安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初4702号原告：王存华，女，1969年10月5日生，汉族，住合肥市蜀山区，委托代理人：孙舒维，安徽金亚太律师事务所律师。委托代理人：张超敏，安徽金亚太律师事务所实习律师。被告：王璐，男，1983年7月2日生，汉族，住合肥市政务区，委托代理人：赵振乾，安徽皖正律师事务所律师。被告：张薇，女，1983年10月11日生，汉族，住址同上，委托代理人：王璐,与张薇系夫妻关系。原告王存华诉被告王璐、张薇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢静筠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王存华及其委托代理人孙舒维、张超敏，被告王璐及委托代理人赵振乾，被告张薇委托代理人王璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王存华诉称：被告张薇与被告王璐系夫妻关系，他们拥有位于合肥市政务区岸××玫瑰花园小区××室房屋一套。2015年10月初，经安徽映日房地产有限公司（下称安徽映日公司）居间介绍，原告王存华作为买受人与出卖人被告就案涉房屋即位于合肥市政务区岸××玫瑰花园小区××室房屋一套的买卖事宜达成共识，双方于2015年10月7日签订了《存量房买卖合同》及其《存量房买卖合同补充协议》。该合同及其补充协议明确规定：1、买卖标的物即被告的位于合肥市政务区岸××玫瑰花园小区××室房屋（建筑面积91.56平方米）一套。2、该房屋出售总价款1200000元。其中，2015年11月12日前向托管账户支付首付款390000元；房屋余款以金融按揭（包括商贷和公积金贷款）方式支付，也存入托管账户；支付定金30000元。3、任何一方违约，违约方向守约方支付10%的总房款即违约金120000元。4、若发生争议，通过法院诉讼解决。嗣后，原告依约履行该买卖合同及其补充协议约定的全部义务，包括原告支付了定金3万元，支付了中介费18000元，备好了首付款39万元等。然而，被告却擅自违约，于2015年11月12日，拒不配合与原告共同办理包括购房款存入托管账户以及转移该房屋过户手续等，其间，被告王璐在原告的督促下，虽同意履行该房屋买卖合同，但却一再拖延履行办理该买卖合同项下的义务。截至2016年5月份，案涉房屋所在区域的房屋单价由每平米12000余元涨至每平方米19000余元，原告遭受了重大的经济损失。期间，原告又多次要求中介安徽映日公司联系被告，以使由三方共同坐下磋商彻底解决本案的买卖合同履行事宜，可被告却拒不履行，导致本案的买卖合同履行不成。鉴此，原告认为，本案的房屋买卖合同及其补充协议合法有效，被告应无条件地履行该买卖合同的义务。于是，自2015年11月12日始至今，原告不间断地要求被告履约，但无果。请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》；2、被告支付违约金120000元；3、被告因违约向原告赔偿损失费270000元；4、被告返还双倍定金60000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为1、解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》；2、被告支付违约金120000元；3、被告因违约向原告赔偿损失费300000元；4、被告返还定金30000元；5、被告承担本案全部诉讼费用及评估费6100元。原告王存华为支持其诉讼请求向本院提交证据1、《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》、被告身份证复印件、《定金收据》、《收据》；2、《房地产权证》（合产字第××号）、《机打缴费凭证》、《通用机打发票》、《个人电子银行服务申请表》及其《客户详单通话记录》、《资产证明》、《中国建设银行凭证》；3、《电话通话录音纸质择录》；4、评估报告2份、评估费票据；5、所有权登记转让审核表。被告张薇、王璐辩称:1、原、被告之间存量房买卖合同及补充协议应属无效，根据本案事实，合同中约定的标的物，该涉案房屋的所有权性质属于王璐婚前个人所有，张薇擅自处分无权，且其处置房屋的行为未得到王璐的追认，故该买卖合同及补充协议应属无效；2、在买卖合同中原告也存在违约行为，原告与被告张薇于2015年10月7日签订房屋买卖合同及补充协议至今未得到王璐的追认，且原告也未按照合同约定在2015年11月12日将购房款存入托管账户，属于违约在先；3、原告的行为存在明显过错，其要求赔偿损失无任何事实和法律依据，原告明知房屋产权属于王璐，而不是张薇，仍然与张薇签订房屋买卖合同及补充协议，买卖房屋应审查房屋的所有权及身份情况，而原告明知张薇在未得到授权情况下，仍与张薇签订合同具有明显过错；4、原告同时要求支付违约金及双倍返还定金违反法律规定；5、原告提供的录音证据不完整，被告与原告之间在事实上存在多次通话，原告故意有选择的删减通话内容，断章取义提供不完整录音资料，被告在知道张薇签订房屋买卖合同后早已多次告知原告不同意出卖该房屋，大量证据证明被告王璐不同意卖房，原告是故意影响法官判断，根据原告提供的材料也可以证明被告王璐不同意卖房的相关内容；6、原告在本案中只是交付了小部分定金，一方面原告也没有履行合同义务，另一方面原告除了支付3万元定金外，并未产生其他损失，3万元定金在购房的行为上影响极小，故同意退还原告3万元定金，原告要求赔偿损失的诉请无事实和法律依据。综上，对原告诉请应予以驳回。被告王璐为支持其诉讼请求向本院提交证据1、房产证、结婚证、付款凭证；2、通话录音、通话记录。