海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三亚民二终字第114号上诉人（原审被告）三亚中胜实业有限公司。法定代表人：聂卫平。委托代理人：聂卫城。被上诉人（原审原告）李秋盛。被上诉人（原审原告）李晓盛。二被上诉人的共同委托代理人：聂友峰。原审被告聂卫城。上诉人三亚中胜实业有限公司（以下简称中胜公司）因与被上诉人李秋盛、李晓盛，原审被告聂卫城租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中胜公司的委托代理人聂卫城、被上诉人李秋盛、李晓盛的共同委托代理人聂友峰、原审被告聂卫城到庭参加诉讼。现已审理终结。原审判决查明：瑞海锦苑系海南高速公路股份有限公司开发的项目，海南高速公路股份有限公司委托其下属全资子公司海南金银岛酒店管理有限公司（以下简称金银岛公司）经营管理。2011年9月，金银岛公司和中胜公司签订《租赁合同》，约定：金银岛公司将涉案的瑞海锦苑商业铺面一楼四间约500㎡出租给中胜公司作商业性使用。2013年11月5日，高速公路公司与吴东雄、吴勇强签订《商品房买卖合同》，将瑞海锦苑商铺、建筑面积7153.74㎡（含已出租给中胜公司的商铺）整体转让给吴东雄、吴勇强。吴东雄、吴勇强于2013年12月27日前取得上述房屋的土地房屋权证。2013年11月26日，金银岛公司致中胜公司《关于三亚瑞海锦苑商业铺面﹤租赁合同﹥有关情况的函》，告知瑞海锦苑商业铺面已于2013年11月6日整体转让给吴东雄、吴勇强，要求中胜公司2013年11月6日之后的铺面租金交付等事宜与吴东雄、吴勇强接洽。2013年11月29日，中胜公司收到该函。2014年3月12曰，中胜公司员工聂卫城与李秋盛签订一份《合作经营合同》，由李秋盛租赁瑞海一楼一间商铺10l室五年（从2014年4月14日至2019年4月13目止）。李秋盛在合同签订后向聂卫城支付了2014年4月14曰至2014年10月13日租金共计218400元及保证金109200元。2014年4月李晓盛利用承租的商铺，注册了三亚洪然家用电器商行与哥哥李秋盛共同经营电器商行。2014年4月21日，吴东雄、吴勇强向中胜公司发出了解除租赁合同通知书，并在商铺门口张贴了《告示》，称李秋盛、李晓盛承租的铺面及旁边的铺面属于他们所有，中胜公司的出租和转租行为均无效。亦因此，吴东雄、吴勇强于2014年5月6日起诉中胜公司要求解除合同。李秋盛、李晓盛于2014年7月8日将商行进行了清仓并退出商铺。李秋盛、李晓盛认为，中胜公司出租的铺面出现了使用权的纠纷，该行为已经给其造成了巨大损失，故向原审法起诉，请求判令：1、确认中胜公司聂卫城与李秋盛于2014年3月12日签订的《合作经营合同》无效；2、由中胜公司和聂卫城共同返还李秋盛、李晓盛保证金109200元及其利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年7月9日至生效判决确定给付之日）；3、由中胜公司和聂卫城退还剩余租金115267元（2014年7月9日至2014年10月13日已付租金）及租金利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2014年7月9日至生效判决确定给付之日）；4、中胜公司和聂卫城共同承担李秋盛、李晓盛装修经济损失110278.16元；5、中胜公司和聂卫城共同承担公证费1500元。中胜公司、聂卫城共同抗辩认为，聂卫城是中胜公司员工，其与李秋盛签订合同，是代表中胜公司签订的行为。中胜公司将部分租赁房屋分租征得原出租方金银岛公司同意，不违反中胜公司与金银岛公司签订的《租赁合同》第五条第四款的约定。因此，中胜公司与李秋盛签订的《合作经营合同》有效。新产权人吴勇强、吴东雄为股东的三亚旺毫商业管理有限公司早在2011年8月对涉案租赁房屋旁的商业铺面就与金银岛公司签订了《租赁合同》，金银岛公司从未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，新产权人吴东雄、吴勇强解除合同的主张不应得到支持。请求驳回李秋盛、李晓盛的诉讼请求。本案在一审审理过程中，原审法院根据李秋盛、李晓盛申请，委托本院办理对“位于三亚市金鸡岭路瑞海锦苑一楼一间商铺剩余租期内装修残值损失”进行鉴定，但李秋盛、李晓盛在法院限定的期限内未预缴鉴定费，本院决定终结该案的对外委托工作。第二次庭审中，李秋盛、李晓盛撤回对装修损失110278.16元的请求。原审判决认为：虽然涉案合同是李秋盛与聂卫城签订的，但李秋盛在签订合同后实际与李晓盛共同使用租赁商铺，聂卫城是中胜公司的员工，涉案商铺也是中胜公司从金银岛公司承租而来，故涉案合同的双方当事人应是李秋盛、李晓盛和中胜公司，该合同名为合作经营，实为租赁。