广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第550号上诉人（原审原告）：深圳市华明物业管理有限公司（原名称：深圳市华明楼物业管理有限公司），住所地：深圳市福田区。法定代表人：王录化，该公司总经理。委托代理人：蔡伟，广东开野律师事务所律师。委托代理人：李开茂，广东开野律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：余敏，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。委托代理人：陈志雄，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人深圳市华明物业管理有限公司（以下简称华明物业公司）因与被上诉人余敏物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第998号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：华明物业公司是华明楼物业管理单位，余敏是华明楼小区的业主。2000年6月8日，恒典（深圳）地产有限公司（甲方）与华明物业公司（乙方）签订了一份《物业管理合同》，约定：甲方委托乙方为华明楼提供物业管理；物业位置为深圳市福田区彩田路，占地面积为3011平方米，建筑面积为17000平方米，其中住宅16910平方米，物业类型高层商住楼；合同期限20年，自2000年7月1日起至2020年7月1日止；甲方在合同生效之日起即日内按规定向乙方提供经营性商业用房86.52平方米，由乙方按每月每平方米2000元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴物业管理费用；甲方在合同生效之日起即日内按政府规定向乙方提供管理用房86.52平方米用于办公用房，由乙方无偿使用；物业管理服务费按政府规定标准向业主或用户收取，即每月每平方米建筑面积3.8元，并按政府规定调整；房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；房屋本体基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。签订合同后，华明物业公司进入华明楼小区进行物业管理。2009年12月3日，深圳市住房和建设局向华明物业公司颁发三级资质等级证书显示华明物业公司准予从事物业管理活动时间为2004年9月10日。余敏系华明楼小区14g业主，14g房产面积为118.48平方米。庭审中，华明物业公司与余敏均称不清楚2009年6月之前按照何种标准计算物业管理费，在原审法院受理的（2014）深福法民三初字第997号案件，华明物业公司诉该小区xxf业主汤某案件中，汤某提交证据证明其所居住的xxf房产，建筑面积与本案余敏居住xxg一致，2009年及其之前一直按照2.9元／平方米的标准计收物业管理费。原审法院询问余敏为何未向华明物业公司支付华明物业公司代收代缴的水费、污水处理费及垃圾处理费时，余敏称之前每月均是去华明物业公司处缴现金，后来华明物业公司物业服务水平下降，小区问题太多，余敏就要求华明物业公司整改，否则拒交物业管理费和本体维修基金，华明物业公司就拒收其余的费用，并称按照华明物业公司的规定，所有费用必须一起缴纳。华明物业公司对于余敏的缴费方式是按照现金方式缴纳并无异议，并对于采取现金交费时，所有费用必须一起缴纳的情况予以确认。关于2009年6月至今有无向余敏催收过拖欠的费用的问题，华明物业公司陈述有采取电话和口头方式催收，对此余敏不予确认，说华明物业公司从未催收过。另查，华明楼小区并未成立业主委员会。再查，华明物业公司提交的管理费欠费明细显示2009年6月开始每月管理费应为379.2元，滞纳金每月为34.13元，华明物业公司陈述该滞纳金系按照每日千分之三的标准进行计算，实际诉请系按照每日万分之三的标准进行计算，华明物业公司诉请请求第二项的滞纳金以该表的计算方式一致，金额的十分之一即是华明物业公司诉请的金额，但该表中并未对每月拖欠的本体维修金、水费、污水处理费以及垃圾处理费计算滞纳金。该表中还列明了每月余敏拖欠的水费、污水处理费和垃圾处理费，显示2009年6月至2014年5月期间余敏共拖欠水费2683.1元、污水处理费855.5元、垃圾处理费810元。对该部分拖欠金额，余敏当庭予以确认。庭审时，对于余敏提出的，华明物业公司2004年才取得物业管理资质且拒绝向余敏提供物业管理人员资格证书的问题，华明物业公司称本案诉争的物业管理费从2009年7月开始，在此期间华明物业公司系有物业管理资质的，而且华明物业公司的管理资质取得行政部门的认可，余敏如有异议可向相关管理部门投诉；对于7、8年来小区水质浑浊的问题，华明物业公司答复为小区水质为达标水质。华明物业公司一审诉讼请求为：1、余敏支付华明物业公司2009年6月至2014年5月期间的物业管理费22752元、本体维修基金1776元、水费2683.1元、污水处理费855.5元、垃圾处理费810元，合计28876.6元；2、余敏支付上述费用的滞纳金6245.424元；3、案件诉讼费用由余敏承担。庭审中，华明物业公司明确诉讼请求第二项滞纳金系按照每日万分之三的标准进行计算。具体计算方法为华明物业公司提交证据管理费欠款明细列明的金额的十分之一，即每月管理费379.2元，滞纳金34.13元，计算至2014年5月31日止。原审法院认为，华明楼从交付至今未成立业主委员会，未召开业主大会，恒典（深圳）地产有限公司作为开发商与华明物业公司签订的《物业管理合同》对作为华明楼业主的余敏具有法律约束力，华明物业公司、余敏均应遵循合同的约定履行各自的义务。余敏以华明物业公司提供的物业服务存在瑕疵，而拒不缴纳物业管理费，有违诚实信用原则和损害公共利益原则。