云南省沾益县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）沾民初字第614号 原告曲靖伟纶物业服务有限责任公司（以下简称伟纶物业公司）。 住所：云南省曲靖市麒麟区建宁东路瑞和新城综合楼4楼。 组织机构代码证号30957538-X。 法定代表人徐丹，总经理。 委托代理人冯富飞，沾益县龙华街道法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告沾益西平怪味杨八郎。 地址：沾益县西平街道锦源丽都小区5幢5号。 实际经营者杨家正，男，1978年8月21日生，汉族，沾益县人，初中文化，个体工商户，现住沾益县。 实际经营者温粉仙，女，1984年4月23日生，汉族，沾益县人，初中文化，个体工商户，现住沾益县，系杨家正之妻。 登记的经营者范梅芳，女，1991年10月25日生，汉族，沾益县人，初中文化，农民，现住安宁市，系温粉仙之弟媳。 被告郑强，男，1959年5月16日生，汉族，沾益县人，现住沾益县。 委托代理人郑晓英，女，1984年2月18日生，汉族，沾益县人，大学文化，司法警察，住沾益县，系被告郑强之女，特别授权代理。 原告伟纶物业公司诉被告沾益西平怪味杨八郎、郑强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由代理审判员李燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟纶物业公司的法定代表人徐丹及其委托代理人冯富飞、被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙、登记经营者范梅芳、被告郑强的委托代理人郑晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟纶物业公司诉称，被告郑强将自家位于沾益锦源丽都5-5号的房屋租给沾益西平怪味杨八郎用于餐饮经营。但未按期向原告交纳物管费、停车费、水池清洗费、水电费、垃圾代运费。现诉请法院，判令被告支付（变更诉讼请求）为，2014年物管费3271元、（2013年、2014年）停车费1000元、2014年水池清洗费10元、2014年垃圾代运费900元、2014年7月25日至2015年4月25日水电费3748元，共计8929元及按5‰计算自2014年11月1日至2015年5月1日（延期180天）的物管费违约金1472元。 被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙辩称，对原告所诉的停车费无法律依据，原告对前来就餐的车辆未安排停车位，未尽到义务，且每年所交纳的物管费中已包含了停车费用，锦源丽都除了向餐饮业收取停车费外未向其他行业收取该费用，停车费用不应交纳。对原告所诉的其他费用及金额无意见，但由于原告无故断电，导致所经营的鲜鱼死亡28千克及店面无法经营一天，造成了相关经济损失。原告应在赔偿了己方的经济损失4120元（鲜鱼死亡28千克×40元/千克＝1120元、3月3日至3月4日断电导致店面无法经营，损失为3000元，合计4120元）后，我们再交纳应交的费用。同时我们去交水电费时，原告要求我们交纳所有费用，否则不收取水电费，不是我们不交费用是原告自己不收取，违约金我们不承担。登记经营者范梅芳，无答辩意见。 被告郑强的委托代理人郑晓英辩称，原告只是电话通知我要求提交一份租房协议，并没有告知我逾期提交的后果，也没有告诉我关于物管费的事情。过了一个星期，原告就诉讼到法院。原告未尽到相应义务，由于原告管理不到位导致的纠纷，我方不应承担连带责任。 根据原告诉称、被告辩称意见，双方争议焦点为：原告是否有权向被告收取停车费？被告是否应承担物业管理费违约金？被告之间应承担何种责任？ 原告针对诉讼请提交如下证据： 1、原告伟纶物业公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、伟纶物业公司证明复印件各一份，欲证实原告诉讼主体资格。 经质证，被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙、登记经营者范梅芳、被告郑强的委托代理人郑晓英均无意见。 2、前期物业服务协议及承诺书复印件各一份，欲证实原告与被告郑强签订了物业服务合同，双方对物业管理费、水池清洗费等收费标准、收费时间作了约定，被告郑强承诺对违约行为承担连带责任。 经质证，被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙、登记经营者范梅芳无意见，被告郑强的委托代理人郑晓英对承诺书的真实性无意见，但认为义务是双方的，原告亦未尽到应尽的义务。对前期物业服务协议无意见。 3、沾益县发展和改革局[2013]007号文件、安厦物业公司会议记录、安厦物业瑞和分公司会议签到表、曲靖安厦物业服务有限责任公司沾益客户服务中心情况说明、针对在主出入口向消费车辆收费的意见书、锦源丽都经营户停车收费管理调查表、锦源丽都停车维护使用签收表、锦源丽都中央广场维修材料工时费明细及费用支出报销单、物资申购单、发票、关于收取停车占道维护费的通知、锦源丽都部分经营户交纳2013年-2014年停车占地使用维护费登记表，欲证实原告收取500元/年停车费依据、来源情况、部分经营户交费情况及原告将所收费用用于弥补为修复维护因车辆行驶造成公共设施设备损坏而投入的成本资金。 