上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第1587号原告上海泰舫投资有限公司。法定代表人桂浩展。委托代理人唐松宝，上海融栢律师事务所律师。被告上海仲宸贸易发展有限公司。法定代表人吕衡。委托代理人张唯，上海力帆律师事务所律师。原告上海泰舫投资有限公司(以下简称泰舫公司)诉被告上海仲宸贸易发展有限公司(以下简称仲宸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告泰舫公司的委托代理人唐松宝、被告仲宸公司的委托代理人张唯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰舫公司诉称，2009年10月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市杨浦区长阳路XXX号主大楼东头后面附属3层楼圆柱形房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，该房屋面积560平方米，租赁期限8年，自2009年10月15日起至2017年10月14日止，年租金人民币300,000元(以下货币单位均为人民币)，四年后调整为400,000元，期间发生的水电费由被告承担。同时约定“拖欠租金超过30日的，甲方有权单方面终止合同”。被告租赁系争房屋后，开始尚可按期支付房租，但自2011年起，被告即经常拖欠房租，至2013年，被告拖欠租金达392,000元，同年8月5日，被告制定还款计划，表示当年付清全部拖欠的房租。但此后被告仅支付部分欠款，截止2014年6月15日，被告共计拖欠租金486,666元，为此，原告于2014年6月曾向上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)提起诉讼，要求终止双方签订的租赁合同并判令被告支付拖欠的租金。杨浦法院审理中，被告承诺于2014年11月前付清欠租，原告故放弃解除租赁合同的诉请，与被告达成调解协议，但之后被告未履行该调解协议，目前该案尚在执行中。同时被告自2014年6月16日至今的房租也未支付，经原告多次催讨，未果，故按照合同约定，原告有权要求解除租赁合同。另外，因被告等承租人拖欠原告房租，致使原告拖欠系争房屋产权人上海市杨浦区教育局(以下简称教育局)房租，为此，教育局起诉原告，在执行过程中，杨浦法院要求被告将房租交至法院，但实际被告仅向杨浦法院支付了100,000元，该笔款项已在之前诉讼的房租中扣除。教育局曾明确告知被告，其与原告的租期至2017年年底。对被告所提出的原告承诺将1,150,000元抵扣房租之事，原告不予认可，即使存在该笔款项，也是桂浩展个人的债权债务。地铁12号线的建设对系争房屋没有影响，因此不同意减免被告房租。现诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2009年10月12日签订的房屋租赁合同；2、被告搬离系争房屋，并将该房屋返还给原告；3、被告支付拖欠的2014年6月16日至2015年4月15日房租333,333元，并支付自2015年4月16日起至实际搬离之日止的实际使用费，按每日1,095.89元计算。被告仲宸公司辩称，不同意原告的诉请。系争房屋的产权人为教育局。2013年12月，因原告和教育局有诉讼，被告收到杨浦法院发出的协助执行通知书，要求被告停止向原告支付房租，把房租交至法院，但原告不让被告将房租交至法院，故被告未支付房租。另外，2012年被告的实际控制人徐磊与原告法定代表人桂浩展意向收购系争房屋，为此徐磊向桂浩展支付了1,150,000元，但之后转让未成功，桂浩展口头表示将该1,150,000元转为被告的房租。再次，由于建造地铁12号线，致使系争房屋空置率很高，被告多次与原告交涉，要求减免房租。经审理查明，系争房屋系教育局所有。2007年7月3日，教育局与原告签订《房屋租赁合同》，约定教育局将上海市杨浦区长阳路XXX号房屋租赁给被告，租期为10年，自2008年2月1日至2018年1月31日等。2009年10月12日，原告(原告名称有变更，当时名上海泰舫置业发展有限公司)与被告(被告名称有变更，当时名上海伊思顿投资发展有限公司)签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租上海市长阳路XXX号主大楼东头后面附属3层楼圆柱形房屋，该房屋占地约为560平方米，作商业用途；租期8年，自2009年10月15日至2017年10月14日；装修免租期为3个月；前四年年租金为300,000元，后四年年租金为400,000元，押金为30,000元；租金先付后用，按月提前1日支付；被告拖欠租金超过30日的，原告有权单方面终止合同并可转租第三方等。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告装修后开设青年公寓，使用至今。自2011年起，被告系不定期、不定额地向原告支付租金。2013年8月5日，被告向原告出具《付款计划》，言明：2013年8月14日之前的租金被告尚欠392,000元，被告拟在2013年8月20日前支付200,000元，余款于2013年12月31日前结清；2013年8月15日之后的租金按月支付，于每月上旬支付10,000元、下旬支付15,000元；以上条款不履行的，按合同第8条第1款(拖欠租金的违约条款)执行。嗣后，被告支付欠租200,000元，但其余款项未按上述计划履行。2014年6月原告至杨浦法院起诉，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同、被告支付欠租及利息损失。经本院主持调解，于2014年7月9日出具(2014)杨民四(民)初字第1605号民事调解书，明确：1、原告与被告继续履行双方于2009年10月12日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2、截至2014年6月15日被告尚欠原告租金共计486,666元，该款被告应于2014年8月30日之前给付100,000元、于2014年9月30日之前给付100,000元、于2014年10月30日之前给付100,000元、于2014年11月30日之前给付186,666元；3、如被告未按上述第二条协议履行的，原告有权立即就剩余欠租一并申请执行，且被告另应承担违约金50,000元。