海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第277号上诉人（原审被告、反诉原告）黄文浩，男。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）符爱珠，女。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）梁朱蕾，女。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）黄强，男。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）郑有展，男。委托代理人向左林，广东中信致诚律师事务所律师。上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强因与被上诉人郑有展房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告郑有展与被告黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强双方于2013年4月25日签订《协议书》，约定将被告位于文昌市东郊镇蓝田村椰林路旁的房屋（三层楼）、四个铺面及庭院土地（以下统称为房屋）租赁给原告用于经营餐饮业、娱乐业。协议同时对租赁的时间起止、租期、租金以及双方的权利义务等主要内容作了约定。协议签订当日，原告向被告支付了3万元押金及8万元租金共计人民币11万元，被告出具了收款收据。因双方在房屋的交付、租金的足额缴付及交付时间等问题发生争议，致使租赁房屋至今仍保留原来的建筑状态，原告未实际占有使用。双方经过多次协商未果，原告于2014年8月27日委托广东中信致诚律师事务所律师发律师函给被告，要求被告返还人民币11万元，遭到被告拒绝。原告便以上述理由诉至原审法院，请求：1、确认原告与被告双方于2013年4月25日签订的《协议书》无效；2、被告返还人民币11万元并支付相应的利息损失（利息按中国人民银行同期同类的贷款利率支付）给原告；3、诉讼费用由被告承担。被告针对原告的起诉，提出反诉，请求：1、解除双方于2013年4月25日签订的《协议书》；2、责令原告（反诉被告）郑有展补缴拖欠租金人民币18万元；3、由郑有展承担本案的全部诉讼费用。另查明，所建的出租房屋是以被告黄强名义向文昌市东郊镇东郊村委会蓝田西村民小组（以下简称蓝田西村民小组）申请，经村民小组同意其作为宅基地上兴建的，占地面积约2000平方米。该房屋坐落于文昌市东郊镇椰林路东侧地段，即东郊中心小学出入口与椰林路交叉口旁，属于镇区规划范围内。该房屋至今没有办理土地使用审批手续，也没有申请办理规划报建、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等手续。又查明，被告黄强是蓝田西村民小组村民。被告符爱珠系黄强的妻子，被告黄文浩系黄强的儿子，被告梁朱蕾系黄强的儿媳。黄文浩的妻子，被告黄文浩、符爱珠均为城镇居民。原审法院认为：本案争议的焦点是：1、原告与被告于2013年4月25日签订的《协议书》是属于无效合同还是有效合同；2、如合同无效，谁过错，因合同取得的财物应否返还；3、如合同有效，谁违约，是否应予以解除，如何承担违约责任。一、关于原告与被告于2013年4月25日签订的《协议书》是属于无效合同还是有效合同的问题。涉案房屋，建于镇区规划范围之内，且至今没有办理土地使用权审批手续，也没有申请办理规划报建、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等手续，属于未获得政府相关部门的批准而兴建的建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，原告与被告于2013年4月25日签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，是属于无效合同。原告关于确认合同无效的诉求，予以支持。被告反诉请求确认合同有效，予以解除，依法无据，不予支持。二、关于合同无效，谁过错，因合同取得的财物应否返还的问题。合同无效，作为房屋所有人的被告提供的合同标的物不符合法律规定，自然存在过错，但作为合同另一方当事人的原告也未尽注意义务，存有过错，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应将收取原告的押金和租金共人民币11万元返还给原告。原告请求返还人民币11万元的款项，理由充分，应予以支持，但其主张赔偿利息损失的诉求，缺乏法律依据，不予支持。三、因涉案的合同已被依法确认为无效合同，不存在合同解除的问题，被告反诉解除合同，要求原告支付所谓尚欠的18万租金的诉求，无事实根据，不予支持。综上，原审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）郑有展与被告（反诉原告）黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强于2013年4月25日签订的《协议书》无效；二、被告（反诉原告）黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强于本判决生效后十日内返还押金和租金共11万元给原告（反诉被告）郑有展；三、驳回原告（反诉被告）郑有展的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2702.2元，由原告（反诉被告）郑有展负担227.2元，被告（反诉原告）黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强负担2475元。