浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈民初字第424号原告：袁郭竣，系宁波全盛科技有限公司法定代表人。原告：苗群飞，系宁波全盛科技有限公司财务人员。两原告共同委托代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。被告：宁波合生锦城房地产有限公司，住所地：慈溪经济开发区（杭州湾新区）滨海大道南侧商贸街4号楼2-13D室。法定代表人：史才全，该公司总经理。委托代理人：陈铃，系被告单位员工。原告袁郭竣、苗群飞诉被告宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理，依法由代理审判员王文艳适用简易程序于2015年4月27日对本案公开开庭进行审理。原告袁郭竣、苗群飞的委托代理人杨永东、被告合生公司的委托代理人陈铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁郭竣、苗群飞起诉称：2011年11月15日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，约定两原告以6440336元的价格购买被告开发的位于慈溪市杭州湾新区海纳路408弄13-01幢49号商品房，合同第九条约定出卖人应当在2013年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。第十条第一款第②项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款。合同签订后，两原告已支付全部购房款，被告于2014年4月1日向两原告送达书面交房通知告知两原告交房。但直至同年4月3日，被告也未按约交付房屋。故两原告按约于同年4月3日正式书面通知被告解除合同，并要求被告退还已付房款6440336元，支付违约金322016.8元。被告于同年5月13日回复称不同意两原告提出的单方解除合同的要求。但被告在两原告提出解除合同后三个月内并未向人民法院起诉。现两原告诉请判令：确认两原告与被告签订的商品房买卖合同已经被两原告2014年4月3日发出的解除商品房买卖合同通知书解除。庭审中，两原告明确诉请为确认两原告与被告签订的商品房买卖合同已经于2014年4月4日解除。被告合生公司答辩称：被告认为涉案的商品房买卖合同并未解除，理由如下：一、两原告所购房屋已于2014年3月28日取得《慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，于同年3月31日取得《宁波杭州湾新区房地产开发项目竣工交付备案证明书》，并未逾期超过90天。根据合同补充协议第五条的约定，符合房屋交付的条件是在规定时间内取得房地产开发项目交付备案书和建设工程竣工验收备案证明，即被告已于2014年3月31日符合交付条件。且被告也已经取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、被告已于2014年3月31日向两原告寄送书面的交房通知书，尽到了及时充分的通知义务。寄送交房通知书系被告义务，并不影响房屋交付条件的成立。且合同第九条约定的是涉案房屋必须在2014年3月31日前符合交付条件，并非指完成交付手续，是否接受房屋是买受人的权利。合同补充条款第十九条约定，信使和快递形式交送当天即视为送达，被告并未违约；三、两原告于2014年4月3日和5月6日寄送的解除通知无解除效力。根据相关司法解释规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或第九十四条规定的条件，才能发送解除合同的法律效力。即解除合同须符合法定或约定的解除条件。事实上涉案房屋并不存在法定和约定的解除条件情形，且被告已经书面回复不同意解除合同。因此涉案合同依旧是合法有效的。请求法院驳回两原告的诉讼请求。原告袁郭竣、苗群飞为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：A1.商品房买卖合同两份，证明双方签订商品房买卖合同，并约定了相关权利义务；A2.解除商品房买卖合同通知书、顺丰快递底单及签收凭证各一份，证明两原告于2014年4月3日要求被告按合同约定解除商品房买卖合同并退还房款、支付违约金；A3.函一份，证明两原告于2014年5月6日再次要求解除合同并退还房款、支付违约金；A4.回复函一份，证明被告于2014年5月13日回函两原告称不同意解除合同。被告合生公司为证明其辩称成立，向本院提供以下证据：B1.慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份，证明涉案房屋已于2014年3月28日验收合格；B2.宁波杭州湾新区房地产开发项目竣工交付备案证明书一份，证明涉案房屋已于2014年3月31日具备交付条件；B3.合生国际名都交楼通知书一份，证明被告于2014年3月31日书面寄发了交房通知书，告知两原告所购房屋已经符合交付使用条件；B4.EMS面单一份，证明被告于2014年3月31日寄出交楼通知书；B5.邮件全程跟踪查询单一份，证明两原告已经妥收交楼通知书。原、被告对上述证据质证及本院认证意见如下：被告对两原告提供的证据真实性无异议，但认为上述证据不能证明合同已解除，经审查，证据A1具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认，证据A2、A3、A4系合同解除相关证据，涉案商品房买卖合同是否已解除，本院将结合本案其他证据作综合分析认定。两原告对被告提供的证据的真实性、合法性均无异议，但认为被告所举证据内容与其待证事实缺乏关联性，故不具有证明力。本院对证据B1、B2、B3、B4、B5反映的事实予以确认，至于被告所要证明的事实也即证据的关联性问题，本院将在本院认为部分结合本案其他证据作综合分析认定。