文书内容江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3435号上诉人（原审原告）：黎虹。委托诉讼代理人:金菊、何阳，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港晨光置业有限责任公司，住所地连云港市海州区晨光路2号。法定代表人：刘润忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宇、尹小舟，该公司职员。上诉人黎虹因与被上诉人连云港晨光置业有限责任公司（以下简称晨光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎虹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称供电公司）与被上诉人在履行供电协议的过程中产生了双方不可预见的原因，导致供电线路变更，房屋延期交付，且被上诉人已通过学校网站及业主QQ群发布通知等方式告知了上诉人，因此认定不应当由被上诉人承担违约责任，明显违背事实和法律规定，属于滥用职权。1.上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人作为开发商，其主要的合同义务就是按期将验收合格的房屋交付给上诉人。但该合同第八条却约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日90日内告知买受人的”，该条款免除了被上诉人作为开发商的主要责任，并且该合同是被上诉人单方提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因此，对于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中的第八条因其免除了被上诉人应承担的责任，应当属于无效条款。2.被上诉人一直声称对于房屋延期交付已经通过学校网站及业主QQ群等方式通知了上诉人等业主。事实上，虽然被上诉人作为连云港职业技术学院的独资公司，但是与连云港职业技术学院仍然是两个独立的法人主体，并且上诉人签订合同的相对方是被上诉人，而非连云港职业技术学院，上诉人如何能知晓连云港职业技术学院的学校网站和业主QQ群内的消息？另外，上诉人在合同上留有明确的地址、电话，如果被上诉人选择向上诉人送达逾期交房通知，上述联系方式均可联系到，被上诉人为什么不采用上诉人必然能够接收的方式送达，而采用学校网站和业主QQ群这种上诉人根本不可能知晓的送达方式，明显不合常理。3.根据合同相对性原则，合同仅应当对缔约的双方当事人产生约束力，对合同关系以外的第三人不发生效力，除了法律或合同另有规定外，合同当事人不得约定由第三人履行合同义务、承担合同责任。本案中，被上诉人与供电公司签订了书面的供电协议，即使确因供电公司的原因导致延期，根据合同相对性原则，被上诉人作为商品房买卖合同的相对方，也仍然应当由被上诉人承担逾期交房的违约责任。被上诉人承担违约责任后，可依据供电公司的过错以及双方签订的供电协议，依法要求其承担相应的赔偿责任。由此可见，一审法院认定因供电公司与被上诉人在履行供电协议的过程中产生了双方不可预见的原因，导致供电线路变更，房屋延期交付，被上诉人不承担违约责任，明显违背事实和法律。二、一审法院将香溢广苑小区作为房屋价格对比样本，从而认定上诉人购买的涉案房屋价格低于同期房屋市场价格，缺乏事实和法律依据，有失公正。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同时间虽然为2013年12月5日，但是上诉人实际是从2010年开始就按照被上诉人的要求预付了部分房款，即使需要类比房屋价格，也应当以2010年的房屋价格作为比较对象，而一审法院作为参考的香溢广苑是在2013年年底才开盘，二者如何类比？并且，与上诉人同时立案诉讼的李鲁宁业主，其购买房屋时并未占用被上诉人声称的“教职工名额”，其房屋成交价格也远低于香溢广苑。关于上诉人购买的房屋价格是否低于当时的市场价格，一审法院在没有委托专业的鉴定机构对涉案房屋进行鉴定的情况下，直接声称其“综合考虑开发房产的各项建设成本、利润率、实际成交价格等因素”，认为上诉人并未支付与市场价格相当的购房款，不顾事实和法律，肆意扩大职权，有失公正。三、一审法院违反法定程序，超期审判，存在程序违法行为。2015年11月11日，上诉人等14户业主因被上诉人逾期交房共同起诉至一审法院，一审法院于同日对14个案件立案受理，并且一审法院认为14个案件诉求相似、案情相似，决定予以合并审理。按照《民事诉讼法》第一百四十九条的规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”本案中，在六个月审限内，一审法院对于同时立案、合并开庭审理的14户业主却未同时判决，仅出具了案外人殷素祥的判决书，其余案件均超期未判。