江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2620号上诉人（原审被告）杨娜娣，女，1962年11月2日生，汉族，个体工商户经营者。委托代理人陆斐，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张蓓，女，1970年4月21日生，汉族，无固定职业。委托代理人王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘思杰，男，1964年11月20日生，汉族，某总公司职工。原审第三人王玉玢，女，1962年11月6日生，汉族。上诉人杨娜娣因与被上诉人张蓓、刘思杰、原审第三人王玉玢返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2284号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨娜娣的委托代理人陆斐、被上诉人张蓓的委托代理人王嘉文、被上诉人刘思杰到庭参加诉讼，原审第三人王玉玢经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张蓓原审诉称，张蓓与刘思杰于1999年7月14日经法院协议离婚后，南京市鼓楼区某地27-5号（现改为25-5号，以下简称诉争房屋）由张蓓承租使用，但刘思杰以各种理由拒不交还房屋，而是将该房屋出租给杨娜娣，用于经营南京非凡茶楼。现该茶楼实际由王玉玢经营管理。张蓓多次催促刘思杰返还房屋无果，现张蓓诉至法院，请求判决杨娜娣、刘思杰、王玉玢共同迁出南京市鼓楼区某地25-5号房屋，本案诉讼费用由杨娜娣、刘思杰、王玉玢共同承担。刘思杰原审辩称，诉争房屋系由南京华阳房地产开发总公司（以下简称华阳公司）拆迁安置给张蓓和刘思杰的公房。张蓓和刘思杰离婚后，刘思杰向张蓓提出借用房屋几年，张蓓也曾答应我方请求。后因张蓓涉及刑事犯罪被判刑，未再要求返还房屋。张蓓出狱后要求刘思杰返还房屋，刘思杰告知其已另行出租给杨娜娣。刘思杰虽多次承诺将该房屋返还给张蓓，但一直未履行，对此刘思杰也深感内疚。现刘思杰同意将该房屋返还给张蓓。杨娜娣原审辩称，其一，张蓓不是本案的适格主体，张蓓并无证据证明其系该房屋的产权人，也无证据证明系产权人的承租人。张蓓出具的离婚调解书只能证明在1999年7月14日时，刘思杰是该房屋的承租人，但不能证明产权人将房屋出租给张蓓。现有证据不能证明张蓓和刘思杰仍为诉争房屋的合法承租人。其二，刘思杰与杨娜娣之间签订的房屋租赁合同合法有效。刘思杰将该房屋出租给杨娜娣不属于无权处分，杨娜娣有理由相信刘思杰有代理权，刘思杰出租该房屋的行为构成表见代理。其三，杨娜娣与王玉玢之间签订的委托管理协议，并非转租合同，诉争房屋的经营主体仍是杨娜娣。即使存在转租，刘思杰在合理期限内未提出异议，应视为其同意杨娜娣转租房屋。综上，请求法院判决驳回张蓓的诉讼请求。王玉玢原审未应诉、答辩，亦未提交证据。原审法院经审理查明，张蓓与刘思杰曾系夫妻关系，双方于1990年7月9日办理结婚登记手续。原南京市大锏银巷66号房屋（以下简称大锏银巷房屋）系张蓓和刘思杰婚姻关系存续期间承租的公房。1998年因大锏银巷房屋涉及拆迁，华阳公司（2003年1月10日变更企业名称为南京华阳房地产开发有限公司，2004年6月11日再次变更企业名称为南京华阳置业集团有限公司）将诉争房屋作为拆迁补偿安置给张蓓和刘思杰使用，该房屋性质为公房，张蓓在此经营“清欢茶苑”。1999年张蓓以夫妻感情不合为由向原审法院另案提起离婚诉讼。同年7月14日原审法院作出（1999）鼓民初字第1221号民事调解书，确认张蓓与刘思杰离婚，南京市回龙桥10-6号702室和某地27-5号两处房屋均由张蓓承租使用，刘思杰自愿搬至南京市黄家圩大院居住，南京市某地27-5号“清欢茶苑”所有财产归张蓓所有，有关“清欢茶苑”的债权债务均由张蓓负担。双方另就未成年子女抚养以及其他共同财产分割达成一致调解意见。张蓓与刘思杰协议离婚后，张蓓于1997年7月21日以诉争房屋为经营场所，注册设立了南京清欢商务顾问有限责任公司。