重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2012）万法民初字第04739号原告（反诉被告）重庆市万州区东江物业管理有限公司（简称“东江物业公司”）。法定代表人郭世斌，董事长。委托代理人刘其军，特别授权，系重庆渝万律师事务所律师。委托代理人陈洪平，一般授权，系东江物业公司员工。被告（反诉原告）宗一环，男，汉族，居民。委托代理人马兵，一般授权，系重庆荣东律师事务所律师。原告东江物业公司与被告宗一环物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李元学独任审判，按简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘其军、陈洪平，被告宗一环及委托代理人马兵出庭参加诉讼。之后组成合议庭继续公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘其军，被告宗一环及委托代理人马兵均出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东江物业公司诉称及反诉辩称：原告是“恒森·天江景城”的前期物业管理服务企业，被告是“恒森·天江景城”2栋1层5#、2层2#、3#门面房、清园商务会所的业主。原告为“恒森·天江景城”全体业主提供物业服务。按《前期物业管理合同》和《业主临时公约》的有关规定，被告作为“恒森·天江景城”2栋1层5#、2层2#、3#门面房业主，应在每月的前五日内按每月1.50元／㎡标准向原告支付物业服务费1640.10元（注：年缴8.5折、半年缴9折、三个月缴9.5折），逾期就应按欠缴额的每日千分之五支付违约金，应按时缴纳水电费。被告现拖欠2012年1月1日至2012年4月30日期间的物业管理服务费6560.40元。原告多次催收，被告拒付。《前期物业管理合同》、《业主临时公约》在业主大会未通过《业主管理规约》，业主委员会未依法与物业服务企业签订物业服务合同的情况下仍对全体业主有约束力。按《业主临时公约》约定，业主拖欠费用3个月以上的，原告可以提起诉讼。故请求判决被告支付2012年1月1日至2012年4月30日期间欠缴的物业管理服务费6560.40元，并从应交之日起按日5‰标准支付违约金。就反诉问题。（一）宗一环的反诉请求不能成立。宗一环将自己物业改建卫生间的排污管与整栋楼的雨水管相连，向雨水管中排放卫生间污物是损害全体业主利益的违法行为，也是给自己造成损失的直接原因，其自己违法、违规行为给自己造成的损失，责任应自行负担。（二）宗一环装修、改建之前，我司天江景城物管部就排污管的连接对其提出了书面要求，发现其违法、违规将排污管连接到雨水管后多次发出了整改通知，足以证明我司履行了物管的责任。对我司提出的整改要求，宗一环不但拒绝整改，其在现场的管理人员还拒绝签收整改通知，现反而诉请因自己的违法、违规行为未得到我司的制止或制止不力主张分担自己违法违规行为造成的损失，于法无据。（三）宗一环以我司天江景城物管部工作人员签收了其主张所谓损失的清单为由就认为其损失物品的数量、金额就得到了我司的确认不能成立。我司工作人员签收宗一环以业主身份送达的函、通知等仅是收文行为，不是确认所谓损失的行为。综述之，原告的本诉请求应予支持。被告的反诉请求不能成立，请求驳回。被告（反诉原告）宗一环辩称及反诉称：就本诉部分答辩如下：1、2012年1月6日，天江景城业委会正式成立，该业委会成立后按相关规定，前期物业服务合同并不再必然适用。业委会成立后曾多次与东江物业公司沟通收费标准的相关事宜但均未明确回复。业委会成立后就前期物业服务合同约定的收费标准问题双方存在争议，且前期物管合同并不当然适用的情况下，业主不存在拖欠物管费的问题。同时答辩人在收到催收通知后也给被答辩人明确复函要求签订物管合同并在明确收费标准的情况下按规定交纳物管费。答辩人从来没准备拖欠被答辩人的物管费。2、被答辩人所主张的收取物管费的标准是根据前期物管合同第7条的约定，但该条款未约定明确的收费标准，只是约定按万州物价局（2007）7号文件标准价格执行，但该文件的标准是试行标准，适用到何时未明确说明。同时该标准是指导价，不是实施标准。另外，该文件的发文时间是2007年3月13日，备案时间是2007年5月15日到2008年5月15日，备案时间早已失效，不应当连续适用。该文件属越权行为，所届定的标准应属无效。根据重庆市物价司（2004）778号文规定，二级收费标准应由市物价局审批，天江景城小区属二级收费小区，也应由市物价局审批，万州区物价局无权审批原告的收费标准。