对于同时立案，并且法院认为案情相似决定合并审理的案件，究竟是出现了什么特殊情况需要延长？上诉人等人多次要求一审法院作出解释，至今仍未得到明确答复。另外，一审法院一直声称出现特殊情况需要延长审理期限，但是却从未向上诉人等人送达任何的延长审理期限的手续。甚至，上诉人的一审判决书的内容与之前下发的殷素祥的判决内容完全一致（除了两人购买房屋的位置、时间、价款等），并未出现其所陈述的特殊情况。晨光公司辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1.一审法院认为“因供电路径的变更等因素是双方订立合同时无法预测的，连云港职业技术学院已通过学校网站及业主QQ群发布通知等方式告知了上诉人原因，符合合同约定”、“综合考虑开发房产的目的、各项建设成本、利润率、实际成交价格等因素”，认为上诉人并未支出与市场价格相当的购房款，对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求，一审法院从公平原则及利益均衡角度予以考量，认为上诉人诉求有违公平不应予以支持，符合事实，认定正确。被上诉人在一审四次庭审中提供的证据形成完整的证据链，清晰证明晨光公司严格履行合同，没有任何违约，不应承担延期交房的违约责任。在整个合同的履行过程中，晨光公司恪守契约精神，承担了所有商业风险，上诉人的购房单价为3057.69元/平方米，低于房屋建设成本价即为证明。2.本案中的《商品房买卖合同》虽然是格式合同，但是这个合同是经过连云港市房管局政策法规处审定，网上签约并在签约处公示的江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制的样本合同。上诉人与被上诉人订立合同时，上诉人充分了解了合同内容，对免责条款有充分的认识。被上诉人没有以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；没有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；没有以合法形式掩盖非法目的；没有违反法律、行政法规的强制性规定。即没有《中华人民共和国合同法》的第五十二条和第五十三条规定的无效情形。本案合同合法有效，各项条款都具有法律效力。在履约过程中，遇有供电路径问题、政府相关部门没有妥善解决截洪沟带来的规划核实问题等特殊原因，上诉人既没有要求解除合同，又没有要求变更合同，如果将合同第八条视为无效条款，则合同失去了履约基础，合同亦为无效合同。换句话说，失去履约基础条款，约定的交房时间、房价也无效。因为排除契约中明列的双方签约时认可的免责条件，从公平公正的角度，就要预留足够的时间和价格空间应对不属于商业风险的特殊问题的处理。本案中的商品房开发不是一般意义的商品房销售，而是带有很强的福利色彩，是针对本校教职工以预算成本价销售。上诉人2013年12月5日签订合同，约定2014年6月1日前交房。从签约到约定交房，时间间隔不到半年，而一般开发商通常预留时间为2年，房屋销售价要远高于成本价，有较大利润。所以，纵观本案合同，不存在单方免除被上诉人责任，加重上诉人责任，排除上诉人主要权利的有失公允的条款。3.当合同第八条所述的“订立合同时无法预测的原因”出现时，被上诉人按照约定全面履行了自己的义务。被上诉人通过学校网站、晨光苑业主QQ群、平面媒体、教职工大会、教代会、晨光苑小区建设情况通报会及建设现场公示等多种途径告知延期交房及延期交房的原因，并积极落实解决的办法。例如：学校提供校内供电路径，节省了大量时间和用地协调费用；拿出90亩土地组织交通、建设过渡设施、美化环境。正是由于被上诉人与学校的积极作为，创造了交房条件，各位业主拿到了验收合格的房屋。如若“学校网站和业主QQ群”是“上诉人根本不可能知晓的送达方式”，那么请问上诉人是如何获得选房通知、交款通知、签订合同通知的？在一审第二次庭审时，被上诉人已提供了照片及网络截图，证明了上诉人对学校网站和业主QQ群内的消息是知晓的。4.合同第八条明确约定“如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的”。在被上诉人与上诉人这层法律关系中，晨光公司严守契约精神，本着诚实守信原则履行合同，晨光公司承担了巨大的商业风险和经济损失，购房者获得了与周边楼盘相比较大的经济收益。而上诉人背弃履约的基础条款，背弃事实，提出合同相对性原则诉求巨额违约金，即无论被上诉人是否违约，只要延期交房就支付巨额赔偿，这种诉求不合理、不合法，显失公平。二、一审法院以香溢广苑小区作为房屋价格对比样本，认定依法有据。被上诉人向一审法院提供了晨光苑小区附近5个楼盘的房屋销售价格网页截屏图，一审法院经过调查将香溢广苑小区作为房屋价格对比样本有事实依据。