天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第914号原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司。法定代表人刘金明，总经理。委托代理人赵晓华，该公司法务部经理。委托代理人解方践，该公司副总经理。被告天津鑫乐天百货有限责任公司。法定代表人郑永哲，总经理。原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）诉被告天津鑫乐天百货有限责任公司（以下简称鑫乐天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理。受理后，依法由代理审判员夏叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿发公司的委托代理人赵晓华参加了诉讼活动，被告鑫乐天公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院���法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年9月1日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将天津经济技术开发区第三大街32号B区二层部分商铺出租给被告，租赁期限至2018年12月31日止。依据合同约定，被告应于每季度前五日已现金或支票形式向原告支付下一季租金。但自2014年起被告就屡屡拖欠租金，至起诉时，被告已拖欠2014年12月物业费、2015年1至3月租金、物业费和2014年度采暖费共计1761367.9元。依据合同约定，被告逾期超过10日支付租金，原告有权单方解除合同，收回商铺，并要求被告支付违约金。原告多次向被告催缴上述款项，被告虽书写承诺书，但始终拒付。故原告于2015年4月3日向被告发出解除合同公告，现诉至法院，请求判令：1、请求确认原告与被告之间2012年9月1日所签订的《商铺租赁合同》于2015年4月5日解除；2、被告向原告��付所欠租金95230.2元、物业费192047.6元、采暖费23731.8元，合计人民币311009.6元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（以日租金的3%为标准，计算自2015年4月6日至判决生效之日止）；4、诉讼费用由被告负担。原告向本院提交了如下证据材料：1、房产证，证明诉争部分房屋的所有权人为原告；2、2012年9月1日原、被告签订的商铺租赁合同书，证明原、被告之间存在租赁关系，合同约定了租金数额、交纳时间及逾期交纳将导致合同解除的后果；3、承诺书两份，证明被告在2014年底欠缴租金时还承诺支付有与原告继续合作的意向，原告也向被告进行了催缴；4、2015年3月3日原告发给被告的催缴律师函，以及被告2015年3月6日的签收回执，证明原告向被告催缴租金、物业费、采暖费，被告签收认可；5、天津开发区鸿发物业管理有限公司收到原告交纳的物业费的发票及被告2014年1月至11月交纳物业费的发票，证明被告交纳了2014年1月至11月物业费，自2014年12月起未支付物业费，原告已替被告向天津开发区鸿发物业管理有限公司支付了上述期间物业费；6、泰达热电采暖缴费的发票及天津开发区鸿发物业管理有限公司说明，证明原告已替被告交纳了包括涉诉房屋面积在内的全部13774.94平方米的采暖费。被告签收本院寄发的起诉状副本后未发表答辩意见也未提交相应的证据。经审理查明，原告系坐落于天津经济技术开发区第三大街32号一区一层28号、二区二层-2、3、6、7、11、12、13、14商铺的所有权人。2012年9月，原、被告签订了商铺租赁合同书，约定原告将坐落于天津经济技术开发区第三大街32号B区一、二层部分商铺出租给被告，建筑面积共计1151.47平方米。租赁期限自2012年9月1日至2018年12月31日。年租金为875762.75元，其中40%为房屋租金，60%为物业管理费用。租金自第二年起每年在上一年基础上递增5%，以此类推直至本合同终止。对于租金、物业费支付时间，双方约定被告在每季度前5日以现金或支票的形式向原告支付季度租金及物业费。被告延期支付租金超过10日的，原告有权解除合同，收回商铺。被告除应支付累计拖欠租金之外，还应自解除合同之次日起至实际支付拖欠租金之日止，按每日租金百分之三向原告支付违约金，并及时清理商铺内物品。关于其他费用部分，双方约定被告使用商铺发生的费用，水、电、燃气、供热、通讯、物业管理费、空调费及其他所有费用、政府指派费用等均由被告承担。关于合同解除，双方约定被告拖欠应付的租金、物业管理费或空调费等超过10天的，原告有权解除合同。原告���本条约定解除合同可采用书面形式通知被告，且自解除通知送达被告之日即产生合同解除之效力。原、被告签约后依约履行上述合同。2014年9月26日至9月30日期间，被告未按照合同约定支付2014年12月物业费49202.3元（875762.75×1.05×1.05÷365×31×60%）。2014年12月27日至12月31日期间，被告未支付2015年1月-3月租金95230.2元（875762.75×1.05×1.05÷365×90×40%）以及1月-3月物业费142845.3元（875762.75×1.05×1.05÷365×90×60%）。上述物业费用，原告已逐月向涉诉房屋的物业管理公司天津开发区鸿发物业管理有限公司足额交纳。