广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第676号原告：陈志华，身份证住址：广州市东山区。原告：郑雪红，身份证住址同上。上述两原告共同委托代理人：古莉，广东南粤律师事务所律师。被告：邬家烽，身份证住址：广东省罗定市。原告陈志华、郑雪红与被告邬家烽租赁合同纠纷一案,本院于2015年4月30日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志华、郑雪红及两原告共同的委托代理人古莉到庭参加了诉讼。被告邬家烽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈志华、郑雪红共同诉称：2015年1月10日，郑雪红与被告签订《租赁合同》，合同约定：郑雪红将座落在广州市白云区白云大道怡新花园怡泰阁*栋*房出租给被告使用。双方议定上述房屋租金为4600元/月，租期自2015年1月13日至2016年1月12日止，共计12个月，合同期租金总额为55200元。租金按月结算，以银行转账形式支付给我们，由被告在每月的13日前缴付当月租金。被告已向我们交纳9200元作为房屋押金，被告在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，我们应将押金无息退还给被告。本押金不得于租赁期满前抵付租金。另合同约定被告在租赁期内应当依约按期缴纳房屋租金。因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，被告应负责赔偿或修复。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告负担。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同。合同第七条第2点就被告违约应承担的相应责任做出了进一步明确约定，即：在租赁期内，被告逾期交付租金，每逾期一日，由我们按月租金的百分之一收取违约金，逾期超过7天视为被告擅自解除合同，我们有权收回房屋并没收押金等等相关内容。上述《租赁合同》签订以后，我们于签订合同当日，即2015年1月10日将房屋交给被告使用，并于当日严格按照合同之约定同中介方、被告办理了房屋的交接手续，且在明确了我们屋内附属设备、设施能够正常运行及使用的情况下才予以交接。而被告除在签订合同当日按时向我们支付了1月份的租金外，2、3月份的租金都是在我们多次催缴的情况下才勉强于3月份分两次予以结清。但从4月份开始至今，被告都再未向我们支付过租金，其房屋管理费、水电费、电视天线费等相关费用被告也有拖欠。在今年4月12日，被告向我们提出转租事宜，为此，我们与被告双方及中介于4月13日一同前往租住房屋办理此事并打扫房屋卫生。正是此次的前往，我们发现租住的房屋不仅脏乱不堪，且多处设备、设施被人为损坏。就此，我们要求被告予以修复、赔偿，但被告至今置之不理。综上，请求法院判令：1、解除我们与被告签订的租赁合同，被告于合同解除当日起两天内迁出承租房屋并搬走私人物品；2、被告向我们支付自2015年4月至被告实际迁出房屋之日止的租金，按照4600元/月计算；3、被告向我们支付逾期交租违约金（当月的违约金，以当月欠付租金为本金，按照每日百分之一的标准，自当月14日计至被告实际迁出房屋之日止），没收被告已缴付的押金9200元；4、被告向我们支付自2015年4月起至被告实际迁出房屋之日止的物业管理费、入户门铃维护费、垃圾费；向我们支付自2015年1月至被告实际迁出房屋之日止的水费；向我们支付自2015年3月至被告实际迁出房屋之日止的电费及电视天线费；5、被告向我们支付雇请清洁工打扫房屋服务费200元；6、被告对我们房屋中设备设施造成的损坏进行修复，费用由被告承担；7、被告承担本案诉讼费用。被告邬家烽无答辩。经审理查明：原告陈志华是广州市白云区广州大道北怡新路*号*房（以下简称“涉案房屋”）的权属人，两原告为夫妻关系。2015年1月10日，原告郑雪红（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《租赁合同》，经纪方为广州佰家地产代理有限公司。甲乙双方约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用。房屋租金为4600元/月，租期自2015年1月13日起至2016年1月12日止，共计12个月，租金按月结算，以银行转账形式支付给甲方，由乙方在每月的13日前缴付当月租金。乙方向甲方缴纳9200元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退还乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，甲方应及时进行房屋及设备维修……租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。乙方于租赁期满，解除合约或终止合同时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之一收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外），甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金额百分之一向乙方支付违约金，逾期超过7天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额之违约金。乙方逾期交纳本合同第六条款第9小点规定之应付费用的，应按欠费的总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过7天的，甲方有权解除合同。租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方。