江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0291民初5819号原告：无锡市金佳物业管理有限公司，统一社会信用代码91320200773239507A，住所地无锡市南长区五星家园326号。法定代表人：董乃林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙晓霖，男，该公司员工。被告：赵瑜，男，1971年12月18日生，汉族，住无锡市新区。被告：林文清，女，1977年4月26日生，汉族，住无锡市新区。原告无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳公司）与被告赵瑜、林文清物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，依法由代理审判员狄春欢适用小额诉讼程序，于2016年11月19日公开开庭进行了审理。原告金佳公司的委托诉讼代理人李洪、孙晓霖，被告赵瑜到庭参加诉讼。被告林文清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵瑜、林文清支付2015年4月13日至2016年12月31日的物业管理费5423.70元；2.判令赵瑜、林文清支付滞纳金937.50元；3.��讼费由赵瑜、林文清承担。诉讼中，金佳公司表示本案中仅主张2015年4月13日至2016年9月30日的物业管理费4465.13元以及该部分物业管理费迟延履行的滞纳金300元，2016年第四季度的物业管理费另行处理。事实和理由：其公司为赵瑜、林文清所居住的无锡市紫郡花园小区提供物业服务，赵瑜、林文清自2015年4月13日起未支付物业管理费，其公司多次催讨未果。赵瑜辩称：1、对金佳公司主张的欠费金额、期间以及滞纳金的计算方式无异议。2、金佳公司的物业服务存在问题，具体如下：（1）金佳公司对于小区装饰装修的管理不到位，楼上住户违章装修导致其家中装修受损且多处出现渗漏水，但金佳公司没有及时发现，且包庇、袒护楼上住户，渗漏水问题至今没有彻底解决；（2）其停放在车库的汽车被撞，但调取监控时发现监控设备缺失；（3）小区门前经常堵车、小区通道上有建筑垃圾堆积、多处存在违章搭建、不转交退房要求；等等。3、其存在不缴纳物业费的合理理由，金佳公司未按约提供服务在先，故不同意交纳滞纳金。林文清未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）赵瑜、林文清系无锡市紫郡花园4单元502室的业主，该房屋建筑面积为120.81平方米。（2）金佳公司为该小区提供前期物业管理服务。无锡海天新隆置业有限公司（以下简称海天公司）与金佳公司在2012年9月18日签订的《前期物业服务合同》中约定：多层住宅物业1.95元每平方米每月、电梯使用费0.40元每平方米每月、公共水电费0.25元每平方米每月，缴费时间为按季交纳，在每季结束前履行交纳义务，逾期缴纳的，则从逾期之日起���每日应缴纳物业服务费用的万分之五的标准支付违约金。（3）2015年5月26日，海天公司与金佳公司出具了《关于紫郡花园服务收费调整》，明确多层业主应交的物业费中0.5元每平方米每月暂由海天公司贴补。（4）金佳公司曾以张贴催缴物业费通知单在赵瑜、林文清房门上的形式，就未缴纳物业费进行了催缴。对有争议的事实，双方举证质证情况如下：（1）装修监管问题。赵瑜提出楼上住户违章装修导致其家中装修受损且多处出现渗漏水，并提供了照片一组。赵瑜认为楼上住户违章装修持续时间较长而金佳公司没有及时发现，其发现后告知金佳公司，后公司虽到场处理，但违章装修的部位并没有按规定复原，渗漏水也未彻底修复。金佳公司则提供了处理该问题的违章通知书存根联及承诺书、照片一组，证明楼上住户发生违章装修行为时，公司曾以书面形��告知其在规定时限内整改，并上报政府部门，此后该业主同意整改并作出承诺，公司也对整改行为进行了监督，所以公司的监管义务已经履行到位。如赵瑜认为该业主没有按照要求整改，可现场取证或到政府部门投诉。赵瑜对承诺书予以认可，但其余证据均不认可。渗漏水问题，金佳公司另提供紫郡花园管理处业主服务单，证明公司已经多次为其联系相关方到场处理。赵瑜对于该部分证据表示无异议，但认为从结果上来看金佳公司并未彻底解决问题。（2）物业服务不达标的情况。赵瑜提供了照片一组予以证明。金佳公司则表示安防监控设施设备通过政府验收合格，退房手续不属于公司办理范畴但已告知业主相应流程，其公司对日常管理会进一步发挥作用，尽全力为业主解决问题。赵瑜表示从小区的环境情况可以反映出金佳公司并未解决存在的问题。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，赵瑜、林文清所购买的房屋由金佳公司提供前期物业服务，开发商与金佳公司订立的《前期物业服务合同》明确了相关的权利义务，赵瑜、林文清应向金佳公司交纳相应的物业管理费。关于赵瑜、林文清对金佳公司的物业服务质量提出的异议：（1）楼上住户违章装修及相应的渗漏水问题，金佳公司提供了相关证据证明其已履行了物业服务义务。如赵瑜认为仍存在侵权情况，可依法向相应的责任主体主张，而不应以此为由拒交物业费。（2）其他物业服务质量问题，赵瑜虽提出服务不达标，但现有证据难以认定金佳公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故赵瑜、林文清拒交物业管理费理由并不充分，对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，金佳公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果金佳公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金佳公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金佳公司主张权利。综上所述，经核算，赵瑜、林文清尚欠2015年4月13日至2016年9月30日的物业管理费4465.13元，应予支付。因《前期物业管理合同》明确了缴费时间，且金佳公��也进行了催告，故赵瑜、林文清应当承担逾期付款的违约责任。金佳公司主张违约金的计算标准为每日万分之五，并据此主张滞纳金300元，结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况，金佳公司主张违约金300元的请求，尚属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十二条之规定，判决如下：赵瑜、林文清应于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡市金佳物业管理有限公司2015年4月13日至2016年9月30日的物业管理费4465.13元及逾期支付的违约金300元，合计4765.13元。如果未按��判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由无锡市金佳物业管理有限公司预交），由赵瑜、林文清负担（无锡市金佳物业管理有限公司同意其预交的案件受理费25元由赵瑜、林文清直接向其支付，本院不再退还，由赵瑜、林文清在本判决发生法律效力之日起五日内直接向无锡市金佳物业管理有限公司支付）。本判决系终审判决。代理审判员  狄春欢二〇一七年一月十一日书 记 员  杨 帆本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业��务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。