辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0103民初7153号原告：沈阳市沈河区星期天酒店，住所地：沈阳市沈河区朝阳街***号。法定代表人：李晓涛，系该酒店经理。委托诉讼代理人：王海燕，系辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舵，系辽宁大宸律师事务所律师。被告：李凤仁。委托诉讼代理人：刘军，系辽宁欣合律师事务所律师。第三人：沈阳汇鼎投资有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路187号。委托诉讼代���人：苏杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：马嵩，系该公司员工。原告沈阳市沈河区星期天酒店与被告李凤仁、第三人沈阳汇鼎投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员周鹏担任审判长，与代理审判员潘鸿飞（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，于2016年10月17日和2017年1月16日公开开庭进行了审理。原告沈阳市沈河区星期天酒店委托诉讼代理人王海燕、张舵，被告李凤仁及委托诉讼代理人刘军均到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳市沈河区星期天酒店向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告之间就沈阳市沈河区朝阳街180号（1至5层）房屋转租关系成立、有效；2、请求法院判令被告承担本案的���讼费用。事实和理由：原告系由李晓涛、康觉心、尤龙、冯先蕊合伙投资成立的个人独资企业。原告自2011年2月开始租赁沈阳市沈河区房产局第三房产经理公司（后变更为沈阳汇鼎投资有限公司）位于沈阳市沈河区朝阳街180号1至5层房屋，用于原告的经营，租赁期限为8年。原告基于被告当时为合伙人之一冯先蕊的丈夫，委托被告代签上述租赁合同。合同履行期内，原告实际使用涉诉房屋，并按约交纳租金给出租人。故，原告为上述房屋租赁合同的一方主体，合同权利义务应由原告承受。现被告以自己为案涉房屋承租人为由向原告索要租金，更阻挠原告经营。原告多次与被告协商均无果，故诉至法院，望法院依法支持原告诉请，维护原告合法权益。被告李凤仁辩称，同意确认沈阳市沈河区朝阳街180号(1至5层)房屋转租关系成立、有效。第三人沈阳汇鼎投资有限公司述称，同意被告李凤仁自动退出，不再租赁该房屋，承租人变更为原告沈阳市沈河区星期天酒店，被告李凤仁结清全部应缴租金及各项应缴费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人沈阳汇鼎投资有限公司经沈阳市沈河区房产局委托负责位于沈阳市沈河区朝阳街180号的托管房产的经营管理。被告李凤仁与案外人冯先蕊于2010年10月22日登记结婚，于2015年9月17日登记离婚。2011年2月9日，案外人李晓涛、康觉心、尤龙、冯先蕊签订《合伙协议》一份，案外人李晓涛作为甲方，案外人康觉心作为乙方，案外人尤龙作为丙方，案外人冯先��作为丁方。协议约定：合伙人总投资贰佰万元整人民币。协议第三条关于合伙期限约定：“合伙期限为5年，自2011年6月1日起，至2016年6月1日止”；第四条关于出资额、方式、期限约定：“1、合伙人李晓涛以现金方式出资，计人民币玖拾万元，占投资比例45%；合伙人康觉心以现金方式出资，计人民币肆拾万元，占投资比例20%；合伙人尤龙以现金方式出资，计人民币肆拾万元，占投资比例20%；合伙人冯先蕊以现金方式出资，计人民币叁拾万元，占投资比例15%；2、各合伙人的出资，于2011年2月9日以前交齐，逾期不交或未交齐的，应对应交未交金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失；3、本合伙出资共计人民币贰佰万元。