广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1025号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈莹，女，汉族，住所地：深圳市福田区。委托代理人：陈秋芬，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：杨敏，广东晟典律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，汉族，住所地��湖南省汉寿县。上诉人（原审被告、反诉原告）：汤美琴，女，汉族，住所地：湖北省汉寿县。委托代理人：潘桉，广东深田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市盛联行投资发展有限公司。住所地：深圳市福田区。法定代表人：杜艳花，总经理。委托代理人：罗俊国，系该公司职员。委托代理人：钟先敏，系该公司职员。上诉人陈莹与上诉人ＸＸ、汤美琴因双方及被上诉人深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2006年11月29日，深圳市国土资源和房产管理局宝安局向陈莹颁发了深房地字第××号《房地产证》，陈莹系深圳市龙华新��龙华街道梅龙南路西侧汇龙苑x栋xxx号房产的权利人，该房产建筑面积72.47平方米，用途为商业金融业。2014年，陈莹委托盛联行公司招租，盛联行公司指派员工莫某乙具体负责招租事宜。2014年8月2日，汤美琴向某甲结表示愿意以6800元／月、租期一年、租赁押金为2个月租金的条件承租涉案物业；汤美琴向盛联行公司支付了诚意金1000元。2014年8月2日13：45：44，莫某乙向陈莹发出短信，告知有客户以上述条件承租涉案物业，陈莹回复短信并未同意出租，并称租金7000元／月是最低的，递增10％，押4付1；陈莹要求莫某乙将合同电子版发到其指定的邮箱。2014年8月9日12：39：16，莫某乙向陈莹发出短信，内容为“陈姐，你接个电话可以吗？终于客户答应了，你这边什么时候可以回来签约呀？”；陈莹回复称看完合同后会回复莫某乙，莫某乙回复称“那我把客户这边签好，下午发给你，你把房产证复印件，身份证，发个图片过来可以吗？”；陈莹回复称“身份证可以，房产证在家里”；并回复短信给莫某乙“你可以请你们经理让小向搬东西走，人家好进去”。2014年8月9日15：36：17，莫某乙向陈莹发出短信称客户想签双方合同，莫某乙重新给陈莹发了一个合同，请陈莹确认，并要求陈莹将房产证、身份证、银行卡号发过来给莫某乙，以便于客户交付押金；陈莹回复称晚上看完合同后回复莫某乙。之后陈莹和莫某乙关于合同的修改进行了多次短信沟通，之后莫某乙将修改好的合同发送给陈莹，并于2014年8月10日17：43：08向陈莹发出短信“好了，发过去了”，陈莹回复短信“下午6点后版本没有问题”、“请租户认可，谢谢”；莫某乙回复短信“好的，收到了，没问题了下一步怎么样？”，陈莹回复“合同如果只有1号或者5号付租金的区别可以协商”。2014年8月10日19：00左右，莫某乙将涉案物业钥匙交付给汤美琴。2014年8月10日21：48，陈莹通过手机彩信的方式向某甲结发送了陈莹的身份证和银行卡照片。根据盛联行公司提交的邮件截图及邮件附件《租赁合同》，莫某乙在2014年8月10日17：43：08发送给陈莹的短信中所提及的合同主要条款约定租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金逐年递增10％，每月1号支付租金，合同于签字后即行生效。合同亦对其他相关事项进行了约定。2014年8月10日22：54：15，莫某乙向陈莹发出短信“我发了客户修改过的合同给你，你看下，她就在交租上改了下”；2014年8月11日11：05：54，陈莹回复莫某乙“押金28000为准”、“以收到押金时间为准，我就拒绝其他的”，莫某乙回复“好的”。