云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民一终字第129号上诉人（原审原告、反诉被告）宣威新世纪房地产开发有限公司。法定代表人陈建林，该公司董事长。委托代理人邓玉娥，该公司办公室主任。代理权限：特别授权代理。委托代理人ＸＸ兴，云南中云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）师宗天顺商业贸易有限责任公司。法定代表人刘周全，该公司董事长。委托代理人范超、陈腾蛟，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司（以下简称宣威新世纪公司）因与师宗天顺商业贸易有限责任公司（以下简称师宗天顺贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2014）曲中民初字第228号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月31日受理后依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭审理了本案，上诉人宣威新世纪公司的委托代理人ＸＸ兴、邓玉娥，被上诉人师宗天顺贸易公司的委托代理人范超、陈腾蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认如下事实：2010年12月8日，宣威新世纪公司与云南天顺商业连锁有限责任公司签订《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，约定宣威新世纪公司将其享有产权的位于宣威市龙堡中路的“鑫御华都”楼盘（当时尚未建成）一层商场、设施、设备和室外相关场地部分出租给云南天顺商业连锁有限责任公司开设超市使用，租赁期限为15年，自2013年5月1日至2018年4月30日，租金分五个阶段分别计算。2012年7月30日，云南天顺商业连锁有限责任公司向宣威新世纪公司发函协商将合同主体变更为其子公司师宗天顺贸易公司，其他内容不变。同日，宣威新世纪公司（甲方）与师宗天顺贸易公司（乙方）签订了《房屋、场地及设施设备租赁合同书》，合同第二条约定：“甲方交付乙方租赁房屋须经过国家相关职能部门及消防验收合格后移交给乙方……。3、乙方收到甲方书面接房通知后十日内须安排人员进行办理移交手续，……4、合同签订后甲方移交房屋给乙方的时间不得超过2013年2月28日。”第六条约定：“甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得有效的消防验收合格证明。”第七条第1项约定：“1、甲方保证租赁房屋内获得供电部门提供的不少于500kw的用电功率，甲方负责将电源接通到给乙方独立使用的总配电房或配电柜内。”第八条第6项约定：“商场出入口及收货通道大门安装豪华电动卷帘门，租赁房屋范围内外围的门窗已安装到位。”合同还约定，天顺连锁公司须在2011年1月8日以前支付宣威新世纪公司20万元定金，待房屋移交后该定金自动转为第一年租金。任何一方未履行合同规定的相关条款义务，守约方有权终止合同，违约方除赔偿对方全部投资损失外，还向对方支付违约金人民币500万元整。合同还对双方其他权利义务进行了约定。其后，天顺连锁公司于2011年1月5日向宣威新世纪公司支付了20万元定金。2012年12月28日，“鑫御华都”工程经勘察、设计、施工、监理、建设五方主体竣工验收合格，2013年5月13日，该工程消防验收合格，2013年5月25日，“鑫御华都”工程向主管部门进行了竣工验收备案。2013年4月及同年5月16日，宣威新世纪公司书面通知师宗天顺贸易公司于2013年2月25日办理接房手续。2013年7月11日，师宗天顺贸易公司致函宣威新世纪公司，申请于次日进场装修。2013年7月12日至8月，师宗天顺贸易公司进场进行了部分装修。2013年8月8日，师宗天顺贸易公司致函宣威新世纪公司，提出租赁房屋未按合同约定安装豪华电动卷帘门、提供用电功率不符合约定、多处漏水，并要求宣威新世纪公司于8月15日前将存在问题整改到位。2013年8月22日，师宗天顺贸易公司致函宣威新世纪公司，提出截止8月16日，宣威新世纪公司仍未对租赁房屋存在的问题整改到位，要求解除合同，并由宣威新世纪公司退还20万元定金。2013年10月16日，宣威新世纪公司致函师宗天顺贸易公司，同意解除合同。师宗天顺贸易公司随即将房屋钥匙归还宣威新世纪公司。后宣威新世纪公司认为师宗天顺贸易公司单方解约的行为造成了其投入及商业机会的损失，起诉要求判令：1、由师宗天顺贸易公司向宣威新世纪公司支付500万元的违约金（含师宗天顺贸易公司已支付的20万元）；2、本案诉讼费由师宗天顺贸易公司承担。师宗天顺贸易公司提出反诉，请求：1、判令宣威新世纪公司赔偿师宗天顺贸易公司全部投资损失1603772.9元；2、判令宣威新世纪公司向师宗天顺贸易公司支付违约金150万元；3、判令宣威新世纪公司返还师宗天顺贸易公司交付的合同定金20万元；4、由宣威新世纪公司承担本案反诉的诉讼费。