广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17947号上诉人（原审被告）：刘英述，住黑龙江省绥化市北林区。被上诉人（原审原告）：罗震旻，住广东省广州市天河区。上诉人刘英述因与被上诉人罗震旻房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘英述上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、变更一审判决第一项为：双方合同解除时间为2015年9月2日；3、驳回罗震旻其他的诉讼请求。事实和理由：1、罗震旻于2015年9月2日收取了涉案房屋的钥匙，故该日应是双方解除合同之日，一审认定双方于2016年3月11日解除合同是错误的。2、2015年9月2日解除合同之后，我方不应该再交纳租金及违约金。被上诉人罗震旻二审答辩称：1、关于解除合同时间，我方一审起诉要求确认解除合同的时间是2016年6月30日。刘英述没有在2015年9月2日交付涉案房屋钥匙给我方，也没有进行交接。根据双方合同约定，即使刘英述不承租涉案场地也要提前一个月通知我方。罗震旻向一审法院起诉请求：1、解除罗震旻、刘英述签订的租赁合同；2、刘英述向罗震旻支付拖延的租金（从2015年9月1日起计至2016年6月30日，每月租金是6000元）并向罗震旻支付逾期交付租金的违约金（以当月所欠租金为本金，每日按2%的标准计算，自2015年9月1日起计至实际清偿之日止）；3、刘英述向罗震旻支付拖欠的管理费（自2015年9月起计至2016年6月共829元、每月是82.9元）、水电费（自2015年8月15日计至2016年6月15日共69.72元）；4、刘英述向罗震旻支付维修损坏家具的赔偿款3000元；5、刘英述向罗震旻支付其课桌、家私的占用费（占用费按照合同约定的租金标准计算、自2016年7月1日起计至判决生效之日止）及清理刘英述破旧课桌、旧家私费用2000元；6、本案诉讼费由刘英述承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，罗震旻（出租方）与刘英述（承租方）经中介方广州裕丰咨询顾问有限公司居间，签订《租赁合同》，约定：出租方同意将广州市天河区天河路590号自编17栋602房（以下简称涉案房屋）出租给承租方使用；租期从2014年6月1日至2019年5月31日，共五年，免租期2014年5月10日至2014年5月15日；保证金12000元；租金为每月6000元，从第三年起每年递增10%计收租金；承租方每一个月以现金或转账方式交付租金，下期租金双方约定在30日前交付；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；承租方应某时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的2%向出租方支付违约金；如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿；承租期内，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失；合约签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿2个月租金予承租方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金；等条款。同日，罗震旻、刘英述就涉案房屋签订《租赁补充协议》，约定：。九、租赁期不得少于5年，第3年起有租金涨幅是10%以内；。十一、甲方（即罗震旻）应给乙方（即刘英述）配备至少3把门卡和大门钥匙及楼下大门钥匙。2016年7月4日，武警南院住户服务中心出具《证明》，载明涉案房屋拖欠2015年8月15日至2016年6月15日的水电费69.72元、2015年9月至2016年6月的管理费829元（每月管理费82.9元）。罗震旻表示该部分费用罗震旻已垫付，但除该《证明》外没有相关的支付凭证。罗震旻在庭审中以书面形式提交证人证言，内容如下：我是武警南院管理处工作人员，经武警南院管理处主任安排，我于2015年10月26日下午4时许陪同业主（即罗震旻）查验涉案房屋的设施家私，涉案房屋的承租方（即刘英述）与业主查验确认，在承租方前期对房屋整改维修的基础上，该房屋还存在入户钢门门锁遗失钥匙、客厅水晶吊灯损坏、主卧水晶吊灯不亮、餐厅水晶吊灯除一个灯珠亮外其余不亮、抽油烟机不运转、煤气灶不能正常使用等问题，业主要求刘英述签写限期整改承诺书，并留一把钥匙给南院管理处以作应急之需（业主没有钥匙），刘英述对上述要求均拒绝。