上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第584号原告（反诉被告）郑英姿。委托代理人郑伟杰，北京市中银（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）朱波。委托代理人苌勇，北京德恒（合肥）律师事务所律师。原告郑英姿诉被告朱波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后，被告于2015年3月11日提出反诉请求，本院审查后于同月16日予以受理。本案于2015年3月16日、5月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑伟杰到庭参加了两次庭审，被告委托代理人苌勇、被告朱波分别到庭参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月20日，原告与被告签订房地产租赁合同，约定将原告位于上海市松江区明中路XXX弄XXX号房屋出租给被告，月租金3，000元。租赁期间，因被告擅自转租他人、改变房屋经营用途、违反物业规定等违约情形，原告有权根据合同约定解除房屋租赁合同。据此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租房产交还原告；2、被告向原告支付被告的转租收益15，000元。3、原告有权没收被告交纳的押金3，000元作为违约金；4、被告按6，000元／月的标准支付自2015年5月31日起至实际返还之日止的房屋使用费。被告辩称：其并不违约，原告无权解除合同。理由如下：一、其并未转租，虽然曾与他人签订了转租合同，但该合同未记载商铺位置，实际上被告在镇上另有其他房屋想转租，但之后承租人找不到了，这套房屋未出租成功；二、合同约定的是休闲养生馆及配套经营，被告承租后用于开汗蒸馆，后来生意不理想，加了棋牌室，也属于休闲娱乐，平时还讲讲养生知识推广，实际未改变经营用途；三、被告也按照物业要求消除了防火隐患，不存在违反物业规定的情形。相反，被告经营期间，原告以涨租为由经常干扰被告的经营，故被告有权要求继续履行合同，并要求原告承担违约责任。据此，提出反诉：1、要求继续履行合同；2、原告支付被告违约金3，000元。针对反诉，原告辩称：其有权按约解除房屋租赁合同，即使法院判令租赁合同没有解除，也不构成原告违约，无需支付违约金。经审理查明：2013年9月20日，原、被告签订房地产租赁合同一份，约定：被告承租原告的商铺位于上海市松江区明中路XXX弄XXX号，房屋状况简单装修。合同第二条约定，承租商铺的租赁期限61个月，自2013年11月1日起至2018年11月30日止（其中2013年11月1日至11月30日止为免租期）。合同第三条约定，除免租期外，第一年至第三年月租金为3，000元，第四年至第五年月租金3，300元；被告于商铺交钥匙之日，一次性支付原告6个月租金，其余租金每6个月支付一次，被告应于起租前7日内一次性将下6个月租金付至原告指定的收款账户，逾期一日支付的，则被告需按月租金的千分之五向原告支付滞纳金，逾期15日的，原告有权解除合同。合同第四条约定，被告于合同签订日支付原告3，000元履约定金，如被告依约履行，则定金转为租赁押金。合同第八条约定，因被告需对商铺进行装修（铺设地砖、地板，安装吊顶及空调等），原告同意给予被告一个月免租期，双方同意商铺固定装修费用与所免租金相抵，互不再向对方另行主张。合同第十条约定，被告承租商铺为自用，具体用��为休闲养生馆及配套经营，被告保证按照上述用途亲自使用和经营，不得以其他方式擅自更改用途；被告不得将商铺转租或分租他人以及变相转租或分租；被告应守法经营，遵守小区制定的各项物业管理规章制度。合同第十一条约定，原、被告一方如提前一个月书面通知，可提前解除本合同，但应承担提前解约的违约责任，如原告提前解约，被告有权要求原告支付相当于押金金额的违约金，如果双倍返还押金不足以支付被告对商铺进行固定装修所产生费用的合理未待摊部分，则被告有权要求原告予以补足（待摊公式：固定装修除以60个月等于每月待摊费用）；如被告违反合同第3.2款、第九条及第十条规定的，原告有权宣布本合同租期即时届满并宣布解除合同，同时收回商铺，没收被告已交纳的押金并要求被告赔偿损失；如被告违反转租或分租他人以及变相转租或分���规定的，原告宣布解除合同并收回商铺前，产生的转租收益归原告所有，发生的损失由被告承担；如果原告按本合同规定收回商铺而被方拒不交还的，原告有权按合同规定的租金标准的200%向被告收取占用费。合同第十三条约定，无论本合同因何等原因终止或解除，属于被告的家具、电器等设备由被告负责搬走，由被告增加的固定装修无偿原告所有，被告不得破坏固定装修，房屋交接后，被告遗留在商铺内的物品原告有权自行处理或无偿归原告所有。合同对其他事宜作出约定。合同签订后，原、被告即按约履行合同，被告支付3，000元押金及至2015年5月31日止的租金，并对房屋进行了装修。