广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第466号上诉人（原审原告）：袁安乐，男，1988年12月8日出生，汉族，住四川省万源市。委托代理人：游珍玲，广东威格信律师事务所律师。委托代理人：陈结标，广东威格信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈瑞冰，女，1973年11月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。委托代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。上诉人袁安乐因与被上诉人陈瑞冰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年10月31日，陈瑞冰与案外人朱权开签订租赁合同，朱权开将名下位于中山市某区90号的楼房（商铺位于首层）出租给陈瑞冰。2013年2月22日，陈瑞冰作为甲方与乙方袁安乐签订转租合同，将上述90号楼房的首层商铺（以下简称90号商铺）租给袁安乐使用，合同约定：“租赁期限为3年，自2013年2月22日起至2016年2月21日……每月租金为2000元。”“合同生效时，乙方支付甲方押金4000元，合同圆满完成退回给乙方，乙方违反合同，无权要求甲方返还押金，甲方违反合同，返还押金给乙方。”“乙方在使用房屋当月的5号前交付月租给甲方。”“甲方在合同期内收回东升镇惠东路90号商铺，乙方一切损失由甲方负责（固定的装修，能够搬走的不计在内）。”“甲方已征得房产同意的情况下，转租给乙方。”合同还约定了其他的内容。签订合同后，袁安乐向陈瑞冰交付押金4000元，陈瑞冰将90号商铺交付给袁安乐用作经营尚仟发廊所用。袁安乐已向陈瑞冰交付租金至2014年5月21日。原审法院另查明：2013年6月9日，朱权开以陈瑞冰未经同意擅自转租90号商铺为由，向原审法院提起另案诉讼，要求解除双方房屋租赁合同以及返还中山市东升镇东升开发区惠东路90号楼房，原审法院经审查后作出（2013）中二法民一初字第757号民事判决，认定陈瑞冰存在擅自转租行为，判决支持朱权开的全部诉求。陈瑞冰不服该判决向广东省中山市中级人民法院提起上诉，2014年3月31日，广东省中山市中级人民法院作出（2014）中中法民一终字第203号民事判决，驳回陈瑞冰的上诉，维持原审判决。2014年6月4日，袁安乐接到朱权开的通知，要求其立即返还90号商铺。2014年6月16日，袁安乐诉至原审法院，请求判令：1.陈瑞冰向袁安乐返还押金4000元赔偿装修费（以评估结果为准）等经济损失暂计154100元；2.本案诉讼费用由陈瑞冰承担。原审诉讼过程中，袁安乐增加并明确诉讼请求为：1.解除袁安乐与陈瑞冰签订的转租合同；2.陈瑞冰向袁安乐返还押金4000元；3.陈瑞冰向袁安乐赔偿装修费10801元、设备材料费19121元及可预期收入109800元（计算方式：549天×200元/天）；4.本案诉讼费用及评估费用由陈瑞冰负担。原审法院再查明：原审诉讼期间，袁安乐申请对90号商铺内尚仟发廊的配套设施（设备）、材料进行价值（含残值）进行评估，原审法院受理后依法委托中山市永信资产评估事务所对上述事项进行评估。2014年9月11日，中山市永信资产评估事务所作出永信评字[2014]09052号资产评估报告书，袁安乐与陈瑞冰对上述报告均无异议。该报告所载的资产评估明细表中，编号1至49以及52至78的设备为可移动设备，评估价值为4516元；编号50、51以及79至112的设备为固定设施，评估价值为3705元。原审法院认为：陈瑞冰未经原出租人朱权开同意与袁安乐签订转租合同，在朱权开与陈瑞冰的承租关系经法院判决解除后，袁安乐收到朱权开通知之时转租合同即已解除。陈瑞冰辩称押金4000元用于抵扣2014年6月以后的租金，缺乏事实和法律依据，袁安乐诉求陈瑞冰返还押金4000元，理据充分，原审法院予以支持。转租期间，陈瑞冰同意袁安乐对90号商铺进行装修，亦对合同期内袁安乐被收回90号商铺时如何处理作了明确约定，故袁安乐的损失（固定装修部分）由陈瑞冰负责赔偿。袁安乐依据资产评估报告书主张赔偿的落地空调、洗头床、电视机、供放、吸水毛巾、时钟、扫把、发夹、名片等可移动设备属于经营投入的资产，并非形成附合的装修，故不在赔偿范围内，其余已形成附合的装修物评估值总计为3705元，由陈瑞冰负责赔付。袁安乐主张按资产评估报告书中重置完全价计算损失，没有法律依据，原审法院不予支持。