中华人民共和国江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民初309号原告：陆馥星，女，1933年10月2日生，美国国籍，境内联系地址南京市。原告：朱璞，男，1955年7月2日生，美国国籍，境内联系地址同上。原告：朱璁，男，1958年1月3日生，美国国籍，境内联系地址同上。原告：朱玺，男，1959年10月2日生，美国国籍，通用磨坊食品公司副总裁，境内联系地址同上。以上四原告共同的委托诉讼代理人：岳雪飞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。以上四原告共同的委托诉讼代理人：杨灿，北京市岳成律师事务所律师。被告：南京景瑞建设投资有限公司，住所地南京市秦淮区中华路302号706室。法定代表人：邹建成，该公司总经理。被告：南京秦淮城市房屋拆迁有限公司，住所地南京市秦淮区中华路302号。法定代表人：唐晓莉，该公司总经理。以上两被告共同的委托诉讼代理人：王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。以上两被告共同的委托诉讼代理人：潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。原告陆馥星、朱璞、朱璁、朱玺与被告南京景瑞建设投资有限公司（以下简称景瑞公司）、被告南京秦淮城市房屋拆迁有限公司(以下简称秦淮拆迁公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年12月19日作出(2013)宁民初字第43号民事判决,原告不服，向江苏省高级人民法院提出上诉。江苏省高级人民法院经审理，于2016年2月19日作出（2014）苏民终字第00144号民事裁定，撤销本院(2013)宁民初字第43号民事判决，将本案发回重审。本院于2016年3月8日立案后，另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告陆馥星、朱璞、朱璁、朱玺共同的委托诉讼代理人岳雪飞、杨灿，原告朱璁、朱璞，被告景瑞公司、秦淮拆迁公司共同的委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆馥星、朱璞、朱璁、朱玺向本院提出诉讼请求：二被告共同赔偿原告损失12390327元（暂定，要求按现在评估时的价格进行主张），并自应该给付之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率支付利息，二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：朱陶和陆馥星系夫妻关系，育有3名子女，分别为朱璞、朱璁和朱玺。1958年4月3日，朱陶和陆馥星夫妇二人通过买卖方式从陈松年等处购得一处房产，契约号为（58）买字第186号，土地面积为39.02平方市丈，地上建有房屋10多间（面积约260平方米）。1958年至1964年，朱陶和陆馥星所购上述房屋中除3间半划留自住外，其余均被实行“社会主义改造”而成为所谓的“经租房”。就上述划留自住的3间半房屋，1989年4月3日房产管理部门核发秦字第06950号《南京市私有房屋所有权证》，核定建筑面积为91平方米；1995年12月5日，土地管理部门核发宁秦国用（95）字第0144号《国有土地使用证》，核定用地面积为152.7平方米，共有使用权面积181.6平方米（其中：划留房屋分摊面积61.7平方米）。就上述因改造而被挤占的“经租房”，2010年9月14日，秦淮区落实私房政策办公室作出秦字1383号《退还房屋通知书》，明确撤销改造，退还自行管理，移交租赁关系，退还面积约178.1平方米。2009年4月2日，南京市房产管理局发布拆迁公告，审核许可教敷巷危旧房改造地块实施房屋拆迁，房屋拆迁许可证号为宁拆许字（2009）第009号，拆迁期限为2009年4月16日至2009年8月14日，拆迁人为景瑞公司，拆迁实施单位为秦淮拆迁公司。朱陶和陆馥星的划留自住房及被改造后形成的“经租房”在拆迁范围内。2009年5月，被告秦淮拆迁公司通知原告朱璞，称将对该地块实施拆迁，要求送交房产证、土地证等产权证明核对，并提供联系电话，称动迁前会通知协商补偿安置等事宜。原告方按要求提供产权证明和联系电话后，一直在等候被告方的动迁、协商通知。2012年6月，原告方到南京后发现，全部房屋已被非法拆除，相应土地已变成工程施工现场。原告方经上访有关部门后，方知房屋由秦淮拆迁公司拆除后，土地交由景瑞公司用于工程施工。