辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00816号上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，大连尼米兹化工科技有限公司经理。委托代理人：秦景霞，辽宁民同律师事务所律师。委托代理人：曲善权，北京莫少平律师事务所大连分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张荣青，无职业。委托代理人：张明东、田永学，辽宁中和律师事务所律师。原审原告（反诉被告）张荣青与原审被告（反诉原告）ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院作出（2013）沙民初字第2243号民事判决，原审原告张荣青不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ的委托代理人秦景霞、曲善权，被上诉人张荣青及其委托代理人田永学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张荣青一审诉称：2012年11月30日，原告与被告签订《协议》，约定原告将位于大连市沙河口区“幸福家居”18号门对面的四层旧楼中的部分房屋借给被告使用。该房屋包括一层二间（院内东边的第一、第二间）、二层（不包括进楼门口左手第一间配电室）、三层、四层全部，共约900平方米。租赁期限自2012年12月1日至2013年12月1日止。被告每年付给原告房屋补偿费27万元，每半年一次性交纳。被告应当在本协议签订同时向原告交纳半年的费用13.5万元，下次交纳时间为2013年5月15日前。被告超过30日未付补偿费，原告有权解除协议。《协议》签订后，原告按约定向被告交付了租赁标的物。被告向原告交付了半年（自2012年12月1日起至2013年5月31日止）的房屋补偿费13.5万元，但被告未按协议约定向原告交付自2013年6月1日起的补偿费。故原告请求：1、解除原、被告双方于2012年11月30日签订的《协议》；2、被告向原告支付自2013年6月1日起至案涉房屋交付给原告之日止的房屋补偿费（按每日750元标准计算）；3、被告将案涉房屋腾退给原告。被告（反诉原告）ＸＸ一审辩称：案涉房屋是弃管楼，原告没有该房屋的所有权或者合法的使用权，原、被告双方签订的《协议》属于无效。原、被告双方是房屋租赁关系，并非出借房屋关系。被告交付的补偿费实际是租金。原告没有向被告发出解除协议通知函。在双方履行《协议》过程中，由于原告和幸福家居公司不让被告进行装修，且原告不予配合被告办理工商登记手续导致双方产生纠纷，原告有过错。故被告不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）ＸＸ一审反诉称：2012年11月30日，被告与原告签订《协议》，约定原告将位于大连市沙河口区“幸福家居”18号门对面的四层旧楼中的部分房间借给被告使用，包括外墙4块广告位置，广告牌面积由被告自定。自签订合同之日起，被告享有优先使用权，直至不可抗力的动迁为止。双方协商每年签订《协议》一次。被告每年给付原告房屋补偿费27万元，每半年一次性交纳。《协议》签订后，被告向原告交付了半年费用13.5万元后进场装修。在进行地面装修、安装外墙钢结构支架的过程中，原告多次阻挠被告装修，并指使大连幸福家居世界有限公司的工作人员对现场断电。上述行为导致被告无法进行安装和装饰装修，更无法使用案涉房屋。案涉房屋是弃管楼，原告没有该房屋的所有权或者合法的使用权，被告与原告签订的《协议》属于无效。因原告的过错导致被告无法使用案涉房屋，原告应当承担赔偿责任。故被告反诉请求：1、确认被告与原告于2012年11月30日签订的《协议》无效；2、原告返还给被告补偿费13.5万元及利息（自2012年11月30日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）；3、原告赔偿被告装修及仓储损失471，210元。原告（反诉被告）张荣青一审针对反诉辩称：原、被告双方签订的《协议》是真实的，并不违反法律及行政法规强制性规定，该《协议》具有法律效力。原告已按约定将案涉房屋交付给被告使用，被告只向原告交付了半年租金。在合同履行过程中，原告没有阻挠被告的装修，也没有其他违约行为。