经审理查明：2015年10月7日，原告王存华（买受人、乙方）与被告张薇通过安徽映日房地产营销有限公司签订（出卖人、甲方）《存量房买卖合同》一份，载明：第一条甲方出卖的存量房坐落在合肥市政务区岸××玫瑰××室，权属证号为合产626783号，建筑面积91.56平方米；第二条存量房转让价款为人民币1200000元，甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定，乙方支付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过柒日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之拾的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。《存量房买卖合同》补充协议附件四约定：一、乙方应于2015年10月7日，向甲方支付人民币叁万元，作为购房定金。二、首付款叁拾玖万元整，甲方应在2015年11月12日前存入托管账户。三、剩余房款捌拾肆万元整乙方以商贷和公积金贷款方式支付并存入托管账户。六、甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心蜀山分中心对存量房转让价款实行托管，双方应自2015年11月12日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。十、甲乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约责任。双方约定：除国家政策变动外，其余因甲、乙、丙三方任何一方原因导致余款逾期未到账，由责任方承担全部损失及费用。合同签订当日，原告支付了定金30000元，被告张薇出具了购房定金收条，该收条载明：今收到王存华岸上玫瑰小区NB12栋1008室房屋购房款人民币叁万元整。原告向安徽映日房地产营销有限公司支付中介费18000元。被告张薇未按合同约定与原告签订存量房资金托管协议。原告陈述2015年11月15日，被告王璐告知其不同意出售涉案房屋。2015年11月21日至2015年11月29日，双方商谈过程中，被告王璐仍未表示同意出售房屋。原告未提供证据证明其2015年11月29日后仍要求被告张薇及王璐继续履行合同。另查明涉案房屋的房地产权利人为王璐，登记日期为2010年2月，2008年6月25日设立了债权人为中国建设银行股份有限公司合肥城南支行，债权数额为10万元的他项权登记。两被告于2010年10月10日登记结婚。案件审理中，根据原告的申请，本院委托安徽新安房地产评估有限公司对涉案房屋价格进行评估，该公司于2016年9月30日出具皖新房估报字【2016】第265号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象合肥市岸上玫瑰小区NB12栋1008室（权证字号：房地权合产字第626783号，建筑面积：91.56平方米，建筑年代：2009年，房地产权利人：王璐）在价值时点2016年9月4日价值类型为公开市场价值的估价结果：总价为1882748元，单价：20563元/平方米。原告为此支出评估费6100元。上述事实，有当事人陈述及原告提供的证据1-5，被告提供的证据1-2在卷证实。本院认为：涉案房屋的房地产权利人为被告王璐，被告张薇出售涉案房屋时未提供被告王璐的书面授权委托书，原告亦未提供证据证明被告张薇实际获得了被告王璐的授权及被告王璐对《存量房买卖合同》予以追认，故被告张薇出售涉案房屋属无权处分，但不影响《存量房买卖合同》的效力。原告与被告张薇签订的《存量房买卖合同》合法、有效。被告王璐、张薇主张《存量房买卖合同》应属无效，于法无据，本院不予采信。因被告王璐已明确表示不同意出售涉案房屋，《存量房买卖合同》已无法继续履行，原告要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，原告要求解除《存量房买卖合同》等内容的民事诉状已于2016年6月16日到达被告王璐、张薇，故原告与被告张薇签订《存量房买卖合同》于2016年6月16日解除。原告要求被告张薇返还定金30000元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告张薇支付违约金120000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。涉案房屋评估价值为1882748元，但价值时点为2016年9月4日，因被告王璐在2015年11月25日已明确表明其不愿出售涉案房屋，且原告在2016年6月15日向本院起诉时已明确要求解除合同，故该时间的房屋价值不能作为原告损失的依据，故原告无证据证明合同约定的违约金120000元不足以弥补其损失，故原告要求被告张薇赔偿损失300000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告张薇支付评估费6100元的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告王璐不是涉案《存量房买卖合同》的相对人，原告要求被告王璐返还定金及支付违约金等的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王存华与被告张薇2015年10月7日签订的《存量房买卖合同》于2016年6月16日解除；二、被告张薇于本判决生效之日起十日内返还原告王存华定金30000元；三、被告张薇于本判决生效之日起十日内支付原告王存华违约金120000元；四、驳回原告王存华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告王存华负担2625元，被告张薇负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢静筠二〇一七一月十五日书记员  崔 艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。