山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终4256号上诉人（原审被告）：烟台北方汽车配件交易中心有限公司，住所地烟台市福山区福海路西苑制药厂院内。法定代表人：于飞，经理。委托诉讼代理人：温韬，山东博旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉涛，山东博旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邹春荣，女，1973年11月13日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：肖明明，山东昊言律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳奇峰，山东金鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭新光，男，1959年11月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈甜，山东福阳律师事务所律师。上诉人烟台北方汽车配件交易中心有限公司（以下简称北方汽配公司）、邹春荣因与被上诉人郭新光商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福民初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人北方汽配公司上诉请求：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、请求判令一审、二审的诉讼费用及其它费用由被上诉人承担。事实与理由：2004年6月18日，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同，合同签订后，被上诉人仅向上诉人交付了部分房款，而对于办理按揭贷款的手续被上诉人却迟迟未交，致使贷款未能办理。为此，根据合同约定，对于涉案房屋，上诉人并未向被上诉人交付，并由上诉人一直向外出租。因被上诉人一直未向上诉人交付剩余房款，为此，上诉人根据上述合同第7条的约定，将该房屋通过广告及中介的方式，对涉案房屋另行出售，后在2012年5月，上诉人通过中介人将涉案房屋另行出售给邹春荣。据此，上诉人将涉案房屋另行出售完全符合合同的约定及法律的规定，且交易完全是正常交易，而一审法院在审理后，竟认定上诉人与邹春荣恶意串通，从而判决上诉人与邹春荣签订的合同无效。对此，上诉人认为，一审法院的判决认定事实不清，判决没有任何事实和法律依据，判决错误。上诉人与邹春荣之间的交易是属于正常交易，双方并无任何恶意串通的行为，双方签订的合同合法有效，一审法院的认定无任何事实和法律依据。一、上诉人在出售涉案房屋时，涉案房屋的产权是属于上诉人的，且一直由上诉人出租使用，上诉人有权出售涉案房屋，且邹春荣在购买涉案房屋时，对于上诉人与被上诉人之间之前存在的买卖关系并不知晓，该交易完全是正常交易。二、被上诉人与上诉人签订合同后，在交付了部分房款后，对于剩余款项在长达近十年的时间内迟迟未交，严重违反了合同的约定。对此，根据双方合同第7条的约定，对于此情况下，上诉人可以另行出售房屋，因此，上诉人将涉案房屋另行出售给邹春荣是符合合同约定及法律规定的，并不存在一审法院所谓“一房二买”的说法。三、对于上诉人在将涉案房屋的产权办理至邹春荣时，相关备案合同存在涂改情况，对此，法律没有禁止性规定，不允许对于合同进行修改；而且因事隔多年，上诉人将原先留存的格式合同作一下简单的修改，并用作与邹春荣的交易合同亦无不可，一审法院以此作为理由显然与法无据。四、对于上诉人与邹春荣在实际交易中对于房款数额的确定、交纳，即使与办理产权证书时出具的发票不一致，这也是目前市场交易中亦会发生的事情，以此并不能认定双方是恶意串通。综上，上诉人与邹春荣的交易是正常交易，双方无任何恶意串通的行为，双方签订的合同合法有效。而上诉人与被上诉人对于双方之间合同的履行及相关违约责任的承担与本案无关，且上诉人并不存在违约的情况。一审法院对于本案的事实认定错误，且适用法律不当，请求请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。