重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第04060号上诉人（原审被告）：何国梅，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：重庆丰源房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区美专校街66号（鑫隆达大厦）A座15－5#。法定代表人：梁耀铨，该公司董事长。委托代理人：邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。委托代理人：方永，重庆龙行律师事务所律师。上诉人何国梅与被上诉人重庆丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年6月26日作出（2012）渝北法民初字第4322号民事判决，何国梅对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2012年9月10日进行了询问。上诉人何国梅，被上诉人丰源公司的委托代理人邱明哲到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2005年1月4日，以重庆现代家庭服务公司（以下简称现代公司）为甲方，以丰源公司为乙方签订了《联合建房协议书》一份，约定：甲、乙双方拟合作建设重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号约111亩地块，乙方负责开发建设，保证建设的房屋满足甲方需要后，乙方再处理存量房；双方确认以乙方名义在重庆市经济开发区国土部门报建征地手续，公开竞争取得土地使用权，所需土地费用均由甲方出资，并保管土使用权证（乙方在办理预售房许可证和业主产权证等有关手续时，甲方为乙方提供方便），甲方具有对该宗土地绝对支配权；甲方负责筹集购买土地所需款项和需求用房的建设资金，乙方负责存量房建设资金；甲方按建设进度付款给乙方；甲乙双方共同确定在重庆某银行设立乙方“资金专户”，由甲、乙双方共同签章预留银行印鉴，甲方监督乙方资金使用情况，乙方按照政策规定为甲方购买购房户办理银行按揭；取得《国土使用权证书》和规划设计方案经有关部门批准后，乙方不得改变土地用途及转包该工程；甲方对总体规划、房屋设计、户型设计、小区建设、房屋价格、开发周期等具体事宜提出主导意见，经双方认可后，签署补充执行协议；甲方原则上按建筑总面积平均每平方米不超过1360元价格支付给乙方，此价格不包括征地费、土地出让金及住房应交的大修基金、水电气、电视、网络进户费和国家规定的购房户应付的税费；双方还对其他权利义务进行了约定。2006年7月8日，以现代公司为甲方，以丰源公司为乙方又签订了《补充协议书》，主要约定：甲方受1162户的共同委托，于2005年1月4日与乙方签订了《联合建房协议书》，该协议书签订后得到了双方的自觉履行，联建项目“丰源丽景”工程已经启动。经甲乙双方商定，联合建房“丰源丽景”项目在经开区规划部门批准的规划设计方案及施工图条件下（含“丰源丽景”1-12幢楼、物管房、幼儿园、设备房及环境工程的方案及施工图）。13号楼建筑面积约12000平方米为非节能房，由甲方负责落实协调相关部门，乙方具体办理报建手续。甲方1162户职工所需的1162套住宅房屋，明确在1-12幢楼中选定，属甲方所有，乙方代建，乙方无处置权。甲方所需的1162套住宅房屋，按照建筑面积每平方米1800元包干（不含楼层价差），楼层价差从第八层1800元／㎡起，每上升一层增加10元／㎡，每下降一层减少10元／㎡。公共建筑的建设费用和设施设备费用等，由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享。乙方存量房是指“丰源丽景”项目中由乙方出资建设的房屋，包括：“丰源丽景”1-12号楼临街门面房、除甲方所属职工认购1162套住房外其余部分房屋（不含公共建筑部分）、13号楼整幢楼房（含地下停车场和地上停车位）。公摊面积由甲乙双方共同委托法定测绘机构测定。