福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽08民终1698号上诉人（原审原告）：龙岩工贸发展集团有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人：杨建明，董事长。委托诉讼代理人：黄振球，福建诺佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：施丽仙，福建诺佳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建省小李百货有限公司，住所地龙岩新罗区。法定代表人：李瑞珠，执行董事。委托诉讼代理人：李添香，福建路远律师事务所律师。上诉人龙岩工贸发展集团有限公司（下称龙岩工发集团）与上诉人福建省小李百货有限公司（下称小李百货公司）因租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙岩工发集团的委托诉讼代理人黄振球、上诉人小李百货公司的委托诉讼代理人李添香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙岩工发集团上诉请求：撤销原审判决第一项，改判小李百货公司向龙岩工发集团给付2014年度尚欠的租金39000元，并支付从2016年7月1日起至款清之日止，以所欠租金39000元为本金，按年利率6%计算的违约金。事实和理由：原审判决认定交付租金的事实不清，计算租金错误。一审认定小李百货公司尚欠租金30306元是错误的，实际尚欠租金应是39000元。根据2014年9月25日小李百货公司向龙岩工发集团所写的《承诺函》和2014年10月31日小李百货公司与龙岩工发集团双方签订的《龙岩外贸大厦房屋租赁合同》，小李百货公司在2014年度应向龙岩工发集团支付一年的租金为185886元（16698元/月×7个月+13800元/月×5个月），而小李百货公司实际只向龙岩工发集团支付了146886元（2014年9月29日交租金127980元+2014年10月31日交租金5106元+2014年12月9日交租金13800元），尚欠2014年度的租金39000元。2014年10月31日签订的《龙岩外贸大厦房屋租赁合同》第三条约定2014年11月1日至2017年10月31日期间每月租金是13800元，在每月的10日前交清。小李百货公司《承诺函》承诺，2014年1月至7月的租金是16698元/月，8月至10月的租金按中标价多退少补，现中标价确定的2014年11月1日至2017年10月31日期间每月租金是13800元计算。综上，一审法院在审理本案中存在认定交付租金金额的事实不清，计算租金金额错误。请求撤销原判第一项，直接改判。小李百货公司答辩称，一、龙岩工发集团对2014年9月25日，小李百货公司书写承诺函的误解，该承诺函载明，小李百货公司同意向龙岩工发集团（××）缴清2014年1月1日至2014年10月31日租金所附的两个条件是：（1）每月租金暂按16698元计算，扣除39000元后，先按127980元缴交；若我司中标，则该部分租金按中标价结算，多退少补；（2）如法院判决我司（即小李百货公司，亦指林德强）答辩败诉，我司将在判决生效后一个月内向贵司（龙岩工发集团）补缴所抵减的39000元租金。2014年9月29日，小李百货公司依承诺函支付127980元给龙岩工发集团。根据承诺函的承诺，该部分租金如我司中标是指2014年1月1日至2014年10月31日的租金。二、2014年10月31日，上诉人以每月租金13800元中标，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同一份，上诉人获得继续使用该租赁房屋。之后，上诉人按合同约定全面履行，及时交清租金，没有违约。因此，承诺缴交2014年1月1日至2014年10月31日的租金，应按中标价13800元结算，上诉人多交了28980元【即：（16698－13800）×10=28980元】。三、龙岩工发集团的上诉请求不成立，其在一审法院当庭承认2014年11月1日以后的租金与小李百货公司无关，之间不存在欠租金的问题。小李百货公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。1、龙岩工发集团依据《承诺函》，起诉小李百货公司给付2014年度租金39000元。对于该《承诺函》载明的内容双方均无异议，但一审判决对承诺缴清租金所附条件内容的解读，存在严重误差，体现在对补交扣减租金39000元所附条件是否成就，没有做出分析、评定；判决小李百货公司给付尚欠租金30306元，是错误的。