中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15470号上诉人（原审原告）：刘柏臣，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：陈彩焕，广东骅科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：JASONCHU-SUMNG（伍柱森），美国公民。委托代理人：王历、何晓芳，广东经纶律师事务所律师、实习律师。原审第三人：陈海林，身份证住址：广东省罗定市。原审第三人：赵晓霞，身份证住址：广东省肇庆市大旺综合经济开发区。委托代理人：陈彩焕，广东骅科律师事务所律师。原审第三人：ＸＸ，身份证住址：广州市天河区。原审第三人：连竑杰，身份证住址：广州市天河区。原审第三人：陈玉明，身份证住址：广州市越秀区。上列三原审第三人共同委托代理人：王历、何晓芳，广东经纶律师事务所律师、实习律师。上诉人刘柏臣因与被上诉人伍柱森、原审第三人陈海林、赵晓霞、ＸＸ、连竑杰、陈玉明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5122号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘柏臣上诉请求：l、撤销原审判决，改判支持我的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由伍柱森负担。事实与理由如下：一、涉案《房屋买卖合同》(以下简称涉案合同)至今仍未取得伍柱森、连弦杰、ＸＸ提交给我的授权代签名委托书，由陈玉明代连竑杰、ＸＸ签名的合同应视为不生效合同。该合同也未取得陈海林、赵晓霞的同意，原审判决却将我迟延支付定金的行为视为我与伍柱森及ＸＸ、连竑杰、陈玉明在没有按该合同第十一条的约定再补签合同延长生效期限条款前提下，就达成新的协议并以此认定涉案合同已经生效，认定事实错误。由于涉案合同第三条第一款约定，乙方（我及陈海林、赵晓霞）应在签约后两个工作日内支付100万元给甲方作为定金，如乙方未能在上述期间内支付定金的，本合同不发生任何法律效力，双方交易即告终止，而我于2014年6月24日交付100万元定金显然已超过上述合同约定的期限，在合同双方没有再次补签合同延长生效时间的情况下，该合同不生效，且我交付定金的行为直至本案提起上诉时仍未取得陈海林、赵晓霞的同意，故我逾期交付定金是我个人行为，并不能视为乙方对合同达成了新的协议。因此涉案合同因定金支付的时间已超过合同约定的期限而未生效。二、即使涉案合同已生效，我在交付定金后得知涉案房屋存在登记用途与实际用途不符，且实际用途属违法建筑，交易现状不合法，不得交易，故我以此为由拒绝履行合同合理，伍柱森无权没收定金100万元。涉案房屋的使用性质为展厅、车库、办公，但实际上该房屋被伍柱森用作商铺对外出租。我在给付定金后就要求甲方(伍柱森、ＸＸ、连竑杰、陈玉明)尽快将房屋恢复为合同约定的使用性质，但是伍柱森却无理拒绝。在伍柱森及ＸＸ、连竑杰、陈玉明没向规划部门履行变更规划用途的审批手续及向房管部门办理变更登记的情况下，根据《城乡规划法》第四十条、《广州市城乡规划条例》第四十条的规定，涉案房屋属于违法建筑，依据《合同法》第五十二条第五项的规定，涉案合同应属无效。伍柱森没有按合同的约定交付符合规划用途的房屋，故根据涉案合同有关“乙方在交付定金后无合理理由不能在本协议约定的交易日期与甲方进行交易视为不购买此物业，甲方没收乙方所支付的定金，甲方有权将此物业售予他人”的约定，我为保障自己的合法权益，不愿做违法交易的帮凶，要求伍柱森拆除现状违法建筑使用功能的商铺，从而拒绝办理银行资金托管及网签手续属于我应有的合法权利，并不属于恶意或无理拒绝履行合同，伍柱森及ＸＸ、连竑杰、陈玉明无权没收我支付的定金。三、如前所述，涉案合同明确约定定金的交付是合同生效的条件，故我支付的定金具有成约定金的性质，而成约定金不适用定金罚则，即在一方不履行合同时并不能没收定金或双倍返还定金。涉案合同没有继续履行，伍柱森没有任何实际损失，而我从2014年6月24日支付100万元给伍柱森，该款项被其占用两年多，期间我多次要求退回定金，但伍柱森置之不理，企图以违法的现状商铺价值诱骗和欺诈陷阱合同条款来侵吞定金。