上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第719号上诉人（原审原告、反诉被告）张怡。委托代理人金辉，上海市诤正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海家晟商业发展有限公司。法定代表人张考明。委托代理人张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。上诉人张怡、上诉人上海家晟商业发展有限公司（以下简称“家晟公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼102-1、103-1、103-2三套商铺（以下简称系争商铺）产权人系上海绿地康和置业有限公司，上海绿地康和置业有限公司委托上海耀申资产管理有限公司办理包括系争商铺在内的相关租赁管理等业务。2011年11月4日，上海耀申资产管理有限公司将包括系争商铺在内的多套商铺出租给上海誉绚贸易有限公司。嗣后，家晟公司与上海耀申资产管理有限公司、上海誉绚贸易有限公司签订三方协议，约定由家晟公司受让上海誉绚贸易有限公司与上海耀申资产管理有限公司签订的租赁合同项下的上海誉绚贸易有限公司的全部权利和义务。2013年1月7日，张怡、家晟公司就系争商铺签订《租赁合同》。合同附表四约定：租赁期（包含免租装修期）为期六年，自2013年5月1日至2019年4月30日；承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同；具体交付日即合同起始日；承租方预计开始营业时间为2013年3月31日（以前）。附表六约定：租金，（1）租赁期第一年：2013年5月1日至2014年4月30日止人民币（以下币种均为人民币）42，930元／月；（2）租赁期第二年：2014年5月1日至2015年4月30日止42，930元／月……；出租方与承租方确认该房屋出租面积为361.9平方米，无论面积增减双方对房屋租金不作调整。免租期及相关费用（a）免租期共计六个月（自2013年5月1日至2013年7月31日为一期免租期，自2014年2月1日至2014年4月30日为二期免租期）。（b）在此期间承租方无需支付租金，但需支付物业管理费、政府有关税费及其他相关费用。（i）免租及装修期内承租方应每月支付物业管理费。（ii）免租及装修期内承租方应支付垃圾清运费、临时水、电费、工程变更费及其他相关费用。（c）出租方可向承租方提供60千瓦的电量。履约保证金：承租方应根据本合同第三章提供履约保证金：85，860元（总计相当于二个月租金），并在签订本合同同时支付保证金。附表七第3条约定：租赁期内，管理费押金为11，000元（总计相当于1个月之管理费），管理费按3个月为一期支付；承租方应付管理费：1元／天／平方米，无论面积增减双方对管理费不作调整，管理费的支付日为每期第一个月的1日前。合同签订后，张怡支付了6个月租金257，580元、保证金85，860元、2万元的装修管理杂费（施工管理费5，400元、垃圾清运费7，200元、临时用电3，700元、临时用水50元、装修还原押金3，650元），并向物业公司提交了装修图纸。2013年9月6日，家晟公司向张怡发出通知，告知张怡因其未按照《租赁合同》履行合同，已构成违约，家晟公司将在通知发出15天后终止与乙方签订的《租赁合同》。该份函件于次日向张怡送达。2014年1月张怡向原审法院提起诉讼，称双方签订《租赁合同》后，张怡支付了相关费用，家晟公司却迟迟不予交房，致使双方的《租赁合同》目的无法实现。故张怡向法院起诉要求：1、解除双方就系争商铺签订的《租赁合同》；2、家晟公司返还租金及保证金343，440元、装修物业杂费20，000元；3、家晟公司赔偿张怡为履行合同支付的设计费33，800元、广告位租赁费用14，400元、围栏及喷绘费用8，100元；4、家晟公司支付张怡以419，740元为本金、以人民银行商业一年期贷款利率6.0%计算自2013年1月12日至实际归还日的利息。原审审理中，家晟公司提起反诉，称家晟公司已经适当履行合同约定的义务，张怡也已经对系争商铺进行前期的勘察以及装修入场工作，不存在解除租赁合同的法定或者约定事由。同时，家晟公司反诉要求继续履行合同，张怡支付管理费押金11，000元及管理费132，093.5元（自2013年1月7日至2014年1月6日）。原审法院于2014年6月4日作出（2014）宝民三（民）初字第103号民事判决。