福建省永安市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0481民初3903号原告：田志宏，女，1970年9月3日出生，汉族，住永安市。委托诉讼代理人：陈续进，福建建州联兴律师事务所律师。被告：吴忠文，男，1969年11月24日出生，汉族，住永安市。被告：郑晓芸，女，1983年1月21日出生，汉族，住永安市。原告田志宏与被告吴忠文、郑晓芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由审判员徐娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田志宏及其委托诉讼代理人陈续进到庭参加诉讼。被告吴忠文、郑晓芸经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田志宏向本院提出诉讼请求：1.确认田志宏与吴忠文、郑晓芸签订的《房屋租赁合同》解除；2.吴忠文、郑晓芸共同支付租金243,769.6元，抵扣押金117,320.4元后，实际支付租金126,449.2元;3.吴忠文、郑晓芸共同支付代垫租赁期间电费4,850.44元；4.吴忠文、郑晓芸共同支付代垫租赁期间物业管理3,137.6元，水费1,005.2元，合计4,181.3元；5.吴忠文、郑晓芸承担本案诉讼费用。诉讼中，田志宏变更诉讼请求为：1.确认田志宏与被告吴忠文、郑晓芸签订的《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除；2.吴忠文、郑晓芸共同支付租金243,769.6元;3.吴忠文、郑晓芸共同支付代垫租赁期间电费4,850.44元；4.吴忠文、郑晓芸共同支付代垫租赁期间物业管理3,137.6元，水费1,005.2元，合计4,181.3元；5.吴忠文、郑晓芸承担本案诉讼费用。事实和理由：吴忠文、郑晓芸向田志宏租赁永安市宏泰大厦三楼房屋，为此，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金等内容。合同签订后，田志宏依约履行义务。因吴忠文、郑晓芸拖欠2015年6月至8月房租，田志宏于2015年11月9日委托福建建州联兴律师事务所向吴忠文、郑晓芸发送律师函，要求吴忠文、郑晓芸于2015年11月18日前缴清拖欠房租。后吴忠文、郑晓芸未能缴清已拖欠房租，又继续拖欠2016年2月至3月房租，田志宏于2016年4月8日委托福建建州联兴律师事务所再次向吴忠文、郑晓芸发送律师函，要求吴忠文、郑晓芸于2016年4月18日前缴清拖欠房租，但吴忠文、郑晓芸仍未缴清拖欠房租。2016年4月25日，田志宏向吴忠文、郑晓芸发出一份解除《房屋租赁合同》的通知，通知吴忠文、郑晓芸解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求吴忠文、郑晓芸于2016年5月10日前将存放在租赁房屋内的物品搬离，移交租赁房屋，结清租金、水电费、物业管理费。但吴忠文、郑晓芸未按通知履行义务。2016年8月8日，田志宏再次向吴忠文、郑晓芸发出一份关于再次要求搬离租赁房屋内物品的通知，要求吴忠文、郑晓芸履行义务。2016年8月16日，吴忠文、郑晓芸开始搬离租赁房屋内物品。2016年8月19日，吴忠文、郑晓芸向田志宏移交租赁房屋，但未能结清租金、水电费、物业管理费。吴忠文、郑晓芸未作答辩。田志宏围绕诉讼请求依法提交如下证据：《房屋租赁合同》、《律师函》、《律师函》、解除《房屋租赁合同》的通知、关于再次要求搬离租赁房屋内物品的通知、永安市邮政局特快专递单、《收条》、国网福建永安市供电有限公司发票、证明、房屋所有权证、土地使用证。吴忠文、郑晓芸未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。本院依法进行审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，田志宏（出租方，甲方）与吴忠文、郑晓芸（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁永安市宏泰大厦三楼房屋；房屋面积为1,629.45平方米；租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月30日止；每月租金57,030元（不含水费、电费），乙方须预付抵押金117,320.4元，合同租期内水、电开支及物业管理费由乙方按时缴纳；乙方租赁的房屋产权归甲方所有，租赁期间乙方只享有使用权，乙方不得将房屋转租或作为抵押物等内容。同日，吴忠文、郑晓芸向田志宏预付抵押金117,320.4元。后田志宏依约将租赁物交付吴忠文、郑晓芸使用。2015年11月9日，因吴忠文、郑晓芸拖欠2015年6月至8月的租金，田志宏委托福建建州联兴律师事务所向吴忠文、郑晓芸发送一份律师函，表明吴忠文、郑晓芸已至少三个月未能支付租金，要求吴忠文、郑晓芸于2015年11月18日前支付拖欠的租金。该份律师函由吴忠文、郑晓芸指定的员工签收。