山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)青民一终字第1233号上诉人（原审原告、反诉被告）纪钢。委托代理人徐显龙，系青岛城阳大成法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）王敏。委托代理人李成群，山东瀚澜律师事务所律师。上诉人纪钢与上诉人王敏因房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第2664号民事判决，分别于2015年1月15日、2015年1月27日向本院提起上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月18日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人纪钢的委托代理人徐显龙，上诉人王敏的委托代理人李成群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪钢在一审中诉称，2012年12月6日，其与王敏签订厂房租赁合同，将青岛市城阳���流亭街道仙家寨社区厂房一处租给王敏使用，租期三年，年租金150000元。纪钢于2013年9月下旬发现王敏将涉案厂房私自转让给他人使用，纪钢立即通知其搬离厂房。第二年租金约定支付日到期后，纪钢多次与其协商，要求王敏支付租赁费或解除租赁合同，均未果。故请求判令：1、王敏立即付清租赁费150000元，其他损失27000元及违约金75000元（合计252000元），并依法解除双方的厂房租赁合同，并恢复厂房原样。2、案件受理费由王敏承担。后纪钢变更第一项诉讼请求为：王敏支付纪钢占有使用费15万元，其他损失27000元，并按银行同期贷款利率的4倍计算自2014年1月1日起至2014年11月12日止的利息，确认双方合同无效，恢复厂房原样。王敏在一审中辩称：根据法律规定，双方之间的合同无效，王敏应承担的使用费参照合同约定的租金标准，按照实际使用时间计算实际使用费，王敏实际使用时间为截止到2013年8月26日，此后王敏将涉案厂房及设备交接给了王训宇，王敏再未实际使用，因此纪钢的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。王敏在一审中反诉称，2012年10月，王敏支付了2013年、2014年度租金30万元，2013年8月26日以后，王敏没有实际使用租赁标的物，纪钢应返还租金186220.50元，故请求判令：1、纪钢返还王敏房屋租金186220.50元。2、诉讼费由纪钢承担。纪钢在一审中辩称：1、王敏所诉与事实不符，且与纪钢无关，不应与本诉合并审理。2、本案的事实经过是，纪钢与朋友一起购房，其朋友缺30万元购房款，找纪钢代为转借该笔款项，后纪钢找到王敏借用该款。2012年10月29日，王敏通过农行账户将该款项打入纪钢之妻郝琪农行3717账户上；11月1日，纪钢将该笔款项转到其朋友账户上；11月29日，纪钢朋友通过银行账户将该笔款项归还到3717账户上；12月6日，纪钢在其会议室由其员工郝某将15万元现金归还王敏，剩余15万元因双方在当日签订租赁合同抵作第一年租金，并由纪钢在王敏手中的合同上打了收条。以上事实，通过纪钢提交的证据足以认定，王敏所提的反诉毫无事实依据。3、2012年12月6日，纪钢与王敏才签订厂房租赁合同，而王敏称在2012年10月29日就付了两年租金，王敏在还未签订合同时就知道了纪钢会收取多少租金，租赁几年显然不合常理；纪钢与王敏在合同中约定租期三年，租金及付款方式为现金支付每年15万元，三年不变，合同签订当日付清当年租金，第二年租金提前一个月支付，即双方租金一年一付，而王敏称已经提前支付两年租金也与常理不符。综上，王敏所诉与事实严重不符，扭曲事实，且与纪钢无关，请求依法驳回王敏的反诉请求。为支持其主张，纪钢向法院提供下列证据：1，纪钢、王敏签订的厂房租赁合同1份，证明纪钢将涉案厂房租赁给王敏使用，租赁时间是2013年1月1日起至2015年12月30日，租金是每年15万元，如果一方违约需赔偿对方租金的50%；租赁费的缴纳时间是按照第一年缴纳时间提前一个月，也就是每年的1月份。王敏对该证据的真实性无异议，但认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该租赁合同无效。2，纪钢与仙家寨村委会签订的土地租赁合同及证明各1份，证明纪钢对涉案厂房享有出租收益的权利，证明纪钢、王敏签订的合同是合法有效的。王敏对该证据的真实性有异议。