江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00657号上诉人（原审原告、反诉被告）南通世兴联家用纺织品有限公司，住所地如东县双甸镇伯元村十组。法定代表人陶小斌，董事长。委托代理人王建勋，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）如东县双甸砖瓦有限公司，住所地如东县双甸镇伯元村。法定代表人吴银福，董事长。委托代理人丛坚，如东县双甸镇法律服务所法律工作者。上诉人南通世兴联家用纺织品有限公司（以下简称世兴联家纺公司）因与被上诉人如东县双甸砖瓦有限公司（以下简称双甸砖瓦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2013）东岔民初字第0734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年1月22日，双甸砖瓦公司作为出租方（甲方）与世兴联家纺公司作为承租方（乙方）签订《关于原皮件厂整体租赁经营合同》一份。合同载明：出租方原江海皮件厂所属企业与强生公司租赁期满，现与新一轮承租方商谈租赁事宜，经双方协商具体事项如下：（一）租赁期限，十五年，即自2010年1月20日起至2024年12月31日止。（二）租赁费标准，为前五年每年八万元，五年后根据国家政策对土地税费负担的调整，乙方承担调整增加的部分。（三）租赁费缴纳方法，总的原则是先缴费后使用，每年分两次缴费，上半年应在1月5日前缴纳一年的50%租赁费，当年7月5日前缴纳下半年的租赁费（50%）。（四）租赁范围，现有皮件厂内的场地包括建筑基地面积（大约16.8亩）（除现有5间彩钢屋面房由出租方继续使用）及围墙内的土地，具体厂房设备资产见交接清单。在承租方暂时不需要利用的空闲附属用房，出租方可以临时利用，如承租方为了扩大生产需要时，出租方应无条件让出。（五）关于承租方因生产需要扩建厂房，出租方根据承租方设计要求进行厂房建筑，并在6个月内交付使用，出租方根据厂方建筑投入总额，每年征收投入总额的10%的租赁费（即新厂房征收租赁费标准在25-30元／㎡）。（六）沿公路围墙如因大雨或灾害造成倒塌，由出租方维修，保证及时组织施工。（七）厂内厂房现已年久失修，由出租方负责维修完好交承租方使用，费用由出租方解决。（八）承租方在承租期间应确保租赁厂房设备资产保养维修，同时不得随便改变厂房现状结构，合同期满时应当保证出租方厂房设备资产完好。（九）对财产物资要进行现场盘点、登记、移交，并编造清单，双方当事人签字，作为附件列入档案。此外，双方还对用电扩容，合同的变更、解除和终止，违约责任相关事项作了约定。合同签订后，双方进行了资产移交，并在《皮件厂资产移交清单》、《皮件厂资产移交补充清单》上签名确认。2011年1月24日，世兴联家纺公司向双甸砖瓦公司发出《建房通知》，要求双甸砖瓦公司依据合同第五条的约定为其新建厂房。2011年1月26日，双甸砖瓦公司向双甸镇人民政府书面申请建房，双甸镇人民政府以不符合整体规划为由，不予许可。双甸砖瓦公司据此发函答复世兴联家纺公司。2011年6月9日，世兴联家纺公司向双甸砖瓦公司发出《通知》，一是继续要求双甸砖瓦公司按合同第五条约定为其建房；二是要求双甸砖瓦公司为其维修围墙和旧厂房；三是要求双甸砖瓦公司向其支付违约金100000元，并以此抵算2011年下半年的租金（余额下期再行抵扣）；四是要求双甸砖瓦公司开具已收取租金的正式发票。2011年6月20日，双甸砖瓦公司再次发函答复世兴联家纺公司：1、申请建房得不到行政许可；2、租赁厂房等均完好，无需维修；3、通知世兴联家纺公司按合同约定时间给付2011年下半年租金；4、已收取租金系税后租赁金，应由世兴联家纺公司将税金交给双甸砖瓦公司以便开具发票。为此，双方产生争议。2011年8月9日双甸砖瓦公司向法院提起诉讼，要求世兴联家纺公司给付租金，并要求解除租赁合同，世兴联家纺公司反诉称要求双甸砖瓦公司为其扩建厂房、维修厂房、开具租金发票、支付违约金，后撤回反诉。