济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第836号原告济南城诺物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人赵铁灵，执行董事。委托代理人徐学强，山东德强律师事务所律师。委托代理人孙宏伟，山东德强律师事务所实习律师。被告车振光，男，1982年11月21日出生，汉族，户籍所在地山东省章丘市，现住济南市。原告济南城诺物业管理有限公司（以下简称城诺物业）诉被告车振光物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理。本案依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告城诺物业的委托代理人徐学强、孙宏伟，被告车振光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城诺物业诉称：原告受美里新居小区建设单位（济南市城市建设投资有限公司）委托，并按照与其签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》开展物业管理活动，且与被告签有《前期物业管理服务协议》。原告与美里新居小区的前期物业服务合同一直履行至今，但被告自2010年7月1日起一直拒交物业费。被告房屋建筑面积为78.84㎡，物业费单价为0.50元/月/㎡，至2015年6月30日共欠缴60月份。被告拖欠物业费的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身及全体业主的权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律规定提起诉讼，请求判令被告向原告支付拖欠的自2010年7月1日至2015年6月30日物业管理费2365.20元、违约金4526.60元并承担诉讼费。被告车振光辩称：原告要求支付物业费的期间是不对的。2015年2月16日我已经把房子卖掉了，买我房子的人自2月16日起已经交物业费了。我认为应该截止到2015年2月16日。另外2010年6月份下了一场雨，把地下室淹了。我们让物业公司抽水的时候物业公司没给抽，我们自己往外排水，物业公司让我们自己列损失，我们列了并交到物业公司，后来物业公司答应赔2000元钱，一直没有给。我们向物业公司要钱的时候，物业公司没有给。此外我认为原告要求的违约金过高了，其损失最多就是2000多元的利息，不至于这么高。原告应该赔我们的2000元损失，抵物业费，我也就是再给原告100多元物业费。经审理查明，原告城诺物业在本案审理中提供其作为乙方与作为甲方的济南市城市建设投资有限公司（为美里新居的开发建设单位，以下简称城投公司）签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》。合同载明物业名称为济南市美里新居小区，坐落位置为济南市槐荫区小清河北路，占地面积约19.67公顷，总建筑面积约17.2413万平方米；合同生效时的物业现状是共计30幢住宅楼（其中27栋多层，3栋小高层），105个单元，2452套住房，3处公建配属楼。合同写明乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。在合同中约定了乙方提供物业服务的区域为小区现今外墙所包围区域，并约定前期物业管理服务委托事项包括保修期满后房屋共用部位的维修、养护和管理，保修期内物业共用设施的管理和日常养护，共用设备的运行、管理和日常养护等。委托管理期限为自2009年11月16日起至美里新居业主委员会成立选聘物业服务企业进入日止。合同中对双方权利义务、前期物业管理服务标准等事项进行了约定。关于前期物业管理服务费及相关费用约定本合同有效期内，已交付使用物业的物业管理服务费，按下述标准向业主或物业使用人收取：（1）多层住宅房屋建筑面积每月每平方米0.50元；（2）小高层住宅房屋建筑面积每月每平方米0.70元；……还约定业主、物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的0.2%，按日收取滞纳金。该合同另对违约责任及有关责任的界定、附则等事项进行了约定。原告城诺物业在本案审理中还提供2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》，其在该协议中为甲方，乙方署名为被告车振光，房屋为济南市槐荫区美里新居住宅小区二区X号楼一单元503室业主，协议中写明了双方的权利和义务、物业服务内容（包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、房屋及设施维修等内容、环境卫生管理、交通秩序与车辆停放等）。关于物业服务费的收费标准，协议约定为多层住宅物业服务费按建筑面积0.50元/月/㎡，小高层住宅物业服务费标准为按建筑面积0.70元/月/㎡，还约定乙方应于每个季度的末月20号前交纳下季度的物业费用费等费用。协议中还约定“乙方不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的0.2%向甲方支付违约金”。该协议尾部甲方处加盖原告城诺物业印章，协议首部及尾部乙方处均有被告车振光的签名。原告城诺物业在本案审理中说明要求被告车振光支付的违约金即是按协议约定每日按欠费金额的0.2%计算。被告车振光在本案审理中就原告城诺物业提供的以上两份合同质证认为：1、原告城诺物业与城投公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》其不知晓；2、2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》乙方处虽署名为其本人，但其辨认认为非其本人签字。