南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第325号原告高某甲，男，汉族，1971年1月29日生，江苏三兴建工集团有限公司南京秦淮分公司总经理。原告蔡某，女，汉族，1977年4月13日生，无业。两原告共同委托代理人郑荣伟，江苏同盛律师事务所律师。被告南京海润房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区莫愁街道棋街9号。法定代表人齐大鹏，董事长。委托代理人芮振华，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人陈宝锋，江苏致邦律师事务所律师。原告高某甲、蔡某与被告南京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2013年7月9日作出民事判决书。原告高某甲、蔡某对该判决书不服，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2014年12月19日作出民事裁定书，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某甲、蔡某的委托代理人郑荣伟、被告海润公司的委托代理人陈宝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某甲、蔡某诉称，2010年7月7日，原、被告双方签订了座落于南京市鼓楼区凤凰片清凉门大街NO.2006G14地块3幢1单元3001室房屋（以下简称诉争房屋）的《商品房预售合同》，约定原告以28793.81元／平方米及总价8061692元向被告购买诉争房屋。诉争房屋实际房价为7925206元。2012年5月26日，原告接被告通知到现场收房。在收房时，原告发现诉争房屋存在外墙漏水、房梁净高过低、墙内空鼓、墙面裂缝等房屋质量问题。原告当场要求被告立即整改。同年6月12日，原告再次收房时发现上述问题没有整改，严重影响原告对诉争房屋的正常使用。之后，原、被告双方对诉争房屋存在的质量问题进行多次协商，均未能解决，诉争房屋至今未能交付，故原告诉至本院，请求依法判令：1、被告依法将诉争房屋梁高度整改至不低于2.10米；2、被告向原告交付整改达标后的房屋和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3、被告向原告支付逾期交房违约金1594551.45元（按照已收房款的每日万分之二计算至实际交付达标房屋之日）；4、被告承担本案诉讼费。被告海润公司辩称，1，诉争房屋图纸经规划局批准，建成后经过验收并取得了竣工备案表和质量合格书，诉争房屋没有质量问题，原告要求整改没有法律依据。且双方在合同中没有约定梁柱影响契约的履行；2，诉争房屋在约定的交付日前已经符合交付条件，原告没有按合同约定到现场履行交接手续，已经违约，原告没有权利要求被告承担迟延交付房屋的违约金，即便其主张的违约金成立，其主张的数额也远远高于实际损失，请求法院调低；3，原、被告关于诉争房屋梁高修改的问题交涉多次，被告应原告要求同意为原告修改，并于2012年6月26日发送了修改方案，2012年7月16日向原告发送了施工方案，原告拒绝认可，并且提出方案必须经设计和监理单位审批和同意的要求。即使梁高问题存在，被告早已出具相应的方案，原告不同意修改导致的扩大损失，不应由被告承担；4，本案房屋过道净高的争议属于局部问题争议，是细节性瑕疵，不影响原告对涉案房屋的使用，原告不能因局部梁高不达标拒绝对整个房屋使用。综上，诉争房屋交付义务不等于房屋质量担保义务，诉争房屋已经满足交付条件时，原告不得以非合同约定拒绝接收房屋，更不能以房屋维保范围内的质量瑕疵作为其拒绝接受房屋的理由，原告以各种无理要求拖延接收房屋，以达到索取高额延期交房违约金的目的，没有法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，南京市鼓楼区凤凰片清凉门大街NO.2006G14地块上的商品房系被告被告开发建设。