清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第397号原告：叶卫明，男，1976年1月27日出生，汉族，住清远市清新区，原告：陆彩仙，女，1977年11月29日出生，汉族，住清远市清新区，两原告共同委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。两原告共同委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。被告：清远市汇雄房地产开发有限公司，住所地清远市清城区松岗路110号。法定代表人：刘善龙。委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。委托代理人：孔梓娜，广东劲龙律师事务所实习律师原告叶卫明、陆彩仙诉被告清远市汇雄房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆锋、邓铁轩；被告清远市汇雄房地产开发有限公司的委托代理人李书远、孔梓娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶卫明、陆彩仙诉称：2013年11月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢6层04号房屋，总价款为298618元。合同约定，被告应当在2014年9月30日将经验收合格的商品房交付原告使用，若出卖人逾期交房超60日，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了首期款98618元，但因被告要求更改银行，故原告未能到中国工商银行股份有限公司清远新城支行办理余下房款按揭手续。被告一直未按约定办理商品房竣工验收，也未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，已构成违约，特起诉请求判令：1、被告在指定期限内将清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢6层04号房屋交付给原告使用，交付房屋前须办妥竣工验收手续；2、被告以已付购房款98618元为基数按每日万分之五的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日；3、被告将上述房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；4、被告承担本案诉讼费。被告清远市汇雄房地产开发有限公司辩称：答辩人与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，约定原告在签订本合同时支付首期购房款，余下购房款与银行签订按揭贷款合同并办理相关手续，同时，双方还约定选择按揭贷款方式支付房款的，原告应在本合同签订后10日内办妥按揭贷款手续。合同签订后，原告只向答辩人支付了部分首期购房款，而未按照合同约定交付全部首期款，同时，原告也未在签订合同10日内与银行办理剩余购房款的按揭贷款手续，甚至至今仍未办理。根据答辩人与原告签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，答辩人交付房屋的时间是2014年9月30日，答辩人将需答辩人提供的资料报产权登记机关备案的时间是房屋交付90天内。可见，根据合同约定，原告履行付款义务在前，答辩人履行交付房屋的义务在后。原告的上述行为说明，原告违约在先，且一再违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。根据上述规定，由于原告违约在先，答辩人有权行使抗辩权，拒绝原告要求答辩人履行义务的要求。因此，答辩人不构成违约，相反，违约的恰恰是原告自己。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢6层04号商品房出售给原告，建筑面积为65.39平方米，总房价款为298618元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式付款：3、买受人于2013年11月25日签订本合同时支付首付购房款98618元，余下购房款200000元与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件四：合同补充协议第2条约定：“根据合同第六条买受人选择按揭贷款方式支付房款的，买受人应在本合同签订后10天内按照出卖人指定银行的要求提供办理按揭所需资料、文件，办妥按揭贷款手续。买受人未按以上时间办妥银行按揭手续的，每逾期一日按未付款额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价的10%向出卖人支付违约金。如因买受人原因（包括但不限于资料不齐、个人信用、个人资产、国家贷款政策调整变化等一切原因均视为买受人原因）不能获取银行按揭贷款或足额获取银行按揭贷款额度的，未获批准贷款的房价款买受人应在收到银行或出卖人通知后30日内一次性付清或补足不能获得贷款的部分。”原告于2013年11月22日向被告支付了购房定金20000元。2013年11月25日向被告支付了购房首期款78618元。因涉案房屋一直未能办理商品房工程竣工验收备案，未向原告交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告承认“金域豪庭”工程于2014年1月始因与承建商发生纠纷停工至今，目前楼盘外墙、水电等未完工，未能办理工程竣工验收备案手续。原告认为未能办理银行按揭贷款手续原因是被告经营情况恶化导致。以上事实，有原告提供的身份证、组织机构代码证、商品房买卖合同、收据，被告提供的预售许可证，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点是被告是否存在逾期交付房屋的违约行为，被告抗辩原告应先履行付款再交房、办证的抗辩理由是否成立。本案中，原告已依约向被告支付了首期款98618元（包括20000元定金），有被告出具的收据为证，本院予以确认。剩余购房款200000元双方约定了办理银行按揭贷款手续，其后却未能如期办理。虽然双方对于未能办理银行按揭贷款的原因各执一词，但根据合同附件四合同补充协议的第2条约定“买受人应在本合同签订后10日内按照出卖人指定的银行要求向银行提供办理按揭所需资料、文件，办妥按揭手续；如因买受人原因不能获取银行按揭贷款或足额获取银行按揭贷款额度的，未获批准贷款的房价款买受人应在收到银行或出卖人通知后30日内一次性付清或补足不能获得贷款的部分。”结合双方订立合同的目的及行业交易习惯分析，原告履行向被告交付购房款的义务应先于被告向原告履行交付房屋的义务。涉案房屋至今未完成经建设局竣工验收备案且楼盘也已处于停工状态，被告无法按合同约定的期限向原告交付房屋已构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此，原告未付清购房款前，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋。原告主张其未能办理按揭贷款是由于被告经营情况恶化所致，即使原告主张属实，原告也只仅有权先中止履行付款义务，中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，作为中止履行的一方的原告也仅可以行使合同解除权。综上，原告中止履行付款义务后却要求被告履行交房、办证义务并承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告叶卫明、陆彩仙的诉讼请求。本案受理费25元，由原告叶卫明、陆彩仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇一五年六月一日书记员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。