上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第36542号原告(反诉被告)龚桂华。原告(反诉被告)陆耀英。委托代理人龚桂华。被告(反诉原告)上海豪全房地产开发有限公司。法定代表人赵长伟。委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。原告龚桂华、陆耀英诉被告上海豪全房地产开发有限公司(以下简称豪全公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。后被告豪全公司提起反诉，本院又于2014年12月8日公开开庭进行了合并审理。之后，本案依法转为普通程序，于2015年5月12日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)龚桂华(亦是陆耀英的委托代理人)、被告(反诉原告)豪全公司的委托代理人陈伟军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英诉称，2012年9月14日，龚桂华、陆耀英与豪全公司签订《上海市商品房预售合同》，约定龚桂华、陆耀英向豪全公司购买位于上海市浦东新区航头镇航鹤路78弄长泰东郊御园556号1层1-3层室房屋(以下简称系争房屋)。龚桂华、陆耀英按约支付房款人民币(以下币种同)120万元，剩余280万元以贷款形式支付。后豪全公司提供的房屋实测面积与合同约定面积不一致，银行贷款变至279万元，龚桂华、陆耀英转账给豪全公司1万元，多支付了1,071元房款。另，双方在合同中约定，豪全公司应于2012年12月31日前将系争房屋交付。龚桂华、陆耀英联系豪全公司，其称房屋统一延长至2013年5月31日交付。龚桂华、陆耀英担心房屋质量问题，于2012年11月多次看房，发现系争房屋屋顶在打开重新翻建。2013年5月24日，龚桂华、陆耀英聘请专家进行验房，出具了验房报告书，称系争房屋多项不符合要求。豪全公司项目负责人于2013年10月2日确认维修情况，但至今未修缮完工。故龚桂华、陆耀英诉至法院，要求判令：1、豪全公司开具279万元购房款发票；2、豪全公司退还多付房款1,071元；3、豪全公司支付逾期交房违约金，以总购房款400万元为计算基数，自2013年1月1日起，按每日万分之二计算至2013年3月31日，计71,980.722元；按每日万分之四自2013年4月1日起至判决生效之日止；4、豪全公司修复屋顶；5、豪全公司承担本案诉讼费用。审理过程中，龚桂华、陆耀英变更诉讼请求4，要求豪全公司修复除屋顶外，还应维修其提供的验房报告书中的第3、4、6、8、9、10、11、12、13、14项。被告(反诉原告)豪全公司辩称，豪全公司已按合同约定进行了交付，龚桂华、陆耀英以质量瑕疵为由拒绝交付，依据不足，豪全公司不存在拒不交房的情形，不应承担任何责任。豪全公司愿意在房屋交接时一并开具相应发票，也同意退还多收的房款846.20元。系争房屋已经全部进行修复，且房屋的维修属于售后或物业管理的主要义务，不能成为拒绝收房的理由。豪全公司不应承担违约金，诉讼费应由龚桂华、陆耀英自行承担。合同约定除120万元外的余款，龚桂华、陆耀英应于2012年11月14日前付清，但龚桂华、陆耀英仅在2013年2月6日支付279万元，于2013年2月20日支付1万元，显已违约。故豪全公司提起反诉，要求龚桂华、陆耀英支付逾期付款违约金46,522元，反诉费由龚桂华、陆耀英负担。针对豪全公司的反诉请求，原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英辩称不同意反诉请求。首先，本案的诉讼金额计算是错误的，本案合同总价根据实际面积作了变更，未达到400万。其次，违约责任由豪全公司造成。合同签订后，豪全公司承诺给龚桂华、陆耀英办理银行贷款。豪全公司是找上海银行办理贷款，后因上海银行未提供银行贷款，再重新把材料给龚桂华、陆耀英。龚桂华、陆耀英拿到材料后，因豪全公司提供材料不完整，在提交农业银行时，又被延误。龚桂华、陆耀英通过自己努力在2012年10月获得银行贷款审批，但是需要豪全公司办理抵押登记手续。豪全公司已办出大产证，却通过龚桂华、陆耀英的产证进行担保，将担保风险转嫁到龚桂华、陆耀英身上，致使原本能按时办理的贷款被再次延误，于2013年2月才办出贷款。原来的预售合同金额是400万，但是在办理产证过程中，由400万变更为不到400万，造成原来贷款金额由280万变更为279万，这也是房屋实测面积与暂测面积不一致等原因造成。最后，豪全公司负责办理产证的负责人告知龚桂华、陆耀英已经完整提交，但是遗漏了发票，造成办理产证再次延后。经审理查明：2012年5月3日，豪全公司取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2012年6月20日，豪全公司取得系争房屋的沪房管(浦东)交付许(2012)第028-1号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年9月14日，龚桂华、陆耀英(乙方)与豪全公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定龚桂华、陆耀英向豪全公司购买系争房屋。