浙江省天台县人民法院民 事 判 决 书（2014）台天商初字第2371号原告：林仁星。委托代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。被告：倪卫强。被告：陈耀，系被告倪卫强妻子。第三人：陈明。委托代理人：汤雪珍。原告林仁星与被告倪卫强、陈耀，第三人陈明债权人撤销权纠纷一案，原告于2014年11月24日向本院起诉，本院于同日立案受理。2014年11月24日，原告向本院提出财产保全申请。经审查，本院于同日裁定：查封第三人陈明所有的坐落在嘉善县水韵金城16幢1单元102室房屋。2014年12月1日，本院依照原告林仁星的申请，委托台州中信华资产评估有限公司对本案所涉房屋（浙江省嘉善县魏塘街道水韵金城16幢1单元102室）的在2014年9月24日的市场价值进行评估。本案依法由代理审判员潘优优适用简易程序，于2015年1月7日第一次公开开庭进行了审理，原告林仁星的委托代理人许春光、第三人陈明及其委托代理人汤雪珍到庭参加诉讼。被告倪卫强、陈耀经本院合法传唤无正当理由未到庭。后因被告倪卫强、陈耀下落不明，本案依法适用普通程序组成合议庭于2015年6月17日第二次公开开庭进行了审理。原告林仁星及其委托代理人许春光、第三人陈明及其委托代理人汤雪珍到庭参加诉讼。被告倪卫强、陈耀经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告林仁星起诉称：两被告欠原告借款人民币400000元，经延期应于2014年9月24日归还。但两被告为赖账，于2014年9月24日当日将自己所有坐落于嘉善县魏塘街道水韵金城16幢1单元102室商品房一套以人民币250000元的低价转让给第三人陈明并办理了过户手续。该房屋实际市场价格不低于人民币500000元。2014年10月29日，天台县人民法院（2014）台天商初字第2092号民事判决书，判令两被告归还原告400000元借款本息，被告辩称无钱可还。第三人陈明为天台县家和房地产中介部业主，与两被告系朋友关系。原告认为两被告以明显不合理的低价转让财产，对原告造成损害，第三人系专业人士应当知道上述情形。现起诉要求：1，判决撤销2014年9月24日两被告与第三人签订的“房产转让协议”；2，判令被告承担本案律师费人民币7500元及全额诉讼费。被告倪卫强、陈耀未答辩。第三人陈明辩称：1，答辩人与俩被告签订的房产转让协议实际价格是55万元，答辩人与被告倪卫强、陈耀签有协议。2，付款方式：约定嘉善县魏塘街道水韵金城16幢1单元102室商品房的按揭贷款余额约13万元由答辩人支付，答辩人已支付。被告倪卫强在天台县农村合作银行贷款200000元，在到期日前由答辩人支付，答辩人已支付。房款中的180000元用于归还汤雪珍，余款由被告倪卫强和答辩人夫妇结算，经结算被告倪卫强还欠答辩人夫妇230000元。3，被告倪卫强、陈耀另有一套坐落在天台县人和家园旁边的商品房在居住，面积约150多平方米，俩被告合理处置嘉善县魏塘街道水韵金城16幢1单元102室的商品房用于归还银行贷款和部分借款，而答辩人碍于朋友面子在无其他办法的情况下以偏高的价格购得此套房产，答辩人认为不存在低价购得的行为，更谈不上损害原告的利益。4，此套房产的土地使用性质是商业，答辩人在征询得知不能抵押贷款，为了能省点费用而在办理产权登记手续时写了250000元的房价。在交税的时候，财税要40多万元才能过，我们完全可以写到这个数字，当时因为情绪化，我老公已经写了250000元，怕麻烦就不想再重新写，所以房管处协议写了250000元。实际我们交易是550000元，此种情况在房产交易中普遍存在，答辩人认为并没有损害到原告的利益，更与原告所称的利益损害无关。综上答辩人认为原告诉讼请求不成立，请法院依法驳回。本案的争议焦点：1，被告将本案讼争的房屋转让给第三人的行为是否属于明显不合理低价转让。2，原告所主张的撤销权是否成立。3，房屋的实际转让价格为多少。围绕争议焦点，原告林仁星提供如下证据：1，（2014）台天商初字第2092号民事判决书一份，证明被告应当偿还原告借款本金400000元及利息。2，房屋转让协议、销售不动产统一发票办证联复印件各一份，证明被告以250000元价格转让房屋给第三人。3，个体工商户登记情况一份，证明第三人陈明作为专业人士，对房屋市场价格应该是清楚的。