湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016)湘1103民初3621号原告：谭小芳，女，1955年2月28日出生，汉族，退休工人，初中文化，住湖南省永州市冷水滩区。原告：何仁生，男，1960年7月20日出生，汉族，教师，大学文化，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谭小平，女，1961年4月2日出生，汉族，退休工人，大专文化，住长沙市岳麓区，系原告何仁生之妻，代理权限为特别代理。原告：张建勇，男，1965年11月24日出生，汉族，退休工人，高中文化，住湖南省永州市零陵区。被告：吴薇，女，1983年5月25日出生，汉族，无业，大学文化，住湖南省永州市冷水滩区。原告谭小芳、何仁生、张建勇与被告吴薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭小芳、张建勇及原告何仁生的委托诉讼代理人谭小平、被告吴薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.判令终止原告与被告所签订的租房合同，并由被告归还原告房屋使用权；2.判令被告支付原告租房期内的房屋租金50400元；3.判令被告支付原告租房合同期满后的房屋租金损失费113400元（2700元/间/月×3间×14个月，自2015年10月13日计算至2016年12月13日，损失标准按同位置同面积门面的出租价格为依据计算）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年10月12日签订了珊瑚路第二组团6号街E15号私有门面的租房合同，租期为三年，即自2012年10月13日至2015年10月12日。被告租房后，虽然一直在所租赁的门面内经营灯具、灯饰，但不积极交纳租金。经原告多次催促，被告总以无力支付为由一拖再拖，只不定期交纳了2年租金。租房合同到期后，被告尚欠原告合同期内一年的租金50400元，并以种种借口拒不归还原告房屋使用权。至今又过去一年多，被告仍未支付原告分文租金。被告还擅作主张，与他人签订了五年的租赁合同。被告的行为导致原告财产蒙受重大损失，被告不讲信义、不讲道德。为维护三原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告吴薇辩称，一、到目前为止，被告手中没有2012年10月13日双方所签订的合同，但是双方签订了合同是事实。希望原告提供房屋所有权证及建设工程规划许可证，若原告不能提供，则房屋属于违章建筑，房屋不得出租，租赁合同无效。请求法院确认合同无效，驳回原告的诉讼请求。被告已经交纳的租金，原告应予返还；二、基于合同无效，原告诉请的租金无效；三、本案诉讼费由原告承担。三原告围绕诉讼请求依法提交了五份证据，被告吴薇围绕答辩意见提交了一份证据，本院组织原、被告进行了质证。三原告提交的五份证据、被告吴薇提交的一份证据，均与原件核对无异，对方也均无异议，以上证据均来源合法、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年8月25日，三原告取得位于永州市××经济开发区珊瑚××路160.5平方米的土地使用权，使用权类型为出让，土地使用权证号为永（凤）国用（2000）字第0230号。2005年10月13日，三原告（甲方）与被告吴薇父亲吴建先（乙方）签订一份《合同》，合同主要内容：甲方委托乙方在上述土地上建一层房屋，乙方负责建房费及其他一切税费；乙方建房完工后，房屋所有权归甲方所有，乙方三年内可免费租房，以租金抵扣建房费，三年后按市场行情支付租金。双方还对其他合同权利义务进行了约定。合同签订后，吴建先在该土地上修建三个门面并于同年竣工。房屋竣工后，吴建先将该三个门面作为上城国际的营销中心免费使用了三年。2012年10月13日，原、被告签订了一份《租赁合同》，但双方现均未保留该合同。双方认可合同的主要内容为：被告吴薇租赁原告上述位于冷水滩区珊瑚路××街××号三间门面，租金为1400元/间/月，即50400元/年，租赁期限为三年。被告吴薇租赁上述门面后，主要经营灯具、灯饰。2013年8月31日，被告吴薇向三原告支付租金50400元。2015年10月12日租赁期限届满后，被告吴薇继续使用上述门面，但未向三原告支付租金。2016年1月3日，被告吴薇向三原告出具一份欠条，主要内容为：被告吴薇下欠三原告租赁期内二年的租金100800元，该款承诺于2016年7月1日支付。出具欠条后，被告吴薇陆续向三原告支付租金50400元。但对下欠的租金50400元及此后产生的租金仍未予支付，且至今未向三原告交付标的门面，三原告故诉至本院。