刘英述表示其于2015年9月2日已将涉案房屋的钥匙交还给罗震旻，并于2015年9月4日结清全部物业管理费和水电费，打算将物品搬出，在搬铁床时被保安拦住声称罗震旻不同意搬东西，罗震旻亦以水晶吊灯、柜式空调、抽油烟机未修理好为由拒绝刘英述搬离，刘英述遂于当日清缴了2015年8月的水费23.04元、公摊水费4.15元、电费937.5元、公摊电费93.75元及2015年9月的物业管理费82.9元。对此，刘英述提交水电费、管理费计费单及水电费收据，罗震旻对上述证据的真实性予以确认，并表示刘英述支付租金至2015年8月30日，自2015年9月1日起没有再支付租金，且至今仍拖欠2015年8月15日至2016年6月15日的水电费69.72元、2015年9月至2016年6月的管理费829元；对于刘英述辩称于2015年9月4日搬走东西，罗震旻表示未经过罗震旻的同意，且刘英述亦未按合同约定提前一个月书面或口头告知罗震旻，刘英述在搬铁床时被保安拦住，罗震旻才得知刘英述于当天搬离，当时罗震旻即表示不同意刘英述搬离，刘英述亦未在当天向罗震旻交还钥匙；罗震旻并表示2016年3月11日罗震旻、刘英述约定办理涉案房屋的交接手续，由于涉案房屋内仍有刘英述的物品，本来刘英述请人搬走该批物品，但刘英述嫌聘请清洁人员的费用过高，所以最后没有清空涉案房屋内的物品，双方亦未办理交接手续，在当天刘英述将一套钥匙交付给罗震旻，自此罗震旻可以进入涉案房屋，但刘英述仍保留一套钥匙尚未交还，也没有表示要求罗震旻处置其物品；罗震旻表示刘英述在租赁涉案房屋期间造成客厅、主卧、餐厅等三处水晶吊灯及客厅柜式空调、抽油烟机损坏，诉请要求刘英述支付维修费用3000元；罗震旻表示涉案房屋自2016年7月起出租给一个朋友居住，但刘英述仍有物品遗留在涉案房屋内，因此诉请要求刘英述支付其物品的占用费及清理物品的费用2000元，并表示该部分费用尚未发生。一审法院认为：罗震旻、刘英述签订的《租赁合同》、《租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。刘英述辩称其于2015年9月2日将涉案房屋的钥匙交还给罗震旻，但并未提交证据予以证明，罗震旻对此亦予以否认，一审法院对刘英述的抗辩不予采纳。罗震旻自认于2016年3月11日收回涉案房屋的钥匙，自此可自行进入涉案房屋，即罗震旻于2016年3月11日已将涉案房屋收回管业。罗震旻、刘英述之间的租赁合同关系已实际终止，罗震旻诉请要求解除罗震旻、刘英述签订的《租赁合同》、《租赁补充协议》，一审法院予以支持，合同解除的时间为2016年3月11日。刘英述支付租金至2015年8月，罗震旻诉请要求刘英述支付拖欠的租金，一审法院予以支持。罗震旻于2016年3月11日将涉案房屋的钥匙收回，罗震旻、刘英述签订的《租赁合同》、《租赁补充协议》亦于当日解除，即刘英述仅应向罗震旻支付2015年9月1日至2016年3月11日期间的租金，经计算，该段期间的租金数额为38200元（6000×6+6000÷30×11），对于罗震旻诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。刘英述迟延支付租金，造成罗震旻的损失，罗震旻诉请要求刘英述支付违约金并无不妥，一审法院予以支持。在罗震旻未举证证明其具体实际损失的情况下，一审法院酌情对违约金的计付标准予以调整，违约金应分别以当月拖欠的租金【其中2015年9月至2016年2月期间的租金为6000元/月，2016年3月1日至3月11日期间的租金为2200元（6000÷30×11）】为本金，参照中国人民银行制定的同期同类基准贷款利率上浮30%的标准，分别从次月的1日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限。对于罗震旻诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。罗震旻诉称其已垫付2015年9月至2016年6月的管理费829元及2015年8月15日至2016年6月15日的水电费69.72元，对此并未提交充分证据予以证明，其诉请要求刘英述支付上述费用，一审法院不予支持，予以驳回。罗震旻自认于2016年7月起已将涉案房屋另行出租，其诉请要求刘英述支付2016年7月1日以后的占用费缺乏依据，一审法院不予支持，予以驳回。罗震旻诉请要求刘英述支付维修损坏家具的赔偿款3000元及清理刘英述物品的费用2000元，对此并未提交充分证据予以证明，一审法院不予支持，予以驳回。刘英述经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年10月19日作出如下判决：一、罗震旻、刘英述就广州市天河区天河路590号自编17栋602房于2014年5月10日签订的广州市天河区天河路590号自编17栋602房于2016年3月11日解除。