江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00768号上诉人（原审被告）朱瑞华。委托代理人王江明。被上诉人（原审原告）南通市港闸区秦灶街道办事处，住所地在南通市港闸区国强路**号。法定代表人张俊，主任。委托代理人吉达康，江苏大生律师事务所律师。委托代理人胡玲玲，江苏大生律师事务所实习律师。原审被告朱汉金。上诉人朱瑞华因与被上诉人南通市港闸区秦灶街道办事处（以下简称秦灶街办），原审被告朱汉金房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港民初字第00995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年8月21日，秦灶街办下属的集体资产管理办公室与朱瑞华、朱汉金签订《房屋租赁合同》一份，约定秦灶街办将南通市和盛林荫水岸30幢101室建筑面积为140.73平方米的商业用房出租给朱瑞华、朱汉金，租期三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止，租金每年39000元。租金按年度缴纳，先付后用，于上年度租赁期满前十日内一次性付清。逾期支付租金超过一个月的，出租方有权解除合同。承租方不依约缴纳租金与相关费用，除必须缴纳外，每逾期一日，按应缴纳租金和费用总额的千分之三向出租方偿付违约金。出租方按特别约定收回租赁物的，承租方还应按合同未履行期间租金总额的20%赔偿出租方经济损失。合同签订后，朱瑞华与朱汉金对承租店面自行进行了分割，朱汉金使用了靠南边部分房屋。朱瑞华、朱汉金支付了2012年9月1日至2013年8月31日的年度租金后，未再缴纳2013年9月1日至2014年8月31日的租金，秦灶街办委托律师向朱瑞华、朱汉金发去律师函催要租金，朱汉金支付了该年度租金11480元，但朱瑞华未履行支付租金的义务。另查明，朱瑞华、朱汉金承租的南通市和盛林荫水岸30幢101室房屋登记的共有人为南通市港闸区秦灶街道八里庙社区经济合作社、西安桥村经济合作社、秦灶村经济合作社、桥北村社区经济合作社、费桥村经济合作社、桥东村社区经济合作社、袁桥村经济合作社、秦北村经济合作社，建筑面积为140.73平方米，按份共有，各占八分之一。2012年5月，该房屋的共有人共同委托南通市港闸区秦灶街道集体资产管理办公室出租房屋。原审法院认为，本案中，双方争议的焦点是：一、朱瑞华、朱汉金是否有权拒绝支付租金；二、秦灶街办是否有权要求解除合同。关于争议焦点一，法院认为，本案秦灶街办所出租的房产由房产管理部门颁发了产权证，登记的产权人为八个村经济合作社，房屋产权人又委托秦灶街办统一出租，秦灶街办出租的房屋具有合法的产权，其接受产权人委托对房屋进行经营管理，有权出租房屋，故双方之间的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。秦灶街办将涉案店面房实际交付给朱瑞华、朱汉金进行经营使用，履行了自己作为出租人应尽的义务，因此，朱瑞华、朱汉金应当按约履行支付租金的义务。朱瑞华、朱汉金作为共同承租人，均有义务支付全部租金。虽然朱瑞华、朱汉金承租房屋后各自分割进行使用，但其自行分割后没有与秦灶街办对各自所使用的房屋面积进行确认，且没有证据证明秦灶街办同意朱瑞华、朱汉金按各自的实际使用面积分别缴纳租金，因此朱瑞华、朱汉金仍有义务共同向秦灶街办支付合同约定的租金数额。至于各自应当支付的租金金额属于朱瑞华、朱汉金之间的内部关系，故朱汉金辩称其已经缴纳应当承担的租金的理由不成立，法院不予采纳。朱瑞华、朱汉金辩称与秦灶街办之间存在拆迁安置问题尚未解决，该纠纷与本案租赁合同关系为两个法律关系，朱瑞华、朱汉金应另行主张权利，不能作为拒付租金的理由，该理由法院不予采纳。关于争议焦点二，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案中，秦灶街办是与朱瑞华、朱汉金两人共同签订的房屋租赁合同，租赁关系是在秦灶街办与朱瑞华及朱汉金之间建立的。根据租赁合同的约定，如承租方逾期支付租金超过一个月的，出租方有权解除合同。在秦灶街办向朱瑞华、朱汉金催要租金后，朱瑞华仍未缴纳租金，朱汉金缴纳了一部分租金后明确表示之后不再支付租金，因此，朱瑞华、朱汉金以实际行为向秦灶街办表明其不再支付租金，结欠租金的时间已超过一个月，符合合同约定的解除条件，故秦灶街办有权要求解除租赁合同。