广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15393号上诉人（原审被告）：韩后化妆品股份有限公司（原名韩后化妆品有限公司），住所地广州市白云区。法定代表人：王国安，该公司董事长。委托代理人：邱启刚，该公司职员。委托代理人：黄亚娜，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州银行股份有限公司达信支行，住所地广州市越秀区。负责人：李晓燕，该支行行长。委托代理人：沈冰，该公司职员。委托代理人：林敏华，该公司职员。上诉人韩后化妆品股份有限公司（以下简称韩后公司）因与被上诉人广州银行股份有限公司达信支行（以下简称广州银行达信支行）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人韩后公司上诉请求：1、改判一审判决第二项韩后公司向广州银行达信支行支付2015年10月1日起至2016年3月31日止共6个月租金；2、改判一审判决第二项韩后公司向广州银行达信支行支付2015年10月1日起至2016年3月31日止共6个月违约金；3、本案的上诉费用由广州银行达信支行承担。事实和理由：一审法院认定放任损失扩大的责任不在广州银行达信支行，属于认定事实不清。韩后公司与广州银行达信支行于2013年8月23日签署2013年8月15至2016年8月14日为期三年的租赁合同，2015年10月27日韩后公司向广州银行达信支行发出《申请书》提出解除租约。双方就终止合同一直在进行协商，但广州银行达信支行多次以需要请示为由拒绝解除合同，在明知韩后公司于2015年10月已经搬出该物业，并且确认韩后公司违约的情况下，仍然放任本次纠纷的物业处于空置状态而不采取适当措施防止损失的扩大。双方签订的租赁合同中第八条约定：“拖欠相关费用2个月以上，甲方有权收回物业。”广州银行达信支行是有能力可以采取措施防止损失的扩大。在韩后公司多次要求下依然不采取措施。根据《中华人民共和国劳动合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”由于双方就解除租赁关系的相关交接存在争议而无法办理钥匙移交。双方对合同解除及无法办理物业移交手续存在混合过错，并非一方过错所致；故从2015年10月至交还钥匙之2016年3月31日期间场地空置损失应视为解除租赁关系产生的经济损失，可参照双方约定的租金标准，由双方按各自的责任比例共同承担。被上诉人广州银行达信支行辩称：一、一审判决正确，请求维持原判。二、韩后公司在上诉状中提及的事实和理由与实情不符，韩后公司没有提交证据证明，双方虽有多次函件来往，但由于韩后公司一直占有该物业因此合同属于存续期间，不存在无法移交钥匙之说。韩后公司在上诉状中称2015年10月份到2016年3月之间的经济损失，双方均有过错，与事实不符。原因在于在合同未解除的情况下，韩后公司始终占有该物业，无论该物业是否实际对韩后公司产生了经济价值，与广州银行达信支行无关，因此该期间的租金应当按照一审判决由韩后公司向广州银行达信支行支付。2016年1月18日，广州银行达信支行向一审法院起诉请求：1、解除广州银行达信支行、韩后公司之间的租赁合同，韩后公司将承租的广州市越秀区环市东路371-375号北塔901、902房房屋交还给广州银行达信支行；2、韩后公司向广州银行达信支行支付拖欠的从2015年10月1日起计至2016年3月31日止共计6个月的租金（按照33600元/月的标准计算），及逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起算，每日按拖欠的当月月租金的2%计算至2016年3月31日止）；3、广州银行达信支行没收韩后公司所交的保证金67200元；4、韩后公司向广州银行达信支行支付从2015年10月起计至2016年3月31日止的物业管理费47475元（每月按照7912.50元的标准计算）、从2015年10月起计至2016年3月31日的电费2218元。