该承诺函载明，小李百货公司同意向龙岩工发集团（××）缴清2014年1月1日至2014年10月31日租金所附的两个条件是：（1）每月租金暂按16698元计算，扣除39000元后，先按127980元缴交；若小李百货公司中标，则该部分租金按中标价结算，多退少补；（2）如法院判决我司（即小李百货公司，亦指林德强）答辩败诉，我司将在判决生效后一个月内向贵司（龙岩工发集团）补缴所抵减的39000元租金。2014年9月29日，上诉人依承诺函支付127980元给龙岩工发集团。2014年9月25日，小李百货公司之所以会向龙岩工发集团出具《承诺函》，是因为：原转租合同期限至2014年7月31日期满，龙岩工发集团为协助其下属龙岩高岭土公司追偿张龙江所欠的租金，就以不向其交清2014年10月31日之前所欠租金，不得参与重新招租的投标。鉴于涉案租赁房屋的原租赁合同和转租合同纠纷尚在诉讼过程中（即原出租人龙岩高岭土公司分别起诉原承租人张龙江和次承租人林德强的两个案件），小李百货公司为了能继续使用原转租房屋（林德强出面转承租），才不得不向龙岩工发集团出具《承诺函》，并履行承诺，替原承租人张龙江向龙岩工发集团缴交了127980元租金。2014年10月31日，小李百货公司以每月租金13800元中标，小李百货公司与龙岩工发集团签订房屋租赁合同一份，小李百货公司继续使用该租赁房屋。之后，小李百货公司按合同约定全面履行，及时交清租金，没有违约。因此，承诺缴交2014年1月1日至2014年10月31日的租金，应按中标价13800元结算，小李百货公司多交了28980元【即：（16698－13800）×10=28980元】。这多交的金额，小李百货公司将另行起诉返还。2016年6月，高岭土公司与林德强房屋租赁合同纠纷，经一、二审判决，均驳回高岭土公司要求林德强支付2013年10月20日起至实际返还店铺之日止按每月16698元的逾期腾房占用费的诉讼请求。之后，双方对承诺函缴交租金的结算，发生争议，小李百货公司认为多交28980元【即：（13800元/月×10－39000元）－127980元=－28980元】，要求退还；而龙岩工发集团则坚持要求补交扣减的39000元的租金。由此可知，法院判决驳回高岭土公司对林德强的诉讼请求，没有判决小李百货公司（即指林德强）败诉。承诺补交扣减租金39000元的条件，没有成就，无需补交；龙岩工发集团允许小李百货公司参与招租投标，表明龙岩工发集团是同意承诺函中有关缴交租金所附的条件，就必须要遵守，不得反悔，不应再主张补交已同意扣减的租金39000元。2、一审判决将2014年1～7月份的租金，按每月16698元结算，不符合承诺本意，是错误判决。小李百货公司承诺是按中标价每月13800元结算，多退少补。因为，2014年10月31日之前，小李百货公司与龙岩工发集团之间没有租赁合同关系，按每月租金16698元判决没有依据。3、龙岩工发集团起诉要求按年利率6%计算违约金，没有事实依据和法律依据。2014年10月31日之前，双方没有租赁合同关系，承诺函中也没有涉及违约金的承诺，况且，小李百货公司没有违反承诺；我国现行法律也没有规定违约金可以按年利率6%计算。因此一审判决支持违约金请求是错误的。综上所述，龙岩工发集团的诉讼请求，没有事实依据；法院没有判决小李百货公司败诉，补缴已扣减租金39000元的条件不成就；依承诺，无须向龙岩工发集团补缴已扣减的39000元租金。因此，一审判决小李百货公司向龙岩工发集团给付2014年尚欠租金共计30306元及违约金，是错误的，应予撤销，改判驳回被上诉人的诉讼请求。龙岩工发集团答辩称：小李百货公司的上诉无事实和法律依据，请求予以驳回。一、承诺函内容为：小李百货公司（林德强）承租龙岩市新罗区登高中路3号外贸大厦008－009商铺，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，月租金前三年13800元/月，后两年每年递增10%（15180元/月，16698元/月）。现龙岩工发集团拟组织公开招租，经与龙岩工发集团相关人员充分沟通、协商后，小李百货公司同意向龙岩工发集团缴清2014年1月1日至2014年7月31日租金，并预缴2014年8月1日至2014年10月31日租金（暂按16698元/月计算，该部分租金如小李百货公司中标，则按中标价多退少补）。因小李百货公司（林德强代表小李百货公司）答辩龙岩高岭土有限公司的民事诉讼纠纷尚未判决，小李百货公司同意按以上两项应缴租金计算共166980元抵减原向出租人（张龙江）缴交39000元履约保证金后向龙岩工发集团缴交计127980元（详见转账凭证）。现小李百货公司承诺：如法院判决我方答辩败诉，我方将在法院判决生效日后一个月内，向龙岩工发集团补缴抵减的39000元租金”。