天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中园终字第0028号上诉人（原审被告）吉田建设（天津）科技发展有限公司，住所地天津新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号5-A601号。法定代表人吉田雅，董事长。委托代理人毛雪婷，陕西君勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许永东，无职业。委托代理人刘更瑞，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人吉田建设（天津）科技发展有限公司（以下简称吉田公司）因与被上诉人许永东房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第5672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉田公司的委托代理人毛雪婷，被上诉人许永东的委托代理人刘更瑞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，许永东原为吉田公司职工。2006年12月许永东以其个人名义购买坐落于天津市新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号5-A-601号的房屋。吉田公司以该房屋作为办公住所，期限为2006年12月28日至2016年12月27日止。此期间吉田公司每月支付许永东12000元。2009年双方曾因上述房屋的权利归属事宜成讼，同年3月19日，天津市南开区人民法院做出（2009）南民三初字第220号《民事判决书》，确认讼争房为许永东所有。后又分别以（2009）南民三初字第4951号《民事判决书》、（2013）南民初字第6915号《民事判决书》及天津市第一中级人民法院（2014）一中园终字第57号《民事判决书》对许永东在购房过程中发生的费用及在使用过程中发生的费用均认定为吉田公司债权。2012年1月许永东在吉田公司处离职，此后，吉田公司未再向许永东支付任何费用。2014年6月24日许永东向吉田公司发出书面通知要求其腾空房屋，同时支付所欠租金。但吉田公司在收到该通知后未做任何答复，该房继续由吉田公司使用。至成讼。一审庭审中，许永东表示双方有口头租赁房屋协议，但吉田公司对此不予认可，许永东亦未对此予以举证。许永东提交高新技术科技园2014年非住宅房屋指导租金，证实其主张讼争房租金的依据，吉田公司对此不持异议，故此双方对该房屋的使用费价格确定为12000元／月。经许永东申请，法院于2014年9月28日采取保全措施，冻结（2014）南执字第99号案件中应发放吉田公司的执行款288000元，许永东支付保全费1960元。许永东一审的诉讼请求为：双方解除租赁合同，吉田公司搬出承租房屋，退还许永东；吉田公司给付房屋租金288000元，自2014年9月1日至实际搬出房屋之日期间按每月12000元支付房屋使用费；诉讼费用由吉田公司承担。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（2009）南民三初字第220号《民事判决书》已经将讼争房确认为许永东所有，故许永东对其名下的房产享有收益和处分的权利。现吉田公司占用讼争房屋，无法律及事实依据，故许永东要求吉田公司腾房的诉讼请求法院予以支持。许永东虽主张双方存在口头租赁合同，但对此未能充分举证证实，且吉田公司对此不予认可，因此对许永东要求解除租赁合同的主张，法院不予涉及。现吉田公司使用许永东房屋，理应支付相应费用，吉田公司以其在2006年作出的委���书及2008年天津新技术产业园区地方税务局稽查局作出的税务行政处罚决定书作为拒付费用抗辩理由，亦因上述事实均发生在2009年法院作出（2009）南民三初字第220号民事判决书之前。故此，吉田公司无偿使用许永东所有的房屋，于法无据，法院对其抗辩理由不予采信。另及，双方对该房屋的使用费价格确定为12000元／月，法院对此予以确认。又及，根据相关法律规定，当事人因延付或者拒付租金向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年，因此对许永东要求吉田公司自2012年8月始支付房屋使用费的诉讼请求已部分超出诉讼时效，鉴于许永东于2014年6月24日向吉田公司送达要求其腾空房屋及支付所欠租金的书面通知，故该诉讼时效至此已经中断，法院认定吉田公司按12000元／月计付许永东自2013年6月始至实际腾房之日止的房屋使用费。综上，依据《中华人民共��国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、判决生效后三十日内，吉田公司将坐落于天津市新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号5-A-601号房屋腾交许永东；二、判决生效后十五天内，吉田公司按12000元／月给付许永东自2013年6月始至实际腾房之日止的房屋使用费；三、驳回许永东其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5620元，减半收取，保全费1960元，共计4770元，由吉田公司负担，于判决生效后十五天内，直接给付许永东。一审判决后，上诉人吉田公司不服，向本院提起上诉称，涉诉房屋自2006年12月开始一直由上诉���作为办公住所在使用，上诉人每月支付被上诉人12000元，使用期限为2006年12月28日至2016年12月27日止。后，法院确认该房屋归被上诉人许永东所有，被上诉人在购房过程中发生的费用及使用过程中发生的费用均认定为上诉人的债权。该房屋所有权在确认归被上诉人后，该房屋的使用期限仍为2016年12月27日止，上诉人有权在约定期限内使用房屋。被上诉人自行向税务部门申报涉诉房屋系无租金使用，备案于行政机关，具有公信力，能证明上诉人与被上诉人对房屋使用费有无偿使用的明确约定，上诉人可以无偿使用该房屋至2016年12月27日止。一审法院判决支付房屋使用费的起止时间均错误，即使上诉人应承担房屋使用费，也应从2013年6月24日起计算。上诉人已于2014年11月28日腾空了涉诉房屋，故截止日应为2014年11月28日。上诉请求：1、撤销天津市南开区人民法院作出的（2014）南民初字第5672号民事判决第一项；2、撤销天津市南开区人民法院作出的（2014）南民初字第5672号民事判决第二项，依法改判上诉人不支付被上诉人自2013年6月始至实际腾房之日止的房屋使用费；3、一、二审诉讼费用及保全费由被上诉人承担。被上诉人许永东辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审庭审期间，双方一致确认：上诉人已于2014年11月30日将涉诉房屋腾交被上诉人。另，上诉人提出，若判令其承担房屋使用费，则需扣减其因涉诉房屋所缴纳的税款。本院认为，二审庭审中，双方一致确认上诉人已于2014年11月30日将涉诉房屋腾交被上诉人。上诉人已实际履行了一审判决第一项所判令的腾房义务，对此本院予以确认。本案的��议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付房屋使用费以及计算房屋使用费的起始日。民事活动应当遵循等价有偿的基本原则，所有权人对其所有的房屋，享有占有、使用、收益、处分的权利。本案双方曾对涉诉房屋的权属存在争议，但天津市南开区人民法院的生效判决已将房屋确认为被上诉人所有。涉诉房屋确权后，双方并未就无租金使用房屋达成一致，故被上诉人有权就其房屋收取使用费。上诉人认为不应支付使用费的上诉依据不足，本院不予支持。关于计算房屋使用费的起止日问题，鉴于双方对于使用费价格为12000元／月未有异议，对使用费支付时间没有约定，故被上诉人有权在当月的任一天收取本月的房屋使用费，被上诉人曾于2014年6月24日向上诉人主张欠付的租金，故2013年6月的房屋使用费诉求未过诉讼时效，应受保护。因上诉人已于2014年11��30日将涉诉房屋腾交被上诉人，故计算房屋使用费的截止时间为2014年11月30日。上诉人应支付给被上诉人房屋使用费为216000元（12000元×18个月）。至于上诉人主张的税款问题，可通过法定方式另行解决。综上，一审判决结果并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4582元，由上诉人吉田建设（天津）科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王颖鑫代理审判员  张 岩代理审判员  沙跃瑞二〇一五年六月十九日书 记 员  龙 蒙附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……