江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第01434号上诉人（原审被告）刘宗云，个体工商户。被上诉人（原审原告）丰县优佳农业发展有限公司，上诉人刘宗云因与被上诉人丰县优佳农业发展有限公司（以下简称丰县优佳公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院作出的（2014）丰民初字第572号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行审理，上诉人刘宗云及其委托代理人佟辉，被上诉人丰县优佳公司的法定代表人周前锋、委托代理人许应到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审经审理查明，2013年间，丰县农业委员会在位于丰县孙楼镇仇楼村的丰县现代农业产业园内建设了多栋日光温室大棚。2013年9月份，经丰县农业委员会工作人员侯本民与刘宗云口头协商，由刘宗云租赁60栋日光温室大棚从事蔬菜种植。上述60栋大棚总长度为4068.8米，宽10米。2013年9月24日，刘宗云向丰县优佳公司交纳了大棚承包租金预交款198200元，从2013年10月1日开始，刘宗云正式开始蔬菜种植。2013年12月5日，丰县农业委员会将建设的上述60栋日光温室大棚的所有权划归为丰县优佳公司所有。后丰县优佳公司多次要求与刘宗云签订书面的租赁合同，刘宗云不予配合。2014年8月15日，丰县优佳公司向刘宗云发出书面通知，要求与刘宗云解除口头的租赁合同并补交租金、返还租赁物，未果。遂以诉称理由诉至法院，要求解除双方口头签订的日光温室蔬菜大棚租赁合同，刘宗云将租赁物返还给丰县优佳公司、支付拖欠的2013年10月1日至2014年12月31日期间的租金547746.6元（已经扣除刘宗云预交的租金198200元），本案诉讼费用由刘宗云承担。另查明：2014年初，丰县优佳公司与张绪祥、李长力、董洪涛等人补签了书面的日光温室大棚租赁合同，将位于丰县现代农业产业园内的日光温室大棚租赁给李长力等人种植。租赁合同约定：租赁期限为2013年8月1日至2016年6月30日，每个标准棚长90米，跨度12米，年租金为1.2万元，非标准棚按照实际长度与标准棚长度的比例折算。合同签订之日，承租人将首年度租金及押金一次性交纳，从第二年起，于每年的5月1日前将当年度的租金一次性交清。合同还对双方的权利义务等进行了约定。原审认为，丰县农业委员会将组织建设的涉案日光温室大棚划归为丰县优佳公司所有，丰县优佳公司据此取得大棚的所有权。刘宗云于2013年9月24日向丰县优佳公司交纳了大棚承包租金预交款198200元，并且从2013年10月1日开始使用大棚从事蔬菜种植。丰县优佳公司与李长力等多人签订了书面的日光温室租赁合同，将与刘宗云种植的大棚相邻的多栋温室大棚租赁给他人。以上均表明丰县优佳公司系涉案大棚的所有权人，并且丰县优佳公司与刘宗云之间存在口头的日光温室租赁合同。双方签订的口头租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护。对于刘宗云辩称的未与丰县优佳公司签订租赁合同、丰县优佳公司不具备诉讼主体资格，不予采纳。刘宗云租赁丰县优佳公司大棚从事蔬菜种植，应当按照合同约定使用租赁物并向丰县优佳公司支付租金。在刘宗云向丰县优佳公司交纳部分租金后，超过一年时间未再支付租金，显属违约。鉴于双方口头的租赁合同对于租赁期限约定不明，应视为不定期租赁。丰县优佳公司作为出租人在合理期限之前通知承租人后可随时解除租赁合同。故，丰县优佳公司要求解除租赁合同，并要求刘宗云返还租赁物、支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。丰县优佳公司与他人签订了书面的日光温室大棚租赁合同，与本案中合同的签订时间相近，并且租赁物与本案中大棚相邻，故，对于本案中的租金，可参照丰县优佳公司与他人签订的书面租赁合同确定。在丰县优佳公司与李长力等人签订的合同中，大棚长90米、宽12米的，每年租金为12000元，经计算，每平方米每年的租金为11.11元。本案中，租赁的大棚总长度为4068.8米，宽10米。则每年的租金应为452088.89元（4068.8米×10米×11.11元／平方米）。刘宗云使用租赁的大棚至今，现丰县优佳公司主张租金从2013年10月1日计算至2014年12月31日（共计457天），不违反法律规定，予以支持。经计算，租金合计为566040元（452088.89元／年÷365天／年×457天）。扣除刘宗云已经预付的租金198200元，刘宗云还应向丰县优佳公司支付租金367840元。