江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第0937号原告代晓梅。委托代理人杨大伟、李贵英，北京长安（上海）律师事务所律师。被告苏州佳海置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇朝阳西路2011号，组织机构代码56530058-8。法定代表人罗玉林，该公司执行董事。委托代理人张德元、蒋勤，江苏沉浮律师事务所律师。原告代晓梅与被告苏州佳海置业有限公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法由审判员郑羚独任审理，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理组成合议庭，并于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告代晓梅的委托代理人杨大伟、李贵英、被告苏州佳海置业有限公司的委托代理人张德元、蒋勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代晓梅诉称：原告所购房产位于万家汇商贸城，所在地属昆山高新区辖区。江苏佳海集团通过公开挂牌拍卖取得土地开发资格，由苏州佳海置业有限公司开发建设。被告承诺万家汇商贸城为昆山高新区和江苏佳海集团共建项目，由昆山高新区主导，政府持有6万平米的产权，承接苏南小商品市场整体搬迁安置。原告基于被告政企共建昆山商业新核心，苏南小商品市场整体搬迁等事实的宣传，在信任其宣传为真实的前提下，和被告签订了商品房购销合同，且已经严格按照合同支付房屋款。事实情况是该项目根本没有政府参与和主导，没有承接苏南小商品市场的整体搬迁。2015年1月21日，昆山高新区管委会官方微博发布了一则消息对该事实进行了说明。原告认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”参照以上规定，本案中宣传材料中关于政府合作持有产权，苏南小商品市场整体搬迁明显关系到原告是否订立买卖合同和房屋价格的确定有重大影响。该宣传资料应当作为合同的一部分，被告应当履行。但依据现状被告根本无法履行该义务，该义务是否履行对原告造成巨大影响，属于重大违约行为。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，要求1、依法撤销原、被告签订的商品房购销合同；2、判令被告返还原告支付的房款332440元，并按银行同期贷款利率支付利息；3、判令被告支付原告因购房产生的税费11310.4元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告苏州佳海置业有限公司辩称：一、我方所作的宣传均是事实，不存在虚假宣传。1、我方在宣传中提到的“共建”是指鉴于万家汇商贸城系由政府主导规划，因此有了“共建新城”的寓意，而非指万家汇商贸城系由我方与政府共同开发之“共建项目”，且原告也明知万家汇商贸城并非由高新区政府与答辩人共同开发；2、我方在宣传中提到的“政府持有6万平米的产权”也是客观事实。我方开发的上述项目，其中5万平方米的商业店铺和1万平方米的仓储用房无偿提供给了高新区政府，所以我方之宣传并不虚假；3、我方在宣传中提到的“承接苏南小商品市场整体搬迁”也非虚假宣传。我方在宣传资料中已载入的昆山市玉山镇人民政府昆玉政（2010）82号对政协会议提案的答复函，该文件已清楚载明“我镇于去年3月就着手在朝阳西路（339省道西侧）规划建设一个新市场，拟将苏南小商品市场整体迁入该市场”，该部分内容已能充分说明我方所建的万家汇商贸城确实将承接苏南小商品市场搬迁。至于昆山高新区政府于2015年1月21日在博客中所声明的万家汇不是“昆山高新区将苏南小商品市场搬迁到此形成”，该部分内容与我方的宣传并不矛盾，我方无偿提供给高新区的房屋，高新区安置了苏南小商品市场的原经营户，但并不意味着万家汇商贸城所有经营户全部来自于苏南小商品市场，故万家汇当然也就不是由苏南小商品市场搬迁到此形成。二、上述宣传资料为要约邀请，不能视为要约。关于万家汇商城是否作为政府合作持有产权以及苏南小商品市场有无整体搬迁并不属于就“房屋及相关设施所做的说明和允诺”，且也不会“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响”，故不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定将该部分宣传视为要约。综上，我方在履行合同中没有重大违约行为，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。经审理查明：2013年6月1日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：买受人为代晓梅，出卖人为苏州佳海置业有限公司；出售房屋为玉山镇昆山万家汇商贸城第X幢XX（1层）号房，为商业营业用房；建筑面积13.23平方米（套内面积8平方米），单价每平方米25165.75元，总价款332943元。