徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2014)泉民初字第5019号原告佟光争。委托代理人朱本龙。被告徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市。法定代表人王方武。委托代理人葛献立，江苏它石律师事务所律师。委托代理人易子川。第三人徐州市新世纪房地产开发有限公司，住所地徐州市。法定代表人董思敏。委托代理人李擎。委托代理人李幸福。原告佟光争诉被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）、第三人徐州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法由代理审判员丁贺独任审判，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。后根据原告申请，本院于2015年3月24日追加徐州市新世纪房地产开发有限公司为第三人，并依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告佟光争及其委托代理人朱本龙、被告徐州市同力创展房地产有限公司的委托代理人易子川、葛献立、第三人徐州市新世纪房地产开发有限公司的委托代理人李擎、李幸福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佟光争诉称，2002年11月17日，原告佟光争与被告同力公司订立《橙黄时代小区彩园组团商品房预售订单》（以下简称《预售订单》），约定被告开发的橙黄时代小区XX商品房134.7平方米，价格为1798元/平方米，总房款242190元，并约定在本单签订时，原告向被告预交购房款30000元，在合同签订时再交付212190元余款。《预售订单》签订后，原告依约履行了给付定金义务，但是房屋已完工，被告已经取得房屋预售许可证，至今被告以种种理由未能按照约定向原告交付约定的房屋，既不给房屋，也不予赔偿，并单方面提高了售房价格。鉴于被告的违约行为致使合同目的无法实现，被告应承担赔偿责任。新世纪公司称与被告同力公司为合作关系，曾用1100000元购买了被告同力公司的两栋楼花。鉴于新世纪公司与原告存在合同利害关系，追加新世纪公司为第三人。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，要求被告同力公司退还原告购房款30000元、赔偿原告损失250000元。被告同力公司辩称，本案的商品房预订单签订的主体并非我公司，原告也未将预付款30000元交给同力公司，因此，同力公司不负有退还原告购房款及赔偿损失的责任。即使新世纪公司提供的协议是真实的，对于同力公司与新世纪公司间的合作问题及合作中产生的债权债务问题属于同力公司与新世纪间的内部关系。原告应当向商品房预订单签订的主体和收取商品房预付款的主体即新世纪公司主张退还购房款及赔偿损失的责任，不应当诉请同力公司承担相应的责任。因此，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。第三人新世纪公司辩称，原告与新世纪公司于2002年11月17日签订商品房预订单，后来原告未向新世纪公司提出任何异议及主张，现在原告提起诉讼，我们认为已经超过法定时效，应依法驳回原告的诉请。原告与新世纪公司签订的商品房预订单在法律性质上属于商品房买卖合同意向书，该预订单不是买卖合同，该预订单中明确约定原告需预付50000元预付款，事实上原告支付了30000元。双方约定剩下的20000元，原告应于2002年12月30日前付清，但原告至今未付。原告违约在先，致商品房买卖合同未能签署。因此，30000元预付款应该作为新世纪公司因原告违约而造成的损失的赔偿金。事实上，此30000元预付款已经由新世纪公司交给同力公司，第三人新世纪公司与被告同力公司对橙黄时代小区部分楼盘有联合开发协议，约定新世纪只负责X号楼的预售合同，向业主收取的款项均交给被告同力公司，由同力公司通知业主签订房屋买卖合同，如果楼盘无法继续施工，则把收取的钱退还给业主。新世纪公司一共收取了十几户的预售房款。现在新世纪公司与被告之间的联合开发协议已经找不到了。原告提出的赔偿损失人民币250000元没有任何事实和法律依据。经审理查明，2002年11月17日，原告佟光争（乙方）与第三人新世纪公司（甲方）签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预售订单》，约定乙方预订甲方开发的商品房为橙黄时代小区XX室商品房，该房屋建筑面积预计为134.7平方米，签订合同时双方应以房产管理部分核准面积为准。房屋价格为1798元/平方米，总房款预计为242190元。