根据陈莹提交的邮件截图及邮件附件《租赁合同》，莫某乙在2014年8月10日22：54：15发送给陈莹的短信中所提及的合同的条款与之前发送给陈莹的合同基本一致，但将租金的支付时间更改为“每月5号交付租金”，合同于签字后即行生效。2014年8月11日11：10：25，陈莹向某甲结发出短信称“请理解我的为难”、“别人也是追着，原因我不在深圳”、“对方同意8000起”，莫某乙回复“客户帮你交了管理费差不多3000元”，陈莹回复“算你帮忙交的”、“不好意思，你能让她8000元起吗？我好为难”；莫某乙回复“哇，不是吧陈姐，你说已经租出去了，客户在搞电了”，陈莹回复“我今天下午6点给你电话”。2014年8月11日13：44：00，莫某乙向陈莹发出短信“我卡号上午给她了，不知道她有没有给你转钱呢”；陈莹回复“麻烦，她刚转了1万元”、“我需要一点时间”、“请告知租户，现在不要转钱，我晚上6点一定给她最后答复”。2014年8月10日17：20，陈莹添加陈���甲为微信好友，并协商租赁涉案物业事宜。2014年8月11日10：11，陈莹将租赁合同发送给陈某甲，并催促陈某甲尽快回复。2014年8月11日11：20左右，双方协商一致，陈某甲支付租赁押金32000元、租金每月8000元。2014年8月12日凌晨，陈莹与陈某甲就租赁涉案物业签订了《租赁合同》，约定陈莹将涉案物业出租给陈某甲，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金每月8000元，每年递增10％，陈某甲应于每月15日交清下个月的租金；合同签订时，陈某甲支付租赁押金24000元。合同亦对其他相关事项进行了约定。2014年8月12日01：02：52，陈莹向某甲结发出短信“必须告诉你，我的合同已签”、“你的劳动我会补偿你的”、“第一时间告知你”、“望你会从大局出发，一起做点工作，让她理解和接受”。2014年8月12日10：29：23，陈莹向某甲结发出短信“已退回汤小姐1万元”、��已退水电费2812.82元”。陈莹为证明其损失，向原审法院提供了（2014）深宝法龙民初字第2300号民事调解书、转账记录及《汇龙苑客户收费通知单》。上述证据显示，陈莹于2014年11月12日起诉陈某甲，陈莹在起诉状中称其于2014年8月18日将商铺交付陈某甲，依据合同约定，陈某甲应于2014年9月15日支付10月份房租，但陈某甲未依约履行支付义务，故请求判令解除其与陈某甲之间签订的《租赁合同》，陈某甲支付10月份租金8000元、违约金3，000元，并承担诉讼费。2014年12月10日，原审法院作出（2014）深宝法龙民初字第2300号民事调解书，载明陈莹与陈某甲自愿达成调解协议如下：一、双方协商一致解除签订的《租赁合同》；二、陈莹于2014年12月19日前退还陈某甲租金8000元、押金24000元，并支付因无法交付租赁物业的违约金24000元。2014年12月18日，陈莹通过银行转账方式向陈某��银行账户支付退还租金8000元、退还押金24000元、违约金24000元。《汇龙苑客户收费通知单》载明涉案物业2014年12月份电费1.13元、管理费144.94元、本体维修金10.87元；往月欠水电费、管理费等合计966.89元。汤美琴认可民事调解书、转账记录的真实性，但对关联性不认可；不认可《汇龙苑客户收费通知单》的真实性。汤美琴为证明其损失，向原审法院提供了其和深圳市鹏利装饰设计工程有限公司于2014年8月11日签订的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、《收款收据》和《关于押金不予退还的函》原件。上述证据显示汤美琴将涉案物业的装饰装修工程发包给深圳市鹏利装饰设计工程有限公司施工，开工日期为2014年8月11日，预付款30950元；2014年8月11日，深圳市鹏利装饰设计工程有限公司出具的《收款收据》载明收到汤美琴支付的涉案物业装修工程第一次预付款30950元；2015年1月20日，深圳市鹏利装饰设计工程有限公司向汤美琴、ＸＸ发出《关于押金不予退还的函》，载明该公司已安排人员进场施工，因不能继续施工的原因不在该公司，根据合同约定，该公司不予退还押金。