重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第01969号上诉人（原审原告，反诉被告）：费琬婷，住重庆市渝中区。委托代理人：兰艳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：刘梦璞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴作栋，住重庆市南岸区。委托代理人：孙利，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李佳洋，住重庆市开县。委托代理人：孙利，重庆百事得律师事务所律师。上诉人费琬婷与被上诉人吴作栋、李佳洋房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年11月19日作出（2014）渝北法民初字第09959号民事判决，费琬婷不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，审判员邓山主审，与代理审判员张薇共同组成合议庭，于2015年4月1日对本案进行了询问。费琬婷的委托代理人兰艳、李佳洋和吴作栋的委托代理人孙利均到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院查明：2013年10月29日，以吴作栋为甲方（卖方）、费琬婷为乙方（买方）签订了一份《房地产买卖合同》，合同主要内容如下：第一条总则：甲方自愿将本合同第二项所列房地产出售给乙方。乙方已充分了解该宗房地产的基本状况，决定购买，双方协商一致，签订本合同。第二条基本状况载明，房屋坐落重庆市渝北区太湖西路8号附8号1-1号，套内面积、产权证号等。第三条成交价格及其他费用：甲乙双方协商议定上述房地产成交价格为671万元。第四条付款期限及移交房地产：第一次付款在2013年10月29日，金额101万元；第二次付款在2013年12月9日，金额400万元；第三次付款在2013年12月29日，金额170万元；2013年11月9日上述房地产全部移交乙方。第五条房地产权利的归属：本合同登记后，上述买卖行为成立。甲乙双方应按规定办理房地产权属转移登记。办理登记的有关税费由双方按规定各自承担。第六条违约责任：在本合同登记后，甲方或乙方行为违反本合同约定，由违约方支付违约金给对方，违约金按房地产买卖成交价格的20‰计算。第八条其他约定为手写体：甲乙双方同意，在第三次付款时，在甲方交件时，乙方支付160万元，剩余10万元在房产证办理下来后，乙方支付给甲方。甲方应协助乙方办理房屋过户登记。在该份合同最后一页的下方，写明2010年5月6日处盖有重庆市国土房管局土地房屋登记业务专用章，该印章是黑色复印痕迹。吴作栋、李佳洋对此陈述是，该份合同是在别的合同上修改的，该处印章是没盖住复印过来的。费琬婷陈述合同是对方提供的，对此不清楚，双方签订的合同没有在房管部门登记。上述合同签订当日，费琬婷支付了101万元房款，吴作栋出具了收条；2013年12月10日，费琬婷又支付了138万元房款，共计支付了239万元房款。双方对已付房款数额无异议。期间，双方有若干手机短信及通话来往。2013年12月10日，吴作栋、李佳洋在重庆市公证处公证，主要内容是委托周年哲办理案涉房屋的相关事宜。该份公证书办理完毕后，费琬婷及受托人周年哲均没有拿到该份公证书。吴作栋、李佳洋庭审中对此陈述：要求费琬婷支付完合同约定的第二笔房款，但办理公证后费琬婷一致一直未支付完，所以没有让公证员将公证书交给费琬婷或受托人周年哲。2013年3月22日，以招商银行股份有限公司重庆分行为贷款人、吴作栋为借款人签订了《个人贷款借款合同》，约定吴作栋以渝北区太湖西路8号附8号1-1作抵押贷款410万元，贷款利率是以国家公布的贷款基准年利率为基础上浮40%。吴作栋、李佳洋庭审中陈述，在与费琬婷签订《房地产买卖合同》告知时就已经说明400万元是还银行贷款，银行要求利率上浮40%，所以反诉请求逾期付款利息的标准也要求在中国人民银行同期贷款基准利率的基础上上浮40%。2014年2月7日，吴作栋向招商银行股份有限公司重庆分行偿还本息合计4483220元。