重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第00310号原告邹昕，男，1978年出生，汉族，城镇居民。委托代理人王开成，重庆星空律师事务所律师。委托代理人邹兰平，重庆星空律师事务所律师。被告梁朝军，男，1968年出生，汉族，城镇居民。第三人何秀军，男，1973年出生，汉族，职业不详。委托代理人梁朝军（何秀军姐夫），男，1968年出生，汉族，城镇居民。原告邹昕诉被告梁朝军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄常凤独任审判，于2015年2月27日第一次公开开庭进行了审理。原告邹昕的委托代理人王开成、邹兰平，被告梁朝军到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因发现案情复杂，遂依法决定转为普通程序进行审理。又因发现何秀军与本案存在利害关系，依法追加其作为本案第三人参加诉讼。2015年6月2日，本案由审判员陈华担任审判长，与人民陪审员赵兵、代理审判员张新芳组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹昕的委托代理人王开成，被告梁朝军兼作为第三人何秀军的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹昕诉称，2012年，原告邹昕经批准在武隆县柏杨路48号成立了一家汽车修理厂，随着经营规模的扩大，原告租赁的场地已经不能满足实际使用需求，经与被告协商，被告自愿将毗邻汽车修理厂的房屋及屋前地坝租赁给原告使用，并于2012年12月28日签订了《租房租赁合同》，合同约定，被告将座落于武隆县巷口镇柏杨路XX号负一楼X号的底楼房屋（包括房屋前的地坝和水池）及二楼左侧的一套房屋另加两间房出租给原告使用，租赁期为10年，租金6000元/月，按半年付款，每月提前五天付款，共计36000元，原告交付被告保证金20000元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了20000元保证金及半年的租金。之后，原告在征得被告同意下，出资242000元对租赁的房屋及地坝、水池进行了装修、重改并正式营业，但营业不到半年时间，小区其他业主以原告的经营场所占用小区公共通道为由多次阻止原告经营，并向武隆县建委、武隆县环保局等行政机关反应，原告在相关机关的干预下，只能在2014年8月另行租赁场地经营汽车修理厂。综上，原告租赁被告的房屋及地坝等场所是为了满足汽车修理业务需要，现由于被告租赁给原告的地坝是属于小区公共通道，原告现已无法继续使用租赁的房屋及地坝从事汽车维修业务，特向法院起诉，请求法院判决：1.解除原、被告双方于2012年12月28日签订的《租房租赁合同》；2.被告赔偿原告装修损失242000元；3.被告返还履约保证金20000元；4.被告向原告退还2015年1月16日至4月15日的房屋租金18000元；5.本案诉讼费由被告承担。原告邹昕为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.租房租赁合同，拟证明2012年12月28日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告将其房屋租赁给原告；2.被告梁朝军出具的房屋及地坝恢复原状所需费用清单，拟证明原、被告约定的租赁范围包括地坝及水池，且被告明知原告租赁场地的目的是为了开设修理厂；3.银行汇款凭证，拟证明原告按约支付了20000元保证金及21个月房租共124000元；4.重庆市装饰工程施工合同、重庆琦景装饰工程有限公司出具的收据及汇款凭证，拟证明原告为经营汽车维修业务，对租赁的被告房屋及地坝进行了装修，装修费为242000元；5.对任某某、何某某的调查笔录及环保部门出具的材料，拟证明原告租赁房屋后，其他业主因被告将公共通道出租给原告使用及租赁的房屋不符合开设修理厂的条件影响居民正常生活而多次阻止原告营业，并联名向环保部门反映，原告只能将修理厂搬离；6.邹昕与何某某签订的房屋租赁合同，拟证明原告将从被告处租赁的房屋转租给了何某某。