江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2619号上诉人（原审原告）南京诚厦物业管理有限公司，住所地南京市高淳经济开发区松园南路8号3幢。法定代表人甄诚，该公司总经理。委托代理人王松林，男，汉族，1958年6月7日生，该公司职工。被上诉人（原审被告）张月霞，女，汉族，1964年9月19日生，无业。被上诉人（原审被告）戴建东，男，汉族，1969年4月24日生，无业。委托代理人张月霞，女，汉族，1964年9月19日生，无业。委托代理人吴义堂，男，汉族，1950年10月28日生，退休职工。上诉人南京诚厦物业管理有限公司（以下简称诚厦物业公司）因与被上诉人张月霞、戴建东物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人诚厦物业公司的委托代理人王松林、被上诉人张月霞（同时作为戴建东的委托代理人），到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚厦物业公司原审诉称，张月霞、戴建东为本市鼓楼区黑龙江路16号紫苑小区某幢203室产权人，诚厦物业公司为该小区物业服务公司。根据诚厦物业公司与该小区业主委员会签订的《“紫苑”小区物业服务合同》约定标准，诚厦物业公司向包括张月霞、戴建东在内的业主提供物业服务，但张月霞、戴建东长期拖欠物业服务费及公摊水电费，经诚厦物业公司多次催要仍未缴纳。故诉至法院，请求判令张月霞、戴建东支付2013年1月1日至2014年12月31日物业服务费、公摊水电费及滞纳金合计2653.6元，并承担本案诉讼费用。张月霞、戴建东原审辩称，诚厦物业公司主张按照每平方米每月0.8元收取物业费的条件未成就，张月霞、戴建东同意按照合同约定的每平方米每月0.5元缴费，诚厦物业公司拒绝收取；诚厦物业公司主张的公摊水电费收费标准没有合法依据，按照合同约定公摊水电费按照实际用量收取，但诚厦物业公司未提交相应缴费票据；双方对缴费标准有争议，不是张月霞、戴建东拒绝缴费，故不存在滞纳金。原审法院经审理查明，坐落于本市鼓楼区黑龙江路16号紫苑小区某幢203室房屋（建筑面积123.68平方米）登记所有权人为张月霞、戴建东。2012年9月22日，诚厦物业公司（乙方）与南京市紫苑住宅小区业委会（甲方）签订了关于本市鼓楼区紫苑小区的《紫苑小区物业服务合同》，约定：乙方为紫苑小区提供物业服务，合同期两年（2013年1月1日至2014年12月31日），前3个月为试用期（2012年10月1日至2012年12月31日），物业管理费按门面房每平方米1元收取、多层住宅按每平方米0.5元收取，待3个月试用期满后，如果全体业主满意率超过60%以上，2013年1月1日起，物业管理费标准调整为门面房每平方米1.5元、多层住宅每平方米0.8元。如果2013年12月31日，物业服务满一年，全体业主满意率达不到60%以上，收费标准恢复为门面房每平方米1元、多层住宅每平方米0.5元。物业管理费每半年缴纳一次，业主应在每年1月1日至3月31日、7月1日至9月30日履行交纳义务。公共能耗费由全体业主按实际用量分摊。2014年12月31日诚厦物业公司退场，不再为紫苑住宅小区提供物业服务。因张月霞、戴建东未按时支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、公摊水电费，诚厦物业公司经多次催告未果，遂诉至原审法院，请求判如所请。原审庭审中，诚厦物业公司提供业主满意度调查表复印件以证明诚厦物业公司服务满意度超过60%，张月霞、戴建东对该证据的真实性不予认可，但同意按照每月每平方米0.5元的标准缴纳物业费。原审法院认为：诚厦物业公司与紫苑小区业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张月霞、戴建东作为业主应当根据合同约定交纳物业服务费等相关费用。关于物业管理费收费标准问题。按照合同约定，如果全体业主满意度超过60%以上，收费标准可以调整为多层住宅每平方米0.8元，但对诚厦物业公司提交满意度调查表复印件，张月霞、戴建东对其真实性不予认可，诚厦物业公司也未进一步提交相应证据予以证明，故应认定全体业主满意度不足60%，诚厦物业公司应按照合同约定的多层住宅每平方米0.5元的标准收取物业管理费。