据甲方暂测该房屋建筑面积为189.08平方米，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为21,155元，房屋总价款暂定为4,000,000元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；……合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止……合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之_计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过_天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。附件一付款方式和付款期限约定：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。乙方于2012年9月14日与甲方签约，并付首付款120万元，于2012年11月14日前应支付房款280万元。补充条款一第五条约定，该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理。凡乙方委托甲方为其代办全部或部分贷款手续的，由此发生的相关费用与责任由乙方负担，乙方必须在签署本合同当日向甲方交齐所有办理贷款所需相关材料，若贷款银行要求乙方追加资料的，乙方须在知道该情况之日起三日内补齐资料。除甲方原因外，乙方按揭贷款不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。第八条“该房屋的交付”中第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》；第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：(1)质量问题(主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外)；(2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；(3)相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第4款约定，除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日(“风险转移日”)起转移由乙方承担，该房屋的保修期限也从该日起算。乙方自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。合同另对解除条件、违约责任等作了具体约定。2012年9月29日，豪全公司取得系争房屋沪房地浦字(2012)第268104号上海市房地产权证。2012年10月22日，龚桂华作为借款人，中国农业银行股份有限公司上海虹口支行作为贷款人，龚桂华、陆耀英作为抵押人，豪全公司作为保证人，共同签署一份个人购房担保借款合同，约定借款人为购买系争房屋向贷款人借款280万元，借款期限自2012年10月22日至2042年10月21日。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入豪全公司账户。系争房屋权属证书未办妥。合同另对借款具体内容作了约定。2012年11月28日，豪全公司向龚桂华开具了两张购房款发票，金额分别为1,198,942.25元与1,057.75元，其中金额为1,198,942.25元的发票载明建筑面积为189.03平方米，房屋总价为3,998,942.25元，另一张载明建筑面积为189.08平方米，房屋总价为400万元。2012年11月-12月，龚桂华与豪全公司共同出具一份情况说明，称龚桂华、陆耀英于当日签订的《房屋交接书》，仅用于办理审税及按揭贷款使用，签订本房屋交接书时房款尚未全款到账，同时双方确认对该房屋尚未进行验收交付。2012年12月25日，豪全公司发送房屋交付通知书及房屋交付指引，称系争房屋已符合交付条件，要求龚桂华、陆耀英前来办理房屋交付手续。送达记录显示已签收。2013年1月6日，龚桂华回函豪全公司，称系争房屋尚在维修，仍旧存在漏水、渗水问题，屋顶还未更换，不符合交付条件。根据合同及谈判过程，其贷款所有手续均由豪全公司负责办理，如果未在2012年11月14日支付全款，豪全公司不应追究业主的任何责任。在2012年10月22日就获得银行贷款审批合同，因豪全公司的原因造成至今银行贷款未下来，延期的责任豪全公司无权追究。2013年2月6日，中国农业银行打入豪全公司279万元。2013年2月20日，龚桂华、陆耀英支付豪全公司1万元。2013年5月9日，豪全公司向系争房屋业主发送催告函，称系争房屋已具备交付条件，其已如约通知业主前来办理交付手续，但业主至今未前来办理。故请业主于2013年5月10日至2013年5月17日前往办理交付手续。2013年5月14日，龚桂华回复豪全公司，称系争房屋存在严重质量问题，豪全公司因为要修缮房屋，无法按期履行约定交付房屋，应承担延期交付房屋的违约责任。催告函未陈述客观事实，其曾于2012年年底多次去看过房屋，均处于修缮状态。2013年7月9日，豪全公司发送房屋交付通知书及房屋交付指引，要求龚桂华、陆耀英前来办理房屋交付手续。