签约提示第三条写明“签约前应尽量收集开发商的承诺，比如楼书、宣传单、广告等，在签约时应当要求开发商将其承诺写入合同”。合同签订后，原告实际购买的房屋编号为昆山万家汇商贸城X号楼XXXX室，支付的实际购房款为332440元，并于2014年9月19日取得了房屋所有权证和土地使用证。万家汇商贸城中有60844.34平米房屋未对外销售，交由昆山市玉山镇人民政府支配。另查明：被告在宣传材料中写明了：“政企合作、承接苏南小商品市场等老市场整体搬迁，一站式小商品、副食品综合批发零售中心”，并引用了昆山市玉山镇人民政府昆玉政（2010）82号《关于昆山市政协十三届三次会议第125号提案的答复》的文件，文件载明“搬迁苏南小商品交易批发市场对于改善老城区环境卫生，降低交通压力，消除安全隐患确实有很大的帮助。我镇于去年3月就着手在朝阳西路（339省道西侧）规划建设一个新市场，拟将苏南小商品市场整体迁入该市场，预计2-3年后竣工交付使用……”。同时，宣传材料中还有“政府持有产权：共建昆山商业新核心”“万家汇商贸城是江苏佳海集团与昆山高新区合作共建，政府持有6万平米的产权，承接苏南小商品市场整体搬迁安置”等内容。上述事实由昆山市商品房购销合同、销售不动产统一发票、江苏省非税收入一般缴款书、税收收款书、房产证、土地使用证、宣传资料、“昆山万家汇商贸城”不可销售面积部分明细及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为：本案原告起诉主张要求本院判决确认撤销原、被告签订的商品房购销合同并要求返还相应的已付购房款及赔偿利息损失、税费损失等。原告所依据的事实理由为：1、被告在其开发的万家汇商贸城项目的广告宣传（包括宣传单、楼书、百度百科网页、视频广告等）中的部分内容（政企合作或政企共建、政府持有六万平米产权、承接苏南小商品市场整体搬迁等内容）具体明确，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。2、不论上述内容是否构成要约，成为合同的组成部分，因其存在虚假宣传，对原告购买商品房及房屋价格造成重大影响，构成商业欺诈，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。可见，要约应当对合同的具体内容有明确的表述，如包含数量、质量、价款、履行地点和方式、违约责任等合同条款，并承诺受此约束。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。要约邀请又称为要约引诱。从被告的宣传内容来看（政企合作或政企共建、政府持有六万平米产权、承接苏南小商品市场整体搬迁等内容），其宣传主要涉及对政府政策、商业前景的描述，并未涉及合同的实质性内容，宣传内容也不符合对“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的条件，同时《签约》提示第三条写明“签约前应尽量收集开发商的承诺，比如楼书、宣传单、广告等，在签约时应当要求开发商将其承诺写入合同”，上述宣传内容并未写入合同，排除了上述内容作为要约的可能性，应当视为要约邀请或要约引诱。关于被告的宣传是否构成欺诈。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。从昆山市玉山镇人民政府昆玉政（2010）82号文件的内容看，高新区政府确有建立万家汇商贸城项目的意愿，也确有整体迁入苏南小商品市场的计划，万家汇商贸城建成后被告也确实移交了60844.34平米的产权给高新区政府支配，从时间节点来看，被告依据政府文件所作的宣传有事实依据，虽用词模糊，但并不构成“告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况”。被告的宣传行为不能认定为欺诈。大型房地产开发项目均离不开政府的指导、规划、配套，广大购房者在选择购房时应当理性、审慎，不应当受到商家广告宣传内容的干扰，目前因房地产政策调控引发房价波动，人民法院应当依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调生效合同对当事人的约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第五十四条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告代晓梅的全部诉讼请求。案件受理费6294元，由原告代晓梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，账号10×××99。审 判 长  郑 羚人民陪审员  陈菊英人民陪审员  邹玲珍二〇一五年六月十八日书 记 员  张 磊