云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初3490号原告：云南省玉溪市安福制柜有限公司，住所地云南省玉溪市红塔区冯井办事处四社。统一社会信用代码：91530402217688428XY。法定代表人：何其明。委托诉讼代理人：赵春云、李琼芬，云南法瑞律师事务所律师。特别授权代理。被告：张木营，男，1959年1月20日生，汉族，住福建省长乐市，现住云南省玉溪市红塔区。被告：陈敏捷，男，1977年6月6日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。第三人：蔡茂贤，男，1979年11月26日生，汉族，住重庆市綦江县，现住云南省玉溪市红塔区。第三人：邓俊辉，男，1975年3月23日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。原告云南省玉溪市安福制柜有限公司（以下简称安福公司）诉被告张木营、陈敏捷租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日受理后，同年12月8日依职权追加次承租人蔡茂贤、邓俊辉为本案第三人参加诉讼，并于2017年9月26日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告安福公司的委托诉讼代理人赵春云、李琼芬，被告张木营，第三人蔡茂贤、邓俊辉到庭参加诉讼，被告陈敏捷经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安福公司诉称，2012年4月1日，原告与二被告签订一份《租赁合同》约定：原告将红塔区高新区南祥路4号、6号场地及房屋出租给被告，租期35年，即2012年6月1日至2047年5月31日止；租金支付方式为第一个五年每年租金580000元（祥见合同第二条第二款）；双方依照先付款后使用的原则，按租期的年度支付，次年度的租金在上一租赁年的6月1日前1个月内付清下一年的租金，以后年度的租金按合同第二款的方式计算收费。被告拖延缴纳租金二个月，视为被告违约，原告有权单方终止合同，并无偿收回乙方所建盖的房屋及附属设施，并承担500000元违约金。合同签订后，原告按照合同约定将租赁土地及房屋交付二被告使用。2014年前，二被告能按照合同约定支付租金，但2015年6月1日至2016年5月31日的租金580000元、2016年应付的租金580000元，两次共计1160000元在原告多次崔要下仅支付255000元，尚有905000元未付清。被告违约并达到终止合同的约定，现诉至法院请求：一、判令二被告立即支付其所欠原告的租金905000元；二、判令解除原、被告之间的租赁合同，将被告承租的场地及房屋返还原告，被告添置的建筑物、构筑物及附着物等无偿移交给原告；三、判令二被告支付原告违约金500000元；四、由二被告承担本案的全部诉讼费用。被告张木营辩称，原告所述属实，同意解除与原告所签场地租赁合同。被告陈敏捷未作答辩。第三人蔡茂贤陈述，其与张木营签的合同，第一年即2015年8月15日至2016年8月15日的租金已支付给张木营了，第二年从2016年8月16日至2017年8月16日的租金已经交给何其明。第三人邓俊辉陈述，我房租已经交了，合同期限六年，我只交了第一年2016年8月1日至2017年8月1日的租金145000元，房租我已经支付给张木营了，至于原被告之间的纠纷如何处理是他们的问题。经审理查明，原告（甲方）、被告（乙方）于2012年4月1日签订《租赁合同》，合同第一条：“甲方同意将位于玉溪市高新区南祥路4号、6号场地出租给乙方使用，土地地类（用途）工业用地，现土地证号：玉国用（2007）第28**号，使用面积3440㎡（具体面积以土地使用证书记载为准）。”第二条第1项：“租赁期限35年，从2012年6月1日至2047年5月31日止。……”第2项：“第一个五年每年租金为人民币58万元（伍拾捌万元整）……”第3项：“依照先付款后使用的原则，按租期年度支付，即在签订合同时付清第一年的租金，次年度的租金在上一租赁年的6月1日前1个月内付清下一年的承租金，……”第三条、投资事项第1项：“乙方在该租赁场地上投资建盖的综合楼及附属设施，所投入的建设资金按规划和建筑面积审批，房屋建盖层高按照建设规划许可证批准执行，必须建盖不低于六层的钢筋混凝土框架结构房屋（内应设计电梯），房屋层高设计方案由甲乙双方另行协商。”第3项：“乙方必须在9年内建盖好以规划为准的综合楼，项目工程的设计及建筑质量必须符合国家建筑有关标准的规定，该项目的所有规划、设计、建设等所有费用及相关税费全部由乙方承担。”第八条、违约责任第1项：“乙方若不能按期缴纳租赁费，甲方有权向乙方按日加收年租赁费的3%的滞纳金。乙方若拖延缴纳租赁费二个月，视乙方违约，甲方有权单方终止合同，并无偿收回乙方所建盖的房屋及附属设施。”第2项：“本协议双方签字后即生效，双方均应严格遵守；若有违约，违约方赔偿守法方违约金人民币500000元（大写：伍拾万元整），并还应赔偿守约方的经济损失。”同日原、被告签订《补充协议》第二条约定：“甲方在本合同生效前在场地上的前期投资房屋由甲方自行拆除，不得妨碍乙方正常使用。”上述合同签订后，原告如约将场地交付被告但未按约定在合同生效前将场地上的房屋（临时建筑）拆除。