上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第9664号原告叶炜。委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。被告龚小燕。委托代理人浦泽幸，上海市新华律师事务所律师。被告卢雪芬。委托代理人张申兴，上海市华益律师事务所律师。原告叶炜与被告龚小燕、卢雪芬确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理，原告叶炜的委托代理人杜黄海，被告龚小燕的委托代理人浦泽幸及被告卢雪芬的委托代理人张申兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶炜诉称，原告与被告卢雪芬系夫妻关系，于2003年8月28日登记结婚。被告龚小燕与被告卢雪芬系朋友关系。2007年初，被告卢雪芬告知原告其看中上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号XXX层店铺(以下至判决主文前称“系争房屋”)，后原告与被告卢雪芬以被告卢雪芬一人名义与开发商签订了《上海市商品房预售合同》，以总价人民币79万元购买了系争房屋，原告通过一次性付款方式支付了全部购房款(含被告卢雪芬前期已经支付的2万元定金)，房屋产权登记在被告卢雪芬一人名下。2014年原告因资金周转原因提出要将系争房屋出售，才知悉被告卢雪芬已于2010年5月通过买卖方式将系争房屋转移过户登记至两被告名下。被告卢雪芬表示，系争房屋购买后一直租借给被告龚小燕经营理发店，但被告龚小燕生意不是很好且婚姻生活不幸福，被告卢雪芬作为好友，出于同情心和恻隐之心，在原告不知情的情况下，私自将系争房屋产权以买卖方式过户登记至两被告名下，但实际上该买卖合同并非真实的买卖交易，被告龚小燕也从未支付过任何购房款。原告认为，系争房屋属于原告与被告卢雪芬的夫妻共同财产，被告卢雪芬在未征得原告同意的情况下擅自将系争房屋产权转移登记至两被告名下，侵犯了原告的合法权益，系无效的法律行为，故诉至法院请求判令确认两被告签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求判令将系争房屋登记至原告与被告卢雪芬两人名下，诉讼费由两被告承担。被告龚小燕辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋位于答辩人住处附近，答辩人看了很喜欢想买下来，被告卢雪芬说答辩人买房其会提供帮助。2006年底，答辩人的前夫支付了定金2万元，后答辩人请被告卢雪芬借钱给答辩人购房，原告表示借钱可以，但要求房屋登记在被告卢雪芬名下，后因答辩人与前夫产生矛盾，故无法将购房款还给原告，才于2009年12月将系争房屋登记于被告卢雪芬名下。2010年5月，被告卢雪芬确实想把一半房屋产权卖给答辩人，两被告签订的买卖合同有效，现房屋已登记至两被告名下，如答辩人有钱未付清是债务问题。合同无效需要符合相关法律规定，本案不符合无效情况，系争房屋产权原登记在被告卢雪芬一人名下，答辩人有理由相信其有权利处分系争房屋，原告与被告卢雪芬的关系一直是好的，答辩人是善意取得，因两被告是朋友，所以被告卢雪芬愿意以原价转让，故价格是合理的，且系争房屋的物业费也由答辩人交纳。被告卢雪芬的行为若在客观上损害了原告的利益，责任也不应由答辩人承担。被告卢雪芬辩称，同意原告的诉讼请求。两被告关系较好，系争房屋原系被告龚小燕前夫认购，后因被告龚小燕付不出77万元的购房款，答辩人与原告沟通后，认为若由原告与答辩人付款需要登记在自己名下，所以最终原告与答辩人购买了系争房屋。系争房屋购买后一直由被告龚小燕开理发店。2010年因原告与答辩人关系不睦，而被告龚小燕经济条件不好，加之两被告关系好，答辩人出于同情愿意将房屋部分转让给被告龚小燕。为了交易便捷，合同没有做赠与合同而是做买卖合同，虽然合同约定有395,000元的费用，但合同中无付款条款，答辩人也知道被告龚小燕付不出房款，所以也没有想收房款，尽管被告龚小燕的父亲后来代其支付了5万元，但系其主动支付作为对答辩人的补偿，不是购房款。系争房屋虽然登记在答辩人名下，但属夫妻共同财产，答辩人确为无权处分。经审理查明，原告与被告卢雪芬系夫妻关系，于2003年8月28日登记结婚。被告龚小燕与被告卢雪芬系朋友关系。