青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民初字第10034号原告米颖华。委托代理人杨晓文，山东盈涛律师事务所律师。原告吴娜。委托代理人杨晓文，山东盈涛律师事务所律师。被告周建军。委托代理人王培青，山东颐海律师事务所律师。被告李冬花。第三人黄伟。委托代理人蒋黎，山东康辉律师事务所律师。委托代理人司英杰，山东康辉律师事务所律师。原告米颖华、原告吴娜诉被告周建军、被告李冬花、第三人黄伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告米颖华及原告吴娜的委托代理人杨晓文、被告周建军的委托代理人王培青、第三人黄伟的委托代理人蒋黎到庭参加诉讼。被告李冬花经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年2月26日。原被告签订《协议书》，约定两原告支付全部购房款和税费，委托被告办理位于青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXXX户房屋的购买和代持事宜，同时约定涉案房屋由被告顶名持有，但该房屋的一切权利归两原告所有，并应在两原告的要求期限内将房屋过户到两原告名下。协议签订后两原告依约支付了全部费用，并支付两被告近10万元作为代理酬金，两被告将房屋交付原告，原告至今在该房屋中居住。现原告要求两被告将涉案房屋过户至两原告名下，但经多次催告，两被告均拒绝依约将房屋过户给两原告，并与第三人恶意串通，挂失房产证，将涉案房屋过户给第三人，被告行为已经构成了严重违约。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令依法确认青房地权市字第200988284号（青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXXX户）房屋为两原告所有，并责令被告和第三人立即将涉案房屋过户至两原告名下；请求依法判令被告向两原告支付相应的违约金，并承担本案诉讼费用。被告周建军辩称，2008年2月26日被告周建军、李冬花与原告米颖华、吴娜签订的委托被告以被告名义购房的《协议书》是无效的。限价商品房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。《协议书》违反了法律规定，也违反了国家及《青岛市限价商品住房管理办法》之规定。协议书约定是原告米颖华、吴娜与被告周建军、李冬花之间代理购房关系并非房屋买卖关系，被告获得代理费报酬并非获得房屋款。《协议书》反映了原告米颖华、吴娜骗购限价房的事实真相。《青岛市限价商品住房管理办法》第二十四条规定，对申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。已骗购限价商品住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。因此，《协议书》是无效的。本案案由房屋买卖纠纷是与案件事实、法律关系的性质不符。被告周建军愿意返还原告所收房屋款、税费、代理报酬、偿还农业银红贷款等全部款项。2、被告周建军与第三人黄伟签订的青岛市存量房买卖合同是合法有效的。涉案青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXXX户房地产权已过户至第三人黄伟名下。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告李冬花经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。第三人黄伟述称，1、原告和周建军签订合同无效，本案房产是限价商品房，五年内不能上市交易，无论是否顶名合同都无效，违反法律规定。2、我方和周建军合同合法有效，一被有权处分房产，我方已经做到谨慎审查，并支付了合理对价，缴纳了相关税费，办理了房屋登记手续，该合同有效且已经履行，符合法律规定。3、我方已经取得该房屋产权证书，具有该房屋所有权。综上，请求驳回原告请求。经审理查明，2008年2月26日米颖华及吴娜（甲方）与周建军及李冬花（乙方）签订了《协议书》一份，上书：“该房属于青岛市普通商品房，位于青岛市市南区延吉路198号，建筑面积为88.75平方米，房屋总价款为人民币伍拾万柒仟捌佰贰拾柒元五角。乙方代理甲方与开发商单位签订房屋买卖合同、向开发商单位支付购房的各项价款、与开发商单位办理房屋交接手续及办理房屋权属登记。…乙方与开发商单位签订房屋买卖合同后，甲方根据房屋买卖合同约定的期限，将房屋各期价款以乙方的名义直接支付给开发商单位，开发商单位出具的所有收款凭证的原件由甲方保管，同时，乙方为甲方出具收到甲方支付的房屋各期价款的收条。…甲方按所选房号的面积，本着友好合作的原则付玖万伍仟元整。在办理好房屋相关各种手续、房屋钥匙交于甲方的当天付给乙方代理报酬费肆万伍仟元。在房屋过户手续办理完毕后当日付清余款伍万元整。