苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第01695号原告苏州市翔泽房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道金澄路。法定代表人沈刚祥，董事长。委托代理人陈登峰、周姗姗，江苏简文律师事务所律师。被告聂太船。被告叶林英。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司（以下简称翔泽房地产公司）与被告聂太船、被告叶林英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理，依法由代理审判员舒馨适用简易程序独任审判。因被告聂太船、被告叶林英下落不明，本院依法裁定适用普通程序进行审理，本案合议庭由审判员乔宁宁担任审判长、代理审判员舒馨主审、人民陪审员邱玉芳参加评议。本院向被告聂太船、被告叶林英公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司的委托代理人陈登峰到庭参加诉讼。被告聂太船、叶林英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告翔泽房地产公司诉称，原告与被告聂太船、被告叶林英于2013年2月22日签订了《商品房买卖合同》，合同约定两被告向原告购买相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑9幢1802室房屋，房屋总价为人民币627918元。2013年4月12日，被告聂太船与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订了个人住房借款合同，该合同约定被告聂太船向银行借款439000元，被告聂太船、被告叶林英作为抵押人以涉案房屋对银行借款进行抵押，原告对借款提供连带责任担保。合同签订后，两被告向原告支付了首付款188918元（其中包括两被告预先支付的定金20000元），银行也发放贷款439000元。但因两被告未及时向银行按约还贷，2014年4月，银行认为被告聂太船违约，要求原告按合同履行保证责任，原告按银行要求履行了保证责任，代被告偿付贷款本息合计440527.10元。原告已发函给两被告要求解除合同等，但两被告未答复。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告翔泽房地产公司与被告聂太船、被告叶林英之间的《商品房买卖合同》（合同编号为苏相合同201302220145），被告聂太船、被告叶林英配合原告办理该《商品房买卖合同》网上备案注销手续；2、被告聂太船、被告叶林英支付原告代为向中国建设银行股份有限公司苏州分行偿还的贷款本金、利息、罚息合计440527.1元，且该款在原告应退给两被告房款中直接扣除；3、被告聂太船、被告叶林英共同向原告翔泽房地产公司支付违约金188375.4元；4、被告聂太船、被告叶林英担本案诉讼费用。被告聂太船、被告叶林英均未作答辩。经审理查明，2013年2月22日，原告翔泽房地产公司与被告聂太船、被告叶林英签订了《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201302220145），合同约定：两被告购买原告翔泽房地产公司开发的位于苏州市相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑9幢1802室房屋，翔泽房地产公司的商品房预售许可证号为：苏房预相2012173号；房屋总价款为人民币627918元，两被告作为买受方于2013年2月22日支付定金20000元，当日再支付房款人民币168918元，剩余房款439000元应由买受人于签订合同当天办理完银行按揭手续；出卖方于2014年6月30日前交付商品房，在该商品房交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记等。该合同中附件五：合同补充协议第二条关于按揭贷款方式付款的约定第3条约定：“关于本合同第七条买受方逾期付款的违约责任的另行约定如下：买受方所购商品房如果采用银行按揭方式支付房款并由出卖方做借款担保的，在借款担保合同生效期间，一旦买受方对银行违约，则视同对出卖方违约，出卖方有权终止本合同（解除权一年），将买受方所购房屋另行出售并以所得款项并代为偿还银行贷款，并可按合同总额的30%向买受方收取违约金。出卖方有权从买受方已支付房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，余额退还买受人”。双方随即办理了该合同的网上备案手续。2013年4月12日，被告聂太船与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人在合同上盖章确认，两被告系抵押人，该合同约定：借款人借款本金为439000元，借款期限自2013年4月12日至2040年4月12日，借款人采用等额本息还款方法，在该合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2800.59元等，其中约定：“第十二条保证条款…二、保证人在本合同项下提供的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。…第十六条违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；…第十七条违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；…第三十六条对第十二条的约定关于保证期间的约定为以下第贰种：…贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。另查，2013年4月23日，中国建设银行股份有限公司苏州分行个人贷款中心将贷款439000元按合同付至翔泽房地产公司，加上先前支付的价款188918元，两被告共支付原告购房款合计人民币627918元。因被告聂太船对其向中国建设银行股份有限公司苏州分行的贷款自2014年1月28日后未再归还此贷款，中国建设银行股份有限公司吴中支行于2014年4月18日向原告翔泽房地产公司发出《通知函》，明确客户聂太船欠贷款本息440527.10元，现要求按合同约定扣收翔泽房地产公司的保证金账户存款资金440527.10元，同日，银行扣收了该款。2014年6月17日，原告翔泽房地产公司向两被告邮寄发函要求解除《商品房买卖合同》，但未送达而退回。审理中，原告翔泽房地产公司明确：合同解除后，我公司应返还两被告购房款，但因我公司代偿了两被告应支付银行的440527.10元，两者应抵付，另因我公司主张了违约金，故应作相抵扣。以上事实，有原告翔泽房地产公司提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、通知函、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、催款函等材料及当事人陈述附卷佐证。本院认为，原告翔泽房地产公司与被告聂太船、被告叶林英签订的《商品房买卖合同》及被告聂太船与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现两被告共同购买相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑9幢1802室房屋，但未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时足额归还贷款，现中国建设银行股份有限公司苏州分行按合同约定自保证人翔泽房地产公司处扣划440527.10元，按《商品房买卖合同》的约定，两被告对原告构成违约，原告据此依约定要求解除合同合法有据，应予支持。签订的《商品房买卖合同》解除后，两被告理应协助原告办理所涉《商品房买卖合同》的备案注销手续。两被告的违约行为导致合同的解除，不仅应支付原告垫付的440527.10元，还应承担相应的违约责任，故两被告应按合同的约定承担违约金为188375.4元，与两被告已支付原告的购房款627918元相抵后，原告直接返还两被告984.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏州市翔泽房地产开发有限公司与被告聂太船、被告叶林英于2013年2月22日签订的《商品房买卖合同》。二、被告聂太船、被告叶林英于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市翔泽房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续。三、被告聂太船、被告叶林英应共同支付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司违约金人民币188375.4元、垫付款440527.10元，合计人民币628902.5元。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司应返还被告聂太船、被告叶林英购房款人民币627918元。两者相抵后，原告苏州市翔泽房地产开发有限公司尚应支付被告聂太船、被告叶林英人民币984.5元，于本判决生效后十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10089元、公告费690元，合计人民币10779元，由被告聂太船、被告叶林英负担（两被告负担之款，原告苏州市翔泽房地产开发有限公司自愿垫付，不再退回，被告聂太船、被告叶林英于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁代理审判员  舒 馨人民陪审员  邱玉芳二〇一五年六月十二日书 记 员  沈 琳