河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丛民初字第122号原告河北恒富物业服务有限公司，住所地：邯郸市丛台区果园南路399号。法定代表人贾利为，系该公司总经理。委托代理人刘旺，系该公司员工。委托代理人李楚云，系该公司员工。被告张建民。原告河北恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业公司）诉被告张建民为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告恒富物业公司的委托代理人刘旺、李楚云到庭参加了诉讼，被告张建民经本院传票传唤无正当理由未到庭。第二次庭审时，原告委托代理人刘旺和被告张建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒富物业公司诉称，万浩吉祥小区位于邯郸市高开区果园南路399号，系南河北恒昌房地产开发有限公司开发，于2011年l1月峻工。恒昌公司依法确定由原告负责该小区的前期物业服务，双方并签订了前期物业服务合同。被告系万浩吉祥小区3-1-501、3-1-601、8-105号房屋业主，2011年12月16日，被告在收房时与原告签订了前期物业管理服务协议。该协议第四条规定，被告应在每月5日前按建筑面积每月每平方米1.05元（含电梯电费）标准向原告缴纳物业管理服务费；第十条第四项规定，甲方违反协议，不按本协议约定的牧费标准和时问交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按拖欠费总额的千分之一交纳违约金。被告房屋3-1-501、3-1-601号房屋建筑而积均为141.17㎡，根据合同之约定，被告应为每套房屋每月缴纳148.2元物业费；8-105号房屋建筑而积为71.85㎡，每月应缴纳物业费75.4元；另外，邯郸市丛台区市容环境卫生管理局书面合同委托物业公司代为收取每户每月3元之城市生活垃圾处理费。但被告自2013年1月开始拖欠物业费至今已经12个月，总计拖欠数额达4162.7元；虽经原告多次催缴，被告均以种种理由推托拒缴。故原告诉至法院，请求：1、依法判决被告支付拖欠物业费（截止到目前共计4462.7元）、逾期付款违约金（截止至目前目前共计1405.7元）、生活垃圾处理费36元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告张建民未提交书面答辩意见。庭前接受调查时表示：“我的3号楼1-601房间南阳台窗户坏了，和物业说了现在也没有人管，所以我到现在也不想交物业费。还有我8号楼105号南阳台窗户有多处损坏并且卫生间的窗户全部螺丝滑丝很可能掉下楼伤害别人。3号楼1-501主客庭和小卧室顶有裂缝。同意调解”。庭审中，为支持自己的诉讼请求，原告恒富物业公司向本院递交如下证据：1、承若书3份。证明被告与2011年12月16日签署了保证遵守物业指定的临时规约的承诺书，该承诺书是真实意思表示，是合法有效的，同时证明被告为以上三处房产的所有人，其应当遵守合同约定，向原告缴纳相关物业费用。2、前期物业管理服务协议三份。证明在交钥匙时被告与原告签订了物业服务、收费等内容的前期协议，该协议由被告签字，其中协议第4条中约定住宅按建筑面积每平方米1.05元，含电梯费。第14条约定不按按协议收费标准和时间缴纳相关费用的从逾期之日起每日按拖欠总额的千分之一计算缴纳违约金，该物业协议是双方真实意思表示，合法有效。应当支持我方诉讼请求。3、物业费欠费催缴通知书一份。证明原告曾催缴物业费的事实。4、信封三份。证明原告曾经向被告三处房屋均送达了物业服务费律师函。显示有邮戳，其被告与2013年8月27日拒收律师函。5、通知一份。证明原告向被告主张缴纳物业费，并发布了万浩吉祥（2013）1号通知，要求各业主及时缴纳物业费，但被告视若无睹仍然拒交物业费。6、万浩吉祥2013年度回迁房物业费收费情况公示一份。证明原告再次向被告催缴物业费的事实。7、照片一张。证明证6曾公示过。8、物业费欠费催缴通知书一份。证明因被告再多次催缴物业费无果，再次催缴。9、关于禁止高空抛物的通知一份。10、临时管理规约一份。证明被告明知该小区物业是原告统一管理并享受了原告的物业服务应该向原告缴纳物业费。11、物业费核算单一张。被告应当缴纳数额问题。12、收费许可证一份。原告经河北省物价局许可，收取物业费合法。13、垃圾清运合同书一份。