浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2015）杭桐民初字第379号原告：任意。委托代理人：陈磊、夏晶晶。被告：浙江荣正置业有限公司。住所地：桐庐县富春江镇渡济村。法定代表人：朱观武。委托代理人：陈一群、周爱萍。原告任意与被告桐庐荣正置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员郑琼适用简易程序于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告任意的委托代理人陈磊、夏晶晶、被告桐庐荣正置业有限公司的委托代理人陈一群、周爱萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任意起诉称：2010年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桐庐县（富春江镇渡济）环城西路100号山水半岛20幢103号房屋，建筑面积255.99平方米，房屋总价款2500000元。合同约定被告应在2011年12月30日前，将竣工验收合格，取得竣工验收备案证明，取得法律法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行的，自合同约定最后交房期限第二天起至实际交付之日，被告向原告按照已交房款每日万分之一支付违约金。合同约定被告于2011年12月30日前，取得合同约定的土地、房屋权属证书交付给被告。被告不能在约定期限内交付权属证书，自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日，被告向原告按照交房款每日万分之一支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告向原告出具了全款购房发票。然而被告并未按合同约定如期向原告交付该商品房。截止起诉之日，被告开发的该商品房仍未达到合同约定的交付标准，不具备交付使用条件。诉讼请求：1、判令被告支付因被告逾期交房的违约金291500元至房屋实际达到交付标准之日（2500000元×1166天×万分之一，从2011年12月30日暂计算至2015年3月10日）；2、判令被告支付因被告逾期交付权属证书的违约金244250元（2500000元×977元×万分之一，从2011年12月30日计算至2014年9月2日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告桐庐荣正置业有限公司答辩称：被告确实存在逾期交房的事实，支付逾期交房违约金的时间应当是2011年12月31日至2012年10月18日，共291天。被告已经将房屋交付给原告，原告已在2014年4月4日办理房屋交付使用手续，所以原告诉请将违约金计算到房屋达到实际交付标准之日是没有事实和法律依据的。原告和被告已经在2014年4月10日就违约时间和违约赔偿金额达成一致意见，双方经结算确认的违约时间为2011年12月31日至2012年10月18日，赔偿金额是72750元，在房屋交付的同时原告已经将权利作出处分，因为被告自身经营上存在问题，资金短缺，这笔违约金未及时支付给原告。原告对于合同第16条关于产权登记的违约条款理解是错误的，逾期办证的违约金不能计算到2014年9月，根据合同约定被告应当在2011年12月30日前办理房屋初始登记，而非原告理解的在2011年12月30日前原告取得该套房屋相关权属证书。被告逾期交付初始登记证书没有主观恶意，是客观原因导致，工程因为竣工后未及时获得竣工备案证明，在2012年10月18日才获得备案证书，故被告是在2012年12月13日才取得房产初始登记证书。因此，逾期办证时间应计算到2012年12月13日。原告诉讼请求超过诉讼时效。原告在本次起诉前未向被告主张过逾期交付产生的违约金，合同双方以日为单位计算违约金，按日计算违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，原告起诉2015年3月26日，超过两年前的违约金都已超过诉讼时效，法院不应保护。原告的违约金请求金额过高，原告在本案中未提供证据证明因为迟延交付证书和交房所遭受的实际损失，请求法院对违约金作出调整。原告举证如下：1、商品房买卖合同，证明原告购买被告开发的山水半岛20幢103号房屋，并对双方权利义务进行约定；2、房产证、土地证（复印件），证明原告为上述房屋的所有权人，该套房屋土地使用权登记日期为2014年9月2日；3、工商银行刷卡凭证（复印件）、担保借款合同、购房发票，证明原告已向被告支付全部购房款，被告向原告出具购房发票；4、竣工验收备案表、桐庐住建局回复、违约金、补偿金结算单（复印件），证明被告未按合同规定的期限将商品房交付原告，被告承认违约的事实；5、谈话笔录、说明，证明被告涉及诉讼导致原告房屋被法院查封，导致原告无法办理房屋权属登记证书。对原告提供的证据，被告质证认为：证据1，真实性没有异议，对被告应承担的义务及违约责任原告理解有误；证据2，真实性没有异议，对原告证明对象有异议；证据3，没有异议；证据4，对竣工验收备案表、桐庐住建局回复没有异议，对违约金、补偿金结算单的真实性没有异议，签字确认的徐芝华是原告的母亲，也是他的委托人，双方对违约金、补偿金已经结算；证据5，对谈话笔录的真实性没有异议，对说明的真实性有异议，2013年7月9日不存在房屋被保全的情况，说明中也未体现被告的具体经办人。被告举证如下：1、挂号信邮寄收据复印件，证明被告曾在2012年3月30日向原告发出交房通知；2、办理交付使用手续记录表，证明原告在2014年4月4日办理了房屋交付使用手续，同意接收房屋；3、委托书，证明原告委托其母亲徐芝华到被告处办理房屋交付使用手续；4、违约金、补偿金结算单，证明原告曾不同意被告赔偿47500元，要求赔偿80000元违约金和补偿金的事实，结合原告提供的证据说明原告委托人徐芝华签字确认违约金金额的有效性。