广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第35号上诉人（原审原告）：林耀信，男，汉族，1953年5月15日出生，住广东省中山市。委托代理人：钱敏，广东邦仁律师事务所律师。委托代理人：周智文，广东邦仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁水生，男，1951年9月23日出生，汉族，住广东省罗定市。委托代理人：陈伟声，广东奥纪律师事务所律师。上诉人林耀信因与被上诉人梁水生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年6月22日，梁水生（甲方）与林耀信（乙方）签订一份售房合同，合同约定：“甲方将位于中山市港口镇乐民新村南一巷68号的一处住宅及用地［土地证号：中府国用（1998）字第130779／11021789号，房地产权证号：粤房地证字第2077248号，建筑面积232.94平方米］和一处国有土地［土地证号：中府国用（2002）字第110783号，建筑面积188平方米］出售给乙方，总售价3560000元实收。所有在办证中产生的一切费用均由乙方全部负责。1.办证时间为180天，自签订合同生效日起计。2.经双方签订后，乙方先付100000元给甲方作保押金。3.乙方在办理房地产交易的相关手续中，不得以任何理由拆除原有任何建筑物。如有违约，所造成的经济损失均由乙方全部负责。乙方在办证期间内房产证未能办理好，甲方可增加180天给乙方办证时间，但乙方必须先预付1500000元给甲方作购房预付款。4.等房产局办理好房地产交易的相关手续后，乙方领到新土地房产证，乙方一次性付清余款给甲方，甲方收齐余款后，租金交由乙方处理。但乙方要履行甲方原定租赁合同。5.如甲方在议定办证期间内卖给别人，当违约处理，赔偿乙方双倍保押金200000元。乙方在议定办证期内不作交易，当违约处理，保押金不得退还。所有办理过程中已产生的费用均由乙方全部负责。合同签订后，林耀信向梁水生支付100000元保押金，梁水生向林耀信出具收款收据。2013年11月8日，林耀信诉至原审法院，请求判令：1.确认双方签订的售房合同中对中山市港口镇乐民新村南一巷68号房产（土地证号：13077911021789，房产证号：2077248）买卖约定无效；2.解除双方签订的售房合同中对中山市港口镇民主村国有土地［土地证号：国（2002）110783，188平方米］的买卖约定；3.梁水生返还保押金100000元及利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2011年6月22日起计算至清偿之日止），利息暂计至2013年11月8日为15150元，保押金和利息合共115150元；4.梁水生承担本案诉讼费用。原审法院另查明：涉案房屋的房地产权证号为粤房地证字第2077248号，权属人为梁水生，发证时间为1999年8月12日，房屋为3.5层框架结构，建筑面积519.44平方米，房屋地址为中山市港口镇翠港路，房屋地址于2011年6月28日变更为中山市港口镇乐民新村南一巷68号。该房屋的土地属于城镇土地，用地面积232.9平方米，国有土地使用证号为中府国用（1998）字第130779／11021789号，发证时间为1998年9月7日，地址为中山市港口镇翠港路。前述土地证及房产证上均未显示该土地使用权类型。原审法院依法向中山市国土资源局发函咨询关于中山市港口镇乐民新村南1巷68号房地产土地使用权类型，该局函复确认该房地产土地使用权类型为国有划拨。另一涉案土地的国有土地使用证号为中府国用（2002）字第110783号，土地使用者为梁水生，坐落于中山市港口镇民主村，用途为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为188平方米，发证时间为2002年6月20日。该188平方米国有土地与中山市港口镇乐民新村南1巷68号房地产相邻。梁水生未经有关管理部门批准建设，在该188平方米的土地上建有约100平方米的临时建筑物，建筑物共一层，墙体为砖墙构造，屋顶用锌铁棚搭建。梁水生将该临时建筑物以及中山市港口镇翠港路南一巷68号一楼租给钟梦用作住宿饮食服务。梁水生提交的租房合同显示其于2009年4月1日与钟梦签订租房合同，约定将中山市港口镇翠港路南一巷68号一楼租给钟梦作住宿饮食服务用途（使用面积约460平方米，包括南边余地），租期为2009年4月1日至2014年4月1日。原审法院又查明：梁水生为证明其辩解主张，申请证人中山市康逸房地产中介服务有限公司的法定代表人谢某某出庭作证，原审法院予以准许。