证明受环卫局委托由原告对万浩吉祥全部住户统一代收垃圾清运费，每年度由原告统一支付给环卫局，因被告拒交，该部分费用已由原告代缴，被告对此费用应该支付。14、邯郸市物价局关于省物价局《关于对邯郸市城市生活垃圾处理费收费标准的批复》有关情况的通知一份。证明原告收取的垃圾清运费系严格按照法律规定收取。15、万浩吉祥前期物业服务合同一份，证明该合同证明恒昌地产委托恒富物业公司进行前期物业服务，根据相关规定，该证据对业主有约束力。16、邯价房（2004）88号文，证明我公司是二级物业服务企业，执行市场调节价，不存在超标准收费情况。被告张建民第一次庭审未到庭向本院提交证据，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。第二次开庭时，张建民对上述证据第一次庭审原告所举证据无异议，对邯价房（2004）88号文和原告企业资质无异议。但是主张其家房顶、门窗有瑕疵，要求协调解决。经审理查明，2011年12月16日，被告张建民作为丛台区万浩吉祥小区3-1-501、3-1-601、8-105号房屋业主（甲方）与原告恒富物业公司（乙方）签订了3份《前期物业管理服务协议》和3份遵守业主临时规约《承诺书》。基于签署的以上合同与公约，明确了双方的权利与义务。《前期物业管理服务协议》第二条第6款约定：“依据本协议向甲方收取物业管理费用”。第四条第一款约定：甲方每月5日前为银行托收日，每月25日为现金交纳截止日，按月交纳；第二款住宅按建筑面积每月每平方米1.05元（含电梯电费）。第十条第四款约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时问交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按拖欠费总额的千分之一交纳违约金。被告签订后以自家南阳台窗户瑕疵等为由，2013年1月起至2013年12月原告起诉之时未缴纳物业费用。原告向被告张建民书面催缴未果诉至法院。另查明，原告恒富物业公司系二级物业服务企业，邯郸市物业服务且收费等级标准，显示清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、公用部位设施设备日常运行维护费、公众责任保险费等为0.25元／㎡·月，电梯费12层以上0.30元／㎡·月。原告诉称张建民名下的万浩吉祥小区3-1-501、3-1-601建筑面积为141.17㎡，8-105号建筑面积为71.85㎡。被告应交纳物业费为（141.17㎡＋141.17㎡＋71.85㎡）×0.55元=194.80元／月×12个月=2337.65元。原告恒富物业公司经物价局准许生活垃圾处理费的收费标准为城市居民每户每月3元，故被告应交垃圾处理费计算为3元×12个月=36元。再查明，2003年8月15日邯郸市人民政府第5次常务会议审议通过《邯郸市物业管理办法》，于2003年9月26日邯郸市人民政府令第103号公布，自2003年11月1日起施行（该办法重新修订，2015年2月1日起施行），《邯郸市城市住宅区物业管理办法》同时废止。本院认为，原告根据与被告签订的《前期物业管理服务协议》，为万浩吉祥小区提供物业管理服务，该合同合法有效，应受到法律保护。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务和垃圾处理费用，理应按照物价局计算标准每年向原告缴纳物业服务费用2337.65元（原告主张4462.7元，以原告主张为限）和垃圾处理费36元。被告虽就相关住宅南阳台窗户等瑕疵问题反映拒不交纳物业费，根据原告、被告双方签订的物业服务合同，维修义务并非原告恒富物业公司。被告以此为由拒缴物业管理费，于法无据。关于违约金，原告和被告签订的物业服务合同中没有此项约定，因此原告的第二项诉讼请求，没有合同依据，且不再有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张建民于本判决生效之日起五日内向原告河北恒富物业服务有限公司缴纳2013年1月至12月的物业费2337.65元。二、被告张建民于本判决生效之日起五日内向原告河北恒富物业服务有限公司缴纳2013年1月至12月的生活垃圾处理费36元。三、驳回原告河北恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张建民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  张建周代理审判员  孟伟彬代理审判员  张书艳二〇一五年六月九日书 记 员  孙晓轩