上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第857号上诉人（原审原告、反诉被告）上海金桥出口加工区开发股份有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人沈琦，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人陈偲偲，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。委托代理人郑志民，上海浩荡律师事务所律师。上诉人上海金桥出口加工区开发股份有限公司、上海幼狮高级轿车修理有限公司因土地租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第1410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人上海金桥出口加工区开发股份有限公司的委托代理人沈琦，上诉人上海幼狮高级轿车修理有限公司的委托代理人钱鸿斌、郑志民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2000年2月1日，上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“金桥公司”）作为甲方（出租人），上海幼狮高级轿车修理总厂（系上海幼狮高级轿车修理有限公司（以下简称“幼狮公司”）前身）作为乙方（承租人），双方签订《场地租赁合同》一份，约定由乙方向甲方租赁上海市金桥出口加工区34号地块内的部分场地。合同第三条约定，下列文件为本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等效力……2、场地位置示意图……第七条约定，乙方向甲方租赁上海市金桥出口加工区34号地块内的部分场地，作为乙方兴办从事汽车修理、养护的企业。该场地面积共计约1，022平方米，其地理位置详见《场地位置示意图》（以土地管理部门勘测定界的面积为准）。第九条约定，本合同第七条所定场地的租赁期限为20年，自2000年6月1日起至2020年5月31日止。第十一条约定，本合同第七条所定场地租金为每年每平方米66.24元，1，022平方米年租金合计67，697.28元（人民币，下同）。前款所述场地租金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和前款所述的场地租金单价的乘积为准，并实行多退少补。第十三条约定，本合同第七条所定场地第一年（即2000年6月1日至2001年5月31日）的租金由乙方于本合同签字之日起30天内汇入甲方指定的开户银行账号，以后各年（即当年的6月1日至来年的5月31日）的租金由乙方于租赁当年5月31日前汇入甲方指定的开户银行账号。第十四条约定，本合同第七条所定场地的租金前四年不予调整，自第五年起（即2004年6月1日）开始每四年可调高一次，调高幅度按前一年租金总额的10%计。第二十三条约定，甲方应于2000年6月1日前将本合同第七条所定场地交付于乙方使用。第二十四条约定，甲乙双方的法定代表人或委托代理人应于场地交付使用当日在场地交接单上签字，以示场地交接完毕。第二十五条约定，甲方应于前条所定场地交付日期前十天以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按甲方书面通知所截日期进行场地交接，逾期超过十四天的，视作乙方认可本合同第七条所定场地已交接。第三十五条约定，乙方在场地交接后二个月内不开始动工的（以实施项目土建及连续施工为标志），或乙方未按规定支付场地租金超过三十天的，除不可抗力外，甲方有权单方面终止本合同，并收回租赁场地。第三十六条约定，除本合同另有规定外，甲方有下列情况之一的，构成违约：1、未按本合同规定的时间提供场地的；2、所提供场地不符合本合同规定的条件的；3、未事先通报乙方并获得同意而在本合同第七条所定场地内作业造成乙方正常生产经营活动损失的；4、违反本合同其它条款的。第三十七条约定，除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：1、对本合同第七条所定场地的处置与土地使用权出让合同和本合同的有关规定相抵触的；2、未事先通报甲方并获准许而在本合同第七条所定场地内作业损及地下公用基础设施的；3、未按规定将本合同第七条所定场地交还甲方的；4、违反本合同其它条款的。