香溢广苑小区与晨光苑小区对比表：香溢广苑              晨光苑              备注                  地 址              晨光路1号              晨光路6号              地 价              约1349元/平方米              约1669元/平方米              土地成交确认书                  楼面价              约399元/平方米              约940元/平方米              楼面价=土地价/规划建筑面积                  规 划      设 计      条 件              容积率3.0-3.5      建筑密度＜35%      绿化率＞30%              容积率＜1.8      建筑密度＜28      绿化率＞35%              连规条（2009）009号、连规条（2010）082号                  设 备              博林特电梯              博林特电梯              电梯使用登记标志                  供 电              20KV变电所              20KV变电所              变电所编号照片                  开 工      时 间              2012年2月              2012年11月              销 售      时 间              2013年04月              2013年11月              销 售      均 价              5800元/平方米              3500元/平方米              网络截图                  户 型      层 高              2.8米              2.95米              总户数              996              558              规划总图                  装 修      标 准              毛坯              毛坯              地 面      车 位              116              630              交 通      组 织              道路3-6米宽              道路4-8米宽              从上表中可以看出，晨光苑小区的生活舒适度指标高于香溢广苑小区，但晨光苑小区房屋销售价格远低于香溢广苑小区销售价格。上诉人黎虹的房价为3057.69元/平方米,低于建设成本价，即上诉人未支出与市场价格相当的购房款。三、一审判决符合法律规定程序。一审法院在2016年2月16日第一次庭审，2016年2月26日第二次庭审对双方提供的证据作了认真的核实，庭后就关键的供电问题、房价问题作了专门的调查，2016年5月5日依法组成了合议庭，2016年5月12日合议庭进行了公开审理。三次庭审被上诉人提供了37份证据，对证据的真实性上诉人无异议。证据形成完整的证据链，证明晨光公司延期交房是《商品房买卖合同》中免责事实。2016年8月4日，一审法院进行第四次公开审理，被上诉人提供了13份晨光苑小区项目认购书，9份公证书证实晨光苑主要是针对学校教职工开发建设的小区，以成本价销售房屋，到庭的9位一审原告均以本校教职工名义购房，享有教职工的待遇，房价明显低于市场价格。而上诉人无视事实，甚至在一审法院没有对其诉讼进行判决之前，在一审法院门口示威、打横幅，企图用非法手段干扰审判、绑架一审法院意志，显示了上诉人无视法律的荒唐。综上所述，一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。黎虹向一审法院诉讼请求：判令晨光公司支付逾期交房违约金61454.5元，诉讼费由晨光公司承担。一审法院查明事实：晨光公司系连云港职业技术学院于2010年11月18日独资成立的房地产开发公司，晨光公司法定代表人刘润忠为该学院院长。晨光公司称晨光公司设立的目的即是为了解决学院教职工的住房困难状况。在晨光公司成立前的2010年11月1日，连云港职业技术学院通过公开出让方式竞得位于连云港市花果山××北、××编号为××＃地块（其中净用地46145平方米），该地块紧靠连云港职业技术学院，晨光公司在该地块上开发建设了涉案的晨光苑小区。黎虹不是连云港职业技术学院的职工。2013年9月30日，晨光公司（甲方）与连云港职业技术学院职工祝其悌（乙方）签订《晨光苑住宅小区项目认购书》，在乙方签字处署名：黎清（代）。该认购书约定：“一、乙方自愿向甲方认购晨光路X号楼（原规划总平面中X号楼）X单元X室，建筑面积约99.3平方米（最终面积以产权登记面积为准）。二、乙方在签订认购书时，已交款壹拾玖万捌仟元（￥198000），所交款项以甲方开具的收据为准……所交款项及利息在乙方和甲方正式签订《商品房买卖合同》时转为购房款。