湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘10民终1814号上诉人（原审被告）：陈壮雄，男，1969年9月16日出生。上诉人（原审被告）：黄爱明，女，1969年5月2日出生。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄胜红，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：蒋先佑，男，1959年4月8日出生。委托诉讼代理人：谢开凯，湖南天夫律师事务所律师。原审第三人：马海龙，男，1969年7月12日出生。原审第三人：曹辉燕，女，1969年6月4日出生。上诉人陈壮雄、黄爱明因与被上诉人蒋先佑及原审第三人马海龙、曹辉燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2016）湘1081民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈壮雄、黄爱明及二上诉人的委托诉讼代理人黄胜红，被上诉人蒋先佑及其委托诉讼代理人谢开凯到庭参加诉讼。原审第三人马海龙、曹辉燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈壮雄、黄爱明上诉请求：依法改判，确认上诉人陈壮雄与被上诉人蒋先佑签订的《二手房屋买卖合同》无效，本案全部诉讼费用由蒋先佑负担。事实和理由：一、黄爱明与原审第三人曹辉燕签订的《二手房买卖合同》，是一份债权合同，其形式和内容均为合法。该合同在第15条中约定：“卖方要给买房办理房产产权过户手续，办理至买方指定人名下。”因该合同系一份债权合同，故陈壮雄及黄爱明是无权处置曹辉燕的房屋产权的（即物权）。而陈壮雄在与蒋先佑的合同中直接将登记在曹辉燕、马海龙名下的产权作出处分，是有悖于法律规定的。如果曹辉燕、马海龙直接作为转让方，蒋先佑直接作为受让方，办理产权变更登记行为，那么两次房屋转让行为只负担了一次履行纳税义务，其实质是恶意损害了国家的利益及规避国家税收行为。故陈壮雄与蒋先佑签订的《二手房屋买卖合同》应为无效。二、陈壮雄与蒋先佑签订的《二手房屋买卖合同》的部分内容已发生变更，约定本应由蒋先佑负担的双方交易税费，被蒋先佑篡改成由陈壮雄负担。蒋先佑辩称，蒋先佑与陈壮雄于2016年1月5日签订的《二手房买卖合同》是典型的房屋买卖合同，且内容和形式均合法有效。陈壮雄在上诉中采取偷梁换柱的方式，错误地理解有关条款是有着不可告人的目的，借此来掩盖其违约的行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蒋先佑向一审法院起诉请求：1、确认陈壮雄、蒋先佑于2016年1月5日签订的《二手房屋买卖合同》有效；2、陈壮雄、黄爱明及原审第三人马海龙、曹辉燕协助蒋先佑办理门面的房屋所有权证和国有土地使用证的变更登记（房屋所有权证号为资房权证新字第7150090**号、资房权证新字第7150088**号）；3、本案的诉讼费用由陈壮雄、黄爱明负担。一审法院认定事实：陈壮雄、黄爱明系夫妻关系，马海龙、曹辉燕系夫妻关系。2015年9月22日，陈壮雄、黄爱明通过资兴兴华房产中介购买了马海龙、曹辉燕位于资兴市新区汉宁路龙泉头小区农贸市场115号门面及住宅（房地产证号000155**号），并由黄爱明与曹辉燕签订了《二手房买卖合同》。合同对房屋的位置、面积，价格、产权过户方式及付款方式进行了约定，其中约定印花税、契税、产权登记费等费用由买方负责，并备注：“卖方给买方办理房屋产权过户手续，办理至买方指定人员名下。”同时，双方口头约定，房屋暂不将产权过户至买方名下，而是由马海龙、曹辉燕给一定的宽限期后，办理至买方指定的人名下。合同签订后，马海龙、曹辉燕将门面和住宅分开办理了房产证，并交付给陈壮雄、黄爱明。门面的产权登记仍为马海龙、曹辉燕共同共有，马海龙的产权证号为房权新字第715008835号，曹辉燕的产权证号为房权证新字第7150090**号。黄爱明在付清了购房款后，约定马海龙、曹辉燕于2016年8月1日前无条件配合陈壮雄、黄爱明办理过户手续。