湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民一终字第15号上诉人（原审被告）常德市体育运动中心，住所地湖南省常德市武陵区武陵大道中段。法定代表人何哲海，系该中心主任。委托代理人ＸＸ，湖南劲鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨英英，女，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托代理人张友亚，常德市法律援助中心援助律师。上诉人杨英英因与常德市体育运动中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第01279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常德市体育运动中心法定代表人何哲海及其委托代理人��勇、被上诉人杨英英及其委托代理人张友亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，常德市体育运动中心与杨英英于2007年10月18日签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定租期五年。即从2008年2月1日至2013年1月31日。2009年12月20日，杨英英、常德市体育运动中心双方经协商，同意延期一年，即租期延续至2014年1月31日止。合同签订后，杨英英就投入经营，2010年10月杨英英再次投入资金对金泉娱乐城进行了升级改造（包括重新装修，更换新空调、音响、电视机、电脑、沙发、桌椅等设备）。2012年3月13日，常德市体育运动中心书面通知杨英英，因常德市人民政府对常德市体育运动中心清除非体育项目，要求杨英英2012年6月30日停止经营，提前终止合同。杨英英则按常德市体育运动中心要求于2012年6月30日停止经营，并辞退经理、全部业务骨干及服务员���杨英英为保护好租赁房屋，从2012年6月30日开始至今委派了4人看护场地。杨英英的租赁费已交到2012年8月1日。此后，杨英英多次找常德市体育运动中心要求赔偿，常德市体育运动中心以合同中约定因政策或政府行为以及不可抗拒因素，造成合同终止，双方互不担责为由拒绝赔偿。为此，杨英英诉至法院，提出请求：请求判令常德市体育运动中心赔偿其经济损失3900000元。另查明，2014年7月11日杨英英向原审法院提出申请，要求对其所经营的金泉娱乐城的装修、设备、停业后造成的经济损失、场地人员看管费等损失进行评估。依据杨英英的申请，原审法院于2014年7月15日依法委托了湖南德源司法鉴定所进行价值评估。该司法鉴定结论为：根据法院提供的证据材料、结合现场勘查的实际状况，依据相关法律法规和行业规定，金泉娱乐城实物资产在评估基准日所表���的市场价值为657933元。金泉娱乐城2011年1-6月份的收入支出经营性情况其收益101080元／月；停业后看管人员工资（2012年7月—2014年1月，共计19个月）142500元，杨英英为此花费司法鉴定费38000元。原审法院认为，杨英英与常德市体育运动中心签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同未违背相关法律和行政法规的强制性规定，该租赁合同为有效合同。合同订立后，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。常德市体育运动中心以合同中约定因政策或政府行为以及不可抗拒因素，造成合同终止，常德市体育运动中心不承担责任，而于2012年3月13日，单方面书面通知杨英英，终止与杨英英的租赁合同，但不符合双方当事人的真实意思表示。事实上常德市人民政府对体育运动中心清除非体育项目，要求杨英英于2012年6月30日停止经营，提前终止合���，而常德市人民政府作此决定后，并于2012年3月29日召开专题会议，形成《常德市人民政府专题会议纪要》。该专题会议纪要（一）中明确规定，要求对经营业主提前终止合同所产生的补偿进行认真评估、妥善解决。常德市体育运动中心以因政策或政府行为以及不可抗拒的因素造成合同终止，双方互不承担责任，是对该合同条文的误解，该条文是指因单方终止合同造成的违约责任各自不用承担，即不用赔偿对方的违约金，但不能规避对对方造成各项经济损失的补偿。杨英英、常德市体育运动中心签订的《房屋租赁合同书》第七条第二项约定，“甲乙双方均不得无故单方面终止本合同书，如一方违约，一次性向对方赔偿经济损失30000万元”，此条文才是对违约责任产生违约金的解释。