广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终16241号上诉人（原审被告）：张炳常，住广州市天河区。委托代理人：林煜敏，住址同上。被上诉人（原审原告）：邱小宁，住广州市天河区。委托代理人：黄少国,广东安华理达律师事务所律师。委托代理人：陈宝珊,广东安华理达律师事务所实习律师。上诉人张炳常因与被上诉人邱小宁房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张炳常上诉请求：1、追加涉案商品房销售中介方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）及具体工作人员王某为本案无独立请求权的第三人，依法查明本案事实；2、撤销原审判决第l、2、3项，改判驳回一审邱小宁全部诉讼请求；3、由邱小宁承担一、二审诉讼费。事实与理由：第一，正常的二手房买卖根本无需办理全权委托出售公证书，买卖双方按合同约定直接交易过户即可。由于邱小宁隐瞒其不具备购房资格，故要求在《存量房买卖合同》(以下简称《合同》)约定2014年2月13日前办理全权委托出售公证书。但《合同》签订后，邱小宁从未就全权委托出售公证书的内容与我方协商，也未提供任何可供我方签订的全权委托出售公证书文本。一审也不能举证证明其曾就全权委托出售公证书的内容与我方协商、曾提供任何可供我方签订的全权委托出售公证书文本的证据。正是邱小宁一直不提供签署文本超过合理期限的违约行为，我方于2015年5月房屋另售他人，是对邱小宁违约行为的合理救济。第二，邱小宁签订涉案《合同》时隐瞒其无购房资格的重大事实，在欺诈的基础上诱骗我方签订《合同》。到一审庭审时，邱小宁也无法证明其享有购房资格。邱小宁一审提交的证据7以及一审法院的认定，均可以证明邱小宁未如实告知我方其不具备购房资格。邱小宁没有提交任何证据证明其曾如实告知我方其不具备购房资格的主张。第三，只有将涉案商品房销售中介方满堂红广州分公司及具体工作人员王某为本案无独立请求权的第三人，才能查明案件事实。1、邱小宁一审提交的证据3、4、5、6、8等均确认满堂红广州分公司为涉案商品房销售中介方。在一审庭审中邱小宁的代理人确认中介方的具体工作人员为王某。2、满堂红广州分公司及其工作人员王某作为中介方，在促成本案《合同》签订过程中，未遵循诚实信用原则，隐瞒邱小宁无购房资格的真实情况，是导致本案纠纷的根本原因。3、邱小宁一审提交法院的证据一是被篡改过的《合同》，用手写添加了《合同》的最后一行字。但一审庭审中邱小宁的代理人辩解说其当事人未对《合同》进行任何添加，中介方交来的时候就有这行字。故中介方满堂红广州分公司及其具体工作人员王某存在执业不当甚至是欺诈行为。4、在整个缔结《合同》过程中，邱小宁仅在签约时出现过一次，无论在签《合同》前或后，未向我方提供任何能与其联系的方式，口头表示一切事项由王某代为沟通。而王某也未向我方提供任何能与邱小宁直接联系的方式，双方之间所有联系和沟通均通过王某进行。距《合同》约定办理全权委托出售公证书的前一天（2014年2月12日），王某才向我方发送了《存量房买卖合同》补充协议和《委托书》(我方一审提交的证据二)并要求我方签署。由于《存量房买卖合同》补充协议对《合同》进行了根本性变更：将办理《全权委托出售公证书》时间单方面修改为2014年2月17日；违约责任更改为：违约方须支付原合同房款总额20％违约金给守约方；《委托书》则将原买卖合同变更为代销合同，均属于对《合同》根本性修改，买卖合同变为代销合同。而《委托书》的条款也从未与我方协商过。故我方不同意签署，并要求王某告知邱小宁：公证可以办，但要求马上过户，也同意邱小宁用别人的名字过户。但对以上事实邱小宁的代理人在一审庭审中当庭否认，认为是王某发送邮件属其个人的擅自行为。故中介方满堂红广州分公司及其具体工作人员王某在此环节又存执业不当甚至是欺诈行为。四、我方作为善意的卖房人，既没有义务也没有权利去审查邱小宁的购房资格。中介方及其工作人员王某和邱小宁，在明知邱小宁没有购房资格必将导致《合同》在法律上和事实上不能履行的情况下，自愿促成和签订《合同》并支付定金，理应承担行为的后果。邱小宁欺诈在先，又一直不就全权委托出售公证书的内容与我方协商、不提供任何可供我方签订的全权委托出售公证书文本，导致《合同》无法履行；中介方满堂红广州分公司及具体工作人员王某受邱小宁所托向我方所提供的《存量房买卖合同》补充协议和《委托书》对原合同单方面进行了实质性变更等根本性违约在后，才综合导致了《合同》在合理期限内法律上和事实上的不能履行，邱小宁应当承担其行为造成全部后果。