甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）武中民终字第151号上诉人（原审被告、反诉原告）武威小三洋服务有限责任公司。法定代表人刘蓉，该公司经理。委托代理人刘文，武威市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）中国人民解放军68068部队。法定代表人王在军，该部队政治委员。法定代表人肖道平，该部队长。委托代理人王玮，该部队政治处干事。委托代理人任旭方，甘肃靖申律师事务所律师。上诉人武威小三洋服务有限责任公司因占有物返还纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2014）凉民初字第4159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人刘蓉及其委托代理人刘文，被上诉人委托代理人王玮、任旭方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，被告（反诉原告）武威小三洋服务有限责任公司在2010年前与原告（反诉被告）中国人民解放军68068部队（原84588部队）存在房屋租赁关系，被告租赁原告位于武威市凉州区南关东路178号的建筑面积为1100㎡的楼房。2010年10月起，房屋租赁合同期限变为一年，2010年、2011年、2012年合同均约定承租方负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，如需对所承租的房屋进行改造、装修或者扩大设备必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有。原、被告在每年10月1日续签合同。被告在经营宾馆期间，对承租的房屋的地面、墙体、门、窗、卫生间、暖气片、上下水管道等附属设施设备陆续进行了维修、改造、装修。2013年原、��告再次签订军队房地产租赁合同，合同的主要内容为：租赁房屋建筑面积1100㎡，租赁期限自2013年10月1日起至2014年10月1日止，年租金十五万元，租赁期内的水、电、暖另行计量计价，由乙方（被告）承担。租赁期内乙方应当履行下列义务：（1）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或者设施设备损坏丢失的必须予以修复或者按评估价赔偿；（3）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩大设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩大设备，必须征得甲方（原告）书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期限满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（4）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物，构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物，构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期限满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；（8）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续…。2014年9月4日、11日原告得知被告对租赁房屋进行装修，派姚高垒、李福元向被告法定代表人刘蓉通知：不得对房屋进行装修，房屋到期后不再续租。同月12日，原告向被告发出书面通知，要求被告于2014年10月1日做好按期交付房屋的准备，原告将对涉案房屋的租赁面向社会公开招标。2014年10月1日，合同期满后，原告派人要求被告移交租赁房屋及附属设施，但被告拒绝腾退、交付房屋，双方形成诉讼。审理中，被告申请对涉案楼房的暖气管道、上下水管道、暖气片、电气线路改造、屋面防水、外墙瓷砖装饰、2014年装饰装修及其他装饰装修及门窗进行价格评估。庭审结束后，该院于2014年12月1日对涉案房屋及其附属设施的改造、装修及维修情况进行了勘察。本案争议的焦点1是房屋装修是否征得原告同意？2是被告的反诉理由是否成立？被告申请评估是否予以支持？3是被告对房屋改造、装修后的设施、设备如何处理？对争议的焦点1，根据双方订立的房屋租赁合同，被告对房屋的改造、装修需经原告的书面同意方可进行，被告无据证实其对房屋的改造装修征得了原告同意，且原告否认被告装修房屋时征得其同意，故房屋装修未征得原告同意；对焦点2，根据双方对房屋改造、装修费用及其装修物的归属约定看，即便在原告同意对租赁房屋进行改造、装修的情况下，装修费用也是由被告自理，合同期限届满后，装修物归原告所有，况且从双方订立的2010年至2012年连续三年的租赁合同内容看，对改造、装修及其消防费用的承担在合同期限届满后，双方对装修费用的承担、装修物的归属、消防费用的承担均无异议，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定维修费用由承租方（被告）承担，被告对租赁房屋的装修无据证实其征得原告的同意，故被告的反诉理由及请求不能成立，其申请评估的理由不予支持；对焦点3，因被告对承租房屋进行装修未征得原告同意，根据合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条���规定，与房屋形成附合物的装修归原告所有，与房屋未形成附合物的物品，原告不同意收购，可由有被告自行拆除、带走。因房屋租赁期限届满未交付房屋而产生的费用，可参照上一年度房租费的标准，占用天数按原告提出的30日计算，费用为12500元。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。因双方签订的合同不违反法律的强制性规定，且约定明确、具体，被告关于双方签订的合同属霸王合同、原告违反诚实信用原则的辩解不予采信，其反诉请求于法无据，依法予以驳回。鉴于被告经营宾馆多年，一时腾退、搬迁确有困难，可给予适当的搬迁宽限期。