上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第907号上诉人（原审原告、反诉被告）上海德利得物流有限公司。上诉人（原审被告、反诉原告）上海忠源自动门业有限公司。上诉人上海德利得物流有限公司（以下简称德利得公司）、上海忠源自动门业有限公司（以下简称忠源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭审理了本案，上诉人德利得公司之委托代理人黎凤岐、孔海峰，上诉人忠源公司之委托代理人傅鼎生、金梅基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年1月21日，德利得公司与忠源公司签订了《租赁基本合同》一份，合同约定忠源公司将位于上海市某某区某某镇某某公路＊＊＊号原库房12，000平方米（以下简称原库房）和新建立体台库5，000平方米、双层站台库15，000平方米（以下简称新建库房）租赁给德利得公司作为配送中心使用，原库房2012年3月1日交付并起算租金（2012年2月1日德利得公司进驻装修）；新建库房暂定2013年3月31日交付，具体租金起算时间以实际交付日期为准。合同签署之日，德利得公司交付300，000元（人民币，下同）定金，定金在新建库房交付使用时忠源公司将定金退还德利得公司；原库房租金0.55元／天／平方米，新建库房租金0.65元／天／平方米；首期支付押一付三，租金以季度为单位提前支付。忠源公司因房屋产权不清、设置任何担保或非法出租房屋、将租赁物另行出租、各项资质不全时，造成各种法律纠纷，或者政府整治、罚款造成德利得公司停业提前要求收回的，忠源公司赔偿德利得公司由此产生的罚款、停业的支付德利得公司相当于全部租赁物6个月租金的违约金，违约金不足以弥补德利得公司损失的，还应当另行赔偿德利得公司的经济损失；忠源公司无不可抗力原因、解除本合同的，忠源公司应按照合同全部年租金的100%向德利得公司支付违约金，同时赔偿德利得公司的经济损失。德利得公司无不可抗力原因、解除本合同的，应按照年租金的100%向忠源公司支付违约金。另外对于新建库房的《租赁仓库的相关具体参数要求》作为上述租赁合同的附件由双方签字。上述合同签订后，德利得公司按约支付了定金300，000元，一个月押金200，750元和三个月租金，并进驻原库房，在进行了必要的装修后开始使用原库房。忠源公司也开始新建库房的建造。其后，双方又签订了《租赁基本合同》的补充协议，补充协议约定，德利得公司追加租赁上海市某某区某某路＊＊＊号第＊幢一楼库区、二楼办公区，一楼库房建筑面积2，032.89平方米，二楼办公室面积200平方米，租赁期限自2012年10月16日至2014年10月15日止，租金为0.55元／天／平方米。补充协议为《租赁基本合同》不可分割的组成部分，与《租赁基本合同》具有同等的法律效力。补充协议签订后，德利得公司又按约支付了押金37，354.41元和相应的租金。2013年7-8月期间，忠源公司通过邮件等向德利得公司发出希望重新签署合同的要求，并附新合同的文本；德利得公司回件认为合同有较大变动，不建议重新签订合同。2013年10月29日，忠源公司向德利得公司发出《关于新建仓库租赁磋商函》，称新建于某某路＊＊＊号的两幢新仓库已竣工，但由于设计、规划、建筑许可证等多种原因，新建仓库与贵司合同约定的仓库规格差异甚大。虽然新仓库由于各项投入增大、建筑规格提升，致该新仓库不是双方合同约定的新仓库。然而念于双方有过合作经历，所以愿意由贵公司选择：租赁新仓库或继续等待我司建造符合合同要求的仓库。若贵公司决定租赁新仓库，考虑新建仓库投资成本远大于和贵司合同约定的仓库，租赁单价另行协商；若贵公司等待符合合同要求的仓库，我司将努力与相关部门沟通及时报批建造符合合同要求的仓库——若贵司拒绝商讨租赁新建仓库或双方无法在3日内协商一致，我司将把新建库房租赁给其他客户。2013年11月2日，德利得公司回函认为双方签订的《租赁基本合同》合法有效，请忠源公司自觉履行合同义务，忠源公司单方提出合同变更，德利得公司已多次表示不同意，现再次书面通知忠源公司履行合同义务。2013年11月期间，忠源公司将新建库房部分交案外人某某公司使用。为此德利得公司与忠源公司进行交涉，但双方未能和解，而双方的工作人员之间却发生了激烈的冲突。其后，德利得公司发函忠源公司，认为忠源公司擅自将新建仓库租赁他人的行为违约，要求解除双方租赁合同。