上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第274号上诉人（原审原告）孔繁昌。委托代理人孔捷。被上诉人（原审被告）朱红旗。上诉人孔繁昌因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市金汤路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权登记为孔繁昌所有。2013年2月6日，经案外人居某，孔繁昌、朱红旗签订《房屋租赁合同》一份，约定：朱红旗向孔繁昌承租系争房屋，租期自2013年2月14日起至2015年2月13日止，月租金人民币（以下币种均为人民币）2，000元整，孔繁昌上门收取租金，付三押一，孔繁昌提前7日通知朱红旗。交付房屋时，朱红旗支付保证金2，000元，合同终止时，该保证金除用以抵充合同约定由朱红旗承担但未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还朱红旗。租赁期间，房屋所发生的水、电、气、通信、有线电视等由朱红旗承担，物业管理费由孔繁昌承担。本合同自签字之日起生效，自合同生效之日起30日内，双方应到该房屋所在地的社区事务受理服务中心办理房屋租赁合同登记备案，因一方当事人未配合，致使另一方无法办理房屋租赁合同登记备案或变更、延续、注销手续的，造成的法律纠纷和经济损失，均应由未配合办理的一方承担。租赁期间，非本合同约定的情况，孔繁昌提前解除合同，应与朱红旗协商一致，并按月租金的一倍向朱红旗支付违约金。若违约金不足抵付朱红旗损失的，孔繁昌还应负责赔偿。未与朱红旗协商一致的，孔繁昌不得提前收回房屋。租赁期间，非本合同约定的情况，朱红旗中途擅自退租的，应按月租金的一倍向孔繁昌支付违约金。若违约金不足抵付孔繁昌损失的，朱红旗还应负责赔偿。合同另就房屋维修责任、解除合同条件等内容作出约定，并附有设施设备清单。合同订立后，孔繁昌按约交付房屋，朱红旗按约支付押金2，000元和租金至2014年5月13日。2014年4月，朱红旗因考虑安全因素，向孔繁昌提出解除合同，孔繁昌未表异议，并于嗣后一周左右时间内致电朱红旗，询问其是否解除合同并于何时搬离，双方约定于2014年5月12日进行交接。2014年5月12日，双方如约至系争房屋，该时朱红旗已经搬离系争房屋，房屋内仅剩床架和桌子。在交接时，朱红旗提出要求孔繁昌返还押金，孔繁昌则认为朱红旗提前解约构成违约，押金应当予以没收，双方遂产生争议并至中介公司进行协调，未果，当日最终双方未能交接钥匙。2014年6月，孔繁昌以双方一直履行至2014年5月13日止，自2014年5月14日起，朱红旗不再支付租金，孔繁昌多次联系未果，为维护孔繁昌合法权益为由，起诉至原审法院，请求判令：1、朱红旗支付自2014年5月14日至7月8日的房屋租金共计3，666.67元，并结清2014年7月8日之前朱红旗租赁期使用的水电费、有线、煤气等费用；2、朱红旗支付自2014年7月9日至房屋交接钥匙归还之日止的房屋使用费，按每天66.67元计，及朱红旗借用期间产生的水电费等相关费用；3、按照租赁合同约定，朱红旗支付孔繁昌提前退租的违约金2，000元；4、朱红旗交还租借房屋及钥匙，并配合完成房屋内设施设备的交接验收。原审审理过程中，双方于2014年8月20日至系争房屋处，由孔繁昌支付了300元后请他人撬锁入内，并更换新锁。孔繁昌遂撤销了第4项诉请，同时增加诉请要求朱红旗支付开锁、换锁的费用300元。原审审理中，为证明朱红旗使用房屋期间使用水电煤气等等所产生的费用，孔繁昌提交单据如下：1、2014年4月6日至2014年5月5日的电费35.70元；2、2014年5月6日至2014年6月5日的电费5.80元；3、2014年5月的燃气费55元；4、2014年6月的水费34.50元；5、保安保洁费2014年1－6月111元、7－12月108元；6、2014年1月1日－2014年6月30日有线电视费138元、2014年7－9月有线电视费69元。