江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初15601号原告（反诉被告）：丁小雅，女，1988年11月4日生，汉族。委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。被告：南京华轩房地产开发有限公司（统一社会信用代码913201157331879172），住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号。法定代表人:黄灏，该公司董事长。被告（反诉原告）：赵友权，男，1962年11月8日生，汉族。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈子建，男，1976年8月29日生，汉族，南京华轩房地产开发有限公司员工。原告（反诉被告）丁小雅与被告南京华轩房地产开发有限公司（以下简称华轩公司）、被告（反诉原告）赵友权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李侠独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁小雅及其委托诉讼代理人胡明龙、被告华轩公司及赵友权的共同委托诉讼代理人陈子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁小雅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年11月21日签订的租赁合同；2.二被告共同退还原告已交的2015年4月1日至2016年3月31日的租金17227元，退还押金6000元，物管费585.90元，公共耗能费500元，小计24312.9元；3.二被告共同向原告赔偿损失70544元（装潢费8000元、加盟费40800元、不能退换的辅料费17101元、广告费4300元以及货邮费343元）；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月21日，其与被告签订一份《租赁合同》，约定由其租赁坐落于南京市江宁区秣陵街道3000号B1-126号商铺用于一丸一粉品牌商业经营，租赁期限为3年零3个月（即2014年12月1日至2018年3月31日）。合同签订后，其对承租房屋进行了装潢开展营业。时至2015年6月26日，承租的商铺内遭水浸高达20-30厘米，所有桌椅、沙发、包装存放的餐饮原材料、辅料、卫生用品全部被水浸泡而报废，墙体装潢变形脱落，现场惨不忍睹。其向被告告急，然而终因被告出租房的质量和施工中疏忽配电房与市政电缆连接所凿出的洞未作防水处理，使雨水顺洞下泄至负一层，长时间未将水排出，商铺遭水浸后整体潮湿而发生霉变，装潢被破坏、物品受损，经营停止。根据《租赁合同》第十二条第2项第3款之约定，其有权要求提前解除合同，特诉至法院。被告华轩公司辩称：其并未与原告订立租赁合同，原告与被告二签订租赁合同，其非合同相对方，其仅代被告二收取了原告缴纳的租金，原告无权向其主张权利；原告与被告二签订租赁合同后，主要是因自身的经营管理不善对水淹处置不及时，导致出现原告自称的损失问题，该小区的排水主要是由物业公司负责，因2015年6月的暴雨比较大，具有不可抗力的因素，其房屋无质量问题，排水设施也是完备的。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。被告（反诉原告）赵友权答辩并反诉称：一、合同签订后，原告仅按照合同约定支付部分租金，且在其多次催告后仍未履行支付租金的义务，原告的欠租行为，已严重违反合同约定和诚信原则，根据合同约定其有权解除合同，故其同意解除双方签订的房屋租赁合同；二、其交付的房屋无质量问题，排水设施也是完备的，该小区的排水主要是由物业公司负责，2015年6月的暴雨比较大，具有不可抗力的因素，原告主张的损失无证据证实，即便存在损失，也是原告因自身的经营管理不善对水淹处置不及时导致，故不应由其赔偿；三、其不同意退还原告已交的租金，原告所交租金对应的租期为自2015年4月1日至2015年9月30日；四、押金6000元在扣除原告欠付的租金和违约金后，剩余部分可以退还；五、物管费、耗能费是物业公司收取，与其无关，不应由其退还。同时，因原告的违约行为，其反诉请求：1.判令解除双方于2014年11月21签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》；2.判令反诉被告向其支付截止到2016年10月20日的欠缴租金37325及截止到2016年10月20日的违约金32385元；3.判令反诉被告承担诉讼费。