文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初15464号原告罗烈通，男，汉族，1972年4月20日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人彭建华，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。委托代理人张小沙，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝民一路与新安五路交汇处黄金大厦L1-08号铺，组织机构代码31207060-6。负责人王云，该公司经理。委托代理人杨俊，广东君孺律师事务所律师。被告深圳市真美车汽车服务有限公司，住所地深圳市福田区南园街道上步中路四川大厦座1006室，组织机构代码08834891-6。法定代表人甘红川，该公司经理。委托代理人杨俊，广东君孺律师事务所律师。原告罗烈通诉被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司（以下简称真美车宝安分公司）、深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司（以下简称真美车公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告罗烈通委托代理人彭建华，被告真美车公司法定代表人甘红川及二被告共同委托代理人杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求为：1、确认涉案《租赁合同书》已于2016年3月30日解除；2、二被告向原告支付截至2016年3月30日拖欠的水电费7743.44元；3、二被告向原告支付自2016年1月1日至3月30日拖欠的租金、水电费、物业管理费的迟延付款违约金115025.56元；4、二被告向原告支付自2016年3月31日至实际返还租赁物之日止的场地占用费（计至2016年6月16日为375607.22元）；5、二被告向原告支付自2016年3月31日至实际返还租赁物之日止的水电费、物业管理费（计至2016年6月16日为30408.14元）；6、二被告向原告支付租赁保证金224280元；7、二被告向原告支付免租期租金104664元；8、被告停止侵害、排除妨碍，向原告返还租赁物；9、二被告承担全部诉讼费用。被告辩称，其迟延支付租金是双方的惯例，原告一直没有提出异议，况且迟延付款违约金按照每日千分之八过高。原告要求解除其与被告的租赁合同，是为了逃避原告与业主黄海刚的违约责任，违反了诚实信用原则。因此，原告的诉讼请求应予驳回。经审理，本院查明以下事实：涉案的租赁商铺位于深圳市宝安区黄金大厦L-08号单元，原告于2013年3月份向案外人黄海刚（涉案租赁物业主）承租包括该涉案商铺在内的物业并取得转租权。2014年9月10日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定的主要内容包括：甲方将位于深圳市宝安区黄金大厦L-08号单元的物业出租给乙方使用，租赁面积为534平方米，租赁期为2014年9月10日至2019年9月9日；免租期二个月，自2014年9月10日至2014年11月9日；租金140元/平方米/月，即月租金总额为人民币74760元，从2016年9月10日起，租金在上一年的基础上递增5%，之后每年的9月1日起，租金在上一年的基础上递增5%；物业管理费6元/月/平方米，总额为3204元；电费按表计费，公共部分的水电费按租赁面积分摊；乙方在合同签订时向甲方支付相当于三个月租金金额的保证金，共计224280元；乙方应于每月1号前向甲方支付当月的租金、水电费及其他物业管理费；若乙方拖欠租金或水电费等费用超过3日，每迟延一天，乙方须按拖欠额的千分之八向甲方支付迟延付款违约金，如乙方拖欠费用超过十五天的，甲方有权停止租赁房屋水电的供应，且无需承担因此给乙方造成的任何经济损失和声誉损失；若乙方存在拖欠租金或其他费用等超过15日或者拖欠款项达到一个月租金金额等违约行为的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金；若乙方逾期不搬离的，甲方可按乙方实际占用场地的天数和双倍租金标准收取场地占用费。（《合同》第十三条第2项）。上述《合同》签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金224280元，原告将涉案的租赁物业交付给被告使用，被告实际缴纳租金至2016年3月份，但自2016年1月至3月的房租、水电费均迟延交付（2016年4月6日付清2月份租金）。2016年3月17日，案外人黄海刚向包括被告在内的次承租人发出《限期搬离告知书》，以原告严重违约，案外人黄海刚已于2016年3月15日解除了与原告之间的租赁合同为由，通知被告于2016年4月1日之前搬离涉案物业。2016年3月21日，原告向被告发出《告知函》，要求被告三日内支付2016年1至3月的租金、水电费、管理费及维修基金等相应迟延付款违约金共计232252.41元。2016年3月29日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》及《限期搬离告知书》。2016年4月30日，案外人黄海刚再次发出《停水停电通知》，以原告拖欠租金超过20日为由，将授权深圳市宝居物业管理公司于2016年5月1日零点整对包括涉案商铺在内的出租物业正式停水、停电。2016年6月16日，原告对被告承租商铺实施停水停电。本院认为：原、被告双方存在合法有效的租赁合同关系，双方当事人应当依照合同约定履行各自的合同义务。被告长期存在迟延缴纳租金、水电等费用的行为，且迟延时间远超合同约定的最长时限15日，已经符合合同约定的可予单方解除的条件。故对于原告要求确认合同解除、支付拖欠的水电费、物业管理费及没收租赁保证金的诉请，本院予以支持。被告辩称迟延缴纳租金等费用系双方交易惯例，但未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。关于场地占用费。原告于2016年3月30日通知被告解除合同，至2016年6月16日停水停电，期间被告应支付原告场地占用费。尽管合同有逾期搬离双倍计租的约定，但考虑原告与业主发生纠纷对被告经营产生的影响，及被告撤场需要的合理时间等因素，本院酌定被告参照租金标准支付上述期间的场地占用费，超出部分不予支持。关于迟延付款违约金。原告在2016年3月30日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》时，已针对被告迟延交付租金行为主张行使合同解除权及没收租赁保证金，现再行主张延期付款违约金，本院不予支持。关于免租期租金。原告主张被告按实际租期比例支付免租期租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于返还租赁物。合同解除后，被告应当在合理期间内返还租赁物给原告，故对原告该请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗烈通与被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司之间的租赁合同关系于2016年3月30日解除；二、被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司、深圳市真美车汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗烈通截至2016年3月30日拖欠的水电费7743.44元；三、被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司、深圳市真美车汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗烈通自2016年3月31日至2016年6月16日止拖欠的水电费、物业管理费30408.14元；四、原告罗烈通无须返还被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司预交的租赁保证金224280元；五、被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司、深圳市真美车汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告罗烈通涉案租赁物（深圳市宝安区黄金大厦L-08号单元），逾期返还则按双倍租金标准，即每月149520元（74760元X2）支付场地占用费至实际返还之日止；六、驳回原告罗烈通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6189元，保全费3520元，由原告罗烈通负担6791元；由被告深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司、深圳市真美车汽车服务有限公司负担2918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 叶  建  涛人民陪审员 梁  木  英人民陪审员 廖  妙  芳二〇一七年一月十二日书 记 员 吴泽荣（兼）书 记 员 张    培附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。