按照法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。故原告不同意被告的反诉请求。一审法院审理查明：2012年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》。《协议》约定，甲方同意将位于大连市沙河口区“幸福家居”18号门对面的四层旧楼中的部分房间借给乙方使用，包括：一楼二间（院内东边的第一、第二间）、二楼（不包括进楼门口左手第一间配电室）、三楼、四楼全部，共约900平方米（以实际面积为准）。自签订合同之日起，乙方享有优先使用权，直到不可抗力的动迁为止。合同双方协商每年签订一次，自2012年12月1日至2013年12月1日止为第一次签订合同时间。房屋的用途为乙方合法经营（乙方不得违反国家的有关规定，须环保等相关部门审批的项目由乙方自行办理）。乙方应严格遵守消防、治安等有关规定要求，不得在房屋内生火做饭，不得用于宿舍居住任何人员（值班值宿除外），如违反约定用途，甲方有权解除协议，并扣款三万元，所造成的损失由乙方自行承担。乙方每年付给甲方房屋补偿费27万元。每半年一次性缴纳。乙方应当在签订本协议同时向甲方缴纳半年的费用，即13.5万元。下次缴纳时间为2013年5月15日前。甲方不提供票据，如涉及到相关税费由乙方承担。甲方收到补偿费用的当日应向乙方移交房屋使用权。超期未付补偿费时乙方需要按日支付万分之五的违约金，超过15日未付时乙方需要按日支付千分之五的违约金，超过30日未付补偿费，甲方有权解除协议。此楼房目前已经成为停水的弃管楼，乙方对该楼的现状已经了解清楚并无异议。如在协议期限内遇到政府拆迁，乙方必须按照政府拆迁的要求，在30日内进行撤离。甲方应当按日计算收取补偿费，将多余部分及时返还给乙方。如乙方不能按期及时撤离，超过七日后可视为乙方违约并放弃楼内资产，甲方可以进行强制拆迁，由此造成的损失由乙方自行承担。乙方使用该房屋期间必须守法经营，确保安全，严格遵守执行国家法律、法规及消防等有关规定，不得将房屋转让、转租、转借（如有特殊情况须甲方书面同意）。如因乙方原因造成的损失，乙方必须承担法律和经济责任，赔偿甲方的一切损失，甲方有权解除协议。乙方必须保证本房屋目前所具备的其他使用功能，所进行的装饰装修或安装设备不得影响现功能的使用。乙方对房屋进行装饰装修，必须符合国家的相关规定要求，遇到政府拆迁时必须无条件撤出，不得对装饰装修提出任何补偿要求。如乙方因此影响政府按期拆迁，甲方有权采用进行强制拆迁并解除协议，所有损失由乙方自行承担。甲方必须积极协助办理乙方使用期间用电量的增加，相关费用由乙方自行承担，使用期满或其他原因本协议解除、中止，该费用乙方不得提出补偿。甲方协助乙方办理户外广告3块，费用由乙方负责，如遇其它问题协商解决。《协议》还约定了原、被告双方其他权利和义务。《协议》签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告交付了自2012年12月1日至2013年5月31日期间的房屋租金13.5万元。现案涉房屋仍由被告占有使用。2012年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定1、甲方承诺幸福人家同意乙方在外墙可以打广告（在外墙打广告板数量4块，面积由乙方自定）；2、甲方表明幸福人家不收任何费用，如城建局正常收的费用由乙方负责。2013年5月16日，原告通过特快专递的方式向被告邮送了《催款函》。《催款函》载明：2012年11月30日，你与我就位于沙河口区“幸福家居”18号门对面的四层旧楼中部分房间使用事宜签订了《协议》，《协议》约定，你应于2013年5月15日前支付我补偿费13.5万元，但至2013年5月16日你未能按《协议》约定时间支付，现已欠我13.5万元，显已违约。我特致函请你于2013年5月21日前将所欠款项支付给我，如你仍逾期支付，我将按《协议》规定向你追索欠款和利息，届时，你可能要承担更大的损失。如你在2013年6月1日前不能支付相关款项和利息，我将依据《协议》规定，解除你我之间的《协议》，届时，你应当无条件返还占用的房屋，因此造成的所有经济损失由你承担。2013年6月16日，原告通过特快专递的形式向被告邮送《解除合同通知函》。《解除合同通知函》载明：你已经于2012年12月12日支付了部分款项，但是下半年费用13.5万元你未能按照协议约定的时间即2013年5月15日前支付。