上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第2328号原告上海华谊集团化工实业有限公司。法定代表人王锦淮。委托代理人顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。委托代理人苗润，上海剑栋律师事务所律师。被告吴国庆。委托代理人熊伟，上海通润律师事务所律师。原告上海华谊集团化工实业有限公司（以下简称华谊公司）与被告吴国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华谊公司的委托代理人顾剑栋、被告吴国庆及其委托代理人熊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华谊公司诉称：2009年7月，原、被告签订一份《房屋租���合同》，约定，原告将本市北宝兴路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租期自2009年10月1日起至2020年3月31日；年租金80万元；沿街面房屋目前原珊瑚化工厂下属三产还在使用，待搬迁后一并交被告使用，租金不变。合同签订后，被告从未支付租金。截止2012年12月31日，被告拖欠租金共计220万元。期间，原告一直向被告催讨租金。2014年8月7日被告单方面承诺其愿意支付原告2012年底前的租金90万元。2014年8月15日被告又书面确认其拖欠原告2012年底前的租金220万元，并表示愿意支付原告100万元。原告未予同意。现原告起诉要求被告支付2010年4月1日起至2012年12月31日的房屋租金220万元。审理中，原告称目前原告确有沿街面的二层楼房屋及其背面55.3平方米的过道和北面一栋四层楼房屋未移交给被告，该部分房屋均属双方合同约定的暂不能交付使用的沿街面房屋，已于2013年底全部清空，因被告拖欠租金，故至今未交付被告使用。该部分房屋中，沿街面的二层楼房屋、北面的四层楼房屋及34.9平方米过道属违法建筑，另20.4平方米过道属合法建筑。被告吴国庆辩称：根据双方租赁合同约定，被告承租系争房屋用于经营养老院。目前，原告尚有沿街面二层楼房屋及其背面55.3平方米的过道和北面一栋四层楼房屋共计1，000多平方米面积未移交给被告，导致被告目前无法正常经营。其中，沿街面的二层楼房屋及北面的四层楼房屋属违法建筑，55.3平方米的过道属合法建筑。原、被告签订租赁合同时，尚有7户其他租客使用系争房屋，其中2户租客经营化工产品，影响被告环评手续的办理，被告直至2014年3月27日才取得环评报告，2014年5月取得营业执照。被告还为清退该部分租客垫付14.8万元的清退费。原告主张的2010年4月1日至2012年9月10日期间的租金已超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2009年7月，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将可依法出租的北宝兴路XXX号房产，房屋面积3，496平方米出租给乙方作为经营敬老院使用；沿街面房屋目前原珊瑚化工厂下属三产还在使用，待搬迁后一并交乙方租用，租金不变；该房租赁期限10年，租赁期自2009年10月1日起至2020年3月31日止（装修免租期不包括在租期内）；甲方于2009年9月30日向乙方交付房屋，考虑到乙方进场需整理、装修，甲方同意给乙方装修免租期6个月；甲、乙双方约定，以人民币为计算单位，年租金80万元；该租金3年不变（租赁期开始后的12个自然月为一年），以后每3年递增5%，即2013年3月1日至2016年2月28日租金在上年的基础上递增5%，年租金为84万元���2016年3月1日至2019年2月28日租金在上年的基础上递增5%，年租金为88.2万元，2019年3月1日至2020年2月28日租金在上年的基础上递增5%，年租金为926，100元；租金从2010年4月1日起计，租金每3个月支付一次，每次支付必须提前10天，先付后用；在本合同签约之日，乙方已向甲方支付该房屋租赁定金10万元自动转为租赁保证金；该房屋租金不含物业管理费；水费、电费由乙方直接支付。