上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第30093号原告：上海弘基商业经营管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：蔡谦，总经理。委托诉讼代理人：顾德宁，男。被告：尚维东，男，1971年2月5日生，汉族，住安徽省。第三人：上海冠皇娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XXX弄XXX号XXX-XXX室。法定代表人：尚维东。原告上海弘基商业经营管理有限公司(以下简称弘基公司)与被告尚维东、第三人上海冠皇娱乐有限公司(以下简称冠皇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月23日依法追加冠皇公司作为第三人参加诉讼，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告弘基公司的委托代理人顾德宁到庭参加诉讼。被告尚维东、第三人冠���公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告弘基公司提出如下诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；2、判令被告和第三人将上海市浦东新区川南奉公路XXX号XXX室、XXX号XXX室、6101弄40号401-406室房屋返还原告；3、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)778,388元(从2014年11月1日起至2015年6月30日止，2014年11月1日至2014年12月31日按照每月68,971元计算，2015年1月1日-2015年6月30日按照每月106,741元计算)；4、判令被告向原告支付物业管理费48,592元(从2015年3月1日至2015年6月30日，每月是12,148元)；5、判令被告向原告支付能耗费86,384元(2015年3月1日至2015年6月30日，每月21,596元)；6、判令被告向原告支付电费22,604.40元(2015年3月至2015年5月)；7、判令被告向原告支付水费3,234.60元(2015年3月至2015年5���;2015年3月为610.2元，2015年4月为1,279.20元，2015年5月为1,344.60元)；8、判令被告向原告支付相当于两个月租金的违约金210,557.10元(按照每月106,741元租金计算)；9、判令被告向原告支付的保证金131,372元归原告所有；10、判令第三人上海冠皇娱乐有限公司搬离上海市浦东新区川南奉公路XXX号XXX室、XXX号XXX室、6101弄40号401-406室；11、判令被告承担本案所涉的全部诉讼费。事实和理由：2007年5月10日，原告与周某某签订了关于上海市浦东新区川南奉公路XXX号XXX室、XXX号XXX室、川南奉公路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》。合同签订后，周某某于2009年3月30日将合同转让给黄某某，由黄某某经营承租系争房屋。2014年5月30日，原告与被告、黄某某签订了关于系争房屋的《租赁合同补充协议》，协议约定承租方由黄某某变更为被告，原租赁合同项下黄某某所有的权利和义务由被告享受与承担。协议签订后，被告在系争房屋内经营娱乐总汇生意。合同履行期间，被告多次拖欠租金、物业管理费和水电费等相关费用。截止2015年6月30日，被告拖欠租金、物业管理费、能耗费、水费、电费等共计939,203元。根据合同约定，被告的行为已经构成严重违约，被告还应支付相当于二个月租金的违约金210,557.10元。上述欠款总计1,149,760.10元，经原告多次催讨，被告仍未支付欠款。被告尚维东未作答辩。第三人冠皇公司未作陈述。本院经审理，由原告举证了《房屋租赁合同》、《转让协议》、《租赁合同补充协议》、《催款通知书(租金)》等证据进行举证，并由本院对原告的陈述记录在案，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2007年5月10日，原告与案外人周某某签订了关于��争房屋的编号为川61**/401的《房屋租赁合同》，约定：周某某向原告租赁系争房屋,建筑面积为2,699.45平方米,租赁期限为2006年11月1日起至2017年4月30日止；2006年11月1日起至2010年4月30日止,租金0.8元每平方米每日，2010年5月1日起至2012年4月30日止，租金1.10元每平方米每日，2012年5月1日起至2014年4月30日止，租金1.20元每平方米每日，2014年5月1日起至2016年4月30日止，租金1.30每平方米每日，2016年5月1日起至2017年4月30日止，租金1.40元每平方米每日；租金按一个月为一期支付，周某某须于签订房屋租赁合同之日起支付自租赁期始至当期期底的第1期租金，其后须于每期开始的10日之前向原告缴付当期的租金；周某某未能按期缴纳租金，并未及时与原告进行协商并取得谅解的，此后也未按承诺期限支付欠款的，则视为违约，原告可以依据本合同规定追究周某某的违约责任；周某某应��2006年9月15日向原告交纳相当