苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初2614号原告芦佳,女,1990年10月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告周一良,男,1986年3月31日生，汉族，住苏州市姑苏区。以上两原告委托代理人郑铭、纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告李新莲,女,1989年11月14日生，汉族，住苏州市。委托代理人黄鹂、姚丹（实习），上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告芦佳、周一良诉被告李新莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告芦佳、周一良及其委托代理人郑铭、纪慧,被告李新莲及其委托代理人黄鹂、姚丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦佳、周一良诉称，原、被告于2015年11月22日通过苏州存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）订立《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买苏州市吴中区世茂石湖湾271幢201室房屋（以下简称世茂石湖湾271幢201室房屋），房屋总价110万元；于2015年11月22日支付定金人民币2万元；双方另就税费承担、违约责任、争议解决等事项进行了明确约定。合同签订当日，原告芦佳按约向被告支付定金2万元。两原告与被告约定，被告应于2016年1月3日下午配合两原告办理房屋交付并开始办理后续的过户手续，但被告未予履行。2016年4月8日，两原告委托律师向被告致函，催促被告自收函之日起5日内配合办理涉案房屋的产权证及土地证，并按合同约定将涉案房屋交付给两原告。被告拒绝接收此函，至今未予配合。鉴于被告擅自不履行《房屋买卖合同》的行为已构成违约，两原告有权要求被告继续履行合同。故请求法院判令：1、原、被告于2015年11月22日签订的关于苏州市吴中区世茂石湖湾北区271幢201室房屋买卖合同合法有效；2、被告继续履行房屋买卖合同，并协助将世茂石湖湾271幢201室的房屋产权登记在两原告名下；3、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告于2016年7月19日变更第一项、第二项诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的关于苏州市吴中区世茂石湖湾北区271幢201室房屋买卖合同；2、被告向两原告返还购房定金人民币2万元；3、被告向两原告赔偿房屋差价损失人民币100万元。被告李新莲辩称，合同约定，本合同经甲乙丙三方签字盖章后才生效，而该合同并未经其丈夫刘猛追认，故该合同的生效条件亦未成就。该合同的主要条款除定金外均为空白，该合同欠缺可以履行的必要条件。其愿意退还定金，但原告所述损失并无相关事实依据，其不予认可，即使赔偿亦应按合同价的10%赔偿违约金。经审理查明，2015年11月22日，原告芦佳、周一良（乙方）与被告李新莲（甲方）及苏州存房房地经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定被告将坐落在苏州市吴中区长桥街道石湖湾花园北区271幢201室（以下简称石湖湾花园271幢201室）的房屋出售给原告，建筑面积107.56平方米，房屋成交价款为110万元。合同第四条约定，乙方于2015年11月22日向甲方交付定金20000元。合同第六条违约责任部分约定，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%的违约金。实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。合同落款乙方处有原告芦佳、周一良的签名，甲方处有李新莲签名，同时，李新莲代刘猛在落款处签名。此外，该房屋买卖合同并未对房款支付方式、支付时间、交房时间作明确约定，原告对此解释为，因剩余房款需要签署苏州市存量房买卖合同及资金托管协议，故在房屋买卖合同中未予明确，但该合同并不缺少合同必备条款，应为有效合同。原告于2015年11月22日向被告支付定金2万元，被告就此出具了收条。另查明，自2015年12月29日至2016年4月12日期间，原告芦佳与被告李新莲就涉案石湖湾花园271幢201室房屋买卖合同的履行有多次微信沟通，主要沟通记录如下：2016年1月2日，李新莲称：“之前我卖这个房子没告诉公公婆婆，但现在房屋快交付了，公婆知道后非常生气，毕竟首付是他们出的，觉得我太不懂事，现在我和他们的关系很紧张，决定不卖这套房子了”。2016年1月3日，芦佳称：“我劝你还是卖了吧，赔偿真的划不来，你要把利害关系和你婆婆说清楚”。