3、被答辩人按万州区物价局（2007）17号文规定的最高标准收费违反《物业管理条例》界定的协商收费原则。按规定，物业服务费属政府指导定价，在指导价范围内由物管企业与业主协商收费。天江景城小区自业主接房以来，从来没有协商而是东江物业公司直接按文件规定的最高价收取，业主不能提出异议。这一点可从东江物业公司2008年5月10日给万州区物价局的备案报告可以明显看出。该报告第2行“现根据贵局2007年3月13日（2007）17号文批复的政府指导价标准，制订恒森—天江景城大厦物业收费标准，向贵局申请物业服务收费备案”。备案收费标准是东江物业公司制订，而不是按物管条例及物价局规定和业主协商确定。4、答辩人在2011年所交纳的物管费标准显示物管收费标准已发生变化，答辩人即使要交物管费也只能按变更后的标准交纳，而不是按1.5元／㎡交纳。同时必须是在提供了合同所约定的服务才能收取服务费。5、即使东江物业公司按物价局审核的最高标准收费合法成立，但前期物管合同的有效期至2010年6月1日止。在该合同到期后，东江物业公司不能再以该合同所届定的收费标准收费。退一万步讲，即使该合同约定期限顺延，那么顺延好久不明确，也未明确约定收费标准，正是基于此，东江物业公司在2011年已变更了收费标准。6、东江物业公司在提供服务过程中，未按合同约定的服务标准提供服务，按物管条例实施细则规定，业主可拒交物管费。综述之，答辩人从未说过不交物管费，而是收费标准未达成一致，且原收费标准不应适用，同时未按约定提供服务，因此答辩人不存在拖欠物管费问题，当然不存在交违约金的问题。2011年7月22日、26日、30日，反诉人所经营的清园商务会所201号、202号两个房间的马桶反水溢流外出导致会所的整个楼层被淹，从而导致地板损坏等各项损失3万多元。损失发生后，反诉人曾多次提出索赔，被反诉人则称反水是因天江景城餐馆众多，排放大量污物，导致下水道堵塞，再突降大雨，排水管道不能完全充分排水从而发生倒流所致，与被反诉人无关。反诉人认为，被反诉人作为专门的物业管理公司在收物管费时有义务对下水管道进行定期维护检查，以确保管道畅通，正是被反诉人的不作为才导致本次损害的发生。故请求贵院判决反诉被告赔偿反诉原告各种损失35000元。经审理查明：原告系依法登记的物业管理企业。2007年5月10日，重庆市万州区恒森房地产开发有限公司（以下简称“恒森房产公司”）制订《业主临时公约》：第二条为建设单位在物业交付业主时将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。业主与建设单位书面确认：业主对本临时公约予表示认可并承诺履行。建设单位与物业管理企业签订的前期服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时公约为准。第三条为本公约对全体业主及物业使用人均有约束力……。第四条为本临时公约的解释适用于中华人民共和国的法律……本公约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效……。第五条规定临时公约涉及的物业管理区域为“恒森·天江景城”共41608平方米商用、住宅楼。第七条载明建设单位为恒森房产公司。第十三条第三款规定，业主、使用人应按照装饰装修管理规定，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。第十四条规定，因装饰装修房屋影响共用部位、共用设施设备的安全使用和维修养护，以及侵害相邻业主合法权益的，业主、使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第二十七条第二款规定，《前期物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用中支付；物业共用部位、共用设施设备的其它维修及更新改造费用从专项维修资金中列支。第三十条规定，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：1、制定业主临时公约，2、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同……。第三十一条规定本区域全体业主一致同意建设单位委托物业管理企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理等。