四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川2002民初3067号原告：何德兰（申请执行人），女，1963年2月19日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师，一般授权。委托代理人：罗涛，四川壮思律师事务所律师，一般授权。被告：李萍（案外人），女，1970年6月3日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。被告：四川浙粤置业有限公司（被执行人），住所资阳市雁江区娇子大道659号广电大楼15楼。法定代表人余伟光，总经理。原告何德兰与被告李萍、被告四川浙粤置业有限公司（以下简称四川浙粤公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月30日受理后依法组成合议庭，于2016年10月18日、2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告何德兰的委托代理人何峰、罗涛以及被告李萍到庭参加诉讼。被告四川浙粤公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何德兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决准予在（2016）川2002执1168号案对资阳国际商贸城（4B-8-9）F）4-8C的房屋进行执行；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告四川浙粤公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月7日依法向本院申请对登记于被告四川浙粤公司的涉案房屋一套进行财产保全，并于2016年8月1日向本院申请强制执行。2016年8月4日，被告李萍向本院提出书面异议要求中止对涉案房屋的执行。2016年8月17日，本院作出了（2016）川2002执异22号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，原告已经本院申请对涉案房屋的财产保全并有本院的生效法律文书，被告李萍对房屋的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。为了维护原告的合法权益，原告依法向本院提起诉讼，请求判决如诉请。被告李萍辩称，2015年8月20日，被告李萍购买了被告四川浙粤公司F）4-8C的房屋，当日支付定金20000元和购房款732828元。被告李萍另于2015年12月2日支付购房款1171453元、2016年5月12日支付维修基金18227.5元。该房屋总面积364.55平方米，于2015年12月18日由被告四川浙粤公司移交给被告李萍。被告李萍在支付维修基金后办理网签时，发现该房屋已经被人民法院查封。因被告李萍已经支付了涉案房屋的全部购房款且由被告四川浙粤公司已经将涉案房屋移交给了被告李萍，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及第三十一条之规定，本院做出的（2016）川2002执异22号民事裁定书符合本案客观事实和相关法律规定，请求人民法院维持该裁定书的内容，以维护被告的合法权益。被告四川浙粤公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的四川省住宅专项维修资金专用收据（2016年5月12日），虽房号记载为（4B-8-9)-4B(F)4-8，但记载面积与涉案房屋面积一致，且交款原件由被告李萍持有，原告未提交相反证据予以反驳，本院予以认定。对于被告四川浙粤公司提交的证据收款收据两张、“资阳国际商贸城”认购书、资阳.国际商贸城9号楼公共部分装饰施工工程承包合同、资阳.国际商贸城5号楼室内装饰施工工程承包合同、资阳.国际商贸城售楼部装饰工程承包合同，对其真实性、合法性本院予以认定，对其关联性需结合其他证据予以综合评判；四川浙粤置业有限公司与李萍签订的《商品房买卖合同》[编号：（2015）0900340]、四川浙粤置业有限公司与李伟签订的《商品房买卖合同》[编号：（2015）0800489]以及四川浙粤置业有限公司与李萍签订的《商品房买卖合同》[编号：（2015）1201006]的真实性也予以认定，其合法性、关联性需结合其他证据予以综合评判。本院因审理案件需要于2016年11月22日调取的讼争房屋现状的光盘录像，因符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条规定，本院予以确认。对于被告李萍2016年12月13日补交的：资阳市房产档案馆房屋登记及网上签约信息查询证明两张、资阳雁江农村合作银行小企业金融服务中心证明一张，对其真实性、合法性予以认定，与本案的关联性需结合本案其他证据予以综合评判；对于缴款人为李伟的收款收据两张、四川省住宅专项维修资金专用收据（20636元）一张，对其真实性予以认定，与本案的关联性、合法性需与其他证据予以结合后综合评判。对于被告李萍于2016年12月29日向本院补交的被告四川浙粤置业有限公司出具的证明，因无其他相关证据予以佐证，本院不予采信。结合当事人的陈述、举证和质证，本院认定案件事实如下：被告李萍与被告四川浙粤公司于2015年8月20日在资阳市国际商贸城营销中心签订《商品房买卖合同》，约定被告李萍购买被告四川浙粤公司资阳国际商贸城一期及地下室（4B-8-9)-4B(F)4-8C的房屋一套，预测面积364.55平方米，每平方米单价5278.51元，总价1924281元，采用分期付款的方式支付购房款，被告四川浙粤公司于2016年12月31日前在被告李萍结清购房款项后交付商品房。2015年8月20日，被告李萍向被告四川浙粤公司支付定金20000元（由李伟更名收款）、房款732828元（由李伟更名收款）。2015年12月2日，被告李萍向被告四川浙粤公司支付购房款1171453元（由曦曦装饰工程款抵房款现金收款）。被告李萍系四川省曦曦装饰有限公司的法定代表人李伟之姐。四川省曦曦装饰有限公司与被告四川浙粤公司分别于2014年1月、2014年9月、2015年4月签订了装饰工程承包合同。被告李萍向被告四川浙粤公司支付的涉案房屋购房款均系由四川省曦曦装饰有限公司对被告四川浙粤公司享有的装修工程款抵扣支付。被告李萍与被告四川浙粤公司就涉案房屋未在房屋管理部门办理商品房买卖合同网签备案手续。2015年12月18日，被告四川浙粤公司将资阳国际商贸城一期及地下室（4B-8-9)-4B(F)4-8C房屋移交给被告李萍。2016年5月12日，被告李萍就涉案房屋缴纳四川省住宅专项维修资金18227.5元。另查明，2014年12月4日，被告四川浙粤公司与案外人李伟签订《“资阳国际商贸城”认购书》，约定由李伟认购被告四川浙粤公司“资阳国际商贸城”4B栋4层8号商铺，预测建筑面积1264.17平方米，优惠前房款总价13524091元。