浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉南民初字第1059号原告：邱建妙。被告：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司。法定代表人：林剑民。委托代理人：郭ＸＸ，浙江泰豪律师事务所律师。原告邱建妙因与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年4月21日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2015年5月25日公开开庭审理了本案，原告邱建妙、被告委托代理人郭ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱建妙起诉称，2010年4月11日，原告向浙江中成实业有限公司购买了嘉兴市中港城40443室商铺，并与被告签订了《嘉兴中港城商铺委托经营管理协议》（下称《经营管理协议》），约定由被告对该商铺进行经营管理，期限为六年，从2011年1月1日至2016年12月31日止。2013、2014年每年租金均为27144元，2015、2016年每年租金均为30537元，每半年支付一次，被告应于半年租金支付时间段前十天内向原告支付。协议约定，被告应按期支付租金。逾期支付租金未超过60日、60日至90日内、超过90日，分别按租金的每日万分之一、万分之二、万分之四计算违约金。双方还就违约责任作了约定（协议第五条）。至今，被告尚未支付2015年之前所欠的部分租金及违约金、2015年上半年的租金及违约金。由于被告的违约行为，近二年来原告多次奔波于宁波与嘉兴之间，影响正常的生活、工作等，给原告带来经济及精神上的损失。现被告的经营状况严重恶化，丧失商业信誉，符合《合同法》第六十八条之规定，原告于2015年3月12日已向被告行使不安抗辩权，要求中止上述协议的履行，并要求其在三日内提供相应担保后可继续履行合同，但被告置之不理。另外被告从未给过原告有关房屋交接手续的资料。故诉请判令：1、被告于七日内腾退中港城40443号商铺，解除协议、恢复原状、确权后归还原告；2、被告支付租金及相应的违约金（租金计算至上半年即自2015年1月1日起至2015年6月30日，违约金按协议计算，计算至2015年4月30日）；3、被告赔偿原告损失20000元；4、被告向原告办理交房时的一些交房资料等手续（按购房合同及国家规定）；5、被告承担诉讼费用及律师费3000元。被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司答辩称，1、不同意解除合同，尚在合同期限内，不具备返还条件；2、租金及违约金无异议；3、赔偿损失20000元缺乏相应证据支持；4、关于交房资料，被告只能提供和中成公司之间交接的手续；5、律师费是没有实际发生的。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1.嘉兴中港城商铺委托经营管理协议一份，证明原、被告签订协议，约定由被告对商铺进行管理，就商铺经营管理期限、费用支付等事项作了约定，期限六年，至2016年12月31日止。2．房屋所有权证一本、国有土地使用证一份，证明原告取得涉案商铺所有权。3．函件与快递凭证一份，证明2015年3月12日原告发函通知被告中止履行协议。4．商品房买卖合同一份，证明原告购买涉案商铺。经质证，被告对证据真实性均无异议，对证据3认为没有收到函件。同时认为，原告主张的不是租金，是经营管理收益。整个项目实际上是虚拟分割的，每个商铺之间都不具备独立的物理空间。本案经营收益应由开发商中成公司承担和支付。被告未提供证据。本院认证：原告的证据形式均符合法律的规定，各证据之间能相互印证，本院对证据的效力以及证明的事实予以确认。本院经审理，认定案件事实如下：原告与浙江中成实业有限公司（简称中成公司）于2010年4月11日签订《商品房买卖合同》一份，中成公司将中港城商贸城的40443号房出售给原告。原、被告于同日签订《经营管理协议》，约定将原告的40443号房的商铺交由被告统一经营管理，管理期限自2011年1月1日至2016年12月31日止，被告须向原告返还经营收益，2011、2012年度为培育市场，被告无须支付收益。2013、2014年度为27144元/年，2015、2016年度为30537元/年，该经营收益每半年支付一次，支付时间为每个半年计算时间段前十天内，另双方就商铺使用方式、违约责任等作了约定。合同签订之后，原告将商铺交由被告经营管理，并于2012年6月23日取得了房屋产权证。但此后，被告未能按期支付相关经营收益。庭审中，原告对商铺的具体经营情况不清楚，也不能指出商铺具体位置。被告陈述该商铺目前为空置状态。原告就商铺收益等问题多次向被告交涉，但双方未能达成一致意见，遂纠纷成诉。本院认为，本案系原、被告因房屋委托经营管理形成的民事纠纷，根据双方当事人的诉辩主张，双方对于应当支付经营收益（即原告主张的租金）及承担逾期付款的违约金金额并无争议。原告当庭明确表示违约金计算至2015年4月底，本院认为原告方有权对自己的权利进行处分，予以支持。被告认为应由中成公司支付经营收益，但并未提供相关证据，本院不予支持。本案争议焦点在于原告是否在目前条件下有权解除与被告的《经营管理协议》。本院认为原告目前无法行使合同解除的权利。理由是：根据协议约定，被告逾期支付超过90日后，应与原告另行签订自营管理协议后，才能解除《经营管理协议》，即原告的合同解除权受到双方合同的限制，非经被告同意不得任意行使。目前商铺虽有理论界址点但不以独立形式存在，实际的商铺产权四至尚不明确，原告也无法向本院指明其产权的具体界址。因此该条款是由委托经营模式下产生的市场现状决定的，因为一旦合同未到期便解除，则会影响到市场承租户的稳定经营，正是基于此考虑，原告既然自愿购买房产、委托经理管理以便在一定时期内取得固定收益回报，就也应一并接受上述合同条款约束，而不能简单地认为条款排除了原告的权利而无效。既然当事人对于合同解除的问题作出该约定，因此对原告解除协议的要求本院不予支持。原告要求被告赔偿损失20000元，但没有提供相应的证据，本院不予支持。关于给付相关交房资料的诉请，按购房合同为交房通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书。本院认为，原、被告对交房通知书等没有进行固定化，不是民法上的特定物，无法由法院判决强制被告交付。原告根据商品房买卖合同享有的相关权利不受影响，故该诉讼请求本院不予支持。至于律师费用，原告并未委托律师参与诉讼，该费用未实际发生，故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告邱建妙自2015年1月1日起至2015年6月30日期间的经营收益15268.5元及相应逾期付款违约金（违约金从2015年1月11日起计算至2015年4月30日，60日内按每日万分之一、61日起至90日内的按每日万分之二，91日起至2015年4月30日止的按每日万分之四计算）；二、驳回原告邱建妙其他诉讼请求。案件受理费减半收取388元，由被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  邱双双二〇一五年六月十二日书 记 员  张春琴附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。