北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05406号上诉人（原审原告）孙芳润，男，1940年8月23日出生。委托代理人曹润东，男，1951年5月26日出生。上诉人（原审被告）北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德里北街乙20号。法定代表人王晓彤，董事长。委托代理人杨洋，男，1984年5月21日出生。被上诉人（原审第三人）北京天石恒房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。法定代表人王强，董事长。委托代理人王铁成，男，1971年1月12日出生。上诉人孙芳润、北京东方置地投资发展有限公司（以下简称东方置地公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10333号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年8月，孙芳润起诉至原审法院称：1998年11月23日，我与北京市东城区住宅建设开发公司（现更名为北京东方置地投资发展有限公司，以下简称东方置地公司）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《拆迁安置协议》），约定在过渡期满后，东方置地公司将我安置到×××小区8-5-101号房屋（现该房屋由我实际居住）。我在交清一切费用（包括购房款和大修基金）后，于2001年11月回迁入住，并按协议书的约定服从当地、区人民政府和房屋产权单位住房制度改革。1998年东政房改办字第32号批复第4条规定，东方置地公司应为购房户办理产权手续。但从我回迁入住至今已经12年有余，东方置地公司一直未为我办理产权手续，给我造成诸多不便。故我起诉要求：一、东方置地公司在判决生效后6个月内对北京市东城区×××1号院回迁楼工程按北京市规划委员会的要求进行整改。具体整改内容为：1、将×××1号院8、9号楼北侧及9号楼西侧待征地上的违法建设拆除；2、将×××1号院每个楼门对应的楼顶所打的洞恢复原状；3、×××1号院9号楼地下室被东方置地公司及天石恒公司改作了群租房，应当予以整改；4、地下车库出入口未按北京市规划委员会批准的图纸施工，要求按图纸进行整改。二、在东方置地公司通过北京市规划委员会验收并取得房屋产权初始登记后30日内为我办理北京市东城区×××1号院8号楼5单元101号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至我名下，转移登记过程中所发生的相关税费由东方置地公司承担。三、要求法院判定东方置地公司将回迁协议约定的内容中的重要债务（办理合格回迁房与房改房产权）未经我同意私自出卖转移给北京天石恒房地产开发有限公司（以下简称天石恒公司）非法无效。四、本案诉讼费由东方置地公司承担。东方置地公司答辩称：孙芳润所居住的×××1号院的建设单位并非我公司，我公司无权为孙芳润办理房屋所有权证，而且之前人民法院曾作出过类似判决，判决结果也并不是由我公司单独为孙芳润办理房屋所有权证。关于孙芳润提出的各项要求，我公司无权实施。另外，孙芳润的房屋所有权证已基本办理完毕，孙芳润与天石恒公司已将办理房屋所有权证相关事宜及应各自提交的手续办理完毕。在整个办理房屋所有权证流程及手续中，没有应由我公司尽到的义务，也没有我公司应当享有的权利。孙芳润要求我公司办理房屋所有权证不符合法律规定。综上，我公司不同意孙芳润的诉讼请求。天石恒公司述称：1、关于孙芳润要求整改的诉讼请求，我公司做不到。2、我公司系×××1号院的开发建设单位，涉诉房屋的房屋所有权证只能由我公司来办理，不应由东方置地公司办理。2009年以来，我公司就陆续给小区业主办理房屋所有权证，且现在小区内一半以上的业主都已办理房屋所有权证。3、关于孙芳润的第二项诉讼请求，我公司无法按照孙芳润所提的诉讼请求为孙芳润办理房屋所有权证，我公司可以按照正常的房改房政策为业主办理房屋所有权证。孙芳润于2009年就曾在我公司处登记过要办理房屋所有权证，但后来不知何故没有办理。孙芳润对应当由我公司办理房屋所有权证是知情的。4、关于孙芳润提出的规划问题，应当由规划部门解决。规划问题不影响双方办理房屋所有权证。综上，我公司不同意孙芳润的诉讼请求。原审法院经审理查明：东方置地公司原名称为北京市东城区住宅建设开发公司（以下简称东开公司），2003年3月12日更为现名。1993年1月21日，北京市城市规划管理局颁发（92）市规地字第6号《建设用地规划许可证》，批准东开公司对北京市东城区安定门内东侧8.58公顷的用地面积进行危旧房改造。1997年6月10日，北京市城乡建设委员会作出京建开（1997）236号《关于成立北京天石恒房地产开发有限公司的批复》，同意东开公司关于成立天石恒公司的请示，批准天石恒公司的经营范围为东城区安内×××危改小区8、9、13、14、15号5栋楼的多层住宅的开发、建设，经营、销售商品房等。