河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第754号上诉人（原审被告）：郑全军。委托代理人：李霞，河北高俊霞律师事务所律师。委托代理人：田俊梅，河北高俊霞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦皇岛市森田物业服务有限责任公司，住所地：秦皇岛市经济技术开发区。法定代表人：吴振彤，总经理。委托代理人：赵永刚，河北晟秦律师事务所律师。委托代理人：刘瑞珍，河北晟秦律师事务所律师。上诉人郑全军为与被上诉人秦皇岛森田物业服务有限责任公司（以下简称森田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2014）海经初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑全军及其委托代理人李霞、田俊梅与被上诉人森田物业公司的委托代理人赵永刚均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，郑全军系秦皇岛市海港区金龙花苑小区10栋3单元9号（房屋建筑面积为156.92平方米）的业主。2012年5月2日，秦皇岛森田物业服务有限责任公司（乙方、受委托方）与金龙花苑小区业主委员会（甲方、委托方）签订《物业服务合同》一份，合同约定：“第二条物业类型：住宅小区；物业基本情况，坐落位置：秦皇岛市海港区和平大街中段北侧，友谊路北段西侧，占地面积：174亩，建筑面积：182000平方米；第二章委托管理事项，第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第七条公共绿地的养护与管理；第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第九条公共环境卫生；第十条交通与车辆停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序；第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；第十三条负责向业主和物业使用人收取物业管理等相关费用；第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费……；第三章委托管理期限，第十七条委托管理期限为3年。自2012年5月2日起至2015年5月1日止。第六章物业管理服务费用，第二十一条物业管理服务费，1、本小区的物业管理服务费由乙方按建筑面积每年向业主或物业使用人收取，住宅按0.6元／平方米＊月；商业按1.18元／平方米＊月……。”另外合同中还对甲、乙双方的权利和义务，违约责任及其他事项进行了约定。合同签订后，秦皇岛森田物业服务有限责任公司为小区提供了物业服务。2012年6月28日秦皇岛市物价局向秦皇岛森田物业服务有限责任公司颁发收费许可证。内容为：收费项目为金龙花苑物业服务费，收费标准为0.6元／月＊平方米（三星级），收费范围、收费对象为业主，计费起止日期为自2012年5月2日起至2015年5月1日止，收费单位名称为秦皇岛市森田物业服务有限责任公司。现秦皇岛森田物业服务有限责任公司诉至法院，要求郑全军给付未交纳2012年5月1日至2013年4月30日的物业费1130元；承担本案诉讼费用。原审法院认为：秦皇岛森田物业服务有限责任公司与金龙花苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对郑全军具有约束力。郑全军辩称秦皇岛森田物业服务有限责任公司服务不符合合同约定，但郑全军提供的证据不足以证明其主张，对郑全军辩称，不予采信。秦皇岛森田物业服务有限责任公司提供了物业服务，郑全军应按合同约定向秦皇岛森田物业服务有限责任公司支付服务费用，对秦皇岛森田物业服务有限责任公司要求郑全军给付2012年5月1日至2013年4月30日的物业费1130元的诉讼请求，法院予以支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：郑全军给付秦皇岛森田物业服务有限责任公司物业服务费1130元，于判决生效之日起十日内履行完毕；案件受理费50元，由郑全军负担，于判决生效之日起十日内交纳。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人郑全军不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足。第一，被上诉人未履行物业服务的维修义务。被上诉人进行物业服务期间，上诉人房屋的房顶一直漏水，经多次找被上诉人交涉维修未果，给上诉人造成了很大损失；第二，被上诉人因小区车辆进出档杆的设置乱收费，没有尽到养护义务，只管收钱办卡，导致档杆成为摆设；第三，自2014年至今，被上诉人从未清理过小区楼道，致使楼道脏乱，严重影响业主的生活环境；第四，被上诉人对小区车辆的进出管理不尽责，致使小区交通混乱，甚至有的业主车辆被砸，小区内失窃现象时有发生，被上诉人怠于行使管理、安保义务，不仅无权收取物业费，还应承担未尽到物业服务义务的损害赔偿责任；第五，被上诉人在一审中虽提供了《物业服务合同》，但该证据不能证明被上诉人合同义务的履行情况，合同中约定的被上诉人对小区有维修、保洁、绿化、安保义务，被上诉人实际上均未履行。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人森田物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。二审期间，上诉人郑全军提交照片10张，拟证明郑全军家的房屋被水泡坏，森田物业公司至今未予修理。被上诉人森田物业公司质证称：照片中的房屋不能确定是否为物业服务的房屋，且如果房屋有质量问题，上诉人应向开发商主张，上诉人要求被上诉人对房屋进行维修，其既未向被上诉人提出过申请，亦未向市物业办提请动用住房公共维修基金。本院认为，上诉人郑全军提交的上述证据并不能充分支持其上诉主张，故本院不予采信。二审期间，被上诉人森田物业公司提交2013年2月17日秦皇岛晚报第三版的复印件一份，拟证明经该晚报报道，被上诉人提供的服务受到业主的认可。上诉人郑全军质证称：报道的内容不具有真实性，没有公信力。本院认为，被上诉人提交的上述证据为复印件，上诉人亦不予认可，故本院不予采信。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，金龙花苑小区业主委员会与森田物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主及森田物业公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务。第一，关于上诉人反映的房屋屋顶漏水严重，被上诉人一直未予维修的问题，对此本院认为房屋屋顶漏水在房屋质量保修期内应当由建设单位按照房屋质量保修条款予以维修，超过房屋质量保修期后可通过一定程序申请公共维修基金进行维修，物业公司只是履行协助义务。上诉人郑全军称未找过业主委员会或相关部门，也未向森田物业公司提出过书面申请，其以森田物业公司未履行维修义务为由拒缴物业服务费理据不足；第二，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，很难实现所有业主的认识完全一致，而少数或个别业主拒交物业服务费会形成对其他已交纳物业费的业主不公平的局面。此外物业管理服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，小区各业主如认为物业公司管理服务存在质量问题，在与物业公司沟通要求限期改善未果而呈持续状态时，并给业主造成损失的，应由物业公司承担相应的法律责任。本案中上诉人郑全军未提交充分证据证明森田物业公司存在乱收费或提供的相关服务给其造成损失等情形，其原审时仅是以房屋漏水物业公司未予修理为由作为抗辩，其上诉虽主张森田物业公司未履行维护、保洁、绿化、管理及安保等义务，但未提交充分证据予以证明，故其应按约定标准向森田物业公司交纳物业服务费。综上，上诉人郑全军的上诉请求不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑全军负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 巍审 判 员  潘秋敏审 判 员  刘兴亮二〇一五年六月十五日代书记员  高 静