江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2014）港商初字第00445号原告南通市鑫达木材有限公司，住所地在南通市港闸区唐闸镇街道花墙村10组。法定代表人何亚男，该公司总经理。委托代理人沈燕、张健，江苏濠阳律师事务所律师。被告南通苍龙工贸发展有限公司，住所地在南通市港闸区陈桥街道陈桥北村3组。法定代表人戴军炎，该公司总经理。委托代理人戴志忠。原告南通市鑫达木材有限公司（以下简称“鑫达公司”）与被告南通苍龙工贸发展有限公司（以下简称“苍龙公司”）租赁合同（原案由为联营合同）纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法由审判员孙兴旺适用简易程序进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鑫达公司的法定代表人何亚男及委托代理人沈燕、张健，被告苍龙公司的法定代表人戴军炎及委托代理人戴志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫达公司诉称，2007年底至2008年初，本公司和苍龙公司合作共同投资建设位于南通市港闸区陈桥街道3组、11组、九圩港畔的80亩场地。双方对合作的范围以及拆迁收益的分配等进行了约定。2013年5月，双方共同投资建设的合作经营场地拆迁。苍龙公司于2012年5月20日与南通旧城房屋拆迁有限公司（以下简称“旧城拆迁公司”）达成补偿安置协议，获取拆迁款108万元。本公司多次要求苍龙公司按约分配拆迁利益，苍龙公司虽口头同意给付，但始终未能兑现。现要求苍龙公司支付拆迁补偿款524993.14元，并支付该款自起诉之日起至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的利息。原告鑫达公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.经营合作合同、戴志忠出具的说明，拟证明鑫达公司与苍龙公司之间存在联营合同关系的事实；2.陈桥街道建设办出具的证明、苍龙公司出具的情况说明，拟证明鑫达公司投资的项目已经全部补偿到位的事实；3.港闸区农村房屋搬迁补偿安置协议、初评（正式）评估报告汇总表，拟证明双方合作项目的拆迁补偿款数额及明细的事实；4.照片，拟证明鑫达公司投资建设了场地和砂石路的事实；5.收条两份，证明鑫达公司向苍龙公司支付了30万元租金的事实。被告苍龙公司辩称，鑫达公司与本公司是租赁合同关系，鑫达公司只交了一年的租金。2008年，鑫达公司的经办人何红兵去世，苍龙公司即与何红兵的家人谈好鑫达公司不用再给租金、拆迁利益也与鑫达公司无关。鑫达公司的起诉没有事实依据，请求驳回鑫达公司的诉讼请求。苍龙公司向本院提交了江苏省农村合作经济组织内部结算凭证复印件，证明其自2005年至2011年一直在就案涉土地交纳租金的事实。经庭审质证，苍龙公司对鑫达公司提交的经营合作合同没有异议，但认为鑫达公司在支付了一年的租金后，就没有再支付租金，已构成违约；对戴志忠出具的说明真实性没有异议，是鑫达公司为自行向政府主张拆迁权益才找戴志忠出的说明；对陈桥街道建设办出具的证明、苍龙公司出具的情况说明、港闸区农村房屋搬迁补偿安置协议、初评（正式）评估报告汇总表的真实性没有异议；对照片的真实性没有异议，但认为照片是鑫达公司在拆迁之后拍摄的，从照片中也不能看出鑫达公司用钢渣平整了场地；对收条的真实性没有异议，但实际只收到23万元，是何红兵付的10万元定金以及何红图代付的13万元。鑫达公司对苍龙公司提交证据的真实性有异议。本院经过综合分析、审查判断，现认证如下：对鑫达公司提交证据的真实性依法予以确认，对苍龙公司提交的证据，以及双方所提交证据是否能够达到各自的证明目的，在争议焦点分析时一并予以分析认证。经审理查明，2007年12月30日，何红兵代表的鑫达公司与戴志忠代表的南通强龙工贸发展有限公司（2009年更名为苍龙公司）签订经营合作合同一份，合同约定的合作项目为船舶防火门制造、木制品加工、木材销售、钢结构制作、船舶修造；合作经营期限自2008年1月1日起至2055年12月30日止。