天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨塘民初字第8024号原告马建伟。委托代理人王玉梅（原告之妻），塘沽一中教师。委托代理人卢庆，天津立人律师事务所律师。被告佳利（天津）置业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽海洋高新技术开发区。法定代表人宋秀东，董事长。委托代理人宫萍，佳利（天津）置业有限公司法务。第三人杜艳艳，自由职业。委托代理人杜俊亭（第三人杜艳艳之父），自由职业。第三人李桂玲。委托代理人杜俊亭（第三人李桂玲之夫），男，1965年10月11日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区塘沽胡家园街三川桥村富山里**号。原告马建伟与被告佳利（天津）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法由审判员周丽艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法追加杜艳艳、李桂玲作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告马建伟的委托代理人王玉梅、卢庆，被告佳利（天津）置业有限公司的委托代理人宫萍，第三人杜艳艳、李桂玲的委托代理人杜俊亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马建伟诉称，原告系滨海新区塘沽安顺道贻港新城＊＊＊房屋（以下简称：该房屋）业主，被告系该商品房出卖人。原、被告双方于2009年12月24日签订《天津市商品房买卖合同》，2011年12月31日被告向原告交付了该房屋。原告领取钥匙后没有装修，更没有入住。2012年8月29日，案外人原告楼下业主将原告诉至贵院称，由于原告露台积水漫过预留的空调孔渗漏到楼下导致案外人室内装修受损等后果，要求原告赔偿损失46000余元。经查，漏水原因系被告交付给原告房屋的地漏被碎石、杂物堵塞所致，原告经贵院调解赔偿案外人各项损失26200元。被告作为该房屋的出卖人有义务将质量符合标准的房屋交付原告，该房屋在交付时下水系统已经堵塞是导致原告损失的直接原因。因被告的违约行为导致原告的损失应由被告予以赔偿。为维护自身的合法权益，诉至贵院，要求：1、判令被告赔偿原告经济损失26200元；2、诉讼费由被告承担。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：证据一、天津市商品房买卖合同，证明原、被告分别系涉案房屋的出卖人与买受人，被告有义务向原告交付符合质量标准的房屋，并应将该房屋的各项设施向原告作详尽的说明；证据二、（2012）滨塘民初字第6229号民事调解书，证明原告已向案外人赔偿了各项损失26200元；证据三、天津市新建商品房住宅使用说明书，证明1、被告承诺屋顶及卫生间地面均做有防水层、墙体、楼板不要开槽打洞，本案正是因为被告在墙体打了洞导致水留到屋内，也是因为被告房屋质量不合格导致水渗到了楼下；2、因被告交付的房屋屋顶防水不合格及在露台打空调口，导致雨水流入室内并渗漏至楼下；3、被告没有将该房屋的附属设施及方位向原告做详尽说明；证据四、照片7张，证明被告交付的房屋排水口被杂物堵塞，被告在墙体上打孔导致雨水瘀积流入室内；证据五、天津市住宅装饰装修工程施工合同，发包方是原告，承包方是天津市大信装饰工程有限公司，是在2013年1月19日签订的，证明原告是在发生漏水事件后申请的装修，原告并没有对涉案房屋的所有设施进行任何的改动行为；证据六、鉴定书，是（2012）滨塘民初字第6229号民事调解案件中的鉴定结论，证明原告对第三人的赔偿数额的依据，赔偿数额没有超过损失鉴定的结果，没有扩大可能对本案被告的损失。被告佳利（天津）置业有限公司辩称，一、被告交付给原告房屋符合国家相关验收标准，属质量合格。被告开发位于贻港新城工程竣工验收严格按照国家标准进行，各项均符合设计要求，建筑工程质量也经验收符合政府相关规定，出具《工程竣工验收报告》，满足商品房交付使用条件。二、购房合同相关条款被告已向原告明示，尽告知义务。2009年12月24日，原、被告签署商品房买卖合同，约定“本项目部分次顶层房顶顶部存在局部露台，甲方已充分提示和告知乙方、乙方已知悉和了解此种情形，不持异议”、“按照设计单位设计方案，设计建造的露台均为开敞露台，乙方不得封闭、拆改”。三、原告在交房后因自家阳台地漏问题致楼下房屋受损，系自身原因。签署购房合同后，原告进行验房，确认6-1-3101房屋无质量问题后办理入住手续。因此，阳台地漏在交房时不存在任何问题，交付后地漏出现问题是因业主疏于管理的个人原因造成，与开发商无关。鉴于地漏位于原告购买房屋的阳台处，属于原告房屋自用部位，不是公共部位，原告作为业主，即房屋的所有权人，对自己购置的房屋应尽到应有的照顾义务。如遇雨天，应留意观察阳台地面是否有积水、地漏排水是否畅通。