重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民初字第00539号原告（反诉被告）重庆聚富投资控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街166号2单元7-1，组织机构代码00928521-7。法定代表人张经超，该公司董事长。委托代理人何斌，重庆康实律师事务所律师。委托代理人李轲，重庆康实律师事务所律师。被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司，住所地上海市静安区长寿路1111号1504室，组织机构代码56955159-5。法定代表人方仁傑，该公司执行董事。委托代理人叶臻勇，君合律师事务所上海分所律师。委托代理人狄青，君合律师事务所上海分所律师。被告上海设想商贸有限公司，住所地上海市静安区昌平路363号5103室，组织机构代码75430576-7。法定代表人方仁杰，该公司执行董事。委托代理人叶臻勇，君合律师事务所上海分所律师。委托代理人狄青，君合律师事务所上海分所律师。被告中山华泰纺织有限公司，住所地广东省中山市横栏镇，组织机构代码61812568-1。法定代表人方刚，该公司董事长。委托代理人叶臻勇，君合律师事务所上海分所律师。委托代理人狄青，君合律师事务所上海分所律师。原告（反诉被告）重庆聚富投资控股（集团）有限公司（以下简称“聚富投资公司”）诉被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司（以下简称“现想商贸公司”）、被告上海设想商贸有限公司（以下简称“设想商贸公司”）、被告中山华泰纺织有限公司（以下简称“中山华泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告设想商贸公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法作出（2014）渝五中法民管异字第00799号民事裁定驳回了被告设想商贸公司的管辖权异议。后本院依法由代理审判员陈晓红担任审判长，与代理审判员陈莹、人民陪审员戴小华组成合议庭，于2014年12月29日、2015年3月4日公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）聚富投资公司的委托代理人何斌、李轲，被告（反诉原告）现想商贸公司、被告上海设想商贸公司、被告中山华泰公司的共同委托代理人叶臻勇、狄青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。聚富投资公司诉称：聚富投资公司与现想商贸公司于2011年7月1日签订《重庆国际贸易中心租赁合同》。该租赁合同约定：（1）由现想商贸公司承租聚富投资公司所有、位于重庆市渝中区青年路38号重庆国贸中心负一层至第五层商业用房34728.80平方米，用于经营时尚概念店及相关产品的卖场；（2）租赁期限自2011年7月至2025年8月31日；（3）第1、2租约年租赁费为每年2590万元（合62.15元／月／平方米），第3、4租约年租赁费为每年2960万元（合71.03元／月／平方米），第5、6租约年租赁费为每年3515万元（合84.34元／月／平方米），第7-10租约年租赁费为每年4070万元（合97.66元／月／平方米）；（4）除固定租金外，另约定超出底数营业额以上抽成部分由聚富投资公司与现想商贸公司各享有50%；（5）租赁费采用先付后用，按约支付原则；（6）中山华泰公司为现想商贸公司提供不可撤销的连带担保责任；（7）如现想商贸公司未按合同约定的时间向聚富投资公司支付租赁费，应自逾期支付之日起按应付而未付租赁费每日万分之二计算，向聚富投资公司支付逾期付款违约金。逾期超过三十日，聚富投资公司有权终止本合同；（8）合同终止后，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用应由违约方负责赔偿，且赔偿金额不得低于未履行租约期的全部租金等。自2013年12月起，现想商贸公司停止向聚富投资公司支付租金，截至2014年5月，累计已拖欠租金14799999.96元。