一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿。除此以外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走等等。上述合同签订当天，被告向原告郑雪红交付了首月租金4600元、押金9200元。原告郑雪红向经纪方支付了中介费2000元。同日，原告郑雪红与被告签署《出租/出售房屋家私/水电清单》，并将涉案房屋交付被告使用。根据《出租/出售房屋家私/水电清单》载明：原告郑雪红交付被告的家电有：……小天鹅洗衣机……沙发……衣柜、鞋柜、电视柜……。上述合同签订后，被告向原告郑雪红交租至2015年3月止，自2015年4月开始欠付租金。原告向本院提交短信，拟证明其向被告催收租金的事实。据原告反映，被告在2015年4月12日表示不想继续承租涉案房屋，想将涉案房屋转租出去，原告遂于2015年4月13日会同被告到涉案房屋进行查看，经纪方销售经理李某在场。检查当天，原告发现涉案房屋内多处发生损坏，要求被告修复。被告同意稍后答复原告，但至今未有任何回复。原告自述当天为被告支付卫生费200元。原告向本院提交由李某签名的照片四张，拟证明厕所洗手盆、布艺凳、书柜门的损坏情况。原告自行制作了《物品损坏明细》，证明涉案房屋物品的损坏情况。被告至今未有将涉案房屋交还原告郑雪红。原告向本院提交短信，拟证明代被告支付200元卫生费的事实以及被告表示继续承租涉案房屋的事实。原告表示其现仍需要被告许可才能进入涉案房屋，现并不清楚屋内物品是否已修好。另据原告陈述，被告欠缴2015年4月起的物业管理费、入户门铃费、垃圾费；欠缴2015年1月起的水费；欠缴2015年3月起的电费及电视天线费。原告向本院提交发票，拟证明已代被告交纳2015年4月至5月的物业管理费376.6元、入户门铃维护费16元以及垃圾费10元。以上事实，有租赁合同、收款收据、押金收据、咨询服务费收据、出租/出售房屋家私/水电清单、银行卡、存折、短信、名片、照片、房产证、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告郑雪红与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告郑雪红依约将涉案房屋交付被告使用，被告占有使用涉案房屋至今，却欠付自2015年4月起的租金，已构成根本违约，应承担违约责任。原告郑雪红要求解除与被告签订的租赁合同并要求被告腾空返还涉案房屋的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告应将自2015年4月计至其实际返还涉案房屋之日止的租金支付原告郑雪红，租金按照4600元/月计算。由于被告欠付租金，原告郑雪红要求没收被告的押金9200元并要求被告依约支付逾期交租金违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。逾期交租金违约金应以当月欠付租金为本金，每日按照月租金的百分之一，即46元/日，自当月14日起计至被告清偿欠付租金之日止，并以本金为限。关于2015年4月起的物业管理费、入户门铃费以及垃圾费，原告郑雪红已举证证明其代被告交付至2015年5月。由于合同约定上述费用由被告负担，原告郑雪红代被告交纳的上述费用，被告应将上述款项返还原告郑雪红。由于原告郑雪红并非物业管理费、入户门铃费以及垃圾费的收费主体，要求收取被告自2015年6月起的上述费用理据不足，原告亦未提交证据证明已代被告交纳上述费用的事实，故本院对于原告主张的自2015年6月起的物业管理费、入户门铃费以及垃圾费不予支持。关于原告主张的水费、电费及电视天线费、打扫房屋的服务费，原告没有提交充分证据证实，本院对原告相应诉求予以驳回。关于原告主张由被告对原告房屋内设施、设备造成损坏进行修复的问题：根据合同约定，涉案房屋设备的正常维修应由原告郑雪红，即出租人负责。原告现并无提交充分证据证明被告对房间内的物品损坏负有过错，要求被告对此承责理据不足。另外，原告郑雪红与被告现并无交接涉案房屋，据原告所称，被告已对涉案房屋内物品损坏的问题知情，但因原告事后未有进入涉案房屋，对于现损坏物品是否已修复，原告亦无所知。故即使被告对物品损坏负有过错，关于物品损坏赔偿问题也应待原告郑雪红与被告交接房屋之时主张为宜，综合以上分析，对于原告现要求被告修复损坏物品的诉求，本院不予采纳。原告陈志华并非涉案租赁合同的相对人，要求被告依约对其就本案承责理据不足，相应诉求，本院予以驳回。被告邬家烽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下:一、原告郑雪红与被告邬家烽于2015年1月10日就广州市白云区广州大道北怡新路168号1903房签订的《租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告邬家烽将广州市白云区广州大道北怡新路168号1903房腾空并返还原告郑雪红；三、本判决生效之日起十日内，被告邬家烽支付原告郑雪红自2015年4月至履行本判决第二项内容之日止的租金及逾期缴交租金违约金（租金按照4600元/月计算；违约金以当月欠缴租金为本金，按照每日46元的标准，自当月14日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；四、被告邬家烽给付原告郑雪红的押金9200元不予退还；五、本判决生效之日起十日内，被告邬家烽返还原告郑雪红代垫的2015年4、5月份的物业管理费、入户门铃维护费、垃圾费共计402.6元；六、驳回原告陈志华、郑雪红其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费485元，由原告郑雪红负担50元，由被告邬家烽负担435元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  刘 莲人民陪审员  王向慧二〇一五年六月十日书 记 员  周倩如