广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）钦民一终字第140号上诉人（一审原告）潘小成，农民。委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。上诉人（一审被告）钦州市宏基房地产开发有限公司。住所地：钦州市赛格新时代广场三单元801室。法定代理人冯本现，总经理。委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师。委托代理人班霍，广西政大律师事务所律师。上诉人潘小成与钦州市宏基房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2014）钦北民初字第1444号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人潘小成的委托代理人劳英波，被上诉人钦州市宏基房地产开发有限公司的委托代理人王世和、班霍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年5月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的宏基·御堤湾5栋x单元x号房，房屋总价款492228元，原告一次性付清了全部购房款。合同第八条约定了交付期限，即出卖方应当在2013年12月30日将房屋交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且在出卖人发生之日起60日内告知买受人的；2、合同附件四补充协议约定非出卖人原因但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、停水、停电、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工或其他政府行为导致工期延误的；3、因天气下雨及其他出卖人无法控制的，经由经理方认可的非正常因素；4、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；以上因素出卖人应在本合同约定交付日期前15日及实际交房之日分别将结果以书面形式告知买受人。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。2014年4月15日，被告在钦州日报刊登了宏基·御堤湾的交房公告，并于2014年4月17日将入伙通知书以邮政专递的方式邮寄给了原告，原告于2014年4月18日签收了快递，但没有与被告办理接收房屋手续。2014年5月30日被告开发建设的宏基·御堤湾项目经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同验收合格，2014年9月9日钦州市公安消防支队出具了消防验收合格的意见书。另查明，被告至今暂未取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。根据被告提交的钦州市气象证明和监理日志，因天气等因素影响施工的天数为16天，即2013年5月25日、26日、2013年7月2日、8日、9日、26日、27日、28日、2013年8月3日、17日、20日，2013年9月4日、2013年11月11日、2013年12月14日、15日、16日。因高考停工的时间为5天，即2013年6月4日至2013年6月8日；被告申请局部修改宏基·御堤湾项目单体建施方案的报告、图纸设计变更，经钦州市住房和城乡建设委员会勘设计审查并签署“技术审查同意”意见，获得了规划部门的批准，可延期交房15天。以上累计36天。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。本案的争议焦点在于涉案房屋是否符合交付条件。商品房的交付，应同时满足约定的与法定的交付条件。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定开发商交房时必须取得建设工程备案表，同时，依据《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，但本案中由于双方通过合同约定商品房交付时需要取得建设工程竣工验收备案表，故被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》应作为房屋交付的条件。根据合同第八条的约定，出卖人应于2013年12月30日前将取得工程竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但被告未能在上述交房期限内向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告尚未取得工程竣工验收备案表，房屋并不具备交付条件。虽然被告已经于2014年4月15日发出公告及原告已于4月18日签收到被告入伙通知书通知，依据该合同附件四的约定，被告公司可在《钦州日报》公告、邮寄、书面签收的形式通知原告交房，但被告公司开发建设的房屋在发出公告之后即于2014年5月30日才经验收合格。