福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2015）融民初字第1153号原告余玉惠，女，1960年5月1日出，汉族，福建省福清市人，住福清市。被告施国雄，男，1969年11月12日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。委托代理人张烘，福建闽江律师事务所律师。原告余玉惠与被告施国雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日、5月25日公开开庭进行审理，原告余玉惠及被告委托代理人张烘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余玉惠诉称：原告与被告于2011年10月20日签订了《商铺租赁合同》。在合同存续期间，被告未按合同约定履行义务，原告多次要求被告按约履行，但被告不予理会。被告的违约事实主要有：1.在原告不知情的情况下，私自与第三方签订《商铺租赁合同》并收取转让费；2.在未取得原告同意的情况下变更营业性质，并将商铺分批转让给他人，自己却谎称占有股份；3.其他违约事实。双方签订的《商铺租赁合同》第八条约定，在租赁期内，未经甲方（余玉惠）书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同收回房屋，并不退还乙方（施国雄）保证金。故提起诉讼，请求判令：1.解除原告余玉惠与被告施国雄签订的商铺租赁合同；2.被告施国雄退还原告余玉惠坐落于龙田镇积库路兰天小区10号的房屋及店铺。原告余玉惠向本院提交如下证据材料：1.居民身份证、结婚证、《兰天小区购售协议书》、福清兰天房地产开发有限公司发票、收条各一份，证明原告身份信息与主体资格。2.被告居民身份证复印件一份，证明被告身份情况。3.原告余玉惠与被告施国雄签订的《商铺租赁合同》一份，证明原被告双方签订合同情况。4.被告施国雄与案外人林阿菊签订的《股份转包协议书》一份，证明被告未依合同约定履行义务，擅自将房屋店铺转租他人。5.录音光盘及其文字材料一份，证明被告未依合同约定履行义务，擅自将房屋店铺转租他人。6.“房屋出租”材料一份，证明被告未依合同约定履行义务，擅自将房屋店铺转租他人。7.福清兰天房地产开发有限公司出具的《证明》一份，证明福清市龙田镇龙锦路旁的10号店面与兰天小区一期56-59号店面系同一地址。被告施国雄辩称：1.其从未将诉争店面转租给他人经营使用，且自2011年10月承租诉争店面后，已投入大量资金对店面进行全面装修、维护，其在承租诉争房屋期间，历年来都是按时足额交纳租金，从未拖欠；2.原告日常经营的店铺离诉争房屋只有数十米，原告对被告使用诉争房屋的情况是很清楚的，若被告转租，原告早就会提出异议，而不会等到2015年2月份才起诉；3.若按原告所述被告将诉争店面转租，那么原告知道或应当知被告的转租行为已过了六个月时间，原告也以实际行为认可了被告的转租行为，原告无权要求解除租赁合同。目前若解除合同，将给被告带来巨大损失。原告之所以起诉，主要原因是租金上涨，原告按照租赁合同收取的租金会低于现行的市场行情，其心理不平衡，以致成讼。请求驳回原告的诉讼请求。被告施国雄未向本院提交证据材料。经审理查明：原告余玉惠与余甫志系夫妻关系，于1981年2月12日登记结婚。2000年12月5日，余甫志与福清兰天房地产开发有限公司签订《兰天小区购售协议书》购买兰天小区一期56-59号店面，并于当日付清购房款。2011年10月20日，原告余玉惠与被告施国雄签订《商铺租赁合同》，双方约定“甲方（余玉惠）将其拥有的座落于龙田镇积库路兰天小区10号的房屋出租给乙方（施国雄），出租面积为一层的两个店面及二层至五层的套房；租赁期限为伍年，自2011年10月20日至2016年10月20日止”。该合同第八条关于合同的变更和解除约定，在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同收回房屋，并不退还乙方保证金；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，并重新签订协议方能生效。