陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榆中民一终字第00071号上诉人（原审被告）王正军。上诉人（原审被告）刘鹏。二上诉人的委托代理人张波，陕西英培律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛琪。被上诉人（原审原告）马林和。二被上诉人的委托代理人张文利，陕西秦北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王文艳。被上诉人（原审原告）高云飞。被上诉人（原审原告）高增荣。被上诉人（原审原告）刘建平。被上诉人（原审原告）王交岐。上诉人刘鹏、王正军因与被上诉人薛琪、马林和、王文艳、高云飞、高增荣、刘建平、王交岐房屋租赁合同纠纷一案，不服神木县人民法院（2014）神民初字第07093号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年7月2日薛琪等七人及白风琴等四人（甲方）与王正军（乙方）签订了《房屋租赁合同》，薛琪等人将自己位于神木县神木镇惠民路北关村一组5号楼，按第一层门面房算24间（含地下一层，共计五层半）整体出租给王正军，租期为8年，从房屋交工起五个月内为乙方的装修期，装修期内不计算房租费，装修期满后开始计算租赁费，即自2011年4月1日至2019年4月1日共计8年，租金为每一间门面房20万元/年，24间总计租金为480万元/年。本案中应属七原告的14间房屋的租赁费为280万元/年，并约定租赁费按每年交租到期前30天一次性交清全年租赁费。原告交付房屋后，王正军履行了部分租赁费后，从2013年4月1日至2014年10月1日期间的租赁费只支付了60万元，对拖欠部分的租赁费再未按期支付。合同第五条约定租金标准、支付时间：按每年交租到期前30天由乙方一次性交清租金；第七条约定“租赁期满或合同解除后，可移动家具由乙方搬走，固定装修装饰设施不得破坏并完好无偿交与甲方，甲方不予补偿”；第九条约定“在八年租赁期内若乙方需转租，征得甲方同意后方可转租他人”；第十条约定“乙方有不支付或不按照约定支付租金达3日的、欠缴各项费用达5000元甲方有权单方解除合同，收回房屋”；第十一条约定“乙方不按约定支付租金，以及乙方未按约定时间返还房屋，应按年租金的2%标准支付违约金给甲方”。庭审中经征求原告意见，如合同解除对租赁房屋内的形成附合的装饰装修物不同意利用。2011年元月8日，王正军未经原告同意将上述属于七原告所有14间房屋转租给刘鹏，并签订了《房屋租赁合同》，经营酒店和超市等业务。同时查明，2010年7月2日双方租赁合同中约定的24间房屋，其中属于白风琴、王万荣、解治田、王青莲的10间房屋已与王正军解除合同并收回了房屋。另，原告在庭审中陈述，双方约定的租金因后期实际情况变化，变成了14间，则每年应交付的租金为280万元，从2013年4月1日到2014年7月1日所欠房租应是350万元，刘鹏受王正军的指示，只支付了60万元，现下欠290万元房租，加上违约金5.6万元，总计295.6万元，按照合同约定，原告不应该给付被告装修装饰费用，但从人道主义考虑，原告将上述295.6万元作为对被告的补偿，故原告请求70万元租金。原审法院认为：本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定全面履行约定的义务。按照合同的约定，原告向被告交付适租的房屋，被告应当向原告按合同的约定交付租赁占有期间的房屋租赁费。但被告向原告履行了前期房屋租赁费后，对后续租赁费即截止2014年10月1日前尚欠的租赁费未予支付，并且王正军未经薛琪等人同意将承租的属于七原告的14间房屋转租刘鹏，已构成违约。依据双方合同约定和《合同法》规定，应对王正军和刘鹏之间签订的房屋租赁合同予以解除，对于原告要求解除其与王正军之间的租赁合同及二被告返还租赁房物并由刘鹏支付合同解除后如逾期腾房的占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；原告自愿选择要求王正军支付2013年4月1日至2014年10月1日期间尚欠的租赁费中70万元的请求，并对其余所欠租赁费及违约金计295.6万元，从人道主义考虑作为对被告装修的补偿，符合当事人意思自治原则，应予允许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十四条第二款及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、薛琪、马林和、王文艳、高云飞、高增荣、刘建平、王交岐与王正军之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法予以解除；王正军与刘鹏之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法予以解除。