福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽02民终4924号上诉人（原审被告）：厦门元景资产管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖东路705号之一458室。法定代表人：叶孙义，董事长。委托诉讼代理人：饶小樱、林彬能，福建尚圭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门市湖里和诚物业公司，住所地福建省厦门市湖里区台湾街207号天地花园C座9楼01单元。法定代表人：高水明，总经理。委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。上诉人厦门元景资产管理有限公司（以下简称元景资产公司）因与被上诉人厦门市湖里和诚物业公司（以下简称和诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人元景资产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回和诚物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、和诚物业公司与元景资产公司签订的协议约定，和诚物业公司是按照三级标准提供物业服务，但与其为B栋楼提供的四级标准服务没有显著差别；二、和诚物业在订立合同时存在明显优势，约定的费用标准远超过其提供的服务标准，在同样的物业区域内约定了两种不同的标准，有违公平和诚信原则。被上诉人和诚物业公司辩称：一、一审判决认定和诚物业公司已按约为B栋楼提供四级服务标准，元景资产公司应依约付费正确；二、元景资产公司称在订立合同时存在显失公平，没有事实和法律依据；请求驳回上诉，维持原判。和诚物业公司向一审法院起诉请求判令：1.元景资产公司立即返还物业费253035.2元及违约金（以253035.2元为基数，按日千分之三计算，自2016年1月18日起计算至实际付款之日止）；2.元景资产公司立即返还房屋公共维修金5877.79元、公摊水费112.2元、电费及公摊电费2974.1元。一审法院查明：2012年6月20日，厦门天地开发建设公司（出卖人）与元景资产公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》附件四为《前期物业服务合同》。该《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用由业主（使用人）按其拥有物业的建筑面积每平方米6元/月交纳。2012年8月3日，和诚物业公司（甲方）与元景资产公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》。其中，合同第二条约定甲方依据《前期物业服务合同》定价标准向乙方收取物业服务费用，甲方参照《厦门市住宅区物业服务等级标准和收费标准》三级标准提供物业服务；合同第五条约定物业服务费为6元/月·平方米；第十四条约定甲方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，处理业主和物业使用人的投诉，接受乙方的监督；合同第十八条约定本协议期限自2012年8月3日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；合同还对其他事项作了约定。2013年1月1日，厦门市天地开发建设有限公司（甲方）与和诚物业公司签订了一份《金海湾财富中心1号前期物业服务合同》，就金海湾财富中心1号大厦前期物业管理事宜达成协议；其中，合同第二条约定本合同期限自2013年1月1日起至业主委员会成立止；合同第三条约定本物业管理区域物业服务费实行包干制方式，乙方参照《厦门市住宅区物业服务标准和收费办法》的等级标准向用户提供物业服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；合同第十条约定A栋物业综合服务费按购房合同建筑面积2元/月·平方米，参照《厦门市住宅区物业服务标准和收费办法》的三级物业服务标准，B栋栋物业综合服务费按购房合同建筑面积6元/月·平方米，参照《厦门市住宅区物业服务标准和收费办法》的四级物业服务标准；合同还对其他事项作了约定。另查明：元景资产公司系厦门市安岭路1001号金海湾财富中心1号B栋写字楼8楼以及9楼业主。元景资产公司按6元/月·平方米标准向和诚物业公司缴纳了2014年1月至2014年5月期间物业费。元景资产公司尚欠和诚物业公司物业费253033.84元、公维金5876元、电费2974.1元。一审法院认为，本案争议焦点为：和诚物业公司是否按照《厦门市住宅区物业服务标准和收费办法》的四级物业服务标准提供物业服务以及元景资产公司应按照何种标准缴交物业费。和诚物业公司认为其提供了四级标准的物业服务，并提交了照片、保洁签到表、服务供方作业记录表、值班记录表等物业服务工作记录等予以证明。元景资产公司辩称和诚物业公司仅按三级物业服务标准提供服务，但未提交证据予以证明。和诚物业公司已提交证据证明其主张，元景资产公司否认和诚公司的主张，但未提交任何反驳证据，应承担举证不能的责任。其次，元景资产公司未提交证据证明其系在订立的合同时存在显示公平或重大误解情况，因此，对元景资产公司关于和诚物业公司利用作为开发商指定的前期物业服务公司的优势以及元景资产公司缺乏经验的抗辩不予采纳。和诚物业公司与元景资产公司签订的《前期物业服务协议》，厦门天地开发建设公司与元景资产公司签订《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效。《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》附件四中均约定了物业服务费为6元/月·平方米，因此，元景资产公司作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，即按照6元/月·平方米缴纳物业费。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，建设单位厦门市天地开发建设有限公司委托和诚物业公司对小区提供前期物业服务符合法律规定。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，元景资产公司应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付和诚物业公司物业费253033.84元、公维金5876元、电费2974.1元。支付水费是每位业主的义务，但水费并非物业公司的营业性收入，本案中和诚物业公司未能举证证明其已经代缴上述费用，亦未能举证证明上述费用的计算方式及收取依据，故对和诚物业公司要求元景资产公司支付水费的诉讼请求，不予支持。从双方的陈述以及提交证据来看，和诚物业公司对厦门市安岭路1001号金海湾财富中心1号A栋和B栋按照显著不同的标准收取物业费（2元/月·平方米和6元/月·平方米），面对业主和物业使用人的投诉，作为物业服务企业的和诚物业公司未做合理处理，即和诚物业公司提供的物业管理服务确实存在不完善之处。作为业主，元景资产公司迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故和诚物业公司主张逾期交纳物业费的违约金，依据不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、元景资产公司于判决生效之日起十日内支付和诚物业公司物业费253033.84元、房屋公共维修金5876元、电费及公摊电费2974.1元；二、驳回和诚物业公司的其他诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方没有提交新证据。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。和诚物业公司依据与开发商签订的前期物业服务合同为讼争大厦提供物业服务，合同内容不违反法律规定，对包括元景资产公司在内的业主具有约束力，双方均应履行各自的义务。合同签订后，和诚物业公司已依约提供服务，元景资产公司应按约定的标准即6元/平支付物业服务费。元景资产公司主张应按相邻的A栋楼的收费标准2元/平付费，与约定不符，且讼争合同也不存在显失公平的情形，故元景资产公司以此为由拒付服务费，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，元景资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4682元，由上诉人厦门元景资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尤冰宁审 判 员 师 光审 判 员 陈 杰二〇一七年一月二十二日代书记员 崔新建附：本案所适用的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。