广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终2737号上诉人（原审被告）：:黄淑娟，女，1969年4月29日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人（原审被告）：ＸＸ，女，1967年3月18日出生，汉族，住江西省。两上诉人共同委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：曾宪林，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何世友，男，1964年10月19日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郑宇，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师。原审第三人：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭36、37号商铺，统一社会信用代码：914404006947858849。法定代表人：彭丽萍。委托诉讼代理人：吴长青，男，1981年10月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄慧红，女，汉族，1989年4月27日出生，住广东省珠海市斗门区，系该公司员工。上诉人黄淑娟、ＸＸ因与被上诉人何世友、原审第三人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄淑娟、ＸＸ上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回何世友全部诉讼请求。2、判令何世友承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，使用法律错误。一、一审法院认为买卖双方在合同中未明确约定申请贷款的银行属于认定事实错误。二、一审法院认定中国邮政储蓄银行申请贷款所批额度偏低，何世友、黄淑娟、ＸＸ及百佳公司协商同意由陈雪云和王卫东到农商银行申请贷款的事实缺乏证据支持。黄淑娟、ＸＸ并没有同意由陈雪云和王卫东变更银行办理按揭贷款，何世友以陈雪云和王卫东名义擅自变更按揭贷款的银行从而拖延办理银行按揭手续，已违反合同约定造成逾期付款，何世友的上述违约行为已经严重损害了黄淑娟、ＸＸ的权益，最后导致黄淑娟、ＸＸ已发函解除涉案房屋买卖合同。三、一审法院认定黄淑娟、ＸＸ在本交易中提出加价没有事实和法律依据。从何世友提供的证据十和证据十一显示，聊天截图及录音的主体仅涉及百佳公司和案外人陈雪云以及银行工作人员，并不涉及何世友和黄淑娟、ＸＸ，聊天和录音内容并不是黄淑娟、ＸＸ的意思表示。提醒的是，聊天截图关于加价的内容是在2015年6月16日后形成，但在此前黄淑娟、ＸＸ已经发函通知解除涉案合同，百佳公司也在庭审中确认2015年5月底6月初已收到解除通知函，因此，不能以解除合同后的该内容认定黄淑娟、ＸＸ有加价的违约行为。综上所述，一审法院关于黄淑娟、ＸＸ存在违约行为认定错误，何世友无法证明黄淑娟、ＸＸ有违约，请法院撤销原判决，依法改判。何世友辩称，1、黄淑娟、ＸＸ与何世友并没有明确约定应该向哪家银行贷款，并且银行放款的具体时间也没有明确约定。合同中约定甲乙双方需于本合约签订之日起20个工作日内，办理完有关该物业按揭申请的全部手续，在得到银行批准按揭贷款金额后，7个工作日内，乙方需要付清，购买该物业于楼款中剩余部分，该条款约定只是要求何世友合同签订20个工作日内提交贷款所需的全部手续。而不是黄淑娟、ＸＸ所认为的在20个工作日内办完银行按揭，取得银行同贷书。2、涉案房屋在中国邮政储蓄银行申请贷款所批额度偏低之事实，黄淑娟、ＸＸ是明确知道的，是百佳公司在得知何世友获取邮政储蓄银行获得60万元贷款后告知了黄淑娟、ＸＸ和何世友，由于何世友认为该银行所贷款比较低，因此通过百佳公司与黄淑娟、ＸＸ沟通，更换银行提高贷款金额，黄淑娟、ＸＸ是明确知晓并且同意的，却在农商银行2015年6月份初步审核同意105万元的贷款情况下，而拒不到农商银行办理贷款的相关手续，以上事实通过百佳公司在一审中的陈述和何世友所陈述事实相互映证。百佳公司辩称，买卖合同一般是不会约定应该由具体哪个银行办理按揭贷款的，一般是由客户选择的。何世友向一审法院起诉请求：1、黄淑娟、ＸＸ向何世友双倍返还定金60万元；2、诉讼费由黄淑娟、ＸＸ承担。一审法院认定事实：位于珠海市金湾区金鹏路XX号商铺为黄淑娟、ＸＸ按份共有，其中黄淑娟占40%份额，ＸＸ占60%份额。经百佳公司的居间介绍，2015年3月22日，何世友、黄淑娟、ＸＸ、百佳公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定黄淑娟、ＸＸ将其位于珠海市金湾区金鹏路28号商铺以总价人民币272万元出售给何世友。《房屋买卖合约》第2.2.1条约定：“乙方（何世友）在签署本合约时交保证金人民币贰万元整予经纪方。