北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第03095号上诉人（原审原告、反诉被告）北京裕宝商贸中心，住所地北京市海淀区阜成路**号。法定代表人汪建国，总经理。委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）北京拓雅世纪商务服务有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号9号办公楼一层。法定代表人韩兆立，执行董事。委托代理人李春谊，北京市中咨律师事务所律师。上诉人北京裕宝商贸中心（以下简称裕宝中心）、上诉人北京拓雅世纪商务服务有限公司（以下简称拓雅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人裕宝中心之委托代理人王春艳、上诉人拓雅公司之委托代理人李春谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕宝中心起诉至原审法院称：我方曾于2000年7月1日与北京兴达恒基物业管理有限公司（以下简称兴达恒基公司）签订房屋租赁合同，约定我方将北京市海淀区阜成路44号院内中心通道以东的地上房屋及临时棚子连同土地使用权一并租给兴达恒基公司。2006年12月5日，兴达恒基公司经工商行政管理部门核定予以注销。2007年裕宝中心的法定代表人耿×与拓雅公司的法定代表人汪×签订会议纪要，约定由拓雅公司继续享受原由兴达恒基公司享受的租金优惠，即租金价格为市场价格的20％，租金每三年确定一次。租赁范围包括44号院中心通道以东的8号楼、9号楼、南平房及土地。但2009年以来，拓雅公司多次发生严重违反承租人相关义务的行为：一是拓雅公司未经我方同意，擅自在其承租的9号楼加盖一层（原为两层），我方多次要求其停工，但拓雅公司执意施工，现已盖好并出租。其在9号楼擅自加盖房屋，是对我方房屋产权的侵害，也是违反合同法的行为，对此，我方有权要求恢复原状。二是2010年9月，拓雅公司趁我方组织员工外出活动时擅自拆除南平房，待我方发现时已拆除978.42平方米，仅余135.2平方米未拆除。被拆除的房屋中有产权证的占650.5平方米，已全部灭失，对此，拓雅公司应当按市场价值赔偿。而对于其余部分，拓雅公司亦应按市场同类房屋的价值予以赔偿。同时，还应按会议纪要的约定支付南平房的同期租金损失。三是按照双方应当每三年重新确定租赁价格的约定，2005年制定的租金标准已于2007年12月31日到期。但是，拓雅公司自2008年1月起至今，虽经我方多次主张，均拒绝与我方达成新的租金标准。在我方多次催促下，仅按原来的价格缴纳了2010年7月至2014年6月1日的房屋租金和土地使用费，仍拒绝按市场价格的相应比例调整租金。对此其有义务按市场租金标准20％的比例支付租金。四是拓雅公司还存在拖欠水、电费和取暖费的情况，对于欠付费用，理应支付。综上，拓雅公司的上述行为不仅侵犯了我方的房屋所有权，也严重违反了承租人的义务，我方有权依法解除双方的租赁关系，拓雅公司给我方造成的损失，应予赔偿。现我方起诉，诉讼请求如下：1、解除我方与拓雅公司之间的租赁合同；2、拓雅公司立即拆除海淀区阜成路44号院内9号办公楼擅自加盖的部分，恢复原状，并返还8、9号楼和尚未拆除的南平房135.2平方米及中心通道以东全部场地3560平方米；3、拓雅公司赔偿拆除海淀区阜成路44号院内南平房978.42平方米的损失，有产权证的按市场价值赔偿3535950元；无产权证的部分拓雅公司应当赔偿的损失为567241.11元；4、拓雅公司支付租金及土地使用费至实际腾退之日止，计算至2014年6月1日为6395093.19元，水、电费2万元，取暖费243530元，鉴定费、评估费65100元。拓雅公司辩称：一、双方争议的背景：2008年4月，我方与裕宝中心因涉及海淀区阜成路44号院内房屋形成诉讼。裕宝中心要求我方腾退房屋，而我方要求裕宝中心继续提供房屋并赔偿损失。2009年10月30日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中民终字第11854号民事判决，判决：1、驳回裕宝中心的诉讼请求；2、裕宝中心将海淀区阜成路44号院内中心通道以东8号楼、9号楼、南平房交付拓雅公司使用（于判决生效后十日内履行）。就双方争议的租赁期限与价格，生效判决认定：“拓雅公司与裕宝中心双方确存在租赁关系，租赁期限为20年，租金标准为市场价格的20％……双方应按照以上约定履行与遵守。依照双方约定，裕宝中心将争议房屋出租给拓雅公司，租赁期限应从2000年7月1日起算，期限为20年，其中8号楼应当由拓雅公司无偿使用至2012年3月9日”。