江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初15667号原告：饶从家,男,1975年10月7日出生,汉族,住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师。被告：高艳伟,男,1974年8月15日出生,汉族,住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：平彩堂，上海普世（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏白云，上海普世（昆山）律师事务所律师。原告饶从家与被告高艳伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月30日公开开庭进行了审理。审理中，被告高艳伟于2016年11月25日向本院提起反诉，后其于2016年11月30日撤回反诉。原告饶从家委托诉讼代理人沈宏、被告高艳伟及其委托诉讼代理人平彩堂、夏白云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶从家向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金20000元并支付违约金96000元；2、判令被告支付原告因本案支付的律师代理费24000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年8月7日通过昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）提供居间服务签订昆山市存量房买卖合同一份，合同约定被告将其所有的位于昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室房屋出售给原告，房款总价为480000元，付款方式为签约时支付20000元定金，过户当日支付155000元，原告贷款支付300000元，剩余尾款5000元在交房时付清。合同还约定若一方违约，则违约方应当承担守约方支出的律师代理费、诉讼费、保全费等合理支出。合同签订后原告向被告支付了购房定金20000元。因被告至今未能按照合同约定归还自身的银行贷款，导致双方无法办理网签手续，原告也无法办理银行贷款手续，被告已经构成违约；且被告于2016年10月11日电话中明确表示若原告不愿意偿还银行贷款，则被告不愿意继续出售房屋给原告，根据合同约定被告的贷款是自行承担，所以被告已经构成根本违约。原告于2016年10月17日采用通知函的方式通知被告解除房屋买卖合同，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告高艳伟辩称，被告要求原告继续履行合同，因原告违约解除合同，被告要求原告承担违约责任。如法院判定合同解除，我方认为违约金过高，请求予以调整，原告主张的律师费没有事实及法律依据，请求予以驳回，要求原告继续履行合同并支付被告违约金96000元、律师费15600元。本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，被告（甲方）、原告（乙方）、理想家园公司（丙方）签订了昆山市存量房买卖合同一份，约定甲方将其位于昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室（房屋面积为90.39平方米）出售给乙方；甲乙双方协商一致，确认房屋总价款为480000元；付款方式为签约时乙方支付定金20000元，签约后甲乙双方于五日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款，审贷通过后（该处为空白）日内，乙方支付甲方第二笔购房款（该处为空白），此款用于甲方还贷（若有）；第三笔购房款155000元在办理过户当日支付，第四笔购房款300000元在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户，尾款5000元交房时付清；签订合同时甲方将该房产产权证和土地证交于丙方代管以办理后续流程，甲方保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产，若因其债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担该合同中约定之违约责任；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金；该合同一式三份，甲乙丙各持一份，经三方签字盖章后生效，本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如因纠纷诉至法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费，交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等）；本合同如因发生人力不可抗拒因素导致无法履行，三方协商解约，均不承担违约责任。该合同落款甲方处有被告签名，乙方处有原告签名，丙方处有理想家园公司公章及经办人卢梦签名。签订该合同当日，原告支付被告购房定金20000元。原告依约将办理贷款所需材料交付理想家园公司，被告依约将涉案房屋产权证书交付理想家园公司。