云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民一终字第118号上诉人（原审原告）邓志明，男，1973年12月26日出生，汉族，住云南省昭通市绥江县。委托代理人许定虎、张亮，云南红云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）蹇兴贵，男，1972年2月9日出生，汉族，住云南省昭通市绥江县。被上诉人（原审被告）蹇兴全，男，1978年9月30日出生，汉族，住云南省昭通市绥江县。委托代理人蹇兴荣，男，1966年6月8日出生，汉族，住云南省昭通市水富县。代理权限：特别授权代理。邓志明因与蹇兴贵、蹇兴全房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市中级人民法院（2014）昭中民初字第68号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日对本案进行公开开庭审理。上诉人邓志明及其委托代理人许定虎、张亮，被上诉人蹇兴贵，被上诉人蹇兴全的委托代理人蹇兴荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审经审理确认如下事实：2012年8月21日，蹇兴全（甲方）与邓志明（乙方）签订《房屋场地租用合同》，蹇兴全将以自己母亲的户名建设完成的移民自建安置房（地处华峰**二级路边）房屋及场地租赁给邓志明，租期为5年，年租金8万元。合同约定：乙方必须在现有板面上加盖一层水泥板面，加盖时必须按照原来的结构进行改建，五年租期满后乙方所投入的房产以及场地上的一切不动产设施都归甲方所有。签订协议时乙方一次性付清一年租金8万元，随后4年的租金以签协议的时间为付款时间，每年的付款时间不得拖延超过两个月，否则甲方有权收回乙方所经营的一切房产及投入的设施。合同签订后，邓志明即对租赁房屋进行加层修建，并按照开设宾馆的需要对房屋进行装修，购置设施设备经营，取名为“陋室铭”，经营宾馆、餐饮、茶室。由于租赁房屋尚未取得房产所有权证和土地使用权证，不能申办供电和接通自来水手续，邓志明与相邻的建华医院一道共同挂靠在村民胡东友的户名上使用水电。目前，租赁房屋土地使用权证和房产所有权证已经完成主管部门的批准，房产所有权证和土地使用权证正在办理当中。现邓志明诉至法院，请求判令：1、《房屋场地租用合同》无效。2、蹇兴贵、蹇兴全赔偿邓志明扩建装修租赁房屋的费用2005065.00元；3、蹇兴贵、蹇兴全赔偿邓志明购买的用于宾馆经营的设施及物品费用共计465405.00元；4、蹇兴贵、蹇兴全承担本案诉讼费用。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。邓志明由于自己经营的需要，向蹇兴全租赁房屋用于经营宾馆、茶室和餐饮。双方签订的《房屋场地租用合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应当自觉履行。邓志明关于合同无效的主张，根据我国合同法第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定”。《房屋场地租用合同》不违反上述法律规定，该房虽然超过了绥江县移民安置政策规定的每户移民户自建房不得超过150平方米的标准，但政府主管部门并未就此认定该房为违法建筑要求拆除或者采取查封停业等影响邓志明经营的措施，而是处以蹇兴贵、蹇兴全交纳罚款7200元后，同意办理有关房产所有权和土地使用权手续。目前蹇兴贵、蹇兴全房屋的办证手续已经获得有关主管部门的审核批准，蹇兴贵、蹇兴全的自建安置房和绥江县同类移民安置房一样，土地使用权证和房产所有权证正在办理当中。因此，邓志明关于合同无效的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。其次，邓志明关于蹇兴贵、蹇兴全的房屋不能接通水电影响宾馆正常经营导致损失的主张，一审法院认为，双方签订合同时，对于未取得所有权证书的房产不能申办用水用电手续的事实，邓志明是明知的。蹇兴全在与邓志明订立合同时，对该房没有办理用水用电手续的状况，蹇兴全没有规避和隐瞒这一事实，对邓志明没有欺诈胁迫行为。而且，宾馆装修期间和开业之后，邓志明已经协调挂靠了他人户头接通水电使用，合同合法有效，双方应当继续履行。邓志明主张的损失数额无证据支撑，因此，邓志明的上述主张不予支持。第三，邓志明关于要求判令蹇兴贵、蹇兴全赔偿邓志明对房屋扩建装修和购买宾馆经营设施及物品损失2470470元的主张，因双方签订的合同有效，因此，对邓志明的上述主张，不予支持。蹇兴贵、蹇兴全要求邓志明支付租金的请求，经一审法院释明，蹇兴贵、蹇兴全不向邓志明提出反诉，蹇兴贵、蹇兴全可另案处理。本案中，虽然是蹇兴全与邓志明签订的《房屋场地租赁合同》，但是，合同履行过程中都是蹇兴贵与邓志明办理，诉讼中各方当事人对蹇兴贵的主体资格均未提出异议，蹇兴贵也认可自己参与了该合同的签订和履行的全过程。