海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第327号上诉人（原审被告）五指山福安房地产开发有限公司。法定代表人康聪鸿，该公司董事长。委托代理人李惠周，海南福安集团副总裁。委托代理人罗以平，海南金裕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）五指山市国土环境资源局。法定代表人吴云，该局局长。委托代理人谢云，该局工作人员。上诉人五指山福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）因与被上诉人五指山市国土环境资源局（以下简称国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第363号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月9日立案受理并依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月30日，被告经招标竞得编号为WZSJS-2012-11地块，位于五指山市水满乡水满村委会新民村周边土地，土地面积为23335.6平方米，出让价款为995万元。2013年11月25日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定原告将编号为WZSJS-2012-11地块，位于五指山市水满乡水满村委会新民村周边土地，土地面积为23335.6平方米的土地出让给被告，出让价款为995万元，出让年限为40年。合同约定定金为298万元,被告应于合同签订之日起30日内一次性付清出让价款，原告于2013年12月30日前将现状土地条件的土地交给被告。合同还约定被告不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金，延期付款超过60日，经原告催缴后仍不能支付出让价款的，原告有权解除合同，被告无权要求返还定金，原告并可请求被告赔偿损失。原告未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，被告有权要求原告按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给被告造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。合同签订后，原告依约将土地交付给被告使用。被告于2013年12月4日缴纳了定金298万元，但一直未缴纳剩余的土地出让价款697万元。2014年2月27日，原告作出五土环资字[2014]121号《关于催缴WZSJS-2012-11地块国有建设用地使用权出让价款和违约金的通知》，要求被告自收到通知之日起五日内向原告缴纳土地出让价款697万元及违约金。被告于2014年3月13日收到该通知。收到通知后，被告仍未缴纳土地出让价款697万元。另查明，2012年10月8日，五指山市人民政府以五府函[2012]288号《关于办理WZSJS-2012-11地块农用地转用及土地征收手续的批复》，同意将本案宗地由农用地转为建设用地。该宗地现状为一般农用地，地上种植了槟榔、橡胶等经济作物，青苗补偿已完成，被告已将该宗地上部分土地进行了平整，在未平整的土地上确有一座年代久远的坟墓。原审法院认为，原、被告之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。双方当事人应按照合同的约定履行权利义务。原告在签订合同后即将土地交付给了被告使用，被告亦对该宗地上的部分土地进行了使用。但被告未能按照合同的约定向原告缴纳土地出让价款，已违反合同约定，故原告诉请要求被告支付未缴纳的土地出让价款于法有据，该院予以支持。根据双方合同约定，被告应于合同签订后的30日内将土地出让价款支付给原告，但从2013年11月25日签订合同之日至今，被告仍未能支付土地出让价款给原告，被告的行为已构成违约，原告诉请要求被告从2014年1月1日按照合同约定每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，理由充分，该院予以支持。被告辩称因该宗地上有一座古坟墓，且该宗地未能达到三通一平的条件导致被告无法对该宗地进行开发，被告可以行使先履行抗辩权而不向原告缴纳土地出让价款。但根据双方合同的约定，原告向被告出让的土地条件是现状土地的出让，并没有要求将该宗地达到三通一平的条件，且原告亦依约将土地交付给了被告，故对被告该项辩称原审法院不予采纳。而被告因该宗地上的古坟墓不能迁移影响开发而行使先履行抗辩权，双方在合同中并未有相应的约定，被告可以与原告协商解决。因此被告的该项辩称原审法院亦不予以采纳。至于被告辩称本案土地没有办理农用地转为建设用地手续，但根据原告提交的证据来看，五指山市政府已于2012年10月8日同意将该宗地由农用地转为建设用地，且被告已对该宗地进行了部分平整，被告的此项辩称该院亦不予采纳。综上，原告的诉请于法有据，理由充分，该院予以支持。经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告五指山福安房地产开发有限公司应于判决书生效之日起十日内向原告五指山市国土环境资源局支付土地价款697万元及违约金（违约金按合同约定每日按迟延支付款项1‰计算，从2014年1月1日起计算至实际履行完毕之日止）。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60590元，由被告五指山福安房地产开发有限公司负担。上诉人福安公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销五指山市人民法院（2014）五民初字第363号民事判决，改判驳回被上诉人在一审中的诉求；2、本案第一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、被上诉人出让给上诉人的涉案土地，按照《土地管理法》第46、47条规定，国家征收土地的，由县级以上地方人民政府组织实施。但是，被上诉人至今尚未完成征地工作，即这宗地块的征收集体农用土地的征收法律手续未完成。对该宗地上的附着物——村民的一座古墓尚未迁移和补偿。