2012年5月21日法院作出（2011）东商初字第00084号民事判决书，判决世兴联家纺公司支付双甸砖瓦公司2011年下半年的租金40000元，并驳回了其它诉讼请求。双甸砖瓦公司不服判决，向南通市中级人民法院提起上诉。2012年7月4日，经南通市中级人民法院调解，双甸砖瓦公司撤回上诉，并在调解笔录中形成如下方案：“至于原来双方签订的合同，由双方继续按照约定履行，世兴联家纺公司向双甸砖瓦公司作出相应承诺，租金的给付严格按照合同给定时间履行，如果世兴联家纺公司有任何一期租金逾期给付，双甸砖瓦公司有权单方解除租赁经营合同。双甸砖瓦公司在取得租金之后十日内向世兴联家纺公司开具相应的租赁费发票。”双方都在该调解笔录中签字确认。此后，租赁合同仍继续履行。2013年9月2日，世兴联家纺公司书面通知双甸砖瓦公司，要求其维修围墙、厂房、扩建厂房及开具发票的义务，以及因扩大生产的需要，要求双甸砖瓦公司将临时借用的租赁房交付世兴联家纺公司。2013年9月18日，双甸砖瓦公司回函对维修围墙、厂房、扩建厂房等问题进行答复，同时要求世兴联家纺公司将未给付的16670元租金给付双甸砖瓦公司及今后给付租金不得再次违约，否则将与其解除合同。另外，对借用的闲置厂房的交付事实，双甸砖瓦公司要求在世兴联家纺公司将16670元租金给付后，并将世兴联家纺公司私自拆除的车棚恢复原状或给予说法时予以交付。另查明：1、世兴联家纺公司的租金给付时间为：2012年7月4日给付2012年下半年租金40000元；2013年1月4日给付2013年上半年租金40000元；2013年下半年租金分别于13年8月7日给付租金20000元，8月27日给付租金20000元；2014年1月18日给付2014年上半年租金40000元；2014年下半年租金40000元于2014年11月7日汇到法院（双甸砖瓦公司可至法院支取）。2、双甸砖瓦公司现已开具全部租金发票，为此，世兴联家纺公司撤回要求双甸砖瓦公司开具租金发票的诉讼请求。3、案涉土地为双甸砖瓦公司的建设用地。原审法院认为，双方签订的房屋经营合同，合法有效，应当予以确认。对于世兴联家纺公司提出要求双甸砖瓦公司履行维修厂房及围墙的义务。法院认为，对于厂房，根据双方签订的租赁经营合同第七条的约定，由出租方负责维修完好交承租方使用，费用由出租方解决。以及第八条约定，在租赁期间的维护义务由承租方承担。本案中，根据皮件厂资产估价统计表，表明世兴联家纺公司、双甸砖瓦公司在洽谈租赁房屋时对租赁的房屋及相应财产的状况及交付已作出确认性表示，世兴联家纺公司主张交付时厂房并未完成维修，但其未提供相应的证据证实，应承担举证不能的法律后果；对于围墙的维修，世兴联家纺公司当庭也陈述，双甸砖瓦公司已履行了维修义务。故对于世兴联家纺公司该诉讼请求法院不予支持。对于双甸砖瓦公司提出要求解除租赁合同的请求。法院认为双方签订的合同合法有效，双方均应按合同履行各自义务。尤其是本案中双方曾因合同的履行产生过争议，并引发诉讼，双方在诉讼中进一步明确了各自义务。因此，法院认为，双方更应按合同、按各自承诺履行。根据双方2012年7月4日在南通市中级人民法院调解笔录中形成的方案：“世兴联家纺公司向双甸砖瓦公司作出相应承诺，租金的给付严格按照合同给定时间履行，如果世兴联家纺公司有任何一期租金逾期给付，双甸砖瓦公司有权单方解除租赁经营合同”，世兴联家纺公司、双甸砖瓦公司双方都在该调解笔录中签字，应视为对该方案已作出确认性表示。但世兴联家纺公司在之后多次延期给付租金，显属不当。故双甸砖瓦公司据此提起解除合同与法有据，应当予以准许。此外，双甸砖瓦公司提出要求世兴联家纺公司给付租金16670元，世兴联家纺公司抗辩为双甸砖瓦公司给付其的维修费用，但未能提供证据证明，法院不予采信，世兴联家纺公司应当给付尚欠租金16670元。对于世兴联家纺公司提出要求双甸砖瓦公司返还其七间附属用房的请求并要求按一年5000元的标准扣减租金。法院认为，虽双甸砖瓦公司抗辩其没有占有上述附属用房，但根据双甸砖瓦公司2013年9月18日的回函，世兴联家纺公司主张的七间附属用房由双甸砖瓦公司实际占有，双甸砖瓦公司应当在收到世兴联家纺公司要求交付附属用房的通知后，依照合同约定及时交付给世兴联家纺公司使用。