北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06452号上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王静，女，1973年7月25日出生。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人王静商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第1630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2014年12月，王静起诉至原审法院称：2011年4月28日，我与实地公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧2#住宅楼×号房屋（以下简称×号房屋）。我按照约定于2011年4月28日支付全部购房款5124900元，之后实地公司给我开具了全款购房的发票。按照合同约定，实地公司应在2012年5月前交付该商业房，并于2013年5月前取得该商品房的权属证明。我苦苦等了将近4年，未能等到实地公司交付该商业房。不仅挡在所购商业房前面的楼房没有拆除，致使该商业房无法交付给我，而且还加装了围栏，致使该商业房原有的商业价值大打折扣。最重要的是该商业房的交付日期遥遥无期。我要求和实地公司解除合同，退还已付房款，承担违约责任。故起诉要求：1、依法解除我和实地公司签订的合同编号为Y1169777的《预售合同》；2、判令实地公司返还我购房款5124900元3、判令实地公司向我支付违约金51249元；4、诉讼费由实地公司承担。实地公司辩称：我公司不同意王静的诉讼请求。王静要求解除合同已经超过了法定的诉讼时效，从其知道解除合同的事由起已经超过了2年，应该从2012年8月开始计算。根据合同第12条的约定，2012年5月应当交房，延期交房超过90日应该起算王静解除合同的诉讼时效。王静没有按照合同第35页第5条的规定提出书面的退房申请，因此从法定时效和双方约定的解除条件来讲，王静均不应该享有解除合同的权利。我公司不同意解除合同故不同意返还购房款及支付违约金。原审法院经审理查明：2011年4月28日，王静与实地公司签订《预售合同》，王静购买×号房屋，总房款5124900元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五一次性付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房（既通州区新华大街新华经典丽园2号楼×房屋）总价款为人民币￥5124900元，伍佰壹拾贰万肆仟玖佰零拾零元整。二、双方同意买受人以一次性付款方式支付房屋总价款，具体付款期限安排如下：1、2010年12月16日前，买受人向出卖人一次性支付房款计人民币￥1000000元，壹佰零拾零万零仟零佰零拾零元整。2、2011年4月28日前，买受人向出卖人一次性支付房款计人民币￥4124900元，肆佰壹拾贰万肆仟玖佰零拾零元整。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2012年5月前向王静交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第35页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”王静按照合同约定向实地公司支付了全部购房款，实地公司于2011年5月11日向王静出具发票。2012年5月，实地公司未按照《预售合同》约定向王静交付×号房屋。直至本案一审开庭当日，实地公司仍未取得×号房屋所在的2号住宅楼的竣工备案验收手续。在本案审理过程中，实地公司陈述曾于2012年4月通知王静于2012年5月办理收房手续，但实地公司对其主张并未向法院提供证据。王静称直至其起诉前，实地公司均未通知其办理入住手续，且×号房屋至今未符合交付条件。王静同时称因实地公司延期交房后，其曾多次向实地公司口头提出退房申请。王静称签订合同当日其按照销售的要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同。王静称合同第35页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定系对其退房权进行限制，为实地公司提供的格式条款，显失公平，该条款无效。实地公司称王静在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中明确的写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后王静应当按照合同履行。王静未按照合同第35页第五条约定的时间书面提出退房申请，故王静不再享有解除合同的权利。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中王静与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。王静已经支付了全部的购房款，按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2012年5月前向王静交付×号房屋，实地公司未按时交付房屋，且至今没有取得2号住宅楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。王静虽然未按照合同第35页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对王静的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒王静注意并进行必要的说明，对实地公司称因王静未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，法院不予采纳。故对王静要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款5124900元及支付全部已付款的1%即51249元违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自判决生效之日起解除王静与北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1169777的《北京市商品房预售合同》；二、北京实地房地产开发有限责任公司返还王静购房款人民币五百一十二万四千九百元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿王静违约金人民币五万一千二百四十九元，于判决生效之日起七日内执行清。原审法院判决后，实地公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回王静的诉讼请求。主要理由是：王静未按照合同约定的时间内提出解除合同，其不得再行使合同的解除权、退房权；实地公司已经通知王静入住，应视同实地公司已经按照合同约定完成房屋交付；原审法院认定《预售合同》附件十第五条属于格式条款是错误的。王静同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有《预售合同》、购房款发票、照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：《预售合同》的解除及违约责任承担问题。王静以实地公司逾期交房构成违约为由，要求解除《预售合同》并由实地公司支付违约金。根据查明事实，按照双方合同约定实地公司应于2012年5月前向王静交付房屋，但实地公司未按约定交付房屋。虽然实地公司主张其向王静发放过入住通知，但实地公司并未提交证据证明其主张，且实地公司直至本案一审开庭当日尚未取得涉诉房屋所在楼层的竣工验收备案手续，涉诉房屋不具备交付条件，一直未能交付王静。故实地公司确实存在违约行为。就此问题，实地公司主张王静未在规定的时间内提出解除合同，其不得再行使合同的解除权、退房权。《预售合同》附件十第五条约定：“买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”实地公司以王静未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张王静不再享有合同解除权。本院认为，《预售合同》附件十第五条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款。实地公司无权以该条款限制王静的合同解除权。实地公司逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院依据王静的诉请，判令解除《预售合同》并由实地公司返还购房款以及赔偿违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费24017元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费48034元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈锦新代理审判员  赵 霞代理审判员  李春香二〇一五年六月九日书 记 员  王永基