广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第1759号上诉人（原审被告、反诉原告）徐房生。被上诉人（原审被告、反诉原告）莫子莹。上诉人徐房生因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2012）深盐法房初字第6号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。莫子莹原审诉请：1、徐房生为莫子莹办理涉案房产过户手续；2、徐房生承担本案诉讼费用。徐房生原审反诉诉请：1、解除双方签订的《房产转让合同》；2、莫子莹即时迁出所占用的房产，并支付徐房生一年的房屋租金费用2.4万元；3、案件诉讼费用由莫子莹负担。原审法院审理查明，1987年2月7日，徐房生受案外人徐某好的委托，与深圳市沙头角区某公司签订《商品房买卖合同》，徐房生购得位于深圳市沙头角某村第五幢B座二楼第203单元（以下简称涉案房产），成交价为33257元。1987年6月3日，莫子莹、徐房生双方签订《房产转让合同》约定，莫子莹对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料后同意交付房产价款，买卖双方一致自愿成交；双方在本合同上签署时，莫子莹自愿当即将房产全部价款交给徐房生；徐房生在收到该房产价款后，即将上述房产权证书及有关资料交给莫子莹；双方买卖成交后，即携带房产权证书到深圳市房产管理部门办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归莫子莹所有。莫子莹、徐房生双方于同日在深圳市沙头角公证处对《房产转让合同》进行了公证。后莫子莹一直居住使用涉案房产至今。2011年2月27日，深圳市某投资公司（以下简称某投资公司）要在涉案房产所在小区进行更新改造，此时莫子莹向某投资公司提出要求协助办理涉案房产的房地产证。其后一段时间内，徐房生在莫子莹及某投资公司工作人员面前均表示愿意协助莫子莹办理过户手续。2011年8月8日，徐房生取得了涉案房产的房地产证（房产证号：深房地字第70000772**号），但表示不再愿意协助莫子莹办理过户手续。徐房生在原审庭审时述称，其购买涉案房产是受案外人徐某好的委托，莫子莹对此是知情的；且其不愿意协助办理过户的原因是在取得房产证后，于11年10月份意外得知莫子莹没有向徐某好付清购房款。但莫子莹对此予以否认。原审庭审时法庭询问莫子莹，若案外人徐某好与徐房生之间的委托关系成立，选择向谁主张权利，莫子莹明确表示选择向徐房生主张权利。原审法院审理认为，莫子莹、徐房生签订的《房产转让合同》经过公证，真实有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，当时徐房生虽未取得涉案房产产权证明，使得涉案房产不具备办理转移过户登记的条件，但并不影响此合同的效力。虽然有证人证言证明徐房生的购房行为是受案外人徐某好的委托，且称不办理过户是因为莫子莹未向徐某好付清购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利”，原审庭审时，莫子莹表示在披露委托人的情况下亦坚持向徐房生主张权利，因此莫子莹向徐房生提出办理涉案房产过户的主张，并无不妥。本案的争议焦点在于莫子莹是否付清购房款。莫子莹所提供的证据2，仅能证明双方约定一致“双方在本合同上签署时，莫子莹当即将房产全部价款交给徐房生”，并不能直接证明这笔款项已经付讫，莫子莹所提交的证据9则是证明莫子莹是否付清房款的关键证据。对于此项证据，徐房生在原审庭审时否认其真实性，认为“上面的签名签字和笔迹都不是徐房生所书写”，并在庭后提出鉴定申请。在“检材《委托书》字迹是出自徐房生笔迹”的鉴定结论做出后，徐房生再三提出异议，认为复印件不能作为证据使用，因此不应采信鉴定结论。原审法院认为，根据广东南天司法鉴定所的复函，“在司法鉴定法规文件中，没有复印件不能鉴定的规定”，“复印件鉴定对检验结果很可能产生影响的一些因素，鉴定人在鉴定过程中均考虑到了……因此，不会有失鉴定结论的客观性”，因此对于该证据上的笔迹出自徐房生的鉴定结论，原审法院予以采信。