黑龙江省富裕县人民法院民 事 判 决 书(2015)富裕民初字第339号原告:伊长荣，女，1975年8月20日出生，汉族，个体。委托诉讼代理人：王明利，男，1971年3月16日出生，汉族。被告:富裕县富运房屋开发有限责任公司。法定代表人:石国良，职务董事长。委托诉讼代理人:柏立国，黑龙江弘义律师事务所律师。原告伊长荣与被告富裕县富运房屋开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。公开开庭审理了本案。原告伊长荣委托诉讼代理人王明利，被告富裕县富运房屋开发有限责任公司委托诉讼代理人柏立国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伊长荣向本院提出诉讼请求：一、要求被告履行原、被告之间于2010年4月26日签订的协议书；二、要求被告承担诉讼费用；三、要求被告赔偿各项损失140,000.00元。事实和理由：原告原有房屋一栋，位于被告开发地段，该房屋建筑面积88.00平方米，在被告开发拆迁之前经评估及补助费合计115,078.00元。原告在拆迁地段还有一栋无照房屋48.00平方米，经评估价值39,168.00元。双方于2010年4月26日达成协议：1、被告同意原告的有照房屋及无照房回迁113.00平方米商服，如商服面积超了协商的113.00平方米，超出面积由原告给付差价款计每平方米按4,000.00元计算；2、原告给付被告差价款140,000.00元，该款同时包括被告给原告与商服楼同等面积的地下室，该地下室与商服楼为一体，如地下室面积超出，超出部分按每平方米400.00元由原告给付被告。房屋拆迁后，被告开发的商服楼没有113.00平方米，便告知原告可回迁107.00平方米左右平方米的商服，但该面积商服没有地下室，且让原告交纳各种应由被告违约承担的费用。被告辩称，对诉讼请求涉及到的三个项目进行答辩。原告要求的6平方米赔偿款我方认为不成立，因为双方于2010年4月达成的书面协议约定房屋平米数为113.00平方米，原告主张的6.00平方米属于房屋建成后少于约定面积的部分，但依照最高法院审理商品房买卖及建筑纠纷案件司法解释的规定，房屋建成后允许有3%误差比，应依照该规定来认定原告此项主张是否合理，113.00平方米的3%应当是不足4.00平方米，也就是法律允许有不足4.00平方米的误差，所以原告主张的6.00平方米有不合理之处。原告主张的地下室补偿款所要求的平米数不应成立，双方在2010年4月的协议中没有具体约定地下室的面积，也没有相关规定地下室的面积应与地上一致，而且从以往被告公司所出售的含有地下室建筑物来看，都是根据楼房的基础大小来确定地下室的面积，不可能与地上面积一致，双方协议中约定的地下室并非正规意义的房产部门有设计方案及施工要求的地下室，按照建筑的正规叫法应叫架空层，属于楼房基础与一楼地面之间空隙部分，高的部分不足2.00米，低的部分一米多，只能作为仓储使用，与正规设计和出售的地下室区别在于高度不同且没有窗户，我公司对地下室都是根据购买人和回迁要求设置，并没有以商品房形势进行营利，并且比如该小区中吴成义的房屋在与公司的案件中是以200.00元/平方米的标准进行定价的，原告要求的400.00元/平方米与实际不符。原告主张的住房补助款70个月，被告认为不成立，房屋在2010年年底已经竣工交付，而且在2011年已经验收，公司已经向小区内张贴公告，通知各住户办理入户手续，按公司统计，除了业主不在家中的以外，有95%以上的住户都在通知后一个月内领取了钥匙、办理了入户，被告开发的房屋能够在约定的时间完成交付，至于原告认为的地下室未给付，商服也没有入户，我公司认为实际上地下室是否建筑不影响到地上部分的入户问题，因为原告回迁的房屋地上部分已经被建设部门验收，并在房产备案登记，只要原告同意入户，公司随时能够向其交付，原告有权在房产处办理产权登记，关于地下室的争议部分原告完��可以在商服入户后另行主张或协商，但原告选择了搁置房屋，拒不入户，导致入户时间的拖延，所以在这一问题上被告不存在过错，是原告未办理入户手续，所以该部分补助不应由被告承担，补助款问题按照协议约定是不存在的，该协议是概括性的约定，应当给付原告的相应费用都在协议中做了概括性的约定，按照协议被告也不应给付。原告伊长荣为证明其诉称理由，提供如下证据：1、2010年4月17日私产住宅房屋拆迁货币补偿协议一份，证明1、原告伊长荣在富裕县富运房屋开发有限责任公司房屋拆迁地段有一处有证房屋，建筑面积88.00平方米，结构为砖木，该房屋原告用于经营幼儿园；2、被告征收该房屋如原告要求货币补偿，被告给予原告货币补偿人民币112,904.00元（每平方米补偿1,283.00元）；3、其它补偿款1,294.00���，包括仓房、院墙、有线电视、电话；4、一次性搬迁费880.00元；5、被告于2010年5月1日将补偿款给付原告，原告同时交验房屋；6、原告交验房屋后，被告应给原告安置过渡房屋。如原告自己找安置过渡房，被告应当按照规定给付房屋租赁补助费；7、违约责任，被告在原告交验房屋后，被告未给原告安置过渡房屋，应承担责任。被告质证认为，对真实性没有异议，但本案涉及到的房屋回迁行为并未按照协议履行，因双方是在2010年4月签有的协议，对回迁事宜在协议中有约定，而货币补偿协议是在2010年11月形成，也就是说该货币补偿协议是程序性材料，实际履行中没有按照货币补偿进行，而是按照回迁协议履行的。本院认为，原、被告对该份协议的真实性均无异议，故对该协议的真实性予以确认。2、2010年4月17日无照住宅房屋拆迁补偿安置协议，证明原告伊长荣在富裕县富运房屋开发有限责任公司房屋拆迁地段有一处无证房屋，建筑面积48.00平方米及相关的补助费用。被告质证认为，质证意见同上一质证意见。