湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛麻法民二初字第348号原告：姚康源委托代理人：尹克伟，四川博立信律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：荣盛广东房地产开发有限公司法定代表人：林琴，总经理。委托代理人：韩雨萌，该公司客服专员。代理权限：一般代理。委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告姚康源诉被告荣盛广东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年10月30日立案受理后，被告在答辩期限内提出管辖异议，本院于2014年11月20日依法裁定驳回被告的异议。被告不服一审裁定提起上诉，湛江市中级人民法院于2015年1月19日裁定驳回上诉，维持原裁定。于同月27日将本案退回本院审理。本院依法组成合议庭，于2015年3月17日和同年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨晓泓和被告的委托代理人谭海玲、韩雨萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2012年7月10日，原告与被告签订了合同编号为湛房商NO.2012xxxxx的《广东省商品房买卖合同》。合同约定原告购买位于湛江市麻章区xxxxx＊号xxxx商住小区二期＊号＊号楼＊房，房款为456213元，被告应当于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付使用，被告逾期交房，应当按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了首付款和办理按揭手续。2013年5月，被告致电通知原告涉案房屋已验收合格，符合合同约定的交付条件，让原告前去收楼。原告于同月22日到达被告处收房时，被告要求原告先签收钥匙方可看房。原告领取钥匙后，要求被告出示《建筑工程竣工验收备案表》后才收楼，直到2014年10月3日，经原告多次要求，被告才向原告出示备案表。综上，被告未依照国家法律法规和合同约定向原告交付房屋，已构成违约，故请求法院判令：1、撤销被告2014年10月3日前（即2013年5月22日）的交付行为，向原告支付违约金22400元（2013年5月30日至2014年10月3日），合同继续履行；2、被告承担本案全部诉讼费。原告在举证期限内提交的证据有：证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份；证据2、购房款发票复印件，证明原告已付房款456213元；证据3、钥匙签收表、房屋交付验收表，证明被告在不具交付条件下要求原告收楼，被告要求原告验房前签收钥匙；证据4、商品房买卖合同，证明原、被告双方具有合法的合同权利和义务；证据5（原告当庭提交的证据）、住宅质量保证书，证明被告虚构房屋已经验收合格，具备交付条件。被告答辩称，1、原告于2013年5月22日已收房，原告的收房行为是其真实意思表示，被告不存在欺诈行为，因此原告要求撤销2013年5月22日的收房行为没有事实和法律依据，且根据合同法的相关规定，行使撤销权的期间为一年，原告提出撤销的时间已超过一年期间；2、逾期交房违约金，应以实际交房日期为前提，本案中，原告于2013年5月22日收楼，被告不存在逾期交房行为；3、对于原告主张继续履行合同没有异议；4、本案的诉讼费用由原告承担。被告提交的证据有：证据1、业主文件／钥匙签收表，证据2、闭水试验证明，证据3、房屋交付验收表。证据1-3证明了原告于2013年5月22日收房，被告不存在逾期交房的行为。经审理查明，2012年7月10日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.2012xxxxx）。合同第三条约定，原告购买被告位于湛江市麻章区xxxx＊号xxxx商住小区二期＊号＊号楼＊房；第四条约定总房款为456213元；第八条约定，被告应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条对房屋交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2013年5月22日，原告前往被告处收房，分别在《业主文件／钥匙签收表》、《房屋交付验收表》和《闭水试验证明》上签名确认，但被告未能提交证据证实在交房时向原告出示了《竣工验收备案表》，证实交付的商品房符合合同约定。在庭审中，双方确认涉案商品房于2014年2月27日办理了竣工验收备案手续。另，原告主张撤销被告于2013年5月22日的交房行为，由于该行为依法应属确认行为效力之诉，故本院于2015年5月25日告知原告予以变更。经本院释明后，原告撤回该项诉讼请求，由法院依法认定交付行为的效力。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，故双方应当继续履行合同。对于违约金的认定问题。根据合同约定，被告应于2013年5月30日前交付房屋给原告，且合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”。被告于2013年5月22日交付房屋时，涉案房屋还未办理竣工验收合格备案登记，不符合合同约定的交付条件。直至2014年2月27日涉案房屋才办理了《工程竣工验收备案表》。被告在明知涉案房屋尚未符合合同第八条所约定的交付条件而故意隐瞒实情，通知原告接收房屋，被告对此存有主观恶意，2013年5月22日的交房行为应属无效，故涉案房屋的交付时间不能认定为2013年5月22日，而应认定为具备交付条件的2014年2月27日。被告未能依约履行交付房屋的义务，被告当属违约，依约应承担违约责任，支付违约金给原告。另，根据合同第十一条的约定，被告在交付房屋时应当出示相关的证明文件，被告在不出示证明文件或出示证明文件不齐全时，原告有权拒绝交接，但原告在被告未出示相关竣工验收文件的情况下草率收房，本身亦存在过错，故双方对于2013年5月22日的交房行为均有过错。因此，根据公平原则，对被告所承担合同约定的违约责任，应予以酌情减轻，由原、被告各负责一半，故违约金以总房款456213元为基数，按每日万分之一计算，从2013年5月31日起计至2014年2月27日止，共273日，违约金金额为12454.61元，由双方各负担一半，被告应支付6227.30元给原告。对于原告主张超过的部分，本院不予支持。对于原告主张撤销被告于2013年5月22日交房行为的请求，由于原告已撤回该项诉讼请求，故本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告姚康源与被告荣盛广东房地产开发有限公司于2012年7月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.2012xxxxx），继续履行。二、限被告荣盛广东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金6227.30元给原告姚康源。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告姚康源的其他诉讼请求。本案受理费360元，由原告负担259.92元，由被告负担100.08元。原告已预交受理费360元，被告负担的100.08元由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审  判  长 谢法算审  判  员 熊 波人民 陪 审员 林会益二〇一五年六月一日书记员（代） 沈 振