南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）玄锁民初字第209号 原告（反诉被告）南京东部园林绿化建设发展有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道96号。 法定代表人高翔，该公司总经理。 委托代理人夏京胜，江苏三法律师事务所律师。 委托代理人王瑞成，江苏三法律师事务所律师。 被告（反诉原告）南京怡桂园餐饮管理有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道96号3号楼。 法定代表人陈艳，该公司总经理。 委托代理人孙凯，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托代理人李晨，江苏法德永衡律师事务所实习律师。 原告南京东部园林绿化建设发展有限公司（以下简称东部园林公司）与被告南京怡桂园餐饮管理有限公司（以下简称怡桂园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，被告怡桂园公司提起反诉，本院依法合并审理。本院依法由审判员李伟、人民陪审员赵元敬、人民陪审员徐璐斌组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东部园林公司的委托代理人王瑞成，被告（反诉原告）怡桂园公司的委托代理人孙凯、李晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告东部园林公司诉称:原告与被告系租赁合同关系，双方于2011年9月1日签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于南京市××约1940平方米房屋租赁给被告作餐饮经营使用，被告充分了解租赁物目前的性质现状及用途。扣除免租期后，租期自2012年2月1日至2020年1月31日止。前2年租金为99.1万元，后期递增租金。年租金按6个月为一个支付期，方式为先支付后使用。被告在签订租赁合同时支付原告履约保证金24.7万元（三个月租金标准）。水电使用费按实际用量每月10号前由被告承担缴纳。被告逾期支付租金和水电费的，每逾期一天，按应付款的万分之五支付逾期滞纳金。被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同，收回商铺另行出租，保证金充当违约金不予退还。租赁合同签订后，原告于2011年9月1日将房屋交付给被告装修使用，被告交纳了履约保证金24.7万元。在合同履行期间，被告仅支付了2012年2月1日起6个月的房租，后期一直拖欠房租，2012年8月至10月房租未付，在被告申请下，原告综合各种因素对被告给予免去2012年11月、12月、2013年1月共3个月租金。免租后，被告于2012年应付房租24.8万元，被告后期支付租金25.2万元，故双方结清了2012年租金，被告尚余4000元。被告自2013年2月起一直拖延租金，至2014年1月31日，拖欠租金为98.7万元（已扣除余款4000元）。后期被告申请解除租赁合同，但原被告未达成一致意见，被告至今没有移交租赁物。同时，被告欠原告2012年7月、8月，2013年5月至9月的水电费共11.98万元。原告多次致函被告催交欠费，被告以经营不善为由拒不支付租金及水电费，已构成严重违约。故原告诉至法院，请求判令确认双方签订的租赁合同于2014年7月15日起解除，被告支付自2013年2月1日至2014年7月15日的租金1454958元、拖欠的水电费119800元、违约金247000元。 被告怡桂园公司答辩并反诉称：原告用于出租的房屋既无产权证，也无土地使用权证，根据相关法律、法规及政策规定，该房屋系违章建筑，故双方签订的《聚宝山庄公园租赁合同》系无效合同。原告明知涉案房屋系违章建筑，仍然出租给被告，原告对合同的无效存在过错。原告主张被告拖欠租金、水电费与事实不符，因为被告了解发现涉案房屋系违章建筑，但此时被告已经投入了大量人力、物力用于装饰装潢该违章建筑作为经营管理使用，被告多次与原告协商，试图解决因合同无效而导致的赔偿问题，但原告却要求被告按无效合同履行义务。