广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1380号上诉人（原审原告）：陈耀良，住所地广州市荔湾区。委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马从勇，住所地广东省英德市。被上诉人（原审被告）：廖美花（曾用名廖尾花），住所地广东省英德市。上列两被上诉人共同委托代理人：张雨平、苏晓军，广东天胜律师事务所律师。上诉人陈耀良因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：马从勇、廖美花是广州市海珠区xx路xx号2605房（以下简称涉案房屋）的原权属人。2010年8月26日，马从勇、廖美花（卖方）与李倩红（买方）及第三方广州市骏炜房地产代理有限公司签订《房屋买卖合约》，约定：卖方以111万元价格将涉案房屋售予买方，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。同日，马从勇、廖美花与钟某静签署《委托书》（经广东省广州市广州公证处公证），马从勇、廖美花委托钟某静为其合法代理人，全权代表委托人执行和处理涉案房屋的下列事项：一、出售涉案房屋并签署银行按揭文件及房管局房地产买卖合同、房地产转移登记申请表及各式文件；……；六、办理涉案房屋各项产权登记（包括但不限于抵押、涂销抵押、变更、更正、登记）等有关手续；八、代为收取涉案房屋的售房款和银行按揭贷款；……；等。2010年9月30日，陈耀良（买方）与马从勇、廖美花（卖方，委托代理人钟某静）签订《买卖合同》（以下简称涉案合同），约定：卖方出售给买方的房地产位于广州市海珠区xx路xx号2605房，该物业以现状出售给买方，而且买方已全面检查清楚了解该物业的所有情况而且无异议（第一条）；买卖双方商定该物业成交价为63万元，涉及本次交易需向有关政府部门缴纳的有关税费等费用的承担方式为买方承担，如需办理公证，公证费用由买卖双方按政府规定各自承担（第二条）；卖方同意买方以按揭付款方式付款，定金20万元须在签本合同时付清（第三条）；在签本合同及收取定金时，卖方必须于两个工作日内备齐有关证件、资料给买方、经纪方，三方约定在2010年11月11日到相应的房管局交易部门办理房产过户手续（第四条）；买卖双方同意该物业交付使用日期为买方领取房产证之日起五日内（第五条）；等。买方签名是“陈耀良”、卖方签名是“钟某静”。2010年11月9日，陈耀良（买方）与马从勇、廖美花（卖方）签订《房地产买卖合同》（在房管部门备案合同），约定卖方将涉案房屋以一次性付款30万元出售给买方。2010年11月10日，收款人钟某静开出收到陈耀良购买涉案房屋的房款63万元的《收款收据》。之后，房管部门核发了登记时间为2010年11月15日的位于广州市海珠区xx路xx号2605房的《房地产权证》，权属人是陈耀良。原审法院另查明，2011年1月13日上午，廖美花向广州市公安局海珠区分局经济犯罪侦查大队报案，据编号为A4401051500002011010011的《接受刑事案件登记表》记载，报案内容：“我队在侦查陈翠儿被合同诈骗一案过程中，发现犯罪嫌疑人钟某静有利用同样手段诈骗其他房产的行为，经调查，位于广东省广州市海珠区xx路xx号2605房的业主廖美花反映，其在2010年8月26日与李某乙红签订出售该房产的合同后，购房人以联系广州市银裕投资置业有限公司垫资赎契为由，骗取廖美花出具全权委托书，委托钟某静等人办理相关业务，钟某静等在赎契后利用该委托书将房产过户到陈耀良名下，由陈耀良向中国农业银行东山分行申请贷款，并指定由钟某静收取，因廖美花及时发现与银行沟通，银行同意由廖美花本人接受贷款，而钟某静得知后拒绝前往办理相关手续并逃匿。现廖美花不但无法收回54.5万元余款，房产产权亦无法收回。”之后，公安部门立案侦查。廖美花于2011年3月11日收到的编号为穗公海字（2011）01458号的《广州市公安局海珠区分局破案告知书（副本）》载明“廖美花被合同诈骗一案，我局经过侦查，已破获该案。犯罪嫌疑人：钟某静。追缴赃款赃物情况：停止涉案房产交易。该案正在进一步侦查中。”在2011年2月20日广州市公安局海珠区分局经侦大队对被询问人陈耀良的《询问笔录》记载：“问：请问广州市海珠区金恒路38号2605房是否你名下的物业？