3，（2014）青民一终字1607号民事判决书1份，证明该判决书已经认定了纪钢当庭提交的证据1、证据2是合法有效的。王敏对该证据的真实性无异议，但认为对纪钢的证明事项有异议���4，照片一组，证明王敏未经纪钢同意在纪钢场地私自进行了改建，造成了大量垃圾及破损等等，如需修复大约需要27000元费用。王敏对该证据的真实性有异议，其认为即使是真实的，也不能证明是王敏造成的。5，承包经营合同1份，证明纪钢、王敏于2010年签订的该厂房承包协议，约定租赁期限是2010年1月1日至2012年12月31日，每年租金为10万元，且约定了付款的时间是每年付一次。从该合同看出王敏所主张的2012年10月29日一次性支付30万元租赁费无任何依据，系王敏虚构的。王敏认为该合同双方已经进行了变更或者已经履行完毕，与本案无关，本案争议的是厂房租赁合同而非承包经营合同。6，纪钢记载的财务流水账1份，证明2012年12月4日至2012年12月6日期间共准备了15万元，并于2012年12月6日向王敏还款15万元。王敏认为该证据为纪钢单方记录，无王敏的签名，对该证据的真实性有异议，不予认可。7，银行明细对账单3份，证明纪钢于2012年12月4日从建设银行，卡号后四位“2008”的卡中取款3万元、农行3717卡取6万元；于2012年12月6日从农行3218卡取6万元，共计15万元，用于向王敏还借款。王敏对该证据的真实性无异议，但认为只能证明郝琪从银行取款，不能证明该款支付给了王敏。8，申请证人生某某、郝某出庭作证，证明王敏主张的30万元并非是房租，而是生某某通过纪钢向王敏的借款，借款于2012年12月6日通过纪钢归还给王敏15万元，剩余15万元作为2013年的房屋租赁费。王敏认为证人生某某与王敏之间是否存在借贷关系与本案无关，证人不能证明纪钢向王敏存在借钱、还钱的事实；证人郝某与纪钢是亲戚，存在利害关系，证人所述均为听说，其证言依法不应采纳。为证明其主张，王敏向法院提交下列证据：1，（2013）城民初字第4790号民事判决书1份，证明王敏于2013年8月26日将厂房转租并交接给了王训宇，纪钢于2013年9月20日提出不让王训宇进厂并于2013年9月30日搬离，说明王敏的厂房使用时间到2013年8月26日止。纪钢对该证据真实性无异议，但认为该判决明确判决王敏与王训宇签订的转让协议是无效的，且在该案中查明该转让未经纪钢同意，因此本案纪钢、王敏签订的租赁协议是生效的，理应支付租赁费。2，银行回单1份，证明王敏于2012年10月29日通过银行转账支付给纪钢租金30万元。纪钢对该证据真实性无异议，但认为因该证据发生在2012年10月29日，证明不了是支付租赁费30万元，且王敏主张的租赁费与双方签订的合同中约定的租赁缴纳办法相矛盾，2010年至2012年12月租赁费是10万元，且是每年一付，2013年至2015年租赁费是15万元/年，且该合同是2012年12月6日签订，因此10月29日的该30万元并非2010年至2012年12月租赁费也不是2013年至2015年租赁费，因此王敏所主张系租赁费与事实不符。经审理查明，2000年12月30日，纪钢与青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会签订《土地租赁合同》，约定仙家寨社区居委会将西仙山路路南土地（东至路沟、西至棉麻站墙2米、南至林场予制厂、北至仙山路沟南）租赁给纪钢建货场。租赁期限为30年。2010年1月2日，纪钢与王敏签订《承包经营合同》，约定，纪钢将其“青岛知惠金属回收有限公司”的回收铁销及化铁废钢的经营业务提供给王敏承包经营，并同意将该厂大门内左边房屋四间及右边纪钢新棚西边一直到北边店面墙为界约三亩的场地给王敏居住和生产用，南边、西边以围墙为界，北边以店面墙为界的范围内含工人宿舍，保卫楼都供王敏使用，承包经营期为三年，即自2010年1月1日至2012年12月31日止。承包金为每年10万元，第一年在合同签字生效王敏一次性支付，第二年的承包金为2010年12月1日支付，第三年付承包金的时间为2011年12月1日，各付10万元。补充条款约定，合同签订当日王敏先付半年租金5万元，余下半年租金2010年3月以前付清。2012年12月6日，纪钢、王敏再次签订《厂房租赁合同》，约定纪钢将上述厂房租赁给王敏使用，租赁期限为三年，即自2013年1月1日起至2015年12月30日止，租金及付款方式为现金支付，每年15万元，三年不变，合同签订当日付清当年租金，第二年的租金提前一个月支付，以此类推。