河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民二终字第124号上诉人（原审被告）商丘市星宇置业有限公司。法定代表人纪艳峰，该公司经理。委托代理人周洪灿，河南木兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王民军等165人（具体名单附后）。原审原告林士伟等7人（具体名单附后）。上述被上诉人、原审原告的诉讼代表人李明建，男，1958年4月28日出生。上述被上诉人、原审原告的诉讼代表人王民军，男，1971年12月6日出生。上述被上诉人、原审原告的诉讼代表人毕亮远，男，1975年3月10日出生。上述被上诉人、原审原告的诉讼代表人张红星，男，1978年9月12日出生。上述被上诉人、原审原告的诉讼代表人赵英丽，女，1969年4月28日出生。委托代理人郑飞，河南华豫律师事务所律师。上诉人商丘市星宇置业有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人王民军等165人、原审原告林士伟等7人商品房买卖合同纠纷一案，王民军等172人于2014年8月20日向虞城县人民法院提起诉讼，请求依法判令星宇公司继续履行合同，为各业主使用的公共楼梯间铺设优质地板砖；为各业主购买并安装天然气壁挂炉（正规厂家生产的优级壁挂炉、价格在15000元左右，并确保能够正常使用）。该院于2014年12月10日作出（2014）虞民初字第1549号民事判决。星宇公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，2015年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人周洪灿，被上诉人王民军等165人、原审原告林士伟等7人的共同诉讼代表人王民军、毕亮远、张红星、赵英丽及委托代理人郑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：从2011年3月起，李齐振等人陆续与星宇公司签订商品房买卖合同，约定购买该公司开发建设的“翰林华府（二期）”商品房。合同对商品房的价款、面积、付款方式、装饰、设备标准等分别作了约定，其中合同附件三：装饰、设备标准公共部分第3项楼梯间约定：铺砖，高级扶手栏杆，墙面、顶棚为涂料。其他配套约定：天然气：管道天然气入户，天然气壁挂炉。开通费由买受人自理（交房时交清）。从2012年4月份开始，星宇公司陆续向李齐振等交付商品房，至提起诉讼时，尚有刁静静、刘训亮购买的商品房没有交付。领取商品房钥匙的购房户发现楼梯间没有铺砖，天然气壁挂炉没有安装，即要求星宇公司履行合同义务，2013年10月25日王民军、李明建、王雪琴等人又到虞城县信访局反映，要求星宇公司安装天然气壁挂炉，县领导接待并批转相关部门处理未果，诉讼至法院。另查明，林士伟、林钊如、林士栋、林士嘉、顾士勇、李慧秋与星宇公司的商品房买卖合同中没有约定安装天然气壁挂炉。蔡大勇与星宇公司不存在商品房买卖合同关系。原审法院认为，王民军等171人（蔡大勇除外）与星宇公司签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方签订的商品房买卖合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：出卖人在限定期限内恢复并达到使用要求。据此，星宇公司应当按照合同约定为王民军等165人购买安装天然气壁挂炉。林士伟、林钊如、林士栋、林士嘉、顾士勇、李慧秋因没有在商品房买卖合同中约定星宇公司为其安装天然气壁挂炉，蔡大勇与星宇公司不存在商品房买卖合同关系，故要求星宇公司为其安装天然气壁挂炉的请求不予支持。关于天然气壁挂炉的标准，由于双方没有在合同中约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同的内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。天然气壁挂炉质量和安装均有国家统一标准，综合平衡双方的利益，酌情确定星宇公司为王民军等人购买、安装的天然气壁挂炉为符合国家标准，能够保证王民军等人房间冬季正常供暖的国产中档次产品。关于王民军等172人请求的为公共楼梯间铺设优质地板砖。该院认为，1、楼梯间系公共设施，属于全体楼梯间使用人共有，是否应铺设优质地板砖，需要由楼梯间的所有使用人决定。2、包括王民军等人在内的业主已陆续入住“翰林华府（二期）”，楼梯间虽然没有按照合同约定铺设优质地板砖，但并没有影响正常使用，重新铺设地板砖反而给业主带来不便，故该项请求不予支持。星宇公司称将商品房交付时，王民军等人经检验合格后领取了房门钥匙，完成了房屋交付，王民军等人没有在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知星宇公司，视为标的物的数量或者质量符合约定。