据了解，伍柱森已构成多家与我同样被其诱骗侵吞定金的严重损失。原审法院判决支持了伍柱森没收我定金，判决不公，该定金应返还给我。被上诉人伍柱森答辩称：我不同意刘柏臣的上诉请求及理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人陈海林述称：我同意刘柏臣的上诉。伍柱森与我是多年的朋友，有很多生意往来。我介绍刘柏臣和伍柱森、ＸＸ、连竑杰、陈玉明签订合同。由于伍柱森认为我作为介绍人也要在合同上签名，我认为无所谓就签了名。但伍柱森没有拿产权证给我看。我认为伍柱森没有任何损失，租金他照收，也没有带我们去看过涉案物业，我们原先并不清楚涉案房屋的产权原来是车位、展厅、办公。原审第三人赵晓霞述称:我同意刘柏臣的上诉请求及理由。原审第三人ＸＸ、连竑杰、陈玉明共同述称：我们同意伍柱森的意见，ＸＸ、连竑杰委托陈玉明签订涉案合同，我们在合同履行期间也未对该合同提出过任何异议。刘柏臣于2016年4月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、伍柱森返还100万元购房款；2、伍柱森支付资金占用期间利息（按年利率6%计算，从2014年6月23日始至伍柱森清偿100万元止）；3、伍柱森承担一审诉讼费用。原审法院认定事实：2014年6月19日，刘柏臣、陈海林、赵晓霞（乙方）与JASONCHU-SUMNG（伍柱森）、ＸＸ、连竑杰、陈玉明（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于广州市白云区同德围上步路25号-39号首层、二层房产，使用性质为展厅、车库、办公，建筑面积为3821.0706平方米（以产权登记面积为准，详见附件一房地产权证复印件15本）；上述房产的交易价格为3800万元；付款方式为分期付款，现金或者银行划帐；乙方在甲、乙双方签署本买卖合同后的两个工作日内支付100万元给甲方作为定金，如乙方未能在上述期间内向甲方支付定金，本合同不发生任何法律效力，双方交易即告终止；在2014年7月5日前，双方到乙方指定银行办理资金托管手续，双方同意余款3700万元仅以银行托管方式支付，资金托管帐户开立后，乙方在2014年7月5日前划入3700万元到指定资金托管帐户；乙方应当在7月1日前书面通知甲方办理资金托管手续的银行以及办理时间，以便双方及时前往办理；在本合同约定的交易资金划入资金托管帐户后，且在2014年7月10日前甲、乙双方到广州市白云区房屋交登记主管部门办理上述物业网签手续，网签当日由乙方指定托管银行支付300万元给甲方作为首期楼款；乙方办理完税手续后，在2014年7月25日前甲、方双方到广州市白云区房屋交易登记主管部门办理交易递件手续，完成当日由乙方通知托管银行将楼价余款3400万元划入甲方帐户，同时甲方将递件收据原件交付乙方，由乙方自行办理新的房地产证；在甲、乙双方办理递件手续之前如果甲方因诉讼等其他原因导致房产被查封因此无法过户，视为甲方违约；在甲、乙双方办理递件手续之后，如果乙方的托管资金因包括诉讼在内等原因不能划付给甲方，则乙方违约，乙方应协助甲方办理撤销网签等交易登记手续；乙方已经检查并同意以现状带租约购买该物业；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起5天视为送达；乙方在交付定金后无合理理由不能在本协议约定的交易日期与甲方进行交易视为不购买此物业，甲方没收乙方所支付的定金，甲方有权将此物业售予他人。当日，ＸＸ、连竑杰由陈玉明作为代理人签名。同年6月24日，刘柏臣向伍柱森支付了定金100万元。伍柱森向刘柏臣出具了收据，确认合同生效，按合同约定办理交易手续。后刘柏臣及陈海林、赵晓霞不愿意继续购买涉案房屋。同年7月11日，伍柱森及ＸＸ、连竑杰、陈玉明向刘柏臣、陈海林、赵晓霞发出《履行合同催告函》，内容为催促刘柏臣及陈海林、赵晓霞履行办理银行资金托管及网签手续。同年8月15日，伍柱森及ＸＸ、连竑杰、陈玉明向刘柏臣及陈海林、赵晓霞发出《履行合同催告函》，内容为如刘柏臣及陈海林、赵晓霞不能在2014年8月25日前履行资金托管及网签手续，则双方于2014年6月19日订立的《房屋买卖合同即告解除。后刘柏臣及陈海林、赵晓霞仍未履行上述合同义务。原审法院另查明，涉案房屋实际上用作商铺对外出租。