温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿民初字第959号原告：温州市房地产公司。法定代表人：钱仁川。委托代理人：李海光。被告：绿景大厦业主委员会。负责人：姜振麟。委托代理人：王绍础。被告：郑茂森。原告温州市房地产公司诉被告绿景大厦业主委员会、郑茂森排除妨害纠纷一案，本案受理后，依法由代理审判员黄光辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温州市房地产公司的委托代理人李海光，被告绿景大厦业主委员会的委托代理人王绍础、姜振麟，被告郑茂森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市房地产公司诉称：原告系温州市鹿城区环城东路绿景大厦××、××幢房屋的建设单位。该建设工程于2003年竣工，并于2007年12月由温州市房屋登记中心准予登记，原告为房屋权利人，房屋性质为国有自管房产。被告绿景大厦业主委员会未经原告同意，侵占绿景大厦××、××幢××号、××号商铺，并与将该商铺出租给被告郑茂森。原告在发现上述情况后，多次要求二被告腾空并搬离涉案商铺，但未果。故请求判令确认绿景大厦业主委员会与郑茂森签订的房屋租赁协议无效；二、被告绿景大厦业主委员会与被告郑茂���立即腾空并搬离温州市鹿城区环城东路绿景大厦××、××幢××号、××号商铺；三、被告绿景大厦业主委员会与被告郑茂森共同赔偿原告经济损失（从2014年3月16日起按每月2298元计算至两被告搬离该商铺之日止，暂算至2015年5月15日为32172元）。审理中，原告申请撤回第一项诉讼请求。经审查，原告的申请符合法律规定，本院予以准许。为证明诉称事实，原告温州市房地产公司向本院提交了如下证据：1、业主委员会备案证明，证明被告绿景大厦业主委员会的诉讼主体资格；2、人口信息，证明被告郑茂森的诉讼主体资格；3、房屋建筑工程竣工验收备案表，证明原告系涉案房产的建设单位，涉案房产于2004年竣工验收备案；4、房屋权属准予登记通知书，证明涉案房产系原告所有；5、房屋租赁协议及收款收据，证明二被告侵占涉案房产的事实；6、照片，证明涉案房产所在位置；7、房屋建筑物租金评估明细表，证明涉案房产的租金损失。被告绿景大厦业主委员会辩称：一、被告将涉案店铺出租系因原告不负责任的行为所诱发，原告自身存在过错。绿景大厦自2003年11月交付业主入住时即存在下列问题：（一）原告交付大厦时没有按照规定交付配套的物业管理办公用房和物业管理经营用房，经多方反复催促，至2007年10月才交付物业用房，但交付的物业管理经营用房不符合规定；（二）绿景大厦交付后不到两年，建筑物和配套设施即发生严重质量问题：1、墙体房屋隔热层爆裂，屋顶积水、漏水，外墙开裂、漏水；2、消防控制设备和烟火报警系统瘫痪失灵，安全监控系统、对讲门铃系统等配套设施不能正常运转工作；3、A、B二幢电梯运行不久主要零部件即严重损坏；4、智能水表抄度系统自交付开始时就不能使用；5、A幢各层01、02套型排烟管不能排烟等等各种各样的情况，且原告违反规划和消防规定将属全体业主共有的A幢3101、3102楼顶的屋面屋公用建筑擅自改变攻能作商品房出售，至今没有恢复原状，其行为侵犯了全体业主的财产权，并将大厦的部分消防通阻隔，缩小了楼顶的消防疏散空间，造成严重的安全隐患。上述问题，业主多次向物业公司或向原告提出，但未果。二、原告所谓的经济损失赔偿要求无事实和法律依据。被告认为原告不存在经济损失的问题。绿景大厦于2003年交付以来就有15套店面和二套套房一直空置，根本没有出租过，另有一套虽曾出租过，但现在依然长期空置。综上，应驳回原告的诉讼请求。为证明辩称事实，被告绿景大厦业主委员会向本院提交了如下证据：1、业委会备案证明，证明被告诉讼主体资格；2、特种设备整改通知书、照片，证明大厦A幢电梯因质量问题严重损坏，被责令整改及大厦墙面开裂严重漏水的事实；3、报告，证明负责前期管理的城西物业和被告一直要求原告解决大厦主体和配套设施质量问题的事实；4、维修资金使用概况表，发票，证明绿景大厦前期物业管理期间维修电梯、监控系统动用维修资金417758元的事实；5、工程验收决算单，证明被告为维修可视楼宇对讲系统开支37160元；6、营业房、办公房统计表，证明绿景大厦多处店面长期空置的事实；7、证明，证明绿景大厦店面（包括涉案店面）空置的情况。被告郑茂森辩称：被告系生意人，得知绿景大厦业主委员会有仓库可以出租存放物品，被告即向其承租涉案房屋。被告郑茂森在法律规定的举证期限内，未向本院提交证据。经本院审理查明：原告系坐落于温州市鹿城区绿景大厦的建设单位。该工程于2000年11月23日开工，2003年12月10日经竣工验收。