该院认为，本案中王民军等人只有领取商品房的钥匙才能正常进入房间，查验星宇公司是否已经履行合同，为其安装天然气壁挂炉，而星宇公司依据其单方制作的“领取钥匙签到本”，在王民军等人领取房间钥匙的同时，要求其签字确认“对所购该物业进行验收合格”，星宇公司的做法不但排除了王民军等人验收商品房的权利，而且违反了诚实信用的民事原则。为王民军等人安装天然气壁挂炉是星宇公司的合同义务，对于该合同义务星宇公司应在交房前履行完毕，王民军等人拿到钥匙发现星宇公司没有为其安装天然气壁挂炉，通过信访的方式反映诉求，县领导亦批办按合同兑现，应视为王民军等人已经在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知星宇公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、星宇公司在判决生效60日内为王民军等人（林士伟、林钊如、林士栋、林士嘉、顾士勇、李慧秋、蔡大勇除外）购买、安装天然气壁挂炉（符合国家质量标准、能够保证王民军等人购买的商品房正常供暖的国产品牌中档次产品）。二、驳回林士伟、林钊如、林士栋、林士嘉、顾士勇、李慧秋、蔡大勇请求星宇公司购买、安装天然气壁挂炉的诉讼请求。三、驳回王民军等172人要求星宇公司为各业主使用的公共楼梯间铺设优质地板砖的其他诉讼请求。案件受理费100元，由星宇公司负担。上诉人星宇公司上诉称：一、一审判决上诉人星宇公司为被上诉人王民军等165人购买、安装天然气壁挂炉（符合国家质量标准、能够保证正常供暖的国产品牌中档次产品）错误。从双方提供的证据可以充分证实双方签订《商品房买卖合同》时，并没有在附件三中约定为被上诉人购买、安装天然气壁挂炉。理由：1、上诉人星宇公司开发的“翰林华府”小区分一、二、三期，一期328户、二期560户、三期586户，共计1474户。合同均为一个版本，二期部分合同附件三：其他配套：天然气：管道天然气入户，天然气壁挂炉。开通费由买受人自理（交房时交清）。而一期、三期的合同附件三：其他配套：天然气：管道天然气入户。天然气壁挂炉、开通费由买受人自理（交房时交清）。二期部分合同附件三与一、三期合同附件三相比可以看出，仅是标点符号出现错误。上诉人星宇公司开发“翰林华府”小区所签订合同内容一致，不可能只为二期部分购买人承诺安装天然气壁挂炉，不为一期、三期购买人承诺安装天然气壁挂炉，且三期比二期房屋造价及售价更高。2、从一审判决也可以证明双方所签《商品房买卖合同》附件三仅是标点符号错误，并没有约定为其购买、安装天然气壁挂炉。一审时，王民军等172人提起诉讼，经法庭审理查明林士伟、林钊如、林士栋、林士嘉、顾士勇、李慧秋6人所签《商品房买卖合同》与王民军等165人相比，合同附件三仅标点符号出现错误。一审法院驳回了林士伟等6人的诉讼请求。从这一点也可以证明一审法院对上诉人星宇公司在一审时辩称的合同附件三标点符号出现错误，没有约定安装天然气壁挂炉的事实认可。如果星宇公司在合同中承诺安装天然气壁挂炉，那么不能因一个标点符号的错误，判决结果却大相径庭。3、上诉人星宇公司在建造商品房时已铺设了地暖管，可由热力公司供暖，也可由天然气企业供暖。天然气企业供暖需要安装天然气壁挂炉，每月取暖费用价格昂贵，热力公司供暖不需要安装天然气壁挂炉，取暖费用较为低廉且安全卫生无污染。现在热力公司已将供暖管道铺设到“翰林华府”小区。如让购房人选择供暖方式，相信只会理智地选择热力公司供暖，而不会选择天然气企业供暖。一审判决为被上诉人购买、安装天然气壁挂炉，只会造成资源的浪费。对被上诉人来说，既不经济又不实惠，实质上是劳民伤财。既不符合合同本意，也不符合双方利益。4、一审判决上诉人星宇公司为被上诉人购买、安装天然气壁挂炉（符合国家质量标准、能够保证正常供暖的国产品牌中档次产品），判决明显缺乏依据。退一步讲，假如上诉人星宇公司与被上诉人在合同附件三中约定了安装天然气壁挂炉，但并没有约定安装何种标准的天然气壁挂炉，一审判决让上诉人星宇公司购买、安装符合国家质量标准、能够保证正常供暖的国产品牌中档次天然气壁挂炉，如此判决明显缺乏依据。二、一审法院判决认为：“本案中王民军等人只有领取商品房的钥匙才能正常进入房间，查验星宇公司是否已经履行合同，为其安装天然气壁挂炉，而星宇公司依据其单方制作的领取钥匙签到本，在王民军等人领取房间钥匙的同时，要求其签字确认对所购该物业进行验收合格，星宇公司的做法不但排除了王民军等人验收商品房的权利，而且违反了诚实信用的民事原则。为王民军等人安装天然气壁挂炉是星宇公司的合同义务，对于该合同义务星宇公司应在交房前履行完毕，王民军等人拿到钥匙发现星宇公司没有为其安装天然气壁挂炉，通过信访的方式反映诉求，县领导亦批办按合同兑现，应视为王民军等人已经在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知星宇公司。”