但由于原告疏于管理在先，才会酿成楼下受损后果，对此具有不可推卸的责任，理应对自用部位出现故障自行维修，对因自用部位出现故障导致的损失，自行对受害结果承担责任。四、物业服务协议相关条款再次明示原告，不排除自因。2012年7月25日，原告与港通物业公司签署房屋装饰装修管理服务协议，约定“在装修施工前业主与服务中心确认排水系统通畅”、“在装饰装修造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水损坏等，装修人应负担修复和赔偿”。鉴于原告在入住后进行过室内装修，包含阳台封闭、水电改造等，故不排除因装修导致地漏出现问题。五、被告对本案原告与另案原告达成的调解书，不予以认同。如调解书所述，本案原告因自家阳台地漏问题对另案原告房屋造成的损失，被告未亲眼见证，对损失大小无法认定。且调解书中并未载明地漏问题是因被告交付房屋不合格所致，两者没有必然联系。况且事发后原告是否对地漏进行疏通，有无堵塞情况发生，被告均不知晓。如果原告认为是房屋存在质量问题，地漏在没有经过整改或更换的前提下，应该再次出现问题，但实际上在之后的两年时间里，本案原告未曾向小区物业提出过维修申请，亦未向被告证明，在疏通堵塞地漏的过程中发现过施工材料。六、原告主张被告对造成损害给予赔偿，超诉讼时效。从时间上看，本案原告与另案原告就受损房屋发生实际损失的时间为双方达成调解书之前。法律上规定的诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，权利人行使请求权时受到限制。试问，如果原告认为自家地漏是因被告交付房屋不合格所致，为何在另案原告向其主张赔偿时，未立刻向被告主张权利呢？从原告的起诉状落款时间上看，已超出原告向被告主张承担赔偿责任的两年诉讼时效，被告有权进行时效抗辩。综上，被告交付质量合格商品住宅，房屋交付后，原告作为房屋所有权人，应对自有房屋尽到照管、看护义务。如原告主张地漏存在问题是因被告在建设施工时导致，请提供有效证据，否则不要做出房屋存在施工质量的假想判断。鉴于本案原告与另案原告已达成调解，由本案原告对损失给予赔偿，说明在事发时原告确对损失负有责任。现本案原告拿着与另案原告达成的调解书，让被告认可赔偿的损失金额系被告原因造成的，着实令被告无法理解，且原告主张又已超过法律上的两年诉讼时效，属诉讼失权。望法院给予公正审判。被告针对其抗辩意见，提交证据如下：证据一、工程竣工验收报告，证明诉争房屋具备竣工验收合格手续；证据二、天津市商品房买卖合同，证明原告作为房屋所有权人对房屋设计构造已明知；证据三、入住通知书及具体入住手续，证明原告作为房屋实际居住和使用权人应承担交付后风险；证据四、房屋装饰装修服务管理协议及具体装修手续，证明原告作为房屋所有权人对装修内容和结构承担装修责任。第三人杜艳艳、李桂玲述称，原被告之间的事情和我没有关系，另案我主张了权利，我得到了赔偿款26200元。第三人杜艳艳、李桂玲未向本院提交证据。经审理查明，2009年12月24日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市滨海新区塘沽安顺道贻港新城＊＊＊号房屋。按照合同约定，被告于2011年12月31日向原告交付了上述房屋。原告收到房屋钥匙后，将房屋搁置。2012年7月25日，原告曾向物业管理部门提出装修申请，要求对房屋进行装修。2012年7月26日，天降大雨，原告楼下业主第三人杜艳艳、李桂玲因其房屋屋顶漏水，导致室内不同程度受损，为此将原告诉至本院，2012年12月28日，双方以（2012）滨塘民初字第6229号民事调解书达成调解协议，原告一次性赔偿杜艳艳、李桂玲经济损失26000元，并负担受理费200元，共计26200元（已履行）。经查，漏水原因系被告交付给原告的房屋露台地漏堵塞，导致雨水积存，造成第三人杜艳艳、李桂玲房屋多处漏水。2013年1月19日，原告与案外人签订《天津市住宅装饰装修工程施工合同，由案外人对房屋进行了装修。原告赔偿第三人杜艳艳、李桂玲的依据系根据（2012）滨塘民初字第6229号案件中津滨海（2012）建鉴字第055号司法鉴定意见书，司法鉴定意见为27217.53元。上述事实，有原、被告、第三人陈述及其提供的证据在案证实。本院认为，被告作为商品房的出卖人，将质量合格的房屋交付原告系其法定义务，该义务不仅仅涉及房屋的质量问题，还应包括开发商附带的义务如保证上、下水畅通等。现被告交付给原告的房屋，由于露台地漏存在杂物，导致下水不畅，造成积水，渗漏至楼下业主房间，造成业主第三人杜艳艳、李桂玲的损失。但露台地漏存在的杂物的来源，原告未举证证明系被告造成，故对原告诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马建伟的诉讼请求。案件受理费456元，由原告负担。（原告已交付228元，余款于本判决生效后十日内交付本院）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。审 判 长  周丽艳审 判 员  殷 隽人民陪审员  宛 榕二〇一五年六月八日书 记 员  程 珊