广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2013）深南法民三初字第628号原告金蝶软件（中国）有限公司。法定代表人徐少春，董事长。委托代理人罗伟恒，男，汉族。委托代理人张炳军，男，汉族。被告北京金鹏达投资管理有限公司。法定代表人金舰。委托代理人郁雷，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人袁克群，男，汉族。原告金蝶软件（中国）有限公司诉被告北京金鹏达投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，依法适用普通程序于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗伟恒、张炳军，被告的委托代理人郁雷、袁克群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告经协商一致于2012年3月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于深圳市A房租赁给被告作为办公使用；租赁期自2012年4月1日起至2017年7月31日止；房屋建筑面积3656平方米，租金为146240元（人民币，下同）/月，设施设备使用费每月为146240元，被告应于每月十日前将上述费用支付给原告。该合同签订后，原告依约于2012年3月30日将租赁的房屋交付给被告使用，但自房屋交付后，直至原告起诉之日，被告未向原告支付任何租金、设施设备使用费、水电费，亦未向物业管理公司缴纳任何物管费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的从2013年3月至2013年11月的房屋占有使用费共计2632320元（具体金额以计算至被告交回房屋之日为准）；2、被告支付因拖欠房屋占有使用费而产生的滞纳金共计983610.24元（具体金额以计算至被告支付上述房屋占有使用费之日为准）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、原告从最初被告与其接洽商谈房屋租赁事宜开始，到催促被告与其签订《房屋租赁合同》，直至工商行政管理机关告知被告租赁房屋还没有取得建设工程规划许可证期间，一直向被告表示租赁房屋是有房地产权证书的，是可以供被告注册公司，用于办公的。在被告得知租赁房屋不仅没有房地产权证书，甚至连建设工程规划许可证都还没有取得后，要求原告做出回应时，原告一直向被告保证租赁房屋的相关报建手续正在办理，建设工程规划许可证的取得没有问题，欺骗被告继续装修。在被告装修接近尾声，并就租赁房屋产权证问题向原告发出《律师函》后，原告仍然向被告表示租赁房屋的相关报建手续正在办理，建设工程规划许可证的取得没有问题。在被告因为原告迟迟不能提供房屋的建设工程规划许可证，被迫停止装修工程，与原告就租赁房屋产权证问题对《房屋租赁合同》的补充协议进行协商的过程中，原告仍然向被告表示租赁房屋的相关报建手续正在办理，建设工程规划许可证的取得没有问题，只是需要时间，不会影响被告的办公使用。但是原告至今也没有取得租赁房屋的建设工程规划许可证。原告向被告提出暂时向被告提供一处有房产证的房屋，用于深圳市天翊投资管理有限公司的工商注册登记，等租赁房屋的相关权证手续办完后再由被告办理注册地址的变更手续，被告出于对原告的信任，同意了原告的提议。被告的工作人员与原告于2012年5月30日签订房屋租赁合同，被告随后在该地址上登记注册了深圳市天翊投资管理有限公司。双方虽然签订了房屋租赁合同，但该房屋并未交付被告使用。原告至今也没有取得租赁房屋的建设工程规划许可证，被告认为原告在明知租赁房屋没有相关建设工程规划许可证的情况下，仍然以欺诈手段将房屋租赁给被告，致使被告投入大量资金进行装修。因原告租赁房屋建设规划手续不齐的问题，被告装修工程被迫停工，更谈不上办公使用。装修工程施工方及材料供应商也多次向被告主张相关损失。2、原告要求被告向其支付2013年3月至2013年11月的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据。原告提供的租赁房屋是毛坯房，该楼层的楼梯间、洗手间及电梯厅也没有装修。被告从2012年3月30日签订《房屋租赁合同》到2012年7月10日停工期间，为了尽早办理新公司的相关工商登记注册以及尽快入驻办公一直对租赁房屋加紧进行装修。2012年7月10日至今，租赁房屋一直在原告的占有和控制之下，除了2014年2月20日被告进入过租赁房屋一次外，被告再也没能够进入过租赁房屋。需要说明的是，原告提供的租赁房屋没有门，完全开放，被告在装修过程中也没有安装门和锁，原告可以随意进出。2014年2月20日被告能够进入租赁房屋也是因为在另一案件的法官协调下，经原告同意，在评估公司、原告律师及其十几名管理人员的陪同下被告才得以进入租赁房屋现场。且通过现场了解情况，发现租赁房屋的装修工程整体已经遭到原告的严重破坏。3、原告要求被告支付滞纳金缺乏事实和法律依据。