浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第35号上诉人（原审原告）：浙江顺达进出口贸易有限公司。法定代表人：方建中。委托代理人：胡勇军，浙江聚点律师事务所律师。委托代理人：张勇，浙江六和律师事务所律师。上诉人（原审原告）：方建中。委托代理人：胡勇军，浙江聚点律师事务所律师。委托代理人：张勇，浙江六和律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱建明。委托代理人：胡勇军，浙江聚点律师事务所律师。委托代理人：张勇，浙江六和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江省工业设计研究院。法定代表人：章华。委托代理人：张义良，浙江泽大律师事务所律师。上诉人浙江顺达进出口贸易有限公司（以下简称顺达公司）、方建中、朱建明与上诉人浙江省工业设计研究院（以下简称工业研究院）因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：工业研究院原对坐落于下华光巷58号15层领有杭房权证上移字第××号房产证、对坐落下华光巷58号16层领有杭房权证上移字第××号房产证。2013年10月8日，顺达公司与工业研究院签订《房屋买卖框架协议》一份，约定由工业研究院购买工业研究院位于杭州市上城区下华光巷58号浙江国贸大厦15、16层，总建筑面积为2484.66平方米的办公用房（另附送停车位6个），出售总价3508万元（为工业研究院净价），顺达公司需支付定金50万元，并约定工业研究院协助顺达公司共同办理产权证，并保证顺达公司能按每层不少于四本产权证进行分割，取得共不少于八本产权证，若工业研究院未能将上述房产按本协议价出售给顺达公司，或工业研究院无法将房产分割成不少于八本产权证、或工业研究院无法在2013年12月30日之前将本房产16层清空交付，则工业研究院应按定金数额的双倍支付顺达公司违约金。2013年11月26日，顺达公司、方建中、朱建明与工业研究院签订《杭州市上城区下华光巷58号浙江国贸大厦15、16层及6个车位交易合同》，约定转让标的下华光巷58号浙江国贸大厦15层（作价1670万元）、下华光巷58号浙江国贸大厦16层（作价1670万元）、浙江国贸大厦6个车位（B-11、B-12、B-13、B-14、B-15、B-16，作价168万元），顺达公司、方建中、朱建明采取一次性付款方式，将转让款在本合同生效后三个工作日内汇入浙江产权交易所（以下简称浙交所）指定的结算账户（户名：浙江产权交易所有限公司，账号：73×××40，开户银行：中信银行天水支行），顺达公司、方建中、朱建明向该账户支付交易价款行为，视为其履行本合同约定的转让价款的付款义务；浙交所在收到顺达公司、方建中、朱建明打入的全部转让款和全部交易手续费之日起5个工作日内，将全部转让价款的60%现金划入工业研究院指定账户，在工业研究院配合顺达公司、方建中、朱建明向登记机关递交房产变更过户材料并经登记机关审核正式受理后，浙交所将全部转让款的20%划入工业研究院指定账户，剩余的20%待双方完成房产变更过户手续后划入工业研究院指定账户。双方约定工业研究院于2013年12月31日前将上述房产及车位交付予顺达公司、方建中、朱建明。在本合同项下产权交易过程中所产生的产权交易费用，包括产权变更、过户等相关税费及其他费用，由双方按国家有关规定各自承担并自行办理有关事宜，工业研究院未按合同约定交割转让标的，顺达公司、方建中、朱建明有权解除本合同，并要求工业研究院按照本合同转让价款的10%向顺达公司、方建中、朱建明支付违约金，本合同自双方授权代表（或法定代表人）签字或者盖章之日起生效。当日双方签字确认。次日，双方又签订了《房屋买卖补充协议》，约定：一、顺达公司、方建中、朱建明支付首付款1700万元，余款1808万元在三个工作日内支付；如顺达公司、方建中、朱建明不能及时付款，自逾期日起工业研究院按顺达公司、方建中、朱建明未付款金额日千分之一计算利息；如顺达公司、方建中、朱建明在付清全款后工业研究院未能在三个工作日内交房，则工业研究院按顺达公司、方建中、朱建明已付款项的日千分之一支付利息；二、工业研究院协助顺达公司、方建中、朱建明办理产权证，并确保顺达公司、方建中、朱建明能按每层不少于四本产权证进行分割，取得共不少于八本产权证，相应费用由顺达公司、方建中、朱建明承担；三、工业研究院须在2013年12月31日之前将本房产十六层清空交付；四、顺达公司、方建中、朱建明已支付定金伍拾万元，若工业研究院违反上述第二、第三条约定，工业研究院应按定金数额的双倍支付违约金；五、本协议与主合同均有同等效力。2013年11月29日前顺达公司、方建中、朱建明将3508万元购房款，全部汇入结算账户。双方分别于2013年12月30日及2014年1月17日办理第16层、第15层的交付手续。