被上诉人邱小宁二审辩称：我方认为原审判决正确，请予以维持。我方不同意对方的上诉请求：王某不是涉案当事人，也不是合同的相对方，无需作为第三人参加诉讼，其他我认为应当维持原判，驳回上诉人的请求。邱小宁于2015年09月10日向原审法院提起本案诉讼称：张炳常是广州市天河区五山路翰景街X号X房的产权人。2013年年底，张炳常向满堂红广州分公司放盘出售上述房屋。2014年1月6日，邱小宁与张炳常签订《存量房买卖合同》和《付款协议》，合同约定房屋总价款为2070000元，张炳常不按合同约定将房屋出售给邱小宁，张炳常应支付房屋成交价的10%作为违约金，并退回邱小宁已支付的全部费用。邱小宁已如实告知张炳常暂不具备购房资格，需等待一定时间办理购房资格，张炳常对此予以同意，故双方作出了“2014年2月13日前办理全权委托出售公证书，拿到公证书当日邱小宁须支付张炳常所有房款2020000”的特别约定，此外，邱小宁于2014年1月6日向张炳常支付购房定金50000元。邱小宁分别于2014年2月17日、2015年8月5日向张炳常邮寄《律师函》要求其履行合同义务，张炳常拒不履行，后邱小宁得知张炳常已将房屋另行出售。另，合同签订当日，邱小宁与满堂红广州分公司签订了《买卖代理费支付承诺书》,2015年4月17日，满堂红广州分公司以邱小宁拖欠中介代理费为由，向广州市天河区人民法院起诉，要求邱小宁支付中介代理费20700元，后邱小宁与满堂红广州分公司达成庭外和解，邱小宁支付12000元中介代理费。现邱小宁诉至法院，要求判决：1、张炳常返还邱小宁支付的购房定金50000元；2、张炳常向邱小宁支付中介代理费12000元；3、张炳常向邱小宁支付违约金207000元；4、张炳常承担本案诉讼费。张炳常原审辩称：一、邱小宁提交的买卖合同是篡改的，邱小宁存在欺诈行为。邱小宁提交的合同第4页第十八条手写“卖方需提供产权人夫妻双方身份证、户口薄、结婚证复印件给买方留底”，张炳常持有的合同没有上述内容；二、双方签订的《广州市存量房买卖合同》为两方合同，真实的《广州市存量房买卖合同》示范文本为三方合同；三、在房屋买卖磋商过程中，邱小宁及满堂红广州分公司均未告知邱小宁没有购房资格，邱小宁提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》仅能证明邱小宁及其家人名下房产情况；四、《存量房买卖合同补充协议》要求原合同约定的办理全权委托出售公证书时间延后至2014年2月17日前办理，更改合同履行时间属于对原合同的实质性变更；《委托书》实际上是将原合同变更为张炳常委托邱小宁代为销售房屋的合同，属于对原合同的根本性修改且要求张炳常给予邱小宁半年时间处理过户手续，导致张炳常出售房屋的目的无法实现。张炳常认为邱小宁要求对原合同进行根本性变更时，原合同已终止。综上，邱小宁的诉讼请求应予以驳回。原审法院经审理查明：根据邱小宁提交的《房地产登记簿查册表》显示，广州市天河区五山路翰景街X号X房（下称案涉房屋）的产权人为张炳常。2014年1月6日，邱小宁（乙方）与张炳常（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方购买案涉住宅，建筑面积为82.9633平方米，房屋总价款2070000元；（第四条第1款）甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天；（第五条）甲方和乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记；（第七条）各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第八条第1款）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；（第十二条）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方解除；（第十六条第2款）乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；（第十六条第3款）此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后5天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；（第十七条第2款）甲方同意乙方过户给其他人名下；（第十七条第3款）甲乙双方约定2014年2月13日前办理全权委托出售公证书，拿到公证书当天乙方须将所有房款2020000元支付给甲方，乙方于2014年1月6日向甲方支付定金50000元；等内容。