陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民二终字第00019号上诉人（原审原告）张海波，男，1963年5月20日生，汉族，居民。委托代理人常正堂，陕西护正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）旬阳县新百货商贸有限公司。住所地：旬阳县城关镇振旬南路中段。组织机构代码：67790370-3。法定代表人赵光平，该公司经理。委托代理人景汉祥，该公司副总经理。委托代理人袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）陕西旬阳百汇商贸有限责任公司。住所地：旬阳县城关镇振旬南路*号。组织机构代码：22319036-6。法定代表人邢晓敏，该公司经理。委托代理人李小安，该公司副总经理。委托代理人张登产，陕西法力律师事务所律师。上诉人张海波因确认合同有效纠纷一案，不服旬阳县人民法院（2014）旬阳民初字第00361号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张海波及其委托代理人常正堂，被上诉人旬阳县新百货商贸有限公司（以下简称新百货公司）的委托代理人景汉祥、袁善仓，被上诉人陕西旬阳百汇商贸有限责任公司（以下简称百汇公司）委托代理人李小安、张登产到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2008年8月，根据旬阳县人民政府关于深化国有企业改革的实施意见，百汇公司职工罗福平、沈家成、程玉立、郑斌、陈彬五人发起成立由百汇公司部分职工入股的新百货公司。2008年8月23日百汇公司与新百货公司达成《资产收购和职工安置协议书》，协议主要约定：百汇公司将所有资产移交给新百货公司，协议生效三年内，百汇公司协助新百货公司办理房屋过户手续，新百货公司按期为百汇公司职工缴纳相关社会保险等；百汇公司资产移交给新百货公司后，在百汇公司职工未全部退休前，新百货公司对移交资产不得抵押、买卖。公司成立后，张海波以入股方式，取得了新百货公司73.94%的股权。2009年6月14日经新百货公司股东会议决议将本案诉争房产转移登记给张海波、刘祥秀（张海波之妻）。2009年6月16日新百货公司与内部股东张海波签订了《房屋内部转让合同》，合同主要约定：新百货公司将位于旬阳县商贸街四巷农贸市场左侧一楼59.22平方米三间门面房屋以五十万元价款转让给张海波，房款限二00九年六月二十日前一次性付清，由新百货公司出具收款凭证，转让款付清后张海波拥有永久性资产所有权；新百货公司配合张海波办理房屋产权过户手续，一切税、费由张海波承担（根据房管局具体要求，新百货公司提供房屋所有权转让相关资料）；双方不得反悔，如单方违约的，违约方承担总价款30%的违约金等内容。2012年2月14日张海波、刘祥秀申请办理过户登记。2012年4月17日，百汇公司将本案诉争三间门面房，房产证号为旬房权证城字第01025**号，登记给新百货公司名下，变更为旬阳县城关镇商贸大街四巷1号10幢1-106室，房产证号为旬房权证产字第X300300-04-10-11**号。2012年4月28日将此处房屋由新百货公司转移登记给张海波、刘祥秀，房产证号为旬房权证产字第X300300-04-10-1106-1号。后双方当事人因购房协议发生纠纷，百汇公司以新百货公司转移房产，属违法登记行为，又将该房屋转移登记给张海波、刘祥秀名下，亦属违法登记行为为由，向旬阳县人民法院提起行政诉讼。旬阳县人民法院作出（2013）旬行初字第00023号行政判决书，撤销旬阳县房地产业管理局于2012年4月17日为新百货公司颁发的旬房权证产字第X300300-04-10-11**号房屋产权证；撤销旬阳县房地产业管理局于2012年4月28日为张海波、刘祥秀颁发的旬房权证产字第X300300-04-10-1106-1号房屋产权证。张海波不服该行政判决提起上诉，安康市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。现张海波起诉请求法院依法确认其与新百货公司所签房屋转让合同合法有效，并判令新百货公司履行合同义务、协助其办理房屋过户登记手续。