广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16832号上诉人（原审原告，反诉被告）：朱津，住广东省广州市天河区。委托代理人：张志强，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴顾英，住广东省东莞市。原审被告：广州致洋教育科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：吴顾英，职务：总经理。被上诉人、原审被告共同委托代理人：马申啸，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人朱津因与被上诉人吴顾英、原审被告广州致洋教育科技有限公司（以下简称致洋公司）租赁合同纠纷��案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人朱津上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.吴顾英交纳的41162元租赁保证金作为违约赔偿金不予退回；3.吴顾英支付涉案物业占有使用费14406.7元；4.吴顾英赔偿房屋装修损失费用10000元；5.吴顾英赔偿朱津因整修吴顾英损坏的涉案物业产生的17天空置损失费11663元（计算时间起止为：2015年12月28日起至2016年1月14日法院受理本案之日止）；6.吴顾英支付上述3、4、5项请求款项的逾期付款利息163元（从应付之日，按同期贷款利率年利率4.35％支付至实际付清之日止，暂计算至2016年1月14日，计算公式为：36069元×4.35％÷365天×38天=163元）；7.吴顾英就其用恶毒语言伤害朱津及其女儿的行为进行正式的书面道歉；8.吴顾英承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决有误。1.朱津与吴顾英于2015年12月21日签订调解协议并非是合意解除此前签订的《广州市房屋租赁合同》，而是就吴顾英的单方违约行为达成的对租赁合同的补充协议，此调解协议不影响租赁合同的合法性、有效性。按照租赁合同约定，吴顾英提前解除合同，朱津有权要求其支付相当于保证金金额的违约金，而不是用保证金抵扣装修赔偿金和房租，故一审法院判令朱津退还保证金错误。吴顾英在调解协议上签名并写下“按合同办事”，证明其也认为调解协议是对租赁合同的补充而非撤销。即便按一审法院认定“调解协议是双方对权利义务再次做出的约定”，吴顾英也没有完全按照调解协议履行自己的义务。2.一审法院认为朱津对损失未充分举证，事实上，吴顾��的单方违约行为给朱津造成较大经济损失，包括租赁合同的中介代理费损失、装修损失、重修装修并寻找承租人期间的房屋空置损失等，违约赔偿金已不足以补偿朱津的损失，朱津有权请求吴顾英承担更大的赔偿数额。3.按照双方调解协议的约定，吴顾英应当就用语言对朱津及其女儿进行伤害的行为向朱津当面道歉，一审法院以与本案不属于同一法律关系为由对朱津该项请求不予调处错误。被上诉人吴顾英二审辩称：一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，不同意朱津的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.吴顾英并非无故单方面解除租赁期尚未开始的租赁合同。因朱津未对租赁合同进行备案，且拒绝依据天河区××街流动人员和出租屋管理服务中心签发的《限期整改通知书》进行整改，吴顾英为避免日后产生不必要的麻烦，才提出解除租赁合同。2015年12月28日吴顾英搬出涉案房屋，朱津出具收条收回涉案物业的钥匙，合同约定的租赁期限（2016年1月6日）尚未开始租赁合同即己解除。故租赁合同第八条第八款并不适用，朱津理应按照租赁合同第四条的约定将保证金退还给吴顾英。2.吴顾英于2015年12月14日进入涉案房屋开始装修至2015年12月28日将涉案房屋的钥匙交还朱津，总共只有15天，而此时租赁期限尚未正式开始。