北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04820号上诉人（原审被告）北京市华佳房地产开发有限公司，住所地北京市西城区菜园街危改房9号楼2层。法定代表人岳公强，董事长。委托代理人蒋敦宏，男，1977年1月15日出生。被上诉人（原审原告）徐保定，男，1963年9月26日出生。委托代理人范翔，北京范翔律师事务所律师。原审被告北京坤展利都投资顾问有限公司，住所地北京市通州区新华北街75号。法定代表人丁胜，董事长。委托代理人卢灿，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人邹峰，北京市安和利律师事务所律师。上诉人北京市华佳房地产开发有限公司（以下简称华佳公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第45858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人华佳公司的委托代理人蒋敦宏、被上诉人徐保定及其委托代理人范翔、原审被告北京坤展利都投资顾问有限公司（以下简称坤展利都公司）的委托代理人卢灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年11月，徐保定诉至原审法院称，2011年12月27日，我与华佳公司订立了北京市商品房现房买卖合同。华佳公司将坐落在北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，房价11508300元，房款双方已结清，当时未过户。后我于2013年7月，向法院起诉要求华佳公司协助过户，但在诉讼中我发现，2012年9月，华佳公司已将涉案房屋出售给了坤展利都公司。华佳公司将涉案房屋出售给我，在没有过户的情况，又将涉案房屋出售给坤展利都公司，且每平米2.2万元，明显低于市场价格。华佳公司、坤展利都公司之间的买卖合同不属于善意取得，华佳公司、坤展利都公司恶意串通，损害我的利益。涉案房屋出售给我时每平米4万多元。另，据说坤展利都的法定代表人和华佳的法定代表人是亲属。现我诉至法院要求判令华佳公司、坤展利都公司于2012年9月订立的针对涉案房屋的房屋买卖合同无效。华佳公司在原审法院辩称：不同意徐保定的诉讼请求，华佳公司、坤展利都公司之间的买卖合同是在2009年1月订立的。坤展利都公司在一审审理期间未出庭，亦未提交书面答辩状。原审法院经审理查明：2011年12月27日，徐保定（买受人），华佳公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，主要约定徐保定以每平方米45000元的价格购买套内建筑面积164.41平方米的涉案房屋，付款方式为其他方式。出卖人应当在2012年4月5日前交付涉案房屋，2012年4月5日后，该商品房的现有租约即转入买受人名下，收益归买受人所有。2013年，徐保定以房屋买卖合同纠纷为由将华佳公司诉至法院，主张华佳公司协助徐保定办理过户手续。在2013年10月14日的开庭笔录中，华佳公司认可双方就涉案房屋买卖合同的真实性，称徐保定已交清房款，房屋已交付；同意协助徐保定办理过户手续，但表示因该公司欠税，房管局不受理该公司的办证申请。诉讼中，经法院查询，涉案房屋已变更至案外人名下。华佳公司认可法院的查询信息，但不清楚为什么涉案房屋变更至案外人名下。经法院向北京市朝阳区房屋管理局查询，该管理局向法院出具了房屋所有权转移登记申请书、声明书、契税发票。房屋所有权转移登记申请书载明：2012年9月20日，华佳公司向房管局申请进行涉案房屋的所有权转移登记，转入方为坤展利都公司，成交单价22000元，购房时间2009年1月23日。声明书载明：卖方华佳公司将涉案房屋出售给买方坤展利都公司，并通过北京市房地产交易权属管理系统签订了合同编号为XF××的《商品房现房买卖合同》，双方各自留存经双方签字确认的一份合同原件。