上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第648号原告上海德普投资管理股份有限公司。法定代表人王卫明，董事长。委托代理人姜明泽，北京市中伦上海律师事务所律师。委托代理人沈天衣，北京市中伦上海律师事务所律师。被告姚叶芬。委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。原告上海德普投资管理股份有限公司与被告姚叶芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告上海德普投资管理股份有限公司的委托代理人姜明泽、沈天衣，被告姚叶芬的委托代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海德普投资管理股份有限公司诉称，2013年11月15日，案外人某甲公司与被告签订了《租赁合同》，约定：某甲公司向被告出租上海市房屋。其后，某甲公司、原告、被告签订《合同主体变更协议》，约定出租方由某甲公司变更为原告，原某甲公司的权利、义务完全转移给原告。按照《租赁合同》约定，被告每三个月向原告支付租金一次，每次支付3个月租金即283,413元（人民币，下同）。原告于2013年11月25日将租赁房屋交付被告，被告投入经营使用。然在合同履行过程中，被告以各种理由拖欠租金及物业管理费。故起诉要求被告支付2014年8月25日至2015年2月24日期间的租金566,826元；要求被告支付滞纳金470,465元(每逾期一日,按未付租金的1%计至被告实际付清之日止,暂计至2014年12月31日。其中，自2014年8月25日至2014年12月31日期间，按283,413元为本金，每天按1%计算；2014年11月25日至2014年12月31日期间，按283,413元为本金，每天按1%计算)；要求被告支付2014年3月至2014年12月期间的物业管理费80,388元。原告向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立：1、租赁合同、合同主体变更协议各1份，证明原、被告之间的租赁关系，双方就权利义务进行了约定，每三个月一期的租金金额为283,413元；2、证明1份，证明被告于2013年11月25日入驻装修，2014年3月1日开始营业；3、租赁缴费欠款清单1份，证明被告拖欠租金、物业管理费、滞纳金金额及计算方式；4、授权书1份，证明产权人同意授权原告对涉案房屋进行管理，原告有权签订租赁合同；5、营业执照及营业信息1组，证明被告向原告承租涉案房屋后进行经营，被告应当向原告支付相应的租金及物业管理费；6、租金缴纳通知及回执单1份，证明被告欠缴租金是恶意的。被告姚叶芬辩称，不同意原告全部诉请，被告因原告的原因才暂缓支付租金。被告于2014年8月25日前均按约履行支付义务，无任何延误行为，不支付后期租金系因2014年8月16日涉案房屋整体使用环境发生严重变化，环境恶劣，房屋门前一整月堆放了腐烂发臭的海鲜，被告租赁的房屋用于餐饮，该环境导致被告无法正常使用涉案房屋，发生该情况后被告即发函给原告，但原告置之不理，被告只能履行不安抗辩权。被告向本院提供了以下书面证明以证明其辩称成立：1、原、被告之间往来函件、照片1组，证明自2014年8月16日起，腐烂物堆放在涉案房屋门口导致被告无法正常经营，事件发生后，被告即与原告联系要求解决问题，10月24日的函件亦要求原告进行赔偿，否则被告将暂缓支付租金，但原告置之不理；2、被告月经营收入明细1份，证明被告自经营开始至事件发生前，营业额稳固上升，然在事件发生后，被告营业额直线下降，损失重大。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1、证据2真实性无异议；证据3仅是计算方式，原告自2014年8月25日开始暂缓支付租金，每期金额无异议；证据4无异议；证据5，营业执照真实性无异议，但营业信息与本案没有关联；证据6，复印件，真实性无法确认，关联性不予认可，且无法证明被告是恶意欠缴租金。原告对被告提供的证据的质证意见：证据1，函件需要核实是否收到，但侵权行为由案外人某乙公司造成，该通知应向某乙公司发出，环境的清理应由物业公司清理，清理的要求应向物业公司发出，故不构成被告拒付租金的理由；照片，没有日期也没有具体拍摄的时间，原告有理由相信该照片是在被告经营以外的时间拍摄的，原告在得知某乙公司侵权后积极进行了沟通，未造成被告经营影响，在清理后，某乙公司是否再次倾倒污物，原告无法控制，照片无法证明原告有违约行为；证据2系被告单方制作，真实性不予认可，且与本案无关。