广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1405号上诉人（原审原告）：王肖兰，住广州市花都区。委托代理人：刘业峰、江咏妤，均系广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江秀莲，住广州市花都区。委托代理人：姜顺玲，广东粤兴律师事务所律师。上诉人王肖兰因与被上诉人江秀莲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1771号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋坐落于广州市花都区花山镇花城大街西二号，建筑面积为76平方米，房屋类型为商品房，权属人是江秀莲，涉案房屋由江秀莲向案外人卢某购买。2014年1月26日，江秀莲（卖方）与王肖兰（买方）签订房屋买卖合同，约定王肖兰以360000元的价格向江秀莲购买涉案房屋，房屋地面建筑面积为76平方米，三层建筑面积约210平方米。房款分四次支付：2014年1月26日支付定金30000元；2014年5月5日前支付第二次款150000元；2014年6月5日之前支付第三次款20000元；2015年2月10日前支付尾款，逾期一个月未付清，买方应继续支付剩余房款并赔偿卖方40000元。2014年6月30日前过户涉案房屋。合同第二条约定：卖方持有该物业之房产权属证明，卖方保证该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应该承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方负担全部责任。第四条约定：买方确认已实地察看该物业。第六条约定：卖方应在办理过户手续前将有关物业的产权纠纷债务、税项、租赁以及解除抵押等项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。第八条约定：卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付违约金40000元，并退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，支付人民币1000元整。合同签订后，王肖兰于2014年1月26日向江秀莲支付定金30000元，于2014年5月12日支付第二笔款150000元，于2014年6月5日支付第三笔款20000元。王肖兰于2014年9月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除王肖兰与江秀莲于2014年1月26日签订的《房屋买卖合同》；2、江秀莲返还王肖兰购房款200000元；3、江秀莲赔偿王肖兰40000元违约金；4、江秀莲承担本案诉讼费用。江秀莲在原审中答辩称：我方在履行房屋买卖合同过程中没有违约且不存在法定解除的情形，该合同可以继续履行，王肖兰无权擅自解除合同，请求驳回王肖兰的全部诉讼请求。原审诉讼中，王肖兰称：合同中约定的“于2014年6月30日前过户该物业”，指的是江秀莲应在2014年6月30日前将变更后的产权证交给王肖兰。江秀莲至今未办妥房产证，而且由于涉案房屋属于违章建筑，无法办理产权过户，所以江秀莲的行为已经构成违约，合同应该解除。江秀莲辩称：“于2014年6月30日前过户该物业”，指的是开始办理产权过户手续的时间，并非指取得新证的时间，因为房管局的办证时间，我方无法控制。我方在收到王肖兰的第三笔款项后，于2014年6月12日前到房管局咨询房产过户情况，于2014年7月2日将办证材料递交给了房管局，之后聘请了有关部门对房屋、地基进行测绘，测绘显示涉案房屋产权清晰，与第三人无争议，完全可以过户。但由于我方要办的业务属于非标准业务，过程繁琐，所以至今未办妥，但并非我方有意拖延。另外，2014年6、7月份的租金已经由王肖兰的母亲代收，视为我方已经将涉案房屋交付给了王肖兰。所以我方并没有违约，合同可以继续履行。对此，江秀莲提交了土地初始登记办理须知、租金收据、证明、非标准业务收据、土地与房屋测绘申请回执、地基调查表、地籍测绘发票予以证明。王肖兰对上述证据的意见是：对土地初始登记办理须知、土地与房屋测绘申请回执、地基调查表、地籍测绘发票的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议。江秀莲在签订合同后六个月才去办理过户手续，证明江秀莲违约；对租金收据的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议。