海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第855号上诉人（原审原告）：吴智明。委托代理人：周义桀，海南东方国信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈德健。被上诉人（原审被告）：张海霞。原审第三人：海口市邮政局。法定代表人：李柏平，局长。上诉人吴智明因与被上诉人陈德健、张海霞、原审第三人海口市邮政局确认合同有效纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日立案受理后，依法组成由代理审判员杨曦担任审判长，审判员张莲凤、审判员苏慧参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年12月3日，陈德健通过竞买方式竞得海口市邮政局委托海南奕华拍卖有限公司拍卖的两块土地（土地面积分别为487.5㎡、666.00㎡），宗地号为琼山市国用（桂林洋农场）字第0128号和琼山市国用（桂林洋农场）字第0129号。同年12月12日，海南奕华拍卖有限公司将上述两款宗地的《国有土地使用证》原件移交给陈德健。2013年7月26日，吴智明为乙方、陈德健、张海霞为甲方签订《土地使用权转让合同》，约定：甲方通过竞买取得的登记在琼山市桂林洋邮电支局名下的位于海口市桂林洋农场场部（现为桂林洋开发区）666㎡土地（证号为琼山市国用桂林洋农场字第01**号）转让给乙方，转让的标的物包含土地及其地上附属物（6间瓦房、2间卫生间、四周围墙）；转让对价为220万元，分三次付款；从合同签订之日起210日内，由乙方负责将上述标的物过户至乙方名下，甲方应予以协助，过户过程中所应缴交的税金及各项费用由乙方承担；合同签订后3日内，甲方将上述标的物交付给乙方，由乙方负责拆除房屋及新建房屋；乙方向甲方支付第二次款项当日，甲方将土地证、拍卖成交确认书、竞买协议、评估报告及支付成交款的收据等权利凭证交付给乙方。合同签订后，吴智明依约陆续将220万元款项支付给陈德健，陈德健向吴智明出具《收条》，确认收到吴智明款项。之后，陈德健、张海霞亦依约将土地及地上附属物交付给吴智明，同时将《国有土地使用证》原件交给吴智明。吴智明自述已将原附属物拆除并在该土地上建成8层楼房。吴智明未能将土地使用权过户至自己名下，遂成讼。另查，位于海口市桂林洋农场场部（现为桂林洋开发区）666㎡土地（证号为琼山市国用桂林洋农场字第01**号）系划拨地，土地使用权现登记在琼山市桂林洋邮电支局名下，该宗地未发现有查封、抵押档案。吴智明在原审提出的诉讼请求为：1、确认吴智明与陈德健、张海霞于2013年7月26日签署的《土地使用权转让合同》合法有效，并由陈德健、张海霞协助办理过户手续；2、诉讼费由陈德健、张海霞承担。原审法院判决认定：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条明确规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条亦规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。而位于海口市桂林洋农场场部（现为桂林洋开发区）666㎡土地（证号为琼山市国用桂林洋农场字第01**号）属划拨地，吴智明未能提供证据证明该宗地已经人民政府土地管理部门批准同意出让，也未提供证据证明该宗地已经缴交了土地使用权出让金，且出让人即陈德健、张海霞尚未取得该宗地的土地使用权证书。因此，吴智明与陈德健、张海霞签订的《土地使用权转让合同》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，当属无效。吴智明要求确认其与陈德健、张海霞签订的《土地使用权转让合同》合法有效的诉讼请求，应不予支持。无效合同自始没有法律约束力。吴智明诉请陈德健、张海霞协助办理过户手续的请求，应不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《中华人民合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条之规定，判决如下：驳回吴智明的诉讼请求。案件受理费24400元，由吴智明负担。吴智明不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一审法院适用法律错误，没有尊重当事人意思自治和维护交易稳定的原则出发，且在适用有关强制性规定条款时也没有区分是否为效力性规范还是管理性规范，直接以管理性规范的条款来判决合同无效是完全错误的。一、《中华人民共和国拍卖法》第四十一条规定：“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法处分拍卖标的的证明及其他资料。”可知，原审第三人委托海南奕华拍卖有限公司拍卖涉案土地，海南奕华拍卖有限公司依据有关规定已经对涉案土地权属问题进行了核实且无争议才对外进行拍卖的，因此，被上诉人陈德健通过竞买方式竞得涉案土地是合法有效的，后来上诉人再与被上诉人签订《土地使用权转让合同》也应合法有效。