上诉人邹春荣上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为，北方汽配公司转让涉案房屋的行为合法有效，诉争房屋已由上诉人合法取得由房管局颁发房屋所有权证，一审法院认定诉争房屋为上诉人与北方汽配公司之间恶意串通事实是错误的，严重侵犯了上诉人的合法权益。2012年5月，上诉人与北方汽配公司签订《商品房预（销）售合同》，以购房款65万元的价格购买了其所有的本案诉争房屋，北方汽配公司随即向房屋承租人杨留生发出一份《证明》，通知解除与杨留生的租赁合同，并将剩余半年租金转让给上诉人。上诉人认为，上诉人与北方汽配公司之间签订的《商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示，合法有效，上诉人与被上诉人并不认识，也没有参与过被上诉人与北方汽配公司之间合同的签订，在购买该涉案房屋时，对双方之间的关系并不清楚，而且上诉人也有足够的理由相信诉争房屋属于北方汽配公司单方所有，毕竟该房屋的租赁业主一直为北方汽配公司和租赁户之间，而且北方汽配公司也能出示房屋租赁合同，合同中显示的租赁人也仅有北方汽配公司自己，并没有被上诉人，且该租赁合同并未注明由被上诉人授权北方汽配公司出租。从表面来看，根本看不出任何关于诉争房屋存在其他购买人的情况，由此可见，上诉人购买时完全是出于善意而且没有过失，而且合同签订后，上诉人也已经严格按照双方约定向北方汽配公司全额支付了65万元转让款，履行了支付合理对价的义务，虽购房发票开出价格为565280元，系属于北方汽配公司规避税费，与上诉人无关。鉴于以上情况，上诉人认为，上诉人与北方汽配公司之间的房屋买卖不存在纠纷、租赁等情况，既然一审法院已经认定该房屋系“一房二卖”，但上诉人既与北方汽配公司无任何利益关系，且通过合理的对价购买该房屋，根本不构成恶意串通行为，一审法院严重损害了上诉人的合法权益，明显属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院严重违反法定程序，关于一审法院认定“被告邹春荣没有证据证实购买房屋时缴纳房款的流水凭证，仅凭被告北方汽配公司出具的发票无法证实付款的事实”，庭审中上诉人因客观原因，无法调取关于涉案房屋中北方汽配公司的银行转账记录，己申请一审法院向银行机构调取65万元的银行转账记录，对于银行转账记录这关键性证据，一审法院却迳行裁判，严重违反了公平正义原则。综上，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。被上诉人郭新光辩称，一、答辩人与上诉人北方汽配公司之间签订的商品房买卖合同现在仍然有效，上诉人北方汽配公司辩称已经解除合同，不能成立。2004年6月18日，答辩人与上诉人北方汽配公司签订商品房买卖合同，合同第六条中明确约定：答辩人按银行按揭贷款的方式付款。合同签订后，答辩人当场付清首付款285370元，购房余款应当办理按揭贷款。之后，答辩人将办理按揭的资料交给上诉人北方汽配公司，但上诉人北方汽配公司一直未能办理。对此，上诉人北方汽配公司在一审中承认收到答辩人提交的资料，但辩称答辩人提交的资料不符合贷款条件，即便属实，上诉人北方汽配公司也应当通知答辩人补正；假如答辩人不能补正，无法办理按揭，上诉人北方汽配公司还应当通知答辩人重新协商付款方式。但直到答辩人起诉前，上诉人北方汽配公司从来没有通知答辩人补正贷款资料，也从来没有通知答辩人缴纳剩余房款，更不存在书面通知答辩人要求解除合同的事实。鉴于以上事实，答辩人认为，本案无法认定剩余房款未付清的原因和责任在被答辩人，因而上诉人北方汽配公司主张的解除合同一说，显然是毫无事实根据和法律依据的，本案目前的情况也只能认定双方的合同还是有效的，既然如此，上诉人北方汽配公司又将涉案房屋另行出售给上诉人邹春荣的行为就失去了合法性，其行为当属无效。二、答辩人认为，二上诉人之间不属于正常的交易，上诉人邹春荣也不构成善意取得，二上诉人之间系典型的恶意串通，损害了答辩人的利益，故一审法院认定其双方之间的合同无效，完全正确。1、二上诉人之间的合同形式上存在重大瑕疵，有明显的伪造、涂改痕迹，当上诉人邹春荣在签订这样一份合同时，其应当知道这份合同之前有人签过，据此也应当判断出合同中的房屋之前已经出售。在此情况下，上诉人邹春荣不进行调查核实，明知存在纠纷，仍然签订涂改的合同，低价受让涉案房屋，主观上不构成善意取得。二上诉人之间的合同涂改，不是一个简单的修改合同问题，而是反映了二上诉人之间主观上的恶意心态，属于伪造行为，由此而形成的合同应属无效。2、二上诉人在办理房产证时，对房产登记机关作出涉案房产无纠纷、无租赁的虚假陈述，并开具虚假发票，骗取登记手续。