石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民商初字第00169号原告兰永凤，石家庄市兴隆包装彩印厂工作。委托代理人张友国，男，1951年11月9日出生，汉族，上海市百联集团退休职工，现住上海市吴中路970弄22号602室。与原告系朋友关系。原告张友国，上海市百联集团退休职工。被告河北西胜房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥东区建设南大街6号。法定代表人王洲洋，该公司董事长。委托代理人陈丽，该公司职工。委托代理人王俊俐，河北冀华律师事务所律师。原告兰永凤、张友国与被告河北西胜房地产开发有限公司（以下简称西胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭，2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告兰永凤、张友国，被告西胜公司的委托代理人陈丽、王俊俐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰永凤、张友国诉称，在被告公司的介绍和腾讯房产石家庄站刊登在腾讯石家庄房产网上的“西美花街”住宅楼的广告影响下，于2014年5月5日在位于石家庄市红旗大街与汇丰路交叉口的被告公司售楼处以兰永凤的名义签订购房合同，购买了西美花街1号楼1单元12层03号房，面积88平方米，单价为7780元／平方米，总房款为684640元。合同约定“2014年5月5日支付房款首付款414640元，经双方约定余款270000元于2014年12月31日前付清”；“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家相关规定，将经过综合验收合格的、具备本合同约定的商品房交付买受人使用”。原告当场付清了首付款人民币414640元。2014年12月16日在售楼处签订协议购买地下室负二层215地下室一间，面积17.68平方米，单价为2100元，总金额37128元，地下室房款当场一次付清。至此，原告已向被告支付房款总计451768元。2014年12月31日，原告按照合同约定携余款270000元前往被告售楼处办理交房手续，当要求被告出示房屋经国家验收合格的证明文件时，被告却表示没有国家验收合格的证明文件，要等有了商品房销售许可证后再交由国家相关部门验收。此时，原告才知道被告没有商品房销售许可证，被告在向原告销售商品房时隐瞒了无销售许可证的事实，欺骗了原告。此后，被告无土地证、无规划许可证、无建设开工许可证的违法行为被一一揭露，政府相关部门对该项目进行了行政处罚。综上所述，被告在明知建筑物已被没收的情况下，仍以证件齐全准现房为名向原告销售不属于自己的楼盘，是欺诈销售行为，这一行为违反国家法律规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，判决被告退还已付房款451768元，并赔偿1倍房款451768元，支付银行利息17393元，并赔偿租房损失4500元。被告西胜公司辩称，1、张友国不具备原告资格，兰永凤与我公司签订《商品房认购协议书》支付房款，张友国不是本案利害关系人，应驳回起诉。2、原告兰永凤的诉讼请求不能成立，应驳回其诉讼请求。兰永凤在认购房屋时对房屋情况明知，签订合同过程中不存在欺诈情形。2014年4月19日兰永凤首次签订《商品房订购单》并支付定金，其中写明：“在签订本订购单时，乙方（兰永凤）已充分了解其认购房屋及周边环境的详细情况，并确认没有异议”。2014年5月5日，兰永凤签订《商品房认购协议书》，协议书明确载明，该协议不是正式的商品房买卖合同，该协议书自签订正式《商品房买卖合同》后自行作废。众所周知，所谓正式《商品房买卖合同》是指相关行政部门印发并备案的合同，只有取得商品房预售许可证后才能签订。兰永凤在签订协议书交付房款时，对房屋状态明知并且认可。我公司主观上对原告没有欺诈的故意，客观上没有实施欺诈行为。兰永凤是在对房屋进行详细了解后，自愿签订认购书交付房款。3、原告对房屋证件不全是明知的，被告不存在故意隐瞒的情形，原告诉讼有悖于公序良俗。原告以开发商欺诈为由提起诉讼，并非第一次。2012年张友国以同样的诉讼请求起诉河北中拓房地产开发有限公司，以其开发的魔方青年墅项目证件不全存在欺诈为由主张赔偿。现如法炮制，先对房屋行政管理部门提起行政诉讼，再对开发商提起民事诉讼。由此可见原告对答辩人房屋证件不全的情况是明知的。原告利用房屋证件不全这一问题，以合法形式来达到不法获利目的。