现双方共同向朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，双方承诺上述网签合同是双方真实意思表示。本声明书与上述网签合同共同作为证明房屋所有权发生转移的材料办理房屋登记，书面合同不再提交，声明日期2012年9月6日。2014年7月31日，法院至北京市朝阳区房屋管理局就华佳公司与坤展利都公司针对涉案房屋的买卖合同进行核实，该局二层档案查询30号窗口工作人员李麟表示，华佳公司与坤展利都公司针对涉案房屋在房屋所有权转移登记申请书上载明的购房时间（2009年1月23日）系华佳公司自己填写的，该局无华佳公司与坤展利都公司间的房屋买卖合同及网签合同，该局存档的只有房屋所有权转移登记申请书、声明书、契税发票。经法院释明后，华佳公司未能提供其与坤展利都公司间就涉案房屋的房屋买卖合同。原审法院认定上述事实的证据有：当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、庭审笔录、房屋所有权转移登记申请书及其他相关证据在案佐证。原审法院认为：徐保定与华佳公司就涉案房屋的买卖合同合法有效。华佳公司在明知徐保定实际居住并使用涉案房屋的情况下，擅自将涉案房屋另行出售给坤展利都公司，行为显属恶意，侵犯了徐保定的合法权益。坤展利都公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及举证质证的权利，经法院释明不利后果后，华佳公司仍未能提交其与坤展利都公司针对涉案房屋的交易合同，交易细节及付款情况也无法明确。其一系列行为显与常理及一般交易习惯不符。故法院认为坤展利都公司购买涉案房屋并非善意，其与华佳公司签订的房屋买卖合同损害了徐保定的合法权益，应属无效。据此，原审法院判决：北京坤展利都投资顾问有限公司与北京市华佳房地产开发有限公司就北京市朝阳区××号房屋签订的房屋买卖合同无效。华佳公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判，改判驳回徐保定的诉讼请求。上诉理由：认定合同无效应严格按照合同法第52条的规定。我公司与坤展利都公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形。徐保定主张我公司与坤展利都公司恶意串通没有事实依据和证据。两公司之间的合同订立时间早于我公司和徐保定之间的合同，且已经履行完毕。原审法院在没有充分证据的情况下，仅依照常理和交易习惯认定交易并非善意，难以令人信服。故我公司与坤展利都公司之间的商品房买卖合同合法有效。徐保定辩称：同意原审判决，不同意华佳公司的上诉请求。徐保定与华佳公司签订合同后房屋已交付给徐保定，之后又于2012年9月卖给坤展利都公司，是恶意的。华佳公司与坤展利都公司都是同一公司。坤展利都公司一审恶意不到庭。坤展利都公司辩称：不同意原审判决，同意华佳公司的上诉请求。我公司从未收到原审法院送达的任何材料，因此没有到庭。1、本案的事实是2009年1月22日我公司与华佳公司达成涉案房屋购买意向，同日交付房款，后与华佳公司签订买卖合同并支付全部购房款，现金支付60余万元，其余400余万元转账，西城地税局开具了房款发票，朝阳区开具了契税缴款书，其中载明的时间为2009年。交付房屋后，华佳公司与美佳物业公司约定装修出租，直至我公司向外出租至今。上述事实表明，双方意思表示真实，不违反法律规定，支付了房款，并取得了所有权证书，且房屋早已交付给我公司，徐保定从未实际居住或使用房屋。购买价格不低于市场价。2、原审法院程序错误，剥夺了我公司的诉讼权利，我公司从未收到传票和判决书，是从人民法院报得知判决书。3、原审法院认定事实错误，徐保定的合同漏洞百出，没有支付价款的约定，缺乏附件及首页，盖章模糊。4、原审法院适用法律错误，我公司的合同和交易细节有证可查，徐保定的合同漏洞百出。