杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2006）上民一初字第872号原告李增涛。委托代理人（特别授权代理）吴立平。被告陈德聪。被告郑芳。被告郑文高。以上三被告共同委托代理人（特别授权代理）胡建敏。原告李增涛为与被告陈德聪、郑芳房屋租赁合同纠纷一案，于2006年8月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王春霞适用简易程序进行审理。在审理中，原告李增涛于2006年9月26日申请追加郑文高为��案被告参加诉讼，本院依法予以准许。郑文高被追加为被告后，放弃答辩及举证期限。本案于2006年9月26日公开开庭进行了审理。原告李增涛的委托代理人吴立平及被告陈德聪、郑芳、郑文高的委托代理人胡建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年8月，原、被告签定房屋租赁合同，约定被告将位于本市建国中路290号和292号的商铺租给原告使用。2006年7月6日，原被告协议解除双方之间的房屋租赁合同。但被告一直没有将近两个月的房租退还原告。经原告多次催讨，被告一直拒绝退还，严重侵害了原告的合法权益。为此，提起诉讼，请求：1、判令三被告返还房租37500元；2、由三被告承担本案诉讼费用。三被告共同辩称：一、按双方签订的租赁合同约定，双方签订的租赁期限是两年，但租金只支付了一年，由于原告经营不善，多次向被告陈德聪提出解���租赁关系，考虑到原告的经营状况，被告同意解除租赁合同，双方约定只退还押金10000元，但已付的租金是绝对不会退还的，因为原告搬出后不一定马上有人接手承租。7月11日，双方签订《协议书》，《协议书》是原告方起草的，其中未提到要我方退还已收的部分房租。2、至原告搬走后到9月才使房屋出租，原告的违约行为造成了被告房租的损失。3、陈德聪是郑芳和郑文高的代理人，而非房屋的所有人。4、被告还替原告缴纳了其拖欠的工商管理费1440元。5、合同的解除是被告的违约行为造成的。6、双方解除合同时没有约定退还租金，且该协议已经生效并履行不得推翻。7、根据交易习惯，一方违约不得要求退还已支付的租金。为支持其主张，原告提供了以下证据：1、租赁合同一份，欲证明原、被告存在房屋租赁关系的事实。2、租赁合同终止协议书一份，欲证��原被告终止租赁关系的事实。3、领条一张，欲证明被告收到原告今年房租的事实。4、收条二份，欲证明解除合同后被告收到原告房屋钥匙、水费的事实。以上证据经质证，三被告对该些证据的真实性没有异议，但认为证据1、2不能证明原告有权利要求退还租金，因为协议书没有约定退还租金，且协议书已经履行完毕。三被告提交下列证据以证明其抗辩意见：1、房产证和身份证、户口簿共13页，欲证明租赁房屋的产权人是郑芳和郑文高，此二人是本案的当事人。经质证，原告无异议。2、公证委托书4页，欲证明郑芳和郑文高委托陈德聪办理有关房屋出租事宜，证明签订租赁合同和解除合同的有效性及陈德聪是代理人，不是当事人的情况。经质证，原告对真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为该公证书原告没有看到过，且陈德聪在租赁合同解除合同��都是以当事人的名义签订的。3、租赁合同终止协议书一份，欲证明双方实际上已按协议约定履行完毕。经质证，原告对真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为协议没有履行完毕，因为协议中没有提到房租如何退还。4、工商所的证明和收取李增涛管理费的发票各一份，欲证明原告在所租房屋开设的美容院生意不好提前搬迁，未及时交管理费，我方代交纳管理费1440元。经质证，原告对真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为该证据只能证明原告搬出出租房没有缴纳管理费用而由被告代缴，不能证明原告的生意不好。5、由三被告代理人所作的证人刘某的谈话笔录一份，欲证明原告的美容院生意不好，无法继续经营，原告要求解除合同，双方在其店中约定退定金10000元，双方解除合同，不退已支付的租金，双方签订协议并按协议履行完毕。经质证，原告表示由于证人没有出庭作证，所以对真实性、合法性及关联性都无法考证，且解除协议书中也没有写明是在刘某的店中写的，所以对证人证言不予认可。6、被告与新的承租人签订的店面租赁合同一份，欲证明被告从2006年9月20日开始才重新有租金可收，原告的违约行为实际上给被告造成20天的房租和另外减少一年20000元损失。