上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第11882号原告(反诉被告)陈曦。委托代理人ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。被告(反诉原告)上海聚星房地产经纪事务所。投资人李哲哲。委托代理人魏勇。委托代理人郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告陈曦诉被告上海聚星房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告陈曦的委托代理人ＸＸ之、被告上海聚星房地产经纪事务所的委托代理人魏勇和郭韧到庭参加诉讼。后被告上海聚星房地产经纪事务所提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈曦的委托代理人ＸＸ之、被告(反诉原告)上海聚星房地产经纪事务所的委托代理人郭韧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈曦诉称，2014年5月，被告居间介绍原告与案外人上海海田威盟国际物流有限公司(以下简称威盟公司)达成租赁协议，将原告名下位于上海市浦东新区民生路XXX号金鹰大厦B栋404AB室办公房(以下简称系争房屋)出租给威盟公司，协议约定租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止，月租金为人民币(以下币种同)65,000元。就该居间事项，原、被告约定“中介确保该房屋按照租约约定年限履行，如未满壹年到叁年出现违约，则中介费全额返还甲方。如该房仍由我方中介续签，并符合本合同全部条款约定，则中介费(续租)不再收取。”然威盟公司在租约签署后不到半年的时间即要求退租，几经交涉未果，于2014年11月25日正式退租。原告认为，原、被告就上述关于中介费返还的约定，未违反法律的禁止性规定，意思表示真实，合法有效。现承租方威盟公司不到一年就违约，被告应当依约返还中介费。故现原告诉至法院，要求判令被告退还中介费32,500元。被告上海聚星房地产经纪事务所辩称，原、被告约定的佣金为65,000元，该佣金分6个月支付，但原告不按约支付佣金，在被告花费大量人力物力后才支付部分，直至2014年11月6日原告仍未全额支付，并要求被告折佣，只愿给付一半佣金。被告在不得已的情况下签署了保证条款。此外，原告在要求被告签署保证条款时已经得知威盟公司要求退租一事，故原告要求被告签署保证条款属于欺诈，应予撤销。关于威盟公司不再租赁房屋不是被告所能控制和操作的行为，且原告也因威盟公司的违约而没收了三个月押金即195,000元，原告的损失也已经得到弥补。综上，被告已经完成居间服务，按照法律规定，被告有权要求原告支付佣金。现原告倒打一耙，其行为不诚信，故被告不同意原告的诉请。反诉原告上海聚星房地产经纪事务所诉称，2014年4月，反诉被告的母亲朱丽向反诉原告表示打算出租系争房屋，并口头委托反诉原告居间介绍诚意租客，承诺按照市场行情支付一个月的租金作为佣金。反诉原告接受委托后，曾多次带客户前去查看系争房屋。2014年5月7日，反诉原告带威盟公司的负责人与反诉被告进行面谈，并就租赁合同的内容如租金等进行磋商。在反诉原告的居间努力下，反诉被告与威盟公司于2014年5月8日就系争房屋签订了房地产租赁合同并当日交付房屋。合同签订后，反诉原告向反诉被告收取佣金，反诉被告当场表示会支付佣金65,000元，但要分6个月，于每月5日前支付，前5个月每月支付1万元，第6个月支付15,000元，第一笔佣金会于2014年6月5日前支付。然之后，经反诉原告多次催讨，反诉被告才于2014年9月9日支付2万元。反诉原告又多次催讨未果，直至2014年11月6日，反诉被告在逼迫反诉原告写下保证书的前提下，又支付了12,500元。因此，反诉被告总共支付反诉原告32,500元，剩余一半佣金32,500元，反诉被告明确表示不再支付。因反诉原告已经支付相当大的劳动，为保障合法权益，诉至法院，要求判决反诉被告支付反诉原告剩余佣金32,500元并支付利息(以32,500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍从2014年11月6日起计算至判决生效之日止)。反诉被告陈曦辩称，不同意反诉原告的全部诉请。反诉原告与反诉被告之间从未就租赁合同的佣金做过任何书面及口头的约定。反诉被告从未承诺反诉原告要支付65,000元的佣金。