湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2015）隆民一初字第522号原告黄介福，男，汉族。原告肖梅连，女，汉族。两原告特别授权委托代理人周立君，湖南志涛律师事务所律师。被告伍社建，男，汉族。被告肖文峰，男，汉族。被告刘建国，男，汉族。三被告特别授权委托代理人李青松，湖南普利律师事务所律师。原告黄介福、肖梅连诉被告伍社建、肖文峰、刘建国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳晓东适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员欧阳超担任法庭记录。原、被告双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄介福、肖梅连诉称：2009年10月被告方租原告��房屋到2014年9月，原告方明确表示双方租赁关系结束要收回房屋，但被告方始终不肯退出，且在租赁期间损坏原告方房屋造成损失，据此，特诉至人民法院，请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同；2、判令被告方连带支付原告方从2014年10月1日至2015年3月30日的租金78340元；3、判决被告方连带承担未经原告同意而损坏原告的房屋损失12000元；4、判令被告方连带承担诉讼后房屋被被告占有及被告搬出后需修复而未能出租的租金损失39170元；5、判令被告方将原告房屋内物件全部搬走；6、本案的诉讼费用由被告方承担。被告伍社建、肖文峰、刘建国辩称：1、原告方所诉事实虚假，理由不能成立，请法院依法驳回其无理诉讼请求；2、被告方并未损坏原告方的房屋；3、被告方于2013年投资30多万元电脑设备，2014年原告突然漫天要价，导致被告方没有租赁该房屋，由此而造成的损失应由原告方承担，请法院查明事实，驳回原告方的诉讼请求。原告方为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原、被告身份资料复印件各一份。证明原、被告诉讼主体资格；2、对肖梅连的接待笔录一份。3、黄纤纤证言。4、黄双双证言。5、曾韵蓉证言。6、黄小凤证言。证据2-6证明1、三被告不支付房租，不退还房屋给原告造成损失的事实；2、被告装修给原告房屋造成损坏的事实；7、照片。证明被告至今未腾出房屋，将房屋交还给原告；8、鉴定费收据。证明原告对租房内定损所花费的费用；9、房屋所有权证。证明原告对系争房屋享有所有权。三被告质证意见为：对证据1没有异议；证据2的接待笔录说三被告不退还房屋给原告造成损失及被告装修给原告造成损失的事实不予认可，系虚假的，被告方在今年四五月份明确告知了原告要���止合同，没有不退还房屋；证据3、4、5、6的证据形式系单方之言，证明效力低，且证言没有说明具体什么时候去退房租，里面的内容说被告不退房，造成了原告房屋的损失不属实；证据7照片里面显示的东西都是我不要的；证据8只有一张鉴定费收据而没有正式发票，形式不合法，我方不予认可；证据9的房屋所有权证如果与原件一致则属实。三被告为反驳原告方诉请，提交如下证据：1、申请书复印件一份。证明被告于2015年4月20日向隆回县人民政府写出申请，要求法院告知两原告，被告已不与出租房继续签订房屋租赁合同，承租方已未使用、收益该租赁房屋；2、通知一份。证明被告方已于2015年4月23日做出通知，并于2015年5月25日将该通知交给了隆回县人民法院，要求法庭转告原告及其代理人。被告肖文峰于2015年5月25日亲自将该通知交给了原告代理人，该通知明���告知原告及代理人，被告已将租赁房屋腾空，并不继续租赁该房屋，终止了双方租赁合同关系，并要求原告及时履行接受房屋的责任；3、证明一份。证明隆回县永久电脑行证实了被告肖文峰于2013年7月份在该店购买了59台电脑等物件，合计价值319000元，用于经营网吧，原告方擅自将门面涨价，致被告方网吧不能经营，造成了被告方的损失；4、合同书一份。证明罗祥云与肖文峰签订的房屋租赁合同，证实了在同一地方的双门面价格为每年122680元，而原告将门面价格涨到每年15万元是不合理的，明显超出了市场价格；5、肖艳辉证言。证明原告方擅自将房租从9万元每年涨到15万元，三被告终止了与原告方的房屋租赁合同，2014年农历12月，肖文峰委托了肖艳辉租赁房屋，肖艳辉介绍刘平去原告方租赁房屋，但原告不租赁给刘平；6、刘平证言。