苍龙公司出资的标的为“位于陈桥乡陈桥北村3组、11组、九圩港畔的全部工地（南至围墙外1米，北到九圩港河，东至围墙外1米，西至围墙外1米），面积80亩，其中集体土地45.5亩、农民承包土地34.5亩；围墙1300米，大门（含门牌、门前场地、绿化），传达室56平方米，房屋322平方米，道路80平方米，水电设备”；苍龙公司负责砌作两头到河边的围墙，厂区中间道路两边临时围墙由鑫达公司负责砌作，苍龙公司补贴鑫达公司砌作围墙费用5万元；鑫达公司出资兴建一切用于生产经营的厂房、仓库、码头、设备、车辆及厂区道路、绿化。经营方式为鑫达公司独立经营、独立核算、自负盈亏；分配方式为鑫达公司支付苍龙公司职工工资及福利待遇，前三年以每年30万元整支付，第四年以后每5年调整一次，增幅为基数的14%，奶牛场搬走前后不增减。签约首付定金10万元整，在第一年费用中抵算，此后在支付年的1月10日前以现金支付。合作期间，因不可抗拒的原因或因城市规划建设需动迁，按照谁投资，谁收益的原则计算，地面建筑物及相关等赔偿均由鑫达公司收益。合同签订后，鑫达公司对约定场地内的下水道、窨井、砂石路、车间框架基础、钢渣地面进行了实际投入。同日，戴志忠向何红兵出具收到250000元的收条一份，载明该款为08年度职工工资和福利费。何红兵于2008年10月19日去世后，何红图代鑫达公司支付了30000元租金给苍龙公司，戴志忠于2008年12月15日出具的收条载明该款为鑫达公司原欠租金。其后，鑫达公司未再给付租金。2012年，因陈桥街道万顷良田工程需拆迁，苍龙公司被列入拆迁范围。同年3月16日，南通中房房地产评估咨询有限公司就苍龙公司所有的位于陈桥街道陈北村3组苍龙公司内的建筑及附属设备出具评估报告，评估报告所载的补偿项目中含：建材90000元、下水道7200元、窨井800元、砂石路787.5元、框架基础118809元。2013年5月20日，苍龙公司与旧城拆迁公司签订港闸区农村房屋搬迁补偿安置协议，约定因拆除陈桥街道陈北村3组苍龙公司所属建筑面积372.63平方米房屋及附属设施等，旧城拆迁公司补偿苍龙公司无证房平房32024.4元、附属设施设备等321355.92元、搬家费补助费14351.7元、其他无证房配合补贴79764.6元、附属物价格及其他因素综合一次性补偿632503.38元，合计108万元。另查明，戴志忠曾以苍龙公司名义向鑫达公司出具过两份说明，主要内容为鑫达公司投资的下水道、窨井、砂石路、车间基础、钢渣在拆迁评估时虽参与了拆迁评估，但未作为附属物列入补偿项目，该部分拆迁权益应当由鑫达公司享有。2013年11月15日，南通市港闸区陈桥街道建设管理办公室出具证明一份，载明苍龙公司的场地平整、框架基础、钢渣、堆材等项目均已做了评估，且已补偿到位。苍龙公司曾于2013年9月29日向陈桥街道出具过一份情况说明，载明苍龙公司内所有设施全都参与了拆迁评估并获得补偿，鑫达公司与苍龙公司的任何纠葛概与政府部门无关。苍龙公司提交的江苏省农村合作经济组织内部结算凭证显示，2005年至2011年期间就案涉土地苍龙公司一直在向陈桥街道陈北村交纳租金。本案的争议焦点为：一、双方所签经营合作合同的性质以及效力；二、鑫达公司就其投资资产要求苍龙公司支付拆迁权益的主张能否得到支持。关于争议焦点一。就双方所签合同的性质。本案中双方所签经营合作合同约定苍龙公司的出资为土地、围墙、传达室等资产；鑫达公司亦确认合同中约定的其向苍龙公司支付的职工工资和福利待遇即为租金，同时合同还约定用于生产经营的其他设施由鑫达公司出资兴建，鑫达公司亦单独经营、独立核算、自负盈亏。本院认为，上述合同内容符合租赁合同的法律特征，苍龙公司将土地等资产租赁给鑫达公司用于生产经营，鑫达公司向苍龙公司支付租金，故本案双方所签合同应为租赁合同，而非鑫达公司主张的合作经营协议。就双方所签合同的效力。案涉土地含集体土地和农村承包土地，即土地性质为农用地。苍龙公司向村集体组织租赁该土地后，在土地上兴建了围墙致土地用途改变，苍龙公司未依法向有关部门申请进行土地变更登记。