.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终8792号上诉人（原审第三人）：李英伟，男，1973年5月23日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：张威，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：白翔，男，1972年1月22日出生，汉族，无业，住瓦房店市。委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心，所在地辽宁省大连市普兰店市安波镇。经营者：葛倩倩，该中心经理。委托诉讼代理人：欧海波，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连帝源房地产开发有限公司，所在地辽宁省大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。法定代表人：隋杰，该公司总经理。委托诉讼代理人:董智博，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王希胜，辽宁瑞石律师事务所律师。原审第三人：赵永忠，男，1965年12月12日出生，汉族，无业，住瓦房店市。委托诉讼代理人：陈阳、于旭，辽宁光莹律师事务所律师。上诉人李英伟、白翔因与被上诉人普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心（以下简称”紫柒园中心”）、大连帝源房地产开发有限公司（以下简称”帝源公司”）、原审第三人赵永忠房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李英伟及其委托诉讼代理人张威、上诉人白翔及其委托诉讼代理人徐邵利、被上诉人紫柒园中心的委托诉讼代理人欧海波、被上诉人帝源公司的委托诉讼代理人董智博和王希胜、原审第三人赵永忠及其委托诉讼代理人于旭和陈阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李英伟上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持李英伟原审诉讼请求。事实和理由：一、李英伟与帝源公司签订了商品房买卖合同，帝源公司也出具了收款收据，同时又办理了房屋预告登记，一审法院在无有力证据的情况下，认定李英伟与帝源公司是借贷担保属于认定错误。二、《物权法》规定，预告登记后未经预告登记人的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。最高人民法院《关于适用物权法若干问题的解释》(一)第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权或者设定建设用地使用权，地役权、抵押权等其它物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。紫柒园中心与帝源公司就李英伟所主张的房屋所签订的房屋买卖合同，是在办理预告登记之后所签订的，并未征得李英伟的同意，因此二者所签订的房屋买卖合同不能产生所谓的物权变动，原审认定紫柒园中心与帝源公司所签订的10套别墅商品房买卖合同合法有效，明显违反前述规定，属严重适用法律错误。三、帝源公司完全同意紫柒园中心的诉请，意味着双方之间根本没有需要人民法院解决的矛盾，帝源公司与紫柒园中心的诉讼是虚假诉讼，用以侵占其他合法权利人的相关合法权益。四、合同有效、无效的认定应当依据合同法第52条的相关规定，一审法院依据物权法及合同法66、107条，明显适用法律错误。五、李英伟对案涉房屋已经做了预告登记以及合同备案登记，按照物权法规定，不动产自登记簿登记开始已经发生了物权变更，也就是说，在紫柒园与帝源公司签订的买卖合同当中帝源公司和紫柒园应当属于不动产的无权处分，且帝源公司在房产具有公示效力的情况下仍与紫柒园中心签订合同，双方之间是故意的，是恶意串通，依照合同法第52条的规定该合同明显属于无效合同。六、一审法院违规审查了李英伟对该房屋的取得情况是属于违法的，一审在审查过程当中超越了当事人的诉请范围。紫柒园中心针对李英伟的上诉辩称，不同意李英伟的上诉请求。1、紫柒园中心的诉讼建立在大量的证据和事实之上，并非虚假诉讼，其与帝源公司签订的房屋买卖合同合法有效；2、通过一审庭审可以认定帝源公司与李英伟之间法律关系是民间借贷关系，其签订的房屋买卖合同是作为李英伟对帝源公司借贷的担保；3、关于李英伟说的预告登记，首先预告登记是违法的；4、李英伟与帝源公司是借贷关系，根据一审庭审帝源公司已经偿还了李英伟所有借贷款项，李英伟并没有任何证据证明其就案涉房产交付了任何购房款，没有任何履行行为。