事实上，涉案房产一直处于租赁状态，对此二上诉人均明知。如果当时二上诉人如实陈述，则房产登记机关不可能为其登记过户，其双方采取欺诈手段办理的房产登记，依法应为无效。3、上诉人邹春荣自己也在北方汽配市场进行经营，经营场所位于北方汽配A1-2号网点房，字号是“福鑫东安汽配”，因此其对北方汽配以及涉案房屋的情况应当了解。北方汽配的项目始建于2003年，2004年开始销售，在很短的时间内房屋售罄。等到2012年5月，开发商不可能还有正常的房屋对外销售，而且还是以低于市场合理的价格。上诉人邹春荣作为北方汽配市场的业户应当感觉到涉案房屋是存在问题的，但其却持放任态度，与上诉人北方汽配公司共同损害答辩人的利益。4、从二上诉人的交易价格来看，明显低于市场合理价格，不合常理。涉案房屋系商业网点房，答辩人2004年购买时，房屋单价每平方米2680元，总价款565280元。多年来，北方汽配市场不断完善和培育，业户越来越多，再加上近十年房地产本身的大幅增值，涉案房屋的价值不止翻一番。但二上诉人之间的交易价格才65万元，与答辩人购买时的价格相差不到10万元，这明显低于市场合理价格，不合常理。另外，房屋的中介费高达15万元，占房屋总价的19%也极不正常，如果是正常的交易，不可能出现如此高额的中介费。由此可以断定，二上诉人以及所谓中介之间存在某种不合法的默契和交易，其双方在签订合同、转让涉案房屋时不是善意的，并且也未以合理的价格转让。根据《中华人民共和国物权法》第106条之规定，上诉人邹春荣的行为不构成善意取得。综上，答辩人认为，上诉人北方汽配公司在没有与答辩人解除合同、合同仍然有效的情况下，又与上诉人邹春荣签订合同，系典型的“一房二卖”。上诉人邹春荣在明知道或应当知道涉案房屋存在纠纷、租赁的情况下，仍然以不合理的价格受让，其双方之间又构成恶意串通，违反了诚实信用原则，损害了答辩人的合法权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回二上诉人的上诉，维持原判。郭新光向一审法院起诉请求：1、依法确认二上诉人之间的《商品房预（销）售合同》无效。2、案件受理费由二上诉人承担。一审法院认定事实：2004年6月18日，被上诉人郭新光与上诉人北方汽配公司签订合同编号为：200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》，合同约定，被上诉人购买上诉人北方汽配公司开发的位于烟台市福山区福海路1000号东02号房，总价款为人民币565280元，付款方式为银行按揭贷款。合同签订当日，被上诉人向上诉人北方汽配公司交付了涉案房产首付款人民币285370元，上诉人北方汽配公司向被上诉人出具收据一张。2004年6月18日，上诉人邹春荣与上诉人北方汽配公司就上述同一房产签订合同编号相同的《商品房预（销）售合同》，该合同经过调查落实邹春荣承认实际签订时间为2012年5月4日，签订合同时，北方汽配公司已告知邹春荣系在涂改合同基础上签订合同。被上诉人为证明其主张，提供证据1、《商品房预（销）售合同》及收据一份。证明：2004年6月18日，被上诉人与北方汽配公司签订上述合同，合同签订的当日，被上诉人向上诉人北方汽配公司交付了首付款人民币285370元，上诉人北方汽配公司向被上诉人出具了一张收据。因此，被上诉人与上诉人北方汽配公司之间存在涉案房屋商品房买卖的事实及法律关系，在双方未解除房屋买卖合同之前，双方之间的房屋买卖合同仍然有效。证据2、二上诉人之间签订的《商品房预（销）售合同》一份。证明：该份合同来源于涉案房屋在房管局的产权登记档案中。系二上诉人在被上诉人签订的商品房预（销）售合同（即证据1）的内容上伪造涂改而形成的。合同首部的涂改包括：出卖人法定代表人由滕书训涂改为于飞，买受人由被上诉人郭新光涂改为上诉人邹春荣，买受人的身份证号码、地址均进行了涂改，合同中对房屋的面积亦进行了涂改，合同尾部的涂改包括：出卖人签章处将原法定代表人滕书训的名章涂改，重新加盖了于飞的名章，买受人处将郭新光的签名涂改为邹春荣，邹春荣并在合同尾部添加了“买受人全权委托甲方办理房产证手续”的内容，但该合同的落款时间、房屋座落、买卖价款、交房时间等内容均未作改变。从以上事实可以看出，两上诉人通过对合同进行伪造涂改，然后向房管部门申请产权登记。二者在明知涉案房屋已出售给被上诉人的情况下，恶意串通，隐瞒房屋真实情况，采取伪造涂改合同的手段办理涉案房屋产权过户手续，上诉人邹春荣的行为显然不构成善意取得，二上诉人签订的上述合同应属无效。