成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）高新民初字第2562号原告斐源林。委托代理人蒋李。被告成都高投置业有限公司（原名称为成都高新置业有限公司）。住所地：成都高新技术产业开发区高朋大道11号倍特工业园辅楼四层。法定代表人徐亮，该公司董事长。委托代理人赖妍霖，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。委托代理人李琪，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。原告裴源林诉被告成都高投置业有限公司（以下简称高投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年6月27日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员袁晟翔独任审判。本院于2012年7月18日，11月22日两次公开开庭对本案进行了审理。第一次开庭两原告委托代理人蒋李，被告委托代理人赖妍霖、李琪均到庭参加诉讼。第二次开庭两原告委托代理人蒋李，被告委托代理人赖研霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴源林诉称，2007年9月11日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将“ICON英郡”商品房项目的5栋10层1单元02号房屋售予原告，成交总价775263元。《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定方式向被告支付了购房款，被告于2010年9月向原告出具了《销售不动产统一发票》，载明金额为全部房款775263元。被告于2009年11月16日将涉案房屋交付原告使用。但被告没有在2010年11月16日前为原告办理房屋所有权证书，原告多次催促，被告不予理睬，拒绝履行合同约定之办证义务。直到2011年3月10日，被告才为原告办理房屋所有权证书。此时，被告为原告办理房屋所有权证书已逾期114天，被告应向原告支付违约金8838元。同时，经查询，原告还了解到被告大约在2011年10月8日才办理涉争房屋所在楼栋的初始登记。依《商品房买卖合同》第二十条第（一）项“出卖人应当在2010年11月8日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。综上，原告暂计被告办理房屋所在楼宇的初始登记逾期324天，应向原告支付违约金25118.52元。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：一、请求判令被告向原告支付因被告延期办理房屋权属转移登记应承担的违约金8838元（计算方式为：775263元×万分之一／天×114天，逾期期间为2010年11月17日到2011年3月10日共114天）；二、请求判令被告支付因被告逾期办理房屋所在楼宇的初始登记应承担的违约金，暂计25118.52元（775263元×万分之一／天×324天，自2010年11月19日到2011年10月8日共324天）。被告高投公司辩称，一、本案不存在大产权逾期办理之情形，买卖合同约定被告应于2010年11月18日取得涉争项目的大产权，实际上被告于2010年7月29日已经取得了大产权。因被告于2011年9月进行了公司名字的变更，故在公司名称在时间上的分离使原告对涉争房屋大产权的办理时间产生误解，事实上，在房管局不动产登记上是有明确载明的。二、原告要求被告承担逾期办理房产证的违约金，根据相关规定，房地产开发企业应该协助买受人办理房产证，被告仅负有协助义务，办证并非被告的法定义务。只要被告取得了整个项目的大产权登记，分户产权的办理已经无实际障碍，原告可以自行前往办理，也可委托我们办理。三、被告无偿受托代理原告前去办理产权，属于无偿委托，故只有在被告出现重大错误的情况下才应该向原告进行赔偿，实际上造成逾期办证并非是被告单方的责任，还包括原告方面的原因导致了办证的逾期。既然被告是无偿代原告办理转移登记，双方就应协商来解决问题。四、原告主张的违约金过分高于逾期办证为其造成的实际损失，故请求法院予以调整。本案被告逾期办证并未对原告造成较大损失。英郡一期是单位团购房，原告的购买价格低于非团购的其他房屋买受人，且该价格也低于同区域的其他房屋，故不应与其他普通商品房一同对待。原告在购买后享受了价格优惠和小区优良的服务，这完全可以弥补因被告逾期办证给原告造成的损失。原告为支持其诉请主张，向本院提交以下证据材料：1、《商品房买卖合同》及补充协议（复印件），证明双方有合同关系，对房屋的房款等进行了约定。2、《房屋所有权证》（复印件），证明实际办证时间。3、《销售不动产统一发票》，证明原告交纳了购房款。4、《中华人民共和国契税完税证》、《中华人民共和国税收通用完税证》、《四川省政府非税收入一般缴款书》、《四川银行卡POSE凭证》。被告为支持其辩称主张，向本院提交以下证据材料：1、《商品房买卖合同》、裴源林《高新置业【ICON英郡】交房程序表》。2、《房屋信息摘要3》（盖有成都市房产信息档案馆查询业务专用章）。3、《准予变更登记通知书》（盖有成都市高新工商行政管理局企业登记专用章的复印件）。证据2、3证明被告不存在项目大产权逾期的事实。4、《价格对比情况》（自制表格）及案外人魏大翔、唐萍、周春芳《商品房买卖合同》。5、2007年世纪城区域内市场竞争情况2页。6、英郡一期大事记收集、《英郡一期安防设施设备及配套提升改造工程施工合同》、2012年4月16日《建筑业统一发票发票联》。上述被告提交的证据4、5、6证明原告所购的英郡一期房屋是单位的团购项目，房价明显低于非团购英郡房屋的购房者，同时原告购买价格明显低于同期用区域房屋价格，与社会性的普通商品房销售存在明显不同，在适用违约责任时应与普通商品房屋有所区别；原告购买的英郡一期房屋交房后，被告又主动、及时对安防设施设备及配套工程进行提升改造，时止提升了小区的居住品质；原告在购买房屋之初及交房后均享受了较大幅度的价格优惠和被告的改善性投入，被告办证迟延并未对其造成较大损失，并且所适用的违约金比例过高，请求调低。上述原、被告双方提交的证据经双方当庭举证、质证，本院对原、被告提交证据的真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。经审理查明，2007年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由原告购买被告开发的“ICON英郡”5栋10层1单元02号住宅房屋一套。双方于《商品房买卖合同》第二十条中对产权登记事项约定为“（一）初始登记。出卖人应当在2010年11月18日前，取得该商品房所在的楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在的楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：……（2）、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第三条“关于权属办理的特别约定”为“1、买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权登记，上述委托为无偿委托。