张怡不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月26日裁定撤销上述判决，发回原审法院重审。重审中，家晟公司反诉要求张怡按照月租金42，930元的标准，向家晟公司支付自2014年5月1日起至2014年8月18日止的租金153，717.1元；根据合同8.2条规定，张怡向家晟公司承担相当于六个月租金的违约金255，780元（已收的保证金85，860元用以抵扣违约金）；张怡依照每日361.9元的标准，向家晟公司支付自2013年5月1日起至2014年8月18日止的管理费，共计171，540.6元。原审审理中，张怡表示，与家晟公司签订租赁合同后，张怡与案外人签订了《订购服务协议合同》《哈发专业沙龙设计委托合同》《广告位租赁协议》，花费设计费33，800元、广告位租赁费14，400元。此外，还花费了围栏及喷绘费用8，100元，只是没有签订书面合同。上述费用，是通过张怡妻子的帐户支付，无法提供相应的支付凭证。张怡到系争商铺查看，发现有管道漏水的情况，张怡反映后并未得到解决。为证明漏水情况，张怡向法院提供了两张照片。关于管理费，张怡认为应当支付给物业公司，而不是家晟公司。家晟公司表示其有权将系争商铺对外转租，并提供了上海耀申资产管理有限公司同意转租的情况说明。关于张怡所说的漏水问题，张怡从未到家晟公司或物业部门进行报修，家晟公司收到张怡的起诉材料后，对系争商铺进行核查，确认系争商铺没有漏水情况，对照片的真实性不予认可。关于系争商铺是否交付的问题，家晟公司表示系争商铺是开放式的框架结构，只有对面积进行确定后，才能确定费用。在签订合同当日，双方到现场确定了系争商铺的区域范围，家晟公司将系争商铺交付给了张怡，张怡拿到系争商铺后向物业中心提供了装修图纸和装修申请审批表，并在系争商铺外围设立了围板。关于物业管理费，家晟公司表示其就承租的两层商铺整体与上海永绿置业有限公司签订物业服务合同，由家晟公司向物业公司支付物业管理费。张怡应当按照与家晟公司之间的合同，向家晟公司支付物业管理费。为证明家晟公司的主张，家晟公司向法院提供了上海永绿置业有限公司派驻系争商铺所在“风尚天地”项目的负责人王仲毅的笔录。王仲毅在笔录中表示，物业费由家晟公司向转租商户收取，无论是否收到，家晟公司都按双方约定的标准支付给上海永绿置业有限公司，张怡于2013年2月份提交了《装修申请审批表》，并在外围树了装修围栏围板，装修押金、垃圾清运费一共交了2万元，是通过家晟公司交的。同时，上海永绿置业有限公司出具情况说明，表示收到系争商铺装修图纸，经审核同意进场装修，并收取装修管理费2万元。张怡对于上海永绿置业有限公司出具的情况说明真实性无异议，但当时张怡仅仅是准备进场，因为家晟公司未交付系争商铺所以实际上没有进场。对于王仲毅的笔录，张怡无法确认其身份，而且笔录中没有说明家晟公司已经将系争商铺交房给张怡，内容的真实性无法认可。原审审理中，承办人到系争商铺现场查看，其外围有一层装修围板，围板内为没有门的开放式商铺。重审审理中，关于家晟公司发给张怡的通知函，家晟公司表示该通知函并非解除合同的意思表示，只是催告张怡尽快开业，通知函中指的违约是指张怡未按期开业，张怡并无足以构成解除合同的违约行为，而且家晟公司在15日之后也没有做出解除合同的表示。张怡表示，在接到上述函件后，张怡认为家晟公司未完成交房义务、且房屋内存在漏水现象，据此也同意解除合同，但要求家晟公司返还已付款项，家晟公司开始同意返还四个月租金，张怡不认可，最多同意扣除一个月租金，双方继续协商，最终家晟公司不同意返还租金，故张怡无奈向法院起诉。对此，家晟公司表示，在张怡收到函件后的确来找过家晟公司，称原先营业的美容美发可能无法顺利开业，张怡想转换营业范围做足疗，需要办理一系列变更的手续，故开业时间需要延展，家晟公司对此也同意，直至2013年11月，张怡称无法继续开展经营并提出要求解除合同，家晟公司同意解除合同但表示不返还收取的全部租金等费用，故双方协商不成。张怡对家晟公司的陈述不予认可，并表示2014年8月18日并非解除合同的日期，双方的租赁合同应于2013年9月17日终止履行。家晟公司还称，因张怡在系争商铺内存有部分物品，故家晟公司无法在发函后自行收回商铺，张怡的确没有营业过，2014年8月18日双方实际办理交接手续的日期即为合同终止日。原审法院经审理后认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应遵循诚实信用的基本原则。