广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）汕尾中法民一终字第121号上诉人（原审被告）：林泽如，男，汉族，1936年8月13日出生，住广州市海珠区。委托代理人：陈疋，广东展业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑健生(又名林建生、林炳)，男，汉族，1954年5月21日出生，住海丰县。委托代理人：辛炳流，广东真鹰律师事务所律师。上诉人林泽如因房屋租赁合同纠纷一案，不服海丰县人民法院（2012）汕海法民一初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人陈疋、被上诉人郑健生及其委托代理人辛炳流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案当事人系同乡同宗关系，坐落于海丰县海城镇城西高园五巷63号（原门牌为××）楼房［国有土地使用证号：海府国用总字第××号·字(90)第0100852号，用地总面积217平方米，建筑占地面积188平方米，钢混结构二层半，建筑面积约为450平方米，下称诉争楼房］，使用权人为郑健生。林泽如于1998年6月25日住进该楼房，郑健生先后向林泽如借款共人民币25万元（下均为人民币），借条注明应付利息2%，2003年12月4日，林泽如在郑健生己写有“林泽如住郑健生楼房一栋三层座落海城下巷××”的“便条”上亲笔书写了“注明：因97年10月及02年10月前后郑健生弟（又名林炳）借我25万元，由于年老退休回乡安度晚年，经济上无法再买居住房屋，故暂住健生弟之房屋，候其归还借款后我再置房搬迁，到时利息（前借条己写明）及房租公议。住房时间为98年6月25日”给郑健生存执。2008年间，双方因房屋腾迁（本案诉争房屋）及上述借款发生纠纷而诉至海丰法院。其中，双方房屋腾迁纠纷一案经原审法院（2008）海法民一初字第338号判决，汕尾中院（2008）汕中法民一终字第124号维持原判，林泽如应将涉案楼房归还给郑健生，原审法院于2009年12月4日执行完毕（下称“腾迁案”）。双方民间借贷纠纷一案原由原审法院审理，后经汕尾中院（2009）汕中法民一初字第5-2号提级审理判决，广东省高级人民法院（2011）粤高法民一终字第84号维持原判，郑健生应偿还林泽如借款25万元及相应利息，利息按银行同期同类贷款的利率计算，现仍在执行中（下称“借款案”）。一审庭审时，林泽如的委托代理人认为“便条”的真实性、合法性、关联性无法确认，原审法院当庭限令林泽如本人应在指定时间内到庭质证，但其未到庭。对林泽如提出超时效问题，郑健生认为时效应从还款时起算，因民间借贷纠纷尚在执行中，故未超时效。郑健生申请对诉争楼房被林泽如使用期间的租金价格进行评估，原审法院依法委托汕尾市价格认证中心（下称市价格中心）对该楼房自1998年6月25日至2009年12月4日止的市场租金进行评估，该价格中心于2012年6月25日作出“楼房出租价格结论书”的《价格鉴证报告书》：核定价格评估标的（出租房屋）租金合计为536355元。郑健生己交纳评估费5000元，经双方质证，郑健生确认市价格中心的测量面积，对评估价格无异议，林泽如有异议：认为郑健生至庭审结束前并没提出委托申请，法院的委托是违法的，因郑健生在诉讼中己确认租金，要承担相关的举证责任，法院的委托是偏袒一方的。其在原审法院通知对本案标的评估时己提出书面异议，法院无任何答复，剥夺其诉权，本报告书评估人员没有显示注册的有效证件，不具鉴定资质，以2009年12月4日作为评估基准日也不客观，报告书没有市场调查材料，是评估人员的主观意见，没有事实依据，因此，对评估书自委托至报告内容的记载均有异议。林泽如认为本案不存在租金的计算。2012年3月12日，郑健生向原审法院提起诉讼，请求法院判令：林泽如立即付还其租金894000元。原审法院经审理认为：郑健生提供的有林泽如书写“注明”的“便条”，林泽如未在限定的时间内到庭质证，应视为其对该“便条”上的注明内容为其亲笔所写的确认，该便条属双方之间的约定，其内容合法，不违反有关法律政策的规定，是双方真实意思表示，根据公平合理原则，郑健生要求按双方的商定：借款计息，住房计租，依法应予支持，林泽如不同意计租的主张，不予采纳。郑健生要求林泽如应按月租价6000元计付共894000元的租金，依据不足，不予支持。经郑健生申请，法院依照法律程序委托市价格中心对诉争楼房自1998年6月25日至2009年12月4日止的市场租金进行评估，是符合法律规定的，而市价格中心具有中华人民共和国国家发展和改革委员会发给的价格鉴证机构资质，作出的评估结论书，采用公开市场价值标准，是客观合理的，依法应予确认，故林泽如对法院委托估价和报告书内容记载有异议，原审法院均不予采信，而2009年12月4日是经法院执行，双方确认林泽如的搬迁时间，故应以此作为评估基准日，据此，林泽如应当付还郑健生使用其楼房期间即自1998年6月25日至2009年12月4日止的租金536355元。依据“便条”上林泽如的注明，郑健生认为时效应从还款时算起，予以支持，故对林泽如认为本案已超过诉讼时效的主张不予采纳，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第5条之规定，判决如下:被告林泽如应当自本判决生效之日起30日内付还原告郑健生租金536355元。案件受理费12740元，由郑健生负担5097元，林泽如负担7643元，评估费5000元，由双方各负担2500元。林泽如不服原审判决，其上诉称：（一）涉案“便条”不是双方的真实意思表示。