被告向原告支付租金至2015年5月31日，第四个租赁年度，即2015年6月1日至2016年5月31日的租金被告只向原告支付255000元，后便未再向原告支付租金，2016年5月10日，原告向被告送达了《告知书》，告知被告依照合同的约定逾期二个月未付租金，原告有权单方终止合同，并无偿收回乙方所建盖和装修的房屋及附属设施。另查明，涉诉地块宗地面积为3347.4㎡，建筑占地面积1221.5㎡，被告承租后至今未动工建盖房屋，而是分别于2015年7月15日与第三人蔡茂贤签订《租赁合同》将其中约1400㎡连同原地上房屋转租给蔡茂贤，租期自2015年8月15日起至2021年8月14日止，蔡茂贤依约向被告支付租金至2017年8月14日；于2016年7月24日与第三人邓俊辉签订《房屋租赁合同》将另一部分原房屋及场地转租给邓俊辉，租期自2016年8月1日起至2021年12月31日止，向被告支付租金至2017年7月31日；另一部分被告自用。上述案件事实有原告当庭提交的玉国用（2007）第2883号土地使用权证、《租赁合同》、《补充协议》、《告知书》、建设银行客户凭条、租金收据原件各一份，两第三人分别提交与被告所签《租赁合同》、《房屋租赁合同》原件各一份，及原、被告，第三人在庭审中的陈述在案证实，本院予以认定。本院认为，原、被告于2012年4月1日签订《租赁合同》、《补充协议》确系双方真实意思表示，虽原告自述涉诉地块上1221.5㎡的建筑为临时建筑且庭审中其未提供相关行政审批手续，但建筑面积只占整地块面积的36.5%，分析双方合同条款内容及订立合同的目的，从促进交易，维护市场经济秩序的角度考量，本院认定原、被告所签《租赁合同》、《补充协议》系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。被告未按约定向原告支付租金逾期超过二个月，原告有权依照合同约定行使解除权，故对原告要求解除与被告所签《租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持，被告逾期支付租金后原告虽于2016年5月10日向被告送达了《告知书》，但《告知书》并未明确记载解除合同的意思表示，故原、被告间《租赁合同》、《补充协议》解除的时间为本院向被告送达原告民事起诉状之日，即2016年12月12日解除。被告应当按照合同约定向原告支付场地租金至合同解除之日，第四个租赁年度，即2015年6月1日至2016年5月31日的租金被告只支付255000元，尚欠325000元未付，第五个租赁年度，即2016年6月1日至2017年5月31日的租金付至2016年12月12日，共计195天的租金计算为309862.8元，即580000元/年÷365天=1589.04元/天×195天=309862.8元，被告合计应向原告支付未付租金634862.8元，原告主张超出此数额的部分，本院不予支持。原、被告合同所签《租赁合同》、《补充协议》解除后，被告应当将承租地块连同地上建筑物、构筑物返还原告，第三人蔡茂贤、邓俊辉对各自实际占用的部分负有腾让义务。对原、被告间合同解除之日起至涉诉地块腾让之日止的土地占用费，因第三人已分别向被告支付租金至2017年8月、2017年7月，故应由被告按与原告合同约定的租金标准向原告支付。被告违约导致合同解除，应当向原告支付违约金，被告违约给原告造成的损失主要为应得租金的利息损失及剩余约15年的预期租金收益，综合考虑合同解除系被告过错所致，双方约定的租金、租期及当前市场经济萧条等因素，根据公平及诚实信用原则，原、被告在合同中约定违约金500000元过高，本院酌情下调由被告支付原告违约金170000元，对原告主张违约金超过部分，本院不予支持。被告陈敏捷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其答辩、举证、质证、辩论不能的不利诉讼后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，判决如下：一、原告云南省玉溪市安福制柜有限公司与被告张木营、陈敏杰于2012年4月1日签订《租赁合同》及《补充协议》于2016年12月12日解除；二、由被告张木营、陈敏杰于本判决生效之日起十日内将国有土地使用权证号为：玉国用（2007）第2883号，面积3447.4㎡，位于玉溪市高新区IIH地块连同地上建筑物、构筑物返还原告云南省玉溪市安福制柜有限公司，实际占有该地块的第三人蔡茂贤、邓俊辉对各自实际占用的部分在上述期限内负腾让义务；三、由被告张木营、陈敏杰于本判决生效之日起十日内连带支付原告云南省玉溪市安福制柜有限公司租金634862.8元，并按其与原告云南省玉溪市安福制柜有限公司所签《租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2016年12月13日起至地块腾让之日止的占用费；四、被告张木营、陈敏杰于本判决生效之日起十日内连带支付原告云南省玉溪市安福制柜有限公司违约金170000元。案件受理费17444元，减半收取8722元，由原告云南省玉溪市安福制柜有限公司负担3725.55元，由被告张木营、陈敏杰负担4996.45元。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  段杨春二〇一七年一月十八日书记员  李 香