此外吴顾英对涉案房屋进行实际装修天数仅为12月14日至12月18日共五天，期间仅对一处橱柜进行了切割搬移并制作了一块前台隔板，在吴顾英搬离时，除橱柜因己切割而无法复原外，其余均己恢复原状，因此即使租赁合同解除，也不会对朱津造成实质性的损失。一审法院已经判令吴顾英向朱津支付涉案房屋占有使用费14406.7元及装修赔偿金10000元，朱津第3、4��上诉请求己获一审法院支持，其第5项上诉请求无事实与法律依据。3.朱津在一审时递交的《民事起诉状》中明确表示其同意吴顾英“租金延期至2016年1月5日交付”，故其第6项上诉请求无事实依据，恳请二审法院驳回。4.本案系租赁合同纠纷，朱津的第7项上诉请求与租赁合同关系无关，属于名誉权纠纷调处的范畴，应另案处理。原审被告致洋公司陈述：同意吴顾英的意见。2016年1月14日，朱津向一审法院起诉请求：1.吴顾英向朱津支付由于其违约造成物业空置38天（2015年12月8日至2016年1月14日）的损失26069元；2.吴顾英向朱津赔偿房屋装修损失费用10000元；3.吴顾英向朱津支付利息163元（从应付之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款年利率4.35%支付至实际付清之日止，36069元×4.35%/365天×38天）；4.吴顾英就其用��毒语言伤害朱津及其女儿的行为进行书面道歉；5.本案的诉讼费用由吴顾英承担；6.致洋公司对上述费用承担连带责任。吴顾英向一审法院提起反诉请求：1.朱津退回吴顾英支付的保证金41162元及利息（自2015年12月21日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至判决确定给付之日止，暂计至2016年2月21日，约为298元）;2、本诉及反诉的诉讼费用由朱津承担。一审法院经审理查明：广州市天河区××路××号之一××房的产权人为朱津及案外人张志强（即朱津的委托代理人），朱津持有粤房地共证字第××号房地产权共有（用）证，占有房屋份额为共有，建筑面积140.9669平方米，登记时间为2007年1月5日。2015年12月8日，朱津（出租人/甲方）与吴顾英（承租人/乙方）就涉案房屋签订《广州市房屋租��合同》，约定：2016年1月6日至2017年1月5日期间月租金为20581元，2017年1月6日至2018年1月5日期间月租金为21427元；租金按月结算，由乙方在每月的第6日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；在签订本合同时乙方应向甲方缴付首月租金20581元及租赁保证金41162元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一个工作日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方应爱护及正确使用屋内设备设施，如有人为损坏，则由乙方负责维修或更换，如属自然老化，则由甲方负责维修或更换；甲方将物业交付乙方的标准是收齐首期保证金及首月租金，结清交楼前的管理费、水电费等相关费用，房屋按现状交付；租约期内，任何一方无故提前解除本合同的，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿予守约方等条款。一审庭审中，朱津表示鉴于合同约定的租期为两年，其同意2015年12月8日至2016年1月5日给予吴顾英作免租期装修使用。2015年12月14日，吴顾英向朱津支付租赁保证金41162元，朱津开立收据。2015年12月21日，朱津与吴顾英签署《吴顾英与朱津关于租赁合同的调解协议》：由于吴顾英不愿意执行与朱津所签的租赁合同，特达成如下调解协议，1.吴顾英因语言对朱津及其女儿的语言伤害必须向朱津当面道歉；2.吴顾英对涉案房屋的进场施工部分必须恢复原样，如果不能恢复原样，必须赔偿朱津100**元；3.按合同约定，支付朱津二押一租，补齐未交的一月租金（按合同约定数额支付）；4.于2015年12月25日之前交回场地给朱津，如果不能准时交还，吴顾英同意承担相应的租金及其它赔偿责任。吴顾英在其上签名并注���“以上了解，按合同约定执行处理；按合同办事，给904按原样复原”。