证据3、涉案房屋产权登记档案材料一宗，包括：二上诉人之间的房屋所有权转移登记申请书、房屋登记询问记录、税收通用完税证、备查联、授权委托书、北方汽配公司的房产证、山东省非税收入交款书。证明：二上诉人办理涉案房屋产权过户登记的相关情况。其中，2012年5月8日，二上诉人在回答房产管理机关房屋登记询问时均表示：涉案房屋提交的材料是合法、真实、有效的；涉案房屋没有产权纠纷；涉案房屋没有出租；涉案房屋没有隐瞒其他情况。然而事实上，二上诉人提交的商品房预（销）售合同是其双方伪造涂改的合同，涉案房屋在登记之前已经出售给本案被上诉人，并由被上诉人占有且对外出租，二上诉人在明知道上述事实的情况下，仍然向房屋登记管理机关作虚假陈述，隐瞒事实真相，骗取涉案房屋的过户登记，二上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益，依法应为无效。证据4、房屋租赁合同及收条一份。证明：被上诉人购买涉案房屋以后，北方汽配公司将房屋交付给被上诉人，并出租给承租人杨留生，杨留生向被上诉人支付租金。被上诉人与上诉人北方汽配公司签订了商品房预（销）售合同后，北方汽配公司已经将涉案房屋交付给被上诉人占有、使用、收益至今的事实。证据5、烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第86号民事判决书一份。证明：该判决系北方汽配公司小区业主相昌宏起诉上诉人北方汽配公司、许春芳、柳晓华确认买卖合同无效一案的终审判决。该案中的事实与本案事实相同，也是由北方汽配公司与买受人恶意串通，涂改合同，将房屋一房二卖，损害原业主的合法权益。基于上述已经生效的判决，本案亦应认定二上诉人之间的房屋买卖行为及登记行为系无效行为，依法应予撤销。证据6、福山区人民法院（2015）福清民初字第351号民事裁定书，该案系上诉人邹春荣起诉杨留生房屋租赁合同纠纷一案的裁定书，要求承租人腾迁房屋。涉案房屋存在产权争议被清洋法庭裁定中止审理，等待本案的处理结果。在本案中可以证明涉案房屋确实是由承租人杨留生承租使用的，且我方将房屋承租给杨留生，涉案房屋是由被上诉人占有使用的。证据7、北方汽配公司的管理制度资料一份，证明根据该份管理制度第2条第3项规定，我方同意北方汽配公司将相关房屋予以出租抵顶房款，但不影响房屋的实际占有。上述证据上诉人北方汽配公司质证认为：对证据1真实性无异议，但根据合同第7条第2项明确约定，如逾期付款上诉人可以将该商品房另行出售。对证据2真实性无异议，但上诉人北方汽配公司在办理房产证时有可能存在修改情况并不是伪造。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无法确定，但我方与杨留生租赁合同从2007年起租签订到2012年，在房屋出售后我方将当年剩余房租转给了上诉人邹春荣。对证据5真实性无异议，但认为该判决书与本案有不尽相同的地方，出售人不是上诉人北方汽配公司，是案外人许春芳。对证据6真实性无异议。对证据7真实性无法确定，本案所涉房屋并没有实际交付，对房租的收取及抵顶情况并未与被上诉人达成相关协议，该房属于上诉人北方汽配公司并进行出租，不存在受托出租的问题。上诉人邹春荣对上述证据经过质证认为：对证据1的真实性无异议，从该证据中可以看出北方汽配公司与被上诉人签订合同，被上诉人于2004年6月18日支付房屋价款285370元，并未支付全部购房款。根据合同第7条第2款逾期超过30日的出卖人有权解除合同。对证据2真实性无异议。当时我方从北方汽配公司购房时由当时的工作人员将此合同交给我方当事人，由于我方当事人不懂法，北方汽配公司的工作人员告诉在哪签字，我方就在哪签字。我方于2012年5月4日与上诉人北方汽配公司签订的合同，当时对涂改的地方没有太在意，后期双方产生纠纷时北方汽配公司工作人员讲因郭新光未交清全部购房款项，所以双方已经解除了购房合同，现产权仍归北方汽配公司所有。对证据3的真实性无异议，但在询问过程中我方当事人未在场，由上诉人北方汽配公司全权处理，在房屋登记询问笔录落款处签字不是我方当事人邹春荣所签，签字处邹春荣的受托人许永飞是上诉人北方汽配公司的物业经理，我方也没有委托许永飞进行签字，对该份询问笔录我方不知情。对证据4真实性有异议，我方认为是后期补签的。对证据5我方认为与本案无关，不予质证。对证据6的真实性无异议。对证据7真实性无法确定，认为与本案无关。上诉人北方汽配公司为证明其主张提供如下证据：证据1、收据原件，证明实际涉案房屋交易价格为65万，为避免税款发票按565280元开具。证据2、2007年1月8日、2012年1月1日我方与杨留生签订的租赁合同原件，证明当时房屋属于北方汽配公司。