此外，该合同最后一页备注有“卖方须提供产权人夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件给买方留底”的内容。对此，张炳常主张其持有的合同没有上述备注内容，为此提交了其持有的《存量房买卖合同》予以证明。邱小宁确认上述备注内容为后添加的。合同签订当日，邱小宁（乙方）与张炳常（甲方）签订《付款协议》，约定：乙方须于2014年1月6日向甲方支付购房定金50000元，乙方于办理全权委托出售公证书且拿到公证书当天向甲方支付楼价余款2020000元。同日，张炳常向邱小宁出具收到购房定金50000元的《收据》。邱小宁还与满堂红广州分公司签订《买卖代理费支付承诺书》，邱小宁承诺于签订合同当天向满堂红广州分公司支付中介代理费20700元。2014年2月17日，邱小宁委托律师事务所向张炳常邮寄《律师函》（快递单号：580070351903）要求张炳常于2014年2月21日前办理案涉房屋全权委托给邱小宁出售的委托公证书。2015年4月17日，满堂红广州分公司向广州市天河区人民法院提起诉讼要求邱小宁支付案涉房屋中介代理费20700元。2015年5月20日，满堂红广州分公司出具收到邱小宁缴纳的12000元中介代理费的《发票》及《具结书》。之后，满堂红广州分公司向广州市天河区人民法院撤回起诉。2015年8月5日，邱小宁委托律师事务所向张炳常邮寄《律师函》（快递单号：1030749411915）要求张炳常于2015年8月20日前与邱小宁前往广州市房地产交易中心办理案涉房屋二手房网签手续，否则邱小宁有权单方面解除合同并追究张炳常违约责任。根据邱小宁提交的妥投记录显示，上述邮件于2015年8月6日投递成功，签收人为本人收。邱小宁主张已告知张炳常不具备购房资格，且其已为本次房屋买卖交易完善了购房资格，为此提交了《个人名下房地产登记情况查询证明》及《结婚证》予以证明。《结婚证》及打印时间为2015年8月5日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示邱小宁及其配偶刘蓉蓉名下有一套住宅用房。对此，张炳常认为上述证据仅能证明邱小宁及其家人名下房产情况，不能证明邱小宁已告知其不具备购房资格。张炳常主张邱小宁对合同进行实质性变更才导致房屋买卖交易未能进行，并主张合同解除的责任在邱小宁，为此提交了满堂红广州分公司工作人员通过邮件方式向其发送的《委托书》及《存量房买卖合同补充协议》予以证明。《委托书》及《存量房买卖合同补充协议》显示原定于2014年2月13日前办理全权委托出售公证书延后至2014年2月17日前办理；张炳常收到邱小宁支付的全额房款后将委托公证书原件、房产证原件、完税证明和购房发票、夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件交给邱小宁；办理全权出售委托公证书并移交给邱小宁后，张炳常收到邱小宁全额房款且将案涉房屋实际交付给邱小宁之日起计半年内，邱小宁须办理过户手续，张炳常及其配偶须无条件配合。此外，邱小宁还提交了其与满堂红广州分公司工作人员王某的《协商解决合同履行的录音》拟证明上述主张，《协商解决合同履行的录音》显示张炳常因邱小宁不具备购房资格表示拒绝履行合同。经质证，邱小宁认为张炳常提交的上述证据并非与其交易来往的证据，是张炳常与中介进行沟通的邮件，与其无关。经查，邱小宁、张炳常未签订《委托书》及《存量房买卖合同补充协议》。原审庭审时，邱小宁、张炳常均确认双方签订的《存量房买卖合同》已经解除。张炳常确认其已于2015年5月将案涉房屋另售予他人。原审法院认为：邱小宁、张炳常签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。关于合同解除的责任问题。邱小宁、张炳常均确认签订的《存量房买卖合同》已经解除，原审法院予以确认。根据《存量房买卖合同》的约定，作为买受人的邱小宁付有依约支付购房款的义务，而作为出卖人的张炳常则负有配合邱小宁办理全权委托出售公证书、配合邱小宁办理过户手续等义务，且张炳常同意邱小宁将案涉房屋过户给他人；但根据已查明事实可知，在邱小宁已经依约向张炳常支付了购房定金5万元之后，张炳常一直未配合邱小宁办理全权委托出售公证书及过户；虽然张炳常主张邱小宁没有购房资格，但邱小宁是否具备购房资格只会影响过户，不影响张炳常配合邱小宁办理全权委托出售公证书合同义务的先履行。