2014年4月1日，被告施国雄与案外人林阿菊签订《股份转包协议书》，双方约定：林阿菊因要开办店铺，施国雄同意将座落于福清市龙田镇龙锦路旁的10号1-2层店面转包与林阿菊经营；店面转包时间为2014年4月1日起至2016年10月20日；转包的承包费为每年75000元；转包期间的税费、电费、水费、卫生费等由林阿菊承担。2015年2月26日，原告以被告违反合同约定，私自与第三方签订《商铺租赁合同》并收取转让费、未经同意变更营业性质并将商铺转让他人为由，向本院提起诉讼。另查明，福清市龙田镇龙锦路旁的10号店面与兰天小区一期56-59号店面系同一地址。上述事实有原告提交的其身份证、结婚证、《兰天小区购售协议书》、福清兰天房地产开发有限公司发票、收条、原告余玉惠与被告施国雄签订的《商铺租赁合同》、被告施国雄与案外人林阿菊签订的《股份转包协议书》、福清兰天房地产开发有限公司出具的《证明》及原、被告庭审陈述等为证，双方当事人无异议，依法予以认定。双方当事人对以下事实有争议，本院依法予以查明：原被告签订的租赁合同是否有效原告认为讼争店面长期由其出租，其有权与被告签订租赁合同。被告认为讼争店面系原告丈夫购买，原告出租行为并未取得其丈夫的授权，不具备本案诉讼主体资格。本院认为，讼争店面的地皮购买及主体建成均发生在原告与其丈夫余甫志夫妻关系存续期间，原被告签订的租赁合同亦已实际履行多年，且原告丈夫亦多次随原告到庭，对于原告将店面出租行为均未提出异议，视为对出租行为的认可，原被告间签订的租赁合同依法有效。2、被告是否将讼争店面转租他人原告主张被告将店面1-2层转租案外人林阿菊。被告主张其系以承租的店面使用权入股，跟目前使用店面的林阿菊系合作关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从原告提交的被告施国雄与案外人林阿菊签订的《股份转包协议书》中的约定内容看，该协议性质为租赁合同而非合伙协议。该协议中约定的“承包费”75000元，明显高于同年原告向被告收取的租金，带有营利性质。本院依职权对案外人林阿菊制作询问笔录，经质证原告有异议，被告对其真实性及内容均无异议，由于林阿菊与本案处理结果有利害关系且其陈述无其他证据加以印证，故该陈述依法不作为定案依据。被告主张其系以承租的店面入股，应负相应的举证责任，对此，被告未能提供证据证明。综上，本院依法确认被告存在转租行为。3、是否可以推定原告同意转租原告认为，虽然被告转租行为已经超过六个月，但其间店面使用人一直以被告系以店面使用权入股加以隐瞒，直至2015年2月左右才知道被告并无股份，遂诉至本院。被告认为，若按原告所述被告将诉争店面转租，那么原告知道或应当知道被告的转租行为已过了六个月时间，应依法推定为同意转租。本院认为，推定是根据法律规定或经验法则，在某一事实存在的情况下，推定另一事实存在或不存在的司法活动。被告虽主张原告住处与讼争店面距离短，被告若将店面转租，原告早应知情，但直至庭审，被告仍主张系以承租店面的使用权入股与案外人合作，原告主张其一直误以为被告在经营的店面有股份于2015年2月份才知道转租事实足以采信。因此，被告主张原告知道或应当知道转租行为的时间至起诉并未超过六个月，缺乏证据佐证和事实依据，被告的“推定同意转租”主张依法不能成立。综上，本院认为，原、被告间存在房屋租赁合同关系，在租赁合同履行过程中，被告未经原告同意擅自将承租的店面转租案外人林阿菊，该行为已经构成违约，原告有权依合同约定解除双方订立的《商铺租赁合同》。综上，依照《中华人民共和合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告余玉惠与被告施国雄于2011年10月20日签订的《商铺租赁合同》；二、被告施国雄于本判决生效之日起十日内将坐落于福清市龙田镇镇积库路兰天小区10号房屋（含一层的两个店面及二至五层的套房）腾空并归还给原告余玉惠。本案案件受理费5884元，由被告施国雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王统勇审 判 员  魏益钦代理审判员  林华玲二〇一五年六月三日书 记 员  王 星附注：一、本判决书引用的主要法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（二）、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。