福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第549号上诉人（原审被告）林沐富，男，1967年7月13日出生，汉族，个体工商户。委托代理人高机焕，福建宽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南平市烟草公司政和分公司。代表人王胜雷，公司经理。委托代理人张智健，男，政和县“148”法律服务所法律工作者。上诉人林沐富因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市政和县人民法院（2015）政民初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林沐富及其委托代理人高机焕、被上诉人南平市烟草公司政和分公司（以下简称政和烟草公司）的委托代理人张智健到庭参加诉讼。本案现已审理终��。被上诉人政和烟草公司原审诉讼请求：一、判令林沐富立即搬出并返还政和烟草公司位于政和县西大街3号1号店面（位于西洋楼1层）；二、判令林沐富按照每月5130元的标准向政和烟草公司支付2015年1月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费。上诉人林沐富原审反诉请求：判令政和烟草公司支付林沐富店铺装修费用48600元。原审法院查明，2013年12月31日，政和烟草公司与林沐富签订《南平市烟草公司政和分公司2014年房屋租赁合同》，合同约定：甲方（政和烟草公司）将坐落于政和县环岛西洋楼一楼，面积57.41㎡的店铺出租给乙方（林沐富），租赁期限一年（从2014年1月1日至2014年12月31日止），房屋每月租金为5130元，全年租金为61560元，在合同签订时，乙方将全年租金一次性交清；合同亦约定：租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期��房产恢复原状交还甲方等内容。2014年12月18日，林沐富参与政和烟草公司对涉案店铺公开招租的密封报价，林沐富以每月租金15600元的报价中标，政和烟草公司亦对公开招租成交结果进行了中标公示。《南平市烟草公司政和分公司熊山西大街3号1号店面（西洋楼）1层店面招租公告》规定：如中选成交承租人5个日历日内未与招租人签订《房屋产权租赁合同》，则视为中选成交承租人自动放弃。招租人有权收缴中选成交承租人缴纳的报价保证金16500元。2014年12月18日，林沐富向政和烟草公司缴纳16500元，政和烟草公司向林沐富出具收款收据，收据上记载的缴款名称为房租预定金。林沐富中标后未在招租公告规定的期限内与政和烟草公司签订《房屋产权租赁合同》。政和烟草公司于2015年1月6日在林沐富所租赁涉案店铺张贴通知，限林沐富于2015年1月9日前与政和烟草公司签订2015年房屋租赁合同，若拒签合同，于2015年1月9日前无条件退出租赁的店铺，将店铺恢复原状交还该公司。至今林沐富仍未与政和烟草公司签订2015年涉案店铺租赁合同。2014年12月31日，房屋租赁期届满后，林沐富继续占用租赁房屋，拒绝搬出，亦未支付房屋占用费。原审法院认为，政和烟草公司与林沐富签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。政和烟草公司诉请林沐富搬出并返还租赁房屋，应予支持。林沐富辩解政和烟草公司通知其搬出店铺的时间短，没有宽限的时间，要求按照2014年房屋租金标准继续租赁一年的意见，依据不足，不予支持。林沐富在合同到期后至今未交付租赁物，继续占用该房屋，其应缴纳此期间的租赁物占用费，因双方均同意每月的占用费按2014年签订的租赁合同约定的月租金5130元标准计算，原审法院予以支持。关于林沐富反诉政和烟草公司支付店铺装修费用48600元能否支持的问题，因政和烟草公司认为林沐富装修租赁房屋未经出租人同意，且双方2014年签订的租赁合同第五条约定：“租赁期满，甲方（政和烟草公司）有权收回出租房屋，乙方（林沐富）应如期将房产恢复原状交还甲方……”，故林沐富应将租赁房屋恢复原状，返还给政和烟草公司；上述合同条款约定政和烟草公司无需承担林沐富的房屋装修费用，林沐富亦未提交有效证据支持该主张，故林沐富提出对房屋装修费用进行评估鉴定的请求及其反诉主张，缺乏事实根据及法律依据，原审法院不予支持。林沐富应将租赁房屋恢复原状返还给政和烟草公司。