苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00156号原告苏州华新国际物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区中胜路38号。法定代表人汪美琳，董事长。委托代理人胡伟，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人李晓霞，江苏新苏律师事务所实习律师。被告惠骅。原告苏州华新国际物业管理有限公司（下称华新国际）与被告惠骅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员舒馨独任审判。本院于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告华新国际的委托代理人胡伟到庭参加诉讼，被告惠骅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华新国际诉称，原告接受开发商的委托，为康桥丽都花园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.6元计算。被告惠骅系原告管理的康桥丽都小区7-103室业主，该房屋建筑面积为331.85平方米。自2011年7月1日至2014年12月31日，被告共计拖欠物业服务费36238.02元。被告拖欠物业费导致原告正常运营困难，严重损害了原告及其他业主的利益。原告屡次催讨未果，故诉至法院，请求法院判令被告支付拖欠的物业费36238.02元，并支付自逾期交纳物业费之日起按每天千分之一（按5176.86元分别自2011年8月1日、2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日起）计算至被告实际给付之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。被告惠骅未作答辩。经审理查明，被告惠骅系苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园7幢103室业主，该房屋建筑面积331.85平方米。被告惠骅作为乙方（购房人）、苏州华恒置业有限公司作为甲方（房地产开发经营企业）、被告华新国际作为甲方选聘的物业管理公司于2010年8月21日共同签订苏州市前期物业管理服务协议。该协议约定：“惠骅所购房屋基本情况为康桥花园7幢103室，在本物业区域业主委员会成立前，由苏州华恒置业有限公司选聘的华新国际负责该物业区域的前期物业管理工作。前期物业管理期间为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理期间，物业服务企业按产权证的总建筑面积向惠骅收取物业服务费（含代收代缴费），具体标准：别墅2.6元/月/平方米，其中物业管理公共服务费2.5元/月/平方米，代收代缴费0.1元/月/平方米。在前期物业管理阶段，实行物业管理公共性服务费包干制。物业管理公共性服务费、电梯水泵运行费以及代收代缴费按月计算，每半年收取一次。其中代收代缴费用（公共水电费）按实际发生单独列支，按实收取。本项目的收费时间分别为每年的1月和7月。房屋交付使用时业主首次应缴管理费月数=实际交付月份至最近缴费期的差月数+6个月（即允许超过6个月）。惠骅不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华新国际有权要求惠骅补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业务委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止”等规定。另查，康桥花园至今未成立业主委员会，仍由华新国际提供物业管理服务。协议订立后，原告华新国际即按上述约定向康桥花园提供物业管理与服务，被告惠骅作为康桥花园7幢103室业主于2010年9月11日交纳了2010年9月11日至2010年12月31日间的物业费3163.6元、于2011年5月6日交纳了2011年1月1日至2011年6月30日间的物业费5176.9元，经折算标准约2.6元/月/平方米。原告华新国际主张被告惠骅未交纳2011年7月1日至2014年12月31日的物业费，因催要未果，遂诉至本院。再查，苏州市相城区元和街道嘉园路663号康桥花园7幢103室房屋登记在被告惠骅名下。以上事实由原告提供的常住人口信息、企业法人营业执照、房屋权属登记簿、前期物业管理服务协议、业主入住登记表、物业费发票及当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以确认。审理中，原告华新国际明确，原告自2011年2月对康桥花园整个物业管理区域房屋入场管理。被告惠骅的住宅属于别墅，房屋建筑面积331.85平方米，按前期物业管理服务协议规定的每月每平方米2.6元（即公共服务费2.5元、代收代缴费0.1元）收取物业费，故2011年7月至同年12月、2012年1月至同年6月、2012年7月至同年12月、2013年1月至同年6月、2013年7月至同年12月、2014年1月至同年6月、2014年7月至同年12月每期应交物业费均为5176.86元，上述期限共计未交物业费36238.02元。同时，要求被告支付以每日千分之一按5176.86元分别自2011年8月1日、2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日起计算至被告惠骅实际给付之日止的滞纳金。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，原告华新国际与被告惠骅签订的前期物业管理服务协议，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，双方应按该合同的约定各自履行相关义务。在整个管理区域房屋交付使用2年后，仍由原告华新国际对该房屋实际管理至今，双方对合同权利义务也未做新的约定，可视为双方对原合同的延续。自合同订立后，原告履行了其相关的管理与服务义务，被告作为康桥花园7幢103室业主也应履行缴纳相关费用的义务。前期物业管理服务协议针对物业服务费的交纳，约定物业服务费（含代收代缴费）以2.6元/月/平方米（其中物业管理公共服务费2.5元/月/平方米、代收代缴费0.1元/月/平方米）计算，且被告惠骅也已按该标准交纳7幢103室房屋自2010年9月至2011年6月期间物业费8340.5元，原告对此也予认可，故本院以该标准作为计算本案物业费的依据。据此，经核算，被告拖欠原告自2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业费共计36238.02元事实清楚，证据确实充分，故原告要求被告交纳物业费36238.02元的主张合法有据，本院予以支持。前期物业管理服务协议约定，收费时间为每年1月和7月，被告不按收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。因该协议中未明确物业费为先交后用还是先用后交，原告也未提供充分依据证明为其主张的先交后用，故鉴于前期物业管理服务协议中关于收费时间的条款系格式条款，对该条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即应认定物业费为先用再交，即每年的1月应缴纳上年度下半年的物业管理费，7月应缴纳本年度上半年的物业管理费，滞纳金的起算应当自逾期之日开始起算。另外对原告主张的滞纳金，协议中虽然约定滞纳金以欠交费用按每天千分之三计算，原告也自愿调整为每天千分之一，但考虑到当事人约定的滞纳金视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现对于被告违约给原告造成的损失，原告未提供相应依据予以证实，故依照法律规定的公平起见，本院对原告主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，并按每期应交物业服务费5176.86元自逾期之日即2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日起计算滞纳金。被告惠骅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。据此，依据《江苏省物业管理条例》第二条、第六条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告惠骅支付原告苏州华新国际物业管理有限公司自2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费人民币36238.02元，并承担相应的滞纳金（以5176.86元为本金，分别自2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算至被告实际履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告苏州华新国际物业管理有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币670元，由被告惠骅负担（被告惠骅负担之款，原告苏州华新国际物业管理有限公司自愿垫付，不再退回，被告惠骅于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州华新国际物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  舒馨二〇一五年六月二十九日书 记 员  王玲