山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2012）单民初字第1469号原告刘萍，女，1977年8月24日出生，汉族，农民，住单县徐寨镇刘庄行政村时庄**，身份证号码：3729251977********。委托代理人姜涛，山东荣清律师事务所律师。被告菏泽昶楷房地产开发有限公司，住所地：单县舜师路舜师名园******。组织机构代码：69203816-4。法定代表人何新强，该公司董事长。原告刘萍与被告菏泽昶楷房地产开发有限公司（以下简称菏泽昶楷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年6月19日受理后，依法由组成合议庭，并于2012年8月30日公开开庭进行了审理。原告刘萍及其委托代理人姜涛到庭参加诉讼，被告菏泽昶楷公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告刘萍诉称：2011年3月9日，原告购买被告开发的位于单县经济开发区东沟河西侧的御景园小区D5区第2栋101室的商品房，双方签订了《商品房加盟协议书》一份，原告按协议书的约定支付了款项及其他费用，但被告至今未交付商品房，经多次催交未果。因此，为维护原告合法权益，请求：一、要求解除原告与被告之间的商品房买卖合同；二、要求被告返还原告己支付的购房款人民币387375元及代收的契税款22421.25元；三、要求被告赔偿原告相关损失50000元（从2011年3月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率至主张权利之日止，以后利息至履行义务止）；四、诉讼费由被告承担。被告菏泽昶楷公司未答辩。经审理查明：原告为支持自已的诉讼请求，提供2011年3月9日与被告菏泽昶楷公司签订的《商品房加盟协议书》一份，该协议书记载内容为：“商品房加盟协议书，甲方：菏泽昶楷房地产开发有限公司，乙方：刘萍，甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，己合法取得单县2009城区8号地块国有土地使用权。甲方在上述土地上建设的商品房项目暂定名称“御景园”坐落于单县开发区。甲乙双方本着公平、自愿、互惠、互利的原则就项目有关事项达成以下协议。第一条、御景园的土地性质为国有住宅用地，土地使用权限为七十年…。第四条、标的，一、商品房的规划建筑设计，乙方选定御景园D5区第2栋第101户商品房，楼层为第1-2层。根据设计，该商品房建筑面积为205.21平方米，以上面积为规划建筑设计面积。最终规划建筑设计及面积以政府主管部门实测为准。二、价格，乙方加盟商品房的价格计算，单价为3642元／平方米，面积为205.21平方米，共计人民币（小写）747374.82元，共计人民币（大写）×佰柒拾肆万柒仟叁佰柒拾肆元整。三、方式，1、本协议签订之日，乙方应交付人民币387375元，合计人民币（大写）叁拾捌万柒仟叁佰柒拾伍元整。商品房总价余额待可按揭时由乙方选择银行提供按揭贷款或一次性补足，其手续由甲方负责统一安排办理。注：乙方首付387375元（叁拾捌万柒仟叁佰柒拾伍元整），剩余房款360000（叁拾陆万元整）到2011年9月30日前付清余款。2、乙方也可一次全额付清。相关责任…，第四条、交房时间，甲方应于2011年9月30日将该房交付给乙方。在整个小区的工程建设过程中，如遇甲方不可抗拒的因素而延迟交付，甲乙双方约定三个月的谅解期。该商品房的风险责任自验收交房之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定日期办理该商品房的验收交接手续，则自约定的验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任转移给乙方。第五条、甲方违约责任，因甲方未在合同约定期限内交房的（除甲乙双方约定的谅解条款而延期外），应向乙方支付乙方已付款的同期中国人民银行活期存款利息。第六条、乙方违约责任…，第九条、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，存档一份，双方签字、盖章后生效。甲方加盖合同专用章、代表何新强，乙方：刘苹，2011年3月9日”。同日原告交房款387375元及契税款22421.25元，提供收款收据二份。原告另提供2012年4月1日发给被告菏泽昶楷公司律师函，主要内容要求解除御景园D5区第2栋第101户商品房买卖合同，该函被告于2012年4月5日签收。原告提供2012年8月30日拍照照片5张，该照片证明未交付。本院调取被告菏泽昶楷公司建筑工程许可证及建设工程规划许可证各一份，被告菏泽昶楷公司于2010年11月26日办理的菏泽市商品房预售许可证及楼号、单元、建筑面积各一份。对此经原告多次催被告交付该房未果的情况下，诉讼来院，请求：一、要求解除原告与被告之间的商品房买卖合同；二、要求被告返还原告已支付的购房款人民币387375元及代收的契税款22421.25元；三、要求被告赔偿原告相关损失50000元；四、诉讼费由被告承担。被告菏泽昶楷公司未到庭参加诉讼。上述事实：有当事人陈述、庭审笔录、商品房加盟协议书、收款收据、律师函、照片等证据在卷，且经开庭及质证本院审查，可以采信。本院认为：2011年3月9日原告与被告菏泽昶楷公司签订《商品房加盟协议书》一份，同时原告交付被告菏泽昶楷公司购房款387375元及契税款22421.25元。该协议书属于商品房预售性质，双方在签订该协议书时，被告菏泽昶楷公司已取得商品房预售许可证，对此原告与被告菏泽昶楷公司所签订的协议书，本院依法予以确认，双方协议书有效。该协议书约定了当事人姓名、商品房基本状况（位置）、商品房总价款、付款方式、付款时间、解决争议的方法、违约责任等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收受购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原告与被告菏泽昶楷公司所签协议书应当认定为商品房买卖合同。原告按照合同的约定支付了购房款，并在双方约定的谅解条款而延期，被告菏泽昶楷公司未履行交房义务，即违约。据此，原告要求解除与被告菏泽昶楷公司之间的商品房买卖合同，原告为此于2012年4月1日向菏泽昶楷公司发出律师函，要求解除御景园D5区第2栋第101户商品房买卖合同，该函被告菏泽昶楷公司己签收，未提出异议，视为对解除双方商品房买卖合同的认可，本院依法予以确认。原告要求被告返还原告已支付的购房款387375元及契税款22421.25元，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。原告要求被告菏泽昶楷公司赔偿原告购买房款利息损失50000元（从2011年3月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率至主张权利之日止，以后利息至履行义务止），由于双方在合同中约定按已付款的同期中国人民银行活期存款支付损失利息，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”第九十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计箅方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准规定：…”参考该处房产具体情况，双方约定明显低于实际造成的损失，应根据原告的请求予以调整，原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算损失符合法律规定，应予以支持。按此计算，原告已交购房款人民币387375元及代收的契税款22421.25元，共计409796.25元，至原告主张权利之日的利息损失为38385.97元，原告诉求超出部分本院依法不予支持。被告菏泽昶楷公司未到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的一种处分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第二款，第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百三十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告刘萍与被告菏泽昶楷房地产开发有限公司的商品房销售合同于2012年4月5日解除。二、被告菏泽昶楷房地产开发有限公司给付原告刘萍购房款人民币387375元及代收的契税款22421.25元，共计409796.25元及交款之日至原告主张权利之日的利息38385.97元及（以后相应利息从2012年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还款之日止）；于本判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告刘萍其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8197元，原告负担157元，被告菏泽昶楷房地产开发有限公司负担8040元，（原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长  吴思亮审判员  朱经文审判员  石长战二〇一二年九月五日书记员  房殿军