第三十四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，按政府指导价格执行，业主交纳物业服务费后，物业管理企业按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业管理企业享有或承担。第三十六条规定业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用，物业的服务费按月交纳，各业主应在每月前五日内履行交费义务。第四十三条规定业主、使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，按欠交额每日千分之五的标准支付违约金……拖欠费用3个月以上的，物业管理企业可依据本临时公约的授权，向违约业主提起诉讼。《业主临时公约》对物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任等方方面面作了规定。《业主临时公约》第五十条还规定，本公约由建设单位解释。本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，临时公约作废。2007年3月13日，万州区物价局以万州价房（2007）17号文对“恒森·天江景城”大厦物业服务收费试行标准向东江物业公司发出通知，核定门面（有烟感、喷淋设施，建筑面积）为1.5元／月·㎡，其中日常维修养护费0.6元／月·㎡；门面（无烟感、喷淋设施，建筑面积）为1.00元／月·㎡，其中日常维修养护费0.4元／月·㎡。该价格为政府指导价，可在价格内根据实际情况与业主协商议定具体收费标准并报备案。2007年5月18日，恒森房产公司作为甲方与作为东江物业公司的乙方签订《前期物业服务合同》。载明：甲方选聘乙方为恒森·天江景城实施前期物业管理服务事宜；物业名称为恒森·天江景城商住楼。第三条规定乙方提供的公共性物业服务主要包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，范围包括共用的上下水管道、落水管、污水管等；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；排水管道、污水管道的疏通，装修管理等。第六条规定乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准，其标准为中物协（2004）1号文件中的二级物业管理服务标准。第七条规定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：收费标准：住宅、商业门面按万州区物价局万州价房（2007）17号文件核准价格标准执行……，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容与标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条规定“业主应于接房之日起交纳物业服务费……物业服务费按月交纳，业主或使用人应在每月前五日内履行交纳义务”。第十二条中约定甲方应履行的义务：“1、制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求业主书面承诺遵守《业主临时公约》。2、甲方与业主书面确认，业主认可并接受本合同约定的权利义务……8、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费……”。第十三条规定中乙方的权利与义务中乙方享有的权利：“……2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用……”。乙方应履行的义务包括“履行合同、提供物业服务……向业主或物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理”等。第二十一条规定合同期限为：2007年6月1日起至2010年6月1日止；业主委员会未成立时，如果甲方继续聘乙方，甲、乙双方不再另签合同，合同期顺延，合同继续有效；甲方或业主委员会选聘新的物业管理服务企业时，合同失效。第二十二条规定本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就延长本合同达成协议；未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。在甲方与新的物业管理企业的服务合同生效之日起合同即终止，并由乙方办理完毕移交工作。