福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）闽民申字第2047号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林巧，男，汉族，1954年8月14日出生，住福州市仓山区。委托代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。委托代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林碧珠，女，汉族，1954年10月10日出生，住福州市仓山区。委托代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。委托代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州仓前山房地产开发有限公司。住所地：福州市仓山区工农街36号下池小区**号***号楼连接体*层。法定代表人：张晓光，该公司董事长。委托代理人：李学磊，福建世好律师事务所律师。委托代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。一审第三人：福州市仓山区拆迁工程处。住所地：福州市仓山区朝阳路**号*楼。法定代表人：刘光松，该工程处主任。委托代理人：江秀彬，该工程处员工。再审申请人林巧、林碧珠因与被申请人福州仓前山房地产开发有限公司（以下简称仓前山房地产公司）、一审第三人福州市仓山区拆迁工程处（以下简称仓山拆迁处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2013）榕民终字第2878号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。林巧、林碧珠申请再审称：二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。（一）二审认定南江滨旧屋区项目包含九个地块，且其中第八地块仍未完成项目竣工交付，事实不清，证据不足。本案并无证据可以证明该事实。一审的现场勘验仅是根据仓前山房地产公司在拆迁房屋附近指着一块未进行开发的土地称“该土地系所谓的南江滨区项目中八地块，现在未完工交付”而作出的。（二）二审认为南江滨旧屋区项目整体尚未全部竣工交付，故本案不具备办理房屋产权总登记的条件，是错误的。1.双方拆迁安置协议附件备注栏第二条注明的“南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年且被拆迁人缴清所有款项后，拆迁人负责办妥拆迁房产权总登手续”，不能片面理解为“南江滨旧屋区项目竣工是本案拆迁房屋办理产权总登记的前置条件”。本案“南江滨旧屋区项目”并没有一个完整明确的概念，该项目范围有多大、何时能够改造完工等，并没有一个明确的定义。该条款系仓前山房地产公司在订立合同时所采用的格式条款，根据我国合同法第三十九条、第四十一条的规定，对于该条款的解释应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，该条款应解释为“林巧、林碧珠安置房屋（即讼争房屋仓景苑4#803单元）竣工交付届满两年且被拆迁人缴清所有款项，仓前山房地产公司就应当办妥房屋产权总登记手续”。2.根据我国合同法第四十条和第四十一条的规定，拆迁安置补偿协议附件备注栏第二条明显故意免除对方责任、加重其责任、排除其主要权利，故该条款无效。二审没有适用合同法第四十条、第四十一条的规定，属适用法律错误。3.仓前山房地产公司一审中辩称“拆迁房屋所在地已提前办妥产权总登记”，一审法院对此予以认可，却又认为因南江滨旧屋区项目整体尚未全部竣工交付，故本案拆迁房屋不具备办理房屋产权总登记的条件，自相矛盾。如果南江滨旧屋区项目整体尚未全部竣工交付，仓前山房地产公司不可能办理产权总登记手续。因此，原审认定事实错误。（三）二审认定本案办理安置房产权总登记的条件之一为南江滨旧屋区项目竣工交付，明显违反合同法第五条、第六条规定的公平原则与诚实信用原则，属于适用法律错误。如果南江滨旧屋区项目一直未能竣工交付，仓前山房地产公司以此为由迟迟不办理房屋总登记手续，则其将无法取得房屋产权证从而无法完全取得房屋所有权。（四）仓前山房地产公司本应在2012年12月7日之前办妥房屋产权总登记，却未能及时办理，致其至今未能办理房屋产权证书，该公司已构成违约，应当向其支付违约金。综上，林巧、林碧珠依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项和第（六）项的规定申请再审。仓前山房地产公司、仓山拆迁处提交意见称：（一）双方约定的“南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年且被拆迁人缴清所有款项后，拆迁人负责办妥拆迁房产权总登手续”之条款，并非格式条款。