福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽04民终1359号上诉人(原审被告)：邓源坤，男，1968年12月28日出生，汉族，住三明市三元区。上诉人(原审被告)：陈月春，女，1970年3月29日出生，汉族，住三明市三元区。委托诉讼代理人：邓源坤（系陈月春丈夫），住三明市三元区富文路**号*幢****室。被上诉人(原审原告)：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。法定代表人：林国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司职员。委托诉讼代理人：孙风军，男，该公司职员。上诉人邓源坤、陈月春与被上诉人福建三明海欣物业管理有限公司(以下简称海欣物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2016）闽0403民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈月春的委托诉讼代理人即上诉人邓源坤、被上诉人海欣物业公司的委托诉讼代理人李玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓源坤、陈月春上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人没有签订所谓物业服务合同，不存在所谓的违约问题。首先，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同……”中的前期，应当指的是应2013年9月15日由房地产开发商“三明市明辉房地产开发有限公司”与被上诉人签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》，该合同已经于2015年9月30日履行期满终止。“前期”过后，有权代表该小区广大业主签订此类合同的主体只有“业主委员会”，没有任何法律法规继续授权建设单位可以代表该小区广大业主签订此类合同的权利。三明市明辉房地产开发有限公司清算小组无权代表广大业主签订任何合同，其与被上诉人于2015年9月15日签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》对上诉人不具有拘束力。其次，三元区住房和城乡建设局根本没有“指定”被上诉人继续为上诉人等广大业主提供所谓管理服务的权力，因此，该局发布的所谓“通告”属越权行为，且上诉人等广大业主在居住小区内自始至终都没有看到过该“通告”,因此，该“通告”对上诉人不具有任何法律效力。2.前期物业服务合同没有依法通过招投标取得，属于违规合同。根据《合同法》第52条第5款，违反法律、行政法规的强制性规定。3.被上诉人也没有为上诉人居住的小区提供基本的公共服务。例如：任由小区内车辆任意停放、垃圾也没有及时清理清运等，甚至当某些车辆随意停放在楼道出入口，严重阻障居民出入小区时，被上诉人也是采取不闻不问态度，反映问题不及时解决、推诱、工作不作为，业主感受物业服务差劲，广大省安小区业主都不认可。4.《前期物业服务合同》第5条中约定，“服务收费为包干制”，即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。然而，物业公司除了要收取固定服务费用外，还要收取水电公摊费，电梯年检费。原本归业主所有的污水排放补贴费也被占为己有，甚至2013年由厂家承担电梯维保期内的年检费用还找其收取，本身就是违法的，纯属乱收费和重复收费。况且根据《三明市物业服务收费实施办法（试行）》，电梯属于共用设备的维护费用是包括在固定服务费内。5.上诉人从2012年至2016年物业水电公摊费5年都已履行到位，只差物业费786元。原因是海欣物业公司2012至今非法私自扣押上诉人不锈钢防盗网，而且多次交涉未果，推诿长时间拒不退还，物业公司属于违法行为，造成上诉人财物不锈钢防盗网计700多元损失及精神压力，上诉人也告知物业公司会扣除一年的物业服务费，不锈钢防盗网总价值比物业服务费少则补。海欣物业公司非法私自扣押上诉人不锈钢防盗网与上诉人未缴物业费有密切关联应并列审理。海欣物业公司辩称，其作为省安小区（二期）的物业服务单位，已对小区提供了相应的物业管理服务，有权按照合同的约定向上诉人收取物业服务费。请求二审法院依法驳回上诉人的请求，以维护其合法权益。海欣物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邓源坤、陈月春支付2014年1月1日至2014年12月31日期间物业管理服务费786元；2.判令诉讼费用由邓源坤、陈月春承担。一审法院认定事实：海欣物业公司于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立，于2011年9月7日获得三明市住房和城乡建设局核发的物业管理企业三级资质证书。2011年10月，三明市明辉房地产开发有限公司与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将“省安经济适用房（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理，委托期限为2年，自2011年10月1日起至2013年10月1日止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2013年9月15日，三明市明辉房地产开发有限公司与海欣公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元，合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向海欣公司出具《前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三元区住房和城乡规划建设局出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三元区住房和城乡规划建设局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日，三明市明辉房地产开发有限公司清算小组再次与海欣公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方0.7元,合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止等。