2013年12月2日，忠源公司通过律师回函，同意解除合同，但不认可解除理由，并要求德利得公司一周内告知搬离时间和支付至搬离之前的使用费。2014年1月29日，德利得公司搬离了承租的库房，双方办理了房屋交接手续。2014年6月，德利得公司诉至原审法院，要求判令：1、确认双方2012年1月21日签订的《租赁基本合同》及其补充协议于2013年12月2日解除；2、忠源公司双倍返还定金600，000元；3、忠源公司支付违约金5，723，200元；4、忠源公司赔偿德利得公司固定设备损失302，023元、装潢费用746，873元、印花税24，000元、搬迁费762，800元和经营损失费625，407.90元。忠源公司不同意德利得公司诉请，并反诉要求：1、确认双方2012年1月21日签订的《租赁基本合同》及其补充协议于2013年12月2日解除；2、判令德利得公司支付电费20，455.58元，水费1，821.60元，库房使用费219，427.20元；3、判令德利得公司支付忠源公司经营损失2，000，000元；4、判令德利得公司支付违约金6，199，408.70元。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人双方具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，德利得公司与忠源公司双方签订的《租赁基本合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。鉴于双方均确认上述《租赁基本合同》及补充协议于2013年12月2日解除，法院予以认可。本案当事人的争议焦点在于导致合同及补充协议解除的原因和责任，即何方在履行合同中存在违约行为以及违约行为对合同造成的影响。对此，法院认为，按照合同约定，德利得公司租赁的范围为可以直接使用的原库房以及忠源公司在建的新库房两部分，但在新库房建成后，忠源公司未能按约将该库房交付德利得公司。从本案查明的事实来看，忠源公司将约定的二层库房建成三层库房，并要求另行协商租金、重新签订合同，该行为显然违反了合同的约定。在德利得公司表示明确拒绝后，忠源公司将新建库房的底层出租给案外人某某公司使用，忠源公司以自己的实际行为表明不再履行向德利得公司交付新建库房的义务。法院注意到，双方工作人员因新建库房交付给案外人发生了剧烈冲突，此后忠源公司亦未能改正其不当行为。德利得公司在合同目的无法实现的情况下，提出解除合同与法无悖。忠源公司称其将新建库房底层出租案外人某某公司属临时性质，并不妨碍与德利得公司履行合同的辩解，法院认为在双方发生冲突前后忠源公司并未有此意思表示，相反在德利得公司提出解除合同时也未表示反对，故法院对忠源公司的辩解不予采信。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于德利得公司主张的固定设备损失、装潢费用损失、印花税损失、搬迁费损失以及经营损失的请求。其中印花税部分，在双方签订《基本合同》后，德利得公司按租赁期限10年一次性支付了印花税24，000元，现德利得公司实际使用不到二年，未使用的8年印花税19，200元为德利得公司的损失部分。其余德利得公司主张的损失，法院认为，德利得公司搬离后现场基本已无设备，装潢、搬迁费用及经营损失亦为德利得公司自行计算，在经法院释明后德利得公司也未提出审计，该部分费用法院难以确认。考虑到本案合同的解除势必给德利得公司带来损失，该损失在德利得公司主张违约金的请求中酌情予以考虑。关于德利得公司主张的双倍返还定金和违约金的请求，法院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。德利得公司的上述主张存在竞合，经法院释明后，德利得公司选择主张违约金，法院予以认可。忠源公司收取的300，000元定金不采用定金条款，由忠源公司返还给德利得公司。关于德利得公司主张的违约金的请求，按照《租赁基本合同》约定为年租金的100%，双方确定的年租金即原库房（包括补充协议部分）和新建库房年租金的总和，即7，602，252.92元。忠源公司认为上述违约金约定过高请求予以调整的意见，法院认为，违约金确定遵循以填补损失为主、惩罚性为辅的原则，根据本案中德利得公司实际使用的情况，忠源公司提出的理由成立，法院对该项违约金酌情调整为相当于四个月租金即2，534，084.31元。