沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民三初字第00817号原告：林万富，男，汉族。委托代理人：马红竹，系辽宁沃丰律师事务所律师。被告：沈阳中凯房产投资有限公司。法定代表人：陈汉龙，系该公司董事长。委托代理人：张钢，男，汉族，系该公司职员。被告：辽宁申银投资有公司。法定代表人：余余钱，系该公司董事长。委托代理人：李钟鸣，男，汉族，系该公司职员。原告林万富诉被告沈阳中凯房产投资有限公司（以下简称中凯公司）、辽宁申银投资有限公司（以下简称申银公司）确认合同效力纠纷一案，原告于2015年4月27日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员蔡婷独任审判，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马红竹，被告中凯公司委托代理人张刚，被告申银公司委托代理人李钟鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月25日，原告与被告中凯公司签订《借款合同》约定，借款金额为人民币18，500，000.00元，借款期限为自2011年8月1日起至2012年2月28日止，利息为6.5%，借款到期后一次性还本付息，如中凯公司不能按约定期限还款，每逾期一日，按借款总额的3%支付违约金，借款用途为中凯公司对自有房产进行装修，开办乐器广场及其他市场的维修改造。被告申银公司作为保证人在协议上盖章。协议签订后，原告履行了全部出借义务。2011年8月30日，原告与二被告签订《借款合同补充协议》约定，被告申银公司免除保证责任，被告中凯公司愿以其位于沈阳市和平区文化路44号、44-2号、44-5号等处共计750余套未售商品房任由原告选择抵押担保，并办理抵押登记。后中凯公司以出借方不是银行办不了抵押登记为由，未办理抵押。借款到期后，经原告多次催要，被告中凯公司以各种理由拒不还款。2013年12月5日，被告中凯公司向原告出具还款计划，承诺于2014年1月31日前还清全部借款本金及利息、违约金。后中凯公司至今分文未还。原告近期得知，被告中凯公司于2011年末至2012年期间与被告申银公司签订商品房买卖合同，将其所有的位于沈阳市和平区文化路44号、44-2号、44-5号的700余处房产以明显低于市场价格的3000元／平方米的价格出售给被告申银公司。本次原告起诉确认无效的商品房买卖合同为其中10套，面积合计：324.35平方米，转让价款合计973050.00元，具体明细为：1、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5001，建筑面积43.96平方米，转让价款131880.00元；2、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5002，建筑面积30.91平方米，转让价款92730.00元；3、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5003，建筑面积30.58平方米，转让价款91740.00元；4、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5004，建筑面积30.58平方米，转让价款91740.00元；5、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5005，建筑面积32.35平方米，转让价款97050.00元；6、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5006，建筑面积44.45平方米，转让价款133350.00元；7、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5007，建筑面积29.80平方米，转让价款89400.00元；8、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5008，建筑面积29.80平方米，转让价款89400.00元；9、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5009，建筑面积25.96平方米，转让价款77880.00元；10、位于沈阳市和平区文化路44-2号D5010，建筑面积25.96平方米，转让价款77880.00元。原告保留确定二被告其他商品房买卖合同无效的诉权。此外，2013年7月，被告申银公司以被告中凯公司低于正常市场价格的4005元／平，将9处房产出售给大连中九投资有限公司，属于恶意串通，侵犯被告对原告的合法债权为由，将被告中凯公司另案起诉。为此，沈阳市中级人民法院于2013年11月13日作出（2013）沈中民二初字第80号民事判决，判决中凯公司与大连中九投资有限公司签订的9份房屋买卖合同无效。其中，法院认为“2012年3月被告沈阳中凯公司与被告大连中九公司签订商品房买卖合同，房屋每平方米单价为4005元、4007元，当年5月被告沈阳中凯公司与其他案外人签订的商品房买卖合同的房屋每平方米单价为14，055元至17，460元。2012年3月二被告签订的九份商品房买卖合同房屋单价不到市场价格的30%，明显低于市场价格。”并基于此判定合同无效。原告认为，被告中凯公司以明显低于市场价格的3000元／平方米转让商品房，致使其丧失偿债能力，被告申银公司明知中凯公司有债务未清偿以低价接收商品房，实属恶意串通，损害第三人利益的行为，二被告之间签订的商品房买卖合同为无效合同。综上，1、请求法院依法确认二被告之间签订的位于沈阳市文化路44-2号D5001至D5010，等共10份《商品房买卖合同》无效；2、请求法院依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。被告中凯公司辩称：原告主张我方与申银公司恶意串通没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。我方与申银公司均为独立法人，没有关联关系，商品房买卖属于企业的正常商业行为，不存在恶意串通。我方转让给申银公司的700多套房产是整体打包出售的，法律没有对商品房交易价格有禁止性规定，中凯公司有商品房出售的定价协议，买卖属于双方真实意思表示的行为，不存在低价转让，损害原告利益的事情。我方与申银公司交易的房产已经过户给了申银公司，并办理了权属登记，既然房产登记部门能够办理交易，就证明中凯公司与申银公司的交易是合法的。被告申银公司辩称：同意被告中凯公司的答辩意见。