p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;font-size:10.5pt;font-family:”TimesNewRoman”;}h1{margin-right:0cm;margin-left:0cm;font-size:10.5pt;font-family:宋体;}p.MsoHeader,li.MsoHeader,div.MsoHeader{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:center;tab-stops:center207.65ptright415.3pt;layout-grid-mode:char;border:none;padding:0cm;font-size:9.0pt;font-family:”TimesNewRoman”;}p.MsoFooter,li.MsoFooter,div.MsoFooter{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;tab-stops:center207.65ptright415.3pt;layout-grid-mode:char;font-size:9.0pt;font-family:”TimesNewRoman”;}p.MsoTitle,li.MsoTitle,div.MsoTitle{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:center;font-size:16.0pt;font-family:黑体;}div.Section1{page:Section1;}江西省高级人民法院民事判决书（2012）赣民四终字第5号上诉人（原审被告）熊小文，男，住南昌市昌北开发区。上诉人（原审被告）何英琴，女，住南昌市青云谱区。上诉人（原审被告）邓清妹，女，住南昌市青云谱区。以上三上诉人共同委托的代理人黄河涛，江西心远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙生莲，女，住台湾地区台北市松山区。被上诉人（原审原告）车参薇，女，住台湾地区台北市松山区。被上诉人（原审原告）江西东道专修学院，地址：江西省新建县。法定代表人涂文生，江西东道专修学院校长。以上三被上诉人共同委托的代理人：万胜全，江西联创律师事务所律师。上诉人熊小文、何英琴、邓清妹与被上诉人孙生莲、车参薇、江西东道专修学院（以下简称东道学院）合同纠纷（建设用地使用权转让、房屋买卖合同及民办学校经营权转让）一案，南昌市中级人民法院于2012年2月20日作出（2011）洪民四初字第12号民事判决，熊小文、何英琴、邓清妹不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人何英琴、邓清妹及三上诉人的委托代理人黄河涛，被上诉人孙生莲及三被上诉人的委托代理人万胜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2010年2月5日，原告孙生莲、车参薇为甲方、被告熊小文、何英琴为乙方签订了《协议书》一份。《协议书》就甲方将东道学院的经营权及东道学院围墙内的一切动产和不动产转让给乙方的相关事由进行了约定。该《协议书》约定：“一、甲方将位于南昌市新建县乐化镇乐昌公路东侧105国道的江西东道专修学院围墙内的一宗土地以及土地地面上建筑物转让给乙方使用、所有。土地总面积约为75亩折合49932平方米，共有5个土地使用证，证号分别为：0311001（5），0311002（5），03311003（5），0311004（5），0311005（5）。土地用途为教育用地，使用权类型为出让，使用权时间2003年11月13日—2053年7月21日。房产证总面积为12554.61平方米，共有3个房产证，证号分别为：房权证新房总字第30406号、房权证新房总字第30404、房权证新房总字第30403。建筑物现状包括教学大楼一栋、食堂一栋、学生公寓一栋、学生浴室一栋（无房产证），二层别墅一栋（无房产证）。二、甲方拥有的土地使用权、房屋所有权以及江西东道专修学院名下的一切财产的转让总价人民币壹仟伍佰壹拾贰万元整。