龙岩高岭土有限公司与林德强、张龙江返还原物纠纷一案已作出（2016）闽08民终117号民事判决，判决书已明确林德强（代表小李百货公司）向张龙江缴交的履行保证金39000元，小李百货公司可依照龙岩高岭土有限公司与张龙江之间解约后的法律后果另行向张龙江主张退还。从承诺函上看，小李百货公司是与龙岩工发集团的相关人员充分沟通、协商后才向答辩人出具了承诺函。2014年度小李百货公司向龙岩工发集团累计缴交租金146886元；缴交时间及金额为：2014年9月29日当日二次缴交分别为77886元和50094元；2014年10月31日缴交5106元；2014年12月9日缴交13800元。2014年度按约定小李百货公司应向龙岩工发集团累计缴交租金为185886元＝[（1月－7月）×16698元/月+（8月－12月）×13800元/月]，但小李百货公司实际向龙岩工发集团只缴交了146886元，尚欠39000元未缴交。二、龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初5555号民事判决认为龙岩工发集团“主张小李百货公司应支付2014年度尚欠的租金，有事实依据”，但因一审法院计算租金的金额错误，龙岩工发集团已提起上诉。龙岩工发集团向一审法院起诉请求：判令小李百货公司支付2014年度尚欠的租金39000元及从2016年7月1日起至款清之日止，以所欠租金39000元为本金、按年利率6%计算的逾期付款违约金。一审法院认定事实：位于龙岩市新罗区南城登高中路3号1幢1-8层、4幢1-2层楼房（外贸大厦）原所有权人为龙岩高岭土有限公司，龙岩高岭土有限公司系龙岩工发集团的全资子公司。2009年6月2日，龙岩高岭土有限公司与张龙江签订《外贸大厦租赁合同》，约定张龙江承租龙岩高岭土有限公司所有的外贸大厦整栋大楼（共8层）及院内停车场，房产建筑面积6109平方米，租赁期限10年。2009年8月1日，张龙江与林德强签订一份《店铺租赁合同》，合同约定林德强向张龙江承租外贸大厦一层二间店面，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日，每月租金13800元，按季度收取，租金前三年不变，自2012年8月1日起每年租金在前一年的基础上递增10%。合同订立后，林德强即开始使用上述店铺并向张龙江缴纳履约保证金39000元及从2013年8月1日至2013年12月31日止的店租。2013年11月6日，龙岩高岭土有限公司向林德强发出一份函，主要载明：“由于张龙江拖欠龙岩高岭土有限公司租金已逾30日，构成违约。龙岩高岭土有限公司已登报通知张龙江解除合同。为保障各次承租户的利益，请你方与龙岩高岭土有限公司重新签订租赁合同或于2013年11月15日前自行搬出外贸大厦”。龙岩高岭土有限公司从2014年1月1日起委托并授权龙岩工发集团以自己的名义对外进行招租、与承租人签订租赁合同和收取租金，含之前龙岩高岭土有限公司与他人签订的租赁合同而未收到的租金。2014年3月25日，龙岩工发集团向林德强发出一份通知，载明：原龙岩高岭土有限公司所有的位于龙岩市新罗区登高中路3号“外贸大厦”的产权现变更到工贸公司名下，鉴于此，请接通知后的2014年4月10日前到工贸公司办理租赁合同签订手续，如无意承租，请于2014年4月15日前搬离该租赁场所，并支付剩余租金及相关费用。2014年4月29日，涉案房屋办理了产权变更登记手续，龙岩工发集团为涉案房屋的所有权人。2014年9月25日，小李百货公司向龙岩工发集团发出一份《承诺函》，载明：我司小李百货公司（林德强）承租龙岩市新罗区登高中路3号外贸大厦008-009商铺，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，月租金前三年13800元/月，后两年每年递增10%（15180元/月、16698元/月）。现贵司拟组织公开招租，经与贵司相关人员充分沟通、协商后，我司同意向贵司缴清2014年1月1日至2014年7月31日租金，并预缴2014年8月1日至2014年10月31日租金（暂按16698元/月计算，该部分租金如我司中标，则按中标价多退少补）。因我司答辩龙岩高岭土有限公司的民事诉讼纠纷尚未判决，我司同意按以上两项应缴租金计算共166980元抵减原向出租人张龙江缴交39000元履约保证金后向贵司缴交计127980元。现我司承诺：如法院判决我司答辩败诉，我司将在法院判决生效日后一个月内向贵司补缴所抵减的39000元租金。2014年10月31日，龙岩工发集团与小李百货公司签订一份《龙岩外贸大厦一层沿街008号-009号店房屋租赁合同》，租期自2014年11月1日至2019年6月30日止，每月租金为13800元，小李百货公司缴纳履约保证金28980元。