连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0703民初3246号原告：连云港青和物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区久和国际新城一期。法定代表人：褚志群，董事长。委托代理人：王海林，公司职员。被告：秦峰，汉族，住连云港经济技术开发区。原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）与被告秦峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告青和物业公司委托代理人王海林、被告秦峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2013年1月1日至2016年12月31日物业费4592.4元、2014年1月1日至2016年6月30日公摊水电费73.1元，2014年1月1日至2016年6月30日电梯电费361.8元、2014年1月1日至2015年12月31日电梯维保费470元，并承担自欠款之日起日万分之五的违约金1446.6元及诉讼费。事实和理由：2006年4月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告的连云港市开发区久和国际新城一期25#-1-402室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2013年1月1日至2016年6月30日止的公摊水电费。经原告催要无果。原告为减少损失，特向贵院提起诉讼，要求被告支付拖欠的款项，并承担违约责任。被告秦峰辩称，答辩人作为业主付出相应的费用，应该得到相应的服务。物业没有到位，侵害业主的权利，业主保留解决问题的主张和权利，不交物业费是迫不得已，之前没有享受到的服务，就不应该交物业费。经审理查明，被告秦峰购买位于连云港经济技术开发区久和国际新城一期25号楼一单元402室房屋，房屋为小高层带电梯，建筑面积136.68平方米，该房屋所在小区由原告青和物业公司提供物业管理服务。2006年4月21日，原告青和物业公司与被告秦峰签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业的服务内容、服务质量及违约责任等事项。2011年8月11日，涉案小区开发商连云港久和置业投资发展有限公司（甲方）与原告青和物业公司（乙方）签订《久和国际新城欧洲印象前期物业服务合同》，其中第三章服务费用第六条约定，高层住宅0.7元/月·㎡，第七条第4项约定物业服务费用按年交纳，业主应在每年的第一个月底5日前履行交纳义务，第6项约定物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由乙方单独列帐，合理、公开分摊。第八章违约责任第二十八条约定，甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。第九章其他事项第三十三条约定，本合同期限自2011年8月11日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2015年11月1日，久和一期业主大会（甲方）与原告青和物业公司（乙方）签订《久和国际新城·一期物业服务合同》，其中第二章服务内容与质量第四条第一项第10小项约定，物业对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关管理部门。第三章服务费用约定，小高层住宅0.7元/月·平方米（包含：电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费），第七条第5小项约定，物业服务费用可按每年或半年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行上半年缴费义务；业主应在每年的7月1日至7月31日履行下半年缴费义务。第九条约定公共能耗费及电梯运行电费等费用由业主按时分摊（电梯电费由单元电梯楼内2层及以上业主按楼层或户面积分摊），第二十五条约定业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。上述合同签订后，原告青和物业公司于2009年12月15日、2016年4月11日就涉案小区小高层住宅收费标准（0.7元/平方米/月）两次经连云港市物价局备案。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，并通过在小区内公告栏张贴的方式向被告催缴物业费，时间分别为2012年12月27日、2013年12月1日、2014年12月1日、2016年1月16日。被告购买涉案房屋后至今尚欠原告自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费、自2014年1月1日起至2016年6月30日止的公摊水电费、电梯电费、自2014年1月1日起至2015年10月31日止的电梯维保费。