贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民终字第232号上诉人（原审原告）孙桂英，女，汉族，1938年7月13日生，小学文化，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。上诉人（原审原告）张道云，男，汉族，1980年4月29日生，小学文化，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。被上诉人（原审被告）游明信，男，汉族，1982年10月16日生，小学文化，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。被上诉人（原审被告）游明贵，男，汉族，1981年1月19日生，小学文化，贵州省赫章县人，住贵州省龙里县。二被上诉人共同委托代理人罗成友，男，布依族，1953年6月22日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。原审第三人张道珍，女，汉族，1962年6月22日生，中师文化，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。原审第三人张道英，女，汉族，1964年11月14日生，初中文化，贵州省龙里县人，住贵州省贵阳市。原审第三人张道芬，女，汉族，1964年7月7日生，小学文化，贵州省龙里县人，住安徽省临泉县。原审第三人张道凤，女，汉族，1971年9月28日生，小学文化，贵州省龙里县人，住广东省高州市。上诉人孙桂英、张道云与被上诉人游明信、游明贵及原审第三人张道珍、张道英、张道芬、张道凤确认合同无效纠纷一案，龙里县人民法院于2015年1月4日作出（2014）龙民初字第1013号民事判决后，孙桂英、张道云不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：原告孙桂英系原告张道云、第三人张道珍、张道英、张道芬、张道凤的母亲。2007年6月1日，原、被告双方在原告出卖给被告的房屋处签订《契约》，双方约定原告将位于贵州省龙里县千家卡的老住房作价13180元出让给被告，并从双方签订《契约》之日起，原告将集体土地使用权证交给被告管理使用。在原、被告双方签订《契约》时，本案四名第三人均未在场，龙里县谷脚镇大坡村千家卡组村民陶忠祥等12人在场，并在该《契约》上以证明人的身份签字。后被告依约向原告支付了房款，原告将该房屋交付给被告居住、管理至今，原、被告双方在管理使用该房屋期间均未办理房屋产权登记。另查明，原告孙桂英与孙贵英系同一人，原告张道银与张道云系同一人。在原、被告双方签订《契约》时，原告孙桂英的户籍登记在贵州省龙里县谷脚镇大坡村千家卡组，为农业户籍，现亦未变更；原告张道云的户籍登记在贵州省龙里县千家卡，为非农业户籍，现亦未变更；被告游明信的户籍登记在贵州省龙里县麻芝乡为非农业户籍，现亦未变更，被告游明贵的户籍登记在赫章县野马村，为农业户籍，现亦未变更。第三人张道珍系贵州省龙里县神奇小学教师，1997年结婚，2004年将户籍迁出登记在贵州省龙里县原龙山镇青龙路，属于非农业户口。第三人张道英在原、被告双方签订协议前就已经出嫁到贵阳市南明区小碧乡下坝村。第三人张道芬在原、被告签订《契约》之前就出嫁到安徽省阜阳市，常居安徽。第三人张道凤于1990年结婚出嫁外地。本案所涉及的房屋位于贵州省龙里县谷脚镇千家卡组，修建在该组宅基地上，该宅基地已办理登记，登记证号为1＊＊＊＊。2014年12月9日龙里县公安局谷脚派出所向该院出具证明二份，该第一份证明明确了本案第三人张道芬，拥有“双户籍”，一个登记在贵州省龙里县＊＊组，登记身份证号为52＊＊＊＊，另一个户籍登记在安徽省临泉县＊＊号，登记身份证号为34＊＊＊＊，现张道芬已申请注销登记在在贵州省龙里县谷脚镇大坡村千家卡组，登记身份证号为52＊＊＊＊的户籍。另一份证明明确了本案第三人张道凤拥有“双户籍”，一个登记在贵州省龙里县谷脚镇大坡村千家卡组，登记身份证号为52＊＊＊＊，另一个户籍登记在广东省高州市＊＊＊＊号，登记身份证号为4＊＊＊＊，现张道凤已申请注销登记在贵州省龙里县＊＊＊＊组，登记身份证号为52＊＊＊＊的户籍。2014年12月15日龙里县公安局谷脚派出所向该院出具证明一份，该证明明确了本案第三人张道英拥有“双户籍”，一个登记在贵州省龙里县＊＊＊＊组，登记身份证号为52＊＊＊＊，另一个户籍登记在贵州省贵阳市＊＊＊＊组，登记身份证号为52＊＊＊＊，现张道英已申请注销登记在在贵州省龙里县＊＊＊＊组，登记身份证号为52＊＊＊＊的户籍。原审原告孙桂英、张道云一审诉称：2007年6月1日，二原告在未经其他家庭成员即本案四位第三人的合法授权下，擅自与二被告签订《契约》一份，约定将原告家庭成员共有的宅基地登记证号为12＊＊＊＊，面积为175.6平方米的农村宅基地及其上住宅房屋作价13180元出卖给二被告，原告出卖房屋及宅基地的行为除二原告外，其他的家庭成员并不知情。