辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）抚中民终字第00775号上诉人（原审被告）：夏敬芝，女，1957年6月7日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托代理人：张源，辽宁锁阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷志勇，男，1968年4月2日出生，回族，住抚顺市新抚区。委托代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺市致公房地产开发有限公司。住所地：抚顺市北台一街。法定代表人：佟子良，该公司经理。。上诉人夏敬芝因确认合同效力纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案件进行了审理。2014年8月25日，谷志勇向一审法院起诉称：谷志勇1996年购买位于抚顺市新抚区千金路14-2号楼3单元102号房屋一处（面积41.32平方米），购买后一直由谷志勇的岳父沈迪富居住。暖气费及房屋租金一直由谷志勇交纳。2006年，经夏敬芝的弟弟介绍，沈迪富与夏敬芝相处，后同居生活在一起，一直居住在谷志勇的上述房屋里。2013年11月20日，夏敬芝以其大姐在山东病危为由，将沈迪富送到其女儿家中。后沈迪富多次给夏敬芝打电话，其以种种理由推迟回抚顺的日期，后不接电话。经谷志勇到产权处查询得知，该房屋已经过户到夏敬芝的名下。谷志勇认为该房屋系自己的合法财产，夏敬芝在谷志勇不知情的情况下将该房屋过户，侵害了谷志勇对该房屋的所有权。为此，谷志勇到抚顺市新抚区人民法院诉讼，请求夏敬芝返还房屋。庭审时，夏敬芝向法院出具了其与抚顺市致公房地产开发有限公司（以下简称致公公司）签订的商品房买卖合同，陈述其是在2007年10月7日购买的此房屋，而向法庭提供的商品房买卖合同中签订的日期却是1999年12月31日。显然，这份商品房买卖合同是虚假的。二被告将合同日期写为1999年12月31日是因为致公公司因未年检已经于2000年12月1日被吊销，被吊销的企业不能再经营，只能处理清算、破产事宜。争议房屋的真正购房者为谷志勇。法院以产权证是夏敬芝的为由，驳回了谷志勇的诉讼请求，后谷志勇提出上诉。二审法院向谷志勇释明应先诉讼解决商品房买卖合同的相关事项。请求法院判令二被告于1999年12月31日签订商品房买卖合同无效；夏敬芝返还位于抚顺市新抚区千金路14-2号楼3单元102号（面积41.28平方米）房屋一处；案件受理费由被告承担。致公公司一审未答辩。夏敬芝一审辩称：请求驳回谷志勇的诉讼请求，诉讼费由谷志勇承担。二被告是房屋买卖合同关系，争议房屋在夏敬芝购买前，产权是致公公司的。夏敬芝作为善意第三人通过合法买卖行为购买该房屋，房屋价格合理，且经过合法登记，完全能够说明本案买卖行为合法有效，房屋所有权已由夏敬芝所有。即使存在谷志勇曾经是该争议房屋的承租人，也只能说明谷志勇与致公公司是租赁合同关系，谷志勇是承租人，致公公司是出租人。致公公司作为房屋所有权人处分自己财产，系有权处分，应受法律保护。夏敬芝购买房屋，且房屋依法登记在夏敬芝名下，应依法确认其房屋取得的合法性。据听说，谷志勇因拖欠房屋租赁费用，致公公司收回了承租权，解除了双方的租赁合同关系。在此情况下，致公公司依法转让所有权，应属合法行为。谷志勇作为合同案外人，无权请求认定致公公司与夏敬芝签订的合同无效。谷志勇如认为致公公司与夏敬芝侵害其利益，只享有1年内的撤销权。致公公司虽被吊销工商执照，但夏敬芝并不知情，致公公司出具了各种手续，又协助夏敬芝办理了产权，夏敬芝有理由相信致公公司有权处分该争议房屋，夏敬芝属于善意第三人。致公公司工商执照被吊销后，其签订合同的责任应由致公公司承担，与被告夏敬芝无关。谷志勇作为案外人，无权请求确认合同无效。一审法院查明：坐落于抚顺市新抚区千金路14-2号楼3单元102号房屋（建筑面积41.28平方米）系致公公司于1995年开发建设。谷志勇享有该争议房屋的公房承租使用权。谷志勇的亲属沈迪富自1996年在该房屋居住，由谷志勇交纳取暖费及房费。2000年12月1日，致公公司被隶属企业撤销，由抚顺市工商行政管理局吊销营业执照。沈迪富于2006年与夏敬芝相识，后同居生活。2007年，夏敬芝与致公公司签订了商品房买卖合同，致公公司将争议房屋出售给夏敬芝，夏敬芝同时交纳了购房款41280元。夏敬芝与致公公司签订的商品房买卖合同上记载的合同签订日期为1999年12月31日，致公公司出具的购房发票日期为1995年11月2日。