黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第713号上诉人（原审被告）崔之兰，女，1970年2月17日出生，汉族，无职业，现住所地哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）毕志刚，男，1967年4月3日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市南岗区。原审第三人毕志明，男，1969年1月31日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市道里区上诉人崔之兰因与被上诉人毕志刚、原审第三人毕志明合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第755号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2015年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理此案。上诉人崔之兰、被上诉人毕志刚、原审第三人毕志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：毕志刚与毕志明系案外人毕亚茹与李秀英的婚生子，毕志明与崔之兰于1993年结婚，于2013年10月17日离婚。李秀英于2000年10月7日因病去世。毕亚茹于1999年取得位于哈尔滨市南岗区黄河路35号房屋所有权。毕亚茹与崔之兰于2013年10月25日签订买卖合同，约定以500000元的价格将上述房屋出售给崔之兰。毕志明知道并同意售卖上述房屋。同年10月29日崔之兰将房款500000元存入哈尔滨市房产交易中心名下的监管账户，诉争房屋于同年10月30日过户至崔之兰名下。哈尔滨市房屋交易资金监督中心资金结算科于同年11月5日将500000元房款转账至毕亚茹名下的银行卡内。毕亚茹于同年12月21日因病去世。毕志刚在一审中诉称：位于哈尔滨市南岗区黄河路房产系毕亚茹与李秀英的共同财产，毕志刚系二人的儿子。李秀英去世后，上述房产未按照继承依法分割，毕亚茹于2013年10月25日在毕志刚不知情的情况下将房产低价卖给崔之兰，并已经过户。因毕亚茹无权出售该房产，为了维护毕志刚的合法权益，依法诉请法院确认毕亚茹与崔之兰签订的买卖合同无效；判令崔之兰将争议房产恢复原状；诉讼费用由崔之兰承担。崔之兰在一审中辩称：争议房产是毕志刚的父亲毕亚茹自愿卖给崔之兰的，崔之兰花了500000元购买的，毕亚茹的签字是真实的，所以崔之兰不同意毕志刚的诉讼请求。毕志明在一审中述称：不同意毕志刚的诉讼请求，当时卖房子的时候毕志刚是知情的并同意毕亚茹卖房子。原审判决认为：共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额，各共同共有人平等地对共有物享有权利和承担义务。遗产分割前的共有应属于共同共有。本案诉争房屋系案外人李秀英与毕亚茹夫妻关系存续期间的共同财产，李秀英去世后，其第一顺序法定继承人为毕亚茹、毕志刚、毕志明。故该房屋在分割前应归属上述继承人共同共有。根据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产……应当经全体共同共有人同意。则毕亚茹病故前，在未取得共同共有人毕志刚的同意下，售卖诉争房屋属于无权处分行为。本案中崔之兰系毕亚茹的儿媳妇，对诉争房屋的权利现状应当是知情的，且房屋转让的价款明显低于市场价格，根据法律规定，不符合善意取得的法定情形，故崔之兰的受让行为不构成善意取得，其与毕亚茹之间的房屋买卖合同无效，毕志刚诉讼请求于法有据，该院院予以支持。毕志刚主张将诉争房屋产权恢复原状，该项诉讼请求涉及撤销房地产有关部门颁发的所有权证书，不属于民事案件受理范围，故该院不予处理。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第一款、第二十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第五十六条第二款之规定判决：一、崔之兰与案外人毕亚茹之间签订的房屋买卖合同无效；二、驳回毕志刚其他诉讼请求。案件受理费100元，由崔之兰承担50元，由毕志刚自行承担50元。原审被告崔之兰不服一审判决，向本院提起上诉称：1、崔之兰购买争议房产应适用善意取得制度。崔之兰并不是判决书认定的系毕亚茹儿媳妇，崔之兰已与毕志明离婚，崔之兰与毕亚茹交易系离婚后双方自愿进行的。对于毕亚茹是否有处分权利，崔之兰认为房屋产权证书显示所有人系毕亚茹，并且毕亚茹配偶是在2000年就去世了，毕志刚13年都未主张继承权，毕亚茹因治病无钱，故而卖房。崔之兰与毕亚茹交易是人所共知的事情，毕志刚并未提出异议，毕亚茹有权处置该房产。