广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第1889号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路怡华大厦东座907B室，组织机构代码707634234。法定代表人：黄玉瑜。委托代理人：黎庭孟，系该公司经理。委托代理人：肖金，系广东铭致律师事务所律师。被告：杨雪美，女，1965年2月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告杨雪美物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托代理人肖金，被告杨雪美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司诉称：1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会（以下简称上海城业委会）签订了中山市物业服务合同，合同约定了原告为中山市上海城小区物业提供物业服务，物业管理费由原告按每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），若业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠物业管理费每日万分之五（从2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区悦来南路上海城怡建x幢x房的业主，其物业面积为71.29平方米，每月应向原告交纳物业管理费57.03元。但被告自2012年6月至今一直未交纳上述费用，原告催讨未果，遂诉至法院，请求判令被告向原告支付2012年6月至2014年6月的物业服务费1425.75元及违约金500元（自2012年6月起按每日千分之三计至2014年6月，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）并承担本案诉讼费。原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：资质证书、营业执照、（2012）中一法民一初字第1278号民事判决书、（2013）中中法民一终字第807号民事判决书。被告杨雪美辩称：一、本案为合同纠纷，首先要审查合同合法性。1.根据《中华人民共和国公司法》第九十六条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第三十九条、第四十条的规定，在公司住所以外设立的从事经营活动的机构，要办理营业登记。中山市威信物业管理有限公司上海城管理处（以下简称上海城管理处）是在原告住所以外设立的物业管理处，但上海城管理处从1998年至今未办理营业登记，无证照经营了十五、六年，是不合法的。原告从未向上海城全体业主出示上海城管理处的工商营业执照、税务登记证，无照经营是严重的违法行为。所有原始一手楼业主1998年都收到怡华集体出具的通告，内容是“怡华集团从来没有委托任何物业服务公司进驻上海城实施物业服务”。该证据已经灭失，法院可以向怡华集团法人调取。2.“中山市威信物业管理有限公司上海城管理处”及“中山市上海城业主委员会”的印章在中山市公安局无刻制公章记录。中山市公安局悦来南派出所、中山市公安局就所谓的业主委员会私刻印章签订物业服务合同涉嫌诈骗已经受理。私刻的印章不具有法律效力，用私刻的印章签订的合同不受法律保护。3.根据合同相对性原则，物业服务合同并没有发给业主，是对业主知情权和监督权的侵犯。业主与原告之间没有成立合同关系。没有法律规定物业公司可以直接向业主追讨费用。1998年9月16日至2004年9月16日的物业合同，业主委员会五名成员中只有刘永勋一人签名，另外四名均没有签名，该合同有大面积的涂改，只对刘永勋有效。2007年9月17日至2010年9月16日的物业合同，直到2009年2月23日才签署，为倒签合同，是合同管理制度明令禁止的。2010年9月17日至2014年7月31日的两份合同并没有签署时间，应视为无效合同，上海城第五届业委会任期已经届满，因此，上海城第五届业委会与原告所签订的期限为2013年9月16日2013年9月17日至2014年7月31日的合同为伪造的假合同，为无效合同。且合同约定合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面意见。既然上海城业委会已经不存在，为何要隐晦业主？导致业主在参加业主大会期间才得知。二、原告主张多次催缴不是事实，原告也没有提供相应证据。三、原告主张的违约金如何计算？被告的物业面积才71.29平方米，物业管理费为1425.75元，为何违约金为500元？其他业主物业面积一百多平方米，违约金才300元，比高利贷还高，不同意原告主张的违约金计算方式，由法院认定。综上，2010年9月17日至2014年7月31日的两份合同并没有签署时间，所加盖的印章系私刻印章，为无效合同。请求驳回原告的诉讼请求，改由与原告签订合同的业主委员会五名成员承担民事责任。被告杨雪美在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。杨雪美系中山市石岐区悦来南路上海城怡建楼x幢楼x房的业主，其物业建筑面积为71.29平方米。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。乙方的服务内容及质量标准：一、综合服务。包括设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉等。二、房屋管理及维修养护。对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专门部门颁发的有效证书上岗等。三、共用设施设备维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅等。四、绿化养护服务。五、保洁服务。六、协助管理公共治安秩序。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于24小时专人站岗值守，车辆停放有序等。乙方违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业管理服务内容及质量标准（目标），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。2012年6月21日，威信公司以杨雪美拖欠物业管理费为由向本院提起民事诉讼。杨雪美就威信公司的服务质量等提出抗辩。后本院作出（2012）中一法民一初字第1278号民事判决，判决杨雪美向威信公司支付2010年6月至2012年5月的物业管理费及逾期付款违约金，驳回威信公司其他诉讼请求。威信公司与杨雪美均不服，提起上诉，中山市中级人民法院作出（2013）中中法民一终字第807号民事判决，认定：“杨雪美所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。