山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终4965号上诉人（原审原告）：胡健，男，1989年8月9日出生，汉族，威海大韩美丽有限公司职工，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：辛晓山，山东凯平律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴丽丽，女，1989年11月15日出生，汉族，威海大韩美丽有限公司职工，住山东省烟台市牟平区。委托诉讼代理人：辛晓山，山东凯平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市容大置业有限公司。住所地：烟台高新区菊花山路中段。法定代表人：于俊，经理。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。上诉人胡健、吴丽丽因与被上诉人烟台市容大置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡健及两上诉人的委托诉讼代理人辛晓山，被上诉人的委托诉讼代理人周玉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡健、吴丽丽上诉请求：撤销原判，改判依法支持上诉人对被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定双方的商品房买卖关系以2015年4月的协议为准错误。该协议约定的房屋交付时间为2014年12月31日前，意味着双方签订协议时，被上诉人早已超过了房屋约定的交付期限，由此可以看出，双方签订该协议是为了配合被上诉人就涉案房屋办理备案手续的需要。二、原审认定双方之间的补充协议合法有效错误。商品房买卖合同及补充协议均是开发商自己拟定的，被上诉人就涉案房屋解除条款既未与上诉人进行过任何协商，更未对上诉人就解除条款解除权进行任何的提请注意的提醒，该条款为格式合同条款，应为无效条款。即使该条有效，上诉人于2015年7月5日向法院提起诉讼，并没有超过双方约定的期间，原审认定上诉人没有在合同约定的解除权行使期间行使解除权错误。综上，请求二审依法改判。被上诉人烟台市容大置业有限公司辩称，原审认定事实清楚，判决结果正确，请求依法驳回上诉，维持原判。上诉人胡健、吴丽丽向一审法院起诉请求：1、解除胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司于2013年10月19日和2015年4月签订的《商品房买卖合同》及2014年3月29号胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司签订的《东海岸·书香府第小棚（使用权）转让协议》；2、烟台市容大置业有限公司返还胡健、吴丽丽已付购房款512774元及小棚的转让款7440元；3、烟台市容大置业有限公司赔偿胡健、吴丽丽购房款及小棚款的利息损失分别为55122.50元和582.92元（上述利息损失均按照3年期贷款利率，即年利率6.15%，分别自胡健、吴丽丽实际付款之日起暂计算至2015年7月6日），并按照上述标准继续赔偿2015年7月7日至实际付清款项之日止的利息损失；4、烟台市容大置业有限公司支付胡健、吴丽丽实际发生的律师代理费33549元、诉讼保全担保费2790元，并承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2013年10月7日，胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司签订《东海岸·书香府第商品房认购书》（NO.0002664），胡健、吴丽丽认购烟台市容大置业有限公司开发建设的东海岸·书香府第21#楼2单元202号房屋。双方约定，“在签订烟台市《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效，选房定金转为购房款的一部分”。同日，胡健、吴丽丽向烟台市容大置业有限公司支付定金10000元。2013年10月19日，胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定胡健、吴丽丽购买烟台市容大置业有限公司开发建设的东海岸·书香府第21#住宅楼2单元202号房，总价款为512774元。合同中载明了土地使用权编号、建设工程规划许可证号、施工许可证号。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期超过180日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.2%向买方支付违约金。合同附件六补充协议第三条“关于解除合同”约定：买方按照本合同以及补充协议约定或法律规定行使合同解除等权利时，惟在卖方迟延履行义务超过合同约定期限100日后方可行使，且该权应当在7日内行使。”《商品房买卖合同》及补充协议还约定了双方的其他权利义务。同日，胡健、吴丽丽向烟台市容大置业有限公司支付房款502774元。2014年3月29日，胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司签订《东海岸·书香府第小棚（使用权）转让协议》，烟台市容大置业有限公司将21号楼2单元9号的小棚使用权转让给胡健、吴丽丽，小棚使用权转让价款为7440元。同日，胡健、吴丽丽向烟台市容大置业有限公司支付小棚使用权转让款7440元。2015年4月，为了办理房屋备案手续，胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第150414200041号）。合同签订后，双方就该合同办理了备案登记。该合同约定胡健、吴丽丽购买房屋、房屋价款、交付期限、卖方逾期交房的违约责任等均与2013年10月19日双方签订的《商品房买卖合同》内容一致。但，该合同附件六补充协议第三条“关于解除合同”第三项约定：“买方按照合同约定达到解除条件后超过180天后，买方方可行使合同解除权，该权利在上述期限届满后7日内行使。”合同及补充协议还约定了双方的其他权利义务。烟台市容大置业有限公司至今未将涉案房屋及小棚交付胡健、吴丽丽。2015年7月14日，胡健、吴丽丽向本院提起诉讼，请求判决胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司签订的《商品房买卖合同》终止履行，起诉状于2015年7月16日送达烟台市容大置业有限公司。