陈莹对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可。在本案审理过程中，汤美琴申请证人莫某乙出庭作证，证人莫某乙作证称其根据盛联行公司的指派为涉案物业招租，并在招租过程中将汤美琴、陈莹的基本情况及订立租赁合同的有关情况告知汤美琴和陈莹，所有沟通情况均与陈莹提交的短信记录一致，陈莹与汤美琴已经就涉案物业的租金、租赁期限等达成一致；莫某乙称其于2014年8月10日下午收到向某乙交付的涉案物业的钥匙，并于当天19：00左右将钥匙交付给汤美琴，因所有租赁条件都谈好了，汤美琴须支付押金给陈莹，所以陈莹将其银行卡和身份信息通过短信方式发送给莫某乙。另查明，2014年8月11日，汤美琴向陈莹银行账户转账支付1万元，并支付了涉案物业的管理费、电费等2812.82元。2014年8与12日，陈莹向汤美琴银行账户转账支付1万元、2812.82元。2015年1月25日，汤美琴、ＸＸ已经搬离涉案物业。庭审中，陈莹称其与盛联行公司为居间合同关系，其委托盛联行公司招租，但没有授权盛联行公司可以自行确定涉案物业的承租人，也没有授权盛联行公司将钥匙交付给汤美琴。汤美琴、盛联行公司称陈莹与盛联行公司为委托关系。汤美琴同时称其于2015年1月22日通过快递方式将涉案物业的钥匙连同《关于解除房屋租赁合同、退交商铺钥匙、赔偿违约损失的函》一起邮寄给陈莹，但陈莹不予接收。庭审时，汤美琴将涉案物业钥匙交付给陈莹。陈莹的诉讼请求：一、判令ＸＸ、汤美琴停止侵权行为，将所侵占的宝安区汇龙苑x栋xxx号商铺交还陈莹；二、ＸＸ、汤美琴赔偿陈莹因此所减少的租金损失，从2014年9月8日计至房屋交还时止，暂从2014年9月8日计至2014年12月30日为30160元（3.77个月×8000元／月）；三、ＸＸ、汤美琴赔偿陈莹因侵权导致无法交付商铺给租户陈某甲而解约所退还的租金8000元和违约金24000元；四、盛联行公司对上述赔偿承担连带责任；五、诉讼费用由ＸＸ、汤美琴与盛联行公司共同承担。一审庭审中，陈莹增加一项诉讼请求，请求判令ＸＸ、汤美琴与盛联行公司共同承担水电费、物业管理费、排水费共计959.52元。ＸＸ、汤美琴的反诉请求：一、解除陈莹与ＸＸ、汤美琴达成的房屋租赁合同；二、陈莹赔偿ＸＸ、汤美琴因陈莹违约应承担的双倍返还押金1万元（已经返还1万元）；三、陈莹赔偿ＸＸ、汤美琴因陈莹违约造成装修合同不能继续履行的押金损失30950元；四、陈���违约强制搬出ＸＸ、汤美琴装修物品致ＸＸ、汤美琴遭受的财产损失27560元；五、陈莹承担本案的诉讼费用。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，陈莹与汤美琴为租赁涉案物业经盛联行公司沟通协调，陈莹与汤美琴就租赁合同的主要条款达成一致，并一致认可最终确定的电子版租赁合同。陈莹所负主要合同义务系向汤美琴交付涉案租赁物业。根据陈莹发送给莫某乙的短信“你可以请你们经理让小向搬东西走，人家好进去”及陈莹将银行卡账号和身份证以照片的形式发送给莫某乙，并由莫某乙转发给汤美琴的事实，可知在陈莹与汤美琴就租赁合同主要条款达成一致的情况下，陈莹实际上已经同意盛联行公司将涉案物业���付给汤美琴；汤美琴于2014年8月10日收到了盛联行公司交付的涉案物业钥匙，并实际占有使用了涉案物业。因此，陈莹与汤美琴之间的《租赁合同》已经成立。但根据《租赁合同》记载，合同自签字后生效，因陈莹和汤美琴未签字，故《租赁合同》并未生效。关于合同未生效的原因及责任。原审法院认为，陈莹在与汤美琴磋商订立合同的过程中，亦与案外人陈某甲磋商订立租赁涉案物业的合同，而案外人陈某甲承租涉案物业的租金明显高于汤美琴的租金，因此，作为出租人的陈莹选择与案外人陈某甲签订租赁合同，以获得更高的租金收益。在涉案租赁合同已经成立的情况下，陈莹的该行为属于一房两租，有悖诚实信用原则，其对涉案租赁合同未生效存在过错。