山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第2808号原告（反诉被告）周志洋，男，1955年5月22日出生，汉族，住青岛市市北区。原告李莉（反诉被告），女，1954年8月8日出生，汉族，住青岛市市北区。委托代理人周志洋（系李莉之夫），男，1955年5月22日出生，汉族，住青岛市市北区。原告周承军（反诉被告），男，1982年4月6日出生，汉族，住青岛市市北区。被告蒲经成（反诉原告），男，1948年1月14日出生，汉族，住青岛市市南区。被告周永平（反诉原告），女，1952年11月26日出生，回族，住青岛市市南区。被告蒲琳（反诉原告），男，1981年10月5日出生，回族，住青岛市市南区。委托代理人蒲经成，男，1948年1月14日出生，汉族，住青岛市市南区。原告（反诉被告）周志洋、李莉、周承军诉被告（反诉原告）蒲经成、周永平、蒲琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告周志洋、李莉的委托代理人周志洋、周承军，被告蒲经成、周永平、蒲琳的委托代理人蒲经成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周志洋、李莉、周承军诉称，原告与被告于2009年6月8日签订房屋购买协议，以42万元价格将原告位于市北区XX路XX号XX小区XX号楼XX户，面积68.08平方米新房转让给被告，分三次付款。被告前两次如数付款，原告按协议将房屋档案及钥匙按时交付于被告。被告业已装修居住至今。2014年6月在原告协助下将房屋过户给被告后，被告拒交所欠2万元房款。后经原告多次催要，被告均以各种借口推脱，至今未予支付。被告的行为侵犯了原告的合法权益。请求：1、判令三被告履行合同偿还所欠2万元购房款；2、判令被告按中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付逾期付款利息至付清欠款之日止；3、诉讼费由被告承担。被告蒲经成、周永平、蒲琳辩称，2009年6月8日原告与被告签订购房协议，当日支付给原告周志洋22万元现金，周志洋交付房屋钥匙。2009年8月28日交付周志洋18万元，周志洋将涉案房产证交给蒲经成。2014年7月9日，涉案房屋已满五年，在办理过户中，需要周志洋身份证复印件，其不配合。同年7月12日蒲经成受胁迫书写欠款2万元欠条，周志洋给蒲经成身份证复印件。在办证过程中，被告替原告垫付房屋维修基金9051.98元、补缴土地价款74824.67元。按有关规定，上述费用应由原房主交纳。要求原告支付上述费用，被告同意向原告支付2万元购房欠款。反诉原告蒲经成、周永平、蒲琳反诉称，2009年6月8日，原告与被告签订房屋购买协议，约定涉案房屋5年后允许上市交易时，由反诉原告承担所得税、契税及印花税，手续费、工本费、登记费过户费用，待房屋过户后反诉原告返还反诉被告2万元购房押金。2014在办理房产过户手续时，反诉原告蒲经成以周志洋名字交纳住宅维修资金9051.98元，另补缴土地收益价款74824.67元。对于政府应向反诉被告收取以上两项费用，反诉原告在购房时不知道，而反诉被告隐瞒了应向政府交纳土地收益金的事实，把应由其交纳的该项费用交由反诉原告承担，严重侵犯了反诉原告的合法权益。要求法院判令反诉被告偿还由反诉原告代缴的土地收益金74824.67元、住宅维修资金9051.98元；本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告周志洋、李莉、周承军反诉辩称，2008年9月1日《青岛市限价商品房管理办法》规定，限价商品房上市交易要交纳土地收益价款。反诉原告与反诉被告2009年6月8日签订的房屋买卖协议约定，双方在办理房屋买卖交易过户手续时所交纳的税费由买受人按有关规定承担，房屋过户费用也由买受人承担。双方的约定符合青岛市房屋交易交费习惯。2013年3月1日《青岛市房屋专项维修基金管理办法》规定，房屋维修基金由买受人交纳。房屋交易发生后，所产生的后果及发生的问题由乙方承担。原被告签订的房屋买卖协议合法有效受法律保护，双方必须履行合同，对不诚信守约的行为，法院必须予以纠正。经审理查明如下事实，2008年12月31日青岛市四方区人民政府分配给原告周志洋位于本市XX路XX号XX号楼XX户房屋一处。2009年6月8日，原告周志洋、李莉、周承军（甲方）与被告蒲经成、周永平、蒲林（乙方）签订房屋购买协议，协议内容：第一条、甲方同意将座落于青岛市市北区XX路XX号XX小区XX号楼XX户住房，建筑面积68.08平方米出售给乙方；第二条、甲乙双方同意上述房屋成交价为人民币肆拾贰万元整；第三条、本协议签定之日，乙方向甲方支付人民币贰拾贰万元整作为购房定金。