福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第2707号原告廖冬青，男，1967年8月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人许新新、刘亚芳，福建中言律师事务所律师。被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街祥远路玉源大厦，组织机构代码证：15612362-1。法定代表人陈茂强，系该公司经理。委托代理人傅文疆、叶燕资，福建伟盛律师事务所律师。原告廖冬青与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由代理审判员林娟美适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人许新新、被告委托代理人傅文疆、叶燕姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告依法通过拍卖竞价的方式于2011年2月24日与被告福建泉州土地开发有限公司签订合同编号为201102173970的商品房买卖合同，约定原告向被告购买建筑面积为140.57m²的址在泉州市丰泽区的商品房，总价人民币920000元。合同签订后，原告履行了付款义务，并于2012年9月4日接收该房屋。前述商品房买卖合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需要出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。截止本案起诉之日，因被告未履行相应的合同义务致使原告未能如期取得房屋权属证书，现请求判令：1、被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务；2、被告立即支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金（自逾期之日即2013年4月24日起至被告履行完协助办证义务之日止，暂计算至起诉之日为人民币67160元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、原告逾期付款，违约在先，被告有权顺延办证时间；二、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，如施工遇重大技术问题、市政配套安装延期、政府重大活动、法律法规规定的不可抗力情形，中大暴雨、6级以上台风，被告可以据实予以延期办证；三、原告未举证证明其所受的损失，且其主张的违约金过高，对于原告主张的违约金，请求法院酌情予以降低；四、根据合同的约定，被告只有协助办证的义务，并没有直接办证义务，被告已经履行了协助办证义务；五、根据合同的约定，原告要求被告支付违约金的请求，应适用诉讼时效的规定，本案中，被告应于2012年9月4日交房并于90日（即2012年12月4日）内办理房屋权属证书，但被告在此期间未办理，原告从第二日起就知道其权利被侵害，故原告的主张明显超过了诉讼时效。经审理查明，2011年2月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于泉州市丰泽区房屋，总价款为92万元。合同第六条约定，买受人应于2010年12月24日前支付购房款46万元，在合同登记备案后十五个工作日办理银行按揭款46万元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用，但施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其他法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准），停水、停电造成无法施工的，出卖人可据实予以延期。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。原告已于诉争商品房交付使用前履行完毕合同约定的付款义务。被告于2012年9月4日将诉争商品房交付给原告。2015年2月3日，被告向房屋权属登记机构办结“丰泽区源淮花苑2、3、6号楼、地下室”初始预登记，诉争房屋具备办理分户产权登记的条件。上述事实有原、被告提供的证据及双方的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据合同第十四条约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋的权属证明文件包括房屋所有权证及国有土地使用权证，诉争《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”既包括房屋所有权证登记，也包括国有土地使用权证登记，庭审中，原告明确其所诉有关房屋权属证书的请求仅指房屋所有权证。诉争商品房于2012年9月4日实际交付原告使用，根据合同第十四条的约定，被告依约应于2012年12月3日前协助原告办证，被告直至2015年2月3日才办结诉争商品房所有权初始预登记，被告已经依约履行协助原告办理房屋所有权证义务，原告要求被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务缺乏事实依据，不予支持。被告应根据合同约定，从交房之日后91天起承担逾期协助办理房屋所有权证的违约责任，其辩称因原告逾期付款，违约在先，及根据合同第八条之约定，被告可据实延期办证，本院认为，合同第六条约定的原告支付首付款的时间早于合同签订时间，该项对付款时间的约定不合理，应认定为双方对付款时间约定不明确，且原告在被告实际交房前已履行全部付款义务，被告据此要求行使先履行抗辩权而主张应顺延办证期限于法无据，合同第八条是关于顺延交房期限的约定，不能作为延期办证的抗辩事由，被告的上述辩解缺乏事实与法律依据，不能成立。被告应自2012年12月4日起计付逾期办证违约金给原告，但原告至2015年4月24日才提起本案诉讼向被告主张该违约金，故2013年4月25日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。被告关于原告诉请的违约金已超过诉讼时效的辩解，本院予以部分采纳。被告应按双方合同约定，以原告已付购房款92万元为基数，按日万分之一的标准计付自2013年4月25日起至2015年2月3日止的逾期办证违约金，共计650天，应付违约金为920000元×0.01%×650=59800元。被告辩称原告主张的违约金标准过高，请求调整，但其并未举证证明合同约定的违约金标准过份高于原告的实际损失，故该辩解缺乏事实依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告廖冬青逾期办理房屋所有权证违约金59800元；二、驳回原告廖冬青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1479元，减半收取739.5元，由原告负担81元，由被告福建泉州市土地开发有限公司负担658.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  林娟美二〇一五年六月二十九日书 记 员  苏滢滢附：主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。