黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2015）爱民初字第153号原告邹辉，男，1974年12月7日出生，汉族，无业。委托代理人李莉，女，1978年10月9日出生，汉族，无业，。被告黑河自由贸易城商业管理有限公司。法定代表人钱雪元，该公司总经理。委托代理人关键，北京市两高律师事务所律师。原告邹辉与被告黑河自由贸易城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理，原告邹辉及其委托代理人李莉、被告黑河自由贸易城商业管理有限公司委托代理人关键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年，黑河自由贸易建设投资有限公司在黑河大岛投资建设黑河自由贸易城，建设期间黑河自由贸易建设投资有限公司对外宣传：带租约销售，零风险高回报，所有商铺已经租满，限量发售商铺均带三年租约，三年后可以委托商场继续出租，没有空租期的租金损失。原告与黑河自由贸易建设投资有限公司于2008年5月12日签订了商品房买卖合同，同时又与被告签订了一份商铺委托租赁经营协议，协议内容是原告把在中俄自由贸易建设投资有限公司购买的一层A区1146B号商铺（面积为7.36平方米）同时交予被告统一经营商业使用，被告将商铺的实际动态租金收益统一返还原告。合同约定，如果被告未能将该商铺完成招商租赁，仍要按相应标准将商铺收益给付原告。原告认为相应标准就是被告在铺位认购卡和交款通知单上所标明的计算方法，与第一年返租金通知单上的租金标准一样，每年租金为18，547.00元，租期为三年。现要求被告给付两年的租金及利息51，930.00元。合同租赁期满后，承租人应当返还租赁物。被告不但不及时归还商铺及钥匙还将其占为己有，已经构成违约侵权行为。原告曾多次向被告索要并要求其归还商铺及钥匙想要自己经营或出租他人，均遭到无理拒绝，故要求被告赔偿因非法占有商铺给原告造成的损失83，283.00元以及开业迟延违约金527.00元。原告为证实其主张，向法庭提供以下证据：证据一、2008年7月19日签订的商铺委托租赁经营协议复印件1份。证明协议是双方同意并签订的，协议内容真实、合法、有效，双方应按协议履行各自义务。原告于2008年7月19日将一层A区1146B号商铺交给被告，协议期为三年，这三年内被告都要按照相应的标准给付原告租金，现在被告只给付了一年的租金，还差二年的租金没有给付。被告质证认为对证据的真实性无异议，对证明目的不认可。根据《民法通则》的相关规定，原告的诉讼已经超过诉讼时效。证据二、（2014）爱民初字第239号民事判决书复印件1份。证明原告与季野的案件属于同一类型案件，应以季野的判决为例维护原告的诉讼请求。被告质证认为对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。判决中没有提到诉讼时效问题，本案中我方主张适用诉讼时效的相关规定，认为应按照相关法律规定依法判决。证据三、中俄自由贸易城投资客户返还租金通知单复印件1份、中俄自由贸易城客户通讯中第5、6、27、28页复印件各1份。证明被告第一年返还租金的通知单中相应租金标准的计算方法及数额，客户通讯与返还通知单的标准是一致的。被告质证认为对真实性无异议，对证明问题不认可。被告主张应适用诉讼时效的规定，且不存在租金返还的问题，即使返还也应按2009年客户返还通知单的标准执行。证据四、协议书复印件1份。证明被告不仅欠原告租金还欠开业时延迟违约金527.00元未给付。被告质证认为对证据的真实性认可，但与本案不属于同一法律关系，违约赔偿协议是2008年8月25日签订的，现在才主张早已超过诉讼时效。证据五、商品房买卖合同复印件1份、收据复印件1张。证明原告购买商铺交纳的所有款项金额为219，328.00元，已经全部付清。被告违约后又侵权，在租赁期满后没有及时向原告归还商铺及钥匙，给原告造成经济损失，其赔偿标准按照已交购房款的贷款利率计算。被告质证认为对证明问题不认可，庭后核实一下交款金额。被告对商铺有管理的职能，商铺到现在还存有原来商户的物品，只要商户去取钥匙，不存在拒不交付商铺的问题。证据六、2014年8月20日黑河市中级人民法院的庭审笔录复印件1份。证明原告曾多次索要商铺及钥匙，被告的委托代理人说原告从来没有要过钥匙，与事实不符，被告直到现在也没有给付钥匙。被告质证认为对真实性认可，对证明问题不认可。原告的证明目的都是推断出来的，不符合法庭的证明要求。证据七、2011年12月13日黑龙江省信访局给原告等人的信访回执单1份、2012年1月4日国家信访局回执单1份、2010年4月6日诉求信复印件1份、2011年12月10日联名上访求救信复印件1份、2012年4月13日黑河市商务局上访回执单复印件1份。证明原告没有超过诉讼时效期间，一直在维护自身的合法权利。从2010年至今，有书面证据和人证均能证明原告等人一直在主张办理产权证和租金一事，始终是企业推到政府，政府承诺帮助协调，直到今日未果。被告质证认为对诉求信的真实性不认可，没有签字也没有加盖政府部门的公章，也不能证明2011年邹辉主张过他的诉讼权利。对求救信的真实性不认可，虽然有人签字但是否为本人签字无法核实，对证明问题也不认可，无法体现向国家有关部门和司法机关主张过权利，且没有盖章。黑河市商务局的答复没有原件不认可真实性，即使是真实的也看不出商户中包括原告，28人集体上访，我们需要商务局的工作人员出庭作证，看主张权利的人当中是否有本案原告。对省、国家信访局两份文件暂时认可其真实性，只能证明李莉、何淑艳等同志反映过商铺有损失的问题，28人中是否包括原告我方无法确认，按照《民事诉讼法》的规定应当请信访局的工作人员出庭接受询问。