河北省玉田县人民法院民 事 判 决 书（2012）玉民重初字第16号原告（反诉被告）玉田县广场购物中心有限公司，住所地：河北省玉田县城内鼓楼北街东侧。法定代表人孙瑞芬，董事长。委托代理人李术魁，河北群望律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）唐山市圣亚哥西餐有限公司，住所地：唐山市世博大厦**。法定代表人周福元，系该公司总经理。委托代理人陈玉柱，河北北辰律师事务所律师，一般代理。原告玉田县广场购物中心有限公司与被告唐山市圣亚哥西餐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2011年7月27日作出判决，判后被告唐山市圣亚哥西餐有限公司提起上诉，唐山市中级人民法院于2012年3月7日以（2012）唐民四终字第133号民事裁定书裁定撤销本院（2011）玉民初字第1238号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉田县广场购物中心有限公司的委托代理人李术魁、被告唐山市圣亚哥西餐有限公司的法定代表人周福元及委托代理人陈玉柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玉田县广场购物中心有限公司诉称，原、被告于2009年5月19日签订了房屋租赁合同一份，双方约定：原告将位于玉田县文化广场文化馆一层北侧房屋出租给被告使用，租期六年，自2009年7月1日起至2015年6月30日止。租金为2012年7月1日前每年18万元，2012年7月1日以后每年20万元，上打租年交，于交付期前15日一次性交付。如果被告超过十五天没有给付租金，原告有权收回房屋，并追究被告的违约责任。原、被告签订合同后，原告即将房屋交付给被告。被告于2009年10月31日给付了第一个半年的租金9万元，第二个半年的租金被告应于2009年底给付，但被告一直拖到2010年5月4日才给付。2010年7月1日至2011年6月30日的租金应于2010年6月15日交付，但被告至今未给付。另外被告还拖欠2009年11月15日至2010年3月15日的取暖费17243元。故起诉，要求被告给付2010年7月1日至2011年3月底的租金13.5万元及违约金2万元、给付拖欠的取暖费17243元，并依法解除双方订立的房屋租赁合同。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁合同关系及享有的权利义务。证据二、租金收费底联两份，证明被告交了第一年度的租金及原告已经将房屋交付给被告使用。被告唐山市圣亚哥西餐有限公司辩称，原、被告于2009年5月19日签订了房屋租赁合同，约定“原告将位于玉田县文化广场文化馆一层北侧房屋出租给被告使用开设餐馆，并就租金及其他事项进行了约定”，合同签订后，被告投入约八十万元对房屋进行装修，并于2010年初正式营业，日均营业额约5000元左右。2010年7月1日，原告在未以任何形式提前通知的情况下，突然带人到被告店内，强行将被告经营的餐馆关闭并上锁，导致被告至今无法正常营业。故被告提起反诉，请求：1、确认原告玉田县广场购物中心有限公司解除合同无效；2、判令原告玉田县广场购物中心有限公司赔偿被告截止2012年5月16日产生的各项经济损失1935000元。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、照片四张，被告用于证实其经营的餐馆被原告上了锁。证据二、录音光盘一份，被告用于证实“被告公司的人员与原告方的经理蒲荣刚谈话时，录音能证实原告2010年7月1日强行将被告租赁的房屋上锁，并且同时证实因暖气费问题，原告拒绝收取被告2010年度租金。”证据三、被告申请证人刘某出庭作证，刘某出庭证实“我是被告唐山市圣亚哥西餐有限公司的副总经理，2010年7月1日8时许，我们餐馆的门口来了不少保安，让我们今天不要营业了，让我们餐馆的人员马上出去，强行把我们公司的人员轰了出来，保安把门给锁上了，保安是原告公司的。”证据四、被告申请证人崔某出庭作证，崔某出庭证实“我原来是唐山市圣亚哥西餐有限公司的员工，2010年7月1日8时许，圣亚哥餐馆的门被租赁方锁了，当时除了我以外还有圣亚哥的员工在场。”原告的质证意见是：对被告向本院提交的证据一，四张照片反映是一个大门两把锁，原告从来没有在被告经营的餐馆上过锁，照片上的门拍的是哪个位置、谁家门也反映不出来，四张照片也不能反映出是原告锁住了被告餐馆的门；对被告向本院提交的证据二，该录音不清晰，不能分辩说话的语音，也不能确定说话者是谁，同时也听不清说话的内容，退一万步讲，即使这份录音与被告整理的文字相对应的话，录音对话中，从蒲荣刚的谈话内容中，没有一句话说过原告阻止过被告营业，没有一名话说过原告将被告经营餐馆的大门上锁，也没有一句话被告交付租金原告拒绝收取，因此，该份录音材料从内容到形式均不能证明被告的主张；对被告申请的证人刘某、崔某出庭作证，认为刘某、崔某两人分别是被告公司的副总和员工，他们属于纠纷的一方当事人，因此他们对事实的陈述不属于证人证言，他们的陈述不能作为证据使用。