期间，聚富投资公司多次催告现想商贸公司履行支付义务，但均遭到拒绝。另，本案讼争房屋的原承租人为设想商贸公司，2011年4月8日，现想商贸公司和设想商贸公司向聚富投资公司书面申请，请求将承租人变更为现想商贸公司，在该申请中，现想商贸公司与设想商贸公司共同承诺，由设想商贸公司对现想商贸公司因履行租赁合同产生的权利义务承担连带担保责任。为此，聚富投资公司提出如下诉讼请求：1判令解除聚富投资公司与现想商贸公司于2011年7月1日签订的《重庆国贸中心租赁合同》；2、判令现想商贸公司向聚富投资公司支付拖欠的租金14799999.96元及迟延支付的违约金（截至2014年5月31日的金额为344346.67元，并按日万分之二计算至付清之日至）；3、判令现想商贸公司向聚富投资公司支付2014年6月起至租赁合同解除之日止的租金，及租赁合同解除之日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费（均按2466666.66元／月计算）；4、判令现想商贸公司向聚富投资公司支付引起违约而导致租赁合同提前终止产生的赔偿金31449999.92元；5、判令设想商贸公司与中山华泰公司对现想商贸公司的上述责任承担连带清偿义务；6、案件受理费由三被告共同承担。三被告共同答辩称：聚富投资公司与现想商贸公司于2011年7月1日签订《重庆国际贸易中心租赁合同》已经于2013年12月1日通过协商解除。本案不存在违约解除的情况，我方不应承担任何形式的违约金，后期占有使用费及赔偿金等，应驳回原告聚富投资公司的全部诉讼请求。本案的租赁合同实际是先租后卖的交易，双方签约时亦对买卖的具体步骤有一定的洽谈，因此本案的租赁价格高于市场价。在履行合同的过程中，聚富投资公司的违约行为导致我方买下租赁物的目的不能实现，我方被迫与聚富投资公司协商解除合同。我方已经将租赁合同中涉及的大部分租赁面积，除星巴克、顺风123、好利来三家店外都交给了了聚富投资公司占用和控制，我方也及时发函给聚富投资公司要求减损，聚富投资公司在实际占有租赁物的情况下拒不减少损失才导致了现在所谓的巨额损失。聚富投资公司在履行合同过程中违背了诚实信用原则。由于担保所涉及的主合同已协议解除，因此中山华泰公司不应当承担任何担保责任。现想商贸公司反诉称：2009年11月，设想商贸公司与聚富投资公司签订了《重庆国际贸易中心租赁合同》（以下简称“2009年租赁合同”），根据这一合同，设想商贸公司向聚富投资公司支付了租赁保证金13300000元。2011年6月30日，该合同双方又签订了《重庆国际贸易中心租赁合同终止协议》，决定终止双方的合作并结算相关款项。2011年7月1日，现想商贸公司与聚富投资公司签订了《重庆国际贸易中心租赁合同》，根据该合同约定，现想商贸公司也需要向聚富投资公司支付租赁保证金13300000元。2012年6月18日，现想商贸公司、设想商贸公司与聚富投资公司签订了《协议书》，三方约定原由设想商贸公司支付给聚富投资公司的保证金13300000元直接转让给现想商贸公司，聚富投资公司亦开具了以现想商贸公司为支付单位的保证金收据。2013年11月28日，经现想商贸公司与聚富投资公司多次协商，现想商贸公司向聚富投资公司发出了《工作联系函》，正式通知聚富投资公司双方的租赁合同于2013年12月1日解除，鉴于双方的租赁合同已经解除，聚富投资公司应当向现想商贸公司返还租赁保证金13300000元。同时，租赁合同解除后，聚富投资公司已经全面控制并接管了租赁物业，现想商贸公司曾于2013年12月19日、2014年1月7日、2014年1月23日多次致函聚富投资公司，请求拆除并取回在租赁物业内其自行安装或存放的一切设备和财物，但均遭拒绝。根据现想商贸公司与聚富投资公司签订的《重庆国际贸易中心租赁合同》第9.5条（2）条约定，聚富投资公司需要对现想商贸公司留存在租赁物业内的设备及财产予以作价收购，这些设备及财产的价值约为1441474.64元。为此，现想商贸公司提出以下反诉请求：1、判令聚富投资公司向现想商贸公司返还租赁保证金13300000元及相应的逾期返还利息（该利息以保证金为基数，按照同期人民银行贷款利率计算至保证金全部返还之日）；2、判令聚富投资公司向现想商贸公司支付现想商贸公司留存于租赁物业内的设施、设备等财务的作价收购款共计1441474.64元；3、判令聚富投资公司承担现想商贸公司因本案所支付的全部律师费（暂计200000元）；4、判令聚富投资公司承担本案的全部诉讼费用。