因此，在工程经验收合格前的交房通知不符合合同约定和法律规定，故被告主张其交房日为2014年4月26日没有事实依据，该院不予采信。原告按约支付了房款，但被告没有在约定的时间交付房屋，原告以该房屋尚未符合双方约定的交房条件为由，拒绝在交房验收确认表上签字不违反合同约定，被告应该承担逾期交房的违约责任。原告在庭审中变更逾期交房违约金计算时间从2013年12月31日至起诉之日即2014年8月25日（期间共238天）止，以后另行处理，属原告自行处分自己民事权利的行为，应予以允许，但应扣减期间根据双方合同约定的因天气、停电、停水、高考等因素导致的工期延误36天，扣减后，被告仍实际逾期交房202天。被告辩称因天气、停水、停电、变更规划、设计变更、政府市政道路河滨东路没有按时竣工影响项目施工造成工期延误，但没有提供经建设规划部门批复或有政府相关部门的批文，所提供证据不足以证实其辩解，该院不予采纳。根据合同第9条的规定，逾期超过180天，被告应当按照已付房款每日万分之三计算违约金，因此，被告应支付原告逾期交房违约金29829元（492228元×万分之三×202天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告钦州市宏基房地产开发有限公司向原告潘小成支付2013年12月31日至2014年8月25日期间的逾期交房违约金29829元。案件受理费538元，减半收取269元，由被告钦州市宏基房地产开发有限公司承担。潘小成上诉称，一审认定事实部分错误。一、认定被上诉人宏基公司提交的钦州市气象证明和监理日志，因天气因素影响施工可以扣除的天数为16天是错误的。1、在监理日志上只有记录人签字，没有公司盖章或签字人的身份信息等佐证，无法证实记录人是否具有资质，对此监理日志的真实性和合法性是存疑的，不能作为定案依据。2、如因天气造成延期交房，则根据合同约定，除了需要监理方认可外，还需要被上诉人在合同约定的交付日期前15天及实际交房日分别将结果以书面形式告知上诉人方可延期交房，但被上诉人并没有尽到告知义务，因此，不能扣除天气延期交房的天数。二、认定因高考停工予以扣除的时间为5天是错误的。钦州市住建委的文件要求是2013年6月4日至8日的中午12时至15时和夜间21时至次日8时不得施工作业，6月7、8两天才全天禁止施工作业。这两个时段是休息时间，不影响工作时间的施工作业，因此，影响施工的时间只有7、8日两天，而不是5天。三、一审认定被上诉人申请局部修改报告、图纸设计变更，获得了建规部门的批准，可延期交房15天是错误的。被上诉人申请局部修改方案只有其提交的报告、设计图纸，没有住建委的复函或明文表示同意，不能证实住建委是否同意被上诉人的申请，也无法证实影响施工的天数。四、原判决只是将违约金计算至起诉前一日是错误的。双方约定逾期交房超过180天，双方继续履行合同的，违约金按上诉人已交房款总额万分之三每日计算至实际交房之日止。上诉人在一审法院的要求下将计算时间变更至起诉前一日，以后的违约金可以另行起诉，但上诉人认为既然已约定产生损失赔偿额的计算方法，就可以按照约定的计算方法进行判决确定，一审法院的要求不合理。鉴于被上诉人宏基公司的违约情形还在持续，没有停止，因而违约金应暂时计算至起诉之日即2014年8月26日，以后的违约金按上诉人已交房款万分之三每日的标准计算至被上诉人取得《建设工程竣工验收备案表》为止。请求二审法院改判被上诉人支付2013年12月31日至2014年8月26日期间的逾期违约金34849元及以后的违约金按上诉人已交房款每日万分之三计算至被上诉人取得《建设工程竣工验收备案表》为止，一、二审案件受理费由被上诉人负担。宏基公司上诉称，一、一审判决认为市政道路滨江东路工程建设不足证明妨碍上诉人施工造成工期延期是错误的。该市政道路建设位置及范围从三面包围了上诉人的建设工程项目，两个出入口均经过市政建设范围，车辆出入均受到不同影响，该工程从2012年初动工，至2014年5月9日市开投公司复函上诉人时，工程尚未竣工，并只答应在铺好沥青路后适当放行小车。二、一审认定因天气、停电、停水影响施工的天数为16天是不准确的。根据钦州市气象科技服务中心出具的证明及监理工程日志统计，天数应为雨天44天，停电2天、停水1天。三、上诉人所涉案的房屋，已经验收合格，应认定符合交房条件。1、因政府、天气原因，上诉人的5#、7#楼于2014年5月30日才通过五方竣工验收；2、上诉人在2014年4月15日在钦州日报上登载了5#、7#楼的交房公告，且上诉人已于4月17日按照被上诉人提供的地址将入伙通知书通过邮政快递方式送达给被上诉人；3、被上诉人主张以验收备案表作为交房条件依法不应予支持。虽然双方在商品房买卖合同中约定了以上诉人取得建设竣工验收备案登记表为交房条件，但这是市住建委的要求，并不是合同双方的真实意思表示。上诉人延期交房的实际天数应从2013年12月31日起算至2014年5月30日止，并扣除双方约定的可延期交房的天数。综上所述，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。宏基公司对潘小成的上诉答辩称，一、上诉人潘小成认为不能扣除因下雨影响施工的天数，没有事实依据。一审认定可以扣除16天与事实有出入。根据天气资料、监理日志等，因天气、停电、停水导致停工应为47天。