浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2015）台温泽商初字第280号原告：钟加法。法定代理人：施三凤，温州乐清人。委托代理人：莫信源。被告：傅赧宝。第三人：钟正林。委托代理人：蔡驰江。第三人：葛夏领。原告钟加法为与被告傅赧宝、第三人钟正林、葛夏领确认合同无效纠纷一案，于2015年5月26日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员干军辉适用简易程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告钟加法的特别授权委托代理人莫信源、被告傅赧宝、第三人钟正林及其特别授权委托代理人蔡驰江到庭参加诉讼，第三人葛夏领经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟加法起诉称：原告钟加法与施三凤是夫妻关系，原告与第三人钟正林系兄弟关系，与第三人葛夏领系母子关系。1991年12月期间，原告按人口数申报，经当时温岭县土地管理局和光明乡人民政府批准，获得建房用地一间，并随之在该块土地上建造了一间房屋。因原告患有重度智能缺损，与其母亲葛夏领生活在一起。1992年10月18日，原告兄弟钟正林未经原告同意，隐瞒事实，私自将原告的房屋卖给傅赧宝所有，并与之签订了买卖契约。当时，原告方全然不知。后来，原告方欲居住进此房屋，竟发现自己的房屋被他人出卖占住。原告方要求被告搬离此房屋，将此房屋归还给原告。可是被告蛮不讲理，对原告方的合理要求均置之不理。致使原告方的财产被侵占，无法主张自己的权利。遂起诉至法院，请求判令：1、确认被告傅赧宝与第三人钟正林签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告傅赧宝答辩称：被告在1992年购买涉案的房屋，因为原告系弱智者，当时建房审批下来后就委托兄弟本案第三人钟正林委托买卖，按三万元价格买下来的，款项都是通过原村长钟桂良经办的，款项交付后，各种过户手续都已经办理齐全，被告取得该房屋是符合法律规定的。第三人钟正林陈述称：1、原告起诉有关事实不准确，应当予以纠正：原告诉称“1992年10月18日，原告兄弟钟正林未经原告同意，隐瞒事实，私自将原告的房屋卖给傅赧宝所有，并与之签订了买卖契约”不属实，1992年时，原告作为弱智者，由于家庭经济困难，故要将所批地基以一层平顶的房屋进行出卖，买受人就是本案被告，由于被告及当时泥桥村的村长都认为原告作为弱智者出卖房屋会影响房屋交易的安全，故提出由原告的二弟钟正林的名义来出卖房屋，原告的母亲即第三人葛夏领也同意要求以钟正林的名义出卖房屋，钟正林是代理原告将房屋出卖给被告，该事实原告并非全然不知，而是原告作为无完全民事行为能力人，在监护人葛夏领确认的情况下将房屋出卖的，应当认定原告知晓房屋被出卖的事实；2、原告诉称“原告的房屋被被告侵占”不正确，原告的房屋是合法转让给被告的，并不存在侵占其房屋的事实；3、现在原告以1992年双方所签订的房屋买卖契作为合同无效进行主张自己的权利，但第三人认为该份合同从法律角度考虑，应视为有效合同，第三人钟正林在合同签订过程中都是代理行为。综上，请法庭驳回原告的诉请。第三人葛夏领提交书面意见称：1991年第三人与长子钟加法在泥桥村上见头审批了一间宅基地，因当时二人无力建房，经钟桂良介绍将该宅基地指标以3000元人民币出卖给原光明乡干部本案被告傅赧宝。双方议定买卖契约以单层平房折价30000元人民币计算书写（内中包括宅地指标费3000元，买主傅赧宝自理宅基地报批费、生产队土地款，单层平房建设材料和人工费27000元合并在内）。因第三人葛夏领的儿子原告钟加法是一个弱智的人，买方傅赧宝在书写契约前对钟加法作为出卖方有顾虑，故要求以原告的兄弟第三人钟正林名字出卖。后经过协商，第三人葛夏领同意以钟正林名字代为出卖立契，所卖得宅地指标费3000元人民币由案外人钟桂良转交给第三人的小儿子钟正泉，再由钟正泉转交给第三人葛夏领，后该款用于建造第三人与原告现居住二层平房支出。原告钟加法为了支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、原告户口簿、法定代理人的身份证复印件、原告结婚证、被告与第三人钟正林协助查询户籍函（回执）、第三人葛夏领身份证复印件、户口簿复印件各一份，用以证明原、被告、第三人的主体资格。2、温岭县个人建房用地申请表、温岭县土地管理局温土建（1991）第102号文件、审查批准建房用地名单一份，用以证明原告钟正法与第三人葛夏领于1991年12月份获得建房用地的事实。3、温岭市国土资源局档案管调取的房屋买卖契约一份，用以证明第三人钟正林将涉案房屋出卖给被告傅赧宝，以及该契约上无原告方的签字认可，未经过当事人确认系无效契约的事实。4、司法鉴定意见书一份，用以证明原告钟加法系无民事行为能力人的事实。5、泥桥村村民委员会证明一份，用以证明第三人钟正林与买卖契中的钟正玲系同一人的事实。被告傅赧宝为证明其主张的事实提交了以下证据：6、房产证、土地证各一份，用以证明被告就本案讼争房屋已经办理了房产登记手续的事实。第三人钟正林为证明其主张的事实提交了下列证据材料：7、申请报告一份，用以证明1992年10月将该宅基地单层建好以30000元出卖给被告，考虑到原告的智力问题，由二弟钟正林代为卖房，并由村委会人员签字确认的事实。