因其过错而导致的对案外人陈某甲所承担的违约责任，应由其自行承担；其要求ＸＸ、汤美琴、盛联行公��承担赔偿责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。汤美琴在合同未生效、亦未征得陈莹同意的情形下，即委托他人对涉案物业进行装修施工，汤美琴对此存在过错，其应自行承担因擅自委托他人装修涉案物业而遭受的损失；ＸＸ、汤美琴要求陈莹赔偿装修押金损失的反诉诉讼请求，没有法律依据，原审法院均不予支持。因涉案租赁合同未生效，ＸＸ、汤美琴要求陈莹双倍返还押金的反诉诉讼请求，没有法律和合同依据，原审法院不予支持。关于涉案物业的返还。因ＸＸ、汤美琴已经将涉案物业清空并搬离，且已于庭审时将涉案物业的钥匙交付给陈莹，因此，陈莹关于返还涉案物业的诉讼请求，已没有事实依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，��决：一、驳回陈莹的全部诉讼请求；二、驳回ＸＸ、汤美琴的全部反诉请求。一审案件受理费677元（陈莹已预交该费用），由陈莹负担；反诉案件受理费378元（ＸＸ、汤美琴已预交该费用），由ＸＸ、汤美琴负担。上诉人陈莹不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原判决第一项，改判支持其一审诉讼请求。上诉理由：一、原审法院片面采信证人莫某乙的证言。（一）莫某乙是盛联行公司的员工，其当庭所作陈述与书面证据相矛盾，或是对盛联行公司有利，在没有其它证据佐证的情况下，不能采信。（二）对于莫某乙交钥匙给汤美琴的时间，汤美琴和ＸＸ提交的向某乙的证词明确陈述是2014年8月10日上午11点30分左右，在莫某乙和汤美琴在场的情况下，向某乙搬出商铺后，将钥匙交付给莫某乙，莫某乙交付给汤美琴。向某乙虽未到庭作证，但依据《关于民事��讼证据的若干规定》第七十四条的当事人自认原则，此属ＸＸ、汤美琴自认的事实，此事实应被确认。而莫某乙当庭作证称2014年8月10日下午7点多交钥匙给汤美琴，有意将时间移到其给陈莹发出删除押金条款的合同版本之后，试图造成所谓电子版合同得到陈莹确认才交付钥匙的事实。其实，无论是8月10日的什么时候交付，莫某乙交钥匙的行为都没有得到陈莹的同意和授权，此过错行为也是导致本案纠纷的根本原因。（三）原审判决确认莫某乙在招租过程中将汤美琴、陈莹的基本情况及订立租赁合同的相关情况告知汤美琴和陈莹，与事实不符。在庭审调查时，陈莹的代理律师反复强调陈莹和莫某乙往返发送的所有合同版本，包括ＸＸ、汤美琴提交的所谓电子版合同的主体信息是空白的。实践中，中介为防当事人跳单而在面签合同时才告知和填上双方的基本情况是常见���做法。在陈莹提供的和莫某乙的往来短信显示，在决定停止和莫某乙所介绍的意向承租人谈判后，其于2014年8月11日13点35分收到汤美琴的付款短信后，才知道意向承租人是汤美琴。莫某乙在得到陈莹通知已和陈某甲签约，知道可能有麻烦了，于2014年8月12日8点29分23秒（短信记录p6）告之陈莹：“有任何问题让你找汤小姐老公谈。打这个电话135××××8456”，陈莹才知道莫某乙介绍的意向租房可能是夫妻二人。而在此之前，没有任何证据显示，莫某乙向陈莹告知了意向租户的基本信息。没有当事人主体信息，合同不能成立。（四）在陈莹的代理律师询问莫某乙关于回发的电子版合同中的押金条款谁删除的？有否告知陈莹？最后发出的修改内容有否得到答复？这些其应很清楚的问题，但可能担心回答会对汤美琴、ＸＸ不利，事先又无准备，莫某乙便含糊其词，顾左右而言���，足见其证言的不可信。在此种情况下，应以双方提交并确认的短信记录为准。二、原审判决没有准确、全面地认定事实，仅片面采信对ＸＸ、汤美琴有利的证据，并作出不符合事实的推理。（一）陈莹在陈某甲完全接受月租8000元、押金24000元，而莫某乙介绍的意向租户对押金28000元迟迟不答复的情况下，于2014年8月11日13时23分57秒发出短信给莫某乙：“什么都别说，别做，我晚上6点一定给你电话”，而之后在13时35分收到汤美琴付款1万元的短信，陈莹于同日13时44分发短信给莫某乙：“麻烦，她刚转了1万元”，表明没有接受汤美琴这1万元的押金，也表明陈莹所说的“别做”是对整个合同洽谈的情况，而非阻止汤美琴继续付款，其实，汤美琴也没有要继续付款的表示。