上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第481号原告李国荣。委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。被告叶国民。第三人付玲妹。第三人叶龙华。委托代理人毛石兰，上海高宏律师事务所律师。第三人赵欢欢。第三人上海张江房地产有限公司。法定代表人顾国平。委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。原告李国荣与被告叶国民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法追加付玲妹、叶龙华、赵欢欢、上海张江房地产有限公司为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，由审判员陶郑忠、代理审判员范一、人民陪审员刘鼎康组成合议庭，于2014年7月2日、10月13日公开开庭进行了审理。原告李国荣的委托代理人俞子安两次庭审均到庭参加诉讼。第三人叶龙华及其委托代理人毛石兰第一次庭审到庭参加诉讼。被告叶国民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人付玲妹、赵欢欢、上海张江房地产有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第三人叶龙华经本院合法传唤第二次庭审未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告李国荣诉称：2007年9月21日，原、被告签订《协议书》，约定被告将其分配的上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房(以下简称系争房屋)出售给原告，约定双方自愿等到有关部门准许后办理房产过户手续，房价人民币(以下币种相同)71万元。此后原告先后支付被告购房款668,800元。原告自2008年下半年至今实际居住于系争房屋内。原告现了解系争房屋已经具备办理产权证条件，被告应当办理该房屋产权证，并在符合过户条件后将房屋过户给原告。原告诉讼请求：1、判令被告及第三人办理将系争房屋登记至被告及第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢名下的手续；2、判令房屋符合过户条件时被告及第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢将系争房屋过户给原告；3、诉讼费由被告承担。被告叶国民未作答辩。第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢未陈述意见。第三人上海张江房地产有限公司书面述称，系争房屋为其开发建造的动迁安置房，现登记于上海张江房地产有限公司名下，被告叶国民已领取办理小产证的所有材料，该房屋已经具备办理小产证的条件。经审理查明：一、叶龙华系付玲妹与叶国民夫妻之子，叶龙华、赵欢欢系夫妻。2005年3月21日，拆迁人上海浦东软件园有限责任公司与被拆迁人叶龙华、叶国民、案外人叶某某签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定对上海市浦东新区张江镇八一村七队周家宅XXX号房屋进行拆迁，被安置人为叶国民、付玲妹、叶龙华、赵欢欢及案外人王惠忠、王志麟、叶某某共七人，并用拆迁补偿安置款购置包括系争房屋在内的六套房屋。2005年5月24日，叶国民代表所有被拆迁人在款项代扣单上签名。后被安置人就动迁房分配问题产生争议，王惠忠、王志麟于2008年向法院提起民事诉讼，法院生效裁判文书确认六套安置房中坐落于上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋归王惠忠、王志麟所有，上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋归叶某某所有。该案审理中，王惠忠、王志麟、叶某某表示不对其余四套安置房(含系争房屋)主张权利。二、2007年9月21日，原、被告签订《协议书》，约定系争房屋是叶国民分配的动迁房，现没有领到房产权证情况下，双方自愿发生买卖房屋约定，并双方愿意等到有关部门颁发该房产权证后，双方约定在房产中介办理正规房产权过户手续，所发生的各种交易房产费用由双方各自负担，成交价71万元。从签订协议后到叶国民拿到该房产权证前后，该房产价格涨与跌，不影响双方的交易，双方如有违约，违约方应给另一方违约金为房价的50%，即355,000元。叶国民拿到该房产权证后，应在10天内通知李国荣，双方办理过户手续。叶国民在2008年3月底政府交房后该房交给李国荣无期限使用居住。直到办好过户手续，并由李国荣出资装修该房子。协议签订后，李国荣支付给叶国民50万元作为定金，在交房前一个月再支付16万元，其余房款5万元到房产过户手续办妥之后全部付清。如今后政府有关部门有明文规定，动迁房不得买卖交易并办理过户手续情况下，叶国民不属违约，但应退还李国荣所交房款，以及全额赔偿装修费用和其他费用，并以房价71万元为准，按银行存款一年期的利息双倍偿还给李国荣。《协议书》签订后，李国荣实际向叶国民支付购房款668,800元，叶国民亦将系争房屋交付给李国荣使用至今。三、2009年9月，付玲妹、叶龙华、赵欢欢以系争房屋为付玲妹、叶龙华、赵欢欢及叶国民共同共有，叶国民未经其他共有人同意擅自出售系争房屋为由，向本院提起(2009)浦民一(民)初字第17353号民事诉讼，请求确认叶国民与李国荣签订的《协议书》无效。本院经审理后认为，系争房屋是2005年5月24日由叶国民与房屋出售部门订立了房屋认购单之后，确定作为付玲妹、叶龙华、赵欢欢及叶国民安置的房屋之一，因没有办理产权证，故叶国民凭认购单与动迁安置协议与李国荣签订房屋买卖协议，此后叶国民收取大部分的房款，李国荣也对系争房进行装修并入住，李国荣对叶国民出售房屋的行为有理由相信其有代表付玲妹、叶龙华、赵欢欢的代理权的，且付玲妹、叶龙华、赵欢欢也无证据证明叶国民与李国荣存有恶意串通买卖系争房屋的事实，叶国民与李国荣订立的房屋买卖协议书并无法律规定的无效情形，遂判决驳回付玲妹、叶龙华、赵欢欢的诉讼请求。该案判决后，当事人均未提出上诉，判决已生效。四、上海张江房地产有限公司于2010年7月29日取得系争房屋的房地产初始登记(大产证)，目前系争房屋尚未办理小产证。审理中，李国荣表示自愿于系争房屋过户同时向房屋出卖人支付房款5万元，超出约定房价部分作为对出卖人的补偿。以上事实，有经庭审质证的《协议书》、收条、民事判决书、上海市房地产登记簿等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据生效判决认定，系争房屋属叶国民、付玲妹、叶龙华、赵欢欢共有的安置房，叶国民与李国荣就系争房屋签订的《协议书》系有效合同，且叶国民的行为构成表见代理，该《协议书》对付玲妹、叶龙华、赵欢欢具有法律约束力。李国荣已经按约支付了购房款，且该房屋已具备办理产权证及上市交易条件，叶国民、付玲妹、叶龙华、赵欢欢应当依据合同约定及时办理系争房屋的小产证并将其过户给李国荣，上海张江房地产有限公司作为开发商亦需履行相应配合义务。李国荣的诉请具有合同及法律依据，依法予以支持。李国荣自愿于过户房屋同时再支付出卖人房款5万元，该金额已超出剩余房款数额，系李国荣自愿处分自身民事权利，符合合同约定且于法不悖，本院为减轻当事人讼累，予以一并处理。被告及第三人经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、第三人上海张江房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告叶国民及第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢办理将上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告叶国民及第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢名下的手续；二、被告叶国民及第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢应于上述第一项履行完毕之日起十日内协助原告李国荣办理将上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告李国荣名下的手续，同时原告李国荣支付被告叶国民及第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢房款5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,900元，保全费5,000元，均由被告叶国民与第三人付玲妹、叶龙华、赵欢欢共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠代理审判员  范 一人民陪审员  刘鼎康二〇一五年六月十九日书 记 员  王诗艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。