现常德市体育运动中心单方终止合同确系政府行为，杨英英未要求常德市体育运动中��承担违约责任，而只要求对房屋租赁合同未到期造成的经济损失进行赔偿，杨英英与常德市体育运动中心签订《房屋租赁合同书》后，双方约定租赁期限至2014年1月31日止，杨英英投入了大量资金进行装修、购买设备等，常德市体育运动中心书面通知杨英英于2012年6月30日停止经营，提前19个月终止合同。杨英英则按常德市体育运动中心要求于2012年6月30日停止经营，并辞退经理、全部业务骨干及服务员。还从2012年6月30日开始至今委派了4人看护场地，杨英英已按常德市体育运动中心的要求履行了自己的义务，故常德市体育运动中心应给杨英英提前19个月终止合同造成的各项经济损失予以补偿。2012年3月29日的《常德市人民政府专题会议纪要》亦有明确说明，要求常德市体育运动中心对经营业主提前终止合同所产生的补偿进行认真评估、妥善解决。故本案中杨英英要求常��市体育运动中心赔偿经济损失的诉讼请求，本院予以支持。又因本院依法委托了湖南德源司法鉴定所，对杨英英损失进行了价值评估，根据鉴定结论，故对其19个月的损失认定为2720986元。对杨英英超出该金额外的损失，本院不予支持。据此判决：一、常德市体育运动中心于本判决生效后10日内补偿杨英英人民币2720986元。二、驳回杨英英的其它诉讼请求。一审案件诉讼费38000元，司法鉴定费38000元，共计72000元，由常德市体育运动中心负担48000元，杨英英负担24000元。宣判后，常德市体育运动中心不服，向本院上诉称：原审判决适用法律、认定事实错误。所持理由是1、是政府行为造成双方合同终止，上诉人不应承担责任；2、杨英英从2012年6月30日至原审期间是否停止经营和辞退员工，没有证据证实；3、未经其同意杨英英的装饰装修损失不应该赔偿；4、判决其���偿杨英英经营期间收入效益好的时段计算19个月的经营损失证据不当；5、杨英英同意解除合同后，就应交付出租房屋，不交出租赁房屋反而还要场地看管费不应支持；6、杨英英不应按市政府纪要主张权利。请求撤销原审判决第一项；改判驳回杨英英的诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费用。杨英英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。所持理由是：1、双方签订的房屋租赁合同未到期限，终止合同的履行给承租人造成巨大的经济损失，政府行为造成的损失更应该给予补偿，政府纪要中明确指示要常德市体育运动中心，给予提前终止合同的承租户，造成经济损失的给予补偿；2、杨英英按照常德市体育运动中心的要求按时停止经营，（2014）武民初字第1127号生效民事判决书已经确认了该事实；3、常德市体育运动中心单方终止双方签订的房屋租赁合同造成其房屋装修、经营损失19个月、（包括重新装修，更换新空调、音响、电视机、电脑、沙发、桌椅等设备）场地看管人员工资、以上损失经原审法院向鉴定部门委托进行了鉴定，鉴定报告送达双方当事人后均未提出异议。原审判决按鉴定结论认定的金额，共计赔偿2720986元是正确的。常德市体育运动中心多次回答其称一定给予赔偿，其实不想赔偿。故上诉人的上诉理由不属实，与本案客观事实不符，请求二审法院判决驳回上诉，维持原审判决。二审期间，杨英英向本院提交如下新的证据材料。金泉娱乐城合同到期后2名看守场地人员工资发放登记册1本；拟证明2名看守场地人员工资均由杨英英发放。二审期间，常德市体育运动中心向本院提交如下新的证据材料。申请证人杜少军、曾伊凡、焦阳出庭作证。证人杜少军陈述���其是常德市体育运动中心的水电管理员，拟证明2011年1月至2015年1月金泉娱乐城每月向体育中心缴纳水电费的情况，并提交缴费凭证，其已在该单位工作12年；证人曾伊凡、焦阳均出庭作证称：其与郭思军、童进在此消费了几百元，拟证明2014年8月21日金泉娱乐城对外营业的事实。本院向常德市文化局执法部门调查笔录1份，拟证明2012年底之后，常德市娱乐场所大型卡拉OK歌厅普遍存在经营困难的客观事实，但对量贩KTV经营场所影响不大，消费不高，但量贩KTV经营场所增多，对经营收入有部分影响。本院对湖南德源司法鉴定所就杨英英的经营收入鉴定情况进行了咨询：拟证明“2012年12月之前，杨英英每月纯收入为101080元。