上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第418号原告上海金网文化传播有限公司，住所地上海市伊犁南路20号。法定代表人孟超，总经理。委托代理人李德权、高峻，上海海德安达律师事务所律师。被告潘杰，男，1962年5月8日出生，汉族，住上海市东大名路。委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。第三人周庭明，男，1966年1月4日出生，汉族，住上海市雪松路392弄74号103-104室。???原告上海金网文化传播有限公司与被告潘杰、第三人周庭明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海金网文化传播有限公司的委托代理人李德权、高峻，被告潘杰的委托代理人龚冬兰，第三人周庭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金网文化传播有限公司诉称：2006年10月1日，原告与被告签订《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》，约定：原告将本市兰溪路125号五楼场地（以下称系争房屋）出租给被告；租赁期限自2006年10月1日起至2014年9月30日止；租金每日每平方米人民币2.7元（以下币种均为人民币），三个月租金合计204120元，第三年开始每年租金按5%递增，租金付款实行先付后用（提前一个月）；物业管理费每月每平方米2元，由被告进场日起支付给原告，与租金同步支付；水电费由电表和水表独立计算，由被告承担；如被告未按时付款，应按每日向原告支付延迟租金0.2%的违约金。自2013年10月1日至2014年5月16日期间的租金、物业管理费、违约金应被告未能支付，原告曾诉至法院，经上海市普陀区人民法院以（2014）普民四（民）初字第3号一案审理后判决被告支付给原告上述费用。现从2014年5月17日起至2014年9月30日期间的租金、万元管理费、违约金、水电费，被告仍未支付。为此，原告诉请法院判令：1、被告支付房屋租金313870.97元（2014年5月17日至2014年9月30日期间）；2、被告支付物业管理费7263.87元（2014年5月17日至2014年9月30日期间）；3、被告支付逾期付款违约金（按欠付租金103870.97元的每日0.2%计算，从2014年4月1日起算，算至被告实际付款之日止）；4、被告支付要求付款违约金（按欠付租金210000元的每日0.2%计算，从2014年7月1日起算，算至被告实际付款之日止）；5、被告支付水电费15020.4元（其中2014年4月份水电费9058.6元，5月份水电费5961.8元）。被告潘杰辩称：原、被告之间的租赁关系早于2011年6月即解除，之后，一直由第三人向原告承租并支付相应费用。直至（2014）普民四（民）初字第3号一案审理过程中，被告才得知第三人与原告建立租赁关系后未按约履行支付租金义务，第三人亦于2014年5月16日搬出系争房屋，并将系争租赁房屋归还给了原告，即自该日起，被告与第三人均不再占用系争房屋，不应支付相应费用。另，原告还应退还被告签约时支付的保证金68040元。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人周庭明述称：被告辨称意见属实，第三人在2014年5月16日即将租赁房屋钥匙归还给原告法定代表人，并将该情况向法院反映过。经审理查明，根据已经生效的（2014）普民四（民）初字第3号判决书，法院查明：2006年10月1日，原、被告签订《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》，约定：原告将本市兰溪路125号五楼（注红线）场地出租给被告，面积为810平方米；租赁期限自2006年10月1日起至2014年9月30日止，共计8年（2006年10月1日至2006年11月15日止为装修免租期）；租金标准为每日每平方米2.8元，每次支付三个月租金合计204120元，租金付款实行先付后用（提前一个月），第三年开始每年租金按5%递增；物业管理费每月每平方米2元，由被告进场日起支付给原告，与租金同步支付；如被告未按时付款，应每日向原告支付延迟租金0.2%的违约金；除有明确约定外，原告不得干涉被告正常经营活动；被告将场地转让给第三人或者其他租户交换场地的，应先征得原告的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借、出卖营业执照，被告应按照原告要求提供有关本人或本企业的备案资料；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁场地及原告提供的配套设施以良好、适租的状态恢复原状后交还原告，原告不承担被告的装修费用。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告亦支付每季度的租金及物业管理费，直至2013年9月30日。之后，被告未再支付过租金，为此，原告诉至法院。被告称，其租用系争房屋后就借用亮茂实业部的营业执照从事经营活动，在周庭明于2011年成为亮茂实业部的股东后，被告就退出经营，被告只知道是第三人与原告建立租赁关系，其他并不清楚，至于原告陈述被告曾指派他人向原告交付租金的情况被告不予认可。审理中，原告陈述，虽然合同中约定第三年开始，租金按5%递增，但之后因被告提出经营不善要求予以减免，故同意租金按每月70000元计算。在上述判决书中，法院认为，原、被告就系争房屋签订的《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效。