一审庭审中，吴顾英对该协议上其签名的真实性予以确认，但辩称在签订该份协议时，朱津并未在场，只有朱津的丈夫张志强在场并在其上签字，当时朱津的丈夫张志强到致洋公司的办公场所进行滋扰，吴顾英为了避免影响致洋公司的正常经营，才在调解协议上签字，吴顾英并不同意调解协议的内容，“以上了解，按合同约定执行处理”是表示吴顾英只是表示知道调解协议的上述四项内容，但对此并不同意，因此注明“按合同办事，给904按原样复原”，朱津则表示在签订协议时其本人并不在场，但在当晚，吴顾英以微信将该份调解协议发送给朱津，并表示同意按协议履行，朱津本人即在调解协议上签名，并于第二天到涉案房屋与吴顾英执行调解协议，但吴顾英又反悔。一审庭审中，吴顾英、致洋公司表示因朱津未按规定办理房屋租赁登记备案手续，致使其在2015年12月18日收到天河区××街流动人员和出租屋管理服务中心签发的《限期整改通知书》，吴顾英将此事通知朱津，朱津当即表示拒绝整改，为避免日后产生不必要的麻烦，其提出解除涉案房屋的租赁合同，但遭到朱津的拒绝。对此，吴顾英、致洋公司提交《限期整改通知书》（开具时间为2015年12月18日，显示存在未按规定办理房屋租赁登记备案手续，但未限定时间整改，该份通知书的签收人为何丽容，在吴顾英、致洋公司提交的收楼委托书上显示其为致洋公司的员工）予以证明。朱津对该份证据的真实性不予确认，表示从未见过该份整改通知，并表示其后到出租屋管理中心询问，这只是出租屋管理中心的巡查，若发现未办理备案登记的，出租屋管理中心会出具整改通知书，��并非行政处罚，只要补办租赁登记备案即可。朱津确认涉案房屋的租赁合同没有进行登记备案，因办理备案需出租方与承租方同时到场，且承租方须准备好资料。朱津表示其于2015年12月8日签订租赁合同时已将涉案房屋交付给吴顾英，双方于2015年12月14日到物业管理中心办理交楼手续，吴顾英、致洋公司对此予以确认，但表示吴顾英是在2015年12月14日才进场进行装修。朱津表示吴顾英对涉案房屋进行了装修使用，并在装修过程中对原有的室内装修造成了不同程度的损坏，整间茶水间被拆除，两扇门被卸下无法复原，原有装修资料室的一面装饰面板被拆毁丢弃无法复原，里面的资料柜被丢弃，五块天花损坏明显，前台有3盏灯具被拆卸丢弃，墙身、地脚线损坏明显，大约有120块地毯被装修木屑不同污染，难以吸尘及清扫，对此朱津提交照片予以��明，吴顾英、致洋公司对照片的真实性予以确认，但表示其在使用涉案房屋的15天时间内，仅进行了两项装修，一是在茶水间增加了一块隔板，第二是装修时将橱柜进行了搬移，搬移橱柜是经过朱津同意的，由于橱柜的厚度比较大，所以搬动时必须进行切割，因橱柜已进行了切割，在搬离涉案房屋时无法恢复原状。朱津表示双方在签订调解协议时，双方已协商解除合同，并在调解协议中约定解除租赁合同及进行赔偿，吴顾英、致洋公司则表示双方在签订调解协议时吴顾英已不同意继续履行合同，其在调解协议上注明“按合同办事”是指按租赁合同约定解除合同及进行赔偿。一审庭审中，朱津和吴顾英、致洋公司双方均确认吴顾英于2015年12月28日搬出涉案房屋，朱津于当日出具收条收回涉案房屋的钥匙。朱津表示其已于2016年3月25日将涉案房屋另行出租。现朱津认为由于吴顾英的违约行为，造成涉案房屋空置38天（2015年12月8日至2016年1月14日），要求吴顾英支付该段期间的费用及利息、赔偿装修损失，引起本诉。吴顾英则认为朱津拒不退还租赁保证金，反诉要求朱津退还保证金及利息。一审法院认为：朱津与吴顾英于2015年12月8日就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，后朱津与吴顾英于2015年12月21日签订调解协议，吴顾英并于2015年12月28日搬离涉案房屋，实际上双方已合意解除此前签订的《广州市房屋租赁合同》，并就双方的权利义务再次作出约定。《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限为2016年1月6日至2018年1月5日，双方均确认朱���于2015年12月8日将涉案房屋交付给吴顾英，吴顾英于2015年12月28日搬离，即在2015年12月8日至12月28日期间，涉案房屋由吴顾英实际占有使用。