清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第303号原告：梁卓耀，男，汉族，住广州市番禺区，身份证号码0512。原告：江小媚，女，汉族，住广州市番禺区，身份证号码1529。两原告共同委托代理人：何丽国，广东一粤律师事务所律师。两原告共同委托代理人：黄浩锋，广东一粤律师事务所律师。被告：清远市允建房地产开发有限公司，住所地清远市。法定代表人：谢始文。委托代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。原告梁卓耀、江小媚诉被告清远市允建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何丽国、黄浩锋；被告清远市允建房地产开发有限公司的委托代理人赖永和、禤世文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁卓耀、江小媚诉称：2010年11月11日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“清远市清城区龙塘新镇御景龙城公寓楼11层02号”房屋；合同第四条对房屋的性质、面积、单价、总金额做出了约定，其中房屋总金额为128592元；第六条约定了付款方式和付款期限；第八条约定房屋交付期限和交付条件，其中交付期限为2011年12月30日前，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定将“经建设局工程竣工验收备案”的商品房交付给原告；第九条约定了逾期交房的违约责任，约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条对交接方式、交接条件做出了约定。合同签订后，原告依约支付了首期购房款38592元，并向银行提交了办理按揭贷款所需的材料，履行了己方的义务。然而，被告在涉案房屋建成后，至今未依合同约定办理“商品房工程竣工验收备案”，也未向原告交付涉案商品房，已属违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条等规定，特起诉请求判令：1、被告立即备齐涉案商品房竣工验收的资料，并向建设主管部门办理商品房竣工验收备案；2、被告从2011年12月31日起至实际交房之日止，按每日已付房价款万分之四的标准向两原告支付逾期交房的违约金；3、被告承担本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。被告清远市允建房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人未按《商品房买卖合同》约定支付购房款构成违约，根据合同约定答辩人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》和延期交楼，并有权要求被答辩人承担相应的逾期支付购房款的违约责任。根据答辩人与被答辩人签订的合同第六条的约定，被答辩人在2010年11月11日已付首期款38592元，余款90000元办理银行按揭，但合同签订后，剩余90000元购房款被答辩人并没有办理银行按揭手续，被答辩人的行为已构成违约。二、被答辩人主张逾期交房的违约金无事实和法律依据，且主张违约金计算错误。由于被答辩人未按期支付购房款，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被答辩人未依约支付全部购房款项的，答辩人可延期交楼。同时根据合同第七条约定，被答辩人逾期支付购房款超过30日后，答辩人有权解除合同。答辩人解除合同的，被答辩人按累计应付款的3%向答辩人支付违约金。被答辩人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按每日应付房款的万分之四向答辩人支付违约金。而且被答辩人应以实际已付购房款38592元为基数，被答辩人的违约金主张亦计算错误。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2010年11月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区龙塘新镇御景龙城公寓楼11层02号商品房出售给原告，建筑面积为44.65平方米，总房价款为128592元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式付款：3、2010年11月11日已付首期房款38592元，余款90000元办理银行按揭。合同第八条约定出卖人应当在2011年12月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。同日，原告向被告支付首期房款38592元，并由被告出具收款收据给原告收执。因被告一直未能交付符合经建设局工程竣工验收备案条件的房屋，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为由于被告账户被查封等原因造成未能办理银行按揭，为此原告提供了一份中国建设银行股份有限公司清远市分行出具的《说明》，内容为原告于2011年1月向该行申请个人住房贷款，但最终该行没有发放贷款。被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求按同地段楼盘租金标准调整，为此被告提供了广东南粤房地产与土地评估有限公司出具的《估价报告书》，评估结论认为涉案房屋从2011年12月30日至2014年12月31日租金金额为16985元。另查明，涉案商品房所在公寓楼工程至今未完成竣工验收备案，根据清远市住房和城乡建设局向御景龙城业主的答复反映“御景龙城”工程得不到验收的原因是由于被告与承建商湖南省第三建筑工程有限公司工程款纠纷所致。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房还款协议、收据、完税证、房产信息查询证明、清远市住房和城乡建设管理局信访复函、说明，被告提供的估价报告书，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点是被告是否存在逾期交付房屋的违约行为及是否应承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》约定购房余款90000元办理银行按揭，其后却未能如期办理。虽然双方对于未能办理银行按揭贷款的原因各执一词，但根据《商品房买卖合同》第八条的约定“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项”，被告可据实予以延期房屋交付期限。结合双方订立合同的目的及行业交易习惯分析，原告履行向被告交付购房款的义务应先于被告向原告履行交付房屋的义务。原告主张由于被告的原因导致不能办理银行按揭，即使其主张属实，原告也只仅有权先中止履行付款义务，中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，作为中止履行的一方的原告也仅可以行使合同解除权。因此，原告未向被告付清购房款，被告有权顺延履行交付房屋的义务，被告虽未能按合同约定期限交付房屋，但并不构成违约，无需承担违约责任。原告要求被告备齐商品房竣工验收资料向建设主管部门办理商品房竣工验收备案及支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁卓耀、江小媚的诉讼请求。本案受理费162元，由原告梁卓耀、江小媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇一五年六月十八日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。