赁关系。录音整理资料的第一页中叶宝成说“押金全部退还还欠60000元”，后面也多次提到，被告已经向叶宝成支付了50000元押金，该押金至今未退还给被告，即便还欠租金，押金折抵租金后，被告还欠叶宝成10000元；对证据18的三性均有异议，认为原告不能证明该照片是在望江路9-5号房屋内拍摄的。原告杭州中兴旅馆有限公司对证据19的三性无异议，认为该证据能证明望江路9-5号就是望江路7号，但不能证明叶宝成非法占有望江路9-5号房屋；对证据20认为与本案无关；对证据21质证认为，原告没有收到过该律师函，快递单上没有写明内寄材料名称，不清楚是否与内容一致，且是寄给另一家单位的，与本案不具有关联性；对证据22质证认为，房屋租赁合同并不以是否备案为生效条件，即使不备案，房屋租赁合同也是合法有效的。该证据上盖得章可以证明被告是通过上城区工商行政管理局调取得到的，不是从房产管理局得到的，该备案证是原告为满足设立公司所需要的条件，对自己所占有使用的部分房屋进行备案。该备案证并不能证明原告向管理中心承租的所有房屋，而且该备案证中所备案的有效期是备案的有效期而不是房屋出租的租赁期间。该份备案证与本案不具有关联性，被告未有其他证据证实备案中的标的物就是涉案标的物；对证据23质证认为，该证据是管理中心于2013年12月份将涉案地块出租给上城区红强洗车行的，与本案无关联性；对证据24质证认为，原告是2006年10月16日经核准成立，但名称从未变过，一直以原告的名义履行租赁合同，而合同相对方就是管理中心，其对原告的身份从未提出异议，接受原告交纳的租金及其他费用，其以行为认可了原告及合同效力。本院结合原、被告的质证意见，对原、被告提交的证据认证如下：证据1、证据2、证据12、证据19至证据24的真实性予以认定，对其待证事实综合予以认定；证据3，被告对其签名真实性有异议，但经本院释明，被告不申请鉴定，故对其真实性予以认定，该证据仅能证明被告收到该结算清单的事实，对该事实予以认定；证据4至证据7，被告对其真实性有异议，但无反驳证据予以证实，故对其真实性予以认定，且上述证据对本案事实具有证明力，予以认定；证据8、证据10、证据11、证据16、证据17具有真实性，且对本案事实具有证明力，予以认定；证据9，被告对其真实性有异议，但无反驳证据予以证实，故对其真实性予以认定，该证据结合证据8，能够证明被告经营期间领用发票的事实，对该事实予以认定；证据13至证据15，结合当事人的陈述和证据17，能够证明被告自2013年8月起未支付过水电费的事实，予以认定；证据18，被告虽有异议，但无反驳证据予以证实，结合证据17，能够证明鱼缸在一楼的事实，予以认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年9月1日，叶宝成（甲方）与被告董明签订《内部承包合同》一份，该合同约定：甲方把坐落于上城区望江路9-5号二层楼餐饮（中兴餐饮，其他财产设施清单等见附件）面积约370平方米营业房承包给乙方经营；承包期间为五年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止；第一年的承包金及交纳时间：第一年第一次支付日期为2010年9月1日前，支付金额计人民币99000元，第二次支付日期为2011年2月23日前，支付金额计人民币99000元；第二年承包金在第一年的年租金上增加3%，计203940元，第三年承包金在第二年的年租金上增加5%，计214137元，第四年承包金在第三年的年租金上增加10%，计235550元，第五年承包金不再增加，计235550元；乙方在承包期间负责支付所涉及的税务（按购买发票总金额7.7%的税费征收，但每月不得低于1880元税费，如使用除杭州中兴旅馆有限公司外的发票而造成对甲方损失的，由乙方承担一切后果）、环卫费5500元/年、排污费3120元/年、会计工资500元/月，其中环卫费、排污费、会计工资费用按承包金交纳时间每半年支付一次，税费每月5号前按时支付，以上费用由甲方统一征收与缴纳；乙方在承包期间负责支付所涉及的水费3.4元/吨、电费1元/度、门前三包费、煤气费、电话费、电视收视费及物业费等，每月按实交纳。水、电费单价随国家的调整而调整单价。公共楼道及水电损耗由总表按每家住房用量平均负担。承包期间一切所涉及的费用由乙方自负；乙方在承包期间，需交押金50000元，合同终止，移交结清各项费用后2日内归还乙方；乙方拖欠承包金5天以上的，除及时补交承包金外，再按总承包金千分之五每天计算违约金；承包期间，如遇国家建设需拆迁，乙方必须无任何条件清退房屋，甲方将按乙方从清退房屋日至该年所交承包金到期日的剩余承包金退还给乙方等内容。同日，叶宝成（甲方）与被告董明签订《协议》一份，约定因乙方需拆除鱼缸，如乙方未满合同承包期，乙方须恢复中兴餐饮鱼缸，否则乙方须赔偿甲方鱼缸折旧15000元。被告于2010年8月17日、同年9月1日分别缴纳押金20000元、30000元。之后，被告在上城区望江路9-5号（包括一楼、二楼）经营阿春烤鱼店，被告未就该店另行办理营业执照，经营期间使用杭州中兴旅馆有限公司的发票专用章。2014年4月，被告收到《阿春烤鱼店（中兴餐馆店）承包至2014年3月10日止结算清单》一份，该结算清单中与《内部承包合同》有关费用最迟计算至2014年3月10日。