江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初7263号原告:祝银洲,男,1989年7月1日生，汉族,住东海县。原告:韩彦,女,1989年1月23日生，汉族，住址同上。委托代理人：宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被告连云港太设房地产开发有限公司，住所地东海县牛山镇钢铁路88号。法定代表人赵红，董事长。委托代理人：周伟、孙宜前，江苏众昇律师事务所律师。原告祝银洲、韩彦与被告连云港太设房地产开发有限公司（以下简称；太设公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝银洲、韩彦向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告将办理本案所涉商品房权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，配合原告办理涉案房地产权属登记；２、判令被告支付因其违约未在约定期限内办理涉案商品房权属证书的违约金。以购房款为基数，从2015年5月21日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至具备办理产权证书条件之日止；３、被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年6月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价336807元购买被告开发建设的新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元601室房屋一套。合同签订后原告依合同约定支付了全部购房款（银行按揭，具体内容见合同）。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但是直到2014年5月20日，涉案房屋在没有取得交付使用批准文件的情况下，被告将涉案房屋交给原告使用。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内（法律规定90日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%（即337元）向买受人支付违约金。从原被告签订商品房买卖合同至今已近4年，早已超出360日，被告任然不能提供相关资料配合原告办理涉案房产产权权属登记，已构成违约。由于涉案合同约定的违约金明显过低，并且没有约定具体的起止期限，显然归原告不公平，因此被告应当已原告支付的购房款为基准，从2015年5月21日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至具备办理产权证书条件之日止。原告多次要求被告按照上述标准支付违约金，但被告均无理由拒绝。被告的种种行为，给原告造成巨大的损失。为了维护原告的合法权益，特诉，请求人民法院依法裁判。被告太设公司辩称，房产证没有按约办理的情况是被告方的建筑商提交了虚假的备案材料，导致被告没有依约为原告办理房屋产权证，答辩人正在积极协商处理和依法解决。合同中对违约责任作了明确的约定，且合法有效，答辩人人的请求应支持，应当按照合同约定处理。经审理查明，2012年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于东海县牛山镇钢铁路南侧新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元601室。该合同的第十五条关于产权登记的条款约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，原告支付购房款336807元。被告在2014年5月20日将本案所涉商品房交付原告。但被告一直未将办理产权登记证书所需资料报产权登记机关备案，产权证书也未办理。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等证据予以证实。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务，否则应当承担相应的违约责任。关于房屋产权属办理所需资料备案问题。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被告称因建筑商提交了虚假的备案材料，导致被告没有依约为原告办理房屋产权证。建设方是否提供虚假资料导致备案不能，此系被告与他方的纠纷，并非被告拒绝向原告承担违约责任的法定事由，被告的答辩意见不能成立，本院不予采信。本案中原、被告在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据该约定，权属证书的办理时间应为涉房屋交付后360日内即2014年5月20日起360日内，也就是应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在该期限内履行该义务，系违约行为，应承担继续履行的民事责任。关于违约金问题。双方在合同中约定买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。根据相关法律规定，违约金约定的过低或过高，人民法院可以根据当事人的申请适当进行调整，本案中按照合同约定的违约金计算仅为300余元，显然过低，原告请求以交纳的购房款总数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告连云港太设房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件；二、被告连云港太设房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给原告因其违约未提供办理涉案商品房权属证书所需资料的违约金，按照以下方式计算，以购房款336807元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年5月21日起计算至被告将相关资料备案至房屋产权登记机关符合办理产权登记证书止。案件受理费500元（简易程序），由被告连云港太设房地产开发有限公司承担（原告已预付，被告于本判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1000元（普通程序）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。010000依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  吴鹏二〇一七年一月十日书记员  李慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。