公摊面积的造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。甲方所属职工应承担房屋办理权属证书登记手续费及业主接房时按规定交纳的费用。本项目工期为至本《补充协议》签订之日起，480日之内完工，如遇不可抗力事件等因素，工期顺延。本补充协议与《联合建房协议书》具有同等法律效力，如本补充协议条款内容与《联合建房协议书》有冲突之处，以本补充协议为准。2008年3月10日，以现代公司、重庆市五部门联合建房办公室（以下简称联建办）为甲方，以丰源公司为乙方签订《联合建房补充协议书（二）》，约定：为进一步明确市级五部门职工联合建房事宜，就“丰源丽景”项目委托重庆现代家庭服务公司代表市人口计生委、市人事局、市编委办、市社科院、市监狱管理局五部门1162户与重庆丰源房地产开发有限公司在已签订的《联合建房协议书》及《补充协议》的基础上为进一步明确“丰源丽景”小区的有关权益、工程进度、规划设计、建设资金和交房时间，经双方共同协商，达成如下补充条款：一、重庆市五部门联合建房办公室（以下简称联建办）为五部门1162户业主的全权代理人，代表1162户业主，统一对“丰源丽景”1-12栋楼的建设进度、规划设计、工程质量等事项派专人行使监督和管理。二、联建办与1162户职工签订“委托建房借款协议书”，统一按计划收取预缴建设资金，联建办统一按照工程进度拨付乙方工程进度款。三、按照联建办及其部分业主的强烈要求，对13号的规划设计方案和中庭绿化景观工程的设计方案进行调整，以及中庭绿化景观的施工单位重新招标等因素，工程工期作适当延长，即交房时间由丰源公司的2008年3月31日延长至2008年9月底前，乙方不得延期。2008年3月21日，以丰源公司为甲方，何国梅为乙方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定：乙方购买甲方位于北部新区经开园鸳鸯街道D58、D59号地块“丰源丽景”1幢1单元18-4号房屋一套，建筑面积183.61㎡，套内面积159.42㎡，套内单价2194.06元／㎡，成交金额349777元。乙方于2008年3月21日支付房款全款349777元。甲方应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同附件四的《补充协议》第二条约定：乙方同意小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由“重庆市五部门联合建房办公室”审核后结算，多退少补。双方还对其他权利义务进行了约定。该合同办理了预购商品房买卖合同登记备案。签订合同当天，何国梅缴纳了房屋购房款349777元及住房公建公摊费7313元。现何国梅所购房屋已登记在其名下，产权证记载的房屋建筑面积为184.27平方米。一审庭审中，何国梅举示了联建办于2008年3月13日发布的《关于签订“丰源丽景”联建房购房合同的紧急通知》［渝五联办（2008）4号］复印件一份，在该通知第2.1条载明：确认业主工作完成后，即由开发商准备合同文本，该项工作完成后，再由开发商通知业主到售房部签订《重庆市商品房买卖合同》，所有业主均不与开发商签订任何形式的《补充协议》。何国梅认为双方签订的补充协议不符合联建办的要求，丰源公司欺诈何国梅签订了补充协议，协议的内容不是何国梅的真实意思，因此补充协议应撤销。丰源公司对该份通知的真实性无异议，认为该文件只能约束业主，对外不具有约束力。2010年3月22日，丰源公司向联建办及现代公司及全体业主发出《关于“丰源丽景”项目清盘结算及发放产权证事项的函》（渝丰源函（2010）03号文件），载明：……现就“丰源丽景”小区有关清盘、发放产权证事宜提出以下意见：一、请联建办按照合同约定，拨付剩余的全部工程款（1162户业主购房款），并出具联建办代收代付业主购房款的“资金收支报表”，便于我公司向税务机关办理税务清算。二、请联建办在2010年3月26日前召集五部门联系人会议，审核我公司2009年7月31日报送的关于合同约定的业主购房价款（均价每平方米1800）以外“公建公摊”部分的“建设工程决算书”和本次提供的《丰源丽景“公建公摊”决算实施意见》，便于我公司在2010年4月1日起与1162户业主办理“清算尾款，发放房产证”事宜……。