广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第215号上诉人（一审原告）唐建清，个体工商户。上诉人（一审原告）张衍兴，个体工商户。二上诉人共同委托代理人王丽萍，广西明辨律师事务所律师。被上诉人（一审被告）天津鑫众达贵金属经营有限公司，住所地天津市空港经济区西二道82号丽港大厦二层202-B084。法定代表人秦新忠，该公司总经理。被上诉人（一审被告）天津鑫众达贵金属经营有限公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路39号南方大厦4楼4-2。法定代表人秦新忠，该公司总经理。二被上诉人的共同委托代理人田应武，上海永松健律师事务所律师。一审第三人桂林市辉煌房地产服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路39号南方大厦4楼4-2。法定代表人梁锡伟，该公司董事长。委托代理人林燕，该公司行政经理。一审第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路39号南方大厦4楼4-2。负责人黄俊华，该公司经理。委托代理人梁林子，该公司行政副经理。一审第三人桂林市中山路置业建设管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路9号佳信华庭2-6-2号。法定代表人蔡世德，该公司经理。委托代理人蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。上诉人唐建清、张衍兴因与被上诉人天津鑫众达贵金属经营有限公司（以下简称鑫众达公司）、天津鑫众达贵金属经营有限公司桂林分公司（以下简称鑫众达桂林分公司），一审第三人桂林市辉煌房地产服务有限公司（以下简称桂林辉煌公司）、广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司（以下简称广西辉煌桂林分公司）、桂林市中山路置业建设管理有限责任公司（以下简称中山路置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2014）秀民初字第935号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员杨曦参加的合议庭，于2015年4月10日公开开庭审理了本案，书记员龙艳祥担任记录。上诉人唐建清及上诉人唐建清、张衍兴的共同委托代理人王丽萍，被上诉人鑫众达公司、鑫众达桂林分公司的委托代理人田应武，第三人桂林辉煌公司的委托代理人林燕，广西辉煌桂林分公司的委托代理人梁林子，第三人中山路置业公司的委托代理人蒋军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年10月8日，被告鑫众达公司（承租方）与第三人中山路置业公司（出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由第三人中山路置业公司将其所有的座落于桂林市中山中路39号南方大厦四楼4-2号房屋（建筑面积1468.86平方米，公摊面积290.74平方米，套内面积1178.12平方米，产权证号：桂林市房权证秀峰区字××号，土地使用权证号：桂市国用（2004）第00899号）出租给被告鑫众达公司使用。租赁期限从2011年10月15日起至2021年12月31日止。装修期自2011年10月15日起至2012年1月31日止，装修期间免收房租。双方约定按该房屋套内面积计算租金：2012年2月1日至2013年12月31日，该房屋月租金为29453元；2014年1月1日至2015年12月31日，该房屋月租金为32987元；2016年1月1日至2017年12月31日，该房屋月租金为35343元；2018年1月1日至2019年12月31日，该房屋月租金为37699元；2020年1月1日至2021年12月31日，该房屋月租金为41234元。合同还约定：“第二条房屋用途：双方约定该房屋用途为办公及营业场所用。如乙方需改变房屋用途，应征得甲方书面同意，否则视为违约。……第十二条因乙方责任终止协议的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方按甲方实际损失负责赔偿；1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；2.欠租金累计达壹个月；3.利用承租房屋进行违法活动；4.