甲方将房屋产权证，委托公证书等相关资料交与乙方抵押保管后，乙方两日内付给甲方购房款人民币壹拾捌万元整；待该房可办理过户手续之日起五日内，甲方需与乙方办理房产过户，乙方则需在房产过户办妥后两日内向甲方付清剩余房款人民币贰万元整。第五条、甲乙双方同意，在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用由甲方负责缴付；若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。房屋交易发生后，所产生的后果及发生的问题由乙方负责。第八条、甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由乙方按有关规定承担。补充协议第二条约定，该房五年后允许交易之日起五日内，甲方必须将该房产产权过户到乙方名下，乙方必须在房产产权过户到乙方名下两日内将房屋押金人民币贰万元交付给甲方；第三条约定，以上房产过户费用由乙方承担。该份合同由原告方、被告方签字确认。2009年6月8日，原告周志洋将涉案房屋交予被告使用至今。同年6月8日、8月28日周志洋分别收到蒲经成交付的购房款22万元、18万元。2009年7月9日周志洋取得青房地权市字第××号房地产权证书，其上记载房屋坐落于市北区XX路XX号XX号楼XX户，建筑面积68.06平方米，房屋性质为限价商品房，土地取得方式为出让地。2009年8月28日，原告周志洋委托被告蒲经成处理青岛市市北区XX路XX号楼XX户房屋的产权出售手续。代为签订出售合同；代为办理网上挂牌、签约相关事宜；代为协助买房人办理所有权变更登记手续；代为交纳在办理上述事项过程中产生的相关税费……。同日周志洋将涉案房产证交由蒲经成保管。2014年7月12日蒲经成出具欠条“今还欠周志洋房款贰万元整（20000元）。待几天给款后此条收回。特此证明。”被告蒲经成为办理房产证过户登记的需要，于2014年7月15日以甲方周志洋、乙方蒲经成名义网签青岛市存量房买卖合同，该合同条款为文本格式合同。合同第二条约定，甲乙双方同意房产转让价款为人民币20万元。第八条约定，本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定交纳税、费。合同落款处甲、乙方签名均为蒲经成。被告蒲经成称，按照国家有关规定，税、费单据写谁的名字就应当由谁交纳相关费用。原告周志洋称，办理委托公证的目的就是为方便买房人自己办理过户手续，被告蒲经成以双重身份签订买卖合同，该份合同与原合同不一致，应当确认此份合同无效。被告蒲经成当庭确认，签订此份合同未告知过原告周志洋。2008年9月1日青岛市人民政府开始施行第198号令《青岛市限价商品住房管理办理》，第二十一条规定“限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。”2011年11月18日，青岛市人民政府公布《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》第六条规定“住宅和非住宅房屋的业主应当按本办法的规定交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共有部位、共有设施设备的除外。属于出售公有住房的，售房单位、购房人应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金。”第十七条规定“建设单位应当办理房屋初始登记时提交首期房屋专项维修资金的交存证明。业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政主管部门不予受理产权登记申请。”第四十二条规定“本办法自2012年3月1日起施行。2001年12月28日市人民政府发布的《青岛市城市房屋共有部位和共用设施维修管理暂行办法》同时废止。”2014年8月，涉案房屋在初始登记届满五年可以上市交易时，被告蒲经成在办理房屋过户手续过程中以周志洋的名义补交土地收益价款74824.67元（青岛市房地产交易中心开具的非税收入通用票据）、住宅维修基金9051.98元（青岛银行市北支行开具的住宅专项维修资金专用票据）。蒲经成在办理房产证的过程中，均是按照534209.07元的计税金额交纳个人所得税、契税。2014年8月4日涉案房屋转移登记为蒲经成单独所有，产权证号码：青房地权市字第201XXX423号，房产证附记：已购限价商品房转移登记。2014年10月11日，原告周志洋、李莉、周承军向本院提起诉讼，要求被告蒲经成、周永平、蒲琳履行合同偿还所欠2万元购房款；被告按中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付逾期付款利息至付清欠款之日止；诉讼费由被告承担。