陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榆中民一终字第00045号上诉人（原审原告）张步昌。上诉人（原审原告）慕芳荣。二上诉人共同委托代理人宋宝贵，榆林市司法局148法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）袁存富。被上诉人（原审被告）朱培莉。上诉人张步昌、慕芳荣因与被上诉人袁存富、朱培莉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服靖边县人民法院（2014）靖民再字第00001号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，张步昌与袁存富于2002年1月15日签订了房地承包合同书，约定袁存富将其所有的位于靖边县东坑镇小桥畔村的房屋及承包地以15800元的价格转让给张步昌，房屋位于小桥畔移民区80院西排14号，承包地宽24米，连同房基地面积共10亩。合同签订后，双方按照合同约定履行了各自义务。张步昌对所转让的房屋及土地管理至2010年。同年，袁存富、朱培莉将合同中约定转让的房屋及承包地再次占用，张步昌因此向靖边县人民法院提起诉讼，该案立案后，张步昌撤回起诉。双方于2010年8月4日自愿签订了《移民房转让合同》。合同约定，袁存富、朱培莉将本案争议房屋及土地转让给张步昌、慕芳荣，转让价格为60800元，除去2002年张步昌向袁存富支付的15800元，由张步昌、慕芳荣于2010年10月14日前向袁存富、朱培莉支付45000元;袁存富、朱培莉应保证所出让房地无权属争议，如出现争议则由袁存富、朱培莉负责调解并负担损失，张步昌、慕芳荣有权转让、转包或出租，袁存富、朱培莉不得进行干涉，否则视为违约；双方约定违约金200万元。合同由东坑镇小桥畔村委会盖章确认。原审另查明：张步昌于2010年9月25日将《移民房转让合同》中所约定应付的45000元款项交至靖边县人民法院。袁存富、朱培莉未予领取，亦未依照双方合同约定履行交付房屋及土地的义务，靖边县人民法院东坑法庭已经将该转让费退还于张步昌。原审法院认为，张步昌、慕芳荣与袁存富、朱培莉于2010年8月4日签订的《移民房转让合同》是双方的真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。袁存富、朱培莉应当履行其交付房屋及土地的义务，袁存富、朱培莉拒不搬离的行为已经构成违约，故张步昌、慕芳荣关于要求继续履行《移民房转让合同》的诉讼请求应予支持。对于张步昌、慕芳荣请求袁存富、朱培莉赔偿因违约所造成的损失两万元，因张步昌、慕芳荣未提供相关证据证明，故对于该诉讼请求依法不予支持；对于张步昌、慕芳荣请求袁存富、朱培莉承担合同约定的违约金，因双方签订合同中约定违约金数额不符合法律规定，故对张步昌、慕芳荣的该项诉讼请求应按照《中华人民共和国合同法》中有关违约金的相关规定予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张步昌、慕芳荣与袁存富、朱培莉于2010年8月4日签订的《移民房转让合同》有效，应继续履行；二、由袁存富、朱培莉于本判决生效之日起五日内向张步昌、慕芳荣支付违约金18000元；三、驳回张步昌、慕芳荣要求袁存富、朱培莉支付20000元经济损失的诉讼请求。靖边县法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。靖边县法院再审认为，移民安置房属于政府征地拆迁中的安置房及政府补贴性住房，其土地性质是集体土地。由于房屋买卖实行的是“房地一体”的买卖方式，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖。而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许在非集体经济组织内部成员之间进行转让。因张步昌、慕芳荣并非靖边县东坑镇小桥畔村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故张步昌、慕芳荣购买袁存富、朱培莉位于靖边县东坑镇小桥畔村集体经济组织所有的宅基地上的房屋，违反了土地管理法的相关规定，张步昌、慕芳荣诉请无法律和事实依据，不予支持。原审判决时在第一项判决中判决，张步昌、慕芳荣与袁存富、朱培莉于2010年8月4日签订的《移民房转让合同》有效，应继续履行。因《移民房转让合同》是否有效并不是张步昌、慕芳荣在原审时的诉讼请求，故原审判决的第一项判决内容超出了请求范围，显属不当，应予以撤销。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、二百零七条，最高人民法院《民事诉讼证据规则若干规定》第二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、撤销本院（2012）靖民初字第01125号民事判决。二、驳回张步昌、慕芳荣的诉讼请求。案件受理费1200元，由张步昌、慕芳荣承担。上诉人张步昌、慕芳容上诉称，根据《民事诉讼法》第二百零五条的规定，当事人申请再审应当在判决书生效后六个月内提出。二被上诉人是在事过一年以后提出，己经超过了再审期间，原审法院提起再审是程序错误。二上诉人诉讼请求中请求继续履行合同，就包含认定合同有效。而原审法院认为原判决超出了原告请求范围显属不当。本案中既有房屋转让，也有土地使用权转让，虽然未办理登记手续，但己经实际履行八年，本案中的合同是补充签订，依据我国《物权法》第十五条的规定，双方签订的合同有效。综上，请求撤销靖边县人民法院靖民再字第00001号民事判决，维持靖边法院（2012）靖民初字第01125号民事判决，2、本案原审、再审和二审诉讼费用由二被上诉人承担。被上诉人袁存富答辩称，本案经靖边县法院调解达成了移民房转让合同，合同约定一个月之后一手交钱一手交房，但上诉人当时就回去拆房，还殴打了被上诉人的妻子，后来上诉人将4.5万元房款交到法院后，被上诉人没有领取，上诉人将钱拿了回去，现在又要求履行合同不能成立。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张步昌、慕芳荣与被上诉人袁存富、朱培莉于2010年8月4日签订的移民房转让合同是双方在2002年1月15日签订的房地承包合同书的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，且移民房的享受主体就是本村集体以外的人，与普通的农村房屋买卖不同，而且该转让取得了被上诉人所在的小桥畔村委会盖章确认。合同签订后，双方均应当遵循诚实信用原则，履行各自的义务，维护民事交易行为的秩序。故上诉人张步昌、慕芳荣请求继续履行移民房转让合同的诉讼请求应予支持。因上诉人未能提供证据证明被上诉人违约给其造成的经济损失，应承担举证不利的后果。对于上诉人主张的违约金，因双方在合同中约定的违约金明显过高，原审法院酌情判决被上诉人承担违约金18000元适当。综上，靖边县人民法院（2012）靖民初字第01125号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。靖边县人民法院（2014）靖民再字第00001号判决错误，应予撤销。依据《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：撤销靖边县人民法院（2014）靖民再字第00001号民事判决；维持靖边县人民法院（2012）靖民初字第01125号民事判决第二、三项及诉讼费的判决；撤销靖边县人民法院（2012）靖民初字第01125号民事判决第一项；被上诉人袁存富、朱培莉继续履行与上诉人张步昌、慕芳荣签订的移民房转让合同。一审案件受理费1200元，二审案件的受理费1200元，由被上诉人袁存富、朱培莉承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  吴凤凤代理审判员  马晓梅二〇一五年六月十日书 记 员  康 娜