杨雪美虽然提供证据证实上海城业委会签订合同所使用的印章未到公安机关备案，但不能因此推定上海城业委会成立不合法。第五届上海城业委会成立后，先后与威信公司签订了两份物业服务合同。杨雪美主张上述物业服务合同未经业主大会决定，缺乏合法的成立要件。对此本院分析认为，上述物业服务合同签订后，威信公司作为具备物业管理三级资质、从事物业管理活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于2013年12月16日‘业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销’的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对杨雪美有约束力，在威信公司已提供物业管理服务的情况下，杨雪美应支付相应的物业管理费”，并判决驳回上诉，维持原判。杨雪美未缴纳2012年6月至2014年6月的物业管理费。威信公司遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，本院于2015年4月2日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，小汽车需刷卡进出，但勘查期间，工作人员看到业主进出小区均无需刷卡，非业主进出也无需登记；2.小区内有清洁工在打扫楼道、露天公共区域卫生，垃圾集中堆放；3.不少单车房被改成出租屋；4.小区一楼临街多间房屋增设了后门，其中有房屋用于经营超市，但没有门卫看守，业主与非业主均可以随意通过超市直接进出小区；5.小区内有一巨型烟囱；6.小区内安装了摄像头；7.涉案小区实际分成两片独立的区域，怡华楼与怡美楼为一片区域，怡建楼与怡景楼为一片区域，分别从各自的小区大门进出。怡华楼与怡美楼不存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较好；怡建楼与怡景楼存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较差。杨雪美认为：上述问题在2012年就已经存在，至今没有改善，小区保安形同虚设，变成开放式管理，对于存在的问题，威信公司只是一味推脱，可见威信公司没有履行合同义务。威信公司认为：其提供了清洁卫生、小区保安人员24小时值班、绿化及监控等工作，履行了合同义务；2012年6月至今，其一直有对上述问题进行跟进，但部分问题其无法直接改进，只能向相关部门反映，其并非适格原告，无法通过诉讼的方式进行处理，只能由业主提起诉讼。另查明：威信公司提交的出具日期为2011年8月10日的中山市物价局“关于石岐区上海城商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函”（中价函[2011]177号）载明：“上海城商住小区已成立业主大会，根据《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价函[2010]141号）精神，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务费实行市场调节价，由业主会与你公司通过合同约定。调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。”本院认为：威信公司在本案中主张自2012年6月起的物业管理费，故本案的争议焦点为：一、威信公司与上海城第五届业委会所签订的期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同（以下简称物业服务合同）的效力问题；二、物业管理费及违约金问题。关于焦点一。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故本院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。对此，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，上述物业服务合同未被撤销之前，对杨雪美有约束力。杨雪美虽对上述物业服务合同提出异议，但至今未通过合法途径主张权利，应由杨雪美承担不利的法律后果。关于焦点二。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。从本院的现场勘查情况来看，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。同时，从现场勘查情况来看，虽然杨雪美等业主在2012年即对威信公司的物业服务质量提出抗辩，但相关问题至今没有得到处理或改善。物业服务合同中明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。威信公司未履行对装修方案进行严格审核，未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在此情况下，原告应当继续采取其他补救措施，不能以多年前已经向相关部门反映就置之不理。临街商铺所增设的门口未被封闭前，威信公司完全可以派人员看守，威信公司称其无法处理实属推脱。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，第四条明确规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，威信公司提出其并非适格原告，只能由业主提起诉讼的主张毫无法律依据。威信公司在认为自身合法权益受到侵害的情况下，一直以委托律师参加诉讼的方式维护自身合法权益，却未尽可能地采取措施维护业主的合法权益，确实令业主诸多怨言。威信公司也没有提供证据证实其从2012年6月起至今一直采取措施对涉案小区所存在的问题进行跟进处理，应承担相应的法律后果。威信公司与杨雪美系合同的相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业管理费按每月0.6元/平方米计算为宜。故杨雪美每月应交纳物业管理费42.77元（0.6元/平方米×71.29平方米），2012年6月至2014年6月期间的物业服务费共计1069.25元。至于拖欠物业管理费的违约金问题，因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故本院对违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨雪美于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2012年6月至2014年6月期间的物业管理费1069.25元；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告中山市威信物业管理有限公司负担5元，被告杨雪美负担45元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄凤坤审判员  杨海芳审判员  董诗婷二〇一五年六月九日书记员  黄钻冰