朱津在起诉状中自认因租期为两年，同意将2015年12月8日至2016年1月5日的该段期间给予吴顾英作为装修免租期使用，即朱津给予吴顾英免租期的优惠是建立在双方成立两年的租赁合同关系且正常履行合同的基础上，现朱津与吴顾英的租赁合同关系在尚未正式开始时即已解除，朱津无法实现其与吴顾英签订《广州市房屋租赁合同》的合同目的，其认为因吴顾英的行为造成涉案房屋空置而诉请要求吴顾英支付该段期间（2015年12月8日至12月28日）的损失，实质上是诉请要求吴顾英支付在该段期间占用涉案房屋所产生的占有使用费，一审法院予以支持，朱津已于2015年12月28日收回涉案房屋并出具收条收回涉案房屋的钥匙，其诉请要求吴顾英���付2015年12月29日至2016年1月14日期间的占有使用费，不予支持，予以驳回。吴顾英辩称该段期间为免租期无需支付租金，一审法院对吴顾英的抗辩不予采纳。朱津与吴顾英在《广州市房屋租赁合同》中约定了租赁期间的租金，其参照租金的标准主张占有使用费并无不妥，予以照准。经计算，2015年12月8日至2015年12月28日的占有使用费为14406.7元（20581÷30×21）。朱津诉请要求吴顾英支付上述费用的利息，不予支持，予以驳回。调解协议约定“吴顾英对涉案房屋的进场施工部分必须恢复原样，如果不能恢复原样，必须赔偿朱津100**元”，现吴顾英在庭审中确认在装修时将橱柜进行了切割，在搬离涉案房屋时无法恢复原状，朱津诉请要求吴顾英赔偿装修损失10000元，予以支持。吴顾英对调解协议上其签名的真实性予以确认，虽辩称其并不同意调解协议���内容，在切割橱柜时亦已征得朱津的同意，但对此并未提交充分证据予以证明，一审法院对吴顾英的抗辩不予采纳。朱津诉请要求吴顾英支付上述费用的利息，不予支持，予以驳回。本案处理的是朱津与吴顾英之间的租赁合同关系，朱津诉请要求吴顾英对其进行书面道歉，与本案不属同一法律关系，本案不予调处，对朱津的该项诉讼请求，一审法院不予支持。吴顾英在签订《广州市房屋租赁合同》后向朱津支付了租赁保证金41162元，现《广州市房屋租赁合同》已事实上解除，吴顾英反诉要求朱津退还保证金，予以支持。朱津辩称吴顾英存在违约行为，其支付的保证金应予以没收，对此，一审法院认为，本案中朱津对其损失并未充分举证予以证明，一审法院亦已判令吴顾英向朱津支付占用涉案房屋期间的占有使用费���装修赔偿金，对于朱津的抗辩，不予采纳。吴顾英反诉要求朱津支付利息，不予支持，予以驳回。朱津持有的吴顾英支付的41162元保证金应予返还，但吴顾英亦应向朱津支付占有使用费14406.7元及装修赔偿金10000元，经扣减，朱津应向吴顾英返还的款项为16755.3元（41162-14406.7-10000）。《广州市房屋租赁合同》及调解协议均为朱津与吴顾英签订，朱津诉请要求致洋公司对此承担连带责任缺乏依据，不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月12日作出如下判决：一、于该判决发生法律效力之日起十五日内，朱津向吴顾英返还16755.3元；二、吴顾英支付的41162元保证金中的10000元作为装修赔偿金、14406.7元作为2015年12月8日至2015年12月28日期间的占有使用费归朱津所有；三、驳回朱津的其他诉讼请求；四、驳回吴顾英的其他反诉请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费570元，由朱津负担50元，吴顾英负担520元；反诉受理费420元，由朱津负担370元，吴顾英负担50元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，朱津向本院提交两份证据：1.代理费发票和《租赁代理费支付承诺书》，发票载明：付款方为朱津，收款方为满堂红（中国）置业有限公司，金额为10290.5元，开票日期为2016年1月27日；《租赁代理费支付承诺书》载明：朱津承诺向满××（中国）置业有限公司广州分公司支付广州市天河区××路××号之一××电梯层××房的咨询及租赁代理费10290.5元，代理费于2015年12月14日前付清。