广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）���中法民五终字第1310号上诉人（原审原告）：崔萍，住湖南省南县。委托代理人：贾利蓉，广东永航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈华，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州市顺华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈华，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：广东捷成混凝土有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈华，职务：总经理。上诉人崔萍因与被上诉人陈华、广州市顺华物业管理有限公司（以下简称顺华公司）、广东捷成混凝土有限公司（以下简称捷成公司）买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明：2012年5月10日，陈华（出售方）与崔萍（认购方）签订《���华辅料认购书》，约定认购方自愿认购广州市海珠区新港西路顺华街146号226号物业，该物业建筑面积为8.87平方米，套内建筑面积为4.19平方米；最终认购价人民币793866元；在买卖双方签订《商铺买卖合同》前，本《认购书》作为合法有效之法律文件，在买卖双方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准；等。该《认购书》落款处有陈华签章及顺华公司公章。同日，陈华向崔萍出具《收据》，写明收到崔萍交来认购涉案商铺的定金50000元（POS机）。2012年5月15日，陈华向崔萍出具两份《收据》，写明收到崔萍交来认购涉案商铺的首期款433866元（POS机）及税费25045元（POS机）。同日，陈华与捷成公司向崔萍出具《收据》，写明收到崔萍交来认购涉案商铺的律师费1300元。2012年5月17日，陈华（出卖人）与崔萍（买受人）签订《商铺买卖���同》，约定买受人购买的商铺为现铺，买受人所购的商铺为广州市海珠区新港西路顺华街146号226号商铺，该商铺建筑面积8.87平方米，套内建筑面积4.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.68平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为793866元；买受人在2012年5月15日前支付全部房价款的60%（包含定金）计483866元，余下房价款共计310000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；于合同生效后120个工作日内，出卖人应以书面或电话形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年5月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于买受人按照本合同约定支付第壹期房款或买受人办妥银行贷款手续后120个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；（第十五条）买受人按照本合同约定支付第壹期房款或买受人办妥银行贷款手续后180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人支付违约金，违约金以买受人已付房款总额的5%为限；等。2012年11月21日，陈华、��成公司共同向崔萍出具收据，写明收到崔萍交来认购涉案商铺的余款310000元（POS机）。据查册时间为2014年12月17日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区新港西路顺华街146号226的产权人为陈华，占有部分为全部；建筑面积8.8682平方米，套内建筑面积4.1904平方米；他项权利种类为抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行，权利部位为全部；来函摘要显示该房屋被多家法院查封及轮候查封。崔萍于2014年7月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除崔萍与陈华于2012年5月17日签订的《商铺买卖合同》；2.陈华、顺华公司、捷成公司连带向崔萍退还全部购房款820211元、支付违约金86122元（以820211元为本金从2012年11月15日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）；3.陈华、顺华公司、捷成公司承担诉讼费。陈华、顺华���司、捷成公司在原审诉讼中均没有提出答辩意见和举证。原审诉讼中，崔萍表示《商铺买卖合同》第十五条中约定的买受人按照本合同约定支付第壹期房款180个工作日的截止日期为2013年1月31日，故要求陈华、顺华公司、捷成公司支付违约金的起算日期调整为2013年2月1日，要求陈华、顺华公司、捷成公司支付违约金的依据是涉案合同第十五条。原审法院认为：崔萍与陈华签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对崔萍与陈华均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。《商铺买卖合同》第十五条约定：“买受人按照本合同约定支付第壹期房款或买受人办妥银行贷款手续后180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，出卖人如未按本合同规���的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）……（略）；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人支付违约金，违约金以买受人已付房款总额的5%为限”。