海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第332号上诉人（原审被告）五指山太阳城房地产开发有限公司。法定代表人周雄辉，该公司董事长。委托代理人罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人林雪艺，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡月。委托代理人王和裕，海南瑞来律师事务所律师。上诉人（原审被告）五指山太阳城房地产开发有限公司（以下简称五指山太阳城公司）因与被上诉人（原审原告）胡月商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月20日公开开庭审理本案。上诉人五指山太阳城公司的委托代理人罗敬、林雪艺，被上诉人胡月的委托代理人王和裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告五指山太阳城公司是具有房地产开发经营资质的企业法人，该公司在2010年2月26日变更前的法定代表人是陈少波，股东为海南太阳城股份有限公司（以下简称海南太阳城公司）和五指山润禾置业投资有限公司（以下简称润禾公司），润禾公司在2010年7月19日变更前的法定代表人是李晓莹，股东为李晓莹、林强、朱智斌，2010年7月19日变更后的股东为宋连珍、杨保忠、贾玉明。2007年10月8日，润禾公司与太阳城公司达成合作协议，并签订《合作开发协议书》，协议内容为：润禾公司以其位于五指山市邮政局后面，宗地编号为01-13-41，国土使用证号为通国用**号，实际面积为17090平方米的商住用地入股与太阳城公司合作开发，并共同注册为五指山太阳城房地产开发有限公司。2010年2月1日，海南太阳城公司、润禾公司、周建辉、周雄辉共同达成协议，同意将海南太阳城公司名下70%的股权转让给周建辉个人名下，润禾公司同意将名下30%的股权转让给周雄辉，并约定公司变更股权后的债权债务由新股东负责，变更之前的债权债务由原股东负责。同时查明，2010年1月23日，原告胡月与被告五指山太阳城公司签订《商品房买卖合同》，约定胡月购买候鸟大厦*、*号房和小天鹅*房、小天鹅*房。其中候鸟大厦*号房款为145840元、候鸟大厦*号房款为145840元，小天鹅*房款为284000元，小天鹅*房款为294000元，四套房款共计869680元。合同中约定，买受人一次性付清至合同总价的100%房款，出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，交付买受人使用。还约定出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方签订合同后，原告胡月的母亲李晓莹付清了4套房屋全部房款869680元。被告已交付涉诉房屋给原告使用，但未进行备案登记。2014年10月24日，原告胡月向该院提起诉讼，请求：1、确认原告与被告签订的“候鸟大厦”*房、*房和“小天鹅”*房、*房《商品房买卖合同》有效；2、确认位于五指山市三月三大道邮政大厦西侧的“候鸟大厦”*房、*房和“小天鹅”*房、*房四套房归原告所有；3、判令被告立即为原告办理上述四套房的房产权属证书；4、本案诉讼费由被告承担。另查明，2010年1月20日，胡工、李晓莹向被告申请支取分红款1000000元，2010年1月22日，胡工、李晓莹向被告申请支取分红款1500000元，2010年1月23日，胡工向被告申请支取分红款1000000元，合计3500000元。1月23日，申请的100万元中，扣除候鸟大厦*、*号房款及另案人朱常雨购买的候鸟大厦1617、1618号房款共计689556元，实际付款310444元，与2010年1月25日李晓莹从工商银行转帐支票收到的310444元相印证。还查明，五指山太阳城公司房产从2007年开始销售，2009年清盘，在该公司变更股东之前，股东陈少波、周建辉、李晓莹、胡工共分红三次，第一次：2009年12月30日前分红1000万元，其中陈少波与李生江合计800万元，周建辉分红100万元，李晓莹（含胡工）分红500万元；第二次：2010年2月10日前分红1000万元，其中陈少波与李生江合计分红200万元，周建辉分红300万元，李晓莹（含胡工）分红500万元；第三次，在完成上述净利润分红目标后，并预留了足够的收尾留守资金的前提下，仍有不少于100万元的利润，董事会视作经营承包人完成了经营目标，此时可以按照4：6比例再次分红，即全体股东分红6成，然后全体股东再按股份比例分红。周建辉与胡工合计分红4成，然后二人再按4.5(胡):5.5(周)比例分成。