袁安乐要求陈瑞冰赔偿可预期收入109800元（计算方式：549天×200元/天），陈瑞冰虽对此不予确认，但因其违约行为致使袁安乐需重新选择门店经营，必然造成经济损失，原审法院酌情判令陈瑞冰向袁安乐赔偿经济损失5000元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、袁安乐与陈瑞冰于2013年2月22日签订的房屋租赁合同自2014年3月31日起解除；二、陈瑞冰于原审判决发生法律效力之日向袁安乐返还押金4000元、赔偿装修及经济损失8705元，共计12705元；三、驳回袁安乐的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3462元，减半收取1731元，评估费2000元，合计3731元（袁安乐均已预交），由袁安乐负担3431元，陈瑞冰负担300元（其中陈瑞冰负担部分于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。宣判后，上诉人袁安乐不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对涉案房屋租赁合同内容认定有误。1.该合同第五条明确约定：“甲方在合同期内收回东升镇惠东路90号商铺，乙方一切损失由甲方负责，……”即如果出租人在合同期内违约收回商铺，承租人一切损失由出租人负责，如果租赁合同到期，承租人对商铺内固定装修不能搬走，可移动的可以搬走。原审判决认定能够搬走的损失不予计算在内，改变了合同内容，违背了双方当事人真实意思表示，应予纠正。2.原审判决认定可移动设备不在赔偿范围之内，对袁安乐的相应部分主张不予支持错误，与《中华人民共和国合同法》规定相悖。3.原审认定陈瑞冰的违约行为致使袁安乐需重新选择门店经营错误。4.合同解除之日应为2014年8月袁安乐将涉案房屋及财产交还给房东（朱权开）及陈瑞冰之日。二、涉案房屋租赁合同的解除是因陈瑞冰的违约所致，陈瑞冰理应承担违约赔偿责任，并按合同约定赔偿一切损失。根据上述合同第六条之约定，袁安乐的一切损失均由陈瑞冰承担，包括15个月租金损失、三年合同期可得利益损失、房屋装修损失、预先核准登记必备的材料和用品等经济损失。本案系陈瑞冰主观故意之过错导致违约行为并造成袁安乐重大经济损失的严重后果，袁安乐主张陈瑞冰承担上述损失符合双方约定以及法律规定。三、原审判决袁安乐主张的直接经济损失和合同期内的可得利益均不予支持，背离了双方当事人的约定，显示公平，未能体现和保护袁安乐作为受害方的合法利益。袁安乐签订合同后，依约对涉案租赁物进行装修，购置了办理发廊经营许可所需的原材料和必需品并支付了共计15个月的租金，但袁安乐租赁后一直无法正常使用，原因是陈瑞冰未履行义务，未提供办理执照所必需的租赁房屋商住证明。上述租金及装修费等是直接经济损失。袁安乐主张按评估报告中的重置完全价计算损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，要求陈瑞冰赔偿经济损失109800元有理有据。四、陈瑞冰向原审法院提交证据时故意遗漏袁安乐2013年3月20日的化验报告单，未能真实反映客观事实。袁安乐提交的该报告单证明原审提交的健康证明的真实性、合法性和证明力。五、原审认定涉案转租合同于袁安乐收到朱权开通知之日解除，判决该合同于2014年3月31日起解除，缺乏法律依据。合同解除时间应为2014年8月25日，即袁安乐向陈瑞冰发信息要求搬离涉案房屋的时间。综上，请求撤销原审判决，改判：1.解除袁安乐与陈瑞冰签订的转租合同；2.陈瑞冰向袁安乐返还押金4000元；3.陈瑞冰向袁安乐赔偿装修费10801元、设备材料费19121元及可预期收入109800元（计算方式：549天×200元/天）；4.本案一、二审诉讼费及评估费均由陈瑞冰负担。被上诉人陈瑞冰未在法定答辩期间内提交书面答辩意见，其在二审调查时答辩称：一、押金4000元不应退还袁安乐，原审判决陈瑞冰应退还，陈瑞冰对此不服，但因金额较小，未提起上诉。二、陈瑞冰是分租而不是转租，分租不是适当的合同解除的理由。三、袁安乐一直在使用承租房屋，只是其因健康证没有办下来而无证经营。四、合同明确约定了赔偿范围为固定装修，原审认定赔偿金额正确。五、袁安乐主张的可得利益没有相关证据予以证实，原审认定正确。六、原审关于涉案租赁合同解除时间的认定对本案结果影响不大，袁安乐没有通知过陈瑞冰解除合同，陈瑞冰亦没有收到过袁安乐交还的涉案租赁房屋及财产。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，袁安乐提交中山市东升医院生化检验报告单一份，拟证明袁安乐依法取得了从事发廊工作应具有的健康标准。