广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第529号原告：康健，住广东省广州市越秀区。原告：王丽萍，住广东省广州市海珠区。两原告共同委托代理人：刘杨红、吴雅琴，均系广东德能律师事务所律师。被告：朱洁莹，住广东省广州市越秀区。第三人：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：涂国钧，经理。被告及第三人的共同委托代理人：刘晓军、麦嘉文，分别系广东信德盛律师事务所律师、实习律师。原告康健、王丽萍诉被告朱洁莹、第三人广州市万城商业经营管理有限公司（简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告朱洁莹在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2014年3月21日作出（2014）穗天法民四初字第529号民事裁定，裁定驳回被告朱洁莹的异议。被告朱洁莹不服该裁定，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年5月29日作出（2014）穗中法立民终字第1142号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康健、王丽萍的共同委托代理人刘杨红，被告朱洁莹及第三人万城公司的共同委托代理人刘晓军、麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康健、王丽萍诉称：原告从被告刊登的广告中得知被告通过第三人（委托代理人）宣称对外出售珠江新城的物业，并附有一系列商业规划及举措。在此情况下，原告与被告在2011年2月28日签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市天河区花城大道766号3418号商铺，建筑面积7.56平方米，总价696444元。合同第12条约定：本合同生效后210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。因被告承诺的种种条件未实现，严重影响原告权益，原告于2012年5月22日向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求撤销原、被告之间签订的《认购书》、《商铺买卖合同》及要求返还已付首期款等费用，经一、二审，法院均驳回原告诉讼请求。从合同签订至今，被告仍未能办理商铺产权交易过户手续，属严重违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1.解除原、被告之间签订的《商铺买卖合同》；2.被告退还已付首期购房款356444元及23386元（包括预付税费22086元、按揭款1300元）；3.被告支付违约金69644.4元；4.被告承担本案诉讼费。被告朱洁莹答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、根据合同的约定，办理房产过户手续是双务行为，原、被告均有义务。本案并非因被告原因而出现超过210个工作日尚未办妥产权过户。二、本案没有办理产权过户登记手续的原因在于原告没有取得银行的同贷信息。三、本案因房管部门的原因导致无法办理产权过户手续。综上所述，本案被告没有违约，无须承担违约责任及承担解除买卖合同的后果。第三人万城公司辩称：我方只是被告的代理人，受被告委托进行房屋买卖合同的签订、销售等手续，并非合同权利义务的主体。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2010年12月28日，被告出具委托书（该委托经过了广州市南方公证处公证），被告以其是广州市天河区花城大道766号1座首层06号、首层16-36号、首层39-98号、二层201号（分割号：001-102）、三层301号（分割号：001-177）的购买人身份授权第三人代为出售上述房屋、代收房款等，第三人并有转委托权等。2011年2月28日，原告（买受人）、被告（出卖人，签约代理人为第三人）双方签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市天河区花城大道766号3148号铺（简称涉案房屋），建筑面积7.56平方米，套内建筑面积3.11平方米，认购价696444元。2011年1月31日前支付全部房款的51%（包含定金）356444元，余款340000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。买受人收到出卖人通知（电话或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款的，则按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的1‰的标准向出卖人计付违约金。由于出卖人已将本物业在2013年12月30日前的使用权及经营权出租第三方，买受人在此期间的使用权及经营权的收益损失，出卖人以该商铺的房价款总金额作折扣，以补偿买受人就该商铺在2013年12月30日前的使用权及经营权的收益；买受人不得以任何理由在2013年12月30日前干涉第三方使用及经营该商铺。出卖人应当于2011年12月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人未按书面通知的时间办理使用权交接手续的，视为从书面通知的商铺使用权交接日期起该商铺使用权已实际交接，且视为买受人同意该商铺商场管理公司对该商铺进行租赁、经营管理。本合同生效后210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际及申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金。等等。2011年3月17日，涉案房屋产权登记至被告名下，房屋确权地址为广州市天河区花城大道766号3148房，建筑面积7.555平方米，套内建筑面积3.11平方米。原告向被告支付的费用包括：定金50000元、首期款306444元、税费22086元。