此后，天石恒公司经工商行政管理部门核准登记成立。1998年11月23日，孙芳润与东开公司签订了编号为1-45的《拆迁安置协议》。该协议主要约定：东开公司对孙芳润位于本市东城区×××9号后门、居住面积共43.2平方米的3间正式住房进行拆迁；孙芳润自行周转，过渡期为1998年11月23日起至2000年5月10止，过渡期满后安置到东城区×××小区8号楼5单元101室（施工楼号），该房屋为2间，居住面积为62.24平方米；东开公司应保证孙芳润按期迁入新址等。2000年，天石恒公司经北京市规划管理委员会审批，先后取得了编号为2000-规建字-1366号和2000-规建字-1503号的《建设工程规划许可证》，成为涉诉×××小区的建设单位，并委托测绘单位完成对涉诉×××小区内建设房屋面积的实测工作等。2001年，孙芳润办理回迁手续，实际入住涉诉房屋至今。2009年12月22日，孙芳润与天石恒公司签订《房屋买卖合同书》，约定孙芳润按成本价向天石恒公司购买涉诉房屋。根据《拆迁安置协议》，孙芳润的安置住房为×××小区8号楼5单元101号，现变更为×××1号院8号楼5单元101号（经公安部门批准的门牌楼号），该房屋实测面积为67.29平方米。孙芳润称该《房屋买卖合同书》是在上当受骗的情况下签订的。另查：2009年3月2日，北京市规划委员会向北京市东城区人民政府发送《关于依法处理违法建设的函》（市规函（2009）311号），该函载明：经调查，天石恒公司在北京市东城区×××1号院9号楼顶建设的扩建工程，未经规划行政主管部门批准，属违法建设。城乡规划行政主管部门已于2009年1月13日作出对该违法建设《责令限期拆除通知书》的决定。请贵区政府组织相关部门对该违法建设依法严肃处理。北京市规划委员会于2009年1月13日作出的（2009）规执拆字第002号《责令限期拆除通知书》载明：经查，天石恒公司于2008年11月4日，在×××1号院9号楼顶建设的扩建工程，建筑面积45.6平方米，未经规划行政主管部门审批，擅自将原有平台扩建为房屋，面积45.6平方米，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，此建设工程属于违法建设；并责令天石恒公司于2009年2月15日前将上述违法建设无条件拆除。如逾期不拆除，城乡规划行政主管部门将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条第一款规定，由建设工程所在地县级以上地方人民政府责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。天石恒公司表示，该违法建设系个别业主所为。孙芳润对此表示不认可。再查：涉诉房屋未办理初始登记，正式坐落地址为北京市东城区×××1号院8号楼5单元101号。该房屋上现无查封、抵押情况。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、（2012）二中民终字第15501号民事判决书等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，孙芳润、东方置地公司因拆迁事宜于1998年签订的《拆迁安置协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定，东方置地公司对孙芳润的原住房予以拆迁，并负责进行安置。此后，有关文件证实，东方置地公司与天石恒公司进行涉案小区项目的合作开发，且由天石恒公司取得了涉案小区的《建设工程规划许可证》等相关拆迁建设的审批手续，成为涉案小区的建设单位。此后，天石恒公司对涉案小区进行了开发建设，并与孙芳润签订了《房屋买卖合同书》，天石恒公司负有为孙芳润办理房屋所有权登记之义务。故孙芳润所称天石恒公司不应成为本案当事人，因无法律依据，法院不予支持。关于东方置地公司，因其系《拆迁安置协议》的相对方，依法应承担相应的合同责任。现天石恒公司亦表示同意为孙芳润办理涉诉房屋的所有权登记。关于孙芳润要求办理涉诉房屋所有权登记的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于孙芳润要求东方置地公司按规划部门要求进行整改的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予处理。关于孙芳润要求东方置地公司通过规划部门验收，并取得房屋初始登记的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。