三、乙方必须在甲方通知签约之日起7日内到甲方销售处（厚德楼513房间）签订《商品房买卖合同》，并支付相应的应缴房款……五、……若在签定《商品房买卖合同》时乙方要更名，需提供更名申请及相关公证材料，否则甲方有权拒绝接受乙方合同更名的申请”。2013年12月4日，祝其悌、侯秀兰（甲方）与黎虹（乙方）签订《购房权转让协议书》，约定：“甲方将购买晨光苑小区X号（原规划总平面X号楼）X单元X室购房权转让给乙方。甲方前期所交的购房款项由乙方按实支付给甲方。今后购买上述房屋的余款及其他相关费用均由乙方自行承担”。2013年12月5日，江苏省连云港市连云港公证处出具（2013）连港证民内字第X号《公证书》，证明：祝其悌、侯秀兰与黎虹于二O一三年十二月四日签订了前面的《购房权转让协议书》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字及所按指印均属实。2013年12月5日，黎虹与晨光公司签订《商品房买卖合同》，约定黎虹购买晨光公司开发的坐落于晨光苑小区第X幢X单元X室房屋，房屋面积为99.3平方米，单价为3057.69元/平方米,总价款为303629元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。合同附件四：合同补充协议第3项约定：如遇到不可抗力等因素，出卖人可凭有关证明资料，据实予以延期交房，并不承担违约责任。本合同所指的不可抗力等因素包括但不限于以下情况：（1）由于该房屋建筑工地邻近的市政工程建设使该房屋的建造施工不得不停止或延期的。（2）本合同签订后，新颁布的有关法规或政策文件等，导致出卖人不能按时交付房屋的。（3）由于爆发类似于“非典”性质等公共突发事件影响交付的。（4）因政府相关职能部门工作原因，影响交付的。（5）因天气原因造成的原因，影响交付的。协议签订后，黎虹支付全部购房款。一审法院另查明：晨光公司与供电公司签订《居住区供配电工程服务协议》（以下简称《供电协议》），约定：供电公司为晨光公司进行晨光苑小区供配电工程施工，供配电工程费用约为1211万元，分三次收取；第一次缴费时间为供配电工程委托设计前，晨光公司缴纳121.1万元，第二次为在居住区供配电工程开工前，晨光公司缴纳968.8万元，第三次为在供配电工程竣工验收送电及装表接电前，晨光公司缴纳服务费余款；工程总工期为晨光公司向供电公司交清第二次需缴费用后，并晨光公司施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成。2013年5月23日，供电公司出具收取晨光公司121.1万元的发票；2013年12月26日，供电公司出具收取晨光公司968.8万元的发票。至此，晨光公司已缴清《供电协议》中约定的前两次供电费用。但直至2014年5月，连云港智源电力设计有限公司才设计出晨光苑小区供电路径图纸，该供电线路方案于2014年5月27日被连云港市规划局批复通过。后供电路径发生变更，连云港智源电力设计有限公司又于2014年7月份设计出变更后的晨光苑小区供电路径图纸，供电公司按照变更后的供电路径图纸进行了供配电工程施工。国网江苏省电力公司连云港供电公司向原审法院出具《关于晨光苑居配工程实施情况说明》，称“于2014年12月12日完成外线前置环网送电，2015年2月11日完成1#小区变送电，2015年2月11日完成2#小区变送电”。2014年5月26日，连云港职业技术学院在该学院网站及晨光苑业主QQ群内发布《关于晨光苑小区迟延交房的通知》，内容为“各位老师、业主：晨光苑小区由于20KV供电线路工程规划路径的问题，致使交房日期延迟，由此带来的不便敬请谅解。具体交房日期另行通知”。经一审法院调查，晨光苑小区附近的香溢广苑小区的同期房屋成交价格大约在5000元/平方米。以上事实，有黎虹、晨光公司的当庭陈述及黎虹举证的商品房买卖合同、购房款发票、商品房交付通知函、通知、银行流水明细、晨光苑底层车库门招标公告、照片、住宅质量保证书，晨光公司举证的连云港市规划局建设项目规划设计条件、商品房买卖合同、关于连云港晨光置业有限责任公司晨光苑小区正式用电的申请、连云港供电公司新建居住区供电方案答复通知书、居住区供配电工程服务协议、发票二张、关于连云港职业技术学院教工宿舍与香溢广苑小区供电方案说明、关于连云港晨光置业有限责任公司晨光苑小区项目供电路径的承诺、连云港市规划局关于晨光苑小区20KV线路工程规划路径的初步意见、江苏省电力公司招标公告、借条、连云港市规划局建设工程竣工规划核实意见、成交确认书、关于连云港晨光置业有限责任公司X号地块截洪沟改道的请示、关于连云港晨光置业有限责任公司X号地块分期办理土地证及缴费的协议、关于连云港晨光置业有限责任公司挂牌受让花果山职大北、郁林路西X#地块的批复、晨光苑小区配套项目过渡方案公示（批前）、晨光苑小区周边房价截屏、部分建设工程结算审定单、晨光苑住宅小区房屋成本构成、楼宇接收证明书、通知、证明、公证书、购房权转让协议书、房屋成交价证明、网络截屏以及供电公司提供的《关于晨光苑居配工程实施情况说明》等证据在案予以证实。