杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第539号原告：刘建明。委托代理人：麻策，浙江腾智律师事务所律师。委托代理人：刘大佳，浙江腾智律师事务所律师。被告：杭州云恒置业有限公司，住所地：杭州余杭区五常街道丰岭路25号。法定代表人：杨正龙，总经理。被告：杭州华元房地产集团有限公司，住所地：杭州市拱墅区丰潭路366号。法定代表人：翁勤芳，董事长。二被告共同委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。原告刘建明诉被告杭州云恒置业有限公司（下简称云恒公司）、杭州华元房地产集团有限公司（以下简称华元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月17日立案受理后，依法由代理审判员吴高高适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告刘建明的委托代理人麻策，被告云恒公司、华元公司的共同委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2012年7月12日，原告与云恒公司签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），主要约定：原告向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓24幢1单元501室的商品房，该商品房建筑面积94.67平方米，其中套内面积77.17平方米，应分摊的共有建筑面积17.5平方米。事后，原告依合同约定支付了全部购房款。但实际交付的案涉商品房建筑面积为94.52平方米，套内面积为72.11平方米，分摊面积变为22.41平方米，导致实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与约定严重不符。原告认为，云恒公司的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益，且其系由华元公司投资设立的一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。据此，起诉请求判令：1、云恒公司向原告赔偿损失66323元；2、华元公司对前述款项承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。为证明以上主张，原告向本院提供并陈述了下列证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明原告向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常路街道爱丁郡公寓24幢1单元501室的商品房事宜的合同约定，其中该商品房建筑面积94.67平方米，套内面积77.17平方米，应分摊的共有建筑面积17.5平方米的事实；2.销售不动产统一发票一份，用以证明原告依合同约定支付了全部购房款的事实；3.房屋所有权证一份（复印件），用以证明云恒公司实际向原告交付的案涉商品房，其建筑面积为94.52平方米，套内面积为72.11平方米，分摊共有建筑面积为22.41平方米的事实；4.商品房的宣传推广《公证书》一份，用以证明云恒公司承诺爱丁郡项目商品房得房率高，与事实严重不符，主张该宣传推广承诺应作为合同条款之一的事实；5.6.7.EMS快递回单、关于得房率缩水要求赔偿损失的函、EMS寄达网络查询凭证各一份，用以证明原告向云恒公司主张违约赔偿的事实；8.云恒公司的工商登记基本情况查询件一份，用以证明云恒公司为一人有限公司，股东为华元公司的事实，进而主张根据《公司法》的规定应对华元公司的债务承担连带责任。被告云恒公司答辩称：本案原告提起的损失赔偿之诉，没有合同和法律依据。一、原告的起诉没有合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同及相应的补充协议，已对该商品房发生面积差异如何处理进行了明确的约定，云恒公司无须按合同约定承担任何的赔偿责任，理由：1、商品房买卖合同有明确约定，以建筑面积作为计算的标准，双方当事人订立合同时已明确了面积的计算规则。2、补充协议中进一步明确对商品房建筑面积进行差异处理的，就不存在对套内面积或公摊面积进行处理问题，即补差的唯一标准就是建筑面积。故原告对套内面积可能发生误差且不再进行差异处理是明知的，在订立合同时是可预见的。而涉案商品房买卖合同中，双方没有约定所谓的得房率，更未承诺得房率发生变化如何调整房价，原告主张得房率不符要求支付损失没有合同依据。二、原告起诉没有法律依据，根据最高院的相关司法解释及住建部的管理条例，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积不符合合同的，有约定的按合同约定处理，法律赋予了双方当事人对面积差异进行约定的权利，本案商品房买卖合同中对面积差异处理进行自由的约定有效，双方均应按照合同约定履行。三、双方对该房屋面积差异处理的事宜已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，商品房买卖合同已经履行完毕。双方办理了商品房交接手续时，对商品房的总建筑面积及总房价款均进行了确认，由此可以看出，双方对于商品房买卖合同已经履行完毕，对于面积差异处理一事也已经处理完毕，没有争议。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，云恒公司向本院提交并陈述了商品房交接书一份，用以证明原告与云恒公司已于2013年8月18日对案涉房屋的实测面积、房价款进行了确认，并开具了发票，房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，双方对本案争议事项已处理完毕的事实。被告华元公司答辩称：本案系商品房买卖合同纠纷案件，华元公司即非合同一方的当事人，也并未对合同履行产生任何的影响、变更和损害，原告将华元公司列为本案被告是对本案适格被告主体认定的错误。