山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2014）奎民一初字第307号原告马芸芸。委托代理人范秀利，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告山东中经置业投资集团有限公司。法定代表人刘佳莉，总经理。委托代理人郝坤、孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。原告马芸芸诉被告山东中经置业投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范秀利，被告委托代理人郝坤、孟令国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月2日，原、被告签订编号YS00088423的商品房预售合同，原告购买被告开发的位于潍城区××××6号楼1204号房屋（房屋代码：52××××）一套，该房建筑面积105.18平方米，每��方米4040元，总房价424927元，交房期限为2012年4月30日前交付房屋。原告按约全额支付房款，被告逾期至2014年1月2日交付钥匙。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告支付逾期交房违约金78016元；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告所诉基本事实认可，但原告的房屋现在已交房，原告违约金的计算天数应根据国家政策停工日期，从违约天数中予以扣除；2、违约金约定过高，请求法院予以调低。经审理查明，2011年2月27日原告向被告缴纳“6－1204”购房款127927元。2011年3月2日，原、被告签订编号YS00088423的商品房预售合同一份，约定由原告购买被告开发的位于潍坊市潍城区建设街1099号世界城6座1单元12层1204号住房（房屋代码：52××××）一套，该房建筑面积105.18平方米，每平方米4040元，总房价为424927元。付款方式约定，合同签订当日，原告支付总房款的30.10%，计人民币为127927元，余款297000元银行按揭贷款支付。合同第八条约定，被告应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付原告，但如遇1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的；2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化导致不能如期交付；3、因重大技术原因需更改图纸；4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误情形，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实予以延期，否则如逾期超过180天，原告要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明���件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同还对相关事项进行了约定。合同附件三装饰、设备标准约定，厨房、卫生间预留水电接口、排气口，地面做防水处理，全封闭阳台。合同签订后，原告于2011年3月22日与招商银行股份有限公司潍坊分行签订个人购房借款及担保合同，贷款297000元，同年5月9日，该笔贷款转入被告账户，并由被告出具了收款收据。后被告逾期于2014年1月2日交房。原告于2014年4月29日诉至本院，请求依法判如所请。另查明，被告系2012年2月24日由山东中经置业投资有限公司变更而来。原告主张，被告逾期交房，根据合同约定的违约金计算方法，应自合同约定的交房之次日即2012年5月1日始至2014年1月2日收房之日止，支付原告延期交房违约金78016元（424927元×万分之三×612天）。被告主张，被告开发建设的“世界城”项目是潍坊火车站广场拆迁改造的重点项目之一，2010年6月8日开工建设，建筑面积18.1万平方米，十二座高层和一座多层，工程体量大，且13座楼同时开工建设，2012年4月交房不切实际，是销售代理公司工作失误，导致签错交房时间。施工期间，因政府政策影响及施工中遭遇的不可抗力等因素，导致不断停工或延长工期，4号楼、10号楼延长工期616天，6号楼延长工期646天，应当从延期交房期限内予以扣除。原告主张的违约金过高，要求法院予以调低。具体有四个方面的理由：一、因政府规划修建火车站广场范围内建设街（向阳路至爱国路段），致使被告工程停建，自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工50天，应从逾期交房期限内扣除，并提供2012年9月29日潍坊市人民政府（2012）第80号《关于火车站站台贵宾通道改造工程协调会议纪要》复印件一份、潍坊火车站广场开发管理办公室2012年9月29日潍火车站办字（2012）15号《关于建设西街修建工程邀请招标的报告》复印件一份、2012年10月21日《紧急通知》原件一份，2014年8月11日由监理单位青岛信达工程管理有限公司、施工单位江苏顺通建设集团有限公司、江苏建工集团有限公司分别出具的证明一份予以证明。