福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第687号原告中国农业银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市思明区嘉禾路98-100号。代表人林建通。委托代理人邬字书、陈昌启，福建天翼律师事务所律师。被告何洁华，女，1981年7月22日出生，汉族，住厦门市思明区。被告黄延昌，男，1985年1月3日出生，汉族，住厦门市思明区。被告厦门经济特区房地产开发集团有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号四-六层。法定代表人吴鹭生，董事长。委托代理人张晓婷、陶安安。原告中国农业银行股份有限公司厦门市分行（下称农行厦门分行）与被告何洁华、黄延昌、厦门经济特区房地产开发集团有限公司（下称特房公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行厦门分行的委托代理人邬字书及被告特房公司的委托代理人张晓婷、陶安安到庭参加诉讼。被告何洁华、黄延昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行厦门分行诉称，2012年，被告何洁华向原告提出一手楼按揭申请，被告黄延昌、特房公司作为何洁华的保证人在一手楼按揭申请表上签字。2012年4月10日，原告与何洁华、黄延昌签订《个人购房担保组合借款合同》（合同编号：83020120120002878），约定原告根据何洁华的申请向其发放一笔购房借款，借款金额为100万元，其中个人住房公积金借款为40万元，个人住房商业性借款为60万元，借款期限自2012年4月10日起至2037年4月10日止，共计300个月。还款方式为按月等额本息返还。《个人购房担保组合借款合同》特别条款第28条明确约定了利息的计算方式；通用条款第12条约定了罚息的计算方式；第12.1条约定了复利的计算方式；第12.3条约定了借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、提前行使担保权，宣布与借款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；第30条对保证人的保证方式作出了详细约定。2012年4月17日，何洁华提供的抵押物即厦门市湖里区特房·五缘新座5#楼17层05单元的房产由厦门市国土资源与房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年5月21日，原告依约向何洁华发放了个人商业住房贷款60万元，到期日为2037年5月20日，执行年利率7.05%，逾期利率10.575%。2012年5月20日，原告依约向何洁华发放了住房公积金贷款40万元，到期日为2037年5月20日，执行年利率4.9%，逾期利率7.25%。然而贷款发放后，何洁华并未按时还本付息，截止至2014年8月21日，累计未还贷款本息已超过90天，已构成严重违约。原告诉请判令：1、被告何洁华立即偿还原告个人住房商业性借款本金580985.63元及利息10214.61元、罚息70.25元、复利227.45元（利息、罚息、复利暂计至2014年8月21日，之后利息应按中国人民银行贷款基准利率计算，罚息按合同借款执行利率的基础上上浮50%计算，对应付未付利息按中国人民银行规定计收复利）；2、被告何洁华立即偿还原告住房公积金借款本金383725.16元及利息、罚息、复利（暂计至2014年4月3日为0元，之后利息按公积金贷款基准利率计算，罚息按合同借款执行利率的基础上上浮50%计算，对应付未付利息按中国人民银行规定计收复利）；3、被告何洁华立即向原告支付律师费36257元；4、被告黄延昌、特房公司对被告何洁华第1至3项债务承担连带还款责任；5、折价或拍卖、变卖登记在被告何洁华名下的位于厦门市湖里区特房·五缘新座5#楼17层05单元的房产以清偿上述债务，并对所得价款享有优先受偿权；6、本案的诉讼费、保全费及相关费用由被告承担。被告何洁华、黄延昌均未作答辩。被告特房公司辩称，根据物权法第176条的规定，原告应先处置抵押物，不足部分由特房公司承担担保责任。经审理查明，2012年4月10日，原告农行厦门分行作为贷款人，被告何洁华作为借款人暨抵押人，被告黄延昌、特房公司作为保证人，各方签订了一份编号为83020120120002878的《个人购房担保组合借款合同》，约定：原告向被告何洁华发放100万元借款用于购买厦门市湖里区特房·五缘新座5#楼17层05单元房产，其中个人住房公积金借款40万元，个人住房商业性借款60万元；借款期限自2012年4月10日起至2037年4月10日。个人住房公积金贷款的利率按中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，如遇中国人民银行住房公积金贷款利率调整，住房公积金贷款利率自利率调整后的次年1月1日起调整。合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，个人住房公积金贷款还款日为每期末月的20日，个人住房商业性贷款还款日为每期借款发放日对应日。借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为借款执行利率上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。被告何洁华以其购买的厦门市湖里区特房·五缘新座5#楼17层05单元房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利以及律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告黄延昌、特房公司为何洁华的上述借款提供连带责任保证，共同对贷款人承担连带责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。