上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第715号原告谢坤，男，1983年5月17日，汉族，现住上海市黄浦区吉安路***弄***号***室。原告黄会丽。上列两原告的共同委托代理人周素文，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告王开明。委托代理人吴晓明，上海汉路律师事务所律师。委托代理人管昕，上海汉路律师事务所律师。被告王桂玲。委托代理人王胜。被告王金龙。委托代理人王胜。被告王胜。第三人李宗廷。原告谢坤、黄会丽与被告王开明、王桂玲、王金龙、王胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，通知李宗廷作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告谢坤、黄会丽及其共同委托代理人周素文，被告王开明及其委托代理人管昕，被告王金龙、王胜（同时作为被告王桂玲、王金龙的共同委托代理人）到庭参加诉讼。第三人李宗廷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢坤、黄会丽诉称，2014年10月19日，谢坤、黄会丽与王龙圣就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》。此后，谢坤、黄会丽共支付购房款人民币37万元。2014年10月26日，王龙圣死亡。系争房屋的继承人因意见分歧，拒绝履行合同，故谢坤、黄会丽起诉要求继续履行系争房地产买卖合同，王开明、王桂玲、王金龙、王胜将房屋过户给谢坤、黄会丽，并将上述房屋交付给谢坤、黄会丽，谢坤、黄会丽同意在过户同时支付房屋剩余款项105万元。被告王开明辩称，同意谢坤、黄会丽的诉讼请求。被告王桂玲、王金龙、王胜辩称，同意谢坤、黄会丽的诉讼请求。第三人李宗廷未作陈述。经审理查明，王永兴与蔡玉美系夫妻，两人子女为王龙圣、王桂玲、王金龙、王胜。蔡玉美于2014年6月2日死亡，王永兴于2014年8月2日死亡。蔡玉美的父母先于蔡玉美死亡，王永兴的父母先于王永兴死亡。王龙圣与李宗廷原系夫妻，子女为王开明。王龙圣与李宗廷于2014年3月15日离婚。王龙圣于2014年10月死亡。李宗廷、王龙圣、王开明于2011年7月5日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2014年3月13日，上海市宝山区人民法院出具调解书，确认，系争房屋由王永兴与王龙圣按份共有，王永兴与王龙圣各占50%产权，上海市宝山区韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋由李宗廷、王开明共同共有。调解笔录中载明，李宗廷与王永兴均同意，李宗廷与王龙圣离婚后，系争房屋及上海市宝山区韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋仍按调解书执行，双方不再对上述两套房屋分割。2014年9月8日，王龙圣（出卖方、甲方）与谢坤、黄会丽（买受方、乙方）签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，其中约定，系争房屋总房价款142万元。同日，谢坤、黄会丽向王龙圣支付定金2万元。2014年10月19日，王龙圣与谢坤、黄会丽签订《上海市房地产买卖合同》，约定，卖售人（甲方）：王龙圣、李宗廷、王开明，买受人（乙方）：谢坤、黄会丽。甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司张杨路店公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价格142万元。合同第四条约定，甲方于2015年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。第六条约定，甲乙双方确认，在2014年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，乙方应于甲乙双方签订买卖合同当日，直接支付甲方房款或通过居间方转付甲方房款43万元。上述房款包含乙方已支付甲方的定金2万元转为房款。2、甲方同意乙方通过向贷款银行或上海住房置业担保有限公司申请贷款款项共计97万元的形式支付该笔房款款项……3、乙方应对该房地产及其装饰、设备情况进行查验、清点，并确认无误后甲乙双方办妥该房地产交接手续且签署房屋交接书当日，直接支付甲方尾款2万元。同日，王龙圣与谢坤、黄会丽达成协议，约定总房价142万元，定金2万元，首付35万元，贷款97万元，尾款2万元，剩余6万元于甲方办理与李宗廷、王开明等相关卖房手续后，乙方直接支付。甲方同意于2014年11月1日前交房于乙方，乙方支付尾款2万元。同日，谢坤、黄会丽向王龙圣支付房款35万元。审理中，谢坤、黄会丽表示，与王龙圣签订买卖合同时，王龙圣表示，系争房屋是他自己的，他会将李宗廷、王开明的名字去掉。王桂玲、王金龙、王胜表示，王龙圣此前向王桂玲、王金龙、王胜提出要卖房筹钱，王桂玲、王金龙、王胜表示同意，具体由王龙圣操作。以上事实，有原告谢坤、黄会丽提供的上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、上海市房地产买卖合同、协议书、（2014）宝民三（民）初字第255号民事调解书等，被告王开明提供的离婚证、死亡证明等，被告王桂玲、王金龙、王胜提供的亲属关系证明、死亡注销证明、证明等，本院调取的调解笔录为证，有关证据已经庭审质证，本院予以认定。本院认为，根据房地产登记信息显示，系争房屋于2011年7月5日经登记为王龙圣、李宗廷、王开明共同共有。2014年3月13日，王龙圣、李宗廷、王开明、王永兴经调解，系争房屋归王永兴与王龙圣按份共有。根据物权法的相关规定，因人民法院的法律文书导致物权变更，自法律文书生效时发生效力。故上述调解书作出后，虽王龙圣、李宗廷、王开明、王永兴尚未办理变更系争房屋产权的登记手续，但系争房屋应当属于王永兴及王龙圣按份共有。王永兴于2014年8月死亡后，其对于系争房屋的产权应当由其继承人即王龙圣、王桂玲、王金龙、王胜继承。由此，王龙圣将系争房屋出售给谢坤、黄会丽之时，系争房屋的权利人应当为王龙圣及王桂玲、王金龙、王胜。根据王桂玲、王金龙、王胜的陈述，其事先知晓并同意王龙圣出售系争房屋，王龙圣与谢坤、黄会丽就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应视为王龙圣代表系争房屋的所有权利人与谢坤、黄会丽间签订的合同。系争买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方当事人均应严格履行。根据买卖合同及补充协议的约定，买卖双方应当于2014年12月31日之前办理过户手续，且卖售人同意于2014年11月1日前交付房屋。现合同约定的过户时间及交房时间均已届满，因王龙圣死亡，导致过户及交房义务暂无法履行。现谢坤、黄会丽起诉要求王开明、王桂玲、王金龙、王胜交付系争房屋并办理过户手续，合法有据，且王开明、王桂玲、王金龙、王胜均表示同意，谢坤、黄会丽的诉讼请求当予准许；此外，谢坤、黄会丽还应当向王开明、王桂玲、王金龙、王胜支付房屋剩余款项。鉴于系争房屋尚登记为王龙圣、王开明、李宗廷共有，李宗廷应当配合办理产权过户手续。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告王开明、王桂玲、王金龙、王胜于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移登记至原告谢坤、黄会丽名下，第三人李宗廷予以配合；二、被告王开明、王桂玲、王金龙、王胜于本判决生效之日起十日内，将上述房屋交付给原告谢坤、黄会丽；三、原告谢坤、黄会丽于本判决生效之日起十日内，向被告王开明、王桂玲、王金龙、王胜支付剩余房款105万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为5，790元、财产保全费5，000元，由被告王开明、王桂玲、王金龙、王胜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一五年六月九日书记员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。四、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。……五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。