广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法民三初字第256号原告（反诉被告）罗某。委托代理人谢某，广东深鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）某甲公司。法定代表人郑某甲，公司总经理。被告（反诉原告）某乙公司宝安艺术城。负责人郑某乙。两被告的共同委托代理人陈某甲，广东深兴律师事务所律师。两被告的共同委托代理人孙某。原告（反诉被告）罗某与被告（反诉原告）某甲公司（以下简称某甲公司）、某乙公司宝安艺术城（以下简称某乙公司宝安艺术城）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某及其委托代理人谢某，两被告的委托代理人陈某甲、孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告将普通商业铺位以某乙公司宝安艺术城的名义对外招租，在租赁协议中设置保底金价格和综合管理费价格条款。保底金价格为租金价格50元／平方米，综合管理费价格为155元／平方米。因有某乙公司宝安艺术城的招牌，协议中还有保底金价格条款，原告便与被告签订租赁协议。被告收取了某原告押金49200元，装修费用40000元、售后服务保证金1000元、首月保底金及管理费18000元。原告于2011年7月进场经营，因生意一般，综合管理费太高，每月都亏损。其间，原告向被告提出免交综合管理费，被告同意11月份起只交保底金，但原告交了某11月的保底金后，被告于当月29日将原告所租商铺锁死，不让原告经营。原告尚有20000元货物被锁在商铺内未能取出。原告认为：一、《租赁协议》是原告因重大误解而与被告订立的。被告以某乙公司宝安艺术城的名义进行招租，原告误以为人流很大，生意会很好。《租赁协议》设置了某保底金价格条款，原告误以为不盈利就可以不缴纳综合管理费，只缴纳保底金即可。二、订立合同时显失公平。租金价格50元／平方米是宝安二十五区商业街的最高租金价格水平，被告将艺术城的整体装修、推广、策划、空调、电梯、维修基金等费用分摊到综合管理费中，制定出畸高的综合管理费价格，收取高额押金，并设置多条没收押金的条款，对于承租方显然不公平。三、被告收取原告的装修费和售后服务保证金无正当理由，应予以返还。综上，原告特诉至法院，请求判决：1、原告与被告订立的《租赁协议》第五条中“综合管理费价格为155元／平方米”、“综合管理费为每月人民币18600元”、“并收取两个月的保底金及两个月的综合管理费人民币49200元作为押金”分别变更为“综合管理费价格为5元／平方米、“综合管理费为每月人民币600元”、“并收取两个月的保底金及两个月的综合管理费人民币13200元作为押金”；2、被告返还原告多交的押金扣除所欠租金及管理费后的余额22800元；3、被告返还原告装修费40000元及售后服务保证金1000元及被扣货物（价值20000元）；4、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原、被告订立的《租赁协议》并不存在重大误解的情况；《租赁协议》设置的保底金事实上就是租金，协议对保底金、综合管理费和电费等都有明确规定，被告从未承诺过可以不交或者免交综合管理费，况且原告此前也按约定交纳了某租金某乙合管理费，不存在任何误解的可能。二、双方签订的《租赁协议》也不存在显失公平的事实；某乙公司宝安艺术城位于繁华的商业区域，同等地段租金就达200元／平方米，被告所收取的保底金某丙合管理费并不算高，而且，综合管理费还包括推广、策划等费用，被告为提升和改善艺术城的经营环境投入了某大量资金，理应由各商户共同分摊；因此，原告以《租赁协议》显失公平为由要求变更或撤销的主张缺乏事实和法律依据。三、按照双方合同约定，被告仅需对公共场所进行装修，室内装修由承租方自行负责。但是为了某达到商场的整体装修效果，双方约定由承租人向被告缴纳固定数额的装修费，被告统一为商户进行室内装修。订立合同时，双方均同意了某这种方式，原告已经自愿缴纳了某20000元装修费，因此装修费的收取合法、合理。至于售后服务保证金，是商业活动中防范风险的正常手段，而且双方约定，若没有退货情况发生，在合同终止后三个月内退还。现在合同并未终止，还未到退款的时间，被告暂时没有理由返还售后服务保证金。综上所述，原、被告是在平等、公平、自愿的基础上订立的《租赁协议》，该协议并不存在任何重大误解和显失公平的事实，是双方的真实意思表示，并不违反法律以及相关法规的强制性规定，是一份合法有效的合同，双方应自觉遵守和履行，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：某乙公司宝安艺术城（以下简称“某乙公司宝安艺术城”）是某甲公司的分公司。