黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）黑民终字第64号上诉人（原审被告）刘艳伟，男，汉族，1965年11月26日生。委托代理人张晓晨，黑龙江双峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）双鸭山市华鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区西平行路万集3#。法定代表人王孝义，该公司董事长。委托代理人郝雅枫，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。上诉人刘艳伟与被上诉人双鸭山市华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，双鸭山市中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）双民初字第7号民事判决，刘艳伟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人刘艳伟及委托代理人张晓晨，被上诉人华鑫公司法定代表人王孝义及委托代理人郝雅枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定：华鑫公司将其开发的金航家园附属楼负一层的商服出售给刘艳伟。2011年10月6日，刘艳伟向华鑫公司交纳了购买本案房屋的定金200，000.00元，后又分三期共交纳了600，000.00元的购房款。华鑫公司与刘艳伟先后分别签订了两份编号为NO：SP-0912267、NO：SP-1243301的《商品房买卖合同》，该两份合同约定：刘艳伟购买位于金航家园小区5号楼后侧附属楼负一层预售商品房，建筑面积分别为895.79平方米和41.43平方米，商品房单价为每平方米5，700.00元，房款金额分别为5，106，000.00元和236，151.00元。付款方式均为买受人一次性付款。合同第七条约定“买受人逾期付款的并愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。两份合同双方均未注明合同的签订日期。合同签订后，刘艳伟于2011年11月接收本案房屋并使用至今，华鑫公司虽多次催要剩余购房款，但刘艳伟至今仍未给付。原审法院判决还认定：华鑫公司与刘艳伟为办理银行贷款，另签订了一份单价为每平方米7，848.00元的《商品房买卖合同》，因贷款未成功，该合同至今未使用。华鑫公司与刘艳伟签订《商品房买卖合同》时，华鑫公司法定代表人为王海滨。2013年12月9日，经华鑫公司申请，变更法定代表人为王孝义。华鑫公司诉称：2011年10月6日，刘艳伟在华鑫公司处购买金航家园小区5号楼后侧负一层商服，面积为937.22平方米，单价5，700.00元。签订合同当日付定金200，000.00元，约定2011年10月30日交房。华鑫公司交房后，刘艳伟因资金不足，分三次付给华鑫公司房款600，000.00元，但至今未付剩余房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的，按照应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。刘艳伟占有使用本案房屋已长达两年之久，并出租赚取房租费，却一直未向华鑫公司支付剩余购房款，故请求法院判令：1.刘艳伟立即给付购房款4，542，151.00元；2.刘艳伟给付逾期付款违约金从2011年10月30日起自2014年3月30日止，按应付款每日万分之五计算为880天×2271.07元=1，998，541.60元；3.刘艳伟给付逾期付款违约金从起诉之日至给付之日止，按应付款每日万分之五计算；4.由刘艳伟承担本案诉讼费用。刘艳伟辩称：华鑫公司诉请理由与事实不符，1.华鑫公司法定代表人王孝义与刘艳伟协商购房事宜时，王孝义称其开发房产有一处附属楼商服面积895平方米让刘艳伟购买，商定价格为5，700.00元每平方米，华鑫公司负责为刘艳伟贷款3，000，000.00元，剩余款项由刘艳伟分期三年给付，所以房款支付方式并非是合同约定的5，106，000.00元一次付清，此合同在付款方式上是附有前提条件的；2.刘艳伟已将个人有关身份证件及办理贷款手续交给华鑫公司法定代表人王孝义，但其至今未给刘艳伟办理贷款，合同履行的条件至今尚未成就，所以刘艳伟不存在违约，即使存在违约也是华鑫公司不履行义务违约在先；3.本案两份《商品房买卖合同》，均系双方为办理贷款而签订，其中约定一次性付款并非刘艳伟真实意思表示；4.本案房屋存在严重质量问题，仅南侧山墙就有十余处漏雨，棚顶由于防水质量不合格也经常渗水，刘艳伟多次找华鑫公司要求解决，但华鑫公司至今未处理。现由于华鑫公司欠缴相关税款，导致本案房屋不能办理产权证照。故华鑫公司因至今未能给刘艳伟办理贷款违约在先，刘艳伟不存在违约问题。请求法院本着以和为贵、以事实为基础的前提下进行调解，刘艳伟保留要求反诉及退房的权利。原审法院判决认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。双方当事人应依照合同约定的内容履行各自的权利、义务。华鑫公司与刘艳伟签订的编号为NO：SP-0912267和NO：SP-1243301的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效。合同签订后，华鑫公司按照合同约定交付了房屋，刘艳伟占有使用房屋至今，应按照合同约定及时一次性给付房款，但刘艳伟在前期支付800，000.00元购房款后，至今未给付剩余购房款，现尚欠华鑫公司购房款4，542，151.00元。刘艳伟的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故关于华鑫公司主张由刘艳伟给付购房款并承担违约责任的诉讼请求应予支持。