湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初1486号原告：黄俊成，男。委托诉讼代理人:段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。被告：姚红新，男。原告黄俊成与被告姚红新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄俊成及委托诉讼代理人段朝晖、被告姚红新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄俊成向本院提出诉讼请求：1.被告返还租房押金50000元，并按合同约定赔偿原告50000元违约金，合计100000元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年10月23日签订协议，被告将其承租的位于资兴市鲤鱼江延伸路段6间门面转租给原告，协议约定“合同未到期，甲、乙双方除因为本协议第四条、第五条原因导致无法履行本协议外，双方均不得提出悔约，如甲方悔约必须赔偿乙方伍万元违约金，一星期内无条件退还乙方未到期剩余门面租金和房屋押金。乙方悔约则房屋押金伍万元归甲方所有”。然而2014年10月份，由于被告转租给原告六间门面的业主陈康福与吴波存在经济纠纷，而吴波多次在门面吵闹并强行关门面。被告无奈通过鲤鱼江派出所调解收回原告转租的六间门面其中的三间门面给了吴波经营，由此给原告的摩托车经营造成极大的影响。现租赁的门面已到期，但被告拒不退回向原告收取的50000元押金。原告认为，被告将陈康福的门面转租给原告未征得陈康福的同意属违法转租，门面转租合同无效，被告违约收回原告三间门面损害了原告的合法权益，故原告特起诉至法院，请求判如所请。姚红新辩称：1.按照原、被告签订的租赁合同约定，承租陈康福6间门面的剩余租期还有四年，租金为每两年交一次，每次须交2年，先交后用。按此约定，到2014年9月30日，原告就应及时、足额交纳6间门面两年的租金。但经被告多次催缴后，原告交纳了1、2、3号门面房租后以生意不好为由拒不交纳陈康福的8、9、10号门面房租，并在没交房租的情况下强行占有经营。原告的该行为已严重违反了双方的约定，给被告造成了极大损失，按照双方于2012年10月23日签订协议中第七、八条的约定，被告有权扣留原告交纳的房屋押金不予退还，故原告的诉讼请求应当予以驳回；2.被告与陈康福签订的房屋租赁合同是真实、有效的，依据被告与陈康福签订房屋租赁合同第6条约定，未经陈康福同意转租的行为视为违约，被告在与原告签订协议前已经充分告知原告，并且在双方所��订协议中特别作了说明和安排，不存在欺骗、隐瞒的情况，故原、被告签订的门面转租协议合法、有效；3.原告诉称与陈康福有经济纠纷的吴波影响了原告的经营，是原告故意捏造事实。原告于2014年10月2日左右将1、2、3号门面的东西全部搬走，退出1、2、3号门面，而吴波是在知道原告方搬走后才于2014年10月8日决定锁门，自己收取1、2、3号门面的房租。此事被告当时就打110报警，并在鲤鱼江派出所的调解下达成协议，由吴波暂收房租。原告退出门面在先，吴波锁门在后，并没有影响原告经营活动。本院经审理认定事实如下：2011年10月1日，案外人陈康福（出租人甲方）与被告（承租人乙方）签订《房屋租赁合同》，由被告承租陈康福位于资兴市鲤鱼江延伸路街第1、2、3、8、9、10号门面，租期从2011年10月1日至2016年10月1日止。合同还约定“房屋所有权属甲方，乙方不得私自将房屋转让，或以其它方式交付他人使用，否则，甲方有权视乙方违约”。2012年10月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议》，协议约定“一、由于市场等原因，甲方无力独立经营傲风雪公司，并且无力独自承担庞大的房租、押金等开支；乙方提出收购，经双方多次协商，由乙方收购甲方的傲风雪公司及经营品牌。二、乙方收购甲方公司后需经营场地，经双方友好协商，乙方将甲方原承租的门面承接后在原址继续经营。