第二十七条规定乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失。第二十八条规定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金”。“前期物业服务合同”对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金、物业管理用房、违约责任等其它方面作了全面约定。2008年5月10日东江物业公司向万州区物价局提出“关于恒森·天江景城物业服务收费备案的报告”，载明：根据（2007）17号文批复的政府指导价格标准，制定恒森·天江景城大厦物业服务收费标准请求备案……二、商业门面，门面物管费按批准的有喷淋门面标准1.5元／㎡·月执行，预交一年的按8折收费，预交半年的按8.5折收费，预交三个月的按9折收费，按月缴费的按标准价格1.5元／㎡·月收费，不再优惠。2009年2月26日宗一环向恒森房产公司发出承诺书承诺作为天江景城大厦二层2﹟、3﹟门面的业主已详细阅读《业主临时公约》，遵守、履行公约载明的所有责任和义务，同意承担违反公约的法律责任，同意公约中由恒森房产公司代理行使业主的三项权利，同意公约中由恒森房产公司聘请东江物业公司进行物业管理服务并视为本人已与东江物业公司签署了前期物业服务合同，享有前期物业服务合同中业主应有的权利并承担应尽的责任与义务。2009年5月6日宗一环作为1楼5号房的买受人向恒森房产公司作出了前述承诺书一样的承诺。2009年4月28日和4月29日宗一环分别接住了“天江景城”1楼5号房和2楼2﹟、3﹟房，并确认收到“业主临时公约”，《承诺书》业主已签。前期物业管理合同已阅读，同时交了装修保证金。前述1楼5号房位于万州区静园路961号，小区编号为2栋1层5﹟，建筑面积为27.07平方米；前述2楼2﹟、3﹟房位于万州区静园路955号，小区编号为2栋2层2﹟、3﹟，建筑面积为1066.33平方米。本案涉及宗一环的房屋均系门面。2011年6月29日宗一环向原告交纳2011年1月1日至2011年12月31日期间物管费10259元。2012年1月6日，万州区高笋塘街道办事处批复天江景城小区业主成立天江景城业主委员会。2012年2月13日和3月15日，原告两次向清园商务会所发出通知要求交2012年1月1日以来的物管费。宗一环是万州区清园商务会所业主。2012年4月10日天江景城业主委员会以万天江景城业委会（2012）3号文作出《关于物业服务收费的几点意见》，该意见共提出了三大点，其中第一大点指出“收费的原则和标准”，认为按照《物业管理条例》和有关规范性文件，物业服务收费属于政府指导价，在此基础上由物管单位和业主协商收费，但本小区业主自接房以来从没有过协商，而是物管单位根据“前期物业服务合同”和某文件直接收取，违背协商收费原则。实际做法为物管单位自拟标准，自行收取。其中第二大点提出对万州区物价局（2007）17号文件“关于天江景城物业服务收费试行标准的通知”的理解。就这一点提出了七大方面的问题。第一是该“通知”中的标准是“试行”标准，适用到何时未可知。第二是该标准是指导价标准并非实施标准。第三是该通知发文时间为2007年3月13日，备案时间为2007年5月15日至2008年5月15日止，备案时间早已失效，不应继续援用。第四是该“通知”有越权行文之嫌。根据（2004）778号文件第九条规定，二级以上的物业服务收费由市物价局审批。该通知界定本小区为“二级”，区物价局审批应属无效。第五是该通知公开的标准均是上限，还包括日常维修费，物管按楼层收取每月0.40元至0.72元的电梯费，未和业主取得共识，此收费不合规定。另提出了两大方面问题。2012年3月9日18时许，涉及清园会所的空气开关失灵，该会所紧急报告原告方物管方面负责人，次日上午9时许才整修好。2012年5月9日万州区天江景城业主委员会对“小区物业服务状况”进行了说明，肯定原告做了大量物管服务工作，但小区安全、卫生和环境等方面有待实质性提升，多次失盗，占用人行、消防通道经营，部分消防通道污浊不堪，油烟、噪声污染较为严重，物管对此类问题未采取实质性措施。恒森·天江景城设计时，污水管和雨水管是分开进行设计的，建设施工时污水管和雨水管也是分开设置的。宗一环接房后至2009年8月对自己所购房屋进行了装修。装修过程中宗一环申请改建排污管道。原告于2009年6月10日复函宗一环“关于你申请的改建排污管道，经请示工程部，工程部答复在不影响结构的情况下，污水管道必须入生化池，粪便管道必须进沼气池，请在具体施工时按此规定执行”。