山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0785民初5026号原告：石金林。委托诉讼代理人：张学文，律师。委托诉讼代理人：徐鑫，律师。被告：刘安仁。委托诉讼代理人：王园，法律工作者。被告：高密市万达置业有限公司。法定代表人：高星堂。委托诉讼代理人：高聪涛。原告石金林与被告刘安仁、高密市万达置业有限公司（以下简称万达置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张学文、徐鑫、被告刘安仁委托代理人王园、被告万达置业委托诉讼代理人高聪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石金林向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2016年4月5日签订的房地产买卖合同。2、依法判令被告返还双倍定金40000元、滞纳金6000元、违约金112500元，总计158500元。3、依法判令被告二返还中介费用3750元、办理证件费用9250元，总计13000元。4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年4月5日刘安仁、石金林、高密市万达置业有限公司三方签订房地产买卖合同，约定原告以总价375000元的价格购买被告位于高密市康河花园10号楼1单元401户的房屋。原告已经支付全部房款（包括定金20000元）、办理证件费用9250元、中介费用3750元，已经按照合同约定履行了义务，但是被告至今仍未按照合同约定履行办理房屋过户手续等义务，已经构成严重违约，为此，原告多次与被告协商，但未果。无奈，原告特根据合同约定诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告刘安仁辩称，不同意解除合同。不认识原告，通过中介签订合同后，刘安仁去中介的财务支取了16250元。并非刘安仁的原因导致合同不能履行。被告万达置业辩称，依据合同第六条万达置业已经完成了促成房屋买卖合同，不同意退还中介费，证件费用同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实与证据如下：2016年4月5日,原告交给被告刘安仁定金20000元，由刘安仁出具收据一份，内容为：康河花园10#-1-401室购房定金现金20000元。同日，原被告与万达置业就本案房屋签订房屋买卖合同，甲方刘安仁，乙方石金林，合同中约定，乙方石金林购买了甲方刘安仁坐落于康河花园10号楼1单元401室，房屋建筑面积98.89平方米。乙方石金林对该房产状况已充分了解，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转证成交价款叁拾柒万伍仟元整，签订本合同当日乙方支付甲方20000元（含定金20000元）。甲乙双方协商同意乙方将剩余购房款355000元于2016年5月20日前委托丙方于甲乙双方至房地产交易中心配号成功，地税签字完毕后支付甲方。另约定甲乙双方应于2016年6月1日前至高密市房地产交易中心办理房屋过户手续。每逾期一日按照每天50元支付赔偿金，超过15日违约方支付合同总价款30％的违约金。合同第六条约定，鉴于万达置业提供服务，促成了甲乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务，甲乙双方同意向万达置业支付佣金费用，甲乙双方各承担3750元，于本合同签订同时一次性支付给丙方（万达置业）。另根据甲乙双方要求，丙方可免费提供本合同的签订、产权转移等延伸服务。合同第十五条约定甲方将房屋内的太阳能、有线电视、机顶盒赠予乙方，因国家政策变化产生其他情况协商解决或以国家政策为准。原告于2016年5月17日支付万达置业中介费用3750元，办证费9250元，并按照与被告的约定于5月17日将房款355000元以银行转账的方式交由中介万达置业保管，约定过户后再转交刘安仁。后过户手续未办成经万达置业同意将由其保管的355000元退给原告。双方当事人有争议的事实与证据如下：1、原告提交了解除合同通知书复印件、EMS回单原件和投递记录原件各1份。证明原告已于2016年8月16日向被告发出解除合同通知书，被告刘安仁已于2016年8月18日签收该通知书。被告刘安仁质证称解除合同通知书没有收到，并对EMS回单原件和投递记录真实性不认可，上面没有签名。被告万达置业质证称解除合同通知书是由原告自己发出的。对EMS单原件和投递记录不清楚。对两被告的质证意见，原告又提交了原告与万达置业处工作人员李雪的录音证明该解除合同通知书的发出万达置业是知情的。被告万达置业对此予以否认。2、原告提交查档证明一份，该证明内容显示：涉案房产属于回迁房，所有权人为刘安仁，该房产无抵押、无限制。