广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）汕尾中法民一终字第112号上诉人（原审被告）：颜森流，男，54岁，汉族，住海丰县。被上诉人（原审原告）:海丰县华通房地产有限公司。法定代表人：周荣，总经理。委托代理人：陈贤井，广东展业律师事务所律师。上诉人颜森流因房屋买卖纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2009）海法民一初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人颜森流、被上诉人的法定代表人周荣、委托代理人陈贤井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告系房地产有限公司，被告是原告属下员工，原告在开发海丰县城荷园小区商住楼期间，被告于2004年向原告购买位于该小区B栋3梯302套房一间，双方口头约定，房屋面积116.8㎡，每平方米1200元，共计款140160元。被告于2004年12月对该楼房自行装修，并于2005年3月搬入居住至现。在此期间，原告于2005年3月14日向被告发送《商品房交付使用说明书》，被告只交付3000元水、电开户费给原告，其购房款没有交纳，后经原告催讨，被告于2005年3月27日立下《保证书》给原告，载明：我与公司所购荷园小区B栋3梯302房定于2005年12月30日前分期付清，该房款到期如无法付清房款，该房愿无条件自动交还公司，否则，公司有权采取任何措施，绝不食言及反悔等字样。尔后，被告仍无付还该房款。直至2006年元月18日，被告交给原告3万元购房款，原告立下收款收据给被告，尚欠购房款110160元至今未还。原告于2009年8月20日以被告拒不付清购房款为由诉至本院，请求判令：1.被告返还位于海丰县海城镇荷园小区B栋3梯302房的房屋给原告；2.被告付还上述房屋的租金（自2005年1月1日起至交还房屋止，每月按600元计）；3.被告承担本案的诉讼费用。被告则认为，我在原告打工十多年，哪有钱一次性购房，我与原告是约定银行按揭，我已交付了首期款给原告，其余是银行按揭，由于原告没有为我办理房产证及按揭手续，原告要我交还套房是无道理的，其要求付租金也是不成立，请求法院驳回其诉求。原审法院认为：原告是海丰县城荷园小区B栋进行商住房合法开发商，是经政府有关部门批准及验收的，被告向原告购买该小区B栋3梯302房，虽未签订买卖合同，但被告已对该房进行装修并居住至现，也取得了原告发给的商品房交付使用说明书，形成了事实上买卖关系，故原、被告上述商住房买卖关系有效。被告虽立下保证书给原告，在保证期间内仍无付清购房款，但原告在保证期间过后仍收取了被告交付的30000元购房款，故原、被告之间已形成了新的还款期限，现原告以被告拒不付清购房款为由请求被告返还原告的房产，并支付租金，理由不足，不予支持。被告认为是按揭购房，但没有向本院提供相关证据，原告也不承认，故本院不予认定。本案中，被告在2006年元月18日只付还原告购房款30000元，尚欠110160元至今未还。该房产经深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司估价，时价评估净值为227153元（报告编号：鹏信房估字第SW023号）比原购房价140160元增值为86993元，结合本案的实际情况，被告应一次性补偿原告该房产增值款的一半即43996.5元。被告尚欠购房款110160元应按银行同类同期利率补偿给原告较为合理。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条及有关民事政策法律之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、原告海丰县华通房地产有限公司与被告颜森流之间买卖海丰县荷园小区B栋302商住房的关系有效，该房屋由被告颜森流管业使用。二、被告应于本判决生效后30日内付还尚欠原告上述购房款人民币110160元及利息（从2006年2月1日起至清还欠款时止，以本金110160元计，按银行同期同类利率计息）。三、被告应于本判决生效后30日内补偿原告该房屋增值款的二分之一，即43496.5元。案件受理费人民币4020元及评估费2000元，合计6020元，由原、被告各负担3010元。上诉人颜森流提起上诉称:(一)被上诉人没有办理按揭手续以及办理房产证，上诉人有权拒绝支付购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。被上诉人2005年3月24日将房屋交付使用，最迟应该于2005年6月15日前为上诉人办理《房地产权证》，但被上诉人时至今日，仍未为上诉人办理银行按揭贷款手续和办理房产证。虽然上诉人于2005年3月27日给被上诉人出具了保证书，保证当年年底前付清购房款。但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。所以上诉人在被上诉人办理产权证前有权拒绝支付房款的权利，更谈不上支付利息，并保持追究被上诉人未能交付产权证的违约责任。(二)一审法院既然认定上诉人与被上诉人的房屋买卖关系成立，房屋的增值部分应该属上诉人所享有。原审法院通过评估手段将增值部分按共同共有原则予以对半分享，这是哪来的逻辑和规定?2005年3月24日，被上诉人将楼房交付上诉人使用，按照本案事实和物权法等法律规定，财产所有权从财产交付时起转移，上诉人对该楼房即享有占有、使用、收益和处分的权利，当然包括楼房增值、减值、自然灾害损害等均由上诉人独立承担。因此，一审法院这一判决是没有法律依据的、是不公正的。上诉请求:一、撤销(2009)海法民一初字第483号判决主文的第二项、第三项判决;二、本案上诉费用由被上诉入承担。被上诉人海丰县华通房地产有限公司答辩称：1，原审判决没有支持被上诉人的诉讼请求是错误的；2，即使双方买卖房屋的合同是有效的，上诉人的诉讼请求也是不能成立的：（1）双方没有依法签订买卖房屋合同，且上诉人没有依法支付购房款，应该按照《保证书》的约定交还房屋给我方；（2）原审判决上诉人承担一半的补偿款是正确的。要求依法作出公正的判决。本院经审理查明，原审查明认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，原审以原告是商住房合法开发商，被告向原告购买该小区B栋3梯302房，虽未签订买卖合同，但被告已对该房进行装修并居住至现，形成了事实上买卖关系，认定原、被告上述商住房买卖关系有效正确。原审以被告虽立下保证书给原告，在保证期间内仍无付清购房款，但原告在保证期间过后仍收取了被告交付的30000元购房款，认定原、被告之间已形成了新的还款期限，现原告以被告拒不付清购房款为由请求被告返还原告的房产，并支付租金，不予支持，处理亦是正确的。原审认定被告在2006年元月18日只付还原告购房款30000元，尚欠110160元至今未还，应按银行同类同期利率补偿给原告较为合理。原审以争议房产经深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司估价，时价评估净值为227153元（报告编号：鹏信房估字第SW023号）比原购房价140160元增值为86993元，被告应一次性补偿原告该房产增值款的一半即43996.5元，缺乏充分的理由与法律依据，应予撤销。上诉人的其他上诉请求缺乏充分的事实与法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广广东省海丰县人民法院（2009）海法民一初字第483号民事判决的第一、二项及诉讼费负担的决定。二、撤销广东省海丰县人民法院（2009）海法民一初字第483号民事判决的第三项。本案二审受理费人民币4020元，由上诉人颜流负担2010元，被上诉人海丰县华通房地产有限公司负担2010元。本判决为终审判决。审 判 长  王春变审 判 员  叶剑亚代理审判员  彭晓春二〇一二年十一月二十八日书 记 员  黄彬斌