首先针对本案的争议焦点之一，即家晟公司是否将系争商铺实际交付给张怡的问题。本案中，张怡在签订租赁合同后聘请设计公司对系争商铺进行了室内设计，将设计图纸提供给了物业公司，并缴纳了2万元的装修管理费用。根据常理，对商铺进行室内设计，必然要对商铺内部进行测量和勘查，若家晟公司未将系争商铺交付给张怡，张怡则无法进行上述工作。此外，张怡表示系争商铺有漏水问题，并提供了两张系争商铺内部的照片，也反应张怡可以自由进入系争商铺。根据法院原审中至现场查看的情况，结合张怡诉请中主张的围栏费用，可以认定围板系张怡设立。系争商铺为开放式商铺，无需交付钥匙，而且，张怡主张家晟公司未交付系争商铺，却无法证明从双方签订合同至张怡起诉的近一年时间里曾催告过家晟公司交付系争商铺，明显不符合常理。综上，张怡关于家晟公司未交付商铺的观点，法院难以采信。故可以认定家晟公司事实上已经将系争商铺交付给了张怡，且家晟公司的转租获得了产权人的授权。关于张怡提供的两张漏水的照片，无法确认是系争商铺的真实状况，即便存在漏水情况，张怡可以向家晟公司主张予以修复，但不足以依此要求解除合同。因此，张怡基于上述理由要求解除双方的租赁合同、家晟公司返还已付费用并赔偿损失等诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。其次，关于双方租赁合同是否已提前终止履行的问题。根据家晟公司于2013年9月16日发函，其中明确表示鉴于张怡未按照《租赁合同》第4.27、8.1条履行，已构成违约，家晟公司依照上述条款收回房屋，租赁合同立即终止。该份函件于次日向张怡送达。根据双方的合同约定，张怡应于2013年3月31日开业，直至家晟公司发函日，距离应开业日已超过近六个月，故家晟公司依照合同约定即若张怡超过十四天仍未正常开业而行使单方解除权，具有事实和合同依据，法院对此予以确认。该解除权自通知到达违约方即生效，即2013年9月17日合同终止履行。家晟公司称该份函件并非行使解除权的意思表示，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。依照法律规定，合同终止后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。据此，家晟公司应在解除通知到达张怡后的合理期限内，收回房屋并与张怡据实结算有关费用及相关损失的赔付。然家晟公司未能积极采取行动及时解决合同终止后的各项事宜，对因此所扩大的损失应承担相应责任。鉴于张怡于2014年1月7日起诉，法院酌情确认系争商铺风险转移的日期为2014年1月31日止，此后相关费用与张怡无关，双方应据此结算有关租金及物业费用。故家晟公司反诉要求张怡支付2014年5月1日至2014年8月18日止的租金，于法无据，法院不予准许。关于管理费，张怡认为应当支付给物业公司，家晟公司无权主张，但张怡从未与物业公司签订过物业服务合同，而是在张怡、家晟公司签订的《租赁合同》中对管理费进行了约定。而且张怡支付的装修管理费2万元也是向家晟公司支付的，结合上海永绿置业有限公司的情况说明，可以认定张怡支付管理费及押金的对象是家晟公司。根据双方的《租赁合同》约定，管理费标准为1元／天／平方米（系争商铺出租面积为361.9平方米）。因此，家晟公司反诉要求张怡支付自2013年5月1日起的管理费的反诉请求，法院予以准许。同理，家晟公司所主张的2014年1月31日之后的管理费，不予支持。依照合同约定，若张怡违约，其还应承担已享受的免租期间的租金，故张怡还应承担相当于3个月租金的违约金，家晟公司要求用保证金抵扣违约金的意见，于法不悖，法院予以准许。原审法院据此作出判决：一、张怡与上海家晟商业发展有限公司就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼102-1、103-1、103-2商铺签订的《租赁合同》于2013年9月17日终止履行；二、张怡于判决生效之日起十日内，向上海家晟商业发展有限公司支付违约金128，790元（已收的保证金85，860元用以抵扣该违约金）；三、张怡于判决生效之日起十日内，依照每日361.9元的标准，向上海家晟商业发展有限公司支付自2013年5月1日起至2014年1月31日止的管理费；四、张怡的全部诉讼请求，不予支持；五、上海家晟商业发展有限公司的其余反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人张怡不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，在缺乏证据的前提下认定家晟公司向张怡交付系争商铺有误。