三、付款方式：1、在双方签订协议书的当天，乙方向甲方支付定金壹佰万元人民币。2、双方签订协议书6个月内支付壹仟肆佰万元整给甲方（同时甲方给乙方办理财产过户及学校经营权、法定代表人的变更），逾期支付视为乙方违约，甲方所收定金壹佰万元人民币不予返还，甲方有权将以上合同标的物对外再次转让。如甲方违约，在合同期内将以上合同标的物转让给第三者，甲方将双倍返还给乙方定金。3、在转让财产正式转交给乙方及江西东道专修学院经营权、股权、法定代表人的手续全部变更给乙方之后三日内付清余款壹拾贰万元整。在付清甲方壹仟伍佰壹拾贰万元整之前，乙方不得进驻学校。乙方付清总价款后双方办理手续。四、涉及甲方将土地、房屋转让给乙方所产生的土地、房屋增值税、契税和交易费、所得税、印花税等一切税、费由乙方承担。甲方家庭成员内部因继承等涉及到的土地、房屋过户产生的一切税、费由甲方承担。甲方必须提供一切合法的过户手续给乙方办理过户，如果甲方在签订合同后6个月内不能及时提供合法的过户手续，乙方向甲方支付1400万元的时间向后顺延，即乙方在此情况下逾期付款不视为违约。如果甲方在签订合同后6个月内已提供一切合法手续给乙方，乙方不支付壹仟肆佰万元给甲方，则视为乙方违约。因政策原因造成转让财产不能过户，甲方必须将乙方交付的100万元定金在30天内无息返还乙方。五、在办理财产过户手续之前，甲方有保持现有财产的现状的义务（具体状况以双方持有的照片为依据）。甲方保证：1、转让标的物（包括江西东道专修学院经营权、土地、房屋以及江西东道专修学院名下现有的一切财产）无他项权利设定和纠纷，否则由甲方承担全部法律和经济责任；2、转让之前的债权债务由甲方自行享有和承担……”。协议签订后，孙生莲收到熊小文、何英琴支付的100万元定金。2010年2月5日，被告熊小文向原告孙生莲出具收条一张，载明：“今收到孙生莲办理手续费（房产证等）计人民币壹拾壹万元整。”2010年6月22日，孙生莲在新建县税务局完成东道学院三个房产证的免税手续。2010年12月10日，孙生莲、车参薇、东道学院所有的房权证新房总字第30403号、房权证新房总字第30404号、房权证新房总字第30406号分别变更为房屋所有权人为东道学院的房权证新建县字第51683号、房权证新建县字第51684号、房权证新建县字第51685号，房产证总面积为12554.61平方米。熊小文未办理以上房产证的过户手续，也未交纳相关税款。2011年1月7日原告孙生莲、车参薇向被告熊小文、何英琴、邓清妹邮寄《催款通知书》进行催款。被告熊小文、何英琴、邓清妹至今未按约支付余款1412万元。2011年6月1日，原告孙生莲、车参薇、东道学院诉诸法院，请求解除双方协议。原审法院另查明：2003年11月13日，孙生莲、车参薇，东道学院以出让方式，取得新建县乐化镇乐昌公路东侧105国道旁地号为0311001（5）、0311002（5）、0311003（5）、0311004（5）、0311005（5）的土地使用权。2010年9月10日，以上土地使用证的土地使用者均变更为东道学院。2005年5月16日，孙生莲、车参薇作为出资人，投资建立东道学院，推举涂文生为法定代表人。2009年6月1日东道学院取得由江西省教育厅颁发的《中华人民共和国民办学校办学许可证》，批准文号为赣教社管字（2001）55号,有效期限自2010年至2017年。2010年12月10日，孙生莲、车参薇将东道学院校园内的教学楼等教学设施的房屋所有权人进行变更，由孙生莲、车参薇、东道学院所有的房权证新房总字第30406号、房权证新房总字第30404号、房权证新房总字第30403号分别变更为房屋所有权人为东道学院的房权证新建县字第51683号、房权证新建县字第51684号、房权证新建县字第51685号，房产证总面积为12554.61平方米。原审法院还再查明：车轰（系孙生莲的丈夫）去世后，涉及东道学院及其财产的遗产部分，台湾地区的公证及2010年2月3日江西省公证协会核对的《声明书》、《委托书》显示，车轰的法定继承人均同意由孙生莲一人继承。以上事实有双方签订的《协议书》、东道学院的《江西东道专修学院章程》、台湾地区的公证经江西省公证协会核对的《声明书》、《委托书》、熊小文出具的收条、土地使用证五本、房屋所有权证三本等证据证实。原审法院认为，原告孙生莲、车参薇系台湾地区人，本案属于涉台商事纠纷。