广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2015）清连法民二初字第103号原告：吴媛悦，女，1971年8月27日出生，连州市人，住连南瑶族自治县。委托代理人：盘良好，系连州市北湖法律服务所法律工作者。被告：连州市盛世房地产有限公司。地址：连州市。法定代表人：邓继明，该公司经理。委托代理人：胡继纲，系广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：王旖旎，系广东远大永恒律师事务所实习律师。原告吴媛悦诉被告连州市盛世房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理。依法由审判员孔日照适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴媛悦及其委托代理人盘良好，被告委托代理人胡继纲、王旖旎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴媛悦诉称：原告购买被告位于连州市良江路19号盛世都会公寓1016室，房屋建筑面积为48.65㎡，其中套内建筑面积为33.04㎡，总房价款为169054元。2014年4月9日，原告支付该房屋的首期款59054元，余款11万元房款到银行按揭，同时支付了4190元的办证费，对讲机等费用。2014年4月21日原告与被告签署了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20144211410529），合同约定：房屋的价款、面积、付款方式、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等条款均作了明确约定。2014年7月21日，原告贷款的银行连州市农村信用合作联社放款人民币11万元给被告。按照买卖合同约定，被告应于2014年5月1日前将该房屋交付给原告使用。但时至今日，被告仍未将房屋交付给原告使用。原告曾多次向被告致电催告、寄催告函，甚至亲自送催告通知到被告处，但被告仍置之不理。原告认为，原、被告之间签订《房屋买卖合同》是真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定及时交付房屋已构成违约，根据买卖合同约定，被告应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之三计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至起诉日2015年3月31日止，被告违约迟延335天，每天50.72元计算，合计人民币16991.20元。为此请求：一、判令被告因预期交房支付原告违约金人民币16991.20元。二、判令被告支付至实际交房之日止的逾期违约金。三、本案诉讼费由被告承担。被告连州市盛世房地产有限公司答辩称：2014年4月21日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》中第八条交付期限中约定：出卖人（答辩人）应当在2014年5月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人（被答辩人）使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同附件四补充协议第一条房屋的交付使用第1点约定，甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖人可据实予以延期；（1）因市政配套批准及安装之延误。现合同标的房屋的主体已完成，但市政配套设施的安检验收未完成，包括消防、水电、弱电工程，因此导致房屋的延期交付。2014年4月9日，原告交付了59054元首期购房款给被告，2014年7月17日，原告到连州市农村信用合作联社办理按揭手续，2014年8月12日，连州市农村信用合作联社审查通过放款。根据原告与被告合同第八条及补充合同第一条第1款的约定，被告可从2014年8月12日起延期6个月交付房屋。退一步说，即使原告要求被告支付逾期交房的违约金，亦不应该从2014年5月1日开始计算违约时间。另外，原告要求被告支付逾期交房的违约金偏高，不应按合同第九条约定的违约金计算，应以中国银行同期贷款利率计算。并根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超高造成损失的30%为标准适当减少。综上所述，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：被告连州市盛世房地产有限公司是一家于2010年3月22日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的有限责任公司，公司注册资金为人民币壹仟万元，法定代表人为邓继明，所述行业为房地产开发经营，经营范围为房地产开发及销售，投资者为邓继明和陈德文。2011年7月13日，被告以出让方式取得位于连州市良江路19号的地块的土地使用权并经批准在上述地块架设商品房，定名为“连州市良江路盛世都会”。2013年9月5日经连州市住房和城乡规划建设局批准预售。2014年4月21日，原告购买被告位于连州市良江路19号盛世都会公寓1016室，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，房屋建筑面积为48.65㎡，其中套内建筑面积为33.04㎡，公共部位与分摊建筑面积15.61㎡；总房价款169054元。合同第六条约定的付款方式及期限为其他方式，即银行按揭，于2014年4月21日前付清首期人民币59054元，余额人民币110000元于2014年5月21日前向按揭银行办妥按揭手续，开户银行是连州市农村信用合作联社，专用账户为80020000005621219。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门竣工验收合格备案后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2、本条中的“逾期“是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。