证人谢某某陈述：梁水生委托其公司出售涉案房产，2011年5月份左右其公司的业务员何春霞找到林耀信作为购买方，并实地考察了涉案房产，当天还是第二天约林耀信与梁水生在其公司商谈房产交易的具体内容，林耀信给了50000元诚意金交给其公司。后在一个星期内，林耀信因国有土地划拨的办理过户时间太长，停止交易，后又因过户费用太高，终止了谈判，中介公司即将诚意金退回给林耀信。因为谢某某想撮合双方交易，其也去国土局咨询过过户需要的时间和费用等，出让金大概是1300元／平方米，时间需要半年到一年左右，其向双方都沟通过。后来因过户时间长以及过户费用太高，林耀信与梁水生的交易没有成功。谢某某看到188平方米的土地是空地，上面没有建筑物，该土地性质是国有出让的，不用补出让金。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。林耀信与梁水生签订的售房合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，应认定已经成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，该法第五十二条第（五）款规定：“违法法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，位于中山市港口镇乐民新村南1巷68号房地产土地使用权类型为国有划拨，梁水生是该土地使用权人，未经有批准权的人民政府批准与林耀信订立合同转让划拨土地使用权，根据上述规定，林耀信与梁水生签订的关于中山市港口镇乐民新村南1巷68号房地产的该部分房屋买卖合同无效。关于林耀信与梁水生签订的售房合同中对中山市港口镇民主村188平方米国有土地［土地证号：国（2002）110783）的合同效力问题。林耀信主张因该土地上建有违章建筑而双方合同约定不得拆除原有任何建筑物，导致其无法办理过户手续。原审法院认为林耀信理据不足，理由如下：第一，涉案的188平方米国有土地与中山市港口镇乐民新村南1巷68号房地产相邻，但相互独立，该188平方米国有土地使用权类型为出让，土地使用者梁水生有权出售该国有土地。第二，林耀信未提交证据证明其实际已履行办理过户手续的义务。第三，假如该土地上的临时建筑物被有关主管部门认定为违章建筑，林耀信与梁水生签订的售房合同中关于林耀信在办理房地产交易的相关手续中不得以任何理由拆除原有任何建筑物的约定则属于无效条款，只要拆除该违章建筑物，并对承租人进行适当补偿，该土地买卖仍然可以继续交易。第四，在林耀信与梁水生签订售房合同时林耀信已明知土地上建有临时建筑物且已出租给他人使用多年的事实。综上，原审法院对林耀信的抗辩理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，原审法院认定林耀信与梁水生签订的售房合同中对该188平方米国有土地的买卖约定合法有效。现林耀信主张解除对该188平方米国有土地的买卖约定，鉴于梁水生也同意解除，原审法院予以照准。关于梁水生应否向林耀信返还押保金和利息的问题。林耀信与梁水生于2011年6月22日签订的售房合同中约定办证时间为180天，并约定可增加180天办证时间，约定乙方（林耀信）在议定办证期内不作交易，当违约处理，保押金不得退还。因此，合同约定的履行期限届满之日为2012年6月15日。林耀信于2013年11月8日向法院起诉，林耀信关于保押金的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因林耀信向梁水生缴纳的100000元保押金是两处房地产交易的保押金，而售房合同已被认定部分有效部分无效，对于合同有效部分因林耀信在议定办证期内不作交易，按照合同约定该部分保押金梁水生无需退还，但对于合同无效部分，梁水生应返还该部分交易的保押金。鉴于双方签订的合同中未明确保押金份额，原审法院酌定由梁水生向林耀信返还保押金60000元。至于林耀信主张的保押金利息，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）款、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决：一、确认林耀信与梁水生签订的售房合同中关于中山市港口镇乐民新村南1巷68号房地产［土地证号：中府国用（1998）字第130779／11021789号，房地产权证号：粤房地证字第2077248号］的合同无效；二、解除林耀信与梁水生签订的售房合同中关于中山市港口镇民主村188平方米国有土地［土地证号：国（2002）110783）的合同约定；三、梁水生于判决发生法律效力之日起七日内向林耀信返还保押金60000元；四、驳回林耀信的其他诉讼请求。如果梁水生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2603元，由林耀信负担1041元，由梁水生负担1562元。