广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第726号上诉人（原审原告、反诉被告）：善美有约瘦身美容有限公司。住所地：香港。负责人：陈安安。委托代理人：罗鸿兵，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市万科九州房地产开发有限公司。住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：周彤，总经理。委托代理人：郭嵚，系该公司职员。原审第三人：宁勇，男，汉族，住所地：广东省仁化县。上诉人善美有约瘦身美容有限公司（以下简称善美有约公司）因与被上诉人深圳市万科九州房地产开发有限公司（以下简称万科九州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年9月17日，善美有约公司作为乙方、万科九州公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角的万科广场xx层xx、xxx号铺出租给乙方，租赁面积为491平方米，乙方在租赁房屋经营品牌为善美有约，经营范围仅限于美容，租赁期限为自甲方通知的交付之日起，止于开业后60月最后一日，甲方原则上在商场开业之前三个月内向乙方交付租赁房屋，具体交付时间以甲方书面通知的时间为准。合同第五条约定，计租日为甲、乙双方于本合同约定的开业日期，租赁房屋的保底租金按照租赁面积计算，每月每平方米130元，月租金总额为63830元，保底租金从计租年第2年起，每年租金在上一年租金的基础上上浮5%的增幅递增，直至合同期满，乙方应于开业日前10个工作日内向甲方支付首月保底租金，从第2个计租月起，乙方应于每月10日前向甲方或管理公司支付当月保底租金。合同第六条约定，本合同签署后五个工作日内，乙方应当向甲方支付租赁保证金166940元（相当于第一个计租年的2个月租金＋2个月管理费＋2个月宣传推广费），如出现下列情形之一，甲方有权不予返还租赁保证金及本合同约定的其他保证金，或以租赁保证金及其他保证金抵扣乙方应付款项，甲方抵扣租赁保证金的，乙方应在收到甲方通知后五个工作日内补交相应差额，否则甲方有权单方解除本合同：（1）租期未满，乙方未经甲方书面同意私自停租的；（2）乙方未按照甲方通知的日期进场装饰装修的；（3）乙方未按照本合同约定之开业日期开业经营的；（4）租期未满，因乙方原因提前终止本合同的；（5）本合同其它约定之情形；乙方应于交付之日前向甲方或管理公司支付装修押金及相关费用，上述费用金额以进场装修管理协议为准，甲方或管理公司应于收到该装修押金后七个工作日内向乙方开具合法的收据，因乙方装修租赁房屋给甲方或管理公司造成损失的，甲方或管理公司应书面通知乙方扣除该损失，书面通知应附合理的赔偿或收费凭证或凭据，甲方或管理公司应于装修结束后三十日内将装修押金在扣除上述损失或费用后一次性无息退还乙方；租赁房屋的管理费按照租赁面积每平方米每月40元计算，乙方应于每月10日前向甲方或管理公司支付当月的管理费；水电费的计算标准按照政府相关规定及商场实际情况结合指定并调整，乙方须自行负担，缴费标准及方式以甲方或项目物业管理公司正式通知为准。合同第七条约定，乙方保证租赁房屋与商场同期开业，甲方须于商场开业日前三个月之内正式书面通知乙方，如有调整，以甲方书面通知为准，如乙方逾期开业应按每天1000元向甲方支付违约金。合同第十四条约定，租赁期间，在乙方通知甲方之后，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损毁、灭失，或造成乙方或第三方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；甲方发生下列情形乙方可解除合同，甲方应于收到乙方发出的解除合同通知书之日起十五日内赔偿乙方相当于六个月保底租金总和的违约金，违约金不足以补偿乙方损失的，乙方有权向甲方继续追索，包括：（1）甲方在本合同约定的交付宽限期之后交付租赁房屋的；（2）甲方交付的租赁房屋不符合本合同附件二《租赁房屋交付标准》的约定，致使不能实现租赁目的的，经甲乙双方共同确认且甲方又未在双方认可的合理期限内消除前述情形的；（3）非本合同约定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回租赁房屋的。