海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第389号上诉人（原审被告）罗大伶。委托代理人符绩豪，海南绩豪律师事务所律师。委托代理人黄思凝，海南绩豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）封卫政。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。委托代理人王和辉，海南凯志律师事务所律师。上诉人罗大伶因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗大伶的委托代理人黄思凝、被上诉人封卫政的委托代理人吴康丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年7月15日，原告封卫政与被告罗大伶签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），该合同记载出租方(甲方）为被告罗大伶，承租方（乙方）为案外人涂玉水，该合同乙方及承租代表落款签名处由原告封卫政签名。合同明确约定，租赁期限自2011年7月15日起至2015年7月14日止，2011年7月15日至2012年7月14日每季度的租金为39000元，租金每年递增1500元，2014年7月14日起至2015年7月14日每季度的租金为43500元；乙方须于签约同时向甲方支付履约保证金共计100000元；合同解约时，甲方应全额退还该履约保证金给乙方，但是乙方有款项没有结清的，则甲、乙双方应先结算各项应付的费用，并在乙方迁出租赁房屋后，有结余的履约保证金甲方应无息退还乙方，同时乙方交回全部履约保证金收据原件；履约保证金不足计算的，乙方应补足给甲方；在合同有效期内，合同双方可经协商一致后通过书面协议变更或终止合同；违约责任第10.3条约定：由于乙方原因，导致合同提前终止，履约保证金不予退还。庭审时，原、被告双方均确认该房屋的实际承租人为原告封卫政。合同签订后，原告封卫政依约交付了履约保证金100000元，并按合同约定交付至2014年1月15日止的租金给被告罗大伶，原告在租赁期间未拖欠房租、水费、电费，原告在承租期间应付的各项费用已付清。2014年1月6日，案外人杨小龙办理退房手续，并在该合同上补充注明“2014年1月6日退房，物品清点完毕”，同时，被告罗大伶在原告持有的合同上注明“如乙方决定继续执行本合同，可于10日内通知甲方。甲方同意在此期间继续保留此房。逾期则视为本合同提前终止”，并签名予以确认。2014年1月7日，案外人杨小龙与被告罗大伶协商退还履约保证金事宜，被告罗大伶表示接受原告退房，但因原告个人原因而导致的合同提前终止，保证金按照合同履行。原告封卫政在被告所承诺的房屋保留期届满后未提出续租表示，也未再续交房屋租金。庭审时，原告封卫政对杨小龙代其办理涉案房屋退房手续事宜予以确认，系其本人意思表示；被告对本案起诉状经原告封卫政本人同意，由其委托代理人代为签名的行为予以确认。原告因退还履约保证金事宜与被告协商未果，诉至法院，请求判决：一、被告向原告退还10万元保证金；二、本案的诉讼费由被告承担。原审法院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告双方是否已协商一致终止涉案房屋租赁合同；二、原告主张被告退还100000元保证金的主张是否应予以支持。原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定“在合同有效期内，合同双方可经协商一致后通过书面协议变更或终止合同”。原告于2014年1月6日已清点办理退房，同时被告在合同上注明“如乙方决定继续执行本合同，可于10日内通知甲方。甲方同意在此期间继续保留此房。逾期则视为本合同提前终止。”该书面注明应为被告对原告提前终止合同事宜作出新的意思表示,且结合原告提交的录音光盘，被告表示接受原告的退房。因此，原、被告双方就提前终止合同事宜已达成新的合意，该注明应为补充的书面协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，本案中，原告已交付至2014年1月15日止的租金给被告，原告在被告承诺的房屋保留期届满后未作出续租表示，且未再交付房屋租金，故，原、被告双方于2011年7月15日签订的房屋租赁合同经双方协商一致于2014年1月15日已终止。被告辩称，双方并未协商一致，且未达成终止合同书面协议的辩解，该院不予采纳。合同第3条“租金、履约保证金及付款方式”中第3.5款约定“合同解约时，甲方应全额退还该履约保证金给乙方，但是乙方有款项没有结清的，则甲、乙双方应先结算各项应付的费用，并在乙方迁出租赁房屋后，有结余的履约保证金甲方应无息退还乙方，同时乙方交回全部履约保证金收据原件；履约保证金不足计算的，乙方应补足给甲方。”及第10条“违约责任”第10.3款约定“由于乙方原因，导致合同提前终止，履约保证金不予退还”。被告接受原告的提前退房，并就原告提前终止合同的事宜达成新的协议，故，该房屋租赁合同经双方协商一致提前终止，且被告未向本庭提交原告违反合同其他约定的相关证据，原告无违约责任，对履约保证金的退还问题应依照合同第3条“租金、履约保证金及付款方式”中第3.5款执行。庭审时，被告确认原告已结清承租期间应付的各项费用，被告应依照该约定，全额退还100000元保证金给原告。