新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）新审一民提字第47号抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：王晖，女，汉族，1982年6月19日出生，个体户，现住昌吉市延安南路“理想520”****室。委托代理人：黄成玺，男，汉族，1962年10月24日出生，昌吉市三宫一中退休教师，住昌吉市延安南路“理想520”****室。系王晖丈夫。申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：黄成玺，男，汉族，1962年10月24日出生，昌吉市三宫一中退休教师，住昌吉市延安南路“理想520”****室。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：新疆东和实业集团房地产开发有限公司。住所地：昌吉市东和路*号。法定代表人：倪晓彬，该公司董事长。委托代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。委托代理人：樊月吉，男，汉族，1958年4月2日出生，该公司法律顾问。申诉人王晖、黄成玺因与新疆东和实业集团房地产开发有限公司（以下简称东和房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2009）昌中民一终字第419号民事判决，向检察机关申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院于2014年9月10日以新检民（行）监（2014）65000000095号民事（行政）抗诉书向本院提出抗诉。本院于2014年11月27日作出（2014）新民抗字第43号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院检察员孙亮、王静出庭支持抗诉，申诉人黄成玺并作为王晖的委托代理人，被申诉人东和房产公司委托代理人魏春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年11月3日，一审原告东和房产公司起诉至昌吉市人民法院称，两被告系夫妻关系。2007年6月30日原告与第一被告签订了《商品房买卖合同》，合同第六条第一款第三项约定被告应于2007年11月30日前付清全部首付款，否则按第七条第一款第二项规定可以解除合同，并要求被告承担违约金。同年8月27日双方又签订了“补充协议”，再次约定被告应于2007年11月30日前付清全部首付款，否则应向原告按日支付逾期应付款1%的违约金。被告至今未按约定付清房款，已构成违约，应依法承担违约责任。请求判令：1、解除东和房产公司与黄成玺、王晖签订的商品房买卖合同，返还房屋。2、黄成玺、王晖共同支付违约金70000元。3、由黄成玺、王晖承担本案诉讼费用。一审被告黄成玺、王晖辩称，按合同我方将房屋的首付款已全部支付，依照商品房买卖合同的规定按月向银行交款，不存在原告所诉未将房款支付完毕的事实。双方的买卖合同向昌吉州建行三方备案，双方的买卖合同履行完毕。其要求判决解除合同及要我方承担违约金无事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。2008年11月20日，一审被告黄成玺、王晖提出反诉称，2007年6月30日，原被告双方签订了商品房买卖合同，约定楼房总价444600元，签约时付194600元，2007年8月28日付52000元，余款198000元办理按揭。反诉被告应于2007年7月30日前交付房屋，在房屋交付使用后240日内协助反诉原告办理完毕房屋产权登记，并取得产权证书。合同签订后反诉原告按约履行了义务，反诉被告却迟迟不交付房屋直至2008年初，但房产证至今未办理下来。请求法院判令：1、双方继续履行商品房买卖合同。2、东和房产公司协助办理房屋产权证，并承担违约金10000元。3、东和房产公司承担本案诉讼费用。东和房产公司辩称：对第一项诉讼请求要求继续履行合同没有合同依据，要求办理房产证的义务反诉原告至今没有交纳办证费，包括房屋维修基金，向政府交纳的费用也没有交，所以未办；对于第二项诉讼请求我方不予承担。请求驳回原告的反诉请求。昌吉市人民法院一审查明，2007年6月30日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定二被告以444600元的价格购买原告开发的“理想家520”6单元A1号住房一套，建筑面积131.8平方米；二被告分时段首付房款246600元，余款198000元在银行办理按揭贷款；原告应在2007年7月30日前，将验收合格的该商品房交付被告使用，如逾期交房超过30日，二被告要求继续履行合同的，合同继续履行，从合同约定的交房日次日起至实际交房日止，由原告向二被告支付总房款日万分之一的违约金；原告应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因原告的责任，二被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，二被告不退房，原告按已付房款的0.01%向二被告支付违约金。同年8月27日首付房款149600元，9月5日付20000元，9月30日付25000元，52000元于11月30日前免息一次性付清，否则，二被告应自合同约定的付款日次日起至实际付清日止，按应付未付款日百分之一向原告支付违约金，该条款与双方所签商品房买卖合同中有关条款冲突时，以此条款为准。2007年7月2日至8月28日，原告出具了收款收据，载明收到了被告王晖房款246600元。二被告当庭认可其中52000元系由原告为其垫付，之后归还了5000元，目前尚有47000元未付，出庭证人兰斌、黄国辉证实：2008年10月底，被告黄成玺曾到原告处交付该房款，原告拒收。