况且，云恒公司虽系为华元公司依法设立的一人有限责任公司，华公司仅在法律规定的出资额范围内承担有限责任，而该公司经营过程当中，资产独立，账户独立，财务管理独立，纳税申报、缴纳独立，并不存在原告诉称主张的与华元公司财产无法分割或分不清的情形。据此，请求驳回原告对华元公司的诉讼请求。为证明自己的主张，华元公司向本院提交并陈述了下列证据材料：1．2．华元公司、云恒公司工商登记基本情况各一份，用以证明两家公司经营地址、经营范围、注册资本、董事、监事、总经理完全不同，两家单位均为独立有限责任公司的事实；3．云恒公司验资报告两份，用以证明云恒公司的全部注册资本金2.1亿元已全部到位，该公司财产已实际到位并独立于股东的可分割财产的事实；4．云恒公司的税务登记证正本各一份，用以证明云恒公司具有独立的纳税主体资格的事实；5．云恒公司2012年、2013年、2014年度的审计报告各一份，用以证明云恒公司财务、资金、税务管理都独立合法，不存在与云华公司财产无法分割或无法独立的情形；6．云恒公司2012年、2013年、2014年所得税纳税见证报告各一份，用以证明云恒公司是独立的纳税主体，并依法纳税，不存在与华元公司之间财产无法分割难以独立的情形；7．云恒公司的银行开户许可证一份，用以证明云恒公司拥有独立的账户，不存在与华元公司财产无法分割的情形。经质证，云恒公司对原告提交的证据材料1、3的真实性不持异议，但主张双方在材料1合同中第六条和补充协议第四条第二款中已约定了差异处理的方式系按照建筑面积进行，发生本案面积差异的主要原因系测绘单位对新兴物业形态的测评标准把握不同所致；对证据材料2无异议；对证据材料4的证明对象提出异议，主张该材料中视频资料仅对爱丁郡整体项目做介绍，没有对原告的房屋独立的介绍或承诺，宣传资料仅为邀约邀请，不属于合同要约；对证据材料5、6、7不予认可，主张该材料是为原告基于其错误认识自行书形成；对证据材料8真实性、合法性不持异议，但主张该材料并不构成原告主张的连带责任的基础。华元公司对原告提交的证据材料证据1-7的质证意见与云恒公司的意见一致，对证据材料8主张不能待证原告主张云恒公司与华元公司之间财产混同的证明目的。原告对云恒公司提交的商品房交接书的真实性无异议，但主张该交接书上面只显示建筑面积的情况，并未显示套内面积及得房率前后变化的情况，不能证明云恒公司已全面完全履行了合同义务。华元公司对该证据材料未提异议。对华元公司提交的证据材料原告主张已过法定的15天举证期限，华元公司当庭提交系证据突袭，且相关材料仅载明云恒公司单方情况，并不足以待证云恒公司和华元公司两家公司的财产互相独立的证明目的。云恒公司对华元公司提交的前述证据材料均无异议。鉴于各方对前述证据材料的真实性均不持异议，相关质证意见也仅对其中的证明对象提出异议，故本院经审查认为，前述证据材料形式和来源合法，均符合有效证据要件，本院予以采纳，并根据材料载明内容作相应的事实认定。根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定的本案事实如下：2012年7月12日，原告与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》（该补充协议载明的签约时间为2012年7月11日）各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓24幢1单元501室商品房一套，建筑面积共94.67平方米，其中套内面积77.17平方米，应分摊的共有建筑面积17.5平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13107.48元，房屋总价1240885元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为94.52平方米，套内面积为72.11平方米，分摊面积为22.41平方米。2013年8月18日，原告、云恒公司办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积94.52平方米及房屋总价款原告支付完毕予以确认。另查，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。又查，云恒公司类型为一人有限责任公司，股东为华元公司。在云恒公司经营过程中，该公司具有独立的资产、财务管理账户，为独立的纳税申报、缴纳公司。本院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共94.67平方米，其中套内面积77.17平方米，应分摊的共有建筑面积17.5平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于云恒公司向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，本院对原告要求云恒公司赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿原告的损失为20560元。对于华元公司是否应当云恒公司前述赔偿债务承担连带责任的问题。诉讼中，华元公司提供的《验资报告》和《审计报告》证明云恒公司实收了华元公司的出资，云恒公司的财产独立于华元公司的财产，现并没有证据显示云恒公司的财产与华元公司混同，故原告要求华元公司对云恒公司的债务承担连带责任缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告刘建明损失20560元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告刘建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1458元，减半收取729元，由被告杭州云恒置业有限公司负担225元，于本判决生效后七日内交纳至本院，由原告刘建明负担503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1458元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  吴高高二〇一五年六月三十日书 记 员  郑 超