上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第4280号原告上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司。法定代表人诸水明。委托代理人陈慧清。委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。原告上海诸婷贸易有限公司。法定代表人诸水明。委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。被告上海铁路轨道交通开发有限公司。法定代表人陈利民。委托代理人陈刚，上海市远东律师事务所律师。原告上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司、上海诸婷贸易有限公司诉被告上海铁路轨道交通开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈慧清、黄业华、被告委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司（以下简称“吴忠公司”）、上海诸婷贸易有限公司（以下简称“诸婷公司”）共同诉称，2002年，原告诸婷公司与被告签订《吴中路市场承包合同》，2005年，原告吴忠公司与被告重新签订《吴中路市场承包合同》及补充协议，约定：租赁期限8年，租金及被告11名职工的工资、基金，每年支付人民币（下同）60万元。原告8年内没有造成重大社会影响的，原告有权优先继续承包，承包期限不低于5年以及租金的相关约定。如果被告无法实现承诺，将对原告建造房屋设施作出赔偿。租赁合同签订时，承包场地只有几间平房，原告投资建造了4000平方米商铺才形成现在的规模。11名个人也从来没有来工作过。合同到期后，被告将场地租给他人，法院也判决原告迁出系争场地。据此，原告诉至本院，请求判令被告：1、赔偿两原告经济损失2550万元（其中建房费2000万元，装修费500万元，招商费用50万元）；2、返还代付的职工工资150万元；3、返还租赁保证金17万元。被告上海铁路轨道交通开发有限公司辩称，系争场地上原先就有802平方米的临时房屋，原告将其拆除后重新搭建并未得到相关许可，属于违章建筑，现相关部门已经要求限期拆除，故被告对于房屋搭建及装修费用不作赔偿，相关的招商费用也应由原告自行承担。对于原告支付的个人工资，只是租金的一种表现形式，工资上涨后，租金就下降，总的租金保持60万元不变。如果原告不承诺支付工资，被告是不会把房屋出租给原告的。工资已经实际支付，个人也是上班的，原告起诉返还工资也超过了诉讼时效。租赁保证金被告仅收到7万元，同意返还，但原告之前的诉讼中尚欠被告110万元款项，应当予以折抵。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年9月30日，原告诸婷公司与案外人上海畅兴科技开发有限公司（以下简称“畅兴公司”）签订《吴中路市场商贸房屋承包租赁合同》，畅兴公司将中山西路XXX号吴中路市场（以下简称“系争市场”）商贸房屋802平方米，总场地2100平方米由诸婷公司租赁承包。租赁费以二种形式支付，一是实付租赁费，二是由诸婷公司负责发放畅兴公司职工的劳动报酬和缴纳所有基金及工资附加。2004年12月15日，案外人上海畅达轨道交通维修有限公司（甲方，以下简称“畅达公司”）向原告诸婷公司出具收条，收到市场租赁保证金7万元。2005年5月18日，两原告（乙方）与畅达公司签订了《吴中路市场承包租赁合同》一份，合同约定：由于原甲方的体制变动，市场归属由畅兴公司转为畅达公司。乙方承包租赁系争市场，租赁期限自2004年11月1日起至2012年10月30日止。市场内的一切设施产权属甲方，乙方无权擅自处置，承包期结束，乙方应无条件归还甲方。在承包期内若遇市政动迁或其他不是甲方因素产生的拆迁，乙方的租赁承包自动终止。乙方租赁保证金10万元，保证金主要用于市场发生意外事故可暂动用。承包费用一为租赁费，第一年为55，000元，之后每年递增5，000元；二为由乙方发放甲方十名职工的劳动报酬和缴纳甲方职工所有基金及附加。经营市场所需的一切费用由乙方承担。租赁期满，如条件允许，双方再商谈续签合同。若双方未续签合同，乙方应在租赁期满之日起15日内从市场迁出，并将市场移交给甲方。甲方对乙方承租期间所改建房屋和进行的装修不作任何补偿。2006年7月28日，畅达公司与原告诸婷公司签订补充协议，对原合同约定的十名职工增至十一名。同时，原合同中租赁费作相应调整，新增一名职工到位之日起，原告诸婷公司每年租金下调35，000元。2009年，畅达公司为被告上海铁路轨道交通开发有限公司所吸收合并。2013年7月12日，被告上海铁路轨道交通开发有限公司向本院提起诉讼，要求两原告迁出系争市场，并赔偿租金损失。2014年8月12日，本院作出（2013）徐民四（民）初字第2225号民事判决书，认定两原告与被告所签订的《吴中路市场承包租赁合同》合法有效，应受法律保护。判令两原告迁出系争市场，并赔偿相应的租金损失。判决书同时查明如下事实：“原告（本案中为被告，“”内同）于2012年7月20日、10月29日发函给两被告（本案中为两原告，“”内同），明确表示合同期限即将届满，原告将不再续约，希望两被告做好市场移交工作。同时，就该市场原告进行了公开招租，案外人上海云达快递服务有限公司（以下简称云达快递）中标。2012年11月12日，原告与云达快递签订了《房屋租赁合同》，由原告将上海市中山西路XXX号（吴中东路XXX号）农贸市场出租给了云达快递。现原告则向本院提起诉讼。审理中，被告吴忠公司称从2002年起由诸婷公司与轨道交通签订承包租赁合同，2005年5月续签合同；但是由于诸婷公司不具备经营农贸市场的资质，所以注册成立了被告吴忠公司，成立后单独以被告吴忠公司名义与轨道交通重新签订了一份《吴中路市场承包租赁合同》，内容与前一份一致，日期也签署为2005年5月18日。