浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸店民初字第59号原告：郦建勇。原告：周月熹。两原告委托代理人：周伟锋。被告：浙江阮仕房地产开发有限公司。法定代表人：何所畏。委托代理人：宣铁明。委托代理人：陈寅。原告郦建勇、周月熹与被告浙江阮仕房地产开发有限公司（以下简称阮仕房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢玉山适用简易程序于2015年4月3日公开开庭进行了审理。审理中，双方要求庭外协商，致本案暂缓审理。后协商未果，本案恢复审理。两原告的委托代理人周伟锋、被告阮仕房产公司的委托代理人陈寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郦建勇、周月熹诉称：两原告向被告购买位于诸暨市暨阳街道金山越府的房屋，后被告违约迟延交房。经双方协商，由被告支付原告违约金8万元，并定于2014年10月30日前付清，由被告法定代表人出具借条一份予以证明。后被告未按期付款。现原告起诉要求判令被告支付逾期交房违约金8万元及该款自2014年10月30日起至款付清之日止按月利率2%计算的利息。被告阮仕房产公司辩称：一、其并不存在逾期交房的客观事实。首先，因双方约定的交付条件是商品房经验收合格，商品房验收合格从建筑理论上讲是属于分户验收，并不意味着整个小区及配套设施进行综合验收。另涉案房屋已于2011年12月进行了分户验收，被告亦于2012年3月通过挂号信通知原告前来验收交房，故不存在逾期交房。其次，根据诸暨市建设局的文件，自2011年开始，在商品房买卖合同约定的交房条件中已没有了商品房验收合格。因此，即使根据上述规定，双方在合同中约定的商品房验收合格也应视为无效，既然该条款无效，应视为双方对商品房交付的期限没有约定，故只能根据被告方验收合格后的备案日期以后的合理期限作为交房期限。二、即使原告与被告存在债务，也发生了债务转移即从公司债务转移为何所畏的个人债务。何所畏虽是被告公司的法定代表人，但何所畏是以其个人名义出具的借条，既然原告接受了何所畏以个人名义出具的借条，就表明原告接受了债务转移，且从借条的内容看，借款人是个人，落款人也是个人，与被告没有关联性。因此涉案债务即使存在，也已转移为何所畏个人债务。原告为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同原件一份，以证明两原告向被告购买商品房、车位及被告逾期交房的的事实。经质证，被告没有异议，但认为在该合同第七条中约定的交房条件是商品房验收合格，商品房验收合格是指单体验收合格，而不是综合验收合格，因涉案商品房已于2011年12月经单体验收合格，并于2012年4月通知交房，故该合同达不到原告举证目的。2、被告法定代表人何所畏出具的借条原件一份，以证明因房屋逾期交付，经双方协商由被告支付违约金8万元，及被告法定代表人以借条的形式对违约金进行确认的事实。经质证，被告认为该借条不是被告公司出具，与本案没有关联性，故不予认可。3、短信记录、录音光盘及录音资料书面摘录各一份，以证明被告逾期交付房屋，双方违约金协商经过及被告法定代表人以借条形式确认违约金过程的事实。经质证，被告对真实性没有异议，但认为该组证据恰能证明被告的抗辩意见，即即使存在公司债务，因原告等十几人接受并同意何所畏以个人名义出具借条，故该债务也已从公司债务转移为个人债务。被告为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：4、邮局盖章确认的寄信记录复印件一份，证明被告已于2012年4月6日通过挂号信形式通知原告收房的事实。经质证，原告认为因被告没有提交证明房屋经验收合格的材料，其没有接收房屋。5、住宅工程质量分户验收表复印件一份，证明房屋已经过分户竣工验收合格的事实。经质证，原告认为双方约定的交房条件是商品房验收合格，该证据并不能证明涉案房屋达到约定的交房条件，故不能作为定案证据。6、交房通知、入住登记表、交房流转单、业主装修保证书、装修施工审批表、装修须知、房屋装修管理协议（均系复印件）各一份，以证明原告按期接收了房屋并进行装修施工，及自原告接收之日并进行装修应视为本案房产合格的事实。经质证，原告对其签名的真实性无异议，但认为被告并没有按期交付符合约定条件的房屋。7、供排水工程委托合同书、金山越府燃气管道安全协议书、电信基本工程验收证书各1份，以证明涉案房屋主要的生活设施已于2011年底开通，在约定的交房期限前相关的水电煤气等已经完工并具备了相应使用功能的事实。经质证，原告认为除电信基本可以通话，对其他方面是否合格，被告并没有出具合格的证明。8、诸暨市建设局文件、2008年版本商品房买卖合同各1份，以证明新旧两个版本的商品房买卖合同不同，及诸暨市建设局于2010年9月1日发文要求在诸暨市范围内进行商品房预售应采用2008年版本合同的事实。另被告在庭审中陈述到，2008年版本的商品房买卖合同第八条第1项交房约定：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明。而本案原被告签订的合同是2000年版本的商品房买卖合同，该版本合同约定的交房条件是商品房经验收合格。因此不能用新版本的合同要求旧版本的合同，即使按照商品房综合验收合格作为交房条件，交房时间也应合理顺延。