四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第6372号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）干强。委托代理人冯亚亮，四川律治律师事务所律师。委托代理人戚锐，四川律治律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）何可。委托代理人龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托代理人李中举，北京盈科（成都）律师事务所律师。上诉人干强因与被上诉人何可房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第1881号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人干强的委托代理人冯亚亮、戚锐，被上诉人何可的委托代理人龙从渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，成都市锦江区东大街芷泉段188号时代豪庭2栋2604号房屋系何可所有。2011年9月19日，何可母亲宋君容代何可通过房屋中介与干强签订《房屋出租协议》一份，约定：何可将时代豪庭2栋2604号房屋出租给干强使用，租期一年，月租金6500元，房屋租金半年支付一次。协议期内，承租人需按时交纳房租，否则出租人有权收回房屋。承租人还需按时交纳水、电、气及物业管理等费用。协议期内，出租人不能干涉承租人的合法居住权，不能收回房屋或转租他人，不能提高房租或终止协议。协议签订后，干强自带部分物品搬入出租房内居住并按约支付了半年租金。2012年3月8日、3月9日、3月28日，干强三次将自带物品搬离时代豪庭小区。自2012年4月26日止，时代豪庭2栋2604号房屋在干强搬离后未重新租赁也未有人居住。何可于2012年3月29日支付了该房屋2012年3月的天然气费97元，于2012年3月21日支付了该房屋2012年1月1日至2012年3月31日期间的物业公共服务费955.98元和2011年9月30日至2012年2月29日期间的水费74.1元；上述费用共计1127.08元。2012年4月10日，干强以承租房屋甲醛超标为由诉至原审法院，请求判令何可退还已支付的租金、房屋保证金，承担房屋中介费、房屋检测费及后续治疗费。原审法院受理案件后，干强于2012年4月17日申请对该房屋室内空气质量进行鉴定。原审法院于2012年4月25日受理何可提起的反诉并于2012年4月26日告知何可，原审法院将委托第三方对房屋空气质量进行鉴定，要求其配合鉴定。四川省产品质量监督检验检测院（以下简称四川省质检院）接受原审法院的鉴定委托后，于2012年7月4日晚在双方当事人代表人员见证下，关闭该房屋房间的室内各处门、窗，关闭卫生间排风扇、关闭空调，关闭入户门，并在各处门窗位置粘贴封条。2012年7月5日上午，四川省质检院工作人员在双方当事人代表人员在场的情况下进行室内空气质量检测的采样工作。2012年7月16日，四川省质检院出具司法鉴定意见书，结论为诉争房屋目前状况下的甲醛浓度符合标准GB／T18883-2002《符合室内空气质量标准》的相应要求。房屋空气取样后，何可重新使用房屋。上述事实有房屋信息摘要，入住证明，房屋租赁协议，水、气及物业管理费发票，时代豪庭物业客服中心出具的《情况说明》，本案本诉民事起诉状、四川省质检院《司法鉴定意见书》等证据在案佐证。原审法院认为，何可与干强签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，系有效合同，双方当事人应按合同履行自己的权利和义务。按照协议约定，干强应当于2012年3月8日前支付下半年租金，但干强未按约支付租金且在未与何可协商一致解除或中止租赁合同的情况下搬离房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。干强应当继续支付房屋租金至何可收回并重新使用房屋之日。本案中，因干强曾提起诉讼并申请对房屋空气进行鉴定，为配合鉴定，何可至2012年7月5日房屋空气取样后方取回房屋重新使用，何可诉请干强支付房租及房屋空置损失至2012年7月5日，符合双方的约定并具有事实及法律依据，原审法院予以支持。干强应当支付的租金为25133元（6500元÷30天×116天）。因干强未按约支付租金且在租赁合同到期前搬离房屋并提起诉讼，该行为已表明其不履行主要债务且已实际单方终止租房协议，因此，何可要求解除双方的租赁合同的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。