李秋盛、李晓盛主张聂卫城承担共同给付责任不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，中胜公司在2014年3月12日将涉案商铺转租给李秋盛、李晓盛时，涉案商铺的产权人已经变更为吴东雄、吴勇强，故吴东雄、吴勇强有权行使其作为出租人的权利，其在知道中胜公司转租后六个月内提出了异议，并据此为由向法院起诉要求解除与中胜公司之间的租赁合同，故根据相关司法解释的规定，李秋盛、李晓盛与中胜公司之间的租赁合同应当认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故中胜公司应返还李秋盛、李晓盛保证金109200元，对保证金双方虽未约定利息，但保证金自给付之日起就产生了法定孳息，对该利息损失中胜公司应予支付，保证金的利息应从给付之次日即2014年3月13日计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银同期同类贷款基准利率计算。李秋盛、李晓盛主张自2014年7月9日起计算应予以准照。合同虽然无效，但李秋盛、李晓盛在签订合同后实际占有使用了房屋，故还应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至李秋盛、李晓盛退出房屋之日止。李秋盛、李晓盛主张其于2014年7月8日退出房屋并向中胜公司交还钥匙，中胜公司虽然予以否认，但李秋盛、李晓盛已作了公证，李秋盛、李晓盛主张其于2014年7月8日退出房屋，应予采信。按照该日期计算，2014年7月9日至10月13日剩余房屋占有使用费是115200元（218400元／182天×96天），中胜公司应当返还并支付相应利息。利息按中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2014年7月9日至生效判决确定给付之日。因为公证关系双方当事人的权益，故公证费1500元应由李秋盛、李晓盛与中胜公司各承担一半。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条第一款的规定，判决：一、确认原告李秋盛、李晓盛与被告三亚中胜实业有限公司于2014年3月12日签订的《合作经营合同》无效；二、三亚中胜实业有限公司于判决生效之日起十日内退还给李秋盛、李晓盛保证金109200元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年7月9日计至本判决确定的给付之日止）；三、三亚中胜实业有限公司于判决生效之日起十日内向李秋盛、李晓盛返还房屋占有使用费115200元和公证费750元，并支付相应利息（以115200元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年7月9日计至本判决确定的给付之日止）；四、驳回李秋盛、李晓盛的其他诉讼请求。一审案件受理费6320元（李秋盛、李晓盛已预缴），由李秋盛、李晓盛负担15元，三亚中胜实业有限公司负担4232元；退回原告李秋盛、李晓盛2073元。上诉人中胜公司不服原审判决上诉称：请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回李秋盛、李晓盛的诉求。事实与理由：一、2012年8月20日，中胜公司致函商铺当时的产权人海南金银岛酒店管理有限公司（简称金银岛公司），拟将所租物业按照商业联营、商业合作和部分分租的方式进行调整；同月24日得到金银岛公司答复表示：情况属实，在保证我公司利益的前提下，可以分租。虽然中胜公司与李秋盛、李晓盛签订租赁合同时，商铺的产权人己经变更为吴东雄和吴勇强，但根据《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，商铺的新产权人吴东雄和吴勇强应当继续履行中胜公司与前产权人金银岛公司签订的租赁合同，其在中胜公司与李秋盛、李晓盛签订租赁合同后提出的异议不能成立，中胜公司与李秋盛、李晓盛之间的合同应当认定为有效，而原审法院认定该租赁合同无效是错误的。二、原审判决违反法定程序。《民事诉讼法》第一百五十条：有下列情形之一的，中止诉讼，其中第五项规定：本案必须以另一案的审理结果为依据，另一案尚未审结的。本案中，中胜公司与李秋盛、李晓盛之间的合同是否有效，应当以商铺的新产权人吴东雄和吴勇强是否应当继续履行上诉人与商铺前产权人金银岛公司签订的租赁合同为依据，如应当继续履行，则吴东雄和吴勇强提出的异议就不能成立，中胜公司与李秋盛、李晓盛之间的合同就应当认定为有效。目前，中胜公司与吴东雄和吴勇强租赁合同纠纷一案尚未审结，故原审法院应当裁定中止审理。综上所述，一审判决认定事实错误，违反法定程序，二审法院应当依法撤销原判决发回重审，或者在查明事实的基础上依法改判驳回李秋盛、李晓盛原审诉求。