重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初5709号原告（反诉被告）：佘应春，男，1973年7月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告（反诉被告）：申丽冰，男，1972年1月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告（反诉被告）：柯小娅，男，1974年5月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吕强，重庆永登律师事务所律师。被告（反诉原告）：高勇，男，1975年12月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告（反诉原告）：温锡会，女，1975年5月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：刘国禹，男，1993年12月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：文召辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告佘应春、申丽冰、柯小娅与被告高勇租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依据被告高勇的申请追加温锡会、刘国禹为被告。审理中，被告高勇、刘国禹、温锡会提起反诉。本案依法由审判员陈仁伟独任审判，适用简易程序于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佘应春及三原告（反诉被告）共同委托代理人吕强，被告（反诉原告）高勇、刘国禹及三被告（反诉原告）的共同委托代理人文召辉到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院裁定转入普通程序，由审判员陈仁伟任审判长，与人民陪审员陈乐惠、石云贵组成合议庭，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佘应春、申丽冰及三原告（反诉被告）共同委托代理人吕强，被告（反诉原告）高勇、刘国禹及三被告（反诉原告）的共同委托代理人文召辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘应春、申丽冰、柯小娅向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付租金180000元；2、判决被告支付违约金500000元；3本案诉讼费用由被告承担。起诉事实和理由：2015年12月24日，三原告与被告为了发展农村产业，签订了《云顶山庄出租协议》，约定租期暂定10年，前5年每年9万元计价，租金一年一付，提前半年支付，先租后用；租赁范围按原告与当地农民签订的流转协议和合作社约定的四至界畔为依据整体转租给乙方。三原告依约定向被告交付了租赁物，但被告未按合同约定支付租金，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。根据协议约定，违约方应向守约方赔付违约金50万元。因此，被告应当支付原告50万元违约金。被告有能力依据合同履行相关义务而拒不履行，其违约损害了原告的合法权益，原告多次找被告协商未果，故起诉请求判决。被告高勇、温锡会、刘国禹辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《云顶山庄租赁协议》无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租的云顶山庄未取得乡村建设规划许可证等主管部门的批建手续，属于违法建筑，原、被告签订的《云顶山庄出租协议》应属无效。二、《云顶山庄出租协议》第五条约定“原甲方法人代表佘应春无条件配合承租方做好证照审批验照和相关税务卡证的提供和变更”。该协议即便有效，但被答辩人不能按约定配合提供房屋产权证、报建手续供答辩人办理营业执照和餐饮服务许可，致使答辩人被政府部门勒令停产，该协议因被答辩人严重违约实际已履行不能，答辩人已于2016年3月31日撤场解除了合同。答辩人已支付了20000元租金，不应继续支付余下租金。三、即便《云顶山庄出租协议》有效，但因被答辩人违约而解除，答辩人有权拒付租金，且不应支付违约金。协议中笼统约定的一方违约应承担50万元违约金，但该条款未具体约定哪种违约行为，属于约定不明，即便在协议有效的情况下，答辩人迟延支付租金的原因也在于被答辩人违约不能配合答辩人办理营业执照和餐饮服务许可，致使合同履行不能，答辩人迟延支付租金并不违约。另外，迟延支付租金的损失也仅仅体现在银行利息损失，因此，被答辩人主张50万元违约金没有事实依据和法律依据，且金额严重偏高，不应支持。应驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告高勇、温锡会、刘国禹向本院提出反诉请求为：1、依法确认反诉原告高勇与三反诉被告于2015年12月24日签订的《云顶山庄出租协议》无效；2、判令三反诉被告共同退还三反诉原告已付租金20000元；3、判令三反诉被告共同赔偿三反诉原告经济损失150000元；4、反诉费用由三反诉被告共同承担。反诉事实和理由：三反诉原告间签订了合伙协议，决定共同出资合伙租赁经营三反诉被告的云顶山庄。2015年12月24日，反诉原告高勇作为三反诉原告的代表与三反诉被告签订了《云顶山庄出租协议》，该协议约定：租期暂定10年，即2016年1月1日至2026年12月31日，租金前5年每年按9万元计价，后5年每年按3%递增；三反诉被告无条件配合反诉原告做好证照审批验照和相关税务卡证的提供和变更。协议签订后，反诉原告刘国禹代表全体合伙人向反诉被告申丽冰支付了房屋租金20000元。2016年1月1日，三反诉原告组织人员进场开展餐饮经营，并将厨房工作承包给了第三人向某某，承包费为每月50000元，三反诉原告已向承包人向某某支付了六个月的承包费30万元。三反诉原告进场后就立即着手申请办理营业执照和餐饮服务许可证，并要求三反诉被告协助提供云顶山庄的产权证和乡村建设规划许可等报建手续，但三反诉被告一直无法提供并告知反诉原告云顶山庄无产权证，其修建也未取得主管部门的审批。因此，反诉原告一直无法取得经营云顶山庄营业执照和餐饮服务许可证。鉴于此，反诉原告租赁经营期间，綦江区工商管理部门和食品药品监督管理部门多次要求反诉原告停业，反诉原告在万般无奈的情况下，于2016年3月31日停业并撤场将云顶山庄交还给了反诉被告。反诉被告出租给反诉原告的云顶山庄未取得乡村建设规划许可证等主管部门的批建手续，属于违法建筑，双方因此签订的《云顶山庄出租协议》应属无效。且因出租房屋无产权证和乡村建设规划许可导致反诉原告无法办理营业执照和餐饮服务许可证致使合同根本无法履行。依照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返还财产、赔偿损失，因此反诉被告应向反诉原告退还已付租金20000元，并赔偿反诉原告支出的厨房承包费损失150000元。反诉被告佘应春、申丽冰、柯小娅辩称，根据合同的相对性原则，诉讼中追加的被告刘国禹、温锡会不是合同的相对人，本诉原告也不知道对方合伙经营的情况，不认可追加的该二被告。反诉原告主张《云顶山庄出租协议》无效，但没有证据证明反诉被告违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。该合同是合同相对方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。所谓的反诉原告刘国禹支付20000元给申丽冰实属个人间的借款行为，与本案无关。反诉原告认为反诉被告无条件配合做好证照审批验照等行为不属于合同约定范围，没有构成违约。反诉原告开展餐饮经营属个人经营问题，不属于《云顶山庄出租协议》约定的内容，也与发展农村产业的合同目的不相符。云顶山庄是指通过红旗村8组25户村民流转的承包地，其中包括养鱼的水塘和栽种的果园，还有生产管理用房。协议中没有约定出租房屋的条款，该合同租赁范围内的管理用房只是租赁范围组成的一小部分，该房属于临时性生产管理用房，不是《云顶山庄出租协议》直接标的物，属于经营鱼塘和果园的配套实施。因此，《云顶山庄出租协议》实际上是一个农村土地转租协议，是双方真实意思表示，符合相关法律法规和政策规定，内容合法，协议真实有效。反诉原告要求反诉被告承担赔偿损失没有法律依据。本案反诉不符合反诉构成要件，应依法驳回起诉。经审理查明，2011年10月3日，佘应春、申丽冰为乙方，原綦江县文龙街道红旗村第八村民小组为甲方，双方签订了农村承包地经营权出租合同，其中约定甲方将该村民小组25户农户位于石庙子等地的27.155亩土地（其中田5.13亩，土22.025亩；土地面积以各农户所签委托书面积为准）出租给乙方从事生态旅游观光农业开发；出租期限为2011年10月8日至2061年10月7日；土地出租价格以每亩每年稻谷产量，按田700市斤/年、土600市斤/年计算，按粮食管理部门每年收购均价折款支付，实行一年付一次租金结算，先付款后用地，于每年10月8日前一次性付清。佘应春、申丽冰、柯小娅在前述土地中修建了一千多平米的房屋即云顶山庄，并在从事餐饮经营，但该房屋至今未办理批建手续。2015年12月23日，高勇、温锡会、刘国禹签订了合伙经营协议，约定三人共同租赁经营云顶山庄，以高勇为合伙代表与佘应春、申丽冰、柯小娅签订租赁协议，租金由高勇或刘国禹出面支付给出租方；三方还对盈余分配、债务承担、权利义务等进行了约定。