故意损坏承租房屋；……第十四条登记备案及工商税务注册的约定：自本协议生效之日起10日内，乙方持本协议及有关证明文件到相关部门申请登记备案，涉及相关费用由乙方承担。租赁期内，乙方可用本协议分别注册天津贵金属交易所、渤海商品交易所、投资咨询等类型的公司或者乙方下级分公司；乙方在进行上述工商税务注册时，如需甲方另外提供场所证明，在本合同的框架内，甲方协助乙方另分别签订登记注册用的补充协议，以方便乙方进行工商税务登记注册事宜，补充协议不影响本协议执行。……第十五条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本协议的规定，应赔偿守约方实际损失。1、甲方逾期交房，应免除乙方逾期时间租金，同时每日按免除租金金额的1‰支付乙方违约金；2、乙方逾期交纳房租，除应及时如数补交外，超过时间每日按应缴总额1‰缴纳滞纳金”。合同签订后，双方按照协议约定，由被告鑫众达公司实际承租了第三人中山路置业公司的上述房屋。2012年6月29日桂林市人民政府办公室文件处理笺（编号：763413201201712）载明：“来文单位：市财政局。文件名称：关于请求解决桂林市中山路置业建设管理有限责任公司欠缴“五险一金”经费的请示，拟办意见：根据2010年市政府第93次常务会议决定，中山置业建设管理有限责任公司承担的中山路、解放东路园林，市容秩序和环卫保洁职能，已移交市园林局和叠彩区、秀峰区、象山区，但过去遗留的欠缴员工‘五险一金’问题一直未解决。……为此市政局建议：一、由市财政审核并拨付‘五险一金’经费。二、用过去在中山路改造工程项目指挥部中的五处‘以房抵款’项目（除佳信华庭二单元6楼用于中山路置业公司办公外）其余四处房产进行拍卖或出让，所得费用用于补偿中山置业公司欠缴的‘五险一金’费用。……市财政局意见：一、同意保留佳信华庭二单元6楼作为中山路置业公司办公室外，其余四处‘以房养路’房产全部上缴市财政局。按程序拍卖后，拍卖收入全额上缴市非税局。二、中山路置业公司人员补缴历年欠缴‘五险一金’经市财政局审定报市政府批准后，可从上缴市非税局的处置中拨付……。处理结果：2012年8月17日市政府财政协调会研究决定：一、由市市政局与市人社局、市财政局等部门对该公司缴纳‘五险一金’的人员范围、历年欠缴数等逐项核实。二、由市市政局与市财政局对该公司管理的资产进行清理后提出意见报市政府研究。2013年7月11日，桂林市市政公用事业管理局、桂林市财政局向桂林市人民政府递交了一份《关于中山路置业管理有限责任公司拟以“以房养路”房产处置资金补缴历年欠缴“五险一金”的请示》，称对第三人中山路置业公司从2000年至2012年应缴纳的“五险一金”进行核实，欠缴金额共计12852213.97元，并建议由市财政局按程序拍卖中山路管理公司“以房养路”四套房产。2013年7月19日桂林市人民政府办公室文件处理笺（编号：7730012013003162）注明：“2013年9月2日市政府财政协调会研究决定：同意市市政局、财政局请示事项”。2013年9月27日，第三人中山路置业公司向桂林市财政局递交了一份《关于对我公司中山中路8号、中山中路39号和中山中路48号房屋处置的请示》，拟将包括中山中路39号南方大厦4-2餐饮用房（建筑面积：1468.86㎡）在内的四套房产拍卖。2013年9月29日，桂林市财政局作出了一份《关于同意桂林市中山路置业建设管理有限责任公司处置固定资产的复函》，同意第三人中山路置业公司按程序拍卖上述房产。2013年9月27日，第三人中山路置业公司与广西佳润拍卖有限公司签订了一份《广西委托拍卖合同》，第三人中山路置业公司委托广西佳润拍卖有限公司拍卖其所有的桂林市中山中路39号南方大厦4-2号餐饮用房，面积1468.86平方米。在瑕疵说明一栏注明：“租赁合同至2021年12月31日止”。2013年10月16日、10月30日、11月21日，第三人中山路置业公司三次致函被告鑫众达公司，告知其拍卖事宜。2014年4月9日，原告唐建清、张衍兴以公开竞价的方式在广西佳润拍卖有限公司购买了桂林市中山中路南方大厦4-2号餐饮用房并签订了拍卖成交确认书，在拍卖成交标的物一栏载明：“桂林市中山中路39号南方大厦4-2号餐饮用房，建筑面积约1468.86㎡，含公摊290.74㎡。现有租赁关系，租期至2021年12月31日止”。2014年5月8日，第三人中山路置业公司致函被告鑫众达公司，告知其涉案房屋已经经拍卖转让给原告唐建清、张衍兴的事实。2014年5月9日，二原告与广西佳润拍卖有限公司、第三人中山路置业公司签订了一份不动产拍卖成交标的物移交表，上述房屋被移交给原告唐建清、张衍兴。同时，在该移交表中移交租赁合同一栏注明：“2011年10月8日委托人与天津鑫众达贵金属经营有限公司签署的房屋租赁协议壹份”。