合伙期间各合伙人的出资为共有财产，不得随意请求分割，合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，至时予以返还”；第五条关于盈余分配与债务承担约定：“1、盈余分配，以占投资比例为依据，按比例分配。2、债务承担：合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以各合伙人的占投资比例为据，按比例承担”。案外人李晓涛、康觉心、尤龙、冯先蕊分别在“甲方、乙方、丙方、丁方”处签字按手印。原告沈阳市沈河区星期天酒店系个人独资企业，于2011年10月18日成立，工商登记的住所地为沈阳市沈河区朝阳街180号。2011年4月19日，案外人沈阳市沈河区房产局第三房产经理公司与被告李凤仁签订《房屋租赁合同》一份，案外人沈阳市沈河区房产局第三房产经理公司作为“出租方（甲方）”，被告李凤仁作为“承租方（乙方）”。合同第一条约定：“甲方将坐落在沈河区朝阳街180号的房屋一层，租赁给乙方经营使用。总建筑面积为600平米”；第二条约定：“租���期间为五年，从2011年4月19日其至2016年4月18日止。年租金为31万元”；第三条关于交纳租金方式及约定：“自本合同签订之日起，乙方应提前30日一次性交齐年租金31万元，以此类推，未按期交纳租金视为自动放弃继续承租权利，超过30日甲方有权终止租赁合同。造成损失及后果乙方自行负责，并赔偿因为腾空和占用租赁房屋给甲方所造成的损失”；第四条约定：“房屋租赁合同生效后，乙方使用管理，对外开展经营业务，所发生的税费由乙方自行承担，与甲方无任何关系。乙方应对租用期间所有水电、采暖、煤气、房屋养护维修等承担全部费用。乙方接管房屋前该房屋所有的一切债务、债权由甲方负责，接管房屋后的一切经营行为及产生的债务、债权由乙方负责”；第五条约定：“乙方所租用房屋，在双方办理物品设备交接清单后，乙方付清当年房屋租金，甲方将���屋交归乙方使用。如乙方将租用房屋转租给第三人使用、拆改房屋主体结构、装修悬挂户外广告牌匾等，必须实现征得甲方的书面问题同意，否则为乙方严重违约，造成一切的损害赔偿责任由乙方承担。甲方有权终止或解除合同”；第九条约定：“乙方租用房屋系由沈阳市房产局委托甲方管理，如在租赁期间遇国家、政府（市房产局）对该房屋动迁或另有安排。（国家政策拆迁房屋，对乙方补偿按有关动迁政策办理，市房产局对该房屋另有安排，按市房产局的规定办理）。双方均无过错责任，互不承担赔偿责任，乙方应在规定期限内将租用房屋腾空交给甲方，甲方将多收的房屋租金按月退还乙方”；第十一条关于甲、乙双方权力义务约定：“1、甲方的权利义务：乙方发生系列情况之一，认定乙方违约……（四）事先未征得甲方书面同意乙方擅自将租用房屋转租第三人使用，对租用房进行拆改主体结构、装修、悬挂户外广告牌匾，拆改其它设备设施等”。案外人沈阳市沈河区房产局第三房产经理公司在“出租人（甲方）”处盖章，被告李凤仁在“承租人（乙方）”处签字按手印。案外人沈阳市沈河区房产局第三房产经理公司与被告李凤仁又签订《房屋租赁合同》一份，案外人沈阳市沈河区房产局第三房产经理公司作为“出租方（甲方）”，被告李凤仁作为“承租方（乙方）”。合同第一条约定“甲方将座落在沈河区朝阳街180号的房屋（一层通道至五层），租赁给乙方经营使用。总建筑面积为1880平米”；第二条约定：“租赁期间为捌年，从2011年6月1日起至2019年5月31日止。年租金为31万元”；第三条关于交纳租金方式约定：“自本合同签订之日起，乙方一次性交齐第一年租金31万元，从第二年开始乙方应提前15日按半年交租15.5万元，以此类推，未按期交纳租金视为自动放弃继续承租权利，超过30日甲方有权终止租赁合同。造成损失及后果乙方自行负责，并赔偿因为腾空和占用租赁房屋给甲方所造成的损失”；第四条约定：“房屋租赁合同生效后，乙方使用管理，对外开展经营业务，所发生的税费由乙方自行承担，与甲方无任何关系。