浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2015）温乐民初字第374号原告：乐清经济开发区投资发展有限公司。法定代表人：卓礼丰。委托代理人：郑旭阳，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：浙江南瑞科技有限公司。法定代表人：郑春桥。委托代理人：王正善、潘晓珍，浙江光正大律师事务所律师。原告乐清经济开发区投资发展有限公司（以下简称开发区投资公司）与被告浙江南瑞科技有限公司（以下简称南瑞科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月20日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于同年4月30日公开开庭进行了审理。原告开发区投资公司的委托代理人郑旭阳、被告南瑞科技公司的委托代理人王正善、潘晓珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发区投资公司起诉称：乐商创业园是乐清市政府的招商引资项目，为符合条件的企业提供办公生产场所，租金由原告委托评估机构进行评估，以评估结果按照实际租赁面积和公摊面积确定租金金额。2013年1月，原、被告就租赁乐清经济开发区乐商创业园厂房达成租赁意向，由其租赁原告所有的乐清经济开发区乐商创业园B幢4、5层房屋，4、5层面积均为1568.41㎡，公摊面积58.88㎡。按照租金评估，4、5层年租金均为105元/㎡，公摊面积年租金180元/㎡，物业费每平方米10元/年，约定被告交付首笔租金之时开始计算租赁期限。被告于2013年2月1日交付一年租金、物业费、押金总计411921.5元。同日，原告将厂房交付被告使用，双方未签订书面租赁合同，至今房屋实际租赁已经超过一年，被告仍然使用承租人的厂房，但被告一直拒绝签署书面租赁协议，也没有支付超期的租金。为此，原告于2014年12月29日致函通知被告解除双方之间的租赁关系，并要求被告在15日内腾退租赁厂房并支付拖欠租金，但被告至今没有腾退。现原告请求：1、判决确认原、被告之间的租赁合同关系已经解除；2、判令被告立即腾退其在原告处承租的乐清经济开发区乐商创业园（一期）B幢4层及5层的房屋，并归还原告；3、判令被告支付原告拖欠的租金305502.34元、物业管理费28717.52元及自租赁关系解除之日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费（4、5层年租金均以105元/㎡，公共面积年租金以180元/㎡计算，自2014年2月1日起计算至2014年12月29日止；房屋占用使用费自原、被告房屋租赁合同解除之日起至被告实际腾退房屋并归还原告之日止，每平方米占用标准按上年度租金计算标准计算）。被告南瑞科技公司答辩称：1、答辩人系入驻乐清经济开发区乐商创业园的企业。2012年底，经乐清经济开发区管委会评选，答辩人被吸收为创业园入园企业。2013年1月，原告向答辩人等30家企业口头承诺：“三通一平”马上搞好，要求各企业必须先预交一年的厂房租金、押金和物业管理费。答辩人按照原告的要求于2013年2月1日预交了一年的厂房租金、押金、物业管理费共计411921.5元。之后，答辩人发现承租的厂房还没有通工业用电，答辩人无法搬入厂房开展正常生产活动。当时，答辩人就向原告提出异议，并要求原告解决工业用电问题，但原告迟迟未能给予解决，答辩人见迟迟未能完成通电，于2014年1月份才正式入驻园区。2013年8月，答辩人向翁垟供电所申请，自己出资十余万元安装了变压器。2013年12月26日，原告出租的厂房才通了三相工业用电，但答辩人使用的仍然是自己的变电设施提供的电。2、双方于2013年6月签订的《乐清经济开发区乐商创业园入园意向书》已经明确约定双方的权利义务：“一、甲方权利和义务：（一）自甲方接受乙方承诺金后，根据有关规定给乙方安排工业标准厂房。……（四）协助乙方做好用电申报工作。二、乙方权利和义务：（七）乙方将企业的隶属关系、统计口径、税收关系迁至乐清经济开发区以及通过装修方案后，甲方和乙方签署正式的租赁协议书。”可见，答辩人是基于与原告之间签订正式的租赁合同而入驻园区，目前双方已具备上述意向书中约定的签署正式租赁合同的条件，双方应该基于诚实信用原则签订正式的租赁合同。3、双方于2013年8月签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议书已就租赁期限作出了明确约定：“二、出租方从2013年8月6日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年8月5日收回。”可见，双方已经签订租赁合同，并就租赁期作出明确的约定。因此，原告诉称双方未签订租赁合同，属于不定期租赁关系，显然属于对《合同法》的误读，原告就双方属于不定期租赁合同关系的诉称显然没有事实与法律依据。据此，原告根据不定期租赁合同关系的相关法律规定，单方解除租赁合同关系明确属于适用法律错误。