广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第813号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁荣有，男，1963年8月28日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈萍，女，1971年1月14日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市。代表人：肖尔鸣，该公司总经理。委托代理人：俞海、陈雪连，分别系该公司法务专员和物业助理。上诉人丁荣有、陈萍因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物管沙溪分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：丁荣有、陈萍系中山市沙溪镇雅居乐世纪新城雅逸六街＊幢＊＊房业主，该房建筑面积为193.24平方米。2010年1月27日，丁荣有、陈萍办理了收楼手续。世纪新城小区发展商中山雅居乐雍景园房地产有限公司与雅居乐物管沙溪分公司于2008年3月20日签订前期物业服务合同，主要约定：中山雅居乐雍景园房地产有限公司委托雅居乐物管沙溪分公司为世纪新城一期商住小区的前期物业管理方；雅居乐物管沙溪分公司的义务为房屋建筑公用部位的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，生活服务设施的维修养护和管理，绿化与建筑小品的维修养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范工作……；高层住宅的管理服务费用为每月每平方米建筑面积2.5元，当月10日以前支付，逾期交纳的从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金；业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知雅居乐物管沙溪分公司并与其签订物业装饰装修协议，雅居乐物管沙溪分公司可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金2000元，物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施及相关场地，不存在安全隐患的，及未违反“物业装饰装修协议”的，雅居乐物管沙溪分公司应在7日内将物业装饰装修保证金退回给业主或非业主使用人。由于丁荣有、陈萍从2013年12月起拖欠雅居乐物管沙溪分公司物业管理费，经多次催收未果，雅居乐物管沙溪分公司遂诉至原审法院，请求判令：1．丁荣有、陈萍支付雅居乐物管沙溪分公司物业管理费4347元（暂计自2013年12月至2014年8月期间产生的，丁荣有、陈萍实际拖欠的物业管理费应由2013年12月至审判之日为准）；2.丁荣有、陈萍支付雅居乐物管沙溪分公司滞纳金522元（按各月拖欠的物业管理费为基数，分别从应付之日按每日1‰算至支付之日止）；3．丁荣有、陈萍承担本案诉讼费用。丁荣有、陈萍以其与邓文飞发生诉讼纠纷是雅居乐物管沙溪分公司未履行应尽职责违约所致，反诉请求判令雅居乐物管沙溪分公司赔偿其二人因与案外人邓文飞诉讼所花费的律师费3000元、诉讼费100元、强制执行误工费2000元，合计5100元。又查，邓文飞系中山市沙溪镇雅居乐世纪新城雅逸六街＊幢＊＊房业主，与丁荣有、陈萍房屋相邻，两房之间有一公共平台相连。邓文飞在房屋装修时将其厨房的窗户改建为落地门、加装防盗门，在该改建后的落地门处安装雨棚，将空调主机放置在该雨棚上方，还将与丁荣有、陈萍房屋相连接的平台安装铁制栏杆将公共平台围住，并在其外墙安装燃气箱。后在雅居乐物管沙溪分公司的干涉下，邓文飞主动将上述违规加建物拆除，并口头承诺不再占用，但其后不顾承诺及雅居乐物管沙溪分公司的阻止，再次违规加建并拒不拆除，故丁荣有、陈萍于2013年1月5日诉至原审法院，请求判令邓文飞拆除位于公共平台的栏杆、雨棚和其他违反规定的设施，并不得自行再建。经审理，原审法院于2014年1月3日作出（2013）中一法沙民一初字第133号民事判决书，判决邓文飞于该判决生效之日起十五日内拆除位于中山市沙溪镇雅居乐世纪新城雅逸六街＊幢＊＊房与＊＊房相连平台上的铁制围栏及＊＊房厨房外墙的雨棚、室外空调机及机架、燃气箱，案件受理费100元由邓文飞负担（丁荣有、陈萍已预付100元，该款邓文飞于该判决生效日起七日内向原审法院缴纳）。