.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初6542号原告：宁夏丰泽来房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区胜利东街。法定代表人：冯培振，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭霄，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：李静，女，汉族，1981年2月5日出生，宁夏回族自治区永宁县人，高中文化，营业员，现住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：朱云霞，宁夏沙都律师事务所律师。原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司(以下简称丰泽来房地产公司)诉被告李静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告丰泽来房地产公司的委托诉讼代理人郭宵、被告李静的委托诉讼代理人朱云霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰泽来房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原告与被告关于贺兰县颐和苑10-4-502室商品房买卖合同；2、判令被告支付原告10000元违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年8月原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司（以下简称丰泽来公司）与被告李静签订一份关于贺兰县颐和苑10-4-502室的商品房买卖合同，原告丰泽来公司依约履行义务，可被告未如约履行义务，不仅没有支付原告分文房款，而且银行按揭贷款皆由原告公司代为全部偿还，银行将商品房买卖合同正本及其他文本还于原告，由于当时被告居无定所，原告无法联系被告，无法将解除商品房买卖合同通知送达被告，于是原告采用报纸公告送达，即2010年5月25日及6月11日两次在《法治新报》登载公告与解除通知，解除原告公司与被告之间的房屋买卖合同。2017年9月20日被告李静起诉案外人谢丽亚侵权，要求案外人谢丽亚返还贺兰县颐和苑10-4-502室房屋，原告与案外人谢丽亚在与被告解除商品房买卖合同后，于2012年4月14日签订了一份商品房买卖合同，原告将该房屋的钥匙交于案外人谢丽亚，谢丽亚装修并居住使用至今。现为定纷止争，原告诉至法院，请求判如所请。被告李静辩称,1、原告无权解除原、被告之间商品房买卖合同。原、被告双方在2006年8月3日签署的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应均按照该合同约定的内容，履行各自的义务，被告已按合同约定将房款全部支付给原告。在合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的规定，只有在买房人（被告）未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人（原告）才享有解除合同的权利，在2006年7月25日，被告已支付63986元的首付款，余款80000元是通过中国工商银行按揭贷款支付的，也就是说被告的付款义务已履行完毕，原告无权解除合同。2、原告只能行使追偿权。原告代替被告偿还部分按揭贷款后，作为借款合同的保证人，承担了保证责任后，依据担保法及其司法解释，只能在代偿范围内向借款人（被告）行使追偿权。3、原告单位发布公告对被告不发生效力。原告以找不到被告为由，在报纸上发布公告，限期让被告办理还款事宜，原告发布公告的真实目的是想非法占有被告房屋，规避对被告的赔偿责任，而进行的非法行为，被告的住址始终未变，原告依据双方合同上记载的地址对被告进行了起诉，法院一次就将开庭传票送达到被告，根本不存在原告下落不明。4、原告解除权已消灭。即使原告认为自己履行了担保义务后，以此认为被告的房款没有付清，要求解除合同，但合同对解除权的行使没有约定，原告在2010年6月12日前替被告偿还部分贷款并公告。至今日起诉已有8年，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，逾期不行使的，解除权消灭。综上，原告要求解除合同让被告承担违约责任，没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据一、商品房买卖合同，证据二、中国工商银行支付房款、利息票据凭证32张，证据三、2010年5月25日及2010年6月11法治新报公告、解除合同通知各一份，本院认为，原告提交的证据一客观真实、与本案具有关联性，从该证据中第六条第三款记载内容可以证实被告李静于2006年7月25日交付首付款63986元，余额80000元采用银行按揭贷款的事实。该证据中第七条第二款记载逾期超过30日后出卖人有权解除合同，但是在付款方式及期限中并未约定按揭贷款的交付时间，庭审中原告自认其于2006年8月14日收到被告李静申请发放的按揭贷款8万元，故对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，但是对原告陈述的证明目的本院不予确认。证据二客观真实，与本案具有关联性，经核实原告公司代偿按揭贷款82496.68元，故对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，但是对原告陈述的证明目的本院不予确认。证据三虽客观真实，但其记载内容和形式均不具备合同解除的形式要件，对该证据欲证明事实本院不予确认。被告李静为反驳原告诉讼主张提交证据一、房屋产权按揭贷款监证书一份、工商银行付款凭证一份、个人住房贷款凭证一份，证据二、贷款公证书一份，证据三、工商银行存折一份，证据四、中国工商银行借据历史处理明细本地查询单一份。证据一客观真实，与本案具有关联性，从房屋产权按揭贷款监证书、个人住房贷款凭证记载内容可以证实2006年8月14日被告李静因涉案房屋在中国工商银行西城支行办理80000元按揭贷款的事实，本院对该证据予以确认。工商银行付款凭证虽系复印件，但其与原告出具的中国工商银行32张支付房款、利息票据凭证及证据四记载内容相互印证，可以证实原告为被告代偿按揭贷款82496.68元的事实，本院对该证据予以确认。证据二从该证据记载内容可证实被告李静因涉案房屋向中国工商银行银川西城西行办理8万元按揭贷款，原告丰泽来房地产公司为该笔贷款承担连带担保责任，本院对该证据予以确认。