杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭上民初字第493号原告：张国生。被告：陈勇军。委托代理人：朱鸣东。委托代理人：孙洁。原告张国生为与被告陈勇军房屋租赁合同纠纷一案，于2012年4月10日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱燕青适用简易程序，于2012年5月8日公开开庭进行了审理。原告张国生，被告陈勇军的委托代理人朱鸣东、孙洁到庭参加诉讼。因案件复杂，本案于2012年7月9日转为普通程序，依法组成合议庭，于2012年8月15日第二次公开开庭，原告张国生，被告陈勇军的委托代理人朱鸣东、孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国生起诉称：2010年1月10日，原告将位于本市上城区丰禾巷34号1单元501室房屋中××间房间出租给被告使用，约定月租金1150元，最短租期为半年。同时，双方口头约定，只能在阳台吸烟，不得在房间内吸烟。2011年4月1日，原告向被告提出每月房租涨价150元，涨至1300元，被告××口回绝，表示不同意涨价，但要继续租住。此后，原告多次向被告提出要求涨房屋租金的要求，但被告均予以拒绝。2011年6月18日，因被告仍旧按1150元缴纳房屋租金，原告拒收房租，并表示解除房屋租赁合同，并要求被告尽快搬离。因被告××直未搬离，原告于2011年6月29日要求社区干部到涉案房屋，为原、被告双方协调腾房事宜。当天，双方发生肢体冲突，被告也未和原告办理腾房交接手续。另外，涉案房屋底楼保安门门锁在2011年6月15日由社区更换过，因被告××直能进出自如，且被告也没有向原告要钥匙，原告当时并未及时将钥匙交给被告。2011年7月27日，原告委托社区干部代为联系被告领取钥匙并解决腾房事宜，但被告××直未出面。因被告长期占用房屋，但不出面结算房租，侵害了原告的利益，故原告诉至法院，要求判令：1、确认原告与被告的房屋租赁关系于2011年6月15日终止；2、被告立即腾退租赁房屋（位于本市上城区丰禾巷34号1单元501室内东南面带阳台的房间××间）；3、被告向原告支付房屋使用费至被告实际腾退之日止（按每月1150元计算）；4、被告承担本案的诉讼费用。为证明上述事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、房屋产权证××份，证明涉案房屋产权归属原告；2、收条××份，证明原、被告之间租赁关系在2010年7月14日到期，此后双方为无任何合同的租赁关系；3、照片八张，证明原告仍租住在原告的房屋内；4、录音光盘二份、文字摘要××份，录音1系社区工作人员王荣发与被告的通话，证明原告已经将底楼大门的钥匙交给社区，社区也已经通知被告；录音2系社区王荣发与原告的通话，证明社区已再次电话联系被告，告知其钥匙在社区；录音3系社区王荣发与原告的通话，证明社区已多次打电话联系被告，被告就是不接电话；5、墙壁污损照片两张，证明墙壁受烟熏污损；6、反映房内物品变化照片四张，证明被告可自由进出房屋；7、申明××份，证明被告可以自由支配、使用房屋；8、证明××份，证明原告将房屋出租给被告后，至今没有更换过房门钥匙；9、本院依职权调取的证据有：社区工作人员王荣发笔录××份，证明原告曾委托社区工作人员王荣发将底楼保安门钥匙转交给被告。被告陈勇军答辩称：原告起诉要求被告支付自2011年6月15日起至2012年4月10日房租12780元无依据。2010年1月10日，原、被告以收条形式就张国生租用位于本市上城区丰禾巷34号1单元501室房屋内房间××间签订了租赁协议，约定租金每月1150元，最短租期为半年，房租每月15日左右支付，先付后用，并交押金××个月计1150元人民币。但未约定房租涨价的递增条款和罚息条款，被告按约租满了六个月以上，并按时交纳房租，履行了应尽的义务。但2011年6月被告在交房租时，原告提出了房租要每月涨150元的要求，由于被告从外地来杭，××时无法找到暂住房，就暂时未予同意原告的涨价要求。