重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初12271号原告：刘远桥，女，1970年9月5日出生，汉族，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：刘行，重庆立万律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗建华，重庆立万律师事务所律师。被告：重庆兴龙湖置地发展有限公司，住所地重庆市北部新区人和街道龙湖西路135号，统一社会信用代码91500000774893738F。法定代表人：吴亚军，董事长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴勤勇，重庆百君律师事务所律师。原告刘远桥与被告重庆兴龙湖置地发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，被告重庆兴龙湖置地发展有限公司在法定期限内向本院提出管辖异议申请，本院依法裁定驳回其管辖异议申请。由审判员胡可萍独任审判，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告刘远桥的委托诉讼代理人刘行，被告重庆兴龙湖置地发展有限公司的委托诉讼代理人杨艳红到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院于2016年12月8日组织双方当事人进行庭前质证。并依法经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员赖立瑜、何柳组成合议庭，于2017年1月11日再次公开开庭进行了审理。原告刘远桥的诉讼代理人刘行，被告重庆兴龙湖置地发展有限公司的委托诉讼代理人杨艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告刘远桥向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告199万元，并向原告支付资金占用利息（从2014年7月1日开始至付清之日按中国人民银行同期贷款利息计算）。事实和理由：2014年6月30日，原告与被告售房部工作人员口头协议购买被告开发的位于重庆市渝北区天山大道西段32号江与城商业地块的房屋门面2间。同日，原告向被告付款199万元预付款。但经原告多次催促，被告一直未与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，也不向原告退还预付款，原告遂起诉。被告重庆兴龙湖置地发展有限公司辩称：一、原告所述不属实，原被告之间没有就江与城项目商铺的买卖有过任何联系和沟通，更没有建立任何口头或书面合同关系。二、原告称案涉199万元在POS机上刷卡消费的款项系为自己支付购房款的说法不能成立，除付款凭据外，没有任何其他证据，而且与常理常情和交易习惯相悖。三、原告在龙湖POS机上刷卡所支付的款项是为案外人支付的房款。原告为证明其诉讼请求，向本院举示了如下证据：1、土地权属登记申请书及竣工验收备案登记证，证明案涉项目是被告开发建设；2、售房部沙盘照片3份，证明案涉项目对外进行了公开宣传及销售；3、转账凭证，证明原告向被告公司转账199万元的事实，原告刷卡时间为2014年6月30日，均是在被告的POS机上刷卡消费的；4、（2015）渝北法民初字第12272、12273号民事判决书，证明被告和陈尚容约定的付款时间为2014年4月30日、6月30日、11月30日，除了2014年4月30日的房款外，陈尚容均未支付房款；2015年6月12日被告向陈尚容发出解除合同通知书，双方合同于2015年6月15日解除；法院生效判决已予以认定；5、（2015）渝北法民初字第11054、11053号民事判决书，证明内容同证据4；6、（2015）渝一中法民初字第01156号民事裁定书，证明被告与中征公司发生纠纷，在达成协议后撤诉；7、至2016年11月16日止被告已销售房屋的商品房买卖合同，证明被告向不特定的业主出售的房屋，而重庆中征商业管理有限公司并没有向原告购买任何一套房屋，被告陈述的事实不属实；8、重庆中征商业管理有限公司工商档案信息，证明其经营范围含有楼盘代理销售。被告对原告的证据质证后发表如下意见：证据1中权属申请书的真实性无异议。备案登记证是复印件，真实性无法核实，但对案涉项目是被告开发建设没有异议；对证据2真实性无法确认，地点与时间均没有显示，但对案涉项目是被告在销售的事实无异议；对证据3的真实性无异议，原告刷卡消费199万元属实，是代重庆中征商业管理有限公司支付的房款；对证据4、5的真实性无异议，但与本案无关，原告是代重庆中征商业管理有限公司支付的房款，不是代陈尚容和李明扬支付的房款；对证据6的真实性无异议，能够证明是原告代重庆中征商业管理有限公司支付房款的事实。对证据7的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的，与本案无关，原告所购房屋是位于渝北区天山大道西段32号2-8、2-9号房屋。对证据8的真实性无异议，但与本案无关。