北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00781号上诉人（原审被告、反诉原告）王乐乐，男，1983年10月2日出生。委托代理人张雅琴，北京市银科律师事务所律师。委托代理人贾思懿，北京市银科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张亚婷，女，1981年8月18日出生。委托代理人方晓明，北京市京大律师事务所律师。委托代理人尚中藩，男，1974年6月10日出生。原审第三人张雯，女，1985年12月3日出生。法定代表人左晖。委托代理人吴阳，男，1984年8月28日出生。委托代理人高革群，女，1988年10月3日出生。原审第三人招商银行股份有限公司北京分行，住所地西城区复兴门内大街156号。负责人王庆彬，行长。委托代理人杨建武，男，1970年1月1日出生。委托代理人王炜，男，1983年1月19日出生。上诉人王乐乐因与被上诉人张亚婷、原审第三人张雯、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人招商银行股份有限公司北京分行分行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，王乐乐之委托代理人张雅琴、贾思懿，张亚婷之委托代理人尚中藩、方晓明，链家公司之委托代理人高革群到庭参加诉讼，招商银行、张雯未参加开庭程序，向本院陈述了意见。本案现已审理终结。张亚婷在一审法院起诉称：张亚婷、王乐乐于2012年11月24日通过中介机构链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王乐乐将502号房屋销售给张亚婷，并办理了网签手续。张亚婷按照合同约定共支付了房价款160万元，但王乐乐以房屋涨价为由不愿履行合同，没有按照合同约定于2013年2月28日协助张亚婷办理完毕该房屋的所有权证书，致使张亚婷的利益受损。张亚婷还有61万元尾款未支付，王乐乐尚欠银行贷款80万元，张亚婷要求替王乐乐清偿贷款，代偿的款项用于折抵剩余房款，不足部分王乐乐支付给张亚婷。故此起诉请求：1、判令张亚婷替王乐乐清偿剩余贷款，张亚婷代偿的款项用于折抵剩余房款，在剩余房款之外多替王乐乐偿还的贷款要求王乐乐在7日内支付给张亚婷。2、王乐乐协助办理502号房屋所有权证书，并支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2013年3月1日至张亚婷取得房屋所有权证之日止，截至2013年6月30日是9.74万元）。3、王乐乐立即向张亚婷交付502号房屋，并在交房当日按照租赁合同的约定向张亚婷支付房租。王乐乐在一审法院答辩称并反诉称：不同意张亚婷的诉讼请求。在签订买卖合同时，张亚婷明知房屋有抵押没有经过银行同意就签订合同，张亚婷有过错。目前房屋抵押未解除，买卖合同无法履行。网签合同上记载房屋未设立抵押，与买卖合同不符，网签合同存在瑕疵。买卖合同约定房屋价款120万元、房屋装饰装修家电家具款101万元，一共221万元，网签合同成交价是120万元，张亚婷有意规避税费。而且101万元的房屋装饰装修家电家具属王乐乐与其妻子共有，王乐乐的妻子对签订房屋买卖合同不知情。买卖合同第4条第5款第1项和补充协议第2条第5款约定张亚婷应于2012年12月31日前办理银行贷款或以现金形式支付给王乐乐61万元尾款，但张亚婷至今未付，违约在先。合同中未约定首付款160万元要用于解除抵押，张亚婷在2012年12月3日向王乐乐支付的80万元是按照王乐乐的要求打给了王乐乐的债权人孙×，张亚婷在2012年12月14日向王乐乐支付的78万元被王乐乐用于偿还向工商银行申请的商业贷款，张亚婷对此知情。张亚婷要求的违约金过高，请求法院酌减。张亚婷要求支付房租的诉讼请求与买卖合同无关。因为张亚婷明知房屋有抵押还签订买卖合同，网签合同有瑕疵，且张亚婷迟延付款，故王乐乐向法院提起反诉请求：判令解除张亚婷、王乐乐之间的买卖合同。张亚婷针对王乐乐的反诉在一审法院答辩称：不同意王乐乐的反诉请求。张亚婷没有违约行为，是王乐乐因房屋涨价为其不履行合同寻找借口，王乐乐曾要求增加20万元购房款才配合过户。