重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第00667号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区静安路1号，组织机构代码72344582-0。法定代表人：冯霞，执行董事。委托代理人：蔡雨，女，1988年4月28日出生，汉族，该公司员工，住郑州市二七区。被告：任大明，男，1956年9月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：徐翠屏，女，1965年7月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。二被告共同委托代理人：刘丽娜、张坤，重庆辉腾律师事务所律师。原告成都万科物业服务有限公司与被告任大明、徐翠屏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托代理人蔡雨、被告任大明、徐翠屏的共同委托代理人刘丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司诉称，原告系为被告居住的重庆市江北区石马河来鹿寺x号高尔夫江景别墅x号房屋提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照合同约定的物业管理费，2011年11月1日至2014年11月30日按建筑面积每平方米3.5元的标准支付物业管理费。原告在此期间按照合同约定提供的物业服务，但被告却未按约交纳物业管理费。另外，被告应在每月20日前交纳当月的物业服务费，若未按时交纳的，每逾期一日，应按照未交纳费用总额的万分之五向原告支付违约金。现原告提起诉讼要求二被告连带承担欠缴的2011年11月1日至2014年11月30日期间的物业服务费55452.69元及2011年12月1日至2014年11月30日逾期交纳物业服务费的违约金7165.11元；判令被告承担本案的诉讼费。被告任大明、徐翠屏辩称，2010年12月10日，被告与重庆宏帆实业有限公司签订了关于涉案房屋的买卖合同，但重庆宏帆实业有限公司并未按约赠送面积，小区会所处于烂尾楼状态，原告未尽到卫生清洁、安全保障的物业服务，被告房屋周边条件恶劣，外来人员可以随意进入小区。故在被告与原告、重庆宏帆实业有限公司协商后，已经交清了2013年12月31日之前的物业服务费，且约定2014年1月1日至2014年6月30日的物业服务费按半价收取，为4557.72元。但原告服务仍然不好，因此被告有权拒绝交纳2013年12月31日以后的物业服务费。二被告各占涉案房屋的所有权的50%，即使承担物业服务费，也只应承担自己所属份额的费用，不应连带承担。另，原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，即2012年12月之前的物业服务费已经超过诉讼时效，且该部分物业服务费被告已经交纳。原告的物业服务合同期限至2014年4月30日止，所以其没有依据要求被告交纳2014年5月1日至2014年11月30日的物业服务费。原告要求的违约金过高，法院应予以调减，何况被告不应承担原告要求的物业服务费，更不应当承担该费用的违约金。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两被告是重庆市江北区石马河来鹿寺x号高尔夫江景别墅x号房屋业主，该房屋建筑面积为434.07平方米，其于2007年接房。2011年5月1日，原告与重庆市江北区佰富高尔夫别墅小区的业主委员会签订了《佰富高尔夫别墅物业服务合同》，合同约定佰富高尔夫别墅小区业主委员会委托原告对佰富高尔夫别墅小区实施物业管理服务事宜。合同第二章约定合同期限为2011年5月1日至2014年4月30日，合同到期后，若未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成终止或解除本合同的决议，且原告同意继续履行合同，则本合同继续有效。合同第三章系佰富高尔夫别墅小区业主委员会委托原告进行物业服务管理的相关事宜。合同第四章第十一条约定了原告收取物业服务费的相关标准：“别墅：3.50元／月／平方米”，合同第十三条约定了物业服务费用按月交纳，于每月20日前交纳当月的物业服务费，若逾期则应按欠交总额的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告对佰富高尔夫别墅小区进行了物业服务至2014年12月31日。另查明，原告在《佰富高尔夫别墅物业服务合同》签订后，即授权了成都万科物业服务有限公司重庆分公司（下称分公司）对该小区进行了管理。重庆市江北区佰富高尔夫别墅x栋即涉案房屋重庆市江北区石马河来鹿寺x号高尔夫江景别墅x号房屋。为证明已经交清2013年12月31日前的物业服务费，被告举示了一份情况说明，该情况说明载明“佰富高尔夫别墅2013年11月底收到x栋未完善的物业服务费9129.72元。为节省您的时间麻烦您完善2014年1-6月的服务费4557.72元（该金额为半价金额）”。该情况说明盖有“成都万科物业服务有限公司重庆分公司佰富高尔夫物业服务中心”的章。原告认可该说明为分公司出具，也认可分公司的民事责任由总公司承担，但不认为被告已交清2013年12月31日前所有的物业服务费，认为被告交纳的是2013年6月1日至2013年11月30日的物业服务费，不认可2014年1月1日至2014年6月30日物业服务费按半价交纳。上述事实，有《佰富高尔夫别墅物业服务合同》、登记信息查询结果、情况说明、石马河街道会议纪要、停车场异常情况登记表、物资搬出情况登记表、清洁服务承包合同、绿化养护承包合同及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告与佰富高尔夫别墅小区业主委员会签订的《佰富高尔夫别墅物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为佰富高尔夫别墅小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。关于被告是否交清2013年12月31日前的物业服务费的问题，本院认为，原告授权了分公司对佰富高尔夫别墅小区进行物业服务，分公司的行为后果及民事责任应由原告承担。分公司出具的情况说明载明，原告于2013年11月收到被告“未完善”的物业服务费9129.72元，并要求被告“完善”2014年1月至6月的物业服务费4557.72元。该情况说明表明被告已经交清2013年12月31日前的物业服务费，同时与被告达成2014年1月1日至2014年6月30日物业服务费以半价收取的合意。故对被告辩称已交清了2013年12月31日之前物业服务费的辩解意见，本院予以采纳，就原告诉求的2014年1月1日至6月30日的物业服务费，应按半价向被告收取，共计4557.72元。关于原告诉求的2014年7月1日至2014年11月30日的物业服务费，本院认为，在原告与佰富高尔夫别墅小区业主委员会签订的《佰富高尔夫别墅物业服务合同》中物业服务费标准为别墅物业按建筑面积3.50元／月／平方米计收。因此，被告应向原告支付2014年7月1日至2014年11月30日期间的物业服务费：434.07平方米×3.50元／月／平方米×5个月=7596.22元。故被告应向原告支付2014年1月1日至2014年11月30日的物业服务费共计4557.72＋7596.22元=12153.94元。关于被告辩称二人对涉案房屋为按份共有，不应对物业服务费承担连带责任的辩解意见，本院认为，被告未举示证据证明两被告对涉讼房屋为按份共有及具体份额，且即使二被告对涉讼房屋按份共有，但两被告共同作为物业服务合同一方当事人，在合同责任中理应对相对方即原告承担连带责任。故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院认为，该违约金实为双方约定的逾期付款违约金，被告无正当理由拒交物业服务费已构成违约，应当按照物业服务合同的约定承担逾期付款的违约金。但在被告已经交清2013年12月31日前的物业服务费，且无证据显示因被告欠交费用给原告造成额外重大损失的情况下，被告要求调减违约金数额符合法律规定，故违约金的数额本院酌情判定为600元；超过此数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、被告任大明、徐翠屏于本判决生效之日起十日内连带向原告成都万科物业服务有限公司支付2014年1月1日至2014年11月30日的物业服务费12153.94元，并支付截止2014年11月30日的逾期支付物业服务费的违约金600元。二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取1364元，由任大明、徐翠屏负担272元，由成都万科物业服务有限公司负担1092元。任大明、徐翠屏应负担的受理费已由成都万科物业服务有限公司缴纳，本判决生效之日起十日内，任大明、徐翠屏直接给付成都万科物业服务有限公司272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  吴善浩二〇一五年六月二十九日书 记 员  胡君奇