重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第03398号上诉人（原审被告）刘支伟，居民，身份证住址重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。委托代理人柯超，重庆原野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冉谨华，居民，住重庆市九龙坡区。原审第三人重庆耀强房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区施家梁镇陵峡路**。法定代表人薛明勇，董事长。上诉人刘支伟与被上诉人冉谨华、原审第三人重庆耀强房地产开发有限公司（以下简称耀强房地产公司）租赁合同一案，重庆市北碚区人民法院于2012年5月10日作出（2012）碚法民初字第02060号民事判决。刘支伟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2012年9月5日对本案进行了询问。刘支伟的委托代理人柯超和冉谨华参加了询问。本案现已审理终结。一审审理查明，2001年10月30日，耀强房地产公司（甲方）与刘支伟（乙方）签订了《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》。该合同约定：“一、甲方出让的经营场所为碚峡路303号壹层肉类摊位12#、13#（共计贰个单位），每个单位单价（人民币）11480元，总价合计人民币22960元（大写人民币）：贰万贰仟玖佰陆拾零元整。期限30年；二、付款方式一次性付清；三、甲方承诺向乙方提供必要的经营便利条件；乙方保证在经营期限内遵守国家有关法律规定，遵守甲方有关市场的各项规定，按时缴纳物业管理费、水电费，服从甲方对市场的管理，并签订保洁协议；四、甲、乙双方其它约定：1、若乙方将该经营场所租赁与他人，须与甲方、租赁方签订三方协议，并且乙方还须督促租赁方按时缴纳物业管理费、所有水电费等费用，并承担连带责任；2、使用期限满30年后，乙方若无任何违约行为可继续使用；五、本协议一式贰份，甲方、乙方各执一份，经双方签字盖章后生效。”2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院做出（2006）渝五中民初字第500恢1-1号执行裁定书。裁定耀强房地产公司所有的位于重庆市北碚区碚峡路303号第一层房屋，建筑面积1590.99平方米（产权证号：**地证2007字第**）经法定程序拍卖，该房屋的所有权及相应的其他权利归买受人冉谨华所有。2012年2月9日，冉谨华取得了该房屋的所有权（产权证号：107房地证2012字第007**）。另查明，刘支伟在2011年9月之前已经将碚峡路303号壹层肉类摊位12#、13#租给邓青友，未与原开发商耀强房地产公司签订三方协议，之后也未与冉谨华签订三方协议。冉谨华诉称：2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院（2006）渝五中民初字第500恢1-1号执行裁定书裁定：位于重庆市北碚区碚峡路**第**房屋，建筑面积1590.99平方米（产权证号：107房地：**地证2007字第**相应的其他权利归冉谨华所有（该房屋系农贸市场）。随后，冉谨华取得了该房房屋的所有权（产权证号：107房地证2012字第007**）。据物权法的规定，冉谨华取得了该房屋的所有权理应享有所有权的各项权利，而刘支伟与原开发商签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》中转让的经营场所（摊位），既无房地产登记机关的测量和红线位置图，也无房地产登记机关的登记和备案确认，更无产权证。因此原转让合同的性质实质是租赁合同，刘支伟只是一次性付了租金给原开发商。且原合同约定，刘支伟将该摊位转租给他人，必须与冉谨华、租赁方签订三方协议。被告在未征得冉谨华同意，更未与冉谨华签订三方协议下，擅自将摊位转租他人，现租赁方拒不接受冉谨华委托的物业公司的管理，拒不缴纳物业管理费、水电费等费用，冉谨华多次找刘支伟要求签订三方协议、督促租赁方接受冉谨华管理、同时承担连带责任未果，特起诉至法院，要求法院确认《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》的性质为租赁合同，判决刘支伟擅自转租经营场所的行为无效，诉讼费及其他一切费用由刘支伟承担。刘支伟辩称：我买摊位是2001年从耀强房地产公司手里买的，到底是使用权合同还是租赁合同由法院认定。现在的摊位是转租给熟人用，没有收太多费用。没有签订任何合同，也没有与原来的业主和现在的业主签订过三方协议。现租赁方拒不缴纳管理费是因为冉谨华的物业管理费较之前太高。耀强房地产公司辩称：我公司与30个经营户于2001年陆续签的合同合法有效，合同的有效性是经过北碚区法院2005年诉讼确认合同合法有效，具体有北碚区法院的30份裁判文书为证。此情况冉谨华在取得所有权时是清楚的。关于30个摊位的权利转让是事实，且经过有关部门2011年7月的评估报告书对该摊位的权利作为特别事项有明确注明。所以，在整体转让时摊位买卖价位是评估价的8折。至于合同是使用权合同还是租赁合同由法院认定。一审法院认为，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容所涉法律关系、当事人的权利义务、合同主要条款及特征等综合认定。就本案而言，耀强房地产公司与刘支伟签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质应当认定为租赁合同。