2010年7月7日，原、被告双方签订了《商品房预售合同》，约定：被告将上述地块3幢1单元3001室房屋预售给原告，房屋用途为一般住宅，层高3米，建筑面积279.98平方米，单价为28793.81元／平方米，总价为8061692元；被告应于2012年5月31日前向原告交付诉争房屋，交付时应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，应取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告交付诉争房屋时未出示或未满足上述条件的，原告有权拒绝接收，被告迟延交付房屋应承担已收价款的万分之二／天计算违约金；被告承诺诉争房屋的质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，被告怠于履行保修责任的，应当按每拖延一天5元计算违约金等等。原告向被告支付的诉争房屋实际房价为7925209元。2012年6月19日，被告海润公司向原告发送了一份《催告函》，载明：被告已于2012年5月25日前通知原告前来办理诉争房屋的交接手续，但截至本催告函发出之日，原告仍未到被告处办理诉争房屋的相关交接手续，原告在迟延接收期间，除应承担在此期间产生的物业管理费、违约金外，还须承担诉争房屋在此期间的一切风险及违约责任，被告再次邀请原告于2012年6月25日前至物业管理处办理交接手续。2012年6月21日，原告向被告发出《关于“催告函”的回复》，载明：原告于2012年5月26日接到被告通知去收房，但发现诉争房屋外墙严重渗水、空鼓、裂缝，房间净高不符合规范要求等质量问题，并当场向被告提出，被告表示尽快整改，但原告于同年6月12日接到被告通知再次验房时，发现上述问题没有整改，不能满足《住宅工程质量分户验收规程》要求，工程项目总体验收合格，并不代表诉争房屋是合格产品，现原告正式向被告书面提出诉争房屋仍存在诸多质量问题，请立即整改，如有割梁加固等严重结构整改等问题，从方案阶段要求征得原告同意。附图中的质量问题为：1、客厅梁底高不符合设计要求；2、卧室局部外墙渗水；3、局部墙面裂缝；4、局部房间墙面空鼓；5、局部护栏间距不符合规范要求；6、局部遮阳操纵杆做工过于粗糙；7、地漏做法不符合设计要求；8、卫生间局部防水涂料漏刷；9、排气口设计不合理；10、房间局部面板破损；11、北侧客厅阳台中间一层有推门，二层没有，不满足节能要求。2012年6月25日，被告书面回复原告，确认原告于5月底已经现场验房，且将存在问题反馈给被告，除个别问题：梁的高度、排气管的透气管在阳台内未处理，被告承诺尽快拿出整改处理意见，书面回复解决方案。2012年6月26日，原告再次向被告发出《关于诉争房屋质量问题的函》，再次提出具体的整改要求和相应规范，并要求被告支付迟延交房的违约金。同日，南京市建筑设计研究院有限公司作出了顶层过道应业主要求增加净高，结构相应修改的《设计更改通知单》。同年7月16日，南京固强建筑技术有限公司出具了《顶层梁修改施工方案》。同年8月7日，原告再次向被告发函，告知其已收到顶层梁设计更改通知单，但未见任何加固措施，结构是否安全？并要求提供设计更改相关论证及计算依据，提供建设单位审批后的加固方案。同年8月28日，被告又向原告发出《回函》，告知其墙体渗水已维修完毕，生活排水管的通气管需通至屋面，外墙裂缝及空鼓已维修完毕，卫生间防水已做好等维修后的具体情况，并提供了南京市建筑设计研究院有限公司的顶层梁设计更改计算书和顶层梁设计更改满足规范要求的回复。同年9月10日，原告针对上述《回复》又向被告发函，要求顶层梁改小拆除、植筋、补强的措施方案须有设计单位、建设单位、监理单位审批签字盖章，由有资质的单位进行施工，方案须经原告审核后方可进行现场拆除加固。之后，双方又进行了多轮的书面商谈，均未能对顶层梁的整改意见达成一致。庭审中，原告再次明确诉争房屋梁高未实际整改达标之前不同意收房，且整改需要设计单位、建设单位、监理单位签字盖章才能实施。此外，原告称被告逾期交房给其造成的实际损失是参照已付房款的银行同期贷款利率，自2012年6月1日起计算。另查明，2011年10月28日，南京市规划局向被告出具《建设工程规划验收合格证》，载明：对被告建设的NO.2006G14地块（03、06幢）进行了规划验收，经查验，该工程符合规划许可要求。2012年4月28日，被告建设的凤凰熙岸一期3号楼工程竣工验收合格，取得了房屋建筑工程竣工验收备案表。自2012年5月28日起至5月31日止将上述竣工验收证明材料在集中交付现场通过展板的形式进行了公示。因双方当事人调解意见相差较大，致本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》、《催告函》、《回复》、《回函》、《设计更改通知单》、《施工方案》、《验收备案表》、《交付使用通知》、民事裁定书、照片及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告要求被告依法整改不符合国家标准的梁高的诉讼请求，本院认为，《商品房预售合同》中约定诉争房屋质量应符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。