原告孙生莲、车参薇、东道学院与被告熊小文、何英琴、邓清妹在协议中约定“本协议发生争议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效引起诉讼时，由不动产所在地的人民法院审理，适用中华人民共和国法律”。本案所涉土地及房屋均在江西省南昌市新建县，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定，该院对本案具有管辖权，且本案应适用中华人民共和国法律。原告与被告之间签订的《协议书》包括三项内容，即转让东道学院的民办学校办学经营权、转让东道学院所占用的土地使用权、转让东道学院教学楼等教学设施的房屋所有权。上述转让合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规，应依法成立。按照双方协议书的约定，本案的原告方应先完成其家庭成员内部的继承及缴纳相关税、费的手续，被告方再向原告方支付1400万元，同时原告方为被告方办理财产过户及学校经营权、法定代表人的变更等相关手续。本案中，在原告方已完成其家庭成员内部的继承及缴纳相关税、费的手续后，履行付款义务方应先支付1400万元，原告方才办理相关土地、房产、民办学校经营权的变更手续。所以被告方辩称，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第五十四条的规定，东道学院作为民办学校，其举办者的变更必须报原审批机关（江西省教育厅）核准，因原告方未办理核准手续，致使被告方付款条件未成就的辩解意见，不予采纳。依照原、被告双方的协议，被告应在协议签订后6个月内向原告支付1400万元，否则视为被告违约。同时原告应在签订合同后6个月内及时提供合法的过户手续，否则被告支付1400万元的时间向后顺延，且被告不视为违约。本案中，双方2010年2月5日签订合同，按约定被告应在2010年8月5日支付1400万元。被告方辩称原告方未提供合法的手续，故未支付1400万元，应不视为违约。经审查，2010年2月3日，孙生连完成了家庭内部继承手续；2010年6月22日，原告孙生莲已办理完毕东道学院三个房产证的免税手续；2010年9月10日，原告方完成土地证的更名手续；2010年12月10日，原告方已完成房产证的更名手续；2011年1月7日原告孙生莲、车参薇向被告熊小文、何英琴、邓清妹发出了《催款通知书》进行催款。从以上事实看，原告方在2010年12月10日已完成了其家庭成员内部的继承及相关过户手续的前期准备工作，被告方在延期付款的期限内，经原告方的催收，仍未支付相关款项，被告方的行为属合同约定的违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告方已履行了合同的主要义务，并向被告发出了催告，但被告方未履行其付款义务，原告方有权要求解除合同，故本院对原告的诉讼请求予以支持。另外，孙生莲已向熊小文支付了办理相关税款的费用11万元，熊小文认可是办理房产证过户的手续费，此笔费用实际是双方协议第四条约定的，应由原告方自己承担的办理家庭成员内部的继承、过户手续的费用，但熊小文并未按约办理相关手续。故被告熊小文应返还11万元给原告孙生莲。至于原告要求因被告违约而给原告造成的交通、住宿等损失费约1.5万元，原告支付土地使用证、房产证变更登记手续费5810元，因双方协议第四条约定，原告方家庭成员内部因继承等涉及土地、房屋过户产生的一切税、费由原告方自己承担，故原告方的此项诉讼请求依据不足，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙生莲、车参薇、江西东道专修学院与被告熊小文、何英琴、邓清妹之间的合同；二、被告熊小文于本判决生效之日起十日内向原告孙生莲返还人民币11万元整；三、驳回原告孙生莲、车参薇、江西东道专修学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告孙生莲、车参薇、江西东道专修学院承担500元，由被告熊小文、何英琴、邓清妹承担2500元。宣判后，熊小文、何英琴、邓清妹提起上诉，请求：1、一审判决认定法律关系错误。上诉人认为，一审判决认为本案当事人之间存在东道学院经营权转让、东道学院土地使用权转让和东道学院房屋所有权转让三个法律关系是错误的。