于二个月租金的租赁保证金131,372元,作为周某某履行本合同项下一切责任的保证金;因租赁保证金不足以抵偿周某某欠付原告的任何款项，原告有权继续向周某某追讨，在本合同的履行期间，租赁保证金被抵付之后，原告将有权要求周某某及时补足2个月的租赁保证金，周某某必须在接到原告的付款通知书后10天内补足，否则视为违约，原告有权提前终止本合同即提前收回系争房屋，并将没收租赁保证金；租赁合同结束后或因违约提前解除合同时，周某某应于开始清场并于七天内将系争房屋及钥匙无条件转交原告，经原告同意在系争房屋内进行装修及添置设备的，期满后周某某可将自行添置的可拆动的动产部分拆运，并保证使系争房屋处于不影响其质量与原有结构安全的状态下，顺利交还原告，双方按房屋交接书签字确认，周某某逾期十日��(含十日)返还房屋的，则周某某除须支付每日5元每平方米的使用费，周某某逾期十日后还未搬走的物品将视为周某某已放弃所有权，原告可自行处理该物品，同时周某某还须支付每日8元每平方米的使用费，还应赔偿原告因此而遭受的一切损失；在本合同约定的租赁期内，未发生本合同中涉及双方之违约事实，除法定或双方约定的原因，任何一方不得擅自解除合同(除本合同第九条款规定情况外)，违约方须承担相应违约责任，若周某某违约，则租赁保证金不得收回，且所有装修及设备不得搬离，若原告违约，则双方返还租赁保证金，并根据周某某所提供的装修合同、有效发票及具有审计资质的单位出具的审计报告，按10年折旧比例，赔偿周某某装修及设备投资；周某某未按本合同的规定按时如数支付租金的，无论原告有否向周某某做出任何形式的催讨，自应交而未交���日的第四天起，按未缴付金额的万分之三的比例按日向原告支付滞纳金，直至实际付款日，逾期未付达15天或以上的，视为违约，在此情况下，经原告再次书面催告周某某，周某某仍未支付的，原告有权可收回出租房屋，周某某应将系争房屋恢复原样交回原告，原告可另行租予他方，并向周某某追讨应付费用、滞纳金及相当于二个月租金的违约金，同时据此可向房屋所在地法院起诉；合同第九条免责条款，在本合同租赁期内，非归咎于原告、周某某任何一方的不可抗力事件(应经政府有关部门认定，如战争、地震、水灾等)致使本合同不能履行或不能完全履行的，就不履行部分，双方均不向对方承担违约责任；……。《房屋租赁合同》签订后，周某某、案外人黄某某于2009年3月30日签订《转让协议》，《转让协议》约定：周某某、黄某某签订位于惠南镇弘基广场冠皇娱乐之转让协议；转让金额为210万元；黄某某于2009年4月1日前支付20万元，交由周某某指定的上海弘基商业经营管理有限公司；周某某须配合黄某某办理证照变更，于4月15日前办妥变更手续的送审；周某某所有债务与黄某某无关；任意一方违约，须赔偿另一方20万元。2014年5月15日，原告、被告与黄某某签订《租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，《补充协议》约定：原告与黄某某(实际签订人为周某某)签订关于系争房屋的川61**/401号的《房屋租赁合同》，现黄某某欲将系争房屋转交被告经营，经原、被告及黄某某三方友好协商并共同认可，就系争房屋租赁事宜订立以下补充条款，以资共同遵守；1、原承租方黄某某，现变更为被告；2、黄某某用保证金抵扣截至2013年10月31日未付的费用，被告自2014年4月1日起承担《房屋租赁合同》应付租金等各项费用，期间因装修���原因予以免租；3、被告于本协议生效后支付保证金131,372元；4、本协议生效日起《房屋租赁合同》项下黄某某所有的权利和义务均由被告享受与承担，包括本协议生效前原应由黄某某向原告支付的所有费用也由被告支付；黄某某为被告履行《房屋租赁合同》提供担保，承担连带责任。2014年12月9日，原告出具《催款通知书》(租金)给上海冠皇娱乐有限公司(尚维东)，向被告、第三人催讨2014年8月-12月的租金305,884元。但被告未予支付上述租金。原告拖欠被告2014年11月1日起至2015年6月30日止的租金778,388元，拖欠被告自2015年3月至2015年6月期间的物业管理费48,592元，拖欠2015年3月至2015年6月的能耗费86,384元，拖欠2015年3月至2015年5月期间的电费22,604.40元，拖欠2015年3月至2015年5月期间的水费3,234.60元，被告共计拖欠原告上述租金及费用共计939,203元。系争房屋的权利人为上海小元房地产开发有限公司，由上海小元房地产开发有限公司于2005年10月10日起委托原告负责租赁及经营管理。本院认为：《转让协议》、《补充协议》应视为《房屋租赁合同》的补充，是《房屋租赁合同》的一部分；《房屋租赁合同》系原、被告与案外人周某某、黄某某之间关于租赁及转让租赁系争房屋的真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，依法有效，原、被告应严格按约履行。一、关于原告要求判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除、要求判令被告和第三人将房屋返还原告及要求判令第三人上海冠皇娱乐有限公司搬离上海市浦东新区川南奉公路XXX号XXX室、XXX号XXX室、6101弄40号401-406室的诉讼请求之处理意见。