4，申请书一份，房屋实际价值多少，原告已经申请进行评估。5，律师费发票、委托代理合同各一份，证明原告为行使撤销权支付了律师费7500元的事实。6，评估报告一份，证明本案诉争房屋实际价格为484467元，与房管处备案协议中载明的250000元比，备案协议的价格明显偏低，属于低价转让。第三人陈明认为：判决书是经过法院判决应该属实，但是属于原告与被告之间的事情，我不知晓。转让协议笔迹是我写的。对证据三无异议。律师费发票是原件，其余我也不懂。对评估报告书真实性没有意见，认为评估的报告中装修不应该计算在房屋价格内。被告倪卫强、陈耀未向本院提交证据。第三人陈明向本院提供如下证据：1，房产转让协议一份，证明当时房屋实际交易价格是550000元，转让款的支付方式及税费由我方负担。2，中国建设银行个人贷款还款凭证、转账凭条各一份，证明陈明代被告倪卫强还按揭的事实。3，浙江农村信用社客户回单联、浙江农村信用社收贷收息凭证、个人循环保证借款合同各一份，证明陈明替被告归还银行贷款的事实。4，结婚证复印件1张、借条复印件2张、欠条复印件2张、中国农业银行打款明细原件1张，证明被告倪卫强与第三人陈明结算的情况。5，房地产权属登记状况一份，证明两被告名下还有房产，处置本案讼争房产是属于合理转让。原告林仁星质证认为：1，对私下买卖协议真实性有异议，与房管处备案协议不一致，应以房管备案为准。2，对证据二，没有异议。3，对证据三的关联性有异议，第三人为被告履行担保责任，与购买房屋无关。4，对证据四中欠条真实性都有异议，未经法院确认，对关联性有异议，即便是存在借款，但与房屋买卖也无关。对账明细单，与本案缺乏关联性，结婚性真实性无异议，与本案争议缺乏关联性。5，对证据五，证明对象有异议，该房屋是倪卫强及女儿、儿子共有财产，并且抵押于台州工行，不能证明其履行能力。对原告及第三人提供的证据，本院认证如下：原告林仁星提供的证据1，能证明原告林仁星对被告倪卫强、陈耀享有债权；证据2，能证明2014年9月24日，被告与第三人签订《房屋转让协议》一份，本份合同载明本案讼争房屋的交易价格为250000元，第三人陈明支付契税12355.83元，计税金额为411861.02元。证据3，其真实性本院予以认定，能证明陈明系天台县家和房地产中介服务部经营者。证据4结合证据6，能证明讼争房屋在2014年9月24日的市场价值为484467元。证据5能证明原告为行使撤销权支付律师费7500元的事实。第三人陈明提供的证据1，能证明2014年9月22日被告倪卫强、陈耀与第三人陈明签订《房地产交易协议》一份，合同载明本案讼争房屋的交易价格为550000元。证据2，能证明2014年9月23日第三人陈明将129828.45元汇入被告陈耀账户，被告陈耀于同日还清中国建设银行贷款本息共计130452.06元。证据3，能证明第三人陈明为被告倪卫强向浙江农村合作银行贷款提供连带责任保证，第三人陈明于2014年11月11日取现200533.79元，同日替被告倪卫强归还浙江省农村合作银行贷款本息计202933.79元。证据4，能证明陈明、汤雪珍系夫妻关系，同时能证明被告与第三人结算情况。证据5，与本案缺乏关联性，其证据效力不予认定。综合上述认定的证据，结合原告及第三人的陈述，本院经审理认定事实如下：2013年5月24日，倪卫强、陈耀向林仁星借款人民币400000元，后因倪卫强、陈耀逾期未归还借款，林仁星诉至法院。2014年10月29日，天台县人民法院作出（2014）台天商初字第2092号民事判决书，判决如下：限被告倪卫强、陈耀在本判决生效之日起10日内偿还原告林仁星借款本金人民币400000元及利息，利息按月利率15‰计算从2014年8月24日起算至本判决确定的履行之日止。本案受理费人民币7300元，减半收取3650元，诉讼保全申请费2520元，合计人民币6170元，由两被告负担。后被告倪卫强、陈耀未履行判决书确定的还款义务。2014年9月22日，倪卫强、陈耀与陈明签订《房地产交易协议》一份，约定将其所有的坐落于浙江省嘉善县魏塘街道水韵金城16幢1单元102室房屋出售给陈明，价格为人民币550000元。协议并对房款支付方式作出约定：此房款200000元用于归还信用社贷款；房款中的18万元用于归还汤雪珍借款；所欠建行的按揭贷款余额由乙方（指陈明）支付；所剩下的余额用以支付欠陈明的投资款，不足部分另立借据。