江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄱民一初字第1690号原告吴菊香，女，江西省鄱阳县人。委托代理人张国强，江西鄱湖律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告江西新星房地产开发有限公司鄱阳分公司。法定代表人温华安，该公司经理。委托代理人王登霆，江西京九律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告江西锦宇建设工程有限公司。法定代表人江南锦，该公司董事长。委托代理人黄纯莲，江西鄱湖律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告吴菊香诉被告江西新星房地产开发有限公司鄱阳分公司（以下简称“新星公司”）、江西锦宇建设工程有限公司（以下简称“锦宇公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴菊香及其委托代理人张国强，被告新星公司委托代理人王登霆、被告锦宇公司委托代理人黄纯莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴菊香诉称，原告吴菊香于2009年12月27日在第一被告江西省新星房地产开发有限公司鄱阳分公司处购买了丽湖星城二栋三单元202号房屋。在2013年7月份原告开始装修房屋，直到2014年1月份装修完毕。事后原告购买了家用电器及家具，摆放在新装修的丽湖星城二栋三单元202号房屋中。装修房屋及买家具期间，原告不仅花费了大量的财力，而且花费了大量的人力。在2014年6月21日原告与其子一起去看望新房，但令人意想不到的是房屋内竟积水深度达3厘米左右，造成原告家中墙体油漆、家具、地板等财产损失严重，有些物件甚至无法修补。原告在需寻找浸水导致财产损失的原因时，竟然发现一楼下水管道堵塞，从而下水管的水从原告阳台地倒灌至原告室内。第二被告是丽湖星湖房屋的建设者，在本案中都存在着不可推卸的责任。事后原告到相关部门协商解决此事，但最终协商未果。无奈，原告只好向贵院起诉，要求被告赔偿财产损失29200元，租房损失10800元，精神抚慰金10000元，合计50000元。原告为支持其诉讼请求，当庭提供了如下证据：1、原告身份证复印件及房产证，以证明原告诉讼主体适格及购房的事实。2、房屋内浸水的视频资料，以证明房屋内浸水的事实。3、房屋质量保证书，以证明房屋质量不合格。4、证人黄得财、王腊梅、彭俊玉的陈述笔录以证明房屋浸水及埋在地下的下水管被挤扁2／3，管道严重堵塞的事实。5、房屋租赁合同以证明所购买的丽湖星城房屋由于浸水无法居住，在外租房花费租金10800元的事实。6、鄱阳县价格认证中心价格鉴定结论书以证实原告吴菊香被水浸坏的财产损失为16375元。7、证人彭俊玉的当庭陈述以证明管道堵塞的事实。被告新星公司辩称，一、原告的诉讼请求与被告毫无关联。1、原告的诉讼请求是侵权损害赔偿，侵权损害赔偿责任由两种方式，一是合同、一是侵权。原告的诉讼与合同无关只能是侵权，原告无证据证实被告存在侵权，原告违反了谁主张谁举证的原则，属于滥用诉权，被告保留追究原告责任的权利；2、原告只有损害结果没有损害原因。二、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告2011年1月27日已经收房，2014年6月被水浸。2014年10月诉讼，即使损害成立，也超过了二年房屋下水管道质量保修期和时效。因为根据法律规定“给排水、下水管道的维修期为二年。”退一万步讲即使原告的诉请成立，开发商对房屋下水管道质量保修期已超过了保修时间，没有任何义务。被告新星公司为支持其主张，当庭提供如下的证据：1、（2012）鄱民二初第494号民事判决书以证明房屋质量合格，并明确2011年1月26日经验收合格。2011年1月27日已交房。原告的诉请超过了时效，亦超过了保修期。被告锦宇公司辩称，首先，对于原告所说房屋内物品被积水浸泡这一事实提出质疑。其次，如果房屋内财物真的被积水浸泡，那么着积水的产生是否真的是由于下水管道堵塞直接引起，还是因为别的人为原因导致产生积水值得考量。如果是因为原告本人的原因导致水管破裂，忘关水龙头等人为原因积水，那么原告本人应承担全部责任。如果是下水管道堵塞导致积水产生，也应该分析各种原因。若因楼道楼上业主或原告本人装修期间乱丢的生活垃圾或物业公司未及时查修导致，那么应由楼上业主、原告或物业公司承担责任。原告认为房屋地基不稳，导致下水管道被压扁从而流水不畅导致积水产生，单纯凭维修师傅的书面调查笔录根本不能证明下水管道被压扁的事实。现原告没有任何实质证据能够证明下水管道被堵塞系施工不当导致出现问题。那么原告的损失与被告不存在任何因果关系。此外，本案原告系从建设单位第一被告处购买的房屋，无论从双方的《商品房买卖合同》还是从《房屋质量保证书》及《前期物业管理协议》等证据来看，第一被告负有保障房屋质量及稳定居住的义务，同时第一被告及物业公司对下水管道等共有设施的运行负有维护和管理的义务。因此即使原告能够证明此次下水管道堵塞是建设施工导致的质量出现问题。那么作为售房者的第一被告应承担全部赔偿责任。同时根据2011年1月31日新星公司、锦宇公司与张新三方签订的协议书第十条约定表明，第二被告不是违约责任承担者。此外原告的经济损失的数额亦无法确定。被告锦宇公司为支持其主张，当庭提供如下的证据：组织机构代码证以证明被告身份；公证书一份证明与被告锦宇公司无关经庭审质证，被告新星公司对原告提供的原告身份证、房产证的客观性、合法性无异议，对其关联性有异议。