北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0111民初5524号原告董秀凤，女，1966年9月13日出生，汉族，北京亿兴日盛建材商店经营者，个体工商户，住北京市房山区。委托代理人赵建国，北京市国宁律师事务所律师。被告王建鑫，男，1973年12月30日出生，汉族，农民，住河北省高碑店市。委托代理人罗少华，北京市众明律师事务所律师。原告董秀凤诉被告王建鑫房屋房屋租赁合同合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕少罕独任审判，公开开庭进行了审理。原告董秀凤及其委托代理人赵建国，被告王建鑫之委托代理人罗少华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董秀凤诉称：原告自2007年2月起承租位于山城关街道燕房路×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋），从事个体经营。×号房屋原房主变更为被告王建鑫。2014年3月25日，北京市房山区人民政府公布了轻轨交通燕房线土地上房屋征收方案，按照征收方案原告作为被征收房屋实际经营使用人，应当得到如下补偿：停产停业补助费96644.8元，搬迁补助费4634.5元（92.69平方米，每平方米50元），电话移机费235元，广告牌1600元，空调器400元，热水器300元，合计107414.3元。被告就原告应当得到的拆迁补偿与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，领走了原告应当得到的拆迁款，2015年4月被告通过邮政汇款给付原告停产停业补助费11122.8元，退还原告未到期房租20000元，剩余拆迁补偿款96291.5元被告应当给付原告。综上，提起民事诉讼。诉讼请求：1、要求被告给付原告房屋拆迁补偿费96291.5元。2、诉讼费由被告承担。被告王建鑫辩称：不同意原告诉讼请求，请依法驳回。理由：一、本案立的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案今天开庭前曾同样的案由进行过立案，在不知原因情况下，他又自动撤诉，本院曾于2015房民初字第03365号起诉董秀凤案中允许撤诉，本次起诉是重复起诉，是滥诉，按民诉法一事不再理的规定，请法院不予受理。二、被告跟原告之间，根本不存在任何的拆迁补偿安置合同关系，原告根本不是被拆迁人，被告也不是拆迁人，所以原告起诉和原告之间的房屋拆迁安置补偿合同的诉讼是不能成立的，原告也并非是房屋拆迁安置的补偿对象，不具备拆迁补偿安置的资格，更不能享受任何房屋拆迁补偿安置的优惠。三、被告和原告之间是房屋租赁关系，并曾因房屋租赁合同就拆迁补偿安置特别约定，原告也向法院提起过诉讼，要求确认原被告之间双方的特别约定无效，然而也经过本院以裁定书的形式予以驳回，且在之前案子诉讼过程中原告都认可了签署了与被告之间的租赁合同，只不过他没有承认特别约定，但是在原告以前的诉讼过程中都认可了这合同是看过的，经反复推敲最后双方协商一致才签署的，所以我们只能按合同的约定给付他相应作为承租方的拆迁补偿利益。四、原告的诉讼请求没有法律依据，也缺乏合同依据，唯独现在能够和承租人相关拆迁补偿款的依据是北京市高级法院关于审理房屋租赁合同纠纷若干解读，但这个规定第13条中已明确规定了如果租赁当事人对停产停业损失的分配发生争议如何处理，有答复内容，合同对此有约定的依约定处理，我们约定特别约定我们已经按照与原告租赁合同的特别约定的比例给了原告相应的补偿拆迁利益，所以原告的诉讼请求是不能成立的。请法院依法予以驳回。经审理查明：原告自2007年2月起承租位于北京市房山区城关街道燕房路×号楼×单元×号房屋（以下称×号房屋），从事个体经营。×号房屋原房主王某，后来房主变更为王某之子王建鑫。2014年3月25日北京市房山区人民政府公布了轻轨交通燕房线土地房屋征收方案，×号房屋被征收。因拆迁补偿费纠纷，原告曾于2015年2月以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由将被告诉至我院，被告在诉讼中提供了房屋租赁合同作为证据，后原告撤诉。之后，原告提起确认合同无效纠纷，以被告提供的房屋租赁合同系格式合同，其中关于停产停业损失的约定排除了原告的主要权利，应为无效合同为由诉至我院，我院做出2015房民初字第07746号民事裁定书，认为原告不认可租赁合同真实性的前提下，起诉主张该条款无效，其诉讼请求与依据的事实理由不一致，裁定驳回了原告的起诉。