四川省广安市前锋区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1603民初804号原告：万芳,女,1972年4月8日出生,汉族。委托代理人：熊祥仕，广安市广安区恒升法律服务所法律工作者。被告：广安中富房地产开发有限责任公司，住所地广安市城南东方街138号法定代表人：邓苏轩，该公司董事长。诉讼代表人：四川圣梓律师事务所，系广安中富房地产开发有限责任公司管理人。委托代理人：汪孝才，四川索正律师事务所律师。第三人：张俊德,男,1969年12月19日出生，汉族。原告万芳与被告广安中富房地产开发有限责任公司、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案。2016年8月12日，被告广安中富房地产开发有限责任公司申请追加张俊德为本案第三人。本院于2016年8月18日依法追加张俊德作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用适用普通程序，于2016年9月23日、2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊祥仕、被告委托代理人汪孝才、第三人张俊德到庭参加了第一次开庭审理；原告委托代理人熊祥仕、被告广安中富房地产开发有限公司委托代理人汪孝才到庭参加了第二次开庭审理，第三人张俊德经本院传票传唤，未到庭参加第二次审理。本案现已审理终结。原告万芳向本院提出诉讼请求：1、要求认定原、被告签订的《[广建西城]认购定房协议》为商品房买卖合同且合法有效；2、请求判令被告与原告网签《商品房买卖合同》；3、请求判令被告达到交付条件时履行交房义务。事实及理由：2014年12月30日，原告认购被告开发的[广建西城]雅郡小区第七幢第15楼4号住房，面积约110.49平方米，单价4814元/平方米。当日签订了《[广建西城]认购定房协议》，原告按约定交清了房款531899元及税款15978元。2016年2月6日，原告所认购的房屋取得预售许可证。2016年2月15日，原告持协议及收据要求被告网签商品房买卖合同，被告以公司进入破产重整为由，非法宣告《认购定房协议》无效，拒绝与原告网签商品房买卖合同。原告认为，《认购定房协议》是双方意思真实表示和正常的经营交易行为，应合法有效。被告广安中富房地产开发有限责任公司辩称，原、被告之间没有真实的交易行为，该认购协议不是双方真实的意思表示，是第三人为了省去中间过户税费之非法目的，找被告帮忙，原、被告双方才签订的协议。原、被告之间虽然签订了不是真实意思的认购协议，但根据相关的法律规定，出卖人在未取得商品房预售许可证时，亦应当认定协议无效。原、被告是2014年12月26日签订的认购协议，2016年2月6日被告才取得预售许可证，虽然司法解释规定在起诉前取得预售许可证的，可以认定有效，仅仅是可以不是应当，且人民法院已在2015年2月6日受理了被告的破产重整，请求法院认定原、被告之间的认购协议无效。原告未向被告支付购房价款，不应将认购协议认定为买卖合同，原告的收据上载明的支付方式是第三人的本金加利息转，事实上第三人的本金加利息根本没有转入被告公司。第三人是向四川广安建设集团有限公司出借的款，而不是被告借款，邓钢不是被告的法定代表人或股东职员，无权签字要求被告抵偿第三人的借款。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人张俊德述称，四川广安建设集团有限公司与被告系关联公司，四川广安建设集团有限公司法定代表人邓钢将第三人于2014年12月18日所选的被告公司开发的4套房屋抵销对第三人的负债，既是对第三人债权的一种担保，又是代被告向第三人清债，非经管理人依法起诉撤销且得到人民法院支持外，是完全合法有效的。即使被告所称原告交纳的购房款实际是用四川广安建设集团有限公司所欠第三人的借款冲抵的，只要第三人所持债权真实，也是完全符合合同法关于债权转让的规定的。认购协议及收据足以证明被告是知道和认可第三人与原告之债权转让行为的。尽管四川广安建设集团有限公司及被告被广安市中级人民法院裁定破产重整，但非经人民法院判令撤销对第三人的清偿和原告的冲抵行为外，被告拒绝网签买卖合同是无效的，人民法院应当依法支持原告的请求。