广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民14600号上诉人（原审原告）：张家国，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：郑德鹚，住广州市天河区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杜晓佳、周莹，广东广信君达律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审被告）：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈光明。委托代理人：吕雪梅、何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原审第三人：茂名兆昌装饰工程有限公司，住所地广东省茂名市电白县。法定代表人：杨联。上诉人张家国、郑德鹚因与被上诉人广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）、原审第三人茂名兆昌装饰工程有限公司（以下简称兆昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张家国、郑德鹚上诉请求：一、撤销原审判决书中第一项，改判鹿园公司向张家国、郑德鹚支付逾期交楼违约金，自2014年11月1日至2014年11月20日每日按总房价款0.05%计算，为人民币9874.7元；自2014午11月21日至2015年5月1日，以总房价为基数，每日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，为人民币26296.41元；二、撤销原审判决书中第二项，改判鹿园公司承担实际交付符合交付条件房屋之目前所有与房产有关的物业管理费、水电费等全部费用;三、判令诉讼费用由鹿园公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认定涉案房屋于2015年2月11日符合交楼条件错误。涉案房屋经形式审查取得竣工验收备案，但在取得备案之后，经张家国、郑德鹚、鹿园公司、广州市南沙区建设局三方共同见证测量，涉案房屋楼梯踏步的宽度、高度和楼梯扶手高度仍存在不符合国家标准的问题，一审法院至少应当在鹿园公司对上述不符合国家标准的问题进行积极整改达到标准后，才能去认定涉案房屋是否达到交付条件。二、一审法院无视鹿园公司逾期交楼时间长，罔顾逾期交楼违约金的惩罚性，按照《补充协议》封顶条款即总房款1%进行计算逾期交楼违约金错误。《补充协议》的封顶条款显失公平，且未与鹿园公司违约时限相联系，该违约金过低无法弥补张家国、郑德鹚的损失，二审法院应当根据合同法第一百一十四条规定调整为按照同期同类银行利率计算至实际符合交付条件并有效通知收楼之日止。三、一审法院同案不同判有违公平，与本案同楼盘大量生效判例均没有按照封顶条款认定违约金数额。四、一审法院认定逾期交楼违约金计算截止日期为竣工验收备案表取得之日错误，应以实际符合交楼条件并有效通知收楼日期为准。五、一审法院擅自更改并将前20天内逾期交楼违约金标准降低，系严重干涉私权处分。六、涉案房屋的物业管理费、水电费等费用均是履行《买卖合同》中条款约定内容，与本案商品房预售合同纠纷显然属同一法律关系，一审法院认定属不同法律关系错误。另外，张家国、郑德鹚也已收到上述费用的催缴通知，鹿园公司也当庭确定催缴通知的事实，法院应当对内容明确、权利负担清晰的物业管理费和水电费的诉讼请求进行合法裁判。七、鹿园公司始终没有完成永久用水用电的交楼手续，鹿园公司没有提供完成永久用水、永久用电手续的证明文件，故2015年2月11日时未完成交楼条件。另，一审法院认定第三人无需再另行通告上诉人的认定错误。鹿园公司辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。一、涉案的房屋在2015年2月11日取得了竣工恩验收备案表，理应符合交付的条件，张家国、郑德鹚以缺少质验监督报告为理由，拒绝收楼，没有事实依据和法律依据。在合同的约定以及法律的规定，均没有要求鹿园公司向张家国、郑德鹚提交这份报告。二、原审按照总房价1%，判例支付违约金，符合双方在合同中的约定。张家国、郑德鹚无法证明其逾期交楼的损失高于双方约定的1%，因此张家国、郑德鹚不能按照合同法114条的要求提供违约金调整的依据，应当承担举证不利的后果。三、关于张家国、郑德鹚所提出的永水永电的问题，由于涉案房屋在前案的判决中，已经有法院作出了相应符合永久永用水用电的时间，这一时间也在2015年5月11日之前，因此鹿园公司向张家国、郑德鹚交付涉案房屋的时间2015年2月11日已经符合交付的条件，具备通水通电的使用条件。张家国、郑德鹚与鹿园公司及第三人所签订的装修合同，实际上对于交付的条件和交付的时间做了相应的变更，有毛培状态变成装修。装修时间是2015年1月31日，按照该条约定，在装修完毕之后张家国、郑德鹚应当在10天内前往验楼，逾期视为张家国、郑德鹚逾期收楼。四、关于楼梯的问题，涉案房屋的楼梯确实存在需要整改的地方，但是楼梯的整改程度并没有达到影响张家国、郑德鹚使用涉案房屋。因为张家国、郑德鹚在一审中所提出的楼梯具有的问题是高度差距的问题，以及楼梯转弯宽度的问题。