杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭萧民初字第2684号原告杭州兴昌纺织有限公司。法定代表人莫云兴。委托代理人张勇、尤晓波。被告浙江麦尚家具有限公司。法定代表人唐建国。委托代理人张丽平、王斌。原告杭州兴昌纺织有限公司（以下简称兴昌公司）诉被告浙江麦尚家具有限公司（以下简称麦尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月25日立案受理后，依法由审判员周迪明适用简易程序。2012年4月26日，原告向本院提出财产保全申请，要求对被告的财产在604686元限额内采取保全措施，本院于次日依法对被告的财产采取了保全措施。2012年5月28日，原告向本院提出解除财产保全的申请，本院经审查依法解除了对被告的财产所采取的保全措施。2012年5月17日，公开开庭进行了审理，原告兴昌公司的委托代理人张勇、被告麦尚公司的委托代理人张丽平、王斌到庭参加诉讼。2012年7月23日，本案依法转入普通程序审理，并组成合议庭。2012年9月20日，公开开庭进行了审理。原告兴昌公司的委托代理人张勇到庭参加诉讼，被告麦尚公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴昌公司诉称：2006年8月18日，原、被告签订租赁协议（合同编号为SHH／200608-18）1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村建筑面积为18556平方米的厂房出租给被告，租赁期自2006年10月18日起至2018年10月18日止共12年；厂房租金共分3个标准支付，其中2010年10月18日至2014年10月18日按每平方米82.5元计算，合计每年租金为1530870元等内容。2008年1月31日，原、被告又补充签订了租赁协议1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村建筑面积为1934平方米的办公用房出租给被告，租赁期自2008年1月31日起至2018年10月18日止；办公用房租金共分3个标准支付，其中2012年1月31日至2016年1月30日按每平方米71.5元，合计每年租金为138281元等内容。另上述2份租赁协议均约定：租金按半年收取，每半年提前1月收取；被告存在以下情况的，原告可以解除协议：1、被告迟延交纳租金1个月以上的；2、被告拖欠水、电费1个月以上的等；本协议履行期满或解除，被告应在履行期内或解除之日起30日内清理运走属于被告的可移动设备，向原告移交经清理后的厂房；一方违约，应向守约方支付相当于当年租金30%的违约金等内容。2011年3月14日，原、被告又签订了租赁协议1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村建筑面积为880平方米的职工宿舍四楼整层（25个标准间）出租给被告，租赁期自2010年11月15日起至2012年11月14日止；其中2010年11月15日起至2012年11月14日止的租金按每年每平方米100元计算，合计每年租金88000元，租金支付方式与厂房租金方式相同，即半年支付一次；被告存在以下情况的，原告可以解除协议：1、被告迟延交纳租金1个月以上的；2、被告拖欠水、电费1个月以上的等；本协议履行期满或解除，被告应在履行期内或解除之日起20日内清理运走属于被告的可移动设备，向原告移交经清理后的职工宿舍；一方违约，应向守约方支付相当于当年租金20%的违约金，并赔偿对方由此而造成的损失；另约定被告为解决员工的就餐问题，自2011年1月1日起至2012年12月31日止每年向原告交纳搭伙费15000元，又宿舍（走廊及楼梯）清洁卫生承租方每月补贴400元给出租方，确保宿舍公共卫生清洁等内容。2012年3月1日，原、被告再次签订了租赁协议1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村三楼职工宿舍共15间宿舍房（其中包括2间卫生间）出租给被告，租赁期自2012年3月1日起至2013年2月28日止；租金为每间330元，每月租金合计4950元，租金支付方式为每半年支付一次，提前支付；被告存在以下违约行为的，已交房租原告不予退还，并且赔偿年租金总额的10%给原告：拖欠房租2个月以上的；中途未经双方协商同意擅自退租的等内容。上述合同生效后，原告均按约履行了义务，但被告未按约支付租金及其他费用，截至2012年4月18日止，被告尚欠原告各项租金及费用合计82301.1元。2012年4月19日，原告以书面的形式通知被告解除双方之间签订的4份租赁协议，并要求被告支付租金、返还租赁物和承担违约金，然被告不仅未支付所欠款项，也未返还租赁物。故起诉请求法院依法判令：1、要求确认原告于2012年4月19日解除与被告签订的4份租赁协议的行为合法有效。2、被告支付2012年4月18日前拖欠各项费用82301.1元，及自2012年4月19日起至实际返还租赁房屋之日的租金、水电费、卫生管理费、搭伙费（按租赁协议约定的标准计算）。