因此，蹇兴贵作为被告并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，经审判委员会讨论决定判决：“驳回原告邓志明的诉讼请求。案件受理费26564元，由原告邓志明负担。”一审判决宣判后，上诉人邓志明不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉请，并承担一、二审诉讼费。理由如下：1、关于涉案合同是否有效的问题，一审法院不应适用《合同法》第五十二条，而应依据新法优于旧法，特殊法优于一般法的原则，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条的规定，即：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因蹇兴贵、蹇兴全未出示建设工程规划许可证，也未出示获得建设主管部门准许建设的相关依据，故2012年8月21日签订的《房屋场地租用合同》无效。2、尽管蹇兴贵、蹇兴全提交了绥江县住房和城乡规划建设局出具的《说明》，证明绥江县“移民安置房产证办理工作正在进行中”，但本案租赁的房产是否也在办理中，没有其他证据。3、因绥江整体搬迁，蹇兴贵、蹇兴全辩称所有房屋均未办理准建证，但其提交的《绥江县农村移民县内分散搬迁安置自行建房实施办法》第五条第（五）项规定了农村县内分散搬迁安置自行建房的审批程序，建设用地经依法批准后，移民户持经审查批准的用地手续到乡镇城建所申请办理房屋准建证。4、涉案合同无效，蹇兴贵、蹇兴全应赔偿邓志明加层费用、设施设备费用和装修费用，并请二审法院同意邓志明关于上述费用的评估鉴定申请。蹇兴贵、蹇兴全共同答辩称：1、涉案房屋符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定的“在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的”情形，合同有效。2、涉案房屋属于绥江县自行安置移民建房，与政府签订了移民搬迁安置自行建房协议，绥江县住建局明确说明移民安置房正在启动办证程序中，涉案房屋也已纳入绥江绿色长廊工程建设，已经将量化工程实施完毕。出租房屋没有产权证是事实，但目前没有的原因是因为绥江处于移民搬迁特殊时期，系政府的原因没有启动办理。3、双方签订的租赁合同合法有效，邓志明投资失误，未能准确分析市场，其损失与房屋产权证无关。二审庭审中，经征询各方当事人对一审认定事实的意见，邓志明提出以下异议：涉案房屋“所有权证和土地权证正在办理中”与事实不符，绥江县住房和城乡规划建设局的《说明》并未明确指出涉案房产，只是说明新建移民安置房产权证办理工作正在进行中。蹇兴贵、蹇兴全对一审认定事实无异议。除上述异议外，本院对双方无异议的事实予以确认。关于上述异议，本院就一审该部分事实变更如下：绥江县住房和城乡规划建设局于2014年8月11日出具《说明》一份，内容为：“我县由于电站修建，县城整体迁建，原有房屋已全部淹没，新建移民安置房产权证办理工作正在进行中。”二审中，双方当事人均未提交新证据。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：邓志明与蹇兴全于2012年8月21日签订的《房屋场地租用合同》是否有效。邓志明主张租赁房屋属于违法建房，合同无效；蹇兴贵、蹇兴全主张租赁房屋经主管部门批准建设，合同有效。本院认为，涉案房屋系移民搬迁安置中的自行安置建房，户主与当地政府已签订相关移民搬迁安置协议，并办理了农村居民建住房用地报批手续。涉案房屋建盖完成后，绥江县土地执法监察工作领导小组办公室于2014年3月26日下发违法占地建房的《通知》，随后绥江县国土资源局作出绥国土资罚字（2014）第15号《国土资源行政处罚决定书》，以建房超占面积作出罚款7200元的行政处罚，2014年4月10日，绥江县土地执法监察工作领导小组办公室又出具《证明》，证明涉案房屋实地占地面积330㎡，超占面积240㎡，罚款已全部缴清，新农村量化工程款已缴，建议完善用地手续。本院认为，从上述《通知》、《国土资源行政处罚决定书》以及《证明》内容来看，涉案房屋并未因没有领取建设工程规划许可证或者准建证擅自建房而受到行政处罚，仅是因建盖的房屋所占用的土地面积超过了批准的面积而被处以罚款，在相对人缴清罚款后，行政部门亦建议完善用地手续，故本院认为，上诉人主张涉案租赁合同根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定无效的上诉理由没有依据，本院不予采纳，涉案合同依法有效。因合同有效，邓志明以合同无效为由主张赔偿其扩建装修费用以及经营宾馆购置的物品费用本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邓志明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26564元，由邓志明承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审 判 长 贺 茭代理审判员 张 萍代理审判员 刘亚东二〇一五年六月二十五日书 记 员 范 蕊