理由如下：1、从本案“经营场所使用权转让合同”的名称来看，在《合同法》及相关司法解释规定的有名合同中，最相近的应属“土地使用权转让合同”，其转让的客体为土地使用权。而本案转让的是经营场所的使用权，从经营场所使用权的性质来看就是房屋的使用权，故本案的转让合同从名称上看不存在物权法上的所有权转让的性质；2、从本案“经营场所使用权转让合同”的内容来看，该经营场所并未发生房屋所有权的转让。房屋买卖的首要条件是该房屋（或经营场所）具有法律规定的独立所有权，即通常所说的产权证。从本案查明的事实来看，该转让的经营场所（两个摊位）不具有产权证，不符合房屋所有权转移的构成要件；3、从本案当事人的真实意思表示来看，是“使用30年，一次性付22960元”“使用30年后无违约可以继续使用”，没有购买的意思表示，而是使用的意思表示。通常来讲，房屋使用权的转让可以通过买卖取得房屋所有权而使用，也可以通过租赁、借用等合法形式而使用。该转让合同符合租赁合同的构成要件。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，耀强房地产公司将碚峡路303号壹层肉类摊位12#、13#交付给刘支伟使用、收益，刘支伟一次性交付租金22960元，双方之间的租赁关系成立并合法有效。故冉谨华要求确认《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》的性质为租赁合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在耀强房地产公司与刘支伟约定的租赁期间，整个农贸市场的所有权发生变动，并不影响该租赁合同的效力。至于刘支伟的转租，刘支伟并未按照合同约定签订三方协议，系擅自转租行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同的相对性原理，出租人解除的合同是其与承租人订立的合同，故冉谨华请求判决刘支伟擅自转租经营场所的行为无效的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十九条的规定，判决如下：一、确认《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》的性质为租赁合同；二、驳回原告冉谨华的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告刘支伟负担。刘支伟向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：刘支伟于2001年10月30日从耀强房地产公司处购买了北碚区碚峡路303号壹层肉类摊位12#、13#的使用权，并签订了使用权转让合同，已一次性支付给耀强房地产公司转让费22960元，使用期限为30年，30年后还可继续使用。因此，一审判决将该使用权转让合同认定为租赁合同，违反了合同法相关规定，严重侵害了刘支伟的合法权益，应依法改判。冉谨华答辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审认定的相同。本院认为，双方争议焦点：刘支伟与耀强房地产公司签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》的合同性质问题。根据双方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：1、根据《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九和第四十条的规定，“物权的种类和内容由法律规定”，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“所有权人有权在自己的不动产或者动产上用益物权和担保物权”。因此，只有在用益物权人即土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和地役权人对不动产进行合法使用时，不动产的所有权人和使用权人才会分离，且上述用益物权人根据国家相关法律法规的规定取得了证明其享有合法使用权的权利证书。本案中，刘支伟虽然与耀强房地产公司签订了《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》，其享有的使用权并不符合物权法规定的用益物权权利性质，也没有取得相关权利证书。2、对不动产不享有用益物权的人，也可以经不动产所有权人同意通过租赁、借用等形式合法使用不动产。本案中，耀强房地产公司与刘支伟签订《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》时是该市场的所有权人，该合同约定了刘支伟使用耀强房地产公司所有的碚峡路303号一层肉类摊位12#、13#的使用费数额和使用期限，并一次性支付使用费给耀强房地产公司以及双方的权利义务，该合同符合《中华人民共和国合同法》所规定的租赁合同的性质、特征，应认定为租赁合同。刘支伟认为该合同应归于合同法所规定的无名合同无事实和法律依据，本院不予支持。现冉谨华经拍卖取得了该市场第一层房屋的整体所有权，根据“买卖不破租赁”的规定，承接了耀强房地产公司与刘支伟签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》，该租赁合同仍然有效。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由刘支伟承担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄代理审判员  师玉婷代理审判员  陈 娟二〇一二年九月十七日书 记 员  张晋鹏