还查明，胡月的母亲是李晓莹，涉诉房产签订时，胡月在国外读书，无经济来源，涉诉房款是李晓莹用其资金支付。还查明，因被告拖欠税款，五指山市地税局已查封了五指山太阳城房地产开发有限公司资产，其中也包括涉诉房产在内的财产。原审法院认为，庭审中，双方没有争议的是胡月已交清涉诉房款。有争议的是，原告称，涉诉房款是李晓莹用现金支付。被告称是从李晓莹分红款转账支付。原告胡月与被告太阳城公司签订的《商品房买卖合同》的主体是胡月和五指山太阳城房地产开发有限公司。涉诉的四套房款是以原告名义支付，房屋验收合格后已交付。合同签订时虽然胡月没有经济收入，但是胡月具有完全民事行为能力，签订合同是当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受到法律的保护。原告要求该院确认原、被告之间签订的涉诉4套《商品房买卖合同》有效的主张，于法有据，该院予以照准。依法成立的合同对当事人均有法律约束力。当事人应当全面履行合同义务。原告胡月交清房款，被告交付房产，原告胡月依法享有涉诉房产的所有权，原告要求该院确认涉诉房产归原告所有，于法有据，该院予以确认。被告于2010年1月交付房产给原告，根据双方在合同中的约定，被告就应当依照合同约定为其办理房屋产权证。双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉诉商品房已交付超过120天，太阳城公司就应当将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权证书。现原告要求被告为其办理涉诉4套房屋产权证的主张，于法有据，该院予以支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告胡月与被告五指山太阳城房地产开发有限公司签订五指山市“候鸟大厦”*房、*房和“小天鹅”*房、*房的《商品房买卖合同》有效。二、位于五指山市三月三大道邮政大厦西侧的“候鸟大厦”*房、*房和“小天鹅”*房、*房归原告胡月所有。三、被告五指山太阳城房地产开发有限公司在本判决生效后协助原告胡月办理涉诉四套房屋产权证书。案件受理费12496.8元，由被告五指山太阳城房地产开发有限公司承担。上诉人五指山太阳城公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2014）五民初字第542号民事判决，驳回原审原告诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人胡月仅26岁还在国外读书，无实际可靠的经济来源及支付能力，其不具备购买4套房屋的能力。该合同签订实为五指山太阳城公司间接股东李晓莹在公司纳税前，为逃避税款，假借其女儿胡月名义购房，以内部分红直接记账方式抵作购房款，并非真实购房且《商品房买卖合同》未实际履行，不应为被上诉人交付房屋或办证。原审法院认定“原告胡月交清房款，被告交付房产……”属认定事实错误，恳请予以纠正。上诉人提供的第一组证据《企业机读档案变更资料》证明，润禾公司是太阳城公司的股东，而李晓莹又是润禾公司的法定代表人，因此李晓莹及另案的朱智斌均是五指山太阳城公司的间接股东。李晓莹作为润禾公司的法人代表，即五指山太阳城公司的法人股东润禾公司的代表，代为收取五指山太阳城公司的分红。五指山太阳城公司开发的“候鸟花园”项目从2007年开始销售，2009年清盘结束，依照国家税法的规定应当进行土地增值税的清算及所得税等税收清缴核算，但间接股东李晓莹为逃避税款，在依法纳税前，擅自以内部分红的方式于2010年1月23日以其女儿胡月名义购买自己开发的“候鸟花园”项目中*房、*房等涉案房屋，实际上被上诉人均没有支付任何购房款。被上诉人在诉状中声称以现金的方式支付，一方面多套房屋高达百万的资金，以现金支付不符合常理，另一方面被上诉人至今没有提供转账凭证等有效证据证明实际付款。与此相反，上诉人提供的证据三《“候鸟花园”项目第五次分红决议》由李晓莹、朱智斌亲自签名按手印确认，李晓莹分得450万元分红、朱智斌分得150万元分红；上诉人提供的付款申请单和转账凭证可以证明，李晓莹作为法人股东润禾公司的法定代表人，代为收取分红，有如下几笔：1、2010年1月20日李晓莹（含其丈夫胡工，太阳城公司副总）向太阳城公司申请分红付款100万元，2010年1月23日太阳城公司总经理周建辉在付款申请单上签字，原100万元扣除候鸟花园本案被上诉人胡月的*、*号房款及另案被上诉人朱常雨的1617、1618号房款，即689556元直接抵作购房款后，剩余310444元作为分红于2010年1月25日打入李晓莹账户；2、2010年1月22日付款申请单写明支付至李晓莹账户150万元，实际直接记账抵作朱常雨购买的小天鹅*房、*房、*房和*房的房款，以及抵作胡月购买的小天鹅*房、*房的房款合计1484000元；3、2009年7月9日分别打入李晓莹账户1130226元和183000元合计分红1313226元。