广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2699号上诉人（原审被告）：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：邓锐标，该公司董事长。委托代理人：吴伟亮，该公司办证科员工。委托代理人：吴子敏，该公司会计。被上诉人（原审原告）：何莹，住广州市番禺区。委托代理人：陈丽华，广东青晖律师事务所律师。上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）因与被上诉人何莹商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第153号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，绿庭雅苑公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。2010年2月，何莹（合同为买受人、乙方）与绿庭雅苑公司（合同为出卖人、甲方）共同签订了《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字No.0528413号］，约定何莹向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座1702房屋（以下简称“涉讼房屋”），商品房预售许可证号为20050631。合同约定建筑面积为232.82平方米，套内建筑面积199.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.56平方米，涉讼房屋属于现房，按套出售，总金额为1289473.57元；根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约规定；合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准，商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，（1）面积误差比绝对值在1%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿，（2）面积误差比绝对值在1%以上（不含本数）的，自买受人接到出卖人通知后30日内，买卖双方按本合同约定的房屋单价对该面积差价款一次性多退少补，买受人在接到出卖人通知后（以邮戳为准）30日内未向出卖人一次性补足该面积差价款的，出卖人有权解除本合同，（3）面积误差比=（实测计价面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。绿庭雅苑公司应将经验收合格并符合合同约定的商品房交付何莹使用；双方签订本合同后30天内向广州市番禺区房地产交易管理部门办理登记手续。2010年2月11日，何莹向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的全部购房款1289473.57元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票联》给何莹收执（号码分别为：07596501、08430555），《发票联》记载房屋建筑面积为232.82㎡，单价为5538.5元／㎡。同日，何莹向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋合同印花税387元、住宅契税38684.21元及房产证工本费123元，合共39194.21元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：01162864）给何莹收执。2013年3月27日，广州市国土资源和房屋管理局向何莹核发涉讼房屋的房地产权证（粤房地权证穗字第××号），其中载明，建筑面积229.18㎡，套内建筑面积194.56㎡。2014年1月17日，何莹以涉讼房屋存在面积差为由向原审法院提起本案诉讼，要求绿庭雅苑公司支付面积差异款。在诉讼中，双方均确认：涉讼房屋的面积误差比绝对值为2.359%［（194.56㎡-199.26㎡）÷199.26㎡×100%=2.2359%］，其中1%以内的部分不计补偿，面积差异款的计算公式为：涉讼房屋单价×（合同约定的套内面积199.26㎡×1.359%）。但双方对涉讼房屋单价产生争议，何莹认为，应以合同约定的套内建筑面积为准计算房屋单价为6471.3元／㎡（1289473.57元÷199.26㎡=6471.3元／㎡），绿庭雅苑则认为，应以合同约定的建筑面积计算房屋单价为5538.5元／㎡（1289473.57元÷232.82㎡=5538.5元／㎡）。因本案纠纷，何莹于2014年1月17日向原审法院起诉请求：1、绿庭雅苑公司退还涉诉房屋的面积差价款17520.43元；2、本案的诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。绿庭雅苑公司原审答辩称其不同意何莹全部诉讼请求。原审法院认为：何莹与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。就何莹诉请的面积差价款，绿庭雅苑公司虽主张合同没有就涉讼房屋的单价进行约定，而是按套计价，故不存在处理面积差异的问题，但在上述合同中第五条就“面积确认及面积差异处理”有这样的约定，“本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”条款中的“套内建筑面积”为手写选项，“双方同意按以下第2种方式进行处理”条款中的“2”字为手写填项，若确如绿庭雅苑公司所述不存在处理面积差异的问题，该“套内建筑面积”及“2”的内容无需选择及填写，故对绿庭雅苑公司上述抗辨意见，与合同约定不符，原审法院不予采信。现合同既约定了按套计价不适用面积确认及面积差异处理的条款，又约定了以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的条款，因此视为双方就面积差异的处理约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”。现双方签订的买卖合同虽然没有对涉讼房屋的单价进行明确的约定，但从绿庭雅苑公司向何莹所开具的两张《发票联》上记载房屋建筑面积232.82平方米，单价为每平方米5538.5元的内容，可以确定涉讼房屋是以建筑面积每平方米5538.5元来计价。房屋买卖合同约定涉讼房屋的建筑面积为232.82平方米，现房地产权证显示涉讼房屋的建筑面积仅为229.18平方米，减少了3.64平方米，面积误差绝对值比达1.56%［（229.18平方米-232.82平方米）÷232.82平方米×100%］，因此绿庭雅苑公司应向何莹支付涉讼房屋的面积差异款应为20160.14元（5538.5元／平方米×3.64平方米＝20160.14元）。现何莹只主张17520.43元，是其对自身诉讼权利的自由处分，原审法院予以准许，故绿庭雅苑公司应向何莹支付面积差异款17520.43元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，于2014年9月16日判决：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向何莹支付房屋面积差异款17520.43元。如广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。判后，绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：原判决认定事实不清，证据不足。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条关于计价方式与价款，明确了出卖人与买受人按第3种方式{即该商品房属现房，按（套）出售，房价总金额为1289473.57元}。既然合同没有约定计价面积和房屋单价，那么何莹要求绿庭雅苑公司返还的房屋面积差异价款是无中生有。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，其中明确了：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。若假设按合同第五条，最后一款双方行约定，其中第（2）项约定：面积误差比绝对值在1%以上（不含本数）的，1%以上部分买卖双方按本合同约定的房屋单价多退少补，1%以下部分不作多退少补。根据《商品房买卖合同》第四条：计价方式与价款是以套出售，并没有约定房屋的单价。综上，一审法院未查明相关事实作出绿庭雅苑公司承担违约责任的判决不当。绿庭雅苑公司上诉请求撤销一审判决，驳回何莹的全部诉讼请求。何莹二审答辩称其意见与一审意见一致。对一审法院查明事实，本案双方均无异议，本院予以确认。二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对绿庭雅苑公司的上诉，评析如下：根据本案证据及当事人的陈述可知，何莹与绿庭雅苑公司于2010年2月所签订的合同中既约定了按套计价不适用面积确认及面积差异处理的条款，又约定了以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的条款，原审法院认为如此约定应视为双方就面积差异的处理约定不明并无不妥。对绿庭雅苑公司上诉认为房屋按套计算，不存在处理面积差异议问题的主张，本院不予采纳。原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，以绿庭雅苑公司向何莹所开具的两张《发票联》上记载房屋建筑面积232.82平方米，单价为每平方米5538.5元的内容，确定涉讼房屋是以建筑面积每平方米5538.5元进行计价亦无不妥。房屋买卖合同约定涉讼房屋的建筑面积为232.82平方米，现房地产权证显示涉讼房屋的建筑面积仅为229.18平方米，减少了3.64平方米，面积误差绝对值比达1.56%［（229.18平方米-232.82平方米）÷232.82平方米×100%］，在涉讼房屋确实存在面积差的情况下，绿庭雅苑公司不退还多收面积款项不符合公平原则。为此，绿庭雅苑公司应向何莹支付涉讼房屋的面积差异款应为20160.14元（5538.5元／平方米×3.64平方米＝20160.14元），现何莹只主张17520.43元，是其对自身诉讼权利的自由处分，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，本院予以维持；上诉人绿庭雅苑公司的上诉主张，理据不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年六月八日书 记 员  璩方慧