江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)苏审三民申字第00453号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：陈广新。委托代理人：龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人：曹孝顺，江苏当代国安律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：仲华。被申请人(一审原告、二审上诉人)：徐春霞。再审申请人陈广新因与被申请人仲华、徐春霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院(2014)宁民终字第3945号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈广新申请再审称：(一)陈广新的行为不构成违约。陈广新虽未在双方约定的2013年12月10日交付房款244.5万元，但陈广新提前4天向仲华请求延期付款的行为属合同变更的邀约，仲华的行为可以认定为默认变更，也可以认定为拒绝变更，但双方约定支付244.5万元的方式为“解交监管账户”，应适用《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》，双方应当共同持存量房交易合同等材料到房地产交易登记部门的资金监管窗口共同申请办理交易资金监管程序，而仲华、徐春霞在合同约定时限内既未前往办理资金托管，亦未通知陈广新，可见仲华、徐春霞以行为表明其同意陈广新的合同变更请求，故陈广新的行为不构成违约。(二)退一步而言，即便认定陈广新未依约支付的行为构成违约，但陈广新从未表示也未以自己行为表明其不履行合同义务，且仲华、徐春霞在陈广新未及时支付房款后，从未催促陈广新支付，根据我国合同法的相关规定，陈广新的行为不构成根本违约，故二审法院适用法律错误。因此，陈广新依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。被申请人仲华、徐春霞提交意见称：(一)根据《南京市存量房交易合同》的约定，陈广新未按约支付购房款，双方同意解除合同，陈广新承担违约责任并支付违约金60万元。而陈广新在合同约定的付款期限内无力支付购房款，经仲华、徐春霞多次催促，陈广新提出缓期支付，却未明确缓期支付的期限，故仲华、徐春霞提出解除合同的依据是“约定解除”而非“法定解除”。(二)二审判决明确陈广新的行为不构成根本违约，系针对仲华、徐春霞提出不退还定金的诉讼请求。因双方约定的定金系履约定金，陈广新是否构成根本违约就成为定金条款适用的前提。对此，陈广新错误解读了法律及二审判决的内容。综上，陈广新未支付购房款的行为已经符合双方约定的合同解除的条件，仲华、徐春霞依约具有合同解除权，其要求解除合同符合法律规定，二审法院适用法律准确，请求依法驳回陈广新的再审申请。本院审查查明：2013年8月1日，仲华、徐春霞与陈广新签订《南京市存量房交易合同》，约定仲华、徐春霞将南京市大光路55号香格里拉东苑6栋101室房屋(以下简称诉争房屋)出售给陈广新，房屋转让价款为310万元，其中含定金60.5万元，尾款5万元；2013年12月10日前陈广新将购房款244.5万元解交监管账户，仲华、徐春霞同意陈广新自留尾款5万元，在房屋交付时，双方自行交割；如陈广新无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，双方同意解除本合同，陈广新承担违约责任并支付违约金60万元；如仲华、徐春霞违约解除本合同，须承担违约责任，返还陈广新定金60万元，并支付违约金60万元；双方定于2014年2月28日正式交付诉争房屋，并于2013年12月14日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，仲华、徐春霞于2014年6月前将其落户于诉争房屋内的所有户籍关系迁出。该合同签订当日，陈广新向仲华、徐春霞支付购房定金60.5万元，陈广新、徐春霞出具收条一张。2013年12月6日，陈广新打电话给仲华，要求将支付244.5万元的期限延后。2013年12月10日，合同约定的付款期限届至，陈广新未支付购房款244.5万元，仲华、徐春霞亦未通知陈广新共同办理购房款解交监管账户的相关手续。2013年12月16日，陈广新给仲华发短信，内容为：“我想告诉你房屋买卖手续可以提前到本周四或周五办理。不知你是否能够安排，请你有空给我打电话。”仲华并未回复。