房屋有抵押的事实双方都清楚，2012年12月3日的首付款声明已说明首付款160万元是用于偿还502号房屋的贷款，王乐乐没说过首付款要用于偿还王乐乐的其他债务。张亚婷按照约定于12月3日将80万元汇入王乐乐指定账户，王乐乐将解抵押的款项挪作他用是违约行为。因王乐乐没有及时解除抵押，造成张亚婷无法办理公积金贷款。张亚婷催促过王乐乐，王乐乐说银行在走程序，一直往后拖。王乐乐从未要求过张亚婷支付剩余61万元房款，是张亚婷一直催促王乐乐尽快解除抵押办理过户并支付剩余61万元购房款。王乐乐曾出具书面声明，承诺房屋是其婚前个人财产并多次称其妻子知道卖房的事。签订合同时王乐乐说他妻子怀孕他们要换一套大房子，家具家电都留给我们，但房间里的电视机他妻子要拿走。现张亚婷已依约支付160万元房款，王乐乐丧失诚信，编造借口拒绝履行合同。如果这种没有诚信的行为得到支持，讲诚信的人反而吃亏，这个社会最终变得都没有诚信，整个国家和社会面临灾难。张雯在一审法院述称：502号房屋是我和王乐乐的夫妻共同财产，我们于2008年6月共同出资购买。张亚婷、王乐乐、链家公司均知道我和王乐乐是夫妻关系，但他们都瞒着我。我不同意出售该房屋，张亚婷和王乐乐签订的房屋买卖合同无效。中介公司恶意促成买卖、违法网签，张亚婷应该去追究中介公司的责任，我愿意和王乐乐共同返还张亚婷已支付的购房款。如果法院认为该买卖合同有效，我主张该房屋的优先购买权。链家公司在一审法院述称：张亚婷、王乐乐签订的买卖合同合法有效，不存在解除的法定情形和条件，该合同可以继续履行。买卖合同第二条第四款和补充协议第二条第二款约定出卖人应于2013年1月10日前注销抵押登记，所以不存在王乐乐没有处分权的情况。合同中约定了第一笔首付款的支付时间和王乐乐解除抵押的时间，时间是连续的，王乐乐也说过他需要张亚婷的首付款来解除抵押。支付第一笔首付款80万元当天，我公司工作人员陪着张亚婷、王乐乐一起去了王乐乐的抵押贷款银行，看着王乐乐把张亚婷付给他的80万元首付款存进了王乐乐的抵押贷款还款账号。付完款后，我们准备评估手续，但是发现抵押没有解除。我们询问王乐乐，他说房子不想卖了。总房款221万元中首付款160万元张亚婷是按时支付的，合同约定张亚婷贷款61万元，双方在2012年底前共同办理贷款申请手续，因为王乐乐没有按时解除抵押，所以无法办理贷款申请手续。合同第四条第五款第一项约定，如果因买受人自身原因贷款未获批准，买受人自行筹集剩余房款。本案中是由于王乐乐不想卖房了，不配合解除抵押，所以导致贷款申请手续无法办理，不是由于买受人原因导致的。招商银行在一审法院述称：我行于2012年4月1日、2012年5月9日与王乐乐签订了最高额抵押合同，个人贷款消费易协议书、个人授信协议，约定王乐乐向我行申请个人消费易贷款，最高额为80万元，王乐乐以502号房屋作抵押，并于2012年4月20日办理了抵押登记。王乐乐目前共申请五次贷款，贷款本金总额778938.72元，其中四笔贷款从5月21日至今没有按时偿还，一笔贷款从6月21日至今没有按时偿还。我行同意张亚婷代王乐乐提前清偿全部银行贷款，银行贷款还清后，我们同意解除抵押登记。我行与王乐乐的合同中约定如果逾期还款或者涉诉，我们可以停止为王乐乐继续发放贷款。我行可以现在就停止给王乐乐发放贷款，这样张亚婷代王乐乐清偿贷款后，王乐乐就不会再产生新的贷款。一审法院经审理查明，2012年11月24日，张亚婷、王乐乐经链家公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：王乐乐将502号房屋出售给张亚婷，成交价120万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价101万元；买方在签订合同时支付定金2万元，买方拟贷款61万元，首付款（含定金）160万元在2012年12月25日前支付，双方应于2012年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该房屋已设定抵押，出卖人应于2013年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续；双方在2013年2月28日前共同申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2013年2月28日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；该房屋未出租，双方应在买方支付第一次首付款次日办理物业交割，卖方以承租方式继续居住此房，承租期为10个月，并签署租赁合同，房租金在房屋产权过户后给付买方。