广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第1524号上诉人（原审被告）广东骏伟房地产开发有限公司。法定代表人江建华，职务总经理。委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱好，女，1950年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区东船上街****。委托代理人陈元瀚，男，1944年12月26日出生，汉族，身份证身份证住址广州市越秀区东船上街****。iv>上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗法民三初字第2376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。经审理查明，1994年9月29日，朱好（乙方）与骏伟公司（甲方，原称广东省旅游房地产开发公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除东船上街东一二巷地段的土地，乙方同意甲方拆除其所有的坐落在大沙头路东船上街53号地下房屋，甲方于1997年12月30日前将东船上街东一二巷征地范围内新建自有的、建筑面积为40平方米的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方的原址房屋建筑面积为28.09平方米，而甲方调换（补偿）给乙方40平方米，两者相比，相差了11.91平方米，乙方根据有关规定以550元一平方米的标准计算，付给甲方6550.50元，并于1994年11月15日前付清等。该协议经广州市房地产管理局登记备案。2004年11月26日，朱好回迁至大沙头路东船上街1号1316房。据广州市房地产档案馆于2011年11月7日出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房屋在内的广州市越秀区东船上街3－37，东一巷1－27，东二巷1－37号，13号大院等房屋，由骏伟公司及中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。朱好向原审法院提起诉讼称，朱好与骏伟公司于1994年9月29日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，约定骏伟公司拆除朱好原址房屋，并于1997年12月31日前安排建筑面积为40平方米的房屋给朱好回迁作为产权调换补偿。合同签订后，骏伟公司迟至2004年11月27日才安置朱好回迁至越秀区大沙头东船上街1号1316房，且至今未为朱好办理房产证，经协商无果，请求法院判令：骏伟公司协助朱好办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1316房的房地产权证。骏伟公司辩称，朱好已付清超大面积购房款，由法院判定是否办证。本院认为，朱好与骏伟公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。讼争1316房是骏伟公司履行上述协议而安排朱好回迁的房屋，亦是作为骏伟公司拆除朱好拥有合法权属的原址房屋的产权调换房，因此骏伟公司作为拆迁人有义务协助朱好办理该产权调换房的产权登记手续。朱好的请求合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审法院作出判决：被告广东骏伟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告朱好办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1316房的产权登记手续。本案受理费2483元，由被告广东骏伟房地产开发有限公司负担。判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回朱好的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、原判认定事实错误，朱好拒绝清理超面积价款，无法办证。1、没有认定超合同面积。骏伟公司与朱好双方都认可，讼争房屋盈基大厦实际测绘面积为47.8915平方米，超出补偿协议所约定的产权调换面积40平方米范围，超面积达到7.8915平方米，原判视而不见。2、没有认定未达成超面积购买合意。讼争房屋超合同面积为为7.8915平方米，房管部门办理房地产权证，要求必须清理超面积房屋价款，以便计税。双方对超合同面积7.8915平方米没有达成买卖合意，原判查明事实部分没有加以认定，反而错误记载“被告辩称，原告己付清超大面积购房款”，允许朱好无对价的瓜分国有房产7.8915平方米。这对已经付款办证的众多回迁户，也不公平。二、适用法律错误，忽略骏伟公司的先履行抗辩权。原判适用《民法通则》第四条，判决原告10天内办证，适用法律错误。第一，违反自愿原则。《民法通则》第四条是原则规定，要求民事行为自愿、公平、等价有偿、诚实信用。本案双方当事人还没有就超合同面积的7.8915平方米房屋，达成买卖合意，原判就要责令骏伟公司办证，将国有资产无偿私有化。第二，违反公平原则。超合同面积7.8915平方米的房屋，属于骏伟公司拥有的国有资产，市场价格在1.3万元／平方米以上，原判根本不提对价，就判决骏伟公司办证过户，责令骏伟公司自送7.8915平方米房屋，违反公平原则。