浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2012）甬慈民初字第476号原告：孙锡科，男，1983年2月7日出生，汉族，居民，户籍所在地浙江省慈溪市，现住浙江省慈溪市。委托代理人：章伟，浙江相联律师事务所律师。被告：岑海斌，男，1973年5月16日出生，汉族，居民，住所上海市宝山区。委托代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。被告：周漪婕，女，1977年5月16日出生，汉族，居民，住所上海市虹口区。委托代理人：吴冬，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人：刘海航，上海市汇业律师事务所律师。原告孙锡科诉被告岑海斌、周漪婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月23日立案受理，依法组成合议庭进行审理。2012年6月12日，被告周漪婕就本案的管辖权提出异议，经审查，本院认为被告周漪婕的管辖异议不成立，裁定驳回被告周漪婕对本案管辖权提出的异议。被告周漪婕不服并上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院经审查驳回上诉，维持原裁定。本案审理期间，原告向本院提出申请，要求对坐落于慈溪市古塘街道华泰家园4号楼504室房屋（以下简称讼争房屋）在原告提起本案诉讼时的市场价值进行鉴定。宁波市豪斯房地产估价有限公司（以下简称豪斯公司）受本院委托对此进行鉴定，并出具《房地产估价报告》一份。2012年10月25日，本院对本案公开开庭进行审理。原告的委托代理人章伟、被告岑海斌的委托代理人郎慈甬、被告周漪婕的委托代理人吴冬、刘海航到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告孙锡科起诉称∶两被告系夫妻关系。2006年5月11日，原告与被告岑海斌经人介绍就讼争房屋签订房屋转让协议书一份，双方约定被告岑海斌将讼争房屋以40万元的价格转让给原告，并约定于2008年5月22日办理房屋过户手续。原告于签约时当场付清转让款40万元。2006年7月，原告对讼争房屋进行装修并居住至今。后因被告岑海斌一直未按约协助原告办理房屋产权过户手续，原告于2010年5月24日向慈溪市人民法院起诉[即（2010）甬慈民初字第503号案]，要求判令被告岑海斌办理讼争房屋的产权过户手续。案件审理期间，法院追加被告周漪婕作为该案第三人参加诉讼。2011年9月16日，慈溪市人民法院对该案作出判决，认定原告与被告岑海斌就讼争房屋签订的房屋转让协议无效，驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院二审判决驳回原告的上诉。原告认为，现法院已认定涉案房屋转让协议无效，两被告应当返还原告已付房款40万元；导致涉案房屋转让协议无效的主要责任在于被告方，根据被告方的过错程度及讼争房屋的价值，被告方应赔偿原告损失中的80%，计112万元。现原告诉至本院，要求：1、判令两被告共同返还原告已经支付的购房款40万元；2、共同赔偿原告因房屋转让协议无效导致的损失112万元；3、本案诉讼费用由两被告负担。庭审中，原告根据豪斯公司的鉴定意见将第二项诉讼请求变更为要求两被告共同赔偿原告损失（含讼争房屋的装修价值）1242560元，其余诉讼请求不变。被告岑海斌答辩称：讼争房屋虽然登记在本被告名下，其实际产权仍属于慈溪市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司），该房屋并非两被告的夫妻共同财产。讼争房屋实际上是华泰公司出售给原告，本被告只是应华泰公司的要求在房屋转让协议上签字，房屋转让价款40万元也是华泰公司收取的，本被告并未收取房屋转让款，因而无需承担责任。其次，原告与本被告签订的房屋转让协议无效，过错在于原告，如果原告在签约时支付了合理对价或者在协议签订后及时办理房产过户手续，均不会导致协议无效。本被告在签订房产转让协议时没有过错，无需承担赔偿责任。再次，退一步讲，即使需承担责任赔偿，原告以讼争房屋现时价值与房产转让协议签订时价值的差额作为确定其损失的主张，缺乏法律依据；此外，原告自房产转让协议签订时起即占有使用讼争房屋，其主张的损失应扣除原告占有使用讼争房屋的收益（该收益可按原告占用讼争房屋期间的租金计算）。