四川省万源市人民法院民 事 判 决 书（2015）万源民初字第824号原告崔永兰，女，汉族，住四川省万源市。委托代理人曾祥云，男，汉族，住址同上。委托代理人赵继祥，四川远创律师事务所律师。被告四川蓉垚房地产有限公司。住所地四川省成都市武侯区菊乐路***号3-1-1。法定代表人曾波，董事长。委托代理人胡飞，该公司工程部主任。委托代理人蒋瑞科，该公司法务部负责人。。原告崔永兰诉被告四川蓉容垚房地产有限公司（以下简称蓉垚房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理立案后，依法由审判员潘孝文适用简易程序，审理。于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告崔永兰的委托代理人曾祥云、赵继祥，、被告四川蓉垚房地产有限公司法定代表人曾波的委托代理人胡飞、蒋瑞科均到庭参加了诉讼，本案原告崔永兰、被告四川蓉垚房地产有限公司法定代表人曾波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，现已本案依法缺席审理终结。原告崔永兰诉称：2013年10月13日，被告将位于万源市紫金华庭A1—12和A1—12—1号两间门市出卖给原告，双方签订了《商品房买卖合同》两份（合同编号为：2014001570和2014001571），该合同约定的内容除A1—12号房屋建筑面积为：77.17㎡，套内建筑面积为：76.04㎡，分摊面积为：1.13㎡；A1—12—1号房屋建筑面积为：78.58㎡，套内建筑面积为：77.43㎡，分摊面积为：1.15㎡；单价为：21000元／㎡，两间门市的总价款为：3270750.00元。合同签订后，原告于2013年10月14日依约向被告支付了两间门市的首期购房款共计：1770750.00元。2015年3月16日，原、告到被告处办理房屋交接手续时，原告除了支付合同约定的应当支付的接房费用外，被告还要求原告另行支付增加面积价款98122.00元。原告支付完该房价款后，被告才给原告出示了一份标明原告购买房屋面积的实测数据表，此时，。原告才知道这才得知所购两房屋的面积发生了巨大的变化，其中A1—12—1号房屋的套内建筑面积比约定面积少2.34㎡，分摊面积比约定面积多19.38㎡，。综上所述，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，然而被告交付的房屋却是分摊面积大幅上涨，套内面积下降，房屋这前后面积的巨大差异已足以改变房屋的整体结构，影响原告的正常使用，明显违背合同约定，。同时该涨幅已经超过《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中面积误差比以3%为界限的规定。为此，诉请人民法院依法判令被告退还原告支付增加分摊面积的购房款98122元和退还套内面积减少的购房款49140元。被告蓉垚房地产公司辩称：原告起诉没有事实依据和法律依据。原、被告2013年签订的《商品房买卖合同》，约定的是房屋的预测面积，不是实测面积。根据该合同第十四条规定，双方面积差异的处理方式是《商品房买卖合同之补充协议》，在该补充协议的第四条1款约定：对于实际交付时的实测面积与出卖人签订商品房买卖合同时的面积有差异的，双方同意据实结算房价款。现双方都同意预测建筑面积和实测面积的真实性和有效性，因此原告应当按照约定据实结算购房款。2015年3月16日，原、被告在办理房屋交接手续时原告在2015年3月16日接房时，被告也并没有按照实测面积结算，而只是按照超出预测建筑面积的3%以内的面积结算的房价款，对超出3%以外的面积并没有计算。因此，原告的起诉是没有任何事实依据的，被告的行为是合法的，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告崔永兰为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》二份。证明原、被告约定了购房面积及公摊面积，。被告故意增大了公摊面积，减少了使用面积。2、收据四份。证明原告已经向被告支付了购房款，并对被告多分摊的公摊面积交付了价款。3、房屋实测面积数据。证明被告减少套内面积2.34㎡，增加公摊面积19.38㎡。被告蓉垚房地产公司的质证意见是：对原告提供的证据的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的，原、被告合同约定是预测面积而非实测面积，。双方在补充协议中明确约定是按实测面积据实结算，且原告没有多收被告购房款，只是按增加的面积3%结算的购房款，多余部分并没有计算，。被告没有多收取原告的购房款。被告蓉垚房地产公司为反驳原告的诉讼支持自己的反驳请求，向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》二份。