北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终634号上诉人（原审被告）:富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路一号院1号楼商业101。法定代表人张力，董事长。委托诉讼代理人胡新星，男，1987年11月5日出生。委托诉讼代理人刘永民，男，1983年9月8日出生。被上诉人（原审原告）:马昊，男，1978年9月4日出生。委托诉讼代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人陈彬，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人富力（北京）地产开发有限公司(以下简称富力地产公司)因与被上诉人马昊商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初30013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富力地产公司之委托诉讼代理人胡新星、刘永民，被上诉人马昊之委托诉讼代理人刘宏辉、陈彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回马昊的诉讼请求或发回重审；3.上诉费由马昊负担。事实和理由：一、原判认定基本事实不清。1.原判对合同关于燃气交付条件的约定理解和认定有误。马昊与富力地产公司签订的《北京市商品房预售合同》约定：上水、下水2015年5月30日达到使用条件；市政双路供电、过渡性供电2015年5月30日达到使用条件；燃气2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行；公共停车场2015年6月30日达到基本使用条件。关于燃气的问题，虽然涉案房屋燃气于2015年11月27日开通，但富力地产公司与马昊签订的《北京市商品房预售合同》中，对于燃气交付条件的约定并非实际开通而是设备安装完毕具备通气条件。2.原审法院对生效判决中“原告如因涉案房屋不具备交付条件而给其造成客观上的实际损失，有权另行主张”的理解有误。生效判决认定富力地产公司不构成逾期交房，故对马昊要求富力地产公司承担逾期交房违约金不予支持，但是如果马昊坚持认为富力地产公司交付的涉案房屋不具备交付条件，可以另行主张赔偿损失。也就是说，在生效判决的案件审理中，该案的争议焦点应当是“富力地产公司是否构成逾期交房并承担逾期交房违约金”，而不是“富力地产公司是否给马昊造成实际损失并赔偿损失”，故而告知马昊如果认为其有损失，可另诉主张，而不应当要求在该案中进行处理。另外，生效判决使用了“如因”的表述，可以看出该判决并未认定涉案房屋不具备交付条件。相反，生效判决的本院认为部分明确表述“综合上述情况，涉案房屋现已具备了基本的居住使用的条件”。因此，原审法院片面的理解为生效判决已认定涉案房屋不具备交付条件，便不再依据双方合同约定对此进行审查，属于理解错误。二、原判适用法律错误。1.原判判令富力地产公司承担赔偿损失的违约责任，不是依据富力地产公司是否存在违约行为，而是根据“常理”。根据《合同法》第107条规定，赔偿损失属于承担违约责任的形式之一，承担违约责任的前提是存在违约行为。原审法院未按双方的“约”而是按常理即“燃气未通对居住使用不便利、影响房屋租赁价格”来判断富力地产公司是否存在“违”，显然属于对法律规定理解有误。2.原审法院判令富力地产公司赔偿马昊损失8000元缺乏依据。即使按原审法院认为的燃气未通对马昊的居住使用的便利性造成影响，原审法院酌定的损失数额也过高。根据本案及关联案件马昊提交的租赁合同可以看出，涉案房屋所在地区周边2015年房屋租赁价格约为4000元/90平方米/月，涉案房屋燃气未通的时间约为4个月，即赔偿标准约为2000元/月。生效判决已认定涉案房屋具备基本居住使用条件，原审法院也认定燃气未通仅给马昊造成居住使用不便利的影响，不至于无法入住或出租。也就是说，生效判决及原审法院均认为燃气未通给马昊造成的影响是极为有限的，涉案房屋绝大部分的使用价值已经得到实现，在此基础上，原审法院判令富力地产公司对马昊的租赁损失承担50%的赔偿责任，显然属于赔偿标准过高。马昊辩称，同意原判，不同意富力地产公司的上诉请求。双方签订商品房预售合同约定2015年5月30日水电燃气达到基本使用的条件，但是富力地产公司交付房屋的时候水电燃气未开通，小区停车场不能使用。燃气到2015年11月27日才开通，给马昊造成了损失，房屋无法居住也不能出租。马昊向一审法院起诉请求：1.判令富力地产公司赔偿马昊损失25000元；2.判令富力地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月16日，马昊作为买受人与富力地产公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，马昊购买坐落于北京市通州区新城南街潞河名苑住宅小区（富力金禧家园）10号楼18层2单元×××号房屋（以下简称×××号房屋）。2015年7月8日，马昊办理了×××号房屋入住手续，因富力地产公司存在逾期交房的情形，马昊领取了延期交房违约金。