2011年6月23日某乙公司宝安艺术城与原告罗某自愿订立了某《租赁协议》，被告将位于某乙公司宝安艺术城20号楼1层A011、A012号铺位出租给原告用于艺术服饰的经营，双方约定2011年7月1日至2012年6月30日期间的保底金（即租金）和综合管理费为18000元／月，原告应于每月3日之前交清上述费用和水电费，拖欠7天以上的，被告有权终止协议并没收押金，且按日加收3%的滞纳金。从2011年9月份开始，原告便无故拖欠保底金某丙合管理费。截至2012年2月29日止，原告共拖欠保底金、综合管理费、水电费共计人民币103001元以及滞纳金310458.6元。被告曾多次催讨无果，故依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，诉至贵院，请求贵院依法判决：1、解除、终止某乙公司宝安艺术城与原告罗某签订的《租赁协议》，并没收原告全部押金人民币49200元；2、原告偿还拖欠的保底金（即租金）和综合管理费人民币102000元、水电费人民币1001元及逾期付款的滞纳金人民币310458.6元，以上共计人民币413459.6元（暂计至2012年2月29日止，以后顺延）；3、原告承担本案的诉讼费用。针对被告的反诉，原告答辩称：被告强制收回了某原告的商铺，其要求没收押金无事实和法律依据。原告要求撤销双方的《租赁协议》，该合同从订立之日起就无法律效力。因此，被告的反诉请求均无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，原告罗某与被告某乙公司宝安艺术城于2011年6月23日签订一份《租赁协议》，约定的主要内容包括：1、罗某（乙方）承租某乙公司宝安艺术城（甲方）20号楼1层A011、A012号铺位经营艺术服饰，期限为2011年7月1日至2014年6月30日，面积120平方米，租金价格50元／平方米，综合管理费价格155元／平方米，保底金价格为每月6000元，综合管理费为每月18600元；2、每年综合费用交纳办法如下：第一年2011年7月1日至2012年6月30日乙方每月向甲方交纳保底金某乙合管理费合计为18000元，第二年2012年7月1日至2013年6月30日乙方每月向甲方交纳保底金某乙合管理费合计为19680元，第三年2013年7月1日至2014年6月30日乙方每月向甲方交纳保底金某乙合管理费合计为24600元，乙方应于2011年6月23日前交付首月保底金某乙合管理费及履约保证金（履约保证金为两个月保底金某乙合管理费）共计67200元；3、自协议签署次月起，乙方必须每月3日之前将保底金某丙合管理费存入甲方指定账号或者交纳现金，乙方所欠保底金、综合管理费、水电等费用达7天以上的，甲方有权终止协议或者停止供应水电，并没收乙方押金，且按日加收3％的滞纳金，同时甲方有权收回铺位对外另行招租，由此造成的损失均由乙方负责；4、甲方给予乙方免租期一个月（免租金及管理费），自2011年7月1日起至2011年7月31日止；5、乙方须按照甲方某乙管某乙门的要求办理装修进场手续，且装修方案必须经甲方审批书面同意后方可施工；6、其他约定等。上述《租赁协议》签订后，原告于2011年6月25日向被告某乙公司宝安艺术城交纳了某首月保底金及管理费18000元和履约保证金49200元，此后直至2011年11月6日，原告才再次交纳租金6000元。原告主张，被告于2011年11月29日将涉案的租赁房屋的门锁住，单方面收回了某铺面，致使原告被迫终止经营。原告为证明其主张的事实，提交了某现场某作为证据并申请了某证人出庭作证。证人在某证言中述称，2011年11月29日被告某乙公司宝安艺术城的保安用一把红色的锁将原告承租的铺面锁住，当时有很多人围观并有警察介入。被告认为原告的提交的上述证据已过举证期限，并且证人与原告系朋友关系，故对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。同时，被告否认曾单方面强行锁住涉案商铺的大门导致原告无法继续经营，认为原告直至2012年2月份才自行停业。被告向本院提交了某：1、广告费合同、发票等，拟证明某乙公司宝安艺术城的策划、推广等支出了某大量经费；2、第三方的场地租赁合同书，拟证明相同地段的房屋租金为219元／月／平方米，原、被告在《租赁协议》中约定的租金并不算高；3、电费欠费催缴通知单，显示原告尚拖欠2011年12月份电费952元、2012年1月份电费49元未付。原告对上述证据1、2的真实性及关联性均不予确认；对证据3以自己未收到为由亦不予确认，但原告确认尚未交纳2011年11月份的水电费。