广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第2646号上诉人（原审被告、反诉原告）文桂，女，1977年4月12日出生，彝族。委托代理人夏建春，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）温长云，男，1978年2月21日出生，汉族。委托代理人何拥平，国信联合律师事务所律师。上诉人文桂因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月15日，温长云、文桂以及经纪方广州市番禺区钟村保利房地产中介服务部签订三方《房屋买卖合约》（编号为NO000055），约定温长云购买文桂位于广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩10街10A号6楼的物业，房地产权证号：**××42，成交价格为760000元，本次交易所产生的税费均由买方支付。第十条第二款中约定：文桂不能按本合同约定将该物业售予温长云，或者因违约而无法将物业售予温长云，应向温长云双倍返还定金，文桂并须退回温长云已付的所有费用。文桂逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向温长云支付违约金；逾期30天，温长云有权不再购买该物业，文桂应向温长云双倍返还定金。第十一条约定：温长云不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，文桂有权没收定金。温长云逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向文桂支付违约金，温长云未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向文桂支付违约金。逾期30天，文桂有权不再出售该物业并没收定金。在《房屋买卖合约》第十八条三方约定的其他事项中注明：1、签订合同温长云先向文桂支付定金5000元，在2011年8月16日再补交定金45000元；2、由温长云代文桂赎契，相关款项用途是定金项目；3、由温长云支付3500元作为加快出房产证，他项证之费用；4、收楼的时间及条件为：a、温长云在为文桂赎契，相关款项由温长云支付；b、文桂在签约后两个月内交楼给温长云，如交易过户早于两个月，则文桂须在过户当天交楼给温长云，加快赎契费由文桂自行支付；5、交易过户时间以出《同贷》且拿出抵押物5个工作日过户。《房屋买卖合约》附件第4条，温长云、文桂双方一致同意按涂销抵押按揭付款的形式支付楼款并办理交易手续，（1）本合同支付人民币50000元作为定金。（2）文桂收取定金后向抵押银行申请提前偿还贷款手续，文桂须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续与温长云到房产部门办理交易过户递件手续；提前偿还银行贷款所产生的一切款项、费用由温长云自行负责支付。（3）首期楼款（含定金）人民币460000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。在取得《银行同意贷款通知书》原件后，温长云、文桂双方共同到房管部门办理交易过户递补件手续，交易过户手续需在2011年见备注日前完成（以付清双方税费为准）。（4）人民币300000元由温长云申请以银行按揭付款方式支付。温长云应在签订本合同后10天内办妥按揭贷款申请手续，而文桂应全力协助温长云办理相关手续，包括提供资料、签署相关文件／合同等。签订《房屋买卖合约》后，2011年8月16日，温长云向文桂支付了购房款的定金50000元，由文桂向温长云出具了《收款收据》。2011年9月8日，温长云向广州亿腾二手楼宇按揭支付暂代收各项按揭费用4800元。2011年8月15日，广州农村商业银行股份有限公司天河支行向文桂出具《提前还贷受理回执》，告知文桂在该社申请的提前还款业务，该社已经受理，并于2011年10月15日进行扣款，要求在约定扣款日前将还款金额存在供款存折内，如扣款当天因其帐户余额不足，导致扣款不成功将在3天内补扣，过期作废，需重新由银行预约时间。提出申请到实际扣款日期间需正常供款。2011年9月20日，温长云就购买上述房屋向中国工商银行股份有限公司广州东城支行提出贷款350000元的申请，该贷款已初审通过。但需要在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续时才发放。