江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2015）乐民二初字第38号原告彭清清，女，汉族，1986年11月6日出生，江西乐平人，住景德镇市珠山区。原告石卫明，男，汉族，1985年9月6日出生，江西浮梁人，住景德镇市珠山区。委托代理人彭清荣，系彭清清姐姐（一般授权）。被告乐平市万尚广场经营管理有限公司，住所地：乐平市迎宾路。法定代表人林岩建，系该公司总经理。被告乐平市万尚房地产开发有限公司，住所地：乐平市迎宾路。法定代表人王小志，系该公司总经理。委托代理人孙姚骏，系乐平市万尚房地产开发有限公司员工（特别授权）。原告彭清清、石卫明诉被告乐平市万尚广场经营管理有限公司、乐平市万尚房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人、被告乐平市万尚房地产开发有限公司委托代理人到庭参加诉讼，被告乐平市万尚广场经营管理有限公司经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月19日，原被告三方签订了编号为13120044的《商铺委托经营管理合同》，合同规定：原告将所有的座落在乐平市“万尚广场”商铺C002委托给乐平市万尚广场经营管理有限公司，由该公司统一对外租赁进行经营管理，委托期限自2013年6月20日至2023年6月19日，委托期内的租金：委托期前五年的租金，由万尚广场经营管理公司按照商铺价格193684元的一定比例返还原告。租金在原告交付商铺全款后起算，即2013年6月14日起算。第一年的租金经双方协商，万尚广场经营管理公司不予支付原告，第二年至第五年的租金按照约定价格的6%、7%、8%、9%计算，以季度为周期，在每个新的支付季度开始前10个工作日内支付完毕；违约责任：万尚广场经营管理公司未按约定的时间支付租金的，自本协议规定的最后支付期限起，万尚广场经营管理有限公司每日向原告支付逾期部分万分之二的违约金，若超过三个月仍然未付清的，万尚广场经营管理公司应向原告支付商铺首次买卖合同总价款5%的违约金，并且原告有权单方解除本协议。根据约定，万尚广场经营管理公司2014年6月14日之前应向原告支付2014年6月14日至2014年9月13日这一季度租金，2014年9月14日之前应向原告支付2014年9月14日至2014年12月13日租金，但经原告多次催要，万尚广场经营管理有限公司推托至2014年10月11日给原告这两个季度租金，并非法扣除租金的5%；万尚广场经营管理公司2014年12月14日之前应向原告支付2014年12月14日至2015年3月13日的租金，但经原告催要，万尚广场经营管理公司推托至今未依约及时支付租金，至今2015年3月14日至2015年6月13日这一季度租金也未付，故诉至法院，请求判令二被告连带偿还原告租金、逾期违约金合计25510.68元，判令两被告承担本案诉讼费用。被告乐平市万尚广场经营管理有限公司经本院合法传唤后未到庭应诉也未作答辩。被告乐平市万尚房地产开发有限公司辩称，委托经营管理协议是原告与被告乐平市万尚广场经营管理有限公司签订的，协议中没有被告乐平市万尚房地产开发有限公司保证责任的条款，被告乐平市万尚房地产开发有限公司不是担保人，被告乐平市万尚房地产开发有限公司与乐平市万尚广场经营管理有限公司是两个独立的法人。经审理查明，2013年6月19日，原告石卫明、彭清清与乐平市万尚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，编号13120044，原告向乐平市万尚房地产开发有限公司购买座落于迎宾路666号3层C002房，房屋价款184000元，2013年6月14日一次性支付了商铺价款，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条规定：“为统一市场的招商和管理，乐平万尚房地产开发有限公司委托乐平市万尚广场管理有限公司全面负责市场管理。买受人已充分知悉《市场经营管理公约》及市场管理机构、物业管理机构的相关管理规定（详见店堂告示），买受人及其商品房的承租人自愿接受该公司的管理”。第六条规定：“由于买受人将与市场经营管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，且商品房可能提前交付给买受人委托的市场经营管理公司”。2013年6月19日，原告石卫明、彭清清与被告乐平市万尚广场经营管理有限公司签订《乐平万尚广场商铺委托经营管理协议》，将原告所有的C002号商铺委托给被告乐平市万尚广场经营管理有限公司经营管理，委托期限为10年，自2013年6月20日至2023年6月19日，该协议第三条第1款约定：“委托前五年的租金，由受托方即经营方按照商铺约定价格194436元返还委托方，租金在全款到账后起算，2013年6月14日第一年的租金经双方协商，受托方不予支付委托方，从而有利于培育市场；第二年至第五年的租金的6%、7%、8%、9%以季度为支付周期，在每个新的支付季度开始前10个工作日内支付完毕。”第七条第2款规定：“受托方未按约定的时间支付租金的，自本协议规定的最后支付期限的第二天起，受托方每日向委托方支付逾期部分万分之二的违约金；若超过三个月仍然未付清的，受托方应向委托方支付商铺首次买卖合同（即与开发商签订的商品房买卖合同）总价款5%的违约金，并且委托方有权单方解除本协议”。