济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第958号原告陈杰，男，1976年11月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人张成全，山东浩尚律师事务所律师。委托代理人郭玲玲，山东浩尚律师事务所实习律师。被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司，住所地济南市。法定代表人李金泉，总经理。委托代理人孟广国，男，1971年4月2日出生，汉族，该单位职工，住济南市。原告陈杰诉被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司（以下简称寰宇汽配城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理。本案依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈杰的委托代理人张成全、郭玲玲，被告寰宇汽配城的委托代理人孟广国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰诉称：2011年8月24日，原告与被告签订《市场经营房租赁合同》一份，约定原告租赁被告管理的济南寰宇国际汽车配件城一期D1区11号商铺，租赁期限自2011年10月1日至2015年3月31日，租金共计17344.80元。同时约定原告另交10000元工程改造费，租赁到期后作为下一轮租金处理。合同签订后，原告于当日交付被告27344.80元，但被告迟迟不予交房。经原告与其他业主多次催促并找相关部门反映情况，被告于2013年3月4日又与原告签订补充协议一份，被告承诺二期工程正在施工，待完工后优先向原告提供房源，预计一年半交房。时至今日，被告并未建造二期用房，被告的行为实属欺诈，原告多次要求被告退还相关费用，协商未果。诉请判令被告：1、返还租金17344.80元，改造费10000元；2、赔偿经济损失6563元。原告陈杰在本案审理中说明经济损失为利息，以租金17344.80元及改造费10000元合计27344.80元为基数，自2011年10月1日起按照银行同期贷款利率标准计算至立案之日（2015年5月4日）。被告寰宇汽配城辩称：房屋已经在签完合同就交付了，原告没有用是违反合同约定的。经审理查明，原告陈杰在本案审理中提供《市场经营房租赁合同》一份，其为合同乙方、经营权受让方，被告寰宇汽配城为合同甲方、经营权出让方。合同写明：一、商铺位置：甲方将位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期D1区11号，面积为79.20平方米的商铺经营权租赁给乙方。二、租赁期限：租赁期为三年半。从2011年10月1日起至2015年3月31日止。期满后，承租方若要延长合同，应在合同满前两个月向出租方提出书面申请，经出租方同意后签租赁合同。否则，出租方有权随时收回租赁场地。三年半期限，包括一年免费租续期，半年装修改造工程建设期。甲乙双方签订一期合同者，优先选租二期营业房。三、租金、费用标准及交纳方式和期限。1、租金为每天0.3元/m2，两年租金一次性交清，合计17344.80元，先交费后使用。2、电费……。3、乙方所交工程改造费一万元，待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理。四、物业管理费（空白）。五、付款方式。乙方在签订本合同时一次性向甲方付清上述经营权出让金和物业管理费。本合同方生效，乙方若无支付能力则甲方有权收回商铺经营权。合同另对甲方权利及义务、乙方权利及义务、违约责任等事项进行了约定。该合同未标明签订日期。除该合同外，原告陈杰还提供附件，包括附件一为《签约商户登记表》、附件二为《消防安全协议书》、附件三《治安安全协议书》、附件四《商户经营守则》等，其中附件一即《签约商户登记表》后标明签订日期为2011年8月24日。原告陈杰另在本案审理中提交入账日期为2011年8月24日的收据一份，记载其为交款单位，金额为27344.80元，包括租金17344.80元、改造费10000元。收据加盖印章为被告寰宇汽配城财务专用章。原告陈杰说明其与被告寰宇汽配城签订的《市场经营房租赁合同》未标明签订日期，但实际日期即应为交款的2011年8月24日。被告寰宇汽配城对原告陈杰提交合同及附件、交纳租金无异议，但对原告陈杰所述合同签订时间不予认可，其认为是先交纳租金、改造费后签订的合同。2013年3月4日，被告寰宇汽配城作为出租方、甲方，原告陈杰作为租赁人、乙方，签订《补充协议》一份，写明：为适应市场经济发展，保障客户利益，特别制定本补充协议：一、原《市场经营房租赁合同》不变。只变更经营地点，待二期工程完工后分新房继续执行本合同。原合同剩余租期转到二期继续使用。二、因现市场用途临时有变，暂借用现房源使用一年半，原合同履行时间随机往后顺延一年半，按签约本补充协议时间计算，如再有变动继续顺延。