山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第1046号原告济南九州方圆物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人李昌军，董事长。委托代理人任晓华，女，该公司经理，住济南市。委托代理人谢前前，女，该公司职员，住济南市。被告李忠，男，1955年8月3日生，汉族，现无业，住济南市原告济南九州方圆物业管理有限公司与被告李忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南九州方圆物业管理有限公司法定代表人李昌军的委托代理人任晓华、谢前前，被告李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南九州方圆物业管理有限公司（以下简称九州方圆物业公司）诉称：被告于2003年12月1日入住，其房屋建筑面积为101.81平方米。根据原告与开发商济南建中房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理合同》的约定，该小区的物业费收取标准为按建筑面积每平方米每月0.58元；合同期限自2007年12月1日起至2013年12月31日止。被告在2011年10月1日起至2013年12月31日止，共拖欠物业服务费1593.9元，原告多次催交，但被告拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告补交拖欠的物业费1593.9元，由被告承担本案的诉讼费用。被告李忠辩称：针对原告的起诉及提交的相关证据，我方答辩如下，我不交物业费的理由是因为原告公司的账目不清，也从不向小区业主们公示；原告在服务期间，未按照约定向小区业主们提供相应的服务，给业主们造成了损失，也使小区的卫生、绿化、环境遭受了破坏。我们的单元门损坏，要求原告履行维修义务，但原告拒不履行不给维修，支取了我们业主交纳的公共维修基金，也不知道花到哪里去了，单元门是新的物业公司来服务后才给修好的。小区内有多处广告位，广告收入原告也没有解释都用到哪里了；小区的安保措施很差，部分业主家中曾发生过被盗窃的事件上。因为上述原因，我才没有向原告交纳物业服务费，但在我收到原告起诉的诉讼材料后，曾多次同原告联系，要求协商处理，但原告拒绝协商，说到法院再说。在这种情况下，我把拖欠的物业费直接交到了小区的业主委员会了，并由业主委员会向我出具了收据，但我只交了1036.6元，因为我已交纳了2012年第一季度的物业费用。综上，我已交纳了物业服务费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于济南市市中区七里山西路42号的山景佳园小区系由案外人济南建中房地产综合开发有限公司开发建设的住宅小区。2007年11月26日，案外人济南建中房地产综合开发有限公司与原告九州方圆物业公司签订了《前期物业管理合同》一份，该合同中约定由原告九州方圆物业公司为山景佳园小区提供前期物业服务，约定的合同期限为：“本合同期限自2007年12月1日起至业主委员会代表全体业主与与本物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同第三条“乙方（原告九州方圆物业公司）权责”中第3项中约定：“2008年5月1日前按照物业管理程序成立业主委员会。”合同中还对原告九州方圆物业公司的服务内容、质量标准进行了约定。合同第五条中约定了收取物业费的标准为：“物业服务费用暂由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元∕月·平方米；待济南市物价局审核批准后，依批复执行。”合同第六条约定了物业服务费按季度交纳。合同第四条中对物业服务企业的安保责任进行了约定，规定了原告应当按照服务标准配备足额的保安人员。地下车库须有专人值守，保证停车业主权益并能够应对突发事件；规定了发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；物业公司的保安人员在维护服务区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。合同第六章第十二条“其他乙方应注意事项”中约定：“……3、……（2）2#、5#楼南侧设有一道雨水明沟，雨前应及时清淤。（3）七里山西路5#楼西侧处设有10米道路雨水篦子，因此处为道路最低点，一旦下雨雨水汇集此处较快，因而乙方应格外注意，下雨时必须有人在此处值班，随时清除堵塞杂物，确保道路雨水畅通排放。雨过后，应组织人员及时对沉淤井清淤。”合同第七章“物业的保修约定”条款中，约定由开发商按照国家有关规定及与业主签订的《商品房购买合同》中有关内容与物业施工单位签订《房屋质量保修书》。保修期内，开发商全权授权原告九州方圆物业公司按《房屋质量保修书》中的有关内容、办法要求物业施工单位履行保修责任、按照开发商与物业购买人签订的《商品房购买合同》中有关内容向物业购买人提供保修服务。