广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1122号上诉人(原审原告)：魏林，住广州市。委托代理人：罗为民，广东富临国泰律师事务所律师。上诉人(原审被告)：袁立峰，住广州市荔湾区。委托代理人：张明忠，广东济诚律师事务所律师。委托代理人：陈蕊，广东济诚律师事务所律师助理。上诉人魏林、袁立峰因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原荔湾区中山七路蟠虬南街45号地下部位房屋是案外人袁仙伟（袁立峰父亲）向广州市民政局房屋管理所承租的房屋。1997年1月23日，案外人广州市西关建设开发有限公司(甲方，下简称西关公司)与袁仙伟（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经批准拆除西华路蟠虬南街45号房屋，乙方是该房屋的使用人，承租居住面积20平方米；乙方同意1997年1月迁出原址房屋；甲方应于2000年12月31日前，在金华小区15片第六层、第八层南向产权公有的房间，居住面积38平方米安置给乙方回迁居住，等等。该协议书办理了公证。协议签订后，袁某将原址房屋交由拆迁，后袁某去世，袁立峰被回迁安置入住于荔湾区芦荻街205号702房。原审庭审中，袁立峰表示无搬迁去向，名下没有其他房产。根据已发生法律效力的民事判决，本院裁定查封了登记在被执行人西关公司名下的诉争房屋。2013年12月23日，本院依法将上述房产移送评估拍卖。2014年5月7日，拍卖公司发布拍卖公告，公告中“委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明”表明：诉争房屋有住户袁立峰，由西关公司安排入住，无租赁手续。2014年5月26日，魏林竞得诉争房屋。2014年6月19日，本院以（2001）穗中法执字第1834号恢字2号执行裁定书裁定将登记在西关公司名下的诉争房屋过户到魏林名下。2014年9月18日，魏林取得诉争房屋产权证。2014年8月18日，魏林向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、袁立峰及其共同居住人立即清空搬离广州市荔湾区西华路芦荻街205号702房屋，并将该房屋返还还给魏林；2、袁立峰向魏林支付占住广州市荔湾区西华路芦荻街205号702房期间的房屋使用费（从2014年5月26日起至实际返还房屋给魏林时止，按每月每平方米37元*39.04平方米＝1444元计算）；3、袁立峰承担本案诉讼费。袁立峰在原审中答辩称：不同意魏林的诉讼请求。原审法院认为：广州市荔湾区芦荻街205号702房是魏林经拍卖取得的房产，魏林依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。由于法院在委托拍卖时在拍卖公告中已披露房屋信息是有住户居住，故该拍卖是不交吉拍卖，魏林应当知晓该房屋所有权是受限制的。且袁立峰表示其无搬迁去向，名下无其他房产，原审法院认定袁立峰暂不具备搬迁条件，故对魏林要求袁立峰清空搬迁并交还房屋的诉请，不予支持。袁立峰在居住使用魏林的房屋期间，应负有向魏林支付房屋使用费的义务，但该房屋使用费应从诉争房屋裁定至魏林名下即2014年6月19日起计算，该房屋使用费的标准应以评估机构评定的私房住宅租金标准为宜。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，作出如下判决：一、自2014年6月19日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，由魏林与袁立峰自本判决发生法律效力之日起3日内共同委托有资质的评估机构申请按私房住宅租金标准评定，该评估费用由双方各自负担50%；袁立峰自租金评定之日起3日内，按评定的租值（以每月1444元为限）一次性将使用费支付给魏林，本判决发生法律效力之后的房屋使用费，袁立峰仍按上述标准支付给魏林；二、驳回魏林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由魏林负担。判后，魏林与袁立峰均不服原审判决，向本院提起上诉。魏林上诉称：一、魏林与袁立峰之所以通过诉讼途径解决彼此之间的权益问题，其本身就是因为双方矛盾无法通过协商解决，原审法院判决由魏林与袁立峰自本判决发生法律效力之日起3日内共同委托有资质的评估机构按私房住宅租金标准评定，是与前述原因相矛盾的，双方是无法对此形成合意的。因此，希望二审法院能从尊重魏林与袁立峰之间的矛盾现状、切实解决纠纷的角度，指定评估机构来对标的房屋租金进行评定。另本案判决生效后的房屋使用费应每月支付，以便于执行；二、原审判决认定事实错误。其一，魏林参加拍卖会竞买的是标的房屋的所有权，委托法院未告知房屋的所有权是受限制的。其二，法院在委托拍卖时在拍卖公告中已披露房屋信息是有住户居住，但是，该住户是无租赁手续的。其三，根据我国现行法律的规定，房屋所有权买卖不破的仅是租赁关系，即在标的房屋住户袁立峰无租赁手续的情况下，魏林在竞买取得标的房屋所有权后，依法无需承继原产权人西关公司安排袁立峰居住的义务。其四，委托法院未告知本次拍卖标的房屋是不交吉拍卖，且本次拍卖标的房屋的评估报告也不是按不交吉房屋进行价值评估的。其五，即使法院单方面认为本次拍卖标的房屋是不交吉拍卖，也仅是指本次《拍卖公告》的栏中的第4项“法院不负责交付场地”，并不能因此而推导出是对标的房屋所有权的限制，况且，我国现行法律并未对“房屋不交吉拍卖”进行规定或进行解释，“房屋不交吉拍卖”完全是不具有法律效力且不规范的俗称，原审法院以此来认定被我国宪法和法律保护的私人房屋所有权受限制，是完全错误且极不严肃的。