3、被告支付因违反厂房租赁协议的违约金459261元、因违反办公用房的租赁协议的违约金41484.3元、因违反四楼宿舍租赁协议的违约金（自2011年11月15日起至返还租赁房屋时止按每天100元计算）和因违反三楼宿舍租赁协议的违约金5940元。4、被告按约定清理运走属于被告的可移动设备和物品等，立即返还生产厂房、办公用房、员工宿舍楼三楼和四楼宿舍房等租赁物给原告。被告麦尚公司辩称：1、原告无权单方解除合同编号为SHH／200608-18的厂房《租赁协议》。被告按约定按时支付租金，无违约行为，针对该厂房，原告行使单方解除权的条件未成就，即无权单方解除，应继续履行该协议，无权要求被告立即返还该厂房。2、原告诉请要求答辩人支付年租金30%的违约金，此约定过高，应予以调整。本案原告没有任何证据证明其存在实际的经济损失，违约金远高于被告应付未付部分的租金金额，按照《合同法》和《民法通则》的规定及公平公正原则，原告诉请的违约金应予以下浮调整。原告兴昌公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、租赁协议4份，欲证实原、被告就租赁关系中双方的权利义务（包括租期、租金数额、支付时间及违约责任）已作约定的事实。2、解除租赁协议通知函1份，欲证实被告未依约支付租费，原告依约通知解除租赁协议的事实。3、欠款明细1份，欲证实被告认可截至2012年4月19日止拖欠租费合计82301.1元，并承诺不按期支付则按约承担违约金的事实。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为双方约定的违约金过高，另对于厂房的租赁协议尚未达到解除的条件；对证据2的真实性无异议，但对其的内容有异议，认为解除租赁协议通知函记载的内容与欠款明细（即证据3）在内容上有冲突；对证据3的金额计算有异议，搭伙费应是4200元，卫生管理费应是300元。经本院审查，认为上述证据1、2、3均是客观、真实的，且能证实原告所要证明的对象，故本院予以认定。被告麦尚公司未提交证据。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2006年8月18日，原、被告签订租赁协议（合同编号为SHH／200608-18）1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村18556平方米的厂房出租给被告，租赁期自2006年10月18日起至2018年10月18日止共12年；厂房租金共分3个标准支付，其中2010年10月18日至2014年10月18日为每平方米82.5元，合计每年租金为1530870元等内容。2008年1月31日，原、被告又签订了租赁协议1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村1934平方米的办公用房出租给被告，租赁期自2008年1月31日起至2018年10月18日止；办公用房租金共分3个标准支付，其中2012年1月31日至2016年1月30日为每平方米71.5元，合计每年租金为138281元等内容。上述2份租赁协议均约定：租金按半年收取，每半年提前1月收取；被告存在以下情况的，原告可以解除协议：1、被告迟延交纳租金1个月以上的；2、被告拖欠水、电费1个月以上的等；本协议履行期满或解除，被告应在履行期内或解除之日起30日内清理运走属于被告的可移动设备，向原告移交经清理后的厂房；一方违约，应向守约方支付相当于当年租金30%的违约金。2011年3月14日，原、被告补充签订了租赁协议1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村建筑面积为880平方米的职工宿舍四楼整层（25个标准间）出租给被告，租赁期自2010年11月15日起至2012年11月14日止；租金的标准支付时间从2010年11月15日起至2012年11月14日止，租金为每年每平方米100元，合计每年租金88000元，租金支付方式与厂房租金方式相同，即半年支付一次；被告存在以下情况的，原告可以解除协议：1、被告迟延交纳租金1个月以上的；2、被告拖欠水、电费1个月以上的等；本协议履行期满或解除，被告应在履行期内或解除之日起20日内清理运走属于被告的可移动设备，向原告移交经清理后的职工宿舍；一方违约，应向守约方支付相当于当年租金20%的违约金，并赔偿对方由此而造成的损失；另约定被告为解决员工的就餐问题，自2011年1月1日起至2012年12月31日止每年向原告交搭伙费15000元，又宿舍（走廊及楼梯）清洁卫生承租方每月补贴400元给出租方，确保宿舍公共卫生清洁等内容。2012年3月5日，原、被告再次签订了租赁协议1份，协议约定：原告将其位于杭州市萧山区新街镇园沙村三楼职工宿舍共15间宿舍房（其中包括2间卫生间）出租给被告，租赁期自2012年3月1日起至2013年2月28日止；租金为每间330元，每月租金合计4950元，租金支付方式为先租后用，每半年支付一次，在到期前1个月付款；房屋及楼层的管理和卫生清洁如无人员管理由原告负责管理清理，清理费为四楼每月400元，三楼每月300元，如被告自行安排管理，不再付管理费及清洁费；被告存在以下违约行为的，已交房租原告不予退还，并且赔偿年租金总额的10%给原告：拖欠房租2个月以上的；中途未经双方协商同意擅自退租的等内容。