重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终1586号上诉人（原审原告）：重庆壹唐地产有限公司，住所地重庆市黔江区。法定代表人：陈丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德江，重庆纵深律师事务所律师。上诉人（原审被告）：费文秀，女，1967年6月2日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李方剑，重庆光界律师事务所律师。上诉人（原审被告）：秦禹，男，1988年9月1日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李方剑，重庆光界律师事务所律师。上诉人重庆壹唐地产有限公司（以下简称壹唐公司）因与上诉人费文秀、秦禹物业服务合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院作出的（2016）渝0114民初451号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月22日对本案公开开庭进行了审理。上诉人壹唐公司的委托诉讼代理人李科、上诉人费文秀、秦禹及其委托诉讼代理人李方剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。壹唐公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求，并由费文秀、秦禹承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。主要表现在：1.2008年7月1日，壹唐公司和费文秀、秦禹签订《书香门第小区前期物业服务合同》，约定了物业费、公共小修基金、公摊电费、垃圾处理费、二次供水费、电梯费，但是一审判决只认定了物业服务费，系认定事实错误。2.费文秀、秦禹等在内的个别业主的确反映过蓄水池的情况，但是在2015年4-5月间，并非是一审认定的2011年3月上诉人接管小区物业时。3.上诉人接管小区物业后，继续使用原重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司的供水设施、设备供水，不存在接管后未实行“一户一表”、小区生活饮用水属二次加压供水。4.原判认定2015年6月19日上诉人无二次供水卫生许可证从事制、供水活动作出处罚错误。5.原判认定“被上诉人出具承诺后，认为其变更物业企业没有通知被告，且该小区的供水不符合卫生条件，设施设备未达到商品房合同约定标准，故未缴纳物业费。”错误，该事实没有证据证实。6.原判未认定“在重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司因无法继续进行物业服务而退场后，上诉人为了社会稳定以及后期开发，在2011年接管物业时进行了公示，在被上诉人在内的业主未提出异议的情况下进行物业管理”的事实，系遗漏重要事实。二、上诉人的一审诉求依法成立，应当得到人民法院的支持。1.上诉人的收费标准时按照上诉人接管重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司的收费标准收取的，之前，被上诉人已经按照该标准缴纳。2.上诉人对收费的标准进行公示后，上诉人与部分业主签订了协议，小区大部分业主已按照约定缴纳了相应的物业费。3.被上诉人于2015年3月26日作出承诺，明确认定上诉人的收费标准，并同意按标准支付。之后，被上诉人与也没有提出书面的异议或者拒绝接受。4.按照上诉人与被上诉人的约定，在物业管理委员会成立前，被上诉人无条件接受上诉人指定的物业管理企业，并按照相关标准缴纳费用。5.上诉人请求的2016年2月1日之前的收费标准时明确的，本案的判决是在2016年6月才作出，对于上诉人请求的2016年2月之前的费用是可以计算的，上诉人请求的违约金也是应当予以支持的。三、原审判决证据采信错误。1.二次供水并非必须是供水企业实施，产权单位可以自行实施管理和维护。本案上诉人已经实际向被上诉人提供二次供水，被上诉人也实际使用，且二次供水未超出供水公司关于二次供水的标准，被上诉人应当承担二次供水的费用。2.原判对上诉人举示的电梯运行费、小修基金、公共分摊电费等证据未采信是错误的。四、原审判决助长了拖欠物业费业主的嚣张气焰，破坏了社会的稳定，使得上诉人无法正常经营。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求。费文秀、秦禹辩称，一、壹唐公司上诉的事实理由不成立；二、针对壹唐公司第一项上诉答辩：1.书香门第原物业合同是恒帝物业产生关系，与现在的壹唐公司无关联，其主张的相关费用无法律依据；2.因壹唐地产没有完成商品房买卖合同约定中的义务而与我方产生了纷争，所以前期物管费用应由其自行承担。我方使用的二次供水没有达到卫生标准，我方有权拒绝支付相关的水费；3.