经质证，原告对关联性有异议，认为被告与他人签订的租赁合同与原告没有关系。经过庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：对原告提交的所有证据的真实性均予以认定，对其所要证明的问题将综合全案进行认定。对三被告提交的证据1-4、6的真实性均予以认定，对其所要证明的问题将综合全案进行认定；三被告提交的证据5，原告的质证意见成立，不认定其证明力。经审理本院认定，2005年8月3日原告李增涛作为乙方与作为甲方的被告���德聪、郑芳签订租赁合同一份，约定：由甲方出租、乙方承租杭州市建国中路290号和292号房屋作为商铺用途，面积230平方米。租赁期限为24个月，自2005年9月1日起至2007年8月31日止。租金为每年人民币27万元整。2005年9月1日前付清第一期租金共计135000元整。房屋租金支付方式为半年支付，必须于付款期满前15日付清。还约定乙方应向甲方缴付壹万元作为押金。合同还对其他事项作了约定。该合同签定后，双方均按约履行。2006年2月28日，原告李增涛向被告陈德聪缴付了2006年3月至8月份的房租135000元。2006年7月11日，由原告李增涛作为乙方代表人与作为甲方代表人的被告陈德聪签订“租赁合同终止协议书”一份，内容为：甲、乙双方经友好协商，就双方于2005年8月3日签订的有关建国中路290号、292号商铺租赁合同达成如下协议：1、甲、乙双方一致同意即日起终止该租赁合同；2、乙方向甲方结清所有费用（水、电、煤气等）；3、甲方退还乙方押金人民币壹万元整；4、本协议一式两份，双方各执一份。经双方代表签字后生效。该协议签定后，双方均已按约履行完毕。2006年8月4日，原告以三被告未退还多收的自2006年7月11日至2006年8月31日的房屋租金37500元为由，诉至本院。另查明，本市建国中路290号房屋的产权人是被告郑文高，本市建国中路292号房屋的产权人是被告郑芳。2005年7月29日，经杭州市公证处（2005）杭证民字第4563号公证书公证，郑文高、郑芳委托陈德聪为代理人，全权处理出租建国中路292号、建国中路290号房屋的相关事宜（签订租赁合同、收取租金等的事项）。本院认为，本案争议的焦点之一为出租人是否应返还多收的房租？根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情��和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方于2006年7月11日签订了“租赁合同终止协议书”，并对合同终止后的相关事宜作出了约定，但未对原告已交的租金中多交的部分进行约定，即至2006年7月11日，双方的合同终止履行，出租人不再履行房屋出租给原告使用的义务，但原告作为原承租人已履行了交付2006年7月11日至2006年8月31日房租的义务。因合同终止履行即意味着自合同终止之日起该合同已失去了法律约束力，由此产生的直接财产处理后果是恢复原状，故本案中出租人受领的该部分给付失去了法律依据，应该返还给付人。因此对原告要求返还自2006年7月11日至2006年8月31日的房租37500元的诉讼请求，依法予以支持。本案争议的焦点之二是被告陈德聪是否应承担返还房租的义务？本案所涉建国中路290号、292号房屋的产权人是被告郑文高及被告郑芳，其作为出租方应承担多收部分房租的返还义务，因此对原告要求该两被告返还房租的诉讼请求，依法应予以支持。而被告陈德聪系被告郑文高、郑芳委托全权处理出租建国中路292号、290号房屋相关事宜的委托代理人，根据我国民法通则的规定，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，因此被告陈德聪作为代理人在本案中所作出的民事行为应由被代理人郑文高、郑芳承担民事责任，故对原告要求被告陈德聪返还房租的诉讼请求，依法不予以支持。三被告关于本案中原告存在违约行为的抗辩意见与所查证的事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，判决如下：一、被告郑芳、郑文高���本判决生效之日起十日内返还原告李增涛房租人民币37500元；二、驳回原告李增涛的其他诉讼请求。案件受理费1510元，由被告郑芳、郑文高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预见交上诉案件受理费1510元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  王春霞二〇〇六年九月二十九日书记员  董 婷