潢川县人民法院民 事 判 决 书（2015）潢民再字第00001号抗诉机关：河南省信阳市人民检察院。申诉人（原审原告）：李又国，男，1953年出生，汉族，住潢川县桃林铺镇。委托代理人肖向锋，男，潢川县城关镇法律服务所法律工作者。被申诉人（原审被告）：张喜才，男，1965年出生，汉族，住潢川县桃林铺镇。李又国因与张喜才合同纠纷一案，不服本院（2013）潢民初字第012号民事判决，向检察机关申诉。信阳市人民检察院于2014年7月21日，作出信检民（行）监（2014）41150000006号民事抗诉书，向信阳市中级人民法院提出抗诉。信阳市中级人民法院于2014年10月22日作出（2014）信民抗字第24号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。信阳市人民检察院指派潢川县人民检察院检察员吴铭记出庭。申诉人李又国及委托代理人肖向锋、被申诉人张喜才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年1月5日，原告李又国诉称，李又国外出打工，家中房屋、田地空闲，邻居张帮举建议不如将房屋、田地卖给其他村民组的张喜才。2006年10月13日，李又国与张喜才签订一份《房屋买卖合同》。当时有本村村民柳见明、齐学在场。由于不懂法，不知宅基地和责任田属村民组集体所有，单方出卖房屋和责任田给本集体组织以外的人员均属违法行为；另外，宅基地和责任田经营权是家庭共有财产，未经共有人许可，单方与他人签订转让合同亦属违法行为。事后，多次找到张喜才协商，欲收回房屋和田地未果。故诉求判令：一、李又国与张喜才所签《房屋买卖合同》无效；二、张喜才退还我7间土坯瓦结构房屋，李又国退还张喜才购房款2100元及利息。被告张喜才辩称，2003年，张喜才购买了李又国的房屋及责任田。当时国家还没取消土地“提留”等费用，张喜才一直持续交费至各项费用取消。其间，多次找到李又国要求签定合同未果。2006年10月13日，因李又国要求要回1个人土地，双方签订书面合同，约定原卖给张喜才的4人田地退还1个人的土地给李又国；所退还的1人土地，在合同签订后5年内暂由张喜才租种，每年100元，一次性付清。其余土地由张喜才耕种，即使土地调整也应保留张喜才三人土地，这几年“农村粮食直补款”也一直由张喜才领取，说明这一行为也得到了有关部门认可。即然合同签定了，就应该按合同约定，故要求驳回李又国的诉讼请求，继续履行合同。原审查明，1998年9月1日，李又国与潢川县桃林铺镇李店村委会签订《土地承包合同》，取得了该村蔡井沿组旱地2.2亩，水田4.79亩，共计6.99亩土地的承包经营权，期限至2028年9月1日止。2003年前后，李又国与张喜才（当时户籍还在张营村民组，现已迁至蔡井沿村民组）口头约定：“李又国将自己位于桃林铺镇李店村蔡井沿村民组的7间土坯结构房屋卖给张喜才，跟随房屋一起转让的还有塘、猪圈以及李又国所承包的6.99亩（四人）责任田的经营权。张喜才遂耕种该土地，并按当时政策交纳了“土地提留”等相关费用。2006年，李又国因生产、生活需要找到张喜才要求退还其1人土地。经协商，双方于同年10月13日签订书面协议，约定：李又国因房子卖给张喜才，所有塘、猪圈跟房子走。原转让4人责任田李又国保留1人责任田用于养老；2007年至2011年期间，该保留的1人责任田由张喜才租赁经营，租金每年100元，共5年，计500元，一次性付清；李又国于2012年接种自己保留的1人土地。双方合同签订到动土为止，如果土地调整李又国也是保留1人土地，其余3人土地由张喜才所得。2012年春，李又国要求收回租赁的1人责任田时，双方因合同如何履行发生争执，经多方调解，未能达成一致意见。争议土地现处于闲置中。原审认为，原、被告签定的《房屋买卖合同》包含着住宅的转让和土地经营权的转让关系。由于原、被告系同一集体经济组织成员，其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失。我国法律没有禁止农村房屋买卖的法律规定，只对农户再次取得宅基地作出了限制。所以对房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，原、被告关于房屋买卖的约定是双方的真实意思表示，因此，原、被告间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖约定应认定为有效。2006年10月13日，李又国与张喜才所签订合同名为《房屋买卖合同》，但实质包含对李又国土地承包经营权流转事宜的约定。李又国有权依照有关法律规定，将所承包经营的土地通过一定方式进行流转。双方对土地使用权流转的约定意思表示真实，该约定不违反法律禁止性规定，是有效的。