…乙方承诺在乙方取得本协议约定房屋的房地产权属证书的当日。乙方将房地产权属证书提供给甲方。本协议约定房屋办法房地产权属证书后，乙方在甲方要求期限内将房屋过户至甲方名下。乙方违反本协议任何一条约定，乙方应向甲方支付本协议约定房屋总造价款三倍的违约金和代理报酬费。”原告提交了收条、转账凭条、契税凭证、购房发票、物业费发票、水电费发票、管理费发票等相关证据，证实涉案房产的房产、贷款等费用均为原告缴纳，且原告一直在涉案房屋居住。2009年11月30日周建军取得市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXXX户房屋的产权证。周建军称其因为将房产证遗失而于2014年9月26日补发了涉案房屋的产权证。周建军与李冬花原为夫妻关系，二人于2013年9月26日在青岛市市北区民政局协议离婚。2014年10月18日，李冬花书写有“证明”一份，称：“青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXXX户房产归周建军所有，与我无关。”2014年12月2日周建军（甲方）与黄伟（乙方）签订了《存量房买卖合同》一份，黄伟购买位于市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXXX户房屋。合同约定：“甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币1000000元。本合同签订后，乙方于2014年11月15日前支付全部房价款54%计人民币540000元，乙方于2014年12月15日前支付人民币460000元。”合同签订后，黄伟分批缴纳购房款86万元，并缴纳了房屋相关税费。2014年12月9日，房屋过户至黄伟名下。上述事实，有房产证、协议书、转账凭证、收条等及当事人当庭陈述证据为凭，业已经过本院质证及审查。本院认为，1、关于协议书的效力认定。根据我国合同法第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告与二被告所签订的《协议书》的实质为顶名购房合同，双方所签订的协议系当事人真实意思表示，未违反合同法五十二条关于合同无效的条款，协议合法有效。协议一经签订就对对双方当事人产生了拘束了，协议签订各方应当严格按照协议的约定履行各自的义务；如有违反，须承担相应的违约责任。现原告已经按照协议的约定支付了房屋的购房款、银行贷款、房屋税费等相关费用，也支付了被告佣金8.5万元，并已经实际入住房屋，故涉案房屋的实际所有人即应为本案的原告。被告有义务按照协议的约定协助原告办理涉案房屋的过户手续。2、第三人购买涉案房屋是否构成善意取得。根据我国物权法第第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案第三人至今未付清全额购房款，且在第三人未付清全款的情况下被告即将房屋过户至第三人的名下且事后并未积极主张剩余房款也违反交易惯例。同时第三人购买房屋时也缺乏对房屋的全面了解，并未入户查看房屋也明显与常理不符。综合以上情形，本院认定第三人购买涉案房屋不构成善意取得，被告处分房屋的行为系无权处分，原告有权将该房屋追回。3、违约金的支付。被告的行为违反了协议书的约定，应当承担相应的违约责任。协议书约定了“乙方违反本协议任何一条约定，乙方应向甲方支付本协议约定房屋总造价款三倍的违约金和代理报酬费。”该违约金约定的数额明显过高，本院参照原告购买房屋时支付的购房款酌情支持由被告支付原告违约金10万元。被告李冬花在协议书中签字代表其认可协议书的效力，因此其也应当承担相应的违约责任。且在协议书签订时李冬花与周建军为夫妻关系，现二人虽然离婚，但亦应为夫妻存续期间的债务承担责任。因此被告周建军及被告李冬花应支付原告违约金10万元。4、第三人与被告之间因房屋买卖所产生的纠纷的解决。因第三人在庭审中未向法庭提及要求被告返还购房款等费用，被告庭审中也并未向法庭提交其与第三人房屋买卖方面的相关证据，该纠纷本案暂不予处理，被告及第三人可庭后协商解决或者另案起诉。被告李冬花经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四之规定，判决如下：一、位于青岛市市南区延吉路XXX号X号楼X单元XXXX户房屋所有权人为原告米颖华与原告吴娜；二、被告周建军、被告李冬花、第三人黄伟于本判决生效之日十日内协助二原告将涉案房屋过户至二原告名下；三、被告周建军、被告李冬花于本判决生效之日十日内支付二原告违约金10万元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全费3520元，公告费600元，由被告周建军及被告李冬花负担。因上述费用原告已预交，二被告于本判决生效之日十日内各支付原告8460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘成荫人民陪审员  余 珍人民陪审员  蔡新友二〇一五年六月二十三日书 记 员  邓俊玺