涉案房屋已经取得了消防验收，说明消防部门对于走火楼梯的安全性是认可的。张家国、郑德鹚所提到的楼梯等级高度以及转弯平台的是零点几公分，没有妨碍到楼梯的防火功能，因此张家国、郑德鹚以楼梯存在问题，拒绝交付不符合双方在合同中的约定，而且一审的判决也已经认定涉案房屋是符合交付的条件。五、关于违约金的问题，按照合同法114条的规定，张家国、郑德鹚如果认为涉案房屋逾期交付给张家国、郑德鹚造成了损失，高于双方在合同约定的总房价1%的情形，必须提供应的证据予以证明，但是张家国、郑德鹚并没有提供相应的证据予以证实。而且张家国、郑德鹚所提及到的（2015）年穗南法民三初字第694号判决所发生迟延交付的时间超过了一年，因此二审法院予以调整，但是在本案中逾期交付房屋的时间是在2014年11月到2015年2月11日。原审第三人兆昌公司未答辩。张家国、郑德鹚于2016年2月18日向一审法院起诉请求：一、鹿园公司向张家国、郑德鹚支付逾期交楼违约金【违约金计算方式为：自2014年11月1日起至2014年11月20日，以总房价987468元为本金，按每日0.05%的标准计算，违约金为9874.68元；自2014年11月21日起至实际交付符合交付条件（鹿园公司取得涉案房屋建设工程质量报告、建设工程规划、建筑工程竣工、消防、环保、人防、电梯、永久用水、永久用电、永久供气、通邮、工程竣工验收备案表、基础设施及公共配套建筑验收合格等合法文件）的房屋之日止，以总房价987468元为基数，每日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算，现暂计至起诉之日即2016年2月17日，违约金为147389.7元】；二、鹿园公司向张家国、郑德鹚支付鹿园公司已缴纳的自2015年3月1日起至2016年6月28日止的物业管理费4792元、自2015年4月1日起至2016年4月30日止的水费公摊费13.2元、自2015年3月1日至2016年4月30日止的电费公摊费137元；三、鹿园公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：鹿园公司是涉案美麓花园的开发商，已于2013年11月15日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年9月19日，张家国、郑德鹚（为乙方）与鹿园公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区XX街XX村XX国际居住小区B7栋903房（建筑面积119.8平方米），总金额为987468元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过120日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过120日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关商品房的下列资料；（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按下述方式处理：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件；出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等”。在该合同附件六中列明了涉案房屋的装饰、设备标准。上述合同补充协议（附件七）约定：“第二条费用承担，买卖合同约定的房价款包括乙方购买的该商品房套内部分的土建结构、附件六所列的装修材料和设施、以及配套建筑中已分摊给乙方的部分。第六条商品房交付，对十二条的修改，甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。房屋交付的标志是符合买卖合同第十二约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。买卖合同第十五约定（一）至（五）项的文件应向乙方出示原件并提供加盖甲方公章的复印件，修改为（一）至（五）项的文件由甲方公示在售楼现场，并向乙方提供原件核对。关于‘第十五条房屋交付时的有关资料’的补充或修改，甲乙双方一致同意甲方现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，甲方公示后，乙方即应办理收楼手续，否则视为由于乙方原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，备案不作为交付条件。如因政府部门取消上述文件所属环节的审批，甲方无须提供该文件，若政府部门更改了文件名称，甲方可以具有同等法律效力的文件替代。买卖合同第十五其它内容不变。甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该商品房进行验收，否则，视为乙方已接收该房屋。关于第十七条风险责任转移的补充或修改，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，除非甲方未取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，否则乙方不得拒绝接收该商品房，如乙方未按约定的日期办理该商品房的验收交接手续，甲方无需发出书面催告书一次，该商品房的风险责任从约定交付之日起转移由乙方承担。