广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1634号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈美权，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈林梧，住广州市南沙区。委托代理人：朱文玮，广东恒博律师事务所律师。委托代理人：陈家宝，广东恒博律师事务所实习律师。上诉人陈美权因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1272号民事判决查明，2000年11月30日，陈美权（乙方）与广州市南沙区（原番禺区）横沥镇房地产开发公司（甲方，以下简称横沥公司）签订《土地使用权转让协议》，约定：“甲方将位于横沥镇大元开发区四号地之5号住宅地转让给乙方作住宅用地。该地面积130平方米，总售价15600元，甲方协助乙方办理建设用地批准书和房屋产权证，费用由乙方负责等”。之后，陈美权出资在该住宅地建设四层楼房一幢。2002年7月19日，陈美权取得横沥镇大元开发区富华路X号住宅用地的《建设用地规划许可证》。2003年1月27日，陈美权（甲方）与陈林梧（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方自愿将坐落在横沥镇大元开发区富华路X号四层混凝土结构楼房一套及其家具、电器等一切设备、设施出售给乙方。议定房屋价款315000元，乙方分二期付房屋价款给甲方，第一期支付215000元，第二期在房产证过户后一次性付清。甲方在乙方付第一期房屋价款之日将房屋交付给乙方使用。乙方在取得该房屋使用权之日起，乙方办理有关房屋的产权证等证件所发生的费用由甲方负责。甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷，乙方受让后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失等”。签订合同当天，陈林梧向陈美权支付首期款项215000元，陈美权亦将涉案房屋交付给陈林梧使用，一直至2012年7月26日。现讼争房屋由陈美权收回管理。2012年8月30日，陈美权向原审法院提起诉讼，请求判令陈美权、陈林梧于2003年1月27日签订的横沥镇大元开发区富华路X号《房屋买卖合同》无效等。原审另查明，涉案房屋至今未办理产权登记手续。根据案件审理的需要，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局、广州市规划局南沙分局发出调查函。广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局函复原审法院，认为“根据来函附件资料显示涉案房屋当前不具备办理或补办初始登记手续的法定条件，需与规划部门查询涉案房屋是否有规划报建及审批手续。由于附件资料中有陈美权名下的《建设用地规划许可证》，符合将涉案房屋纳入历史遗留办证的基本条件，但最终能否依法办理，需与规划等部门进一步核实”。广州市规划局南沙分局复函原审法院，“1、经查档案系统，未查询到陈美权涉案房屋规划报建及审批手续的相关记录；2、根据贵院所提供的资料，该房屋已取得原广州市城市规划局番禺区分局核发的《建设用地规划许可证》，符合纳入历史遗留办证的基本条件，可依据我区关于历史遗留的办理房地产证问题的有关规定补办房屋产权登记手续等。”原审法院认为：根据查明的事实，涉案房屋目前可以补办房屋产权登记手续，故在陈美权补办房屋产权登记手续后，交易手续和产权过户也是可以完成的，陈美权、陈林梧签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规效力性强制性规定，是有效合同，对于陈美权主张该房屋买卖合同应认定为无效合同的诉讼请求，不予支持。……。原审法院于2012年12月28日作出判决：驳回陈美权的诉讼请求。二审法院认为：双方当事人签订的上述买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容无悖法律，且陈林梧支付大部分房款后，实际占有并使用涉案房屋，《房屋买卖合同》已经实际履行。原审法院认定《房屋买卖合同》有效，并无不当，本院予以维持。……。故判决：驳回上诉，维持原判。