上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第205号原告邰某某。被告甲公司。法定代表人周某某。委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。委托代理人李健，上海瑾之润律师事务所实习律师。被告乙公司，住所地上海市崇明县陈家镇前裕公路199号7幢140室。法定代表人李锦亮，董事长。原告邰某某与被告甲公司（以下简称甲公司）、被告乙公司（以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员陈玉明组成合议庭，并于2015年6月16日公开开庭审理。原告邰某某、被告甲公司之委托代理人陈鸣飞、李健到庭参加诉讼。被告乙公司经本院公告传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月23日，其与被告乙公司签订商铺租赁合同，承租了甲商城内的商铺。合同签订后原告向被告乙公司支付了租金和押金，并向被告甲公司支付了敲墙恢复费、电费等，得到了甲公司的许可，于2013年10月1日正式营业。但在经营期间，原告于2014年5月3日接到被告甲公司的书面通知，要求原告向其返还商铺。原告手足无措，被告甲公司又以此于同年5月6日、5月8日、5月17日采取锁门、撬门和封门的措施，强行收回了商铺，造成了原告的巨大损失。故原告起诉要求两被告退还剩余租金27,942元、商铺保证金5,000元、敲墙恢复费1,000元、预付电费200元、电卡20元、物业费1,722元、违约金20,000元、装修损失20,000元、搬迁费2,000元、停业损失20,000元。被告甲公司辩称，原告与本被告之间系次承租人关系，双方并未直接订立合同。本被告将房屋出租给被告乙公司，该公司又将商铺出租给原告。此后由于承租人乙公司根本违约，本被告于2013年7月23日发函通知解除了两被告间租赁合同，并于2014年5月3日向原告发出通知，告知其如需继续经营，因至本被告处办理手续。但原告并未按时前来办理，故本被告才收回房屋。原告现在向本被告主张没有依据，其应当依据租赁合同向其合同相对方主张。综上，请求驳回原告对本被告的全部诉请。被告乙公司未作答辩。经审理查明，2013年7月23日，原告与被告乙公司签订《商铺租赁合同》，约定原告向乙公司租赁甲商城1区1529、1530号、共计35.84平方米的商铺，租赁期限从2013年10月1日起至2016年9月30日止，租金第一年一次性交付39,245元，从2013年10月1日起至2014年9月30日止，保证金5,000元，免租期13个月，满25个月后，原告如想退租，保证金全额退还。该合同第六条还约定了物业管理费为每月287元，每月支付，先付后用；第十二条约定租赁期间被告乙公司提前收回商铺应向原告支付违约金20,000元。上述合同签订当日，原告向被告乙公司支付了一年的租金39245元、保证金5,000元以及从2013年10月1日起至2014年3月30日的物业管理费1,722元。2013年8月22日，原告又向被告甲公司支付了敲墙恢复费1,000元，敲除了1529和1530号商铺之间的隔墙。2013年8月至2014年3月期间，原告共向被告甲公司支付了预付电费900元。2014年5月3日，被告甲公司书面通知原告如想继续经营，需至其市场部登记，否则要求原告于同年5月5日前清空商铺后返还。由于原告未能与被告甲公司就续租达成协议，2014年5月6日，被告甲公司强行收回了涉案1530号商铺，并向商铺内原告物品搬迁至仓库保管。2014年8月左右，原告从被告甲公司仓库取回其物品。2015年1月，原告诉讼来院。另查明，2012年5月8日，两被告签订《房屋租赁合同》约定，被告甲公司将本市嘉定区某某公路1833号甲商城1区1楼部分已回签商铺出租给被告乙公司，租赁期限自双方首次签订房屋交接单之日起截止至2020年4月30日止。合同履行期间，由于被告乙公司拖欠租金，2013年7月23日，被告甲公司向被告乙公司发出合同解除通知书，通知被告乙公司解除双方间租赁合同，并要求被告乙公司付清拖欠的租金、物业管理费、违约金等并返还商铺。2013年9月，被告甲公司诉讼来院。本院以（2013）嘉民三（民）初字第1029号案件立案受理。2014年4月23日，本院经审理后就该案作出判决确认被告甲公司上述解除行为有效，并判令被告乙公司返还甲公司租赁商铺，其中包括本案所涉1530号商铺。该判决已生效。审理中，被告甲公司当庭退还原告电卡费用20元，故原告撤回了该项诉请。本院对此口头裁定予以准许。