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：证据1、证据2被告无异议，本院予以确认；证据3，被告对租金金额及物业管理费金额无异议，本院予以确认；证据4被告无异议，本院予以确认；证据5，被告对营业执照无异议，本院予以确认，被告对网页不予认可，本院不予采信；证据6系复印件，被告不予认可，原告未进一步举证，本院不予采信。二、本院对被告的证据的认证意见：证据1，原告对函件及照片均未予否认，本院予以采信；证据2系被告单方制作，原告不予认可，本院不予采信。经审理查明，2013年11月15日，案外人某甲公司与被告签订了《租赁合同》。合同约定：某甲公司向被告出租上海市房屋，建筑面积609平方米；房屋用途为餐饮，作港式餐厅使用；房屋的租赁期自房屋交付日起6年；房屋免租装修期自房屋交付日起3个月，免租装修期内免收租金，但被告仍须按本合同规定交纳免租装修期内的物业管理费和水费、电费、煤气费及使用该房屋所发生的一切其他费用；房屋交付时间为2013年11月25日，实际交付日以办理交接手续的当日为准；租赁期内，被告按照每天每平方5.1元支付租金，自第3年起，租金每年在前一年度的租金标准基础上递增4%，自第4年起，租金每年在前一年度的租金标准基础上递增4%，自第5年起，租金每年在前一年度的租金标准基础上递增5%，自第6年起，租金每年在前一年度的租金标准基础上递增5%；本合同签订之日后五个工作日内支付2014年2月25日至2014年5月24日的首期租金，计283,413元，以后每三个月支付一次，每次支付3个月租金，应于租金到期之日前10天支付，先付后用；2014年2月25日至2014年11月24日期间，月租金94,471元；2014年11月25日至2015年11月24日期间，月租金94,471元；……付款日期若遇星期六、日或国家法定假日，则付款期限提前至假日前最后一个工作日，逾期支付的，每逾期一日，则被告须按到期未付租金、物业管理费的1%支付滞纳金；物业管理费标准为每月每平方米12元，按季度支付，计21,924元。2013年11月25日，案外人某甲公司与被告就上述租赁房屋进行了交接。上述合同履行过程中，案外人某甲公司、原告、被告签订《合同主体变更协议》，约定出租方由某甲公司变更为原告，原某甲公司的权利、义务完全转移给原告。被告自2014年8月25日开始拖欠租金，2014年8月25日至2015年2月24日期间合计拖欠租金566,826元。被告自2014年3月起拖欠物业管理费，2014年3月至同年12月期拖欠物业管理费73,080元。另查明，2014年8月，与被告相邻的原告租户堆放海鲜、垃圾等导致被告承租房屋附近的环境发生影响，最终该租户由原告进行了清退。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同真实、合法，本院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同履行期内，原告有义务维持出租房屋的使用功能，被告则应按时付款。然本院注意到，2014年8月，被告相邻租户在原告承租房屋相邻的区域内堆放海鲜、垃圾等，致使相关区域及公共场所环境受损，因被告房屋做餐饮用途，故被告所称一段时间经营受损与相邻租户的侵权确有一定的因果关系。原告将房屋出租给被告的相邻租户，但却未能尽到完全的注意义务，故在一定期限内应减少被告部分租金。本院注意到，原告已经对造成侵权行为的租户作出了清退的行为，被告理应在其后及时支付相应的租金，但其仍拒不支付的行为显属违约，应承担相应的责任，然合同约定的违约金过高，本院予以调整。对于原告主张的物业管理费，本院予以支持，然原告计算金额有误，本院予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告姚叶芬于本判决生效之日起十日内，支付原告上海德普投资管理股份有限公司租金450,000元；二、被告姚叶芬于本判决生效之日起十日内，支付原告上海德普投资管理股份有限公司以450,000元为本金，自2014年11月25日起至判决生效之日止，按每日万分之六计算的违约金；三、被告姚叶芬于本判决生效之日起十日内，支付原告上海德普投资管理股份有限公司物业管理费73,080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,859.11元，减半计收7,429.56元，由原告上海德普投资管理股份有限公司与被告姚叶芬各半负担，被告姚叶芬负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海德普投资管理股份有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一五年六月三十日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。