福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终5513号上��人（原审原告、原审反诉被告）：包文娟，女，1976年2月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：吴玉杰、陈昭森，福建航嘉律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福州来丰物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区长乐北路117号汉唐文化城内4座5层525号。法定代表人：陈小明，总经理。委托诉讼代理人：黄声春，福建格律律师事务所执业律师。上诉人包文娟因与被上诉人福州来丰物业管理有限公司（以下简称“来丰物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省台江区人民法院(2016)闽0103民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。包文娟上诉请求：1.撤销一审判决第三项，支持包文娟的诉讼请求。2.一、二审费用全部由福州来丰物业管理有限公司承担。事实和理由：一、一审法院未对包文娟提供的证据进行审查，导致作出错误的认定，判决错误。包文娟在一审过程中不但向一审法院提交了晋安源翔广告制作店出具的广告费发票，而且提交了包文娟与福州创鑫展示设计有限公司签订的《制作合同》及福州创鑫展示设计有限公司出具的65000元设计装修费用的《福建增值税普通发票》，证明了装修花费的费用。但一审法院未对包文娟提交证据进行审查、认定，错误的认为“包文娟提供的《制作合同》中乙方系‘福州创鑫展示设计有限公司’与其提供的《福建增值税普通发票》中的销售方‘晋安源翔广告制作店’并非同一主体”继而认为包文娟主张的装修费真实性无法认定，做出错误的判决。二、包文娟与福州来丰物业管理有限公司签的《榕城.淘宝夜市商铺租赁合同》约���月租金5000元，如一方违约导致合同提前终止的，违约方承担相应违约责任外，还应向守约方支付违约时租金标准两倍的违约金。双方签订合同后，包文娟向福州来丰物业管理有限公司交纳了店铺15000元合同保证金及预交的10月租金5000元，并支付了65000元设计装修费用,及16000元其他装饰费用。但福州来丰物业管理有限公司在明知该承租给包文娟的店面在未经过相关部门审批违法改变租赁场所功能的前提下，故意隐瞒事实与包文娟签订涉案合同，导致包文娟无法实现合同目的解除涉案合同的法律后果。福州来丰物业管理有限公司应当按约退还已收租金并承担违约责任。福州来丰物业管理有限公司答辩称：一、包文娟一审提交的所谓装修费用的书面材料完全是包文娟伪造虚构的，不应予以采信，且造成合同解除的原因是包文娟违约，一审法院驳回包文娟该项诉���是正确的。租赁场所由车位改造而来，来丰物业公司出租前已做了分隔，都是简易的结构，且包文娟所租的场地原来正好是来丰物业公司之前招商使用的店面，来丰物业公司对该租赁场地已经都作了各类装修了，所以包文娟根本不可能单装修就花费了8万余元。并且，包文娟租赁该场所仅是用来卖化妆品，也不可能花去这么巨额的装修费用。福州创鑫展示设计有限公司资质仅是承办设计、制作广告的资质，并没有建筑物装修资质，其不可能成为本案装修施工单位。制作合同没有签订时间，也没有开始施工时间，没有具体的施工内容如装修项目单价等。制作合同所附平面布置图所写明的制作时间是2016年3月16日，而本案租赁时间是2015年10月，完全不吻合，显然制作合同和平面布置图均是包文娟单方事后自行制作伪造的材料，完全不真实。包文娟提供的发票出票时间都是2016年3月17号或18号，这也与包文娟主张的装修时间2015年9月份足足相差了半年。结合包文娟提供的平面布置图的时间来看，更说明包文娟是在2016年4月13日起诉前于2016年3月16日才临时制作了上述。此外，包文娟也没有出示其支付装修款的付款凭证，不能证明包文娟实际支出了其主张的装修费用。包文娟也没有提供任何租赁场所的实际装修情况，例如照片等，根本无法证明其实际有进行了其所主张的装修内容。因此，包文娟要求赔偿装修费用的诉请毫无依据，应当予以驳回。二、租赁场所由台江路地下停车场改造而来，这是包文娟签订租赁合同时就已经知悉的，且包文娟对租赁场所已充分了解，自愿接受用于商业经营，不存在来丰物业公司隐瞒。租赁合同也附有平面图，且从实际场地看，租赁场所位于台江路地下，地下过道两边除改造停车位成为店面外，仍有众多的其他停车位并没有改造，完全是一目了然。包文娟签订合同时也已预见到了相关证件的办理是由包文娟自行负责的。来丰物业公司也没有隐瞒这一情况。三、包文娟实际经营使用租赁场所应当支付租金对价，且包文娟在来丰物业公司通知其解除合同及要求清场归还租赁场所时仍拒不交还租赁场所，包文娟的行为已构成严重的合同违约。包文娟应承担违约责任和自行承担其所谓损失。虽然公安消防大队有对来丰物业公司做出行政处罚，但是包文娟从2015年10月1日起就一直实际经营。且在包文娟欠租后，来丰物业公司2016年2月2日通知其解除合同并要求交还租赁场所，以及之后又于2016年3月21日书面再次要求其清场交还租赁场所，包文娟均拒绝交还租赁场所。包文娟一方面既然认为租赁场所无法继续经营使用，另一方面又继续控制使用租赁场所（有相应的水电费付款凭证为证��，拒不交还给来丰物业公司，包文娟的行为明显违背最基本的诚实信用原则，其无权向来丰物业公司主张任何权利，相反应承担合同根本违约的赔偿责任。四、2015年10月30日包文娟与来丰物业公司签订了补充协议，约定免租期变更为2015年11月，从2015年12月份按合同约定的月租金标准正常缴纳租金。因此，即使包文娟所称其在2015年10月初就收到相关部门通知停止营业，但其实际仍然继续营业，并以此为由要求来丰物业公司给予免租期。这说明包文娟对于租赁场所状况从签订合同时就是明知的，且在明知的情况下仍然愿意经营，因此包文娟现在所称的不知情或称来丰物业公司隐瞒完全不能成立。包文娟向原审法院起诉请求：1.