福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终1618号上诉人(原审被告)：宋伟成，男，1979年1月18日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：王乘波、郭龙英，福建兆恩律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告)：莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会（以下简称莆糖社区居委会），住所地福建省莆田市城厢区兰溪街665号，组织机构代码证代码77963602-8。法定代表人：黄光华，主任。上诉人宋伟成因与被上诉人莆糖社区居委会房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院(2016)闽0302民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宋伟成上诉请求：撤销一审判决，改判宋伟成和莆糖社区居委会签订的《房屋租赁合同》无效，宋伟成无需向莆糖社区居委会支付租金，并由莆糖社区居委会负担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方于2014年7月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定莆糖社区居委会将其拥有的坐落于荔城南路万达广场斜对面莆糖社区西北侧的土地出租给宋伟成，租赁期限从2014年7月1日至2016年6月30日止，月租金7100元。但讼争土地已于2002年被莆田市土地储备中心征收，且被征收后一直登记在莆田市土地储备中心名下，莆糖社区居委会无权出租讼争土地。2.宋伟成与莆糖社区居委会签订《房屋租赁合同》后，在未投入经营前经过莆糖社区居委会的同意，将讼争空地以原租金的价格转租给蔡某。莆糖社区居委会对讼争土地的实际承租人系蔡某是知情的，且租金也一直由蔡某向莆糖社区居委会缴纳，宋伟成不应承担缴纳讼争土地租金的义务。3.莆糖社区居委会将全民所有的土地占为己有，该行为违反了国家的法律规定，其无权将本案讼争土地出租。莆糖社区居委会辩称，讼争的土地是属于居委会的，是居委会与宋伟成签订合同的。上一届居委会法定代表人是否知晓宋伟成将讼争土地转租给蔡某，对该情况这一届居委会不清楚。现莆糖社区居委会只能依据双方签订的合同请求宋伟成履行支付租金的义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。莆糖社区居委会向一审法院起诉请求判令：1.宋伟成支付拖欠的租金14200元(2016年4月份至2016年5月份)，并继续支付租金至合同期限届满之日止；2.宋伟成承担违约责任，莆糖社区居委会不予退还履约保证金15000元给宋伟成；3.本案诉讼费由宋伟成承担。一审法院认定事实：2014年7月1日，莆田市城厢区霞林街道莆糖社区居民委员会（甲方）与宋伟成（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落在荔城南路万达广场斜对面莆糖社区西北侧（原13号楼拆迁空地，以现状为准，面积450㎡），每月租金7100元（均不含税金；如须提供税务发票，税金由承租人承担）。出租给乙方，用途为商业；租期从2014年7月1日起至2016年6月30日止；租金正式缴交日为甲乙双方签订协议日。每月于期前5天内交清，逾期不交，合同终止，押金取消；本合同签订时，乙方应向甲方交付15000元作为履约保证金，合同期满后退还给乙方。乙方必须依约交付租金，如有拖欠，每天按1000元加收滞纳金，如拖欠租金或拖欠由乙方负责交纳费用达十天，甲方有权收回房屋，有权拒绝返还履约保证金，且甲方有权处理店内所有物品等。宋伟成于同日与案外人蔡洪宝签订《委托》一份，约定宋伟成全权委托蔡洪宝在其承租的莆糖社区原B#楼拆迁空地上经营生产管理，在租赁期间发生的一切生产安全、财务纠纷等问题均由蔡洪宝负责，与宋伟成无关等。合同签订后，本案讼争的土地一直由蔡洪宝使用。但宋伟成自2015年4月起停止支付租金，致引起诉讼。另查明：上述双方签订的《房屋租赁合同》项下的土地的国有土地使用证登记土地使用权人为福建省莆田糖厂，2004年11月11日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政[2004]213号文件《关于同意成立莆糖社区居委会的批复》，同意以原莆田糖厂福利区为基础，成立莆糖社区居委会。一审法院认为，宋伟成与莆糖社区居委会签订的《店面房出租合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。