证据3、银行明细清单，证明我公司出纳收到65万元房款。上述证据被上诉人郭新光质证认为：对证据1真实性不认可，系上诉人自己出具提交的。对证据2真实性无法确认，关于事实部分2012年前的房租是我方同意承租人杨留生将租金交给北方汽配公司的，当时北方汽配公司同意购房者没有付清房款的，租金由北方汽配公司收取冲抵房款。该证据不能证明两上诉人合法占有使用的事实。对证据3与本案无关，反映不出二上诉人之间进行过相关交易。上诉人邹春荣质证认为：对证据1真实性无异议，我方之所以出具复印件，是因开具发票时将原件收回。对证据2真实性及内容无异议。对证据3真实性及内容无异议，上诉人邹春荣已将购房款65万交付上诉人北方汽配公司。上诉人邹春荣为证明其主张提供如下证据：证据1、商品房预销售合同，合同编号200401-0434号。证明上诉人邹春荣在北方汽配公司处购买福山区福海路1000号东1-2号房产一栋，在双方签订合同时上诉人邹春荣并不知情该房屋已出卖给被上诉人。证据2、北方汽配公司为上诉人邹春荣出具购房发票一张。证明付款565280元购买此处房屋。证据3、房屋房产证，证明北方汽配公司为邹春荣办理房产过户手续，2012年5月14日邹春荣取得了烟房权证福字第××号房屋。证据4、收据一份，证明北方汽配公司于2012年5月14日收到邹春荣购房款65万元整。证据5、2012年1月1日北方汽配公司与杨留生房屋租赁合同，证明我方于2012年5月14日买房后该房屋一直由北方汽配公司控制并支配使用。证据6、2012年5月14日烟台北方汽车配件交易中心租赁合同，证明邹春荣作为购房业主与第三人杨留生存在真实的房屋租赁关系。上述证据被上诉人质证认为：对证据1系我方提交的证据2，对该证据的真实性无异议，对其证明的内容我方认为该合同是伪造、涂改的。对证据2真实性无异议，但不能证明上诉人邹春荣是善意取得。我方在2004年购买该房屋时，当时的房价总价款是565280元，而二上诉人是2012年进行交易时房价仍按照2004年价格，显然从价格上显失公平。涉案房屋当时有承租人，价格又低于市场价格，上诉人邹春荣仍进行交易，不符合善意取得。对证据3真实性无异议，但认为该房产证是二上诉人通过伪造、涂改合同，向房产管理机构隐瞒事实真相取得的，无效。对证据4真实性不认可，该证据系复印件，收据原件应由付款人邹春荣持有并保管。另针对房款问题根据两上诉人间签订的购房合同及完税凭证显示涉案房屋价款为56万余元。证据交换时第二上诉人主张涉案房屋房款80万元，今天主张65万元，关于价款数额前后矛盾我方认为价款事实不真实。涉案房屋在2004年价款达到56万余元，两上诉人2012年交易时，期间房产价值出现大幅增值，从第二上诉人提交的收据看仅为65万元与10年前价格没有很大出入，因此我方认为从房款价格看二上诉人间的价格不属于市场合理价格，第二上诉人取得不符合善意取得合理价位的条件。对证据5系复印件真实性无法确认，关于事实部分2012年前的房租是我方同意承租人杨留生将租金交给北方汽配公司冲抵房款。该证据不能证明两上诉人合法占有使用的事实。对证据6真实性无法确认，系案外人与北方汽配公司签订，我方不清楚，2012年5月14日房产证已过户到邹春荣名下后签订的合同，不能证明和否定被上诉人之前合法占有使用房屋的事实，据承租人杨留生回忆当时北方汽配公司拿了合同找他，他签字，合同上并没有北方汽配公司签名。房产过户后邹春荣向他主张房租，因杨留生不认可，邹春荣起诉承租人，如果承租人杨留生认可该合同又何必双方到法院诉讼，该合同与本案没有关联性。上诉人北方汽配公司质证认为：对证据1、2、3真实性及内容无异议。对证据4真实性无异议。当时收据原件我方已收回。对证据5真实性无异议，该房屋确实我方出租给案外人杨留生并收取房租，房屋出售后我方将下半年房屋5000元以现金方式转付给了邹春荣。对证据6真实无异议，但该合同系邹春荣与案外人签订的，具体情况不清楚。另查明，上诉人邹春荣与杨留生因为房屋租赁合同纠纷案件在一审法院清洋法庭立案审理，现因房产权属问题处于中止审理中。一审法院认为，该案件争议焦点为被上诉人与上诉人北方汽配公司、二上诉人之间签订的合同是否有效。首先，被上诉人郭新光与上诉人北方汽配公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同形式要件清晰，依法有效。本案中，郭新光已按照合同的约定缴纳了首付款285370元。