确认解除包文娟与来丰物业公司之间签订的《榕城.淘宝夜市商铺租赁合同》；2.判令来丰物业公司返还包文娟合同保证金15000元及双倍返���预收租金10000元；3.判令来丰物业公司赔偿包文娟装修费用共计40500元；4.本案的诉讼费用由来丰物业公司承担。来丰物业公司向原审法院起诉请求：1.判令包文娟立即向来丰物业公司支付拖欠的租金2万元人民币；2.判令来丰物业公司不予退还包文娟缴纳的履约保证金1.5万元人民币；3.判令包文娟向来丰物业公司支付违约金1万元人民币；4.由包文娟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月5日，来丰物业公司为出租方（甲方）与包文娟为承租方（乙方）签订了一份《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》，约定：1.1甲方将位于福州市台江区台江西路的榕城淘宝夜市A07-1号商铺出租给乙方，租赁场所建筑面积为40平方米；…3.租赁期限：租赁期限从2015年10月1日起至2018年6月30日止，…甲乙双方约定计租时间自2015年10月1日起；4.2015年10月1日至2016年6月30日，每月租金5000元，免租一个月…；4.3.2乙方应于本合同签订之日起三日内，向甲方预付相当于第一个租赁年度一个完整月的租金(即人民币5000元，简称“预付租金”)…；5.1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后三日内向甲方支付相当于第一个租赁年度的3个月租金（即人民币15000元，简称履约保证金），…；5.2履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息，在合同期间乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日将履约保证金或其余额（如抵除或冲抵）无息退还给乙方：（1）乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按本合同约定退还租赁场所；（2）乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可的注销或变更地址手续；5.3任何乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金不予退还；6.1乙方已对租赁场所的设计规范状况及其建设现状（包括消防现状），包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需；…7.2乙方如因经营需要，需在店招位及招牌位设置招牌或广告时，具体设置方案需书面报甲方并征得其书面同意，招牌位的使用费及店招、招牌广告的制作、审批、安装、材料、维护、电费及使用期间的一切相关费用以及由此产生的责任均由乙方自行负责；8.1…经甲方书面批准后，乙方方可安装修设计文件进行装修工程并负担一切费用；…；12.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1）发生本合同约定的甲方有权提前解除的情形；2）乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；…12.4如有第12.3条款的违约责任情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所；12.5双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当��违约时月租金标准两倍的违约金；合同还约定其他事项。合同签订后，来丰物业公司将讼争商铺交付给包文娟使用。2015年9月12日，包文娟向来丰物业公司支付讼争商铺的合同保证金15000元以及2015年10月份的租金5000元。2015年10月30日，包文娟与来丰物业公司签订《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》，将《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》中第四条约定的免租月份2015年12月更改为免租月份为2015年11月份（即2015年11月份免交租金，2015年12月份按合同约定的月租金标准正常缴纳租金）。2015年10月12日，福州市台江区公安消防大队做出台公消函字[2015]第025号《函告书》，告知：台江路地下空间（停车场）及过街通道各经营户，台江路地下空间（停车场）及过街通道产权归属福州市城乡建设发展总公司，现委托来丰物业公司负责管理，原地下空间使用功能为停车场，现将部分停车位变更使用功能作为商场使用，未经建设和规划部门审批通过，商场相关消防审批手续也未办理，且各经营户存在无证经营现象，现责令来丰物业公司立即通知全体经营户停止营业和使用，恢复地下停车场使用性质。该份《函告书》作出后，送达给包括来丰物业公司以及包文娟在内的经营者。2015年10月23日，福州市台江区公安消防大队做出台公（消）行罚决字[2015]第0124号《行政处罚决定书》，对位于台江区台江路地下空间（停车场）及过街通道（来丰物业公司）进行检查，发现地下停车场变更为商场使用，未经消防安全检查擅自投入使用、经营，责令台江区台江路地下空间（停车场）及过街通道（来丰物业公司）停产停业，并处罚3万元。该份《行政处罚决定书》作出后，亦送达给包括来丰物业公司以及包文娟在内的经营者。2015年12月1日，因包文娟在��江区台江路地下停车场无照经营化妆品，福州市台江区工商行政管理局向其发出台工商责停通字（2015）NO0902101号《福州市台江区工商行政管理局责令停止相关经营活动通知书》，要求其停止相关经营活动。因包文娟拖欠10000元租金，2016年2月2日，来丰物业公司向其发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方之前签订的《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》，并于2016年2月20日前将租赁场所清场，并交还讼争场所。