广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）防市民一终字第138号上诉人（一审原告）吉敏。委托代理人陆誉中，广西黎梁律师事务所律师。委托代理人李俊军，广西黎梁律师事务所律师。被上诉人（一审被告）防城港市骏宁房地产开发有限责任公司，住所地广西防城港市港口区西湾广场怡园小区住宅36号第一、二层。法定代表人谢月英，该公司董事长。委托代理人黄海东，广西精一律师事务所律师。委托代理人何祖龙，广西精一律师事务所律师。上诉人吉敏因与被上诉人防城港市骏宁房地产开发有限责任公司（以下简称骏宁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人吉敏及其委托代理人李俊军，被上诉人骏宁公司的委托代理人何祖龙到庭参加诉讼。因双方当事人均向本院申请调解，本院依法扣除审限二个月。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年9月13日，吉敏作为买受人与骏宁公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以单价2300元每平方米的价格将位于防城港市港口区兴港大道长山新区枫桥荔苑2栋1单元504号房卖给买受人，房屋建筑面积为120.52㎡，总价款为277196元。该合同约定：“……第八条出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。特别约定：买受人以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房虽达到交付日期，但按揭贷款尚未转入出卖人账户的，交房日期顺延至全部按揭款转入出卖人账户后15日。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；3、供水、供电相关部门停水或停电每日达5小时以上，或气象部门记录日雨量达到中雨以上的；4、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更、设计变更导致工期延长的。……第九条除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求且办完退房手续之日（包括且不限于还贷、解除合同登记备案、解除预告登记、解除抵押等手续）起30日内将买受人已付款及按合同期限活期存款利率计算的利息归还给买受人，并按总价款5%赔偿买受人的损失。买受人应按出卖人指定的日期及要求配合办理退房手续，逾期办理的，应按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接书。……如出现以下情况，视为房屋已交付给买受人，与房屋有关的风险及相关权利义务自《入伙通知书》内载明的交付之日起转移到买受人，买受人必须支付延期收房期间的物业管理费和其他因延期收房引起的一切费用。该房屋的保修期自《入伙通知书》内载明的交付之日起开始计算：（1）因买受人所留通讯地址错误、不详或地址变更未通知出卖人，导致交房通知无法送达买受人的；（2）买受人未按交付通知指定的时间、地点前来办理交接手续的；（3）买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因合同约定的原因拒绝签署《房屋交接书》的；（4）其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的情况”。合同签订后，吉敏向骏宁公司支付了全部购房款。2013年1月23日，吉敏购买商品房所在的2号楼经五方验收合格。骏宁公司开发的枫桥荔苑项目所在的桃花湾片区长山路因山头未平整而没有修通，影响到市政供水管道的铺设，直至2013年2月7日枫桥荔苑所在路段的供水管道竣工并试压消毒通水。2013年3月1日，骏宁公司以邮寄《入伙通知书》的方式告知吉敏于2013年3月9日起办理收楼入住手续。自吉敏与骏宁公司签订《商品房买卖合同》之日至合同约定交房期间（即2010年9月13日至2011年10月31日），防城港市港口区有中雨以上天气为57天。2009年7月24日，防城港市城市规划综合技术服务中心就枫桥荔苑项目总平面图设计方案作出《审查意见书》，审查意见为“原则同意该项目的设计方案”。2010年11月5日，防城港市住房和城乡建设委员会就枫桥荔苑项目作出《审查意见书》，载明：“一、该项目规划方案的调整涉及建设用地容积率的调整，须编制容积率调整论证报告，并依程序办理增容手续，换发国土证和建设用地规划许可证后方可进行总平面方案的审查；二、项目内综合楼后退兴港大道需≥20米；三、2009年7月24日我委核发的总平面审查意见作废；四、请进一步完善相关手续后再行报建。”2011年11月24日，防城港市住房和城乡建设委员会就枫桥荔苑项目平面设计图方案作出《审查意见书》，其中载明：“……二、停车位不满足规划设计条件的要求；……四、请按我委意见修改并增加竖向规划图，所有规划图纸提交一式四份蓝图再报我委审批。”2013年9月24日，防城港市住房和城乡建设委员会就枫桥荔苑项目平面设计图方案作出《审查意见书》，载明：“一、该项目的总平面规划设计方案已于2013年9月8日在防城港日报、市住建委网站及建设用地现场进行公示，至今未收取异议，现原则同意该项目总平面规划设计方案；二、该项目景观绿化方案须在办理施工许可证前完成专项报审。”