云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第696号上诉人（原审原告）杨跃武，男，1967年11月3日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。上诉人（原审原告）吴光春，女，1969年7月26日生，汉族，住云南省禄劝彝族苗族自治县。委托代理人张利祥，云南浩达律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）白绍喜，男，1962年12月1日生，汉族，住武定县。被上诉人（原审被告）张红芝，女，1965年12月29日，汉族，住武定县。委托代理人杨天海，云南丰沛律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨跃武、吴光春因与被上诉人白绍喜、张红芝买卖合同纠纷一案，不服云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2014）禄民初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2005年原告杨跃武、吴光春取得了屏山镇南街社区东街二组地号28-0101-251的土地使用权，用于建盖住宅，并办理了禄屏集用（2005）第11号集体土地使用证。当年原告杨跃武、吴光春在该宗土地上建盖了三层砖混结构、二层砖混结构的住房各一栋。2007年被告白绍喜、张红芝与原告杨跃武、吴光春协商，有意购买原告杨跃武、吴光春建盖的二层砖混结构住房。原告杨跃武、吴光春同意以70600元的价格卖给被告白绍喜、张红芝。2007年5月1日被告白绍喜、张红芝给付原告杨跃武、吴光春购房款70600元。支付房款后被告白绍喜、张红芝搬入购买的房屋内居住使用。2008年1月6日双方补签了《房屋买卖协议》。协议约定：原告杨跃武、吴光春将自有坐落于禄劝县屏山镇水电路井新巷29号的一栋二层房屋（面积130.38平方米）卖给被告白绍喜、张红芝；房屋价款为70600元；付款时间及付款办法为，被告白绍喜、张红芝于2008年1月6日一次性将房屋价款70600元支付给原告杨跃武、吴光春；双方不得反悔，如违约将赔偿对方经济损失，并承担违约金3万元；原告杨跃武、吴光春愿助被告白绍喜、张红芝办房屋所有权证。后因被告白绍喜、张红芝不是屏山镇南街社区东街二组集体经济组织的成员，故被告白绍喜、张红芝不能办理房屋所有权证。现两原告诉至法院，请求：1、确认原、被告2008年1月6日签订的《房屋买买协议》；2、被告返还屏山镇井新巷29号房屋一栋（二层130.38平方米）；3、被告承担诉讼费。一审法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，身为武定县高桥镇勒外村委会大鱼塘村人的被告，不具有屏山镇南街社区东街二组集体经济组织的成员资格，无权使用屏山镇南街社区东街二组集体经济组织的宅基地。原告与被告签订的《房屋买卖协议》违反国家土地管理法规，侵害了屏山镇南街社区东街二组集体经济组织的合法权益，应属无效行为，属无效合同。原告要求确认与被告签订的《房屋买卖协议》无效，返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。但协议无效、返还房屋后，原告依协议取得房款也应返还。同时因协议无效给被告造成的损失原告亦应赔偿，但考虑到被告在签订协议前未全面了解房屋产权的相关信息、国家政策，且自被告支付房款后就居住使用至今，被告的损失即购房款占用利息，一审法院酌定以中国人民银行公布的短期贷款年利率6.10%计算。至于被告主张损失要以每平方米2500元补给被告，因无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：“一、2008年1月6日原告杨跃武、吴光春与被告白绍喜、张红芝签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告白绍喜、张红芝在本判决生效后三十日内将坐落于屏山镇井新巷29号二层砖混结构130.38平方米房屋一栋腾出返还给原告杨跃武、吴光春。三、原告杨跃武、吴光春在本判决生效后三十日内返还被告白绍喜、张红芝购房款70600元。四、原告杨跃武、吴光春在本判决生效后三十日内赔偿被告白绍喜、张红芝经济损失，即资金占用利息（利息以70600元为本金，自2007年5月1日起至本判决确定的履行期满之日止，以中国人民银行公布的短期贷款年利率6.10%的四倍计算）。”案件受理费1566元，减半收取783元，由原告杨跃武、吴光春承担391.50元，被告白绍喜、张红芝承担391.50元。