由于壹唐公司与我方之间不具有物业服务合同关系，因而双方不产生因物业服务合同产生的权利义务，所以不存在产生相对的违约金的事实。费文秀、秦禹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回壹唐公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间形成物业服务合同关系属认定事实错误。上诉人入住到小区后，被上诉人擅自更改物业企业，未经上诉人及相关业主知晓就变更，上诉人未与被上诉人签订《物业服务合同》，且变更物业企业也不是按照规定进行的招投标方式选聘，壹唐公司的行为对费文秀、企业不产生法律效力。二、一审法院以物业服务合同纠纷判决上诉人向被上诉人支付税费，于法无据。根据税务局给业主的复函来看，上诉人使用的生活用水，是被上诉人向供水公司购买后，自己擅自采用不合格的二次加压后卖给业主，上诉人和被上诉人之间是一个买卖合同关系。在供水期间，被上诉人没有配备具有资质的专职卫生管理员导致水池长期不消毒、不加盖、被垃圾包围，很显然，被上诉人交付给上诉人的供水不符合国家标准，上诉人有权拒绝支付价款。三、一审法院认定：“被告关于原告未按合同约定提供专门的物业管理用房及基础设施、公共配套设施未达到使用条件而原告自行承担物业管理费，适用合同法抵销的抗辩，因系不同的法律关系，本院不予采纳”，该认定与一审法院以物业服务合同纠纷判定上诉人支付被上诉人缴纳税费的观点是错误的。被上诉人取得所谓的物业资格是在物业交付后的2012年，显然，上诉人与被上诉人建立的供水买卖合同卖方是基于开发商的身份，而非物业身份。一审法院认为根据被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同中，被上诉人存在违约，但是不能在物业服务合同中抵销，那么，上诉人和被上诉人之间的供水买卖合同中，供水方也是开发商身份，为何就是另一法律关系。四、被上诉人的一审诉讼请求应当被驳回。被上诉人违反约定，未按照《商品房买卖合同》约定交付物业用房、合格生活饮用水，其物业费用应当由被上诉人自行承担。五、一审法院判决诉讼费的分担有错误。被上诉人一审起诉的标的为19883.64元，缴纳的诉讼费为298元，判决支持的请求为6466.74元，该金额的诉讼费应为50元，因被上诉人的错误导致诉讼费为298元，一审法院却判决由上诉人承担100元的诉讼费，是错误的。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。壹唐公司辩称，1.费文秀、秦禹的上诉请求、事实和理由不能成立。理由：是否具有物业服务合同的关系问题一审法院认定正确，壹唐公司有物业服务资质。在具体合同履行中一审被告是享受了物业服务的，合同是成立的；2.水费问题，是费文秀和秦禹实际使用的，2014年10月之前费文秀是出具承诺书确认了相关金额，2014年10月之后的水费因涉及到供水公司提供的水价是3.35元每吨，而书香门第所处的地理位置均涉及到二次供水，按供水公司的要求可以加收1.2-2元，因此我公司收取4.1元每吨是符合法律规定的；3.物业管理用房是提供给物业企业的，而不是提供给费文秀和秦禹的，与本案无关联；4.物业管理企业选定问题，根据双方商品房买卖合同34条约定，物业管理单位由壹唐公司指定；5.壹唐公司接手后是按照恒帝公司的收费标准收取相关管理费用，我们接手是因为恒帝公司收取物管费后他们的收入无法维持企业的经营，所以恒帝物业自动退场，壹唐公司为了解决书香门第的正常秩序，所以接手进行了管理；6.诉讼费一审裁定已经说清楚了，不再赘述。其他理由以我们上诉状为准。壹唐公司起诉请求：1.费文秀、秦禹共同连带立即支付截止2016年1月31日止尚欠的物管费、公摊电费、垃圾处理费、公共小修基金及水费（水表止度为936度）等共计6890元，并支付违约金及损失12993.46元；2.费文秀、秦禹共同连带支付2016年2月1日起至前述收费标准调整之日止，按54.207元∕月支付物管费（即0.45元∕平方米，120.46平方米为基数）、5元∕月支付公共维修基金、6.4元∕月垃圾处理费、5元∕月的公摊电费及按4.1元∕吨支付水费（从水表上937吨起至前述收费标准调整之日止）；3.诉讼费由费文秀、秦禹承担。一审法院审理查明，重庆市黔江区城东街道长征北路682号“书香门第”小区系重庆壹唐地产有限公司开发，至今尚未开发完毕，该小区未成立业主委员会，处于前期物业服务状态。2008年7月1日，壹唐公司（甲方）与重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司（乙方）签订《书香门第小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“书香门第”小区提供物业管理服务，物业服务费用按房屋建筑面积以0.45元∕月∕平方米标准交纳，并就收费标准、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理等进行了约定。