广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16451号上诉人（原审被告)：郭翔，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭步云。被上诉人（原审原告)：广州市勤天物业管理有限公司（以下简称勤天公司），住所地广州市天河区。法定代表人：李燕强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵业凤，该公司职员。上诉��郭翔因与被上诉人勤天公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郭翔的委托诉讼代理人郭步云、被上诉人勤天公司的委托诉讼代理人赵业凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭翔上诉请求：一审判决认定的关于物业管理服务费的计算标准错误，应由3元/月/平方米变更为0.55元/月/平方米，自2010年10月1日起至2016年4月30日物业管理费应由55911.92元变更为10275.25元（0.55元/月/平方米×278.84×67个月）。事实和理由：一、被上诉人勤天公司主张的物业管理费无法律依据，严重高于物价部门的标准。1、涉案房屋为无电梯住宅，综合管理服务费为0.55元/月/平方米。2、涉案房屋是住宅还是连体别墅应由政府主管部门的房产证确定，一审判决的认定明显与��产证不符。二、被上诉人与上诉人未签订任何服务合同，被上诉人向上诉人主张收取物管费无法律依据，且被上诉人拒绝提供应提供的服务，未尽物管义务，导致上诉人房屋漏水六年无法使用、不能出租，及被盗并延误半年都不通知，造成上诉人重大经济损失，无理由收取高价的物管费。三、被上诉人一审中提交的所有证据均是复印件，一审判决仅凭复印件认定事实，严重违规判决。被上诉人勤天公司辩称：一、买卖合同就涉案房屋的具体情况有明确记载为别墅。二、涉案房屋的隔壁房屋的装修若造成了上诉人郭翔的经济损失，也是与上诉人拖欠物管费是不同法律关系。三、双方签订的合同约定涉案房屋应按别墅标准收取物管费，该标准没有违反物价局规定，且涉案小区物管费收取经花都区物价局备案。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请���维持原判。2016年5月17日，被上诉人勤天公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、郭翔立即支付自2010年10月1日至2016年4月30日期间的累计拖欠费用总额225026.53元，其中物业管理服务费55911.92元，服务费滞纳金168718.73元（滞纳金按照拖欠物业费为基数从2010年11月1日起按照每日千分之三的标准计算至付清之日），电费及公摊电费395.88元；2、郭翔承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：勤天公司是具有三级资质等级的物业服务公司。涉案房屋位于广州市花都区芙蓉度假村树院一街10号（A4栋105房），权属人是郭翔，建筑面积为278.84平方米。郭翔（乙方）于2009年8月29日与案外人广州市勤天投资有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由乙方向甲方购买涉案房屋。2009年11月21日，案外人广州市勤天投资有限公司向郭翔发出收楼��知书，通知郭翔办理涉案房屋的收楼手续。郭翔称，其尚未办理涉案房屋的收楼手续，但其在2010年对涉案房屋进行了装修，在2010年年底或2011年年初装修完毕，曾入住几个月。后因涉案房屋存在质量问题，郭翔搬离涉案房屋。2010年9月14日，案外人广州市勤天投资有限公司（甲方）与勤天公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方为涉案小区提供物业管理服务。合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：A组别墅3元/月.平方米，第二十六条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。2012年5月1日，案外人广州市勤天投资有限公司（甲方）与勤天公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方为涉案小区提供物业管理服务。合同第四条约定，二、收费标准2、联排别墅按建筑面积每月每平方米3.0元。勤天公司、郭翔均确认勤天公司曾于2015年5月在涉案房屋处抓获小偷，勤天公司称其曾通知过郭翔涉案房屋被盗，但未提供证据证实其主张。郭翔称勤天公司从未通知过其，因涉案房屋门窗被小偷打开，导致地板被雨淋坏，使其遭受损失，其与勤天公司商讨赔偿事宜，但双方未达成一致。郭翔称，因与涉案房屋相邻的8号房屋存在问题，导致涉案房屋漏水。郭翔要求勤天公司协助其联系8号房屋的业主解决漏水问题，但勤天公司并未积极协助郭翔，故郭翔没有向勤天公司支付过物业管理费。郭翔为此提交了勤天公司于2010年9月1日出具的证明，拟证实涉案房屋在8月26日发现因漏水导致损失。请勤天公司曾多次向郭翔发送短信催缴物业管理费，郭翔确认收到短信。勤天公司于2015年11月6日向郭翔发出律师函，要求郭翔支付拖欠的物业管理费。双方因协商不成，因而成讼。