证明2014年农历12月份，��艳辉接受肖文峰的委托，将原告的电话号码告知了租房者刘平，并告知刘平，如要租赁房屋找房东联系，之后，刘平找到原告肖梅连，要求租赁原被告之间有纠纷的房子，但原告不同意租赁给刘平，这也证实了原告有过错，将租金损失扩大了，租金损失应由原告自负；7、手机信息记录。证明被告方不继续租赁原告的房屋，并腾空了房屋，原告终止了该合同，被告方于2015年5月26日通过发短信的方式告知了原告方，原告方不履行接受该出租房屋，是原告自己扩大了租金损失。原告方质证意见为：对证据1申请书中间的部分内容予以认可，对两原告与被告的租赁关系存在予以认可，说两原告于2014年9月违约擅自提高租赁价格不属实，这不是原告擅自提高租赁价格，而是原告根据周围邻居的市场价格要求被告提高房租，而且双方也没有书面的合同，那么租赁关系属于不���期租赁关系，原告可以随时要求增加租金或者解除合同，说承租方已于2014年10月份将东西搬走，腾空了房屋不属实，我方于2015年5月的时候在房屋内查看是看到被告有很多物件摆放在原告的房屋内，这说明被告并没有腾空房屋，说2014年10月开始，承租方以与出租房终止了租赁关系，但被告方对此没有提出任何证据证明，被告有大量的物件摆放在原告房屋内，对原告的房屋也没有回复原状，又没有将房屋交给原告而一直占用该房屋，说2014年12月，出租房将门面锁撬开不属实，原告方是要进屋查看房屋的状况，而被告方不准原告进入房屋，所以才在2015年3月份撬开门；证据2的通知是我方起诉后通过法院转交我方才知道的，之前我方没有收到过该通知，对证据2的质证意见与证据1一样；证据3的证人说肖文峰购买了电脑用于经营网吧与本案没有关联，且该证据形式不合法，证人没有亲手签名，而是电脑打印，对其真实性、关联性提出异议；证据4的租房合同书是肖文峰与他人签订的租房协议，与本案没有关联，对其证据三性均持有异议；证据5的调查笔录确认了原告与被告的租赁关系，我方予以认可，关于租金的陈述我方亦予以认可，但对其介绍刘平来租房子的陈述我方不予认可，系虚假的，说被告购买电脑用于经营，而原告增加房租给原告造成了损失，这与本案没有关系，也不是法律认可的损失；对证据6的质证意见与证据5一致；证据7说发了一个短信给原告，但发短信的时间都是2015年5月份，并非被告所说的2014年10月份就没有租房子了，对其质证意见与申请书的意见一致。原告对房屋的损失邵人和鉴字（2015）第A035号司法鉴定意见书一份，现由原、被告双方分别对该鉴定意见书发表质证意见。原告质证意见为：原告认为还有些项���没有纳入鉴定里面去，但对该鉴定意见予以认可。被告质证意见为：对第四页的房屋损失计算明细表第一项防盗门本来是被告肖文峰更换的新门，而鉴定也说损失2000元；第二项对于瓷砖脱落系自然脱落，自然损耗；第三项对于一楼楼梯下卫生间未拆1600元，但被告方租房是就没有这个厕所，对第五项二楼玻璃系自然正常的损害；第六项系经营网吧目的而拆除的；第八项系自然脱落，自然损耗；第九项二楼铝合金损坏是不客观的，虽然生锈，但没有损害；第是一项系自然损耗；第十二项下水道被堵等损失2000元不客观，没有依据，该鉴定是错误的。本院依据庭审质证、认证的情况，对原、被告证据认证如下：对原告证据第1、7、8、9份证据，因其具有证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；对原告方的其他证据，因其属已方家人的单方面陈述，且无其他相关��利害关系人的证言佐证，该部分证据不具有证明效力，本院不予采信；对被告的证据第2、3份，因其具有证据的真实性、合法性、关联性，故予以采信；对被告方的其他证据因缺乏有效证据成立的条件，本院不予采信。另对本院委托邵阳人和司法鉴定所鉴定意见书，经庭审质证现场查看情况，认为除一楼楼梯下卫生间被拆除损失1600元及瓷砖脱落损失600元有误外，其余损失的评定均较客观、公正，本院予以采信。本院根据庭审及双方当事人举证、质证和本院认证情况确认如下事实：原、被告系相邻关系。原告方2001年购买了隆回县汽车总站B幢68号、78号门面房屋，建筑面积为285.98平方米，产权证号为隆记权证私字第5080号。2009年9月，被告方与原告方口头协商定租房事宜：原告方两个门面三层房屋租给被告方经营网吧，首租期间为2009年10月1日起至2010年9月30日止，年租金为48000元，如续租则每年递增10000元，若市场递增价格高则按市场价格交付租金，其他约定不明确。此后，双方亦无相关补充合同。2009年10月1日至2014年9月30日止，被告方按约定如期交付原告方五年租金48000元、58000元、68000元、78000元、90000元，共计人民币342000元。