林沐富辩解根据租赁合同约定，合同届满后，承租方享有优先承租权，要求继续租赁涉案店���。但是，优先承租权是在同等条件下享有，在2014年12月18日，林沐富参与政和烟草公司对涉案店铺公开招租的密封报价，并以每月租金15600元的报价中标后，未按招租公告约定的期限与招租人签订房屋租赁合同，视为林沐富自动放弃租赁，故林沐富的上述辩解意见，依据不足，不予采纳。对于林沐富于2014年12月18日向政和烟草公司所交的16500元性质的认定，林沐富辩解政和烟草公司出具的收款收据上写的是房租预定金，是预交房屋租金；政和烟草公司认为林沐富所交的16500元是招标的保证金，发票上写成房租预定金是笔误。原审法院认为，林沐富所交的16500元是在政和烟草公司对涉案店铺发出公开招租公告后所交，交款数额与招租公告所规定的报价保证金数额一致，且在政和烟草公司已对涉案店铺进行公开招租后，在尚未确定林沐富为中选成交承租者前，就向其预收��屋租金，不符合招租公告规定，也有悖于常理；虽然政和烟草公司出具的收款收据上写的是房租预定金，但仍应认定该款为林沐富参与涉案店铺公开招租所交的报价保证金，故对林沐富的上述辩解意见，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林沐富于判决生效之日起五日内搬出租赁的政和县西大街3号1号店面（位于西洋楼1层）返还给政和烟草公司；二、林沐富按照每月5130元的标准向政和烟草公司支付2015年1月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费；三、驳回林沐富反诉的诉讼请求。上诉���林沐富上诉称，其于2014年12月18日向被上诉人政和烟草公司交纳的16500元系预交3个多月的房租，收据上也载明是房租预定金，该款并非招标保证金，政和烟草公司无权没收该款；林沐富对涉案店面进行装修有经过政和烟草公司的同意，所产生的48600元装修费用应由政和烟草公司承担，原审不予准许林沐富就该项费用提出的鉴定申请，剥夺了林沐富的诉讼权利。请求二审纠正原审错误，驳回政和烟草公司的诉讼请求并改判支持林沐富的反诉请求，或将本案发回重审。被上诉人政和烟草公司辩称，政和烟草公司招租公告规定投标人应交纳16500元招标保证金，林沐富交纳的16500元即系该保证金，其辩解该款系预交房租没有依据；根据招租公告的规定，林沐富拒不与政和烟草公司签订新的租赁合同，公司有权收缴该保证金。林沐富对承租店面进行装修未经政和烟草公司同意，且租赁期限为一年，现其主张政和烟草公司应承担装修费用没有依据。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案店面属政和烟草公司所有，该公司与林沐富于2014年签订的租赁合同约定，林沐富承租涉案店面于2014年12月31日期满。期满后，双方未续订租赁合同，且政和烟草公司已于2015年1月9日通知林沐富退出租赁店面，林沐富未与政和烟草公司续订租赁合同，又拒不退出该店面，已属侵权，原判林沐富应搬出租赁店面，并支付相应期间的占用费正确。林沐富上诉主张其已续交了2015年的房租16500元，但据以查明的事实，该款实属政和烟草公司发出招租公告后，林沐富参与招租投标期间所交纳的保证金，林沐富该上诉主张明显不能成立。林沐富本案反诉主张政和烟草公司应支付其店���装修费用，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。即便林沐富有征得政和烟草公司的同意对租赁店面进行装修，因租赁期间届满，双方又无其他约定，林沐富的反诉主张也不应得到支持。原判对林沐富提出的鉴定申请不予准许，并驳回其反诉请求并无不当。此外，林沐富提出政和烟草公司无权收缴其交纳的16500元招标保证金，与本案审理并无关联。故本院对林沐富提出的上诉请求及理由均不予支持。原判认定事实清楚，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费667元，由上诉人林沐富负担。本判决为终审判决。审 判 长  许发清代理审判员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一五年六月十八日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反��定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。