关于孙芳润要求法院判定东方置地公司将回迁协议约定的内容中的重要债务（办理合格回迁房与房改房产权）未经孙芳润同意私自出卖转移给天石恒公司非法无效的诉讼请求，因东方置地公司依据与孙芳润签订的《拆迁安置协议》对上述债务仍负有相应义务，故天石恒公司在负担上述债务上，构成债务加入，而非债务转移，孙芳润的该项诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年3月判决：一、北京东方置地投资发展有限公司及北京天石恒房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，共同履行为孙芳润办理北京市东城区×××一号院八号楼五单元一〇一号房屋所有权登记之义务，将该房屋所有权登记至孙芳润名下，办理上述所有权登记所需费用由北京东方置地投资发展有限公司及北京天石恒房地产开发有限公司按相关法律规定各自承担；二、驳回孙芳润的其他诉讼请求。判决后，孙芳润、东方置地公司均不服，分别上诉至本院。孙芳润上诉请求撤销原审判决，改判支持其原审的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：一审程序违法，立案之后至通知开庭无任何手续、简易程序及普通程序均超时、多次制止孙芳润陈述、法庭秩序管理规则严重不公平、急促要求孙芳润对伪证进行确认。一审实体违法，采信孙芳润在被欺骗情况下与天石恒公司签订的无效的《房屋买卖合同书》，错误追加天石恒公司，而且从《房屋买卖合同书》也无法推导出天石恒公司具有为涉诉房屋办理房改所有权登记的义务。天石恒公司的经营权仅限于商品房，不具有参与回迁居民房产证办理的权利。孙芳润与东方置地公司签订《拆迁安置协议》构成债权债务关系，未经债权人认可，具有不可转让性，一审判决中所谓债务加入是违法的。孙芳润正就（2012）二中民终字第15501号判决上访，该判决在这里却被引做例案。东方置地公司应该为孙芳润办理拆除违法建设、通过规划验收的、经过国家产权登记的合格回迁房。孙芳润提供了《通知》作为新证据。东方置地公司上诉请求撤销原审判决，改判由天石恒公司为孙芳润办理涉诉房屋所有权证。其主要上诉理由为：依据《拆迁安置协议》，东方置地公司并无义务为涉诉房屋办理相关产权手续，应由产权单位天石恒公司办理。东方置地公司不是诉争房屋的开发建设单位、也不是大产权人、更不是东城区建委协调会中确定的办证主体，并无权利办理×××小区的产权登记，一审法院判决东方置地公司承担办证义务，不具有可执行性。本院经审理查明的事实与上述原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。本院认为：关于孙芳润要求撤销原审判决，改判支持其原审的全部诉讼请求的上诉请求。根据本案查明的事实，东方置地公司与天石恒公司对涉诉房屋进行合作开发，天石恒公司取得合法审批手续，成为涉诉房屋的建设单位，并与孙芳润签订了《房屋买卖合同书》，故天石恒公司亦有义务为孙芳润办理房屋所有权转移登记。原审法院为保障当事人合法权益，综合考虑案件的实际情况，依职权追加天石恒公司为第三人参加诉讼，并无不当。孙芳润要求东方置地公司按北京市规划委员会要求进行整改，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，原审法院不予处理，并无不当，本院予以维持。孙芳润要求东方置地公司通过规划部门验收、并取得房屋初始登记，缺乏依据，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。因依据《拆迁安置协议》，东方置地公司仍对孙芳润承担相应的义务，天石恒公司的加入只是增加了履行相应义务的主体，并不构成债务转移，故孙芳润要求法院判定东方置地公司将回迁协议约定的内容中的重要债务（办理合格回迁房与房改房产权）未经孙芳润同意私自出卖转移给天石恒公司非法无效，缺乏依据，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。故孙芳润的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于东方置地公司要求撤销原审判决，改判由天石恒公司为孙芳润办理涉诉房屋所有权证的上诉请求。东方置地公司与孙芳润签订的《拆迁安置协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据《拆迁安置协议》的约定，东方置地公司对孙芳润的原住房予以拆除，并负责将孙芳润安置到涉诉房屋。现涉诉房屋所有权转移登记仍未办理，东方置地公司尚未尽到对孙芳润妥善安置的合同义务，孙芳润起诉要求东方置地公司为其办理所有权转移登记，理由正当，应予支持，故东方置地公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，孙芳润与东方置地公司的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京东方置地投资发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费70元，由孙芳润负担35元（已交纳），由北京东方置地投资发展有限公司负担35元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  顾国增代理审判员  王 佳代理审判员  李汉一二〇一五年六月十七日书 记 员  史天予