三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2015）城民一初字第2167号 原告李某，女，2002年2月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省都江堰市。 法定代理人唐某，系李某母亲。 委托代理人唐和云，1942年4月10日出生（公民身份号码：×××）。 被告三亚索坤旅游发展有限公司，住所地三亚市三亚湾路金凤凰海景酒店顶楼。 法定代表人卢昌芬，该公司总经理。 委托代理人徐丽萍，该公司职员。 原告李某诉被告三亚索坤旅游发展有限公司（简称索坤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人唐和云，被告索坤公司的委托代理人徐丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某诉称：2008年3月13日，李某与索坤公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：索坤公司将三亚市金凤凰海景度假公寓C栋4层15号房出售给李某，房屋总价款为1245230元整；同时约定索坤公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需由索坤公司提供的资料报产权登记机关备案。如因索坤公司的责任，李某不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任，双方同意李某不退房，索坤公司按已付房价款的万分之0.5每日向李某支付违约金。合同第五条约定"面积确认及面积差异处理......合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.....产权登记面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超过3%部分的房从款由出卖人双倍返还买受人"。合同签订后，李某按合同约定支付了全部购房款。但因索坤公司违章建设，其虽然在2008年8月31日前将该房在未经验收合格情形下"交付"给原告，但未按照合同约定，在房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由索坤公司提供的资料报产权登记备案，逾期达到1945天。索坤公司的行为已构成违约，现应承担违约责任。现索坤公司还应返还李某多付的购房款41150.81元。为维护李某的合法权益，现诉至法院，请求人民法院判令：一、索坤公司向李某交付三亚市金凤凰海景度假公寓C栋4层15号房的土地房屋权证；二索坤公司支付逾期办证违约金121098.62元（以房价款1245230元为基数，按每日万分之零点五支付从2009年9月1日至2014年12月29日止，共计1945天）；二、索坤公司退还原告多付的办理产权费用41150.81元。 被告索坤公司辩称：逾期办证的违约金，在性质上属于债权，应适用两年的普通诉讼时效。索坤公司于2008年8月31日将房屋交付给李某，李某从交房之日起满一年后没有取得房产权证，就已经知道自己的权利受到损害，直至2015年5月26日李某才诉至法院，请求公司支付逾期办证违约金，显然已过2年的诉讼时效期间，已丧失了胜诉权，其请求不应得到支持。 经审理查明：2008年3月13日，李某与索坤公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：李某购买索坤公司开发的位于三亚市××公寓号房，建筑面积共106.27平方米，其中套内建筑面积78.51平方米、公摊面积为27.76平方米，房价款1245230元整；以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式处理：签订时双方根据图纸暂定面积数额，最终双方以房产管理部门实测面积为准、双方暂定面积少于房产管理部门实测面积，由买受人补足相应房款、双方暂定面积多于房产管理部门实测面积，由出卖人退还相应房款；索坤公司应于2008年8月31日前将验收合格的商品房交付给李某使用。索坤公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，指李某不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之零点五每日向买受人支付违约金。 合同签订后，李某依照合同约定支付了全部购房款，索坤公司于2008年8月31日将该房屋交付给李某使用。2013年11月21日，索坤公司取得金凤凰海景度假公寓A、B、C三栋的土地房屋权证。2014年2月28日，索坤公司将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。2014年3月28日，李某取得涉案房屋的土地房屋权证，证号为三土房（2014）字第04758号。 另查明，索坤公司作为甲方与李某作为乙方于2013年3月12日签订一份《承诺书》，内容为"因我公司至今未得房地产权属证书，为此，甲乙双方协商一致达成以下解决方法：一、在甲方可以办分户权证时，同意给乙方出资办证费用；二、甲方同意在分户权证办理完毕后，按合同约定洽谈赔偿问题......"。李某认为根据《承诺书》的约定，办证费用应由索坤公司承担。索坤公司不认可李某的主张，认为承诺书所约定的"同意给乙方出资办证费用"应理解为索坤公司垫付办证费用，产权证办理后，李某仍应自行承担该项费用。索坤公司另主张，承诺书中只约定了赔偿款，没有指明逾期办证违约金，因此，该承诺书不构成诉讼时效中断。 