根据前述合同，重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司为该小区提供物业服务至2011年3月，费文秀、秦禹亦按照前述合同约定标准向重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司缴纳了该期间的相关费用。2009年5月6日，重庆壹唐地产有限公司（甲方）与费文秀、秦禹（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。约定费文秀、秦禹购买壹唐公司开发的重庆市黔江区城东街道长征北路北门农贸市场“书香门第”至善1#（B1）幢1单元3-B号房，合同第十七条约定“本项目物业管理用房为132.19㎡，位于大学1幢1单元-1层13号房。甲方承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、于2010年2月28日前通水；2、于2010年2月28日前通电。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：属于出卖人的原因，商品房的物业管理费由出卖人承担”。第二十一条约定甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时规约。双方在《补充协议》第二十五条约定“如商品房买卖合同第十七条约定的基础设施未能在卖方承诺的期限内达到使用条件，双方同意在分清责任后按以下方式处理：1、属于卖方的原因，则在上述基础设施达到约定标准前，商品房的物业管理费由卖方承担”；第三十二条约定“买方根据本补充协议第七节约定的办理交房手续时，应与卖方委托的小区物业管理单位签订物业管理服务合同，缴纳物业管理费用及公共维修金（自交房期限届满的下一个月开始收取），承担业主应尽的责任与义务。买方没有及时与小区物业管理单位签订服务合同并不免除买方应当缴纳物业管理费的义务。买方根据物业管理协议的约定享有业主的各项权利”。第三十三条约定“物业管理费及公共维修金的收费标准依重庆市政府有关规定执行”。第三十四条约定业主委员会成立之前，小区的物业管理单位暂由卖方指定。2010年4月12日，秦禹、费文秀接房。2011年6月14日，费文秀、秦禹取得了房地产权证，产权证显示房屋建筑面积为120.46平方米，所购商品房为B1幢楼梯房。2011年3月，壹唐公司的物业管理部接管该小区的物业服务，“书香门第”小区供水未实行“一户一表”，小区生活饮用水属二次加压供水，包括费文秀、秦禹在内的书香门第业主曾就“在距离化粪池不到十米的地方，修建一地下蓄水池”等二次供水不卫生问题向区水务局反映，水务局回复“自来水公司供至该小区总表处的自来水是符合城市生活饮用水标准的，不存在水质问题，要求就信访问题商小区物管解决”。2015年5月12日，重庆市黔江疾病预防控制中心采样该小区的生活饮用水进行检验，于2015年5月21日作出检验报告书，检验结果为未检出菌落总数、总大肠菌群、耐热大肠菌群。2015年6月19日，重庆市黔江区卫生和计划生育委员会作出行政处罚决定书，对壹唐公司无二次供水卫生许可证从事制、供水活动，处以罚款1500元的行政处罚。2016年1月6日，重庆市黔江区泰来宏达自来水有限公司作出《关于书香门第小区供水设备安装及居民用水收费情况的说明》，内容为“…由于北门书香门第住宅小区多数为高层建筑，未加压的首次供水不能满足用户需要，必须进行二次加压供水，有关二次加压供水的设备安装和运行维护，重庆壹唐房地产有限公司未委托自来水公司实施，是由重庆壹唐房地产有限公司自行解决。二次加压公司需要发生设备安装费、电费、设备维护费、管理人员费用等，此费用也是由重庆壹唐房地产有限公司自行向用户收取和管理。…计收的二次加压水费因用水总量、用户数和二次加压供水成本不同有所差异，据统计各二次加压供水点，二次加压后的水费比未加压的水费高出1.2元∕吨至2元∕吨不等…”。另查明，壹唐公司经营范围包涵物业管理服务，于2012年2月取得三级物业管理企业资质。其与部分“书香门第”部分业主签订了《书香门第小区前期物业服务协议》，约定业主（使用人）按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理综合服务费，其中物业管理服务费0.45元／月／平方米，电梯费基价25元（每上升一楼加一元），生活垃圾处理费6.4元／月／户，公共小修基金5元／月／户，实行半年一交。在协议中还约定由壹唐公司应代收水电费用。但原告费文秀、秦禹未签订前期物业服务的相关协议。重庆壹唐地产有限公司已经代费文秀、秦禹交纳了从2011年10月至2016年1月的水费（按居民生活用水价格）及城市生活垃圾处置费（标准：6.40元／月／户）。费文秀、秦禹对壹唐公司主张城市生活垃圾处置费按6.40元／月／户标准收取无异议。2014年2月后，黔江区自来水公司收取居民生活用水价格标准为3.35元∕吨。