广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)中中法民一终字第599号上诉人（原审被告）：吴润友，男，1977年8月30日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：何正明，男，1952年7月24日出生，汉族，住四川省古蔺县。上诉人吴润友因与被上诉人何正明租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年2月21日，何正明与吴润友签订《租赁合同》一份，约定：吴润友将位于中山市黄圃镇的厂房出租给何正明使用；租赁期限为2014年3月1日至2016年3月1日；每月租金为8500元，何正明应于每月1日至15日向吴润友支付当月租金；何正明在合同签订时必须向吴润友交纳押金17000元作为履约定金，租赁期限届满后，何正明向吴润友交清租金及租赁行为所产生的一切费用，并按合同约定返还租赁物后，吴润友无条件退还押金给何正明；租赁期内，何正明必须按相关部门要求做好环保工作，并按要求安装相关设施，一切费用由何正明承担；以及其他事项等。签订合同后，何正明随即向吴润友交纳2014年3月份租金8500元及押金17000元，吴润友也随即将厂房交付何正明。2014年2月23日，何正明因做玻璃加工行业改造厂房产生的噪音扰民被投诉，涉案厂房所在的中山市黄圃镇文明社区居委会治保会以何正明进行玻璃加工行业不符合该地段三旧项目用地规划及改造厂房会影响建筑物安全结构为由要求何正明立即停工。何正明无奈马上停止厂房改造。其后，何正明与吴润友为此进行协商，但无果。吴润友已将涉案厂房出租给他人。为此，何正明于2014年3月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除何正明、吴润友签订的《租赁合同》；2.吴润友退还何正明租金与押金共计25500元、迁厂费10000元、厂房装修费15000元，合计50500元；3.由吴润友承担本案的诉讼费用。又查：涉案厂房的土地被规划为中山市黄圃镇三旧项目用地，不能从事污染行业。何正明表示在双方签订租赁合同时告知吴润友其租赁涉案厂房用于从事玻璃加工行业。吴润友表示在双方签订租赁合同时知道何正明租赁涉案厂房是用于从事玻璃买卖行业，不知道何正明从事玻璃加工行业。何正明在庭审中表示自愿撤回要求吴润友退还迁厂费10000元及厂房装修费15000元的诉讼请求。原审法院审理认为：何正明、吴润友签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。诉讼中，何正明自愿撤回要求吴润友退还迁厂费10000元及厂房装修费15000元的诉讼请求，原审法院予以准许，对此不再审查。结合何正明、吴润友的陈述与证据，本案争议焦点为：一、何正明是否有权解除《租赁合同》；二、何正明请求吴润友退还租金与押金共计25500元是否得到支持。对争议焦点一。何正明称在双方签订租赁合同时告知吴润友其租赁涉案厂房用于从事玻璃加工行业。吴润友称在双方签订租赁合同时知道何正明租赁涉案厂房是用于从事玻璃买卖行业，不知道何正明从事玻璃加工行业。原审法院对此作如下分析：一、从《租赁合同》关于何正明必须按相关部门要求做好环保工作的约定可知，吴润友作为出租人应知晓涉案厂房的土地被规划为中山市黄圃镇三旧项目用地，不能从事污染行业。二、何正明于2014年2月23日对涉案厂房进行有关玻璃加工的改造，是发生在租赁期限前，吴润友应知晓有关厂房改造。三、吴润友称只知道何正明租赁涉案厂房是用于从事玻璃买卖行业，但涉案厂房的面积为600平方米，若只从事玻璃买卖行业，与涉案厂房面积不相符，显然有违常理。通过上述分析，原审法院可以推定吴润友与何正明在签订租赁合同时知晓何正明租赁涉案厂房用于从事玻璃加工行业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”，因吴润友知晓涉案厂房地段不能从事污染行业，并将涉案厂房出租给明知从事有污染的玻璃加工行业的何正明，导致何正明无法使用涉案厂房，吴润友的行为构成根本违约，致使无法实现合同的目的，现何正明请求解除《租赁合同》，符合上述法律规定，故原审法院予以支持。对争议焦点二。基于原审法院上述已认定吴润友构成根本违约，何正明有权解除《租赁合同》，而本案《租赁合同》并未履行，吴润友收取何正明的租金与押金共计25500元应当返还给何正明，故何正明请求吴润友返还租金与押金共计25500元，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条之规定，判决：一、解除何正明与吴润友于2014年2月21日签订的《租赁合同》；二、吴润友于判决生效之日起十五日内向何正明返还租金8500元、押金17000元，共计25500元；三、驳回何正明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，减半收取531元，由吴润友负担。上诉人吴润友不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判吴润友无需返还租金8500元及押金17000元。理由如下：一、原审法院认定事实不清。原审法院没有查明何正明是否办理过营业执照、是否能办理营业执照，且因为是吴润友的原因导致何正明不能办理营业执照。吴润友没有义务告知何正明相关内容，且何正明没有明确告知吴润友租赁的实际用途及目的。原审法院没有查明吴润友是否有证据证明该段是否能办理营业执照。二、原审法院凭推断认定是吴润友的责任没有任何法律依据。根据合同第七条的约定，吴润友已经尽到提醒义务，此时何正明应当考虑其是否有能力解决环保问题，而并非原审法院所推断的吴润友知晓该路段不能从事污染事业，更不能强行将该责任强加给吴润友。合同约定环保工作的责任在何正明，与吴润友无关。何正明租赁面积大小与买卖玻璃无关，何正明租赁大的面积更能体现其经济实力，吴润友无法根据租赁场地的面积推断出何正明的实际用途。被上诉人何正明没有应诉也没有提交书面的答辩意见。在本院审理期间，上诉人吴润友提交了梁少锋与黄圃镇文明社区居民委员会于2006年签订的《租赁合同书》复印件，拟证明吴润友与何正明签订的租赁合同是合法有效的。本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷，对于上诉人吴润友的上诉请求及理由，经查，吴润友作为出租人应当知道涉案厂房的土地被规划为中山市黄圃镇三旧项目用地，不能从事污染行业，吴润友亦未举证证实其已经履行了提醒、告知义务，其应承担举证不足的不利法律后果。何正明于2014年2月23日对涉案厂房进行从事玻璃加工的改造，发生在计算租赁期限前，吴润友应当知道何正明的改造行为。故原审法院推定吴润友与何正明在签订租赁合同时知晓何正明租赁涉案厂房用于从事玻璃加工行业并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”，因吴润友知晓涉案厂房地段不能从事污染行业，并将涉案厂房出租给欲从事有污染的玻璃加工行业的何正明，导致何正明无法使用涉案厂房，吴润友的行为构成违约，致使合同的目的无法实现，即使吴润友提交了梁少锋与黄圃镇文明社区居民委员会于2006年签订的《租赁合同书》复印件，亦无法否认上述事实，至于是否可以办理营业执照，亦不能违反法律的相关规定，故原审法院判令解除《租赁合同》，符合上述法律规定，本院予以维持。由于涉案《租赁合同》并未履行，吴润友收取何正明的租金与押金共计25500元应当返还给何正明，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人吴润友的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由上诉人吴润友负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲代理审判员  赖晓筠代理审判员  张群立二〇一五年六月十日书 记 员  林蔓娜