之后，宗一环所聘施工人员仍然将201房、202房的下水排污管道接入雨水管。2011年7月27日，原告以天江景城物管部名义向宗一环发出“关于天江景城清园商务会所在2011年7月22日卫生间马桶反水原因情况及须进行相关整改的通知”。载明：你在天江景城经营的“清园商务会所”（以下简称“会所”）在2011年7月22号大雨中，从“会所”的201号、202号两个房间的马桶反水溢流外出导致“会所”的数个房间受到不同程度的水影响。事发当时及过后我物管部对相关排水管进行了检查。确认此次反水情况发生的根本原因是：“会所”201号、202号（或许还有其他房间）房的排污管（110PVC管）直接接在了我小区A栋楼雨水主排水管上（160PVC管），大雨时大量雨水突然涌入主排雨水管道反冲至“会所”房间所造成。鉴于此，请贵“会所”对此存在的问题应迅速整改，以避免再次出现类似的情况。注：小区A栋的两部电梯在此次事件中同时也造成一定的影响和损失。宗一环于2011年8月6日向被告的天江景城管理部复函。复函包括四个部分，第一部分认为会所将201号、202号房间的粪便管直接接到小区2栋的雨水主排水管道是经过公司冉启全经理和陈总指示和同意的。第二部分是否认会所201号、202号房间卫生间反水的原因是将粪便管道直接接到小区2栋的雨水主管道，并认为以前的解释不是此原因，而是因天江景城的餐馆众多，排放大量污物，导致下水道堵塞所致，以前的解释符合客观情况，并认为已装修两年多以来未出现反水情况。第三部分表示拒绝进行整改和承担相应费用。第四部分提出了两点要求，一是要求对相对方所管理的下水管道进行整改，确保排污管畅通，二是提出2011年7月22日、26日、30日发生反水后都提出整改要求并要求赔偿，现再次书面要求赔偿反水造成的损失35000元。与此相应，被告对被污水浸泡房间进行了重新装修和整治。据万州气象局提供的气象资料统计2009年日最大降雨量其中9月20日为109mm，2010年日最大降雨量其中8月15日为122.6mm，2011年日最大降雨量其中7月7日为114.4mm，2011年7月22日降雨量为29.8mm，2011年7月26日降雨量为22.7mm，7月30日无降雨。2012年3月15日，原告以天江景城物管部名义向清园商务会所发出“关于清园商务会所排污管线的整改通知”。载明“近期，我物管部在对小区给排水管线检查的过程中，发现贵所去年出现反水的排污管线仍然未做任何整改，时值春夏雨水多发时期，仍有重蹈覆辙出现反水的严重隐患，为此，物管部在2011年7月27日、2011年8月4日、2011年8月27日三次我物管部分别就此排污管线对贵所提出要求整改的书面通知后，现再次郑重通知贵所：立即对201、202房排污管线进行整改，即按要求接入2栋生化池，以避免再次出现类似不良后果。另：就贵所对2011年的反水所出现的严重损失，在双方多次协商无果的情况下，我们建议：可以通过正常的司法途径主张自己的权益。维护自己的合法权益”。2012年3月20日清园商务会所向天江景城物管部复函，载明“我会所于2011年7月22日、7月26日、7月30日连续三次排污管道反水致整个楼层被淹没设施设备损坏、经营受损（见附件）。这期间我会所也给你单位去函，说明损失情况和索赔理由，至今无果。2012年3月10日，我会所有邀请你公司经理陈洪平现场勘查管网，发现我会所的排污管道已被堵死。问其不知道什么原因。现已是春雨多发期，为不造成更大的损失，消除反水隐患，我会所严厉要求贵公司立即按照排污要求接管疏通下水道。5个工作日内不办，我会所将自己解决，但所有费用将由你贵公司承担。去年反水所受损失费用至今无果，望尽快赔付，否则将采用正常的司法途径主张自己的合法权益。贵公司所收的物管费一事，我会所有以下几点看法：①价格不明确，望出示相关物价局的收费标准。②服务质量差，周边卫生条件差，油烟污垢得不到改善。治安情况不好，无巡逻人员。水电没有保障。2012年3月8日晚7点30分因一个空开坏了，停我会所的电至次日上午11点。导致我会所的顾客投诉、退房、跑单等情况，直接影响到我会所的声誉和利益，损失巨大。为此我会所要求明确的收费标准和签订正式物管服务合同，按规定交物管费。没有明确的收费标准和正式的物管服务合同前，本会所没有拖欠物管费之说”。原告的工作人员陈洪平当日收到此复函。