江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5499号上诉人（原审被告反诉原告）季梅，女，1973年1月10日生，汉族。委托代理人李明，南京松铸法律服务所法律工作者。委托代理人冷静霞，女，1950年12月30日生，汉族。被上诉人（原审原告反诉被告）南京大厂房地产发展有限公司，住所地南京市六合区山畔二村149号。法定代表人赵元斌，该公司经理。委托代理人陈汉东，江苏天茂律师事务所律师。委托代理人王新春，江苏天茂律师事务所律师。原审第三人崔习美，女，1963年2月11日生，汉族，无业。原审第三人刘正宝，男，1986年6月28日生，汉族，无业。上诉人季梅因与被上诉人南京大厂房地产发展有限公司（以下简称大厂房地产公司）、原审第三人崔习美、刘正宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人季梅的委托代理人李明、冷静霞，被上诉人大厂房地产公司的委托代理人陈汉东、王新春，原审第三人崔习美、刘正宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大厂房地产公司原审本诉诉称，2000年10月18日，其与季梅签订一份房屋租赁合同，约定将位于本市六合区西厂门102号的房屋（下称诉争房屋）出租给季梅使用，租期至2005年10月1日，租金为每月300元。合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，但季梅仍按月支付租金至2012年8月。现该房一直由第三人崔习美占有使用，且拒不搬出，故诉至法院请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令季梅返还西厂门102号房屋；3、判令第三人崔习美立即迁出西厂门102号房屋；4、诉讼费由原审被告及第三人承担。季梅辩称，⑴其自1992年6月23日就开始承租诉争房屋，截止现在，并交纳租金至2014年6月15日，大厂房地产公司要求解除租赁合同没有法律依据；⑵其所承租的房屋在政府征收拆迁范围内，大厂房地产公司应将该房屋的相应拆迁补偿款支付给季梅，但其拒不支付。本案系拆迁补偿引发的纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，故请求驳回大厂房地产公司的诉讼请求。另提出反诉称，双方签订租赁合同后，季梅一直认真履行了合同义务，2012年诉争房屋被纳入政府征收拆迁范围内，根据有关规定，季梅应当享受相应补偿或补贴。该补偿款，大厂房地产公司应当支付给季梅，故反诉要求大厂房地产公司：1、按拆迁补偿款的60%计234379元支付给季梅；2、支付装饰装修补偿、附补费等合计113231元（502782元-390631元＋电增容补助费280元＋立户水表补助费800元）；3、承担相应反诉费。第三人崔习美述称：本人租赁使用诉争房屋已有四五年了，愿意迁出，但要求给予一定补偿。第三人刘正宝述称：本人系诉争房屋的承租人，室内的装修是本人装的。崔习美系借用该房屋，本人此前曾要求崔习美将房屋还给本人，但她不肯。关于补偿问题，请法院依法判决。原审法院经审理查明，位于本市六合区西厂门102号房屋，系公有商业用房，登记在大厂房地产公司大厂房地产公司名下。2000年10月18日，大厂房地产公司与季梅签订一份《直管非住宅公房租赁合同》，租赁面积33.2平方米，租期自2000年10月1日至2005年9月30日，月租金约定为300元，交租方式为“上门收款”。该合同第六条第3款的格式化内容为：“在房屋租赁期间，如遇城市建设需要拆迁时，由甲方（即大厂房地产公司）选择拆迁补偿方式后按现行的拆迁政策办理”，双方另添加约定为：“每月按时缴纳房租，不得拒付房租。附在房屋上的装饰设备，不得拆除，归甲方所有”。该合同签订后，季梅实际按140元／月缴纳租金。2005年9月30日合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。2008年5月18日，季梅与案外人冷静霞将占用诉争房屋经营的南京金金霞公司麻辣烫二店，承包给第三人刘正宝，刘正宝每年须以“房屋使用费”名义向季梅（和冷静霞）交纳6000元，承包期限至2013年5月18日止。双方的承包合同中，又有类似房屋租赁的表述。刘正宝接手经营麻辣烫二店期间，对诉争房屋进行过装修，具体为：屋外地砖（10平方米）、三合板隔断、蹲坑、门头广告箱、木板壁柜、灶台，并安装挂壁式空调一台（其余装璜如文化石墙砖、三合板吊顶、外墙砖、卷帘门等以及空调柜机一台系季梅安装所有）。后因刘正宝犯罪被判处有期徒刑导致诉争房屋闲置，刘正宝母亲刘伟勤遂于2009年将诉争房屋以每月800元租金出租给崔习美使用至今，期间曾直接向冷静霞交付过租金。