江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初5374号原告南通文峰城市广场购物中心有限公司,住所地南通市虹桥路1号。法定代表人徐长江，董事长。委托代理人赵水平，江苏信阳光律师事务所律师。委托代理人朱佳，江苏信阳光律师事务所实习律师。被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司，住所地北京市昌平区城北街道西关路20号4号楼705室。法定代表人钱艳，总经理。原告南通文峰城市广场购物中心有限公司（以下简称文峰城市广场）与被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司（以下简称翔宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法由审判员余雪松独任审判，公开开庭进行了审理。原告文峰城市广场委托代理人赵水平、朱佳到庭参加诉讼。被告翔宇公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告文峰城市广场向本院诉讼请求：1.请求判决解除双方于2015年4月1日签订的《文峰城市广场租赁合同》，被告立即清空房屋并返还原告；2.请求判令被告立即给付原告2016年8月20日起至实际归还之日的租金，起诉时暂计算为50000元；3.请求判令被告支付水电费451.5元；4.请求判令被告赔偿原告的装修补贴150万元；5.请求判令被告立即偿还原告合作性借款200万元；6.请求判令被告支付违约金106950元；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，文峰城市广场撤回第5项诉讼请求，对于合作性借款200万元另行主张。事实与理由：2015年4月1日，原、被告签订《文峰城市广场租赁合同》，合同约定被告向原告租赁商铺，用于经营“厨娘”餐饮。合同还约定，免租期为2015年5月20日至2016年8月19日，2016年8月20日至2023年5月19日起租金为每平方米每天2.5元，含物业管理费。租金按照押壹个月付壹个月的方式收取，先付租金后使用。合同还约定，若逾期支付租金或其他费用累计超过30日的，或被告违反文峰城市广场规章制度管理规范，或被告有其他任意违约行为，经原告书面通知在通知期限内仍未予以改正的等等，原告有权解除合同。原、被告在合同签订后，原告按约支付给被告150万元装修补贴款以及合作性借款200万元，但被告在免租期内就已违约。被告因自己拖欠供应商的货款而致供应商在文峰城市广场吵闹、堵门等，严重影响原告的形象。被告还经常擅自闭门停业，对原告要求恢复营业均无动于衷。免租期届满后，根据合同约定，被告应提前支付押金和租金，在原告书面催缴下，被告既不来开业，也不支付任何费用，“厨娘”餐饮商铺从2016年6月开始至今擅自停业已有数月，给原告的经营形象及名誉造成极为不利的影响。鉴于被告长期停止营业及拒付租金、押金等违约行为，原告提出解除合同，并要求被告赔偿原告的各项损失。被告翔宇公司未应诉答辩。原告文峰城市广场围绕诉讼请求依法提交了证据，并提供证据原件供核对，本院对原告的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，原告文峰城市广场（甲方）与被告翔宇公司（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方同意向乙方出租位于南通市虹桥路1号的文峰城市广场商铺，该房屋营业面积460平方米。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为餐饮使用，以厨娘.CN为店铺名称。合同第5.1条约定，房屋租赁期为8年，自2015年5月20日起至2023年5月19日止。乙方承诺必须于2015年9月1日前正式开业经营。合同第5.2条约定，租赁期限内，乙方应按本合同约定支付租金。2015年5月20日至2016年8月19日为免租期，含3个月的装修免租及12个月免租期；2016年8月20日至2023年5月19日租金为每平方米每天2.5元，含物业管理费。合同第5.3条约定，租金支付原则：甲方按照面积以押壹个月付壹个月的方式收取租金，乙方在每个季度的最后一个月的20日之前，向甲方缴纳下一季度的租金，先付租金后使用。合同第5.6条约定，免租期计算在租赁期限内，租金自免租期届满之次日起计算。合同第5.7条约定，在免租期内，乙方无需缴纳租金，但在该期间内乙方需向甲方或甲方指定的管理公司缴纳物业管理费、装修管理费、空调费以及其他相关费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、燃气费等）。合同第6.4条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备及其他相关费用由乙方自行承担。合同第15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按相当于所租赁当月租金的三倍承担损失赔偿金（免租期内违约的，则按照免租期结束后的第一个月租金的三倍计算损失赔偿金）；给对方造成损失的，支付的损失赔偿金不足抵付一方实际损失的，还应赔偿造成的实际损失与损失赔偿金的差额部分：……（6）乙方逾期不支付租金、物业管理费及本合同约定的其他费用累计超过30日的；……（12）乙方违反文峰城市广场规章制度管理规范，按规范要求，甲方有权解除合同的；（13）乙方有其他任意违约行为，经甲方书面通知在通知期限内仍未予以改正的。