其中，房屋交付指引载明：预测建筑面积为189.08平方米，预售合同价为400万元，实测建筑面积为189.03平方米，调整后合同价为3,999,153.80元，应退846.20元。2013年7月25日，龚桂华回复豪全公司，称豪全公司未全额开具发票，也未退还多交房款。2013年6月9日，豪全公司的经理及物业经理洽谈了房屋问题，其也于当日提交了验房报告，针对报告中质量问题，豪全公司承诺给予答复并修缮，但至今未给予回复及修缮。2013年8月9日，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站受豪全公司委托，对长泰东郊御园二期47#别墅(门牌号549-559)房屋主体结构工程质量及完损现状出具检测报告，结论为：(1)47#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面为坡屋面。(2)抽样检测表明，47#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，47#别墅的主体结构(混凝土梁板柱等)工程质量总体上符合要求。(3)47#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。(4)本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。其中现场检测日期为：2012年11月24日，主体结构工程质量检测，2013年5月8日及7月19日，完损现状检测。2014年10月，双方因房屋交付产生争议，龚桂华、陆耀英起诉至法院，诉请如前。之后，豪全公司提出反诉，诉请亦如前。经龚桂华、陆耀英与豪全公司一致确认，豪全公司同意退还龚桂华、陆耀英房屋差价款846.20元，并同意向其开具金额为2,799,153.80元的发票。审理中，经龚桂华、陆耀英申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋除屋顶外的渗水、起鼓等问题进行了司法鉴定。2015年3月23日，该鉴定单位退回鉴定，称其于2015年3月5日至现场进行预检，在预检过程中，发现鉴定申请方代表提出若干质量问题，大部分已由开发商进行整改修复，且现场未见明显渗漏水痕迹。故根据涉案房屋现状，不具备现场鉴定条件。另，龚桂华、陆耀英还就屋顶修复是否符合规范申请鉴定。龚桂华、陆耀英提供验房报告，证明2013年5月24日，其接到豪全公司通知进行验房，当日有多项内容不符合交付标准。后经沟通，豪全公司于2013年10月2日针对修复问题作了重新确认。其中该报告载明：……3、进门厅花岗石铺贴空鼓(装修时解决)；4、二楼楼梯间地面转角处空鼓(装修时解决)；……6、北南阳台分隔缝没处理(未处理，装修时处理)；7、屋顶修补不符合规范(无法更正)；8、地下室有几处渗水(已解决)；9、屋顶靠近南墙有一处渗漏(已解决)；10、北侧外墙局部没有保温层(装修时墙面里面做防水)；11、一楼客厅梁下渗水(已解决)；12、一楼厨房四周局部渗水(已解决)；13、卫生间西侧底部渗水(已解决)；14、地下室停车库两处空鼓，一条明显的裂缝(缝解决，空鼓未解决)。检测日期注明为2013年5月24日。报告最后一页龚桂华与曾生分别签字署期，日期为2013年10月2日。对此，豪全公司表示报告上签字的“曾生”是系争房屋所在小区物业的人员，不是豪全公司的人，无权代表其签字，对该报告内容不予认可。龚桂华、陆耀英提供录音光盘及整理资料，证明2012年9月14日双方商谈时，豪全公司承诺找银行办理贷款手续。后来因为无法办理，才又将资料转给龚桂华、陆耀英，由其自行办理。豪全公司的预售合同面积与实测面积不符，导致发票与交接书有误，造成贷款办理再次延期。之后，因豪全公司提供材料不全导致贷款未成，豪全公司要求预售房屋贷款转为现房买卖，不同意办理抵押，要求龚桂华、陆耀英先交房，再办理现房抵押。其中，周承龙在录音中确认其曾承诺开发商找的上海银行办贷款没有问题，之后上海银行未能办出贷款，又由龚桂华、陆耀英找的农业银行来办理贷款。办理过程中，因预售面积与实测面积不一致，发票与交接书无法对应，导致贷款发生延期。之后，又因房屋已成了现房，需双方办理交房并办出房地产权证(小产证)后才能办出房屋贷款。对此，豪全公司表示录音里人很多，身份难以分辨。周承龙确是销售代理公司的人员，但该公司早已撤走，内容也无法核实。卜娅是其工作人员。录音中看不出是龚桂华、陆耀英委托豪全公司办理贷款，双方也无委托手续。另，龚桂华、陆耀英表示合同并未约定逾期交付房屋违约金的计算标准，但合同是豪全公司提供的格式合同，根据权利义务对等原则，应参照逾期付款违约金的标准计算。其要等到屋顶修缮的鉴定报告出来后才同意收房。豪全公司确认房屋钥匙在其处，随时可以交付龚桂华、陆耀英，其确对系争房屋搭设过脚手架进行维修。同时，豪全公司向本院表示就本案实际情况，愿意按照每月3,000元租金标准补偿龚桂华、陆耀英2.5个月租金损失并额外按照每月3,000元的标准补偿2.5个月损失，并愿意补偿其2.5个月的物业费1,500元，由豪全公司直接向相关物业公司支付。