四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第1257号原告：何艳梅，女，1972年7月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人：杨陈怡，四川道达律师事务所律师。委托代理人：张华建，四川道达律师事务所律师。被告：魏明菊，女，1960年5月8日出生，汉族，住四川省简阳市。原告何艳梅诉被告魏明菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由审判员李开春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何艳梅的委托代理人张华建、被告魏明菊到庭参加诉讼，审理过程中，原、被告要求给予20天协商期，本庭予以准许。本案现已审理终结。原告何艳梅诉称：2008年，原告委托中铁二十三局集团养马河工程有限公司（以下简称：中铁二十三局养马河公司）以中铁二十三局养马河公司名义代为经营、处理原告所有的位于简阳市养马镇世纪街21号的店铺。中铁二十三局养马河公司接受委托后，于2014年4月15日，与被告魏明菊签订了《商品房租赁合同》，将原告的21号店面一间与其他的产权人所有的店面共4间一并租赁给被告，并约定了租期为2013年11月3日至2014年11月2日止。因原告欲将该店面出售，2014年9月18日，中铁二十三局养马河公司向被告送达了《商业房屋租赁到期通知》，告知被告合同到期后，该店面不再出租，并要求被告按照合同的约定到期后办理退房手续。但合同到期后，经中铁二十三局养马河公司多次催促，被告仍然拒绝履行合同约定搬出店面，中铁二十三局养马河公司向派出所报警后，被告仍然拒绝履行合同约定的义务。被告的行为违反了签订的《商品房租赁合同》第四条第五款、第五条第一款、第三条第四款，故原告诉讼来院，要求判令：1、终止原、被告双方房屋租赁合同，被告搬离原告的房屋；2、被告支付原告2014年11月2日至2015年3月2日的房屋租金2000元（实际租金计算至被告实际搬离原告房屋之日）；3、被告支付原告违约金300元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告魏明菊辩称：被告与中铁二十三局养马河公司签订房屋租赁合同属实，但不知道房屋的所有权分别属于另外的四个人（产权人：何艳梅、聂学斌、张庆军、刘学武），中铁二十三局养马河公司向被告送达了《商业房屋租赁到期通知》属实，被告同意终止房屋租赁关系，但是被告不应该向原告支付房屋到期后至今的租金及承担违约金及本案诉讼费用。经审理查明：2000年8月21日，原告取得位于养马镇世纪街21号面积为36.74㎡营业房一间，登记的房屋所有权人为何艳梅。2008年7月25日，原告何艳梅及其丈夫杜新立向中铁二十三局养马河公司出具授权委托书，载明：“兹授权中铁二十三局集团养马河工程有限公司为我（何艳梅、杜新立）夫妻二人的委托代理人，并以中铁二十三局集团养马河工程有限公司名义代为经营、处置位于养马镇世纪街21号的店铺…….，授权范围为店铺租赁、店铺出售、店铺抵押、相关税费缴纳及其他与该店铺有关申请、受理、诉讼等行为。委托人：杜新立、何艳梅。2008年7月25日”。2009年8月，中铁二十三局养马河公司（中铁二十三局集团养马河工程有限公司）经成都市青羊区工商局批准名称变更为中铁二十三局集团第八工程有限公司，中铁二十三局集团第八工程有限公司养马河分公司为中铁二十三局集团第八工程有限公司的下属非法人公司。2009年开始，中铁二十三局集团第八工程有限公司养马河分公司与被告魏明菊签订房屋租赁合同，将4间门面（该4间门面分别属于产权人何艳梅、聂学斌、张庆军、刘学武）租赁给被告魏明菊使用，第一次签订的房屋租赁合同期限为三年，三年租赁期满后，被告与中铁二十三局集团第八工程有限公司养马河分公司将房屋租赁合同改为每年签订一次。2014年4月15日，中铁二十三局集团第八工程有限公司养马河分公司（甲方）与魏明菊（乙方）签订《商用房租赁合同（续签）》，约定：二、租赁内容：甲方将位于养马镇世纪街的四间门面租赁给乙方使用；三、租赁期限、费用及押金标准：1、租赁期限2013年11月3日起至2014年11月2日止，约定壹年；甲方原则上保证乙方的经营期限，如若在此期间甲方公司有总体规划及另有用途需要占用或重大经营等其他举措收回门面时，提前一个月书面通知乙方。乙方必须顾全大局无条件服从、终止合同，乙方不得向甲方提出任何补偿要求；2、门面租金6000元整／间／年，四间门面共计24000元／年，租金在签订合同时一次性付清；4、四间门面押金10000元，保证金10000元；四、双方责任义务：5、乙方在承租期间或承租结束后必须严格遵守双方签订的合同，不得以任何借口、方式阻止甲方人员履行合同的延续和终止。五、其他。1、双方不得违约，若违约，违约方应承担全年租金总额的5%的违约金。2014年4月15日签订租赁合同后，在合同未到期（合同到期日为2014年11月2日）的2014年9月18日，中铁二十三局集团第八工程有限公司养马河分公司向被告书面送达了《商业房屋租赁到期通知书》，载明：接公司领导指示，公司预出售该4间门面，为此，今年合同到期时，此门面不在出租。届时请您按《商用房租赁合同（续签）》中条款内容，到养马河分公司办理相关退房手续。