广西壮族自治区上林县人民法院民 事 判 决 书（2013）上民一初字第933号原告钟世超。委托代理人黄玉华，广西同望律师事务所律师。委托代理人陈贞，广西同望律师事务所律师。被告广西龙盛房地产投资开发有限公司。法定代表人邹红竹，执行董事。委托代理人李德明，广西东博律师事务所律师。第三人广西同泽投资有限公司。法定代表人杨矛勇，董事长。委托代理人钟贵文，广西同泽投资有限公司法律顾问。原告钟世超与被告广西龙盛房地产投资开发有限公司（以下简称龙盛公司）、第三人广西同泽投资有限公司（以下简称同泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2013年9月9日受理后，依法组成由审判员何健担任审判长，审判员邹文乾、人民陪审员李辉云参加的合议庭。因被告龙盛公司将其与第三人同泽公司签订的《入股合同》向本院提起确认合同效力诉讼，而本案的合同效力需以该案的审理结果为依据，本案于2013年12月4日中止诉讼，于2015年1月6日恢复诉讼，并于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告钟世超的委托代理人陈贞，被告龙盛公司的委托代理人李德明，第三人同泽公司的委托代理人钟贵文到庭参加诉讼。本案报请延期六个月审理，现已审理终结。原告钟世超诉称，原告与被告于2012年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将上林县某小区的商品房第××栋××单元××层××号房出售给原告，面积124.76平米，价格每平米2250元，总金额280710.00元。被告应当于2012年10月31日前将经建设单位验收合格并按国家规定备案的房屋交付于原告使用，若逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，退回全部已付房款，并按原告已付房款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按合同约定已于2012年5月5日交清了房款。该房款是第三人和原告、被告之间的抵债款，原告和第三人存在债务关系，第三人和被告存在债务关系，已经取得三方（原告、被告和第三人）同意被告出具收款收据给原告收执为据，并说明抵债房款，但被告采取种种借口，既不给原告办理房屋备案登记，也不向原告交付房屋。经原告到上林县房管所了解，被告已经把该房又卖给了别的业主，造成“一房两卖”。被告不讲诚信，“一房两卖”，造成了原告经济损失。被告不能按合同约定向原告交付房屋，已逾期264天，应向原告退还购房款以及承担违约金，违约金按合同规定应按已付房款的1%计算。但据原告调查了解同地段相同面积房屋租金最低为900元／月，以致于原告的实际损失远远高于合同约定的违约金。《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此被告应向原告支付逾期交房违约金8100元。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：被告与原告解除《商品房买卖合同》，向原告退还购房款及违约金共288810.00元。原告钟世超对其诉称提交的证据有：1、身份证，证明原告身份情况；2、《商品房买卖合同》，证明买卖关系成立；3、收款收据，证明购房款已交付；4、抵债协议书，证明第三人以房子抵偿原告债务，原告愿意接受；5、债权债务确认书，证明被告与第三人的债权债务关系；6、解决债权债务补充协议，证明被告以房子抵偿第三人的债务，第三人愿意接受；7、营业执照；8、组织机构代码证，上述二份证据证明第三人基本情况；9、关于我公司有关变更事项的说明，证明第三人公司名称、法定代表人和住所地变更；10、法定代表人身份证明书，证明第三人法定代表人；11、上林县房管所调查情况汇报，证明被告存在一房二卖现象；12、南宁市中级人民法院判决书，证明第三人和被告存在债权债务关系。被告龙盛公司辩称，被告认为本案法律关系应为合同无效，而不是解除合同，龙盛公司和原告之间没有商品房买卖的事实，应按合同无效处理。被告龙盛公司对其辩解未提交相关证据。第三人同泽公司述称，第三人跟原、被告均存在债权债务关系，原告跟被告签订商品房买卖合同是合法有效的。第三人同泽公司对其述称未提交相关证据。经庭审质证，第三人同泽公司对原告钟世超提交的证据无异议。被告龙盛公司对原告钟世超提交的证据1、7、8、9、10无异议，对证据2有异议，认为双方并没有商品房买卖的事实，被告并没有得到原告的款项，商品房买卖合同应是债务的转移；对证据3有异议，认为尽管开具了收据，但都没有银行的转账凭证；对证据4、5、6有异议，认为正好证明三方的债权债务关系，原、被告没有商品房买卖的事实；对证据11、12，认为已经超过了举证期限，且与被告没有关系，因此不予质证。本院认为，原告提交的证据2、3、4、5、6，能够证明原告、被告与第三人之间的债务转移、债权转让合同关系，同本案的商品房买卖合同具有关联性，本院予以确认；证据11，这些证据的形成时间均系在本案立案之前，原告在举证期限内提供不存在障碍却逾期提供，故对该证据本院不予采纳。