第三十八条约定，违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为500元；2、违约天数＝自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数；3、违约金金额＝日违约金×违约天数。第四十三条约定，符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。1、乙方逾期支付场地租金的；2、任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。上述合同签订后，幼狮公司向金桥公司支付了2000年6月1日至2007年5月31日期间的租金，未交纳押金。另查明，2006年9月11日、12月8日，金桥公司先后向幼狮公司送达《关于场地租赁价格调整的函》和《关于调整场地租金的通知》，称自2004年以来，浦东新区及金桥开发区的土地价格已上涨超过50%，经公司研究决定，自2007年1月1日起，对幼狮公司所租赁的场地租赁价格提高10%，即由原来的每年每平方米66.24元调整为每年每平方米72.86元，要求幼狮公司从2007年1月1日起按调整后的租金价格支付租金。2006年12月18日，幼狮公司向金桥公司回函称其已收悉金桥公司的通知，并表明该公司与金桥公司于2000年2月1日签订《场地租赁合同》至今已将进（近）6年，租用场地后，该公司曾遇到过一次极好的机遇，同时打报告给金桥公司相关部门审批，但申请项目将近一年才被批下来，已经错过了此项目投产的黄金时间；由于上述场地的形状、面积等原因，利用率不是很高，几次合作项目均因上述因素而被搁浅，至今为止，场地未被利用，但该公司还是按合同缴纳每年的场地租金。鉴于上述实际情况，请求金桥公司对场地租金暂时不作调整，仍按原价收取，另外，该公司正在积极寻找合适项目，尽早将场地盘活起来。2012年12月20日，幼狮公司出具《通知书》给金桥公司，称双方签订租赁合同至今，金桥公司从未向该公司办理租赁场地的交接手续，且至今为止，场地上有外来人员占用从事经营活动，致该公司根本无法使用，金桥公司应对金桥加工区34号场地予以清场（清除掉场地上现有的外来无关人员），在场地具备移交条件时，就场地的租赁事宜、该公司已付的租金用于抵扣后期租赁所付的租金等事宜洽谈一致后，进行租赁场地的交接手续。2013年11月7日，金桥公司向幼狮公司发出《律师函》，表示幼狮公司自收到租金调价函后就再未支付任何租金，经金桥公司多次催款仍未支付，截至2013年9月30日，幼狮公司已拖欠租金共计471，598.49元，共产生滞纳金628，740.08元。现通知幼狮公司：1、在收到律师函之日起，租赁合同立即解除；2、于律师函出具后的10日内，无条件向金桥公司支付自2007年6月1日起至搬离租赁场地之日期间的全部租金、场地使用费以及相应的滞纳金；3、立即无条件搬离租赁场地，并将场地按原状归还给金桥公司。2013年11月20日，幼狮公司申请上海市徐汇公证处就其租赁的金桥出口加工区34号地块（新金桥路＊＊＊号）进行证据保全，根据保全证据照片显示，系争场地上现有搭建物及废品。2014年5月26日，原审法院组织金桥公司及幼狮公司至租赁场地进行现场勘察。经查看，双方确认争议的场地位于新金桥路＊＊＊号内，南侧为新金桥路，东侧是申江路，地块东侧间距约5米处是浦东供电公司金藤变电站，与变电站相邻的北侧和东侧建有围墙，另外，在争议场地上建有一栋临时建筑物。对于租赁场地的面积，金桥公司向原审法院提供了由上海市房屋土地测绘中心出具的项目名称为“上海幼狮高级轿车修理总厂”的《房屋土地测绘技术报告书（土地勘测）》，证明租赁场地的面积为1，022平方米。幼狮公司对该报告书不予认可，并认为根据现场情况，租赁土地前面被大量绿化带占用，故无法认定界址，但表示证明土地面积是多少的责任在于金桥公司。对于场地上的临时建筑物，金桥公司认为其交付给幼狮公司的是空地，上面的搭建物应是幼狮公司租赁给第三方时进行的搭建，幼狮公司则表示其从未将场地出租给他人，其也从未在场地上进行过搭建。当天，原审法院向租赁场地目前的使用人程某进行调查，程某向原审法院反映其系在五、六年前向案外人徐某某购买了系争场地并在场地上开设了“上海浦东程某金属材料经营部”，场地上的房屋是徐某某建造的，但不知场地的来源，也没见徐某某出示过相关权证，其与金桥公司及幼狮公司均不认识。