汤美琴主张是于2014年8月11日13时24分支付了1万元，如果她是得到莫某乙转告的业主让其“什么都别说、别做”的情况下支付的，那是违背了业主方意愿的恶意行为，如果是还没有得到此信息的情况下支付，那说明其没有接受押金28000元的条件，说明主要押金条款双方未达成一致意见，无论如何都无法推出此行为是履行合同义务的行为。因为合同并未成立。（二）陈莹是在2014年8月9日13时2分25秒发给莫某乙短信“你可以请你们经理让小向帮东西搬走，人家好进去”，而此时陈莹和莫某乙介绍的意向租房之间就合同的主要条款都没有协商一致，承租方是谁都不知道，不应理解为是同意盛联行将涉案物业交付给汤美琴的表述，而仅是一般意义上、在手续办理清楚的情况下，“让人家好进去”的含义。三、原审法院依据合同法第三十七条的规定，认为陈莹和汤美琴的租赁合同已经成立，适用法律错误。（一）ＸＸ、汤美琴提交的合同，无出租方、承租方的主体资料，不符合合同法第十二条规定的合同成立要件。（二）所有证据表明陈莹和莫某乙所介绍的意向客户仅是在对具体条款协商，对租金交付时间、押金条款并未形成一致意见。（三）汤美琴支付l万元押金的行为无合同依据，也与陈莹要求的“押金28000”不一致。（四）陈莹没有接受汤美琴l万元押金的行为，在第二天就及时返还该笔押金和其代交的之前租户拖欠的水电、管理费。（五）电子版合同写明租赁期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，但盛联行的业务员是在未告知陈莹、未经陈莹同意、双方对合同条款还在商议的情况下，在2014年8月10日上午11点30分将商铺钥匙交付汤美琴，陈莹从未同意此行为。针对陈莹的上诉，ＸＸ、汤美琴答辩称：一、证人莫某乙作为盛联行公司的员工，与各方没有利害关系，其证言可以采信。二、关于交钥匙的时间，不存在矛盾，上午搬，下午���交钥匙，对方向法庭递交向某乙的证言，没有注明什么时候离场，汤美琴取得钥匙是善意取得，是合法占有商铺的行为，应受法律保护。三、关于在交易过程中合同主体的构成问题，莫某乙作为租赁的经办人对合同的信息有采取保密的权利，而且在合同生效后对商铺的信息互相告知。四、关于有效合同问题，本案三方都没有明确约定以签合同书为准，双方以电子版合同、邮件、短信、电话的方式确认合同生效，促成合同成立或生效，上诉人陈莹在8月10日晚上6时15分向某甲结发短信，说下午的合同版本没有问题，请租户认可，要求莫某乙和汤美琴、ＸＸ确认合同，证明没有押金条款，后面才附加了押金条款和生效条款。五、陈莹、陈某甲订立的合同是导致陈莹与汤美琴、ＸＸ的合同不能履行的直接原因，陈莹为了获取更高的租金将该商铺一房两租，合同成立之后为��取更高的租金而使其与汤美琴的合同不生效，根据合同法四十五条的规定，该合同系因陈莹的阻止未能生效。六、陈莹有明确同意将该商铺出租给汤美琴、ＸＸ的真实意思表示。七、之后租户对租金交付日期的变更不影响合同的成立。八、关于为什么只转账了1万元的问题。其一是因为汤美琴账户余额不足，只转了1万元，其二是因为陈莹并未要求一次性转账28000元，其三是因为陈莹向某甲结发出了要求汤美琴、ＸＸ什么都不做的要求，莫某乙把停止转账的要求发给了汤美琴，汤美琴的继续转账被陈莹阻止了。九、莫某乙将钥匙交给有意向的承租人，促成合同生效，但陈莹违约不愿意履行合同，陈莹主张莫某乙未经同意交钥匙，该主张没有道理。上诉人ＸＸ、汤美琴也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第二项，改判支持其反诉请求。上诉理由：一、本案事实上不存在合同书，三方缔约合意均通过短信、电话、电子邮件形式表达，合同已经成立生效。