一审法院认定事实：2013年8月23日，广州银行达信支行（为甲方、出租人）与韩后公司（原称广州十长生化妆品有限公司，为乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区环市东路371-375号北塔901-902房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积377平方米；租赁期限2013年8月15日至2015年8月14日月租金额32000元，2015年8月15日至2016年8月14日月租金额33600元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳67200元保证金，甲方应在租赁期满，办理物业移交手续后将保证金无息退回（保证金不得抵偿租金）；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方负责租赁期间承租物业的水、电、电信、物业管理等费用，如拖欠相关费用2个月以上，甲方有权收回物业，并没收保证金作为违约金，乙方仍需缴纳上述费用，给甲方造成其他损失的，甲方有权继续要求赔偿；未经甲方书面同意，乙方不得提前退租、转租、分租、转借或调换，否则甲方有权解除本合同，没收保证金，并追究乙方给甲方造成的损失等。2015年10月27日，韩后公司向广州银行达信支行发出《申请书》，内容为：由于我公司2015年经营形势一路走低，服务市场很低迷，销售额与支出严重不均，为了我司能继续正常运作，我司必须开源节流，需提前结束租约，决定自2015年12月前搬迁，因提前结束租约给业主带来的不便深表歉意等。2015年11月24日，广州银行达信支行向韩后公司发出《催租通知书》，内容为：现贵司自2015年10月起今，已连续欠付我行2个月租金共计67200元；因此，请贵司见函后立即清缴上述欠交的租金，否则我行将按合同的相关约定追究贵司的违约责任等。2015年12月21日，广州银行达信支行委托律师向韩后公司发出《律师函》，内容为：贵公司虽于2015年10月向广州银行达信支行发出提前解除租约申请，但未得到广州银行达信支行的书面同意，所以合同并没有解除，若广州银行达信支行不解除合同，则合同继续有效，租金也会照常计付至合同约定履行期满之日；请收到本律师函后5日内支付所欠租金、物业管理费和电费，并支付违约金等。因本案纠纷，广州银行达信支行于2016年1月18日提起诉讼。一审诉讼中，广州银行达信支行称：据物业管理公司向广州银行达信支行反映，2015年10月份韩后公司已经搬离了房屋，具体日期不清楚，但广州银行达信支行认为虽然搬出，合同尚未解除，故租金仍需计算。10月底韩后公司提出提前终止合同，广州银行达信支行接到申请已经马上与韩后公司沟通，因为当时韩后公司10月、11月的租金还没有缴纳。按照韩后公司的申请，是提前终止合同，不是合同到期而解除。办理提前终止合同前提是没有违约，但韩后公司已经拖欠租金，广州银行达信支行无法办理审批，所以广州银行达信支行提出需要结清拖欠费用才可以审批。11月23日，韩后公司曾经与广州银行达信支行协商承诺同意支付拖欠的费用，并且立即支付10月、11月的租金，缴清物业管理费及水电费，进行房产移交，由广州银行达信支行为其办理提前退租手续,但韩后公司在承诺的划款日期前反悔了。韩后公司称：当时协商时，韩后公司意见是支付租金可以，但必须同时解除合同。广州银行达信支行答复称需要回去请示，回去请示后广州银行达信支行又答复称必须先支付款项，再由广州银行达信支行办理解除合同审批。韩后公司认为必须先解除了合同，再支付租金，所以才无法达成一致。关于物业管理费和电费，广州银行达信支行称：租赁期间的物业管理费和电费是由物业管理公司直接向韩后公司收取，不是广州银行达信支行向韩后公司收取；诉请期间的物业管理费和电费，广州银行达信支行没有代韩后公司支付。韩后公司称：以往的物业管理费和电费一直由韩后公司缴纳，通过银行划账给物业管理公司。关于涉讼房屋的状况，广州银行达信支行称：涉讼房屋现空置，钥匙在韩后公司处。韩后公司称：房屋空置，钥匙未交回广州银行达信支行，因广州银行达信支行不同意终止合同，交钥匙的前提是广州银行达信支行同意终止合同。广州银行达信支行、韩后公司在诉讼过程中，于2016年3月31日办理了房屋交接手续，韩后公司将涉讼房屋及钥匙交回广州银行达信支行。一审法院认为：广州银行达信支行、韩后公司双方于2013年8月23日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，韩后公司于2015年10月27日向广州银行达信支行发出《申请书》，要求解除合同。因韩后公司不具有单方解除合同的权利，且与广州银行达信支行未能就此协商一致，故双方之间的租赁合同未解除，韩后公司仍应依约向广州银行达信支行支付租金。