以上，都由李晓莹代表润禾公司进行包括朱智斌在内的股东内部分红，方式包括前述的将分红内部直接抵扣涉案房屋的购房款。由此，被上诉人根本没有实际支付房款，仅是间接股东为逃税内部提前做帐抵扣房款，《商品房买卖合同》不真实也没有实际履行。据此，原审法院认定“原告胡月交清房款……”属认定事实错误，恳请予以纠正。二、因间接股东假借购房名义占领房屋进行违法分红，导致公司预留的房屋无法销售和回款，公司账上无资金和房产完成税务机关的土地增值税等税款4456043.31元的清缴，被税务机关作出相应行政处罚，且涉案房屋均被查封，被上诉人诉求违反法律规定，不应当得到支持。从上诉人提供的第四组证据中的《关于股东能够出资缴纳税款的请示》可以证明，在2012年遇到税务机关对五指山太阳城公司进行土地增值税清缴中，上诉人已积极的告知股东润禾公司，因没有留足税款需股东按比例缴纳税款，但润禾公司并没有要求原股东李晓莹和朱智斌将擅自分红的房屋退回。2014年10月16日，五指山市地方税务局将涉案房屋（产权尚未过户到被上诉人名下，仍是五指山太阳城公司名下资产）直接查封，并将拍卖或者变卖抵缴税款。依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条、第四十五条的规定，从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款，税务机关可以采取扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款的措施；税务机关征收税款，税收优先于无担保债权。因被上诉人只是签署了《商品房买卖合同》，尚未办理预售登记备案和产权登记，即仍然属于合同之债，不构成物权法上的不动产权属登记效力。因此，税务机关依法查封涉案房屋的效力应当优先于房屋买卖的合同债权债务关系，况且该房屋买卖合同不真实也未实际付款。同时，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。由此，被上诉人的原审诉求已与上述法律相抵触，原审法院判决支持属适用法律错误，应当予以纠正。综上所述，被上诉人是间接股东李晓莹借用其女儿的名义购房，仅是用五指山太阳城公司内部分红记账方式抵作购房款，《商品房买卖合同》不真实且没有实际付款。如继续为其办理权属登记，将导致太阳城公司无任何资金或资产缴纳税款，造成国家税收流失，侵害了公共利益。现税务机关已依法查封涉案房屋，故五指山市人民法院（2014）五民初字第542号民事判决认定的基本事情及适用法律错误。为维护五指山太阳城公司的合法权利及国家的公共利益，特向贵院提起上诉，以纠正错误判决。被上诉人胡月答辩称，一、五指山市人民法院（2014）五民初字第542号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应依法驳回上诉请求。首先，上诉人和被上诉人签订的四份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，且被上诉人已全部支付购房款。对于这些事实，被上诉人原审中已提交了《商品房买卖合同》、《不动产发票》、《往来凭证》等证据证明。故原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确、判决结果正确。其次，上诉人称被上诉人“并非真实购房且买卖合同未实际履行……”、“为逃避税款……”是上诉人主观臆断，没有任何事实根据。第一、被上诉人原审中提交的若干证据已经质证并被法院采信，足以认定上诉人和被上诉人双方签订购房合同有效且已履行。相反，上诉人对自己所陈述的上诉事实却不能提供任何证据证明。第二、上诉人作为纳税责任主体，不可能故意和他人勾结通过转让自己财产来逃避税款。最后，被上诉人确已全部付清了全部购房款，并非上诉人上诉所称“将李晓莹分红内部直接抵扣涉案房屋的购房款”。退一步来讲，即使被上诉人确实用李晓莹分红款支付购房款也并没有影响购房合同的效力，因为审查合同的效力只能看合同是否违反了我国《合同法》和《民法通则》中关于无效合同的规定。显而易见，上诉人和被上诉人所签订的《商品房买卖合同》根本没有上述法律规定的无效情形，何况李晓莹取得分红款至今还没有被证明非法所得。再退一步而言，即便李晓莹分红款不合法，那也是另外一种法律关系，与上诉人和被上诉人之间的购房行为无关联。