广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初9672号原告：高艳华，住吉林省桦甸市。被告：广东润茂投资有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁贤波。原告高艳华诉被告广东润茂投资有限公司（以下简称润茂投资公司）合同纠纷一案,本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高艳华到庭参加诉讼，被告润茂投资公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高艳华向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还款项291785元；2.被告支付补偿款（以291785元为本金，按年利息上涨10%，从2016年6月1日计算至款项退还之日止）。庭审过程中，高艳华增加一项诉讼请求：判令解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》。事实和理由：2013年5月原告签订合同，原告认购番禺区钟村街兴业大道西诜墩村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目A栋1层076号商铺（以下简称“涉案商铺”）12.11平方米，物业使用权共计17年4个月。3年到期即2016年6月，被告应向原告按每季度支付租金，但已超过5个月了，被告一直未履行合同支付租金，现该项目已烂尾，不能经营。2014年11月8日，被告公司向出具承诺书，承诺公司在2016年10月前，项目总体出租率没有达到50%，公司全额退还购买经营权合同金额，并按当时银行存款利率上涨10%作补偿，原告要求履行此条款，故诉至法院。被告润茂投资公司未答辩，亦未提交证据。高艳华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2013年5月11日，润茂投资公司作为甲方（转让人）、高艳华作为乙方（受让人），签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0067号）及附件《物业返租合同》，约定：在2030年9月30日当天及以前，甲方拥有番禺区钟村街兴业大道西诜敦村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目的使用权和经营管理权，本合同所称“转让”或“受让”系指转让或受让物业的租赁使用权；乙方受让涉案商铺的使用权，物业用途为商铺，建筑面积12.11㎡，套内面积6.055㎡，受让价格（合同价款）291785元，期限自2013年6月1日至2030年9月30日，为17年4个月；乙方受让涉案商铺使用权后，甲方同意再向乙方手上返租十年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；双方同意，为确保甲方向乙方支付返租款项，甲方同意将乙方受让款总额的50%存入监管银行，由监管银行根据本合同及资金监管协议的约定按期向土地权属方缴交租金及向乙方支付每年的返租租金；甲方同意首三年的返租租金105043元，乙方可从合同总价款中直接扣除，然后将余款186742元按合同约定支付给甲方；合同签署当天，乙方须向甲方缴交93371元作为首期合同款项（已含定金3万元），合同签署之日起0天内，乙方须将余款93371元一次性支付；涉案商铺交付使用权日为2013年6月1日交付使用；本合同附件《物业返租合同》生效的前提条件是，本合同所约定的合同款项全部到账甲方账户，生效之日为乙方应付甲方的合同款项全部到达甲方账户之日等。附件《物业返租合同》约定：乙方同意将其受让的涉案商铺使用权出租给甲方，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止，共计10年；甲方每年应付乙方的租金，按照291785元的12%的年回报固定计算租金，即35014元；第一、二、三年租金已在转让总款上一次性扣减，其他年份租金，甲方须于约定时间内支付完毕等。同日，润茂投资公司出具《承诺书》，写明：本公司承诺，返租期限届满后，若高艳华要求继续将涉案商铺返租给本公司，本公司须同意按承诺的租金及支付方式与其重新签订返租合同等。2013年5月8日和2013年5月11日，润茂投资公司向高艳华共开具了三份收据（已加盖公章），显示高艳华向某投资公司支付了涉案商铺的租金（含定金）共计186742元，高艳华提交了POS机刷卡单以佐证。2014年1月8日，润茂投资公司出具《承诺书》，承诺“公司在2016年10月前，项目总体出租率没有达到50%，公司全额退还购买经营权合同金额，并按当时银行存款利息上涨10%作补偿”等，落款处有润茂投资公司的印章和法定代表人梁贤波的签名。另，粟金辉提交了日期为2016年12月23日的涉案商铺所在建筑物的照片若干，显示整幢建筑物现处于空置未经营状态，建筑物内商铺未作分割和分开间隔。本院依职权到广州市番禺区钟村街诜墩村经济合作社调查取证，复印了《房地产权证》四份，载明：涉讼商铺所在土地及建筑物：广州市番禺区钟村街毓宏街1号（宿舍）、（厂房1）、（厂房2）、（厂房3）的登记权属人是广州市番禺区钟村街诜敦村经济合作社，规划用途分别为宿舍、厂房，共有情况为单独所有，登记时间为2011年11月28日。本院认为：高艳华和润茂投资公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0067）及附件《物业返租合同》主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。根据当事人提交的证据和当事人的真实意思表示，本案实为房屋租赁合同关系。在双方签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》后，高艳华依照合同约定履行了支付款项的义务，润茂投资公司也应根据合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方当事人约定的三年返租期届满后，自2016年6月1日起至今，润茂投资公司没有按照合同约定支付返租租金，涉案商铺实际已处于空置无经营状态，且未作分割，润茂投资公司已构成违约，且润茂投资公司也未举证证明其对涉案商铺有处分权，合同目的不能实现，故高艳华主张解除《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据高艳华提交的2014年1月8日《承诺书》，润茂投资公司承诺在2016年10月前，项目总体出租率没有达到50%的，“全额退还购买经营权合同金额，并按当时银行存款利息上涨10%作补偿”，润茂投资公司作出的上述承诺，未违反法律规定，是为有效，对其具有法律约束力。涉案商铺所在项目实际处于空置无经营状态，且项目内的商铺未作分割，无法确定各个商铺的具体位置和四至，故高艳华要求润茂投资公司按照上述《承诺书》退还合同价款（租金）291785元和支付相关利息的诉请，本院予以支持。关于利息的计算问题。高艳华主张以291785元为本金，从2016年6月1日开始计算利息，本院予以支持。对于利率标准，2014年1月8日《承诺书》只写明了“当时银行存款利息上涨10%”，属约定不明，本院酌情定为按照2013年中国人民银行同期一年定期存款利率上浮10%为标准计算。润茂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，润茂投资公司应向原告高艳华退还租金291785元，并支付利息（以291785元为本金，按照2013年同期中国人民银行一年定期存款利率上浮10%为标准，从2016年6月1日开始计算至款项实际清偿之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告高艳华与被告广东润茂投资有限公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0067号）及附件《物业返租合同》；二、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高艳华退还租金291785元，并支付利息（利息以291785元为本金，按照2013年中国人民银行同期一年定期存款利率上浮10%为标准，从2016年6月1日开始计算至款项实际清偿之日止）；三、驳回原告高艳华的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4818元，由原告高艳华负担100元，被告广东润茂投资有限公司负担4718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 易 洁二〇一七年一月二十日书记员 范津津