一审法院认为：晨光公司系连云港职业技术学院独资成立的房地产开发公司，在连云港市仅在连云港职业技术学院竞得的X#地块上开发建设了晨光苑小区，该小区紧靠连云港职业技术学院，主要是对连云港职业技术学院内部职工销售，并无对外销售房屋的售楼处。2013年12月5日，黎虹、晨光公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日之内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。晨光公司与供电公司在履行《居住区供配电工程服务协议》过程中，因双方不可预见的原因，导致供电路径变更，供电因素导致了晨光公司延期交房。根据供电公司出具的《关于晨光苑居配工程实施情况说明》，供电公司实际于2015年2月11日才将晨光苑小区供配电工程施工结束。晨光公司称，连云港职业技术学院设立晨光公司开发晨光苑小区并将开发的房屋低价出卖给连云港职业技术学院教职工，目的是为了解决教职工住房困难的状况。本案中，涉案房屋本身所附带的由连云港职业技术学院给予其职工祝其悌的相应福利、优惠，已通过祝其悌与黎虹签订《购房权转让协议书》，并由黎虹与晨光公司签订《商品房买卖合同》，实际为黎虹所享有。黎虹在2013年12月5日购买涉案房屋价格为3057.69元/平方米，而晨光苑小区附近的香溢广苑小区的同期房屋成交价格在5000元/平方米左右，黎虹的购房价远低于附近小区同期成交价格。一审法院综合考虑开发房产的目的、各项建设成本、利润率、实际成交价格等因素，认为黎虹并未支出与市场价格相当的购房款，对于黎虹要求晨光公司支付违约金的诉讼请求，一审法院从公平原则及利益衡量角度予以考量，认为黎虹诉求有违公平，不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，一审法院遂判决：驳回黎虹的诉讼请求。案件受理费1340元（黎虹已预交），由黎虹负担。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2014年3月6日，晨光公司与连云港香溢广电房地产开发有限公司共同向供电公司提交《关于连云港职业技术学院教工宿舍与香溢广苑小区供电方案说明》，该份说明内容为：“连云港职业技术学院教工宿舍与香溢广苑小区位于新海新区文苑路与晨光路交叉处，均计划今年交付。原供电方案是从110KV新村变至连云港职业技术学院两条20KV电缆线路开断提供主、备供电源，但实际情况为此线路存在300米左右的民宅未曾拆除，拆迁费用巨大，耗时难以确定。另位于花果山大酒店东侧即此20KV供电路由正在进行人行道铺设，为避免增加协商及额外费用，特别是出现道路施工完毕再出现开挖现象，影响后续工程的开展，请贵局受理变更供电方案。”本院还查明，晨光公司于2015年10月21日将涉案房屋交付给黎虹。二审诉讼期间，晨光公司围绕其抗辩主张提交以下证据：1.香溢广苑小区土地成交书和晨光苑小区土地成交书复印件各1张，证明香溢广苑小区土地成本价低于晨光苑小区；2.连云港市规划局建设项目规划设计条件复印件2张，证明晨光苑小区生活舒适度指标优于香溢广苑小区；3.照片4张，证明晨光苑小区所选设备部分与香溢广苑小区相同，两个变电所都是20KV，电梯品牌相同；4.网络截屏，证明2013年11月-12月香溢广苑小区房价高于5800元/平方米；5.照片5张，证明本案合同张贴在签约处墙上，签约处设有专门的公示牌，相关政策法规公开展示，上诉人对免责条款有充分认识。上诉人黎虹对上述证据发表质证意见为：对于以上五份证据的真实性不予认可，均系复印件，关联性也不予认可。按照民事诉讼法的相关规定，被上诉人提交的上述证据不属于新证据，其中第五份证据未标明照片的形成时间，不能证明被上诉人的证明目的，且照片中也不能反映所张贴的合同内容与上诉人签订的合同内容是否一致。本院对上述证据经审查后认定如下：对于证据1、证据2和证据4，因均系复印件，故本院对该三组证据不予采信；对于证据3和证据5两组照片，因反映的系客观真实情况，故本院对该两组证据予以采信。本院认为：上诉人黎虹与被上诉人晨光公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，晨光公司本应于2014年6月1日前将涉案商品房交付给黎虹，但由于在合同履行过程中，出现了晨光苑小区供电规划路径变更这一双方在签约时无法预测的情形，导致晨光公司在客观上不能按期交房。在此情况下，晨光公司依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定即“由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日之内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房”，通过学校网站及晨光苑业主QQ群发布《关于晨光苑小区迟延交房的通知》。