被告梁朝军辩称，被告不同意解除合同，要求原告继续履行合同。首先，租赁物不包含地坝和水池，地坝和水池只是原告在无偿使用，被告并未收取地坝和水池的租金。其次，在签订租赁合同时，被告并不知道原告租房的用途是开设修理厂，原告租赁房屋的用途与被告无关。再次，原告无法开设修理厂不是被告的原因，是原告私自搭设钢架棚且喷的漆味道太大，业主才向建委及环保部门投诉。因此，被告并未违约，原告的各项请求不应得到支持。如果判决解除合同，那么原告必须将租赁的房屋恢复原状，如果不能恢复原状，则赔偿被告损失238500元。被告梁朝军为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：房产证，拟证明租赁的房屋的权属。第三人何秀军述称，梁朝军在本案中提供的房产证，虽登记有何秀军的姓名，但该房产证所涉房屋与何秀军无关，最终的解释权和所有权归梁朝军。第三人何秀军未提供证据。经过庭审举证、质证，双方当事人分别发表如下质证意见：被告梁朝军及第三人何秀军对原告邹昕举示的证据1、证据3真实性、合法性、关联性均无异议，对原告邹昕举示的证据2真实性无异议，但认为地坝是无偿使用的，不是租赁物，原告应当恢复原状，对原告举示的证据4真实性不予认可，被告不清楚装修的事情，对原告举示的证据5调查笔录中证明业主联名要求环保部门责令原告搬离不属实，环保部门没有这个权利，且对笔录中证明租赁物包含地坝和水池不予认可，地坝和水池只是原告在使用，且对证明目的有异议，对环保部门出具的材料真实性予以确认，对原告举示的证据6真实性无异议，但这与本案无关，被告的合同相对人是原告。原告邹昕对被告梁朝军举示的房产证真实性无异议，但提出房屋权利人还有何秀军，且房屋只有一层，对被告增加的楼层，被告没有所有权，对多出的面积有异议。第三人何秀军对被告梁朝军提供的证据未提出异议。结合双方当事人举证、质证，本院认证如下：对原告邹昕举示的证据1、证据3，被告梁朝军无异议，本院对其予以确认，对原告举示的证据2，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对原告举示的证据4，装修合同落款处有原告的签字及装修公司加盖公章，能与收据相互印证，本院对其真实性予以确认，对原告举示的证据5中的环保部门出具的材料，真实性被告无异议，本院予以确认，对调查笔录，证人应该出庭作证，本院对其不予确认，对原告提交的证据6，真实性被告无异议，本院对其真实性予以确认。对被告梁朝军举示的房产证，系行政部门所颁发，本院依法予以确认。根据双方当事人的陈述及本院认定的证据，查明如下法律事实：2012年12月28日，以被告梁朝军作为甲方，以原告邹昕作为乙方，双方签订了一份租房租赁合同，合同载明：“……一、甲方将座落于：武隆县巷口镇柏杨路XX号负一楼X号的底楼房屋及二楼左侧套房一套另加两间房，出租给乙方使用。底楼部分使用除房东使用外，其他人不能使用。二、租赁期限及约定1、该房屋租赁期共十年。自2013年1月15日起至2023年1月14日至。2、房屋租金每月6000元。按半年付款，每月提前五天付款。共计36000元.（大写：叁万六千元整），乙方交付甲方保证金20000元，大写贰万元整。……三、房屋修缮与使用……4、乙方在交还甲方房屋时，乙方必须恢复房屋原来的结构，如不恢复，乙方将用公司资产作为相应对等的抵押……”原、被告双方均在合同落款处签字予以确认。合同签订后，原告邹昕按约向被告梁朝军支付了20000元保证金及分五次支付了被告从2013年1月15日至2015年4月14日的租金，同时，被告梁朝军按约将租赁房屋交付给原告邹昕使用，原告邹昕对租赁的房屋及地坝和水池进行了装修，花去装修费242000元。之后，原告邹昕在租赁房屋处开设XX汽车修理厂进行经营，后因该房屋所在小区业主向相关行政部门反映原告邹昕开设的汽车修理厂占用公共通道及存在环境污染问题，原告邹昕开设的修理厂于2014年8月搬离该小区，另行选址开设了修理厂。2014年9月22日，原告邹昕与何其林签订房屋租赁合同，约定原告邹昕将其从被告梁朝军处租赁的房屋转租给何XX，租赁期限为八年，之后，何XX在该房处开设武隆县诚信汽车修理厂。