四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民初1445号原告：王永吉，男，汉族，1950年12月13日出生，住四川省都江堰市科技开发区。原告：易小梅，女，汉族，1963年10月24日出生，住四川省都江堰市科技开发区。二原告共同委托诉讼代理人：杨尚科，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘芳，四川兴蓉律师事务所律师。被告：成都银行股份有限公司营业部。住所地：成都市西御街**号。主要负责人：郑军，总经理。委托诉讼代理人：严英，男，公司员工。委托诉讼代理人：刘震，男，公司员工。第三人：成都天友发展有限公司。住所地：成都市二环路西一段天友办公楼。法定代表人：白燕川，董事长。委托诉讼代理人：余木惠，女，公司员工。委托诉讼代理人：郝晓慧，女，公司员工。原告王永吉、易小梅诉被告成都银行股份有限公司营业部（以下简称成都银行营业部）、第三人成都天友发展有限公司（以下简称天友发展公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月1日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告王永吉、易小梅的委托诉讼代理人刘芳、被告成都银行营业部的委托诉讼代理人严英、刘震、第三人天友发展公司的委托诉讼代理人余木惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永吉、易小梅向本院提出诉讼请求：1、请求解除对成都市二环路西一段XX号“XX双楠”X幢X单元XX层XXXX号房的查封；2、判令成都银行营业部、天友发展公司协助办理案涉房屋过户登记手续。事实和理由：一、原告王永吉、易小梅与第三人天友发展公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并早于成都市中级人民法院作出查封裁定的时间。2010年5月13日，原告与第三人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，成都市中级人民法院于2013年6月17日作出（2010）成执字第582-6号民事裁定书裁定将其查封。二、原告按照双方约定支付了相应的价款并自2010年5月13日开始已实际占有、使用案涉房屋。合同签订后，原告向第三人转账支付66.3803万元，并以工程款抵扣方式支付46.7716万元。原告依照交易惯例，要求在第三人办理房屋过户登记手续后，才向第三人支付尾款58.9620万元，并于2010年5月13日向第三人出具《欠条》。签订合同当日，原告正式占有案涉房屋作为办公使用，正常缴纳物业、水电气等费用。三、2016年经原告多次向第三人催促，要求办理房屋过户登记变更手续，第三人才向原告出具本院于2013年6月17日作出（2010）成执字第582-6号民事裁定书，告知上述房屋被查封，无法变更登记，原告对此并无过错。被告成都银行营业部辩称，原告诉称于2010年之后与天友发展公司签订房屋买卖合同，但我方在2008年即提起诉讼，对案涉房屋申请财产保全，原告所提供的（2010）成执字第582号民事裁定书是对诉讼中保全查封的续查封，我方查封时间是在2009年，即原告与第三人签订商品房买卖合同之前。第三人天友发展公司述称，同意原告王永吉、易小梅的意见，2009年之后，案涉房屋曾被解除查封，后法院重新裁定查封。原告王永吉、易小梅为证明其主张，提交了如下证据：1、本案各方当事人主体资格证据，拟证实当事人均为适格主体；2、（2016）川01执异743号民事裁定书，拟证实已经过执行异议程序；3、2013年6月17日作出的（2010）成执字第582-6号裁定书、2010年5月13日原告与第三人签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件、《财富双楠选房通知》，拟证实原告签订合同、购买房屋的时间早于查封裁定作出时间；、4、2010年5月13日转账的工商银行转账单、2010年5月18日天友发展公司出具的财富双楠专用收据，拟证实合同签订当日，原告向第三人转账支付66.3803万元；5、2010年5月18日天友发展公司出具的《财富双楠专用收据》、2009年9月10日都江堰金马防火门公司与第三人签订的《财富双楠防火、防盗门安装工程合同》、都江堰金马防火门公司工商信息、天友发展公司向都江堰金马防火门公司支付工程款的凭证、2010年4月20日的《结算报告》、2010年5月13日原告向第三人出具的《欠条》，拟证实原告与第三人协商达成一致意见，以46.7716万元工程款抵扣原告应向第三人支付的房款，剩余房款原告以其所经营的都江堰金马防火门公司为担保，在第三人办理过户登记手续后向其支付；6、2010年5月13日，易小梅与成都天友国际酒店有限公司物业管理部签订《“XX双楠”物业管理服务协议》，拟证实原告自2010年5月13日正式占有案涉房屋；7、案涉房屋信息摘要，拟证实购买房屋时间早于限制登记法律文书送达至房管局时间；8、房管局官网查询截图，拟证实2009年作出的查封裁定与案涉房屋无关，在2011年4月仍有房屋在出售过户。被告成都银行营业部对原告王永吉、易小梅提交的证据真实性均予以认可，对合法性、关联性不予质证。第三人天友发展公司对原告王永吉、易小梅提交的证据真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的亦予以认可。