一审法院经审理认为，关于骏宁公司的交房时间是否符合合同约定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据合同约定，骏宁公司应在2011年10月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位一起组织验收合格的商品房交付吉敏使用。骏宁公司通过邮寄《入伙通知书》的方式通知业主于2013年3月9日起办理交房手续，故骏宁公司的实际交房日期应为2013年3月9日，在交房时间上晚于上述合同约定的交房时间。庭审中，骏宁公司提出气象、供水、设计变更等导致工期延误的情形，依合同约定应当予以延长交房期限。根据合同约定出卖人可以据实予以延期的四种情形，结合骏宁公司提交的证据，在合同签订之日至合同约定交房期间（即2010年9月13日至2011年10月31日），防城港市港口区有中雨以上天气的57天应当予以扣除。对骏宁公司提出的热带气旋、雷暴等气象原因、国家法定节假日原因延期交房的抗辩理由，由于合同未约定，故不予支持。至于骏宁公司提出原规划部门批准或决定的设计变更导致工期延误，故应延长交房期限的抗辩理由，根据骏宁公司提交的四份《审查意见书》，其中主要的设计变更是针对项目综合楼而非住宅楼，该项目平面图设计方案最终批准日期系2013年9月24日，晚于骏宁公司的实际交房日期，且骏宁公司未提交证据证明因该设计变更确实导致工期延误的相关证据，故对上述抗辩理由，不予支持。骏宁公司提交证据证明枫桥荔苑项目所在的长山路因故迟迟不能开通导致市政供水管道于2013年2月7日才竣工并试压消毒通水，认为交房期限也应延长至市政供水管道通水之后。根据合同约定出卖人据实可以延期的第二种情形“非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的”约定，骏宁公司因市政供水导致无法将商品房交付吉敏使用，符合上述合同约定的条件，且市政供水管道通水时间系骏宁公司无法预料与控制，故对骏宁公司因市政供水原因可以延期交房的抗辩理由，予以支持。由于2010年9月13日至2011年10月31日期间防城港市港口区降雨量达中雨以上天数57天包含市政供水未通水的期间，故对该57天不再予以扣减。因此，骏宁公司逾期交房的时间自2013年2月8日起计算，至2013年3月8日，逾期交房天数为29天。根据合同的约定，吉敏要求继续履行合同，故骏宁公司应按吉敏已支付房价款每日万分之三支付违约金2411.61元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、骏宁公司向吉敏支付逾期交房违约金2411.61元；二、驳回吉敏的其他诉讼请求。案件受理费891元，减半收取446元，由吉敏负担196元，骏宁公司负担250元。上诉人吉敏不服一审判决，上诉称：一审判决将市政供水管道竣工日即2013年2月7日认定为《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期交房情形错误。《商品房买卖合同》第八条约定的第二种情形，并不包括市政供水。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，骏宁公司承诺供水排水供电正常运行的时间是2011年10月，即双方已就供水进行了特别约定，骏宁公司不应将市政供水作为延期交房的抗辩理由。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由骏宁公司负担。被上诉人骏宁公司辩称：一、一审认定骏宁公司因市政供水可以延期交房正确。骏宁公司于2012年3月23日已全部完成主体与配套工程施工，但因涉案工程项目所在的长山区山路未开通等原因一直没有安装市政自来水管道，造成涉案工程项目无法通过消防水压力的测试，无法满足居民的生活用水要求。直至2013年2月7日长山片区的北湖路400PE供水管道工程才竣工。依合同约定，骏宁公司交房时间应延期至2013年2月7日之后。二、上诉人上诉称双方对供水有特别约定、市政供水不属于延期交房情形没有依据。《商品房买卖合同》第十四条约定骏宁公司承诺供水供电设施2011年10月达到规定的要求，这里的供水供电设施是指案涉楼盘项目内所有业主公共范围内的供水供电设施，并不包括由市政部门负责的供水管道。市政供水管道的铺设需要市政局、规划局、土地局等部门的统一协调，骏宁公司无法预料与控制，不应承担延期交房责任。第八条正是对骏宁公司可据实延期交房的特别约定，本案应适用该条款，而不是第十四条。三、一审法院对如下可以延期交房事由未予以扣减，请求二审法院综合考虑。因政府对长山片区总体规划的改变导致工期延误，该事由依约可延迟交房时间。上诉人在团购骏宁公司商品房时已明知长山片区的规划，市政工程及周边的开发情况，且骏宁公司在购房价格上与其他同期类似或附近的房价相比作了让利。如果骏宁公司承担延期交房的责任，实则是因同一原因承担两次损利，不合情理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人在二审期间向本院提交如下证据：骏宁公司帮上诉人报装水表的表格，证明骏宁公司违约，直至2013年才报装导致延期交房，因防城港市亿港自来水公司不肯盖章，没有原件，希望法院查实。