广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)深中法涉外终字第30号上诉人（原审原告）：吴蕙君。委托代理人：胡帅，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人：刘光明，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：美联物业代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码：727151643。法定代表人：张锦成。委托代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。上诉人吴蕙君因与被上诉人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第1729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。吴蕙君原审请求法院判令：1、美联公司赔偿吴蕙君损失2368800元（人民币，下同）；2、美联公司承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：2007年3月7日，钟义信作为卖方王培虎的代理人，吴蕙君作为买方，共同签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。约定王培虎将位于深圳市罗湖区人民南路深圳发展中心1栋第21层2105，房地产证号2000054728的房产，以转让价1085700元，出售给吴蕙君。同日买卖双方到房地产登记部门共同申办了房产过户登记。2007年3月9日，吴蕙君出具授权委托书，委托钟义信和李俊“全权办理购买房产的有关手续，代为签署房地产买卖合同、缴纳有关费用、申领房地产证”、“全权办理出租上述房产有关手续，代为签署租赁合同并收取租金”、“全权办理转让上述房产有关手续，代为签署转让合同并收取售房款，到国土部门办理注销抵押登记的一切手续”等事项。2008年5月13日，钟义信作为吴蕙君的代理人与案外人沈德波签订《深圳市二手房买卖合同》，将上述房产出售给沈德波。另查：钟义信原为美联公司员工，2007年3月自美联公司离职。再查：吴蕙君于2012年9月1日向深圳市公安局南湖派出所报警，称钟信义盗卖其涉案房产。该案原审法院于2013年12月19日作出了（2013）深罗法刑二初字第184号刑事判决，认定事实如下：2006年至2007年，钟义信在与吴某某签订了全权委托合同后帮助吴某某购买了深圳市海燕商业大厦1305房（经估价价值932000元）、佳宁娜友谊广场C座2305房（经估价价值971000元）、发展中心1栋2105房（经估价价值2368800元），钟义信在领取了三套房产的房产证后，分别伪造了相应的房产证交付给吴某某，并于2008年至2009年期间，持吴某某的委托合同、房产证原件分别将三套房产转卖给他人，获得赃款共计256万元后用于赌博挥霍一空。2012年9月1日，吴某某发现自己被骗后向公安机关报案。经侦查，公安机关民警于2012年11月23日将美联公司人钟义信抓获归案。并判决：钟义信犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金5000元。钟义信不服一审判决，上诉于深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院作出了（2014）深中法刑二终字第46号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。又查：庭审中，吴蕙君确认其将涉案房产的购房款分批转帐支付至钟义信指定的美联公司员工个人账户，亦只有卖方王培虎向吴蕙君出具了收款收据。