另查明，2013年7月13日，被告鑫众达公司（甲方、转租方）与第三人广西辉煌桂林分公司（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁协议，约定由被告鑫众达公司将桂林市中山中路南方大厦四楼4-2-8号房屋（总面积1468.86平方米）中的200平方米转租给第三人广西辉煌桂林分公司。租赁期限自2013年8月1日起至2017年8月1日止。双方按该房屋建筑面积计算租赁，且该租金不含税。具体是：2013年8月1日至2014年7月31日，该房屋月租金为10000元整；2014年8月1日至2015年7月31日，该房屋月租金为10600元整；2015年8月1日至2016年7月31日，该房屋月租金为11200元整；2016年8月1日至2017年7月31日，该房屋月租金为12000元整。合同签订后，被告鑫众达公司按照合同约定将上述房屋转租给第三人广西辉煌桂林分公司，第三人广西辉煌桂林分公司于2013年8月在上述租赁场地挂牌经营至今。同日，被告鑫众达公司（甲方、转租方）与第三人桂林辉煌公司（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁协议，约定由被告鑫众达公司将桂林市中山中路南方大厦四楼4-2-9号房屋（总面积1468.86平方米）中的376平方米转租给第三人桂林辉煌公司。租赁期限自2013年8月1日起至2017年8月1日止。双方按该房屋建筑面积计算租赁，且该租金不含税。具体是：2013年8月1日至2014年7月31日，该房屋月租金为18800元整；2014年8月1日至2015年7月31日，该房屋月租金为19928元整；2015年8月1日至2016年7月31日，该房屋月租金为21056元整；2016年8月1日至2017年7月31日，该房屋月租金为22560元整。合同签订后，被告鑫众达公司按照合同约定将上述房屋转租给第三人桂林辉煌公司，第三人桂林辉煌公司于2013年8月在上述租赁场地挂牌经营至今。2014年6、7月左右，被告鑫众达公司向第三人中山路置业公司递交了一份《关于桂林市中山中路39号南方大厦4楼租赁情况的报告》，载明：“我司于2011年10月向贵司承租了桂林市中山中路39号南方大厦4楼房屋。在贵我双方开始洽谈该处房屋租赁事宜时，我司只想租赁其中一部分，但贵司认为分割出租后剩余部分较难招租，如我方如果能整体承租，装修后再酌情适当进行转租将更便于贵司经营管理。为促成双方合作，我司整体承租了南方大厦4楼（建筑面积1468.86平方米）。自我司租赁办公使用以来，完全按协议约定履行合同，及时足额缴纳租金，并积极配合贵司的其他相关工作。但由于所租赁场地确实太大，人气不旺，面积大量闲置浪费，不但使我司面临较大的资金压力，同时也影响了整个南方大厦的商业气氛。为尽早改善场地闲置浪费的状况，活跃大厦商业气氛，同时也基于此前贵我双方关于在我司租赁场地上适当转租的沟通共识，我司拟将向贵司承租的南方大厦4楼1468.86平方中约550平方（具体以实测为准）转租给辉煌集团（包括桂林市辉煌房地产服务有限公司、广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司）作办公使用。在转租后，我司仍将严格按2011年10月8日与贵司签订的《房屋租赁协议》中规定，按时足额地向贵司缴交南方大厦4楼1468.86平方场地租金。辉煌集团的租金由我司负责收取，相关的物业及水电公共设施由其自行缴交，但如其未及时缴交，则先由我司代垫；对于可能出现转租承租方不按时缴纳租金的风险，由我司自行承担。上述转租无论产生收益或风险，都属于贵我双方《房屋租赁协议》中我司在租赁期内对房屋应由的全部权益的一部分。以上情况特此报告，请贵司阅示。此致！天津鑫众达贵金属经营有限公司二○一三年六月十日”。第三人中山路置业公司法定代表人李某在该报告上签字注明：“报告已收悉。贵公司与其他公司签订的合同、协议与我公司无关。李某2013.6.12”，并加盖第三人中山路置业公司公章。同时，李某认可其在2013年6月收到过此报告。同时查明，至本案一审辩论终结时止，第三人中山路置业公司在工商登记的法定代表人为李某。2014年9月24日，原告诉至一审法院，请求判令：1、解除被告鑫众达公司与第三人中山路置业公司于2011年10月8日签订的《房屋租赁协议》；2、被告鑫众达公司、被告鑫众达桂林分公司、第三人桂林辉煌公司、第三人广西辉煌桂林分公司退还租赁房屋给原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第三人中山路置业公司与被告鑫众达公司就承租桂林市中山中路39号南方大厦4-2房屋所签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且已经实际履行，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。