该函附《丰源丽景“公建公摊”结（决）算明细表》，其中第三项载明：因测绘部门对建筑面积公摊的计算范围发生政策性变化，导致1244.16㎡建筑面积没有分摊到产权证人，按照《补充协议》（六）2、公摊面积的造价依照实用性收益原则按房屋包干价分摊；第六项为物管房、设备房及设备设施结算。该明细表最后载明的结果为拟执行单方造价80元补差。2010年3月30日，联建办发布《五部门联建房联席会会议纪要》［渝五联办（2010）2号文件］，《纪要》第二条第1款载明：关于公建分摊增加80元／平方米的问题。与会代表认为，只有上述③、⑥项属公建分摊范围可以考虑，必须经有关权威部门予以确认。但物管房、幼儿园、设备用房等已由业主全额承担建设费用，不得再纳入公建分摊范围。其余几项属增加建设成本事项，无法律依据。第二条第4款（4）项载明：五部门联合建房办公室的工作在今年4月底前全部结束，机构撤销、人员解散，届时，联建办所有帐目、票据移交开发公司长期保存。丰源公司派人参加了该联席会。2010年4月22日，丰源公司向联建办及现代公司发出渝丰源函（2010）07号文件，内容为：根据2010年3月30日下午我公司与重庆市五部门联合建房办公室有关负责人及五部门联系人召开了关于“丰源丽景”项目清盘结算及发放产权证等有关事宜的联席会议纪要精神。由于“房地产权证”正在发放中，但是1-12栋数1162户业主应交纳的“公建公摊”尚未经过结算审核（计），为了让项目顺利结算清盘，我公司特向联建办及贵公司作如下紧急请示：紧急请求联建办选择聘请（或共同聘请）以下三家之一（即重庆嘉豪工程造价咨询有限公司、重庆致通建设工程造价咨询有限公司、中煤国际工程集团重庆设计研究院工程造价咨询所）具有甲级资质的审计机构对“丰源丽景”小区的“公建公摊”进行审计，根据审计结果，按照签订的合同，有法可依决算“公建公摊”。联建办于2010年4月23日在该文件上盖章并批注“建议选择甲级资质的中煤设计研究院咨询所予以审核确认”。2010年5月，中煤国际工程集团重庆设计研究院出具重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书，在该报告书第6页上载明重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9402375.33元，开发商应分摊费用总计为1425706.59元。……其中1-12号楼（不含9、10号楼加层面积）145872.81平方米，开发商存量部分29034.15平方米。2010年5月20日丰源公司向联建办及现代公司发出《关于送达审计机构对公建公摊的“决算审核报告书”及批复1162户业主办理“公建公摊”决算补差的函》（渝丰源函（2010）08-1号文件），请联建办根据修改后的审计报告和公建公摊决算审核计算执行表进行批示。同年5月31日联建办工作人员徐枫对该函进行了签收，至今联建办未对该函进行批示。根据审计报告，丰源公司认为业主应承担公建公摊费的单价为64.46元／平方米（9402375.33元÷145872.81平方米），则何国梅应缴纳的公建公摊费总额为11878元（64.46元×184.27㎡），扣除已缴纳的7313元，尚欠4565元应予支付。2010年5月25日，丰源公司经重庆晨报刊登《通告》，载明：丰源丽景小区1-12栋楼1162户业主，经联建办同意，丰源丽景小区的公建公摊决算审计工作已经完毕，请以上业主在2010年5月22日至2010年5月31日期间到售楼部办理决算。1、公建公摊补差为业主房屋实测建筑面积×64.46-原业主预缴公建公摊部分；2、决算手续要求：业主凭红色的“专用票据”（三联单）、预缴“公建公摊收据”等资料办理决算，需补缴款的一律缴纳现金。3、逾期未办理“公建公摊”决算的，将按合同相关内容处理。庭审中，何国梅认为丰源公司发布公告没有依据，应该电话通知何国梅，且何国梅也未看到过该份通告，并举示2008年9月12日的《五部门建房联席会议纪要》［渝五联办（2008）9号］复印件一份，证明何国梅知晓业主的电话号码。一审庭审中，丰源公司举示2011年7月15日联合建房五部门与开发商联席会议纪要，证明联建办已解散，要求其履行职责已不可能。