苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初13975号原告唐兴奎，男，1983年3月28日生，汉族，住四川省大竹县。原告代会娟，女，1982年6月12日生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。以上两原告共同委托代理人夏玉保，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告陈伟国，男，1981年9月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告张海琴，女，1981年6月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上两被告共同委托代理人陆勇玺，上海江三角（苏州）律师事务所律师。原告唐兴奎、代会娟与被告陈伟国、张海琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2016年11月30日、12月30日两次公开开庭进行了审理。原告代会娟及原告唐兴奎、代会娟的共同委托代理人夏玉保,被告陈伟国、张海琴的共同委托代理人陆勇玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐兴奎、代会娟诉称，2015年1月6日，经中介介绍，原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定被告将其名下位于吴江松陵镇湖心东路609号山湖弘雅苑60幢202室的房屋出售给原告，房屋价格为853000元，双方对付款方式等内容作了约定。合同签订后，原告依照合同约定支付了相应的购房款。2016年9月，案涉房屋的不动产权证办理至被告名下，原告遂要求被告依约办理房屋权属登记过户手续，但被告要求加价，否则拒绝协助原告办理过户手续，原告多次与被告协商继续履行未果。原告认为，原、被告之间的《房屋买卖（居间）合同》真实合法有效，被告拒不履行合同，违背了诚实信用的基本原则，破坏了正常的市场交易秩序和安全，应当受到法律的禁止；作为守约方的原告，相关权益应当受到法律保护。为维护原告的合法权益，特诉至法院。现请求判令被告立即履行原被告于2015年1月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》，协助原告办理房屋权属登记过户等手续，直至原告取得吴江松陵镇湖心东路609号山湖弘雅苑60幢202室房屋的不动产权证；判令被告向原告支付违约金20000元；本案诉讼费、保全费由被告承担。被告陈伟国、张海琴辩称，一、原被告之间并无真实的房屋买卖关系，被告陈伟国在外欠债数额巨大，因资金流转需要向原告借款15万元，并以两被告共同所有的房屋作为担保，未办理相应登记，同时将该房屋的使用权共同出置给原告，未签订任何书面合同。原被告双方签订的合同是被告为了逃避债务所做的虚假合同，有可能损害其他债权人的利益，原告的起诉名为房屋买卖实际为民间借贷而导致的虚假诉讼。二、原告于2016年11月4日向法院提起诉讼，是在吴江出台限购政策之后，原告是否满足购房条件也不明确，即使双方继续履行该合同也可能无法办理相应的过户登记，因政府行为导致合同目的不能实现。三、退一步讲，即使要履行该合同，从合同所记载的房款支付方式看，被告也有理由因原告未履行相应的支付义务而主张抗辩权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告为证明其主张，向法庭提供以下证据：一、2015年1月6日，唐兴奎、代会娟与陈伟国、张海琴签订《房屋买卖（居间）合同》一份，由陈伟国、张海琴将其共有的苏州市吴江松陵镇湖心东路609号山湖花园弘雅苑60幢202室房屋出售给唐兴奎、代会娟，合同约定房屋建筑面积为138.81平方米，60幢车库18#建筑面积6.03平方米、车库20#建筑面积12.64平方米（以产权证或原购房合同上登记的相关内容为准）；房价为853000元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税、其他相关税、费由唐兴奎、代会娟承担，该房屋配套设施过户的相关税、费用由唐兴奎、代会娟承担；付款约定：唐兴奎、代会娟于2015年1月6日交付定金2万元；2015年1月15日支付陈伟国、张海琴23万元；2015年3月27日支付陈伟国、张海琴15万元，周转后陈伟国、张海琴归还唐兴奎、代会娟，如果陈伟国、张海琴在4月30日未归还唐兴奎、代会娟，则所产生的税费由陈伟国、张海琴承担（每月7500元）；2015年7月1日前付陈伟国、张海琴18万元，余款在两证后付清。陈伟国、张海琴承诺在唐兴奎、代会娟支付25万元后腾空该房屋，并将该房屋钥匙交与唐兴奎、代会娟。