湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书(2015)溆民一初字第669号原告李沐霞，女，1975年10月7日出生，土家族，个体户。委托代理人唐启源，湖南江山律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告张俐琼，女，1970年11月5日出生，汉族，教师。委托代理人舒小兵，湖南民海律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人李旭瑞，湖南民海律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。第三人溆浦大盛房地产开发有限公司。住所地：溆浦县卢峰镇。法定代表人：刘瑛，该公司董事长。第三人长沙宏房子物业管理有限公司溆浦分公司。住所地：溆浦县卢峰镇。负责人：龚春珍,该公司总经理。委托代理人张淋淋，湖南金厚律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李沐霞与被告张莉琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员刘继刚担任审判长，与人民陪审员黄全柱、曾美竹组成合议庭，书记员向易娟担任记录，分别于2015年9月22日、2016年12月22日公开开庭进行了审理，原告李沐霞及其委托代理人唐启源、被告张俐琼的委托代理人舒小兵、李旭瑞、第三人长沙宏房子物业管理有限公司溆浦分公司委托代理人张淋淋到庭参加诉讼。本院在审理过程中，依法追加溆浦大盛房地产开发有限公司，长沙宏房子物业管理有限公司溆浦分公司为第三人。原、被告自行和解期、鉴定期共计14个月依法不计入审限。溆浦大盛房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李沐霞诉称：2013年6月6日，被告与原告签订《门面租赁合同》，合同约定：被告将其位于溆浦县大盛机电灯饰城4栋4号门面出租给原告，租赁期5年（2013年7月6日起至2018年7月5日），每年6月6日前支付当年租金，同时约定在租赁期内，因房屋设施损坏或故障时，原告可代为维修，费用由被告承担。合同签订后，原告及时支付了租金，并对该门面进行了装修，花费装修费用近200000元，将该门面开设为“肯帝亚”地板专卖店。2014年5月17日，因该门面的地下主粪管破裂，大量粪便和污水涌入店内，致使原告装修的地板和店内货物被损，整个店内臭气熏天，无法营业。事故发生后，原告及时告知物业管理部门和被告，但是被告不予理会。原告又委托姐夫李孔明和卢峰镇信用社主任肖体文找被告及被告丈夫商议解决，但是被告一直未予解决。原告为减少损失，不得不对主粪管进行代为维修，该项花费记28000元。由于门店地板被污水浸泡后受损严重，不得不加以撤除，直接损失41935元，并且重新装修，又花费40000余元。由于粪便和污水直接导致价值近81325元的商品损毁。2015年5月25日，被告因与原告就上述赔偿事项未能达成一致，原告竟带人将该门面强行上锁至今，导致原告无法营业，原告因促销活动的开展，有大量订单需要履行，多次请求被告开门商议，但是被告不予理会，致使原告损失难以估量，仅停业损失就达1500元/天。由于被告未修复爆裂粪管，致使原告近三个月无法营业，加上5月25日被告强行关门，至今造成原告无法营业120余天，停业损失达180000余元。现原告多次要求被告协商处理，但被告均不理会，为维护自身的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院判决被告支付原告垫付的主粪管破裂维修款28000元，被告赔偿原告因店面地板被毁所致损失21704元和因店面货物被毁所致损失81325元以及被告免收原告因主粪管破裂而停三个月的租金14983.25元，赔偿强行关门对原告造成的利润损失99042元，退还原告所交的押金3000元，本案诉讼费用由被告承担。原告李沐霞为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：《门面租赁合同》1份，证明双方之间存在租赁合同关系以及对相关事项的具体约定；2、店内照片9张，证明因主粪管爆裂致使店内地板毁损；3、邓本雄的书面证明1份，证明主粪管在2014年5月份爆裂店面受损的事实；4、店面装修费用汇总表1份，证明店面总装修费294735元（含因主粪管爆裂而第二次地面重新装修费21704元）；5、建材机电灯饰城2014年需维修计划和已维修的工作情况汇报的照片1份，证明4栋4号商铺（即涉案门面）主粪管破裂的事实；6、收据复印件1份，证明主粪管维修工程款28000元；7、贺显勇的书面证明1份，证明地板被污水损毁重新安装的事实；8、收条1份，证明张俐琼收取刘让东2014年8月至2015年8月房租的事实；9、溆浦明信会计税务服务有限公司出具的资产负债表1份，证明2014年1月1日至2015年5月23日净利润。