截止2012年8月，诉争房屋所在地段被纳入当地政府规划的房屋征收拆迁范围。此后，大厂房地产公司未再向季梅收取租金，崔习美也未再交纳租金。嗣后，大厂房地产公司动员崔习美迁出未果，遂于2013年7月15日将季梅及崔习美诉至原审法院。同月16日，季梅通过银行汇款方式向大厂房地产公司汇出3000元，注明款项来源为“交西厂门街102号房租（一年）”。诉讼中，大厂房地产公司不主张收取2012年8月以后占用使用费，季梅则坚持交纳租金。另查明，当地政府针对房屋征收拆迁的工作程序是：先对待搬迁房屋价值进行评估，并与房主接洽商谈相应补偿价款，双方拟好补偿价款后，房主须主动交付待搬迁房屋，完成腾空房屋并交付后，政府工作部门才签署相应协议，并发放补偿款。原审法院调取的涉案《房屋征收与补偿协议》文本上，印证了此点，即只有大厂房地产公司签章，尚无政府相应部门盖章。该协议附属的评估报告中有关室内装修价值计12864元，其中刘正宝装修项下的价值为3779元，灶台未列入装修价值评估中，拟给付的补助费用中涉及空调一项为200元。以上事实，有大厂房地产公司、季梅及第三人陈述、房屋所有权证、国有土地使用证、租赁合同、承包合同、现金缴款单、原审法院调查笔录等证据证明。诉讼中，季梅还提交一份1992年6月23日签订的房屋租赁合约一份，欲证明其与大厂房地产公司的租赁关系始于1992年，因该合约系复印件，大厂房地产公司不予认可。原审法院认为，大厂房地产公司因诉争房屋面临政府征收拆迁而要求解除与季梅的房屋租赁关系，应予准许。双方自2005年9月30日后未再签订固定期限的租赁合同，相互间为无固定期限合同关系，大厂房地产公司亦可随时要求解除合同。2012年8月后，大厂房地产公司未再收取且季梅亦未催促交纳租金，说明双方有解约意向。季梅在大厂房地产公司诉讼之后通过汇款方式交付租金，属于单方行为，不能确认双方已就租赁延续达成合意。因此，大厂房地产公司现要求解除房屋租赁合同并要求返还诉争房屋，原审法院予以支持。崔习美基于次承租人身份占有使用房屋，在上手承租人享有的承租权被消灭后，自然也失去了继续占有使用该房屋的依据，现大厂房地产公司要求其迁出诉争房屋，原审法院亦予支持。本案租赁合同因房屋征收拆迁被解除后，承租人享有的合法权益应予保护。季梅反诉要求大厂房地产公司给付拆迁补偿、装修补偿，具有一定合理性，但该请求所依据的前提应是有效的房屋征收与补偿协议，而大厂房地产公司与征收人之间尚未完成合同签订程序，不是有效的前提依据，故季梅的反诉请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，原审法院判决：一、解除南京大厂房地产发展有限公司与季梅间关于本市六合区西厂门102号房屋的租赁合同；二、季梅于判决生效后30日内将西厂门102号房屋返还给南京大厂房地产发展有限公司，崔习美予以协助返还；三、驳回季梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费80元，由季梅负担；反诉案件受理费3257元，由季梅负担。上诉人季梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审本诉请求，支持上诉人原审反诉请求。由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。理由如下：关于本诉部分，一、一审认定上诉人与被上诉人之间自2005年9月30日后为无固定期间限合同关系，由此可见刘正宝承包涉案房屋并不影响上诉人不定期租赁人的主体资格。二、一审认定2012年8月后大厂房地产公司未再收取租金且季梅亦未催促交纳租金，与事实不符。事实上，季梅于2013年7月16日通过银行汇款方式向大厂房地产公司支付了3000元涉案房屋租金，大厂房地产公司收到该款后既未提出异议，也未退回上诉人，根据最高院民通意见第66条第一项的规定，双方实际上维系了不定期租赁合同关系。三、被上诉人在拆迁时起诉要求收回房屋，完全是为了排除上诉人应当取得的拆迁利益。一审认定大厂房地产公司自2012年8月后未再收取租金且季梅未催促交纳租金，说明双方有解约意向，属于认定事实错误。同时，一审认定季梅在诉讼之后通过汇款方式支付租金，不能确认双方就续租达成合意，属于判断错误。四、根据省高院的相关规定，达成不定期租赁关系的，出租人要求收回房屋，应当给予承租人一定的找房时间。因此，即使被上诉人有权收回房屋，仍应给上诉人不超过六个月的时间找房，此期间既为合法租赁期间，又为拆迁补偿期间，不影响上诉人此时作为承租人的拆迁权益。关于反诉部分，一、一审认定因大厂房地产公司与征收人之间未完成拆迁协议的签订，故上诉人要求给付拆迁补偿没有依据。该认定没有事实依据和法律依据。征收人与被上诉人已签订补偿协议，虽协议上未盖公章，但有经办人签名，且有征收办的骑缝章，应当是合法有效的。上诉人有权依据该协议向被上诉人主张拆迁补偿。