此外，干强还应当按约支付房屋租赁期内的水、气及物业公共服务费。何可已支付的上述款项共计1127.08元，干强应当直接支付给何可。何可的该项诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院据此判决：1、解除何可与干强于2011年9月19日签订的《房屋出租协议》；2、干强向何可支付房屋租金及房屋空置损失共计25133元；3、干强向何可支付房屋水、气及物业公共服务费共计1127.08元。本诉诉讼费526元，反诉诉讼费77元，两项共计603元，由干强负担。宣判后，原审反诉被告干强不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回何可的反诉请求。其主要上诉理由是：干强应当于2012年3月8日前支付何可租金，因租赁房屋甲醛超标，双方协商解除租赁合同，并于2012年3月28日前将自己的物品分三次搬离租赁房屋，何可于2012年3月28日强行收回房屋钥匙，故房屋解除的情况下，干强不需要继续支付租金，也不存在违约行为。干强搬离租赁房屋后，房屋实际由何可控制，不存在房屋空置损失。被上诉人何可答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，上诉人干强为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：1、关于解除房屋出租协议及搬离物品的通知，拟证明房屋租赁合同已于2012年3月20日解除，干强不应向何可支付2012年3月19日至同年7月5日期间房屋的租金及空置损失25133元。2、2011年9月19日何可母亲宋君容出具的收据，拟证明干强按约定向何可支付了保证金及租金。因一审时干强及其代理人未准时出庭参加诉讼，一审中未对干强提交的成都诺优科技有限公司2012年2月29日作出的《检测报告》进行质证，干强在二审中出示并请求按二审新证据进行质证，本院予以准许。上述证据经庭审举证、质证，何可认为解除合同通知书的内容是何可的意思表示，但干强提交的这份通知书不是何可及其母亲何君容所签，并表示不愿意申请鉴定；对收据的真实性予以认可；对干强提交的检测报告真实性和关联性不予认可。本院认为，干强收到解除合同通知书后，并未向何可返还房屋及房屋钥匙，且在诉讼中申请对案涉房屋空气质量进行鉴定，导致房屋空置，故该通知书不能证明干强不应向何可支付2012年3月19日至同年7月5日的房屋租金及空置损失，通知书与本案不具有关联性，对该证据本院不予采信。何可母亲出具的收据载明内容为收到干强2011年9月19日至2012年3月18日的租金及房屋保证金，不能证明干强已支付2012年3月19日以后的租金，故该证据与本案缺乏关联性，本院对此不予采信。干强提交的检测报告系其单方委托成都诺优科技有限公司所作的鉴定，且鉴定时租赁房屋内有干强带入的床垫及按摩椅等家具及物品，该份检测报告不具有对待证事实的证明力，本院对此不予采信。本院经二审另查明，干强租赁案涉房屋后，自行搬入了床垫、电视机、按摩椅、鞋柜、保险柜等家具及用品。本院经二审查明的其余事实与原审查明事实一致。本院认为，干强是否应向何可支付2012年3月19日至同年7月5日期间的房屋租金及房屋空置损失25133元，以及案涉房屋水、气及物业公共服务费1127.08元，是本案二审中的争议焦点。干强上诉认为，其未按约于2012年3月8前向何可支付下半年的房屋租金，是因为租赁房屋甲醛浓度超标影响其健康，其并没有违约，案涉房屋空置是因为房屋租金过高出租不成，其不应向何可支付房屋空置损失。对此本院认为，干强自行搬离案涉租赁房屋后并未及时将房屋钥匙及房屋交还何可，且干强提起本案诉讼后，申请对案涉房屋空气质量进行鉴定，原审法院通知何可配合，鉴定机构于2012年7月5日对案涉房屋空气进行采样，在此之前，何可不可能将案涉房屋出租。根据诉讼中双方委托的鉴定机构的鉴定结果，案涉房屋的甲醛浓度并未超标，故2012年3月19日至同年7月5日案涉房屋租金及空置损失应由干强负担。案涉房屋水、气及物业公共服务费1127.08元，系干强在居住房屋期间产生的费用，依照合同约定，应由干强支付。因干强未予支付，何可作为房屋业主已代其交纳，故干强应向何可支付。原审以案涉房屋租赁月租金为参照，判决干强向何可支付2012年3月19日至2012年7月5日期间的房屋租金及房屋空置损失25133元，案涉房屋水、气及物业公共服务费1127.08元正确，本院予以维持。干强称其不应向何可支付上述费用的上诉主张，因与法律规定及合同约定不符，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费457元，由上诉人干强负担。本判决为终审判决。审 判 长  周继锋审 判 员  魏云霞代理审判员  宋 巍二〇一二年十一月二十九日书 记 员  任文磊