阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳东��民二初字第83号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司，住所地：阳江市阳东区。法定代表人：钱坤，该公司经理。委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。委托代理人：陈志飞，广东赢信律师事务所律师。被告：谭升国，男，汉族，户籍地址广东省湛江市市辖区，现住阳江市阳东区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司（以下简称彩生活物业公司）诉被告谭升国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员冯学理独任审判，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告彩生活物业公司的委托代理人陈志飞到庭参加了诉讼，被告谭升国经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活物业公司诉称：原告是中惠沁林山庄小区的物业管理公司，被告是中惠沁林山庄某房的产权���，被告的房屋建筑面积138.64平方米，被告在2011年4月7日收楼时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金”。被告入住后，其称开发商交付的房屋存在质量问题，即从2013年3月起拒交物业管理费等费用，计至2014年9月，被告尚欠的物业管理费已达3161元，原告多次以信函、上门、电话等方式催收，但被告以开发商交付的房屋存在质量问题为由拒交相关费用。原告为维护合法权益，现向法院提起诉讼，诉讼请求：一、判令被告支付2013年3月至2014年9月期间的物业管理费3161给原告；二、判令被告支付2013年3月至2014年9月期间所欠物业管理费的违约金（滞纳金以当月所欠物业管理费为基础，每日按万分之五从欠付当月起至付清款日止计算）；三、本案诉讼费用由被告负担。被告谭升国无到庭参加诉讼，没有提出答辩意见，在举证期限内没有证据提供。经审理查明：阳东侨丰开发有限公司是中惠沁林山庄商住小区的开发企业，原告的公司名称原系深圳市花样年物业管理有限公司阳东分公司，2010年8月26日经工商行政管理部门核准，变更登记为深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。2008年6月15日，开发商阳东侨丰开发有限公司与原告签订一份《中惠沁林山庄前期物业服务委托合同》，约定由原告对中惠沁林山庄住宅小区项目进行物业管理和服务，其中约定物业管理服务费用标准，花庭美墅按房屋建筑面积每月每平方米1.2元计收；合同第十条约定，物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收，已交付给业主的物业，开发商不再承担物业管理服务费；合同第十一条约定，物业管理服务���在每月5日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；合同第十五条约定，物业管理服务费由原告直接向业主收取，且在每月10日前向缴费业主提供上月物业服务收费明细账单。2010年3月6日，被告谭升国与开发商阳东侨丰开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购得位于阳东县新华路中惠沁林山庄某房，合同约定该商品房的建筑面积为138.64平方米，其中套内建筑面积为126.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.98平方米。2011年4月7日开发商阳东侨丰开发有限公司将阳东县新华路中惠沁林山庄某房交付给被告入住，双方签订了《入伙会签单》及《中惠沁林山庄住宅／商铺使用说明书》。同日，被告谭升国与原告彩生活物业公司签订一份《中惠沁林山庄前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告的房屋实施物业管理服务，���业服务费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元收取，由被告在每月5日前向原告缴纳；违约责任约定如被告逾期缴纳物业服务费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。被告谭升国自收楼入住的当月起即开始交纳物业管理费，每月向原告交纳166.37元，交纳至2013年2月。被告从2013年3月起没有交纳物业服务费给原告，至2014年9月共欠下19个月的物业管理服务费3161.03元（166.37元／月×19个月）。被告欠费后，原告通过上门、电话通知的方式多次向被告催缴物业服务费，但被告一直没有交纳，原告遂诉至本院，请求如诉称。另查明：2013年1月21日，阳东县物价局向原告发出一份《关于延续中惠沁林山庄物业服务收费及有关问题的复函》，确定中惠沁林山庄住宅楼宇物业服务费等级为普通多层住宅一级和高尚住宅两类，允许多层洋房物业服务收费���建筑面积计算，每月每平方米1.20元，高尚住宅区物业服务收费实行市场调节价，具体标准由物业服务公司与业主协商确定。据此，原告主张其向被告收取的物业管理服务费，是经物价部门批准，属合法收费。以上事实，有原告提供的营业执照、收费许可证、物业管理服务收费标准、身份证复印件、物业管理费统计清单、中惠沁林山庄前期物业服务委托合同、商品房买卖合同、中惠沁林山庄前期物业管理服务协议、签约页、入伙通知书及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：房地产开发企业阳东侨丰开发有限公司与原告签订的《中惠沁林山庄前期物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同应对中惠沁林山庄商住小区的业主具有约束力。被告谭升国购置中惠沁林山庄某房，是该房屋的业主，其与原告签订的《中惠沁林山庄前期物业管理服务协议》，是双方在平等自愿的基础上签订，应为有效合同，原、被告应按约定全面履行义务。本案中，原告已按照物业服务协议的约定提供物业管理服务，被告接受原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费给原告。根据协议约定，被告每月应缴纳166.37元的物业管理费给原告，因被告未支付2013年3月至2014年9月共19个月的物业管理服务费3161.03元给原告，现原告请求被告支付该期间所欠的物业管理服务费3161元，合法有理，应予支持。关于逾期缴纳物业管理服务费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。被告长期未按约定缴纳物业管理服务费给原告，其行为已构成违约，应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，《中惠沁林山庄前期物业服务委托合同》及《中惠沁林山庄前期物业管理服务协议》中虽然约定“逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”，但该约定明显过���高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。合同约定物业服务费按月交纳，在每月5日前付清，故被告应从2013年3月起至2014年9月止支付物业管理服务费违约金，以每月166.37元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告谭升国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和放弃举证、质证的诉讼权利，不影响本案的审理，本院依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭升国在本判决生效之日起七日内支付2013年3月至2014年9月的物业管理服务费3161元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；二、被告谭升国在本判决生效之日起七日内支付违约金（违约金按每月应交纳物业管理服务费166.37元为基数，从2013年3月起至2014年9月止按照中国人民银行规定的同期贷款利率130%分段计算）给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告谭升国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判���冯学理二〇一五年六月二十三日书记员  柯擎宇