北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终203号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京屹云林贸易发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区樱花园东街6、8号楼院南平房3幢3号。法定代表人：陈小明，总经理。委托诉讼代理人：鲍立，北京鲍立律师事务所律师。委托诉讼代理人：武浩，北京鲍立律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈效萱，女，1965年4月27日出生。委托诉讼代理人：张银娥，北京市君永律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔芳震，北京市君永律师事务所律师。上诉人北京屹云林贸易发展有限责任公司、上诉人陈效萱因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京屹云林贸易发展有限责任公司（下称屹云林公司）上诉请求：撤销原判第三、四、六、七、八项，依法改判。一、二审诉讼费用由陈效萱负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.2016年4月15日陈效萱的答复，系其单方意见，不足采信。双方签订租赁合同时，未书面确定具体营业范围。合同签署后，应陈效萱的要求，口头同意用于药店经营。陈效萱隐瞒涉案房屋法定范围内存在药店营业执照的事实，未向我方说明。我方在拟租赁涉案房屋前已经考察过周围环境，并未发现周围有药店。我方不存在任何过错，合同不能履行的责任在陈效萱，其应承担全部责任。2.陈效萱拒绝与我方协商变更租赁用途，并擅自将涉案房屋上锁，导致我方无法使用涉案房屋。（二）一审判决适用法律错误。按照北京市高院发布的“关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答”规定：因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使合同目的无法实现，承租人主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的应予支持。一审判决未适用该条款错误。请二审法院查清事实，公正裁决。陈效萱上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第四项。2.依法改判我无需返还屹云林公司房屋租金48150元。3.依法改判我无需赔偿屹云林公司装修损失23294.4元。一审判决认定我对造成合同目的无法实现负有次要责任没有事实和法律根据。我对合同解除没有过错。合同解除的原因是屹云林公司没有办理药品经营许可证，无法实现合同目的。屹云林公司作为投资者应该了解办理证照的流程，在没准备好的前提下签订租赁合同导致合同履行不能负有全责。合同没有约定出租人负有提醒的义务，也没有法律规定出租人负有此项义务。我没有过错，不应承担责任。屹云林公司向一审法院起诉请求：1.要求解除屹云林公司与陈效萱订立的房屋租赁合同；2.要求陈效萱返还已支付的租金160500元；3.要求陈效萱返还押金133750元；4.要求陈效萱赔偿装修损失77648元；5.要求陈效萱返还损失赔偿金60000元。陈效萱向一审法院反诉请求：1.要求解除双方之间的租赁合同；2.要求屹云林公司按现状腾退涉案房屋交还陈效萱；3.要求屹云林公司支付2016年5月15日至屹云林公司腾退涉案房屋之日止的房屋租金（按照年租金32.1万元计算）；4.要求屹云林公司自2016年5月15日始按照每日500元的标准支付违约金至屹云林公司腾退涉案房屋之日止。一审法院认定事实：位于北京市东城区×××139号的房屋登记在陈效萱名下。2015年10月15日，陈效萱与屹云林公司订立《房屋租赁合同》，陈效萱将涉案房屋（约150平方米，楼下约100平方米、楼上约50平方米）出租给屹云林公司，租赁期限自2015年11月15日至2020年11月14日，租金标准为前两年每年32.1万元，从第三年开始每年35万元。屹云林公司每六个月向陈效萱支付租金，每次提前15天支付，如果迟付每天向陈效萱交违约金500元。屹云林公司首次向陈效萱支付11个月房屋租金，其中包括5个月的房屋租赁押金，此押金在租赁期限终止时清算，同时撤销营业执照。如果屹云林公司提前终止合同按屹云林公司违约，陈效萱不退还屹云林公司交纳的全部房屋租赁金及全部押金。屹云林公司有权进行装修，费用自担。因总电闸、总水闸在屹云林公司承租的房屋内，为安全起见，需在隔断墙近大门处预留小门。涉案房屋现有的卷帘门、大门、空调、楼梯、上下水设备等，都完好正常，屹云林公司需精心维护和保养。楼梯等一切设备设施除正常磨损外，屹云林公司应杜绝一切非正常损坏，否则须照价赔偿。屹云林公司单独办理营业执照，独立经营、自负盈亏。