河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀05民终2496号上诉人（原审第三人）：马保俊，男，1964年7月18日出生，汉族，住石家庄市桥东区。委托诉讼代理人：张立毅，河北德力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐计良,男,1950年1月6日出生,汉族，住南宫市。委托诉讼代理人：孙绪阳，南宫市民信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南宫市中意房地产开发有限公司，住所地南宫市东阳街20号。负责人：王书会，系该公司股东。原审被告：邓秀芹，女，1958年8月26日出生，汉族，住南宫市。原审被告：马焕兵，女，1982年6月27日出生，汉族，住石家庄市桥东区。原审被告：马君，女，1989年11月7日出生，汉族，住南宫市。原审被告：马之,男，1990年3月25日出生，汉族，住南宫市。以上四原审被告共同委托诉讼代理人：马帅（系四原审被告的直系亲属），女，1988年5月4日出生，汉族，住南宫市。原审被告：马帅，女，1988年5月4日出生，汉族，住南宫市。以上五原审被告共同委托诉讼代理人：马东森（系五原审被告的亲属）,男,1964年9月15日出生,住山东省东营市东营区。上诉人马保俊因与被上诉人齐计良、南宫市中意房地产开发有限公司（以下简称南宫中意公司），原审被告邓秀芹、马焕兵、马帅、马君、马之房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2016）冀0581民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马保俊上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四项，支持上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担诉讼费用。主要理由：一、一审认定事实错误。1、关于合同签订时间。齐计良从诉状到庭审一直称其所持合同系2009年7月5日签订，合同也标明是2009年7月5日签订。一审以与上诉人和被上诉人均有利害关系的南宫中意公司王书会的陈述，否定被上诉人确认的事实和书证载明的事实，属于认定事实错误。2、关于购房款交付情况。齐计良2009年7月5日合同定价房款40万，2012年、2013年交款时实交75万。一审以“经本院核实，系原告为了少缴税费与马东利等故意为之”既没有“核实”的事实依据，也没有与“马东利等”故意为之的实际情况，“经本院核实”是不真实的认定。齐计良2009年7月5日签订购房合同后一直未履行合同，没有交付房款。2012年、2013年所交75万元的收款人是南宫中意公司，不是马东利。既然交易房屋归马东利个人所有，南宫中意公司所收75万元与马东利所卖房屋没有关联，因南宫中意公司不是马东利的个人独资公司。3、关于房屋交付情况。齐计良坚称所购房屋的钥匙是在2012年12月20日王书会给的，一审又再次以利害关系人王书会的陈述认定是2013年1月5日交付。4、关于房屋占有和使用情况。一审认可上诉人2009年购房后对房屋进行卷帘门窗、电表、水表及地板砖的安装等装修，齐计良庭审中称购房时该房屋是毛坯房，购买后进行装修，对齐计良的说法一审也同时予以认定。马东利于2016年3月24日病故，齐计良既然买马东利的房，为什么在2012年由王书会交给齐计良钥匙，转而又委托王书会对外出租房屋？是马东利委托王书会所为还是因为马东利死无对证在庭审中齐计良与王书会“恶意”所为？5、认定马东利恶意违约没有事实依据。二、一审适用法律错误。1、既然认定讼争房屋归马东利个人所有，一审认为不能取得物权的一方可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定向违约方主张权利错误，与该解释第一条阐明的适用范围相违背。2、既然该房屋马东利已登记所有权，一审直接确认讼争房产所有权归齐计良所有，不符合《中华人民共和国物权法》第十五、十六条的规定。上诉人2009年购房后对房屋进行装修，并让马东利一直占有、使用，2016年3月24日马东利突然离世。一审不顾上述事实，超出被上诉人所持合同约定范围，直接确认讼争房屋归被上诉人齐计良所有没有事实和法律依据。齐计良辩称，一、上诉人马保俊的上诉无事实根据和法律依据。上诉人与南宫中意公司签订的商品房买卖合同属于无效合同，因本案诉争房屋的所有权人为马东利而并非南宫中意公司，当时该公司的法定代表人也不是商品房买卖合同中的马勇。上诉人主张购房款是用马东利借款抵顶与事实不符，其中大部分借款系马东利、王书会与上诉人之间的民间借贷，且有的借款没有马东利的签字，如何抵顶购房款。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应依法驳回上诉，维持原判。被上诉人齐计良在2013年1月5日与马东利签订买卖合同后，实际向其支付75万元房款，且履行了交房义务，后诉争房屋一直由被上诉人占有、使用。被上诉人系在马东利的要求下将购房款交付其担任法定代表人的南宫中意公司。