原告另向广州安某顾问有限公司支付签约费1300元。2011年12月10日，第三人向原告发出《关于办理商铺过户手续的通知》，要求原告在2011年12月25日前前往指定地点办理产权过户手续。2011年12月24日，原告向第三人发出书面函件，内容为：我方已在2011年12月25日前两次前往你司指定的地点办理产权过户手续，但未果；我方已于签约当日在你司指定的广东发展银行广州分行办理贷款手续，你司后称银行无贷额需转按。现转按贷款还款额相差超过10万元，由于不是本人原因导致未能顺利贷款，因此请你司以函件形式回复办理过户手续应怎么办。2011年12月28日，被告、第三人共同向原告发出《关于商铺使用权交接的告知书》，函称：涉案房屋在2013年12月30日前由第三人承租及同意经营使用，出卖人已将商铺装修完毕并于2011年12月30日移交第三人，第三人确认2011年12月30日你方已将案涉房屋使用权交付第三人；房屋经营使用期间的管理费、水电费及其它经营费用将由第三人全部承担，2013年12月30日租赁期满由第三人将房屋交付给你。2013年2月5日，第三人向原告邮寄发出《通知》，敦促原告将剩余房款34万元交至指定地点或指定账号。2013年12月19日，第三人向原告邮寄发出《收铺通知书》，通知原告于2013年12月22日至2013年12月26日到指定地点办理商铺交付手续。现原告以被告未依约为其办理涉案房屋的房产证为由，提起本案诉讼。关于上述2013年2月5日的通知，原告表示：我方收到通知时被告已构成延期办证（被告办证的到期时间为2011年12月22日），所以该通知对我方没有约束力。关于原告至今未付剩余购房款340000元的原因，原告当庭述称：1、被告当时承诺其指定的广发银行可以办理5成10年的按揭，所以原告就选择了与被告签约，后因被告的原因，被告指定的银行不同意提供5成10年的按揭，被告就要求原告变更另外指定的按揭银行及补交银行按揭款项的差额，所以原告认为被告属于单方变更合同，就予以拒绝。2、被告及第三人在销售的过程中作了一系列的承诺，包括承诺2012年年初整个商场开业及大品牌会进驻商场，签约后上述承诺根本无法兑现，后来原告向天河区法院提出撤销双方房屋买卖合同的撤销之诉。至今被告所称的商场仍没有一家开业。在此情况下，原告不可能也无法继续与被告完成后续的交易。针对原告以上陈述，被告则称：1、按原告说法，系原告拒绝办理银行按揭，拒绝支付余款，导致合同无法继续履行，无法办理产权过户手续的责任在于原告。2、原告主观上认为商铺没有做旺，未达其主观期望，所以不同意继续履行。原告该行为没有合同依据。本案中被告为证明其答辩主张，提供广州市国土资源和房屋管理局2014年4月4日出具的穗国房公开（2014）142号《依申请公开政府信息答复书》，其中该答复书的附件《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》载明：2011年10月1日后，存量房交易当事人签订《存量房买卖合同》时选择按揭方式付款的，须向银行申请购房贷款，银行创建了同贷信息后，再向房地产交易登记部门申请办理交易过户手续。该证据经质证，原告认为：真实性无异议，但与本案无关；原来的按揭银行是被告指定的，但被告指定的按揭银行无法办理5成10年的按揭，这是被告原因造成的，所以是被告违约。另查明，2012年5月22日原告向本院提起诉讼［案号：（2012）穗天法民四初字第1247号］，以被告及第三人在销售房屋时存在欺诈为由，要求撤销其与被告签订的《新城766认购书》与《商铺买卖合同》，被告返还已付的购房款、支付违约金等。2013年5月21日本院作出一审判决，判决驳回原告的诉请。原告不服上诉，2013年12月6日广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第2382号民事判决终审驳回上诉，维持原判。本院认为：第三人作为被告代理人以被告名义与原告签订《商铺买卖合同》，该代理行为产生的法律后果由作为被代理人的被告承受，《商铺买卖合同》的合同相对方是原告、被告。上述合同是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同约定合同生效后210个工作日内，由被告负责向广州市房地产交易登记中心申办涉案房屋的交易过户手续，即被告应在2011年12月28日前申办商铺交易过户手续。合同另约定：“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，须按本合同第五条承担违约责任。”本案中，合同签订后，原告已支付购房款356444元，占总购房款的51.1%，原告并提交了办理按揭的相关资料和支付了相应费用。原告确认按揭未成功办理，其至今未付剩余购房款340000元。在房屋买卖合同关系中，支付购房款是作为买受人的原告的基本义务，无论按揭付款还是现金付款，均是支付购房款的方式。原告自述其未付剩余购房款的原因一是被告曾承诺可办理广发银行5成10年的按揭，但事实上无法办理，二是被告关于2012年年初商场开业及大品牌进驻的承诺均未实现。由于原告未举证证实被告曾某作出上述承诺及合同对此有相关约定，故原告以上述理由拒付剩余购房款缺乏理据。事实上，2011年12月10日作为被告代理人的第三人向原告发出《关于办理商铺过户手续的通知》，要求原告在2011年12月25日前前往指定地点办理产权过户手续，表明被告作为出卖人在办证环节上曾通知过原告。且根据2011年12月24日原告向第三人发出的函件，原告自身确认被告已通知其原申请的银行按揭未办理成功，须重新办理按揭手续。由此可见，被告已在合同约定的办证期限内即2011年12月28日前通知原告重新办理按揭手续，支付剩余购房款，尽了通知义务。而原告在接通知后并未重新申请按揭或以现金方式付清余款，未履行其付款义务，原告违约在先。因此，原告称被告未能在合同约定的办证期限内履行办证义务，构成违约，其有权解除合同、被告应退还购房款、支付违约金等，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告康健、王丽萍的诉讼请求。本案受理费8040元，由原告康健、王丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  王 青人民陪审员  刘亚丽二〇一五年六月九日书 记 员  何靖文梁雅芝