江西省铜鼓县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）铜民初字第338号 原告：周赣春，个体。 委托代理人：李水春，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。 被告：铜鼓县商务局，住所地：铜鼓县柳林街52号。 法定代表人：易军，该局局长。 被告：铜鼓县商务监察大队，住所地：铜鼓县柳林街52号。 法定代表人：金桃根，该队大队长。 委托代理人：赖爱萍，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。 第三人：张勇，个体。 原告周赣春（以下简称原告）诉被告铜鼓县商务局、被告铜鼓县商务监察大队、第三人张勇（以下简称第三人）确认合同无效纠纷一案，于2015年3月24日向本院提起诉讼，本院于当日以租赁合同纠纷案由立案，后依据审理查明之情况，变更案由为确认合同无效纠纷。立案受理后，依法由代理审判员袁小红独任审判，于2015年4月28日、6月16日公开开庭进行了审理。原告周赣春及其委托代理人李水春、被告商务监察大队法定代表人金桃根、委托代理人赖爱萍、第三人张勇到庭参加诉讼，被告铜鼓县商务局经本院传票传唤未到庭参加诉讼。被告铜鼓县商务监察大队经原告申请，本院通知其作为本案被告参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2005年与被告签订租赁合同，双方约定被告将其所有的爱民街小巷内的仓库出租给原告，合同一年一签。合同还特别约定，合同期满原告享有同等条件下的优先承租权。原告租赁到该仓库后，因该仓库年久失修，破败不堪，原告投入十多万元的资金将该仓库修缮一新，将原仓库修缮成前后两间店面与他人合伙开店。原告自租赁被告店面以来，严格按照合同约定及时缴纳租金，从未拖欠。每年合同将要到期时被告都会打电话通知原告前去续租。如果被告没有及时通知，原告也会按合同约定提前两个月向被告要求继续租赁店面。因为原告对租赁物花费巨大，不可能不要求继续租赁。2014年元月1日，原、被告再次续签了租赁合同，合同约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租金每月658元，租金由原告汇入被告在合同中指定的农行账户。合同同样约定，合同期满原告在同等条件下享有优先承租权。2014年，原告严格按照合同及时缴纳房租，但被告到年底却迟迟未按以往惯例通知原告续签合同，原告按合同约定提前两个月多次找到被告单位要求继续签合同，被告单位工作人员答复出租的店面不会变动，先不续签是因为换了领导，等事情完毕后会统一通知承租人到单位续签合同。原告相信了被告，坐等被告通知续签合同。2015年3月18日，被告突然向原告下发通知，说是因为合同到期，店面已租赁给第三人张勇。原告感到不可思议，原告系退伍军人，也无固定职业，辛苦积攒了十几万投资修缮了租来的仓库，与他人合伙开店挣口饭吃，被告却一味欺瞒，在原告享有优先承租权的情况下，一方面欺骗原告说过段时间续签合同，一方面却在没有与原告就续签条件协商的情况下将店面轻易转租给第三人张勇。被告还振振有词说合同到期想租给谁就租给谁。被告作为一个国有行政单位，怎么会违反合同约定，违背法律规定做出这么荒唐的事情来，原告起诉至法院，请求判如所请：（一）请求判令被告与第三人张勇签订的房屋租赁合同无效；（二）请求法院判令被告与原告继续签订合同；（三）诉讼费由被告承担。 被告铜鼓县商务局未到庭参加诉讼，但在庭审前向本院递交了书面答辩状，称：原告签订房屋租赁合同与我局不存在法律关系。与原告签订房屋租赁合同的一方是铜鼓县商务监察大队。铜鼓县商务监察大队是独立的事业法人机构，根据我国民法的规定，事业法人以其法人身份独立对外承担民事责任。因此原告与铜鼓县商务监察大队签订的房屋租赁合同与我局没有任何的法律关系。请求人民法院依法驳回原告对我局提出的诉讼请求。我局不是房屋租赁合同的当事人，与该合同的履行不存在任何利害关系。