现原告再次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由诉至我院。审理中，原告同意将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷，被告不同意变更，要求驳回，我院依职权变更为房屋租赁合同纠纷。审理中，原告提交了2014年2月1日王建鑫（甲方）与董秀凤（乙方）所签订的房屋租赁合同复印件，被告提交了合同原件。合同第四条约定租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的底商后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。且在本合同解除之前及之后，该装修装饰物的所有权归甲方所有。合同第十五条补充与附件部分特别约定：出租房屋一旦遇上被征收、征用拆迁的情况出现，承租人必须无条件服从，并协助向出租人提供相应的营业证照，税务登记许可证、纳税凭证及其他承租方所需的有关证件等证据材料。就有关的拆迁利益双方做出如下特别的约定：承租方享有拆迁人（征地、征用拆迁方）给予的如有停产停业补助金额的15%的部分，其他的拆迁利益（包括但不限于如有停产停业补助金额其余的85%部分，房屋及地上物与其他与拆迁应产生的一切利益与补助费用等）都归出租人所有，与承租人无关。原告主张该合同并非当时签订的合同，当时签订合同时没有这约定拆迁利益的一页，如果知道是15%的补偿，肯定不会签字，不认可合同的真实性，但合同的最后一页的签字确实是原告所签。另外原告主张被告曾允诺过要给原告百分之五十的停产停业损失，被告对比不予认可。审理中，被告提交了邮政储蓄银行汇款收据及短信，证明其已经按照合同约定履行，且原告已经领取了相应款项，同时证明原告认可合同约定。原告认可已经收到相应款项，但表示这只是补偿的一部分，接收不代表接受合同。原被告双方一致确认对诉争房屋的租赁关系已经解除。该房屋也已经被拆迁，原告提供了相应的营业执照等手续，被告取得所有拆迁利益。根据法院调取的《房山区轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目国有土地非住宅房屋征收货币补偿协议》显示：停产停业损失补偿费96644.80元。被告主张该停产停业损失补偿费包含被告自己临时建筑的补偿，并申请法院调取补偿明细。我院依法向北京市房山区人民政府房屋征收办公室调查核实，被告正式房屋92.69平方米，每平方米800元计算，被告的临时建筑按照正式房屋标准的60%补偿，及每平方米480元。另外，经查验卷宗，仅有原告方的营业执照等手续。上述事实有双方当事人陈述，原告提交的民事裁定书、录音，被告提交的租赁合同、邮局汇款单等证据以及本院调取拆迁协议、评估报告及调查笔录等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，原被告之间签订的租赁合同，原告认可其真实性，本院不持异议，该合同未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。对于租赁合同中的关于停产停业损失的约定，原告主张非其真实意思表示，但并未提供充分证据支持，故原告主张本院不予采信。关于租赁期间租赁被拆迁的停产停业损失的分割，当事人租赁合同有约定，应优先适用。被告主张包含了被告自己使用的部分应予剔除，但双方租赁合同的并未明确予以区分，采用的是”拆迁人给予的停产停业补助金额”的约定，且本次拆迁被告也并未举证证明其在临时建筑中实际经营，且有自己的营业执照、税务登记、纳税凭证等证据，故被告主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告请求的搬迁补助费、电话移机费、广告牌、空调器、热水器等费用，系针对被拆迁人的补偿，原告请求无事实及法律依据，本院不予支持。故被告应给付原告停产停业损失补偿费应为14496.72元。被告已经给付了11122.8元，应再给付3373.92元。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告王建鑫于本判决生效之日起十日内给付原告董秀凤三千三百七十三元九角二分。二、驳回原告董秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百零四元，由原告董秀凤负担一千零五十四元（已交纳），由被告王建鑫负担五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，于判决书收到之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一七年一月九日书记员  安 雪