湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂巴东民初字第00482号原告向前。原告徐宗芹（系原告向前之妻）。二原告的委托代理人ＸＸ，湖北夷水律师事务所律师。特别授权。二原告的委托代理人陆明祥，湖北夷水律师事务所律师。特别授权。被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司。法定代表人史德林，该公司执行董事兼总经理。委托代理人谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。特别授权。原告向前、徐宗芹诉被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法由审判员罗杨军适用简易程序于2015年6月8日公开开庭进行了审理，二原告的委托代理人ＸＸ，被告兴业房地产公司的委托代理人谭贤学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向前、徐宗芹诉称，2013年11月22日，二原告与被告签订《中环国际广场商品房买卖合同》1份。合同约定被告应于2014年6月28日之前，将验收合格的巴东县中环国际广场第XXX幢XXX号商铺交付给原告。若逾期，应自2014年6月29日起至实际交房之日止，由被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订之前和签订之日，原告向被告支付了购房款565720元，余下20万元购房款已通过银行按揭贷款支付给被告。约定交房日期届满后，原告多次催促被告交房，但被告以各种不实之词搪塞原告。被告至起诉之日已经逾期279天。原告既不能使用商铺，又须每月偿还银行贷款2400多元，为此蒙受重大损失。被告违反双方订立的《中环国际广场商品房买卖合同》第八条的规定，应按该合同第九条第一款第（二）项的规定支付违约金，故依法提起诉讼，请求判令被告向原告支付自2014年6月29日至2015年4月3日逾期交房的违约金106817.94元并支付自2015年4月4日至实际交房之日止每日按382.86元计算的逾期交房的违约金及承担本案全部诉讼费用。被告兴业房地产公司辩称，原告诉称被告逾期交房的违约行为是否客观存在及被告是否应承担支付违约金的违约责任，请求法院依据相关事实予以认定。合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金过高，请求法院调减为万分之二点五。无论原告的诉讼请求及事实理由是否成立，被告均愿意与原告庭外和解并达成和解协议。经审理查明：原告向前、徐宗芹与被告兴业房地产公司于2013年11月22日签订《商品房买卖合同》，被告兴业房地产公司作为出卖人将开发建设的“中环国际广场”第XXX幢XXX铺号房出卖给原告向前、徐宗芹。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定了“商品房建筑面积81.08平方米，其中套内建筑面积78.28平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.8平方米。按建筑面积计算，商品房单价为每平方米9444元，总金额为765720元。付款方式及期限为买受人于2013年11月22日交首付款565720元，余下20万元办理银行按揭。商品房交付期限为出卖人应当在2014年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因买受人原因，银行按揭不能办理或未办理完毕的，出卖人不承担违约责任；非出卖人原因，工程进度受政府行为影响，且出卖人在发生之日起30日内公告告知买受人的等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的违约责任为除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”等主要内容。原告向前、徐宗芹现已将购房款全部付清。合同约定的房屋交付期限届满后，被告兴业房地产公司未将合同约定的商品房交付给二原告使用。2015年4月3日，二原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，二原告明确要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。上述事实，有原告向本院提交的证据及庭审笔录予以证实。本院认为：原告向前、徐宗芹与被告兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同》未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《商品房买卖合同》的约定，被告兴业房地产公司应当在2014年6月28日前将经验收合格并符合合同约定的“中环国际广场”第XXX幢XXX铺号房交付给二原告使用，但兴业房地产公司未按合同约定的期限履行交付房屋的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告兴业房地产公司未按约定期限交付房屋的行为构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告在《商品房买卖合同》中约定了“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，二原告向本院提起诉讼时，被告兴业房地产公司仍未向二原告交付房屋，且逾期交付的时间已超过60天，现二原告要求继续履行合同并要求兴业房地产公司按合同约定承担违约责任，符合我国法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》的约定，因此对二原告正当合理的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定的违约损失赔偿额的计算方法，被告兴业房地产公司自2014年6月29日至2015年4月3日应承担的逾期交付房屋违约金为106817.94元（765720元×日利率5‰0×279天）。二原告向本院起诉至今，被告兴业房地产公司仍未向二原告交付房屋，其逾期交房的违约行为一直处于持续状态中，因此被告兴业房地产公司应自2015年4月4日至实际交付房屋时止按每日382.86元承担逾期交房的违约金。二原告虽在诉状中未明确要求继续履行合同，但在法庭调查时二原告明确要求继续履行合同，同时二原告的诉讼请求也蕴含了要求继续履行合同的意思表示，原、被告继续履行合同也符合法律的规定及当事人的约定，因此原、被告应继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。至于违约金是否过高的问题，合同法第一百四十条规定的违约金制度已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，合同法该条第二款明确规定“约定的违约金过分高于违约损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，据此应当解释为只有“过分高于造成的损失”的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于此，被告兴业房地产公司在本案中已经构成违约，其也没有证据能够证实日万分之五的违约金属于过高情形，因此合同约定的日万分之五的违约金不能被认定为过高，被告兴业房地产公司提出的将合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金调减为万分之二点五的请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、原告向前、徐宗芹与被告巴东县兴业房地产有限责任公司继续履行双方于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》。二、被告巴东县兴业房地产有限责任公司于本判决生效后10日内，向原告向前、徐宗芹支付2014年6月29日起至2015年4月3日止逾期交付房屋的违约金106817.94元。三、被告巴东县兴业房地产有限责任公司自2015年4月4日至实际交付房屋时止按每日382.86元向原告向前、徐宗芹支付逾期交付房屋的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，减半收取1224元，由被告巴东县兴业房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  罗杨军二〇一五年六月十二日书记员  张 芹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《诉讼费用交纳办法》：第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。