被上诉人骏宁公司在二审期间向本院提交如下证据：收款收据，证明骏宁公司在交房前已向防城港市亿港自来水公司的下属公司交纳水费，使用该公司的水。上诉人开庭时当庭申请本院去防城港市亿港自来水公司调查取证水管报装等情况。本院依据上诉人的申请，依法到防城港市亿港自来水公司核实并调取相应证据，该公司出具《证明》。经质证，骏宁公司认为上诉人提交的证据无防城港市亿港自来水公司的盖章，其真实性无法考究，对合法性有异议，且认为与本案无关。上诉人对骏宁公司提交的证据的关联性无异议，对其真实性有待法院核查，对证明内容有异议，认为该证据证明骏宁公司已于2012年、2013年缴纳有关水费，骏宁公司在市政供水管道未铺设的情况下可通过其他方式供水，市政供水管道未通不能成为骏宁公司延期交房的理由。上诉人对本院调取的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据同时表明骏宁公司在兴港大道阳光海岸至桃中路南侧没有市政供水管道铺通的情况下也可连接祥湖路水管从而解决供水问题，同地段的西湾华庭、阳光海岸小区在市政供水管道未铺设到位的情况下亦可为业主供水，合同也没有约定骏宁公司因市政供水管道未通可延期交房，故市政供水管道未铺设无法成为骏宁公司延期交房的理由。骏宁公司对本院调取的证据无异议，认为该证明证实2013年8月1日涉案路段才通自来水管道，与骏宁公司之前的主张因市政原因没有市政通水是相互一致的，该证据也证明骏宁公司于2009年开始就向防城港市亿港自来水公司申请报装自来水，但因未通自来水管道而无法开户；证明因无市政通水致工期延期、无法交房。本院对二审期间的证据认证如下：上诉人提交的报装水表的表格，因无原件核对、未有相关单位盖章，故本院不予采纳；骏宁公司交纳水费的收款收据，与本案具有一定的关联性，能证明骏宁公司于2012年开始即交纳水费，予以采纳；防城港市亿港自来水公司出具的《证明》，系本院依上诉人的当庭申请所调取的证据，真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，骏宁公司与上诉人签订的合同第十四条约定，骏宁公司承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：供水排水供电设施为2011年10月，物业管理用房为2011年10月，园林绿化及景观为2012年6月；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由骏宁公司承担逾期期间所购房屋的物业管理费，以上述基础配套设施、公共配套建筑单项逾期最长的时间为准，不重复累计。如骏宁公司未能按合同第八条的约定交房的，则骏宁公司仅按第九条的约定承担逾期交房的违约责任，以上基础设施、公共配套建筑未能按期交付的违约责任不另行计付。至2015年4月3日，防城港市港口区兴港大道阳光海岸段、桃中路南侧均未安装有自来水供水管道。综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点是：一、市政供水是否为骏宁公司延期交房的免责事由；二、骏宁公司逾期交房天数及其应支付给上诉人的逾期交房违约金的具体数额。本院认为，骏宁公司与上诉人签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、关于市政供水是否构成骏宁公司延期交房的免责事由的问题。双方在合同第八条约定，非因骏宁公司的原因，发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的，骏宁公司可以据实延期交房。涉案小区所在的桃花湾片区，因长山路无法按期开通，影响了该线路市政供水管道的铺设。市政供水问题属市政基础设施问题，需由相关政府管理部门审批、投资建设等，故市政供水问题构成合同第八条约定的骏宁公司可据以延期交房的事由。上诉人主张双方已经在合同第十四条约定，骏宁公司承诺供水排水供电正常运行的时间是2011年10月，即双方已就供水进行了特别约定，骏宁公司不应将市政供水作为延期交房的抗辩理由。本院认为，骏宁公司在《商品房买卖合同》第十四条中对公共供水设施正常使用的承诺，应是对小区范围内公共供水设施正常使用的承诺，并非对小区范围外的供水设备正常使用的承诺。吉敏的此项上诉理由与双方在合同中的约定不符，本院不予支持。二、关于骏宁公司逾期交房天数及其应支付给上诉人的逾期交房违约金的具体数额的问题。案涉房屋所在的楼房于2013年1月23日已经五方验收，符合合同约定的交房条件。且骏宁公司已按约定的方式通知上诉人于2013年3月9日开始办理交房手续，上诉人自2013年3月9日起即可接收房屋，即交房日期为2013年3月9日。如上所述，市政供水问题构成骏宁公司延期交房的免责事由。因该市政供水于2013年2月7日才竣工并试压消毒通水，故骏宁公司逾期交房天数应自2013年2月8日开始算至2013年3月8日止，共计29天。根据合同约定，骏宁公司逾期天数未达60天，应按日向上诉人支付已付房款万分之三的违约金，故一审法院判决并无不当，本院予以维持。对于骏宁公司提出案涉小区项目设计变更导致其延期交房的抗辩理由，因骏宁公司未提起上诉，且其答辩请求维持原判，故本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费891元，由上诉人吉敏负担。本判决为终审判决。审判长  禤汉奇审判员  潘云燕审判员  何丽敏二〇一五年六月十八日书记员  温婷婷