广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)惠中法民一终字第440号上诉人（原审被告）：杨国靖，男，1973年6月27日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，现住惠州市。被上诉人（原审原告）：何娟娟，女，汉族，1963年9月29日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：叶燕灵，广东惠泰律师事务所律师。原审第三人惠州农产品物流配送中心有限公司，住所地：惠州市江北52号小区。法定代表人：胡思悦。上诉人何娟娟因与被上诉人何娟娟、原审第三人惠州农产品物流配送中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原告与第三人于2009年10月30日签订了一份广东省商品房买卖合同，约定：由第三人将位于惠州市江北52号小区的惠州农产品物流配送中心第8栋19号商铺（下称“涉案商铺”）出售给原告，建筑面积为104.71平方米，其中套内建筑面积103.2平方米，总金额人民币629517元。2009年12月1日，原、被告签订了一份商铺租赁合同，约定：原告将涉案商铺出租给被告使用，合同签订之日被告向原告缴纳商铺租赁押金10000元，合同期满后，在被告不欠租金的情况下，原告须将该押金归还给被告；该商铺租期从2009年12月1日至2010年6月30日止，每月租金为2260元，被告应于每月15日前将当月应付租金支付给原告，逾期未付的应按每日千分之一支付违约金给原告，超过两个月未付的，原告有权单方解除合同，收回该商铺。第一份合同期满后，双方又于2010年6月30日续签了一份商铺租赁合同，约定：该商铺租期是2010年7月1日至2011年6月30日，每月租金为2680元，被告应于每月15日前将当月应付租金支付给原告，逾期未付的应按每日千分之一支付违约金给原告，超过两个月未付的，原告有权单方解除合同，收回该商铺。第二份租赁合同期限届满后，双方没有再签订租赁合同，被告目前仍在使用涉案商铺，但一直未向原告交纳租金。2011年8月26日，原告委托广东省卓凡律师事务所向被告发了一份律师函，要求被告交还商铺，并支付拖欠的租金及逾期违约金。被告于2011年8月28日收到该份律师函。现原告欲收回涉案商铺未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查一，在原告向第三人购买涉案商铺并将商铺出租给被告之前，被告是向第三人承租涉案商铺。2009年9月24日，被告向第三人书面申明，放弃优先购买涉案商铺的权利。另查二，原告已于2011年1月21日取得涉案商铺的房地产权证，该证载明涉案商铺的位于惠州市××××号惠州农产品物流配送中心交易区8栋19号。原审认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2009年10月30日和2010年6月30日签订的两份商铺租赁合同，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，两份合同均合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。在原、被告签订的第二份商铺租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有另行签订书面的租赁合同，而被告仍在继续占有使用涉案商铺，原告也未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，被告应当按第二份合同约定的租金数额和租金支付时间向原告支付租金，但被告一直未按时支付，则其行为已构成违约。被告在收到原告发出的律师函后，至今已经逾期支付租金超过两个月以上，则原告可以随时解除租赁合同，要求其返还涉案商铺。此外，根据第二份商铺租赁合同，被告逾期支付租金的，须按每日千分之一支付违约金给原告。故，原告的诉求有事实和法律依据，合理部分，应予支持。被告辩称第三人在出售涉案商铺时侵犯了其优先购买权，而实际上原告是在被告向第三人申明放弃对涉案商铺享有的优先购买权后购买的，故被告的该主张没有事实依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，缺席判决如下：一、被告杨国靖应于本判决生效之日起三十日内向原告何娟娟返还位于惠州市××××号的惠州农产品物流配送中心交易区8栋19号商铺。