江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏商终字第00322号上诉人（原审被告）江苏军民邨营造建设有限公司。法定代表人陈胜。委托代理人林曙光。被上诉人（原审原告）中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局。负责人邱友群。委托代理人卞传扣。上诉人江苏军民邨营造建设有限公司（以下简称军民邨公司）与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局（以下简称盐城分局）借用合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中商初字第0240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭于2015年6月17日公开开庭审理了本案，上诉人军民邨公司的委托代理人林曙光，被上诉人盐城分局的委托代理人卞传扣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盐城分局一审诉称：盐城分局所属的位于涟水县南苏字第3663号坐落房地产，于2013年5月对外竞价招租，军民邨公司参加投标并中标，军民邨公司于2013年5月30日收到盐城分局的《中标通知书》，但军民邨公司未在期限内与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》，盐城分局按照军民邨公司的申请，退还部分保证金118万元并且将标的房地产借给军民邨公司使用。军民邨公司未在期限内与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》违反了双方的约定，应当承担相应的法律责任。请求法院判令：1、军民邨公司向盐城分局支付违约金82万元；2、军民邨公司向盐城分局返还南苏字第3663号土地及地上建筑物，并按每年82万元的标准向盐城分局支付从2013年7月28日起至实际交付之日的占有使用费；3、军民邨公司赔偿盐城分局因军民邨公司拆除房屋产生的损失30万元；4、军民邨公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，盐城分局将第一项诉讼请求变更为盐城分局不需要向军民邨公司返还82万元竞价保证金。一审庭审结束后，盐城分局撤回了除军民邨公司向盐城分局返还南苏字第3663号土地及地上建筑物以及军民邨公司承担本案全部诉讼费用之外的其他诉讼请求。军民邨公司一审辩称：1、盐城分局的第一项诉讼请求既没有法律依据也没有双方的合同依据，而且与盐城分局陈述的事实和理由部分相矛盾，本案的事实是因为盐城分局违反了中标通知书的相关约定，不与军民邨公司签订合同，在本案中产生损失的是军民邨公司，盐城分局在发布招投标时就隐瞒了相关的事实，军民邨公司中标以后发现盐城分局没有取得上级部门的批准，而且就在起诉之前，盐城分局明确向军民邨公司告知盐城分局的上级部门不可能批准18年的租赁期限，因此本案是盐城分局违约。军民邨公司没有违约，盐城分局应当赔偿军民邨公司相应数额的竞价保证金。2、本案所涉的地上建筑物是盐城分局当时为了弥补军民邨公司停工等待盐城分局上级部门批准的损失，将土地上的部分破旧房屋无偿交由军民邨公司使用，军民邨公司接受该房屋后进行修缮，并且进行了水电改造，用于出租，以支付之前按盐城分局要求拆除房屋及进行建设前准备的损失。军民邨公司也不应返还土地及地上建筑物，应当继续履约。综上，请求法院依法驳回盐城分局的诉讼请求。原审法院经审理查明：2010年9月1日涟国用（2010）第183号土地使用证载明，土地使用权人为中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局，宗地编号3663。中国人民解放军南京军区房地产管理局出具说明载明，上述土地及地上房屋于2012年7月16日全部交由盐城分局管理、使用、出租。