聚富投资公司对此答辩称：我方与现想商贸公司签订的《重庆国际贸易中心租赁合同》尚未解除，因现想商贸公司严重违约，其无权要求返还租赁保证金，该租赁保证金应当用于抵扣其欠付的租金、违约金等；现想商贸公司并未将物业交还给我方，也未将设备交给我方，其无权要求我方折价收购；现想商贸公司要求我方支付律师费没有任何法律及合同约定。请求驳回现想商贸公司的所有反诉请求。经审理查明：2011年7月1日，聚富投资公司（甲方）与现想商贸公司（乙方）签订《重庆国际贸易中心租赁合同》。该租赁合同约定：甲方是建筑物的所有人，愿意将该建筑物的一部分租赁给乙方用于经营NOVO时尚概念店及相关产品的卖场；乙方愿意承租甲方建筑物的一部分用于经营NOVO时尚概念店及相关产品的卖场。合同第一部分（定义）1.2条约定：“重庆国际贸易中心”系指位于重庆市渝中区青年路38号的商业建筑物、附属结构。1.3条约定：“租赁物业”系指位于甲方所有的建筑物负一层至第五层，建筑面积即计租面积约34728.80平方米。合同第二部分（租赁）2.2条（租赁物业的用途）约定：乙方租赁的物业将用于经营时尚概念店及相关产品的卖场。2.3条（租赁期限）约定：自2011年7月1日起至2025年8月31日。合同第三部分（租赁费、保证金及支付）3.1条（租赁费）约定：第1、2租约年租赁费为每年2590万元（合62.15元／月／平方米），第3、4租约年租赁费为每年2960万元（合71.03元／月／平方米），第5、6租约年租赁费为每年3515万元（合84.34元／月／平方米），第7-10租约年租赁费为每年4070万元（合97.66元／月／平方米）。除上述固定租金外，另约定超出底数营业额以上抽成部分由甲乙双方各享有50%。3.2条（租赁费的支付）约定：租赁费支付采用先付后用，按月支付的原则，乙方应当在第一个租赁月前10日，根据甲方提供的银行账户向甲方支付次月的租金。3.3条（合同保证金及履约担保）约定：乙方应向甲方提供本合同的履约担保人，在合同履行期间，担保人对乙方履行本合同项下所有义务及甲方为实现合同权利产生的费用提供不可撤销的连带担保责任。履约担保人信息：公司名称为中山华泰纺织有限公司。乙方应在本合同签订之日根据甲方提供的账户向甲方支付六个月的租金作为租赁保证金（人民币13300000元）。合同第六部分（租赁物业的移交）约定：租赁物业的移交根据甲乙双方协议一致的场地移交条件约定来安排。合同第七部分（声明和保证）7.3条第（2）项约定：租赁物业内经营运作而发生的一切费用，如自来水费、电费、保洁费、电话费、保安及租赁物业内设备的维护、保养以及广告费等，均有乙方负担与甲方无关。合同第八部分（甲方责任）8.3条（融资）第（1）项约定：甲方负责乙方开业前工程建设费用的融资事宜，其总额度不超过5000万人民币，资金利息、本金偿还、资金监管使用等具体事宜依据商场改造工程实际预算另行补充协议约定。8.4条（甲方的其他责任）第（2）项约定：甲方承担对租赁物业的外部进行日常维护及保洁的责任。合同第九部分（乙方责任）9.5条（设备的处置）约定：乙方对其在租赁物业内自行安装的一切设备享有所有权，双方同意在租赁届满或合同终止时，对乙方自行安装的一切设备可以按照以下方式处置（1）乙方拆除上述设备（由乙方决定，乙方对此有优先决定权）；（2）由甲方以设备工程合同价为基础按折旧年薪作价收购。9.6条（乙方对租赁物业的改造）约定：乙方有权于租赁物业移交后为NOVO商场营业和使用租赁物业进行经营目的而依法自费安装所需的一切设施，且所有设置安装必须符合相关规范和行业标准的要求。合同第十部分（停车场、通道的使用）10.1条约定：甲方保障甲方或者甲方委托之单位管理的大楼地下停车库，为乙方免费提供行政车位4个。10.2条约定：甲方对租赁物业之外的建筑物其他区域负有管理职责的通道，乙方自用车辆、人员按相关物业管理规定有通行权。合同第十二部分（合同违约与合同终止）12.1条（违约）（1）约定：如乙方未按合同所约定的时间向甲方支付租赁费，应自逾期之日其按应付而未付租赁费每日万分之二计算，向甲方支付逾期付款违约金。逾期三十日，甲方有权终止本合同。