另外，涉案房屋已被纳入拆迁范围，附着物等设施设备均经拆迁部门登记造价，涉案房屋周围的房屋皆已拆除，说明周围的房屋均已达成拆迁协议，故上诉人亦有权获利相应的拆迁补偿款。二、本案之前已由中院以违反法定程序为由发回重审，但本案一审仍以被撤销的822号民事判决的理由支持了被上诉人的诉讼请求，驳回了上诉人的反诉请求，是对二审法院生效裁定的漠视。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人大厂房地产公司二审辩称，关于本诉部分，上诉人认为租赁合同尚未解除的观点不能成立的。双方争议房产位于西厂门102号房屋，是公有商业用房，登记在被上诉人名下。在2000年10月18日，被上诉人与上诉人签订了房屋租赁合同，租期自2000年11月1日至2005年10月30日，合同到期后双方未再签订书面房屋租赁合同。2012年8月份争议房产被纳入争议拆迁范围，2012年8月政府部门发布相关拆迁公告，被上诉人也口头告知了上诉人，双方终止租赁关系，并停止收取相应租金。2012年10月上诉人居住周边的房屋陆陆续续实施了拆迁，该事实上诉人是知情的。被上诉人曾经多次找上诉人进行商谈，由于双方分歧较大，未能达到相关协议。上诉人在被上诉人起诉后通过汇款方式支付3000元，被上诉人是不知情的，直到开庭时上诉人拿出凭证才知此事。这是上诉人的单方行为，双方合同关系于2012年8月份已经实际解除，上诉人对于本诉部分的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律以及审判程序都是合法的。关于反诉部分。由于上诉人以对拆迁补偿期望值过高，包括第三人在内均要求补偿，双方一直发生争议，争议房产一直由第三人实际占有，第三人也不愿意交付，拆迁部门虽然对房屋作出了评估丈量，但是到目前为止拆迁部门要求被上诉人将房屋腾空并实际交付，然后才同意签订拆迁补偿协议，所以到目前为止由于上诉人、第三人实际占有房屋拒不交付，拆迁部门不愿意商谈拆迁问题，到目前为止拆迁部门都不愿意签订拆迁协议。上诉人要求拆迁补偿，没有事实依据。根据国务院及南京市关于国有房屋征收补偿相关规定，上诉人要求拆迁补偿应向拆迁人主张相关权利，因为被上诉人也是被拆迁人，尽管上诉人与被上诉人在租赁合同中约定了拆迁的时候现在现行政策来处理，即使按照现行政策也是上诉人向拆迁人来主张权利，而不是向被上诉人来主张权利。故上诉人反诉部分没有事实和法律依据，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。原审第三人崔习美二审表示没有意见。原审第三人刘正宝二审表示同意上诉人的意见。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另上诉人季梅在二审中提交了国有土地上房屋征收补偿协议，以证明涉案房屋补偿协议已经签订。被上诉人对证据的真实性无异议，对关联性、证明力有异议，认为该证据拆迁部门未加盖单位公章，其上加盖骑缝章系原审法院调取时所盖，仅出于单位管理需要，并不能证明该协议已经正式签订或已实际履行，实际上其与拆迁部门的补偿协议因涉案房屋至今未腾空未能最终签订。第三人对上述证据不持异议。上述事实有二审谈话笔录、开庭笔录在卷证实。本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限届满后，被上诉人继续使用租赁房屋，而上诉人未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。2012年8月涉案租赁房屋被纳入政府拆迁范围，同年8月有关政府部门发布相关拆迁公告，根据规定，双方之间的租赁合同应终止履行。从本案查明事实看，2012年8月后，被上诉人未再收取租金，且季梅亦未交纳租金。2013年7月16日，季梅在被上诉人诉讼之后通过汇款方式交付的款项，属于单方行为，并未得到被上诉人认可，故原审法院认为不能确认双方已就租赁延续达成合意，并无不当。因此，原审法院综合本案具体情况，判令上诉人、原审第三人崔习美返还诉争房屋与法不悖，本院予以维持。关于上诉人提出的反诉问题。本院认为，上诉人提出反诉主张相应的权利，取决于被上诉人与房屋征收部门所达成的协议，因涉案房屋的征收与补偿协议未经房屋征收部门的盖章确认，换言之，房屋征收部门尚未与被上诉人就房屋征收与补偿相关事项达成最终的一致意思表示，故上诉人要求被上诉人按照该协议中所记载的内容对其进行赔偿，依据不足。据此，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人季梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  汪德全代理审判员  左自才二〇一五年六月十五日书 记 员  朱亚芳