（二）办理产权总登的约定不存在歧义，不适用我国合同法第四十一条关于对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释之规定。根据行政审批南江滨旧屋区项目的范围是明确的，林巧、林碧珠安置的房屋有两处，分别在地块三和地块五，如果南江滨旧屋区项目仅指地块五，那么地块三的安置房就变成在旧屋区范围以外了。综上，请求驳回林巧、林碧珠的再审申请。本院审查中，仓前山房地产公司提交了南江滨沿线旧屋区改造（临江新天地）项目的《建设用地规划许可证》，该证记载该项目批准规划用地面积268656.5平方米，其中建筑用地面积199226.4平方米。仓前山房地产公司主张，该证上载明的建筑用地面积199226.4平方米与其一审中提交的南江滨旧屋区改造规划《总平面图》中载明的总建筑用地面积相同，而总平面图显示南江滨旧屋区改造分九个地块，因此，规划许可证和规划总平面图可以证明该项目九个地块是一同报批的，本来需要全部竣工后才能办理房屋产权证，后来考虑到被拆迁人的需求，经过政府协调，部分地块先行办证。林巧、林碧珠质证称，对上述《建设用地规划许可证》和《总平面图》的真实性无异议，但南江滨旧屋区改造包含几个地块与本案产权登记无关，与本案有关的应当是讼争房屋所在小区是否已经单体竣工及交付，其签约时的理解是：自己所在小区竣工交付2年期满就应该办理产权总登记；如果按照对方及原审法院的理解，倘若第八地块始终未建设交付，本案办理房屋产权证的条件就不会成就，这一结果有违法律的公正性与合理性。本院另查明，双方当事人确认，上述九个地块新建的楼盘都叫临江新天地，林巧、林碧珠共安置了两套房屋，一套安置在地块五（即本案讼争的房屋），原名御景苑，现名仓景苑，另一套安置在地块三即琼花苑。一审中，仓前山房地产公司提交了其邮寄给林巧、林碧珠《办理产权通知书》的相关证据，主张讼争房产已提前具备办理产权的条件，但经其催告，林巧、林碧珠拒不办理权属登记相关事宜。林巧、林碧珠质证称，其确有收到办理产权通知书，但仓前山房地产公司和仓山拆迁处并未提供已办理产权总登记的依据，无法确认已经办理产权总登记。本院审查中，林巧、林碧珠认可确实有一些仓景苑业主已经办理了产权证。本院认为：双方当事人签订的《拆迁补偿安置协议书》附件《片区安置房回迁结算单》备注栏第二条注明：“南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年且被拆迁人缴清所有款项后，拆迁人负责办妥拆迁房产权总登手续。”一、二审判决据此认定双方约定的仓前山房地产公司应办妥产权总登记手续的条件之一为南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年，并无不当。该条款虽系拆迁人提供的格式条款，但该条款并不免除拆迁人的协助办证义务，也没有加重林巧、林碧珠的责任或排除林巧、林碧珠的主要权利，因此，林巧、林碧珠主张该条款无效，理由不能成立。按照通常的理解，该条款中的“南江滨旧屋区项目”即指规划部门审批的该建设项目，不存在两种解释。而仓前山房地产公司提交的南江滨沿线旧屋区改造（临江新天地）项目的《建设用地规划许可证》和南江滨旧屋区改造规划《总平面图》可以证明南江滨旧屋区改造项目包含了九个地块的建设，本案讼争的仓景苑4#803单元位于其中一个地块。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，只有按照通常理解存在两种以上解释的，才应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，林巧、林碧珠主张应按照其解释，将“南江滨旧屋区项目竣工交付”理解成“南江滨旧屋区项目中其所在小区单体竣工交付”或“其安置房屋（即仓景苑4#803单元）竣工交付”，缺乏法律依据。林巧、林碧珠未能提交证据证明南江滨旧屋区项目已经竣工交付届满2年，因此，其主张仓前山房地产公司违反该条约定，应承担逾期办证的违约责任，缺乏事实依据。林巧、林碧珠确认讼争房屋所在小区已有业主办理了房屋所有权证，因此，本案不存在其所主张的“因南江滨旧屋区项目一直未能竣工交付而无法取得房屋产权证”从而“违反公平和诚实信用原则”的情形。仓前山房地产公司也已告知林巧、林碧珠讼争房屋已经具备办理产权证的条件，并通知其领取办理产权证所需的相关材料，林巧、林碧珠未提交证据证明此后其已向房管部门申请办理产权证而因仓前山房地产公司的原因导致其未能取得产权证，因此，其起诉请求仓前山房地产公司支付逾期办证违约金至其取得房产证之日止，原一、二审未予支持，并无不当。综上，林巧、林碧珠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项和第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回林巧、林碧珠的再审申请。审 判 长  高 晓代理审判员  黄晓文代理审判员  刘云贞二〇一五年六月十八日书 记 员  夏欣妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。