江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2511号上诉人（原审原告）南京分之众新房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号04幢110室。法定代表人钱德林，该公司总经理。委托代理人江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。委托代理人陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）樊树珍，女，汉族，南京自来水公司退休员工，1952年12月28日出生。上诉人南京分之众新房产经纪有限公司（以下简称分之众公司）因与被上诉人樊树珍居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人分之众公司的委托代理人陈全亚、被上诉人樊树珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。分之众公司原审诉称，2013年11月24日，分之众公司、樊树珍签订房地产买卖中介合同1份，约定樊树珍购买案外人仲秋名下的位于南京市栖霞区仙隐北路18号丽景雅苑某幢1503室房产，总房款为120万元，并约定交易过程中产生的佣金由樊树珍承担。合同第十一条第七款约定，甲乙任意一方如接受居间服务后因拒付居间费、代办费等被丙方诉至法院的，丙方为解决纠纷付出的律师代理费用由樊树珍承担。签订合同当日，樊树珍应按约支付仲秋定金5万元，但因樊树珍当日未带足钱，只支付5000元，剩余4.5万元向仲秋出具了欠条，约定于2013年12月2日支付其剩余定金。履行期限届满后，樊树珍未向仲秋支付剩余定金，同时表示不愿购买涉案房产。分之众公司要求樊树珍支付约定的佣金亦被拒。故起诉至法院请求判令樊树珍立即支付分之众公司佣金24000元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准偿付自2013年11月24日至实际给付之日止的利息；判令樊树珍立即支付分之众公司为主张权利支付的律师代理费2060元；判令樊树珍承担本案诉讼费用。樊树珍原审辩称，我是帮我女儿叶青看房，我是委托代理人，不是买房人；我女儿没有授权给我，我也没有资格贷款买房，没有资格履行合同，中介公司是知道的；这个合同是中介公司忽悠我签的，合同不生效。我没有交5000元定金给仲秋，是中介公司马国梅给的钱，请求驳回分之众公司诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年11月24日，经分之众公司中介，叶青、樊树珍（乙方）与案外人仲秋（甲方）及分之众公司（丙方）三方签订《房地产买卖中介合同》1份，合同约定，乙方购买仲秋名下位于南京市栖霞区仙林街道仙隐北路18号丽景雅苑某幢1503室房屋1套（建筑面积61.98平方米），房屋售价120万元（净得价，固定装修）。合同第六条第1款约定，签订本合同时，乙方支付给甲方购房定金人民币5万元，定金最终冲抵房款。合同第八条第一款第1项约定，本合同签订当日，甲方按房屋售价的1%支付佣金，具体数额为人民币12000元；第二款第1项约定，本合同签订当日，乙方按房屋售价的1%支付佣金，具体数额为人民币12000元。合同第十一条第4款另约定，……交易过程中实际所产生的税费、佣金及代办费由乙方承担；第7款约定，甲、乙任意一方如接受居间服务后因拒付居间费、代办费等被丙方诉至法院的，丙方为解决该纠纷付出的律师代理费用由樊树珍承担。合同签订后当日。由经纪公司经办人马某垫款5000元用于支付仲秋部分购房定金。同日，樊树珍向仲秋出具欠条一份，欠条内容为：“今欠仲秋购买位于仙隐北路18号丽景雅苑某幢1503室购房定金肆万伍仟元整（45000.00），于12月2号支付。”后因樊树珍未继续履行房屋买卖中介合同，也未向分之众公司支付佣金，分之众公司遂起诉至法院要求处理。原审另查明，分之众公司为本案纠纷委托江苏朗宁律师事务所江舒扬、陈全亚律师作为其代理人参加本案诉讼，并向江苏朗宁律师事务所支付律师代理费2060元。原审再查明，《房地产买卖中介合同》中首部买受人樊树珍、叶青签名为分之众公司工作人员代为签署，落款乙方签名叶青、樊树珍，叶青的签名由樊树珍代签，樊树珍签名为其本人所签；签约当日樊树珍未向经纪公司提交叶青的授权委托书，之后经分之众公司催促樊树珍也未提供叶青的授权委托书。原审法院认为，本案争议焦点为：一、涉案合同是否生效；二、樊树珍在本案中应承担何种责任。对于第一个焦点，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。结合当事人陈述和本案证据，原审法院认为，2013年11月24日，樊树珍经分之众公司居间介绍与案外人仲秋签订的房地产买卖中介合同，应属效力待定合同。理由为，涉案房地产买卖中介合同中首部买受人叶青樊树珍签名为中介公司工作人员代签，合同尾部乙方叶青的名字为樊树珍代签，委托代理人樊树珍的签名为樊本人签名；签约当日樊树珍未提供叶青的授权委托书。分之众公司应当明知叶青系购房人，樊树珍系委托代理人且无叶青书面授权委托书这一事实，因此，在签约当日该合同尚未正式成立。后分之众公司催促叶青确认合同及补办委托手续，在法律规定的催告期限内，叶青未对该合同予以追认。故涉案合同未生效，该合同对叶青不发生法律效力。关于第二个焦点，原审法院认为，樊树珍在本案中承担的应是缔约过失责任。理由为，因樊树珍没有代理权以叶青名义订立的合同，未经叶青追认，致该合同未生效，樊树珍应承担缔约过失责任；对于缔约过失责任则应根据各方在缔约过程中存在的过错确定。分之众公司工作人员明知樊树珍没有代理权，也知道樊树珍身份为委托代理人而非实际购房人，在有重大瑕疵情况下，为了促成合同成立，还由分之众公司工作人员借款5000元给樊树珍作为购房定金交付卖房人仲秋，目的是尽快促成合同订立，收取佣金。