合同第十条约定了规划、设计变更情形。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还就出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺、产权登记产生争议的解决方法等作了约定。同时，双方还就合同附件一“房屋平面图”、附件二“公共部位与公用房屋分摊面积构成说明”、附件三“装饰、设备标准”、附件四“合同补充协议”、附件五“民用建筑节能信息内容”进行了释明及确认。其中，附件四之合同补充协议第一条对房屋的交付使用再作释明和确认，该条约定为：甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）因市政配套批准及安装之延误；（2）出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼；（3）法律规定的其他延期交楼情况。2014年4月9日，原告依约支付该房屋的首期款59054元及办证费4190元，此事实有连州市盛世房地产有限公司出具的《收据》（编号NO5805915、5805932）证实。2014年7月17日，原告与连州市农村信用合作联社签订了《个人购房按揭借款合同》及签署《抵押物清单》。同年8月12日，原告取得连州市农村信用合作联社发放的房屋按揭贷款人民币11万元并将此款支付给被告。按照买卖合同约定，被告应于2014年5月1日前将该房屋交付给原告使用。原告为支持其主张提供了身份证复印件、企业机读档案登记资料、广东省商品房买卖合同、个人购房按揭借款合同、收据、关于要求立即交付房屋的催告函等证据以此证明原、被告诉讼主体资格以及原告购买被告都会公寓1016号室并交清购房款而被告逾期交房经原告催告后仍未交房等事实。被告为支持其辩解提供了组织机构代码证、企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件以及证明三份等证据证明其诉讼主体资格以及被告兴建的盛世都会公寓的消防、弱电工程、水电工程已完成，正等待有关部门排期验收等事实。经庭审质证，被告对原告提供的除要求交付房屋催告函、通知书认为没有收到过该两份材料而不予认可外，其余证据无异议；原告除对被告提供的三份证明认为与本案无关外，对其余证据无异议。原、被告对对方提供的无异议的证据予以认可的，本院予以确认，可以作为本案的定案依据。本院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方平等、自愿基础上签订的，内容没有《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点有二：一是被告是否构成逾期交房；二是约定的违约金是否过高。关于焦点一，从双方所签的合同条款显示，虽然双方约定的交房日期为2014年5月1日，但该时间点是附条件的，即该商品房经有关部门竣工验收合格备案后，即是说在这个时间点上商品房经过了有关部门竣工验收合格备案了，被告应当在该时间前（含当日）将商品房交付原告使用。此外还约定了“非出卖人原因造成的延期；主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成”这二种出卖人（被告）可据实予以延期的特殊情。之后，双方在附件四之合同补充协议之（1）、（2）约定了出卖方可据实予以延期，（1）因市政配套批准及安装之延误；（2）出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼，但延期不得超过6个月，即可以延期至2014年11月1日。从被告提供的三份证明的时间及内容看，在2014年8月29日，盛世都会公寓仍有消防、水电和弱电工程在等待相关部门排期验收，符合上述关于“非出卖人原因及市政配套设施的安检验收未完成”以及补充协议之（1）“因市政配套批准及安装之延误”的约定。原告可依双方所签合同约定据实延期至2014年11月1日，亦即从2014年11月2日起，属于被告逾期交付商品房给原告使用的起点。关于涉案《合同》中约定的违约金数额是否过高问题。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（以下简称合同法司法解释二）自2009年5月13日起施行，该解释第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的30％一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。确认约定的违约金数额是否过高，根据合同法、合同法司法解释二的规定，应以实际损失数额为确认的基础。对于前述规定中的“实际损失”，应当全面、正确地理解。在计算实际损失数额时，应当以因违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。涉案《合同》约定了出卖人逾期交房超过90日后，若双方继续履行合同的，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。此约定与原告违约交付按揭贷款的违约责任是对等的，均是每日万分之三。根据此约定，被告从本院确认的2014年11月2日起属于违约交房，每日支付的违约金为50.72元／日（169054元×0.0003），每月1521.60元（50.72元×30天），相对于双方所签《合同》来看，违约金不到总房价款的百分之十，对比当地家居电器配备齐全后出租的房屋租金看，并不高。因此，被告关于约定的违约金过高的辩解意见，理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：被告连州市盛世房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告违约金每月1521.60元（违约金从2014年11月2日起支付至被告实际交付商品房给原告使用之日止）。本案受理费225元，因适用简易程序减半收取112.5元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  孔日照二〇一五年六月十七日书记员  谭建聪附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。