河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2015）嵩民二初字第41号原告:陈红立，男，43岁。住河南省嵩县。委托代理人：邓红峰，嵩县法律援助中心律师。委托代理人：杨平君，嵩县法律援助中心律师。被告：陕西迈克尔置业有限公司。住所地：陕西省西安市。法定代表人：梁东。被告：嵩县振华房地产开发有限公司。住所地：嵩县。法定代表人：冯新运，董事长。委托代理人：张菁华，副经理。特别授权。委托代理人：吴全立，副经理。原告陈红立与被告陕西迈克尔置业有限公司（以下简称陕西迈克尔公司）、嵩县振华房地产开发有限公司（以下简称嵩县振华公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法向被告陕西迈克尔公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告陈红立及其委托代理人邓红峰、杨平君，被告嵩县振华公司委托代理人张菁华、吴全立到庭参加了诉讼，被告陕西迈克尔公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年1月2日购买被告陕西迈克尔公司碧水华庭项目7号楼2单元0402号住宅房，已缴纳购房款78000元。但至今该项目未动工，根本不可能依约交付房屋。经了解，该项目未办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证，原、被告之间的商品房买卖行为依法应当无效。另经了解，二被告于2010年11月21日签订有合作开发协议，二被告应当共同对售房行为承担责任。请求确认原、被告的商品房买卖行为无效；判令二被告退回原告购房款78000元及利息（按同期银行贷款利率自原告付款之日至被告实际付款日）；案件诉讼费用由二被告承担。被告陕西迈克尔公司未答辩。被告嵩县振华公司辩称：一、振华公司对本案没有责任，不应作为被告参加诉讼，本案一切责任应由陕西迈克尔公司承担。1、原告与迈克尔公司签订的协议是迈克尔公司单方所签，房款也由迈克尔公司收取，振华公司并不知道。振华公司曾多次要求迈克尔公司在建房过程中不允许售房，给客户造成的损失应由迈克尔公司承担。2、迈克尔公司是独立法人，具有独立承担民事责任的主体资格，其从事民事活动造成的后果应由自己承担。振华公司不应承担责任。二、原告要求支付的利息，根据合同约定是按照银行同期活期存款利率赔付，不应按贷款利率赔付。原告针对诉讼请求提供了以下证据：第一组：陕西迈克尔公司和嵩县振华公司的营业执照复印件各一份。证明两个公司的资格及身份。第二组：1、陕西迈克尔公司与嵩县振华公司的《合作开发协议》复印件一份；2、土地登记卡及嵩国用2011第64号国有土地使用权登记证复印件各一份；3、建设用地规划许可证复印件一份。该组证据证明二被告是合作开发碧水华庭项目。第三组：1、嵩县房地产管理所证明复印件一份。证明涉案项目未办理房屋预售许可证；2、嵩县住房和城乡建设局证明复印件一份。证明涉案项目未办理工程规划、开工建设等行政审批手续。第四组：1、2011年10月18日原告和被告陕西迈克尔公司签订的项目诚意认购书一份;2、2014年4月22日原告和被告陕西迈克尔公司签订的老客户补偿协议一份;3、2014年11月26日碧水华庭销售部经理潘某某证明一份;4、原告与碧水华庭销售部财务主管冯映霞通话录音及中国联通公司河南嵩县嵩州路营业厅出具的原告2015年5月份通话详单一份；5、原告与碧水华庭销售部财务主管冯映霞手机短信来往照片21张。该组证据证明原告与二被告之间存在房屋买卖关系，同时证明被告陕西迈克尔公司收取原告购房款78000元。被告陕西迈克尔公司未发表质证意见。被告嵩县振华公司质证意见：对第一、二三组证据真实性无异议，但不能证明振华公司应承担责任，振华公司从来没有允许迈克尔公司卖房子，属于迈克尔公司的私自行为，与振华公司无关。第四组证据1，是迈克尔公司的单方行为，碧水华庭销售部就没有这个印章，是迈克尔公司私下刻的，与振华公司无关。证据2，是迈克尔公司与原告签订的，与振华公司无关。但双方约定很明确，是按银行同期活期存款利率进行赔付。证据3，不知道潘某某是谁，不认识。证据4，冯映霞没有明确认可陈红立已交了78000元。证据5，原告是否缴款我们不知道，与振华公司无关。二被告均无提供证据。原告提供的第一、二、三组证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。第四组证据1、2、3被告对真实性无提出异议，本院予以确认。证据4、5能与证据3相互印证，本院予以确认。本院根据原、被告的诉、辩意见及所认定的证据，确认本案事实如下：2010年11月21日，被告嵩县振华公司和被告陕西迈克尔公司签订了合作开发协议，约定：双方合作开发碧水华庭项目，拟建总建筑面积115478平方米（其中商业建筑面积17278平方米，住宅建筑面积98200平方米，地下室20700平方米）。由被告嵩县振华公司提供土地使用权并以被告嵩县振华公司名义办理规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续，被告陕西迈克尔公司负责项目建设、房屋营销，双方各派一人组成财务室等合作内容。协议签订后，被告陕西迈克尔公司开始组织施工。2011年11月，被告嵩县振华公司取得了嵩县县城伊东新区、西邻河洛文化置业有限公司的土地使用权。后双方在伊滨公园东门口设立碧水华庭销售部，对外销售房屋。2011年10月18日，原告与被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭一期项目诚意认购书，向被告陕西迈克尔公司交了1000元临时定金，约定：原告享有碧水华庭一期项目的住宅对外发售时的优先选择权和内部优惠价，在开盘当日补足定金20000元，并在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同。2012年1月2日，原告给被告陕西迈克尔公司交了78000元购房款。2014年4月22日，原告和被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭老客户补偿协议，约定：施工日期顺延至2014年5月1日，对所有老客户赠送2年物业费，2014年5月1日前未动工，无条件退还缴纳的房款，并按照同期银行活期存款利率对客户进行赔偿。后由于该项目未按协议规定日期开工，被告陕西迈克尔公司撤离碧水华庭项目部，原告要求退款无着，提起诉讼。另查明：被告在本案开庭前未取得碧水华庭项目工程规划、建设、商品房预售许可证等行政许可手续。本院认为：二被告合作在嵩县县城伊东新区、西邻河洛文化置业有限公司进行房地产开发，尚未取得有关行政部门颁发商品房预售许可证即对外预售房屋，其销售房屋的行为违反法律规定，依法应当认定无效。造成买卖合同无效的责任在被告，原告要求被告退还购房款78000元及按同期银行贷款利率赔偿损失，符合法律规定，应予支持。碧水华庭项目是二被告合作开发，均应负退还原告购房款78000元及赔偿原告损失的义务和责任，被告嵩县振华公司辩称，原告的房款是被告陕西迈克尔公司收取，与其无关，理由不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陕西迈克尔置业有限公司与原告陈红立之间的售房行为无效；二、被告陕西迈克尔置业有限公司、被告嵩县振华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈红立购房款78000元；三、被告陕西迈克尔置业有限公司、被告嵩县振华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈红立购房款78000元的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2012年1月2日计算至本判决确定的宽限履行之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由被告陕西迈克尔置业有限公司、被告嵩县振华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  席晓峰审 判 员  陶 森人民陪审员  程晓玉二〇一五年六月八日书 记 员  李 楠