河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第715号上诉人（原审原告）刘建华，女，汉族，1971年6月30日出生，住信阳市浉河区。委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师。上诉人（原审被告）余美亮，男，汉族，1968年2月6日出生，住信阳市浉河区。委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师。上诉人刘建华因与上诉人余美亮房屋租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2014）信浉民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘建华及其委托代理人时新章，上诉人余美亮及其委托代理人孔涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2003年3月6日，原告与案外人信阳市第三小学签订了《房屋租赁合同》，约定由信阳市第三小学将其面临东方红大道的营业房上下层共400平方米（现位于信阳市浉河区步行街往东方红大道拐角处）租赁给原告刘建华使用，租赁期限为10年，从2003年4月1日起至2013年3月31日止，每年租金100000元，交纳方式为半年或一年付款。2010年11月20日，在刘建华租赁合同尚未到期的情况下，原告与信阳市第三小学又就该营业房租赁再次签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年12月22日起至2021年12月21日止，每年租金变更为245000元，交纳方式为半年或一年付款。除租赁期限与租金外，上述两份租赁合同其他内容基本一致。2010年11月20日的《房屋租赁合同》第六条第一款约定：承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、调换或以房入股联营谋得，否则出租方有权解除合同，收回房屋并加收相当于一个月房租的违约金，并且不予退还收取的租房押金。2008年11月1日，原告刘建华与被告余美亮签订了房屋租赁合同，双方约定将上述营业房中的300平方米（含上层全部及下层一部分面积）租给被告余美亮使用，用于经营“唐狮”品牌服装，租赁期限为五年，自2008年11月1日起至2013年11月1日止，年租金为150000元，合同到期后由刘建华收回房屋，余美亮无任何条件退房。原告刘建华承租期间，房屋所有权人信阳市第三小学以原告刘建华未经同意擅自将房屋转租为由向信阳市浉河区人民法院提起诉讼，要求解除与原告刘建华的租赁合同。2014年11月13日，原审法院作出（2014）信浉民初字第188号民事判决，判决解除了刘建华与信阳市第三小学的房屋租赁合同。后因刘建华不服提起上诉，该案正在二审审理期间。因原、被告双方租赁合同到期后，被告拒不搬离承租的房屋，原告诉至法院，请求法院依法判令被告限期返还房屋并将房屋恢复原状，判令被告因侵权给原告带来的经济损失，并承担本案全部诉讼费用。原审认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。根据原审庭审中查明的事实，原、被告双方的房屋租赁合同已经到期，且未续订房屋租赁合同，被告应该按照合同的约定搬离承租房屋。原告诉称因被告拒不搬离到期承租的房屋，造成其一定的经济损失，因仅向原审提供一份合伙协议，未提供其他证据予以证明，且原告诉请的经济损失具体数额不明确，故原审对其这一诉讼请求不予支持。原告诉请要求被告将承租的房屋恢复原状，因原、被告双方在房屋租赁合同中未明确约定被告到期返还房屋时，将承租房屋恢复原状的约定，故原审对原告这一诉讼请求不予支持。被告辩称，因原告与信阳市第三小学的房屋租赁合同已经被原审依法判决撤销，被告不应该将房屋交付给原告，且原告与信阳市第三小学的房屋租赁合同在二审审理期间，该案应该中止审理。对此抗辩理由，原审认为，虽然原告与信阳市第三小学的房屋租赁合同经原审判决解除，但是该案正处于二审审理期间，且合同解除与合同无效的构成要件及法律后果存在根本性的差别与不同，在合同未经双方合意解除或依法解除之前，原告仍然对该套租赁房屋享有承租权，现原、被告双方租赁合同已经到期，被告应按照合同约定无条件交付房屋给原告；原告与信阳市第三小学之间的租赁合同是否解除，与原、被告双方之间的租赁合同没有必然的联系，也不是本案审理的依据，故原审对被告的辩解理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条之规定判决：一、被告余美亮于判决生效之日起三十日内搬离并返还原告刘建华转租的位于信阳市东方红大道胜利北路信阳市第三小学拐角处的房屋。二、驳回原告刘建华的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告余美亮负担。原审原告刘建华不服原审判决上诉称：原判遗漏了本案中的部分诉讼请求，原判已经审理查明，双方于2008年11月1日签订的房屋租赁合同，租赁期限为5年，自2008年11月1日起至2013年11月1日止，年租金为15万元，合同到期后由上诉人刘建华收回房屋，被上诉人余美亮无条件退房，在房屋租赁合同到期后，被上诉人余美亮拒不搬离，原判只判搬离并返还房屋，却未判决被上诉人余美亮支付合同到期后从2013年11月1日至搬离之日止的房租，已近17个月20余万元，属于遗漏上诉人刘建华的诉讼请求，要求二审维持原判第一项，撤销原判第二项，改判被上诉人余美亮按每年15万元标准立即支付2013年11月1日至搬离房屋时止的房租，上诉费用由被上诉人余美亮承担。对上诉人刘建华的上诉理由和上诉请求，被上诉人余美亮答辩称：刘建华的上诉理由不能成立，原审时刘建华的诉讼请求很明确，并没有要求法院判决支付租赁费，上诉人在原审中没有这项请求，二审上诉增加请求，应当予以驳回，房租费的计算也是错误的，根据另案刘建华与三小租赁合同纠纷案的生效判决，租金2015年1月1日前支付，之后的就只支付自己用的。刘建华的上诉超出审理范围。原审被告余美亮不服原审判决上诉称：一、原判拆解了原租赁合同与转租合同之间密不可分的法律关系导致判决错误。二、原判适用法律不当，刘建华不是本案适格的原告主体，应当依法裁定驳回其起诉。三、原判违反法定程序，因程序违法导致实体判决错误。综上要求二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审。对上诉人余美亮的上诉理由和上诉请求，被上诉人刘建华答辩称：一、被答辩人余美亮在上诉中故意混淆两个房屋租赁合同所产生的法律关系，其上诉请求不能成立。二、原判适用法律正确，答辩人是适格原告。三、原判程序合法。要求二审驳回余美亮的上诉请求，支持刘建华的上诉请求。二审开庭审理查明的事实与原审一致。在本案二审审理过程中，另案信阳市第三小学校诉刘建华租赁合同纠纷案，已经本院作出（2015）信中法民终字第209号终审判决，该判决解除了信阳市第三小学校与上诉人刘建华签订的《房屋租赁合同》中房屋300平方米的租赁约定（转租给上诉人余美亮的上层全部及下层一部分面积，现上诉人余美亮经营唐狮服装部分）。本院认为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。上诉人刘建华作为承租人将信阳市第三小学校出租给其的房屋，转租给上诉人余美亮的部分，已被生效判决予以解除，上诉人余美亮负有将占有的房屋返还给上诉人刘建华，上诉人刘建华负有将该房屋返还给出租人信阳市第三小学校的法定义务。上诉人刘建华上诉请求被上诉人余美亮支付2013年11月1日至搬离房屋时止的房租，因其在原审时未提出该项诉讼请求，二审提出该项上诉请求，经合议庭调解，双方未能达成一致意见，上诉人刘建华可就该项诉讼请求另案提起诉讼。综上，原判认定案件基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由上诉人刘建华承担100元；上诉人余美亮承担100元。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  陈 钢审判员  吴 斌二〇一五年六月九日书记员  杨 帆