该判决生效后，裕宝中心于2009年11月9日将9号楼交还给我方，但南平房的交付一直拖延到了2010年9月21日，违反了生效判决规定的履行期限。我方于判决生效后，多次主动、积极地与裕宝中心联系，按生效判决确定的市场价格20％的租金标准，与裕宝中心协商租赁价格以及租赁房屋的合作。但裕宝中心一直拒绝按照生效判决确定的标准与我方协商。在没有达成新的协议之前，我方按生效判决认定的标准交纳租金，当前租金已交纳至2014年第2季度。2012年3月9日8号楼免租期满后，我方多次向裕宝中心发函要求按约定支付8号楼租金，但裕宝中心拒绝接收。二、9号楼平改坡改造是获得政府批准的工程项目。北京市各区政府一直根据市政府的安排，就区内多层楼房积极推行平顶改坡顶，改善建筑功能和景观效果的房屋改造项目。9号楼平改坡是在海淀区政府的组织和批准下实施的。2009年12月7日，海淀区房屋管理局就阜成路44号院9号楼平改坡工程进行了立项批复。之后，我方按政府意见委托有资质的设计单位进行了平改坡工程设计，并按设计要求委托施工。该工程于2010年1月3日竣工验收合格。9号楼现由一家民办幼儿园承租使用。因此，9号楼平改坡工程是我方按政府批复意见实施的，提高了9号楼的建筑功能和外观效果，未损害裕宝中心的权益。裕宝中心要求我方恢复原状的诉讼请求，直接违背了2009年12月7日区房屋管理局的批复意见，我方不能同意。三、南平房危房改扩建加固工程是裕宝中心委托我方实施的。南平房在裕宝中心控制期间，未得到妥善维护修缮，南平房出现多处结构性险情。2010年7月30日，北京市海淀区房屋安全鉴定总站就南平房进行危险性鉴定后评定南平房中的1号房为B级危房，2-5号房为C级危房，建议翻建。2010年8月6日，海淀区房屋管理局发出通知，要求立即腾空南平房并依据有关规定解除安全隐患。2010年9月21日，裕宝中心将属于危险房屋性质的南平房退还我方，同时委托我方“负责对南平房进行改扩建加固并达到安全要求后方可进行经营或使用，并从即日起负责各项安全责任。”。我方接收南平房后，为避免南平房的险情扩大危及周边群众的生命及财产安全，开始了对南平房的改扩建加固工程。由于南平房原有承重结构及建筑材料不符合抗震要求，因此我方根据鉴定结论的建议采用了保留地基同时改建地上部分的方法排除南平房的危险状态。因此，我方并不是擅自拆除南平房，而是按照裕宝中心的委托、危房鉴定报告的建议进行以排除危险为目的的改扩建工程。裕宝中心书面委托我方进行改扩建，现又指责我方擅自改扩建，其主张不能得到支持。同时，裕宝中心将南平房交还我方时已属危房，裕宝中心也承认该房屋不具备经营使用条件，裕宝中心要求我方按正常经营房屋的市场价值予以赔偿缺乏依据。四、裕宝中心主张的租金及土地使用费缺乏事实依据、计算方法错误。1、裕宝中心起诉时间为2010年11月1日，2008年1月1日至6月30日的租金请求已逾诉讼时效。2、土地使用费缺乏合同依据。双方在会议纪要中对土地使用费并无约定，仅约定了支付租金。之前兴达恒基公司的合同中将房屋租金分为土地使用费及房租两部分只是一种收费方式，其总额即为市场价格的20％。无论将房屋租金划分为几部分，其总额不应超过会议纪要约定的租金标准，即市场价格的20％。裕宝中心在其统计明细中已按市场价格的20％（9号楼）或100％（8号楼）计算了租金标准，不应再加算土地使用费。因此，裕宝中心主张土地使用费缺乏依据。3、东平房。东平房是裕宝中心与兴达恒基公司2001年7月《补充协议》（二）的约定拆除改建的部分，双方已明确约定至2012年3月9日不再交付房租。裕宝中心与兴达恒基公司在8号楼建成后的多个租赁合同中，均未就东平房收取租金。根据会议纪要，相关的权益转移至拓雅公司，且双方约定需交纳房租的面积也不包括东平房。东平房和南平房一并于2011年9月改建。裕宝中心要求支付东平房租金缺乏依据。4、8号楼在免租期满后应按市场价格的20％支付租金。2001年7月《补充协议》（二）中明确约定了8号楼在免租期满后继续按优惠条件承租。该优惠政策在会议纪要中也明确表述为：在委托物业管理期内租赁阜成路44号院房屋土地优惠，即自2000年7月1日起租金价格为市场价格的20％。因此，双方的约定为：阜成路44号院内8号楼、9号楼、南平房均按市场价格的20％支付租金，其中8号楼有10年免租期，免租期满后恢复按20％租金标准。（2009）一中民终字第11854号民事判决确认：“裕宝中心给拓雅公司提供北京市海淀区阜成路44号院内中心通道以东8号楼、9号楼、南平房的使用期限应至2021年7月1日”，“拓雅公司与裕宝中心双方确存在租赁关系，租赁期限为20年，租金标准为市场价格的20％”，“租赁期限应从2000年7月1日起计算，年限为20年，其中8号楼应当由拓雅公司无偿使用至2012年3月9日”。因此，裕宝中心要求8号楼在免租期满后按市场价格支付租金与约定不符。