另查：1、原告于2012年3月15日以合同已实际不能履行为由申请将其第一项诉讼请求变更为：撤销原、被告签订的《租赁协议》；2、原告于2011年6月25日向被告交纳了某售后服务保证金1000元，被告认可收到该款项，但主张收取该保证金的目的是防范商业风险，应当在双方合同终止后三个月内退还。3、原告于2011年6月22日向被告交纳装修费用40000元，原告主张店铺内的装修是原告自己完成的，故被告收取该装修费没有依据，应当返还；被告主张店铺内的地砖、天花板、玻璃门等都是艺术城统一负责装修的，从原告支付装修费用的行为即可得到佐证；但双方均未能提交相关的装修合同或者发票等书面凭证。4、原告主张目前仍有价值2万元的货物被扣押在被告处，但没有提交直接的证据予以证实。5、被告某乙公司宝安艺术城系被告某甲公司依法登记注册的公司分支机构，不具有独立的法人资格。以上事实，有《租赁协议》、收款收据、照片、证人证言、《欠费催缴通知单》、工商登记信息、庭审笔录以及当事人的陈某乙等予以证实。本院认为，原、被告之间已经建立合法有效的租赁合同关系，双方由此产生的争议应受我国《合同法》及相关法律法规的调整和规范。关于原告的本诉请求。双方当事人争议的焦点是原告与被告签订《租赁协议》时是否存在重大误解及该协议内容是否显失公平？对此，本院认为：一、双方签订的《租赁协议》内容完备、表意清楚，并对综合管理费的金额、计算方法及计算周期等作出了某详细、明确的约定，原告作为理性经济人应当对这些内容明确知晓和充分理解，不存在产生重大误解的事实基础；而且，原告诉称其误以为“不盈利就可以不缴纳综合管理费，只缴纳保底金”的主张与双方合同中明确约定的条款内容相矛盾，也不符合通常人的一般理解和商业习惯，同时没有任何证据显示被告曾作出过此种意思表示，因此，原告提出的对《租赁协议》有关内容存在重大误解的主张不成立。二、被告收取的“综合管理费”包含有管理及推广等费用，没有证据显示该费用确实存在畸高的情形；从“协议”中约定租金及费用逐年递增的内容来分析，原、被告已就合同的价款和金额进行过充分的协商，不存在显失公平的情况。综上分析，本院认为双方签订的《租赁协议》反映了某当事人真实的意思表示，是合法有效的合同，当事人应当严守契约并自觉承担相应的商业风险，而不得随意要求变更或者撤销合同。综上分析，原告提出变更或者撤销《租赁协议》的理由均不成立，故本院对其第一项诉讼请求不予支持，双方仍应按照协议条款履行合同约定的权利及义务。因此，原告的第二项诉讼请求也缺乏相应的事实和法律依据，本院亦予以驳回。关于装修费的问题。原、被告均主张涉案商铺的室内装修是由自己一方出资完成的，但都未能提交证据予以证实。本院认为，通常情况下合同的一方当事人都是基于一定的对价而向对方履行义务，原告于2011年6月22日自愿向被告交纳40000元并明确注明为装修费用，可推定被告已经完成或者承诺将完成双方约定的装修事项，否则原告就没有理由支付该款项，或者原告应当在合理期限内提出异议并主张权利。然而，没有证据显示双方曾就被告是否完成室内装修的问题发生过争执，原告也未能提交任何证据证明涉案商铺的室内装修确实是由自己出资完成的，结合商铺的室内装修比较统一等具体案情，本院倾向于采信被告的主张，认定涉案商铺的室内装修是经双方协商一致同意由被告统一出资完成的。作为装修行为的对价，被告收取原告40000元装修费用并无不当。原告要求返还该款项的请求没有事实及法律依据，故本院予以驳回。关于售后服务保证金。该保证金是为了某防范原告经营过程中可能出现的商业风险而交纳的，其所有权仍属于原告，在原告退出经营且没有退货等损失发生的情况下，该保证金应当如数返还原告。现原告已经停止经营且无意再继续履行租赁合同，即使按照被告主张的该保证金可在合同终止后三个月内退还的情形，原告要求返还售后服务保证金的条件也已经成就，故本院对原告的该项诉求判如所请。当事人对自己提出的诉求，有责任提供证据予以证实。原告主张被告扣留其货物（价值20000元），但却没有提供任何直接的证据予以证实，故本院不予采信。而且，原告要求被告返还被扣货物的诉求应当是基于物上请求权而提出，而无关乎其合同上的权利义务，故不应在合同纠纷中予以主张。综上，本院对原告的该项诉请亦不予支持。关于被告的反诉。本院认为合同双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，被告作为出租人已经将房屋交付给被告承租使用，原告作为承租人应当履行支付租金的义务。根据双方《租赁协议》的约定，被告应当于2011年9月3日之前支付该月租金某乙合管理费共计18000元给被告，但原告直到2011年11月6日才交纳租金6000元，已连续拖欠租金及管理费超过两个月，此后也未再补缴任何租金及管理费。