2009年9月30日，原、被告签订一份《北宝兴路XXX号房地产交接书》，约定，现就原告将北宝兴路XXX号房地产向被告交接事宜，双方确认如下：1、原告交付被告的房地产范围为：北宝兴路XXX号厂区内，沿面门面目前原珊瑚化工厂下属三产在使用，待搬离后交被告租用；2、从2009年10月1日起，北宝兴路XXX号厂区安全、消防及治安管理由被告负责；3、现场进行水、电表数双方确认；4、��交接书一式二份，甲乙双方各执一份，本交接书经双方签字、盖章后生效。之后，原告将北宝兴路XXX号除沿街面二层楼房屋及其背面的过道和北面一栋四层楼房屋以外的房屋移交给被告使用。租赁期间，被告对系争房屋进行改造装修用于经营养老院，但从未向原告支付房屋租金。2014年4月，上海虹口区银龄知音养老院在北宝兴路XXX号注册成立。之后，该养老院投入经营。2014年8月7日，被告致函原告称，有关北宝兴路XXX号上海珊瑚化工厂租赁厂房一事，经双方几次协商，一致认为前几年的延迟交房及延迟交租之事已成历史，现被告愿意积极努力尽快与企发公司续签租赁合同，在前几年租赁厂房未交清并责任不清的前提下，被告同意承担人民币90万元作前几年租赁厂房的一次性解决，稳妥配合原告进行余房的交接工作。2014年8月15日，被告向原告出具一份《关于北宝兴路XXX号房地产租赁的情况说明》称，被告已花费大量资金用于地块整改，且对于原租赁户的搬迁和清退，被告垫付了14.8万元。因门面房的租户中，有人加工有机玻璃污染环境，存放剧毒化学品，影响被告环评手续的办理。被告与原告签署的租赁合同涉及2012年底前的租金为220万元整，被告希望与原告共同承担经营损失，被告愿意在上一次汇报的90万元的基础上，再增加10万元，支付100万元一次性解决之前的历史遗留问题，并与清退门面房的华谊企发公司变更合同，稳妥办理余房的交接工作。截止2013年底，原告将北宝兴路XXX号沿街面二层楼房屋及其背面的过道和北面的一栋四层楼房屋全部清空，但至今未移交给被告。被告为清退系争房屋原承租户支付清退费14.8万元。另查明：本市北宝兴路XXX号房屋建筑面积登记为3，022平方米。审理中，原、被告一致确认本市北宝兴路XXX号房屋建筑面积超出双方租赁合同约定的3，496平方米。上述事实，由《房屋租赁合同》、房地产权证、《关于北宝兴路XXX号房地产租赁的情况说明》、被告致原告的函件、《北宝兴路XXX号房地产交接书》、民办非企业单位登记证书及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告合同约定的租赁面积为3，496平方米，而根据北宝兴路XXX号房屋产权登记信息显示，该房屋建筑面积仅3，022平方米，虽然超出产证面积的房屋未经相关主管部门批准建设，但不影响原、被告实现租赁合同目的，故被告作为承租方，仍应当履行支付房屋租金及使用费的义务。被告以原告未交付全部租赁房屋导致其无法正常经营为由拒付租金，缺乏依据。然原告至今确未将租赁房屋全部交付给被告，虽然双方在租赁合同中约定，沿街面房屋仍由原珊瑚化工厂下属三产使用，待搬迁后一并交付被告租用，租金不变。但事实上，原告除沿街面二层楼房屋以外，还有其背面的过道及北面的一栋四层楼房屋未交付给被告。原告称其未交付的房屋均属双方合同约定的暂不能交付使用的沿街面房屋范围，缺乏依据。故对于被告欠付的2010年4月1日至2012年12月31日的租金金额，本院将根据原告交付房屋的实际情况酌情予以调整。关于被告辩称原告主张的2010年4月1日至2012年9月10日期间的租金超过诉讼时效的意见，因被告已于2014年8月15日作出同意支付原告2012年底之前的租金100万元的意思表示，现被告再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判��如下：自本判决生效之日起10日内，被告吴国庆支付原告上海华谊集团化工实业有限公司2010年4月1日起至2012年12月31日的房屋租金（含房屋使用费）187万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24，400元，由原告负担20，740元，被告负担3，660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  华 琴人民陪审员  毛济平二〇一五年六月二十五日书 记 员  芮永祺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。