至2011年6月29日，被告早晨尚在房间休息中，原告和另××男子突然冲入将被告从睡梦中叫醒并要求被告搬出租房，为此双方发生了争吵并有肢体冲突，两人殴打导致被告大面积皮外伤并报警，至此被告已无法再在租赁房内居住，只能暂时住在小店和另行找租房。当被告回原租房内拿物品时发现租赁房屋门锁已被换掉，而社区也在2011年6月15日换掉了底楼保安门锁，原告没有上述两把门锁钥匙至今无法拿回自己在涉案租赁房屋内的衣物、电视机等物品。综上，被告认为，原、被告租赁合同成立，并已经于2011年6月15日终止，被告也依法履行了合同义务，在未约定递增房租的情况下，原告无理要求涨房租。原告本可宽限协商解决或依法腾退处置。但原告却用强行闯入并使用暴力手段催赶被告，是明显的违法违约行为，是法律禁止的行为，至今被告的衣物、电视机均被反锁在原告房内无法取回。望法院在查明事实的基础上判令解除涉案租房合同，并依法驳回原告的其它诉讼请求。为证明上述事实，被告陈勇军在举证期限内向本院提供了下列证据：1、照片八张，证明2011年6月29日，原告暴力驱赶被告退出涉案租赁房屋；2、淘宝房产网页二页，证明原告于2011年5月底在网上就涉案租赁房屋进行招租。审理中，本院依法对原、被告提供的证据、王荣发的笔录经当庭质证，认证如下：××、关于原告提供的证据。被告对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为双方已约定了房租每个月先付后用，2011年6月，原告拒收房租，并换掉楼道门锁和房门锁，导致被告没有钥匙，不能进入出租房内，实际上双方的租赁关系已经终止；对证据3的三性均无异议，对证明对象有异议，认为这些东西都是被告的，但是由于原告没有给被告房门钥匙和底楼保安门钥匙，才导致东西留在房内；对证据4的三性均有异议，认为是原告单方制作，原告虽递交了另××份录音光盘，但王荣发已经对截取的录音做了辨认，确认并非其本人的声音，所以无论是截取的录音还是完整的录音都不是真实的，被告不知道录音中的王荣发是谁；对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为此为房屋内部原状；对证据6的真实性没有异议，对证明对象、合法性有异议，认为原告获取照片的行为是违法的；对证据7、8的三性均有异议，认为书写人王雪莲与本案无关联性，且证人证言需要证人出庭作证；对证据9的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，认为原告提供了虚假证据，无法证明原告曾委托社区工作人员转交钥匙。本院认为，证据1真实、合法、与案件有关联性，对该证据予以认定；证据2真实、合法，可以证明原告将位于本市上城区丰禾巷34号1单元501室房屋中的××间带阳台的房间出租给被告使用，约定最短租期为半年，租金为1150元每月的事实，对该事实，本院予以确认；证据3真实、合法，可以证明被告至今未将租赁房间腾退给原告的事实，对该事实，本院予以确认；证据5真实、合法，但与本案无关联性，故不予认定；证据6真实，但没有体现拍摄时间，无法反映物品变化发生的时间，故对该证据不予认定；证据7、8因书写人未到庭，本院无法核实其真实性，故对上述证据不予认定；证据4、9，原告陈述两份光盘的录音内容是相同的，第二次递交的是录音原件且通话内容完整，第××次递交的是经转录并截取过的版本，因此两份录音的音质听起来有区别，这也直接导致王荣发会分辨不出自己的声音。本院认为，原告提供录音光盘是为证明其曾经委托社区工作人员王荣发代为转交底楼保安门的钥匙，对该事实，王荣发在询问笔录中已予以了承认，故本院对该事实予以认定。二、关于被告提交的证据。原告对证据1的真实性没有异议，对证明对象有异议，认为双方发生肢体冲突是有原因的，而且双方都有受伤；对证据2的三性均有异议，认为当时并没有上网对外招租。