2007年12月，温州市房屋登记中心向原告出具《房屋权属准予登记通知书》，告知原告坐落于温州市鹿城区环城东路绿景大厦××、××幢房屋符合权属登记条件，准予登记。绿景大厦业主于该大厦交付使用后，就建筑物和配套设施质量问题，与原告进行多次交涉。2013年6月2日，绿景大厦业主委员会经温州市鹿城区五马街道物业管理办公室登记备案成立。2014年，被告绿景大厦业主委员会（甲方）与被告郑茂森（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方出租的房屋现有功能为仓储，坐落于绿景大厦127、142号商铺，现编号为12号，建筑面积37平方米；租赁期限暂定6个月，自2014年3月16日至2014年9月15日止；租金以每月1100元计，按半年结算一次，本期应于2014年3月15日前支付计6600元。该协议期限届满后，二被告续签《房屋租赁协议》，租赁期限自2014年9月16日至2015年3月15日止，租金标准不变。现该协议约定的租期亦已届满，二被告未再续签，但被告郑茂森至今未腾空搬离涉案房屋。原告经与二被告沟通腾空搬离涉案商铺未果，遂诉至本院。以上事实由原、被告提供的业主委员会备案证明、人口信息、房屋建筑工程竣工验收备案表、房屋权属准予登记通知书、房屋租赁协议及收款收据、照片、特种设备整改通知书、报告、维修资金使用概况表、发票、工程验收决算单等证据及双方陈述等予以证实。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告系坐落于温州市鹿城区环城东路绿景大厦××、××幢××号、××号商铺的所有权人，被告绿景大厦业主委员会在未经授权的情况下将该商铺出租给被告郑茂森，实际已对原告的物权造成侵害，依法应承担责任，故原告起诉要求被告绿景大厦业主委员会赔偿原告经济损失，本院予以支持。被告绿景大厦业主委员会主张涉案房屋一直处于空置状态，被告未造成原告实际经济损失。本院认为，涉案房屋虽于被告郑茂森承租前处于空置状态，但原告作为涉案房屋的物权所有人，可依法随时对其进行处分，故涉案房屋于被告郑茂森承租前空置，并非代表承租期间亦处于同样状态，且被告绿景大厦业主委员会确于该期间获取租金收益，对原告的权益实际已造成损害，故被告绿景大厦业主委员会的上述主张，本院不予支持。另鉴于被告郑茂森承租涉案房屋系作仓储之用，租金未明显偏离市场价格，且原告亦未提供证据证明被告郑茂森承租涉案房屋系出于主观恶意，故原告要求被告郑茂森赔偿其经济损失，依据不足，本院不予支持。原告主张涉案房屋租金损失应按其评估价予以赔偿，即自2014年3月16日起按每月2298元计算。本院认为，被告��茂森承租涉案房屋系作仓储之用，且每月实付租金为1100元，故原告主张的租金损失标准偏高，本院酌情调整为1500元。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告主张要求二被告腾空并搬离涉案房屋。本院认为，被告郑茂森作为涉案房屋实际占用人，应由其进行腾空搬离，故原告要求被告郑茂森腾空并搬离涉案房屋的请求，本院予以支持。被告绿景大厦业主委员会主张原告交付业主使用的绿景大厦存在建筑物与配套设施质量问题，据此，业主委员会将涉案房屋进行对外出租。本院认为，被告绿景大厦业主委员会应通过其他渠道或另案诉讼的方式解决上述纠纷，但不应以此作为将涉案房屋进行对外出租的抗辩理由，故本院对其主张不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五���、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郑茂森于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于温州市鹿城区环城东路绿景大厦××、××幢××号、××号房屋；二、被告绿景大厦业主委员会于本判决生效之日起十五日内赔偿原告温州市房地产公司经济损失（自2014年3月16日起至本判决确定履行之日止，按每月1500元计算）；三、驳回原告温州市房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取302元，由原告温州市房地产公司负担52元，被告绿景大厦业主委员会负担150元，被告郑茂森负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  黄光辉二〇一五年六月十一日代书 记员  杨章龙附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳��方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。