.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2016）青0103民初1374号原告：冬炎，女，回族，1938年1月7日出生，住青海省西宁市。委托代理人：俞卫平，青唐律师事务所律师。被告：西宁市城中区人民政府南滩办事处，组织结构代码：01501392-0，住所地：青海省西宁市城中区昆仑中路83-41号。法定代表人：周群，该办事处书记。委托代理人：冯得花、梁洪娟，青海泰宏律师事务所律师。被告：赵军,男，汉族，1967年8月4日出生，原住所地:青海省湟中县。原告冬炎与被告西宁市城中区人民政府南滩办事处（以下简称南滩办事处）、赵军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冬炎的委托代理人俞卫平，被告南滩办事处的委托代理人梁洪娟、冯得花到庭参加诉讼。被告赵军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告冬炎向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖契约》，判令被告返还原告购房集资款82000元，并支付违约金、利息、承担赔偿责任共计82000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由:2005年4月，被告南滩办事处决定将其南大街农建巷3号南滩办事处五层住宅楼加盖一层，集资建造六套商品住房，交付施工人以集资和垫资形式进行施工并对外出售。后该事项由施工人赵军承接。2006年7月4日，原告交付了52000元集资款后，原、被告约定被告将南大街农建巷3号南滩办事处住宅楼361室出售给原告，该集资款为购房定金，房屋成交价为总价103000元，并约定购房定金冲抵房款，余款在被告办理完房屋产权证后一次性付清，并确定了相关违约责任。因当时南滩办事处五层住宅楼加盖一层房屋相关手续正在办理过程中，施工人赵军告知原告待该加盖一层的房屋相关产权手续办理完毕并具备过户条件时，与原告办理房屋产权过户手续。2008年1月5日、9月6日、2009年5月12日，原告按施工人赵军通知又交付了购房款30000元。2009年12月，南滩办事处领取了加盖一层共六套住宅房屋的所有权证（大产权证），已具备过户的条件。2010年10月5日，在原告实际使用房屋期间，被告南滩办事处委托施工人赵军与案外人汪华伟另行签订了《西宁市房屋买卖契约》，并于2010年12月2日被告将房产权转移登记在汪华伟名下。2011年8月间，汪华伟持房屋产权证，强行入住了原告的集资房屋。现原告为维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告南滩办事处辩称：办事处不是本案适格的诉讼主体，合同的相对方是被告赵军，收款人也系赵军本人，被告赵军与原告签订《房屋买卖契约》并未经南滩办事处授权，事后也未经南滩办事处追认，被告赵军的行为系个人行为，南滩办事处无理由为赵军的个人行为承担责任。西宁市城中区人民法院（2013）中刑初字第215号刑事判决可以说明南滩办事处对赵军的行为不知情，南滩办事处无任何过错。原告主张南滩办事处返还购房款和利息损失的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告对南滩办事处的起诉。被告赵军未出庭应诉亦未向本院提交书面答辩状。原告冬炎为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收报告、质量监督报告。证明本案集资建造加层六套房屋的建设单位及项目法人、负责人为被告南滩办事处和其他工作人员，施工负责人为赵军的事实。证据二、证明一份。证明南滩办事处住宅楼加层六套房屋由被告南滩办事处交付施工人赵军统一出售的事实。证据三、房屋买卖契约一份。证明2007年3月26日，原告与代表南滩办事处的赵军签订了房屋买卖契约，约定将南滩办事处住宅楼加层6楼161室房屋出售给原告，并约定相关违约金的事实。证据四、收据四联。证明原告已交付82000元集资购房款的事实。证据五、宁字第XXXX号房屋所有权证存根。证明2009年12月被告南滩办事处领取该加盖六套住房所有权证（大房产证）的事实。证据六、《西宁市房屋买卖契约》、宁字第028032号房屋所有权证存根。证明被告南滩办事处与案外人汪华伟另行签订了《西宁市房屋买卖契约》，将原告集资房屋转移登记在汪华伟名下的事实。证据七、委托书、申请书、变更明细表。证明被告南滩办事处将房屋转移登记在何益萍等六人名下，系南滩办事处委托赵军办理的事实。证据八、2011年9月22日《西海都市报》相关新闻报道。证明2011年8月间，何益萍等人持房屋产权证照，撤换门锁，搬出原告居住物品，强行入住了原告集资房屋的事实。