广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5321民初1506号原告云浮源盛房地产开发有限公司。地址：云浮市区。法定代表人陈水泉，该公司总经理。委托代理人李新林，广东来邦律师事务所律师。委托代理人陈秋实，广东来邦律师事务所实习律师。被告王治平，男，1984年3月25日出生，汉族，居民，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人陈舒，广东凯通律师事务所律师。原告云浮源盛房地产开发有限公司诉被告王治平商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理，依法由代理审判员陈红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云浮源盛房地产开发有限公司的委托代理人李新林、被告王治平的委托代理人陈舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云浮源盛房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2015年2月20日签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。但在合同履行过程中，被告向原告发出《关于解除通知的函》，原告于2016年8月29日收到他人转交的上述解除合同通知函，遂于2016年8月30日回复被告，向被告发出《关于要求继续履行合同的函》，表达了原告不同意解除合同的真实意思表示，并要求双方继续履行合同。原告认为，原、被告双方不存在约定解除合同成就的条件，也不具备法定解除合同的情形。因此，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令确认被告向原告发出的《关于解除通知的函》无效；2、本案受理费由被告承担。被告王治平辩称，一、被告于2016年8月24日向原告发出《关于解除通知的函》，该解除通知于2016年8月25日到达原告处，原告于2016年10月25日才请求法院确认该解除合同通知的效力，已超过被告告知的合理的30日起诉确认期限，应视为原告对该解除合同通知效力异议权利的放弃。二、原告于2016年8月30日向被告发出《关于要求继续履行合同的函》，并非合同法第九十六条“对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力”规定的法定异议请求确认解除合同效力途径，混淆了法定交付商铺与约定交付商铺的法律性质概念。三、被告依据合同法第九十四条的规定以及原告逾期交付商铺、迟延办证的违约事实，依法通知原告解除合同，系被告的法定权利。商铺至今一直处于未交付状态，原告诉称将商铺交付给被告使用，但无提供证据证实，反之原告于2015年2月20日代收了被告预交的办证费2000元，但至今仍未提供相关材料给登记部门办理商铺权属登记，且经被告向房管局等部门咨询，涉案商铺无法办理房产证。经审理查明，原告以出让方式取得位于新兴县新城镇沿江中路104号地块的土地使用权，该地块规划用途为商业、住宅用地。经有关部门批准后，原告在上述地块建设商品房进行销售，楼盘取名为沿江明珠。2015年2月20日，原告作为出卖人、被告作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、买受人购买的商品房为商铺首层1204卡，用途为商业，属框架结构，层高为4.5米，建筑面积19.67平方米，其中套内建筑面积10.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.9平方米；2、买受人在签订本合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，买受人同意选聘新兴县泰安物业管理服务有限公司为前期物业服务单位，并另行与该单位签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》；3、该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米24118.48元，总金额为259756元，买受人按分期付款方式付款：于2015年2月20日已付购房款130756元，余下购房款129000元于2015年3月20日前付清（或办理银行按揭）；4、交付期限：出卖人应当在2015年2月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；6、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的验收合格证明文件，并签署房屋交接单；7、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、保修责任等权利义务内容。《商品房买卖合同》除上述约定条款内容外，还有四份附件共同作为合同的组成部分。其中附件四是一份合同补充协议，该协议第5条约定：本合同“第九条：出卖人逾期交房的违约责任”补充约定：买受人根据合同约定要求退房的，应最迟在出卖人逾期交房90日期满后的7天之内向出卖人书面提出。否则，视为买受人放弃行使合同解除权。此外，2015年2月27日，被告还与新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司签订了一份《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》，将其购买的涉案商铺委托新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司进行经营与管理。签订《商品房买卖合同》当天，被告支付了购买商铺首期款130756元以及办证费用2000元给原告，但对余下购房款129000元，被告至今未付，亦未到银行办理按揭手续。