黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2015）牡东民初字第108号原告周伟红，女，1966年9月3日出生，汉族，无职业。委托代理人李宏伟，黑龙江晟博律师事务所律师。委托代理人谢佳林，女，1990年9月12日出生，汉族，黑龙江晟博律师事务所实习律师。被告牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南，组织机构代码79504747-7。法定代表人李成斌，男，该公司总经理。原告周伟红与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告周伟红及其委托代理人李宏伟到庭参加诉讼，被告银邦公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告周伟红诉称：原、被告于2013年8月27日签订了房屋认购书，约定被告银邦公司将其开发的怡美嘉园小区14号楼1单元012110号、建筑面积为103.13平方米的房屋，以50万元的价格出售给原告周伟红，原告周伟红一次性付清购房款，被告银邦公司开具了购房款收据，诉争房屋现已交付使用，但被告银邦公司以各种理由推脱，不向原告周伟红交付房屋，且诉争房屋被牡丹江市中级人民法院查封。故原告周伟红诉至法院，要求解除与被告银邦公司签订的房屋买卖合同，返还购房款50万元；诉讼费由被告银邦公司承担。被告银邦公司未到庭应诉，亦未提供答辩意见。本案的调查重点：1.原、被告签订的房屋认购书是否有效；2.是否应当解除双方签订的房屋认购书。审理中原告周伟红为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，房屋认购书一份、收据一份。意在证明：原告周伟红于2013年8月27日签订房屋认购书，周伟红购买银邦公司开发建设的怡美嘉园14号楼1单元012110号房屋并交付房款50万元。证据二，牡丹江市中级人民法院作出的（2014）牡法执字第10-14号执行裁定书一份。意在证明：原告周伟红从被告银邦公司处购买的房屋已被牡丹江市中级人民法院查封，被告银邦公司无法实际交付诉争房屋。证据三，牡丹江市中级人民法院（2014）牡法执字第10号执行案件调查笔录一份。意在证明：诉争房屋系被告银邦公司用于顶抵霍金刚50万债务，而与原告周伟红签订的房屋认购书。被告银邦公司未到庭质证。本院认为：原告周伟红提供的以上三份证据系合法有效的书证，具有客观真实性，能够证明原告欲证明的问题，被告银邦公司未到庭质证，视为其自愿放弃质证的权利，故本院对以上三份证据予以采信。被告银邦公司未向法庭提供证据。根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认案件事实如下：案外人霍金刚拥有被告银邦公司债权，对原告周伟红负有债务。2013年8月27日，被告银邦公司将其开发建设的怡美嘉园14号楼1单元012110号房屋顶抵给霍金刚，抵偿银邦公司欠霍金刚款人民币50万元，应霍金刚的要求被告银邦公司与原告周伟红签订房屋认购书，主要内容为：“出售方：牡丹江银邦房地产开发有限公司，购买方：周伟红，第一条：甲乙双方在正式签订商品房买卖合同（预售）之前乙方对所购买房屋充分了解，特自愿签订本协议。第二条：乙方自愿向甲方购买位于怡美嘉园14号楼1单元012110房，建筑面积约为103.13平方米。……第四条：乙方采取一次性付款方式付款，商品房单价为人民币4848.25元／平方米，总金额人民币伍拾万元整。……第六条：4.补充：李总结算。甲方：牡丹江银邦房地产开发有限公司（合同专用章盖章）李成斌（盖章），乙方：周伟红（签字），2013年8月27日。”同日，被告银邦公司为原告周伟红出具人民币50万元的收据。另查，在牡丹江市中级人民法院受理的王有为申请执行被告银邦公司民间借贷纠纷一案执行过程中，经王有为申请牡丹江市中级人民法院作出（2014）牡法执字第10号执行裁定书，将诉争房屋依法查封。对此本案原告周伟红认为周伟红与银邦公司签订了诉争房屋认购书，向牡丹江市中级人民法院提出申请，要求停止对诉争房屋的执行，并解除查封。经牡丹江市中级人民法院审查，认为周伟红与银邦公司签订的认购书不是正式的房屋买卖合同无法证明其购买房屋的真实性，于2015年1月9日作出（2014）牡法执字第10-14号执行裁定书，驳回周伟红的异议请求。本院认为：案外人霍金刚将其对被告银邦公司的债权转让给了原告周伟红，符合债权转让合同纠纷的构成要件，故本案案由应为债权转让合同纠纷。关于原告周伟红与被告银邦公司签订的房屋认购书是否有效的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，霍金刚将其对被告银邦公司的50万债权转让给原告周伟红，原、被告均未提出异议，并且签订诉争房屋的认购书，霍金刚的债权转让合同成立且生效，该债权转让对原、被告具有约束力。原、被告之间也已形成了新的债权债务关系，故原、被告签订的房屋认购书合法有效。关于原告周伟红要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订的房屋认购书合法有效，但该诉争房屋因被告银邦公司的原因被牡丹江市中级人民法院依法查封，且经周伟红提出案外人执行异议后被驳回，致使周伟红与银邦公司签订的房屋认购书的合同目的不能实现，故本院对原告周伟红的该项诉讼请求予以支持。关于原告周伟红要求被告银邦公司返还购房款的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的房屋认购合同依法予以解除，被告银邦公司应将原告周伟红顶抵霍金刚债权的购房款50万元返还周伟红，故本院对原告周伟红的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告周伟红与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2013年8月27日签订的关于坐落于牡丹江市东安区怡美嘉园小区14号楼1单元012110号房屋的认购书；二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告周伟红购房款人民币50万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8800元，由牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马 莹代理审判员  穆海东人民陪审员  刘秀莲二〇一五年六月九日书 记 员  朱 婧相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第七十九条：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。