贵州省遵义县人民法院民 事 判 决 书（2015）遵县法民初字第1554号原告罗茂权，男，汉族，1964年2月16日出生，住贵州省遵义县南白镇和平村染坊组。公民身份号码：5221211964********。被告遵义县房屋征收补偿管理中心。住所地：遵义县南白镇白龙社区。组织机构代码：05503287-8。法定代表人黄明军，主任。委托代理人刘杨，副主任。被告张明伟，男，汉族，1967年4月20日出生，住贵州省遵义县南白镇宝峰村坪丰组。公民身份号码：5221211967********。委托代理人熊良书、卫昭斌（实习），贵州十朋律师事务所律师。原告罗茂权诉被告遵义县房屋征收补偿管理中心、张明伟确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员汪明秀独任公开开庭进行了审理。原告罗茂权，被告遵义县房屋征收补偿管理中心之委托代理人刘杨，被告张明伟及其委托代理人熊良书、卫昭斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗茂权诉称：1995年10月10日，冷德元与罗茂权签订集资建房协议两份，一份是3楼1号，面积约90.3平方米，价款为32056元；另一份是五楼1至3号，面积约252.664平方米，价款为90959元，共计123015元。协议约定：1、全部款项分三次付清，第一次分别在5月10日、6月2日付50﹪，第二次分别在6月10日，7月2日付40﹪，余款交付房屋时付清。2、甲方罗茂权必须在96年2月底前竣工验收交乙方冷德元使用。如验收不合格或超期使用，甲方应按超期利息赔偿乙方（按千分之16的月息计）。3、乙方不按期将款付给甲方，其延付部分按千分之16的月利率付给甲方。协议签订后，将三楼1号房屋卖给了江金胜、五楼三号卖给了马贵刚。冷德元收江金胜、马贵刚房款后，运水泥、红砖高价抵扣购房款。冷德元不知什么时间又把五楼1号卖给张明伟后就不知去向。至今没收到五楼1号房款。由于公园改造，张明伟起诉冷德元、罗茂权。该案经遵义县法院作出（2014）遵县法民初字第359号判决：明确“1、原告张明伟与被告冷德元于1996年11月7日签订的协议有效。2、被告罗茂权在本案中不承担责任”。被告遵义县房屋征收补偿管理中心以上述判决及法律文书生效证明为由与张明伟签订的征收合同违背了客观事实，损害了原告的合法权益。根据物权法的规定，非所有权人冷德元转卖所有权人罗茂权的房屋给张明伟，属不动产物权，未经登记，不发生效力。因此张明伟不可能办理房屋产权登记。由于（2014）遵县法民初字第359号判决已经认定张明伟不符合善意有偿取得的法定情形。所以张明伟就不能取得房屋所有权登记。被告遵义县房屋征收补偿管理中心征收房屋的前提必须是被征收人为房屋所有权人，其与张明伟签订征收合同侵害了我的合法财产。故请求法院判令二被告签订的征收合同无效。被告遵义县房屋征收补偿管理中心辩称：我单位与张明伟签订的《征收补偿安置协议》所涉房屋位于原南苑公园改造项目范围内。2013年12月，在征收过程中，原告与张明伟就该房屋发生争议，该争议经遵义县法院作出（2014）遵县法民初字第359号判决：明确“1、原告张明伟与被告冷德元于1996年11月7日签订的协议有效。2、被告罗茂权在本案中不承担责任”。虽然判决未确定张明伟对其管理使用的房屋享有所有权，但确认了张明伟与冷德元签订的商品房买卖协议有效，且张明伟从1996年至房屋征收时一直对该房屋进行管理使用。为推进项目建设，我单位只得将有争议房屋的使用人张明伟作为被征收人与之签订征收协议。并告知双方尽快通过法律途径明晰房屋产权，以保障房屋所有人的合法权益。由于张明伟选择的征收补偿方式为房屋产权调换，目前，该项目的还房还未修建，与张明伟户所签订的协议尚未履行。若房屋产权明晰后，原告确为房屋所有人，可凭生效的法律文书与我单位重新签订征收协议。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。被告张明伟辩称：因原告不是合同的相对人，且与本案没有法律上的利害关系，无权对二被告签订的协议提起诉讼。故原告主体不适格，应驳回其起诉。法院生效判决等证据证明房屋系张明伟购买，且使用16年之久，出卖人冷德元也无任何异议。