乙方没有按期对商品房进行验收或接收商品房的，在延期收楼期间内，除按买卖合同第十七条的约定须承担该商品房在此期间的一切风险外，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。第十一条通知，买卖合同第二十九条约定通知自收到时起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。第十三条提示，买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。在上述商品房买卖合同签订当日，张家国、郑德鹚作为甲方（委托方）、第三人兆昌公司作为乙方（承接方）、鹿园公司作为丙方（开发商），三方签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。合同约定：“根据买卖合同的约定，丙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。甲乙双方一致同意甲方委托乙方包工包料对该房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一（装修户型平面图）和附件二（装修内容和设备）的标准对该房屋进行装修装饰。甲乙双方一致同意：该房屋的装修由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费299500元。甲、乙、丙三方协商一致，甲方同意委托乙方全权代理该房屋即美某花园自编B7栋13层03房商品房（毛坯）的收楼手续及签署相关收楼文件，委托期限至上述事宜办结为止。乙方在上述委托范围内所进行的收楼有关事项，甲方均承认。乙方于2015年1月31日完成该房屋的装修装饰。甲方自愿同意上述约定的乙方装修工期届满之日起10天内前往验收和接收该房屋的装修，乙方无需再另行书面通知甲方。若乙方不能按期交付的情形，乙方根据施工的进展情况，于2015年1月31日另行书面通知甲方验收时间，甲方收到乙方书面通知验收之日起10天内前往验收和接收该房屋的装修。除该房屋的装修与本合同的约定不符外，甲方不得拒绝接收。甲方逾期10天不接收的，均视为乙方已按装修标准交付装修装饰给甲方。乙方自装修移交之日（包含视为移交之日）起承担质量保修责任，各项目的质量保修期详见合同附件三。该房屋的装修装饰在乙方移交甲方时存在工程保修范围的质量问题的，乙方承担保修、修复责任。在保修期内，乙方按照法律规定及合同的约定承担保修、修补责任。乙方在履行保修、修补过程中，甲方必须无条件予以配合。若甲方不履行协助义务造成自身损失的，乙方不承担责任。乙方逾期完成装修的，每逾期一天乙方应按甲方已付装修费的万分之三向甲方计付违约金等”。在该合同附件二中列明了涉案房屋的装修标准及配套设施。之后，张家国、郑德鹚依约向鹿园公司付清购房款987468元，另向第三人兆昌公司支付装修费299500元。张家国、郑德鹚已于2016年6月28日收楼。张家国、郑德鹚已缴纳自2015年3月1日起至2016年6月28日止的物业管理费4792元、自2015年4月1日起至2016年4月30日止的水费公摊费13.2元、自2015年3月1日至2016年4月30日止的电费公摊费137元，其中，物业管理费4792元当中的3000元是通过鹿园公司赠送物管费形式支付。涉案楼宇于2014年3月18日取得《市政基础设施工程竣工报告》，2014年4月3日符合通邮条件，2014年5月7日开通永久用水，2014年11月20日开通永久用电。鹿园公司于2014年11月19日取得涉案楼宇的《建设工程规划验收合格证》，2014年12月10日，广州南沙发展燃气有限公司客户服务部出具证明，“兹证明广州市南沙区XX国际B4、B5、B6、B7、B8、B9共6栋493户燃气安装工程已完工，具备整体通气条件，从即日起我司客服中心可接受上述楼栋业主办理用户管道燃气开户报装手续。在此需特别提醒，上述6栋房屋均是毛坯房，业主进行室内装修时必须保证相关燃气设施符燃气设计规范要求，否则户内是不可以通气点火的”，2014年12月28日通过环保验收，2015年1月22日取得涉案楼宇的《建筑工程竣工验收报告》，2015年2月5日通过消防验收，2015年2月11日通过人防验收。2015年2月11日，鹿园公司取得涉案楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。第三人兆昌公司曾于2015年2月12日通过EMS向张家国、郑德鹚发出《接收通知》，该邮件已显示在2015年2月13日妥投。鹿园公司于2015年3月26日向张家国、郑德鹚在合同中载明的通讯地址发出《收楼催告函》，该邮件已显示在2015年3月27日妥投。一审庭审中，张家国、郑德鹚认为约定违约金封顶条款标准过低，自2014年11月21日起至实际交付符合交楼条件房屋期间的违约金标准调整为以总房价款987468元为基数，每日按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的2倍计算。但鹿园公司坚持违约金封顶条款。