经质证，被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙认为，原告就上述材料送达程序不到位，部分经营户之所以同意收取停车费是在原告的威逼下同意的，物管费已包含了停车费，不应再收取，同时原告应尽到应有的义务。登记经营者范梅芳、被告郑强的委托代理人郑晓英无意见。 4、沾益县经营服务性收费标准年度执行监督审核[2015]5号备案表、云南省非税收入收款收据各一份，欲证实原告向沾益西平怪味杨八郎应收取的垃圾处置代运费按5桌计算为900元（[垃圾代运费5元/月、桌+垃圾处置费10元/月、桌]×5桌×12个月＝900元），已由原告代为交纳。 经质证，被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙、登记经营者范梅芳、被告郑强的委托代理人郑晓英无意见。 5、云南电网公司云电市场[2014]1号文件、水电费抄表底数、代交水电费发票、授权书、《沾益县城镇供水管理暂行办法》、《云南省供用电条例》，欲证实杨家正、温粉仙所经营的沾益西平怪味杨八郎应交水电费及原告为其代交水电费情况，同时根据相关规定未按期足额交纳费用的应交纳违约金且曲靖供电有限公司已授权原告行使停电催费行为。 经质证，被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙无意见，但认为不存在不交水电费的问题，是因为原告要求连停车费一起交纳，原告属于捆绑式收费，我们不存在违约行为。登记经营者范梅芳、被告郑强的委托代理人郑晓英无意见。 被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙、登记经营者范梅芳除当庭陈述外，未提交相应证据材料。 被告郑强的委托代理人郑晓英提交第00022412号房屋所有权证、第00035817号、第00035818号房屋共有权证、（2014年8月1日）房屋租赁协议复印件一份，欲证实沾益锦源丽都5-5号房屋的所有权人、产别、结构、建筑面积等基本情况及郑强将此房屋租与杨家正、温粉仙用于餐饮经营，双方签订了内容涉及租期、租金、责任、争议解决等方面的书面租赁协议。 经质证，原告、被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙、登记经营者范梅芳无意见。 本院依职权对沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙作调查询问，其陈述证实他们二人系夫妻，自2003年便以“怪味杨八郎”的名称从事野生鱼餐饮。2009年8月份左右搬到锦源丽都5一5号经营至现在。范梅芳是温粉仙弟媳，因其为办创业贷款需实体店面，为帮助范梅芳贷款，杨家正、温粉仙便将沾益西平怪味杨八郎的经营者姓名变更为范梅芳，沾益西平怪味杨八郎一直是由其夫妻二人在实际经营。范梅芳在安宁从事水果生意，有时淡季时会下来帮忙，杨家正、温粉仙会给付其一定的经济报酬。 经质证，被告沾益西平怪味杨八郎的登记经营者范梅芳、被告郑强的委托代理人郑晓英对其证实内容无意见。 本院经审查认为，对原告提交的证据3，证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙对此虽提出异议，但未提交相应证据予以反驳，对其辩解主张本院不予采纳。对原、被告双方无实质异议的其他证据，本院予以采信。 经庭审和质证、认证，本院查明如下事实，被告郑强系沾益县的房屋所有权人。其作为甲方与原告作为乙方于2007年11月1日签订了《前期物业服务协议》（简称协议），协议中对房屋基本情况作了记载：类型：底商别墅；座落位置：5-5号；建筑面积：419.4平方米。协议约定为：底商住宅按建筑面积每平方米0.65元/月,甲方出租物业的,物业服务费用及相关费用的交纳从其约定,甲方负连带交纳责任。物业服务费用标准按约定价或政府指导价执行。物业服务费交纳为一年一次性预交……交费时间在期满前一个月预交下年度物业服务费用（即每年的10月1日至11月1日前预交）。水池清洗费用10元/户.年，受有关部门或单位的委托,乙方代收代缴水费、电费、垃圾清运处置费等费用。水池清洗费用、垃圾清运处置费按年度收取；水电费应于每月10日前交清。甲方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按应交物业服务费用每日5‰交纳违约金。乙方对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行服务与管理……向甲方收取物业服务费用，各项代收代缴及相关费用。公共露天车位、公共场地所收取的费用，乙方可用于物业服务支出……。被告郑强同意承担违反约定的相应责任，并同意对该物业的使用人违反约定的行为承担连带责任。自2009年8月起，被告郑强将其所有的位于沾益县的房屋出租给杨家正、温粉仙从事餐饮经营，店面名称为沾益西平怪味杨八郎。租期为10年，每5年签一次合同，前5年租金26000元/年。2014年8月1日双方签订了新合同，合同约定：租用期限自2014年8月1日至2019年8月1日，房屋租金36000元/年，按年支付。……租赁期内的水电费由乙方（承租方）支付。乙方须按时交纳水电费用，并务必将交费单据交给甲方（出租方），甲方须监督检查所交费用……。 2013年10月29日，沾益县发展和改革局就锦源丽都的物业服务价格、车辆停放服务费下发了文件，内容为：一、物业服务费，……其中底商别墅每平方米0.65元/月。