本院审理后认为，位于青岛市市北区XX路XX号XX号楼XX户房屋系限价商品房，其上市交易受到国家相关政策调整，由此产生的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围。于2014年11月20日作出（2014）北民初字第4888号民事裁定书，裁定驳回原告周志洋、李莉、周承军的起诉。原告周志洋、李莉、周承军不服该裁定，向青岛市中级人民法院提出上诉。二审审理认为，涉案房屋青岛市市北区XX路XX号XX号楼XX户房屋虽然系限价商品房，但已经超过五年内不得上市交易的期限，且房屋已经办理过户手续，因此，一审法院以涉案房屋系限价商品房为由驳回起诉，认定不当，本院予以纠正。于2015年4月7日出具（2015）青民一终字第第772号民事裁定：“一、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4888号民事裁定；二、指令青岛市市北区人民法院对本案进行审理。”即形成本案。在二审调查笔录中，“上诉人称签订合同对于土地收益金的情况没有谈到，但是合同约定房子就是这些费用，除此之外费用上诉人不负担。对方知道小区的房子为经济适用房。”本此庭审，原告周志洋称二审调查笔录前后内容不搭，可能是当时没有仔细阅览，对该份笔录的真实性提出异议。原被告在庭审中均表示在购买房屋时已经了解涉案房屋属于限价商品房。上述事实，有原告周志洋提交房屋购买协议、欠条，被告蒲经成提交房屋购买协议、公证书、收条、房地产权证、各种交款专用票据、青岛市存量房买卖合同，各方当事人的陈述及庭审笔录在案为凭，所有证据均已经庭审质证。本院认为，本案涉诉房屋本市市北区XX路XX号XX号楼XX户房屋系单位分配给原告周志洋的住房，此后周志洋取得该房屋的产权证书。2009年6月8日，原告与被告签订的《房屋购买协议》，系双方当事人真实意思表示，应认定有效。双方当事人均应当自觉遵守。原告周志洋委托被告蒲经成代为出售此房，且委托手续经过合法公证程序办理。后蒲经成以周志洋的身份与自己签订《青岛市存量房买卖合同》，当庭蒲经成称签订该份合同周志洋不知情，从蒲经成交纳契税、个人所得税的标准看，也未按照此合同约定的20万元交易价格交费。据此本院确认该份买卖合同对原被告均无约束力。被告蒲经成认可至今尚欠原告周志洋购房款2万元未予支付，该费用应该予以给付，本院对此予以认同。本案争议焦点在于被告蒲经成交纳的土地收益价款74824.67元、住宅维修基金9051.98元应由谁承担的问题。本院认为，涉及到需要交纳土地收益价款的青岛市人民政府第198号令于2008年9月1日开始实施，双方签订的房屋购买协议日期为2009年6月8日，政府令执行早于原被告双方签订合同近10个月。政府颁布的文件面向社会公开，每一名公民均可以获悉。而被告作为购买房屋的买受人，更应对涉及到房屋买卖的法律法规进行了解。且原被告在庭审中均表示在购买房屋时已经了解涉案房屋属于限价商品房，所以被告蒲经成应当在购买房屋前主动了解限价房买卖所需要遵守的法律法规。涉及房屋专项维修资金管理办法政府文件于2012年3月1日施行，双方当事人在签订合同时或许无从知晓，但双方签订的房屋购买协议第八条约定办理房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由乙方（即本案被告）按有关规定承担。补充条款第三条也约定房产过户费用由乙方承担。双方当事人之间的约定未违反法律禁止性规定，应从其约定。过户所发生的费用应当包含需要补缴的土地价款和住宅维修基金。因此，对于被告蒲经成主张返还土地收益价款和住宅维修基金的反诉请求，本院不予支持。根据相关法律规定，被告蒲经成还应当自原告周志洋起诉之日起至本判决生效止，以欠款2万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率向原告支付占有资金期间的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告蒲经成、周永平、蒲琳于本判决生效之日起10日内支付原告周志洋、李莉、周承军购房款人民币2万元；二、被告蒲经成、周永平、蒲琳于本判决生效之日起10日内按欠款人民币2万元向原告周志洋、李莉、周承军支付利息损失（自2014年10月11日计算至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三．驳回反诉原告蒲经成、周永平、蒲琳的反诉请求。本诉案件受理费300元、反诉案件受理费948元，合计金额1248元由被告蒲经成、周永平、蒲琳负担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈 妙人民陪审员  张惠琴人民陪审员  崔 岩二〇一五年六月二十六日书 记 员  姚 东