其理由有二：一是根据《民办教育促进法》和《民办教育促进法实施条例》的有关规定，东道学院的经营权与东道学院的土地使用权和房屋所有权是一个完整的整体，不可分割。自东道学院依法成立时起，东道学院的土地使用权和房屋所有权就已经不是孙生莲和车参薇的个人财产，而是东道学院的法人财产。孙生莲和车参薇只能以举办者的身份转让东道学院的经营权，而不能以所有者的身份转让东道学院的土地使用权和房屋所有权。二是东道学院的土地使用权和房屋所有权依法不能转让，除非东道学院被注销停办，否则，东道学院的土地和房屋永远归东道学院管理和使用。产权证上的登记的权利人只能是东道学院，产权无需过户到举办者名下。综上，本案的法律关系只有一个，即东道学院经营权的转让，或称东道学院举办者的变更。2、一审判决认定事实错误。上诉人认为，孙生莲、车参薇将其出资的土地使用权和房屋所有权变更登记到东道学院名下，是其应当履行的出资到位的法定义务，而不是合同的主要义务。孙生莲、参薇应当履行的合同的主要义务是办理东道学院举办者的变更手续。到目前为止，被上诉人没有依法向东道学院的原审批机关（江西省教育厅）提出举办者变更的申请。因此，一审判决认定被上诉人履行了合同的主要义务是认定事实错误。3、上诉人没有违约，被上诉人要求解除合同没有法律依据。上诉人认为，协议约定上诉人支付1400万元的前提是被上诉人提供一切合法的“过户手续”给上诉人，否则支付时间顺延。“过户手续”不是指土地证和房产证的更名手续，而是指东道学院举办者的变更手续。目前，被上诉人没有提供这一“过户手续”，上诉人付款的条件尚未成就，上诉人未付款不构成违约，上诉人要求解除合同没有法律依据。综上所述，上诉人要求依法撤销一审判决第一项，驳回被上诉人要求解除合同的诉讼请求。被上诉人孙生莲、车参薇、江西东道专修学院在二审开庭前未提交书面答辩状，但在二审庭审中进行了答辩。其答辩意见有三：1、原判决认定被答辩人违约，事实清楚，证据确凿。首先，被答辩人逾期付款行为属于违约且前后违约三次。2010年2月5日签订《合同》，《合同》第三条约定“双方签订协议书后6个月内乙方支付1400万元整给甲方（同时甲方给乙方办理财产过户及学院经营权、法定代表人的变更）”。从以上内容看出，财产过户及学院经营权、法定代表人的变更是在答辩人收到被答辩人1400万元之后的义务。而被答辩人在6个月后没有付款，2010年8月5日是被答辩人第一次违约。第二次违约是2010年12月17日，2010年8月7日修改合同时，被告口头承诺：“只要将土地、房产证上孙生莲、车参薇姓名去掉，用东道学院名义直接过户给我们（被答辩人）可少交几百万税，到时土地、房产证变更手续的费用由我们（被答辩人）承担，变更后立即付1400万”，但是在答辩人2010年9月10日和12月10日分别拿到新的土地证、房产证后，被答辩人又说年底资金紧张，要到2011年3月付款，但直到起诉前也未付款，这又算一次违约。其次，被答辩人曲解了《合同》第四条约定的“合法的过户手续”的含义。双方签订《合同》时，《土地证》《房产证》上注明“使用人、产权所有人是：孙生莲、车参薇、（江西东道专修学院）”（见房产证原复印件---因为《房产证》换了新证）。而土地、房产证上均以孙生莲、车参薇姓名为主，东道专修学院用了括号。这样的话，如果孙生莲、车参薇要对外转让土地、房产，就必须先解决孙生莲丈夫车轰去世后内部继承问题，《合同》第四条约定的“甲方必须提供一切合法的过户手续给乙方办理过户”的真正含义，就是要甲方（指孙生莲、车参薇、东道专修学院）为“乙方办理过户”扫清障碍，这个障碍就是因孙生莲丈夫去世后孙生莲、车参薇需到房管等部门办理土地、房产证继承变更登记。因被答辩人担心在房管等部门办理变更登记6个月时间不够，所以《合同》又约定“如6个月内不能及时提供合法的过户手续，乙方支付1400万元的时间顺延”。再次，被答辩人熊小文等人收11万元代办交税，也能证明“合法的过户手续”的含义是指“孙、车家庭内部土地证、房屋证继承过户手续”。《合同》第四条约定“涉及土地、房屋转让所产生的税、费由乙方承担。甲方家庭成员内部因继承等所涉及到的税、费由甲方承担”。所以，“合法的过户手续”的含义不是指：到教育行政主管部门办理经营权的变更、过户手续。第四、到教育行政主管部门办理经营权的变更、过户，是答辩人在收到被答辩人1400万元之后的义务，是经营权转让的最后一道程序。