涉案房屋被法院查封，抵押权亦未涂销，陈华至今未协助崔萍办理过户手续，陈华的行为已构成违约，应承担违约责任，故崔萍有权单方提出和决定解除《商铺买卖合同》。因此，崔萍要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求陈华返还已付购房款793866元、税费25045元、律师费1300元共计820211元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。崔萍要求陈华以820211元为本金从2013年2月1日起至实际付清上述费用之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金的诉讼请求不符合合同约定，原审法院不予支持，陈华应以崔萍已付房款793866元为本金，从2013年2月1日起实际返还上述房款之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准计付违约金给崔萍，且违约金的总额以已付房款793866元的5%为限。关于崔萍要求顺华公司、捷成公司对陈华的上述债务承担连带责任的请求。涉案《商铺买卖合同》显示出卖人为陈华，故与崔萍签订该合同的主体为陈华，该合同对陈华具有约束力。虽然顺华公司在涉案《顺华辅料认购书》落款处盖章，但该认购书上的出售方只列了陈华，且该认购书第二条第10款约定：“在买卖双方签订《商铺买卖合同》前，本《认购书》作为合法有效之法律文件，在买卖双方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准”，而《商铺买���合同》的签订方只有陈华，并没有顺华公司。虽然捷成公司在收取崔萍律师费及余款的收据上与陈华一并盖章，但只能说明捷成公司与陈华共同收取了上述费用，不能说明捷成公司是《商铺买卖合同》的相对方，不能以此认定《商铺买卖合同》对捷成公司亦有约束力。鉴此，崔萍要求顺华公司、捷成公司对涉案债务承担连带责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月26日作出如下判决：一、解除陈华与崔萍于2012年5月17日签订的《商铺买卖合同》；二、陈华在判决生效之日起10日内，返还房款793866元、税费25045元、律师费1300元给崔萍；三、陈华���判决生效之日起10日内，以房款793866元为本金，从2013年2月1日起至实际返还上述房款之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计付违约金给崔萍，违约金总额以已付房款793866元的5%为限；四、驳回崔萍的其他诉讼请求。一审案件受理费12963元，由崔萍负担703元，陈华负担12260元。判后，上诉人崔萍不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）顺华公司、捷成公司是合同当事人。顺华公司在认购书上盖章，没有证据证明其是陈华的签约代理人，故其在落款处盖章的行为只能理解为是合同的一方当事人。捷成公司与陈华共同在2012年5月15日、11月21日出具的涉案商铺律师费、余款等《收据》上盖章，没有证据证明捷成公司为陈华的收款代理人，故其收受合同款的行为应认定为是自身履行合同的行为，是合同的一方当事人。《最高法院关于适用〈中华人民共和国民事��讼法〉的解释》第52条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”因此，顺华公司、捷成公司也应与陈华共同承担连带责任。（二）陈华与顺华公司、捷成公司法律人格混同。陈华是顺华公司、捷成公司的法定代表人，其占顺华公司80%的股份，同时又是捷成公司的独资股东。上述合同和《收据》的印章证明陈华与顺华公司、捷成公司存在严重的法律人格混同，在本案的合同签订与履行过程中，根本不分彼此地完成一系列法律行为。（三）顺华公司、捷成公司与陈华应共同向崔萍承担连带法律责任。由于法律人格混同，陈华的行为同时代表了顺华公司、捷成公司的行为，特别是在陈华个人的签名或盖章与顺华公司、捷成公司的盖章同时出现时，更是如此。为此上诉请求：1.撤销原审判决第四项；2.陈华、顺华公司、捷成公司承担原审判决书第二、三项的连带责任。被上诉人陈华、顺华公司、捷成公司均未到庭陈述意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，崔萍提交了如下证明材料：证据1.捷成公司的章程，拟证明捷成公司是陈华的独资公司，陈华利用捷成公司收取本案房款，陈华与捷成公司的财产混同；证据2.失信被执行人信息，内容显示陈华为失信被执行人，拟证明陈华已经丧失信誉。本院认为：关于涉案合同的当事人是否包含顺华公司、捷成公司的问题，经审查，合同内容中权利义务主体和签章都没有顺华公司和捷成公司，根据合同相对性原则，依法不能确认顺华公司、捷成公司为合同主体和承担合同义务。虽然顺华公司在认购书上签章，但认购书和合同是两份不同的协议，认购书与合同的内容均没有确认在合同和主体���相互关联。因此，原审法院不予确认顺华公司、捷成公司为合同当事人并无不当。崔萍上诉主张顺华公司、捷成公司是涉案合同的当事人及应当对陈华的债务承担民事责任，没有充足的法律依据，本院不予采信。关于顺华公司、捷成公司与陈华是否存在财产混同的问题，经审查，捷成公司为陈华提供收款渠道及在收款收据上盖章，仅反映出双方有金钱上往来，不足以判断捷成公司的所有财产与陈华的个人财产混同。崔萍在二审期间提交的书面材料并非一审庭审结束后形成的新证据，且内容与待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。综上所述，上诉人崔萍的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案��受理费100元，由上诉人崔萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年六月二十九日书 记 员 肖和念陆洁雯