山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）市民初字第1483号 原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处，住所地济南市。 法定代表人宋波，处长。 委托代理人张德勇，济南军区联勤部法律顾问处律师。 被告济南军盟职业培训学校，住所地济南市。 法定代表人杨阳，教务处工作人员。 委托代理人安骞，山东齐鲁律师事务所律师。 委托代理人杨水龙，男，该学校校长，住济南市。 原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处与被告济南军盟职业培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处法定代表人宋波的委托代理人张德勇，被告济南军盟职业培训学校法宝代表人杨阳的委托代理人安骞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处诉称：1、2006年12月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为2006年12月1日至2011年11月30日，租金第一年10万元、第二年50万元、第三年至第五年每年70万元。租金每半年一结算，交费时间每年3月15日第一次、9月15日第二次。合同约定逾期交纳房屋租金及有关费用，每逾期1日，由原告按滞交年租金金额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并停止向被告供水供电；逾期60日，原告可将被告财产收归原告所有，以抵扣所欠经费；若抵扣不足，被告应当补足。被告从2011年9月16日开始拖欠2011年下半年租金35万元，经原告向被告多次催要，未果。原告依据合同可随时提前终止合同，但考虑到对被告的关心和原告方合作的诚意，原告一直未提前终止合同。2、2008年12月9日，原告与被告签订第二份房屋租赁合同。合同约定租赁期限为2011年12月1日至2013年11月30日，租金第一年90万元、第二年100万元。租金每半年一结算，交费时间为每半年前十日。合同约定原告因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，被告应当自接到原告通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房屋交还原告，原告按被告实际使用时间计收租金，其他互不补偿。2012年4月12日，根据济南军区军事规划要求，被告承租房屋及场地已列入军事建设规划范围，原告于5月4日提前一个月正式通知被告提前终止合同。被告一直未按实际使用时间交付租金。综上，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付原告：1、2011年6月1日至11月30日租金35万元，违约金27.72万元（2011年9月16日至2012年6月5日）；2、2011年12月1日至2012年6月5日租金41.394012万元，违约金22.1076万元（2011年12月11日至2012年4月30日）；3、律师费5万元。 被告济南军盟职业培训学校辩称：首先，原告作为出租人、房屋拆除人，其证明其自身主体资格的证据不足。第二，原告对事实情况的陈述与客观事实不符：1、双方的第一份租赁合同是2006年10月30日签订的，且原告避而不谈合同第8条第1款、第2款的内容。2、关于租赁合同涉及的房屋将要被拆除的情况，被告没有收到过原告任何书面的通知，只是在2011年中后期曾经收到原告的口头通知（通知的时间在原告向法庭提交的一份落款为2012年2月8日的《通知》中可以得到佐证，只不过原告写的是2011年10月上旬通知的），当时原告并没有说明具体的拆除时间和拆除哪座楼，只是要求被告准备搬走，不给任何补偿，而且要求被告正常交租金，否则停水停电。从此，原告就无数次停水停电以示威，造成被告无法正常使用所租赁的房屋及场地，不能实现租赁目的。3、原告早于2012年2月份就拆除了3000平方的图书馆。而原告对事实的陈述不实几近颠倒黑白的程度。第三，依据合同法被告不应当支付给原告租金及违约金。第四，被告不承担原告的律师费。综上，请求法庭驳回原告的诉求，维护被告的合法权益。 经审理查明：2006年10月30日，原、被告签订军队房地产租赁合同一份，约定原告将坐落于济南市的食堂1700平方米、宿舍楼一栋建筑面积2300平方米、图书馆3000平方米、教学楼4600平方米、车队宿舍3000平方米、操场等出租给被告使用；租赁用途为办学；租赁期限自2006年12月1日起至2011年11月30日止；房屋年租金（不含水费、电费、暖气费、卫生费等费用），自2006年12月1日起至2007年11月30日第一年租金10万元，2007年12月1日起至2008年11月30日第二年租金50万元，2009年（应为2008年，本院注）12月1日至2011年11月30日每年租金70万元；租金按半年结算，交费时间每年的3月15日第一次，9月15日第二次；被告逾期交纳房屋租金及有关费用，每逾期1日，由原告按滞交年租金金额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并收回按本合同约定属于原告的全部财产，同时停止向被告供水供电，属于被告的财产在没有结清租金和其他费用之前，被告不得搬走；逾期60日，原告可将被告财产收归原告所有，以抵扣所欠经费，被告不得有异议；若抵扣不足，被告应当补足。合同还约定，原告因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，被告应当自接到原告通知之日起，一个月内将所承租的房屋及按本合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，原告按被告实际使用时间计收租金，并按实际造价评估按比例进行补偿。 2008年12月9日，原、被告又签订了军队房地产租赁合同（续签合同）一份，约定原告愿将坐落于济南市市中区段店南路217号的房屋建筑面积10000平方米、场地面积10000平方米出租给被告使用；租赁用途为办学用；租赁期限自2011年12月1日起至2013年11月30日止；房屋年租金（不含水费、电费、暖气费、煤气费、卫生费、设备费、电视收视费、物业管理费等费用），2011年12月1日至2012年11月30日为90万元，2012年12月1日至2013年11月30日为100万元；租金按半年结算，被告于每半年的前10日内交付原告；被告逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期1日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并收回按本合同约定属于原告的全部财产，同时停止向被告供水供电，属于被告的财产在没有结清租金和其他费用之前，被告不得搬走；逾期60日，原告可将被告财产收归原告所有，以抵扣所欠经费，被告不得有异议；若抵扣不足，被告应当补足。