2015年3月26日，费文秀向壹唐公司出具《承诺书》，承诺3月27日交物管费、水电费总计人民币4700元，如不交，于27日下午5点钟，继续停其供水。之后费文秀、秦禹认为其变更物业服务企业没有通知二人，且该小区的供水不符合卫生条件，设施设备未达到商品房合同约定的标准，故未缴纳物业费。故壹唐公司起诉至法院要求判如前诉。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。“书香门第”小区业主委员会尚未成立，小区的物业服务属于前期物业服务。双方之间虽未签订前期物业服务企业协议，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，业主委员会成立之前，小区的物业管理单位暂由卖方指定或委托等内容，且壹唐地产公司于2012年2月取得了物业管理服务的三级资质，实际上为费文秀、秦禹在内的小区业主提供了物业服务，故对壹唐公司与费文秀、秦禹之间形成物业服务合同关系的事实予以确认。对于重庆壹唐地产有限公司主张的物业服务费等各项费用是否合法，应否得到支持，该院作如下评析：1.物业管理费，因壹唐公司已实际为费文秀、秦禹提供了物业服务，未签订物业服务合同并不能免除费文秀、壹唐公司应当缴纳物业管理费的义务，且壹唐公司事后于2012年3月取得了物业管理服务资质，费文秀、秦禹理应支付物管费。故对费文秀、秦禹关于壹唐公司未按合同约定提供专门的物业管理用房以及基础设施、公共配套设施未达到使用条件而由壹唐公司自行承担物业管理费，适用合同法抵消的抗辩，因系不同的法律关系，该院不予采纳，参照壹唐公司已向原物业服务企业（重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司）收取的物业费标准，结合壹唐公司与“书香门第”小区其他业主签订的《书香门第小区前期物业服务协议》约定的物业费收取标准及有关三级物业服务企业收取物业服务费标准，认定物业服务费为0.45元／月／平方米。2.关于垃圾处置费问题，费文秀、秦禹对壹唐公司按6.4元∕月∕户标准收取垃圾处置费无异议，予以确认。3.水费。费文秀、秦禹入住后生活用水应交纳水费，由于未实行一户一表，其生活用水产生的水费已由壹唐公司代为垫付，费文秀、秦禹理应支付壹唐公司垫付的水费，但因壹唐公司未取得二次供水卫生许可证，也未委托有资质的单位实施二次加压供水，自行从事制、供水活动违法，故该院认定费文秀、秦禹应交纳的水费以自来水公司收取的未加压供水水费3.35元∕吨为准。对费文秀、秦禹称双方形成供水买卖关系，因费文秀、秦禹的供水不符合卫生条件而拒交水费的抗辩不予采纳。4.对于公共小修基金、公摊电费。参照《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》及《重庆市物业服务收费管理办法》等规定，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和利润，物业服务成本构成主要包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用。壹唐公司主张的小修基金属于物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用，在双方没有特别约定的情况下，小修基金壹唐公司不应再行计算收取，故对壹唐公司主张的小修基金，不予支持。至于公摊电费，如果物业共用部位、公用设备设施的用电费用确实未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后缴纳，但是据实分摊的数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。而壹唐公司提供的2012年、2013年、2014年《重庆壹唐地产有限公司物业管理部电梯运行费、小修基金和公共维修费分摊表》，该证据材料中电费均显示电梯专用电表电费，而费文秀、秦禹所住商品房为B1幢楼梯房，不应分摊电梯费。提供的《2015年重庆壹唐地产有限公司物业管理部电梯运行费、小修基金和公共维修费分摊表》资料中虽显示小区其他公用电表4枚2011年10月至2015年12月止共计51个月的电表度数829116度，但无法认定2014年11月至2016年1月期间的电表度数，从而得出费文秀、秦禹应据实分摊的2014年11月至2016年1月期间的电表数，壹唐公司应承担举证不能的法律后果，故对壹唐公司主张的2014年11月至2016年1月期间的公摊电费，碍难支持。2014年11月之前的公摊电费，因费文秀作出承诺，予以认可。关于费文秀、秦禹应缴纳的各项费用计算如下：1.2014年10月之前的各项费用。因费文秀于2015年3月26日作出承诺缴纳物管费、水电费总计人民币4700元，根据壹唐公司提供的《期至2014年10月应收物业管理费用表》显示4781元=120.46×0.45（物管费）+6.4×37（垃圾处置费）+5×37（公摊电费）+5×37（公共小修基金）+529×4.1（止度至680吨的水费），壹唐公司称当时只需费文秀、秦禹缴纳4700元即可，故费文秀作出上述承诺，该费用明细表虽系壹唐公司制作，但与费文秀作出的承诺书能相互印证，故对壹唐公司举示的费文秀作出的承诺书证明效力予以认可。