上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第234号原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司。负责人王朝利。委托代理人杨朴。委托代理人徐海。被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司。法定代表人陈玉山。委托代理人邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。委托代理人黄靖焯，上海市沪西律师事务所实习律师。原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司(以下简称“瓦房店公司”)与被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司(以下简称“钻恒公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。瓦房店公司的委托代理人杨朴、徐海，钻恒公司的委托代理人邵云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)瓦房店公司诉称，原被告于2013年3月17日签订房屋租赁协议，约定，瓦房店公司租赁钻恒公司上海市宝山区杨行镇杨泰路XXX号房屋(以下统称系争房屋)，包括库房与办公用房，共计2690平方米，租期自2013年4月15日至2016年4月14日。瓦房店公司于2014年5月和9月分别接到杨行镇政府限期搬出所租用库房通知，接到通知后方查明钻恒公司所出租的库房系违章建筑，于是瓦房店公司在2014年10月从违章所建的库房搬出，搬到另一地点共花费人民币132,600元。另外，瓦房店公司在搬入该库房前装修花费266,000元。瓦房店公司认为，钻恒公司将违章建筑租赁给瓦房店公司构成欺诈，并给瓦房店公司造成巨额损失，故起诉要求：1、判令撤销瓦房店公司与钻恒公司签订的房屋租赁协议；2、判令钻恒公司赔偿瓦房店公司房屋装修费、搬迁费合计398,600元；3、判令钻恒公司退还押金65,000元。被告(反诉原告)钻恒公司反诉并辩称，首先，合同是真实有效的，钻恒公司出示过房屋产证，瓦房店公司也可以通过现场或向有关部门核实房屋状况，钻恒公司不存在欺诈，撤销理由不成立。其次，根据合同约定，装修应经钻恒公司同意，钻恒公司未收到瓦房店公司书面申请。即使存在装修，也是瓦房店公司的经营行为，与钻恒公司无关。搬迁也是瓦房店公司的自行经营行为，即便搬迁，搬家公司也不是必须，该费用也与钻恒公司无关。故不同意瓦房店公司诉请。同时，双方签订合同后，瓦房店公司拖欠自2014年10月15日起至今的租金，多次催讨仍拒不支付。在钻恒公司收到法院传票之前，瓦房店公司没有要求解除合同，钻恒公司从未通知搬离，瓦房店公司仍在使用系争房屋。另外，鉴于瓦房店公司未付租金，构成违约，而双方已经于2015年5月27日对系争房屋进行了交接，故起诉要求：1、确认双方签订的租赁协议在2015年5月27日终止；2、判令瓦房店公司支付2014年10月15日起至2015年5月27日的租金495,836.25元并支付利息损失(其中2014年10月15日到2015年4月14日的租金为392,742元，该租金的利息损失从2014年10月15日计算至实际付清之日止；其中2015年4月15日到2015年5月27日的租金为103,094.25元，该租金的利息损失从2015年4月15日计算至实际付清之日止，上述利息损失均按银行同期贷款利率计算)、水费5,010.5元、电费5,000元，押金不予退还。瓦房店公司针对反诉辩称，首先，瓦房店公司诉请撤销合同，不存在终止问题。其次，瓦房店公司搬离是因为2014年5月26日、8月份两次接到了要求强制拆除库房的决定书。搬迁之前，原被告之间谈过，且通知钻恒公司瓦房店公司要搬走了。库房已经搬离了，不能再计算租金。而办公用房因为东西在那里，晚搬了三四个月。由于房屋是整体租赁，库房违章，就不能单独租赁办公用房，办公用房晚搬的租金也不应支付。综上，不同意支付租金及利息损失。再次，电费是先充后消费，瓦房店公司已不欠电费。2014年10月份搬离之前的水费均已缴纳，之后的水费是有的，但是钻恒公司没有提供水费小票，不清楚具体金额。