广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳中法民一终字第287号上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，男，该公司总经理。委托代理人：刘卫忠，男，1968年12月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：翁文崧，男，1970年11月26日出生，汉族，住广东省阳西县积篢镇。被上诉人（原审原告）：赖锦珍，女，1976年12月28日出生，汉族，住广东省阳西县积篢镇。委托代理人：翁文崧，男，1970年11月26日出生，汉族，住广东省阳西县积篢镇。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司阳东县支行。住所地：广东省阳江市阳东县东城镇环山西路*号内。负责人：陈国超。委托代理人：陈忠颂，该行办事员。委托代理人：李正甫，该行办事员。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心地产公司）因与被上诉人翁文崧、赖锦珍、原审第三人中国农业银行股份有限公司阳东县支行（以下简称农行阳东支行）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年12月19日作出的（2014）阳城法民一初字第1362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明：翁文崧、赖锦珍是夫妻关系。2013年4月9日，翁文崧、赖锦珍（买受人）与同心地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人向出卖人购买其开发建设的位于阳江市江城区甲路a号乙豪庭（已取得阳预许证字2×××××6号商品房预售许可证）b幢m单元n号房，总金额为510871元，买受人交付首期房款210871元，余款300000元向农行阳东支行贷款以按揭方式支付。合同第八条约定出卖人应于2013年6月30日前将经检验合格的房屋交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人交楼日期届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）。第九条第二项约定出卖人逾期超过180日后交房，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。上述合同签订后，翁文崧、赖锦珍按合同约定向同心地产公司支付了首期款210871元、代办房产证费用30000元、维修基金8953元、水电费5000元，共254824元。原审另查明：2013年4月22日，翁文崧与农行阳东支行签订《个人购房担保借款合同》，约定翁文崧向农行阳东支行贷款300000元用于购买同心地产公司开发的位于阳江市江城区甲路a号b幢m单元n号商品房，借款期限180个月。双方约定，若借款人提前还款，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息作为借款人的违约金。双方还约定，贷款利率为浮动利率，抵押财产为翁文崧、赖锦珍购买的阳江市江城区甲路a号b幢m单元n号房，翁文崧、赖锦珍为抵押人，同心地产公司作保证。借款合同签订后，翁文崧、赖锦珍将农行阳东支行发放的借款300000元交付给了同心地产公司，加上首期付款210871元、代办房产证费用30000元、维修基金8953元、水电费5000元，同心地产公司共收到翁文崧、赖锦珍554824元，但迄今未交付房屋给翁文崧、赖锦珍。2014年1月28日，翁文崧、赖锦珍以同心地产公司违反了双方签订的合同的第九条第2项约定为由，邮寄《解除商品房买卖合同通知书》给同心地产公司，通知解除双方于2013年4月9日签订的《商品房买卖合同》。同心地产公司于2014年1月29日收到上述通知书，未提出异议，也未退购房款给翁文崧、赖锦珍，翁文崧、赖锦珍遂于2014年3月10日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除翁文崧、赖锦珍与同心地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、同心地产公司立即退还翁文崧、赖锦珍已交付的全部款项554824元给翁文崧、赖锦珍；3、同心地产公司立即支付违约金16644元给翁文崧、赖锦珍；4、本案诉讼费用由同心地产公司承担。案经原审法院作出（2014）阳城法民一初字第358号民事判决书，判决：一、解除翁文崧、赖锦珍与同心地产公司签订的《商品房买卖合同》；二、限同心地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还翁文崧、赖锦珍已付购房款及代办房产证费、维修基金、水电费合共554824元给翁文崧、赖锦珍；三、限同心地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16644.33元给翁文崧、赖锦珍。判决后，同心地产公司不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月2日作出（2014）阳中法民一终字第202号民事裁定：发回原审法院重审。重审中，翁文崧、赖锦珍增加诉讼请求，请求同心地产公司从2013年12月1日至判决生效时止，以554824元为本数按银行贷款利率6.2225%赔偿翁文崧、赖锦珍的损失（算至2014年8月31日为25884元）。农行阳东支行提供帐单表，主张翁文崧、赖锦珍借款后自2013年6月17日起至2014年11月17日止共偿还借款本金19044.25元，利息28643.91元，尚欠本金280955.75元，经质证，翁文崧、赖锦珍与同心地产公司对此没有异议。