重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初13373号原告：周友竟，男，汉族，1981年10月23日出生，住重庆市江津区。原告：张瑜，女，汉族，1984年9月30日出生，住重庆市江津区。二原告共同委托代理人：张福芹，系原告母亲，汉族，1955年9月12日出生，住重庆市江津区，一般代理。被告：重庆市江津区山奇物业管理有限责任公司，住所地江津区几江东门转盘山奇商贸城，组织机构代码915001167842049329。法定代表人：陈敬，职务：经理。委托代理人：张崇兵，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。委托代理人：郑顺利，重庆津舟律师事务所律师，一般代理。原告周友竟、张瑜诉被告重庆市江津区山奇物业管理有限公司（以下简称山奇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告周友竟、张瑜的委托代理人杨福芹，被告山奇物业公司的委托代理人张崇兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周友竟、张瑜诉称：原告购买了位于重庆市江津区文广新村A幢某号房屋，建筑面积71.36㎡。2012年7月原告对上述房屋进行装修，装修出渣是自行处理，装修入住时被告山奇物业公司并未进入小区提供物业管理服务。原告与被告于2013年7月1日签订《物业管理服务合同》，被告才开始提供物业服务。2013年8月1日被告以欺骗方式收取原告2012年12月至2013年6月30日期间的物业服务费、消防费、电梯费、公摊路灯费、维保费1682.30元。为维护原告合法权益，请求判令被告：1.返还2013年8月10日收取的出渣费287元、货运费215.30元、出入证费15元；2.返还2012年12月至2013年6月期间的物业服务费129.20元、消防费15元、电梯费95.40元、公摊路灯费15元、维保费9元、燃油费6元，2013年3月至2013年6月另收的物业服务费171.20元、电梯费130.80元、消防费20元、路灯费20元、维保费12元、燃油费8元；3.返还2014年6月18日收取的违约金364元；4.返还2014年5月30日前缴纳的消防费、维保费、绿化用水费、燃油费等费用共计169.40元，上述四项费用共计1682.30元。被告山奇物业公司辩称：原告请求的返还各项费用超出诉讼时效；被告收取的各项费用均是按照与原告签订的《前期物业服务收费协议》、《物业管理服务合同》约定标准收取，符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告周友竟、张瑜（二人系夫妻关系）系位于重庆市江津区几江街道丁香街32号文广新村小区1幢某号房屋（建筑面积71.36㎡）的业主，被告山奇物业公司为该小区的物业服务公司。2011年3月28日，被告山奇物业公司与重庆市中乙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告山奇物业公司为该小区提供前期物业服务，约定住宅物业服务费的收费标准为0.6元/月·平方米，合同期限为3年，自2011年3月28日起至2014年3月27日止。2012年12月14日，原告周友竟与被告签订《物业管理服务合同》，合同约定高层住宅物业管理服务费标准为0.60元/㎡，不按期缴纳物业管理费的，每日按应缴费用10％标准计算违约金。同日，原告周友竟与被告签订《前期物业服务收费协议》，协议约定：电梯住宅按0.60元/㎡收取物业管理费；电梯费以楼层为标准从5楼起收（含5楼），每户30元/月，每递增一层加0.90元/月；逾期缴纳物业服务费的以所欠费用的10%支付违约金；房屋交付时办理装修出入证3个，每个5元，收装修建筑垃圾处置费（按建筑面积）4元/㎡，电梯装修材料货运费（按建筑面积）3元/㎡；由于业主共用部位、共用设备设施的用水用电费用未进入物业服务费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。上述合同及协议签订后，被告山奇物业公司一直为原告所在小区提供物业服务至今。另查明：原告周友竟实际于2012年12月14日在《业主接房验收表》、《业主装修告知书》、《住宅室内装饰装修管理服务责任书》上签字接房并进行装修。原告实际入住上述房屋后，支付了2013年3月-2013年6月期间的物业服务费43.10元/月、消防费5元/月、电梯费32.70元/月、公摊路灯费5元/月、维保费3元/月、燃油费2元/月；2013年8月10日，原告还分别支付了2012年12月至2013年2月期间的物业服务费129.20元、消防费15元、电梯费95.40元、公摊路灯费15元、维保费9元、燃油费6元，装修出渣费287元、货运费215.30元、出入证费15元；2014年6月18日，原告支付了2013年7月至2014年6月期间未按时缴纳物业服务费的违约金364元。