淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮民初字第01430号原告淮安市星宇地产营销有限公司，住所地淮安市淮阴区王营镇北京东路2号。法定代表人朱宝明，该公司总经理。委托代理人赵某某。被告淮安市金润达房地产开发有限公司，住所地淮安淮阴区东方家园东门附楼北侧。法定代表人达洪邮，该公司执行董事。委托代理人李某某。原告淮安市星宇地产营销有限公司（以下至判决主文前简称星宇公司）与被告淮安市金润达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金润达公司）关于商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月22日公开开庭进行了审理，原告星宇公司法定代表人朱宝明、委托代理人赵某某，被告金润达公司委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星宇公司诉称，被告因开发金润城小区，需要专业销售公司，于2012年9月与原告签订了销售代理合同，后双方又于2015年2月4日签订了协议一份，就双方原销售代理合同终止、代理费结算支付、一次性补贴等事项进行了约定，并约定了违约责任。按照约定，原告累计应获得代理费212.1789万元，原告已将代理费发票提交被告，但被告仅支付207.7789万元，无故少支付44000元，经原告催要未果，现诉至法院要求判令被告：1、支付所欠的商品房销售代理费44000元，承担违约金50000元。2、承担本案诉讼费用。被告金润达公司辩称，1、被告不存在欠付原告代理费44000元；2、被告没有违约，原告主张违约金50000元无事实和法律依据。3、原告的代理费发票没有全部开到位。经审理查明，2012年9月16日，原、被告双方签订金润城项目销售代理合同。合同中约定由被告金润达公司委托原告星宇公司代理销售被告开发的金润城小区项目，销售代理时间从2013年1月1日起，36个月为止；销售代理的工作内容包括案场人员配置、现场管理服务等。合同还对原、被告双方的具体责任与权利进行了约定。原告方的责任与权利有十八项，其中第一项是整个销售过程中必须遵守中华人民共和国、江苏省及淮安市有关法律、法规。被告方的责任与权利有十四项，其中第二项：被告应确保项目销售的合法性……；第五项：被告负责楼盘所需的销售电视广告片、模型、展板、楼书等销售资料的印刷制作并承担费用；第七项：被告有权派人监督原告方的整个销售过程；第十二项：被告组建项目小组监督、参与原告方的全部销售过程。原、被告双方于2015年2月4日又签订了一份协议，就双方原销售代理合同终止、代理费结算支付、一次性补贴等事项进行了约定，并约定了违约责任即协议的第二条、第六条、第七条。第二条：甲方（被告）同意在本协议签订生效后3个工作日内，同乙方（原告）结清商品房销售代理费，在收到乙方（原告）提交的代理费用发票后经主管部门批准后全额支付，否则视为违约并承担违约责任。第六条：乙方（原告）承诺在10个工作日内将全部补贴的代理费用发票及人员工资和提成手续提交给甲方（被告），甲方（被告）承诺在收到前述手续后于2015年3月31日前支付完成全部补贴款额，甲方（被告）未能在约定的时间内支付乙方（原告）补贴金以及乙方（原告）未能提交发票和相关手续，均应视为违约并承担违约责任。第七条：本协议签订生效后，甲方（被告）违约，需向乙方（原告）支付违约金人民币五十万元，乙方（原告）违约，除向甲方（被告）支付违约金人民币五十万元外，甲方（被告）将取消乙方（原告）的一次性补贴款。协议签订后，原、被告双方按照协议约定进行了结算，原告的代理费用为212.1789万元，在实际履行过程中，被告向原告支付代理费207.7789万元，扣除44000元。另查明，淮安市淮阴区物价局于2014年1月13日对被告进行罚款40000元的行政处罚，理由是2013年10月12日，在销售金润城小区商品房过程中，存在未将套内面积和公摊面积进行公示的行为、还存在未将预售许可证、容积率、绿化率、车位配比率、销售优惠政策、前期物业收费标准等信息进行公示的行为。被告于2014年2月24日缴纳了上述处罚决定中的40000元罚款。2014年11月26日，因原告公司的4名员工与筹划公司的2名员工因工作矛盾发生肢体冲突，被告对参与者处以每人1000元罚款，同时明确罚款在公司结算代理费时扣除，原告公司的案场经理在处罚意见上签字同意。被告主张上述两笔费用共计44000元，按照约定应由原告承担，所以被告不存在违约，也不承担违约责任；原告则主张物价局处罚的理由是对相关内容未进行公示，而根据合同约定，公示的义务在被告，原告只负责向客户销售，所以40000元罚款应由被告自行承担；同时认为被告对四名员工罚款4000元的处罚也没有依据。上述事实有原告提供的销售代理合同、协议书，被告提供的物价局的处罚决定、缴纳罚款的票据、被告公司对原告公司4名员工的处罚决定以及原被告的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告星宇公司与被告金润达公司之间订立的商品房销售代理合同以及协议不违法法律、法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方都应按照销售代理合同及协议约定的内容履行，原、被告双方对代理费的结算总额以及被告已给付数额皆无异议，争议焦点主要是被告扣除的44000元款项是否具有法律依据。对于扣除的物价局的40000元处罚款，原、被告之间在合同中，对应由谁进行相关信息公示约定不明，综合分析销售代理合同中双方责任与权利的约定，被告要确保项目销售的合法性，且有权参与监督原告的整个销售过程；原告要在整个销售过程中遵守有关法律、法规；从上述约定可以看出，原、被告双方都应维护项目销售的合法性，但是原告的销售工作是处于被告的参与和监督下，不具有完全独立性，加之物价部门处罚的对象也是被告，因此对40000元罚款，应由原、被告双方共同分担，被告分担主要份额，本院酌情确定被告为30000元、原告为10000元。关于扣除4000元原告公司员工的处罚款，因双方约定被告有权对原告的销售过程进行监督，被告的处罚主要是依据内部制度的要求，不违反法律法规的相关规定，且得到原告公司项目经理的签字认可，因此对被告扣除4000元的公司员工处罚款主张，予以支持。关于违约责任，根据双方2015年2月4日所签订协议第二条、第六条关于违约责任的约定，被告在未经协商一致的前提下，扣除相关代理费用应构成违约，被告主张原告出具发票不齐，但未提供证据，考虑到被告扣除代理费数额具有一定的合理比例，且扣除数额不大，原告主张的违约金过高，应予调整，酌情确定被告承担违约金9000元。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告淮安市金润达房地产开发有限公司于判决生效后10日内向原告淮安市星宇地产营销有限公司给付代理费30000元及违约金9000元共计39000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告负担1200元，被告负担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）审 判 长  武建国审 判 员  龚正军人民陪审员  谢中洋二〇一五年六月二日书 记 员  陈静怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。