山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民五终字第38号上诉人（原审原告）：史在珍，居民。委托代理人：王次玺，山东真谛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕州市城市建设综合开发公司。住所地：滕州市善国南路**号.法定代表人：李鲁峰，经理。委托代理人：徐海洋，该公司工作人员。原审第三人：中国农业银行股份有限公司滕州市支行。上诉人史在珍因与被上诉人滕州市城市建设综合开发公司、原审第三人中国农业银行股份有限公司滕州市支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2013）滕民初字第4214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，被告城建开发公司于2005年1月将滕州市龙泉苑小区39幢5单元2层210号房屋卖于王艳，并由滕州市宏图物业管理有限责任公司办公室于2005年1月10日向王艳丈夫李家俊出具龙泉苑小区商品房住宅结算交接单一份，载明该房屋建筑面积为79.25㎡，地下室16.51㎡，合计金额127084.84元。由王艳、李家俊夫妻交付了购房款，被告城建开发公司出具了收据。2005年3月25日王艳、李家俊领取了上房通知单，并办理了上房手续。2011年8月30日，王艳、李家俊将上述房屋转让给原告史在珍。王艳、李家俊并在“上房通知书”、“龙泉苑小区商品房住宅结算交接单”的背面均书写“本人自愿此房转给史在珍同意更名”，均签名，并将结算交接单上购房单位及姓名“李家俊”批掉后写上“史在珍”，当日双方到被告城建开发公司将原购房合同买受人更改为史在珍，原告史在珍与被告城建开发公司重新签订购房合同，合同上载明时间仍为2005年3月25日。合同第十三条“关于产权登记的约定”为：被告城建开发公司（甲方）应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方约定，甲方将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。后史在珍在滕州市地方税务局直属征收分局于2012年1月16日开具了销售不动产统一发票（代开），付款方为“史在珍”，收款方名称为“滕州市城市建设综合开发公司”，售房款共计为127084.84元。因被告未能办理房屋权属证书，原告诉来法院，要求被告办理房屋所有权证书并赔偿损失。另查明，2001年11月22日，被告城建开发公司与第三人中国农业银行滕州市支行金穗信用卡业务部签订了房地产抵押契约，约定：被告将滕州市龙泉苑小区内38#、39#楼房屋进行抵押，该房地产抵押值为448万元，双方在抵押价值70%以内发生借贷款。抵押期限十二个月，自2001年11月22日起到2002年11月21日止。被告并到滕州市房地产交易监理所办理了抵押登记。庭审中，被告称该贷款已还清，但未向提交相关证据。上述事实，有商品房买卖合同、滕州市房地产抵押契约、结算交接单、上房通知书、销售不动产统一发票、庭审笔录等证据在卷为凭。原审法院认为，被告城建开发公司将龙泉苑小区39幢5单元210室卖给王艳，并办理了房屋交接手续，双方买卖合同合法有效。王艳及其丈夫李家俊又将此房卖给原告史在珍，原告与被告又补签买卖合同，则原告与被告关于产权登记的约定对双方均有束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因被告城建开发公司将龙泉苑小区38#、39#楼抵押贷款，并在滕州市房地产交易监理所办理了抵押登记，该抵押登记至今未注销，且被告无证据证明因该抵押产生的银行债务已还清，故应认定系被告的原因造成原告无法取得房屋产权证书。因原告亦无证据证明抵押权已不存在，且原、被告合同中仅约定被告将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，根据双方合同约定分析，被告只有备案登记义务，故原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求，不予支持。由于被告将该楼房办理抵押，阻碍原告取得房屋产权证的权利，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，理由正当，应予支持。但原告主张赔偿损失93342.91元（自2005年6月24日起计算至2013年10月8日止，以已付购房款127084.84元为基数，按年利率6.33%加收40%的年利率为8.86%计算），因原告与原购房人王艳于2011年8月30日才协商变更姓名，并于当日与被告补签合同，故原告主张计算的起始时间不当，被告存在持续违约行为，应从合同订立之日起开始计算违约金。双方未约定违约金的计算方式，应以相关法律规定计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、之规定，判决：一、被告滕州市城市建设综合开发公司支付原告史在珍违约金（以已付购房款127084.84元为基数，自2011年8月30日起计算至2013年10月8日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于本判决生效后七日内履行完毕。二、驳回原告史在珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告滕州市城市建设综合开发公司负担。上诉人史在珍不服原审判决上诉称，王艳、李家俊将所购商品房转让给上诉人的行为不违反法律规定，并且已经得到被上诉人承建公司的同意和确认。被上诉人承建开发公司与上诉人重新签订购房合同，并将买卖时间确定为2005年3月25日的行为，就是承认了上诉人自2005年3月25日起享有购房人的权利。王艳、李家俊在将商品房转让给上诉人的同时，其自身享有的商品房买受人的民事权利也一并转让给了买受人，所以，上诉人行使买受人的权利应该自2005年3月25日办理上房手续之日起开始。原审法院判决也认为“被告存在持续违约行为，应从合同签订之日起开始计算违约金”。违约金应计算至做出判决之日。且被上诉人的违约行为是持续的，不存在诉讼时效问题。被上诉人答辩称，上诉人向被上诉人主张的权利起止日期应从2011年8月30日开始，在2011年8月30日之前的权利应视为原购买人对权力的放弃，原购买人是2005年签订的购房合同，直到2011年这六年期间，超过了两年的诉讼时效的约定，权利已灭失。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，王艳及其丈夫在合法购买被上诉人的房屋后又转让给上诉人，并得到了被上诉人的同意许可，重新签订了购买合同，合同亦无其他特别约定，根据合同法的相关规定，应认定为原购买人将房屋买卖合同权利一并转让给上诉人。合同上载明的买卖时间为2005年3月25日，该合同系上诉人与被上诉人在平等自愿基础上达成的，其内容不违反国家有关法律规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应严格遵守合同的约定，合同的买卖时间应当认定原合同载明的日期。由于被上诉人将该楼房抵押的原因，未能按照合同约定履行了自己的义务，阻碍了上诉人取得房屋产权证的权利，已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人要求被上诉人承担违约金责任，本院应予支持，违约日期应当从合同签订之日的90日后计算。上诉人在一审中明确要求被上诉人的违约责任日期计算止2013年10月8日，自该日期之后的期限应视为上诉人对自己权利的放弃，对上诉人要求计算判决之日止的主张，本院不予支持。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省滕州市人民法院（2013）滕民初字第4214号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、变更山东省滕州市人民法院（2013）滕民初字第4214号民事判决第二项为：被上诉人滕州市城市建设综合开发公司支付上诉人史在珍违约金（以已付购房款127084.84元为基础，自2005年6月24日起计算止2013年10月8日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于本判决生效后七日内履行完毕。二审案件受理费2400元，由被上诉人滕州市城市建设综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳永军审判员  朱海燕审判员  孙 晓二〇一五年六月三日书记员  吴 凡