浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭江民初字第672号原告张继新。原告陈小菊。委托代理人张莉（系两原告之女），女，1984年6月18日出生，汉族。委托代理人黎彬，女，1970年9月11日出生，汉族。被告项延礼，现被羁押于浙江省龙游县十里坪监狱。被告郑希莹。被告杭州汇豪房地产代理有限公司，住所地杭州经济技术开发区**大街（东）**。法定代表人刘玉芳，该公司总经理。委托代理人叶笑茜，浙江杭天信律师事务所律师。原告张继新、陈小菊为与被告项延礼、郑希莹、杭州汇豪房地产代理有限公司（以下简称汇豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年4月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2012年9月6日公开开庭进行了审理。原告张继新、陈小菊的委托代理人张莉、黎彬，被告项延礼，被告汇豪公司的委托代理人叶笑茜到庭参加诉讼。被告郑希莹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张继新、陈小菊诉称，2011年10月5日，张继新、陈小菊之女张莉与项延礼、汇豪公司签订了房屋转让居间协议，约定由汇豪公司作为中介，张继新、陈小菊购买项延礼、郑希莹所有的位于杭州经济技术开发区保利东湾13幢2单元3402室（建筑面积82.54平方米）的房屋一套，购房价为845000元。签约后，张莉向汇豪公司支付了5万元定金，汇豪公司出具了相应收据。2011年11月1日，张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹签订了杭州市房屋转让合同，约定项延礼、郑希莹将其所有的案涉房屋出售给张继新、陈小菊，并对违约责任进行了约定。在签订杭州市房屋转让合同的同时，张继新、陈小菊和项延礼、郑希莹与汇豪公司签订了委托代理合同，约定双方共同委托汇豪公司办理房屋过户手续。上述合同签订后，张继新、陈小菊积极筹备购房款，并申请了银行按揭贷款。在银行审批手续完成准备办理过户手续时，项延礼因为诈骗罪被司法机关羁押，案涉房屋亦因项延礼的缘故被法院查封，且郑希莹极不配合，导致案涉房屋无法办理产权过户手续，故张继新、陈小菊要求解除合同，并要求项延礼、郑希莹按合同约定返还定金并支付违约金。因签订房屋转让居间协议前，汇豪公司未明确告知张继新、陈小菊杭州市对外地户籍居民家庭购房的限购政策，导致张继新、陈小菊来回奔波两地房管局开具无房证明，产生了大量的差旅费，同时还向社保机构补交了16700元费用。因购房没有成功，补交社保金已没有意义，且定金系先有汇豪公司收取，根据房屋转让居间协议的约定，应转化为居间服务费和交易税费等，故汇豪公司应该对赔偿损失5万元及返还定金5万元承担连带责任。为此，张继新、陈小菊诉至法院，请求判令：一、解除张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹于2011年11月1日签订的杭州市房屋转让合同；二、项延礼、郑希莹返还张继新、陈小菊定金5万元并支付违约金5万元；三、项延礼、郑希莹赔偿张继新、陈小菊损失5万元；四、汇豪公司对项延礼、郑希莹所负的返还定金5万元及赔偿损失5万元的义务承担连带责任。被告项延礼辩称，与张继新、陈小菊签订房屋转让合同属实，收到了汇豪公司转付的5万元购房定金。2011年11月在杭州签订合同后，其就因个人原因被司法机关拘留，案涉房屋也因为欠银行钱被法院查封拍卖，不能办理过户手续并不是故意的，同意解除与张继新、陈小菊签订的房屋转让协议，按照法律规定进行赔偿。被告郑希莹未答辩。被告汇豪公司辩称，张继新、陈小菊要求汇豪公司承担定金5万元及损失5万元连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。一、汇豪公司作为居间方，在提供居间服务时不存在任何过错。三方签订居间协议后，张继新、陈小菊向汇豪公司支付的5万元款项已转付给项延礼转化为购房定金，项延礼在收到购房定金的同时已将案涉房屋房产三证原件交汇豪公司保管。二、张继新、陈小菊起诉的案由是房屋买卖合同，汇豪公司并非合同主体，依据合同的相对性，相关责任应由项延礼、郑希莹承担，与汇豪公司无关。三、不能办理产权过户登记的责任在项延礼、郑希莹，汇豪公司不存在任何过错。原告张继新、陈小菊为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、房屋转让居间协议1份，拟证明张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹有购房售房意向，汇豪公司为居间方，三方签订了居间协议。2、杭州市房屋转让合同1份，拟证明张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹就案涉房屋签订了房屋转让合同的事实。3、委托代理合同1份，拟证明张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹委托汇豪公司办理房屋过户手续。4、定金收据4份，拟证明汇豪公司收取了张继新、陈小菊购房定金5万元的事实。5、社保费用收据1份，拟证明为购房张继新、陈小菊向社保及代办机构缴纳费用共计16700元。6、公证书1份，拟证明张继新、陈小菊委托张莉在杭州办理购房事宜。经庭审质证，本院对以上证据认证如下：对证据1居间协议，可以证明张莉、项延礼与汇豪公司签订房屋转让居间协议的事实，本院予以确认。对证据2房屋转让合同，可以证明张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹签订房屋转让合同的事实，本院予以确认。