吴作栋、李佳洋庭审中陈述，该笔资金是偿还了案涉房屋的抵押贷款，虽然已经还清贷款，但没有办理解押手续。2014年5月30日，费琬婷向吴作栋、李佳洋寄送《告知函》，寄送地址为重庆市渝北区金开大道88号10栋8号，主要内容为：知道房屋抵押在银行，要求吴作栋、李佳洋解除抵押或者提供担保。2014年8月4日，费琬婷将手机内2013年12月8日、2013年12月10日、2014年3月12日与吴作栋的部分短信通信记录的照片做了公证，并支付了2000元的公证费。另查明，案涉房屋登记在吴作栋名下，截止2014年8月5日仍抵押在招商银行股份有限公司重庆分行。本案中，费琬婷申请了诉讼保全，支付了保全费5000元。庭审中，费琬婷陈述，签订合同时，吴作栋告知房屋没有设置抵押，2013年12月8日支付第二笔房款时要求看房产证才知道房屋抵押在银行；签订合同后履行方式发生了变化，知道房屋存在抵押，要求公证，拿到公证书后费琬婷要求直接还款给银行，吴作栋要求支付给他；履行方式发生变更，存在交易不安全，费琬婷有权行使不安抗辩权。吴作栋、李佳洋陈述，吴作栋与李佳洋是夫妻关系，案涉房屋登记在吴作栋名下，签订合同只签了吴作栋的名字，但李佳洋一直同意卖房给费琬婷，签订的合同李佳洋也是知情的；签订合同前费琬婷查过房屋有无抵押，之后签订合同，支付第一笔房款后，费琬婷觉得房屋上设置了抵押不稳妥，要求公证委托给周年哲，费琬婷未支付完第二笔房款所以公证书没有拿给费琬婷，双方对合同未做任何变更。双方对合同第五条房地产权利归属中“本合同登记后，上述买卖行为成立”有不同理解，费琬婷认为该条是指合同办理了登记备案后买卖行为才成立；吴作栋、李佳洋认为登记是指去房管局签合同的登记，不是强制性规定，不影响合同的成立生效。合同第八条约定的理解，费琬婷认为在支付第一笔房款101万元后，就应办理过户手续，房屋登记在费琬婷名下后房产证由吴作栋、李佳洋持有，第三次付款后，吴作栋、李佳洋将房产证交于费琬婷；吴作栋、李佳洋认为支付第三笔房款，才向房管部门提交办理产权转移登记的申请。关于是否交房，双方陈述不一致，费琬婷陈述至今未交房；吴作栋、李佳洋陈述按约定在2013年11月9日将钥匙交给费琬婷，但没有书面交接手续。吴作栋、李佳洋陈述在2014年4月25日的录音中能证明已交房，在该录音1分20秒处，吴作栋说：“合同约定我哪一条都是遵守了的，交钥匙也是按期交给你了的”。费琬婷说：“后天大家相互聊一下，明天我有事情，后天我们坐到摆谈一下”。费琬婷一审诉称：吴作栋、李佳洋系夫妻关系。费琬婷与吴作栋于2013年10月29日签订了《房地产买卖合同》，购买吴作栋、李佳洋共同拥有的位于重庆市渝北区太湖西路8号附8号1-1号房屋一套，总价款671万元。合同约定第一次付款在2013年10月29日，金额101万元；第二次付款在2013年12月9日，金额400万元；第三次付款在2013年12月29日，金额170万元；并约定在2013年11月9日将案涉房屋交给费琬婷。合同第五条约定，本合同登记后，上述买卖行为成立。本条款给合同附了成立条件。合同签订后，费琬婷支付了101万元，并催促吴作栋、李佳洋过户，吴作栋告知李佳洋不同意卖房。之后费琬婷又支付房款138万元，吴作栋、李佳洋依然不同意办理过户手续。后得知案涉房屋抵押在银行，费琬婷多次要求吴作栋、李佳洋解押或提供担保，均被拒绝。费琬婷于2014年6月3日发函告知：“考虑到卖方多次不诚信行为，可能危及我方权益，我方依法行使不安抗辩权，要求贵方在收到本函之后5个工作日日，向银行解除抵押并将解押手续提供给我方，或向我方提供价值671万元财产的有效担保，否则，我方保留依法采取进一步行动的权利。”吴作栋、李佳洋不做任何回应。吴作栋、李佳洋在费琬婷部分付款后负有先履行义务，且费琬婷有权行使不安抗辩权。现起诉请求判令：一、解除2013年10月29日签订的《房地产买卖合同》；二、吴作栋、李佳洋返还费琬婷已支付的房款239万元；三、吴作栋、李佳洋支付违约金13.42万元；四、吴作栋、李佳洋赔偿费琬婷公证费用2000元。诉讼费用由吴作栋、李佳洋承担。吴作栋、李佳洋一审辩称：解除合同没有法律和事实依据，应予驳回；不同意返还房款，我方没有违约行为，不应支付违约金；赔偿公证费用无法律、事实依据，应予驳回。