杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2006）上民一初字第126号原告徐坚。委托代理人邵蕙菁、方华。被告杭州城站服饰市场。负责人沈双喜。被告杭州城站服饰市场有限公司。法定代表人沈双喜。委托代理人郭惕平。被告陈智民。原告徐坚诉被告杭州城站服饰市场（以下简称城站市场）、杭州城站服饰市场有限公司（以下简称服饰公司）、陈智民租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2006年2月8日公开开庭进行了审理。原告徐坚及其委托代理人邵蕙菁、方华，被告服饰公司的委托代理人郭惕平到庭参加诉讼。被告城站市场及陈智民经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2002年10月，原告受被告城站市场刊登在报纸上的招商广告吸引，与其签订“杭州城站服饰市场营业房（摊位）租赁合同”，约定被告城站市场将B－300号营业房（摊位）壹间租给原告营业使用，期限从2003年1月28日起至2008年1月27日止，年租金为人民币13859元。五年共计69295元。租金分三期支付，第一期原告在签订合同时支付一年半租金20788元，第二期在2004年1月27日前支付27718元，第三期在2006年1月27日前支付。其中半年租金作为第二、第三期租金的保证金。如第二、第三期租金不按时支付，该半年租金不再退还。2002年10月8日原告支付了第一笔一年半租金金额为17788元，且摊位保证金3000元抵扣租金，合计20788元。合同同时还约定，任何一方违约，均应向对方支付租金总额每日1%的违约金。之后，原告按被告的要求在2002年11月8日开始试营业。但由于被告未办妥消防许可证，且房屋不具备三证，致使商户无法办理营业执照进行营业，且每天只给七个半小时的营业时间，故商户们开始信访。2003年9月7日被告服饰公司发出公告告之从2004年1月1日起计租金，2002年11月8日至2003年12月31日免除租金，但由于被告未办好相关手续，无法营业，后市场关闭。原告后经了解，城站市场自登记后即承包给陈智民经营，租金也由其实际收取，该市场也仅办理了一年的市场登记证，由于市场严重违规，致使原告蒙受巨大经济损失。故现提起诉讼，请求法院判令三被告连带返还原告租金20788元，支付违约金4157元。被告城站市场及被告陈智民未到庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为其放弃抗辩。被告服饰公司辩称：本案是一起租赁合同引发的纠纷，因原告违约在先，未按期交租金、物业管理费、办理工商登记，故被告于2004年12月28日发布公告，解除双方的合同，故恳请依法驳回原告的诉讼请求。审理中，原告向本院提交下列书面证据材料：1、营业房（摊位）租赁合同，证明原告与城站市场签订租赁合同及租金金额、支付期限。2、租金收据，证明原告已支付一年半租金。3、承包协议，证明被告城站市场与陈智民有承包关系。4、信访局联名信交办单，证明原告上访时间及上访原因。5、反馈单，证明被告在2003年9月前经营场地未经消防验收。6、招商广告，证明市场是服饰经营所用。7、照片，证明被告违约。8、被告城站市场给中闽大厦的函，证明被告没有办妥消防许可证。9、城站工商所通知，证明因被告未办妥相关手续导致原告未能申办营业执照。被告服饰公司向本院提交下列书面证据材料：1、（2005）上民二初字第474号民事判决书，证明双方合同合法有效，原告未按约支付租金和物业管理费用，构成违约，被告公告解除合同是合法的。2、公告，证明12月28日发布公告告之没有补交租金、物管费的商户租赁合同予以解除。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据4有异议，认为与本案无关，本院认为，市场经营户联名上访要求解决问题，这一事实被告并未否认，而原告提交的该证据仅为证明上访及上访的原因，故对该证据予以确认。被告对原告提交的证据5无异议，但认为消防要求已经符合，本院认为该证据系杭州市城站广场改建工程指挥部于2003年10月9日针对杭州市信访局的转办单的回复函，提出针对消防设施、设备检查中存在的问题进行了整改，符合了市场开业的消防要求。故对原告欲证明被告在2003年9月前经营场地未经消防验收的证明目的应结合其它证据综合考虑。被告对原告提交的证据6、7认为与本案无关联，本院认为，被告城站市场系一家服饰批发、零售市场，营业时间因需根据人流量、经营状况及其它情况合理制定，故原告提交的该两份证据与本案无实质性的联系，故两份证据与本案无关联。被告对原告提交的证据8的真实性无异议，但认为该函反映的内容后来发生了变化，已延期到8月31日。故本院对原告提交的该证据的证据效力予以确认，对该证据反映的内容是否客观存在应结合其它证据综合考虑。被告对原告提交的证据9真实性无异议，但认为与本案无关联，本院认为该证据客观上仅能反映城站工商所要求B114租户说明情况，与原告证明目的无关，故对其证据效力予以确认，对其证明力不予确认。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为本案的事实理由与该判决书陈述的理由部分有差别。