房屋租赁期限终止之日，屹云林公司除腾空房屋外，不得擅自拆动一切装修装饰物，保持完好无偿留给陈效萱。订立合同后，屹云林公司向陈效萱支付了押金133750元及截至2016年5月14日的租金160500元。2015年10月21日，双方又订立补充协议，陈效萱将涉案房屋西侧一隔断小间（约6平方米）出租给屹云林公司，年租金9000元，半年一付。屹云林公司已向陈效萱支付半年租金4500元。装修过程中，因屹云林公司拆除了空调、楼梯等原有设施，故自愿补偿陈效萱60000元。2016年4月13日，屹云林公司向陈效萱送达《关于房屋租赁征询函》，称双方订立关于涉案房屋的租赁合同，口头约定房屋用途为开设药店。后在申办营业执照过程中发现在规定行政范围内，存在另外一家药店的营业执照，因此不能申请同类营业执照。屹云林公司据此准备调整经营方向，将房屋调整为其他用途，特此征询陈效萱有无异议。2016年4月15日，陈效萱答复称其在双方订立租赁合同时已明确告知屹云林公司本区域内还存在另一家药店，可能影响办照，屹云林公司说没关系，可以出钱活动，想办法让那家药店营业执照注销。因此陈效萱才同意以低于预期的房屋租赁价格将涉案房屋出租。现屹云林公司未按照约定开办药店却享受了低价格租金，无法办理药店执照的责任不在陈效萱。如果屹云林公司提出变更租赁房屋用途，与合同约定的不符，需要重新协商。诉讼中，法院向北京市东城区食品药品监督管理局调查涉案房屋无法办理经营药品相关证照的问题，该局回复称因涉案房屋周边不足350米范围内存在其他房屋登记有《药品经营许可证》，因此根据相关规定涉案房屋地址不能办理《药品经营许可证》。经屹云林公司申请，法院委托国宏信价格评估有限公司对涉案房屋内的装修现值进行评估。该鉴定机构出具报告，评估结论为77648元。双方均认可上述鉴定结论。关于屹云林公司是否能在诉讼中腾退涉案房屋交还陈效萱问题，法院已于2016年9月28日向其释明腾退房屋、减少损失的必要性及可能的诉讼风险，屹云林公司称需要陈效萱先付钱才同意腾退房屋。2016年10月14日，法院再次向屹云林公司释明拒绝交接房屋的风险，屹云林公司称应先解除合同再腾退房屋。现双方均认可屹云林公司不存在拖欠水、电费等情况。经法院现场勘验查明，涉案房屋室内西侧部分面积呈二层结构，屹云林公司及陈效萱均认可交付涉案房屋时即存在该二层结构，且《房屋租赁合同》中由屹云林公司承租的门脸房与其后达成补充协议承租的西侧隔断小间已在装修中混同。现涉案房屋内遗留有屹云林公司吧台1个、柜台10个、货柜27个、货架6个、双面货架8个、保险柜1个、体重秤1个、折叠木桌1个、折叠床1张、折叠椅3把、落地电扇2台、文件柜1个、木质写字桌1张、大理石写字桌1张、验钞机1台、收款专用纸1箱（已拆封）、药品指示牌15个、LED显示屏1个、大货架1个。屹云林公司及陈效萱均表示本诉及反诉请求中关于租金的请求均不主张西侧隔断小间的租金，但其余本诉及反诉请求包含该小间面积。一审法院认为,屹云林公司与陈效萱就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》及之后针对隔断小间达成的补充协议系双方真实意思表示，合法有效。现屹云林公司称应陈效萱的要求利用涉案房屋开设药店，但其未提交相应的证据，法院对此不予采信。根据双方的往来函件，可看出双方订立合同之初系协商一致利用涉案房屋开设药店。现涉案房屋因行政管理限制无法办理《药品经营许可证》，造成合同目的无法实现，双方当事人对此均存在过错，但屹云林公司作为承租方应对拟经营的项目及选址限制进行充分的考察、了解，理应知道租赁房屋存在行政管理方面的限制，因此造成双方合同目的无法实现的主要责任在于屹云林公司，作为产权人的陈效萱负有次要责任。陈效萱虽称已将涉案房屋关于开设药店的行政管理限制告知屹云林公司，但未能提交相应的证据，故法院对此不予采信。屹云林公司称陈效萱将涉案房屋上锁，致使其无法使用房屋一节，屹云林公司认可陈效萱已向其交付了房屋钥匙，现涉案房屋加装两把锁，双方均未对系对方加装举证加以证明，结合承租人承租房屋后理应占有涉案房屋并进行装修等租赁惯例，现屹云林公司未能就陈效萱加装锁进行举证，且陈效萱对其持有房屋钥匙做出了合理解释，故法院对屹云林公司称陈效萱加装锁致使其无法使用涉案房屋的意见，不予采信。现双方均主张因合同目的无法实现要求解除租赁合同，并于2016年10月14日最终达成解除的合意，因此法院认定双方于该日解除租赁合同关系。屹云林公司要求返还押金的诉讼请求及陈效萱要求屹云林公司现状腾退房屋的反诉请求，理由正当，法院予以支持。屹云林公司要求返还租金的诉讼请求，虽然其因涉案房屋无法办理相关证照造成其不能利用租赁房屋进行经营，但其实际占用了涉案房屋至今，故法院根据双方过错程度对2015年11月15日至2016年5月14日期间陈效萱应返还屹云林公司的租金予以酌定。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。屹云林公司要求陈效萱赔偿装修损失，理由正当，法院根据双方的过错程度酌定具体赔偿数额。