一审法院如此认定完全与事实不符。事实是，上诉人星宇公司开发的商品房经相关部门验收合格后，通知交付给购房人。购房人领取钥匙与星宇公司工作人员一起进入房内进行各项验收。在验收时，购房人如发现问题直接写在《翰林华府交楼验收交接表》上。针对购房人提出的问题，星宇公司派工作人员及时解决。被上诉人均在《交接表》上签字，并没有提出要求购买、安装天然气壁挂炉，从而也足以证实双方没有在《商品房买卖合同》中约定由上诉人星宇公司为被上诉人购买、安装天然气壁挂炉。《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验，没有约定检验期间的应当及时检验。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限，将商品房交付给了被上诉人。被上诉人领取房门钥匙经验收合格在验收交接表上签字确认，双方合同义务已履行完毕。而一审法院认定上诉人星宇公司剥夺了被上诉人对所购商品房进行验收的权利及违反了诚实信用的民事原则是缺乏事实依据的。三、本案已超过诉讼时效。双方在2012年4、5月份已完成房屋交接工作。被上诉人收房时及收房后均没有提出天然气壁挂炉的问题。直到2013年10月25日被上诉人王民军、李明建、王雪琴三人到虞城县信访局反映要求上诉人为其安装天然气壁挂炉。王民军、李明建、王雪琴不能代表其他人，除这三人外其他人在诉讼时效期间并没有提出主张，因此已超过诉讼时效。一审法院认定没有超过诉讼时效缺乏事实依据。综上，一审法院判决缺乏事实依据，请二审法院撤销一审判决，将此案发回重审或改判驳回王民军等172人的诉讼请求。被上诉人王民军等165人答辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了价格和义务，上诉人不能因为价格低不履行合同。2、合同内容和附件约定清楚，上诉人应按照约定履行。3、不管现实中有多少种供暖方式，但合同中只约定了壁挂炉一种方式。4、领取钥匙时没有提出安装壁挂炉，并不代表对这项权利的放弃，且领取钥匙是与物业的交涉，后向上诉人提出要求，但没有回复。5、本案并未超过诉讼时效，被上诉人上访时有200多人，但信访局无法接待这么多人。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决并无不当，请求依法维持。原审原告林士伟等7人答辩称：林士伟等7人与上诉人签订的合同是同一批合同，故上诉人也应为林士伟等7人安装壁挂炉。根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、上诉人以涉案楼盘整体销售情况诉称本案涉案合同争议之处系笔误理由是否充分？3、上诉人称被上诉人均在交楼验收交接表上签字有无事实依据？4、上诉人以焦点3为由诉称已履行合同义务理由是否充分？各方当事人对争议焦点均无异议和补充，并围绕争议焦点进行了论辩。二审中，上诉人星宇公司提供的证据材料有：1、《翰林华府业主（住户）领取钥匙（签到本）》一组，证明钥匙已交给被上诉人，钥匙交接时被上诉人已经进入房间验收。2、《翰林华府交楼验收交接表》一组，证明被上诉人均对房屋进行了验收，且没有提出异议，说明上诉人没有剥夺被上诉人的验收权利。3、“翰林华府”一期、三期合同各三份，证明一、二、三期合同版本一样，只是二期部分合同标点符号错误。被上诉人王民军等165人对星宇公司提供的证据材料质证如下：对证据1、2的真实性有异议，部分业主的签名是伪造，部分业主未签名，且该两组证据是广州长建物业服务有限公司翰林华府物业服务中心制表，与上诉人无关，不能达到上诉人的证明目的；《交楼验收交接表》仅指房屋质量的验收，不是对附件内容的验收，壁挂炉明显属于附件范围内，且验收的8项内容中也没有壁挂炉，在没有选项的情况下，被上诉人没有提出是正常的；该两组证据也不属于二审中的新证据。对证据3的真实性无异议，商品房买卖合同的版本全国都一样，只是约定内容的不同，用版本证明合同一样是不成立的。原审原告林士伟等7人对星宇公司提供的证据材料质证意见与被上诉人王民军等165人的质证意见一致。本院对上诉人星宇公司提供的证据材料认证如下：上诉人星宇公司提供的《翰林华府业主（住户）领取钥匙（签到本）》，一审时已向法庭提供，主要证明被上诉人在物业公司领取了房屋钥匙，不能证明被上诉人接受了上诉人没有安装天然气壁挂炉的事实，对该证据依法不予采信；上诉人星宇公司提供的《翰林华府交楼验收交接表》验收项目中没有壁挂炉一项，且部分交接表并没有业主的签名，故该《交楼验收交接表》也不能证明被上诉人接受了上诉人没有安装天然气壁挂炉的事实，对该证据依法不予采信；对上诉人星宇公司提供的“翰林华府”一期、三期的《商品房买卖合同》的真实性予以确认，但与本案无关联，对该证据依法亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。