内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌商终字第8号上诉人（原审被告）中国平安人寿保险股份有限公司内蒙古分公司，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路118号荣胜大厦。负责人赵津，公司经理。委托代理人王钊炜，内蒙古分公司员工。委托代理人刘克勤，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）乌兰察布市吉祥房地产开发有限公司，住所地乌兰察布市集宁区恩和路210号春天大厦11层。法定代表人兰贵子，公司经理。委托代理人王晓农，乌兰察布市第三法律事务所法律工作者。原审被告中国平安人寿保险股份有限公司乌兰察布中心支公司，住所地乌兰察布市集宁区幸福大街西侧新星小学综合楼。法定代表人刘晓芳，公司经理。上诉人中国平安人寿保险股份有限公司内蒙古分公司（以下简称平安人寿保险内蒙古分公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2013）集商初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平安人寿保险内蒙古分公司的委托代理人王钊炜、刘克勤；被上诉人乌兰察布市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）的委托代理人王晓农到庭参加诉讼。原审被告中国平安人寿保险股份有限公司乌兰察布中心支公司（以下简称平安人寿保险乌兰察布中心支公司）经合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，原告吉祥房地产公司作为甲方与作为乙方的被告平安人寿保险内蒙古分公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于乌兰察布市集宁区恩和路210号春天大厦7层商务办公楼作为办公用房，该房建筑面积共计2100平方米，使用面积1680平方米，租赁期限3年，即从2008年5月1日至2011年4月30日，年租金为627480元。合同第七条约定：“合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好(正常损耗的除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用”。后双方又签订了《房屋租赁补充合同书》，该补充协议约定，租赁合同的起止时间分别向后顺延2个月，即变更为从2008年7月1日至2011年6月30日止，甲方于租期起始之日前免费提供2个月装修期，原、被告对如何装修未作约定。合同签订后，被告平安人寿保险内蒙古分公司按照其办公用途对租赁房屋进行了装修改造，在装修过程中，平安人寿保险内蒙古分公司将租赁房屋内的可移动设施拆除，称按照原告指示交给了春天物业公司，原告称未予指示，被告对此不能举证证明。平安人寿保险内蒙古分公司将房屋装修完毕交给平安人寿保险乌兰察布中心支公司使用。合同到期后，被告将租赁房屋交还原告，双方均认可房屋原有设施已不存在。合同约定的租赁期间租金已由平安人寿保险内蒙古分公司全部付清。2012年3年9日，乌兰察布市集宁区价格认证中心对租赁房屋设施重置价格进行鉴定，并出具了集价认字2012年第25号《价格鉴定结论书》，具体价格鉴定结果如下：1.24公分砖墙1023平方米，鉴定价格298000元；2.安全防盗门33个，鉴定价格69300元；3.石膏天花板1680平方米，鉴定价格242000元；4.卫生间防水层及地面17间，鉴定价格24800元；5.卫生间上下水安装17间，鉴定价格54000元；6.卫生间排风道安装17间，鉴定价格15300元；7.雷士顶灯115套，鉴定价格28850元；8.电源开关34套，鉴定价格850元；9.电源插座85套，鉴定价格3200元；10.电路安装3360米,鉴定价格19600元；11.立柱式钢制暖气安装51组，鉴定价格115000元；12.拆除墙体1023平方米，鉴定价格18000元；13.卫生间洁具17间，鉴定价格45000元；14.消防监控及电话线、网线安装，鉴定价格52000元；15.垃圾清理运输费用，鉴定价格31000元。另查明，被告平安人寿保险内蒙古分公司与平安人寿保险乌兰察布中心支公司存在管理与被管理的关系，二者均具有独立诉讼主体资格。原审法院认为，依法成立的房屋租赁合同应受法律保护。原告吉祥房地产公司与被告平安人寿保险内蒙古分公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认可。合同签订后，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。因《补充协议》约定原告为被告免费提供2个月装修期，说明原告同意被告对租赁房屋进行装修，虽原、被告对如何装修未作具体明确约定，但在被告装修完毕后对房屋使用了三年，原告未提出异议并收取相应租金，现双方租赁合同已经履行完毕，应视为原告对被告装修方式的默认。