第三，违反等价有偿原则。市面价的1.3万元与朱好要求的550元不等价。第四，违反诚信原则。朱好自2004年回迁入住超大面积房屋已经7年，没有支付任何超面积用房对价，骏伟公司再三催告无果，原判没有给出任何说法，反而苛求骏伟公司10天内过户办证，违反诚信原则。第五，排斥了《合同法》的适用。《民法通则》第四条是原则规定，其他法律法规对该原则有更为具体的规定。在公平、等价、诚信方面，《合同法》第六十六条还规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案即便是双方确实没有约定“先付款后办证”，也应该付款与办证递件同时进行。房管部门先清款，再出具《回迁证明》，再递件办证的做法，正好符合民法通则的“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”。原判的先办证后追款的判决，开创了赖账办证的先例，势必破坏房地产办证的良好秩序，摧残众多已付款办证的善良人士的良心，鼓励和支持欠债赖账的钉子户，再次考验着市民的道德底线。三、程序违法，办证应等待解除合同案的诉讼结果。骏伟公司在一审答辩期内已经正式提起反诉，原审不予审理，不通知缴费，而是当庭帮助朱好修改诉状，将起诉立案时的4条诉讼请求，修改了3条，成为简单的办证和诉讼费，剥夺骏伟公司的反诉权。骏伟公司只得另案起诉解除合同，追收超面积使用费，并申请中止诉讼。可原审还是置之不理，在判决中只字不提，程序违法。解除合同的诉讼，关系到本案办证面积的大小，涉及本案诉讼标的权利客体的权益大小，本案的判决与执行取决于该案的界定，依照《民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定，该案尚未审结之前，本案应当中止诉讼。原判回避矛盾、对讼争焦点视而不见，判决书抢先出炉的做法，是非常错误的。四、实体判决违背事理。骏伟公司去年11月就开始催告清款办证，只是朱好不愿付款，想吃免费大餐。不付款购买超面积房屋，就无法出具回迁证明，房管部门也就无法计税和收件办证。原判将双务行为判决为骏伟公司10天履行的单务行为，违背基本事理。五、诉讼费分担不公。偏袒朱好。本案诉讼费2793元是朱好一审4条诉讼请求的总和收费，修改了诉状，判决支持了1项诉求的一小部分，竟然要骏伟公司承担全部诉讼费，原判刻意偏袒朱好。综上，原判认定事实和适用法律错误，应当被撤销；朱好的一审诉求无理，应当被驳回。骏伟公司在二审庭询中补充发表意见称，讼争房屋已被查封，查封房屋不可以过户，所以申请中止诉讼。安置协议有约定，回迁面积不多于协议面积，不少于拆迁前的原来面积，但实际居住面积多于协议面积，原审判全部办证不合理。朱好答辩称：一、维持原判，驳回骏伟公司的全部上诉请求；二、骏伟公司必须履行协议约定的超协议面积550元／平方米；三、双方的债权债务应当互认，并且相互抵销。事实和理由如下：一、原判认定事实清楚。1、1994年4月24日和9月29日，我与骏伟公司（其前身为广东省旅游房地产开发公司）分别签订了广州市房屋拆迁安置协议书和广州市房屋拆迁补偿协议书，双方约定由骏伟公司安排我于1997年12月30日回迁大沙头东船上街1号1316房，作为拆迁的产权调换房。回迁楼盘烂尾，骏伟公司为了逃避责任，回避广大被拆迁户，搞人间蒸发，不知所踪。由于骏伟公司违约，直至2004年11月27曰才安排回迁，回迁拖延了近七年时间，在这近七年中，骏伟公司未尽拆迁人职责，不支持被拆迁户的临迁安置房的房租和延期补助费、交通费，令广大被拆迁户无家可归，苦不堪言，经多次集体上访省、市领导仍不能彻底解决问题，迫使大家向人民法院提出诉讼，终于得到越秀区人民法院的公正、公平、合理合法的判决和裁定。由于骏伟公司拒不承认已经生效的（2006）越法民三初字第2940号判决和（2007）越法执字第2439号裁定，视判决和裁定为儿戏，拒绝承认欠我的执行款项合计78731元。在此，请广州市中级人民法院维持原判，责成其必须清还所欠的执行款项。2、1316房是骏伟公司拆除我原有产权房屋的产权调换房，产权应属我所有，不存在超出协议约定面积属骏伟公司所有，这在房屋拆迁安置协议中明确约定，“该户（指本人）按26平方米居住面积（即40平方米建筑面积）安置回迁，多安置的面积乙方（指本人）按500元／平方米向甲方（指骏伟公司）购买产权”。也就是说，超出安置协议约定的面积只需交房款购买就是了，而不是租，我方已在法庭上表示愿意购买。我方从来没有和骏伟公司签订过任何租赁合同，根本不存在使用费问题。既然1316房产权归我所有，与骏伟公司无关，所以骏伟公司要求我方支付房屋使用费不符合法律规定，原审判决公平公正、合理合法。3、根据骏伟公司与我双方签订的拆迁补偿协议书第八条约定，我方要求骏伟公司协助办理房地产权证合法有理，并已得到原审法院判决支持。二、骏伟公司必须履行协议约定超协议面积的房价。骏伟公司与我双方签订的拆迁补偿协议书中约定，安排回迁东船上街1号1316房，建筑面积40平方米，直至2004年11月27日接到回迁通知书。2010年1月20日收到房管局的分户图所示，1316房总建筑面积47.8915平方米（包括分摊面积9.7347平方米），即是超出协议约定面积7.8915平方米。双方签订的拆迁安置协议约定“十、其他事项：该户（指本人）按26平方米居住面积（即40平方米建筑面积）安置回迁，多安置的面积乙方（指本人）按500元／平方米向甲方（指骏伟公司）购买产权”。