物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，且对物业服务企业提供的服务是否满意，不同的业主会有不同的主观感受。如允许业主对物业服务稍有不满即可拒交物业管理费，物业公司则因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此将会有更多的业主拒交物业管理费，最终物业公司将丧失运营资金，陷入瘫痪，无法为小区提供服务，导致小区无人管理。双方陷入恶性循环之中，整个小区业主的利益和小区环境都会受到损害。因此，物业服务合同具有的公共性、垄断性的特点，决定了业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益，有必要对双方的抗辩权进行必要的限制。如业主认为物业公司未尽到合同义务造成业主的损失或认为物业公司的某些行为侵犯了业主的权益，业主可另行主张权利进行索赔；如业主认为物业公司提供的服务不符合合同的约定，业主可以召开业主大会依法解聘物业公司。综上，余敏拒不交费的抗辩理由不能成立，原审法院予以驳回。余敏应当依约向华明物业公司支付物业管理费及专项维修资金。因华明物业公司、余敏双方均未提交证据证明2009年6月之前收取物业管理费的标准，原审法院参照原审法院另行受理的（2014）深福法民三初字997号案件中认定的与本案余敏同属一个小区，楼层和面积均一致的14f房产实际收取的物业管理费的标准即每平方米2.9元的标准计收物业管理费，则余敏拖欠华明物业公司2009年6月至2014年5月物业管理费共计20640元。但华明物业公司并未提交证据证明2009年6月至起诉之日期间有向余敏主张过要求余敏支付拖欠的物业管理费，余敏也提出诉讼时效抗辩。因双方合同并未对何时缴纳物业管理费做出明确的合同约定，华明物业公司、余敏庭审中说法也不一致，原审法院按照常理认定本月的物业管理费应在次月1日前缴纳，则华明物业公司诉请2012年7月之前的物业管理费因超过诉讼时效而丧失胜诉权，对于该部分诉讼请求，原审法院予以驳回。华明物业公司有权要求余敏支付2012年8月至2014年5月期间按照每月每平方米2.9元标准计算的物业服务费7568元（2.9元×118.48平方米×22个月）和2009年6月至2014年5月期间的本体维修基金1776元。关于水费、污水处理费和垃圾处理费系华明物业公司代收代缴的费用，华明物业公司也提供证据证明已每月按期向相关部门代缴了上述费用，对于拖欠的水费、污水处理费和垃圾处理费，余敏理应向华明物业公司返还2009年6月至2014年5月拖欠的水费2683.1元、污水处理费855.5元、垃圾处理费810元。华明物业公司诉请物业管理费的滞纳金按照每日万分之三的标准进行计算，该请求没有合同约定，余敏对此亦不予确认，原审法院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算逾期支付物业管理费的滞纳金。关于华明物业公司诉请的本体维修金、水费、污水处理费以及垃圾处理费的滞纳金，华明物业公司在庭审上主张诉讼请求第二项滞纳金系根据华明物业公司自行制作的滞纳金计算明细的方法进行计算，只是将数额调整为十分之一。但华明物业公司自行制作的滞纳金计算明细中并未对本体维修金计算滞纳金，而仅是将物业管理费作为计算基数计算滞纳金，即虽然华明物业公司起诉状中陈述对余敏所有拖欠费用计算滞纳金，但实际诉请的金额并不包括除管理费之外的其他拖欠费用的滞纳金。华明物业公司当庭陈述在后，应视为华明物业公司对自己诉讼权利的放弃，且该主张对余敏有利，原审法院予以照准。且庭审中，华明物业公司也确认以现金方式缴费的，按照华明物业公司的规定所有费用必须一起缴纳，故余敏延期缴纳水费、污水处理费和垃圾处理费并非余敏主观上不愿意缴纳。对于华明物业公司诉请余敏支付本体维修金、水费、污水处理费和垃圾处理费滞纳金的诉讼请求，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、余敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向华明物业公司支付物业管理费7568元及滞纳金（滞纳金自2012年8月起，以每月应交344元为计算基数，从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年5月31日止）；二、余敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向华明物业公司支付本体维修基金1776元、水费2683.1元、污水处理费855.5元、垃圾处理费810元；三、驳回华明物业公司的其他诉讼请求。如果余敏未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元（已由华明物业公司预交），由华明物业公司负担398元，余敏负担280元。上诉人华明物业公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审民事判决；2、余敏支付华明物业公司2009年6月至2014年5月期间的物业管理服务费22752.o0元、本体维修基金元1776.o0、水费2683.10元、污水处理费855.50元、垃圾处理费810.o0元，合计共28876.60元。3、余敏支付上述费用的滞纳金6245.424元。4、案件的一、二审的诉讼费用由余敏承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。华明物业公司于2000年与恒典（深圳）地产有限公司签订了“物业管理合同”，约定华明物业公司作为恒典（深圳）地产有限公司开发的深圳市福田区彩田路华明楼的物业管理公司，合同同时约定物业管理费按照每月每平方米建筑面积3.8元的标准缴纳。余敏是华明楼14g的业主，入伙华明楼14g后，仅仅交了一段时间物业管理相关费用，自2009年6起余敏从未缴纳过物业管理服务费及代收费用。