江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12429号原告：杜述美（反诉被告），男，汉族，1947年8月25日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：万德龙，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，江苏瑞生律师事务所律师。被告：朱军（反诉原告），男，汉族，1987年1月21日生，住江苏省昆山市。被告：邹丽（反诉原告），女，汉族，1987年2月13日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：余志农，上海汇裕律师事务所律师，同时代理上述两被告。被告：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1003号，组织机构代码69452362-2。法定代表人：李邦圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊保，该公司员工。原告杜述美与被告朱军、邹丽、昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判。在案件审理过程中，朱军、邹丽提起反诉，经本院审查符合法律规定，本院决定受理并与本诉一并开庭审理。本院于2016年9月19日、12月28日两次公开开庭审理了本案，双方的委托代理人及邹丽本人两次参加庭审。本案现已审理终结。原告杜述美请求法院判令：被告朱军、邹丽、理想家园公司连带支付原告违约金135000元，连带返还原告购房定金15000元及自2016年5月12日起按照银行同期贷款利率计算的利息直至实际返还之日止；被告朱军、邹丽、理想家园公司连带赔偿原告购房贷款服务费3600元；被告朱军、邹丽、理想家园公司连带支付原告因本诉讼支出的律师费3000元；被告承担诉讼费。事实与理由：原被告在居间方的居间下于2016年5月12日签订了《昆山市存量房买卖合同》，约定被告朱军将其所有的位于昆山开发区夏家园××楼××室、XX室车库出售给原告。合同对付款方式进行了约定。合同签订后，原告严格按照合同的约定履行了自己的义务，向被告朱军支付了15000元的定金，并向理想家园公司提供了贷款所需材料，同时向理想家园公司支付了6260元的购房贷款服务费。在原告履行合同过程中，被告朱军因市场波动导致涉案房屋涨价而告知原告不再出售涉案房屋给原告，且不再履行合同约定的义务。在朱军明确告知不再出售房屋给原告的情况下，理想家园公司退回原告购房贷款服务费2660元。朱军的行为已经构成违约，应承担违约责任。理想家园公司应对朱军的行为承担连带责任。邹丽与朱军系夫妻关系，共同出售房屋收取房款，理应与朱军共同承担责任。被告在未与原告解除涉案房屋买卖合同的情况下，单方面将涉案房屋于8月底出售，导致本合同无法继续履行，给原告造成了重大损失，被告构成根本违约，故被告应当按照原告的诉请支付违约金及定金本金、利息损失，原告支付的贷款服务费损失及律师费。被告朱军、邹丽辩称：1、原被告签订合同后被告积极履行合同，配合原告办理银行贷款手续，但原告因为自身信用及资产是负资产的原因先后向中国银行昆山分行、中信银行昆山分行办理贷款，以上银行都予以拒绝，原告在贷款迟迟办理不下来造成被告的巨大损失。2、原告因为自身原因贷款贷不下来，未能履行合同，其以2016年6月28日明确通过中介告知不再购买原告的房屋，违约解除合同，所以原告的诉讼请求应该予以驳回，被告同时提出反诉。被告理想家园公司辩称：双方签订完合同后，我方积极履行合同义务，替买卖双方准备贷款审批资料，由于买家信用不良，银行资产负资产导致银行审批未能通过，不能履行接下来的手续，所以我们认为我们已经做好我们应尽的义务以及在实际过程中我们有实际的付出，不退还买家3600元贷款服务费及不履行连带赔偿135000元。反诉原告朱军、邹丽请求法院判令：被反诉人杜述美支付违约金135000元，反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2016年5月12日，反诉人与被反诉人签订了《昆山市存量房买卖合同》，被反诉人购买反诉人位于昆山开发区夏家园××楼××室房屋，合同签订后，被反诉人支付了15000元定金，但被反诉人因为自身信用等问题，贷款办理不下来，被反诉人先后向中国银行、中信银行等申请过贷款，反诉人也配合被反诉人在贷款银行开户、办理了银行卡，但被反诉人因自身原因，银行拒绝向其贷款，被反诉人因贷款办理不下来，也一直未向反诉人支付首付款。