杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭下民初字第1137号原告：蒋启平。委托代理人（特别授权代理）：吴丽云。被告：杭州通和房地产开发有限公司。法定代表人：王晓鸣。委托代理人（特别授权代理）：薛春晓、方莉。原告蒋启平诉被告杭州通和房地产开发有限公司（以下简称通和公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月9日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2012年8月1日公开开庭进行了审理。原告蒋启平及其委托代理人吴丽云，被告通和公司委托代理人薛春晓、方莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋启平诉称，2009年原告蒋启平预购被告本市下城区都市枫林25幢3单元301室住房一套，房屋总价793201.5元。被告要求原告先付30%购房款后再签订协议，2009年7月10日原告通过银行转账向被告支付23.7960万元。由于此房源当时是限制房，暂不能正常买卖，故被告单位要求以以租代售的方式与原告签订协议，当时被告为甲方，原告与陈鹰作为乙方签订协议，约定房屋买卖价格，并约定此房获得交易许可时，乙方按约定价支付剩余房款，甲、乙方签订正式购房合同。同年8月1日陈鹰与原告协议此房租售权归原告一人所有，并向被告单位说明情况得到允许。8月24日原告依据以上凭证从被告单位领取了注明原告蒋启平为业主的房屋转接单，8月29日原告凭此房屋转接单在都市枫林物管处办理了注册登记、领房装修入住。2011年6月8日原告接到被告单位电话通知，此房已获销售许可。要求原告一次性付清剩余房款及维修基金共计56.2613万元，方可签订房屋买卖合同。当原告通过银行转账付清全额房款后，被告单位却拒绝原告用自己的名字签约购房合同，提出若要在购房合同上写有原告姓名就要增加购房款。原告认为，原告基于对被告的信任，借款举债按约定付清全额房款，而被告却迟迟不与原告签订正式购房合同，不肯办理房产过户手续。给原告造成了极大的经济损失和精神伤害。为维护合法权益，诉请判令：1、确认杭州市下城区都市枫林25幢3单元301室房产所有权属原告个人所有；2、判令被告与原告办理都市枫林25幢3单元301室房屋产权过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。被告通和公司辩称：本案诉争房屋系限制房，仅以内部价格向内部员工以租赁方式发售，只有是答辩人公司员工才享有这种福利待遇。诉争房源合同单价为7450元，面积为106.47平米，总价为793201.5元。这个价格已经是当时85折后的价格，是基于福利性质以优惠的价格出售给内部员工的，原告作为外部人员且与陈鹰无任何亲属关系，不能享受该待遇。对此答辩人在2009年3月17日已经在公司内网中发布《关于都市枫林限制房面向内部员工租赁的通知》。涉案租赁协议当时答辩人是与陈鹰签订的，并无原告本人签名。陈鹰作为答辩人的置业顾问，利用其销售的职务便利，在租赁协议上添加原告名字，造成答辩人误认原告为陈鹰家属，且在不知道陈鹰已与原告协议此房租售权归原告所有的情况下，为原告办理了收款及房屋交接手续，但这不能代表答辩人承认或认可原告个人有权租赁和购买优惠房屋。原告与陈鹰未向答辩人说明该情况，更没有得到答辩人的允许，两人私自协议约定该房的租售权归原告一人所有，其行为实质上属于转租转让行为，该行为变相地将公司内部优惠让给与公司无关的人员，侵害了答辩人合法权益。2009年3月17日答辩人已经在公司内网中发布《关于都市枫林限制房面向内部员工租赁的通知》，通知原租赁都市枫林限制房的内部员工前来公司总部签订正式的商品房买卖合同并办理相关手续。