广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16830号上诉人（原审被告）：ＸＸ芳，住广东省博罗县。委托代理人：刘开正，广东天旗律师事务所律师。委托代理人：张婉幢，广东天旗律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：曾永生，该公司经理。委托代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。委托代理人：岳志强，该公司经理，联系地址。上诉人ＸＸ芳因与被上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司（以下简称亚洲行公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。ＸＸ芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回亚洲行公司的全部一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由亚洲行公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。2015年11月5日，ＸＸ芳与亚洲行公司签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的同时，双方还签订了《租赁合同确认书》，两份文件均在ＸＸ芳签字后，被亚洲行公司以盖章为由拿走，至今未返还给ＸＸ芳。根据《租赁合同确认书》中的优惠方案，双方约定的三年租金分别是6165元/月、6850元/月、7635元/月，该租金已经包括管理费在内，应当按照这个标准支付租金。双方还约定在第二季度及第四季度（即4月份及7月份）免除ＸＸ芳的租金。但在ＸＸ芳租赁涉案商铺的第一个月，亚洲行公司就要求收取ＸＸ芳1000多元的管理费，ＸＸ芳向亚洲行公司索要《租赁合同》及《租赁合同确认书》无果，被迫交纳管理费。第二、第三个月仍然如此。第四个月，亚洲行公司再次无视《租赁合同确认书》关于第四个月免除租金的约定，强行向ＸＸ芳收取租金，在被ＸＸ芳拒绝后断掉涉案商铺水电并私下将商铺上锁。ＸＸ芳无奈才向亚洲行公司提出解除合同。因ＸＸ芳不懂法，被亚洲行公司欺骗、逼迫签订《声明》，反而成为了过错方、违约方。2.一审法院适用法律错误。ＸＸ芳是在亚洲行公司存在多次违约行为的情况下，无奈提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，因亚洲行公司违约致使ＸＸ芳不能实现合同目的，ＸＸ芳拥有法定解除权。故即便ＸＸ芳在非自愿的情况下签订的《声明》被认定有效，ＸＸ芳也是在亚洲行公司多次违约的情况下依法行使法定解除权，并不存在所谓的违约，更何况《声明》并非ＸＸ芳自愿签订。一审判决在事实认定不清的情况下适用法律错误，认定ＸＸ芳为违约方，对ＸＸ芳不公。亚洲行公司二审辩称：同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。亚洲行公司并非不肯将合同书交给ＸＸ芳，而是将合同书带回公司盖章后，ＸＸ芳一直不在涉案商铺内，涉案商铺只有ＸＸ芳聘请的员工在，亚洲行公司只能与ＸＸ芳的丈夫沟通，合同书ＸＸ芳也一直没有来拿。涉案商铺是按季度交租的，签订合同时ＸＸ芳已经交纳了第一个季度（即2015年11月、12月，2016年1月三个月）的租金。但自第二个季度开始ＸＸ芳就没有交租，拖了一个月后ＸＸ芳表示要放弃承租涉案商铺。2016年4月20日，亚洲行公司向一审法院起诉请求：1.解除亚洲行公司、ＸＸ芳于2015年11月5日签订的《租赁合同》；2.ＸＸ芳向亚洲行公司支付违约金56533.05元（按剩余租赁年限的合同租金总额的30%计算，即2016年4月14日至2018年10月31日止共30个月零17天）；3.没收保证金22605元归亚洲行公司所有；4.本案诉讼费用由ＸＸ芳承担。一审法院经审理查明：2015年11月5日，亚洲行公司（甲方）与ＸＸ芳（乙方）签订了《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区××路××号亚洲行窗帘批发中心内首层自编××2、××3号商铺，建筑面积约68.5平方米，租赁期限为2015年11月1日至2018年10月31日，每月租金为6165元，履约保证金为22605元；乙方应于每月25日前以现金的方式向甲方缴下月的租金及管理费；乙方逾期十五日以上未缴清租金的，甲方有权单方解除合同，乙方向甲方缴纳一切费用不予退还；因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金……。2015年11月4日，亚洲行公司收取ＸＸ芳支付租赁保证金22605元。之后，亚洲行公司将上述房屋交付ＸＸ芳使用。2016年4月13日ＸＸ芳作出《声明》，内容是“本人ＸＸ芳自愿放弃与广州市亚洲行市场经营管理有限公司所签租赁××2、××3的合同，特此声明”。一审诉讼中，亚洲行公司与ＸＸ芳确认双方在2016年4月14日办理交接手续，ＸＸ芳将涉案商铺交还给亚洲行公司。