湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂03民终1948号上诉人（原审原告）：陈天章，男，1942年9月7日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：陈林，男，1968年8月7日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，系陈天章儿子。委托诉讼代理人：彭雪峰，湖北武当律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈天荣，女，1953年10月7日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：陈林，男，1968年8月7日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区坡沟巷*号*栋*单元***室，系陈天荣侄子。委托诉讼代理人：彭雪峰，湖北武当律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱芝国（曾用名朱志国），男，1961年5月15日出生，汉族，住湖北省郧县。委托诉讼代理人：胡典勋，湖北朗润律师事务所律师。上诉人陈天章、陈天荣因与被上诉人朱芝国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初02433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。陈天章、陈天荣上诉请求：撤销原判，依法改判确认朱芝国提供的1994年4月8日签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：一、朱芝国给房管局提供的《房屋买卖合同》不具有客观真实性，其所提供的其他材料均不具备客观真实性，应依法确认该房屋买卖无效。二、朱芝国与肖玉英不是同一农村集体组织，买卖房屋不能办理房屋所有权转移登记。朱芝国辩称，一、肖先英的死亡时间未经公安机关核实，该《证明》不能证实肖先英的死亡时间。二、上诉人称朱芝国向房管局提供的材料是虚假材料，均无任何证据佐证。三、土地证是否与诉争房屋对应与本案无关。请求二审驳回上诉，维持原判。陈天章、陈天荣向一审法院起诉请求：确认在十堰市房地产管理局登记备案的与朱芝国于1994年4月8日签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：陈天章和陈天荣系肖先英的子女。肖先英在姜湾村××组有土木结构房屋2间60.99平方米。肖先英丈夫早逝，前述房屋登记在肖先英名下，核发了房屋所有权证和土地使用权证。1994年4月8日，肖先英、朱志国分别向其所在地集体组织及相关主管单位办理《出卖房屋申请书》、《购买房屋申请书》，申请将肖先英前述房屋出售给朱志国，并经批准。肖先英的《出卖房屋申请书》载明：其因年老随子女生活，加之房屋破旧无力维修，经全体家庭成员一致同意，（将前述房屋）出卖给朱志国。十堰市茅箭区二堰街道办事处姜湾村民委员会（以下简称姜湾村委会）及街办城建办公室均加盖了公章予以批准。当日，朱芝国支付了购房款壹万元，肖先英之子陈天章为朱芝国出具了收据，并将所出售房屋的土地使用权证、房屋所有权证原件交付给朱芝国。双方向十堰市房地产局办理了出卖房屋的《草契纸》、《十堰市房屋买卖合同书》等手续。1994年8月13日，十堰市房地产管理局对朱芝国购买的涉诉房屋进行了现场调查测丈，周围邻居签字确认无异议。后朱芝国缴纳了房屋契税等过户费用。十堰市房地产管理局于1994年9月15日注销了肖先英的原房屋所有权证，于1997年11月6日为朱芝国颁发了房屋所有权证。1994年5月，朱芝国取得所购买的房屋后即对该房屋进行了维修。后对该房屋自行居住或租赁给他人居住至今。陈天章和陈天荣称该房屋一直空置，与朱芝国提供的维修工人出庭证言、房屋照片、以及电费收据等客观证据不符。2013年3月4日，陈天章、陈天荣向本院提起行政诉讼。肖先英于1994年4月3日去世，其于1994年4月8日与朱芝国签订的《十堰市房屋买卖合同书》系虚假合同，十堰市房地产管理局在未通知肖先英法定继承人，相关材料不齐的情形下，为朱芝国办理了房屋过户手续，事实不清，程序违法。要求撤销十堰市房地产管理局为朱芝国办理的房屋所有权证。一审法院审理后，于2015年9月11日作出（2013）鄂茅箭行初字第00034号行政裁定书，认为陈天章、陈天荣应先提起民事诉讼确认涉诉房屋买卖合同的效力，陈天章、陈天荣在人民法院释明后怠于提起民事诉讼，裁定驳回陈天章、陈天荣提起的行政诉讼。一审法院另查明，陈天章、陈天荣向本院提交了姜湾村委会出具的《证明》1份，载明：肖先英生于1919年，因病死于1994年4月3日。十堰市公安局人民路派出所（以下简称人民路派出所）民警在该证明上签注：“经查，以上情况属实，肖先英于1994年4月3日死亡，户口已注销”，并加盖了该派出所户口专用章。