湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第406号原告刘小娟，女，汉族，1986年8月10日出生。委托代理人肖银秀（特别授权），女，汉族，系原告之母。被告怀化华商房地产开发有限公司。法定代表人向之华。委托代理人谢阳正，男，湖南怀诚律师事务所律师。原告刘小娟与被告怀化华商房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法适用简易程序，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘小娟的委托代理人肖银秀、被告怀化华商房地产开发有限公司的委托代理人谢阳正到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘小娟诉称：1、原告刘小娟2012年8月18日与怀化华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司）签订了商品房买卖合同，购买其开发的华桥信息大楼三套商品房，房号分别为718、622、717，并支付了商品房首付款合计183741元。2013年6月9日原告又支付了717房剩余房款48000元，717总房款10846元此时已经全部付清。718、622两套房2013年6月18日原告向银行贷款10万元，开始银行按揭，也开始了漫长地等待。按照商品房买卖合同第八条规定，被告应在2012年12月6日之前交付商品房给原告，但因被告房屋未能及时完工，也没有商品房验收的相关证书，拖至到2015年5月份仍不能交房，被告严重违约，给原告造成非常大的经济损失，被告应承担一切违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第2条规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付日期为2012年12月6日。从2012年12月7日到2015年5月31日之间，被告一直存在违约，应支付原告违约金共计：54093元。具体算法请看附件。由于在2014年1月3日被告向原告收取代办费用时已经扣除部分延期交房违约金19271元，因此被告还需要向原告支付延期交房违约金34822元。但是约定的万分之二违约金明显过低，低于银行利息6厘，因此被告还应支付所有房款1厘利息的损失补偿7920元给原告。2、根据《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第三十二条：销售商品房住宅，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。到2014年11月份为止，被告既没有书面通知原告交房，也无法提供《建设工程质量认定证书》，《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》，《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》，《房屋土地测绘技术报告书》，《消防证书》等交房证书。被告存在严重违约，交房时间一拖再拖，给原告造成了非常大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特请求人民法院：1、依法判令被告向原告支付延期交房违约金34822元以及7920元的损失；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。被告怀化华商房地产开发有限公司辩称：一、718、622号房当时原告按揭款都没有偿还，原告就从2012年12月7日开始算被告的违约金，被告不认可。717号房的尾款48000元，原告在2013年6月9日才支付，在这之前的违约金被告不认可。2014年1月3日双方已经对违约金进行了计算，这点原告也是认可的。被告也支付了19271元的违约金。二、双方已经办理了房屋交接手续。2014年1月3日，双方就商品房买卖合同作了最后的结算，被告已按合同约定承担了违约责任计算了违约金19271元，双方进行了找补。当天办理了交接手续，原告领取了《交房通知书》。被告告知原告到物业公司领取房屋钥匙。原告当天到物业公司已实际看了房屋，并稍后使用了房屋。三、原告要求被告再次承担违约金的请求不能成立。合同中虽然约定了被告交房时应取得《竣工验收备案表》，以及原告可以拒绝交接。被告认为该表只是管理上的要求，即使没有竣工验收，双方同意交付使用也是可以的。《商品房买卖司法解释》第十一条中规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告在2013年1月3日已经选择了交接，与被告的所有手续都已经办完，但原告没有告知被告拒绝交接房屋，稍后原告几次到物业公司并没有提出拒绝交接房屋，只是暂未领取钥匙。原告未领取钥匙但实际占用了房屋，把自家的热水器、空调、麻将机等搬进了房屋，已经实际使用。原告既可以使用房屋又无需缴纳物业费，现在还可以提起违约金要求，这已经违背了诚实信用原则和对等正义的原则。不应当得到支持。四、如支持原告请求，即支持低于成本价买房，有损法律维护公平正义的功能。经审理查明：2011年12月11日、2012年2月10日，原告刘小娟分别与被告华商公司签订了3份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀南路新汽车南站对面的华桥信息大楼房号为717、718、622的3套商品房，其中717号房的购房款为108406元，718号房的购房款为108406元，622号房的购房款为114929元，总房款331741元；被告应在2012年12月6日之前将经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房交付给原告；被告如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年12月7日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。签订合同后，原告陆续付清了3套房的购房款。2014年1月1日，被告通知原告收房。2014年1月3日，原告到被告处支付了办证费用30639元（减去违约金19271元后实际支付11368元），被告将《交房通知书》发给原告。随后，原告到物业管理处准备领取房屋钥匙，在查看房屋后，因对房屋的公共走廊设施等不满意，原告拒绝领取房屋钥匙。之后，原告经小区物业管理公司（怀化众合物业服务有限公司）同意，将热水器、空调、麻将机等私人物品放入718房。另查明：涉诉房屋至今未经竣工验收合格，取得竣工验收备案表。原、被告均确认2012年12月7日至2014年1月3日的逾期交房违约金为19271元，该款已由原告领取。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证复印件，被告企业注册登记资料、组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格适格；2、商品房买卖合同复印件三份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系及双方对逾期交房违约金的约定等内容；3、收据五份、领据一份，结合原、被告的陈述，证明原告付清了购房款及办证费用，双方就2014年1月3日前的逾期交房违约金达成了协议，原告用违约金抵扣了办证费用。4、客户来访登记表一份，证明原告拒绝领取房屋钥匙的原因；5、怀化众合物业服务有限公司证明一份，证明原告未领取房屋钥匙的原因及其将私人物品放入涉诉房屋的事实；6、颜小青、张靖证人证言各一份，证明2014年1月3日原告支付了办证费用、领取了违约金及《交房通知书》；7、庭审笔录一份，证实本案相关事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。被告出售的涉诉房屋至今未经竣工验收合格，也未取得《竣工验收备案表》，被告逾期交房的违约行为客观存在，原告要求被告承担逾期交房违约金，本院予以支持。因被告已向原告支付了2014年1月3日之前的逾期交房违约金，已支付的违约金不应重复计算，故被告应从2014年1月4日起向原告支付逾期交房的违约金。被告在庭审中以约定的违约金过高为由请求调低违约金计算标准，本院认为双方约定的违约金过分高于原告受到的损失，故本院酌情调整违约金计算标准为日万分之一。据此，被告应按已付房价款331741元的日万分之一，向原告支付从2014年1月4日至2015年5月31日止的逾期交房违约金16985元（331741元×512天×0.0001）。原告要求被告支付7920元的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，违约金和损害赔偿金不能同时计算，故原告的诉请于法无据，本院不予支持。被告辩称原告已于2014年1月3日办理交房手续，并随后将私人物品搬进房屋，应当视作原告已经收房，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法律强行性规定的约定应属无效，故即使原告在交房时作出了同意收房的意思表示并接收房屋，只要该房屋在交付时不具备法定的交付条件，被告仍应承担逾期交房的违约责任。被告辩称如支持原告诉请，原告支付的房价款将低于被告建房的成本价，有违公平正义。对此，本院认为：违约金条款系双方协商达成，应当严格履行；其次，本院根据公平原则已经调低了违约金的计算标准；再次，被告逾期交房的违约行为持续至今给原告造成的损失也在不断增加，故被告的主张与事实及法律不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化华商房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘小娟支付逾期交房违约金16985元；二、驳回原告刘小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费869元，减半收取434.5元，由被告怀化华商房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  王黎二〇一五年六月九日代理书记员  王黎附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。