何国梅对其真实性有异议，认为没有单位盖章。丰源公司一审诉称：2005年1月，丰源公司受重庆市相关五部门的委托，为其代建“丰源丽景”小区房屋。何国梅自愿参加了该小区房屋团购活动。2008年3月21日，丰源公司、何国梅双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定何国梅购买“丰源丽景”小区住宅房屋一套，房屋建筑面积183.61平方米，套内面积159.42平方米，房屋价款349777元等等。双方在该合同“补充协议”第二条特别约定：“小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本，按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由联建办审核后结算，多退少补”。签约后，何国梅在支付上述购房款时曾预交了共建公摊费7313元。2008年9月，丰源公司依约将何国梅所购房屋交付其使用，随后为其代为办理了《房屋产权证》。该《房屋产权证》载明，何国梅所购房屋实际建筑面积为184.27平方米。经联建办同意并选定，由相关法定机构就共建公摊费及其公摊标准进行审计，确认“丰源丽景”小区业主应按其所购房屋建筑面积64.46／平方米的标准承担共建公摊费用。按照该审计报告，何国梅共应交纳共建公摊费11878元，扣除其签约时已经预交的7313元后，还应补交4565元。丰源公司在将该审计报告送交联建办的同时，还通过当地公开发行的报纸发布公告，通知所有购房业主于2010年5月31日前办理共建公摊费结算手续。期间联建办自行撤销。丰源公司多次催收，何国梅迄今仍未向丰源公司补交上述款项。遂起诉请求：判令何国梅立即支付所欠购房款（共建公摊费）4565元，并自2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期利息至所欠款项付清时止。本案诉讼费由何国梅承担。何国梅一审辩称：1、丰源公司起诉依据不足，联建办未认可丰源公司提交的报告；2、对审核报告书有异议，报告书程序有问题，报告内容相互矛盾，不认可对共建公摊的计算方法和标准；3、何国梅在签订买卖合同后已付清所有费用，包括共建公摊费也已结清，何国梅不欠丰源公司费用；4、何国梅并不知道欠共建公摊费，丰源公司也未通知过何国梅，丰源公司以登报方式履行告知义务不符合约定，何国梅不应承担违约金；5、丰源公司欺诈何国梅签订了补充协议，协议的内容不是何国梅的真实意愿，应依法予以撤销，且签订补充协议不符合联建办的要求；6、何国梅与联建办无代理关系，丰源公司与五部门签订的协议何国梅不知情，对何国梅没有约束力；7、何国梅缴纳了公建公摊费，丰源公司应将公建房屋的产权交付给业主；8、丰源公司自行建设的13幢楼侵占了何国梅的合法权益，并在9幢、10幢私自增加了一层，也应分摊公建公摊费；9、丰源公司收取的公摊费没有出具发票，属乱收费；10、丰源公司偷工减料，未按国家安全规范铺设电线，设备房未硬化，必须整改，并应承担相应责任。一审法院认为，丰源公司与何国梅之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照约定履行自己的权利义务。何国梅辩称丰源公司欺诈何国梅签订了补充协议，协议的内容不是何国梅的真实意愿，应依法予以撤销，但何国梅并未举证证明丰源公司存在欺诈、胁迫的行为使其在违背真实意思的情况下签订了补充协议，对该辩称理由本院不予支持。依据本案查明的事实，何国梅先后委托现代公司和联建办作为其委托代理人，且联建办是何国梅特别授权的委托代理人，由委托代理人委托丰源公司为其建设房屋，并由委托代理人与丰源公司达成相关建房协议，因此委托代理人的行为后果应由委托人承担，即何国梅应当承担协议约定的相应责任和义务。何国梅辩称与联建办无代理关系，丰源公司与五部门签订的协议何国梅不知情，对何国梅没有约束力的理由本院不予支持。何国梅的委托代理人现代公司与丰源公司签订的《补充协议书》中约定了公摊面积由甲乙双方共同委托法定测绘机构测定且公摊面积的造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。