上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第941号上诉人（原审原告）袁仲欢。委托代理人周国涛，上海合勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海市水利工程集团有限公司。委托代理人官国琴，上海鼎添律师事务所律师。上诉人袁仲欢、上海市水利工程集团有限公司（以下简称水利集团公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人袁仲欢的委托代理人周国涛、水利集团公司的委托代理人官国琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，坐落于上海市闵行区莘庄镇莘沥路＊＊＊号房屋的权利人为案外人上海＊＊＊城实业有限公司。2008年11月13日，上海市水利工程有限公司与上海＊＊＊城实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由上海市水利工程有限公司承租上海＊＊＊城实业有限公司的上述房屋（除西北角面积约260平方米的两层小楼），租赁期限自2008年11月1日起至2018年10月31日止。2009年3月，上海市水利工程有限公司更名为上海市水利工程水利集团公司。2011年5月10日，水利集团公司与上海＊＊＊城实业有限公司签订《房屋租赁补充协议》，约定由水利集团公司承租上海＊＊＊城实业有限公司坐落于上海市闵行区莘庄镇莘沥路＊＊＊号（包含西北角的面积约260平方米的两层小楼）的房屋。2011年7月21日，袁仲欢（签约乙方，作为承租方）与水利集团公司（签约甲方，作为出租方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将坐落于闵行区莘庄镇莘沥路＊＊＊号的辅助场地（门面房屋6间）共计150平方米出租给乙方作为汽车清洗、汽车维修、汽车装潢保养、汽车改装及汽车用品销售使用。租期为7年零3个月，自2011年8月1日起至2018年10月31日止，其中自2011年8月1日起至同年11月30日止为免租期。第一年租金人民币（下同）18万元，首次租金从免租期期满之日起算。以后每三年在前一次租金基数上递增5%，直至租赁期限届满时止。租金实行先付后用的原则，每三个月支付一次，在每三个月开始前7日支付。首三个月租金及保证金应在合同签订之日付清，以后每三个月租金应在每年3月1日、6月1日、9月1日和12月1日前7个自然日内付清。合同签字生效之日，乙方向甲方交纳押金15，000元，押金不计息，于合同期限届满且乙方按合同要求完成交房后30日内归还乙方。租赁期间，乙方对该房屋及其附属设施的装饰装修需规范（以不破坏房屋主体结构为标准），费用由乙方承担。乙方装修或者增设附属设施、设备在房屋返还给甲方时，甲方不予任何补偿。乙方在租赁期内，在未征得甲方的书面同意前，不能将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同，并交送甲方备案。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同。违反合同的一方，应向守约方偿付约定违约金10万元，若上述约定违约金不足抵付守约方财产损失的，还应赔偿守约方财产损失的不足部分。（一）甲方按约逾期交付乙方租赁房屋超过60日，并经乙方书面催告后30日内仍未交付的；（二）乙方擅自装修导致改变房屋结构的；（三）因乙方原因造成租赁房屋毁损的；（四）乙方擅自全部或部分转租租赁房屋的；（五）乙方逾期支付首次租金；（六）乙方逾期支付除首次租金外任何一期租金或水费、电费、通讯费等费用的全部或者部分超过30日的；（七）乙方违法经营，遭受行政机关的行政处罚或司法机关予以处罚的。经甲、乙双方协商决定，甲方同意乙方在租赁区域后方搭建临时仓库与卫生间，但是乙方搭建不可以阻挡甲方四层建筑的消防通道。合同还对其他内容作了约定。上述合同签订后，水利集团公司向袁仲欢交付了房屋，袁仲欢则向水利集团公司支付了租房押金15，000元及至2014年2月28日止的租金。2012年3月15日，水利集团公司出具“莘沥路＊＊＊号门面房6间同意转租”的书面材料。同年9月24日，袁仲欢通过与案外人戴＊＊＊签订《租赁协议》将上述房屋转租给戴＊＊＊，转租期限至2016年10月。