张亚婷于合同签订当日向王乐乐支付了定金2万元。张亚婷、王乐乐在签订买卖合同当日另行签订了《北京市房屋租赁合同》，约定张亚婷将502号房屋租赁给王乐乐，租期从2012年12月5日至2013年10月4日，租金每月4500元。2012年11月24日，王乐乐出具《声明》，内容为，本人通过链家公司出售502号房屋给张亚婷，本人承诺此房是婚前财产，该房屋出现任何问题不能正常履行合同造成违约，本人承担全部责任。2012年12月3日，张亚婷、王乐乐签订《首付款声明》，内容为，张亚婷购买502号房屋，成交总价221万元，出售人王乐乐要求首付款给付160万元，因房屋现有抵押贷款尚未还清，出售人将首付款用于房屋银行还款资金。经协商买受人张亚婷同意给付首付款160万元，为出售人王乐乐偿还该房屋抵押贷款，首付款分二次给付，买受人今日支付第一次首付款80万元，第二次首付款在双方协商时间后再支付80万元。张亚婷按照《首付款声明》的约定于当日向王乐乐支付80万元首付款，于2012年12月14日向王乐乐支付78万元首付款。另查，王乐乐于2012年5月向招商银行申请个人消费易贷款，循环授信额度为80万元，王乐乐以502号房屋提供抵押担保，招商银行于2012年4月20日在502号房屋上设立了最高额抵押登记。王乐乐未按时偿还向招商银行申请的贷款，其收取张亚婷的首付款160万元后亦未用于偿还招商银行的贷款。502号房屋系2008年6月王乐乐与开发商签订购房合同购买，王乐乐与张雯于2011年5月6日登记结婚，王乐乐于2011年5月27日登记为502号房屋所有权人，房屋所有权证书共有情况一栏登记为单独所有。张雯在本案中提交证人书面证言、装修合同和收据等证据证明502号房屋系其与王乐乐共同购买。张亚婷对上述证据均不认可。王乐乐对上述证据均予以认可。因张亚婷申请，法院已于2014年3月6日作出民事裁定书查封了502号房屋。一审法院查明上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。一审法院审理后认为，张亚婷、王乐乐签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。502号房屋系王乐乐婚前购买，购房距王乐乐与张雯结婚相隔时间较长，王乐乐虽在本案中称该房屋系其与张雯共同购买，但其于此前出具书面《声明》，明确该房屋系其婚前个人财产，本案中王乐乐未能提交证据推翻《声明》中内容的真实性，依据诚实信用原则，王乐乐应对自己书面《声明》的内容承担法律责任。张雯提交的现有证据尚不足以证明502号房屋系其与王乐乐共同购买。王乐乐虽于结婚登记21日后取得502号房屋所有权证，但王乐乐于结婚登记近3年前购买502号房屋，根据交易习惯和生活常识，无法认定502号房屋系王乐乐与张雯的共同财产。张雯并非房屋承租人，其要求行使优先购买权没有事实和法律依据，法院不予支持。对于王乐乐辩称买卖合同网签价格过低涉及避税一节，该事项属行政机关税收行政主管范畴，如双方确存在违反税收征管法律规定的行为，应由相关税收行政主管部门按相关行政法规进行认定和查处，但对双方签订和履行买卖合同的民事行为效力不产生影响。对于王乐乐辩称502号房屋中家具家电属其与张雯共有一节，如张雯不同意转让该部分家具家电，可按照合同约定价格从买方购房款中扣减相应金额。但家具家电属房屋附属物，家具家电能否转让对房屋买卖合同的效力和履行不产生影响。对于王乐乐辩称张亚婷未在2012年12月31日前办理银行贷款或以现金形式支付给王乐乐61万元尾款一节，买卖合同中未约定买方需在2012年12月31日前支付尾款，而根据交易习惯，尾款应在过户时支付。双方未能及时过户并支付尾款是由于王乐乐未按约定解除房屋抵押所导致。王乐乐主张张亚婷违约没有依据，王乐乐要求解除合同的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。