被告为证明其抗辩意见，向本院举示了如下证据：1、房屋产权证，证明被告在2014年4月15日取得了渝北区天山大道西段32号所有房屋的大产权证，房屋是现房，可以签订《重庆市商品房买卖合同》，也可以办理交房和过户，如原告所述属实，不可能长达两年既不签订认购协议，也不签订《重庆市商品房买卖合同》；2、重庆中征商业管理有限公司的情况说明和收据存根，证明原告通过POS机刷卡消费方式向被告支付的199万元实际是代重庆中征商业管理有限公司支付的购房款；3、整体购买协议及补充说明，证明重庆中征商业管理有限公司和去来公司为购买被告开发的江与城项目6-11地块商业组团，与被告签订协议；4、商品房买卖合同2份，证明2014年6月30日，对原告称所购的两套房屋被告已与重庆中征商业管理有限公司签订了合同；5、一中院诉讼案件中的诉状、庭审笔录、商品房整体购买协议；证明被告和中征公司建立了整体购买商铺的买卖合同关系。原告对被告的证据质证后发表如下质证意见：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但原告本人并不知道中征公司和被告的约定，原告是向被告购房的，中征公司只是收取了1万元的好处费。原告也没有收到退款23.5万元。对证据3的真实性不清楚，关联性存在异议，不具备对抗效力。原告向被告付款时被告及中征公司、去来公司均未向原告出示该协议，原告不知道该协议的存在；该协议名为整体销售协议，实为代销协议。对证据4形式上的真实性无异议，认可印章的真实性，但不能达到被告的证明目的，不能否认原被告之间存在买房的协商行为；对证据5的真实性无异议，但不具备关联性，该案系撤诉结案，对相关事实没有进行真实的庭审。本院认为：原告证据4、5系案外人与被告之间因商品房预售合同产生的纠纷，其房屋未包含在被告与重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司的合同范围内，与本案无关，本院不予采信。对双方的其余证据本院予以采信。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：被告于2014年4月15日取得位于重庆市渝北区天山大道西段32号的房屋产权证。2014年6月30日，被告作为出卖人，重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司作为买受人签订《商铺整体购买协议》，约定买受人整体购买出卖人开发的江与城项目6-11地块D区商业组团的84套房屋。为方便办理产权证，双方将该84套商铺之每一套商铺分别订立认购书及商品房买卖合同。其中，部分商铺由买受人中的重庆中征商业管理有限公司名义与出卖人订立认购书及商品房买卖合同，部分商铺由买受人中的另一主体即重庆去来商贸有限公司名义与出卖人签订认购书及商品房买卖合同；但由于单独的每套房屋的商品房买卖合同不便体现整体购买的真实情况，也不便反映有关整体购买的特殊约定，故出卖人和买受人双方特订立本协议。买受人要求在本协议签订一年内，在买受人付清全部84套商铺商品房买卖合同约定的当期购房款后，每一套商铺可更名一次（即变更买受人，指买受人将其针对一套商铺或多个商铺买受人的权利义务转让给他方，变更的方式是由买受人向出卖人提出申请，由出卖人另行与买受人指定的新的买受人针对拟变更的商铺签订商品房买卖合同）等内容。同日，被告与重庆中征商业管理有限公司对位于重庆市渝北区天山大道西段32号2-8、2-9号房屋分别签订了《重庆市商品房买卖合同》，办理了网签。陈尚容是该《重庆市商品房买卖合同》中重庆中征商业管理有限公司的代理人。2015年，被告以重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司作为被告向重庆市第一中级人民法院提起（2015）渝一中法民初字第01156号民事诉讼，要求其支付房款差额及违约金，并判令其配合在房屋登记机关办理《商铺整体购买协议》项下已被解除的47套房屋的《重庆市商品房买卖合同》的网签注销手续。后被告向重庆市第一中级人民法院撤回了起诉。被告在诉状中明确重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司已取得37套房屋的产权证。另查明：2014年6月30日，原告在被告售房部的POS机上刷卡消费199万元。原告收到收据1份，载明：交款单位刘远桥，收款方式POS，人民币贰佰万元整，收款事由订金，中征10000，龙湖1990000；收据上加盖重庆中征商业管理有限公司财务专用章。原告自己提交的收据上陈尚容写明：此笔款项连带担保人陈尚容，担保日期2016.6.30-2018.6.29。原告对交款的经过陈述如下：2014年6月30日下午4点左右，陈尚容带我到龙湖江与城售房部刷卡交款199万元，收款人是售房部穿龙湖工作服的工作人员。陈尚容介绍我到龙湖去买房子，告诉我可以选最好的位置，整个过程都是陈尚容给我介绍的，龙湖的其他工作人员也在沙盘上做了一些介绍，介绍的是楼盘的位置、规划。买房看房都是陈尚容陪同，只有一次龙湖的工作人员陪同看房。我和陈尚容协商选定的是208和209两个商铺，缴纳的199万元是作为两个商铺的定金，总价款可能是300多万元。我认为199万元就是个定金，所有也没有要求龙湖签订合同，但龙湖给我出具了收据。当时没有认真看收据上的印章，收据是收银台收款后直接给我的。当时没有意识到收据的印章是重庆中征商业管理有限公司财务专用章。陈尚容的签字是2016年5月，我要求龙湖办证未果，由于之前所有的事情均经过了陈尚容，故要求陈尚容带我去龙湖办证，陈尚容就写上上面的文字。陈尚容说钱是龙湖收的，房子也是龙湖卖的，证也是龙湖办理，钱如退不出来，她就承担连带责任。交了定金后，我就回贵州，中途偶尔回重庆，联系陈尚容，她也在忙。所以一直都没有签订合同。当天下午在陈尚容的车行里，她说要交费，我就叫陪同的朋友刷了10000元给她，我认为是购买好位置的好处费。