其中，被告黄延昌的保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；被告特房公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款同时存在物的担保（含借款人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应承担贷款人为此支付的律师费及其他实现某合同签订后，上述房产依法在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年5月21日，原告依约向被告何洁华发放了个人住房公积金借款40万元和个人商业住房借款60万元，借款到期日分别为2037年5月21日和2037年5月20日。其中，个人商业住房借款执行利率7.05%即中国人民银行公布的同期同档次（五年以上）贷款基准利率。被告何洁华偿还了部分款项后，自2014年4月起即未再依约按时足额偿还借款。截至2014年4月3日，被告何洁华尚欠原告个人住房公积金借款本金383725.16元，利息、罚息、复利为0元；截至2014年8月21日，被告何洁华尚欠原告个人住房商业性借款本金580985.63元，利息10214.61元，罚息70.25元，复利227.45元。原告遂于2014年12月23日具状诉至本院，并为此支付了律师费36257元。审理过程中，原告主张，《个人购房担保组合借款合同》未约定个人住房商业性借款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上进行上浮或下浮，《人民币利率管理规定》第二十一条规定“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定”，因此应按中国人民银行同期同档次贷款基准利率执行。被告特房公司述称讼争房产已通知被告何洁华收房，但其未收房。被告何洁华、黄延昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利。在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对原告提供的《一手楼按揭申请表》、《个人购房担保组合借款合同》、《预购商品房抵押权预告登记证明书》、个人借款凭证、还款明细清单、委托代理合同及发票等证据及当事人当庭陈述予以认定。本院认为，原告与被告何洁华、黄延昌、特房公司签订的《个人购房担保组合借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约发放借款，被告何洁华未能按时偿还借款本息，其行为已构成违约，故原告依约有权要求被告何洁华立即偿还尚欠的个人住房公积金借款本金383725.16元、个人住房商业性借款本金580985.63元及其相应的利息、罚息和复利，并要求被告何洁华偿付原告为实现债权所支付的律师费36257元。且若被告何洁华未履行上述债务，原告有权以厦门市湖里区特房·五缘新座5#楼17层05单元房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告黄延昌、特房公司应依约为被告何洁华的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告何洁华追偿。被告特房公司与原告已在合同中约定借款同时存在物的担保（含借款人提供）和保证担保的，原告可就物的担保实现债权，也可要求保证人承担保证责任。故原告诉求被告特房公司对被告何洁华的债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告特房公司辩称其仅在物的担保之外承担责任，缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何洁华应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司厦门市分行个人住房公积金借款本金383725.17元及利息、罚息、复利（截至2014年4月3日的利息、罚息、复利为0元，此后的利息利率按中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，罚息和复利的利率均按利息利率的150%计算，均计至实际还款之日止）；二、被告何洁华应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司厦门市分行个人住房商业性借款本金580985.63元及利息、罚息、复利（截至2014年8月21日的利息为10214.61元，罚息70.25元，复利227.45元，此后的利息利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，罚息和复利的利率均按利息利率的150%计算，均计至实际还款之日止），同时支付律师费36257元；三、若被告何洁华未履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司厦门市分行有权以位于厦门市湖里区特房·五缘新座5#楼17层05单元的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告黄延昌、厦门经济特区房地产开发集团有限公司应对被告何洁华上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告何洁华追偿。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13903元，由被告何洁华、黄延昌、厦门经济特区房地产开发集团有限公司负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  林 芳代理审判员  黄南清人民陪审员  高若愚二〇一五年六月二十四日代书 记员  黄阿娜附：本案所适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。