经查，2015年11月，马昊曾将富力地产公司诉至一审法院，要求富力地产公司继续履行双方签订的《北京市商品房预售合同》，使房屋限期达到合同约定的交付条件；并要求富力地产公司向马昊支付未按合同约定条件交付房屋的违约金。在该案审理中，马昊表示其主张的房屋未达到合同约定的交付条件是指临水、临电、燃气未开通、小区仍在施工、道路仍未平整、小区无绿化、小区环保未验收、地下车库消防未验收等。经过审理，一审法院做出一审判决，驳回了马昊的诉讼请求。判决后，马昊不服，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）。二审期间，三中院于2016年3月24日前往×××号房屋所在小区进行现场勘查，经勘查，该小区1至7号楼绿化状况较好，8至10号楼部分绿化处于施工中；在小区北侧道路（东西走向断头路）两侧有临时停车场，车位为250余个，地下车库尚未投入使用。三中院于2016年4月25日作出判决，三中院认为“马昊于2015年7月8日办理涉案房屋入住手续，于当日查验涉案房屋并签署相关查验及交接手续，原审认定马昊在办理入住时知道或者应当知道涉案房屋的交付条件，并无不当；且马昊在办理入住时领取了延期交房违约金，故马昊主张富力地产公司向其支付迟延满足商品房交付条件的违约金，依据不足，不予支持。根据双方当事人的陈述及一审法院现场勘验情况，涉案房屋用水用电能够正常使用，虽为临水临电，但马昊亦未就此支付相应水电费；燃气已于2015年11月27日开通；较之涉案房屋所在小区1至7号楼，涉案房屋所在楼栋绿化状况较差，但与马昊所称小区无绿化的情形并不相符；虽然地下停车场尚未投入使用，但在小区北侧设有临时停车场所。综合上述情况，涉案房屋现已具备了基本的居住使用的条件。虽然存在富力地产公司所述11号楼尚未拆迁完毕，小区尚未整体建成等情形，但在绿化、停车设施等确实存在不完善之处，尤其是自马昊收房至2015年11月27日前的期间未开通燃气，确给马昊造成一定影响，富力地产公司对于上述不完善之处应尽快予以完善；马昊如因涉案房屋不具备交付条件而给其造成客观上的实际损失，有权另行主张。”故三中院最终判决驳回上诉，维持原判。再查，涉案房屋燃气已于2015年11月27日开通。马昊当庭表示其主张的损失系因为燃气没有开通致其不能洗澡和做饭，导致其无法居住或出租涉案房屋，产生了相应的损失，损失包括房屋租金、停车费损失和外出就餐费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，马昊主张其损失系因为富力地产公司交付的涉案房屋未开通燃气所造成的损失，经查涉案房屋燃气已于2015年11月27日开通，故马昊主张2015年11月27日后因燃气未通给其造成的损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。自马昊收房至2015年11月27日期间，涉案房屋燃气确未开通，会给马昊造成一定的影响。此期间涉案房屋水电能够正常使用，小区北侧设有临时停车场所，虽未通燃气，但燃气的主要生活用途可以电能等其他能源方式替代，或以外出就餐方式解决；且涉案房屋所处地段学校、医院、餐饮等生活服务设施完善，故一审法院认为涉案房屋燃气未通的确会给马昊的居住使用带来不便，但尚未达到致使房屋无法入住或无法出租的程度，故对马昊主张房屋租金、停车损失即为其损失的意见，一审法院不予采纳，但燃气未开通势必会对房屋租赁市场价格有一定影响，故应当在计算马昊因此造成的损失时予以考量，综合考虑上述因素，一审法院酌定马昊的合理损失数额为8000元。判决：一、富力地产公司于判决生效之日起七日内赔偿马昊8000元；二、驳回马昊的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。归纳富力地产公司的上诉请求，本案的审理焦点为：富力地产公司是否未在合同约定的期限内全面履行约定的提供燃气的义务，进而应对商品房买受人的合理损失进行赔偿。诉争双方在涉案合同中对有关市政基础设施交用时间和条件有如下约定：“燃气：2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行。”而涉案房屋燃气的实际开通时间为2015年11月27日。现富力地产公司以其于2015年6月26日获得涉案房屋的工程竣工验收为由，主张其履行了燃气设备安装即完成了合同约定的供气义务。本院认为，首先，从合同的字面意思来看，双方约定的“设备安装完毕”并不能等同于“具备通气条件”；其次，从涉案合同的签订目的来看，涉案房屋无法开通燃气，商品房买受人不能完全实现其购房目的。富力地产公司向人民法院提供的证据尚不足以证明涉案房屋供气已达到合同约定的交付条件，可以认定其在合同约定的期限内未全面履行供气义务，其应当对商品房买受人的合理损失进行赔偿。富力地产公司还主张一审法院酌定商品房买受人的合理损失畸高，但未向本院提供证据予以佐证，本院对其该项主张不予采信。故对富力地产公司上诉请求驳回对方全部诉讼请求之主张，本院不予支持。综上，富力地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由富力（北京）地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚审 判 员  宫 淼审 判 员  陈 静审 判 员  陈敏光代理审判员     张帆二〇一七年一月十八日书 记 员  杨 琳书 记 员  高 明