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条���《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告武威小三洋服务有限责任公司返还原告中国人民解放军68068部队位于武威市凉州区南关东路178号建筑面积为1100平方米的楼房及其附属设施；二、被告武威小三洋服务有限责任公司支付原告中国人民解放军68068部队房屋占用费12500元；三、被告武威小三洋服务有限责任公司拆除、带走与租赁房屋未形成附合物的财物。四、驳回被告武威小三洋服务有限责任公司的反诉请求。宣判后，原审被告（反诉原告）武威小三洋服务有限责任公司不服原审判决，以1、一审认定事实不清，即（1）一审认定“本案原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定维修费用由承租方（被告）承担”。本案中《租赁合同》第八条第二款明确约定乙方（上诉人）的义务，“负责所租的房地产及附属设施设备的看管维护”，并没有约定维修费用由承租方（上诉人）承担，该事实认定明显错误；（2）一审认定“上诉人装修房屋未征得出租方书面同意，且上诉人装修时被上诉人派人阻止。”此认定无据证实，上诉人租赁被上诉人的房屋16年之久，双方合作靠的是诚信和交易习惯，2014年上诉人装修房屋时是征得了被上诉人领导同意，被上诉人没有给上诉人出具书面的意见，只是后来新来的领导，在我装修结束后通知我停止装修、要收回房屋，被上诉人提供的证人是上下级关系，通知也没有我的签字。2、一审判决适用法律不当，违反了法律的强制性规定。即（1）上诉人与被上诉人签订的军队房地产租赁合同并没有约定维修费用由谁承担，被上诉人应当承担法定的维修费用。（2）上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》关于租赁期限的约定并非上诉人真实意思表示。（3）双方签订的合同系被上诉人出具的格式合同，违法了《中华人民共和国合同法》的强制性规定为由，提起上诉。被上诉人辩称，1、原审认定事实清楚，上诉人的上诉理由均不能成立。2、上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，且在合同中对双方的权利义务进行了明确的约定，并不存在上诉人主张的格式合同。3、根据合同约定，房屋装修系对房屋现状的重大变更，房屋装修应当征得被上诉人的同意，且被上诉人书面通知上诉人停止装修，并将收回房屋。上诉人继续进行装修产生的法律后果应当由上诉人自己承担。4、原审适用法律正确，双方对房屋的管理、看管义务进行了明确约定。且被上诉人收回房屋系执行上级部门的政策，而非被上诉人自己所决定的。5、被上诉人出具的合同是上级军区部门的制式合同，并不违反法律的强制性规定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法维持原判。二审时双方当事人提供了新证据，法庭组织双方当事人进行了质证。上诉人提供了以下证据。证据1，维修费用票据7张，照片5张。证明在诉讼期间被上诉人三次停暖，给上诉人造成损失32632元及其他间接损失，该损失系新的损失，并不包括在反诉请求之中。被上诉人对票据及照片的真实性有异议，认为该票据并不能证明是维修上诉人停暖的费用，且与本案没有关系，房屋租赁合同已经终止，被上诉人对自己的财产进行支配，与上诉人没有关系。停暖是由于被上诉人单位的供暖锅炉进行维修，停电所造成的。证据2，照片四张，证明上诉人对房屋是维修而非装修，原审认定上诉人是装修行为错误。被上诉人对照片的真实性有异议，认为该照片不能反映上��人的证明目的。证据3，照片5张，证明上诉人是维修行为，并非装修。被上诉人的质证意见同上一组证据的质证意见。本院认为，上诉人在证据1中主张的损失，不属于二审审理的范围，可另行主张权利。证据2、3没有其他证据印证涉诉房屋是维修还是装修的事实。因此，对证据的证明效力不予采信。被上诉人提供了以下证据。《传真电报》二份，以证明被上诉人收回房屋的行为系收到上级通知，而非被上诉人个人行为。上诉人对该证据的真实性和证明目的有异议。认为签订合同的双方主体是平等的，被上诉人的内部行为，不对上诉人发生效力。本院认为，被上诉人提供的证据系中国人民解放军联勤部传真电报文件，对其真实性予以确认。另查明，双方签订的《租赁合同》第八条第一款约定：租赁期内，乙方（上诉人）负责所承租的房地产及附属设施��备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或按评估价值赔偿”。但该合同没有明确约定维修费的承担问题。二审查明的其余事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人武威小三洋服务有限责任公司与被上诉人中国人民解放军68068部队签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按约定履行。现双方签订的房屋租赁合同已经届满，被上诉人要求上诉人返还继续占有的涉诉房屋于法有据，应予支持。双方签订的租赁合同没有明确约定维修费的承担问题，原审认定该事实虽有误，但该维修费用一审没有处理，上诉人可另行主张权利。双方签订的《租赁合同》第八条（三）、（四）项约定，在不影响使用安全的前提下，确定需��进行改造、装修或增扩大设备，必须甲方（被上诉人）书面同意，费用自理，权属归甲方。现上诉人不能提供被上诉人是否同意其装修的书面证据，应承担举证不能的责任。因此，上诉人关于一审认定事实不清的上诉理由部分成立。上诉人认为与被上诉人签订的租赁合同中租赁期限的约定并非其真实意思表示，但双方从2010年起都是每年合同到期后再重新签订租赁合同，因此不存在上诉人有重大误解或被上诉人有显失公平的民事行为。上诉人认为与被上诉人签订的房屋租赁合同是被上诉人提供的格式合同，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条强制性规定，但经本院审查，双方签订的租赁合同是双方意思的真实表示，不存在违反法律强制性和禁止性规定的情形。因此，上诉人关于一审判决适用法律不当，违反了法律的强制性规定的上诉理由不能成��。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8660元，由上诉人武威小三洋服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵永忠审 判 员  张宗鹏代理审判员  胡春芳二〇一五年六月十八日书 记 员  薛 锋