张月霞、戴建东应支付欠付物业管理费1484.16元（计算公式：0.5元／平方米／月×123.68平方米×24个月）。关于公摊水电费问题。物业服务合同约定按实际用量计算。因诚厦物业公司表示没有证据证明公摊水电的实际用量，应承担举证不能的法律后果，故对诚厦物业公司的该项诉讼请求，不予支持。关于滞纳金问题。因双方对物业管理费的收费标准有争议，导致张月霞、戴建东未能缴纳物业管理费，故对诚厦物业公司要求张月霞、戴建东支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、张月霞、戴建东于判决生效之日起十日内支付诚厦物业公司物业服务费1484.16元。二、驳回诚厦物业公司的其他诉讼请求。如张月霞、戴建东未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元、减半收取25元，由张月霞、戴建东负担（此款诚厦物业公司已预交，张月霞、戴建东于判决生效之日起十日内加付此款）。上诉人诚厦物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院未查明案件基本事实，认定物业管理费收费标准错误。2012年9月22日，诚厦物业公司与案外人紫苑小区业主委员会（第二届）签订《紫苑小区物业服务合同》，约定：合同期两年（2013年1月1日至2014年12月31日），前三个月为试用期，物业费按原标准收取，待试用期满后，全体业主满意率超过60%，自2013年1月1日起，物管费收费标准调整为门面房1.50元／㎡、多层住宅0.80元／㎡、公司经营户1.50元／㎡。如果2013年12月31日物业服务管理一年后，全体业主满意率达不到60%以上，则收费恢复原标准。结合诚厦物业公司在进驻紫苑小区前的《服务承诺书》第三条关于收费标准及满意率调查的条款可知，业主满意率由紫苑小区业委会进行调查。紫苑小区业委会分别于2013年和2014年开展过两次业主满意率调查。2013年4月，紫苑小区业委会进行第一次调查，采取公告并书面征求反对意见的方式，收到的反对票不足10户，紫苑小区业委会据此认为业主满意率超过60%。2014年7月3日，紫苑小区业委会进行第二次调查，经逐户书面征求业主意见，统计后的调查结果为满意率超过60%。作为合同相对方，诚厦物业公司根据紫苑小区业委会的业主满意率调查结果，按合同约定于试用期满后对案涉物业按0.8元／㎡标准收取，有事实和法律依据。退一步而言，即使紫苑小区业委会第一次业主满意率调查存在瑕疵，诚厦物业公司并无过错，张月霞、戴建东应依约交纳物业费。况且，紫苑小区近80%的业主都是按门面房1.50元／㎡、多层住宅0.80元／㎡、公司经营户1.50元／㎡的标准按时足额交纳物业费，按10元／月的标准交纳公摊水电费，足以推定60%以上的业主对诚厦物业公司提供的物业服务是满意的。2.张月霞、戴建东从未交纳过任何物业管理费，属于重大违约行为，应当支付违约金。张月霞、戴建东自诚厦物业公司提供物业服务之日起，经多次催缴，从未交纳过任何物业费，属于重大违约行为，应承担违约责任，自2013年1月1日起至实际给付之日止，每日按应交数额的千分之一支付违约金。若张月霞、戴建东对紫苑小区业委会的两次业主满意率调查结果有异议，可以通过提起业主撤销权诉讼等方式主张权利，其从不交纳物业费，显系恶意违约。原审法院以双方对物业费标准存在争议为由，不支持诚厦物业公司违约金的诉请，系认定事实错误、适用法律错误。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判张月霞、戴建东支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费、公摊水电费共计2614.66元，并自2013年1月1日起至实际给付之日止，每日按应交数额的千分之一支付违约金；2.全部诉讼费由张月霞、戴建东承担。被上诉人张月霞、戴建东辩称：1.诚厦物业公司已经按照0.5元／㎡收取紫苑小区某幢2单元603室业主2013年至2014年的物业费，对张月霞、戴建东提起上诉没有依据。2.诚厦物业公司诉讼中提到的二次满意度调查时间分别为2013年4月和2014年7月，在调查时间上已经违约。2013年4月的调查仅有14户，直到2013年11月才公示。2014年7月的调查从未公示。且2014年7月小区原业委会已经不能正常履行职责，中央门街道2014年6月25日已经要求业委会重新选举并上缴公章，2014年7月5日街道再次通知，禁止业委会以公章出具任何法律文件，否则将承担法律责任。