乙方应对租用期间所有水电、采暖、煤气、房屋养护维修等承担全部费用。乙方接管房屋前该房屋所有的一切债务、债权由甲方负责，接管房屋后的一切经营行为及产生的债务、债权由乙方负责”；第五条约定：“乙方所租用房屋，在双方办理物品设备交接清单后，乙方付清当年房屋租金，甲方将房屋交归乙方使用。如乙方将租用房屋转租给第三人使用、拆改房屋主体结构、装修悬挂户外广告牌匾等，必须实现征得甲方的书面问题同��，否则为乙方严重违约，造成一切的损害赔偿责任由乙方承担。甲方有权终止或解除合同”；第九条约定：“乙方租用房屋系由沈阳市房产局委托甲方管理，如在租赁期间遇国家、政府（市房产局）对该房屋动迁或另有安排。（国家政策拆迁房屋，对乙方补偿按有关动迁政策办理，市房产局对该房屋另有安排，按市房产局的规定办理）。双方均无过错责任，互不承担赔偿责任，乙方应在规定期限内将租用房屋腾空交给甲方，甲方将多收的房屋租金按月退还乙方”；第十一条关于甲、乙双方权力义务约定：“1、甲方的权利义务：乙方发生系列情况之一，认定乙方违约……（四）事先未征得甲方书面同意乙方擅自将租用房屋转租第三人使用，对租用房进行拆改主体结构、装修、悬挂户外广告牌匾，拆改其它设备设施等”。案外人沈阳市沈河区房产局第三房产经理公司��“出租人（甲方）”处盖章，被告李凤仁在“承租人（乙方）”处签字按手印。案外人沈阳汇鼎投资有限公司与案外人李凤仁签订《房屋租赁合同》一份，案外人沈阳汇鼎投资有限公司作为“出租方（甲方）”，被告李凤仁作为“承租方（乙方）”。合同第一条约定“甲方将坐落在沈河区朝阳街180号的房屋（一层），租赁给乙方经营使用。总建筑面积为758平米”；第二条约定：“租赁期间为从2013年2月1日起至2019年7月31日止。年租金为31万元”；第三条关于交纳租金方式约定：“自本合同签订之日起，乙方一次性交齐上半年租金15.5万元，下半年乙方应提前15日按半年交租15.5万元，以此类推，未按期交纳租金视为自动放弃继续承租权利，超过30日甲方有权终止租赁合同。造成损失及后果乙方自行负责，并赔偿因为腾空和占用租赁房屋给甲方所��成的损失。乙方建安首次租金时另付1万元租赁保证金，以保证租房期间进按时交纳各项费用”；第四条约定：“房屋租赁合同生效后，乙方使用管理，对外开展经营业务，所发生的税费由乙方自行承担，与甲方无任何关系。乙方应对租用期间所有水电、采暖、煤气、房屋养护维修等承担全部费用。乙方接管房屋前该房屋所有的一切债务、债权由甲方负责，接管房屋后的一切经营行为及产生的债务、债权由乙方负责”；第五条约定：“乙方所租用房屋，在双方办理物品设备交接清单后，乙方付清当年房屋租金，甲方将房屋交归乙方使用。如乙方将租用房屋转租给第三人使用、拆改房屋主体结构、装修悬挂户外广告牌匾等，必须实现征得甲方的书面问题同意，否则为乙方严重违约，造成一切的损害赔偿责任由乙方承担。甲方有权终止或解除合同”；第九条约定：“乙��租用房屋系由沈阳市房产局委托甲方管理，如在租赁期间遇国家、政府（市房产局）对该房屋动迁或另有安排。（国家政策拆迁房屋，对乙方补偿按有关动迁政策办理，市房产局对该房屋另有安排，按市房产局的规定办理）。双方均无过错责任，互不承担赔偿责任，乙方应在规定期限内将租用房屋腾空交给甲方，甲方将多收的房屋租金按月退还乙方”；第十一条关于甲、乙双方权力义务约定：“1、甲方的权利义务：乙方发生系列情况之一，认定乙方违约……（四）事先未征得甲方书面同意乙方擅自将租用房屋转租第三人使用，对租用房进行拆改主体结构、装修、悬挂户外广告牌匾，拆改其它设备设施等”。案外人沈阳汇鼎投资有限公司在“出租人（甲方）”处盖章，被告李凤仁在“承租人（乙方）”处签字按手印。案外人沈阳汇鼎投资有���公司与案外人李凤仁又签订《房屋租赁合同补充协议》一份，案外人沈阳汇鼎投资有限公司作为“出租方（甲方）”，被告李凤仁作为“承租方（乙方）”。