湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书(2015)溆民一初字第819号原告张俐琼，女，1970年11月5日出生，汉族，教师。委托代理人舒小兵，湖南民海律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人李旭瑞，湖南民海律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告李沐霞，女，1975年10月7日出生，土家族，个体户。委托代理人唐启源，湖南江山律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张莉琼与被告李沐霞租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法由审判员刘继刚担任审判长，与人民陪审员黄全柱、曾美竹组成合议庭，书记员向易娟担任记录，于2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告张俐琼的委托代理人舒小兵、李旭瑞、被告李沐霞及其委托代理人唐启源到庭参加诉讼。原、被告自行和解期12个月依法不计入审限。本案现已审理终结。原告张俐琼诉称：2013年6月6日，被告与原告签订了《门面租赁合同》，合同约定：原告将位于溆浦县大盛机电灯饰城4栋4号门面租赁给原告，租赁期5年（2013年7月6日至2018年7月5日），每年6月6号前支付当年租金（约定先付租金后使用）。被告在支付第一次租金后，至2014年6月6号未按合同约定支付第二次租金。根据合同约定“未按约定期限交付租金，超过3天以上的，甲方有权解除合同”。被告不仅不支付租金，还一直占有该租赁门面继续营业，原告催告被告，要求其缴纳门面租赁费用，被告不予理会。继续占用门面长达一年，为了维护自己的合法权益，2015年5月25日，原告再次催交房租无果，在协商不成，催告无效的情况下，只得将被告占有的门面上锁，并明确告知被告解除合同。综上所述，被告违反《门面租赁合同》的约定，未及时缴纳租金，却长期占用原告门面经营，请求法院依法判决被告支付欠缴的门面租金52379.8元（从2014年7月6日至2015年5月25日）；判决被告赔偿解除合同后仍占据门面造成原告的租金损失7881.6元（从2015年5月25日计算到起诉之日即2015年7月13日）；判决被告赔偿原告上述第二次损失后的后续损失部分（从2015年7月13日计算至被告搬离租赁门面之日或者判决生效时止）。原告张俐琼为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、合同1份，证明被告应当交纳门面费的时间2014年6月6日，合同中明确规定超过三天没有交付租金，原告有权解除合同；2、对刘舒健、张衡的调查笔录各1份，证明2015年5月25日因被告没有交纳房租，因此发生争执没有结果的情况下，原告把门拉下，口头通知解除合同；3、物业公司证明1份，证明2014年5月原告到物业公司反映主粪管破裂的事实。被告李沐霞对原告张俐琼提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，2014年5月17日发生了主粪管破裂，但原、被告在义务方面对等，租金迟延交付是原告自身引起，因原告受人迟延，原告没有合同解除权，但原告至今为止没有履行通知义务；对证据2,证人未有特殊情况，应当庭作证，证据不符合形式要求，不予质证；对证据3没有异议。被告李沐霞辩称，租赁合同合法有效，对租金数额没有异议。主粪管依据有关规定属于房屋附属设施，主粪管破裂不管依据合同还是法律规定都应由张俐琼维修，依法合同相对性原则，张俐琼在承担义务后有权向其他方追偿。张俐琼没有权利关门，租金迟延交付的原因是由张俐琼自己造成的，首先主粪管破裂后还没有到租金交付期，主粪管破裂后张俐琼有维修义务，店面地板被浸与张俐琼有一定的关系，房屋有瑕疵不适合继续营业。张俐琼没有履行解除合同的合法程序，张俐琼没有权利关门，张俐琼以迟延交付租金为由将店门锁上没有任何依据，应扣除三个月停业期间的租金。被告李沐霞向法庭提交下列证据：1、证人李孔明当庭陈述，本案涉及的门面主粪管破裂后其曾向原告张俐琼的丈夫刘瑛反映，刘瑛答应维修的事实：2、证人李诚当庭陈述，本案涉及的门面主粪管破裂后，证人于2014年7、8月份二次对主粪管进行维修，工程款共计28000元，李沐霞经营的门面没有营业的事实；3、证人向明财当庭陈述，李沐霞经营的门面自2014年5月17日至8月16日维修前由于该门面主粪管破裂，没有营业的事实；4、证人李闽当庭陈述，2014年8月原告到收取租金，被告要求扣除维修费，原告不同意，双方发生争吵的事实；5、证人刘美连当庭陈述，李沐霞经营的门面自2014年5月17日至8月20日由于该门面主粪管破裂没有营业，2015年5月原告到收取租金，被告要求扣除维修费，原告不同意，双方发生争吵，原告将店面关了的事实；原告张俐琼对被告李沐霞提供的证据提出如下质证意见：对证据1没有异议;对证据2证人系口头陈述，没有证据证实；对证据3、4、5没有异议。上述证据，经原、被告质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3能够证明案件事实，来源合法，本院予以采信。