新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）新民一终字第125号上诉人（原审被告）：新疆三洋投资有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区奎屯市。法定代表人：许福球，公司董事长。委托代理人：吕卫国，男，1957年6月26日出生，汉族，新疆三洋投资有限公司副经理，住湖南省长沙市。被上诉人（原审原告）：刘伟，男，汉族，1963年9月4目出生，乌苏市普生堂药品超市有限公司注定代表人，住新疆维吾尔自治区奎屯市。被上诉人（原审原告）：厉玉琦，女，1963年9月27日出生，汉族，奎屯市金铬矿业有限公司退休职工，住新疆维吾尔自治区奎屯市。共同委托代理人：赵爱成，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原审被告：奎屯四海房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区奎屯市。法定代表人：沈明建，公司执行董事。委托代理人：姚传云，新疆天冠律师事务所律师。上诉人新疆三洋投资有限公司（以下简称三洋公司）与被上诉人刘伟、厉玉琦及原审被告奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民一初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三洋公司的委托代理人吕卫国，被上诉人刘伟、厉玉琦的共同委托代理人赵爱成，原审被告四海公司的委托代理人姚传云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年10月10日三洋公司与四海公司签订《合作开发房地产项目协议书》，预投资建设面积约75200㎡的“三洋大厦”综台商业楼，合作协议约定三洋公司以土地使用权作价入股，由四海公司负责开发建设并销售，收益分配和投资风险按股份比例为基础享受和承担。2011年10月17日奎屯市发展计划委员会对该房地产开发项目核准立项，确定建设用地范围，三洋公司随即以出让方式取得商业用地使用权。因刘伟、厉玉琦夫妇自有商业用房位于三洋大厦开发用地范围内，2013年3月26日三洋公司与刘伟、厉玉琦夫妇签订《房屋拆迁安置补偿协议》，以“三洋大厦”一层建筑面积100㎡19号商铺置换刘伟夫妇64.56㎡旧门面房，并附区位图确定新商铺位置。该置换协议约定新商铺超出被拆迁房屋面积部分以5万元／㎡单价补足房款，补交房款于2016年4月1日前付清，因置换、搬迁造成的租金损失三洋公司另支付补偿金10万元，该款直接用于抵扣应补缴的房款。2013年4月1日刘伟夫妇按约定搬迁，并将被拆迁房屋及产权证交于三洋公司。2013年10月28日四海公司将置换协议确定的三洋大厦19号商铺以25654.18元／㎡单价出售给第三人万卫东，并办理商品房预售登记。2014年4月刘伟、厉玉琦夫妇催促三洋公司交房未果提起诉讼，以合同目的不能实现为由请求解除双方《拆迁安置补偿协议》，要求三洋公司返还购房款3228000元（以5万元／㎡单价及被拆迁房屋面积64.56㎡折算）并请求双倍赔偿，且要求三洋公司支付因搬迁造成的租金损失133333元（搬迁补偿金l00000元＋逾期4个月交付的租金损失）并承担本案诉讼费、保全费合计支付6918807.2元，另请求由四海公司承担连带给付责任。三洋公司以刘伟、厉玉琦告对被拆迁房屋无土地使用权不符合补偿标准及其对三洋大厦不具有处分权，置换协议无效为由不予赔偿。四海公司以三洋公司不具有处分权，置换协议与四海公司无关为由抗辩，拒绝承担连带责任。另审理过程中，刘伟、厉玉琦自愿申请撤回要求第三人万卫东承担连带责任的诉讼请求，对此原审法院已裁定同意其申请。一审法院认为，根据双方的主张及陈述本案争议的焦点为：1、案由的定性即双方争议《房屋折迁安置补偿协议》的性质；2、双方争议《房屋拆迁安置补偿协议》的效力及是否存在法定解除事由；3、原告主张双倍返还购房款并赔偿损失的请求应否予以支持及数额的确定；4、四海公司是否应承担连带给付责任。第一、刘伟、厉玉琦与三洋公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》的合同性质。根据奎屯市发展改革委员会对“三洋大厦”开发项目立项审批文件内容，三洋大厦属于商业开发，不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定拆迁补偿适用范畴，双方签订协议名称虽为房屋拆迁安置补偿，但协议内容实际是房地产开发企业将尚未建成的房屋以实物置换，结合支付部分价款为交易条件的房屋买卖合同，符合最高人民法院关于商品房买卖合同性质的司法解释，故本案案由为商品房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。