2014年6月6日，顺达公司、方建中、朱建明认为工业研究院未按期交割房屋、未及时办理房屋过户手续，存在违约行为，故提起本案之诉讼，诉请判令：1、工业研究院办理房屋过户手续，交付八本产权证；2、工业研究院返还购房定金50万元；3、工业研究院支付逾期交房利息136.812万元；4、工业研究院支付逾期办理房产证违约金100万元；5、工业研究院承担本案诉讼费、保全费等费用。原审审理中，工业研究院于2014年7月30日就诉争房产产权证分别变更并领取杭州市上城区中河中路168号1501室、1502室、1503室、1504室、1505室、1506室、1507室、1508室、1509室、1510室、1601室、1602室、1603室、1604室、1605室、1606室、1607室、1608室、1609室、1610室的产权证。2014年8月，顺达公司向工业研究院出具情况说明一份，表明因房产重新测绘分割，已将原有房产证分割成20本，根据主管部门一房一合同要求，新协议主要条款从双方签订的原协议中复制而出。2014年9月18日双方签订补充协议一份，表明20份《杭州市房屋转让合同》仅为办理过户使用，双方权利义务关系不做改变，仍以《房屋买卖框架协议》、浙交所签订的《交易合同》和《房屋买卖补充协议》为准。原审法院审理认为：合同是双方当事人的真实意思表示，合同签订后即具有法律效力，双方应按合同约定履行各自的义务，承担各自的风险。本案中，双方当事人于2013年11月底前共签订三份合同，2013年10月8日签订的《房屋买卖框架协议》为预约合同，主要对房屋的坐落位置，交易的金额及支付时间及定金的数额进行约定。2013年11月26日签订的《杭州市上城区下华光巷58号浙江国贸大厦15、16层及6个车位交易合同》是主合同，主要对交易的房屋交易金额、支付时间、支付方式、交接房屋的时间、逾期付款及逾期交房的违约责任的约定。2013年11月27日签订的《房屋买卖补充协议》则对房屋交付及办证事项再次进行约定，并注明本协议与主合同具有同等效力。本案争议焦点为工业研究院交付房产是否已过双方约定的交房时间，如何承担违约责任。根据双方签订于2013年11月26日的主合同约定：工业研究院应于2013年12月31日将转让的房产及车位交付于顺达公司、方建中、朱建明；2013年11月27日签订的补充协议约定：如顺达公司、方建中、朱建明在付清全款后工业研究院未能在三个工作日内交房，则工业研究院按顺达公司、方建中、朱建明已付款项的日千分之一支付利息，且工业研究院必须在2013年12月31日前将本房产十六层清空交付。补充协议签于签订主合同之后，该两份合同对交房时间约定不一致之处以补充协议为准，补充协议第三条是对第一条约定的强调，表示十六层必须在12月31日前腾空交付，故对工业研究院认为补充协议第一条及第三条约定有冲突的异议不予采信。结合顺达公司、方建中、朱建明于2013年11月29日将全款付清，根据补充协议的约定，工业研究院应在后三个工作日即2013年12月4日将十五层及车位交付顺达公司、方建中、朱建明，十六层在2013年12月31日前交付。而工业研究院于2014年1月17日交付十五层明显与补充协议的约定不符，理应承担违约责任。顺达公司、方建中、朱建明按双方约定的日千分之一主张违约金，但未提交证据佐证逾期交房给其造成的实际损失。工业研究院认为约定过高，认为交易合同中最高违约金是日万分之五，故原审法院将违约标准调整为日万分之五，则工业研究院应承担的违约金为367400元。顺达公司、方建中、朱建明主张工业研究院办理房屋过户手续，交付八本产权证，并支付逾期办证违约金，结合本案事实，工业研究院在办证过程仅为配合义务，办理房产过户手续的审查机关为房管部门，且工业研究院已配合顺达公司、方建中、朱建明将原约定的八本证变更成二十本证，该诉请与事实不符，不予支持。顺达公司、方建中、朱建明主张工业研究院返还购房定金50万元，工业研究院没有异议，原审法院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，于2014年11月11日判决：一、工业研究院应于判决生效之日起7日内返还顺达公司、方建中、朱建明定金500000元，支付顺达公司、方建中、朱建明违约金367400元；二、驳回顺达公司、方建中、朱建明的其他诉讼请求；如果工业研究院未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；预收案件受理费29745元、财产保全费5000元，由顺达公司、方建中、朱建明承担案件受理费20749元、财产保全费500元；由工业研究院承担案件受理费8996元、财产保全费4500元。宣判后，原审原告顺达公司、方建中、朱建明以及原审被告工业研究院均不服，分别向本院提起上诉。顺达公司、方建中、朱建明共同诉称：1、根据合同约定，工业研究院应支付顺达公司、方建中、朱建明延期交房利息136.812万元；2、根据合同约定，工业研究院逾期办理房产证应支付顺达公司、方建中、朱建明违约金100万元；3、工业研究院延期交房、延期房产证已经给顺达公司、方建中、朱建明造成了巨大损失。