广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第1172号原告杨淑华，女，汉族，1969年12月29日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人易湘洋，北京市竞天公城（深圳）律师事务所律师。被告欧阳铸巧，女，汉族，1981年11月3日出生，户籍地址广东省连州市，委托代理人梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人柴永霞，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。第三人欧映云，女，汉族，1981年6月9日出生，户籍地址广东省连州市，第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码727151643。法定代表人张锦成。委托代理人郑小闽，广东卓建律师事务所律师。委托代理人潘俊丽，女，汉族，1981年2月16日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，系公司员工。原告杨淑华诉被告欧阳铸巧、第三人欧映云、美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告杨淑华及其委托代理人易湘洋，被告的委托代理人梁融、柴永霞以及第三人的委托代理人郑小闽、潘俊丽到庭参加诉讼。第三人欧映云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月27日，第三人欧映云代理被告与原告在第三人美联物业代理（深圳）有限公司的居间下签订《房屋转让合同书》，约定被告将位于深圳市××滨海大道红树××红树西岸××房（房产证号为深房地字第××号）以11480000元的价格转让给原告，根据合同约定，原告于2013年7月2日前向第三人美联物业支付定金150000元，第三人美联物业向原告开具了收据，2013年7月2日向被告支付了350000元，并于2013年7月12月又向被告支付了定金300000元，共计支付定金800000元，同时，原告在合同约定付款的期间内已将剩余楼款备齐，等待被告办理监管手续及出具公证委托书，以便原告按时付清剩余楼款10680000元。根据合同约定，在原告按约支付定金后，被告必须于2013年7月17日前委托担保公司融资赎楼，并配合原告在2013年9月27日前办理资金监管，但经原告多次催告，被告拒不出具公证委托书办理赎楼，同时亦不提供资金监管账户给原告办理资金监管。2013年11月19日，原告向被告和第三人美联物业分别发出《律师函》，要求被告配合原告办理资金监管手续和办妥赎楼手续等事宜。被告与第三人美联物业签收了相应《律师函》但并未有任何回复，尔后，被告非但不履行合同义务，还于2013年12月5日向原告发出《解除合同通知书》。综上所述，被告违反了合同约定，致使原告合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，应按照合同约定承担20%的违约金2296000元。请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房屋转让合同书》，被告向原告支付违约金2296000元（房屋转让价格11480000元×20%=2296000元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、被告已履行涉案《房屋转让合同书》所约定的义务，涉案合同无法继续履行的原因在于原告怠于履行合同义务，存在根本违约行为。依据涉案合同的第6条（3）项的约定，被告的义务是出具公证委托书给担保公司及其指定人员，同时原告有义务协助被告办理赎楼手续、配合签署相关文件并承担相应的赎楼费用。然而，被告办理完毕公证委托书给深圳市不动产融资担保股份有限公司及其工作人员，担保公司于2013年8月1日向涉案房产的抵押权人平安银行深圳分行递交提前还款申请并获得银行的受理后，原告却迟迟未依约配合担保公司办理赎楼手续和资金监管手续，经本案第三人美联物业多次催促，原告仍不履行合同义务，导致涉案合同目的无法实现，构成根本违约，被告遂解除涉案合同。通观本案，被告已举证证明履行了涉案合同约定的公证委托手续，合同义务履行完毕，后续赎楼及过户手续应由原告依约配合被告的全权代理人担保公司完成，但原告既未举证证明其已依约履行上述义务，也未举证证明被告有何根本违约行为，因此原告诉称被告违约导致合同无法履行，显然是嫁祸于人，没有事实和法律依据。二、原告不履行涉案合同义务的根本原因在于其不愿承担赎楼费用，至于其所谓的积极履约只是一种假象，目的在于逃避其违约责任。在被告提供的证据10和证据11（谈话录音）中反映，原告提出：首先是自己没有看清涉案合同，不理解涉案合同约定原告承担赎楼费用的内容，如果知道自己要承担赎楼费用，就不会签订本合同了。被告认为，原告作为一个完全民事行为能力人，在自愿签订涉案合同后竟然提出没有看清合同内容，不理解合同的内容，并以此为由拒绝履行合同义务，不仅印证原告毫无诚信，也突显原告的荒唐。