云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)弥民二初字第290号 原告（反诉被告）向东，男，生于1974年11月23日，汉族，个体工商户，住弥勒市。 委托代理人夏存宏，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）马德全，男，生于1957年5月27日，汉族，居民，住弥勒市。 被告（反诉原告）马德招（又名马德昭），男，生于1965年5月8日，汉族，居民，住弥勒市。 二被告的委托代理人陶洁，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）向东与被告（反诉原告）马德全、马德招房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）向东及其委托代理人夏存宏，被告（反诉原告）马德全、马德招及其委托代理人陶洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向东诉称：马德全、马德招系同胞兄弟。2011年11月6日，两兄弟与我签订《铺面租赁合同》，两兄弟将其位于弥勒市三间面积为175平方米的共有产权商铺出租给我经营使用，租期为5年，自2011年11月6日起至2016年11月6日止，每年租金16万元。我们双方在合同中约定我在不影响房屋整体结构的前提下可对商铺进行装饰装修，但双方未对承租商铺被政府征收时装修补偿款、停产停业损失补偿款和搬迁补助费等的分割进行约定。铺面租赁合同签订后，我遂投资40余万元对承租商铺进行精装修，办理个体工商户营业执照、税务登记证，招聘员工，引入中国驰名商标“才子男装”，设立“才子男装”弥勒专卖店，专业从事品牌男装销售。2014年8月5日，市政府发布《弥勒市人民政府西山路城市棚户区改造房屋征收公告》，决定对弥勒市弥阳镇西山路片区的房屋进行征收，我承租商铺属于政府征收范围。马德全、马德招在政府公告的签约期限内与房屋征收部门签订《房屋征收补偿安置协议》，领取装修补偿款、停产停业损失补偿款、搬迁补助费等，通知我解除《铺面租赁合同》，限期搬出商铺。马德全、马德招解除铺面租赁合同，使我遭受巨额经济损失，我为此多次要求马德全、马德招对我承租商铺的装修残值、停产停业损失和铺面搬迁等进行合理补偿，但马德全、马德招均以种种理由和借口搪塞，拒绝对我进行补偿。综上所述，我承租商铺尚余两年租期，我承租商铺被政府征收，使我遭受巨额经济损失，马德全、马德招应当对我损失进行合理的补偿，请求法院判令：一、马德全、马德招支付向东弥勒市弥阳镇西山路×、×、×号商铺被政府征收所得的补偿款：（1）装修补偿款120000元（具体数额以评估报告为准）；（2）搬迁补助费3500元；（3）停产停业损失补偿款88200元（剩余两年租期停产停业损失补偿款的30%）。以上款项合计211700元。二、本案诉讼费由马德全、马德招承担。本案在开庭前，向东变更诉讼请求为：一、判令马德全、马德招支付向东（1）装修补偿款39900元（380元/平方米×175平方米×60%）；（2）搬迁补助费3500元（20元/平方米×175平方米）；（3）停产停业损失补偿款58800元（剩余两年租期停产停业损失补偿款的20%，即70元/平方米/月×175平方米×24个月×20%）。以上款项合计102200元。二、本案诉讼费由马德全、马德招承担。 马德全、马德招辩称：一、由于拆迁，我们与向东签订的《铺面租赁合同》符合法定解除条件，已经解除，且我们不构成违约。房屋被拆迁，是政府对城市棚户区改造造成的，是我们不能预见、不能避免和控制的。向东要求我们承担相关经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不应得到支持。二、向东要求我们支付装修补偿款39900元没有事实依据，不能成立。根据《弥勒市西山路片区城市棚户区改造建设项目房屋装修评估结果确认表》及《装修明细表》，表明我们没有取得一层商铺的装修补偿款。向东诉称的“投资40余万元对商铺进行精装修”不是事实。首先，我们租赁给向东的铺面是已经装修好的，根本不需要他再进行装修；其次，175平方米装修完毕可以投入使用的铺面还需再花费40余万元装修更是不符合常理。