垫江县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0231民初4533号原告重庆凯逸物业服务有限公司,住所地重庆市江北区建新东路243号3栋6-3号，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人赖义福，系该公司总经理。委托代理人何守兵，重庆元炳律师事务所律师。被告刘玉容,女,汉族,1973年11月20日出生,住重庆市垫江县。委托代理人徐启飞（系被告丈夫），男，汉族，1974年9月14日出生，住址同上。原告重庆凯逸物业服务有限公司与被告刘玉容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由审判员黄先才适用小额诉讼程序，于2016年10月31日公开开庭进行了审理，原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称重庆凯逸物业公司）的委托代理人何守兵，被告刘玉容及其委托代理人徐启飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆凯逸物业公司诉称，2011年10月，我公司与被告所在的东方新天地开发商重庆吉冠房地产开发有限公司签订了《东方新天地项目前期物业服务协议》，当月并在垫江县国土资源和房屋管理局做了备案登记。从2013年7月起，我公司就依据物业管理合同为该小区业主提供了优质的物业管理服务，但被告却未依据物业管理合同向我公司交纳物业管理服务费，至今欠2014年7月至2015年1月期间的物业管理费703元，为此，原告多次催收，被告置之不理。故诉至法院，请求法院依法判令被告刘玉容支付我公司2014年7月至2015年1月期间的物业管理费703元，违约金351元，共计1054元；并承担本案诉讼费。被告刘玉容辩称，1、原告诉称我没有缴纳2014年7月至2015年1月物业管理服务费是不存在的，我的物业管理服务费早已交超出了，原告起诉我未缴纳物业管理服务费是错误的；2、原告没有按照物业管理服务合同约定的服务项目进行服务，我可以不交或拒交物业管理服务费；3、我于2013年7月21日接房，物管费应该从2013年7月22日开始计算，原告收取我的物业管理费是从2014年7月1日开始计算，多收了21天的物业管理服务费应当退还给我；4、东方新天地小区内许多物业管理设备都被损坏，原告不维修，也不与现在的物业管理服务公司办好交接手续，说撤离就撤离，导致现在物业管理服务公司无法开展工作；5、原告收取小区物业管理费没有相关部门的审批文件，还私自增加收费项目和收费标准，多收部分应按照《物业管理条例》的规定赔偿给我。综上所述，请求法院公正判决。经审理查明，原告重庆凯逸物业公司于2011年10月27日与重庆吉冠房地产开发有限公司签订了《东方新天地项目前期物业服务协议》，并于同年11月7日在垫江县国土资源和房屋管理局对该协议进行了备案登记，双方约定了物业服务事项、服务质量、服务费用、权利义务等内容。被告刘玉容系垫江县东方新天地小区业主之一，在该小区购买2-4-6住房一套，建筑面积100.61㎡，被告之夫徐启飞于2013年7月21日与原告签订了《垫江县东方新天地物业服务合同》，同月22日办理了《东方新天地接房流转单》，双方均在该流转单上签字。原、被告双方在《物业服务合同》中约定了权利与义务，物业管理服务内容，服务质量、费用等内容。双方在《物业服务合同》第四条中约定一、住宅物业费0.6元/月·㎡，电梯房二楼以上的按每户每年400元（电梯能源和维护费）收取；二、商业物业按照建筑面积为1元/月·㎡收取……。第五条约定其他费用：1、车位场地使用费；2、装修相关费用；3、其他服务费用，公摊：根据垫江县物业行业的通常规定为固定费用收取，原告结合北城廊桥项目公共区域用电情况实际测算为每户每年120元。第十一条，违约责任，一、乙方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（被告）有权要求乙方限期整改，逾期未整改造成甲方损失的，乙方承担相应法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。无正当理由逾期一个季度仍拒绝交纳的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施或向人民法院提起诉讼。被告按照《物业服务合同》缴纳了2013年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费用，被告从2014年7月1日至2015年1月30日期间未向原告缴纳物业管理服务费用。另查明，垫江县东方新天地业主委员会于2014年12月31日向原告发出函告，其内容：“凯逸物业有限公司，东方新天地业主委员会于2014年8月27日成立，根据前期物业合同约定，贵司的前期服务合同已于业委会成立之日到期。