合同签订后，被告按约交纳了履约保证金，该保证金的性质是确保涉案房屋及附属设施安全完好及租赁期间租金的计算，而不是对违约的保证，故原告主张的违约金无法律依据。由于涉案房屋系违章建筑的事实给被告造成了巨大的装潢损失和营业损失，原告应予赔偿。综上，请求法院判令《聚宝山庄公园租赁合同》无效，反诉被告赔偿反诉原告装潢损失235.12万元。 反诉被告东部园林公司辩称：涉案房屋系合法建筑，双方签订的租赁合同合法有效。反诉原告怡桂园公司未按约支付租金，故反诉被告东部园林公司有权解除合同，且不应承担反诉原告怡桂园公司的任何损失。 经审理，查明以下事实： 一、2011年9月1日，东部园林公司（甲方、出租方）与怡桂园公司（乙方、承租方）签订《聚宝山公园租赁合同》，双方约定：1、甲方将坐落于南京市玄武区聚宝山公园南入口处3号楼出租给乙方，供其经营使用，乙方对该房屋目前的性质、现状及用途已做充分了解。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮商业业态使用，不得擅自改变用途。租赁期限（扣除免租期后）自2012年2月1日至2020年1月31日。租赁期前两年租金为每年99.1万元，后期逐年递增租金。年租金按6个月为一个支付期，方式为先支付后使用。首期租金支付时间为2011年9月6日前，金额为495500元。2、为确保涉案房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订合同的同时支付甲方247000元作为乙方履行本合同义务的保证金，甲方应于租赁期满，与乙方结清所有费用后，30个工作日内将保证金全额无息退还乙方。3、乙方在租赁期内，自行申请及安装水表、电表、煤气表，并根据独立之表的计数和相关单价于每月10号之前缴纳上月乙方使用的水费、电费等。4、甲方只提供毛坯房。乙方有权根据经营需要，在不影响房屋主体结构的前提下，对甲方交付的房屋进行必要的装修装潢、设备添置，费用均由乙方承担。租赁期满或合同解除后，乙方须在15天内将添置的可拆动的设施设备自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），恢复原状并如期交还房屋，保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用。如有留置的任何物品（包括装修装潢），超过上述期限，视为乙方主动放弃，任由甲方处置，乙方决无异议。5、乙方逾期交还房屋，则每逾一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。乙方逾期或不足额支付租金，每逾期一天，按乙方应支付款的万分之五支付违约金。乙方在租赁期内逾期或不足额支付水、电费用的，每逾期一天，按乙方应支付款的万分之五支付违约金。6、甲方确认有出租房屋之权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足以抵付乙方经济损失的，甲方应负责赔偿。乙方逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过或累计超过30天的，甲方有权解除合同，保证金充当违约金不予退还。 二、《聚宝山公园租赁合同》签订后，怡桂园公司按约支付了24.7万元保证金。经怡桂园公司申请，东部园林公司于2012年11月19日通过总经理办公会议决定：“对怡桂园公司申请延长免租期问题，考虑到公园南门3号建筑相关前期手续确在办理之中且对怡桂园的正常经营有所影响，同意在原免租期基础上增加不超过三个月的延长免租期”。 三、2013年7月17日，东部园林公司向怡桂园公司发出《关于催缴租金的函》，言明怡桂园公司应于2013年2月1日前支付2013年2月1日至2013年7月31日的租金49.55万元，但经过多次沟通，怡桂园公司于2013年4月支付租金25.2万元，尚欠24.35万元；怡桂园公司应在2013年7月15日之前支付2013年8月1日至2014年1月30日的房屋租金49.55万元；请怡桂园公司在接函后10个工作日内将拖欠的租金73.9万元付清，否则东部园林公司将严格按合同约定行使权利。2013年8月21日，东部园林公司再次向怡桂园公司发出基本内容相同的《关于催缴租金的函》。怡桂园公司的法定代表人陈艳均在上述两份函上签名。 