山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝商初字第449号原告：中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行。住所地：烟台市芝罘区幸福南路*******号。负责人：刘飞，行长。委托代理人：吕文强、曹蕾，山东西政律师事务所律师。被告：禹林根。被告：申秋香。以上两被告共同委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司。住所地：烟台市福山区北一路***号。法定代表人：何红，董事长。委托代理人：步华锋，山东小光律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行诉被告禹林根、被告申秋香、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹蕾与被告禹林根、被告申秋香的委托代理人史海涛，被告宏荷公司的委托代理人步华锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月18日，我支行与三被告签订了个人购房借款/担保合同，约定被告禹林根、申秋香向我支行借款4000000元，用于购买被告宏荷公司开发的、坐落于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号一215号、建筑面积1000平方米的房产；借期至2020年3月18日止；被告禹林根、申秋香以贷款买受的上述房产提供抵押担保，被告宏荷公司为禹林根、申秋香的借款提供连带责任保证。合同签订后，我支行依约将借款4000000元划入被告禹林根、申秋香指定的被告宏荷公司帐户内。被告禹林根、申秋香违约未及时还本付息，亦未将抵押房产交由我支行实现抵押权，被告宏荷公司未履行连带保证责任，达到了合同约定的提前偿还全部借款本息的条件。故请求判令：1、解除原告与三被告在2010年5月18日签订的A〔个商按〕字〔烟台市分〕行〔幸福〕支行〔2010〕年〔18〕号个人购房借款/担保合同；2、被告禹林根、申秋香提前偿还借款本金3205065.24元、利息及逾期利息361764.66元（利息及逾期利息计算至2014年5月27日），并自2014年5月28日至判决确定的给付之日，仍按合同约定计算利息及逾期利息；3、原告对被告禹林根、申秋香抵押的坐落于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号－215号、建筑面积1000平方米的房产拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；4、被告宏荷公司对被告禹林根、申秋香的全部借款本息承担连带责任。被告禹林根、申秋香辩称：我们从未购买过涉案房产，本案贷款系被告宏荷公司的法定代表人何红找到我们要求以我们的名义帮助被告宏荷公司从银行贷款，我们未支付该房产的房款，也未接收涉案房产。本案贷款是被告宏荷公司利用虚构的房号和虚假的购房合同向银行骗取的贷款，不应由我们承担还款责任。被告宏荷公司辩称，本案所涉及的贷款确属假按揭，为贷款抵押房产的房号是更改增加的，是不存在的，该房号未经过相关部门审批，房产也未交付给被告禹林根、申秋香使用，涉案贷款由我公司实际使用并已实际偿还了部分贷款本息，我公司愿意承担相应责任。经审理查明，被告禹林根、申秋香系夫妻关系。2010年5月18日，原告与被告禹林根、申秋香、宏荷公司签订A〔个商按〕字〔烟台市分〕行〔幸福〕支行〔2010〕年〔18〕号个人购房借款/担保合同，约定被告禹林根、申秋香为购买被告宏荷公司坐落于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号－215号、建筑面积1000平方米的房产，向原告借款4000000元，借款期限为118个月，自2010年5月18日起至2020年3月18日止，年利率6.534％，如遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行；原告将借款支付至被告宏荷公司的账户，被告禹林根、申秋香按等额本息逐月偿还原告借款本息，还款日为借款发放日次月起每个对应日；如果被告禹林根、申秋香未能依约偿还借款，原告有权以罚息利率按日计收利息，如不能按时支付利息，则以罚息利率计收复利，罚息利率在年利率的基础上加收50％；被告禹林根、申秋香连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告禹林根、申秋香提前清偿全部贷款本息；被告禹林根、申秋香以其所购买的涉案房产提供抵押提保；被告宏荷公司为被告禹林根、申秋香的上述借款提供连带责任保证，保证期间自贷款到期之日起2年。合同签订当日，原告依约向被告禹林根、申秋香指定的被告宏荷公司之银行帐户内发放了贷款4000000元。2010年7月1日，原告与被告禹林根、申秋香到烟台市福山区房产管理局办理了贷款购房抵押预登记。被告禹林根、申秋香在取得借款后，被告宏荷公司偿还了涉案借款合同项下2012年8月底之前的借款本息，违约自2012年9月份开始未再足额还款，被告宏荷公司也未按照合同约定承担保证责任。截止至2014年5月27日，被告禹林根、申秋香仍欠付原告借款本金3205065.24元、利息及逾期利息361764.66元。2015年5月6日，原告具状请求被告禹林根、申秋香提前偿还借款本息、律师费用，主张确认涉案房产抵押权，由被告宏荷公司对被告禹林根、申秋香的全部借款本息承担连带责任。庭审中，原告放弃了关于律师费155073元的主张。被告禹林根、申秋香与被告宏荷公司之间就坐落于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号－215号、建筑面积1000平方米的房产不存在真实的房屋买卖关系，三被告恶意串通，系以虚假的商品房买卖之名从原告处获取贷款归被告宏荷公司使用。诉讼中，本院自烟台市公安局福山区分局调取的民警询问被告宏荷公司工作人员禹萍、刘永波、齐岳辉、凌瑞霞等的笔录亦显示：被告宏荷公司以被告禹林根、申秋香等人虚假购买其住房的名义向原告贷款给被告宏荷公司使用。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请，裁定查封了坐落于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号-215号、建筑面积1000平方米的房产。本院所确认的上述事实，有个人购房借款/担保合同、借款凭证、欠款明细、预抵押登记证明、证明、共同债务还款确认书、承诺书、抵押声明、询问笔录、被告禹林根、被告申秋香的身份证复印件和原告、被告宏荷公司的工商登记材料等为证；还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，本案原告根据与三被告在2010年5月18日签订的个人购房借款/担保合同，履行了发放贷款4000000元的义务，被告禹林根、申秋香未按约还本付息，被告宏荷公司亦未履行连带保证责任，达到了合同中约定的提前偿还全部借款本息条件的事实清楚。三被告之间恶意串通，虚构商品房买卖事实，以被告禹林根、申秋香的名义自原告处获取贷款，行被告宏荷公司融资之实，损害了原告利益，危及银行贷款安全，具有明显过错。被告宏荷公司应对被告禹林根、申秋香因上述借款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。关于原告主张的抵押权。涉案房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，且本案被告禹林根、申秋香对涉案房产并不享有权利，故原告主张对被告禹林根、申秋香提供抵押的涉案房产拍卖或变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行与被告禹林根、被告申秋香、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司在2010年5月18日签订的A〔个商按〕字〔烟台市分〕行〔幸福〕支行〔2010〕年〔18〕号个人购房借款/担保合同。二、限被告禹林根、被告申秋香于本判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行借款本金3205065.24元、利息及逾期利息361764.66元（利息及逾期利息计算至2014年5月27日），同时自2014年5月28日始至本判决确定的给付之日止，仍按合同约定计付利息、罚息、复利给原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行；由被告烟台市宏荷房地产开发有限公司承担连带责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行的其他诉讼请求。如果被告禹林根、被告申秋香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行。由被告烟台市宏荷房地产开发有限公司承担连带责任。案件受理费35893元及财产保全费5000元，由原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行负担1436元，由被告禹林根、被告申秋香、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司共同负担39457元。因原告已向本院全额预交，原告同意由三被告于本判决生效之日10日内迳付给其39457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王春萍代理审判员  王 琳代理审判员  毛庆军二〇一五年六月二十四日书 记 员  李 晨