该《契约》签订后，二原告才知道根据我国相关法律法规的规定，农村宅基地及其农村住宅房依法不能出卖，且该宅基地及房屋依法属于所有家庭成员共有，二原告在未得到其他家庭成员授权且其他家庭成员不知情的情形下，擅自处分家庭共有财产，事后也未得到其他家庭成员的追认，故其行为既是不合法的，也严重侵害了其他家庭成员的合法权益。综上所述，二原告擅自出卖农村宅基地及其上住房，其行为事先并未得到其他家庭成员的合法授权。事后也未得到其他家庭成员的追认，同时二原告的行为违反了《中华人民共和国物权法》等法律法规的相关规定，即二原告的行为违反法律强制性规定而无效，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定诉至法院，诉请：1、确认原、被告双方于2007年6月1日签订的《契约》无效；2、本案诉讼费由被告承担。原审被告游明信、游明贵一审辩称：请求法院驳回原告及第三人的诉讼请求，原告的诉讼请求没有尊重本案的实际，《契约》写的是房屋而不是宅基地，且该《契约》已签订7年之久，原告的诉请早已超过诉讼时效，该《契约》是一份公正、合理、自愿合法的协议，是双方当事人的真实意思表示，并且被告在写契约之前就看了原告所持有的龙住建地号1—03-090建（2001年）字第1200号证书，该房屋属于原告合法的个人财产，原告依法享有处理的权利，法律应给予保护。原、被告之间签订《契约》后，应本着诚实信用的原则，依法履行自己的权利，遵守自己的信誉。依照《中华人民共和国民法通则》第75条的规定，公民的个人财产包括公民的合法收入、房屋等，原告对自己的合法财产享有处理的权力。原告现提出反悔，有失个人的信誉，违反《中华人民共和国合同法》的诚实信用原则。其次原告提出第三人不知道的诉讼理由，不能成立，财产的处理是财产主人的权利，原告收取房屋价款后，是否分给第三人，是第三人与原告之间的关系，并且第三人早已外嫁多年，成为了其他家庭的成员。原审第三人张道珍一审述称：原告出卖房屋时张道珍并不知情，宅基地是属于村里的财产不能出让、转卖，被告不是本村人，而是岩后村人。原审第三人张道英一审述称：原告张道云无权出卖房屋，房屋是第三人张道英父亲留下的财产，同时被告也不是大坡村村民。原审第三人张道芬一审述称：第三人张道芬住得远，房屋是四个第三人的财产，被告不是大坡村的村民。原审第三人张道凤一审述称：房子是第三人张道凤父亲留下的财产，第三人也有一份，原告张道云出卖该房屋没有经过四位第三人的同意。一审法院认为：本案系确认合同效力的纠纷，而合同的当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，故被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效这一意见依法不能成立。对于原告诉称的原告出卖该房屋未得到其他家庭成员的授权，是在其他家庭成员不知道的情形下擅自处分家庭共有财产的意见，该院认为，原告与四位第三人系直系亲属，该房屋宅基地使用权证又登记为原告孙桂英，被告有理由相信原告是具有处分权的，在该《契约》签订后，被告依约支付了价款，原告亦交付房屋供被告占有、使用、收益至今，且依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告作为该《契约》约定的出卖方，其以自己在与被告签订《契约》时对该房屋没有处分权为由主张合同无效，依法不予支持。对于原告诉称的，农村宅基地及其住房不能买卖的意见，该院认为《中华人民共和国土地管理法》第六十二条只是规定了农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：“集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质，另外本案中房屋购买人之一的被告游明贵，为农业户籍。本案，从维护房屋的现状看，受让人被告游明贵为农村村民，二被告在占有该房屋后又对该房屋进行了修缮，并使用至今，另外，从民法的诚实信用原则考虑，为防止出卖人因城市开发导致的土地升值或因拆迁补偿价格和实际卖价差异较大而以农村宅基地违反法律为由而主张合同无效，故对原告这一诉称理由依法不予采纳。综上所述，应当确认原告孙桂英、张道云与被告游明信、游明贵签订的《契约》有效较为适宜。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：原告孙桂英、张道云与被告游明信、游明贵于2007年6月1日签订的《契约》有效。本案诉讼费60元，由原告孙桂英、张道云承担。一审宣判后，上诉人孙桂英、张道云不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由：一、上诉人与被上诉人双方签订的《契约》应为无效，一审法院仅以游明贵系农业户口为由认定《契约》有效，属适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《契约》所涉标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。