二、于本判决发生法律效力之日起15日内，刘英述向罗震旻支付2015年9月1日至2016年3月11日的租金38200元及迟延支付上述租金的违约金【各期违约金分别以当月拖欠的租金（其中2015年9月至2016年2月期间的租金为6000元/月，2016年3月1日至3月11日期间的租金为2200元）为本金，参照中国人民银行制定的同期同类基准贷款利率上浮30%的标准，分别从次月的1日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限】。三、驳回罗震旻的其他诉讼请求。本案一审受理费8830元，由罗震旻负担4000元，刘英述负担4830元。本院二审期间，刘英述提交以下证据材料：证据1、钟某、彭某分别出具的证明，拟证明彭某在刘英述和钟某在场的情况下将涉案房屋钥匙交付给罗震旻；证据2、照片三张，U盘一个，证明涉案房屋的灯具没有损坏，排烟罩没有维修价值；证据3、收据一张，武警南院住户服务中心水电费、管理费计价单一张，证明刘英述2015年8月份之前的租金都是按期交付的，罗震旻也同意2015年9月份解除双方租赁合同；证据4、光盘一张，内容为刘英述与罗震旻的通话录音，时间在2015年10月16日，当时有房屋中介的人来看房子，我方提前解除合同，同意罗震旻没收我方12000元押金。罗震旻认为：对证据1，我方没有在2015年9月2日收到钥匙；对证据2，我方一审提供证据证明房屋设施有损坏；对证据3，我方确认刘英述在2015年8月份之前的租金、水电费已经结清，2015年9月之后的租金未付；对证据4，2016年3月11日之前我方没有涉案房屋的钥匙，不可能带中介方去看房。二审中，刘英述称：一审缺席判决，没有给其辩护的机会。2016年3月11日是在一审法院庭前调解人员在场的情况下对涉案房屋进行交接的。在此之前，还有部分桌椅、床没有搬离涉案房屋。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：本案一审于2016年8月10日开庭审理，刘英述没有到庭参加诉讼。庭前刘英述向一审法院移交了证据材料，该日庭审中，一审法院出示刘英述的证据由罗震旻进行质证。2016年9月26日，一审法院对刘英述进行单方询问，并向刘英述出示开庭庭审笔录，刘英述进行了答辩。刘英述并称：其收到开庭传票、证据、起诉状副本等材料，由于开庭当天在外地出差无法赶回来，因此没有到庭应诉。对于庭审笔录确认已阅览，对开庭笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。另，其提交的证据已在开庭时予以质证，没有别的证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕刘英述对上诉理由，本院认定如下：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案刘英述主张已于2015年9月2日将涉案房屋的钥匙交付给罗震旻，故刘英述应承担举证责任。经审查刘英述所提交的证据，证人钟某、彭某的证明，因证人未出庭作证，其身份情况未能核实，而且，亦缺乏其他的证据佐证。因此，刘英述提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。其次，二审中刘英述也确认2016年3月11日是在一审法院庭前调解人员在场的情况下对涉案房屋进行交接的。在此之前，还有部分桌椅、床没有搬离涉案房屋。综上，一审不予支持刘英述该主张，认定双方合同于2016年3月11日解除，并无不当，本院予以维持。如上所述，刘英述未能举证证明其已于2016年3月11日前将涉案房屋交还给罗震旻，故一审认定刘英述应支付租金至该日止，亦无不当。至于刘英述称一审没有给其辩护机会的问题，经查，刘英述系由于自身原因未到庭参加诉讼，在当天的庭审中，一审法院出示了刘英述庭前提交的证据由罗震旻质证。而且，庭后一审法院对刘英述进行询问，听取了刘英述的答辩意见，刘英述也表示对庭审笔录无异议，也没有其他证据提交。综上，不存在一审法院剥夺刘英述诉讼权利的事实，刘英述该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，刘英述的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4830元，由刘英述负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一七年一月十日书记员  罗 涛