被告提交的证据1、3、4、5，原告没有异议，本院予以采信；证据2，该维修费用经怀化市方兴资产评估有限公司评估为13700元，原、被告均认可该评估结论，该证据本院不予采信。本院根据采信的证据结合当事人的陈述意见，确认本案事实如下：原告张俐琼（以下简称甲方）与被告李沐霞于2014年6月6日签订了门面租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的门面，位于溆浦县大盛机电灯饰城4栋4号门面,租赁期限自2013年7月6日起至2018年7月5日止，租赁期为5年；租金支付方式应为每年6月6日前支付当年租金，2013年7月6日至2016年7月5日的每年租金为人民币59933元，2016年7月6日至2018年7月5日的租金为周边门面的市场行情甲乙双方进行协商定价；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋；乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施归甲方所有，乙方应在租赁期满后搬离；乙方需支付甲方押金人民币3000元，租赁期满后退还给乙方；在租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负责承担；乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施；因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复；乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担；乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态；乙方未按约定期限交付租金，超过3天以上甲方有权解除合同。合同签订后，被告向原告缴纳3000元押金和当年租金59933元，对该门面进行装修后，在该门面经营肯帝亚木板生意。2014年5月17日，被告发现该租赁门面内的主粪管破裂，污秽物流出，遂将该情况告知原告方，要求原告派人维修，并关门歇业，原告方认为破裂的主粪管属于公用设施，将该情况告知物业公司，物业公司派人查看了现场，因多种原因，该破裂的主粪管一直未维修。2014年7、8月被告二次请人对破裂的主粪管维修，共花费维修费28000元，2014年8月20日该主粪管维修完毕，被告开始营业。之后原告到被告处收取第二年租金，被告提出要扣除维修费用28000元，原告不同意，拒收租金。2015年5月25日，原告再次到被告处收取第二年租金，被告要求扣除维修费用，原告认为维修费用过高及不应由其承担，双方发生争吵，原告将该门面上锁，口头通知被告解除租赁关系，涉案门面停业至今。本案在审理过程中，被告同意解除与原告的租赁关系。本院于2016年8月18日通知被告在8月25日前搬离该门面，被告至今未搬离。另查，破裂的主粪管系该门面所在楼层单元的公用粪管，主粪管的维修费用经怀化市方兴资产评估有限公司评估为13700元。本院认为，本案焦点为破裂的主粪管是否属于租赁门面的附属设施；被告要求维修费从租金中抵扣是否符合法律规定。原、被告之间签订的门面租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。双方均应按照合同约定的权利和义务履行。被告应按照合同的约定及时缴纳租金。原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。破裂的主粪管虽系该门面所在单元的公用粪管，但该主粪管在被告租赁门面内，应视为门面的附属设施。主粪管破裂后，被告及时告知了原告，原告虽将该情况向物业公司进行了反映，但物业公司没有及时派人进行维修，根据合同的约定和相关法律规定，维修义务人应为原告，由于原告逾期不维修，被告已代为维修，费用应由原告负责承担。原告承担后，认为主粪管是公用设施，可向相关责任人另行主张权利。被告要求维修费用由原告承担的理由正当，本院予以采纳。由于原告未及时维修，造成被告停业三个月，停业期间的租金应当予以扣除。原告在不同意被告要求抵扣维修费的情况下强行将被告租赁门面上锁，导致被告不能营业，原告上锁以后的门面租金不应由被告承担。本院在审理过程中，为防止损失的扩大，在被告同意解除租赁合同的情况下，要求被告搬离涉案门面，但被告未履行，从本院指定的搬离期限后的门面租金应由被告承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告李沐霞在本判决生效后十日内给付原告张俐琼租金44949.75元；二、被告李沐霞在本判决生效后十日内赔偿原告张俐琼经济损失24972元（自2016年8月26日至2017年1月25日，2017年1月26日以后损失按年租金59933元标准，计至李沐霞搬离涉案门面时止）；三、驳回原告张俐琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1307元，由原告负担382元，被告负担925元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘继刚人民陪审员  黄全柱人民陪审员  曾美竹二〇一七年一月二十五日书 记 员  向易娟