合同还约定，原告因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，被告应当自接到原告通知之日起，一个月内无条件将所承租的房屋及按本合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，原告按被告实际使用时间计收租金，无息退还房屋租赁保证金，其他互不补偿。 2012年2月20日，被告收到原告于2012年2月8日作出的通知一份，内容为：“济南军盟职业培训学校：根据济南军区2011年10月11日《关于新建联勤部机关办公楼的通知》要求，按照双方2008年12月9日续签的《房屋租赁合同》相关规定，我方已在2011年10月上旬通知你方于2012年2月10日前搬迁完毕，将图书馆楼（办公楼）腾空和2011年度所欠房租35万元一并交付我方。我方将从2012年2月20日起对规划区域实施全面停水、停电并进行房屋拆除工作。望你方抓紧搬迁，协调其他区域用水、用电等事宜。”2012年5月4日，原告再次作出通知一份，内容为：“济南军盟职业培训学校：根据济南军区军事建设规划要求，你方现租用我方的所有房屋及场地已列入建设规划范围，我方将于近期对全部房屋实施拆除。依据……请你方于2012年6月5日前将所承租的房屋及上述合同约定归我方权属的全部财产交还我方。依据……请于2012年5月15日前交付我方上述房屋租金及租金违约金共计108.19万元。就你方在该合同中单方违约的行为，我方保留进一步请求损害赔偿的权利。”2012年5月29日，原告再一次作出通知，内容为：“济南军盟职业培训学校：根据你我双方于2008年12月9日签订的《军队房地产租赁合同》相关内容约定，我方已于2012年5月4日通知你方，因济南军区军事建设规划，终止房屋租赁合同，你方应在限定期限内搬迁，就你方未按通知时间交付拖欠房租及违约金，已属严重违约，鉴于你方的严重违约行为，我方再次通知你方于2012年6月5日前，将所承租的房屋及合同约定归我方权属的全部财产交还我方，并将拖欠租金及违约金126.22万元一并交付我方（计算截止时间为2012年6日5日）。” 另查明，租赁合同涉及的图书馆楼于2012年2月29日开始拆除，教学楼、宿舍楼等于2012年6月6日开始拆除。被告欠付原告自2011年6月1日起的房屋租金。 原告主张律师费50000元，但未能提供相应的证据材料。 以上事实，由军队房地产租赁合同、续签合同、通知及双方当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的两份军队房地产租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据合同约定，2011年6月1日至11月30日的房屋租金为35万元，被告未予支付，系违约行为，现原告要求被告支付该部分房屋租金并支付违约金，合法有据，本院应予支持；但双方约定的每日3‰的违约金计算标准过高，原告亦未举证证明其受到的损失与其所主张的27.72万元违约金相当，根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金调整为中国人民银行同期贷款利息的130%。根据合同约定，原告因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，被告应当自接到原告通知之日起，一个月内无条件将所承租的房屋交还给原告。后原告因军事建设规划需要，通知被告腾房搬迁，被告未按合同约定及时搬迁，且未按合同约定支付房屋租金，其中图书馆楼于2012年2月28日搬迁完毕，教学楼、宿舍楼等于2012年6月5日搬迁完毕。根据合同约定，2011年12月1日至2012年11月30日的房屋租金为90万元，现原告要求被告支付实际使用时间段的房屋租金及违约金，理由正当，本院应予支持。但被告辩称租金计算至房屋拆除前一天太苛刻，有一定的合理性，本院酌定房屋拆除前一个月左右的时间为被告的合理搬迁时间，即被告需要支付原告图书馆楼租金至2012年1月31日，教学楼、宿舍楼等租金至2012年4月30日。同时，考虑到系原告因军事建设规划需要提前终止合同，必然会给被告带来诸多不便之实际情况，为平衡双方，本院对于原告要求被告支付该部分租金的违约金，不再予以支持。对于原告主张的律师费50000元，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告济南军盟职业培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处2011年6月1日至2011年11月30日的租金350000元。 二、被告济南军盟职业培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处自2011年9月16日起至2012年6月5日止的违约金，计算方式：以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算出的利息，再乘以130%。 三、被告济南军盟职业培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处2011年12月1日至2012年1月31日的租金150000元。（900000元÷12个月×2个月） 四、被告济南军盟职业培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处2012年2月1日至2012年4月30日的租金191250元。（900000元÷12个月÷20000平方米×17000平方米×3个月） 五、驳回原告中国人民解放军济南军区联勤部司令部直属工作处的其他诉讼请求。 案件受理费16610元，财产保全费5000元，均由被告济南军盟职业培训学校负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张来安 代理审判员  李 钧 人民陪审员  乔永欣 二〇一二年九月十二日 书 记 员  李伟杰