又查明，金桥公司系中外合资的上市股份有限公司，经营范围为在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介等。审理中，幼狮公司称其基于信任金桥公司去办理土地面积勘测，且合同约定租金根据实际面积多退少补，才按约预付了租金，但不代表其承认金桥公司主张的租金标准，至于金桥公司发出的租金调价通知只是该公司单方意思表示，未经其同意；其次，金桥公司作为中外合资企业，只能出租开发完毕后的土地，即房屋和土地一起出租，不能单独出租土地；另外，地块边上有变电站，影响幼狮公司使用地块。而且，金桥公司并未向幼狮公司交付场地，应要求场地的实际使用人承担场地使用费或租金。金桥公司则表示，租赁土地面积是金桥公司内部测量并经幼狮公司同意的，且已提供相应测绘报告证明土地面积；其已于签订合同当天交付了土地，出租时是一片空地，土地上的搭建物和实际使用人员是幼狮公司应尽的管理义务；其出租争议场地也未违反法律法规的强制性规定。另外，已经收取的2007年1月至5月31日期间的租金不再要求调整，但2007年6月1日起的租金要求在原年租金标准上调整10%由幼狮公司支付。原审审理中，金桥公司请求法院判令：1、解除金桥公司与幼狮公司之间的《场地租赁合同》；2、幼狮公司向金桥公司支付拖欠的租金（自2007年6月1日起至幼狮公司搬离租赁场地之日止，暂计至2013年9月30日为471，598.49元）；3、幼狮公司向金桥公司支付逾期付款滞纳金（以未付金额每千分之一计算，自2007年6月1日至其全部付清租金之日止，暂计至2013年9月30日共计471，598.49元）；4、幼狮公司立即搬出位于金桥出口加工区34街坊10丘1，022平方米的租赁场地，并将该场地按原状归还给金桥公司。幼狮公司则不同意金桥公司的上述诉讼请求，并提起反诉，要求判令：1、金桥公司返还幼狮公司已付租金共计473，880.96元；2、金桥公司返还幼狮公司已付租金的利息损失计141，927.34元（按人民银行同期存款利率计算，从2000年1月1日开始计算，2014年1月1日至2月底的利息不主张，但要求金桥公司继续支付自2014年3月1日起至生效判决返还租金之日止的利息损失）；3、金桥公司支付2014年3月起至生效判决返还租金之日为止的利息损失（按人民银行同期存款利率计算）；4、金桥公司支付违约金456，000元（按每日500元计算两年半）。金桥公司亦不同意幼狮公司的上述反诉请求。原审认为，涉案租赁合同协议系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案合同签订以后，幼狮公司按约支付了至2007年5月31日的租金，期间曾发函阐述了其面临的困难从而要求金桥公司暂时对租金不作调整、仍按原价收取，现幼狮公司在时隔多年后主张金桥公司并未交付场地显然不合常理，原审法院难以支持。根据合同约定，每年度的租金由幼狮公司于当年5月31日前支付给金桥公司，幼狮公司仅支付了截止2007年5月31日止的租金，故金桥公司要求解除合同并返还场地具有合同和法律依据，原审法院予以支持；双方已租赁多年，金桥公司认为搭建未征得其认可，缺乏依据，其要求按原状返还场地原审法院不予支持。合同解除后，双方仍应按约结算。根据合同约定，前四年租金不变，第五年即2004年6月1日开始每四年可调高一次租金，调高幅度按前一年租金总额的10%计，故金桥公司要求幼狮公司按照其通知调整后的金额支付租金并无不当，但幼狮公司主张租金已超过诉讼时效，本案中并无证据表明金桥公司在2013年11月7日之前曾向幼狮公司催讨过租金，故金桥公司主张的2013年5月31日之前的租金已经超过诉讼时效，原审法院不予支持。金桥公司要求幼狮公司支付逾期付款滞纳金具有合同依据，但幼狮公司认为违约金标准过高，要求予以调整，原审认为，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。根据上述原则，原审法院根据本案实际情况、结合现有证据对违约金数额进行酌定。