综上，被告岑海斌要求驳回原告对自己的诉讼请求。被告周漪婕答辩称：讼争房屋系两被告的夫妻共同财产。原告与被告岑海斌签订的讼争房屋转让转让协议系双方恶意串通、以合法形式掩盖非法目的所签订的虚假协议，并非真实的交易关系。其次，涉案房产转让协议的当事人系原告与被告岑海斌，被告周漪婕并非该协议当事人，该协议无效的法律后果应由原告与被告岑海斌承担，与被告周漪婕无涉，原告要求本被告承担责任缺乏法律依据。被告周漪婕要求驳回原告对自己的诉讼请求。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：A1.房屋转让协议书一份，拟证明原告与被告岑海斌就讼争房屋签订房屋转让协议，协议对相关事项进行了约定。A2.房产证及国有土地使用权证各一份，拟证明讼争房屋的产权登记在被告岑海斌名下以及房屋的坐落、建筑面积等事项。A3.（2010）甬慈民初字第503号民事判决书一份，拟证明讼争房屋在2006年5月份的公开市场价值为76.08万元，被告岑海斌未与周漪婕协商即将讼争房屋转让给原告，法院的生效判决已认定原告与被告岑海斌就讼争房屋签订的房屋转让协议无效。被告岑海斌未提供证据。被告周漪婕提供以下证据：B1.上海市宝山区人民法院于2010年5月21日对原告制作的谈话笔录以及（2010）甬慈民初字第503号案审理过程中的2010年6月18日、7月20日、9月2日、10月25日的庭审笔录各一份（均为复印件），拟证明原告在上海市宝山区人民法院的谈话以及原告在（2010）甬慈民初字第503号庭审中就讼争房屋买卖事宜所作的陈述自相矛盾，说明原告与被告岑海斌在2006年并未签订讼争房屋转让协议，也未支付购房款40万元。B2.（2010）宝民一初字第3001号案件2010年5月20日的庭审笔录一份（复印件），拟证明被告在宝山区人民法院就讼争房屋交易事宜所作的陈述与其在（2010）甬慈民初字第503号案所作的陈述相互矛盾，说明本案系虚假诉讼。本院根据原告申请，委托豪斯公司对讼争房屋在原告提起本案诉讼时的市场价值进行鉴定。豪斯公司对此进行鉴定，并出具《房地产估价报告》（含函件）一份，认为讼争房屋在原告提起本案诉讼时的公开市场价值为2314000元（含室内固定装修价值，其中室内固定装修价值为144000元）。上述证据经原、被告质证，本院认证如下：被告岑海斌对证据A1的真实性无异议，被告周漪婕对证据A1的真实性持有异议。本院认为，原告与被告岑海斌作为涉案房屋转让协议的当事人，对该协议的真实性均无异议，故证据A1的真实性及该证据反映的事实本院予以认定。两被告对证据A2无异议，该证据本院予以认定。被告岑海斌对证据A3的真实性无异议，但对原告主张的证明对象持有异议；被告周漪婕对证据A3的真实性亦无异议，并认可判决结论。证据A3系本院作出的法律文书且已生效，该证据本院予以认定，至于该证据的证明对象，本院将结合该证据的内容进行认定。原告与被告岑海斌认为证据B1系复印件，若该证据与（2010）甬慈民初字第503号案件的庭审笔录一致，则认可该证据的真实性，但对被告周漪婕主张的证明对象持有异议。本院认为，证据B1中的宝山区人民法院对原告制作的谈话笔录，该证据被告周漪婕在（2010）甬慈民初字第503号案中已提供，且本院在该案审理时已予认定，故该份谈话笔录本院在本案中亦予认定；证据B1中的（2010）甬慈民初字第503号案庭审笔录虽系复印件，经核对该复印件与（2010）甬慈民初字第503号案的庭审笔录一致，本院亦予认定；至于证据B1的证明对象，本院将根据证据B1的内容进行综合分析认定。原告与被告岑海斌认为证据B2系复印件，该证据的真实性无法确认。证据B2被告周漪婕在（2010）甬慈民初字第503号案已作为证据提交，经原告与被告岑海斌质证本院予以认定，本案中被告周漪婕再次提交，故该证据本院予以认定。原告对豪斯公司出具的《房地产估价报告》及函件无异议；被告岑海斌认为豪斯公司对讼争房屋的估价过高，且鉴定报告缺乏参考交易实例；被告周漪婕对豪斯公司的鉴定结论持有异议，并申请鉴定人员出庭接受质询。本院通知鉴定人员张华、孙剑、陈迪到庭，庭审中，鉴定人员对两被告的异议进行了解释说明。