江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第496号上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市北环西路155号。法定代表人姚富新，该公司总经理。委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐兵国。被上诉人（原审原告）周洪菊。上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德房产公司）因与被上诉人徐兵国、周洪菊商品房预售合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第3102号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审情况：徐兵国、周洪菊诉称，2011年9月20日，徐兵国、周洪菊与华德房产公司签订了商品房买卖合同，合同约定：出卖人应当于2013年4月30日前将符合交付条件的商品房交付买受人，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。华德房产公司在2013年7月29日才具备交付条件，因此应当按日万分之八支付向徐兵国、周洪菊违约金50048元，但是华德房产公司只支付20853元，现请求法院判决华德房产公司支付违约金29195元及并承担误工费4032元；本案诉讼费由华德房产公司承担。华德房产公司书面辩称，徐兵国、周洪菊与华德房产公司已对有关违约金进行了结算并已经履行，徐兵国、周洪菊主张撤销结算协议已经超过1年的除斥期间。华德房产公司于2013年7月29日已经取得竣工备案手续，双方进行违约金的结算是真实的意思表示。华德房产公司支付的违约金已经高于徐兵国、周洪菊的损失，徐兵国、周洪菊要求撤销双方结算的协议并要求增加违约金的诉讼请求，没有法律根据，请求法院驳回徐兵国、周洪菊的诉讼请求。原审经审理查明，徐兵国、周洪菊于2011年9月20日与华德房产公司签订商品房买卖合同1份，合同主要内容：徐兵国、周洪菊购买华德房产公司开发的金水华都小区8#甲单元1002号房屋，房屋建筑面积111.7平方米，每平方米6222.98元，房屋总金额为695107元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房和车库交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。金水华都小区8#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。徐兵国、周洪菊共向华德房产公司支付房款695107元。2013年6月30日，徐兵国、周洪菊与华德房产公司办理了商品房交付手续并结算了房款，华德房产公司支付徐兵国、周洪菊违约金20853元。徐兵国、周洪菊要求华德房产公司支付剩余违约金29195元并承担误工费4032元，华德房产公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，徐兵国、周洪菊于2014年11月12日诉至法院。原审法院认为，徐兵国、周洪菊与华德房产公司于2011年9月20日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德房产公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付徐兵国、周洪菊，华德房产公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，虽然徐兵国、周洪菊与华德房产公司于2013年6月30日办理了房屋交付手续，但是此时上述房屋不具备竣工备案手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年7月29日止华德房产公司实际违约90日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即50048元（695107元×0.08%×90天），扣除华德房产公司已经支付的20853元，华德房产公司仍应当支付徐兵国、周洪菊违约金29195元。徐兵国、周洪菊要求华德房产公司承担误工费4032元，没有法律根据，法院不予支持。华德房产公司辩称徐兵国、周洪菊与华德房产公司已对有关违约金进行了结算并已经履行，徐兵国、周洪菊主张撤销结算协议已经超过1年的除斥期间。徐兵国、周洪菊与华德房产公司在房屋交付时虽然进行了违约金的结算，但徐兵国、周洪菊并未明确放弃追索华德房产公司剩余违约的权利，且徐兵国、周洪菊诉讼中并没有主张撤销结算协议，故对华德房产公司辩称法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、常州华德房地产有限公司于判决生效之日起10日内支付徐兵国、周洪菊违约金29195元。二、驳回徐兵国、周洪菊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由徐兵国、周洪菊负担38元，常州华德房地产有限公司负担277元。