复印件虽不能单独作为定案依据，但此次鉴定结论是在徐房生主动申请的情况下做出，且能够与莫子莹提供的证据2、以及徐房生曾一直表示愿意配合莫子莹办理过户手续的事实形成证据链，证明莫子莹已经付清购房款，在没有其他证据证明莫子莹有违约行为的情况下，徐房生应当按照《房产转让合同》的约定，办理房屋产权转移登记手续。莫子莹既应是房屋的合法所有权人，亦无其他任何违约行为，其根据生效合同在徐房生交付房屋后占有、使用涉案房产的行为应得到法律支持，徐房生要求解除双方签订的《房产转让合同》及要求莫子莹支付一年房屋租金2.4万元的主张于法无据，原审法院不予支持。另外，徐房生提出对莫子莹提供的《委托书》进行鉴定所产生的费用8000元，由于是徐房生提出鉴定申请，且鉴定结论不能支持其主张，原审法院认为此项费用应由徐房生负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，判决：一、徐房生应于本判决生效之日起三十日内协助莫子莹将位于沙头角区诗宁里某村5栋B203房产（房产证号：深房地字第70000772**号）办理过户至莫子莹名下；二、驳回徐房生的反诉请求。本诉案件受理费5000元、反诉案件受理费200元（均已减半收取）及鉴定费8000元，由徐房生负担。莫子莹及徐房生已预交案件受理费，多预交的本诉案件受理费5000元，原审法院退回莫子莹。徐房生应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付莫子莹。上诉人徐房生不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令解除徐房生与莫子莹之间签订的《房产转让合同》；3、判令莫子莹立即将涉案房产归还徐房生，并支付占有期间的房屋使用费；4、判令莫子莹承担本案的全部诉讼费用。上诉人徐房生在本案二审法庭调查时补充上诉请求：请求将本案发回重审。事实和理由：原审法院对徐房生已否认真实性的证据提起司法鉴定，程序严重违法。在本案诉讼中，为证明莫子莹付清了购房款，莫子莹向法庭提供了一份于1987年7月15日由徐房生出具的《委托书》复印件。对该份证据，由于莫子莹无法提供原件，在庭审质证时，徐房生当庭否认该份证据的真实性，并向法庭指出不能作为本案定案的依据。但庭审结束后，主审法官不顾该份证据已被否认真实性的事实，在莫子莹根本无法提供证据原件质证的前提下，通知徐房生向法庭提供鉴定申请，委托司法鉴定机构对此证据复印件进行笔迹鉴定。在确定检材和样材时，原审法院在未取得徐房生认可的情况下，确定以莫子莹提供的复印件为检材；同时又在徐房生根本未认可的情况下，原审法院从盐田某政府部门复印由徐房生填写的党员登记表的笔迹作为样材，将复印件的《委托书》证据委托南天司法鉴定中心进行笔迹鉴定。在南天司法鉴定中心作出鉴定意见后，徐房生以原审法院根据证据复印件以及徐房生未确定的样材进行鉴定，违法鉴定规范为由，提出异议。原审法院为掩盖其程序严重违法的错误，又在鉴定意见送达徐房生后，通知徐房生回法庭作庭审笔录，要求徐房生签字确认其作为鉴定的样材是徐房生的签字笔迹。对原审法院明显的程序错误，徐房生以书面形式提出了异议。但原审法院却始终坚持错误，最终还是依照南天司法鉴定中心的鉴定意见，作出了使徐房生败诉的民事判决。请求二审法院依法予以纠正。原审判决以鉴定结论为依据认定莫子莹已付清购房款，完全是认定事实错误。首先，南天司法鉴定中心出具的鉴定意见是以徐房生已经否认真实性的证据复印件作为鉴定的检材，完全违背了司法鉴定的相关规定；同时，作为检验的样材未经徐房生确认，由此所作的鉴定严重违反相关法律程序。因此，鉴定意见不能作为证据使用，不能以此作为定案的依据。其次，从《委托书》的内容分析，莫子莹是涉案房产的买受人，即是其作为转让合同的受让方，不允许莫子莹既作买方，又作卖方办理涉案房产相关过户登记手续，这样的授权委托法律是严格禁止的。徐房生绝不可能出具这样的委托。按正常情况，莫子莹依此委托不可能办理涉案房产相关过户手续。因此，完全可以认定委托书的内容不真实，以此认定莫子莹付清购房款根本是证据不足。第三，莫子莹作为涉案房产的买受方，在一般情况下，其付款交钱，转让方收到其支付的款项后，应当单独开出一份收款收据给付款方，而不是以其他方式去确认其付款的事实。在本案的审理过程中，莫子莹始终无法提供徐房生或徐某好收到其房款的证据。相反，第三人徐某好却出具证据证明其欠款的事实。因此完全可以认定莫子莹未履行转让合同约定的付款义务，其行为己构成根本违约。