江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）苏执复字第00051号申请复议人（异议人、被执行人）南京华新文科技有限公司，住所地江苏省南京市建邺区汉中门大街35号。法定代表人杨化民，该公司总经理。委托代理人谢文伟，北京大成（南京）律师事务所律师。申请执行人江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路368号101、201、301室。法定代表人邢小秋，该行行长。被执行人南京树信进出口有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区七里街96号。法定代表人徐建立，该公司董事长。被执行人卢国权。被执行人徐建立。被执行人南京金视显科技有限公司，住所地江苏省南京市高新开发区裕西路6号。负责人戎浩军，该公司破产管理人。评估人江苏汇知土地房地产评估咨询有限公司，住所地南京市洪武大厦904室。法定代表人徐大庆，该公司经理。申请复议人南京华新文科技有限公司（以下简称华新文公司）因江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称紫金城中支行）申请执行南京树信进出口有限公司（以下简称树信公司）、卢国权、徐建立、南京金视显科技有限公司（以下简称金视显公司）、华新文公司金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁执异字第10号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年4月20日组织公开听证。申请复议人华新文公司的委托代理人谢文伟，评估人江苏汇知土地房地产评估咨询有限公司（以下简称汇知评估公司）的法定代表人徐大庆到庭参加听证。本案现已审查终结。南京中院在执行异议程序中经审查查明，紫金城中支行与树信公司、卢国权、徐建立、金视显公司、华新文公司金融借款合同纠纷一案，南京中院于2013年8月28日作出（2012）宁商初字第209号民事判决书，判决：一、树信公司于本判决生效之日起十日内偿还紫金城中支行本金3600万元及利息；二、卢国权、徐建立对树信公司上述第一项债务承担连带保证责任；三、确认金视显公司对树信公司欠紫金城中支行的本金3600万元及利息承担连带保证责任；四、紫金城中支行对华新文公司提供的抵押物（委估房地产）在本金3600万元范围内享有优先受偿的权利。该判决生效后，紫金城中支行于2014年9月向南京中院申请强制执行。在执行过程中，南京中院依法委托汇知评估公司对华新文公司所有的位于南京市建邺区汉中门大街35号房地产（建筑面积2739.79平方米，以下简称委估房地产）的市场价值进行评估。汇知评估公司于2014年12月23日作出汇知房地估字（2014）第1388号《房地产估价报告》（以下简称《估价报告》），估价结果为：委估房地产于估价时点2014年12月2日的市场价值为7838.5万元，单价为28609.8元／平方米。华新文公司异议称：委估房地产地理环境优越，交通极为便利，基础设施配套齐全，具有很高的商业价值，其周围的住宅房地产已达到单价33000元／平方米至40000元／平方米。且委估房地产几年前曾作过评估，评估价超过1亿元。因此，汇知评估公司对委估房地产作出的评估价7838.5万元，单价28609.8元／平方米，严重偏离了市场的实际价值。综上，请求执行法院撤销《估价报告》，责令汇知评估公司重新进行评估或调整评估价。申请执行人紫金城中支行答辩称：华新文公司的异议不能成立，请求执行法院尽快处置委估房地产。在异议听证中，汇知评估公司指派注册估价师徐大庆出庭接受质询，其针对华新文公司提出的异议称：1、委估房地产现作为经营性物业在使用，有租金收入，因此，选用收益法作为本次的估价方法，经过对区域内相关房地产的市场综合租金调查得出委估房地产的纯收益，以此计算委估房地产的市场价值。2、以委估房地产以前的评估价推算2014年委估房地产的市场价值不合适。南京中院审查后认为：首先，汇知评估公司具备相应的评估资质，其采用的估价原则、估价程序及估价方法，符合房地产估价规范的要求，对委估房地产作出的估价结果，华新文公司提供的证据不足以证明明显的偏离了市场价值。其次，汇知评估公司对委估房地产作出的估价结果，仅是执行法院在委托拍卖中参照的保留价，委估房地产的实际价值最终是由市场决定。综上所述，华新文公司的异议理由及请求，缺乏事实和法律依据，应不予支持。据此，南京中院于2015年2月26日作出（2015）宁执异字第10号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定驳回华新文公司的异议。华新文公司不服该执行裁定，向本院申请复议称：1、汇知评估公司虽然具备相应的评估资质，但其评估时未充分参考周围环境因素。委估房地产位于南京市建邺区汉中门大街35号，北临汉中门大街，距离南京市地铁二号线仅数十米，并且有9路、20路、29路、68路等多条公交车经过，交通极为便利；该房地产附近有著名的莫愁湖公园、南京医科大学、南京审计学院、南京中医药大学等数所院校；该委估房地产周围基础设施配套相对较齐全，供电、供上水、供下水、以及通讯设施规模很好，故该委估房屋具有很高的商业价值。经申请复议人调查，该委估房地产地块，仅像天水滨江花园民用住房已达到均价在33000元／平方米至40000元／平方米，而评估公司对于具有很高商业价值的委估房地产估价结果单价却仅为28609元／平方米，显然已严重偏离了市场的实际价值。2、南京中院认为评估公司对委估房地产作出的估价结果不会对委估房产的委托拍卖造成影响，该观点系片面的。评估机构对委估房地产作出的估价，虽系委托拍卖中的参考价格，但从根本上影响了委估房屋的的起拍价格，从而可能影响参与拍卖者对该房产内心价格估算，最终影响该委估房产的拍卖价格，损害申请人的合法权益。综上，请求依法撤销南京中院（2015）宁执异字第10号执行裁定，支持复议申请人的复议请求。汇知评估公司陈述意见称，其根据法院提供的资料，按照国家标准、房地产估价规范及其他相关法律法规和政策的规定，经过详实的现场勘测和市场调查，遵徇独立客观公正合法谨慎的原则，按照必要的估价程序和估价方法对估价对象的实际情况和影响估价对象房地产市场价值的相关因素进行仔细的分析和测算，选用了收益法作为本次的评估方法，经过对区域内相关房地产市场综合租金调查得出委估房地产的纯收益来计算房地产价值。因此《评估报告》确定的价格是合理的，请求维持南京中院（2015）宁执异字第10号执行裁定，驳回华新文公司的复议请求。本案其他当事人未向本院提交陈述意见。本院执行复议听证中，各方当事人对南京中院（2015）宁执异字第10号执行裁定中认定的案件事实均无异议，本院经审查予以确认。申请复议人华新文公司对《评估报告》的评估机构、评估人员的评估资质及评估程序亦无异议。其在听证中提交一份异议程序中未向法院提交的证据，系江苏同方铭诚房地产评估有限公司于2008年8月18日对委估房地产作出的房地产估价报告。该估价报告受南京中院委托在（2008）宁执字第00267号案件中作出，当时估价的结论是8094.09万元。华新文公司拟以此证明汇知评估公司2014年对同一房地产作出的评估结论仅有7838.5万元，此结论明显偏离该房地产的实际价值。汇知评估公司认为该证据没有包含技术报告，无法进行质证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。申请复议人华新文公司无证据证明本案评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，其提交的证据也不能证明评估人汇知评估公司对涉案财产评估价值明显偏低，故涉案《评估报告》没有法定的需要重新评估的情形。综上，申请复议人华新文公司的复议请求没有事实根据和法律依据。南京中院（2015）宁执异字第10号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回申请复议人南京华新文科技有限公司的复议申请，维持江苏省南京市中级人民法院（2015）宁执异字第10号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长  朱 嵘代理审判员  唐志容代理审判员  陈 荃二〇一五年六月八日书 记 员  程 洁