5、评估结果不准确，超过实际房屋租金，应按实际出租金额的20％计算。综上，我方按照政府的批复意见对9号楼进行平改坡修缮，根据裕宝中心的委托对南平房进行危房改扩建工程，在双方就租金标准存在争议的情况下一直按原租金标准支付，不存在实质违约行为，裕宝中心要求解除合同的诉讼请求缺乏依据。裕宝中心主张的租金数额缺乏依据，请求法院依法认定。另外，我方提出反诉。2007年底，裕宝中心违背之前与我方达成的会议纪要，采取停电、封门、强制驱赶等方式将我方及部分租户赶出9号楼及南平房。裕宝中心还给我方的全部租户发送通知，威胁租户不得交纳租金。2009年10月30日，北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第11854号民事判决，判令裕宝中心将海淀区阜成路44号院内中心通道以东8号楼、9号楼、南平房交付拓雅公司使用（于判决生效后十日内履行）。就我方在该案中提出的赔偿要求，判决认定与该案不属同一法律关系，不予处理，我方应另行解决。裕宝中心于2009年11月9日将8号楼、9号楼交还给我方，南平房于2010年9月21日交还给我方。在房屋交还之前，我方由于办公场所被停电、封闭，不得不另行租赁场所进行经营。由于不能按与租户的约定提供房屋及办公条件，我方不仅损失租金收入，还按与租户的约定支付了违约金。由于受到裕宝中心的威胁，部分租户不交、少交租金。我方遭受经济损失。南平房在交还我方之前，经鉴定已属危险房屋。裕宝中心依法应对危险房屋进行改建修缮。裕宝中心委托我方进行改扩建，相应的费用应由裕宝中心承担。反诉请求：1、裕宝中心赔偿我方损失1445398.36元；2、裕宝中心承担南平房危房改扩建费用957600元。针对拓雅公司的反诉，裕宝中心辩称：本案中我方的请求是解除合同和要求拓雅公司承担解除合同的法律后果，拓雅公司则要求我方赔偿经济损失。之前的生效判决已经做出认定，两个问题不是同一法律关系，本案中也是如此，不应在本案中处理拓雅公司的反诉请求。而且拓雅公司不能证明其要求赔偿的损失的产生原因与我方收回房屋有关系，拓雅公司所述损失也远高于我方收回房屋时可以预见的损失，且相关证据可以证明相关损失没有发生。即使有相应损失，也应大幅减少。关于南平房的损失，拓雅公司所述其依据我方委托进行拆除不能成立。双方签订的文件明确约定由拓雅公司进行改扩建加固，是在我方原有房屋基础上进行，而不是拆除。拓雅公司拆除的目的也不是保护房屋安全，其要建设的是一个两层楼房。拓雅公司并没有忠实履行双方约定的改扩建加固，其违反了作为承租人的义务，属于严重违约行为。另外，相关费用也没有实际发生。拓雅公司计算的损失都是与关联公司之间的款项往来，不能证明实际损失。拓雅公司的反诉请求不能成立，请求法院驳回其反诉请求。原审法院审理后认为：本案存在如下争议焦点。第一，裕宝中心是否有权要求解除其与拓雅公司之间的房屋租赁合同。裕宝中心与拓雅公司的房屋租赁合同关系和土地租赁合同关系，已经二审法院生效判决依法确认，即双方存在租赁关系，且租赁期限为20年，租金标准为市场价格的20％。双方均应本着诚实信用原则全面履行合同义务。拓雅公司作为承租人应当对承租房屋尽到妥善照管和保护的义务。根据庭审查明的事实，拓雅公司在9号楼加盖一层的行为虽报经相关部门登记批复，但该房屋的产权人系裕宝中心，拓雅公司作为承租人，在进行房屋加盖前理应征得房屋产权人的同意。现拓雅公司未经裕宝中心同意即在原房屋基础上加盖一层的行为，属于违约行为。另外，对拓雅公司拆除部分南平房的行为，虽然双方在交接南平房时约定，退还南平房后，拓雅公司负责对南平房进行改扩建加固，并达到安全要求后方可进行经营或使用，且北京市海淀区房屋安全鉴定站也对南平房鉴定为危房。但上述房屋的产权人系裕宝中心，拓雅公司作为房屋承租人在对房屋进行拆除前，首先应当征求裕宝中心的意见，拓雅公司无权单方决定对南平房予以拆除。综上，拓雅公司擅自在9号楼加盖一层房屋且擅自拆除部分南平房的行为已经严重损害了房屋产权人裕宝中心的权益，违反了合同履行中的诚实信用原则，故裕宝中心以此要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对裕宝中心要求拓雅公司立即拆除海淀区阜成路44号院内9号办公楼擅自加盖的部分并恢复原状的诉讼请求本院予以支持；对裕宝中心要求返还8、9号楼和尚未拆除的南平房135.2平方米及中心通道以东全部场地3560平方米的诉讼请求本院予以支持。裕宝中心主张拓雅公司赔偿拆除南平房的损失，虽提供了资产评估咨询报告书和附属房预算书，但拓雅公司对此不予认可，且鉴于该评估咨询及预算系裕宝中心单方自行委托，无法作为定案依据，故对裕宝中心要求拓雅公司赔偿拆除南平房978.42平方米损失的诉讼请求，本院不予支持。