浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉南民初字第1142号原告：嘉兴市南湖名胜发展有限公司。法定代表人：陈保良。委托代理人：李亚伟。高扬，浙江群策律师事务所律师。被告：浙ＸＸ源兰宝有限公司。法定代表人：戴平。委托代理人：倪加列，浙江南湖律师事务所律师。被告：中元建设集团股份有限公司。法定代表人：章锡根。委托代理人：岳河永。第三人：刘云。原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司（南湖名胜公司）因与被告浙ＸＸ源兰宝有限公司（下称华源兰宝公司）、中元建设集团股份有限公司（下称中元公司）、第三人刘云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年4月30日受理后，依法由审判员成剑斌独任���判，于2015年6月4日公开开庭审理了本案，原、被告委托代理人及第三人刘云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南湖名胜公司起诉称，因市区南湖路湖滨基础设施改造工程的需要，被告华源兰宝公司所有的位于南湖路路东122幢房屋列入政府拆迁范围。原告作为项目拆迁人，与被拆迁人华源兰宝公司于2008年1月2日签订《城市房屋拆迁（货币）补偿安置协议书》，约定原告应补偿华源兰宝公司的货币补偿款数额，该公司应保证搬迁腾空被拆迁房屋并交原告拆除。由于当时上述被拆迁房屋由华源兰宝公司出租给被告中元公司，作为中元公司的集体宿舍，需要中元公司的配合协议方能确定具体的搬迁期限，故双方当时在补偿协议中未明确约定被告华源兰宝公司履行交房义务的明确时间。此后各方就腾退等相关事宜多次交涉，有关政府职能部门就此事召开了专题会议，除明确被告中元公司负责转租给单位职工的被拆迁房屋的腾退工作外，且就职工在搬离被拆迁房屋后提供其他的承租房房源也作出具体安排。但至此两被告并未履行各自承担的义务，第三人刘云也继续占据被拆迁的房屋拒不搬离。上述行为已严重影响湖滨基础设施改造工程。故原告诉请判令：一、被告华源兰宝公司履行房屋拆迁补偿协议，向原告交付南湖路路东122幢206室、303室和304室被拆迁房屋（共计面积约38平方米）；二、被告中元公司、第三人刘云立即腾退所占用的上述房屋。被告华源兰宝公司答辩称，1981年3月嘉兴毛纺织总厂与被告中元公司的前身嘉兴地建二公司签订建房协议，约定由嘉兴毛纺织总厂承担工程所需要的全部资金、钢材、木材，嘉兴地建二公司承担全部水泥，红砖各承担50%。建成的房屋产权属于嘉兴毛纺织总厂，其中2000平方米长期租给嘉兴地建二公司供职工使用，按照对职工的收费标准向嘉兴毛纺织总厂缴纳房、水、电费用。嘉兴毛纺织总厂破产后，由华源兰宝公司依法取得该部分房屋所有权并办理了产权登记。嘉兴地建二公司经过多次改制，其原有权利义务由中元公司享有和承担。现所涉房屋列入政府拆迁范围，华源兰宝公司作为房屋所有权人依法选择货币补偿，于2008年1月2日与原告签订房屋拆迁补偿协议。后华源兰宝公司一直要求中元公司腾退并交还房屋，2014年11月14日向中元公司发出书面《租房清退函》，所涉房屋至今未能腾退系中元公司与第三人拒不搬迁造成，导致华源兰宝公司至今未能取得补偿安置协议的合同利益。要求法院依法判决。被告中元公司答辩称，房屋的建造、使用过程同意华源兰宝的相关陈述。中元公司在这次拆迁时，于2014年11月20日将华源兰宝公司的清退函告知了住户，���求他们配合清退，中元公司也与拆迁办多次联系，争取到了其他房源，由住户到其他地方继续租赁，并和已同意腾退的职工办理了腾退手续，并已在别处租赁了房屋。中元公司同意腾退涉案的房屋。第三人刘云答辩称，一、在房屋拆迁中，承租人有签订拆迁补偿安置协议的权利，并获得安置补偿，原告没有与第三人签订拆迁安置补偿协议，第三人作为承租人的法定权利受到侵害，因此该拆迁安置协议无效。同时第三人还是公房承租人，虽然有关部门提供了其他承租房源，但第三人有选择安置方式的权利，原告硬性指定安置方式，侵害了第三人的选择权，第三人有去外地定居的打算，廉租房安置方式对第三人没有实际意义。二、第三人于1993年毕业后分配到中元公司工作，1996年单位为照顾第三人结婚，分配三间房屋租住，该房屋实际用途已不是集体宿舍，而是福利性生活住房，第三人按照公房标准交纳房租，租金在工资中扣除。该房屋于2007年发布拆迁公告，2008年第三人与中元公司解除劳动合同，房屋承租关系延续。该房屋属于单位自管公房。要求驳回原告的起诉。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1.房产权、房屋所有权登记证明，证明座落于嘉兴市南湖路路东的被拆迁房屋的基本情况，其所有权人为华源兰宝公司，产权登记时间为2000年8月5日，该房产于2008年1月办理了注销登记。2．房屋拆迁货币补偿协议一份，证明原告作为拆迁人与产权人华源兰宝公司依法签订了货币补偿协议书，华源兰宝公司选择了货币补偿。3．租房清退函一份，证明华源兰宝公司于2014年11月14日向中元公司发出清退通知，要求其在2014年11月30日前清退所有中元公司的住户。4．通知一份，证明中元公司发出通知，要求房屋使用者积极配合��迁工作。5．