经庭审质证，杨英英对常德市体育运动中心申请的证人证言不予认可，认为杜少军原审时旁听过庭审，其又是常德市体育运动中心的员工与常德市体育运动中心有利害关系，证言不具有合法性和证据效力，其他两位证人是常德市体育运动中心下属单位的员工，除口头证言外没有其他证据证明其在金泉娱乐城曾消费过，其证明均无证明力，不能证明金泉娱乐城收到常德市体育运动中心的通知后未停止经营。本院认为常德市体育运动中心申请的证人，杜少军原审时参加了旁听，二审作为证人作证，不符合诉讼法规定的证人出庭作证的规定，对该证言，本院不予采信。对曾伊凡、焦阳的证言，其当庭陈述2014年8月21日在金泉娱乐城消费过，当时有人开出了收据，但未提交收据，除有两人的证言外没有其他证据佐证杨英英收到常德市体育运动中心通知后，杨英英未及时停止营业的事实，且另一生效判决书认定杨英英收到常德市体育运动中心停止经营通知后及时停止了经营，该判决对这一事实的认定，常德市体育运动中心未提出异议，应认定其认可杨英英收到其通知后及时停止了经营。对曾伊凡、焦阳的证人证言本院不予采信。庭审后本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，对常德市文化局执法部门进行了调查，其书面证据证明：2013年1月之后常德市量贩KTV经营场所增多，消费者分散稍有影响。本院对鉴定部门进行了咨询，鉴定部门向本院的书面说明称：“2012年12月之后，对大型娱乐场所的收益有较大影响。但金泉娱乐城这样的KTV不属于大型或豪华型类高档场所，经营收益没什么影响”；杨英英每月纯收入为101080元，不包括其他损失。以上证据系本院为查清案件事实而收集调查的证据。杨英英对常德市文化局执法部门的书面证明、鉴定部门的书面说明的真实性、合法性、关联性不持异议。常德市体育运动中心对常德文化局执法部门��调查笔录、鉴定部门的书面说明的真实性、合法性、不持异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不能作为定案的依据。本院认为对常德市文化局执法部门调查笔录、鉴定司法所的说明对本案的实体处理有直接的关联，本院予以采信。对杨英英提交的看管人员工资本，因另一生效判决，判决杨英英向常德市体育运动中心交出租赁房屋，杨英英未交出房屋，场内设备未搬走，故因杨英英自己安排人员看管场地及实物，其行为未经常德市体育运动中心同意，事后常德市体育运动中心不认可，杨英英给看守人员发放工资与常德市体育运动中心无关，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，2012年3月29日，常德市人民政府关于市体育动动中心周边环境整治有关问题的《会议纪要》（第26次）称：“常德市体育运动中��区域内非体育经营项目过多过乱问题突出，存在环境保护和秩序安全隐患，影响了市民健身休闲，必须全面清理，积极稳妥地开展周边环境整治工作，第三条第（二）项：“市体育中心周边环境整治工作经费由市体育中心在部门预算总额内调剂解决。对经营业主提前中止合同所产生的补偿问题；要认真评估、妥善解决”。又查明，2013年1月之后，常德市娱乐场所歌厅普遍存在经营下滑的客观事实，对金泉娱乐城量贩KTV经营场所有一定的影响。本院认为，本案二审争议焦点是：1、杨英英收到常德市体育运动中心提前终止履行合同通知后是否按要求停止了经营活动；2、常德市体育运动中心单方面提前终止履行合同，给杨英英造成经济损失是否应当给予补偿；以及如何补偿。关于争议焦点1、常德市体育运动中心于2012年3月13日根据《常德市人民政府专题会议纪要》的要求，单方面书面通知杨英英终止租赁合同，要求杨英英于2012年6月30日停止经营。（2014）武民初字第1127号民事判决认定：“杨英英接通知后，于2012年6月30日停止了经营，辞退经理、全部业务骨干及服务员。只委派4人看护场地”。宣判后常德市体育运动中心作为原告未提出异议，该判决已生效。应认定其认可杨英英收到通知后，于2012年6月30日停止了经营。上诉人常德市体育运动中心称杨英英接到其停止经营通知后，未及时停止经营的主张没有事实依据不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。常德市人民政府关于���体育运动中心周边环境整治有关问题的《会议纪要》（第26次）决定称：“常德市体育运动中心区域内非体育经营项目过多过乱问题突出，存在环境保护和秩序安全隐患，影响了市民健身休闲，必须全面清理，积极稳妥地开展周边环境整治工作，第三条第（二）项：“市体育中心周边环境整治工作经费由市体育中心在部门预算总额内调剂解决。对经营业主提前中止合同所产生的补偿问题；要认真评估、妥善解决”。双方签订的合同是2014年1月31日到期。