辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01045号上诉人（原审原告）：王华，无职业。委托代理人：王善忠，辽宁王善忠律师事务所律师。委托代理人：隋军，辽宁王善忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连市金州区三十里堡镇宫家汽车修配厂，住所地大连普湾新区三十里堡街道宫家村。负责人：朱乾明，该厂厂长。委托代理人：刘勇，该厂副厂长。委托代理人：刘聪，辽宁锦连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎树锋。原审原告王华与原审被告大连市金州区三十里堡镇宫家汽车修配厂、阎树锋案外人执行异议之诉一案，大连市金州区人民法院于2014年12月5日作出（2014）金民初重字第44号民事判决，王华不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王华在一审中诉称：被告在申请执行大连金州褀锋商贸有限公司、阎树锋、阎善民、李冬华担保追偿权纠纷一案时，原告发现金州区法院查封的登记在大连市金州槐花味精厂名下位于三十里堡街道北乐村产权证号为房权证金字第××号的房屋，实际上在2009年7月29日就已经由其经营者阎树锋卖给了原告。所以，原告及时提出执行异议。但是法院以原告提交的主要证据房屋买卖契约，因阎树锋未参加执行听证无法确认真实性为由，裁定驳回。故原告诉至法院，要求法院停止对登记在大连市金州槐花味精厂名下位于三十里堡街道北乐村，产权证金字第××号房屋的执行。原审被告大连市金州区三十里堡镇宫家汽车修配厂在一审中辩称：1、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人王华提出异议，应基于对该房屋享有所有权，或其他足以阻止执行标的转让的实体权利。现案涉房屋仍为大连金州槐花味精厂所有，并未过户给王华。根据物权法第九条规定，房屋所有权事实上一直未发生转移，如果王华与第二被告签订的买卖契约是真实的，应该认定为债权行为，原告与第二被告间的债权纠纷应另案处理，与本案无关；2、根据《最高人民法院关于民事案件执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院对案涉标的不得扣押、查封、冻结必须同时满足4个条件。第一、被执行人将所有的案涉标的出卖给第三人且第三人已支付全部价款；第二、第三人对案涉标的已经实际占有；第三、被执行人与第三人就案涉标的未办理过户登记；第四、第三人对未办理过户登记不存在过错。综合上述司法解释的规定和分析，案涉房屋建筑面积267.75平方米，按照双方约定的20万元交易价格计算，每平方米746元，明显低于市场价格，案涉房屋处于封闭的院落内，该院内存在两处与案涉房屋紧邻的房屋，而原告仅购买此一处，明显不符合常理。同时按照原告自述的与第二被告交易时间为2009年7月29日，第二被告却在2009年10月10日将房产抵押给被告，既然双方签订了转让协议，为何又设定抵押。上述种种事实表明，双方不存在真实的房屋买卖交易关系，而是以房屋买卖协议掩盖借贷的事实。双方买卖契约中约定房屋价款20万元，原告在第一次庭审仅举证向第二被告汇款18.8万元，剩余的陈述是现金给付，但是连第二被告的收条都不存在，明显不符合常理。第三人实际占有是构成人民法院对案涉标的不得查封、扣押、冻结的必要条件，案涉房屋处于长期无人使用看管的状态，损毁严重，房盖、门窗均已丢失，原告根本没有实际占有该房屋。按照原告自述的2009年7月29日签订买卖契约，法院在2011年5月29日查封该房产，在长达数月时间里，王华始终没有办理案涉房屋过户登记，其自述原因是找不到第二被告，而我方在2009年10月10日还与第二被告签订了抵押相关手续，因此原告的说法是不能成立的，原告未对案涉房屋进行过户登记存在过错。综上，原告不具备对房屋享有所有权或其他足以阻止标的物转让的实体权利，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。原审被告阎树锋在一审中未到庭，也未提交书面答辩意见。一审法院经审理查明：被告大连市金州区三十里堡镇宫家汽车修配厂与大连金州褀锋商贸有限公司、阎树锋、阎善民、李冬华担保追偿权纠纷一案执行过程中，金州区人民法院于2011年5月25日查封了大连市金州槐花味精厂名下的位于大连市金州区三十里堡镇北乐村的面积为267.75平方米的钢结构厂房（房权证金字第××）。该厂为个体工商户，经营者为阎树锋。原告王华提出执行异议，认为该查封的房屋系阎树锋卖给了王华，该房屋的所有权人应为王华，法院查封是错误的。大连市金州区人民法院于2012年5月2日作出（2011）金执字第307-1号执行裁定书，裁定驳回王华的异议。王华诉大连市金州区三十里堡镇宫家汽车修配厂、阎树锋案外人执行异议之诉一案，一审判决法院停止对登记在大连市金州槐花味精厂名下的位于三十里堡街道北乐村房权证号为金字第××钢结构厂房的执行。该案上诉至大连市中级人民法院，二审法院以（2014）大民二终字第29号民事裁定书，发回一审法院重审。