广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2015)惠东法民一初字第487号原告：何存恩，男。委托代理人：李娟，广东广和律师事务所律师。被告：惠州怡海房地产开发有限公司。法定代理人：庄胜东，董事长。原告何存恩诉被告惠州怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月5日立案受理后，依法组成了合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告何存恩的委托代理人李娟到庭参加诉讼，被告怡海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何存恩诉称：2013年10月27日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告出售给原告位于惠东县陶然假日小区5-B02房的物业，原告己按照协议的约定支付了全部购房款共计人民币420万元。但被告却并未按照合同的约定在2014年6月30日前将该商品房交付给原告使用。为此原告在2014年7月10日委托广东广和律师事务所发函至被告，要求被告将房产交付原告使用，但被告置之不理。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过l80日，买受人可以解除合同，出卖人除退还全部己付款外，还须支付买受人20％的违约金。为此，直至2015年1月1日，在被告逾期交付房产l80天后，原告再次委托广东广和律师事务所发函至被告告知被告已经根本违约，原告依照合同约定依法解除《商品房买卖合同》，同时，被告须按合同约定返还原告己支付的420万元房款及支付84万元的违约金，但被告仍未理会。到目前为止，被告仍未将房产交付原告，不依约履行房产买卖合同的义务，违反诚实信用原则，使合同目的不能实现，并致原告产生不应有的损失。因此，为了维护原告的合法权益，提起诉讼。请求判令：1、被告退还原告购房款共计人民币4200000元；2、被告退还原告房产维修基金6901元、合同备案费80元、产证代办费1000元、预告登记费90元、预办房产证费l000元；3、被告承担违约责任，赔付违约金840000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告怡海公司未到庭参加诉讼，未作答辩。经审理查明：怡海公司为有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围：在惠东县梁化镇大岭十二托地段324700.3平方米的土地开发并建设经营房地产及对其建成的物业进行租赁、销售、物业管理。2013年10月27日，怡海公司（甲方）与何存恩（乙方）签订签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），约定怡海公司将其开发建设的位于惠东县十二托广汕公路边陶然假日小区5-B02号房(建筑面积138.01)平方米，商品房预售许可证号：惠东房预许字第2010019号)出售给原告，总价款人民币4200000元，分期付款：在2013年10月27日支付首期房款，即人民币1400000元，剩余房款即人民币2800000元于2013年12月9日前支付。其中合同第八条“交付期限”规定：“出卖人应当在2014年6月30日，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。”第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条“关于产权登记的约定”规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付价款的0.1%向买受人支付违约金。”第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠东县房产管理局申请登记备案。”该合同尾部备注：委托出卖人代办预告登记、委托出卖人代办房地产权证。该合同附有附件一（房屋平面图）、附件二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）、附件三（装饰、设备标准）、附件四（合同补充协议），怡海公司与何存恩均签名或盖章，其中附件四的第5条约定：“在《商品房买卖合同》中约定出卖人代办房产证的，除按《商品房买卖合同》的约定缴纳购房款与前期物业管理服务费外，还应按照以下约定缴纳相关代收费用。5.1契税……5.2房产证办证费……5.3专项维修资金……”。（注：该合同于2014年5月9日在惠东县房产交易所办理房屋预售登记备案）2013年9月8日，怡海公司填写一份专用收据（No：0003711）：“今收到何存恩交来光耀陶然假日小区5-B08房订金：柒万伍仟元（小写）￥75000元，收款性质：刷卡。”