反诉被告丁小雅就反诉辩称：一、其与反诉原告于2014年11月21日签订的《租赁合同》，因反诉原告出租商铺房屋质量问题无法正常使用的先天性不足，不能成就经营条件，且反诉原告疏于房屋管理，商铺遭水浸，又因排水系统不配套长时间不能排水的过失，致使《租赁合同》至今未能实际履行，合同的签订之日就是解除之时；二、合同签订后，其为实施经营做了大量准备，合同解除对其造成了直接的经济损失。故此，反诉原告主张其违约没有依据，其不应当支付租金以及违约金。经审理查明：2014年11月21日，赵友权（甲方）与丁小雅（乙方）签订翠屏诚园商铺租赁合同一份，约定甲方将南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号商业B1-126#商铺出租给乙方经营餐饮品牌为一丸一粉，商铺面积32.55平方米，租赁期限自2014年12月1日起至2018年3月31日止，甲方于2014年12月5日前向乙方交付该房屋，免租期自2014年12月1日起至2015年3月31日止，免租期内，甲方免收乙方房屋租金，但物业管理、水、电等费用乙方应按实缴纳，自2015年4月1日开始起算租金。2015年4月1日至2016年3月31日第一计租期间年租金为34454元（计算方式为2.9元/平方米×32.55平方米×365天），2016年4月1日至2017年3月31日第二计租期间年租金为34454元，2017年4月1日至2018年3月31日第三计租期间年租金为36177元（计算方式为3.2元/平方米×32.55平方米×365天）。本合同签订五日内，乙方应向甲方支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金17227元，剩余租金支付日期分别为2015年9月10日支付17227元，2016年3月10日支付17227元，2016年9月10日支付17227元，2017年3月10日支付18089元，2017年9月10日支付18088元;逾期支付的，除补足所欠租金外，每逾期一日，乙方需按当期租金的3‰支付滞纳金。物业管理费按租赁面积计算3元/平方米/月计收，98元/月，乙方应主动到甲方或甲方指定单位缴纳，缴纳时间与租金缴纳时间一致，其中2014年12月1日起至2015年5月31日的物业管理费在本合同生效时一次性交清，如甲方或甲方指定单位对物业管理费标准进行调整的，乙方同意自调整之日起按新的收费标准交纳物业管理费。乙方拖欠租金累计达一个月或拖延保证金超过5日的，甲方可以单方解除合同、收回房屋，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。如果因为房屋质量问题无法正常使用或者因政府原因导致乙方无法继续经营，乙方有权要求提前解除合同并无须承担任何违约责任。若非因甲方的疏忽或过失发生铺位之机电系统、供排水系统泄漏、故障或操作失灵，甲方不需向乙方或任何第三方承担赔偿损失及其他法律责任。合同签订后，赵友权依约将房屋交付给丁小雅，丁小雅对房屋进行了装修。2014年12月5日，深圳市之平物业发展有限公司南京分公司（以下简称之平公司）向丁小雅出具收据二份，载明收到物业服务费585.9元以及公共能耗费500元。2014年12月10日，华轩公司向丁小雅出具23227元收据一份，载明定金换为租金。2015年夏天，因突降暴雨排水不利，包括案涉商铺在内的B1层房屋均遭受水淹，丁小雅因此事与赵友权发生租房纠纷，并拒绝缴纳后续租赁费用。另查明，华轩公司系涉案房屋的建设单位。丁小雅针对其主张的损失，提交2014年12月29日与南京林之鑫装饰工程有限公司签订的装潢合同书一份，及南京林之鑫装饰工程有限公司出具的8500元装修款收据一份，提交其与南京源动力餐饮管理有限公司于2014年12月9日签订的联盟经营合同一份及40800元加盟费收据一张、17101元收据十张、4300元收据一张以及提货单、定额发票。华轩公司、赵友权质证后对真实性均不予认可。审理中，本院组织原、被告共同至现场进行实地勘查，发现案涉商铺位于南京市轨道交通3号线底站秣周东路站负一层出口处不远，现场客流稀少，尚有少数商铺正常营业，丁小雅所述漏水空洞已用水泥封堵。涉案商铺铺贴的壁纸可见水淹痕迹，其余无明显浸水状况。2016年12月20日，丁小雅将涉案商铺钥匙交还，表示商铺内物品其不再需要，赵友权接收了钥匙。上述事实，有翠屏诚园商铺租赁合同、收据、装潢合同书、调查笔录、现场勘验照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。原告丁小雅与被告赵友权之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行，仅凭华轩公司出具的收据不足以认定华轩公司亦系该合同的相对方，丁小雅并未提供其他证据证明华轩公司为租赁合同的相对方，因此华轩公司对该份租赁合同不具有相应的权利和义务，华轩公司不是本案适格被告，丁小雅对华轩公司提出的诉讼请求，本院不予支持。