2015年8月18日，胡健、吴丽丽在庭审过程中变更诉讼请求，当庭请求解除胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司于2013年10月7日签订的《商品房买卖合同》及2014年3月29日签订的《东海岸·书香府第小棚（使用权）转让协议》。胡健、吴丽丽主张，前后两份《商品房买卖合同》主要内容没有变化，2015年的合同只是增加了合同编号、争议的解决方式由提交烟台市仲裁委员会仲裁变成了向法院起诉，但两份合同的补充协议发生变化，2013年的补充协议约定律师代理费由烟台市容大置业有限公司承担。双方签订的补充协议中有关于合同解除权行使期限的约定，但相关条款是格式条款，是对胡健、吴丽丽权利的限制，应属无效。烟台市容大置业有限公司认为，双方约定的合同解除权行使期限符合法律规定，合法有效，不是格式条款，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。一审法院认为：胡健、吴丽丽分别于2013年10月19日和2015年4月与烟台市容大置业有限公司签订了两份内容不完全一致的《商品房买卖合同》，其中2015年4月双方签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记。本院认为，两份关联协议，相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，故本院认定胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司之间的商品房买卖合同关系以2015年4月签订的《商品房买卖合同》为准。故胡健、吴丽丽要求解除2013年10月19日与烟台市容大置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，不符合法律规定，本院不予支持。2015年4月胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照该合同约定全面履行各自的义务。关于合同解除权行使期限，首先要体现当事人的意思自治，即当事人在不违反法律强制性规定的情况下，可以合意约定解除权的行使期限。本案中，补充协议第三条第三项关于合同解除权行使期限的约定即属于双方当事人的意思自治，该约定没有严重限制胡健、吴丽丽行使合同解除权，故胡健、吴丽丽以补充协议第三条第三项的约定系格式条款，限制了胡健、吴丽丽的合同解除权为由主张该条款无效，本院不予采纳。合同签订后，胡健、吴丽丽履行了付款义务，但烟台市容大置业有限公司未能在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付胡健、吴丽丽使用，烟台市容大置业有限公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司对合同解除权行使的条件、方式及期限在合同及补充协议中进行了约定，即“买方按照合同约定达到解除条件后超过180天后，买方方可行使合同解除权，该权利在上述期限届满后7日内行使”。但胡健、吴丽丽未在合同约定的解除权行使期间内行使解除权，故胡健、吴丽丽要求解除2015年4月与烟台市容大置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。胡健、吴丽丽与烟台市容大置业有限公司签订的《东海岸·书香府第小棚（使用权）转让协议》系基于《商品房买卖合同》签订的从合同，在《商品房买卖合同》未解除的情况下，该转让协议亦不能解除。故胡健、吴丽丽要求解除2014年3月29日双方签订的《东海岸·书香府第小棚（使用权）转让协议》，本院亦不予支持。胡健、吴丽丽要求烟台市容大置业有限公司返还购房款和小棚使用权转让款，并赔偿各项损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决：驳回胡健、吴丽丽的诉讼请求。案件受理费9845元，诉讼保全费3570元，合计13415元，由胡健、吴丽丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，被上诉人未能按双方约定如期交付涉案房屋给上诉人的事实清楚。双方于2015年4月签订的商品房买卖合同补充协议第三条第3项约定“买方按照合同约定达到解除条件后超过180天后，买方方可行使合同解除权，该权利在上述期限届满后7日内行使”，系对上诉人解除权的严重限制，且被上诉人没有证据证明其采取合理方式提请上诉人注意该条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，补充协议中的该约定应当认定为无效。故上诉人依据合同约定请求解除商品房买卖合同，本院依法予以支持。合同解除后，被上诉人依法应当返还上诉人购房本金及小棚使用款。关于上诉人提出的以同期银行贷款利息计算财产损失的主张，因上诉人未能提供证明其实际损失为同期银行贷款利息，且该主张亦没有法律依据，本院不予采纳，该损失应按上诉人的实际损失即银行同期存款利息予以计算。关于上诉人主张的违约金1025.5元，符合双方合同约定，本院亦予以支持。关于上诉人主张的律师代理费33549元，双方合同并未约定，本院依法不予支持。综上所述，上诉人上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初418号民事判决；二、解除上诉人胡健、吴丽丽与被上诉人烟台市容大置业有限公司于2013年10月19日和2015年4月签订的《商品房买卖合同》及2014年3月29日签订的《东海岸·书香府第小棚（使用权）转让协议》；三、被上诉人烟台市容大置业有限公司于本判决生效之日十日内向上诉人胡健、吴丽丽返还购房本金512774元、小棚使用权转让款7440元及利息(自2013年10月17日以512774元为基数，自2014年3月29日以520214为基数按照人民银行同期存款利率计算)。四、被上诉人烟台市容大置业有限公司于本判决生效之日十日内向上诉人胡健、吴丽丽支付违约金1025.5元。五、驳回上诉人胡健、吴丽丽的其他诉讼请求。如被上诉人烟台市容大置业有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9845元、二审案件受理费9845元、保全费3570元，均由被上诉人烟台市容大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王云龙审 判 员  樊 勇代理审判员  李 安二〇一七年一月十日书 记 员  辛婷婷