云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）楚民初字第723号 原告李绍师，男，1960年1月1日生，汉族，小学文化，云南省祥云县人，个体户，住云南省楚雄市。 诉讼代理人冯应权，云南滇楚律师事务所律师（特别授权）。 诉讼代理人罗云花，云南滇楚律师事务所律师（特别授权）。 被告云南京枫房地产开发有限公司，住所地云南省楚雄开发区丰胜路**，组织机构代码：67088414-0。 法定代表人苏明，董事长。 诉讼代理人苏文龙，男，1988年8月20日生，汉族，大学文化，云南省昆明市人，该公司员工，住云南省昆明市盘龙区，特别授权）。 被告云南奕标水泥集团有限公司，住所地云，住所地云南省禄丰县金山镇城南二公里代码：70980715-1。 法定代表人李天福，董事长。 诉讼代理人张永祥，男，1957年5月22日生，汉族，云南省禄丰县人，该公司资产管理办公室主任，住云南省禄丰县，特别授权）。 被告张晓丽，女，1958年9月4日生，汉族，大专文化，云南省禄丰县人，云南奕标水泥集团有限公司员工，住云南省禄丰县。 第三人马俊修，男，1963年7月29日生，汉族，初中文化，河南省鄢陵县人，个体户，家住河南省鄢陵县柏梁镇柏梁村**，现住云南省楚雄市。 原告李绍师与被告云南京枫房地产开发有限公司（以下简称“京枫公司”）、云南奕标水泥集团有限公司（以下简称“奕标公司”）、张晓丽、第三人马俊修房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月10日受理后，依法由审判员普秀梅适用简易程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告李绍师及其诉讼代理人冯应权、罗云花，被告京枫公司的诉讼代理人苏文龙、奕标公司的诉讼代理人张永祥、第三人马俊修到庭参加诉讼，被告张晓丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李绍师诉称，2009年7月28日，被告奕标公司与云南省投融资担保有限公司签订房产转让合同，约定云南省投融资担保有限公司将其以物抵债方式取得的位于楚雄市车库共计99套以1400万元的价格转让给被告奕标公司。被告奕标公司取得上述99套房产后，于2009年12月1日委托其下属公司被告京枫公司代为销售。2013年1月26日，我与被告京枫公司口头约定由我购买被告奕标公司位于楚雄市两间商铺，其中2－1号商铺售价714574元，2－2号商铺售价689647元。之后，我向被告京枫公司支付了2－1号商铺的首付款314574元（其中含定金150000元）、2－2号商铺的首付款（定金）100000元。2013年3月11日，我与被告京枫公司签订房屋买卖合同确认了1月26日双方的口头合同。2013年9月，被告京枫公司将上述两间商铺交付给我使用至今。在履行合同过程中我得知被告奕标公司出售给我的2-1号、2-2号商铺登记在被告奕标公司股东、党委书记张晓丽名下。为办理过户手续，我多次找被告京枫公司、奕标公司、张晓丽协商，被告张晓丽提出每间商铺要75000元好处费才同意协助我过户，我付了75000元好处费后，被告张晓丽与我签订了2-1号商铺的房屋买卖合同书，当日我支付了705000元房款给被告张晓丽，随后办理了过户手续。我和被告张晓丽还口头约定我原先支付给被告京枫公司的2-1号商铺的首付款414574元中405000元转为2-2号商铺的首付款。在我准备办理2-2号商铺过户手续时才得知被告张晓丽已将商铺出让给了第三人马俊修。由于被告至今不为我办理2-2号商铺的过户手续违反了房屋买卖合同第三条的约定，被告应承担违约责任。为维护我的合法权益，请求依法判决：一、三被告继续履行与我签订的房屋买卖合同，将位于楚雄市商铺的产权过户给我；二、第三人马俊修协助三被告履行上述商铺的过户手续；三、由三被告支付我违约金100000元。本案诉讼费由三被告承担。 被告京枫公司辩称，我公司愿意继续履行与原告签订的房屋买卖合同，原告购买的2-2号商铺现还未过户是因为张晓丽不让过户，原告主张的违约责任应由张晓丽承担，2-2号商铺只是挂在张晓丽名下，并不属张晓丽所有，该商铺的所有权应属李天福、胡晓刚、苏明三人，因三人签订了一份合作协议书以奕标公司的名义购买了包括诉争商铺在内的西门小区99套商品房。 