之后，该小区业主再次向相关部门投诉，2014年10月31日，武隆县环境监察大队对武隆县诚信汽车修理厂进行检查，并责令限期搬离该小区。2015年1月，原告邹昕与何XX解除了房屋租赁合同。另查明，被告梁朝军在出租前述房屋前知道原告邹昕在从事汽车修理业务。前述房屋现在是空置的，房屋钥匙在原告邹昕处保管。原告邹昕诉称的地坝系小区共同通道，被告梁朝军在出租房屋前对地坝及水池进行了装修。原、被告双方发生纠纷协商过程中，被告梁朝军于2014年11月19日制作了一份《安居工程以前XX汽车修理厂租梁朝军房屋、地坝、水池、现恢复价格一览表》，主张如果解除合同，要求原告邹昕对房屋、地坝、水池恢复原状。双方未达成一致意见。还查明，被告梁朝军出租的房屋登记的权利人为何秀军、梁朝军。2015年1月28日，原告邹昕起诉至本院，请求法院判决：1.解除原、被告双方于2012年12月28日签订的《租房租赁合同》；2.被告赔偿原告装修损失242000元；3.被告返还履约保证金20000元；4.被告向原告退还2015年1月16日至4月15日的房屋租金18000元；5.本案诉讼费由被告承担。本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁物是否包含地坝和水池；二、合同目的是否不能实现，即是否符合解除合同的条件。针对争议焦点一，租赁物是否包含地坝和水池，本院认为，双方签订的房屋租赁合同载明，租赁物为位于武隆县巷口镇柏杨路XX号负一楼X号的底楼房屋及二楼左侧套房一套另加两间房。根据该合同的约定，并不能确定租赁物包含地坝（小区公共通道）及水池。被告虽提供了《安居工程以前XX汽车修理厂租梁朝军房屋、地坝、水池、现恢复价格一览表》以主张租赁物包含地坝和水池，但该证据系被告单方制作，且系孤证，不足以证明其前述主张。因此，本院对租赁物包含地坝和水池不予采信。针对争议焦点二，合同目的是否不能实现，即是否符合解除合同的条件。根据审理查明的事实，被告在出租房屋前业已知晓原告在从事汽车修理业务，且在合同履行之初对原告开展的汽车修理业务是否不符合合同目的未提出异议，综合以上情况分析，本院认为可以确定双方签订前述房屋租赁合同的目的是用于经营汽车修理业务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据原告提供的证据，足以认定，原告租赁被告房屋开设的汽车修理厂因未办理相关手续，从事的修理业务造成污染、选址不合理对周边居民的生活造成影响等因素，被环境行政主管部门处理，导致不能继续经营，不能实现合同目的。根据以上法律规定，本院认为原告主张解除合同的请求成立，予以支持。在履行合同过程中，原告开设的修理厂违法占用公共通道及对环境造成危害而受到环境行政主管部门的处理，系自身过错导致合同目的不能实现，因此，原告要求被告赔偿装修损失及返还履约保证金于法无据，本院不予支持。对于2015年1月16日至2015年4月15日期间的租金，由于导致合同目的不能实现的过错在原告方，且前述期间房屋租赁合同并未依法予以解除，因此原告邹昕应该支付被告该期间的房屋租金。原告邹昕要求被告退还租金于法无据，本院不予支持。对于被告梁朝军辩称，如果解除合同，要求原告邹昕对房屋、地坝、水池恢复原状，若不能恢复，则由其赔偿被告损失238500元，本院认为其可就该主张向本院依法提出反诉，被告经本院释明后仅将其作为抗辩意见提出，本院认为该理由不能构成对原告诉讼请求的抗辩。对于其恢复原状、赔偿损失等具体要求，本院在本案中依法不予处理，合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，被告可以依法另行主张。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告邹昕与被告梁朝军于2012年12月28日签订的《租房租赁合同》，原告邹昕于本判决生效后3日内将租赁的房屋返还给被告梁朝军；二、驳回原告邹昕其余诉讼请求。本案案件受理费5500元（原告已预交2750元），由原告邹昕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 陈 华人民陪审员 赵 兵代理审判员 张新芳二〇一五年六月二十六日书 记 员 谭玉鹏