一审法院据此认定晨光公司主张延期交房符合合同约定，判决驳回黎虹要求晨光公司支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。黎虹以涉案《商品房买卖合同》第八条中约定晨光公司可以据实延期的条款系无效的格式合同，晨光公司没有在合同约定的90日内以及没有采取有效的通知方式向其告知延期交房为由，上诉主张一审法院以此认定晨光公司不应承担违约责任明显违背事实和法律规定，本院对此经审查后认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日之内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房”，该条款虽系格式条款，但根据晨光公司举证的照片能够证实，在双方签约前，晨光公司已经将该合同文本进行了张贴公示，且根据双方签订的《商品房买卖合同》来看，该条款的字体颜色明显比合同中其他大部分字体颜色较深，足以引起签约人对该条款的注意，在此情况下，黎虹并没有对该条款提出异议，说明黎虹对该条款也是认可的。另外，从该条款约定的内容来看，仅是晨光公司为了进行合理风险防范而作出的约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，也不具有免除晨光公司责任、加重黎虹责任、排除黎虹主要权利的情形，所以黎虹主张该条款为无效条款的理由不能成立；其次，根据晨光公司与供电公司签订的《居住区供配电工程服务协议》的约定，供电公司应当在晨光公司2013年12月26日缴纳第二笔供电费用968.8万元后的90日内完成供电线路工程并交付业主使用，但由于供电公司所设计的供电线路存在300米民宅拆除等问题未能解决，导致供电公司至2014年3月初仍未能开工，在此情况下，晨光公司于2014年3月6日向供电公司书面说明要求变更供电方案。据此，本院认为晨光公司至此应当知晓因供电线路问题将导致其无法按约在2014年6月1日向业主交付房屋。按照涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，晨光公司应当在90天内即在2014年6月4日前将此情况通知业主，方可据此延期交房。本案中，晨光公司于2014年5月26日通过学校网站及晨光苑业主QQ群发布《关于晨光苑小区迟延交房的通知》。据此，本院认定晨光公司发布迟延交房通知的时间符合双方合同约定；第三，晨光公司系连云港职业技术学院独资成立的房地产开发公司，其仅在连云港职业技术学院竞得X#地块上开发建设晨光苑小区，由于所开发的房屋主要是针对连云港职业技术学院内部职工销售，仅有少量房屋经学校内部职工同意后转售给其亲戚或朋友，所以晨光公司并未设立对外销售房屋的售楼处。晨光公司在开发过程中，发布选房、交款、签约等信息就是通过学校网站以及晨光苑业主QQ群予以发布。所有业主也是通过上述途径了解相关信息后，与晨光公司签订《商品房买卖合同》并办理相关购房手续。在合同履行过程中，因晨光苑小区供电规划路径变更导致晨光公司不能按期交房。在此情况下，晨光公司仍然通过学校网站以及晨光苑业主QQ群发布相关信息，告知业主延期交房的情况，应当视为晨光公司依照涉案《商品房买卖合同》第八条的约定履行了告知义务，所以黎虹上诉主张晨光公司没有采取有效的通知方式告知其延期交房的理由也不能成立。故本院对黎虹的该项上诉理由不予采信。关于黎虹上诉主张一审法院将香溢广苑小区作为房屋价格对比样本，认定其购买的涉案房屋价格低于同期房屋市场价格，缺乏事实和法律依据，有失公正的问题，本院经审查后认为，本案的争议焦点在于黎虹要求晨光公司给付逾期交房违约金能否成立的问题，至于黎虹购买涉案房屋的价格是否低于同期房屋市场价格与本案无关，对本案的审理结果也不产生任何的影响，故本院对黎虹所购买的涉案房屋价格是否低于同期房屋市场价格不作认定。一审法院以此为由认定黎虹诉求有违公平原则明显不当，本院对此予以纠正。关于黎虹上诉主张一审法院超期审判，存在程序违法的问题，本院经审查后认为，一审法院在对本案立案受理后，先依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，又依法裁定转为普通程序审理，且在审理过程中，因双方当事人同意调解，一审法院据此依法暂停了庭外调解期间的审理期限，且办理了审限变更手续。虽然一审审理期间超过了6个月，但在扣除合法的暂停期限后，一审法院并不存在超期审判，程序违法的问题。故本院对黎虹的该项上诉理由亦不予采信。综上，上诉人黎虹的上诉请求及理由不能成立，一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由上诉人黎虹负担。决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一七年四月十七日书 记 员  蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。