江苏省南京市中级人民法院民 � � 判 决 书（2015）宁民终字第1908号上诉人（原审被告）南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人史立斌，该公司总经理。委托代理人刘军，江苏锐逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张琳，女，1941年2月16日生。委托代理人袁铁根，男，1940年9月12日生。上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人张琳合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张琳原审诉称，张琳、我爱我家公司于2013年3月1日订立合同一份。合同约定，张琳将南京市玄武区某地4号313室交由我爱我家公司出租；租期自2013年3月1日起至2014年2月28日止，为期一年；每月���金2500元，免收前两个月租金。合同订立当日张琳将房屋交付我爱我家公司。当月我爱我家公司将该房屋对外出租。后因我爱我家公司未按约足额缴纳租金并损害房屋内地漏、下水道、窗帘、灯具等设施，故诉至法院，请求判令我爱我家公司支付2014年1月至5月的房租12500元、卫生费35元；赔偿窗帘、灯、地漏、下水道维修费共计1100元。我爱我家公司原审辩称，双方订立的合同约定由张琳承担房屋维修义务，因此，张琳要求我爱我家公司承担维修义务无合同依据；2013年12月30日案涉房屋漏水造成楼下居民房屋受损，我爱我家公司要求张琳维修，张琳拒不履行维修义务，导致房屋无法再次对外出租，故张琳要求我爱我家公司支付房租不合理，也显失公平；双方系委托合同法律关系，该委托合同是无偿的，根据有关法律规定，受托人只有因故意或重大过失造成委托人损失���，委托人才可以要求赔偿；张琳与房屋承租人订立的房屋承租合同约定，房屋设施因老化等原因自然损坏时，由张琳维修，承租人不承担维修责任；张琳、我爱我家公司双方订立的合同于2014年2月28日届满，故张琳要求我爱我家公司承担2014年2月以后的房租无法律依据。综上所述，请求法院驳回张琳的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年3月1日我爱我家公司以南京理房通物业管理有限公司的名义与张琳订立《房屋出租委托合同》一份，合同中约定：张琳为委托人，我爱我家公司为受托人；张琳委托我爱我家公司全权代理并授权我爱我家公司可以其名义出租南京市玄武区某地4号313室；房屋装修情况及设施以附件《房屋交割清单》所列为准。《房屋交割清单》为张琳将房屋交付我爱我家公司的依据；该房屋委托期限12个月，自2013年3月1日起至2014年2月28日止；委托租��为每月2500元，委托期内张琳给予我爱我家公司60天免租期，免租期内我爱我家公司代为寻找承租人，无须向张琳支付租金；我爱我家公司于每月15日向张琳支付租金，首次付租日期为2013年5月15日；张琳将该房屋交付我爱我家公司前，应结清水、电、燃气、卫生费、物业费等费用；我爱我家公司承诺房屋归还张琳时，应保证屋内原有实施完好（因使用发生的自然损耗除外）；委托期内我爱我家公司负责向承租人代收水、电、燃气、卫生费等费用；我爱我家公司为张琳提供代为寻找承租人、出租房屋、代收并转付房租、催缴水电费、房屋退还前的保洁服务，免租期内的租金作为服务费从承租人所付租金中扣除；我爱我家公司承诺房屋归还张琳时应保证屋内原有设施完好；委托期内房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任，由张琳负责；委托期内产生应由张琳承担的维修责任，张琳应在接到我爱我家公司维修通知后三日内，完成维修，否则视为张琳授权我爱我家公司采取维修设施，费用由张琳承担，我爱我家公司有权从房租中扣除，如因张琳维修问题导致承租人不能正常居住的，张琳还应免除维修期内的房租。2013年3月3日张琳、我爱我家公司在《房屋交割清单》上签字。《房屋交割清单》上记载地漏可正常使用，此外屋内设施还有两组窗帘、七组灯饰等。同年3月18日我爱我家公司将房屋租于他人。2013年12月30日案涉房屋因下水道不通积水，并致楼下居民房屋受损。2014年1月15日我爱我家公司向张琳发出告知函，告知张琳接函后三个工作日内对出租房屋进行维修。次日张琳签收告知函。2014年2月28日合同期满，我爱我家公司未将案涉房屋归还张琳。直至同年5月31日，我爱我家公司共计欠交2014年1月1日起���同年5月31日止的房租12500元，且房屋内下水道堵塞，地漏、灯具损坏，窗帘遗失。张琳向我爱我家公司索赔无果，遂诉至本院。以上事实有房屋出租委托合同、房屋交割清单、照片、告知函及原审法院庭审笔录中张琳、我爱我家公司陈述等证据证实。原审法院认为，张琳、我爱我家公司双方订立的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。双方在合同中约定，免租期内租金作为服务费从承租人所付租金中扣除，该免租期内租金实质为委托人支付受托人的报酬，故原审法院认定张琳、我爱我家公司之间存在有偿委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿。本案中，合同约定履行期间为2013年3月1日起至2014年2月28日止。因我爱���家公司不能举证证明其已缴纳2014年1、2两月的房租，也不能举证证明其已按约归还房屋，故应承担张琳房租损失。