二、被告杨国靖应于本判决生效之日起三十日内按月租金人民币2680元的标准向原告何娟娟支付拖欠的租金（自2011年7月1日起计至商铺返还之日止）及逾期支付租金的违约金（以逾期支付的租金数额为基数，按每日千分之一自2011年7月16日起计至租金付清之日止）。三、驳回原告何娟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费188元，由被告杨国靖负担。原审被告杨国靖不服一审判决，上诉称：涉案的商铺属于第三人，该商铺是惠州市政府引进的重点“菜篮子”工程，在2006年6月20日，本人响应惠州市政府的惠州江北农产品批发市场招商引资的号召，来到该市场经营。当时市场给出了一系列的优惠条件，免租一年半，免租期满后自动续约，只要本人愿意经营，合同可以一直延续，当初只有四家来这里经营，是靠我们四家的顽强拼搏，苦苦硬撑着经营，才带来了今天辉煌的局面。但是，在承租期间，该第三人不守约定，欺骗本人，将本人与第三人签订的合同收回去，拿出写有何娟娟的合同要求本人签字。本人当时根本都没有见过谁是何娟娟。第三人对我说，何娟娟是代表我公司的，你在这份合同上签字，实质上就是和我公司签的合同。现在看来，完全是一种欺骗行为，从何娟娟提交的证据可以看出，何娟娟是2011年5月才取得房产证。可见，在签订合同时，何娟娟根本就不是权属人，与何娟娟签订的合同无效。本人自始至终就是与第三人之间有租赁关系，被上诉人何娟娟根本无权将本上诉人赶走。本人与第三人之间的租赁关系依然存在。本人在合同期间，一直都是在和第三人联系，也是第三人一直在管理我们这些商户。在合同到期时，本人也一直要求继续经营，第三人也同意本人继续经营。根据合同法第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。因此，本人应该有权继续承租该商铺继续经营。经过我们众多商人的苦苦经营，使得该市场充满了活力，现在第三人看到市场形势很好，生意兴隆，妄想提高租金，于是与被上诉人恶意串通，就设下骗局，坑害我们这些商人。在这里，我要告诉第三人和被上诉人，你们把我们这些苦苦经营的商人都赶走了，这个市场就废了。你们的商铺再大，也是一片废墟。该市场是政府的惠民工程，是菜篮子工程，本人属于该市场的老黄牛，当初请我们来打开市场的时候，说得是那么动听，现在市场繁荣了，就开始卸磨杀驴，兔死狗烹了。我此次上诉，不仅仅只是代表我本人的利益，其实也肩负着市场中一百多号商户的重托。因此，请求法院：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求，2、判令本上诉人与第三人之间的租赁合同关系依然存在。二审时增加上诉请求：如不确定上诉人与原审第三人之间的租赁合同存在，就判决被上诉人赔偿我的装修损失20万元，间接损失15万元。被上诉人二审口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应依法驳回上诉人的诉讼请求。原审第三人惠州农产品物流配送中心有限公司二审期间没有提交任何形式的答辩意见。二审期间，当事人均没有提交新的证据。二审经审查，一审查明的事实基本属实，二审直接予以确认。另查一，原告一审诉讼请求为：一、判令被告向原告归还惠州市××××号惠州农产品物流配送中心交易区8栋19号商铺的使用权，交还商铺。二、判令被告向原告支付商铺租金及逾期支付租金的违约金(从2011年7月1日计至付清之日止，截至起诉之日租金为10720元，违约金为804元)；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更如下：判令被告向原告归还惠城区金石一路1号惠州农产品物流配送中心交易区8栋19号商铺的使用权，交还商铺。另查二，上诉人在一审期间没有就装修损失和间接损失提起反诉，也没有提出该方面的抗辩。另查三，被上诉人称双方主要是对租金上调无法达成一致意见导致没有续租。被上诉人对此予以否认。二审期间上诉人明确表态可不要求续租，但要求被上诉人赔偿损失。上诉人称其最后一次装修是在2008、2009期间，但对于装修费用、残值等没有提交任何证据加以证实。另查四，上诉人与被上诉人于2009年12月1日、2010年6月30日签订的两份《商铺租赁合同》第六条约定：租赁期间，乙方（上诉人何娟娟）负责商铺的使用管理、维修和保养，如需改造、装修须经甲方同意，并在合同期满后恢复原状。