同时，双方约定:“合同终止时，乙方(承租方)应按时腾空交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好(正常损耗的除外)”，平安人寿保险内蒙古分公司在装修租赁房屋时或合同终止时，应将房屋内因装修而拆除的可移动设施交给原告，其不能举证证明是受原告指示而交给春天物业公司，应承担相应的赔偿责任。根据集价认字2012年第25号《价格鉴定结论书》，装修改建物品设施的重置价格为1016900元。因双方在租赁合同中对是否恢复原状没有明确约定，故对此重置损失，应各自承担相应责任，被告作为租赁方，应承担70%,其余30%，由原告自负。因原告吉祥房地产公司是与被告平安人寿保险内蒙古分公司签订了租赁合同，租金亦由平安人寿保险内蒙古分公司交纳，可以认定租赁合同的承租人应为平安人寿保险内蒙古分公司，其虽将所租房屋交由平安人寿保险乌兰察布中心支公司使用，但相应责任仍应由平安人寿保险内蒙古分公司承担。依照《中华人民和国合同法》第八条、第二百一十二条、最高人民法院《关民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告平安人寿保险内蒙古分公司在判决发生法律效力后立即给付原告吉祥房产公司租赁房屋期间所造成的损失711830元；二、驳回原告吉祥房地产公司对被告平安人寿保险乌兰察布中心支公司的诉讼请求。案件受理费15570元，原告吉祥房地产公司负担4671元，被告平安人寿保险内蒙古分公司负担10899元。上诉人平安人寿保险内蒙古分公司上诉称，（一）原审判决认定事实错误，上诉人不构成违约。本案中上诉人对房屋进行装修，经过了被上诉人的同意，被上诉人对上诉人的装修方式予以认可，合同履行完毕后，上诉人交付房屋，没有违反合同的约定。关于装修租赁房屋时因装修而拆除的可移动设施，已经交付春天物业公司，被上诉人是否指示，属消极事实，上诉人无需举证，而且装修房屋时可移动设施的移交不属于“房屋及内部设施完好”约定范围，本案《房屋租赁合同》期限三年，已经履行完毕，被上诉人对上诉人未交付可移动设施从未提出异议，应视为其已经收到上述设施。原审判决认定上诉人在装修租赁房屋时或合同终止时未将可移动设施交付被上诉人，认定事实错误，上诉人不构成违约。（二）原审判决适用法律错误。本案中，当事人双方对是否恢复原状没有明确约定，即使存在恢复原状的约定，赔偿范围也不能超过上诉人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于《价格鉴定结论书》中的重置价格，反映的是租赁房屋恢复原状的价格，在上诉人没有违反合同约定的情况下，与本案没有联系。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人吉祥房地产公司的代理人代为答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确。被上诉人出租给上诉人的房屋用途是办公用房，出租后上诉人擅自改造的事实是存在的，给被上诉人造成损失的事实也是存在的。被上诉人在一审中提供的鉴定结论，上诉人明确表示不申请重新鉴定，故鉴定结论有效。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，没有约定的，应当按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》中对出租房屋如何装修未作明确具体的约定，综合两份合同书的全部条款内容及当事人在合同履行过程中的行为，应当认定被上诉人吉祥房地产公司允许上诉人平安人寿保险内蒙古分公司对出租房屋进行装修。但是，双方当事人在《房屋租赁合同书》第七条中对合同终止时出租房屋的交付状态有明确约定，即“合同终止时，乙方(承租方)应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好(正常损耗的除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用。”按照该条规定，上诉人平安人寿保险内蒙古分公司在合同终止时，应将房屋内原有的可移动设施交给被上诉人吉祥房地产公司，对其主张的已将可移动的设施按被上诉人吉祥房地产公司的指示交付春天物业公司的理由未提供证据予以证明，应承担举证不利的后果。乌兰察布市集宁区价格认证中心作出的《价格鉴定结论书》系由有资质的鉴定部门出具，且上诉人平安人寿保险内蒙古分公司未提供证据证明该鉴定结论存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，依法应予采信，即被上诉人吉祥房地产公司财产损失价格为1016900元。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，责任分配比例适当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15570元，由上诉人平安人寿保险内蒙古分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乌兰审 判 员  荆茂代理审判员  赵昱二〇一五年六月九日书 记 员  强婷