清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第340号原告：欧美山，女，1986年1月2日出生，汉族，住清远连州市。委托代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市新城北江二路35号北江明珠28层C号。法定代表人：姚文尚。委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。原告欧美山诉被告清远市金炜达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧美山的委托代理人谢焯健；被告清远市金炜达房地产开发有限公司的委托代理人林瑞文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧美山诉称：2014年4月25日，原告与被告签订了一份合同编号为2014042435356787的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于清远市，合同约定的商品房的建筑面积127.94㎡，套内面积108.02㎡，商品房总价款为556539元整，且被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给原告。同时，第九条约定被告逾期交房超过30日的，原告有权解除合同，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告已经按照合同的约定支付全部购房款556539元、缴纳购房税费16696.17元、支付住宅专项维修资金3198.5元。鉴于合同约定的违约金过低，根据合同法的规定应予增加。因此原告主张从2014年4月25日起，按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至所有款项付清之日止。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告欧美山与被告清远市金炜达房地产开发有限公司签订的合同编号为2014042435356787的《商品房买卖合同》；2、被告退还购房款556539元、购房税费16696.17元、住宅专项维修资金3198.5元，并从2014年4月25日起以576433.67元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至所有款项付清之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告欧美山提交如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告的权利义务；2、税收完税证明，拟证明原告已付清购房款及购房税费；3、住房专项维修资金缴纳书，拟证明原告支付住宅专项维修资金；4、收据及个人贷款借据，证明购房款已全部付清，其中22万元整通过银行贷款支付，贷款利率为8.1875%，远高于同期贷款利率。被告清远市金炜达房地产开发有限公司辩称：原告起诉无事实与法律依据，应当予以驳回。根据《广东省商品房买卖合同》补充协议的第五条约定涉案房产以现状交付，并不是以格式合同的第八条的约定商品房经过竣工验收备案才具备交付条件。被告建设房屋地基基础、主体结构已经竣工验收合格，房屋的相关配套涉案已经验收合格，完全具备交付使用的条件。原告没有在约定的期限届满前与被告办理办理交接手续，按照补充协议，被告不承担违约责任。因此，原告起诉缺乏法律依据，应当依法驳回。被告清远市金炜达房地产开发有限公司提交如下证据：1、合同的补充协议，拟证明房屋交付的标准是以现房交付；2、工程验收记录，拟证明房屋的地基及主体基础结构验收合格。经审理查明，2014年4月25日，原告欧美山（买受人）与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（出卖人）签订1份合同编号为2014042435356787《广东省商品房买卖合同》，并办理了鉴证手续，合同约定原告购买被告开发的位于清远市，建筑面积为127.94㎡，总价款为556539元，合同第六条约定“付款方式为首期336539元于签订《认购合同》之日起7天内支付，银行按揭220000元于签订《商品房买卖合同》起7天内办理，申办贷款额度、利率及期限最终以银行审批为准”；第八条约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”；第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同,买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。另附件四是《合同补充协议》，补充协议第一条约定“买卖商品房及办理有关手续的费用，包括但不限于公证费、签证手续、办理产权手续费、登记费、印花费、契税、物业维修资金及政府规定应由买受人支付的其他税费，均由买受人负担并按要求及时缴纳，买受人在签订买卖合同前必须缴纳物业专项维修资金，若未依时缴纳导致出卖人不能按时办理房屋鉴证，出卖人有权将该单元另售他人无须征得买受人的同意，并保留追诉人违约的权利。”；第四条第5点约定“该商品房交付期限届满时地基基础、主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任，如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定准修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何责任，如买受人未完全履行合同义务或未在出卖人书面通知的交付期限内办理该商品房接收手续的，不得要求出卖人承担商品房质量问题的损失责任。买受人所购买的商品房和已竣工备案之现房，买受人在签订买卖合同时已对该商品房现状均已知悉并认可，买受人同意该商品房按现状交付，在买卖合同约定的交付期限届满时与出卖人联系办理交接手续，出卖人不再书面另行通知，且买受人不得提出异议”；第十一条约定“本补充协议为买卖合同的补充部分，经双方签署后生效，与买卖合同的内容如有冲突，概以本补充协议为准”。合同签订当天，原告欧美山在清远市住房和城乡建设局住宅专项维修资金专户存入住宅专项维修资金3198.50元，向清远市清城区地方税务局缴纳契税16696.17元。合同签订后，原告依据合同约定支付了全部购房款556539元给被告清远市金炜达房地产开发有限公司。原告称上述款项支付后，被告清远市金炜达房地产开发有限公司并未按合同约定在2014年6月30日前将具备建设局工程竣工验收备案的房产交付原告使用，因与被告多次协商未果，故向本院提起诉讼。另查明清远市新城北江一路8号龙汇领峰二号楼在法庭辩论终结前尚未具备竣工验收备案。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告欧美山与被告清远市金炜达房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是原、被告真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方应恪守履行各自的义务。原告已按合同约定支付全部购房款556539元，但被告清远市金炜达房地产开发有限公司并未按合同约定的时间将具备竣工验收备案的房产交付原告，虽被告提出在补充协议中约定双方同意按房屋现状交付，但协议明确现状的商品房为已竣工备案之房产，故对被告提出的双方交付房屋的条件可以为不具备竣工验收备案之现房的抗辩意见，本院不予采纳，由于涉案房产直至本案法庭辩论终结前尚未具备竣工验收备，被告清远市金炜达房地产开发有限公司的行为已构成违约，依据合同约定被告逾期交楼超过90日，原告有权要求解除合同，并返还全部购房款，故对原告主张解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，并要求被告返还购房款556539元的请求，本院予以支持。对于主张的违约金，合同约定违约金是按累计已付款的5%支付，原告提出违约金过低，要求违约金调整为从支付之日起按中国人民银行贷款利率计算至付清之日止，但并没有提供相应依据，故对原告要求调整违约金的主张，本院不予支付，依据合同约定违约金按已付款的5%计算，为27826.95元。对于原告主张的住宅专项维修资金3198.50元，通常物业专项维修资金是由原告自行缴纳，该费用实际存入的是涉案房产的专项维修资金账户，并非被告清远市金炜达房地产开发有限公司收取，在合同解除的情况下，该费用是否可由原告申请退还并不确定，故对原告该主张，本案不予处理。对于原告主张被告赔偿契税损失的诉讼请求，财政部、国家税务总局发布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》财税（2011）32号规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。原告购买的房屋现尚未交付，原告可自行向税务部门申请退还契税，故对原告主张赔偿契税请求，本案亦不予处理，如以后因契税退还问题产生争议，原告可再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告欧美山与被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2014年4月25日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还购房款556539元给原告欧美山；三、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付违约金27826.95元给原告欧美山；四、驳回原告欧美山的其他诉讼请求。本案受理费4944元，由原告欧美山负担200元，由被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担4744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  谭文雅二〇一五年六月八日书记员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。