被反诉人贷款办理不下来，不能履行合同，造成反诉人巨大损失，反诉人是置换性卖房，因被反诉人未履行合同，造成反诉人不能购买其他房屋。被反诉人于2016年6月28日，通过中介明确告知反诉人解除合同，不购买反诉人的房屋，并请求反诉人退回定金。因被反诉人违约造成反诉人巨大损失，对被反诉人要求退回定金的要求，反诉人予以拒绝。被反诉人因贷款问题不能履行合同，造成反诉人巨大损失，但被反诉人竟颠倒事实、恶意诉讼。综上，提起反诉。反诉被告杜述美辩称：1、反诉人反诉理由不能成立，反诉人与被反诉人签订合同事实存在，被反诉人按合同约定支付了定金，这个事实是存在的，但反诉人所说的因被反诉人所谓的银行贷款贷不下来与事实不符，反诉人从来就没有配合被反诉人以及被告三办理过任何的银行贷款手续，从反诉人提供的证据也没有看出他的任何银行去办理过贷款手续，所以关于贷款的事实不真实。2、根据合同约定贷款只是支付的一种方式，合同还约定如贷款不足可以用现金支付，如像反诉状所说银行贷款不下来，从来没有人通知我们。本案事实是合同签订后因为市场房屋价格上涨导致反诉人不肯卖，就本案被反诉人曾经到我们律师事务所，也跟中介打过电话说退还定金，但没有任何回应，所以造成合同不能履行的根本原因在于反诉人而不是被反诉人。经举证质证，本院查明如下事实：2016年5月12日，朱军作为甲方（卖方），杜述美作为乙方（买方），理想家园公司作为丙方（居间方），签订《昆山市存量房买卖合同》，该合同载明：1、甲方自愿将座落在昆山开发区夏家园××楼××室、XX室车库出售给乙方，交房状态为精装修。2、甲乙双方协商该房屋转让价格总价为675000元。该款项为到手价，乙方承担交易中任何费用，乙方承担交易中所有费用，审批贷款当日乙方支付丙方后续人员贷款手续费1%。3、乙方支付购房款支付方式为商业银行贷款。4、具体付款方式为：签约时乙方支付甲方定金15000元；签约后甲乙双方于拾伍日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款；第二笔房款29万元过户当日支付；第三笔房款36万元，在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户。尾款1万元，交房时结清。5、签约时，甲方将该房屋产权证和土地证交于丙方代管以利于办理后续流程。甲方应保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房屋。6、甲乙双方于办妥乙方为权利人的房产相关权属证明且甲方收到全部房款后三个工作日内办理产权交付手续。7、甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。如因故合同不能履行的，合同受益方向丙方支付受益所得款的一半，作为丙方的实际劳务费用。8、三方签订本合同后丙方居间工作即视为完成，甲乙双方应足额支付丙方佣金，丙方应义务为甲乙双方办理后续相关手续，包括贷款审批、过户、办理权证，过户当日乙方支付丙方8500元。9、如因本合同产生争议，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费等）；双方另手书，甲方保证该房屋无任何产权纠纷，过户当日、审批贷款当日，所有产权人到场配合签字办理手续，若甲方违约则代理人与甲方共同承担违约责任。邹丽代朱军在该合同上签字，杜述美本人签名，居间方加盖了公章并由经办人王俊保签名。朱军对邹丽代签该合同不持异议。签订上述合同当日，杜述美向邹丽、朱军支付了购房定金15000元。随后，居间方着手办理贷款手续。杜述美支付了理想家园公司贷款服务费3600元。在申贷初期，因杜述美一方原因多次未能申请成功。2016年6月24日，杜述美以其儿媳妇马景名义向兴业银行申请贷款，贷款金额为36万元，但因未能支付首付款也未提供首付款付款凭证，不符合兴业银行二手房贷款申请条件，最终未能申贷成功。2016年6月27日，杜述美家属与邹丽通过短信取得联系，双方就贷款事宜进行了交涉，杜述美一方希望再宽限几天，邹丽表示已经耽搁太久时间，不好再等待了。后杜述美提起诉讼，为此产生律师费3000元。关于签订房屋买卖合同后的履行情况，各方各执一词。杜述美陈述为：签订合同后，居间方负责办理贷款手续，在2016年6月24日，以马景名义向兴业银行申请了贷款，后来因为朱军、邹丽表示需要加价，交易未能继续进行，兴业银行贷款也未能继续办理，最终导致合同未能履行。朱军、邹丽陈述：在签订合同后，居间方及杜述美一方曾向中国银行、工商银行等五家银行申请过房屋贷款，但因为存在信用不良、负资产等问题导致申贷未能成功，我方一直积极配合做贷款，因贷款迟迟未贷下来。