复函后所附“清园商务会所提供损坏物品如下”罗列2011年7月22日11点20分会所客房201、202房间内卫生间马桶及地漏同时回喷污水、粪水导致大厅、吧台及六间客房，三间棋牌室被污水浸泡水位高达50cm；2011年7月26日14时26分、15时21分，客房201、202房间内卫生间马桶、地漏分别两次同时回喷污水，导致客房201、202，棋牌室203、306两间被污水浸泡，水位达35-40公分；2011年7月30日暴雨，17时25分客房201、202房间内卫生间马桶、地漏再次暴喷污水，导致4间客房，4间棋牌室再次被污水浸泡，水位高达30-35cm；所有损失超过35000元。2012年3月28日程刚（李家鲜菜火锅店业主）作出“情况说明”，载明“李家鲜菜火锅”店于2008年3月份装修期间为便于排水，经物管部同意自费安装了自己专用的排水管，但后来“清园商务会所”未经同意擅自将他们的排污管安装在专用的排水管上，2010年5月发现后将其断开。2012年4月6日，程刚与清园商务会所易良勇协议同意清园商务会所将排污管搭接在如前所述排水管，之后如出现管线堵塞、维修等费用双方共同承担，平均分摊。2012年3月28日被告将“营业损失设施设备损坏明细表”交给原告的工作人员陈洪平签收，载明木地板、壁纸、实脚线损失及胶水25780元，2011年7月22日至31日9个房间的营业损失为6280元，另批注墙面返削、挂灰、做漆材料人工工资约4000元。被告提供的商品批发单显示购材料价值26665元，张雪锋收到清园商务会所关于被水淹后维修的木工、漆工、水电工等人工工资4000元。按照中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》二级的规定，其中“内容与标准”包括了基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务和绿化养护管理。其中基本要求第一条为“服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确”。其中“房屋管理”第一条载明对房屋共用部位进行日常管理维护。第二条载明“根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织维修、、、、、、”。其中第四条规定“按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。“共用设施设备维修养护”第一条规定“对共用设施设备进行日常管理和维修养护”。第四条规定“对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造”。诉讼中，原告变更诉讼请求为由被告支付欠交的物业服务费14769元，即要求被告支付2012年1月1日至2012年9月30日期间的物业服务费14769元及相应违约金。前述事实有原、被告一致陈述，于己不利陈述予以证实。另有原告方提供的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、照片、情况说明两份、通知及整改通知各一份、催缴通知书、图纸（除照片外均系复印件），被告方提供的收据、万州高办文（2012）19号文、万天江景城业委会（2012）3号文、“小区物业服务状况”、备案报告、通话信息资料、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》、2012年3月20日复函、个体户营业执照、（2010）万民初字第1462号民事判决书、确认通知单、购货单据、2011年7月27日通知、2011年8月6日复函、照片、气象信息资料、2011年8月的装修材料、收条、2012年3月28日明细表（除判决书、气象资料、照片、装修材料、收条、“小区物业服务状况”系原件外，其余均为复印件）经质证其关联内容在卷认定。本院认为：一、关于本诉部分。原告承诺按《业主临时公约》和《前期物业服务合同》规定并同意恒森房产公司聘请东江物业公司进行物业管理服务同时视为已与东江物业公司签署了前期物业服务合同，享有前期物业服务合同中业主应有的权利并承担相应的责任和义务，说明原、被告之间的前期物业服务合同成立。《业主临时公约》和《前期物业服务合同》的内容并不违反法律的强制性和禁止性规定，该公约和合同中涉及业主和物业管理企业的权利、义务均应视为原、被告物业服务合同的内容，本案原、被告均应予以遵守。原告作为“天江景城”物业管理服务企业为作为业主的被告提供了物业管理服务，有权向被告收取相应物业管理费用，相应被告有义务向原告交纳物业服务费用。《业主临时公约》第五十条规定，“本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，临时公约作废”。《业主临时公约》第三十四条规定，物业服务收费按政府指导价格执行。