2014年2月21日，水利集团公司向袁仲欢发送《合同终止通知书》，表示因袁仲欢在未经水利集团公司同意的情况下私自将水利集团公司门口洗车房5间店面房转租给戴＊＊＊，而后戴＊＊＊又私自将门口5间洗车房转让给蔡＊＊＊，违反合同不得转租和转让的约定，书面通知袁仲欢于7个工作日内办理退租相关手续，逾期不办理作袁仲欢自动退租处理。袁仲欢于同年3月11日向水利集团公司回函称，因贵司单方提出终止与我的租赁合同，致使我至今未收回房屋租金，为了避免诉讼，减少损失，本人现积极履行与贵司签订的租赁合同，支付自2014年3月1日起三个月的房屋租金4.5万元。请将贵司开户银行及账号以手机短信的形式发至本人手机，手机号码＊＊＊。期间，袁仲欢还对次承租人戴＊＊＊提起了诉讼，并于同年3月13日在闵行法院的主持下与戴＊＊＊达成了和解协议，其内容为：一、戴＊＊＊于本协议签署次日向袁仲欢支付涉案位于闵行区莘沥路＊＊＊号房屋六间的租金7.5万元，即自2014年1月8日计至2014年4月7日止的租金7.5万元（每月2.5万元）；二、戴＊＊＊于袁仲欢的租赁合同期内擅自将上述租赁房屋转租与蔡＊＊＊，并变卖袁仲欢的生产设备及该处三年经营权、加盟支持价款36万元，现戴＊＊＊向袁仲欢退还设备款16万元，此款由戴＊＊＊向袁仲欢开具同等金额支票一张，委托上海合勤事务所周国涛律师保管；因戴＊＊＊不愿继续维持与第三人蔡＊＊＊的租赁关系，要求自愿退出该租赁合同，并同意由袁仲欢直接与蔡＊＊＊自2014年4月7日起建立租赁关系，2014年4月7日前的租金由戴＊＊＊自行收取；戴＊＊＊同时将承租上述房屋后所做的装修投入包括已办证件等一并让与袁仲欢；三、袁仲欢承诺最迟于2014年3月25日前与涉案房屋的出租人水利集团公司及蔡＊＊＊协商一致，完成租赁合同手续；若逾期不能完成，袁仲欢直接领取上述戴＊＊＊退还设备款16万元，涉及该房屋租赁及经营权支持纠纷均与戴＊＊＊无关，由袁仲欢承担后续全部责任；四、若戴＊＊＊未完全履行上述协议或不能保证所交付的支票能够承兑时，愿承担本案起诉中的违约金10万元和另行赔偿剩余设备转让款20万元；五、无论袁仲欢与涉案房屋的出租人水利集团公司及第三人蔡＊＊＊是否建立租赁关系，袁仲欢收取戴＊＊＊押金2.5万元和戴＊＊＊收取蔡＊＊＊的押金2.5万元，变更为袁仲欢收取蔡＊＊＊2.5万元的押金关系，袁仲欢不再向戴＊＊＊退还，戴＊＊＊也不再向蔡＊＊＊退还；六、上述第五条约定的租赁关系建立后，戴＊＊＊应保证在合同期内继续向蔡＊＊＊提供加盟经营所需要的手续；若不能提供，视为戴＊＊＊未完全履行本合同；七、本协议签署经双方签字生效，袁仲欢向闵行区法院撤回起诉并承担相关诉讼费用。2014年3月11日，戴＊＊＊向蔡＊＊＊发送函件称，本人与你于2013年7月3日签订的关于闵行区莘沥路＊＊＊号的《店面资产转让协议》，现就该合同的履行事宜通知如下：一、你拖欠自2014年1月8日起至4月7日止的租金7.5万元，请于收到本通知5日内向我支付；二、自2014年4月7日起至2016年10月7日止，本人退出该租赁合同，你应付的租金由该房屋的第一承租人袁仲欢向你收取；三、我与你转让合同的签订及已经履行的事实已得到了袁仲欢的同意与认可，自2014年3月12日，该转让协议中的原我方所有责任由袁仲欢接管，本人将不再就租赁合同主张任何权利也不再承担任何责任。四、若你拖欠上述租金不付，本人及袁仲欢将依法有权追讨租金直至解除上述协议。2014年4月26日，水利集团公司向袁仲欢发送函件记载，我公司于2014年2月21日发的终止门口店面房合同通知书至今，你没来公司办理退租手续，也未交房屋租金及水电费。我公司于2014年3月8日发了催款通知书到你店里。2014年3月24日也当面告知你委托的律师周国涛要求你按照原来方式支付房租，你也没有理睬。为避免发生纠纷，减少诉讼，特致函郑重提示：我公司再次声明从未委托任何人办理授权袁仲欢转租门口6间店面房的事项，并且袁仲欢也从未递交转租合同备案到我公司。根据1、袁仲欢你违反房屋租赁合同9.2第六条约定，超过30天未支付房屋租金和水电费，我公司保留追责权利。2、经我公司上门检查，租赁区搭建的临时活动房材料不阻燃，有重大安全隐患，请立即停止使用。袁仲欢并在未告知我公司的前提下私自将临时仓库当作员工寝室在使用，请立即终止使用。3、相关书面和影音资料我公司都已备份。4、烦请周国涛律师转交你转告你的委托人袁仲欢，收到此函后立即来我公司处理相关事项，避免不必要的损失。2014年5月28日，水利集团公司再次向袁仲欢发函载明，袁仲欢先生，你的回复已收悉，现告知你以下事项：1、我公司黄＊＊＊从未拉拢、唆使房屋实际使用人向你拒付房租。目前，房屋使用人拒不向你支付房租与本公司人员无关，是你与实际使用人之间的纠纷引起。