同时何国梅与丰源公司签订的《商品房买卖合同》补充协议也约定，公建公摊费用在联建办审核后，由何国梅按照约定承担相应的分摊费用。本案中公建公摊费由丰源公司与联建办共同委托具有甲级资质的中煤国际工程集团重庆设计研究院工程造价咨询所对公建造价进行了决算审核，该所出具了决算审核报告书。丰源公司将报告书送给了联建办，并且通过报纸发出通告，要求何国梅等委托人按照决算报告补交差欠的公建公摊房屋价款，但何国梅没有补交房屋价款。何国梅以联建办未对报告进行审核为由予以抗辩。在报告送达后既使联建办不复存在，作为委托人的何国梅也应当自己履行审核义务，但何国梅未对报告提出意见。庭审中，何国梅虽认为报告书程序有问题、报告内容相互矛盾，不认可公建公摊的计算方法和标准，但其并未举示有效证据证明该审核报告书应不予采信，因此何国梅应按审核报告书的内容承担公建公摊费。丰源公司所请求的金额系按照报告书的方法予以计算并无不妥之处，故本院对丰源公司要求何国梅支付尚欠的购房款4565元的诉讼请求予以支持。何国梅辩称已付清所有费用，包括公建公摊费也已结清，何国梅不欠丰源公司费用，并举示2008年3月21日的联建房结算单及签约专用票据证明所有费用已结清。本院认为，丰源公司、何国梅签订的补充协议第二条约定了特殊资产的建设成本单独预收成本费用，最后由联建办审核后结算，多退少补，因此该结算单及签约专用票据上载明的公建公摊费用是预交费用，不是最终的结算费用，现公建公摊费经丰源公司与联建办共同选定的机构予以结算后，何国梅并未缴纳完毕，对该辩称理由本院不予支持。何国梅辩称其缴纳了公建公摊费，丰源公司应将公建的房屋产权交付给业主；丰源公司自行建设的13幢楼侵占了何国梅的合法权益，并在9幢、10幢私自增加了一层，也应分摊公建公摊费；丰源公司收取的公摊费没有出具发票，属乱收费；丰源公司偷工减料，未按国家安全规范铺设电线，设备房未硬化，必须整改，并应承担相应责任。本院认为，上述辩称理由均不属于本案审查的范围，本案不予处理。关于延期支付购房款的利息问题。何国梅辩称其并不知道欠公建公摊费，丰源公司也未通知过何国梅，丰源公司以登报方式履行告知义务不符合约定，何国梅不应承担逾期付款利息。本院认为，丰源公司已将报告书送给了联建办，也通过登报的方式进行了公告，且双方合同中也未对通知的送达方式进行特别约定，故本院认为丰源公司已尽到了合理的通知义务，对何国梅的辩称理由本院不予支持。因涉案房屋的公建公摊费用属于房屋价款的范畴，何国梅至今未补交购房款，应承担相应的责任，故本院对丰源公司要求何国梅支付自2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算至所欠款项付清时止的逾期付款利息的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告何国梅在本判决生效后十日内向原告重庆丰源房地产开发有限公司支付公建公摊费人民币4565元，并从2010年6月1日起以4565元为基数，按照同期中国人民银行逾期贷款利息标准支付重庆丰源房地产开发有限公司利息至本清时止。本案受理费50元由被告何国梅负担。何国梅不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并改判驳回丰源公司的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由丰源公司负担。主要事实和理由：1、根据联建办渝五联办（2007）16号会议纪要，丰源公司与联建办共同决定“不签特别约定”，且在签署《商品房买卖合同》及《补充协议》时，丰源公司未与何国梅协商，对何国梅造成欺诈、胁迫，故双方签订的《补充协议》无效；2、双方签订的《补充协议》第二条系格式条款，在已收共建公摊费的基础上，又要求何国梅补交共建公摊费超出已交金额的62%，显失公平，故该条款无效；3、中煤研究院系丰源公司单方委托，不符合“公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定”的约定；4、联建办已经于2010年4月底撤销，丰源公司将《审核报告书》交给联建办原工作人员徐枫，不能证明该报告书已经