现二原告通过拍卖，取得了桂林市中山中路39号南方大厦4-2房屋的所有权，原出租人第三人中山路置业公司的权利义务由二原告继受，在原租赁合同约定的租赁期限内，二原告与被告鑫众达公司形成了租赁关系，其权利义务受原租赁合同及法律约束。本案的主要争议焦点在于：二原告要求解除与被告鑫众达公司之间的房屋租赁合同有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。现二原告要求解除租赁合同的主要理由是被告鑫众达公司未经出租方同意，擅自将房屋转租给第三人广西辉煌桂林分公司、桂林辉煌公司。首先，合同是否约定了禁止转租条款的问题。二原告认为合同的第二条及第十四条约定了房屋用途及变更用途需经过同意，该条款说明不能转租。该院认为，合同第二条为房屋用途约定，合同第十四条为登记备案及工商税务注册的约定，并非明文约定禁止转租。承租人即使违反上述两条约定，也是承担相应的违约责任，而不能导致合同解除。合同也没有其他条款约定禁止转租，故原告的上述意见与事实不符，缺乏法律依据，该院不予采纳。其次，第三人中山路置业公司是否知晓转租且在六个月内提出过异议的问题。根据本案所查明的案件事实，第三人中山路置业公司的法定代表人李某承认其在2013年6月收到了被告鑫众达公司拟转租部分承租房屋给第三人广西辉煌桂林分公司、桂林辉煌公司的书面报告，说明此时第三人中山路置业公司已经知道了被告鑫众达公司拟转租的事实，但第三人中山路置业公司未能提交证据证明其对此提出过异议。之后第三人广西辉煌桂林分公司、桂林辉煌公司于2013年7月与被告鑫众达公司签订了转租合同，并于2013年8月在涉案租赁房屋处公开挂牌经营。同时，2013年7月至9月期间，第三人中山路置业公司即进行本案租赁房屋的拍卖事宜。在被告鑫众达公司明确打报告告知拟转租的事实，且租赁房屋进入拍卖程序的情况下，第三人中山路置业公司却提出其从2013年6月起从未到过租赁场地，不了解租赁场地情况，不知晓转租事实的辩解意见，明显与常理不符，也足见其对转租的漠视态度，其辩解意见该院不予采信。根据上述事实可以认定，第三人中山路置业公司在2013年6月至9月期间即知晓或应当知道被告鑫众达公司转租的事实，至今已经超过六个月时间，但二原告及第三人中山路置业公司均未出具证据证明第三人中山路置业公司在其知晓转租后六个月提出了异议。被告鑫众达公司认为第三人中山路置业公司不能再以未经同意为由解除合同的抗辩理由成立。同时，因二原告继受了第三人中山路置业公司作为出租方的权利，故被告鑫众达公司对于原出租方第三人中山路置业公司的抗辩，同样可以向受让人原告唐建清、张衍兴主张。二原告以被告鑫众达公司转租未经出租人同意为由要求解除合同的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。另，第三人中山路置业公司及二原告均提出李某的行为是其个人行为，且李某已经不再是第三人中山路置业公司法定代表人，其行为不代表第三人中山路置业公司的辩解意见。《中华人民共和国公司法》第十三条规定：“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记”。法律规定对法定代表人变更事项进行登记，其意义在于向社会公示公司意志代表权的基本状态。工商登记的法定代表人对外具有公示效力，如果涉及公司以外的第三人因公司代表权而产生的外部争议，应以工商登记为准。至本案一审辩论终结时止，第三人中山路置业公司在工商登记的法定代表人仍为李某，李某认可其在2013年6月收到被告鑫众达公司拟转租报告，发生在其履行其职务期间，应视为第三人中山路置业公司收到了上述拟转租报告，其行为后果应由第三人中山路置业公司承担，二原告及第三人中山路置业公司的上述辩解意见于法无据，该院不予采纳。至于二原告提出了被告鑫众达公司转租获利，损害出租人利益的意见，不属于合同约定或者法定的解除事由，二原告以此要求解除合同的诉讼请求，该院不予支持。综上，二原告要求解除合同的诉讼请求不能成立，其要求被告鑫众达公司、被告鑫众达桂林分公司、第三人桂林辉煌公司、第三人广西辉煌桂林分公司退还租赁房屋的诉讼请求与法无据，不能成立，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：驳回原告唐建清、张衍兴的诉讼请求。一审案件受理费31908元，因本案适用简易程序审理减半收取15954元（原告已预交），由原告唐建清、张衍兴负担。