上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第1936号原告上海湘海房地产发展有限公司。法定代表人张涛。委托代理人李斌，上海海朋律师事务所律师。被告上海鼎海半岛餐饮有限公司。法定代表人翁朝展。委托代理人张迎峰，上海磊天律师事务所律师。原告上海湘海房地产发展有限公司（以下简称湘海公司）与被告上海鼎海半岛餐饮有限公司（以下简称半岛餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员龚立琼独任审判，并于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告湘海公司委托代理人李斌，被告半岛餐饮公司委托代理人张迎峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘海公司诉称，原告湘海公司系上海市杨浦区519号1-2房屋（以下简称系争房屋）的产权人。原、被告于2012年3月8日签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2012年3月8日起至2023年4月7日止，水、电等费用均由被告承担。被告应当于每一个月的前3日向原告支付租金，每逾期一日，则需按照日租金的200%向原告支付违约金，累计不支付租金或物业管理费等费用的，原告有权书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的两倍支付源文件，给原告造成损失的，还应平常造成损失与违约金的差额部分，使用书面形式传达意思表示，可采用挂号邮寄的方式或直接送达方式，投邮后三日即视为送达……。合同签订后，原告依约向被告给付了房屋，但被告拖欠原告自2015年2月8日起至2015年5月2日的租金未支付，并拖欠物业管理费等费用，经原告多次催讨未果，故起诉至法院要求判令：一、原被告于2012年3月8日就上海市杨浦区逸仙路XXX号XXX-XXX层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年5月2日解除；二、被告搬离系争房屋并将房屋交还给原告；三、被告支付自2015年2月8日起至2015年5月2日房屋租金981，014.86元；四、被告支付原告自2015年5月3日起至实际迁出之日按照每日租金12，593.49元计算的房屋占用使用费；五、被告支付原告违约金766，104元。被告半岛餐饮公司辩称，对欠付租金的时间和金额均无异议，但不同意解除合同。原被告2003年即建立了房屋租赁合同关系，欠付租金是因为市场原因导致的暂时性经营问题，之后原告停水停电，导致被告恢复水电后也再无力及时组织经营。2014年，被告投入资金对原来的餐厅进行了改造，如解除合同，对被告不公平，如一定要解除合同，应当对被告的装修投入进行评估补偿。经审理查明，上海市逸仙路XXX号房屋产权人为原告上海湘海房地产发展有限公司。2002年11月14日，上海三湘装饰设计有限公司与郑海青签订《上海市房屋转租合同》，约定上海三湘装饰设计有限公司将系争房屋租赁给郑海青。2006年7月25日，原告湘海公司与被告半岛餐饮公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2006年7月8日起至2013年4月7日止。2012年3月，原告湘海公司（签约甲方）与被告半岛餐饮公司（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将杨浦区逸仙路XXX号1层、2层部位（部分）约为5551.48平方米出租给乙方；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未获核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2012年3月8日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2012年3月8日起至2023年4月7日止；该房屋月租金333，088.80元，自2013年4月8日起至，双方可在补充条款中约定对租金进行调整；乙方应于每月7日前向甲方支付租金（支付租金时，应当将租金所对应期间内的物业管理费一并支付）；逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金（含物业费）200%支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金333，088.80元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以充抵合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方已在合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人，但同一间居住房屋，不得分割转租；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按月租金的2倍支付甲方违约金，造成损失的，支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……。补充条款约定，自2011年3月8日起至2013年4月7日止，房屋月租金333，088.80元；自2013年4月8日起至2018年4月7日止，该房屋月租金383，052元；自2018年4月8日起至2023年4月7日止，该房屋月租金416，360元；合同签订时乙方一次性向甲方支付一个月租金，以后每一个月支付租金一次，支付时间为每一个月的前三日，逾期支付的，每逾期一日乙方需按日租金的200%向甲方支付违约金；乙方应根据相关单位出具的收费凭证在规定的时间内及时支付该房屋项下的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等相关费用，逾期未支付造成损失由乙方自行承担；向甲方返还房屋时，应缴清水费、电费、煤气费、物业管理费等所有应当由乙方支付的费用，并经甲方验收确认后方可办理退组手续，终止合同的日期从甲方书面通知乙方终止合同之日起算；双方确认在租赁期内，在乙方店堂重新装修期间，甲方同意免除乙方自2012年2月至2012年3月间的30日租金333，088.80元，合同一方按照合同约定和履行合同需要向另一方传达任何意思表示的，必须使用书面形式，并采取挂号邮寄或直接的送达方式，采取挂号邮寄送达方式应使用双方在合同所表述或双方根据规定更改的地址，如以挂号邮寄送达的，以寄出的邮戳为准，上海市内范围，在投邮后第三日即视为已送达，双方承诺，双方在合同中提供的地址信息真实有效，一方如有变更，应及时按照上述规定书面形式送达方式通知另一方，导致另一方不能传达意思表示的，是合同不能履行，由此而引起的重任应当由过错方承担；乙方在租赁期满后或双方协议解除合同或乙方违约导致甲方等方面解除合同的，乙方应及时撤销房屋项下的营业执照及其他相关证照，甲方收取的乙方押金或预交租金在办理完上述手续后予以退还，如因乙方原因未能及时晓营业执照而造成甲方损失的，一切责任应由乙方承担；为保证甲方的合法利益不受损害，甲方有权在知道其利益被损害时，对该房屋实施停水、停电及留置乙方在该房屋中的财产等措施；……。