送给了联建办；5、双方《补充协议》约定，“由重庆市五部门联合建房办公室审核后结算，多退少补”，中煤研究院作出的《审核报告书》并未经过联建办审核；6、丰源公司举示的在《重庆晨报》上刊登的《通告》系复印件，不具备证据效力，且无《审核报告书》的内容，不能证明尽到了通知义务；7、联建办撤销后，丰源公司应当按合同上的预留地址寄送《审核报告书》，而不应以在《重庆晨报》上刊登《通告》的形式进行通知；8、《审核报告书》所依据的“决算书”已经被联建办否定，且该报告书上所列项目工程增加费用等未经联建办书面签证认可，增加的费用应由丰源公司自行负责；9、幼儿园、物管房等至今仍归丰源公司所有，相应收益亦归丰源公司享有，丰源公司不应再要求何国梅支付共建公摊费；10、根据联建办渝五联办（2009）4号、渝五联办（2010）2号文件，联建办多次审核了丰源公司相关费用决算，确认何国梅不应再交共建公摊费；11、联建办与丰源公司的结算方式为按工程进度付款，联建办已向丰源公司付清了全部工程款，且对部分多交款的业主办理了退款，说明双方的共建公摊费已经结清；12、联建办多次要求丰源公司对小区工程质量进行整改，并办理清盘结算，但丰源公司未按要求整改，导致项目不能最后清盘结算，应由丰源公司承担责任。丰源公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，何国梅向本院举示了如下证据：1、联建办渝五联办（2007）15号文件，拟证明联建办要求所有联建户只与开发商签订国家制定的正式《合同》，不得签订“特别约定”等文书，此前已经签订“特殊约定”的，一律废止；2、联建办渝五联办（2006）12号文件，拟证明联建办要求丰源公司书面申请拨付工程进度款，而丰源公司对于共建公摊费并未按照程序进行报批；3、联建办渝五联办（2007）16号文件，拟证明丰源公司明确共建公摊费用共计672万元，丰源公司加层未征求联建办的意见；4、“丰源丽景”小区1－12号楼费用明细表，拟证明何国梅已经按照丰源公司列明的项目交纳了应交的所有款项，包括分摊到各户的共建公摊费；5、联建办渝五联生办（2008）5号文件，拟证明渝五联办（2008）4号文件不是联建办单方作出的，而是双方的共同约定；6、联建办渝五联办（2008）08号文件，拟证明何国梅所应支付的所有款项；7、《工程尾款结算协议》，拟证明联建办已与丰源公司办理了工程结算，除暂留了10万元的税款外，其余款项均已向丰源公司支付；8、《审核报告》，拟证明何国梅应付的款项已经付清；9、联建办渝五联办（2009）4号文件，拟证明“丰源丽景”项目属包干承建项目，丰源公司要求增加成本联建办不予认可；10、联建办渝五联办（2010）3号文件，拟证明何国梅交清了房款，多收的房款应当予以退还；11、联建办渝五联办（2010）4号文件，拟证明联建办要求多交房款的业主去办理退款；12、收据，拟证明所有的购房者都交清了房款。丰源公司质证后认为，何国梅提交的证据均不属于新证据，且没有提交原件，对真实性无法确认；即使上述证据均是真实的，也与本案没有关联性；联建办是购房者的代理人，其作出的文件决定对丰源公司不具有约束力；丰源公司向购房者支付的退款，并不是关于共建公摊费的退款；何国梅的收据反映的是补交的房款，而不是共建公摊费；结算协议只是对工程尾款进行的结算，并不包括共建公摊费。本院经审查认为，何国梅举示的证据1、2、3、5、6、9、10、11均系联建办自行印发的文件，上面无丰源公司的签章，对丰源公司无法律约束力。即使证据3、5中“参加人员”中列举了开发商沈毓明等人，由于何国梅未举示充分证据证明沈毓明等参会人员的身份情况，且文件上并无沈毓明等人的签字，不能证明沈毓明等人代表丰源公司实际参加了会议并同意文件的内容。证据4虽载明了“公建分摊”项目及金额，该金额与何国梅实际预交的共建公摊费金额相同，仅能证明何国梅根据合同约定预交了共建公摊费，而不能证明何国梅已足额支付了共建公摊费。证据7系现代公司、联建办与丰源公司就工程款的支付达成的协议，上面并无共建公摊费的相关约定，并不能证明支付的工程款包括应付的所有共建公摊费。证据8系重庆笃信会计师事务所对重庆市五部门联合建房收取的职工购房款的收支结余进行审核的报告，不能证明购房者应付的所有共建公摊费已全部支付。