吴作栋、李佳洋一审反诉称：费琬婷与吴作栋于2013年10月29日签订了《房地产买卖合同》，约定费琬婷以671万元购买吴作栋、李佳洋共同拥有的位于重庆市渝北区太湖西路8号附8号1-1号房屋一套。合同约定第一次付款在2013年10月29日，金额101万元；第二次付款在2013年12月9日，金额400万元；第三次付款在2013年12月29日，金额170万元。同时约定，在费琬婷付款至661万元时，吴作栋、李佳洋向费琬婷交付办理房屋产权变更登记材料，房屋产权证书办理成功后，费琬婷支付剩余10万元房款。上述合同签订后，费琬婷于2013年10月29日支付第一笔房款101万元后，并未按约定支付第二笔房款，而是于2013年12月10日才支付138万元，此后未再支付任何款项，费琬婷已严重违约，现吴作栋、李佳洋起诉请求：判令费琬婷承担逾期付款利息，该利息以262万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为基础上浮40%为利率标准，从2013年12月10日起计算至付清房款之日止；以170万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为基础上浮40%为利率标准，从2013年12月30日起计算至付清房款之日止。费琬婷承担全部诉讼费用。费琬婷一审反诉辩称：依据《房地产买卖合同》第五条，登记后买卖行为成立，该合同没有用，所以买卖行为没有成立，合同未生效；费琬婷准备支付第二笔房款时才知道房屋一直抵押在银行，要求吴作栋、李佳洋解除抵押或提供担保，但吴作栋、李佳洋没有答应，费琬婷可以行使不安抗辩权要求解除合同，驳回吴作栋、李佳洋的反诉请求。一审法院认为：2013年10月29日费琬婷与吴作栋签订的《房地产买卖合同》签订后，合同已经部分履行，双方的买卖行为已经成立，与合同第五条中“本合同登记后，上述买卖行为成立”矛盾，该合同李佳洋知情并认可，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。下面对本案争议焦点分析如下：一、合同履行方式是否发生变更。《房地产买卖合同》中明确约定第一次付款在2013年10月29日，金额101万元；第二次付款在2013年12月9日，金额400万元；第三次付款在2013年12月29日，金额170万元。费琬婷在按约定支付第一笔房款后，于2013年12月10日支付了138万元，对后面的房款何时支付双方存在争议：费琬婷陈述应当在公证后拿到公证书后支付给银行，吴作栋、李佳洋陈述在支付完第二笔房款400万元后才将公证书给费琬婷，对于双方的主张均无证据证明，双方应严格按照约定履行合同，费琬婷认为履行方式发生变更的抗辩理由，一审法院不予采纳；二、费琬婷是否有权行使不安抗辩权解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。本案中，《房地产买卖合同》第一条总则中载明费琬婷已充分了解案涉房屋的基本状况，决定购买。第八条手写部分约定：“甲乙双方同意，在第三次付款时，在甲方交件时，乙方支付160万元，剩余10万元在房产证办理下来后，乙方支付给甲方。甲方应协助乙方办理房屋过户登记。”该条约定中的“交件”应理解为向房管部门提交办理房屋过户的申请，从该条约定中看出，在第三次付款即2013年12月29日时，吴作栋、李佳洋才向房管部门提交转移登记申请，过户在费琬婷支付完第二笔房款400万元后，过户前房屋存在抵押不影响第二笔房款的支付。故费琬婷主张在支付完第一笔房款后就应当过户，在支付一部分第二笔房款后以房屋存在抵押为由行使不按抗辩权不再支付房款的抗辩理由，一审法院不予采纳。三、关于本诉的诉求。综上，费琬婷应当按照合同约定履行义务，对于费琬婷要求判令解除2013年10月29日签订的《房地产买卖合同》的诉请一审法院不予支持；对于要求判令返还已支付的房款239万元的诉请一审法院不予支持；合同约定2013年11月9日将案涉房屋交给费琬婷，双方对此陈述不一致，又没有书面交接手续，现吴作栋、李佳洋举示的通话录音中吴作栋单方陈述：“交钥匙也是按期交给你了”，但费琬婷对这句未作回答，吴作栋、李佳洋作为交房的义务方，举示的证据不能证明已经将房屋交给费琬婷，对于费琬婷请求判令吴作栋、李佳洋支付违约金13.42万元（671万元×20‰）的诉请，一审法院予以支持。