另外，裕宝中心主张拓雅公司承担咨询费5100元的诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。第二，确定拓雅公司拖欠裕宝中心房屋租金、水电费及供暖费的数额。庭审中，裕宝中心主张9号楼620平方米自2008年1月1日至2008年6月30日、自2009年11月9日至2014年6月1日的租金共计480951.36元，因拓雅公司对上述房屋面积及租金计算标准予以认可，故本院不持异议。但鉴于裕宝中心曾于2008年5月12日收回9号楼至2009年11月9日，故本院对裕宝中心主张的2008年5月12日至2008年6月30日的租金数额予以相应扣减。经法院依据评估报告载明的租金标准核算，9号楼租金共计468985.36元。裕宝中心主张8号楼2704平方米自2012年3月10日至2014年6月1日的租金5833501.44元，因拓雅公司对房屋面积及租金计算时间均无异议，本院亦不持异议。但根据法院生效判决确定的双方租赁合同的内容，租金标准应以市场价格的20％计算。另外，根据双方的约定，租金标准每三年确定一次，故8号楼在此期间的租金应以2012年3月10日的日租金标准计算。裕宝中心对8号楼租金的主张数额和标准过高，本院依据评估报告载明的租金标准予以调整。经本院核算，8号楼租金共计1042018.85元。裕宝中心主张南平房978.42平方米自2008年1月1日至2008年4月30日的租金45698.08元，拓雅公司虽不认可该面积数，但鉴于此面积数低于拓雅公司自己提交的证据中所显示的南平房面积数，故本院对此予以认可。但本院认为南平房的房屋租金标准在双方未协商调整前应按照此前的标准计算。经本院核算，南平房的租金共计33740.81元。裕宝中心主张3560平方米的土地使用费656342.51元，拓雅公司对面积无异议，但称在交纳房屋租金的情况下不应再额外收取土地使用费。对此本院认为，在裕宝中心与兴达恒基公司的租赁合同中，土地使用费和房屋租金便是分别计算的。拓雅公司依据2007年会议纪要概括承受了上述租赁合同的权利义务，且会议纪要并未排除土地使用费的收取。故拓雅公司拒绝交纳土地使用费的抗辩理由缺乏合同及法律依据，本院不予采信。庭审中，裕宝中心表示不再主张东平房的房屋租金，本院不持异议。经双方确认，拓雅公司已交纳2010年7月1日至2014年6月1日房屋租金共计639353.5元，该数额应从拓雅公司应交纳的总数额中予以扣除。综上，拓雅公司应支付裕宝中心的租金及土地使用费数额共计1561734.03元。另外，双方确认拓雅公司尚欠裕宝中心水电费共计2万元，欠2009年11月15日至2010年3月15日、2010年11月15日至2011年3月15日的供暖费共计243530元，本院对此不持异议。裕宝中心主张拓雅公司支付自2014年6月2日起至实际腾退之日止的房屋租金及土地使用费，因何时腾退房屋处于不确定状态，上述费用亦处于不确定状态，故本院对此暂不予处理，裕宝中心可待房屋实际腾退后另行主张权利。另外，裕宝中心主张拓雅公司承担房屋租金标准的评估费6万元，于法有据，本院予以支持。第三，拓雅公司的反诉请求。拓雅公司主张因裕宝中心擅自收回房屋，造成拓雅公司对外赔偿的损失共计661500元，并提供了拓雅公司支付违约金的支票存根及进账单，数额共计66万元，该款项已实际支出，对此本院依据支票显示的实际数额予以支持。拓雅公司另主张的裕宝中心赔偿擅自收回房屋造成的拓雅公司自身出租费用损失747898.36元，虽拓雅公司提供了若干房屋使用协议，但由于裕宝中心并未向拓雅公司主张收回房屋期间的租金，本院已经判令裕宝中心向拓雅公司赔偿支出的违约金66万元，该款项已经弥补了拓雅公司的损失；同时，裕宝中心系按照市场租金水平的20％向拓雅公司收取租金，远低于市场租金水平，拓雅公司通过转租房屋已经获得了相当可观的收益，且拓雅公司将擅自在9号楼加盖的一层出租同样获得了收益，故本院对拓雅公司的该项反诉请求不予支持。拓雅公司主张因裕宝中心擅自收回房屋导致拓雅公司自行租房的费用36000元，提供了拓雅公司向北京运通行物业管理有限公司支付房租、供暖费和水电费的发票两张，但上述证据无法证明该费用的支出系因裕宝中心擅自收回房屋所导致，故拓雅公司的该项反诉请求本院不予支持。拓雅公司要求裕宝中心支付南平房危房改扩建费用957600元的反诉请求于法无据，本院亦不予支持。