第二，双方争议《房屋拆迁安置补偿协议》的效力及是否存在法定解除事由。根据我国民法契约自由原则，刘伟、厉玉琦夫妇与三洋公司自愿达成以商铺置换，结合支付部分价款为交易条件的买卖合同并不违反我国法律规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效双方应自觉履行。根据刘伟夫妇举证的奎屯房产局查档证明，2013年10月28日合同约定标的物即三洋大厦19号商铺已出售给第三人，双方签订合同目的无法实现，现刘伟，厉玉琦请求解除2013年3月26日与三洋公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》符合合同法关于合同解除的法定条件，应当予以支持。第三、刘伟、厉玉琦主张双倍返还购房款并赔偿损失的请求应否支付及各项数额的确定。双方买卖合同虽以房屋置换结合现金支付为交易方式，但交易交付标的物是尚未建成的三洋大厦商品房，属于商品房买卖合同范畴，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，现争议的19号商铺已被三洋大厦开发企业出售给第三人，致使刘伟、厉玉琦合同目的不能实现，其请求解除合同双倍返还购房款并赔偿损失的请求应当予以支持。其次，虽该争议商铺系四海公司出售给第三人，三洋公司以对三洋大厦无销售处分权导致合同无效不予赔偿的辩解依然不能成立，根据前述司法解释的规定，作为出卖人签订销售合同时隐瞒没有取得商品房预售许可证的，买受人同样可以请求解除合同及赔偿双倍购房款损失。另因双方合同置换内容仅涉及被拆迁房屋所有权，对该房屋占用土地使用权未作出约定，三洋公司所称刘伟、厉玉琦被拆迁房屋土地使用权被政府收回，不符合约定补偿标准不应履行合同的辩解缺乏事实依据，原审法院不予采信。再次，三洋大厦系三洋公司与四海公司联合开发建设，两公司共同出资，共担风险，对所开发的三洋大厦共享权利，四海公司对三洋大厦房产销售权是基于合作协议对大厦权利行使的内部约定，对外两公司均为三洋大厦开发人，故四海公司以三洋公司不具有处分权签订置换合同无效的抗辩理由不能成立。关于购房款数额，根据双方合同约定19号商铺以被折迁房屋面积同等抵扣，超出被拆迁面积的以单价5万元／㎡计价的销售方案，刘伟，厉玉琦以5万／㎡单价与被拆迁面积之积核算支付购房款为3228000元并无不当，双倍赔偿即为6456000元，原审法院予以支持。另刘伟、厉玉琦未将合同约定的搬迁补偿金10万元折算为已交房款，仅作为租金损失请求支付，是对其诉讼权利的选择，原审法院予以确认。对于延期交付房屋的租金损失，因合同未约定房屋交付时间，故延期交付房屋损失的请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。第四、四海公司是否应承担前述给付责任的连带清偿责任。四海公司虽与三洋公司同为三洋大厦开发企业，系三洋大厦开发建设权利义务主体之一，但并非本案争议商品房买卖合同主体，根据合同相对性原则，刘伟、厉玉琦并未对争议的19号商铺主张物权，仅主张合同债权，故要求四海公司承担连带给付责任的请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。遂判决：一、解除刘伟、厉玉琦与三洋公司2013年3月26日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；二、三洋公司向刘伟返还购房款3228000元、赔偿房屋搬迁租赁损失10万元、支付购房款一倍赔偿金3228000元，合计6556000元于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回刘伟、厉玉琦其他诉讼请求。案件受理费59778.2元、保全费5000元，由三洋公司负担。三洋公司不服一审判决，向本院提起上诉称，请求依法撤销一审判决，改判由三洋公司向刘伟、厉玉琦支付房屋搬迁损失费及购房款共计3228000元，由刘伟、厉玉琦承担诉讼费用。事实及理由如下：一、一审判决认定事实不清，导致援引法律错误和赔偿金额计算错误。本案有两个特殊的基本事实：1、被上诉人的拆迁房屋所属的土地使用权，在拆迁前已由土地所有权人奎屯市政府合法转让我公司。因此拆迁的房屋补偿只应针对地上附着物部分，其价值大幅降低。