上诉人华德房产公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决对常州中院关于结算协议的性质未予认定，对上诉人提出的被上诉人对结算协议进行反悔起诉，超过了合同法规定的一年除斥期间未予以评判，属认定事实不清，适用法律不当。常州中院在已经审结的王俊华等案件中认定“该项结算是在上诉人欺诈业主的情况下达成的，其结算协议属于可撤销的法律行为，现被上诉人重新主张违约金，应视为其主张不认可原来的结算行为而申请撤销”。根据相关规定，撤销权应在一年内行使，一年期间系除斥期间，该期间不能中止、中断和延长。上诉人针对业主的起诉，在答辩中明确现在所有的被上诉人起诉已全部超过了一年的除斥期间：1、在取得竣工验收备案表前就结算违约金的业主在2013年7月3日就知道撤销事由，业主曾自认陈述“2013年7月初，原告得知被告违法交房，其他业主也向金坛住建局投诉，并由相关职能部门要求整改”。金坛住建局的整改通知在2013年7月3日在小区进行了张贴公示，故在2013年7月3日业主就知道结算协议可撤销，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。2、在取得竣工验收备案表后结算违约金的业主在结算违约金当时就知道撤销事由，不存在欺诈，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。二、上诉人支付的违约金已经高于被上诉人的损失，被上诉人起诉增加已结违约金没有事实和法律依据。商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失，在常州中院已经判决的13起案件中，一审时法官对逾期交房有何损失进行了询问，徐腊平、沈香案中，沈香明确只有租金损失每月500元，在第二批案件中，有的业主明确表示没有损失。在已结的13件案件中，上诉人支付的违约金已经超过被上诉人租金损失的1.3倍以上，约定的日万分之五为银行贷款利率的3.7倍，约定的日万分之八更是超过了银行贷款利率的5.3倍，明显超过了法律规定的1.3倍，本案不可能按日万分之八再重新调整违约金，事实上房款利息损失与逾期交房损失并无直接关联，请二审法院以违约金是否超过造成损失的30%为标准进行衡量。在被上诉人知道撤销事由已超过一年的情况下，在上诉人支付的违约金已高于被上诉人损失的情况下，被上诉人诉请撤销双方的结算协议要求增加违约金没有事实与法律依据。综上，原审判决回避了除斥期间，既对已生效判决就“结算行为”的认定不尊重，又侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人徐兵国、周洪菊口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人起诉不是对违约金的反悔，而是要求上诉人继续履行合同。上诉人要求被上诉人去办理交房手续，已经支付了一部分违约金，说明上诉人是按原来购房合同的约定履行的，现在被上诉人只是要求上诉人继续履行没有履行的违约金。请求二审法院维持原判。二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗，房屋交付时的“交房流转会签单”内容为：……房屋已具备交付条件，请携带此流程表按如下次序办理交付手续：1、验证身份、合同审核及房款结算－销售部财务部，结算表格中注明房款数额、扣违约金、实际房款、已交房款、应补房款、维修基金、应补交款，表单中有业主确认签名。2014年8月20日金坛市信访局出具一份“情况说明”，载明“……2013年8月1日下午，四五个业主代表及开发商代表又来信访局，经协调，双方同意按日万分之五结算拿房，如不同意按日万分之五结算拿房的，由其通过诉讼程序解决”。二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，华德房产公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，虽然徐兵国、周洪菊与华德房产公司于2013年6月30日办理了房屋交付手续，但是此时上述房屋不具备交付条件，应按约定给付违约金。在上诉人华德房产公司提供的“交房流转会签单”中，虽载明了扣除违约金的数额，但并未告知购房业主该扣除的违约金即是结清了全部逾期交房违约金，作为购房业主的被上诉人也并未明确表示放弃主张剩余部分违约金的权利，当地信访部门出具的“情况说明”中也不能证明本案双方已对违约金的结算达成了一致意见。另外，上诉人华德房产公司认为双方约定的违约金已经超出被上诉人实际损失，要求减少违约金，但并未提供证据证明约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失。故此，原审法院按双方合同约定判令上诉人华德房产公司补足违约金并无不妥。综上所述，上诉人华德房产公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费631元，由上诉人华德房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢文忠代理审判员  黄冬梅代理审判员  是飞烨二〇一五年六月八日书 记 员  房 敏