上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第1191号原告ＸＸ刚。被告李宗庆。第三人王志恒。原告ＸＸ刚诉被告李宗庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法适用普通程序审理。2015年3月11日，本院依法追加王志恒作为本案第三人参加诉讼。2015年3月30日、2015年6月2日，本院先后两次对本案公开开庭进行了审理。原告ＸＸ刚、被告李宗庆(仅参加第一次庭审)、第三人王志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ刚诉称，原告于2014年9月16日与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室公寓一套，购房金额人民币(以下币种同)745万元，原告于2014年11月6日履行了第二期付款义务。根据合同附件三第4条约定，被告收到第二期房款后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付原告。但被告迟迟不履行交房义务，原告于2014年11月8日和2014年11月11日两次书面告知被告尽快交房并支付赔偿金，但被告至今未履行交房义务。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告按照每日3,725元的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。审理中，原告基于第三人的意见变更其诉讼请求，即请求判令被告：1、履行带租约交房义务：提供租赁合同原件；向原告转交租赁押金29,600元；协助原告对房地产进行验看、清点，确认无误后签署《房屋交接书》；2、支付逾期交房违约金528,950元(2014年11月10日至2015年3月31日共计142天)；3、赔偿原告继承租约的经济损失175,200元(包括2015年4月至2017年7月的租金差价损失145,600元、租赁合同违约金29,600元)。被告李宗庆在第一次庭审中辩称，原告支付第二笔房款后，被告即告知三天后交房，但原告称没有尾款20万元，并称等钱筹集后再办理交房手续，故系原告原因未交房。当时被告与第三人已说好退房事宜，后第三人反悔了。现对交房无异议，但不同意支付违约金。第三人王志恒述称，要求继续承租、居住涉案房屋，其也已起诉，但不清楚房租应该支付给谁。经审理查明，2014年9月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以745万元的价格将上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告。合同补充条款约定，被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件二、三、五约定，固定设备、固定装饰费用包含在合同约定的房地产转让价款内，原告无需另行支付费用，被告不得拆除并应随房屋交付原告；原告通过银行贷款支付第二期房价款计278万元，待被告收到第二期房价款后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》，并由原告直接向被告支付尾款20万元；系争房屋租赁情况“无”。合同签订后，原、被告办理了产权过户手续。2014年11月6日，原告通过银行贷款支付了第二期房款278万元。之后，原告曾向被告发函，催告被告尽快办理交房手续并支付赔偿金，但被告否认收到上述函件。另查，2014年7月7日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给第三人，租期自2014年8月1日至2017年7月31日，月租金14,800元；租金以一个月为一期支付，第三人应于每期首月1日前直接或通过居间方向被告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则第三人需按日租金的50%支付逾期违约金等，另合同附件一约定了家具家电清单。2014年11月27日，被告与第三人就租赁合同解除事宜签订《解约协议》，协议第一条约定，被告应于本协议签订后3日内将所持有的租赁保证金29,600元及违约金69,200元共计98,800元返还给第三人，此款项付清后协议才生效。第二条约定，第三人待本市浦明路XXX弄XXX号XXX室(第三人新住处)的租赁合同签订后5日内搬离该房地产，但最迟不得晚于2014年12月10日，2014年12月1日至2014年12月10日的房租被告给予免除。第三条约定，待各方履行完毕本协议上述事项之后，双方就该合同租赁事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。第四条约定，本协议一式叁份，双方各执壹份，送交德佑地产壹份，本协议经双方签章后生效。经被告、第三人确认，第三人支付被告租金至2015年3月31日，支付租赁押金29,600元。因被告未按约将《解约协议》所涉款项支付给第三人，故第三人要求继续履行租赁合同，由此产生纠纷，后原告提起了本案诉讼。审理中，基于“买卖不破租赁”原则，原告在第一次庭审中同意涉案租赁合同自2015年4月1日起由其继续履行，另同意在本案中将尾款20万元支付给被告。被告同意将租赁押金转交给原告，另认为约定的违约金标准过高。第三人则已将2015年4月1日至2015年6月30日期间三个月的租金交至本院代管款账户，并表示上述租金应该支付给谁由法院确定。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》及附件、《解约协议》、贷款支付凭证、催告函及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案房屋买卖合同及租赁合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，原、被告及第三人均应全面履行。根据买卖合同的约定，被告将涉案房屋不带租约交付原告，故被告负有交房前清退租户(第三人)的义务，现因被告原因无法在约定期限内向原告交房，被告应当承担逾期交房的违约责任。被告认为系因原告拖延支付尾款导致逾期交房，与查明事实不符。根据“买卖不破租赁”原则，第三人要求继续履行租赁合同，原告在第一次庭审中也同意自2015年4月1日起由其继续履行租赁合同，经查并无不当，本院予以确认，2015年4月1日起的租金，第三人应直接支付给原告，同时被告应将租赁合同原件、租赁押金移交给原告，对于原告的相关诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋由第三人实际承租使用，自原告取代被告作为出租人继续履行租赁合同之日起，即视为原告已接收涉案房屋，原告要求被告协助验看、清点，确认无误后签署《房屋交接书》的诉请主张，目前尚无必要，可待租赁合同终止时由原告与第三人直接办理房屋交接。对于逾期交房违约金，被告认为约定的标准过高，原告也未提供实际损失方面的证据，故本院以租金损失基础，兼顾合同履行情况、被告违约成本等因素酌情调整违约金数额。对于原告主张的剩余合同期限内的租金差价损失，其未提供有效证据证明，本院不予支持。对房屋尾款，原告同意在本案中支付给被告，本院可据此判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李宗庆于本判决生效之日起十日内将其与第三人王志恒就上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》(含附件)原件及租赁押金29,600元移交给原告ＸＸ刚；二、被告李宗庆于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ刚逾期交房违约金16万元；三、第三人王志恒于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ刚2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金44,400元；四、原告ＸＸ刚于本判决生效之日起十日内支付被告李宗庆房款20万元；五、驳回原告ＸＸ刚的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,138元,由原告ＸＸ刚负担7,046元，被告李宗庆负担4,092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一五年六月十日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》?第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条??当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。