重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7891号上诉人(原审被告）:重庆大典建材有限公司,住所地重庆市九龙坡区华岩镇石龙村5社,统一社会信用代码915001076733604657。法定代表人：李贤华，总经理。委托诉讼代理人:王晓宁,重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘婷婷,重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:石广荣,男,汉族,1954年5月29日出生。委托诉讼代理人:魏任忠,重庆开锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:凡华,女,汉族,1963年3月7日出生。委托诉讼代理人:魏任忠,重庆开锦律师事务所律师。上诉人重庆大典建材有限公司（以下称大典公司）为与被上诉人石广荣、凡华房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初11420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大典公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判大典公司不支付石广荣、凡华房屋占有使用费451090元。事实和理由：石广荣、凡华隐瞒出租房屋系违章建筑的事实，欺骗大典公司签订合同。2015年9月起，各行政部门持续展开联合执法，要求大典公司停止生产、立即搬迁。大典公司无法正常占有使用租赁房屋，经常处于停工状态，租赁合同的目的不能实现。大典公司随后多次找石广荣、凡华协商解除《房屋租赁合同》，并要求其对装修、投产、设备、搬迁等损失给予相应补偿，但二人一直推诿。大典公司在协商无望的情况下，从2015年11月12日开始搬迁，但遭到石广荣、凡华阻拦，其二人扣押大典公司生产设备，要求大典公司按合同支付租金后才能搬离，并拒绝给予大典公司任何补偿，为此双方多次发生纠纷。大典公司至2016年4月已完全停工，不得不遣散员工、贱卖生产设备。石广荣、凡华的过错行为造成大典公司极大损失，一审判决却要大典公司全额支付10个月的房屋占有使用费是极不公正的。石广荣、凡华违反《合同法》第216条的规定，在2015年9月后未能保持租赁房屋符合约定的用途，大典公司有权按照《合同法》第228条的规定不支付租金。并且，按照《民法通则》第134条第3款的规定，石广荣、凡华出租违章建筑收取的租金系非法所得，应当予以收缴。石广荣、凡华辩称，一审判决正确，要求维持原判。石广荣、凡华向一审法院起诉请求：大典公司立即支付厂房、住房、门面占有使用费451090元，以及以此笔款项为基数，自2015年8月1日起至付清为止按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失。一审法院认定事实：2014年8月15日二原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于九龙坡区华福路美每家西门对面（原华岩镇石龙村五社）的厂房面积为2420平方，住房13间，门面面积134.16平方租赁给乙方使用。租期五年，从2014年8月15日至2019年8月15日止。二、租房价格及付款方式：厂房每月每平方15元，第二年起逐年递增5%；住房每间每月280元；门面每平方每月25元；此价格一直不变。房租每半年付一次，每次提前半个月支付；（合同期满后若续租在同等的价格上仅乙方使用）。......”该《房屋租赁合同》经重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初14816号民事判决书确认为无效合同。2016年4月18日，重庆市公安局九龙坡区分局华岩派出所接到陈琴报警称其在重庆大典建材有限公司遭到程世发和程世发老婆的殴打。2016年7月5日，华岩派出所反馈：李贤华的大鼎公司欠房东房租未付，现因拆迁李贤华要将公司搬离，房东要求李贤华将经济问题解决后再搬离，民警告知双方好好协商解决。庭审中，被告陈述因原告要求被告付清本案的诉讼标的后才与其办理交接手续，故双方并没有办理交接手续。原、被告双方均认可被告在2015年8月18日前是按照每月43294元的标准向原告缴纳租金，被告已向原告缴纳租金至2015年8月18日。现原告要求按照双方于2014年8月15日签订的房屋租赁合同约定的租金标准主张房屋占用使用费，根据合同约定，从2015年8月18日起至2016年6月18日，每月应当缴纳租金45109元，其中厂房为每月38115元【2420平方米×15元×（1+5%）】，住房为每月3640元（280平方米×13元），门面为每月3354元（134.16平方米×25元），10个月共计451090元，故原告主张房屋占用使用费451090元，被告对原告按照租赁合同计算的该租金方式无异议，但认为原告没有收取的法定依据和约定依据。一审法院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽原告与被告于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》经法院生效文书确认为无效，但被告实际使用了厂房、住房、门面等，应当支付房屋占用使用费，被告虽提出从2015年11月12日起开始逐渐搬迁，但原告阻止被告搬迁，被告在2016年4、5月左右就完全不能使用厂房，但被告提供的证据不能证明原告在2016年6月18日之前阻止了被告搬迁，被告在2016年6月18日前未与原告办理交接手续，也未提供证据证明其在2016年6月18日前不能使用房屋，故对被告的辩解意见不予采纳，原告要求主张房屋占用使用费至2016年6月18日并无不当，该院予以支持。现原告主张参照合同约定的租金标准每月45109元计算房屋占用使用费，被告对原告计算租金的方式无异议，故该院参照该租金每月45109元的标准，为原告主张房屋占用使用费每月45109元。