“便条”虽是其所写，但郑健生在“腾迁案”中否定“便条”所约定的内容，故双方己不存在郑健生诉称的“借款计息，住房计租”的合意。（二）郑健生的起诉己超过法定诉讼时效。海丰法院于2009年12月4日将涉案楼房执行归还郑健生，即该日期视为郑健生知道或应知道权利被侵害的诉讼时效的起算之日。故郑健生于2012年3月12日向海丰法院提起本案诉争己超过二年的法定诉讼时效。（三）汕尾市价格认证中心的《报告书》不应作为定案依据。海丰法院在庭审后才对外委托评估涉案楼房租金属程序违法；另其对鉴定人员资格及评估内容所提出的重大异议，海丰法院未组织鉴定单位进行当庭质询或交由鉴定单位书面答复，剥夺了当事人的诉权。（四）原审判决无查清其借住房屋面积，其夫妻二人同住，基本用不着向郑健生租用如此昂贵、如此大面积楼房。据此，林泽如请求：1、撤销原审判决，判决驳回郑健生的诉讼请求；2、由郑健生本案负担第一、二审的诉讼费。郑健生辩称：（一）“便条”的内容是双方真实意思表示，内容合法，符合公平合理原则。“便条”内容并无约定还款在先，腾房在后，答辩人在未还款前要求腾房并不否定双方“借款计息，住房计租”的约定。（二）计付租金的时限为确定还款之时，答辩人提起诉讼没有超过诉讼时效。尽管林泽如于2009年12月4日将楼房归还答辩人，但因未确定还款，计付租金的时限尚未到来，尚不能公议租金。林泽如认为追索租金诉讼时效从2009年12月4日还房之日起计算没有法律依据。（三）原审法院依法委托具备价格鉴定机构资质的汕尾市价格认证中心评估楼房的租金，且评估价格低于答辩人实际出租的价格（每月6000元），评估结论对林泽如有利。另评估报告经双方质证，林泽如未能对评估内容提出实质性异议。故此，评估报告书作为定案依据符合法律规定。（四）“便条”上注明内容己明确“林泽如住郑健生楼房一栋三层”，即答辩人己把楼房全部交由林泽如使用，理当按整栋楼房计租。事实上，林泽如把楼房的大部分房屋出租获利。据此，答辩人请求：驳回林泽如的上诉，维持原审判决。经审理查明：原审所查事实基本属实，予以确认。另查明：广东省高级人民法院于2011年12月16日对双方诉争的“借款案”作出终审判决，后经本院立案执行并委托评估，截止至2012年5月25日，郑健生在“借款案”中欠付林泽如本金25万元及利息242126.86元（林泽如所主张利息共计580800元）。原审时，市价格中心评估1998－2003年度诉争楼房月租金6元/m2，楼房面积450平方米。二审庭审时，林泽如称其只是借用郑健生的楼房，从未支付租金。上述事实有原审所附证据及当事人陈述为据。本院认为：根据诉辩双方的意见，本案焦点是关于诉争“便条”效力、诉讼时效及评估报告证明力的问题。一是关于诉争“便条”效力的问题。本案中，林泽如以郑健生在“腾迁案”中否认“便条”所约定的内容为由主张“便条”对双方应不再具有法律约束力。而郑健生则辩称“便条”的内容是双方真实意思表示，内容合法合理，其自始未放弃主张租金的权利。根据本案所查明的事实，林泽如系于1998年6月25日入住郑健生名下所有的诉争楼房，后依郑健生所求于2003年12月4日亲自书写了“便条”并明确“租金公议”的内容，即林泽如已明知其负有付租金给郑健生的义务。另本案查无胁迫、乘人之危等情形。至于郑健生在“腾迁案”中未出示“便条”并主张租金的行为，因当时双方之间的“借款案”尚未作出处理，及本案亦查无林泽如支付租金而被郑健生拒收的事实。故郑健生所事行为不足以认定其已明确放弃主张租金的权利。据此，诉争“便条”系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，即双方已构成租赁合同关系，郑健生据此诉求林泽如给付租金于法有据。原审对该项处理正确，予以维持；林泽如的该项诉求不成立，不予支持。二是关于本案诉讼时效的问题。双方虽在“便条”中约定“到时利息及房租公议”的内容，但未能明确租金给付日期及方式。根据《最高人民法院审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定，因“便条”内容表明林泽如的租赁行为系基于双方存在的借款关系，后双方亦为此发生系列诉讼。据此，双方之前的“借款案”与本案存在关联性，并对一方主张权利产生重大影响，即本案诉讼时效应以郑健生领取“借款案”的终审判决书后明知其权利义务时起算为妥。经查，广东省高级人民法院于2011年12月16日作出的（2011）粤高法民一终字第84号民事判决，判令郑健生应偿还借款25万元及相应利息给林泽如。郑健生据此于2012年3月12日诉求林泽如给付租金并不超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定。故林泽如的该项主张缺乏理据，不予采纳。三是关于评估报告书证明力的问题。本案中，市价格中心系经原审依法委托且具备专业资质的评估中介机构，本案查无市价格中心在评估作业存在明显违反程序的规定。另原审法院已组织双方对报告书进行质证，林泽如虽有异议但未能提供证实。因此，本案诉争楼房租金的评估程序正当，评估报告书的内容符合评估目的。因林泽如从1998年6月25日至2009年12月4日租赁诉争楼房且至今未给付租金，故原审采信该报告书的证明力并据此判令林泽如应给付租金536355元给郑健生应属正确。林泽如的该项诉求缺乏证据，不予支持。综上，林泽如的上诉请求理据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9164元由上诉人林泽如负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶剑亚代理审判员  彭晓春代理审判员  施伟强二〇一二年十一月二十二日书 记 员  蔡育青