朱津拟以此证明因吴顾英违约造成其中介费损失。2.《广州市房屋租赁合同》首页和尾页，载明：张志强、朱津将涉案房屋出租给广州××眼镜有限公司，租赁期限为2016年4月1日至2021年3月31日，尾页落款日期为2016年3月25日。朱津拟以此证明因吴顾英损坏涉案房屋需要维修，直至2016年3月25日才将涉案房屋出租，期间造成空置损失。吴顾英表示朱津提交的两份证据并非二审新证据，故不同意质证。另查明，2015年12月22日15:55，吴顾英向朱津发送微信：“房东对不起，请你大人有大量。”2015年12月22日20：58，吴顾英将《吴顾英与朱津关于租赁合同的调解协议》拍照后通过微信发送给朱津，并留言：“真的对不起。”朱津认为上述微信内���证明吴顾英已同意该调解协议，吴顾英则表示该微信内容无法体现出吴顾英有同意调解协议的意思。本院认为，本案的争议焦点为：1.吴顾英在履行租赁合同中是否存在违约行为；2.如吴顾英存在违约行为，应当如何承担违约责任。关于第1个争议焦点。本院认为，根据双方租赁合同的约定，租约期内，任何一方无故提前解除本合同的，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目予以赔偿。本案中，吴顾英要求提前解除合同，已构成违约行为。吴顾英抗辩称其要求提前解除合同是因为朱津拒绝按照出租屋管理服务中心的要求对涉案房屋租赁合同进行备案。但吴顾英仅提交了出租屋管理服务中心发出的《限期整改通知书》，并未举证证明朱津拒绝对租赁合同进行备案。故本院对其该项抗辩不予采信。关于第2个争议焦点。本院认为，虽然本案中存在一份《吴顾英与朱津关于租赁合同的调解协议》，但双方对该调解协议是否生效存在争议，调解协议本身也没有约定取代双方租赁合同的清结条款。因此在吴顾英提前解约而违约的情况下，其应当按照租赁合同约定承担违约责任，朱津有权没收吴顾英支付的保证金41162元。一审法院认为朱津未充分举证证明损失而判令朱津退还保证金不当，本院予以纠正。对于涉案房屋装修损失问题。吴顾英对涉案房屋进行装修而导致房屋部分位置无法复原，一审法院判令吴顾英按朱津的主张赔偿装修损失10000元，该数额合理，可予以维持。至于吴顾英占用涉案房屋期间的使用费问题。一审法院已按照吴顾英实际占用涉案房屋的时间判令其支付使用费，该处理得当，予以维持。朱津上诉主张吴顾英���还涉案房屋后的房屋使用费缺乏依据，并且本院也驳回吴顾英要求返还保证金的反诉请求，朱津因涉案房屋空置造成的损失得到了弥补，故对朱津该项诉请不予支持。朱津上诉主张房屋使用费和装修损失的利息亦缺乏依据，本院不予支持。另外，朱津还请求吴顾英就对朱津及其女儿进行语言伤害行为赔礼道歉。因该项诉请与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，一审对此不予处理正确，朱津如有诉求可另案主张。综上所述，朱津的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但部分处理适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持��州市天河区人民法院（2016）粤0106民初545号民事判决第三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初545号民事判决第一、二、四项；三、吴顾英于本判决送达之日起10日内向朱津支付装修损失赔偿金10000元；四、吴顾英于本判决送达之日起10日内向朱津支付房屋使用费14406.7元；五、驳回朱津其他诉讼请求；六、驳回吴顾英反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费706元，由朱津负担230元，吴顾英负担476元；反诉受理费420元，由吴顾英负担。二审案件受理费1125元，由朱津负担251元，吴顾英负担874元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年一月二十二日书记员  杨银桃