（2）如果任何一方违反本合同任何条款，另一方应有权在违约通知下达后三个月内进行补救，违约方未对违约行为进行补救或补救未达到满意效果的情况下，或违约行为无补救可能时，守约方有权立即解除和终止本合同。（3）本合同终止后，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿，且该赔偿金额不得低于未履行租约期的全部租金。12.2（终止的权利）（1）双方协商一致，可终止本合同。合同签订当日，现想商贸公司出具“店铺确认函”，内容为：“根据《重庆国际贸易中心租赁合同》附件4中共同商定的交场标准，重庆聚富投资控股（集团）有限公司已按约定达到交场标准，现我司根据租赁合同中的约定，已于2011年7月1日完成商场现场验收，对重庆聚富投资控股（集团）有限公司的交场予以确认”。2013年11月28日，现想商贸公司向聚富投资公司发出《工作联系函》，主要内容：我司正式函告贵司，重庆NO**商场国贸店将于11月30日营业结束后正式闭店，我司在此正式申请与贵司的租赁合同于2013年12月1日提前终止。2013年12月19日，现想商贸公司再次向聚富投资公司发出《工作联系函》，主要内容：为防止贵我双方间出现误解，现我司再次函告贵司并明确贵我双方的租赁合同已于2013年12月1日终止，请贵司务必尽快安排对该物业的对接、移交和其他使用安排。2013年12月25日，聚富投资公司授权重庆康实律师事务所向现想商贸公司发出《律师函》，主要内容：《重庆国际贸易中心租赁合同》系依法成立的有效合同，双方应严格按照合同约定履行各自义务。任何一方提前终止租赁合同，均应按照合同第12.2条第（1）款约定与对方进行充分协商并就有关事项达成一致意见。现贵司不但拖欠聚富投资公司租金，且于2013年12月19日单方面致函终止合同的行为已构成违约，该行为对聚富投资公司不具有法律约束力。2014年1月21日，聚富投资公司授权重庆康实律师事务所向现想商贸公司再次发出《律师函》，重申了前次律师函的内容，并表示在双方未就《重庆国际贸易中心租赁合同》的解除达成一致意见前，现想商贸公司应当按约继续履行租赁合同的义务并缴纳拖欠的租金。现想商贸公司租金交付至2013年11月，2013年12月起停止向聚富投资公司支付租金。2013年年底，现想商贸公司陆续与租赁物业内的绝大部分次承租人解除了租赁合同，其中一家次承租人重庆市顺风壹贰叁餐饮有限公司于2014年12月23日搬离租赁物业，至此时，租赁物业内还留下次承租人成都星巴克咖啡有限公司继续经营。另查明，聚富投资公司于2010年11月9日出具一份《转租情况下产权人的保证函》给成都星巴克咖啡有限公司，其主要内容为聚富投资公司保证在提前解除与上海设想商贸公司的物业租赁合同的情况下，成都星巴克咖啡有限公司能继续按照其签订的《店铺租约》继续使用场地。2014年5月16日，现想商贸公司委托代理人陈果，狄青在公证人员陪同下要求进入租赁物业，豪生物业公司员工表示须接到其领导通知后才能进入租赁物业。还查明：本案涉案房屋的产权大部分登记在在聚富投资公司名下，小部分登记在案外人张玺名下。本案涉案房屋的承租人原为设想商贸公司，2009年11月，设想商贸公司与聚富投资公司签订了《重庆国际贸易中心租赁合同》。根据这一租赁合同，设想商贸公司向聚富投资公司支付了租赁保证金13300000元。2011年4月8日，设想商贸公司与现想商贸公司向聚富投资公司出具“合同主体变更申请函”，内容为：“我司与贵司签订之重庆国际贸易中心租赁合同，现因上海设想商贸有限公司资产重组，设立现想商贸（上海）有限公司，特申请将贵我双方签订的重庆国际贸易中心租赁合同乙方主体进行变更。从2011年7月11日起将公司名称更名为现想商贸（上海）有限公司。变更后的公司承担原上海设想商贸有限公司的全部债权债务。上海设想商贸有限公司对现想商贸（上海）有限公司在履行合同中或终止、解除合同后之权利义务承担连带担保责任。2012年6月18日，设想商贸公司、聚富投资公司、现想商贸公司三方签订了“协议书”，主要内容为：原设想商贸公司支付给聚富投资公司的保证金人民币1330万，由设想商贸公司直接转让给现想商贸公司，即现想商贸公司直接支付1330万到设想商贸公司指定账户，聚富投资公司将原开具给设想商贸公司的保证金收据更换成现想商贸公司名称。