2006年12月24日，被告龚小燕的前夫与上海振龙房地产开发有限公司签订《绿洲康城公寓项目认购书》，认购系争房屋，房屋总价为79万元，并于当日支付定金2万元。后被告龚小燕与前夫因故无法支付剩余购房款，2007年1月24日，被告卢雪芬作为买受人与上海振龙房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争房屋，房屋总价为79万元，扣除被告龚小燕的前夫支付的2万元定金，原告叶炜通过交通银行支付剩余购房款77万元，后房屋登记于被告卢雪芬一人名下。2010年5月，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告卢雪芬将系争房屋的部分产权以395,000元的价格转让给被告龚小燕，转让后系争房屋产权由两被告共同共有。2010年6月2日，系争房屋权利人登记为两被告。后原告知悉系争房屋登记于两被告名下，双方协商未果，原告遂于2015年3月10日诉至本院，要求判如所请。同时查明，系争房屋交付至今一直由被告龚小燕经营理发店。2010年6月26日被告龚小燕的父亲通过中国工商银行向被告卢雪芬转账5万元。以上事实，由原告与两被告的陈述，原告提供的结婚证、上海市商品房预售合同、交通银行账户交易明细、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿，被告龚小燕提供的绿洲康城公寓项目认购书、中国农业银行现金缴款单、中国工商银行个人业务凭证等证据所证实。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案双方争议的焦点是两被告签订的房屋买卖合同是否存在合同无效情形。首先，虽然系争房屋定金原由被告龚小燕的前夫支付，但最终与上海振龙房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》的系被告卢雪芬，其与原告系夫妻关系，且剩余购房款77万元均由原告支付，故系争房屋属原告与被告卢雪芬夫妻共同财产。夫妻对共同所有财产虽有平等的处理权，但并非夫妻一方可任意处分共同财产，处分不动产属于重大事项的处理决定，涉及双方共同利益，配偶一方擅自处分会严重损害配偶他方的权益，故应由夫妻协商确定，现被告卢雪芬在未与原告协商的前提下即擅自与被告龚小燕签订买卖合同，其行为损害了原告的合法权益。其次，虽然相关法律规定一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但就本案来看，被告龚小燕作为被告卢雪芬的朋友，其对于被告卢雪芬的家庭情况应是明知的，其理应知晓系争房屋为原告与被告卢雪芬的共同财产，但两被告在未征得原告同意下即签订买卖合同，约定的转让款又明显低于当时的市场价格，且即使是该不合理的对价，在两被告签订买卖合同后数年内，除被告龚小燕父亲代为给付过5万元外，被告龚小燕始终未支付剩余转让款，就其未支付剩余转让款的理由其亦未能给予合理说明，故两被告系恶意串通，严重损害了原告的合法权益。综上，本院认为，两被告虽签订形式上的买卖合同，但被告龚小燕明显不符合善意购买人的相关情形，其与被告卢雪芬签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，至于办理房屋变更登记所产生的相关费用，酌情由原告与被告卢雪芬共同负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、确认被告龚小燕、卢雪芬签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号XXX层房屋(店铺)归原告叶炜、被告卢雪芬共同共有；三、被告龚小燕、卢雪芬于本判决生效之日起十日内协助原告叶炜将上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号XXX层房屋(店铺)产权变更登记至原告叶炜、被告卢雪芬名下，因办理产权变更登记手续所生产的相关费用由原告叶炜、被告卢雪芬共同负担。案件受理费7,225元，减半收取计3,612.50元(原告叶炜已预交)，由被告龚小燕、卢雪芬共同负担，两被告应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  朱红二〇一五年六月九日书 记 员  王未附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。