因你未妥善处理与房屋实际使用人之间的关系，给我公司也造成了损失，我公司保留向你提起赔偿的权利。2、关于双方解除房屋租赁协议事宜，双方至今未能协商一致。在该合同没有解除前，您应履行合同中约定的支付房租和相关费用的义务，自2014年3月1日起至今你已逾期支付房租45，000元及水电费，虽经本公司多次催告，但至今未付。现再次致函与你，请接函后三日内按以往现金支付方式来我公司支付，或将以上款项汇入以下账户：上海市＊＊＊虹建筑工程有限公司，＊＊＊02建行莘中路支行，如果你接函后仍拒绝履行，我公司将根据双方的租赁协议追究你的违约责任，包括并不限于解除租赁合同等。3、为了人员安全考虑，临时泡沫活动房里面的住宿人员请立即撤离。如果你方拒不撤离，临时泡沫活动房造成任何后果全部由你承担。另查明，袁仲欢承租的150平方米房屋中约28平方米房屋具有房地产权证，其余房屋均无房地产权证，且在建造过程中亦未取得建设工程规划许可证。审理中，基于本案所涉150平方米租赁房屋中仅有28平方米房屋具有房地产权证，其余房屋无房地产权证，该无产权证房屋的建造亦未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同属部分有效部分无效。基于上述情况，法院向水利集团公司进行释明，征求水利集团公司是否在本案中提起反诉要求袁仲欢返还房屋及追加次承租人蔡＊＊＊作为本案第三人参加诉讼。水利集团公司则已向法院明确表示对于房屋的返还问题及次承租人的搬迁问题均由水利集团公司自行解决，不要求在本案中处理上述问题，也不再申请追加次承租人为本案第三人。现袁仲欢认为水利集团公司向其出具过允许转租的书面同意书，故袁仲欢将房屋转租符合双方约定，水利集团公司并不能以袁仲欢擅自转租为由要求解除合同，但水利集团公司不但于2014年2月21日向其发送《合同终止通知书》而且又阻挠次承租人向其支付租金，使其通过转租取得租金差价的租赁目的不能实现。故2014年5月5日，袁仲欢诉至法院，请求判令：1、确认袁仲欢、水利集团公司签订的《租赁协议》已于2014年5月5日解除；2、水利集团公司支付违约金10万元；3、水利集团公司赔偿装修费损失22万元；4、水利集团公司赔偿租金损失57.2275万元；5、水利集团公司返还租房押金1.5万元。另外，庭审中袁仲欢提出其承租房屋后，于2011年对房屋装修投入22万元，水利集团公司认为该金额过高，其认可袁仲欢承租房屋时投入的装修费金额为18.5万元。现为节约诉讼成本，双方均同意对于袁仲欢的装修损失由法院结合本案实际情况酌情予以认定处理，不再委托相关司法鉴定机构予以评估。原审认为，袁仲欢、水利集团公司签订的租赁合同中，所涉150平方米租赁房屋中仅有28平方米房屋具有房地产权证，涉及该部分租赁为有效，其余房屋因不具有房地产权证，且在建造过程中亦未取得规划许可证，属无证建筑。因此，上述合同属部分有效，部分无效。合同无效部分则自始无效。根据法律的规定，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。本案中，袁仲欢、水利集团公司签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，合同内容中所涉28平方米的房屋因具有产权证，故对该部分租赁的约定于法不悖，应视为有效。合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但鉴于双方签订的租赁合同中无效部分占了主要比重，导致该28平方米的房屋亦不能单独继续履行，只能一并解除。由于涉案房屋中除28平方米外的其余房屋均系无证建筑，水利集团公司将该无证建筑出租给袁仲欢，具有过错。而袁仲欢在签订租赁合同时，未能仔细审核房屋的产权状况，亦有过错。因此，对于合同部分无效及合同解除的损失，应由双方根据各自过错大小进行分担。在本案中，对于袁仲欢所诉请的对房屋所投入的装修费损失，袁仲欢、水利集团公司均表示为节约诉讼成本，同意由法院结合本案的实际情况酌情予以处理。现根据庭审中袁仲欢提出的其承租房屋后对房屋装修费投入金额22万元及水利集团公司认可的18.5万元，法院根据本案的实际情况酌定袁仲欢对房屋装修费投入金额为21万元，而结合袁仲欢承租房屋后又使用了将近3年半之事实，法院最终确定上述装潢的现值为20万元。而根据双方在本案中导致合同无效的过错责任大小，法院确认对于袁仲欢的装修费损失由袁仲欢承担15%，水利集团公司承担85%。至于袁仲欢主张的合同解除违约金及租金损失的诉请，因租赁中所涉标的物绝大部分属无证建筑，导致合同无效。