上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第11951号原告倪根喜。被告朱洪毅。被告陶慧芳。委托代理人徐培国，上海普若律师事务所律师。原告倪根喜诉被告朱洪毅、陶慧芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告倪根喜，被告陶慧芳及其委托代理人徐培国到庭参加了诉讼，被告朱洪毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告倪根喜诉称，2011年12月29日，原告与被告朱洪毅、陶慧芳签订《房地产居间合同》一份，约定由两被告将浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋总价款为1,550,000元(人民币，以下币种相同)，原告向两被告支付1,100,000元后于2012年1月入住该房屋，双方约定余款在办理过户手续时支付。中介公司通知原、被告可以办理房屋过户手续，但两被告迟迟未按约履行房屋过户手续，致使原告无法办理公积金贷款，最后只能向银行办理其他种类贷款，造成利息损失。两被告的行为构成违约，并造成原告重大经济损失，故起诉至法院，要求判令两被告支付：1、合同违约金31,000元，2、重大经济损失69,797元。被告朱洪毅未作答辩。被告陶慧芳辩称，不同意原告的诉讼请求，其曾去房产交易中心准备办理过户手续，但交易中心告知其系争房屋已由原告申请司法查封，需原告申请解除查封后才能办理过户手续，故无法办理过户的责任在于原告，且原告曾向法院起诉要求被告承担违约金，在该次诉讼中已明确原告主张的是居间方与委托方之间产生违约情况应承担的违约金，原告已经申请撤诉，现原告再次起诉属恶意诉讼，至于原告无法办理银行贷款是原告自己信誉的问题，与被告无关。由于原告多次无理诉讼，给被告方造成了经济损失，现保留向原告主张损失赔偿的权利。经审理查明，被告陶慧芳、朱洪毅系母子关系。系争房屋是朱林才(陶慧芳之夫，已去世)、陶慧芳、朱洪毅、朱芹(朱洪毅之妻)、朱馨宜(朱洪毅、朱芹之女)及朱琴(朱林才、陶慧芳之女)安置所得的拆迁房屋。2011年12月29日，在上海美馨房地产经纪有限公司居间介绍下，原告作为买受方(乙方)，被告朱洪毅、陶慧芳作为出售方(甲方)，双方签订一份《房地产居间合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。合同第六条“违约责任”中第(一)条约定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；3、其他过失影响委托人甲、乙交易的。(二)委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为。(三)发生上述违约行为的，以31,000元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。另合同补充条款约定：该房净到手价1,550,000元；甲方同意将该房内的水、电、煤气户头、有线电视、维修基金都包含在总房价内；交易过户的所有中介费、交易费等所有税费由乙方负担，如产生营业税则由甲方承担；甲方在收到1,100,000元五个工作日交房给乙方；双方约定在2015年3月15日以前网签《上海市房地产买卖合同》；乙方于2011年12月18日支付定金50,000元，2012年1月10日前支付200,000元，2013年5月30日前支付850,000元，余款450,000元于交易当日支付。合同签订后，原告支付了房款1,100,000元。2012年春节前后，被告朱洪毅、陶慧芳将系争房屋交付原告入住使用。2014年3月11日，上海源东房地产开发有限公司(以下简称源东公司)取得系争房屋大产证。2014年7、8月间，被告朱洪毅委托律师两次向原告发出律师函，限期原告前来协商签订有效、正规的房屋买卖合同，否则终止房屋买卖事宜。因双方对签约事项发生分歧，故原告于2014年8月向本院提起诉讼，要求判令源东公司协助被告朱洪毅等人将系争房屋过户至原告名下。该案审理中，原、被告分别提交了涉案《房地产居间合同》，其中原告提交的合同的补充条款有手写内容，包括：1%的个调税由乙方(原告)承担(此税种如多出的钱款按各自约定支付)……余款450,000元为整，乙方于交易当日支付甲方，其中150,000元交易当日支付，公积金贷款300,000元直接放贷在甲方帐内……在此房产权办理期间，无论涨价跌价，谁都不能违约，谁违约谁赔偿对方1,500,000元的违约金，并支付佣金1%的中介费。被告朱洪毅、陶慧芳提供合同的补充条款无手写内容。原告表示，补充条款手写内容是中介写的，同意按合同约定承担应由其承担的费用(包括1%的个调税)以及过户后支付剩余房款。被告朱洪毅、陶慧芳表示原告提供合同补充条款页面的手写内容是事后添加的，不予认可；若原告要过户，则应以市场价签订买卖合同，但可给予适当优惠。