江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12433号原告：孙强，男，1975年2月25日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：许锦忠，湖南人和律师事务所上海分所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，公司总经理。委托诉讼代理人：吴雪昌，江苏同丰律师事务所律师。原告孙强与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星家居公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，由代理审判员王丹妮依法适用简易程序于2016年9月23日第一次公开开庭进行了审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年1月16日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许锦忠、被告的委托诉讼代理人吴雪昌两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙强当庭明确诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《委托经营管理合同》；2、被告支付2015年8月23日至2016年8月22日期间结欠的租金27037.15元及该笔租金的逾期利息（以27037.15元为基数，按银行同期贷款利率标准，从起诉之日计算至实际给付之日）；3、被告支付违约金44280元（根据合同第九条约定，计算标准为年租金49200×3年×30%）；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉请中的租金金额及逾期利息的计算基数，确认以26997.15元为准予以主张。原告主张的事实和理由：2008年4月12日，双方签订《委托经营管理合同》，原告将位于昆山市周市镇翠薇东路518号414室的房屋委托被告经营管理，由被告支付租金，双方同时约定了租金数额、支付期限、违约责任等；后被告于2009年2月23日正式开业；关于结欠的租金金额：1、2015年8月23日至2016年2月22日期间，按照委托期内第5至第7年约定的年租金45100元除以预售面积43.21平方米乘以实际面积42.95平方米再除以二得半年固定租金金额，扣除由被告代缴的5%的税，被告实际应当支付的半年租金为21293.6元，被告就该期租金陆续支付了10636.75元，结欠10656.85元未付；2、2016年2月23日至2016年8月22日期间，按照委托期内第8至第10年约定的年租金49200元以前述方法计算，被告实际应当支付的半年租金为23229.38元，被告就该期租金陆续支付了6849.08元，结欠16380.3元未付；综上，被告结欠租金总额为27037.15元。被告红星家居公司辩称：1、不同意解除合同，本案为租赁合同，合同约定双方不得任意解除；2、对原告租金的计算标准不持异议，但被告付款至原告账户时，原告方的银行会因跨行转账扣除40元/年的手续费，故我方实际结欠的租金金额为26997.15元；3、不同意支付违约金；4、诉讼费用由法院依法认定。经审理查明，原告孙强（委托方、甲方）与被告红星家居公司（受托方、乙方）于2008年4月12日签订《委托经营管理合同》一份，双方就位于本市翠薇东路518号414室托管房屋（预售建筑面积43.21平方米）的委托经营管理事宜进行了约定，其中：1、合同第一条约定：甲方自愿将该房屋在一定期限内委托乙方经营管理，乙方拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；2、第二条“委托期限”约定：市场正式开业之日起计十周年；3、第三条“收益方式”约定：委托期内第5至第7年，乙方每年固定按45100元支付租金给甲方，委托期内第8至10年的年租金为49200元，乙方实际出租收入低于该标准的，不足部分由乙方补足，实际出租收入超出该标准的，超出部分归乙方所有；前述租金以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，支付时以实际测量建筑面积为准按比例调整租金；4、第四条“支付方式”约定：租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；5、第八条约定了合同终止、解除的三种条件；6、第九条“违约责任”约定：“本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第四款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算”。合同签订后，被告自2008年11月23日起经试营业，于2009年2月23日正式开业；原告及其配偶于2009年5月7日登记取得上述托管的商业房屋（实际建筑面积42.95平方米）的所有权。庭审中，双方确认：1、上述托管房屋位于翠薇东路518号的大型家居广场内，该广场系敞开式格局，各个托管房屋之间并未以墙体隔断、区分；2、涉案托管房屋2015年8月23日之前的全部租金已足额支付完毕，2015年8月23日至2016年8月22日期间的租金金额扣除被告该期间内（截止2016年8月22日）陆续支付的租金金额，被告该期间尚未支付的租金金额为26997.15元。上述事实，有委托经营管理合同、房屋产权证明、确认书以及双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理合同》合法有效，双方均应恪守。从合同约定的权利、义务来看，其兼具委托、租赁等多种属性，涉案房屋虽然办理有产权证书，但其与相邻商铺之间并未进行物理分割，原告购买商铺后即交由被告统一进行出租、经营和管理，原告按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式，因涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一商户单独解除合同，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费，故与其他独立式商铺不同，该类房屋单个业主的合同解除权应受到一定限制，需要服从大多数业主的整体意志和选择。本案中，现有证据不能证明多数业主均同意解除合同，被告虽有迟延支付租金的违约行为但未达到根本违约的程度，且双方亦约定不得单方终止或解除合同，故综合本案实际情况，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。关于租金，双方庭审中对2015年8月23日至2016年8月22日期间结欠的租金金额26997.15元不持异议，被告怠于履行付款义务，应当承担逾期付款的违约责任，鉴于双方并未明确约定逾期支付租金的违约责任，结合原告的诉请和本案的实际情况，本院认定被告应当以欠付租金26997.15元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准，自本案受理之日即2016年8月10日起计算至本判决生效之日止，向原告支付逾期付款的利息损失。同时，鉴于涉案合同尚未解除，原告依据合同第九条主张违约金的诉请没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙强支付2015年8月23日至2016年8月22日一年期间结欠的租金26997.15元及逾期付款的利息损失（以26997.15元为基数，自2016年8月10日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1582元，由原告孙强负担1107元，由被告昆山红星时代家居广场有限公司负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丹妮人民陪审员  陆 伟人民陪审员  孙 娟二〇一七年一月十七日书 记 员  蔡晓晨1、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4、《中华人民共和国合同法》第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。