二、车辆停放服务费，……其中包月停放，小型汽车每个车位90元/月。实行政府指导价。开始时间为按约定提供服务之日起。随后，原告根据文件精神组织召开会议、向经营户作调查并征询业主意见，经向19家业主调查，其调查意见为：同意收取费用的为13家，占调查总数的68%；要求由消费者车辆直接交纳的有3家，占调查总数的16%；不同意收取费用的为2家，占调查总数的11%；向外地车辆收费的为1家，占调查总数的5%。根据调查结论并结合区域内车辆停放拥挤，车辆在行驶中经常发生碰撞事件导致严重损坏区域内公用设施设备，为弥补因修复维护相关设施设备而投入成本(25420.6元)的实际，原告最终确定为每年向经营户收取停车占道维护费500元，并于2013年11月30日向锦源丽都经营户下发了书面通知。自2013年12月4日截止2015年5月8日共有43家经营户按规定交纳了停车占道维护费。2014年3月，杨家正、温粉仙到原告处交纳其相关水电费，原告认为其应交纳的物业管理费、停车费、垃圾代运处置费、水池清洗费也应一并交纳，杨家正、温粉仙则认为，原告在车辆管理方面未尽到义务，且每年所交纳的物业管理费中已包含停车费，不应再另外收取停车费，双方为此发生了争执。就2014年物业管理费、（2013年、2014年）停车费、2014年水池清洗费、2014年垃圾代运费、2014年7月25日至2015年4月25日水电费，杨家正、温粉仙所经营的沾益西平怪味杨八郎一直未予交纳，原告在向其催要未果后诉讼本院。 另查明，原告原名为曲靖安厦物业服务有限责任公司瑞和分公司，2014年8月2日，因工作需要，更改为现在名称。沾益西平怪味杨八郎的实际经营者为杨家正、温粉仙，两人系夫妻关系。因温粉仙弟媳范梅芳为办创业贷款需实体店面，杨家正、温粉仙便将沾益西平怪味杨八郎的经营者变更登记为范梅芳。 本院认为，一、关于本案原告是否有权向被告收取停车费（停车占道维护费）的问题。根据2013年10月29日沾益县发展和改革局下发的[2013]007号文件规定：……包月停放，小型汽车每个车位90元/月。原告经调查征询三分之二以上经营户意见并结合区域实际最终确定每户每年收取停车占道维护费500元，符合文件规定。且所收取的停车占道维护费基本用于路面修补、公共设施设备的修复维护。原告起诉要求支付2013年度、2014年度停车费具有依据，程序规范，予以支持。杨家正、温粉仙作为沾益西平怪味杨八郎的实际经营者认为原告收取停车费无依据、未尽管理职责的意见，本院不予采纳。 二、被告是否应承担物业管理费违约金的问题。根据被告郑强与原告签订的《前期物业服务协议》内容约定：……物业服务费交纳为一年一次性预交。交费时间在期满前一个月预交下年度物业服务费用（即每年的10月1日至11月1日前预交）。对于未按期交纳应交物业服务费的，有权要求补交并从逾期之日起按应交物业服务费用每日5‰交纳违约金……。本案中，实际经营者杨家正、温粉仙至今未交纳2014年度物业管理费事实存在，其行为已构成违约。原告主张自2014年11月1日至2015年5月1日期间应交物业服务费的违约金1472元（3271元/年÷12个月×6个月×180天（逾期天数）×5‰＝1472元）具有合同依据和事实依据，本院予以支持。 对于原告诉请的其他费用：2014年度物业管理费3271元、2014年度水池清洗费10元、2014年度垃圾代运费900元、2014年7月25日至2015年4月25日水电费3748元，被告未提出异议，本院予以支持。 三、关于被告之间应承担何种责任的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案，被告郑强与原告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，属有效协议。协议内容约定了当事人双方活动的范围和准则，双方已成立了物业管理服务合同关系。被告郑强作为业主应按合同约定交纳物业服务费等相关费用，对于物业使用人未按期交纳费用的，亦承担连带责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，范梅芳作为登记的经营者应与实际经营者杨家正、温粉仙为共同诉讼人。 综上所述，原告诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。被告沾益西平怪味杨八郎的实际经营者杨家正、温粉仙拒付理由不具正当性，抗辩意见不予采纳。其提出的损失问题，可采用其他途径解决或另案主张。被告郑强认为不应承担连带责任的意见，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、由被告沾益西平怪味杨八郎（实际经营者杨家正、温粉仙、登记的经营者范梅芳）于本判决书生效后10日内支付原告曲靖伟纶物业服务有限责任公司其所欠缴的2014年度物业管理费3271元、（2013年、2014年）度停车占道维护费1000元、2014年度水池清洗费10元、2014年度垃圾代运处置费900元、2014年7月25日至2015年4月25日水电费3748元，共计8929元及按5‰计算自2014年11月1日至2015年5月1日止的物业管理费违约金1472元。 二、被告郑强对上述债务承担连带清偿责任。 案件受理费免收。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 代理审判员 李 燕 二〇一五年六月一日 书 记 员 钱娇娇