其六，作为公民所享有的权利(包括私人房屋所有权)是否受限制，只有依据宪法和法律，除此之外不足以为据。既然现行宪法和法律未对因本案的上述情形而购买取得的房屋所有权进行限制，法院应当依法保护魏林对标的房屋的所有权。况且，根据本次《拍卖公告》的栏中的第5项“如有未尽事宜，按法律的有关规定处理”的规定，原审法院对本次《拍卖公告》中未明示的事宜，也应当“按法律的有关规定处理”，而不是随意判断；三、原审判决适用法律错误。其一，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，既然魏林是标的房屋的所有权人，依法就有对标的房屋进行占有和使用的权利。其二，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条的规定，魏林对标的房屋的所有权受到侵害，依法就有权利通过诉讼途径解决。其三，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，在魏林取得标的房屋所有权后，袁立峰是在没有任何法律依据的情况下继续占有居住在标的房屋，其系无权占有标的房屋，魏林依法有权要求其返还标的房屋。综上所述，魏林上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判：自2014年6月19日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，由法院指定的评估机构按私房住宅租金标准评定，该评估费用由双方各自负担50％；袁立峰自租金评定之日起3日内，按评定租值一次性将使用费支付给魏林；本判决发生法律效力之后的房屋使用费，袁立峰仍按上述标准每月向魏林支付；2、撤销原审判决第二项，改判：支持魏林的诉讼请求第1项，即判令袁立峰及其共同居住人立即清空搬离广州市荔湾区西华路芦荻街205号702房屋，并将该房屋返还给魏林；3、由袁立峰承担本案的全部诉讼费用。袁立峰对魏林的上诉请求答辩称：不同意魏林的上诉请求，袁立峰与西关公司之间并非租赁关系，而是回迁关系。被拆迁房屋的原产权人是广州市民政局，袁立峰已经在其中居住二十多年，袁立峰居住至涉案房屋是基于与西关公司签订的回迁安置协议。袁立峰原居住的是广州市公有住房，应适用八九十年代的广州市房屋管理相关法律法规。袁立峰与西关公司签订的安置协议已经公证处公证，袁立峰取得现有住房的前提是基于该安置协议，安置协议根本没有显示袁立峰与西关公司有任何租赁关系。基于这种法律关系，原审判决袁立峰以市场价支付租金没有法律依据，袁立峰也不能因为涉案房屋的产权变更登记而丧失居住权利。综上，请求驳回魏林的上诉请求。袁立峰上诉称：袁立峰于1997年以前居住的房屋原属于广州市民政局所有。依据1997年西关公司与袁立峰父亲签订的《房屋拆迁安置协议》，袁立峰所居住的205号702号房是当时的西关公司履行《房屋拆迁安置协议》的回迁安置房，原拆迁房的产权属于广东省民政局，袁立峰与西关公司之间无租赁关系。袁立峰与广州市民政局的租赁关系不因拆迁而改变，现一审法院强行判决袁立峰与魏林存在租赁关系并承担37元每平方米的房屋使用费没有事实和法律依据。综上，袁立峰上诉请求改判袁立峰按照每月137元的公房租金标准向魏林支付租金。魏林对袁立峰的上诉请求答辩称：第一，袁立峰所提交的房地产租赁契约记载承租人是袁某，该契约的附件一家属名单记载显示是空白，袁立峰不是其所提出的广州市民政局被拆迁原房屋的承租人。第二，该契约约定的期限是从1995年7月1日至1997年7月30日，至今已经超过18年，故该协议与本案无关。另外袁立峰所提交的房屋拆迁安置协议第三条第二项规定袁立峰需与回迁房屋的所有权人重新签订房屋租赁合同，而根据本标的拍卖通告情况说明的第三项，袁立峰在一审时没有提交租赁合同，所以拍卖法院注明了袁立峰与西关公司无租赁手续。第三，涉案房屋在房管局登记的原产权人是西关公司，而非广州市民政局。被拆迁房屋产权人与涉案房屋产权人并不一致，袁立峰应与西关公司签订租赁合同才有权继续居住涉案房屋，至于袁立峰与广州市民政局之间的关系与本案无关。综上，请求二审法院驳回袁立峰的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：魏林通过拍卖取得了涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。袁立峰居住在涉案房屋虽未与拆迁人西关公司办理租赁手续，但袁立峰是基于其父亲袁某与西关公司之前的拆迁安置关系回迁居住涉案房屋，袁立峰在涉案房屋的居住权理应受到法律保护。同时，拍卖公告已披露袁立峰在涉案房屋居住的信息，魏林在明知的情况下仍通过拍卖取得涉案房屋，应当受其约束。因此，原审法院判决驳回魏林要求袁立峰立即腾退涉案房屋的诉讼请求，并无不妥，可予维持。关于租金标准，袁立峰并未举证证明其居住涉案房屋期间一直按每月137元的标准支付租金，且涉案房屋已登记至魏林名下，故原审法院判决袁立峰向魏林支付房屋使用费的标准由双方共同委托有资质的评估机构按私房住宅租金标准评定符合公平合理原则，且具备可操作性，可予维持，袁立峰上诉要求按照每月137元的公房租赁标准交租及魏林上诉请求法院指定评估机构按私房住宅租金标准评定均缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，魏林与袁立峰的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人魏林、袁立峰各负担100元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年六月三日书记员  王 健