2014年4月4日的有一张违约金、补偿金结算单中有两项内容，一项是交付的违约时间和金额，另一项是其他补偿，当时考虑办证迟延25000元，原告不同意，要求违约金和补偿金共计80000元。对被告提供的证据，原告质证认为：证据系复印件，三性均有异议，即便有原件，也无法反映邮寄的东西是交房通知，即便邮寄了交房通知，因房屋未竣工验收，交房也是无效的；证据2，真实性没有异议，原告仅仅是对房屋表面瑕疵进行验收，但小区临时用电、用水的情况是在原告入住后发现的，该证据不能作为房屋交付的依据；证据3，委托书上只是委托房产交付手续，并不涉及对违约责任进行协商的权利，即便原告母亲签署也是无权代理的行为；证据4，真实性待核实，关联性有异议，这份结算单不符合法律效力，80000元只是原告的要求，不能作为双方达成合议，这里只是涉及交房违约，并未涉及逾期办证的情况。本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4及证据5中的谈话笔录，本院予以认定；证据5中的说明，不符合证据形式，本院不予认定。被告提供的证据1，无法证明被告所要证明的内容，本院不予认定；证据2、3、4，真实性予以认定。根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2010年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于富春江镇渡济江边的山水半岛第20幢103号房，建筑面积255.99平方米，总房款2500000元。合同第九条约定：被告应在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定：被告逾期交房不超过90日，自2011年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定：被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2011年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。被告不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付全部购房款。“荣正·山水半岛”一期工程于2012年10月18日竣工验收备案。2014年4月3日，原告委托其母亲徐枝华办理房产交付手续。2014年4月4日，原告对案涉房屋进行验收，办理了房屋的交付使用手续。同时，原告不同意被告提出的违约金、补偿金47500元的方案，并在违约金、补偿金结算单上写明：“不同意补偿要求，要求补偿违约赔偿金和补偿款共计80000元整”。2014年4月10日，徐枝华在被告提供的违约金、补偿金结算单上签字，认可违约赔偿金额72750元（2500000元×0.0001×交房违约时间2011.12.31-2012年10月18日共计291天）。2014年4月16日，被告开具销售不动产统一发票，载明建筑面积为255.93平方米，售房款为2499415元。2014年9月1日，原告办理了山水半岛第20幢103室房屋所有权证，次日，办理了土地使用权证。另查明，山水半岛第20幢103室房屋所有权初始登记是2012年12月13日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在原告已按合同约定履行了义务的情况下，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋以及土地、房屋权属证书，应当按约定承担相应的违约责任。虽然2014年4月10日在违约金、补偿金结算单上签字的系原告母亲徐枝华，但根据原告出具给被告的委托其母亲徐枝华办理房产交付手续的委托书，被告有理由相信徐枝华有权签署该结算书。结合2014年4月4日原告本人在办理房产交付手续的同时，又对被告提出的违约金、补偿金结算表达自已意思的行为来看，2014年4月10日结算单的签字系原告真实意思表示，且该权利处分并未违反相关法律法规的强制性规定，该结算单有效，双方均应按约履行。因此，被告应支付原告逾期交房违约金72750元。违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，违约行为未发生中断、中止，违约金的计算不能适应诉讼时效的规定。被告关于部分违约金已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。根据合同第十六条的约定，被告应将土地使用权、房屋所有权初始登记交付给原告，但被告未能提供将上述材料提供给原告的证据，故逾期办证违约金应计算至原告实际办证前一日即2014年8月31日。被告提出违约金标准过高的抗辩理由，本院不予采纳。因此，被告应支付原告自2011年12月31日起至2014年8月31日止（共计975天）按原告已付房款2499415元的每日万分之一计算的逾期办证违约金243693元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告桐庐荣正置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任意逾期交房违约金72750元；二、被告桐庐荣正置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任意逾期办证违约金243693元；三、驳回原告任意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务以及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费9158元，减半收取4579元，由原告任意负担1556元（已交纳），由被告桐庐荣正置业有限公司负担3023元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9158元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑琼二〇一五年六月十九日书记员  孙洁