一审另查明，郭翔因财产损害纠纷于2013年12月24日向一审法院起诉案外人夏某、向某，要求案外人夏某、向某赔偿其因房屋及家具受损的修复费用57501元、2012年1月至2013年12月的物业管理费及滞纳金40919元及涉案房屋2014年1月起的租金损失和物业管理费。郭翔在诉状中自称涉案房屋和8号房屋是连体别墅。一审法院于2015年4月7日作出（2014）穗花法民三初字第31号民事判决，判决：一、被告夏某、向某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭翔支付房屋及家具修复费用57501元；二、被告夏某、向某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭翔支付租金损失25650元；三、驳回原告郭翔的其他诉讼请求。一审法院认为：郭翔称未办理涉案房屋的收楼手续，故开发商尚未交付涉案房屋予其，故其不应向勤天公司支付物业管理费。根据郭翔自述，其已对涉案房屋进行装修，并曾入住，郭翔实际上已占用、使用涉案房屋。根据郭翔提交的勤天公司于2010年9月1日出具的证明，郭翔在2010年9月1日前已入住涉案房屋。而勤天公司作为涉案小区的物业管理公司，对涉案小区进行物业管理，郭翔理应向勤天公司支付物业管理费。对于勤天公司要求郭翔支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。对于郭翔的该项抗辩意见，不予采纳。关于物业管理费的收费标准，勤天公司要求郭翔按照3元/每月/每平方米的标准支付物业管理费，郭翔则认为应按照0.55元/每月/每平方米的标准支付。郭翔在（2014）穗花法民三初字第31号案诉称中已自认涉案房屋是连体别墅，勤天公司要求郭翔按照3元/每月/每平方米的标准支付物业管理费，合法有据，予以支持。对于郭翔的该项抗辩意见，不予采纳。郭翔应向勤天公司支付2010年10月1日至2016年4月30日的物业管理费为56046.84元（3元/月.平方米×278.84平方米×67个月），现勤天公司要求郭翔支付55911.92元，是勤天公司对自己权利的处分，予以准许。关于滞纳金，勤天公司、郭翔均确认勤天公司曾在涉案房屋处抓获小偷，勤天公司称其曾通知过郭翔，但未提供证据证实其主张。郭翔称勤天公司从未通知过其，因涉案房屋门窗被小偷打开，导致地板被雨淋坏，使其遭受损失，其与勤天公司商讨赔偿事宜，但双方未达成一致。郭翔称涉案房屋出现漏水情况，勤天公司未替郭翔解决好与隔壁业主进行协商，故其没有向勤天公司支付物业管理费。因郭翔并非无故拖延向勤天公司支付物业管理费，对于勤天公司要求郭翔支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于电费及公摊电费，郭翔同意向勤天公司支付395.88元，对于勤天公司的该项诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年9月9日作出如下判决：一、被告郭翔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市勤天物业管理有限公司支付自2010年10月1日起至2016年4月30日的物业管理服务费55911.92元；二、被告郭翔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市勤天物业管理有限公司支付电费及公摊电费395.88元；三、驳回原告广州市勤天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未��本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元，由原告广州市勤天物业管理有限公司负担1734元，由被告郭翔负担604元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。二审庭询中，上诉人郭翔确认其就被上诉人勤天公司未尽物管义务致其涉案房屋漏水、被盗，造成其重大经济损失已另案提起诉讼要求赔偿。本院认为，被上诉人勤天公司依照其与开发商签订的《前期物业服务合同》对涉案房屋所在的涉案小区进行了物业管理服务，被上诉人勤天公司与上诉人郭翔之间存在物业服务合同关系，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，上诉人郭翔应依约向被上诉人勤天公司支付物���管理费。一审判决对被上诉人勤天公司要求上诉人郭翔支付该费用的诉讼请求予以支持正确。关于物业管理费的收费标准，合同明确约定涉案房屋按3元/月/平方米的标准支付物业管理费，上诉人郭翔在（2014）穗花法民三初字第31号案中亦承认涉案房屋是连体别墅，故一审判决认定被上诉人勤天公司要求上诉人郭翔按照上述标准支付物业管理费合法有据而予以支持并无不当。被上诉人勤天公司在一审中已依法提供了其与开发商签订的涉案小区《前期物业服务合同》的原件，上诉人郭翔关于一审法院仅凭复印件认定事实、严重违规判决的上诉意见没有事实依据，本院不予采纳综上，上诉人郭翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第��一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费941元，由上诉人郭翔负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年一月九日书记员  党春婷