重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8202号上诉人（原审被告）：罗斌，男，1966年7月17日出生，汉族，住四川省罗江县。委托诉讼代理人：刘银勇，重庆进明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆融洋房地产有限公司，住所地重庆市永川区中山大道中段8号，统一社会信用代码91500118747476808J。法定代表人：郑勤，董事长。未到庭。上诉人罗斌因与被上诉人重庆融洋房地产有限公司（以下简称“融洋房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院作出的（2016）渝0118民初7005号民事判决提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。经本院通知，上诉人罗斌及其委托诉讼代理人刘银勇到庭参加了诉讼，被上诉人融洋房地产公司未按期到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗斌上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四项；二、判令全部诉讼费用由融洋房地产公司承担。事实与理由：一、罗斌于2016年7月5日左右将涉案房屋钥匙交回融洋房地产公司，且租赁房屋及在其经营范围内均未从事过酒水销售，原审法院认定罗斌租赁房屋后从事酒水销售、至今仍有物品堆放其中是错误的。二、原审判决第二项明显违背法律，判决错误，根据罗斌向严钟仁于2015年10月26日至2016年6月2日的转账记录，罗斌除7200元保证金外已支付租金至2016年5月26日，其多次未按合同约定时间支付，融洋房地产公司亦未提出异议，可证明实际支付已经改变合同超过20天视为违约的约定；根据合同关于违约保证金及保证金责任条款的约定，7200元保证金应抵扣2016年6、7月的租金，而融洋房地产公司诉请的租金计算至2016年7月26，抵扣后罗斌刚好支付完毕，双方也同意合同于此解除，可认定合同于此时解除；罗斌于7月5日交付房屋后但无交房证据，涉案房屋根本没有其物品，融洋房地产公司也没有证据证明的情况下，一审法院认为就未交付房屋从而错误作出第二项判决，加重了罗斌的负担。三、原审判决罗斌支持违约金20000元显属适用法律不当，根据租赁合同约定，7200元保证金应当抵扣2016年6、7月的租金，由此不应当有未支付的租金，罗斌不存在违约不同意支付违约金，融洋房地产公司于2016年7月26日起诉、次日立案及开庭审理均未达到合同约定的违约条件。四、融洋房地产公司收取租金后未出具相应的收据，违反约定，存在违约。融洋房地产公司未作答辩。融洋房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除融洋房地产公司、罗斌于2015年5月19日签订的《渝西风情街商业用房租赁合同》并要求罗斌交回所租赁房屋；2、罗斌立即支付从2016年3月27日至解除租赁合同为止的租金（计算至2016年7月26日的租金为3600元/月×4个月=14400元）；3、罗斌支付违约金50000元；4、融洋房地产公司不退还保证金7200元。一审法院经审理查明，2015年5月19日，甲方融洋房地产公司与乙方罗斌签订了《渝西风情街商业用房租赁合同》，约定甲方将位于永川区中山大道东段“风情100国际公寓”X层建筑面积为60.76㎡的商业用房出租给乙方，租赁期限自2015年5月27日至2018年5月26日，第四条第一款约定“租金标准，1、第一年租金为3600元/月，以后每年递增7%，三年的租金共计135284元。2、甲方自合同生效之日起，免收一个月租金（2015年8月27日至9月26日）”，第二款约定“缴付方式，按照先交费后使用的原则，乙方于签定本合同之日缴付三个月租金，以后按季度缴付，缴付时间为每季度前15日一次性付清，甲方出具收据。乙方若不按时交租，甲方按拖欠租金总额的1%每天收取滞纳金，拖欠租金超过20天视为违约，甲方有权按违约处理并收回房屋”。第五条约定“1、乙方在合同签订之日起支付甲方合同保证金7200元。2、保证金主要用于抵扣乙方应当承担但未缴付的费用。对乙方有违反本合同的行为，甲方有权从保证金中直接扣除相应违约金和相关损失”。第十条第四款约定“乙方不支付或者不按约定支付租金达20日时，甲方除追究违约责任外，有权单方解除合同，并收回房屋”。第十二条约定“任何一方违约，均应承担违约责任，并赔付因违约给守约方造成的全部经济损失，并另行向守约方支付违约金50000元”。罗斌租赁前述房屋后用于从事酒水销售，房屋内至今仍有罗斌堆放的物品。2015年5月19日，罗斌支付了融洋房地产公司的管理人员严钟仁2015年5月27日至8月26日的租金10800元，2015年6月25日，又支付了保证金7200元。2015年10月26日、2016年1月3日、4月28日、6月2日，罗斌向严钟仁银行账户分别转入7200元、7200元、3600元、3600元。一审审理中，罗斌陈述2016年7月5日左右，其按严钟仁要求，将本案房屋钥匙交与融洋房地产公司的保安，融洋房地产公司对此予以否认。