广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第14号原告深圳市益发实业发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区桃源街道田寮工业A区13栋4楼，组织机构代码74122081-X。法定代表人张彦基，董事长。委托代理人张险峰，广东国晖律师事务所律师。委托代理人黄琼蝶，广东国晖律师事务所实习律师。被告深圳市都盛科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区桃源街道田寮工业A区13栋2楼东、3楼，组织机构代码79046387-7。法定代表人王亚梅。原告深圳市益发实业发展有限公司诉被告深圳市都盛科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用普通程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张险峰、黄琼蝶到庭参加诉讼。被告深圳市都盛科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月15日，原告与被告签订《厂房租赁合同》两份，约定原告将位于深圳市南山区桃源街道塘朗田寮工业区A13栋二楼及三楼厂房（以下简称涉案房产）出租给被告使用，租期从2013年4月15日至2018年4月14日，共五年，其中2013年4月15日至2015年4月14日每月租金合计为42570元（人民币，下同），被告应于每月5日前支付当月租金，逾期每天按千分之五支付滞纳金，如被告拖欠租金达半个月以上，原告有权终止合同，被告每月应向原告支付公共面积分摊费1800元、管理费每人30元、电梯维护费1000元，租赁期间发生的其他费用与租金同时支付。合同还就其他事项做出了约定。2014年10月16日，被告法定代表人及其家属失联，公司停工。失联前，被告已拖欠原告三个月的租金及其他费用共计104924.9元。租赁合同第三条约定，拖欠租金每天按千分之五支付滞纳金即违约金；被告如拖欠租金达半个月以上，原告有权终止合同。原告认为，被告长期没有依约支付租金及其他费用是严重违约行为，给原告造成了重大经济损失，被告应承担支付拖欠的租金、其他费用及违约金等违约责任，现原告决定终止租赁合同。与此同时，被告还应承担按银行同期贷款利息赔偿原告损失的法律责任。原告特此具状起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告于2013年4月15日签订的两份《厂房租赁合同》；2、被告立即向原告支付租金、公共面积分摊费、管理费、电梯费及水费共计104924.9元及其违约金(滞纳金)184614.89元，并按人民银行同期贷款利率支付从逾期之日即2013年8月6日起至付清之日止的利息17806.7元；3、被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告明确要求被告支付各项费用的期间为2014年8月1日至10月31日。被告深圳市都盛科技有限公司未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，原告提交了《租地合同》和《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》一份，拟证明原告的法定代表人与深圳市南山区塘朗股份有限公司签订了《租地合同》，约定原告法定代表人可以在涉案房产（A区13栋2、3楼）的地址建设厂房，该厂房由原告法定代表人建设，厂房所有权属于原告，另涉案房产已由当地村委即深圳市塘朗实业股份有限公司向政府部门就历史遗留建筑进行申报，该申报的建筑包括涉案房产。2013年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》两份，约定：甲方将位于深圳市南山区桃源街道塘朗田寮工业区A13栋二楼和三楼的厂房出租给乙方办厂，租赁面积共计1980平方米；租赁期限5年，自2013年4月15日至2018年4月14日止，其中2013年4月15日至2015年4月14日期间的租金合计为每月42570元，以上的租金是不含税的租金，如乙方要开发票，所缴纳的税金由乙方负责，乙方应于每月5日前支付当月租金，逾期每天按千分之五支付滞纳金，如乙方拖欠租金达半个月以上，甲方有权终止合同，乙方每月应向甲方支付公共面积分担费用1800元、管理费每人30元、电梯维护费1000元，租赁期间发生的水、电费全部由乙方负责，以及其他内容。原告提交了2014年8月至10月的《通知》、《催款通知》以及租金明细，拟证明被告拖欠原告租金、水费、滞纳金以及原告向被告催缴相关费用，原告称其中2014年8月5日的《催款通知》和2014年8月5日的《通知》均有被告法定代表人王亚梅的签名，2014年8月20日、9月12日、10月14日的《催款通知》和《通知》，以及2014年8月、9月、10月份租金明细因被告法人失去联系已经送达给被告的厂长杨占文。