二、根据市住建委的文件规定，因高考停工予扣除的天数5天是正确的。三、一审认定答辩人因申请局部修改方案等到建规部门的批准可延期交房15天是正确的。四、答辩人的5#、7#楼盘经验收合格，应视为符合交房条件，并在报上公告及邮政快递方式通知了上诉人。2015年5月15日，也取得了工程竣工验收备案表。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。潘小成对宏基公司的上诉答辩称，一审认定因天气等原因影响施工的天数是错误的。监理报告上只有记录人员的签字，没有监理公司盖章和签字人的身份信息等，不能作为定案的依据。即使因天气原因，根据合同约定，除了监理方认可外，还需要上诉人宏基公司在合同约定交付日期前15天以及实际交付之日分别将结果以书面形式告知业主方可以延期交房，上诉人并没有尽到告知义务。对于其在钦州日报公告交房问题，我们认为是不成立的，房屋未通过验收，交房的公告不能生效。上诉人宏基公司在二审开庭期间，向本院提交了以下证据：1、竣工验收备案表。证明宏基公司的5#、7#楼已于2015年5月15日取得工程竣工验收备案表。2、国内特快专递邮件详单，证明宏基公司于2015年5月20日再次履行了交房通知义务。上诉人潘小成对上诉人宏基公司二审提交的证据的真实性没有异议，但认为宏基公司在取得竣工验收备案表之前发出的通知对业主是没有约束力的。本院认为，宏基公司提供的证据，应予以确认，证明上诉人宏基公司已于2015年5月15日取得了工程竣工验收备案表。宏基公司于2015年5月20日通过国内特快专递方式通知上诉人潘小成收房。对一审查明的事实，有异议的事实部分，双方当事人均已在上诉状中表述。对于双方当事人的异议，本院认为，一、对于天气原因影响施工的时间问题，有相关监理部门的监理日志及气象部门的证明证实，一审法院认定可以扣除的天数为16天，与事实相符，双方当事人提出的异议，本院不予支持。二、对于因高考导致停工的时间问题，根据市政府相关部门规定，除6月7、8日两天不得施工，其他4、5、6三天中午及晚上时间不得施工，但也会直接影响到项目工程的正常施工，且根据监理日志，证实6月4日上午因下雨，只有少数人施工，6月5、6日也因为下雨及高考原因，只有少数人施工，因此，对一审认定的高考原因停工5天的事实，予以确认。三、对于因局部修改得到批准可延期交房15天的事实，根据一审法院向钦州市住建委的调查答复，宏基公司已两次向住建委提交了修改、调整方案，等待答复时间总数为13个工作日，加上周末，一审认定为15天，并无不当，等待答复的时间，会影响工程的进展，因此，从中扣除此时间，并无不当。四、恒基公司在一审提供《钦州市开发投资集团有限公司关于滨江东路和子材大桥匝道通车时间问题的复函》，主张因政府市政道路滨河东路没有按时竣工，导致延期交房20天。本院认为仅有该证据，不足以证明市政道路滨江东路工程建设妨碍上诉人施工造成工期延误以及延误工期多长时间的事实。综上，双方当事人的异议不成立，对一审查明的事实，予以确认。二审另查明，上诉人宏基公司于2015年5月15日，取得了钦州市住建委房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。宏基公司于2015年5月20日通过国内特快专递方式通知上诉人潘小成收房。归纳诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点为：上诉人宏基公司是否存在延迟交房的事实，如存在，如何计算违约金。本院认为，双方所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法，双方均应依据合同约定履行。在合同履行过程中，上诉人宏基公司没有依照合同的约定时间内交付房屋，应当依照合同的约定承担违约责任。双方合同约定，在规定的交房日期逾期不超过180天的，违约金标准为已付房款的每日万分之二，合同继续履行。超过180天的，购买人有权解除合同，如继续履行合同的，按日万分之三计算违约金，在合同的履行过程中，宏基公司确实没有能在合同约定的履行期限内交付房屋给潘小成，构成了违约，应当依照合同约定的利率计算违约金。双方所争议的，是如何确定合同约定中可以减除的时间，以及计算违约金的起止时间。上诉人潘小成在一审庭审中变更逾期交房违约金计算时间从2013年12月31日起计至起诉前一日止（即2014年8月25日），以后另行起诉。这是当事人对其诉讼权利的自由处分，没有损害他人合法权益，也不违反法律规定，一审法院根据当事人的请求，计算违约金并无不当。上诉人潘小成对一审法院将违约金计算至起诉前一日提出异议，本院不予支持。一审判决根据宏基公司所提交的证据，及一审法院向钦州市住建委所作的相关调查，确认扣除合理延迟交房的时间后实际逾期交房202天，并根据合同约定的违约金计算方法计算违约金并无不当，应予支持。上诉人潘小成及上诉人宏基公司的上诉理由均不成立，不应予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费538元，由上诉人潘小成负担269元，上诉人钦州市宏基房地产开发有限公司负担269元。本判决为终审判决。审判长陈成审判员文其谦代理审判员李秋华二〇一五年六月十五日书记员吴