紧急通知载明：山东中经置业投资集团有限公司和、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司，根据市政府要求，火车站广场范围内建设街（向阳路至爱国路段），修建工程已开始，并在下月20日入冬铺设沥青、竣工投入使用，时间紧急。现在建设西街上，你们的临设、机械、建材、建筑垃圾早已你们清除，但至今未清理完毕，导致施工无法进行。对此，市政府高度重视，请务予本月24日前清理完毕。原告对（2012）第80号会议纪要、潍火车站办字（2012）15号复印件均不认可，称被告根据紧急通知第一次庭审主张停工一个月，第二次庭审主张停工五十天，对应扣除停工50天不认可；青岛信达工程管理有限公司、江苏顺通建设集团有限公司、江苏建工集团有限公司出具的证明，系同时间出具，且与停工一个月矛盾，对真实性有异议。根据紧急通知，政府修建的建设街位于向阳路与爱国路之间，被告楼盘除建设街还有向阳路、爱国路、健康街可出入，紧急通知仅要求被告清理在建设西街上的临设机械、建材、建筑垃圾等，并未要求被告全线停工。在其他三条路都可以出入的情况下，被告主张停工不能成立，被告应提供施工状况的原始监理日志、施工日志证明停工期限，并提供涉案房屋的位置图、规划图打印件一份予以证明。被告对原告提供的房屋位置图、规划图打印件的真实性有异议。二、房屋买卖合同中约定的是交付毛坯房，但根据政府的强制性要求，需要在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，6#楼延长了2012年10月至2013年6月180天的工期，该工期应当扣除，并提供2011年4月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号《关于严格执行新建工程甩项内容及验收有关规定的通知》一份、三小间墙地砖施工横道图复印件各一份予以证明。原告对复印件不予认可。称潍建监字（2011）31号文件是2011年4月19日下发的，并未要求贴瓷砖，仅严查厨房、卫生间、阳台渗漏的质量问题，潍坊市建设工程质量安全监督站是事业单位，其文件不属于法律法规或地方政策，也不属于不可抗力，不能抵扣延期交��时间，并提供山东省住房和城乡建设厅文件鲁建发（2010）14号《关于深入开展住宅工程质量通病专项治理活动的通知》网上打印件一份，证明山东省自2010年始进行住宅工程质量通病的专项治理，被告在楼盘开工之初就明知三小间渗漏，将通不过验收。被告对网上打印件真实性不予认可，称三小间铺设瓷砖不属于被告预见范围，合同签订时已经开工建设，是根据开工后政府下达的文件才强制性要求铺设瓷砖。三、按照政府文件，冬季必须停工，从而导致工期延长。自2010年至2012年，冬季停工合计271天，该天数应从逾期交房期限内扣除，并提交2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号《关于2012年冬期停工事项的通知》复印件一份，2014年9月28日山东省潍坊市奎评文公证处（2014）潍奎文证民字第1020号公证书一份，2012年12月26日潍坊晚报��登的《月底前，在建工程一律停工》的报纸一份予以证明。原告对潍建监字（2012）60号复印件不认可，称该文2012年11月19日下发，要求从2012年12月底全部停工至2013年3月底复工，购房合同是2011年4月12日签订的，不能据此推算2011年冬季停工，合同约定2012年4月30日前交房，故该冬季停工文件与原告无关，并提交建设部建标（1997）314号《建筑工程冬季施工规程》网上打印文件一份、2011年4月22日《建筑工程冬季施工规程》一份，潍坊市住房和城乡建设局潍建设字（2012）2号文件一份、潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）36号《关于印发﹤潍坊市建筑工程质量安全管理十大铁律﹥的通知》一份，证明2012年在建工程基本停止施工，冬季停工是施工企业的惯常做法，冬期停工从农历腊月初一到正月十五，需昼夜平均气温低于-5度以下，夏季停工需当日地面温度持续超���36度以上，大风天气停工需风力达到6级以上，高处作业瞬时风力5级以上，恶劣天气停工需达到暴雨、暴雪、浓雾等程度，强风天气停止施工，是指高处作业的停工，但地面以及室内的仍然可以施工。即使被告全面停止施工，也不属于原被告合同约定延期交付的理由。四、施中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除，并提供潍坊市气象局2010年至2013年气象资料一份予以证明。原告对潍坊市气象局出具的气象资料无异议，称从气象资料看，潍坊每年的冬天大多数天气都低于零下五度，上冻，说明建筑公司冬天停工是施工中的惯例，该惯例是被告在签订购房合同约定交房日期时就应当充分考虑到的，因此关于冬季是否停工，停工时间长短，与原告无关，不应从延期交房时间内扣减。原告对���告要求调低违约金的主张不予认可，称日万分之三的比例系原、被告在商品房预售合同中对等约定的，符合法律规定的违约金最高不超过合同总金额30%的规定。上述事实，有原告提供的工商登记材料一份、商品房预售合同及借款担保合同各一份，收款收据一份、房屋位置图、规划图打印件一份，照片及音像资料一份，被告提供的公证书、紧急通知、证明三份、气象资料一宗、相关法律文件一宗及当事人陈述在案为证。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告在合同签订前后，于2011年2月27日向被告缴纳购房首付款127927元，2011年5月9日通过银行贷款支付剩余购房款297000元，合计支付购房款424927元，已全部履行了合同约定的交款义务。