海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第375号上诉人（原审原告）海南金海盛实业有限公司。法定代表人潘少敏，该公司总经理。上诉人（原审被告）海南椰龙食品工业有限公司。法定代表人周慧菊，该公司总经理。委托代理人唐光荣，该公司销售部经理。上诉人海南金海盛实业有限公司（以下简称金海盛公司）与上诉人海南椰龙食品工业有限公司（以下简称椰龙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服海南省定安县人民法院（2015）定民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日经审查并立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：金海盛公司与椰龙公司于2010年10月15日签订《工业厂房租赁合同》，合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日。合同约定：金海盛公司将其厂区南面建筑面积为1824平方米的钢架厂房租赁给椰龙公司使用，租金为前三十个月每月7元/㎡，合计每月12768元；后三十个月租金每月8元/㎡，合计每月14592元。如椰龙公司未按时缴纳租金，违约金按每日千分之四计算。合同还约定，椰龙公司另需装修或者增设附属设施和设备应事先征得金海盛公司书面同意。合同签订后，椰龙公司每月均按照合同约定缴纳租金，但2014年8月椰龙公司以“为金海盛公司代垫锅炉房维修费5500元”为由，从应交的租金中扣除5500元维修费，致使少交租金5500元。此外，2012年4月，椰龙公司在其租赁的金海盛公司厂房旁边加建临时性钢架结构建筑物，用作仓库。金海盛公司以椰龙公司拖欠租金，擅自加建建筑物为由，向该院提起诉讼，请求法院依法判决：1、椰龙公司支付尚欠的租金5500元及违约金2860元；2、椰龙公司拆除擅自加建的建筑物，并赔偿占地使用费10000元；3、诉讼费用129.5元由椰龙公司承担。椰龙公司认为拖欠5500元租金属实，是为了抵付维修费，加建建筑物经过了金海盛公司口头同意，请求法院驳回金海盛公司诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案双方签订的合同为租赁合同，出租人即金海盛公司应将租赁物交付给承租人即椰龙公司使用，椰龙公司应支付租金。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务。椰龙公司拖欠金海盛公司租金5500元，属于不按合同约定履行义务的行为。尽管其理由为抵付锅炉维修费，而根据法律规定或者合同约定，维修费一般情况下也确实应由出租人承担，承租人有要求出租人偿还维修费的权利，但维修费的代垫与偿还，与缴纳租金属于两个不同的法律关系，椰龙公司辩称的“替金海盛公司代垫锅炉维修费5500元而自动从租金中扣除”的理由不成立，该院不予采纳。金海盛公司请求椰龙公司支付拖欠的租金及根据合同约定计算的违约金，予以支持。另外，椰龙公司辩称其加建建筑物经过了金海盛公司同意，但其并未提供证据证明，且合同约定需要征得金海盛公司书面同意，椰龙公司的行为违反了合同约定。至于金海盛公司请求的占地使用费10000元，没有向法院提供明确、具体的计算依据，不予支持。综上，金海盛公司请求椰龙公司支付拖欠的租金及违约金、拆除擅自加建的建筑物的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，原审法院予以支持；金海盛公司请求椰龙公司赔偿占地使用费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第八十八条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第七十六条之规定，判决：一、椰龙公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向金海盛公司支付拖欠的租金人民币5500元及违约金2860元；二、椰龙公司于本判决发生法律效力之日起十五日内自行拆除擅自加建的位于其租赁的金海盛公司厂房旁边的临时性钢架结构建筑物；三、驳回金海盛公司请求椰龙公司赔偿占地使用费人民币10000元的诉讼请求。如果椰龙公司未按本判决指定的期限内履行第一项判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129.5元，由金海盛公司承担70元，椰龙公司承担59.5元，限于该判决发生法律效力之日起十五日内直接支付给金海盛公司。宣判后，金海盛公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持定安县人民法院（2015）定民初字第178号的判决书中的第一和第二项判决；2、撤销定安县人民法院（2015）定民初字第178号的判决书中的第三项判决，改判椰龙公司赔偿占用土地使用费人民币10000元；3、一、二审诉讼费由椰龙公司承担。事实和理由是：金海盛公司虽未取得土地使用权证，但一直按照海南省人民政府令第（208）号中的规定交纳土地使用税。另根据琼财税[2013]2068号的规定，定政办[2014]21号文件明确了土地使用税的收费标准，每平方米年税额为3元。