四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2014）涪民初字第7754号原告：四川华荣投资有限公司，住所地：绵阳市临园路东段72号，组织机构代码：78226599-3。法定代表人：胡志荣，该公司董事长。委托代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师。被告：四川柯尚投资有限公司，住所地：绵阳市涪城区临园路东段72号。法定代表人：叶伟。被告：陈军，男，汉族，生于1982年9月20日，绵阳市涪城区人，住绵阳市涪城区。原告四川华荣投资有限公司（以下简称“华荣公司”）诉被告四川柯尚投资有限公司（以下简称“柯尚公司”）、陈军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田浩担任审判长，与人民陪审员张远才、周丹组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华荣公司的委托代理人张全文到庭参加诉讼，被告柯尚公司、陈军经本院公告传唤，逾期未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月20日，被告陈军因开办公司需要，与原告签订《商业用房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年5月1日至2017年4月30日，合同约定了租金的标准和支付方式，并约定了违约责任。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告在此地址注册成立了四川柯尚投资有限公司。后被告未按合同约定支付房屋租金和使用房屋所产生的水费、电费、物业服务费、中央空调使用费等费用，截止2014年9月28日拖欠各种费用516111.42元，经原告多次催收未果。为维护原告合法权益，请求判令：1、二被告连带向原告支付房屋租金、水费、电费、物业管理费、中央空调使用费等费用合计516111.42元，并承担违约金154833.42元；2、解除原、被告于2012年3月20日签订的《商业用房屋租赁合同》；3、诉讼费由被告承担。被告柯尚公司、陈军未答辩。经审理查明：2012年3月20日，原告作为甲方与被告陈军作为乙方签订《商业用房屋租赁合同》一份，约定由被告陈军租赁适用原告位于绵阳市涪城区临园路东段72号新益大厦南楼22楼6-8室写字楼商业用房一套，建筑面积334.05平方米。合同约定了租赁期限、租金计算标准、保证金等。合同第三条约定：“租金及租金的支付方式与期限。租金标准约定：50元／平方米／月。自第四年起逐年递增百分之伍。……3、支付时间：自计租日起第六个月的第一周内支付下一期租金。”合同第四条约定：“租赁期间相关费用。……4、乙方负责支付包括但不限于物业、水费、电费、电话费、光纤通讯费在内的因使用该物业而产生的费用；电单独装表，依表计量（实际用量加损耗分摊），按商业标准收取，乙方首先支付给甲方，后由甲方代乙方向相关职能部门缴纳，水按本楼层使用情况分摊计量计费，甲方提供相应收据及加盖发票专用章的发票复印件”。合同第八条约定：“违约责任。……2.3合同期内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，应按应交付租金总额的1%缴纳滞纳金。逾期达一个月以上的，甲方有权终止本合同”等。原告在甲方处盖章，被告陈军在乙方处签名。合同签订后，原告向被告陈军交付了房屋，陈军接收房屋后用于被告柯尚公司实际使用。柯尚公司在使用房屋过程中，自2012年5月1日起开始拖欠原告房屋租金。2013年11月29日，被告柯尚公司向原告出具《承诺书》一份，载明：“我司于2012年5月1日起至2013年11月30日未付贵司房租，总金额为：300645.00元（大写：叁拾万零陆佰肆拾伍元整）。因老总现在外还未回，故我司承诺于2013年12月10日前支付此款项”。被告柯尚公司在承诺书上盖章。2014年4月14日，原告华荣公司会同绵阳市华荣物业服务有限公司向被告柯尚公司出具《关于立即支付长期拖欠各项费用的函》，载明：“贵司从2012年5月1日至2014年4月30长期拖欠我司房屋租金400860.00元，华荣物业公司代为垫付的水电费、中央空调使用费、物业服务费：26838.52元；几项费用共计427698.52元（大写：肆拾贰万柒仟陆佰玖拾捌元伍角贰分）。为此，特致函贵司务必于2014年4月20日前支付上述费用。否则，我司将采取相应措施维护自身的合法权益，暂停提供各项服务，按照合同约定收回贵司所租房屋，并追究其违约责任，由此造成的一切损失均由贵司承担”。以上事实，有当事人身份证明、租赁合同、承诺书、函、发票领用登记表以及当事人陈述等证据载卷核实，足以认定。本院认为：原告与被告陈军签订租赁合同，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告向被告陈军交付了符合合同约定的房屋。被告陈军应当按照合同约定向原告支付租金。二被告经本院传唤逾期未到庭应诉，应当视为其放弃质辩的权利。根据庭审查明的事实，被告陈军与原告签订合同后，将租赁标的交由被告柯尚公司使用，柯尚公司虽然不是本案合同的相对方，但结合其实际使用的情况以及向原告出具承诺书的事实，可以认为其系自愿加入债务的履行。故原告要求二被告连带支付租金的请求与查明的事实相符，本院予以支持。原告主张被告支付截止原告起诉之日的房屋租金，结合查明的事实，截止2014年4月30日二被告共计拖欠原告房屋租金400860元，根据合同约定，截止原告起诉之日（2014年9月29日），二被告共计拖欠租金83512.5元（334.05平方米×50元／平方米／月×5月），上述拖欠房屋租金合计484372.5元，该款应当由二被告连带向原告支付。关于原告要求二被告支付水电费、物业服务费、中央空调使用费等费用的请求，根据查明的事实，上述费用系二被告拖欠案外人绵阳市华荣物业服务有限公司的相关费用，并非拖欠原告的费用或者由原告代缴的费用，该款可以由案外人另行向二被告主张权利，本案中不作处理。对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。原、被告在合同中约定了违约金计算的标准，即每逾期一天按应收租金总额的百分之一缴纳滞纳金。原告向被告提供租赁房屋，未收取到约定的租金，其实际损失为租金欠付期间的利息损失，合同约定的违约金计算标准明显高于原告的实际损失，结合违约金的补偿性性质，本院对原告主张的违约金适当减少，确定由二被告按未付租金484372.5元自2014年9月30日起，按中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率四倍计算的违约金。原、被告在合同中约定了合同解除的条件，即被告逾期缴纳房屋租金一个月以上，现双方约定的条件已经成就，原告主张解除合同与查明的事实相符，本院予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告四川华荣投资有限公司与被告陈军于2012年3月20日签订的《商业用房屋租赁合同》终止履行；二、被告陈军于本判决生效之日起五日内向原告四川华荣投资有限公司支付截止2014年9月29日的房屋租金合计484372.5元；三、被告陈军于本判决生效之日起五日内向原告四川华荣投资有限公司支付按未付租金484372.5元自2014年9月30日起至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率四倍计算的违约金；四、被告四川柯尚投资有限公司对被告陈军的上述给付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告四川华荣投资有限公司的其他诉讼请求；本案案件受理费3397元，由被告四川柯尚投资有限公司、陈军共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  田 浩人民陪审员  张远才人民陪审员  周 丹二〇一五年六月十三日书 记 员  段天然附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。