此后，张蓓因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，刘思杰实际使用诉争房屋。2001年4月8日，刘思杰将该房屋出租给江苏非凡艺术中心使用，杨娜娣作为该中心的法定代表人与刘思杰签订了租赁合同，租赁期限为三年。2003年1月2日，杨娜娣、刘思杰另就诉争房屋签订了租赁合同，约定租赁期限自2003年1月2日起至2004年12月31日止。2003年6月10日，杨娜娣以诉争房屋为经营场所，在此经营“南京非凡茶楼”，并领取了个体工商户营业执照。此后，杨娜娣、刘思杰陆续就诉争房屋签订了数份房屋租赁合同，最后一期租赁合同于2011年12月8日签订。该合同约定，租赁期限自2012年元月1日至2016年12月31日止，租金54000元，一年一次付清等等。2011年12月，杨娜娣（甲方）另与王玉玢（乙方）签订了《茶楼委托管理协议》，约定：甲方将南京非凡茶楼委托给乙方经营管理，设备器材全部交由乙方使用，人员交由乙方管理，甲方需拥有对经营场地的使用权，经营场所房租由甲方承担；委托期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；乙方每年向甲方上缴利润13万元，超过应上缴利润部分的收益全部归乙方所有，经营性亏损亦由乙方承担；茶楼交付前如有场租、人员工资和其他债务，由甲方负责结清，并不得因之前债务影响乙方后续经营，甲方不得干涉乙方的正常、合法经营；乙方承担经营期间发生的所有费用，乙方应对委托经营期间的一切债务负责，协议终止后仍应承担因此前债务给茶楼后续经营带来的损失等等。该合同签订后，杨娜娣即将南京非凡茶楼交由王玉玢经营管理。现诉争房屋实际由王玉玢经营使用。张蓓刑满释放后，曾多次向刘思杰主张权利。刘思杰虽多次承诺将诉争房屋交还张蓓，但一直未履行。现张蓓诉至原审法院，要求判如所请。原审庭审中，张蓓为证明其对诉争房屋享有合法承租权，提供了1999年8月10日华阳公司出具的证明一份，内容为：某地25-5号是由大锏银巷66号拆迁安置过来的，原承租人是刘思杰、张蓓，1999年两人通过法院协议离婚以后由张蓓承租使用，刘思杰不再有使用权。经质证，刘思杰对该证据的真实性无异议。杨娜娣对该证据的真实性不予认可，亦不认可张蓓证明目的。2014年12月11日，原审法院依职权向华阳公司调查了解诉争房屋安置过程。华阳公司称诉争房屋系1998年大锏银巷房屋拆迁后作为面积补差补偿给刘思杰等人居住使用。1999年刘思杰与张蓓离婚后，该诉争房屋由张蓓承租使用。对于原审法院调查笔录经质证后，张蓓及刘思杰对该调查笔录的真实性无异议，杨娜娣对该份证据未发表质证意见。刘思杰称其与杨娜娣认识十多年，杨娜娣知晓张蓓离婚后多次向其主张返还诉争房屋的事实，2011年其与杨娜娣签订最后一期合同前，双方约定租赁期限为一年，合同签订后才知晓书面合同记载的租赁合同期限为五年，刘思杰要求杨娜娣解释该合同内容变更事宜时，杨娜娣承诺刘思杰可随时收回房屋。杨娜娣认可与刘思杰相识多年，但并不清楚刘思杰与张蓓之间的婚姻状况，根据刘思杰提供的租赁证，诉争房屋系刘思杰承租的公房，其认可刘思杰为房屋的权利人，对于刘思杰所述内容不予认可。因双方意见分歧较大，致使本案调解无果。以上事实，有当事人陈述、原审法院（1999）鼓民初字第1221号民事调解书、公房租赁证、房屋租赁合同、个体工商户营业执照、证明以及原审法院开庭笔录等证据予以证实。原审法院认为，诉争房屋系由张蓓与刘思杰原南京市大锏银巷66号房屋拆迁后，经华阳公司安置而来的公有住房。1999年7月14日，张蓓与刘思杰经原审法院诉讼调解离婚时，该诉争房屋承租使用权作为双方的夫妻共同财产内容进行分割。经生效法律文书确认，该诉争房屋承租权由张蓓享有。张蓓提供的1999年8月10日华阳公司出具的证明，可以印证华阳公司作为诉争房屋的产权单位，对于张蓓与刘思杰离婚后，张蓓对该房屋享有承租权系知晓且同意。故张蓓对诉争房屋享有相应的物权权利。刘思杰明知诉争房屋承租权归张蓓享有，仍未经张蓓同意擅自将该房屋出租给杨娜娣使用，其行为侵害了张蓓的合法权利。杨娜娣作为承租人，其与刘思杰签订租赁合同时，对于诉争房屋的权属等情况应负有审慎注意义务。