2014年10月21日，案外人杨占文向原告出具《签收函》。原告提交了2014年1月至10月的租金发票，发票租金金额均为42570元，拟证明原告已向被告开具相关租金发票，但因被告没有及时支付2014年9月和10月的租金，所以原告开具的2014年9月和10月的租金发票没有交付给被告。此外，原告还提交了银行凭证、收款收据、对账单、付款明细，拟证明被告的租金支付情况。庭审中，原告称被告拖欠其2014年8月1日-10月31日的租金及水费明细为2014年8月份租金2、3楼各是21285元，2楼水费130元、3楼水费377元，开发票税金2554.2元，电梯维修费1000元，公共分摊费1800元，租赁管理费750元，合计49181.20元，被告已支付42722.7元，尚欠6458.5元。2014年9月份租金2、3楼各是21285元，2楼水费110.5元、3楼水费520元，开发票税金2554.2元，电梯维修费1000元，公共分摊费1800元，租赁管理费750元，合计49304.7元。2014年10月份租金2、3楼各是21285元，2楼水费123.5元、3楼水费364元，开发票税金2554.2元，电梯维修费1000元，公共分摊费1800元，租赁管理费750元，合计49161.7元。以上合计104924.9元。违约金184614.89元，计算明细详见原告提交的2014年10月16日的《催款通知》，被告2014年8月份之前的租金已付清。管理费一直按50人核计。另，原告称因被告拖欠供应商的货款，其财产已于2014年10月份被法院查封，涉案房产也被贴封条，涉案房产现无法出租，且就此时被告失联。以上事实，有《厂房租赁合同》、《通知》、《催款通知》、租金明细、《签收函》、银行凭证、收款收据、对账单、付款明细、《租地合同》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》以及庭审笔录在卷为证，足以证明。本院认为，被告深圳市都盛科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。涉诉房产系未取得建设工程规划许可证的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故原告与被告于2013年4月15日签订的两份《厂房租赁合同》依法归于无效。因原、被告双方签订的两份《厂房租赁合同》无效，故原告诉请解除原告与被告于2013年4月15日签订的两份《厂房租赁合同》无事实依据，本院不予支持。原告诉请的租金及相关费用实际上是房屋占有使用费及相关费用，本院参照双方的合同约定依法予以支持。关于2014年8月1日至10月31日期间的房屋占有使用费、公共面积分担费用、管理费、电梯费、水费，因被告未举证证明其已经向原告支付相关费用，本院依法采信原告的主张，故被告应向原告支付2014年8月1日至10月31日期间的房屋占有使用费135372.6元（21285元×2层×3个月+2554.2元×3个月）、公共面积分担费用5400元（900元×2层×3个月）、管理费4500元（15元/人/月×2层×50人×3个月）、电梯费3000元（500元×2层×3个月）、水费1625元（130元+377元+110.5元+520元+123.5元+364元），因原告称被告已支付8月份相关费用42722.7元，综上，被告应向原告支付2014年8月1日至10月31日期间的房屋占有使用费、公共面积分担费用、管理费、电梯费、水费共计107174.9元（135372.6元+5400元+4500元+3000元+1625元-42722.7元）。关于约定的滞纳金实质为逾期支付违约金，双方约定的违约金比例为日千分之五，该约定比例过高，本院依法予以调整，因原告当庭称被告2014年8月份的租金已付清，且被告已支付2014年8月份的大部分租金及相关费用，原告未证明未付部分6458.5元系租金，故被告应从2014年9月份开始向原告支付违约金，具体计算标准为应分别从2014年9月6日和10月6日起，以42570元（21285元×2层）为基数，按日万分之五的标准计至本判决确定之日止。关于利息，无合同依据，且被告支付的违约金足以弥补原告的损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市都盛科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市益发实业发展有限公司支付2014年8月1日至10月31日期间的房屋占有使用费、公共面积分担费用、管理费、电梯费、水费共计107174.9元及违约金（违约金分别从2014年9月6日和10月6日起计，均以42570元为基数，按日万分之五的标准计至本判决确定之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 湘人民陪审员  沈金芳人民陪审员  李小珍二〇一五年六月十六日书 记 员  洪靖敏