云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第105号原告:昆明田丰房地产开发有限公司地址:昆明市北京路612号银海国际公寓C座23层01-02号座23层01-02号。法定代表人.王安福，董事长。委托代理人：周凤清、宋鑫，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告:毛艳姣，女，1971年6月17日生，汉族，河北省石家庄市井陉县人，现住昆明市宫渡区。被告：王润书，男，1966年7月21日生，汉族，河北省石家庄市井陉县人，现昆明市官渡区号。两被告共同委托代理人：许忠顺、宋帅，云南云恒律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明田丰房地产开发有限公司诉被告毛艳姣、王润书商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告昆明田丰房地产开发有限公司的委托代理人、被告毛艳姣及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告于2013年6月25日签署的《商品房购销合同》，合同约定原告将其开发建设的位于官渡区房屋销售给两被告，两被告仅支付首付款后，尚余￥480000元至今未付，经原告多次催要未果。按照合同约定，两被告应当在合同签署后一个月内付清全部购房款，但两被告逾期付款已达16个月之久。购房合同签署后，由于两被告小孩落户上学事宜，经两被告申请提前交房，并承诺自行承担违约责任、承担装修费用。原告己交付房屋，现两被告己装修入住一年多。经原告多次催要购房款，两被告仍然拒绝支付。原告无奈，只好按照合同约定解除合同，并要求两被告腾房。被告的违约行为己给原告造成损失，购房合同己无法继续履行，为了维护原告的合法权益，构建诚信规范的房地产市场，原告特向人民法院依法提起诉讼，请求：一、请求判令解除原告与两被告于2013年6月25日签署的《商品房购销合同》;判令两被告立即腾房，返还原告位于官渡区房屋；二、请求判令两被告承担违约金34842元;三、请求人民法院依法判令两被告按照银行同期贷款利率支付逾期利息计算至实际支付之日止(暂按自2013年8月25日起算至2014年12月25日共计487天，共计39387元)；四、请求人民法院依法判令两被告承担给原告造成的损失，即赔偿第二、三项违约金不足以弥补原告实际经济损失的金额为42500元(自2013年7月16日计算至实际腾房之日止，暂时计算至2014年12月31日止)；五、请求人民法院判令两被告承担本案的全部诉讼费用。两被告辩称：原告解除合同的解除权已经消失，其无权解除合同，应驳回原告解除合同的诉讼请求。由于原告过错，致使被告方错过贷款机会。被告方不应承担违约责任。违约金于法无据，请求驳回原告所有诉请。被告愿意一次性支付余款48万元，并赔偿原告相应损失。综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:原、被告双方签订的购房合同是否应当解除；原告的诉请能否得到支持。被告的辩解意见能否成立。原告针对其诉请，向本院举证如下：1、营业执照。组织机构代码证，证明原告的主体资格，具备独立法人资格。2、商品房购销合同、合同补充协议；3、商品房买卖合同登记备案表，4、收据；上述证据证明原告与两被告签署《商品房购销合同》，约定由两被告购买原告开发的“候谷怡境”房屋一套，两被告支付首付款216841元，合同签订后30日内支付余款48万元；合同签署后，两被告并未按照合同约定支付余款。经原告多次催要，两被告拒绝支付；按照《商品房购销合同》的约定，两被告逾期付款，原告有权决定解除合同，并由两被告支付总房价款5%的违约金。5、承诺书、6、验房表、7业主资料卡；上述证据证实：由于被告小孩急于落户上学，被告向原告提出申请提前交房，并承诺其入住前付清全部余款；若未付清余款，不得入住，且自行承担装修费用；原告考虑被告特殊情况，破例于2013年7月15日提前交房。8、律师函，证实原告多次向被告催款，但被告置若罔闻，一再拖延支付购房余款。原告向被告发出律师函，若被告再不付款，则原告将解除合同，并要求被告支付违约金。9、原告申请证人胡某、侯某出庭作证，证明原告提前交房给被告，以及原告中途向被告催款。两被告对原告提交的证据质证认为：证据1至7真实性、合法性、关联性均认可；证据8律师函真实性、合法性、关联性均不予认可，证据9认可证人胡某的证人证言，不认可证人侯某的证人证言。两被告为其辩解理由，向本院提交证据如下：1、《商品房购销合同》及等级备案表，证明：原告与被告签订合同的时间为2013年6月25日，应当完成银行担保贷款手续即解除权发生的时间为2013年7月25日；合同重新登记备案时间为2013年10月10日；被告未在约定的期限内完成担保贷款手续是原告原因造成的。2、录音音频及书面材料，证明：2015年1月30日被告主动向原告要求支付余下的房款，但原告不肯接受。3、装修房屋的相关票据，证明：被告对涉案房屋的装修花费及其他相关费用近20万元，若解除合同将对当事人造成更大的伤害，不利于社会市场秩序。4、网上银行流水单，证明被告于2013年4月8日就已经向原告付清了购房首付款，但原告却迟迟推延未及时为被告办理商品房合同备案。5、首付款收据，其他业主的商品房购销合同及登记备案表，证明原告实际付清首付款日期为2013年4月8日，但收据开具日期为2013年5月22日，被告与原告之间签订的商品房购销合同应当具备的时间应在2013年6月左右，是原告的过错导致重新备案的时间为2013年10月10日。