二审审理期间，徐保定向本院提交如下证据：1、XF××号商品房现房买卖合同附件（第15至45页）；2、2011年8月3日北京市洛克时代商业管理有限公司（以下简称洛克时代公司）与北京千年晶钰珠宝公司（以下简称千年晶钰公司）签订的《租赁合同》（复印件）；3、2011年12月28日北京天桥建设集团有限公司（以下简称天桥公司）、华佳公司与徐保定签订的《协议书》。华佳公司认可证据2及证据3的真实性，不认可证据1的真实性。坤展利都公司对三份证据的真实性均不认可。坤展利都公司向本院提交如下证据：1、XF××号《商品房现房买卖合同》；2、收据；3、交通银行结算业务申请书；4、发票；5、交接单；6、房产证；7、2013年10月22日坤展利都公司与北京国泰洛克珠宝商城管理有限公司（以下简称国泰洛克公司）签订的《租赁合同》；8、新浪网打印页；9、百度文库打印页；10、人民法院报公告网页打印页；11、租金支付明细表及银行交易回执、租金发票；12、现场照片、百度地图照片及网页打印页；13、契税票（第一联）。华佳公司对上述证据真实性均认可，徐保定认可证据6的真实性。本院经审理查明：2009年1月23日，华佳公司与坤展利都公司签订XF××号《商品房现房买卖合同》，合同约定坤展利都公司向华佳公司购买朝阳区××号房屋，实测建筑面积255.74平方米，单价为每平方米22000元，总价款5626280元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在买受人付清全部房款后10日内交付房屋，验收交接后，双方应当签署商品房交接单，办理权属转移登记的时间是交付之日起180日内。2009年1月23日，坤展利都公司以银行转账方式支付房款4951326元，同日华佳公司向坤展利都公司出具金额为5626280元的房款收据。2011年10月17日，华佳公司向向坤展利都公司出具金额为5626280元的税务机关代开统一发票。2009年1月22日，华佳公司出具《交接单》，将涉案房屋交付坤展利都公司。2012年9月17日，坤展利都公司交纳了契税。2012年9月24日，坤展利都公司取得涉案房屋的房屋所有权证。2013年10月22日，坤展利都公司与国泰洛克公司就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，约定租期为2013年10月1日至2023年9月30日，年租金为110万元，半年付，每三年递增百分之四。2011年12月28日，天桥公司（甲方）、华佳公司（乙方）、徐保定（丙方）共同签订《协议》，约定：北京正光房地产开发有限公司、深圳市盛世创业投资有限公司与丙方曾就终止有关转让北京正光房地产开发有限公司股权的《协议书》达成一致，北京正光房地产开发有限公司、深圳市盛世创业投资有限公司同意返还丙方支付的股权转让预付款，并另行补偿丙方；甲方同意再支付丙方2200万元，以结清有关北京正光房地产开发有限公司股权转让的全部债权债务关系；乙方同意以出售其拥有的商业用房一套给丙方的方式，为甲方偿还丙方欠款提供担保，并签署了合同编号为XF××的《北京市商品房现房买卖合同》；丙方同意，在甲方于本协议约定的商业用房实际交付前偿还丙方欠款后，甲方或乙方可以原价回购该套商业用房。经本院现场勘查，涉案房屋被分隔成小间，由坤展利都公司出租给国泰洛克公司，国泰洛克公司分别出租给各商户。国泰洛克公司的上级单位北京锦上添花投资集团有限公司总经理兼洛克珠宝城现场负责人程训俊称，涉案房屋系坤展利都公司所有，2009年1月起向坤展利都公司承租涉案房屋至今，2013年10月前没有签订书面合同，2013年10月才签订书面合同并开始交纳租金，之前的租金双方约定折抵装修费和物业费，涉案房屋从未出租给千年晶钰公司。千年晶钰公司现营业地址位于洛克珠宝城一层北侧，不在涉案房屋处，千年晶钰公司董事长尹继军称，其先从洛克管理中心处承租涉案房屋，半年后徐保定持一份洛克公司盖章的买房合同找他，让他把下半年租金交给徐保定，于是2012年5月8日又与徐保定签订了租赁合同，按合同交了半年租金，其并未见过徐保定的房产证，2012年10月洛克管理中心说房屋不是徐保定的，于是从涉案房屋搬到现营业地。华佳公司二审期间不认可与徐保定签订的《商品房现房买卖合同》的真实性，亦不认可房屋曾交付徐保定。