特此通知。《商用房租赁合同（续签）》到期后，被告魏明菊未按合同约定退还房屋及办理相关手续，中铁二十三局集团第八工程有限公司作为原告于2015年3月向简阳市人民法院诉讼，要求被告魏明菊履行合同约定义务，审理过程中因中铁二十三局集团第八工程有限公司不是租赁房屋的产权人而撤回起诉。现原告作为产权人诉讼来院。以上事实，有原、被告身份证复印件、房屋产权证、授权委托书、《商用房租赁合同（续签）》、《商业房屋租赁到期通知书》、通知书及原、被告的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案原告属本案纠纷涉及出租房屋的合法产权人，拥有处置其房屋的全部合法权利，原告书面委托中铁二十三局集团养马河工程有限公司（中铁二十三局集团第八工程有限公司）代为出租、处置、抵押等属其所有的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”的规定，原告的委托行为合法。中铁二十三局集团第八工程有限公司养马河分公司作为被委托方中铁二十三局集团第八工程有限公司的分公司以其自己的名义与被告签订《商用房租赁合同（续签）》，其作为分公司的行为应为被委托方中铁二十三局集团第八工程有限公司的履行原告委托事务的行为，与被告签订的《商用房租赁合同（续签）》不违反法律规定，属双方的真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，………”的规定，因承租人被告不履行《商用房租赁合同（续签）》的约定义务，原告有权以自己名义向法院诉讼、行使合同相对人中铁二十三局集团第八工程有限公司签订的合同中的权利。《商用房租赁合同（续签）》签订后，原告因欲出售房屋，在合同履行过程中，原告委托的中铁二十三局集团第八工程有限公司已经在合同到期前的2014年9月18日，向被告书面送达了《商业房屋租赁到期通知书》，明确告知合同到期后将不再续签订合同，原告的受委托人履行了签订的《商用房租赁合同（续签）》约定的通知义务。所以《商用房租赁合同（续签）》于2014年11月2日到期后，虽然被告没有履行搬出房屋的义务，但原、被告的合同实际上已经终止，双方之间不存在需要解除的有效合同，故原告诉请解除与被告魏明菊房屋租赁合同的请求的理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告魏明菊在房屋租赁期满后租赁合同终止，被告魏明菊没有合法理由继续占有使用原告的房屋，应当将房屋退还原告占有，故对原告要求被告搬离原告房屋的请求，依法予以支持。依照合同约定，《商用房租赁合同（续签）》于2014年11月2日到期后合同终止之后，被告与原告之间的没有再签订有效的合同，被告继续占有原告的房屋已无合法依据的情况下，被告仍然继续占有原告的房屋。原告作为该房屋的产权人对该房屋拥有物权，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，被告魏明菊应当支付占有使用原告房屋的费用，原告在诉讼中比照原合同的约定要求被告给付从2014年11月2日至2015年3月2日的房屋租金2000元（实际租金计算至被告实际搬离原告房屋之日），该金额的计算是按原合同门面租金6000元整／间／年的标准计算（即6000÷12х4=2000元）所得，原告按该标准计算收取被告占有使用房屋的费用比较合理，对原告的该诉讼请求，依法应予支持。对被告辩称的不应该承担租金（使用费）的意见，本院不予采纳。《商用房租赁合同（续签）》于2014年11月2日到期后，合同终止，被告退还原告房屋是被告的义务，但被告继续占有原告的房屋不履行退房义务，被告的行为已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应该按照合同的约定承担违约责任。按照合同约定，违约方应承担全年租金总额的5%的违约金，按租金6000元整／间／年的标准计算的违约金金额为300元（即6000х5%=300元），故对原告要求被告支付违约金300元的请求，依法予以支持。对被告辩称的不应该承担违约金的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零三条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告魏明菊于本判决生效后十日内退还原告何艳梅所有的位于简阳市养马镇世纪街21号的房屋（简房权证监证字第00211**号）一间；二、2014年11月3日至2015年3月2日的房屋使用费2000元，由被告魏明菊于本判决生效后十日内支付原告何艳梅；2015年3月3日后至被告魏明菊实际搬离原告何艳梅房屋之日止的房屋使用费，按每月500元（即6000÷12=500元）计算，由被告魏明菊在退还原告何艳梅的房屋时一并给付原告何艳梅；三、被告魏明菊于本判决生效后十日内给付原告何艳梅违约金300元；四、驳回原告何艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告魏明菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  李开春二〇一五年六月十三日书记员  张 杰