新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新42民终1333号上诉人（原审被告）：裕民县宏鑫房地产开发有限公司。住所地：裕民县塔斯特西路。营业执照注册号：654XXXXXXXX0160。组织机构代码证：78986680-4。法定代表人：陈爱民，系裕民县宏鑫房地产开发有限公司经理。委托代理人：马原生，系新疆昌恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于景山，男，1966年3月10日出生，汉族，系塔城地区财产保险股份有限公司职员，住裕民县。被上诉人（原审原告）：杨翠霞，女，1968年7月30日出生，汉族，系裕民县水利局干部，住裕民县。共同委托代理人：于景潮，新疆兴裕律师事务所律师。原审被告：王新兰，女，1968年出生，汉族，系裕民县城镇居民，住裕民县。原审被告：沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司裕民分公司。（下称瑞祥房地产裕民分公司）住所地：中国农业发展银行裕民县支行附近。法定代表人：胥彬，系沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司裕民分公司经理。原审被告：沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司。（下称瑞祥房地产公司）住所地：沙湾县三道河子镇乌鲁木齐路**号。营业执照注册号：654XXXXXXXX1737。组织机构代码证：74524426-1。机构类型：企业法人。法定代表人：时新萍，系沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司负责人。上诉人裕民县宏鑫房地产开发有限公司（以下简称宏鑫公司）因与被上诉人于景山、杨翠霞、原审被告王新兰、沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司裕民县分公司（以下简称瑞祥裕民分公司）、沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服裕民县人民法院（2016）新4225民初367号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年11月22日公开开庭审理了本案。上诉人宏鑫公司委托代理人马原生、被上诉人于景山、杨翠霞的共同委托代理人于景潮到庭参加了诉讼，原审原告王新兰、瑞祥公司及瑞祥裕民分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2014年3月21日，原告与被告瑞祥房地产裕民分公司签订了房屋拆迁补偿安置合同，合同约定：1、乙方应当提供位于裕民县农行家属院西面4号楼东西坐落南北朝向2单元2楼、2单元3楼各一套3室一厅带地下室，此楼房房屋的总楼层数6层，此楼房房屋的朝向东西坐落南北，结构砖混用途住宅，置换给乙方楼房房屋建筑面积220平方米，两套楼房每套110平方米，正负误差3%以内，超出面积乙方不再向甲方支付房款，少于3%甲方按照市场价支付给乙方房款。产权调整房屋的楼层、房号的确定方法和位置：乙方原平房南面4号楼从东向西数第二单元西侧二楼和三楼3室一厅各一套。2、除两套楼房外，甲方另给乙方拆迁补偿房屋款160000元，分两次给付，第一次双方签订合同时甲方给付乙方60000元；剩余100000元甲方按照合同约定交付房屋时间一次性付清，逾期给付甲方将按银行同期贷款利率四倍向乙方支付利息。3、甲、乙双方协商一致，乙方将4号楼2单元的三楼110平方米楼房以每平米2800元卖给甲方，共计308000元。如果甲方对外出售高于此价归甲方所有，此房的所有的税、费都由甲方承担与乙方无关。甲方于2015年12月30日前一次性把此购房款308000元给付乙方，甲方逾期给付乙方将按银行同期贷款利率四倍向乙方支付利息。4、甲方于2015年12月30日前向乙方交付房屋，甲方逾期交付房屋每日向乙方支付200元的违约金。被告王新兰作为甲方的担保人对双方的拆迁补偿安置事项进行担保。被告瑞祥房地产裕民分公司在合同签订时已给付原告房屋补偿款60000元，剩余100000元至今未给付。原告出售给被告瑞祥房地产裕民分公司一套楼房的购房款308000元，被告宏鑫房地产公司至今未给付。双方约定于2015年12月30日前交付给原告原平房南面4号楼从东向西数第二单元西侧三楼三室一厅（110m2）楼房一套，被告宏鑫房地产公司至今未交付。另查明，2014年7月2日，本案所争议房地产开发项目裕农小区的建设单位由沙湾县瑞祥房地产开展有限公司变更为裕民县宏鑫房地产开发有限公司。原审认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告与被告瑞祥房地产裕民县分公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。瑞祥房地产裕民县分公司系瑞祥房地产公司的分公司，其民事责任应由瑞祥房地产公司承担。该房地产开发项目裕农小区的建设单位于2014年7月2日由瑞祥房地产公司变更为宏鑫房地产公司。被告瑞祥房产裕民县分公司与拆迁户签订的安置及补偿合同，被告宏鑫房地产公司应一律予以确认和承担全部责任。原告要求被告给付100000元房屋补偿款、楼房购房款308000元的诉讼请求事实清楚，证据真实，应予支持。对于原告要求被告支付剩余补偿款利息及逾期交房违约金的诉讼请求，在合理合法的范围内予以支持。利息、违约金的期限自2015年12月30日计至2016年8月6日，共计216天。利息、违约金的计算标准，利息按照年利率24%计算为14400元。逾期交付房屋违约金酌定将按房屋价款的每日万分之二计算为13305元，房屋价款参照原告所出售给被告楼房的价款308000元。对于原告要求被告交付三楼110平方米楼房一套的诉讼请求，因建筑项目尚未竣工，交付房屋的目的不能实现，故对该诉讼请求不予支持。被告王新兰系上述拆迁补偿事项的保证人，未约定保证方式，故依法应承担连带保证责任。被告瑞祥房地产公司系该房地产开发项目变更前的责任主体，变更后仍需对该房地产开发项目承担连带责任。对于被告宏鑫房地产公司具有不可抗力的事由及双方重新约定交房日期的辩解，因被告宏鑫房地产公司未提交充足证据予以证明，故对该辩解不予支持。被告瑞祥房地产裕民分公司、王新兰、瑞祥房地产公司未到庭参加诉讼视为放弃答辩、持证等相关诉讼权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告裕民县宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨翠霞、于景山支付房屋补偿款100000元及利息14400元。二、被告裕民县宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨翠霞、于景山支付购房款308000元。三、被告裕民县宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨翠霞、于景山支付逾期交房违约金13305元。四、被告王新兰对上述款项承担连带清偿责任。五、被告沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。六、驳回原告杨翠霞、于景山的其他诉讼请求。上诉人宏鑫公司上诉称，原审认定利率、违约金没有依据，上诉人未能按时交房是政府行为，属不可抗力事件的情形，且因被上诉人于2016年6月2日领取过度费应视为对原合同约定的交房时间的重新约定和协议，应界定2016年12月31日为最后交房日期，故上诉人不存在违约，请二审依法改判。本院经二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，原判决对上诉人裕民县宏鑫房地产有限公司在本案中与被上诉人于景山、杨翠霞及原审被告王新兰、沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司、沙湾县瑞祥房地产开发有限责任公司裕民分公司之间的法律关系，案件事实及各自应承担的法律后果认定事实清楚，适用法律适当，对因违约应承担的利息及违约金的计算符合法律规定，上诉人裕民县宏鑫房地产有限公司上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7838元，投递费180元，合计8015元，由上诉人裕民县宏鑫房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 宏审判员 刘晓军审判员 滕媛媛二〇一七年一月二十日书记员 布 音