会议纪要一份，证明2014年12月22日嘉兴市区城市有机更新工程指挥部协调原、被告各方有关房屋腾退工作。经质证，两被告对上述证据无异议；第三人对证据2的合法性有异议，对证据的真实性均无异议。两被告及第三人均未提供证据。本院认证：原告提供证据的真实性各方均无异议，能够证明案件相关事实，本院予以认定。关于证据2房屋拆迁货币补偿协议的合法性问题，由下文分析阐述。本院经审理，认定案件事实如下：位于嘉兴市南湖路路东122幢房屋由嘉兴毛纺织总厂与嘉兴地建二公司依据达成的协议而联合建造，约定产权归嘉兴毛纺织总厂所有，其中2000平方米左右由嘉兴地建二公司租赁给其职工居住使用，按嘉兴毛纺织总厂给职工的标准交纳租金。嘉兴地建二公司经改制成为中元公司。2000年华源兰宝公司在嘉兴毛纺织总厂破产后依法取得���屋产权，并办理了产权登记，但相应的房屋继续由中元公司供其职工使用。第三人刘云原系中元公司职工，中元公司提供了上述房屋中的206室、303室和304室房屋供其居住、使用（合计面积约38平方米，无单独的产权证），刘云于2008年与中元公司解除了劳动合同关系，但仍继续占用房屋。原告于2007年依法取得该地块的拆迁许可证，于2008年1月2日与华源兰宝公司达成拆迁协议，双方签订货币补偿协议。此后华源兰宝公司对中元公司进行催告，要求其清退占用房屋的中元公司职工，中元公司也对包括刘云在内的房屋实际占用人进行催告，要求其腾退房屋。但第三人刘云以其是房屋承租人，未享受福利房政策等为由拒绝腾退。庭审中，中元公司陈述与刘云的租赁合同终止时间是2014年，2015年没有续签。第三人刘云陈述其目前没有在房屋中实际居住。相关部门已提供其他租��房源，可供第三人继续以优惠的价格租赁使用。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，在该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。原告于2007年取得相应地块的拆迁许可证（嘉拆许字2007第2、3号），依照该条例的规定，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。根据规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。不能成达协议的，由房屋拆迁管理部门裁决。根据第三人的抗辩，本案争议焦点在于《房屋拆迁货币补偿协议》的合法性问题。第三人主张的依据是：1、第三人是房屋的承租人；二、原告没有依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定与第三人签订拆迁补偿安置协议，原告与华源兰宝的协议损害了第三人的权利。本案认为第三人刘云的抗辩理由不成立��理由是：1、该房屋的所有权人是华源兰宝公司，根据合同法的规定，承租人是指与房屋所有权人形成合法租赁关系的人，不包括与转租人形成租赁关系的次承租人，也不包括没有租赁关系，但实际占用使用房屋的人。第三人曾经作为中元公司的职工，根据中元公司与毛纺总厂的联建协议，以及中元公司的内部安排，合法使用涉案的房屋，但始终没有与产权人华源兰宝公司签订租赁协议、形成租赁关系；况且自2008年起，第三人与中元公司解除了劳动合同关系，已不是其内部职工，第三人对房屋的合法使用权利即使仍然存在，也是来源于中元公司与其形成的普通租赁关系，并且该租赁关系已因2014年年底中元公司没有与第三人继签租赁合同而终止。至于其交纳的水、电费是为自身实际使用房屋需要，与交纳房屋租金给产权人有性质上的差异，因此目前第三人刘云不能认定为房屋的承租人，双方也不形成事实上的租赁合同关系。2、《城市房屋拆迁管理条例》没有将拆迁人与承租人签订补偿协议作为拆迁人与被拆迁人签订安置补偿协议的生效条件，而是作为强制拆迁的先决条件。根据前文的阐述，第三人刘云并不是房屋的合同法意义上的承租人，退一步讲，其在原告与华源兰宝公司签订协议时即使具有承租人身份，但其承租人地位也是依照合同关系产生变化，合同到期承租人身份自然就终止，并非一尘不变。倘若说原告在2008年时即要求第三人立即腾退并主张强制履行，尚有可能对是否损害第三人权利存有争议，那么原告自愿选择在第三人与中元公司的租赁合同关系已经到期的情况下提起诉讼，要求第三人腾退房屋，并安排其他租赁房屋以相同的优惠价格供第三人使用。第三人再主张拆迁协议损害其合法权利，显然已无事实与法律��据。关于第三人主张其为公房承租人，或者应当享受房改政策的主张，其既未提供相应的公房承租证明，也与本案处理结果无关，第三人可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：第三人刘云于判决生效之日起十日内从嘉兴市南湖路路东122幢206室、303室和304室房屋（面积约38平方米）中搬离，将房屋腾空并交付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司。被告浙ＸＸ源兰宝有限公司、中元建设集团股份有限公司负有协助腾退的义务。案件受理费减半收取850元，由被告浙ＸＸ源兰宝有限公司、中元建设集团股份有限公司、第三人刘云共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  成剑斌二〇一五年六月二十三日书记员  张春琴