原告于2016年10月17日以上述物业费未交为由将被告诉至本院，另查明，2014-2015年度，被告所在小区电梯日常维护费用按每户每年分摊235元收取，原告向小区业主及物业使用人就2014年度电梯维保费用收费标准进行了公示。以上事实，有原告青和物业公司提供的《前期物业管理服务协议》、《久和国际新城欧洲印象前期物业服务合同》、《久和国际新城·一期物业服务合同》、连云港市物价局连开价服备字[2009]3号、连开价备[2016]2号文件各一份、催缴通知四份及收取电梯日常维护费用通告一份、公共水电费及电梯电费、电梯的维护费用计算明细、发票及当事人陈述等证据在卷予以证实。原、被告对青和物业公司提供的物业服务是否到位存有异议。被告称没有享受到服务，不应该交物业费，向法庭提交照片五张（拍摄时间为开庭前一个星期左右），拟证明乒乓球馆应该属于业主的公共活动场所，但现在被物业出租给商户对外经营牟利。物业对商户安装空调和锅炉不制止，不作为。物业擅自破坏绿化，将绿化带变成停车场。物业对商户安装大量的空调和锅炉不作为。对属于业主的公共场所没有做好维护，公共场所被破坏，业主的权利受侵害。原告青和物业公司对照片的真实性无异议，但对证明目的有异议，称乒乓球馆经业委会同意，给小区业主小孩做培训乒乓球使用。业主如果上去活动是给予使用的。业主在安装风机时，物业已经去考察过，考虑到业主安装在墙上，危害性大，同意其安装在地上。绿化带变成停车场经业主委员会同意，并经相关的业主签字。经营户的楼顶安装空调和锅炉，物业没有权利限制不让其安装，如果不符合相关国家规定，应该由相应的政府部门来处理。照片五属于小区以外的地区，不属于小区管辖。原告就其质证意见补充提交中云街道五羊社区久和一期业主委员会同意增加小区停车位及同意兵乓球活动室和兵乓球教练合作增加小区收益的批复。被告秦峰对上述证据的盖章真实性无异议，但称业主委员会2015年3月5日之后才成立，兵乓球室在2011年左右就已经出租给经营者了。同时称批复未经业委会成员半数以上人员签字，批复不具有效力。本院认为，原告增加小区停车位及将兵乓球活动室和兵乓球教练合作增加小区收益的行为已经经业主委员会同意，该行为并未违反物业服务合同约定，不构成违约，如被告认为业主委员会作出的批复侵害业主的合法权益，可以另诉请求予以撤销。业主在小区内私自安装风机、锅炉、空调的行为，违反物业管理规约，原告青和物业公司应采取规劝、书面通知等方式制止业主该行为，但原告未向本院提供证据证明已经履行了上述义务，应认定物业管理服务存有瑕疵。被告提供的公共场所施工的照片，不在原告的物业服务范围内，对其证明目的，不予采信。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，只有在物业公司完全没有履行物业管理合同的约定义务，业主才可以拒交全部的物业管理费用，业主不能以物业公司某项工作存在不足而拒绝缴纳全部的物业管理费用。本案原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。因此，被告应当向原告缴纳物业管理费用，被告拖欠原告2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费4592.4元（136.68×0.7×48），原告提供的物业管理服务虽有瑕疵，但只涉及原告未就其他业主的违约行为采取规劝行为，原告履行的物业管理服务包含其他很多内容，比如房屋共用部位的维护和管理、公用设施设备及其运行的维护和管理、小区绿化养护和卫生保洁、安保等，因此本院酌情扣减物业费50元予以支持；关于原告主张的违约金1446.6元，该数额的计算标准符合合同约定，不违反法律规定，因原告上述物业服务行为存有瑕疵，本院酌情扣减500元予以支持；关于原告主张的公摊水电费、电梯电费434.9元，被告对原告提供的公摊水电费、电梯电费计算明细表及票据复印件真实性无异议，依该票据计算的分摊金额为434.9元，原告以实际支出的金额向被告予以主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；关于原告主张的电梯维保费，《江苏省物业管理条例》第七十五条规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担，原告与开发商签订的《久和国际新城欧洲印象前期物业服务合同》亦约定物业的电梯维修费用由业主分摊，故被告应当支付该费用，现原告只举证证明就2014年度电梯维保费用收费标准进行了公示，被告只应承担2014年度的电梯维保费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下：被告秦峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港青和物业管理有限公司物业服务费4542.4元、公摊水电费、电梯电费434.9元、电梯维保费235元及违约金946.6元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告秦峰负担（因原告已预交，被告秦峰于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  刘广侠二〇一七年一月四日书 记 员  俞 莎法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。