2014年9月24日，倪卫强、陈耀于陈明签订《房屋转让协议》一份，约定将其所有的坐落于浙江省嘉善县魏塘街道水韵金城16幢1单元102室房屋出售给陈明，价格为人民币250000元，该份合同备案于嘉善县房地产管理处，房屋的计税价格为人民币411861.02元。2014年9月23日，陈明向陈耀建设银行账户转账129828.45元，同日陈耀归还建设银行贷款本息计130452.06元。陈明为被告倪卫强向浙江农村合作银行贷款提供连带责任保证，在2014年11月11日陈明取现200533.79元，替倪卫强归还浙江天台农村合作银行贷款本息计202933.79元，且陈明在庭审中明确表示，“代倪卫强归还银行贷款后，没有向其追偿，卖屋的时候说好这个我替他还，作房屋价款”。2013年5月10日，倪卫强出具欠条一份，载明“今欠陈明投资款壹拾柒万元正，分红款壹拾万元，共计贰拾柒万元正。欠款人：倪卫强2013.5.10”。2014年9月5日，倪卫强出具借条一份，载明“今借到汤雪珍人民币壹拾万元正。借款人：倪卫强2014.9.5”。2014年9月12日，倪卫强出具借条一份，载明“今借到汤雪珍人民币捌万元正借款人：倪卫强2014.9.12”。陈明与汤雪珍系夫妻关系，于1997年1月27日办理结婚登记。2014年9月23日，倪卫强出具欠条一份，载明“以前所有欠条结清，现共欠陈明人民币贰拾叁万元。欠款人：倪卫强2014.9.23”。2014年12月1日，本院依照原告林仁星的申请，委托台州中信华资产评估有限公司对本案所涉房屋（浙江省嘉善县魏塘街道水韵金城16幢1单元102室）的市场价值进行评估，评估费为3500元，评估报告书载明“天台县人民法院本次委托评估座落在嘉善县水韵金城16幢1单元102室的房地产（含装修）合计评估值为人民币肆拾捌万肆仟肆佰陆拾柒元整（￥484467.00），其中：房屋价值评估值人民币肆拾壹万柒仟柒佰肆拾玖元整（￥417749.00），装修价值评估值人民币陆万陆仟柒佰壹拾捌元整（￥66718.00）”。原告为行使撤销权支付律师费7500元。本院认为：一、债务人是否与他人进行不正当交易，导致其财产不当减少，从而损害债权人的利益，是撤销权是否成立的条件。倪卫强、陈耀系林仁星的债务人，至今未能清偿其债务。倪卫强、陈耀与陈明分别于2014年9月22日、9月24日签订二份房屋买卖合同，交易价格分别为550000元和250000元。该两份合同中哪一份系真实的房屋买卖合同及是否存在真实的房屋买卖关系，在本案中要根据买卖双方是否实际履行合同及履行的内容而定。陈明交付多少金额的款项，是判断被告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系的主要依据。综合全案的证据，陈明虽未直接向倪卫强、陈耀交付款项，但129828.45元用于归还建设银行贷款、200533.79元用于归还信用社贷款、180000元用于归还向陈明妻子汤雪珍的借款、40000元用于归还尚欠陈明的投资款及分红，以上金额共计550362.24元，结合陈明出具的欠条、借条及2014年9月23日最后结算的欠条，能够形成证据链，证明陈明向被告倪卫强、陈耀足额交付购房款550000元。据此，本院认为讼争房屋的实际交易价格为550000元。二、550000元的成交价格是否构成低价转让。参考台州中信华资产评估有限公司出具的评估报告书，本案讼争房屋在2014年9月24日市场价值484467元，故550000元的价格并未构成低价转让。被告并未以明显不合理的价格低价转让财产，故对原告要求撤销房屋转让行为的诉讼请求，本院不予支持。原告为此支付的律师费亦应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，判决如下：驳回原告林仁星的诉讼请求。本案受理费人民币100元，财产保全申请费2520元，评估费3500元，合计人民币6120元，由原告林仁星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后7日内先预缴上诉案件受理费100元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权自履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  潘优优人民陪审员  奚华超人民陪审员  葛慧飞二〇一五年六月二十四日代书 记员  邵斌青