你的行为已构成违约，我曾于2013年5月16日向你发出催告，但是你至今已经超过30日未付补偿费。鉴于上述情况，我依据合同法规定以及你我双方的《协议》所赋予我的权利，决定从2013年6月16日起解除你我双方2012年11月30日签订的《协议》，现正式致函通知你。望你在收到本通知之日起三日内将《协议》中列明的所有房间返还给我，并且承担从2013年5月16日起至所有房间腾退之日止的补偿费。你对我依法提出的解除《协议》的通知如有异议，应在收到本通知之日起三日内依法提出。另查，2012年10月24日，大连幸福家居世界有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《临时周转仓库租赁协议》，约定甲方为乙方提供位于幸福家居世界仓库73号的位置，面积为1154平方米为临时周转仓库使用。本合同期限自2012年11月11日起至2013年11月10日止。但甲方根据需要有权随时收回仓库使用权，乙方必须无条件服从，甲方应提前10天通知乙方。全年租金为55，440元。协议期满，乙方若要续租，应于租赁期限届满前45天以书面形式提出，经甲方同意后，甲乙双方将有关租赁事项重新签订租赁协议。在同等承租条件下，乙方有优先权。协议还约定了双方其他权利和义务。一审法院认为：原、被告双方于2012年11月30日签订了《协议》，约定原告将位于大连市沙河口区“幸福家居”18号门对面的四层旧楼中的部分房间借给被告使用，被告每年付给原告房屋补偿费27万元。原、被告双方签订的《协议》名为借用案涉房屋实为租赁案涉房屋，双方之间存在租赁案涉房屋的法律关系，原告为出租人，被告为承租人。该《协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应按《协议》的约定履行各自的义务。《协议》签订后，原告已按约定将案涉租赁房屋交付给被告使用，被告也向原告交付了上半年（即2012年12月1日至2013年5月31日）的房屋租金总计13.5万元。现案涉房屋仍由被告占有使用，被告理应按《协议》的约定向原告支付租金。被告自2013年6月1日起未按《协议》的约定向原告支付租金，且原告于2013年5月16日向被告发送《催款函》催要租金，被告仍逾期未向原告支付租金，被告的行为显系违约，应当承担违约的民事责任。根据原、被告双方签订的《协议》中“乙方超过30日未付补偿费，甲方有权解除协议”的约定，故原告提出解除原、被告双方于2012年11月30日签订的《协议》的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《协议》解除后，被告应当将案涉房屋返还给原告，故原告提出被告将案涉房屋腾退给原告的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。被告自《协议》签订后即占有使用案涉房屋，其已向原告支付至2013年5月31日止的房屋租金13.5万元，现案涉房屋仍由被告占有使用，被告理应向原告支付自2013年6月1日起至房屋腾退日止的租金，该租金标准应以《协议》中双方约定的“乙方每年付给甲方房屋补偿费27万元”的标准计算，故原告提出被告支付自2013年6月1日起至案涉房屋交付给原告之日止的房屋补偿费的诉讼请求，亦有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于被告反诉提出案涉房屋是弃管楼，原告没有该房屋的所有权或者合法的使用权，被告与原告于2012年11月30日签订的《协议》属于无效一节。一审法院认为，2012年10月24日，大连幸福家居世界有限公司与原告签订了《临时周转仓库租赁协议》，原告已取得了案涉房屋的用益物权。2012年11月30日，原告与被告签订了《协议》约定原告将案涉房屋租赁给被告使用，且《协议》中明确约定“此楼房目前已经成为停水的弃管楼，乙方对该楼的现状已经了解清楚并无异议”，故该《协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告提出的此节反诉请求，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。关于被告反诉提出原告不予配合被告办理工商登记手续及由于原告的过错导致其无法使用案涉房屋，应当返还补偿费及利息和赔偿装修及仓储损失一节。