上述事实，有当事人陈述、商业用房租赁合同、租赁户租赁信息一览表、收据、手机银行转账界面照片、银行卡客户交易明细等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，融洋房地产公司、罗斌签订的《渝西风情街商业用房租赁合同》系双方真实自愿的意思表示，合法有效，双方均应按该合同约定内容履行。融洋房地产公司、罗斌争议焦点在于罗斌是否足额交纳了租金，罗斌举示的收据、手机银行转账记录、银行卡客户交易明细显示其一共向融洋房地产公司交纳了32400元租金、7200元保证金，按照合同约定的租金标准以及免租期、保证金的内容，2016年5月26日前的租金罗斌已付清。根据合同约定，罗斌应于2016年5月15日前付清下一季度（2016年5月27日至8月26日）的租金，但其至今未交纳，该行为已严重违约，融洋房地产公司主张解除合同并收回房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，同时，罗斌应支付融洋房地产公司违约金，融洋房地产公司未举证证明其损失，结合合同履行情况、预期利益等综合因素，融洋房地产公司主张的违约金金额过高，一审法院对此酌情支持20000元。罗斌辩称违约金金额过高的意见成立，一审法院予以采纳。罗斌辩称其已交还房屋钥匙并付清租金，但未举示相应的证据予以证明，且融洋房地产公司对收回钥匙一事未予认可，故一审法院对该项辩称意见不予采纳。根据双方签订的合同约定，罗斌支付的保证金可抵租金，故融洋房地产公司主张不退还保证金的理由不成立，一审法院不予支持。依法判决如下：一、解除重庆融洋房地产有限公司与罗斌于2015年5月19日签订的《渝西风情街商业用房租赁合同》；二、由罗斌于本判决生效后5日内腾空位于永川区中山大道东段“风情100国际公寓”X层商业用房，并交与融洋房地产公司重庆融洋房地产有限公司；三、由罗斌于本判决生效后5日内支付重庆融洋房地产有限公司租金（以3600元/月的标准自2016年5月27日计算至本判决生效之日止）；四、由罗斌于本判决生效后5日内支付重庆融洋房地产有限公司违约金20000元；五、驳回重庆融洋房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费705元，由融洋房地产公司负担205元，由罗斌负担500元（此费融洋房地产公司已预缴，罗斌负担部分应于履行上述判决时一并支付融洋房地产公司）。本院二审期间，罗斌围绕上诉请求依法提交了证据。罗斌举示并提交经营者姓名为罗斌（注册号为）工商变更登记查询件，拟证明罗斌没有做过酒水生意，而且也在今年6月底就已经搬走了，工商登记也进行了变更，在一审中融洋房地产公司的诉讼请求只涉及到3-7月未交房租，没有提及没有交房的事情，也没有涉及到酒水问题，故就没有举示该证据；融洋房地产公司未到庭进行质证。因本案属于房屋租赁合同纠纷，融洋房地产公司在起诉状中明确要求解除案涉合同并要求交还房屋，在一审审理中双方就涉案房屋是否交还也各执一词，罗斌租赁涉案房屋的具体用途及所涉的工商登记变更与本案租赁合同的履行情况亦无直接关联，故本院对该证据不予采信。本院二审对一审审理查明其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因本案系由融洋房地产公司作为原告，通过诉讼方式向法院提出解除与罗斌之间的《渝西风情街商业用房租赁合同》并要求罗斌交回所租赁房屋、立即支付至解除租赁合同为止的租金等诉请，有关要求解除合同的诉求属于变更之诉，一审法院根据审理查明事实，并结合融洋房地产公司所提出的诉请所作出的相应裁决于法有据，罗斌虽诉称其已于2016年7月5日左右已交还房屋钥匙并付清租金，但其未举示相应的证据予以证明，且融洋房地产公司对此不予认可，罗斌的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于罗斌是否存在违约的问题，在案涉的《渝西风情街商业用房租赁合同》经被生效判决解除前，双方均应全面按照合同严格履行；罗斌诉称双方以实际行为已经改变违约条款约定、7200元保证金抵扣2016年6、7月的租金后双方同意解除合同；但其也未举示充分证据对此加以证明，且融洋房地产公司对罗斌的观点亦不认可，根据罗斌举示的支付租金的证据，按照合同约定的租金标准以及免租期、保证金的内容，一审法院作出罗斌已付清2016年5月26日前的租金认定正确，再结合本案查明事实，罗斌未按合同约定按期支付当期租金已构成违约，应当承担相应的违约责任；一审法院结合合同履行情况、预期利益等因素，酌情支持融洋房地产公司主张的违约金20000元并无不当，本院予以维持。关于罗斌诉称融洋房地产公司收取租金后未开具票据是否存在违约的问题，因罗斌在本案中并未就此提起反诉，对罗斌的该项诉讼主张本案不作处理。综上所述，罗斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人罗斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一七年一月十九日书 记 员  孙 翠