甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初6969号原告（反诉被告）:赵茜阳，委托诉讼代理人：苏钰人，被告（反诉原告）文雁彬，委托诉讼代理人：王文琪，原告（反诉被告）赵茜阳与被告（反诉原告）文雁彬房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵茜阳委托诉讼代理人苏钰人、文雁彬委托诉讼代理人王文琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵茜阳向本院提出诉讼请求：1、依法判令文雁彬返还押金30,000元；2、依法判令文雁彬补偿装饰装修费4200元；3、诉讼费由文雁彬承担。在诉讼过程中，赵茜阳增加诉讼请求：依法判令文雁彬返还承包费65,000元。事实和理由：赵茜阳租赁承包文雁彬位于兰州市城关区金昌南路85号住宅房屋经营“胖哥”酒吧。依合同约定，文雁彬应提供房屋所有权证及身份证，以便其办理经营所需证照，但文雁彬未能提供。又因文雁彬用于开“胖哥”酒吧的房屋系住宅房屋，依2016年4月1日开始实施的《兰州市物业管理条例》之规定，涉案房屋在未取得有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案的情况下，无法办理经营所需营业执照，故致赵茜阳签订承包合同的目的无法实现，双方遂解除了合同。但文雁彬却无理拒绝返还押金。另，由于文雁彬未依约履行提供办理营业执照的产权证等证明文件，致合同无法继续履行，且双方订立的合同时约定的租金明显高于同类地段商铺的租金，造成赵茜阳多付出租金65,000元。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。文雁彬辩称，其与赵茜阳之间系承包合同关系，赵茜阳在履行合同时构成违约，在其经营10个月后，违约提出解除合同，依双方订立的承包合同约定，赵茜阳无权主张返还押金及承包费。文雁彬向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赵茜阳支付违约金112,500元；2、反诉费由赵茜阳承担。事实和理由：其与赵茜阳签订《承包合同》1份。依该合同约定其将“胖哥”酒馆以每年150,000元包给赵茜阳经营，其依约履行了合同义务。但赵茜阳在经营过程中，改变酒馆名称，且经营不善，导致酒馆的原有客户资源流失，并在经营时损坏酒馆原有财产。赵茜阳经营10个月时自行停业，提出解除合同。依双方约定的中途解除合同的一方，应按总承包价的25%支付违约金，赵茜阳应承担支付违约金的违约责任，故请求人民法院依法判如所请。赵茜阳对文雁彬的反诉辩称，双方签订的关于涉案房屋使用的合同性质属租赁法律关系而非承包法律关系。其仅是承租了文雁彬的房屋自行进行经营，文雁彬交付的酒馆没有营业执照，不存在承包经营的客体。文雁彬在双方解除租赁合同后才自己办理了营业执照，故文雁彬所称承包法律关系不能成立。在双方订立的租赁合同成立后，文雁彬未依约提供办理营业执照所需的房屋所有权证和文雁彬的身份证件，说明文雁彬在订立合同违反诚实信用原则，构成欺诈，致其经营过程中无法办理营业执照，使其无法继续经营的情况下，解除了租赁合同。故文雁彬的反诉请求依法无据，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。双方共同提交的《承包合同》证明的事实如下：2015年12月2日，赵茜阳与文雁彬双方签订承包合同1份，双方约定由赵茜阳承包经营位于兰州市城关区金昌南路85号“胖哥”酒馆。该酒馆现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为双方交接时的依据。合同成立当日双方办理交接手续。承包期限3年，自2015年12月3日至2014年12月2日。年承包金150,000元，每季度支付承包费37,500元。物业费由赵茜阳承担。赵茜阳需交付押金30,000元。经营酒馆必备的营业手续（营业执照、餐饮许可证、税务登记证等）由赵茜阳自行办理，文雁彬应在承包合同签订时向赵茜阳提供房产证及身份证等办理经营手续所需的证件。在承包期间，缔约双方未经对方同意，擅自解除合同的，应按合同总承包费的25%向对方支付违约金。若支付的违约金仍不足弥补损失的，应承担赔偿责任。双方还约定了其他内容。赵茜阳提交的收据、文雁彬在双方解约时出具的证明、赵茜阳与案外人的微信聊天记录。该组证据内容为赵茜阳向文雁彬支付合同保证金30,000元。赵茜阳经营酒馆时新修了水泥台支出2300元，制作坐垫16个，支出1900元。双方解除合同时文雁彬向赵茜阳出具房租、水、电、暖费已结清，保证金有争议未退，酒馆原有招牌缺失的书面证明。