北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04826号上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，总经理。委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张万力，男，1972年10月15日出生。上诉人北京天和国际服装商城有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京天和国际服装商城有限公司之委托代理人滕宏伟；被上诉人张万力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，张万力起诉至原审法院称：2012年5月16日，北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）与案外人许××签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定：天和国际公司将北京市西城区×××B1333号商铺（使用面积4.54平方米）出租给许××用于经营服装服饰，许××须办理营业执照及有关的经营许可证，租金分期支付。第一笔租金自2012年7月28日至2015年7月27日期间，数额为205934元。2012年6月16日，经天和国际公司同意，许××将上述合同的权利义务全部转让给了我。我向天和国际公司交纳了1万元的更名费，并向许××支付了转让费254233元（含租金205934元，另给好处费48299元，共计254233元）。我自许××处接过来《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》的权利义务后，持该租赁合同和其他相关证件向有关部门申请办理营业执照和税务登记。我在办理工商登记和税务登记过程中得知，天和国际公司出租的商铺不具备出租条件，无法办理营业执照，我至今不能合法经营。我认为，因天和国际公司不能提供合法手续，导致我无法办理营业执照，商铺不能正常开业并合法经营，双方签订的租赁合同应予解除。现我诉至法院要求：1、解除我与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》；2、天和国际公司退还我租金254233元和更名费1万元；3、诉讼费由天和国际公司承担。天和国际公司辩称：张万力所述的双方签订租赁合同、支付租金的数额及合同约定的租赁期间无异议。我公司不存在违约的情形，要求继续履行合同。第一，双方约定的起租日是固定日期，不以开业为条件，且合同中并没有约定开业时间。第二，我公司已经按合同约定如期交付了商铺，交付日期是2012年7月6日。2012年7月28日，商铺已经开门营业，满足了经营条件，我公司并不存在违约情形。第三，关于张万力提到的营业执照，合同第二十六条约定的是张万力以自己的名义办理营业执照，我公司只承担协助义务。从2013年初开始，北京市西城区政府对动物园商圈进行升级改造，停止办理新增的个体工商户营业执照，这个责任不在于我公司。自2012年7月26日，张万力即一直使用商铺，应当支付租金。对于张万力所述的给付许××的好处费，与本案无关。许××与我公司签订租赁合同后，将合同的权利义务一并转让给了张万力，现张万力与我公司之间的权利义务应当以租赁合同为限。张万力收取一万元更名费是张万力与我公司协商一致的结果，且已经履行完毕。如果张万力对更名费有异议，应当行使撤销权，但我公司认为张万力已过除斥期间。综上，我公司不同意张万力的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张万力与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。商铺租赁合同约定，张万力须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。现依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司出租给张万力的经营场所并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使张万力不能实现合同约定的持证合法经营之目的，现张万力要求解除双方签订的商铺租赁合同理由正当，法院予以支持。张万力已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金，故天和国际公司应当将自合同解除至2015年7月27日期间的租金退还张万力。对于白马商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的开业时间为其主张的2012年7月28日，故法院依据活动通告等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。故此，张万力支付的自2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，天和国际公司亦应退还。对于商城开业后至合同解除期间的租金，因天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付张万力，张万力在商城开业后亦对商铺进行了验收使用，故自商城开业至本合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。张万力虽然向许××支付了摊位转让费254233元，但其中包括了张万力另给许××的好处费48299元。由于好处费系张万力与许××之间的约定，并非天和国际公司实际收取的租金，故法院在计算天和国际公司退还张万力租金时，以双方合同约定的第一期租金标准为计算依据，对张万力要求天和国际公司退还其支付给许××的好处费的诉讼请求，不予支持。关于张万力要求天和国际公司退还更名费一节，因商铺租赁合同属有效合同，天和国际公司收取更名费系按照有效合同的约定，张万力向天和国际公司支付更名费时未提出任何异议，天和国际公司在收取张万力更名费后，已将合同中的承租方变更为张万力。故对于张万力要求天和国际公司退还更名费的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2015年3月判决：一、解除张万力与北京天和国际服装商城有限公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1333号）。二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张万力自二○一二年七月二十八日至二○一三年三月十七日期间的商铺租金四万三千九百一十八元（按照每月每平方米一千二百六十元，商铺面积四点五四平方米，计算八个月租金，再减去十天的租金得出；三月份按照三十一天计算）。三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张万力自判决生效之日至二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米一千二百六十元，商铺面积四点五四平方米的标准计算）。四、驳回张万力的其他诉讼请求。如果北京天和国际服装商城有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，天和国际公司不服，向本院提出上诉称：同意解除合同，但主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足张万力的经营条件，即使张万力不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故不同意退还张万力2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。张万力对原判有异议，但未上诉。经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年5月16日，北京天和国际服装批发商城有限公司（出租方）与案外人许××（承租方）签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定许××租赁天和国际公司位于北京市西城区×××B1333号的商铺，使用面积为4.54平方米，每月每平方米租金1260元；许××承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，许××须办理营业执照及有关的经营许可证；租赁期限自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分四笔缴纳，第一笔自2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计205934元。许××支付的租金不含需交付的物业管理服务费、不含独立使用有关设备而产生的相应费用、不含因经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；许××须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营；租赁期内，如许××提出将铺位的承租权转名过户，应提前向天和国际公司提出书面申请，经天和国际公司审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，天和国际公司有权收取手续费。合同签订后，天和国际公司向许××收取了商铺租金205934元。2013年1月8日，天和国际公司收取张万力更名费10000元，将商铺租赁合同中的承租方、首笔租金收据的交款人更名为张万力，张万力就此承担了许××在《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》中的全部权利义务。张万力对天和国际公司交付的商铺进行了验收使用，并向许××支付了摊位转让费254233元（其中包括：许××支付给天和国际公司的租金205934元及另给许××的好处费48299元）。但张万力一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照，张万力向原审法院提起本案诉讼。经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为”＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有”承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。张万力主张商城的开业时间为2013年3月18日，并就此提交了开业活动通告资料、开业一周年庆典仪式客户代表证等证据。天和国际公司对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业，并提供其发给顾客的代金卷，称代金卷上的日期可以说明商城的开业时间早于2013年3月18日。张万力对此反驳称以代金卷的日期来确认开业日期没有依据。上述事实，有双方当事人陈述及《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、租金收据、天和国际公司变更名称的企业登记信息打印件、客户代表证、入驻须知、活动通告、日历复印件、网站截图、建设工程规划许可证附件、验收表、灭火器领取登记表、购电／购水记录、代金券、视频截图、活动照片、光荣册、纺织服装周刊、工商局回函等证据在案佐证。本院认为：张万力承继案外人许××与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》中许××作为承租人的合同权利义务，系双方当事人及案外人许××真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据开业一周年庆典仪式客户代表证、活动通告等证据可以证明天和国际公司推迟了开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年7月28日开业，但未能提交充分证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院依据活动通告、开业一周年庆典仪式客户代表证等证据认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当，本院予以确认。因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非张万力所致，故天和国际公司上诉不同意返还张万力开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还张万力已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使张万力无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2632元，由张万力负担2183元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担449元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费5312元，由北京天和国际服装商城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林代理审判员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一五年六月五日书 记 员  房依彤