一审按5万元／㎡计算被拆房屋的价值明显与事实和房屋的实际价值不符。2、刘伟、厉玉琦与我公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定取得“三洋大厦”64.56平方米的商业用房，但却没有向我公司实际交付购房款，且拆迁房屋的地上附着物部分的价值双方没有协商确定，一审判决按3228000元计算双倍赔偿完全没有事实依据。二、三洋公司并非房地产开发企业，也未与刘伟、厉玉琦签订《商品房买卖合同》，刘伟、厉玉琦也未交付房款，一审将拆迁补偿合同关系认定为商品房买卖合同关系不妥。刘伟、厉玉琦答辩称，三洋公司关于“一审判决按每平方米5万元计算被拆迁房屋的价值明显与事实和房屋的实际价值不符的上诉观点不能成立。双方在协议中，约定的置换内容，应视为仅涉及刘伟、厉玉琦的被拆迁房屋所有权，与该房屋此时是否具有土地使用权无关。一审按5万元／㎡计算被拆迁房屋的价值，完全符合客观事实。双方在协议中明确约定，乙方实际取得的一层置换房屋的建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的，多出的面积，乙方按5万元／㎡价格向甲方补足房款。该条款就是对刘伟、厉玉琦被拆迁房屋价值的约定，如三洋公司认为刘伟、厉玉琦的房屋只是地上附着物，按照每平方米5万元进行置换明显过高，双方约定内容存在重大误解和显失公平，其应当在签订协议之日起一年内行使撤销权，其于开庭之日提出抗辩，超过一年的除斥期间，合同撤销权归于消灭。一审判决将本案案由定性为商品房买卖合同完全正确。三洋公司投资开发“三洋大厦”属于商业开发，不属于《国有土地房屋征收与补偿条例》所规定的适用范畴，本案不属于房屋拆迁安置补偿纠纷。四海公司述称，三洋公司无权处分四海公司开发建设的房产，涉案房产是四海公司的建设开发项目，只有四海公司才有处分权。三洋公司与刘伟、厉玉琦签订的《房屋安置补偿协议》属于无权处分的合同，该合同必须经过权利人事后追认或者在签订合同后才取得财产的处分权。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘伟夫妇与三洋公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，合同的主体三洋公司通过与四海公司签订协议，联合建设“三洋大厦”综合商业楼，其以土地使用权作价入股，按股份比例享受收益、承担风险，其行为属于合作开发房地产的行为，应当确定为“三洋大厦”综合商业楼的房地产联合开发企业；从合同的标的系三洋公司尚未建设的三洋大厦商业综合楼商铺的所有权，属于商品房的范畴；从合同的履行方式系三洋公司与刘伟夫妇按照所有权调换的形式，以位置、用途特定的房屋进行置换，不足部分以5万元／㎡的单价补足房款，双方之间系物与物的所有权交换结合货币补偿，具有买卖的交易特点。因此，双方签订的协议具有商品房买卖合同的性质，因履行该协议产生的争议属于商品房买卖合同纠纷，在《解释》的调整范围之内。三洋公司认为自己不属于《解释》规定的房地产开发企业，原审将拆迁补偿合同关系认定为商品房买卖合同关系不妥的上诉理由与事实及《解释》规定相悖，本院不予支持。该《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依照诚实信用的原则履行合同义务。《解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述规定，刘伟夫妇在三洋公司与其夫妇订立协议，明确约定补偿位置用途特定的房屋之后，又将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，导致合同目的不能实现的情形下，可以主张解除合同、要求三洋公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审判决三洋公司向刘伟夫妇返还购房款3228000元、赔偿房屋搬迁租赁损失10万元、支付购房款一倍赔偿金3228000元有事实和法律依据，本院予以维持。因《房屋拆迁安置补偿协议》中明确约定新商铺超出被拆迁房屋面积部分以5万元／㎡单价补足房款，该约定是双方当事人的真实意思，合法有效，原审据此确定房屋的购买单价为5万元／㎡采信证据正确。三洋公司认为5万元／㎡与实际价值不符的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33024元，由新疆三洋投资有限公司负担。审 判 长  谭 婷代理审判员  段武伟代理审判员  李 李二〇一五年六月二十九日书 记 员  倪 敏