因此，袁仲欢要求按照合同约定追究水利集团公司违约金及赔偿租金损失之诉请，法院均不予支持。另外，依据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于水利集团公司在本案中已明确表示不要求袁仲欢返还房屋，故法院对于房屋返还一节不作处理。此外，考虑到双方的租赁合同已实际终止，水利集团公司应在与袁仲欢结清相关费用后将收取袁仲欢的租赁押金予以返还。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二〇一五年二月五日作出判决：一、袁仲欢与上海市水利工程集团有限公司于2011年7月21日签订的《租赁协议》中涉及28平方米的租赁合同部分为有效，其余租赁合同部分为无效；二、袁仲欢与上海市水利工程集团有限公司于2011年7月21日签订的《租赁协议》有效部分予以解除；三、现位于上海市闵行区莘庄镇莘沥路＊＊＊号的辅助场地（门面房屋6间）内的装饰装修现状归上海市水利工程集团有限公司所有，上海市水利工程集团有限公司支付袁仲欢装修损失补偿款170，000元；四、上海市水利工程集团有限公司返还袁仲欢租赁押金15，000元；五、驳回袁仲欢其余诉讼请求。上述第三、四项条款的履行期限均为于判决生效之日起十日内。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，029.42元，由袁仲欢负担10，373.42元，上海市水利工程集团有限公司负担2，656元。判决后，袁仲欢、水利集团公司均不服，上诉于本院，袁仲欢诉称：袁仲欢承租的标的物为包含6间门面房的辅助场地，并非单纯6间门面房，房屋不是合同的主要标的物，原审法院对此认定有误。本案租赁合同被确认为部分有效部分无效，有效的部分应当按照合同约定由水利公司承担违约责任，且水利公司隐瞒了房屋的无证事实，单方面违约终止合同，应当承担全部违约责任。要求二审法院撤销原审判决第一、五项，改判支持袁仲欢的原审全部诉请。上诉人水利集团公司辩称，不同意袁仲欢的上诉请求，请求驳回，同时其上诉称：根据原审的勘验，6间房屋的面积有170多平方米，水利集团公司仅收取150平方米的租金，其余的均为无偿使用。袁仲欢主张的装修投入为22万元，且已经过3年折旧，原审仍认定装修有20万元显然过高。水利集团公司从未隐瞒过房屋的真实情况，袁仲欢从案外人处赚取租金差价并获得装修补偿16万元，因此袁仲欢的装修成本已经收回，不存在装修损失。综上，要求二审法院撤销原审判决第三项。袁仲欢辩称，不同意水利集团公司的上诉请求，此部请求要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人袁仲欢主张其承租的为有产权证的场地，门面房屋为附属物，因此本案租赁合同应属大部分有效，水利集团公司应承担违约责任。本院认为袁仲欢、水利集团公司签订的租赁合同明确载明租赁标的物为辅助场地（门面房屋6间），房屋当然为本案租赁标的物。另原审经过勘察6间门面房屋面积也不少于150平方米，且根据袁仲欢的实际用途为汽车维修、清洗保养、汽车用品销售等，门面房屋也是其主要经营使用场地，因此6间门面房屋应当属于本案租赁的主要标的物。鉴于房屋有证面积仅为28平方米，原审法院认定《租赁协议》中涉及28平方米的租赁合同部分为有效，其余租赁合同部分为无效，有事实及法律依据，本院予以认可。袁仲欢的主张门面房屋为附属物不符合本案客观事实，本院不予采信，其要求水利集团公司承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。上诉人水利集团公司主张装修损失补偿款过高。本院认为，双方当事人均同意对装修不予评估，由原审法院酌定。原审法院根据勘验情况，结合双方的陈述最后确定了装修损失金额为20万元，程序正当，其损失金额具有相对合理性。现水利集团公司主张其认可的18.5万元，并要求法院予以变更，但未提交相应的事实依据，本院难予支持。综上所述，两上诉人袁仲欢、水利集团公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14，073.42元，由上诉人袁仲欢负担10，373.42元，由上海市水利工程集团有限公司负担3，700元。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年六月十六日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……