广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤19民终9251号上诉人（原审被告）:东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人：刘学斌,董事长。委托代理人：莫任天，男，汉族，1978年7月6日出生，居民身份证住址为广东省怀集县。系关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托代理人：范松，男，汉族，1988年10月27日出生，居民身份证住址为湖北省武汉市洪山区。系关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被上诉人（原审原告）：黄永超，男，汉族，1981年10月12日出生，居民身份证住址为广东省东莞市。委托代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托代理人：彭艳芳，广东常正律师事务所辅助人员。原审第三人：蔡瑞香，女，汉族，1982年10月5日出生，居民身份证住址为广东省东莞市。委托代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托代理人：彭艳芳，广东常正律师事务所辅助人员。上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人黄永超、原审第三人蔡瑞香商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初6633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告黄永超向一审法院提出诉讼，诉讼请求为：1.确认黄永超与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》已解除；2.请求解决黄永超与第三人中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行（以下简称工商银行大朗支行）签订的《个人购房借款/担保合同》；3.景宏公司退还黄永超已经支付的购房款（含定金）193250元及以购房款193250元为本金从2012年12月26日起，按同期同类银行贷款利率计算至景宏公司退还之日止，暂计至起诉之日止利息为41597元；4.景宏公司退回至景宏公司付清黄永超所有款项之日止的黄永超已支付的第三人工商银行大朗支行的贷款本息，暂计至起诉之日止为159028.4元，剩余未还的部分由景宏公司偿还第三人工商银行大朗支行；5.景宏公司退还黄永超因此支付的律师费1225元及以1225元为本金，自2012年12月26日起按银行同期同类贷款利率计算至被告偿还之日止的利息，暂计至起诉之日为263.7元；6.景宏公司协助黄永超到有关部门退回契税、住宅专项维修资金的本金24445元及以24445元为本金，自2013年1月17日起，按银行同期同类贷款利率计算至景宏公司退回之日止，暂计至起诉之日为5136.5元；7.景宏公司承担本案诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认黄永超与景宏公司于2012年12月26日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：20121226E2C7E974670】已于2016年6月6日解除；二、景宏公司应当在判决生效之日起五日内向黄永超返还购房款（含定金）193250元以及利息（以193250元为本金，自2012年12月26日起，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算至付清之日）；三、景宏公司应当在判决生效之日起五日内向黄永超赔偿律师费1225元以及利息（以1225元为本金，自2012年12月26日起，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算至付清之日）；四、景宏公司在判决生效之日起十日内协助黄永超办理契税、住宅专项维修资金退回手续并支付利息（以24,445元为本金，自2013年1月17日起，按银行同期同类贷款利率计算至契税、住宅专项维修资金退回之日止）；五、景宏公司应当于判决生效之日起十日内，偿还黄永超已付中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行的贷款本息（截至2016年6月8日为159028.4元，剩余部分由景宏公司按《个人购房借款/担保合同》约定正常履行代向工商银行东莞大朗支行支付，但不影响工商银行大朗支行行使其他合同权利）。六、驳回黄永超的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3837元，由景宏公司负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初6633号。景宏公司不服原审判决，向本院上诉称：一、未能交付商品房是一种违约行为，不能因为其处于持续状态而被人为拆分为“新”“旧”两种违约行为，否则有违法理。案涉房屋已达到合同约定的交付条件，而黄永超拒绝收楼导致房屋未能交付。黄永超也并未按合同约定或法律规定及时行使合同解除权，应承担相应后果。二、契税、住宅专项维修资金该两项款项都不是景宏公司收取和实际占用，原审判决要求景宏公司承担利息至该两项款项退回之日止是没有法律依据且显失公平。三、景宏公司不应承担黄永超在银行贷款剩余部分贷款本息。在合同履行过程中，未发生黄永超和案外人工商银行大朗支行违约事实，景宏公司作为合同保证人就不应当承担保证义务支付剩余部分贷款本息。原审判决第五项涉及《个人购房借款/担保合同》所约定的借款和担保法律关系与商品房买卖合同关系是不同法律关系，涉及到不同的诉讼，不能混为一谈，且原审判决由景宏公司“代向”案外人工商银行大朗支行支付剩余部分贷款本息，无事实和法律依据。案外人工商银行大朗支行未参与本诉讼，且未确认景宏公司需要承担作为保证人的保证人责任。四、因《商品房买卖合同》不应当解除，双方应当继续履行合同。综上，请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五项，驳回黄永超的诉讼请求；2.黄永超承担一、二审诉讼费。黄永超向本院答辩称：一审判决正确，应当解除合同，景宏公司应退回购房款和因购房合同支付的其他款项，以及因景宏公司过错导致合同解除黄永超所支付款项的利息。景宏公司在上诉状中第二点和第三点诉讼请求涉及的利息，都是因为在合同被认定解除后黄永超因履行合同所支付的款项而产生的利息损失，应当由景宏公司承担。本案中因案外人工商银行大朗支行提出管辖权异议，虽然不作为本案当事人参与诉讼，但景宏公司实际已收取全部的楼款，应当返还因黄永超与案外人工商银行大朗支行的贷款余额以及利息。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“2014年5月1日前”交付案涉商品房、案涉商品房“逾期180天不能交楼的，买受方有权解除合同。”；景宏公司未能按期交付案涉商品房，即自至2014年10月26日起，黄永超可行使因景宏公司逾期交楼而产生的解除权；而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，黄永超应在2015年10月26日前行使，否则解除权消灭；但黄永超于2016年1月30日才发出解除通知，不符合上述行使解除权的规定，黄永超解除案涉合同缺乏依据，本院不予支持。综上，景宏公司的上诉有理，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初6633号民事判决；二、驳回黄永超的全部诉讼请求。本案一审案件受理费3837元、二审案件受理费4185元，均由黄永超负担。本判决为终审判决。审 判 长  张善华审 判 员  叶志超代理审判员  钟 雯二〇一七年一月二十五日书 记 员  胡运科