2015年11月9日，三元区住房和城乡规划建设局出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。另查明，本案涉讼房屋（三明市三元区富文路12号1幢1304室）所有权人为邓源坤、陈月春，住宅建筑面积93.49平方米。“省安小区（二期）”至今尚未成立业主委员会。邓源坤、陈月春累计拖欠海欣物业公司2014年1月1日至2014年12月31日期间物业管理服务费786元。海欣物业公司于2016年6月21日向邓源坤、陈月春发出费用催缴通知书，但邓源坤、陈月春未按期缴纳，遂诉至法院。一审法院认为，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案中，三明市明辉房地产开发有限公司作为建设单位，其清算小组与海欣物业公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》，将“省安小区（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理，该合同合法有效，对邓源坤、陈月春具有约束力。海欣物业公司依据合同已对所涉物业提供了相应的管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。邓源坤、陈月春作为小区的业主之一，接受了海欣物业公司的服务，应当按照合同的约定，履行相关费用的缴款义务。邓源坤、陈月春在答辩意见中所涉及的关于海欣物业公司私自扣押其财物，该行为如果确实存在，邓源坤、陈月春可依法另行主张。另邓源坤、陈月春在本案中辩称海欣物业公司物业服务不到位的抗辩，并不构成其拒付物业管理费的正当事由，海欣物业公司主张的物业管理服务费，符合法律规定，予以支持。和谐的物业关系和良好的小区环境需要各方共同努力，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望。物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，进一步提高物业管理和服务水平，加强与业主间的沟通；业主也应该自觉遵守物业管理规定、从大局出发，共同维护小区各方的共同利益。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：邓源坤、陈月春应于判决生效之日起十日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费786元。本院二审期间，邓源坤、陈月春没有提交新证据，海欣物业公司提交以下证据：1.《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》一份(复印件)，用于证明海欣物业公司2011年12月19日就与邓源坤签订了物业管理服务协议；2.三明市住建局于2016年6月和11月分别公布的有关于市区“2016年物业管理年”活动物业服务项目第一次、第二次考评结果的通报，用于证明海欣物业公司在物业服务方面是到位的；3.三元区财政局、城管办《关于核拨二级环卫经费的通知》(元财建［2008］4号)，用于证明由区财政拨给物业公司的环卫经费是有依据的；4.《福建省物价局福建省财政厅关于重新核定特种设备检验验收费标准的复函》，用于证明海欣物业公司是按标准代业主交纳电梯年检费，再向业主分摊的；5.《装修申请审批表》、《自行装修承诺书》、《省安经济适用住房(二期)房屋装饰装修管理协议》，用于证明邓源坤、陈月春是承诺禁止在阳台和窗户安装防盗网的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓源坤、陈月春对海欣物业公司提交的上述证据的真实性均无异议，但质证认为，小区确实存在路灯常明或不亮、污水垃圾没有及时清理等问题，物业服务好坏不能仅凭建设行政主管部门的考评通报，应由业主说了算。鉴于当事人对上述证据的真实性无争议，本院对上述证据均予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，“省安小区（二期）”又称“省安经济适用住房（二期）”，二者系同一区域。2011年12月19日，海欣物业公司与邓源坤分别签订了《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》和《省安经济适用住房(二期)房屋装饰装修管理协议》。前一协议第4条第2项约定：“物业管理服务费按建筑面积收取，标准如下：1.高层住宅：0.7元/月·平方米。”第15条约定：“本协议自双方签字(章)之日起生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止。”后一协议约定：“三、禁止行为和注意事项：1.……(11)禁止在阳台和窗户安装防盗网(只允许一楼安装统一个规格及颜色的隐形防盗网)。”本院认为，本案二审围绕邓源坤、陈月春应否交纳2014年度物业服务费786元形成的争议焦点为：1.《省安小区（二期）前期物业服务合同》对邓源坤、陈月春是否有约束力；2.住宅物业的建设单位是否通过招投标的方式选聘物业服务企业；3.