但对于拆除房屋对原告方所造成的权益损害，二被告均推托、搪塞，至今不予处理。原告认为，秦淮拆迁公司作为拆迁实施单位，非法拆除原告房屋（面积约269.1平方米）后，景瑞公司作为拆迁人，非法占用原告土地（面积39.02平方市丈，约450.7平方米）进行施工，二被告的行为共同侵犯了原告的合法权益，应当依法承担相应侵权责任。被告景瑞公司、秦淮拆迁公司共同辩称:1.原告主体不适格。原告提供的证据仅能证明其对91平方米房屋享有权利，不能证明对178.1平方米房屋享有产权。2.双方当事人之间是拆迁安置补偿法律关系，原告和被告未达成拆迁安置补偿协议，原告应当根据法律规定申请行政机关裁决，对裁决不服可以提起行政诉讼，法院不应作为民事案件受理本案。3.如果本案是侵权之诉，只有当被告存在侵权行为及侵权行为和损害结果之间有因果关系才应承担责任。被告是拆迁人和拆迁实施单位，所实施的拆迁行为符合相关的法律和政策规定。因此，被告不存在侵权行为，不应当承担赔偿责任。4.原告诉请的损失12390327元没有任何证据予以证明。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。原告陆馥星、朱璞、朱璁、朱玺围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：（一）当事人家庭关系状况朱陶和陆馥星系夫妻关系。2005年1月24日，朱陶因病在江苏省南京市死亡。朱陶的父亲朱叔霞、母亲屠洁均先于朱陶死亡。朱陶和陆馥星共有三个子女，分别为朱璞、朱璁和朱玺。朱陶生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。（二）涉诉房屋权属情况1958年，朱陶、陆馥星夫妇通过买卖方式从陈松年等处购买了位于教敷巷10号一处房屋，平面图载明的土地面积为39.02平方市丈。1958年开始，因社会主义改造，朱陶、陆馥星所购上述房屋中部分被改造为“经租产”，由南京秦淮房产经营有限公司受托行使公房管理职能，并交由私人承租。其余部分房屋为朱陶、陆馥星的自留房产。1989年12月10日，南京市人民政府核发秦字第6950号《南京市私有房屋所有权证》，确认朱陶、陆馥星上述自留房产产权，所有权证载明房屋座落自新巷22号，丘号345277-3，建筑面积91平方米。1995年12月5日，南京市土地管理局核发宁秦国用（95）字第144号国有土地使用权证，确认91平方米房屋用地面积152.7平方米，共有使用权面积181.6平方米（其中：分摊面积61.7平方米）。2010年9月14日，秦淮区落实私房政策办公室下发秦字1383号退还房屋通知书，决定自2010年9月14日起，将上述经租房产，建筑面积约178.1平方米撤销改造，退还产权人朱陶、陆馥星自行管理，移交租赁关系。原告朱璞签收了该通知书。（三）涉诉房屋拆迁情况2009年，南京市房产管理局下发宁拆许字（2009）第9号房屋拆迁许可证，准许景瑞公司因教敷巷危旧房改造地块项目建设实施房屋拆迁。拆迁范围是：秦淮区中华路205号-235号（单号），健康路2号-46号（双号），教敷巷2号-22号（双号），教敷营3号-65号（单号），自新巷1号-22号（单双号）；拆迁实施单位是秦淮拆迁公司；拆迁期限为2009年4月16日至2009年8月14日。2009年4月2日，南京市房产管理局发布拆迁公告，对房屋拆迁许可证的内容予以了公示。朱陶、陆馥星的自留房产以及被改造的经租房产均位于拆迁范围内。2009年4月9日，受被告景瑞公司委托，江苏中正房地产评估有限公司对朱陶、陆馥星所有的91平方米房屋价值进行了评估并出具了评估报告，货币补偿金额合计1070663元。原告朱璞签收了该份评估报告。后原被告双方就该处房产的拆迁补偿进行了商谈，但因拆迁补偿数额存在争议，未能签订补偿协议。2010年10月12日，受被告景瑞公司委托，江苏中正房地产评估有限公司对2010年9月14日发还朱陶、陆馥星所有的178.1平方米房屋价值进行了评估并出具了评估报告，货币补偿金额合计1278046元。原告朱璞签收了该份评估报告。后原被告双方就该处房产的拆迁补偿进行了商谈，但因拆迁补偿数额存在争议，未能签订补偿协议。上述两处房屋已被被告拆除。动迁后，拆迁人景瑞公司分别与178.1平方米房屋的全部承租人签订了拆迁补偿协议，承租人均同意将所承租房屋交由拆迁实施单位秦淮拆迁公司拆除，具体情况如下：2009年5月1日，景瑞公司与承租人卫国签订房屋拆迁补偿协议，卫国于2009年4月19日将房屋腾空，同意将房屋移交给拆迁实施单位拆除。2009年5月15日，景瑞公司与承租人姚秀芳签订房屋拆迁补偿协议，姚秀芳同意于2009年5月12日将被拆迁房屋腾空，交由拆迁实施单位拆除。