2013年5月10日盐城分局《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》载明：该租赁项目位于江苏省涟水县安东北路154号（坐落号：南苏字第3663号）的房屋建筑面积1415平方米，场地面积3517.03平方米，产权归部队所有；由承租方按照市政规划建设不低于13000平方米框架结构楼房；市政规划报建手续由中标单位负责办理，并承担相关费用，部队只提供相关资料；租赁用途：宾馆、酒店、商业、办公等合法经营；项目年租金评估价：62万元；项目租赁期限18年（含建设期，具体以盐城分局上级主管部门批准的租赁期限为准）；租金标准及支付方式：项目起始年租金为竞价招租中标价，年租金递增方式每三年递增10%；租金按照先付租金后使用的原则，按年结算，承租方于每年的前十日内交付盐城分局；付款方式为现金或转账；承租方租赁到期后，产权及固定设施无偿移交部队；竞价招租需缴纳竞价保证金为200万元；预中标单位竞价保证金可转为履约保证金和预交租金，多退少补；竞价申请人中标后在规定的时间内未能与招租单位草签《军队房地产租赁合同》的将没收竞价申请人的竞价保证金；中标通知书签发后并在军地双方草签《军队房地产租赁合同》前，中标单位应向盐城分局按起始年租金的100%缴纳项目履约保证金（竞价保证金可转入履约保证金，多退少补）；中标单位主动放弃租赁或其他原因不能正式签订合同，或者签订合同后不按合同约定条款履行的，履约保证金由盐城分局没收，不予退还；该项目竞价招租结果、中标单位确定和《军队房地产租赁合同》签订等所有事项须报盐城分局上级批准同意后方可生效等。2013年5月20日军民邨公司《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价投标文件》中《投标承诺书》载明：军民邨公司认真研究了盐城分局《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》，并勘察了出租房地产现场，对租赁项目《招租文件》没有异议，自愿服从《招租文件》中规定的全部条款，承诺：若中标，军民邨公司主动放弃或拒绝草签《军队房地产租赁合同》，视为违约，军民邨公司交纳的竞价保证金200万元由盐城分局没收；若中标，军民邨公司保证在盐城分局上级部门批准后5个工作日内与盐城分局正式签订《军队房地产租赁合同》，军民邨公司主动放弃或其他原因不能签订合同或签订合同后不按合同约定条款履约的，军民邨公司交纳的履约保证金由盐城分局没收；租金及支付方式按双方签订的《军队房地产租赁合同》约定实施等；《投标报价书》载明：经认真审阅盐城分局《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》，并经实地考察、市场评估和效益测算后，军民邨公司愿意遵守该《招租文件》的规定和要求，对《招租文件》中的内容无异议；项目起始年租金为82万元，每三年租金递增10%；按照先付租金后使用的原则，按年结算，军民邨公司于每年的前十日内交付盐城分局；付款方式为转账；租赁期限为18年；租赁用途为酒店、宾馆等。2013年5月30日，盐城分局向军民邨公司发出的《中标通知书》载明：经过竞价招租，盐城分局所属淮安市涟水县南苏字第3663号坐落房地产租赁由军民邨公司以起始年租金为82万元承租，年租金递增方式为每三年递增10%；租金按照先付租金后使用的原则，按年结算，军民邨公司于每年的前十日内交付盐城分局；付款方式为转账或电汇；租赁期限为18年；租赁用途为酒店、宾馆；请军民邨公司于2013年6月4日18时前将履约保证金足额汇至盐城分局指定账户后，到盐城分局草签《军队房地产租赁合同》；逾期将按照军民邨公司《投标承诺书》约定执行。2013年7月28日军民邨公司向盐城分局提出的《申请报告书》载明：盐城分局所有的位于涟水县城区安东北路（南苏字第3663号宗地）已由军民邨公司依法通过招标方式取得建设及租赁使用权，现军民邨公司已经做好该宗地所有开工建设的准备工作，但由于盐城分局与地方政府即涟水县人民政府有关市政规划建设手续暂时未能协调好，因此，可能需要一段时间协调，故军民邨公司特向盐城分局提出如下请求：一、由于军民邨公司在中标前已支付盐城分局中标保证金200万元，中标价为合同签订后每年82万元，每三年递增10%；现因该宗地暂不能开工建设，所以恳请盐城分局将该保证金中118万元返还给军民邨公司；盐城分局上述宗地上暂有部分房屋未拆迁，为了减少军民邨公司损失，请求盐城分局将暂有部分房屋借给军民邨公司使用；军民邨公司中标后已将上述宗地的《地质勘察报告》、综合楼的效果图及图纸做好，因此花费较大，诚望盐城分局能尽快落实上述宗地相关开工建设事宜等。当日，盐城分局将涉案房地产交给军民邨公司使用。后盐城分局向军民邨公司退还118万元。2014年9月24日，盐城分局向军民邨公司邮寄《通知书》，载明：军民邨公司在盐城分局房地产租赁竞价招租中标后未在期限内与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》，并且该起招标结果未获盐城分局上级批准同意，未批准的结果盐城分局之前也已电话告知军民邨公司；请军民邨公司收到本通知后立即将该次招标涉及的土地及地上建筑物返还盐城分局等。本案一审争议焦点：军民邨公司是否应当向盐城分局返还南苏字第3663号土地及地上建筑物。