江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2133号上诉人（原审原告）徐伟，男，1980年9月5日生，汉族，个体工商户，所取字号南京市浦口区汤泉农场脆香居小吃店。委托代理人甄浦呜，江苏三宝律师事务所律师。委托代理人姚时其，江苏三宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）毛明，男，1977年2月8日生，汉族，无业。委托代理人唐国权，浦口区永宁镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）南京市汤泉农场，住所地南京市浦口区汤泉农场。法定代表人蒯文荣，该农场场长。委托代理人陈春河，江苏众盛律师事务所律师。委托代理人陈龙，江苏众盛律师事务所律师。上诉人徐伟因与被上诉人毛明、南京市汤泉农场（以下简称汤泉农场）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦永民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟原审诉称，原告于2010年11月9日起租赁毛明的房屋，用于餐饮经营。2014年8月汤泉街道拆迁，租赁的房屋在拆迁范围内。毛明在未征得原告同意的情形下私自与汤泉农场签订拆迁补偿协议，并将属于原告的拆迁补偿款据为己有，属于不当得利，应予返还。汤泉农场在此过程中存在重大过错，应承担连带责任。故原告提起诉讼，要求被告毛明返还原告拆迁所得营业损失、搬迁费用损失、房屋附加费8.5万元，补偿因使用原告营业执照多拆房款2.3万元，披房补偿款800元，共计108800元；要求被告汤泉农场对上述款项承担连带补偿责任。毛明原审辩称，双方租赁协议中已明确约定我方不承担任何装修费用，请求驳回原告的诉讼请求。汤泉农场原审辩称，我单位已对被拆迁房屋进行了补偿，徐伟与毛明之间的纠纷与我单位无关，请求驳回原告对我单位的诉讼请求。原审法院经审理查明，一、2010年11月9日，毛明与徐伟签订“租房协议”一份，协议载明：“甲方（指毛明）现有农场场部住房上下两间，租给乙方（指徐伟）做餐饮生意，经双方同意，达成协议如下：乙方租甲方上述住房上下两间，租期五年，五年房租到期后，在同等条件下，乙方优先租房（房租可根据生意情况浮动）；如遇房屋拆迁，甲方必须提前通知乙方，未到期房款按月计算，但甲方不承担装潢费用（由拆迁方承担两年之内）；乙方在甲方住房后面搭建披房做厨房之用，材料由甲方提供，人工由乙方支付，如乙方租期满以后不再续租，乙方可以将披房拆除（因乙方已给政府做出承诺，交了保证金）”等内容，毛明、徐伟在协议上签名，殷某作为见证人也在协议上签名。二、2014年8月22日，毛明与南京市汤泉农场拆迁办公室签订“浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）”一份，就毛明坐落在汤泉农场新河村的房屋进行拆迁，协议约定：“原房拆迁款为73605.24元、购房补偿款为264594元、区位补偿款为6013.50元、装修装饰补偿款为78175.50元、附属物补偿款8950.20元（其中披房为1574.10元）、搬家过渡费用19443.24元、提前搬家奖金60135元，合计510916.68元”，协议还记载：毛明同意将补偿款中的252000元作为购买拆迁安置房房款预存，汤泉农场实际支付的补偿款数额为258916.68元。2014年8月29日，汤泉农场将258916.68元汇入毛明账号。庭审中，徐伟陈述其诉讼请求是主张“浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）”中装修装饰补偿款、附着物补偿款、搬家过渡费用、提前搬家奖金四部分款项中的部分。庭审中，徐伟举证营业执照一份，用于证明其为个体工商户；还举证“保证金”收条一份，用于证明披房是其所建。庭审中，证人殷某出庭作证，其陈述：与两人都是朋友，与毛明从小住一个村子。徐伟租毛明的房子是我介绍的，当时讲好房子装潢好后两年内如遇拆迁，由徐伟与拆迁方协商，超出两年补偿的费用归毛明，与徐伟无关。装修时还免了徐伟几个月的房租，证人毛某（男，1980年1月28日生，居民身份证号码××）出庭作证，其陈述：与徐伟是同学关系，是毛明的弟弟。签订协议时我不在场，我哥告诉我以后的拆迁与徐伟无关。庭审中，针对“如遇房屋拆迁，甲方必须提前通知乙方，未到期房款按月计算，但甲方不承担装潢费用（由拆迁方承担两年之内）”如何理解，徐伟陈述为两年内拆迁由毛明赔偿装修费用，如两年后拆迁由拆迁方赔偿装修费用。