原告对被告提交的证据质证认为：证据1真实性、合法性认可，证明目的不予认可；证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，证明内容也不认可；证据3真实性、合法性、关联性均不予认可，证明内容与承诺书相悖；证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，证明内容不认可；证据5收据真实性、合法性、关联性予以认可，其他证据均不予认可。本院结合原、被告庭审陈述，对当事人提交的上述证据综合认证认为：原告所举证据1-9真实、合法，与本案存在关联，为有效证据，本院予以采信。被告提交的证据1-5真实合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2013年6月25日签订一份《商品房购销合同》。该合同约定：两被告向原告购买原告开发的候谷怡境花园第3幢第3单元第8层801号房。该商品房总价款696841元，该房屋参考套内面积为73.57平方米。双方约定买受人首期支付购房总价款31.12%金额为216841元，付款日期为2013年10月10日。其余价款480000元向华夏银行贷款支付。原告应予2013年6月30日前，将经建设单位资质验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告方。后原、被告又签订一份《合同补充协议》，进一步明确了双方的权利义务。2013年5月22日，原告给被告毛艳姣出具收条一份，收到毛艳姣缴纳的候谷怡境3-3-801首付款216841元。2013年10月10日，原、被告对双方签订的商品房买卖合同进行登记备案。2013年7月11日，被告向原告出具一份《承诺书》。该承诺书载明，被告因小孩急于落户上学，目前贷款还未发放下来，想申请提前交房，并交纳相关税费。被告承诺接房装修完毕后入住之前，贷款还未发放，由被告补齐待付款项支付给原告。如到时未补齐款项，不得入住。被告自行承担装修住宅所产生的装修费用，与原告无关。2013年7月15日，原告向被告交付了房屋。被告向原告缴纳了契税、维修基金，并向云南候谷物业服务有限公司缴纳了2013年9月29日至2017年9月29日的物业服务费。之后被告与建雅室内装饰公司签订了装饰施工合同对该房屋进行了全面装修并入住。后被告未从银行取得贷款，被告也未向原告支付剩余房款480000元。现原告诉至本院，主张上述诉请。在本院受理后以及庭审期间，两被告多次表示愿意向原告一次性还清剩余房款480000元以及赔偿因被告延迟付款给原告造成的经济损失。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失…”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，被告向原告缴纳了房屋首付款。被告未从原告指定的银行贷款并行原告付清剩余房款。后被告向原告承诺，原告提前向被告交付了房屋。被告在接收房屋后委托装修公司进行了全面装修并居住至今。如果解除双方签订的商品房买卖合同，对与原告而言，可以将该房屋出售给其他人，其不会遭受多大损失，并且会因被告的装修而获益；对于被告而言，其购买房屋系自己居住，从聘请装修公司到购买装修材料等环节，被告在精神和物质上付出较多。原告在被告未向其付清款项时将房屋交付给被告居住，其主观上也存在一定的过错，虽然被告作出承诺装修费用由其自行承担，但合同解除将严重损害了被告的利益，有违公平原则。被告拖欠原告的购房款主观上存在过错，但被告现愿意向原告一次性付清剩余购房款480000元，并向原告承担损失，该房屋买卖合同并非必须解除，仍可继续履行。若合同被解除，原告再将该房屋卖给第三人，因房屋的装修设计包含个人审美观以及实用性等主观因素，第三人全部拆除将会对资源造成一定的浪费。综上所述，本院认为该商品房买卖合同应继续履行为宜，由被告一次性支付原告所欠房款480000元，并向原告赔偿损失即房款480000元从2013年10月10日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。故对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》以及要求被告腾还房屋诉讼请求，本院不予支持。因被告已向原告支付利息，违约金和利息不能重复计算，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。对于被告的辩解意见，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条之规定判决如下：一、原告昆明田丰房地产开发有限公司与被告毛艳娇、王润书于2013年6月25日签订的《商品房购销合同》继续履行；二、被告毛艳娇、王润书于本判决生效后十日内向原告昆明田丰房地产开发有限公司支付剩余购房款480000元并赔偿原告购房款480000元从2013年10月10日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、驳回原告昆明田丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2634元，由被告毛艳娇、王润书承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  张卢利人民陪审员  张大春人民陪审员  吕玉瑞二〇一五年六月十九日书 记 员  彭昭然