浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第279号上诉人（原审原告）：张晓洁。委托代理人：唐小平、郑梁，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州万泓置业有限公司。法定代表人：薛嵩岳。委托代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。上诉人张晓洁因与被上诉人杭州万泓置业有限公司（以下简称万泓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余良民初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月18日，张晓洁在万泓公司发放的宣传资料《置业指南(宸北花苑)》上签字确认有关购买商品房前对所购商品房建设工程规划红线内、外的不利因素知悉，该《置业指南(宸北花苑)》中特别提示：“因受条件所限和不同主体之间的认知差异，本公司未必能对所有不利因素一一作提示，敬请您在选择购买房屋前，亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策”。同日，张晓洁与万泓公司签订《浙江省商品房买卖合同》及其附件，主要约定：张晓洁向万泓公司购买位于杭州市余杭区宸北花苑（楼盘宣传广告名为：万科北宸之光）4幢1单元1001号商品房，房屋总价款为1367041元，于2015年8月31日前交房；合同附件八第十七条第1款约定“买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准”，第2款约定“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束”。合同签订后，张晓洁依约支付购房款。2014年3月，张晓洁发现距离所购商品房房屋东侧约100米处，沿通益路架设了一条高压输电线。张晓洁经向电力部门了解和申请政府信息公开得知，该高压输电线系2007年就已经规划批准建设的220kV育苗-石南输变电工程。为此，张晓洁以万泓公司在销售商品房时故意隐瞒案涉商品房附近有高压输电线为由与万泓公司进行交涉，但未果。后张晓洁起诉至原审法院，请求：1、变更双方签订的商品房买卖合同的价款条款，将原合同总房价下调15%，即由万泓公司向张晓洁退还部分购房款人民币205056.15元；2、本案诉讼费由万泓公司负担。原审法院另查明：案涉商品房所在的地块，位于杭州市余杭区良渚街道通运路南锦江路东，建设用地使用权编号为余政储出[2012]21号，万泓公司于2012年8月以受让方式取得，受让合同编号为“杭余出国用(2013)第110-417号”。万泓公司在预售案涉商品房时，未将该商品房附近有220kV育苗-石南输变电工程的高压电电线列入周边不利因素进行告知。220kV育苗-石南输变电工程是为解决杭州城北地区用电问题，于2007年获得浙江省发改委及省环保等相关部门批复建造，由于地下线缆难以满足相关技术要求，该项目采用部分架空线，其线位方案在杭州市余杭区住建局网站进行过公示，相关单位和个人均可通过阳光公示栏进行查询得知。该案经开庭审理，调解无果。原审法院认为：商品房附近有高压电线，确属购房者在购买时需要考虑的不利因素。万泓公司在与张晓洁签订购房合同之前发放给张晓洁的置业指南中，确实未将商品房附近有高压电线列入其中进行提示，但是该置业指南特别注明，“因受条件所限和不同主体的认知差异，未必能对所有不利因素一一作提示”，而且万泓公司在与张晓洁签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件中也明确约定双方的权利义务以《浙江省商品房买卖合同》及其附件为准，合同的附件中明确载明出卖人对规划建设范围之外的环境等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束。因而万泓公司对案涉商品房周边有高压电线的不利因素进行告知，并不是合同约定的义务；况且，220kV育苗-石南输变电工程获批建设在商品房预售之前，业经公示，信息已公开，单位和个人均可从政府网站查知，万泓公司没有隐瞒的前提条件。因此，张晓洁主张万泓公司故意隐瞒商品房附近有高压电线架设规划，构成欺诈，其依据不足，故对其诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张晓洁的诉讼请求。案件受理费4376元，减半收取2188元，由张晓洁负担。