2014年8月9日14：13：22分和15：36：17分，盛联行公司员工莫某乙向陈莹发出短信称“准备跟客户签单边了”、“客户这边想签订双方合同”，但是根据莫某乙与汤美琴的短信记录，汤美琴没有明确约定签订单边合同书和想签双边合同书的意思表示，此是莫某乙为尽快促使陈莹同意出租的个人意思。虽然租赁合同作为电子邮件的附件，但仍然属于电子邮件的一部分，合同的存在形式属于电子证据，其成立生效的法律要件不同于合同书等书证。根据三方往来通信记录，陈莹以2014年8月10日18：15分短信通知“下午6点后版本没问题”、“请租户认可”，及同日21：48分“合同如果只有1号或者5号付租金的区别可以协商”等短信符合要约承诺法律要件，是对同意订立合同的肯���的意思表示，及8月11日11时许以“押金28000元为准，（合同生效以）已收到押金时间为准”意思表示对合同押金条款的补充与合同生效条件的变更添附，本案有效合同内容是经最终确认的电子邮件附件合同内容去掉签字生效条款后的主要条款加上“押金28000元为准，（合同生效以）已收到押金时间为准”。所以，ＸＸ、汤美琴依陈莹要求转账押金，依照合同法第二十六条和第四十四条的规定，陈莹与ＸＸ、汤美琴的合同成立。二、原判决遗漏对陈莹“押金28000元为准，已收到押金时间为准”及ＸＸ、汤美琴转账1万元后陈莹阻止继续转账的事实认定。陈莹通过莫某乙发送“押金28000元为准，已收到押金时间为准”短信，是对电子邮件附随合同的签字生效条款的变更，属于新要约，是变更添附的合同生效条件；陈莹要求停止转账的通知没有在ＸＸ、汤美琴转账前到达ＸＸ、汤美琴，ＸＸ、汤美琴依约转账，ＸＸ、汤美琴转账1万元后陈莹阻止ＸＸ、汤美琴继续转账，是陈莹为了与陈某甲签订合同谋取更多租金利益，为了自己利益促使合同生效条件不成就，视为条件成就。附生效条件的合同，自条件成就时生效。依照合同法第四十五条的规定，陈莹与ＸＸ、汤美琴的合同依法生效，并不同于合同书生效条件需经双方签字才生效。三、陈莹与ＸＸ、汤美琴订立的合同成立并生效，ＸＸ、汤美琴不应承担陈莹对陈某甲违约造成的损失和租金损失。前述论证陈莹与ＸＸ、汤美琴的合同依ＸＸ、汤美琴承诺而成立，依陈莹为自己利益阻止合同生效条件成就视为条件成就而生效。ＸＸ、汤美琴也先于陈某甲合法取得商铺，陈莹与ＸＸ、汤美琴的合同也先成立生效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款第一、三项的规定，陈莹与ＸＸ、汤美琴的合同优先于其与陈某甲的合同履行，ＸＸ、汤美琴不应承担陈莹对陈某甲违约造成的损失。陈莹与ＸＸ、汤美琴的合同有效，ＸＸ、汤美琴为了履约继续占有商铺，而陈莹责令停止装修、搬出装修物品、安装视频监控导致ＸＸ、汤美琴无法装修经营，责任完全在于陈莹，依照上述司法解释第五条的规定，ＸＸ、汤美琴不应承担陈莹的租金损失。四、根据陈莹与ＸＸ、汤美琴的合同第三条第2项的规定，在不影响房屋结构的前提下，ＸＸ、汤美琴因使用需要，可以不经陈莹另行同意对商铺进行装修装饰。ＸＸ、汤美琴履行与深圳市鹏利装饰设计工程有限公司的施工合同，与陈莹提供符合使用安全的房屋有直接关系，并且该公司已经对该商铺进行了部分装修，因为陈莹责令ＸＸ、汤美琴停止装修、搬出装修物品和安装监控等违约行为造成ＸＸ、汤美琴不能继续履行装修施工合同，因此，陈莹违约是ＸＸ、汤美琴对该装饰公司违约的直接原因。ＸＸ、汤美琴提供的施工合同、收款收据、关于押金不予退还的函等证据具有真实性、合法性、关联性，而且陈莹否认该证据三性单未能提供反证，依照合同法第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，陈莹应承担ＸＸ、汤美琴的装修损失。五、陈莹在短信中要求莫某乙让其经理通知上一家租客向某乙早点将东西搬出该商铺并转移给ＸＸ、汤美琴，陈莹对向某乙退租时将商铺钥匙交给盛联行公司是同意的，陈莹起诉状对盛联行公司收取钥匙也是追认的。陈莹委托盛联行公司招租，为陈莹利益，确定明确租赁的承租人，促成缔约成功，盛联行公司对此商铺钥匙不仅享有保管权而且享有支配权。