原审法院认为：《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第126条的规定：借用实物的，出借人要求归还原物或者同等数量、质量的实物，应当予以支持。涉案土地及地上建筑物系盐城分局借给军民邨公司使用，双方并未约定借用期限，现盐城分局要求军民邨公司返还，军民邨公司应当予以返还。军民邨公司抗辩的相关损失，可以另行主张。因此，盐城分局要求军民邨公司返还涉案土地及地上建筑物的请求，该院予以支持。依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第126条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：军民邨公司于判决生效之日起十日内向盐城分局返还南苏字第3663号土地及地上建筑物。案件受理费23413元，由盐城分局负担10000元，由军民邨公司负担13413元。军民邨公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、军民邨公司占有、使用盐城分局南苏字第3663号土地及地上建筑物是经合法招投标所得，并非借用关系，原审认定事实错误。2013年5月30日，军民邨公司经过合法投标，中标取得盐城分局案涉地块的租赁权，并按盐城分局的要求缴纳了200万元保证金。其后，军民邨公司要求与盐城分局签订正式合同，但盐城分局称其签订合同须经上级部门批准，故导致双方无法签订合同。据此，未能签订合同的过错在于盐城分局，而非军民邨公司。2、盐城分局系违约方，而军民邨公司在本案中无过错，原审判决军民邨公司返还案涉土地、房屋，属于适用法律错误。盐城分局发出中标通知书即发生承诺生效、合同成立的法律效力，盐城分局不得改变中标结果。军民邨公司按照中标通知书内容按期缴纳保证金、接受盐城分局交付的案涉地块，并按盐城分局要求，花费大量人力、资金拆除盐城分局的废弃房屋，等待与其签订合同。盐城分局因其招标结果未获得其上级部门批准，故一直未按招标文件的内容履行义务，应对其违约行为承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。军民邨公司保留对盐城分局进行诉讼的权利。3、盐城分局在进行招标时并未将具体情况对外公布，隐瞒了房屋不能招租18年的重大事实，从而直接导致军民邨公司在不知情的情况下，投入大量人力、资金，损失巨大。盐城分局的单方毁约行为，违反诚信原则。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回盐城分局的诉讼请求；一、二审案件受理费由盐城分局承担。盐城分局二审辩称：1、军民邨公司占有案涉标的系基于借用关系，双方之间的租赁关系未成立、未生效。《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》明确该项目竞价招租结果、中标单位确定和《军队房地产租赁合同》签订等所有事项须报盐城分局上级批准同意后方可生效，军民邨公司出具的《投标承诺书》也载明自愿服从上述条款。案涉房地产租赁也未获批准，原因是军民邨公司怠于草签合同，而其怠于草签合同的原因是其规划报建手续不可能获批。故军民邨公司应当返还借用的土地及地上建筑物。2、案涉竞价招租并不适用《中华人民共和国招标投标法》，《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》明确是按照《南京军区空余房地产租赁管理办法》和《南京军区空余房地产租赁竞价招租实施细则》的规定进行，双方并未形成租赁关系。盐城分局不存在违约行为，也未隐瞒任何事实。综上，请求驳回上诉、维持原判决。本院经审理查明：双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点：原审判决支持盐城分局主张军民邨公司返还案涉南苏字第3663号土地及地上建筑物的诉讼请求是否合法有据。本院认为：一、军民邨公司占有、使用案涉南苏字第3663号土地及地上建筑物系基于其与盐城分局之间的借用关系，而非租赁合同关系。盐城分局在《南苏字第3663坐落房地产租赁竞价招租文件》中明确“该项目竞价招租结果、中标单位确定和《军队房地产租赁合同》签订等所有事项须报盐城分局上级批准同意后方可生效”；其在向军民邨公司发出的《中标通知书》中亦载明请军民邨公司到盐城分局“草签”《军队房地产租赁合同》。据此，盐城分局与中标人军民邨公司之间租赁合同关系的成立并生效的条件是盐城分局上级批准《军队房地产租赁合同》，并不取决于《中标通知书》的发出。尽管双方当事人对于实际未签署合同的原因陈述不一，但对于双方其后并未实际签署《军队房地产租赁合同》的事实并无异议，更不存在盐城分局上级批准合同的情形，故双方之间并未形成合法有效的租赁合同关系。