4、2013年8月16日，原告未与答辩人等入园企业协商的情况下自行决定并向各入园企业发出通知：“……已汇款凭证的第一笔实际作为你企业租金起算时间”，把答辩人预付租金的汇款时间强行作为厂房租金的起算时间，该决定明显不合理。答辩人认为原告出租的厂房在通工业用电前不具备基本的出租条件，租金的起算时间应该为厂房通工业用电之日起，双方就租金起算时间发生争议。5、2014年1月，开发区管委会决定对2013年已预交租金企业在没通电前按以下标准收取厂房租金、物业管理费：（一）给企业装修期两个月，租金从2013年4月1日起算；（二）2013年4月1日至11月26日期间因未通电期间租金35%收取；（三）2013年11月26日至2014年1月30日租金全额收取。答辩人认为，原告在未能为答辩人提供必要的生产条件的前提下，收取35%租金和物业管理费也是不合理的，要求2013年租金从通电之日即2013年12月开始计算。此后，原告于2014年1月24日以书面通知方式告诉答辩人2013年租金数额，要求答辩人在2014年1月27日前交付。该通知意思表示十分清楚，答辩人原来预交的租金已转为2014年租金，原告与答辩人双方对此没有任何争议。6、原告向答辩人发函，称答辩人拖欠租金要解除双方之间的租赁合同关系。答辩人认为双方对2013年的租金是否需要支付确实存在争议，但还不能定性为答辩人拖欠，而双方对原来预交的租金已转为2014年租金的事实没有争议。可见，原告单方提出解除双方之间的租赁合同关系，要求答辩人立即腾退厂房、支付拖欠的2014年租金、物业管理费，显然与双方争议的焦点是2013年是否应按35%交付租金的事实相违背。综上所述，原、被告之间事实上的租赁关系合法有效，被告已经支付2014年租金、物业管理费。2013年租金是否应按35%交付，不能成为原告要求解除租赁合同关系的事由，故原告无权单方通知被告解除，原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明：2012年10月9日，乐清经济开发区乐商创业园项目对外发布招商公告。被告等企业向原告申请入园。2013年1月10日，原告就入园企业名单进行公示，其中包括被告等企业。2013年1月23日，被告就其承租的原告所有的乐商创业园B幢4、5楼（4、5层使用面积均为1568.41㎡、公摊面积58.88㎡，租金为4、5层年租金均为105元/㎡、公摊面积年租金180元/㎡，物业费为10元/㎡·年）向原告预交了物业管理费31957元、厂房租金339964.5元、押金40000元。同月，原告将厂房钥匙交付被告。之后，双方因用电需要补签《入园意向书》，《入园意向书》落款时间为2013年6月。2013年8月16日，被告向供电局申请非居民生活用电开户登记。同日，原告通知包括被告在内的入园企业，通知内容载明：“乐商创业园园区内已经实行三通，企业进入正常生产状态。经公司研究决定将租金起算时间定为：入园企业汇款至乐清经济开发区投资发展有限公司的后一天开始算起，以汇款凭证的第一笔时间作为贵企业租金起算时间。”2013年11月26日，乐商创业园完成配电通电。2013年12月18日，被告承租厂房受电工程竣工。2014年初，原告通知包括被告在内的入园企业“2013年所预交费用作为2014年租金等，2013年租金从2013年4月1日起至11月26日止共235天按35%收取，2013年11月26日至2014年1月30日共64天按正常全额收取。”2014年11月12日，原告通过浙江联英律师事务所乐清分所致函被告，要求被告在接函之日起七日内到原告公司签订厂房租赁合同。2014年11月18日，被告等企业就浙江联英律师事务所乐清分所2014年11月12日函件回复浙江联英律师事务所乐清分所，载明：“……二、签订租赁合同，一直是我们（被告等）企业强烈要求和期盼的事。但开发区方面无视我们企业的正当要求，下发通知要求我们企业，缴纳未通电期间的租金，如此霸王条款，让我们企业难以接受。由于2013年未通电期间的租金问题争执不下，导致后面的签订合同之事，在争议中久拖未决，并非我们企业拒签合同。……”2014年12月30日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，通知书载明：“自本通知函发之日起，贵公司与我公司之间的不定期房屋租赁关系解除，请你在收到本书面通知后15日内腾空所租赁厂房，并在收到本书面通知后15日内支付实际租赁期间的租金305502.34元和物业费28717.52元，以及腾退前实际占用期间厂房相关费用。二、若你在上述期限内不腾空厂房和支付拖欠租金，本公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的损失。”同日，被告收到该通知书。另查明：1、在未正式通电前，包括被告在内的部分企业利用原告临时变压器进行生产经营。2、2013年8月6日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，该协议书记载内容如下：“一、房屋坐落在乐清经济开发区乐商创业园，合计使用面积3136.12平方米。二、出租方从2013年8月6日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年8月5日收回。三、租金每年（月）／元，交纳期限和方式：入园后一次性付清。”