如果无效，上诉人的合法权益将如何得到维护，被上诉人从拍卖公司竞得的土地使用权将如何得到保护？这将会扰乱社会的正常交易和不尊重当事人意思自治。二、一审法院以强制性规定中的管理性规范条款来判决上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》为无效合同是完全错误的。首先，一审法院在适用强制性规定的条款时，没有区分是效力性规范还是管理性规范，混淆了效力性规范与管理性规范的不同。在强制性规定的条款中，只有违反效力性的强制性规范，才应当认定合同无效，因为效力性强制性规范的作用在于对违反者加以制裁，以禁遏其行为，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其民商法上的效力。而管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。对于强制性规定中的管理性规范的条款，要看该行为是否具有补正性，如果该规范是为了实现管理的需要而设置，而不是为了侧重内容本身，并且其本身结果的出现并非不可容忍，只要行为人在事后补正，并不会造成国家、社会或当事人利益的损失，那么行为人实施的这种行为应为有效。三、一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条之规定，都没有明确规定合同的效力性问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，因此，一审法院以违反国家法律、行政法规的强制性规定为由，认定上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》无效是完全错误的，违背了民事意思自治原则和促成交易的合同法精神。另外，关于缴交土地使用权出让金问题，是在办理过户手续时由国土部门依法计算后才通知上诉人缴交，并不属于法院审查范围，故一审法院认定未提供证据证明该宗地已经缴交土地使用权出让金超出了审理范围。综上，一审法院驳回上诉人诉讼请求是完全错误的，请求二审法院判决：1、撤销原审判决；2、确认上诉人与被上诉人于2013年7月26日签署的《土地使用权转让合同》合法有效，并判令被上诉人与原审第三人协助办理过户手续；3、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人陈德健、张海霞未答辩。原审第三人海口市邮政局未陈述意见。二审期间各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：原审法院主要依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条认定涉案合同无效，上述条文针对划拨土地使用权的转让，规定未经有关土地管理部门审批、未交付土地出让金的不得出让，却并未明确规定违反该规定将导致合同无效，因此，上述条文如上诉人所主张，系管理性强制规定。但是，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”此条文则系针对划拨土地使用权的转让，规定未经政府审批将导致合同无效的效力性强制规定。由此可见，上诉人关于原审法院误以管理性强制规定认定合同无效的上诉理由并不成立。然而，本案是否具有适用上述法律条文的事实情形，是本案应否适用上述法律条文的先决问题。本案中，被上诉人陈德健在拍卖会上竞得原审第三人名下的涉案土地使用权，随后被上诉人与上诉人签订《土地使用权转让合同》，但是，由于一、二审中被上诉人和原审第三人均未到庭参加诉讼，对于原审第三人出让涉案土地使用权是否经过有批准权的政府批准，涉案土地的性质是否已由划拨地变更为出让地，以及被上诉人陈德健是否已成为涉案土地使用权的实际权利人等关键问题未予查清，因此，在上述关键事实未予查清的情况下，原审法院直接依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条认定上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》无效确有不当，不利于尊重当事人意思自治和维护交易秩序稳定，本院对此予以纠正。上诉人关于原审法院应从尊重当事人意思自治和维护交易稳定的角度出发，不应直接认定合同无效的主张有理，本院予以采纳。但是，由于上诉人未能有效举证证明其与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》合法有效，因此，原审法院驳回其诉讼请求的处理结果并无不当。综上，原审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院在纠正瑕疵后予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人吴智明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 曦审判员 张莲凤审判员 苏 慧二〇一五年六月八日书记员 符雪梅