但庭审中原、被告对双方签订的《商品房买卖合同》项下的房屋已销售给他人的事实均予以认可，对这一事实本院予以确认；证据12，该案判决书系举证期限届满后形成的新证据，且本案在诉讼过程中中止审理亦因需以该案的审理结果为依据，故证据12应予以确认。本案争议的焦点是：1、原、被告之间的合同关系是否合法有效？2、原告请求解除合同并要求被告承担违约责任有无事实和法律依据？经审理查明，2009年11月11日，广西精通投资有限公司（甲方，以下简称精通公司）与龙盛公司（乙方）签订了一份《入股合同》，合同约定：乙方在投资开发广西上林县某房地产项目过程中，因股东结构调整需要引进甲方入股；甲方以固定回报方式参与入股，不参与该项目的具体决策和具体的经营管理，也不承担该项目开发经营过程中产生的债权债务、法律责任及其他经营风险。甲方的入股形式入股回报时间、入股加报（含股本返还）金额：1、甲方于2009年11月15日前，一次性向乙方账户转入资金2000万元。乙方从甲方资金到账的第二个月开始，按每月一次，共计十五次向甲方支付入股回报（含股本返还）。乙方共向甲方返还股本和支付入股收益共计3097.50万元。2、……若乙方不能按照约定要求向甲方支付入股收益及返还股本，……逾期超过三十天的，甲方有权按商品房1000元／平方米、商铺2000／平方米、土地开发权10万元／亩的标准收购或处置该项目未开发的土地，用于抵上述款项，乙方必须无条件接受。《入股合同》签订后，精通公司分别于2009年11月12日、2009年11月16日以往来款向原告电汇人民币950万元、897万元、153万元，共计2000万元。2009年12月17日，精通公司向龙盛公司支付借款400万元。2010年1月15日，龙盛公司与精通公司签订一份《补充增加借款协议书》，约定精通公司向龙盛公司增加借款300万元，借款期限为2个月，占用费按每月5%支付。其他条款按照2009年11月11日《入股合同》执行。同日，精通公司向龙盛公司以银行转账的方式支付300万元借款。2012年4月19日精通公司（甲方）与龙盛公司（乙方）签订一份《解决债权债务补充协议》，约定：一、确认乙方借款本金共三笔，分别为2000万元、300万元及400万元。二、截止2012年4月30日前，第一笔借款2000万元欠付的本金利息，双方同意以15929880元；第二笔及第三笔借款700万元欠付的本金及利息接照实际本金总额×实际天数×月利率4%÷30天的公式计算，结果为24737880元（此金额最终以双方财务复核后签字确认的金额为准）。三、双方一致同意将截至2012年4月30日乙方尚欠甲方的24737880元，以乙方截至2012年4月19日止尚未售出的商品房以2250元／㎡单价出售给甲方或甲方指定的名下，具体操作如下：1、双方同意以乙方开发的并已获得预售证的商品房，截至2012年4月19日乙方尚未出售的房源（具体见乙方提供的房源编号表）以2250元／㎡出售给甲方或甲方指定的名下。乙方的商品房位于南宁市上林县某小区××、××号楼。3、商品房以套为单位，如出现面积不足一套的，由乙方于2012年4月20日前以现金补足。5、本协议达成后，甲乙双方于2012年4月20日之前就上述第三条第1款的商品房签订商品房买卖合同后，乙方同时开具购房收款发票给甲方。然后甲方同时开具等额的还款收据给乙方。直至乙方将所欠甲方的债务全部冲抵完毕后，双方再办理债务结清手续。2012年4月20日，龙盛公司与精通公司签订一份《债权债务确认书》，该协议载明龙盛公司关于三笔借款尚欠的本金利息数额为24737880元，该数额与上述《解决债权债务补充协议》载明的数额一致。该确认书还载明，本确认书数据作为2012年4月19日双方签订的《债权债务补充协议》最终执行的财务依据：同日，龙盛公司出具一份《广西龙盛房地产投资开发有限公司同意以单价2250元／㎡卖给广西精通有限公司指定名下的商品房具体房号明细表（共3页）》，精通公司在该明细表上加盖公章。2012年4月19日至4月30日期间，精通公司将上述借款债权分别转让给钟世超等14人。2012年5月5日，钟世超与龙盛公司签订了《商品房买卖合同》，约定由钟世超向龙盛公司购买龙盛公司开发的位于上林县××镇××路某小区第××幢××单元××层××号房，建筑面积共124.76平方米，单价每平方米2250元，总金额280710元。合同第六条约定，买受人于2012年5月5日前支付总房款100%，计280710万元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为及非出卖人原因造成不能如期交付的；3、双方另约定：在交房时，如买受人未付清应付房款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。合同第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同还对其他事项进行了约定。精通公司与龙盛公司确认的房号明细表中包含有上述《商品房买卖合同》项下的商品房。