经纪方广州市番禺区钟村保利房地产中介服务部在2011年9月14日向温长云发出《知会函》，通知温长云须在2011年9月15日前存入银行29万元整（约数）到供楼帐户，由银行进行划扣，否则，文桂有权按合同约定没收买方已支付之定金。温长云于2011年12月26日向原审法院诉称：文桂为广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩10街10A号6楼的合法业主，温长云、文桂及中介方广州市番禺区钟村保利房地产中介服务部于2011年8月15日签订《房屋买卖合约》，文桂将位于广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩10街10A号6楼以总价760000元出卖给温长云，付款方式为首付款（含定金）加银行按揭，同时合同约定签订二个月后文桂将房屋交付温长云使用。合同签订后，温长云即依合同约定向文桂支付定金五万元，后又于9月8日通过中介方到广州亿腾按揭公司缴纳办理按揭的各项费用，此后，温长云多次催促文桂申请办理银行提前还贷手续，且文桂一直未向温长云提交银行同意提前还贷的相关资料，2011年10月15日为合同约定交房日期，温长云曾多次催促文桂依合同约定向温长云交付房产，但文桂一直推脱拒绝，后温长云于11月11日向文桂及中介方发函要求依合同约定交房，但文桂对温长云的发函予以拒收。综上，文桂上述行为，明显违反合同约定，严重侵犯了温长云的合法权益。故请求：1、判令解除温长云、文桂双方签订的《房屋买卖合约》；2、判令文桂双倍返还温长云支付的定金共计100000元；3、判令文桂承担本案的诉讼费用。文桂辩称，不同意温长云的诉讼请求，是温长云故意违约，故我方提起反诉。具体的反诉事实与理由：温长云、文桂及中介方广州市番禺区钟村保利房地产中介服务部于2011年8月15日签订《房屋买卖合约》，文桂将位于广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩10街10A6楼以总价760000元出卖给温长云，文桂与温长云在《房屋买卖合约》第十八条中约定：1、签订合同温长云先向文桂支付定金5000元，在2011年8月16日再补交定金45000元；2、由温长云代文桂赎契，相关款项用途是定金项目；3、由温长云支付3500元作为加快出房产证等费用；4、收楼的时间及条件为：a、温长云在为文桂赎契，相关款项由温长云支付；b、文桂在签约后两个月内交楼给温长云，如交易过户早于两个月，则文桂在过户当天交楼给温长云，加快赎契费由文桂自行支付；5、交易过户时间以出《同贷》且拿出抵押物5个工作日过户。上述合同签订后，温长云无故拒不履行合同约定的赎契义务，文桂与中介不断告知温长云履行合同中约定的赎契义务并告知其违约后果，温长云始终拒绝为文桂赎契，也同时拒绝收楼。综上所述，温长云起诉状所述没有事实根据，法院不应支持其诉讼请求；而且，温长云的违约行为给文桂造成严重损失，应当承担违约责任。故请求法院依法判决，维护文桂利益。反诉请求：1、判令解除文桂与温长云双方签订的《房屋买卖合约》；2、文桂没收定金50000元；3、本案诉讼费由温长云承担。对文桂提起的反诉，温长云答辩坚持其诉讼请求。原审法院认为，温长云、文桂及经纪方广州市番禺区钟村保利房地产中介服务部共同签订的《房屋买卖合约》，是各方真实的意思表示，不违反法律的规定，属有效的合同，受法律的保护。温长云、文桂双方均应按照合同约定的内容履行相应的义务。根据温长云、文桂提供的证据，从文桂在签署合约当日已取得银行开具的《提前还贷受理回执》，而温长云在按期支付5万元定金后，在2011年9月15日双方无法协商办理委托公证和赎契后，仍在办理二手房贷款申请的情况来看，双方进行买卖交易的意思表示和继续交易的意向也是真实的。但是，双方在后续协商办理公证后赎契、交楼和过户手续存在误解和延误，是造成本次交易失败的关键原因。因双方合约中约定由温长云代文桂赎契，提前偿还银行贷款所产生的一切款项、费用由温长云自行负责支付。签订合同后，文桂已依约向广州农村商业银行股份有限公司天河支行提出提前还贷的申请，2011年8月15日，该支行已向文桂出具《提前还贷受理回执》，并明确通知于2011年10月15日进行扣款。而在2011年9月15日，温长云依照中介公司通知前往办理赎证期间，温长云为保障其代赎证款项的安全提出要求文桂做一份公证委托书方能代付赎证款项，虽然双方当日未能达成一致，但根据文桂提供由经纪方出具的《关于祈福新村蝶舞轩10街10A号6F买卖经过》证实，文桂事后亦同意办理该委托公证，但后双方并无配合实际办理。