宣判后，张晓洁不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误。（一）一审判决认定220KV育苗-石南输电工程规划（以下简称“220KV高压线规划）已经公示，单位和个人均可从政府网站查知，万泓公司没有隐瞒的前提条件是错误的，也是严重违背现实的。第一，项目经公示后，是可通过政府网站查知。但可通过政府网站查知，是获取信息的一种渠道以及可能性，并不代表张晓洁一定知道该规划。本案220KV高压线规划公示，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》即政府信息公开。而政府信息公开的立法目的，是为了保障公民、法人和其他组织依法获取政府信息的权利，提高政府的透明度，促进依法行政，主要是为了提高重大事项决策透明度，了解公众对重大事项的看法和建议。一审判决认为的经公示后便成为全国众所周知的事实是错误的，错误理解公示的意义。第二，除220KV高压线规划公示外，张晓洁已提供证据证明，万泓公司在商品房销售前已知220KV高压线规划。万泓公司的环评引用《余杭区勾庄单元控制性详细规划（调整）》作为依据，该控规中的电力工程图，已明确标注了220KV高压线的架空线规划，包括该架空线规划伏数及线路走向。如同，环评需要以《余杭区勾庄单元控制性详细规划（调整）》作为依据。万泓公司开发余政储出（2012）21号地块，不可能不知晓并依据《余杭区勾庄单元控制性详细规划（调整）》。根据规划编制办法，控制性详细规划规定着各地块的控制指标，包括建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。万泓公司设计的商品房必须符合控规中的各项控制性指标，当然也包括其中的电力工程图，因为万泓公司开发的商品房需要接入市政工程管线及电网。第三，一审判决不顾客观现实，苛求张晓洁尽到超过普通人的义务。该公示为2010年，当时张晓洁还在上学，也并不居住于涉案商品房该区域，苛求张晓洁漫无目的的在余杭区住建局网站千万条信息中阅读到该4年前的公示是不公正的。且张晓洁作为普通消费者并没有该义务，张晓洁作为普通消费者，在购买房屋时，已到现场，已尽到最大注意义务。（二）一审判决认为因《置业指南》提示“因受条件所限和不同主体的认知差异，未必能对所有不利因素一一提示”，即可免除万泓公司应将220KV高压线规划作为不利因素告知的义务，这是错误的。第一，商品房附近有高压电线，是购房者在购买时需要考虑的不利因素，一审判决也做了同样的认定。除了居住功能以外，保值增值也是房产的重要功能与价值，因为所购的房产往往是百姓一辈子的积蓄，需要购房者承担几十年的按揭放贷。长期以来，购房者都会较为关注商品房周边是否存在高压电线等设施，高压电线作为不利因素严重影响商品房的品质，影响房产的出售转让，紧邻高压线的小区往往价格低于同地段小区，高压线影响房产市场价格已是社会不争的事实。第二，万泓公司同样认为高压线为购房不利因素。在宸北花苑二期销售时，万泓公司已将220KV高压线明确作为不利因素列明，且特别提示不利因素是其制定销售价格的考虑因素，即表明万泓公司是认可高压线是购房中的影响销售价格的不利因素。万泓公司所属的万科集团在官网阳光承诺中，也承诺将对建设红线外1000米范围内可能影响购房客户利益的因素都将明确提示给客户，包括辐射类。且万科集团多地房产已因高压线遭受业主投诉维权，万泓公司应当知晓高压线是购房者关心的重大的不利因素。所以高压线在万泓公司与张晓洁之间，在社会大众中，对于高压线是否为购房不利因素，并不存在认知差异，万泓公司应当在销售商品房时将该不利因素告知张晓洁。二、一审判决法律适用错误。一审判决认为合同的附件明确载明出卖人对规划建设范围之外的环境等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束，因而万泓公司对案涉商品房周边有高压线的不利因素没有合同约定的告知义务这是错误的。220KV高压线规划对本商品房预售合同的订立与否或者对合同价款确定产生重大影响，万泓公司理应有告知义务，其并没有按照法律与自己的承诺告知220KV高压线规划，是因为其知晓告知的后果是张晓洁不可能购买，或减少合同价款。第一，对于高压线不利因素的告知，本就不属于合同的约定义务。诚信告知义务，属于先合同义务。双方在磋商商品房买卖时，万泓公司应当将有关于双方交易房屋的信息告知张晓洁，之后根据房屋的信息，双方协商价格，签订合同。一审判决认为合同没有约定该义务，即没有义务告知，存在严重逻辑问题。