《土地管理法》明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，本案《契约》因违反法律的强制性规定而无效。其次，根据《土地管理法》、《物权法》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，转让宅基地须具备一定的条件和依照相应的程序。本案中，二上诉人有且只有一处宅基地，被上诉人游明信为非农业户籍，游明贵虽有农业户籍但与上诉人分属于不同的集体经济组织，该二人亦拥有自己的住房和宅基地，不符合宅基地使用权分配条件，且上诉人与被上诉人的转让行为也未征得集体经济组织的同意及依法上报相关部门审批，因此，双方签订的《契约》因违反法律规定的转让条件及转让程序而无效。二、上诉人系无权处分，不构成表见代理，诉争房屋不适用善意取得，一审法院认定上诉人构成表见代理属认定事实错误，适用法律错误。首先，《合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《契约》只是以上诉人的名义签订的，上诉人并没有以第三人的名义与被上诉人签订，从表见代理的主体构成要件上来讲，上诉人不构成表见代理。由于上诉人与被上诉人买卖的房屋系上诉人孙桂英丈夫留下的遗产，依法属于上诉人与第三人共同共有，上诉人的出卖行为事先并未得到第三人的合法授权，事后也未得到第三人的追认，系无权代理，因此，该转让行为无效。其次，根据《物权法》第一百零六条的规定，只有在被上诉人支付合理对价，且购买时是出于善意才能取得该房屋，但本案诉争房屋共计175.6平方米，被上诉人仅支付了13180元给上诉人，该交易价格明显不合理，被上诉人因谷脚镇房屋面临被拆迁的现状，恶意以低价购买上诉人的房屋，显然不构成善意取得。综上，一审判决没有事实和法律依据，同时也将产生不利的社会效应，故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人游明信、游明贵二审答辩称：上诉人的房屋属于合法的个人财产，其与被上诉人签订《契约》时有17人在场见证，这份契约是双方的真实意思表示，且至今已签订八年之久，现上诉人提出反悔，违反了诚实信用的原则。财产的处理是上诉人的权利，上诉人是否让第三人知道，与答辩人无关。第三人在一审庭审中也陈述其经常来看望母亲，说明其应当清楚老房已经卖给被上诉人且被上诉人一家在此居住八年之久的事实。游明贵的父母都是农民，游明贵本人也是农民，没有法律规定农民与农民之间不可以转让房屋。农村用木料修建的农村住房，其价值是在近三年才增高的，而在三年前，有的房子无人要无人管，才由房主提出销售，这是社会发展的过程，并非上诉人所称的价格不合理，况且答辩人三次对该房屋进行了大的翻修，上诉人也没有提出任何意见，现其提起诉讼没有依据，请求二审法院依法驳回上诉人的请求。原审第三人张道珍、张道英、张道芬、张道凤二审均未陈述。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，因此，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得，宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让。本案中，双方当事人签订的《契约》虽系双方真实意思表示，但二被上诉人并非受让房屋占用的宅基地所属的集体经济组织成员，从签订协议至今，二被上诉人也未取得该集体经济组织成员的身份，且也未经政府部门审批取得宅基地使用权，其不享有受让房屋及其宅基地使用权的主体资格，故该《契约》因违反了法律、行政法规定的强制性规定，应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，二被上诉人可就因本案《契约》被确认无效后的损失另行诉讼解决。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，上诉人孙桂英、张道云的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销龙里县人民法院（2014）龙民初字第1013号民事判决；二、上诉人孙桂英、张道云与被上诉人游明信、游明贵于2007年6月1日签订的《契约》无效。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，均由被上诉人游明信、游明贵承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘国红代理审判员  王开恒代理审判员  万 青二〇一五年六月八日书 记 员  吴帮杰