被告应当向原告支付2015年8月19日至2016年6月18日期间的房屋占用使用费共计451090元（45109元/月×10个月）。对于原告主张的资金占用损失，双方对房屋占用使用费的缴纳时间并未约定，原告要求主张资金占用损失的依据不足，故对此不予支持。综上，一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告重庆大典建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石广荣、凡华支付2015年8月19日至2016年6月18日期间的房屋占用使用费451090元。二、驳回原告石广荣、凡华的其他诉讼请求。案件受理费4033元，由被告重庆大典建材有限公司承担（该款原告石广荣、凡华已预付，被告重庆大典建材有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付原告重石广荣、凡华）。”大典公司在二审中出示了以下证据：1.2009年7月13日签订的《房屋租赁合同》，拟证明石广荣、凡华从2009年8月15日开始收取大典公司租金，大典公司租赁房屋的目的是为持续经营，并基于对石广荣、凡华的信任进行生产设备的购买和建设；2.（2016）渝0107民初14816号民事判决及生效证明书，拟证明双方2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》因石广荣、凡华的原因被认定为无效；3.照片和员工证言，拟证明大典公司被行政执法限令停工，2015年9月起不能正常生产，石广荣、凡华阻挠公司搬迁，2016年4月后完全瘫痪并遣散员工；4.起诉状3份、经济补偿金收条12份，拟证明大典公司因不能正常使用租赁房屋生产遣散员工产生损失149500元；5.《变压器安装协议》、《关于重庆大典建材有限公司用电申请的复函》、《大典建材1X1250KVA箱变配电工程承包合同》、《电力工程设计合同》、《高压供电合同》3份、《工程图》2份、《电气设计图》、变压器照片4张、中国农业银行转账交易明细、中国农业银行电子银行转账凭证、发票联4张，拟证明大典公司2010年底为持续生产经营的需要花费680218元进行了1250KVA的箱变配电工程，并与电力公司签订了合同，现因违法建筑不能使用，导致变压器损失680218元；6.《固定资产折旧清单》、中国农业银行电子银行转账凭证三张、发票54张、《资产处置协议》、《固定资产明细清单》、记账凭证8份，拟证明大典公司为持续生产经营采购设备共计4462338.07元，因拆迁及对方阻挠搬迁而贱卖，折旧后2016年6月净值为1921289.81元；7.证人周应敏陈述，其于2008年到大典公司工作，2015年8月政府有关部门通知大典公司要拆迁，11月张贴了拆违公告。2016年4月，凡华来大典公司断电，不准大典公司搬走，要求先支付房租，还打了陈琴。周应敏4月后未再去大典公司上班，8月离开公司。大典公司2016年4月至8月间没有经营；8.证人陈琴陈述，其于2014年11月到大典公司上班，2015年9月有拆迁办的人找其复印租赁合同，11月发了拆迁的通告。之后公司老总到处找房子，凡华要求大典公司交房租，不准大典公司搬迁，要断电。陈琴2016年4月被凡华打了之后就没再上班，大典公司7月份全部搬迁，公司老总通知陈琴去办理了离职手续并予以了赔偿。大典公司从2015年9月之后白天不敢再生产，晚上有时偷偷进行了生产；9.证人张俊陈述，其于2011年2月到大典公司从事会计工作，2015年8月底有人来通知说大典公司租用的是违章建筑，要求大典公司搬迁。2016年9月前大典公司是每天两班24小时生产，之后只有一班工人在晚上间断生产。2016年4月，程世发来阻止大典公司搬迁，还断了电，陈琴用手机摄像，被程世发打了。之后大典公司没有再生产，听说是6月份搬迁完。石广荣、凡华质证后认为：证据1是大典公司与凡华签订，与石广荣无关，对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2无异议；证据3照片真实性无法核实，证人证言不符合法定证据形式，不属于新证据，对其证明内容不认可；对证据4不予认可，大典公司与其员工之间的劳动争议与本案没有关联性；对证据5不予认可，安装变压器损失与租赁合同不存在关联性；对证据6不予认可，与本案没有关联性；三名证人均证明大典公司是2016年6、7月份才完全搬走，而大典公司是否正常经营与本案无实际关联，证人证明的其他内容与本案无关。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，根据本案已查明的事实，虽然石广荣、凡华与大典公司2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》经生效判决确认为无效合同，但在本案所涉及的2015年8月19日至2016年6月18日期间，大典公司实际占有并使用了该合同约定的厂房、住房和门面，一审判决大典公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当。大典公司称其欲提前搬离但遭到了石广荣、凡华的阻拦，但大典公司提供的证据不能证明其曾以恰当的方式向石广荣、凡华作出过想要提前搬离并返还租赁房屋的意思表示，故不能以此作为拒付占有使用费的正当理由。对于大典公司提出的因石广荣、凡华出租违章建筑导致合同无效并影响大典公司正常生产经营造成损失的问题，属于其在二审中新提出的诉讼请求，超过二审审理范围，应当另行起诉主张权利。综上所述，大典公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8066元由上诉人重庆大典建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕审 判 员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一七年一月十日（院印）书 记 员  刘德宝