此行为明显不符合中介公司应当严格慎重审查合同主体、委托代理人身份及代理权限的应尽义务，有悖常理，应属不当促成交易。故分之众公司应负缔约过失的主要责任，原审法院酌定为60%。樊树珍在没有代理权的情况下，擅自与分之众公司及案外人仲秋订立购房合同，并放任分之众公司工作人员交付定金5000元给仲秋，造成损失发生。故樊树珍应承担缔约过失的次要责任，原审法院酌定为40%。对于本案的缔约过失损失，根据本案现有证据，应为5000元。对于分之众公司主张的中介费24000元及律师费2060元，因中介费及律师费系依据中介合同的约定而产生，现该合同因叶青未追认而未生效。未生效合同的条款对合同相对方叶青不具约束力，对无权代理人樊树珍也不具约束力，故分之众公司要求支付中介费和律师费的诉讼请求也不能得到支持。对于其他损失，因无相应证据佐证，原审法院不予支持。樊树珍应赔偿缔约损失2000元给分之众公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六条、第九条、第四百二十五条之规定，原审法院判决：一、樊树珍于判决生效之日起十日内赔偿给南京分之众新房产经纪有限公司缔约损失2000元；二、驳回南京分之众新房产经纪有限公司对樊树珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费452元，由南京分之众新房产经纪有限公司负担271元，由樊树珍负担181元（此款南京分之众新房产经纪有限公司已预交，原审法院不予退还，由樊树珍于判决生效之日起十日内将181元直接给付南京分之众新房产经纪有限公司）。分之众公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定叶青为合同当事人，樊树珍为委托代理人，房地产买卖中介合同（以下简称本合同）属于无效合同，属于认定事实和法律适用错误。原审法院忽略了合同实际履行过程这一事实，仅依据本合同落款乙方签名为叶青、代理人签名为樊树珍，就草率的认定叶青为合同当事人，属于事实认定错误。首先，涉案房屋整个交易过程中，实地看房，合同洽谈和磋商，合同的签订和履行等均由被上诉人樊树珍独自参与并签字确认，上诉人仅与被上诉人发生合同关系，即使在双方发生纠纷时，上诉人也只向被上诉人主张权利，故被上诉人无疑是实际的购房人即合同当事人。其次，本合同所有条款及内容均未违反我国法律强制性及禁止性规定，且签订合同时三方均出于真实意思表示。在签订合同当日，被上诉人就依据合同约定支付卖房人仲秋部分购房定金，并出具了定金欠条。可见，被上诉人已经履行了部分合同义务，对合同内容是完全认可的。综上，本合同是合法有效的合同，被上诉人樊树珍是实际的合同当事人，应依约承担相应的合同给付义务，原审法院判决认定本合同无效，属法律适用错误。二、原审法院认定被上诉人樊树珍承担次要的缔约过失责任，且缔约过失损失仅为5000元，属于法律适用错误。本合同是合法有效合同，对上诉人和被上诉人均具有约束力。原审审法院在认定本合同无效的基础上，进而认定被上诉人樊树珍承担次要的缔约过失责任无事实和法律依据。缔约过失损失也不应错误的仅认定为5000元，还应包括上诉人为解决此次纠纷支付的合理律师费2060元和佣金损失24000元及利息。显然，原审法院认定缔约过失损失金额偏差较大，对上诉人极其不公。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人樊树珍答辩称，被上诉人认为上诉人欺骗其签合同，合同是无效的。被上诉人主张代理费没有法律规定，不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审中，除了被上诉人对原审查明的“欠条内容为：今欠仲秋购买位于仙隐北路18号丽景雅苑某幢1503室购房定金肆万伍仟元整（45000.00），于12月2号支付”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。被上诉人称上诉人是骗子。本院认为，代理权是代理行为发生的前提和基础，代理人只有基于代理权才能从事有效的代理行为，并且该代理行为才能对被代理人发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，从中介合同内容来看，乙方落款人为叶青，该签名为樊树珍代签，并非叶青本人所签，委托代理人为樊树珍，该签名为樊树珍所签。由于双方在签约时樊树珍并未提供叶青的授权委托手续，上诉人亦无证据证明樊树珍系受叶青委托签订该合同，且嗣后，叶青并未对樊树珍的该代理行为追认，因此，该合同对叶青不发生效力。由于樊树珍并非以自己的名义签订合同，因此上诉人称原审法院认定叶青为合同当事人，樊树珍为委托代理人错误，樊树珍系实际的合同当事人的上诉意见，缺乏合同依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，因樊树珍签约时明知自己无代理权仍以他人名义签约，违背了诚实信用原则，理当承担相应的缔约过失责任，但上诉人作为专业的居间机构，在樊树珍没有出具叶青委托授权手续的情况下，明知交易存在风险，仍促成樊树珍与案外人仲秋签订《房地产买卖中介合同》，导致损失发生，因此，原审法院认定上诉人的行为明显不符合中介公司应当严格慎重审查合同主体、委托代理人身份及代理权限的应尽义务，应属不当促成交易，分之众公司应负缔约过失的主要责任并无不当，本院依法予以维持。由于上诉人主张的中介费24000元及律师费2060元系在合同生效的情况下产生，不属于缔约过失损失赔偿范围，因此，原审法院对上诉人该主张不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人南京分之众新房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆审 判 员  夏海南代理审判员  吴 勇二〇一五年六月十六日书 记 员  郭婷婷