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、银行单据、《履行合同催告函》、邮件单、照片及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，刘柏臣、伍柱森、陈海林、赵晓霞、ＸＸ、连竑杰、陈玉明签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。现刘柏臣及陈海林、赵晓霞违约不购买涉案房屋，伍柱森及ＸＸ、连竑杰、陈玉明催告后无果，遂依照合同约定的通知方式通知解除合同，对此原审法院予以确认。对于刘柏臣主张伍柱森退还定金100万元及支付利息的诉讼请求，因刘柏臣违约导致合同解除，伍柱森及ＸＸ、连竑杰、陈玉明已将定金予以没收，故该诉讼请求原审法院不予支持。对于合同是否生效的争议焦点，首先，卖方ＸＸ、连竑杰委托陈玉明签订合同，且无证据证实陈玉明无权代理，故合同自签订时已经成立；其次，合同约定的生效条件是支付定金，而刘柏臣已于2014年6月24日向伍柱森及卖方ＸＸ、连竑杰、陈玉明支付定金，故合同当时已生效；最后，刘柏臣虽然迟延支付定金，但伍柱森并未表示异议，还确认合同生效，应当视为双方就合同生效问题达成了新的协议。因此，原审法院认定合同已经生效。对于卖方在签约前是否明知涉案房屋存在登记用途与实际用途不符的争议焦点，首先，合同上对涉案房屋的登记用途已有约定，且合同附件一即是涉案房屋的房产证复印件，刘柏臣及陈海林、赵晓霞在合同签订前应当对涉案房屋登记用途是明知的；其次，合同上也约定了带租约转让，故刘柏臣及陈海林、赵晓霞对涉案房屋已出租的情况也是明知的；最后，经开庭询问，买方陈海林承认其于签订合同前曾看过涉案房屋并将涉案房屋用作商铺出租的情况告知了刘柏臣及赵晓霞。因此，原审法院认定刘柏臣及陈海林、赵晓霞在签约前对于房屋的登记用途与实际用途不符是明知的。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百一十五条的规定，于2016年7月26日作出如下判决:驳回刘柏臣的全部诉讼请求。一审案件受理费14790元，由刘柏臣负担。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。刘柏臣在二审中确认其上诉理由与一审起诉理由基本相同，并确认其在签订涉案合同时知道涉案房屋的实际用途现状是商铺，也知道涉案房屋房产证记载的房屋性质为展厅、车库、办公。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对刘柏臣的上诉，由于刘柏臣在二审中确认其上诉理由与其一审起诉理由基本相同，而原审已经对刘柏臣的起诉理由进行了充分论述，条理清晰，合法有据，故本院对此不再赘述；在刘柏臣二审中并未提交新证据以证明其上诉主张或推翻原审相关论述和认定的情况下，原审判决可予维持。刘柏臣在二审中明确表示其在签订涉案合同时清楚涉案房屋的实际用途为商铺，也清楚该房屋的产权证上记载的使用性质为展厅、车库、办公，而涉案合同中约定的房屋使用性质与产权证上登记的房屋使用性质一致，故刘柏臣在此情况下仍签订涉案合同并支付定金，现在却以房屋实际用途与房产证记载不相符为由拒绝继续履行合同，明显缺乏合同及法律依据，本院不采纳刘柏臣对此的上诉意见。虽然刘柏臣迟延支付定金，但卖方对此并无异议，故涉案合同仍可继续履行，而ＸＸ、连竑杰亦确认陈玉明有权代其签订涉案合同，故刘柏臣以其迟付定金，需补签合同但未补签，且陈玉明代ＸＸ、连竑杰签名不具法律效力为由，上诉主张涉案合同未生效，缺乏法律依据，本院不予采纳。由于支付定金是合同约定的买方义务，而刘柏臣与陈海林、赵晓霞三人均为涉案合同的买方，均有支付定金的义务，至于该三人具体如何分担该付款义务，属于其内部协商事宜，并不影响涉案合同的继续履行，涉案合同中对此亦未明确约定，故刘柏臣以其支付定金的行为未经陈海林、赵晓霞同意为由，上诉主张迟延支付定金系其个人行为，进而认为涉案合同并未生效，既没有合同依据，亦没有法律依据，本院不予支持。综上所述，刘柏臣的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14790元，由上诉人刘柏臣负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年一月十六日书记员  梁少欣