盛联行公司交付钥匙是在陈莹���明确同意租赁商铺给ＸＸ、汤美琴的意思表示之后，也是在陈莹与陈某甲订立合同之前。无论盛联行公司与陈莹是居间关系还是委托关系，均不影响ＸＸ、汤美琴从盛联行公司处善意取得争议标的商铺的钥匙并优先实施对商铺合法占有的认定。陈莹与ＸＸ、汤美琴订立合同先于陈莹与陈某甲订立合同，ＸＸ、汤美琴并不知晓盛联行公司无代理权，陈莹是在与陈某甲签订合同后才明确撤回要约的，所以盛联行公司无论有权还是无权、越权均不影响ＸＸ、汤美琴从盛联行公司处善意取得商铺钥匙并实质合法占有商铺的法律效力。陈莹为履行与陈某甲的合同，未经通知强行搬出ＸＸ、汤美琴的装修物品，造成相关物品丢失损坏，陈莹的违约行为已对ＸＸ、汤美琴造成装修物品损失，依照合同法第一百一十三条的规定，陈莹应依法赔偿。六、根据陈莹与ＸＸ、汤美琴的合��第五条规定，陈莹违约应向ＸＸ、汤美琴双倍返还押金。ＸＸ、汤美琴实际向陈莹转账1万元，虽退还此押金，仍应依约返还1万元。七、陈莹与ＸＸ、汤美琴订立的合同成立并生效，因陈莹违约，ＸＸ、汤美琴已无法实现合同目的，依照合同法第九十四条第四项的规定，ＸＸ、汤美琴依法提出解除租赁合同的诉求，人民法院应予支持。针对ＸＸ、汤美琴的上诉，陈莹答辩称：一、ＸＸ、汤美琴上诉大部分的表述是矛盾的，与事实不符。首先，在协商过程中不存在最终确认的电子邮件的附件合同，整个协商过程双方没有确认哪版是最终的电子邮件附件合同，陈莹也不知道承租方是谁，作为合同的必备信息没有，不可能是最终合同，在合同的版本中签字条款没有双方同意的删除的意思表示。其次，既然认为是确认的，为什么去掉签字生效的条款，当晚22：54、15莫某乙��发来修改过的合同，陈莹没有答复。最后，该版本合同第9条仍约定“签字后即生效”。租赁合同当面签字是双方合同重要条款，基于在没有看清的情况下答应了版本。本案事实很清楚，是双方通过盛联行公司经办人莫某乙一直在协商租赁合同的具体条款，并没有最终达成一致意见，正因为如此，莫某乙始终也没有向陈莹透露意向承租人的主体信息。二、针对28000元，针对陈莹提出的关于28000租金为准，以收到押金时间为准的含义的了解，陈莹在8月10日提出，是重申押金条款，陈莹始终坚持28000的押金，对方理解成是附加的合同生效条件，是变更的合同生效条件，假如说是附加的条件，也有对方的表示，但是ＸＸ、汤美琴通过莫某乙表达，从来没有同意的意思表示。汤美琴支付了1万元正表明对方不同意该条款，所以双方没有达成一致的意见。三、ＸＸ、汤美琴的损失���有证据支持。所谓的电子版本第三条第二项，对方是引用了前半句，但是后半句没有引用，合同签字的内容、时间、款项的支付等很明确与施工合同的常规常理不符。被上诉人盛联行公司述称：一、陈莹与汤美琴、ＸＸ之间的房屋租赁合同依法成立，从双方的短信记录及邮箱记录可以看出，双方已就合同主要条款达成一致，合同也依法成立，且盛联行公司在一审提交的邮箱截图证据中，陈莹就合同文本下午6点版本回复为内容同意，因此陈莹就合同文本下午6点版本的内容是经过认真仔细核对之后才回复的，因此陈莹主张盛联行公司莫某乙随便删改合同版本无事实依据。二、在合同成立之后莫某乙才将陈莹的银行卡号和身份证号码等信息告知汤美琴、ＸＸ，汤美琴、ＸＸ在收到银行卡号之后交付了押金1万元，莫某乙在双方合同成立并已部分支付押金的情况下将钥匙交付给承租人合理合法，并不存在违规情况。三、陈莹在与汤美琴、ＸＸ之间租赁合同已成立的情况下将涉案商铺以更高的租金出租给案外人陈某甲，造成一房两租，因本案租赁合同先成立，陈莹应承担其因一房两租行为造成的租金损失及支付给陈某甲的违约金。四、陈莹于2014年8月18日将商铺交付给案外人陈某甲，并更换商铺钥匙已属违约，此后陈莹与汤美琴之间就该商铺归属问题的处置盛联行公司不知情，对汤美琴于2014年9月8日将物品再次搬入陈莹商铺的行为也不清楚。因此，陈莹主张盛联行公司承担连带责任无事实依据。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回陈莹的上诉请求。