综上，原审法院认为张炳常的行为已经构成违约。根据《存量房买卖合同》的约定，张炳常不按约定将该房地产出售给邱小宁的，应当向邱小宁支付房地产成交价10%的违约金，并返还邱小宁已付的全部费用。现邱小宁要求张炳常支付违约金207000元（2070000元×10%）及返还邱小宁已支付的购房定金50000元，符合合同的规定，原审法院予以支持。至于中介代理费的问题。因张炳常违约行为致使邱小宁购买案涉房屋的合同目的不能实现，邱小宁却需为购买案涉房屋支付中介代理费12000元，现邱小宁要求张炳常支付12000元以赔偿其遭受的上述损失，合理有据，原审法院亦予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告张炳常于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱小宁返还购房定金50000元；二、被告张炳常于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱小宁支付违约金207000元；三、被告张炳常于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱小宁支付中介代理费12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5335元，由被告张炳常负担。二审庭审中，双方当事人表示无新证据提交。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。关于张炳常二审主张追加中介机构为本案第三人的问题。因本案审理的是张炳常与邱小宁之间的房屋买卖合同关系，中介机构非买方或卖方，并非必要的案件当事人，原审不追加中介机构为本案当事人，并无不当。因此，张炳常该主张，理由不充分，本院不予支持。关于合同解除的责任问题。邱小宁、张炳常均确认签订的《存量房买卖合同》已经解除，原审法院予以确认。根据《存量房买卖合同》的约定，作为买受人的邱小宁付有依约支付购房款的义务，而作为出卖人的张炳常则负有配合邱小宁办理全权委托出售公证书、配合邱小宁办理过户手续等义务，且张炳常同意邱小宁将案涉房屋过户给他人；原审认为“在邱小宁已经依约向张炳常支付了购房定金5万元之后，张炳常一直未配合邱小宁办理全权委托出售公证书及过户；虽然张炳常主张邱小宁没有购房资格，但邱小宁是否具备购房资格只会影响过户，不影响张炳常配合邱小宁办理全权委托出售公证书合同义务的先履行”，继而认定张炳常的行为已经构成违约，并无不当，本院予以确认，张炳常应向邱小宁支付违约金。但考虑邱小宁在诉讼中的自述“其已如实告知张炳常暂不具备购房资格，需等待一定时间办理购房资格，故双方作出了‘2014年2月13日前办理全权委托出售公证书，拿到公证书当日邱小宁须支付张炳常所有房款2020000’的特别约定”，邱小宁在签订涉案合同时是不具备购房资格的，这对房屋交易过户会造成影响，因此，邱小宁对合同的解除也有过错。综合双方履行合同的实际情况，本院酌情判决张炳常承担相当于邱小宁支付定金的数额50000元的违约责任。据此，原审判决第二项处理欠妥，本院予以变更。至于中介代理费的问题。因张炳常违约行为致使邱小宁购买案涉房屋的合同目的不能实现，邱小宁却需为购买案涉房屋支付中介代理费12000元，现邱小宁要求张炳常支付12000元以赔偿其遭受的上述损失，合理有据。原审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，部分处理不当，本院予以变更。张炳常的部分上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1523号民事判决第一、三项；二、变更广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1523号民事判决第二项为：上诉人张炳常于本判决送达之日起10日内向被上诉人邱小宁支付违约金50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各为5335元，由上诉人张炳常各负担4321元，由被上诉人邱小宁各负担1014元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年一月十六日书记员  胡 茜颜玉婵