广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第210号上诉人（一审被告）农有宁，个体户。委托代理人钟晓旭，广西济文律师事务所律师。被诉人（一审原告）伍春玉，个体户。被上诉人（一审原告）陈洪，无业。上诉人农有宁因财产损害赔偿纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日及2015年5月6日通知当事人到庭进行举证、质证、调查询问，书记员黄晓莉担任记录。上诉人农有宁及其委托代理人钟晓旭、被上诉人伍春玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年2月25日原、被告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定原告将其所有的位于百色市右江区太平街隆平巷71号房产以总价70万元的价格出卖给被告，并于2010年3月11日将该房产交付被告，双方在确认书上签名捺手印，随后于2010年3月12日对该房产内的物件、水电及设施进行确认交接。被告接收该房产后催促原告交出房屋所有权证和土地使用证办理房产过户时遭到原告拒绝，双方引起诉讼。原告将被告诉至法院，要求解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，经审理一审法院于2011年4月12日出作（2010）右民一初字第387号民事判决书，判决：一、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告将所占用房屋百色市右江区太平街隆平巷71号房产退还原告；三、被告退还原告各种证照及房产证、房屋共有权证；四、原告退还被告款项430184.30元。被告不服提起上诉，百色市中级人民法院于2011年9月26日作出（2011）百中民一终字第384号民事判决书，变更右江区人民法院（2010）右民一初字第387号民事判决书第一项为：撤销原、被告于2010年2月25日签订的《房地产买卖合同》。该判决生效后，原告未按生效判决的内容履行义务，被告于2012年向一审法院申请执行，经一审法院执行，2013年4月23日，被告将房屋返还原告，民事判决确定的义务履行完毕，一审法院于2013年4月23日出作（2012）右执通字第276号执行完毕通知书，上述两级法院生效判决执行完毕。现原告以被告自2010年3月11日占用百色市右江区太平街隆平巷71号房产至2013年4月23日止，期间出租讼争房屋收取租金，造成原告经济损失，故诉至法院请求被告赔偿各项损失共计人民币204400元。在审理期间，原告于2013年6月20日申请对百色市右江区太平街隆平巷71号房产从2010年3月11日至2013年4月23日的租金损失进行评估，法院委托广西同德资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2014年3月14日作出同德资评（2013）360号评估报告，结论为：百色市右江区太平街隆平巷71号房产从2010年3月11日至2013年4月23日共37.4个月房屋租金损失评估价值人民币150400元。原告对评估结论无异议，被告对该评估结论有异议，认为其不应承担租金损失。法院认为该院委托的广西同德资产评估公司及鉴定人员资质符合规定，鉴定程序合法，鉴定结论明确，依据充分，应作为定案依据采用。一审法院审理认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。百色市中级人民法院作出的生效民事判决书撤销了原、被告签订的《房地产买卖合同》，同时判决由被告退还百色市右江区太平街隆平巷71号房产给原告。但判决生效后被告未履行民事判决确定的返还房屋义务，一直占用原告房产造成原告损失，属侵权行为，应为此承担侵权责任。如何确定被告占用讼争房屋的期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从生效民事判决确定的事实来看，造成合同的撤销原、被告双方均有责任，故应承担相应的责任，故对原告主张百色市中级人民法院终审判决之前占用讼争房屋的损失不予支持，对自中院生效民事判决确定的返还讼争房屋之日（2011年9月26日）起至返还讼争房屋之日（2013年4月23日）止共计19个月的占用讼争房屋损失一审法院予以支持。对于以何标准计算被告占用讼争房屋期间的损失，一审法院认为，原告在与被告签订房地产买卖合同之前将该房屋出租他人经营宾馆，被告取得该房产后亦出租给他人收取租金，因此原告向法庭申请评估讼争房屋的租金损失，法院委托的广西同德资产评估有限责任公司对此作出了评估报告，意见为自2010年3月11日至2013年4月23日共37.4个月的租金为150400元，对该评估报告予以采信。故根据上述的认定，被告应支付原告19个月租金损失即（150400元／37.4个月）×19个月=76399元。关于原告诉请是否超过诉讼时效问题。原告在被告履行完交付房屋义务后即2013年4月22日已向法院起诉，即被告的侵权行为终止后才提起诉讼并没有超过诉讼地效，对被告辩称原告起诉已超过诉讼时效应不予采纳。被告提出原告起诉系重复诉讼，违反“一事不再理”原则，原、被告在本案之前的诉讼是确认《房地产买卖合同》效力之诉，现原告之诉系因作出的生效判决撤销合同后因未履行返还财产义务致原告损失而提起的侵权之诉，前案与本案属两个不同法律关系，故对被告抗辩原告属重复诉讼的理由不予采信。原告诉请被告赔偿损坏的物品价值10000元，因没有双方就损坏物品进行确认，原告又未能提供充分的证据予以证实，故对该主张应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条（六）项的规定判决：一、由被告农有宁赔偿原告伍春玉、陈洪经济损失76399元；二、驳回原告伍春玉、陈洪的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2094元，评估费8750元，合计10844元，由原告伍春玉、陈洪负担5058元，被告农有宁负担5586元。