本院经审查后对王永吉、易小梅提供的上述书证真实性、合法性、关联性予以确认。被告成都银行营业部为证明其主张，提交了如下证据：1、成都银行营业部与天友发展公司之间的《借款合同》及《保证合同》，拟证实双方之间存在借款关系；2、天友发展公司营业执照及名称变更通知书，拟证实天友发展公司的主体资格；3、成都市中级人民法院（2008）成民初字第574号民事判决书及（2008）成民初字第574-3号民事裁定书，拟证实查封时间和成都银行营业部享有的权利；4、成都市中级人民法院（2010）成执字第637号民事裁定书，拟证实本案进入了执行程序；5、成都市中级人民法院（2016）川01执异743号裁定书，拟证实执行异议程序中法院未予支持王永吉、易小梅的异议申请。原告王永吉、易小梅对被告成都银行营业部提交的证据1真实性、合法性不予质证，关联性不予认可；证据2的真实性、合法性、关联性予以认可；证据3中（2008）成民初字第574号民事判决书关联性不予认可，真实性、合法性不予质证、（2008）成民初字第574-3号裁定书真实性、合法性予以认可，对证明力不予认可；证据4真实性、合法性予以认可，同时证明在2010年案涉房屋可能被解除查封过；证据5真实性、合法性、关联性予以认可。第三人天友发展公司对被告成都银行营业部提交证据的质证意见与原告王永吉、易小梅一致。本院经审查后对成都银行营业部提供的上述书证的真实性、合法性、关联性予以确认。第三人天友发展公司为证明其主张，提交了如下证据：1、2010年5月13日天友发展公司出具的《XX双楠交付手续书》及《XX双楠物管费启收通知》，拟证实王永吉、易小梅自2010年5月13日与第三人签订房屋买卖合同后，即办理了交房手续；2、《装修申请表》、2010年6月2日签订的《XX双楠室内装饰装修服务协议》，拟证实王永吉、易小梅自2010年5月13日与第三人签订房屋买卖合同后，即开始对房屋进行使用、装修；3、2010年6月至2016年7月，王永吉、易小梅缴纳物管费、装修保证金费用收据，拟证实，王永吉、易小梅自2010年5月13日与第三人签订房屋买卖合同后，即实际占有、使用该房屋，开始对房屋进行装修使用，并正常缴纳物管费用。原告王永吉、易小梅对第三人天友发展公司提交的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。被告成都银行营业部对第三人天友发展公司提交的证据真实性没有异议，但均在房产查封之后产生，故对合法性、关联性不予质证。本院经审查后对第三人天友发展公司提供的上述书证的真实性、合法性、关联性予以确认。根据原告王永吉、易小梅的申请，本院依职权分别于2016年12月6日、2016年12月14日向成都市房产管理局调取了成都市武侯区二环路西一段XX号附X号X栋X单元房屋及案涉四套房屋《房屋信息摘要》。对2016年12月6日所调取的房屋信息摘要，原告王永吉、易小梅质证认为，真实性没有异议，但该摘要并不包括案涉的10X6号及10X9号房屋，根据原告提交的证据，该栋房屋并非整体查封，应仅以案涉四套房屋的限制登记情况为准；被告成都银行营业部质证认为，真实性没有异议，从该摘要能够看出案涉房屋属对诉讼保全查封的续查封；第三人天友发展公司质证认为，真实性、合法性无异议，该摘要所查封房产对应三个查封裁定，但无法判断案涉四套房屋对应的具体查封裁定。本院经审查后认为，该份《房屋信息摘要》载明的是成都市武侯区二环路西一段1XX号附X号X栋X单元大产权项下的限制登记信息，并非仅指案涉四套房屋，对该信息摘要，本院不予采信。对2016年12月14日案涉四套房屋的《房屋信息摘要》，原告王永吉、易小梅质证认为，能够证明实际交付时间早于查封时间；被告成都银行营业部质证认为，限制登记号是用的进行执行阶段的执字号，是被告对以前财富双楠未售房产部分查封的续查封。该证据只有一个限制登记号，是因为诉讼保全查封没有房号，续查封的房号是后出现的；第三人天友发展公司质证认为，同意原告的质证意见，查封时间为2010年11月24日。本院经审查认为，该份证据能够证实案涉四套房屋的限制登记情况，对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。为查明案件事实，本院调取了（2010）成执字第582-1、637-1号民事裁定书，（2010）成执字第582-2、637-2民事裁定书，协助执行通知书及送达回证。各方当事人对前述证据的真实性、合法性均无异议，本院对前述证据的真实性、合法性予以确认，关联性将结合本院认为予以阐述。根据原告王永吉、易小梅、被告成都银行营业部及第三人天友发展公司提供的书面证据及当事人陈述，本院认定如下事实：一、诉争房屋的查封情况及执行异议处理情况。本院在审理成都银行营业部与天友发展公司、四川省对外经济贸易总公司、白燕川、刘天艳借款合同纠纷一案[案号为（2008）成民初字第574号]与成都银行营业部与天友发展公司借款合同纠纷一案[案号为（2008）成民初字第575号]中，依据成都银行营业部的申请，本院分别作出（2008）成民初字第574-3号民事裁定：对天友发展公司所有的位于成都市武侯区二环路西一段XX号“XX双楠”未售房产予以查封，限额1900万元。查封期限自2009年7月8日至2011年7月7日止；（2008）成民初字第575-2号民事裁定：对天友发展公司所有的位于成都市武侯区二环路西一段XX号“XX双楠”未售房产予以查封，限额1700万元。查封期限自2009年7月8日至2011年7月7日止。