此外，原审法院将费用结算时间节点截止为2014年1月31日亦属适用法律错误。故请求撤销原判，改判支持张怡原审全部诉讼请求。家晟公司针对张怡的上诉请求辩称：家晟公司向张怡实际交付了系争商铺，张怡接受后对系争商铺也进行了测量、设计，其上诉主张缺乏依据。故请求驳回张怡的上诉请求。上诉人家晟公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定《租赁协议》于2013年9月17日解除缺乏法律及事实依据，家晟公司的函件不具备单方解约的效力，张怡实际控制系争商铺至2014年8月18日。故请求撤销原判，改判支持家晟公司原审全部反诉请求。张怡针对家晟公司的上诉请求辩称：张怡从未使用过系争商铺，家晟公司的上诉请求无依据。故请求驳回家晟公司的上诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理期间，张怡称系争商铺的围栏并非张怡设置，在发现围栏前已向家晟公司表示不想租赁系争商铺，但双方未就费用结算达成一致，系争商铺实际由家晟公司另行对外出租。就上述主张，张怡提供陈俊杰、吕伟的证人证言，陈俊杰称其为系争商铺楼上的租客，家晟公司徐正向其表示系争商铺出租用于中医养生，徐正个人有股份。吕伟称其受张怡委托制作系争商铺围栏，但2013年4月发现系争商铺已有围栏，张怡表示该处已转让。家晟公司表示证人证言所述不是事实。审理中，家晟公司称2013年9月16日的通知目的为催促张怡开业，之后张怡曾协商变更经营项目并要求延期开业，故该通知不具备解除合同的效力。本院认为，现双方当事人对系争商铺是否实际交付发生争议，张怡在二审中主张系争商铺已被家晟公司另行出租，该主张张怡在本案之前的审理中并未提出过，且亦无证据证明张怡曾以该理由向家晟公司主张过解除租赁合同。而张怡在二审中所提供的了两份证人证言也尚不足以证明系争商铺确由家晟公司擅自另行出租。鉴于家晟公司与张怡之间在租赁合同签订之后，并无书面交接手续，本院就系争商铺交付问题分析如下。首先，如原审法院原述，系争商铺原状为开放式，故不存在交付钥匙等实体交付问题，而张怡也表示由于系争商铺为开放式，其实际也进行了测量并进行了装修设计。从查明的情况看，张怡曾出具了装修图纸、提交装修申请并缴纳了装修管理费用，上述事项如在其尚未取得系争商铺的情况下实施，显然有违常理。张怡在签订租赁合同并按约支付了相应租金的情况下，在直至本案起诉的近一年时间里从未向家晟公司主张要求交付系争商铺，亦缺乏合理解释。此外，根据张怡的陈述，其在租赁期开始之前已向家晟公司表示过不想承租系争商铺，但并无相应依据。此外，如家晟公司自始未向张怡交付系争商铺，在双方就合同解除协商不成的情况下，张怡完全可以及时按照合同约定行使单方解除权。综上所述，原审法院结合查明的事实，认定家晟公司已向张怡交付了系争商铺，并无不妥。鉴此，张怡在履行合同过程中存在违约，并应当承担相应期间的相关费用，故对其要求家晟公司返还已付费用并赔偿损失的诉讼请求，本院不予准许。根据家晟公司提供的证据，其在2013年9月16日向张怡所发的书面通知中明确作出了终止与张怡之间租赁合同的意思表示，在此之后并无证据可以证明双方就系争商铺的继续租赁有过进一步协商，张怡也未对合同解除提出过异议，故原审法院认定上述通知为家晟公司按照合同约定行使解除权，并无不妥。在此基础上，家晟公司并未进一步采取行动及时处理合同解除后的各项事项，故原审法院认定家晟公司应对相应期间所扩大的损失承担责任，亦无不妥。同理，鉴于张怡在收到家晟公司书面通知后并未及时返还系争商铺，故原审法院酌情确定2014年1月31日为相应费用结算时间节点，并无不当。综上所述，原审法院在查明事实的基础上，酌情判令张怡支付违约金及相应管理费，并无明显不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，973元，由上诉人上海家晟商业发展有限公司负担人民币3，651元、上诉人张怡负担人民币4，322元。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  徐 江代理审判员  姚 跃二〇一五年六月九日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……