违约责任：…5、任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的200%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。苏州优悦房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。其它约定事项：1、陈伟国、张海琴净得853000元；2、唐兴奎、代会娟承担所有过户的税费及杂费；3、因该房未办理产权证，双方协商成交价是以2015年1月的市场定价，以后双方承认不管以后的市场行情涨或跌，双方不得以任何理由不办理产权过户，违约按本合同第六条第4款赔偿，双方在两个月内完成产权过户。经纪公司作为居间方在合同丙方处加盖了公司合同专用章。陈伟国、张海琴对该合同的真实性提出异议，认为该合同系双方为陈伟国、张海琴逃避外债后补的，签订日期并非2015年1月6日。从合同内容看，合同第四条有关房款支付时间约定比较混乱，“如甲方在4月30日……”该内容明显与合同不在同一时间形成，且字迹潦草无法辨认。若假设该约定系双方的真实意思表示，无疑印证了双方存在民间借贷关系的事实；合同对办理两证的时间、尾款的支付时间作了约定，同时又约定唐兴奎、代会娟以涉案房屋进行贷款，逻辑上存在矛盾；合同第八条第三款约定，甲乙双方在两个月内办理产权过户，双方签订合同时明知该房屋产证未办理，且时间不确定，但又约定了办理产权过户的时间，不具有可操作性。唐兴奎、代会娟陈述：双方约定2015年1月6日由唐兴奎、代会娟支付陈伟国、张海琴2万元定金，2015年1月15日支付23万元房款，2015年7月1日支付18万元，余款423000元在两证办理完毕后付清。合同签订当天，陈伟国、张海琴提出3月底要归还银行贷款40万元左右，要求唐兴奎、代会娟在3月27日出借给其15万元用于周转，周转后陈伟国、张海琴再归还唐兴奎、代会娟。如果陈伟国、张海琴在4月30日未归还，因唐兴奎、代会娟出借给陈伟国、张海琴的钱是唐兴奎、代会娟向朋友借的，需要支付利息，所以在合同上约定了利息。约定利息的条款是3月26日后补的，其余条款内容都是在1月6日约定的。二、2015年10月9日，陈伟国出具给唐兴奎收条一份，上载明“今收到唐兴奎房款一半的尾款17500元，总共收到426500元”。陈伟国对收条的真实性持有异议，认为陈伟国仅收到代会娟15万元借款，对之外的款项所对应的收据，系陈伟国为逃避外债所出具的，与房屋买卖（居间）合同性质一样。同时17500元的付款也属于延期支付，违反了合同约定。对于付款过程，唐兴奎、代会娟陈述：2015年1月6日在房产中介支付陈伟国现金2万元；1月12日转账支付陈伟国21万元，同日在陈伟国店里用信用卡刷卡1万元给陈伟国；1月21日转账支付陈伟国1万元；3月26日网银转账陈伟国15万元；10月9日转账陈伟国17500元，再加上9千元的利息（因唐兴奎、代会娟于7月1日前支付18万元房款，故借款期限计算至6月底），共计426500元，正好总房款的一半。合同约定先支付430000元再办理权证，后口头变更为房款的一半。合同约定7月1日前支付陈伟国、张海琴18万元，因借给陈伟国、张海琴的15万元陈伟国、张海琴一直没还，还结欠利息9000元。陈伟国、张海琴要求将借款15万元及利息9千元转为房款，让唐兴奎、代会娟再转账17500元，故唐兴奎、代会娟就按陈伟国的要求转账支付陈伟国17500元，以上款项（含借款本息）合计426500元（即总房价的一半）。第一次庭审中，陈伟国、张海琴认可收条由陈伟国出具，但在第二次庭审中，否认收条由陈伟国出具，且申请对收条上“陈伟国”三字进行笔迹鉴定。三、2016年9月23日，张海琴、陈伟国就涉案房屋办理了不动产权证［不动产权证号：苏（2016）吴江不动产权第9011735号］，该产权证记载：权利人为张海琴、陈伟国；共有情况为按份共有；房屋坐落于松陵镇湖心东路609号山湖弘雅苑60幢202室。房屋建筑面积为163.12平方米（其中主房建筑面积138.81平方米、60幢车库20建筑面积16.46平方米、60幢车库18建筑面积7.85平方米）。陈伟国、张海琴陈述产权证自办理之后一直由中介保管，以便于房屋过户手续的办理。四、第一次庭审时，唐兴奎、代会娟向法庭提交经纪公司开具的收据三份（系第二联客户联），上有陈伟国的签名，收据内容分别为“2015年1月6日，交款单位唐兴奎（），收款方式现金，人民币贰万圆整，收款事由：购房定金（弘雅苑60幢202室）”、“交款单位唐兴奎（），收款方式转账，人民币贰拾叁万圆整，收款事由：山湖弘雅苑60幢202室购房定金”、“2015年3月26日，交款单位代会娟，收款方式转账，人民币壹拾伍万元整，收款事由：山湖6区60栋202房款预借款150000元（4月30号之前归还）”。该三份收据上盖有经纪公司的合同专用章。陈伟国、张海琴对该三份收据真实性持有异议，认为系影印件，要求唐兴奎、代会娟提供原件。第二次庭审时，唐兴奎、代会娟向法庭提供了三份收据的第一联即存根联，该三份收据仅有陈伟国的签名，未加盖经纪公司的合同专用章。