还证明同地段房屋租金每月约8000元。赵茜阳以该组证据拟证明其交付的保证金、新添附的装修及未拖欠文雁彬相关费用的事实。文雁彬除对装修费、聊天记录有异议外，其余证据证明的内容无异议。本院认为该组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以证明赵茜阳向文雁彬交付承包费125,000元、保证金30,000元，双方于2016年10月3日协商解除合同的事实，故本院予以采信，与涉案房屋同类地段的租金市场价应为多少，该聊天记录单独无法证明，故该证据本院不予采信。文雁彬提交的营业执照、涉案房屋产权证、办理营业执照开具的证明。文雁彬以该组证据拟证明涉案房屋可以作为商铺使用，并可以办理营业执照。赵茜阳对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为该组证据反而证明文雁彬违约在其经营期间未提供房屋所有权证致其无法办理营业执照的事实。本院认为该组证据证明涉案房屋可以作为商业用途使用，在具备其他条件的情况下，可以办理经营所需营业执照。本院予以采信。本案在审理过程中，赵茜阳请求人民法院追加涉案房屋所有权人文蔚作为共同被告参加诉讼，本院经审查认为，文蔚虽为涉案房屋的所有权人，但其与赵茜阳没有法律上的利害关系，其非赵茜阳与文雁彬承包合同的相对人，故赵茜阳的申请理由不符合法律规定，本院裁定予以驳回。本院认为，本案争议焦点为：1、本案所涉《承包合同》的性质；2、赵茜阳能否主张返还保证金和承包费；3、赵茜阳履行合同的行为是否构成违约、文雁彬能否主张违约金且其主张的违约金是否过高。一、本案所涉《承包合同》的性质。本案所涉合同的性质应为租赁合同，双方当事人之间的法律关系应为租赁法律关系。因为该合同的内容实则是文雁彬将涉案房屋交付赵茜阳使用、收益，赵茜阳给文雁彬对待给付租金的合同，双方交接的“胖哥”酒馆在交付时未办理营业执照，且双方在合同中明确约定经营所需的证照由赵茜阳自行办理，赵茜阳接手该酒馆后，依自己的需求改变了酒馆的名称，这些事实均表明双方订立合同的意思表示应为租赁，双方约定的承包金实则系租金。故文雁彬主张双方法律关系系承包性质的辩称理由，本院不予采纳。二、赵茜阳能否主张返还保证金和承包费。涉案合同无论承包还是租赁性质，双方均履行了合同主要义务。但在赵茜阳经营过程中，文雁彬就协助赵茜阳办理经营所需证照时应提交涉案房屋所有权证及其身份证的附随义务，其没有证据证明其已履行，故赵茜阳未能继续履行涉案合同的主要责任在文雁彬，其履行行为对赵茜阳构成违约，在办证不得的情况下，赵茜阳提出解除合同并未对文雁彬构成违约，双方协商后解除合同，文雁彬理应向赵茜阳返还保证金。故赵茜阳的该项诉讼请求本院予以支持。赵茜阳提出返还多付的租金65,000元的诉讼请求，其没有证据证明双方订立合同时商定的租金价格明显显失公平，且双方已履行完毕，合同因双方协商已告解除，在租赁合同的场合，其为继续性合同，解除的效力溯及将来，文雁彬也未要求赵茜阳交付2016年10月之后的租金，故赵茜阳在合同解除后再行主张返还已付租金不符合合同解除法律后果的处理原则，故该项诉请本院不予支持。三、赵茜阳履行合同的行为是否构成违约、文雁彬能否主张违约金且其主张的违约金是否过高。依上文所述，赵茜阳履行合同并未构成违约，文雁彬在履行合同时存在违约行为，故反诉主张违约金的理由不能成立，其反诉请求违约金数额不符合合同约定，且主张违约金的约定条件并不成立，故其反诉请求应予以驳回。鉴于赵茜阳和文雁彬在解约时，已经对涉案酒馆设施设备进行了交接，且赵茜阳在经营时新修了水泥台，文雁彬在履行合同时也同意赵茜阳经营时改变酒馆名称，故其辩称赵茜阳损坏酒馆的招牌造成的损失不再从保证金中扣除。综上所述，双方间就《承包合同》已不再履行，根据文雁彬所负协助之附随义务。依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）文雁彬于判决生效后10日内返还原告（反诉被告）赵茜阳保证金30,000元；二、驳回原告（反诉被告）赵茜阳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）文雁彬的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，减半收取1135元，赵茜阳负担808元，文雁彬负担327元（于判决生效后10日内付清赵茜阳），余款1135元退回赵茜阳；反诉费1275元由文雁彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审判员  李春彦二〇一七年一月××日书记员  王 英