2016年3月14日，来丰物业公司向包文娟发出《清场通知》，再次要求包文娟于2016年3月21日前清场并交还讼争场所。因双方就赔偿事宜无法达成一致意见，包文娟遂诉至一审法院，并提出上列诉讼请求。来丰物业公司亦提出上列反诉请求。诉讼中，包文娟提出其于2016年4月30日将讼争场所的钥匙还给来丰物业公司。来丰物业公司则提出他们于2016年3月30日收回讼争场所���一审法院认为：包文娟与来丰物业公司签订的《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》以及《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定履行各自的义务。包文娟向来丰物业公司承租的讼争场所系地下停车场改作商场，未经建设和规划部门审批通过，商场相关消防审批手续也未办理，已被政府相关部门责令停产停业，双方当初签订合同将讼争场所用作经营性场所之用的目的无法实现，故包文娟诉请要求解除《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》以及《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》，一审法院予以支持。因包文娟在向来丰物业公司实际缴款时，来丰物业公司以“合同保证金”名目开具收款收据，故应认定双方是以实际行动变更合同中关于履约保证金的约定，双方的租赁合同已经解除，来丰物业公司理应退还该笔钱款，现包文娟诉请要求退还该笔合同保证金，一审法院予以支持。而来丰物业公司诉请要求没收履约保证金1.5万元没有事实与法律依据，一审法院不予支持。来丰物业公司将未经审批的地下停车场改为商铺出租给包文娟，而包文娟在签约时也未尽到谨慎审查义务，导致该份租赁合同无法继续履行，双方对该份租赁合同的解除均应承担责任。故包文娟要求来丰物业公司双倍返还预收的租金1万元以及来丰物业公司要求包文娟支付1万元违约金，一审法院均不予支持。关于包文娟要求来丰物业公司赔偿其装修费40500元的诉讼请求，一审法院认为由于包文娟提供的《制作合同》中乙方系“福州创鑫展示设计有限公司”与其提供的《福建增值税普通发票》中的销售方“晋安区源翔广告制作店”并非同一主体，对于包文娟所主张的40500元装修损失的真实性无法确认，故对于该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。根据双方签订的租赁合同，来丰物业公司将讼争场所出租给包文娟作为经营性场所之用，作为对价，包文娟每个月向其支付5000元的租金，但由于福州市台江区公安消防大队于2015年10月23日作出《行政处罚决定书》，已明确要求来丰物业公司不得将地下停车场作为商场使用，故来丰物业公司现要求包文娟按照合同原来的规定向其支付从2015年12月份至2016年3月份共计2万元的租金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一��包文娟与福州来丰物业管理有限公司签订的《榕城淘宝夜市商铺租赁合同》以及《榕城淘宝夜市商铺租赁合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、福州来丰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还包文娟合同保证金15000元；三、驳回包文娟的其他诉讼请求；四、驳回福州来丰物业管理有限公司的诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1437元，由包文娟负担1063元，福州来丰物业管理有限公司负担374元;反诉案件受理费463元,由福州来丰物业管理有限公司负担。本案二审期间，包文娟围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，包文娟提供逾期证据的理由不成立，故本院不予采纳。根���现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，应承担举证不能的法律后果。包文娟主张其因装修讼争店铺支出65000元，但根据其与福州创鑫展示设计有限公司签订的《制作合同》，工程交货时间为2015年9月30日，其于二审程序中提供的《情况说明》亦表明该装修项目于2015年9月30日完工，但是其提供的《平面布置图》显示的制图时间却是2016年3月16日，销售方为福州创鑫展示设计有限公司，票号为01198554的增值税发票的开票时间为2016年3月17日，上述证据明显存在矛盾，而包文娟亦未提供其支出装修费用的支付凭证，因此包文娟提供的证据不足以证明其因装修讼争店铺而支出65000元装修费用，原审法院不予支持其要求来丰物业公司赔偿40500元装修损失的主张正确，予以维持。对于包文娟要求来丰物业公司双倍返还预收的租金10000元的主张，包文娟主张来丰物业公司明知讼争店面未经相关部门审批违法改变租赁场所功能，并认为本案因来丰物业公司无法提供符合合同目的的租赁物导致合同目的无法实现，来丰物业公司系违约方，应按照合同约定双倍返还10000元租金，但根据双方合同第六条第6.1款的约定，包文娟已对租赁场所的设计规划状况及其建设现状（包括消防现状）充分了解，接受并认为适用于其经营所需，故原审法院认定包文娟未尽审慎义务，驳回其要求来丰物业公司双倍返还预收租金10000元的主张并无不当，予以采纳。综上所述，包文娟的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1062.5元，由包文娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年一月十八日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