合同第十五条约定，租赁期间，乙方逾期支付租金、装修押金、管理费、宣传推广费、税费、电费、煤气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用或甲方交付于乙方的现有装修、附属设施和设备的开通或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金等其他费用，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.3%支付滞纳金；乙方未按本合同约定支付、补足租赁保证金、装修押金及其他保证金的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的1%支付违约金；乙方出现下列违约情形的，甲方有权单方解除本合同，乙方应于本租赁合同解除之日起十五日内向甲方支付所有应支付的费用，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金和费用（无论该等租金所对应的租赁期限间是否届满）均不予退还，并且乙方应向甲方支付相当于六个月保底租金、宣传推广费和管理费总和的违约金，上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，乙方应按照甲方的实际损失赔偿给甲方，包括：（1）租赁房屋交付后，非本合同约定的情况，乙方擅自解除本合同退租的……；（6）乙方逾期支付租金超过一个月的，并在收到甲方书面催告后15日内仍未付款的；（7）乙方不支付租金以外的本合同约定的其它任何应付款项逾期超过一个月，并在收到甲方书面催告后15日内仍未付款的……合同第十七条约定，乙方应于租赁期限届满之日或本合同终止后十日内向甲方交还租赁房屋，乙方逾期不交还，应按照占用使用费标准向甲方支付占用使用费，占用使用费标准为首年最高租金单价×12÷365×3；如乙方在租赁期限届满之日或本合同终止后十日内没有向甲方交还租赁房屋，则甲方除有权按照本合同约定的占用使用费、管理费及其他费用标准向乙方收取费用以外，还有权出租给第三方，并有权在本合同终止10日后开启租赁房屋的门锁并更换门锁，将屋内的对象包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出租赁房屋并制作物品清单，将租赁房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。2013年10月15日，善美有约公司作为甲方、善美有约公司聘请的装修公司深圳市天鑫装饰设计工程有限公司作为乙方，深圳市万科商业物业管理有限公司作为丙方签订《龙岗万科广场装修管理服务协议书》，约定：甲方或乙方提出进场装修申请并获得丙方审批后三个工作日内，持审批通过的《装修审批申报表》向丙方财务部交纳以下各项费用：装修管理费、装修押金、施工人员出入证押金及工本费、临时水电费押金、临时水电费、消防改造泄水费、空调风机盘管改造泄水费、建筑垃圾清运费，经丙方验收，对建筑主体结构和配套设施无破坏该栋，无违约装修，未对毗邻商户造成损坏或影响，没有违反《万科广场商户装修手册》之规定，没有对他人财产或公共部位、共用设施设备等造成损害的，在万科广场开业1个月内，丙方按照丙方开具的收据退回乙方剩余的装修押金（不含利息）。2013年11月8日，善美有约公司作为乙方、万科九州公司作为甲方签订《万科广场pos专用收银系统租用规定》，约定甲方负责pos机及软件系统的安装和设置，乙方负责配合甲方的系统安装及调试等协调工作，pos系统所有权归甲方所有，乙方应向甲方支付租用pos机的押金5000元／台，支付pos系统每月租金500元／台（不足整月的，超过15天的按一个月计算，不足15天，含15天，按半个月计算，即250元／台），乙方应于本合同签订后五个工作日内支付押金并预交第一个月的租金，自第二个月起pos系统租金与租赁商铺租金同时支付；乙方在租用商铺内的每一笔交易均应在交易发生时如实、实时通过pos系统进行结算，不得以任何方式隐瞒营业额，不得使用自行配备的后台货品管理系统进行收银，乙方在交易过程中发生的各类交易手续费，均由乙方承担，以上费用在甲方返还乙方销售收入中直接扣除，其中珠宝精品及餐饮娱乐类的刷卡手续费率为1.25%，外汇交易类为1.8%，每月结算返还一次。2013年12月20日，万科九州公司向善美有约公司发函称：为统一万科广场的运营管理，在租赁期内，对于善美有约公司按合同应支付给万科九州公司的商铺租金，万科九州公司委托深圳市万科商业物业管理有限公司代为收取，款项收到后由万科九州公司按合同约定开具相应租金发票，善美有约公司按合同应支付商铺的管理费、宣传推广费、水电费、pos机租金、pos手续费等相关费用由深圳市万科商业物业管理有限公司直接收取，款项收到后由该公司按合同约定开具相应发票。善美有约公司承租的涉案商铺经装修后，于2013年12月21日开业。