一审法院认为，原、被告签订的《协议》中未约定原告配合被告办理工商登记手续。原告对被告提出其在案涉房屋进行地面装修、安装外墙钢结构支架的过程中，多次阻挠，并指使大连幸福家居世界有限公司的工作人员对现场断电的事实不予认可，被告提供的现有证据不能认定原告存在违约的事实，且被告又未能提供其他证据予以证实。被告对于案涉房屋现状和租期以及随时动迁的事实系明知，虽被告在占有使用案涉房屋后为了经营需要对案涉房屋进行过装修，但由于被告在履行《协议》过程中违约而导致《协议》解除，其提出的装修损失应当由被告自负。故被告提出的此节反诉请求，事实和法律依据不足，一审法院均不予支持。综上所述，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款、第（二）款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告张荣青与被告ＸＸ于2012年11月30日签订的《协议》；二、被告将位于大连市沙河口区“幸福家居”18号门对面的四层旧楼中的案涉房屋腾退给原告；三、被告自2013年6月1日起至案涉房屋腾退日止按年租金27万元的标准给付原告租金；四、驳回被告ＸＸ的反诉请求。上述具有履行义务的条款，均于判决生效之日起十日内履行。案件受理费5400元（原告已预交）、反诉费4190元（被告已预交），均由被告负担，给付时间同上。ＸＸ的上诉理由及请求是：一、原审认定事实不清、证据不足。1.原审认定案涉房屋仍由ＸＸ占有使用属认定事实不清。在原审中，ＸＸ已申请证人出庭作证证明2013年3月28日因断电导致ＸＸ无法进行装修，ＸＸ已撤离了涉案房屋。2.原审认定张荣青通过特快专递向ＸＸ邮送了《催款函》及《解除合同通知函》属认定事实不清。3.原审遗漏重要事实未认定。（1）ＸＸ提供装修合同、人工费发票及照片等证据证明对案涉房屋进行了部分装修；（2）ＸＸ提供了证人证言证明因被幸福家居工作人员断电，导致无法进行装修使用；（3）ＸＸ在被断电后因无法使用就撤离了案涉房屋；（4）因张荣青不予配合办理工商登记手续导致无法取得经营许可。二、原审适用法律错误。1.原审认为双方签订的协议合法有效属适用法律错误。（1）案涉房屋系弃管楼，张荣青并非案涉房产的所有权人，也并没有证据证明其具有用益物权，故该协议因张荣青非权利人而无效。（2）张荣青提供了与幸福家居签订的《临时周转仓库租赁协议》，但该协议标的物并非案涉房屋，也无其他证据证明此协议中的周转仓库就是案涉房产，同时，张荣青亦无证据证明幸福家居就是案涉房产的所有权人。2.原审认定ＸＸ应支付至腾退之日的租金属适用法律错误。通知函内容是自2013年6月16日起解除双方签订的协议，既然协议已经解除，原审仍认定支付至腾退之日的租金缺乏依据。3.原审认定ＸＸ违约属适用法律不当。在ＸＸ对该房屋进行室外装修时，张荣青指使幸福家居人员对该装修进行断电；同时，不予配合办理工商登记手续，导致租赁该房屋的目的无法实现。三、原审程序不当。原审未按照ＸＸ的请求追加幸福家居为本案第三人。原审有两位代理人出庭参加诉讼，但庭审笔录中却无代理人钟积生的签字。故请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张荣青的诉讼请求、支持ＸＸ的反诉请求，或发回重审；2.全部诉讼费由张荣青承担。张荣青二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：2015年5月7日，正源房地产开发有限公司出具《房屋情况证明》：“大连幸福家居世界有限公司现在管理使用的仓库73号楼是位于‘幸福家居’18号门对面四层旧楼。该楼是我公司于2003年通过公开竞标取得的。现我公司委托大连幸福家居世界有限公司管理和使用”。正源房地产开发有限公司同时提供了大国用（2004）字第03040、03041号《国有土地使用证》。2015年5月7日，大连幸福家居世界有限公司出具《说明》：“我公司出租的仓库73号，是位于‘大连幸福家居世界’18号门对面的四层旧楼”。本院认定的上述事实，有《房屋情况证明》、《说明》、《国有土地使用证》及法庭审理笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案二审期间，张荣青提供了正源房地产开发有限公司及大连幸福家居世界有限公司出具的证明材料，并提供了大国用（2004）字第03040、03041号《国有土地使用证》，从这些证据材料的内容来看，可以证明张荣青在其合同租期内有权将案涉房屋予以转租收益。