被告奕标公司辩称，原告诉我公司属诉讼主体不适格，我公司与原告不存在房屋买卖合同关系，也无其他经济往来，京枫公司是独立法人，不属于我公司的下属公司，京枫公司单方出售张晓丽的私人房产不合法，应由京枫公司的法定代表人苏明负全责，请求依法驳回原告的诉请。 被告张晓丽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，2010年8月，我取得了诉争2-2号商铺的所有权，2014年8月底，我通过合法交易将商铺出让给了马俊修及其妻子马爱玲，并办理了过户手续。2013年3月11日，原告在未与我联系的情况下，自行与京枫公司签订房屋买卖合同购买诉争商铺，双方的交易行为不具有合法性，该合同属无效合同。2013年9月，在得知原告强占诉争商铺后，我委托律师发函要求原告停止侵权，并于2014年9月向楚雄市人民法院起诉原告要求其搬离，后因我在2014年8月底已将商铺出让给马俊修、马爱玲，法院以我诉讼主体不适格为由劝我撤诉，我才撤回了起诉。综上，原告陈述给我好处费及京枫公司向其交付商铺纯属虚构，现原告依据其与京枫公司签订的无效合同主张的三项诉请均不能成立，请求依法驳回原告的起诉。 第三人马俊修述称，2010年8月，张晓丽取得了诉争2-2号商铺的所有权，任何人要受让该商铺应与张晓丽进行交易。2014年8月底，我和妻子通过合法交易取得了诉争商铺，并办理了过户手续，现为诉争商铺的合法所有人。2013年3月11日，原告自行与京枫公司签订房屋买卖合同购买诉争商铺，双方的交易行为不具有合法性，该合同属无效合同，请求依法驳回原告的起诉。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、京枫公司、奕标公司的工商登记信息，欲证明二被告的诉讼主体资格；2、房屋买卖合同，欲证明原告与被告京枫公司签订房屋买卖合同，约定双方的权利义务；3、收据、历史分户明细帐，欲证明原告向被告京枫公司的法定代表人苏明转帐支付购房款414574元后，被告京枫公司开具收据给原告；4、房产转让合同、补充协议、国资委复函、承诺函、股东会决议、房产明细表、过户手续完成确认书、电汇凭证、借条，欲证明诉争商铺属被告奕标公司所有；5、合作协议书、授权委托书、会议纪要、股东会议、股东会决议及房屋、商铺、车库销售抵款情况，欲证明被告京枫公司对诉争商铺有处分权；6、奕标公司工商登记信息、发放表、商铺租赁合同，欲证明诉争商铺属被告奕标公司所有，被告张晓丽只是挂名，未实际支配该商铺；7、短信息、告知函、房屋买卖合同书、收条、存款回单、历史分户明细帐，欲证明被告京枫公司、奕标公司违反合同约定不履行过户手续，迫使原告向被告张晓丽付款；8、收款收据、照片、声明，欲证明被告京枫公司将诉争商铺交给原告占有、使用，原告为避免出现一房二卖，制作广告牌将诉争商铺已出售的情况在商铺门头上予以公示，第三人马俊修不构成善意取得；9、公安机关不予立案通知书、复议决定书及对张晓丽的询问笔录，欲证明诉争商铺属被告奕标公司所有。 经质证，被告京枫公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-3、8无异议；对证据4-6、9的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为诉争商铺属李天福、胡晓刚、苏明三人所有；对证据7的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为被告京枫公司未违反合同，是因张晓丽的阻挠才不能办理过户。 经质证，被告奕标公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-5无异议，但与被告奕标公司无关；对证据6无异议，但对证明目的不予认可，认为诉争商铺不是挂名给张晓丽，而是属于张晓丽所有；对证据7-9认为不清楚是否真实，不发表质证意见。 经质证，第三人马俊修认为原告提交的证据与其无关，其是和被告张晓丽购买诉争商铺。 被告京枫公司针对其辩解向本院提交了如下证据：1、房产转让合同、补充协议、国资委复函、承诺函、股东会决议、房产明细表、过户手续完成确认书、电汇凭证、借条，2、合作协议书、授权委托书、会议纪要、股东会议、股东会决议及房屋、商铺、车库销售抵款情况，以上证据1、2欲证明以被告奕标公司名义购买的99套商品房，包括诉争商铺在内，属李天福、胡晓刚、苏明三人所有，被告奕标公司授权被告京枫公司全权处置上述资产；3、发放表、商铺租赁合同，欲证明诉争商铺属李天福、胡晓刚、苏明三人所有，被告张晓丽只是挂名，并每月领取1000元挂名费。 