2014年1月30日，善美有约公司向万科九州公司发出《合同解约申请》，称善美有约公司自身出现资金困难，不能继续经营，资金短缺，且万科九州公司出租的场地有很多问题，如有些地方还没完整，公司租的场地外墙施工噪音太大留不住客人，且广场开业前发生有工人掉落到本场地的事故，希望双方能和平解约，期盼在2014年2月1日开始停止收租。2014年4月14日，万科九州公司向善美有约公司发出《解除租赁合同通知》，认为善美有约公司自2014年1月20日起就擅自将商铺关门停止营业，万科九州公司多次要求其前来协商办理解约退铺手续或立即恢复营业，但善美有约公司一直拖延处理，商铺一直处于停业状态至今已超过两个月，拖欠多项费用，给万科九州公司及商场造成严重影响，万科九州公司按照双方合同约定解除合同，双方租赁关系即行终止，请善美有约公司在收到函件之日起十日内将商铺恢复原状交还万科九州公司。善美有约公司于2014年4月23日收到该《解除租赁合同通知》。2014年5月7日，万科九州公司向善美有约公司发出《搬离商铺物品与结算费用通知》，称双方合同解除后，善美有约公司经通知未在限期内搬离商铺物品及按约定标准交还商铺，万科九州公司于2014年5月5日自行收回商铺，请善美有约公司在收到本通知之日起十个工作日内前来领取并办理商铺内所有封存的物品，并办理费用结算与解约手续，告知善美有约公司尚欠费用415849.07元以及相关违约金、赔偿金，其中商铺租金286205.13元、管理费49740.61元、水电费2614.7元、pos机租赁费2500元、银行卡手续费192.35元、滞纳金为90016.38元、扣除银行卡返款15420.1元。后双方就合同解除事宜无法协商一致，善美有约公司遂诉至法院，请求判令：1、确认善美有约公司、万科九州公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、万科九州公司返还已支付的保证金104880元；3、万科九州公司向善美有约公司支付违约金382980元；4、万科九州公司赔偿善美有约公司直接经济损失937023元；5、万科九州公司返还水电押金15000元；6、万科九州公司返还营业额15000元；7、万科九州公司承担本案的诉讼费。万科九州公司亦在举证期内提出反诉，请求判令：1、确认涉案《房屋租赁合同》已于2014年4月14日解除；2、善美有约公司向万科九州公司支付拖欠的租金243926.3元及相关滞纳金114404.12元（暂计至2014年7月17日，实际计至善美有约公司足额支付之日止）；3、善美有约公司向万科九州公司支付拖欠的管理费75054.3元以及相关滞纳金35201.31元（暂计至2014年7月17日，实际计至善美有约公司足额支付之日止）；4、善美有约公司向万科九州公司支付拖欠的pos机租赁费1983.3元以及相关滞纳金1573.07元（暂计至2014年7月17日，实际计至善美有约公司足额支付之日止）；5、善美有约公司向万科九州公司支付拖欠的水电费2614.7元、银行卡手续费192.35元以及相关滞纳金计1439.45元（暂计至2014年7月17日，实际计至善美有约公司足额支付之日止）；6、善美有约公司向万科九州公司补足保证金67060元以及相关违约金199838.8元（暂计至2014年7月17日，实际计至善美有约公司足额支付之日止）；7、善美有约公司向万科九州公司支付逾期交还租赁房屋的占有使用费132206.8元；8、善美有约公司向万科九州公司支付因合同解除而产生的违约金500820元；9、由善美有约公司承担本案诉讼费。原审法院另查，涉案商铺所在的万科广场属于万科九州公司开发的万科天誉中央广场项目，该项目于2013年5月8日取得《深圳市建设用地规划许可证》，于2013年9月16日取得《深圳市建设工程规划许可证》。2013年12月13日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局作出深规土龙函（2013）2152号《复函》称：根据深测房（现）b2-20130xxxx号《建设工程竣工测量报告》，万科天誉中央广场地下室及商业裙楼实地与施工图基本相符；我局原则同意万科天誉中央广场地下室及商业裙楼规划验收；待项目整体竣工后，我局将根据项目最终的竣工测绘报告出具验收指标。2013年12月16日，深圳市龙岗区环境保护和水务局向万科九州公司出具《复函》称：我局原则上同意万科广场商业裙楼临时投入使用，项目建设运营过程必须严格落实环境影响报告书及其附件提出的各项环保措施……整体工程完工后须在2014年12月15日前准备相关竣工环保验收资料报我局申请验收。2013年12月20日，深圳市龙岗区住房和建设局向万科九州公司出具《复函》称：万科天誉中央广场地下室和商业裙楼部位的竣工验收，已符合区质检站及节能建材办等部门相关要求；待项目整体竣工后，我局将根据项目的整体验收情况出具工程竣工验收的相关法定文件。