上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第973号原告上海闵行盛隆综合市场有限公司。法定代表人娄冬虎，总经理。委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告吴先锋。委托代理人李淑娟，上海熊兆罡律师事务所律师。委托代理人肖云华，上海熊兆罡律师事务所律师。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司与被告吴先锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日由本院立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司的委托代理人胡灿，被告吴先锋及其委托代理人李淑娟、肖云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司诉称，原、被告于2011年2月15日签订《租赁合同》，将位于上海市房屋，即本案系争房屋出租给被告，租金每月400元（人民币，下同），按季度支付。租赁期满后，被告继续使用本案系争房屋，原告也未提出异议。但自2013年5月15日起，被告不再支付租金，原告多次催讨无果。现原告诉至法院，要求被告支付原告自2013年5月15日起至2015年7月14日的租金10,400元。被告吴先锋辩称，第一，其与原告之间签订的租赁合同早已到期，原告没有依据主张租金；第二，原告已经于2013年4月向被告发出通知，告知系争房屋即将拆迁，要求被告另行寻找经营场所，且原告撤掉了所有保安及维修人员，当月起市场杂乱无章，从2013年6月起，原告承诺不要租金，也未进行催讨；第三，系争房屋漏水严重，原告交付的租赁物有瑕疵，其作为出租人没有履行维修义务，被告行使先履行抗辩权；第四，市场环境非常差，到处都是拆字，顾客不再进来购买物品，导致被告处于亏本经营，无力支付租金；第五，原告以其行为放弃了市场并不再收取租金。本案审理期间，经被告吴先锋申请，本院依法传唤陈某某、林某某、兰某某、李某某到庭作证。上述四位证人均表示，系争房屋所在市场环境脏乱差，路面损坏、房屋漏水，原告均不进行修理，严重影响了包括被告在内的所有承租户对房屋的实际使用。市场内的保安、保洁也都撤掉了，市场日常经营活动无法正常进行。经审理查明，2000年5月1日，案外人某公司（作为出租方，签约甲方）与原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500,000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金；乙方可将租赁房屋向第三方转租。2000年7月25日，案外人某村委会（签约甲方）与某公司（签约乙方）签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市的上海盛隆综合市场转让给乙方；房产价格2,000,000元，乙方承担受让房产的用地费341,366元；乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。2001年4月30日，案外人某村委会（作为出租方，签约甲方）与案外人娄冬虎（作为承租方，签约乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁土地，土地面积64,360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。2001年5月18日，某公司之企业名称变更为某甲公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。2011年2月15日，被告吴先锋承租房屋，每月使用费400元。上述费用被告已支付至2013年5月14日。2013年4月8日，原告发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。嗣后，原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。2014年7月2日，原告向被告吴先锋发送《催租函》，告知其自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求其于2014年7月10日前一次性付清租金。2015年1月22日，原告再次向被告吴先锋发送《催租函》，告知其自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求其于2015年1月31日前一次性付清租金。2015年4月17日，原告发出《通知》，告知经研究决定，自即日起签订2014年10月1日至2015年9月30日的《租赁合同》，租金收费标准不变，同时缴纳相应的租金，以便在政府动迁时原告确认承租户为该市场的正式商户，请接到该通知后于2015年4月22日前来原告办公室办理相关手续。但被告吴先锋并未与原告重新签订《租赁合同》。以上事实，由原告提供的2015年1月22日发送的《催租函》、《土地使用权租赁合同》、《上海盛隆综合市场转让合同》、原告与某公司签订的《房屋租赁合同》、原告与被告吴先锋签订的《租赁合同》、系争房屋所在地现场照片、水电费缴费收据、原告于2014年7月2日发送的《催租函》及送达凭证，被告提供的原告于2013年4月8日发送的《通知书》、原告于2015年4月17日发送的《通知》、系争房屋所在市场的现场照片、证人证言，以及双方当事人的庭审陈述所证实。本案中，原告提供了《上海市人民政府土地管理文件》作为证明，证明其对系争房屋享有合法权利，但原告未能提供证据原件，合法性、真实性无法核实确认，且从证据内容来看，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能进一步提供证据证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。本院认为，原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故其与被告吴先锋之间签订的《租赁合同》当属无效。但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故被告吴先锋基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的占有使用费。本院考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，判决被告支付相应的对价。双方确认自2013年5月15日开始拖欠使用费，本院予以确认。根据被告自认的月租金标准400元，本院酌定被告应当支付的使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴先锋于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行盛隆综合市场有限公司至2015年7月14日止的占有使用费4,160元；二、驳回原告上海闵行盛隆综合市场有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收30元，由原告上海闵行盛隆综合市场有限公司负担5元，被告吴先锋负担25元,被告吴先锋负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行盛隆综合市场有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一五年六月二十五日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。