8、案外人钟桂良出示的书证材料一份，用以证明原告与葛夏领于1991年经审批了获得宅基地使用权，因原告智力问题存在问题，经其母亲葛夏领同意，由钟桂良介绍将该宅基地卖给被告，因被告对原告的智力有顾虑，经与葛夏领商定，由钟正林代为卖方，且款项已经交付的事实。9、案外人钟正泉的书证材料一份，用以证明原告及葛夏领经审批获得一块建房用地，因原告智力有问题，买方傅赧宝在书写契约前对原告钟加法作为卖方有顾虑，后经商议葛夏领同意以第二个儿子钟正林名字出卖，以及购房款已经交付且用于给原告建造现所居住的房屋的事实。根据各方当事人的举证、质证，本院认证如下：鉴于各方当事人对证据1-6的真实性均无异议，经本院审查认为，该证据来源合法、内容真实，故对其真实性予以认定。对于第三人钟正林提交的证据，被告质证后无异议，原告认为该证据属证人证言，证人应当出庭作证。本院审查认为，虽然原告对该部分证据存在异议，但对于上述证言的内容并未提出异议，结合各方陈述的房屋买卖过程，均能够与之相互印证，况且本案原告对本案的异议在于房屋买卖合同的效力问题，对于涉案房屋的出卖事实并无异议，故本院依法认定上述证据的证明效力。据此，本院依据上述认定的有效证据及结合各方当事人的陈述认定案件事实如下：原告钟加法与法定代理人施三凤系夫妻关系（二人于2009年12月21日登记结婚），原告与第三人钟正林系兄弟关系，与第三人葛夏领系母子关系。1991年12月期间，原告钟加法与第三人葛夏领经相关行政机关批准获得在泽国镇泥桥村一间建房用地许可。1992年10月18日，征得第三人葛夏领的许可，并经案外人钟桂良介绍并执笔起草买卖契，以钟正玲（即第三人钟正林）名义将上述该宗用地指标以3000元价格出卖给被告傅赧宝，但双方约定以单层平房价30000元计算书写（包括上述宅基地指标转让款3000元，其余如宅基地报批费用、单层平房建设费用等合计27000元由买主傅赧宝自理），后第三人葛夏领取得被告支付的上述3000元款项。另查明，现被告傅赧宝就本案诉争的上述房屋已取得了房地产权登记【温房权证泽国镇字第××号、温集用（2000）字第0039号集体土地使用证】。又查明，2013年7月3日，温州律证司法鉴定所接受委托对原告钟加法的精神状态和民事行为能力进行鉴定，并于2013年7月8日出具司法鉴定意见书，评定钟加法重度智能缺损（重度精神发育迟滞）以及无民事行为能力。本院认为，本案讼争的位于温岭市泽国镇泥桥村房屋原系原告和第三人葛夏领于1991年共同经审批获得的，属于原告钟加法与第三人葛夏领共同所有的财产。本案的各方争议焦点在于：第三人葛夏领以原告钟加法的法定监护人及共有权人身份将二人共同审批获得的一间建房土地使用权委托第三人钟正林转让给被告傅赧宝的行为是否无效。对此，本院认为原告的主张不应支持，理由如下：首先，虽然原告提交的温州律证司法鉴定所法医精神病鉴定意见书确认原告钟加法患有轻度精神发育迟滞，目前被评定为无民事行为能力人，但对于签订“涉案房屋转让合同”时钟加法的民事行为能力现无法评定。因此，无充分证据证明在出售诉争房屋时原告就系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，而原告在该房屋出售至今逾二十年的时间内从未提出异议，应视为其已对该交易的认可；其次，即使原告如各方当事人所述当时为重度智能缺损，即无民事行为能力人或限制民事行为能力人，那么其母第三人葛夏领作为其监护人，有权管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。鉴于此，作为原告监护人及共有权人，第三人葛夏领将该房屋委托第三人钟正林以该第三人的名义与被告傅赧宝签订房屋买卖契约，是履行监护职责以及进行物权处分的行为，并且双方所达成的房屋买卖合同未违反当时法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人利益，该处分行为符合法律规定应为有效；再次，本案被告傅赧宝已全额支付购房款，原告及第三人葛夏领也已将房屋实际交付与被告，被告亦办理了上述房屋的产权登记手续取得物权登记。于本案中之交易相对方被告傅赧宝而言，此项交易系等价有偿。故不应以第三人葛夏领、钟正林将涉案房屋出售而认定该处分行为损害原告利益，并从而认定该处分行为无效。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”本院认为，此款之规定，虽为约束法定监护人之监护、管理行为，但不能以此对抗与被监护人作等价交易之善意第三人。况且，除法律特别规定的外，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案诉争的房屋买卖交易发生于1992年，而原告于2015年5月26日才提起本案诉讼，显然已超过了法律规定的二十年保护期。综上，原告主张确认合同无效依据不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第二款、第一百三十七条和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条之规定，判决如下：驳回原告钟加法的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告钟加法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费80元。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001。逾期不交按自动撤回上诉处理。）审 判 员 干军辉二〇一五年六月二十四日代书记员 郑彬琪