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点��：一、陈莹与ＸＸ、汤美琴之间的房屋租赁合同是否成立；二、双方因合同未继续履行所产生的损失应当由谁承担。关于第一个争议焦点。民法通则第六十三条第一款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。合同法第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。在本案中，盛联行公司系接受陈莹的委托，与ＸＸ、汤美琴商谈涉案商铺租赁事宜，盛联行公司系陈莹的代理人，陈莹应当对盛联行公司以出租人名义实施的民事法律行为承担民事责任。合同法第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交��和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在本案中，陈莹与汤美琴虽未面签租赁合同，但经多轮协商，双方就合同标的、租金、押金、履行方式等合同主要条款已经达成一致。且盛联行公司代表陈莹向汤美琴交付了租赁物，汤美琴向陈莹支付了押金1万元，并到管理处代为缴纳了之前拖欠的水电费、管理费2812.82元。至于剩余押金18000元，从本案事实来看，并非汤美琴不愿意继续支付，而是因为陈莹当时正与案外人陈某甲商谈以更高租金出租涉案商铺，陈莹在与陈某甲签订租赁合同前不愿意过早收取汤美琴支付的押金。从以上情况看，双方均已履行了租赁合同主要义务，接受了对方的履约行为，陈莹与汤美琴之间的房屋租赁合同已经成立。原审法院认定陈莹与汤美琴之间的租赁合同已经成立，认定正确。关于第二个争议焦点。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，陈莹与汤美琴之间的租赁合同依法成立，受法律保护，陈莹应当按照约定全面履行自己的义务。陈莹在其与汤美琴之间的租赁合同已经成立的情况下，又将涉案商铺以更高价格出租给案外人陈某甲，不愿意继续履行其与汤美琴之间的租赁合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违��责任。在本案一审期间，汤美琴已经将涉案商铺交还给陈莹，双方租赁合同已经实际解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百一十九规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，虽然陈莹无权解除合同，但在陈莹明确表示不愿意继续履行合同后，汤美琴仍继续占用涉案商铺，且未再支付租金，造成陈莹租金损失扩大，应当就扩大的损失承担相应责任。陈莹上诉主张，自2014年9月8日至2015年1月25日交还商铺时止，其遭受4.5个月的租金损失36000元。陈莹系以8000元／月计算其租金损失，本院按照其与汤美琴约定的租��标准7000元／月计算，认定陈莹遭受的租金损失为31500元。根据本案查明的事实，汤美琴因涉案租赁合同未能履行而未能收回的装修预付款为30950元。如上所述，陈莹和汤美琴在本案纠纷中均有不当行为，应当各自承担相应的责任。原审法院判令双方分别承担各自遭受的损失，驳回双方在本案中提出的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人陈莹和ＸＸ、汤美琴的上诉均缺乏依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元（其中，上诉人陈莹已预交1354元，上诉人ＸＸ、汤美琴已预交756元），由上诉人陈莹负担1354元，由上诉人ＸＸ、汤美琴负担756元。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理��判员路德虎代理审判员 朱    宽二〇一五年六月九日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。