2、买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议的签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提交全部代办资料，该税、费由买受人在收房前预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续，提供委托办理权属登记的全部费用及资料和维修资金的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由其自行承担。4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后5年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定进行）。如因买受人原因导致未能在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人除自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。……”2009年11月16日，原、被告办理房屋交付手续，原告于房屋交付时向被告缴纳了办理房屋权属证书所需预交的相应税费、办证资料，并办理了面积补差及房屋验收手续，并由《交房程序表》予以载明。2010年7月29日，被告取得涉争房屋所在楼栋的房屋所有权登记。2011年9月1日，成都市高新工商行政管理局核准被告名称由“成都高新置业有限公司”变更为“成都高投置业有限公司”。2010年9月16日，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》，确认原告已付涉争房屋房价款总额为775263元。2011年3月10日，成都市房屋产权登记中心填发了涉争房屋的《房屋所有权证》，登记确认原告对涉争房屋的所有权。本院对本案的争议焦点问题审核认定如下：一、关于初始登记逾期的问题。因被告已于2010年7月29日取得涉争房屋所在楼栋的初始登记，依双方“出卖人应当在2010年11月18日前，取得该商品房所在的楼栋的权属证明”之约定，被告办理涉争房屋所在楼栋的初始登记并未逾期，故原告主张被告办理涉争房屋所在楼栋初始登记逾期的主张缺乏事实基础，本院不予支持。二、关于转移登记逾期的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行。依双方《商品房买卖合同》第二十条之约定，被告承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任之条件为二：一是被告未依约履行其于办理房屋权属转移登记中所负之义务。二是原告于规定期限内未能取得房屋所有权证。对于是否为被告原因造成，应从涉争房屋所有权延期办理是否可归责于被告进行审查。依原、被告双方约定，办理房屋所有权转移登记为双方共同申请办理，并由原告委托被告进行办理，该约定符合《房屋登记办法》第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”，第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”之规定。故涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，原、被告双方均应履行其于办理房屋权属转移登记过程中所负之法定、约定之义务。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于被告是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，亦取决于原告是否及时履行委托协办义务。依双方补充协议之约定，原告委托被告代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由原告预交相应税费、办证资料于被告，并须办理房屋面积补差、房屋验收手续，因原告于交房当日已履行上述约定义务，故原告已于该日完成其于办理房屋转移登记过程中其所负之协办义务。于此，被告即应依约及时为原告办理涉争房屋权属转移登记，并保证原告能于“商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”，但被告并未提交充足、可采信之证据证明其已经及时履行了上述约定之办证义务，亦未提交足以证明逾期办证系因合同关系以外的第三方等不可归责于被告的其他原因造成，故被告依法应当承担举证不能的不利后果。综上，对于涉争房屋所有权转移登记的办理，因涉争房屋已于2009年11月16日交付使用，且原告于房屋交付时已履行了其委托办证过程中的协办义务，故被告应依双方约定于2009年11月16日交付之日起365日内使原告取得房屋所有权转移登记，鉴于原告于2011年3月10日才取得房屋所有权证，故被告已构成逾期办证，依法应承担相应的违约责任。对于约定违约金之计算，依双方《商品房买卖合同》中“每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”之约定，被告应按原告已付房价款的每日万分之一支付自2010年11月16日起至2011年3月10日期间的违约金。因被告主张上述约定违约金过高并请求法院予以调整，且原告并无证据证明其实际损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，综合权衡本案合同履行情况、被告的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，酌定调整为2450元。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持，即被告应当向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金2450元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：一、被告成都高投置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告裴源林支付逾期办理房屋所有权证书的违约金2450元。二、驳回原告裴源林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取452元，由原告裴源林承担152元，由被告成都高投置业有限公司承担300元（此款原告已预交，被告在履行上述判决给付义务时一并向原告支付300元）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  袁晟翔二〇一二年十一月二十二日书 记 员  姚 倩