广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）星民初字第1001号 原告：肖杰，男，1967年5月8日出生，汉族，桂林市环境保护局干部，住桂林市七星区，身份证号 450305196705081031。 原告：冯桂云，女，1940年6月8日出生，汉族，桂林师范专科学校退休职工，住桂林市七星区，身份 证号45030319400608002X。 二原告共同委托代理人：廖时彪，桂林市星宇法律事务所法律工作者。 诉讼代表人：唐云，男，1968年12月11日生，汉族，个体户，住广西壮族自治区桂林市七星区，身 份证号450304196812111535。 被告：桂林鸿瑞房地产有限公司，住所地桂林市国家高新信息产业园D-09号，组织机构代码76308494-3。 法定代表人：赵锦英，该公司副总经理。 委托代理人：傅旭，广西君健律师事务所律师。 原告肖杰、冯桂云与被告桂林鸿瑞房地产有限公司（以下简称鸿瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周素琴独任审理，公开开庭审理了本案。原告冯桂 云及委托代理人廖时彪、诉讼代表人唐云、被告委托代理人傅旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告肖杰、冯桂云共同诉称,2007年7月11日，原告肖杰、冯桂云（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于桂林市七星区 11号鸿瑞香格里拉花园小区1栋1单元3-4号商品房一套；房屋应于2008年12月30日前经竣工验收合格交付买受人使用；出卖人应在商品房综合验收合格后250个工作 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的 0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同规定的义务，被告虽已于商品房竣工验收合格后如期将房屋交付给原告使用，但一直以商品房未经综合验收合格为由。 未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得所有权证。经原告所在小区业委会向桂林市房产局了解，得知2007年10月1日已取消商品房综合竣工验 收。综上，原告认为，原、被告签订合同不久即取消了对商品房的竣工综合验收要求，合同第十五条约定的情势已发生变更，继续履行该条约定对原告一方明显不公平，应对合同第十 五条的内容予以变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第十八条的规定，为了维护自身的合法权益，诉至法院，要求变更原、被告订立《商品房买卖合同》第十五条为：被告于法院对本案作出的判决生效后15个工作日内将 应由被告提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被告未在规定的期限内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案而影响原告取得房屋所有权证的，每逾期1天，按已付购 房款总额按中国人民银行规定的金融机构基本逾期贷款利息的标准向买受人计付违约金；本案诉讼费由被告承担。 原告为证明其观点提供如下证据：1、《电脑信息单》，证明被告桂林鸿瑞房地产有限公司的工商登记情况；2、《商品房房屋买卖合同》，证明原告与被告之间有合法的商品房买卖 合同法律关系；3、原告交付购房款、契税、房屋公共维修基金、办证费票据，证明原告已经完全履行了《商品房房屋买卖合同》规定的义务；4、桂林国家高新七星区城乡规划建设 局、桂林市七星区漓东街道办事处星新建函[2011]7号《函件》，证明鸿瑞香格里拉小区业主委员会于2011年5月18日依法成立；5、小区业主委员会出具的《证明》、 《桂林市房产管理局关于取消房屋竣工综合验收的通知》（市房[2007]61号），证明2007年10月1日就正式取消了原对商品房竣工综合验收的规定要求，因此《商品房 房屋买卖合同》第十五条约定的情势早已发生了变更，且继续履行该合同第十五条约定对原告一方明显不公平。 被告对原告提供的证据1真实性、关联性没有异议；证据2真实性没有异议，但认为双方建立商品房买卖合同关系符合法律规定，对双方具有约束力；证据3真实性没有异议；证据 4的真实性没有异议，认为与本案无关；证据5真实性没异议，不认可原告的证明内容，房屋竣工综合验收并未取消，文件只能说明竣工综合验收作为行政审批取消，转为内部管理。 被告鸿瑞公司辩称，原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，属合法有效的合同，对双方具有法律约束力，双方应遵守合同的约定，非经双方当事人协商一致，不能变更。本案原 告所陈述的事实并不符合情势变更的范围，房产局的文件并未取消房屋竣工综合验收，只是由原来的行政审批变更为内部管理，程序上有所改变，竣工综合验收所需的具体项目仍存 在。被告未将办理房屋权属证书所需资料交产权登记部门备案，并非房产局对房屋竣工综合验收的调整所引起。综上，原、被告签订合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条 规定的情形，本案也不符合情势变更的原则，被告已履行完合同约定将房屋交付给原告的主要义务，办理房屋权属证书仅属附属义务，继续履行合同并不会对原告不公平或造成原告签 订合同的目的落空，被告现仅是迟延办证，原告可以主张被告迟延办证的违约责任，而不能要求变更合同，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告鸿瑞公司未提交证据。 