合同解除后，朱瑞华、朱汉金应当将房屋返还给秦灶街办，按照合同的约定支付返还房屋之前所产生的租金。根据合同约定，朱瑞华、朱汉金应当以所欠租金及费用总额按照每日千分之三向秦灶街办支付违约金，还要按照合同未履行期间租金总额的20%赔偿经济损失，现秦灶街办仅主张按照所欠租金的20%支付违约金，远低于双方约定的违约金标准，系秦灶街办对自己民事权利进行的处分，法院照准，但朱汉金已经支付的部分租金应当扣除。据此，秦灶街办的诉讼请求于法有据，法院予以支持。考虑到朱瑞华、朱汉金在涉案店面房经营多年，搬离需要一定时间，秦灶街办应当给予适当的宽限期。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除南通市港闸区秦灶街道办事处与朱瑞华、朱汉金于2012年8月21日签订的房屋租赁合同。二、朱瑞华、朱汉金于判决生效后三十日内向南通市港闸区秦灶街道办事处返还南通市和盛林荫水岸30幢101室商业用房。三、朱瑞华、朱汉金于判决生效后十日内一次性支付南通市港闸区秦灶街道办事处从2013年9月1日起至实际返还房屋之日止按每月3250元计算的租金（应扣除朱汉金已经支付的11480元），并按所欠租金总额的20%支付违约金。案件受理费485元（已减半收取），由南通市港闸区秦灶街道办事处负担143元，朱瑞华、朱汉金负担342元。宣判后，朱瑞华不服，向本院提出上诉称：1、本人原拥有自己的合法商业用房，无需租赁他人房屋，秦灶街办采取一系列暴力、欺骗手段非法拆迁，侵吞了本人的工作场所才导致本人租赁案涉房屋。房屋租赁纠纷与拆迁安置存在必然的因果关系，分开处理有违司法公正。2008年秦灶街办非法拆迁后，本人为了维持生计，被迫与其签订合同，以支付日常开销和诉讼开支，此合同违反合同法的基本原则，也违反了民法通则的条款，应属违法。案涉房屋产权登记为八个村经济合作社，村经济合作社的资金应为村服务，本人为桥东村村民，对此毫不知情，其大胆挪用村务租金进行投资，该行为触犯了刑法。2、秦灶街办是行政机关，其行为是行政行为，其对自己作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。综上，秦灶街办对本人具有侵权债务未偿还，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法认定双方签订的房屋租赁合同无效，判决秦灶街办赔偿本人六年来的各项损失。诉讼费用由秦灶街办负担。秦灶街办答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱汉金答辩称：本人于1995年购买秦灶农民一条街商业用房一间从事经营，2008年7月被秦灶街办非法拆迁，没有给予合理赔偿和安置，本人为了生存被迫与秦灶街办签订房屋租赁合同，街办明知无证房出租是违法的却不予理会。即使承认街道非法出租合同成立，本人也已依据合同约定支付了租金，街道仍然起诉本人是滥用诉权。请求二审法院驳回秦灶街办的诉讼请求，停止侵权行为。赔偿因其违法拆迁造成的本人损失300多万元。秦灶街办登报向本人公开道歉。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，秦灶街办作为政府派出机关，履行政府机关职能，但同时其也作为一个民事主体从事民事活动。本案系房屋租赁引起纠纷，处理的是平等民事主体之间的权利义务关系，秦灶街办与朱瑞华、朱汉金签订房屋租赁合同的行为不属于行政行为。如果朱瑞华认为秦灶街办另行有具体行政行为，其可以另行解决，本案不审查秦灶街办的具体行政行为。本案中，房屋登记的产权人系八个村经济合作社，房屋产权人委托秦灶街办统一出租，秦灶街办有权和朱瑞华、朱汉金签订房屋租赁合同。朱瑞华、朱汉金并未提供证据证明秦灶街办存在胁迫行为，双方的租赁合同合法有效。朱瑞华、朱汉金应当按照合同约定履行义务，其逾期交纳租金并达到合同约定的解除条件，出租人有权解除合同。至于朱瑞华认为秦灶街办具体行政行为违法、涉嫌刑事犯罪等问题，其可以履行通过合法途径解决，本案中不予理涉。综上，上诉人朱瑞华的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人朱瑞华负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  刘玉蓉代理审判员  张峥嵘二〇一五年六月八日书 记 员  施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；