福建省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)闽民申2820号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建欧氏建设发展有限公司，住所地莆田市城厢区石室路1069号。法定代表人：欧国义，副总经理。委托诉讼代理人：蔡丽萍、黄舒旭，福建众益律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：周艳梅，女，1981年1月19日出生，汉族，住莆田市城厢区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈国恩，男，1954年9月21日出生，汉族，住莆田市秀屿区。再审申请人福建欧氏建设发展有限公司（下称欧氏公司）因与被申请人周艳梅、陈国恩商品房销售合同纠纷一案，不服莆田市中级人民法院（2016）闽03民终109号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。欧氏公司申请再审称：一、二审法院以“被申请人周艳梅、陈国恩主张双方约定的该违约金明显低于其实际损失，应参照业主约定的标准即日0.01%计算违约金，考虑到该违约金计算标准远远低于中国银行同期贷款利率”为由将申请人与被申请人之间约定的按已付款的日0.00005%计算逾期办证违约金随意调整为日0.01%是错误的，没有事实及法律依据。根据我国《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定，对于合同中有约定违约金计算方式的应当按照双方约定的计算方式由违约方承担违约责任，二审法院对本案中违约金计算方式的随意调整违反了《合同法》的意思自治原则，更体现了合同约定内容的无用性。其次，《合同法》规定人民法院可以予以调高违约金的前提条件是“约定的违约金低于造成损失的”，而一审、二审法院在审理本案的过程中，被申请人从未向法院提交过任何证据证实申请人的逾期办证行为给其所造成损失的具体金额，更不能证明所约定的违约金低于造成损失的，也就是说本案中不存在人民法院有权予以调整违约金计算方式的情形。因此，申请人认为，二审法院随意调高违约金计算方式没有事实及法律依据，依法应当予以纠正。二、一审、二审法院认定申请人负有在约定的期限内为被申请人办理房屋权属证书的义务是错误的。根据申请人、被申请人双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项处理……，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，申请人仅仅负有协助被申请人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的义务，且只有在申请人接受被申请人书面委托的情况下申请人才存在为被申请人办理房屋权属证书的义务。由于被申请人未书面委托申请人代其办理房屋权属证书，故申请人不存在为被申请人办理房屋权属证书约定或法定的义务。显然一审、二审法院认定申请人负有在约定的期限内为被申请人办理房屋权属证书的义务是错误的。三、一审、二审法院认定申请人未按合同约定的期限向被申请人交付房屋权属证书构成了违约是错误的。被申请人延迟取得房屋权属证书是由于政府配套设施未完工和房屋权属登记部门行政资源有限等政府因素所致，而非申请人原因造成，申请人不存在违约行为，无需向被申请人承担违约责任。山洋路系申请人欧氏领秀项目的配套设施工程，由于政府征地补偿款未到位自2011年7月8日起工程一直处于停工状态，申请人无法开展工程测绘等与办证相关的工作，最终导致权属证书办理时间延迟，为了加快市政基础设施山洋路工程进度，从而尽快为被申请人办理房屋权属证书，申请人还两次借款给政府相关部门。之所以出现初始预登记收件延迟，另一主要原因是莆田当地办理初始预登记测绘部门工作量大、人员不足等房屋权属登记部门行政资源有限导致，该因素造成的办证延误不属于申请人的原因，申请人不存违约行为。一审、二审法院判决申请人承担违约责任，但综观一审、二审中被申请人向法庭提交的所有证据，没有一个证据能够证明申请人存在违约行为，且申请人确实也不存在任何违约行为。根据民事诉讼证据规则的规定，被申请人应承担举证不能的责任，依法应当驳回被申请人的诉讼请求，而非在没有任何证据证明申请人存在违约行为的情形下径直判决由申请人承担违约责任，依法应当改判。四、被申请人提出要求申请人承担违约责任支付违约金的诉讼请求已超过法律规定的两年诉讼时效，其已丧失胜诉权，一审、二审法院未予以认定并判决驳回被申请人的诉讼请求违反了法律规定。五、退一步讲，假如申请人存在违约行为，每日的违约金应按双方约定的0.00005%计算。根据申请人、被申请人双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”的约定，每日的违约金应按双方约定的0.00005%计算。二审法院对双方合同约定的违约金计算方式进行调高没有事实及法律依据，因被申请人通过找关系的方式向申请人购买该商品房，该房的价格比同期的售出价格低许多，且双方对于违约金的约定属于意思自治行为，未违反法律法规的强制性规定。被申请人没有证据证实因申请人逾期办证给其造成的损失情况，且2010年至2014年间讼争房屋已发生了较大的增值，申请人的逾期办证行为也没有给被申请人带来商品房交易方面的损失，被申请人的实际损失最多为逾期办证致其缴纳的办证费用的利息损失。参考申请人向一审法院提交莆田市中级人民法院生效判决书，逾期办理房屋权属证书违约金的计算应当以被申请人向申请人预缴的办证费用为基数，按照日0.00005%为利率计算违约金。综上所述，申请人认为，本案符合《民事诉讼法》第二百条关于应当再审的情形的规定。周艳梅、陈国恩提交意见称，一、申请人应为被申请人办理两证。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，申请人负有办证义务，被申请人也向申请人预交了办证费用。且被申请人的两证事实上也是申请人办结并交付被申请人手中。二、申请人违约办证。申请人以政府行为致使逾期办证为由要求免责不能成立。申请人并没有提供证据证实因政府行为致使办证逾期。同时，政府行为不属法律上的不可抗力。三、根据合同法及相关规定，被申请人与申请人约定的违约金低于造成的损失，被申请人可以要求人民法院予以增加。参照其他业主的损失，申请人应按已付款的每日万分之一支付违约金。四、被申请人的起诉未超过诉讼时效。本案中被申请人的起诉请求是申请人支付自起诉之日倒推2年起至申请人交付房屋权属证书之日止的违约金，该请求已扣除超过诉讼时效部分的违约金。综上，申请人的再审申请无理无据，应予驳回。本院经审查认为：根据申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故申请人负有协助被申请人办证的主要义务。但申请人并未履行合同约定的义务，致使被申请人未能在商品房交付使用后的约定期限内取得房屋权属证书，故申请人应承担相应的违约责任。申请人辩称未能办证的主要原因是政府行为导致，但并未能就此提供充分的证据予以证实，且政府行为亦非法律规定的可以免责的不可抗力范畴。涉案的《商品房买卖合同》约定，如果申请人存在逾期办证的违约行为，应按已付款的日0.00005%计算违约金。该违约金标准显然远低于被申请人的实际损失，有失公平。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原二审法院根据被申请人的请求，参照其他同小区业主约定的违约金标准将违约金调整为日万分之一于法有据，标准也是适当的。由于申请人的违约行为存在持续性，原二审法院根据被申请人的起诉时间，往前倒推两年，将超过诉讼时效部分的违约金金额予以扣除，该计算方法并未违反诉讼时效的相关规定，所得出的计算结果也无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回福建欧氏建设发展有限公司的再审申请。审 判 长  陈一龙审 判 员  蔡 伟代理审判员  马玉荣二〇一七年一月十八日书 记 员  陈美婷附：本案适用的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。