但陈鹰均不愿意来办理手续，也未来公司说明情况，而原告则多次来答辩人公司要求将房屋以租赁价格卖给原告，这是违反答辩人公司制度与原则的，因此答辩人是绝不同意的。综上，答辩人认为，原告在答辩人不知情的情况下与陈鹰私下串通，骗取合同，欲使得原告享受只有答辩人内部员工才有的权利，该行为属于不当得利，已经造成答辩人公司员工的不满。要求判决驳回原告的诉讼请求。为证明诉讼请求所依据的事实，原告蒋启平提交了下述证据材料：1.银行转账单，欲证明原告向被告支付30%购房款；2.租赁协议，欲证明原、被告以租赁协议形式约定购房事项；3.收款收据发票，欲证明被告开具的收款凭证上就有原告名字；4.原告和陈鹰签订的协议，欲证明租赁协议乙方权利义务已经归属原告一人；5.房屋转接单，欲证明被告认可原告为合同一方；6.住宅交付单、天然气初装单、证明，欲证明诉争房屋原告已经入住，房屋的所有权属于原告；7.短信、银行转账单，欲证明被告告知原告交款账号，原告已经付清全额房款，被告已经认可由原告购买；8.杭州住房保障局回复，欲证明诉争房屋已经获得销售许可；9.房租售价单，欲证明原告按照被告当初推售的价格付清了房款。10.情况说明，欲证明诉争房屋租售权属原告一人，陈鹰已经放弃了权利。对上述证据，经质证被告通和公司对证据1真实性合法性无异议，证明对象有异议，认为打款的蒋洪林身份不明，不能证明就是原告。对证据2证明对象有异议，认为原告的名字是后来添加的，而且是陈鹰代签的。对证据3真实性合法性无异议，认为因陈鹰在协议上签了蒋启平的名字，被告误以为原告是陈鹰家属，所以才开具的。被告认可如果原告和陈鹰一起来享受这个房源，被告是同意的，但仅仅是蒋启平一个人不行。对证据4真实性无异议，合法性证明对象有异议，认为并没有告知被告并经被告许可，诉争房屋性质也是不能转租和转让的。对证据5真实性无异议，欲证事实有异议，认为只是因为原告在租赁协议上有名字。对证据6真实性无异议，欲证事实有异议，认为均是因误认为原告是陈鹰家属造成的，实际情况中有男女朋友用来做婚房一起签约被告也是认可的。对证据7真实性无异议，欲证事实有异议，认为短信和通知书陈鹰和原告都收到了，如果是俩个人一起购买，不论是他们谁打款被告都是认可的。对证据8无异议，被告一直要求陈鹰前来签订合同。对证据9真实性无异议，认为仅是对公司内部员工的福利，是陈鹰私自拿给原告的。对证据10真实性未提出异议，但认为只是陈鹰与原告自己的行为，未向被告备案也未经被告许可。本院认为，对原告所提交上述十组证据的真实性被告并无异议，对证据1的疑问，在法庭提问当中被告又认可全部诉争房屋的房款已经由原告与陈鹰全部付清，且又未在法庭另行指定的举证时间内对证据1提出反驳证据，对证据2租赁协议上原告的名字被告认为是后添加的，但该协议与被告自行提交的证据1相一致，且质证意见中被告也认可有内部员工与朋友共同购买的情况，综上本院认为上述证据相互之间均能反映出与本案之间的关联性，故对其证据效力予以认定。为证明答辩意见所依据的事实，被告通和公司提交了下述证据：1.租赁协议复印件，欲证明该租赁协议签订的一方为陈鹰，并无原告本人签名，原告的名字是事后添加的；2.劳动合同复印件。欲证明陈鹰在租赁协议签订期间是通和公司员工；3.通和公司在内网发布的《关于都市枫林限制房面向内部员工租赁的通知》，欲证明通和公司于2009年3月17日发布通知，对公司所属的15套限制房源面向内部员工实行租赁；4.公证书，欲证明被告通知陈鹰前来签订正式商品房买卖合同并办理相关手续。对上述证据经质证，原告蒋启平对证据1有异议，认为协议一式三份，被告持有两份，不可能事后添加。本院认为该协议虽系复印件，但其内容与原告提交的证据2相一致，在协议承租方一栏中仍旧有原告蒋启平名字，由此并不能证明蒋启平名字是事后才加的，反而能够证明被告处持有的合同中合同乙方仍然为原告与陈鹰两人，该事实与本案纠纷存在关联性，故对其证据效力予以认定。