证明原、被告对房屋面积补差及计价有明确的合同约定，。不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释。2、结算清单。证明被告在与原告结算时是按增加的面积3%进行的补差，已经对原告进行了优惠，原告也是签字认可了的。3、测绘报告。证明原告购买的房屋面积实测数据。原告的质证意见是：对被告提供的证据的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的，原、被告在合同中明确约定了套内面积和公摊面积。因此被告应当按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的规定执行。结算清单也证明了原告多交了购房款，被告应当予以返还，测绘报告也无法反映被告多收的部分是怎么计算出来的。本院认为，原告提供的证据1、2、3和被告提供的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据原、被告提供的有效证据，结合庭审查明的事实，本院认定本案事实如下：2013年10月13日，原告崔永兰（买受人）与被告四川蓉垚房地产有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》各两份（合同编号为：2014001570和2014001571），原告购买了被告开发的位于万源市太平镇紫金华庭A1—12和A1—12—1号两间个门市。双方签订的合同除约定：A1—12号房屋预测建筑面积为：77.17㎡，其中套内建筑面积为：76.04㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积为：1.13㎡，和A1—12—1号房屋预测建筑面积为：78.58㎡，其中套内建筑面积为：77.43㎡，公共部位与公共房屋分摊面积为：1.15㎡的约定不同以外，两份其余合同的其余内容完全相同。双方约定有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，但附件二没有任何内容。原、被告在合同中约定该商品房按建筑面积计算，单价为：21000元／㎡，A1—12门市总价款为1620570.00元，A1—12—1门市价款为1650180.00元，两间门市合计总价款为：3270750.00元。双方合同约定的付款方式为：买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向万源市工商银行借款支付。合同签订后，原告于2013年10月14日依约向被告支付了两间门市的首期购房款共计：1770750.00元。下余房款由被告代为原告办理按揭。2015年3月16日，原告到被告处办理房屋交接手续，原告除了支付合同约定的应当支付的正当接房费用外，原告另行支付A1—12门市增加面积价款48617.00元（2.3151㎡×21000元／㎡），A1—12—1门市增加面积价款49505.00元（2.357㎡×21000元／㎡），共计98122.00元。原告支付完该房价款后，被告向原告交付了门市，并给原告出示了A1—12门市、A1—12—1门市实测面积的数据。该实测面积的数据是A1—12门市建筑面积84.25㎡，其中：套内面积73.70㎡，分摊面积10.55㎡，分摊系数0.143191，房屋用途商业服务；A1—12—1门市建筑面积88.52㎡，其中：套内面积77.43㎡，分摊面积11.09㎡，分摊系数0.143191，房屋用途商业服务。庭审中，原、被告双方对该实际测绘面积的数据均没有异议。由此确认A1—12门市实测建筑面积比预测建筑面积增加7.08㎡（实测建筑面积84.25㎡-预测建筑面积77.17㎡），其中套内面积少2.34㎡（实测套内面积73.70㎡-预测套内面积76.04㎡），分摊面积增加9.42（实测分摊面积11.09㎡-预测分摊面积1.13㎡）；A1—12—1门市实测建筑面积比预测建筑面积增加9.94㎡（实测建筑面积88.52㎡-预测建筑面积78.58㎡），其中套内面积没有增减（实测套内面积77.43㎡-预测套内面积77.43㎡），分摊面积增加9.94㎡（实测分摊面积11.09㎡-预测分摊面积1.15㎡）。双方在实际结算时，原告对被告的结算提出异议，遂向本院提起诉讼，要求被告退还原告已经支付的增加分摊面积的购房款98122元和退还套内面积减少的购房款49140元。审理中同时查明，原、被告签订《商品房买卖合同》第十四条约定：“面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示式其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测。实测与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：1……；2……；3双方自行约定：详见《商品房买卖合同之补充协议》”。