所以上诉人以被上诉人的购房款来源问题主张合同无效是没有事实和法律根据的。二、被上诉人涉案房子被五指山市税务机关查封是上诉人故意提供虚假财产清单欺骗税务机关并导致税务机关错误采取税收保全措施的结果。上诉人原有两个法人股东，其一为润禾公司，被上诉人母亲李晓莹是该公司股东之一。2010年2月1日，润禾公司已将持有的上诉人的股权全部转让。上诉人开发的“小天鹅”、“候鸟花园”两个房产项目已销售完毕并清盘结算，清盘后召开两次董事会形成两个决议，决议已明确预留足够稅款及其他有关款项给上诉人新股东周健辉和周雄辉，但不知何因，上诉人没有依法纳税，并故意提供虚假信息造成税务机关查封已出售给被上诉人的房子。鉴于税务机关错误采取税收保全措施侵犯被上诉人合法权益，被上诉人已依法提起行政复议，目前相关机关已受理并在审理之中。被上诉人认为，姑且不论上诉人被追缴税款的深层原因，上诉人没有进行法人资产审计清算，无法证明利润分红没有合法性。退而言之，即便上诉人股东利润分红存在瑕疵，也是属《公司法》调整的股东纠纷，与非公司股东身份的被上诉人购房法律关系毫无关联。故而，不管是上诉人以此为由主张购房合同法律效力问题还是五指山市税务机关采取的税收保全措施均是毫无事实根据与法律依据的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院另查明，2013年9月13日，五指山太阳城公司向五指山地税局递交《关于用房抵税的请示报告》，以涉案的房产抵缴税款。经本院现场勘查，涉案的四套商品房现由被上诉人一家居住或经营使用。除上述事实外，本院二审与原审认定的事实及对当事人在原审提交的证据的认证意见一致，对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人胡月与上诉人五指山太阳城公司签订的五指山市“候鸟大厦”*房、*房和“小天鹅”*房、*房《商品房买卖合同》是否有效；胡月请求确认诉争商品房归其所有，并要求五指山太阳城公司协助办理产权证是否有事实根据和法律依据。首先，被上诉人胡月与上诉人五指山太阳城公司签订的五指山市“候鸟大厦”*房、*房和“小天鹅”*房、*房《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被上诉人已先后向上诉人支付购房款、维修基金等费用。上诉人在收取上述款项后，已为被上诉人开具购房发票，并履行交付商品房的义务，被上诉人对该房占有使用至今已长达四年之久。在此期间，上诉人均未向被上诉人及其母亲李晓莹主张过购房款或对被上诉人使用诉争商品房提出过异议。其现主张被上诉人未支付购房款、合同未实际履行，没有事实根据，本院不予支持。其次，五指山太阳城公司主张上述合同是公司的间接股东李晓莹为逃税而签订，其以购房名义违法分红，导致公司无资金缴纳税款，合同自始无效。本院认为，股东是否欠付税款与本案商品房买卖是两个不同的法律关系。五指山太阳城公司是一家有限责任公司，有独立的法人财产，依法纳税是五指山太阳城公司的法定义务。如确因股东分红不当损害公司利益，五指山太阳城公司可另行提起诉讼。现五指山太阳城公司主张被上诉人的购房行为系违法分红，导致其没有资金纳税，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。因被上诉人已支付商品房的对价并占有使用至今，其请求确认房屋归其所有，有事实根据和法律依据，本院予以支持。至于被上诉人胡月要求上诉人五指山太阳城公司协助办理产权证的问题。因诉争商品房被五指山地方税务局查封，办理产权登记存在执行障碍，被上诉人可凭生效判决与税务机关沟通将涉案房产予以解封后，再由五指山太阳城公司协助办理产权登记。如若五指山太阳城公司拒不协助办理产权登记，被上诉人可据此另诉主张其权利。原审未考虑涉案商品房当前被五指山地方税务局查封的现状，判决五指山太阳城公司在判决生效后立即协助被上诉人办理产权证不当，本院予以纠正。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2014）五民初字第542号民事判决第一、二项；二、撤销（2014）五民初字第542号民事判决第三项判决；三、驳回被上诉人胡月的其他诉讼请求。二审案件受理费12496.8元，由上诉人五指山太阳城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈玫伊审判员  陈 杰审判员  杨 洁二〇一五年六月十五日书记员  王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月17日印制（共印20份）