广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1136号上诉人（原审被告）：杨茜，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州光孝寺，住所地广州市越秀区。负责人：明生。委托代理人:柳在江，广东绥爰律师事务所律师。上诉人杨茜因与被上诉人广州光孝寺租赁合同纠纷一案，不服（2014）穗越法民三初字第1876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州光孝寺是广州市人民北路彭家巷10号402房的管某，其有权对房屋进行出租。2012年10月19日，广州光孝寺（为甲方）与杨茜（为乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：为解决乙方无房居住的实际困难，甲方同意将其管辖的位于广州市人民北路彭家巷10号402房屋租赁给乙方居住，双方经协商一致，达成如下协议，并共同遵守。第一条：本处房屋系政府部门书面批复提供给甲方使用的历史用房，房屋的出租收益权归甲方所有。该房屋建筑面积约31平方米。乙方已对租赁房屋的来源、结构以及相关情况有了充分了解，并现场查看了房屋，愿意向甲方承租该房屋用于居住。第二条：乙方按每月155元的标准向甲方支付房屋租金，须于每月10日前将当月租金一次性支付给甲方。第三条：自2012年1月1日起至2012年12月31日止。第六条：1、按时向甲方交付房屋租金，超过五日不支付的，每逾期一日，按所欠费用的3%向甲方支付滞纳金直至清偿之日止。逾期超过十五日的，甲方有权解除本协议。甲方解除协议时须向乙方发出解除协议通知，自甲方发出的解除通知到达乙方在本协议注明的通信地址之日起协议解除。乙方在租赁期内变更通信地址的，应当及时通知甲方，在甲方收到乙方新的通信地址之前，以乙方原通信地址或本协议项下房屋所在地为乙方的通信地址。第十条：1、租赁期内，如甲方原因有需要收回房屋，或本协议第七条所列事由，甲方需收回租赁房屋的，应提前三十日通知乙方，乙方应当配合甲方，在甲方指定十五日搬迁期内将房屋内由价值的物品清空，否则责任自负。杨茜表示：广州光孝寺给我签署《房屋租赁协议》的时候称若我要继续在房屋内居住就必须签署此协议，故我在没有看清楚该协议的情况下就签名了，签完该协议后我问其工作人员若到时我被要求搬迁怎么办，其工作人员表示我在此居住多年，不会要求我搬走。广州市光孝寺收取杨茜租金至2013年12月31日。2014年4月24日，广州光孝寺向彭家巷10号402房租户发出《关于清退房屋及支付租金的通知函》，内容为：现我寺因寺院发展需要，须收回上述房屋，另作它用，通知租户自该函送达之日起十五日内，将上述房屋腾空交还，并支付至搬迁之日止的租金等。据快递通知单的投递情况跟踪记录显示，上述通知函于2014年4月26日已妥投。杨茜确认收到该函件。2014年6月16日，广州光孝寺向彭家巷10号402房租户发出《清退房屋及支付租金的再次催告函》，内容为再次催告租户自催告函送达之日起七日内将上述房屋腾空交还，并支付至搬迁之日止的租金等。据快递通知单的投递情况跟踪记录显示，上述通知函于2014年6月20日已妥投。杨茜确认收到该函件。广州光孝寺于2014年7月30日向原审法院提起本案诉讼，以租赁期限届满后，杨茜没有搬离房屋，至今仍居住于此，且从2014年1月1日起开始拖欠租金。现广州光孝寺因寺院发展需要，须收回上址房屋，特依租赁协议第十条第1款之约定，多次书面通知杨茜清退房屋及支付租金，但杨茜至今不予理睬为由。请求：1、解除广州光孝寺与杨茜的不定期租赁关系。2、杨茜户及其同住人员立即迁出广州市人民北路彭家巷10号402房屋，并腾空交还广州光孝寺管业。3、杨茜向广州光孝寺清偿自2014年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止的租金（租金按每月155元标准计算）及滞纳金（每期滞纳金以当期欠付租金为本金，按每逾期一日计收3％的标准，自每月16日起计至实际付清之日止，以不超过每期本金为限）。在本案原审庭审中，杨茜称涉案的402房现由其本人及弟弟杨某、女儿陶某三人居住，该三人户籍均登记在房屋，杨茜是户主。广州光孝寺称其同意提供正申请办理至广州光孝寺名下的广州市白云区春和一巷二号206房（建筑面积50平方米）给杨茜居住，居住期暂定两年，每月租金按5元/平方米计算。杨茜称未看过该房屋状况且租期过短。另，对于杨茜称曾要求交租但遭拒的事实，广州光孝寺不予确认。原审法院在庭审中询问杨茜在租金是否迟延交纳的责任尚未确定的情况下，是否同意支付至今天开庭之日止尚未交纳的租金。杨茜表示：我一直没有拒绝交纳租金，只是广州光孝寺不肯收取，所以对于已使用房屋期间的租金，我是同意交纳的。原审法院认为，广州光孝寺与杨茜签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方在上述《房屋租赁协议》约定的租期届满后没有续签租赁合同，但杨茜仍继续使用涉案房屋，广州光孝寺亦继续收取杨茜租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以及第二百三十二条的规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合双方在《房屋租赁协议》中第十条关于“租赁期内，如甲方原因有需要收回房屋……应提前三十日通知乙方，乙方应当配合甲方”的约定，以及广州光孝寺已两次发函通知杨茜迁出，现广州光孝寺要求解除双方的不定期租赁关系以及要求杨茜户和同住人员腾空交还涉案房屋、支付2014年1月1日起至迁出之日止租金的诉讼请求，合法有理，予以支持。考虑到杨茜户暂时没有其他房屋搬迁居住，给予杨茜户一段时间搬迁，广州光孝寺对此应予以谅解。