结合庭审查明的事实，可以认定杨娜娣与刘思杰签订最后一期租赁合同时，其知道或应当知道张蓓系诉争房屋权利人且张蓓不同意刘思杰继续使用该房屋的事实。故杨娜娣与刘思杰签订房屋租赁合同并占用、使用该房屋，并非善意无过失。杨娜娣辩称刘思杰与其签订租赁合同时构成表见代理等意见，不符合法律规定，原审法院不予采信。刘思杰明确同意将诉争房屋交还张蓓，对于张蓓诉讼请求并无异议，原审法院对此予以确认。张蓓主张刘思杰、杨娜娣返还诉争房屋，有事实和法律依据，原审法院予以支持。2011年12月杨娜娣与王玉玢签订《茶楼委托管理协议》后，将南京非凡茶楼交由王玉玢经营管理。杨娜娣称其与王玉玢之间系委托管理关系，其仍为诉争房屋的实际使用人。对此原审法院认为，根据杨娜娣与王玉玢之间所签协议内容及实际履行情况，王玉玢系南京非凡茶楼的实际经营人，且双方合同履行期限至2014年12月31日止，诉争房屋目前由王玉玢实际使用。故张蓓主张王玉玢一并迁出诉争房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。王玉玢经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证抗辩等权利。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：刘思杰、杨娜娣以及王玉玢于判决生效之日起十五日内迁出南京市鼓楼区某地25-5号房屋。案件受理费80元，由刘思杰、杨娜娣以及王玉玢负担。上诉人杨娜娣不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定我方知道或应当知道被上诉人张蓓为讼争房屋权利人且张蓓不同意刘思杰继续使用讼争房屋的事实，没有事实依据。我方与刘思杰2001年签订房屋租赁合同时，曾查看过涉案房屋的相关产权证明，该证明已明确涉案房屋系刘思杰私有产权，此后，刘思杰从未将涉案房屋已转由张蓓租赁的事实告知我方。因此我方已经尽到了审慎义务，没有主观过错。二、我方对1999年8月10日南京华阳房地产开发总公司出具证明的真实性持有异议。原审法院仅通过向华阳公司调查就确定该证据的真实性，属认定事实不清。二审中我方再次申请对该证明的形成时间及印章的真实性进行鉴定。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原审判决。被上诉人张蓓答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人刘思杰答辩称，2012年与杨娜娣签订合同时，曾告知杨娜娣，张蓓随时要来要房子。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人王玉玢未答辩。本院对原审法院查明的事实依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋虽系被上诉人张蓓与被上诉人刘思杰原南京市大锏银巷66号房屋拆迁后，经华阳公司安置而来的公有住房，但张蓓与刘思杰离婚时，涉案房屋承租权经生效法律文书确认由张蓓个人享有，因此，张蓓系涉案房屋的权利人，依法享有占有、使用、处分的相关权利。现刘思杰未经张蓓同意，将涉案房屋出租给了上诉人杨娜娣，其行为侵害了张蓓的合法权益。故张蓓要求上诉人杨娜娣迁出涉案房屋，有事实与法律依据，应予支持。本案中刘思杰虽与杨娜娣就涉案房屋签订了房屋租赁合同，但刘思杰签约时并非涉案房屋权利人，其行为系无权处分，且未获得张蓓的追认，该协议对张蓓并无约束力，故上诉人杨娜娣的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。原审法院对华阳公司出具的证明已进行审查并确定其效力，故原审法院未同意上诉人的鉴定申请，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨娜娣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  付 双二〇一五年六月十六日书 记 员  朱亚芳