本院认为，豪斯公司及其鉴定人员具有合法鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定依据充分，两被告虽对鉴定意见持有异议，但未提供充分证据推翻鉴定意见，且鉴定人员对两被告的异议也作出了合理的解释说明，故本院对豪斯公司出具的鉴定报告予以认定。根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在本案及（2010）甬慈民初字第503号案审理期间对相关事实的陈述，本院认定本案事实如下：讼争房屋的产权于2003年4、5月登记至被告岑海斌名下。2006年5月11日，原告与被告岑海斌签订房屋转让协议书一份，协议书载明：被告将讼争房屋以价款40万元转让给原告，原告当场承付房款40万元，被告当场收点无误；协议书另对其他事项进行了约定。协议签订时，被告岑海斌将讼争房屋钥匙、房屋所有权证及国有土地使用权证等证件交付给原告。2006年7月，原告对讼争房屋进行了装修并入住至今。双方未办理房屋产权过户手续。2010年5月24日，原告诉至本院，要求确认原告与被告岑海斌就讼争房屋签订的房屋转让协议有效，判令被告岑海斌协助原告办理讼争房屋产权过户手续。该案审理期间，被告周漪婕要求以第三人身份参加诉讼，本院依法追加被告周漪婕作为第三人参加该案诉讼。被告岑海斌在该案庭审中就其与原告签订房屋转让协议的相关事实陈述称：2004年岑海斌在华泰公司上班，其妻周漪婕要购买一套房屋。岑海斌遂向华泰公司出具了近40万元的借条，购买了讼争房屋，并与华泰公司约定两年内将钱还清或退房。2005年，岑海斌离开华泰公司。2006年华泰公司打电话给岑海斌，要求岑海斌退房或者将钱还掉。经华泰公司介绍，岑海斌与原告签订讼争房屋转让协议。协议签订时岑海斌将讼争房屋的土地使用权证、房产证、契税发票及物业维修基金等票证交付给原告，原告根据岑海斌指示将购房款40万元交付给华泰公司的老板娘，这样岑海斌与华泰公司的借款关系也同时结清。被告周漪婕对该事情是知情的。被告周漪婕在该案审理过程中主张原告与被告岑海斌签订的房屋转让协议系虚假协议，应当无效。该案审理期间，本院委托余姚天衡房地产估价公司对讼争房屋在原告与被告岑海斌签订房屋转让协议时的市场价值进行评估，该公司认为讼争房屋在该时点的市场价值为76.08万元。案经审理，本院认定讼争房屋系两被告夫妻共同财产，被告岑海斌未与被告周漪婕协商即将讼争房屋转让给原告，且转让价格明显低于讼争房屋的正常价格，该房屋转让协议应当无效，并判决驳回原告在该案中的诉讼请求。原告不服一审判决上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院经审理，判决驳回原告的上诉，维持原判。本案审理期间，本院依原告申请委托豪斯公司对讼争房屋在原告提起本案诉讼时的市场价值进行鉴定。豪斯公司对此进行鉴定，认为讼争房屋在原告提起本案诉讼时的公开市场价值为2314000元（含室内固定装修价值，其中室内固定装修价值为144000元）。另查明，两被告于2002年3月22日登记结婚。2009年11月，被告周漪婕向上海市黄浦区人民法院起诉要求与被告岑海斌离婚，该案现尚在审理过程中。本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告岑海斌就讼争房屋转让事宜签订房屋转让协议，该协议已被生效判决认定无效。现原告要求两被告共同返还其支付的购房款并赔偿其因协议无效而遭受的损失（含房屋装修价值）。被告岑海斌辩称其应华泰公司的要求在涉案房屋转让协议上签字，房款40万元由华泰公司收取，自己并未收取过，因而无需承担责任。对此，本院认为，讼争房屋的产权登记在被告岑海斌名下，且岑海斌在（2010）甬慈民初字第503号案庭审中也陈述自己向华泰公司出具了近40万元的借条购买讼争房屋，涉案房屋转让协议签订时原告根据自己指示将购房款40万元支付给华泰公司的老板娘，这样岑海斌与华泰公司的借款关系也同时结清。本案庭审中被告岑海斌仍坚持自己在（2010）甬慈民初字第503号案中所作的陈述。讼争房屋的产权登记情况与岑海斌在（2010）甬慈民初字第503号案中所作的陈述相互印证，能够证明岑海斌曾向华泰公司购买了讼争房屋，后与原告就讼争房屋转让协议，被告岑海斌的前项辩称意见与其在（2010）甬慈民初字第503号案中所作的陈述及讼争房屋的产权登记情况明显矛盾，本院不予采纳。被告周漪婕辩称，其非涉案房屋转让协议当事人，原告也未支付房款，其不应担责。