2016年8月24日，被告委托律师向原告发出《关于解除通知的函》，载明：因归责于原告的原因，涉案商铺至今未能交付及办理产权转移登记，故通知如下：解除双方签订的《商品房买卖合同》，如原告没有异议，于收到该通知的次日起30日合理时间内办理解除手续和对合同作结算（含返还购房款130756元、逾期交付该商铺的违约金13075.6元、迟延办理房地产权证违约金10471.38元，共计154302.98元）；如有异议，于收到该通知函的次日起30日合理时间内，向法院提起确认该通知函的效力。原告收到上述《关于解除通知的函》后，于2016年8月30日向被告发出《关于要求继续履行合同的函》，回应如下：《商品房买卖合同》是双方自愿签订，合法有效，原告不存在违约行为，合同可以全面履行，且已经实际履行，商铺已交付给被告，被告正在收取租金，不存在任何影响被告享有物权的情形，解除合同的约定条件和法定条件均未成就，故不同意解除合同。被告接收原告发出的上述《关于要求继续履行合同的函》后，仍不同意与原告继续履行合同，原告遂于2016年11月15日诉至本院，并提出前述请求。庭审中，原告认为涉案商铺已于签订《商品房买卖合同》当天交付给了被告，并认为根据被告与新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司签订的《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》，被告已享有租金收益，可证实商铺已实际交付的事实。对已交付商铺及收取租金的事实，被告予以否认，而原告未能提供《商品房买卖合同》中约定双方签订房屋交接单以及被告已将涉案商铺出租并收取租金等证据。此外，对于《商品房买卖合同》附件四补充协议第5条的约定，被告认为该协议是无效的格式条款，对被告不产生约束力，而原告则认为根据该补充协议的约定，被告未在约定时间内行使合同解除权，应视为自愿放弃。以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、被告身份证、《商品房买卖合同》、《关于解除通知的函》、《关于要求继续履行合同的函》、快递回执、《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》、商铺移交农商行按揭的名单、退件通知书及《个人购房按揭贷款合同》、商品房屋产权权属证明书、新兴县行政服务中心新兴县房产管理局窗口受理通知书，被告提供的云浮源盛房地产开发有限公司工商档案信息、新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司工商档案信息、云浮市住房城乡建设信息网查询信息以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案实为确认行为效力纠纷，即被告向原告发出的《关于解除通知的函》到达原告处时是否产生解除涉案《商品房买卖合同》的效力。原、被告双方于2015年2月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。对被告向原告发出《关于解除通知的函》到达原告处时是否产生解除涉案《商品房买卖合同》的效力，首先要确定的是原告是否存在上述通知函中所述的无依约交付涉案商铺等违约行为。原告陈述被告与新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司签订《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》可证实商铺已交付，但是，该合同仅是被告委托第三方对涉案商铺进行统一管理、经营的合意，无法证明商铺已交付的事实。况且，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，对商铺进行交接时双方签署房屋交接单，但原告未能提供该交接单予以证实具体交付时间等事实。原告主张涉案商铺已交付的事实，证据不足，本院不予采信。故此，本院确认涉案商铺至今尚未交付给被告的事实。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，被告据此行使解除权要求解除合同，本无不妥。但是，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第5条的约定，买受人行使合同解除权应在出卖人逾期交房90日期满后的7天之内提出，原、被告双方约定商铺交付时间是2015年2月1日，现原告逾期交房，则被告已于2015年5月2日取得合同解除权，按照双方在补充协议的约定，被告的解除权需在逾期交房90日期满后的7天之内即2015年5月9日前提出，但被告直至2016年8月24日才向原告发出《关于解除通知的函》，已超出双方约定的解除权行使期间，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失”的规定，被告未在双方约定的期限内行使解除权，被告享有的解除权已丧失。被告认为合同补充协议第5条的约定属无效的格式条款，但该条款是双方在自愿平等的基础上作为对涉案《商品房买卖合同》的补充约定，内容无违反法律法规的规定，亦无免除原告责任或加重被告责任或排除被告权利，故此该条款应属有效的条款，对原、被告双方均具约束力。况且，即使双方对解除权的行使期限并无作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，被告行使解除权的最长期间为一年，即从取得解除权2015年5月2日起至2016年5月2日止，但被告直至2016年8月24日才提出解除合同，亦已超出了上述法律规定的解除权除斥期间。综上，被告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。故此，因被告的解除权已丧失，被告向原告发出的《关于解除通知的函》到达原告处时不产生解除涉案《商品房买卖合同》的效力，故对原告请求确认被告向原告发出《关于解除通知的函》无效的请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十五条第一款的规定，判决如下：被告王治平向原告云浮源盛房地产开发有限公司发出《关于解除通知的函》的行为无效。本案受理费50元，由被告王治平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  陈红梅二〇一七年一月九日书 记 员  梁燕霞