被告应���合同约定于2012年4月30日前向原告交付房屋，被告未按约交房致成纠纷，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张自合同约定的交付期限第二天2012年5月1日始至2014年1月2日交房之日止，被告逾期612天，应按已交房款424927元的日万分之三向原告支付违约金78016元（424927元＊万分之三＊612天），被告主张违约金过高，要求调低，且应扣除6号楼因各种原因导致的延长工期646天。对于被告提出原告主张的违约金过高，要求法院予以调低的请求，因原告主张的违约金是依据双方签订商品房买卖合同书约定的比例主张，且被告未提供证据证明原告主张的违约金过分高于原告的损失，因此对被告要求调低违约金的主张，本院依法不予支持。对于被告主张的应扣减延期交房期限的四个理由，关于被告主张的因政府规划，修建火车站广场范围内建设街，致使被告工程自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工50天的问题，潍坊市火车站广场开发管理办公室给被告、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知载明内容，与潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明相印证，证明根据潍坊市政府的要求，在火车站广场范围内建设街修建工程，要求被告在建设西街上的临设、机械、建材、建筑垃圾等清理原因，对被告涉案工程的完工造成了一定影响。原告对此提出异议，称涉案房屋位置不仅一个出口，另有其他出口不影响工程进度，但工程需要全面施工，哪面受到影响也会造成工程的延误。结合本案涉案工程施工具体情况及其他实际情况，本院认为以被告因潍坊���市政府因建设街修建工程造成涉案工程延期30日为宜，该天数应自原告主张数额中扣除；关于被告主张根据政府强制性要求在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，致使6#楼延长自2012年10月至2013年6月180天的工期，应从延期交房期限内扣除的问题，因被告提供的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件系2011年4月19日印发，在原、被告2011年3月2日签订合同之后，被告在签订合同时并不能预知根据强制性验收要求在三小间铺设瓷砖的事实，故对被告关于据此要求扣减延期交房期限的主张，本院依法予支持，但扣减天数应根据施工要求酌情认定，以30天为宜；关于被告主张按照政府2012年文件冬季停工要求，自2010年至2012年合计停工271天，该天数应从逾期交房期限内扣除的问题，被告提供的2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件与潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书相印证，证明2012年冬天因天气特别寒冷，潍坊市建设工程质量安全监督站要求在建工程从12月底前全部停工的事实。但该文件仅针对2012年冬季，未涉及2010年冬季、2011年冬季，因此，被告以该文件主张2010年、2011年、2012年冬季因天气寒冷导致工期延长271天的主张，依法不能成立。相关建筑法律法规本身对冬季施工有明确规定，上述文件作出系因2012年冬天比其他冬季天气对工程施工更为不利，为保障工程质量要求在建工程12月底前全部停工，结合本案实际情况，本院以工程延长30日为宜，该天数应自原告主张天数中扣除。潍坊市建设工程质量安全监督站发布文件虽法律效力上不能与法律法规、部门规章相比较，但该部门系国家设立的质量安全监督部门，其在法律法规规定的权限内行使职��，被告作为建设施工单位，应予以遵守；对被告关于在施中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除的问题，被告提供的2010年至2013年气象资料载明潍坊市2010年、2011年、2012年天气情况，但被告作为工程建设施工单位，在建设施工前应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故被告以该证据证明2010年、2011年、2013年遇有恶劣天气导致停工142天的主张，依法不能成立。综上，应从被告延期612天内扣除的天数共计90日，延期交房天数为522天。被告应当按照合同约定支付原告延期交房违约金66543.57元（424927元×万分之三×522天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告山东中经置业投资集团有限公司支付原告马芸芸逾期交房违约金66543.57元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告马芸芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告负担286元，被告负担1464元，财产保全费800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  孙连丰审 判 员  陈要香人民陪审员  高丽华二〇一五年六月十九日书 记 员  王 琮