被上诉人在未完成土地征收法律手续、与村民对出让地还存在争议的情况下，就把土地出让给上诉人，是不合法的，是违约行为。现在宗地上附着物的补偿工作被上诉人还需继续完成，但至今还未办妥。原审认为出让土地为现状出让，认定被上诉人出让的土地符合出让条件，这是对法律的错误理解。二、按照《海南经济特区土地管理条例》第33、38条的规定，国有土地使用权出让，应当坚持项目带土地的原则，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。土地供应方案，应当包括出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地方式、供地时间等。但是被上诉人出让涉案土地时，没有达到规划设计的“三通一平”条件，上诉人对该宗地无法开发建设。原审以合同中没有要求对该宗地达到“三通一平”的条件为由，认定被上诉人没有违约，这一认定于法无据。根据以上事实和理由，按照《合同法》第67条规定，上诉人有权按照法律规定行使先履行抗辩权。在被上诉人没有解决好土地征收遗留问题和土地平整达到“三通一平”条件之前，并且给上诉人提供合法无争议的土地后，上诉人才履行缴清土地出让金的义务。原审判决上诉人支付出让金及违约金，属违法裁判。希望二审法院支持上诉人的上诉请求。为证明其主张，上诉人向本院递交以下证据：1、《新村村委会一、二、三村小组土地征用补偿费分配方案》；2、《水满乡人民政府关于要求拨付水满乡仙鹿湖度假村项目用地青苗及土地补偿款等费用的请示》；3、《水满村新民新新民旧村土地征用补偿费分配方案》。上述证据证明涉案土地未完成征地工作。4、规划图，证明政府规划了通往涉案土地的道路，但至今该路未修通。被上诉人国土局答辩称，本案诉争的土地已经履行完出让报批手续，且已完成征地工作。上诉人竞得该地后，与被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》，其应该按照合同履行权利义务。原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。为证明其主张，被上诉人向本院递交以下证据：1、五府函（2012）288号《五指山市人民政府关于办理WZSJS-2012-11地块农用地转用及土地征收手续的批复》；2、五土环资字（2012）377号《五指山市国土环境资源局关于办理WZSJS-2012-11地块农用地转用及土地征收手续的请示》；3、《五指山市国土环境资源局关于五指山市WZSJS-2012-11地块土地权属情况说明》。证明涉案土地已经完成征收手续。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议；对证据4的真实性有异议。上诉人对被上诉人提交的3份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议。经与原件核对，结合当事人的举证质证意见，本院对上述证据认证如下：对上诉人提交的证据1-3、被上诉人提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。因上诉人的证据4未加盖公章，对该证据的真实性不予确认。本院二审与原审认定的事实及对当事人在原审提交的证据的认证意见一致，对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院民事案件案由规定》第77条第（1）项的规定，本案案由应定为建设用地使用权出让合同纠纷。原审法院将案由定为出让国有土地使用权合同纠纷不当，本院予以纠正。本案的争议焦点是被上诉人请求上诉人支付剩余土地出让金697万元及按每日1‰计付违约金是否有事实根据和法律依据。上诉人主张涉案土地未达到规划设计的“三通一平”条件，且该地上尚有一座坟墓未搬迁，上诉人得以行使先履行抗辩权，未缴纳剩余土地出让金不构成违约。本院认为，首先，合同约定上诉人应自合同签订之日（2013年11月25日）起30日内付清土地出让金，被上诉人按土地现状于2013年12月31日前交付土地。即上诉人的履行期限先于被上诉人。合同未约定一方当事人必须以另一方当事人的履行为其履行义务的前提条件，即未约定履行的先后顺序。因此，上诉人主张被上诉人为先履行义务一方，其享有先履行抗辩权，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。其次，合同约定被上诉人的主要义务是按现状交付土地，上诉人的主要义务是支付土地出让金。根据审理查明的事实，涉案土地除一座坟墓外，其余所有的土地补偿款、青苗及地上附着物补偿款均已发放到位，上诉人在签订合同前亦充分了解该地现状。现被上诉人已将土地交付上诉人，完成了主要的合同义务，上诉人在合同履行期间及被上诉人催收后仍未履行其合同主要义务，已构成违约。至于搬迁坟墓等后续工作，仍应由被上诉人负责，如因被上诉人懈怠给上诉人造成损失，上诉人可以根据合同约定另行向被上诉人主张。上诉人以尚有一座坟墓未搬迁为由不予支付剩余土地出让金，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。上诉人另主张涉案土地未完成农用地转建设用地审批手续，不具备出让条件。本院认为，农用地转建设用地属于行政审批事项，应履行何种审批手续，属被上诉人的职责范围。现被上诉人主张其已根据国家法律法规以及本省的土地政策履行报批手续，五指山市政府于2012年10月8日批复同意，该地现已由农用地转为建设用地，有事实根据和法律依据，本院予以采纳。上诉人主张该地未完成审批手续，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。原审法院判决上诉人支付剩余地价款697万元及根据合同约定按每日1‰计付违约金有合同依据、事实根据和法律依据，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60590元，由上诉人五指山福安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈玫伊审判员  陈 杰审判员  杨 洁二〇一五年六月十一日书记员  王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月16日印制（共印20份）