反诉案件受理费1950元，由被告（反诉原告）黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强负担。判决宣判后，上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强不服向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）文民初字第1627号《民事判决书》；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费。其事实与理由：一审判决故意隐瞒证据，认定事实不清，适用法律错误，偏袒被上诉人一方。1、一审判决故意隐瞒证据。上诉人与被上诉人于2013年4月25日签订《协议书》，将上诉人位于东郊的自家房屋出租给被上诉人使用。一审法院认定“涉案的房屋，建于镇区规划范围之内，且至今没有办理土地使用审批手续，也没有申请办理规划报建、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等手续，属于未获得政府相关部门的批准而兴建的建筑物。”并以此为依据，适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”判令合同无效。一审法院故意隐瞒了上诉人在2014年12月1日缴纳反诉费时和庭审时提供的“海南省政府信息公开门户网站，关于《文昌市东郊镇总体规划（2011-2030）》方案批前公示”的证据，该证据公示时间为2013年4月2日至5月11日。根据《中华人民共和国城乡规划法》第二十六条“城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。”公示应该在该规划审批之前，而上诉人与被上诉人的合同签订于2013年4月25日，该规划公示时间2013年5月11日结束，恰恰证明涉案房屋的修建乃至签订租赁合同时，《文昌市东郊镇总体规划（2011-2030）》还没有经过审批生效，而这一重要证据却被一审法院有意的忽略掉了，作出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。2、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人的涉案房屋为2010年至2011年期间修建的，位于文昌市东郊镇东郊村委会蓝田西村，是上诉人黄强经村民小组同意所使用的农村宅基地。根据住房城乡建设部关于印发《乡村建设规划许可实施意见》第二款中的“城乡各项建设活动必须符合城乡规划要求。城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出乡村建设规划许可。”该规定规划主管部门必须依托规划进行审批报建，而《文昌市东郊镇总体规划（2011-2030）》在2014年1月3日才经过文昌市人民政府审批生效。上诉人修建该房屋时，文昌市东郊镇还没有城乡规划，规划主管部门没有审批报建的依据，所以并非是上诉人不报建，而是政府规划主管部门未要求报建。事实上，无论是上诉人修建房屋，还是上诉人与被上诉人签订合同时，该房屋都不在镇规划区内。一审法院在判决中适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”一审法院的判决适用法律错误，判决不公，使法律丧失公信力。3、一审法院偏袒被上诉人一方。一审判决对争议焦点二的责任认定中表述“作为合同另一方当事人的原告也未尽注意义务”，说明一审法院认定被上诉人不知涉案房屋未经报建。这一认定仅凭被上诉人的一面之词，没有任何证据证实，有违法律的公正性，明显偏袒被上诉人一方。事实上签订合同之前上诉人已经将房屋未报建的情况告知被上诉人，而且被上诉人为东郊本地人，其母是上诉人同村(蓝田村)的外嫁女，村中尚有许多亲戚，于情于理被上诉人都是知道涉案房屋的情况。4、特别向贵院说明。该案中的出租行为绝非个案，在东郊乃至文昌的各个乡镇，因城镇化的进程加快与政府制定相关政策的滞后，导致存在大量未取得合法建设手续的房屋，且大量用于出租经营，这非建房者之过，而且未经报建房屋并不等同于违建房屋。案件中被上诉人以合同无效为由提出诉求，其本质是要达到解除合同等不合理的目的。一审法院确认合同无效则使得违约方的违约行为合法化，违背了民法的鼓励交易及诚实信用原则，影响了正常的市场交易秩序，有重大的社会影响，其判决结果将导致出现严重的社会问题。综上所述，一审判决故意隐瞒证据，认定事实不清，适用法律错误，偏袒被上诉人一方。恳请二审人民法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑有展答辩称：我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。第一，上诉人增加诉讼请求，已经超出上诉期，不能增加诉讼请求。双方签订的房屋租赁协议是无效的，根据无效合同处理原则，双方应各自返还财产，上诉人应当将租金和押金返还给被上诉人。关于合同无效主要有：1、宅基地没有取得宅基地使用权证，上诉人改变了使用用途做商铺经营之用，而且宅基地的面积远远超出农村村民用地范围，建房也没有办理审批手续，同时涉案的宅基地位于城镇规划范围之内，至今上诉人仍没有办理土地使用证，建设规划许可证等相关证件，根据最高院关于城镇房屋租赁的解释，合同是无效的。