上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第612号原告俞金凤，女，1969年12月20日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。被告顾王君，男，1976年12月5日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。原告俞金凤与被告顾王君房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月5日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞金凤和被告顾王君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俞金凤诉称，2010年1月，原告通过网络找到上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），原告与被告约定好房价、签订了协议，成交价为50万元（人民币，下同）。由于系争房屋为动迁房，该房在5年内不能交易过户，原告怕被告届时反悔不卖房屋了，所以双方共同至房地产交易中心办理了借款抵押手续。双方约定的抵押金额为120万元，如被告违约则按抵押合同来计算一切费用。当时，被告很快答应签字，所以被告在收条上清楚地记载，被告收到原告房款116万元。被告当时还怕原告不放心，还说：“我不会违约的，随便你写多少，反正我是诚心卖给你的”。当时原告付好钱后，被告就把系争房屋的资料交到原告手上，在此期间一直由原告出租。后租客退房后，原告去看房时，不知何原因，被告把房门钥匙换了。当时，原告叫了中介并报警。之后，双方通过居委会协商过数次，但被告出尔反尔，所以没有谈成。故原告俞金凤现起诉至法院，要求法院判令：1、被告配合将上海闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告名下，过户期间产生的税费及交易手续费均由原告自行承担；2、被告支付原告2012年12月起至2015年2月止的房屋租金损失23，400元（按照每月900元计算）及房屋设施损失8，000元，合计31，400元。被告顾王君辩称，对于第一项诉讼请求，被告不同意过户。理由如下：首先，被告不认可原告诉状附件中的转让确认书，转让确认书已作废。且按转让确认书的约定，原告本应于2010年2月8日前支付余款48万，但原告只付了46万，已构成违约。被告认为原告违约在先，故被告现在不卖了。当天，原、被告还签了第二份协议确认书。其次，原告对被告名誉造成了损害。再次，双方本约定了2015年过户，但2012年原告就挂牌出售该房屋。对于第二项诉讼请求，被告认为在2012年9月以后，双方闹翻，被告对原告说其不再出售房屋了，原告就派人把家里东西砸坏了，且把门锁敲掉。当时，被告还没搬进去。后被告于2012年10月底搬入系争房屋，被告认为该房当时还是被告的，故被告不同意支付租金。现系争房屋由被告自住，没有对外出租。但对系争房屋对外出租的租金金额，被告认为在800元至900元之间。对于第三项诉讼请求，原告第一次打砸房屋，把玻璃砸坏，故被告知道屋内有些东西，但被告不知道为何物，且被告当时还没搬入房屋，东西也并非是被告处理掉的。原告第二次又打砸房屋，被告住在小房间，被告对原告诉称的这些物品不清楚，也不是被告处理的，故被告不同意赔偿。经审理查明，位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（暨本案系争房屋）为动迁安置房屋，该房屋的权利人登记为被告顾王君。2010年1月25日，被告向原告出具金额为2万元的收款证明，载明：“今本人顾王君因出售闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，收到购买方俞金凤交给的购房定金人民币贰万元整。”后双方签订《房屋转让（置换）确认书》（以下简称第一份房屋转让确认书），出售方（甲方）为被告顾王君、购买方（乙方）为原告俞金凤。该房屋转让确认书约定的房屋坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为71.40平方米，转让的价格为50万元，乙方于签订确认书时支付定金2万元，于2010年2月8日之前支付48万元；甲方应在2010年2月12日之前将该房屋交接给乙方，并结清该房屋内的水、电、煤、有线等相关费用；甲方于2012年2月12日之前将该房屋内的所有人的户口迁出。该确认书还对其他事项作出了约定。2010年2月5日，被告顾王君作为借款人、抵押人与原告俞金凤作为出借人、抵押权人签订《房产抵押借款合同》，约定被告向原告借款120万元，借款期限自2010年2月5日起至2015年2月4日止，借期60个月，到期一次性全额归还……；被告以位于XX路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为71.4平方米的自有房产作抵押，向原告提供担保，并于合同签订后，到区房地产交易中心办抵押登记手续，原告在《房地产登记证明》办妥后二天内将借款全额支付给被告；抵押期限自2010年2月5日起至2015年2月4日止。该合同还对其他事项作出了约定。2010年2月6日，被告向原告出具金额为116万元的收款证明，载明：“今本人顾王君因出售闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，收到购买方俞金凤交给的第二期购房款人民币壹佰壹拾陆（116）万元整。”后上海市房地产登记处就系争房屋的抵押权登记事项出具了《上海市房地产登记证明》，该登记证明所记载的登记日为2010年2月9日，房地产抵押权人为俞金凤，房地产权利人为顾王君，债权金额为120万元，债务履行期限为：2010年2月5日至2015年2月4日止。另查明，就系争房屋原、被告还签署了一份《房屋转让（置换）确认书》（签署日期记载为2010年1月25日，以下简称第二份房屋转让确认书），该房屋转让确认书中约定的转让价款为120万元，原告于签订确认书时支付被告定金2万元，于2010年2月8日前支付被告116万元，于2012年2月12日前支付被告1万元（以户口迁出为准），于2015年2月12日前支付被告1万元（以交易为准）；被告于2012年2月12日之前将房屋交接给乙方；五年以后被告须配合原告过户。