江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏0682执异5号异议人:张建芳，女，1977年1月21日生，汉族，住如皋市。申请执行人：王建伟，女，1957年7月5日生，汉族，住南通市崇川区。申请执行人：王金芳，女，1967年10月13日生，汉族，住南通市。申请执行人：韩忠侪，男，1962年9月27日生，汉族，住南通市崇川区。申请执行人：南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地:海门市海门镇光华大厦A座12层，组织机构代码：70272440-9。法定代表人：。被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区城山路34号6层，组织机构代码：71151892-2。法定代表人：江炳兴，执行董事。被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地：如皋市如城街道颐园新村222副楼3层，组织机构代码：74249302-7。负责人：江炳兴，经理。关于申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司，原名南通市万锦建筑安装工程有限公司，2014年11月6日更名为弘业公司）与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称颐园公司）商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷三案，本院在执行过程中，案外人张建芳提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人张建芳执行异议称：2009年10月15日异议人与颐园公司签订商品房买卖合同，双方约定：异议人购买如皋市如城镇颐园新村第223幢1606号房，建筑面积共141.75㎡，单价3800元／㎡，金额为538650元，附属设施：购买223幢1706号阁楼，建筑面积为77.23㎡，单价为1850元／㎡，总价计142876元，实际总房款计人民币681526元，付款方式为2010年3月18日前缴纳全部购房款。合同签订后，异议人于2010年3月17日一次性缴纳全部购房款。2010年3月17日，异议人缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用。2010年3月19日颐园公司出具一份销售不动产统一发票给异议人。2010年4月13日异议人缴纳案涉房屋契税共6815.30元。在异议人缴纳购房款及房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用后，被执行人颐园公司即将案涉房屋交付给异议人。现异议人准备领取房屋产权证时，得知该房屋已被法院查封。我认为我购买房屋及取得房屋所有权没有过错，现请求法院立即中止对异议人购买的如皋市如城镇颐园二区223幢1606室住房及1706阁楼的执行。经审查查明：2009年10月15日异议人与颐园公司签订商品房买卖合同，双方约定：异议人购买如皋市如城镇颐园新村第223幢1606号房，建筑面积共141.75㎡，单价3800元／㎡，金额为538650元，附属设施：购买223幢1706号阁楼，建筑面积为77.23㎡，单价为1850元／㎡，总价计142876元，实际总房款计人民币681526元，付款方式为2010年3月18日前缴纳全部购房款。合同签订后，异议人于2010年3月17日一次性缴纳全部购房款。2010年3月17日，异议人缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用。2010年3月19日颐园公司出具一份销售不动产统一发票给异议人。2010年4月13日异议人缴纳颐园二区223幢1606室及1706号阁楼的契税共6815.30元。2017年1月4日，异议人张建芳提出执行异议。以上事实，有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，契税完税证，记账凭证，现金存款凭证，预收款凭据，收据等予以佐证。另查：申请执行人王建伟、王金芳与被执行人鑫祥公司商品房买卖合同纠纷一案，2011年3月25日经本院判决，一、解除王建伟、王金芳与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元。三、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、鑫祥公司赔偿王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由鑫祥公司负担。判决书生效后，鑫祥公司未自觉履行。王建伟、王金芳向本院申请执行，2011年8月2日本院裁定，查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院再次裁定，继续查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房（含异议人所购买的1606室房屋及223幢1706号阁楼），续封一年。以上事实认证的证据有：（2010）皋民初字第0219号民事判决书、（2011）皋执字第2080号执行裁定书、民事裁定书及协助执行通知书。申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成（2010）通中民初字第0023号民事调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。韩忠侪遂向法院申请执行，2013年7月29日，本院裁定查封鑫祥公司开发的颐园新村223幢未过户的所有房屋（含异议人所购买的1606室房屋及223幢1706号阁楼），查封期限为二年。以上事实认证的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第94号民事裁定书及协助执行通知书。申请执行人万锦公司与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2009年7月14日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成民事调解书，约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由万锦公司、鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司向南通市中级人民法院申请执行，2009年12月14日，该院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日，该院裁定续查封如皋市如城镇颐园新村2区223幢（建设方原编号为323幢）除404、405、406、503、506、1404、1407、1503外的整幢房屋。2012年11月26日，该院再次裁定，继续查封被执行人鑫祥公司名下的房、地产，期限一年。2014年1月9日，本院裁定查封上述房屋，查封期限二年。2016年1月5日，本院对已经法院查封没有解封的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（续封），查封期限三年。以上事实认证的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书、（2009）通中执字第0222-2号、第0222-11号、第0222-14号民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人所提异议房屋被查封的最早时间是2009年12月14日，而异议人与被执行人颐园公司签订书面商品房买卖合同的时间是2009年10月15日，系在被查封之前；合同签订后，异议人于2010年3月17日一次性缴纳全部购房款。2010年3月17日，异议人缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用后实际占有涉案房屋并居住；2010年3月19日颐园公司出具一份销售不动产统一发票给异议人。2010年4月13日异议人缴纳颐园新村二区223幢1606室及1706号阁楼的契税共6815.30元，表明异议人已支付全部案涉房屋价款及契税。且作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。故异议人在购房过程中不存在任何过错。其不应承担被执行人欠他人债务的后果，法院也不应对其房屋继续进行执行。综上，异议人张建芳所提异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对异议人张建芳购买的如皋市如城街道颐园新村二区223幢1606室住房及1706号阁楼的执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙福康审判员  孙戴泉审判员  周慧玲二〇一七年一月二十日书记员  杨 茜