另据广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法民五终字第3017号民事判决查明，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局发出调查函，该局向原审法院做出《关于（2014）穗南法民三初字第17-1号征询函的回复》［穗过房南（2014）352号］，内容为：贵院咨询关于南沙区横沥镇大元开发区四号地之5号住宅及土地办理房地产权证是否需办理建设用地批准书等事宜，经核权属，该宗地地有21.98平方米位于番禺市横沥镇房地产开发公司中番国土建用字（1996）0414号批准书范围中，余下75.55平方米位于横沥镇大元村范围，土地权属性质为集体。根据该宗用地权属情况，因该宗地有部分土地不属于番禺市横沥镇房地产开发公司，暂时无法完善办证的相关事宜。原审法院认为：根据陈美权与横沥公司签订的《土地使用权转让协议》的约定，横沥公司依约应履行协助陈美权办理涉案土地的建设用地批准书的义务，但根据广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局的《回复》内容，涉案土地暂时无法完善办证的相关事宜，因此陈美权的诉讼请求目前实际无法履行，故原审法院驳回陈美权的诉讼请求，待具备办证条件后陈美权可再起诉要求协助办理。原审法院作出如下判决：驳回陈美权的诉讼请求。二审法院认为：根据双方当事人签订的转让协议，横沥公司负有协助陈美权办理建设用地批准书的义务。经审查，审批建设用地批准书的行政部门已经回复目前涉案地块无法完善办证，陈美权提出本案要求办理建设用地批准书因不具备办证规定的条件，原审法院予以驳回，符合法律规定，陈美权应待具备条件后再行主张权利。故判决驳回上诉，维持原判。2014年6月24日，陈林梧向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈美权向陈林梧交付坐落在广州市南沙区横沥镇大元开发区富华路X号的房屋；2、陈美权赔偿陈林梧损失，按照评估报告书确定的房屋使用费标准，从2012年7月26日起至实际交付之日止；3、本案诉讼费由陈美权承担。陈美权于2014年7月2日向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除陈美权与陈林梧双方于2003年1月27日签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费由陈林梧承担。在本案诉讼中，根据陈林梧的申请，原审法院委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对讼争房屋自2012年至2014年年均房屋使用费标准进行评估。该公司出具粤卓越评（2014）估字第R092号《房地产估价报告》，记载讼争房屋2014年房屋使用费为41715元，2013年房屋使用费为39107元，2012年房屋使用费为36500元。原审法院认为：生效判决已认定陈林梧、陈美权签订的《房屋买卖合同》为有效合同，而根据相关政府部门的复函及生效判决的认定，讼争房屋只是暂时无法完善办证，可待具备条件后再行办理交易过户手续，故陈美权以存在不可抗力致使不能实现合同目的为由要求解除《房屋买卖合同》的依据不足，不予支持。陈美权在合同履行过程中，强行收回房屋，违反了合同的约定，同时造成陈林梧不能使用房屋的损失，故陈林梧要求陈美权交付讼争房屋并赔偿从2012年7月26日起至实际交付之日止的房屋使用费损失合理，予以支持，损失标准应以评估公司评定的房屋使用费标准计算。因此，陈林梧的诉讼请求合理，予以支持。陈美权的反诉请求没有依据，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2014年12月18日作出判决：一、陈美权应于判决发生法律效力之日起十日内将广州市南沙区横沥镇大元开发区富华路X号的房屋交付给陈林梧。二、陈美权应于判决发生法律效力之日起十日内向陈林梧支付从2012年7月26日起至实际交付之日止的房屋使用费（2012年按每年36500元的标准计算、2013年按每年39107元的标准计算、2014年1月1日至实际交付之日止的按每年41715元标准计算）。三、驳回陈美权的反诉请求。案件本诉受理费762元、反诉受理费50元、评估费7388元，均由陈美权负担。