上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2521号原告(反诉被告)：励仲雨，男，1975年1月27日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈军，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨绵宝，男，1991年1月9日生，汉族，住福建省。被告(反诉原告)：张为存，男，1990年10月20日生，汉族，住���徽省。两被告共同委托诉讼代理人：侯福男，上海市公义律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈代斌，安徽天爱律师事务所律师。原告励仲雨诉被告杨绵宝、张为存房屋租赁合同纠纷案及反诉原告杨绵宝、张为存诉反诉被告励仲雨房屋租赁合同纠纷案，本院立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)励仲雨及委托诉讼代理人陈军，被告(反诉原告)杨绵宝及两被告共同委托诉讼代理人侯福男、陈代斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告励仲雨向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年11月2日解除；2、两被告支付2015年8月1日至2015年9月30日期间的房屋租金人民币36,000元；3、两被告支付上述拖欠租金的滞纳金人民币5,400元(按每日人民币18,000元的千分之五计算2个月)；4、��被告支付违约金人民币36,000元；5、两被告支付水、电费人民币100元；押金人民币36,000元抵扣欠费，多余部分返还。事实与理由：两被告擅自将承租房屋改作美发工作室用于经营且拖欠租金等费用，造成原告与房屋权利人提前解除合同并需支付违约金，诉请违约金即为损失赔偿。被告杨绵宝、张为存辩称：原告与房屋产权人于2015年6月6已解除房屋租赁合同，无权继续出租，两被告已支付3个月的押金及全部租金但实际使用仅1个月，故除水、电费以外的诉讼请求均不同意。反诉原告杨绵宝、张为存向本院提出诉讼请求：1、撤销反诉原、被告之间的房屋租赁合同；2、反诉被告返还2015年7月1日至2015年7月30日期间的租金人民币18,000元及押金人民币36,000元；3、反诉被告赔偿预期可得利益人民币35,504元(按正常经营估算)；4、反诉被告赔偿装修损失人民币40,000元、设备添置损失人民币90,000元、广告费损失人民币30,000元、人工工资损失人民币75,000元。事实与理由：反诉原、被告签订房屋租赁合同时就租赁房屋经营美发工作室事宜口头达成一致，反诉原告为经营投入大量物力、财力，根据房屋情况装修及添置设备，但在经营1个月后，迫于房屋产权人的压力而无法为继；反诉被告隐瞒租赁房屋不可用于经营之事实，造成反诉被告因重大误解而损失，故要求撤销合同及反诉被告赔偿损失。反诉被告励仲雨辩称：房屋租赁合同的签订系双方真实意思表示；合同中明确约租赁房屋为住宅，房屋内装修系由反诉被告完成；预期利益与反诉被告无关，而反诉原告要求赔偿的各项损失与房屋性质不一致；故不同意反诉原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、励仲雨与杨绵宝、张为存签订房屋租赁合同，约定励仲雨将上海市瑞金一路XXX号XXX室西南间出租于杨绵宝、张为存，房屋类型为住宅；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，月租金人民币18,000元，每次房租到期日前7天支付，押金人民币36,000元。杨绵宝、张为存接收房屋后经营美发工作室，并已支付励仲雨押金及截止2015年7月31日的租金。2、上海市瑞金一路XXX号XXX室房屋权利人黄鹰与励仲雨于2014年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定黄鹰将上海市瑞金一路XXX号XXX室房屋出租给励仲雨，租期自2014年9月1日至2022年8月31日止。2014年9月至2017年8月期间每月租金人民币13,000元，励仲雨享有转租权。合同另约定、励仲雨若发生改变该房屋(居住用)使用用途等违反国家和本市相关房屋使用和物业管理的规定的行为，受到房管等部门责令整改且超期未能整改的；黄鹰可以书面通知励仲雨解除本合同，励仲雨己有固定装修自动转移给黄鹰并向黄鹰支付违约金人民币50,000元整。2015年6月5日，黄鹰以励仲雨转租他人改变房屋用途用于经营为由书面通知解除合同，并转发于张为存、杨绵宝要求其归还房屋。3、黄鹰就其与励仲雨房屋租赁事宜于2015年6月向本院提起诉讼，诉称：原、被告于2014年5月28日签订了一份《房屋租赁合同》，原告将本市瑞金一路XXX号XXX室房屋出租给被告，并明确约定房屋只可用于居住性用途。但被告将房屋转租给他人开设美发工作室；故起诉要求确认《房屋租赁合同》于2015年6月6日解除，并要求被告支付违约金人民币50,000元及赔偿房屋恢复居住用途所需的费用。励仲雨则辩称：被告没有任何违约���为，转租给他人后，他人的经营行为不是被告的责任，故不同意原告的诉讼请求。本院审理后认为：被告将房屋转租给张为存、杨绵宝，张为存、杨绵宝将房屋作为营业用房使用，无论被告原先是否知晓，在2015年5月29日原告通知被告要求整改后，仍无整改行为作出，故按合同约定原告有权通知被告于2015年6月6日解除合同并同时要求被告承担违约责任；关于原告要求被告赔偿房屋恢复居住用途所需费用的主张，未提供依据，不予支持。