福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初3680号原告：莆田武夷房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxx。统一社会信用代码xxxxxxxx。法定代表人：林建平，董事长。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师，委托权限特别代理。被告：陈剑清，男，1991年3月28日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。原告莆田武夷房地产开发有限公司（以下简称武夷公司）因与被告陈剑清商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月30日公开开庭进行了审理，原告武夷公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼，被告陈剑清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武夷公司向本院提出诉讼请求：1.解除武夷公司、陈剑清于2015年6月19日签订合同编号为xxxxx的《商品房买卖合同》；2.陈剑清协助办理上述《商品房买卖合同》的登记备案注销手续；3.陈剑清支付给武夷公司解除合同的违约金212000元，该违约金在陈剑清已支付给武夷公司的购房款455489元中直接抵扣。事实和理由:2015年6月19日，武夷公司、陈剑清签订合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》，约定陈剑清（买受人）向武夷公司（出卖人）购买xxxxx房，总价款1515489元，合同签订之日前支付首期房价款455489元，余款1060000元向银行申请贷款支付。陈剑清未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款。合同附件十一补充协议第三条第三款还约定：因买受人不申请按揭贷款或贷款银行不予贷款的，其房价款不足部分应自动转为现金支付，并于出卖人通知之日起10日内与买受人结清，否则根据本合同第八条第一款处理。上述合同签订后，陈剑清于2015年8月4日向武夷公司支付首付款455489元，武夷公司按约将按揭贷款资料送交银行审查，但银行未批准陈剑清的贷款申请。对此，武夷公司已多次通知陈剑清应以现金方式向武夷公司支付剩余购房款，2015年11月23日，武夷公司再次书面通知陈剑清付清剩余购房款1060000元，但陈剑清仍然没有向武夷公司支付。陈剑清因其自身原因导致其无法办理银行按揭贷款手续，致使双方合同目的无法实现。根据法律规定，双方在商品房买卖合同中约定的单方解约条款是合法有效的，陈剑清逾期付款已构成违约，并达到合同约定的单方解约条件，武夷公司作为解除权人有权要求解除合同，并要求陈剑清承担武夷公司因解除合同造成的损失。陈剑清辩称，1.其同意解除与武夷公司签订的《商品房买卖合同》；2.协助武夷公司办理登记备案注销手续可以商榷；3.不同意支付给武夷公司解除合同违约金并承担诉讼费。不同意理由如下：（1）其未构成违约。2015年6月，武夷公司业务员向陈剑清推销武夷公司的房屋时，保证陈剑清支付房屋首付款后，剩余房款可用房产权办理银行按揭贷款。违约金条款是公司合同统一格式，即便合同无法履行，也不会收取违约金；（2）合同无法履行武夷公司有过错且是不可抗力所致，陈剑清不应承担违约责任。2015年8月4日，陈剑清向武夷公司支付房屋首付款455489元和递交了银行按揭贷款资料，武夷公司拖延向银行申请该房屋按揭贷款手续，存在过错。2015年11月，该房屋因诉讼保全被法院查封，银行未批准陈剑清的按揭贷款申请，因法院查封行为对陈剑清是一种不可抗力，故陈剑清无需承担违约责任；（3）本合同是格式化合同，显失公平，其不利于陈剑清的条款应为无效。武夷公司出具的购房合同中第八条，第十四条、第十五条规定了双方对合同无法履行时的违约金承担比例：买受人违约应按总额20%支付违约金给出卖人，出卖人违约应按房价款0.1%赔付给买受人，该部分内容属于格式条款，内容显失公平，损害陈剑清的合法权利，故对不利于陈剑清的条款应认定无效。武夷公司围绕诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、莆田市商品房买卖合同备案表、付款通知书、EMS邮寄单及回执各一份等证据，本院予以确认并在卷佐证。陈剑清围绕辩解意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：附有承诺的文件袋一份，该证据真实性无法核实，不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武夷公司以出让方式取得位于xxxxx地块的建设用地使用权，[国有土地使用证号为xxxxx]。经批准，武夷公司在该地块上建设商品房，名称为xxxxx，建设工程规划许可证号为建字第xxxxx号荔，建筑工程施工许可证号为xxxxxx号，商品房预售许可证号为xxxxxxxx。2015年6月19日，武夷公司与陈剑清签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为xxxxxxxx）,约定陈剑清以总价款1515489元向武夷公司购买xxxxxxx号商品房一套（建筑面积为134.83㎡）。该合同第七条关于付款方式和期限约定：买受人应于合同签订之日前支付首期房款455489元，占全部房款的30.06%，余款1060000元向银行申请贷款支付。合同第八条关于逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。(1)……；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款。合同附件十一补充协议第三条第三款约定：因买受人不申请按揭贷款或贷款银行不予贷款的，其房价款不足部分应自动转为现金支付，并于出卖人通知之日起10日内与出卖人结清，否则根据本合同第八条第一款处理。上述合同签订后，2015年8月4日，陈剑清向武夷公司交纳首付款455489元。2015年8月24日，武夷公司与陈剑清在莆田市住房和城乡建设局办理房屋备案登记手续。2015年11月23日，武夷公司制作了《付款通知书》并邮寄陈剑清处，该通知告知陈剑清因其征信不符合要求且该商品房已被法院预查封，银行未批准按揭贷款申请，要求陈剑清按合同约定在10日内支付剩余购房款1060000元。付款期限届满，陈剑清未付清余款，致讼。案经审理，因陈剑清无到庭，致本院无法组织调解。本院认为，陈剑清与武夷公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，因陈剑清自身原因致无法办理银行按揭贷款时，余款1060000元自动转为现金支付。武夷公司通知陈剑清现金支付剩余房款，但付款期限届满，陈剑清仍未付款，已违反双方合同约定且违约天数超过30日，根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第三条第三款的约定，武夷公司有权单方解除合同，现武夷公司诉讼请求解除与陈剑清签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。陈剑清辩称其未构成违约，但未提供证据予以证实，本院不予采信。陈剑清辩称该套房被法院查封致使无法办理银行贷款申请属不可抗力，但根据法律规定，法院查封并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对该辩称本院不予采信。合同解除后，合同双方应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助义务，故武夷公司诉讼请求陈剑清协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续符合法律规定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条中约定解除合同后，陈剑清应按累计应付款的20%支付违约金，现武夷公司诉讼请求陈剑清支付违约金212000元(1060000元*20%）并从已付给武夷公司的购房款455489元中直接抵扣是合理合法，本院予以支持。陈剑清辩称双方签订的合同是格式合同，显失公平，对不利于其合法权益的条款应无效，但陈剑清在签订武夷公司出具的《商品房买卖合同》时系真实意思表示，其在合同签订当日对合同中关于双方的违约条款规定未表示异议且双方约定的违约金未违反相关法律规定，故本院不予采信。陈剑清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除武夷公司、陈剑清于2015年6月19日签订的合同编号为xxxxxxxxx的《商品房买卖合同》；二、陈剑清协助办理上述《商品房买卖合同》的登记备案注销手续；三、陈剑清向武夷公司支付违约金212000元，该违约金在陈剑清已支付给武夷公司的购房款455489元中直接抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18439元，由陈剑清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈雨坤代理审判员  吴 倩人民陪审员  吴友琴二〇一七年一月十七日书 记 员  吴丽娜附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以传唤缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。