被上诉人李秋盛、李晓盛答辩称：一、中胜公司将涉案商铺于2014年3月12日租给李秋盛、李晓盛，同年4月21日，吴东雄、吴永强提出解除合同，租赁的期限不足两个月，没有超过6个月时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条的规定，该转租合同无效。原审在认定事实和法律适用上不存在任何错误。二、涉案房屋已经被产权人收回，而且已经执行完毕，客观上房屋不可能继续交由李秋盛、李晓盛使用，原审认定租赁合同无效符合法律事实。三、原审法院的审理不违反法律程序。根据民事诉讼法的第一百五十条的规定，中止的依据是案件的审理需以另外案件的审理结果为依据。本案事实的认定不以另外案件的审理为依据，故原审判决程序不违法。经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，在三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第324号吴东雄、吴勇强与中胜公司、原审第三人三亚骄阳房地产投资顾问有限公司、李晓盛、金银岛公司、海南高速公路股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，中胜公司公司提出反诉，请求判决确认吴东雄、吴勇强2014年4月21日向中胜公司发出的《解除合同通知函》无效，2011年9月、2012年2月7日，中胜公司与金银岛公司签订的《租赁合同》应当继续履行。2015年2月12日，本院作出（2014）三亚民二终字第242号民事判决，维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第324号民事判决第一项即“确认金银岛公司与中胜公司分别于2011年9月、2012年2月7日签订的《租赁合同》已经解除”、第二项即“中胜公司于判决生效之日起十日内，腾出座落于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口的瑞海锦苑商铺，将租赁商铺交给吴东雄、吴勇强”及第三项即“骄阳公司、李晓盛协助中胜公司腾出座落于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口的瑞海锦苑租赁商铺”。该判决已经生效。本院认为：根据本案相关事实及当事人的陈述，本案双方当事人争议的焦点：一、中胜公司与李秋盛、李晓盛之间的租赁合同效力问题；二、本案应否中止审理的问题。一、中胜公司与李秋盛、李晓盛之间的租赁合同效力问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，中胜公司在2014年3月12日将涉案商铺转租给李秋盛、李晓盛时，涉案商铺的产权人已经变更为吴东雄、吴勇强，故吴东雄、吴勇强有权行使其作为出租人的权利，其在知道中胜公司转租后六个月内提出了异议，并起诉主张解除与中胜公司之间的租赁合同，根据上述司法解释的规定，应认定李秋盛、李晓盛与中胜公司之间的租赁合同无效。因此，中胜公司主张其公司与李秋盛、李晓盛之间的租赁合同有效，于法无据，不予支持。二、本案应否中止审理的问题中止审理是人民法院在审理案件过程中，因出现《民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，作出的暂时中止案件审理的程序性处置。本案中，中胜公司与李秋盛、李晓盛之间的合同是否有效，应当以商铺的新产权人吴东雄和吴勇强是否应当继续履行中胜公司与商铺前产权人金银岛公司签订的租赁合同为依据。2015年2月12日，本院对原审法院（2014）城民二初字第324号案件作出终审判决，维持了原审判决第一项即“确认金银岛公司与中胜公司分别于2011年9月、2012年2月7日签订的《租赁合同》已经解除”、第二项即“中胜公司于判决生效之日起十日内，腾出座落于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口的瑞海锦苑商铺，将租赁商铺交给吴东雄、吴勇强”及第三项即“骄阳公司、李晓盛协助中胜公司腾出座落于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口的瑞海锦苑租赁商铺”，且该判决已经发生法律效力。因此，中胜公司以其与吴东雄和吴勇强租赁合同纠纷一案尚未审结为由，主张本案中止审理的理由不成立。综上所述，中胜公司的上诉请求理由不成立，不予采纳。原审判决判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4677元（三亚中胜实业有限公司已预交），由三亚中胜实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁俊杰审判员  吴 忠审判员  梁 泽二〇一五年六月八日书记员  吴 虹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。