上诉人唐建清、张衍兴不服一审判决提起上诉称：一、一审判决以“《房屋租赁协议》未明文约定禁止转租条款，被上诉人鑫众达公司未经同意转租本案租赁房屋不能导致合同解除”为由，认定上诉人以“未经同意转租要求解除合同”无事实和法律依据，是认定事实和适用法律错误；二、一审判决以“第三人中山置业法定代表人李某承认在2013年6月收到了被上诉人鑫众达公司拟转租部分房屋给第三人辉煌公司的书面报告，2013年8月第三人辉煌公司在租赁房屋公开挂牌经营，2013年7月至9月中山置业进行租赁房屋的拍卖事宜，由此认定第三人中山置业在2013年7月至9月期间即知道或者应当知道被上诉人鑫众达公司转租的事实，至今已超过六个月的时间，第三人中山置业公司及上诉人无证据证明在知道转租六个月时间提出了异议”为由，判定上诉人解除《房屋租赁协议》的诉请超过诉讼时效不予支持，是证据不足、认定事实错误；三、本案是非财产案件，按《诉讼费用交纳办法》一审立案时收取案件受理费25元正确，审判庭在送达判决书前要求上诉人补交15929元没有依据。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求：一、解除被上诉人鑫众达公司与第三人中山路置业公司于2011年10月8日签订的《房屋租赁协议》；二、由被上诉人鑫众达公司、鑫众达桂林分公司与第三人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司退还租赁房屋给上诉人；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人鑫众达公司答辩称：一、一审法院认定事实和适用法律正确，房屋租赁协议没有约定禁止转租条款，只规定承租的房屋只能用于办公用；二、一审认定上诉人超过六个月诉讼时效的证据充分，事实清楚。答辩人提交的关于中山中路租赁情况的报告和李某的询问笔录已经证实对答辩人的转租行为中山路置业公司是知道和默许的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审第三人桂林辉煌公司答辩称，同意鑫众达公司答辩意见。一审第三人广西辉煌桂林分公司答辩称，同意鑫众达公司答辩意见。一审第三人桂林市中山路置业建设管理有限责任公司答辩称：一、所租赁的房屋是经过政府拍卖的，第三人已将租赁房屋移交上诉人，权利义务也一起转让，故上诉人的诉请与第三人没有关联；二、第三人对鑫众达公司与鑫众达桂林分公司是否将其租赁的房屋转租不知情，且此事与第三人无关；三、李某的询问笔录不代表第三人的意思表示。本院二审查明的事实除与一审判决查明的事实一致外，另查明，一审第三人中山路置业公司提供的工商行政管理部门颁发的《营业执照》记载，该公司目前的法定代表人是蔡世德。本案双方争议的焦点是：1、一审第三人中山路置业公司与被上诉人鑫众达公司签订的《房屋租赁协议》中是否约定了鑫众达公司不能转租；2、一审第三人中山路置业公司是否知道被上诉人鑫众达公司将房屋转租，是什么时候知道的；3、上诉人唐建清、张衍兴提出解除鑫众达公司与中山路置业公司的房屋租赁协议是否符合法律规定，是否超过诉讼时效；4、一审法院适用的法律是否正确。本院认为：转租，是指承租人将租赁物之全部或一部分复又出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。买卖不破租赁，即出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。本案第三人中山路置业公司与被上诉人鑫众达公司签订的桂林市中山中路39号南方大厦四楼4-2房屋的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁协议》第二条规定，房屋用途，双方约定该房屋用途为办公及营业场所用。如乙方（鑫众达公司）需改变房屋用途，应征得甲方（中山路置业公司）书面同意，否则视为违约。第十二条规定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方按甲方实际损失负责赔偿；1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；2.欠租金累计达壹个月；3.利用承租房屋进行违法活动；4.故意损坏承租房屋；第十四条，租赁期内，乙方可用本协议分别注册天津贵金属交易所、渤海商品交易所、投资咨询等类型的公司或者乙方下级分公司。从法庭查明的事实上看，双方合同并未明确禁止被上诉人转租租赁房屋。