重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终7983号上诉人（原审被告、反诉原告）：毕娟，女，汉族，1972年7月2日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人冯惊雷，重庆百君律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：白明元，男，朝鲜族，1964年8月24日出生，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人赵丽，重庆远博律师事务所律师。上诉人毕娟因与被上诉人白明元房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第16856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月21日对本案进行了询问。上诉人毕娟的委托诉讼代理人冯惊雷与被上诉人白明元及其委托诉讼代理人赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毕娟上诉请求:撤销一审判决；改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求（本诉），支持上诉人一审全部诉讼请求（反诉）；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、严重程序违法，一审法院径行在判决书中更改被上诉人的诉讼请求，其所称变更后的诉讼请求实际是庭审中被上诉人提出的调解方案，上诉人并未接受；2、适用法律错误，一则被上诉人多次明确表示不履行《租赁协议》是典型的预期违约，上诉人有权解除《租赁协议》并追究被上诉人的违约责任；二则上诉人从未做出任何与被上诉人就解除《租赁协议》达成合意的意思表示；三则一审判决中“原告在中介询问下称其不想再租赁涉案房屋，但该陈述只是其在与被告就合同的履行进行协商时的一种意思表示，并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人明确表示不履行主要债务的情形”是法院臆断，没有任何证据支持。被上诉人白明元答辩，一审判决正确。一审中被上诉人向法院提交了放弃部分诉讼请求申请书，确实变更了诉讼请求。双方也曾协调，9月13日上诉人没有通知被上诉人就更换了门锁，于是9月23日被上诉人向其发出了书面的解除租赁函，只是未就解除租金和押金达成一致，我们认为不构成违约。白明元向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年7月19日签订的《房屋租赁协议》；2、被告退还原告押金11800元及1.5个月房屋租金10200元；本案诉讼费由被告承担。毕娟提起反诉请求：1、解除原、被告于2015年7月19日签订的《房屋租赁协议》；2、原告赔偿被告租金损失20400元、中介费损失3000元；本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：位于重庆北部新区湖云街16号7幢17-1号房屋系被告及其丈夫谈卫东共同所有。2015年7月19日，以被告为甲方（出租方），原告为乙方（承租方），重庆玛雅阳光房地产营销策划有限公司为丙方（经纪方），三方签订《租赁协议》，协议约定：1、乙方通过丙方租赁甲方位于重庆市北部新区保利高尔夫公馆7栋17-1号房屋，建筑面积168平方米，套内面积136平方米，装修情况为精装房；2、承租期为2015年9月11日至2019年8月10日，交房日期为2015年9月1日，租金起算日为2015年9月11日；3、每月租金为6800元，乙方须于2015年7月19日前支付甲方租房押金11800元及首次租金20400元；4、如甲方签署本协议书后不依协议条款将该物业租予乙方，则甲方须退还乙方所付之租金及双倍返还押金；5、如乙方签署本协议后不依协议条款承租该物业，则甲方有权不退还乙方所付之租金及押金；6、基于丙方提供的居间及咨询服务，甲、乙双方须分别支付丙方服务费3000元；7、房屋租金包含车位一个。上述《租赁协议》签订当日，被告向原告出具《收条》一张，载明收到原告押金6800元以及2015年9月11日至2015年12月10日的租金20400元。当日，被告另向原告出具《收条》一张，载明收到原告押金5000元，装修完毕验收后，如对房屋未有任何结构上的影响和损坏，则原数退还。原、被告分别向重庆玛雅阳光房地产营销策划有限公司交纳中介费3000元。2015年9月1日，被告将房屋交付原告。此后原告以房屋阳台的木雕需要被告搬走、房屋的照明线路需要整改等理由多次与被告协商，被告称不同意搬走木雕，线路问题可以协商。其后，原告让中介员工蒋某约被告出来协商。蒋某打通被告电话后，被告称如果退房就不出面，如果打线槽可以商量。原告通过蒋某告知被告不管解决什么问题被告都要出面，否则要被告损失十万八万。