经朱芝国申请一审法院调查，经办民警证实，前述证明当时姜湾村委会已加盖公章，要求人民路派出所证实肖先英的户口已注销，作为其子女陈天章、陈天荣继承遗产的证明。当时未查到肖先英的户籍档案，认为肖先英的户口已经注销，即按姜湾村委会的意见写了肖先英的死亡日期，但对其具体死亡日期无法核实。一审法院认为，本案的关键是肖先英与朱芝国之间1994年4月8日签订的房屋买卖合同是否真实合法。对此，陈天章和陈天荣即肖先英子女陈天章、陈天荣提交了人民路派出所加盖公章的姜湾村委会出具《证明》1份，证明肖先英于1994年4月3日在前述合同签订前即死亡，前述合同不真实。前述证明系姜湾村委会于2013年3月26日出具。人民路派出所在该证明上签署的意见，仅是为了证实此时肖先英的户口已经注销的客观状态，以便当事人办理遗产继承等事项。对肖先英的具体死亡日期，公安机关并未核实。而姜湾村委会出具的肖先英死亡的具体日期缺乏具体依据，且与其他证据相互矛盾，不足以证明肖先英于1994年4月3日死亡。本案中肖先英与朱芝国之间的房屋买卖合同客观真实合法，应受法律保护。首先，1994年4月8日肖先英《出卖房屋申请书》即是以肖先英名义办理，姜湾村委会于1994年4月11日在该申请书上签署意见：“同意房主申请出卖”并加盖了公章。相关部门亦审批同意。该申请书形成于1994年双方买卖房屋当时，以书证的形式客观证实了姜湾村委会当时对肖先英作为合法民事主体的认可。姜湾村委会于十余年后出具证明认为肖先英在出卖房屋时已经去世，明显相互矛盾。前述书证明显具有更高的证明效力；其次，肖先英之子陈天章于1994年4月8日为朱芝国出具收条，注明收到朱芝国购房款壹万元，并将所买卖房屋的土地使用证、房屋所有权证交付给朱芝国。该收条直接表明了双方间形成了房屋买卖关系；第三，1994年8月13日，十堰市房地产管理局在为朱芝国办理房屋过户手续过程中，对涉诉房屋的四至界限进行了实地调查测丈，周围邻居签字确认无异议。该情形表明，肖先英与朱芝国之间的房屋买卖关系，已向周围群众公开；第四，朱芝国提供的维修工人出庭证实，朱芝国于1994年5月即雇请工人对涉诉房屋进行了维修，后在该房屋居住或租赁给他人居住，对涉诉房屋进行了占有、使用和管理。该情形亦表明肖先英与朱芝国间的房屋买卖合同已实际履行近二十余年；第五、前述情形表明，陈天章、陈天荣应当知道涉诉房屋出卖给朱芝国的情形。陈天章亦是买卖房屋的收款人、经办人，陈天章、陈天荣称对涉诉房屋出卖给朱芝国不知情明显与事实不符。陈天章、陈天荣在朱芝国占有使用涉诉房屋将近二十余年中未对涉诉房屋主张权利，应视为其对涉诉房屋已出售给朱芝国的许可与默认。故陈天章、陈天荣认为其母亲肖先英与朱芝国于1994年4月8日签订的房屋买卖合同不真实，要求确认前述合同无效缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决：驳回陈天章、陈天荣的诉讼请求。案件受理费100元，由陈天章、陈天荣负担。陈天章、陈天荣为支持其上诉请求，向本院提交了以下证据：土地使用证一份，证明朱芝国给房管局提供的《房屋买卖合同》是虚假的。经二审质证，被上诉人朱芝国对陈天章、陈天荣提供的证据土地使用证的真实性无异议，但认为不能证明是诉争房屋的土地证。对以上有争议的证据，本院认为：陈天章、陈天荣提供的证据土地使用证不能证明《房屋买卖合同》是虚假的，不能达到其证明目的，故本院依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：肖先英与朱芝国于1994年4月8日签订的房屋买卖合同是否有效？本院认为，肖先英与朱芝国之间1994年4月8日签订的房屋买卖合同是否肖先英签字已无法查实，但以肖先英名义办理的《出卖房屋申请书》，姜湾村委会于1994年4月11日在该申请书上签署意见：“同意房主申请出卖”并加盖了公章，以及肖先英之子陈天章于1994年4月8日收到朱芝国1万元购房款和将所买卖房屋的土地使用证、房屋所有权证、系争房屋交付给朱芝国等事实，足以证明肖先英与朱芝国之间1994年4月8日签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示。尽管被上诉人朱芝国非系争房屋所在集体经济组织成员，但双方买卖行为发生在1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定农民住宅不得向城市居民出售之前，且该协议经当地村民委会批准，并办理房屋产权证书；被上诉人已交付购房款，并实际使用系争房屋近二十年，双方当事人应当尊重现状，维持被上诉人对系争房屋继续占有、使用和居住的权利。上诉人主张双方签订的房屋转让协议无效的请求，有失公平和诚信，该上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈天章、陈天荣负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 徐恩田审判员 柯 幻二〇一七年一月二十日书记员 王 亮