对证据2无异议，对其证据效力予以认定。对证据3提出异议，认为对该通知从没看到也没有听说过，租赁协议上也没有这项内容，原告当时遇到的其他准备租售限制房的人也并不全是原告单位的员工，还有被告单位员工的熟人和朋友，所以原告才有了预购的想法，被告发布通知是因为限制房源不能公开租赁销售，用这种方式来回避风险，原告整个购房过程中都是被告直接和原告本人联系操作的，包括领房与缴纳房款，被告财务收据有原告名字，对陈鹰只是代理的性质被告应是明白的。本院认为，被告主动提出该通知系在单位内网发布的，故在无其他证据证明原告亦应知道该通知的情况下，该证据本身不能证明原告应明知诉争房屋为仅供内部员工的，且该通知本身为原告单方制作的书面证据，在质证对方不认可的情况下其真实性无法确定，故对其证据效力本院不予认定。对证据4有异议，认为在当时明知陈鹰已经将合同权利转让给原告一人且原告已经付清房款的情况，被告继续通知陈鹰签约是有恶意的，会造成一房两卖。本院认为，该事实经过公证机构公证，与本案纠纷存在关联性，故对其证据效力予以认定。综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：案外人陈鹰原系被告通和公司职工，2009年7月15日陈鹰代表自己及原告蒋启平（合同乙方）共同与被告通和公司（合同甲方）签订《租赁协议》一份，双方约定：乙方向甲方租赁都市枫林25幢3单元301室，建筑面积106.47平方米的房屋，每月租金800元，租期暂定三年，合计28800元，乙方自愿在2009年7月15日前向甲方缴纳租赁履约保证金237960元，甲方在保证金缴纳15天内即2009年8月1日前将房屋交付使用，租金无需另外支付，租期内直接在履约保证金内扣除。双方同意本住宅在获得销售许可的情况下，乙方有权按照本协议书约定的价格优先购买租赁房屋，已经支付的履约保证金抵扣房款。如果甲方在租赁期内取得该房屋的销售许可，则乙方必须在接到甲方通知后7天内决定是否购买，如在7天内未书面通知甲方要求优先购买的，则丧失优先购买权，甲方有权另行销售。若乙方购买住宅，应按照通知书的时间与要求签订正式的商品房买卖合同并在两个月内付清全款，原支付的履约保证金可以冲抵房款，且无须另行支付租金。如乙方不购买的，甲方在30天内退还履约保证金，退款时在保证金中按照约定租金扣除累计租金，余款按照银行利息给付利息。如租赁期满甲方仍旧无法取得该房屋销售许可手续的，乙方可以办理退房，甲方在30天内退还履约保证金，退款时在保证金中按照约定租金扣除累计租金，余款按照银行利息给付利息。乙方租赁的住宅在乙方未取得产权证之前，在未取得甲方认可的前提下不得以任何形式转让或者转租给第三者，否则甲方可以解除协议收回住宅，30天内退还已付款项的90%。甲方完毕住宅销售的合法手续后，按照协议附件1中约定的计价方式计算住宅总价。待房屋可以正式销售时，甲方按照协议约定的地址另行通知乙方，乙方接通知后如期履约的，甲方将该房屋租赁履约保证金冲抵乙方购房首付款，乙方需当即办理银行按揭或支付余款。甲方承诺本协议签订之日起3年内完备住宅销售合法手续，甲方配合乙方办理本协议项下的相关产权证，乙方根据政府有关规定办理住宅产权证的相关税费。附件中载明杭州市下城区都市枫林25幢3单元301室房屋单价7450元每平方米，总价793201.5元。2009年7月17日被告开具了收取陈鹰、蒋启平237960元都市枫林25幢3单元301室房屋租赁押金的收据。2009年8月1日陈鹰与蒋启平签订《协议》约定：双方共同与通和公司签订的租赁协议中房屋租赁权归蒋启平所有，由蒋启平交纳该房屋租金。由于都市枫林25幢3单元301室房产暂不能销售，若此房获得销售许可证，则房屋所有权归乙方所有，并由乙方交纳剩余房款70%。2009年8月24日通和公司向蒋启平交付了都市枫林25幢3单元301室房屋，之后蒋启平一直居住该房屋至今。