双方达成的书面协议，约定佣金32,500元并约定钱款如何退还等，现反诉原告并无证据证明其在签署上述协议时被反诉被告胁迫、威逼，故该书面协议合法有效，对双方均具有约束力。反诉原告无权向反诉被告主张任何权利。经审理查明：陈曦系案外人朱丽之子。2014年5月8日，经上海聚星房地产经纪事务所居间介绍，陈曦(代理人朱丽，甲方)与案外人威盟公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定威盟公司租赁陈曦名下系争房屋作为办公使用，房屋租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止，月租金为税后65,000元。2014年11月6日，上海聚星房地产经纪事务所在该《上海市房屋租赁合同》附注：中介确保该房屋按照租约约定年限履行，如未满壹年到叁年，出现违约，则中介费全额返还，甲方如该房屋仍由我方中介续签，并符合本合同全部条款约定，则中介费(续租)不再收取。总收佣金叁万贰仟伍佰元整，于2014年11月6日全部收讫，该房佣金以(已)收清。2014年11月27日，陈曦(甲方)与案外人威盟公司(乙方)就系争房屋签订《毁约协议》，其中约定：甲方交房时，乙方向甲方支付了房租租赁保证金195,000元。现因乙方原因，提前解除合同，按照双方约定，乙方需将按月租金三倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金抵扣，并将2014年11月25日之前所产生的物业、水电费用结算完毕，完成甲乙双方交房手续。审理中，上海聚星房地产经纪事务所提供案外人威盟公司出具的《证明》一份，载明：“兹证明我司于2014年5月8日在上海聚星房地产经纪事务所的居间服务下就承租上海市浦东新区民生路XXX号金鹰大厦B栋404AB室的办公楼事宜与房东朱丽签署了《房屋租赁合同》，因我司扩张，当时办公面积已逐渐无法满足需求，于是于2014年10月份开始寻找新的办公楼，并在2014年10月25日左右通知了房东要退租的事情。本打算尽早退租搬走，但房东坚持要求按合同约定应于退租前一个月通知，因此只得推迟到2014年11月25日才算正式退租，并于2014年11月27日签订了《毁约协议》，房东因我司退租一事没收了我司195,000元的押金作为违约金。”以上事实，由《上海市房屋租赁合同》及附注、《毁约协议》、《证明》及当事人陈述在案佐证。本院认为，上海聚星房地产经纪事务所在陈曦与案外人威盟公司签订的《上海市房屋租赁合同》上所附注内容，系当事人的真实意思表示，对双方均具有拘束力，双方应依约履行。根据该附注内容，上海聚星房地产经纪事务所于2014年11月6日已收讫其为陈曦及案外人威盟公司提供居间服务而应收取佣金32,500元，若威盟公司租赁系争房屋未满一年至三年，则上海聚星房地产经纪事务所已收取的中介费应全额退还陈曦。经查，2014年11月27日，案外人威盟公司与陈曦已提前解除系争房屋的租赁合同。现陈曦依约要求上海聚星房地产经纪事务所退还佣金32,500元，无不当，本院予以支持。关于上海聚星房地产经纪事务所辩称的陈曦在其签署附注之前已经知悉案外人威盟公司要解约，上海聚星房地产经纪事务所虽提供威盟公司的证明，但威盟公司与本案当事人有利害关系，其出具的证明不能单独作为定案依据，故对上海聚星房地产经纪事务所的该项辩称，本院难以采信。关于上海聚星房地产经纪事务所所称，双方约定的佣金为65,000元，后上海聚星房地产经纪事务所在陈曦的胁迫之下签署附注内容，对此，上海聚星房地产经纪事务所并未提供充分证据予以佐证，故对上海聚星房地产经纪事务所的该项主张，本院难以采信。现上海聚星房地产经纪事务所要求陈曦支付剩余佣金32,500元及利息的诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：一、被告上海聚星房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告陈曦中介费32,500元；二、驳回反诉原告上海聚星房地产经纪事务所的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费612元，减半收取计306元，由被告上海聚星房地产经纪事务所负担。反诉案件受理费306元，由反诉原告上海聚星房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  祝芬二〇一五年六月十八日书 记 员  李超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。