被告刘安仁对该查档证明的内容认可。被告万达置业表示不知道。被告刘安仁提交高密市醴泉街道规划建设管理办公室出具的说明1份，证明不是因被告的原因导致无法办理过户手续。说明的内容为：“说明康河花园小区是我市2005年小康河综合改造回迁安置小区，于2008年进行回迁安置，当时根据要求办理了国有土地划拨手续。自2016年1月开始根据上级政策的变动，该小区房屋因土地性质原因，暂不能办理房屋过户登记手续。2016年10月27日国有土地出让手续办理完毕，可以办理房屋过户手续。期间该小区部分居民包括刘安仁及其妻子孙霞多次到街道咨询房屋过户的相关事宜。特此说明高密市醴泉街道规划建设管理办公室2016年11月23日。”原告对该说明质证称对该证据的真实性无异议，但是该证据不能证明政策变化发生在合同签订日2016年4月5日后，被告不能免责，同时该证据也不属于政策变化，只是因为该房产属于安置回迁房，自2008年至合同签订日未办理国有手续划拨手续，导致房屋不能办理过户，证明自2008年至合同签订日导致房屋不能过户的情形一直存在并延续至今，不属于政策变化。被告万达置业质证称没有意见。3、原告主张被告刘安仁未及时协助原告办理过户手续，构成违约，依据定金罚则违约方应当双倍返还定金。同时合同约定逾期超过15日违约方支付房款30％的违约金，15日内每天按照50元支付滞纳金。后期违约金按照375000元*30％＝112500元。被告刘安仁与被告万达置业于5月18日到房产交易中心核实是否能够办理过户，这一点足以证明其本人明知房产不能过户，所以其主观恶性较大，也可以证实万达置业不能够保证其所提供服务的房产能够予以办理房产过户手续，所以其没有做到尽职调查和保证交易合法的职责，所以中介费用也应当退还。办证费用并未实际发生，也不应当由其收取，所以应当退还。同时主张万达置业对上述所有损失承担连带责任，理由是两被告有共同欺诈的故意，要求两被告共同承担。滞纳金自2016年6月1日至2016年8月16日共计75天，每天按照50元计算3750元。被告刘安仁质证称涉案房屋并非个人原因导致不能办理过户，不存在违约，不同意退还定金。没有违约就没有滞纳金，要求原告按照你主张的计算方式支付被告违约金，涉案房屋已经网签，已经履行了合同。被告万达置业质证称作为中介我们已经履行了自己的义务，卖方一直称有土地证，但只是说没有准备出来。网签合同上面加盖了高密市住建局的公章，证明我们是合法的，已经履行了自己的义务，涉案房屋已经网签至原告的名下。中介费不同意退还，过户费可以退给原告，我们不同意承担连带责任。本院认为，原被告双方所签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的房屋买卖合同法律关系，应依法保护。原告依约向被告刘安仁交纳了定金20000元，剩余房款355000元交到中介后又因未成功办理过户手续，中介公司又将该355000元退给原告。原告主张被告刘安仁存在主观恶意故意隐瞒不能过户的信息导致不能过户而违约，对此主张原告未提供证据。同时根据双方合同第十五条约定甲方将房屋内的太阳能、有线电视、机顶盒赠予乙方，因国家政策变化产生其他情况协商解决或以国家政策为准。被告提供了高密市醴泉街道规划建设管理办公室的说明证明涉案房屋因系回迁房，国有土地划拨手续未完成而一直导致不能过户，以此来看并非被告刘安仁恶意违约，而是国家政策的原因导致无法过户。双方未在约定的时间内办理涉案房屋所有权的转移，合同目的示实现，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。涉案房产无法过户的原因并非被告刘安仁恶意，而是国家政策原因，属于不可抗力，原告要求被告刘安仁承担违约责任双倍返还定金及赔偿违约金及滞纳金无法律依据，本院不予支持。但解除合同后，被告刘安仁应将收取的定金20000元返还原告。因涉案房地产买卖合同最终未能履行，作为中介机构的被告万达置业示完成其中介义务，应将中介费用3750元返还给原告。被告万达置业作为中介机构，无权收取办证费用，且被告万达置业了同意返还该费用，则被告万达置业应将办证费用9250元返还给原告。原告要求两被告承担连带责任无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘安仁于判决生效后十日内返还原告石金林购房定金20000元；二、被告高密市万达置业有限公司于判决生效后十日内返还原告中介费3750元,办证费9250元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3470元，减半收取1735元，保全费1312元，共计3047元，由原告石金林负担2412元，由被告刘安仁负担385元，由被告高密市万达置业有限公司负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  赵秀丽二〇一七年一月十日书记员  台艳林