本院认为，原告与被告岑海斌系涉案房屋转让协议的当事人，二人亲历协议签订、房款支付的过程，二人在（2010）甬慈民初字第503号案庭审中对房款交付过程的陈述一致，即原告按被告岑海斌的指示将房款40万元直接支付给华泰公司的老板娘，而原告在该案庭审中对房款的款项来源也作出合理说明，原告关于款项来源的陈述与其在该案中申请的证人郑某、孙某的证言基本吻合。此外，从房屋买卖市场的交易习惯来说，房屋出卖人在买受人未支付房款的情况下，出卖人可能先行交付房屋，但一般不会将房屋权属证书交付给买受人，也不会任凭买受人对房屋进行装修并长期居住而不催讨房款。综合原告、被告岑海斌以及郑某、孙某对讼争房屋价款交付、款项来源的陈述，以及房屋买卖市场的交易习惯，本院认定原告根据被告岑海斌的指示将房款40万元交付给华泰公司老板娘的事实成立。被告周漪婕虽非涉案房屋转让协议的当事人，但讼争房屋系被告岑海斌在两被告婚姻关系存续期间向华泰公司购买，系两被告的夫妻共同财产，被告岑海斌就购买讼争房屋向华泰公司所负的债务应为两被告的夫妻共同债务。原告根据被告岑海斌的指示将房款40万元交付给华泰公司，消灭了两被告的购房债务，因此，被告周漪婕应当与被告岑海斌共同返还原告购房款40万元。原告向被告岑海斌购买讼争房屋后对房屋进行了装修，该装饰装修物已附合在讼争房屋之上，与讼争房屋无法分离。现房屋转让协议无效，原告无法取得讼争房屋的所有权，两被告因原告对讼争房屋进行装修而受益，应共同就附合在讼争房屋之上的装饰物价值对原告进行折价补偿。至于原告因房屋转让协议无效遭受的损失，因房屋转让协议系被告岑海斌与原告二人签订，被告周漪婕并非协议的当事人，对协议的签订并不知情且事后也不予认可，该损失应由被告岑海斌根据其过错向原告承担赔偿责任。根据豪斯公司的鉴定意见，本院认定原告对讼争房屋装修的价值为144000元。至于原告协议无效遭受的损失问题，本院认为该损失可按照讼争房屋转让时的市场价值与当前的市场价值差额确定。根据（2010）甬慈民初字第503号民事判决认定的讼争房屋价值（76.08万元）及豪斯公司的鉴定意见（讼争房屋含室内固定装修价值在内的价值为2314000元，其中室内固定装修价值为144000元），本院认定原告因协议无效遭受的损失为1409200元。讼争房屋系两被告的夫妻共同财产，被告岑海斌应当与周漪婕协商后再作转让，但被告岑海斌在未与周漪婕协商时即将讼争房屋转让给原告，且双方约定的转让价格明显低于市场价格，致使协议无效，应认定原告与被告岑海斌对协议无效均有过错，且被告岑海斌的过错大于原告的过错。综合被告岑海斌在房屋转让协议签订过程中的过错及原告的损失，本院认定被告岑海斌宜承担原告损失中的60%，计845520元。被告岑海斌另辩称，涉案房屋转让协议无效，原告占有使用讼争房屋的收益应当与其因协议无效所受的损失相折抵，并申请对原告占用讼争房屋所取得的收益进行鉴定。本院认为，被告岑海斌将讼争房屋转让给原告，原告也因此支付了40万元的对价，虽然原告因占用讼争房屋而受益，但被告岑海斌也因接受原告支付的对价而受益（该受益表现为被告岑海斌接受房款40万元所产生的利息），双方的受益可相互抵销。被告要求对原告占用讼争房屋所取得的受益进行鉴定，该申请与本案处理已无必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告岑海斌、周漪婕于本判决生效后十日内共同返还原告孙锡科购房款400000元、折价补偿原告房屋装修价值144000元；二、被告岑海斌于本判决生效后十日内赔偿原告孙锡科因房屋转让协议无效造成的损失845520元；三、驳回原告孙锡科的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19583元，由原告孙锡科负担3018元，被告岑海斌负担13323元，被告周漪婕负担3242元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 长  徐 斌审 判 员  方苏琴审 判 员  朱 岚二〇一二年十一月二十二日代书记员  张 严附：本判决书所适用的相关法律一、相关法律《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、申请执行的规定1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。