河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民二终字第541号上诉人（原审被告）保定市春雨房地产开发有限公司，住所地河北省保定市朝阳南大街960号。法定代表人勾仕海，该公司总经理。委托代理人张海瑞，河北辅仁律师事务所律师。委托代理人崇小文，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）刘静。上诉人保定市春雨房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2014）新民初字第1811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人保定市春雨房地产开发有限公司的委托代理人张海瑞、崇小文，被上诉人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年10月30日，原、被告双方签订了《订房合同书》，合同编号为20100359，并就以下事项进行了约定：1、���告购买被告开发的坐落于保定市朝阳南路朝阳花园东区2号楼16层1612室两室两厅一卫房屋一套，建筑面积94平方米，单价3950元，购房总金额为371300元，付款方式：2010年10月30付购房首付款121300元；余款250000元作银行按揭贷款。2、房屋交付时间2011年5月1日。3、贷款约定。原告应在7天之内向被告或被告指定银行提供按揭贷款资料，并在30日内办理银行贷款手续，因原告原因导致银行未予贷款的，原告应将剩余款项以现金方式支付被告。4、违约责任。被告逾期交房的，每延期一天，须向原告按每日已付房款万分之一付滞纳金，延期90日的原告有权要求解除合同及退房，原告不退房的，合同继续履行，按合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交房款万分之一的滞纳金。当日，原告依约向被告支付了购房首付款121300元。约定的交房日2011年5月1日到期后，被告未依约向原告交付房屋。2011年5月3日原告向被告支付了房款按揭贷款250000元。2013年6月6日，被告通知原告收房。以上事实，有原告提供的《订房合同书》、购房票据以及庭审笔录证实。原审认为，原、被告签订的《订房合同书》双方一致认可，且不违反法律规定，本院予以确认。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋款项，而被告未在约定的交房时间2011年5月1日履行自己的交房义务，直至2013年6月6日才实际交房，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但就违约行为，被告提出了以下两点抗辩理由：1、延期交房系不可抗力所造成，应免除自己的违约责任，并提交了河北省曲阳县人民法院（2014）曲刑初字第111号刑事判决书予以证明。2、原告的诉讼请求自实际违约之日即约定的交房时间2011年5月1日至民事起诉状载明的2014年9月19日已超过两年的诉讼时效，不应得到法律保护。3、本案原告未按照合同约定付清房款，其也存在违约，被告可行使抗辩权。针对以上意见，本院作出以下认定：1、关于不可抗力。刑事判决书载明的于建杰威胁被告并承包工程的事实主要发生在2007年至2008年期间，载明的于建杰带头扰乱被告公司造成被告无法正常经营发生在2011年6月份，结合原、被告双方签订合同的时间为2010年10月30日，约定的交房时间为2011年5月1日，被告所称“不可抗力”的事实并未发生在合同期间，被告亦无证据证明该判决书已经生效，且该事实不属于法律规定的不可抗力的范围，因此，被告的此项理由本院不予采信。2、关于诉讼时效。原告称在2011年5月1日后曾多次通过各种渠道反映过被告逾期交房的行为，但其并未提供证据证明其主张，且不能证明系向被告提出的请求，因此，原告的此项理由本院不予采信，在2011年5月1日后，原告的诉讼时效未发生过中断；但是合同中明确约定：“被告逾期交房的……按合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交房款万分之一的滞纳金”，该项系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，随着约定的交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和，即从人民法院审查立案之日的2014年9月19日起，向既往的时间倒推两年即2012年9月19日，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效，因此，自2012年9月19日至实际交房之日的2013年6月6日期间共计259天的违约金请求权未超过诉讼时效。