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有XF××号《商品房现房买卖合同》、收据、交通银行结算业务申请书、发票、交接单、房产证、2013年10月22日坤展利都公司与国泰洛克公司签订的《租赁合同》、租金支付明细及凭据、契税票、2011年12月28日天桥公司、华佳公司与徐保定签订的《协议书》等证据及当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是华佳公司与坤展利都公司签订的《商品房现房买卖合同》是否有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。徐保定认为华佳公司与坤展利都公司之间就涉案房屋签订房屋买卖合同系恶意串通、损害第三人利益的行为，并依此主张二者签订的房屋买卖合同无效，即应提交证据证明其上述主张。二审审理期间，坤展利都公司提交了《商品房现房买卖合同》、收据、银行结算业务申请书、发票、房产证、契税票等证据以证明其与华佳公司之间存在真实的房屋买卖合同关系并已完成房屋产权转移登记，并提交了交接单、租赁合同、租金支付明细及凭据等证据以证明华佳公司已将涉案房屋实际交付给坤展利都公司。本院经认证认为，坤展利都公司提交的XF××号《商品房现房买卖合同》与收据、交通银行结算业务申请书、发票能够相互印证，可以证明坤展利都公司与华佳公司签订《商品房现房买卖合同》并支付相应房款的事实；坤展利都公司提交的交接单、《租赁合同》、租金支付明细表及银行交易回执、租金发票能够相互印证，结合本院现场勘查查明的情况，可以证明华佳公司将涉案房屋实际交付给坤展利都公司及坤展利都公司将涉案房屋出租的事实；坤展利都公司提交的房屋所有权证、契税发票等可以证明坤展利都公司缴纳相关税费并取得涉案房屋所有权的事实。徐保定主张华佳公司与坤展利都公司签订《商品房现房买卖合同》的时间是2009年1月23日，华佳公司出具房款发票的时间是2011年10月17日，华佳公司与坤展利都公司申请所有权转移登记的时间是2012年9月，上述时间点相隔时间长，不合情理，不认可坤展利都公司所提交证据之真实性，并主张《商品房现房买卖合同》、收据、交接单等证据系华佳公司与坤展利都公司后补。对此，本院认为，徐保定虽不认可坤展利都公司提交的证据但未提交相反证据予以推翻。与此相反，坤展利都公司于2009年1月23日向华佳公司以转账方式支付了房款，并于2011年10月17日取得房款发票，在徐保定未提交相反证据足以推翻上述证据的情形下，本院对此事实予以认可。据此可知，坤展利都公司与华佳公司签订《商品房现房买卖合同》并支付全部购房款的事实发生在徐保定与华佳公司签订《商品房现房买卖合同》之前。故并无充分证据证明坤展利都公司购买涉案房屋并非善意，亦无充分证据证明华佳公司与坤展利都公司之间的房屋买卖合同系恶意串通。因此本院对徐保定要求认定华佳公司与坤展利都公司就涉案房屋签订的《商品房现房买卖合同》无效之主张难以支持。但须指出，华佳公司明知涉案房屋已出售给坤展利都公司又与徐保定签订《商品房现房买卖合同》，违背了民事行为的诚实信用原则；其于民事诉讼过程中先认可与徐保定签订《商品房现房买卖合同》之事实后又予以否认，前后言辞矛盾，严重违背了民事诉讼的诚实信用原则，干扰了人民法院对案件的审理，本院对华佳公司的行为予以批评。综上，徐保定的诉讼请求不能成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第45858号民事判决；二、改判驳回徐保定的诉讼请求。一审案件受理费70元，公告费560元，由徐保定负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由徐保定负担（于本判决送达之日起十日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 明代理审判员 楚 静代理审判员 胡 婧二〇一五年六月十九日书 记 员 刘旭萌