常德市体育运动中心单方通知杨英英，提前19个月终止了合同，给杨英英造成经济损失，其损失经原审法院委托鉴定机构进行了评估，该鉴定报告送达双方当事人后，常德市体育运动中心亦未对鉴定意见提出异议。故杨英英主张常德市体育运动中心补偿损失的诉求部分有事实依据和法律依据，本院予以部分支持。常德市体育运动中心上诉称，其提前19个月通知杨英英终止房屋租赁合同，原审法院只按经营形势较好的2011年1-6月份收益计算19个月经营纯收入损失不当的问题。经市场调查，2013年以后的同类经营场所经营形势较之前的经营形势有所下滑，原审法院只按经营形势较好的2011年1-6月份收益计算19个月经营纯收入损失不当，本院予以纠正。原审法院认定杨英英2012年7月1日-2012年12月31日的可得利益损失，以司法鉴定所依据的2011年1-6月收支报表，所确认的每月经营纯收入101080元标准计算，即杨英英2012年7月1日-2012年12月31日可得利益损失为606480元（101080元×6个），并无不当，在2013年1月至2014年1月31日期间共计13个月的可得利益损失，按2011年1-6月的平均纯收入80﹪标准计算为宜，即1051232元（101080元×13个月×80﹪）。常德市体育运动中心共应补偿杨英英19个月可得利益损失为1657712元（606480���1051232元）。杨英英主张其装修费用，电器设备价值、看守人员工资要求常德市体育运动中心补偿。因双方签订房屋租赁合同时没有约定，合同履行完毕后出租人是否补偿装修损失，以及杨英英投入的电器设备剩余价值如何处理。该电器设备杨英英已使用多年，有可用价值的也宜由杨英英搬走后再利用，故对此常德市体育中心可不予补偿。杨英英同意解除合同后，没有按另一生效判决返还租赁房屋，自己安排人员看守设备和场地，给看守人员发放工资的行为与常德体育运动中心无关，对发放看守人员工资常德体育中心亦不予认可，故对杨英英所请看守人员工资，常德市体育运动中心亦不予补偿。从另一角度看常德市体育运动中心虽然提前终止合同，但已补偿了杨英英停止经营期间的可得利益损失，杨英英再主张对装修费用，电器设备剩余价值、看守人员工资进行补���系重复主张，对其主张应不予支持。另，杨英英为鉴定损失支付鉴定费38000元常德市体育运动中心应予补偿。综上所述，杨英英提前19个月停止经营后各项经济损失共计为1695712元（1657712元＋38000元）。常德市体育运动中心上诉称，杨英英发放看守人员工资、装修费用、电器设备等实物不应重复补偿的上诉理由成立，本院予以支持。综上，原审判决认定部分事实有误，实体处理欠当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条、第二百五十三条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、维持湖南省常德市武陵区人法院（2014）武民初字第01279号民事判决第二项；即驳回原告杨英英��其它诉讼请求。二、撤销湖南省常德市武陵区人法院（2014）武民初字第01279号民事判决第一项；即被告常德市体育运动中心于本判决生效后10日内补偿杨英英人民币2720986元。三、湖南省常德市体育运动中心于本判决生效后10日内补偿杨英英人民币1695712元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费38000元，二审案件受理费28568元，共计66568元。由湖南省常德市体育运动中心负担54254.4元；由杨英英负担13313.6元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 李 俊审判员 贺德全审判员 张 利二〇一五年六月二十九日书记员 余 芳附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条当事一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协调、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理按照下列情形，分别处理：（一）原审判决，裁定认定事实���楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤镇或者变更；（三）项原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间债利息。