广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤19民终8055号上诉人（原审原告，反诉被告）：周湘平，男，汉族，1974年6月29日出生，居民身份证住址为湖南省祁东县。上诉人（原审原告，反诉被告）：王春梅，女，汉族，1975年12月19日出生，居民身份证住址为湖南省祁东县。委托代理人：刘剑，广东可园律师事务所律师。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：胡自华，男，汉族，1982年9月2日出生，居民身份证住址为江西省南昌市进贤县。委托代理人：葛翠寒，广东联建律师事务所律师。委托代理人：张燕，广东广和律师事务所律师。原审第三人：东莞市家家顺房产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路**号新世纪星城**幢商铺***号。法定代表人：郭凤敏，总经理。委托代理人：李玲，女，汉族，1994年5月3日出生，居民身份证住址为青海省乐都县。该公司员工。委托代理人：林烨，女，汉族，1992年11月12日出生，居民身份证住址为广东省汕头市金平区。该公司员工。上诉人周湘平、王春梅因与被上诉人胡自华、原审第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告周湘平、王春梅向一审法院提出诉讼，诉讼请求为：1.周湘平、王春梅于起诉之日起解除与胡自华于2016年4月3日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；2.胡自华因违约而支付给周湘平、王春梅违约金245600元；3.本案诉讼费由胡自华承担。原审被告胡自华辩称及向一审法院提出反诉请求：1.解除胡自华与周湘平、王春梅于2016年4月3日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；2.周湘平、王春梅双倍返还胡自华支付的定金340000元；3.本案诉讼费由周湘平、王春梅承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除周湘平、王春梅与胡自华于2016年4月3日签订的《东莞市二手房买卖及居间合同》；二、周湘平、王春梅在判决发生法律效力之日起十五日内，胡自华双倍定金340000元；三、驳回周湘平、王春梅的本诉诉讼请求。本案一审本诉受理费2492元、一审反诉受理费3200元、保全费2220元，均由周湘平、王春梅承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8212号民事判决。周湘平、王春梅不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误。（一）原审法院对《东莞市二手房卖买及居间服务合同》中第六条第三款理解错误。该条中“卖方需委托担保公司担保融资赎楼的”是选择意思表达的句子。正因为周湘平、王春梅无需委托担保公司担保融资赎楼，所以双方就没有上述条款空白处填写日期进行约定。（二）原审法院认定周湘平、王春梅应当同意胡自华做资金监管，否则会影响到胡自华的按揭流程的正常进行是错误的认定。双方并未约定由第三方进行资金监管，而事实上周湘平、王春梅也并未影响到胡自华按揭流程的正常进行。（三）原审法院认定“因周湘平、王春梅的信用原因担保公司拒绝接受担保，即未能继续进行赎楼以及进一步的按揭贷款进程的原因在于周湘平、王春梅”，是错误的。胡自华没有按期支付首付款，而影响到周湘平、王春梅赎楼，且在双方的合同中也没有约定赎楼的时间。周湘平、王春梅在中介的协调下一直在协助胡自华的进行正常的按揭流程，胡自华也完成了按揭流程，放贷银行的按揭贷款也正在审批中。（四）原审法院认定“在没有担保公司参与的情况下，周湘平、王春梅迳行要求胡自华支付首期款，无疑违反了双方的约定，加重了胡自华的风险”，是错误的。在周湘平、王春梅与胡自华签订的《东莞市二手房卖买及居间服务合同》中第四条第2款中约定胡自华应于2016年5月1日之前支付除定金之外的首付款270000元，而胡自华也被告知了周湘平、王春梅只欠银行贷款330000元，双方也没有约定“卖方一定要委托担保公司担保融资赎楼”，根本不存在“周湘平、王春梅违反双方的约定”的事实，案涉房屋价值1228000元，胡自华只付了100000元定金，再付270000首付款，根本不存在“加重了胡自华风险”的事实。（五）关于对《二手房买卖合同补充协议》的认定，原审法院认定不仅仅是解决关于胡自华首付款支付日期的问题，还应考虑是否影响到胡自华按揭流程的正常进行。但事实上周湘平、王春梅一直有配合胡自华进行正常的银行按揭流程，且胡自华的按揭流程也在正常进行。