襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0607民初1484号原告任心安，男，1952年4月9日生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。原告张志勤，女，1954年5月18日生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。原告张治全，男，1955年2月9日生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。上述三原告委托代理人郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。被告张付彦，男，1970年8月22日生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。被告湖北鑫福锦源车辆实业有限公司（简称鑫福锦源公司），住所地：襄阳市襄州区伙牌镇樊魏路132号。法定代表人张付彦，公司董事长职务。上述二被告委托代理人刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。被告余良，男，1974年8月26日生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。被告委托代理人王东，湖北隆中律师事务所律师。原告任心安、张志勤、张治全与被告张付彦、鑫福锦源公司、余良土地转让合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成由审判员卢鹏担任审判长，与审判员黄燕、肖家志参加的合议庭，于2016年6月22日、2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告任心安、张志勤、张治全的委托代理人郑鹏，被告张付彦、鑫福锦源公司的委托代理人刘江涛，被告余良的委托代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告任心安、张志勤、张治全与被告张付彦于2010年6月25日签订《土地使用权转让协议》，协议约定原告将其所有的土地使用权转让给被告张付彦用于开发建房，被告张付彦开发后用第一层建筑面积为1500平方米的门面和两套住房、两个车位折抵原告土地出让价款。合同签订后，原告交付了土地，被告张付彦以被告鑫福锦源公司名义开发房屋，后将房屋转让给被告余良。原告诉至法院请求判令：1、三被告向原告交付一楼门面房1500平方米及两套住房、两个车位或（上述同等价值的财产）；2、被告承担违约金100万元；3、诉讼费由被告负担。被告张付彦辩称:1、与原告方签订的《土地使用权转让协议》无效；2、签订转让协议没有达到合同目的，无法履行，请求驳回原告诉讼请求。被告鑫福锦源公司辩称：1、其取得的国有建设用地使用权系通过招拍挂方式取得，与原告无关；2、本公司将开发房屋卖给他人行为合法，原告无权干涉；3、原告将本公司列为被告，属诉讼主体错误，请求驳回原告的诉讼请求。被告余良辩称：1、本人购买被告鑫福锦源公司的房屋是合法的，与原告无任何关系；2、原告将本人列为被告，属错列诉讼主体；3、原告诉讼属恶意诉讼行为，应当赔偿损失。以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：原告任心安、张志勤、张治全为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、2005年3月3日，原告张治全、张志勤与襄阳嘉丰织布厂签订的《买卖协议书》原件一份及国有土地使用证复印件一份，证明原告与襄阳嘉丰织布厂代表人王新华于2005年3月3日签订买卖协议，由原告购买伙牌镇塑料厂的土地与房屋，王新华并将土地证原件交付给原告的事实。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性不持异议，但认为跟本案没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、2010年6月25日，原告任心安、张治全与张付彦签订的《土地使用权转让协议》原件一份及张付彦于2010年6月25日出具的收条原件一份，证明原告与被告张付彦于2010年6月25日签订土地转让协议，原告将土地使用权转给被告张付彦，并将土地使用证原件交给张付彦，由被告张付彦办理过户手续与费用，房屋建成后被告张付彦给付原告房屋的事实。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性不持异议，但被告张付彦、鑫福锦源公司认为转让协议违反法律规定无效，被告鑫福锦源公司的土地使用权是通过招拍挂取得，与原告没有关系，被告余良认为转让协议无效。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、国土资源局档案复印件一份，证明被告张付彦按照《土地使用权转让协议》将原告交付的土地登记在湖北鑫福锦源车辆实业有限公司的事实。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性不持异议，但认为不能证明原告的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、房屋产权产籍情况证明书复印件三份，证明被告张付彦、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司与余良恶意串通将交付给原告的房屋在2016年3月30、31日过户到余良名下。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性无异议，但认为被告余良是合法取得。本院对该组证据的真实性予以确认。证据五、鑫福锦源公司工商信息复印件一份，证明湖北鑫福锦源车辆实业有限公司由张付彦与其妻子何红英共同注册成立的，实质上应为一人有限公司，应当与张付彦承担连带责任。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性不持异议，但认为不能证明原告的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六、2014年3月3日，鑫福锦源公司出具给伙牌镇政府的《保证书》复印件一份，证明被告张付彦与鑫福锦源公司取得襄阳区国用（2003）第411202209号土地使用权系通过从原告处转让取得的。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性不持异议，但被告张付彦与鑫福锦源公司认为鑫福锦源公司的土地使用权是通过招拍挂取得，与原告没有关系。本院对该组证据的真实性予以确认。证据七、售房发票复印件八份及《房屋买卖合同》复印件一份，证明被告张付彦与鑫福锦源公司出售二楼以上的住宅，单价在2700至2900元之间，价格远远高于一楼门面房的2150元。