2016年2月17日，李新莲称：“芦佳，既然你们不同意解除合同，那我们现在就继续履行合同的事宜进行协商，希望双方对相关合同条款达成一致意见”。2016年2月18日，芦佳称：“你好，让你老公提供出个证明，全权委托你来处理该套房屋所有相关事务，我们再开始谈。”2016年3月20日，芦佳称：“你现在到底履不履行合同？”，李新莲称：“等我过几个月回苏州再谈吧，希望你能理解。”后，原告芦佳于2016年4月12日通过微信向被告发送律师函，要求被告在接函之日起五日内办理该房屋的产权证及土地证，并按合同约定将房屋交付给原告。原告称，其另外也向被告李新莲寄送了该律师函，被告李新莲称其未收到该纸质函件，其在2016年1月3日已经通过微信明确告知原告不卖房子，共有人亦不同意出卖，不存在故意拖延履行的情形。又查明，2014年8月10日，被告李新莲及其丈夫刘猛（买受方）与苏州世茂新世纪房地产开发有限公司（出卖方）就涉案房屋签订商品房买卖合同一份，其中约定房屋建筑面积107.56平方米，价款为926621元，首付款286621元，余款640000元申请贷款，于合同签订之日起30日内支付至出卖方账户。双方还约定，出卖方应当在2015年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。被告称其已向开发商支付了全部房款。还查明，2016年1月27日，原告芦佳与苏州新创建设发展有限公司签订苏州市商品房买卖合同，约定由原告芦佳购买该公司开发的预售商品房宝带熙岸花园30幢203室房屋。还约定，该商品房建筑面积121.01平方米，总价款为1166294元，买受方首期支付房屋总价款的25%，其余部分房价款由买受人贷款支付。对此，两原告称，两原告当初购买石湖湾花园271幢201室准备用作婚房，后来原告芦佳的父母又为原告芦佳购买了该宝带熙岸花园的房屋。宝带熙岸花园30幢203室房屋是由原告芦佳婚前购买，芦佳父母支付首付款30万元，贷款87万元由芦佳办理并负责归还，每月还贷4400元，宝带熙岸花园30幢203室房屋中并无原告周一良的份额。为此，原告提供了如下证据：1、原告的外婆童兰英及阿姨毛菁的银行卡明细，显示童兰英于2016年2月29日向新创建设公司转账146294元，毛菁于2016年1月27日取款10万元的记录，原告芦佳称上述款项均是其母亲放在上述两人处做理财的，上述两人根据其母亲的指示将款项用于支付宝带熙岸花园30幢203室房屋的首付款。2、结婚证复印件，其中载明周一良和芦佳于2016年5月19日结婚。3、远纺织染（苏州）有限公司出具的关于芦佳的在职证明书，载明芦佳于2015年1月7日起至其司任职，月收入为3700元；苏州工业园区综保物业管理有限公司出具的证明，载明周一良在其司担任市场部主管职位，该职工月收入为5170元。经质证，被告表示，1、对银行卡明细单的真实性无法确认，退一步讲，即使真实，更说明了两原告无力支付房款，更不用说购买两套房屋。2、对结婚证真实性无异议。3、对两原告收入证明的真实性无法核实，退一步讲，即使该收入证明为真，按原告所说上述两套房屋其均要购买，根据合同约定的贷款额度，每月还款将达到10000元左右，而两原告的收入是无力支付上述贷款的。其称，原告提供的上述证据反而说明了，其于2016年1月3日向原告告知拒绝履行合同后，原告立即另行看房、购房，原告已以实际行动表明不再与被告继续履行，而另购了婚房。审理中，原告于2016年7月19日变更诉讼请求，要求解除双方签订的关于石湖湾花园271幢201室房屋的房屋买卖合同并要求被告返还定金并赔偿实际损失，被告已于当日收到原告的该变更诉讼请求申请书。原告于2016年11月15日本院最后一次开庭时，增加诉讼请求，要求被告赔偿律师费4万元。以上事实，由原、被告提供的商品房买卖合同、定金收据、微信记录及当事人陈述、庭审笔录等证据予以佐证。审理中，原告申请委托鉴定机构对世茂石湖湾271幢201室房屋2016年7月19日的市场价格进行鉴定，被告对此提出异议，称其于2016年1月3日就表示过不出售此房，故即使鉴定也应以2016年1月3日作为鉴定时点。后，本院委托苏州市中安房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价格进行鉴定，鉴定时点选择2016年1月27日和2016年7月19日供本院参考。该鉴定机构于2016年10月20日出具房地产估价报告，认定按鉴定时点2016年1月27日，涉案房屋的市场价值为人民币134.73万元，市场单价为12526元/平方米；按鉴定时点2016年7月19日，涉案房屋的市场价值为178.6万元，市场单价为16605元/平方米。该鉴定产生的费用为13900元。经质证，原、被告对该鉴定意见表示认可。但被告表示，对于以涉案房屋评估价与合同价的差价核算原告实际损失有异议，理由有如下几点：1、被告李新莲的丈夫刘猛对李新莲代其签订售房合同并不知情，事后对李新莲代其签字的行为始终未予认可，该房屋买卖合同无效。2、原、被告曾协商过赔偿事宜。