10、证人李孔明当庭陈述，本案涉及的门面主粪管破裂后其曾向被告张俐琼的丈夫刘瑛反映，刘瑛答应维修的事实：11、证人李诚当庭陈述，本案涉及的门面主粪管破裂后，证人于2014年7、8月份二次对主粪管进行维修，工程款共计28000元，李沐霞经营的门面没有营业的事实；12、证人向明财当庭陈述，李沐霞经营的门面自2014年5月17日至8月16日维修前由于该门面主粪管破裂没有营业的事实；13、证人李闽当庭陈述，2014年8月被告到收取租金，原告要求扣除维修费，被告不同意，双方发生争吵的事实；14、证人刘美连当庭陈述，李沐霞经营的门面自2014年5月17日至8月20日由于该门面主粪管破裂没有营业，2015年5月被告到收取租金，原告要求扣除维修费，被告不同意，双方发生争吵，被告将店面关闭的事实。被告张俐琼对原告李沐霞提交的证据发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2，其中6张认可，对另外3张因为没有外面的参照物，无法确认是否是肯帝亚店内的物品；对证据3没有异议，但与被告没有因果关系；对证据4其形式和证明内容的合法性都不符合证据合法条件，作为会计服务有限公司既没有是谁制作的表，也没有相关的材料来说明他们做出此表的依据是什么，仅只有列表和会计服务公司的公章，会计服务公司是否是合法主体也没有依据，第二次地面重新装修费用没有原件无法质证；对证据5没有异议；对证据6系复印件无法质证，对证据7只能证明地面浸水，地板受损的损失，但是否重新安装需其他证据证明；对证据8与本案没有任何关系，该收条被告是收取其他门面租金，被告与原告之间收取租金，被告也是按合同约定，但原告拖欠一年时间未交纳；对证据9的质证意见与证据4的质证意见一致；对证据10没有异议;对证据11证人系口头陈述，没有证据证实；对证据12、13、14没有异议。被告张俐琼辩称，原告维修主粪管与被告没有关系，主粪管的产权不是被告所有，是属于公用设施，物业公司是维修义务人；原告所要求的地板、货物的损失与被告之间没有因果关系，损失没有清单，证据明显不足，应不予支持；原告没有按照合同的约定及时缴纳租金，被告有权解除合同，原告所提出的停业损失是由原告自身的原因所造成的，其损失应当由原告自己承担。关于原告在诉状中第一项诉求经过鉴定其主粪管维修款应为13700元，其次原告要求被告赔偿其停业损失，该项诉求证据不足，法院在对鉴定人员进行调查时，其鉴定人员也予以承认，其所出示的停业损失证明是原告方口述的，没有任何依据，因此第四项诉求也不存在，其三原告在诉讼请求中第2、3项中在前次开庭中，原告方所提损失证据不足，既没有鉴定部门的鉴定，也没有其他间接证据证实，因此第2、3项证据不足，应不予支持。原告与被告之间签有租赁合同，合同内明确房屋内的设施维修由被告承担，房屋外主粪管属于公共设施，公共设施的维修所造成的损失应由物业部门承担，作为被告方已履行了交纳物业费的义务，作为第三人应当履行其应当履行的义务。因此，原告提出的损失应由物业承担。关于合同的履行，原告与被告之间签订的合同，合同的期限为三年，目前尚在履行之中，原告没有提出要求终止合同，被告方要求继续履行合同。被告张俐琼为支持其答辩主张，向本院提交如下证据材料：物业公司证明1份，证明2014年5月17日张俐琼去物业反映主粪管破裂的事实；怀化方兴资产评估有限公司出具的（2016）第169号评估报告，证明主粪管破裂维修的费用为13700元；3、视频资料1份，对刘舒健（视频的实际拍摄人）的调查笔录1份，证明涉案门面于2015年9月23日被原告打开，该门面完全在原告的控制之下，其可以完全使用，原告使用没有受到限制的事实。原告李沐霞对被告张俐琼提交的证据1、2没有异议；证据3认为该证据不能体现事情发生的具体日期，原始载体没有出具，刘舒健未出庭，证人与当事人有利害关系，在未能提供原始证据的前提下，对视频内容不予认可，该证据不具备法律效力。第三人长沙宏房子物业管理有限公司溆浦分公司对被告张俐琼提交的证据提出如下质证意见：证据1无异议，证据2、3认为该证据的真实性、合法性、关联性请求法庭考虑，但该费用与第三人无关。