重庆中征商业管理有限公司情况说明内容为：2014年6月30日，我公司和另一公司与兴龙湖签订《商铺整体购买协议》，购买其开发的江与城项目6-11地块商业组团84套商铺，为方便产权证的办理，我们与兴龙湖就该84套商铺每一商铺分别签订《重庆市商品房买卖合同》。按《商铺整体购买协议》的约定，我公司有权将购买商铺的权利义务转让给他人。因刘远桥有意向我公司购买以我公司名义和兴龙湖签订《重庆市商品房买卖合同》的其中两个商铺（房屋坐落于重庆市渝北区天山大道西段32号2-8和2-9）。我公司与刘远桥口头约定：刘远桥于2014年6月30日先向我公司支付两个商铺的订金200万元，余下的房款在2014年12月15日向我公司付清，在其向我公司付清房款后，我公司再向兴龙湖申请将2-8和2-9两个商铺更名给刘远桥，由兴龙湖与刘远桥直接签订《重庆市商品房买卖合同》。所以刘远桥在龙湖售房部以POS刷卡消费的方式代我公司向兴龙湖支付了我公司应向兴龙湖支付的部分房款199万元。另10000元刘远桥另行支付给了我公司，我公司向刘远桥出具了收据。因刘远桥未按合同约定支付余下的房款，我公司也未向兴龙湖申请将上述两个商铺更名给刘远桥。且我公司已委托他人向刘远桥指定的账户退还了23.5万元。对于陈尚容的身份，原告称陈尚容向其陈述其本人在被告处有关系，可以低价购房，事实上陈尚容是代理重庆中征商业管理有限公司销售房屋的人。被告称陈尚容本人在被告处购买了多套房屋。在被告与重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司的房屋买卖关系中是重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司的代理人。被告明确，被告与重庆中征商业管理有限公司就位于重庆市渝北区天山大道西段32号2-8、2-9号房屋分别签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除。由于重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司的房款是征对84套房屋支付，并没有锁定特定的房屋，故原告的199万元抵作了未解除合同部分的房屋房款。原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，理由如下：1、原告举示的证据最直接的证明只能证明其以POS机刷卡消费的方式在被告处支付了199万元。其消费后所持有的收据上是加盖的重庆中征商业管理有限公司财务专用章，其陈述收到收据时没有意识到印章是谁的不符合常理。2、即使其在收到收据时没有意识到印章问题，也不能说明其与被告之间建立了房屋买卖合同关系。原告并不是直接到被告的售房部购买房屋，而是经陈尚容介绍，多次陪同看房人员均为陈尚容，而不是被告的工作人员。陈尚容的身份是重庆中征商业管理有限公司在其与被告的《整体购买协议》的代理人，其只能代表重庆中征商业管理有限公司，没有证据证明其在给原告介绍购房的过程中代表的是被告。3、原告持有的收据上载明的另10000元是重庆中征商业管理有限公司收取的订金，但按原告陈述，其付给陈尚容的10000元系好处费，原告的陈述与收据载明的事实是相互矛盾的。4、原告在没有签订合同情况下，也是先找陈尚容要求其处理，陈尚容也认可承担连带责任。对于原告提出的被告与重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司之间系包销关系的说法。对于包销关系，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条规定出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。被告和重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司之间的法律关系不属于本案的审理范围。即使双方之间是包销关系，作为包销人的重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司也只是以被告的名义对外销售。但重庆中征商业管理有限公司向原告出具收据行为表明其是以个人的名义收取的原告的房款，而不是以被告的名义收取。原告在被告POS机上刷卡消费的行为只能认定为代重庆中征商业管理有限公司付款的行为。而从被告所举示的证据看，被告于2014年6月30日与重庆中征商业管理有限公司、重庆去来商贸有限公司签订的《商铺整体购买协议》，并按该协议的约定就重庆市渝北区天山大道西段32号2-8、2-9号房屋分别签订了《重庆市商品房买卖合同》，并办理了合同网签手续。同日，原告在被告处以POS消费199万元。此时，重庆中征商业管理有限公司也应当向被告支付房款。之后双方对2-8、2-9房屋的《重庆市商品房买卖合同》予以了解除，被告将原告的房款抵作了未解除部分房屋的房款并无不妥。综上，被告所举示的证据更能证明案件事实，不能认定原被告之间存在房屋买卖合同关系，原告要求被告返还其POS消费的款项没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告刘远桥的诉讼请求。本案受理费22710元，由原告刘远桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 胡    可    萍人民陪审员 赖立瑜人民陪审员何柳二〇一七年一月十九日书 记 员 吴    朋    爱