二、原审法院审判程序上也存在瑕疵。原审法院未组织周湘平、王春梅与胡自华调解，没有给予调解的机会。家家顺公司在一审法庭开庭时，未到庭参加法庭调查和辩论，庭后向法庭提交的情况说明书。原审法院也没有给到周湘平、王春梅签收该情况说明书。而家家顺公司的情况说明书是不全面的，没有对整个交易过程中，特别是2016年5月1日前关于周湘平、王春梅为什么没有与担保公司签订融资担保合同的问题进行充分全面的说明。三、在东莞楼市的行情处于停滞状况下，周湘平、王春梅根本没有违约的动机。周湘平、王春梅一直与胡自华协商，只要胡自华按约定如期支付了首期款，周湘平、王春梅就能在规定的时间内办好赎楼的手续。但因为胡自华多次违反约定，不按期支付首付款。周湘平、王春梅为了早日解决问题，获得业务发展资金，在给胡自华发出律师函且其不予理会的情况下，才起诉到法院。综上，请求：1.改判周湘平、王春梅无须向胡自华支付双倍定金340000元；2.判令胡自华因违约而需支付给周湘平、王春梅违约金245600元；3.本案一、二审诉讼费由胡自华承担。胡自华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回周湘平、王春梅的上诉请求。从双方交易的过程来看，首期款的交付因为周湘平、王春梅的信用问题经双方协商一致变更监管时间，并非胡自华单方改变。而从补充协议签订的过程以及中介公司和担保公司在房屋买卖沟通过程来看，双方在签订补充协议时是基于双方同意将首期款由第三方进行监管才一致同意签订的买卖协议以及补充协议。周湘平、王春梅在一审起诉状以及庭审过程中也明确表示其卖房是因为资金短缺急需要用钱。基于周湘平、王春梅的信用及资金短缺情况来看，胡自华如果不进行资金监管则会对购房款存在极大的风险。不监管也不符合二手房一般交易习惯。双方在资金监管的前提下签订协议，而周湘平、王春梅在交易过程中单方要求胡自华将购房款交给周湘平、王春梅，不符合约定，原审法院在查明上述事实的基础上解除双方的合同并认定周湘平、王春梅违约，符合事实。对于一审的程序问题，调解属于双方当事人自愿的行为并非法定程序，因此并未存在程序瑕疵。对于周湘平、王春梅的违约动机不是法院审查的范围，而周湘平、王春梅的行为已经显示其违反了双方的合同。家家顺公司答辩称：在家家顺公司的居间服务下，周湘平、王春梅与胡自华签订补充协议，将支付首期款的时间延长到2016年6月1日。补充协议是双方真实意思的表示。至2016年6月1日，胡自华仍未将首期款支付给周湘平、王春梅。在6月1日后家家顺公司积极履行义务，多次催促胡自华支付首期款，并在7月2日协助周湘平、王春梅向胡自华发送催告函，但是胡自华仍然没有履行付首期款的义务，才导致交易停滞不前。而在上述交易过程中，作为原审第三人的家家顺公司已经充分履行了查明和告知的义务。在买卖双方出现争议时，家家顺公司一直积极协调。作为中介方，家家顺公司诚挚希望买卖双方能够解决本次争议。若交易能够继续，家家顺公司愿意继续提供居间服务。若是交易不再继续，那么家家顺公司保留向违约方追偿佣金的权利。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。周湘平、王春梅与胡自华及家家顺公司签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》以及《二手房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，周湘平、王春梅与胡自华应按照上述约定及时履行。根据上述约定，胡自华应当在2016年6月1日前支付首期款。签订于2016年4月3日的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第六条约定，“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助……”本案中，并没有证据可证实在上述约定期限内周湘平、王春梅已与担保公司签订服务合同，这已构成了违约。且没有证据可证实周湘平、王春梅在2016年6月1日首期款支付期限前已与担保公司签订服务合同，胡自华拒绝支付剩余首期款是合理的。综上，周湘平、王春梅在上述约定的履行过程中存在违约行为，原审法院判令周湘平、王春梅承担违约责任是正确的。周湘平、王春梅的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9656元，由周湘平、王春梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  张善华审 判 员  叶志超代理审判员  钟 雯二〇一七年一月二十二日书 记 员  胡运科