2012年7月至2013年10月，东部园林公司向怡桂园公司发出11份《水电费缴纳通知书》，要求怡桂园公司在期限内补交水电费，催交金额合计133207.5元。 四、2013年9月15日，怡桂园公司向东部园林公司发出《解除合同申请》称：因受大气候影响，怡桂园公司自2013年1月份起至今一直处于严重亏损状态，现在面临入不敷出的状况，请求终止合同。 五、2014年7月，怡桂园公司委托南京金汇通房地产评估事务所有限公司（以下简称金汇通评估公司）对涉案房屋装修工程投资价格进行评估。2014年9月20日，金汇通评估公司出具《房地产估价咨询报告书》，估价测算结果是涉案房屋二次装修工程项目，以原地原用途持续使用前提下，于价值时点（2014年8月20日）的市场价值为235.12万元。 六、2015年2月5日，南京市规划局下发建字第320100201510082《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为东部园林公司，项目名称为聚宝山公园一、二期配套服务设施，建设工程为25栋建筑，该25栋建筑规划用途为聚宝山公园配套服务用房，其中涉案的房屋的栋号为1-A3。该《建设工程规划许可证》中另说明：根据宁规处字（2014）第00065号南京市规划局行政处罚决定书，此次许可为处罚后按程序补办建设工程规划许可证。 审理中，本院根据东部园林公司的申请于2014年7月15日向怡桂园公司下达先予执行通知，并在南京钟山公证处的公证下于2014年7月19日采取先予执行措施。本院采取先予执行措施时，金汇通评估公司工作人员在现场进行实地勘察。 双方的争议焦点是： 一、东部园林公司与怡桂园公司签订的关于涉案房屋的《聚宝山公园租赁合同》的效力。 东部园林公司称，原告已为包括涉案房屋在内的聚宝山公园内的25栋建筑补办了建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同合法有效。 怡桂园公司称，原告提供的建设工程规划许可证未附图，无法证明涉案房屋在规划许可范围内。涉案房屋未取得房屋所有权证及国有土地使用权证，不得出租，故双方签订的关于涉案房屋的租赁合同系无效合同。 二、东部园林公司主张的租金、水电费及违约金有无法律及事实依据。 东部园林公司称，在涉案房屋未取得产权证之前，东部园林公司系涉案房屋的管理人。怡桂园公司未按约支付租金及水电费，构成违约，东部园林公司有权依据双方签订的租赁合同向怡桂园公司主张租金及水电费，并有权按约主张违约金。至于东部园林公司是否是涉案房屋的产权人，与本案无关。怡桂园公司支付了2012年2月1日至2012年7月31日共计6个月的租金，但2012年8月至10月的租金未付。东部园林公司根据公司内部决定对怡桂园公司免去了2012年11月、12月、2013年1月共3个月的租金。免除上述三个月的租金后，怡桂园公司于2012年应付房租24.8万元。怡桂园公司于2013年4月支付租金25.2万元，双方结清了2012年租金，怡桂园公司尚余租金4000元。2013年2月1日起，怡桂园公司一直未支付租金。由于法院于2014年7月15日通知怡桂园公司将采取先予执行措施，故双方之间的合同于该日解除，怡桂园公司应支付此前的租金及水电费。 怡桂园公司称，东部园林公司并非涉案房屋的产权人，涉案房屋的权利人是南京市玄武区人民政府玄武湖办事处，故东部园林公司无权向怡桂园公司主张租金、水电费及违约金。 怡桂园公司为证明上述主张，提供了南京市玄武区人民政府玄武湖办事处出具的《证明》1份，证明南京市玄武区人民政府玄武湖办事处是涉案房屋的产权人。对此，东部园林公司认为该证据与本案无关，东部园林公司是基于合同向怡桂园公司主张权利。 三、怡桂园公司主张的装修损失有无法律和事实依据。 东部园林公司称，怡桂园公司严重违约，无权向东部园林公司主张装修损失，且怡桂园公司提交的评估书系其单方委托评估而形成的，程序不合法，其结果不能作为本案定案依据。 怡桂园公司称，东部园林公司同意怡桂园公司对涉案房屋进行装修，因双方签订的租赁合同无效，而造成合同无效的过错方是东部园林公司，根据最高人民法院的相关司法解释，东部园林公司应折价赔偿怡桂园公司的装修损失。 因东部园林公司不同意调解，致无法调解。 上述事实，有《聚宝山公园租赁合同》、《总经理办公会会议纪要》、《关于催缴租金的函》、《水电费催缴通知书》、《解除合同申请》、《房地产评估咨询报告书》、《建设工程规划许可证》等为证。 