故，原告主张被告退还100000元保证金的主张，于法有据，该院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判令被告罗大伶应将100000元履约保证金退还给原告封卫政，限于该判决生效之日起十日内一次性付清。案件受理费2300元，由被告罗大伶负担。该款项原告封卫政已预缴，予以退还，被告罗大伶应在判决生效之日起五日内一次性向原审法院缴付。上诉人罗大伶不服原审判决,提起上诉称：1.双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，合同租赁期限自2011年7月5日起至2015年7月14日止。合同违约责任第10.3条约定：“由于乙方原因，导致合同提前终止，履约保证金不予退还。”双方在执行合同期间，被上诉人在合同未到期限时，在上诉人不知情的情况下，突然提出退租，并要求上诉人退还履约保证金100000元。被上诉人违约在先，按合同约定，不能将履约保证金100000元退还给被上诉人。2.本案不存在被上诉人与上诉人经协商一致提前终止房屋租赁合同的事实。2014年1月6日，因被上诉人原因（被上诉人提前退租）已导致上诉人与被上诉人于2011年7月15日签订的房屋租赁合同终止，上诉人在合同上注明的“如乙方决定继续执行合同，可于10日内通知甲方。甲方同意在此前继续保留此房。预期则视为本合同提前终止。”是对因被上诉人违约已终止的合同的后续处理，从内容及性质上看，应属于合同要约，而不是就双方于2011年7月15日签订的房屋租赁合同达成新的协议或补充协议。3.由于被上诉人在租赁期间对房屋的损坏和园林的破坏，导致上诉人收房后又再次进行了房屋装修，重新栽种园林，被上诉人给上诉人造成的经济损失，被上诉人要给予经济补偿。据此，请求本院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人封卫政答辩称：一、答辩人与上诉人通过协商一致提前终止《房屋租赁合同》，答辩人不存在违约情形。2014年1月6日，答辩人与上诉人协商一致，同意提前终止《房屋租赁合同》，并对租赁房屋的物品进行清点。同时，上诉人在合同上注明“如答辩人决定继续执行合同，可于10日内通知上诉人。上诉人同意在此前继续保留此房。预期则视为本合同提前终止。”，该书面注明应为上诉人对答辩人提前终止合同事宜作出新的意思表示。答辩人在上诉人承诺的房屋保留期限届满后未作出续租表示，且未再交付房屋租金，同时，结合答辩人提交的录音光盘，上诉人明确表示接受答辩人的退房。因此，双方签订的合同经协商一致于2014年1月15日已终止，答辩人不存在违约。二、答辩人与上诉人已结清租赁期间的各项费用，上诉人应全额向答辩人返还保证金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人、被上诉人双方是否已协商一致提前终止涉案合同；二、上诉人是否应将保证金100000元退还给被上诉人。一、关于上诉人、被上诉人双方是否已协商一致提前终止涉案合同的问题。上诉人罗大伶与被上诉人封卫政于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。合同约定，租赁期限为2011年7月15日起至2015年7月14日止，在合同有效期内双方可经协商一致后通过书面协议变更或终止合同。根据本案查明的事实，在2014年1月6日合同约定的租赁期限未满时，被上诉人封卫政违反合同的约定，提前终止合同，办理退房手续。罗大伶虽表示接受被上诉人退房，但亦表示因被上诉人个人原因导致的合同提前终止，保证金按合同履行。上诉人罗大伶作为房屋的出租方，承租方要退房，出租方须要接受所退房屋，且罗大伶在接受退房时也告知封卫政退房行为的后果，因此其接受退房的行为，不能视为双方对租赁合同履行期限的变更，亦不能视为双方已就提前终止合同达成一致意见。上诉人罗大伶在合同上注明“如乙方决定继续执行本合同，可于10日内通知甲方。甲方同意在此期间继续保留此房。逾期则视为本合同提前终止。”该书面注明表明上诉人罗大伶愿意在被上诉人封卫政继续租房的情况下履行合同，如果封卫政不愿意继续履行合同，则视为本合同提前终止。该书面注明是对被上诉人径行退房则视为合同提前终止的一种确认，也是出租方收房时的交易习惯，不能认为是按合同书面同意合同终止，原审法院以此书面注明以及罗大伶接受退房的行为认定双方已经就终止合同达成新的合意不当，应予以纠正。二、关于上诉人是否应将保证金100000元退还给被上诉人的问题。双方签订合同第10.3条的约定，由于乙方（被上诉人）原因，导致合同提前终止，履行保证金不予退还。由于被上诉人在未与上诉人协商一致并签订书面变更或终止协议的情况下，径行退房，导致合同提前终止，按照合同约定，上诉人不应将保证金100000元退还被上诉人，上诉人上诉有理，应予以支持。至于上诉人提出的关于房屋、园林损坏问题，因其一审时未提反诉，不属于本案审理的范围。综上所述，上诉人罗大伶的上诉理由成立。原审认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1457号民事判决；二、驳回被上诉人封卫政的诉讼请求。一、二审案件受理费共计4600元，由被上诉人封卫政负担。本判决为终审判决。审 判 长  李国庆审 判 员  陈海燕代理审判员  陈玫伊二〇一五年六月十八日法官 助理  林 珍书 记 员  邱飞丽附：本案适用的法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李国庆撰稿：李国庆校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月24日印制（共印20份）