经庭审质证，三被告对该组证据的真实性持有异议。本院经核实，八份售房发票复印件在湖北省发票综合管理系统网站查询属实，本院予以认可，《房屋买卖合同》因系复印件，对该证据的真实性不予认可。被告张付彦、鑫福锦源公司为证明陈述的事实及支持主张，向本院提交如下证据：证据一、2014年3月3日，伙牌镇人民政府与襄阳市国土资源局襄州分局签订的《收回土地使用权协议》、成交确认书、交付土地出让金申请书、国有土地使用权、规划许可证、施工许可证、售房许可证复印件一份，证明原告的土地使用权被政府收回，鑫福锦源公司是通过招拍挂方式取得的土地使用权。经庭审质证，原告对该组证据的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、三份房屋买卖合同、购房发票及房产证复印件和余良签名的情况说明一份，用于证明被告鑫福锦源公司与被告余良签订售房合同，被告余良办理房产证取得房屋所有权。经庭审质证，原告对该组证据的真实性不持异议，但认为余良书写的情况说明系单方陈述，本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、交房照片五张，用于证明被告鑫福锦源公司向原告交付3套房屋。经庭审质证，原告无异议，本院予以确认。根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：2005年3月3日，原告张志勤、张治全与襄阳嘉丰织布厂代表人王新华签订《买卖协议书》，协议约定由原告一次性支付188000元购买襄阳嘉丰织布厂（原伙牌塑料厂）的房屋及土地，该土地为国有划拔土地。2010年6月25日，原告任心安、张治全与被告张付彦签订《土地使用权转让协议》，协议约定，原告转让给被告张付彦原伙牌塑料厂的使用面积为2654.15平方米开发建房，建成后被告张付彦将第一层建筑面积为1500平方米的门面（第一层门面层不低于4米，结构伟框架结构）和两套住宅、两个车位（车位不在露天，位置由乙方自由原则）折抵原告土地出让价款，签订本协议，原告将土地使用权交付给被告张付彦，原告协助办理过户手续，土地使用权过户费用由被告张付彦承担，如有单方违约，应承担100万元的违约金。协议签订后，被告张付彦于2010年6月25日向原告张志勤、张治全出具收条，证明收到原告交付证件号为2003第411202209号的土地使用权证。另查明，被告鑫福锦源公司由张付彦与何红英作为股东于2011年3月22日注册成立，注册资金2000万元，张付彦系鑫福锦源公司的法定代表人，张付彦与何红英系夫妻关系。2014年5月16日，襄阳市国土资源局襄州分局与被告鑫福锦源公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，上述土地使用权登记在被告鑫福锦源公司名下。被告鑫福锦源公司在上述土地上进行房地产开发，小区名为“龙福鑫苑”。后因被告余良在被告鑫福锦源公司拥有债权，双方约定换房抵债，被告鑫福锦源公司将其所有1600平方米的一层门面商品房以每平方米2150元的单价销售给余良。2015年12月26日，被告鑫福锦源公司与被告余良签订三份《商品房买卖合同》，将该小区商住楼1单元101号房建筑面积1471.13平方米、1单元102号房建筑面积45.07平方米、1单元103号房建筑面积33.49平方米出售给余良所有，单价为2150元每平方米，房屋用途为商业。2016年3月31日，房屋过户至被告余良名下，并办理房产证。还查明，房屋建成后，被告张付彦与鑫福锦源公司已交付原告三套住宅房屋。原告张志勤与任心安系夫妻关系。本院认为，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定：“划拨土地使用权的转让要经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，方可转让”，及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”。本案中，原告通过签订合同方式取得襄阳嘉丰织布厂的土地使用权，虽未办理出让土地使用权证书，但原告支付合理价款，取得并实际占有上述土地的使用权，后原告任心安、张志勤、张治全与被告张付彦签订《土地使用权转让协议》，合同明确约定由被告张付彦了办理土地使用权证的相关事项，被告张付彦即成立实际控制的鑫福锦源公司并通过被告鑫福锦源公司与襄阳市国土资源局襄州分局签订《国有建设用地使用权出让合同》的方式，取得市、县土地管理部门的批准，将土地使用权办理在被告鑫福锦源公司名下，故原告与被告张付彦签订的合同，符合法律、行政法规规定，双方签订的合同为有效合同，可以按照补偿性质的合同处理。被告张付彦与其妻子何红英注册成立被告鑫福锦源公司，将土地使用权登记在被告鑫福锦源公司名下，由被告鑫福锦源公司享有国有土地使用权，并以被告鑫福锦源公司的名义开发房地产。房屋建成后，被告鑫福锦源公司与被告张付彦向原告交付了三套住宅房屋，应视为对双方签订《土地使用权转让协议》的实际履行。被告张付彦作为被告鑫福锦源公司的股东及法定代表人，其与被告鑫福锦源公司之间存在明显的财产混同，同时根据权利义务对等原则，被告鑫福锦源公司作为受益人理应承担相应的义务，被告鑫福锦源向原告交付房屋的行为，也证明其对《土地使用权转让协议》中被告张付彦合同义务的承认，故被告鑫福锦源公司与被告张付彦应当共同履行同原告签订的合同义务。原告主张三被告交付一楼门面房1500平方米及两套住房、两个车位或同等价值的财产的诉讼请求，因被告鑫福锦源公司已与被告余良签订《商品房买卖合同》将一楼商用门面房以2150元的单价出售给被告余良，同时办理房屋过户手续，原告主张交付一楼门面房1500平方米的诉讼请求已履行不能，本院依照补偿性质的合同处理被告张付彦与原告签订合同，补偿的标准参照被告余良购买该门面房的价格认定为3225000元（1500平方米*2150元），故本院支持被告鑫福锦源公司与被告张付彦共同向原告支付补偿款3225000元的诉讼请求；原告请求交付两套住房、两个车位及违约金100万的诉讼请求，因被告鑫福锦源公司与张付彦已向原告交付了三套住宅房屋，故原告方的该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于《审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，判决如下：一、被告湖北鑫福锦源车辆实业有限公司与被告张付彦共同向原告任心安、张志勤、张治全支付补偿款3225000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费40400元，由被告湖北鑫福锦源车辆实业有限公司与被告张付彦共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长 卢 鹏审判员 肖家志审判员 黄 燕二〇一七年一月十日书记员 陈洪波