本院认为，关于争议焦点一，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。本案中，虽然涉案房屋在东部园林公司起诉时未取得建设工程规划许可证，但东部园林公司于2015年2月5日取得了《建设工程规划许可证》，故怡桂园公司辩称涉案房屋系违章建筑故合同无效的主张于法无据，双方于2011年9月1日签订的《聚宝山公园租赁合同》合法有效。 关于争议焦点二，《聚宝山公园租赁合同》合法有效，双方均应严格履行，东部园林公司有权依据合同向怡桂园公司主张租金和垫付的水电费。怡桂园公司称东部园林公司非涉案房屋的权利人，无权向怡桂园公司主张租金及水电费，于法无据，本院不予支持。 因怡桂园公司未按约支付租金，故东部园林公司有权解除合同，东部园林公司主张双方签订的合同于本院先予执行之日即2014年7月15日起解除，本院对此予以确认。 对于租金数额，东部园林公司主张怡桂园公司拖欠2013年2月1日至2014年7月15日的租金，怡桂园公司未举证推翻该主张，本院予以支持。根据东部园林公司举证的《关于催缴租金的函》，怡桂园公司拖欠2013年2月1日至2014年1月31日的租金为739000元。根据双方签订的《聚宝山公园租赁合同》，2014年2月1日至2015年1月31日的租金为1021000元，故自2014年2月1日至2014年7月15日的租金为467958元。两项合计1206958元，本院对此予以支持。 对于怡桂园公司拖欠的水电费，东部园林公司主张119800元，有证据证明，本院予以支持。 对于东部园林公司主张的违约金，因双方明确约定，如果怡桂园公司逾期支付租金或者不足额支付租金超过或累计超过30天的，东部园林公司有权解除合同，保证金充当违约金不予退还，故在怡桂园公司未按约支付租金构成违约的情况下，东部园林公司有权将保证金充当违约金不予退还。东部园林公司主张违约金247000元，证据充分，本院予以支持，因怡桂园公司已交纳保证金247000元，东部园林公司有权将保证金直接充抵违约金而不予退还。 关于争议焦点三，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对装饰装修物的处理，当事人有约定的从约定，当事人没有约定的，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，对已形成附合的装饰装修物，如果是因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方明确约定租赁合同解除后，怡桂园公司须在15天内将添置的可拆除的设施设备自行拆除，如有留置的任何物品（包括装修装潢），超过上述期限，视为怡桂园公司主动放弃，任由东部园林公司处置，怡桂园公司决无异议，故对怡桂园公司要求东部园林公司赔偿装修损失的主张，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告南京东部园林绿化建设有限公司与被告南京怡桂园餐饮管理有限公司签订的《聚宝山公司租赁合同》于2015年7月15日解除。 二、被告南京怡桂园餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告南京东部园林绿化建设发展有限公司支付租金1206958元、水电费119800元、违约金247000元，合计1573758元（南京怡桂园餐饮管理有限公司已支付保证金247000元，南京东部园林绿化建设发展有限公司可直接从中抵扣）。 三、驳回反诉原告南京怡桂园餐饮管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21196元，由被告怡桂公司负担（此款东部园林公司已预付，怡桂园公司于本判决生效之日起三十日内将此款支付给东部园林公司）；反诉案件受理费12804元，由反诉原告怡桂园公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费34000元(南京市中级人民法院开户银行：农行鼓楼支行；账号：10×××76)。 审 判 长  李 伟 人民陪审员  赵元敬 人民陪审员  徐路斌 二〇一五年六月十八日 法官 助理  赵 佳 见习书记员  李 程