对于原告其他诉请：1、租金27,942元，原告陈述由于合同约定交12个月后送13个月，而其实际使用7个月，故要求被告退还18个月租金；2、敲墙恢复费1,000元，原告表示愿意恢复1529和1530号商铺之间的隔墙，被告同意在原告恢复隔墙后返还上述1,000元费用；3、预付电费200元，原告称由于其被强制驱赶，被告未与其结算电费，据其自己估计至少剩余200元电费，被告则对此不予认可，但分电表已经拆除，目前无法核对被告搬离时使用电费数额；4、物业费1,722元，原告称被告乙公司未提供物业服务，故要求其返还该费用；5、装修损失20,000元，原告称其对涉案商铺进行了石膏吊顶、敲墙部位铺设地砖、电路重做，并提供照片为证，被告甲公司对照片真实性无异议，但无法确认原告陈述金额；6、搬迁费2,000元、停业损失20,000元，原告未就上述两项损失举证。以上事实，有《商铺租赁合同》、支付凭证、通知、照片、（2013）嘉民三（民）初字第1029号民事判决书及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，两被告之间的租赁合同经本院审理最终确认于2013年7月23日因被告乙公司违约而解除，故原告与乙公司间的商铺租赁合同因乙公司丧失1530号商铺的占有、使用权益而致不能继续履行。此后，原告应当搬离涉案商铺，与被告乙公司结算租金、保证金、物业费，因此而造成的损失，如装修损失、停业损失，其可向合同相对方即乙公司主张。根据原告与被告乙公司间租赁合同的约定，第一年的租金全额支付，之后13个月为免租期，现原告实际使用了七个月后即被搬离，故被告乙公司应将剩余5个月租金16,352元和5,000元保证金返还原告。对于物业管理费，系合同约定，原告实际使用时间已超过其所支付的物业管理费的期限，且原告未提交证据证实该项费用不应支付，故对原告要求被告返还该项1722元物业管理费，本院不予支持。由于乙公司失权致其与原告间租赁合同不能继续履行，故原告按照合同约定要求其承担违约金20,000元合法有据，本院予以支持。对于原告主张的装修损失，被告甲公司对照片上商铺的装修状态予以确认，本院据此确认原告对涉案商铺进行了装修，该装修因被告乙公司违约致合同不能继续履行，原告不能继续使用，故被告乙公司依法应赔偿原告装修损失，本院酌情该项损失数额为5,000元。至于原告主张的搬迁费和停业损失，由于缺乏相应的证据，故本院对此不予支持。被告甲公司虽未经裁判强行收回了涉案房屋，但此后原告取回了其物品，被告甲公司的行为并未造成原告其他损失，故原告要求被告甲公司共同返还租金、保证金、物业费，并承担违约金、装修损失、搬迁费和停业损失，其诉请缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。由于敲墙恢复费系被告甲公司收取，现双方就此项费用达成一致意见，于法不悖，本院予以照准。对于预付电费，由于被告甲公司强行清退原告后又未与原告结算电费，故被告甲公司应对原告实际使用的电费数额负举证义务，现其无法举证，应承担相应责任，故对原告该项诉请，本院予以支持。审理中，被告乙公司经本院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乙公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邰某某剩余租金16,352元、保证金5,000元；二、被告乙公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告邰某某违约金20,000元、装修损失5,000元；三、被告甲公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邰某某预付电费200元；四、原告邰某某应于本判决生效之日起十日内将嘉定区某某公路1833号甲商城1区1529、1530号商铺之间的隔墙恢复原状；五、被告甲公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告邰某某敲墙恢复费1,000元；六、驳回原告邰某某的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,247元，由原告邰某某负担1,155元，被告乙公司负担1,042元，被告甲公司负担50元。被告负担之款于本判决生效之日起7日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庄羽凤代理审判员  刘燕枫人民陪审员  陈玉明二〇一五年六月二十四日书 记 员  顾 叶附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。