张琳主张我爱我家公司未缴纳金额为35元的卫生费，但未提供证据支持其主张，原审法院不予支持。张琳主张窗帘、灯具、地漏、维修下水道等损失，原审法院酌定为500元。我爱我家公司抗辩地漏损坏、下水道堵塞系房屋质量、老化等原因造成，应由张琳负责维修，张琳拒绝承担维修义务，影响我爱我家公司对外出租，我爱我家公司有权提前解除合同。原审法院认为，我爱我家公司为支持其主张，提供了音、视频证据，该证据仅能证明地漏损坏、下水道堵塞，不能证明损坏原因，故对其抗辩理由不予采纳。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零六条之规定，判决：一、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于判决生效之日起十日内支付张琳2014年1月1日起至5月31日止的房租12500元；二、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张琳窗帘、灯具、地漏、维修下水道损失500元；三、驳回张琳对南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由张琳负担4元、我爱我家公司负担46元。我爱我家公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、根据双方合同第20条的约定，在委托期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任，由被上诉人负责。上诉人只负有通知维修义务，而上诉人已经在发现地漏损坏后通知了被上诉人维修，但被上诉人拒绝履行维修义务，原审认定被上诉人承担房屋损失的责任，存在错误。二、双方合同约定租赁期限至2014年2月28日届满，其后不存在房屋租金事宜，且上诉人自2014年1月1日起就搬空了房屋，此后系被上诉人拒绝商谈解除合同事宜，而原审法院仍判令上诉人支付2014年1月1日起至5月31日止的租金12500元，没有事实及法律依据，且显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人张琳二审要求本院维持原审判决。二审中，上诉人认为，其在原审提交的2014年3月17日《电话录音》涉及的内容未列入原审查明的事实之中。对此，经本院二审审查，该电话录音双方主要围绕损失责任由谁承担进行了沟通，但无明确的协商结果。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。本院二审另查明，在双方签订的《房屋出租委托托合同》中，第三条第2款约定，委托期内张琳授予我爱我家每年60天免租期，免租期内我爱我家代为寻找承租人，且无需向张琳支付租金。如免租期满，我爱我家仍未能促成成交，我爱我家将按照一个月的委托租金（净得）赔付张琳，此合同终止。再查明，双方当事人于2014年6月10日办理了诉争房屋的退还交接手续。此节事实，有委托出租合同、电话录音、本院谈话笔录等予以证实。本院认为，上诉人我爱我家公司与被上诉人张琳签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在双方的合同当中，约定：被上诉人委托上诉人代理并授权上诉人以其名义出租诉争房产，免租期内租金作为服务费从承租人所付租金中扣除，该免租期内租金实质为委托人支付受托人的报酬。根据上述约定，双方之间似构成有偿委托合同关系，但从双方合同约定的其他内容条款来看，即：“如免租期满，上诉人仍未能促成成交，上诉人将按照一个月的委托租金（净得）赔付被上诉人”，而该约定又不符合我国合同法关于有偿委托合同中，因受托人的过错应承担损害赔偿责任的法律特征。故本院认定双方之间的争议属一般的合同纠纷，而原审认定双方之间构成委托合同纠纷不当。根据双方合同约定，在委托期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任，由被上诉人负责，但上诉人在本案一、二审期间，均未能提供有效证据证明诉争房屋地漏损坏、下水道堵塞系房屋质量、老化等原因造成，应承担举证不能的法律后果，上诉人主张被上诉人自行承担相应的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于2014年1月1日至5月31日期间的租金定性的问题。根据本院查明的事实来看，上诉人在委托期间��际也将房屋出租给他人，故根据双方合同约定，双方合同关系应至2014年2月28日期限届满而终止。上诉人在合同期内实际控制和管理房屋，应按约定向被上诉人支付价款，该款的性质为合同价款；在合同期满后至被上诉人主张的2015年5月31日期间，上诉人仍未将房屋退还给被上诉人，导致房屋空置，使被上诉人产生房屋使用费的损失。因此，虽然原审法院将2014年1月1日至5月31日期间费用定性为租金不当，但原审判决的数额与上诉人应支付的合同款及参照合同价款确定的使用费损失数额是相当，故上诉人以此主张不承担12500元租金，本院不予支持。综上，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人我爱我家公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  汪德全代理审判员  刘 凡二〇一五年六月五日书 记 员  郭婷婷