费琬婷自行将于吴作栋的短信通信记录照片作了公证，要求吴作栋、李佳洋承担公证费2000元于法无据，对于费琬婷请求判令吴作栋、李佳洋赔偿公证费2000元的诉请，一审法院不予支持。四、关于反诉请求。双方应严格合同履行义务，费琬婷在按约定支付第一笔房款后，在2013年12月10日才支付138万元，之后未再支付任何房款，已经构成逾期付款，应当承担逾期付款利息。吴作栋、李佳洋要求按照与招商银行股份有限公司重庆分行签订的《个人贷款借款合同》中约定的贷款利率即贷款基准年利率为基础上浮40%作为费琬婷逾期付款利息的标准于法无据，一审法院不予支持；虽然合同第四条约定2013年12月29日支付170万元，但第八条手写约定“双方同意，第三次付款时，甲方交件时乙方支付160万元，剩余10万元在房产证办理下来后乙方支付甲方”，该条款是双方对第三次付款又做了约定：第三次付款时即第四条的2013年12月29日，甲方交件时乙方支付160万元，这是同时履行的约定，现吴作栋、李佳洋并未向房屋管理部门提交办理房屋过户的申请，费琬婷支付160万元的条件并未成就；剩余10万元的支付条件是房产证办理下来，现房屋并未办理至费琬婷名下，10万元支付条件也未成就。故对吴作栋、李佳洋请求判令费琬婷支付逾期付款利息，该利息以262万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2013年12月10日起计算至款项付清日止的诉请，一审法院予以支持，对于超出部分不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后十五日内被告（反诉原告）吴作栋、李佳洋支付原告（反诉被告）费琬婷违约金134200元；二、本判决生效后十五日内原告（反诉被告）费琬婷支付被告（反诉原告）吴作栋、李佳洋逾期付款利息，该利息以2620000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2013年12月10日起计算至款项付清日止；三、驳回原告（反诉被告）费琬婷的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴作栋、李佳洋的其他诉讼请求。本案本诉受理费27630元由费琬婷负担24646元，吴作栋、李佳洋负担2984元；反诉费用6612元由费琬婷负担1088元，吴作栋、李佳洋负担5524元；保全费用5000元由费琬婷负担。费琬婷不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项、第三项，改判解除房屋买卖合同，返还房款239万元，驳回吴作栋、李佳洋的反诉请求，一、二审案件受理费全部由吴作栋、李佳洋承担。主要事实和理由：1、双方买卖行为未成立，合同第五条约定登记后买卖行为成立，是附合同成立条件的，该条件未成就，费琬婷有权不履行并要求解除合同。2、合同约定费琬婷支付第一笔款后，吴作栋、李佳洋应将房屋移交给费琬婷，在其未移交房屋的违约情况下，要求费琬婷支付第二笔款，费琬婷有先履行抗辩权，并有权解除合同。3、双方为履行合同专门办理公证就是改变了合同履行方式。为防止风险，要求作共有人同意买房公证。吴作栋却请人冒充房屋共有人公证。吴作栋未告知费琬婷房屋已抵押事实，在“冒充公证”事后，才未付第二笔款，为防止风险，才一直要求办理买卖合同登记。此时，才知房屋已抵押事实，吴作栋和费琬婷才口头变更交易条件并要求公证，有短信证实。4、吴作栋、李佳洋一再违约和不诚信，一审判决费琬婷行使不安抗辩权不成立错误。适用法律错误。5、吴作栋、李佳洋出卖已抵押房屋，其理应对贷款还本付息。在费琬婷有行履行抗辩权情况下，仍认定费琬婷违约并承担违约责任，明显错误。吴作栋、李佳洋答辩称：根据合同法的规定，合同书自双方签字和盖章时成立，合同条款是双方合意，并已部分履行。虽然合同是吴作栋签字，但李佳洋认可该合同。故双方签订合同合法有效。在签订合同时，吴作栋就已告知费婉婷房屋已抵押的事实，费婉婷称未告知不成立。费婉婷在合同中已经明确载明知道涉案房屋的基本状况，无权行使不安抗辩权。