张家国、郑德鹚、鹿园公司均确认涉案房屋是以毛坯房交付，但张家国、郑德鹚认为《委托装修合同》是买卖合同的补充协议，是捆绑销售的行为。张家国、郑德鹚确认按照买卖合同约定的总房款987468元为基数计算违约金。为了查明案件的事实，一审法院就涉案楼盘是否以毛坯房报建销售的问题，前往南沙区档案馆调取了涉案楼盘所属工程项目的城建档案，该工程名称为广州市南沙区XX国际B4-B9栋工程，发包方是鹿园公司鹿园公司，承包方是广东省电白县第三建筑工程公司，工程承包范围按招标文件范围及鹿园公司提供的施工图纸及配套说明书、图纸会审记录及设计变更等内容承包。图纸会审记录注明的承包范围是土建及水电工程，装饰装修工程分部（子分部）工程验收记录记载装饰装修分项工程名称为一般抹灰、饰面砖粘贴、金属门窗安装、门窗玻璃安装、门窗套制作与安装、护栏和扶手制作与安装。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六约定的装饰、设备标准与《委托装修合同》附件二约定装修内容和设备标准不同。为证明涉案B7栋房屋存在防火楼梯踏步的宽度、高度及楼梯扶手的高度等不符合法定标准，从而证明涉案房屋存在质量缺陷，涉案房屋至今不符合交付条件，鹿园公司应承担逾期交楼的违约责任，张家国、郑德鹚提交[关于12345政府服务热线投诉（工单编号：2016022605020087）的复函]{穗南建函【2016】202号}，该复函记载：梁文某女士：2016年2月26日，你向12345政府服务热线电话投诉反映优山悦海小区公共部位不符合相关规定的问题（工单编号：2016022605020087）。2016年3月1日，经我局现场见证，你与开发商双方共同对优某海B7栋防火楼梯现场抽取个别点进行实测实量，测得数据为：一、11楼上12楼楼梯第六步级宽度为0.245米；二、11楼上12楼楼梯第七步级宽度为0.247米；三、11楼上12楼的护栏垂直宽度11.5厘米；四、11楼上12楼的护栏垂直宽度11.4厘米；五、13楼上14楼第7步级宽为0.255米；六、13楼上14楼转弯处第1步级宽为0.252米；七、13楼上14楼第8步级宽为0.250米（详见附件）。经核，该工程设计符合规范要求，施工验收资料齐全。参建各方主体一致认为该工程质量验收合格。对于上述实测实量数据，按照《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定，个别点尚不能代表该检验批的评判情况。根据上述实测实量数据，我局将督促开发商在一个月内，按照上述《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，对不符合要求的测点所在检验批进行计数检验评定，根据检验批的评定结果再按照相关规范要求进行处理。经质证，鹿园公司对上述证据的真实性没有异议，但对其要证明的内容有异议。鹿园公司认为涉案工程经参建各方及规划、建设行政部门的验收合格且通过了消防验收合格，上述实测实量数据属于一般的质量瑕疵，可以按照一般质量缺陷进行整改处理，并未影响张家国、郑德鹚对防火楼梯及涉案房屋的使用。另梁文某已经撤回了对鹿园公司的起诉，且在政府中的投诉也撤掉了。因此，张家国、郑德鹚以此作为拒绝收楼和要求鹿园公司支付逾期交楼违约金的依据不足。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、《委托装修合同》、城建档案、[关于12345政府服务热线投诉（工单编号：2016022605020087）的复函]{穗南建函【2016】202号}、《市政基础设施工程竣工报告》、通邮证明、（2015）穗南法民三初字第694号生效民事判决书、《建设工程规划验收合格证》、通气证明、环保验收合格证明、《建筑工程竣工验收报告》、消防验收合格证明、人防验收合格证明、《工程竣工验收备案表》、《接收通知》、《收楼催告函》、管理费收款收据、水电公摊费收款收据等及当事人陈述等证据证实，以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为：张家国、郑德鹚与鹿园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议和张家国、郑德鹚与第三人、鹿园公司签订的《委托装修合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是鹿园公司是否存在逾期交楼的违约行为。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。由此可知，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。在合同约定的交楼期限前，涉案房屋未通过规划验收、工程竣工验收、消防验收、环保验收、人防验收，不具备永久用电、通气条件，鹿园公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给张家国、郑德鹚使用，已构成违约。涉案房屋在2015年2月11日已经按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定取得《建筑工程竣工验收报告》以及通水、通电、通气、通邮、环保、消防等验收文件资料，故该日已符合交楼条件，另当事人在《委托装修合同》中明确约定，第三人于2015年1月31日完成该房屋的装修装饰，张家国、郑德鹚自愿同意上述约定的第三人装修工期届满之日起10天内前往验收和接收该房屋的装修，第三人无需再另行书面通知张家国、郑德鹚，故应视为张家国、郑德鹚在2015年2月11日接收了涉案房屋。