至于杨茜抗辩称《房屋租赁协议》是在广州光孝寺欺骗和逼迫下未看清条款的情况下签署的意见，杨茜并未能就此情况进行举证，且杨茜作为完全民事行为能力人，对其签署协议的行为应承担民事责任，应受其所签协议内容的约束。故对杨茜该抗辩意见不予接纳。关于滞纳金问题。杨茜称其在2014年1月要求支付租金时遭拒，广州光孝寺不予认可并认为是杨茜拖欠租金。对此双方均未能提供证据证实各自主张。但杨茜一直希望能继续使用涉案房屋，其拒交租金与常理不符，以及结合一审庭询时杨茜表示在租金是否迟延交纳的责任尚未确定的情况下，也同意交纳已使用房屋期间的租金的意见，可见杨茜不存在欠租的恶意，因此，广州光孝寺在本案中要求杨茜支付逾期交纳租金的滞纳金缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，广州光孝寺与杨茜就广州市越秀区人民北路彭家巷10号402房的租赁关系解除。二、杨茜户及其同住人员在本判决发生法律效力之日起六个月内，迁出广州市越秀区人民北路彭家巷10号402房，将该房屋交还广州光孝寺。三、杨茜应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2014年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月155元标准计）支付给广州光孝寺；从本判决发生法律效力之次日起至杨茜户搬出之日止，杨茜应逐月按每月155元标准向广州光孝寺支付租金。四、驳回广州光孝寺的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州光孝寺负担40元，杨茜负担10元。判后，上诉人杨茜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、光孝寺并不具备与我方签署租赁协议的资格：1、因光孝寺并不是彭家巷10号楼的房产权人，也从没有对我方出示房地产权证书或证明其产权的其他有效证件。2、我方所住的彭家巷10号楼是1978年由于国家政策的需要，要将光孝寺交给僧人管理，对外开放，就在光孝寺围墙外彭家巷10号楼所在的空地上由政府出资盖起了这栋楼，用来安置我方这些原来在光孝寺内居住的住户，当时光孝寺的僧人根本不存在，当时我方交租是交给省博物馆工作人员的莫某。3、这说明了我方所居住的彭家巷10号402房并不是光孝寺租给我方居住的，而是国家安置我方在此居住的，并且已经在此居住了40几年，我方提供了多年来在此生活所发生的各种各样的发票复印件作证，我方40几年来只签一份只有一年期限且极其不合理的随时可以被光孝寺解除协议的租赁协议。二、此协议的来历：光孝寺为了赶走我们这些住户（共有四户），于2012年私自编号打印了这份极其不合理的协议，寺内的工作人员对我说：“你在上面签字就可以继续住下去，如不签字就赶我们走”等话语，采取威胁、利诱、欺骗等非法手段，他们对黄某的老母亲和某也采取了同样的非法手段来骗取签名。我认为这就是一个实实在在的诈骗案件。三、而一审法院不顾历史事实，将一份靠欺诈得来的协议认定为有效，依次作出判决，我认为这一判决违背了事实与法律，没有体现出中国法律的公平与公正，要尊重历史。四、上诉人并非不支持广州光孝寺的扩建工程，我方在此居住了几十年，亲眼目睹广州光孝寺从破烂不堪建设成现在的城市亮点，我方对光孝寺是有贡献和感情的。当年上诉人从光孝寺内搬迁到广州市彭家巷10号402房居住也是为了光孝寺的重建开放而接受政府的安置。现在我方并非不愿搬迁，而是希望获得光孝寺对我们的妥善安置。但现在光孝寺僧人用一纸靠欺诈得到的合同就想无条件将我方赶走，我方有一种被欺压的感觉，我方是不会屈服的。我们希望法院尊重历史事实公平公正地审理此案。为此上诉请求：1、撤销广东省广州市越秀区人民法院民事判决书（2014）穗越法民三初字第1876号。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州光孝寺答辩同意原审判决，不同意杨茜的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。案涉房屋坐落被上诉人国有土地使用权范围内，我方某与上诉人签租赁协议，之前生效判决也确认我方某出租，租赁协议是双方真实意思表示，不存在欺诈，上诉人也没有提供证据证明该合同无效，因此双方均应依约履行。双方在租赁协议约定期届满后没有续签合同，双方是不定期租赁关系，我方某随时解除合同，现我方因发展需要已多次通知上诉人，并要求对方搬出及支付租金，我方给予对方足够时间，所以一审判决正确。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》，意思表示真实，合法有效的。双方在上述《房屋租赁协议》约定的租期届满后没有续签租赁合同，但上诉人杨茜仍继续使用涉案房屋，广州光孝寺亦继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。上诉人认为上述《房屋租赁协议》是受欺骗和逼迫签署并非真实意思表示，但并无充分举证。另，上诉人认为，被上诉人并非涉案房屋权益人，无权收取租金，该房产属于上诉人所在单位的福利房，但均无事实依据及充分举证。上诉人上诉理据不足，本院不予采纳。同时，诉讼期间，被上诉人为妥善解决涉案纠纷，已经向本院提供其他房产拟作为上诉人的安置处所，但由于上诉人不同意，双方无法达成和解。在此情况下，原审法院据现有证据据实判决，并无不当，本院依法予以维持，驳回上诉人上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨茜负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年六月二十三日书 记 员  党春婷