三、向东主张的停产停业损失补偿款58800元亦没有事实和法律依据，我们不应承担给付责任。（1）拆迁方补偿给我们的是商铺租金补偿，并且该笔补偿只是针对（被拆迁人）我们兄弟二人，并不是补偿给承租人。（2）我们在知道拆迁公告内容后，就另租得财富中心二期×号商铺。但向东没有及时腾出铺面，仍拒付3个月租金使用铺面至2015年1月底，遂搬至财富中心二期的商铺，继续经营“才子男装”。向东期间没有停业，没有产生过任何的损失，相反是我们没有收取过向东的租金、水费，连三道卷帘门都被向东私自拆走。综上所述，向东的诉讼请求既无事实根据，亦无法律依据，请求人民法院依法予以驳回向东的诉讼请求。 马德全、马德招反诉称：向东自2014年11月6日起至2015年1月底就未付我们的租金合计39999元。向东也没有支付我们2013年、2014年共两年的水费合计240元。向东从铺面搬走时，私自将我们的三道卷帘门一并拆了带走，普通二道卷帘门是3.5米高×4米宽，铝合金材质，一道价值4000元，二道合计价值8000元；一道自动卷帘门3.9米高×4米宽（价值7290元）。请求法院判令：一、向东支付马德全、马德招三个月（2014年11月、12月，2015年1月）的租金39999元（160000元/年÷12个月×3个月=39999元）；二、向东支付马德全、马德招二年（2013年、2014年）的水费240元（10元/月×24个月=240元）；三、向东折价补偿马德全、马德招的三道卷帘门共15290元：二道普通卷帘门（价值8000元）和一道自动卷帘门（价值7290元）。四、本诉和反诉的诉讼费用全部由向东承担。 向东辩称：一、马德全、马德招要求我支付39999元租金无事实和法律依据。2014年8月5日，市政府发布《弥勒市人民政府西山路城市棚户区改造房屋征收公告》及附件《弥勒市西山路片区城市棚户区改造房屋征收补偿安置方案》，决定对西山路片区房屋进行征收。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，马德全、马德招的商铺自征收公告发布之日起被政府征收，马德全、马德招自征收公告发布之日起不再是商铺的产权人。马德全、马德招在签约期限内与房屋征收部门签订《房屋征收补偿安置协议》、领取补偿款并与我解除租赁合同，无权向我收取《铺面租赁合同》期满后的租金，相反应当将2014年8月5日至2014年11月6日的房租退还我。二、马德全、马德招要求我支付240元水费无事实和法律依据。水电费属于小额交易，每月交易数额较小，我每月底均会按双方签订的《铺面租赁合同》第五条和《水电管理协议》的约定，与马德全、马德招根据水表、电表度数据实结算和支付水电费。水电费是浮动的，每月均有不同，马德全、马德招仅要求我支付水费而不支付电费，且水费是固定的，不符合交易常规，也不符合双方合同约定。三、马德全、马德招要求我折价补偿三道卷帘门无事实和法律依据。他们临街出租商铺只有一道门，何来三道卷帘门？马德全、马德招商铺被政府征收，马德全、马德招已不是商铺产权人。卷帘门是商铺的一部分，政府对马德全、马德招已进行合理的补偿，政府作为征收人有权对商铺予以拆除。马德全、马德招若要主张权利，应当向弥勒市人民政府主张。我的物品尚未搬完，施工队已开始拆除商铺，我搬走后，商铺即被施工队拆除。马德全、马德招故意捏造事实，目的是拒绝对我的装修残值损失、停产停业损失和搬迁补助费进行补偿。马德全、马德招反诉请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回马德全、马德招的反诉请求。 根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是： 本诉部分为：1.马德全、马德招是否获得装修补偿款，装修补偿款是否应补偿给向东；2.搬迁补助费3500元是否应当支付给向东；3.向东是否存在停产停业损失，停产停业损失是否应该由马德全、马德招支付给向东。反诉部份为：1.向东是否拖欠马德全、马德招三个月的租金；2.向东是否拖欠马德全、马德招两年的水费；3.向东是否拆除并搬走了马德全、马德招的三道卷帘门。 