帝源公司针对李英伟的上诉辩称，帝源公司与李英伟之间系借贷关系，不同意李英伟的上诉请求。白翔、赵永忠赞同李英伟的上诉意见。白翔上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判支持白翔的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定白翔与帝源公司签订的《商品房买卖合同》本质为借款担保，是错误的，没有任何证据证明。实际上白翔与帝源公司签订的《商品房买卖合同》经过了普兰店区工商局和房屋交易管理所备案，并且又办理了商品房预告登记，该《商品房买卖合同》是合法有效的。二、帝源公司明知案涉房屋已经与白翔签订了《商品房买卖合同》，并且又经过合同备案和预告登记，但在未经白翔同意的情况下，紫柒园中心与帝源公司恶意串通又签订了《商品房买卖合同》，处分该不动产系无权处分，不发生物权效力，一审法院认定紫柒园中心与帝源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，是错误的。三、一审判决适用最高院72号指导案例认定紫柒园中心与帝源公司之间的房屋买卖合同有效，但对白翔与帝源公司认定买卖合同则认定无效，是双重标准判断案件。四、一审法院认定白翔与被告帝源公司之间签订的房屋价格是每平方米4000元认定过低不符合实际，实际上帝源公司与紫柒园中心商品房买卖合同是每平方米3000余元，更不符合实际。五、原审原告诉讼请求是要求交付房屋，并没有确认房屋有效和无效这项诉讼请求，作为原审法院在审理过程当中超过了当事人诉讼请求的范围，原审违背了不诉不理的原则。五、紫柒园中心与帝源公司之间房屋买卖合同，紫柒园中心并没有交付房款。紫柒园中心针对白翔的上诉辩称，不同意白翔的上诉请求。理由同对李英伟的答辩意见，另补充，白翔、李英伟与帝源公司的买卖房屋价格过低；原审没有超出诉请进行审查。嘉帝公司的法定代表人与紫柒园中心的经营者是父女关系，嘉帝公司预购房产并在落户时指定将房屋落在紫柒园名下是符合法律规定和生活常理的。帝源公司针对白翔的上诉辩称，不同意白翔的上诉请求。理由同对李英伟的答辩意见。赵永忠、李英伟赞同白翔的上诉意见。紫柒园中心向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告交付位于普兰店市安波镇文化街62-1-1-2-1、60-1-1-2-1、70-1-1-2-1、68-1-1-2-1、80-1-1-2-1、76-1-1-2-1、78-1-1-2-1、88-1-1-2-1、84-1-1-2-1、86-1-1-2-1号十套商品房，并承担自2016年6月1日起至交付之日止按已交房款9896250元的日万分之一计算的逾期交房违约金；2、被告承担本案诉讼费由。原审第三人白翔一审法院起诉请求：1、申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼；2、请求法院判决二被申请人签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街70-1-1-2-1）》无效，驳回第一被申请人的诉讼请求；3、请求判决第三人与被申请人帝源公司签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街70-1-1-2-1）》有效；4、诉讼费由二被申请人承担。原审第三人李英伟一审法院起诉请求：1、申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼；2、请求法院判决二被申请人签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街68-1-1-2-1）》无效，驳回第一被申请人的诉讼请求；3、请求判决第三人与被申请人帝源公司签订的《商品房买卖合同（位于普兰店市安波镇文化街68-1-1-2-1）》有效；4、诉讼费由二被申请人承担。原审第三人赵永忠一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决原、被告之间签订的关于普兰店区安波镇文化街84-1-1-2-1、78-1-1-2-1房屋的《商品房买卖合同》无效；2、第三人与被告签订的关于前述两套房屋的《商品房买卖合同》有效，被告帝源公司向第三人交付房屋并办理产权登记；3、诉讼费用由被告帝源公司承担。一审法院认定事实：一、原告紫柒园中心与被告帝源公司部分。