今后涉及该保证金的退还事项，由聚富投资公司与现想商贸公司直接进行。又查明：现想商贸公司与重庆豪生物业管理有限公司（以下简称“豪生物业公司”）于2013年12月4日签订物业管理服务合同终止协议。协议约定：双方的原物业管理服务合同于2013年11月30日终止。诉讼中，三被告为证明聚富投资公司在合同履行过程中存在违约行为，造成现想商贸公司经营困难，举示2011年7月8日的电子邮件及《关于商场手扶梯、电梯设备故障的相关事宜》；2011年7月23日关于租赁物业商场手扶梯、电梯设备故障的《工作联系函》；2011年8月31日设想商贸公司就租赁物业内消防设施存在缺陷致函聚富投资公司；2010年2月聚富投资公司与设想商贸公司重庆分公司2010年2月签订的《借款合同》、收据及还款凭证；2011年10月18日聚富投资公司向现想商贸公司发出的《工作联系函》、《股权转让交易流程》以及同月24日现想商贸公司对该两份文件的正式书面回复等证据。聚富投资公司质证后认为：对于三被告提供的电子邮件证据，无法核实其真实性，即使为真实邮件也系三被告的内部邮件，不能证明将相关文件送达了聚富投资公司；对于三被告提到的商场手扶梯、电梯等的质量问题，按照双方合同7.3条第（2）项之约定，租赁物业内设备的维护、保养由现想商贸公司负担，与聚富投资公司无关；对于《借款合同》的真实性无异议，但借款和本案租赁关系是两个法律关系，NOVO商场已经开业，说明融资不成功未对经营造成影响，且《借款合同》中约定的是聚富投资公司向被告方提供不超过5000万的融资；至于三被告提交的《工作联系函》、《股权转让交易流程》等其他证据与本案并无关联性。三被告辩称现想商贸公司与聚富投资公司已经就2011年7月1日签订的《重庆国际贸易中心租赁合同》解除条件协商达成了合意，该合同已于2013年12月1日终止。为证明其观点，三被告举示2013年9月22日、2013年10月9日和2013年11月13日现想商贸公司与重庆聚富投资公司就《重庆国际贸易中心终止租赁合同》的往来邮件及合同相关电子版本、2013年11月7日现想商贸公司代表与聚富投资公司王卫民的电话录音以及2013年11月21日为解除租赁合同，现想商贸公司与聚富投资公司召开的会议录音资料及整理稿（会议中聚富投资公司法定代表人张经超在场）。聚富投资公司质证后认为，对于往来邮件的证据三性予以认可，但该终止租赁合同中第七条约定“本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效”，该证据反而证明了该合同文稿仅为现想商贸公司的单方面意思表示，且该终止租赁合同并未实际签署；对于两份录音证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对于录音记录中谈话人的身份无法辨别，即使为真实录音，也系在未告知当事人的情况下偷录的，应属非法证据；2013年11月7日的电话录音的内容并不能证明对方的观点，且假设录音中谈话人系王为民，由于其并非聚富投资公司的法定代表人，无权代表聚富投资公司作出承诺；2013年11月21日的会议录音资料也不能证明对方的观点，即使录音为真实的，也只能证明双方就终止租赁合同的问题进行过协商但并未达成一致意见，聚富投资公司仅仅从建议或善意相助的角度与现想商贸公司进行讨论，并未作出任何终止合同的承诺。聚富投资公司在谈话中明确表示“没有义务、责任来处理这个事情”、“房屋要整体交还”、“租金必须付”、“清场的责任不在我们”、“最后开会定一个大家结束合同的正式文本”等内容可以佐证我方观点。诉讼中，聚富投资公司申请对三被告的财产进行保全，我院于2014年7月20日作出（2014）渝五中法民初字第00539号民事裁定书，对三被告公司价值4000万的财产进行了查封、扣押、冻结。上述事实，有双方当事人陈述以及经当庭质证的重庆国际贸易中心租赁合同、补充协议、合同主提变更申请函、店铺确认函、产权证书、律师函、关于商场手扶梯电梯设备故障的相关事宜、工作联系函、借款合同、收据及还款凭证、股权转让交易流程、物业服务终止合同、公证书、协议书、保证金收据等证据予以证实，足以认定。本院认为，聚富投资公司与现想商贸公司于2011年7月1日签订的《重庆国际贸易中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。