本院审理后认为，涉案《房地产居间合同》明确约定了买卖合同双方当事人名称、标的物、转让价款、履行方式等，其实质内容已具备了买卖合同成立的必要条款，且原告已按约支付大部分房款，被告朱洪毅、陶慧芳也实际交付了房屋，买卖合同已经实际履行，遂于2014年12月22日作出一审判决：一、被告朱洪毅等人于判决生效之日起十五日内办理上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，被告上海源东房地产开发有限公司予以协助；二、上述第一项履行完毕后十五日内，被告朱洪毅等人协助原告倪根喜将上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下，过户同时，原告支付被告朱洪毅等人房款450,000元。被告朱洪毅等人不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后认为，本案所涉《房地产居间合同》所约定的内容已具备房屋买卖合同成立的必要条款，故本案房屋买卖合同成立，并于2015年3月6日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。又，该案审理中，原告申请司法查封，系争房屋已于2014年9月1日被本院采取司法限制，限制起始日期为2014年9月1日，预计结束日期为2016年9月1日。另查明，2014年6月9日，被告陶慧芳向上海市浦东新区物业管理中心交纳了系争房屋的维修基金计3,325.95元。2014年12月24日，上海市浦东新区地方税务局第二税务所出具了收取朱洪毅系争房屋税款8,495.89元的《契税已申报办理证明》一份，该证明供房地产承受人办理房地登记证使用。又查明，上述案件一审判决后，原告于2014年12月3日、12月9日及2015年1月5日分别向法院交纳了代管款394,675元、575元、30,000元，共计425,250元。2015年3月4日，中介公司向被告朱洪毅寄送《通知》一份，内容为原、被告于2011年12月29日在中介公司签订关于系争房屋的房屋买卖居间合同，因此房屋是动迁房，当时还不能上市，故按居间合同约定在2015年3月15日之前网签《上海市房地产买卖合同》，并办理过户手续。经该公司查核，房屋同号的703室、801室的房地产已经上市，要求被告接到通知后，与原告一起至中介公司签订合同并办理过户手续。审理中，原告称其已将剩余的房款在扣除上诉费之后交到了法院，共计425,250元，为了支付前述费用，其通过消费贷款向中国银行、南京银行各贷款50,000元，向上海静安维信小额贷款有限公司贷款42,000元，共计贷款142,000元，再加上向亲戚借的50,000元和自己的存款向法院交纳了上述费用。根据相关银行出具的还款清单，其需要为此支付利息和一次性贷款手续费共计69,797.26元，因为被告没有根据中介通知进行网签，故要求被告承担违约金并按补充条款约定承担利息损失。被告对于原告已向法院交纳了425,250元无异议，但认为原告向银行贷款所产生的利息与被告无关，被告也不存在违约行为，故不同意承担原告主张的违约金和经济损失。又，审理中，被告称经咨询，因系争房屋已被查封，故无法办理产证，对此，原告表示其不申请解除查封，届时将向法院申请强制执行。上述事实，由原、被告的陈述及《房地产居间合同》、(2014)浦民一(民)初字第30059号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第484号民事判决书、《通知》、《律师函》、《契税已申报办理证明》、《上海市商品住宅维修基金收款凭证》、《上海市房地产登记簿》等证据予以佐证。本院认为，原、被告之间《房地产居间合同》所约定的内容已具备房屋买卖合同成立的必要条款，双方均应恪守履行。根据房屋买卖合同的性质，原告向被告支付尚欠的房屋款项450,000元是其应尽的义务，至于支付房款的具体来源与被告并无关联，原告要求被告承担其因支付房款而向相关银行贷款所应承担的利息损失没有法律依据，至于原告所述的“无法办理公积金贷款，最后只能向银行办理其他种类贷款”，因该部分内容是原告所持有的合同补充条款中所添加的内容，被告对此不予认可，原告又未能提供证据证实该部分内容已由双方协商一致并予以添加，故对原告的该意见本院不予采纳，原告要求被告支付经济损失的请求没有合同和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，相关判决已判决被告方在判决生效之日起十五日内办理系争房屋的产权登记手续，前述款项履行完毕之后十五日内协助原告将系争房屋产权过户至原告名下，故被告未按照中介公司通知与原告签订网签合同并不影响双方之间买卖合同的履行。被告已为履行生效判决向税务部门交纳了办理产证所需的税款，鉴于系争房屋已被原告申请查封，审理中原告明确不同意解除查封，故房屋未能及时过户的责任在于原告而非被告，且原告主张的违约责任与合同约定不符，故原告的该项请求本院亦不予支持。被告朱洪毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告倪根喜的诉讼请求。案件受理费人民币2,315元，减半收取计人民币1157.50元，由原告倪根喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  倪军燕二〇一五年六月二十六日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。