2014年9月30日到期后，原告方多次找被告方交涉，表示房租要按市场价提高到156680元每年，双方多次商议后，被告方认为涨幅太高，难以接受，只好退租；因被告方经营的网吧有一定规模，搬出全部家什需要一定的时间，故未主动交付租房钥匙给原告方，双方为止产生矛盾。2014年3月20日左右，原告方单方撬开租房的门锁进入网吧，其时网吧内只存有少许废弃物、垃圾。事后，被告方对原告方撬锁行为未提出异议，也再未予管理。因双方有意见，被告方并未清扫租房。原告方撬锁后对房屋也未管理，被告���亦再未对涉诉租房主张过权利。承租期间，被告方为使用方便，对承租房内予以装修，过程中，对房内部分门、窗、墙等有损坏。诉讼期间，原告方向本院申请就被告承租期间损坏的门窗、墙等损失予以鉴定。2015年6月5日，经邵阳市人和司法鉴定所鉴定：受损房屋价值为13395元。根据该鉴定，本院现场再次核定，除卫生间损失1600元及瓷砖脱落损失600元有误外，其他损失较为客观。核定原告方租房损失为13395元-2200元=11195元。原告方为此次鉴定支付鉴定费3000元。另查明，2015年5月26日，被告方曾以发短信的方式通知原告方租赁合同已终止事宜。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原、被告双方当事人口头订立租赁合同是合法有效的，因未采用书面的形式，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解��前给予对方以合理的期限。2014年10月份，原告方提出房租涨价的行为并无不当，被告方认为涨幅太高，则可选择终止合同，并按交易习惯履行退租交割义务。尽管被告方在2014年10月份以后已将房内电脑设备搬走，但并未及时与原告方厘清租赁合同关系。2015年3月20日左右，原告方撬门进入租房的行为是本案原、被告双方终止租赁关系的分界点，此前该租赁房屋的控制权在被告方手中，尽管被告方辩称已未使用房屋，但无证据证实，故仍应视为原租赁关系之延续，对此应承担支付延续租赁期间租金的义务，此后，应视为控制权转移到原告方手中。原告方并未提供同类房屋租金的市场参照值或国家物价部门核定的参照标准，故而租金的支付应按原约定年递增壹万元的标准支付（即2014年10月1日至2015年9月30日为100000元），支付租金的天数计为2014年10月1日至2015年3月30日共180���，计租金（100000元÷365天）×180天=49320元。另被告方承租期间的装修行为给原告方房屋造成损失，经核定共计11195元，应予赔偿；司法鉴定费3000元，宜由双方当事人分担各1500元。现尚在涉诉房屋内的废弃物及垃圾，被告方应全部清扫或搬走。2015年3月20日左右，原告方撬门进入涉诉房屋后，被告方无异议，至此再未就涉诉租房主张权利，该房的实际控制权发生转移，双方租赁关系已实际解除。此后该房的所有权能归咎原告方，其应积极行使对房屋的管理权而不得以涉诉房屋尚存使用瑕疵为由消极放任损失扩大或臆断日后又无法确定的损失。故此，对原告方要求判决三被告连带承担诉讼后房屋被被告占有及被告搬出后需修复而未能出租的租金损失39170元之请求和其他诉讼请求，因缺乏充分的事实依据和法律依据，本院一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法���则》第一百零六条，第一百一十四条，第一百三十四条（七）和《中华人民共和国合同法》第六十一条，第二百二十二条，第二百一十五条，二百一十七条，第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄介福、肖梅连与被告肖文峰、伍社建、刘建国2009年10月1日订立的房屋租赁合同；二、被告肖文峰、伍社建、刘建国连带支付原告黄介福、肖梅连2014年10月1日至2015年3月30日房屋租金49320元；三、被告肖文峰、伍社建、刘建国连带赔偿损坏原告黄介福、肖梅连房屋损失11195元；四、被告肖文峰、伍社建、刘建国将留存在原告黄介福、肖梅连出租房屋内的物件全部搬走；五、本案司法鉴定费3000元，由原告黄介福、肖梅连负担1500元；被告肖文峰、伍社建、刘建国负担1500元；六、驳回原告黄介福、肖梅连的其他诉讼请求。上述款项，限判决生效后十日内履��。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2890元，减半收取1445元，由原告黄介福、肖梅连负担445元，被告肖文峰、伍社建、刘建国负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 欧阳晓东二〇一五年六月二十二日书记员 欧 阳 超