江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初15605号原告（反诉被告）：丁浩，男，1986年12月15日生，汉族。委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：南京华轩房地产开发有限公司，组织机构代码73318791-7，住所地在南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号。法定代表人：黄灏，公司董事长。委托诉讼代理人：陈子建，公司员工。原告丁浩诉被告南京华轩房地产开发有限公司（以下简称华轩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁浩及其委托诉讼代理人胡明龙、被告华轩公司的委托诉讼代理人陈子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁浩向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的商铺租赁合同；2、退还已经交纳的租金9540元（2015年7月1日-2015年12月31日）、房屋租赁押金3000元、物管费630元、公共耗能费500元，合计13670元；3、赔偿装潢损失45000元。事实与理由：2014年4月8日，原被告签订租赁合同，被告将位于江宁区秣陵街道3000号B1-122号商铺出租给其用于卤菜商业经营。租期4年，自2014年7月1日-2018年6月30日。合同签订后，其对承租房屋进行了装潢准备开业，但装潢刚完工出现屋顶漏水，造成不能营业。特别是2015年6月26日下雨，因被告配电房施工时凿出的坑洞导致雨水从洞中流泻至负一层，承租房屋内遭水淹高达20-30厘米，所有墙体装潢变型脱落，吊顶整体损坏等。其要求被告处理，但被告久拖不决，其诉至法院。被告华轩公司辩称：1、同意解除合同，不同意其他诉讼请求；2、同意在扣除原告欠付其公司的费用及损失后退还押金；3、其提供了符合条件的房屋，并未出现原告诉称的施工质量问题、淹水损失、装潢损失及经营困难，原告无法经营的原因是自身管理不善，与其方无关；4、原告所要求的物管费及公共耗能费系由物业公司收取，与被告无关。反诉原告华轩公司提出反诉请求：1、判令解除双方于2014年4月8日签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》；2、反诉被告支付欠付租金15900元（2016年1月1日-2016年6月30日期间租金9540元；2016年7月1日暂计到2016年10月30日的租金6360元）。3、违约金11352元，分段计算：反诉被告应于2015年12月10日交纳2016年上半年租金9540元，至今未付，逾期天数暂计至2016年10月20日为310天，违约金为8872元（9540×0.3%×310天）；反诉被告应于2016年6月10日支付下半年租金6360元，至今未付，逾期天数暂计至2016年10月20日为130天，违约金为2480元（6360×0.3%×130天）。反诉被告丁浩辩称：因案涉商铺存在质量问题致租赁合同无法实际履行，合同签订之日即解除之日，其因准备履行合同对案涉商铺进行了装修，存在损失。综上，请求驳回反诉原告华轩公司的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2014年4月8日，被告华轩公司（甲方）与原告丁浩（乙方）签订《翠屏诚园商铺租赁合同》，约定甲方将位于江宁区秣陵街道双龙大道3000号商业B1-122商铺出租给乙方经营卤菜店，商铺面积34.85平方米，租期4年，期限自2014年7月1日起至2018年6月30日止，自2015年7月1日开始起算租金。合同签订五日内，乙方须向甲方交纳租赁保证金3000元。租金支付方式为：2015年7月1日至2016年6月30日期间及2016年7月1日至2017年6月30日期间租金单价为1.5元/平方米/天，年租金为19080元，2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金单价为1.57元/平方米/天，年租金20034元。合同签订五日内，乙方应向甲方支付第一年半年租金9540元，其后该铺位每6个月为一个计租期。乙方应于计租起始日前20天向甲方支付下一计租期租金;逾期支付的，除补足所欠租金外，每逾期一日，乙方需按当期租金的3‰支付滞纳金。物业管理费按租赁面积计算3元/平方米/月计收105元/月，乙方应主动到甲方或甲方指定单位缴纳，缴纳时间与租金缴纳时间一致，其中2014年7月1日起至2014年12月31日的物业管理费在本合同生效时一次性交清。在租赁期内，如甲方或甲方指定单位对物业管理费标准进行调整的，乙方同意自调整之日起按新的收费标准交纳物业管理费。合同第十二条第1款第项约定，乙方拖欠租金累计达一个月或拖延保证金超过5日的，甲方可以单方解除合同、收回房屋，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。合同第十二条第3款约定，如果因为房屋质量问题无法正常使用或者因政府原因导致乙方无法继续经营，乙方有权要求提前解除合同并无须承担任何违约责任。合同签订后，丁浩向华轩公司支付2015年7月1日至同年12月31日租金9540元，商铺租赁保证金3000元。2015年夏天，因突降暴雨排水不利，包括案涉商铺在内的B1层房屋均遭受水淹，丁浩因此事与华轩公司发生租房纠纷，并拒绝缴纳后续租赁费用。2016年8月8日，华轩公司向丁浩寄送《违约告知函》，载明丁浩应于2015年12月10日前缴纳半年租金9540元，应于2016年6月10日前缴纳半年租金9540元，均未缴纳，故要求解除租赁合同并通过诉讼方式追讨租金、滞纳金及各项损失。