2007年9月，银行按揭贷款198000元到位，同时将该房产向银行设定了抵押。2008年1月，原告向二被告交付了该房屋，但房屋产权证书至今未交付二被告。昌吉市人民法院一审认为，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，双方应当信守履行。原告交付房屋的时间远远超过了合同约定的期限，违反了合同的约定，应承担违约责任。原告至今未向二被告交付该房屋的权属证书，违反了合同的约定，应承担违约责任。二被告至今尚有47000元房款未付原告，即便2008年10月底原告收取，二被告也违反了合同的约定，因此亦应承担违约责任。按商品房买卖合同约定，逾期交房的违约金计算方法为总房款的日万分之一，逾期交证（房产证）的违约金计算方法为已付房款的0.01%，反诉原告仅主张逾期交房的违约金，未主张逾期交证的违约金，法院从其主张，按照逾期交房违约金的计算方法，违约金数额应为6669元，并非10000元。二被告逾期付款47000元的时间应自2007年12月1日起算至2008年10月30日还款遭到拒绝日止，共计330天，违约金数额应为155100元，原告仅主张70000元，法院从其主张。本诉原告及反诉原告均认为对方主张的违约金过高，请求予以减少，法院依法予以减少。补充协议中并未约定二被告未如期付款，原告可解除合同，且二被告已支付大部分房款，仅剩47000元未付，尚不构成根本性违约，因此，双方所签商品房买卖合同及其补充协议应当继续履行，反诉被告应当继续履行协助办理该房屋产权证书的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，昌吉市人民法院于2009年3月12日作出（2009）昌民二初字第0324号民事判决：一、被告王晖、黄成玺支付原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司违约金6500元；二、驳回原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、反诉原告王晖、黄成玺与反诉被告新疆东和实业集团房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同应当继续履行，反诉被告新疆东和实业集团房地产开发有限公司应当继续履行协助办理该房屋产权证书的义务；四、反诉被告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付反诉原告王晖、黄成玺违约金6500元。东和房产公司不服一审判决，向昌吉回族自治州中级人民法院提出上诉称，原审认定事实有误，被上诉人实欠上诉人房款71000元，而不是原审认定的47000元；原审判令上诉人协助被上诉人办理房屋产权证书没有事实依据，因被上诉人自己在办证方面的义务都没有履行，至今未交纳有关办证费用，被上诉人尚不具备要求上诉人协助办证的条件，故其反诉请求不成立；上诉人主张解除合同的依据是双方的约定，行使的是约定解除权，而不是法定解除权，而原审却以不构成根本性违约为由驳回上诉人的请求显属不当。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，即解除双方签约的《商品房买卖合同》和补充协议，由被上诉人返还房屋并承担违约金70000元，并驳回被上诉人的反诉请求。黄成玺、王晖答辩称，原审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。昌吉回族自治州中级人民法院二审查明，上诉人除对原审认定的被上诉人欠付房款（首付部分）数额提出异议，认为被上诉人实欠首付款72000元而并非47000元外，上诉人对原审认定的其他事实无异议，并当庭提交了署名王晖的欠条一张，用以证明被上诉人欠交办证费的事实。被上诉人对原审认定事实无异议，并认可尚欠上诉人房屋首付款72000元的事实，但对上诉人提交欠条的真实性提出异议，认为该欠条并非王晖本人书写。本院对双方当事人无异议的事实予以确认，并确认被上诉人实欠上诉人首付款72000元的事实。对于上诉人提交的欠条因与本案双方的诉请无关，故本院对该证据的关联性不予确认。昌吉回族自治州中级人民法院二审认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容既不违反法律、法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，应当受到法律保护。双方当事人均应按照协议约定全面履行合同义务。本案争议的焦点是：（1）上诉人主张行使约定解除权的请求能否成立。双方虽在《商品房买卖合同》中对买受人逾期付款的违约责任约定“逾期超过30天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金……”，但在《补充协议》中又对部分首付款的付款期限和违约金的计算方式进行了重新约定，并约定“该条款与双方所签订的《商品房买卖合同》中的相关条款若有冲突，以此条款为准”。该补充协议应当是双方当事人对其签订的《商品房买卖合同》中买受人逾期付款违约责任的协商变更，即买受人逾期付款，应在出卖人规定付款期限的第二天起，至实际付清应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款百分之一的违约金，而并无解除权行使条件约定。故上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》既无合同约定，也不符合法律规定，上诉人要求解除合同并由被上诉人返还房屋的上诉请求不能成立，法院不予支持。原审判令双方继续履行合同并无不当。⑵被上诉人应承担违约金数额的认定。上诉人逾期交付房屋并逾期履行房屋产权证办理的协助义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。