江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）苏执复字第00059号申请复议人（被执行人）宿迁市乾隆房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区珠江路18号。法定代表人赵修伟，该公司董事长。委托代理人张令建，该公司职工。申请执行人牛士瑞。委托代理人蔡正刚，江苏华天人律师事务所律师。委托代理人王楠楠，江苏华天人律师事务所律师。被执行人姬萍。被执行人赵修伟。申请复议人宿迁市乾隆房地产开发有限公司（以下简称乾隆公司）因申请执行人牛士瑞与被执行人赵修伟、姬萍、乾隆公司股权转让及保证合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2015）宿中执异字第22号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日对本案进行了公开听证。申请复议人乾隆公司的委托代理人张令建、申请执行人牛士瑞的委托代理人蔡正刚、王��楠到庭参加听证，本案现已审查终结。本院经审查查明：牛士瑞与赵修伟、姬萍、乾隆公司股权转让及保证合同纠纷一案，宿迁中院于2010年11月10日作出（2010）宿中商初字第0156号民事调解书，该调解书确认：一、原被告确认至2010年10月20日，被告赵修伟、姬萍计欠甲方的欠款为7784231.00元。该欠款按下列期限偿还：1、2010年12月10日前偿还原告400万元，2010年12月20日前偿还100万元；余款被告于2011年1月1日前还清。2、被告赵修伟、姬萍不按上述任一规定时间还款，原告可申请人民法院按上述欠款全额一次性强制执行；同时，被告赵修伟、姬萍愿意支付逾期还款期间的利息，利息以7784231.00计算，利率按月息2分计算，时间自2011年1月1日起至该款还清日止；被告赵修伟、姬萍同时承担不按约定还款而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等为实现债权而产生的费用。3、被告乾隆公司对上述欠款、还款及被告赵修伟、姬萍不按期还款而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等为实现债权而产生的费用承担连带责任。4、2010年10月份，被告乾隆公司借黄宜军的500万元借款（该借款由原告提供担保），被告乾隆公司保证按其和黄宜军的约定偿还；如被告乾隆公司不按约定偿还黄宜军的借款而导致原告和黄宜军之间产生诉讼以及原告因担保该借款而产生的追偿被告乾隆公司的诉讼，所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等为实现债权而产生的费用均由被告乾隆公司承担。二、被告乾隆公司保证向宿迁市宿豫区浩荣农村小额贷款有限公司办理抵押贷款，并且向原告提供其在宿迁市宿豫区浩荣农村小额贷款有限公司办理抵押贷款手续（即贷款合同、抵押合同、股东会决议、授权委托书、营业执照、不可撤销他项权证函、相应的公证手续等材料）的复印件供原告备案，同时提供原件供原告核实。原告核实被告乾隆公司在宿迁市宿豫区浩荣农村小额贷款有限公司贷款手续无误后，可以申请人民法院撤销对被告乾隆公司的资产的保全。三、案件受理费64492元，减半收取32246元，诉讼保全申请费5000元，合计37246元，由被告负担。因赵修伟、姬萍、乾隆公司均未能自觉履行生效法律文书确定的义务，牛士瑞向宿迁中院申请执行，宿迁中院于2010年12月22日立案执行。执行过程中，宿迁中院委托宿迁市方元房地产评估咨询有限公司（以下简称方元评估公司）对乾隆公司名下的座落于宿迁市宿豫区珠江路18号的房屋和土地使用权的市场价值进行评估（建筑面积为4753.18㎡，土地使用权面积为10000㎡）。方元评估公司于2014年9月24日作出宿方元司法鉴定2014-0011号房地产估价报告，确定市场价值为3502.65万元。乾隆公司以“评估公司不具备土地评估资质、评估过程表述不完整、估价方法错误”等为由向宿迁中院提出执行异议。方元评估公司对评估异议回复意见：根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产估价活动包括了土地估价的内容。已向法院提供估价技术报告。涉案估价对象尚未完工，缺少建设项目规划设计方案及相关图纸，不能确定开发完成后的住宅和商业建筑面积，故无法采用假设开发法评估。宿迁中院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，方元评估公司系国家二级资质，其经营范围为房地产估价、房地产咨询服务、房地产销售代理、房屋租赁、房产测绘、房地��项目可行性研究、土地评估，评估过程中，其已经对乾隆公司所有的土地使用权证载明的10000㎡土地使用权进行了评估，故乾隆公司认为方元评估公司不具备土地评估资质、漏评部分土地价值，无事实和法律依据，该院不予采信。乾隆公司认为方元评估公司的评估报告缺少估价技术报告、采用的估价方法计算过程和搜集的信息均不充分。在本案审查中，方元评估公司已经补充提交了估价技术报告，且对估价方法的计算过程和搜集的信息进行了充分的说明。在乾隆公司未提供证据证明方元评估公司评估程序严重违法的情况下，该院对其意见不予采信。据此于2015年3月16日作出（2015）宿中执异字第22号执行裁定：驳回宿迁市乾隆房地产开发有限公司的执行异议。乾隆公司向本院申请复议称：一、方元评估公司不具备土地评估资质。尽管评估公司营业执照中包含土地评估���但该公司只是房地产估价二级资质，不具备土地评估资质。二、评估报告只是对位于宿迁市珠江路18号的房屋及其土地使用权价值进行评估，对其他的土地使用权没有进行评估，评估报告漏评了部分土地的价值。三、评估报告评估过程表述不完整，没有估价技术报告。四、评估方法错误，涉案房地产具备投资开发潜力，应采用假设开发法评估，评估公司却选用市场比较法和成本法进行评估。请求撤销宿迁中院（2015）宿中执异字第22号执行裁定，对涉案房屋重新评估。牛士瑞辩称：一、根据相关评估规定，具有房地产二级评估资质的评估公司可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产评估。方元评估公司具备土地评估资质。二、评估报告已经对乾隆公司的全部土地进行了评估，报告载明评估的土地使用权是10000平方米，没有漏评。三、评估报告对评估过程进行了完整表述，评估公司选用估价方法系专业性选择，选用市场比较法、成本法进行评估符合估价对象的具体状况。请求驳回申请复议人的复议请求。本案复议听证过程中，乾隆公司放弃了“评估报告漏评部分土地”的复议主张。本案争议焦点为：一、方元评估公司是否具有对涉案房地产的评估资质。二、该公司采用市场比较法、成本法的评估方法是否适当。本院认为：一、《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定，本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。该办法第二十五条第三款规定，二级资质房地产估价机构可以��事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。方元评估公司系二级资质房地产估价机构，依据上述管理办法具有对涉案房地产的评估资质。二、对估价报告未采用假设开发法评估的问题，方元评估公司对该异议内容也进行了回复：涉案估价对象尚未完工，缺少建设项目规划设计方案及相关图纸，不能确定开发完成后的住宅和商业建筑面积，故无法采用假设开发法评估。该公司所出具的估价报告采用市场比较法、成本法对涉案房地产进行评估符合房地产估价技术规范，申请复议人的复议请求不能成立。宿迁中院（2015）宿中执异字第22号执行裁定并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和���议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回申请复议人宿迁市乾隆房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中执异字第22号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 沈 燕代理审判员 孙 凯代理审判员 苏 峰二〇一五年六月九日书 记 员 沈晓雯