被告于2014年10月11日支付了2014年6月14日至2014年12月13日的租金，2014年12月14日至2015年3月13日以及2015年3月14日至2015年6月13日的租金仍未支付。第二年每季度租金为2905.26元。另查明被告乐平市万尚房地产开发公司为了乐平市万尚广场的经营，而后成立了被告乐平市万尚广场经营管理有限公司，被告乐平市万尚房地产开发公司和被告乐平市万尚广场经营管理有限公司的法定代表人均为林岩建。2015年1月4日，被告乐平市万尚房地产开发公司法定代表人变更为王小志。《商品房买卖合同》、《乐平市万尚广场商铺委托经营管理协议》均为被告提供的格式合同，乐平市万尚房地产开发公司在乐平市万尚广场经营管理有限公司与客户签订《乐平市万尚广场商铺委托经营管理协议》委托方处盖有公章，有些客户《乐平市万尚广场商铺委托经营管理协议》的没有盖章。双方对被告乐平市万尚广场经营管理有限公司的违约无异议，双方争议的焦点是乐平市万尚房地产开发有限公司是否担保人，是否应当承担连带责任。上述事实有原、被告身份证明、《商品房买卖合同》、《乐平市万尚广场商铺委托经营管理协议》、江西省地方税务局通用预收款收据、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，被告乐平市万尚广场经营管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉也未答辩视为放弃对原告提供的证据进行质证和抗辩的权利。乐平市万尚房地产开发有限公司与石卫明、彭清清签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。《商品房买卖合同》附件四第四条规定：“被告乐平市房地产开发有限公司委托被告乐平市万尚广场经营管理公司全面负责市场管理。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。故，之后被告乐平市万尚广场经营管理公司以自己名义与原告石卫明、彭清清签订的《乐平市万尚广场商铺委托经营管理协议》直接约束原告石卫明、彭清清与委托人乐平市房地产开发有限公司，故原告要求两被告承担连带责任的请求本院予以支持。原告石卫明、彭清清与被告乐平市万尚广场经营管理有限公司签订的《乐平市万尚广场商铺委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。原被告双方应根据《乐平市万尚广场商铺委托经营管理协议》履行双方合同义务，原告支付了商铺价款，履行了合同义务，被告乐平市万尚广场经营管理有限公司也应根据协议内容向原告支付租金。被告于2014年10月11日支付了2014年6月14日至2014年12月13日的租金以及未依约支付给原告2014年12月14日至2015年3月13日以及2015年3月14日至2015年6月13日的租金已构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。故对于原告请求被告偿还原告2014年6月14日至2014年9月13日以及2014年12月14日至2015年3月13日的逾期付款违约金9684.2元，本院予以支持。对于原告要求两被告支付2014年12月14日至2015年3月13日以及2015年3月14日至2015年6月13日的租金5810.52元的请求，本院予以支持。对于原告请求支付2014年9月14日至2014年12月13日及2015年3月14日至2015年6月13日的违约金，根据协议约定“在每个新的支付季度开始前10个工作日内支付完毕”，故此两个季度违约金应分别从9月24日、3月24日起算，为2905.26×2／10000×（17＋34）=29.63元，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据”。因原告没有提供被告乐平市万尚广场经营管理有限公司非法扣除的租金290.52元的证据，故本院对于其该项请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、四百零二条、四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、被告乐平市万尚广场经营管理有限公司、乐平市万尚房地产开发有限公司共同支付原告石卫明、彭清清2014年12月14日至2015年6月13日租金5810.52元。二、被告乐平市万尚广场经营管理有限公司、乐平市万尚房地产开发有限公司共同支付原告石卫明、彭清清2014年6月14日至2014年9月13日及2014年12月14日至2015年3月13日两个季度的逾期付款违约金19368.4元。三、被告乐平市万尚广场经营管理有限公司、乐平市万尚房地产开发有限公司共同支付原告石卫明、彭清清2014年9月14日至2014年12月13日及2015年3月14日至2015年6月13日的逾期付款违约金29.63元。以上一至三项合计人民币25208.55元，限本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费438元，由被告乐平市万尚广场经营管理有限公司、乐平市万尚房地产开发有限公司各承担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  何国祥人民陪审员  蔡为辉人民陪审员  万幼亭二〇一五年六月九日书 记 员  叶 芳