关于德利得公司尚欠忠源公司水电费及使用费部分，双方同意先在德利得公司已付的押金中予以抵扣，不足部分另行计算，法院予以认可。德利得公司合计支付的押金为238，104.41元，尚欠的水电费和使用费合计为241，704.38元，德利得公司尚需支付3，599.97元。对于忠源公司要求德利得公司支付经营损失和违约金的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。原审法院于二○一五年二月二十五日依法作出判决：一、确认上海德利得物流有限公司与上海忠源自动门业有限公司于2012年1月21日签订的《租赁基本合同》及补充协议于2013年12月2日解除；二、上海忠源自动门业有限公司于判决生效后十日内返还上海德利得物流有限公司定金人民币300，000元；三、上海忠源自动门业有限公司于判决生效后十日内支付上海德利得物流有限公司违约金人民币2，534，084.31元；四、上海忠源自动门业有限公司于判决生效后十日内赔偿上海德利得物流有限公司印花税人民币19，200元；五、上海德利得物流有限公司于判决生效后十日内支付上海忠源自动门业有限公司尚欠的水电费和使用费人民币3，599.97元；六、驳回上海德利得物流有限公司和上海忠源自动门业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币73，290元，保全费人民币5，000元；反诉案件受理费人民币35，443.50元，由上海德利得物流有限公司负担人民币5，000元，其余均由上海忠源自动门业有限公司负担。判决后，德利得公司、忠源公司均不服，分别向本院提起上诉。德利得公司上诉称，忠源公司系合同违约方，应依法承担违约责任、赔偿责任。然原审法院在德利得公司已提供装修、搬迁、设备、经营损失相关证据的情况下，以德利得公司未提出审计，证明依据不充分之由，漏判巨额损失，严重显示公平；并且在德利得公司确实存在基础损失的前提下，原审法院将违约金从570余万元调低至250余万元违背事实。故请求二审法院撤销原审判决第三项，发回重审或依法改判忠源公司支付违约金5，723，200元。忠源公司上诉称，一、德利得公司于2013年11月28日提出的书面解约行为属于拒绝履行合同义务的行为，系根本违约，其单方解除合同于法无据；二、忠源公司不存在违约行为。其一，《磋商函》属变更合同内容之要约，不具有强制性。因新建仓库由二层变为三层，房屋实际面积增加，忠源公司遂提出租金提价，但上涨的是总价并未变更租金单价；其二，忠源公司仅是临时将部分新建仓库出租给案外人使用，不可就此表明其存在单方毁约的意思表示；三、德利得公司主张的损失均为虚构，不应得到支持。德利得公司仅以其自行制作的票证来证明其损失客观存在缺乏依据；原审中，德利得公司不同意就损失进行审计审价，故损失不成立；印花税属于缔约成本，若忠源公司违约，在承担了违约责任后，不应再承担损害赔偿；四、原审就违约金数额的调整违背合同双方意志且背离公平。其一，在原审庭审中，忠源公司认为，若其违约，应支付的违约金合理数额应当是原库房租金的30%，德利得公司认为，若其违约，应支付的违约金为原库房租金的20%，故双方关于违约金调整数额已达成共识，即以原库房租金为基数，乘以20%-30%，然原审法院判决背离了这一共识；其二，原审法院在德利得公司不能提供证据证明其实际损失的情况下，以四个月的房款作为违约金调整结果无法律依据。故请求二审法院撤销原审判决第三、四项，发回重审或依法改判忠源公司不承担违约金及损失。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，对于约定违约金数额是否过高的问题，在原审法院于2014年12月5日进行的第三次法庭庭审中，忠源公司陈述，过高，需要调整，应该调整到按照实际使用部分年租金的30%；德利得公司陈述，若其存在违约，也认为过高，应不超过实际使用部分年租金的20%。本案争议焦点：一、导致系争租赁合同解除的责任方认定；二、因合同解除而带来的损失认定；三、违约金计算标准的合理界定。本院认为，（一）德利得公司与忠源公司所签订的《租赁基本合同》以及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人应按约履行各自义务。鉴于双方均确认上述合同于2013年12月2日解除，本院予以认可。