三、由于乙方投资经营规模较大，经营场地不够用，而现在甲方又无力独自承租此项房租，如果甲、乙双方私自签订转租协议有一定风险，鉴于这种情况，甲方与乙方指派人刘建军等人合股经营傲风雪公司，其中甲方占股10%，乙方人员占股90%，甲方原承租陈康福的6间门面由双方合股经营的公司使用，暂由乙方垫付房屋租金的押金，以保证公司能正常经营，保证甲、乙方双方能履行合同。四、甲方保证与原房东陈康福所签租房合同真实有效，如虚伪无效造成公司不能在此6间门面经营，甲方一星期内无条件退还乙方未到期剩余的门面租金及房屋押金。五、如果因甲方与原房东陈康福及陈康福的债权人、亲属之间，由于某种原因导致公司不能在此6间门面正常经营，导致合同不能履行，甲方一星期内无条件退还乙方垫付房屋押金和未到期的剩余门面租金。六、公司经营此6间门面沿用甲方与陈康福所签合同内容，合同到期后，甲方一星期内无条件将房屋押金共计伍万元退还乙方，（甲方与陈康福所签订合同复印件作附件）。七、合同未到期，甲、乙双方除因为本协议第四、第五条原因导致无法履行本协议外，双方均不得提出悔约，如甲方悔约必须赔偿乙方伍万元违约金，一星期内无条件退还乙方未到期剩余门面租金和房屋押金。乙方悔约则房屋押金伍万元归甲方所有。八、……”合同签订当天，原告交付50000元租房押金给被告。2014年9月，原告将1、2、3号门面退出，原告称其退出该三间门面是因为案外人吴波多次来吵闹造成其无法经营。因吴波及被告姚红新均与陈康福存在经济纠纷，2014年10月8日，吴波与被告在资兴市公安局鲤鱼江派出所达成调解协议，约定从2014年10月8日起，被告姚红新将陈康福的1、2、3号门面让给吴波承租。而后，吴波又将该1、2、3号门面转租他人。2016年9月30日，因门面租赁到期，原告退出8、9、10号门面。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点为：1.原、被告所签订的协议是否有效；2.被告是否应当返还原告租房押金50000元，是否应当赔偿原告违约金50000元。1.关于原、被告签订的协议的法律效力问题。从原、被告签订的协议内容来看，虽有收购及双方合伙经营的内容，但亦包括房屋转租的内容，且被告在庭审过程中亦认可该协议体现了房屋租赁关系，故原、被告双方成立房屋租赁合同关系。虽然被告与陈康福签订的房屋租赁合同中明确约定“不得私自将房屋转让或以其它方式交付他人使用，否则，视为违约”，但根据合同相对性原则,该约定仅约束被告与陈康福,并无对外效力,故原告据此主张原、被告间的租赁合同关系无效没有法律依据，本院认为原、被告签订的协议中有关房屋转租的约定有效。2.关于被告是否应当返还原告租房押金50000元，是否应当赔偿原告违约金50000元。原、被告签订的协议第七条约定“合同未到期，甲、乙双方除因为本协议第四、第五���原因导致无法履行本协议外，双方均不得提出悔约，如甲方悔约必须赔偿乙方伍万元违约金，一星期内无条件退还乙方未到期剩余门面租金和房屋押金。乙方悔约则房屋押金伍万元归甲方所有。”因本院在庭审中查明，原告虽于2014年9月因故将1、2、3号门面退出，但并没有提出悔约，因悔约是指不遵守原签定的合同的所有条款，并不同于合同法关于违约的定义，因此被告主张依据《房屋租赁合同》第七条不予返还原告房屋押金没有依据，故被告应当将租房押金50000元返还给原告。对于原告主张的违约金，因双方协议第五条仅约定“如果因甲方与原房东陈康福及陈康福的债权人、亲属之间，由于某种原因导致公司不能在此6间门面正常经营，导致合同不能履行，甲方一星期内无条件退还乙方垫付房屋押金和未到期的剩余门面租金”，而并未约定违约金，故本院对于原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姚红新于本判决生效之日起十日内返还原告黄俊成租房押金50000元；二、驳回原告黄俊成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告黄俊成负担575元，由被告姚红新负担575元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  王飞燕二〇一七年一月二十二日书记员  黄梦乔附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调��，调解不成的，应当及时判决。