北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第8079号原告肖念华，男。委托代理人徐晓秋，北京市普华律师事务所律师。委托代理人卢鑫，北京市普华律师事务所律师。被告王江宏（兼第三人徐年康委托代理人），女。委托代理人陈继红，北京晋熙律师事务所律师。委托代理人金全意，北京晋熙律师事务所律师。第三人徐年康，男。第三人北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201号。注册号：110108000196114法定代表人沈星华，董事长。委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。原告肖念华与被告王江宏、第三人徐年康、北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员游晓飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖念华及其委托代理人徐晓秋、卢鑫与被告王江宏（兼第三人徐年康委托代理人）及其委托代理人陈继红、金全意、第三人中大恒基公司委托代理人都兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖念华诉称，2012年6月26日，在我不知情的情况下，王江宏冒名许小蔚与我签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《北京市存量房买卖网签委托书》、《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，出售位于北京市海淀区三里河路1301号房产，房屋建筑面积76.08平方米，房屋所有权证号为京房权证海私成字第某号，登记房屋所有权人为许小蔚，房屋交易过程由中大恒基公司提供���间服务，我与王江宏同时与中大恒基公司签订了《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，房屋成交总价为300万元整。我分别于2012年6月26日向王江宏支付定金2万元，于2012年6月28日向中大恒基公司支付中介费6.6万元。2012年8月5日，王江宏单方面违约，提出要求我加价15万元，由中大恒基公司居间协调，在协调过程中，我才从中大恒基公司处得知许小蔚本人早已于2005年2月8日死亡，许小蔚原为徐年康的妻子，徐年康于2006年2月16日与王江宏结婚。在签订合同过程中，王江宏自始至终均签署的是许小蔚的名字，且从未告知我她是许小蔚的代理人，我一直以为王江宏就是许小蔚本人。对王江宏冒用许小蔚的名义对外转让涉案房屋这一情况，王江宏的配偶徐年康是明知的且同意的，王江宏是在徐年康的授权下代为出售涉案房屋的，从徐年康于2012年8月17日代表王江宏与北京市海���区三里河路1302房屋的原买受人钟海祥签署《解除协议》即可得知，王江宏的行为构成表见代理。房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。在王江宏单方加价的要求未能取得我的同意后，王江宏拒绝配合我办理涉案房屋的变更登记手续，导致合同目的不能实现。时至今日，我已经不能以同等价位取得与交易标的房屋同等档次的房产，给我造成了巨大的损失。王江宏的行为违反了诚实信用原则，使我丧失了诉争房屋的使用价值及交换价值，损失赔偿额应为诉争房屋现在市场价值与双方合同约定价值的差额。现起诉要求：1、判令解除我与王江宏签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令王江宏向我支付违约金60万元；3、判令王江宏返还我定金2万元；4、判令王江宏赔偿我房屋价差损失150万元；5、判令王江宏承担本案诉讼费。王江宏辩称，我不同意肖念华的诉讼请求，我没有任何欺诈的行为，在合同签订之前我已经将许小蔚过世的情况告知了肖念华，并向中介公司提交了死亡证明。双方签订的合同已经由之前的判决书证明属于无效合同，不存在解除的情况，也不存在违约的问题，违约是建立在合同有效的前提下，而且违约金和房价差额损失不能同时主张。本案中，肖念华与王江宏之间不存在真实有效的合同，本案也不适用买卖合同司法解释的相关规定，因为该司法解释适用的前提是无权处分，而本案中王江宏在2012年6月11日与居间人签订的房屋出售委托协议中的身份是许小蔚的代理人，属于无权代理，故不适用买卖合同司法解释关于无权处分的规定。