另，我方与被告中凯公司的房屋交易是我方自愿的，而且是依法取得的产权证等相关证件，这700多套房屋是建筑的最顶层，买的时候整体仓库部分打包出售，房屋的用途是仓库，根据这三点确定当时的交易价格。该房屋我公司已经用于出租多年，日常收取租金是我公司收的，是合法拥有，我方认为原告的要求是没有道理的。经审理查明，2011年7月25日，原告林万富与被告中凯公司、申银公司签订借款合同，约定，被告中凯公司向原告林万富借款1850万元，借款期限自2011年8月1日起至2012年2月28日止。被告申银公司为借款保证人。2011年8月9日，被告中凯公司收到原告借款1850万元。2011年8月30日，原告与二被告又签订借款合同补充协议一份，约定因被告申银公司急需向银行申请贷款，应银行要求，被告申银公司不能对他人大额债务提供担保，经三方友好协商一致，达成如下协议：一、丙方（申银公司）不再为上述债务提供担保，免除保证责任。二、乙方（中凯公司）现有位于沈阳市和平区文化路44号、44-2号、44-5号（5-7层）等处共计750余套商品房未售，足以担保债务，本协议签订后，甲（林万富）乙双方即另行签订抵押合同，甲方有权选择等值房产作为抵押担保，乙方配合甲方办理抵押登记及房屋他项权利证。协议签订后，被告中凯公司未向原告办理房屋抵押登记，借款到期后，被告中凯公司未还款。2013年12月5日，被告中凯公司为原告出具还款计划，写明所欠原告借款本息承诺在2014年1月31日前还清上述全部借款本金及利息、违约金。还款计划到期后，被告中凯公司至今未还款。另查，2011年12月15日，被告中凯公司将其公司的700余套房产以每平方米3000元的价格卖予被告申银公司。其中，二被告签订的编号为1101185760，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5001房商品房买卖合同，约定，建筑面积为43.96平方米，单价为3000元，总金额为131880元；编号为1101185765，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5002房商品房买卖合同，约定，建筑面积为30.91平方米，单价为3000元，总金额为92730元；编号为1101185775，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5003房商品房买卖合同，约定，建筑面积为30.58平方米，单价为3000元，总金额为91740元；编号为1101185797，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5004房商品房买卖合同，约定，建筑面积为30.58平方米，单价为3000元，总金额为91740元；编号为1101185834，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5005房商品房买卖合同，约定，建筑面积为32.35平方米，单价为3000元，总金额为97050元；编号为1101185841，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5006房商品房买卖合同，约定，建筑面积为44.45平方米，单价为3000元，总金额为133350元；编号为1101185859，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5007房商品房买卖合同，约定，建筑面积为29.80平方米，单价为3000元，总金额为89400元；编号为1101185872，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5008房商品房买卖合同，约定，建筑面积为29.80平方米，单价为3000元，总金额为89400元；编号为1101185889，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5009房商品房买卖合同，约定，建筑面积为25.96平方米，单价为3000元，总金额为77880元；编号为1101185898，商品房地址为沈阳市和平区文化路44-2号5层D5010房商品房买卖合同，约定，建筑面积为25.96平方米，单价为3000元，总金额为77880元；庭审中，经本院向被告中凯公司询问该公司房源及房价情况，中凯公司表示目前房源基本售出，2011年12月向被告申银公司销售的房产在当年售价在10000元左右，目前售价在6000-8000元。该公司对是否还有其它可予偿还原告债务的财产在本院规定期限内未向本院提供相应证据。以上事实，有原、被告当庭陈述笔录、借款合同、补充协议、还款计划、商品房转让合同等证据经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；二被告签订的商品房买卖合同单价为3000元，不到交易当年市场价格的30%，明显低于市场价格。本案二被告作为向原告借款的借款人与保证人在解除被告申银公司的保证责任后，未按照约定将抵押房产办理登记，反之却在三个月后将需要抵押给原告的房产以低价转让给被告申银公司，申银公司作为原借款合同的保证人，明知被告中凯公司拖欠原告借款，所购买的房产系需抵押给原告的房产，却仍以低价受让应抵押的房产，致使被告中凯公司偿还能力受限，至今未能清偿原告借款，因此被告申银公司非善意第三人购买，被告中凯公司亦未能举证证明其在销售给被告申银公司房产后，还有其他财产足以足额偿还所欠原告债务，因此，二被告签订的商品房买卖合同有违诚信原则，损害了原告的利益，应确认为无效合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条一款，《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告沈阳中凯房产投资有限公司与辽宁申银投资有限公司签订的合同编号为1101185760、1101185765、1101185775、1101185797、1101185834、1101185841、1101185859、1101185872、1101185889、1101185898的商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由被告沈阳中凯房产投资有限公司与辽宁申银投资有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  蔡婷二〇一五年六月一日书记员  胡畔本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自已提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。