韩后公司至今未交付2015年10月1日起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。广州银行达信支行现要求解除租赁合同，韩后公司支付拖欠的租金及逾期交租的违约金，合法合理，一审法院予以支持。因合同约定逾期交付租金的，每逾期一日，须按照当月租金额的2%支付违约金，显属过高，依法应予调整，以参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。至于韩后公司提出广州银行达信支行放任损失扩大，2015年12月起的相关费用不应由其承担的抗辩，因韩后公司虽已搬离承租房屋，但其直至2016年3月31日才将房屋交回广州银行达信支行，据此，韩后公司所谓的损失扩大的责任不在于广州银行达信支行，其上述抗辩理据不足，一审法院不予采纳。关于保证金67200元。韩后公司拖欠租金、物业管理费、电费等费用2个月以上，导致合同解除。广州银行达信支行要求没收保证金67200元，符合合同的约定，一审法院予以支持。韩后公司抗辩称没收保证金过高，但无提供证据予以证明，一审法院不予采纳。关于物业管理费和电费。租赁合同约定由韩后公司负责租赁期间的物业管理费和电费等费用，但无约定上述费用应由韩后公司交纳给广州银行达信支行。因上述费用一直是由物业管理公司直接向韩后公司收取，而且，广州银行达信支行至今也没有代韩后公司垫付，故广州银行达信支行要求韩后公司向其交付物业管理费和电费，于法无据，一审法院不予支持。韩后公司如愿意交由广州银行达信支行代付，双方可另行协商处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年7月5日作出判决：一、自判决发生法律效力之日，解除广州银行股份有限公司达信支行与韩后化妆品股份有限公司于2013年8月23日签订的关于租赁广州市越秀区环市东路371-375号北塔901-902房的《广州市房屋租赁合同》；二、自判决发生法律效力之日起十日内，韩后化妆品股份有限公司向广州银行股份有限公司达信支行支付上述房屋2015年10月1日起至2016年3月31日止共6个月租金（按33600元/月计）及逾期支付上述租金的违约金（其中逾期支付2015年10月租金的违约金从2015年10月6日起算，逾期支付2015年11月租金的违约金从2015年11月6日起算，逾期支付2015年12月租金的违约金从2015年12月6日起算，逾期支付2016年1月租金的违约金从2016年1月6日起算，逾期支付2016年2月租金的违约金从2016年2月6日起算；逾期支付2016年3月租金的违约金从2016年3月6日起算；以33600元为本金，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至2016年3月31日止；违约金的数额以不超过欠付租金的数额为限）；三、韩后化妆品股份有限公司交纳的保证金67200元不予退回，归广州银行股份有限公司达信支行所有；四、驳回广州银行股份有限公司达信支行的其他诉讼请求。案件受理费7287元，由广州银行股份有限公司达信支行负担2288元，韩后化妆品股份有限公司负担4999元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，韩后化妆品有限公司于2016年9月20日经核准改制后名称变更为韩后化妆品股份有限公司。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，针对上诉人韩后公司的上诉理由，本院认定如下：合同的解除需经双方达成合意，否则应继续履行。韩后公司在2015年10月27日发出要求提前解除合同的《申请书》时已超过合同约定的每月5日前交租的期限，在该申请书中也未要求广州银行达信支行收回场地，并且韩后公司以广州银行同意终止合同为前提才同意交还钥匙，可见其并未履行交还场地的义务。韩后公司是涉讼房屋的承租人，交还场地的义务首先在于承租人而非出租人，在韩后公司没有履行交还场地义务的情况下，其主张广州银行达信支行放任房屋空置的状况、对扩大的损失应承担责任不成立，本院不予支持。上诉人韩后公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4999元，由上诉人韩后化妆品股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年一月十二日书记员  张 利