该确认书还对其他事项作出了约定。庭审中，双方确认，原、被告签订该份转让价款为120万元的房屋转让确认书的原因是为办理房屋的上述抵押登记事项。系争房屋的转让价款并非是120万元，实际的转让价格应为50万元，至今，被告收到原告支付的房款为48万元。还查明，2013年6月11日、同年6月19日，被告就双方在房屋交易过程中产生的纠纷向原告的户籍地址寄送一份通知函。后被告称其寄出的函件被退回。2014年3月18日，系争房屋所在小区物业公司出具证明一份，上载系争房屋自2012年1月至2014年12月的物业费由被告于2014年3月18日支付，该物业公司曾致电原告，原告告知物业费由被告支付，并向物业公司提供了被告的联系方式。系争房屋目前由被告居住使用。现原告因被告不同意配合办理系争房屋的产权过户手续，遂以诉称事由起诉来院。以上事实，由原告提供的两份房屋转让确认书、收款证明、抵押权登记证明、房地产权证复印件、房地产登记簿等，由被告提供的通知函、房地产抵押借款合同、物业证明、两份房屋转让确认书、房地产买卖合同示范文本等，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料的证明效力予以确认。关于被告提供的由证人谢珊峰出具的情况说明一份，因原告对其真实性有异议，证人谢珊峰又未能到庭作证，故本院对该份证据的证明效力不作认定。本院认为，原、被告签订的第一份房屋转让确认书是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。被告抗辩，第一份房屋转让确认书已经作废，因原告对此予以否认，而被告又并未提供任何书面证据证明双方的合同关系已经解除，故第一份房屋转让确认书仍具有法律效力，对双方均具有约束力。根据第一份房屋转让确认书的约定，房屋的转让价款为50万元，付款方式为：原告于签订确认书时支付被告定金2万元、于2010年2月8日之前支付被告48万元，房屋交付时间为2010年2月12日之前，同时被告于2012年2月12日之前将该房屋内的所有人的户口迁出。然因系争房屋属动迁安置房屋，按照当时本市的相关政策，房屋存在交易的限制条件，无法即时办理交易过户。原告为保障房屋交易的限制条件解除后，能正常将产权过户至其名下，避免发生交易风险，在与被告协商一致的情况下，双方签订了第二份转让价款为120万元的房屋转让确认书，并以此办理了金额为120万元的抵押借款合同，在房屋上设定了抵押权。虽第二份房屋转让确认书约定的房屋价款为120万元，但双方在庭审中均确认，房屋的实际转让价格仍为50万元，120万元的转让价款仅仅是为配合办理房屋抵押之用。上述第二份房屋转让确认书同时还对房款的付款方式、房屋的交付时间、户口迁出时间作出了变更，即原告于签订确认书时支付被告定金2万元，于2010年2月8日前支付被告116万元（实际为46万元），于2012年2月12日前支付被告1万元（以户口迁出为准），于2015年2月12日前支付被告1万元（以交易为准）；被告于2012年2月12日之前将房屋交接给原告；五年以后（即2015年）被告须配合原告过户。原、被告对上述事项作出的变更，是双方磋商一致的结果，双方也均在确认书上签字确认，故对双方均产生法律效力。而根据本案查明的事实，被告于2010年2月6日已经收到了原告支付的“116万元”房款（实际为46万元），故原告已经按约履行了其确认书项下的房款支付义务。被告抗辩原告付款存在违约，显然与事实不符，本院对此不能认同。现原告已按约支付房款，且房屋的交易限制条件已经解除，办理产权过户手续已不存在政策上的障碍，原告诉请要求被告配合其办理产权过户手续，具有事实和法律依据，也符合当事人的约定，本院对此予以支持。对于剩余两万元的尾款，因原告在庭审中表示其愿意支付给被告，并请求法院在本案中一并予以处理，鉴于原告的该请求未违反法律法规的规定，也有利于一并解决双方之纠纷，故本院对此予以一并处理。关于办理系争房屋产权过户手续期间可能产生的税、费及交易手续费等费用，鉴于原告亦表示同意由其自行承担，于法不悖，本院予以准许。关于原告主张的于2012年12月至2015年2月期间的租金损失，本院认为，根据双方约定，房屋交付的时间变更为2012年2月12日之前，现根据被告的陈述，其于2012年10月底搬入系争房屋居住至今，故其并未按约向原告交付房屋，致原告无法正常使用房屋，原告在经济上确实存在损失。现原告主张上述期间内的租金损失，于法有据，当予支持。关于租金的计算标准，鉴于被告亦认可如系争房屋出租，租金范围大致在每月800元至900元之间，故原告主张按照每月900元的标准计算租金损失，该标准尚属合理，本院予以确认。故原告主张自2012年12月至2015年2月期间的租金损失23，400元，本院予以支持。关于原告主张的房屋设施损失8，000元，因被告否认系其损毁房屋设施，而原告就此未向法院进一步举证证明房屋内设备的实际价值及具体的侵权行为人等，故本院对其该项诉讼请求，不予支持。原告可待相关证据材料齐备后，另行诉讼。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告顾王君于本判决生效之日起十日内协助原告俞金凤办理位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告顾王君变更登记为原告俞金凤，办理产权过户手续过程中所发生的税、费及交易手续费等均由原告俞金凤自行负担；二、原告俞金凤于本判决生效之日起十日内支付被告顾王君房屋尾款人民币20，000元；三、被告顾王君于本判决生效之日起十日内支付原告俞金凤房屋租金损失人民币23，400元；四、驳回原告俞金凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币292.50元，财产保全费人民币5，000元，合计5，292.50元，由原告俞金凤负担人民币75元，由被告顾王君负担人民币5，217.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  周颖二〇一五年六月八日书 记 员  林舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。