双方约定租赁期限至2016年6月30日止，宋伟成自2016年4月份起拖欠莆糖社区居委会租金，已构成违约，故莆糖社区居委会请求宋伟成支付拖欠的租金14200元(2016年4月至2016年5月)，并继续支付租金至合同期限届满之日止，符合合同约定及法律规定，予以支持。莆糖社区居委会同时要求宋伟成承担违约责任，即莆糖社区居委会不予退还被告缴纳的履约保证金15000元，因合同约定如拖欠租金达十天，莆糖社区居委会就有权拒绝返还履约保证金，故对莆糖社区居委会的该请求亦予以支持。宋伟成辩称其将讼争土地委托给案外人蔡洪宝使用，并约定租赁期间发生一切纠纷由蔡洪宝负责，因本案租赁合同系莆糖社区居委会与宋伟成签订的，对双方具有约束力，宋伟成的辩称违反合同的相对性原则，对此不予采纳。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宋伟成应于本判决生效之日起十日内支付给莆糖社区居委会拖欠的租金14200元，并继续按每月7100元支付租金至合同期限届满之日止；二、莆糖社区居委会不予退还宋伟成缴纳的履约保证金15000元。本案案件受理费530元，减半收取计265元，由宋伟成负担。本院二审期间，宋伟成提供一份收条，欲证明讼争土地是由蔡某实际承租，蔡某买断中标资格，居委会书记有在该收条上签字。经庭审质证，莆糖社区居委会对上述收条的三性均有异议，认为其不清楚宋伟成转租的事实，即使上述收条是真实的，陈国扬的签字也是以见证人的身份签名，且是代表其个人；讼争土地是公开招投标的，如果宋伟成要放弃中标资格即放弃签订合同的资格，而宋伟成有在合同上签字，说明宋伟成没有放弃中标资格。本院审查认为，该收条有提供原件核对，但因陈国扬未出庭作证，其签名的真实性无法确认，且莆糖社区居委会对宋伟成与蔡某间的合同关系内容并不清楚，无法有效证实宋伟成主张的事实，故不予采纳。宋伟成还申请证人蔡某出庭作证，欲证明讼争土地是由蔡某实际承租，蔡某买断中标资格，居委会书记有在该收条上签字。证人蔡某证实：讼争土地的实际承租人是其本人，莆糖社区居委会对该事实是知情的；当时宋伟成转租时是莆糖社区居委会协调的，由蔡某买断中标资格，其向宋伟成出具收条，收条上有莆糖社区居委会支部书记陈国扬签字；租金已全部支付了，支付至2016年4月，因为押金15000元还可以抵销两个月的租金；该讼争土地已被莆糖社区居委会收回。经庭审质证，莆糖社区居委会认为蔡某是转租关系，居委会法人代表并没有签字；占用的土地不止450平方米，讼争土地是在2014年进行搭盖的，宋伟成转租后是由蔡某搭盖的；合同到期后，居委会就将大门焊掉，责令对方停止营业，现蔡某的设备尚未搬走。本院审查认为，莆糖社区居委会对宋伟成和蔡某之间的合同内容并不清楚，宋伟成与蔡某的约定对莆糖社区居委会不产生约束力，故上述证人证言无法证实宋伟成的主张，不予采纳。经审理查明，宋伟成对一审法院查明的事实中“上述原、被告签订的《房屋租赁合同》项下的土地的国有土地使用证登记土地使用权人为福建省莆田糖厂，2004年11月11日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政[2004]213号文件《关于同意成立莆糖社区居委会的批复》，同意以原莆田糖厂福利区为基础，成立莆糖社区居委会”有异议，认为讼争土地的实际使用权人为莆田市国土资源局城厢分局，一审法院上述查明事实与事实不符；宋伟成对一审法院查明的其他事实没有异议。莆糖社区居委会对一审法院查明的事实没有异议。对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实，本院予以确认，对双方有争议的事实待下文一并予以阐述。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。具体到本案中，宋伟成经莆糖社区居委会同意将讼争物转租给蔡某，其与莆糖社区居委会签订的《店面房出租合同》仍继续有效。莆糖社区居委会和宋伟成双方均应按合同约定全面履行自己的义务。该合同第六条约定：“乙方（宋伟成）必须依约交付租金，如有拖欠，每天按1000元加收滞纳金；如拖欠租金或拖欠由乙方负责交纳费用达十天，甲方有权收回房屋，有权拒绝返还履约保证金，且甲方有权处理店内所有物品”，根据上述约定，宋伟成自2016年4月起未支付租金，违反了合同的约定，莆糖社区居委会按约请求宋伟成支付尚欠的租金及不予退还宋伟成交纳的押金15000元有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，宋伟成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费530元，由宋伟成负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  许秋红审判员  李 忠二〇一七年一月十七日书记员  高小福附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。