河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2014）长民初字第01707号原告刘勇，男，1982年10月28日生，汉族。委托代理人李金月，女，1982年11月5日生，汉族。被告长葛市业兴建筑有限公司。住所地：长葛市钟繇大道中段，组织机构代码：73244691-3。法定代表人陈国平，任公司经理，身份证号：4110221966********。委托代理人丁俊卿，男，1955年12月27日生，汉族。委托代理人路志杰，男，1961年4月16日生，汉族。原告刘勇因与被告长葛市业兴建筑有限公司（以下简称业兴建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘勇及其委托代理人李金月，被告业兴建筑公司的委托代理人丁俊卿、路志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将“美景花园（暂定名）”临街南1单元6层北户房屋出售给原告。后双方办理了交接手续，2007年阳历12月26日，原告入住该房。依照双方合同约定及相关法律规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋所有权证书，但时至今日，被告拒不为原告办理房屋所有权证及土地使用证，请求判令：1、被告为原告办理房屋产权证及土地使用证；2、被告支付原告违约金约52983元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2007年12月26日暂算至立案前一日，以后另计算至被告将原告房屋产权证办理之日）；3、诉讼费由被告负担。被告辩称：1、原告的按揭尚未还清，即使办理了房产证，也是抵押在银行的，与原告无关。2、原告以按揭贷款的方式购房，按照个人购房借款／担保合同的约定，原告应当在按揭款还清后向我公司提供手续，截止目前原告未还清贷款，故我公司没有违约，不存在违约金。原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、业兴建筑公司登记信息查询单（打印件），证明被告登记的信息情况。2、《商品房买卖合同》及收据各一份，证明2007年6月26日，原告与被告签订买卖合同，约定原告购买位于长葛市铁东路南段东侧的美景花园临街楼南1单元六层北户房屋一套，总价款为58000元，同日，原告缴纳购房首付款18000元。3、个人贷款抵押房屋保险保险单（副本）、个人贷款抵押房屋保险发票各一份，证明原告以其购买的诉争房屋向永安财产保险股份有限公司投保了贷款抵押房屋保险。被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、《个人购房借款／担保合同》一份，证明被告为原告刘勇的贷款进行担保，原告没有还清贷款，而被告已经在原告贷款之前给原告办理了房产备案手续，履行了合同义务。2、2006年12月8日第06019号预售许可证、2007年8月23日第07823号预售许可证（系复印件）各一份，证明原告买被告的房是五证齐全的。被告对原告提供的证据1、2、3均无异议，但提出证据2的合同中很多内容空白，证据3是原告购房时投保的保险，属于履行手续。本院认为，被告对原告提供的证据本身均无异议，上述证据符合证据的客观性、合法性原则，且与本案有关联，本院予以采信。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为是用原告自己的房屋作抵押，并非被告给原告提供的担保。本院认为，原告对证据本身无异议，该证据符合证据的客观性、合法性原则，且与本案有关联，本院予以采信。原告对被告提供的证据2表示不知情。本院认为，被告提供的第06019号预售许可证是原件，符合证据的客观性、合法性原则，且与本案有关联，本院予以采信。被告提供的第07823号预售许可证是复印件，无法与原件核对，对其证据效力，本院不予确认。综合上述有效证据及双方当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2007年6月26日，原告刘勇与被告业兴建筑公司签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于长葛市铁东路南段东侧的美景花园临街南1单元六层北户的房屋一套，总价款为58000元。同日，原告缴纳购房款18000元，下余房款在中国工商银行股份有限公司长葛支行办理了购房贷款。2007年年底，被告将上述房屋交付原告。2014年6月13日，原告诉至本院。另查明：由原告刘勇作为借款人和抵押人，被告业兴建筑公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司长葛支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，内容包括：1、贷款人根据借款人的申请，向其发放个人购置住房贷款4万元整，用于购买坐落于铁东路南段东侧铁东路住宅小区临街楼南1单元6楼北户的房屋，建筑面积为121平方米；2、贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借据为准；3、贷款人发放或继续发放贷款的前提条件是：本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥登记备案手续或预登记手续，且房地产开发商已经提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款行认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；借款人在本合同项下未发生任何违约情形；借款人授权贷款人将贷款分一次划入业兴建筑公司的账户；4、抵押人自愿向贷款人提供抵押担保；5、抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续；6、本合同项下贷款由被告业兴建筑公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围为阶段性连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年等。本院认为：原告刘勇与被告业兴建筑公司就已取得房屋预售许可证的诉争房屋签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告并未约定购房款的支付方式和付款期限，但由原告作为借款人和抵押人、被告作为保证人，与中国工商银行股份有限公司长葛支行（贷款人）签订了《个人购房借款／担保合同》，应认为原、被告双方已就原告以按揭贷款方式支付房款达成了一致意见。原告刘勇将首期购房款18000元支付给被告业兴建筑公司，剩余购房款40000元办理了按揭贷款，由中国工商银行长葛市支行支付给被告，原告已经履行了支付房款的合同义务，被告业兴建筑公司也应当履行交付诉争房屋和协助原告办理房屋所有权证书的义务。因本案合同未约定办理房屋所有权证书的期限，以及未能办理该证书时出卖人应承担的责任，鉴于被告业兴建筑公司已于2007年底将诉争房屋转移至原告刘勇占有，应视为此时诉争房屋已经交付使用，被告业兴建筑公司即应当协助原告刘勇自诉争房屋交付使用之日起90日内到相关管理部门办理权属登记手续。依照相关法律规定，县级以上地上人民政府房地产管理部门和土地管理部门是办理房屋所有权证书和土地使用权证书的主体，本案原、被告签订的是《商品房买卖合同》，被告负有的是协助原告办理房屋所有权登记手续、并提供必要证明文件的义务，被告该义务是一种协助义务，故原告诉请被告为其办理房屋产权证和土地使用权证，本院无法予以支持。关于原告要求被告支付违约金52983元的诉请，因原、被告双方在诉争合同中没有明确约定，应当按照已付购房款总额即58000元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、自房屋交付使用之日起90日后开始计算，由于双方均认可诉争房屋于2007年年底交付使用，交付日期可以视为2007年12月31日，故本案违约金应自2008年3月30日起算，计算至被告协助原告办理房屋所有权证之日。被告辩称其已经为原告办理了备案登记手续，不存在违约行为，不应支付违约金，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告长葛市业兴建筑有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘勇违约金（自2008年3月30日起计算至被告协助原告办理房屋所有权证之日，以58000元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告刘勇的其他诉讼请求。案件受理费1124元，由被告长葛市业兴建筑有限公司负担。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王国领审 判 员  任伟娜人民陪审员  赵金成二〇一五年六月九日书 记 员  路帅娜