该合同对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。在合同履行过程中，现想商贸公司未按约定支付租金，已构成了违约，按约应对守约方聚富投资公司承担相应的违约责任。本院对双方在本诉、反诉中争议的主要问题评判如下：关于聚富投资公司与现想商贸公司签订的《重庆国际贸易中心租赁合同》如何解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，聚富投资公司与现想商贸公司在租赁合同中约定：租赁费支付采用按月支付的原则，现想商贸公司应当在第一个租赁月前10日支付次月的租金；如现想商贸公司未按合同所约定的时间支付租赁费，应自逾期之日起按应付而未付租赁费每日万分之二计算支付逾期付款违约金。逾期三十日，聚富投资公司有权终止合同。现想商贸公司与聚富投资公司签订租赁合同后，聚富投资公司向现想商贸公司履行了交付房屋的义务，现想商贸公司应按照合同约定按时缴纳租金。但自2013年12月起，现想商贸公司未继续缴纳租金，按照合同双方合同约定，逾期三十日，聚富投资公司有权终止合同。在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。聚富投资公司于2014年6月12日起诉要求解除合同，本院依法确认聚富投资公司于该日依据合同约定行使合同解除权，双方的租赁合同于2014年6月12日解除。现想商贸公司认为租赁合同双方已经于2013年12月1日通过协商的方式解除，并在庭审中举示了合同双方对解除租赁合同事宜的往来邮件以及电话录音资料予以证明。本院认为，该部分证据仅能证明合同双方就终止租赁合同的事宜进行了协商，并不能证明租赁合同双方已经就合同解除事宜最终达成了一致意见。本案所涉租赁物业面积以及租金金额较大，合同双方在合同成立之时以及交付租赁物业之时均采用书面形式对合同权利义务进行约定，现想商贸公司举示的证据并不足以证明合同双方已经就《重庆国际贸易中心租赁合同》的解除条件已经口头达成了一致意见。且在现想商贸公司2013年11月28日、2013年12月19日向聚富投资公司发出《工作联系函》告知双方的租赁合同于2013年12月1日终止后，聚富投资公司分别于2013年12月25日、2014年1月21日向现想商贸公司发出《律师函》，明确表示双方并未就租赁合同解除进行充分协商并达成一致意见，现想商贸公司应当按约继续履行租赁合同的义务并缴纳拖欠的租金。在双方并未就租赁合同的解除达成一致意见的前提下，现想商贸公司单方面通知解除合同并不能产生合同解除的效力。针对现想商贸公司提出聚富投资公司在履行合同中存在严重违约行为，其违约行为致使现想商贸公司在租赁物业内的经营难以为继，签订租赁合同的目的因聚富投资公司的违约行为已经无法实现，因此有权单方面解除合同的意见。本院认为，对于现想商贸公司提出的租赁物业内手扶梯、电梯设备、消防设施等存在故障等质量问题，按照双方合同7.3条第（2）项之约定，租赁物业内设备的维护、保养由现想商贸公司负担，与聚富投资公司无关，故聚富投资公司对此并不存在违约行为。对于现想商贸公司提出本案租赁物业产权不清、实际租赁物业面积小于租赁合同约定、聚富投资公司未按约向现想商贸公司出售租赁物业、未足额提供租赁物业装修融资款、未向现想商贸公司顾客提供停车位等违约行为的意见。本院经审查后认为，认定合同一方当事人是否存在违约行为，应当以合同双方的约定内容为前提。现想商贸公司主张聚富投资公司违约，但并未举示证据证明双方对出售租赁物业、足额提供租赁物业装修融资款、向现想商贸公司顾客提供停车位等内容在租赁合同中的进行了相关约定且聚富投资公司违反了该约定。聚富投资公司与设想商贸公司重庆分公司签订的《借款合同》与本案的租赁合同为两个不同的法律关系，并不存在必然联系。至于租赁物业中的小部分产权未登记在聚富投资公司名下的情况与本案租赁合同的效力并无直接关联，且聚富投资公司已实际交付了完整的租赁物业，租赁合同的履行并未因此受到影响。对于现想商贸公司提出实际租赁物业小于租赁合同约定面积的理由，现想商贸公司对此并未举示相关证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，现想商贸公司认为聚富投资公司在履行租赁合同中存在严重违约行为因此其有权单方面解除合同的理由并不能成立，本院不予认可。