2014年1月1日，案外人嘉帝公司与被告帝源公司签订《房屋预购协议》，约定嘉帝公司（乙方）向帝源公司（甲方）预购其开发的位于普兰店市安波镇文化街帝源温泉新城四期的别墅十套，乙方根据甲方实际需要和工程进度分期向甲方支付房屋预购款，乙方预购房屋的具体信息待甲方房屋竣工后，在正式房屋买卖合同中予以确定。自2014年5月至2016年2月，嘉帝公司分别通过沙河口区金宏达电气销售中心（以下简称金宏达中心）、葛富波、葛华、关君英分10笔向帝源公司支付了10671130元，帝源公司分别出具收据，确认收到上述款项。其中，金宏达中心电汇凭证上注明”借款”，另有三笔款项，由被告帝源公司法定代表人隋杰出具借条，借条中载明”今日借某某人民币”。2016年2月25日，原告紫柒园中心（甲方）、被告帝源公司（乙方）、案外人嘉帝公司（丙方）签订《协议书》，约定丙方作为十套别墅预购方，指定以甲方名义购买上述房屋。由甲方与乙方就十套别墅签订《商品房买卖合同》，具体条款以《商品房买卖合同》为准，相关购房款由丙方向乙方支付的房屋预购款抵偿。甲乙双方确认，本协议生效后，甲方向乙方购买上述十套别墅的购房款视为交付完毕。乙方、丙方确认，本协议生效后，双方于2014年1月1日签订的《房屋预购协议》视为履行完毕，并不免除乙方作为《商品房买卖合同》出卖方应当承担的义务。同日，原告紫柒园中心与被告帝源公司就位于普兰店市安波镇文化街60号、62号、68号、70号、76号、78号、80号、82号、84号、86号、88号十套别墅分别签订了《商品房买卖合同》，并为原告开具了销售不动产统一发票，其中，62号、70号、80号、88号四套别墅的发票，分别开成58、66、74、82号。十份合同均约定房屋单价为每平方米3500元，每套别墅房款为989625元，合计房款为9896250元；合同约定房屋交付期限为2016年5月31日。案涉十套别墅没有经过竣工验收，不能办理产权过户登记。案外人嘉帝公司对该十套别墅进行后期施工，现在由原告装修并使用。原告经营者葛倩倩系案外人嘉帝公司原股东及法定代表人、案外人金宏达中心经营者葛富波之女，关君英、葛华分别是嘉帝公司的会计、出纳。二、第三人赵永忠与被告帝源公司部分。2015年10月25日，第三人赵永忠与被告帝源公司签订关于78号、84号两处别墅的《商品房买卖合同》，约定房屋单价为每平方米14000元，每处别墅总价为3958500元，同月29日，被告帝源公司为第三人赵永忠开具专用收款收据。第三人赵永忠曾与被告签订另外14份商品房买卖合同，合同订立时间分别为2015年3月31日、2015年10月29日、2016年1月27日、2016年6月1日。另查，被告帝源公司通过董智博、隋杰、隋世敏、张鹏、隋世福、隋明芯等人汇款支付第三人赵永忠及案外人奚衍秋合计3475000元。三、第三人李英伟、白翔部分。2015年10月29日，第三人李英伟、白翔分别与被告帝源公司就68号、70号别墅签订《商品房买卖合同》，均约定房屋单价为每平方米4000元，房款均为1131000元。2015年10月28日，赵宇向隋杰转账支付470000元，同日，隋杰收到二第三人600000元，2015年10月30日，第三人白翔向隋杰转账支付249000元。2015年11月6日，第三人李英伟、白翔分别取得上述房屋的房屋预告登记证明。被告提供的2016年10月23日录音证据中，第三人李英伟认可其与第三人白翔借给被告160万元，现抵押两套房子、两套别墅、一辆车。一审法院认为，本案争议焦点在于原告及三位第三人是否与被告帝源公司成立有效的商品房买卖合同关系。一、关于原告紫柒园中心与被告帝源公司部分。案外人嘉帝公司与被告帝源公司虽签订了《房屋预购协议》，但未指明具体房屋编号、面积、价格等具体内容，其向被告帝源公司支付的10笔款项中，其中四笔付款载明是借款，且付款金额（10671130元）与商品房买卖合同金额（9896250元）不符，超出了商品房买卖合同载明的房款金额。故综合以上事实，案外人嘉帝公司与帝源公司之间形成民间借贷法律关系。最高人民法院第72号指导案例（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案）中阐明，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的”作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，案外人嘉帝公司与帝源公司形成合意，将前期借款转化为购房款，并就具体十套商品房指示原告紫柒园中心与被告帝源公司签订《商品房买卖合同》，原告紫柒园中心作为买方应履行的付款义务已由案外人嘉帝公司履行完毕，原告依据合同取得对房屋的占有。