毛明陈述为如果两年内拆迁由拆迁方承担，超过两年毛明不承担任何费用、也与拆迁方无关。以上事实有租房协议，“浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）”及付款凭证，证人证言，原、被告在法庭上的陈述，等证据证实。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，毛明与徐伟于2010年11月9日签订的“租房协议”是双方当事人的真实意思表示且不违背法律规定，应予保护。本起纠纷，实质是被拆迁房屋所有人与租赁人之间对拆迁补偿款的分配所产生争议，而汤泉农场已按法律规定对被拆迁房屋进行了拆迁并给予了补偿，因此汤泉农场在本起纠纷中无责任。本案中徐伟与毛明的争议焦点就在于对“如遇房屋拆迁，甲方必须提前通知乙方，未到期房款按月计算，但甲方不承担装潢费用（由拆迁方承担两年之内）”的理解，鉴于该段文字的字面含义并结合两证人的证言，原审法院认定应理解为：如果装潢两年内遇到拆迁，装修补偿款由徐伟与拆迁方直接商谈，与毛明无关；如果装潢两年后遇到拆迁，装潢补偿款与徐伟无关。因“浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）”无营业损失的记载、搬迁费用只针对被拆迁房屋的所有人、装潢补偿又与徐伟无关，故原告徐伟要求被告毛明返还拆迁所得营业损失、搬迁费用损失、房屋附加费8.5万元的诉讼请求，原审法院不予支持；因原告徐伟所举证据不足以证明毛明因使用原告的营业执照多获取拆迁款，故其要求补偿因使用原告营业执照多拆房款2.3万元的诉讼请求，原审法院不予支持；因披房的补偿款为1574.10元，徐伟只主张800元，属其自主处分权利，对其要求毛明补偿800元的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院判决：一、被告毛明于判决生效之日起十日内支付给原告徐伟人民币800元。二、驳回原告徐伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2476元，减半收取1238元，由原告徐伟负担1213元，被告毛明负担25元。上诉人徐明不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人毛明签订的房屋租赁合同中约定：如遇拆迁，甲方（毛明）不承担装潢费用（由拆迁方承担）（两年之内）。上诉人认为，该条款的意思是，两年之内遇拆迁由被上诉人毛明负担，两年之后由拆迁方负担。原审两证人之一的殷非对此并不知情，另一证人与被上诉人有利害关系。原审法院仅依据两证人证言将该条款理解为两年之内遇拆迁由拆迁方承担，两年后遇拆迁，装潢补偿与徐伟无关错误。2、拆迁办法中明确规定营业损失、过渡费用、搬迁费用是对实际使用人的补偿。上诉人在被拆迁时，租赁合同尚未到期，且上诉人属于合法经营（有营业执照）存在营业损失，在拆迁时上诉人所有经营用品都在承租房内，存在搬迁费用和过渡费用，依据政府拆迁办法应当有合理补偿。3、被上诉人汤泉农场明知被拆迁房屋被出租用于经营餐饮行业，在签订补偿协议时未征得上诉人同意，私自用上诉人营业执照与被上诉人毛明谈赔偿事宜，在拆迁过程中存在过错，应当承担赔偿责任。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人毛明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。被上诉人汤泉农场辩称，我方依照上级政府部门的规定，对涉案房屋进行了补偿，不存在过错。徐伟和毛明之间的纠纷与我方无关，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人放弃原诉讼请求第二项：即要求被上诉人补偿因使用原告营业执照多拆房款2.3万元。上诉人认为被上诉人汤泉农场故意隐瞒其和毛明签订的拆迁安置协议所依据的房屋补偿明细及连家店补偿明细，因该证据在被上诉人汤泉农场的控制之下，汤泉农场拒不提供，故申请法院调取。本院责令被上诉人汤泉农场提供上述证据。被上诉人汤泉农场向本院提交涉案房屋《房屋及附属物征用登记测算表》一份。该测算表上拆迁补偿款项分为拆迁补偿款、装修补偿款、过渡费、搬迁费、搬家奖励和附属物补偿，合计金额为510916.68元。