原告作为一个完全民事行为能力人，有判断能力和自我保护能力，应知道其行为的后果。其目的不是购房，而是指责答辩人隐瞒情况存在欺诈，企图获得不当利益。4、本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。我公司不存在故意隐瞒或提供虚假证明的情形。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年4月2日原告兰永凤向被告西胜公司交纳“西美花街”1号楼VIP卡意向金1万元。2014年4月19日，原告兰永凤（乙方）与被告西胜公司（甲方）签订《西美花街房屋认购单》，双方约定兰永凤购买被告开发建设的西美花街1楼1单元1203室，建筑面积88平方米，毛坯单价8317元／平方米，定金壹万元整。订购单载有确认事项：1、在签订本认购单时，乙方已充分了解其认购房屋及其周边环境的详细情况，并确认没有异议。2、乙方应于2014年4月26日前，持本人身份证、定购单、定金收据及房款到西美花街售楼部签订房屋认购协议书；客户逾期视为自动放弃该房屋和价格，甲方有权单方解除此合同，定金不予退还。3、买卖条件以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为准。4、本定购单一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，签订房屋认购协议书后，本定购单自行作废，另有纠纷解决条款。落款有被告西胜公司印章和原告兰永凤签字。定购单签订后，VIP意向金转为定金。2014年5月5日，原告兰永凤（买受人）与被告西胜公司（出卖人）签订《商品房认购协议书》（编号：20140505-1-1-1203）。合同约定三、买受人所购商品房的基本情况约定，原告兰永凤购买西美花街项目（项目推广案名）中的1号楼1单元12层03号房，建筑面积约88平方米，用途为住宅。实际确权面积以房管局测量部门出具的房产面积测量报告为准，所涉及的房款差额在约定签署正式商品房买卖合同时据实多退少补。四、计价方式与价款约定，按建筑面积计算，单价为7780元／平方米，总房款为684640元。五、付款方式及期限，买受人于2014年5月5日支付房款首付款414640元，经双方约定余款270000元于2014年12月31日交房前付清。六、交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家相关规定，将经过综合验收合格的、具备并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。七、出卖人关于设备设施标准承诺的违约责任，项目设备设施在交房时达到国家标准，具体约定在《商品房买卖合同》中做约定。十、本合同自双方签定之日起生效，自签定正式《商品房买卖合同》后自行作废。合同另对基础设施、公共配套建筑正常运行予以承诺，对违约责任予以约定。另附加约定“此房领购地下室一个”。落款有原告兰永凤签字，被告西胜公司印章。合同签订当日，原告兰永凤交纳房款414640元。2014年12月16日，原告兰永凤（乙方）与被告西胜公司（甲方）签订西美花街地下室协议，约定，负二层地下室2100元／平方米，编号215，销售面积17.68平方米，总金额37128元。落款乙方处有张友国代兰永凤签字，甲方处有被告西胜公司印章。当日，原告兰永凤交纳地下室款项37128元。原告兰永凤与被告西胜公司在办理交房手续时发生争议。该房屋未交付使用，剩余房款原告兰永凤未交纳。2013年该项目列入石家庄市城乡建设和房地产市场专项整治范围。2014年5月7日，石家庄市城乡规划局出具建设项目规划条件。开庭审理前，该项目无预售许可证明。另查明，原告张友国先后向石家庄市国土资源局、石家庄市城乡规划局、石家庄市桥西区城市管理综合执法局、石家庄市建设局、石家庄市住房保障和房产管理局申请公开被告开发建设该项目行政处罚的信息。2012年3月中旬，张友国向石家庄市住房保障和房产管理局稽查大队举报河北中拓房地产开发有限公司无证销售《魔方青年墅》房产项目，并向石家庄市新华区人民法院提起行政诉讼，行政机关答复后，法院裁定张友国撤诉。2015年1月26日张友国因要求石家庄市住房保障和房产管理局履行法定职责，查处被告西胜公司涉嫌违法经营行为，诉至石家庄市新华区人民法院。2013年3月10日新华区法院作出（2015）新行初字第9号行政裁定书裁定“驳回原告张友国的起诉”。2013年10月25日腾讯房产石家庄站讯：“西美花街精品住宅11月2日璀璨开盘，敬请期待”。该网页记载显示【项目优点】证件齐全有保障，绿化率高。【项目缺点】暂无。