上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第2147号原告（反诉被告）王艮平，男，1982年1月8日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市奉贤区。原告委托代理人瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司，注册地上海市宝山区。法定代表人陈言平，总经理。委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托代理人孙一天，上海富明律师事务所律师。原告王艮平与被告上海亿美实业有限公司（以下简称亿美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理。2013年12月5日，被告提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序分别于2013年11月29日、2015年4月8日、2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王艮平及其委托代理人瞿惠国，被告（反诉原告）亿美公司的委托代理人孙鸿书、孙一天均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王艮平诉称，2012年10月10日，王艮平与亿美公司签订《租赁合同》一份，根据合同约定：王艮平向亿美公司承租位于上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积约为1，000平方米，作为王艮平教育服务使用，租赁期限自2012年11月10日至2020年10月1日，初每年租金22.6万元（人民币，下同），租金以12个月为支付周期，王艮平在每一个支付周期结束的45天前支付下一个支付周期的租金，转至2014年10月起租金每二年递增一次。实行先付后用，并且王艮平应向亿美公司支付1.9万元作为保证金。租赁期满后如需续租，王艮平应于租赁期满前三个月向亿美公司提出书面意见。合同还就其他事项作了相应约定。其中合同第七条第一款第一项约定，任何一方违约，将以一年的租金作为违约金赔偿。合同签订后，王艮平依约履行，并对房屋进行装修，及至2013年7月19日，王艮平接到案外人A发展有限公司（以下简称A公司）告知函，声称该公司于2012年7月5日与亿美公司签订租赁合同，将位于上海市闵行区XX路XXX号（现XX路XXX号）房屋整体出租给亿美公司，约定该房屋1幢办公楼不得对外转租，现知晓亿美公司将该房屋1-3层转租给王艮平，故发函告之，亿美公司的行为已经严重违反原租赁合同约定事项，明确告知其不同意转租，由此导致王艮平无法租赁使用。原告（反诉被告）王艮平认为，由于亿美公司故意隐瞒不得转租情况，严重损害王艮平合法权益。王艮平多次与亿美公司交涉未果，故王艮平起诉来院，要求法院判令：1、解除双方于2012年10月10日签订的租赁合同；2、亿美公司返还王艮平租金22.6万元、保证金1.9万元；3、亿美公司赔偿王艮平装修损失30万元；4、亿美公司支付王艮平违约金22.6万元。被告（反诉原告）亿美公司辩称，不同意王艮平的全部诉讼请求。王艮平系因经营不善，于2013年10月6日应当缴付第二年租金时突然搬离系争房屋并向法院提起诉讼，造成亿美公司房屋处于空置状态及严重经济损失。被告（反诉原告）亿美公司认为，双方的租赁合同是双方真实意思表示。王艮平擅自退租属于明显的违约行为，应当承担违约责任。王艮平造成亿美公司房屋空置，租金无法收取，应当承担赔偿责任。王艮平支付的保证金也应予没收。故亿美公司提出反诉，要求法院判令：1、王艮平继续履行双方的租赁合同；2、王艮平承担违约责任，支付违约金22.6万元；3、王艮平支付自2012年10月10日至2013年10月10日期间的管理费5，000元；4、王艮平支付自2012年10月10日至2013年10月10日期间用电基本费14，580元。诉讼中，亿美公司撤回要求继续履行合同的反诉诉讼请求。对于亿美公司的反诉，王艮平辩称，同意亿美公司提出的关于解除合同的反诉请求，但合同解除的时间应以王艮平提出的时间为准。亿美公司隐瞒其不能转租的事实，属其违约在先。亿美公司在要求王艮平增加租金未果的情况下，阻挠王艮平进入房屋并对房屋实施断水断电。双方于2013年1月发生冲突，王艮平无法使用房屋，其于2013年10月才强行将其物品搬离系争房屋，已导致王艮平巨大经济损失。综上，王艮平不同意亿美公司提出的其他反诉请求。经审理查明，2012年7月5日，案外人A公司（作为出租方、甲方）与亿美公司（作为承租方、乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定由亿美公司承租A公司位于上海市闵行区XX路XXX号房屋，租赁范围中包括办公用房1，500平方米。2012年7月16日，领先公司出具《证明》，上载证明亿美公司有权在领先公司所有的上海市闵行区XX路XXX号内所有的厂房及房屋，进行对外合法经营、对外招商、安全管理、物业管理、水电维护等相关事项。2012年10月10日，亿美公司（作为出租方、甲方）与王艮平（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX路XXX号第1幢101、102、103室（部位：办公室楼一、二、三整层，暨本案系争房屋）出租给乙方作为教育服务使用。房屋面积约为1，000平方米，房屋租赁期共8年，自2012年11月10日至2020年10月1日，每年的租金为22.60万元，租金应以12个月为支付周期，乙方在每一个支付周期结束的45天前支付下一个支付周期的租金，房屋租金缴付后方能使用。