我局不具备被告资格，原告错把我局当成被告提起诉讼，纯属起诉对象错误，因此请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告铜鼓县商务监察大队辩称：原告在履行合同时存在严重违约行为：一、原告在使用承租房屋时，为谋求个人利益，在未经我单位同意、未经城管部门批准的情况下，擅自改变了租赁物的主体结构，把承租房屋改成两间店面，上述行为严重违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第七条规定和城市管理规定。二、原告使用承租房屋时未按合同约定使用，擅自改变了租赁物的使用，私自搭建，目前被城管部门认定为违章建筑。三、原告未经我单位同意，擅自将承租房屋转让给第三人，违反了与我单位的合同约定。原告在使用承租房时存在以上违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第七条和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。我单位没有行使上述权利，而是在合同期满后没有继续与原告续签合同而是将房屋租赁给第三人，该行为属于合法合理行为。我单位不同意与原告继续签订合同。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人陈述：我与被告商务局签订的合同是合法有效的，租金也已经交付。 原告为证明自己的诉称事实，向本院提供的证据材料有：（一）租赁合同三份、证人张某甲证明一份，证明原告与被告签订的合同中约定合同期满原告享有优先承租权；原告自2005年承租被告房屋后，因房屋破旧、屋顶漏雨、墙面开花，原告花巨资对房屋进行修缮，这是承租户所享有的权利，不是改变房屋主体结构，被告也从未以此理由拒绝与原告签订承租合同，自2005年起，年年与原告签订合同至2014年；（二）收款收据二张，证明原告严格按合同约定交纳租赁费从未拖欠；（三）证人何某、杨某证明各一份，证明原告于2014年底多次找到被告要求继续承租房屋，但被告以正在换领导为由欺骗原告，要原告等待通知；被告与第三人签订的租赁合同中约定的租金与原告所交的租金一样，只相差二块钱，这就证明被告根本不是为了公家多挣点租金而另租他人，是为了被告单位某人与第三人的不可告人的私利，损害原告的合法权利，剥夺原告依法享有的优先承租权，在同等条件下没有与原告签订租赁合同，故被告与第三人签订的合同无效；（四）通知一份，证明被告告知原告已与第三人签订合同，在没有与原告就房租等事宜进行协商的情况下，剥夺原告优先承租权，擅自租赁给第三人。 被告铜鼓县商务局未到庭参加诉讼，无法对原告提供的证据发表质证意见。 对原告出示的证据，被告铜鼓县商务监察大队质证如下：对证据（一）租赁合同的合法性、真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告与被告签订的合同已经在2014年12月31日终止；对证人张某甲证明的原告的维修事实不清楚，根据双方约定，承租人对租赁房屋进行修缮或改变，应报消防部门审核同意，并以书面方式报告被告；对证据（二）没有异议；对证据（三）三性均有异议，商务监察大队不存在两位证人所说的情况；对证据（四）的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不是没有和原告协商。 对原告出示的证据，第三人质证如下：对证据（一）认为与其无关；对证据（二）认为与其无关；对证据（三）称不清楚；对证据（四）称这张通知是我签订合同很久了，商务局才下了通知给原告。 被告商务监察大队为证明自己的辩称事实，向本院提供证据材料有：（一）证人张某乙、张梅珍调查笔录两份、租赁合同，证明原告在承租期内未征得被告同意擅自转租；（二）铜鼓县城乡规划建设局的函，证明原告将承租物进行了改造，改造后被有关部门认定为违章建筑物；（三）通知一份，证明被告铜鼓县商务监察大队以商务局的名义通知原告，因工作需要将店面收回；（四）铜鼓县政府抄告单、县国资委证明、移交资产汇总表、审核意见，证明铜鼓县商务监察大队取得了本案诉争标的国有资产经营管理权。 被告铜鼓县商务局未到庭参加诉讼，无法对被告铜鼓县商务监察大队提供的证据发表质证意见。 对被告商务监察大队出示的证据，原告质证如下：对证据（一）称转租是事实，但不是擅自转租，被告知道原告转租的情况；对证据（二）的真实性无异议，被告明知是违章物还租赁给第三人，如果是违章物现在还未拆除，请法庭实地核查；对证据（三）的真实性无异议，但这份通知原告没有收到，请法庭注意时间是2015年2月14日，通知带有欺骗性，说是工作需要，但后来又租赁给第三人；对证据（四）没有异议。 