被告辨称其已于2011年6月与原告解除了上述租赁合同，然，在案件审理过程中，被告无证据加以证明，本院认定被告为租赁合同的履行主体，确认原、被告之间就系争房屋存在权利义务关系，被告应按合同约定履行义务，原告要求被告支付租金及物业管理费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因被告自2013年10月1日起至今未向原告支付上述费用，系违约，应当承担相应责任。审理中，被告请求法院调低违约金的标准，经本院审核，合同中约定的日0.2%的标准确属过高，根据相关法律规定，法院酌情调整为按每日万分之三的标准计算逾期支付租金的违约金。最后，法院判决：1、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司自2013年10月1日起至2014年5月16日期间的租金，按每月租金人民币70000元标准计算；2、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司自2013年10月1日起至2014年5月16日期间的物业管理费，按每月人民币1620元标准计算；3、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司租金人民币逾期支付租金的违约金，其中2013年第四季度的租金210000元自2013年9月1日起算，2014年第一季度的租金210000元自2013年12月1日起算，2014年4月1日起至2014年5月16日期间的租金（按每月租金70000元标准计）自2014年3月1日起算，均按每日万分之三计算，均算至被告实际履行之日止。4、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司自2013年10月1日起至2014年5月16日期间的租金，按每月租金人民币70000元标准计算。另查，原、被告签署租赁合同时，被告曾按约向原告支付保证金68040元。再查，根据租赁合同第十五条约定：关于租赁场地的交还，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地及原告提供的配套设施以良好、适租的状态恢复原状交还给原告，原告不承担被告的装修费用，被告未按约定交还的，原告有权采取必要的措施予以收回，由此造成的损失由被告承担。审理中，系争房屋的产权人即出租方上海市曹杨影剧院向本院出具证明，内容为：原告在兰溪路125号曹杨影剧院五楼的租赁场地，转租给潘杰经营网吧，该场地2014年4月使用的水电费为9058.6元，2014年5月使用的水电费为5961.8元。审理中，第三人称网吧已将上述水电费缴付给上海市曹杨影剧院，但未提供任何凭证。经查，被告已向上海市曹杨影剧院代为缴付了上述费用。审理中，被告及第三人称，自2014年5月起，陆续将系争租赁房屋内的用品搬离，并于2014年5月16日共同至原告法定代表人家中将系争租赁房屋的钥匙交还给原告法定代表人孟超。对此，原告不予认可。本院认为：关于合同的效力及各方当事人在本案中的权利义务关系，前案中已作阐明，本案中不再赘述。本案争议的焦点在于，自2014年5月17日起，双方合同是否解除。审理中，被告称在2014年5月14日将租赁房屋钥匙返还给了原告，但未能提供任何证据予以证明，本院无法确认。应当指出，租赁合同的提前解除，需一方当事人提出解除合同的意思表示，经双方协商后确定解除后办理房屋交接手续。故即使被告确已于2014年5月16日擅自搬离系争租赁房屋，也不能导致合同解除的法律后果。加之本案中，被告亦未能提交其已将系争租赁房屋交还给原告的确凿证据，因此，被告应向原告支付自2014年5月17日起至合同届满之日即2014年9月30日止的租金、物业管理费。原告该项诉请依法有据，本院予以支持。关于逾期付款的违约金，审理中，潘杰请求法院调低违约金的标准，经审核，合同中约定的日0.2%的标准确属过高，根据相关法律规定，法院酌情调整为按每日万分之二点一的标准计算。关于2014年4、5月的水电费计15020.4元，审理中，被告及第三人称已向出租方缴纳，但无证据证明。经查，原告已代为缴付，故原告要求被告支付该笔水电费之诉请合法合情合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的规定，判决如下：一、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司自2014年5月17日起至2014年9月30日期间的租金，按每月租金人民币70000元标准计算；二、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司自2014年5月17日起至2014年9月30日期间的物业管理费，按每月人民币1620元标准计算；三、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司逾期支付租金的违约金，其中欠付租金人民币103870.97元自2014年4月1日起计、欠付租金人民币210000元自2014年7月1日起计，均按每日万分之二点一计算，均算至被告实际履行之日止；四、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司水电费人民币15020.4元。?如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币6927元，减半收取，计人民币3463.5元，由被告负担。???如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一五年六月二十五日书记员  汉静附：相关法律条文附案件引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。