二、限王正军、刘鹏于本判决生效之日起三十日内将所租赁七原告的14间房屋（含地下一层，共计五层半）腾出交付给原告。三、限王正军于本判决生效之日起三十日内支付七原告租赁费70万元；并由刘鹏支付原告合同解除后履行期满起至逾期腾房期间的占有使用费（计算标准为每间每年20万元）。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11000元，由王正军、刘鹏负担。上诉人王正军、刘鹏上诉称，一、被上诉人直接向房屋的实际使用人刘鹏收取租赁费，导致上诉人王正军无法履行支付租赁费的义务。故七被上诉人违约在先，无权解除与上诉人王正军之间签订的房屋租赁合同。二、被上诉人明知上诉人王正军将房屋转租给了上诉人刘鹏，所以被上诉人无权解除与王正军之间的租赁合同。三、原审法院未依法向上诉人送达开庭传票，致使上诉人未能依法参加本案庭审，二审法院应依法撤销原审判决，发回重审。四、七被上诉人变更了诉讼请求，但原审法院未依法给上诉人留有答辩期，影响了上诉人合法的诉讼权利。五、王正军将房屋转租给上诉人刘鹏和杨虎青，本案遗漏了必须参加诉讼的被告。六、即便法院判决由刘鹏来承担使用费，但巿场经济下滑，根据现在巿场行情，现在每间的租赁费应该按3到4万元之间计算，请求法院根据实际情况确定合理的使用费。综上，请求依法改判被上诉人与上诉人王正军、上诉人王正军与上诉人刘鹏之间签订的房屋租赁合同合法有效，继续履行，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。二审期间，上诉人向本院提交租赁合同一份，证明该房屋的次承租人时刘鹏和杨虎青，本案应当追加杨虎青为当事人参加诉讼。被上诉人答辩称，1、上诉人王正军给被上诉人提供过其与刘鹏之间的租赁合同，并允许被上诉人向上诉人主张权利，被上诉人向刘鹏索要租赁费符合债权代位清偿的法律规定。2、被上诉人解除合同的理由既符合双方的约定也符合法律法定。3、原审法院通过拍照、取证留置送达，程序合法。4、原审中，被上诉人并未变更诉讼请求，只是明确了诉讼请求，明确的诉请与原诉请完全一致。5、上诉人没有证据证明杨虎青是房屋的次承租人，案外人杨虎青并不是本案的利害关系人。6、上诉人主张降低租赁费不符合情势变更情形，且被上诉人已经在诉讼请求里作出了巨大让步，上诉人迟迟不予支付，违背了诚实信用原则。综上所述，上诉人上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被上诉人对上诉人提供的证据的庭审质证意见：该份证据不属于新证据。对该份证据的合法性、真实性都有异议。本院结合被上诉人的庭审质证意见，对上诉人提供的证据做如下认证意见：上诉人提供的该份租赁合同无其他证据相互佐证，且上诉人在上诉状中陈述被上诉人与刘鹏达成了租赁房屋的协议，刘鹏在与被上诉人协商租赁事宜时，并未提出杨虎青亦为房屋的实际使用人，故对上诉人提供的该份证据依法不予认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人王正军未按照合同约定期限向被上诉人交纳租赁费，构成违约，被上诉人主张解除合同既符合双方的约定亦符合法律规定，原审法院判决解除上诉人王正军与被上诉人之间的租赁合同并无不当。上诉人王正军与被上诉人签订的租赁合同解除后，上诉人王正军与上诉人刘鹏之间签订的租赁合同即失去存在的依据，亦应当予以解除。经审查，原审法院留置送达程序符合法律规定，被上诉人在原审庭审时仅对诉讼请求进行了明确，非对诉讼请求有变更，上诉人主张原审程序违法的理由不能成立。上诉人未提供充分的证据证明本案遗漏必须参加诉讼的当事人，故对其该主张依法不予支持。上诉人刘鹏主张租赁费应降低至每年3至4万元，无事实与法律依据，原审法院以上诉人王正军与被上诉人约定的租赁费标准为依据判决上诉人刘鹏承担逾期腾房期间的使用费并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人王正军、刘鹏承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  吴凤凤代理审判员  马晓梅二〇一五年六月四日书 记 员  白 阳