证据八、申请证人王莹、何淑艳出庭作证。证明上访人28人中包括原告，原告没有超过诉讼时效，一直在主张合法权利。被告质证认为两个证人均与原告共同上访，在有共同利益的情况下其证言有被利益左右的可能，在没有书面证据进行佐证的情况下，认为证言不能作为定案依据。关于商铺的钥匙，两个证人都只证实商户去要过钥匙，没有证明我方拒不给付钥匙，我方不存在非法占有的事实。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。针对原告的第一项诉讼请求我方认为已超过诉讼时效，按照租金的最后给付日期2011年到现在已经超过诉讼时效。不存在被告非法占有商铺的事实，被告对自由贸易城的商铺享有管理权，原告随时可以按照合同约定行使其权利，本案属于房屋租赁合同纠纷，非法占用商铺造成的损失属于物权保护纠纷或返还原物纠纷，与本案不属同一法律关系。逾期开业的违约金赔偿协议是2008年8月25日签订的，到现在已超过诉讼时效。法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告未向法庭提供证据。经审理查明，2008年5月12日，原告邹辉与黑河自由贸易建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买黑河自由贸易建设投资有限公司的一层A区1146B号商铺，合同约定的使用面积7.2平方米，实际面积7.36平方米，原告已支付房款219，328.00元。2008年8月25日，黑河自由贸易建设投资有限公司与邹辉就逾期交付房屋一事达成赔偿协议，黑河自由贸易建设投资有限公司同意赔偿邹辉损失527.00元。2008年7月19日，原告与被告黑河自由贸易城商业管理有限公司签订《商铺委托租赁经营协议》，合同约定：……乙方（原告）愿意将购买商铺委托甲方（被告）统一规划经营商业使用，甲方将该商铺的实际动态租金收益统一返还乙方……合作期自开业之日起向后顺延三年……。在合作期内的收益回报：铺位租金水平按照甲方对外公布标准执行并由甲方统一收缴统一返还给乙方……。违约责任：如果甲方未能如期将该商铺完成招商租赁，则甲方仍要按照相应标准将商铺收益付给乙方……。原告按约定将商铺交给被告，租赁期自2008年8月29日起至2011年8月28日止。被告于2009年6月9日给付原告2008年8月29日至2009年8月28日租金18，144.00元，租金标准为7.00元／平方米／天。因中俄自由贸易城自2009年起处于近乎停业状态，被告只完成原告商铺第一年的招商租赁。租赁经营协议合作期限届满后，该商铺仍处于被告的管理之中。同时查明，中俄自由贸易城项目前期宣传时，在宣传杂志中标明的每户商铺铺位租金标准与中俄自由贸易城投资客户返租金通知单中的租金标准一致。本院认为，原告与被告之间签订的《商铺委托租赁经营协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，双方当事人均应恪守。因原告已按约定将商铺交给被告，故被告应当给付原告相应的商铺租金。关于支付租金的标准问题，在双方合同期内虽然被告只完成第一年的商铺招商，但根据合同约定，被告仍应按照相应标准给付原告租金，被告对外宣传时原告商铺的租金标准是7.00元／平方米／天，与其为原告出具的返款通知单中的租金标准相一致，可以认定被告对外宣传的租金标准即为原、被告协议中约定的相应标准，故被告应按照7.00元／平方米／天的标准给付原告第二年及第三年的租金37，094.00元。原告要求被告给付逾期给付租金利息的诉讼请求，因被告未按时给付原告租金，应按照中国人民银行同期贷款利率给付原告租金利息，故其诉讼请求的合理部分11，381.76元，本院予以支持。被告辩解原告主张权利已经超过诉讼时效，因原告已提供证人及原告到相关部门主张权利的书面证据，故被告的辩解理由不成立，本院不予采信。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因中俄自由贸易城自2009年起处于近乎停业状态，被告只完成原告商铺第一年的招商租赁，租赁期满后该商铺并未被实际经营，且被告作为自由贸易城的管理者享有一定范围内的管理权限，不存在侵权行为，原告主张损失没有依据，故其该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿开业逾期违约金527.00元的诉讼请求，因该债权债务关系所指向的相对方并非本案被告，故其该项诉讼请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黑河自由贸易城商业管理有限公司给付原告邹辉租金37，094.00元；二、被告黑河自由贸易城商业管理有限公司给付原告邹辉租金利息11，381.76元；三、驳回原告邹辉的其他诉讼请求。以上一、二项合计48，475.76元，于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，015.00元由原告邹辉承担1，930.00元、被告黑河自由贸易城商业管理有限公司承担1，085.00元，邮寄送达费50.00元由被告黑河自由贸易城商业管理有限公司承担，于本判决生效之日起五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。审 判 长  卢宏波审 判 员  张家双人民陪审员  戈歆韫二〇一五年六月十五日书 记 员  张 扬附：法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。