证据12系刘平补交房款的收据，与共建公摊费无关，不能证明何国梅已足额支付了共建公摊费。本院二审查明：2010年5月，中煤研究院作出《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，载明：“根据我们的审核，重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9509413.47元，开发商应分摊费用总计为1451194.34元。”2010年5月18日，联建办授权代表徐枫在该报告书上签署意见：“有法度的可执行。1、公建部分应是全体业主共同所有，而不是双方所有。2、门卫室及更衣室不应列入公建。3、物管用房不应扣出经营用房。”后，中煤研究院又作出《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，载明：“根据我们的审核，重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9402375.33元，开发商应分摊费用总计为1425706.59元。”2010年5月20日，丰源公司作出《关于送达审计机构对共建公摊的“决算审核报告书”及批复1162户业主办理“共建公摊”决算补差的函》，中煤研究院作出的《决算审核报告书》为该函的附件。2010年5月31日，该函件及《决算审核报告书》由联建办授权代表徐枫予以签收。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，丰源公司与何国梅签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。何国梅上诉认为丰源公司与其签订《补充协议》对其构成欺诈、胁迫，但并未举示丰源公司存在欺诈、胁迫的行为从而使其在违背真实意思的情况下签订协议的充分证据，且其亦未根据相关法律规定，请求予以变更或者撤销，故何国梅认为该《补充协议》无效的上诉理由不成立。何国梅同时上诉认为，根据联建办渝五联办（2007）15号文件，丰源公司与联建办共同决定“不签特别约定”，因此签订的《补充协议》无效。由于该文件并无丰源公司的签章或者授权人员的签字，对丰源公司无法律约束力，不能认定丰源公司与联建办共同决定“不签特别约定”，何国梅的该项上诉理由不成立。双方签订的《补充协议》第二条系双方对小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房等公共建筑部分如何计收共建公摊费进行的约定，并不违反法律、法规的强制性规定，亦不构成显失公平，何国梅认为该协议第二条属于格式条款，因显失公平而无效的理由不成立。根据《联合建房协议书》、《补充协议书》的约定，现代公司受何国梅在内的1162户的委托，通过合作建设的方式委托丰源公司代建1-12幢共1162套住宅房屋，由此可知现代公司在建房、购房过程中充当何国梅等1162户代理人的角色，其行为对何国梅等1162户具有法律约束力。同时，与丰源公司签订购房合同的1162户分属重庆市人口计生委等五家单位，联建办系该五家单位基于联合建房、购房所设立的机构，联建办的行为对何国梅等1162户购房者亦具有法律约束力。根据何国梅与丰源公司签订的《补充协议》第二条约定，何国梅同意小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由“重庆市五部门联合建房办公室”审核后结算，多退少补。丰源公司与现代公司签订的《补充协议书》亦约定，公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含幼儿园用房、物管用房、消防指挥室、设备用房建筑费用及设施设备费用等），由双方共同投资，计入公摊面积。公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定。上述合同签订后，何国梅据此交纳了共建公摊费7313元，该费用系预收费用，最终由何国梅承担的共建公摊费用尚须共同委托法定测绘机构测定，并由联建办审核后据实结算。