龙盛公司在其向钟世超出具的《收款收据》中载明，钟世超的购房款为抵债房款，钟世超并未实际交付购房款。2012年11月12日，精通公司名称变更为广西同泽投资有限公司，法定代表人黎某变更为杨矛勇。2013年7月23日，龙盛公司以2009年11月11日与精通公司签订的《入股合同》名为入股，实为公司之间的借贷，违反了相关法律规定为由，向本院提起诉讼，请求判决确认该《入股合同》无效。钟世超等14人以该案讼争的合同效力影响到其权益为由，申请作为第三人参加该案诉讼。本院经审理，认为精通公司已依法变更登记为同泽公司，因此其相关的权利义务应当由变更后的同泽公司享有和承担。龙盛公司与同泽公司（原精通公司）签订的入股合同的约定明为入股，但实际为企业间借贷，同泽公司并无从事贷款业务的经营范围，故该借贷行为违反了相关法律法规的规定，遂于2014年3月31日作出（2013）上民二初字第160号民事判决：龙盛公司与同泽公司于2009年11月11日签订的入股合同无效。同泽公司，钟世超等14人不服一审判决，向南宁市中级人民法院（以下简称南宁中院）提起上诉，南宁中院经审理，认为龙盛公司向同泽公司借款的目的在于解决生产经营的资金需求，同泽公司虽然不具备从事金融业务资质，但该公司出借该案中讼争的款项不是以资金融通作为获利期待的，也没有证据表明其有以资金融通为常业的其他行为。因此，同泽公司向龙盛公司出借款项系企业间临时性资金拆借，并未违反国家金融管制的强制性规定，双方签订的《入股合同》应合法有效。2014年10月22日，南宁中院作出（2014）南市民二终字第273号民事判决：一、撤销上林县人民法院（2013）上民二初字第160号民事判决；二、驳回龙盛公司关于要求确认2009年11月11日与同泽公司签订的《入股合同》无效的诉讼请求。该判决已生效。2013年9月9日，钟世超向本院提起诉讼，请求判令：龙盛公司与钟世超解除《商品房买卖合同》，并向钟世超退还购房款及违约金共288810.00元。庭审中，钟世超与龙盛公司均认可双方签订的《商品房买卖合同》项下的房屋已销售给他人。本院认为，关于原、被告双方于2012年5月5日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，是基于原、被告与第三人同泽公司之间存在债权债务关系，第三人同泽公司将其对被告龙盛公司享有的债权转让给原告钟世超，被告龙盛公司用其开发的商品房向原告钟世超以物抵债的产物。原告钟世超与被告龙盛公司因以物抵债行为而签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的禁止性规定，又系双方当事人的真实意思表示，应当认定合法有效，对双方均具有法律约束力。被告关于《商品房买卖合同》无效的辩解于法无据，不予采纳。关于原告请求解除合同并要求被告承担违约责任有无事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，被告龙盛公司与原告钟世超签订《商品房买卖合同》后，又将合同项下房屋出卖给他人，导致合同目的不能实现，故原告要求解除与被告订立的《商品房买卖合同》符合法律规定，予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告龙盛公司应当按照合同第九条的约定，向原告钟世超支付已付购房款1%的违约金，为2807.1元。原告认为因被告不能按期交房造成原告不能将房屋出租获取租金，这一可期待利益的损失远低于高于合同约定的违约金，应当按照同地段相同面积房屋租金900元∕月计算违约金。但原告获取房屋租金的前提是合同得以履行，现在因被告未按期交房，原告要求解除合同，合同不能继续履行，原告无法获得房屋租金，另外原告主张房屋租金按照900元∕月计算也并未提供证据证实，故对原告的该项主张，本院不予支持，应按照合同约定来责任承担，计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告钟世超与被告广西龙盛房地产投资开发有限公司于2012年5月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西龙盛房地产投资开发有限公司返还原告钟世超购房款280710元并支付违约金2807.1元；三、驳回原告钟世超的其他诉讼请求。案件受理费5632元，由被告广西龙盛房地产投资开发有限公司负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费5632元（交受理费户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号20×××17；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  何 健审 判 员  邹文乾人民陪审员  李辉云二〇一五年六月八日书 记 员  周玉红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。