本院认为，原、被告对该份协议的真实性均无异议，故对该协议的真实性予以确认。3、2010年4月26日协议书一份，证明1、原、被告于2010年4月26日就原告房屋征收一事达成协议，被告征收原告房屋，回迁房屋设计图纸为113.00平方米。原告有证房屋88.00平方米及无照房屋48.00平方米（经营幼儿园）回迁商服楼（含地下室），不是将地下室出售给原告。而是回迁安置商服楼包含地下室；2、该协议中的补助费就是附属物补偿款、拆迁补助费，不包括原告租赁过渡房屋的补助费；3、���告回迁的商服楼，面积不足，差6平方米，应给予损失款；4、被告回迁的商服楼，没有按照协议建有地下室，也应予给付损失款，应按商服楼地上的平方米数给予补偿。被告质证认为，对真实性没有异议，对证明作用有异议，因为在该协议主文第三行和第四行的记载，房屋总价是362,246.00元，已经扣除两样费用，第一扣除有照房屋补助费115,078.00元，第二扣除无照房屋补偿金及补助费39,168.00元，也就是说被告已将应当给付原告的所有费用在协议中约定在内，原告没有权利再获得其他费用。本院认为，原、被告对该份协议的真实性均无异议，故对该协议的真实性予以确认。被告富裕县富运房屋开发有限责任公司提交如下证据：协议一份，证实应当给付原告的补偿金和补助费在协议主文的第三、四行已有明确表述，原告无权再主张该费用，并证实在协议的下半段表述，原告应给付被告楼房款208,000.00元，约定只是再收取原告140,000.00元，而这140,000.00元原告至今未给付。原告质证认为，补助费用并不是被告所说的笼统的费用，就是搬迁费和附属物的费用，我认为一次性给付的费用不包括这部分补助费。这140,000.00元没给付是因为被告违约了，没达成协议，所以没给付。本院认为，因原、被告双方对原告未给付被告购房款14,000.00元均无异议，故对该事实予以确认。根据原告的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本案确定如下事实：2010年4月26日，原、被告双方签订了一份《协议》，双方约定：甲方(即被告富裕县富运房屋开发有限责任公司)将位富运南区商服楼及地下室出售给乙方（即原告伊长荣），现按图纸面积结算收款。图纸面积：113.00平方米，乙方原房屋面积88.00平方米，补差面积25.00平方米。房屋总价362,246.00元，扣除应付乙方有照房屋补偿金及补助费115,078.00元；无照房屋补偿金及补助费39,168.00元，原应收乙方楼房款分三部分：1、住宅回迁商服，有照房屋88.00平方米，按每平方米1,500.00元，应收乙方132,000.00元；2、无照房屋48.00平方米（两平方米顶一平方米）回迁商服24.00平方米，按每平方米3,000.00元，应收乙方72,000.00元；3、有照房面积88.00平方米和无照房屋24.00平方米，共计112.00平方米与图纸面积113.00平方米相差1.00平方米，按每方米4,000.00元，应收乙方4,000.00元，三项合计：208,000.00元。经双方再次协商同意原乙方应付甲方的楼房款208,000.00元，甲方优惠给乙方68,000.00元。现甲方��收乙方楼房款140,000.00元，乙方在楼房交工前交齐楼款，最终面积以房产测绘面积为准。如实际面积超出图纸面积，超出面积商服每平方米按4,000.00元结算。地下室超出面积每平方按400.00元结算，其它手续按富运房屋开发有限责任公司规定执行。另查明，原告现未接收争议房屋。被告亦未提供证据证实其已向原告交付房屋而原告不予接收的证据。本院认为：原、被告双方应按合同的约定行使权利和履行义务。本案中，原、被告双方于2010年4月26日签订的《协议》未违返法律规定合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。原告购买被告所开发的商服楼和地下室，被告应按协议约定的面积向原告交付房屋，协议约定争议房屋的面积为113.00平方米，而被告只建设了107.00平方米的房屋，原告主张退还6.00平方米的购房款符合法律规定，应予支持。其价格根据双方权利义务关系平等的原则，应参照双方在协议中约定的多出面积的价格计算，即4,000.00元/平方米。被告在协议中约定出售地下室给原告，但实际被告未建设地下室现合同目的已不能实现，对此给原告造成的损失，被告应予赔偿。地下室的面积在协议中未约定，但按着建筑业的惯例，其地下室面积应等同或大于地上的房屋的面积，故应认定地下室的面积应为113.00平方米，价格应按双方在合同中约定的地下室超出部分的面积计算，即400.00元/平方米。被告以货币补偿的方式拆迁原告的房屋，原告又以货币的方式从被告处购买商品房且双方签订了合同、约定了房屋的面积、款项等事宜，故该案应为商品房买卖合同纠纷。原告主张给付住房补助费，未提供充分的证据证实，故对其诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告于2010年4月26日签订的《协议》合法有效。二、被告富裕县富运房屋开发有限责任公司返还原告伊长荣购房款人民币24,000.00元。三、被告富裕县富运房屋开发有限责任公司赔偿原告伊长荣地下室赔偿款人民币45,200.00元。四、原告伊长荣的其他诉讼请求不予支持。上述第二、三项于本判决书发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费3,200.00元，由原告负担1,600.00元，由被告负担1,600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  屈文祥审判员  夏保贵审判员  田永光二〇一七年一月十八日书记员  闫 莹