另查明：2015年5月1日，被告吴薇在未告知三原告的情况下，作为甲方与周美林（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容：被告吴薇将三间标的门面中的一间门面出租给周美林，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日，租金1400元/月，每年按5%递增，一年一次性付清。合同签订后，被告吴薇即将该门面转租给了周美林。2016年5月16日，被告吴薇又在未告知三原告的情况下，作为甲方与邓建山（乙方）签订一份租赁合同，合同主要内容：被告吴薇将三间标的门面中的另二间门面出租给邓建山，租期五年，自2016年6月1日起租，租金5000元/月。2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金每半年支付一次，即签订合同后立即支付30000元，2016年10月1日前支付30000元，以后每半年的租金于每年的5月1日、10月1日提前支付。同时，被告吴薇还将其在三间门面后自建的钢架房出租给邓建山，双方约定租金为24000元/年，押金10000元。同日，被告吴薇收取邓建山租金40000元，又于2016年6月8日收取邓建山租金40000元。2016年6月8日，被告吴薇向邓建山出具收到上述租金共80000元的收条，并注明2016年6月1日至2017年5月31日的租金已付清。2016年5月16日，被告吴薇向邓建山出具一份收取押金10000元的收条。2016年10月2日，三原告方得知被告吴薇已将三间门面转租，三原告不同意被告吴薇转租门面。本院认为，三原告在已取得土地使用权证的土地上建设的三间门面，因未取得建设工程规划许可证而导致与被告吴薇达成的租赁协议无效。但三原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，应予支持。因双方签订的租赁合同无效，故合同自始不具有法律约束力，也不存在终止的可能。合同终止的前提是合同有效，故对三原告请求终止合同的诉讼请求，本院不予支持。被告吴薇至今未向三原告交付门面，故应向三原告交付门面，并应向三原告支付房屋占用期间的使用费。三原告请求将房屋占用使用费计算至2016年12月13日符合法律规定，本院予以支持。2015年5月1日，被告吴薇将其中的一间门面转租给周美林，双方约定第一年的租金为1400元/月，与原、被告约定的租金标准一致。故被告吴薇应支付尚下欠三原告2012年10月13日至2015年10月12日租赁合同期内一年的房屋占用使用费50400元。被告吴薇与周美林约定租金每年递增5%，故2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金为1470元/月。故被告吴薇应向三原告支付该间门面自2015年10月13日至2016年12月13日的房屋占用使用费20071元（其中2015年10月13日至2016年4月30日的租金为1400元/月÷30天×197天=9193元，2016年5月1日至2016年12月13日的租金为1470元/月÷30天×222天=10878元）。2016年6月1日，被告吴薇将另二间门面转租给邓建山。故被告吴薇应向三原告支付该二间门面转租前自2015年10月13日至2016年5月31日共228天的租金20988元（1400元/月×2间×12个月÷365天×228天）。被告吴薇与邓建山约定租金为5000元/月，故被告吴薇还应向三原告支付该二间门面自2016年6月1日转租后至2016年12月13日共192天的房屋占用使用费31562元（5000元/月×12个月÷365天×192天）。综上，被告吴薇共计应向三原告支付房屋占用使用费123021元（50400元+20071元+20988元+31562元）。被告吴薇认为租赁合同无效，不应支付任何费用，已经支付的费用应当返还的辩称意见，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告吴薇于本判决生效后立即向原告谭小芳、何仁生、张建勇交付位于永州市冷水滩区珊瑚路第二组团6号街E15号的三间门面；二、被告吴薇于本判决生效后五日内向原告谭小芳、何仁生、张建勇支付房屋占用使用费123021元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3576元，减半收取计1788元，由原告谭小芳、何仁生、张建勇负担388元，由被告吴薇负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  金小兰二〇一七年一月六日代理书记员  朱依虹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。