2015年12月24日，佘应春、申丽冰、柯小娅为甲方，高勇为乙方，双方签订了云顶山庄出租协议，该协议约定“为了更好发展农村产业，促进地方经济发展，切实有效整合资源，利国利民，双方友好协商，达成协议如下：一、租期租金及付款方式，租赁范围：1、租期暂定10年，即2016年1月1日至2026年12月31日，前5年每年按9万元计价，后5年每年按3%递增，租金一年一付，提前半年支付，先租后用。当地农民土地租金由承租人另行兑付，甲方协助。2、租赁范围按甲方与当地农民签订的流转协议和合作社约定的四至界畔为依据整体转租给乙方。二、附加约定：1、山庄经双方共同估价为人民币叁佰捌拾万元整（3800000元），如在租期前5年内甲方办理提供集体土地使用权证，乙方则按此价一次性支付购买（另行书面合同说明权属关系）。乙方在承租期间所投资新建的附属设施不列入核算。（其办理相关证件产生的费用由乙方另行承担，但以票据为准）。2、在本协议第一款的前置条件下，乙方要完成三个方面的附属工程：一是屋后闲置土地的果林绿化；二是万兴公路至鱼塘坎的路面硬化和鱼塘坎的加固维修；三是马家塝至云顶山庄的自来水管道安装。但甲方无条件协助乙方做好与当地所涉农民的矛盾纠纷协调工作。山庄现有房屋结构和相关配套设施则由租赁方常态维修，以保长期正常使用。3、甲方协助乙方将山庄屋后现有租地外的可视面土地流转交乙方进行果林开发，新增土地租金则由乙方承担。山庄期满如不续租，此租赁面积自动转为甲方承租。4、甲方协助乙方将山庄房右的小学楼房承租或购买由乙方自主装修使用，所产生的费用由乙方承担。5、甲方协助乙方将当地名为和尚井的山泉水安装管道供山庄使用，所产生的工程费用由乙方承担。三、不可抗力因素处置：1、在租期内，如遇国家征占或强拆，征占补偿归甲方，强拆互不违约，自动终止租赁关系。2、如遇自然灾害，互不违约，视情况再议。四、前期存货的处理：双方当面清点，如实记录，按市场进价核算。五、原甲方法人代表佘应春无条件配合承租方做好证照审批验照和相关税务卡证的提供和变更。六、协议期内乙方自行负责山庄内外的一切安全工作和相关安全责任。七、现有自来水的使用，由甲方协助，以保证乙方正常使用。八、未尽事宜双方共同协商。九、违约责任：违约方向守约方赔付违约金人民币伍拾万元（500000元）。其他造成的损失如实核算。本协议一式六份，双方签字后生效。具有同等法律效力，望各方共同遵守。补充协议：1、山庄小学背后道路拓宽由甲方负责协调关系。2、附属设施半年内启动。”在双方签订协议当月底，佘应春、申丽冰、柯小娅便将云顶山庄及附属设施、租赁土地交付给高勇，高勇、刘国禹、温锡会便进场在云顶山庄开展餐饮经营。由于云顶山庄没有办理批建手续，致高勇、刘国禹、温锡会未能办理在此经营餐饮的营业执照和餐饮服务许可证，并于2016年3月31日停业。被告（反诉原告）高勇、刘国禹、温锡会陈述已于2016年4月1日退场并将云顶山庄钥匙交还给原告（反诉被告）柯小娅，房屋已由原告（反诉被告）管控。原告（反诉被告）对此表示，被告（反诉原告）在2016年4月1日提出过交还钥匙，但本诉原告没有接受。原告（反诉被告）认为，若认定本案租赁合同无效，其存在两年租金180000元和配套房屋无人居住管理发生霉变损害的损失，由于房屋无人居住管理发生霉变损害损失的具体金额目前无法确定，故要求房屋霉变损失不在本案中处理。诉讼中，被告（反诉原告）提供了申丽冰在2016年2月2日收取刘国禹20000元现金的收条（该收条记载：“今收到刘国禹现金20000元。名称：该款为云顶山庄租金。收款人申丽冰”。名称：“该款为云顶山庄租金”的字样与收条中的其他内容不是一起书写）、云顶山庄厨房承包协议（该协议主要内容为：高勇、刘国禹、温锡会将其经营云顶山庄的厨房工作承包给向某某，每月承包费50000元，合同期限5年）、收条（内容为：今收到高勇交来綦江云顶山庄承包费300000元，期限为2016年1月1日至2016年6月30日止；收款时间为2015年12月25日），以此证实已支付本诉原告租金20000元和支付厨房承包费300000元，并陈述厨房承包费是分别于2015年12月23日、25日在核桃湾的茶楼以现金方式支付的（其中12月23日付100000元，12月25日付200000元），由于反诉原告仅经营了3个月，有3个月未经营，因此损失150000元。反诉被告质证认为，申丽冰收款的收条中“名称：该款为云顶山庄租金”内容是后来刘国禹添加的，当时没有该内容，实际是申丽冰个人为治病向刘国禹个人的借款，不是收取的租金；云顶山庄厨房承包协议和承包费收条无其他证据佐证，其内容的真实性无法核实，且不符合正常的交易习惯，不具有真实性。前述事实，有土地承包经营权出租合同、合伙经营协议、云顶山庄出租协议、云顶山庄图片、云顶山庄厨房承包协议、收条、证人证言及当事人陈述等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。本案中，被告（反诉原告）高勇、温锡会、刘国禹合伙租赁经营云顶山庄并签订了合伙经营协议，依据合伙经营协议约定，由高勇为代表与原告（反诉被告）签订了云顶山庄出租协议，应当认定温锡会、刘国禹与本案有法律上的利害关系，其诉讼主体资格适格。