丁浩认可收到该《违约告知函》。根据EMS查询，该《违约告知函》于8月10日由丁浩本人签收。另，丁浩于2015年1月21日支付半年物业费630元，南京翠屏之平物业管理有限责任公司（以下简称之平公司）出具收据一张。2016年12月5日，本院勘验现场，发现案涉商铺位于南京市轨道交通3号线底站秣周东路站负一层出口处不远，现场客流稀少，尚有少数商铺正常营业。丁浩所述华轩公司施工中遗留之漏水空洞已用水泥封堵，现场已无明显浸水状况。2016年12月8日，丁浩向华轩公司返还房屋。上述事实，有商铺租赁合同、收据、违约告知函、调查笔录、现场勘验照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，每半年为计租期，丁浩应于计租起始日前20日支付下一计租期租金。如丁浩拖欠租金累计达一个月，华轩公司可以单方解除合同、收回房屋。现丁浩应于2015年12月11日前支付2016年上半年租金而未付，拖欠至今，华轩公司有权依约解除合同。华轩公司于2016年8月8日寄送《违约告知函》要求解除合同，丁浩于8月10日收到，故双方合同于2016年8月10日解除。审理中，丁浩抗辩称华轩公司提供的商铺屋顶漏水及暴雨淹水导致无法正常使用，本案合同于签订之日起即已解除。本院认为，双方合同约定，如果因为房屋质量问题无法正常使用的，丁浩有权要求提前解除合同。经本院现场勘查，丁浩指出的屋顶漏水点可看到已干的水迹轮廓，但现场无漏水情形，无法考察当时漏水程度。且案涉商铺所在负一层2015年夏天遭受水浸后，截至本院勘验之日仍有部分商铺在此经营，122商铺现场亦无明显浸水状况。丁浩提供的证据不足以证实涉案商铺因质量问题导致其无法正常使用，其以此为由主张解除合同于法无据，本院不予支持。关于租金。因本院认定本案合同解除之日为2016年8月10日，丁浩应当支付计算至该日的租金。根据双方合同约定，丁浩应于2015年12月11日前支付第二计租期内（2016年1月1日至2016年6月30日）租金9540元，于2016年6月10日前支付第三计租期内（2016年7月1日至2016年12月31日）租金9540元。考虑到案涉商铺于2015年夏天遭受水浸，原告可以要求被告在合理期限内维修。因维修影响使用的，应当相应减少租金或延长租期。综合本案案情，本院酌定华轩公司相应减少三个月租金4770元。此外，因华轩公司同意退还商铺租赁押金3000元并以此冲抵租金，不违反法律规定，故本院将上述两项费用于第二计租期内予以扣减，经计算，丁浩应支付第二计租期内租金1770元（9540-4770-3000），于2015年12月11日前付清。丁浩应支付第三计租期内至解除之日的租金2143元[34.85平方米×1.5元/平方米/天×41天（2016年7月1日-2016年8月10日）]，于2016年6月10日前付清。综上，丁浩应支付第二、三计租期内租金3913元。关于违约金。丁浩未按约支付租金，应承担相应的违约责任。双方合同约定，丁浩每逾期一日支付租金，需按当期租金的3‰支付滞纳金。该“滞纳金”的约定实为对不按期缴纳租金的违约责任的约定。经审查，该违约金约定过高，本院酌情将违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的2倍计算。违约金分段计算：自2015年12月12日起以1770元为基数计算至2016年10月20日为133.89元；自2016年6月11日起以2143元为基数计算至2016年10月20日为67.84元。违约金合计201.73元。关于华轩公司是否应当退还物管费630元及公共耗能费500元。物业费部分双方合同约定，物业管理费按租赁面积计算3元/平方米/月计收105元/月，丁浩应主动到华轩公司或华轩公司指定单位缴纳。丁浩在承租使用商铺期间已接受相应物业服务，应当正常缴纳物业费，故丁浩要求退还物业费630元于法无据，本院不予支持。丁浩未能提供证据证明其缴纳了公共耗能费500元，故对于其主张华轩公司退还公共耗能费500元的诉讼请求，本院不予支持。关于丁浩主张的损失45000元,淹水并不足以导致此后无法恢复经营以及解除合同，同地段仍有其他商铺正常经营。但淹水情况出现后，华轩公司确未及时处理，涉案商铺墙面、屋顶确有泡水发霉情形出现，本院结合涉案商铺面积、维修的一般市场价格，酌定华轩公司赔偿商铺浸水的损失3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告丁浩与被告南京华轩房地产开发有限公司于2014年4月8日就B1-122商铺签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》于2016年8月10日解除。二、被告南京华轩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告丁浩装潢损失3000元；三、反诉被告丁浩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告南京华轩房地产开发有限公司自2016年1月1日至2016年8月10日止的租金3913元及违约金201.73元。四、驳回原告丁浩的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告南京华轩房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费收取1270元，由原告丁浩负担1070元，被告南京华轩房地产开发有限公司负担200元。反诉案件受理费278元，由丁浩负担50元，华轩公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。审 判 长  汤 婷人民陪审员  章明书人民陪审员  蔡 勇二〇一七年一月二十三日书 记 员  戴玉娟