对于幼狮公司的反诉请求，原审认为，根据现有证据显示，租赁场地已经实际交付，至于交付以后的使用和管理责任在于幼狮公司，幼狮公司未能提供证据证明金桥公司将场地租赁给其他人员使用，故幼狮公司要求金桥公司返还已支付的租金并承担利息损失和违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一五年一月三十日作出判决：一、解除上海金桥出口加工区开发股份有限公司与上海幼狮高级轿车修理有限公司之间的《场地租赁合同》；二、上海幼狮高级轿车修理有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市金桥出口加工区34号地块内（新金桥路＊＊＊号）迁出，并将租赁场地返还给上海金桥出口加工区开发股份有限公司；三、上海幼狮高级轿车修理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海金桥出口加工区开发股份有限公司自2013年6月1日起至实际迁出之日止、按每年74，462.92元的标准计算的租金和场地使用费；四、上海幼狮高级轿车修理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海金桥出口加工区开发股份有限公司自2013年6月1日至判决生效之日止、按每日40元的标准计算的逾期付款滞纳金；五、驳回上海幼狮高级轿车修理有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，703元，由上海金桥出口加工区开发股份有限公司承担11，703元，上海幼狮高级轿车修理有限公司承担3，000元；反诉案件受理费7，223元，由上海幼狮高级轿车修理有限公司承担。原审判决后，金桥公司与幼狮公司均不服，上诉于本院。金桥公司上诉称：一、根据卫星照片，金桥公司交付的租赁场地并无搭建物，且自交付租赁场地后，金桥公司从未收到任何关于租赁场地的搭建申请，并不知悉租赁场地被案外人占用搭建的情况，原审法院推定金桥公司认可租赁场地上的搭建情况存在错误。二、2012年12月20日，幼狮公司向金桥公司出具的通知书已经确认了幼狮公司应支付租金的事实，构成诉讼时效第一次中断。2013年11月7日，金桥公司向幼狮公司发出的律师函构成诉讼时效的第二次中断。由此可见，幼狮公司支付租金等费用的起算日应为2011年12月20日。综上，金桥公司要求撤销原审判决第二、三、四项，改判幼狮公司按原状返还租赁场地；幼狮公司向金桥公司支付租金和场地使用费223，388.76元（自2011年12月20日起至实际迁出之日止，暂计至2014年12月20日，按每年74，462.92元的标准计算）；幼狮公司向金桥公司支付逾期付款滞纳金244，610.70元（自2011年12月20日起暂计至2014年12月20日止，按未付金额的每日0.1%计算）。幼狮公司上诉称：一、本案无任何证据表明系争租赁场地已经实际交付，原审认定事实错误，幼狮公司不应支付租金。1、根据《场地租赁合同》第24条、第25条的约定，场地交付应当有书面凭证，但是本案审理中，金桥公司没有向法院提供租赁场地移交给幼狮公司的任何书面凭证。2、原审法院已经查明案外人程某是租赁场地的实际使用人，程某又承认并非幼狮公司将场地交给其使用，由此表明金桥公司未向幼狮公司交付场地。此外，程某承认房屋由徐某某建造，为查明程某和徐某某之间交易的情况，幼狮公司要求追加此人参加诉讼是正确的，原审法院却不予准许。3、按照《场地租赁合同》第11条的约定，场地租金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和单价的乘积为准，并实行多退少补，但金桥公司为了欺骗幼狮公司，故意不将测绘报告提交幼狮公司。直至幼狮公司查看现场时才看到该报告，该报告既没有列出国家法律规定的规划红线，又将沿马路边的整片绿化地块的面积计算到租赁场地面积中，拼凑出1，022平方米的租赁场地。二、幼狮公司提交的补充证据证明金桥公司所出租的地块幼狮公司无法租赁使用。1、根据土地管理法等法律规定，幼狮公司若将租赁地块作为维修车间厂房建设项目立项报批，则该地块必须转让给幼狮公司，如果金桥公司不转让地块的使用权，则金桥公司必须作为该地块建设厂房的立项申请人向政府部门办理报批手续，建设完毕后再将厂房出租给幼狮公司。本案由于金桥公司迟迟不履行法定的配合义务，也不明确具体方案，导致幼狮公司在支付7年的租金后停止继续支付租金。金桥公司作为租赁地块的使用人，单独出租土地违反了外商投资开发成片土地暂行管理办法等规定，幼狮公司对于涉案租赁合同的合法性存有异议，原审认定该合同合法是错误的。2、金桥公司违反其与上海市土地管理局签订的国有土地使用权成片开发出让合同第8条的约定，没有依法先对租赁地块予以开发建设，且未就该地块的使用办理用地手续，导致幼狮公司无法使用租赁场地。