故原告紫柒园中心与被告帝源公司的商品房买卖合同关系是对前期嘉帝公司与帝源公司借款的清算与转化，双方在计算借款总额后（未约定利息），确定以借款转化为房款。帝源公司认可并交付房屋，双方成立有效商品房买卖合同。第三人称原告并非商品房买卖合同买方，双方买卖合同价格远低于市场价格，显示双方系恶意串通。首先，原告与被告帝源公司订立商品房买卖合同，买卖合同的付款义务由案外人嘉帝公司支付，并不违反法律规定，原告是合同相对方，是适格的原告。其次，原告紫柒园中心与被告帝源公司约定购房单价为每平方米3500元，该价格系在双方参考嘉帝公司对涉案十套房屋进行后期施工等相关因素下，与被告帝源公司协商的结果，被告帝源公司予以认可。在第三人未成立有效商品房买卖合同前提下，并未损害第三人利益。诉讼中，原告紫柒园中心将其要求交付房屋的诉请解释为要求被告帝源公司协助办理产权登记过户，因该十处房屋尚未经过有关部门验收，不具备办理产权登记的条件，且该房屋已经交付给原告，故原告请求办理产权登记及支付逾期交房违约金的诉请应予驳回，原告可待该房屋具备产权登记条件时另行主张。二、关于第三人赵永忠与被告帝源公司部分。第三人赵永忠与被告帝源公司之间存在民间借贷法律关系，第三人庭审中自认。首先，双方对借款金额、利息没有清算，第三人自述共计出借2000余万元，最后欠款本息约800万元，被告帝源公司称借款共1435000元，已经偿还3475000元，双方陈述不一。其次，第三人赵永忠称最后欠款800余万元以两处别墅抵债，但在该两处别墅买卖合同签订日期（2015年10月25日）之后，仍与被告签订有若干处房屋买卖合同，与其陈述尾款以房屋抵债的陈述相矛盾。故第三人赵永忠称案涉78号、84号两处房产系以物抵债，没有事实依据，其与被告帝源公司签订的案涉两份商品房买卖合同本质是为借款提供担保。三、第三人李英伟、白翔与被告帝源公司部分。第三人李英伟、白翔与被告帝源公司之间存在民间借贷法律关系。首先，二第三人自认与被告帝源公司之间前期存在民间借贷法律关系。其次，其所称该两处别墅是其出资购买，但价格（每平方米4000元）远低于市场价，提供的付款证据仅100余万元（470000元、600000元、249000元），而两处别墅的合同价款合计为2262000元，差距明显。最后，被告帝源公司提供的与第三人李英伟的录音证据中，体现抵押给二第三人两套别墅、两套房子、一辆车，与本案所涉两处别墅相符合。综合上述事实，第三人李英伟、白翔与被告帝源公司签订的两处商品房买卖合同本质仍然是为借款提供担保。第三人赵永忠、李英伟、白翔与被告帝源公司签订的商品房买卖合同系对各自借款的担保，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。在一审法院向三位第三人释明后，三位第三人仍坚持按照商品房买卖合同法律关系主张权利，依据上述法律规定，应驳回诉讼请求。第三人李英伟、白翔称其与帝源公司签订《商品房买卖合同》后，就涉案房屋办理了商品房预告登记证，应享有物权。一审法院认为，物权法中规定的预告登记制度是以商品房买卖法律关系成立并有效为前提，相关权利人经预告登记后才享有准物权。本案中第三人李英伟、白翔与被告帝源公司订立的《商品房买卖合同》系为借款提供担保，办理房屋预告登记亦是对借款担保的一种形式，商品房买卖并非双方真实意思表示，故不产生物权效力，不能对抗真正的买受人。原告紫柒园中心与被告帝源公司关于普兰店市安波镇文化街60号、62号、68号、70号、76号、78号、80号、82号、84号、86号、88号十套别墅所签订的《商品房买卖合同》合法有效，第三人赵永忠、李英伟、白翔与被告帝源公司所签订的关于普兰店市安波镇文化街78号、84号、68号、70号《商品房买卖合同》本质为借款担保。综上，一审法院判决：一、驳回原告普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心要求办理产权登记及支付逾期交房违约金的诉讼请求；二、驳回第三人赵永忠要求确认商品房买卖合同有效、交付房屋并办理房屋产权登记的诉讼请求；三、驳回第三人李英伟、白翔要求确认紫柒园中心与帝源公司买卖合同无效、要求确认其与帝源公司买卖有效的诉讼请求。案件受理费81163元、67219元、100元、100元，保全费5000元，由原告普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心负担86163元，第三人赵永忠负担67219元，第三人李英伟负担100元，第三人白翔负担100元。本院二审期间，白翔、帝源公司围绕上诉请求依法提交了新证据。白翔提交的新证据是2015年2月17日董智博、隋杰向白翔出具的《欠条》，拟证明一审录音证据中所提借款为该笔借款，借款与案涉房屋买卖无关。