2015年9月12日，原告将原本原、被告都持有钥匙的门锁更换。原告称其在租赁期内为了安全有权换锁。2015年9月13日，原、被告及中介人员当面协商。协商过程中，中介员工蒋某问原告：“我打断一下，现在你的意思就是……我也听清楚了……就是你不想租这个房子了，是吧？”原告称：“对”。谈话末尾被告称其要更换门锁，并提醒物管人员不让原告进入小区。庭审中，被告称其告知原告要更换门锁并提醒物管不让原告进入即是通知原告其要解除合同。原告称其在与被告协商的过程中说他之前说的威胁的话都是气话，向被告道歉，但被告将该部分录音予以删减，原告认为其在该日并没有解除合同的意思，被告也没有明确表示其要解除合同。被告申请证人蒋某出庭作证，证人称双方在该日均做出了解除合同的意思表示。2015年9月23日、9月30日，原告向被告送达《通知》各一份，内容为其要终止合同，并要求被告退还3个月房租和一个月押金6800元。2015年10月12日，原告向被告发送短信，主要内容为：“……因你现在将门锁换掉，并通知物业，不要我入住该房，你的行为已严重违约，现我通知你，解除我们之间的房屋租赁协议，要求你双倍返还押金，退还我交的房租，赔偿我的损失，特此通知。”被告回复为：“建议你报案处理。”当日，原告向北部新区公安分局鸳鸯派出所报警，派出所出具《报警证明》，内容为：原告称因其与被告发生租房纠纷，欲解除租赁合同，但被告不予退还原告交付的现金约35200元，故原告报警。本案诉讼过程中，原告自愿将其要求被告双倍返还房屋押金23600元，退还所交房屋租金20400元，以及赔偿中介损失3000元的诉讼请求减少为要求被告返还房屋押金11800元，并退还1.5个月房屋租金10200元。关于被告要求原告赔偿租金损失20400元的反诉请求，被告称该损失是其预见的从判决生效之日起算三个月的租金损失。一审法院认为：原、被告及中介公司签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于租赁关系解除日期和原因，原告认为2015年9月23日被告擅自更换门锁构成根本违约而解除。被告认为2015年9月13日原告明确表示不履行租赁合同而解除。根据2015年9月13日原、被告及中介公司人员的谈话内容，原告虽在中介的询问下称其不想再租赁案涉房屋，但该陈述只是其在与被告就合同的履行进行协商时的一种意思表示，并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人明确表示不履行主要债务的情形，被告在可以要求原告继续履行合同的情况下称其要更换门锁并提醒物管人员不让原告进入，应视为双方对房屋租赁关系的解除达成了合意，租赁合同关系于该日解除，对于被告的该项反诉请求，一审法院予以支持。关于原告已缴纳的押金11800元以及租金20400元。2015年9月11日至2015年9月13日，原告使用了案涉房屋，对于此期间的租金680元（6800元÷30天×3天），原告应当支付。2015年9月13日，原、被告的租赁关系合意解除，被告已经收取的押金和租金应当退还原告。原告要求被告退还押金11800元及1.5个月的租金10200元系对其权利的处分，对原告该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告要求原告赔偿租金损失20400元、中介费损失3000元的反诉请求。由于原、被告的租赁关系系合意解除，原、被告互不付违约责任，故对此一审法院不予支持。遂判决：一、原告（反诉被告）白明元与被告（反诉原告）毕娟在《租赁协议》中的房屋租赁合同关系于2015年9月13日解除；二、被告（反诉原告）毕娟于本判决生效后三日内退还原告（反诉被告）白明元押金11800元及租金10200元；三、驳回原告（反诉被告）白明元的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毕娟的其他反诉请求。本诉案件受理费240元，反诉案件受理费192.50元，由被告（反诉原告）毕娟负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实和证据与一审一致。本院认为，关于程序问题，一审中被上诉人已向法院提交了放弃部分诉讼请求申请书，已变更了诉讼请求，一审判决并未超过诉讼范围。关于法律适用，关键问题在于本案解除合同是双方达成合意还是白明元预期违约。本院认为，一方面白明元已经按合同约定支付了押金和部分租金，另一方面根据9月13日双方陈述和中介人员出庭作证以及毕娟换锁和向物管公司交待不让白明元进入的情况，一审法院认定系达成解除合意而非单方违约并无不当。综上所述，毕娟的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费385元，由毕娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  刘 静代理审判员  张晋鹏二〇一七年一月二十三日书 记 员  李 莉