贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0103民初5765号原告(反诉被告)蒋涛，男，1984年9月2日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人杨坤，贵州达德律师事务所律师。被告(反诉原告)肖定喜，男，1986年12月17日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人张蓓、吴念，贵州名恒律师事务所律师。第三人贵阳幸福树不��产经纪有限公司，地址贵阳市经济技术开发区清水江路榕筑花园B幢1层11号。法定代表人：薛怀琴,职务：总经理。委托代理人尤发明，男，1978年4月12日生，布依族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司员工。原告蒋涛诉被告肖定喜买卖合同纠纷一案，被告肖定喜在法定期间向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蒋涛及其委托代理人杨坤，被告（反诉原告）肖定喜及其委托代理人张蓓、吴念，第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称“幸福树”）委托代理人尤发明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告蒋涛诉称，原告经贵阳幸福树不动产经纪有限公司介绍认识被告，并于2016年4月29日原告与被告���幸福树三方共同签订《房屋买卖三方合同》，合同约定：被告向原告购买其名下所有的位于云岩区小关猫冲贵阳天誉城x号楼x单元xx楼x号的房屋，建筑面积89.36平方米，该房屋的总成交价552000元，买方于同年7月1日向卖方支付购房首付款192000元，卖方于同年7月1日前向贷款机构提交办理提前还款及抵押注销手续的申请，同时原告房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的原件交给第三人暂时保管，第三人代为买卖双方办理房屋权属转移手续并收取相应的居间费用。合同签订后，原告向买房时贷款的银行还清了全部贷款的本息，并办理抵押注销手续，但是被告没有按时履行合同义务向原告支付购房首付款。为此原告曾经多次催促被告履行付款义务，但是被告置之不理，拒不履行合同义务，被告的行为已经构成违约。另外该合同约定：被告逾期付款超过60天，原���有权解除合同。原告解除合同的，被告应按照总房款的20%向原告支付违约金，本案中该房屋买卖双方总成交价552000元，按照合同约定被告应当向原告支付违约金110400元，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、请求判令解除原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖三方合同》的合同关系；二、请求判令被告向原告支付违约金110400元，并判令第三人立即向原告返还原告的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；三、案件诉讼费用由被告负担。本诉被告肖定喜辩称，根据合同约定，蒋涛应于2016年7月1日前还清该房屋的抵押贷款并提交房屋抵押注销手续的申请，2016年7月15日前将房屋交付给肖定喜。但经被告肖定喜多次催促，原告蒋涛均以各种理由拖延办理相关手续，导致被告肖定喜不能于2016年7月1日将购房首付款存入房屋交易资金监管系统。因此，是原告的违约行为致使《房屋买卖三方合同》无法按合同约定正常履行，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告肖定喜诉称，反诉人与被反诉人及第三人签订《房屋买卖三方合同》，根据合同约定，被反诉人应于2016年7月1日前还清该房屋的抵押贷款并提交房屋抵押注销手续的申请，反诉人于2016年7月1日将购房首付款￥192000元通过资金监管划转方式支付给被反诉人，被反诉人应于7月15日前将房屋交付给反诉人。经反诉人多次催促，被反诉人均以各种理由拖延办理相关手续，被反诉人将房屋抵押注销手续办理完毕时已超过合同所约定的反诉人能够将购房首付款存入房屋交易资金监管系统的最后期限，因此，被反诉人的违约行为致使《房屋买卖三方合同》无法按合同约定正常履行，直接导致反诉人不能履行交付房屋首付款的义务，给反诉人造成了巨大的经济损失。为维护反诉人的合法权益，故诉至法院请求依法判令：一、解除反诉人、被反诉人及第三人共同签订《房屋买卖三方合同》；二、请求人民法院依法判决被反诉人向反诉人支付违约金￥110400元、赔偿反诉人已向第三人支付的居间服务费￥15000元，并双倍返还反诉人定金￥40000元，共计￥165400（大写：壹拾陆万伍仟肆佰元整）；三、反诉诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告蒋涛辩称，对方提到的还清抵押贷款和注销手续的申请，我方有证据证明，我方在合同约定的时间之前就提交了，但因为银行的原因没有在2016年7月1日前办理完注销手续。被告的反诉不成立。第三人幸福树述称，合同签订当天，原、被告及第三人三方约定，2016年7月15日交房，7月1日将首付款交至���金管理处。但原告蒋涛是否于2016年7月1日前向银行提交申请我方不清楚。肖定喜和蒋涛约定自行办理贷款手续，所以具体如何操作我们不清楚，我们只是等贷款办理下来再协助过户。第三人作为居间方的居间行为已经成立，原、被告解除合同第三人无意见，但是居间费用不予退还。经审理查明，2016年4月29日，原告蒋涛作为甲方（出售方）与被告肖定喜作为乙方（购买方），幸福树作为丙方（居间方）签订《房屋买卖三方合同》，主要约定：肖定喜向蒋涛购买位于云岩区小关猫冲贵阳天誉城x号楼x单元xx楼x号的房屋，房屋的总成交价552000元。合同第四条约定：乙方签约当日向甲方支付定金人民币大写贰万元整（20000），甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，��双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方未按本合同约定购买房屋，乙方已支付的定金不退……付款方式为按揭贷款，肖定喜于2016年7月1日前将购房首付款192000元以【直接支付】【□√资金监管划转】给甲方，余款人民币360000元由银行或公积金管理中心发放贷款以【直接支付】【□√资金监管划转】给蒋涛。