张亚婷、王乐乐于2012年12月3日签订的《首付款声明》明确约定买方支付的160万元首付款用于偿还贷款以解除502号房屋上的抵押，买卖合同亦约定出卖人应于2013年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续。但在张亚婷依约支付首付款后，王乐乐并未偿还贷款并解除502号房屋上的抵押，导致买卖合同履行停滞，王乐乐的行为已构成违约。张亚婷要求王乐乐继续履行买卖合同，办理过户手续并交付房屋的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。因王乐乐未按约定清偿贷款解除抵押，张亚婷为履行合同而要求代为清偿贷款的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。张亚婷代偿的款项用于折抵剩余房款，张亚婷在剩余房款之外多替王乐乐偿还的贷款，王乐乐应支付给张亚婷。对于张亚婷要求王乐乐支付租金的诉讼请求，双方为了办理房屋交接，先移转房屋使用权而签订租赁合同，该租赁合同从属于买卖合同，为减轻诉累并节约司法资源，法院对张亚婷的该项诉讼请求予以一并审理。双方在买卖合同中明确约定在买方支付第一次首付款次日办理物业交割，卖方以承租方式继续居住此房，双方同时签署租赁合同约定了租期和租金。上述事实说明买卖双方在2012年12月5日已经完成了房屋交接，卖方已经将该房屋使用权转移给买方，卖方此后居住该房屋应按照租赁合同约定的租金标准向买方支付房租。租赁合同到期后，王乐乐未向张亚婷交还房屋，双方租赁合同转为不定期租赁，王乐乐应按合同约定的租金标准继续支付租金直至其将房屋交还张亚婷。对于王乐乐辩称其为产权人一节，张亚婷、王乐乐系因房屋买卖而办理的房屋交接，双方先移转房屋使用权并无不可，房屋产权未能及时过户至张亚婷名下是由于王乐乐的违约行为导致，王乐乐以其持有产权为由拒绝支付租金没有依据，法院对该抗辩意见不予采信。对于张亚婷要求王乐乐自2013年3月1日起按照已付款的日万分之五支付违约金的诉讼请求，该诉讼请求有事实和法律依据，但鉴于本院已判决王乐乐支付房租，王乐乐认为合同约定违约金过高的抗辩意见法院予以采信，法院依据公平原则对违约金数额依法酌减为从本判决生效之日起支付至房屋过户至张亚婷名下之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王乐乐继续履行与张亚婷于2012年11月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效后十日内将502号房屋房屋过户至张亚婷名下，同时将该房屋交付张亚婷。张亚婷在房屋过户至张亚婷名下当日向王乐乐支付剩余房款六十一万元。二、对于王乐乐以502号房屋房屋做抵押向第三人招商银行股份有限公司北京分行申请的贷款，该贷款尚未偿还的本金、利息和罚息可以由张亚婷在本判决生效当日开始代王乐乐先行偿还。贷款清偿后招商银行股份有限公司北京分行应协助解除该行在502号房屋房屋上设立的抵押登记。张亚婷代王乐乐向招商银行股份有限公司北京分行支付的所有款项均可用于折抵张亚婷尚未向王乐乐支付的剩余房款，超出部分由王乐乐在张亚婷代王乐乐向招商银行股份有限公司北京分行支付当日返还给张亚婷。三、王乐乐于502号房屋房屋过户至张亚婷名下当日向张亚婷支付房屋租金，租金按照每月四千五百元的标准从2012年12月5日起计算至王乐乐将该房屋交还张亚婷之日止。四、王乐乐于本判决生效后十日内向张亚婷支付违约金，违约金按照一百六十万元的日万分之五计算，从本判决生效之日起计算至王乐乐将502号房屋房屋过户至张亚婷名下之日止。五、驳回张亚婷的其他诉讼请求。六、驳回王乐乐的全部反诉请求。王乐乐如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院判决后，王乐乐不服，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，将本案发回重审或者依法改判解除王乐乐、张亚婷之间的房屋买卖合同，案件受理费由张亚婷承担。