根据《合同法》第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则，作为民法的根基，理应贯穿于民事法律行为，也应当成为人民法院审判中对于当事人行为的认定标准和裁判依据。根据《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。该条规定的是缔约过失责任。按照合同法原理，缔约过失责任是一种先合同义务，即当事人在缔约过程当中，产生了超出一般关系而进入特殊的磋商关系，故而，在合同订立之前即负有告知等附随义务。按照举重以明轻的原理，在缔约准备阶段即负有告知义务，那么在合同订立时更应善尽告知义务。第二，告知义务属于《消费者权益保护法》对销售者的法定义务。而万泓公司所属万科集团也承诺对所售房产红线内及红线外1000米范围内可能影响客户利益的因素，都将明确提示给客户，包括辐射环境情况，此为万泓公司自身承诺。三，出卖人对规划建设范围之外的环境等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束为格式合同《商品房买卖合同》附件第十七条。根据《消费者权益保护法》第二十六条规定，经营者不得以格式条款方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。格式条款含有前款所列内容的，其内容无效。现消费者基于出卖人介绍的规划建设范围之外的环境说明和介绍与出卖者建立买卖合同关系，且该说明和介绍也是影响房屋价格的因素，理应成为合同内容。第四，张晓洁与万泓公司是信息不对称的主体，是获取信息能力不同的主体。作为专业房地产开发商，万泓公司有比普通消费者更高的注意能力和信息获取能力，理应承担更高的注意义务和告知义务。万泓公司及其母公司浙江万科南都房地产有限公司属于国内最大房产开发商万科集团，在开发该地块时，必然利用其专业能力对该地块的周围规划进行专业、严谨的调查，充分了解了该地块区位规划、地块周围的交通、电力规划等设施因素以便开发和销售，故其理应将利用专业知识获取的，影响房屋价格重大影响的因素告诉张晓洁，而不是隐瞒。三、法律应当惩罚市场的欺诈行为，实现市场公平，也有利于杭州房地产市场的健康发展。万泓公司利用隐瞒重大不利因素方式销售房产，张晓洁因万泓公司的行为而遭受损失。张晓洁摒弃了上访、聚众维权的方式，希望在法律的框架内通过诉讼解决。亦是希望法院能通过法律的方式，惩罚市场的欺诈不诚信行为，实现公平，利于实现法律对市场健康发展的引导。但一审判决不仅未能遵循《合同法》、《消费者权益保护法》等诚实信用、保护消费者弱势地位的原则，反而苛责消费者的注意义务应当提到不切实际的水平，更是纵容了出卖者通过在格式合同中排除自身责任的方式，逃脱隐瞒不利因素，虚假宣传责任的手段。唯有个案的公正公平，才能营造法律和市场的公平环境，才能推动法律对于市场健康发展的指导作用。综上，万泓公司故意隐瞒对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的不利因素，使张晓洁在违背真实意思表示的情况下签订了合同，张晓洁有权要求变更合同价款。一审判决对本案事实认定错误，部分重要事实未予以查清，法律适用错误，请求：1、依法撤销（2014）杭余良民初字第300号民事判决；2、依法改判支持张晓洁的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用、公证费用由万泓公司承担。被上诉人万泓公司答辩称：一、张晓洁主张万泓公司在商品房销售前已知220kv高压线规划，缺乏依据。张晓洁以万泓公司的环评引用《余杭区勾庄单元控制性详细规划（调整）》作为依据为由，主张万泓公司在商品房销售前即已知晓220kv高压线规划，缺乏依据。首先，该环评报告系万泓公司委托第三方浙江环科环境咨询有限公司作出，而非万泓公司自行作出，环评报告编制依据除2.1.5项目技术文件如《杭州市余杭区企业投资项目备案通知书》、《国有建设用地使用权出让合同》等文件材料系万泓公司提供外，其余均系浙江环科环境咨询有限公司自行提供，不能得出万泓公司明知《余杭区勾庄单元控制性详细规划（调整）》相关内容的结论，更何况环评报告仅引用了《余杭区勾庄单元控制性详细规划（调整）》用地规划图并不涉及电力工程规划图。其次，第三方浙江环科环境咨询有限公司作出环评报告并未涉及项目周边电力规划等内容，万泓公司在2012年8月受让项目地块时，出让人杭州市国土资源局余杭分局、电力部门等单位亦未告知项目地块周边存在220kv高压线规划，且杭州市规划局余杭规划分局要求的地块规划技术指标亦未涉及。