双方买卖后已办理产权变更手续，符合法律规定。2、争议房产交易价格合理。原审法院认定争议房产交易价格明显低于市场价格是错误的没有任何依据，由于毕亚茹住院需要医疗费，但毕志刚一分也未给付，故毕亚茹与崔之兰以500000元交易争议房屋的条件是：崔之兰与毕亚茹签订房屋买卖合同以后毕亚茹今后的医疗费、生活费及死后的丧葬费用等全部由崔之兰承担。在合同签订时谁也不知道后续会发生多少费用，现实际发生的医疗费60000-70000元，丧葬费等10000多元，已全部由崔之兰承担了。3、崔之兰已实际支付购房款500000元。崔之兰给付争议房产的价款系通过房产交易中心的资金监管进行的，根据原审法院调查确认崔之兰将500000元存到了房产交易中心的监管账户上，并已转账到毕亚茹名下。毕志刚称毕亚茹病重不可能到银行取款，只是毕志刚的一种猜测，从银行出具的证明可以认定毕亚茹确实本人亲自到银行办理了取款及账户注销手续，所以毕志刚的猜测是错误的。综上，崔之兰请求二审法院撤销原判决，驳回毕志刚诉讼请求。毕志刚在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意原审判决，请求维持原判。毕志明在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中述称：不同意原审判决，同意崔之兰的上诉请求。在二审庭审过程中，各方当事人均未举示证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋系毕亚茹与李秀英婚姻关系存续期间所取得，故应为夫妻共同财产。依据《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”之规定，在未有约定的情况下李秀英去世后涉案房屋的一半份额应作为其遗产由继承人继承。李秀英未立遗嘱处分自己的财产，故毕亚茹、毕志刚、毕志明作为其第一顺序继承人有权继承李秀英的遗产。《中华人民共和国继承法》第二十四条规定：“存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。”可见，遗产分割前不允许各个继承人处分遗产，各继承人对遗产不分份额地享有所有权，共同共有。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，毕亚茹签订买卖合同处分案涉房屋应征得毕志刚、毕志明的同意，现毕志刚主张本人对案涉房屋已出卖的事实并不知情且事后不予认可，而崔之兰未举示证据证明毕亚茹出售案涉房屋征得了毕志刚的同意，故毕亚茹的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，毕亚茹属于无权处分，因此，原审判决认定毕亚茹与崔之兰签订的案涉房屋买卖合同的无效正确，本院予以认同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”对善意取得的情形予以了规定。对崔之兰主张其购买案涉房屋时是善意的问题，如崔之兰与毕亚茹签订案涉房屋买卖合同时是善意的、支付了合理价款并办理了房屋产权登记，则崔之兰有权取得案涉房屋所有权。民法上的善意即为不知情，具体到本案中则指崔之兰不知案涉房屋的所有权状态为共同共有财产。崔之兰与毕亚茹小儿子毕志明原系夫妻，2013年10月17日双方离婚，故崔之兰在离婚当年10月25日与毕亚茹签订买卖合同时，对2000年10月7日婆婆李秀英去世，案涉房屋一半作为其遗产未予分割，由毕亚茹、毕志刚、毕志明三人共同共有的权利现状应当是知情的，因此，崔之兰购买案涉房屋时不符合民法上的善意，故对其该项上诉主张，本院不予支持。崔之兰虽称毕志刚13年都未主张继承权，其与毕亚茹交易人所共知，毕志刚并未提出异议，毕亚茹有权处置该房，但我国传统家庭习惯，父母只要有一方健在，子女一般不会要求分家析产，父母均去世后才会对父母的遗产进行分割，毕志刚一直未主张继承并不等于明确表示放弃继承的权利，且崔之兰也未举示证据证明毕志刚知道该笔交易而未提出异议的事实存在，故对其提出的上述主张，本院不予支持。关于崔之兰提出的案涉房屋交易价格合理及其已实际支付购房款500000元问题。如前所述毕亚茹系无权处分案涉房屋，共有人毕志刚不予追认，崔之兰购买房屋时又非善意，故崔之兰支付购房款500000元价格是否合理，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条及之规定，均仍可确定双方签订的房屋买卖合同无效，因此，对崔之兰以案涉房屋交易价格合理及其已实际支付购房款500000元为由，提出购房行为有效的上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔之兰负担。本判决为终审判决。审判长  刘松江审判员  刘炳柏审判员  安红霞二〇一五年六月八日书记员  鲍载金