原审法院认为，双方当事人所签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，宣威新世纪公司向师宗天顺贸易公司移交租赁房屋的时间不得超过2013年2月28日，所移交房屋须经过国家相关职能部门及消防验收合格，房屋内要获得供电部门提供的不少于500KW的用电功率，商场出入口及收货通道大门安装豪华电动卷帘门。宣威新世纪公司主张其于2013年2月22日书面通知师宗天顺贸易公司接房，且通知时房屋已具备了合同约定的移交条件，师宗天顺贸易公司怠于接房，违约责任在师宗天顺贸易公司。然而，宣威新世纪公司不能提供证据证实其确于2013年2月22日向师宗天顺贸易公司发送了《接房通知书》，且根据已查明事实，宣威新世纪公司所建“鑫御华都”工程虽于2012年12月28日获得勘察、设计、施工、监理、建设五方主体验收合格，但至2013年5月13日才获得消防验收合格证明。庭审中，宣威新世纪公司亦承认其所提供用电功率及安装的卷帘门并不符合双方约定。由此可确定，约定交房时间届满时，租赁房屋并不具备约定的移交条件。宣威新世纪公司关于师宗天顺贸易公司怠于接房，应当承担违约责任，要求师宗天顺贸易公司向其支付500万元违约金的主张不成立。虽然宣威新世纪公司未按合同约定的2013年2月28日前向师宗天顺贸易公司移交房屋，但师宗天顺贸易公司仍于2013年7月12日进场装修，可视为师宗天顺贸易公司放弃了合同约定的交房时间权益。从全案看，合同解除的根本原因并非因宣威新世纪公司迟延交房，而是由于师宗天顺贸易公司进场装修后，宣威新世纪公司对出租房屋所存在的不符合约定的情况一直未能整改到位。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，宣威新世纪公司应向师宗天顺贸易公司承担违约责任。师宗天顺贸易公司要求宣威新世纪公司赔偿投资损失1603772.9元，但其所提供证据仅能证实其对承租房屋铺贴了部分地砖，故对瓷砖款147100元予以支持，对其所主张的零星开办费用、人员成本投入、相关设施设备投入及装修费用，因证据不足，不予支持。我国合同法所确定的违约金的主要功能在于填补守约方损失。本案中，师宗天顺贸易公司在主张损害赔偿的同时又要求宣威新世纪公司承担违约金，在损失赔偿额已确定情况下，其关于违约金的主张不予支持。双方约定师宗天顺贸易公司交付的20万元定金，在房屋移交后自动转为第一年租金，因双方合同已解除，师宗天顺贸易公司亦未实际使用房屋，该租金应由宣威新世纪公司予以返还。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）宣威新世纪房地产开发有限公司的诉讼请求；二、由原告（反诉被告）宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）师宗天顺商业贸易有限责任公司损失147100元，并返还租金200000元，共计347100元；三、驳回被告（反诉原告）师宗天顺商业贸易有限责任公司的其他反诉请求。本诉案件受理费46860元，由宣威新世纪房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费16615元，由宣威新世纪房地产开发有限公司负担1745元，由师宗天顺商业贸易有限责任公司负担14870元。”宣判后，宣威新世纪公司不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一项和第二项，改判由被上诉人师宗天顺贸易公司向上诉人支付违约金500万元（含已向上诉人支付的20万元）；2、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由为：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人在合同履行过程中一直严格履行合同义务，没有任何违约行为，系师宗天顺贸易公司怠于履行合同直至最后双方谈判解除合同，违约方应认定为被上诉人，上诉人起诉是为了维护自身利益，追偿在合同履行过程中的实际损失。本案中双方签订《房屋、场地及设施设备租赁合同书》后，上诉人于2012年12月28日完成项目竣工验收，于2013年2月22日，5月16日两次向被上诉人发出接房通知，但被上诉人一直未办理接房手续，经沟通后2013年7月12日被上诉人才进场装修，并在进场后提出少数需要整改的问题，上诉人立即按照要求进行了整改，但2013年8月22日，被上诉人师宗天顺贸易公司突然致函要求解除合同，双方于2014年10月14日进行商谈，上诉人要求继续履行合同，师宗天顺贸易公司承认由于其自身运营有问题执意解除，为顾及双方的商业利益，上诉人同意解除合同，但保留合同规定的所有合法权益的追诉权。《房屋、场地及设施设备租赁合同书》第二十二条第1项约定：“在租赁期内任何乙方未征得另一方同意而单方解除合同的，违约方除赔偿对方全部投资损失外，还向对方支付违约金人民币伍佰万元整”。此外，在签订《房屋、场地及设施设备租赁合同书》后，上诉人在涉案楼盘宣传中一直对外宣传被上诉人入驻，支付了大量宣传费用，并根据被上诉人的要求对租赁场地、设施设备进行了改造。现师宗天顺贸易公司的单方解约行为已经造成了上诉人上述投入及商业机会的损失，应当承担违约责任。