河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)冀04民终5776号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郝玉刚，男，1974年5月25日生，汉族，现住邯郸市。委托诉讼代理人：张卫东，河北诚研律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:邯郸市赵都大酒店有限公司，住所地邯郸市丛台区中华北大街74号。法定代表人：宋俊杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓雷、刘银平，河北邯邦律师事务所律师。上诉人郝玉刚与被上诉人邯郸市赵都大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2015）丛民初字第1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。郝玉刚上诉请求：一、撤销（2015）丛民初字第1986号民事判决，依法改判上诉人不用支付被上诉人租金、水费41573.57元并享有优先承租权或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人向法院提交的挂账、签单或持卡消费和代金券消费显示的时间均在其经营期间，一审判决认定上述证据不能证明被上诉人在上诉人经营期间在此挂账、签单或持卡消费和代金券消费与事实不符；一审判决其支付被上诉人水、电费283563.08元没有事实依据，其应交水、电费合计47444.07元，且其已交水费41573.57元，应予扣除，其仅欠水费1542.5元；被上诉人挂账消费为230379元，不是一审判决认定的104430.26元。二、一审判决将协议履行期限认定为上诉人交纳租金的最后期限属认定事实错误。三、一审判决审理程序违法。协议约定按年预交下一年度租金，上诉人应在2014年3月9日前预交最后一年的租金，被上诉人最晚应在2015年3月9日前起诉，但被上诉人却在2015年6月17日诉至法院，已超过法定诉讼时效，不再享有胜诉权，一审判决应驳回起诉。三、被上诉人在上诉人处的消费已达740918元，已冲抵上诉人应缴纳的租金和水、电费，故其不用在支付上述费用。邯郸市赵都大酒店有限公司辩称，上诉人拖欠被上诉人租金、水电费及储值卡费用，事实清楚，数额明确；上诉人提交的用以证明被上诉人挂账、签单或持卡和代金券消费的一系列证据系上诉人单方提供，无被上诉人签字或认可，与上诉人想要证明的事实不具有关联性和真实性；被上诉人起诉未超过诉讼时效，双方协议中约定了抵顶租金的事项，只有合同到期，租金数额方可确定，诉讼时效自协议终止时起算是正确的，一审判决事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。邯郸市赵都大酒店有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠原告的租金575000元、水电费283563.08元，销售储值卡835446.85元，共计1589579.67元；2、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月10日，原、被告双方签订了一份《协议》，该《协议》约定：1、甲方（原告）将位于赵都大酒店地下一层的水疗经营场地约1179.4平方米及配套设施提供给乙方（被告）经营桑拿、按摩、足疗、保健等相关服务项目。2、乙方使用甲方场地的租金为每年30万元，乙方先期投入30万元用于水疗区域改造升级，可抵顶14个月房租。按年预交下一年度的房租，至双方合同结束时，乙方先期投入用于水疗区域改造升级的资金及改造升级项目归甲方所有。3、乙方预交保证金5万元整。4、承包期3年，自2012年3月10日起至2015年3月9日止。5、甲方向乙方提供冷水、热水、电源和中央空调，相关费用由乙方自负。6、甲方的住店现金客户可在乙方签单消费，消费款由甲方代收，甲方按八折价格每月与乙方结算一次，可抵顶乙方租金。7、经甲方许可的有签字权的单位和个人可以在乙方挂账消费，由甲方负责催收账款，甲方按八折价格与乙方结算，克抵顶乙方的租金。8、乙方负责向甲方提供免费经营项目，金额每月5000元，超过部分按照50%支付。9、甲方发放的会员卡及浴资游泳券可以在乙方处消费使用（甲方不再给乙方结算代金券费用），甲方发放的技师类代金券可以在乙方使用，甲方按照金额差额50%给予结算。乙方客人可以在甲方正常营业时间内使用游泳池进行游泳活动（乙方不再给甲方结算游泳产生的费用）。10、乙方必须按时间向甲方交纳租金、水费、电费，逾期不交，甲方有权解除协议。水、电费每月10日前缴纳。11、乙方自行允许的单位和客户在乙方的签字挂账消费，由乙方自行催收欠款，不能抵顶乙方的租金。合同签订后，原告将赵都大酒店地下一层的水疗经营场地交付给被告，由被告经营使用。按合同约定，被告应交纳的租金扣除14个月后开始计算，即应从2013年5月9日开始计算租金，至合同到期被告交回租赁场地共计22个月，每年30万元，合计55万元。原告自认在被告经营处挂账、签单消费104430.26元。被告拖欠原告的水、电费为283563.08元。反诉原告要求继续履行合同，依法享有优先承租权，反诉被告认为反诉原告违约在先，不同意与反诉原告续签合同。关于原告主张的被告拖欠的水、电费用，被告未支付现金，被告称，原告在被告处挂账、签单消费所欠费用已抵顶水、电费用。