从对已完成的交易予以保护的角度，应该支持被上诉人的诉讼请求。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，上诉人齐计良属于善意取得，一审判决正确、合法。南宫中意公司辩称，没有意见。原审被告邓秀芹等五人述称，已经表示放弃继承权，对本案的事实不清楚。齐计良向一审法院起诉请求：一、确认齐计良享有南宫中意商铺楼复兴路4号门市所有权；二、判令邓秀芹等被告履行商品房买卖合同，给齐计良办理所购房屋权属登记证书；三、邓秀芹等被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：马东利于2016年3月24日病故，五被告为马东利第一顺序继承人，其中邓秀芹系马东利之妻，马焕兵系马东利之长女，马帅系马东利之次女，马君系马东利之三女，马之系马东利之子，同时五继承人已书面承诺放弃继承。南宫中意公司的原法定代表人为马东利，公司共计2名股东：王书会和马东利，王书会现为该公司唯一股东。本案双方当事人争议的焦点问题是两份《商品房买卖合同》的效力问题，根据原、被告及第三人的举证质证意见，从以下几个方面进行综合认证：一、关于合同签订的时间。原告主张其合同签订的时间即为合同写明的时间2009年7月5日，南宫中意公司王书会认为实际签订时间为齐计良最后一次交房款的时间2013年1月5日，一审法院认为王书会是该合同的填写者和收款者，其所述更符合事实真相，且2009年签合同，2012年、2013年交款也不符合常理，故认定原告所签合同的时间为2013年1月5日。第三人主张其合同签订的时间即为合同写明的时间2009年7月5日，王书会予以认可，而且与马东利向第三人借款的情况相吻合，故认定其合同的签订时间为2009年7月5日。二、关于购房款的交付情况。原告主张其购房款系通过原告之女齐丽钦分三次交付给王书会75万，提供的证据为3张收据及贺有书给王书会通过网银转账的记录，王书会予以认可，但第三人提出异议认为3张收据的票号连续又不按时间顺序，有违常理，经一审法院核实，3张收据是王书会在最后一次收到房款后，按每次交款时间一次性打印的，票号连续且没有注意顺序，是有根据的；第三人称购房合同标明的价款为40万元，而原告实际交付75万元，内容虚假，经一审法院核实，系原告为了少缴税费与马东利等故意为之，虽违规，但原告购房、交款的事实存在，一审法院对原告交购房款75万元给王书会的事实予以采信。第三人主张其购房款系通过马东利欠其借款抵顶的，2007年至2008年间马东利共计从第三人处分四次借款53万元，此借款用于抵顶购房款，第三人提供欠据、收据复印件4份用于证实，原告认为该证据均为复印件，不予认可，一审法院认为，第三人提供的证据虽为复印件，但经手人王书会予以认可同时有转账凭证、在2007年7月30日的欠据上还有马东利的签名予以间接证明，故认定双方存在民间借贷关系，马东利以房抵债的事实存在。三、关于房屋交付情况。原告称所购买房屋的钥匙是在2012年12月20日王书会给的，共计二套，一套原告保存至今，另一套交由王书会，原告委托其对外出租，现二套钥匙均在原告处，王书会称系房款全部付清后（即2013年1月5日），其把钥匙交与原告，一审法院认为，房款交清后再交钥匙更符合常理，原告不能提供充足的证据证明交钥匙的时间为2012年12月20日，故认定房屋交钥匙的时间为2013年1月5日。第三人称钥匙是马东利于2009年9月给他的，只有一套，第三人随后将钥匙交给了其同乡马增收，马增收当时是南宫中意公司副总，现钥匙仍在马增收处，对以上事实，王书会予以认可，一审法院予以采信。四、关于房屋占有和使用情况。原告称房屋交付后，其委托王书会向外出租该房屋，2014年7月31日王书会以自己名义与北京秋实骏行科技有限公司签订租赁合同，将本案所涉房屋租赁给该公司，租赁期从2014年8月1日至2015年7月31日，年租金为25000元。租赁合同签订后，承租人对房屋进行了装修，租赁费王书会在扣除更换卷帘门的费用后也交给了原告之女齐丽钦，以上事实有租赁合同、河北金阁门业有限责任公司收据及王书会的电话录音予以证实，予以采信。2016年5月1日原告与徐玉岭签订租赁合同，原告将本案诉争房屋从2016年5月1日起出租给徐玉岭使用，有双方的租赁合同为证，予以采信。另外原告提供电费收取凭证、水费收取凭证用于证明其一直占有使用诉争房屋，第三人认为，此凭证不能证实原告是房屋的实际使用和管理人，一审法院认为，此凭证真实、可靠，虽然系原告起诉后交费办理的，但可以证明原告现实际占有着诉争房屋。第三人称房屋交付后，其委托马增收对房屋进行了卷帘门窗、电表、水表及地板砖的安装等工程，因不需要该处房屋，后交由马东利实际占有使用，提供的证据有南宫市装修材料批发部收据、李林朝收到卷帘门款的收据、电费收取凭证、水卡、和谐家园办水卡的用户列表等证据予以证实，被告对此予以认可，一审法院予以采信。另查明，原告的《商品房买卖合同》中出卖人为马东利个人，第三人的《商品房买卖合同》中出卖人为南宫中意公司，两份合同的买卖标的物相同，均是南宫中意公司商务楼B区4号，两份合同均未在南宫市住房和城乡建设局登记备案，也未办理产权登记手续。