浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第258号上诉人（原审被告）：宋月根。被上诉人（原审原告）：风情苑小区业主委员会。负责人：余刚。委托代理人：冯青。上诉人宋月根因与被上诉人风情苑小区业主委员会（以下简称风情苑业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：风情苑业委会与宋月根于2012年6月20日签订房屋租赁合同一份，内容主要为：由风情苑业委会将位于滨江区西兴街道西兴路798号房屋租给宋月根使用，租赁期限为2012年8月1日至2014年7月30日止，年租金为90000元。由宋月根向风情苑业委会缴纳租房押金1500元，待租房结束，结清所有费用后，由风情苑业委会无息退还给宋月根。合同签订三日内宋月根应支付半年租金45000元，此后半年的租金预付日期，宋月根应在半年到期前一周内向风情苑业委会付清，逾期一天按年租金的3‰向风情苑业委支付违约金。租赁期内的物业管理费用、水电费、租房税费等由宋月根承担并按时缴纳。租赁期满，风情苑业委会有权收回全部出租房屋，宋月根如需继续租用的，应提前1个月向风情苑业委会提出书面意见，经风情苑业委会同意后，重新签订租赁合同，并办理房屋租赁登记。租赁期满，宋月根应如期归还该房屋，如宋月根逾期不归还，则每逾期一天应向风情苑业委会支付原日租金2倍的违约金。合同签订后，风情苑业委会按约将位于滨江区西兴街道西兴路798号的房屋租赁给宋月根使用。逾期后，双方未就上述房屋的继续租赁达成协议，风情苑业委会要求宋月根归还上述承租的房屋，宋月根逾期至今未将上述其承租的房屋迁出并返还风情苑业委会，也未缴纳逾期期间上述房屋的占有使用费。2014年8月12日风情苑业委会提起诉讼，请求判令：1、宋月根立即将租赁房屋腾退给风情苑业委会；2、宋月根承担自2014年7月31日至2014年8月5日止的房屋租金1479.4元（房屋自2014年8月5日至房屋腾退为止的房屋租金另行计算，以年租金9万元计算）；3、宋月根承担逾期归还房屋违约金2958.8元（以约定租金的2倍计算至2014年8月5日，2014年8月6日至实际腾退房屋为止的违约金另行计算）；4、宋月根支付租赁期间的房屋电费2664.89元、水费82.8元、物业费9706.6元，共计12454.29元（计算至2014年8月4日，2014年8月5日起至腾退房屋为止水电费另行计算）；5、本案的诉讼费用由宋月根承担。原审法院另查明，2014年8月5日，风情苑业委会代缴了户号为6025005569的电费2664.89元，上述户号对应的地址为杭州市滨江区西兴街道西陵社区西兴路798号。宋月根先后于2014年7月25日、9月15日缴纳电费1325.35元、2133.23元。原审法院认为：风情苑业委会与宋月根于2012年6月20日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依法履行。房屋租赁期限到期后，双方未就该房屋的继续租赁事宜达成一致，风情苑业委会要求宋月根按期迁出该房屋，宋月根应当依约如期迁出上述房屋并交还风情苑业委会。宋月根逾期未迁出并返还风情苑业委会上述房屋，系违约行为，应当承担相应违约责任。风情苑业委会要求宋月根支付逾期的房屋租金，实系要求宋月根支付逾期未迁出上述房屋期间的房屋占有使用费，宋月根应参照合同约定的租金标准支付给风情苑业委会合同约定租赁期限届满后未迁出期间的房屋占有使用费。风情苑业委会、宋月根签订的房屋租赁合同虽约定房屋租赁期内的物业管理费用、水电费、租房税费等由宋月根承担并按时缴纳，但未约定向谁缴纳，结合宋月根直接向相关电力公司缴纳电费的事实，上述房屋租赁期间及逾期仍实际占有使用期间产生的物业费、水电费由相关物业公司等单位直接向宋月根主张为宜，但风情苑业委会已代缴的电费2664.89元，宋月根应当支付给风情苑业委会。风情苑业委会要求宋月根迁出上述房屋并支付房屋占有使用费、违约金及其代宋月根缴纳的电费的诉讼请求，予以支持；风情苑业委会要求宋月根支付相关物业费、水电费的诉讼请求，不予支持。宋月根提出的风情苑业委会负责人已更换，双方尚就续租在商谈，应驳回风情苑业委会的诉讼请求，于法无据，不予支持；提出的物业费由相关物业公司主张的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第一百一十四条第一款，于2014年10月23日判决：一、宋月根应于判决生效之日起十五日内迁出杭州滨江区西兴街道西兴路798号房屋，并将上述房屋返还给风情苑业委会；二、宋月根应于判决生效之日起十五日内支付给风情苑业委会逾期腾房占有使用费1479.40元（已计算至2014年8月5日，此后的房屋占有使用费按每日246.58元计算至实际迁出日止）；三、宋月根应于判决生效之日起十五日内支付给风情苑业委会违约金2958.80元（已计算至2014年8月5日，此后的违约金按每日493.16元计算至实际迁出日止）四、宋月根应于判决生效之日起十五日内支付给风情苑业委会电费2664.89元；五、驳回风情苑业委会的其他诉讼请求。