本案在审理过程中，叶宝成出具《说明》一份，载明：“我叶宝成系杭州中兴旅馆有限公司法定代表人，我代表杭州中兴旅馆有限公司于2010年9月1日与董明签订《内部承包合同》，由杭州中兴旅馆有限公司作为该合同的相对人，享有合同的权利权利，承担合同的义务。”另查明，截止2013年8月31日，《内部承包合同》所涉的承包金、环卫费、排污费、会计工资被告已支付，被告于同年9月27日另行支付35000元。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告杭州中兴旅馆有限公司的主体是否适格；二、被告董明是否应赔偿鱼缸损失、支付承包金及其他费用等。关于争议焦点一，本院认为，其一，叶宝成系原告的法定代表人，其已明确《内部承包合同》是其代表原告与被告董明签订，相应的合同权利义务由原告享有和承担；其二，原告的经营范围包含餐饮业务；其三，被告在上城区望江路9-5号经营阿春烤鱼店期间，未另行办理营业执照，其使用的是原告的发票专用章；其四，《内部承包合同》中明确约定甲方把坐落于上城区望江路9-5号二层楼餐饮（中兴餐饮）承包给乙方经营。基于以上分析，本院认定叶宝成系代表原告与被告签订《内部承包合同》、《协议》，原告是《内部承包合同》、《协议》的合同相对方，其主体适格。关于争议焦点二，本院认为，原、被告签订的《内部承包合同》、《协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，原、被告应按合同和协议的约定全面履行义务。被告认为《内部承包合同》为“名为承包实为租赁”的合同，且其效力在2012年5月就已经终止的意见，因与本案查明的事实不符，本院不予采纳，原、被告双方系承包合同关系。原告认为被告承包了上城区望江路9-5号二层楼餐饮，一楼承包至2014年3月10日，二楼承包至2013年10月31日。被告认为只承租了二楼，且2013年9月已腾退房屋不再经营。对此本院认为，根据查明的事实，被告于2010年9月承包了上城区望江路9-5号（包括一楼、二楼）经营阿春烤鱼店，被告现无证据证明其已于2013年9月腾退房屋不再经营，如果被告已于2013年9月腾退房屋不再经营，那么其无须于2013年9月27日另行支付35000元，况且被告于2014年3月10日还与原告的法定代表人叶宝成协商承包事宜，因此被告的意见与客观事实不符，本院不予采信。本院认定被告承包上城区望江路9-5号二层楼餐饮，一楼承包至2014年3月10日，二楼承包至2013年10月31日。原告提交的《阿春烤鱼店（中兴餐馆店）承包至2014年3月10日止结算清单》虽不足以证明双方已进行了结算，但原告在结算清单中自行降低年承包金金额及在被告归还二楼后自行调低承包金、排污费等费用金额的行为，并无不当，且被告也未提交证据证明在其先行归还二楼后相关费用如何调整，故本院对该结算单载明的相关金额予以确认。被告应支付原告承包金92126元、排污费1430元、环卫费2361元、会计工资2733元、税金8380元、水电费16743元（不包括员工宿舍水电费），合计123773元。被告于2010年缴纳押金50000元，根据合同约定，该押金在合同终止移交结清各项费用后返还被告，现原、被告的合同已解除，被告尚欠原告承包金等费用，被告在庭审中虽不同意抵扣，但根据合同约定该押金应先清结欠原告的各项费用。综上，扣除被告2013年9月27日支付的35000元和押金50000元，被告尚应支付原告承包金38773元。原告诉讼请求中包含的员工宿舍租金和水电费，因与本案非同一法律关系，本案中不予处理。因被告在承包期未满前即不再承包，被告也未按《协议》约定恢复拆除的鱼缸，应按《协议》约定赔偿原告鱼缸损失15000元。被告未按《内部承包合同》约定的期限支付承包金，已构成违约，现原告主张违约金252038.5元，被告抗辩该违约金过高，且原告的主张与损失不符，本院依法予以调整，被告应支付原告违约金10921.66元（以235550元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2014年3月12日起计算至2014年10月11日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董明于本判决生效之日起十日内支付原告杭州中兴旅馆有限公司承包金38773元；二、被告董明于本判决生效之日起十日内支付原告杭州中兴旅馆有限公司违约金10921.66元；三、被告董明于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州中兴旅馆有限公司鱼缸损失15000元；四、驳回原告杭州中兴旅馆有限公司的其他诉讼请求。如被告董明未在本院指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6235元，由原告杭州中兴旅馆有限公司负担4818元，被告董明负担1417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  姚炜强人民陪审员  赵惠健人民陪审员  咸青央二〇一五年六月十六日书 记 员  岑 晨（另设附页）附件：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。