2011年5月通和公司取得了诉争房屋的初始房屋产权登记，2011年7月通和公司通知蒋启平交纳剩余房款，同月蒋启平付清了全部剩余房款。但蒋启平要求单独与通和公司就诉争房屋签订《商品房买卖合同》受到通和公司拒绝。2011年8月通和公司向陈鹰发出《关于面向原租赁都市枫林限制房内部员工购买的通知书》，要求陈鹰如需要购买诉争房屋的应在2011年8月25日前来公司签订正式的《商品房买卖合同》，并说明该限制房源属于公司福利性质，仅针对公司内部员工租赁和购买。由于通和公司至今拒绝与蒋启平就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，故引起诉争。本院认为，2009年7月15日陈鹰代表自己及原告蒋启平与被告通和公司签订的协议虽名为租赁协议，但该协议中关于“在获得销售许可的情况下，乙方有权按照本协议书约定的价格优先购买租赁房屋”等相关内容，实质为双方一定条件下就转让诉争房屋达成的预约合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备﹤商品房销售管理办法﹥第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中的租赁协议关于转让房屋的标的、价格均约定明确，其中关于履约保证金的约定内容也明显有别于通常的租赁合同，且被告也已经收受了全部购房款，故该合同实际已就诉争房屋在双方达成了买卖关系。至于房屋买卖合同的双方，根据原、被告提出的文本内容，其中一方应为原告蒋启平与陈鹰双方，否则之后通和公司向蒋启平收取房款，交付房屋的行为就无法解释。至此本案所争议的焦点归结于陈鹰将合同一方权利义务全部转让给原告蒋启平是否适当，是否符合合同约定。根据协议约定“乙方租赁的住宅在乙方未取得产权证之前，在未取得甲方认可的前提下不得以任何形式转让或者转租给第三者，否则甲方可以解除协议收回住宅”，本案中蒋启平与陈鹰既然同属合同乙方，那么就并非合同之外的第三者，而对于是否不得将共有的合同权利义务转让给共有的另外一方，在合同中则无约定。根据合同法规定，“债权人转让权利的，应通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。”现在被告已经确认房款全部付清，陈鹰也已经明确告知被告将自己共有的合同权利转让给原告，合同权利已经全部归结为原告一人，被告再拒绝与原告签订商品房买卖合同及协助办理过户手续，就违背了其应履行的合同义务，对原告要求被告办理诉争房屋产权过户的请求本院予以支持。原告购得诉争房屋的起因源自被告给予内部员工的待遇，是被告员工在享受待遇后自愿的处分行为，被告认为最终原告单独购房行为侵害了公司及公司员工利益的意见不当，本院不予采信。但鉴于房屋属于不动产范畴，其权属的确认应在产权登记后才发生公示效力，故在房屋尚未进行产权登记之前，对原告目前即要求确认房屋权属的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条《中华人民共和国合同法》第八十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告蒋启平办理都市枫林25幢3单元301室房屋产权过户手续；二、驳回原告蒋启平的其他诉讼请求。本案受理费11732元，因本案适用简易程序而减半收取5866元，由原告蒋启平承担2933元，由被告杭州通和房地产开发有限公司承担2933元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11732元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审判员  章幼戎二〇一二年九月二十八日书记员  吕佳宁