商品房买卖合同签订后，夏敬芝在致公公司的协助下办理了争议房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证的出具时间为2007年10月29日。现房屋由夏敬芝占有、使用。一审法院所确定的上述事实，有房屋买卖合同、购房发票、取暖费发票、房费收据、企业机读档案登记资料、社区证明、供热合同及当事人陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和一审法院审查，可以采信。另有一审法院（2014）新抚民一初字第00585号民事判决书在案佐证。一审法院认为：致公公司已经于2000年12月1日被工商行政管理部门吊销营业执照，依照法律规定致公公司应当依法组织清算，停止清算范围外的活动。致公公司被吊销营业执照六年后，于2007年与夏敬芝签订房屋买卖合同，而致公公司向房产登记部门出具的房屋买卖合同及购房收据（发票）上记载的合同签订日期为1999年12月31日，交付购房款日期为1995年11月2日，与二被告的实际房屋买卖日期（2007年）不符，二被告故意隐瞒实际签订房屋买卖合同的时间及交付购房款的时间，违反法律规定，因此二被告之间签订的商品房买卖合同无效。故，谷志勇请求确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对于谷志勇请求返还争议房屋的诉讼请求，因夏敬芝有该争议房屋的产权证，在房屋产权行政管理机关未作出撤销之前，法院无法支持谷志勇的该项诉讼请求。夏敬芝主张其为善意第三人的抗辩意见，因无证据佐证，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、第一百八十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：夏敬芝与致公公司签订的商品房买卖合同无效。案件受理费1800元、公告费800元，由致公公司与夏敬芝连带负担。宣判后，夏敬芝不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：撤销原判，依法判决驳回谷志勇的诉讼请求。上诉费、公告费由被上诉人承担。主要理由为：1、一审法院在缺乏事实依据的情况下单方认定夏敬芝与致公公司故意隐瞒造假，不符合合同法第五十二条的规定。2、谷志勇不具备本案原告主体资格，在抚顺市公有房屋租用证承租户须知中第四条、第五条规定，每月按时交清房租，以便结账，无理拒交房租、房屋空闲或转让六个月，产权单位有权收回房屋。谷志勇在承租过程中一直未交房租，夏敬芝在购买房屋时替其补交该笔费用，致公公司才给办理的过户手续，夏敬芝购买争议房屋并未侵犯谷志勇的合法权益。争议房屋的性质与企业房改房或政府机关所有的公房不同，在未交纳承租费的情况下产权单位致公公司有权自由处分自有房屋。3、夏敬芝作为普通百姓不懂法律专业知识，根本不懂致公公司营业执照是否被吊销的情况。房屋买卖合同上记载的签订日期为什么是1999年12月31日，当时所有手续都是致公公司填写并办理的，夏敬芝在合同最后签字确认就可以了。整个合同的签订时间及发票书写时间夏敬芝都不知情，从而无法认定夏敬芝恶意串通，明知而为之。被上诉人谷志勇未向本院提交书面答辩，但在二审庭审中辩称：1、谷志勇是争议房屋的原承租人，其工作单位为其交纳过房租和暖气费，此房一直由其岳父居住。2、致公公司被吊销营业执照后只能从事清算业务，不能进行任何交易行为，因此夏敬芝与致公公司是恶意侵占谷志勇财产。请求二审法院维持原判。致公公司二审未答辩。本院认为：案由应以当事人请求的核心法律关系确定，一审案由确定有误，应纠正为确认合同效力纠纷。本案有以下事实需要查清：一是谷志勇是否具备本案一审原告的诉讼主体资格。二是原致公公司所有的位于抚顺市新抚区千金路14-2号楼其他房屋买卖情况，相关房屋买卖行为是否符合当时的法律、政策背景，是否得到了相关部门的认可。本案二审审理期间夏敬芝提供了三份新证据，用以证明房屋购买的相关情况。由于致公公司未参加本案诉讼，致公公司与夏敬芝之间是否有恶意串通的行为需要查实。综上，一审判决认定事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00868号民事判决；二、发回抚顺市新抚区人民法院重新审理。二审案件受理费1800元返还上诉人夏敬芝，公告费300元由夏敬芝承担。审 判 长  孙树魁审 判 员  刘 岩代理审判员  郭 爽二〇一五年六月十八日书 记 员  杨茜怡