同时被告吴忠公司与轨道交通还订立了一份《吴中路市场承包补充协议》，其中约定被告吴忠公司在承租期内没有造成重大社会影响的，有权优先继续承包，承包期限不低于五年；且从2005年5月起上海吴忠农副产品综合市场是被告吴忠公司在实际经营。对上述二份合同，轨道交通表示不予认可，认为系被告吴忠公司伪造。又经查，被告诸婷公司成立于2003年1月，2010年5月被吊销企业法人营业执照；被告吴忠公司成立于2004年9月。两公司均为有限责任公司，股东均为陈颖婷和诸水明。另，根据原、被告的申请，本院委托华东政法大学鉴定中心对有关书证进行了鉴定，结论为：1、2012年7月20日轨道交通发给被告的“通知书”，系诸水明本人签收；2、签署日期为2005年5月18日，承包人为被告吴忠公司和诸婷公司的《吴中路市场承包租赁合同》上“诸水明”的签名系其本人所签；3、签署日期为2005年5月18日，承包人为被告吴忠公司和诸婷公司的《吴中路市场承包租赁合同》上轨道交通的印章与轨道交通提供的样章相符，但与签署日期为2005年5月18日，承包人为被告吴忠公司的《吴中路市场承包租赁合同》上轨道交通的印章不符；4、未检出《吴中路市场承包补充协议》的第一页与第二页系出自非同一份文档的迹象，同时对该补充协议的形成时间难以提供鉴定意见。还经查，被告吴忠公司于2013年9月16日向本院提起诉讼，要求宣告原告与云达快递所签订《房屋租赁合同》无效，并要求原告与其续签市场租赁合同。本院以（2013）徐民四（民）初字第2895号民事判决书驳回了被告吴忠公司的诉讼请求。”该案判决后，吴忠公司和诸婷公司不服判决提出上诉，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第2394号民事判决书驳回上诉，维持原判。二审判决书同时认定如下：“依据原审鉴定意见书，在现有证据条件下，不能确定承租人为吴忠公司的《吴中路市场承包租赁合同》、《吴中路市场承包补充协议》具有证据真实性，吴忠公司、诸婷公司关于其享有优先续租权，否则轨道交通公司应给予补偿的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于双方租赁合同已到期，原审判决吴忠公司、诸婷公司迁出合法有据，应予维持。轨道交通公司出示的会议记录显示吴忠公司及诸婷公司的共同法定代表人诸水明参与市场公开招租的竞标，吴忠公司、诸婷公司对于本案租赁标的物公开招租及中标价应为明知。原承租人的优先承租权应在同等租金等租赁权利、义务相同条件下成立，而两上诉人显然不符合上述优先承租条件。同时，原审依据中标价确定吴忠公司、诸婷公司逾期迁出的使用费，合理妥当，可予维持。”2015年1月13日，徐汇区规划和土地管理局向被告发出《行政处罚决定书》，限被告自收到《行政处罚决定书》之日起30日内自行拆除中山西路XXX号、吴中东路XXX号违法建筑物。以上事实，有《吴中路市场商贸房屋承包租赁合同》、《吴中路市场承包租赁合同》、收条、（2013）徐民四（民）初字第2225号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第2394号民事判决书、《行政处罚决定书》、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。两原告与被告签订的《吴中路市场承包租赁合同》已为生效的民事判决书认定为合法有效，故双方当事人应当按约履行。合同约定的租赁期限已经届满，两原告关于享有优先续租权并应得到补偿的观点，已为生效民事判决书所否定。两原告用于证明合同不能继续承包被告应对原告建造的房屋设施作出赔偿的“吴中路市场承包补充协议”等证据材料，亦为生效民事判决书认定为“不能确定具有证据真实性”。按照双方所签合同的约定，合同到期后，市场内的一切设施产权属被告，被告对两原告承租期间所改建房屋和进行的装修不作任何补偿。且按照相关部门《行政处罚决定书》的要求，被告收回系争房屋后也应立即予以拆除。故原告关于赔偿建房费、装修费、招商费用的诉讼请求，本院不予支持。双方所签合同还约定，承包费用的组成包括租赁费及发放被告十名职工的劳动报酬、基金及附加。双方所签补充协议也表明，当合同约定的十名职工增至十一名时，原合同中租赁费也作相应调整，每年租金下调了35，000元，即承包费用的总金额维持相对不变。可见，职工的劳动报酬等款项的支付，仅是合同约定的承包费用的一部分，两原告要求被告返还代付的职工工资的诉讼请求，本院难以支持。两原告要求被告返还租赁保证金17万元，但仅出示了被告收到7万元租赁保证金的证据。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故两原告要求被告返还租赁保证金17万元的诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告同意返还两原告已经收到的租赁保证金7万元，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海铁路轨道交通开发有限公司应于本判决生效后十日内，返还原告上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司、上海诸婷贸易有限公司租赁保证金7万元；二、驳回原告上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司、上海诸婷贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费195，178.63元，由原告上海吴忠农副产品综合市场经营管理有限公司、上海诸婷贸易有限公司负担193，628.63元，被告上海铁路轨道交通开发有限公司负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋人民陪审员  张翠红人民陪审员  潘艳虹二〇一五年六月九日书 记 员  朱 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。