一、关于上诉人星宇公司是否应为被上诉人王民军等165人购买、安装天然气壁挂炉的问题。1、《中华人民共和国合同法》第三十九条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”现实中，先有合同后有购房者，上诉人星宇公司作为“翰林华府”小区的开发者，对《商品房买卖合同》是经过事先认真研究、精心制定并适用于所有不特定购房者的，并非签约时与购房者临时协商的结果，故附件三（装饰、设备标准）中三（其他配套）第1条为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，双方对附件三（装饰、设备标准）中三（其他配套）第1条产生争议，即使如上诉人星宇公司所称“仅是标点符号错误”，但这也不能免除其为被上诉人购买、安装天然气壁挂炉的义务。2、上诉人星宇公司开发的“翰林华府”小区分一、二、三期，通过对一、二、三期星宇公司与购房户签订的《商品房买卖合同》比对发现，合同中附件三的内容并不完全一致；二期合同中附件四（合同补充协议）中有具体内容，而一、三期合同附件四（合同补充协议）中则没有具体内容。因此，星宇公司所称“开发‘翰林华府’小区所签订合同内容一致”的说法不成立。同时，由于一、二、三期开发的时间不同、所建房屋自身情况也不同，不能以“三期比二期房屋造价及售价更高”这一理由来否定为被上诉人购买、安装天然气壁挂炉的承诺。3、双方签订合同时，该县并没有热力公司，“翰林华府”小区内也没有热力公司供热的相关设施，且星宇公司为每户已铺设了供暖地盘管，从这方面也能证明星宇公司应为被上诉人购买、安装天然气壁挂炉，不能以“现在有了热力公司且已将供暖管道铺设到了小区，天然气壁挂炉取暖费用高”等为由就不履行合同义务。综上，上诉人星宇公司应按照合同约定为被上诉人王民军等165人购买、安装天然气壁挂炉。二、关于天然气壁挂炉的标准问题。双方在《商品房买卖合同》中没有约定天然气壁挂炉的标准，《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”天然气壁挂炉质量和安装均有国家统一标准，原审判决综合平衡双方的利益，酌情确定上诉人星宇公司为被上诉人王民军等165人购买、安装的天然气壁挂炉为符合国家质量标准、能够保证王民军等人购买的商品房正常供暖的国产品牌中档次产品并无不当。三、关于上诉人星宇公司上诉称，“被上诉人已在《翰林华府交楼验收交接表》上签字，其已履行合同义务的问题。”上诉人星宇公司一审时未提供《翰林华府交楼验收交接表》，二审开庭时提供的该交接表中，部分未签名、部分所签名人员不是本案当事人，并缺少部分涉案当事人的交接表。从该交接表的验收项目中也可以看出，没有壁挂炉一项，故该交接表不能证明被上诉人接受了星宇公司没有安装天然气壁挂炉的事实。同时，双方签订的《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中“四、关于房屋的交接（二）如双方在按合同第八条及第十一条第一款规定对商品房进行验收交接时，现场发现商品房存在主体结构以外的其它质量瑕疵，则直接由双方在验收交接手续中注明，列入出卖人质保责任范围，由出卖人按《质量保证书》解决。”从该项中也可以看出，交接表仅指房屋质量的验收。综上，上诉人星宇公司称被上诉人均在交楼验收交接表上签字无事实依据，其并未完全履行合同义务。四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。2012年4月份开始，上诉人星宇公司陆续向被上诉人交付商品房，后根据合同约定，被上诉人发现天然气壁挂炉没有安装，即要求星宇公司履行合同义务，2013年10月25日王民军、李明建、王雪琴等人又到虞城县信访局反映，要求星宇公司安装天然气壁挂炉，县领导接待并批转相关部门处理。2014年10月8日虞城县信访局出具材料显示，“该信访案件涉及人员多且多次赴市来县集体上访”。虽然虞城县信访局出具的证明中只显示了“王民军、李明建、王雪琴”三人，但从上述材料看，“王民军、李明建、王雪琴”以外的其他人在诉讼时效期间也提出了主张。上诉人星宇公司上诉称，“王民军、李明建、王雪琴”不能代表其他人，因此除王民军、李明建、王雪琴三人外其他人在诉讼时效期间并没有提出主张。”但其未提供相关证据予以证明，对该上诉理由不予支持。所以，本案并未超过诉讼时效。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判处适当，上诉人星宇公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人商丘市星宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  董红军审判员  闫文超二〇一五年六月八日书记员  刘若杨