答：是的。问：讲讲该物业的来源？答：大约在2010年9月，我从我妹妹陈某工作广州银裕房产信息咨询有公司康王路办事处获知广州市海珠区xx路xx号2605房放盘出售，价钱较合适。于是，我就通过该公司与放盘业主联系。不久，一名叫钟某静的女子携带相关业主的公证委托书及房产证前来与我洽谈。双方经商谈确认以63万元人民币的价钱成交。之后，我与钟某静在2010年9月30日在该中介签订了《买卖合同》。问：你是否全部付清了其63万元的房款？答：是的。问：如何支付？答：在签合同当天我从陈某森工行卡支付3万元给钟某静的账户，还支付2万8千元现金给钟某静。同一天，我又从陈某乙农行卡支付5万元给钟某静账号内。当时钟某静是用她的账户接收该5万元房款的。由于我的资金不够，我又分别在2010年9月30日和10月1日在陈某甲账户上分别支付5万元和4万2千元给钟某静。这样我就按合同支付20万元的首期房款。问：为什么付款的账号均不是你本人？答：他们均是我的兄弟姐妹，他的账号内的部分钱是我的，我可以动用。问：之后的情况？答：原来我是让钟某静帮我向中国农业银行东山支行申请贷款的，并且已办好了贷款手续，但由于我后来筹齐了余款，就于2010年10月22日将421341元划到钟某静指定的账号上。该笔是用来帮廖美花涂销银行的抵押贷款的，之后钟某静把该房产过户到我名下。问：你是从哪个账号支付上述42万多元房款的？答：是我妹妹陈某甲开设的银行卡转账的。问：你因何购上述房产？答：我买来自用的。问：为何你与钟某静所签合同的价格明显低于当时市场价？答：大家谈的。我认为不低于，是适合市场行情。问：当时你有没有看房？答：没有。……”2011年3月8日广州市公安局海珠区分局经侦大队对被讯问人钟某静的《询问笔录》，记载：“问：你是否清楚作为受托人的义务？答：知道，是按业主要求进行交易收款，并把收到的房款交回业主。问：你有无做到？答：没有，我代业主签的销售合同不是业主的真实意思表示。问：你把自己具体参与的房产交易的情况讲清楚？……答：2010年8月，施圣存物色了廖美花名下的海珠区xx路xx号2605房后，与廖美花商定办理全权委托公证交易后，先由我找李某乙红冒充客户签订交易合同，之后诱使她出具委托公证给我。由于之前几套房施某骗了我，我就不考虑帮施某借钱了，就把该房卖给陈某甲，当时陈某甲找他哥陈耀良下名向银行贷款，并已办好手续了，但后来她以之前我欠其60多万元为由，她只支付45万元帮廖美花赎契，给20万元给我，其他剩余的房款由我付，但我不同意，可是由于当时在办理交易，申请贷款时我急于办其他事，签了几份空白合同等文件给她办理，她在交易合同上填上陈耀良的名字和63万元的交易金额，使在书面上确认我以63万元代廖美花把该房卖给陈耀良，并以此文件把房产过户给陈耀良，但实际上我是不同意以这个价卖出的。问：你之前是因何欠陈某甲60多万元的？答：是因公司运作而欠的，与房产无关，但陈某甲一定要把房产的事牵连进来，后来我在二个星期前还借支1.5万元付给廖美花；等”。之后还有“问：陈某甲购买廖美花的房屋，有否支付购房款？答：有支付购房款，她通过银行转账62万元，其中42万元作为廖美花的垫资赎契款直接由陈某甲转账到廖美花的账户，另外20万元是银行转账给我。问：那廖美花剩余购房款如何支付？答：……到目前廖美花有40多万元购房款未收齐。”2014年2月28日，陈耀良向原审法院提起本案诉讼，以其与马从勇、廖美花于2010年9月30日签订《买卖合同》中第五条约定买卖双方同意物业交付使用日期为买方领取房地产权证之日起五日内为由，请求：1、马从勇、廖美花立即交付位于广州市海珠区xx路xx号2605房给陈耀良使用；2、马从勇、廖美花支付房屋使用费（从2010年11月21日起至交付房屋时止，按市场租金标准，每月房屋使用费3000元）；3、本案的诉讼费由马从勇、廖美花承担。马从勇、廖美花原审答辩称：涉案房屋涉及诈骗的刑事案件，陈耀良及陈某甲与代理人钟某静串通，利用欺诈手段取得涉案房屋，故以63万元出售涉案房屋的买卖合同不是马从勇、廖美花的真实意思表示，应为无效。因此，请求法院驳回陈耀良的全部诉讼请求。