对于系争租赁合同解除的责任认定，本院认为，双方在系争租赁合同中已明确约定了德利得公司租赁标的物的范围以及新建仓库的租赁单价，并明确未经协商一致，双方均不得随意变更合同内容。但根据本案已查明的事实，在新建库房建成后，忠源公司于2013年10月29日发出《关于新建仓库租赁磋商函》，并提出基于建造面积增加、各项投入增大、建筑规格提升之由，要求提高租金单价。在德利得公司明确予以拒绝并要求对方履约的情况下，忠源公司擅自将部分新建库房出租给案外人使用，应视为其以自己的行为表明不再履行交付义务，该做法显然有违诚信原则，亦不符合合同约定；德利得公司在合同目的无法实现的情况下，提出解除合同，于法有据。鉴于本案系争租赁合同的解除系由忠源公司的违约行为而造成，忠源公司应承担由此带来的法律后果。忠源公司认为《磋商函》不具有强制性，未提高租金单价且不存在单方毁约行为的上诉主张，与客观事实不符，本院不予采信。（二）根据系争租赁合同的约定，忠源公司违约导致合同解除应承担支付违约金及赔偿损失的违约责任。对于损失赔偿额，应由德利得公司举证证明所遭受的实际损失及具体数额，本案中，德利得公司主张了固定设备损失、装潢费用损失、印花税损失、搬迁费损失以及经营损失，除印花税损失可以具体明确外，德利得公司对于其余损失而提供的证据材料尚不充分，本院难以直接认定，德利得公司经原审法院释明后亦不申请司法审计，故对于德利得公司就该部分损失额的上诉请求本院难以支持。对于印花税损失，确属法院能依法予以确定的实际损失部分，忠源公司应按约履行赔偿义务，对于其不同意承担印花税19，200元的上诉请求，本院亦不予支持。（三）对于违约金计算标准的确定，双方在原审庭审中均表示按实际使用部分的年租金作为计算违约金的基础，虽然就具体的调整比例双方意见不一，但均体现了要求变更系争合同约定标准的意思表示，对此本院予以充分尊重。德利得公司认为其调整违约金标准的前提仅在其自身违约时适用，若忠源公司违约，仍应按合同约定的全部年租金100%计算，德利得公司这一采用双重标准计算违约金的抗辩理由，显然是减轻了自己的违约成本而加重了对方的违约责任，有悖公平原则，本院不予采信。同时，本院注意到，系争租赁合同中约定，合同签署之日，德利得公司交付300，000元定金，定金在新建库房交付使用时忠源公司将定金退还德利得公司。合同约定的该定金应属违约定金，与违约金在目的、性质、功能等方面相同，现忠源公司在已收取德利得公司交付的300，000元定金后，未按约交付新建库房，故从公平合理角度出发，忠源公司就此违约行为所应承担的违约责任亦应在确定违约金数额时一并予以考虑。综合双方在原审庭审中的意思表示及本案事实，本院酌情调整忠源公司应承担的违约金为1，252，417.56元，原审法院对此处理欠妥，本院予以更正。对于德利得公司要求提高违约金数额、忠源公司要求不承担违约金的主张，本院均不予支持。本案诉因源于忠源公司的违约行为，双方对于违约金的调整亦在原审庭审中各自主张，故本院对于违约金的调整不改变忠源公司应承担涉及违约金部分的诉讼费用。综上，原审判决对于违约金数额的处理存有不当，本院予以纠正，对于原审其余判决，本院依法予以维持；上诉人德利得公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持；上诉人忠源公司要求调整违约金数额的上诉请求，本院对其合理部分予以支持，对其提出的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1750号民事判决第一、二、四、五、六项及诉讼费的处理；二、变更上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1750号民事判决第三项为：上海忠源自动门业有限公司于本判决生效后十日内支付上海德利得物流有限公司违约金人民币1，252，417.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币53，522元，由上诉人上海忠源自动门业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 峰审 判 员 叶 兰代理审判员 李 兴二〇一五年六月九日书 记 员 聂妍铧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……