关于聚富投资公司主张的租金、违约金及赔偿金的问题。聚富投资公司与现想商贸公司签订的《重庆国际贸易中心租赁合同》于2014年6月12日解除，聚富投资公司要求现想商贸公司支付2013年12月起至合同解除之日的租金的理由成立，本院予以支持。现想商贸公司应当向聚富投资公司支付截至合同解除之日其尚欠的租金15786666.7元（2466666.66元／月×6月＋82222元／天×12天）。由于现想商贸公司未按合同约定支付租金导致租赁合同提前终止，按照租赁合同之约定应当向守约方支付违约金及赔偿金。现聚富投资公司主张按应付租金的日万分之二计算违约金，现想商贸公司认为聚富投资公司主张的违约金及赔偿金标准过高应予调减，本院根据本案实际情况酌情确定按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算现想商贸公司应付的违约金。因聚富投资公司并未举示相关证据证明其因现想商贸公司的违约行为造成的支出、损失、损害和费用情况，故对于聚富投资公司主张的赔偿金本院不予支持。关于聚富投资公司主张租赁合同解除之后的房屋占有使用费问题。租赁合同解除之后，现想商贸公司作为承租人未将租赁物业及时返还，应承担自合同解除之日起至租赁物业交还之日止的房屋占有使用费。现想商贸公司认为其与豪生物业公司于2013年12月4日签订的物业管理服务合同终止协议即可视为完成了租赁物业的交还义务，豪生物业公司已经于2013年11月30日接收了租赁物业；聚富投资公司系豪生物业公司的实际控制方，豪生物业公司的行为可推定为聚富投资公司的行为。本院认为，其一、聚富投资公司与豪生物业公司均为独立法人，现想商贸公司并未举示相关证据证明聚富投资公司委托或授权豪生物业公司代为接收租赁物业。其二、现想商贸公司与豪生物业公司签订物业管理服务终止协议仅能证明双方解除了物业服务合同，现想商贸公司离场时在豪生物业公司领取“出门条”等行为并不能视为租赁物业的交接行为。其三、现想商贸公司认为其已经于2013年11月30日交还了租赁物业，但在这时间之后继续收取租赁物业内未退场次承租人的租金的行为与此自相矛盾。因此，现想商贸公司认为其已经于2013年11月30完成了租赁物业交还义务的理由显然不能成立。但在本案中，现想商贸公司在2013年9月至11月期间，曾多次与聚富投资公司商讨租赁合同的解除事宜，虽然双方并未就解除条件达成最终的一致意见，但合同双方均明确表达了解约的意向。依据现想商贸公司提交的公证书可以认定，2014年5月中旬起，现想商贸公司已失去了对租赁物业的控制。同时，现想商贸公司亦陆续与租赁物业内的大部分次承租人解除了租赁合同，除成都星巴克咖啡有限公司经聚富投资公司承诺可以继续经营外，其余次承租人均于2014年12月23日前退场，租赁物业事实上处于空置的状态，该租赁物业处于业主方聚富投资公司的管控之下。因此，本院综合本案实际情况认定2014年12月23日，现想商贸公司已经完成了租赁物业的交付义务。对于合同解除后至房屋交付完成之日期间的房屋占有使用费的问题。聚富投资公司请求按2466666.66元／月计算，本院认为，《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适用措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在合同双方当事人均明知租赁物业内除星巴克外的全部次承租人已经退场的情况下，双方均未就合同解除事宜进一步达成一致意见，均未采取有效措施来防止房屋空置损失的扩大。对该部分损失，合同双方当事人均应承担相应的责任，根据本案实际情况，本院认定合同双方对2014年6月13日起至2014年12月23日止的房屋占有使用费各承担50%的责任。因现想商贸公司在涉案租赁合同项下应承担其相应的义务，设想商贸公司和中山华泰公司基于其承诺及担保行为应对现想商贸公司的上述责任承担连带清偿义务。关于现想商贸公司主张聚富投资公司返还租赁保证金13300000元的问题。本院认为，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。