按照双方合同约定，购房余款应以按揭贷款形式支付，被上诉人主张已经将相关按揭贷款资料交付给上诉人北方汽配公司，因北方汽配公司原因导致按揭贷款未办理，上诉人北方汽配公司主张未办理按揭贷款原因系被上诉人提交的涉案房屋贷款资料不符合办理贷款条件，但双方均不能提供证据佐证。北方汽配公司亦没有提供证据证明在被上诉人郭新光起诉前曾告知被上诉人未办理按揭贷款原因，要求其交纳剩余购房款或要求与被上诉人解除房屋买卖合同，故被上诉人郭新光与上诉人北方汽配公司之间的房屋买卖合同至今仍为有效。其次，关于上诉人北方汽配公司与上诉人邹春荣之间的合同效力问题。一审法院认为，在签订合同时，上诉人邹春荣在明知合同系在修改的基础上进行，存在明显瑕疵，且在价款支付、权属争议、登记询问等事项存在明显不符常理、违反法律的情况上，仍然与上诉人北方汽配公司签订买卖合同，应对自己的行为承当法律后果。具体表现在：一、签订合同时，上诉人北方汽配公司工作人员已告知系在涂改合同情况下进行合同的签订，因此上诉人邹春荣对涂改合同的事实是明知的。在办理涉案房产证时，二上诉人对房屋登记询问记录做出了涉案房产无纠纷、无租赁、提交材料合法、真实、有效的虚假陈述，隐瞒客观情况，骗取了所有权登记手续。虽上诉人邹春荣称其并未对房管部门办证时的询问笔录进行过任何委托和签字，但其在房产买卖合同中对房产证手续的办理情况进行了委托，并在此基础上对相关税费进行了缴纳，故认定上诉人邹春荣对办理房产相关手续的内容是知晓的，对自己委托上诉人北方汽配公司办理房产证手续事宜是明知的，应对上诉人北方汽配公司在办理房产登记中虚假陈述承担责任。二、上诉人北方汽配公司辩称对相关合同进行涂改系签订合同的正常现象，一审法院认为，二上诉人之间合同的涂改明显系伪造，二者在2012年5月4日签订合同时，仅仅对合同当事人名称、身份等基本信息进行涂改，但该合同的落款时间仍为2004年6月18日，买卖价款、交房时间等内容均未作改变，不符合合同签订的基本常识，价格近十年不予变动也不符合市场规律，故对上诉人北方汽配公司辩解不予支持。三、在房款缴纳问题上，上诉人邹春荣辩称其购买房产价格为80万元，中介费用15万元，实际支付房款为65万元，为了避免缴纳国家相关税费，因此购房发票价格为565280元。上诉人郭春荣在签订合同购买房屋时，房屋总标的80万元，仅仅中介费15万元，占房款总价格的19％，明显不符合常理，且二上诉人之间为了规避税费，擅自更改合同价款，亦违反了国家相关法律规定。综上，一审法院认为，上诉人北方汽配公司在未与郭新光解除合同、有关合同仍有效情况下仍与上诉人邹春荣签订房屋买卖合同，系“一房二买”，上诉人邹春荣在明知上诉人北方汽配公司在涂改合同基础上仍与其签订合同，并在房产部门登记询问笔录中放任委托人作出虚假陈述，骗取房产登记证书，隐瞒实际价格规避国家税费，违反了国家法律规定。同时，上诉人郭春荣没有证据证实购买房屋时缴纳房款的流水凭证，仅凭上诉人北方汽配公司出具的发票无法证实付款的事实，且发票与收据之间存在明显差价，故认定二者的行为已构成恶意串通，损害了第三人利益，依法应为无效。上诉人邹春荣以签订合同时没在意、不懂法，办理房产证时对其委托人的虚假陈述不知情的辩解主张，不予支持。关于涉案房屋出租收益、占有使用问题，一审法院已立案另行处理，不影响本案事实的认定，在此不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院于2016年8月8日判决：烟台北方汽车配件交易中心有限公司与邹春荣于2004年6月18日签订的《商品房预（销）售合同》无效。案件受理费9454元、公告费260元，由烟台北方汽车配件交易中心有限公司、邹春荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人北方汽配公司提交证据：证据一、中国农业银行银行卡交易明细清单两份，证明2012年5月7日邹春荣向介绍人赵某银行卡汇款58万元，赵某当天向烟台北方汽配物业管理有限公司的财务人员杨娜汇款65万元，包括银行转账45万元及现金存款20万元，即我方认可的购房款。证据二、北方汽配公司与案外人张艳签订的商品房买卖合同及发票一份，证明涉案房屋附近相同地段的房屋价格及二上诉人之间签署的商品房买卖合同存在涂改现象是普遍存在的，并非恶意篡改。同时证明涉案房屋2012年65万的市价是合理的。被上诉人郭新光质证认为：对杨娜的银行卡明细清单的真实性有异议，该清单打印时间和银行印鉴的时间不一致，不合常理。我方有理由对清单上银行印鉴的真实性提出异议。对北方汽配公司证明的事实我方不认可。因为仅凭两份杨娜和赵某的银行卡交易记录清单无法证实邹春荣向北方汽配公司支付房款的事实。