原、被告双方签订的云顶山庄出租协议是否有效为本案焦点，认定本案租赁关系中的主要标的物为云顶山庄房屋本身还是本诉原告租赁的承包地直接影响本案合同效力。虽然原、被告双方在协议内容中未明确约定租赁主要标的物为云顶山庄房屋，且协议中约定的租赁范围为“按甲方与当地农民签订的流转协议和合作社约定的四至界畔为依据整体转租”，但协议约定了“当地农民土地租金由承租人另行兑付”，由此可以认定与双方约定租金（前5年每年按9万元计价，后5年每年按3%递增）对应的主要标的物并不是指本诉原告租赁的承包地。另外，云顶山庄在原、被告建立租赁关系前就在从事餐饮经营，且事实上被告（反诉原告）租赁的目的也是从事餐饮经营，结合双方签订协议名称为“云顶山庄出租协议”的客观事实，认定本案租赁关系的主要标的物为云顶山庄房屋本身较为符合实际；若认定本案租赁关系的主要标的物为本诉原告租赁的承包地不符合常情。故本院认定本案租赁关系的主要标的物为云顶山庄房屋本身。由于本案租赁关系所涉主要标的物云顶山庄房屋至今未取得批建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应当认定原、被告签订的云顶山庄出租协议无效。本诉原告要求本诉被告支付租金并承担违约责任的请求是以云顶山庄出租协议有效为前题，因该协议无效，本院对本诉原告的该请不予支持。反诉原告请求确认云顶山庄出租协议无效符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，不能返还的应当赔偿；有过错一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原、被告双方在签订本案租赁协议时，均知道云顶山庄房屋没有批建手续，对本案租赁协议无效均有过错，且过错程度相当。对于申丽冰收取的刘国禹20000元如何认定问题，对此反诉原告认为是支付的租金，反诉被告认为是申丽冰为治病的个人借款。在通常情形下，借款关系往往是以借条形式体现，而收取租金往往是以收条形式体现，事实上支付该20000元的凭据为收条，在双方各执一词均无其他证据印证的情形下，认定该款为支付的租金比较符合常情。故本院认定该20000元为支付原告（反诉被告）的租金，本案协议无效后，原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）。对于本诉原告的损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本诉原告要求按租金标准支付其房屋占有损失符合该规定，本院予以支持，但期限按本诉被告实际占用该房屋期间计算，即计算3个月为22500元（90000元/年÷12个月/月×3个月）；对于本诉被告于2016年4月1日退场后的损失，虽然没有证据证明本诉被告已在2016年4月1日将云顶山庄钥匙交回本诉原告，但本诉原告已知道本诉被告已退场并要求交回云顶山庄钥匙的情况，在此情形下，本诉原告应当在合理期间内积极采取措施收回云顶山庄，以防止损失扩大，若因其怠于采取防止损失扩大措施，扩大部分损失应由其自行承担，本院酌情确认该合理期间为2个月，该2个月房屋损失为15000元（90000元/年÷12个月/月×2个月），由于本诉被告在该期间未实际占用，该损失应按双方过错各承担50%，即各承担7500元。对于反诉原告的损失，反诉原告对此提供的厨房承包协议和支付承包费收条没有其他证据印证，其真实性不能确定，且反诉原告陈述的承包费支付时间和方式（在本案租赁协议签订前一天和后一天均以现金方式支付）均不符合常情，本院对此不予确认。原告（反诉被告）应退还的租金与被告（反诉原告）应承担的赔偿金品迭后，被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）赔偿金10000元。为此，依据《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佘应春、申丽冰、柯小娅与被告（反诉原告）高勇于2015年12月24日签订的云顶山庄出租协议无效；二、被告（反诉原告）高勇、刘国禹、温锡会连带赔偿原告（反诉被告）佘应春、申丽冰、柯小娅损失共计10000元，在本判决生效后3日内付清；三、驳回原告（反诉被告）佘应春、申丽冰、柯小娅的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高勇、刘国禹、温锡会的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5300元，保全申请费3920元，反诉案件受理费1850元，合计11070元，由原告（反诉被告）佘应春、申丽冰、柯小娅共同承担5535元（已交）；被告（反诉原告）高勇、刘国禹、温锡会共同承担5535元，已交1850元，不足部分3685元在本判决生效后3日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈仁伟人民陪审员  陈乐惠人民陪审员  石云贵二〇一七年一月六日书 记 员  邹胜家