否则由此所造成的一切损失，概由乙方承担。另查五，对于放弃优先购买商铺权利的《申明书》，上诉人认可该声明书上的两个名字为其本人所签，只表示日期和商铺号不是其本人所写。另查六，双方当事人签订的《商铺租赁合同》第十三条约定，租赁期挤满后，在同等条件下，承租人可优先继续签订租赁合同，如承租人需续签合同，须提前二个月告知出租人。本院认为，结合上诉人的上诉请求及理由，二审现争议的焦点为：1、与上诉人存在租赁关系的合同相对方是被上诉人还是原审第三人。2、上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是否有效。3、上诉人能否继续承租涉案商铺。具体评述如下：关于与上诉人存在租赁关系的合同相对方是被上诉人还是原审第三人的问题。据现有证据，2009年12月1日、2010年6月30日与上诉人签订《商铺租赁合同》的出租方均为被上诉人。上诉人主张现与其存在租赁合同关系的是原审第三人，没有提交任何证据加以证实。故此，一审认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系是正确的。关于上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是否有效的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”参照该司法解释的规定，被上诉人虽然在与上诉人签订《商铺租赁合同》时仅是支付了涉案商铺的定金，但是在起诉前已经于2011年1月21日取得涉案商铺的房地产权证书，对涉案商铺依法享有使用、收益、处分的权利。而作为承租人的上诉人也在2009年9月24日的《申明书》上签名放弃优先购买涉案商铺的权利，上诉人虽然认为日期和商铺号不是其本人所写，但是对于最为关键的个人签名认可为其本人所签。在上诉人已经申明放弃承租人同等条件下优先购买权的情况下，一审认定上述两份《商铺租赁合同》合法有效是正确的，本院予以维持。关于上诉人能否继续承租涉案商铺的问题。上诉人与被上诉人最后一份书面租赁合同为2010年6月30日所签订，约定租赁期为2010年7月1日至2011年6月30日，因此合同租赁期已经在2010年6月30日届满。此后，在没有续签书面合同的情况下，上诉人使用至今。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”依照上述法律规定，双方之间的原租赁合同期间届满后，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案上诉人自2011年7月1日起虽然继续使用涉案商铺至今，但上诉人没有再支付租金给被上诉人。被上诉人在2011年8月底也通过快递发送律师函给上诉人，表明原租赁合同2011年6月30日到期，按合同约定如需在同等条件下优先续租，上诉人应在合同到期前两个月告知被上诉人并协商续租事宜，而上诉人没有行使优先承租权，告知上诉人按合同第一、第六条约定自收函之日起15日内将商铺完好交还委托人。也即在具备解除权的情况下，被上诉人已经提出解除合同的意思表示，当事人之间的租赁合同依法可以解除。上诉人一审诉请要求继续使用商铺，没有法律依据。二审期间，上诉人提出要求被上诉人赔偿其装修和间接损失。对此本院认为，上诉人该请求在一审期间既没有提出该方面的抗辩，也没有提出反诉，亦没有提交任何证据证明其装修时间、装修花费的费用、装修至今的残值，以及与建筑物形成附合无法拆除的装修物的具体明细与价值。故对于是否存在附合装修物残值损失，是否需双方分担的问题，已经超出本案审理范围，在本案中不宜审理。上诉人可就此另行主张权利。故此，一审判决上诉人返还铺位给被上诉人，并无不当。因上诉人至今仍然占用被上诉人的商铺，一审判决上诉人按原租赁合同约定的标准支付占用商铺的费用及违约金，符合法律规定，且双方当事人对具体数额及计算方法均无提出异议，对此本院直接予以维持。综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费188元，由上诉人杨国靖负担。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  曾 莹代理审判员  江 敏二〇一二年十一月十二日书 记 员  寇 倩附相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。