即费文秀、秦禹应支付2014年10月之前的物业费等相关费用共计4700元；2.2014年11月至2016年1月期间的各项费用计算如下：物业管理费813.11元（0.45元／月／平方米×120.46平方米×15个月）、垃圾处置费96元（6.40元／月×15月）、水费为857.6元〔3.35元∕吨×（936-680）吨〕=1766.71元。以上两项合计6466.71元。关于壹唐公司主张违约金及损失12993.46元诉求，根据其提供的证据15被告的计费明细，即费文秀的欠费清单显示12993.465元（应收违约金）计算方式为：2011年10月至2016年1月期间费文秀、秦禹所欠费用×欠缴天数×0.003。但由于双方之间未签订书面的物业服务合同，双方对欠缴费用的违约金没有明确约定，故对壹唐公司的该项诉求，不予支持。关于壹唐公司要求费文秀、秦禹按第一项诉求标准支付从2016年2月1日起至收费标准调整之前物管费、公共小修基金、垃圾处置费、公摊电费的诉求，因收费标准调整属于不确定状态，碍难支持，壹唐公司可待费文秀、秦禹实际产生相关的物业费、垃圾处置费、水费后据实主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、费文秀、秦禹于判决生效后五日内支付重庆壹唐地产有限公司2011年10月至2016年1月期间的物业服务费、生活垃圾处置费、水费等合计6466.71元；二、驳回原告重庆壹唐地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理298元（原告已预交），减半收取149元，由被告费文秀、秦禹负担100元，原告重庆壹唐地产有限公司负担49元。本院二审审理中，壹唐公司向本院举示了重庆市黔江区人民法院作出的（2016）渝0114民初6663号民事调解书，拟证明壹唐公司主张的收费标准得到了法院的确认。费文秀、秦禹经质证后对该份证据的真实性不持异议，对关联性有异议，认为该份证据系法院作出的民事调解书，是该案双方当事人对自己权利的处分，对本案来说，不具有关联性。本院经审查后认为，壹唐公司举示的证据系法院作出的生效民事调解书，其来源合法，对该份证据的真实性本院予以认可。但是该份证据系调解书，调解是当事人就争议的事实自愿进行协商，最终达成协议以解决纠纷，是当事人对自己权利的处分，对本案不具有参照意义，故对该份证据，本院不作为本案证据采信。费文秀、秦禹二审中未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.壹唐公司与费文秀、秦禹之间是否形成物业服务合同关系。2.费文秀、秦禹应否向壹唐公司支付截止2016年1月31日止的物管费、公摊电费、垃圾处理费、公共小修基金、水费、违约金及损失；3.秦禹、费文秀是否应当按照壹唐公司提出的标准支付2016年2月1日之后的物管费等各项费用。关于壹唐公司和费文秀、秦禹之间是否形成物业服务合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。壹唐公司与费文秀、秦禹签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十一条约定，甲方（壹唐公司）向乙方（秦禹、费文秀）出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，……乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日其，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《补充协议》第三十二条约定，买房没有及时与小区物业管理单位签订服务合同并不免除买方应当缴纳物业管理费的义务。第三十四条约定，业主委员会成立之前，小区物业管理单位暂由卖方指定。经审理查明壹唐公司于2012年2月取得物业管理服务的三级资质。事实上，壹唐公司在重庆市黔江区恒帝物业管理公司退出该小区的物业管理服务后，为该小区的业主实际提供了物业服务。根据壹唐公司实际为该小区业主提供物业服务的事实，费文秀和秦禹作为该小区的业主之一，也接受了该服务，与壹唐公司形成事实上的物业服务关系，应当向壹唐公司支付相应的费用。关于费文秀、秦禹应否向壹唐公司支付截止2016年1月31日止的物管费、公摊电费、公共小修基金、水费、违约金及损失的问题。1.物业管理费。如前所述，虽然费文秀、秦禹与壹唐公司之间没有签订书面的物业服务合同协议，但是形成物业服务关系，壹唐公司也提供了物业服务，费文秀、秦禹应当向壹唐公司支付物管费。费文秀、秦禹主张因壹唐公司没有提供相应的物业服务用房，应当按照双方签订的《商品房合同》第十七条约定的“属于出卖人原因，商品房的物业管理费由出卖人承担”这一约定，不应当向壹唐公司支付物业管理费。