而且肖念华根本就没有支付房款，合同没有实际履行，我不存在违约行为，如果有违约，肖念华没有支付房款也属于违约。定金2万元不在我这里，而是由中大恒基公��掌握，不存在我返还定金的问题。肖念华要求赔偿150万元没有事实和法律依据，不同意该项诉讼请求。肖念华并没有因此丧失缔约机会，肖念华自己也明确说8月5日就已经出现了合同不能履行的状况，肖念华也没有因为本合同占用任何的资金，所以不同意赔偿损失。肖念华在起诉中称我冒名许小蔚在其不知情的情况下与其签订了合同，但房屋买卖是一个重大的资产交易行为，双方当事人都应采取谨慎、理智的态度去签订合同，肖念华没有尽到谨慎的义务，而且从法律上看应属于通过主观臆测签订的合同，属于对象认识错误造成的，如果有合同的话，也应属于无效合同，在无效合同的前提下不存在要求违约金的诉讼请求，只能依据各方之间的过错来确认损失的承担。另外，肖念华提供的证据不能证明徐年康有任何参与行为，徐年康不应作为本案的第三人。诉讼费应由���念华自行承担。徐年康述称，我不同意出售房屋，不发表其他意见。中大恒基公司述称，本案是房屋买卖关系，我公司属于居间方，将我公司列为本案的第三人没有法律依据。本案中签订的合同是双方真实意思的表示，合同合法有效。经我公司自查，现不认可定金在我公司。经审理查明，位于北京市海淀区三里河路1301号房屋（以下简称1301号房屋）登记的房屋所有权人为许小蔚。许小蔚原为徐年康的妻子，其于2005年2月8日死亡。徐年康与王江宏于2006年2月16日登记结婚。2012年6月11日，王江宏以许晓蔚（许小蔚）代理人的名义与中大恒基公司签订房屋出售委托协议，委托中大恒基公司对出售1301号房屋提供居间服务。2012年6月26日，在中大恒基公司的居间下，王江宏以许小蔚（出售方，甲方）的名义与肖念华（买受方���乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《北京市存量房屋买卖网签委托书》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，约定：甲方将1301号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为76.08平方米，房屋成交总价为300万元；乙方已支付给甲方的2万元定金应视为已付房款；第一期118万元在网签通过后过户前支付甲方，第二期180万元在网签通过后过户前汇入海淀建委指定资金监管账号；双方应于本协议签署后60个工作日内，共同完成权属登记（过户）手续；居间服务费66000元由乙方承担；因出售方原因导致买受方未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受方有权选择解除合同或继续履行合同，买受方选择解除合同的，出售方应自解除合同通知送达之日起10日内退还买受方全部已付款项，支付房价款20%的违约金，并承担买受方因履行合同所支付的全部直接费用等内容。上述合同甲方签字处由王江宏签署“许小蔚”名字，乙方签字处由肖念华签字。2012年6月26日，肖念华向出售方支付房屋定金2万元，该定金由王江宏收取，王江宏于当日签署“许小蔚”的名字向肖念华出具了定金收条。肖念华向中大恒基公司支付了中介费66000元。后上述合同未继续履行。审理中，肖念华主张徐年康对王江宏出售诉争房屋的行为是明知且同意的，为此，向本院提交了：1、北京市方正公证处于2012年8月14日出具的（2012）京方正内民证字第14804号公证书，记载：申请人徐旖晨、徐年康因继承被继承人许小蔚遗产一事申请办理继承权公证，该公证书查明登记在许小蔚名下的位于北京市海淀区三里河路5号院14号楼1301号房屋、1302号房屋系许小蔚和徐年康的夫妻共有财产，同时证明因许小蔚的父亲许汉祥、母亲徐侃、女儿徐旖晨均表示自愿放弃对被继承人许小蔚上述遗产的继承权，故被继承人许小蔚的上述遗产应由徐年康继承。2、徐年康作为委托人于2012年8月19日向受托人王江宏出具的委托书，内容为：“本人徐年康继承了许小蔚死后遗留的北京市海淀区三里河路1301号、1302号两处房产【公证书号：（2012）京方正内民证字第14804号】，因我要去外地，特委托王江宏全权代我办理上述两处房产的更名过户、产权转移登记、办理并领取房屋所有权证；委托期限自委托之日起至上述事项办完为止。”3、1302号房屋买受方钟海祥代理人单冬梅的证人证言。4、徐年康与单冬梅于2012年8月17日签署的关于1302号房屋买卖的解除协议。5、王小宝（中大恒基公司的工作人员）与段俊（肖念华的妻子）的电话录音。