还查明，2013年8月13日，索坤公司退还李某面积差异款及物业维修基金后，李某实际向索坤公司支付的办证费用为31469元。索坤公司代李某向税务部门缴纳税费时，支付了税款滞纳金、罚款收入495.05元。索坤公司以李某未给付该笔滞纳金为由，拒不将涉案房屋的土地房屋权证交付给李某。 以上事实，有商品房买卖合同，收款凭证，承诺书、办房证应缴费用、房款明细表及双方当事人的庭审陈述予以佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：李某与索坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按合同约定全面履行各自义务。合同约定索坤公司应在商品房交付使用后365日内，索坤公司代购房人向所在地的市房地产交易管理部门办理登记产权备案，否则，索坤公司应承担逾期办证的违约责任。索坤公司交付本案涉诉房屋的时间是2008年8月31日，索坤公司最迟应在2009年8月31日前将符合办理房产过户的资料及相关完税费证明提交有关办证部门办理房产证过户手续。2013年11月21日，索坤公司才取得金凤凰海景度假公寓A、B、C三栋的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。李某以索坤公司存在违约行为为由，诉求索坤公司支付逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。合同约定索坤公司在办证环节上的义务为将李某所购买房屋产权登记所需的资料报给产权登记机关备案，因此逾期办证违约金计至备案之日即2014年2月28日止。李某提供2013年3月12日索坤公司出具的《承诺书》，证明本案未超过2年诉讼时效期间。在该承诺书中，索坤公司承诺其在办理完涉案房屋的土地房屋权证后，按合同约定洽谈赔偿问题。对应合同中约定的索坤公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如逾期，则按已付房价款的万分之零点五每日向买受人支付违约金的内容来看，承诺书中约定的赔偿即为逾期办证违约金。索坤公司应在2009年8月31日前完成备案义务，诉讼时效至2011年9月1日届满。诉讼时效届满后，索坤公司于2013年3月12日作出同意履行给付逾期办证违约金的意思表示。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条"诉讼时效届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。"的规定，索坤公司的行为确定为抛弃时效抗辩权，同意向李某履行给付逾期办证违约金的义务，因此，本案的逾期办证违约金应从2009年9月1日开始计算。涉案房屋取得证书的时间为2014年3月28日，因此，从即日起索坤公司应按合同约定与李某洽谈支付逾期办证违约金事宜，索坤公司至今未与李某协商支付违约金事宜，已构成违约。李某于2015年3月26日提起诉讼，未超过2年的诉讼时效期间。李某依据承诺书以及合同的约定要求索坤公司支付逾期协助办证违约金于法有据，本院予以支持。据此，索坤公司应支付李某2009年9月1日至2014年2月28日止的逾期办证违约金102171元（1245230元×0.00005×1641天），李某诉求超出部分，本院不予支持。索坤公司关于本案已超过2年诉讼时效的辩解。本院不予采信。承诺书另约定，索坤公司可以办理涉案房屋的产权证时，同意给付李某出资办证费用，李某实际向索坤公司支付的办证费用为31469元。据此，索坤公司应返还李某办证费用31469元。李某诉求超出部分，不予支持。索坤公司主张承诺书约定的索坤公司的义务为垫付办证费用，最终仍应由李某承担。该辩解与承诺书约定的内容不符，本院不予采纳。2014年3月28日，涉案房屋取得土地房屋权证，该证的权利人属于李某，索坤公司无权扣留。李某诉求索坤公司交付涉案房屋的土地房屋权证于法有据，本院予以支持。索坤公司主张未将证书交付给李某系因李某至今拖欠税款滞纳金495.05元，承诺书约定涉案房屋的办证费用由索坤公司承担，且索坤公司也没有提供证据证明李某迟延缴纳办证费用的证据，索坤公司的该项辩解，本院也不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下： 一、被告三亚索坤旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某交付位于亚市××公寓号房的土地房屋权证，证号为三土房（2014）字第04758号； 一、被告三亚索坤旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某支付逾期协助办证违约金102171元。； 二、被告三亚索坤旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李某办证费用31469元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1360元（原告已预缴并减半收取），由被告三亚索坤旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  邢丽霞 二〇一五年六月十日 书记员  吴浩艺 附相关法律条文： 中华人民共和国民法通则 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第二十二条诉讼时效届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。