再查：此前美联公司就深圳市罗湖区春风路佳宁娜友谊广场C座C-2305房产（深房地字第20003481**号）向吴蕙君提供过居间服务，并签订了《房屋转让及经纪合同书》，合同书约定“为保证资金安全敬请买卖双方将应支付的定金、购房款、佣金、税费等直接存入经纪人账户，经纪人仅授予分行经理代为收取2万元以下现金的权利，除此之外，任何员工无权代为收取款项，因此切勿将有关现金支付给经纪人员工”等。相关的购房款系吴蕙君转帐支付美联公司，亦由美联公司向吴蕙君出具收款收据。原审法院认为：本案争议的焦点是美联公司是否为吴蕙君购买及出售涉案房产的行为提供了居间服务。吴蕙君、美联公司之间在此前也曾经建立过居间合同关系，合同明确约定经纪人仅授予分行经理代为收取2万元以下现金的权利，除此之外，任何员工无权代为收取款项，切勿将有关现金支付给经纪人员工。吴蕙君应当知道委托美联公司提供居间服务的正常手续和流程。但吴蕙君既未与美联公司签订书面的居间合同；相关购楼款亦是直接交付给钟义信和房屋出售方而非美联公司，是由卖方直接向吴蕙君开具收款收据。此外，吴蕙君也未能提供其向美联公司支付居间费用的相关证据。因此，吴蕙君的证据不足以证明其与美联公司之间就涉案房产的买卖形成了居间合同关系，也不足以认定原美联公司之间形成表见代理。故其认为美联公司违约，请求美联公司赔偿由钟义信侵权所造成的损失没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴蕙君的诉讼请求。一审案件受理费25750元，由吴蕙君负担。吴蕙君不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1依法撤销原审判决，并判决美联公司赔偿吴蕙君损失2368800元；2、美联公司承担本案一审、二审的诉讼费。其理由是：一、一审法院没有充分考虑本案涉案房产发展中心2105号房与关联案件的区别，本案涉案房产为法院拍卖物业，而关联案件的房产为普通商品房。本案特殊之处在于，吴蕙君购买涉案房产发展中心2105号房系广东发展银行股份有限公司深圳城市广场支行诉王培虎借款合同执行案件中被查封的房产[案号：(2006)深福法执字4422号]，并非一个产权清晰无权利受限的普通二手房。购买涉案房产的背景为，吴蕙君在美联公司的办公室中商谈下一步拟购买的房产时，美联公司的员工称附近有一套法院拍卖房产，如有意向可共同前往看看，吴蕙君这才与美联公司员工前往了解涉案房产情况。不然试想吴蕙君作为一个台湾公民，对大陆法律完全不熟悉，其个人怎么可能关注并有意去购买完全不熟悉的法院拍卖房产？且该查封财产在执行程序中评估价值为人民币1126700元，而吴蕙君最终以160余万元的价格成交，也说明其对中国大陆房地产缺乏了解及投资经验，该交易也充分依赖于美联公司的中介居间服务。且正是由于该案房产价值较大，且房源与之前交易的房产有较大不同，交易流程也不同，房款筹集方式不同，才导致本案与关联案件存在本质差别。二、一审法院认定事实错误，吴蕙君与美联公司之间虽未直接签订书面居间合同，但所签署的授权委托书中包含了收取房款等行为，吴蕙君与美联公司实际已订立居间合同关系。一审法院参照“此前建立的居间合同关系”，进而推断本案中美联公司未与吴蕙君签订书面居间服务合同，并将款项直接交付给美联公司员工及出售方的行为无法认定双方订立居间合同关系。本案中，虽然吴蕙君与美联公司之间未直接签订书面居间服务合同，但吴蕙君与美联公司的员工签署了书面的授权委托书，吴蕙君并非授权钟义信一个人，而是授权钟义信及李俊，而钟义信与李俊均为美联公司员工。书面授权委托书本身即为书面协议，且授权委托书内容包括代签合同、申领房产证、办理房产赎楼贷款、房屋按揭贷款、收取楼款等房产交易的全部居间服务内容。法院认定一个法律关系时不应当只看合同名称，而是应当审查双方之间的全部权利义务，显然，本案中，授权委托书的内容已充分涵括了居间服务合同的主要内容，吴蕙君与美联公司之间实质上形成了居间服务关系。一审法院认为吴蕙君的房款直接支付给涉案房产当时的业主方并由业主方出具收据进而推断美联公司未提供中介居间服务，殊不知，当时涉案房产已因涉嫌原业主经济纠纷经法院查封冻结，吴蕙君将房款支付给业主后，业主偿还经济纠纷对应的债务，先解除涉案房产的查封冻结，双方方可前往国土房产管理局签署二手房转让合同。