张家国、郑德鹚认为涉案房屋所在的B7栋楼存在防火楼梯踏步的宽度、高度及楼梯扶手的高度等不符合法定标准，涉案房屋存在质量缺陷，故涉案房屋至今不符合交付条件，因以上的质量问题属于一般质量缺陷，可通过鹿园公司或第三人进行维修整改解决，因此，张家国、郑德鹚以此来抗辩涉案房屋不符合交付条件的理由不能成立，不予采信。综上,鹿园公司应支付自2014年11月1日起至2015年2月11日止的逾期交楼违约金,但根据张家国、郑德鹚、鹿园公司在补充协议中的约定，违约金金额不超过房款总额的1%，故鹿园公司承担的延期交楼违约金应以买卖合同约定的总房价款987468元的1%即9874.68元为限，对张家国、郑德鹚主张的超出该金额部分，不予支持。故张家国、郑德鹚要求从2014年11月21日起至房屋实际符合交付条件之日止，每日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2倍计算违约金，与合同约定不符，不予支持。张家国、郑德鹚与第三人、鹿园公司签订《委托装修合同》委托第三人装修涉案房屋，但从涉案房屋的城建档案资料及当事人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六、《委托装修合同》附件二约定装修内容和设备标准，可以认定鹿园公司是毛坯状态出售涉案房屋，鹿园公司应依照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定履行毛坯房交付义务，而鹿园公司未能提供其与第三人办理涉案房屋交接的收楼手续及签署相关收楼文件，且涉案房屋在2014年8月30日前尚未通过规划验收、工程竣工验收、消防验收、环保验收、人防验收，不具备永久用电、通气条件，故鹿园公司认为依照《委托装修合同》约定涉案房屋从2014年8月30日通知第三人兆昌公司装修时就已经完成房屋交付手续的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于张家国、郑德鹚要求鹿园公司承担物业管理费、水电费等问题。因追缴物业服务费、水电费属于物业服务合同纠纷，与本案属于不同的法律关系，故张家国、郑德鹚要求鹿园公司支付其已缴纳的物业管理费、水电公摊费共4942.2元，在本案中不作处理，张家国、郑德鹚可另择途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年8月16日作出如下判决：一、鹿园公司在判决发生法律效力之日起十日内向张家国、郑德鹚支付延迟交楼违约金9874.68元；二、驳回张家国、郑德鹚的其他诉讼请求。一审案件受理费2056元，由张家国、郑德鹚负担1809元，鹿园公司负担247元。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查，一、张家国、郑德鹚庭后提交了已生效的原审法院(2015)穗南法民三初字第694号民事判决书等判决书以证明其上诉主张。该判决书为原审法院就案外人何某、曾加权诉鹿园公司商品房预售合同纠纷一案所做的判决。判决书载明如下内容：原告何某、曾加权诉称：。甲方应当在2014年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过120日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。因上述房屋未能达到交楼条件，原告至今没有办理收楼手续。另合同补充协议违约金金额不超过房款总额的1%，原告认为该补充协议约定显然不足以弥补原告的经济损失，故原告按照《中华人民共和国合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”对该条款进行调整。为此起诉请求判令：被告向原告支付迟延交楼违约金，违约金自2014年11月1日起计至2015年2月12日止，以总房价款1096413元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。原审法院认为：“。另合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与被告违约时限相联系，在被告逾期交楼时间较长的情况下，显然不足以弥补原告的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”原告诉讼主张补充协议中封顶条款确定被告因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要求对该条款进行调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计付违约金，符合上述法律规定，予以支持”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、张家国、郑德鹚起诉以及上诉请求鹿园公司承担逾期交楼违约金的标准是否成立？二、张家国、郑德鹚主张案涉房屋至今仍不符合交楼条件是否成立？