经原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局函询深规土龙函（2013）2152号《复函》中所称的商业裙楼具体包括哪些部分，该局复函称：具体是指万科天誉中央广场地上一至五层商业。善美有约公司向原审法院提交了多份申请书，证明其在租赁期间曾向万科九州公司反映有漏水情况要求维修，因经营状况不佳、资金有困难向万科九州公司申请减免租金，因涉案商铺附近施工噪音大且发生安全事故缺乏信心经营，希望与万科九州公司协商解决解约事宜，其中部分申请书中第三人系以善美有约公司负责人的身份自称。诉讼中，经原审法院释明涉案《房屋租赁合同》有效，善美有约公司坚持不变更诉讼请求。善美有约公司、万科九州公司确认双方自2013年12月21日起计付租金费用，善美有约公司已支付的租赁保证金为104880元，并未支付过租金费用。善美有约公司主张其支付了装修水电押金15000元，且万科九州公司代收的营业收入15000元没有返还善美有约公司，但万科九州公司只确认收到装修水电押金13000元，及善美有约公司经营期间通过pos系统产生的营业额15420元。善美有约公司陈述其于2014年1月30日之后就关门停业，但是东西并未搬走，万科九州公司确认于2014年5月5日自行收回涉案商铺，其主张的租金、管理费、pos机管理费均计算至2014年4月14日，房屋占有使用费按合同约定的月租金三倍从2014年4月15日计算至2014年5月5日。第三人宁勇称其系善美有约公司的员工，承认其系善美有约公司负责人的丈夫，没有与万科九州公司签订过租赁合同。善美有约公司在诉讼中申请对涉案商铺的装修价值进行评估，原审法院在办理委托第三方评估过程中，万科九州公司将涉案商铺的装修全部拆除，并将善美有约公司留存在商铺内的可移动财产另行放置，但善美有约公司、万科九州公司经原审法院主持无法办理交接手续。原审法院认为：涉案商铺所在的万科天誉广场取得了《建设工程规划许可证》，善美有约公司、万科九州公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务。善美有约公司经原审法院释明涉案合同有效后坚持不变更诉讼请求，原审法院对其要求确认合同无效的请求不予支持。本案的争议焦点在于合同履行过程中哪一方有违约行为？善美有约公司主张涉案商铺未通过竣工验收，万科九州公司未经善美有约公司同意擅自转租给第三人宁勇，商铺周边的施工噪音巨大，商铺内的电梯井门未加锁存在安全隐患，影响善美有约公司的正常营业，但万科九州公司已提交证据证明涉案商铺所在的万科天誉广场商业裙楼部分已通过了相关行政部门的规划验收及竣工验收，而善美有约公司作为承租人，有义务在承租前了解商铺所在位置的周边情况，以及该商铺位置是否适合其所经营的业务，涉案商铺所在的万科天誉广场高层部分至今尚在施工，且商场刚开业大部分商铺都会装修，该情况客观存在，善美有约公司应在承租前就充分考虑。善美有约公司还认为商铺内电梯井门未加锁存在安全隐患，但并未提交充足证据予以证明，即便存在该问题，善美有约公司也可以通过要求万科九州公司予以加锁或贴封条等方式予以修缮，不足以影响商铺的正常使用。至于善美有约公司称万科九州公司擅自转租给第三人，根据第三人的陈述，其是善美有约公司的员工，也是善美有约公司负责人的丈夫，第三人没有与万科九州公司另行签订租赁合同，且涉案商铺已按约定交付给善美有约公司使用，并不能证明万科九州公司有转租行为，原审法院对善美有约公司该陈述不予采信。综上，善美有约公司所陈述的万科九州公司行为并不构成违约，也不足以导致合同无法继续履行，相反，善美有约公司拖欠租金、关门停业的行为，已构成违约，万科九州公司据此向善美有约公司发出解除合同通知书，符合合同约定，善美有约公司于2014年4月23日收到该通知，故原审法院确认善美有约公司、万科九州公司签订的《房屋租赁合同》于2014年4月23日解除。关于万科九州公司主张的租金、房屋占有使用费、管理费、水电费及相关滞纳金，双方确认从2013年12月21日开始计付租金费用，合同于2014年4月23日解除，万科九州公司自愿主张计算至2014年4月14日，属于对自身权利的处分，原审法院予以支持，根据合同约定，万科九州公司应向善美有约公司支付2013年12月21日至2014年4月14日的租金为243926.3元（63830元／月÷31天×11天＋63830元／月×3个月＋63830元／月÷30天×14天）、管理费为75054.3元（40元／平方米／月×491平方米÷31天×11天＋40元／平方米／月×491平方米×3个月＋40元／平方米／月×491平方米÷30天×14天）、水电费为2614.7元，至于上述费用的滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准为日千分之三，明显过高，而善美有约公司在本案中系以其不构成违约而进行免责抗辩，应视为提出调整的请求，原审法院根据公平原则酌情调整为日万分之五，以当月所发生的租金费用为基数从当月11日起计算至判决确定的付款之日止。