2014年1月2日，陈广新给仲华发短信，约仲华当天下午面谈。仲华回信息称，“不好意思，下午我还没时间，要去一趟无锡。请放心，我会努力把这件事情往好的方向争取，尽快解决好，这两天我老婆情绪已经好一些了。”之后，仲华给陈广新打电话，表示如果陈广新不再购买诉争房屋，就赔偿仲华、徐春霞20万元，如果继续购买诉争房屋，房价就在原310万元基础上上涨30万元。陈广新对仲华所提方案表示不能接受。2014年1月6日上午，陈广新打电话给仲华，询问仲华、徐春霞有无新的解决方案，仲华表示如果陈广新不购买诉争房屋了，就补偿仲华、徐春霞10万元，如陈广新坚持要购买诉争房屋，房价不能少于340万元。陈广新认为其在2013年12月6日已与仲华协商延期付款，故其未在2013年12月10日付款，并未违约，对于仲华所提方案仍然不能接受。当天下午，仲华给陈广新打电话，表示有人愿意以355万元的价格购买诉争房屋，问陈广新考虑的怎样，是否同意以340万元的价格购买诉争房屋。陈广新仍表示只同意以合同约定的房价310万元购买诉争房屋。因双方未能就继续履行合同达成一致意见，仲华、徐春霞遂于2014年1月20日向南京市秦淮区人民法院提起诉讼，请求判令：解除双方于2013年8月1日签订的《南京市存量房交易合同》，陈广新返还诉争房屋的产权证，仲华、徐春霞收取的房屋买卖定金不再退还，陈广新负担本案全部诉讼费用。另查明：陈广新于2013年12月13日申购现金宝基金78万元，于2013年12月19日申购现金宝基金177.98万元。2014年7月7日，一审法院作出(2014)秦民初字第816号民事判决认为，陈广新的逾期付款行为并不影响合同目的的实现，不构成根本性违约，不具备法律所规定的合同相对方可单方解除合同的法定情形。仲华、徐春霞依据合同约定要求解除合同的请求亦不能成立，仲华、徐春霞如认为陈广新逾期付款构成违约，可另行向陈广新主张逾期付款的违约责任，而不能据此拒绝履行合同。一审法院遂判决：驳回仲华、徐春霞的诉讼请求。仲华、徐春霞不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。二审中，仲华、徐春霞认可陈广新于一审庭审后将诉争房屋产权证交还给仲华。2014年12月8日，二审法院作出(2014)宁民终字第3945号民事判决认为，陈广新未按合同约定于2013年12月10日前支付购房款244.5万元的行为构成违约，加之陈广新对仲华、徐春霞其后提出的继续履行合同的条件不予接受，故仲华、徐春霞以此为由要求解除合同的诉讼请求成立。现有证据足以证明陈广新在不能按约付款之前，已经和仲华联系说明情况，其后也积极筹款并和仲华再次联系履约，而仲华一直未予明确答复，故仲华对本案纠纷的产生亦有相应的责任，在合同解除的情况下，其不同意退还陈广新已交定金的请求，二审法院不予支持。据此，二审法院判决：一、撤销南京市秦淮区人民法院(2014)秦民初字第816号民事判决；二、解除仲华、徐春霞与陈广新于2013年8月1日签订的《南京市存量房交易合同》；三、驳回仲华、徐春霞的其他诉讼请求。陈广新不服二审判决，于2015年4月20日向本院申请再审。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，仲华、徐春霞与陈广新签订《南京市存量房交易合同》，约定陈广新于2013年12月10日前将购房款244.5万元解交监管账户，否则双方同意解除合同。但在合同约定的付款期限届满前，陈广新向仲华明确表示其无法在合同约定的期限内支付购房款。在此情形下，仲华、徐春霞已无催告陈广新支付购房款的必要，更不存在仲华、徐春霞配合陈广新办理交易资金监管手续的可能，且仲华、徐春霞对陈广新按约支付购房款的行为不负有催告的义务。此后，陈广新虽多次与仲华联系，要求继续履行合同，但陈广新未能提供证据证明仲华、徐春霞同意其迟延支付购房款。在双方就合同的变更并未达成一致意见的情况下，陈广新仅以仲华、徐春霞在合同约定时限内既未前往办理资金托管手续，亦未通知陈广新为由，主张仲华、徐春霞以行为表明其同意陈广新的合同变更请求，陈广新未按约支付购房款的行为不构成违约，依据并不充分。因此，根据《南京市存量房交易合同》的约定，陈广新未按约于2013年12月10日前支付购房款244.5万元的行为构成违约，符合双方约定的合同解除的条件，二审据此判决《南京市存量房交易合同》解除，于法有据。综上，陈广新的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回陈广新的再审申请。审 判 长  杭 涛代理审判员  张丽华代理审判员  陈良俊二〇一五年六月二日书 记 员  张璠倩