2、原审认定被上诉人的损失数额错误，依据不足，在原审庭审中原审法院已经决定对损失进行司法鉴定，选定了鉴定机构，但在判决中没有做任何表述，也没有任何鉴定结论，直接认定了损失的金额。被上诉人师宗天顺贸易公司答辩称：1、本案中双方系协商一致解除租赁合同，不存在单方解除合同，对方引用的合同条款不适用于本案，导致合同解除的原因系上诉人违约，主要表现在上诉人没有按照约定交付租赁物，进场装修后发现租赁物存在重大瑕疵，要求对方整改，但未达到整改要求，被上诉人未违反合同约定，不存在过错；2、关于鉴定的问题。被上诉人确实在原审中提出过损失的鉴定申请，但在协调鉴定机构的过程中，因为上诉人已经将租赁物转租给其他商户，导致鉴定无法继续，后被上诉人撤回了鉴定的申请。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经征询双方对原审判决认定事实的意见，上诉人宣威新世纪公司提出：1、在装修过程中，其已经根据被上诉人的要求对现场进行了整改并已经整改到位；2、在2013年10月16日的函中上诉人提出过被上诉人单方违约，上诉人保留追究对方违约责任的权利。被上诉人师宗天顺贸易公司对于原审判决认定事实无异议。关于上诉人对原审判决认定事实提出的异议，本院将结合案件审理的焦点问题综合评判，对于双方均无异议的案件事实，本院予以认定。二审中，上诉人宣威新世纪公司提交2014年7月28日形成的工程预（结）算书一份，欲证实签订合同后，对于租赁物进行了改建并进行广告宣传，共计支出费用5264254.77元。被上诉人师宗天顺贸易公司质证认为，对于该份证据的真实性、合法性和证明观点，均不予认可。从形式上看，该工程预（结）算书编制人只有一个条章，没有加盖公章，不具备形式要件，封面和内容是否同一无法确认。从内容上看，对方主张系被上诉人提出要求进行改建，但证据上无法对应，对于工程预（结）算书中分项涉及的数额均不予认可。对于上诉人提交证据的可采纳性，本院将结合案件焦点问题综合评述。综合双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：上诉人认为被上诉人单方解除合同应当承担500万元违约金是否有事实和法律的依据。本院认为，双方2012年7月30日签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》中对于租赁物交付的时间、标准做了相应的约定，主要包括交房时间最晚不得超过2013年2月28日，租赁房屋须经过国家相关职能部门及消防部门验收合格才能交付等，上诉人宣威新世纪公司主张其于2013年2月22日即已发通知要求被上诉人接收房屋，系被上诉人怠于接房，存在违约事实，但一方面上诉人主张其2013年2月22日接房通知书已经送达给被上诉人没有证据证实，另一方面涉案租赁物直至2013年5月13日才通过消防验收，2013年2月22日涉案房屋也不具备合同约定的交付条件，故上诉人认为被上诉人存在怠于接房的违约事实的主张没有事实依据。关于合同的解除原因，双方合同中约定，上诉人在移交租赁房屋时，应当保证供电部门提供不少于500KW的用电功率，安装豪华电动卷帘门等，但在被上诉人进场装修后，因为现场设施设备不符合合同约定，存在漏水情况等，被上诉人要求上诉人整改，上诉人在上诉中虽然主张其已经对于现场问题在规定时间内全部整改完毕，但没有提供充足证据予以证实，对其主张本院不予支持。在上诉人不能提供充足的证据证实现场存在问题已经整改到位的情况下，被上诉人师宗天顺贸易公司要求解除合同，符合双方签订合同第二十二条第二款“在租赁期内任何一方未能履行本合同规定的相关条款义务，守约方有权终止合同……”的约定，上诉人宣威新世纪公司认为被上诉人解除合同系因为其自身运营出现问题没有证据证实，其后经双方协商，上诉人于2013年10月14日同意解除合同，故上诉人主张依照双方签订合同第二十二条第一款“在租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的，违约方除赔偿对方全部投资损失外，还向对方支付违约金人民币五佰万元整”的约定要求被上诉人支付违约金五百万元依据不足。另外，上诉人还认为其根据被上诉人的要求对于租赁房屋进行改造和宣传，支出相应费用，但其二审中提交的2014年7月28日形成的工程预（结）算书系其单方制作，分项内容既看不出施工范围，也不能证实系根据被上诉人要求整改，本院不予采纳。关于上诉人宣威新世纪公司提出的原审未经鉴定认定被上诉人装修损失没有依据的问题，本院认为，经查被上诉人在原审中提出鉴定申请后，在鉴定过程中因上诉人将租赁物转租案外人，现场已不具备鉴定条件而撤回鉴定申请，原审法院依据被上诉人举证情况确定损失数额并无不当，上诉人该主张也不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若宣威新世纪房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；若宣威新世纪房地产开发有限公司不自动履行本判决，师宗天顺商业贸易有限责任公司可在本判决确定的履行期限届满后两年内向云南省曲靖市中级人民法院申请执行。审 判 长  赵 锐审 判 员  周惠琼代理审判员  张 勇二〇一五年六月九日书 记 员  许萍萍