江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0206民初6261号原告：侍某1，男，1999年11月2日生，汉族，住无锡市惠山区。法定代理人：侍某2，男，1973年1月25日生，居民身份证号码3209021973********，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人倪晓（受侍某1、侍某2的特别授权委托），江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人过炜玮（受侍某1、侍某2的特别授权委托），江苏瑞莱律师事务所实习律师。被告：杨建运，男，1974年11月20日生，汉族，住无锡市惠山区。原告侍某1与被告杨建运租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员沈子超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侍某1的法定代理人侍某2、委托诉讼代理人倪晓、过炜玮、被告杨建运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侍某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令杨建运立即搬出涉案房屋；2、请求判令杨建运立即支付2015年10月至2016年10月份租金16000元整；3、请求法院判令杨建运立即支付所拖欠所有房屋使用期间的水费172元、电费525.33元及物业管理费用112元；4、请求法院判令杨建运立即支付未搬出店面期间店面强占使用费用（按天计算，共计19天）2915元以及违约金一个月租金4666元整；5、本案诉讼费由杨建运承担。事实和理由：杨建运与ＸＸ于2014年9月15日就无锡市林新路176号房屋签订租赁合同一份，后双方于2015年10月12日约定合同延期一年；2015年11月，ＸＸ将涉案房屋出售给侍某1并于同年12月16日领取房屋所有权证。原租赁合同于2016年10月13日期满后，杨建运拒不支付拖欠房租16000元及水电、物业费，亦不肯搬离涉案房屋。被告杨建运辩称：认可尚结欠租金16000元，但租金应支付给原合同出租人ＸＸ，而非支付给侍某1，且未支付租金系因涉案房屋漏水，其自行修缮造成了损失。对水电费以及物业费认可，同意承担该项费用，金额以发票为准，之前未缴纳系因尚未到缴费期。对违约金及强占房屋使用费不认可，在租期到期之前一两个月一直与侍某2进行续租的沟通，但是侍某2未及时通知房子不再租给其的事情，侍某2是在10月14日才通知其房子不租了，其在侍某2通知后搬离并不违约，侍某1未预先通知就要求收房违反了合同中承租人优先租用房屋的约定。合同到期后在10月29日就已经腾空房屋并要求交还钥匙，但是侍某2拒绝来收回租赁房屋。要求侍某1赔偿装修费用。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，杨建运与ＸＸ签订房屋租赁合同一份，约定由杨建运（乙方）向ＸＸ（甲方）租赁无锡市林新路176号房屋两间，面积93平方米，租期自2014年10月14日起至2015年10月13日止，租金56000元，租金每半年支付一次，下期租金需提前一个月付；押金3500元。合同第六条约定：“…乙方应付请租赁期间所使用的水、电、物业管理费用及税费…在租赁期限内，乙方因客观原因有权提前退租，但应提前两个月通知甲方，甲方同意乙方退房时，乙方应承担两个月租金向甲方支付违约金，乙方不得改变店里的设施，如须改变应得到甲方同意。协议期间乙方添置的设备可以移动的由乙方带走，其他应维持现状，甲方不给予任何补偿…租赁期满，乙方应如期交还该房。如非甲方原因，乙方逾期交房一天按一个月计付违约金”，合同第七条约定：“…在租赁期内，甲方单方面提前解除合同，甲方除应提前通知乙方并按当年二个月租金向乙方支付违约金，并需按乙方装潢投入费用金额赔偿”，合同第八条约定：“…本合同期满前二个月，双方可就该房续租问题进行协商，如乙方有意续租，在同等条件下乙方可优先租赁该房屋。…甲方产权发生变化的，本合同继续有效”。2015年10月12日，杨建运与ＸＸ在原租赁合同上分别签字，一致确认“原协议延期一年，其他所有事项不变”。2015年12月16日，涉案的无锡市惠山区林新路176号房屋转移登记至侍某1名下并领取了房屋所有权证。审理中，ＸＸ至本院陈述：“我是涉案房屋的原所有权人，2015年12月16日因房屋买卖，过户给侍某1。