其次，原告提出担保公司不可靠，担保公司都是黑社会，去担保公司办理赎楼手续有人身威胁风险。事实上，被告公证委托的担保公司在深圳市融资担保行业享有较高的声誉和地位，属于该行业的龙头企业，分别在2010年荣登全国中小企业信用担保机构负责人联席会议“2009年万亿担保规模上榜机构30强”、2011年联合信用管理有限公司评定信用等级为AA＋、2011年度及2012年度获得深圳市融资性担保公司年审A类评级。该担保公司的雄厚实力是业界众所周知的，如果真如原告所称“真心想履行合同”，原告完全可以通过第三人美联物业了解本案担保公司正规合法的背景后，与担保公司配合完成赎楼和产权过户手续，而不是妄自揣测，以不信任担保公司和担心人身安全为由拒绝履行相关合同义务。最后，原告又提出自己不应承担赎楼费用，而且担心赎楼费用太高，要求担保公司由其本人来选择。被告认为，依照涉案合同约定，担保公司由被告选定，原告只需配合办理手续及承担相应赎楼费用。因为房产交易过程中，担保公司是被告的全权代理人，办理赎楼和过户的全部手续，期间还需要担保公司从银行取得《房地产证》的原件，出于交易安全和风险控制的考虑，担保公司理所当然由被告选定，这也是二手房交易的惯例。如果原告担心赎楼费过高，其应当与担保公司进行面谈协商，而不是编造各种理由逃避合同义务。综上，原告一方面做出积极履约的假象，另一方面又提出各种荒唐理由拒绝履约，其根本原因在于不愿依照涉案合同约定承担赎楼费用，意图利用各种理由掩盖其真实目的，从而逃避违约责任。三、涉案合同已于2013年12月5日合法解除，原告诉求20%违约金既不合法也不合理，应予全部驳回。1、涉案合同约定了3个月的履约期限，远远超出二手房交易的正常时限，其目的就是为原告交易提供充分便利，体现了被告对原告的充分理解和支持，但是原告在3个月期限内迟迟不配合办理赎楼和过户手续，白白浪费了被告给予的宽松履约期限。此后，在涉案合同约定的履约期限届满（2013年9月27日）至被告2013年12月5日正式书面解除涉案合同，期间2个多月时间，原告仍未履行涉案合同义务，导致交易迟迟无法继续进行。直至2013年12月2日，原告与被告代理律师沟通时才道出实情，其不同意承担赎楼费用，也不可能去被告选定的担保公司办理赎楼手续，被告遂依约解除合同。由此可见，被告解约的事由完全符合涉案合同约定，不存在违约行为，被告的解约行为属于合法解约。2、依据《中华人民共和国合同法》第九十六条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的相关规定，在原告收到该《解除合同通知书》时，《房屋转让合同书》即被依法解除；若有异议，原告应在收到通知之日起3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；超过3个月以后起诉的，人民法院不予支持。因此原告于2014年8月28日才向人民法院起诉，已超过法定时效，不应支持，涉案合同合法解除。既然涉案合同系被告合法解除，被告也就无须承担任何违约责任，因此原告诉求高达全部房款20%的违约金，显然没有事实基础和法律依据，不合法也不合理。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人欧映云未答辩。第三人美联物业辩称，原、被告双方签订的《房屋转让合同书》是双方真实意思表示，履行合同义务是双方的义务，第三人作为居间方，已经忠实履行了居间和资金托管义务，无需承担任何责任。经审理查明，位于深圳市××滨海大道红树××红树西岸××房（以下简称涉案房产）的产权于2010年11月15日登记在被告欧阳铸巧名下，产权为100%，房产证号为深房地字第××号，建筑面积197.23平方米，登记价2700000元。涉案房产于2014年3月7日过户登记在案外人洪得志名下，产权为100%。2013年6月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋转让合同书》（编号18727），约定被告将涉案房产出售给原告，转让成交价11480000元，买方同意在签订本合同当日向卖方支付定金150000元，在签署本合同后5日内（含当日）再向卖方支付定金300000元，在2013年7月12日再次支付定金300000元；买方须于2013年9月27日前（含当日）向卖方支付除定金之外的剩余楼款10680000元；在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账号之日起5个工作日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及其指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件，如卖方拒不出具公证委托书，则视为卖方构成根本违约；相关税费全部由买方支付；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其它内容。