湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1023民初2448号原告曹行礼，男。委托代理人曹行街，男，系原告曹行礼之兄。特别代理。被告湖南汇邦投资有限公司。法定代表人谢意，系该公司董事长。委托代理人黄志强，湖南楚瑞律师事务所律师。原告曹行礼诉被告湖南汇邦投资有限公司（以下简称汇邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理，由审判员马益坤独任审判，于2016年12月21日公开开庭进行审理。原告曹行礼的委托代理人曹行街，被告汇邦公司的委托代理人黄志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹行礼向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付未交付商铺四年期间的违约金132192元，并继续履行《商品房买卖合同》义务；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月29日，原、被告双方达成商铺买卖意向，原告欲购买被告开发的位于永兴县便江镇西正街汇邦国际商业街第6A栋某商铺，当时缴纳20000元定金给被告，2011年1月29日双方正式签订了《商品房买卖合同》，合同约定，该商铺总价款为311992元，被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商铺交付给原告，同时合同第九条约定，被告逾期交房的违约责任及违约金的计算方式，合同签订当天，原告再次支付286000元给被告。但其后被告没有按合同约定履行交房义务，因原告是台湾人要回台湾，没有时间长期留在永兴，于2014年12月23日到永兴县公证处公证委托其兄长曹行街全权处理商铺有关事宜，其后曹行街多次找被告的法定代表人谢意及相关工作人员催促交房事宜及协商违约金事宜，谢意等人表示他的门面卖出去就是2个亿，要原告不必担心。2015年度，曹行街又多次找被告催促交房等相关事宜，被告方的工作人员谎称原告只要将商铺尾款5992元全部交清，就可以将商铺交付给原告，原告委托曹行街于2015年7月17日将所购商铺尾款全部交清给被告后，被告也根本没有将经验收合格的商铺交付给原告。被告法人代表谢意也刻意逃避，2015年8月份，曹行街因催收被告交房过程中与被告发生纠纷事宜，并经永兴县便江镇驻城关派出所调解室调解，时至今日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》已达6年之久，被告已达5年之久未予交房，已构成严重违约及严重不讲诚信，对原告的合法利益造成了极大损害，原告故诉至法院。被告汇邦公司辩称：双方签订合同是事实，但签订合同后，原告一直在台湾，我公司无法与其取得联系，无法通知原告交清尾款。2014年底后，原告委托了曹行街处理此事后，我公司才与原告联系上，并要求原告将购买商铺的尾款支付清。原告付清所有房款后，我公司将商铺及钥匙交付给了原告，综上，我公司不存在任何违约行为，故不需要支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人对原告提交的证据1（商品房买卖合同）、证据2（收据）、证据3（公证书）、证据4（调解协议）、证据5（答复意见）、证据7（房屋交接表）的真实性均无异议，本院予以采信；原告提交的证据6（照片），被告对其真实性不予认可，本院认为，该照片无法确定拍照时间，亦无法确定系诉争标的商铺，故本院不予认可。据此，查明本案的下列事实：2010年12月29日，原告曹行礼向被告汇邦公司交纳定金20000元，用于购买被告预售的位于永兴县便江镇西正街的永兴隆步行街的某商铺。2011年1月29日，原告向被告再次交纳购房款286000元。2011年6月，双方补签了一份落款时间为2011年1月29日的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），合同的第三条内容是：买受人购买的商品房为第6A座某房。该商品房用途为商业，属框架结构，层高为5.5米。该商品房[合同约定]建筑面积共33.63平方米，其中套内建筑面积32.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.23平方米。第四条的内容是：计算方式与付款，出卖人与买受人约定计算该商品房付款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米9277.2元，总金额人民币叁拾壹万壹仟玖佰玖拾贰元整（311992元）。第六条的内容是，付款方式及期限。第一次付款贰万元整（20000.00），第二次付款贰拾捌万陆仟元整（286000元）。第八条的内容是，交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……。第九条的内容是：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按时向买受人支付已交付房款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条的内容是，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。……。因被告未在约定的交付期限内交房，经原告多次催促，被告于2012年12月27日向原告出具书面承诺，内容为：“按照公司工程进度安排，预计于2013年10月30日前交付。违约金待交付时按合同执行。”后被告又补充内容：“政府调规原因，门面交付顺延，预计2014年10月1日开街，违约金按合同交付时结清。”2015年4月20日，被告在向原告出具的《汇邦国际房屋交接表》中注明，（原告）补齐（房款）后立即交房。2015年7月17日，原告向被告交纳了剩余的房款5992元。嗣后，原告以商铺建设未办理合法手续且未经验收为由拒绝交接。原告以被告违约未支付违约金为由诉至本院，要求处理。另查明，被告建设的商品房未取得验收合格报告。本院认为，本案争议的焦点为：被告是否应当按照合同约定向原告支付违约金。阐述如下。依法成立的合同受法律的保护，当事人应依约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，被告具有房地产开发经营的资质，具备签订商品房买卖合同的主体资格，且合同未违反法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。根据双方合同的约定，原告已支付了306000元购房款，被告应在2011年12月31日前交付商铺给原告。被告未在约定的期限内交付商铺给原告，且无不可抗力和约定的免责事由，故被告未交付商铺的行为已构成违约。被告辩称2015年7月17日已将商铺交付给原告，被告不存在违约行为，本院认为，被告所建商铺未取得验收合格报告，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，根据合同约定，买受人有权拒绝交接，并由出卖人承担延期交房责任，故被告辩称已交付商铺的理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。根据双方的约定，逾期交房超过三十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。现原告提出继续履行《商品房买卖合同》，被告未提出异议，故该《商品房买卖合同》继续履行。被告先后两次向原告作出的书面承诺既承认了延期交房的事实，又自认了同意依照《商品房买卖合同》的约定支付违约金，故被告应当按已交付房款306000元的万分之三向原告支付2012年1月1日至2016年11月14日（起诉之日）的违约金为162853.2元（306000元×0.3‰×1774天），原告要求被告支付违约金132192元在应赔偿的限额内，本院予以支持。被告辩称原告有逾期付款行为，本院认为，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告曹行礼与被告湖南汇邦投资有限公司于2011年1月29日签订的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）继续履行；二、限被告湖南汇邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹行礼支付违约金132192元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1472元，由被告湖南汇邦投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  马益坤二〇一七年一月三日代理书记员  鲍 黎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。