丁小雅关于赵友权提供的商铺存有质量问题，双方合同约定其有权据此要求提前解除合同，本案合同于签订之日起即已解除的抗辩意见，经本院现场勘查，案涉商铺所在负一层2015年夏天遭受水浸后，截至本院勘验之日仍有部分商铺在此经营，除壁纸外现场亦无明显浸水状况，漏水空洞已封堵，仅凭房屋2015年夏天浸水一事实，并不足以导致房屋持续不能正常使用，丁小雅提供的证据不能证实符合合同约定的解除条件，其主张涉案商铺因质量问题导致其无法正常使用合同于签订之日解除于法无据，本院不予支持。丁小雅长期欠缴租金，违反合同约定，已构成根本违约，赵友权要求解除合同的反诉请求，本院予以支持，双方已于2016年12月20日就涉案房屋进行了交接，故本院认定合同解除时间为该日。关于租金。涉案合同经本院判决确定解除，赵友权主张丁小雅支付截止2016年10月20日的租金，本院予以支持，丁小雅应当支付计算至该日的租金。根据双方合同约定，丁小雅应于2015年9月10日前支付第一计租期内剩余租金17227元（2015年10月1日至2016年3月31日），于2016年3月10日前以及2016年9月10日前分段支付下一计租期内（2016年4月1日至2016年10月20日）租金19162.19元（2.9元/平方米/天×32.55平方米×203天）。考虑到案涉商铺于2015年夏天遭受水浸，原告可以要求被告在合理期限内维修。因维修影响使用的，应当相应减少租金或延长租期。综合本案案情，参照双方约定的免租装修期的期限，本院酌定赵友权相应减少三个月租金8614元。此外，因赵友权同意退还商铺租赁押金6000元并以此冲抵租金，不违反法律规定，故本院将上述两项费用于第一计租期内予以扣减，经计算，丁小雅未付租金最终合计为21775.19元，即第一计租期内2613元（34454-17227-8614-6000），应于2015年9月10日前付清；第二计租期内19162.19元，应于2016年3月10日前支付17227元，应于2016年9月10日前支付1935.19元（19162.19-17227）。关于违约金。丁小雅未按约支付租金，应承担相应的违约责任。双方合同约定，丁小雅每逾期一日，需按当期租金的3‰支付滞纳金。该“滞纳金”的约定实为对不按期缴纳租金的违约责任的约定。经审查，该违约金约定过高，本院酌情将违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，截止2016年10月20日的违约金为1198.51元。关于赵友权是否应当退还物管费585.9元、公共能耗费500元。物管费部分双方合同约定，物管费按租赁面积计算3元/平方米/月计收，98元/月，丁小雅应主动到赵友权或赵友权指定单位缴纳。经计算，丁小雅已缴纳6个月的物管费，该笔费用属其在合同履行期内正常应当缴纳部分，故丁小雅要求退还物管费585.9元于法无据，本院不予支持。关于公共能耗费。双方合同并未就公共能耗费进行约定，丁小雅提交的收据亦载明公共能耗费收取方为之平公司，丁小雅要求赵友权退还无合同依据，本院亦不予支持。关于丁小雅主张的损失70544元,淹水并不足以导致其此后无法恢复经营以及解除合同，同地段仍有其他商铺正常经营，对其主张的加盟费、广告费，本院不予支持。对其主张的辅料费及货邮费，无证据证实该两项费用与商铺浸水之间的关联性，且赵友权不认可真实性，故本院不予支持。但淹水情况出现后，赵友权确未及时处理，涉案商铺墙面确有泡水发霉情形出现，本院结合涉案商铺面积、维修的一般市场价格，酌定赵友权赔偿商铺浸水的损失3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁小雅与被告（反诉原告）赵友权于2014年11月21日签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》于2016年12月20日解除；二、被告赵友权于本判决发生法律效力之日起十日赔偿原告丁小雅装潢损失3000元；三、反诉被告丁小雅于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告赵友权支付自2015年10月1日至2016年10月20日止的租金21775.19元及截止2016年10月20日的违约金1198.51元，合计22973.7元；四、驳回原告丁小雅的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告赵友权的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1026元，由丁小雅负担993元，由赵友权负担33元。反诉案件受理费减半收取765元，由丁小雅负担252元，由赵友权负担513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审判员  李侠二〇一七年一月十九日书记员  孙林