据此判决：一、解除北京裕宝商贸中心与北京拓雅世纪商务服务有限公司之间就北京市海淀区阜成路四十四号院内房屋及土地使用权的租赁合同；二、北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内拆除其擅自加盖的北京市海淀区阜成路四十四号院内九号办公楼第三层，将该房屋恢复原状并返还给北京裕宝商贸中心；三、北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内将北京市海淀区阜成路四十四号院内八号办公楼、尚未拆除的南平房一百三十五点二平方米的房屋及中心通道以东全部场地三千五百六十平方米返还给北京裕宝商贸中心；四、北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内支付北京裕宝商贸中心北京市海淀区阜成路四十四号院内八号、九号办公楼、南平房房屋至二○一四年六月一日的租金及土地使用费共计一百五十六万一千七百三十四元零三分，水电费二万元，供暖费二十四万三千五百三十元，以上共计一百八十二万五千二百六十四元零三分；五、北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内支付北京裕宝商贸中心评估费六万元；六、北京裕宝商贸中心于本判决生效后三十日内赔偿北京拓雅世纪商务服务有限公司六十六万元；七、驳回北京裕宝商贸中心的其他诉讼请求；八、驳回北京拓雅世纪商务服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，裕宝中心、拓雅公司不服，上诉至本院。裕宝中心上诉意见如下：1、我方要求拓雅公司按照市场价格支付8号楼租金有充分的事实根据，一审法院认为应当按照市场价格的20％支付属于认定事实不清；2、拓雅公司擅自拆除南平房，导致南平房978.42平方米的房产灭失，必然给我方造成巨额经济损失，我方也提供了证据在案作证，原审法院未予认定属于认定事实不清；3、虽然拓雅公司以违约金名义支付给三家关联公司66万元，但并不能证明其实际损失。我方要求：1、撤销一审判决第四项包含的给付8号楼2012年3月10日起的租金1042018元的内容，判令拓雅公司支付8号楼租金5833501.44元；2、撤销一审判决第六项；3、撤销一审判决第七项，判令拓雅公司赔偿拆除南平房给我方造成的经济损失4103191.11元。拓雅公司辩称：1、我方是分流职工成立的企业，裕宝中心曾与我方约定我方还是享受原来的优惠政策，全部房屋适用20年租期，20％租金的优惠，免租期后应按照20％的标准交纳租金；2、我方非破坏性拆除，系改建行为。我方不同意裕宝中心的上诉请求。拓雅公司上诉意见如下：1、裕宝中心起诉时间是2008年11月1日，2008年1月1日至2008年6月30日的租金请求已逾诉讼时效。2、9号楼平改坡有政府的批示，增加了租赁物的使用价值，南平房系危房。3、本案涉及次承租人的权利，原审判决存在程序性错误。我方要求：1、撤销原判第一、二、三项，2、撤销原判第四项中我方支付裕宝中心租金及土地使用费1561734.03元的内容；对于水费及供暖费数额认可，对于租金及土地使用费数额不认可。裕宝中心辩称：1、9号楼的平改坡仅完成了初始登记，没有政府的批复意见；2、我方和拓雅公司之间的租赁合同纠纷自2008年起一直在诉讼中，不存在超过诉讼时效的问题；3、租金和土地使用费按照惯例是分开计算的，租金按照市场租金的20％计算，租金内是不包含土地使用费的；4、承租人和次承租人的法律关系可以同案解决，亦可以另案解决。综上，我方不同意拓雅公司的上诉意见。经审理查明：裕宝中心（出租方，甲方）与兴达恒基公司（承租方，乙方）于2000年7月1日签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于北京市海淀区阜成路44号院内中心通道以东的地上房屋及临时棚子连同土地使用权一并租给乙方，房屋建筑面积共1957.4平方米，其中1998年建平房160平方米，1993年建二层楼房620平方米，50年代建筑面积860平方米，临时石棉瓦棚子317.4平方米，总占地面积3560平方米；租赁期限为3年，自2000年7月1日起至2003年6月30日，年租金为142890.2元，土地使用权年租金为138840元，两者合计281730.2元。同时，裕宝中心向兴达恒基公司出具了委托期限至2021年7月1日的委托物业管理证明，同意兴达恒基公司以其名义对外出租委托管理的房屋。2001年7月2日，裕宝中心和兴达恒基公司签订《房屋租赁合同的补充协议（二）》，约定甲方将60年代房屋262平方米一栋、296平方米一栋和3间1989年建的平房52平方米及部分石棉瓦棚子拆除，改建成一栋3层的楼房，总设计建筑面积2704.8平方米。新改建的楼房装饰、装修造价120万元由乙方自行负责并承担费用，新建楼房产权归甲方，新建后的楼房甲方自2002年3月10日至2012年3月9日提供给乙方10年的无偿经营使用权用于折抵甲方向乙方的借款。之后，裕宝中心与兴达恒基公司签订了一份房屋租赁合同。