向东为支持其本诉的诉讼请求及反驳马德全、马德招的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《铺面租赁合同》复印件1份，欲证明：①马德全、马德招同意向东对承租商铺进行装饰装修，但未与向东就承租商铺被政府征收时装修补偿款、停产停业损失补偿款和搬迁补助费的分割进行约定；②商铺租赁期内，装饰装修物归承租人所有，装修补偿款是装修物的价值转化，应当归承租人即向东所有。 2.《弥勒市人民政府西山路城市棚户区改造房屋征收公告》复印件、《弥勒市西山路片区城市棚户区改造房屋征收补偿安置方案》复印件、《关于印发〈弥勒市西山路片区城市棚户区改造项目领导小组关于私人商铺及出租房等补助的指导性意见〉的通知》（弥西棚改组[2014]4号）复印件各1份，欲证明：①2014年8月5日起向东承租商铺被弥阳镇人民政府征收，马德全、马德招自公告发布之日起不再是商铺产权人；②向东承租商铺搬迁补助费3500元应当归向东所有；③向东承租商铺剩余租期两年内停产停业损失补偿款为58800元。 3.个体工商户营业执照、税务登记证复印件各1份，欲证明向东具有合法有效的营业执照、税务登记证，是弥勒市弥阳镇西山路270、272、274号商铺的实际经营人和停产停业损失人。 4.《国家工商行政管理总局商标局〈关于认定“才子TRIES及图”商标为驰名商标的批复〉》（商标驰字[2004]第112号）复印件1份、《中国名牌产品证书》复印件1份、进货单复印件1份17张、《房屋租赁合同》1份、《收条》1份、弥阳镇冉翁东路87号商铺照片2张，欲证明①向东经营的“才子男装”弥勒专卖店客户众多，交易量大，利润可观；②向东为处理商铺积压货物，临时租赁弥阳镇冉翁东路87号商铺，支付租金45400元；③向东承租商铺被政府征收，给其带来巨大经济损失，停产停业损失补偿款应当在原、被告之间进行合理分割。 5.《弥勒市2014年西山路片区城市棚户区改造项目装修补偿标准明细表》复印件1份、西山路×、×、×号商铺照片18张，欲证明①弥勒市弥阳镇西山路×、×、×号商铺系向东投资装修并实际经营；②弥勒市弥阳镇西山路×、×、×号商铺的装修现值应当参照《弥勒市西山路片区城市棚户区改造项目装修补偿标准明细表》第二类标准进行计算，合计175平方米×380元/平方米×60%=39900元。马德全、马德招应对向东装修损失进行合理补偿。 6.《水电管理协议》1份，欲证明水电费属于小额交易，向东每月均按双方合同约定和水表读数向马德全、马德招交付水电费，向东搬离商铺前水电费已交清。 经质证,马德全、马德招对向东提交的证据1、2、3、6，真实性无异议，证明力有异议。证据1，认为不能证明向东对商铺进行了装饰装修和装修物的价值转化为向东所有。证据2，认为不能证明商铺所有权人为向东，相关补偿是针对马德全、马德招，而不是针对商铺承租人。证据3，认为与本案无关联性，不能证明向东是停产停业的损失人。证据6，认为不能证明水电费已经交清。证据4，对真实性、合法性、关联性均有异议。证据5，对真实性和证明力均有异议。 本院认为，向东所提供的证据1、2、3、4、5、6，内容真实、来源合法，真实性本院均予以采信。证据2、6，不能证明待证事实，对证明力不予采信。证据1、3、4、5，不能证明向东待证的全部事实，本院采信能证明的部分事实。证据1，采信马德全、马德招同意向东对承租商铺进行装饰装修，但未与向东就承租商铺被政府征收时装修补偿款、停产停业损失补偿款和搬迁补助费的分割进行约定的事实。证据3，采信弥勒市弥阳镇西山路×、×、×号商铺的实际经营人为向东的事实。证据4，采信向东经营的“才子男装”弥勒专卖店有一定利润；向东为处理商铺积压货物，临时租赁弥阳镇冉翁东路×号商铺，支付租金45400元的事实。证据5，采信弥阳镇西山路×、×、×号商铺系向东投资装修并实际经营的事实。 马德全、马德招为反驳向东的诉讼请求及支持其反诉的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《铺面租赁合同》1份，欲证明①双方在合同中对租金及租金支付期限等事项进行了约定，向东没有按时支付马德全、马德招三个月租金的事实；②合同中约定不可抗力的损失与马德全、马德招无关；③铺面出租时，马德全、马德招对租赁铺面进行了装修，向东无须装修即可直接使用，向东要求补偿装修损失与事实不符。 2.《银一百铝材弥勒总经销收款收据》1份，欲证明一道自动卷帘门价值7290元。 