同日，案外人李伟支付房号(4B、8、9)-4B（F）4-8定金20000元（换票收款）、房款3322935元（现金2542935元，换票780000元）。2015年9月11日，被告李萍与四川浙粤公司签订《商品房买卖合同》，房屋编号（4B、8、9)-4B（F）4-8D，营业用房，建筑面积161.08平方米，单价5278.51元/平方米，总价850262元。同日，案外人李伟与四川浙粤公司签订《商品房买卖合同》，房屋编号（4B、8、9)-4B（F）4-8A，营业用房，建筑面积325.82平方米，单价5278.51元/平方米，总价1719844元。2015年12月28日，案外人李伟与四川浙粤公司签订《商品房买卖合同》，房屋编号（4B、8、9)-4B（F）4-8B，营业用房，建筑面积412.72平方米，单价5278.51元/平方米，总价2178547元。上述（4B、8、9)-4B（F）4-8D号、（4B、8、9)-4B（F）4-8A号、（4B、8、9)-4B（F）4-8B号房屋，被告李萍、案外人李伟均与四川浙粤公司在房屋管理部门办理了商品房买卖合同的网签备案手续，均未办理房屋过户登记手续。上述（4B、8、9)-4B（F）4-8A号、（4B、8、9)-4B（F）4-8B号、（4B、8、9)-4B（F）4-8D号房屋与涉案房屋（4B、8、9)-4B（F）4-8C号构成“资阳国际商贸城”4B栋4层8号商铺，共约1264.17平方米。截止2016年11月22日，被告李萍已开始对（4B、8、9)-4B（F）4-8A号、（4B、8、9)-4B（F）4-8B号、（4B、8、9)-4B（F）4-8D号与涉案房屋（4B、8、9)-4B（F）4-8C号进行整体装修。原告何德兰与被告四川浙粤公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月7日向本院申请对被告四川浙粤公司所有的资阳国际商贸城（4B-8-9)-4B(F)4-8C的房屋进行财产保全。2016年4月12日，本院依据（2016）川2002民初318号民事裁定书查封了被告四川浙粤公司所有的资阳国际商贸城一期及地下室（4B-8-9)-4B(F)4-8C的房屋。原告于2016年8月1日向本院申请强制执行。2016年8月4日，被告李萍向本院提出书面执行异议要求中止对涉案房屋的执行。2016年8月17日，本院作出了（2016）川2002执异22号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告为维护自己的合法权益于2016年8月30日向本院提起了申请执行人执行异议之诉，请求判决如诉请。再查明，被告四川浙粤公司系房地产开发企业，营业范围房地产开发经营、新建房屋买卖代理。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告李萍与被告四川浙粤公司于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》的性质和效力？二、被告李萍对涉案标的物是否享有物权期待权？其民事权益是否足以排除原告申请的强制执行？一、被告李萍与被告四川浙粤公司于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》的性质和效力问题。首先，被告李萍与被告四川浙粤公司签订的房屋买卖合同应系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，对双方应具有法律约束力。该《商品房买卖合同》既是以房屋抵装修工程款的抵债协议，也是买卖协议。被告李萍既是以物抵债的不动产受让人，也是商品房买卖合同的买受人；其次，结合被告李萍之弟李伟于2014年12月4日与被告四川浙粤公司签订的《“资阳国际商贸城”认购书》、四川浙粤公司收款收据（编号：20142780、20142783、20146264、20146268、20146912）、商品房买卖合同[系统合同编号：（2015）0900340、（2015）0800489、（2015）1201006]、资阳市房产档案馆房屋登记及网上签约信息查询证明（查询编号：2016000210202、2016000210329）等证据足以证明二被告不存在恶意倒签涉案房屋《商品房买卖合同》的时间以排除被告四川浙粤公司的其他债权人。根据法律规定，我国不动产物权变动以债权形式主义为主、登记生效为原则。被告李萍依据合同约定对涉案标的物享有登记请求权和交付请求权，涉案标的物所有权仍为被告四川浙粤公司享有。二、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务受，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”被告李萍购买房屋的性质为营业用房，则其不是消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，二者既有相同点，也有不同点。因被告李萍不属于消费者，则不适用该规定第二十九条，而被告李萍是否属于无过错不动产买受人应适用该规定第二十八条呢？该规定第二十八条“金钱执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在人民法院查封前，被告李萍与被告四川浙粤公司于2015年8月20日签订了书面的《商品房买卖合同》，应系二被告之间达成的真实合意，属于合法有效的书面买卖合同；被告四川浙粤公司于2015年12月18日将涉案房屋交付给被告李萍，可以认定被告李萍在人民法院查封之前已合法占有涉案表的物；二被告提交的证据证明四川省曦曦装饰有限公司与被告四川浙粤公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然被告李萍与被告四川浙粤公司之间不是债权债务关系，但从被告李萍提交的证据证明，被告李萍为抵债不动产的受让人。截止2015年12月2日，被告李萍以装修工程款抵清了涉案房屋的全部价款；2016年5月12日，被告李萍在缴清涉案房屋的专项维修资金后要求被告四川浙粤公司办理商品房买卖合同网签备案手续时发现涉案房屋被人民法院查封而不能办理。故应认定被告李萍积极要求办理涉案房屋的网签备案手续，未怠于行使自己的权利。涉案房屋的网签及过户登记手续不能办理非因被告李萍的原因。综上所述，被告李萍对涉案房屋应享有物权期待权，具有排除原告何德兰申请的强制执行的效力。故原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告何德兰德诉讼请求。案件受理费100元，由原告何德兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长  高超秀人民陪审员  付 华人民陪审员  温大学二〇一七年一月九日书 记 员  申建利