三、幼狮公司向金桥公司所发函件已经表明不会向金桥公司支付递增后的租金，即自2007年6月1日起，幼狮公司以自己的行为拒绝继续履行租赁合同，在此期间，金桥公司明知幼狮公司不愿继续支付租金，也未就此提出任何书面异议，表明双方已经事实上终止了合同履行，金桥公司迟至2013年12月31日起诉主张租金显然已经超过诉讼时效。据此，幼狮公司要求撤销原审判决第二、三、四、五项，改判支持幼狮公司的原审反诉请求。金桥公司与幼狮公司对对方的上诉请求互不认可，均要求驳回对方的上诉请求。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，幼狮公司提交了“关于幼狮公司厂房立项事宜的回函”、上述回函的传真件及金桥公司副总经理边某某的名片及户籍资料，以证明根据房地部门对于房地产证“房地合一”的规定，幼狮公司建设厂房的立项未被审批，故《场地租赁合同》事实上不能履行；幼狮公司将上述回函传真给金桥公司副总经理边某某，但金桥公司没有回复；边某某系金桥公司副总经理。金桥公司发表质证意见称，对于回函的真实性没有异议，但该函件与本案没有关联性，且回函系浦东某管理委员会2007年发出，而系争租赁合同是2000年签订；对于名片及户籍资料的真实性没有异议，但传真件系复印件，也不完整，故对其真实性存疑，也无法证明金桥公司收到过该传真函件。经审查，本院对回函、名片及户籍资料的真实性予以确认，但对传真函件的证明力不予确认。本院认为，金桥公司与幼狮公司就涉案土地签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。幼狮公司虽主张系争租赁合同因违反房地部门关于“房地合一”的规定且金桥公司不履行配合义务致事实上无法履行，但实际情况是，首先，根据2006年12月18日幼狮公司向金桥公司回函的内容，幼狮公司对于其项目未能实施原因的陈述与其上述主张自相矛盾；其次，本案并无证据表明幼狮公司曾要求金桥公司配合其厂房立项审批或者金桥公司拒绝配合幼狮公司办理相关审批事宜。再者，金桥公司提供的租赁场地符合双方合同的约定，幼狮公司作为承租人在签订租赁合同前亦应对于涉案场地能否实现其租赁用途予以充分了解，其将项目未通过审批的责任归结于金桥公司，缺乏合同和法律依据。由此，本院对于幼狮公司的上述主张难以采纳。关于租赁场地是否交付，金桥公司确实未能提交双方交接租赁场地的书面依据，但根据本案查明的双方租赁合同的履行情况以及双方往来函件反映的事实，足以使本院确信金桥公司已经向幼狮公司交付了租赁场地，幼狮公司关于租赁场地尚未交付的抗辩理由亦与常理不符，本院难以采信。租赁场地既已交付，现双方租赁合同已经解除，则金桥公司要求幼狮公司返还租赁场地，于法有据，本院予以支持。幼狮公司虽主张租赁场地系金桥公司另行租赁给案外人使用，但其未能提供相应的证据加以证明，原审法院对其主张未予支持，并无不当。至于应否按照原状返还，金桥公司虽认为租赁场地上的搭建未征得其认可，但双方租赁合同已履行十余年，其从未就搭建问题提出过异议，原审据此驳回金桥公司要求按照原状返还租赁场地的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于租金的支付，鉴于金桥公司未能提供证据证明其在2013年11月7日之前曾向幼狮公司主张过租金，原审认定金桥公司主张的2013年5月31日之前的租金已经超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。至于租金的计算标准，幼狮公司虽上诉称租赁场地的实际面积小于合同约定，故应按照实际面积计算租金，但根据上海市房屋土地测绘中心出具的报告书，租赁场地的面积符合合同约定，且幼狮公司在双方合同履行过程中亦未对租赁面积提出过异议，故原审法院按照合同约定的标准计算租金数额，并无不妥，本院予以认同。至于本案的其他问题，原审已作详细阐述，本院不再赘述。综上所述，原审法院根据本案事实所作的判决并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，490元，由上海金桥出口加工区开发股份有限公司负担4，490元，上海幼狮高级轿车修理有限公司负担6，000元。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年六月二十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……