陈瑞冰的质证意见为：该证据在原审期间已形成，不属于新证据，不予质证。本院经审理查明：一、袁安乐（乙方）与陈瑞冰（甲方）于2013年2月22日签订房屋租赁合同，第五条：“甲方在合同期内收回90号商铺，乙方一切损失由甲方负责，（固定的装修，能够搬走的就不计在内）三年合同期满后，乙方有权优先。”第六条第1款：“甲方已征得房主同意的情况下，转租给乙方……”二、除上述事实外，原审查明的其它基本事实无误，双方当事人二审调查期间均明确表示没有异议，本院予以确认。三、中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第203号案查明：2012年10月31日，就陈瑞冰承租朱权开名下90号楼房的相关事宜，双方签订了合同，约定租赁期限为2012年11月1日至2020年3月31日，乙方（陈瑞冰）未经甲方（朱权开）同意，不得擅自转租他人使用等条款。该判决认定：陈瑞冰未经朱权开同意，违反合同约定，擅自将涉案房屋进行转租，已构成违约，故判令解除陈瑞冰与朱权开签订的房屋租赁合同，陈瑞冰于该判决生效之日返还涉案房屋。该民事判决已于2014年5月9日发生法律效力。四、二审调查期间，袁安乐称朱权开或陈瑞冰均未有阻挠过其搬走，而是要求其尽快搬走，但因需等待评估，故其迟至2014年8月才将涉案商铺交还给房东（朱权开），所有设备材料均未搬走，交由对方处理。对于其主张的200元/天的预期收入的依据，袁安乐称系行业正常收入，经询问他人后得出的400元/天的收入标准，其在本案中仅主张200元/天的收入标准。对于装修费10801元，袁安乐称该费用指向的是前述资产评估报告明细表中第1项（落地空调）、第79-112项的重置完全价，陈瑞冰不予确认，称袁安乐并未将设备移交给其，陈瑞冰已于2014年5月先行搬离涉案房屋。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，陈瑞冰与袁安乐签订房屋租赁合同，约定将陈瑞冰承租的朱权开名下90号楼房首层商铺转租给袁安乐使用，朱权开对该转租行为事先未予同意，事后亦未予追认，该租赁合同依法应属无效。袁安乐诉请解除该合同，于法无据，本院不予支持。原审对此认定有误，本院予以纠正。关于陈瑞冰应赔偿损失的范围问题。陈瑞冰未征得涉案商铺权利人的同意，却在签订租赁合同时书面称已征得房主同意，致袁安乐与其签订的房屋租赁合同未得到房主朱权开的追认而无效，陈瑞冰存在缔约过失，应返还袁安乐缴交的押金4000元，并对袁安乐因合同无效导致的损失承担赔偿责任。袁安乐主张其损失范围包括装修费、设备材料费及可预期收入109800元，且装修费、设备材料费均应按重置完全价计算。首先，资产评估报告明细表的第1项即落地空调以及第2-49项、第52-78项财产均属可移动设备，在双方当事人发生纠纷后，袁安乐未对上述可移动部分财产采取合理措施予以处置，而是在评估完成后弃于涉案房屋之中自行离开，放任损失扩大，不得就该部分损失主张陈瑞冰赔偿。其次，对于袁安乐投入的已形成附合的装修部分，陈瑞冰应承担赔偿责任。因该部分装修物已实际使用约一年半时间（2013年2月至2014年8月），原审法院依据资产评估报告确定的评估价值3705元，认定陈瑞冰承担该部分损失，并酌情判令陈瑞冰承担袁安乐另行选择门店经营可能产生的损失5000元，处理并无不当，陈瑞冰对此亦未提出上诉，本院予以维持。袁安乐主张应按重置完全价计算其购买的所有材料价值，于理无据。最后，关于袁安乐主张的可预期收入损失问题，其未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，亦有违经营风险常识，本院不予支持。综上，原审关于涉案租赁合同的效力认定有误，适用法律不当，处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第838号民事判决第二项及诉讼费、评估费负担部分；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第838号民事判决第一项、第三项；三、驳回上诉人袁安乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2958元（上诉人袁安乐已预交），由上诉人袁安乐负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴碧英代理审判员  吴合波二〇一五年六月八日书 记 员  罗海欣第10页，共10页