四川广安建设集团有限公司及被告对第三人本金及利息的清偿行为应视为正常清偿，不可撤销。有证据表明四川广安建设集团有限公司及被告在2015年2月6日前半年内共计清偿多达165人的债务总额172434241.6元，清偿这么多债务中，谁能说邓钢用第三人所选4套房屋清偿第三人165万元本金及利息是属于对个别债权人的清偿，应属正常清偿，不可撤销。故请求人民法院支持原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月23日，四川广安建设集团有限公司向第三人出具借条，借条载明：今借到张俊德315万元，月利率3%，借款时间二个月。2014年8月28日，四川广安建设集团有限公司归还第三人本金150万元。至2014年12月24日，经结算，四川广安建设集团有限公司尚欠第三人本金165万元、利息49.71万元。2014年12月23日，四川广安建设集团有限公司法定代表人邓钢在张俊德所选定的被告开发的广建西城房产项目4套住房表册上签字，同意价格优惠3%，如抵借款从预订之日起停止计息。后案外人蒋友碧在被告售楼部得知有个老板（即第三人）有多余的房屋要叫售楼部卖，如介绍朋友去购买，可优惠3%，并给介绍费。蒋友碧便给原告说有个老板在广建西城有多余的房子，如果购买给优惠3%。原告鉴于有优惠价就同意购买。2014年12月26日，蒋友碧以原告委托代理人身份与被告广安中富房地产开发有限责任公司签订《[广建西城]认购定房协议》，协议约定的主要内容为，乙方（原告）预定[广建西城]雅郡小区7栋1504号住房，该预定住房建筑面积110.49平方米，乙方选择付款方式为一次性付款，优惠后单价为4814元/m2，房屋总价531839元；乙方在签订本协议当日，交纳认购住房定金531899元；认购定金待双方签订《商品房买卖合同》后冲抵房款；甲方选定时间以电话或短信形式通知乙方签订《商品房买卖合同》；本协议作为乙方认购预定房屋所用，非《商品房买卖合同》的组成部分。该认购定房协议还对面积误差计算、不认购定房时定金的退还比例、接甲方通知后逾期不与甲方签订《商品房买卖合同》定金的退还比例等进行了约定。被告作为甲方在该协议上加盖了公章。2014年12月30日，被告向原告出具了收据四份，第一份收据内容为：交款单位万芳，收款方式张俊德本金﹢利息转人民币伍拾叁万壹仟捌佰玖拾玖元整，收款事由购广建西城雅郡7-1504号房；第二份收据内容为：交款单位万芳，收款方式张俊德本金﹢利息转人民币肆仟玖佰柒拾贰元整，收款事由代大修基金；第三份收据内容为：交款单位万芳，收款方式张俊德本金﹢利息转人民币壹万零陆佰叁拾捌元正，收款事由代契税；第四份收据内容为：交款单位万芳，收款方式张俊德本金﹢利息转人民币壹佰捌拾捌元正，收款事由代房屋产权转移登记费。2015年2月4日，被告以经营不善，不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力为由，向四川省广安市中级人民法院申请重整。2015年2月6日，四川省广安市中级人民法院以（2015）广法民破字第4号民事裁定书裁定被告重整。2015年4月2日，广安中富房地产开发有限公司管理人以公告的方式发出（2015年）广中富破管字第8号《关于继续履行合同的通知》，告之与被告签订了《商品房买卖合同》并如实缴纳了房款的买受人、与被告签订了《广建西城认购定房协议》并如实缴纳了定金的买受人，管理人决定继续履行上述合同，请上述买受人按合同约定继续履行相关义务，向被告支付款项。2016年2月6日，被告对开发的广建西城雅郡第7幢（原告所认购定房属该项目）取得了商品房预售许可证。2016年2月15日，原告要求与被告网签《商品房买卖合同》遭拒绝。四川广安建设集团有限公司与被告系关联公司，四川广安建设集团有限公司持有被告公司60%之股份。2015年2月4日至2015年4月13日四川广安建设集团有限公司与被告等共七家关联公司，均申请破产重整，四川省广安市中级人民法院均已裁定受理。2016年6月3日，四川省广安市中级人民法院作出（2015）广法民破字第3-15号民事裁定，批准了四川广安建设集团有限公司及被告等七家关联公司的重整计划，被告现已进入重整执行阶段。上述事实，有当事人陈述、借条、利息结算单、张俊德所选住房登记表、《广建西城认购定房协议》、收据、蒋友碧出庭证言、法院裁定等依据证实。