2014年11月15日至11月25日，天津泰达津联热电有限公司通过1499号表计取的包括涉诉面积在内的13774.94平米消耗热量为182千焦，单价为每千焦103元，则被告在本合同项下应负担的该期间供热费为2436.6元（283×103÷13774.94×1151.47）。2014年11月26日至12月25日，上述表计取的消耗热量为751千焦，被告应负担的该期间的供热费为6466.1元（751×103÷13774.94×1151.47）。2014年12月26日至2015年1月25日，上述表计取的消耗热量为754千焦，被告应负担的该期间的供热费为6491.9元（754×103÷13774.94×1151.47）。2015年1月26日至2月25日，上述表计取的消耗热量为755千焦，被告应负担的该期间的供热费为6500.5元（755×103÷13774.94×1151.47）。2015年2月26日至2015年3月31日，上述表计取的消耗热量为440千焦，被告应负担的该期间的供热费为3788.4元（440×103÷13774.94×1151.47）。上述供热费合计25683.5元，被告均未支付。原告委托案外人天津开发区鸿发物业管理有限公司代为逐月交纳了上述1499号计量表计量的全部供热费用。2014年12月、2015年1月、3月，原告均就上述欠缴租金、物业费、采暖费向被告主张支付。被告分别于2014年12月25日、12月27日、2015年1月6日、3月6日承诺支付相关费用，但直至原告起诉，被告仍未依约支付上述费用。2015年4月2日，本院向被告寄发了本案全部诉讼材料，被告于2015年4月5日签收。以上事实有房地产权证、商铺租赁合同、承诺书、律师函、签收回执、解除合同公开告知函、物业费发票、供热费发票、说明及当事人陈述等证据证实。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告系涉诉面积商铺的所有权人，其与被告签订的商铺租赁合同，意思表示真实，内容合法，应为有效合同，对双方有约束力。被告应依合同的约定履行相应义务。依据原、被告合同约定，被告应于2014年10月1日至10月5日期间支付2014年10月-12月租金及物业费并于2015年1月1日至1月5日期间支付2015年1月-3月的租金及物业费，但被告未按照合同约定支付2014年12月物业费49202.3元及2015年1月-3月租金95230.2元、物业费142845.3元。至原告起诉时，上述费用逾期已远超10日。依据合同约定，原告有权据此解除租赁合同。被告于2015年4月5日签收本案诉状，应当认为原告已将解除租赁合同的通知告知被告，原告据此主张双方合同于2015年4月5日解除，符合法律规定，本院予以确认。被告欠付的2015年1-3月租金合计95230.2元应依约支付原告。原告该部分主张，本院予以支持。关于物业费部分，依据合同约定，被告应付未付2014年12月物业费49202.3元、2015年1月-3月物业费142845.3元，合计192047.6元。上述物业费用，原告已逐月向涉诉房屋的物业管理公司天津开发区鸿发物业管理有限公司足额支付。故原告主张被告支付上述物业费用，与法有据，本院予以支持。关于采暖费���分，依据合同约定，采暖费用由被告负担。依据被告的承租面积，其于2014年11月15日起至2015年3月31日应负担的供热费合计25683.5元，原告已委托案外人天津开发区鸿发物业管理有限公司代为缴纳了上述供热费，则其主张被告支付上述期间的供热费23731.8元，并无不妥，本院照准。至于违约金部分，依据合同约定，如果被告逾期支付租金导致合同解除，则自合同解除之次日至实际支付租金之日期间，被告需按每日租金的百分之三支付违约金，故被告应以日租金的3%即79元（875762.75×1.05×1.05÷365×0.03）为日标准，支付原告自合同解除之次日即2015年4月6日至本判决生效之日止的违约金。原告上述主张，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，��决如下：一、确认原、被告于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同书》已于2015年4月5日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津鑫乐天百货有限责任公司支付原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司2014年12月物业费49202.3元、2015年1月-3月租金95230.2元、2015年1月-3月物业费142845.3元、2014年11月15日至2015年3月31日供热费23731.8元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津鑫乐天百货有限责任公司支付原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司逾期付款违约金，以79元为日标准，支付期限自2015年4月6日至本判决生效之日止。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取为3050元，由被告负担，被告负担部分，由其在本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 夏 叶二〇一五年六月十日书 记 员 纪雅璇附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途��庭的，可以缺席判决。