2016年6月2日，小李百货公司向龙岩工发集团发函，协商提前解除双方签订的租赁合同，因提前解除合同，小李百货公司已交的履约保证金全部归龙岩工发集团所有。2016年6月7日，龙岩工发集团复函，同意解除双方签订的租赁合同，租期至2016年6月30日止，合同履约保证金28980元归龙岩工发集团所有；要求小李百货公司在2016年6月30日之前交清2014年度欠交租金39000元。因双方当事人对是否尚欠租金各执一词，故龙岩工发集团诉至法院，请求判如所请。另查明，龙岩高岭土有限公司与林德强、张龙江返还原物纠纷一案，龙岩市新罗区人民法院作出（2014）龙新民初字第894号民事判决书，判决认为2013年10月20日至2013年12月31日期间的房屋占用费，龙岩高岭土有限公司可依照解约的法律后果另行向张龙江主张；林德强向张龙江缴交的履约保证金39000元，林德强可依照龙岩高岭土有限公司与张龙江解约后的法律后果另行向张龙江主张退还。龙岩高岭土有限公司不服判决，提出上诉，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08民终117号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：龙岩工发集团与小李百货公司对承诺函的内容均无异议，本案的争议焦点为2014年8月1日至2014年10月31日期间的租金应如何计算？《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定;（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。本案中，2014年9月25日，小李百货公司向龙岩工发集团发出要约，即出具一份《承诺函》，同意缴清2014年1月1日至2014年7月31日的租金，并预缴2014年8月1日至2014年10月31日租金（暂按16698元／月计算，该部分租金如我司中标，则按中标价多退少补）。因我司答辩龙岩高岭土有限公司的民事诉讼纠纷尚未判决，我司同意按以上两项应缴租金计算共166980元抵减原向出租人张龙江缴交39000元履约保证金后向贵司缴交计127980元。2014年9月29日，龙岩工发集团收取小李百货公司预缴的租金共计127980元，即同意小李百货公司的要约内容，故双方应按承诺书的约定履行。2014年10月24日，小李百货公司参与“外贸大厦”竞租，中标后与龙岩工发集团签订《龙岩外贸大厦房屋租赁合同》，租期从2014年11月1日起至2019年6月30日止，前三年每月租金13800元。根据承诺函的约定，2014年8月1日至2014年10月31日的租金应按每月13800元计算，因此从2014年1月1日至2014年10月31日小李百货公司应缴纳的租金共计为158286元（16698元×7个月+13800元×3个月）。龙岩工发集团主张小李百货公司应支付2014年度尚欠的租金，有事实依据，但应以实际尚欠的租金30306元（158286元-127980元）计算。龙岩工发集团主张小李百货公司应支付按年利率6%计算的逾期付款违约金，不违反法律的规定，应予支持。小李百货公司主张林德强向张龙江缴纳的履约保证金39000元应抵扣租金，不存在拖欠租金而是多交租金。根据生效判决的认定，林德强向张龙江缴交的履约保证金应另行向张龙江主张退还，故对小李百货公司的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：小李百货公司应于判决生效之日起二十日内给付龙岩工发集团尚欠的租金共计30306元，并支付从2016年7月1日起，以尚欠的租金30306元为本金、按年利率6%计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取为390元，由小李百货公司负担。经审理查明：对原审判决查明认定的事实，龙岩工发集团认为：一审遗漏计算租金部分。对于原审认定的其余事实，双方当事人均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。对于龙岩工发集团认为遗漏的事实，本院认为：双方系于2014年10月31日签订《龙岩外贸大厦房屋租赁合同》，龙岩工发集团一审庭审时认为小李百货公司于签订合同之后都有缴纳租金，且对于小李百货公司一审时提交的2014年10月31日中国工商银行电子银行回单（转账5106元）及2014年12月9日中国工商银行电子银行回单（转账13800元），龙岩工发集团认为是支付2014年11月1日以后的租金，与本案无关。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，龙岩工发集团的上述陈述已构成自认，其已确认小李百货公司已缴纳2014年11月、12月的租金；因此，原审法院仅仅审理至2014年10月31日止的欠租情况，并无不当，龙岩工发集团认为一审遗漏计算租金，本院不予支持。