而军民邨公司在其向盐城分局出具的《申请报告书》中明确“借用”案涉地块房屋，故双方当事人在未签订《军队房地产租赁合同》的情形下，通过军民邨公司《申请报告书》及盐城分局实际出借的行为达成盐城分局向军民邨公司出借案涉南苏字第3663号坐落房地产的合意，系双方当事人真实意思表示，与法不悖。盐城分局主张军民邨公司返还其占有、使用的盐城分局出借土地及地上建筑物，合法有据。军民邨公司主张其系基于租赁合同关系占有、使用案涉土地及地上建筑物，缺乏事实依据，本院依法不予支持。二、军民邨公司抗辩所称其相关损失以及盐城分局违约责任等问题属于案涉租赁合同缔约过程中所涉问题，与盐城分局基于借用合同关系主张军民邨公司返还案涉南苏字第3663号土地及地上建筑物的诉讼请求并非同一法律关系，不是本案理涉范围，军民邨公司可另行主张。另外，鉴于盐城分局在一审法庭调查终结后撤回了除军民邨公司向盐城分局返还南苏字第3663号土地及地上建筑物以及军民邨公司承担本案全部诉讼费用之外的其他诉讼请求，而原审判决支持了盐城分局关于军民邨公司向其返还南苏字第3663号土地及地上建筑物的诉讼请求，故依据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，本院依法对一审案件受理费的负担进行变更。综上，军民邨公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第十三条第二款第三项、第二十一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。一审案件受理费23413元，由盐城分局负担23313元，军民邨公司负担100元。盐城分局预交的一审案件受理费中的剩余部分100元，由原审法院退还给盐城分局；军民邨公司于本判决生效后十日内向原审法院缴纳一审案件受理费100元。二审案件受理费100元，由军民邨公司负担。军民邨公司预交的二审案件受理费中的剩余部分23313元，由本院退还给军民邨公司。本判决为终审判决。审 判 长  李道丽审 判 员  陈志明代理审判员  杨志刚二〇一五年六月十八日书 记 员  庆姝驿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《诉讼费用交纳办法》第十三条案件受理费分别按照下列标准交纳：（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：1.不超过1万元的，每件交纳50元；2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；3.超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；5.超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳；6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9％交纳；7.超过200万元至500万元的部分，按照0.8％交纳；8.超过500万元至1000万元的部分，按照0.7％交纳；9.超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6％交纳；10.超过2000万元的部分，按照0.5％交纳。（二）非财产案件按照下列标准交纳：1.离婚案件每件交纳50元至300元。涉及财产分割，财产总额不超过20万元的，不另行交纳；超过20万元的部分，按照0.5％交纳。2.侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权以及其他人格权的案件，每件交纳100元至500元。涉及损害赔偿，赔偿金额不超过5万元的，不另行交纳；超过5万元至10万元的部分，按照1％交纳；超过10万元的部分，按照0.5％交纳。3.其他非财产案件每件交纳50元至100元。（三）知识产权民事案件，没有争议金额或者价额的，每件交纳500元至1000元；有争议金额或者价额的，按照财产案件的标准交纳。（四）劳动争议案件每件交纳10元。（五）行政案件按照下列标准交纳：1.商标、专利、海事行政案件每件交纳100元；2.其他行政案件每件交纳50元。（六）当事人提出案件管辖权异议，异议不成立的，每件交纳50元至100元。省、自治区、直辖市人民政府可以结合本地实际情况在本条第（二）项、第（三）项、第（六）项规定的幅度内制定具体交纳标准。第二十一条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。