因为收款人并非王肖兰及王肖兰授权的人，这是江秀莲支付的违约金；证明与本案无关；对非标准业务收据的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据不能作为房管局受理的依据，江秀莲至今没有申请过户。原审法院认为：王肖兰与江秀莲签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。本案中，虽然江秀莲未在2014年6月30日将涉案房屋过户给王肖兰，但是江秀莲在收到王肖兰的第三笔款后，便开始到房管局咨询办证流程，于2014年7月2日将办证的资料递交给房管部门审核，组织人员对房屋、地基进行测绘，甚至同意王肖兰的母亲收取2014年6、7月份的租金作为房屋交付。由此可见，江秀莲并没有怠于履行办证义务，产权证未在2014年6月30日办妥并非江秀莲单方原因造成，所以江秀莲的行为并不构成根本违约。王肖兰认为涉案房屋属于违章建筑，无法办理过户手续，但是没有提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，而且王肖兰在签订合同前实地查看了涉案房屋及产权证，对涉案房屋的基本情况已经了解，现又以此为由要求解除合同，无理。因此，对王肖兰要求解除合同、返还购房款、支付违约金的请求，均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月5日作出判决：一、驳回王肖兰要求解除王肖兰与江秀莲于2014年1月26日签订的房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回王肖兰要求江秀莲返还购房款200000元的诉讼请求；三、驳回王肖兰要求江秀莲赔偿违约金40000元的诉讼请求。案件受理费2450元，由王肖兰负担。判后，王肖兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清、错误，回避调查对江秀莲不利的主要事实，对二手房买卖交易的基础事实和交易过户流程理解完全错误。其一，原审认定涉案房屋“建筑面积76平方米”显属错误。双方合同明确约定“三层建筑面积约210平方米”，如双方仅买卖76平方米，则卖方应该退还多余面积的房款80000元给买方，并完成过户76平方米，但显然这不是双方的合同目的和真实意思表示。其二，王肖兰在诉状及庭审中均强调，涉案房屋大部分(约2/3)未取得房产证，并出具《房地产登记簿查册表》证明政府认可的有效房产为76.44平方米，而原审对这一基本事实既未采信认定，也未在庭审中调查其余二层150平方米建筑的现状，含是否取得房产证、规划许可证，有无报建，何时建成，房屋安全性等如何，等等，更未指定江秀莲举证或发函去相关政府职能部门询问，而直接将涉案房屋当成合法合规房屋处理，属事实不清或错误。其三，原审判决将涉案150平方米无证建筑物或构筑物，认定为江秀莲有处分权的可以交易的房屋，完全突破了《城市房地产管理法》第38条第6项有关“未依法登记领取产权证的房地产不得转让”的强制性法律规定。首先，该150平方米无证建筑物或构筑物并非法律意义上的“房屋”。其次，无任何证据证明江秀莲对该150平方米无证建筑物有相应的处分权、收益权。再次，该150平方米无证建筑物已老旧残破，属危楼，无规划报建、无验收，不但自身安全无保障，也妨害已办证的76.44平方米房屋的安全，更会危及他人及公共安全。最后，涉案房屋的交易因房产证面积与实际面积相差甚巨，且相差部分无法取得房产证，不符合交易过户的基本条件，无法网签，无法过户。其四，《房地产登记簿查册表》明确载明涉案房屋土地权属是“未纳税”，王肖兰在原审中也重点说明了涉案房屋不能直接交易过户，必须由江秀莲补齐全部土地税款。而补税属江秀莲的前合同义务，合同第六条也有明确约定，但江秀莲直到起诉前仍未履行，显然怠于履行，但原审对此重大情节未作调查也未作任何说明。其五，原审采信江秀莲关于“将办证材料递交给了房管局”的所谓“非标准业务”过户，错把江秀莲单方面的确权、测绘等与王肖兰无关的事当成了交易过户，并认为江秀莲没有根本违约。其六，原审认定“江秀莲并没有怠于履行办证义务，产权证未在2014年6月30日前办妥并非江秀莲单方面原因造成，所以江秀莲不构成根本违约”，显与事实不符。首先，测绘确权、完税等事项无论按法律规定还是双方合同约定均应由江秀莲在签订合同前(时)应完成，属前合同义务且是单方义务。其次，江秀莲未在6月30日前递件过户，属明显违约。最后，6月30日前未能交易过户不属单方原因造成那是何原因造成?原审为何不直接认定不可抗力或王肖兰违约?王肖兰承担的义务仅是付款和在递件过户时签名。其七，原审认定王肖兰“在签订合同前查看了涉案房屋产权证”，完全没有事实依据和证据支持。产权证由江秀莲持有，王肖兰已明确表示签订合同时只去现场看过而没有看过房产证原件，连复印件(未附面积图)都是在后来双方去咨询时才看到。二、原审举证责任分配不当，导致法律适用错误。