被告在2016年1月2日通过微信表示不履行合同后，原告的父亲代表原告于2016年1月3日与其见面，双方对赔偿金额进行了协商。3、原告的购房目的已经达成，不存在损失。原告为履行合同只支付了两万元定金，此时要求被告承担巨大的差额损失不公平。原告意识到被告已经不可能继续履行合同的情况下，有义务采取适当措施防止自身损失的扩大。原告事实上已经在2016年1月份另购婚房，故原告并无损失。为此，被告提供了其称为双方房屋买卖的中介人员张威所作的谈话笔录，张威称，2016年1月3日当天，原、被告带了亲戚一起见面谈违约赔偿一事，原告提出要赔偿，被告称只能退定金，双方不欢而散。后来，原告芦佳的父亲当面和其谈过几次，要和卖方沟通违约金数额，一开始提出40万元，后来20万元，最后要15万元。我和卖方李新莲谈过几次，李新莲最后同意按合同赔付10%。对此，原告称，1、被告签订房屋买卖合同时，当场向刘猛打电话告知此事后，才代刘猛签字的。即使刘猛未确认代签行为，该房屋买卖合同对被告李新莲也应发生效力。2、双方并没有谈过解除合同，只是协商继续履行，其还同意加价5—10万元，但被告均未同意。3、不动产的融资功能越来越强，当事人对房屋投融资的产生的利益亦应当得到法律的保护，其购买宝带熙岸花园房屋不代表就不要涉案房屋了。原告认为被告提供的张威的谈话笔录属于证人证言，张威并未到庭接受法庭及原告质证，其对于该份证据的真实性、合法性不予认可。本院认为，首先，原、被告双方签订的房屋买卖合同已对需购买房屋的座落、房屋价款、违约责任等房屋买卖合同的基本条款作出明确约定，故原、被告双方之间的房屋买卖合同关系成立。被告即出卖方李新莲对石湖湾花园271幢201室有相应处分权，签订房屋买卖合同系其真实意思表示，故原、被告双方于2015年11月22日签订的房屋买卖合同合法有效。被告以其无权代理丈夫刘猛签订该房屋买卖合同而刘猛事后又未追认为由主张该买卖合同无效的陈述，本院不予采纳。现被告在庭审中明确表示拒绝履行该合同，原告可以解除合同，但应通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已于2016年7月19日变更诉讼请求，要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告已于当日收到该变更诉讼请求申请书，故原、被告双方之间的房屋买卖合同应于2016年7月19日解除。原告交付定金2万元是为履行该房屋买卖合同提供担保，现因被告违约致双方之间的房屋买卖合同解除，原告要求被告返还定金2万元，符合法律规定，本院予以支持。其次,被告签订房屋买卖合同后拒绝履行合同义务，原告要求被告赔偿损失，符合合同约定，本院予以支持。关于原告因被告违约造成的实际损失，本院分析如下：其一，从两原告的资金实力来看。两原告为证明其有资金在相近期间内购买两套房，仅提供了各自的收入证明。芦佳自称其购买宝带熙岸花园房屋每月还贷4400元，而两原告并未提供工资流水记录，退一步讲即使双方提供的收入证明真实，两原告每月收入共计8870元，若结合两原告贷款购买石湖湾花园房屋后所需还贷的金额，两原告的收入在归还上述两套房屋的贷款后，将很难维持正常生活。其二，从时间的紧密度来看。被告于2016年1月3日明确表示不再出售房屋后，原告芦佳即于2016年1月27日购买了宝带熙岸茶园的房屋，被告明确违约与原告芦佳购买宝带房屋的时间间隔较短，原告为了及时止损而另行换房购买的可能性较大。同时，原告为履行本合同所付出的对价仅为定金20000元。综合以上情况，本院参照以2016年1月27日为鉴定时点评估的涉案房屋市场价格与双方签订的合同价的差价酌定原告因被告违约而造成的损失为24万元。双方的房屋买卖合同约定实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，故被告所作按合同价的10%赔偿违约金的辩称，本院不予采纳，被告理应向两原告赔偿实际损失24万元。被告在审理中并未提供证据证明涉案房屋的市场价格，原告因被告违约而花费的鉴定费为必要诉讼成本，该费用应由被告予以承担。另，原告主张被告赔偿律师费的诉讼请求为当庭提出，本案不予理涉，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告芦佳、周一良与被告李新莲于2015年11月22日签订的房屋买卖合同于2016年7月19日解除。二、被告李新莲于本判决生效之日起十日内向原告芦佳、周一良返还定金2万元并赔偿损失24万元，以上合计人民币26万元。三、驳回原告芦佳、周一良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币14700元、鉴定费13900元，合计人民币28600元，由被告李新莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。审 判 长  肖仁刚代理审判员  吴宁剑人民陪审员  张 炜二〇一七年一月五日书 记 员  于 悦