两案民事判决生效后，成都银行营业部分别于2010年4月6日申请对（2008）成民初字第574号民事判决予以强制执行，本院以（2010）成执字第637号受理该执行案件；于2010年5月11日申请对（2008）成民初字第575号民事判决予以强制执行，本院以（2010）成执字第582号受理该执行案件。执行过程中，本院于2010年11月18日作出（2010）成执字第637-1号、（2010）成执字第582-1号执行裁定：对（2008）成民初字第574-3和575-2号民事裁定书查封的被执行人天友发展公司所有的位于成都市武侯区二环路西一段XX号“XX双楠”未售房产现明确为第三和第十八两层面积共计2482.26平方米的房产。2010年11月24日，本院作出（2010）成执字第637-2号、（2010）成执字第582-2号执行裁定：查封被执行人天友发展公司所有的位于成都市武侯区二环路西一段XX号“XX双楠”未售（未备案）房产。裁定书作出后，王永吉、易小梅向本院提出案外人执行异议，以案涉房屋归其所有为由要求解除查封并终止对案涉房屋的执行。2016年6月29日，本院以（2016）川01执异743号执行裁定书，裁定驳回王永吉、易小梅的执行异议。王永吉、易小梅不服该裁定，遂向本院提起此次案外人执行异议之诉。二、王永吉、易小梅购买案涉房屋的相关情况。2009年9月10日，天友发展公司与案外人四川都江堰市金马木质防火门有限责任公司（以下简称金马公司）签订《“XX双楠”防火、防盗门定购安装工程合同》，由金马公司为天友发展公司所有的“XX双楠”项目制作安装甲级钢质防火防盗入户门、甲级钢质防火门、甲级木制防火门。2010年4月20日，金马公司与天友发展公司经结算，天友发展公司还应支付金马公司防火门制作安装工程款466715.75元。王永吉为金马公司的法定代表人，其与易小梅均为金马公司的股东，各占50%的股份。2010年5月13日，天友发展公司与王永吉、易小梅签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议及附件，将其开发的案涉房屋出售给王永吉、易小梅。其中《商品房买卖合同》补充协议第三条约定付款方式为一次性付款：乙方（王永吉、易小梅）采取一次性付款，该套商品房套内面积单价为11772.95元/平方米，总价为1656336元，乙方须于合同×日内一次性付清总房款，计人民币壹佰陆拾伍万陆仟叁佰叁拾陆元整。当日，王永吉、易小梅向天友发展公司转账支付部分购房款及契税663803元，同时以天友发展公司所欠金马公司的防火门制作安装工程款466716元抵扣购房款，剩余房款589620元未支付。当日，易小梅与成都天友国际酒店有限公司物业管理部签订《“XX双楠”物业管理服务协议》。2010年6月2日，王永吉与成都天友国际酒店有限公司物业管理部签订《“XX双楠”室内装饰装修服务协议》，对案涉房屋进行装修。本院认为，本案的争议焦点是王永吉、易小梅是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外”。本案中，案涉房屋在执行查封之前一直处于诉讼保全查封状态，且并无证据证明保全查封被人民法院依法撤销或者解除，该保全查封针对成都市武侯区二环路西一段XX号“XX双楠”所有未售房产，故案涉四套房产作为“XX双楠”未售房产一部分，应当自2009年7月8日人民法院作出的保全裁定送达之日起已处于被查封状态。虽然执行程序中（2010）成执字第582-1号、637-1号民事裁定书明确未售房产为第三和第十八层，但该裁定并不能视为对案涉房产保全查封的解除或撤销，亦无法否定王永吉、易小梅与天友发展公司签订商品房买卖合同时，诉争房屋已处于保全查封状态的事实。原告王永吉、易小梅与第三人天友发展公司签订《商品房买卖合同》以及占有案涉房屋的时间均为2010年5月13日，晚于人民法院查封时间，故其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条关于“……（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；……”的规定。根据原告王永吉、易小梅与天友发展公司所签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，王永吉、易小梅应当于签订合同当日一次性支付全部房款，但根据本案查明的事实，原告王永吉、易小梅剩余589620元房款仍未支付，故其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条关于“……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；……”的规定。承前所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，天友发展公司为诉争房产的登记权利人，王永吉、易小梅并未提交充分的证据证明其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求解除诉争房屋查封以及协助办理过户登记手续的请求本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王永吉、易小梅的诉讼请求。案件受理费19708元，由原告王永吉、易小梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长 臧 永审判员 何 昕审判员 牛玉洲二〇一七年一月十三日书记员 折 月