该判决生效后，邓文飞未履行该判决，丁荣有、陈萍于2014年7月15日向原审法院申请强制执行。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。《》第规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《》第规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，世纪新城小区的发展商雍景园房地产公司已委托雅居乐物管沙溪分公司对该小区进行物业管理，丁荣有、陈萍作为该小区业主，故涉案前期物业服务合同对其具有约束力。因此，丁荣有、陈萍拒不交纳物业服务费用，已侵害了雅居乐物管沙溪分公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故丁荣有、陈萍应向雅居乐物管沙溪分公司缴纳从2013年12月起至本案审结之日即2015年2月止的物业管理费7245元（483元／月×15个月）。另外，雅居乐物管沙溪分公司主张的滞纳金实质为违约金，按每日1‰计付，显属过高，原审法院予以调整，标准应为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。最后，邓文飞侵犯其他业主共有权的行为，毕竟是邓文飞本人所为，邓文飞在起初实施侵权行为时已在雅居乐物管沙溪分公司的劝导下主动拆除相应的违规加建物，雅居乐物管沙溪分公司已尽监督职责，其后邓文飞不遵守承诺再次违规加建，丁荣有、陈萍就此诉至法院并得到胜诉，公平、正义已得到彰显，丁荣有、陈萍因此遭受的损失理应由邓文飞承担，故丁荣有、陈萍要求雅居乐物管沙溪分公司赔偿损失的请求，缺乏事实与法律依据，原审法院予以驳回。为此，依照《》第，《》第的规定，判决：一、丁荣有、陈萍应于原审判决生效之日起7日内向雅居乐物管沙溪分公司支付2013年12月至2015年2月的物业管理费7245元及违约金（每月应缴物业管理费为483元，从2013年12月11日起以每月实欠款项为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的四倍计算至原审判决指定的履行之日止）；二、驳回丁荣有、陈萍的诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为25元（雅居乐物管沙溪分公司已预付），由丁荣有、陈萍负担，于原审判决生效之日起7日内向原审法院交纳；反诉案件受理费减半收取为25元，由丁荣有、陈萍负担（该款已付）。上诉人丁荣有、陈萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人并没有依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、前期物业服务合同以及本小区的用户手册向上诉人提供物业管理服务。1.被上诉人没有履行职责，致使小区的很多共有部分被各业主违法占用，被上诉人不但没有规范好业主对小区共有部分的使用行为，反而放纵非法占用共有部分的行为发生，允许相邻业主签订协议书，交到被上诉人处后则可以占用全体业主共有部分使用，并可以在较大的公共平台搭建违章建筑和构筑物，将共有部分私有化，导致小区秩序混乱，小区内出现大量违规违章建筑，严重影响建筑的外观、采光、消防安全甚至结构安全。而被非法占用的公共平台实际是建筑用来美观装饰性线条。2.前期物业服务合同第二章物业服务事项第六条规定，业主或非业主使用人装饰装修物业时，被上诉人应当与相关人员签订物业装饰装修协议，并收取装修保证金，物业装饰装修完毕，在没有发现有损坏物业共有部位等，不存在安全隐患等，才可以退回保证金。被上诉人没有监督好相关人员在小区内的合法施工，致使强行围建或偷着围建行为发生，严重损坏物业共有部位，影响小区环境和造成安全隐患。二、一审判决认定被上诉人已尽监督职责错误。被上诉人作为小区的物业管理公司，应按照双方合同约定和法律规定，确保业主的合法权益得到全面及时的保护，在业主合法权益受到侵害的情况下，应采取一切可能的合法手段，阻止侵害行为的发生或尽早结束被侵害的状况。前期物业服务合同第四章第二十一条、第二十八条规定，被上诉人有义务对业主或非业主的违法行为进行管理和处罚，对违规的相关人员采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政、司法部门处理等措施。