房屋交付后，丰源公司向联建办、现代公司发函，请求选择审计机构对“丰源丽景”小区的共建公摊进行审计。联建办通过签署意见确定中煤研究院进行审计。2010年5月，中煤研究院作出《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，载明：“根据我们的审核，重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9509413.47元，开发商应分摊费用总计为1451194.34元。”联建办的授权代表徐枫对此提出了修改意见，中煤研究院根据修改意见又作出了一份《审核报告书》，将业主应分摊费用总计修正为9402375.33元，将开发商应分摊费用总计修正为1425706.59元。2010年5月31日，丰源公司将该《审核报告书》随函送交联建办的授权代表徐枫予以签收。中煤研究院作出的《审核报告书》系由丰源公司与联建办共同选择的中介机构对“丰源丽景”小区共建公摊费用进行的审计，系对包括何国梅在内的1162户购房者实际应当交纳的共建公摊费进行的审核，应当作为何国梅交纳共建公摊费的依据。根据该报告书，何国梅所在的1－12号楼业主分摊费用总计为9402375.33元，而1－12号楼的总建筑面积为145872.81平方米，故每平方米的分摊系数为9402375.33元÷145872.81平方米＝64.46。何国梅所购房屋建筑面积为184.27平方米，已预付的公建费用为7313元，因此，何国梅欠付的共建公摊费用为184.27平方米×64.46－7313元＝4565元。丰源公司要求何国梅支付共建公摊费用4565元于法有据，一审对此予以支持并无不当。丰源公司将《决算审核报告书》交给联建办授权代表徐枫的时间为2010年5月31日，丰源公司要求从2010年6月1日起支付逾期付款的利息损失并无不当。由于双方未对如何计算逾期付款利息作出明确约定，一审法院按照中国人民银行逾期贷款利率作为计算标准亦无不当。中煤研究院作出第一份《审核报告书》后，联建办的授权代表徐枫签署了修改意见，中煤研究院根据徐枫的修改意见对《审核报告书》进行了修改，对共建公摊费的总金额进行了调减，何国梅上诉认为中煤研究院作出的《审核报告书》未经联建办审核的理由不成立。联建办的授权代表徐枫在签署修改意见时，仅提出了门卫室及更衣室不应计入公建等意见，并未对中煤研究院的审核依据提出异议，应当视为联建办的认可。中煤研究院虽由丰源公司单方委托，但丰源公司之前已经提供了三家审计机构供联建办选择，而联建办选择了中煤研究院，故中煤研究院应视为双方共同选定的审计机构，何国梅认为中煤研究院的选定违反了约定，理由不成立。联建办渝五联办（2010）2号文件虽称联建办的工作在2010年4月底前全部结束，机构撤销、人员解散。但联建办在2010年4月底前并未向丰源公司送达联建办已经解散的手续，结合联建办在2010年10月29日仍在《工程尾款结算协议》上签章的事实，不能认定联建办在2010年4月底前已经解散。根据丰源公司与现代公司、联建办签订的《联合建房协议书》、《联合建房补充协议书（二）》等，可知徐枫系联建办、现代公司的授权代表，在联建办未明确告知丰源公司联建办已经解散或者撤销对徐枫的授权之前，丰源公司有理由相信徐枫仍有权代表联建办签署文件，徐枫的行为对包括何国梅在内的1162户购房者具有约束力。何国梅上诉认为联建办已经撤销，徐枫无权代表联建办的理由亦不成立。丰源公司虽然为部分购房者办理了退款，但该退款系购房者按工程进度多交了房款后由丰源公司退还的款项，与共建公摊费无关，并不能证明双方的共建公摊费已经结清。“丰源丽景”小区幼儿园、物管房等现在实际由谁进行控制，产生的收益如何进行分配，属于另一法律关系，并不改变何国梅应当补交共建公摊费的义务。联建办要求丰源公司对小区工程质量进行整改的问题，亦属于另一法律关系，不属于本案的审理范围。综上所述，何国梅的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何国梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 晨审 判 员  刘家秀代理审判员  谭振亚二〇一二年九月十八日书 记 员  彭 鹏