淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2014）淮民初字第02839号原告徐登峰。原告郑庆华。两原告共同委托代理人谷某某。两原告共同委托代理人于某某。被告蒋宗智。被告潘扣艮，又名潘扣银。两被告共同委托代理人阮某某。原告徐登峰、郑庆华诉被告蒋宗智、潘扣艮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告徐登峰、郑庆华及其共同委托代理人于某某，被告蒋宗智、潘扣艮及其共同委托代理人阮某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐登峰、郑庆华共同诉称：原、被告于2008年8月8日签订《房屋转让协议》，两被告将其所有的位于淮安市淮阴区西安路泰和家园小区11号楼402室转让给两原告，总价20万元。协议签订后，原告当日给付房款8万元。2011年11月23日支付房款6万元，被告分别出具了收条。2014年6月6日，两被告将房屋钥匙交付两原告，原告缴清各项费用后，接受房屋并进行了装修。房屋装修过程中，被告提出无理要求，阻止施工，并用胶水将房屋门锁堵住，导致原告无法继续正常施工。此事经淮阴区西坝派出所出警调处未果。现原告诉至法院，要求被告继续履行原、被告于2008年8月8日签订的房屋转让协议。后原告变更诉讼请求要求：1、被告不得干扰原告对房屋行使使用权；2、在政策允许的情况下，被告无条件协助原告办理过户手续。被告蒋宗智、潘扣艮共同辩称1、原、被告买卖的房屋为回迁安置房，该房至今仍未办理产权手续，且买卖协议中“潘扣艮”的签名非本人所签，故原、被告签订的房屋买卖协议无效，原告应返还房屋。2、本案讼争房屋实际交付时的面积为103.91平方米，协议面积为99.71平方米，现原告仅支付房款15.34万元，其中1.34万元为原告支付的房屋面积差价。原告尚欠6万元房款未支付。3、讼争房屋交付时被告另单独购买取得了车库，面积为12.17平方米，该车库不在原、被告签订的协议范围内。原、被告曾口头协商除欠付的房屋余款外，原告另行再支付4万元用于购买车库，但原告未能按约支付款项，后双方发生纠纷。由于该车库系被告自行购买，不在协议范围，现被告不同意出售车库。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2008年8月8日，原、被告签订房屋转让协议。两原告将其位于淮安市淮阴区泰和家园11号楼402室拆迁安置房转让给两被告。协议约定，转让房屋面积为99.71㎡，价格20万元；被告预付购房订金8万元，余款在交房前付清；交付房屋时，所有关于房屋手续问题由被告自行处理，原告负责配合办理，期间所产生的费用由被告负责。该房屋在协议签订时尚未完工交付。协议签订后，原告于当日预付房款8万元，被告蒋宗智出具相应收条。2011年11月23日，原告支付房款6万元，尚欠余款8万元，被告蒋宗智出具相应收条，被告潘扣艮在原8万元收条中补充签名。2014年6月6日，讼争房屋交付使用，该房屋实际交付时的面积为103.91㎡，被告并购买取得了面积为12.17㎡的车库。由于房屋实际交付面积相比协议时有所增加，被告并单独购得车库，原、被告就房屋面积差额及车库转让费用进行了协商，原告在缴纳了物业等相关费用后，由被告领取钥匙并交付原告使用。原告受领房屋后，着手对房屋进行了装修。装修期间，因原、被告就车库转让费用及余款支付问题未能协议一致，双方产生矛盾，原告要求继续支付房屋余款6万元，被告以其未一并支付车库转让款为由拒绝受领。2014年12月10日，两原告以两被告阻挠其施工装修为由诉至本院，要求继续履行合同，后变更诉讼请求，要求两被告排除妨害，并在政策允许的情况下协助办理产权过户手续。庭审中，原、被告一致陈述，双方在签订购房协议时未对车库作出约定，协议中20万元房款是根据原协议中房屋面积约定作出。原、被告还一致陈述，2014年6月6日，原告支付被告1.34万元用于弥补房屋实际增加的面积差额，后两原告又辩称该1.34万元中包含购买的车库费用。关于本案讼争房屋产权转移登记问题，本院与淮安市淮阴区住建局产权科负责人员进行了调查了解，由于该房屋尚未进行产权初始登记，现无法办理产权转移登记。对于上述事实，原、被告均无异议。关于原协议约定的房屋余款，原告尚欠6万元未付，双方均一致认可。经本院与原、被告分别谈话，两原告表示愿意继续按照原购房协议的约定支付余款，车库使用权问题由法院依法认定，原告并已将6万元余款汇至法院账户。被告表示同意按照原协议接受剩余房款，但不同意出售车库。以上事实，有原、被告签订的房屋转让协议、两被告出具的收条、被告缴纳房款及车库费用收据、物业等费用缴纳收据、本院谈话笔录等证据及原、被告陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人均产生法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告协议买卖的房屋虽系拆迁安置房，未经登记领取权属证书，但不影响合同本身的债权效力，拆迁安置房买卖实质是对拆迁安置户要求拆迁人给付房屋的债权，该债权性质的权利转让并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系当事人真实意思表示，应认定为合法有效，我国《房地产管理法》虽对未依法登记领取权属证书的房产流转作出了限制性规定，但该规定主要是针对权属不清的房屋进入房地产市场交易而作出的管理性规范，并非认定合同效力的强制性规定，故两被告以讼争房屋未经登记取得权属证书为由主张合同无效的意见，不能成立。被告潘扣艮辩称买卖协议中的签名并非本人所签，但其认可事后在收条中签名的行为，应认定被告潘扣艮对买卖事实知情且进行了追认。综上，原、被告签订的房屋转让协议有效，原、被告均应按照协议约定继续履行相应义务。本案在诉讼前，原告曾主动向被告支付余款，被告拒绝受领，故被告不得依此作为其实施妨害的抗辩事由。本案在审理过程中，两原告表示愿意继续履行合同给付义务，并已将剩余房项汇至本院账户，故原告基于合同约定对讼争房屋的占有、使用并不违法，两被告不得再行妨害两原告对讼争房屋行使使用权。关于车库使用权问题，因该车库系两被告后购买所得，并不在双方买卖协议约定范围内，事后原、被告就该车库的购买事宜亦未达成一致意见，故两原告主张对车库享有使用权无事实依据。两原告辩称其于2014年6月6日支付给被告的1.34万元中包含了购买车库的费用，被告不予认可，且与原告庭审中对于该款项系补偿房屋增加面积差价的陈述相互矛盾，根据禁止反言原则，本院对原告的该辩称意见不予采纳。关于讼争房屋权属转移登记问题，因该房屋尚未办理产权初始登记，现暂无法办理产权过户手续，原告可待符合办理的条件成就后，另行主张权利。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蒋宗智、潘扣艮不得妨害两原告对位于淮安市淮阴区泰和家园11号楼402室房屋行使使用权。二、驳回原告徐登峰、郑庆华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由两原告及两被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长  李 伟人民陪审员  吴国民人民陪审员  吉守兵二〇一五年六月八日书 记 员  侍海玲附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。