合同约定裕宝中心将北京市海淀区阜成路44号院内中心通道以东的地上房屋及临时棚子连同土地使用权一并租给兴达恒基公司，房屋建筑面积1178平方米，总占地面积3560平方米。租赁期限3年，自2005年1月1日至2007年12月31日。房屋年租金122660元，土地使用权年租金174440元，合计297100元。2006年12月5日，兴达恒基公司经工商行政管理部门核定准予注销。2007年4月20日，裕宝中心法定代表人耿×与拓雅公司法定代表人汪×签订会议纪要。内容为：“一、双方确认兴达恒基公司是由原海淀区兴达暖通设备配套安装公司职工以租壳买瓤的方式设立的股份合作制企业，享受相应的改制扶持政策。为帮助改制企业自谋出路，裕宝中心给予兴达恒基公司在委托物业管理期内租赁阜成路44号院房屋土地优惠，即自2000年7月1日起租金价格为市场价格的20％，租金每三年确定一次，并可以自己的名义对外出租。二、双方确认兴达恒基公司共向裕宝中心提供8号楼建设费用200万元，双方同意由裕宝中心向兴达恒基公司无偿提供8号楼10年使用权的方式予以偿还。三、2006年12月，因部分股东要求退股，兴达恒基公司解散。未退股股东另行成立了拓雅公司，购买了原兴达恒基公司的资产并继续经营。四、裕宝中心确认拓雅公司取得原兴达恒基公司所享受的承租优惠，在2000年7月裕宝中心出具的委托物业管理证明所规定的期限内，双方每三年按之前的定价原则确定租金标准，继续租赁关系。8号楼继续提供拓雅公司无偿使用至期满。五、拓雅公司承诺按时向裕宝中心支付租金及水、电、暖等费用，并及时与原兴达恒基公司出租客户办理出租主体变更手续，保持提高服务质量，原兴达恒基公司与裕宝中心之间的应收应付遗留问题双方财务核对后另行协商解决。六、裕宝中心承诺配合拓雅公司的出租经营，负责出具委托物业出租证明”。裕宝中心于2008年初，以与拓雅公司所签订的房屋租赁合同已于2007年12月31日终止为由，要求拓雅公司腾退房屋，并于2008年5月1日收回南平房，于2008年5月12日收回9号楼。裕宝中心于2008年向法院提起诉讼，要求拓雅公司立即腾退所占房屋和土地，并支付自2008年1月1日起至腾退房屋和土地之日止的占用费。诉讼中，拓雅公司提出反诉，要求裕宝中心继续提供北京市海淀区阜成路44号院内中心通道以东8号楼、9号楼、南平房使用至2021年7月1日；裕宝中心无偿提供拓雅公司使用北京市海淀区阜成路44号院内中心通道以东8号楼至2012年3月9日；裕宝中心赔偿拓雅公司损失726302.39元。海淀区人民法院审理后于2009年作出（2008）海民初字第16643号民事判决，驳回了裕宝中心的诉讼请求，同时驳回了拓雅公司的反诉请求。拓雅公司不服该判决，提起上诉。本院审理后作出（2009）一中民终字第11854号民事判决，该判决认为：关于本案双方当事人之间的法律关系问题，原审法院依据房屋租赁合同、会议纪要等证据材料，认定拓雅公司与裕宝中心确存在租赁关系，租赁期限为20年，租金标准为市场价格的20％，该认定符合双方的意思表示，本院予以确认，双方应当按照以上约定履行和遵守。依照双方约定，裕宝中心将争议房屋出租给拓雅公司，租赁期限应从2000年7月1日起计算，年限为20年，其中8号楼应当由拓雅公司无偿使用至2012年3月9日。拓雅公司与裕宝中心就房屋租金可以重新协商，确认新的租赁价格并签订新的租赁合同。原审法院以在合同今后的履行中不可预见地可能会发生，如合同履行不能或无法履行等情形为由，驳回拓雅公司关于主张依约使用争议房屋的请求。不可预见的事由可待该事项出现后再行解决，而以合同履行过程中不可预见的事由为由对抗依约应当履行的义务，于法无据，原审法院对此处理不当，本院予以更正。现因拓雅公司无法依约使用争议房屋，拓雅公司上诉要求裕宝中心交付争议房屋（8号楼、9号楼、南平房），该请求符合双方之间的约定，不违反法律规定，应当予以支持。拓雅公司要求裕宝中心赔偿其经济损失726302.39元，该项请求与本案不是同一个法律关系，本院对此不予处理，拓雅公司应当另行解决。综上所述，原审判决处理不当，本院予以更正。故判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第16643号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第16643号民事判决第二项；三、北京裕宝商贸中心将北京市海淀区阜成路44号院内中心通道以东九号楼、八号楼、南平房交付北京拓雅世纪商务服务有限公司使用（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回北京拓雅世纪商务服务有限公司的其他诉讼请求。裕宝中心于2009年11月9日将本案诉争的9号楼移交拓雅公司。