王小宝及段俊均未出庭接受质询。王江宏、徐年康对上述证据的证明目的均不认可。肖念华曾以房屋���卖合同纠纷提起诉讼，要求徐年康、王江宏继续履行上述房屋买卖合同，本院就此作出（2013）海民初字第10002号民事判决书驳回了肖念华的全部诉讼请求，该判决认定：“王江宏以许小蔚的名义与肖念华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，因王江宏未取得原房屋所有权人许小蔚的委托，亦未取得继得房屋所有权人徐年康的委托。虽然根据肖念华提交的继承公证书记载，该房屋系徐年康继承许小蔚的遗产，但该房屋并非王江宏与徐年康的夫妻共同财产。同时，根据肖念华提交的委托公证书，显示该委托事项为办理继承房产的更名过户、产权转移登记等事项，并非房屋买卖等事宜。虽王江宏与徐年康为夫妻，但1301号房屋登记在徐年康前妻许小蔚名下，并未登记在王江宏或徐年康名下，故王江宏的行为属于无权代理，故其与肖念华签订的上述合同及协议属���效力待定，在上述合同及协议在未经徐年康追认的情况下，对徐年康不发生效力，故肖念华要求徐年康继续履行合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。虽证人王小宝、周新凯及段俊提交了证人证言，但除上述证言外，双方均未提交相应证据证明徐年康对王江宏出售1301号房屋表示同意。王江宏作为合同相对人，对1301号房屋没有处分权，故在双方签订的上述合同无法履行的情况下，肖念华要求其一并继续履行合同，于法无据，本院亦不予支持。”肖念华不服该判决提起上诉，后北京市第一中级人民法院出具（2014）一中民终字第04231号民事裁定书准予上诉人肖念华撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。审理中，王江宏为证明其收取的1301号房屋的2万元定金已经返还给中大恒基公司，向本院提交了：1、落款为中大恒基主语家园店周新凯、王小宝，落款���期为2012年6月27日的收条。2、收款人为王江宏、付款人为中大恒基公司，日期为2014年8月6日的退款说明，内容为：“2012年6月出售人王江宏出售位于海淀区三里河路5号院14号楼1301室和海淀区三里河5号院14号楼1302室房屋。分别出售给肖念华（1301）和钟海祥（1302）。后8月王江宏与钟海祥签订解除协议，支付给钟海祥赔偿金109030元，现已支付。王江宏支付买受人肖念华赔偿金68970元。此费用一直由居间方中大恒基代为保管。后买受人肖念华对出售人徐年康王江宏进行了诉讼。判决结果合同无效。经海淀建委协调，现中大恒基退还房主徐年康王江宏违约金68970元。房主徐年康王江宏收到上述款项后，就此次房屋交易和钱款方面与中大恒基再无任何纠纷。”中大恒基公司认可2012年6月26日收到了1301号房屋的定金2万元，但认为2014年8月6日退款时已经将相关的全部款项退还给了���江宏，退款说明中的68970元即包含1301号房屋的定金2万元。王江宏认为退款说明中的68970元不包含定金2万元，而是中介费，是其先把肖念华的中介费赔给了中大恒基公司，后其向建委反映此事，中大恒基公司才向其退还了该笔费用。后中大恒基公司在庭审中陈述称上述2万元定金已经退还给肖念华，向本院提交了：1、领款人（收款人）为肖念华的支出凭单及收条，记载中大恒基公司于2014年11月26日退还肖念华1301号房屋的中介费3万元、购房定金2万元。2、领款人为王江宏的支出凭单，记载中大恒基公司于2014年8月6日“退还房主徐年康、王江宏（三里河路1301）支付买受人肖念华的违约金68970元”。肖念华对上述支出凭单及收条中领款人（收款人）签名处的“肖念华”均不认可，认为不是其本人所签，其亦未收到过中大恒基公司的退款。审理中，经本院释明，肖念华申请对相关签名进行笔迹鉴定，后中大恒基公司到庭认可上述支出凭单及收条中的“肖念华”签名不是肖念华所签，肖念华遂撤回了笔迹鉴定申请。王江宏对其签名的支出凭单予以认可，对中大恒基公司退还的金额68970元亦无异议，但不认可该笔费用是支付给肖念华的违约金。经询，庭审中王江宏陈述称其2005年左右已经知晓许小蔚去世。肖念华陈述称其2012年8月5日知晓出售方是王江宏不是许小蔚，2012年11月知晓1301号房屋不能过户。肖念华主张房屋差价损失，向本院提交了其于2015年2月5日在网上自行查询的三里河路1301号房屋的二手房出售价格，记载当月均价为60724元／平。