《合同》第三条约定“双方签订协议书后6个月内乙方支付1400万元整给甲方（同时甲方给乙方办理财产过户及学院经营权、法定代表人的变更）”。从以上内容看出，财产过户及学院经营权、法定代表人的变更是答辩人在收到被答辩人1400万元之后的义务。2、在财产过户及学院经营权、法人代表变更登记之前,被答辩人只能拒付12万元，被答辩人拒付1400万元的行为构成违约。首先，按合同约定被告支付1400万元义务在前。《合同》第三条第二项约定“双方签订协议书后6个月内乙方支付1400万元给甲方”，第三条第三项约定“在转让财产正式移交给乙方及东道学院经营权、股权、法定代表人的手续全部变更给乙方之后三日内付清余款12万”。其次，财产权的转让无需先期批准和核准，经营权的变更无需先期批准，而是事后核准。《民办教育促进法》第五十四条规定“民办学校举办者的变更，须由举办者提出，经学校理事会或者董事会同意，报审批机关核准”，可见经营权的变更无需先期批准。3、原审判决被答辩人返还未帮答辩人孙、车办理家庭内部房屋继承过户的11万元税、费，也是符合法律规定的。被答辩人熊小文等人收到答辩人孙生莲、车参薇的11万元。而且在原房产证上产权所有人是孙生莲、车参薇的情况下，办理其家庭内部继承，是财产权、股权、经营权转让的前提，是为答辩人、被答辩人之间的财产权、经营权转让过户扫清障碍。所以，在被答辩人熊小文未办交税的情况下，答辩人要求被答辩人熊小文返还该11万元，无须单独起诉。综上所述，被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请法庭驳回。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审庭审过程中，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本案二审中，双方当事人争议的主要焦点是本案诉争的合同应否解除？本院认为，本案双方当事人订立的合同，属于《中华人民共和国民办教育促进法》第五十四条规定需要报审批机关核准才能生效的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认为该合同未生效；……”本案诉争合同中的举办者变更事项，至今未经当事人报审批机关核准，因此合同未生效。上诉人基于合同有效提出的上诉理由本院不予采纳，原审原告对未生效合同主张解除权缺乏法律依据，其诉讼请求应当驳回。原审原告孙生莲请求熊小文返还11万元有熊小文出具的收条证实，熊小文及其委托代理人在诉讼过程中对熊小文收到该款的事实未予否认，原审判决熊小文返还孙生莲11万元并无不当。综上，原审法院认定合同依法成立，并根据生效合同中一方当事人违约判决解除合同，属适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《中华人民共和国民办教育促进法》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2011）洪民四初字第12号民事判决第二、三项；二、撤销江西省南昌市中级人民法院（2011）洪民四初字第12号民事判决第一项，驳回孙生莲、车参薇、江西东道专修学院关于解除合同的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计6000元，由上诉人和被上诉人各负担3000元。审判长陈建平审判员徐快华审判员徐清华二○一二年十一月二十九日代书记员古豪莉附：本案适用的有关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款：法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国民办教育促进法》第五十四条：民办学校举办者的变更，须由举办者提出，在进行财务清算后，经学校理事会或董事会同意，报审批机关核准。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条：法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认为该合同未生效；……4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。