上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2076号原告：史晓春，女，1970年2月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：史伯远(系史晓春父亲)，男，1937年7月14日出生，汉族，户籍地同上。委托诉讼代理人：郑志民，上海浩荡律师事务所律师。被告：苏炜，男，1971年11月2日出生，住上海市徐汇区。原告史晓春与被告苏炜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月2日公开开庭进行审理。庭审中被告提出对上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的装潢残值进行审价，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行审价。后本案转为普通程序，组成合议庭，于2016年9月5日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人史伯远、郑志民到庭参加诉讼。被告苏炜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。史晓春向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告房屋租赁合同终止；2.被告将房屋违章部分恢复原状后返还给原告；3.被告自2016年1月1日起按2,300元的2倍向原告支付使用费至房屋实际返还之日止。事实与理由：2010年7月1日,原告与被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》,原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2010年7月2日至2025年7月1日，前5年月租金为2,100元，保证金为2,100元。未经书面同意，被告不得对房屋进行装修、添附。逾期返还房屋的，每逾期一日，按日租金的两倍支付使用费。2014年12月底，原告发现被告擅自对房屋及公用部位进行改建，改变房屋布局及公用部位功能，为此原告与被告多次进行沟通，后原告于2015年3月6日向被告发出律师函，并于4月15日前往系争房屋处，要求被告拆除违章建筑，但被告仍未予改正。原告只能于2015年5月15发函给被告，要求解除合同。被告的行为违反了合同约定，故原告诉至法院，请求判如所请。苏炜辩称，原、被告签订租赁合同时，被告即向原告表示，要有独立的花园，原告也表示同意，但要求费用由被告自行承担，被告表示同意。后原告与隔壁邻居进行协商后，被告对系争房屋进行了改建，当时原告也到系争房屋进行查看。原告对被告改造房屋是知晓且默许的，原告也未提出过异议，被告不同意解除合同。如果判决解除租赁合同，要求对装修价值进行评估，被告不存在过错。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的公房承租人。2010年7月1日,原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同,约定被告承租系争房屋,租赁期限为15年，自2010年7月2日起至2025年7月1日止。起租日起前五年，每月租金2,100元，由第六年至第十年最后一天，租金每月2,300元，由第十一年至租约结束最后一天，租金每月2,800元。租金按三个月一次性支付。乙方需支付给甲方租赁保证金共计2,100元。合同约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并根据合同第九条追究乙方违约责任。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后10日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第九条约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金额以获赔偿方所有损失为准。若甲方违约，甲方需赔偿乙方合约期内所有损失，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同另就其他内容作了约定。合同订立后，被告按约支付了保证金。后被告对系争房屋进行了装修，同时在系争房屋原有的公用花园内砌了围墙，原通往花园的门被封掉，将原来对着花园的窗改为进出花园的门，将原西墙上的窗户封闭，并在房间里下挖安装了淋浴房。后原告于2015年3月6日发函给被告，要求被告将房屋恢复原状。因被告未将改建部位予以拆除，原告于2015年5月15日再次发函给被告，要求解除合同，返还房屋。双方协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。在本案审理过程中，经被告申请,本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对被告在系争房屋内的装修残值进行审价,审价结论为系争房屋装修工程造价为18,587元，残值为13,940元。双方存在争议的沉降式淋浴房、通往天井的门、花园隔离墙、天井内的设施工程造价为25,234元，残值为18,926元；隔音海绵工程造价1,455元，残值为1,091元；铺贴地砖及地面修复工程造价5,560元，残值为4,170元。原告认为被告的装修都是违章搭建，应予拆除，且部分装修也不适合原告使用，对部分工程项目存在异议；同时被告对房屋装修已经超过了5年的装修折旧期。被告对审价报告未提异议。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有公房租赁凭证、房屋租赁合同、照片、律师函及审价报告等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，原、被告均应恪守履行。依照合同约定，被告对房屋进行装修需征得原告书面同意，现被告在房屋装修过程中，对房屋结构进行了改变，但被告未能提供充分的证据证明其装修已经征得原告书面同意，被告的行为违反了合同约定，原告发函后，被告亦未与原告协商进行整改，根据租赁合同的约定，原告有权单方面解除本租赁合同。合同解除后，被告应将房屋返还给原告，原告要求被告将房屋恢复原状，因恢复原状涉及案外人，如按照原告的要求恢复原状会引起新的矛盾，故原告要求对系争房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。对于租赁合同解除后装修的处理问题，本院综合被告已支付的总价款、参照资产评估的参数以及当事人的过错酌情判处。原告要求被告双倍支付使用费缺乏合同依据，被告按合同约定向原告支付2016年1月起的租金及使用费。关于保证金，鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，原告收取的保证金应予返还。为减少当事人讼累，本院一并予以处理。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除史晓春与苏炜于2010年7月1日所签订的上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号房屋租赁合同；二、苏炜于本判决生效之日起十五日内将上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号房屋返还给史晓春；三、苏炜于本判决生效之日起十五日内支付史晓春自2016年1月1日起至返还房屋之日止的租金和使用费(按每月2,300元计算)；四、史晓春于本判决生效之日起十日内支付苏炜装潢补偿款20,000元；五、史晓春于本判决生效之日起十日内返还苏炜保证金2,100元；六、史晓春的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由史晓春负担500元，苏炜负担380元；审价费3,000元，由史晓春负担1,500元，苏炜负担1,500元。如不服本判决，史晓春可在判决书送达之日起十五日内，苏炜可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  陈向红人民陪审员  赵倩玲二〇一七年一月九日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。第六十四条国有独资公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称国有独资公司，是指国家单独出资、由国务院或者地方人民政府授权本级人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的有限责任公司。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。