因此，吴蕙君将房款径直支付给原业主方并无不当，一审法院不应当就此认定吴蕙君没有通过美联公司履行中介居间服务。一审法院认为吴蕙君的房款直接支付给钟义信并不完全准确，实质上只是通过钟义信代收外汇汇款，且实际上还通过给了美联公司的其他员工代收。本案的特殊之处在于吴蕙君的境外自然人身份，其拟购买涉案房产时在中国境内并无充裕流动资金，购房款系在台湾申办贷款而来，该等贷款进入中国境内受外汇管制，因此以美联公司员工为汇款对象汇入汇总后再取出用于购房。境外自然人购房时受制于外汇政策通过美联公司员工来汇入购房款，恰恰说明了美联公司通过其员工提供了居间服务。一审法院认为原告未提供其向被告提供居间费用的收款收据，认定事实错误。如前所述，吴蕙君购房款系通过美联公司员工个人汇款，居间服务费用通过在美联公司员工所收到的个人汇款截留方式支付。美联公司员工在此环节称美联公司已实际履行了居间服务义务并因此截留了作为佣金的款项。在一般的二手房交易中，中介代理机构均是预收佣金的，如果美联公司员工代理过桥收款后将全部资金原数取出交由吴蕙君，美联公司作为中介代理机构担心吴蕙君绕过其而直接与原业主成交，因此，美联公司员工截留吴蕙君相应的佣金款项也符合基本的交易步奏，一审法院认定吴蕙君未提供居间服务的收款收据推定吴蕙君未支付居间费用、进而推断美联公司未提供居间服务属于逻辑错误导致认定事实错误。此外，关于美联公司的行为性质，《刑事裁定书》第4页第三段认定如下：“本案中被害人吴某某的三套房产是委托被告人代为租售，被告人的行为是履行中介服务，而不是保管”。《刑事裁定书》第6也第二段认定如下：“本案中，吴蕙君与被害人之间存在房屋买卖的委托关系，吴蕙君在房产登记机关取得房产证后将房产证交付给被害人系吴蕙君必须履行的合同义务”。《刑事裁定书》系生效法律文书，其己认定事实应当作为本案中认定美联公司与吴蕙君之间居间服务关系的重要证明。三、一审法院没有充分考虑涉案房产的交易过程足以让吴蕙君相信为其提供居间服务的是美联公司，美联公司员工的行为构成表见代理，美联公司应当为其员工行为承担民事责任。首先，如前所述，吴蕙君作为一名对大陆法律不熟悉的台湾人，自己根本没有能力关注或了解法院拍卖房产的信息，正是通过对美联公司作为香港上市的品牌代理商的信任及其业务人员的大力推荐，才予以了解涉案房产的信息。其次，吴蕙君购买发展中心2105号房产过程中，因为该物业价值较高，吴蕙君在境内没有足额现款，而美联公司基于其丰富的经验，建议通过美联公司员工作为收款对象由吴蕙君从台湾以个人最大外汇限额逐笔汇入境内，试想，如果不是因为基于对美联公司作为交易对象的信任，吴蕙君也不可能将巨额房款汇至若干名不认识的“美联公司员工”账户中。最后，在发展中心2105号房领取房产证的授权委托书上，吴蕙君并非委托钟义信一个人，而是钟义信及李俊两名美联公司员工。如果如美联公司所抗辩的仅仅是钟义信的个人行为，那么为何也将李俊作为受托人？《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人是有代理权的，该代理行为有效”。本案中，在发展中心2105号房产交易之前，吴蕙君已经通过美联公司购买了置地逸轩物业及佳宁娜广场2305号房（均于2006年12月购买），除了2305号房所领受的为假房产证，从当时吴蕙君的角度来看，该等交易均系与美联公司“较为成功”的合作，其当时是有理由及信心继续与美联公司合作并委托其提供居间服务的，在经美联公司员工介绍拍卖房源、美联公司数名员工充当外汇款汇入对象、美联公司两名员工作为受托人代理交易事宜的背景下，吴蕙君完全有理由相信是美联公司为其提供居间服务。《中华人民共和国民法通则》第43条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，钟义信轻而易举的通过给付假证行为欺骗吴蕙君数年，并通过盗卖房产损害了吴蕙君的利益，充分证明了美联公司管理混乱，在员工与客户接洽环节存在诸多漏洞，其应当为其员工的行为承担民事责任。