原审判决认定涉案合同有效，属于适用法律错误。本案事发于1987年，至今已近30年。徐房生与莫子莹之间签订涉案房产转让合同时，涉案房产尚未办妥房产证，属于期房；同时莫子莹作为受让方为香港居民。根据当时的法律规定，期房以及香港居民在内地购买房产是受到严格限制的，期房是禁止转让的。因此在1987年徐房生与莫子莹之间签订的房产转让合同依法应当认定无效。涉案的转让行为发生在1987年，依法应当适用当时的法律规定审理本案。原审法院适用现在的法律规定认定涉案合同的效力，完全属于适用法律错误。综上所述，原审判决程序严重违法，认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决，并根据徐房生的诉请依法作出公正判决。上诉人徐房生在本案二审法庭调查时变更上诉事实和理由为：要求删除对合同效力的论述，上诉人徐房生对涉案合同效力不发表意见。被上诉人莫子莹口头辩称，原审法院审理程序正确，请求驳回徐房生的上诉请求。是徐房生向原审法院主动申请的鉴定，是否申请鉴定，是徐房生的权利，不是法院强迫徐房生去鉴定。因徐房生否认该委托书的真实性，认为上面的签字均不是其所书写，故徐房生在一审开完庭后于2011年12月14日提出了鉴定申请，并且同意以委托书作为鉴定检材，而且在徐房生申请鉴定被原审法院同意情况下，其缴纳了鉴定费，原审法院根据徐房生的鉴定申请，委托南天司法所进行鉴定，若徐房生不提出鉴定申请和缴纳鉴定费，原审法院是不可能为徐房生进行鉴定和缴纳鉴定费的。原审法院认定事实正确。徐房生于1987年7月15日出具的委托书已清楚写明买主已付清楼款，委托买主前往房产公司办理房产证，此委托书经南天司法鉴定中心作出的鉴定结果客观可信，说明莫子莹确实已付清楼款，才委托莫子莹去房产公司办理房产登记手续。即使委托书未经过鉴定，房产转让合同和公证书第二条的约定也显示莫子莹支付了购房款。后莫子莹一直居住使用涉案房产至今，莫子莹是在付清房款的情况下才到公证处进行公证，如果没有付清房款，徐房生不可能同意在房产转让合同上签字及进行公证。原审法院认定买卖合同有效，适用法律正确。徐房生与莫子莹签订的房产转让合同经过公证，真实有效，应受法律保护。根据物权法的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同的效力。虽然徐房生未取得涉案房产产权证明，使得涉案房产不具备办理转移过户登记的条件，但不影响合同的效力。徐房生于1987年2月16日对涉案房产进行了验收和办理了交楼手续，在1987年6月3日将涉案房产转让给莫子莹，并经沙头角公证处公证，即徐房生卖给莫子莹的涉案房产不属于期房，是徐房生接收涉案房产后事隔三个多月卖给莫子莹的。综上所述，请求二审法院驳回徐房生的上诉请求。经审理查明，莫子莹否认涉案房产的原产权人系案外人徐某好，徐房生亦自认在签订涉案《房产转让合同》时未告知莫子莹涉案房产产权人系徐某好、其系受徐某好委托出卖涉案房产。徐房生为证明涉案房产原属徐某好所有、其系受徐某好委托出卖涉案房产，提交了下列证据：1、签注收款人为伍健伟，于1987年6月23日出具的收到徐房生退回楼款5488元的收条；2、签注证明人为刘伟青，于2011年12月13日出具的证明于1987年2月初受徐某好委托将买楼款4万元交给徐房生的证明。徐房生并申请徐某好的丈夫李文松出庭作证，证人李文松在原审庭审时称：徐某好在1987年已患精神病，现尚在住院治疗；涉案房产系徐某好委托徐房生以徐房生名义购买的，委托当时李文松并不在场，是事后徐某好告知的；涉案房产卖给莫子莹后，莫子莹未付清购房款。莫子莹对徐房生提交的上述证据及证人证言均不予确认。莫子莹为证明已付清购房款，在原审时提交了一份签注委托人为徐房生，于1987年7月15日出具的载明徐房生与莫子莹就涉案房产买卖达成协议，莫子莹已付清楼款，现委托莫子莹前去市房产公司办理房产证，请有关部门接洽办理的《委托书》复印件。因徐房生不予确认该《委托书》，原审法院委托广东南天司法鉴定所对该《委托书》复印件上的字迹是否出自徐房生笔迹进行鉴定。广东南天司法鉴定所在鉴定时所采用的样本为经中共深圳市盐田区委组织部确认的由徐房生在1986年填写的《中国共产党党员登记表》、《干部履历表》复印件及徐房生书写的检材内容等字迹实验样本原件。