3、本案审理过程中，原告表示《房屋租赁协议书》是为了被告工商执照、税务登记证、组织代码证变更的用途。4、被告同意2013年预交的费用作为2014年厂房租金等，但就2013年租金如何支付问题分别向原告、乐清经济开发区管委会、乐清市人民政府、乐清市三千办反映，要求相关单位合理解决2013年厂房租金收取问题。由于双方就2013年租金如何支付存在争议，被告至今尚未支付2013年相关租金等。以上事实有营业执照、公司基本情况（在册）、国有土地使用权证、房屋所有权证、中国农业银行电子回单（补打）、乐清经济开发区投资发展有限公司资产评估报告书、联律乐函字（2014）第00185号律师函、解除租赁合同通知书、EMS回单、乐清经济开发区乐商创业园项目招商公告、乐清经济开发区乐商创业园（一期）入园企业名单公示、原告于2013年8月16日出具的《通知》、关于厂房租金起算报告、关于再次申请入园企业房屋租金起算时间的报告、关于要求解决合理收缴厂房租金问题的报告、关于要求合理解决收缴厂房租金问题复函、关于要求合理解决乐商创业园厂房租金问题的请示、乐商创业园企业协调会会议记录、被告等企业于2014年11月18日向浙江联英律师事务所乐清分所出具的函、非居民生活用电开户登记表、供电方案答复单、客户受电工程竣工报验单、房屋租赁协议书、入园企业2013年12月16日用电量清单、2013年8月7日用电量清单及原、被告陈述予以证实。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。2013年8月6日，原、被告签订了所谓的《房屋租赁协议书》。该协议书未载明被告承租厂房的具体位置、租金情况，结合原告有关《房屋租赁协议书》是为了被告工商执照、税务登记证、组织代码证变更之用的庭审陈述及被告等企业2014年11月18日针对浙江联英律师事务所乐清分所的复函等文件所记载的双方未签订书面租赁合同的陈述，该协议书系为了被告办理工商登记等用途，并非是原、被告签订房屋租赁合同的真实意思表示，故原、被告于2013年8月6日签订的《房屋租赁协议书》依法不成立，被告有关双方已签订书面租赁合同的抗辩，本院不予采纳，应认定原、被告2013年至今尚未签订书面租赁合同，双方之间应属于不定期租赁合同关系。《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该条之所以规定出租人应当在合理期限之前通知承租人，其目的在于给予承租人合理的时间去重新寻找租赁物、腾退生活物品、生产设备等。本案被告作为正处于正常生产经营状态的工业企业，其厂房、办公用房的寻找，生产设备的搬迁，员工的安置等，15天时间明显不能完成，而本案原告2014年12月30日通知被告解除房屋租赁关系，要求被告在15日内腾空所租赁厂房，并且，原告也未举证证明其在解除房屋租赁关系之前已通知被告将在2014年12月30日解除租赁关系。因此，原告的解除行为不符合《合同法》第二百三十二条关于“合理期限”的要求，对原告要求确认原、被告之间的租赁合同关系已经解除的主张，本院不予支持。鉴于本案合同的解除不合法，原告要求被告腾退涉案厂房，于法无据，本院不予支持。2014年初，原告通知包括被告在内的入园企业“2013年所预交费用作为2014年租金，2013年租金从2013年4月1日起至11月26日止共235天按35%收取，2013年11月26日至2014年1月30日共64天按正常全额收取。”对于被告2013年1月23日所预交费用作为2014年相关租金费用，被告已予同意。原告就涉案厂房2014年（2014年2月1日至2015年1月31日）相关租金、费用已经收取，现原告要求被告支付2014年2月1日至2014年12月29日的租金等费用无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付2014年12月30日至实际腾退之日止的房屋占用使用费问题。如前所述，原告就双方之间的不定期租赁合同关系解除不合法，双方之间的租赁合同关系依然存在，目前不存在占有使用费和腾退的问题。被告已支付2014年2月1日至2015年1月31日的厂房租金等费用，对于2015年2月1日开始的租金等费用支付问题。《合同法》第二百二十六条规定“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案双方未签订书面租赁合同，亦无证据证明双方就租金等费用如何支付存在口头约定或交易习惯，故本案2015年2月1日开始的租金等费用支付也应在2016年1月31日租赁期间届满一年时支付。双方租赁合同如在2016年1月31日前合法解除的，则应在租赁期间届满时支付。因此，对原告要求被告支付2014年12月30日至实际腾退之日止的房屋占用使用费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告乐清经济开发区投资发展有限公司的诉讼请求。本案受理费6313元，减半收取3156.5元，由原告乐清经济开发区投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  刘忠敏二〇一五年六月三十日此件与原本核对无异书记员  於丹建