被上诉人逾期交纳购房款，亦构成违约，原审以双方违约的事实判令双方均应承担违约责任，并由上诉人履行协助办证义务符合法律规定，但被上诉人应当承担的违约金数额认定有误，应予纠正。依双方约定的违约金计算方式和被上诉人欠付房款的数额、期限，被上诉人应当承担的违约金高达20余万元。该约定虽较高且被上诉人也申请了减少，但因上诉人只主张了70000元，巳大幅减少，而原审在此基础上又将其降至6500元，该认定既有悖于双方的约定，也与《合同法》关于约定的违约金过高，当事人可以请求适当减少的规定不符，被上诉人逾期付款应当承担的违约金应以70000元计付。上诉人要求被上诉人承担违约金的上诉请求成立，法院予以支持。综上，原审认定基本事实清楚，但对被上诉人欠付房款的数额及其违约责任的认定有误，应予纠正。本案经合议庭评议并报请审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，昌吉回族自治州中级人民法院于2009年7月2日作出（2009）昌中民一终字第419号民事判决：一、维持昌吉市人民法院（2009）昌民二初字第0324号民事判决第三、四项及“上述款项被告及反诉被告须于本判决生效后十日内给付，若逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付利息”的内容；二、撤销昌吉市人民法院（2009）昌民二初字第0324号民事判决第一、二项；三、被上诉人王晖、黄成玺于本判决生效后十日内给付上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司违约金70000元；四、驳回上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉称：昌吉回族自治州中级人民法院（2009）昌中民一终字第419号民事判决适用法律存在错误。本案中，黄成玺、王晖欠付房款金额为72000元，终审法院判决黄成玺、王晖承担70000元违约金明显过高，违反法律规定和有失公平。黄成玺、王晖称，其理由与检察机关抗诉意见一致。东和房产公司辩称，检察机关抗诉理由缺乏事实依据支持，请求驳回申请再审人的再审请求，维持原二审判决。本院再审查明，2007年，中国人民银行一年期人民币贷款基准利率为6.39%。王晖、黄成玺逾期付款时间应自2007年12月1日起算至2008年10月30日还款遭到拒绝日止，共计330天。本院再审查明的其余事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案所涉及的王晖、黄成玺与东和房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方当事人均具有法律上的约束力，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，原判认定合同有效正确。本案双方争议焦点是约定的违约金是否过分高于造成的损失及如何适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的实际损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”的规定和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案重点在于实际损失的确定。在买卖合同纠纷中，债务人迟延履行金钱债务，债权人的实际损失一般依照法定利率计算迟延利息，当然并不排除有证据证明的其他实际损失。2007年，中国人民银行一年期人民币贷款利率约为日0.02%（6.39%÷365），而《补充协议》中约定的违约金计算为日1%，该违约金计算的约定超出中国人民银行一年期贷款利率的四倍，过分高于造成的损失，且有规避法律规定以违约金的名目获取高额利息之嫌，因此，王晖、黄成玺申请适当减少应予准许。根据双方合同履行情况并考虑到违约金“赔偿性为主、惩罚性为辅”的原则，本案违约金适当减少为以不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜，即按日0.08%（0.02%×4）支付逾期应付款的违约金。王晖、黄成玺应支付东和房产公司违约金为19008元（72000×330天×0.08%）。检察机关提出“约定的违约金过分高于造成的损失应予适当减少”的抗诉理由成立，本院予以支持。综上，原判适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持昌吉回族自治州中级人民法院（2009）昌中民一终字第419号民事判决第一、二、四项，即“一、维持昌吉市人民法院（2009）昌民二初字第0324号民事判决第三、四项及上述款项被告及反诉被告须于本判决生效后十日内给付，若逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付利息的内容；二、撤销昌吉市人民法院（2009）昌民二初字第0324号民事判决第一、二项；四、驳回上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”；二、撤销昌吉回族自治州中级人民法院（2009）昌中民一终字第419号民事判决第三项，即“三、被上诉人王晖、黄成玺于本判决生效后十日内给付上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司违约金70000元”；三、王晖、黄成玺于本判决生效后十日内给付新疆东和实业集团房地产开发有限公司违约金19008元。一审案件受理费8946元、反诉费35元、其他诉讼费用80元，二审案件受理费8981元，共计18042元，由新疆东和实业集团房地产开发有限公司负担13171元，由王晖、黄成玺负担4871元。本判决为终审判决。审 判 长  彭英琪代理审判员  伊 利代理审判员  祁万杰二〇一五年六月九日书 记 员  洪 深