判后，上诉人陈美权不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈美权收回涉案房屋事出有因，是私力救济的表现。陈美权与陈林梧签订合同当天，陈美权即按合同约定将涉案房屋交付给陈林梧使用，由于涉案房屋一直未办理过户手续，因此陈林梧使用期间一直以陈美权的名义缴纳水电费和电视费。2012年4月，陈美权多次收到有关单位的电话，催促缴纳涉案房屋的水电费和电视费，而迟延交付还须另外支付滞纳金。陈美权多次联系陈林梧未果，只好先行垫付，并于2012年7月26日收回房屋自行管理。按照我国法律规定，涉案房屋尚未办理过户手续，陈美权仍为房屋的所有人，陈林梧只享有使用权，陈林梧未能妥善使用、管理涉案房屋，长期拖欠水电费和电视费，导致陈美权被迫先行垫付，严重侵犯陈美权的合法权益，陈美权收回涉案房屋是私立救济，防止自身的权益受到进一步侵害。二、双方在签订《房屋买卖合同》均已知悉涉案房屋未办理房屋所有权证，而房屋所有权证至今未办理以至于至今未能过户的责任并不在于陈美权，而是在横沥公司。一直以来，横沥公司出售的位于大元开发区的土地，其上盖的房屋所有权证均是由横沥公司统一办理，要办理涉案房屋的所有权证必须由横沥公司协助陈美权办理。正是由于横沥公司拖延、拒绝协助陈美权办理房产证，才导致陈美权至今不能将涉案房屋过户给陈林梧。三、（2014）穗中法民五终字第3017号判决书中看到中院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。中院认为，根据双方当事人签订的转让协议，横沥公司负有协助陈美权办理建设用地批准书的义务，经审查，审批建设用地批准书的行政部门已经回复涉案地块无法完善办证，陈美权提起本案要求办理建设用地批准书因不具备办证规定的条件，原审法院予以驳回，符合法律规定。陈美权应待具备条件后再行主张权利。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、解除合同，房屋由陈美权管理；3、陈美权不需要向陈林梧支付房屋使用费；4、本案一切诉讼费、鉴定费由陈林梧承担。被上诉人陈林梧答辩称：同意原审判决，不同意陈美权的上诉请求，请求维持原判。经审理查明，陈美权与陈林梧对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。陈美权于二审期间提交以下证据：1、水费欠费通知，拟证明横沥供水分公司向陈美权追缴陈林梧欠缴的涉案房屋2012年4至5月的水费；2、涉案房屋水电表被破坏及纵火的照片和报警回执，拟证明涉案房屋曾经被破坏，陈美权曾三次报警；3、《房屋看管协议》一份，拟证明陈美权为防止涉案房屋再被破坏，聘请专人看管房屋并向其支付工资的事实；4、涉案房屋水电费缴费明细，拟证明陈美权为陈林梧缴付涉案房屋水电费的事实；5、（2014）穗中法民五终字第3017号民事判决书，拟证明涉案房屋现不可以办证。陈林梧认为上述证据在一审时已经存在，不属于新证据，不同意质证。本院认为：已发生法律效力的本院（2013）穗中法民五终字第1272号民事判决认定陈美权与陈林梧签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，故陈林梧要求继续履行合同理据充分，本院予以支持。陈美权以涉案房屋产生水电费、电视费损害其合法利益为由自行收回房屋，本院认为，即使涉案房屋的水电费、电视费涉及到陈美权，双方也可就该问题予以协商解决，协商不成的可通过包括诉讼在内的方式解决纷争，涉案房屋水电费、电视费的问题不足以成为陈美权可收回涉案房屋的正当理由。关于涉案房屋的权属登记问题，从本院（2014）穗中法民五终字第3017号民事判决中认定的事实可知，涉案房屋暂时不具备办证条件，现陈美权以涉案房屋不能办理产权登记而要求解除合同的意见，本院不予采纳。陈美权于二审期间提交的证据不属于新证据且不足以证明其主张，本院不予采信。陈美权在合同履行期间自行收回涉案房屋，所以应向陈林梧支付房屋使用费，原审法院判决陈美权向陈林梧支付从陈美权收回涉案房屋之日起至实际交付涉案房屋之日止的房屋使用费并无不当。陈美权的上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人陈美权负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  闫 娜二〇一五年六月九日书 记 员  徐毅敏