杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0106民初10099号原告：周家元，男，1982年1月2日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告：蓝苏菊，女，1984年9月6日出生，畲族，住浙江省武义县。二原告共同委托诉讼代理人：滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：鲍佳莹，浙江锦丰律师事务所律师。被告：周海云，男，1962年9月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告周家元、蓝苏菊与被告周海云、蒋金美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员徐露熙独任审理。2016年12月17日，原告周家元、蓝苏菊向本院申请撤回对被告蒋金美的起诉，本院于同日作出（2016）浙0106民初10099号民事裁定书，准许原告周家元、蓝苏菊撤回对被告蒋金美的起诉。本案于2016年12月30日公开开庭进行了审理，原告周家元、蓝苏菊的委托诉讼代理人滕玲玲、鲍佳莹到庭参加诉讼，被告周海云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周家元、蓝苏菊向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还二原告已支付的定金50000元，并按照定金罚则支付一倍的定金50000元作为赔偿；2、被告立即支付二原告房屋差价损失200000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月1日，原、被告在杭州君乐房屋中介有限公司的介绍下签订了《房屋转让居间意向合同》，约定被告将建筑面积为88.12平米的望月公寓桂花苑15幢1单元102室的房屋以115万元的价格卖与原告，于2016年6月30日之前到房产信息网上签订《杭州市房屋转让合同》及其他买卖相关文件，并共同委托中介办理该房产的交易过户手续。被告在合同中保证该房屋不存在抵押、被查封、强制拆迁或其他不能出售的情况，满足上市交易条件，并承诺于2016年6月30日前注销他项权证，并正常过户。当日，原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具了收条。后原告得知被告因涉诉，该房屋先后被西湖区人民法院、拱墅区人民法院查封，且该房屋已进入司法拍卖程序，已无实际履行的可能。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告周海云未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，原告周家元、蓝苏菊（乙方）通过杭州君乐房屋中介有限公司（丙方）与被告周海云（甲方）就房屋买卖事宜达成意向，并签订《房屋转让居间意向合同》，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区望月公寓桂花苑15幢1单元102室的房屋（建筑面积为88.12㎡，房屋所有权证号为：杭西移08607652、08607653号，土地使用权证号为：杭西国用2008第010475号）作价115万元转让给乙方；乙方为表示购买诚意，于2016年5月1日前向甲方支付购房定金5万元；剩余房款110万元一次性支付，于2016年6月30日前支付；双方于2016年6月30日前到房管局在房产信息网上签订《杭州市房屋转让合同》及其他买卖相关文件并共同委托丙方办理该房产的交易过户手续；甲方保证该房屋不存在抵押、被查封、强制拆迁或者其他不能出售的情况，满足上市交易的条件；如有共有权人，共有权人对所委托出售事项均予以认可；如有承租人，应放弃优先购买权；甲方违反上述约定的，向乙方支付违约金5万元；乙方违反上述约定的，向甲方支付违约金5万元。同时，原、被告在该合同第十二条“其他约定”栏内，以手写方式载明：“该房有抵押，甲方承诺于2016年6月30日前注销他项权证，并正常过户。该房有租赁，甲方将房屋过户给乙方后，租赁合同全部转交给新房东。该房无户口。如遇政策原因导致甲方不能正常过户给乙方，则本合同自动终止，互不追究违约责任。该房自行配对成交。经双方协商：乙方捌拾万元整提前作为房款用于甲方还银行”。此外，该合同落款处“卖方共有权人”蒋金美的名字，系被告周海云代为书写。《房屋转让居间意向合同》签订当日，原告周家元向被告周海云支付定金5万元，并由被告周海云出具《定金收条》，载明：“今收到周家元、蓝苏菊购买望月公寓桂花苑15幢1单元102室房屋，建筑面积88.12㎡，售价为：壹佰壹拾伍万元整。乙方为表示诚意，今向甲方支付购房定金（大写）：伍万元整。待签订《杭州市房屋转让合同》，定金自动转房款”，并由周海云在“收款人”处签字、捺印。该《定金收条》“收款人”处蒋金美的名字，系被告周海云代为书写。原、被告签订《房屋转让居间意向合同》及原告周家元向被告周海云支付定金5万元后，双方未签订正式的房屋买卖合同。另查明，坐落于杭州市西湖区望月公寓桂花苑15幢1单元102室的房屋于2015年6月24日被本院查封，查封期限至2018年6月23日止；于2016年2月5日被拱墅区人民法院查封，查封期限至2019年2月4日止。现该房屋在本院已进入司法拍卖程序，执行案件案号为（2016）浙0106执1478号。经本院委托，杭州金孚资产评估有限公司于2016年10月31日出具杭金资评字（2016）第286号资产评估报告书，对案涉房屋在评估基准日2016年10月15日的评估总价值确定为1476010元。还查明，周海云、蒋金美原系夫妻关系，双方于2015年6月30日离婚；案涉房屋登记的所有权人为周海云、蒋金美，共有情况为共同共有。以上事实有原告周家元、蓝苏菊提交的《房屋转让居间意向合同》、《定金收条》、不动产权属信息查询记录、拍卖公告及当事人庭审陈述在卷佐证，证据经本院审查，予以确认。本院认为，原告周家元、蓝苏菊与被告周海云签订的《房屋转让居间意向合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应如实履行。根据该合同的约定，原告周家元、蓝苏菊向被告支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式的房屋买卖合同。本案中，二原告已按约向被告支付定金5万元，被告未在合同约定的期限内与二原告签订房屋买卖合同；案涉房屋由被告周海云与案外人蒋金美共同共有，被告周海云在与蒋金美离婚后代表蒋金美对外签订合同，不构成表见代理，系无权处分行为；且在原、被告签订《房屋转让居间意向合同》前，案涉房屋已被人民法院依法查封，该房屋实际无法过户。被告的上述行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告周家元、蓝苏菊要求被告周海云返还收取的定金，并主张按照定金罚则双倍返还定金，本院予以支持。关于原告周家元、蓝苏菊要求被告赔偿房屋差价损失的问题。庭审中二原告明确，其主张的房屋差价损失系因被告根本违约，导致其丧失在同时期同地段购买房屋的机会，现因房屋价格普遍上涨，要求被告赔偿的房屋差价损失。本院认为，原告周家元、蓝苏菊的该主张，实质是被告周海云按照《房屋转让居间意向合同》承担的违约责任不足以弥补二原告由此造成的实际损失而主张的赔偿损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。案涉房屋现已进入司法拍卖程序，经杭金资评字（2016）第286号资产评估报告书确定，案涉房屋在评估基准日即2016年10月15日的评估总价值为1476010元，超过《房屋转让居间意向合同》约定的房屋价款326010元。综合考虑合同的履行、被告周海云的违约状况等因素，本院认为，原告周家元、蓝苏菊在主张定金罚则后，另行主张的房屋差价损失200000元，并未超过因被告周海云违约所造成的实际损失，故原告周家元、蓝苏菊的该主张，本院予以支持。被告周海云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩等权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、周海云于本判决生效之日起十日内双倍返还周家元、蓝苏菊已支付的定金，计100000元。二、周海云于本判决生效之日起十日内赔偿周家元、蓝苏菊损失200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元。由周海云负担。周家元、蓝苏菊于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；周海云于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应当负担的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  徐露熙二〇一七年一月六日书 记 员  金 蒙