苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1693号原告：邵某2，男，1976年12月30日出生，汉族，住浙江省。原告：邵某1，女，2000年10月14日出生，住浙江省。法定代理人：邵某2，男，1976年12月30日出生，汉族，住浙江省，系邵某1之父亲。原告方共同委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶，董事长。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕、邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告邵某2、邵某1与被告苏州东方国际名品城有限公司（下称被告名品城公司）、被告上海奥银房地产开发有限公司（下称被告奥银房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告方的委托诉讼代理人高军、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邵某2、邵某1向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告名品城公司于2012年3月18日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201203180037）；2、判令两被告退还原告房款人民币422574元、税费5429元；3、判令两被告赔偿原告利息损失，以422574元加上5429元为本金，从付款之日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至判决确定的给付日期的最后一日止；4、判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年3月18日，原告与被告名品城公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告名品城公司购买位于苏州市相城区元和街道××号商铺，并支付了购房款422574元，但被告延迟交付商铺和办理产权登记。被告违约，构成了解除合同的约定条件和法定条件，原告为维护自身合法权益，现起诉至法院。被告名品城公司辩称，不同意原告的所有诉请，因为合同解除权的期限为除斥期间一年，但原告并未在除斥期间内主张，故解除权已经丧失；而我方正在履行合同，要求继续履行合同。同时，原告的利息主张本金和起算时间有误，应当从被告实际发生违约之日即约定的办证日期2012年6月30日起开始计算。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2012年3月18日，原告邵某2、邵某1（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201203180037）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积15.05㎡，该商品房总价款422574元整，房屋所有权初始登记证明编号为3088692，国有土地使用权分割转让许可证编号为0367”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2012年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2012年1月5日获颁分割转让许可证（0367号）；2011年12月8日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第××号）。原告于2010年7月3日至2012年5月11日间分十次向被告奥银房产公司支付了616591.76元，其中包括本案所涉价款422574元，余款为原告购买其他铺位的价款及税费。原告方在签订本案合同时，另出具《同意书》，称，本人合法拥有涉案商铺，并将铺位租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，同意该公司自行使用或另行出租给任何第三方。2012年5月12日，原告方与苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同，将涉案铺位出租给该公司，租赁期限20年，从2010年7月1日起至2030年6月30日，于原告向开发商接收该物业的同时移交给该公司。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司目前为被告名品城公司的唯一股东。上述事实，由原告身份证复印件、被告的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、付款凭证、同意书、租赁合同以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，被告名品城公司称收款为被告奥银房产公司，其公司至今未收到房款。原告称，被告至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，也就不可能将房屋交付原告，因为合同中有相关约定。被告名品城公司称，涉案房屋于2007年即开发完成，当时尚无要求取得《苏州市商品房交付使用通知书》；合同中有此约定是因为格式合同所致。原告称多次口头要求与被告解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。被告名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。被告名品城公司在相关案件中还陈述，其委托被告奥银房产公司对其所开发房产进行销售。审理中，本院向原告释明，如本院不支持解除合同的诉讼请求，原告是否需变更相应诉讼请求，原告表示，不变更诉讼请求。本院认为，原告与被告名品城公司于2012年3月18日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2012年4月30日交房，原告称被告至今未交房。本院认为，被告名品城公司出售的为现房，原告在签订买卖合同时即出具同意书，将铺位租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，并于2012年5月12日与该公司签订了租赁合同，约定租赁期限的起始日又在签订买卖合同之前，可认为原告已认可收取了商铺。因具体交房时间不明确，故本院认定原告于合同约定的交房期限2012年4月30日即取得了房屋。原告还认为，涉案房屋至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，房屋不符合交付条件、更不可能交付。对此，本院认为，涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台，并于2009年8月1日起实施；而涉案房屋于2007年3月15日即通过了竣工备案，苏州市的相关规定是对开发商的政府管理行为；本案中，涉案房屋是否取得、是否必须取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是交房的障碍。被告名品城公司认为房款由被告奥银房产公司收取，至今未转交其公司。本院认为，房屋开发主体为被告名品城公司，其与原告约定签订合同时即付清房款，应认为被告名品城公司认可原告已交清房款，被告名品城公司的抗辩理由不成立。原告还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，本院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但原告与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》在2012年3月18日，约定交房为2012年4月30日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。根据本案情况，本院以双方约定的交房日期即2012年4月30日的第二天起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。被告名品城公司认为合同附件特别约定，原告应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。原告对此不予认可。本院认为，本案中原告确未在合同约定的在出现解除事由的5日内行使解除权，故原告的约定解除权丧失。事实上，涉案房屋可以办理产权登记，故对原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。但延迟办证应归责于被告名品城公司。被告名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方约定的房价422574元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2012年7月30日起计算至判决生效之日为止。根据合同相对性，违约金应由被告名品城公司支付。关于原告赔偿利息损失的请求，本院已以违约金的方式予以体现。被告奥银房产公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司支付原告邵某2、邵某1人民币422574元从2012年7月30日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告邵某2、邵某1的其他诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4587元，由原告邵某2、邵某1负担3916元，被告苏州东方国际名品城有限公司负担671元（此款本院予以退还原告，被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一七年一月二十日书记员  顾艺纬