上诉人林耀信不服原审判决，向本院上诉称：涉案188平方米土地不能在议定办证期内交易的原因在于该土地上有违章建筑，并非林耀信不作交易，该部分押保金应予退还。一、民主村土地未经批准建有建筑物，未依法取得房屋所有权证，依法不能办理转让手续。二、售房合同明确约定林耀信不得拆除任何建筑物，违章建筑是梁水生所有，只有梁水生有权拆除土地上的建筑物。梁水生至今未拆除违章建筑，原审判决要求林耀信在办证期限内交易，办理过户手续，既不合法也不合理。三、林耀信有到国土部门咨询并办理过户手续，国土部门告知林耀信有违章建筑的土地无法办理过户登记。四、办理转让房产所有权的义务在梁水生而不在林耀信。请求撤销原审判决第三项，改判梁水生向林耀信返还保押金100000元及利息。被上诉人梁水生答辩称：一、涉案188平方米土地的买卖是双方自愿协议，内容不违反国家法律规定，完全可以办理过户手续，是合法有效的。二、原审法院认定双方签订售房合同时林耀信已明知土地上建有临时建筑且已出租给他人使用多年的事实，林耀信对此也无可辩驳。双方在合同中约定“乙方在办理房地产交易的相关手续中，不得以任何理由拆除原有的任何建筑物，如有违约，所造成的经济损失由乙方全部负责”，意思是如过户办证过程中需暂时拆除锌铁棚的，林耀信须对该经营者支付经济补偿，如此就可办理过户。三、涉案土地上有部分空地搭建临时锌铁棚，并非永久建筑，不用一天时间便可拆除并清场，不存在不能交易过户的情况。四、林耀信称办理转让房产所有权的义务在梁水生，这是颠倒是非。五、林耀信根本没有依约到相关部门办理转让过户的相关工作，依合同约定保押金不退。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：除原审法院将售房合同中载明的涉案土地面积表述为建筑面积有误之外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院另查明：林耀信在二审中确认其在购买涉案土地之前已知道上面有建筑物，周边是墙体，砖瓦结构，上面有搭建锌铁棚，但不知道该建筑物有无办证。另外，林耀信称其并没有正式到国土部门办理相关过户手续，但其已经托朋友去问过，自己也找测量公司问过，均被告知很难过户。梁水生称林耀信从未要求其协助办理相关过户手续，双方签订合同当天其已把房产证、土地证、租赁合同都给了林耀信去办手续。二审中，林耀信明确其要求退回涉案188平方米土地保押金的依据是因梁水生的违章建筑导致其无法实现合同目的。本院认为：本案二审争议的焦点为梁水生是否应向林耀信返还涉案188平方米土地的保押金。林耀信主张因中山市港口镇民主村188平方米土地上建有违章建筑而双方合同约定不得拆除原有任何建筑物，导致其无法办理过户手续，故合同目的无法实现，并据此要求梁水生返还上述土地的保押金。对此，本院认为，首先，林耀信未提交证据证明其实际已履行办理该土地过户手续的义务，根据林耀信在二审中的陈述，其也只是委托朋友或自己找测量公司咨询，其并未正式到国土部门办理相关的手续。其次，林耀信确认在购买涉案物业之前已知道土地上有违章建筑物，且根据双方售房合同中“甲方（梁水生）收齐余款后，租金交由乙方（林耀信）处理。但乙方要履行甲方原定租赁合同”的约定，林耀信在签订售房合同时应当知道该建筑物存在出租的情况，但其仍然自愿进行交易。再次，虽然合同上约定土地上的建筑物不能拆除，但该合同同时也约定了拆除之后承担的是赔偿损失的违约责任，即土地上的建筑物并非存在客观上不能拆除的情形，只是涉及拆除后赔偿责任的承担问题，如前所述，林耀信在交易时已清楚知道土地上有违章建筑的存在且该建筑物存在出租的情况，其仍与梁水生签订售房合同，故其应对合同签订的后果有合理预期，因此，涉案合同的目的并非无法实现。林耀信以合同目的无法实现为由要求梁水生退回保押金及利息，缺乏依据，本院不予支持。双方在售房合同中约定“乙方在办证期内房产证未能办理好，甲方可增加180天给乙方办证时间”、“乙方在议定办证期内不作交易，当违约处理，保押金不得退还”，根据上述约定，乙方即林耀信应负有办证义务，林耀信认为办理转让房产所有权的义务在梁水生的主张，与双方约定不符，本院不予采纳。因林耀信在议定办证期内未到国土部门办理相关过户手续，故梁水生依约无需退还涉案188平方米土地的保押金，原审根据涉案另一处房地产售房合同无效的情况，酌定梁水生向林耀信返还部分保押金60000元，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元（上诉人林耀信已预交2300元），由上诉人林耀信负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  官 琳代理审判员  陈爱玲二〇一五年六月二十三日书 记 员  林 俊