广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2962号上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。法定代理人：谢海榆，该公司董事长。委托代理人：吴文君，该公司员工。委托代理人：余世冰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈潇雅，身份证住址广州市白云区，现住广州市。委托代理人：谭力峰，广东广立信律师事务所律师。委托代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人陈潇雅商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院作出的（2014）穗云法民四初字第586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月9日，陈潇雅与利海公司签订《【托斯卡纳】认购书》，约定陈潇雅向利海公司认购广州市白云大道【利海绿洲花园】D1座510房，建筑面积为46.92平方米，认购价为800562元，银行按揭付款，定金叁万元须于签署本认购书时付清，认购价的30%须于2014年1月7日前付清（含定金）；3、陈潇雅2014年1月7日前携同此认购书及身份证明文件正本等前往海珠区江南大道中华海大厦B座2303室办理签署正式《商品房买卖合同》及有关文件。如陈潇雅未按约定时间与利海公司签订《商品房买卖合同》。交付款、税费，致使该商品房买卖合同登记备案或房屋权属证书或其相关法律手续无法办理或迟延办理，所产生的责任和后果由陈潇雅承担；6、如陈潇雅在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权没收陈潇雅已缴付的定金；7、陈潇雅未签署《商品房买卖合同》前，如因利海公司原因致使该物业不能出售时，利海公司须退还陈潇雅所有已交款项，此《认购书》自动作废，双方权利义务即时终结；附：于2013年12月8日购买过托斯卡纳D1-510单元，因钱不够只下2万定金，剩下1万定金与2万诚意金于2013年12月9日前补齐，逾期挞定放弃处理。等等。2013年12月8日，陈潇雅向利海公司支付定金20000元。2013年12月9日，陈潇雅再向利海公司支付定金1万元。同日，陈潇雅与案外人广州明源房地产代理有限公司（以下简称明源公司）签订《三媒联动团购优惠确认单》约定：1、为获取本次活动的购房优惠权并预定房源，在签署本确认单同时，客户需支付会员费人民币20000元，此可享受利海托斯卡纳三媒联动团购一口价特惠单元；2、客户如未成功购房（成功购房是指：客户足额缴纳相应款项并与开发商签署购房合同），可自交付会员费之日起45日内申请无息退还会员费。如客户成功购房或超过45日的，会员费不予退还；3、购房时，请向开发商出具本优惠确认单和会员费缴纳收据，以保障享受优惠权利；4、签署本确认单和开发商最终签署购房合同的，应为同一人，不得转名（直系亲属可办理转名，但需提供亲属证明，非直系亲属不可转名）；6、优惠期限为团购活动有效期内，即在该期限内成功购房可享受优惠，否则不能享受优惠；7、客户确认：本次团购活动的组织方仅提供团购组织与咨询服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的会员费并非购房价款的一部分；8、本确认单一式贰份，各执一份。同日，陈潇雅向明源公司支付20000元并由该司出具收据，载明“今收到陈潇雅交纳利海托斯卡纳会员服务费人民币贰万元，此可享受利海托斯卡纳优先选房资格和三媒联动团购一口价特定单位。”之后，双方无签订商品房买卖合同。陈潇雅于2014年4月向利海公司发函要求解决认购书违约问题。2014年5月28日，利海公司向陈潇雅发出挞定通知书。双方产生纠纷，无再履约。陈潇雅于2014年5月28日提起本案诉讼，请求法院判决：1、解除其与利海公司签订的《【托斯卡纳】认购书》；2、利海公司双倍返还定金合计60000元；3、利海公司返还诚意金20000元；4、利海公司承担本案的诉讼费。利海公司在原审庭审中陈述其在与陈潇雅签订认购书时已明确告知涉案房屋已办理抵押登记，涉案房屋至今仍未涂销抵押。对此，陈潇雅陈述利海公司从未告知过涉案房屋已抵押的情况。原审法院认为：利海公司无举证证明签约时已告知陈潇雅涉案房屋已抵押的事实，故利海公司故意隐瞒涉案房屋已经抵押的情况仍与陈潇雅签订认购书，且涉案房屋至今未涂销抵押，对此利海公司存在过错，现陈潇雅要求解除认购书，利海公司明确表示同意，属于双方一致同意解除合同，故本院予以支持。本案属于因利海公司原因未能订立商品房买卖合同的情形，应当按照法律关于定金的规定处理。