浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第663号上诉人（原审被告）：江越生。被上诉人（原审原告）：赵江林。委托代理人：程岚。上诉人江越生因与被上诉人赵江林房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014)杭下民初字第1729号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2010年12月17日，赵江林与江越生签订《房屋租赁合同》一份，约定江越生将杭州市下城区朝晖路162号602室（广厦·绿洲办公楼）出租给赵江林，房屋面积86.62平方米，租赁期限自2010年12月20日起至2014年11月30日止。租金第一年（2010年12月20日至2011年12月2日止）为60000元，从2011年12月20日起的租金在上一年度年租金基础上逐年递增5%。房屋结构改动及其他事项押金5000元，租期期满各项手续交接完成后，押金如数退还。租赁期押金10000元，如赵江林提前要求退房，押金10000元将不予退还。合同签订后，江越生将房屋交付给赵江林作为办公用房，赵江林按约定支付了押金15000元，并支付了2010年12月至2013年12月19日期间的租金。2013年9月1日赵江林以屋面漏水、空调效果差、反复维修无果为由向被告发出解除租赁合同通知书，并于2013年8月31日将房屋腾空返还给江越生，2013年9月3日江越生收到房屋钥匙后出具了收条。另查明：自2010年12月起赵江林与江越生之间就杭州市朝晖路162号绿洲广厦办公楼6楼的6间办公室陆续签订了房屋租赁合同，由杭州万城房地产代理有限公司作为办公用房使用。至2013年8月31日，杭州万城房地产代理有限公司已将房屋腾空搬离。赵江林于2014年9月9日向法院提起诉讼，请求判令：江越生立即返还房租20116.85元；2.江越生立即归还房屋租赁押金5000元；3.本案诉讼费用由江越生承担。原审法院认为，赵江林与江越生于2010年12月17日就杭州市下城区朝晖路162号602室（广厦·绿洲办公楼）所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，该合同对赵江林与江越生双方均有约束力。合同履行过程中，由于屋面漏水、空调效果差、反复维修无果等原因，房屋无法正常使用，赵江林以此为由发函提前解除合同并于2013年8月31日将房屋腾空，江越生于9月3日收取了房屋钥匙且未提出异议，故应视为江越生已经同意解除房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施或要求赔偿损失。鉴于2013年9月1日至2013年12月19日期间的租金20116.85元，赵江林已支付。而2013年9月4日至2013年12月19日期间的房屋赵江林未再使用，故对其该期间已经向江越生支付的租金19392元，赵江林主张由江越生予以退还，具有事实和法律依据，予以支持。2013年9月4日前，因江越生尚未收到房屋钥匙，此前赵江林已支付的租金不予退还。赵江林主张的押金5000元，系房屋结构改动及其他事项的押金，因江越生不能证明赵江林未经江越生允许将房屋结构改动且退房时未予恢复，根据双方合同的约定，江越生应将该5000元押金退还给赵江林。赵江林诉请中的超出部分，因缺乏证据佐证，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江越生于判决生效之日起十日内向赵江林退还房屋租金19392元、押金5000元；二、驳回赵江林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，因适用简易程序而减半收取214元，由江越生负担。?宣判后，江越生不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误：1、赵江林没有证据证明屋面漏水，空调效果差，反复维修无果。所以，一审法院认定：杭州市下城区朝晖路162号601室，屋面漏水，空调效果差，反复维修无果，房屋无法正常使用的事实是错误的，2、江越生并没有收到赵江林交来的杭州市下城区朝晖路162号601室的房屋钥匙，并且江越生没有向赵江林出具任何同意其搬离，以及解除合同的文字说明，怎么能够视为江越生已经同意解除房屋租赁合同呢？所以，一审法院认定：江越生收到了赵江林交来的钥匙且未提出异议，故应视为江越生已经同意解除房屋租赁合同，这一认定是错误的。3、赵江林没有出具搬离杭州市下城区朝晖路162号601室时，因之前根据自己使用需要而将房屋结构改动的部分恢复原状的证明。一审法院认定，赵江林已经将房屋结构改动的部分予以恢复，这一认定是错误的。综上，一审法院认定事实错误和互相矛盾、认定法律关系错误、赵江林在主张后没有充分举证的情况下，一审法院就对赵江林的陈述认定为事实，由于认定错误从而导致最终适用法律和判决结果的错误，请求撤销原判，依法改判或者发回重审并由赵江林承担诉讼费用。被上诉人赵江林辩称：江越生认为赵江林没有证据证明空调效果差、屋面漏水，但是，赵江林一审已经就此提交了充分的证据。江越生认为没有收到602的钥匙，但是赵江林提交的证据收条能够证明赵江林已经把钥匙交给江越生，江越生在收条上是签收的。关于江越生提出房屋结构改动，要求恢复的问题，赵江林在使用房屋时对房屋结构未作改动，江越生没有任何证据证明当时交付房屋时和赵江林归还房屋时的结构有所变化，赵江林未作改动。江越生的上诉理由均不成立，请求驳回上诉。赵江林向江越生承租房屋是承租了6楼，一共6套，由于有先后顺序，是分别签订租赁合同，一共是6份合同，江越生和赵江林的纠纷有6个案子，4个案子生效，结果是基本一致的，进入了执行程序，生效判决对我们提出的空调问题等都是认定的。原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。上诉人江越生和被上诉人赵江林在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，赵江林与江越生所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思人表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。且双方当事人亦无异议。双方当事人均应依约全面履行自己的义务。在合同的履行过程中，赵江林以屋面漏水及空调效果差、反复维修等等为由，于2013年9月1日将《租赁解除合同通知书》发函给江越生，且在2013年9月3日江越生收取了房屋钥匙。江越生并未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方所签订的《房屋租赁合同》解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于赵江林已经支付了2013年9月1日至12月19日期间的租金20116.85元，根据双方在2013年9月3日交接房屋钥匙的情况，原审法院判决江越生退还给赵江林2013年9月3日后的租金19392元，同时判决江越生退还给赵江林押金5000元并无不当。江越生的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409元，由江越生负担（江越生已预交二审案件受理费428元，应退还19元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  赵瑞玲二〇一五年六月三十日书 记 员  项 琳