首先主体不符，反映不出来是二上诉人之间的交易。另外，从清单看赵某卡中的资金是由谁支付的无法反映出来。杨娜银行卡上现存的20万现金及45万元的转账是由谁转存的也无法证实。我方认为该两份清单没有证明效力。对证据二的真实性无法确认。从证据内容看，我方认为与本案无关联性。仅仅就凭这一份合同无法证实像本案双方当事人之间涂改合同是一个普遍的现象。邹春荣质证认为：对于北方汽配公司提交证据的真实性无异议。尤其是对证据二商品房买卖合同，该合同加盖有烟台市国土资源局的骑缝章，可以证明该合同来源及出处合法。通过北方汽配公司提供的两份证据可以证明涂改系普遍存在，而且邹春荣向北方汽配公司支付的购房价款是合理的。邹春荣提交证据：鉴于本案一审判决中第14页第7行8行一审法院认为邹春荣没有证据证实其购买房屋时缴纳房款的流水凭证，对此邹春荣提交中国农业银行交易明细清单两张，证明邹春荣支付购房款中58万元的银行转账明细。该58万均是转付给中间人赵某，另22万元支付的是现金。支付的22万现金没有证据，22万元现金也是支付给赵某的。被上诉人郭新光质证认为：邹春荣提交的该两份清单打印时间是2016年4月25日，该时间是一审期间，但是邹春荣却在法院的多次释明下拒不提交该两份清单，二审中却能提交，我方对该证据的真实性，对邹春荣的行为是有质疑的。这两份证据不属于新证据。该两份清单上无法看出款项转支的去向。因此无法证明是支付了涉案房款。北方汽配公司对邹春荣提交证据的真实性及证明内容均无异议。上诉人申请证人赵某到庭作证。证人证实：我在北方汽配物业管理公司上班，邹春荣是北方汽配的业户，他租的A1-2房子，大体100多平方米，从事汽车配件经营，郭新光我不认识。北方汽配物业管理公司与北方汽车配件交易中心有限公司有何关系我不清楚。邹春荣买的房子是我在物业公司上班时听说房子要卖，我跟业主比较熟悉，说房子底价65万，实际房子卖了80万。当时邹春荣转账给我两笔，一笔58万，剩下一笔22万现金，我当天将款项转给物业公司的会计杨娜，银行转账45万，剩下的是现金现存20万存到杨娜的账户上（合计转给杨娜65万元）。剩下的15万元是我的中介费，我放在家里。我收取了邹春荣15万元的中介费，记不清楚是否给邹春荣出具相关手续。证人证实：北方汽配业主的购房合同存在普遍的修改。我本人买的房子就是。我2013年在北方汽配买的房子，房子是之前的业户感觉没有升值的空间就不要了，后来我要了。合同就是更改的，合同的日期和发票的日期不是一个年限。合同日期还是原始的日期，我买房子时的法人（北方汽配公司）与现在的法人也不一致。涉案房屋在2012年前房屋的拥有者是北方汽配物业公司。我属于物业管理人员。杨留生2008年前就在涉案房屋作汽配维修直到现在。杨留生的租赁费交给北方汽配物业公司。租金2012年时是一年1万元，其他年份不清楚，可能租金要涨，之前租金可能没有1万元。2012年办理完房产证后物业公司将租金退给了邹春荣，因为当时汽配中心和杨留生签订的合同。2012年杨留生和邹春荣租赁费支付方式的事情我不清楚。2008年前我不在物业公司上班，2008年后我只知道杨留生租赁的物业公司的房子，其他的不清楚。涉案房屋是物业公司委托我卖的，卖房时房屋的产权是物业公司或开发商的。物业公司代收的房租。我从中赚取了15万的中介费，我不是赚这一套房子的中介费。该房屋邹春荣签订的合同是开发商委托物业公司做的。具体谁改的不清楚。开发商将合同放在物业公司。涉案房屋在2013年65万的价格合适。我从中为邹春荣促成房屋买卖，双方没有签订过中介服务协议。我从2008年开始就在北方汽配物业公司上班，我不知道北方汽配物业公司有无管理制度，办公室也没有张贴管理制度。对有无原先购买了北方汽配的网点房，交付了部分款项后期款项没有交齐，购房人委托北方汽配或自己将房屋出租给他人，由承租人向北方汽配缴纳租赁费用抵顶购房人购房余款的情况，据我所知没有。租金是由物业代收。经质证，北方汽配公司对证人证言无异议。邹春荣认为通过证人的陈述可以证实邹春荣通过证人购买房屋的事实及购买房屋时签订相关合同直接进行修改的事实，该事实是存在的。同时，通过证人的陈述也可以证明邹春荣实际支付购房款的事实。被上诉人郭新光对证人证言有异议，认为该证人与二上诉人是有利害关系的。证人自称是北方汽配物业公司的工作人员，我方认为物业公司实际就是北方汽配公司所成立的关联公司。实际上证人也就等同于北方汽配公司的工作人员。其证言的真实性可信程度不予采信。从证人的证明内容看，我方认为就涉案房屋实际是由北方汽配物业公司出售给邹春荣，并没有北方汽配公司的任何委托手续，所售的房款最后也汇入到物业公司的会计杨娜的银行卡中，且从证人的陈述看对涉案房屋之前已经出售然后涂改合同的事实是清楚的。