我和杨建运的房屋租赁合同租赁期限是2015年10月到2016年10月，等于在此期间内房东有两个，我现明确我享有的主张租金等租赁合同的权利均已转移给侍某1。杨建运结欠的16000元租金均由侍某1主张，另外杨建运的3500元押金也已经交付给侍某1的父亲侍某2。”侍某1在审理中明确侍某2收到ＸＸ转交的3500元押金，并表示同意在本案中一并处理。杨建运与侍某1均确认合同至2016年10月13日到期，杨建运尚有16000元租金未支付。审理中，本院组织双方于2016年11月1日至涉案的林新路176号房屋办理了房屋交接手续，杨建运确认已将涉案房屋腾空，可搬走的设备和物品均已搬走，将房屋交还侍某1。侍某1的法定代理人侍某2明确收回涉案房屋，不再主张2016年11月1日起的房屋使用费，并撤回要求杨建运搬离房屋的诉讼请求。杨建运在答辩中陈述其修缮租赁房屋花费3500元，提交了房屋修缮合同书及发票，经质证，侍某1认为其并不知悉涉案房屋修缮情况，且杨建运未在本案中提起反诉，不是拒付租金的理由，其可另案主张。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋修缮合同书、发票、水电费发票、收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，杨建运应根据租赁合同约定履行相应义务，作为承租人应当按照约定的期限支付租金，杨建运对尚欠租金16000元亦无异议，本院对结欠租金金额予以确认。关于本案中原告主体问题，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，侍某1取得房屋所有权，该房屋上的租赁合同对侍某1有约束力，同时侍某1也享有出租人的相应权利，且原出租人ＸＸ明确表示同意由侍某1主张租金，故杨建运认为结欠租金不应向侍某1支付的意见无事实和法律依据，本院不予采信。关于杨建运抗辩的修缮费用，其提供票据显示日期为与ＸＸ发生租赁关系期间，侍某1表示不知晓，侍某1与ＸＸ就房屋修缮事宜亦未有约定，杨建运可另案处理。租赁期间届满前，双方已就续租事宜进行协商，未达成一致意见，杨建运未提供依据证明侍某1以同等条件将房屋出租给他人，就未达成续租事宜的情节，双方均未构成违约。2016年10月14日侍某2明确表示不再出租房屋后，杨建运应及时返还租赁物，现其逾期未返还涉案房屋，已构成违约，租赁合同中就承租人逾期交房的违约责任进行了约定，现侍某1主张违约金4666元，未超出双方约定，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应返还租赁物，杨建运逾期未迁出，应支付使用费，使用费计算期限自2016年10月15日起至2016年10月31日止，标准参照租赁合同约定的租金标准56000元/年计算，但应酌情扣除3天的搬迁时间。故使用费计为56000元/年÷365天/年×14天=2148元（取整）。关于杨建运主张的室内装潢费用，双方未在合同中约定租赁期间届满后装饰装修费用补偿事宜，故对杨建运请求侍某1补偿附合装饰装修费用的意见不予支持。侍某1主张房屋使用期间的水费172元、电费525.33元及物业管理费用112元，提交了相应依据，杨建运亦无异议，本院予以确认。另关于3500元押金，侍某1明确已由ＸＸ向其交付，应由侍某1返还给杨建运。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：一、杨建运于本判决发生法律效力之日起十日内向侍某1支付租金16000元。二、杨建运于本判决发生法律效力之日起十日内向侍某1支付水费172元、电费525.33元及物业管理费用112元。三、杨建运于本判决发生法律效力之日起十日内向侍某1支付房屋使用费用2148元以及违约金4666元。四、驳回侍某1的其他诉讼请求。五、侍某1于本判决发生法律效力之日起十日内向杨建运返还押金3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元减半收取计205元，由杨建运负担199元，由侍某1负担6元。该款已由侍某1预交，杨建运于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分迳付侍某1。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。代理审判员  沈子超二〇一七年一月十七日书 记 员  周 蓉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。