而且，在双方合同签订、履行及本案诉讼期间，ＸＸ均未提供案涉房屋存在其他权利人或张荣青无权将案涉房屋转租收益等其他反驳证据，结合ＸＸ在一审中提供的《补充协议》、证人证言，ＸＸ对案涉房屋实际由大连幸福家居世界有限公司管理使用也是知道并认可的。因此，ＸＸ反诉要求确认合同无效及赔偿损失的诉讼请求不具备事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院对ＸＸ的该项上诉请求亦不予支持。对于合同的履行期限，双方在《协议》中约定“自2012年12月1日至2013年12月1日止为第一次签订合同时间”，此后，双方因合同履行发生争议，并未再次签订协议。二审期间，案涉协议的租赁期限已经自然届满，出租人和承租人均没有继续履行合同的意思表示，应当视为双方权利义务已经终止，故双方的租赁合同关系亦已终止。由于二审期间本案事实已经发生变化，在合同已经因履行期限届满而终止的情况下，张荣青一审提出要求解除合同的诉讼请求已不具备事实基础，故原审判令解除合同的判项亦已失去相应事实依据，本院对此依法予以撤销。关于张荣青要求ＸＸ支付2013年6月1日至房屋交付之日止房屋补偿费的请求，本院认为，在合同租期届满、双方均没有继续履行合同意思表示的情况下，双方之间已经不存在租赁合同关系，如张荣青仍要求ＸＸ按照合同约定的标准支付租期以外的房屋补偿费，其应当提供证据证明ＸＸ在合同租期届满后仍持续占有使用案涉房屋及实际占有使用的期间，但张荣青对上述事实并未提供充分证据加以证明。而且，张荣青在庭审中亦自认，在合同租期届满以前，ＸＸ已经离开了案涉房屋，已不再实际利用案涉房屋使用、收益，对于合同中约定ＸＸ可以设立使用的广告牌，ＸＸ也未实际设立和使用，在合同租期届满以后，ＸＸ并未因双方的租赁合同或案涉房屋继续获益。ＸＸ虽未能提供将案涉房屋交接返还的证据，但鉴于双方在合同租期内已经发生争执，难以正常履行房屋交接手续，且合同约定租赁房屋系“弃管楼”，并非一般公建或住宅的使用功能和性质，双方在合同签订之时亦未履行房屋或物品的交接手续，也无书面交接证据，因此，在张荣青认可ＸＸ在租期届满前已离开案涉房屋的情况下，不能仅以ＸＸ未提供交接证据即认定ＸＸ仍实际占用案涉房屋。另外，张荣青与大连幸福家居世界有限公司签订的租赁协议亦约定了相应租赁期限，张荣青在本案中也没有提供证据证明，其在该合同租期以外仍对案涉房屋享有承租及转租的权利。因此，在张荣青认可ＸＸ在租期届满前已不再对案涉房屋实际使用、收益，亦未提供其他证据证明ＸＸ在合同租期届满后实际占有使用案涉房屋的情况下，一审判令ＸＸ支付至腾退之日的租金缺乏事实依据，但在双方约定的合同履行期限内，ＸＸ仍应严格按照合同约定于2013年5月15日前履行交纳租期下半年租金的义务，逾期交纳无理。因此，ＸＸ应向张荣青支付欠付的租金13.5万元，原审认定不当部分，本院依法予以纠正。对于一审法院判令ＸＸ腾退房屋一节，本院认为，鉴于ＸＸ自认其在离开案涉房屋后仍存放有部分地板等物品未予及时清退，而双方在租期届满以后已不存在租赁合同关系，故ＸＸ理应将其遗留在租赁房屋内的物品及时自行清退完毕，有鉴于此，本院对一审法院判令ＸＸ腾退案涉房屋的判项仍予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第2243号民事判决第二项、第四项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第2243号民事判决第一项；三、变更大连市沙河口区人民法院（2013）沙民初字第2243号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，ＸＸ向张荣青支付2013年6月1日至2013年12月1日的租金135，000元；四、驳回张荣青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5400元（张荣青预交），由张荣青负担2700元，由ＸＸ负担2700元；反诉案件受理费4190元（ＸＸ预交），由ＸＸ负担。二审案件受理费9590元（ＸＸ预交），由ＸＸ负担6890元，由张荣青负担2700元。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一五年六月八日书 记 员  耿 艳