现本案所涉租赁合同解除后对于再交付世兴联家纺公司已无实际意义，故不再交付世兴联家纺公司。世兴联家纺公司主张扣减租金的要求，应当予以支持，法院酌定自2013年9月18日起至解除合同之日止，如东县双甸砖瓦有限公司应当从收取的租金中返还世兴联家纺公司租金2000元。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关民事政策之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，法院在认定违约金是否过高时，应当以违约造成的实际损失为基础，并综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方在合同中约定违约金为10万元，世兴联家纺公司因逾期缴纳租金已构成违约，根据公平原则等因素综合考虑，违约金酌定5000元；双甸砖瓦公司在收到双甸砖瓦公司要求交付附属用房通知后，未能及时交付，亦构成违约，根据公平原则等因素综合考虑，违约金酌定1000元。综上，法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、南通世兴联家用纺织品有限公司与如东县双甸砖瓦有限公司签订的《租赁经营合同》于2014年12月30日解除。二、南通世兴联家用纺织品有限公司向如东县双甸砖瓦有限公司支付租金16670元。三、如东县双甸砖瓦有限公司返还南通世兴联家用纺织品有限公司租金2000元。三、南通世兴联家用纺织品有限公司向如东县双甸砖瓦有限公司支付违约金5000元。四、如东县双甸砖瓦有限公司向南通世兴联家用纺织品有限公司支付违约金1000元。上述第二、三、四款均于判决生效之日起十五日内履行。五、驳回南通世兴联家用纺织品有限公司、如东县双甸砖瓦有限公司的其它诉讼请求。本诉案件受理费2510元，由南通世兴联家用纺织品有限公司负担2460元，如东县双甸砖瓦有限公司负担50元；反诉案件受理费1356元，由南通世兴联家用纺织品负担。宣判后，世兴联家纺公司不服，向本院提出上诉称：1、2010年1月22日双方签订房屋租赁合同以及资产移交清单，但被上诉人此前出租给他人的设备未搬走，导致上诉人于2010年5月才能使用房屋。2、上诉人交付租金的时间一审法院未能全部查明，上诉人自2010年1月22日至2015年1月共给付租金42万元，根据合同约定上诉人仅需支付40万元，上诉人目前不欠付租金。3、被上诉人未能依据南通市中级人民法院的调解方案及时开具发票，其违约事实明显。4、上诉人只能使用小部分租赁房屋，还有大部分房屋仍未维修至可使用的状态。被上诉人承诺给上诉人新建厂房至今未能做到。5、上诉人在被上诉人先行违约的情况下拖延几天支付租金并不必然导致根本性违约，一审判决解除合同没有依据。6、一审法院对上诉人在签订合同后投资数十万元的事实未能认定和详细审查。对于解除合同上诉人产生的损失以及双方应承担何种责任作出了错误认定。一审认定上诉人违约行为所造成的损失小于被上诉人违约所造成的损失没有依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求或发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。双甸砖瓦公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人世兴联家纺公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346.75元，由上诉人南通世兴联家用纺织品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  刘玉蓉代理审判员  张峥嵘二〇一五年六月一日书 记 员  施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；