3.《弥勒市西山路片区城市棚户区改造建设项目房屋装修评估结果确认表》、《装修明细表》各2份，欲证明马德全、马德招没有取得一层商铺的装修补偿款。 4.证人吴某出庭证言，欲证明马德全、马德招租给向东的商铺是已经全部装修好的，包括地板砖、卷帘门等。向东无须装修即可直接使用。 5.证人李某出庭证言，欲证明马德全、马德招租给向东的商铺是已经全部装修好的，包括地板砖、卷帘门等。向东无须装修即可直接使用。 6.根据马德全、马德招申请，法院依职权到弥勒市云新物业管理有限公司财务中心服务处调取了《财富中心收款凭证》一份，马德全、马德招欲证明向东租赁弥勒财富中心二期×号商铺继续经营，不存在停产停业的情况和停产停业的损失。 经质证,向东对证据1，真实性无异议，证明力有异议，认为马德全、马德招自征收公告发布之日起就不是商铺所有权人，马德全、马德招无权主张租金。证据2，对真实性、证明力均有异议。对其来源的合法性及内容的真实性有异议，并认为不能证明马德全、马德招购买了卷帘门，向东方未拆过商铺的卷帘门。证据3，对2份《装修明细表》的真实性部分认可，认可除墙面、顶棚外其他部分补偿的真实性，对证明力有异议。对马德全的房屋装修评估的两份表格，认为没有马德全本人的签字，不是最终的确认表；对马德招的房屋装修评估的两份表格，认为该房屋不是向东承租的商铺，与本案无关联性。证据4，对真实性和证明力均无异议。证据5，对真实性和证明力有异议。认为承租的商铺之前不是新盖的，不存在装修。证据6，对真实性无异议，证明力有异议，认为在财富中心租赁的商铺是过年后才租赁的。 本院认为，马德全、马德招所提供的证据1、2、3、4、5内容真实、来源合法，对真实性均予以采信。证据1，不能证明被告待证的全部事实，采信能证明的双方在合同中对租金、支付期限进行了约定及解除合同被告无过错的事实。证据2，能证明待证事实，对证明力予以采信。证据3，对马德招的房屋装修评估的两份表格的证明力予以采信；对马德全的房屋装修评估的两份表格，因没有马德全本人的签字确认，其证明力不予采信；证据4，向东认可其真实性和证明力，本院予以采信；证据5，与证据4相互印证，对证明力予以采信。证据6，不能证明待证的事实，又无其他证据相印证，对证明力不予采信。 本院依职权向弥勒市西山路片区城市棚户区改造项目领导小组办公室调取《关于马德全马德昭临街商铺有关问题的说明》。该《说明》记载：西山路片区临街商铺装修不予补偿；西山路临街商铺停产停业损失补助每月每平方米70元，是对商铺房东停产停业期间的房租补助。 经质证，向东对该证据真实性无异议，对合法性有异议，认为该证据违反了法律规定，不具有法律效力。马德全、马德招对真实性、合法性、关联性均无异议。 根据举证和认证，以及原、被告在庭审中的陈述和辩解，本院确认如下法律事实： 2011年11月6日，向东（“才子男装”弥勒专卖店业主）与马德全、马德招（系兄弟关系）签订《铺面租赁合同》，合同约定：马德全、马德招将其位于弥勒市三间面积为175平方米的商铺出租给向东经营使用。租期为5年，自2011年11月6日起至2016年11月6日止。每年租金16万元，向东于每年10月份一次性向马德全、马德招交清当年的租金，租期满一年后，次年租金提前一个月付清。租期内，向东在不改变和影响房屋整体结构的前提下可对商铺进行装修装饰，期满若不续租，其装修货柜、灯具等装修材料由原告自行处理。水、电费按月按表由马德全、马德招计收。该商铺租赁前，马德全、马德招已对店铺进行了简单装修。铺面租赁合同签订后，向东遂按“才子男装”专卖店的统一要求，对承租商铺的屋顶、墙壁、地板进行了重新装修，定制了货柜等，销售“才子男装”服装。2014年8月5日，弥勒市人民政府发布《西山路城市棚户区改造房屋征收公告》，决定对弥勒市弥阳镇西山路片区的房屋进行征收，马德全、马德招租给向东的三间商铺属于政府征收范围。该公告明确政府与被征收人签约的限期为2014年8月16日起至11月16日，要求被征收人在签约期限内腾空房屋完成搬迁并交付拆除。马德全、马德招在政府公告的签约期限内通知向东解除《铺面租赁合同》，限期搬出商铺。双方口头解除了合同。马德全、马德招分别于2014年11月1日、2014年10月19日与房屋征收部门签订了《房屋征收补偿安置协议》。向东于2015年1月搬出商铺，租金交至2014年11月6日。