合同落款处，甲方由开发商济南建中房地产综合开发有限公司加盖公章并由经办人签名确认，乙方由原告九州方圆物业公司加盖公章并由经办人任晓华签名予以确认。合同签订后，自2007年12月1日起，原告九州方圆物业公司开始在山景佳园小区进行物业服务，至2013年12月31日止，正式撤离该小区，由其他物业企业接替该公司为小区提供物业服务。被告李忠系山景佳园小区业主，其居住的房屋建筑面积为101.81平方米。自其搬入小区以来，自2012年4月1日起至2013年12月31日止，未向原告九州方圆物业公司交纳过物业费，累计21个月，共计金额1240.05元（0.58元每平方米每月×101.81平方米×21个月＝1240.05元）。原告诉至法院，请求法院依法判令被告李忠向其补交拖欠的2011年第四季度物业费及上述物业服务费共计1593.9元，由被告承担本案的诉讼费用。另查明，根据原告九州方圆物业公司提供的证据，在2013年12月20日，山景佳园小区业主委员会向小区全体业主发出通知一份，内容为小区于2013年12月26日办理物业服务企业的更换和交接工作，至2013年12月31日前的物业费，由原告九州方圆物业公司收取，相关事宜与责任由九州方圆物业公司承担。自2014年1月1日起，由济南宏祥物业管理有限公司为山景佳园小区提供物业服务。2013年12月31日，小区业主委员会再次发出《告知书》一份，内容为原告九州方圆物业公司受开发商委托在山景佳园小区已服务六年，希望广大业主积极配合，缴纳该公司在服务期间的物业服务费用。再查明，本案诉讼期间，被告李忠提交由山景佳园小区业主委员会出具的收据一份，载明的金额为1036.6元，称其已将物业费交至业主委员会，已履行完毕交纳义务。对此，原告九州方圆物业公司不予认可，称其从未委托业主委员会代收过物业服务费，且该费用业主委员会并未转交至原告。被告李忠还在庭审中提交了部分照片，欲证实由于原告九州物业公司的服务质量问题，导致公共设施的污水管道堵塞，小区绿化环境恶劣、楼体公共部位顶部漏水等，欲证实原告在小区内未尽到按约定提供物业服务的事实，且提交了于2012年3月4日交纳2012年第一季度物业费的收据一份。以上事实，由前期物业管理合同、房产证、通知、告知书、收款收据、照片及原、被告当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告九州方圆物业公司与开发商济南建中房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2007年12月至2013年12月期间，原告九州方圆物业公司为被告所居住的山景佳园小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。本案中，被告方提供部分照片欲证实原告九州方圆物业公司未及时对公共污水管道进行清淤，对楼宇的公共部位进行维修等，未按约定尽到物业服务的义务。对此本院认为，即使原告真实的存在未能及时清理公共污水管道及对楼宇漏水部分进行维修的事实，也只是服务过程中存在一般瑕疵，并不构成重大瑕疵；且在《前期物业管理合同》中可以看出，在小区2号楼前的污水管道是存在一定的设计缺陷的，开发商也意识到了这一点，所以在合同中特别加以约定。原告九州方圆物业公司服务期间，即使按照合同约定及时进行清理，也无法完全保证上述现象不会发生，故被告以上述理由拒交物业服务费的主张，不能成立，本院不予采信。根据合同的约定，业主应当直接把物业服务费用交给物业服务企业，在未得到物业服务企业的同意或认可的前提下，将物业服务费交给业主委员会，是履行对象错误，不能视为业主已经履行了交费义务，且该行为原告方并不认可，故被告李忠以将拖欠物业费交至业主委员会，已履行完交费义务为由拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上，对原告九州方圆物业公司要求被告李忠补交2012年4月1日至2013年12月31日的物业费1240.05元的诉讼请求，本院应予支持。对于2011年第四季度物业服务费的问题，本院认为，根据经验法则，在业主欠交物业费的情况下，物业服务企业通常应当将业主在欠费后交纳的物业服务费先行折抵先前的欠费，而不应当直接向业主开具当月或当季度交纳物业服务费的收款收据；仅凭原告方的单方陈述不能证实被告李忠拖欠2011年第四季度的物业服务费，故对原告九州方圆物业公司要求被告李忠补交2011年第四季度物业服务费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李忠于本判决生效之日起十日内向原告济南九州方圆物业管理有限公司补交拖欠的2012年4月1日至2013年12月31日的物业服务费1240.05元。二、驳回原告济南九州方圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。?审 判 长  李 江代理审判员  陈园青人民陪审员  隋保贵二〇一五年六月二十六日代理书记员  商玉莹