鑫达公司与苍龙公司签订合同后，在原有的基础上添附了砂石路、框架基础、窨井、下水道等设施亦未办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。鑫达公司与苍龙公司所签合同系将农用地用于非农业建设，且未经过有关部门批准，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。关于争议焦点二。苍龙公司认为，2007年12月30日出具的收条上记载的25万元，实际只收到10万元，何红兵另出具了一份15万元的欠条。2008年10月份何红兵去世后，鑫达公司由何红图代为处理与苍龙公司之间的租赁事宜。经苍龙公司同意，何红图代鑫达公司向苍龙公司支付13万元租金。双方亦协商终止履行合同，鑫达公司投资的资产归苍龙公司所有，以后的拆迁权益鑫达公司也不再向苍龙公司主张。鑫达公司认为，虽然所租土地因不能用于工业建设而致合同履行不能，何红兵死后亦是由何红图代为处理租赁事宜，但双方并未协商终止履行合同。本院认为，双方虽未能提交证据证明各自主张的真实性，但从鑫达公司提交的两份收条看，一份是在签订合同时，一份是在何红兵死后，且是何红图代鑫达公司支付给苍龙公司。经综合考量，本院认为，苍龙公司所作陈述更加符合客观事实，双方在何红兵死后就租赁事宜应当进行过协商，但协商内容不得而知。因此，本院将从合同是否终止履行的角度，就鑫达公司的主张能否得到支持进行分析。如合同未终止履行。苍龙公司认为鑫达公司主张支付投入资产的拆迁权益，那么其亦应当支付2009年至拆迁时的90余万元租金。本院认为，根据权利义务对等原则，苍龙公司行使抵销权的主张能够成立。由于鑫达公司主张的拆迁权益远少于其应当支付的租金，即使考虑到双方过错程度对合同无效的影响，鑫达公司主张的拆迁权益亦不足以与其应支付的租金相抵销。在此情况下，本院对鑫达公司的主张不予支持。如合同已终止履行，苍龙公司关于鑫达公司投入资产处理的陈述亦属实，那么本院对鑫达公司的主张亦不予支持。如双方已协商终止履行合同，但未就鑫达公司投入资产的处理进行约定，苍龙公司认为鑫达公司应向其支付土地占用期间的损失。本院认为，根据《合同法》对租赁合同的规定，租赁合同终止后，鑫达公司没有对其投资兴建的资产进行处理，应当向苍龙公司支付土地占用期间的损失，该损失可参照双方约定的租金计算，即便考虑到双方对资产未清理的过错，鑫达公司主张的拆迁权益亦不足以抵销苍龙公司主张的损失。在此情况下，本院对鑫达公司公司的主张仍然不予支持。至于戴志忠以苍龙公司名义向鑫达公司出具的两份说明，该两份说明的内容均显示戴志忠未认可鑫达公司投入资产的拆迁权益已由苍龙公司获得。从苍龙公司出具该两份说明的目的而言，苍龙公司实际上并不愿意将鑫达公司投入资产的拆迁补偿给予鑫达公司，否则其不会将已获补偿的事实予以否认。此后至本案诉讼，双方也一直就该部分拆迁权益是否应当由鑫达公司享有存有争议，故本院对鑫达公司以该两份说明主张拆迁权益的主张不予支持。关于鑫达公司认为合同无效其所支付的租金应当返还的主张，本院认为，合同虽然无效，但双方已实际发生租赁合同关系，鑫达公司亦投资兴建框架基础等资产，其应当按照合同约定的租金标准向苍龙公司支付土地占用期间的使用费，故本院对鑫达公司的上述主张不予支持。综上，鑫达公司的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告南通市鑫达木材有限公司对被告南通苍龙工贸发展有限公司的诉讼请求。案件受理费9050元，由原告南通市鑫达木材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9050元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。审 判 长  陈五建代理审判员  王志敏人民陪审员  严长山二〇一五年六月一日书 记 员  许 训附法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。