帝源公司提交的证据为：1.帝源公司与赵永忠签订的《商品房买卖合同》两份及该两处房屋预告登记证明，拟证明帝源公司与白翔、李英伟签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋单价不符合常理，李英伟、白翔所签订的合同为借款的担保；2.2015年2月17日董智博向白翔出具的《借款借据》一份、银行流水一份、普兰店市安波镇文化街46-2-2-2号等10处房屋的《商品房买卖合同》（住宅）、普兰店区不动产登记中心出具的该十套房屋预告登记《证明》一份，拟证明帝源公司提供了10套房屋作为前述借款的担保，该10套房屋也进行了预告登记；3.2015年11月28日隋杰向白翔出具的《借条》一张、交易明细清单原件2份、机动车发票复印件1份、车辆登记信息截图1份、普兰店市安波镇文化街50-2-3-1号等4处房屋的《商品房买卖合同》（住宅）、案涉68号、70号别墅的《商品房买卖合同》以及该两处别墅的预告登记证明，拟证明因急用钱，帝源公司被迫同意提供了一台奔驰越野车、四套商品房、案涉两个别墅作为前述借款的担保；4.账户明细查询、凭证、交易明细15张原件、大连市普兰店区不动产登记中心证明2份，拟证明隋杰、董智博偿还180万借款和160万借据中的部分款项，还款额为161万，上诉人白翔、李英伟各自撤销自己名下的160万借据中的2套住宅的预告登记手续。5.录音资料、交易明细，拟证明当时用一台车、四套房子、两个别墅（案涉别墅）作为160万（实际借款为131.9万元）借款担保，别墅押给白翔、李英伟，2套房子已经撤销预告登记，董智博许诺当日向白翔农行卡转款还款5万元；6.录音摘录，借条复印件2份、收据原件1份，拟证明131.9万元系160万借条中借款；7.帝源公司与王国庆签订的《商品房买卖合同》、地名办文件，拟证明上诉人辩称录音中是另两套别墅是虚假的，录音中的两栋别墅就是案涉两栋，为借款担保，非买卖。8.交易明细清单1份，拟证明出具新借条后，隋杰、董智博继续偿还两笔借款，累计借款311.9万，累计还款176.万。对于这些证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方的质证意见和证据规则，本院评析如下：对于白翔提供的《借条》，由于各方对该《借条》的真实性均没有提出异议，本院采信该证据，但因《借条》显示借款数额与录音证据中所提借款数额不一致，本院不予认定该笔借款与录音证据中所提借款为同一笔借款；对于帝源公司提供的第一组证据，该组证据并非新证据，一审已经采信，且各方对此并无异议，本院予以采信；对于帝源公司提供的第二组证据，因该组证据与本案不具有关联性，本院在本案中不作为证据使用；对于帝源公司提供的第三组证据，虽然李英伟、白翔否认案涉68号、70号别墅的《商品房买卖合同》是借款160万元的担保，但李英伟、白翔向帝源公司支付的所有款项之和远远小于借款数额与两套别墅购房款数额之和，且该组证据与一审中帝源公司提供的录音证据能够相互印证，因此，本院不仅采信该组证据的真实性，也采信帝源公司的证明事项；对于帝源公司提供的第四组证据，帝源公司拟证明事项为偿还借款情况，与本案无关，本院在本案中不作为证据使用；对于帝源公司提供的第五组、第六组证据，同第三组证据；对于帝源公司提供的第七组证据，系案外人与帝源公司之间签订的合同，与本案无关，本院在本案中不作为证据使用；对于帝源公司提供的第八组证据，帝源公司拟证明事项为偿还借款情况，与本案无关，本院在本案中不作为证据使用。根据前述分析以及当事人庭审诉辩意见，本院认为，一审已经认定了68#、70#别墅预告登记的事实，二上诉人提出一审遗漏了案涉房屋备案的事实不存在；一审遗漏了赵永忠签订的78#、84#房屋预告登记情况，本院予以补充；对于白翔对一审认定的嘉帝公司对十套别墅进行后期施工有异议、紫柒园中心对一审认定隋杰收到白翔和李英伟60万元有异议以及赵永忠对一审认定葛华关君英分10笔向帝源公司支付了10671130元有异议一节，均因帝源公司对前述事实予以认可，且白翔、李英伟、紫柒园中心和赵永忠也均没有证据反驳帝源公司的自认，因此，一审对前述事实的认定并无不当。综上，本院对一审认定的事实予以确认。另，本院二审补充查明：赵永忠与帝源公司签订关于78#、84#别墅《商品房买卖合同》后取得了该两处房屋预告登记。本院认为，根据本案当事人的上诉理由和答辩的意见,本案当事人争议焦点有二：其一、二上诉人分别与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》是否有效；其二、紫柒园中心与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》是否无效。