上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第557号原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司。法定代表人章启光。委托代理人张韬。被告姜玲。委托代理人田莉，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人马小丽，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海太平洋房屋服务有限公司诉被告姜玲居间合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，诉讼中，被告姜玲提起反诉，本院于2015年4月1日依法合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人张韬，被告(反诉原告)姜玲及其委托代理人田莉、马小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海太平洋房屋服务有限公司诉称：被告通过原告的居间介绍于2013年1月6日与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，原告完成了居间服务，但被告未按《佣金确认书》约定支付全部服务费人民币52,000元,现要求被告立即付清尚欠的服务费人民币42,000元并偿付自2013年1月21日起至实际付款之日止以人民币42,000元的日万分之五计的违约金。被告姜玲辩称：原告在居间过程中隐瞒与订立买卖合同有关的重要事项，诱使被告签订《佣金确认书》和《上海市房地产买卖合同》，而合同约定的房屋成交价又未通过相关部门的审核，导致签订的买卖合同无法实际履行，现买卖双方已解除合同。原告未全面履行居间义务，无权收取佣金，且现其主张剩余服务费的诉请已超过诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告姜玲诉称：反诉被告在居间过程中未如实告知涉案房屋的真实信息，导致签订的买卖合同无法履行，故反诉被告无权要求其支付报酬，故要求反诉被告返还已收服务费人民币10,000元并赔偿利息损失(自2013年1月7日起至实际返还之日止以人民币10,000元为基数按同期银行贷款利率计)。反诉被告上海太平洋房屋服务有限公司辩称：其在居间过程中如实提供真实房屋信息，也促成买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，故有权收取报酬。之后系因买卖双方的原因而未能履行合同，对此其并无过错，故不同意反诉原告要求其返还已收服务费并赔偿利息损失的反诉诉讼请求。原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司提供的证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明其向被告(反诉原告)提供真实的房屋信息；2、《上海市房地产买卖合同》及附件、《补偿协议》，证明通过其居间介绍，买卖双方已签订买卖合同，其完成了居间服务；3、《佣金确认单》，证明被告(反诉原告)应当支付佣金的金额和时间。被告(反诉原告)姜玲对原告(反诉被告)提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但该合同系在原告隐瞒重要信息情形下签署，之后也未能履行，故不能证明原告已完成居间义务；对证据3真实性无异议，但认为确认书是在原告隐瞒重要信息情况下签署，支付全部佣金的条件未成就。被告姜玲(反诉原告)提供的本诉和反诉证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明系争房屋出售人的信息；2、2013年1月3日和1月6日的《房地产居间合同》，证明原、被告及案外人(出售人)签订居间合同的事实；3、情况说明，证明原告告知被告需缴纳各项税费的情况；4、房地产买卖居间服务说明，证明原告应当提供居间服务的范围；5、收据，证明被告已付服务费人民币10,000元；6、原告方经办人手写的房款构成，证明原告诱导双方作低房屋交易价格，不是以合法方式促成交易；7、《上海市房地产买卖合同》，证明以作低的房屋交易价签订的合同；8、解约协议，证明因签订的买卖合同未能通过相关部门审核，无法继续履行，故双方解除了合同；9、证人证言，证明原告诱使买卖双方作低房屋交易价格签订买卖合同，但最终合同仍未通过审核，双方只能解除合同。原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司对被告(反诉原告)提供的证据1无异议；对证据2中1月6日的《房地产居间合同》真实性无异议；对1月3日的《房地产居间合同》因只有复印件，故不认可其真实性；对证据3真实性无异议，系原告根据当时的政策对交易所需缴纳的税费进行的计算；对证据4真实性无异议，原告愿意按承诺履行义务；对证据5无异议；对证据6真实性无法确认，并认为与本案无关；对证据7真实性无异议；对证据8认为系买卖双方之间的协议，其无法确认真实性；对证据9认为根据证人的陈述，其在整个居间过程中并无过错。经审理查明：被告通过原告的居间介绍拟购买本市龙华东路XXX弄XXX号XXX室房产，原、被告及案外人(出售人)于2013年1月6日签订《房地产居间合同》，约定系争房屋成交价人民币2,600,000元(业主到手价)，居间合同还对其他相关事项作了约定。根据居间协议约定，买卖双方于同日签订了《上海市房地产买卖合同》，为使系争房屋以普通住宅进行交易，根据原告的计算，双方在买卖合同中约定房屋成交价为人民币1,980,000元，对于实际交易价格的差额及其他相关内容，双方又签署了《补偿协议》。《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》签订当日，被告又签署了《佣金确认单》，确认单约定，被告在签约当日支付服务费人民币10,000元，在2013年1月20日支付服务费人民币42,000元，逾期支付的，按未付款日千分之三计付违约金。《佣金确认单》签订后，被告支付了服务费人民币10,000元。原告也出具了关于其提供居间服务范围的书面说明，书面说明载明居间服务范围包括：促成双方签订买卖合同、协助双方办理房款交接手续、审税手续、产权转移登记手续、贷款手续、房屋及相关设施交接手续。之后，因合同约定的成交价未能通过相关部门的审核，买卖合同无法继续履行，买卖双方遂签订了《解约协议》，解除了双方签订的《上海市房地产买卖合同》。之后，原告以其已促成买卖合同成立，被告应按照约定支付报酬为由，于2015年3月2日起诉来院。本院认为：居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。原告虽促成买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，但因合同约定的成交价未通过相关部门的审核，致使双方未能继续履行合同完成房屋转让交易，根据原告书面确认的居间服务范围，原告未完成其全部服务事项。此外，根据《佣金确认单》的约定，被告应在2013年1月20日支付服务费人民币42,000元，因被告未如期支付，原告于2015年3月2日才提起诉讼，原告也无证据证明在此期间其向被告提出过主张，现其向人民法院请求保护民事权利的时效已超过法律规定的两年期间，被告对原告超过诉讼时效的抗辩成立，故原告要求被告支付居间服务费及逾期违约金之诉讼请求，依法不予支持。对于被告提出的反诉诉请，因原告在居间过程中，如实向被告报告了出售房屋的信息情况，虽为促成交易成功而建议作低房价，对此买卖双方也均知情，不存在原告故意隐瞒重要事实，损害委托人利益的行为。后因合同未通过审核而不能继续履行，但原告为促成合同成立提供了相应居间服务，现被告主张原告全部返还已收服务费及赔偿利息损失的反诉诉请，亦显不当。根据原告作出的居间服务范围承诺和实际履行情况，被告应当支付相应服务费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司要求被告(反诉原告)姜玲支付居间服务费人民币42,000元和偿付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)姜玲居间服务费人民币7,000元；三、被告(反诉原告)姜玲其余反诉诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币850元减半收取，退还原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司人民币425元，反诉案件受理费人民币42元，总计案件受理费人民币467元，由原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司负担人民币442元，被告(反诉原告)姜玲负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇一五年六月十七日书记员  周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。