对于丰县优佳公司主张的长70米、宽10米的大棚每年租金应为10000元（即每平方米每年的租金为14.29元），因丰县优佳公司未能提供相应的证据证实，不予支持。遂判决：一、解除原告丰县优佳农业发展有限公司与被告刘宗云之间的日光温室大棚租赁合同；二、被告刘宗云于本判决生效后三十日内返还原告丰县优佳农业发展有限公司日光温室大棚60栋，支付给原告租金367840元；三、驳回原告丰县优佳农业发展有限公司的其余诉讼请求。上诉人刘宗云不服上述判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，判决错误，请求二审依法撤销原判，发回重审或改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。2013年丰县农业委员会在位于丰县孙楼镇仇楼村的丰县现代农业产业园内建设了多栋日光温室大棚。2013年9月份，经丰县农业委员会工作人员侯本民与刘宗云口头协商，由上诉人刘宗云租赁60栋日光温室大棚从事蔬菜种植，当时口头约定，由上诉人缴纳种植大棚保证金，并免费种植5年，后于2013年12月5日，丰县农业委员会在没有告知上诉人的情况下，擅自将上述大棚私自转给被上诉人，且没有口头或者书面通知上诉人，造成上诉人对该温室大棚原口头协商的租赁大棚而无法履行。如果丰县农业委员会当初告知上诉人，上诉人会采取终止租赁协议；期间作为被上诉人从未向上诉人告知转让租赁或者书面通知上诉人缴纳租赁费，否则上诉人将与丰县农业委员会终止租赁合同。依据合同法规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，被上诉人在本案中不具备原告的主体资格。另，假设原告主体适格，但大棚设施条件不完善，达不到交付条件。被上诉人丰县优佳公司答辩称：被上诉人具备合法的诉讼资格，涉案诉争的大棚产权为被上诉人所有，根据被上诉人在一审法院提供的证据可以看出，涉案诉争的同地段的大棚均由大棚的使用人与被上诉人签订租赁合同，由于丰县农业委员会在之前将涉案建筑大棚划归为被上诉人，故被上诉人依法取得了涉案诉争的大棚的所有权，据此，被上诉人作为原告诉讼主体资格并无不当之处，并且上诉人在实际履行租赁合同中也是同答辩人发生的合同权利义务关系，综上，答辩人认为一审人民法院认定事实清楚证据充足，判令上诉人与被上诉人解除租赁合同支付拖欠租金并无不当之处，请求二审维持原判。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人是否具备本案原告主体资格。二审期间，上诉人刘宗云向法庭提供交给丰县农委的押金条一张，证明农委没有资金购买塑料膜，由上诉人垫付1800元的塑料膜款，加上原来交的198200元，合计200000元。该款证明上诉人是与丰县农委达成的大棚租赁合同关系，与本案的被上诉人没有关联。被上诉人质证认为，该押金条在本案中不属于新证据，且与本案的租赁合同没有关联性，因为上面显示的内容与本案没有关联。上诉人刘宗云向法庭提供现场审计工作记录照片一张，证明涉案大棚为农委二期大棚三标段至今没能达到交付条件，目前只处于验收审计阶段，也说明涉案大棚并非原告所有。被上诉人质证认为，因为上诉人没有提供该照片的来源，所以对照片的真实性不予认可，且现场审计没有相关审计单位和记载相关主体签字盖章，该照片不能证明上诉人的观点。本院认为，关于被上诉人是否具备本案原告主体资格问题，上诉人为证明被上诉人主体不适格，向法庭提供了押金条一张，但该押金条内容与本案租赁合同纠纷没有关联性，本院认为不能证明上诉人的观点，不予采信。对于涉案大棚所有权问题，被上诉人在原审提供的2013年12月5日与丰县农业委员会签订的协议书能够明确，涉案大棚已经由上诉人认可的所有权人丰县农业委员会划归被上诉人所有了，被上诉人是合法的所有权人，被上诉人作为国有公司，具有独立的法人资格，依法享有并管理涉案财产。故，上诉人主张被上诉人主体不适格没有事实和法律依据。另，被上诉人在原审提供的2013年12月20日有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位签章的《单位工程竣工验收证明书》三份，证明涉案大棚已经过竣工验收。上诉人仅提供现场审计工作记录照片一张，且照片上没有任何验收人的签字、盖章，验收内容亦不明确，该证据不足以推翻被上诉人原审提供的涉案工程竣工验收证明书，故，上诉人的主张证据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6320元，由上诉人刘宗云负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  李荣信审判员  史善军二〇一五年六月十六日书记员  孙玉娟