青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1184号原告孙慧，女，11972年3月27日出生，汉族。被告青海海宏房地产有限责任公司。法定代表人于志坚，该公司董事长。委托代理人葛建浩，男，1960年10月9日出生，汉族，该公司副总经理。原告孙慧与被告青海海宏房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由审判员刘云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙慧、被告青海海宏房地产有限责任公司委托代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙慧诉称，2009年12月25日，原告与被告签订了《西宁市商品房预售合同》，购买预测建筑面积146.41平方米住宅一套，房屋总价398235元，按照购房合同被告应于2011年12月31日前将房屋交付原告使用，因被告原因交付逾期至2013年5月23日，逾期长达508天。现要求被告支付原告自2011年12月31日至2013年5月20日逾期508天交房违约金20230.34元；被告支付延期办理房屋所有权证的违约金3982.35元；被告支付自2011年12月31日至2015年4月28日，逾期未开通天然气1202天违约金11568.73元，共计35781.42元（已扣除交房时支付的3000元）；被告提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》和《住宅面积实测表》，并承担本案诉讼费用。原告孙慧在庭审中向法庭出示如下证据：证据一、《商品房预售合同》一份，拟证明被告未按照合同向原告按时交付房屋、办理产权证，被告存在违约行为。被告青海海宏房地产有限责任公司的质证意见：对该证据真实性无异议，认可交房违约，不认可办理产权证违约。证据二、收据四份，拟证明原告已交清房款。被告青海海宏房地产有限责任公司的质证意见：没有异议。证据三、交房公告、天然气通知各一份，拟证明被告存在违约行为。被告青海海宏房地产有限责任公司的质证意见：没有异议。被告青海海宏房地产有限责任公司辩称，原告所述被告逾期交房属实，认可原告交房日违约金的计算方式及数额，同意以折抵原告物业费形式承担逾期交房的违约金，但因逾期办理产权证及燃气的开通不是被告原因，被告不承担其他违约金。被告青海海宏房地产有限责任公司在庭审中向法庭出示如下证据：证据一、西宁市房屋建筑工程和市政基础设施《竣工验收备案表》复印件一份，拟证明涉诉房于2012年5月28日已验收合格，达到交房条件。原告孙慧的质证意见：对该证据真实性无异议。证据二、通知一份，逾期交房被告方已向业主发出通知。原告孙慧的质证意见：对该证据真实性有异议。证据三、西宁中油燃气有限责任公司工程管理中心答复函一份，拟证明天然气未及时通气原因所在。原告孙慧的质证意见：对该证据真实性无异议。经审理查明，2010年11月5日，原告与被告签订了《西宁市商品房预售合同》，原告从被告处购买建筑面积为146.41平方米、总价为398235元的住宅一套。合同第八条约定“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该验收合格商品房交付买受人使用。”同时约定出卖人逾期交房的违约责任“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。对基础设施使用条件约定“2011年12月31日水、电、天然气接通到户；电梯正常运行。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条处理”。就该房屋产权证的办理，该合同第十五条约定“出卖人出手的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了398235元的全部房款，但被告未按约定向原告交付房屋。2013年4月23日被告在报纸上发出交房通知，原告房屋所属2号楼收房日定于2013年5月23日至24日，原告于2013年5月23日收取房屋。因产权证尚未办理，天然气尚未到户，原告要求被告承担违约责任，导致纠纷产生。另查，被告在双方签订认购书之前已取得该项目的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。再查，被告于2012年9月3日发出通知一份载明：“按照公司与各位业主签订的《商品房预售合同》中的约定，公司承担延期交房违约责任，向业主赔付违约金。一、此次交房根据延期交房时间先后分别按5000元、3000元进行抵扣（延期两年的赔付5000元，延期一年的赔付3000元）；二、违约金剩余部分待住宅楼验收后一次性进行赔付，（赔付日起截止楼体验收，见报纸公告）”，原告在接受此房屋时被告从应其交费中折抵扣除了3000元的违约金，原告对此予以确认。本院对原告出示三份证据认定为有效证据。本院对被告出示三份证据认定为有效证据。本院认为，原、被告签订的《西宁市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告在签订合同后依约向被告履行了支付房款的义务，被告未按约定向原告交付房屋导致纠纷产生，对此，被告应承担违约责任。因涉诉房屋在被告报纸公告交房前已通过验收，故逾期交房违约金的期限应自2012年1月1起计算至2013年5月23日（公告交房日）止，共计508天，违约金为20230.34元，减去交房时已给付的3000元，实际应支付17230.34元，被告亦认可，予以支持；提出支付天然气未接通的损失的主张，因合同约定是水、电、天然气、电梯四项确定的违约金，现被告按合同规定，完成了水、电、电梯三项，其诉求的违约金按照398235元×508（原告实际接房日）×0.0001÷4＝5057.58元，予以支持；原告提出被告依据合同支付产权证尚未办理的违约金的主张，因双方合同未有明确的约定期限内容，被告对房产已履行了初始登记，不予支持；原告提出被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的主张，合同有约定，应予支持，《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》，合同未约定，不予支持。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款的规定，判决如下：一、被告青海海宏房地产有限责任公司支付原告孙慧逾期交房违约金17230.34元，天然气未接通到户违约金5057.58元，共计22287.92元。于判决生效后十五日内履行。二、被告青海海宏房地产有限责任公司向原告孙慧交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。于判决生效后十五日内履行。三、驳回原告孙慧的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费348元，已减半收取，由原告孙慧承担148元，被告青海海宏房地产有限责任公司承担200元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 刘 云二〇一五年六月二日书记员 王叶凡附：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。3、《中华人民共和国合同法》六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、三款：人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。