理由是：1、张亚婷未于2012年12月31日前办理银行贷款或者以现金形式支付尾款，构成违约，王乐乐有权解除合同；2、王乐乐对房屋和装修家具部分无处分权，张雯不同意该处分行为，合同效力待定，应当依法解除；3、原审法院将房屋买卖合同与租赁合同一并审理程序违法；4、尚中藩与张亚婷系夫妻关系，但作证时陈述为朋友关系，隐瞒真实身份，做有利于张亚婷陈述，歪曲案件事实，并且在一审中旁听案件审理，其证言不应被采信，并且二审继续作为张亚婷代理人身份出庭；5、张亚婷规避限购政策，隐瞒已婚事实，以未婚身份登记和审核，张亚婷是否具备购房资格并未进一步审查，应当解除合同，赔偿王乐乐损失。张亚婷、链家公司、招商银行同意一审法院判决，不认可王乐乐的上诉请求和理由。张雯提交书面意见，表示涉案房屋系与王乐乐夫妻共同财产，一审认定事实错误，适用法律错误，合同应当无效，其愿意与王乐乐共同返还购房款。如果法院认定合同有效，其要求行使优先购买权。二审中，王乐乐提交张亚婷的结婚证复印件、（2014）三中民终字第8358号民事判决书复印件、张亚婷购房人信息核验表复印件，2013年6月13日庭审笔录复印件以证明张亚婷签订购房合同时已经结婚，仍提供虚假信息以未婚身份获取购房资格；王乐乐提供房屋买卖合同及补充协议，以证明双方约定的办理贷款申请的手续时间先于办理完毕解除抵押登记的时间，张亚婷逾期办理贷款申请超过15天，构成违约，王乐乐有权解除合同；王乐乐另提交2015年4月2日的通话录音和2015年4月7日的通话录音，证明房管部门对提供虚假证明文件的购房人不予办理过户手续，张亚婷系想通过诉讼达到过户目的；王乐乐提交朝阳区地方税务局的网页打印件，证明买受人缴纳税款时需要交纳未婚证明，否则无法交税，不能办理过户，张亚婷不能提交该证明；王乐乐另提交《京政办发2011八号文》及北京市高级人民法院2011年12月13日的《会议纪要》，以证明张亚婷提交虚假证明文件，房屋无法办理过户；王乐乐另提交《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》，以证明张亚婷未如实申报家庭信息，不予办理产权登记手续。张亚婷、链家公司对前述证据均不予认可，招商银行未发表意见。就张亚婷购房资格一事，本院向北京市住房和城乡建设委员会去函查询，《北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单》显示：张亚婷于2015年11月25日，以未婚身份核验购房资格，并与当月29日与王乐乐签订网签合同，由于未如实申报家庭信息，不予办理产权登记手续。另查，2012年11月24日，张亚婷、尚中藩家庭具备在京购房资格。王乐乐认可查询结果告知单真实性，并表示张亚婷具备购房资格对本案无影响。张亚婷认为其家庭具备购房资格，可以办理产权证，其并未故意提供虚假信息，当时张亚婷户口没有迁移，登记的确实是未婚。链家公司、招商银行未发表意见。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述及前述证据材料在案佐证。本院认为：张亚婷、王乐乐签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。张雯在本案中主张房屋为其与王乐乐夫妻共有，涉案合同侵犯其权利，应为无效。但据查明事实，王乐乐系于结婚登记近3年前购买502号房屋，在王乐乐婚后21日获得房屋登记，根据交易习惯和生活常识，在张雯及王乐乐均未提供其他更为充分的证据的情况下，法院无法认定502号房屋系王乐乐与张雯的共同财产。另外，张雯曾持的相似理由及请求单独起诉，该案件经过两审，北京市第三中级人民法院以（2014）三中民终字第08358号案驳回了其诉求。张雯并非房屋承租人，其要求行使优先购买权也没有事实和法律依据。据此，本院对张雯的相关主张不予支持。对于王乐乐辩称买卖合同网签价格过低涉及避税一节，该事项属行政机关税收行政主管范畴，如双方确存在违反税收征管法律规定的行为，应由相关税收行政主管部门按相关行政法规进行认定和查处，但行政机关的行为不影响双方合同效力及合同履行。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张亚婷、王乐乐于2012年12月3日签订的《首付款声明》明确约定买方支付的160万元首付款用于偿还房屋银行还款资金以解除502号房屋上的抵押，买卖合同亦约定出卖人应于2013年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续。