对原告提供的视频资料认为其真实性、合法性不可确认，浸水是事实，但水的来源不明。对原告提供的住宅质量保证书，认为新星公司已于2011年1月27日交房，已过保修期。对三份证人证言，认为证人未出庭接受质询，故不具合法性。对于租房合同认为不具客观性。对于价格鉴定结论书的客观性、合法性无意义，对其关联性有异议。认为其只能证明损害结果，不能证明原因。对证人彭俊玉的当庭陈述，认为证人只看到屋内浸水，并不能证明是原告损失的原因。被告锦宇公司对原告提供的身份证，房产证均无异议，对原告提供的视频资料认为其真实性、合法性不能确认，浸水属实，但水的来源不明。对住宅质量保证书认为与本被告无关。对三份证人证言及租赁合同的客观性有异议，对价格鉴定结论书的客观性、合法性无异议，但对其关联性有异议。经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的身份证、房产证、住宅质量保证书、视频资料、证人彭俊玉的证言及当庭陈述、估价鉴定结论书、认为其具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。对原告提供的证人黄得财、王腊梅的调查笔录，虽该证人未出庭接受质询，但其陈述能与出庭作证的证人彭俊玉的陈述相印证，故本院予以认定。对租房合同由于其真实性无法考量，故本院不予认定。对被告新星公司提供的两份判决书，认为其具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。对被告锦宇公司提供的两组证据，认为其具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。经审理查明，2010年12月27日，原告吴菊香与被告新星公司签订了一份商品房买卖合同，约定被告新星公司将其丽湖星城二幢3单元202号房和6幢1层3号车库售给原告。该房屋于2011年1月26日经验收合格。2012年10月26日原告取得该房屋的房屋产权证。并于2014年1月将该房屋装修完工。事后原告购买了家用电器及家具摆放在房屋内。但无人居住。2014年6月份雨水较多，由于屋面下水管道埋在地面之下的一截管道被压扁了2／3，排水不畅，导致雨水大时屋面的下水倒灌至二楼原告屋内，致使原告屋内的家具、墙面、地板被浸坏。2014年6月21日原告去看房子时发现屋内有积水有2-3厘米。便找到一楼车库业主彭俊玉，将位于车库内的存水弯打开将积水排出。后经该小区业主委员会联系维修人员将埋在车库门口地面之下被压扁的水管予以更换，其费用由被告新星公司给付。原告吴菊香屋内财产损失经鄱阳县价格认证中心鉴定为16375元。另查明，原告购买的房屋由江西锦宇建设工程有限公司承建。期间，该小区未有物业公司参与管理。本院认为，原告吴菊香购买了被告新星公司开发的商品房，应对该房屋工程质量负责。被告新星公司开发的丽湖星城2幢房屋的下水管道埋在地下的一截水管由于被压扁了2／3排水不畅，雨水大时导致屋面的下水不畅倒灌至原告屋内，致原告屋内财产损失。对此被告新星公司存在过错，应对此承担民事责任。被告屋内的财产损失经评估为16375元，此损失被告新星公司应予赔偿，其诉请中超出的部分则不予支持；但是主张承担租房损失的诉请，由于证据不充分，故本院亦不予支持。其主张精神抚慰金10000元的诉请，由于该案系财产损害赔偿案件，而非人身权纠纷，故该诉求本院亦不予支持。而根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（四）项规定，“在正常使用条件下，电气管线，给排水管道设备安装的最低保修期限为2年。”该房2011年1月26日验收合格，2014年6月被浸，2014年11月诉讼，虽有三年多，但并不与最低保修期限两年的规定相冲突，故被告新星公司辩称已超过保修期两年的辩解意见，本院不予采纳。被告锦宇公司仅为承建单位，其承建的丽湖星城2号楼，于2011年1月26日验收合格，说明其无过错。且根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条之规定“在保修期限内，因房屋建设工程质量缺陷造成房屋所有人，使用人或者第三方人身、财产损害的、房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”这就是说被告新星公司承担的赔偿责任后，如其认为被告锦宇公司有责任，其可以向被告锦宇公司追偿。因此原告要求被告锦宇公司承担责任的依据不足，该请求本院不予支持。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、第十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、由被告江西新星房地产开发有限公司鄱阳分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告吴菊香财产损失16375元。二、驳回原告吴菊香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1050元，由被告江西新星房地产开发有限公司鄱阳分公司负担450元，由原告吴菊香负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  曹智宏审 判 员  郑尚龙人民陪审员  余国水二〇一五年六月二日书 记 员  张国华