物业管理服务费是指物业管理企业为业主提供了相应的物业服务后，由物业管理使用人或所有人向物业管理企业支付的报酬。费文秀、秦禹与壹唐公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，物业管理用房为132.19㎡，具体位置为：大学1＃（A1）幢1单元-1层13号房。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施（1）于2010年2月28日前通水；（2）于2010年2月28日前通电；（3）于×年×月×日前通气；如果在约定日期内为（未）达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）属于出卖人原因，商品房的物业管理费由出卖人承担。根据该条约定的内容看，应当是在约定的时间前达到通水通电条件，甲方（壹唐公司）承诺的内容是与该商品房正常使用直接关联的基础设施和其他公共配套设施。而费文秀、秦禹所主张的物业管理用房与其购买的商品房正常使用并无直接关系，因此，其主张因壹唐公司没有提供物业管理用房，不应当支付物业管理费的理由不成立，本院不予采信。根据壹唐公司与重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司签订的《书香门第小区前期物业服务合同》约定，物管费为0.45元/月/平方米，一审判决计算2014年11月至2016年1月的物管费为813.11元正确，本院予以维持。2.公摊电费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。壹唐公司提供的《2015年重庆壹唐地产有限公司物业管理部电梯运行费、小修基金和公共维修费分摊表》不能反映出费文秀和秦禹在2014年11月至2016年1月期间实际应当分摊的电费，故对壹唐公司提出的该项诉讼请求，一审判决未予支持正确。3.公共小修基金。壹唐公司主张费文秀和秦禹应当支付工公共小修基金，该笔费用属于物业共用部位、公共设施的日常维护和运行需要。然而，壹唐公司和费文秀、秦禹形成的是事实物业服务合同关系，双方未实际签订《物业管理服务合同》对公共小修基金进行约定，壹唐公司也并未提供证据证明公共小修基金属于法定应当由业主承担的费用。故对该项请求，本院不予支持。4.水费。费文秀、秦禹购买涉案小区的商品房之后，在该小区居住，因该小区所处的地理位置较高，需要对居民用水进行二次加压。费文秀、秦禹对该小区供水需要二次加压的事实和欠缴水费的事实予以认可。费文秀和秦禹主张不应当缴纳水费的原因是小区的水池长时间不清理、不消毒、与化粪池的距离过近，即业主的生活用水被污染。根据黔江区税务局于2011年出具的回复和黔江疾病预防控制中心于2015年出具的检验报告书，均证明“书香门第”小区的生活用水不存在质量问题，费文秀、秦禹也没有举示证据证明该小区的饮用水存在质量问题。故，费文秀和秦禹应当向壹唐公司支付水费。壹唐公司主张费文秀和秦禹应当支付二次加压造成的二次供水费，根据2015年黔江区卫生和计划生育委员会作出行政处罚决定书，对壹唐公司无二次供水卫生许可证从事制、供水活动，给予行政处罚。一审法院据此以自来水公司收取的未加压供水水费判决费文秀和秦禹向壹唐公司支付相应水费正确，本院依法予以维持。5.违约金及损失问题。壹唐公司在接管“书香门第”小区后，虽然和部分业主重新签订了物业服务合同，对于其缴纳物管费的问题进行了约定，但是壹唐公司和费文秀、秦禹并未签订物业服务合同，双方之间对逾期缴纳物管费的问题并未进行约定，故一审判决未支持壹唐公司的违约金及损失的请求正确，本院予以维持。对一审法院判决认定的2014年10月之前的各项费用，费文秀于2015年3月26日作出承诺，缴纳物管费、水电费等共计人民币4700元。费文秀主张该承诺是在其家中停水的条件下，被迫签订的，但是费文秀对于实际使用了相应的水电不持异议，事后也没有申请撤销该承诺书。一审法院据此判决费文秀、秦禹支付2014年10月之前的费用4700元正确，本院予以维持。关于秦禹、费文秀是否应当按照壹唐公司提出的标准支付2016年2月1日之后的物管费等各项费用的问题。壹唐公司请求费文秀和秦禹按照相应的标准支付2016年2月1日之后的物管费等费用，因双方之间并未签订物业服务合同，壹唐公司提出请求时该笔费用并未实际发生，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，重庆壹唐地有限公司、费文秀、秦禹的上诉请求和上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由重庆壹唐地有限公司负担298元，费文秀、秦禹负担298元。本判决为终审判决。审 判 长  张泽端代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一七年一月十八日书 记 员  高红林