因此，被上诉人不应只是监督职责，也有将违法行为提请行政、司法部门处理的义务。被上诉人虽然曾经向案外人邓文飞提出拆除违章建筑的要求，但被上诉人却没有尽到阻止违章建筑搭建的职责，如阻止违规施工人员及材料工具进入小区、让违规业主停止违规行为等，在违规违章建筑建好后，被上诉人可以通过诉讼方式要求违规业主拆除违章建筑等。因被上诉人物业管理混乱，违法施工人员随意进出小区，违章建筑随意搭建，上诉人的邻居邓文飞就是其中一例。三、被上诉人应承担上诉人的经济损失。被上诉人没有按照住户手册和前期物业服务合同的约定履行职责，本应由被上诉人通过诉讼方式拆除违章建筑，反而让上诉人通过诉讼方式要求邓文飞拆除违章建筑，上诉人为此支出的律师费、诉讼费、交通费、误工费等，都是因被上诉人违约造成，被上诉人理应对此承担违约责任。而且因被上诉人没有做好物业管理服务，被上诉人被迫起诉邻居致使相邻感情受损。请求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失5100元。上诉人丁荣有、陈萍二审期间向本院提交了其拍摄的世纪新城小区照片，以证明业主占有共有平台，雅居乐物管沙溪分公司未尽物业管理职责。被上诉人雅居乐物管沙溪分公司向本院提交书面答辩意见称：一、被上诉人对邓文飞在公用露台进行违法装修一事曾进行积极的跟进，也通知过相关部门进行干预，但邓文飞都拒绝拆除。被上诉人没有强制执法权，不能直接对邓文飞的违建进行强制拆除，但整个过程都在劝导邓文飞。况且，违建的工程比较小，违建的时侯都比较隐蔽，被上诉人都没有发现邓文飞有请装修人员进行施工的迹象，被上诉人难以对此进行监管。二、邓文飞占用的公共露台属于整栋楼业主的共有部分，上诉人并不能因此要求被上诉人替邓文飞承担上诉人的侵权责任，侵权人是邓文飞，上诉人只能追究邓文飞责任，不能追究被上诉人的责任。三、邓文飞对丁荣有、陈萍的侵权属于相邻关系之间的侵权纠纷，上诉人应当自行承担因起诉邓文飞而支出的各项费用。请求驳回上诉，维持原判。本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：在丁荣有、陈萍诉邓文飞一案中，丁荣有、陈萍在起诉状中陈述在雅居乐物管沙溪分公司的干涉下，邓文飞主动拆除了在相邻平台上加建的栏杆等，并口头承诺不再占用，但之后不顾承诺和雅居乐物管沙溪分公司的阻止再次加建并拒不拆除。二审诉讼期间，丁荣有、陈萍陈述在其二人申请强制执行原审法院（2013）中一法沙民一初字第133号民事判决后，邓文飞已履行该判决，对围栏等已拆除，其二人房屋与邓文飞房屋相邻的公共平台已恢复原状。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点在于雅居乐物管沙溪分公司在处理丁荣有、陈萍与邓文飞占用公用平台纠纷中，是否履行了物业服务管理职责，是否应赔偿丁荣有、陈萍二人因与邓文飞诉讼所花费的律师费3000元、诉讼费100元、强制执行误工费2000元。因邓文飞占用其与丁荣有、陈萍相邻的公共平台事宜，在雅居乐物管沙溪分公司的作为下，邓文飞曾主动拆除了加建物品，邓文飞再次加建后，雅居乐物管沙溪分公司亦进行了阻止。因此，雅居乐物管沙溪分公司已尽必要的物业服务管理职责。丁荣有、陈萍因相邻关系而与邓文飞发生诉讼纠纷，丁荣有、陈萍为此委托律师代理诉讼而花费的律师费3000元是其二人与律师之间的委托合同关系而产生，其二人诉求雅居乐物管沙溪分公司对此予以赔偿无法律依据。诉讼费100元，原审法院已在（2013）中一法沙民一初字第133号民事判决中判令由邓文飞负担。因邓文飞不主动履行原审法院（2013）中一法沙民一初字第133号民事判决，若丁荣有、陈萍因申请强制执行存在误工损失，亦是邓文飞不依法履行生效判决行为所致，况且丁荣有、陈萍在本案提交的中山市第二建筑设计院有限公司坦洲分公司出具的收入证明并不足以证明其二人因申请强制执行而确实产生误工损失2000元，故丁荣有、陈萍在本案主张的强制执行误工费2000元缺乏事实依据，本院对其二人诉求雅居乐物管沙溪分公司予以赔偿不予支持。至于丁荣有、陈萍二审期间提交照片认为雅居乐物管沙溪分公司未尽物业管理职责，其他业主占用公共平台事宜，若丁荣有、陈萍认为此妨碍了其二人相关民事权益，其二人可另循法律途径解决，本院对此不予审理。综上所述，上诉人丁荣有、陈萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁荣有、陈萍负担。本判决为终审判决。审判长  张煌辉审判员  牛庆利审判员  官 琳二〇一五年六月二日书记员  易嘉璇