朱红旗对上述单据未表异议，但认为5月12日之后的费用不应由朱红旗承担。原审法院经审理后认为，孔繁昌、朱红旗签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约履行合同义务。合同订立后，孔繁昌、朱红旗均按约履行各自的义务。从双方陈述内容分析，在朱红旗提出解除合同时，孔繁昌既未表异议，并以此后主动询问朱红旗何时搬离的意思表示，表明孔繁昌对解除合同是认可的，因此双方就解除合同是达成合意的。合同解除后，朱红旗应当向孔繁昌返还房屋，然双方在交接房屋时，朱红旗却发出了要求返还押金之意思表示，孔繁昌提出了相应的认为朱红旗违约解除合同的意思表示，致房屋交接未果。以上事实均发生于双方同意解除合同、朱红旗已经搬离系争房屋之后，故孔繁昌据此再要求确认朱红旗构成违约，显然与事实相背，也缺乏法律依据，故孔繁昌要求朱红旗再行支付此后的房屋租金、承但违约责任，原审法院难以支持。然，由于双方未能协商一致，导致房屋钥匙未能交接，致使房屋空关，系因双方均未能冷静对待矛盾，采用积极态度合理解决问题所致，对因此而产生的房屋空关、开锁、换锁之经济损失，双方均由过错，法院酌情予以裁定。朱红旗迁出系争房屋，应当将其占有使用期间的水电煤气等等费用予以结清，故对孔繁昌的该项诉请予以支持，金额以单据所载金额为准。在费用结清后，孔繁昌应当返还押金。原审审理中，孔繁昌撤回要求朱红旗交还租借房屋及钥匙、并配合完成房屋内设施设备交接验收的诉请，并无不当，法院予以准许。原审法院据此作出判决：一、朱红旗应于判决生效之日起十日内支付孔繁昌水、电、燃气、保安保洁、有线电视等费用计339元；二、朱红旗应于判决生效之日起十日内补偿孔繁昌经济损失计2，000元；三、孔繁昌应于朱红旗履行上述义务完毕之日返还押金2，000元；四、对孔繁昌的其余诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人孔繁昌不服，向本院提起上诉称：第一，涉案《房屋租赁合同》的解除是朱红旗擅自退租所致，故朱红旗应依约承担违约责任。孔繁昌同意朱红旗支付一个月租金作为违约金后就可以退租，朱红旗并未提出异议，原审对于“合意”的认定与事实不符。第二，朱红旗虽口头提出退租，但却拒绝配合办理交还房屋手续，因此朱红旗应按合同租金标准支付自2014年5月14日起至2014年8月20日期间的房屋使用费。第三，交接房屋时，是双方当事人撬门进入的，故开锁、换锁所产生的费用应由朱红旗承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持孔繁昌的原审全部诉讼请求。被上诉人朱红旗则请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，孔繁昌与朱红旗订立的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。根据查明的事实，2014年4月朱红旗向孔繁昌提出解除《房屋租赁合同》，孔繁昌未予反对，且之后孔繁昌主动电话询问朱红旗何时搬离，双方遂约定于2014年5月12日进行交接。综合前述情形，本院认为，综合考虑合同实际履行的时间、终止履行的起因及双方的交涉过程，原审确定双方当事人系合意解除合同并无不妥。基于孔繁昌认为朱红旗提前解除构成违约而提出没收押金，是在双方合意解除合同且朱红旗实际搬离之后，故孔繁昌主张朱红旗擅自退租应向其承担违约责任，并无事实依据，本院难以采信。原审法院在查明事实的基础上已充分阐述了对孔繁昌诉讼请求支持与否的理由与法律依据，本院经审核，并无不当。综上，孔繁昌的上诉理由不能成立，相应的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人孔繁昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一五年六月十七日书 记 员  汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……