现本小区业主大会根据全城招投标，经业主大会决定，业委会选聘重庆家详物业公司为本小区服务，请你单位2015年1月3日内撤除本小区；逾期，业委会根据《重庆物管条例》第77条第三条之规定：业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质；第四条规定：退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招投标活动。希望贵司接到通知后，与业委会、家祥物业公司办理好交接手续。否则，重庆家祥物业公司将在2015年1月4日进驻本小区服务，造成的一切后果均由贵公司负责。垫江县东方新天地业主委员会，2014年12月31日”。原告于2015年1月6日向垫江县东方新天地业主委员会发出《关于撤离垫江县东方新天地小区物业服务的通知》，其内容“东方新天地小区各位业主：我重庆凯逸物业服务有限公司根据小区目前入住率低，项目严重亏损以及小区业委会的人为所作所为，导致我司已无法再继续为小区全体业主服务，为此我司特公告全体业主我司将于2015年1月31日正式撤离东方新天地小区的物业服务，同时请小区业委会做好相关接管工作，我司撤离小区前将一如既往的做好小区的正常物业服务工作。感谢各位业主对我司物业工作的支持和帮助，特此公告，重庆凯逸物业服务有限公司，二零一五年一月六日”。并张贴在东方新天地小区物业管理办公室墙壁上。本院确认上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《东方新天地项目前期物业服务协议》、备案证明、接房流转单、函告、《关于撤离垫江县东方新天地小区物业服务的通知》、物业服务费收费收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订了《物业服务协议》，系双方真实意思表示，其约定不违反法律法规规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。原、被告理应按照协议约定全面履行义务。原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告应当按照协议约定履行缴纳物业管理服务费的义务，被告从2014年7月起至2015年1月止未缴纳物业管理服务费的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。原告要求被告支付物业管理服务费的主张符合法律规定，本院予以支持，原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金，虽在物业符合协议中约定，但该约定的违约金过高，违背有关法律规定，且在协议中未约定违约金起始日期，本院酌情考虑按中国人民银行同期基准贷款利率从未缴纳物业管理服务费的次年1月起计算违约金较为合适。对被告辩解的以下理由：1、2014年7月之2015年1月不欠原告的物业管理服务费；2、原告没有按照物业管理服务合同约定的服务项目进行服务：3、东方新天地小区许多物业管理设备都被损坏，原告不维修，因被告未提供充分证据予以证明，故对被告的上述辩解理由，本院不予采纳。对被告辩解的1、原告于2013年7月20日将被告购买的房屋钥匙交给被告、而收取物业管理服务费从2013年7月1日计算，多收了21天的物业管理服务费；2、原告未按《物业管理服务协议》的收费项目和标准收费，多收了被告物业管理服务费用。本院已向被告释明另行主张权利，且被告已另行起诉，故本案不作处理。被告应交纳物业管理服务费计算为：2014年7月1日至2015年1月30日，共计7个月（0.6元/月·㎡*7个月*100.61㎡=423元+电梯运行费7个月*30元/月=210元+公共能源费10元/户/月*7个月=70元，共计703元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《国务院物业管理条例》第七条第一款第五项，第六十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘玉容在本判决发生法律效力后5日内支付给原告重庆凯逸物业服务有限公司物业管理服务费703元，并支付给原告重庆凯逸物业服务有限公司2014年7月至2015年1月物业管理服务费的滞纳金（以本金703元计算，从2015年2月1日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至付清时止）；二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘玉容负担。本判决为终审判决。审判员  黄先才二〇一七年一月五日（院印）书记员  李俊锋