浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2015）温瓯民初字第73号原告：徐颖洁。委托代理人：ＸＸ。被告：方崇涛，曾用名林崇涛。被告：金淑蓉，曾用名陈淑蓉。委托代理人：何景。原告徐颖洁为与被告方崇涛、金淑蓉房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月29日向本院起诉，本院于同日受理后，适用简易程序于2015年1月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案因案情复杂于2015年5月13日转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行审理，原告的委托代理人ＸＸ、被告金淑蓉及其委托代理人何景已到庭参加诉讼，被告方崇涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐颖洁起诉称：两被告系夫妻关系，于2013年9月间经他人联系原告出卖房屋。2014年1月13日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买登记在被告方崇涛名下的坐落于温州市瓯海区新桥街道西山西路2号的房产，房屋转让价格为80万元。合同签订后，原告支付被告购房款80万元，两被告将房产证、土地证交付原告，但两被告一直没有履行腾空房屋、办理过户手续等合同义务，故原告请求法院判令：一、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；二、两被告继续履行房屋买卖合同；三、两被告协助办理房屋过户手续。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、两被告返还原告购房款80万元。被告方崇涛答辩称：金淑蓉之弟金某借款需要两被告担保，而安排两被告在协议上签字并将土地证、产权证交金某；两被告既不认识原告，也没有将房屋出卖给原告。被告金淑蓉答辩称：金淑蓉以前曾数次为弟弟金某借款或提供借款担保。本案系两被告为金某的借款提供担保，应金某的指示在协议、收条上签字，同时将土地证、产权证和银行卡交给金某，涉案款项由金某实际使用，金某当时声称会在短期内归还款项并收回土地证、产权证，两被告对协议内容并不知情。原、被告之间素不相识，并不存在房屋买卖合同关系，涉案合同内容并非双方的真实意思表示，应属无效。本院经审理查明：两被告系夫妻关系。2013年9月16日，两被告与金某签订承诺保证书，约定如两被告因房产抵押贷款被处置而无房居住，金某自愿提供住房给两被告居住。2014年1月13日，原告徐颖洁与被告方崇涛、金淑蓉夫妻签订《房屋买卖合同》，载明：两被告将自有坐落于温州市瓯海区新桥街道西山西路2号房屋（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，地号：××，登记房屋所有权人：方崇涛），作价80万元出卖给原告，房款于合同签订后两日内支付完毕；原告全额支付房款后一个月内，两被告须配合原告办理房屋过户手续并腾空房屋，过户税费由原告承担。同日，原告将80万元转帐到被告金淑蓉指定的农业银行帐户，被告金淑蓉出具收款收据；原告收执上述房屋的房屋所有权证和集体土地使用证。此后，两被告一直没有腾空房屋，也没有办理房屋过户手续至原告名下。审理中，本院向温州市国土资源局瓯海分局发函，调查涉案房产能否办理过户手续至徐颖洁名下。该局复函称，根据《关于规范市区农村宅基地调剂使用变更登记的通知》（温土资发（2006）152号）文件规定：“一、办理宅基地调剂使用变更登记限于同一行政村村民之间通过买卖、赠与等方式转移房产涉及宅基地使用权转移并经依法批准。二、接受宅基地调剂使用的村民（调入方）须符合《温州市农村村民宅基地管理办法》规定的一户一宅和面积标准。三、宅基地调剂使用，双方应签订协议，并报经所在村村民委员会同意”，若该套房屋转让双方符合文件要求的，则可以办理集体土地使用权变更登记。另经查询该局地籍管理信息系统，未发现徐颖洁个人名下的集体土地使用权登记记录；由于没有徐颖洁户信息，徐颖洁所在户的集体土地使用权登记情况亦无法查询。以上事实由原、被告的陈述，以及原告提供的身份证明、房屋买卖合同、存款凭条、收条、结婚证、房屋所有权证及集体土地使用证；被告提供的房屋照片；以及本院依职权调查取得温州市国土资源局瓯海分局复函予以证实。上述证据均已经庭审出示质证，本院经审查予以认定。原告金淑蓉申请证人金某出庭作证，该证人证言证实：金某因资金周转需要经常向案外人李培义（音，下同）高息短期借款，李培义方在签署借款协议后即将已扣除首期利息的借款通过银行转帐汇入金某帐户；2014年年初，李培义自称要收回金某的高息借款，并称若提供房产担保可介绍朋友提供相对低息借款，因此，两被告应金某请求帮忙而在协议上签字，并将房产证和土地证经金某转交给陈芳（音，系李培义合伙人），原告汇入金淑蓉银行帐户的80万元也由金某提取支付给李培义，金某就此款向李培义及其合伙人继续支付利息至2014年9月。该证言中与原、被告双方陈述均相符部分的内容，本院予以采纳；其中关于合同签订前的借款情况、原告支付到金淑蓉银行帐户的款项后续使用情况以及金某此后的利息支付情况等内容，因缺乏其他证据印证，或与本案不具有关联性，而不予认定。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认定有效，对双方当事人均具有拘束力。原告已依约履行支付房款的义务，现两被告不履行交付房屋的义务，并结合行政部门的复函内容，原告请求解除合同并返还款项，本院予以支持。关于两被告主张没有看合同内容即行签字并不清楚合同内容，涉案合同并非当事人真实意思表示应属无效的抗辩。本院认为两被告作为成年人，具有完全的民事行为能力，其应明知所签订合同的内容及相应的民事责任，且其当场交出房产证和土地证已经开始履行合同，并已实际接受对方履行付款义务，故两被告的抗辩意见，本院不予采信。退一步讲，即使涉案合同并非当事人的真实意思表示，亦非属合同无效法定情形，应属合同可撤销的情形，而合同被认定无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，依法应予返还，即两被告亦应向原告返还款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐颖洁与被告方崇涛、金淑蓉于2014年1月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告方崇涛、金淑蓉应于本判决生效后十日内返还原告徐颖洁款项80万元。本案受理费11800元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  林现瑶人民陪审员  朱锦育人民陪审员  林飞云二〇一五年六月十六日代书 记员  林梦祥附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（双方是法人或者其他组织的为六个月；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。