因此，上诉人上诉认为合同已约定禁止被上诉人转租租赁房屋没有事实依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条规定，人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，被上诉人鑫众达公司向第三人中山路置业公司递交了一份《关于桂林市中山中路39号南方大厦4楼租赁情况的报告》（以下简称《报告》），载明：“该公司拟将向贵司承租的南方大厦4楼1468.86平方中约550平方（具体以实测为准）转租给辉煌集团（包括桂林市辉煌房地产服务有限公司、广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司）作办公使用。落款人天津鑫众达贵金属经营有限公司，时间为二○一三年六月十日”。第三人中山路置业公司法定代表人李某在该报告上签字注明：“报告已收悉。贵公司与其他公司签订的合同、协议与我公司无关。李某2013.6.12”，并加盖第三人中山路置业公司公章。但李某在一审庭审前的证词表述《报告》上落款时间2013年6月12日是在当时所签。但本案涉案房产在2013年10月开始拍卖后，鑫众达公司并没有提供该房产已转租的材料，出租方中山路置业公司及李某本人也未向拍卖公司提出该房产已转租。在上诉人提出对该《报告》落款签字形成时间进行鉴定时，李某又称，他在2013年6月收到过鑫众达公司《关于桂林市中山中路39号南方大厦4楼租赁情况的报告》，但在《报告》上签字时间是2014年6月或7月，而不是2013年6月12日。因此，本院认为，证人李某所作的证词、证言前后矛盾，存在瑕疵，对李某陈述的其在2013年6月收到鑫众达公司《报告》的事实不予采信。应以其2014年6月或7月在《报告》上签字时间作为认定中山路置业公司收到该报告时间。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。”当合同成立之后履行完毕之前，由于各种情况的发生变化致使当事人之间的利益状态失衡，合同原有目的也难以实现，继续维持履行合同已失去原有的意义。鉴于此种状况，为维护合同之公平正义原则，当事人约定或法律规定了合同解除权，以允许当事人从合同的束缚中解脱出来。一旦具备法定或约定要件，当事人即可享有合同解除权。合同解除权是一种形成权，不会自动产生法律效力，需要借助当事人的行使才能产生一定法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。综合本案查明的事实，第三人中山路置业公司于2014年6月或7月收到鑫众达公司的《报告》，但当时本案涉案房产已拍卖并已交付给上诉人，中山路置业公司及李某此时已无权对涉案房产作出任何法律行为表示，李某的签字行为对上诉人不产生任何法律事实的效力。事实证明，出租人中山路置业公司是在2014年6月或7月才知道涉案房产已转租第三人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司，上诉人唐建清、张衍兴也是从拍卖公司竟拍所得后才知道鑫众达公司将涉案房产转租给第三人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司，对该事实本院予以确认。因此，一审判决以李某承认其在2013年6月收到了鑫众达公司拟转租部分承租房屋给第三人广西辉煌桂林分公司、桂林辉煌公司的书面报告，认定第三人中山路置业公司已经知道了被告鑫众达公司拟转租的事实，属于事实认定不当。上诉人唐建清、张衍兴承受了第三人中山路置业公司出租方的权利和义务，其在2014年9月18日提出解除中山路置业公司与鑫众达公司签订的《房屋租赁合同》的诉请，没有超过法定的诉讼时效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。2013年7月13日，被上诉人鑫众达公司（甲方、转租方）与第三人广西辉煌桂林分公司（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁协议，约定由鑫众达公司将桂林市中山中路南方大厦四楼4-2-8号房屋（总面积1468.86平方米）中的200平方米转租给第三人广西辉煌桂林分公司。租赁期限自2013年8月1日起至2017年8月1日止。同日，被上诉人鑫众达公司（甲方、转租方）又与第三人桂林辉煌公司（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁协议，约定由鑫众达公司将桂林市中山中路南方大厦四楼4-2-9号房屋（总面积1468.86平方米）中的376平方米转租给第三人桂林辉煌分公司。租赁期限自2013年8月1日起至2017年8月1日止。