根据该证据记载的事实，说明温长云、文桂双方在履行合约中已就温长云代赎证还款约定进行了变更，即增加了办理文桂委托温长云赎证还款公证的约定，并且该约定应为温长云履行赎证还款义务的前提条件。此后，双方因沟通的欠缺和误解，也未能就公证办理事宜进行约定，导致双方最终未实际办理该公证事宜。由于双方均无法证明另一方违约造成未能办理约定的公证事项，且鉴于现双方均要求解除合约，原合约已无履行的基础，故原审法院依法解除双方签订的《房屋买卖合约》。温长云在签订《房屋买卖合约》后已向文桂支付定金5万元，现因温长云、文桂就交易手续的约定不明及均未实际履行导致交易不成，双方对此均有过错，应当在合同解除后恢复原状或请求赔偿损失。故文桂应当返还温长云定金。双方对本次交易所受到的损失，可另行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原审法院于2012年4月30日作出判决：一、解除原告（反诉被告）温长云与被告（反诉原告）文桂签订的《房屋买卖合约》；二、被告文桂（反诉原告）在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告温长云（反诉被告）定金50000元；三、驳回原告（反诉被告）温长云其余的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）文桂其余的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元由原告温长云负担；反诉受理费575元由被告文桂负担。判后，文桂不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判文桂无需返还温长云定金50000元；2、判令温长云承担全部诉讼费用。事实与理由如下：原审法院对案件事实认定错误。原审法院对于文桂与温长云关于房屋买卖过程中谁违约，谁有过错的事实认定错误。文桂与温长云自合同签订后，温长云在合同约定的赎契、交楼期限内，于2011年10月10日与广州比华利庄园有限公司签订《商品房预售合同》，购买了广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号7座140l房物业，并于当日网签，支付了首付款，办理了银行按揭，取得了该物业产权。由于温长云非广州户籍（韶关曲江人），根据广州商品房的限购政策，温长云在广州只能购买一套商品房，故文桂的上述行为造成了合同事实上无法履行，其行为已构成违约。文桂与温长云在履行合同过程中，如遇有约定不明或非不可克服之障碍，双方仍应恪守合同，遵循诚实信用原则继续完成交易。温长云在明知双方对合同履行存在争议且在双方合同未经合法解除的情况下，擅自另外购置房屋并办理了相关手续，造成双方合同事实上无法履行。综上所述，温长云是本案合同的违约方，应承担违约责任。温长云答辩称同意原审判决，请求驳回文桂的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，温长云于2011年10月10日与广州比华利庄园有限公司就购买番禺区洛浦街南浦环岛西路29号7座（7座）1401房签订《商品房预售合同》。本院认为，关于文桂主张温长云构成违约的意见是否成立的问题，首先，2011年9月15日温长云按经纪方通知前往办理赎契时，为保证交易安全要求文桂办理委托公证，文桂事后亦同意办理，故双方当事人在履行合同过程中增加了办理委托公证的约定，但文桂实际未能依约办理委托公证，亦未能举证系温长云的原因导致其未能办理。其次，按照文桂提供由经纪方出具的《关于祈福新村蝶舞轩10街10A号6F买卖经过》，双方约定于2011年10月15日再次向银行缴款赎楼，温长云于当日要求文桂交楼，双方未能达成共识。由于温长云是依据《房屋买卖合约》的约定时间要求交楼，故其以文桂未能依约交楼为由拒绝履行赎契义务并无不当。最后，文桂以温长云于2011年10月10日另与案外人签订《商品房预售合同》为由主张温长云构成违约，但本案《房屋买卖合约》未能履行并非基于温长云另购房屋违反限购政策所致。故文桂上述主张据理不足，不能成立。综上所述，文桂上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人文桂负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄彩丽代理审判员  茹艳飞二〇一二年九月××日书 记 员  郝 烨余逸纯