三、二期配件工程现在正在施工，待工程完工后优先提供房源，仍享受优惠政策。预计工期1年左右交付使用。四、签订本补充协议后，除享受市场二期优先选房外，再给予延长三个月租期的优惠。本补充协议一式两份，自签约之日起执行。原告陈杰在本案审理中主张《市场经营房租赁合同》所约定的商铺被告寰宇汽配城未实际交付，被告寰宇汽配城则主张已实际交付。另，被告寰宇汽配城未取得涉案房屋的权属登记，亦未取得建设工程规划许可证。原告陈杰认为双方签订合同应为无效。以上事实有原告陈杰提交的《市场经营房租赁合同》及其附件、《收据》、《补充协议》等证据及双方当事人的陈述为凭。本院认为，原告陈杰与被告寰宇汽配城签订合同，约定被告寰宇汽配城将位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期D1区11号的商铺租赁给原告陈杰使用，但在本案审理中，查明该商铺并未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。依此规定，原、被告签订的《市场经营房租赁合同》应为无效。该解释第五条第一款同时规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”也就是说，双方签订的合同虽为无效，但如果被告寰宇汽配城向原告陈杰交付了该商铺、原告陈杰使用了该商铺，则其仍应按合同约定的租金标准向被告寰宇汽配城支付房屋占有使用费。就合同约定商铺是否交付，双方之间存在争议。原告陈杰主张被告寰宇汽配城未向其实际交付约定商铺，被告寰宇汽配城则主张已经交付。就此，从原告陈杰提供《补充协议》来看，已经写明“原《市场经营房租赁合同》不变。只变更经营地点，……”、“因现市场用途临时有变，暂借用房源使用一年半，原合同履行时间随机往后顺延一年半。按签约本补充协议时间计算，如再有变动继续顺延”。该补充协议签订于2013年3月4日，而双方此前签订的《市场经营房租赁合同》写明的租赁期为三年半，从2011年10月1日起至2015年3月31日止。如按原告陈杰所述，被告寰宇汽配城并未向其实际交付商铺，那么其为什么自2011年10月1日至2013年3月4日间未向被告寰宇汽配城提出异议，又为什么在2013年3月4日再另行签订《补充协议》则无法解释。且从《补充协议》内容上看，已经写明了“只变更经营地点”、“暂借用房源使用一年半”，由此可以表明被告寰宇汽配城已经向原告陈杰提供了商铺，只是后期因故变更了经营地点。有鉴于此，本院对原告陈杰提出商铺未交付的主张不予采信。同时依该《补充协议》，可以确定自2013年3月4日起原告陈杰不再使用原合同约定的商铺，故被告寰宇汽配城应向原告陈杰退还2013年3月5日至2015年3月31日的房屋占有使用费，应为10324.80元。原告陈杰还要求被告寰宇汽配城返还改造费10000元，该10000元已由被告寰宇汽配城收取。按双方签订《市场经营房租赁合同》的约定，该工程改造费应当于合同约定三年半租期到期后，作为原告陈杰的下一轮租金处理。由此可知，该费用实际系原告陈杰预支给被告寰宇汽配城的费用。在双方签订的合同无效，且被告寰宇汽配城没有再提供商铺给原告陈杰使用的情况下，其应当将该费用予以返还。原告陈杰该项诉讼请求于事有理、于法有据，本院予以支持。原告陈杰还要求被告寰宇汽配城赔偿其租金的利息损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，对于合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方对涉案合同的无效均有过错。原告陈杰之过错在于签订房屋租赁合同时没有尽到对涉案房屋建设手续的审查等义务，被告寰宇汽配城之过错则在于明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证仍然将房屋对外出租。因此，原、被告双方对合同无效应各自承担相应的责任，原告陈杰要求被告寰宇汽配城赔偿其租金利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另需说明，双方签订的《市场经营房租赁合同》未标明签订时间，由此双方产生争议。但从原告陈杰提供的收据及附件一即《签约商户登记表》均已标明签订日期为2011年8月24日来看，本院确认该合同的签订时间应为原告陈杰主张的2011年8月24日。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈杰返还租金10324.80元。二、被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈杰返还工程改造费10000元。三、驳回原告陈杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取324元，原告陈杰负担100元，被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一五年六月九日书记员  刘 微