广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第117号原告：广州市东山国有资产经营有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黎伟成，副总经理。委托代理人：李竞，原告员工。委托代理人：陈明辉，原告员工。被告：李耀文，身份证住址广东省增城市。原告广州市东山国有资产经营有限公司与被告李耀文租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市东山国有资产经营有限公司的委托代理人李竞到庭参加诉讼，被告李耀文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市东山国有资产经营有限公司诉称：2012年6月25日，原被告双方签订《广州市房屋租赁合同》以及《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》，约定原告向被告出租其自有物业广州市白云区＊路＊号铺（下简称涉案房屋）作商业用途使用，租赁期限自2012年7月1日至2016年6月30日，其中2012年7月1日至2013的年6月30日月租金为2490元，2013年7月1日至2014年6月30日月租金为2615元，2014年7月1日至2015年6月30日月租金为2746元；如被告拖欠租金等费用超过30天的，原告有权立即解除合同，没收保证金，被告还须按剩余租期租金总额的50%补偿给原告；原告发出解除合同通知书之日起7天内被告不搬迁的，须按合同约定最高月租金标准的三倍支付房屋占用费等内容。合同签订后，原告已将涉案房屋交付被告使用。但被告自2013年1月起开始无故拖欠租金，经原告多次催告无果。原告于2014年1月29日与2014年11月10日分别以通知及EMS方式向被告发出《解除合同及收回场地的通知书》及《交纳欠费告知书》，催告被告尽快清偿拖欠租金等费用，而被告只于2014年1月清偿了之前的拖欠租金，自2014年2月开始拖欠的租金至今未交。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》的相关约定，原告有权依法解除合同、收回房屋、没收保证金。现原告起诉要求：1、确认原告与被告于2012年6月25日签订的《广州市房屋租赁合同》和《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》于2014年1月29日解除；2、被告将广州市白云区西槎路275号2号铺交还原告；3、被告按照《广州市房屋租赁合同》的约定按合同最高租金标准的三倍向原告支付自2014年2月起至交还涉案房屋之日止（即2015年1月9日）的房屋占用费138081元；4、被告向原告支付2014年3月1日起至实际涉案房屋交还之日止（即2015年1月9日）的逾期未付租金的违约金；5、被告按剩余租期（2014年2月至2015年6月）租金的50%向原告支付补偿款23013.5元；6、被告已交的保证金8238元由原告没收，不予退还；7、被告承担本案的诉讼费。被告李耀文辩无答辩。经审理查明：原告是白云区西槎路275号2号铺的业主。2012年6月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条、甲方同意将坐落在白云区＊路＊号铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积38.3平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年7月1日至2013年6月30日月租金2490元，2013年7月1日至2014年6月30日月租金2615元，2014年7月1日至2015年6月30日月租金2746元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、支票或转账付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳￥8238元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。上述合同已办理租赁备案登记。同日，双方签订《补充协议》，约定：7、如乙方存在以下情形，甲方有权立即解除合同，没收租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，甲方无须就乙方对承租场地所投入的资金及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：（1）乙方拖欠租金、拖欠水费、电费、通讯或物业管理费等费用逾期超过30天的；……。8、合同期满或因乙方过错导致合同提前解除时，乙方应缴清租金及相应应付费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同之日起7日内搬走房内物品并交还场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它投入进行补偿。12、如乙方不按本补偿协议第8条、第9条、第10条约定的规定期限内搬出该房屋的，甲方有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施。乙方需每月按合同约定最高月租金标准的叁倍向甲方支付房屋占用费，如该房屋占用费低于房管部门评定的同地段同类房屋租金标准，乙方向甲方支付的房屋占用费则按房屋部门评定同地段同类房屋租金标准计算。因此造成甲方的一切损失由乙方负责赔偿，并由乙方承担一切经济和法律责任。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用。原告向原告支付保证金8238元，并支付至2014年1月的租金。自2014年2月起，被告开始拖欠租金。庭审中，原告陈述：原告曾于2014年1月29日向被告送达《关于解除合同及收回场地的通知书》，由于被告收到该通知后立即清偿之前所欠的计至2014年1月的租金，故原告当时同意双方继续履行合同，但之后被告又开始欠交租金构成违约，合同应当解除，现原告确认目前该合同尚未解除，确认原告已于2015年1月9日自行收回涉案房屋，因被告无到庭，故原告仍坚持原诉讼请求，由法院依法判决。以上事实，有房地产权证、合同、邮件、通知、照片及原告陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应恪守履行。原告依约交付房屋给被告使用，被告应按合同约定支付租金。被告拖欠自2014年2月起的租金已构成违约，应承担违约责任。关于原告第1、2项诉讼请求。因原告无提供证据证明已将解除合同的通知送达给被告，且原告在庭审中确认涉案合同尚未解除，故原告要求判决确认涉案合同已于2014年1月29日解除的诉讼请求无法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。因原告在庭审中已确认其于2015年1月9日自行收回涉案房屋，双方的合同实际已终止履行，对此本院予以确认，故原告要求被告交还房屋的问题实际已解除，对该诉请无须再行判决。关于原告第3、5、6项诉讼请求。按照《补充协议》第7条、第8条的约定，原告有权要求被告缴清所欠的租金、没收保证金并按剩余租期租金总额的50%补偿。据此，现原告要求被告按合同约定租金标准支付2014年2月至交还房屋之日2015年1月9日的房屋占用费（实质是租金）的诉讼请求合理合法，本院予以支持。原告确认涉案合同尚未解除，故其要求支付按三倍租金标准支付上述期间的占用费的意见无法律依据，对原告主张的超出部分的占用费，本院不予支持。原告要求被告按剩余租期租金总额的50%补偿并没收保证金8238元符合合同约定，本院亦予支持，但剩余租期租金应按原告实际收回房屋之日2015年1月9日起计至合同约定的租赁期满之日止即2015年6月30日期间的租金计算。关于原告第4项诉讼请求。《广州市房屋租赁合同》第七条是关于逾期交租的违约金计算，而《补充协议》第7条、第8条是关于合同解除的违约责任的明确约定，因原告诉请指向的是合同解除的后果处理，故本案应适用《补充协议》第7条、第8条的约定，且原告已据此主张没收保证金及剩余租期租金总额的50%的赔偿责任，故对原告主张另支付逾期交租违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告李耀文向原告广州市东山国有资产经营有限公司支付2014年2月至2015年1月9日的租金（2014年2月至6月30日按月租金2615元计算，2014年7月1日至2015年1月9日按月租金2746元计算）。二、在本判决生效之日起三日内，被告李耀文按2015年1月9日至2015年6月30日的租金总额（月租金按2746元计算）的50%向原告广州市东山国有资产经营有限公司支付补偿款。三、被告李耀文已交的保证金8238元由原告广州市东山国有资产经营有限公司没收，不予退还。四、驳回原告广州市东山国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4155元，由原告广州市东山国有资产经营有限公司负担3104元，被告李耀文负担1051元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  陈景荣人民陪审员  陈秀娥二〇一五年六月八日书 记 员  蔡晓珊