第三人百汇公司请求法院依法确认新百货公司与张海波所签订的《房屋内部转让合同书》无效，判令张海波返还违法占有的旬阳县城关镇三居十九组农贸市场一楼的59.22平方米的房产。原审认为，张海波与新百货公司争议的位于旬阳县城关镇农贸市场的59.22平方米房屋权属归百汇公司，新百货公司在未取得处分权的情况下与张海波签订了购房协议，且该购房协议未经权利人百汇公司追认，属于无效合同。张海波认为购房协议经百汇公司追认，未提供证据证实，又因为百汇公司未收到购房款，故其诉讼请求证据不足，不予支持。百汇公司要求确认张海波与新百货公司签订的购房合同无效，事实与法律依据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、张海波与新百货公司签订的购房合同无效；二、张海波返还位于旬阳县城关镇三居十九组农贸市场一楼的59.22平方米的房产给百汇公司。案件受理费100元，由张海波承担。宣判后，上诉人张海波不服，提出上诉称，原审认定事实不清，遗漏以下事实：1、百汇公司将资产移交给新百货公司后，新百货公司自2008年8月至2009年实际经营了一年；2、新百货公司在将房屋出卖给张海波前还与吴亚龙签订《售房协议书》，为此，还支付了吴亚龙50000元违约金；3、张海波已向新百货公司支付500000元的合理对价；4、张海波购买房屋得到了百汇公司原法定代表人邢晓敏的追认。张海波上诉还认为原审以新百货公司在未取得处分权的情况下与张海波签订的购房协议属无效协议，属适用法律不当，理由如下：1、依据《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；2、《资产收购和职工安置协议》第七条的约定属于不动产所有权保留条款，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，该条款属无效约定；3、百汇公司已将全部资产移交给新百货公司，判决将房产返还给百汇公司违反法律规定；4、张海波与新百货公司签订的《购房协议》符合善意取得的条件，即使合同无效，按照《中华人民共和国合同法》的规定，因合同取得的财产应当返还，原审仅判决上诉人返还房屋，却未返还上诉人支付的房款。综上，上诉人请求依法撤销原判，公正判决。被上诉人新百货公司答辩称，按照新百货公司与百汇公司签订的《资产收购和职工安置协议书》的约定，在百汇公司职工未全部退休前，新百货公司不得将资产抵押、买卖，百汇公司未将房屋权属转移给新百货公司之前，新百货公司没有该房产的处分权，原审认定事实清楚，适用法律正确。张海波未提供证据证实其与新百货公司签订的《房屋内部转让合同书》经权利人百汇公司的追认，因此，合同应属无效。生效的行政判决已经撤销了张海波的房产证，该房屋应回归原始状态，即就是在百汇公司名下。新百货公司仅对房产享有使用权，故其与张海波签订购房协议，是无权处分行为。现张海波没有证据证实百汇公司对出售房屋进行追认。张海波也没有证据证明其支付了对价，是变相将公司财产占为己有。张海波的房产证已经撤销，不构成善意取得；《资产收购和职工安置协议》约定不得抵押、出售资产并非不动产所有权的保留约定，而是对房产限制性条款。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。被上诉人百汇公司答辩称，张海波与新百货公司签订的《购房协议》所涉房产，为百汇公司所有。张海波和新百货公司在未经百汇公司同意的情况下，擅自将房产变更登记到张海波名下，已为生效行政判决撤销房产证。新百货公司在未取得处分权的情况下擅自与张海波签订的房屋买卖协议，是无效合同。张海波没有确凿证据证明其为购买房屋支付了500000元合理对价。上诉人认为新百货公司未取得房产证，处分房产不影响合同的效力，但新百货公司仅取得使用权的前提下，无权处分百汇公司的房屋。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，不得对抗法律规定。《资产收购和职工安置协议》约定不得抵押、出售资产并非不动产所有权的保留约定，而是对房产限制性条款。张海波与新百货公司签订的《购房协议》不符合善意取得的条件。请求二审依法维持原判。