另外，证人也知道涉案房屋目前存在租赁的情况。邹春荣同时也在北方汽配市场进行经营。我方认为对房屋存在纠纷、存在租赁二上诉人是知晓的。我方坚持认为双方的行为是恶意串通的行为。一审过后二上诉人继续恶意串通作伪证，二上诉人提供的证据明显是作假。被上诉人郭新光提交房地产估价报告书，该报告书是北方汽配市场的业主相昌宏在起诉北方汽配公司的案件中委托评估部门对其争议的房屋价值进行评估。该房屋评估的价格是6000元每平方米。相昌宏的房屋面积是116平方米，所以评估价值为696180元。本案诉争的房屋与上述房屋都在北方汽配市场内，都是北方汽配公司出售的房屋，属于同一地段的。本案房屋的面积是268平方米，按照6000元每平方米计算，价值达到了160万。而本案二上诉人之间的交易价格是65万，达不到市场合理价格的一半。证明二上诉人之间的交易价格不合理，证明二上诉人是恶意串通。北方汽配公司质证认为：该证据为复印件，真实性不予认可。假设该评估报告原件与复印件相符也无法证明被上诉人所陈述的事实。因为该房地产评估报告评估对象是A2-18号房屋，与涉案的东1-2号房屋并非同一类房屋。并且该评估报告未经法院认可，只是单方评估。并且该评估报告第3页中载明该报告有效期为出具报告之日起一年即2014年1月22日-2015年1月22日。另一方面该评估报告的评估日期是2014年1月21日，完全不适用与北方汽配公司将涉案房屋出售给邹春荣的时间。邹春荣质证认为：除认同北方汽配公司的观点外，我方认为第10页第九项估价方法中明确写明其估价的方法选择了市场比较法，根据现行的房产估价规定一般应选择两种估价方法进行评估并比对适当修正，该评估报告的估价方法只选择了一种，其估价结论是否正确有待考证。该估价报告中估价的价格不能代表实际市场交易时的实际价格，交易价格应根据当时的市场行情及相关因素进行确定。庭后，上诉人重新提交户名为杨娜的中国农业银行银行卡交易明细清单一份、杨娜关于证人赵某转款65万元其是代北方汽配公司收取的情况说明以及上诉人邹春荣关于发票与收据开具时间的相关说明各一份。被上诉人郭新光质证认为，对北方汽配公司提交的中国农业银行银行卡交易明细清单的真实性无异议，但对证明内容，坚持在庭审中的主张；对杨娜的情况说明不认可。杨娜与本案上诉人有直接利害关系，其出具的情况说明真实程度不高，杨娜称其代北方汽配公司收取了65万元，但是杨娜并没有向法庭提交其将65万元款项交付给北方汽配公司的证据，象这样大额的款项如果交付给北方汽配公司应有银行转款凭证，对杨娜的说明不应采信；对邹春荣的说明不认可，其解释不合情理，与之前的陈述相互矛盾，其说明不真实不应认定。本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，依照规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，应予支持。本案中，郭新光与北方汽配公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。郭新光已按照合同的约定缴纳首付款285370元，购房余款应以按揭贷款形式支付。郭新光与北方汽配公司各自主张按揭贷款手续未办理的原因在对方，但双方均不能提供证据佐证。而北方汽配公司亦没有提供证据证明在郭新光起诉前其曾告知未办理按揭贷款原因，要求郭新光交纳剩余购房款或要求与其解除房屋买卖合同，故郭新光与北方汽配公司之间的房屋买卖合同至今仍为有效。结合一、二审双方当事人举证、质证及查明事实，足以证实邹春荣明知其与北方汽配公司之间买卖合同系经过修改、明显存在瑕疵，且在价款支付、权属争议、登记询问等事项存在明显不符常理、违反法律规定等情形，其以隐瞒客观情况手段，骗取了所有权登记权属证书。而北方汽配公司在未与郭新光解除合同、有关合同仍有效情况下仍与邹春荣签订房屋买卖合同，“一房二买”，与邹春荣恶意串通，将涉案房屋所有权过户至邹春荣名下，二者的行为确系损害第三人利益，依法应认定为无效。一审判决支持郭新光的诉讼请求并无不当。综上，上诉人的上诉主张证据不足，理由亦不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9454元，由烟台北方汽车配件交易中心有限公司、邹春荣各负担4727元。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  吴继辉审判员  陈晓彦二〇一七年一月三日书记员  林重霄