3、被告提出原告逾期向其支付余款，因此其可依据顺序履行抗辩权拒绝向原告交付房屋。但其在2013年6月6日已将房屋交付原告，而未因原���迟延交付按揭贷款而拒绝向原告交付房屋，且根据庭审中被告陈述可以得知，在2013年6月6日前未予交付房屋的原因系被告所称之“不可抗力”导致房屋无法建设达不到交房条件而未予交房，被告的抗辩理由前后矛盾，被告未在本案中就此项事项进行反诉，亦未提供证据证明贷款迟延办理系原告造成，因此，被告的此项理由本院不予采信。综上，被告应向原告支付逾期交房的违约金为371300元（截止2012年9月19日已付房款）×1／10000×259天＝9617元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释��第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告刘静违约金9617元；二、驳回原告刘静的其他诉讼请求。案件受理费256元，其中由原告刘静负担171元，由被告保定市春雨房地产开发有限公司负担85元，于本判决生效之日起三日内交至本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保定市春雨房地产开发有限公司上诉称，一审判决对事实的认定及实体判决，明显错误，显失公正，请求依法改判。理由：一、上诉人在合同履行期间，遭受不可抗力影响，一审不予支持，是错误的。上诉人提交的刑事判决书证实在施工过程中，上诉人受到了以于建杰为首的黑恶势力的严重阻挠和破坏，多次被迫停工。根据合同法第117条的规定，上诉人应免予承担违约责任。二、被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审在认定被上诉人无证据证明在诉讼时效期间主张权利的情况下，判决支持其部分诉请，自相矛盾。三、被上诉人未按照合同约定期限支付房款违约在先，上诉人有权行使抗辩权，拒绝交房且不构成违约。一审在查明该事实的情况下，仍判定上诉人承担逾期交房的违约责任是错误的。刘静辩称，黑社会暴力发生在2007年至2008年间，我们买房是2010年10月30日，至交房时间2011年5月1日之间没有不可抗力的事件发生。我们曾多次反映上诉人延期交房的行为，找政府上访，但直至交房，上诉人也没有达到验收标准，土地证等到现在都没有办理下来。其违约行为还在持续，应认定我们没有超过诉讼时效。请求驳回上诉，发回重审。二审庭审中，上诉人提交《关于保定市朝阳花园小区建设受到于建杰犯罪团伙干扰破坏情况的说明》一份，证实上诉人在施工过程中受到于建杰等犯罪分子的干扰。2010年至2013年犯罪行为尤为集中，导致施工无法进行，农民工多次上访。为此市委、市政府专门成立了朝阳花园小区工作组，集中协调解决相关问题。直至2013年上半年，以于建杰为首的犯罪团伙落网，小区建设2013年5月恢复正常施工。被上诉人认为该份说明载明的时间与法院认定的于建杰等人犯罪事实发生的时间不一致，不予认可。庭审中，被上诉人提交了保定市人民政府办公厅关于接待新市区朝阳花园小区购房户上访代表有关问题的会议纪要复印件一份、朝阳花园业主信访材料一份、业主代表手写的九页会议记录一份，上述证据证实被上诉人一直在主张权利，未超过诉讼时效。上诉人��证称，会议纪要只有复印件，真实性、合法性无法确认，且上面记载的几位业主与本案当事人无关，与本案无关联性；信访材料及会议记录没有盖章、没有签字，对真实性、合法性不认可。其他事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《订房合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。上诉人应按约定的时间履行自己的交房义务，但上诉人迟延交房，已经构成违约。上诉人称系不可抗力所致，经查，上诉人所称不可抗力的事实并未发生在合同期间，且该事实不属于法律规定的不可抗力的范围。原审判决对于诉讼时效的认定亦无不当。上诉人称被上诉人逾期交付按揭贷款违约在先，其有权拒绝交房，但上诉人延期交房的理由是不可抗力，而非被上诉人违约，且上诉人未提出反诉，亦没有证据证实贷款迟延办理的原因是被上诉人造成的。上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人保定市春雨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长刘克伟审判员宋庆田代理审判员全旭春二〇一五年六月二十三日书记员董丽