江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第00147号原告南通港力物业管理有限公司，住所地南通市青年西路15号。法定代表人周志敏。委托代理人陆建萍（特别授权），南通港力物业管理有限公司职员。被告周汉东。被告曹娟。原告南通港力物业管理有限公司与被告周汉东、曹娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告南通港力物业管理有限公司的特别授权代理人陆建萍到庭参加诉讼，被告周汉东、曹娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通港力物业管理有限公司诉称：原告与天安花园业主委员会签订了2011年至2014年的物业服务合同，约定由原告为被告所在的天安花园小区承担物业管理工作，被告应按约缴纳物业费。从2003年开始，原告一直为天安花园小区提供物业服务，迄今从未间断。然而，自2011年1月1日起，被告开始拒交物业费，原告多次催要均无果。至今被告已欠缴2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币6590.4元，违约金按日万分之五的标准以每月拖欠物业费金额为基数单独计算，截至2014年10月31日止达2243.28元。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法判令两被告立即给付物业费人民币6590.4元及违约金2243.28元。被告周汉东、曹娟未应诉答辩。经审理查明：2011年1月1日，原告南通港力物业管理有限公司与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托合同》，约定了如下事项：1、南通港力物业管理有限公司为天安花园提供物业服务，合同期为2011年1月1日至2011年12月31日；2、业主暂按购房时所签协议确定的标准缴纳物业费，以后欲调整需双方协商；3、缴费期限为每年第二季度（6月30日）前；4、逾期缴纳物业费的，南通港力物业管理有限公司可自逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。2012年4月30日，原告与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托合同》，对双方以上权利义务进行了延续，合同期为2012年1月1日至2013年12月31日。此后，原告与天安花园业主委员会又签订了《物业服务合同》，对双方以上权利义务进行了延续和补充：1、合同期为2014年1月1日至2014年12月31日；2、案涉20幢房屋按1元/月/平方米缴纳物业费；3、将“滞纳金”改为“违约金”。另查明：南通市崇川区天安花园**幢202室房屋在房管部门登记的产权人为被告周汉东，建筑面积为137.3平方米。还查明：本院（2011）崇民初字第0471号民事判决书查明：两被告自2003年12月起入住上述房屋，入住时向原告缴纳了2003年12月1日至2004年11月30日期间（计12个月）的物业费计人民币1647.60元（结合以上房屋建筑面积计算物业费单价得1元/月/平方米）。此后，两被告未再缴纳2004年12月1日至2010年12月31日期间的物业费。两被告原系夫妻，两人于1996年结婚，婚姻关系存续期间共同购买了案涉天安花园20幢202室房屋。2008年9月23日，两被告登记离婚，并协议上述案涉房屋归被告曹娟所有。该案判决产生法律效力后，原告依法申请强制执行，两被告自觉履行了2010年12月31日前的物业费给付义务，该案执行完毕。上述事实，有原告提供的《天安花园物业服务委托合同》（2份）、《物业服务合同》、房屋电子登记簿查询结果证明、离婚协议书、（2011）崇民初字第0471号民事判决书、（2012）崇执字第1489号执行案件结案表及当事人陈述等证据在卷佐证，该证据具备客观性、合法性及关联性，本院依法予以采信并对上述法律事实予以确认。本案的争议焦点在于：目前案涉房屋登记的产权人仍为被告周汉东，但两被告早在2008年离婚时商定案涉房屋归被告周娟所有，此时，案涉房屋欠交的物业费应由谁来承担，即本案的适格被告问题。本院认为，根据我国相关行政法规的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故房屋物业费的给付义务主体应为业主，而业主即房屋的所有权人。根据我国法律规定，不动产物权的设立以登记为生效条件。现案涉房屋的产权登记人为被告周汉东，故周汉东是该房屋的所有权人，即为本案的适格被告，有义务向原告缴纳物业费。关于被告曹娟，其与被告周汉东在婚后购置了案涉房屋，在没有证据证明两被告对该房屋的权属存在约定的情况下，根据我国的法定夫妻财产制即婚后所得共同制，被告曹娟依法成为该房屋的共同所有权人，且类型上属于共同共有。共同共有在性质上系不可分割的共有所有权，故被告曹娟也是案涉房屋的所有权人。从权利义务相一致的角度看，共有人对共有财产共同享有权利的同时也要共同承担相应的义务。我国相关法律规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”本案中，物业费就属于上述规定中的“管理费用以及其他负担”，在没有证据证明两被告对物业费的负担存有约定的情况下，两被告应当基于对案涉房屋的共同权利继续共同承担给付物业费的义务。因此，被告曹娟也是本案的适格被告，有义务向原告缴纳物业费。虽然两被告离婚后解除了婚姻关系，消灭了共有关系的成立原因，但两被告对案涉房屋的共有关系在共有物分割之前尚不终止。固然两被告在离婚协议中约定了案涉房屋的分割方案，但离婚协议的成立和生效只赋予了房屋受让人（曹娟）履约请求权，而房屋的实际分割需经物权变更登记或法院裁判后方得完成。换言之，两被告离婚后仍然是案涉房屋的共同所有权人，应当继续共同承担该房屋上产生的物业费。2011年1月1日至2014年12月31日期间，原告与天安花园业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，应为合法有效，依照我国相关司法解释的规定，对本案两被告具有拘束力。原告称在以上期间内，一直为案涉小区提供物业服务从未间断，被告对此未提出抗辩，本院采信原告的陈述。关于原告诉称上述两被告欠费的期间段，被告未提出抗辩，结合（2012）崇执字第1489号案件的执行情况，本院对该期间段亦予以确认。关于该期间段内的物业费单价，仅2014年度的物业服务合同作了明确约定，此前物业服务合同并无记载，对此，本院认为：当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。现原告参照2014年度物业服务合同规定的物业费单价和被告实际执行的2003年12月1日至2004年11月30日期间的物业费标准提出主张，于法不悖，本院予以支持。综上，两被告应缴纳的物业费金额为人民币6590.4元（137.3*1*48），每年度计人民币1647.6元（137.3*1*12）。关于原告主张的违约金，依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。案涉物业服务合同约定的“滞纳金”实质上系违约金，被告未及时给付物业费已构成违约，故应当依约承担违约金。关于原告主张的违约金计算标准，其未就被告违约给其造成的损失举证证明，故本院酌定被告违约给原告造成的实际损失为原告应收物业费丧失占有期间的银行利息损失（按银行逾期罚息利率顶格计算至银行同期同类贷款利率的1.5倍）。按每日万分之五计算的违约金过分高于原告该损失，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定按上述损失的1.3倍即银行同期同类贷款利率的1.95倍（1.5*1.3）支持原告的违约金主张。关于违约金的起算日期，原告现行主张与物业服务合同中记载的自逾期之日（每年的7月1日）起算违约金的约定明显相悖，本院不予支持，被告应当自2011年起于每年的7月1日起向原告支付违约金。此外，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十八条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周汉东、曹娟于本判决生效后十日内一次性给付原告南通港力物业管理有限公司天安花园**幢202室房屋2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币6590.4元。二、被告周汉东、曹娟于本判决生效后十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍一次性支付原告南通港力物业管理有限公司上述物业费的逾期付款违约金（从2011年起，分别以人民币1647.6元为基数，自每年的7月1日起计算至2014年10月31日止）。三、驳回原告南通港力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元、公告费人民币690元，合计人民币740元，由被告周汉东、曹娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中行西被闸支行)。审 判 长  黄素兵代理审判员  顾 彬人民陪审员  陈 怡二〇一五年六月十七日书 记 员  赵 云附法律规定国务院《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委[2009]36号）第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。