同日，原告、被告与第三人美联物业签订了《资金托管协议》，约定双方同意将定金150000元交由第三人进行托管；及其它内容。原告分别于2013年6月26日、6月28日、7月2日向第三人美联物业支付购房定金50000元、50000元、50000元，第三人向原告出具了150000元的收款收据。后原告又分别于2013年7月2日和7月12日，向被告支付购房定金350000元和300000元。原、被告与第三人美联物业均确认原告支付的800000元定金现在被告处。2013年7月31日，被告办理了委托《公证书》，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、陈宏侑等人代为办理赎楼手续、房款资金监管手续等。同日，第三人美联物业的员工温进伟向被告出具《收条》，证明收到被告将来的委托《公证书》。2013年8月1日，被告向平安银行股份有限公司申请提前还款，注明8月25日扣款。原告提交了其名下银行账户清单，拟证明原告已于合同约定期限内备齐剩余楼款，欲履行合同义务。对此，被告不予认可。被告提交了深圳市不动产融资担保股份有限公司工商资料、案外人陈宏侑的身份证复印件、陈宏侑出具的《情况说明》以及原告与被告委托代理人的谈话录音，拟证明原告未按合同约定在2013年9月27日前配合担保公司办理资金监管手续及签署担保赎楼的相关文件。对于上述证据原告均不予认可。原告分别于2013年11月14日和19日分别向被告和第三人美联物业向出《律师函》，要求继续履行合同。被告于2013年11月14日签收。被告于2013年12月5日向原告发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2013年6月27日签订《房屋转让合同书》。原告确认于2014年1月5日收到。庭审中，第三人美联物业称根据交易流程，在业主需要赎楼的情况下，一般是委托担保公司进行赎楼，所以应由原告及担保公司进行办理房款的监管，但是因原告一直不信任担保公司，因此后面的交易没有进行，且第三人美联物业已告知原告应与担保公司一起办理资金监管。另，原告庭审时表示，其未在2013年9月27日前办理资金监管的原因是被告没有向其提供银行监管账户。以上事实，有《房屋转让合同书》、房产证复印件、《资金托管协议》、收款收据、银行流水、《律师函》、《解除合同通知书》、《公证书》、收条、短信记录、光盘等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同书》（编号18727）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案中，原告未按合同约定在签订合同当日支付定金150000元，因其中一笔50000元的定金系2013年6月28日才支付，被告亦未按合同约定在签订合同之日起20内即2013年7月17日前出具公证委托书，而是2013年7月31日才出具公证委托书，本院认为，原、被告双方的行为皆存在违约的情形，但是该违约行为均属于瑕疵性的违约行为，不影响合同的继续履行，且双方均未对对方的违约行为提出任何异议。庭审中，第三人美联物业称根据交易流程，在业主需要赎楼的情况下，一般是委托担保公司进行赎楼，所以应由原告及担保公司进行办理房款的监管，但是因原告一直不信任担保公司，因此后面的交易没有进行，且第三人美联物业已告知原告应与担保公司一起办理资金监管。根据第三人美联物业的当庭陈述，结合被告提交的《情况说明》、谈话录音等证据，可以认定本案系原告未按合同约定的期限办理资金监管手续而致涉案房产交易未成功。至于原告未如期办理资金监管手续的原因，原告称系被告未提供银行监管账户，本院认为，首先，第三人美联物业已告知原告应与担保公司一同办理银行资金监管；其次，办理银行资金监管手续，需要原告与被告委托的担保公司相互配合签署资金监管协议并一同前往监管银行共同完成办理，本案中，原告未提交证据证明其已签署资金监管协议并配合担保公司进行资金监管等，实际上如果原告配合担保公司办理资金监管，在办理该手续时就会知道监管账号，无需被告或者担保公司另行提供，故本院对于原告称系被告未提供银行监管账户的主张不予采信，因此应认定本案中原告未按照合同约定办理银行资金监管，影响赎楼，导致本案合同无法继续履行，构成根本性违约，对此原告应承担相应的违约责任。根据相关法律规定，守约方享有合同解除权，违约一方无权要求解除合同，本案中，被告享有合同解除权，且被告已于2014年1月5日将《解除合同通知书》送达原告，因此，原、被告签订的《房屋转让合同书》已于2014年1月5日解除。综上，对于原告诉请解除原、被告签订的《房屋转让合同书》并要求被告支付违约金2296000元的诉求，无事实和合同依据，本院不予支持。第三人欧映云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回原告杨淑华的全部诉讼请求。案件受理费25168元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 湘人民陪审员  沈金芳人民陪审员  李小珍二〇一五年六月九日书 记 员  洪靖敏