原告将约定的上述房屋交付被告使用。2013年1月9日，被告半岛餐饮公司以经济不景气，经营遇到很大困难等为由向原告提出调整租金申请。2013年4月10日的《租金价格调整审批表》载明，对2013年4月8日起至2013年11月7日止（6个月）租金暂缓调整，由日租金2.26元／天／平方米（月租金383，052元）调整为日租金1.97元／天／平方米（月租金33，088.80元），自2013年11月8日起租金恢复原状，按租赁合同约定的日租金2.26元／天／平方米（月租金33，088.80元）执行。2014年5月26日，被告半岛餐饮公司向三湘集团物业管理领导申请装修免租期。2014年5月27日，原告同意在被告按整改方案完成物业装修改造并在重新开业后给与被告额外的一个月免租期。2014年9月26日，被告半岛餐饮公司向原告提出《申请报告》，载明由于整体经济环境大幅下滑，故4月至8月5日中的一直以核定的333，088元支付房租，至于甲方提出的新合同房价涨价余额申请能不考虑并全部免除，特此申请，希望能考虑现实情况，按照原来的租金333，088.80元标准从8月8日起至年底继续租赁合作。2014年10月9日的《租金价格调整审批表》载明将2014年4月8日起至2015年4月7日止（12个月）租金暂缓递增，由应付月租金383，052元（日租金2.26元／天／平方米）调整为月租金333，088.80元（日租金1.97元／天／平方米）收取，自2015年4月8日起按租赁合同约定租金恢复原状（日租金2.26元／天／平方米，月租金383，052元）执行。被告未能支付2015年2月8日之后的租金。2015年3月12日，原告向被告发出《催告函》，要求被告于2015年3月8日前支付原告欠付的租金666，177.60元并支付逾期违约金。2015年3月16日，原告再次向被告发出《催告函》，要求被告于2015年3月12日前付清拖欠的租金666，177.60元，逾期支付的将采取进一步包括但不限于停水、停电等措施，维护自己的权利。2015年3月24日，被告半岛餐饮向原告出具《还款计划》，载明：被告承诺于2015年4月15日前付清2015年1月份物业费，并于2015年4月20日前付清2015年2、3月份房租及物业费；根据租赁合同，在该房屋租赁期内按时向原告支付当月房租及物业费，如被告未能按照上述承诺付清拖欠的房租及物业费，则原告有权单方面解除租赁合同，并依照租赁合同之约定向原告支付违约金及违约损失。2015年4月29日，原告向被告发出《关于上海市逸仙路XXX号1层、2层（部分）房屋的房屋租赁合同解除函》，载明被告自2015年2月8日起至2015年4月20日止，逾期支付房屋租金共计1，049，229.60元，原告已于2015年3月12日、同年3月16日向被告发出《催告函》，并于2015年3月24日收到被告发出的《还款计划》，但原告仍未收到被告支付的任何房屋租金及相应违约金，故通知被告，自解除函送达之日起，租赁合同解除……。该份解除函因“领导关照门卫拒收”为由被退回。另查明，被告支付原告租房押金333，088.80元。目前被告已处于停业状态。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、付款凭证一组、申请报告及《租金价格调整审批表》一组、催告函及邮寄凭证、《还款计划》、解除函、邮寄凭证及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实有效表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告理应按约支付每一个月的租金，逾期超过一个月的，原告有权单方面解除合同，双方信函自发出之日起三日内视为送达。被告自2015年2月8日起拖欠租金至今，已符合合同约定的解除条件，原告根据合同约定于2015年4月29日发函解除合同，并要求本院确认双方的租赁合同于2015年5月2日解除，于法有据，本院予以支持。关于违约金问题，本院认为，因被告拖欠租金导致双方的租赁合同解除，原告在解除合同后需重新招租，合同约定的相当于两个月租金的违约金未明显超出原告的实际损失，故本院对原告主张的违约金之诉请予以支持。被告辩称装修损失问题。本院认为，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。被告自认从2003年开始即实际装修使用系争房屋，原租赁合同结束后重新签订了租赁合同，其装修价值已得到利用。2014年，被告对系争房屋进行了部分整改装修，原告为此也给予了一定的租金优惠。综上，被告要求赔偿装修损失的辩称，无事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，被告应当搬离并将系争房屋交还原告，并支付拖欠的租金及结清相关的物业管理费、水、电费等，原告在结清租金及其他费用后将被告已付押金返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告上海湘海房地产发展有限公司与被告上海鼎海半岛餐饮有限公司于2012年3月就上海市杨浦区逸仙路XXX号1层、2层（部分）房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年5月2日解除；二、被告上海鼎海半岛餐饮有限公司应于本判决生效之日起二十日内搬离向原告上海湘海房地产发展有限公司承租的上海市杨浦区逸仙路XXX号1层、2层（部分）房屋，将上述房屋返还原告上海湘海房地产发展有限公司；三、被告上海鼎海半岛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海湘海房地产发展有限公司自2015年2月8日起至2015年5月2日止的房屋租金人民币987，010.86元；四、被告上海鼎海半岛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海湘海房地产发展有限公司自2015年5月3日起至实际迁出之日止按日租金人民币12，593.49元标准计算的房屋使用费；五、被告上海鼎海半岛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海湘海房地产发展有限公司违约金人民币766，104元；六、被告上海鼎海半岛餐饮有限公司应于实际搬离之日结清上海市杨浦区逸仙路XXX号1层、2层（部分）房屋的物业管理费、水、电、煤费用，原告上海湘海房地产发展有限公司应于被告上海鼎海半岛餐饮有限公司结清上述费用之日返还押金人民币333，088.80元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币20，524元，减半收取计人民币10，262元，由被告上海鼎海半岛餐饮有限公司负担，财产保全费人民币5，000元，由被告上海鼎海半岛餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一五年六月二十五日书记员  张占平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。