2014年7月6日，被告山奇物业公司张贴通知，告知小区业主退还从接房当月起至2014年5月30日止缴纳的消防维保费、绿化用水费、燃油费等。2013年7月至2014年5月期间，原告每月缴纳了维保费3元、燃油费2元、绿化用水费1元，共计66元；2013年7月份的消防费5元。综上，原告在2012年12月至2014年5月期间，共缴纳维保费54元、燃油费36元、绿化用水费11元，共计101元；被告山奇物业公司认可退还原告2012年12月至2014年5月期间的消防维保费54元、燃油费36元、绿化用水费18元，共计108元。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提交的《前期物业服务收费协议》、《物业管理服务合同》、代收代缴费用收据、退费通知，被告提交的《前期物业服务收费协议》、《物业管理服务合同》、《业主接房验收表》、《业主装修告知书》、《住宅室内装饰装修管理服务责任书》、退费签字花名册、相关代收代缴费用票据、物业服务记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告山奇物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》依法进行备案，原、被告签订的《物业管理服务合同》及《前期物业服务收费协议》均是双方的真实意思表示，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告请求返还的装修出渣费、货运费、出入证费均在《前期物业服务收费协议》中作出约定，被告山奇物业公司有权按照协议约定进行收取。经本院核实，出渣费应为285.44元（4元/㎡×71.36㎡），货运费应为214.08元（3元/㎡×71.36㎡），出入证费15元（5元/个×3个），因此，被告多收取了出渣费1.56元、货运费1.22元，应退还原告。原告请求返还的2012年12月至2013年6月期间的物业服务费、电梯费、消防费、公摊路灯费均在《前期物业服务收费协议》、《物业管理服务合同》中作出约定，被告山奇物业公司有权按照约定进行收取。经本院核实，物业服务费应为42.82元/月（0.6元/㎡×71.36㎡），2012年12月至2013年6月期间，被告按每月43.10元收取，共多收取了1.86元，应退还原告；电梯费应为31.80元/月（30元/月+0.9元/层×2层），2012年12月至2013年6月期间，被告按每月32.70元/月收取，共多收取了6.30元，应退还原告；关于消防费、公摊路灯费，被告结合小区情况酌情向小区全部业主每项每月收取5元/户，根据约定被告应当支付。原告请求返还的2013年3月至2013年6月另外收取的物业服务费、电梯费、消防费、路灯费、维保费、燃油费，并未提交任何证据证明其实际缴纳了该笔费用，本院不予支持。原告请求返还的违约金364元，该费用系因原告未及时缴纳物业服务费等费用产生的违约金，根据双方签订的《前期物业服务收费协议》、《物业管理服务合同》约定，业主未能及时缴纳物业服务费的应当支付违约金，被告山奇物业公司系按照约定收取违约金，原告也自愿缴纳该笔违约金并领取了相应的收据，现原告请求返还上述违约金，没有法律依据，本院不予支持。原告请求返还的2013年3月至2014年5月期间的消防费、维保费、绿化用水费、燃油费，根据原告提交的小区通知，实际退还的应为维保费、绿化用水费、燃油费，消防费并不应当退还，2013年3月至2014年5月期间，原告共支付维保费45元、绿化用水费11元、燃油费30元，共计86元。被告认可退还原告2012年12月至2014年5月期间缴纳的消防维保费54元、燃油费36元、绿化用水费18元，共计108元，系被告对其自身权利的处分，本院予以认可。原告请求的退还169.40元系计算错误，被告山奇物业公司应退还108元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市江津区山奇物业管理有限公司在本判决生效后五日内退还原告周友竟、张瑜出渣费1.56元、货运费1.22元，共计2.78元。二、被告重庆市江津区山奇物业管理有限公司在本判决生效后五日内退还原告周友竟、张瑜2012年12月至2013年6月期间缴纳的物业服务费1.86元、电梯费6.30元，共计8.16元。三、被告重庆市江津区山奇物业管理有限公司在本判决生效后五日内退还原告周友竟、张瑜2012年12月至2014年5月期间缴纳的消防维保费54元、燃油费36元、绿化用水费18元，共计108元。四、驳回原告周友竟、张瑜其他诉讼请求。如果被告重庆市江津区山奇物业管理有限公司未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告周友竟、张瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘云龙二〇一七年一月十八日书 记 员  陈春梅