案件受理费222元，减半收取111元，由风情苑业委会负担64元，由宋月根负担47元。宣判后，宋月根不服，向本院提起上诉称：风情苑业委会提起本案诉讼并非其真实意思表示，2014年6、7月双方曾就房屋租赁事宜进行过多次协商，因时值风情苑业委会换届，双方未续签合同。合同约定的违约金过高，请求依法予以减少。宋月根曾支付1500元租房押金，应当从涉案房屋租金中扣除或退回。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，依法改判。上诉人宋月根在二审中未提交新证据。被上诉人风情苑业委会在二审中辩称：本案事实清楚，宋月根与风情苑业委会的房屋租赁期限到期，双方未达成新的租赁房屋协议，故风情苑业委会要求宋月根搬离，但是宋月根一直未腾退案涉房屋。违约金过高的问题，首先一审审理过程中，宋月根未提出违约金过高的异议，故宋月根未主张的这一行为，其应当为此承担法律责任。其次，风情苑业委会与杭州大家艺术专修学校于2014年7月14日签订了涉案房屋的租赁协议，租金为15万元，故宋月根自2014年8月1日开始的房屋占有使用费应当按照风情苑业委会的实际损失来予以计算。再次，违约金并不存在过高的情况，因为从双方的约定中可以看出该违约金为一种惩罚性的违约金，是对债务人的过错违约行为实行的一种惩罚，并且根据合同的自治原则，既然是双方合意确定的违约金计算方式，那么双方就应该遵守。宋月根恶意违约，不履行腾退房屋的义务，其过错程度较为恶劣，风情苑业委会与第三方签订的租赁协议未能予以履行。关于押金1500元，该款项风情苑业委会是收到的，但应该按照合同约定在双方清算相关费用以后再予以退还。至今为止，案涉房屋拖欠了5577.21元的电费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人风情苑业委会在二审中提交2014年7月14日《校舍租赁协议》复印件一份，证明风情苑业委会与案外人签订案涉房屋的租赁协议，每年的房租为15万元。本院认为，该证据形成于一审立案之前，不属于二审中的新证据，且与本案缺乏关联性，不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，2012年6月20日风情苑业委会与宋月根签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。合同约定的租赁期限至2014年7月30日届满，期满后双方未续签租赁合同，故风情苑业委会有权收回房屋，宋月根应将房屋腾空交还给风情苑业委会。宋月根称双方曾协商续租事宜，但因风情苑业委会个别人的原因，导致协商未成，此次诉讼并非风情苑业委会真实意思表示的主张缺乏证据证实，本院不予采信。租赁合同中对租赁期满，逾期不退房的情形约定了违约金计算方式，在一审中宋月根未对违约金是否过高作出抗辩，在二审中，风情苑业委会自愿将逾期腾退的违约金调整为日租金一倍予以计算，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。对于租房押金1500元，根据合同的约定，宋月根可在结清所有费用后向风情苑业委会主张。综上，因风情苑业委会在二审中对违约金放弃部分诉请，故本院对违约金部分进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2014）杭滨民初字第1098号民事判决第一、二、四项及诉讼费负担部分；二、撤销（2014）杭滨民初字第1098号民事判决第三、五项；三、宋月根于本判决书生效之日起十五日内支付风情苑小区业主委员会违约金1479.48元（已计算自2014年7月31日至2014年8月5日，2014年8月6日起至实际腾退交还之日止的违约金按每日246.58元计算）；四、驳回风情苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。二审案件受理费50元，由宋月根负担（宋月根已向本院预缴上诉案件受理费222元，宋月根应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费172元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年六月九日书 记 员 袁其伟