重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第05857号原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区,组织机构代码不详。法定代表人崔恒忠，重庆龙湖凯安地产发展有限公司董事长。委托代理人杨艳红，重庆百君律师事务所律师。被告王代行，男，1964年6月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。委托代理人张立，重庆万友律师事务所律师。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司与被告王代行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由代理审判员陈庆忠独任审理，适用简易程序并于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司的委托代理人杨艳红、被告王代行的委托代理人张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司诉称，2013年9月30日，原告和被告签订了编号CQ-5569298《重庆市商品房买卖合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区大学城某号某幢某房屋出售给被告，房屋总金额1487449元，付款方式为分期付款，目前被告仅支付446235元，尚有1041214元未付，已逾期超过90日，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付总付款20%的违约金。现起诉至法院要求判决1、解除原、被告签订的CQ-5569298《重庆市商品房买卖合同》；2、被告在上述合同判决解除后立即注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案；3、被告立即向原告支付违约金297489.80元；4、被告向原告支付从上述合同解除之日至被告注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案之日止，每日按总房款1487449元的万分之五计算的违约金；（庭审中原告撤回第4项诉讼请求）5、确认被告向原告支付的上述违约金直接在原告已支付的房款446235元中抵扣。被告王代行辩称，同意原告的第一、二、五项诉讼请求，但第三项20%的违约金及第四项每日万分之五的违约金存在重复计算，并且过高，请求法院予以调整。被告没有付款的原因是该房已由其他法院查封，被告经营困难，无力继续付款，请求法院依法判决。经审理查明，2013年9月30日，原、被告签订编号为CQ-5569298的《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由被告自原告处购买坐落于重庆市沙坪坝区大学城某号某幢某房、建筑面积为30.93平方米、套内建筑面积26.68平方米商业用房一套，总成交金额为1487449元整，建筑面积单价为48090.82元/平方米，套内建筑面积单价为55751.46元/平方米。合同第五条约定，付款方式为分期付款，本商品房总成交金额1487449元，第一期2013年9月30日前乙方缴纳房款446235元；第二期2014年3月15日前乙方缴纳446234元；第三期2014年11月15日前乙方缴纳594980元。合同第十条约定，被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的20%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议第四条约定，《重庆市商品房买卖合同》第十条约定“乙方按应付款的百分之二十向甲方支付违约金”，是指总房款的20%。乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向原告支付的违约金，被告均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第十九条，甲、乙任何一方根据合同或补充协议的规定行使解除权时，主合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。无论何种原因导致合同及补充协议解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。合同签订后，被告按合同约定支付了第一期房款446235元，剩余房款1041214元未支付。2014年5月27日，原告向被告邮寄《关于尽快交纳购房款的敦促函》，要求被告在收到函件三日内付款。但被告一直未付清尾款。现原告起诉至原告要求判决1、解除原、被告签订的CQ-5569298《重庆市商品房买卖合同》；2、被告在上述合同判决解除后立即注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案；3、被告立即向原告支付违约金297489.80元；4、被告向原告支付从上述合同解除之日至被告注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案之日止，每日按总房款1487449元的万分之五计算的违约金；5、确认被告向原告支付的上述违约金直接在原告已支付的房款446235元中抵扣。审理中，原告放弃第四项要求被告按照总房款每日万分之五支付违约金的请求，被告亦认可原告的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的商品房买卖合同、关于尽快交纳购房款的敦促函、邮寄详单，被告提供的发票等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告平等自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，除双方当事人有约定或法律规定外，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告是否有权解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告签订的房屋买卖合同对合同解除的条件均进行了约定。被告未依约支付房款，符合合同约定“被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同”，故原告起诉要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定，本院予以准许。关于原告要求被告支付解除合同的违约金297489.80元的问题。本院认为，合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，当事人一方未按合同约定履行其义务的，应当向对方承担违约责任。双方合同已约定因被告不按期支付房款导致合同解除的违约金，系总房款的20%。故原告要求被告支付解除合同的违约金297489.80元，合法合理，应于支持。对于要求被告配合办理相关手续，双方合同也已对解除合同后双方配合办理撤销网上签约、合同登记备案登记手续加以约定，被告配合原告办理撤销网上签约、合同登记备案等手续亦系法律规定的后合同义务，故对于该项请求，应予支持。对于原告撤回未配合办理手续的违约金，系原告自愿对其权利的处分，本院予以准许。因被告同意在其已付房款446235元抵扣违约金，对于原告的该项请求，法院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、即日解除原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司与被告王代行于2013年9月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号-CQ5569298）。二、限被告王代行于本判决发生法律效力后立即配合原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司办理合同解除后应在房地产管理部门注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案手续。三、限被告王代行于本判决生效后立即支付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司违约金297489.80元，此款在其向原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付的首付款446235元中予以抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18188元，减半交纳9094元（原告已预交），由被告王代行负担，此款限于判决生效后立即支付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈庆忠二〇一五年六月三十日书 记 员  景雪梅