2009年11月11日，景瑞公司与承租人朱少清签订房屋拆迁补偿协议，朱少清已于2009年11月12日将房屋腾空，同意将房屋移交给拆迁实施单位拆除。2011年12月8日，景瑞公司与承租人蒋广州签订房屋拆迁补偿协议，蒋广州同意于2009年5月12日将房屋腾空，交由拆迁实施单位拆除。另有一间房屋，原承租人为卫大有，卫大有已故，由卫大有长孙卫国与卫大有次孙媳谷凤娣实际居住，并共同缴纳房租。经家庭成员协商达成一致，房屋承租人为卫国和谷凤娣。2011年12月31日，景瑞公司分别与卫国和谷凤娣签订拆迁补偿协议，卫国、谷凤娣于2012年1月17日将被拆迁房屋腾空，交由拆迁实施单位拆除。关于涉案91平方米及178.1平方米房屋的实际拆除时间，除原一审期间双方提供的证据外，原告另提供针对谷凤娣、卫国、朱少清的律师调查笔录、江苏省高级人民法院二审庭审笔录作为证据，本院认为，被告原一审期间提交的证据尚不足以证明上述涉案房屋的实际拆除时间，结合二审期间朱少清、谷凤娣的证人证言及有关拆迁补偿协议、双方当事人的陈述，本院认定，上述涉案房屋的实际拆除时间均认定为2012年1月17日为宜。原一审及重审庭审中，原、被告双方均对两被告是否非法拆除原告所有的房屋产生争议。关于91平方米的房屋，原告表示其主动将房屋钥匙交给被告，拆迁补偿以后再商谈，但交钥匙仅是将房屋提供给被告作为现场办公室，不代表同意被告拆除房屋，因此被告系非法拆除其房屋；被告认为原告上交钥匙就表示同意被告拆除。为证明上述观点，上诉人提交朱璞与案外人王世云的谈话录音作为证据，并申请证人潘某、吴某出庭作证，原告认为，二位证人的证言能够和王世云的录音相互印证，三方均认可当时朱璞将钥匙给王世云是为了作为拆迁指挥部的目的，并非同意被告可以先行拆除房屋。被告质证认为，二位证人均系原告朱璞的公司员工，其中证人吴某还系朱璞多年好友，王世云也系朱璞好友，三人身份与原告具有一定利害关系，二位证人的证言及王世云的录音均不能作为本案证据使用，王世云未到庭进行质证，录音内容是否其本人意愿无法核实。关于178.1平方米发还房屋，原告认为其是房屋产权人，被告仅仅和承租人签订了拆迁补偿协议，未和其签订拆迁补偿协议就拆除其房屋的行为侵犯了其房屋产权；即使被告在房屋发还之前就实施拆除，被告作为拆迁人和拆迁实施单位，从拆迁之初就应该对经租房的性质有所了解，有义务查找原产权人，并和原产权人签订拆迁补偿协议，之后才能拆除房屋。被告认为房屋在落实私房政策之前已经全部拆除，拆除之时被告只知晓房屋的产权人是秦淮房产经营有限公司以及承租人，所以被告和承租人签订拆迁补偿协议，承租人上交房屋后，被告即实施了拆除，并无任何违反法律和政策之处。另查明，原告曾就两被告非法拆除其房屋、占用其土地的行为向南京市住房和城乡建设委员会申请裁决，南京市住房和城乡建设委员会于2013年8月26日通知原告，因原告提出裁决申请的时间已经超过拆迁期限，且房屋业已灭失，故不予受理原告的申请。重审期间，依原告陆馥星、朱璞、朱璁、朱玺申请，本院依法委托江苏苏地行房产评估有限公司对南京市秦淮区自新巷16号、22号的涉案房屋（含室内装修附属物，总建筑面积为269.1平方米及相应的土地面积为433.6平方米）进行了评估，该公司于2016年10月15日出具（苏）苏地行（2016）房估字房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2012年1月17日的征收补偿（含国有土地使用权价格）总价为5327500元。原告认为，该评估报告未考虑涉案房屋的容积率，草率的将涉案房屋等同于六层楼房中的一套普通房屋来评估，且涉案房屋系成套住宅，评估报告按非成套住宅进行评估显属错误，综上致使评估价格偏低，应予上调。被告景瑞公司、秦淮拆迁公司对评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议。针对评估报告，原告申请评估人员出庭作证，江苏苏地行房产评估有限公司房产评估师陆叶、张毓靓到庭回答了双方当事人的询问，就评估报告的有关问题进行了解释。以上事实有原、被告双方陈述、房屋所有权证、土地使用权证、退还房屋通知书、拆迁许可证、拆迁公告、房屋拆迁补偿协议、房屋拆除移交单、房屋拆除回执单、公证书、房地产股价报告、本院重审谈话笔录、庭审笔录、江苏省高级人民法院庭审笔录、（苏）苏地行（2016）房估字房地产估价报告等证据予以证实。重审期间,本案的争议焦点为：1.原告是否为本案适格主体;2.本案的法律关系是拆迁补偿纠纷还是侵权损害赔偿纠纷;3.被告拆除涉诉房屋、占用土地的行为是否构成侵权，如构成侵权，赔偿的数额如何认定。