另查，2009年7月29日，大连市金州槐花味精厂与原告签订了买卖契约一份，注明案涉厂房以200000元的价格卖给原告，被告阎树锋在买卖契约上签字盖章。原告通过银行转账的方式，从其妻麻金婷的账户将188000元转到被告阎树锋的账户，阎树锋将上述厂房产权证交给原告，但未办理房屋产权变更登记。案涉房屋已严重损坏，房盖、门窗缺失，无人使用。原告称购买该房屋用于建冷库，但也没有实际使用。一审法院认为：本案所涉的执行房屋现仍登记在大连市金州槐花味精厂名下，并未发生所有权的变更登记。庭审中，原、被告均认可案涉房屋严重损坏，房盖、门窗缺失，长期无人使用。虽然原告与槐花味精厂签订了房屋买卖契约，且原告已举证证明在该契约签订当日通过银行转账的方式支付了大多数的价款，但原告并未实际占有使用该房屋，仅是从阎树锋处取得的该房的产权证，且也未能举证证明未办理过户登记手续是阎树锋的原因、原告本人没有过错，故法院的查封符合法律规定。原告与阎树锋之间的债权债务关系可另行主张权利。综上，对原告主张的停止对登记在大连市金州槐花味精厂名下，产权证金字第××号房屋的执行之诉请，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，作出如下判决：驳回原告王华的诉讼请求。案件受理费2150元、公告费1800元，合计3950元（原告已预交），由原告王华负担。宣判后，王华不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判。其基本上诉理由为：一、上诉人已经将购买的正房和西厢房修缮一新，门窗齐全，有更夫长期看护。拍摄的照片清楚地表明只有东厢房没有修复。长期无人使用并不意味着没有权利人的存在，一审认定案涉房屋严重损坏，房盖门窗缺失，长期无人使用不当。二、除转账18.8万元之外，还有1.2万元现金，房款已经全部交清。付款当天上诉人就接管了房屋和大院钥匙，临时闲置不等于没有实际占有使用。一审认定上诉人通过转账方式支付了大多数价款，但没有实际占有使用该房屋不当。三、房管部门要求办理过户登记必须双方到场，而阎树锋无法找到，且诉讼都是公告送达的，很显然，阎树锋不能到场协助办理，未办理过户登记原因在阎树锋，根本不在上诉人。大连市金州区三十里堡镇宫家汽车修配厂二审辩称，同意一审判决。被上诉人阎树锋在二审中未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，所要解决的问题是确认王华是否享有对抗司法执行的权利。而确认王华是否有权对抗司法执行则应通过以下两个方面的审查做出判定：一是王华是否享有被执行标的物的物权；二是案涉房屋是否具备一定的条件，该条件使王华能够对抗执行。首先，关于案涉房屋物权问题。本院认为，不动产物权取得的标志是物权登记，未经登记，不产生物权效力。目前，案涉房屋仍然登记在大连市金州槐花味精厂名下，显然王华目前未取得案涉房屋的所有权。其次，关于案涉房屋是否具备对抗执行的条件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。就本案而言，王华应当举证证明在尚未进入司法执行程序之前，其已善意购买了案涉房屋并支付了对价。然而，王华在诉讼中所提举的证据材料却不能证明这一点：1.王华自称其购买的是大连市金州槐花味精厂院内的正房，然而其提供的《房屋所有权证》却显示其购买的房屋为一层、钢结构房屋，且房屋的南北长度为30.5米、东西长度为8.5米，显然，上诉人提供的《房屋所有权证》所指向的房屋是厢房，且正房为两层砖混结构，因此，案涉房屋应是大连市金州槐花味精厂院内东厢房，王华称其购买的是正房，没有依据。可见，上诉人不能正确陈述其所购买的房屋坐落方位。2.既然上诉人不能正确陈述其所购买的房屋是哪一处，更谈不上占有使用，上诉人陈述的阎树锋已在买卖当天将房屋钥匙、房票交给了上诉人，这只是钥匙、房票的交接，并非对房屋的转移占有，更何况，从双方均认可东厢房的状态（无门、窗及房盖）上看，显然上诉人没有占有使用案涉房屋。3、未付全款。证人在一审中陈述其是中间人、买卖当时在场，但其却又称上诉人是购买了大连市金州槐花味精厂院内的全部房屋、18.8万元是一次性转帐支付，这与事实明显不符，这使得其在证实上诉人当场支付现金1.2万元的问题上可信度明显降低，而上诉人又没有提供其他证据佐证证人证言，因此，一审没有采信证人证言并无不当，这样，上诉人就没有证据证明其实际还支付了1.2万元的现金，即上诉人没有证据证明其购买案涉房屋时支付了全款。由此可见，上诉人没有证据证明其具有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的可以对抗执行的要件。综上所述，王华不具有对抗司法执行的权利，一审驳回其诉讼请求并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元（上诉人王华已预交），由上诉人王华承担。公告费300元，由王华承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯学枝审 判 员  丁大勇代理审判员  刘冬艳二〇一五年六月八日书 记 员  耿 艳