落款有腾讯房产（新闻、新房、论坛、微博）声明：一切标明来源“腾讯房产”或注有“腾讯房产”LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产所有，转载请注明出处，文章内容仅供参考，最终以开发商公布为准，买房需谨慎，投资有风险。原告兰永凤、张友国认为被告受到行政机关行政处罚，故意隐瞒无预售许可证的事实进行销售属欺诈销售行为，请求法院判决被告退还房款、赔偿一倍售房款计903536元，支付银行同期利息17393元，并赔偿造成租房损失4500元。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交的证据：1、重要家事约定；2、腾讯网宣传（电脑截图）；3、房屋买卖合同和付款凭证；4、石家庄市国土资源局信息公开告知书、石家庄市城乡规划局信息公开答复、石家庄市桥西区城市管理综合执法局公开答复、石家庄市建设局信息公开回复意见、石家庄市住房保障和房产管理局信息公开回复；5、被告公司工作人员谈话录音、电视台节目录音及被告陈述材料。被告西胜公司提交的证据：1、西美花街房屋定购单、商品房认购协议书（编号20140505-1-1-1203）、西美花街地下室协议及相关票据；2、石家庄市城乡建设和房地产市场专项整治工作领导小组会议纪要第18号、19号、20号，规划条件表，石家庄市建设工程复工许可申请书，桥西区人民政府关于西美花街有关问题的承诺，临时复工通知单，西美花街工程承包协议书。3、西美花街项目周边房价等证据可以证实，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告兰永凤与被告西胜公司签订的《商品房认购协议书》约定了房屋坐落、面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间与争议的解决方式等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据此履行，并且被告西胜公司已经收受原告兰永凤房款451768元，该《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”合同关系主体即合同当事人是指在合同中享有权利或者承担义务的人，合同关系的主体具有特定性，本案中签订《商品房认购协议书》的合同主体系兰永凤、被告西胜公司。因该合同的设立、变更、终止民事权利义务关系的当事人为原告兰永凤与被告西胜公司。原告张友国非合同当事人，诉讼主体不适格。原告张友国主张与兰永凤存在重要家事约定而具有主体资格，无法律依据，不予采信。原告兰永凤与被告西胜公司签订《商品房认购协议书》是双方当事人真实意思表示，但在本案开庭审理时，被告未能取得房屋预售许可证明，因此，该协议应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告西胜公司收受的房款451768元应予以退还原告，并支付相应利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。原告提供腾讯房产石家庄站截图证明被告虚假宣传，被告西胜公司否认该信息系其公司所为，截图记载的内容亦不能证明系被告西胜公司发布该信息。西胜公司受到行政处罚，不能证明其属隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的故意行为。原告的证据不充分，对原告的主张不予采信。原告请求被告赔偿租房损失，没有法律依据，对该请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告张友国的诉讼请求；被告河北西胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告兰永凤购房款451768元及利息，其中414640元的利息自2014年5月5日起，37128元的利息自2014年12月16日起均至本判决生效之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；三、驳回原告兰永凤的其他诉讼请求。被告河北西胜房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13054元，被告河北西胜房地产开发有限公司承担6745元，原告兰永凤、张友国承担6309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  齐玉华审 判 员  艾卫军人民陪审员  赵子联二〇一五年六月八日代书 记员  赵倩梅