被告逾期支付2014年11月-2015年5月期间的租金，并经原告于2014年12月9日书面催告被告支付欠租仍未支付，至原告2015年8���10日诉至本院要求解除租赁合同时已经符合双方约定的原告可以单方行使解除合同权利、收回系争房屋的条件；原告要求判令解除租赁合同、要求判令被告和第三人将系争房屋返还原告及要求判令第三人上海冠皇娱乐有限公司搬离系争房屋的民事诉状副本经本院依法公告送达于2016年10月19日视为送达给被告及第三人；故本院认定原、被告之间的《房屋租赁合同》自2016年10月19日起解除，原告要求被告及第三人将系争房屋返还原告及要求判令第三人上海冠皇娱乐有限公司搬离系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告要求确认解除《房屋租赁合同》的时间为2016年6月30日的要求，不符合法律规定，不予支持。二、关于原告要求判令被告向原告支付租金778,388元(从2014年11月1日起至2015年6月30日止，2014年11月1日至2014年12月31日按照每月68,971元计算，2015年1月1日-2015���6月30日按照每月106,741元计算)、判令被告向原告支付物业管理费48,592元(从2015年3月1日至2015年6月30日，每月是12,148元)、判令被告向原告支付能耗费86,384元(2015年3月1日至2015年6月30日，每月21,596元)、判令被告向原告支付电费22,604.40元(2015年3月至2015年5月)、判令被告向原告支付水费3,234.60元(2015年3月至2015年5月;2015年3月为610.2元，2015年4月为1,279.20元，2015年5月为1,344.60元)的诉讼请求之处理意见。原告租赁使用系争房屋，应支付被告租金并支付物业管理费、能耗费、水电费等，原告按每月106,741元计算2015年1月1日-2015年6月30日期间的租金计算有误，按约每月租金应为105,278.55元(2,699.45元ⅹ1.3元ⅹ30天=105,278.55元)，2015年1月1日-2015年6月底的租金总额为631,671.30元,被告拖欠原告自2014年11月至2015年6月底的租金总额为769,613.30元,被告应向原告支付该笔拖欠的租金769,613.30元;被告尚拖欠原���物业管理费48,592元、能耗费86,384元、水费3,234.60元、电费22,604.40元等，原告要求被告支付上述费用，符合法律规定，予以支持。经本院释明，原告表示只主张至2015年6月底的租金，对2015年7月起的租金另行主张，故本案对此不作处理。三、关于原告要求判令被告向原告支付相当于两个月租金的违约金210,557.10元及要求判令被告向原告支付的保证金131,372元归原告所有的诉讼请求之处理意见。根据《房屋租赁合同》约定，若承租方违约，则租赁保证金不得收回，且所有装修及设备不得搬离；承租方未按本合同的规定按时如数支付租金的，逾期未付达15天或以上的，视为违约，在此情况下，经原告再次书面催告承租方，承租方仍未支付的，原告有权可收回出租房屋，承租方应将系争房屋恢复原样交回原告，原告可另行租予他方，并向承租方追讨应付费用、滞纳金及相当于二���月租金的违约金。被告逾期支付原告租金，逾期未付15天以上，且经原告书面催讨仍未支付，构成违约，按约应向原告支付相当于两个月租金的违约金210,557.10元及被没收保证金131,372元，故原告要求判令被告向原告支付相当于两个月租金的违约金210,557.10元及要求判令被告向原告支付的保证金131,372元归原告所有的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告及第三人经本院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉或陈述应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海弘基商业经营管理有限公司与被告尚维东之间的《房屋租赁合同》自2016年10月19日起解除；二、被告尚维东及第三人上海冠皇娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海弘基商业经营管理有限公司上海市浦东新区川南奉公路XXX号XXX室、XXX号XXX室、6101弄40号401-406室房屋；三、被告尚维东于本判决生效之日起十日内支付原告上海弘基商业经营管理有限公司租金769,613.30元、物业管理费48,592元、能耗费86,384元、水费3,234.60元、电费22,604.40元；四、被告尚维东于本判决生效之日起十日内支付原告上海弘基商业经营管理有限公司相当于两个月租金的违约金210,557.10元；五、确认被告向原告支付的保证金131,372元自本判决生效之日起归原告上海弘基商业经营管理有限公司所有；六、驳回原告上海弘基商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,330.19元及公告费820元，均由被告尚维东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  曹 璐人民陪审员  田有娣二〇一七年一月十一日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。