已生效的青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1607号民事判决书载明：2013年8月26日，王敏（甲方）与王训宇（乙方）签订《转让协议》，约定：“经过双方协商同意，甲方把原仙山路知惠回收公司纪老板场地一处转让给乙方，每年租金150000元，甲方设备36万元转让���乙方王训宇，承担原甲方与纪老板签订的场地合同，一切事宜如有违约甲方王敏不再承担任何责任。”协议签订同日双方正式交接场地及设备，转让的设备用于废旧金属回收、加工等。2013年9月20日，涉案场地出租人纪钢通过中通快递方式向王训宇发出通知，限期搬离，王训宇于同年9月30日搬离，所有设备、办公用品均留在涉案场地内。鉴于王训宇已实际使用涉案场地35天，参照双方约定的2013年剩余租期127天租金50000元标准，扣除该35天场地占有使用费后，王敏应予返还租赁费36220.50元（50000元-50000元÷127天×35天）。并判决：一、确认王训宇与王敏于2013年8月26日签订的《转让协议》无效。二、王敏于判决生效后十日内返还王训宇设备款360000元、租赁费36220.5元及办公用品转让费6000元，共计402220.50元。另查明，涉案厂房未取得建设规划许可手续。原审认为，本��中，纪钢与王敏虽然签订了厂房租赁合同，但因涉案厂房未取得建设规划许可，因此该合同应属无效，王敏应将涉案厂房返还纪钢。同时，王敏实际占有使用了涉案房屋，因此对纪钢要求王敏按照年租金150000元的标准支付使用费的主张法院予以支持。王敏应支付纪钢2014年1月1日至同年12月31日止的占有使用费150000元。王敏主张其于2013年8月26日已将涉案厂房转租给第三人王训宇，因此其不应再支付之后的使用费，但王敏与王训宇之间的《转让协议》已经生效判决认定为无效，王训宇已支付王敏实际占有使用期间的使用费，并将场地腾出，而之后王敏并未将涉案厂房及场地返还纪钢，故对其该意见法院不予采纳。王敏主张已经于2012年10月29日支付租金30万元，纪钢对此不予认可，认为该款项并非租金，而是第三人通过纪钢向王敏借款30万元，并申请证人郝某及生某某出庭作证，同时提交郝某所记流水账及银行借记卡明细对账单予以证实，证人生某某证实在2012年10月份因买房需要通过纪钢向王敏借款30万元，纪钢通过银行卡付给了证人，不到一个月之后证人将款项转存至郝琪的银行卡；证人郝某证实在2012年12月4日、9日取出现金共计15万元，于2012年12月6日签订租赁合同当日还给了王敏，剩余15万元作为租金抵顶。王敏虽对此不予认可，但未提交证据证实证人证言及银行卡交易明细虚假；且纪钢与王敏2010年1月2日签订的承包合同承包期至2012年12月31日止，因此2012年10月29日王敏向纪钢之妻郝琪账户打款30万元时，双方尚在该合同履行期间内，尚未对合同到期后是否续租及租金的数额等达成新的意见，王敏此时交纳2013年及2014年的租金明显不合常理；同时，双方在2012年12月6日签订的《厂房租赁合同》中约定，“合同签订当日付清当年租金���第二年的租金提前一个月支付”，该项约定与王敏所述已经于2012年10月29日预付2013年、2014年租金30万元明显不一致；另，王敏在将涉案厂房转租给第三人王训宇时，收取了王训宇2013年8月27日至2013年12月31日期间的租金50000元，并约定王训宇按年租金150000元标准支付2014年1月1日之后的租金，该项约定与王敏所述已经预付了2014年全年租金也明显相互矛盾。综上，法院认为，对王敏主张2012年10月29日转存至纪钢之妻郝琪银行卡的30万元系预交租金的意见不予采纳，对纪钢主张该款系借款，其中15万元已还，剩余15万元抵顶2013年年租金的意见予以采纳，对王敏要求纪钢返还租金186220.50元的诉讼请求不予支持。纪钢主张王敏未经纪钢同意对涉案场地私自进行了改建，造成大量垃圾及破损等，修复需要花费27000元，因此要求王敏恢复原状并赔偿该项损失27000元，王敏对此不予认可，纪钢未提交证据予以证实，故对纪钢该主张法院不予支持。纪钢要求王敏支付按银行同期贷款利率的4倍计算的自2014年1月1日至2014年11月12日止的利息的主张，于法无据，对此法院不予支持。综上，原审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认纪钢与王敏于2012年12月6日签订的《厂房租赁合同》无效；二、王敏于判决生效后15日内腾出涉案厂房及场地，并将涉案厂房及场地返还纪钢；三、王敏在判决生效后十日内支付纪钢自2014年1月1日起至同年12月31日止的占有使用费150000元；四、驳回纪钢要求王敏支付按银行同期贷款利率的4倍计算的自2014年1月1日至2014年11月12日止的利息，赔偿损失27000元及恢复原状的诉讼请求；五���驳回王敏要求纪钢返还房屋租金186220.50元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，诉讼保全费1870元，由纪钢负担2380元，由王敏负担4570元；反诉案件受理费2012元，由王敏负担。