合同第一条约定：“甲方将坐落在沈河区朝阳街180号的房屋（一层），租赁给乙方经营使用。总建筑面积为758平米”；第二条约定：“租赁期限调整至2024年7月31日止”；第三条约定：“租金自2015年8月1日起至2019年7月31日，调整至每年人民币32万元整。2019年8月1日至2020年7月31日、2020年8月1日至2021年7月31日，每年租金为人民币33万元整；2021年8月1日至2022年7月31日、2022年8月1日至2023年7月31日每年租金为34万元整，2023年8月1日至2024年7月31日年租金为36万元整”；第四条约定：“本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力”。案外人沈阳汇鼎投资有限公司在“出租人（甲方）”处盖章，被告李凤仁在“��租人（乙方）”处签字按手印。案外人沈阳汇鼎投资有限公司与案外人李凤仁又签订《房屋租赁合同》一份，案外人沈阳汇鼎投资有限公司作为“出租方（甲方）”，被告李凤仁作为“承租方（乙方）”。合同第一条约定“甲方将坐落在沈河区朝阳街180号的房屋（一层至五层），租赁给乙方经营使用。总建筑面积为1880平米”；第二条约定：“租赁期间为从2012年12月1日起至2019年5月31日止。年租金为31万元”；第三条关于交纳租金方式约定：“自本合同签订之日起，乙方一次性交齐上半年租金15.5万元，下半年乙方应提前15日按半年交租15.5万元，以此类推，未按期交纳租金视为自动放弃继续承租权利，超过30日甲方有权终止租赁合同。造成损失及后果乙方自行负责，并赔偿因为腾空和占用租赁房屋给甲方所造成的损失。乙方建安首次租金时另付1万元租赁保证金，以保证租房期间进按时交纳各项费用”；第四条约定：“房屋租赁合同生效后，乙方使用管理，对外开展经营业务，所发生的税费由乙方自行承担，与甲方无任何关系。乙方应对租用期间所有水电、采暖、煤气、房屋养护维修等承担全部费用。乙方接管房屋前该房屋所有的一切债务、债权由甲方负责，接管房屋后的一切经营行为及产生的债务、债权由乙方负责”；第五条约定：“乙方所租用房屋，在双方办理物品设备交接清单后，乙方付清当年房屋租金，甲方将房屋交归乙方使用。如乙方将租用房屋转租给第三人使用、拆改房屋主体结构、装修悬挂户外广告牌匾等，必须实现征得甲方的书面问题同意，否则为乙方严重违约，造成一切的损害赔偿责任由乙方承担。甲方有权终止或解除合同”；第九条约定：“乙方租用房屋系由沈阳市房产局委托甲方管理，如在租赁期间遇国家、政府（市房产局）对该房屋动迁或另有安排。（国家政策拆迁房屋，对乙方补偿按有关动迁政策办理，市房产局对该房屋另有安排，按市房产局的规定办理）。双方均无过错责任，互不承担赔偿责任，乙方应在规定期限内将租用房屋腾空交给甲方，甲方将多收的房屋租金按月退还乙方”；第十一条关于甲、乙双方权力义务约定：“1、甲方的权利义务：乙方发生系列情况之一，认定乙方违约……（四）事先未征得甲方书面同意乙方擅自将租用房屋转租第三人使用，对租用房进行拆改主体结构、装修、悬挂户外广告牌匾，拆改其它设备设施等”。案外人沈阳汇鼎投资有限公司在“出租人（甲方）”处盖章，被告李凤仁在“承租人（乙方）”处签字按手印。案外人沈阳汇鼎投资有限公司与案外人李凤仁又签订《房屋��赁合同补充协议》一份，案外人沈阳汇鼎投资有限公司作为“出租方（甲方）”，被告李凤仁作为“承租方（乙方）”。合同第一条约定：“甲方将坐落在沈河区朝阳街180号的房屋（一层至五层），租赁给乙方经营使用。总建筑面积为1880平米”；第二条约定：“租赁期限调整至2024年5月31日止”；第三条约定：“租金自2015年6月1日起至2019年5月31日，调整至每年人民币32万元整。2019年6月1日至2020年5月31日、2020年6月1日至2021年5月31日，每年租金为人民币33万元整；2021年6月1日至2022年5月31日、2022年6月1日至2023年5月31日每年租金为34万元整，2023年6月1日至2024年5月31日年租金为36万元整”；第四条约定：“本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力”。