尔后，陈壮雄、黄爱明欲将从马海龙、曹辉燕处购买房屋中的住房出售给了他人，并在《时光传媒》信息报上刊登了门面出售广告，留有陈壮雄的联系电话，黄爱明对此事知情。蒋先佑看到出售广告后，欲购买该门面，便联系陈壮雄，双方于2016年1月5日签订《二手房屋买卖合同》。该合同第一条约定：“甲方（陈壮雄）所售房屋所有权证号为房权证新字第715008835、7150090**号，位于资兴市新区汉宁路龙泉头农贸市场115号。”第二条约定：“甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币贰拾伍万捌仟元整；甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由甲方负担。”第三条约定：“①在签订合同时，乙方（蒋先佑）付给甲方购房款人民币壹万元整；②过房产证，在政务中心签字时，付给甲方人民币壹拾万元整；③剩余尾款壹拾肆万柒仟元整办好土地证时一次性付清给甲方。”合同签订后，蒋先佑支付被告陈壮雄购房款10,000元，并于2016年1月25日到资兴市地方税务局缴纳了该门面的房产交易税共计29,028元。而后，蒋先佑要求陈壮雄办理产权过户登记手续。但陈壮雄、黄爱明提出，陈壮雄签订合同时没有注意，双方约定的税费由陈壮雄负担不合理，双方为此发生争议，陈壮雄、黄爱明拒绝给蒋先佑办理过户手续。2016年3月15日，陈壮雄、黄爱明将门面出租给案外人唐彬，租期至2017年3月14日。蒋先佑认为，陈壮雄、黄爱明的行为违反了合同约定，遂起诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为以下两个方面：一是蒋先佑与陈壮雄于2016年1月5日签订的《二手房屋买卖合同》的效力问题。黄爱明认为陈壮雄无权私自将门面出售，故买卖合同应属无效合同。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，合同虽系蒋先佑与陈壮雄签订，但是黄爱明对于陈壮雄在《时光传媒》信息报上刊登门面出售的广告及将门面出售给蒋先佑的行为是知情的。且陈壮雄与黄爱明系夫妻关系，蒋先佑与陈壮雄签订合同时有足够的理由相信陈壮雄出售房屋是夫妻合意后有权处分的行为。故对黄爱明的该答辩意见不予采信。陈壮雄提出其出售门面的行为系无权处分马海龙、曹辉燕的财产，应属无效合同。根据本案审理查明的事实，马海龙、曹辉燕与陈壮雄、黄爱明达成房屋买卖合同，并在收取了陈壮雄、黄爱明的购房款后将房屋交付给陈壮雄、黄爱明，但双方暂未办理过户手续，故陈壮雄、黄爱明出售给蒋先佑的门面确实尚登记在第三人名下。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对陈壮雄、黄爱明的该答辩意见不予支持。至于陈壮雄提出陈壮雄、蒋先佑签订的《二手房买卖合同》是二次交易行为，要求第三人将房产证直接办理至蒋先佑名下，系规避国家税费，合同应当无效的答辩意见，因陈壮雄、蒋先佑签订的房屋买卖合同中并未要求第三人将房屋产权直接过户给蒋先佑的约定，故对此亦不予支持。综上，蒋先佑与陈壮雄于2016年1月5日签订的《二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效合同。二是陈壮雄、黄爱明与马海龙、曹辉燕是否有协助蒋先佑办理门面过户义务。本案中，蒋先佑与陈壮雄签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，双方均应积极履行合同义务。根据蒋先佑与陈壮雄签订的《二手房屋买卖合同》，双方签订合同时对诉争门面买卖的意思表示真实可信，合同中明确约定蒋先佑先交付10,000元购房款，双方到相关部门办理房屋产权过户手续时，由蒋先佑交付剩余房款，税费由陈壮雄负担。现陈壮雄在办理门面过户手续时又以签订合同时关于税费负担问题的约定不是其真实意思表示为由拒绝办理，没有法律依据。故对蒋先佑要求陈壮雄、黄爱明办理门面房屋所有权证与国有土地使用权证变更登记的诉请，予以支持，办理房屋产权过户手续的费用依蒋先佑与陈壮雄合同约定应由陈壮雄、黄爱明承担。