合同签订后，被上诉人鑫众达公司按照合同约定将上述房屋转租给第三人广西辉煌桂林分公司，第三人桂林辉煌公司经营至今。被上诉人鑫众达公司未经一审第三人中山路置业公司同意转租涉案房屋，原房屋所有人的权利承受人即上诉人唐建清、张衍兴提出解除原中山路置业公司与鑫众达公司签订的《房屋租赁协议》的部分诉求符合法律规定。但被上诉人鑫众达公司转租给第三人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司房屋面积为576平方米。被上诉人鑫众达公司承租中山路置业公司总面积1468.86平方米。因此，上诉人提出全部解除一审第三人中山路置业公司与被上诉人鑫众达公司于2011年10月8日签订的《房屋租赁协议》本院不予全部支持。本院认为依照法律规定，解除原中山路置业公司与鑫众达公司签订的《房屋租赁协议》中被上诉人鑫众达公司转租给第三人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司房屋面积576平方米的转租协议部分，更符合市场的公平交易规则。虽然，本案租赁合同的当事人是出租人中山路置业公司和承租人鑫众达公司，而转租合同的当事人是承租人鑫众达公司和次承租人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司。一审第三人中山路置业公司与被上诉人鑫众达公司于2011年10月8日签订的《房屋租赁协议》合同部分解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房。本案一审第三人中山路置业公司与被上诉人鑫众达公司于2011年10月8日签订的《房屋租赁协议》合同部分解除后，次承租人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司占有租赁房屋已经没有法律上的原因，次承租人桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司负有腾房义务。上诉人唐建清、张衍兴作为原《房屋租赁协议》权利承受人，其要求桂林辉煌公司、广西辉煌桂林分公司退还租赁房屋符合法律规定。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律实体处理不当，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2014）秀民初字第935号民事判决；二、解除2011年10月8日被上诉人天津鑫众达贵金属经营有限公司与第三人桂林市中山路置业建设管理有限责任公司签订的《房屋租赁协议》中转租协议（即2013年7月13日天津鑫众达贵金属经营有限公司与第三人桂林市辉煌房地产服务有限公司签订的《房屋租赁协议》转租面积376平方米，2013年7月13日天津鑫众达贵金属经营有限公司与广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司签订的《房屋租赁协议》转租面积200平方米）部分；三、由被上诉人天津鑫众达贵金属经营有限公司、天津鑫众达贵金属经营有限公司桂林分公司，桂林市辉煌房地产服务有限公司在本判决生效后十五日内按2013年7月13日天津鑫众达贵金属经营有限公司与第三人桂林市辉煌房地产服务有限公司签订的《房屋租赁协议》的转租面积376平方米（地址位于桂林市中山中路南方大厦四楼4-2-9号房屋）腾空交付给上诉人唐建清、张衍兴；由被上诉人天津鑫众达贵金属经营有限公司、天津鑫众达贵金属经营有限公司桂林分公司，广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司在本判决生效后十五日内按2013年7月13日天津鑫众达贵金属经营有限公司与广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司签订的《房屋租赁协议》的转租面积200平方米（地址位于桂林市中山中路南方大厦四楼4-2-8号房屋）腾空交付给上诉人唐建清、张衍兴；四、驳回上诉人唐建清、张衍兴一审其它诉讼请求。本案一审案件受理费31908元（上诉人已预交），因适用简易程序减半收取15954元。二审案件受理费31908元（上诉人已预交），合计47862元，由上诉人唐建清、张衍兴负担31908元，由被上诉人天津鑫众达贵金属经营有限公司、天津鑫众达贵金属经营有限公司桂林分公司负担15954元。上述应履行义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  王治斌审 判 员  卢卫民代理审判员  杨 曦二〇一五年六月二日书 记 员  龙艳祥