首先,关于二上诉人分别与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，二上诉人分别与帝源公司签订了68号、70号别墅《商品房买卖合同》，且不论合同约定单价是否明显低于市场价值，仅从合同约定的总价上看，两套别墅的总价款为262.2万元，而二上诉人实际支付款项仅为131.9万元，又二上诉人并没有证据证明其与帝源公司对前期借款进行结算并将利息计入房款，因此，二上诉人真实履行《商品房买卖合同》的证据不足。相反，一审中帝源公司提交的录音证据中李英伟关于”押了一台车、两个别墅、四套房子，完了不是给你两套吗”的陈述清楚地表明了两套别墅是抵押的一部分，而二上诉人与别墅相关的行为只有与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》，结合录音内容可以看出68号、70号别墅《商品房买卖合同》是名为买卖合同实为借款的担保，因此，该两份《商品房买卖合同》并非双方当事人真实买卖房屋的意思表达。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于”行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，二上诉人分别与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》应为无效。另外，从借贷担保的角度分析，由于二上诉人分别与帝源公司签订68号、70号别墅《商品房买卖合同》时，该两份《商品房买卖合同》所担保的债务履行期限尚未届至，那么，这两份《商品房买卖合同》也就成了帝源公司在债务履行期限届满后不履行债务二上诉人便可以直接取得该两套别墅所有权的约定，该约定也因违反担保法关于留押禁止的规定而无效，即便办理了物权转移登记，也属于让与担保，而让与担保因违反物权法定原则而无效，更何况，本案中的登记仅为预告登记，因此，二上诉人以此为由主张合同有效没有法律依据。综合以上两点，一审驳回白翔、李英伟要求确认该两份合同有效的诉请正确。其次，关于紫柒园中心与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，紫柒园中心与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》中虽然约定的单价也明显低于市场价值，但该两份合同系紫柒园中心接受案外人嘉帝公司指定与帝源公司签订。而此前，案外人嘉帝公司曾与帝源公司签订过《房屋预购协议》，约定嘉帝公司以工程进度款形式向帝源公司支付房屋预购款，嘉帝公司也如约支付了款项，后因帝源公司无法继续施工而由嘉帝公司接手继续施工，进而又产生了相应的工程款。在这种情况下，帝源公司与嘉帝公司对前述两笔款项进行结算，而后约定以房抵顶，《商品房买卖合同》上约定的单价并非真实房价，双方真实的以房抵顶款项的协议--《商品房买卖合同》并非系债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，与二上诉人分别与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》恰恰相反，一审法院并没有采用双重标准，紫柒园中心与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》没有违反法律法规之处，一审法院判决驳回李英伟、白翔要求确认该两份合同无效的诉请正确。至于二上诉人称”案涉两套别墅已经预告登记，帝源公司在未经预告登记权利人同意的情况下与紫柒园中心就该两套房屋签订合同系无权处分，不发生物权效力，合同应无效”一节，本院认为，虽该两套房屋已预告登记，但因该预告登记因系让与担保而无效，该登记不产生物权效力，帝源公司并非无权处分，更何况，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，且二上诉人并无证据证明嘉帝公司与帝源公司之间存在恶意串通，即便帝源公司系无权处分也不影响合同效力，因此，二上诉人一次为由主张紫柒园中心与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》无效没有法律依据。综上所述，李英伟、白翔的上诉请求均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（上诉人李英伟、白翔各预交100元），由上诉人李英伟、白翔各负担100元。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员杨威审判员王亮二○一八年一月二日书记员任建芳