广东南天司法鉴定所的鉴定结论为：检材《委托书》全文笔迹特征一致，为同一人所写；检材《委托书》字迹是出自徐房生笔迹。徐房生对广东南天司法鉴定所的鉴定结论提出异议，认为文书的复印件不能作为检材。广东南天司法鉴定所对徐房生的异议回复称：司法部《司法鉴定程序通则》没有规定复印件不能鉴定，徐房生在异议书中提到的复印件鉴定对检验结果很可能会产生影响的一些因素，鉴定人在鉴定过程中均考虑了。徐房生在原审庭审时自认曾同意协助莫子莹办理涉案房产过户手续，但在了解到莫子莹没有支付购房款后，就不再愿意协助办理了。原审查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，虽涉案《房产转让合同》成立于合同法实施之前，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条的规定，即使依照合同成立当时的法律法规的规定涉案《房产转让合同》无效，因合同法对与涉案合同同类型合同并未作出无效的强制性规定，涉案《房产转让合同》应认定有效。涉案《房产转让合同》有效，双方当事人应恪守履行。徐房生称涉案房产原产权人实系徐某好、其系受徐某好委托出卖涉案房产，但徐房生并未提交徐某好的委托授权证明，亦未提交徐某好患精神病以致不能正确表达自己意思的证据，且未提交徐某好丈夫李文松是徐某好监护人可全权代表徐某好主张及处分自己权利的证据，涉案房产的购入及卖出的全过程亦无徐某好参与的证据，故本院认为徐房生上述抗辩缺乏证据支持，不应予以确认。本院确认涉案《房产转让合同》的出卖方为徐房生，原审认定徐房生系受徐某好委托购买涉案房产后又受托卖给莫子莹，认定有误，应予纠正。本案争议的焦点是莫子莹是否已付清购房款，对此莫子莹提交的关键证据是一份签注委托人为徐房生，于1987年7月15日出具的载明徐房生与莫子莹就涉案房产买卖达成协议，莫子莹已付清楼款，现委托莫子莹前去市房产公司办理房产证，请有关部门接洽办理的《委托书》复印件。因徐房生对《委托书》复印件不予确认，原审法院委托广东南天司法鉴定所对该《委托书》复印件上的字迹是否出自徐房生笔迹进行了鉴定。虽原审法院在采用检验样本调取徐房生填写的《中国共产党党员登记表》、《干部履历表》复印件时未经徐房生确定，但徐房生对该两份样本自己手写的笔迹并未提出异议，且原审法院之后又补充了徐房生亲笔书写的检材内容作为样本，鉴定所依据的样本真实、可靠。司法部《司法鉴定程序通则》没有规定复印件不能鉴定，广东南天司法鉴定所也明确了在鉴定过程中已充分考虑了复印件鉴定对检验结果很可能会产生影响的一些因素。综上，本院认为广东南天司法鉴定所出具的鉴定结论依据充足、鉴定程序不存在足以影响鉴定结论的严重违法，应予以采信。徐房生以复印件不能提交鉴定、鉴定过程存在严重违法为由主张不予采信鉴定结论并将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。根据广东南天司法鉴定所的鉴定结论，《委托书》复印件的全文笔迹特征一致，为同一人所写，且字迹是出自徐房生笔迹。而《委托书》复印件整体看去，书写流畅，字迹间隔匀称，没有剪接、拼贴的痕迹，《委托书》复印件系变造而来的可能性不大。结合莫子莹已占有、使用涉案房产达25年，且徐房生亦自认在诉前曾表示愿意为莫子莹办理涉案房产的过户手续，若莫子莹未支付购房款，按常理作为房产出卖方的徐房生不可能允许其如此长时间使用房产且愿意为其办理房产过户，同时徐房生提出系因经询问徐某好得知莫子莹未支付购房款而不同意办理房产过户手续的理由，因徐房生与徐某好之间的委托关系无法确认而不能成立的推断，本院采信《委托书》复印件认定莫子莹已付清涉案房产的购房款。徐房生以莫子莹未支付涉案房产购房款为由要求解除涉案《房产转让合同》并要求莫子莹返还涉案房产、支付房屋使用费的上诉请求，本院均不予支持。综上，上诉人徐房生的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，除适用合同法第四百零三条第二款规定错误，本院予以删除外，适用其他法律正确，对本案的结果处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1万元，由上诉人徐房生负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一二年十一月二十二日书 记 员 刘司元（兼）