在本案一审中，马从勇、廖美花表示其收到购房款约56万元（其中赎契款421341.24元由陈某甲支付，其余14万元是“张某”支付）；对此陈耀良表示通过钟某静向马从勇、廖美花支付房款共63万元（具体构成如2011年2月20日广州市公安局海珠区分局经侦大队﹤询问笔录﹥所述）。原审法院认为：陈耀良以其与马从勇、廖美花于2010年9月30日签订《买卖合同》中第五条约定买卖双方同意物业交付使用日期为买方领取房地产权证之日起五日内为由，提起本案诉讼，故案由应为房屋买卖合同纠纷。根据广州市公安局海珠区分局经侦大队的《询问笔录》反映，钟某静自述其代理签署的房屋买卖合同不是业主的真实意思表示，其与李某乙红、陈某甲均是认识，且与陈某甲有债权债务关系，其为达到骗取马从勇、廖美花房屋的目的，利用李某乙红与马从勇、廖美花签订售价111万元的房屋买卖合同，取得马从勇、廖美花信任并向其出具授权委托书，之后其以63万元将马从勇、廖美花的房屋转让给陈某甲的哥哥（本案陈耀良）；同时本案陈耀良亦自认陈某甲是其妹妹，其购买马从勇、廖美花的房屋没有前往看房，购房款63万元通过其兄弟姐妹的银行账号支付给钟某静。以上事实与本案查明事实相互印证，故对马从勇、廖美花抗辩以63万元出售涉案房屋不是其真实意思表示的意见，予以采信，而且陈耀良的购房行为确存在众多不符合常理之处，在这种情况下陈耀良以其与马从勇、廖美花于2010年9月30日签订《买卖合同》中第五条约定为由，要求马从勇、廖美花交付涉案房屋并支付房屋使用费，理由不充分，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条及第七条的规定，于2014年11月21日作出如下判决：驳回原告陈耀良的全部诉讼请求。本案受理费2760元，由原告负担。判后，上诉人陈耀良不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈耀良是基于信任马从勇、廖美花提供的委托公证书的委托事项而签订了涉案房屋买卖合同，马从勇、廖美花应依合同约定承担相应的民事责任和义务，陈耀良并没有实施隐瞒欺骗马从勇、廖美花的行为，诈骗马从勇、廖美花的只是钟某静，与陈耀良无关。（二）陈耀良已按合同规定支付全部的购房款给马从勇、廖美花，马从勇、廖美花已经在法庭上认可；马从勇、廖美花在办理涉案房屋的交易转让过程中，完全知晓交易价格等一系列交易条件，陈耀良与马从勇、廖美花双方均到房屋交易所“现场”进行交易活动。（三）涉案房屋经过合法的交易程序，已经登记在陈耀良名下、为陈耀良所有，陈耀良对涉案房屋具有使用、占有、收益和处分的权利。上诉请求：1、撤销原审判决；2、马从勇、廖美花立即交付涉案房屋给陈耀良使用；3、马从勇、廖美花支付房屋使用费（从2010年11月21日起至交付房屋时止，按市场租金标准，每月房屋使用费3000元）；4、马从勇、廖美花承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人马从勇、廖美花答辩同意原审判决，不同意陈耀良的上诉请求及理由。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审认定本案为房屋买卖合同纠纷正确，本院予以确认。广州市公安局海珠区分局经侦大队的《询问笔录》中钟某静的自述内容，及陈耀良自认陈某甲是其妹妹、其购买涉案房屋没有前往看房、购房款63万元通过其兄弟姐妹的银行账号支付给钟某静等情况，与本案查明的事实可相互印证，原审法院对马从勇、廖美花提出的以63万元出售涉案房屋不是其真实意思表示的抗辩予以采信，并无不当。陈耀良的购房行为确存在不合常理之处，且上述编号为穗公海字（2011）01458号的《广州市公安局海珠区分局破案告知书（副本）》显示与陈耀良签订涉案合同的钟某静涉嫌“廖美花被合同诈骗”，追缴赃款赃物情况为“停止涉案房产交易”，现无证据证明对涉案房屋设定的“停止交易”之限制已被解除。综合以上情况，陈耀良依涉案合同的约定，请求马从勇、廖美花交付涉案房屋并支付房屋使用费，理据不足，本院不予采纳。综上所述，陈耀良的上诉理由不充分，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2760元，由上诉人陈耀良负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年六月十六日书记员  邹凌青黄咏欣