被告的质证意见是：对原告向本院提交的证据一、证据二的真实性没有异议。本案原、被告双方争议的焦点为：2010年7月1日，原告是否强行将被告经营的餐馆关闭并上锁。经审理查明，2009年5月19日，原告玉田县广场购物中心有限公司与被告唐山市圣亚哥西餐有限公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定：“原告将位于玉田县文化广场文化馆一层北侧房屋（建筑面积600平米）出租给被告使用，租期六年，自2009年7月1日起至2015年6月30日止。……四、租金及交付方式：4-1自2009年7月1日至2010年6月30日，租金为人民币18万元／年，上打租半年交，即于交付期前5日一次性交付；自2010年7月1日至2012年6月30日，租金为人民币18万元／年，上打租年交，即于交付期前15日一次性交付；2012年7月1日至2015年6月30日，租金为人民币20万元／年，上打租年交，即于交付期前15日交付。4-2乙方应按时足额交付租金，活动期为5日，超过5日，每逾期一天，甲方有权按应缴租金的0.5%收取滞纳金；如超过15天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。……六、其它费用：乙方在租赁期限内，实际使用的水、电、气、热及通讯费等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担……十、违约处理：10-1甲、乙双方任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为20000元整。……”。原、被告签订合同后，原告即将房屋交付给被告使用。被告于2009年10月31日给付了第一个半年的租金9万元，2010年5月4日给付了第二年半年的租金9万元。2010年7月1日至2011年6月30日的租金，被告至今未给付。上述事实，有原、被告陈述、原告向本院提交的证据一、证据二予以证实。关于双方争议的焦点：被告主张“2010年7月1日，原告带人强行将被告经营的餐馆关闭并上锁，导致被告至今无法正常营业”，对此，原告予以否认，被告为支持该主张，向本院提交照片四张、录音材料一份及证人刘某、崔某出庭作证，从被告提交的照片来看，只能证明门上有锁，但并不能证明是原告上的锁；从被告提交的录音材料中的对话内容来看，亦不能证明原告强行锁被告餐馆的门及不让被告营业；证人刘某、崔某出庭作证，两人证实原告的保安将被告餐馆的员工强行赶出来并将门上锁，刘某系被告公司的副总经理、崔某系被告公司的员工，与被告有利害关系，故两人的证言本院不予采信。综上，被告未能向本院提供充分的证据来证实自已的主张，故本院对被告的该主张不予采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规规定，为有效合同。原告履行了交付出租房屋的义务，被告应依合同约定及时交付租金，被告未按约定履行给付原告租金的义务，应承担违约责任。故原告要求“被告给付租金及违约金、解除原、被告间的房屋租赁合同”的诉讼请求，本院予以支持。原告主张取暖费，但未能提供证据，本院不予支持。被告主张“2010年7月1日，原告带人强行将被告经营的餐馆关闭并上锁，导致被告至今无法正常营业”，并提起反诉，要求“确认原告玉田县广场购物中心有限公司解除合同无效、并要求原告赔偿被告截止2012年5月16日产生的各项经济损失1935000元”，被告未能向本院提供充分的证据来证实自已的主张，故本院对被告的该主张不予采信，对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、解除原告玉田县广场购物中心有限公司与被告唐山市圣亚哥西餐有限公司的房屋租赁合同；二、被告唐山市圣亚哥西餐有限公司给付原告玉田县广场购物中心有限公司2010年7月1日至2011年3月底的租金13.5万元及违约金2万元，共15.5万元，于判决生效之日起三日内付清；三、驳回原告要求被告给付取暖费17243元的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3745元，由原告玉田县广场购物中心有限公司负担375元、被告唐山市圣亚哥西餐有限公司负担3370元。上述费用已由原告玉田县广场购物中心有限公司预交，被告在履行义务时一并给付原告3370元。反诉案件受理费11108元，由被告唐山市圣亚哥西餐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗达清审 判 员  弭宝山代理审判员  刘 磊二０一二年十一月二十一日书 记 员  刘 嫱