在本单签订时，乙方向甲方预交购房款30000元，在合同签订时，乙方再向甲方交付212190元。在甲方通知签订《商品房销售合同》之前，乙方可随时提出退房；在乙方书面提出退房申请之日起一周内，甲方将乙方已交房款退还乙方。乙方应在接到甲方通知一周内，到甲方通知地点同甲方签订《商品房销售合同》。若乙方逾期不签，甲方有权将该房另售他人。在预订单尾部另有约定：本应预付50000元，乙方已付30000元，余款20000元在2002年12月30日前付清。当日，新世纪公司向原告出具了30000元预付款的收据一张。2005年11月15日，被告同力公司（甲方）与第三人新世纪公司（乙方）签订协议书一份，内容为：经甲乙双方友好协商，原双方于2002年7月16日签订的联合开发协议，由于拆迁原因不能继续下去，双方同意终止原协议。甲方欠乙方1100000元预付工程款，乙方欠甲方原XX号楼购房订金570000元，相抵后甲方仍欠乙方530000元。为此甲方同意用山水丽庭XX室，价格为每平方米2000元不含层差冲抵530000元房款，余款根据购房协议支付。乙方可以无偿变更购房人姓名。庭审中，原告向本院提交了加盖有被告同力公司公章的、落款时间为2010年1月26日《签订〈商品房买卖合同〉通知书》一份，其内容为：佟光争：我公司橙黄时代XX《商品房预售许可证》已由徐州市房产管理局下发，证号：徐（房）售许字（2010）第X号。现我公司正式通知贵方，自该《商品房买卖合同》通知书送达到贵方之日起7日内（节假日不顺延），贵方到我公司奎山街山水丽庭售房处协商签订正式《商品房买卖合同》。若贵方逾期不签，我公司将对贵方预订的房屋依法处置。被告同力公司向本院陈述，同力公司好像与新世纪公司有相关的联合开发协议，但是现在找不到了，具体协议内容同力公司也没有人清楚。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。一、责任主体认定的问题。依据原告与新世纪公司签订的预订单及收据，应当认定关于橙黄时代小区XX室房屋的预售合同主体为原告和新世纪公司。虽新世纪公司与被告同力公司关于橙黄时代小区部分楼盘可能签订有联合开发协议，但双方均未向本院提交相关协议，对于协议内容无法知晓，且被告同力公司对于本案给付义务的主体提出了异议。故对于新世纪公司提出的由同力公司返还的抗辩，本院不予支持。新世纪公司应当按照预订单约定返还原告佟光争30000元预购款。通过已查明的事实，原告佟光争与被告同力公司之间不存在合同关系或其他债权债务关系，原告要求被告同力公司承担责任无法律依据。二、关于原告损失的确定问题。在缔约过失责任中，承担责任的一方应给对方造成的信赖利益损失进行赔偿。根据预定单的内容应认定其为预约合同。预约成立之后，新世纪公司负有履行预约所规定的订立本约的义务。原告及新世纪公司双方不能订立本约购房合同，应由新世纪公司承担缔约过失责任。由于近年来房价大幅上涨，原告已丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会。由此给原告造成的损失，新世纪公司应依法予以赔偿。本案中，原告在与新世纪公司签订预订单后，有理由相信对方按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此新世纪公司因缔约过失给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格以及利率变动的情况予以确定，但涉案地段房屋与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此原告以涉案地段房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，本院不予采纳。本院综合考量近年来商品房市场的价格变动以及原告向新世纪公司交纳房款的数额，结合市场利率的变化，纠纷处理的时间跨度，并考虑到裁判尺度的统一，酌情确定损失金额为114000元。对于本案第三人新世纪公司承担的给付义务，如新世纪公司能够完善相关证据后，可依据双方约定及法律规定向被告同力公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，第三人徐州市新世纪房地产开发有限公司退还原告佟光争预交的购房款30000元，并赔偿原告佟光争损失114000元；二、驳回原告佟光争其他诉讼请求。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由第三人徐州市新世纪房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，第三人随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 丁 贺代理审判员 张 蕾人民陪审员 苏正军二〇一五年六月三日书 记 员 宋海梅第1页共8页