经质证，原告对被告京枫公司提交的证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为被告京枫公司有权出售诉争商铺，对商铺的权属不发表意见。 经质证，被告奕标公司对被告京枫公司提交的证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为不清楚被告京枫公司与被告张晓丽之间的关系。 经质证，第三人马俊修认为被告京枫公司提交的证据与其无关，其不发表质证意见。 被告奕标公司针对其辩解未向本院提交证据。 第三人马俊修针对其陈述向本院提交了如下证据：1、张晓丽名下的房屋所有权证，2、马俊修名下的国有土地使用证、房屋所有权证，3、告知函，4、产权说明，5、律师函，以上证据1-5欲证明诉争商铺系其合法取得，原告不应对其提起诉讼。 经质证，原告对第三人马俊修提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为诉争商铺属被告京枫公司所有，被告张晓丽只是挂名并无实际支配权，在第三人向被告张晓丽购买诉争商铺前，原告已与被告京枫公司签订了房屋买卖合同；对证据3的真实性无异议，对合法性不予认可；对证据4的证明内容不予认可；对证据5不予认可。 经质证，被告京枫公司对第三人马俊修提交的证据发表如下质证意见：对证据1-3的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为对诉争商铺被告张晓丽只是挂名，并无实际处分权；对证据4不予认可，认为被告奕标公司出具的产权说明的内容与此前的授权委托书、股东会决议的内容存在冲突；对证据5不予认可，认为与其无关。 经质证，被告奕标公司对第三人马俊修提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3、5不清楚，不发表质证意见；认为证据4系复印件，不予认可。 被告张晓丽未到庭质证，亦未向本院提交证据。 本院认为，原告提交的证据1能够证实被告京枫公司、奕标公司的基本情况，本院予以采信；证据2能够证实原告与被告京枫公司签订房屋买卖合同，约定双方的权利义务的事实，本院予以采信；证据3经质证，被告京枫公司无异议，能够证实原告向被告京枫公司的法定代表人苏明转帐414574元后，被告京枫公司向原告出具收据的事实，本院予以采信；证据4、5能够证实被告奕标公司与云南省投融资担保有限公司签订房产转让合同及补充协议，约定云南省投融资担保有限公司将其以物抵债方式取得的位于楚雄市车库转让给被告奕标公司，被告奕标公司委托被告京枫公司代为销售上述房产并办理相关手续，云南省投融资担保有限公司与被告奕标公司共同出具过户手续完成确认书的事实部分，本院予以采信，对其余不予采信；证据6中的工商登记信息与证据1中的工商登记信息一致，本院予以采信，其余证据与本案无关，本院不予采信；证据7能够证实针对凤鸣花园小区2幢2-1号、2-2号商铺的买卖事宜，被告张晓丽曾向原告发出告知函，后原告与被告张晓丽订房屋买卖合同书购买2-1号商铺，原告已按约定向被告张晓丽支付该商铺的房款705000元的事实部分，本院予以采信，对其余不予采信；证据8与本案无关，本院不予采信；证据9证实原告曾向公安机关控告被告京枫公司法定代表人苏明合同诈骗的事实部分，本院予以采信，对其余不予采信。被告京枫公司提交的证据1、2与原告提交的证据4、5一致，对证据1、2的认证同上；证据3与本案无关，本院不予采信。第三人马俊修提交的证据1、2能够证实诉争商铺的基本情况及登记在被告张晓丽、第三人马俊修名下的时间，本院予以采信；证据3告知函与原告提交的一致，本院予以采信；证据4系复印件，未提供原件与之核对，本院不予采信；证据5能够证实被告张晓丽曾向原告发函要求其搬离诉争商铺的事实，本院予以采信。 根据上述有效证据，本院确认本案如下法律事实：2009年7月28日，被告奕标公司与云南省投融资担保有限公司签订房产转让合同，约定云南省投融资担保有限公司将其以物抵债方式取得的位于楚雄市车库（其中住房60套、商铺29套、车库10间）转让给被告奕标公司。2009年12月1日，被告奕标公司出具一份授权委托书给被告京枫公司，内容为因办理楚雄市西门小区99套房源的资产变现，今委托我公司下属单位京枫公司全权代表我公司，特授权办理如下事项：1、全权代表我公司与销售单位或个人签订房产买卖合同；2、全权代表我公司到相关银行办理上述房产按揭的一切手续；3、全权代表我公司到房地产管理部门办理上述房产产权登记及抵押登记的一切手续；4、代为缴纳与上述房产相关事项的一切费用。