因目前本案诉争的门面仍登记在马海龙、曹辉燕名下，门面买卖合同系黄爱明与曹辉燕签订，蒋先佑要求陈壮雄办理过户登记手续依赖于黄爱明与马海龙、曹辉燕约定的协助过户义务的依法履行。为便于案件处理与减轻诉累，本院对蒋先佑要求第三人马海龙、曹辉燕共同协助办理门面过户手续的诉讼请求依法予以支持，办理房屋产权过户手续的费用依第三人与被告的合同约定承担。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条之规定,判决：“一、确认原告蒋先佑与被告陈壮雄于2016年1月5日签订的《二手房屋买卖合同》合法有效；二、被告陈壮雄、黄爱明以及第三人马海龙、曹辉燕于本判决生效之日起十五日内协助原告蒋先佑办理位于湖南省资兴市新区汉宁路龙泉头小区农贸市场115号门面（房屋产权证号为资房权证新字第7150090**号、资房权证新字第7150088**号）的产权过户手续。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告陈壮雄、黄爱明负担。”本院二审期间，陈壮雄、黄爱明提交了三份证据：1、二手房买卖空白合同，拟证明本应由蒋先佑负担的双方交易税费，被蒋先佑将合同篡改成由陈壮雄负担；2.录音资料，拟证明蒋先佑承认在陈壮雄、黄爱明不知情的情况下对买卖合同的第二条第2款进行更改；3.收条复印件，拟证明陈壮雄、黄爱明收取蒋先佑定金1000元，并约定房款及过户费由蒋先佑负担。蒋先佑对该三份证据质证认为，对三份证据的三性均有异，陈壮雄、黄爱明提交的空白合同无任何人签字，不能证明蒋先佑对合同进行篡改；收条是不存在的，是陈壮雄、黄爱明事后制作；录音资料没有任何依据，不能作为证据使用。本院对被上诉人陈壮雄、黄爱明二审提交的证据认证如下：证据1系一份空白《二手房买卖合同》，无任何人签字，不能证明其待证事实，本院不予采信；证据2收条，因其签订于2016年1月4日，在陈壮雄与蒋先佑签订《二手房屋买卖合同》之前，关于交易税费的约定应以双方当事人最后的约定为准，故该证据本院不予采信。证据3系录音资料，其内容因无其他证据予以佐证，本院不予采信。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：陈壮雄与蒋先佑签订的《二手房屋买卖合同》是否有效。《二手房屋买卖合同》是陈壮雄与蒋先佑的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，涉案房屋产权虽然登记在马海龙、曹辉燕名下，但曹辉燕与黄爱明签订了《二手房买卖合同》，马海龙、曹辉燕在收到房款后已将房屋交付陈壮雄、黄爱明使用。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故陈壮雄、黄爱明以房屋登记在他人名下其无权处分主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。陈壮雄、黄爱明上诉称陈壮雄与蒋先佑签订的《二手房屋买卖合同》系二次交易行为，曹辉燕与黄爱明将房产证直接办理至蒋先佑名下，系规避国家税费的行为。但陈壮雄与蒋先佑签订的《二手房屋买卖合同》中并未有要求曹辉燕与黄爱明将房产证直接办至蒋先佑名下的相关条款，故该上诉理由不成立，本院不予支持。至于陈壮雄、黄爱明上诉称蒋先佑对双方签订的《二手房屋买卖合同》进行过篡改，将约定由蒋先佑负担的双方交易税费，篡改成由陈壮雄负担，因陈壮雄、黄爱明未提合法有效的证据予以证实，故陈壮雄、黄爱明应承担举证不能的法律后果。原审法院以便于案件处理与减轻诉累判决马海龙、曹辉燕共同协助蒋先佑办理门面过户手续虽有不妥，但因马海龙、曹辉燕未上诉，视为对原审判决的认可，本院予以维持。综上所述，陈壮雄、黄爱明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈壮雄、黄爱明负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄小峰审 判 员  徐作顺代理审判员  曹 颖二〇一七年一月十七日书 记 员  易唐靓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。