南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2014)鼓民初字第5404号原告南京金世达物业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路185号611室。法定代表人桂海燕，总经理。委托代理人田茂通，江苏杰仁律师事务所律师。被告张建兵，男，汉族，1974年6月7日生。委托代理人叶新，江苏马健律师事务所律师。原告南京金世达物业管理有限公司（以下简称金世达物业公司）诉被告张建兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金世达物业公司的委托代理人田茂通、被告张建兵的委托代理人叶新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世达物业公司诉称，2009年4月3日，当时的XX花园小区物业管理公司员工魏春生与被告签订了房屋租赁协议，约定将该小区原门卫室租赁给被告开设便利店，房租为每月800元，先交租金后租房，以后每月提前10天交下月房租，房屋不得转租，如多数业主反对，被告在收到物业管理通知后一个月内无条件撤出。合同签订后，被告使用租赁房屋。期间，该小区业主采用口头或书面形式向小区业主委员会提出反对意见，XX花园小区业主委员会于2013年8月5日以书面形式向被告发函，要求终止被告对小区门卫室的租赁，并委托原告在函件发出后三个月内收回租赁房屋的使用权和管理权，被告对此不予理睬，至今未按通知要求履行。另租赁的门卫室没有领取房屋所有权证，原、被告之间的租赁协议应为无效，故原告诉至法院，请求判令：1.确认被告与魏春生2009年4月3日签订的《共同遵守》无效；2.被告腾空并返还租赁的门卫室；3.被告赔偿原告律师费及诉讼费损失1000元；4.被告承担本案诉讼费用。被告张建兵辩称，1、原告主体不适格，原告并非签订的共同遵守的合同相对方，无权要求确认该共同遵守无效，原告也并非租赁房屋的所有权人或使用权人，其仅仅是受委托对小区进行管理，没有资格进行诉讼；2、涉案的租赁房屋无规划许可证及建设许可证，运盛实业公司也无法证明租赁房屋系其建造，且运盛实业公司出具的证明中也载明仅是管理权并非所有权归小区全体业主所有；3、租赁房屋并非建造在小区范围内，原告出具的收回租赁房屋的登记表与本案无关联，且未征求小区业主意见，事实上被告经营的便利店为小区业主提供了方便，大部分业主希望保留便利店；4、小区已有保安岗亭，被告使用租赁的门卫室，对小区物业管理无任何影响，而便利店是被告的唯一生活来源；5、原告主张的另案诉讼的律师费及诉讼费损失，无任何事实和法律依据，不应支持。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，本市XX花园小区位于本市鼓楼区XX路5号（东至明城墙、西至秦淮河、南至模范西路、北至小桃园），共22幢，878户。运盛（南京）实业有限公司（以下简称运盛公司）系XX花园小区的开发商。2009年4月3日，被告张建兵与当时该小区的南京兴鸿业物业管理有限公司工作人员魏春生签订了《共同遵守》，约定将原门卫室租给被告开设便利店，如多数业主反对，在得到物业管理通知后一个月以内，无条件搬出；房租每月800元，先交租金后租房，以后每月提前十天交下月房租；房屋不得转租；服从小区物管公司的管理等等。时任该小区业委会成员的徐庆华作为见证人在该共同遵守上签字。上述协议签订后，被告使用该房屋经营便利店，并向小区的物业管理公司缴纳租金及公共电费。2011年5月1日，南京兴鸿业物业管理有限公司撤场，原告金世达物业公司进场，被告继续使用上述房屋，并向原告继续缴纳房屋租金至2015年1月。原告称因涉及开具发票的问题，所以上述费用由原告代南京市XX花园业主委员会收取。2010年11月23日，运盛公司出具一份证明，载明：XX花园小区大门改造期间，应广大业主要求，由XX花园业主委员会向我公司申请提出，在XX花园电动门旁建造保安值班室，经商议，我公司于2004年出资建造XX花园保安值班室，此值班室属XX花园的公用配套设施，其使用管理权归属XX花园小区全体业主所有。2013年8月5日，南京市XX花园住宅小区业主委员会向被告张建兵发送了一份通知，载明：XX花园保安值班室于2009年租赁给其开办烟酒店，四年来，小区业主对保安值班室出租给私人的行为反映强烈，不停有业主以口头或书面形式向业主委员会提出抗议，有的甚至到上级主管部门，要求政府出面干预，鉴于上述情况，为加强和促进小区的门卫管理，业主委员会经研究决定终止张建兵对本小区保安值班室的租赁关系，考虑到烟酒店的实际情况，业主委员会委托小区物业管理自本函件发出之日起三个月内收回小区保安值班室的使用权和管理权，业主委员会责成小区物管于年底前建成XX花园门禁系统，本小区实行封闭式管理，届时小区保安值班室将作为XX花园物业管理办公室兼小区门禁系统值班室。2013年12月23日，因被告张建兵未迁出租赁房屋，南京市XX花园业主委员会将张建兵诉至本院，要求确认租赁合同无效，张建兵返还房屋，支付占有使用费并赔偿损失。本院于2014年4月24日作出（2014）鼓民初字第34号民事裁定书，以南京市XX花园业主委员会与张建兵之间无租赁合同关系，南京市XX花园业主委员会并非租赁房屋的所有权人，也未提供就租赁房屋有权提起诉讼的证据材料为由，驳回南京市XX花园业主委员会的起诉。另查明，涉案的门卫室尚未取得建设工程规划许可证。因双方当事人争议较大，致本案调解未果。上述事实有双方当事人陈述及共同遵守、证明、通知、（2014）鼓民初字第34号民事裁定书等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告张建兵与魏春生就本市XX花园小区原门卫室签订的《共同遵守》，由于该门卫室系尚未取得建设工程规划许可证的建筑，故双方签订的《共同遵守》应为无效合同。原告要求确认被告张建兵与魏春生签订的《共同遵守》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告主体不适格的辩解意见，《共同遵守》签订的主体虽然为被告张建兵与魏春生，但在魏春生所在的物业公司撤场后原告进场时，原告与被告均按照该《共同遵守》的约定继续履行，故应认定原告承继了魏春生在《共同遵守》中的权利义务，原告有权提起诉讼，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。关于原告要求被告迁出并返还房屋的问题。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告张建兵与魏春生所签订的《共同遵守》虽为无效合同，但因租赁房屋系尚未取得建设工程规划许可证的建筑，原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，系对该建筑的物权主张，该诉讼请求不属于人民法院受理范围，故对原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，应予驳回。关于原告主张的律师费损失问题。因对该损失如何承担合同并无明确约定，且该费用并非合同履行的必要费用，故对原告要求被告赔偿律师费损失1000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张建兵与魏春生于2009年4月3日签订的《共同遵守》无效；二、驳回原告南京金世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费300元，合计350元，由原告南京金世达物业管理有限公司负担175元，被告张建兵负担175元（此款原告已预付，被告在本判决生效后十日内直接支付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱玉梅人民陪审员  张 玲人民陪审员  赵 萍二〇一五年六月十一日见习书记员  杨 艳