江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2015)丹后民初字第1013号原告：任二勤，男，1968年7月20日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：蔡志鑫，江苏君合力律师事务所律师。被告：施达龙，男，1968年9月19日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：张祖义，江苏金矛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何强，江苏金矛律师事务所律师。原告任二勤与被告施达龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任二勤及其委托诉讼代理人蔡志鑫，被告委托诉讼代理人张祖义、何强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任二勤诉称，2012年8月8日，原、被告签订购房协议，约定原告将其位于后巷飞达工业园的3000平方米厂房以269万元的总价转让给被告。协议签订后，被告支付了5万元。被告搬进厂房进行路灯生产后又在原厂房东侧私自搭建了约1000余平方米厂房。至今被告仍拖欠原告款项，经原告多次催要，被告以各种理由推脱，拒绝支付剩余款项。为维护自身合法权益，原告诉讼来院，要求1、确认原告与被告签订的协议无效；2、被告对所占用的土地、厂房恢复原状；3、被告赔偿原告损失756000元；4、被告承担本案的诉讼费用。原告提供证据如下：1、协议书一份，证明双方约定由原告将位于飞达工业园5亩土地及3000平方厂房出售给被告，约定被告先付定金5万元，同时约定双方年底办理土地及厂房移交手续。2、农村合作组织内部结算凭证一份，证明原告于2010年11月11日向丹阳市飞达土地股份专业合作社缴纳了40万元土地使用费。3、丹阳市飞达土地股份专业合作社证明一份，证明原告已缴纳了协议所涉土地的使用费。被告施达龙辩称，双方于2012年8月8日签订协议是事实，2012年底原告需办理土地、厂房的移交手续，至今未能办理，现原告无法办理。被告已经付款231.5万元，且被告已提起诉讼，确认协议无效，要求返还已付款项，并请求赔偿损失。被告提供证据如下：1还款计划1份，证明被告与陈梅方、任超签订的还款计划，约定要办理相关过户手续，但目前原告无法办理相关手续。2、收条12份及建房合同1份，证明被告在购买原告的厂房后新投入140.48万元。3、2014年11月2日陈梅方、任超起诉被告及蒋卫琴的民事诉状复印件1份，证明被告已付的购房款项与其起诉要求被告支付购房余款数额相互印证，相差不大。4、收条复印件5份，证明还款计划之后被告付款金额。5、工程造价咨询报告书1份，证明被告实际投入损失为1447531.74元。经审理查明：2012年8月8日，原告任二勤与被告施达龙签订协议书一份，约定原告将位于丹阳市丹北镇后巷飞达工业园5亩土地及厂房3000平方米(按实计算)作价269万元出售给被告（围墙5亩砌好）。被告先付定金5万元，于2012年8月底付25万元，年底付40万元，余款自2013年1月开始付，并按月息1分计付利息，直至付清为止。双方于2012年底办理土地、厂房移交手续。协议当日，被告向原告支付2万元，另于同年9月27日向原告支付3万元。2012年11月份，被告接收房屋。同年9月20日，被告配偶蒋卫琴委托案外人张友军在该房范围内建造重型厂房（行车房）854.9平方米，每平方米单价960元，合计工程造价820700元。被告另沿围墙搭建简易房（彩钢瓦房），浇建室外地坪（水泥道路），并就所购厂房内部进行局部装饰装修。经司法评估，新建重型厂房造价为1189204.92元，简易房及室外地坪造价为154474.67元，购买厂房局部装饰造价为103852.15元，合计1447531.74元。2013年7月4日，原告与被告配偶蒋卫琴签订还款协议书一份，约定截止2013年6月30日，蒋卫琴总计欠厂房现金98万元，月息1分。蒋卫琴应于2014年1月25日前一次性付款98万元及按月息1分计算的利息，如蒋卫琴未能在2014年1月25日前付清，应承担每月2分利息（春节前）。蒋卫琴如要厂房过户或办理房产登记等手续应将配套费每平方米45元付给原告。2014年5月8日，被告及蒋卫琴与陈梅方（原告前妻）、任超（原告之子）签订还款计划书一份，因原告任二勤及陈梅方、任超将涉案厂房转让给被告及蒋卫琴，截止2014年5月8日，被告及蒋卫琴欠原告任二勤及陈梅方、任超房屋款计899160元（上交政府配套费每平方米45元不在房屋款内），现达成还款计划如下：（备注房屋总价269万元，付款余额899160元）1、付款方式，于2014年5月28日付10万元，于同年6月28日付20万元，余款每月28日付8万元，于2015年春节前全部付清。2、所欠款按月息2分计付利息至付清为止。此外双方还就交纳政府配套费、未按期付款的违约责任等作了约定。2014年5月30日，陈梅方收到蒋卫琴付款10万元；同年6月30日，任超收到被告付款10万元；同年7月20日，陈梅方收到被告付款15万元；同年8月7日，陈梅方收到被告付款3万元；同年9月30日，陈梅方收到被告付款5.3万元。2014年11月6日，陈梅方、任超以原告名义向本院起诉称，截止2014年5月8日，被告及蒋卫琴结欠房屋转让款899160元，同日双方达成还款计划，约定欠款按月息2分计付利息，因被告及蒋卫琴未按期付款，请求判决被告及蒋卫琴支付厂房转让款464160元并承担相应的利息等。因被告未能按约支付购房款，原告于2015年8月7日诉讼来院，要求1、确认原告与被告签订的协议无效；2、被告对所占用的土地、厂房恢复原状；3、被告赔偿原告损失756000元；4、被告承担本案的诉讼费用。以上事实，有协议书、收条、合同、还款计划、民事起诉状、工程造价咨询报告书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。原、被告签订的买卖厂房及土地的协议书，因涉案房屋及土地未办理行政审批手续并取得相关产权证，违反国家法律的强制性规定，买卖协议无效。因买卖取得的财物应当予以返还，不能返还或不便返还的应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应各自承担相应的损失。被告作为买受人未尽谨慎审查注意义务，原告作为出卖人明知厂房及土地未取得合法的产权手续，对于协议无效双方均存在过错，均应承担相应的损失。对于原告要求被告对土地、房屋恢复原状，因另案已判决被告返还土地及房屋(含增建房屋等)，故原告的该项请求，本院不予支持。对于原告主张赔偿损失，本院参照周边地区厂房租赁的通常租金标准（每平方米每月7元），结合双方相应的过错责任，确认由被告以每平方米每月3.5元为标准，自2012年11月至判决之日（2017年1月）按3000平方米计得租金损失525000元（3000*3.5*50）。2017年2月至被告实际返还之日按同标准计得的租金损失仍由被告支付。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告任二勤与被告施达龙于2012年8月8日签订的买卖厂房及土地的协议无效。二、被告施达龙于本判决生效后十日内支付原告任二勤租金损失525000元，另自2017年2月至被告实际返还之日按3000平方米，以每平方米每月3.5元为标准计得的租金损失由被告向原告支付。三、驳回原告任二勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11360元，由原告任二勤负担3522元，由被告施达龙负担7838元（此款原告已垫付，本院不再退还，被告应将此款在本判决生效后十日内连同应付款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61)。审 判 长  马俊辉人民陪审员  宦新华人民陪审员  刘瑞荣二〇一七年一月十九日书 记 员  陈红俊附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。