若甲方（黄淑娟、ＸＸ）于2015年3月27日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金……乙方在甲方签署本合约后3个工作日内交付购买该物业定金款人民币叁拾万元整（含保证金转为定金部分）。”合同签订后，何世友于2015年3月23日向百佳公司支付了人民币20000元定金，该款项后由百佳公司转入黄淑娟、ＸＸ账户。2015年3月24日，何世友妻子陈雪红向ＸＸ的账户转入人民币280000元定金，黄淑娟、ＸＸ均于收款当日分别向何世友出具了两份收据，确认分别收取何世友定金20000元以及280000元。《房屋买卖合约》第2.2.2条约定：“人民币贰佰肆拾贰万元整为购买该物业余款，付款方式为银行按揭付款：乙方（何世友）需办理银行按揭，则购买该物业剩余楼款中之部分款项（具体贷款金额以银行审批为准）可由乙方负责寻找银行承诺贷款交付给予甲方（黄淑娟、ＸＸ）银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予甲方，办理银行按揭所发生的费用概由乙方自理。如因乙方贷款资格不符合银行要求而导致无法贷款则乙方应以一次性付款方式购买该物业。甲乙双方需于本合约签订之日起20个工作日内办理完有关该物业按揭申请的全部手续。在得到银行批准按揭贷款金额后7个工作日内乙方须付清购买该物业余楼款中剩余部分。”合同签订后，2015年4月，何世友以陈雪云、陈雪红的名义向中国邮政储蓄银行南屏支行申请贷款，ＸＸ协助何世友在该行办理了个人账户开户手续。2015年4月底，中国邮政储蓄银行南屏支行就何世友的按揭申请审批65万的额度。因中国邮政储蓄银行贷款金额较少，2015年5月初，ＸＸ与陈雪云、王卫东、吴长青协商同意更换银行贷款。随后，陈雪云、王卫东到珠海农商银行申请贷款，因黄淑娟、ＸＸ不协助办理签名手续，珠海农商银行未能放贷。一审法院另查明，黄淑娟、ＸＸ已于2016年3月30日将涉案房屋转让给案外人钟秀芬。对于双方没有争议的事实，一审法院予以确认。关于双方争议的事实：关于黄淑娟、ＸＸ是否同意何世友与其妻陈雪红以及妻妹陈雪云、妹夫王卫东共同出资购房的问题。结合本案中双方提供以下证据：1、一审庭审中，何世友陈述由于该商铺价款较大，何世友与妻陈雪红、妻妹陈雪云、妹夫王卫东共同出资购买，并已将该情况告知黄淑娟、ＸＸ且黄淑娟、ＸＸ同意；2、百佳公司陈述在整个签订合同及办理贷款过程中黄淑娟、ＸＸ均知情且表示同意，与何世友陈述一致；3、ＸＸ在2015年3月23日、30日前往中国邮政储蓄银行南屏支行办理个人收款账户以方便收取贷款，而在中国邮政储蓄银行南屏支行办理个人贷款帐户的正是何世友妻妹陈雪云，而非何世友名义；4、双方提供的微信记录显示，代表何世友与黄淑娟、ＸＸ及百佳公司协商办理贷款及黄淑娟、ＸＸ提出加价事宜的一直是陈雪云，黄淑娟、ＸＸ对此是明知的。综上，黄淑娟、ＸＸ的上述辩解意见无事实依据，关于黄淑娟、ＸＸ清楚何世友与妻陈雪红、妻妹陈雪云、妹夫王卫东共同出资购买并同意由陈雪云、王卫东贷款的事实一审法院予以确认。黄淑娟、ＸＸ主张于2015年5月22日分别以邮寄、手机邮件的方式向何世友、百佳公司分别寄出律师函，通知解除合同并没收何世友所付的房屋定金，但未能提供何世友的签收单，何世友当庭否认收到该律师函。百佳公司于5月底6月初收到该律师函。何世友于2016年5月13日向黄淑娟、ＸＸ邮寄律师函，要求黄淑娟、ＸＸ承担双倍返还定金的责任及解除合同。黄淑娟、ＸＸ否认收到律师函。一审庭审中，双方对该合同已经解除均无异议。一审法院认为，何世友、黄淑娟、ＸＸ及百佳公司签订的《房屋买卖合约》及补充协议，是当事人的真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。一、关于何世友是否存在逾期付款的违约行为。黄淑娟、ＸＸ主张何世友在合约约定的期限内未办理完申请按揭手续及因何世友自身原因无法办理贷款手续及时付款，构成违约，应对此承担相应的举证责任。本案中，双方在合同中明确付款方式为银行按揭付款，但并未明确约定申请贷款银行。对履行期限，双方约定：1、双方自合同签订之日起20个工作日内向银行办理完按揭申请的全部手续；2、银行批准按揭贷款金额后7个工作日内黄淑娟、ＸＸ须付清剩余购房款。截止2015年4月1日，何世友以陈雪云的名义在中国邮政储蓄银行南屏支行办理贷款手续，黄淑娟、ＸＸ在中国邮政储蓄银行南屏支行办理办理了收款账户。何世友方并未违约。后中国邮政储蓄银行申请贷款所批额度偏低，何世友、黄淑娟、ＸＸ及百佳公司协商同意由陈雪云、王卫东到农商银行申请贷款，在合同未明确约定贷款银行的情况下，该变更贷款银行的行为并不会对黄淑娟、ＸＸ的合同权利造成实际的损害。在陈雪云、王卫东向农商银行提交了相关手续已经初步审核同意，黄淑娟、ＸＸ应根据约定履行相应的协助义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，黄淑娟、ＸＸ拒绝到农商银行协助办理签名手续并提出加价，有违诚实信用原则。黄淑娟、ＸＸ辩称系贷款人不具备贷款资格致珠海农商银行未能放贷，但未能提供证据证明，故对珠海农商银行未能放贷黄淑娟、ＸＸ应承担违约责任。