经质证，原告认为上述证据达不到被告证明目的，2008年版本在2008年就已经出来了，而本案的合同是2011年签订，被告提供过期的文本合同与原告签订有欺诈的意思，且2000年版本的合同中约定的商品房经验收合格也不是指原告单方验收合格就可以交付使用。对双方无异议的证据1，本院作有效证据认定。对证据2、3，本院认为证据2中的借条由被告法定代表人何所畏签名确认，且被告对证据3的真实性亦无异议，根据证据3中双方协商违约金及借条的形成过程，可以相互印证证明经双方协商被告同意支付原告违约金8万元的事实，故对证据2、3均作有效证据认定。对证据4、5、6、7、8，本院结合双方的争议焦点即对商品房经验收合格如何理解问题在下文中作综合认证。综上，结合原、被告庭审陈述，本院查明事实如下：2010年12月23日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》份，约定原告向被告购买位于诸暨市暨阳街道环城北路与朱公路交叉口的“金山越府”10幢1单元011702号商品房及车位，总价款1659579元。合同第七条约定：出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。如逾期交付不超过120日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。如逾期交付超过120日，则买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同并就房屋交接载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。后被告违约交房，经双方协商，2014年8月26日，被告法定代表人何所畏向原告出具借条一份，载明：今由何所畏向原告借人民币捌万元正，定于2014年10月30日前归还，逾期月息2分。出具借条后，被告至今未按约定支付款项。2015年1月，原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。对双方争议的商品房交付条件即商品房经验收合格的理解问题。本院认为，商品房作为房地产市场中的特殊商品，根据《城市房地产开发经营管理条例》及《建筑工程施工质量验收统一标准》的相关规定，建设工程质量验收合格后，建设单位应在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案，并取得商品房竣工验收备案表，方能投入使用。因此，商品房备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准，也是商品房交付的先决条件。实际上，被告提交的（2008版）浙江省商品房卖买合同第八条的交房条件第1项即商品房应首先满足建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明也是对商品房交付先决条件的确认。故对本案商品房买卖合同约定的商品房交付条件即商品房经验收合格应理解为商品房经过建设行政主管部门的备案登记，并取得备案合格的证明文件。被告虽提交了证据4、5、6、7、8，证据4、5虽可证明被告通知原告交房及涉案房屋通过分户验收，但上述证据均因不能证明被告在约定交房期限内取得了商品房竣工验收备案证明，故均不足以证明被告就涉案商品房依照约定的交付条件按期交房，且根据被告出具的借条及录音中双方协商违约金的过程，被告亦承认了商品房交付违约的事实，故被告提交的上述证据均达不到被告关于按约定交房的证明目的。被告辩解即使存在违约责任，因违约导致的债务也转移为原告与何所畏的个人债务。本院认为，对于合同双方当事人的合意，应从探究当事人的真实意思表示出发，来确认双方之间的意思表示。被告法定代表人何所畏虽以个人名义以借款的形式向原告出具借条，但根据证据3中双方协商违约金及出具借条的过程，双方的真实意思表示应为以借条的形式确认违约金的金额及付款期限，并非真正个人借款，且该金额也是基于被告公司违约交房的事实所引起，法律性质仍为违约金，双方的基础法律关系仍为商品房预售合同关系，借条仅是作为确认违约金金额的证据，故被告法定代表人何所畏以借条形式确认违约金的行为仍系履行职务行为，被告理应承担责任。因此，对被告的上述辩解，本院不予采信。综上，被告交房违约后，双方协商的违约金金额及付款期限系双方的真实意思表示，结合购房款金额、违约交房时间及约定的违约金计算标准等本案实际情况，该违约金金额也未明显超出法律规定的保护范围，应属合法有效，被告理应按约定履行。现原告诉请要求被告支付违约金8万元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。因借条载明的金额本系违约金，故原告要求支付该违约金利息的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江阮仕房地产开发有限公司应支付原告郦建勇、周月熹违约金计人民币8万元，款限本判决生效之日起二十日内付清；二、驳回原告郦建勇、周月熹其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，依法减半收取900元，由被告浙江阮仕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费1800元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员  谢玉山二〇一五年六月十七日书记员  郑小玲