海欣物业公司是否服务不到位；4.海欣物业公司是否乱收费和重复收费；5.海欣物业公司是否扣押邓源坤、陈月春的不锈钢防盗网，是否可与本案并案审理。由于2011年12月19日，海欣物业公司就与邓源坤签订了《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法应予保护。在该合同成立后，海欣物业公司依合同为邓源坤、陈月春提供了物业管理服务，邓源坤、陈月春也应按合同交纳物业管理服务费。邓源坤、陈月春提出，其与海欣物业公司没有签订所谓物业服务合同，这与事实不符，本院不予采信。至于作为建设单位的三明市明辉房地产开发有限公司是否依法选聘海欣物业公司，即该建设单位及其清算小组分别与海欣物业公司签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》是否合法有效，是否对邓源坤、陈月春有约束力，以及三元区住房和城乡建设局发布的有关《省安小区（二期）前期物业服务合同》已在该局备案的“通告”对邓源坤、陈月春是否有约束力，因属另一合同，依合同相对性原则，并不影响本合同的效力，故对邓源坤、陈月春据此作为拒交物业服务费的抗辩，本院不予支持。我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，邓源坤、陈月春抗辩认为海欣物业公司没有为其居住的小区提供基本的公共服务,例如任由小区内车辆任意停放、垃圾也没有及时清理清运等。对此，海欣物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明海欣物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，邓源坤、陈月春所主张的服务不到位问题，亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。本案据三元区住建局2014年8月29日发布的通告，该小区在管理期内获得省优示范小区、市示范小区。另据三明市住建局2016年6月和11月分别公布的有关市区“2016年物业管理年”活动物业服务项目第一次、第二次考评结果的通报，该小区分别获前3、4名。尽管邓源坤、陈月春称，物业服务好坏不能仅凭建设行政主管部门的考评通报，应由业主说了算。但仅凭业主个别人的意见尚不足以否定建设行政主管部门管理的整体考评结果。据此，邓源坤、陈月春的该项上诉理由尚不能构成其拒付物业管理服务费的正当事由。邓源坤、陈月春提出，小区物业服务收费为包干制，然而物业公司除了收取固定服务费外，还收取水电公摊费，电梯年检费，纯属乱收费和重复收费。根据《三明市物业服务收费实施办法（试行）》，电梯属于共用设备的维护费用是包括在固定服务费内的。并指出，2013年由厂家承担电梯维保期内的年检费用还找其收取，原本归业主所有的污水排放补贴费也被占为己有。经查，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》第4条第6项虽然约定“乙方按包干制方式收取物业服务费。”但第4项还约定：“下列费用不包含在物业服务费内，按实由业主进行分担：1.公共用水(如绿化、清洁、水体景观等)、公共用电(如路灯、智能化安防系统、水泵等)费用，由全体业主每月按实分摊；2.高层住宅电梯电费和年检费用，由各梯位业主按实分摊。”《三明市物业服务收费实施办法(试行)》第16条亦规定：“公摊费用包括：电梯日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、公共水费，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。”可见，邓源坤、陈月春有关小区乱收费的抗辩，因无事实、法律和合同依据，不能成立。有关2013年由厂家承担电梯维保期内的年检费用还找业主收取，原本归业主所有的污水排放补贴费也被占为己有的问题。由于海欣物业公司是依据《福建省物价局福建省财政厅关于重新核定特种设备检验验收费标准的复函》，代业主交纳电梯年检费后再向业主分摊的；且区财政将环卫经费核拨给物业公司也是依据三元区财政局、城管办《关于核拨二级环卫经费的通知》(元财建［2008］4号)进行的，是用于清扫保洁的，还要求“物业公司须接受街道社区的考评”，并不存在将原本归业主所有的污水排放补贴费占为己有的问题。至此，本案并未出现物业服务企业擅自收取费用、提高收费标准或者重复收费等属于不当得利应当返还的情形，对邓源坤、陈月春此节抗辩，本院不予支持。邓源坤、陈月春提出，其拒不交纳2014年度的786元物业服务费，是因海欣物业公司2012至今非法私自扣押其价值700多元的不锈钢防盗网，并请求将海欣物业公司扣押其防盗网案与本案并案审理。经法庭对《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定的释明，邓源坤、陈月春当庭表示要另行主张，对此本院不予审理。还需说明的是，物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。海欣物业公司作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并积极协助业主解决相关问题；作为接受物业管理服务的业主，也应当协助物业公司进行管理，及时缴纳物业费用，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上所述，邓源坤、陈月春的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓源坤、陈月春负担。本判决为终审判决。审判长  沈小放审判员  彭贵良审判员  刘月娥二〇一七年一月二十三日书记员  王晓婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。