徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第0246号原告徐州万达广场有限公司。法定代表人丁本锡，该公司执行董事。委托代理人孔存勇，江苏汇君律师事务所律师。委托代理人时冉，江苏汇君律师事务所律师。被告高龙海。被告朱晓艳。原告徐州万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告高龙海、朱晓艳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人孔存勇、时冉到庭参加诉讼。被告高龙海、朱晓艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司诉称，2012年6月29日，原告与被告高龙海就徐州云龙万达广场第3幢-1-902室签订了《商品房买卖合同》及补充协议，房屋总价961078元，其中按揭贷款670000元。2012年9月20日，二被告作为借款人，原告作为担保人与江苏银行永康支行签订了《个人借款合同（房贷版）》，约定江苏银行永康支行向二被告发放借款67万元，结息方式为按月结息，但二被告自2012年12月20日开始未按合同约定返还借款本息，导致江苏银行永康支行提前宣布合同到期，收回剩余借款本息，该情形违反《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第（2）项中的约定，原告有权选择解除本合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售，要求被告按照本补充协议的约定承担违约责任，且被告同意原告将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。同时二被告亦有其他导致合同解除的违约行为。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告高龙海签订的《商品房买卖合同》及补充协议，由二被告配合原告办理合同备案的注销手续。2、二被告向原告支付原告已为二被告向江苏银行代付的按揭贷款本金及罚息等损失754314.93元，按照合同补充协议第三条第3款第（1）项以754314.93元为本金计算违约金（自2015年1月8日起按照每日万分之五的标准计算至实际给付之日）。3、二被告根据补充协议第十二条第2款第（1）项向原告支付解除合同违约金192215.6元。4、二被告向原告支付律师费用20000元。5、上诉2、3、4项诉请与被告缴纳给原告的付款中相抵扣。6、本案的诉讼费用由二被告承担。被告高龙海、朱晓艳未答辩。经审理查明，原告万达公司（甲方）与被告高龙海（乙方）于2012年6月29日签订了编号为0335845号商品房买卖合同，双方约定：被告高龙海向原告购买徐州云龙区万达广场第3幢-1-902室房屋，房屋总价款为961078元，被告应于2012年6月29日前支付房款人民币291078元，余款670000元于合同签订后30日内以贷款方式付给原告。在商品房买卖合同附件四合同补充协议第三条第3款约定：因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；乙方因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。合同签订后，被告高龙海于2012年6月29日向原告支付房款291078元，原告于同日给被告开具该数额的购房发票。2012年9月20日，被告高龙海、朱晓艳作为借款人、原告作为担保人与江苏银行股份有限公司徐州永康支行（以下简称江苏银行永康支行）签订了《个人借款合同（房贷版）》一份，合同约定：江苏银行永康支行向二被告放款人民币670000元，借款期限自2012年9月20日至2034年9月20日；本合同项下的借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率6.55%下浮15%，执行年利率5.5675%，利率随人民银行同期贷款基准利率按一年调整，调整日为次年1月1日；借款用于购买坐落于徐州云龙万达广场第3幢-1-902室的住房，总价款961078元；借款人在到期日不支付借款合同项下的借款本息及其他应付款项视为违约，贷款人有权宣布借款本息提前到期，立即收回贷款。合同签订后，江苏银行永康支行于2012年9月20日向被告发放贷款670000元，二被告依约向原告履行支付房款义务，原告于2012年9月22日向被告开具购房发票。后二被告因未向江苏银行永康支行履行按揭还款义务，故永康支行将本案原、被告诉至徐州市鼓楼区人民法院，该院作出（2013）鼓商初字第0296号民事判决书判令二被告偿还江苏银行永康支行借款本金667397.07元及利息（计算至2013年3月13日的利息为9226.36元，此后利息自2013年3月13日起计算至本判决确定给付之日止，以年利率8.8425%计算）；二被告赔偿江苏银行股份有限公司徐州永康支行律师代理费14000元；原告对二被告上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向二被告追偿。原告不服一审判决提起上诉，徐州市中级人民法院于2013年12月20日判决驳回上诉，维持原判。2015年1月8日，江苏银行股份有限公司徐州永康支行从原告账户扣划案款754314.93元，原告依据上述判决承担了连带清偿责任。另查明，万达广场第3幢-1-902室房屋除在产权登记部门办理商品房买卖合同备案登记外，至今尚未办理上房手续，亦未办理产权过户手续。又查明，就本案诉讼原告与江苏汇君律师事务所签订专项委托服务合同并按约定向律师事务所支付律师代理费用20000元。以上事实有原告陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、（2013）鼓商初字第0296号民事判决书、（2013）徐商终字第0391号民事判决书、个人贷款还拖欠贷款通知书（回执联）、银行扣划明细、专项委托服务合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告万达公司与被告高龙海之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告在履行借款合同中逾期还款，导致借款人江苏银行股份有限公司徐州永康支行提起诉讼，江苏银行股份有限公司徐州永康支行根据（2013）鼓商初字第0296号民事判决书从原告处扣划案款754314.93元。根据原被告在《商品房买卖合同》补充协议第三条第4项的约定，因被告的上述违约行为，原告有权解除双方间的《商品房买卖合同》，被告高龙海应按合同标的20%向原告支付违约金192215.6元，同时被告高龙海应协助原告办理合同备案的注销手续（合同编号为0335845号）。另结合双方商品房买卖合同附件四合同补充协议第三条第3款关于担保责任承担的约定，原告为被告垫付的银行借款本息及相关费用被告依法亦应给付原告，因被告已经足额支付购房款，合同解除后原告应返还被告购房款，上述原告为被告垫付的银行借款本息及相关费用从原告返还被告购房款中直接予以扣除。关于原告违约金的主张，结合双方“自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金”的约定，被告应向原告支付违约金，违约金以754314.93元为本金按照日万分之五的标准，从2015年1月8日计算至本院确认合同解除之日。关于原告律师代理费用20000元的主张，符合双方约定，亦不违反法律禁止性规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐州万达广场有限公司与被告高龙海于2012年6月29日签订的编号为0335845号商品房买卖合同；被告高龙海于本判决生效后十日内协助原告办理合同备案的注销手续。二、被告高龙海于本判决生效后十日内给付原告徐州万达广场有限公司解除合同违约金192215.6元及律师代理费用20000元。三、被告高龙海、朱晓艳于本判决生效后十日内给付原告徐州万达广场有限公司垫付款754314.93元并支付违约金，违约金以754314.93元为本金按照日万分之五的标准，从2015年1月8日计算至本院确认合同解除之日。判决第二项所涉款项与原告徐州万达广场有限公司应返还被告高龙海购房款961078元先予以抵扣，余额部分再与判决第三项抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13410元、保全费5000元、公告费600元，由被告高龙海、朱晓艳共同负担（原告已预交，二被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 刘 宇人民陪审员 路 伟人民陪审员 易子川二〇一五年六月十三日书 记 员 高雅稚