屹云林公司要求陈效萱返还赔偿金的诉讼请求，因该赔偿金系双方已协商一致达成的事项并已履行完毕，因此屹云林该项诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。因屹云林公司至今仍占用涉案房屋，因此陈效萱反诉要求屹云林公司支付自2016年5月15日始至其实际腾退房屋的租金或占有使用费的请求，理由正当，法院予以支持。关于租金或占有使用费的具体标准问题，自2016年5月15日至2016年9月28日期间，法院根据双方的过错程度予以酌定。自2016年9月29日始，法院已明确告知屹云林公司继续占用涉案房屋的风险，其仍然拒绝在诉讼中交接房屋，扩大了对陈效萱造成的损失，因此陈效萱要求按照年租金32.1万元支付房租或占有使用费的请求，理由正当，法院予以支持。陈效萱要求屹云林公司支付违约金的反诉请求，因双方的过错造成合同目的无法实现，屹云林公司未支付租金非属恶意违约，因此陈效萱的上述反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。一审法院于2016年11月判决：一、确认北京屹云林贸易发展有限责任公司与陈效萱之间的房屋租赁合同关系于二〇一六年十月十四日解除；二、陈效萱于判决生效后七日内返还北京屹云林贸易发展有限责任公司房屋押金十三万三千七百五十元；三、陈效萱于判决生效后七日内返还北京屹云林贸易发展有限责任公司自二〇一五年十一月十五日至二〇一六年五月十四日期间的房屋租金四万八千一百五十元；四、陈效萱于判决生效后七日内赔偿北京屹云林贸易发展有限责任公司装修损失二万三千二百九十四元四角；五、北京屹云林贸易发展有限责任公司于判决生效后七日内现状腾退位于北京市东城区×××一百三十九号承租的门面房（包含其承租的西侧隔断小间，约六平方米，现已与承租的门面房混同）交还陈效萱；六、北京屹云林贸易发展有限责任公司于判决生效后七日内向陈效萱支付自二〇一六年五月十五日始至二〇一六年十月十四日期间的租金九万七千五百八十九元；七、北京屹云林贸易发展有限责任公司于判决生效后七日内向陈效萱支付自二〇一六年十月十五日始至其实际腾退房屋之日止的占有使用费（标准为每年三十二万一千元）；八、驳回北京屹云林贸易发展有限责任公司的其他诉讼请求；九、驳回陈效萱的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，屹云林公司与陈效萱就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》及之后针对隔断小间达成的补充协议系双方真实意思表示，合法有效。在履行合同过程中，因屹云林公司不能取得经营药店的行政许可，而导致合同目的无法实现，现双方对一审判决确认租赁合同于2016年10月14日解除均不持异议。双方上诉争议的焦点系合同解除过错责任的认定，以及基于过错责任所产生的法律后果的承担。双方上诉均主张对方违约，己方无过错。双方签订的租赁合同中并无关于租赁房屋用途的约定，也没有约定承租人办理营业执照时双方权利义务。双方均认可签订合同后口头协商时达成一致租赁用途为开药店，屹云林公司称系应陈效萱的要求开的药店，陈效萱对此不予认可，屹云林公司也未提交相应的证据，故本院对屹云林公司上述说法不予采信。开办药店系双方均同意的经营用途，现涉案房屋因行政管理限制无法办理《药品经营许可证》，造成合同目的无法实现，双方当事人对此均存在过错，首先，在合同无特别约定的情况下，屹云林公司作为承租人使用租赁物作何经营以及经营项目能否获得行政许可，系作为实际经营人的承租人自身应考虑的问题，尤其是与经营行为相关联的风险，承租人在租赁房屋时理应进行充分的评估。租赁合同中并无出租人负有保证承租人领取药店营业执照的约定，因此造成不能办理营业许可，合同目的无法实现的主要责任在承租人屹云林公司一方，作为产权人的出租方陈效萱在签订合同后已知晓屹云林公司要经营药店的意图，但其作为出租人没有本着诚实信用原则尽到善意的提醒、告知义务，负有一定的次要责任。陈效萱虽称已将涉案房屋关于开设药店的行政管理限制告知屹云林公司，但未能提交相应的证据，故本院对此不予采信。原审判决对双方过错责任比例的认定及据此所判定的法律后果的承担并无不当，本院予以维持。至于合同解除后，屹云林公司仍占用租赁房屋所产生的占有使用费损失，因原审法院在审理过程中已向屹云林公司充分释明了拒绝腾退房屋的风险，屹云林公司仍未及时腾退租赁房屋，由此造成的扩大损失的后果，应由屹云林公司承担。综上所述，双方当事人的上诉请求均缺乏充分依据，本院均不予以支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5267元，由北京屹云林贸易发展有限责任公司负担1586元（已交纳），由陈效萱负担3681元。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年一月二十二日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