但在张亚婷依约支付首付款后，王乐乐并未偿还贷款并解除502号房屋上的抵押，导致买卖合同履行停滞，违约责任应当由王乐乐承担。王乐乐主张张亚婷未在2012年12月31日前办理银行贷款手续或以现金形式支付61万尾款构成违约，但依据王乐乐与张亚婷的约定，双方应当是先办理贷款，因为张亚婷原因贷款未获批准的，张亚婷才以现金形式支付。现在的情况是王乐乐未依约办理房屋解押手续，张亚婷办理贷款受阻，合同难以继续。因此，王乐乐主张张亚婷未按期办理贷款或以现金形式支付尾款违约没有事实及法律依据，其要求解除合同的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。王乐乐提供《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》，从该意见书的内容看，王乐乐信访后，张亚婷依据原有的资格核验情况及网签合同将不能办理产权登记手续。该情况是否影响违约责任的认定值得关注。本院认为，一方面，双方之间的合同实际上并未履行至过户环节，在尾款支付前，合同履行即因为王乐乐的违约行为受阻；另一方面，依据《北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单》，2012年11月24日，张亚婷、尚中藩家庭具备在京购房资格，据此，该合同最终是否会因为张亚婷购房资格问题受阻并不明确。因此，《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》中所反映的情况，并不影响本案违约责任的认定。2012年11月24日，张亚婷、尚中藩家庭具备在京购房资格，因此该合同继续履行并不违反相关限购政策。张亚婷要求王乐乐继续履行买卖合同，办理过户手续并交付房屋的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院法院予以支持正确，本院维持。因王乐乐未按约定清偿贷款解除抵押，张亚婷为履行合同而要求代为清偿贷款的诉讼请求，招商银行不持异议，张亚婷的该项主张有事实和法律依据，法院予以支持。张亚婷代偿的款项用于折抵剩余房款，张亚婷在剩余房款之外多替王乐乐偿还的贷款，王乐乐应支付给张亚婷。对于张亚婷要求王乐乐支付租金的诉讼请求，双方为了办理房屋交接，先移转房屋使用权而签订租赁合同，该租赁合同从属于买卖合同，为减轻诉累并节约司法资源，一审法院对张亚婷的该项诉讼请求予以一并审理并无不妥。按照双方约定基本按查明的其他情况，应视为双方实际上在2012年12月5日已经完成了房屋交接，卖方已经将该房屋使用权转移给买方，卖方此后居住该房屋，应按照租赁合同约定的租金标准向买方支付房租。一审法院对张亚婷的该项诉求予以支持正确。王乐乐就该问题的意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因王乐乐违约，张亚婷要求王乐乐支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但鉴于法院已判决王乐乐支付房租，王乐乐也主张违约金过高，一审法院依据公平原则对违约金数额依法酌减的处理是公允的，本院予以维持。王乐乐质疑尚中藩作证以及作为代理人的身份问题，本院认为，有无尚中藩的证言，不影响本案事实的查明，本案中的其他证据已足以使法院查清事实区分责任，二审中张亚婷委托自己的丈夫尚中藩作为代理人不为法律所禁止，因此本院对王乐乐的该项主张不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费9600元，由张亚婷负担600元（已交纳），由王乐乐负担9000元（张亚婷已预交，王乐乐于本判决生效后3日内支付）。反诉案件受理费35元，均由王乐乐负担（已交纳）。财产保全费2500元，均由王乐乐负担（张亚婷已预交，王乐乐于本判决生效后3日内支付）。二审案件受理费70元，由王乐乐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 韩静代理审判员宋少源代理审判员陈烁琳二〇一五年六月十九日书记员 梁                丽