诚厦物业公司所谓2014年7月3日的满意度调查，根本无效。3.召开业主大会及进行满意度调查必须按程序进行，须经业委会决议才可以进行满意度调查，调查结果也需要公示，还需要对新的收费标准及服务标准进行公示，诚厦物业公司未能提供原业委会进行此次满意度调查的应有程序方面的证据。4.按照合同约定，张月霞、戴建东应按0.5元／㎡交纳物业费，张月霞、戴建东曾要求按0.5元／㎡交，诚厦物业公司不接收，有录音证据可以证明。5.诚厦物业公司服务不到位，曾出通告说经专家论证小区某幢的主卧卫生间不能使用，只能把一楼的管道堵死，导致张月霞、戴建东所在某幢2单元103—603六户人家有一年多时间卫生间不能使用。综上，请求驳回上诉，维持原判。对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，诚厦物业公司提供2014年117户业主满意度调查表，称117户中，满意业主112户，不满意业主4户，弃权业主1户，证明满意度已经超过60%。张月霞、戴建东经质证对证据真实性有异议，认为诚厦物业公司在原审法院四次庭审中都未能出示原件，该调查表上很多人不是业主，且诚厦物业公司提供的满意业主中有3幢304、5幢601、某幢103、某幢301、1幢208、某幢204、1幢楼405业主均为不满意。关联案件二审审理中，诚厦物业公司认可其提供的112户满意业主调查表中有7户属不满意。张月霞、戴建东提供如下证据：1.鼓楼区中央门街道物业管理办公室出具的两份告知书，证明业委会成员已经不足总数二分之一，无法履行职责，必须立即启动增补程序，并要求将公章上缴街道保管，不得擅自使用。2.小区业主与诚厦物业公司钟会计的谈话录音，证明业主要求交纳物业费，要求对方进行满意度调查，是对方不愿意。3.某幢603室业主按照0.5元／㎡交纳物业费，诚厦物业公司出具的发票。诚厦物业公司经质证认为：1.对两份告知书真实性认可，但不是街道出具的，而是街道下属的物业办公室出具的，是无效的。2.对录音真实性没有异议，因业主要求按照0.5元而非0.8元的标准交纳物业费，所以诚厦物业公司的会计拒收。3.对发票真实性没有异议，标准是0.8元／㎡，但诚厦物业公司根据情况有权调整，只能下浮，不能上浮，603室收费标准是个别现象。本案二审中，诚厦物业公司陈述，合同中没有约定公摊水电费每月每户10元，诚厦物业公司为了简化手续，没有按实计算，就按10元收的。本院认为，诚厦物业公司与南京市紫苑住宅小区业委会于2012年9月22日签订的《紫苑小区物业服务合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对该小区全体业主具有约束力。该合同约定，诚厦物业公司的试用期为2012年10月1日至2012年12月31日，试用期内多层住宅物业费按0.5元每月每平方米收取，试用期满后，如果全体业主满意率超过60%以上，自2013年1月1日，物业管理费用收费标准进行调整，多层住宅为0.8元每月每平方米。虽然二审中诚厦物业公司提交了案涉小区业主满意度调查表，称根据业委会的业主满意率调查，业主满意度已经超过60%，诉争物业费应按0.8元每月每平方米标准收取，但即便诚厦物业公司提供的117户调查表是真实的，其中也有十多户不满意或弃权，案涉小区业主共有181户，因此业主满意度尚未达到60%，故诚厦物业公司认为业主满意度已经超过60%，物业费应按0.8元每月每平方米标准收取的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。由于张月霞、戴建东未及时交纳物业费是诚厦物业公司要求调整物业费标准导致，并非张月霞、戴建东拒交，因此，诚厦物业公司认为张月霞、戴建东违约，应当支付违约金的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。诚厦物业公司关于每户每月按10元交纳公摊水电费的主张，缺乏合同依据，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人诚厦物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆审 判 员  夏海南代理审判员  吴 勇二〇一五年六月十六日书 记 员  郭婷婷