本院认为本案当事人的诉请主张的依据与该判决书中当事人的诉请主张的依据及证据证明目的差异，故该证据反映的客观事实予以确认，而对被告旨在证明的目的不予认可。原告对被告提交的证据2认为与本案无关联。本院认为本案争议的焦点是被告的消防设施是否符合开办市场的要求，被告在履行合同过程中是否具备违约行为还是原告在履约过程中存在未交租金及物业管理费的违约行为。故本院对被告提交的该证据的真实性予以确认，而对证明目的结合本案事实综合考虑。根据上述证据及双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：2002年8月22日被告城站市场与被告陈智民签订“杭州城站服饰市场承包责任书”一份，约定承包期从2002年8月22日至2008年8月21日，承包期内发生的债权、债务由陈智民享受和承担。承包结束以后，陈智民在承包期内发生的债权、债务由陈智民延续。陈智民对租赁出去的房租款同意全额交给市场财务，待招商铺位满70%以后，根据同业主签约的协议，完税以后进行分享提取。同年10月原告与被告城站市场就B－300号建筑面积为17.37平方米营业（摊位）一间签订租赁合同一份，租赁期限自2003年1月28日至2008年1月27日止。年租金13859元，五年租金共计69295元。租金分期支付，第一期原告在签订合同时支付一年半租金20788元，第二期租金在2004年1月27日前支付27718元，第三期租金在2006年1月27日前向城站市场支付，并加付押金1000元，若原告未按期支付租金，城站市场将不予退还原告按期尚余在市场处的半年租金6929.50元，押金在合同期满后三天内退还。原告在接受物业管理服务时，交纳相应的物业管理费，物业管理费按面积依标准交纳。原告在开业前应办好工商、税收、治安等部门的手续，并按规定交纳有关费用，同时双方对违约责任作了约定，任何一方存在约定的违约行为，要支付违约金、赔偿金、违约金按租赁总额每月加收1%。2002年10月8日合同签订后，原告支付了第一期租金，被告城站市场也将约定的摊位交付原告经营使用。同年11月市场内部分经营户因未办理营业执照而接到工商部门通知，要求限期到工商部门说明情况。2003年9月，杭州市城站服饰市场的经营户以联名形式向市政府反映情况，认为市场未办理《消防许可证》，导致经营户的营业执照不能核发，无法开张。2003年10月9日杭州市城站广场改建工程指挥部出具对关于处理杭信督要（2003）83号重要信访转办件的情况反馈函，写明为解决中闽大厦底层商铺经营中的问题，该指挥部及中闽大厦资产处置小组请市消防部门对经营场地的消防设施、设备进行了检查，针对存在的问题进行了整改，并符合了市场开业的消防要求。同时写明有关部门筹借了300万元的注册资金，使企业法人登记和工商营业执照手续得以办妥。2003年9月7日被告服饰公司（2003年8月27日注册成立）向城站市场商户发布公告告知，原城站市场合同由被告服饰公司衔接，并承担义务；确定了免租金时间为2002年11月8日至2003年12月31日，计租金时间定为2004年1月1日起，公布了租房押金、退承租房、物管费收取等其它问题。同时告知，上述内容只对服从市场管理、遵守市场规章制度、合法经营、按时交纳各项费用的商户适用。对于不遵守市场规章制度、不法经营、不按时交纳各项费用的商户不予享用，并按合同办理。2004年12月28日，城站市场发布公告，以承租方未补交所欠的物业管理费、广告费、第二期租金、违反合同约定为由，宣布未履行合同的当事人所签的租赁合同至2004年12月31日解除。另查明，原告从租赁摊位至今，未办理工商登记手续，也未支付物业管理费及广告费。再查明，城站市场于2005年1月起关闭停业。本院认为，原告与被告城站市场签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，该协议签订后对双方均具有法律效力，但被告城站市场在开张营业初期由于消防设施、设备等问题，导致市场不能正常营业，损害了经营户的利益，此时原告等经营户本可主张权利，要求与被告解除合同。然原告仅向市政府有关部门信访，在市政府的督促下，城站市场对存在的状况进行整改，成立了服饰公司，并由服饰公司对城站市场的权利义务衔接，之后，被告服饰公司于2003年9月7日发出的公告明确的免租期为2002年11月8日至2003年12月31日，公告后原告未明确表示异议，视为接受该条件，故该公告对原告是适用的，双方自2004年1月1日起应继续履行合同，原告应积极履行合同中约定的相关义务，交纳相应的物业管理费等。因原告未按期交纳物业管理费，符合被告于2004年12月28日提出对不交纳物业管理费、广告费等的经营户，双方所签合同至2004年12月31日解除的条件。该解除条件符合双方合同约定。现原告再以被告一直未办好相关的手续，导致原告无法营业要求被告承担民事责任缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告徐坚的诉讼请求。案件受理费1008元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1008元（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长 陈 威审判员 方亚新审判员 朱旭东二〇〇六年十一月二十日书记员 王雅倩