合同解除后善美有约公司未实际搬离涉案商铺，万科九州公司于2014年5月5日自行收回商铺，善美有约公司应当按合同约定向万科九州公司支付该期间的占有使用费76596元（63830元／月÷30天×12天×3）。关于万科九州公司主张的pos机租赁费、银行卡手续费及相关滞纳金，根据合同约定，pos系统每月租金500元／台，不足整月的，超过15天的按一个月计算，不足15天，按半个月即250元／台计算，善美有约公司应向万科九州公司支付的pos机租赁费为2250元（250元／台＋500元／台×3个月＋500元／台），而万科九州公司确认收取善美有约公司经营期间通过pos系统产生的营业额15420元，善美有约公司应向万科九州公司支付刷卡手续费为192.75元（15420元×1.25%），本案中万科九州公司自愿主张pos机租赁费为1983.3元、刷卡手续费为192.35元，属于对自身权利的处分，原审法院予以支持，扣除手续费后，万科九州公司应返还善美有约公司的营业收入15227.65元，善美有约公司本案中仅主张15000元，原审法院予以支持。至于万科九州公司主张善美有约公司拖欠pos机租赁费、银行卡手续费的滞纳金，没有合同依据，原审法院予以驳回。关于租赁保证金的问题，本案因善美有约公司违约，善美有约公司要求万科九州公司返还已付的保证金104880元，没有依据，原审法院不予支持，但万科九州公司同意将租赁保证金用于抵扣善美有约公司所欠的租金费用，是当事人对自己民事权利的处分，原审法院予以确认。因租赁保证金的性质属于履约担保，现双方合同已解除，万科九州公司要求善美有约公司补足保证金及支付相关违约金的请求，没有法律依据，原审法院予以驳回。关于装修水电押金的请求，万科九州公司确认只收到了13000元，而善美有约公司主张其交纳了15000元，但没有证据予以证明，原审法院不予采信。根据合同约定，该押金在装修后应予以退还，善美有约公司已实际开业，万科九州公司亦没有提交证据证明善美有约公司的装修造成任何损失，万科九州公司应将该装修水电押金13000元返还给善美有约公司。关于万科九州公司请求善美有约公司支付因合同解除产生的违约金，涉案合同因善美有约公司违约而解除，善美有约公司应按照合同约定向万科九州公司支付相当于六个月保底租金和管理费总和的违约金，但考虑到万科九州公司已主张了拖欠相关租金费用的滞纳金及合同解除后善美有约公司未搬离涉案商铺所产生的占有使用费，该占有使用费的计算标准远高于租金标准，且万科九州公司在合同解除后不久就自行收回涉案商铺，万科九州公司主张的违约金标准明显高于实际损失，根据公平原则，原审法院酌定违约金的标准为一个月的租金和管理费总和，即善美有约公司应向万科九州公司支付违约金83470元（500820元÷6），对万科九州公司超额主张部分原审法院予以驳回。关于善美有约公司主张的违约金及赔偿损失的请求，均没有依据，原审法院予以驳回，因双方合同已解除，善美有约公司应积极与万科九州公司办理涉案商铺留存物品的交接，以免扩大损失。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《》第第一款的规定，判决：一、确认善美有约公司、万科九州公司签订的《房屋租赁合同》于2014年4月23日解除；二、善美有约公司于判决生效之日起十日内向万科九州公司支付租金243926.3元及滞纳金（以当月所发生的租金为基数，按日万分之五标准从当月11日起计算至判决确定的付款之日止，租金、滞纳金总额扣除租赁保证金104880元）；三、善美有约公司于判决生效之日起十日内向万科九州公司支付管理费为75054.3元、水电费为2614.7元及滞纳金（以当月所发生的费用为基数，按日万分之五标准从当月11日起计算至判决确定的付款之日止）；四、善美有约公司于判决生效之日起十日内向万科九州公司支付pos机租赁费1983.3元、刷卡手续费192.35元；五、善美有约公司于判决生效之日起十日内向万科九州公司支付房屋占有使用费76596元；六、善美有约公司于判决生效之日起十日内向万科九州公司支付违约金83470元；七、万科九州公司于判决生效之日起十日内向善美有约公司返还营业收入15000元；八、万科九州公司于判决生效之日起十日内向善美有约公司返还装修水电押金13000元；九、驳回善美有约公司的其他诉讼请求；十、驳回万科九州公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17894元，由善美有约公司承担16260元，万科九州公司承担1634元；反诉案件受理费17186.83元，由善美有约公司承担5304元，万科九州公司承担11882.83元。