最后，虽然相关高压线规划曾在余杭区住建局等网站公示，但是并非针对万泓公司的特别告知，若张晓洁以该高压线规划曾公示即推定万泓公司知晓，同样张晓洁作为信息公示的公众之一，也应知晓，万泓公司也就不存在刻意隐瞒的前提条件。因此，本案中，张晓洁并无证据证明万泓公司在商品房销售前已知220kv高压线规划，主张万泓公司明知缺乏依据。二、张晓洁主张万泓公司未在签订购房合同之前就项目周边存在高压线规划进行提示构成欺诈缺乏依据。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首先，关于本项目规划建设范围外存在高压线规划一事，万泓公司并不知情，无法进行提示，万泓公司不存在故意隐瞒的前提。其次，根据万泓公司发放给张晓洁的置业指南“因受条件所限和不同主体的认知差异，未必能对所有不利因素一一作提示”以及双方签订的《浙江省商品房买卖合同》有关“双方的权利义务以合同及其附件为准”和“出卖人对规划建设范围之外的环境等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束”等内容约定，万泓公司对规划建设范围外有高压线规划进行告知，既不是万泓公司的法定义务，也不是万泓公司的合同约定义务，万泓公司不存在应披露而故意不披露的情形，张晓洁以合同法第6条诚实信用原则和消费者权益保护法告知义务属于销售者的法定义务以及万科集团网站宣言主张万泓公司负有告知高压线规划的法定义务和约定义务缺乏依据。同时，双方合同有关“出卖人对规划建设范围之外的环境等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束”等内容约定与合同法和相关司法解释有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请的规定相符，不存在排除或限制张晓洁权利、减轻或者免除万泓公司责任的不公平、不合理的情形，张晓洁主张无效缺乏依据。最后，案涉高压线经发改委立项、环保部门环评、规划部门规划等层层审批，工程项目符合国标有关辐射、磁场等环境评价要求，对张晓洁购买的房屋标的物不存在实质性影响，本案中，张晓洁购买的房屋标的物本身亦不存在瑕疵，张晓洁也并未陷入错误的意思表示。因此，张晓洁主张万泓公司未在签订购房合同之前就项目周边存在高压线规划进行提示构成欺诈缺乏依据。三、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，张晓洁上诉缺乏依据，应予驳回。本案中，张晓洁主张万泓公司存在欺诈缺乏依据，同时，其以项目周边存在高压线诉请变更房价并主张下调15%亦未提供相应的依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其承担不利的法律后果。综上所述，张晓洁上诉缺乏依据，一审判决以张晓洁主张万泓公司故意隐瞒高压线规划构成欺诈缺乏依据为由判决驳回其一审诉讼请求并无不当，请求驳回上诉，维持原判。二审中，张晓洁向本院提交杭州市西湖公证处公证书一份，证明余杭门户网站阳光公示列表中并无220kv育苗线方案公示，但经搜索后，有关于对220kv育苗线方案进行公示的说明，该公示四年间的总点击量为22次，张晓洁在购房前并不知晓该规划。万泓公司质证认为该证据不属于二审新证据，至于张晓洁是否实际知晓该方案，其不清楚。本院经审查认为，该证据不属于二审新证据，并且该证据与其证明对象之间不存在直接关联，本院对其证明力不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：签订商品房买卖合同，属于处理重大民事事项。张晓洁作为完全民事行为能力人，其在签订商品房买卖合同时对影响其作出购买决策的因素应该尽到合理的注意义务。万泓公司在置业指南中明确告知其未必能对所有不利因素一一提示，特别提示购房者需要对所购房屋周边环境仔细考察再作购买决策。同时，双方合同中明确约定对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明和介绍仅为参考，不作为合同内容。依据上述提示和告知，张晓洁更应对会影响其购买决策的规划建设范围外的因素尽审慎的注意义务。并且，案涉高压线工程在案涉商品房销售之前业已公示，信息已公开，张晓洁在签订合同之前亦可以通过政府网站查知，万泓公司对于已公开的信息也没有隐瞒的条件。故张晓洁的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4376元，由张晓洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一五年六月二十三日书 记 员  吴梦姣