上诉人农有宁不服一审判决，上诉称，一、一审判决将上诉人同时履行抗辩权的行为判定为侵权行为是错误的。理由是：1、是被上诉人没有按生效判决的内容积极履行判决义务，故意拖延履行返还钱款义务在先，上诉人基于被上诉人怠于履行义务和交付安全需要，行使了同时履行抗辩权，导致未能返还讼争房产的过错归因被上诉人。2、被上诉人故意怠于还款，长期占有上诉人430184.30元资金，而上诉人所占涉案房产随时可以归还，不归还是因为被上诉人不按法院终审判决执行，该后果应由被上诉人负担。3、一审判决没有对上诉人提出的“同时履行抗辩权”的抗辩理由是否成立作出明确的判决，也没有对被上诉人故意怠于还款，长期占有上诉人430184.30元资金的行为作出定性，故该判决存在瑕疵。二、广西同德资产评估有限责任公司作出的评估报告脱离实际，评估结果偏高，对上诉人显失公平。理由是：1、评估的出租价格都是以最高的市场价格计算。2、评估确认的使用面积不合常理，楼上做为住宅使用，一楼做为通道，但却按铺面价值来评估。3、评估报告以一套150平方的一房一厅的房产收益作为对比案例，市场上根本不可能有150平方一房一厅的房产，而且也没有可比性。4、评估报告只评估收益，没有减去经营成本。5、评估时点从一审判决中确认的交房时间开始，评估时点错误。6、一审判决没有对上诉人提出的上述抗辩理由是否成立作出明确的判决。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人76406元违背了法律的公平原则。上诉人的钱款被被上诉人占用长达一年半之久，虽然事后执行已偿还一定利息，实际对上诉人是不公平的。被上诉人的房屋在这一年半是增值的，同时被上诉人又占有上诉人40多万的钱款作他用，被上诉人不仅没有损失，实际上已经获益颇多，而上诉人是在被上诉人不返还钱款的前提下被迫经营该房屋，剔除经营成本所剩无几。两者相互比较，一审判决会上被上诉人获得更多法外利益，加重上诉人的损失，有悖于公平原则。综上，一审判决认定事实有误，导致适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，并由两被上诉人承担一审评估费用及一、二审受理费。二审审理期间，上诉人、被上诉人均无新证据向本院提供。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、上诉人提出本案应适用“同时履行抗辩权”的抗辩理由是否成立。二、广西同德资产评估有限责任公司作出的同德资评（2013）360号评估报告能否作为本案的定案依据。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人76406元是否违背了公平原则。本院认为，1、关于上诉人提出本案应适用“同时履行抗辩权”的抗辩理由是否成立的问题，同时履行抗辩权是指在没有规定履行顺序的双务合同中，当事人一方在当事人另一方未为对待给付以前，有权拒绝先为给付的权利。同时履行抗辩制度主要适用于双务合同，如买卖、互易、租赁、承揽、有偿委托、保险、雇佣、劳动等合同。本案中，上诉人须履行的退还房屋的义务及被上诉人须履行的退还430184.30元款项的义务，是基于法院作出的生效判决书所确定的义务，而非上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》，因此，本案并不适用同时履行抗辩权制度。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。2、关于广西同德资产评估有限责任公司作出的同德资评（2013）360号评估报告能否作为本案定案依据的问题，首先，该评估报告系一审法院依法委托鉴定得出的，且鉴定机构、鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序也没有违法；其次，鉴定机构认为涉案房屋一楼可做铺面经营使用是参照了周边房屋的使用情况，且鉴定机构参照市场价格及各种面积的房屋租金作区域因素及个别因素的比较案例，只是作为参考因素，并未违反法律规定；再者，出租房屋获取租金是一种收益，被上诉人并未举证其投入有经营成本。综上理由，上诉人虽然对广西同德资产评估有限责任公司作出的同德资评（2013）360号评估报告有异议，但并没有提供足以反驳的相反证据和理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”的规定，本院确认广西同德资产评估有限责任公司作出的同德资评（2013）360号评估报告可以作为本案定案依据。3、关于一审判决上诉人赔偿被上诉人76406元是否违背了公平原则的问题。如前所述，本案不适用同时履行抗辩权制度，本案中，上诉人并未付清全部购房款，就持有该房屋，其持有该房屋的价值与其所付的款项并不等值。而且，本案双方当事人均应按照生效判决书确认的义务来履行，其未按判决规定的时间履行义务的，应承担相应的法律责任。被上诉人已经承担了相应的利息责任，上诉人占有涉案房屋未按生效判决来履行义务，一审法院根据有资质的鉴定部门所作的评估报告来确定损失符合法律规定。综上，上诉人认为不同时履行返还义务就无法体现公平的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决合理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4188元，由上诉人农有宁负担。本判决为终审判决。审判长 曲 静审判员 周百川审判员 凌文楼二〇一五年六月七日书记员 黄晓莉