陈伟国、张海琴申请对收据上陈伟国的签名进行笔迹鉴定，唐兴奎、代会娟不予同意。五、第一次庭审中，唐兴奎、代会娟向法庭提交中国农业银行银行卡交易明细清单，该清单反映：代会娟于2015年1月12日转支21万元，2015年1月21日网银转账1万元，2015年3月26日网银转账15万元；2015年10月9日转支17500元。该清单显示2015年10月9日的17500元所对应的对方户名为陈伟国，其余三笔未显示对方户名。陈伟国、张海琴对交易明细清单的真实性予以认可，但认为只收到15万元的借款，除了2015年10月9日那一笔转账备注名称为陈伟国外，其他几笔未能直接体现收款方为陈伟国。第二次庭审中，唐兴奎、代会娟向法庭提交了盖有中国农业银行股份有限公司吴江开发区支行业务专用章的交易凭证，上载明2015年1月12日21万元转支给陈伟国；2015年1月21日1万元网银转账给陈伟国；2015年3月26日15万元网银转账给陈伟国。陈伟国、张海琴认为唐兴奎、代会娟提供的新证据答辩期未届满，要求答辩期满后再发表质证意见。六、第一次庭审中，唐兴奎、代会娟向法庭提交了住房公积金卡，该卡显示发卡日期为2015年10月13日。陈伟国、张海琴认为该证据系唐兴奎、代会娟当庭提交，要求答辩期。第二次庭审中，唐兴奎、代会娟向法庭提交了苏州市住房公积金管理中心吴江分中心出具的证明、个人参保证明各一份，证明上载明“兹证明代会娟同志，证件号码为，已在我住房公积金管理中心开户，缴存单位为吴江新桥模具五金有限公司，本人住房公积金账号为11×××29，月缴存工资基数为15000元，单位缴存比例为10.00%，个人缴存比例为10.00%，月缴存额为3000.00元，个人住房公积金账户当前余额4152.50元，缴存状况为正常”。个人参保证明载明代会娟自2005年至2016年每年都交纳了社会保险。陈伟国、张海琴认为唐兴奎、代会娟提供的新证据答辩期未届满，要求答辩期满后再发表质证意见。七、唐兴奎、代会娟系夫妻关系，双方于2011年1月28日登记结婚。唐兴奎、代会娟向法庭提交了结婚证。八、2016年12月6日，代会娟转至本院账户426500元。唐兴奎、代会娟向法庭提交了转账凭证。庭审中，唐兴奎、代会娟陈述，2015年1月6日陈伟国、张海琴已将涉案房屋钥匙交于唐兴奎、代会娟。唐兴奎、代会娟于2015年5月1日已入住涉案房屋。唐兴奎、代会娟与经纪公司多次联系陈伟国、张海琴办理相关手续，但陈伟国、张海琴不予配合，唐兴奎、代会娟就起诉了。并明确违约金计算方法：根据合同条款违约责任的约定，违约方向另一方支付涉案房屋成交价格200%作为违约金，现酌情主张2万元。陈伟国、张海琴认可涉案房屋由唐兴奎、代会娟实际占用，否认唐兴奎、代会娟曾要求其配合过户。本案自始至终陈伟国、张海琴未明确表示拒绝履行合同，唐兴奎、代会娟主张违约金没有事实和法律依据。以上事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、结婚证、收条、收据、不动产权证、自助卡卡转账交易回单、中国农业银行银行卡交易明细清单及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。根据原告提供的收据、收条、银行卡交易明细清单，结合当事人的陈述，本院认定原告已支付被告房款426500元。被告辩称双方名为房屋买卖关系实为民间借贷关系，只认可收取原告借款15万元及17500元，表明被告无意继续履行合同，故引起本案纠纷的责任在被告。原告要求继续履行合同，由被告协助原告办理房屋权属登记过户手续。因原告已将剩余房款汇至法院账户，且被告已将涉案房屋实际交付原告，吴江房屋限购政策于2016年10月实施，故对原告该诉讼请求本院予以支持。合同约定原告在2015年7月1日前支付被告房款430000元，而原告于2015年10月9日支付了426500元，原告未完全按合同约定支付房款，且合同约定双方在被告取得不动产权证后二个月内完成产权过户，原告起诉时尚在二个月的时间内，故原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第六十条、第六十一条规定，判决如下：一、原告唐兴奎、代会娟于本判决生效之日起七日内支付被告陈伟国、张海琴购房款426500元。二、被告陈伟国、张海琴于上述第一项判决内容履行完毕之日起七日内协助原告唐兴奎、代会娟将苏州市吴江区松陵镇湖心东路609号山湖弘雅苑60幢202室房屋权属登记过户至原告唐兴奎、代会娟名下。三、驳回原告唐兴奎、代会娟其他诉讼请求。案件受理费减半收取6265元、保全费4785元，合计11050元，由原告唐兴奎、代会娟负担144元，被告陈伟国、张海琴负担10906元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内交付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇一七年一月二十四日书记员  韦舒虹