2016年1月1日，田志宏与吴忠文、郑晓芸口头协商，一致同意租金从2016年1月1日起按每月38,000元计算。2016年4月8日，因吴忠文、郑晓芸拖欠2015年6月至8月及2016年2月、3月的租金，田志宏委托福建建州联兴律师事务所向吴忠文、郑晓芸发送一份律师函，表明吴忠文、郑晓芸已至少五个月未能支付租金，要求吴忠文、郑晓芸于2016年4月18日前支付拖欠的租金。该份律师函由门卫签收。2016年4月25日，田志宏向吴忠文、郑晓芸发出一份解除《房屋租赁合同》的通知，表明吴忠文、郑晓芸已至少拖欠五个月租金未能支付，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，吴忠文、郑晓芸于2016年5月10日前将存放在租赁房屋内的物品搬离，移交租赁房屋，并结清尚欠租金、水电费、物业管理费等费用。该份通知由门卫签收。2016年8月8日，田志宏向吴忠文、郑晓芸发出一份关于再次要求搬离租赁房屋内物品的通知，表明田志宏已于2016年4月25日通知吴忠文、郑晓芸解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求吴忠文、郑晓芸于2016年8月17日前将租赁房屋内的物品搬离，并将房屋恢复原状。该份通知由郑晓芸于2016年8月11日签收。2016年8月16日，郑晓芸向田志宏出具一份《收条》，表明因向田志宏移交租赁房屋，需将租赁房屋内的物品搬离及处理所装修的“乐圣歌城”，收到田志宏移交的“乐圣歌城”钥匙。2016年8月19日，黄善伟（受吴忠文委托、移交人）与常志平（受田志宏委托、接受人）签订一份《收条》，表明吴忠文已将租赁房屋内的物品搬离并处理完毕所装修的“乐圣歌城”，向田志宏移交租赁房屋及钥匙。2016年9月22日，田志宏向国网福建永安市供电有限公司缴纳租赁房屋2016年7月至8月的电费4,850.44元。2016年10月13日，厦门立信物业经营有限公司永安分公司向田志宏出具一份《证明》，该份《证明》载明：永安市宏泰大厦三楼“永安市新乐圣歌城”经营者吴忠文、郑晓芸拖欠我公司2016年4月1日至2016年8月止物业管理费3,137.6元，水费1,005.2元，共计4,181.3元，该款已由房屋所有权人田志宏向本公司缴纳，本公司支持田志宏向吴忠文、郑晓芸追偿。另查明，永安市宏泰大厦1幢301室、302室房屋所有权人为田志宏。再查明，吴忠文、郑晓芸付清了2015年1月至5月、2015年9月至2016年1月的租金，尚欠田志宏2015年6月至8月、2016年2月至6月的租金361,090元。本院认为，田志宏与吴忠文、郑晓芸签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应恪守。租赁期间，吴忠文、郑晓芸未按约支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付，已经构成违约，应承担违约责任，田志宏可以依法解除合同。田志宏于2016年4月25日向吴忠文、郑晓芸发出解除《房屋租赁合同》的通知，虽然该份通知并非吴忠文、郑晓芸本人签收，但田志宏于2016年8月8日向吴忠文、郑晓芸发出关于再次要求搬离租赁房屋内物品的通知系由郑晓芸本人于2016年8月11日签收，且该通知中亦表明已于2016年4月25日通知吴忠文、郑晓芸解除双方签订的《房屋租赁合同》，故可以确认《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除。田志宏要求吴忠文、郑晓芸支付租金243,769.6元（2015年6月至8月、2016年2月至6月的租金共计361,090元，扣除吴忠文、郑晓芸预付的抵押金117,320.4元后为243,769.6元），符合法律规定，予以支持。《房屋租赁合同》中有合同租期内水、电开支及物业管理费由吴忠文、郑晓芸按时缴纳的约定，故田志宏要求吴忠文、郑晓芸支付其代垫的电费4,850.44元、水费1,005.2元，物业管理费3,137.6元，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、田志宏与吴忠文、郑晓芸于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，于2016年8月11日解除。二、吴忠文、郑晓芸应于本判决生效后十日内支付田志宏租金243,769.6元。三、吴忠文、郑晓芸应于本判决生效后十日内支付田志宏代垫的电费4,850.44元、水费1,005.2元、物业管理费3,137.6元，合计8,993.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,091元，减半收取计2,545.5元，由吴忠文、郑晓芸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 徐 娟二〇一七年一月二十三日书记员 项满春附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。