租赁合同签订时，乙方应向甲方支付1.9万元作为租赁保证金，保证金于合同终止退房清场满10天，且租金、物业管理费、水、电等所有应付费用结清，如在租赁房屋内办理企业登记注册的，须在办理完企业注销或企业地址变更手续后凭甲方的保证金收据一次性不计息归还给乙方。在合同期限内，乙方每年应支付物业管理费5，000元。乙方每月还须支付生产、生活用水费及电费（水费4.5元／吨，电费1.25元／度，水电费单独装表，按水电表度按量计算）。乙方应按相应规定日期支付费用，未按期支付的每天按月租金的5%缴纳滞纳金及承担相应的罚款。超出10日，甲方将采取停电、停水、关闭大门等措施，并有权收回出租房屋，同时终止合同。由此造成的一切后果由乙方承担。任何一方违约，将以一年的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。甲方需保证乙方租用房屋的水、电等应用设备可以正常使用；甲方配合乙方将西大门开辟作正常使用（甲方不负责所有相关费用及法律责任）；乙方租用的房屋的外墙装饰与设计应归乙方自主设计，前期外墙的墙面、屋檐等由甲方负责。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，亿美公司向王艮平交付了系争房屋。2013年1月20日，王艮平因与亿美公司就双方租赁事宜发生争执，故向警方报警。关于双方之间款项（包括租赁保证金及租金）的支付问题，本院查明，合同签订当日（即2012年10月10日），亿美公司向王艮平出具了租赁合同保证金收据，金额为1.9万元。同日，亿美公司向王艮平出具了租金收据，金额为3.3万元。2012年11月22日，亿美公司向王艮平出具了租金收据，金额为8.3万元。2013年3月1日，亿美公司向王艮平出具了租金收据，金额为11万元。至此，王艮平共向亿美公司支付租赁保证金1.9万元及租金22.6万元。2013年7月19日，案外人A公司向王艮平发送告知函，该函件的主要内容为告知王艮平，领先公司于2012年7月5日与亿美公司签订租赁合同，将位于上海市闵行区XX路XXX号（现XX路XXX号）房屋整体出租给亿美公司，合同约定该房屋1幢办公楼（面积1，501.30平方米）不得对外转租，A公司刚知晓亿美公司将该房屋1-3层转租给王艮平，故函告王艮平，亿美公司的行为已经严重违反原租赁合同约定事项，A公司不同意亿美公司转租。另查明，2013年12月27日，本院依法受理由A公司作为原告、亿美公司作为被告的房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2014）闵民五（民）初字第46号。该案本院经审理认为，关于领先公司与亿美公司就上海市闵行区XX路XXX号内第1幢房屋（也即本案系争房屋所处的房屋）、第3幢房屋的第1层、第4幢房屋的第1层及第5幢房屋的第1层签订的房屋租赁合同，因亿美公司存在逾期支付租金的违约行为致双方之间的合同解除。本院遂于2015年3月10日作出判决，确认领先公司与亿美公司就上述租赁标的物签订的《厂房租赁合同》于2013年9月5日解除。该案现已发生法律效力。该案中，法院还查明，根据编号为沪房地闵字XX第XX号的《上海市房地产权证》记载，位于上海市闵行区XX路XXX号房屋的权利人为领先公司。双方签订的厂房租赁合同中约定的租赁标的物的地址（即上海市闵行区XX路XXX号）虽与沪房地闵字XX第XX号的《上海市房地产权证》所记载的房屋地址（即上海市闵行区XX路XXX号）不一致，但两者实际为同一地址，也就是亿美公司向领先公司实际租赁的厂房所在地。本案中，双方当事人对上述（2014）闵民五（民）初字第46号案件民事判决书均无异议。以上事实，由王艮平提供的《租赁合同》一份、租金及保证金收据若干、告知函一份、报警单一份，由亿美公司提供的厂房租赁合同一份、证明一份等，由法院向双方当事人出示的（2014）闵民五（民）初字第46号案件民事判决书，及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。对于王艮平提供的装修合同若干，因亿美公司对该组证据的真实性不予确认，而本案中已有司法鉴定意见书对系争房屋装修造价作出了认定，故本院对该组证据的效力不作认定。对于亿美公司提供的租金通知，因王艮平否认其收到该通知，亿美公司未进一步提供收件凭证，故本院对该份证据的效力不作认定。诉讼中，因亿美公司对于王艮平主张的装修损失赔偿金额不予认可，故王艮平申请对装修费用进行司法鉴定。本院经审查后，依法委托上海第一测量师事务所有限公司（以下简称第一测量师事务所）对系争房屋的装修工程进行司法鉴定，该公司于2014年5月10日出具了沪一测（2014）鉴字第019号司法鉴定意见书，该司法鉴定意见书的鉴定意见为：本案所涉上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室房屋内的装修工程项目的造价为196，635元。经质证，王艮平认为，上述司法鉴定意见书并没有真实反应王艮平对系争房屋的装修价值，鉴定意见书所认定的造价偏低。关于鉴定意见书中所遗漏的项目，王艮平已经向鉴定单位提出，但是鉴定单位并未作出补充。故王艮平坚持其异议意见。亿美公司对于司法鉴定意见书没有异议。本院认为，上述司法鉴定意见书系司法鉴定机构依照相应的司法鉴定程序作出，对于王艮平提出的异议，司法鉴定意见书中均已逐一作出回应，在王艮平未进一步提供相应证据的情况下，本院对司法鉴定意见书所作出的鉴定意见予以确认。另，本案中，因王艮平的本诉诉请中既包括向亿美公司主张违约金，同时又主张赔偿实际损失，本院释明其两项诉讼请求存在竞合，当择其一项主张，但王艮平坚持该两项本诉的诉讼请求均具有事实和法律依据，故要求一并向亿美公司主张。