协议中写得清楚明白，我户曾经多次主动与骏伟公司协商关于超协议面积的购房款事宜，但骏伟公司毫无诚意，拒不承认安置协议约定的房款，乱开惊人天价房款，视协议书为废纸一张，根本无法协商。我们认为：双方签订的协议书是真实的，没有违反法律法规，是合法的、有效的合同，对双方都具有约束力。骏伟公司无权单方面取消合同的任何一部分，必须严格履行拆迁安置协议的约定，由于骏伟公司横蛮无理，拒不执行协议的约定。从所发在此恳请中级人民法院判决骏伟公司必须履行安置协议约定的超出协议所约定的面积房价是550元／平方米。因为只有得到中级人民法院的公平公正、合法有理的判决，才能结束这场由骏伟公司挑起的无理的无端的、无休止的诉讼。三、双方的债权债务应当互认，并且相互抵销。由于骏伟公司经营不善，造成楼盘烂尾，违约延迟回迁，最后造成被拆迁户无家可归。我方状告骏伟公司，得到法院的判决和裁定：骏伟公司欠我临迁补助费、延期补助费、交通费、两次诉讼受理费，合计78731元。本人欠骏伟公司购房款是7.8915平方米×550元／平方米=4340.33元。如果相互抵销：78731元－4340.33元=74390.67元（骏伟公司欠我金额）。事实很清楚，是骏伟公司还欠我的钱，无理阻挠我户办理房产证。恳请广州市中级人民法院主持公道，判决骏伟公司应当互认债权债务，并且相互抵销，多除少补。骏伟公司无理，应当承担本案受理费。二审期间，骏伟公司提交以下证据：证据一、2010年广州市人民政府办公厅文件，拟证明回迁房办证应先清理价款，出具回迁证明，然后才能办证；证据二、其他案件的诉讼材料，拟证明骏伟公司自2010年11月开始再三催告清款、办证；证据三、解除合同案的诉状和受理案件通知、诉状，拟证明骏伟公司的反诉未被受理后另案起诉解除合同；证据四、广东省佛山市南海区人民法院查封裁定，拟证明讼争房屋已经被法院查封，不得办证过户；证据五、协商办证协议书、测绘图，证明盈基大厦其他回迁户已经按照公摊面积20.33%清款办证，协商好超面积的房款查封解除可以办证。朱好发表质证意见称，证据一真实性不确认，与本案无关；证据二我方没有见过该通知，对方没有上门找过我，我方有主动跟对方谈，但对方不谈；证据三真实性确认、但与本案无关；证据四，我方有提执行异议，有参加听证；证据五我方不了解。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1994年4月24日，广东省旅游房地产开发公司（甲方）与朱好（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：在拆迁期间，如出现计划外生育，取消原安置计划，另行安排，给予制裁性处罚。回迁面积不多于协议面积，不少于拆迁前的原来面积。回迁地点、方位、楼层由所在街道办事处与征地单位视情况决定。朱好于原审诉状中的诉讼请求为：1、判决骏伟公司协助办理讼争房屋房地产权证；2、判决骏伟公司按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第二条约定安置建筑面积40平方米，超出协议的建筑面积7.8915平方米×550元=4340.33元；3、判决双方当事人互负债务按法定抵销，朱好欠骏伟公司4340.33元，骏伟公司欠朱好执行款76248元；4、受理费由骏伟公司承担。朱好于一审庭审中撤回第2、3项诉讼请求。朱好尚未向骏伟公司支付超出《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定面积部分的房款。广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日作出（2011）南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封讼争房屋。本院认为，骏伟公司与朱好签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。骏伟公司拆除朱好房屋之后，履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》义务，将讼争房屋以产权调换方式补偿给朱好，骏伟公司应协助朱好办理讼争房屋的产权登记手续，以维护被拆迁人的合法权益。关于超出协议约定面积房款的问题，由于讼争房屋面积未经房管部门最终认定，双方当事人对于超大面积房款的余额亦不能达成一致，故双方当事人应在房管部门核发房产证，讼争房屋的实际面积最终确定后，另行处理超出协议约定面积房款问题。骏伟公司在原审法院判令其将讼争房屋产权转移给朱好的情况下，不履行与案外人达成的和解协议，导致讼争房屋被查封，该查封行为发生在原审判决之后，且与本案双方当事人之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同一法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。关于一审案件受理费的问题，由于朱好于一审庭审中撤回其在诉状中所提第2、3项诉讼请求，故一审案件受理费应相应调整为2450元，本院予以纠正。综上所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2450元、二审案件受理费4900元，均由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄彩丽代理审判员  茹艳飞二〇一二年十一月××日书 记 员  郝 烨梁园园