授权期限至委托事项办结时止。受托单位在其权限代理期限内所签署的一切有关合法文件我公司均予以承认。2010年7月14日，云南省投融资担保有限公司与被告奕标公司签订了房产转让合同的补充协议，对房产转让合同的有关条款进行了重新约定。同年7月16日，云南省投融资担保有限公司与被告奕标公司共同出具过户手续完成确认书，确认根据双方签署的房产转让合同及补充协议，29套商铺及10间车库的过户手续已完成，奕标公司于2010年7月16日取得上述房产产权证。原告分别于2013年1月26日、3月12日转帐给被告京枫公司的法定代表人苏明314574元、100000元，被告京枫公司相应地向原告出具了收到凤鸣商铺2-1号314574元及凤鸣商铺2-2号100000元的两份收据。2013年3月11日，被告京枫公司为甲方，原告为乙方，双方针对2-1号、2-2号商铺买卖事宜签订了两份房屋买卖合同，针对诉争2-2号商铺，双方签订的房屋买卖合同约定：“甲方将奕标公司委托出售的一间商铺出售给乙方。出售的商铺位于楚雄市，土地证号为楚土用2010第30**，房产证号为楚雄市房权证鹿城字第××，建筑面积83.09平方米，该商铺已由奕标公司用于交通银行按揭抵押贷款……现贷款仍未还清。商铺售价每平方米8300元，总售价为689647元。签订合同之日乙方向甲方支付100000元，其中含定金100000元，其余款项向银行贷款支付。甲乙双方在房屋买卖合同生效后，任何一方不得违约或毁约，如乙方单方违约或毁约解除合同，甲方有权要求乙方继续履行合同，或者乙方须支付给甲方违约金100000元；如甲方单方违约或毁约解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同，甲方须支付给乙方违约金100000元；如违约行为造成合同双方的损失，应承担相应的赔偿责任……”合同还对双方发生争议的处理方式等内容进行了约定。2013年9月，被告京枫公司将诉争2-2号商铺交付给原告，由原告使用至今。 另查明，被告张晓丽分别于2010年8月2日、10月22日取得诉争商铺的房屋所有权证、国有土地使用证。2013年10月17日被告张晓丽向原告发了一份告知函，内容为：李绍师你所租用的2幢2-1号、2-2号商铺，请你速与房主联系，于2013年10月25日前签订购房合同，购房款打入合同指定账户，并按程序过户，若不购房，请迅速搬离。2013年10月22日，原告与被告张晓丽签订房屋买卖合同书，以705000元的价格购买了2幢2-1号商铺，并取得了该商铺的房屋所有权证。 本院同时查明，被告张晓丽将诉争2-2号商铺出让给第三人马俊修和其妻子马爱玲后，第三人马俊修于2014年8月18日、9月2日取得了诉争商铺的房屋所有权证、国有土地使用证。 本院认为，原告与被告京枫公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告与被告京枫公司签订房屋买卖合同时，诉争商铺的所有权登记在被告张晓丽个人名下，因被告京枫公司至今未取得诉争商铺的所有权或处分权致使商铺的所有权不能转移，原告与被告京枫公司签订的房屋买卖合同属于事实上不能履行，故对原告要求继续履行房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，原告与被告京枫公司签订的房屋买卖合同事实上不能履行后，原告可以要求被告京枫公司承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，对此，庭审中本院依法向原告进行了释明，原告仍坚持要求被告继续履行房屋买卖合同、承担违约责任的诉请，故对原告主张的违约责任本院在本案中不予处理。同时，在本案诉讼中，被告张晓丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，对此，本院视为被告张晓丽自行放弃法律所赋予其行使诉讼的权利，应承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告李绍师的诉讼请求。 案件受理费1200元（已减半收取），由原告李绍师承担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  普秀梅 二〇一五年六月四日 书记员  郑会乔