证据九、（2015）中民一初字第435号民事调解书。证明南滩办事处确认赵军个人与房屋集资人签订的《房屋买卖契约》系以南滩办事处名义签订的事实。证据十、（2013）中刑初字第215号刑事判决书。证明赵军私刻南滩办事处公章的事实。证据十一、证明一份。证明加盖一层的房屋是南滩办事处加盖的，并委托施工人赵军收集集资款、办理合同事项的事实。被告南滩办事处质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，无法看出南滩办事处委托赵军的事实。对证据二不认可，因是复印件，对其真实性有异议，从时间上来看，该证据与本案无关。对证据三的真实性和证明方向均有异议，由于赵军本人并未到庭，我们无法核实该签名的真实性，其次无法看出赵军与南滩办事处的委托关系。对证据四的真实性及证明方向均有异议，四份收据的出具人为赵军，与南滩办事处无关。对证据五的真实性无异议，但该证据与本案无关，我方不认可。对证据六的真实性和证明方向均有异议，首先房屋买卖契约并非是与南滩办事处签订的合同，南滩办事处对赵军将房屋产权证变更登记之事并不知情。对证据七的真实性和证明方向均有异议，南滩办事处并没有委托赵军对外出售房屋，而是委托其办理房屋所有权转移登记手续。对证据八、九、十的真实性无异议，对证明方向有异议，不认可。对证据十一的真实性和证明方向均有异议，筹建小组的组成人员我们不清楚，对身份存在异议，我们没有委托赵军签订合同收集集资款。被告南滩办事处为证明其抗辩意见，向本院提交以下证据：（2013）中刑初字第215号刑事判决书。证明房屋买卖行为系赵军个人私刻公章导致的结果，南滩办事处不知情。原告冬炎质证认为，对刑事判决书的真实性无异议，但无法证明南滩办事处不知情。本院依职权调取了以下证据：房屋登记表、房屋所有权证存根、建设工程竣工验收报告、建设用地规划申请许可表、建设工程规划许可证、询问/讯问笔录五份、委托书一份、请示一份、2012年7月25日南滩办事处证明一份、2011年11月4日南滩办事处请求撤销函一份、2013年7月23日南滩办事处出具情况说明一份、2013年7月25日南滩派出所情况说明一份、赵军询问笔录一份及刑事案件庭审笔录一份。原告冬炎质证认为：对房屋登记表、房屋所有权证存根、建设工程竣工验收报告、建设用地规划申请许可表、建设工程规划许可证的真实性无异议，我方已向法庭提交，可以证明建设单位及建设主体是南滩办事处；对赵军询问笔录及讯问笔录的真实性无异议，可以证明赵军的施工人身份，南滩办事处明确知道赵军收集集资款的事实；对杜国庆三份笔录的真实性无异议，证明是南滩办事处委托赵军加盖一层楼的事实；对刑事庭审笔录、2012年7月25日南滩办事处出具的证明、请求撤销函、委托书的真实性无异议，认可；对曹香兰询问笔录的真实性无异议，但其所述内容与事实不符，不认可；对2013年7月23日的情况说明及7月25日的证明，对其真实性无异议，但不足以证明公章是假的。被告南滩办事处质证认为：房屋登记表、房屋所有权证存根、建设用地规划申请许可表、建设工程规划许可证、委托书、请示、刑事庭审笔录，对其真实性无异议；对建设工程竣工验收报告的真实性存在异议，因为公章是赵军伪造的；对五份询问/讯问笔录及赵军的询问笔录的真实性无异议，但无法证明南滩办事处授权赵军的事实；对2013年7月25日的情况说明、7月23的情况说明、请求撤销函的真实性无异议，证明南滩办事处对赵军出售房屋的行为不知情也未授权的事实；对委托赵军出售房屋的证明的真实性不认可；对2012年7月25日的证明的真实性及证明方向无异议，认可。本院依据原、被告举证、质证、认证如下：对原告提交的证据一、二、三、四能够证明南滩办事处住宅楼加层施工负责人为赵军，并证明原告于2006年7月4日与赵军签订房屋买卖契约并向被告赵军交付房款的事实，本院予以采信；对证据五，被告南滩办事处对其真实性无异议，本院予以采信；对证据八、九、十，被告南滩办事处对其真实性均无异议，本院予以采信；对证据六、七、十一，能够证明原告的证明方向，本院予以采信。对被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院予以采信。对本院依职权调取的证据，因其具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告赵军未出庭质证亦未提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月28日，原告冬炎（乙方）与被告赵军（甲方）签订了《房屋买卖契约》，该契约约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金52000元，双方同意订立本契约，甲方自愿将坐落在城中区南大街农建巷3号361室房屋出售给乙方，总房款为103000元，并约定购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金。如乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，该契约并对其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告于2007年3月28日给付被告赵军购房订金52000元，2008年1月5日给付被告赵军购房款20000元,2008年9月6日原告给付购房预付款4000元,2009年5月12日给付购房预付款6000元。另查明，南滩办事处加层、加阳台工程建设工程建设单位为南滩办事处，项目法人为曹香兰，工程地点为城中区农建巷3号，建筑面积为459平方米，结构类型、层数为砖混加六层，工程用途为住宅，该工程报建时间为2004年10月8日，于2005年4月10日开工，完工时间为2006年8月10日，规划许可证号为宁规建城东字2008-01号，施工许可证号为宁建管字2008-60号，设计单位为青海省东亚建筑设计事务所，监理单位为青海东亚工程建设监理有限责任公司，施工单位为青海省西域路建工程有限公司第一分公司，青海省西域路建工程有限公司法定代表人为麻守义，项目负责人为赵军。2009年12月28日，南滩办事处取得了南大街农建巷3号住宅楼加层六楼六套住房的房屋所有权证，产权证号为：宁字第XXXX号。2010年10月5日，赵军以南滩办事处的名义与何益萍等6人签订《西宁市房屋买卖契约》，该契约约定南滩办事处将西宁市城中区农建巷3号6套房屋出售给何益萍等人，该契约签订后，何益萍等6人于2010年12月2日取得上述六套房屋的房屋所有权证。2013年10月14日，西宁市城中区人民法院（2013）中刑初字第215号刑事判决中载明：”经审理查明，2006年8月15日，被告人赵军伪造西宁市城中区人民政府南滩办事处印章，用于南滩办事处自建住宅楼加层改造工程竣工验收报告书中，在西宁市房产局为汪华伟、何益萍、孙村兴、赵欣莉、汪华伟、孟家珍办理了加层六套房屋的房产证。经鉴定：南滩办事处加层、加阳台工程建设工程竣工验收报告中南滩办事处的两处印章与南滩办事处正式文件中的印章不是同一印章盖印形成”,遂判决赵军犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年。本院认为，原告冬炎与被告赵军签订的《房屋买卖契约》，对双方均有约束力，应依约履行。但在该合同履行过程中，被告赵军以南滩办事处名义又与何益萍等6人签订《房屋买卖契约》，将房屋出售给何益萍等6人，并将产权办理在何益萍等6人名下，且何益萍等6人已实际居住使用至今，致使原告冬炎的合同目的不能实现，故原告要求解除《房屋买卖契约》的诉讼请求成立，本院予以支持。虽南滩办事处抗辩称合同的相对方是被告赵军，被告赵军与原告签订《房屋买卖契约》未经南滩办事处授权，事后也未经南滩办事处追认，但该房屋系南滩办事处自建工程，且其就此工程办理了建筑工程规划许可证、施工许可证，并在房屋竣工后领取了房屋所有权证，南滩办事处作为建设单位，应系该合同的主体，其应履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，买受人可以请求返还已付房款及赔偿损失，现该合同已解除，南滩办事处应返还原告已交付的购房款82000元。因南滩办事处长期拖欠该购房款，其应向原告支付相应的利息损失，原告要求被告支付违约金、利息及承担赔偿责任82000元的诉讼请求不妥，应由被告南滩办事处向原告支付2009年5月13日至2017年1月16日期间的利息损失17288元（本金82000元×年利率2.75%÷12个月×期限92个月）为宜，对超出该部分的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赵军承担民事责任的诉求，根据查明事实，赵军系涉案工程施工方项目负责人，其以个人名义与原告签订合同是基于其与南滩办事处之间的法律关系，不是《房屋买卖契约》合同的相对方，故原告要求被告赵军承担责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告冬炎与被告赵军于2007年3月28日签订的《房屋买卖契约》。二、被告西宁市城中区人民政府南滩办事处于本判决生效后十日内返还原告冬炎购房款82000元，支付违约金、利息及赔偿金17288元，合计99288元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3580元，公告费800元，由被告西宁市城中区人民政府南滩办事处负担。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长何亚峰审判员吴宁人民陪审员盛永忠二〇一七年一月二十三日书记员熊佩