2015年11月12日，本院依法作出(2015)黄浦民四(民)初字第2273号民事判决：一、原告黄鹰与被告励仲雨在2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月6日予以解除；二、被告励仲雨应在本判决生效后十五日内迁出本市瑞金一路XXX号XXX室房屋；三、被告励仲雨应在本判决生效后十五日内给付原告黄鹰违约金人民币50,000元；四、驳��原告黄鹰其余诉讼请求。励仲雨不服判决上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院于2016年3月31日作出(2016)沪02民终208号终审判决：驳回上诉，维持原判。4、2015年9月29日，张为存、杨绵宝将房屋返还于黄鹰并搬离所有私人物品。截止2015年9月，励仲雨按每月人民币13,000元的标准支付黄鹰的房屋使用费。5、证人王某出庭作证并接受双方当事人质证时陈述：其在为双方提供房屋租赁合同居间服务时已就张为存、杨绵宝意图将租赁房屋用于经营预约性质美发工作室告知双方；双方达成的租金价格符合住宅租金标准，6、对于张为存、杨绵宝就其损失提供的合同、协议、发票、网络截图等证据，励仲雨以欠缺关联性、完整性为由不予认可；而对于张为存、杨绵宝就其损失提供的汇总表、清单则以系单方制作而不予认可。本院认为，励仲雨与张为存、杨绵宝就上海市瑞金一路XXX号XXX室西南间房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。房屋租赁合同中已注明房屋类型为住宅，而住宅不能用于商业经营系无须释明的常识，且张为存、杨绵宝实际亦按约使用了房屋，故对于张为存、杨绵宝以励仲雨隐瞒租赁房屋不可用于经营之事实要求撤销房屋租赁合同之诉讼请求不予支持。励仲雨对上海市瑞金一路XXX号XXX室西南间房屋享有的转租权来源于其与房屋权利人黄鹰签订的《房屋租赁合同》，而该《房屋租赁合同》于2015年6月6日确认解除，励仲雨享有的转租权于此日终止，故励仲雨与张为存、杨绵宝就上海市瑞金一路XXX号XXX室西南间房屋签订的房屋租赁合同亦应于同日确认解除。因合同解除，励仲雨与张为存、杨绵宝之间的约定权利义务终止，故对于张���存、杨绵宝要求励仲雨返还2015年7月1日至2015年7月30日期间的租金人民币18,000元及押金人民币36,000元的诉讼请求应予支持；对于励仲雨要求张为存、杨绵宝支付支付2015年8月1日至2015年9月30日期间的房屋租金及滞纳金的诉讼请求不予支持；张为存、杨绵宝应按其与励仲雨达成的一致意见补付水、电费人民币100元。合同解除与张为存、杨绵宝未按租赁房屋的性质使用房屋存在直接因果关系，张为存、杨绵宝存在过错；而综合双方当事人、证人的陈述，励仲雨对于张为存、杨绵宝未按租赁房屋的性质使用房屋事宜事先已知晓，事后又未采取积极有效的措施予以制止，亦存在过错；双方均有过错导致合同解除，应当各自承担因合同解除造成的损失而无权向对方索赔；而张为存、杨绵宝主张的预期可得利益缺乏事实依据，添置设备可自行拆离、广告费、人工工资属���正常经营成本而非损失；故对于励仲雨要求张为存、杨绵宝支付违约金人民币36,000元以弥补其向黄鹰支付违约金的损失及张为存、杨绵宝要求励仲雨赔偿装修等损失的诉讼请求均不予支持。励仲雨已按每月人民币13,000元标准支付黄鹰房屋使用费直至2015年9月。而张为存、杨绵宝在2015年6月7日至2015年9月29日期间仍占用上海市瑞金一路XXX号XXX室西南间房屋，故该期间的房屋使用费应由张为存、杨绵宝承担并向励仲雨偿还。鉴于张为存、杨绵宝仅要求返还2015年7月1日起的租金，故其承担的房屋使用费应自该日起算。又鉴于双方均同意张为存、杨绵宝以押金冲抵应付费用，故该款以押金先行冲抵，不足部分由张为存、杨绵宝另行支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、确���原告(反诉被告)励仲雨与被告(反诉原告)张为存、杨绵宝就上海市瑞金一路XXX号XXX室西南间房屋签订的房屋租赁合同于2015年6月6日解除；二、原告(反诉被告)励仲雨于本判决生效之日起三日内返还被告(反诉原告)张为存、杨绵宝房屋租金人民币18,000元；三、被告(反诉原告)张为存、杨绵宝于本判决生效之日起三日内偿还原告(反诉被告)励仲雨2015年7月1日至2015年9月29日期间的房屋使用费人民币39,000元，该款以被告(反诉原告)张为存、杨绵宝已支付的押金人民币36,000元先行冲抵，押金不予返还；四、被告(反诉原告)张为存、杨绵宝于本判决生效之日起三日内补付原告(反诉被告)励仲雨水、电费人民币100元；五、对于原告(反诉被告)励仲雨的其余诉讼请求不予支持；六、对于被告(反诉原告)张为存、杨绵宝的其余诉讼请求不��支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,600元，反诉案件受理费人民币5,811.20元，合计人民币7,411.20元，由原告(反诉被告)励仲雨负担人民币2,000元，由被告(反诉原告)张为存、杨绵宝负担人民币5,411.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  黄 啸人民陪审员  石志仁二〇一七年一月二十四日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。