第三人溆浦大盛房地产开发有限公司述称，涉案门面主粪管破裂是事实，根据《房屋建筑工程质量保修办法》相关规定，主粪管保修期限为二年，本公司不承担维修义务。第三人溆浦大盛房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为举证、质证的权利。第三人长沙宏房子物业管理有限公司溆浦分公司述称，根据不告不理的原则，在本案中原告并未要求第三人长沙宏房子公司承担任何民事责任，因此第三人在本案中不需承担任何法律责任；法院依职权追加长沙宏房子为第三人，按照民诉法的规定，其后果或者其作用是为了查明本案事实；宏房子物业确实系争议房屋的物业服务提供单位，在原、被告争议发生后也是主粪管暴裂后，宏房子多次组织原、被告进行调解，同时将相关情况向开发商进行汇报，主粪管的保修期为五年，本公司不承担维修义务。第三人长沙宏房子物业管理有限公司溆浦分公司为证明其主张，向本院提交以下证据：溆浦大盛房地产开发有限公司出具的《住宅质量保证书》，证明主粪管的维修期为五年，物业公司不承担维修义务。本院依法对溆浦明信会计税务服务有限公司工作人员温永荣进行调查，证明原告方于2015年某天（具体时间记不清）到其公司要求给其做临时报表，由于原告没有提供相关的单据，只是根据原告的要求做的报表（含二份资产负债表），该报表不能客观反映肯帝亚地板的经营状况，不具有真实性、合法性。原告对本院调查材料提出如下质证意见：原告是临时要求溆浦明信会计税务服务有限公司对经营的肯帝亚地板做出报表，做报表时原告提交了原始账目，应合法有效。被告对本院调查材料提出如下质证意见：证人反映的事实客观真实，该报表不能作为定案依据。上述证据经原、被告及第三人举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、5、10、12、13、14经被告质证无异议，能够证明案件事实，来源合法，本院予以采信；证据2、3能够证明主粪管破裂，原告财产受损的事实；证据4、9不能真实反映原告经营门面的装修费用、净利润，本院不予采信；证据6、10，主粪管破裂的维修费用经鉴定机构鉴定，原、被告对鉴定结论无异议，应以鉴定结论为依据；证据7不能证明重新装修所花费的费用，不能达到原告的证明目的；证据8与本案没有关联性。被告提交的证据1、2原告无异议，本院予以采信；证据3该视频资料没有提供原始载体，刘舒健未出庭，证人与当事人有利害关系，该证据不能达到被告的证明目的。第三人长沙宏房子物业管理有限公司溆浦分公司提供的证据，该保证书没有加盖溆浦大盛房地产开发有限公司的公章，不能证明该证据是溆浦大盛房地产开发有限公司的保证，该证据本院采信。本院根据采信的证据结合当事人的陈述意见，确认本案事实如下：被告张俐琼（以下简称甲方）与原告李沐霞（以下简称乙方）于2013年6月6日签订了门面租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的门面，位于溆浦县大盛机电灯饰城4栋4号门面,租赁期限自2013年7月6日起至2018年7月5日止，租赁期为5年；租金支付方式应为每年6月6日前支付当年租金，2013年7月6日至2016年7月5日的每年租金为人民币59933元，2016年7月6日至2018年7月5日的租金为周边门面的市场行情甲乙双方进行协商定价；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋；乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施归甲方所有，乙方应在租赁期满后搬离；乙方需支付甲方押金人民币3000元，租赁期满后退还给乙方；在租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负责承担；乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施；因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复；乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担；乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态；乙方未按约定期限交付租金，超过3天以上甲方有权解除合同。