另查明，2013年6月24日，涉案房屋所有权登记在被告高艳伟及其配偶姜书芝名下，并于2013年7月2日为中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农行昆山分行）办理了抵押权登记，担保债权金额为200000元。2016年10月11日，原告致电被告，原告向被告表示要求被告将涉案房屋贷款还清，被告则表示如原告不能按期付款用以偿还被告贷款，被告将告知中介解除合同、返还原告20000元定金并向中介要求返还涉案房屋产权证书。2016年10月17日，原告通过中国邮政EMS向被告邮寄解除合同通知函一份，载明因被告未能归还自身银行贷款，导致无法办理网签手续，进而无法办理银行贷款手续，已经构成严重违约，且于2016年10月11日电话中已表明如原告不愿代被告偿还银行贷款，则被告不同意继续出售房屋，被告的行为构成根本违约，通知被告正式解除房屋买卖合同。邮件投递记录显示该通知函于2016年10月19日由高传忠签收，庭审中，被告称其于2016年10月22日收到该通知函。2016年10月29日被告至理想家园公司处将购房定金以现金方式交付理想家园公司，并取回涉案房屋产权证书。2016年10月17日，原告与江苏品创律师事务所签订委托代理协议（风险代理合同）一份，约定原告委托该所律师沈宏作为本案原告的委托诉讼代理人，收费标准为被告先交纳前期律师代理费5000元，法院判决返还定金、违约金超出40000元的部分，超出部分的25%作为剩余部分律师代理费；判决定金、违约金部分不足40000元的，不再收取律师代理费。2016年10月14日，江苏品创律师事务所向原告开具金额为5000元的增值税普通发票一份。2016年11月23日，被告与上海普世（昆山）律师事务所签订委托代理协议书一份，约定被告委托该所律师平彩堂作为本案被告的委托诉讼代理人，被告先交纳律师费6000元，于签约后即时支付；若因原告违约造成由原告承担委托人其他律师费等损失赔偿的，被告根据赔偿结果按照10%另行支付律师费；如原被告达成调解协议或原告撤诉，则应按照原告起诉的标的额的10%另行支付律师费。2016年11月24日，上海普世（昆山）律师事务所向被告开具了金额为6000元的增值税普通发票。以上事实，由原告提供的昆山市存量房买卖合同、收据、房屋所有权证、录音资料、解除合同通知函、EMS快递单、委托代理协议（风险代理合同）、委托代理协议书、增值税普通发票及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的昆山市存量房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应依约自双方签字后成立有效，双方均应依约履行合同义务。签订合同时，原被告双方均应知晓涉案房屋存在抵押权登记，但双方合同中并未明确约定以原告支付被告的购房款用作偿还被告结欠农行昆山分行的债务，仅约定了第二笔购房款155000元在办理过户当日支付，第三笔购房款300000元在银行放贷三个工作日内到被告账户，故依照合同约定及法律规定，被告负有偿还其债务并继续履行合同的义务，被告应自行偿还其结欠银行的贷款，并将涉案房屋抵押权登记予以涤除。双方未约定过户日期，双方就过户日期未达成补充协议，原告有权随时要求被告履行合同义务，且自2016年8月7日签订合同之日起至2016年10月11日原告致电被告，已给予必要的准备时间。原告电话联系被告要求被告履行涤除抵押权义务，被告明确拒绝履行该项义务，因被告不履行该义务，已经构成违约，该违约行为致使原告无法实现合同目的，故原告依法有权解除合同。原告于2016年10月17日向被告邮递送达解除合同的通知，该通知由他人代收，被告称其实际于2016年10月22日收到该通知函，故本院确认原、被告之间于2016年8月7日签订的昆山市存量房买卖合同于2016年10月22日解除。因原告已支付被告20000元定金，合同解除后，原告要求被告返还其支付的20000元定金，本院予以支持；因被告违约不履行合同义务，故应依约承担违约责任，原告要求被告承担违约金96000元，被告向本院主张违约金标准过高，结合本案原告损失情况及被告过错程度，本院酌定被告支付原告违约金20000元。依照合同约定，违约方应承担守约方因合同纠纷产生的律师费用，审理中，原告向被告主张律师费用为24000元，但依照原告提交的委托代理协议及原告实际支付律师费情况，本院确认被告应支付原告律师费用5000元。综上所述，原告要求被告返还定金20000元，本院予以支持；对于原告主张的违约金，本院酌定为20000元；对于原告主张的律师费，本院支持5000元；对于原告的其他诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告高艳伟于本判决生效之日起十日内返还原告饶从家定金20000元。二、被告高艳伟于本判决生效之日起十日内支付原告饶从家违约金20000元。三、被告高艳伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告律师费用5000元。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3100元，减半收取1550元，财产保全费1245元，合计2795元，由原告饶从家负担1088元，由被告高艳伟负担1707元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）代理审判员  许廷廷二〇一七年一月十日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。