本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1-5真实性没有异议，本院对证据1-5的真实性予以认定。 经审理查明，2007年7月11日，原告肖杰、冯桂云（作为买受人）与被告鸿瑞公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告肖杰、冯桂云向被告购买位于桂林 市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园小区1栋1单元3层4号房屋一套；出卖人应当在2008年9月30日前，将商品房工程竣工验收合格的房屋交买受人；卖方应当在商品房 综合验收合格后250个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下 列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告肖杰、冯桂云向被告支付了购房款及交纳了契税、房屋公共维修基金、办 证费，被告按合同的约定将经竣工验收的房屋交付给原告肖杰、冯桂云。被告至今未能将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。 另查明，2007年9月19日，桂林市房产管理局以文号为市房【2007】61号，出台了《桂林市房产管理局关于取消房屋竣工综合验收的通知》，通知内容为：“2004年 5月9日中华人民共和国国务院发布并实施〈国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定〉（国发【2004】16号），其中建设部部分第83条明确决定取消‘住宅小区等 群体房地产开发项目竣工综合验收。’〈城市房地产开发经营管理条例〉（国务院令第248号）”。为贯彻文件精神，我局将“综合验收”由行政审批事项转变为内部管理事项。并 把它作为进入产权程序的一个必要前提条件，其目的是为小区物业管理实施监控，保证小区实施物业管理的一种措施。因“综合验收”业务主要审核物业管理的有关情况，所以“综合 验收”业务一并由我局负责物业管理业务的开发物业科办理，按规定经核准后进入办理产权程序。随着我局内部管理职能的不断细化，各科室的管理权限也发生了变化，原由物业科负 责的物业管理业务已全部转由物业处负责，为理顺、简化工作程序，切实做到转变机关工作作风，提高行政效能。经研究决定：取消原由开发物业科负责的综合验收业务及开发物业科 现行的〈综合验收审查登记表〉。根据国家〈物业管理条例〉，设置〈小区物业管理落实检查意见书〉，由桂林市物业管理处和辖区房产管理部门落实检查。该〈意见书〉作为进入产 权程序的前置条件，各建设单位凭〈意见书〉和相关部门的审批文件、验收资料直接到我局交易办证大厅交件，进入产权办理程序。本通知从2007年10月1日开始执行。” 原告认为，原、被告在《商品房买卖合同》中约定的被告应在综合验收合格后250个工作日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因综合验收已经取消，上述 约定的情势发生了变更，继续按双方约定的条款履行合同，对原告明显不公平，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为：本案争议焦点是桂林市房产管理局于2007年10月1日取消房屋竣工综合验收是否属于情势变更原则的范围。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表 示，属合法有效的合同。合同签订后，原告依约支付了购房款，契税、房屋公共维修基金，被告将通过竣工验收的房屋交付原告，双方均履行了合同规定的主要义务。桂林市房产管理 局虽然取消了房屋竣工综合验收，但增设了《小区物业管理落实检查意见书》，并将该《意见书》作为进入产权程序的前置条件，故房屋竣工综合验收的取消，在实质上对被告在协助 原告办理权属登记时，其需向产权登记机关提供的资料的内容和标准并未作出改变，原、被告订立合同的基础并未被改变。房屋竣工综合验收的取消，不会导致被告不能依据合同约定 的条件，将办理房屋权属证书所需资料交产权登记机关备案，也未免除被告应将办理房屋权属证书所需资料在一定期限内提交产权登记机关备案的义务，合同的继续履行不会对原告造 成明显不公平；在本案庭审中，双方亦均认可被告未将办理权属证书所需资料交产权登记部门备案的原因，并非房产管理局对房屋竣工综合验收的调整。故本院对原告主张房屋竣工综 合验收的取消属情势变更，要求变更原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问 题解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告肖杰、冯桂云的诉讼请求。 本案收取案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告已预付本院），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：桂林农行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员  周素琴 二〇一二年九月二十日 代书 记员  张飞云