案外人沈阳汇鼎投资有限公司在“出租人（甲方）”处盖章，被告李凤仁在“承租人（乙方）”处签字按手��。另查，2010年12月28日、2010年12月29日，案外人沈阳市沈河区房产管理局向被告李凤仁分别出具编号为100002829、100002830、100002831的《房屋租金收款收据》各一份，收据载明房屋坐落于朝阳街180号2-3层，租金共计人民币27万元。2013年3月25日、2013年4月28日、2013年7月2日、2013年8月29日、2014年7月10日、2014年10月28日、2015年1月9日、2015年11月12日、2015年12月31日、2014年4月15日，原告沈阳市沈河区星期天酒店向第三人沈阳汇鼎投资有限公司陆续支付房租。庭审中，第三人沈阳汇鼎投资有限公司明确表示其同意被告李凤仁将案涉房屋转租给原告，亦同意继续由原告继续实际使用，不反对转租行为，但在办理更名过程中，需要被告补齐房屋租金，且第三人同意与原告建立租赁合同关系。原告沈阳市沈河区星���天酒店明确表示被告配合原告与第三人办理房屋租赁合同承租人变更的同时，因转租过程中产生的相关费用及拖欠的租金，原告同意承担。现原告、被告、第三人因转租问题产生纠纷，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录，原告提供的结婚证、房屋租赁合同等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告李凤仁与第三人沈阳汇鼎投资有限公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》均系各方真实意思表示，并不违反法律行政法规规��，依法应当认定为合法有效，各方均应按照约定履行合同义务，能够证明被告李凤仁与第三人沈阳汇鼎投资有限公司之间形成了房屋租赁关系。虽庭审中，各方当事人均未提供相关证据证明原、被告之间签订过书面的转租协议，但第三人沈阳汇鼎投资有限公司作为出租人，被告李凤仁作为案涉房屋的承租人，原告沈阳市沈河区星期天酒店作为案涉房屋的实际使用人，各方当事人均认可原、被告之间的法律关系系转租关系，因此，应视为原、被告之间形成事实上的转租关系。关于该转租关系的效力问题。被告李凤仁将案涉房屋转租给原告虽未事先征得第三人书面同意，违反租赁合同的约定，构成违约，但根据原告提供的《国内跨行大额汇款凭证》，可以看出自2013年起第三人沈阳汇鼎投资管理有限公司多次实际收取原告给付租金的行为，根据《最高人民法院》第十六条的规定，应视为第三人知道或者应当知道承被告转租。现第三人沈阳汇鼎投资管理有限公司明确表示其同意被告李凤仁将案涉房屋转租给原告，由原告继续使用，应视为出租人对于原、被告之间的转租行为的事后追认。因此，原、被告之间转租行为合法、有效。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳市沈河���星期天酒店与被告李凤仁之间转租关系合法、有效；二、驳回原告沈阳市沈河区星期天酒店的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告李凤仁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 鹏代理审判员  潘鸿飞人民陪审员  张玉华二〇一七年一月十七日书 记 员  王 雪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可��通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关���变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。