合同签订后，原告向被告缴纳3000元押金和当年租金59933元，对该门面进行装修后，在该门面经营肯帝亚地板生意。2014年5月17日，原告发现该租赁门面内的主粪管破裂，污秽物流出，遂将该情况告知被告，要求被告派人维修，并关门歇业，被告方认为该破裂的主粪管属于公用设施，将该情况告知物业公司，物业公司派人查看了现场，因多种原因，该破裂的主粪管一直未维修。2014年7、8月原告请人对破裂的主粪管维修，共花费维修费28000元，2014年8月20日该主粪管维修完毕，原告开始营业。之后被告到原告处收取第二年租金，原告提出要扣除维修费用28000元，被告不同意，拒收租金。2015年5月25日，被告再次到原告处收取第二年租金，原告要求扣除维修费用，被告认为维修费用过高及不应由其承担，双方发生争吵，被告将该门面上锁，口头通知原告解除租赁关系，原告门面停业至今。本案在审理过程中，原告同意解除与被告的租赁关系。本院于2016年8月18日通知原告搬离该门面，原告至今未搬离。另查，破裂的主粪管系该门面所在楼层单元的公用粪管，主粪管的维修费用经怀化市方兴资产评估有限公司评估为13700元，花鉴定费3000元（该鉴定费被告张俐琼已支付）。本院认为，本案焦点为一、主粪管破裂，原告维修后，要求被告承担维修费用是否合法；二、原告的损失是否符合法律规定；三、原、被告之间签订的门面租赁合同是否应继续履行。原、被告之间签订的门面租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。双方均应按照合同约定的权利和义务履行。原告应按照合同的约定及时缴纳租金，被告负有维修义务。破裂的主粪管虽系该门面所在单元的公用粪管，但该主粪管在被告租赁门面内，应视为门面的附属设施。主粪管破裂后，原告及时告知了被告，被告虽将该情况向物业公司进行了反映，但物业公司没有及时派人进行维修，根据合同的约定和相关法律规定，维修义务人应为被告，被告逾期不维修，原告已代为维修，费用应由被告承担。被告承担后，认为主粪管是公用设施，可向相关责任人另行主张权利。原告诉称维修费用由原告承担的理由正当，本院予以支持。维修费用经评估机构评估，原告也认可该意见，本院确认维修费用为13700元。停业期间的租金原告是否应当支付另案已做出处理。原告要求的门面装修损失及地板损坏损失，原告没有提交损失清单及门面装修的票据，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应承担举证不能的法律后果。且主粪管破裂属于意外事件，被告没有过错，合同没有对该方面的损失进行约定，故原告的该项诉求本院不予支持。合同虽约定如原告未按约定期限（2014年7月6日前）交付租金，超过3天以上被告有权解除合同，造成原告未缴纳的原因是原告要求被告承担维修费用，被告认为过高，双方对该问题协商不成，不是原告不愿给付剩下的租金，被告拒绝承担该维修费用应属无理，原告享有抗辩权，原告有权从租金中扣除维修费用，被告以此为理由强行将原告门面上锁，且没有履行法定程序就终止合同，损害了原告的经营权，被告对原告停业损失应予赔偿。停业损失虽客观存在，但原告提交证明其停业损失的依据是溆浦明信会计税务服务有限公司出具的报表，该报表不具有客观真实性，不能作为赔偿依据，原告提交的证据不能达到其证明目的，应承担举证不能的后果，该项请求本院不予支持。涉案门面因被告关门原告停业至今，原告同意解除租赁合同，该合同继续履行没有不要，该租赁合同应予以解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、二百一十三条、二百二十一条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张俐琼给付原告李沐霞维修费13700元；被告张俐琼退还原告李沐霞押金3000元；解除原告李沐霞与被告张俐琼20**年6月6日签订的《门面租赁合同》；鉴定费3000元，原告李沐霞、被告张俐琼各承担1500元；该鉴定费被告张俐琼已向鉴定机构支付，原告李沐霞应承担的1500元由其直接支付给被告张俐琼。驳回原告李沐霞的其他诉讼请求。上述第一、二、四项给付内容，在本判决生效后十日内给付。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告李沐霞负担3500元，被告张俐琼负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘继刚人民陪审员  黄全柱人民陪审员  曾美竹二〇一七年一月十日书 记 员  向易娟