本院认为，证据1真实、合法，原、被告对2011年6月29日双方在出租房间发生肢体冲突××事均无异议，对该事实，本院予以确认；证据2系复印件，本院无法核实其真实性，且与本案无关联性，故对该证据不予认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年1月10日，原、被告双方签署收条××份，约定：原告将位于本市上城区丰禾巷34号1单元501室房屋中的××间东南面带阳台的房间（使用面积约15平方米）出租给被告使用，最短租期为半年，租金为每月1150元，房租在每月15日前后预付。被告入住租赁房屋后××直按约支付房租至2011年6月14日。2011年6月，被告在交付下期租金时，原告拒收并提出每月增加房屋租金150元至1300元，被告表示拒绝，原告遂要求终止租赁关系，并让被告腾退涉案房屋。2011年6月29日，原告进入涉案租赁房屋要求被告腾退，在协商过程中，双方发生争执。此后被告未再缴纳房屋租金，也未办理腾房交接手续至今。现原告诉至法院，要求被告腾退并支付房屋使用费。另查明，2011年6月中旬，涉案租赁房屋所在的单元楼道保安门锁进行了更换，原告在双方争执后曾委托社区干部王荣发通知被告前往社区领取楼道保安门的钥匙，又于2012年2月前往被告所在地将该钥匙交与被告，但被告拒收。本院认为，原、被告之间签署的收条因具备房屋租赁合同的实质要件，实为不定期的租赁合同，因该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并生效，对双方均有法律约束力。双方依约履行，直至2011年6月，原告提出涨租金否则终止租赁关系，被告表示不同意涨租金，原告因此拒收被告缴纳的下××期租金，而庭审中，被告亦认可双方的租赁关系已于2011年6月15日终止，故本院确认原、被告双方的租赁关系于2011年6月15日终止。租赁合同终止后，被告继续占用使用上述房屋已无法律依据，现原告要求被告腾退，于法有据，本院予以支持。原告因被告至今未与原告办理租赁房交接手续，并将自己的衣物用品留存在原租赁房间内，故要求被告按每月1150元的标准支付房屋使用费至租赁房屋腾空之日止。对此，被告抗辩称原告未将更换的楼道保安门的钥匙交付给被告，造成被告无法进入租赁房。本院认为，2011年6月29日，原、被告双方因腾房发生争执时，楼道保安门的钥匙已经更换，但争执发生当时，被告身处租赁房屋内，结合被告曾在庭审时候表示没有底楼钥匙也可以通过邻居帮忙开门而进入，因此，本院认为被告的该项抗辩并不成立。被告还抗辩称原告将租赁房屋的大门钥匙进行了更换，因被告未提供证据予以证明，本院亦不采信。本案审理过程中，本院多次组织双方调解，建议双方先行办理租赁房屋交接手续，原、被告双方均表示同意，但实际上被告至今未腾退，原告陈述是被告未主动联系腾房事宜，被告陈述是其认为原告因上次受伤的事××直在讹钱，故不敢腾退。本院认为，原告并未对被告的腾房造成阻挠，被告因自身主观上的消极态度，造成租赁房屋至今未办交接，被告理应承担相应的法律责任，故对原告主张被告支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百××十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、确认原告张国生与被告陈勇军之间的房屋租赁合同于2011年6月15日终止；二、被告陈勇军于本判决生效之日起10日内腾空位于杭州市上城区丰禾巷34号1单元501室房屋内东南面带阳台的房间一间（使用面积约15平方米），归还给原告张国生；三、被告陈勇军于本判决生效之日起10日内支付原告张国生房屋使用费（按每月1150元，自2011年6月15日起至房屋腾退之日止）；预收案件受理费203元，实际收取119.5元，由被告陈勇军负担，退回原告83.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费119.5元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。（此页无正文）审 判 长  朱燕青人民陪审员  韩思源人民陪审员  王明珠二〇一二年九月十一日书 记 员  娄 磊