其还说明其是2009年8、9月份入住美里新居房屋，在装修房屋时确实签订过物业服务协议；并确认其在美里新居的房屋建筑面积为78.84平方米，在2010年7月以前其确曾按照0.50元/月/㎡交过物业服务费。以上事实有原告城诺物业提供《美里新居小区前期物业管理委托合同》、2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》及双方当事人的陈述为凭。被告车振光主张其已将美里新居房屋出售他人，该房屋买受人在2015年2月16日起已经开始向原告城诺物业交纳物业服务费，对此其在开庭审理时提供手机照片，显示时间为2015年3月24日的收据收据一份，交款人为“顿坤”，房屋为“2-X-1-503”，物业费为“78.84㎡、0.50元/月/㎡”、时间为“2015.2.16-2015.6.30”，数额为“173.00元”，该收据中加盖了原告城诺物业的财务专用章，在备注中还标明“新房主房产证登记日2015.2.16”。就被告车振光提供的该手机照片，原告城诺物业在庭后进行落实，确认本案所涉房屋由顿坤自2015年2月16日起交纳了至2015年6月30日的物业服务费。原告城诺物业及被告车振光在本案审理中说明美里新居小区尚未成立业主委员会。以上事实有被告车振光提供手机照片及双方当事人的陈述为凭。本院认为，被告车振光原居住于美里新居小区，系该小区的业主。原告城诺物业在该小区内提供物业服务，该小区至今尚未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告城诺物业在本案审理中提供了其与美里新居小区开发建设单位城投公司签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》，该物业管理委托合同即为前期物业服务合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且该合同对原告城诺物业及包括被告车振光在内的小区业主均具有约束力。原告城诺物业还另提供了2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》，该协议中标明了被告车振光居住的房号，署名亦为被告车振光。尽管被告车振光对该协议中其本人的签名提出异议、不予认可。但其在本案审理中也确认在2010年7月以前确曾按0.50元/月/㎡的标准交纳过物业服务费，且房屋面积亦为原告城诺物业主张的78.84㎡。由此不仅可以确认原告城诺物业为美里新居小区的业主包括被告车振光在内提供了物业服务，也可以确认被告车振光接受了物业服务并交纳了部分物业服务费用。因此，双方之间实际存在着物业服务关系，原告城诺物业向被告车振光主张物业服务费用有事实依据。就原告城诺物业主张的欠交物业服务费时间，被告车振光提出了异议并提交了手机照片，对此原告城诺物业核实后亦无异议。由此可以确认被告车振光欠交物业服务费的期间应为2010年7月至2015年2月15日，原告城诺物业原主张的欠交期间为2010年7月1日至2015年6月30日不准确，本院予以纠正。由此，扣减顿坤已交纳2015年2月16日至6月30日的物业服务费173元，被告车振光欠交物业服务费应为2192.20元。被告车振光在本案审理中就欠交物业服务费的理由进行了说明，但其对所主张地下室于2010年被水淹、物业公司承诺赔偿2000元等事实均未能提供证据加以证明，原告城诺物业亦不予认可，故本院对被告车振光的以上答辩意见不予采信。原告城诺物业除要求被告车振光交纳欠交物业服务费外，还要求其支付违约金。关于违约金的计算标准，原告城诺物业说明是按协议中约定的每日按欠费金额的0.2%计算。对此标准，被告车振光提出异议，认为约定标准过高。就此本院认为，被告车振光未及时向原告城诺物业交纳物业服务费用，其存在违约行为，应向原告城诺物业支付违约金。但协议中约定的每日按欠费金额的0.2%计算确实较高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，并结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，本院对此进行调整，标准为按同期流动资金的贷款利率的1.3倍计算。因《美里新居小区前期物业管理委托合同》、2009年12月1日签订的《前期物业管理服务协议》中均约定物业服务费是分期交纳，原告城诺物业要求按每季度交纳数额（应为118.26元）为基数、分段计算，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告车振光于本判决生效之日起向原告济南城诺物业管理有限公司交纳至2015年2月15日欠交的物业服务费2192.20元。二、被告车振光于本判决生效之日起十日内向原告济南城诺物业管理有限公司支付以上物业服务费逾期交纳的违约金，其中：1、以每季度应交纳的物业服务费118.26元为基数，分别自2010年7月1日、10月1日、2011年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2012年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2013年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日起计算至本判决生效之日止；2、以被告车振光欠交2015年1月1日至2月15日的物业服务费59.20元为基数，自2015年1月1日起计算至本判决生效之日止。均参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍计算。三、驳回原告济南城诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告济南城诺物业管理有限公司负担5元，被告车振光负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一五年六月四日书记员  刘 微