广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第719号原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市。负责人陈宇辉。委托代理人柳学纯，女，汉族。委托代理人洪钰云，男，汉族。被告黄绮雯，女，住广东省佛山市南海区。委托代理人曹伟君、卢健衡，均为广东顺迪律师事务所律师。原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司诉被告黄绮雯物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯、洪钰云，被告的委托代理人曹伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2012年6月26日购买涉案房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费865.73元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，但被告于2013年6月开始拖欠原告物业服务费。后原告于2014年12月17日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2013年6月至2014年3月、2014年9月至2014年12月的物业服务费12120.22元；2、被告向原告支付违约金（以每月865.73元为本金，从2013年7月1日起按照日5‰分段累计至被告付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月2日为835.43元）；3、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。一、2013年6月-2014年1月的物业服务费承担主体并非被告，而是案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司，根据案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同第三章第七条的约定，虽然被告与案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司约定的交楼时间是2013年5月6日，但因案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司的原因，实际交付时间为2013年12月4日。根据《物业管理条例实施细则》第二章第一条的规定，2013年6月-2014年1月期间，被告尚不是缴纳物业服务费的适格主体。二、原告已分别于2014年5月19日、2014年6月11日、2014年9月9日、2014年9月10日扣划被告缴费账户865.73元、865.73元、779.70元、865.73元。被告拒绝支付物业服务费是依法行使业主权利并非违约，原告无权要求被告支付违约金，且应当将其扣划的物业服务费返还给被告。原告作为物业管理公司，其提供的物业服务远低于合同约定标准，主要表现在公共环境卫生管理服务，小区停车秩序管理、垃圾卫生管理等，业主多次向原告反映情况，但原告均没有改善，上述问题已严重影响被告等业主的正常生活。另，被告购买的涉案房屋出现质量问题，除了墙面裂缝外还有渗水漏水现象，被告曾经多次联系原告反映质量问题，但是原告均拖延处理。根据相关规定，被告不支付物业服务费并非违约，是依法行使业主权利。三、原告主张违约金虽经协议载明，但该协议系原告单方拟定，相关违约金条款属于格式条款。综上，请求法院驳回原告诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格，原告曾于2012年11月29日变更工商登记名称。2、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费许可备案表。证明原告是取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司禅城区分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明被告是涉案房产的房屋产权人，且与原告签订前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业管理费，否则将承担违约责任。4、物业服务费欠费明细、律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明。证明被告长期拖欠物业服务费，经原告多次催缴后仍拒不缴纳，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告提交以下证据：1、建设银行个人活期明细信息表。证明原告分别于2014年5月19日、2014年6月11日、2014年8月26日、2014年9月9日、2014年9月10日扣划了被告账户865.73元、865.73元、973.95元、865.73元、779.70元、865.73元。2、碧桂园城市花园论坛信息网上打印件。证明原告提供的服务确实没有符合合同约定标准。3、照片（8张）。证明涉案房产存在质量问题，被告多次与原告反映，但原告拖延至今尚未修复。本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据2、3，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。原告提交的证据4，律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明有原件核对，被告亦确认已收到律师函，故本院对真实性予以确认；物业服务费欠费明细系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。被告提交的证据1、3，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据2，无其他有效证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。本院依职权调取的房地产登记信息查询结果，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。2012年6月26日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号一座901房，合同约定的物业交付期限为2013年5月20日前。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。2013年5月18日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，载明涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2013年5月20日交付给被告，物业服务费从2013年6月1日起计收。后被告于2013年12月4日签订《入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。后因被告未依约按期支付物业服务费，原告于2014年12月17日向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。诉讼中，原告陈述：原告是具有一级资质的物业服务公司，涉案房屋物业服务费标准为每月每平方米2.50元，每月5日前收取上月物业服务费。被告已支付2014年4月-2014年8月的物业服务费。原告已于2014年5月19日扣取被告2014年4月的物业服务费865.73元；于2014年6月11日扣取被告2014年5月的物业服务费865.73元；于2014年8月26日扣取被告2014年6月物业服务费865.73元及违约金108.22元，共计973.95元；于2014年8月26日扣取被告2014年7月的物业服务费865.73元；于2014年9月10日扣取2014年8月的物业服务费865.73元。另，原告并未于2014年9月5日扣取被告779.70元。另查明一，涉案佛山市禅城区岭南大道北127号一座901房，建筑面积346.29平方米，由被告单独所有。另查明二，被告庭后提交《情况说明》一份，主要内容为：“对于被告在庭审过程中所提交的中国建设银行股份有限公司佛山禅城支行的《个人活期明细信息》所显示的2014-9-5日所支出的779.70元是被告就其他物业所支付的物管费，与本案无关，特此说明。”另查明三，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司即本案原告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。关于被告认为涉案房屋存在诸多质量问题、原告未提供完善的物业管理服务及因被告系2013年12月4日才实际收楼，故2013年6月至2014年1月的物业服务费交纳主体应为案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司的抗辩意见。首先，根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，故被告不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务。其次，被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，其亦不能以原告提供物业管理服务过程中存在的瑕疵抗辩上述合同义务。第三，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的物业交付期限为2013年5月20日前，故原告主张自2013年6月起计收物业服务费有合同依据。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。”的约定，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司承担缴费义务的前提应为商品房未出售或未符合交付条件。而根据案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司于2013年5月18日向被告发出的《收楼通知书》，涉案房屋已可于2013年5月20日交付予被告，应视为涉案房屋已符合交付条件，且该《收楼通知书》业已载明物业服务费的计收起始时间，无证据证实被告在收取该通知书后提出异议，本院对被告的上述抗辩意见均不予采纳。诉讼中，原告主张被告拖欠2013年6月至2014年3月、2014年9月至2014年12月的物业服务费，并确认已于2014年5月19日扣取2014年4月的物业服务费865.73元，于2014年6月11日扣取2014年5月的物业服务费865.73元，于2014年8月26日扣取2014年6月物业服务费865.73元及违约金108.22元，于2014年8月26日扣取2014年7月的物业服务费865.73元，于2014年9月10日扣取2014年8月的物业服务费865.73元，故依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，被告应向原告支付2013年6月至2014年3月、2014年9月至2014年12月的物业服务费共计12120.22元（2.50元／月／平方米×346.29平方米×14个月）。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但综合原、被告于庭审中的陈述意见及本院于（2015）佛城法民一初字第601号案等系列案件中查明的事实，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，被告的相关抗辩意见有一定事实依据，其未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。另因原告确认曾于2014年8月26日扣取2014年6月的物业服务费865.73元及违约金108.22元，故上述被告已缴纳的违约金应冲抵物业服务费本金，则被告实际应向原告支付的物业服务费为12012元（12120.22元-108.22元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：1、被告黄绮雯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2013年6月至2014年3月、2014年9月至2014年12月的物业服务费共计12012元；2、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取62元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司负担5元，由被告黄绮雯负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一五年六月十七日书 记 员  江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。