证据三与本案具有关联性，该存折账号×××系主还款账号，贷款账号为×××，该存折上记载账号与证据一中的个人住房贷款凭证中记载的结算还款账号及贷款公证书中个人购房借款合同中记载的还款账号一致，该证据记载内容与本院庭后依申请调取的中国工商银行借据历史处理明细本地查询单记载内容相互印证，可证实被告李静自2006年8月14日至2007年12月21日共计还款15101.23元的事实，本院对该证据予以确认。证据四、中国工商银行借据历史处理明细本地查询单一份，该证据系本院依被告李静申请于2018年1月18日自中国工商银行股份有限公司银川西城支行个人信贷部门调取，根据该证据记载的已还本金、已还利息数额结合庭审中原、被告自述的还款时间，自2006年8月14日至2007年12月21日被告李静偿还本金8965.58元、利息6135.75元，合计15101.23元。自2008年1月30日至2010年6月12日偿还本金71034.42元、利息11462.26元，合计82496.68元。本院对该证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2006年8月，原告丰泽来房地产公司与被告李静签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将位于××县房屋以143986元价格出售给李静。2006年7月25日首付63986元，余款80000元采用银行按揭贷款方式支付。后被告李静在中国工商银行银川市西城支行就涉案房屋申请办理8万元按揭贷款贷款,期限自2006年8月14日起至2016年8月14日止。2006年8月14日宁夏回族自治区××县公证处出具（2006）贺证字第0702号公证书确认贷款事实，原告丰泽来房地产公司为该笔贷款作为保证人承担连带保证责任并在《个人购房借款合同》上签章。同日原告丰泽来房地产公司收到中国工商银行西城支行就涉案房屋发放的按揭贷款8万元并协助被告李静办理涉案房屋产权备案登记手续。被告李静自2006年8月至2007年12月通过其在中国工商银行宁夏分行贺兰县支行的主还款账户×××号账户偿还涉案房屋按揭贷款本金8965.58元、利息6135.75元，本息合计15101.23元。后因被告李静未能按照约定继续足额偿还剩余贷款本息，原告丰泽来房地产公司作为贷款担保人代被告李静自2008年1月30日至2010年6月12日偿还贷款本金71034.42元、利息11462.26元，本息合计82496.68元。2010年5月25日原告丰泽来房地产公司通过法治新报向被告李静及其配偶公告催促其偿还银行按揭贷款。2010年6月11日原告丰泽来房地产公司通过法治新报向被告李静送达解除合同通知书。2012年4月14日原告丰泽来房地产公司再次将涉案房屋出售给案外人谢丽亚并与其签订《商品房买卖合同》，案外人谢丽亚向丰泽来房地产公司支付房屋价款10万元并居住该涉案房屋至今。2017年8月23日被告李静将案外人谢丽亚诉至本院，请求原告谢丽亚返还涉案房屋。2017年9月20日谢丽亚与李静就涉案房屋自愿达成（2017）宁0122民初4411号民事调解书，同意于2017年12月31日前将涉案房屋返还李静。2017年10月9日案外人谢丽亚起诉丰泽来房地产公司及李静，请求确认位于××县房屋属于谢丽亚所有。本院依法予以受理并经审理后于2017年11月1日判决驳回谢丽亚的全部诉讼请求。2017年12月20日原告丰泽来房地产公司将被告李静诉至本院，请求解除双方签订的××县房屋的商品房买卖合同并支付违约金10000元。另查明：原告丰泽来房地产公司于2010年6月12日一次性向中国工商银行西城支行就涉案房屋贷款偿还本金49999.85元、利息231元。至此涉案房屋贷款于2010年6月12日提前全部清偿完毕。中国工商银行西城支行将贷款抵押存放于该行的《商品房买卖合同》正本交付原告丰泽来房地产公司。本院认为，依法成立的合同，双方当事人都应当按照约定自觉履行合同权利义务。本案中原、被告双方于2006年8月就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记手续，双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。《商品房买卖合同》明确记载房款总额143986元，于2006年7月25日支付63986元，余款80000元采用银行按揭贷款方式支付。首付款交付时间早于合同签订时间。庭审中原告丰泽来房地产公司自认已于2006年8月14日收到被告李静从中国工商银行西城支行申请办理的按揭贷款8万元，至此被告李静的房款支付责任全部履行完毕。故对于被告丰泽来房地产公司诉求解除与被告李静之间签订的商品房买卖合同，无事实及法律依据，本院不予支持。原告丰泽来房地产公司认为就其收到的按揭贷款8万元，被告李静实际只偿还了15101.23元，按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条应解除合同，但是双方签订的《商品房买卖合同》第七条记载事项中约定：”（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。该《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任条款中就首付款63986元在2006年7月25日交付，按揭贷款80000元自始至终并未明确书写具体付款时间也未约定交房时间，即使从合同签订之日三十日内算为逾期付款，2006年8月双方签订商品房买卖合同，2006年8月14日原告丰泽来房地产公司已实际收到按揭贷款80000元，故被告李静不存在逾期支付房款的事实，对原告诉求的违约金10000元不予支持。原告抗辩因被告未能偿还按揭贷款，还款责任由原告承担，原告还款后视为对房屋产权的回购的意见，与本院查明事实不符且于法无据，本院不予采纳。经庭审查明原告丰泽来房地产公司系被告李静在中国工商银行西城支行办理80000元按揭贷款的担保人，因此原告丰泽来房地产公司在被告李静未能继续按月足额偿还银行贷款时承担连带清偿责任，故原告丰泽来房地产公司在代偿行为发生后可以通过诉讼途径要求被告李静偿还代偿款。被告李静辩称其已履行支付房款的义务，原告代偿按揭贷款后不应解除双方签订的商品房买卖合同，可以要求返还代偿款的意见与本院查明事实一致，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：驳回原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元(减半收取)，由原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李瑞二〇一八年一月二十四日书记员孙飞附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。