对被告商务监察大队出示的证据，第三人质证如下：对证据（一）称不清楚；对证据（二）没有意见；对证据（三）称不清楚；对证据（四）没有异议。 第三人为证明自己陈述的事实，向本院提供的证据材料有：租赁合同一份、现场示意图，证明第三人与被告商务监察大队签订了租赁合同。 对第三人出示的证据，原告质证如下：被告本来准备继续租赁给原告，承租方原来是原告的名字，签订时间也有涂改。因该合同侵犯了原告的优先承租权，该合同无效。 被告铜鼓县商务局未到庭参加诉讼，无法对第三人提供的证据发表质证意见。 对第三人出示的证据，被告商务监察大队质证如下：对该证据的三性无异议，并解释称以前与原告签订合同都是一年，都是打印好的，后来因为租赁给第三人，所以名字改为第三人，签订合同的时间是2015年1月1日。 本院对上述证据认定如下： 对原告提供的证据（一）、（二）的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据；证据（三）系证人证言，证人未出庭作证，且被告铜鼓县商务监察大队对此提出了异议，对该证据不予采信；对证据（四）的真实性、合法性、关联性予以确认，但无法达到原告主张的证明目的。 对被告铜鼓县商务监察大队提供的证据（一）、（三）、（四）的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对证据（二）的真实性予以确认，但与本案没有关联性。 综上认证，结合庭审中原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：2005年原告与铜鼓县国有资产营运中心签订《铜鼓县国有资产租赁合同》一份，将登记在铜鼓县国有资产营运中心名下的位于铜鼓县爱民街巷子内的仓库（国有资产）租赁给原告，合同期限为一年，资产类别为仓库，数量为一间。合同签订后，原告对承租房屋进行修缮。合同到期后，双方就租赁事宜续签合同至2012年。2013年，铜鼓县国有资产营运中心将上述仓库授权给被告铜鼓县商务监察大队经营，作为其自收自支单位的收入来源。2013年1元1日，被告铜鼓县商务监察大队作为出租方与原告就租赁事宜续签合同，合同期限自2013年元月1日至2013年12月31日，合同载明：资产类别为店面，数量为两间。合同到期后，原告与被告铜鼓县监察大队于2014年1月1日继续签订了租赁合同，合同期限自2014年元月1日至2014年12月31日，合同载明：资产类别为店面，数量为两间；月租金为658元；原告对承租的的资产进行变动、改造、修缮发生的费用由原告承担，合同终止时，不得损坏变动、改造、修缮部分，并无偿移交给被告铜鼓县商务监察大队；合同期满，承租方享有同等条件下的优先承租权。合同到期后，原告与被告铜鼓县商务监察大队未续签合同。 原告在履行以上租赁合同期间，于2008年将仓库改造成两间店面和一间仓库，并在承租房屋的右边公共通道上搭建建筑物，该建筑物于2015年3月27日被铜鼓县城乡规划建设局认定为违章建筑。原告称对该店面的投入（包括修缮费用、改造店面的费用、搭建违章建筑的费用）大致为20多万元，但并未向我院提供具体详细数据及相关证据。从被告铜鼓县商务监察大队提供的证据可得知，原告至少在2010年、2012年、2013年、2014年将其中的一间店面转租给张某乙和徐素蔷（两人为合伙关系），在2013年、2014年将另一间店面转租给张梅珍，以上的转租行为未征得被告铜鼓县商务监察大队同意。 2015年1月1日，第三人张勇与被告铜鼓县商务监察大队就以上租赁物签订租赁合同，租期自2015年1元1日至2015年12月31日，约定月租金691元。合同签订后，第三人交付了一年的租金。2015年2月14日，被告铜鼓县商务局对原告下发通知，通知载明：你于2014年1月1日与商务监察大队签租的爱民街巷子内店面，因我局工作需要，须收回；请你在2015年3月20日前搬迁并办理好相关手续。2015年3月18日，被告铜鼓县商务监察大队下发通知，通知载明：你租赁的爱民街巷子内店面已于2014年12月31日到期，现已租赁给张勇，请你于2014年3月25日前将店内物件搬走。 