万州区物价局万州价房（2007）17号文对“恒森·天江景城”大厦物业服务收费试行标准核定为门面1.50元／月·㎡，该文指出该价格为政府指导价，可在价格内根据实际情况与业主协商议定具体收费标准并报备案。《前期物业服务合同》第七条规定，住宅、商业门面按万州价房（2007）17号文件核定价格标准作为物业服务费用执行标准。《前期物业服务合同》第二十一条规定合同期限为2007年6月1日起至2010年6月1日止；业主委员会未成立时，如果甲方继续聘乙方，甲、乙双方不再另签合同，合同期顺延，合同继续有效；甲方或业主委员会聘新的物业管理服务企业时，合同失效。该合同第二十二条规定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。在甲方与新的物业管理企业的服务合同生效之日起合同即终止。2008年5月10日原告向万州区物价局提出物业服务收费备案报告，载明收费标准为商业门面有喷淋的门面收费标准为1.50元／㎡·月，预交一年享8折收费，预交半年享8.5折收费，预交三个月享9折收费，按月缴纳按1.50元／㎡·月收费。原告在《前期物业服务合同》的合同期限内应按前述标准执行。合同期满后业主委员会并未及时成立，在合同届满前一个月甲、乙双方也未就延长合同达成协议，合同届满后三个月内也未选聘新的物业管理企业并重新签订前期物业服务合同，但客观上原告仍在为包括被告在内的所有业主提供服务，说明原、被告的物业服务合同仍然成立。虽然天江景城业主委员会已于2012年1月6日批复成立，但截至目前仍未聘新的物管企业，客观上仍由原告在提供物业服务。收费标准问题业主与原告存在分歧，原告也未与业主协商收费标准，万州区物价局的收费标准备案时间为2007年5月15日至2008年5月15日，同时按（2004）778号文规定二级以上的物业服务收费由市物价局审批，万州区物价局出台收费指导价有失依据，对此业主委员会于2012年4月10日向原告提出了书面交涉。现有证据显示至少从《前期物业服务合同》届满后业主与原告之间没有协商一致确定收费标准，使收费标准无章可循。从本案原、被告的实际履行情况看，2011年6月29日被告向原告交纳2011年1月1日至2011年12月31日期间物管费为10259元，该收费标准应视为本案原、被告关于物业服务收费标准的一个真实意思表示，也视为相互就物业服务收费达成了一个新的合意，对双方之间有约束力。综述之，本案涉及的《前期物业服务合同》虽已到期，但原告仍在为包括被告在内的业主提供服务，服务合同仍然成立。虽然原告未与包括被告在内的所有业主协商一个统一的物业服务收费标准，但本案原、被告在《前期物业服务合同》届满后于2011年以实际行为确认了新的收费标准，该收费标准应视为双方的真实意思表示和合意，被告至少应按双方的合意继续履行交费的义务。被告不及时交费违反了相关法律法规的规定，现原告请求被告支付2012年1月1日至2012年9月30日期间的物业服务费于法有据，标准则应按2011年所交费标准执行，即被告应支付原告在此服务期间的费用7694.25元。由于双方就收费标准的理解存在分歧，就违约责任又未达成新的合意，原告主张支付违约金，本院不予支持。二、关于反诉部分。《业主临时公约》在前期物业管理中约束所有业主及物业使用人。该公约第十三条、第十四条规定，业主、物业使用人应按装饰装修管理规定，不得从事装饰装修中的禁止行为，否则如影响共同部位、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益得恢复原状并承担相应赔偿责任。此规定为违反装饰装修规定即为过错行为，由此造成妨碍或损失则应承担相应民事责任。即遵守装饰装修管理规定应为业主的义务之一，对义务的违反则构成过错。《业主临时公约》也约定物业管理企业有房屋及配套设施设备的维修、养护、管理，装修管理等的职责。此为物业管理企业在物业管理中的义务。《前期物业服务合同》也约定物业管理企业应对物业共用部位进行维护、养护和管理，对物业共用设施、设备的运行、维护、养护和管理提供服务，包括排水管道、污水管道的疏通及装修管理等，此为物业服务内容，也系物业管理企业的义务。该合同第十三条中乙方应履行的义务包括向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项并负责监督，对业主违反装修管理规定的行为要及时制止和纠正，对情节严重的报请相关部门处理。