上诉人善美有约公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，并由万科九州公司承担本案一、二审的所有诉讼费用。上诉理由：一、善美有约公司与万科九州公司签订的《房屋租赁合同》无效。（一）本案商铺所在建筑未通过竣工验收、消防验收，万科九州公司不得出租或投入使用。《龙岗区住房和建设局关于万科天誉中央广场项目地下室和裙楼通过竣工验收的复函》是一般的行政文书，并且该文书没有编号，不是竣工验收的法定文件，善美有约公司对该文书的真实性和合法性有异议，不能以该文书认定万科天誉中央广场项目地下室和裙楼已通过竣工验收，因为根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第二条、第三条、第四条、第五条规定，验收必须符合以下条件：建筑工程竣工验收应提交竣工验收报告；提交包括建设工程设计和合同约定的工作；有完整技术档案、施工管理资料；有主要建设材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；有勘察和设计、施工、工程监理分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书等，并且在验收合格15日内应向建设主管部门备案，但是万科九州公司既未提交验收合格的法定文件，也未提交竣工验收后备案的查档资料，所以不能证明万科九州公司所涉项目已通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，建筑工程未竣工验收，不得投入使用或者租赁。另外，根据万科九州公司提交的证据《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：4403072013050xxxx，于2013年9月18日颁发），该证载明的合同开工日期2013年6月21日、合同竣工日期2015年12月8日，善美有约公司与万科九州公司于2013年9月17日签订了《房屋租赁合同》，足以证明万科九州公司还没有获得施工许可证，已经与善美有约公司签订《房屋租赁合同》，万科九州公司又在取得施工许可证之前已经施工，存在违法施工问题。由于万科九州公司在建筑建设工程中存在多处违法，善美有约公司对万科九州公司提交的《龙岗区住房和建设局关于万科天誉中央广场项目地下室和裙楼通过竣工验收的复函》出函时间在2013年12月20日，也就是商场开业前一天，善美有约公司对该文件的真实性和合法性有异议，一审法院更应严格审查该文件的真实性和合法性，善美有约公司也请求二审法院对该文件的具体形成时间进行鉴定。（二）《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《商品房屋租赁管理办法》第六条规定属于强制性规定，不得违反。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，合同违反法律、法规强制性规定的，合同无效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该规定属于强制性规定，万科九州公司出租的商铺所在的建筑目前还在建设（善美有约公司提交的照片和一审法院调查取证笔录可证实），并未取得竣工验收合格证，所以依法不得出租，所签订的房屋租赁合同属于无效合同。一审法院针对《龙岗区住房和建设局关于万科天誉中央广场项目地下室和裙楼通过竣工验收的复函》这份证据没有严格审查和认定，有失公正。二、诉讼过程中，万科九州公司私自拆除善美有约公司商铺内所有的装修设施，严重侵害善美有约公司合法权益，一审法院针对该行为未认定并且未给予处理。诉讼过程中，万科九州公司与善美有约公司双方确认商铺的交接应在装修装饰评估完成后进行，但是万科九州公司在商铺装修装饰前私自将善美有约公司商铺内的装修装饰拆除、商铺内的财物损毁，严重侵害善美有约公司合法权益，万科九州公司应就拆除的装修装饰和商铺内财物进行赔偿。同时，由于万科九州公司将善美有约公司商铺内的装修装饰拆除，导致善美有约公司无法评估确认装修的价值，同样由于万科九州公司将商铺内财物损毁，导致善美有约公司无法处理商铺内财物获得收益，所以万科九州公司应按照善美有约公司要求的赔偿金额937023元进行赔偿。善美有约公司在一审庭审和代理词中均多次提及，但是一审法院没有处理，既有失公正，也是纵容侵权行为。三、万科九州公司与善美有约公司之间签订的《房屋租赁合同》无效，所以善美有约公司不用承担违约责任。