经审理查明，2013年3月17日，瓦房店公司(承租方，乙方)与钻恒公司(出租方，甲方)签订《租赁协议》，主要约定，乙方向甲方承租系争房屋，租用使用面积为2690平方米。租期从2013年4月15日至2016年4月14日，库房面积以0.8元/㎡/天计算，每年租金合计785,480元。以后年度租金为每两年度按照房屋租金的总额的5%自然递增，先付后用，押金为一个月租金65,000元。租赁期限内乙方退租的，押金不予退还，且乙方需另结清水电费等。租赁关系结束后一周内押金全额退还乙方。该协议第六条约定，甲方提供乙方用水，用电，由甲方负责安装入户电表和水表，租赁区内部安装和用电安全维护由乙方负责。租赁期限内水费按4.8元/吨，电费按1.2元/度计算。该协议第十一条约定，租赁期内，乙方不得随意改变或损坏房屋和设施。否则承担修复和赔偿的责任，若乙方需要对租赁进行装修或改造的，必须向甲方提出书面申请，经过甲方同意，装修或改造的费用由乙方自行承担，合同期满后归甲方所有，如遇政府动迁甲方不予任何赔偿。上述协议签订后，钻恒公司向瓦房店公司交付系争房屋，瓦房店公司向钻恒公司支付租金至2014年10月14日，并向钻恒公司支付保证金65,000元。2014年9月16日，上海市宝山区杨行镇人民政府向钻恒公司发出《强制拆除违法建筑决定书》与《强制拆除违法建筑通告》，主要内容均为，钻恒公司在宝山区杨泰路XXX号围墙内场地中央在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自搭建六幢彩钢简易结构建筑物，面积合计10614平方米，违反相关规定，该单位已分别于2014年5月26日、2014年8月21日分别发出《限期拆除违法建筑决定书》、《限期拆除违法建筑催告书》，钻恒公司未在规定期限内拆除，故依法作出行政强制执行决定，在本决定书送达之日起7日内对上述违法建筑组织实施强制拆除。上述决定书发出后，钻恒公司搬离了库房，之后再搬出其使用的办公用房。2015年5月27日，双方对系争房屋进行了交接。另查明，1999年11月17日，案外人上海宝山玻璃厂登记为上海市杨泰路XXX号的房地权利人。根据产权证记载，第2幢工厂建筑面积413.34平方米，第3幢工厂建筑面积1324.23平方米，第4幢工厂建筑面积517.59平方米。以上事实，有《租赁协议》、《强制拆除违法建筑决定书》、《强制拆除违法建筑通告》、上海市房地产权证、照片及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。审理中，为证明己方损失，瓦房店公司提供如下证据：1、装饰装修施工合同(与上海乐维建筑装饰工程有限公司签订)、工程预算表，载明施工地点为杨鑫路XXX号，总价款23万元，自2013年5月20日开工；2、2013年9月开具的装修人工材料费发票(上海庚庆商贸有限公司开具，共计金额266,000元)。证据1、2证明瓦房店公司装修所花费用；3、运输单位等出具的说明、请示报告、劳务费发票、搬仓库运费发票(劳务费、搬运费发票金额共计63,000元)，证明运费等支出。对上述证据，钻恒公司质证认为，装修合同施工主体与收款单位不一致，无法核实证据1、2真实性；证据3真实性不清楚，搬家公司并非必须，与本案无关。审理中，为证明水电费主张，钻恒公司提供如下证据：1、2015年5月8日水表读数(09112)，证明瓦房店公司从承租系争房屋开始至2015年5月8日共计用水911.2立方米，按相关部门收费5.5元/立方米标准计算，共计未付水费5,010.5元。2、电费充值的电脑记录，证明至今共计产生电费29,000元，瓦房店公司已付电费24,000元，尚欠5,000元。对上述证据，瓦房店公司质证认为，证据1能确认水表上的数字，但是无法看出水表何时安装，何时开始计算，水表安装在什么位置；证据2的质证意见同答辩意见。审理中，瓦房店公司表示，钻恒公司在出租前，将原来产证上第3幢位置上的老房子拆掉后重新扩建成彩钢房，将产证上第2、3、4幢位置上的房屋都连接在一起了，实际房屋状况已经与产证上的房屋不一致了。瓦房店公司承租的是连在一起的库房和办公用房，包括第2、3、4幢及连接处的面积共计2690平方米，《强制拆除违法建筑决定书》上的六幢彩钢简易结构建筑物就是指瓦房店公司所租的库房。钻恒公司表示，其出租的办公用房对应的是产证上的第4幢，出租的库房对应的是产证上的第3幢，库房出租时钻恒公司就已经改建好了。