被告在接房时已向恒森房产公司发出过承诺书承诺已详读《业主临时公约》，遵守、履行公约所载明的所有责任和义务，同意承担违反公约的法律责任，同意东江物业公司进行物业管理服务并视为已与该公司签署前期物业服务合同，享有合同中业主应有的权利并承担应尽的责任和义务，被告还书面确认收到了《业主临时公约》并已阅读《前期物业管理合同》，同时交了装修保证金。应该说被告已经熟知自己在接受物业管理时应尽的职责和义务。恒森房产公司在设计和施工时均是将水管和雨水管分开设计和设置的，其目的是保证污水管和雨水管各自发挥其功能，确保管道畅通。被告接房后装修过程中申请改建排污管道已被原告书面回绝，并要求其改建排污管道在不影响结构的情况下必须入生化池、粪便管道必须进沼气池，但被告所聘2人仍然将201房、202房的排污管道直接接入雨水管，此为明显地对《业主临时公约》和《前期物业服务合同》中有关义务和责任的故意违反。当原告发现被告经营的会所201号、202号房出现两个房的马桶反水溢流时于2011年7月27日向被告发出书面整改通知后，被告却以粪便管接入雨水主排水管是经过原告方人员指示和同意的、反水原因不是将排污管接入雨水管所致为由拒绝整改和承担相应费用，被告在污水管接入雨水管导致自己损失后仍未认识到自己的过错行为，随后又分别于2011年8月4日、8月27日发出书面整改通知后仍未进行整改，直至2012年3月15日仍未采取任何整改措施。2012年3月5日原告再次发出整改通知，要求将201、202房排污管线接入2栋生化池，被告仍不愿整改而是强调索赔2011年7月份三次反水造成的损失，并以排污管道已堵死为由要求原告接管疏通下水道。2012年4月6日被告才将排污管从主雨水排水管分开而接到程刚经营的店面的专用排水管。综前所述，被告明知排水管不应接入雨水管而为之，请示原告后被回绝仍为之，出现严重后果后不自觉整改，当原告发出整改通知仍拒绝整改，被告的过错属故意性质过错。就原告而言，《业主临时公约》和《前期物业服务合同》以及中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》均约定和规定了物业管理企业的装饰装修管理方面的职责和义务。本案反诉被告对反诉原告在装修前通过书面方式履行了装修等方面的告知义务，在装修时也书面禁止反诉原告提出的错误要求，只是未强行阻止反诉原告的错误装修行为，然而反诉被告与反诉原告之间只是平等主体之间的合同关系，反诉被告对反诉原告并无执法监督权，只能尽劝告义务，现有事实显示已对反诉原告尽到了书面禁止错误装修行为的义务，反诉原告故意违反禁止性规定，反诉被告的劝阻因无执法权而显得无能为力。因此反诉被告在装饰装修管理方面不存在过错。造成反水而致反诉原告损失的原因双方争执不下，但不排除污水管接入雨水管这一事实行为，即如果污水管未接入雨水管，即便雨水管反水也不会导致反诉原告的损失。因此反诉原告故意将污水管接入雨水管是雨水管反水导致其损失的根本原因和直接原因。综述之，反诉原告主观上故意违反装饰装修管理规定，明知不应将污水管接入雨水管而故意将污水管接入雨水管存在严重过错。反诉被告已书面禁止反诉原告的错误装修行为，在装修管理中不存在过错。反诉原告故意将污水管接入雨水管是造成自己损失的根本原因和直接原因，要求反诉被告赔偿于法无据，本院不予支持。综前所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告宗一环自本判决发生法律效力后三日内向原告东江物业公司支付物业服务费7694.25元。逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定支付双倍债务利息。二、驳回原告东江物业公司的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告宗一环的反诉诉讼请求。本诉案件受理费243元由东江物业公司自行负担123元，宗一环负担120元（东江物业公司已预交，由宗一环在判决生效后三日内直付东江物业公司）。反诉案件受理费675元由宗一环负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正、副本各一份，上诉于重庆市第二中级人民法院。未如期上诉、上诉后未在七日内预交上诉费或申请司法救助未获准仍不预交上诉费而按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力，义务主体必须自觉履行义务。权利主体可于本判决确认的履行之日起两年内向本院申请强制执行，逾期本判决不具有强制执行力。审 判 长  李元学人民陪审员  张丽华人民陪审员  余忠卿二〇一二年十一月十五日书 记 员  王志攀