原告主张的合同到期后，又延长了一个月，被告对此不予认可，原告未向法院提交相关证据。原告称，被告销售储值卡面值余额总计为1670893.7元，按50%计算即实际收款余额为835446.85元，要求被告支付，被告不认可，原告未向法院提交相关证据证明持卡人已在原告处实际消费。反诉原告称，截止到2015年3月9日反诉被告先后在反诉原告处签单消费按八折计算为17811元、挂账消费按八折计算为230379元、代金券消费按五折计算为4328元、会员50次充值卡111张计488400元，以上共计欠反诉原告740918元。对此反诉被告不予认可，反诉原告提交的反诉被告在反诉原告处挂账、签单消费的清单系反诉原告单方打印、记载，上面没有反诉被告方的授权或有关人员的签字认可；反诉原告提交的代金券和会员50次充值卡不能证明是反诉被告的消费，现反诉被告对此不予认可。一审法院认为，原、被告签订的《协议》，是双方在平等、自愿协商一致的基础上达成的，是合法有效的，应受法律保护。在合同履行期限内，被告未向原告支付租金，已构成违约，应承担违约责任。合同到期后，现被告要求享有优先承租权，因被告违约在先，且原告也不同意与被告续签合同，对被告的该项主张，一审法院不予支持。因反诉原告提交的证据不能证明反诉被告在反诉原告经营期间在此挂账、签单或持卡和代金券消费，所以，反诉原告的反诉请求不予支持。由于原告主张的被告销售储值卡面值余额总计为1670893.7元，按50%计算即实际收款余额为835446.85元，要求被告支付，缺乏事实依据，且证据不足，一审法院不予支持。原、被告双方签订的《协议》履行期限到2015年3月9日止，原告于2015年6月17日起诉到法院主张权利，未超过法定的诉讼时效，被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。现被告拖欠原告租金55万元、水、电费283563.08元，被告应予以偿还。因原告在被告处挂账、签单消费104430.26元，应抵顶租金，从应支付的租金中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告郝玉刚于判决生效之日起十日内向原告支付所欠租金445569.74元、水、电费283563.08元，合计729132.82元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郝玉刚的反诉请求。案件受理费19106元，原告负担8016元，被告负担11090元；反诉费1150元，由反诉原告负担。二审期间，上诉人提交了以下证据：1、2013年3月12日其交纳水费41573.57元的收据；2、2015年3月19日上诉人与其称赵都大酒店餐饮部总经理赵玲的录音证据；2015年7月24日，上诉人与其称赵都大酒店原副总经理马振国的录音证据，用以证明被上诉人同意租金、水电费全免。被上诉人质证意见为，对上诉人提交的已交水费41573.57元的收据予以认可，可从水费中扣除；对录音证据有异议，两份录音均不属新证据，更不能证明租金、水电费全免，对录音证据不予认可。本院经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，郝玉刚于2013年3月12日交纳水费41573.57元。本院认为，上诉人和被上诉人签订的协议合法有效，双方应按照协议约定履行。协议对上诉人交纳租金事项有明确的约定，且上诉人在租赁期间实际消耗了水、电，被上诉人也提供了相应的费用明细，上诉人拖欠被上诉人的租金、水、电费用事实清楚。上诉人提供的挂账、签单或持卡消费和代金券消费的相关证据与被上诉人缺乏关联性，不足以证明系被上诉人在上诉人处的消费，上诉人称被上诉人在上诉人处的消费已冲抵上诉人应缴纳的租金和水、电费的上诉理由事实依据不足，本院不予支持。上诉人欠水费1542.5元的上诉理由缺乏事实依据。被上诉人自认的在上诉人处的挂账消费款104430.26元，一审判决中已抵顶租金，二审查明的上诉人已交水费41573.57元可从水费中扣除，上诉人应交水、电费为283563.08－41573.57﹦241989.51元。另，双方协议中约定了租金的履行时间，同时也约定了租金的多种抵顶方式，诉讼时效应从知道或应当知道权利被侵害时起算，并无证据证明协议双方就租金抵顶事项进行清算，一审判决关于协议履行期限2015年3月9日止，被上诉人未超出诉讼时效的认定并无不当。故上诉人扣除水费41573.57元的上诉请求本院予以支持，其他上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2015）丛民初字第1986号民事判决第二、三项；二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2015）丛民初字第1986号民事判决第一项；三、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2015）丛民初字第1986号民事判决第一项为：被告郝玉刚于判决生效之日起十日内向原告支付所欠租金445569.74元、水、电费241989.51元，合计687559.25元。一审案件受理费19106元，原告负担8016元，被告负担11090元；反诉费1150元，由反诉原告负担。二审案件受理费840元，上诉人郝玉刚负担790元，被上诉人邯郸市赵都大酒店有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王跃安审判员  张艳芬审判员  张树刚二〇一七年一月二十三日书记员  郝龙菲