本院认为,关于争议焦点一即原告的主体资格问题,本案诉争房屋原产权人为朱陶和陆馥星。后朱陶于2005年死亡，根据《中华人民共和国继承法》的规定，朱陶对涉诉房屋的产权应当由其配偶、父母和子女共同继承。因朱陶父母均先于朱陶死亡，故朱陶对涉诉房屋的所有权应当由其妻子陆馥星及其子女朱璞、朱璁和朱玺共同继承。因此，本案涉诉房屋所有权人应为陆馥星、朱璞、朱璁和朱玺。虽然原告仅对本案涉诉房屋中91平方米的部分办理了继承公证，并未对178.1平方米的部分办理继承公证，但（2011）宁南证民内字第65号公证书已经证明了朱璞、朱璁及朱玺为朱陶的法定继承人，故其亦享有对178.1平方米房屋的法定继承权利。因此，陆馥星、朱璞、朱璁和朱玺有权提起本案诉讼。关于本案争议焦点二即本案诉争的法律关系问题。本院认为，原告认为被告非法拆除其房屋、占有使用其土地，侵犯其合法权益，应当承担侵权责任。原告的诉请不同于要求被告给予拆迁安置补偿的请求，因此，被告认为原告与被告之间为拆迁安置补偿法律关系，在双方未达成拆迁补偿协议的情况下，法院不应受理的意见，无法律依据，本院不予采纳。关于本案争议焦点三即被告拆除涉诉房屋、占用土地的行为是否构成侵权的问题及赔偿的数额认定问题。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及江苏省、南京市房屋拆迁政策的规定，拆迁人实施拆迁，应当对被拆迁人给予补偿、安置，双方应该签订拆迁安置补偿协议，被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。先补偿后搬迁再拆除是拆迁的一般原则。关于涉案91平方米的房屋，依照拆迁法律法规的规定，拆迁人拆除房屋应征得被拆迁人同意，由被拆迁人书面签字确认。本案中，被告在未与原告签订拆迁安置补偿协议的情况下即实施了拆除，虽然原告主动将钥匙交予了被告,但现有证据尚不足以证明原告已同意被告拆除该房屋,被告拆除原告所有的91平方米房屋的行为已构成侵权。关于涉案178.1平方米的房屋，根据本院认定的事实，涉案房屋的拆除时间为2012年1月。在此之前，涉案178.1平方米房屋已经落实了发还政策，且被告亦对该房屋进行了拆迁评估，双方已就拆迁补偿事宜进行了协商，被告在未征得原告同意的情况下擅自拆除该房屋，亦构成侵权。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，因被告的拆除行为已经侵害了原告作为房产所有人的财产权益，作为被侵权人，原告有权请求被告承担财产损害的赔偿责任。重审期间，经原告申请，本院依法委托评估机构对涉案总建筑面积为269.1平方米（91平方米+178.1平方米）的房屋及相应的433.6平方米（39.02平方市丈）土地进行了价值评估，评估人员亦出庭作证并接受了当事人的询问，评估程序合法，评估依据并无不当，原告对评估报告不予认可，认为评估结果过低，但并未提供充分证据证明自身观点，本院对原告的观点不予支持，对评估报告予以采信。根据评估结果，本院认定，涉案房地产在2012年1月17日的征收补偿（含国有土地使用权价格）总价为5327500元，对原告的该部分损失，被告应予赔偿，并应自2012年1月17日实际拆除之日起按同期银行贷款利率支付利息。原告认为还存在搬家奖励费等损失，要求被告予以承担的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，因被告已构成侵权，原告要求被告赔偿损失的诉请，具有事实和法律依据，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京景瑞建设投资有限公司、南京秦淮城市房屋拆迁有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆馥星、朱璞、朱璁、朱玺损失5327500元，并以5327500元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2012年1月17日起至本判决确定的给付之日止的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费49093元，由被告南京景瑞建设投资有限公司、南京秦淮城市房屋拆迁有限公司负担。鉴定费22000元，由被告南京景瑞建设投资有限公司、南京秦淮城市房屋拆迁有限公司负担。评估人员出庭费用1600元，由原告陆馥星、朱璞、朱璁、朱玺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  殷源源审判员  许云苏审判员  孙 伟二〇一七年一月十九日书记员  汪海燕