因农行阳东支行是有独立请求权的第三人，原审法院通知该行依法预交案件受理费，该行在规定的期限内没有交纳。原审法院认为：本案是商品房买卖合同纠纷，也是因为遗漏当事人被发回重审的案件。重审中，原审法院追加了与本案有直接利害关系的农行阳东支行参加诉讼。农行阳东支行是有独立请求权的第三人，其有权请求翁文崧、赖锦珍与同心地产公司返还借款300000元及利息。但经原审法院依法通知其预交案件受理费，其没有在规定的期限内交纳，应视为其在本案中放弃独立请求权利，本案对其请求不作处理。本案中，因商品房买卖需要，翁文崧、赖锦珍与同心地产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人在平等自愿基础上订立的，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同的履行过程中，翁文崧、赖锦珍依据合同约定支付购房款，同心地产公司也应按合同约定将房屋交付给翁文崧、赖锦珍，但同心地产公司没有法定及约定的事由，逾期超过180日后，仍未向翁文崧、赖锦珍交付房屋，其行为已经构成违约。根据翁文崧、赖锦珍与同心地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2项的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，翁文崧、赖锦珍请求解除双方签订的房屋买卖合同，合法合理，予以支持。房屋买卖合同解除后，翁文崧、赖锦珍支付的首付款210871元、代办房产证费用30000元、维修基金8953元、水电费5000元，及向农行阳东支行借款300000元，共554824元，同心地产公司应返还给翁文崧、赖锦珍。因同心地产公司违约致使商品房买卖合同无法履行，根据合同约定除应按翁文崧、赖锦珍累计已付购房款510871元（210871元＋300000元）的3%承担违约责任，即支付违约金15326.13元（510871元×3%）外，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条第二款“若担保权人不参加诉讼的，法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，出卖人应将收受的购房款（包括买受人已经实行支付的款项和向担保权人所借款项）本息返还买受人，违约责任按双方约定和有关法律规定处理”之规定，结合翁文崧、赖锦珍的请求，同心地产公司应从2013年12月1日起支付翁文崧、赖锦珍已付款项554824元的利息给翁文崧、赖锦珍，该利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计付至判决确定的履行期限届满之日止。对于同心地产公司收取的水电费、代办房产证费，应不应退还的问题。由于同心地产公司收取上述费用均属于合同解除后所造成的损失，该损失应由导致合同解除的违约方承担，而合同解除是由于同心地产公司违约造成的，翁文崧、赖锦珍对此并无过错，因此，同心地产公司应将该费用返还给翁文崧、赖锦珍。同心地产公司要求翁文崧、赖锦珍承担该笔费用，于法无据，不予支持。至于同心地产公司要求翁文崧、赖锦珍到房屋管理部门办理预购房屋登记撤销手续的问题，则应待判决生效后再履行相关的手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，作出判决：一、解除翁文崧、赖锦珍与同心地产公司于2013年4月9日签订的《商品房买卖合同》；二、限同心地产公司在判决发生法律效力之日起十日内返还翁文崧、赖锦珍已付的购房款及代办房产证费用、维修基金、水电费等费用合共554824元给翁文崧、赖锦珍；三、限同心地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15326.13元给翁文崧、赖锦珍；四、限同心地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付554824元的利息（从2013年12月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给翁文崧、赖锦珍；五、驳回翁文崧、赖锦珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9515元，由同心地产公司负担。上诉人同心地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，判决显失公平。本案是因遗漏当事人而发回重审的案件，但原审法院追加农行阳东支行后作出的判决与原来一审的几乎一致，对实体没有作出明确清晰的判决，显失公平。翁文崧、赖锦珍购买讼争的房屋仅支付了首期款、办证费用、维修基金和水电安装费。另外，翁文崧、赖锦珍以讼争房屋作为抵押，同心地产公司作为担保人，向农行阳东支行按揭贷款300000元。由于讼争的房屋已在房屋管理部门办理了预购登记手续，实质上已登记在翁文崧、赖锦珍名下，同心地产公司为其担保和已作抵押的房屋不能另行出售。虽然同心地产公司的行为构成违约，但翁文崧、赖锦珍要解除合同，必须到房屋管理部门办理预购房屋登记撤销手续，将所购房屋返还给同心地产公司，及清偿农行阳东支行的借款后，才能请求同心地产公司返还全部房屋款给翁文崧、赖锦珍。另外，讼争房屋的贷款是基于同心地产公司的担保和以讼争的房屋作为抵押物而签订，倘若翁文崧、赖锦珍不自觉向农行阳东支行还贷，将导致新的诉讼产生，甚至有可能处分同心地产公司的抵押物进行清偿。因此，在购房款有300000元是向农行阳东支行贷款的情况下，原审法院不能将所有购房款全部判由翁文崧、赖锦珍收领。