以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交付通知书、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、沪房地浦字(2012)第268104号上海市房地产权证、个人购房担保借款合同、情况说明、催告函、银行凭证、长泰东郊御园一期47#别墅(门牌号549-559)主体结构工程质量和完损现状检测报告、回函等证据以及龚桂华、陆耀英、豪全公司的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。龚桂华、陆耀英与豪全公司之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据房地产权证的实测房屋面积及合同中约定的预测面积，双方一致确认由豪全公司退还龚桂华、陆耀英多支付的房屋差价款846.20元，于法不悖。龚桂华、陆耀英支付房款后，豪全公司应按约开具发票。现龚桂华、陆耀英要求豪全公司开具除120万元外剩余购房款2,799,153.80元的发票，豪全公司也同意开具，本院据此判决。龚桂华、陆耀英支付房款后，豪全公司应按照合同约定履行交付房屋义务。豪全公司在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向龚桂华、陆耀英发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求龚桂华、陆耀英办理交房手续。现房屋主要质量问题是渗漏水，豪全公司对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，龚桂华、陆耀英亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用，故龚桂华、陆耀英理应按照合同约定办理房屋验收交接手续。之后豪全公司依约向龚桂华、陆耀英发送催告函，要求其办理房屋交付手续，但其仍未前往办理相关的交付手续，根据双方合同约定豪全公司按本合同第十五条之约定书面催告后原告仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，豪全公司对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格。结合其他类案的判决情况，龚桂华、陆耀英要求豪全公司支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。系争房屋通过竣工验收备案且办理出房地产权证，之后因屋顶原因产生渗漏水问题，应属于保修范围，现豪全公司针对该问题履行了保修义务，修复后的屋顶无明显渗漏痕迹，龚桂华、陆耀英再以屋顶修复不符合规范为由申请鉴定并要求豪全公司重新修复屋顶，本院难以支持。就龚桂华、陆耀英主张除屋顶外的其他修复问题，豪全公司对此也进行了修复，鉴定单位出具的说明也明确现场无渗漏水痕迹，不具备鉴定条件，故对于龚桂华、陆耀英的该项诉请，本院也难以支持。虽龚桂华、陆耀英在支付除120万元的款项外存在逾期行为，但从合同履行及龚桂华、陆耀英提供的录音内容来看，该笔款项系以贷款形式支付，豪全公司曾承诺为龚桂华、陆耀英在上海银行办理贷款，但之后未能办出，龚桂华、陆耀英自行办理贷款过程中，又因房屋预售面积与实测面积不一致、资料提供不全、系争房屋变成现房等原因造成延误，对此豪全公司负有一定责任，故豪全公司要求龚桂华、陆耀英支付逾期付款违约金，本院不予支持。豪全公司自愿补偿龚桂华、陆耀英2.5个月租金损失7,500元及额外损失7,500元，并以代其向相关物业公司支付2.5个月物业费1,500元的形式补偿龚桂华、陆耀英物业费，并无不当，本院亦予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英购房款846.20元；二、被告(反诉原告)上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英开具金额为2,799,153.80元的购房款发票；三、被告(反诉原告)上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英15,000元；四、驳回原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海豪全房地产开发有限公司要求原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英支付逾期付款违约金46,522元的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,115元，由原告(反诉被告)龚桂华、陆耀英负担6,065元，被告(反诉原告)上海豪全房地产开发有限公司50元；反诉案件受理费(已减半收取)481元，由被告(反诉原告)上海豪全房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政代理审判员  杜献伟人民陪审员  吴佩琪二〇一五年六月十二日书 记 员  李 烁附：相关法律条文???????一、《中华人民共和国合同法》第六条??当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。?当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。