华明物业公司找余敏多次催要，余敏至今分文未缴纳。同时，该小区的其他业主一直同意也按照3.2元的标准缴纳物业管理费，一审法院认定的2.9元标准毫无事实和法律依据，而且华明物业公司主张的3.2元每月的标准是低于初始物业管理合同的约定，并且是经过物价管理部门批准的，完全合理合法。一审判决的认定，将导致同一小区物业管理费适用双重标准，纯属荒谬。更是为华明物业公司进行有效的小区物业管理带来了障碍和矛盾，对同小区的其他业主也不公平。另外，物业管理合同是一种持续性的合同，双方的义务处于连续状态，在业主未迁出小区前，合同不发生诉讼时效的情形，一审判决适用诉讼时效的抗辩，与合同的性质不符，明显错误。综上所述，请二审法院支持华明物业公司的全部上诉请求。上诉人华明物业公司二审庭审时对上诉意见补充如下：1、根据一审判决，首先认定华明物业公司持交《物业管理合同》针对所有业主有约束力，该合同的收费标准是3.8元／平方米，华明物业公司在一审以3.2元／平方米提起诉讼，并没有增加收费标准，所以华明物业公司在一审不存在需要提供业主同意收费标准的举证责任，因为我们是降低而不是提高。2、针对余敏的管理费，其一直是按照3.2元／平方米来缴纳的，并不是一审所推定的2.9元／平方米缴纳的，今天我方会提供余敏既往所缴纳的管理费票据。被上诉人余敏二审答辩称：对方没有核实我们的房产面积，但我方的房产面积一直是由房产局核实的。第一、原来开发商有两套房提交给物业管理公司；第二、对方收我们十几年的维修基金；第三、对方的收费标准从来没有公示过；第四、对方把公用设施霸占作为办公。经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明：一、二审庭审时余敏承认其在2009年6月之前按每平方米3.2元／月的标准支付物业管理费，其后要求按每平方米2.9元／月的标准交纳，但华明物业公司不同意收取。二、华明物业公司提起本案诉讼后，原审法院将相关诉讼文书、证据送达给余敏的时间是2014年9月24日。华明物业公司一审提交的证据《华明楼大厦物业费收费公示》由深圳市市场监督局福田分局盖章，载明小区住宅收费标准为每平方米3.2元／月。三、华明物业公司二审期间提交了一份《物业服务收费备案表》，该表载明涉案住宅物业管理费标准为每平方米3.2元／月。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案华明楼小区至今未成立业主委员会，未召开业主大会，华明物业公司与涉案小区的开发商恒典（深圳）地产有限公司签订的《物业管理合同》对华明楼业主具有法律约束力。原审判决对此认定正确，本院予以维持。华明物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，余敏亦实际接受了华明物业公司提供的物业管理服务，余敏一审提交的证据不足以证明华明物业公司物业服务不到位，应依据合同约定，向华明物业公司支付物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是余敏应按何标准向华明物业公司交纳物业管理费。对此，本院认为，涉案《物业管理合同》约定的标准为每平方米3.8元／月，但该标准并未实际执行，根据华明物业公司主张，大部分业主按每平方米3.2元／月的标准交纳物业管理费，个别业主按每平方米2.9元／月的标准交纳物业管理费。而余敏在2009年6月之前均实际按3.2元的标准缴纳物业管理费，其后要求按2.9元的标准缴纳但未经华明物业公司同意。且根据华明物业公司提交的证据《华明楼大厦物业费收费公示》，结合二审期间提交的《物业服务收费备案表》，华明物业公司按每平方米3.2元／月的标准收取物业管理费有相应依据。原审判决认定余敏可以按每平方米2.9元／月的标准交纳物业管理费，该认定错误，本院予以纠正。本案中，华明物业公司主张的是2009年6月至2014年5月期间的物业管理费，由于2012年7月之前的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持。2012年8月至2014年5月期间的物业管理费余敏应按每平方米3.2元／月的标准缴纳，共为人民币8341元（3.2元×118.48平方米×22个月）。综上，华明物业公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实不清，处理不当，本院依法纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第998号民事判决第一项为：余敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市华明物业管理有限公司支付物业管理费8341元及滞纳金（滞纳金自2012年8月起，以每月应交379元为计算基数，从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年5月31日止）；二、维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第998号民事判决第二项；三、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第998号民事判决第三项；四、驳回深圳市华明物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共1356元，由上诉人华明物业公司负担407元，余敏负担949元。当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 杨  潮  声审 判 员 聂    效助理审判员 王  丹  妮二〇一五年六月一日书 记 员 李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。