美联公司答辩称：1、吴蕙君和美联公司之间没有形成任何的居间关系，该房产既不是通过美联公司购买，也不是通过美联公司出售。吴蕙君也没有向美联公司支付过任何的居间费用；2、吴蕙君曾经通过美联公司购买过其他的房产，知道公司的相关规定，比如公司不允许员工收取2万元以上的款项；3、本案所涉的房产吴蕙君是通过钟义信个人所购买的，她与钟义信个人之间形成了委托关系，与美联公司无关。本院查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2007年6月13日吴蕙君另与港置地产代理（深圳）有限公司（以下简称港置公司）签订《房屋转让及经纪合同书》，通过该公司购买了深圳市罗湖区海燕商业大厦1305号房产，吴蕙君为购买该房产亦向钟义信出具了委托书，委托钟义信全权办理购买、出租、转让该房产的有关手续。深圳市社会保险基金管理局出具的《员工参加社会保险清单》显示：李俊2007年1月—3月期间在美联公司缴纳社保费用。钟义信2006年8月—2007年3月期间在美联公司缴纳社保费用，在2007年7月—2007年10月期间在港置公司缴纳社保费用。本院认为:本案系涉台居间合同纠纷，各方当事人对原审法院对本案行使管辖权及适用中国大陆法律进行审理均未提出异议，本院予以照准。根据吴蕙君的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为：在为吴蕙君购买涉案房产提供居间服务过程中，钟义信是否代表美联公司或者与美联公司构成表见代理。本院认为：根据以下事实，应认定吴蕙君在购买涉案房产过程中，未与美联公司形成居间合同关系。一、在购买涉案房产之前，吴蕙君为购买深圳市罗湖区春风路佳宁娜友谊广场C-2305房产，与美联公司签订了《房屋转让及经纪合同书》，而购买涉案房产时，吴蕙君却未与美联公司签订合同。二、在购买深圳市罗湖区春风路佳宁娜友谊广场C-2305房产的经纪合同中，明确约定经纪人仅授予分行经理代为收取2万元以下现金的权利，除此之外，任何员工无权代为收取款项，切勿将有关现金支付给经纪人员工。该合同实际履行时，相关购房款是由吴蕙君转账给美联公司，再由美联公司支付给售房的卖方，美联公司向吴蕙君出具了收款收据。而购买本案涉案房产时，吴蕙君并未按照上述交易方式进行，而是直接将购房款交付钟义信和卖方，并由卖方直接向吴蕙君开具收款收据。吴蕙君主张交易方式不同的原因在于涉案房产系法院拍卖的物业，但该主张不足以证明吴蕙君未通过美联物业付款而是通过钟义信付款或直接向卖方付款的合理性和必要性。三、吴蕙君未能提供证据证明其向美联公司支付了购买涉案房产的居间费用。吴蕙君主张钟义信收到其汇款后，截留了居间服务费用，但无证据显示美联公司收到了相应的费用。四、在钟义信离开美联公司到港置公司任职后，吴蕙君继续向钟义信出具委托书、通过钟义信新任职的港置公司购买其他房产，表明吴蕙君与钟义信第一次合作后，即形成了超越美联公司的个人信赖关系。因此，在吴蕙君未与美联公司签订涉案房产交易的居间合同，且无证据显示钟义信、李俊确实以美联公司名义从事涉案房产交易居间活动的情况下，应认定吴蕙君对钟义信、李俊的委托系基于个人信赖关系的委托，钟义信在涉案房产交易中的居间行为不属于代表美联公司的职务行为，也不构成对美联公司的表见代理，其盗卖房产所造成吴蕙君的损失不应由美联公司承担。综上所述，吴蕙君上诉请求不具有事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币25,750元，由上诉人吴蕙君承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 育 元代理审判员 李   原代理审判员 林 建 益二〇一五年六月八日书 记 员 吴佳（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。