万科九州公司是一家房地产开发公司，熟悉建筑领域的法律法规，明知建筑工程没有通过竣工验收或消防验收，不得出租或者投入使用，但是万科九州公司却将本案未通过竣工验收或消防验收的房屋出租给善美有约公司，属于违反诚实信用原则，违约在先，善美有约公司不用承担违约责任。被上诉人万科九州公司答辩称：一、万科天誉中央广场系由商业、住宅写字楼几个部分组成，虽然万科天誉中央广场地下室及商业裙楼早已竣工完成并具备使用条件，但基于该项目的特点，需要等到其他的住宅、写字楼整体竣工完成才能竣工备案回执，有鉴于此，龙岗区人民政府为了支持万科天誉中央广场商业裙楼及时开业，相关的部门即市规划国土委龙岗管理局、龙岗区住建局、龙岗环境保护和水务局才出具了三份函件，表明万科天誉中央广场商业裙楼部分具备了竣工验收的条件，并且可以投入进行使用。目前万科天誉中央广场已经进驻了上百户商家，善美有约的开业日期在2013年12月21日，也就是说其商铺正式投入使用和租赁的日期就是在2013年12月21日，根据相关部门出具的函件，商业部分在善美有约公司开业以前就已经完成了竣工并具备了使用条件。因此合同的签订时间并不影响善美有约公司的实际经营和租赁。建筑工程施工许可证对应的项目除了商业部分外，还包括了住宅和写字楼部分，因此上面的开工、竣工日期并不能作为商业是否具备开业条件的依据。另外，如果善美有约公司对相关政府机关出具的函件有异议，应当先行通过行政程序进行处理。二、一审程序中善美有约公司从未申请过任何保全措施，万科九州公司也从未确认过商铺的交接要在评估完成之后进行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因承租人违约导致合同解除的，出租人不需要对相关装饰装修产生的损失承担责任，因此善美有约公司无权要求万科九州公司承担其装饰装修的赔偿责任，且其赔偿金额也没有任何依据。三、本案的房屋租赁合同合法有效，善美有约公司一方面要求确认该合同无效，另一方面又依据该合同中合同解除条款要求万科九州公司支付违约金，其主张自相矛盾，其要求万科九州公司支付违约金同样没有任何合同及法律依据。原审第三人宁勇述称：同意善美有约公司的上诉主张。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案商铺租赁合同是否有效；二、万科九州公司是否应当赔偿其拆除的装饰装修物。对于第一个争议焦点。本院认为，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局已就涉案万科天誉中央广场商业裙楼出具《复函》，原则同意该裙楼规划验收。涉案商铺不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”的情形。原审法院认定涉案商铺租赁合同有效，认定正确。善美有约公司上诉称涉案商铺所在的建筑物未通过竣工验收、消防验收，不得投入使用，因此，涉案商铺租赁合同无效。本院认为，建筑法第六十一条第二款属强制性规定，但不属于导致租赁合同无效的效力性强制性规定。也就是说，即使违反该规定，也不必然导致房屋租赁合同无效。善美有约公司有关涉案租赁合同无效的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，而双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。在本案中，在原审法院已经着手委托第三方对装饰装修残值进行评估的情况下，万科九州公司未经原审法院同意，擅自将涉案商铺内的装修全部拆除，万科九州公司的上述做法不当。该行为是否妨害诉讼，原审法院是否应该对上述行为采取强制措施，系原审法院的职权范围，本院对此不作处理。就本案诉讼而言，因善美有约公司系违约方，在万科九州公司不同意对装饰装修予以利用的情况下，其无权要求万科九州公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。善美有约公司上诉有关万科九州公司应当赔偿其装饰装修损失的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人善美有约公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18119元（已由上诉人善美有约瘦身美容有限公司预交），由上诉人善美有约瘦身美容有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一五年六月九日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。