2015年3月30日，小区物业出具情况说明一份，称系争商铺原经营汗蒸后改为棋牌室，本服务处多次现场制止，口头沟通，并有多位小区业主投诉至警方110处理���另查明：系争房屋登记的权利人为王大治及原告。审理中，本院至租赁现场拍摄了相关照片，并制作了笔录，原、被告对本院拍摄的照片无异议。原告还提供：1、朱波与案外人陈某某签订的商铺租赁合同一份，该合同未记载具体的房屋情况，但约定房屋租赁期限自2014年10月26日止至2018年10月25日止，月租金5，500元，付六押一，并对房屋交付日期、租金的支付方式和期限、保证金、解除合同的条件、违约金等事宜作出约定；2、收条一份，载明朱波收到1071号商铺定金5，000元，落款为2014年10月20日，收条下方留有朱波农行莘庄支行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX卡号。3、拍摄的租赁房屋的一组照片，证明由汗蒸馆变为棋牌室的情况。4、原、被告及原告与案外人陈某某的录音电话，证明原告将房屋转租陈某某。被告对上述证据质证为：1、该合同系其签订��但合同上没有记载租赁商铺的位置，没有法律效力，其本想就新桥镇上另一套房屋出租给陈某某，但后来陈某某找不到了，那套房屋就租给别人做仓库了；2、银行卡是其的，但没有收过定金，与本案无关；3、真实性没有异议，目前主要经营棋牌、麻将、还有一些休闲、养生知识的介绍、汗蒸知识的推广，而且以后会一直做汗蒸；4、对录音不予认可。被告亦提供其XXXXXXXXXXXXXXXXXXX卡号自2014年8月7日至2015年4月7日止的明细对账单，证明其未收取过收条所称的定金。原告对明细真实性无异议，但认为可能通过现金或其他方式支付转租租金。以上事实，由租赁合同、上海市房地产权证、照片、情况说明、转租合同及收条、银行卡明细以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案中，原、被告签订的房地产租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方争议的焦点是原告是否有权解除租赁合同。原告主张解除理由有二：一是被告存在转租，二是被告擅自变更房屋用途。关于转租，虽然原告提供了转租合同、定金收条等，但该转租合同中的租赁位置未予明确，被告出具的定金收条金额与该转租合同的约定也不一致，从被告的农行卡明细中的资金流水也难与转租合同及定金收据相印证，从原告提供的物业情况说明、照片、及本院现场勘查情况等，也难以充分证明陈某某作为次承租人的事实。关于擅自改变租赁用途，根据租赁合同第十条的约定，被告承租商铺用途为休闲养生馆及配套经营，从履行看最初用于汗蒸双方均无异议，后被告擅自改变为棋牌室，虽然被告辩称未改变经营用途，但本院认为二���分属不同行业，需要的经营证照也不尽相同，从一般认知的角度也难言开棋牌室属于休闲养生馆及配套经营，物业也对被告的改变经营用途行为予以多次制止。据此，本院认为被告改变经营用途成立，原告依据合同约定，有权解除合同。合同解除日，本院确定为原告解除合同的诉状副本送达被告之日，即2015年2月26日。合同解除后，被告应当将租赁的房屋返还原告，并根据合同约定的租金标准的200%支付自2015年6月1日起至实际返还之日止的使用费，并承担没收押金的违约责任。至于原告主张的转租收益，因缺乏证据证明，本院不予支持。对被告要求继续履行合同的相关反诉请求，本院亦不予支持。合同解除后，由被告增加的形成附合的固定装修依据合同约定属于原告所有，被告不得予以破坏。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第��十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑英姿与被告（反诉原告）朱波于2013年9月20日签订的房地产租赁合同于2015年2月26日解除；二、被告（反诉原告）朱波于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑英姿自2015年6月1日起至实际返还房屋之日止的使用费（按每月6，000元标准计算）；三、原告（反诉被告）郑英姿有权没收被告（反诉原告）朱波支付的押金3，000元；四、驳回原告（反诉被告）郑英姿的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）朱波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费410元，减半收取205元，反诉案件受理费65元，合计诉讼费270元，由原告（反诉被告）郑英姿负担100元（已付），由被告（反诉原告）朱波负担170元（已付65元，其余105元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张孜二〇一五年六月十五日书记员  黄燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。