2009年12月7日，拓雅公司就9号楼平改坡填写了北京市平改坡登记表，北京市海淀区房屋管理局平改坡领导小组签署了同意产权单位（使用人）自筹资金进行平改坡，平改坡工程必须经有资质的设计单位进行设计，按规划要求设计，坡度不得大于30度，不得影响其他居民住宅采光，保证房屋安全使用。施工中要保证施工安全。2010年1月，拓雅公司委托北京构易建筑设计有限公司对平改坡项目进行了设计，由北京市海强金诺国际轻钢板材有限公司进行了施工，并于2010年1月3日经拓雅公司验收。但该工程实际为加盖了一层房屋，该房屋现已被拓雅公司出租。庭审中，拓雅公司未提供证据证明施工前征得裕宝中心的同意。2010年9月21日，裕宝中心将本案诉争的南平房退还拓雅公司。同日，双方签署证明一份，内容为：“裕宝中心自即日起，将原拓雅公司租赁、经营、使用的阜成路44号院中心通道以东南平房退还拓雅公司。现因南平房大部分是上个世纪五六十年代建的厂房及其他各种原因，现已为危险房屋，退还后，拓雅公司负责对南平房进行改扩建加固，并达到安全要求后方可进行经营或使用，并从即日起负责各项安全责任”。2010年7月30日，北京市海淀区房屋安全鉴定站根据拓雅公司的委托对本案诉争的南平房进行鉴定，并出具房屋安全鉴定报告。鉴定报告结论：南平房1号房屋为B级房屋（有危险点的房屋），南平房2-5号房屋为C级房屋（局部危房），应处理使用，建议依据规划翻建。2010年8月6日，海淀区房屋管理局向裕宝中心发出立即解除危险房屋安全隐患的通知。该通知称：经北京市海淀区房屋安全鉴定，坐落在海淀区阜成路44号院南平房（1-5号）（大部分鉴定为C级）的房屋鉴定为危险房屋，为确保2010年汛期房屋安全和人员安全，建议立即腾空并依据有关规定解除安全隐患。房屋使用人：拓雅公司。拓雅公司已拆除978.42平方米的南平房，现有135.2平方米的南平房因双方发生争议尚未拆除。2011年，裕宝中心认为拓雅公司擅自加盖9号楼、拆除南平房、拒绝调整租金、拖欠水电费、取暖费的行为违反了承租人相关义务，将拓雅公司起诉至法院，要求解除双方的租赁合同、返还房屋并赔偿相关损失、支付租金、水电费和取暖费。拓雅公司不同意解除合同，并提出反诉，要求裕宝中心赔偿擅自收回房屋造成的出租费用损失，并赔偿南平房改造扩建的费用。海淀区人民法院审理后作出（2011）海民初字第4488号民事判决，判决：一、拓雅公司支付裕宝中心自二○○九年十一月十日起至二○一一年十一月九日所欠水、电费八千零八十元零八分、自二○○八年一月一日起至二○○八年四月三十日止房屋租金及土地使用费九万九千零三十三元三角三分、自二○○九年十一月十五日起至二○一一年三月十五日止供暖费为二十五万二千六百二十四元，合计三十五万九千七百三十七元四角一分。二、裕宝中心赔偿拓雅公司六十六万元。三、驳回裕宝中心的其他诉讼请求。四、驳回拓雅公司的其他反诉请求。判决后，双方均向本院提出上诉。本院审理后作出民事裁定书，认为原审法院在审理本案中，事实不清，故裁定撤销原判，发回海淀区人民法院重审。本案在重新审理过程中，经裕宝中心申请，原审法院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对涉案8号楼、9号楼的市场租金水平进行了评估，评估结果：9号楼2008年1月1日的日租金为1.93元／平方米，2011年1月1日的日租金为2.18元／平方米；8号楼2012年3月10日的日租金为2.37元／平方米。裕宝中心支出评估费6万元。庭审中，裕宝中心主张9号楼620平方米自2008年1月1日至2008年6月30日、自2009年11月9日至2014年6月1日的租金共计480951.36元，拓雅公司对上述房屋面积及租金计算标准无异议，但对收取租金的时间不认可，称裕宝中心收回房屋的时间早于2008年6月30日。裕宝中心主张8号楼2704平方米自2012年3月10日至2014年6月1日的租金5833501.44元，拓雅公司对房屋面积及租金计算时间均无异议，但不认可租金标准，认为应该按照市场价格的20％计算。裕宝中心主张南平房978.42平方米自2008年1月1日至2008年4月30日的租金45698.08元，拓雅公司对时间无异议，但不认可面积数。裕宝中心主张3560平方米的土地使用费656342.51元，拓雅公司对面积无异议，但称在交纳房屋租金的情况下不应再额外收取土地使用费。另外，裕宝中心表示不再主张东平房的房屋租金。经双方确认，拓雅公司已交纳2010年7月1日至2014年6月1日房屋租金共计639353.5元；尚欠水电费共计2万元，欠2009年11月15日至2010年3月15日、2010年11月15日至2011年3月15日的供暖费共计243530元。