曾于2016年6月27日向杜述美一方表示我们已经等了很长时间了，最多只能宽限一天，给予对方的宽限期最后时间是2016年6月28日，当时也有提过因为迟迟未办理银行贷款，要求赔付15000元。后来，对方就通过居间方告知我方他不买房了。2016年8月份，我们因为是置换房屋需要用钱，在通知居间方的情况下我们将涉案房屋出售他人了。理想家园公司陈述：签订房屋买卖合同后，我方积极为买方办理贷款，因杜述美年龄大无法办理贷款，于是以杜述美儿子杜晓东名义向中国银行等两三家银行申请贷款，因为其信用逾期次数较多，名下负资产，无法办理银行贷款。2016年6月24日以杜述美儿媳妇马景名义向兴业办理贷款，由于首付款凭证、工资流水未能提供，兴业银行也最终未能放贷。2016年6月28日，朱军告诉我们，因买方银行贷款手续迟迟未能办理导致其置换房屋成本增加，让我通知买家需支付卖方15000元损失费用，我方如实告知买方，买方收到我方转告后明确告诉我若卖方要求支付15000元损失，那么此房我就不买了。后来，都是我们居间方联系买方，买方没有主动联系过我们，买方也只是说要增加损失费用，我方不买这个房，也没有继续做贷款和付首付。以上事实由杜述美提供的《昆山市存量房买卖合同》、定金收据1份、贷款服务费收据1份、委托代理合同及发票各一份、短信记录，朱军、邹丽提供的中国银行开户账户、中信银行开户的银行卡及开户的交易单，兴业银行的回复函及法庭笔录予以证实。本院认为：本案争议焦点为谁是违约方应承担违约责任问题。原告本人因年龄问题无法申请长期房贷，其通过家属办理房贷。从原告以其儿媳妇马景名义向兴业银行的申请房贷时间是2016年6月24日以及原告向本院提供短信反映其在2016年6月27日向邹丽交涉情况以及作为居间方的理想家园公司陈述来看，原告在2016年6月24日前确系因自身原因导致未能申贷成功。从双方合同约定来看，合同中第四条第二款约定签约后十五日内备齐所有资料配合丙方到银行申请贷款，该条款约定的是备齐所有资料，各个银行对于申贷资料的要求不同，能否申贷成功既取于国家信贷政策，也取决于各个银行的具体要求，备齐资料与申贷成功与否有显著区别，该条并非约定签约后十五日内申贷成功，所以朱军、邹丽不能仅仅以此条款为由进而依据合同第十条迟延二十天享有解除权。双方合同中并未约定何时申贷成功、支付首付款及过户时间，故此种情形下，朱军一方应给予杜述美合理的期限。综合本案来看，杜述美在2016年6月24日才正式申贷，距离合同签订已近一个半月，显然属于迟延。在签订合同后，涉案手续由居间方代办，直到2016年6月25日，朱军、邹丽才直接与杜述美一方取得联系；2016年6月27日，朱军、邹丽要求杜述美在2016年6月28日办妥手续，该时间要求显然仓促。朱军、邹丽要求杜述美承担15000元的损失，而杜述美对此要求无法接受，双方后续产生争议，杜述美未继续准备贷款材料也未要求继续履行。就后续情况而言，并无依据显示朱军纯粹的完全拒绝履行合同，但朱军以需赔偿15000元损失方同意继续交易势必影响合同的履行。本院综合考虑杜述美迟延申贷在前，朱军、邹丽限定杜述美的时间过于仓促以及后续杜述美没有积极履行行为而是要求退还定金的全案情况，认定双方对最终合同未能履行互有过错，双方过错相互折抵，由朱军、邹丽将定金15000元退还杜述美，双方的房屋买卖合同解除，双方主张的违约金及损失本院均不再支持。关于原告主张的要求理想家园公司退还3600元贷款服务费的请求。本院认为，本案所涉的纠纷系杜述美与朱军、邹丽之间的房屋买卖纠纷，但考虑到贷款服务费确与买卖合同具有牵连性，理想家园公司也未对在本案中一并处理提出异议，故本院在本案中将该3600元事宜一并处理。双方对于代办贷款具体事宜未作详细约定，本院认为，理想家园公司为杜述美的贷款付出了劳动成本，但贷款最终未能完成，后续劳务未付出，本院认为由理想家园公司退还杜述美1800元较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告朱军、邹丽于本判决生效后十日内退还原告杜述美购房定金15000元。二、被告昆山理想家园房地产咨询有限公司退还原告杜述美贷款服务费1800元。三、驳回原告杜述美其余诉讼请求。四、驳回反诉原告朱军、邹丽反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费3432元，由原告杜述美自行负担；反诉案件受理费按照《诉讼费交纳办法》减半收取为1500元，由朱军、邹丽自行负担。反诉原告朱军向本院交纳了3000元，由本院退还其1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 欧 平人民陪审员 李 萍人民陪审员 孙国琴二〇一七年一月十六日书 记 员 高美娟