本案双方当事人的争议焦点为：小李百货公司尚欠龙岩工贸公司租金数额是多少以及该租金的利息如何认定？对此，本院予以分析，并作如下认定。本院认为，双方对于小李百货公司出具的《承诺函》的效力并无异议，根据该《承诺函》“小李百货公司（林德强）承租龙岩市新罗区登高中路3号外贸大厦008-009商铺，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，月租金前三年13800元/月，后两年每年递增10%（15180元/月、16698元/月）。协商后，小李百货公司同意向龙岩工发集团缴清2014年1月1日至2014年7月31日租金，并预缴2014年8月1日至2014年10月31日租金（暂按16698元/月计算，该部分租金如我司中标，则按中标价多退少补）”的约定，小李百货公司应当缴纳的2014年1月1日至2014年7月31日止的租金应当按16698元/月计算，小李百货公司认为2014年1月1日至2014年7月31日的租金应按中标价13800元/月计算，已上述《承诺函》内容不符，本院不予支持。2014年8月1日至2014年10月31日租金应当按小李百货公司中标价计算，根据2014年10月31日，龙岩工发集团与小李百货公司签订的《龙岩外贸大厦一层沿街008号-009号店房屋租赁合同》（该合同确定2014年11月1日至2019年6月30日的月租金为13800元），该段期间的租金应按13800元/月计算。综上，小李百货公司应当缴纳的2014年1月1日至2014年10月31日的租金为158286元（16698元×7个月+13800元×3个月），2014年9月29日，龙岩工发集团收取小李百货公司预缴租金127980元，小李百货公司实际尚欠的租金为30306元（158286元-127980元）。龙岩工发集团龙岩工发集团上诉认为小李百货公司应当按13800元/月缴纳2014年11月、12的租金，但龙岩工发集团一审庭审时已确认小李百货公司于签订合同之后都有缴纳租金，且对于小李百货公司一审时提交的2014年10月31日中国工商银行电子银行回单（转账5106元）及2014年12月9日中国工商银行电子银行回单（转账13800元），龙岩工发集团认为是支付2014年11月1日以后的租金，与本案无关。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，龙岩工发集团的上述陈述已构成自认，应认定小李百货公司已缴纳2014年11月、12月的租金，对于龙岩工发集团该上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《承诺函》“因小李百货公司（林德强代表小李百货公司）答辩龙岩高岭土有限公司的民事诉讼纠纷尚未判决，小李百货公司同意按以上两项应缴租金计算共166980元抵减原向出租人（张龙江）缴交39000元履约保证金后向龙岩工发集团缴交计127980元（详见转账凭证）。现小李百货公司承诺：如法院判决我方答辩败诉，我方将在法院判决生效日后一个月内，向龙岩工发集团补缴抵减的39000元租金”的约定，小李百货公司认为应当扣减的39000元租金实为小李百货公司（林德强）向出租人（张龙江）缴交39000元履约保证金，而作出（2016）闽08民终117号民事判决已确认，林德强向张龙江缴交的履约保证金39000元，林德强可依照龙岩高岭土有限公司与张龙江解约后的法律后果另行向张龙江主张退还，因此，该生效判决已对讼争的39000元履约保证金的处理进行了认定，小李百货公司并不能以此39000元履约保证金抵扣租金。小李百货公司认为（2016）闽08民终117号民事判决已判决驳回高岭土公司对林德强的诉讼请求，没有判决小李百货公司（即指林德强）败诉，补交扣减租金39000元的条件没有成就，理由不足，本院不予支持。小李百货公司尚欠龙岩工发集团的租金为30306元，已侵犯了龙岩工发集团的合法权益，其应限期缴纳，并赔偿损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，原审判决按年利率6%的资金占用期间利息作为龙岩工发集团的损失，并无不当。综上所述，龙岩工发集团、小李百货公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人龙岩工发集团、小李百货公司各负担390元。本判决为终审判决。审 判 长  范文祥审 判 员  郭胜华代理审判员  吴金燕二〇一七年一月三日书 记 员  郑冬明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。