另上述4份租赁协议均约定：被告实际使用的水、电费应按月交纳。上述4份租赁协议生效后，原告均按约履行了义务，但被告未按约提前1个月支付以下款项：自2012年4月18日起至同年10月17日止的厂房租金765435元、自2012年2月1日起至同年7月底的办公用房租金69141元、2012年3月1日起至同年9月底的三楼15间宿舍房屋租金2475元和自2011年11月15日起至2012年4月15日止的四楼职工宿舍的房屋租金44000元。2012年4月19日，原告向被告发出了解除租赁协议通知函1份，该通知函载明：原、被告就生产厂房、办公用房、三楼和四楼员工宿舍等先后签订4份租赁协议，因被告未按约支付租金等义务，已违反协议约定，现原告依法和依约解除租赁协议，并通知如下：1、自被告收到本通知函之日，上述4份租赁协议正式解除，终止履行；2、被告在收到本通知函3日内支付拖欠的租金和各项费用及约定违约金等；3、被告按租赁协议约定的期限清理运走属于被告的可移动设备和物品等，立即返还生产厂房、办公用房、三楼和四楼员工宿舍等租赁物；4、如被告未按约腾退租赁物和返还租赁物，应依据实际占用时间按约定的租费标准支付租金和各项费用等内容。被告于当日在该书面通知函上签字。另被告出具欠款明细1份，该欠款明细载明：截至2012年4月18日止，被告尚欠办公用房租金29961.1元、搭伙费4500元、四楼宿舍租金37400元及卫生管理费2040元、三楼宿舍租金7920元及卫生管理费480元，合计被告尚欠原告各项租金及其他费用82301.1元，以上拖欠租费数额属实，如2012年4月23日前未能支付，违约责任同意按4份租赁协议约定违约金赔偿等内容。嗣后，被告仍未按约在2012年4月23日前支付所欠租金及其他费用，也未按约返还相关的租赁厂房、办公用房、三楼和四楼员工宿舍。2012年4月25日，原告向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。本案在审理过程中，原告对违约金部分诉讼请求变更为要求被告支付按拖欠部分租金75281.1元的30%计算的违约金22584.33元。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效。合同双方当事人均应按约全面履行各自的义务，现被告未按约支付租金及其他相关费用已属违约，故应承担逾期付款的民事责任。原告依据被告的上述违约行为，依约向被告提出解除双方之间的房屋租赁合同，并已经以书面的形式予以告知，原告的上述单方要求解除合同的行为，符合相关法律法规的规定，故合法有效，即原、被告之间的房屋租赁合同自被告收到通知之日（即2012年4月19日）起解除，同时被告应按约返还租赁房屋，及按双方约定的标准支付至实际腾退租赁房屋时止的租金、水电费、卫生管理费、搭伙费。被告辩称原告针对厂房租赁协议行使单方解除权的条件未成就，理由不够充分，本院不予采纳。综上，原告主张的诉讼请求合理，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、杭州兴昌纺织有限公司与浙江麦尚家具有限公司分别于2006年8月18日、2008年1月31日、2011年3月14日和2012年3月5日签订的关于厂房、办公用房、员工宿舍楼四楼和三楼的四份租赁协议于2012年4月19日起解除；二、浙江麦尚家具有限公司在本判决生效后十日内将其租赁的位于杭州市萧山区新街镇园沙村建筑面积为18556平方米的厂房、建筑面积为1934平方米的办公用房、建筑面积为880平方米的职工宿舍楼四楼整层（25个标准间）和职工宿舍楼三楼共15间宿舍房（其中包括2间卫生间）腾退并返还给杭州兴昌纺织有限公司；三、浙江麦尚家具有限公司在本判决生效后十日内支付杭州兴昌纺织有限公司在2012年4月18日前的租金、搭伙费、卫生管理费合计82301.1元，及自2012年4月19日起至退还房屋之日止的租金（其中厂房按每年每平方米82.5元计算、办公用房按每年每平方米71.5元计算、职工宿舍楼四楼按每年每平方米71.5元计算和三楼按每月每间330元）、搭伙费（按每年15000元计算）、卫生管理费（职工宿舍楼四楼按每月400元计算和三楼按每月300元计算）、水电费（按实际使用的量计算）；四、浙江麦尚家具有限公司在本判决生效后十日内支付杭州兴昌纺织有限公司违约金22584.33元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2398元，财产保全申请费3543元，合计5941元，由浙江麦尚家具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉案件受理费2398元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审 判 长  周迪明人民陪审员  郑林兔人民陪审员  高友根二〇一二年九月二十六日书 记 员  俞燕彦