对证据3委托代理合同，可以证明张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹委托汇豪公司办理房屋过户手续的事实，本院予以确认。对证据4定金收据，可以证明汇豪公司收取了张莉支付的5万元购房定金，本院予以确认。对证据5社保费用收据，该收据为汇豪公司出具，可以证明汇豪公司以咨询费（代交社保）的名义收取了张莉16700元，本院予以确认。对证据6公证书，可以证明张继新、陈小菊与张莉系父女、母女关系，张继新、陈小菊授权张莉可以就案涉房屋的买卖、办理按揭贷款、过户、交房、领取款项等签署相关文件，本院予以确认。被告项延礼、郑希莹未向本院提交证据。被告汇豪公司为证明其辩称，向本院提交了下列证据：1、房产三证各1份，拟证明汇豪公司保管着案涉房屋房产三证原件的事实。2、情况说明1份，拟证明张继新、陈小菊认可不能办理房产过户手续的原因是项延礼、郑希莹违约导致。3、收据1份，拟证明汇豪公司已经将收到的购房定金交给项延礼的事实；经庭审质证，本院对以上证据认证如下：对证据1房产三证，可以证明目前案涉房屋的房产三证仍保管在汇豪公司处事实，本院予以确认。对证据2情况说明，可以证明张继新、陈小菊和汇豪公司曾出具情况说明表明系因项延礼、郑希莹的原因导致无法办理过户手续，本院予以确认。对证据3收据，可以证明项延礼收到汇豪公司转付的购房定金3万元时出具了收条1份；项延礼表示实际已收到汇豪公司转付的购房定金5万元，本院对此予以确认。综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2011年10月5日，张继新、陈小菊之女张莉与项延礼、汇豪公司就项延礼、郑希莹所有的位于杭州经济技术开发区保利东湾13幢2单元3402室的房屋签订了房屋转让居间协议1份。协议约定，购房意向金为5万元，由汇豪公司无息代为保管；项延礼或其代理人认可并签署本协议后，汇豪公司可将购房意向金转付项延礼或其代理人，该购房意向金一经项延礼或其代理人签收即转为购房定金，房屋转让合同签订后，上述购房定金可通过相关手续转为居间服务费及交易税费等。居间协议签订后，张莉依约向汇豪公司支付了5万元购房意向金，汇豪公司在收到项延礼、郑希莹交付的案涉房屋房产三证原件的同时将该5万元转付给了项延礼。项延礼认可汇豪公司转付的该5万元款项为张继新、陈小菊支付的购房定金。2011年10月11日，张继新、陈小菊到湖北省当阳市公证处办理了公证委托手续，授权张莉代表两人签订房屋买卖合同及相关文书协议等。2011年11月1日，张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹就案涉房屋签订了杭州市房屋转让合同1份，合同约定张继新、陈小菊购买项延礼、郑希莹所有的位于杭州经济技术开发区保利东湾13幢2单元3402室（建筑面积82.54平方米）的房屋一套，购房价为845000元。合同还约定如因项延礼、郑希莹过失造成张继新、陈小菊不能在90天内取得房地产权属证书的，视为项延礼、郑希莹违约，张继新、陈小菊有权退房，项延礼、郑希莹必须在张继新、陈小菊提出退房之日起5内将已付款及利息退还，并支付违约金5万元整。合同签订后，张继新、陈小菊按合同约定支付了相应的首付房款，但因案涉房屋被法院查封，项延礼被公安机关羁押等原因，张继新、陈小菊未能在90日内办理出房地产权属证书。本院认为，张继新、陈小菊与项延礼、郑希莹于2011年11月1日就案涉房屋签订的杭州市房屋转让合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同；故双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利，任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于案涉房屋系因项延礼、郑希莹之故被法院查封，才导致张继新、陈小菊未在合同签订后90天内取得房地产权属证书，故根据双方房屋转让合同的约定，本院对张继新、陈小菊提出的解除合同及要求项延礼、郑希莹返还定金5万元的诉讼请求予以支持。因合同解除系因项延礼、郑希莹违约造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对张继新、陈小菊要求项延礼、郑希莹支付5万元违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。但因张继新、陈小菊未向本院提供证据证明合同约定的违约金尚不足以弥补其损失，本院对其要求项延礼、郑希莹赔偿损失5万元的诉讼请求不予支持。另，张继新、陈小菊要求汇豪公司对项延礼、郑希莹返还定金5万元及赔偿损失5万元承担连带责任的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告张继新、陈小菊与被告项延礼、郑希莹于2011年11月1日签订的位于杭州经济技术开放区保利东湾13幢2单元3402室房屋的杭州市房屋转让合同；二、被告项延礼、郑希莹向原告张继新、陈小菊返还定金人民币50000元；三、被告项延礼、郑希莹向原告张继新、陈小菊支付违约金人民币50000元；四、上述二、三两项给付内容合并后，被告项延礼、郑希莹共计应向原告张继新、陈小菊支付人民币100000元，应于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张继新、陈小菊的其他诉讼请求。案件受理费人民币3300元，减半收取人民币1650元，由原告张继新、陈小菊负担人民币550元，由被告项延礼、郑希莹负担人民币1100元（于本判决生效之日起三日内支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 员  叶文军代理审判员  朱若君代理审判员  沈 伟二〇一二年九月十一日书 记 员  单婧婧