合同第15.3条约定，甲方根据合同约定，单方解除合同的。乙方应无条件撤场，将租赁物业恢复原状交还甲方。合同第19条补充条款约定，1.乙方装修完成试营业后，甲方一次性支付乙方装修补贴150万元，乙方需提供正规发票。2.本合同签订乙方支付保证金后，甲方七个工作日内一次性支付乙方三年免息借款200万元，另立借款协议。乙方承诺在借款到帐后两个月内进场施工，否则按违约处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，翔宇公司支付了10万元保证金。文峰城市广场于2015年4月9日将200万元借款汇入钱艳账户。翔宇公司对租赁房屋进行装修、试营业。2015年11月4日、11月18日，文峰城市广场根据翔宇公司的指定向上海若尧实业有限公司支付150万元装修补贴款。2016年3月起，翔宇公司陆续不再经营。2016年6月14日，文峰城市广场通过短信向翔宇公司法定代表人钱艳发出限期恢复经营函：“我司于2016年6月6日期间邮寄一份《管理建议书》至贵公司，贵司厨娘南通文峰城市广场店原材料欠款导致供应商堵门、拖欠员工工资、拖欠天然气费用等几大问题，要求及时予以处理，恢复正常经营，但至今没有收到贵司的任何回复。自2016年6月上旬开始，厨娘南通文峰城市广场店一直处于关闭状态，该情况严重影响了商场的正常经营秩序。现特发此函要求贵司在接函之日起三日内恢复正常经营，否则我司将解除双方所签的租赁合同，要求贵司无条件撤场，并依法追究贵司的违约责任。”2016年8月12日，文峰城市广场通过微信向钱艳发出催款函，要求缴纳至9月19日的房租35650元、押金34500元。翔宇公司对于上述函件均未回复。另查明，翔宇公司尚欠水费451.5元未付。本院认为，原告文峰城市广场与被告翔宇公司签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效。翔宇公司未能按照合同约定支付租金、押金，擅自停止经营经通知后未恢复正常经营。翔宇公司的行为已构成根本违约，文峰城市广场依照合同约定提出解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，翔宇公司应清空租赁房屋并返还给文峰城市广场，并支付自2016年8月20日起至实际归还之日的租金。根据合同约定，租赁期间的水电费由翔宇公司自行承担，其欠付的水费451.5元应予支付。根据合同约定，违约金相当于所租赁当月租金的三倍，因此翔宇公司应支付违约金103500元。文峰城市广场支付给翔宇公司装修补贴及给予翔宇公司免租期，目的在于确保翔宇公司能够在合同约定的租赁期8年内持续经营，其能在合同完全履行的情况下持续收取租金，装修补贴及免租期内的租金损失可分摊在8年的租金内。由于合同提前解除，对于合同尚未履行部分所未能分摊的装修补贴及免租期租金损失，属于文峰城市广场的直接损失。免租期租金损失为2.5元／天/平方米×460平方米×457天＝525550元，装修补贴为150万元，总计2025550元。计算至合同解除之日（起诉状送达翔宇公司之日2016年11月8日），文峰城市广场的直接损失为2025550元×2383÷2921＝1652477元。根据合同约定，违约一方给对方造成损失的，支付的损失赔偿金不足抵付一方实际损失的，还应赔偿造成的实际损失与损失赔偿金的差额部分，因此实际损失1652477元与103500元的差额部分1548977元，应由翔宇公司负责赔偿，文峰城市广场仅请求赔偿150万元，本院予以支持。对于合作性借款200万元，文峰城市广场另行主张，于法不悖。被告翔宇公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南通文峰城市广场购物中心有限公司与被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司于2015年4月1日签订的《文峰城市广场租赁合同》，被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内清空房屋返还原告南通文峰城市广场购物中心有限公司。二、被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通文峰城市广场购物中心有限公司自2016年8月20日起至实际归还之日按每日1150元计算的租金。三、被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通文峰城市广场购物中心有限公司水电费451.5元。四、被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通文峰城市广场购物中心有限公司违约金103500元。五、被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告南通文峰城市广场购物中心有限公司装修补贴150万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18029元（减半收取），由被告北京翔宇美厨国际餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费36058元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。审判员  余雪松二〇一七年一月五日书记员  朱路遥