贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第523号上诉人（原审被告）贵阳宏泰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路天源大厦17楼。法定代表人杨兴和，该公司总经理。委托代理人周正，男，1977年1月25日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）刘劼，男，1985年4月9日出生，汉族。上诉人贵阳宏泰房地产开发有限公司与被上诉人刘劼商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2014年12月16日作出（2014）云民一初字第1149号民事判决。上诉人贵阳宏泰房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。审理中经批准，本案审理期限依法延长90日。本案现已审理终结。原判查明，2010年9月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区三桥黄花街地块暂定名“檀溪谷·昊苑”第5栋2单元4层1号房住宅用房一套，购房款总金额人民币677064元。合同第十五条第二款约定产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日按已付房款的万分之零点壹向买受人支付违约金。合同后所附补充合同中第六条约定：“买卖双方同意，在出卖人电话通知或在《贵州都市报》或《贵阳晚报》上通知买受人进行房屋权属登记的当日视为通知信息已送达买受人……”合同签订后，原告支付了购房款，被告向原告移交住房并由原告使用至今，现因双方对逾期备案导致的违约金无法达成一致意见，原告诉至法院，请求：1、被告依合同约定，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；2、被告支付原告逾期办证违约金人民币80085元（暂算至2014年9月30日，直至被告将资料报产权登记机关备案为止。违约金的计算方法为依照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％每日的标准，以房价款为基数，计算至实际违约结束之日）；3、案件受理费被告承担。审理中，原、被告均认可被告逾期办理备案登记的事实，并同意以《楼宇交接书》签字的日期为实际交房日期。经查，“檀溪谷·昊苑”第5栋2单元4层1号房《楼宇交接书》落款日期为2011年6月19日，双方确认自该日起，该住房由房开商交付给业主。另查明，被告已于2014年9月22日取得《商品房销售现房证明书》，上述房屋已经具备办理产权证明条件。被告于2014年9月27日在《贵阳都市报》刊登“《产权证》办理通知”，通知相关业主办理权属证明事宜。原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。《合同补充协议》作为合同附件，与合同主文具有相同的法律效力，其对商品房备案通知方式的约定，是合同当事人真实意思表示，对合同双方均有约束力。依照合同约定，被告负有在房屋交付后730日内向相关部门交付备案资料的义务。被告于2014年9月22日取得《商品房销售现房证明书》并于2014年9月27日在《贵州都市报》上刊登通知，至此被告的违约行为终止，原告要求被告履行报备的诉请已实际完成，在本案中不再处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。双方当事人均认可被告逾期备案导致违约的事实，被告认可支付违约赔偿金，争议的焦点在于是否应当依照合同第十五条约定的方式支付逾期备案违约金。原告主张合同对于买卖双方权利义务不对等，由于被告一直未备案，导致原告的损失远大于合同约定的违约责任。我国合同法规定的违约金兼具惩罚性与补偿性的双重性质，对于约定过高或过低的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少或增加。法院认为，违约金计算应结合原告的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，合同的签订虽然是原、被告的意思自治行为，但被告逾期备案达到400余日，加大了原告的经济负担，按照合同约定的违约金已不能弥补原告因此遭受的损失，故出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一作为违约金较为适宜。综上，被告应从2013年6月18日实际违约之日的次日起按日向买受人支付已交付房价款677064元的万分之一作为违约金直至违约行为终止的2014年9月27日为止，违约天数共计466日。综上，实际的违约金为677064元×0.0001×466日＝31551.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，判决：一、贵阳宏泰房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内向刘劼支付逾期违约金人民币31551.18元；二、驳回刘劼其余诉讼请求。案件受理费1802元，由被告承担600元，原告承担1202元（此费原告已预交，被告在本判决生效之日起十五日内一并付给原告600元）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，贵阳宏泰房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉称：一、原判认定事实不清，证据不足。被上诉人要求上诉人承担超出合同约定的违约金金额，但其并未提交证据证明所受的实际损失大于合同约定的损失，原判在没有事实证据情况下作出主观推定，认为合同约定的违约金不能弥补被上诉人的损失明显错误；二、原判适用法律错误。双方签订的合同已对违约责任进行了约定，如果要调整违约金标准，根据最高人民法院的司法解释规定，被上诉人必须提交证据证明其实际损失，在被上诉人未能证明的情况下，应承担举证不利的后果。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实依法改判。被上诉人刘劼答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》是上诉人提供的格式合同，违约金的标准并不是经双方协商一致后认定的，并且合同约定的买受人的违约责任与出卖人的违约责任明显不对等，原判根据实际情况调整违约金符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，违约金的主要目的是为弥补损失，虽然被上诉人没有提交证据证明其实际损失，但被上诉人购买房屋的主要用途为居住使用，因上诉人的原因，导致被上诉人不能及时办理房屋产权证明，从而不能及时享有物权，也就不能及时行使房屋的处分权，其物权的实现势必受到影响，其损失也是必然的。至于损失的具体数额，由于买受人不能如期获得房屋权属证明而产生的损失的确难于举证，而本案中合同约定的办证期限已长达730日，而合同约定期限届满后上诉人的违约期限又长达466日，原判从兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，由上诉人按日向买受人支付已交房款万分之一作为违约金符合本案客观实际，且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原判计算违约金的标准也未超过上述司法解释规定的违约金标准，故对上诉人要求按合同约定的标准计算违约金的主张不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1802元，由上诉人贵阳宏泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一五年六月二十二日书 记 员  冷冬莉