一审法院认为：亚洲行公司、ＸＸ芳签订的《租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。ＸＸ芳向亚洲行公司出具的《声明》，明确表示不履行上述合同并将涉案商铺交回给亚洲行公司，亚洲行公司也表示已实际收回涉案商铺自行管理，故亚洲行公司要求解除双方签订的上述租赁合同，予以支持。ＸＸ芳的行为已构成违约，故亚洲行公司要求ＸＸ芳支付违约金及没收租赁保证金的请求，符合合同约定，予以支持。对ＸＸ芳抗辩的不同意支付违约金意见，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（二）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，于2016年8月19日作出如下判决：一、解除亚洲行公司与ＸＸ芳在2015年11月5日签订的《租赁合同》；二、ＸＸ芳在该判决生效之日起10日内支付违约金56533.05元给亚洲行公司；二、ＸＸ芳没收亚洲行公司的履约保证金22605元。一审案件受理费4069元，由ＸＸ芳负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，ＸＸ芳向本院提交了一份《租赁合同确认书》（照片打印件）。该《租赁合同确认书》上的字体较为模糊，经双方确认，记载的三年租金标准分别是：第一年6507元/月，第二年、第三年都是7527.5元/月，该租金包括管理费在内。《租赁合同确认书》还手写有“优惠方案”，内容包括：合同期由2015年11月1日至2018年10月31日，免租期二个月，在第一年第二季度和第四季度分别免除，租金以90元/平方米计算，第二年递增10元/平方米，第三年递增10元/平方米，三年月租金分别是6165元和6850元及7635元。《租赁合同确认书》最后载明，上述租金不包括税收和保险等费用，租赁条件未尽事宜，以双方最后签署正式《租赁合同》为准。落款日期为2015年11月5日。ＸＸ芳表示上述《租赁合同确认书》的原件在亚洲行公司处，其提交的是照片打印件，是亚洲行公司员工帮其私下拍摄的。亚洲行公司质证表示，确认该《租赁合同确认书》的真实性，但《租赁合同确认书》本身已写明，双方签订了《租赁合同》后，应当以《租赁合同》为准。对于“优惠方案”中免租期的理解问题，ＸＸ芳认为，双方合同期是从11月开始的，所以第一年就不存在第二季度的免租问题，亚洲行公司应当在第四季度即2015年12月份给予ＸＸ芳免租一个月。亚洲行公司则认为第二季度和第四季度是从租赁期开始的月份起算的，涉案商铺的租赁期从2015年11月开始，则免租期在2016年2月、3月、4月中的一个月和2016年8月、9月、10月中的一个月。二审中，ＸＸ芳表示不清楚自己已支付了多少租金，亚洲行公司则确认ＸＸ芳在签订《租赁合同》后已经按每月6165元的标准支付了2015年11月、12月和2016年1月的租金。对于管理费的问题，ＸＸ芳表示亚洲行公司每月收取1000多元管理费，但没有提供证据予以证明，亚洲行公司则认为未向ＸＸ芳收取过涉案商铺的管理费。对于涉案商铺断水断电锁门的问题，ＸＸ芳认为亚洲行公司存在断水断电锁门行为，但没有提供证据证实，亚洲行公司则称涉案商铺本身就不通水，不存在断水的问题，用电是租户自行充值IC卡用电，亚洲行公司没有断电，也没有对涉案商铺进行过锁门。本院认为，关于租金标准问题。ＸＸ芳认为双方同时签订有《租赁合同》和《租赁合同确认书》，应当按照《租赁合同确认书》约定的标准来计付租金。但《租赁合同确认书》已注明租赁条件未尽事宜以双方最后签署正式《租赁合同》为准，并且ＸＸ芳没有举证证明其已支付租金的数额，亚洲行公司则确认ＸＸ芳已支付租金的数额比《租赁合同确认书》约定的标准低，故ＸＸ芳主张按《租赁合同确认书》的标准计付租金缺乏依据，也不合逻辑，本院不予采纳。关于ＸＸ芳是否有权行使合同法定解除权的问题。ＸＸ芳认为亚洲行公司没有按照约定给予ＸＸ芳免租优惠，并向ＸＸ芳强收管理费，还对涉案商铺进行断水断电锁门，存在违约行为，故ＸＸ芳解除合同属行使法定解除权，并不违约，无需承担违约责任。本院认为，ＸＸ芳签订《租赁合同》后只支付了第一个季度的租金即不再支付租金并在之后声明放弃涉案合同，亚洲行公司没有给予其第二个季度的免租优惠并无不妥。ＸＸ芳主张亚洲行公司强收管理费并对涉案商铺断水断电锁门也没有提供证据证实，本院不予采信。ＸＸ芳在无证据证实亚洲行公司违约的情况下提前终止《租赁合同》，应当承担违约责任。故一审法院判令其承担违约责任正确，但一审判决第三判项书写存在错误，本院予以纠正。综上所述，ＸＸ芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但判项书写错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3103号民事判决第一、二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3103号民事判决第三项为：广州市亚洲行市场经营管理有限公司没收ＸＸ芳的履行保证金22605元。二审案件受理费4069元，由上诉人ＸＸ芳负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年一月五日书记员  杨银桃