诉争房屋的所有权人为马东利单独所有，产权登记时间为2009年11月6日，总层数4层，建筑面积3905.30平方米，土地使用权取得方式为出让，土地使用证号为南国用2008第08-121号，该房屋所有权证上的部分房产已分割产权，但本案涉诉房屋产权尚未转移，仍登记在马东利名下。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”原告有购房意愿后，通过转账和现金的方式，交付购房款75万元，即原告与马东利签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，自合同成立时有效。第三人与马东利有民间借贷关系，双方同意以房抵债，不违反法律规定，予以认可，第三人与南宫中意公司签订的《商品房买卖合同》也系双方真实意思表示，虽然南宫中意公司作为出卖人不是所售房屋的所有权人，但马东利个人在合同上签章的行为，视为对该无权处分行为的追认和许可，应视为南宫中意公司和马东利共同作为出卖人与第三人签订的合同，也是合法有效的合同，对第三人要求确认其持有的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求，予以支持。原告和第三人的两份《商品房买卖合同》的标的物相同，两份合同均有效，系“一房两卖”，均未办理物权登记，也未在有关部门登记备案，在此情况下，物权确认应依据双方占有的情况确定，不能取得物权的一方，可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，向违约方主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。现原告和第三人均认为自己占有诉争房屋，一审法院认为，原告交足房款与马东利签订合同后，王书会将钥匙交付给原告，应视为房屋的实际交付，后委托王书会对外出租和原告起诉后自行对外出租，并提供两份租赁合同、王书会的电话录音及占有房屋的视频资料等证据，足以证实，原告对诉争房屋自交付后有控制、占有和收益的现实状态。第三人主张其购买房屋装修后，由马东利占有使用，并提供了相应的证据，一审法院认为，以上情况属实，但马东利在占有第三人房屋的情况下，故意隐瞒第三人又将房屋卖与原告的行为，系恶意违约行为。合同已不能履行，应承担相应责任，但因第三人的物权未经登记，物权尚未转移，马东利作为房屋的登记所有权人仍有权出卖诉争房屋，而且马东利已将房屋的占有转移给原告，所以第三人现不再具有对诉争房屋的占有。综上，对原告要求确认其享有诉争房屋所有权的诉讼请求，予以支持。因马东利已病故，被告邓秀芹、马焕兵、马帅、马君、马之作为马东利第一顺序继承人，明确表示放弃继承，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款规定：“继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”，故对原告要求五被告依法履行商品房买卖合同，给原告办理所购房屋权属登记证书的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决：一、确认位于南宫市复兴路西侧登记在马东利名下南房权证2009字第××号房产证中的南宫中意公司商务楼B区4号商铺房产的所有权人为原告齐计良。二、确认第三人马保俊与南宫市中意房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。三、驳回原告齐计良请求被告邓秀芹、马焕兵、马帅、马君、马之继续履行马东利与原告齐计良签订的《商品房买卖合同》，给原告齐计良办理所购房屋权属登记证书的诉讼请求。四、驳回第三人请求南宫市中意房地产开发有限公司履行合同向产权登记机关办理登记备案手续的诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，就本案所涉南宫市东阳街北侧复兴路西侧马东利名下商铺B区4号房，齐计良与马东利签订《商品房买卖合同》并向南宫中意公司支付购房款75万元；马保俊与南宫中意公司签订《商品房买卖合同》并以马东利的借款53万元抵顶购房款。通过以上事实可以看出，马东利名下涉案房屋与南宫中意公司财产混同，上述两份房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。以上房屋买卖合同签订后，均未向主管部门登记备案及办理房屋所有权转移登记。马保俊在签订合同后，仍将房屋交由马东利实际占有、使用。齐计良在签订合同后，委托他人出租，并在马东利死亡后实际控制该房屋。综合本案事实，齐计良本着购买房屋的意愿签订房屋买卖合同，马保俊则是因与马东利的民间借贷关系以房屋抵顶借款。齐计良支付的购房款明显高于马保俊抵顶的房款，结合房屋的实际占有、使用情况。一审判决认定上述两份买卖合同有效，确认涉案房屋由齐计良所有并无不当。综上所述，马保俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马保俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  信深谦代理审判员  王小英代理审判员  张志春二〇一七年一月九日书 记 员  高蔚龙