根据上述确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年11月15日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：两原告购买被告开发的位于宁波市杭州湾新区海纳路408弄合生国际名都13-01幢59号房，总房款6440336元。合同第九条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.房地产开发项目交付备案书。合同第十条约定：若出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件八补充协议第七条约定的方式处理。合同附件八补充协议第七条约定：如该商品房已达到本合同约定的交付条件，买受人未在出卖人交付通知规定期限内会同出卖人对该房屋进行验收交接，出卖人应当发出书面通知催告壹次，如买受人仍未按期办理房屋验收交接的，则视为出卖人已完成房屋交付义务，自出卖人催告通知的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任以及相关义务转移由买受人承担。合同附件八补充协议第十九条约定：信使、快递形式交送当天即视为送达。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告支付了全部的购房款。2014年3月28日，合生国际名都项目取得慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书。同年3月31日，合生国际名都项目取得宁波杭州湾新区房地产开发项目竣工交付备案证明书，同日，被告向两原告发送交楼通知书一份，通知两原告前来办理交房手续。2014年4月1日，两原告收到交楼通知书。2014年4月3日，两原告向被告发出解除商品房买卖合同通知书一份，认为被告已逾期交房、且房屋存在质量问题，尚未达到交付条件，构成违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同、被告退还两原告购房款6440336元并支付违约金322016.8元。被告于2014年4月4日收到两原告寄送的解除商品房买卖合同通知书。2014年5月6日，两原告再次向被告发出函件一份，认为因被告违约，两原告已经于2014年4月3日向被告发送解除合同通知书，现再次具函给被告，要求被告妥善处理纠纷，否则两原告将通过法律途径解决。2014年5月13日，被告向两原告发送回复函一份，认为被告已经于2014年3月31日取得商品房交付备案许可证，并于当日通知两原告办理交房手续，不同意两原告提出的单方解除合同的要求。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应按约于2013年12月31日前将符合条件的商品房交付两原告使用，如被告逾期交房超过90日，两原告有权解除合同。现被告已逾期交房超过90日，两原告有权解除合同，理由如下：首先，合同约定被告以信件形式发出通知的，交邮当天视为送达。该约定违背了合同法的要约到达主义原则，且该约定系格式条款，被告也未对该条款作特别提示，应作出不利于提供格式条款一方的解释，虽被告于2014年3月31日向两原告寄出交房通知书，但两原告于同年4月1日收到，故本院认定两原告于同年4月1日收到交房通知书，已经逾期超过90日；其次，根据合同附件八补充协议第七条的约定，如买受人未在出卖人交付通知规定期限内会同出卖人对该房屋进行验收交接，出卖人应当发出书面通知催告壹次，如买受人仍未按期办理房屋验收交接的，则视为出卖人已完成房屋交付义务。本案两原告收到交房通知书后，未至被告处办理交房手续，在此情形下，被告未能按照补充协议约定发送书面催告通知，被告在庭审中亦自认涉案房屋截至目前尚未交付，结合两原告于2014年4月1日收到交房通知书的事实，本院可予认定被告尚未完成交房义务，已经逾期超过90日；最后，被告辩称合生国际名都项目已经在2014年3月31日前具备了交付条件，被告于当日向两原告寄送交房通知书，被告已经履行了合同第九条约定的交付义务，不构成违约。本院认为，合同第九条的主要意思是明确被告的交付期限以及交付的商品房应当具备的条件。商品房只有具备了各项条件以后，才能交付买受人，但这也并不表明被告履行了交房义务，被告还应在约定的交房日期之前将房屋交付买受人使用。合同第十二条约定了交接的具体程序、步骤以及合同双方各自的权利义务。根据该条约定，双方需进行验收交接，签署房屋交接单。在签署交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，而根据补充协议第七条的约定，只有原告方未在被告交房通知规定期限内会同被告对房屋进行验收交接的情况下，被告应当发出书面通知催告壹次，如原告方仍未按期办理房屋验收交接的，则视为被告已完成房屋交付义务。而事实上，本案被告均未完成合同约定的上述义务，故被告并未完成商品房的交付义务。因被告逾期交房超过90日，被告的行为已构成违约，合同约定的解除条件已经成就。享有解除权的一方有权依照合同的约定解除合同。两原告于2014年4月3日向被告发出解除商品房买卖合同通知书，被告于2014年4月4日签收，合同于解约通知函到达被告时解除。被告虽对解除持有异议，但未能在三个月内向人民法院起诉，本院对被告的异议，不予采纳。两原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同已经于2014年4月4日解除的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：确认原告袁郭竣、苗群飞与被告宁波合生锦城房地产有限公司签订的商品房买卖合同已于2014年4月4日解除。案件受理费100元，减半收取50元，由被告宁波合生锦城房地产有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  王文艳二〇一五年六月九日代书 记员  张 严附：本判决依据的法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。