后被告未按此调解协议履行且至今未支付自2014年6月16日起的房租。2015年4月，原告具状来院，作如上诉请，2015年5月4日，起诉状送达至被告。另查，2012年12月，因原告拖欠教育局房租，教育局向本院提起诉讼，2013年2月21日，本院作出(2013)杨民四(民)初字第11号民事判决书，判决原告应自判决生效之日起十日内支付教育局2011年2月1日至2013年1月31日的房屋租金4,700,000元。双方均未上诉。后教育局向本院申请执行。2013年12月11日，本院向被告发出(2013)杨执恢字第557号《协助执行通知书》，要求被告：从即日起停止支付对被执行人泰舫公司的租赁款项，将租赁款(在4,700,000元范围内)直接打入本院账户。审理中，原告称待被告搬离系争房屋，并结清所有费用后，将押金30,000元返还给被告。以上事实，由原告提供的房屋租赁协议、付款协议、催讨欠款通知书、杨浦法院(2014)杨民四(民)初字第1605号民事调解书、上海市房地产权证、房屋租赁合同；被告提供的杨浦法院(2013)杨执恢字第557号执行裁定书、协助执行通知书、存款凭条、贷记凭证；本院调取的(2014)杨民四(民)初字第1605号、(2013)杨民四(民)初字第11号、(2013)杨执恢字第557号案卷内的相关材料及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2009年10月12日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。被告租赁使用系争房屋，理应按约支付房租，其至今拖欠原告自2014年6月16日起的房租，现原告依据合同约定要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，可予支持。该租赁合同以起诉状向被告送达之日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。租赁合同解除后，被告理应负责搬离系争房屋，并将该房屋返还给原告。因被告至今仍实际使用系争房屋，故其应向原告支付实际占有期间的实际使用费，现原告依据合同的租金标准主张实际使用费，并无不当，可予支持。审理中，原告表示待被告搬离系争房屋，并结清所有费用后，将押金30,000元返还给被告，并无不当，本院予以支持。被告抗辩杨浦法院曾向其出具协助执行通知书，要求其停止向原告支付房租，原告承诺将1,150,000元抵作房租并以地铁12号线的建造影响出租率为由要求减免房租，不同意原告的诉讼请求。对此，本院认为，首先，杨浦法院出具的协助执行通知书并未明确被告可以拒绝支付房租，而是要求被告将该租金交至法院，现被告并无证据证明其已将2014年6月16日起的房租交至杨浦法院；其次，被告所称的徐磊与原告法定代表人桂浩展之间的所谓1,150,000元经济往来，系双方的债权债务纠纷，非本案处理范围，被告亦无证据证明原告同意以此款项抵作房租；第三，被告称建造地铁12号线影响其出租率，要求原告减免房租，但被告未提供证据证明地铁12号线的建造影响了系争房屋的使用，房屋出租率系商业风险，应由承租人自行承担。减免房租系变更合同内容，应由双方协商一致，现原告拒绝，故双方仍应按房屋租赁合同的约定履行。综上，本院对被告的上述抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告上海泰舫投资有限公司(原名上海泰舫置业发展有限公司)、被告上海仲宸贸易发展有限公司(原名上海伊思顿投资发展有限公司)于2009年10月12日就上海市杨浦区长阳路XXX号主大楼东头后面附属3层楼圆柱形房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年5月4日解除；二、被告上海仲宸贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区长阳路XXX号主大楼东头后面附属3层楼圆柱形房屋，并将该房屋返还给原告上海泰舫投资有限公司；三、被告上海仲宸贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰舫投资有限公司2014年6月16日起至2015年5月4日拖欠的房屋租金人民币354,154.91元；四、被告上海仲宸贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰舫投资有限公司自2015年5月5日起至实际搬离上海市杨浦区长阳路XXX号主大楼东头后面附属3层楼圆柱形房屋之日止的实际使用费，按每日人民币1,095.89元计算；五、原告上海泰舫投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海仲宸贸易发展有限公司房屋押金人民币30,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6,300元，减半收取计人民币3,150元，由被告上海仲宸贸易发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 玮二〇一五年六月二十四日书 记 员 蒋杨锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。?当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。??第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……????第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。?第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。????没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。