广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第450号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托代理人：王翠琴，系中山市通大房地产有限公司的员工。委托代理人：赵彪，系中山市通大房地产有限公司的员工。被上诉人（原审原告）：谭丽泉，女，1969年6月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人谭丽泉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年8月11日，谭丽泉与通大公司签订三份《中山市商品房买卖合同》，约定谭丽泉购买通大公司所有的位于中山市三角镇旭日御华庭X幢31X房、51X房、51X房，房价款分别为194400元、194400元、195240元，共计584040元。三份《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限均约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款均约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。三份《中山市商品房买卖合同》签订后，谭丽泉依约向通大公司支付了房价款共计584040元。2011年6月30日，通大公司将上述商品房交付谭丽泉使用。但至今，通大公司以建设单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理局，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后谭丽泉以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付违约金，通大公司不予支付。为此，谭丽泉诉至原审法院，请求判令：1.通大公司从2014年1月10日起以购房总金额584040元按每日万分之二支付违约金给谭丽泉，违约金应支付至通大公司出具谭丽泉名下的房地产权属证书为止，违约金暂计17521.2元；2.本案诉讼费由通大公司负担。原审法院认为：谭丽泉与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》三份，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中，双方确认商品房的交付时间为2011年6月30日，通大公司应于交付后720个工作日内即2014年5月21日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而，通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应承担相应的违约责任。通大公司以建设单位原因为由进行抗辩，理据不足，原审法院不予采纳。为此，通大公司应根据商品房买卖合同第八条的约定按谭丽泉已付房价款的万分之二计算违约金给谭丽泉。谭丽泉已付房价款584040元，通大公司应从2014年5月22日起计算违约金给谭丽泉，至上述商品房的房地产权属证办理在谭丽泉名下时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于原审判决生效之日起十五日内向谭丽泉支付逾期办证违约金（31X房从2014年5月22日起以金额194400元按每日万分之二计算至该商品房的房地产权属证办理在原告名下时止；51X房从2014年5月22日起以金额194400元按每日万分之二计算至该商品房的房地产权属证办理在原告名下时止；51X房从2014年5月22日起以金额195240元按每日万分之二计算至该商品房的房地产权属证办理在原告名下时止）；二、驳回谭丽泉的其他诉讼请求。如果通大公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由通大公司负担。宣判后，通大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、由于房地产权属证书目前还没有办理在谭丽泉名下且何时办理在谭丽泉名下尚且没有准确的日期，只有在商品房权属证书办理完才能计算确切的赔偿金额。原审法院判决通大公司支付未知不确切的赔偿金额是对案件事实认定不清。二、原审法院根据商品房买卖合同第八条的约定按谭丽泉已付房价的万分之二计算违约金给谭丽泉的依据错误，通大公司和谭丽泉签订的商品房买卖合同第八条约定的是关于商品房何时交付的约定而不是未办理商品房权属证书如何支付违约金的约定。三、通大公司和谭丽泉签订的商品房买卖合同第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而原审法院判决违约金截止日期是将该商品房的房地产权属证办理在谭丽泉名下有误。四、原审判决认定违约金过高，依据合同法第一百一十四条及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷有关规定第十六条，通大公司交付商品房给谭丽泉后，并不影响谭丽泉正常使用处分房屋，因此未给谭丽泉造成任何经济损失，应当减少通大公司应当承担的违约金。本案系因施工单位的原因造成通大公司无法办证，责任不在于通大公司，请求二审法院适当减轻通大公司的过错责任。综上，通大公司认为原审判决认定事实不清，依据错误，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，依法作出改判；2.二审案件诉讼费用由谭丽泉承担。被上诉人谭丽泉答辩称：原审判决认定的违约金并不算高，通大公司无法办证对谭丽泉影响很大，导致谭丽泉无法办理抵押登记等，影响了谭丽泉对涉案房产的处分。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。谭丽泉与通大公司签订的三份《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人均有法律约束力，双方应恪守合同义务。根据上述商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中，双方均确认商品房的交付时间为2011年6月30日，故通大公司应于交付商品房后720个工作日内（即2014年5月21日前）持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今仍未持履行该项合同义务，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。通大公司辩称其未能依约办证是由于施工单位的原因造成的，请求减轻其过错责任，本院认为，通大公司因施工单位的原因导致其无法办证，是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对谭丽泉应当承担的合同义务，本院对通大公司的该点上诉意见不予支持。原审法院认定通大公司的行为违约，并判令通大公司承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。对于通大公司认为原审判决认定违约金过高，且其已交付商品房给谭丽泉使用，未给谭丽泉造成经济损失，请求减少通大公司承担的违约金的问题。本院认为，双方已在合同的第十四条中明确约定逾期办理产权登记的违约金计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形。既然违约金条款是双方当事人自愿协商确定，即对双方具有约束力，原审认定违约金计算标准及计算起止时间并无不妥，且通大公司至今仍未能为谭丽泉办理涉案房产的权属证书，必然会导致谭丽泉处分涉案房产造成一定的影响，故本院对通大公司要求减少其承担的违约金意见亦不予采纳。另，通大公司认为原审判决其支付不确定的赔偿金额属认定事实不清。对此，本院认为，虽然涉案房产的权属证书何时能够办理尚未明确，它要视通大公司的递件行为而定，递件属于合同约定的通大公司的行为义务，属于行为给付。作为行为给付及其违约责任，原审判决通大公司逾期递件办证违约金却是明确具体的，对于通大公司逾期递件办证违约金，本判决确定之日的赔偿金额是明确具体的，本判决确定之日之后的赔偿金额，谭丽泉可以定期要求通大公司给付或向人民法院申请强制执行，直至通大公司履行递件义务之日止，故本院对通大公司的该点意见亦不予采纳。另外，对于通大公司上诉称，原审判决认定违约金截止日期是将该商品房的房地产权属证办理在谭丽泉名下与合同约定不一致的意见，经查，因双方在合同中约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，即通大公司持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，故原审判令通大公司支付谭丽泉违约金计算至商品房的房地产权属证办理在谭丽泉名下时止不当，本院予以纠正。综上，通大公司的上诉有理部分，本院予以采纳，其余上诉意见不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第516号民事判决；二、上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向谭丽泉支付逾期递件办证违约金（31X房从2014年5月22日起以金额194400元按每日万分之二计算至中山市通大房地产有限公司持办理权属登记需要由其提供的资料到产权登记机关备案之日止；51X房从2014年5月22日起以金额194400元按每日万分之二计算至中山市通大房地产有限公司持办理权属登记需要由其提供的资料到产权登记机关备案之日止；51X房从2014年5月22日起以金额195240元按每日万分之二计算至中山市通大房地产有限公司持办理权属登记需要由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）；三、驳回谭丽泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元，二审案件受理费238元，均由中山市通大房地产有限公司负担。中山市通大房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳上述费用。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴合波代理审判员  吴碧英二〇一五年六月八日书 记 员  易嘉璇