刘艳伟抗辩称，双方签订的合同是附条件的合同，所附条件为华鑫公司为刘艳伟办理贷款，现因华鑫公司至今未给刘艳伟办理贷款，故合同履行的条件至今尚未成就，刘艳伟不存在违约行为。但刘艳伟未就其主张提供充分的证据加以证实，故对刘艳伟的抗辩主张，不予支持。关于华鑫公司主张的逾期付款违约金的起算时间问题，因华鑫公司和刘艳伟签订的两份《商品房买卖合同》均未注明合同的签订日期，且双方均未提供证据证明自己主张的签订日期成立，故对逾期付款违约金的日期应从华鑫公司起诉主张权利时起算。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘艳伟给付华鑫公司购房款4，542，151.00元并支付利息（从2014年4月1日起，以4，542，151.00元为本金按每日万分之五利率标准计算利息，直至法院确定给付之日止）。以上款项于本判决送达后15日内给付完毕；二、驳回华鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费57，585.00元，由华鑫公司负担17，851.00元，由刘艳伟负担39，734.00元。刘艳伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回华鑫公司诉讼请求，具体理由为：1.双方签订的编号为NO：SP-0912267和NO：SP-1243301的两份《商品房买卖合同》中，约定付款方式为一次性付款并非刘艳伟真实意思表示，付款方式应以华鑫公司为刘艳伟办理贷款3，000，000.00元为条件，现因华鑫公司至今未履行办理贷款义务，故根据《合同法》第四十五条、第六十七条之规定，刘艳伟未支付剩余购房款不属于违约行为。且华鑫公司法定代表人王孝义在原审庭审中已经认可了贷款事实，故原审判决认为刘艳伟未就该问题举示证据予以证明属于认定错误；2.本案房屋存在严重质量问题，南侧山墙及棚顶多处漏水，刘艳伟虽多次找华鑫公司协商，但至今未能解决。且因华鑫公司欠税未缴，导致本案房屋至今不能办理产权证照；3.请求法院主持双方调解，如双方不能达成调解，则请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。刘艳伟向本院提交了反诉状。华鑫公司辩称：1.华鑫公司为刘艳伟办理贷款并非双方签订《商品房买卖合同》的前提条件，华鑫公司法定代表人原审中认可贷款事实，其表述为在刘艳伟迟迟不交纳购房款的前提下，华鑫公司愿意协助刘艳伟办理贷款以偿还所欠购房款。且房屋抵押办理贷款系刘艳伟与金融机构之间的法律关系，能否贷款成功不取决于华鑫公司；2.双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同有效。刘艳伟接收房屋使用至今，既不支付剩余购房款，亦未要求解除合同，其以华鑫公司应为其办理贷款为由拒付购房款，属于违约行为，故刘艳伟应给付剩余购房款并承担违约责任；3.房屋质量问题不属于本案的审理范围，刘艳伟既主张合同无效，又主张房屋质量问题，两种观点存在矛盾。双方当事人在本院审理期间均未举示新的证据。本院经审理确认原审法院判决认定的事实。本院认为，刘艳伟主张双方签订的编号为NO：SP-0912267和NO：SP-1243301的两份《商品房买卖合同》为附条件的合同，根据《合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的内容可知，附条件的合同是指以条件的成就作为合同生效或失效的前提。结合本案，从刘艳伟与华鑫公司签订的两份《商品房买卖合同》的内容来看，双方并未在合同中约定将华鑫公司为刘艳伟办理贷款作为合同生效的前提条件，且双方于《商品房买卖合同》第二十三条约定“本合同自双方签订之日起生效”。故上述两份《商品房买卖合同》并非附条件的合同。该两份合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效。双方应按合同约定享有权利、承担义务。其在二审中提出解除合同，本院不予支持。关于刘艳伟主张本案《商品房买卖合同》付款方式附有华鑫公司先行为其办理贷款的前提条件，其拒付剩余购房款系依据《合同法》第六十七条规定行使先履行抗辩权的问题。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。结合本案，首先，从刘艳伟与华鑫公司签订的两份《商品房买卖合同》的内容来看，双方约定的付款方式为“一次性付款”，并未将华鑫公司为刘艳伟办理贷款作为前提条件约定于合同付款方式的内容之中。其次，从双方履行《商品房买卖合同》的实际情况来看，华鑫公司虽于庭审中认可协助刘艳伟办理贷款的事实，但其认为仅为协助的意思表示，而并非承诺将办理贷款作为华鑫公司履行《商品房买卖合同》的义务。且刘艳伟亦未举示证据证明双方于合同履行过程中，已合意将购房款支付方式由一次性付款变更为分期付款，并以华鑫公司为刘艳伟办理贷款作为刘艳伟支付剩余房款的前提条件。故关于刘艳伟主张应由华鑫公司先行为其办理贷款，其拒付剩余购房款系行使先履行抗辩权的问题，本院不予支持。关于刘艳伟主张本案房屋存在严重质量瑕疵，华鑫公司至今未予解决的问题。刘艳伟原审答辩及二审上诉期间，均提到了房屋质量问题，但其并未就该问题提出要求华鑫公司承担违约责任的反诉请求，亦未举示相应证据予以证实。故关于刘艳伟主张本案房屋存在严重质量瑕疵的问题，不属于本案的审理范围。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39，743.00元，由刘艳伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  李维东代理审判员  王 洋代理审判员  李营东二〇一五年六月九日书 记 员  王世涛