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《北京市存量房屋买卖网签委托书》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》、收条、中介费发票、公证书、委托书、证人证言、（2013）海民初字第10002号民事判决书、退款说明、房屋出售委托协议、支出凭单等证据材料在案佐证。本院认为，首先，关于王江宏签订合同行为的性质。王江宏系以许小蔚的名义与肖念华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，而不是以自己的名义签订合同，合同签订时王江宏并非1301号房屋的登记权利人，亦非1301号房屋的实际权利人，故王江宏签订合同的行为应视为代理行为，而非处分行为。其次，关于王江宏是否有代理权的问题。王江宏在签订合同时未取得原房屋所有权人许小蔚的委托，亦未取得继得房屋所有权人徐年康的委托，截止本案法庭辩论终结时止，徐年康亦未对王江宏的行为予以追认，故王江宏签订合同的行为应属无权代理。第三，王江宏的行为是否构成表见代理。肖念华虽主张王江宏的行为构成表见代理并向本院提交了证据，但其提交的公证书、委托书均系其在前诉案件中已向法庭出示的证据，相关生效判决已经认定公证书及委托书显示的委托事项为办理继承房产的更名过户、产权转移登记等事项，并非房屋买卖等事宜，凭此主张表见代理的观点不能成立。肖念华提交的单冬梅的证言及解除协议均系关于买卖1302号房屋的情况，与诉争1301号房屋并无直接关联，故亦不能证明其主张。肖念华提交的王小宝与段俊的电话录音，因王小宝与段俊均未出庭接受质询，故本院不予采信。综上，对于肖念华主张王江宏的行为构成表见代理的意见，本院不予采纳。第四，关于无权代理人承担责任的范围。根据合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，��行为人承担责任。本案中，王江宏与肖念华签订的合同虽对徐年康不发生效力，导致合同无法继续履行，但并不意味着王江宏在整个事件中没有过错，可不负任何责任。相反，王江宏自2005年左右已经知道许小蔚去世的情况，却在明知许小蔚已经去世的情况下仍以许小蔚的名义对外签订合同，故因合同不能履行给相对方肖念华造成的合理损失，均应由王江宏承担。具体到肖念华的诉讼请求，因涉案合同系以许小蔚名义签订，相关生效判决业已认定涉案合同对徐年康不发生效力，无法继续履行，故肖念华要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，没有实际意义，本院不予支持；对肖念华要求王江宏返还2万元定金的诉讼请求，本院认为，根据现有证据可以认定王江宏已将其收取的2万元定金交予中大恒基公司，中大恒基公司于2014年8月6日向王江宏退还的68970元中不包���诉争的2万元定金，中大恒基公司虽称该2万元定金已退还给肖念华，但其提交的支出凭单及收条上的领款人签字均非肖念华本人所签，故应当认定该2万元定金仍由中大恒基公司持有，但本案为房屋买卖合同纠纷，王江宏作为诉争房屋的出售人及购房定金的收取人，负有向相对方返还定金的义务，该义务不因王江宏将定金交予中大恒基公司而发生转移，故对肖念华的该项诉讼请求，本院予以支持，王江宏与中大恒基公司之间关于2万元定金如有纠纷，可另行解决；对肖念华要求王江宏支付违约金60万元及赔偿房屋差价损失150万元的诉讼请求，本院认为，该请求内容均系肖念华主张的因合同不能履行给其造成的损失，但其主张的金额明显过高，考虑到本案中肖念华仅向王江宏支付了2万元定金，并未进一步支付其他款项，且肖念华自述其于2012年8月5日已经知道出售方是王���宏不是许小蔚，于2012年11月知道1301号房屋不能过户，故其依据2015年查询的二手房价格主张房屋差价损失显属不当。综上，本院综合考虑案件实际情况并参照相关案件的解决方案，对肖念华主张的因合同不能履行给其造成的损失酌情予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：一、王江宏于本判决生效后七日内返还肖念华定金二万元。二、王江宏于本判决生效后七日内赔偿肖念华八万六千元。三、驳回肖念华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千一百四十四元（肖念华已预交），由肖念华负担六千零七十二元，已交纳；由王江宏负担六千零七十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  游晓飞二〇一五年六月十八日书 记 员  刘晓晖