原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，改判工业研究院返还定金50万元、支付延期交房违约金1169000元、支付逾期办理房产证违约金100万元。被上诉人工业研究院辩称：双方当事人就15层、16层及地下车位的交付是有明确约定的，如果认定工业研究院违约，也仅是违约17天。补充协议约定的本身意义就在于顺达公司要求工业研究院配合其办理8本证，8本证的要求在产权交易所的合同上是没有的，是为了这个8本证才签订了这个协议。工业研究院诉称：1、原判认定工业研究院应按照《补充协议》约定的时间交付15层及车位属法律适用错误；2、事实上，双方当事人自始至终口头一致同意于2014年1月交付15层；3、在2013年12月4日交付15层，属违背常理的不可能发生事件；4、如果工业研究院违约，违约时间应从2013年12月31日起算而不应从当月4日起算。请求二审法院改判工业研究院支付违约金为139400元。顺达公司、方建中、朱建明共同辩称：双方当事人前后签订了框架协议、交易合同、补充协议，应以最后签订的即2013年11月27日的补充协议约定为准。该补充协议是对交易合同的补充，并没有形成实质性的变更，不存在无效的情形。工业研究院主张双方一直以来就15层的交付时间存在口头约定，这不符合事实，也没有相应证据证明。15层的交房时间原判认定正确。顺达公司、方建中、朱建明在二审诉讼中提交案涉房屋所有权证，欲证明因工业研究院的原因及过错，导致顺达公司、方建中、朱建明未能按约如期办证。经出示，工业研究院提出异议认为上述证据只能证明顺达公司、方建中、朱建明取得房产证是在2014年9月24日，而不能证明工业研究院把材料提交给房产管理部门的时间。案涉20套房屋在2014年7月30日登记到工业研究院名下，工业研究院及时向房产管理部门提交了变更至对方名下的相关材料。本院经审核认为：工业研究院对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。但上述证据只能证实顺达公司、方建中、朱建明取得案涉房屋房产证的时间，而不能证实属逾期办证，更不足以证实工业研究院就此存在过错，不足以证实顺达公司、方建中、朱建明的举证主张，工业研究院就该证据关联性的异议成立，本院对该证据不予认定。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为：双方当事人于2013年11月26日签订的《杭州市上城区下华光巷58号浙江国贸大厦15、16层及6个车位交易合同》明确约定工业研究院于2013年12月31日将合同标的之房产即车位交付顺达公司、方建中、朱建明，该合同同时约定，双方对本合同内容的变更或补充应采用书面形式订立，并作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。双方当事人于次日又签订《房屋买卖补充协议》，约定顺达公司、方建中、朱建明在三个工作日内支付剩余转让价款；如顺达公司、方建中、朱建明在付清全款后工业研究院未能在三个工作日内交房，则工业研究院按顺达公司、方建中、朱建明已付款项的日千分之一支付利息；工业研究院须在2013年12月31日之前将本房产十六层清空交付。上述约定系对交易合同有关付款时间和方式，以及标的物交付时间约定所作的变更，并不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。原审判决根据上述变更约定内容，认定案涉十五层房屋及车位工业研究院应于2013年12月4日交付顺达公司、方建中、朱建明，案涉十六层房屋应在2013年12月31日前交付系正确。工业研究院逾期交付案涉15层房屋，应承担违约责任。工业研究院就合同约定的违约金提出过高之异议，顺达公司、方建中、朱建明未能提交证据证实其就工业研究院该违约行为所造成的实际损失，原审判决酌情判令工业研究院承担自违约之日起按日万分之五计算的367400元违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定。案涉合同明确约定工业研究院就顺达公司、方建中、朱建明取得案涉房屋产权证具有协助义务。现已查明，工业研究院在原审诉讼中取得案涉房屋共计20套房屋的所有权证，嗣后，顺达公司、方建中、朱建明也办理了上述房屋的所有权变更登记。工业研究院履行了合同约定的协助办证义务及确保案涉房屋每层不少于四本产权证进行分割、取得共不少于八本产权证之承诺。顺达公司、方建中、朱建明诉称工业研究院存在逾期办证的违约行为并诉请判令其承担违约责任缺乏事实依据，原审判决不予支持并无不当。顺达公司、方建中、朱建明以及工业研究院的上诉理由依法均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25734.4元，由上诉人浙江顺达进出口贸易有限公司、方建中、朱建明负担21014.4元，由上诉人浙江省工业设计研究院负担4720元，限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一五年六月十一日书 记 员  王勤