其一，原审苛求王肖兰对违章建筑及无法过户举证承担不利后果，显属举证责任分配不当。如前述，涉案房屋存在诸多问题，法庭应指定江秀莲举证并逐一查清，包括出示规划许可证、报建证、何时加建成、确权结果、补交土地出让金凭证、解除租赁合同凭证、网签凭证、完成按8000元买价与36万元卖价之差计征所得税等项的凭证……，等等。规划许可证、权属证是房屋买卖和租赁中至关重要的证据，而这些证据全由江秀莲持有，又怎能苛求王肖兰举证?再则，江秀莲未履行前述义务，消极举证，应由江秀莲而不是王肖兰承担不利后果。事实上，经王肖兰向相关部门咨询得知，涉案150平方米房屋并无办理前述手续。其二，江秀莲未提交证据证明其签订合同时将原件交付王肖兰查看，亦未证明其曾递件过户，亦无证据显示其能在何时办妥过户，却未承担任何不利后果，而王肖兰作为非举证义务方却承担了全部不利后果。三、原审适用法律明显错误。其一，原审认定“房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定”错误。前已列举大量明显违法之处，合同效力待定，属可变更可撤销、可解除的合同。其二，原审将存在的当成合法的，存在逻辑和法律错误。原审对无证“房屋”不进行违法审查而直接当成法律意义上的房屋处理，是变相的司法确权，其危害和后果相当严重。其三，原审判决自相矛盾、难以自圆其说，明显鼓励违约。一方面认定“房屋买卖合同合法有效…．．双方均应恪守合同约定”，另一方面，在江秀莲明显既未在6月30日前递件过户更未在该日办妥房产证的情况下，未要求江秀莲承担任何迟延履行的违约责任。四、原审判决强迫当事人履行无法履行的合同，并且认定当事人违约后无须承担任何后果，无法取得良好的法律效果和社会效果。如王肖兰另行起诉江秀莲立即过户涉案房屋，但因政策和现实状况无法过户，必将出现合同既不能解除又不能过户的尴尬，并引发新的矛盾和问题。退一步讲，即便江秀莲办理完毕所有的前合同义务事项，即补齐土地出让金、补办规划报告建手续、进行房屋安全性鉴定、完成政府部门确权及个人所得税等，耗时亦相当长，远超原合同约定的2014年6月30前的期限，江秀莲按第八条约定支付的款项将十分巨大，这对江秀莲也是沉重的负担。综上，王肖兰上诉请求撤销原审判决，改判解除双方于2014年1月26日签订的《房屋买卖合同》、江秀莲返还王肖兰购房款200000元并赔偿王肖兰40000元违约金，并判令本案一、二审诉讼费用由江秀莲负担。被上诉人江秀莲答辩称：原审查明事实清晰，适用法律正确，请求维持原判。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，王肖兰陈述：因江秀莲与王肖兰的母亲为同村村民，且江秀莲在涉案房屋居住了有十几二十年，故在没有查看房产证的情况下，王肖兰与江秀莲签订了房屋买卖合同。另查明：一审庭审中，王肖兰陈述：我方有去到现场查看，当时只看到房产证复印件，没有看到原件；2014年6月，我方与江秀莲曾到房管局咨询过户情况，具体时间以房屋局出具的收据为准。本院认为：王肖兰以双方交易的房屋大部分为违章建筑为由，上诉认为双方签订的《房屋买卖合同》应当解除，但《房屋买卖合同》明确载明“卖方持有该物业之房产权属证明”，事实上江秀莲在该《房屋买卖合同》签订之前即已取得涉案房屋的权属登记，而产权登记信息明确载明涉案房屋面积为76.44平方米，故即使涉案房屋的实际面积与证载面积不符，王肖兰亦应知晓其购买房屋的合法面积为证载面积76.44平方米。虽然《房屋买卖合同》载明“三层建筑面积约210平方米”，但该项内容应当理解为对交易标的物现状的描述，而非对交易标的物面积要素的界定。王肖兰在一审中确认已查看过房产证复印件，在二审中则称，基于其母亲与江秀莲同住一村、江秀莲在涉案房屋长期居住的事实，在未查看江秀莲持有的房产证的情况下与江秀莲签订《房屋买卖合同》，王肖兰的陈述不但前后矛盾，亦有违常理。因此，王肖兰以涉案房屋大部分为违章建筑为由，主张解除《房屋买卖合同》缺乏法律依据，原审判决驳回王肖兰的诉讼请求并无不当，应予维持。另《房屋买卖合同》仅约定“2014年6月30日前过户涉案房屋”，而未约定在2014年6月30日前办理完毕过户手续，结合王肖兰在一审中所确认的双方曾在2014年6月到房管部门咨询过户事宜以及江秀莲在一审中提交的证据，原审判决认定江秀莲并未怠于履行办证义务并无不当，王肖兰上诉认为江秀莲迟延递件构成违约缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，王肖兰的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费4900元，由上诉人王肖兰负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年六月八日书记员  王 健