三、张家国、郑德鹚要求鹿园公司承担交楼前的物业管理费、水电费是否成立？关于第一个争议焦点。其一，从张家国、郑德鹚的原审诉讼请求来看，其在一审诉讼中明确要求鹿园公司承担逾期交楼违约金的标准和依据是：2014年11月1日至2014年1l月20日，依据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第14条的约定按照总房价款每日0.05%的标准计算，从2014年11月21日起至交实际符合交楼条件之日止，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算，这一标准相对应每日按总房价款0.03%的标准计算。但根据张家国、郑德鹚和鹿园公司在补充协议中第十三条的约定，买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。张家国、郑德鹚在签订合同后并未主张撤销该条款，其认为该条款只是对每日房价款0.05%标准计算违约金的限制，并没有改变买卖合同第十四条违约金的计算标准，鹿园公司不予认可该理解，亦与事实不符，故本院不予采纳。综上，张家国、郑德鹚主张上述补充协议第十三条显失公平以及并未变更买卖合同第十四条约定的标准为由，上诉主张逾期交楼违约金的标准是“2014年11月1日至2014年1l月20日按照总房价款每日0.05%的标准计算，从2014年11月21日起至交实际符合交楼条件之日止按总房价款每日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算”没有事实和法律依据，本院不予支持。其二，至于张家国、郑德鹚二审提交(2015)穗南法民三初字第694号民事判决书以证明其上诉主张的问题。根据上述判决书可见，该案原告何某、曾加权诉称：“另合同补充协议违约金金额不超过房款总额的1%，原告认为该补充协议约定显然不足以弥补原告的经济损失，故原告按照《中华人民共和国合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”对该条款进行调整”，而原审法院对此认为“原告诉讼主张补充协议中封顶条款确定被告因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要求对该条款进行调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计付违约金，符合上述法律规定，予以支持”。由上可见，张家国、郑德鹚在本案中诉请鹿园公司承担逾期交楼违约金的标准以及事实和理由与(2015)穗南法民三初字第694号案中原告的诉请并不相同，故原审法院针对张家国、郑德鹚提出的逾期交楼违约金的诉请进行审查并作出判决并无不妥，本院对此予以维持且不予赘述，张家国、郑德鹚主张原审法院“同楼不同判”没有事实依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点。其一、鹿园公司在一审中提交了供水、供电部门的证明文件，张家国、郑德鹚称上述文件不足以证实鹿园公司已取得永久用水、用电的证明文件但未能说明其主张的依据，故本院不予采信。其二，关于张家国、郑德鹚认为涉案房屋所在的B7栋楼存在防火楼梯踏步的宽度、高度及楼梯扶手的高度等不符合法定标准故涉案房屋至今不符合交付条件的问题。一方面，涉案房屋已经按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定取得《建筑工程竣工验收报告》以及通水、通电、通气、通邮、环保、消防等验收文件资料，防火楼梯踏步的宽度、高度及楼梯扶手的高度并非影响张家国、郑德鹚使用案涉房屋的必要居住条件；另一方面，双方签订的买卖合同亦未约定防火楼梯踏步的宽度、高度及楼梯扶手的高度的交付标准以及该标准与收楼条件相关联，故张家国、郑德鹚以此来抗辩涉案房屋不符合交付条件的理由不能成立，本院亦不予采信。至于张家国、郑德鹚主张鹿园公司未能完成该项整改应承担责任的问题，对此，其可以另循法律途径解决，但其以此为由主张案涉房屋至今仍不具备合同约定的交付条件与事实不符，本院不予支持。综上，原审法院认定“涉案房屋在2015年2月11日已经按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定取得《建筑工程竣工验收报告》以及通水、通电、通气、通邮、环保、消防等验收文件资料，故该日已符合交楼条件”并无不妥，本院予以维持；张家国、郑德鹚对此提出的异议不成立，本院不予采信。关于第三个争议焦点。其一，综上，张家国、郑德鹚认为案涉房屋仍不具备交楼条件的上诉理由不成立，故原审认定应视为张家国、郑德鹚在2015年2月11日接收了涉案房屋并无不妥。其二，张家国、郑德鹚不能证实其因鹿园公司逾期交楼而承担了接收房屋前的物业管理费和水电费等费用损失，故其要求鹿园公司赔偿上述费用亦缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人张家国、郑德鹚的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费904元，由上诉人张家国、郑德鹚负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年一月六日书记员  杨 旦林飘云