被告之间签订的征收协议是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的。（2014）遵县法民初字第359号判决没有认定张明伟属于善意有偿取得并不影响其对该房屋享有的权利。张明伟是否善意有偿取得均不影响合同的效力。原告罗茂权与冷德元签订的协议明确约定冷德元出卖给张明伟的房屋属于罗茂权与冷德元集资修建，冷德元已按照约定支付了相关费用，房屋竣工后罗茂权已经交付给冷德元。冷德元将房屋出卖给张明伟管理使用，原告也是明知的，也未提出异议。原告持有房产证，且没有将房产登记转移给张明伟的行为明显违反了诚实信用原则，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1995年10月10日，冷德元与罗茂权、杨国洪签订《集资建房协议》约定由冷德元出资90959元，与罗茂权、杨国洪共同在罗茂权、杨国洪购得的位于遵义县南白镇万寿街公园旁的宅基地上修建住房，集资款分三次付清，待住宿楼修建完工后，将五楼1-3号房屋（约252.6641㎡）交冷德元使用，所有权归冷德元。协议签订后，冷德元分别向罗茂权、杨国洪提供了红砖等建筑材料用以抵偿集资款。其中罗茂权于1995年11月11日收到冷德元所拉红砖，价款9800元。后冷德元又将五楼1-3号房屋中的两套分别出卖给刘运敏家及刘孝维家，所得房款31000元、27000元作为集资款支付给了罗茂权。冷德元还向杨国洪支付了部分款项，但未与罗茂权、杨国洪结算。1996年11月7日，冷德元将五楼1-3号房的第1号房屋，以遵义县城乡建筑公司（当时冷德元系该公司负责人）的名义与张明伟签订了协议，将该套房屋出卖给张明伟。房屋价款共计32056元，其中3000元由张明伟自留作为办理房屋产权手续的费用，并约定尾款付清时由出卖方交付房产证。合同签订后，冷德元将住房交付给张明伟居住使用。张明伟向冷德元支付购房款共计28000元，尚欠1056元未付。后因实施棚户区项目改造，需对张明伟居住的上述房屋进行拆迁，罗茂权以该房屋所有权登记于其名下为由与张明伟发生争议，张明伟即以罗茂权、冷德元为被告向本院提起诉讼。该案经本院审理后于2014年3月12日作出（2014）遵县法民初字第359号判决，判决结果为：“1、原告张明伟与被告冷德元于1996年11月7日签订的协议有效。2、被告罗茂权在本案中不承担责任”。2014年4月1日，被告遵义县房屋征收补偿管理中心以该判决结果为依据与被告张明伟签订《遵义县播州文化广场（棚户区改造）项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》。原告罗茂权以张明伟未取得被征收房屋的所有权，被告遵义县房屋征收补偿管理中心与张明伟签订征收协议侵害了其合法财产为由，请求判决确认二被告之间签订的征收协议无效。上述事实，有原被告的陈述，《遵义县播州文化广场（棚户区改造）项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》、判决书、协议书等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：本案所涉房屋产权关系不明晰，虽然本院作出的（2014）遵县法民初字第359号判决明确了张明伟与冷德元于1996年11月7日签订的协议有效，但并未明确本案所涉房屋的权属。因此，在本案争议房屋权属未明确前，被告遵义县房屋征收补偿管理中心与被告张明伟以上述判决结果为依据对该房屋签订《遵义县播州文化广场（棚户区改造）项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》不当。故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，判决如下：被告遵义县房屋征收补偿管理中心与被告张明伟于2014年4月1日签订的《遵义县播州文化广场（棚户区改造）项目国有土地上房屋征收补偿安置协议》无效。案件受理费减半收取30元，由被告遵义县房屋征收补偿管理中心与被告张明伟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  汪明秀二〇一五年六月九日书记员  刘新睿