2014年2月7日抵押款已经全部偿还，以合同效力不产生影响。合同履行方式并未变更，吴作栋、李佳洋同意办理涉案房屋的委托公证的前提是已付清560万元余款，该款费婉婷至今未付。吴作栋、李佳洋已经向费婉婷交付钥匙，费婉婷无权行使先履行抗辩权。房屋无法过户是因费婉婷违约，费婉婷不具有合同单方解除权，其也不是基于法定理由主张合同解除。费婉婷的上诉理由不成立，应驳回。二审中，吴作栋、李佳洋向本院提交了2013年12月10日银行个人结算业务申请书复印件2份，拟证明双方在公证后，费婉婷就已经填写了一张560万元的银行转账申请，但因账户资金不足，未能转账，费婉婷才重新填写了一张138万元的银行转账申请，完成了转账；由于费婉婷未能付清余款，才未将公证书交给费婉婷，双方仍按原合同履行。费婉婷质证表示，两张银行转账都是其填写，先填写560万元，但中间咨询律师后对房屋产权有担心，查证后发现房屋存在抵押就不愿意全款支付，要求消灭抵押后再支付全款，当时就只填写138万元的银行转账申请完成了转账。本院认为，双方对银行个人结算业务申请书复印件2份的真实性无异议，本院予以采信。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案费婉婷与吴作栋均已《房地产买卖合同》上签字，并房屋的共有权人李佳洋也认可该合同，故双方订立的《房地产买卖合同》成立。房屋买卖合同的备案登记，是通过备案登记的公示对抗效力，保护买受人的交易权益。合同的备案登记与合同的成立或合同的效力无关。因此，费婉婷主张在合同约定登记后买卖行为成立，是附合同成立条件的，合同未登记而不成立。该主张与法律规定不符，不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，先履行抗辩权应直接向合同履行相对方行使。本案合同约定，支付第一次款为2013年10月29日，2013年11月9日吴作栋、李佳洋将涉案房屋移交给费琬婷。双方合同约定的各自义务，是具有先后顺序。吴作栋、李佳洋作为交房的义务方，举示的证据不能证明已经将房屋交给费琬婷。但费婉婷未举示证据证明其依据吴作栋、李佳洋未履行交房义务，而直接向吴作栋、李佳洋主张拒绝支付之后应付的房款。因此费婉婷在合同履行中并未行使先履行抗辩权，而在诉讼中进行此抗辩，不符合法律规定，本院不予支持。本案中，《房地产买卖合同》载明费琬婷已充分了解涉案房屋的基本状况，决定购买；并在合同中详细写明了房屋产权证号及精确的面积。且费婉婷在自称已知晓房屋已抵押的情况下仍支付了购房款138万元。故费婉婷主张其订立合同时并不知晓涉案房屋已抵押，不符合生活常理，且无证据证明，本院不予支持。因此，费婉婷主张其对合同履行有不安抗辩权，不能成立，本院不予支持。因《房地产买卖合同》未约定合同解除条件，费婉婷主张解除合同应符合法律规定的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。据此，在合同存在根本违约导致合同目的不能实现的情况下，才能行使法定的合同解除权。本案吴作栋、李佳洋虽未按约履行交房义务，但房屋至今仍具备交房条件，故吴作栋、李佳洋的未交房违约行为，并不构成根本违约的合同目的不能实现。并且，虽然本案房屋已抵押，但吴作栋在2014年2月7日已偿还了涉案房屋的抵押贷款，仅未办理解押手续，合同具备继续履行的条件。因此，费婉婷主张解除合同，不符合法定的合同解除条件，本院不予支持。费婉婷先履行抗辩和不安履行抗辩不能成立的情况下，费琬婷应严格按合同约定履行付款义务，但其在按约定支付第一笔房款后，2013年12月10日才支付138万元，之后未再支付任何房款，已经构成违约的逾期付款，应当承担逾期付款利息。吴作栋、李佳洋未按约履行交房义务，构成违约，应按合同约定承担向费琬婷支付违约金134200元。综上所述，费婉婷的上诉理由均不能成立，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27630元，由费婉婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立新审 判 员  邓 山代理审判员  张 薇二〇一五年六月十二日书 记 员  江 波