陈潇雅要求利海公司双倍返还定金共60000元诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于陈潇雅要求利海公司返还诚意金20000元的诉讼请求，从陈潇雅与明源公司签订的确认单及收据的内容，均证明该款是案外人明源公司收取，且陈潇雅无举证证明明源公司与利海公司之间存在委托关系或证明该款已转交至利海公司，故陈潇雅以利海公司与明源公司是关联公司为由要求利海公司返还该款依据不足，本院不予支持。利海公司认为是陈潇雅挞定应没收定金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除陈潇雅与利海公司于2013年12月9日签订的《【托斯卡纳】认购书》。二、于本判决生效之日起三日内，利海公司双倍返还陈潇雅定金共60000元。三、驳回陈潇雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，由陈潇雅负担500元，利海公司负担1400元。一审判决后，利海公司不服，向本院提起上诉称：1、双倍返还定金没有事实依据和合约依据。陈潇雅并未在认购书约定的时间即2014年1月7日前来缴纳首期楼款，《认购书》与《商品房买卖合同》是预约与本约的关系，我国法律并未规定预约可以强制签订本约的法律条款，故在陈潇雅付款义务未完成前，我方有权不与其签订《商品房买卖合同》，我方并未违约，双倍返还定金没有任何事实依据；其次，退一步说，在双方签订的《认购书》中并无约定一方违约需双倍返还定金的情形，故要求我方双倍返还定金没有任何合约依据；最后，陈潇雅也并未举证证明其实际损失达到双倍定金的数额，要求我司双倍返还定金侵犯了我方的财产权益。2、根据双方签订《认购书》中的约定，我方仅有返还定金的义务。综上所述，请求法院依法改判广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第586号民事判决第二项，改判为利海公司向陈潇雅返还定金3万元，以维护利海公司的合法权益。陈潇雅答辩称：我方不同意利海公司的上诉请求，同意原审判决。原审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院予以维持，驳回利海公司的上诉请求。除利海公司对原审判决查明案涉房屋至今仍未涂销抵押有异议之外，双方当事人对原审查明的其余事实并无异议，本院予以确认。另查明，陈潇雅与利海公司签订的《【托斯卡纳】认购书》第三条第8点载明：“如认购方取消本《认购书》约定的物业，出售方有权没收认购方已付定金。”原审庭审时利海公司陈述在签订案涉《认购书》时案涉房屋存在抵押，至签订正式的房屋买卖合同后才可以将房屋涂销出来。二审庭审时利海公司陈述2014年4月份将案涉房屋涂销抵押。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方签订的《【托斯卡纳】认购书》第三条第7点载明：“认购方未签署《商品房买卖合同》前，如因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方须退还认购方所有已交款项，此《认购书》自动作废，双方权利义务即时终结。”第三条第8点载明：“如认购方取消本《认购书》约定的物业，出售方有权没收认购方已付定金。”上述条款由利海公司预先拟定，属于格式条款，其中第7点的约定实际上免除了利海公司因其过错导致案涉物业不能出售时应承担的法定责任，且上述两条款约定的出售方和认购方的权利义务明显不对等。依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该第7点属于无效的条款。对于利海公司主张适用该条款的上诉意见，原审法院不予支持并无不当。利海公司未举证证明签订案涉认购书时已告知陈潇雅该房屋已抵押的事实，至合同约定的签署商品房买卖合同的期限届满，利海公司仍未涂销抵押，导致双方未能按认购书的约定订立商品房买卖合同，对此利海公司存在过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及法律关于定金罚则的规定，对于认购方陈潇雅要求利海公司双倍返还定金共六万元的诉请，原审法院予以支持并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。利海公司的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人利海公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 维审 判 员  廖俊莲代理审判员  林锐君二〇一五年六月九日书 记 员  温国林高宝韫