本院认为，原、被告签订的《广建西城认购定房协议》，从该协议的当事人姓名、商品房的基本情况（房号及面积计算）、价款条款、付款方式等虽已具备了商品房买卖合同的本约合同基本条件，但从该协议约定的认购定金待双方签订《商品房买卖合同》之后冲抵房款，甲方会选定时间以电话或短信形式通知乙方签订《商品房买卖合同》，本协议作为乙方认购预定房屋所用，非《商品房买卖合同》的组成部分之内容可看出，双方在该认购定房协议中已明确将该认购定房协议约定为预约合同而非本约合同，双方今后仍需签订《商品房买卖合同》即本约合同。该协议是双方当事人的意思表示，应予尊重。故原告要求认定该协议为商品房买卖合同的请求，理由不成立，本院不予支持。同理，对原告要求判令与被告网签商品房买卖合同的请求，理由亦不成立。因签订合同，应双方自愿，意思自治，一方不得强迫另一方签订合同。由于原、被告未签订商品房买卖本约合同，原告要求被告在达到交付条件时履行交房义务之请求无合同基础。综上，原告的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。另从原、被告签订《广建西城认购定房协议》时的情形看，因本案原告预订之房，涉及系四川广安建设集团有限公司用被告的房产抵偿四川广安建设集团有限公司所欠第三人债务之法律性质问题，被告销售该房屋时亦已表明了该房之该性质问题，即向外表明有个老板有多余的房屋要卖而非被告自己卖该房屋，披露了该代销性质，原告购房代理人亦知道该情况并向原告说明了该情况，第三人亦认可该房屋是因债务抵偿给自己的并同意被告代销售，被告实则系以自己的名义代第三人销售房屋。故该协议权利义务承受者应在原告与第三人之间产生。在被告不同意向原告交房的情况下，原告应无权依据协议向被告直接主张交房义务。再从原告提供的收据看，收条内容载明“张俊德本金﹢利息转”，该收据系原告自己提供的书面证据，具有较高的证据效力。原告举证的该收据表明，原告并未向被告直接支付预订房款，原告亦未提供向被告直接支付房款的依据，而是直接用承受的第三人对四川广安建设集团有限公司享有的债权（借款本息）转抵的预订房款，诚如第三人述称的一样“被告知道和认可第三人与原告之间的债权转让行为的”。原告提供的收据与第三人的述称相印证，表明原告与第三人之间存在的是债权转让关系。即使考虑到四川广安建设集团有限公司与被告的关联性，被告认可了广安建设集团有限公司法定代表人签字同意用其开发的房屋抵偿广安建设集团有限公司欠第三人的债务，但因该房屋尚未交付，以物抵债行为尚未完成，第三人仍未取得该抵偿房屋之物权，第三人与被告之间仍系债权关系，只不过第三人的该债权请求权由原向四川广安建设集团有限公司主张归还借款本息转为有权请求被告交付房屋。既然第三人与原告之间系债权转让关系，第三人将其债权而非物权转让给了原告，原告基于从第三人处承受的债权并未物权化,自不能对被告主张物权，被告基于对第三人债权的抗辩同样适用于对原告进行抗辩。在原告所承受的债权尚未得到履行时，被告则已被人民法院裁定进行破产重整，现被告以进入破产重整程序为由进行抗辩，不同意履行预约订房协议，交付房屋（转移物权），原告自无权要求将从第三人处承受的债权要求被告直接履行转换成物权。在被告及四川广安建设集团有限公司均进入破产重整之情形下，原告对其从第三人处承受的债权，或应依破产法的规定程序进行权利申报，或与第三人之间进行效力确认，这属另一法律关系，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。”《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”第四十八条第一款“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：驳回原告万芳的诉讼请求。本案受理费100元，由原告万芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按双方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  王银河人民陪审员  叶建元人民陪审员  陈孝秋二〇一七年一月十一日书 记 员  刘 姗