广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书(2016)民初1048号原告：翁源县农业科学研究所。住所地：翁源县龙仙镇如珠岩。法定代表人���何永胜，男，所长。委托诉讼代理人：严保安，男，翁源县农业科学研究所职员。委托诉讼代理人：肖有妹，女，翁源县农业科学研究所职员。被告：刘富祥，男。被告：刘远明，男。原告翁源县农业科学研究所与被告刘富祥、被告刘远明土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告翁源县农业科学研究所法定代表人何永胜及其委托诉讼代理人严保安、肖有妹，被告刘富祥到庭参加了诉讼，被告刘远明经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实双方有争议的事项为第十一项，其他事项双方无争议。一、原告出租土地的位置：翁源县龙仙镇如珠岩。二、被告承租土地的时间：2014年1月1日。三、被告承租面积：29亩。四、租用土地用途：种植蔬菜。原告主张及证据：终止土地租赁合同、交回土地、支付拖欠租金14500元、支付违约金10000元、没收押金5000元、被告搭建的办公和生活用房完好无偿交回原告处理、被告拆除搭建的大棚和清除土地上的石块等杂物、恢复土地原状。原告为证明自己的主张提交的证据如下：1、《承包翁源县农科所土地合同》。证明原、被告签订合同约定的租金及缴交方式、承包期限、相关违约责任的事实。2、关于催交2016年度土地租金的通知。证明原告催交租金及违约后果的事实。3、事业单位法人证明书。证明原告身份的事实。4、单位负责人身份证明书。证明单位负责人身份的事实。被告刘富祥口头答辩意��：答辩人未交租金的原因是从2015年12月28日开始至2016年9月28日，由于租用原告的土地地处低洼，每个月都被水淹。答辩人与原告商量，要付租金，就要退回被水淹不能生产的10亩土地，可是原告不同意。原告在诉状中所诉答辩人主观上故意，行为上恶意违约、无诚信可言不是事实。被告刘富祥未提交证据。被告刘远明未提交答辩状及证据。法院认定及理由：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的上述1-4号证据被告刘富祥无异议，本院予以确认并在卷佐证。五、承包合同签订时间：2014年1月1日。六、合同约定的月租金标准：第一年至第五年每亩500元，以后每五年增加一次每亩增加30元，以此类推。七、合同约定租金缴纳日期：签订合同后交第一年租金，以后��每年的1月1日—10日前缴交当年租金。八、合同约定租赁合同履行期限：2014年1月1日起至2043年12月31日止。九、合同约定租赁期间双方不得退约、中途违约或无故终止合同，违约金标准：罚违约金10000元及加倍赔偿原告一切损失。合同期满后原告退回被告押金5000元。十、被告拖欠租金期间：2016年1月1日至2016年12月31日。十一、被告拖欠租金数额：14500元。十二、被告拖欠租金的违约金计算方法：合同约定10000元。十三、合同约定的免责事由：无约定。十四、其他需要说明的事项：超过一个月不交租金，被告除追回所欠款外并有权收回土地。十五、原告的诉讼请求：1、终止原、被告双方于2014年1月1日签订的《承包翁源县农科所土地合同》并于2017年1月10日前将土地交回原告；2、被告付清2016年的租金14500元给原告；3、被告共同向原告支付违约金10000元给原告；4、被告搭建的办公和生活用房完好、无偿交给原告处理，拆除被告搭建的蔬菜大棚及清除土地上的石块等杂物；5、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务时，按照《民诉法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；6、案件受理费由被告负担。裁判理由与结果本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。争议的焦点为：一、原告请求终止双方2014年1月1日签订的《承包翁源县农科所土地合同》，证据是否充分问题；二、被告是否拖欠原告土地租金问题；三、被告在履行合同中是否存在违约行为，应否承担违约责任问题。一、原告请求终止双方2014年1月1日签订的《承包翁源县农科所土地合同》，证据是否充分问题。原、被告于2014年1月1日签订的《承包翁源县农科所土地合同》，是双方意思的真实表示，且未违反法律规定，合法有效。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。按照《承包翁源县农科所土地合同》第五条的约定，交租时间在每年的1月1日—10日前，超过一个月不交款，原告除追回所欠款外并有权收回土地。被告租用原告土地29亩，每亩租金500元，拖欠原告2016年度租金14500元。被告发生拖欠原告租金的行为后，原告于2016年4月10日书面通知原告缴交，被告至今仍款缴交，被告的行为构成违约，应承担违约责任。按照合同的约定，原告有权收回出租的土地。虽然原、被告在土地租赁合同中约定了收回土地的条件，被告也存在未按合同约定向原告支付租金的行为，但被告拖欠原告租金并非恶意为之，被告迟延支付租金的客观原因是被告租凭的土地地处低洼，下雨时被水淹，被告租用的土地用于种植农作物，对农作物的生长确实影响很大，被告要求退回经常被水淹的10亩土地双方未达成协议而拖欠原告租金，被告拖欠原告租金的行为不属于根本违约。庭审中，被告称其投入的资金规模较大，如果终止合同，会对其造成严重损失，要求退回10亩土地给原告，并减除2016年10亩土地的租金后继续履行合同，被告也表示减除10亩土地的租金后付清拖欠的租金给原告，希望继续履行合同。从维护市场经济秩序、合同的稳定性考虑，被告应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。综上理由，原、被告仍可以通过友好协商的方式解决拖欠原告租金纠纷，双方仍可以继续履行合同，原告请求终止《承包翁源县农科所土地合同》，证据欠充���，本院不予支持。在履行合同中，是否退回10亩土地给原告，被告在本案未提出反诉，由原告另行主张权利，在本案中不予处理。二、被告是否拖欠原告土地租金问题。如前所述，被告拖欠原告租金14500元，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，作为承租人被告租用出租人原告翁源县农业科学研究所的土地用于种植农作物，应当按照合同约定的期限在每年的10日前缴交当年租金给原告，但被告未按合同的约定按期支付租金给原告，其行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”的规定，原告翁源县农业科学研究所请求被告支付拖欠2016年1月至12月租金14500元，证据充分，本院应予支持。三、被告在履行合同中是否存在违约行为，应否支付违约金问题。按照合同第六条的约定，承包期间双方不得退约，若双方在中途其中一方违约，或无故终止合同则罚违约金10000元并加倍赔偿一切经济损失给对方。如前所述，被告未按合同的约定按期支付租金给原告，其行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原、被告在合同中约定了违约金数额10000元，按双方约定的计算，故原告要求被告支付违约金10000元，证据充分，本院应予支持。关于原告请求没收被告押金5000元证据是否充分问题。按照原、被告签订的合同第四条约定，待合同期满后一次性退回给被告。现合同仍在履行中，亦未期满，原告请求没收被告缴交的押金5000元，证据不足，本院不予支持。因合同仍在继续履行中，原告请求被告拆除在承租的土地上的办公和生活用房及清除土地上的石块等杂物，证据不足，本院亦不支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘富祥、刘远明应在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告的��地租金14500元给原告翁源县农业科学研究所；二、被告刘富祥、刘远明于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10000元给原告翁源县农业科学研究所；三、驳回原告翁源县农业科学研究所的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537.50元，由被告刘富祥、刘远明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。当事人在法定上诉期限内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利��可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  胡 平人民陪审员  肖小梅人民陪审员  黄小琼二〇一七年一月十七日书 记 员  罗 韡