合同第二条同时约定：该房屋的抵押情况为:该房屋已经设定抵押，尚欠贷款约人民币230000元，甲方应于2016年7月1日前向贷款机构提交办理提前还款及抵押注销手续的申请……合同签订后，肖定喜于同日向蒋涛支付定金20000元，向幸福树支付居间服务费15000元。蒋涛将涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交第三人幸福树保管。庭审中，肖定喜称2016年7月1日前，肖定喜根据双方合同约定的方式，欲通过资金监管划转方式向贵阳置业担保有限公司支付首付款，但因为蒋涛所出售的房屋仍未解除按揭抵押登记，故肖定喜无法将房屋首付款存入双方约定的资金监管账户。经贵阳市不动产登记中心查询，蒋涛的预购商品房抵押预告注销登记于2016年7月28日才被受理,蒋涛也一直未向肖定喜交付涉案房屋。因此被告肖定喜认为是原告蒋涛的行为构成违约，给肖定喜造成了巨大经济损失，肖定喜同意解除合同，同时提起反诉，请求如前。原告蒋涛向本院提交《个人贷款结清证明》一份，欲以证实蒋涛于2016年6月7日向中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行提交还款申请。提交《提前还款温馨提示》照片打印件一张，载明：“尊敬的客户：银行是经营资金的特殊行业，资金来源（存款）与资金运用（贷款）具有高度的计划性，根据贷款合同约定，提前还款属于客户主动违约行为���并会影响到银行整体资金运营和效益。为此，客户提前还款，银行视资金安排计划情况来确定是否同意客户提前还款。经审批同意后，客户需排队6个月以上才能办理提前还款，并收取6个月利息的违约金……”欲以证实蒋涛已于2016年7月1日前向银行提交申请，但因为银行的原因未能在7月1日办理提前还款及抵押注销登记，蒋涛已经积极履行自己的义务，肖定喜不一定要通过资金监管方式向蒋涛付款，肖定喜可以直接将首付款用现金方式支付给蒋涛，原告因此提起诉讼，请求如前。另查明，2016年12月14日，经本院向贵阳置业担保有限公司查询，该公司出具《情况说明》一份，载明：“我公司办理二手房交易资金监管手续，在卖方房屋存在按揭抵押情况下，房屋不具备交易条件，不能进行交易，因此不能办理交易资金监管手续，卖方不能将购房���金存入我公司监管账户。为维护买卖双方合法利益，卖方需还清按揭并办理注销抵押后，房屋才具备交易条件，我公司才能为买卖双方办理房屋交易资金监管手续。”以上事实，有《房屋买卖三方合同》、《情况说明》、原、被告、第三人陈述及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证、审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同第四条约定双方的付款方式为通过资金监管划转，而资金监管划转的前提是蒋涛应于2016年7月1日前还清涉案房屋的按揭贷款并办理完毕抵押注销手续，本案中，蒋涛在2016年7月1日前向银行提交提前还款申请，因银行的原因未能于2016年7月1日办理完毕，导致肖定喜未能在2016年7月1日前将购房首付款存入指定资金监管账户，故肖定喜在本案中，并未违约。对于蒋涛要求解除三方签订《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，因肖定喜及幸福树公司均同意解除，故对该项诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告肖定喜要求解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求一并予以支持。对于蒋涛要求肖定喜向其支付违约金110400元的诉讼请求，因肖定喜并未违约，故蒋涛的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。鉴于三方均同意解除合同，故在完成解除合同的相关手续后，第三人应将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》归还原告。因反诉被告蒋涛已按照合同第四条约定于2016年7月1日前向银行提交提前还款申请，故反诉被告蒋涛的行为亦未违约，故反诉原告肖定喜要求反诉被告蒋涛支付违约金110400元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但参照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，肖定喜已向蒋涛支付定金20000元人民币，现因双方合意解除合同，且双方均未举证证明对方违约，定金转为购房款的条件因不可归责于双方当事人的原因未能成立，蒋涛应将20000元定金返还肖定喜，对肖定喜要求蒋涛双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院予以支持20000元，超出部分，本院不予支持。因肖定喜支付的居间服务费15000元由第三人幸福树收取，肖定喜可就该法律关系另行主张权利，肖定喜要求蒋涛赔偿其向第三人幸福树支付的居间服务费15000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蒋涛、被告（反诉原告）肖定喜、第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖三方合同》；二、原告（反诉被告）蒋涛于本判决生效后十日内一次性返还被告（反诉原告）肖定喜定金人民币20000元；三、第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司于《房屋买卖三方合同》解除后十日内归还原告（反诉被告）蒋涛《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；四、驳回原告蒋涛其余诉讼请求；五、驳回反诉原告肖定喜其余诉讼请求。本诉案件受理费10424元，减半收取5212元，由原告蒋涛负担（已预交），反诉案件受理费3608元，减半收取1804元，由反诉原告肖定喜承担1504元，由反诉被告蒋涛承担300元（此款肖定喜已预交，蒋涛在履行本判决时将自己应承担部分一并支付给肖定喜）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨嘉慧二〇一七年一月六日书记员  王 静