以现在市场购买一亩工业用地二十万计算，每平方米每年用地的成本（以五十年计算）为6元，未计投资收益每年每平方米9元成本（含土地使用税），金海盛公司向椰龙公司收取相应的土地有偿使用费每年每平方米约8.5元（含土地使用税）是合情合理合法的。椰龙公司占用的两间仓库合计约400平方，还有占用的空地堆放物件合计约一亩用地，占用时间从2012年4月至2015年4月止合计三年，金海盛公司要求椰龙公司支付土地有偿使用费合计10000元是有依据的。综上所述，请求二审法院依法查清事实，支持金海盛公司的诉讼请求。椰龙公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持定安县人民法院（2015）定民初字第178号判决书中的第三项判决；2、撤销定安县人民法院（2015）定民初字第178号判决书中的第一、二项判决，改判驳回金海盛公司的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由金海盛公司承担。事实和理由是：第一，双方在合同第五点第1条约定：合同期间厂房或设施因自然损坏等非上诉人原因造成的，金海盛公司应在接到椰龙公司通知后三日内进行维修，到期未维修椰龙公司可代为进行，费用由金海盛公司承担。2014年7月的“威马逊”台风将金海盛公司出租给椰龙公司的锅炉房大门和房顶吹飞后，椰龙公司多次与金海盛公司进行电话和短信沟通，但金海盛公司均置之不理。为了减少损失，椰龙公司安排维修人员进行修复，并代垫维修费用。同时根据合同约定从租金中扣除。第二，椰龙公司加建临时仓库时均有和金海盛公司沟通，金海盛公司当时也同意，若是不同意为何不制止？不然椰龙公司也无法加建。金海盛公司之所以反悔的目的是想无偿占有椰龙公司花钱自建的仓库，椰龙公司当然不同意。双方当时口头约定金海盛公司同意椰龙公司自建仓库也是有效合同，请二审法院予以认定。综上所述，请求二审法院依法查清事实，支持椰龙公司的诉讼请求。二审期间，椰龙公司没有新证据向法庭提交。金海盛公司向法庭提交了定安县人民政府办公室定府办[2014]21号《关于调整定安县城镇土地使用税土地等级及税额标准的通知》文件及与他人签订的二份《用地租赁协议》，以证明其主张椰龙公司赔偿10000元占地使用费是有依据的。椰龙公司认为，该通知文件及《用地租赁协议》已过举证期限，不属于新证据，不予质证。且有一份用地协议是金海盛公司与潘少敏签的，属于其内部自己签订，对其真实性不予认可。本院认为，金海盛公司主张椰龙公司支付赔偿金，应当提供造成其相关的损失证据。而《关于调整定安县城镇土地使用税土地等级及税额标准的通知》及《用地租赁协议》显然无法证明金海盛公司的损失，故本院对其二审提供的证据的证明力不予认可。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。金海盛公司与椰龙公司于2010年10月15日签订《工业厂房租赁合同》，系当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规及其他强制性规范，为合法有效之合同，双方应当依约切实履行。金海盛公司作为出租方，有依租赁合同的约定收取租金的权利。其主张椰龙公司支付所欠交的租金5500元及违约金2860元，并拆除椰龙公司擅自加建的建筑，有双方所签订合同为依据，应予以支持。至于金海盛公司上诉请求判决的椰龙公司赔偿其10000元占地使用费的主张，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条亦规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”金海盛公司要求椰龙公司赔偿其占地使用费10000元，但对该项损失不能提供充分的证据加以证明，应当对此承担证明不力的不利后果。本院据此对金海盛公司的该项诉请予以驳回。椰龙公司上诉称已获得金海盛公司的同意才加建相关建筑。本院认为，既然双方在合同中明确约定“椰龙公司另需装修或者增设附属设施和设备应事先征得金海盛公司书面同意”，那么椰龙公司在未取得金海盛公司书面同意情况下的加建行为均属违反合同约定之举，应对此承担相应的违约责任。原审法院据此判决椰龙公司拆除擅自加建的建筑，有事实根据和合同依据，本院予以支持。至于椰龙公司提出的以维修费折抵租金的主张及抗辩意见，本院认为，首先，维修费与租金是两个不同性质的费用，它们所产生的法律后果亦不能等同。其次，椰龙公司在本案诉讼中并未提起反诉，其主张直接以维修费抵付租金，不符合民事诉讼程序及权利行使的基本要求，故本院对椰龙公司提出的以维修费折抵租金的主张不予采纳。椰龙公司对于涉案的维修费，可另案起诉主张。综上所述，上诉人金海盛公司、椰龙公司的上诉均据理不充分，本院均不予采纳。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币518元，由上诉人海南金海盛实业有限公司负担人民币259元，由上诉人海南椰龙食品工业有限公司负担人民币259元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年六月十日书 记 员  王天石附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈杰撰稿：陈杰校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月17日印制（共印20份）