贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2015）黔义民初字第00575号原告张恩芳，男，贵州省兴义市人。被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。法定代表人易江萍，系公司总经理。委托代理人付光禄，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。原告张恩芳诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年2月25日立案受理后，依法由审判员周祥红于2015年3月27日公开开庭进行了独任审理。原告张恩芳、被告安达房开公司的特别授权代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恩芳诉称，原告于2011年6月17日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：安字XXXXXXX号），合同约定：被告将其开发的位于兴义市某某街道办事处某某村（某某大道旁）某某花园某某园X栋（X期）XX单元XXXX房屋出售给原告，房屋建筑面积为153.46平方米，单价为2613.814元每平方米，购房总价款为401116元，房屋交付时间为2012年6月30日前。同日原告向被告支付了购房首付款121116元、房屋维修基金8022元、房屋评估和登记费1000元，并于2012年2月8日通过银行按揭贷款方式由银行向被告支付了购房余款280000元。由于房屋建设工程延期，导致被告未能在合同约定的交付时间交房，直到2013年4月被告才通知交房。原告于2014年10月28日已向银行还清了房屋按揭款。根据合同第二十二条第二款之规定，被告应在交房后90日内负责将房屋所有权登记在原告名下，但至今被告仍未能将房屋产权证办理至原告名下，原告多次催促被告办理房产证，被告均以其与施工单位当前有纠纷，施工单位不能提供竣工备案登记表等为由，拒绝为原告办理房屋产权登记。原告认为，被告至今未将房屋产权证办理至原告名下，严重违反了双方合同有关条款之约定以及有关法律，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大损失。为此，原告根据有关法律、法规、司法解释的规定向法院提起诉讼。请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告已支付的购房款401116元、房屋维修基金8022元、购房评估费1000元、共计410138元；3、依法判令被告赔偿原告损失，计算到2015年3月27日开庭时为93196元（当庭变更）；4、本案诉讼费由被告承担。被告安达房开公司辩称，原告诉称的《商品房买卖合同》的订立时间、约定交房时间、房屋的面积、房屋价款、房屋单价及付款情况等属实。但是，1、原告请求解除合同的时效已过。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条的规定，原告与被告约定2012年6月30日交付房屋，其解除权应从2012年6月30日开始计算一年，该期间系除斥期间，被告是2015年2月2日才起诉，除斥期间已过，解除权消灭；2、由于原告请求解除合同的权利已过，要求返还房款及维修基金等依法不受法律保护；3、其要求被告赔偿损失93196元缺乏事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点是：1、原告诉请解除合同是否已过除斥期间；2、原告关于要求被告返还购房款及其他款项和赔偿损失的请求应否支持。经审理查明，2011年6月17日，原告与被告签订了一份合同编号为安字XXXXXXX号的《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其已取得预售许可的位于兴义市某某街道办事处某某大道某某花园某某园XXX单元XXXX号房屋出售给原告，房屋建筑面积153.46平方米，总价款为401116元。其中合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件”，第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权的初始登记”。同日，原告向被告支付了购房首付款121116元，房屋维修基金8022元，并于2012年2月8日通过按揭方式由银行向被告支付了购房余款280000元，2014年10月28日原告将贷款本金280000元及利息51044.83元一次性提前还清。2013年4月，被告通知原告接收房屋，同年8月原告领取房屋钥匙。2015年2月12日，原告以被告未如约办理房屋产权证为由诉至本院，要求与被告解除合同，并返还购房款及其他费用和赔偿损失。另查明，涉案楼盘至今未取得竣工验收备案登记表，也未获得初始登记。上述法律事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《购房首付款收款收据》、《维修基金收条》、《中国农业银行借款凭证》、《提前还款通知》、《中国农业银行业务凭证》、《注销﹤房屋预告登记﹥申请书》、《中国农业银行客户缴费回单》，被告提交的（2013）黔义民初字第1981号《民事判决书》和《强制执行申请书》，以及原、被告双方在法庭的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告安达房开公司在取得商品房预售许可证后，与原告张恩芳所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告未如期取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案登记和办理大产权初始登记尽管有一定的客观原因，但其不能以此对抗房屋买受人，被告未在合同约定的2012年6月30日前履行交付给原告符合约定的商品房义务，且未履行在约定交付房屋之日起90日内（即2012年9月30日前）申请办理该商品房所有权初始登记的义务是客观存在的事实，已构成违约，原告未能在双方约定期限内取得所购房屋的权属证书系被告的责任所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列情形届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”和第十九条“商品房买卖合同约定……的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持”规定，原告以被告未如期办证为由诉请解除合同有相关事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请解除合同是否已过除斥期间的问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，根据双方合同约定，被告应在2012年9月30日前申请涉案楼盘的初始登记，被告未如期完成该项合同义务，违约行为从此时即已发生，原告行使合同解除权的期限为2012年10月1日起至2013年9月30日止，此期间系除斥期间（即不变期间），对解除权的行使期限不能机械理解，而应结合案件实际情况，本案除斥期间适用的前提应是双方合同目的能够实现，即商品房已经验收合格之后才适用除斥期间，本案原告早在2012年2月8日即全面履行完毕合同义务，被告却至今未取得且尚不能确定何时能够取得涉案楼盘的竣工验收备案表和初始登记，违约行为处于持续状态，而商品房作为一种特殊商品，买受人购买房屋不仅仅是为了获得居住使用的权利，还应享有抵押、租赁等其他物上收益权，被告的违约行为导致原告不能如期享有相应的物权，即其购买房屋的目的不能如期实现，这对于已履行完毕合同义务的房屋买受人是不公平的，不符合合同公平原则，法律应保护的是守约方的合法权益，彰显公平正义的价值导向，而不是让守约者失利，违约者得利，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”规定，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款本金、房屋维修基金、房屋评估和登记费，并赔偿其经济损失的问题，因原、被告双方签订的商品房买卖合同应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告诉请的购房款本金，其已按约交给被告，被告应予返还；原告诉请的房屋维修基金及利息损失，因属于被告代收费，被告并未实际使用该笔资金并获利，但确系被告违约导致原告不能实现合同目的，故被告应予返还原告该笔资金的本金，对原告主张该笔资金的利息损失本院不予支持；原告诉请的房屋评估和登记费1000元，因原告未予举证证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持；原告诉请的购房款经济损失实为购房款利息损失，对此，本院予以分段计算为：1、购房首付款121116元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2011年6月17日起计算至被告将该款还清之日止的利息；2、按揭贷款280000元，原告实际已支付的从2012年2月8日起至2014年10月28日止的利息51044.83元；3、以按揭方式支付的购房款280000元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2014年10月29日起计算至被告将该款还清之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告张恩芳与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于2011年6月17日签订的合同编号为安字XXXXXXX号《商品房买卖合同》；二、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司返还原告张恩芳购房款401116元，并支付其中银行按揭贷款280000元的利息51044.83元，合计452160.83元；三、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司赔偿原告张恩芳因支付购房款产生的利息损失（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）：1、以购房首付款121116元为本金，从2011年6月17日起至被告还清该款之日止所产生的利息。2、以银行按揭贷款280000元为本金，从2014年10月29日起至该款还清之日止所产生的利息；四、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司返还原告张恩芳房屋维修基金8022元；五、驳回原告张恩芳的其余诉讼请求。案件受理费8732元，减半收取4366元，由原告张恩芳承担436元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担3930元。上列义务限本判决生效后十五内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  周祥红二〇一五年六月九日书记员  吴召锋