一审宣判后，杨跃武、吴光春不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第四项；2、由两被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、一审判决适用法律不当。两上诉人卖房是真实意思表示，且为了办理过户，还对涉案房屋进行了测绘，完成了办理过户所需的部分前期工作，在协议签订后，双方共同到房屋登记管理部门办理过户登记手续时，才被告知该房屋买卖涉及集体土地权属而不能办理登记，故双方当事人对于集体土地上房屋买卖的相关法律都缺乏了解，导致合同无效并非两上诉人单方过错所致，根据合同法的规定，双方应当各自承担均等的过错责任。一审判决第四项判决两上诉人承担银行同期贷款利率四倍利息违反了合同法第五十八条的规定，且该项判决所适用的应是借款合同纠纷而非买卖合同纠纷，明显适用法律不当。二、一审判决前后矛盾。一审判决第5页说理部分对于购房款占用利息表述为“酌定以中国人民银行公布的短期贷款年利率6.10%计算”，但在判决主文第四项中却变成了“以中国人民银行公布的短期贷款年利率6.10%的四倍计算”，显然前后矛盾。三、一审判决显失公平。2007年5月两被上诉人即搬入涉案房屋居住，随后又将房屋一层有偿出租，至今已7年半，一审判决只是单方面认定两被上诉人的资金占用利息，却忽视两上诉人的房屋折旧以及房屋被两被上诉人占有、使用、收益的事实。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第四项内容。被上诉人白绍喜、张红芝答辩称：两上诉人的上诉违背事实，不符合法律规定，其上诉请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人杨跃武、吴光春向本院提交以下证据：第一组：房产交易合同、房屋分户平面图、房屋分栋平面计算草图、房地产权属申报勘测结果认定表。欲证明为了办理房屋过户手续，两上诉人在签订合同后由测绘部门对房屋进行了分户测绘。第二组：房屋租赁证明、身份证、公安局警备平台查询信息。欲证明两被上诉人除自己居住涉案房屋外，还对外出租获益。经质证，被上诉人白绍喜、张红芝对第一组证据的真实性以及双方在2007年到房产管理部门办理过户的事实予以认可，但认为当时没有过户的原因是两上诉人不愿意按约定支付过户的税费，而之后由于政策原因就无法再办理过户。对第二组证据认可其将涉案房屋第一层出租给案外人的事实。据此，本院对于两上诉人提交的上述证据形式上的真实性均予以认可，至于能否证明两上诉人的诉讼主张，本院将结合全案事实及证据在下文中一并评述，此不赘述。二审中，被上诉人白绍喜、张红芝未提交证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方当事人一审判决确认事实均表示无异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认。本院认为：本案中，因两被上诉人与两上诉人并非同一集体经济组织成员，故一审法院认定涉案《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效并无不当，且双方当事人对此均未提出上诉，本院对此依法予以维持。对于合同无效后果的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故两被上诉人对于因该无效合同取得的涉案房屋以及两上诉人收取的购房款70600元均依法应当各自返还，双方就一审判决的对此的处理亦未提出上诉，本院亦予以维持。另外，两上诉人作为涉案土地的使用权人，对于集体土地使用权依法不能向非本集体经济组织成员进行流转应当具有必要认识，故其对于导致涉案合同无效负有较大过错，再考虑到两被上诉人在签订合同并支付房款后一直居住和使用涉案房屋至今，以及自2007年5月房屋买卖之后经历了房价上涨的客观实际，一审法院在判令双方当事人相互返还因无效合同取得的财产的同时，对于两被上诉人的相应损失一并作出处理并酌情判令两上诉人向两被上诉人支付以购房款70600元为本金、自2007年5月1日起按照中国人民银行公布的短期贷款年利率6.10%的四倍计算的利息符合本案实际，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币1566元，由上诉人杨跃武、吴光春承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起 俊审 判 员  汪 佳代理审判员  黄金成二〇一五年六月十九日书 记 员  马 娜