其中拆迁补偿款中的原房补偿款为73605.24元，备注为连家店；装修补偿款为78175.50元；过渡费为18000元；搬迁费为1443.24元；搬家奖励为60135元。上诉人徐伟、被上诉人毛明对该测算表的真实性不持异议。关于连家店的补偿明细，被上诉人汤泉农场称，根据浦口区的拆迁政策按连家店补偿标准是非连家店补偿标准的1.5倍。关于拆迁过程中是否使用了上诉人的营业执照，被上诉人汤泉农场陈述当时拆迁的时候对于和毛明房屋类似的路边的房屋，统一按照连家店来确定补偿标准，并没有使用上诉人徐伟的营业执照。上诉人徐伟认为其已经上交了营业执照，根据有关拆迁政策，没有营业执照不能按照连家店来补偿，故被上诉人拆迁使用了上诉人的营业执照。被上诉人毛明对被上诉人汤泉农场的陈述没有意见。以上事实有《房屋及附属物征用登记测算表》、当事人陈述等证据据以证明。本院认为，上诉人徐伟与被上诉人毛明签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示且不违背法律的强制性规定，应属合法有效。上述租房协议约定租期为五年，现在租期期限内，被上诉人毛明的房屋被拆迁，导致房屋租赁合同终止履行，由此产生的损失双方应依约处理。租房协议第三条约定“如遇房屋拆迁，甲方不承担装潢费用（由拆迁方承担）（两年之内）”。关于该条款的含义，本院认为，根据文义理解，该条款括号以内的内容分别从装潢费用承担主体和时间两方面对出租人不承担装潢费用作了进一步解释。结合原审两证人的证言，该条款的含义应为：两年之内房屋遇拆迁，被上诉人毛明不承担装潢费用，而是由拆迁方承担；两年之后遇拆迁，装潢费用与上诉人徐伟无关。上诉人认为该条款应理解为两年之内遇拆迁由毛明承担装潢费用，两年之后遇拆迁由拆迁方承担装潢费用。该观点与条款中明确“出租人不承担装潢费用”的表述以及证人证言相悖，本院不予采纳。因此，上诉人要求被上诉人毛明返还房屋附加费（装修损失）缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于因租赁房屋在租赁期限内遇拆迁导致租赁协议提前终止履行，上诉人作为承租该房屋经营一方产生的营业损失、搬家费等损失，双方在租赁协议中未作出明确约定，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。关于营业损失，虽然被上诉人毛明和被上诉人汤泉农场签订的拆迁补偿安置协议中不包含营业损失，但是根据被上诉人汤泉农场的陈述，被上诉人所获原房补偿款系按连家店的标准支付的，该标准是非连家店补偿标准的1.5倍，因此，被上诉人毛明系因房屋由上诉人徐伟经营的事实获得了高于一般住宅的补偿。考虑到终止租赁协议对被上诉人毛明也将产生一定的营业损失，对上诉人徐伟要求被上诉人返还的营业损失，本院酌定为因连家店所获补偿高于普通住宅补偿部分的一半，即73605.24÷1.5×0.5÷2=12267.54元。关于搬家费及搬家奖励费，因上诉人在房屋内实际经营，其是实施搬迁行为的主要主体，应参照相关拆迁补偿标准予以补偿。《房屋及附属物征用登记测算表》载明搬迁费为1443.24元、搬家奖励费为60135.00元，本院酌定被上诉人毛明支付上述两项费用的一半，即30789.12元。原审法院判令毛明支付批房补偿款800元，毛明对此未提出上诉，本院予以确认。关于上诉人主张的过渡费等其他费用，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被上诉人毛明共计要支付上诉人徐伟补偿款43856.66元。关于上诉人要求被上诉人汤泉农场承担连带责任的问题。本院认为，根据法律规定，承租人不是拆迁补偿安置法律关系的主体，因此上诉人要求被上诉人汤泉农场对其进行补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦永民初字第486号民事判决第一项。二、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦永民初字第486号民事判决第二项。三、毛明于本判决生效之日起十日内支付徐伟人民币43056.66元。四、驳回徐伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1238元，由徐伟负担739元，毛明负担499元；二审案件受理费2476元，由上诉人徐伟负担1478元，被上诉人毛明负担998元。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  马 帅二〇一五年六月十八日书 记 员  孙雪松