二审中，张海波提交了以下证据：1、欠条复印件一张，载明：今欠到罗福平等五人退股本金伍拾万元整，此款属旬阳县新百货公司控股股东张海波、吴世平、丁西贵三人向罗福平五人退回入股本金50万元欠条，限在2008年12月31日付清。经办人张海波、吴世平。2008年5月28日。用于证明张海波代表公司将购买房款的500000元作为退股本金支付给罗福平等五人。被上诉人新百货公司、百汇公司质证认为该欠条没有提供原件，不能作为证据使用，该欠条是张海波向别人出具的却又在张海波处，是虚假证据。经质证后，合议庭认为因张海波未能提供欠条原件与复印件相核对，故对该欠条的真实性不予认定。2、申请证人梁建平、杨锋出庭作证。证明2011年10月23日百汇公司时任董事长邢晓敏同意新百货公司将本案房屋转让给张海波。新百货公司质证认为，对于梁建平、杨锋的证言没有异议。但证言未能证明百汇公司同意将本案房屋转让给新百货公司，新百货公司转让给张海波，邢晓敏当时也是不同意的。百汇公司质证认为，邢晓敏不可能背着公司作出损害公司利益的承诺，他也不知道房屋是怎么转给张海波的。经质证，合议庭认为，梁建平的证言证明张海波将其拥有新百货公司的股权转让给民威公司时，邢晓敏未当场表示同意张海波购买房屋，后经其给邢晓敏做工作，邢晓敏同意了，梁建平将三间门面房的房产证交给张海波（该房产证原由梁建平保管）；杨峰证言证明，事后是梁建平告知其邢晓敏同意的。而经本院调查邢晓敏，邢晓敏否认张海波购买房屋得到其同意，且没有其他证据证明百汇公司对此予以追认。故对该组证人证言的证明目的不予采信。经二审审理查明，一审认定的“2009年6月14日经新百货公司股东会议决议将此处房产转移登记给张海波、刘祥秀（张海波之妻）”事实中，因2009年6月14日新百货公司的股东会会议决议没有股东签字确认，故本院对此不予认定。一审查明的其他事实各方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，百汇公司与新百货公司签订《资产收购和职工安置协议书》后，新百货公司接手了百汇公司移交的资产及花名册上的职工。上述事实有《资产收购和职工安置协议书》、《房屋内部转让合同》、旬阳县人民法院（2013）旬行初字第00023号行政判决书，本院（2014）安中行终字第00007号行政判决书、各方当事人的陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为新百货公司与张海波签订的房屋买卖合同是否有效。按照2008年8月23日百汇公司与新百货公司签订的《资产收购和职工安置协议书》第7条的约定，百汇公司将资产移交给新百货公司后，在百汇公司职工未全部退休前，新百货公司不得抵押，不得买卖，以保证百汇公司职工的权益不受损害。2009年6月16日新百货公司在未取得房屋所有权的情形下与其股东张海波签订《房屋内部转让合同》，擅自将涉案房产出售给张海波，张海波作为新百货公司的股东，明知《资产收购和职工安置协议书》的约定，仍与新百货公司签订房屋买卖合同，现没有证据证明房屋所有权人百汇公司对新百货公司将房屋出售给张海波的行为予以追认，张海波与新百货公司的行为已构成恶意串通，损害了百汇公司的利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，新百货公司与张海波签订的《房屋内部转让合同》无效。故张海波上诉认为本案应当适用《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应当认定合同有效的理由不能成立。张海波在上诉中还认为其购买房屋符合善意取得的规定。因张海波与新百货公司签订房屋买卖合同时明知新百货公司未取得房屋所有权，即并非善意，且其房屋产权证书已被生效的行政判决依法撤销，故张海波的购买行为不构成善意取得。至于张海波称其用购房款500000元代新百货公司向罗福平等五人支付了退股本金，即使合同无效，亦应当返还该房款的问题，其可另行主张权利。原审判决认定事实清楚，虽然原判以新百货公司无处分权为由认定新百货公司与张海波签订的房屋买卖合同无效属适用法律不当，但其判决结果并无不妥，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张海波负担。本判决为终审判决。审判长  周红梅审判员  李 丹审判员  帅文婷二〇一五年六月八日书记员  刘慧琴