马德招提交的《弥勒市西山路片区城市棚户区改造建设项目房屋装修评估结果确认表》、《装修明细表》载明：马德招房屋装修补偿款27317元，一层商铺无装修补偿款。马德全、马德招已向房屋征收部门领取了停产停业损失及搬迁补助费。向东承租商铺尚余两年租期，商铺被政府征收，为此向东多次要求马德全、马德招对向东承租商铺的装修残值、停产停业损失和铺面搬迁等进行补偿，但马德全、马德招拒绝补偿。 本院认为:向东与马德全、马德招签订的《铺面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定，全面履行各自义务。在租赁期限内，向东履行了支付租金的义务，马德全、马德招履行了将商铺交由向东经营的义务。因政府征收房屋，该租赁合同无法继续履行，当事人双方已口头解除了合同，但就装修补偿款、搬迁补助费、停产停业损失等问题发生争议。在本诉中，根据法庭查明的事实，马德全、马德招在租赁商铺前已对其进行了简单装修，向东租赁商铺后，对其亦进行精装修，但双方在租赁合同中未约定遇政府征收房屋时装修如何补偿问题。根据《弥勒市西山路片区城市棚户区改造建设项目房屋装修评估结果确认表》、《装修明细表》及弥勒市西山路片区城市棚户区改造项目领导小组办公室出具的《关于马德全马德昭临街商铺有关问题的说明》，证明了政府未对马德全、马德招所有的一层商铺装修进行过补偿。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋〈租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款第四项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”向东要求马德全、马德招补偿其装修款39900元的主张，根据该规定本院酌情支持补偿其装修补偿款15000元。本案争议的三间商铺一直由向东经营管理，因商铺被征收导致向东搬出另外寻找商铺经营，故搬迁补助费3500元（20元/平方米×175平方米）应由向东享有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”规定和《弥勒市西山路片区城市棚户区改造房屋征收补偿安置方案》，停产停业损失的补偿对象为被征收人，即房屋所有权人。因此，作为商铺承租人的向东要求马德全、马德招支付其停产停业损失补偿款58800元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉部分，马德全、马德招要求向东支付其3个月的租金，即2014年11月、12月及2015年1月的租金，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，马德全、马德招分别于2014年11月1日、2014年10月19日与征收部门签订《房屋征收补偿安置协议》，故自2014年11月起马德全、马德招不再是商铺的产权人。马德全、马德招要求向东支付2014年11月以后三个月租金的主张，本院不予支持。马德全、马德招要求向东支付拖欠两年的水费和折价补偿其三道卷帘门的主张，因马德全、马德招提交的证据材料不足以证明该主张，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款，第三十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由马德全、马德招于判决生效之日起十日内一次性给付向东装修补偿款人民币15000元。 二、由马德全、马德招于判决生效之日起十日内一次性给付向东搬迁补助费人民币3500元。 三、驳回向东的其他诉讼请求。 四、驳回马德全、马德招的反诉请求。 未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2344元，由向东承担2081元，由马德全、马德招承担263元。反诉案件受理费1188元，由马德全、马德招承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。 审判长  莫云辉 审判员  解雯璇 审判员  马月梅 二〇一五年六月二日 书记员  王 俊