2013年9月11日，怡海公司填写一份专用收据（No：0002325）：“今收到何存恩交来光耀陶然假日小区5-B08房订金：壹拾贰万伍仟元（小写）￥125000元，收款性质：香港交款。”2013年10月20日，怡海公司填写一份专用收据（No：000505）：“今收到何存恩交来光耀陶然假日小区5B栋B02房，房款：伍拾万元（小写）￥500000元，收款性质：转账。”2013年10月27日，怡海公司填写一份专用收据（No：000541）：“今收到何存恩交来光耀陶然假日小区5B栋B02房，首期款：柒拾万元（小写）￥700000元，收款性质：刷卡。”2013年12月7日，怡海公司填写一份专用收据（No：0001553）：“今收到何存恩交来光耀陶然假日小区5B栋B02房，分期款：贰佰捌拾万元（小写）￥2800000元，收款性质：刷卡。”2013年10月27日，怡海公司填写一份专用收据（No：0000542）：“今收到何存恩交来光耀陶然假日小区5B栋B02房维修基金6901元、合同备案费80元、房证代办1000元、预告登记费90元，共8071元。收款性质：刷卡。”同日，怡海公司再填写一份专用收据（No：0000543）：“今收到何存恩交来光耀陶然假日小区5B栋B02房预交办房产证费1000元。收款性质：刷卡。”2014年7月10日，广东广和律师事务所律师李娟受何存恩的委托，向怡海公司发出（快递）律师函：“......2013年10月27日，贵司与何存恩先生签订《商品买卖合同》，贵司出售给何存恩先生位于惠东县陶然假日小区5-B02房的物业，何存恩先生已按照协议的约定支付了全部购房款共计人民币420万元。而贵司却并未按照合同的约定在2014年6月30日前将该商品房交付给买受人何存恩先生使用。鉴于此，本律师代表何存恩先生正式知会贵司：谨请贵司见函后十日内，就上述未按合同约定在2014年6月30日前交付所涉的商品房做合理解释，并将此解释书面告知何存恩先生......”。2015年1月1日，广东广和律师事务所律师李娟受何存恩的委托，再次向怡海公司发出（快递）律师函：“……鉴于此，本律师代表何存恩先生正式知会贵司：根据贵司与何存恩先生签署的《商品房买卖合同》，贵司已根本违约，何存恩先生依照合同约定依法解除《商品房买卖合同》，同时，贵司须按合同约定返还何存恩先生已支付的420万元房款及支付84万元的违约金。请贵司见函后30天内与何存恩先生结清以上应返还款项及支付违约金的义务……”。以上事实，有原告何存恩提交的起诉状、身份证、企业机读档案登记资料、公证委托授权书、律师执业证、商品房买卖合同、银行回单及收据、律师函、EMS快递单及签收单和本院的庭审笔录、问话笔录等材料在卷为据。本院认为：何存恩与怡海公司签订商品房买卖合同，购买怡海公司开发位于广东省惠州市惠东县大岭镇十二托广汕路边的陶然假日小区5-B02房，彼此间建立商品房买卖合同关系。怡海公司在销售陶然假日小区5-B02房时，该房已取得商品房预售许可证明，故应认定买卖双方签订的商品房买卖合同合法有效。双方签订的商品房买卖合同第八条规定的“交付期限”为2014年6月30日，怡海公司在“交付期限”（2014年6月30日）届满之日起180日内未交付房屋，何存恩委托律师以书面方式通知怡海公司解除该商品房买卖合同，怡海公司未持异议，合同自通知到达对方时解除。何存恩与怡海公司之间签订的商品房买卖合同因怡海公司违约而解除，何存恩诉请判令怡海公司退还购房款420万元，予以支持；何存恩同时请求退回房产维修基金6901元、合同备案费80元、房证代办费1000元、预告登记费90元、预办房产证费1000元，共9071元，理由充分，予以支持；何存恩一并诉请怡海公司承担违约责任，赔付违约金84万元（已付款的20%），根据商品房买卖合同第九条第1款第（2）项“逾期180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。”的规定，亦予以支持。怡海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内返还购房款人民币420万元给原告何存恩；二、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退回房产维修基金6901元、合同备案费80元、房证代办费1000元、预告登记费90元、预办房产证费1000元，共9071元给原告何存恩；三、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔付违约金84万元给原告何存恩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47143元，由被告惠州怡海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  柯新强代理审判员  王俏玲人民陪审员  柯容花二〇一五年六月五日书 记 员  晏林林第7页共7页