广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第293号原告：毕志力，身份证住址广州市花都区。委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。被告：梁锐林，身份证住址广东省佛山市顺德区。被告：何丽梅，身份证住址同上。上述两被告共同委托代理人：叶青、黎倩雯，广东海迪森律师事务所律师。原告毕志力诉被告梁锐林、何丽梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕志力的委托代理人杨宇鹏，被告梁锐林、何丽梅及其委托代理人黎倩雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕志力诉称：2011年1月25日，两被告与我就位于广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号*房（自编*层*号铺）的房产买卖事宜签订了《商铺买卖合同》一份，房款合计403241元，其后，两被告共支付了购房款203241元，余款200000元选择按揭付款方式。我方签约后依约履行了商铺的登记过户等合同义务，商铺现已过户至两被告名下。其后由于两被告的贷款申请未能通过银行审批，我曾于2014年7月8日按两被告所留联系方式向两被告发出催款函，要求其依约付清余款，但两被告至今未付清余款。综上，涉案合同合法、有效，我方已经依约办理了过户登记手续，两被告应依约付清全部购房款；由于两被告在我方依法催告后，至今未能依约支付剩余的房价款，其还需为此按照应付房价款1.5‰/日的标准，向我方支付逾期付款的违约金，直至房价款清偿之日。特诉至法院，请求判令：一、两被告立即一次性付清购房余款200000元及违约金（违约金按合同约定的应付房价款1.5‰/日的标准计算，自2014年7月16日起至本息清偿之日止）；二、本案诉讼费由两被告负担。被告梁锐林、何丽梅共同辩称：一、我方并非有意违反双方签订的《商铺买卖合同》，我方直至2014年年底才从广东发展银行处知悉上述贷款未能获得银行批准，为此我方积极与广发行按揭部门沟通，经过多月交涉，银行均多方推拖拒不正面答复我方的各项查询。由于不可抗拒的因素导致合同不能及时履行，因此我方并不构成违约，不应承担违约责任。二、在合同签订过程中，原告并无适当履行其解释说明义务，合同约定的权利义务不对等，原告存在欺诈的嫌疑。1.在合同签订前及签订过程中，原告只向我方说明涉案房屋的使用年限为40年，并无说明使用年限自1995年4月6日起算。我方根据一般生活常理，误以为商铺的使用年限自双方《商铺买卖合同》签订之日起算，从而做出了错误判断，与原告签订了使用年限只有20年的《商铺买卖合同》。我方已经就原告未尽合同约定的协助义务及隐瞒房产使用年限这一事实另案起诉主张解除双方签订的《商铺买卖合同》。2.涉案《商铺买卖合同》中约定的出卖人与买受人之间的权利义务不对等，出卖人的违约责任偏轻，买受人的违约责任过重，原告存在欺诈的嫌疑。经审理查明：2011年1月25日，两被告作为买受人，原告作为出卖人，案外人广州市阳裕商贸发展有限公司作为委托代理人及保证人签订了《商铺买卖合同》，合同约定，两被告向原告购买广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号*层*号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共11.1030平方米，房价款总金额为403241元。合同第四条约定：付款方式为按揭付款，2011年1月25日前支付120972元，2011年2月25日前支付82269元，余下房价款计200000元向银行申请抵押贷款。该条备注部分第3款为：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。合同第五条约定：买受人未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方提出解除本合同。……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金等。上述《商铺买卖合同》签订后，两被告按约定向原告支付了第一期房价款120972元，第二期房价款82269元，并根据双方合同的约定向案外人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发行广州分行）申请抵押贷款。原告在2013年9月18日已将涉案房屋交付两被告使用。涉案房产的房地产登记簿查册表显示：涉案房屋产权已于2013年10月16日登记至两被告名下，登记地址为广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号*房；涉案房产已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从1995年4月6日起；该房产现无他项权利内容。此后，因案外人广发行广州分行未批准两被告的抵押贷款申请，原告于2014年7月8日向两被告邮寄发出《催款函》，要求两被告于2014年7月15日前到按揭银行办理委托贷款手续或以一次性付款的方式向原告付清剩余购房款200000元，原告提交《EMS妥投证明》显示上述函件已于2014年7月9日由他人签收，两被告确认其已收到该函件。根据毕志力的申请，本院向广发行广州分行发函调查涉案商铺按揭贷款申请未获得该行批准的原因，该行复函称：一、涉案商铺曾向我行申请过按揭贷款手续。二、涉案房屋均为星辰（国际）鞋业广场内的商铺；部分商铺购买人/借款人的按揭贷款申请已获得我行审批通过。由于星辰（国际）鞋业广场招商情况较差，经营管理欠妥，商场空置率过高，为防范风险，我行对该广场内商铺购买人的贷款申请停止审批手续。三、在我行停止贷款审批手续之前，上述楼盘（广州市白云区西槎路同雅苑同雅街*号、*号）已有部分房屋通过我行的贷款审批，且我行向借款人发放贷款。另查，2015年5月19日，两被告以原告故意隐瞒涉案商铺土地使用年限，使两被告误以为案涉商铺在合同订立时还有40年的使用年限及原告逾期办理商铺过户致其合同目的无法实现为由诉至我院，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，我院于2015年6月16日作出（2015）穗云法民四初字第753号《民事判决书》，对两被告主张解除双方签订的《商铺买卖合同》的诉讼请求不予支持。以上事实，有商铺买卖合同、收铺通知及寄送证明、确认书、催款函、寄送证明及妥投证明、房地产登记簿查册表、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：两被告与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。本院（2015）穗云法民四初字第753号案《民事判决书》对两被告要求解除双方《商铺买卖合同》的诉讼请求不予支持。涉案房屋未能成功办理按揭贷款，案外人广发行广州分行的复函中已经明确表示，该行未向两被告发放房贷是基于其对涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场项目本身的招商情况、经营管理等情况等进行风险评估后，出于其自身经营风险的考虑没有批准该放款，由于原被告之间为商铺买卖合同，原告对涉案商铺所在的鞋业广场项目本身的招商与经营管理等并未承担义务，广发行广州分行出于其自身经营风险的考量未放款属于不可归责于原告的原因。双方对于银行出于自身经营需要不批准买受人的按揭贷款申请的处理方式已经在《商铺买卖合同》第四条备注部分第3款做出明确约定“如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款”；且涉案商铺已由房管部门登记在两被告名下，基于公平合理和等价有偿原则，原告要求两被告依照双方约定一次性支付剩余房款200000元合理合法，本院予以支持。对于违约金，原告于2014年7月8日向两被告寄送《催款函》，原告提交的《EMS妥投证明》显示该邮件已于2014年7月9日由他人签收，两被告确认已收到该《催款函》，根据双方约定，两被告应在收到原告书面通知后3天内支付剩余房款，逾期则按照欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金等，现原告要求从2014年7月16日起算违约金未超出双方约定，但因双方合同中约定的违约金标准过高，且银行不放贷的原因系出于自身风险控制的原因，长期未付款的责任并不完全在于两被告，根据公平原则，本院将该标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%）计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、在本判决生效之日起五日内，被告梁锐林、何丽梅向原告毕志力支付购房款200000元及违约金（违约金以200000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%，自2014年7月16日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告毕志力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5200元（已由原告预交），由被告梁锐林、何丽梅负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  吴 冠二〇一五年六月十六日书 记 员  郑萍军