钻恒公司另表示，产证上的第3幢位置原来是危房，后来改建成了仓库，后被政府认定为违建。本院认为，根据查明的事实，瓦房店公司从系争房屋中搬离系部分房屋被行政机关认定为违章建筑所致。在房屋被认定具有违法性质特别是被通知将采取强制拆除行为后，该房屋用于租赁的目的显然已无法实现。为此，瓦房店公司搬离系争房屋，并无不当。钻恒公司主张瓦房店公司提前搬离构成违约，缺乏依据，故其诉请没收保证金，本院不予准许，钻恒公司应将保证金予以返还。现双方已就系争房屋进行交接，可认定双方租赁关系于实际交接日终止。瓦房店公司在承租房屋时理应对房屋状况有所了解，难以认定因钻恒公司的行为致瓦房店公司作出错误意思表示，其以欺诈为由诉请撤销合同，本院不予准许。在合同终止后，双方仍应对租金等费用进行结算，另应对已造成的损失按照过错大小进行分担。首先，关于租金，由于库房被认定为违法性质，已严重影响瓦房店公司的实际使用，而且瓦房店公司因此而搬离，故对该部分房屋对应的租金，本院难以准许。关于办公用房，据瓦房店公司陈述，在搬离库房后仍在继续占用，同时考虑到瓦房店公司未能举证其曾通知钻恒公司进行交接，故相应的租金仍应支付。综上，综合考虑双方的交接情况、合同约定的租金标准、瓦房店公司实际使用房屋等因素，本院酌定瓦房店公司支付钻恒公司租金5万元。至于利息损失，考虑到钻恒公司出租违章建筑存有过错，该部分损失难以得到法律保护，本院不予准许。其次，关于水电费，钻恒公司所提供的证据尚不足证明水电费的发生情况，也无法通过钻恒公司所提供的证据准确判断水电费的具体金额，故对该部分诉请，本院难以准许。再次，关于损失承担，钻恒公司所出租库房被认定具有违法性质，导致瓦房店公司无法正常使用房屋，显然应对由此造成瓦房店公司的损失承担主要责任。而瓦房店公司在承租房屋时，未对房屋状况进行了解，也应对其损失承担次要责任。关于装修损失，瓦房店公司租用系争房屋用于仓储、办公，客观上必然要对房屋进行相应的装修，同时在使用中装修必然存在损耗。故本院结合合同的约定期限、瓦房店公司的使用时间等因素酌定装修损失。关于搬迁费损失，瓦房店公司承租库房等用于仓储等用途，其约定的合同租赁在2016年4月到期，突然发生强制拆除库房事宜，显然会增加其搬运货物的成本及其他经营成本，该部分损失客观存在，故本院根据瓦房店公司的举证等情况确定搬迁中的合理损失。综上，综合考虑瓦房店公司合理的损失、双方的责任分担、房屋租赁的实际履行情况等因素，本院酌情确定钻恒公司向瓦房店公司赔偿装修、搬迁损失共计8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司与被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司就上海市宝山区杨行镇杨泰路XXX号房屋(面积2690平方米)所签订的《租赁协议》于2015年5月27日终止；二、原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司租金5万元；三、被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司返还保证金6.5万元并赔偿损失8万元；四、原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司的其余诉讼请求，不予支持。五、被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3,639.50元，由原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司负担2,909.50元，由被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司承担730元；反诉案件受理费减半收取为4,429元，由原告(反诉被告)瓦房店轴承股份有限公司上海销售分公司承担437元，由被告(反诉原告)上海钻恒实业有限公司承担3,992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  叶印洲二〇一五年六月二十四日书 记 员  刘劭阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。