诉讼中，拓雅公司称因裕宝中心自2008年4月15日至2009年11月9日期间擅自收回承租房屋，给拓雅公司造成应收而未能收取的租金损失747898.36元，提供了拓雅公司与北京市硕视通数码科技有限公司、北京舒壮钢结构工程技术有限公司、北京鑫红森林广告有限公司、北京顺成网图文设计有限公司、北京神州信达印刷有限公司、北京嘉昱眩彩图文设计制作中心、北京兴达祥科技开发有限公司签订的房屋使用协议予以佐证；拓雅公司主张因裕宝中心自2008年4月15日至2009年11月9日期间擅自收回房屋，造成拓雅公司对外赔偿的损失共计661500元，并提供了拓雅公司支付违约金的支票存根及进账单，数额共计66万元；拓雅公司主张因裕宝中心擅自收回房屋导致拓雅公司自行租房的费用36000元，提供了拓雅公司向北京运通行物业管理有限公司支付房租、供暖费和水电费的发票两张。拓雅公司要求裕宝中心赔偿南平房危房改扩建费用957600元，但未提供相应的证据证明该费用已实际发生。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、《房屋租赁合同的补充协议（二）》、会议纪要、海淀区人民法院（2008）海民初字第16643号民事判决书、（2011）海民初字第4488号民事判决书、本院（2009）一中民终字第11854号民事判决书、北京市平改坡登记表、证明、房屋安全鉴定报告、评估报告、房屋使用协议、支票存根、进账单等证据材料在案佐证。本院认为：裕宝中心与拓雅公司就涉案房屋诉讼多年，双方争议的焦点在于拓雅公司是否有违约行为、房屋租赁合同是否应当予以解除及解除后的费用问题。第一，法院生效判决已确认裕宝中心与拓雅公司存在租赁关系，租赁期限为20年，租金标准为市场价格的20％。双方均应本着诚实信用原则全面履行合同义务。拓雅公司作为承租人应当对承租房屋合理使用、妥善照管。根据庭审查明的事实，拓雅公司对于9号楼申请的是平改坡工程，实际工程为加盖一层，该公司在进行房屋加盖前理应征得房屋产权人的同意。现拓雅公司未经裕宝中心同意即在原房屋基础上加盖一层的行为属于违约行为。另外，对拓雅公司拆除部分南平房的行为，虽然双方在交接南平房时约定，退还南平房后，拓雅公司负责对南平房进行改扩建加固，并达到安全要求后方可进行经营或使用，北京市海淀区房屋安全鉴定站也对南平房鉴定为危房，但拓雅公司实施的是拆除行为，并非裕宝中心允许的改扩建加固行为，拓雅公司的拆除行为未取得裕宝中心的认可，该行为亦属违约行为。综上，拓雅公司的上述行为导致裕宝中心要求解除租赁合同，原审法院支持了裕宝中心解除房屋租赁合同，拓雅公司立即拆除海淀区阜成路44号院内9号办公楼擅自加盖的部分并恢复原状，返还8、9号楼和尚未拆除的南平房135.2平方米及中心通道以东全部场地3560平方米的诉讼请求正确，本院予以维持。裕宝中心主张拓雅公司赔偿拆除南平房的损失，虽提供了资产评估咨询报告书和附属房预算书，但拓雅公司对此不予认可，且该评估咨询及预算系裕宝中心单方自行委托，无法作为定案依据，故原审法院驳回了裕宝中心要求拓雅公司赔偿拆除南平房978.42平方米损失的诉讼请求正确，本院予以维持。第二，拓雅公司主张因裕宝中心擅自收回房屋，造成拓雅公司对外赔偿的损失共计661500元，并提供了拓雅公司支付违约金的支票存根及进账单，数额共计66万元，该款项已实际支出，原审法院据此判决裕宝中心赔偿拓雅公司66万元正确。至于拓雅公司的66万元是否赔偿给关联公司与拓雅公司是否应得到赔偿无因果关系。第三，关于拓雅公司拖欠裕宝中心房屋租金、水电费及供暖费的数额。原审法院在查明事实的基础上确定的拓雅公司给付裕宝中心的各项费用的数额正确，本院亦予以维持。综上所述，原审法院对本案的审理程序合法，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院对原审判决予以维持，对裕宝中心及拓雅公司的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费八万七千八百六十八元，由北京裕宝商贸中心负担六万七千八百六十八元（已交纳），由北京拓雅世纪商务服务有限公司负担二万元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万五千五百八十七元，由北京拓雅世纪商务服务有限公司负担一万一千三百零六元（已交纳），由北京裕宝商贸中心负担四千二百八十一元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费九万七千五百三十九元，由北京裕宝商贸中心负担七万八千六百八十三元（已交纳），由北京拓雅世纪商务服务有限公司负担一万八千八百五十六元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣代理审判员  朱文君代理审判员  赵 蕾二〇一五年六月十八日书 记 员  杜 莹