宣判后，纪钢不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决第四项，支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：根据合同约定王敏有支付使用费的义务，王敏到期不付应当支付利息。同时王敏在使用期间改变租赁厂房及场地样貌，在其返还时应该恢复原状并赔偿损失。宣判后，王敏亦不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决第二、第三、第五项，依法予以改判。其上诉的主要理由是：一、一审判决判令王敏向纪钢返还场地、支��使用费无事实和法律依据。已生效的（2014）青民一终字第1607号民事判决书查明，王敏于2013年8月26日将租赁房屋及设备一并交付给了王训宇，纪钢于2013年9月20日通知王训宇搬离房屋，王训宇于2013年9月30日搬离，涉案房屋实际由纪钢控制。王敏于2013年8月26日后就没有实际使用租赁标的物，因此王敏只需按实际使用时间支付使用费；二、一审判决驳回王敏的反诉请求系认定事实错误。王敏实际使用厂房的时间是从2013年1月1日至2013年8月26日，因此，纪钢应当将王敏提前支付的15万租金，扣除截至2013年8月26日止的实际使用费后，予以返还。一审认定为王敏借款并且已偿还的证据不足。二上诉人针对对方的上诉请求均辩称:对方上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回对方上诉，支持自己的上诉请求。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本案经调解，双���未能达成协议。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、王敏是否应当向纪钢支付涉案厂房的占有使用费；2、王敏要求纪钢返还租金的请求是否成立；3、纪钢要求王敏向其赔偿损失的请求是否成立。对于第一个诉争焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。在本案中，涉案厂房因未取得建设规划许可，导致纪钢与王敏签订的租赁合同归于无效，依照上述规定，王敏应当向纪钢支付占用涉案厂房期间的使用费。王敏主张其于2013年8月26日已将租赁房屋及设备一并交付给了王训宇，此后其已不再使用涉案厂房，因此，其不应再支付2013年8月26日后的使用费。纪钢对此不予认可。根��已生效的（2014）青民一终字第1607号民事判决确认的事实，王敏与王训宇就涉案场地及设备签订的《转让协议》已经生效判决认定为无效，王训宇已于2013年9月30日将涉案场地腾出，所有设备、办公用品均留在涉案场地内。由此可以看出，王敏的机器设备一直在涉案场地中，王敏并未将其迁出，且王敏也无证据证明其已将涉案场地交还纪钢，故，原审据此认定王敏自2014年1月1日至2014年12月31日一直占用涉案场地并判令其支付相应使用费，并无不当。对于第二个诉争焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，王敏主张其已经于2012年10月29日向纪钢支付了涉案场地2013年度、2014年度的租金���计30万元，并要求纪钢予以返还。纪钢对此不予认可，其认为该款项是案外人通过纪钢向王敏的借款。对此，王敏有责任提供证据证明该30万元的用途，但王敏未能提供证据证明该30万元即是涉案场地的租金，故，应由其承担举证不能的法律后果。原审判决驳回王敏的反诉请求并无不当。对于第三个诉争焦点，本院认为，纪钢主张王敏未经其同意对涉案场地私自进行了改建，造成大量垃圾及破损，因此要求王敏恢复原状并赔偿其损失，王敏对此不予认可。而纪钢未能提交有效证据证明涉案场地的原貌，原审据此判决驳回纪钢该项诉讼请求亦无不当。综上，二上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5787元，由上诉人王敏负担5312元，由上诉人纪钢负担475元。本判决为终审判决。审 判 长 徐 明代理审判员 马 喆代理审判员 安太欣二〇一五年六月二十五日书 记 员 李珊珊书 记 员 王 晶