第二，涉案的房屋从未交给被上诉人使用，也没有把房屋的钥匙交给被上诉人。出租的房屋没有窗户，水电安装没有完成等，三楼房屋多数裂缝，因为这些原因被上诉人要求上诉人改善，但上诉人没有做，被上诉人一直没有使用，所以上诉人应返还租金和押金。第三，上诉人一直强调当时建房时，涉案宅基地没有城镇规划，无法办理报建手续，周围村民也都在建房，所以建房是合法的，出租也是合法的。上诉人混淆两个概念，建房自住与建房出租是两个不同范畴，本案焦点是租赁行为是否有效，建房自住没有问题，但出租如果没有报建，没有取得建设施工许可证，租赁行为就是无效，大家都在建房，并出租不代表是合法的。即使当时没有规划，规划出来后，上诉人应补办完善手续，但上诉人没有做。关于适用法律问题本案应适用最高院关于城镇房屋租赁的解释，该解释第一条第二款明文规定，座落于乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，所以城镇规划审批通过的时间和协议签订的时间是没有关系的。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强与被上诉人郑有展于2013年4月25日签订房屋租赁《协议书》，被上诉人郑有展于当日支付房屋押金人民币3万元及租金人民币8万元，共计人民币11万元，双方当事人对此均无异议。双方当事人在二审中争议的焦点是：1、双方签订的是房屋租赁《协议书》是否有效；2、上诉人上诉请求是否有事实和法律依据。第一，关于双方签订的是房屋租赁《协议书》是否有效的问题。涉案房屋位于文昌市东郊镇蓝田村椰林路旁，属于乡村房屋。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”的规定，乡村房屋出租也应适用该解释。上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强在乡村建房，没有取得乡村建设规划许可证等相关证件，就将房屋出租，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应当认定房屋租赁合同无效。上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强上诉主张房屋租赁合同有效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，关于上诉人上诉请求是否有事实和法律依据的问题。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效后，当事人取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，造成房屋租赁合同无效，双方当事人均有一定的过错，应承担相应的责任。双方签订合同后，被上诉人郑有展支付了房屋租金后，长期不使用租赁房屋，也未及时退还租赁房屋，造成出租房屋长期闲置无法利用，致使上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强的经济损失较大，被上诉人郑有展存在一定的过错，应酌情补偿上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强的经济损失。在调解中，被上诉人郑有展愿意将押金人民币3万元补偿给上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强。据此，被上诉人郑有展应酌情补偿人民币3万元给上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强作为出租房屋长期闲置的损失。上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强收取被上诉人郑有展押金和租金共计人民币11万元，应将租金人民币8万元退还给被上诉人郑有展。上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实基本清楚，程序合法，但判决结果欠妥，应予纠正。上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强的上诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1627号民事判决第一、三、四项；二、变更海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1627号民事判决第二项为：限上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强在本判决生效后10日内返还租金人民币8万元给被上诉人郑有展；三、驳回上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强的上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币2702.2元，由上诉人黄文浩、符爱珠、梁朱蕾、黄强负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄声泽审 判 员  梁振文代理审判员  白玉琳二〇一五年六月八日书 记 员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月10日印制（共印20份）