另查明，被告铜鼓县商务监察大队是被告铜鼓县商务局下属的具有独立事业法人资质的单位，与原告签订合同、收取原告租金的均是被告铜鼓县商务监察大队。 本院认为：原告起诉被告铜鼓县商务局，被告铜鼓县商务局辩称，其与原告不存在法律关系，被告铜鼓县商务监察大队是独立的事业法人单位，可以以其法人身份独立对其承担民事责任，依据查明的事实，与原告、第三人签订租赁合同的合同一方是被告铜鼓县商务监察大队，被告铜鼓县商务局并不是合同当事方，被告铜鼓县商务局该项辩称成立，对于原告对被告铜鼓县商务局的诉讼请求本院不予支持。 原告称被告铜鼓县商务监察大队侵害了合同中载明的优先承租权，故主张确认被告铜鼓县商务监察大队与第三人张勇签订的租赁合同无效。被告铜鼓县商务监察大队辩称原告在履行合同时存在严重违约行为，一是擅自改变了承租物的主体结构；二是未按合同约定方式使用承租物，擅自改变了租赁物的使用方式，私自搭建并被城管部门认定为违章建筑；三是未经其同意，擅自将承租物转让给第三人；由于原告在履行合同时存在违约行为，被告铜鼓县商务监察大队有权拒绝与原告续签合同。对于被告铜鼓县商务监察大队的以上辩称，本院认为，在2005年原告与铜鼓县国有资产营运中心签订的租赁合同中资产类别为仓库，数量为一间，而在2013年、2014年原告与被告铜鼓县商务监察大队签订的租赁合同中载明资产类别为店面，数量为两间，可见被告铜鼓县商务监察大队从与原告开始签订租赁合同开始就对承租物已被改造成店面这一事实是知情的，合同上也注明资产类别是店面，被告铜鼓县商务监察大队关于原告改变承租物主体结构的辩称无法成立；原告在租赁物的右边搭建建筑物，且该建筑物被城管部门认定为违章建筑，系原告违反行政法规的行为，该行为由行政法律关系调整，与本案没有关联性，被告铜鼓县商务监察大队关于原告存在违章搭建的违约行为这一辩称不能成立；在本案查明的事实中，原告确实未经被告铜鼓县商务监察大队同意将店面转租给他人，被告铜鼓县商务监察大队的该项辩称成立，原告在履约时存在严重的违约行为，致使原告丧失优先承租权，因而被告铜鼓县商务监察大队与第三人签订的合同并未侵害原告的优先承租权。 第三人与被告铜鼓县商务监察大队签订的《铜鼓县商务监察大队资产租赁合同》（编号035），系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的几种情形，故第三人与被告铜鼓县商务监察大队签订的租赁合同合法有效。原告要求确认第三人与被告铜鼓县商务监察大队签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求与被告铜鼓县商务监察大队继续签订合同的诉讼请求，本院认为，是否签订合同是双方的意思自治范围，法律无法强制任何人与他人签订合同，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。审理中调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款、第五十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周赣春的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告周赣春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，账号：02×××48，开户银行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处。如逾期不交，按自动撤回上诉处理）。 代理审判员  袁小红 二〇一五年六月二十三日 书 记 员  刘 萍 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第三十六条第一款法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 第五十条第二款具备法人条件的事业单位、社会团体，依法不需要办理法人登记的，从成立之日起，具有法人资格；依法需要办理法人登记的，经核准登记，取得法人资格。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。