李又国取得土地承包经营权证书的发包人是李店村委会，签订合同时张喜才住所地为该村张营组，原、被告属于同一个集体经济组织。虽然，双方签订合同时，未取得发包方李店村委会的书面同意，但张喜才在该块土地上耕种并领取相应土地直补多年，期间李店村委会或村民未对该流转行为提出异议。通过对李店村委会和村民的调查，该村委会对该流转行为已经默许。据此可以确定该流转行为发包方是同意的。李又国诉称其未经家庭财产共有人同意，私自将土地经营权转让他人的行为是无效的，未提供证据予以证明，且其作为土地承包人保管有《土地承包合同》，同时其又是原告家庭登记的户主，张喜才有充分理由相信李又国是有权处置其家庭财产的。对于原告的诉称事由本院不予认可。为维护农村土地流转行为的稳定，保护当事人的合法权益，对于原告请求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。随着国家一系列惠农政策出台，情势发生变更，现土地种植成本较原、被告实际流转土地经营权时大大降低，如果仍然按原约定履行合同，对原告的利益显失公平。考虑到国家惠农政策出台前后耕种每亩土地多取得的收入，本院酌定张喜才在合同剩余期间每年给付李又国1200元经济补偿。判决：一、原告李又国与被告张喜才于2006年10月13日签订《房屋买卖合同》有效；二、被告张喜才在合同剩余年限（2014年至2028年）中每年于10月13日给付原告李又国经济补偿1200元。三、驳回原告李又国其他诉讼请求。案件受理费500元，原、被告各负担一半。信阳市人民检察院抗诉认为，原审判决超出当事人诉讼请求，显属适用法律错误。2013年1月5日，李又国起诉的诉讼请求是：1、判令李又国与张喜才签订的《房屋买卖合同》无效；2、张喜才退还李又国7间土坯瓦结构房屋，李又国退还张喜才购房款2100元及利息。2014年4月22日，李又国在庭审中仍然表示“坚持诉讼请求”。原审在原告未变更诉讼请求、也未征求原告同意的情况下，判决“被告张喜才在合同剩余年限（2014年至2028年）中每年于10月13日给付原告李又国经济补偿1200元”，明显超出当事人的诉讼请求，违背了人民法院应当遵守的不告不理原则。本院再审过程中，申诉人李又国称，1.李又国祖居桃林铺镇李店村蔡井沿组，全家7口人，在第2轮土地承包时，共承包土地6.99亩。李又国因家庭经济困难外出打工，责任田由张帮举、谢学两家代耕。2006年，张帮举建议将房子卖给张喜才。同年10月13日，李又国与张喜才签订《房屋买卖合同》，个人出卖家庭共用财产、私自转租、转让全家共同承包的责任田，属违法行为，合同应属无效；2.原判决适用法律错误。根据法律规定，李又国与张喜才签订的合同是无效的；3.原审认定事实错误。4.原审判决超出诉讼请求。现仍然坚持原来的诉讼请求。被申诉人张喜才辩称，张喜才买房有合同，有政府、村委会证明、土地仲裁。2003年秋买的房子，至今已十几年了，经村书记调解，张喜才同意退还给李又国1人的土地。但他想要回全部土地，没有土地张喜才生活就没有保障了。合同有效，应继续履行。本院再审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。我国法律对同一集体经济组织成员之间买卖房屋没有禁止性规定，但农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。李又国与张喜才自愿签订买卖房屋、流转土地承包经营权的合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合同有效。李又国主张其未经家庭财产共有人同意，私自将房屋、土地经营权转让他人的行为是无效。因土地承包是以家庭联产承包为主的责任制，李又国作为土地承包户主，张喜才有充分理由相信李又国有权对承包土地进行流转，且张喜才在该块土地上耕种多年，并经村委会造册，经公示后，自镇财政所领取相应粮食直补，期间村委会或村民均未对该流转行为提出异议。据此，可以确定该流转行为已经发包方认可；加之张喜才属善意、有偿取得，故李又国确认合同无效、返还财产的请求，本院不予支持；原一审判决超出当事人的诉讼请求，属程序违法，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十条第一款第二项、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销潢川县人民法院（2013）潢民初字第012号民事判决；二、驳回申诉人李又国的诉讼请求。诉讼费500元，由申诉人李又国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘鸿钧人民陪审员  袁卫军人民陪审员  王道德二〇一五年六月十二日书 记 员  施 青