诉讼中，王艮平表示，其于2013年10月搬离系争房屋。本院认为，王艮平与亿美公司就上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据双方租赁合同的约定，双方的租赁期限自2012年11月10日起至2020年10月1日止。亿美公司作为出租人，应当保证其在上述租赁期限内具有合法的出租权利。但根据上述（2014）闵民五（民）初字第46号案件生效判决书所作出的判决，已确认亿美公司因其违约行为致与其出租人领先公司的房屋租赁合同于2013年9月5日解除。亿美公司就此丧失了合法将系争房屋转租于他人的权利。故本案中，王艮平主张确认双方合同解除，具有事实和法律依据，本院予以确认。同理，对于亿美公司提出的要求王艮平承担违约责任并支付22.6万元违约金的反诉请求，本院不予支持。关于合同解除的时间，根据法律规定，应当以解除通知到达相对方之日为准。鉴于王艮平在本案诉讼前未向亿美公司发出过合同解除的通知，但其在本案诉状中提出了要求确认合同解除的请求，亿美公司于2013年11月29日的庭审中知晓王艮平上述意思表示，故本院确认以该日（2013年11月29日）作为双方合同解除之日。至于王艮平诉称应以2013年1月20日亿美公司锁住系争房屋大门之日作为双方合同解除之日，及亿美公司辩称应以2013年10月5日王艮平应当缴付第二年租金之日作为双方合同解除之日，均不符合法律之规定，本院不能认同。双方合同解除后，亿美公司应当将收取的1.9万元保证金返还王艮平。对于违约行为的承担，根据双方合同的约定，应当以一年租金作为违约金，不做其他任何赔偿，故王艮平诉请以一年22.6万元租金向亿美公司主张违约金，具有合同依据，本院予以支持。至于王艮平提出要求亿美公司赔偿其装修损失30万元的诉讼请求，因司法鉴定意见书认定的装修造价为196，635元，而本案中本院已判令亿美公司需向王艮平支付违约金22.6万元，其数额已高于房屋的装修造价，足以弥补王艮平因亿美公司的违约行为而遭受的实际损失，加之双方合同已约定违约方除赔偿守约方一年的租金之外不再作出其他任何赔偿，故本院对王艮平再行要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。关于王艮平提出要求返还22.6万元租金的本诉诉请，本院认为，根据本案查明的事实，王艮平至2013年10月才完全撤离系争房屋，而其举证的报警单除了能够证明在2013年1月20日当日，双方为租赁事宜发生争执外，并无法证明亿美公司有持续阻挠王艮平令其在租赁期间内无法进入系争房屋的行为。同时，尽管房屋权利人领先公司于2013年7月19日向王艮平发函告知其未同意亿美公司将房屋进行转租，但领先公司并未驱逐包括王艮平在内的其余次承租人离开房屋，或采取其他影响次承租人经营的措施，领先公司系通过合法正当的法律救济途径解决其与亿美公司之间的纠纷。故难以有证据表明该段时间内存在致使王艮平无法正常使用系争房屋的情形，故其要求全部返还2012年10月至2013年10月期间的所有租金22.6万元，本院实难支持。关于亿美公司提出要求王艮平支付自2012年10月10日至2013年10月10日期间5，000元管理费的反诉请求，因王艮平在该段期间使用了系争房屋，且双方合同也约定应当支付管理费，故本院对亿美公司的该项反诉请求予以支持。至于亿美公司提出要求王艮平支付2012年10月10日至2013年10月10日期间用电基本费14，580元的反诉请求，因亿美公司未向法院提供电费的单据，故本院对其该项反诉请求不予支持。亿美公司撤回要求继续履行合同的反诉请求，系合法处分其诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王艮平与被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司于2012年10月10日就上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室房屋签订的《租赁合同》于2013年11月29日解除；二、被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王艮平支付违约金人民币226，000元；三、被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王艮平退还保证金人民币19，000元；四、原告（反诉被告）王艮平于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司支付物业管理费人民币5，000元；五、驳回原告（反诉被告）王艮平的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费减半收取计人民币5，755元，由原告（反诉被告）王艮平负担人民币3，913元，由被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司负担人民币1，842元，本诉的司法鉴定费人民币9，000元，由原告（反诉被告）王艮平负担。反诉案件受理费减半收取计人民币2，491.85元，由原告（反诉被告）王艮平负担人民币50元，由被告（反诉原告）上海亿美实业有限公司负担人民币2，441.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一五年六月八日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。