再者，对于翁文崧、赖锦珍预付的办证费用、房屋维修基金、水电安装费用，同心地产公司是因处理房屋确权等事由而代翁文崧、赖锦珍向相关部门支付，既然同心地产公司因违约已承担了相应的违约责任，在解除合同时，上述费用再由同心地产公司独自承担亦显失公平。二、同心地产公司对本案的意见。对翁文崧、赖锦珍尚欠农行阳东支行的借款应由同心地产公司直接向农行阳东支行支付。同时，本案在解除《商品房买卖合同》时，应解除担保及抵押关系。在房屋按揭期间，讼争房屋实际上由翁文崧、赖锦珍管业，因而其应承担合理的费用。综上所述，请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、改判由同心地产公司向农行阳东支行支付以讼争房屋作为抵押物的借款，房屋确权的合理费用由翁文崧、赖锦珍承担（合理费用含办证费用30000元，房屋维修基金8953元，水电安装费用5000元）；3、解除合同时，翁文崧、赖锦珍协助同心地产公司办理过户登记手续。被上诉人翁文崧、赖锦珍答辩称：一、原审认定的事实清楚，证据充分。翁文崧、赖锦珍在原审时提交的证据足以证明原审认定的事实；同时，同心地产公司在原审庭审时和上诉状上也承认其没有按约定的时间将房屋交付给翁文崧、赖锦珍，属于违约，所以原审认定的事实有充分的证据。二、上诉理由没有证据和依据。1、同心地产公司认为解除合同要先办理撤销房屋预售登记手续没有依据。在同心地产公司未同意解除合同的情况下，不可能先撤销房屋预售登记。2、同心地产公司认为应由同心地产公司偿还翁文崧、赖锦珍向农行阳东支行的借款没有依据。翁文崧、赖锦珍与农行阳东支行的借款关系，与本案是不同的另一个法律关系，作为有独立请求权的农行阳东支行在本案没有请求处理，本案不能一并处理。在借款法律关系中，翁文崧、赖锦珍是借款人，按规定翁文崧、赖锦珍首先要承担偿还借款的责任，只有翁文崧、赖锦珍没有偿还借款，作为抵押担保的同心地产公司才承担还款等责任。而且翁文崧、赖锦珍一直不断偿还借款，如由同心地产公司偿还判决确定的剩余借款，会导致同心地产公司无偿得到翁文崧、赖锦珍所偿还的部分借款。3、同心地产公司要求翁文崧、赖锦珍承担办证的费用没有依据。翁文崧、赖锦珍向同心地产公司支付的代办房产证费用、维修基金和水电费是翁文崧、赖锦珍在解除合同后的损失。上述费用有部分仍然保存在同心地产公司处，即使同心地产公司在预售该商品房时已支付了一些费用及缴交了维修基金，也是同心地产公司违约造成的，应由同心地产公司承担；收取水电费本来就不合法，无论合同是否解除，水电费都应当退回给翁文崧、赖锦珍。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，同心地产公司应当赔偿翁文崧、赖锦珍上述损失，所以同心地产公司要求翁文崧、赖锦珍承担办证的费用没有依据。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决，驳回同心地产公司的上诉请求。被上诉人农行阳东支行答辩称：农行阳东支行的贷款是以讼争房屋作为抵押，并以同心地产公司作为保证担保为前提的。如果同心地产公司与翁文崧、赖锦珍解除购房合同，必须清偿尚欠农行阳东支行的本金276380.9元及至清偿日的利息。本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，翁文崧、赖锦珍与同心地产公司于2013年4月9日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。现双方对解除该合同没有异议，本院对此予以确认。本案争议的焦点是解除合同后，翁文崧、赖锦珍应否承担部分合理费用，及解除合同的后续处理问题。本案同心地产公司未能按约定的时间交付讼争的房屋给翁文崧、赖锦珍，其行为已构成违约，而翁文崧、赖锦珍在买卖讼争房屋过程中，并无存在过错，因此，同心地产公司应将翁文崧、赖锦珍预付的有关手续费（办证费、房屋维修资金和水电安装费）予以返还，因办理讼争房屋产权等事宜而支付的手续费等损失，应由同心地产公司自行负担。同心地产公司请求翁文崧、赖锦珍承担部分费用的理据不足，本院不予支持。翁文崧、赖锦珍和同心地产公司为《商品房买卖合同》的双方当事人，合同解除后，根据合同相对性原理，同心地产公司因解除合同而返还的购房款应支付给翁文崧、赖锦珍。由于本案讼争的商品房已为农行阳东支行的贷款提供抵押担保，因讼争的商品房合同予以解除，将致使商品房担保贷款合同的目的不能实现，出现了解除商品房担保贷款合同的事由，原则上商品房预售合同纠纷与借款合同纠纷两种法律关系可一并处理。本案在发回重审后，虽然原审法院追加了农行阳东支行作为第三人参加诉讼，但本案的各方当事人并未明确请求对翁文崧、赖锦珍与农行阳东支行的《个人购房担保借款合同》进行处理。而商品房预售合同纠纷与借款合同纠纷属不同的法律关系，在当事人未明确提出诉讼请求的情况下，原审根据翁文崧、赖锦珍的诉请仅对商品房预售合同纠纷进行审理，并依照合同的约定，判令同心地产公司支付讼争商品房的全部房屋款给翁文崧和赖锦珍，并无不妥，本院予以支持。同心地产公司主张本案应由同心地产公司向抵押权人农行阳东支行支付抵押房屋借款的理据不足，本院不予支持。另外，由于以讼争房屋作抵押的借款尚未全部清偿，相应的抵押关系尚未解除，同心地产公司现在请求翁文崧、赖锦珍协助办理过户登记手续的条件尚未成就，对其该诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人同心地产公司的上诉理据不足，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6459元，由上诉人阳江同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  关衡勋审 判 员  何桂霞代理审判员  姜玉华二〇一五年六月九日书 记 员  冯梅瑰