因此，本院认为原告的行为已经构成严重违约，被告根据《租赁协议》的相关条款（乙方所欠保底金、综合管理费、水电等费用达7天以上的，甲方有权终止协议或者停止供应水电，并没收乙方押金，且按日加收3％的滞纳金，同时甲方有权收回铺位另行招租等）有权单方解除双方的租赁合同关系并追究原告的违约责任。根据证人陈某乙及现场某等证据材料，本院采信原告主张的相关事实，确认被告于2011年11月29日将涉案商铺强行收回，实质上构成单方解除双方租赁合同关系的行为，并且通过明确、具体的行为将该意思表示传递给了某对方。根据前述分析，由于原告迟延履行主要债务构成严重违约，被告据此解除双方的《租赁协议》合法有据，故本院依法确认双方的租赁合同关系已于2011年11月29日合法解除。合同解除后，守约方仍可就其损失要求违约方承担违约责任。被告解除与原告的《租赁协议》后，客观上将遭受相应的租金、费用及机会成本等损失，双方在协议中约定“甲方可没收乙方押金”属于带有一定惩罚性质的违约金条款，符合法律规定，因此，被告要求没收原告交纳的全部押金（即履约保证金）49200元的主张有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除前，原告尚拖欠被告2011年9月1日至2011年11月29日期间的房租及综合管理费47400元（18000元－6000元＋18000元＋17400元），被告有权要求原告继续清偿并支付违约金。但《租赁协议》中约定的违约金计算方式（按日加收3％滞纳金）明显过高，被告也未能证明除利息损失外，原告迟延交纳租金及管理费的行为还造成了某其他实际损失，因此本院酌情判令原告应当按照银行同期同类贷款利率，向被告支付迟延交纳租金某乙合管理费期间的利息损失（2011年9月份租金及管理费18000元，从2011年9月4日起计算至2011年11月5日止；2011年9月份租金及管理费12000元，从2011年11月6日起计算至本判决指定付款之日止；2011年10月份租金及管理费18000元，从2011年10月4日起计算至本判决指定付款之日止；2011年11月份租金及管理费17400元，从2011年11月4日起计算至本判决指定付款之日止）。此外，由于双方的租赁合同关系已于2011年11月29日解除，被告收回房屋并有权另行招租，故被告要求原告支付此后的租金及管理费不再有合法依据，本院不予支持。关于水电费的问题。原告于2011年11月29日才停止经营，此前必然会发生相应的水电费并理应由实际使用人即原告承担。原告认可尚未交纳2011年11月1日至2011年11月29日期间的电费，被告提交的《电费欠费催缴通知单》显示上述期间的电费为952元（由于计费周期通常为下一个月结算上月费用，故在通知单上反映为12月份电费）未超出合理范围（原告述称其2011年10月份水电费为1144元），本院予以采信。因此，本院认为原告还需支付被告2011年11月1日至2011年11月29日期间的电费952元。由于某乙公司宝安艺术城属于某甲公司的分支机构，没有独立的法人资格，故本院认为本案中的民事权利及义务应当由两被告共同享有和承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《某乙公司宝安艺术城租赁协议》已于2011年11月29日解除，两被告有权没收原告交纳的履约保证金49200元不予退还；二、两被告应于本判决生效之日起五日内向原告返还售后服务保证金1000元；三、原告应于本判决生效之日起五日内向两被告支付2011年9月至11月的租金及综合管理费47400元，并按照银行同期同类贷款利率，支付两被告迟延履行债务期间的利息损失（2011年9月份租金及管理费18000元，从2011年9月4日起计算至2011年11月5日止；2011年9月份租金及管理费12000元，从2011年11月6日起计算至本判决指定付款之日止；2011年10月份租金及管理费18000元，从2011年10月4日起计算至本判决指定付款之日止；2011年11月份租金及管理费17400元，从2011年11月4日起计算至本判决指定付款之日止）。四、原告应于本判决生效之日起五日内向两被告支付2011年11月1日至2011年11月29日期间的电费952元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费948元，原告已预交，由原告承担898元，被告承担50元；反诉受理费4120元，被告已预交，由原告承担500元，被告承担3620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄  海  涛二〇一二年九月二十日书记员 郭永青（兼）书记员 张    培附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！