二、黄淑娟、ＸＸ是否应双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。双方在《房屋买卖合约》约定何世友付清剩余房款的条件是“银行批准按揭贷款金额后7个工作日内”，本案中，因陈雪红、陈雪云向中国邮政储蓄银行申请贷款所批额度偏低，遂于2015年5月初，ＸＸ与陈雪云、王卫东、吴长青协商更换银行贷款。随后，陈雪云、王卫东到农商银行申请贷款，银行已经初步审核同意贷款105万的额度，后因黄淑娟、ＸＸ不协助办理签名手续，珠海农商银行未能放贷。黄淑娟、ＸＸ主张因何世友贷款资格不符合银行要求，在合同约定的期限内无法办结按揭申请的全部手续，应以一次性付款方式购买涉案房屋的意见无事实依据，一审法院不予采信。何世友主张黄淑娟、ＸＸ双倍返还定金共计人民币600000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：黄淑娟、ＸＸ于判决发生法律效力之日起七日内向何世友支付购房定金600000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4900元，保全费3520元，由黄淑娟、ＸＸ负担。二审中，当事人没有提交新证据。2015年3月24日，百佳公司出具《钥匙收据凭条》，称收到ＸＸ、黄淑娟交来涉案商铺房产证原件两本。2015年5月15日，ＸＸ向百佳公司的经理吴长青发微信称“已定好星期天机票过来”，吴长青回复称“先不要定啊！客户现在又想换银行。定金又不想再给多点。”“你过来也可以，我们换个银行做按揭。现在邮政不给贷那么多。只肯批60万。跟我们预算的110-120（万）相差太多了。2015年5月18日，ＸＸ与陈雪云、王卫东在百佳公司见面。二审中百佳公司对该次见面的陈述为“当时有一些合同的细节没有谈妥，ＸＸ说先去银行弄清楚是不是能够贷款这么多钱，不要像邮政银行那样贷款额这么低。”“关于商谈结果三方是有书面意见的，但是ＸＸ没有签，她希望先落实贷款问题。”2015年10月30日，ＸＸ、黄淑娟向房产部门申请涉案房屋的权利证书灭失补发登记。吴长青于2015年11月23日提出异议，并要求停止办理该商铺的新房产证。珠海市不动产登记中心金湾分中心于2016年2月2日向吴长青作出《异议登记失效告知书》，称“2015年11月23日，我分中心受理你对金湾区金鹏路28号商铺申请房地产挂失登记提出的异议。根据《物权法》第19条‘申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效’。据此，在办理异议登记申请之后，申请人应当在15天内向人民法院起诉，并将案件受理通知书复印件送达我分中心。我分中心至今仍未收到该案件受理通知书，该异议已失效，我分中心按规定办理补发新的不动产权证。”经审查，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋买卖合约》约定“黄淑娟、ＸＸ与何世友需于本合约签订之日起20个工作日内办理完有关该物业按揭申请的全部手续”。二审庭审中，双方均确认该处20个工作日内即指2015年4月17日前。实际上，何世友变更贷款申请银行为珠海农商银行时明显已经超过了上述约定时间。何世友主张己方此举并不违约，因为在2015年5月18日与ＸＸ在百佳公司协商时，ＸＸ明确同意变更贷款银行，何世友为此主张提供的唯一证据为百佳公司的陈述。对此本院认为，根据百佳公司的陈述“当时有一些合同的细节没有谈妥，ＸＸ说先去银行弄清楚是不是能够贷款这么多钱，不要像邮政银行那样贷款额这么低。”“关于商谈结果三方是有书面意见的，但是ＸＸ没有签，她希望先落实贷款问题”可知，对于2015年5月18日变更贷款银行事宜，ＸＸ并没有同意签署书面意见，亦没有承诺将予以协助配合。因此本院认为，仅凭百佳公司的上述陈述不足以证明何世友关于ＸＸ明确同意变更贷款银行的主张。同时，本院认为，亦无证据证明2015年5月18人三方协商时，ＸＸ对何世友方提出的变更银行事宜予以明确反对，也无证据表明ＸＸ提出过按照原邮政银行贷款的审批额度予以付款等方案，这种不明确致使何世友误以为ＸＸ同意变更贷款银行，此系双方协商不充分导致，双方对此均存在过错。基于合同解除的法律后果，ＸＸ、黄淑娟应将收取的购买商铺定金30万元向何世友返还。一审法院对违约责任认定错误，本院予以纠正。综上所述，ＸＸ、黄淑娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1283号民事判决为黄淑娟、ＸＸ于本判决发生法律效力之日起七日内向何世友返还购房定金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4900元，保全费3520元，合计8420元，由何世友负担4210元，黄淑娟、ＸＸ负担4210元。二审案件受理费3520元，由何世友负担1760元，黄淑娟、ＸＸ负担1760元。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一七年一月十九日书 记 员  江月娴