如上所述，2012年7月10日以后，租赁房屋一直在原告的占有和控制之下，被告不能够进入租赁房屋，被告根本无法占有和使用租赁房屋，故原告要求被告支付使用费的滞纳金却缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年3月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在深圳市A房（涉诉房屋）出租给被告使用，房屋用途为办公；租赁建筑面积为3656平方米；租赁期限为2012年4月1日起至2017年7月31日止（共5年4个月）；原告于2012年4月1日向被告交付房屋；每月每平方米租金为40元，月租金为146240元；每月每平方米设施设备使用费（包括但不限于消防、电梯、洗手间等设施设备使用而产生的费用）为40元，月费用为146240元，被告向原告支付的设施设备使用费或租金均不包括物业管理费、水电费等；被告应于每月十日前向原告支付当月租金及设施设备使用费共计292480元；被告在2012年4月1日至2012年7月31日（免租期）内无需向原告支付租金、设施设备使用费，但需支付物业管理费及水电费；上述约定租金及设施设备使用费价格有效期为2012年8月1日至2015年7月31日，自2015年8月1日至2017年7月31日，租金及设施设备使用费价格在上述约定价格基准上上浮10%；被告应在本合同签订之日起三个工作日内向原告支付租赁保证金（2个月租金及设施设备使用费）584960元、水电费保证金10万元；租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金和水电费保证金，除用以抵充合同约定由被告承担的费用（使用该房屋所发生的房屋租金、设施设备使用费、水电费、物业管理费）外，剩余部分将在被告交还该房屋并经验收合格和工商注册登记迁出本注册地址后15个工作日内无息退还被告；如被告在本合同项下任何期限内违反本合同之任何规定，则原告有权以租赁保证金和水电费保证金抵付其应付款项、违约金和/或作为原告因此遭受损失之赔偿金，被告无权以租赁保证金和水电费保证金抵付其应付款项（包括但不限于被告每月支付的租金、设施设备使用费）；被告应于租赁期（包括免租期）向物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为每月每平方米5.5元；被告应于房屋交付之日起每月按时交纳物业管理费和水电费，物业管理费由物业管理公司按月收取，有关约定以被告与物业管理公司签订的《物业管理费服务协议》的内容为准，水电费分别按供水、供电部门的规定按月收取，与租金及设施设备使用费一并交纳给原告；被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告报请有关部门批准后，方可进行；有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同，且违约方向另一方按月租金及设施设备使用费的两倍支付违约金，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；被告逾期不支付租金、设施设备使用费及水电费延迟超过一个月的；……；若被告逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于租金、设施设备使用费、租赁保证金、水电费保证金、水电费、物业管理费及其他费用或违约金、损害赔偿金），被告应按该应付未付款项金额每日千分之三的比例向原告支付延迟付款滞纳金，若被告逾期超过一个月，原告有权停止或阻止被告使用该房屋，因此造成的一切后果由被告自行承担；及其他条款。原告确认，涉诉房屋未进行产权登记，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。2012年7月2日，被告向原告送达律师函，就涉诉房屋的产权问题等事宜向原告提出交涉。2012年7月10日，被告停止对涉诉房屋的装修。被告表示2012年7月10日之后涉诉房屋就由原告控制使用，被告人员无法再进入涉诉房屋；对此，被告提交了证人证言予以证明。原告则表示被告所述不属实，没有证据显示原告阻止被告进入涉诉房屋。另查，原告2013年3月14日起诉被告，要求被告支付拖欠2012年8月1日至2013年2月28日期间的租金及设施设备使用费等，案号为（2013）深南法民三初字第230号；原告又于2014年11月27日起诉被告，请求被告支付2012年4月1日至2012年7月31日期间的租金及设施设备使用费等，案号为（2015）深南法民三初字第131号。在（2013）深南法民三初字第230号案件的庭审笔录中，原、被告均确认被告的装修从2012年4月25日开始于2012年7月10日结束，原告还确认被告除了装修外没有实际使用涉诉房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、证人证言、律师函等证据以及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉租赁房屋未进行产权登记，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告于2012年3月30日签订的《房屋租赁合同》依法归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。对于原告要求被告支付2013年3月后的使用费的诉讼请求。本院认为，在（2013）深南法民三初字第230号案件中，原告明确表明在2012年7月10日后被告除了装修外并未实际使用涉诉房屋，故原告在明知被告并未实际使用涉诉房屋的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成的损失扩大，因此，对于原告要求被告支付2013年3月之后的房屋占有使用费及滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告金蝶软件（中国）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费35727.4元，由原告承担。审 判 长  庞海婷人民陪审员  陈璋福人民陪审员  黄可佳二〇一五年六月十六日书 记 员  洪靖敏