现想商贸公司与聚富投资公司在租赁合同中约定现想商贸公司向聚富投资公司支付六个月的租金人民币13300000元作为租赁保证金，该租赁保证金可以视为承租方履行合同义务的担保，现想商贸公司在合同履行过程中拒付租金已经构成违约，现聚富投资公司主张租赁保证金用于抵扣租金符合法律规定，本院予以支持。关于现想商贸公司主张聚富投资公司作价收购其留存在租赁物业内的设备设施以及承担其本案律师费的问题。租赁合同第九部分9.5条（设备的处置）约定：乙方（现想商贸公司）对其在租赁物业内自行安装的一切设备享有所有权，双方同意在租赁届满或合同终止时，对乙方自行安装的一切设备可以按照以下方式处置（1）乙方拆除上述设备（由乙方决定，乙方对此有优先决定权）；（2）由甲方（聚富投资公司）以设备工程合同价为基础按折旧年薪作价收购。本院认为，合同双方在合同中对租赁物业内现想商贸公司自行安装的设施、设备的处置进行了约定，但现想商贸公司举示的一些设施、设备的采购清单及合同仅能证明现想商贸公司曾经购买过这些设施、设备，但并不足以证明其主张的设施、设备仍留存于租赁物业内，故其要求聚富投资公司折价收购仍留存于租赁物业内的设施、设备等财物的证据并不充分，本院对此不予支持。关于现想商贸公司要求聚富投资公司承担因本案所支付的全部律师费的请求，并无合同约定或法律依据，本院依法不予主张。综上所述，本院对聚富投资公司的诉讼请求部分予以支持，对其余诉讼请求及现想商贸公司的反诉请求依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第一百零七条、一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）重庆聚富投资控股（集团）有限公司与被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司签订的《重庆国际贸易中心租赁合同》于2014年6月12日解除；二、被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司在本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）重庆聚富投资控股（集团）有限公司房屋租金15786666.7元（2466666.66元／月×6月＋82222元／天×12天）及逾期付款违约金（具体违约金金额的计算方法为：以现想商贸（上海）有限公司到期应付的房屋租金为基数，自逾期之日起每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）。上述欠付的租金及违约金在现想商贸（上海）有限公司已支付的租赁保证金13300000元中优先予以扣除；三、被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司在本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）重庆聚富投资控股（集团）有限公司2014年6月13日起至2014年12月23日房屋返还之日止的房屋占有使用费7852220.9元；（1233333.33元／月×6月＋41111元／天×11天）四、被告上海设想商贸有限公司与被告中山华泰纺织有限公司对被告现想商贸（上海）有限公司的上述义务承担连带担保责任；五、驳回原告（反诉被告）重庆聚富投资控股（集团）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费274772元，由原告（反诉被告）重庆聚富投资控股（集团）有限公司负担137386元，由被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司负担137386元；保全费5000元，由被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司负担；反诉案件受理费8887元，由被告（反诉原告）现想商贸（上海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈晓红代理审判员  陈 莹人民陪审员  戴小华二〇一五年六月二日书 记 员  杨 静