根据中华人民共和国建设部发布的2003年9月1日起实施的《住宅设计规范》国家标准第3.6.2条规定，卧室、起居室（厅）的室内局部净高不应低于2.10米。虽然诉争房屋设计经过规划核准，且竣工后经过验收合格备案，但诉争房屋二楼楼梯口过道梁实际净高为1.95米，不符合《住宅设计规范》国家标准的规定，故原告要求被告对诉争房屋不符合国家标准的梁高依法整改（将该过道二楼楼梯口过道梁高度提高至2.10米以上）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张整改方案须由设计方、建设方、监理方审核签字的要求，本院认为，原告并未举证证明房屋过道梁的整改必须符合上述程序要求，因此原告该要求，依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告及时交付整改达标后的房屋并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定诉争房屋交付时应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，应取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告该请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金1594551.45元的诉讼请求，本院认为，房屋经竣工验收备案，但交付时确实存在质量问题并足以影响买受人正常使用的，买受人有权拒收房屋。本案中，诉争房屋虽经竣工验收备案，并取得规划验收合格证等验收材料，但二楼卧室外墙局部渗水等房屋质量问题确实会影响原告居住涉案房屋。根据原告要求，被告对诉争房屋卧室外墙局部渗水等质量问题进行了修复，并于2012年8月28日向原告《回函》，明确墙体渗水已维修完毕。此外，该房屋二楼楼梯口过道梁实际净高为1.95米，低于《住宅设计规范》国家标准的规定，违反合同约定，影响原告合理使用该房屋，原告有权拒收房屋。针对梁高问题，被告同意进行整改，并向原告发出了设计院的整改方案，但原告回复称顶层梁改小拆除、植筋、补强的措施方案须有设计单位、建设单位、监理单位审批签字盖章，由有资质的单位进行施工，方案须经原告审核后方可进行现场拆除加固。由于被告不同意原告提出的上述程序性要求，致使双方未能就梁高问题的整改达成一致意见。因原告未举证证明房屋过道梁的整改需要符合上述程序要求，故本院认定原告对于梁高未能整改致使房屋迟延交付存在一定过错。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告提出双方约定的违约金过高于原告的实际损失，请求本院调低。本院综合考虑原告实际损失、双方当事人合同约定、迟延交房原因、维修整改情况等因素，酌定违约金为20万元。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南京海润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对坐落于南京市鼓楼区凤凰片清凉门大街NO.2006G14地块3幢1单元3001室房屋二楼楼梯口过道梁进行整改，将该过道梁高度提高至2.10米以上，且应符合国家规范要求。整改过程中发生的实际费用，由被告南京海润房地产开发有限公司承担。二、被告南京海润房地产开发有限公司于上述整改措施完成后十日内将南京市鼓楼区凤凰片清凉门大街NO.2006G14地块3幢1单元3001室房屋交付原告高某甲、蔡某。三、被告南京海润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高某甲、蔡某支付违约金20万元。四、驳回原告高某甲、蔡某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19228元，保全费5000元，合计24228元，由原告高某甲、蔡某承担4228元，由被告南京海润房地产开发有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  武加庆审 判 员  李佳萱人民陪审员  高晓彬二〇一五年六月十八日见习书记员  时蕾蕾