该补充协议第四条：“对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：1、对于实际交付时的实测建筑面积与出卖人签订商品房买卖合同时面积有差异的，双方同意据实结算房价款。2、买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人有权不予交房、不予为买房人……”。本院认为：原告崔永兰与被告四川蓉垚房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》，合同内容没有违反法律、法规的强制性和禁止性规定，依法应当合法有效。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定原告购买的万源市太平镇紫金华庭A1—12和A1—12—1号两间个门市均以建筑面积计价，单价为21000元／㎡，面积差异处理按照《商品房买卖合同之补充协议》处理。该补充协议第四条“对《商品房买卖合同》第十四条的补充明确约定，对于实际交付时的实测建筑面积与出卖人签订商品房买卖合同时面积有差异的，双方同意据实结算房价款”。原、被告2015年3月16日签订的《协议书》及《紫金华庭交房结算清单》是双方自愿、真实意思表示，本院确认有效。根据双方签订的结算清单数据上看，被告自愿对原告购买的A1—12门市按照预测建筑面积77.17㎡×3%的计算方法，收取了原告增加公摊面积2.3151㎡的补差款48617.00元，没有违反合同约定和法律、法规的规定，依法应当支持保护，故原告主张被告退还该门市增加公摊面积2.3151㎡的补差款48617.00元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告购买的A1—12门市的套内面积减少问题？虽然实测总建筑面积与双方合同的预测面积没有减少，反而加增加了公摊面积9.42㎡，原告按双方合同约3%以内结算补齐下差款（2.3151㎡×21000元）48617.00元，但被告最终实际交付的房屋的实测套内面积与合同约定的预测套内面积存在差异，即实测套内面积减少2.34㎡，被告通过增加公摊面积抵扣原告购买的A1—12门市的套内面积，致使原告“得房率”降低，原告作为购买者对“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上直接影响原告决定是否购买的意愿，既虽然双方在补充合同中约定实测面积与预测面积会存在一定的差异时，但双方通过签订补充协议，其对此的处理方式明确约定为据实结算，多退少补，但从双方的结算清单数据上看，但被告对原告该门市套内面积减少2.34㎡未作任何补偿，原告在该清单和其他协议书上也没有明确表示放弃，故被告的行为损害了原告的合同利益，已构成违约，被告明显的损害了原告的合法利益，根据权利、义务一致和公平原则，同时依照原、被告双方合同约定，被告应对下差原告的套内面积，按照双方合同约定，承担据实结算的合同义务，故原告要求主张被告应当退还下差套内面积的购房款49140.00元（2.34㎡×21000元／㎡）的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院应予支持。关于原告主张被告退还购买的A1—12—1门市增加公摊面积2.357㎡的补差款49505.00元的诉讼请求？根据原、被双方合同约定的预测套内建筑面积与实测套内建筑面积并没有差异减少，其预测公摊面积比实测公摊面积多9.94㎡，根据双方的合同约定和签订的结算清单数据内容看上看，原被告也亦是自愿按照预测建筑面积78.58㎡×3%的计算方式，己，支付收取了被原告增加公摊面积2.357㎡×21000元／㎡的补差款49505.00元，该行为，系双方自愿的民事法律行为，且已履行完毕，并未没有违反合同约定和法律、法规的规定，原告主张被告退还该门市增加公摊面积2.357㎡×21000元／㎡的补差款49505.00元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条和《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告四川蓉垚房地产有限公司司在本判决生效后十日内退还原告崔永兰下差A1—12门市套内面积的购房款49140.00元（2.34㎡×21000元／㎡）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告崔永兰的其他诉讼请求。案件受理费3245.00，减半收取1622.5元，由原告崔永兰负担1000.00元，由被告四川蓉垚房地产有限公司负担622.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  潘孝文二〇一五年六月九日书记员  李 力