广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)深中法涉外终字第31号上诉人（原审被告）：美联物业代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码：727151643。法定代表人：张锦成。委托代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴蕙君。委托代理人：胡帅，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人：刘光明，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）因与被上诉人吴蕙君居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第1730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。吴蕙君一审请求法院判令：1、美联公司赔偿吴蕙君损失971000元（人民币，下同）；2、美联公司承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2006年11月7日，吴蕙君作为买方，美联公司作为居间方、合进投资有限公司作为卖方，三方共同签订了一份《房屋转让及经纪合同书》，约定美联公司通过吴蕙君经纪服务购入位于深圳市罗湖区佳宁娜友谊广场C座第23层C-2305房；合同书第二十一条特别注明，该物业系带租约转让。钟义信作为美联公司代表在该合同书上签字。2006年12月8日，吴蕙君签署授权委托书，授权袁莉等人“办理领取过户后的房地产证等产权证明的相关手续”。2006年12月12日，合进投资有限公司与吴蕙君代理人袁莉签署了《深圳市房地产买卖合同（现售）》。2006年12月15日，吴蕙君向美联公司交付了购房款人民币555000元，美联公司亦向吴蕙君出具了收款收据。2009年8月12日，钟义信作为吴蕙君的代理人与案外人沈德波签订《深圳市二手房买卖合同》，将上述房产出售给沈德波。钟义信将涉案房产出售后，仍继续向吴蕙君支付租金。直至2012年8月吴蕙君持钟义信向其交付的房产证向房地产登记部门查询，才知房产证系伪造遂于2012年9月1日向深圳市公安局南湖派出所报警，称钟信义盗卖其涉案房产。对此，一审法院于2013年12月19日作出了（2013）深罗法刑二初字第184号刑事判决，认定事实如下：2006年至2007年，钟义信在与吴某某签订了全权委托合同后帮助吴某某购买了深圳市海燕商业大厦1305房（经估价价值人民币932000元）、佳宁娜友谊广场C座2305房（经估价价值人民币971000元）、发展中心1栋2105房（经估价价值人民币2368800元），钟义信在领取了三套房产的房产证后，分别伪造了相应的房产证交付给吴某某，并于2008年至2009年期间，持吴某某的委托合同、房产证原件分别将三套房产转卖给他人，获得赃款共计人民币256万元后用于赌博挥霍一空。2012年9月1日，吴某某发现自己被骗后向公安机关报案。经侦查，公安机关民警于2012年11月23日将美联公司人钟义信抓获归案。并判决：钟义信犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币5000元。钟义信不服一审判决，上诉于深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院作出了（2014）深中法刑二终字第46号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。另查：钟义信原为美联公司公司员工，2007年3月离职。一审法院认为：本案是居间合同纠纷。吴蕙君、美联公司之间签订的书面的房屋转让及经纪合同书是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行合同义务以及相关的附随义务。虽然美联公司向吴蕙君提供的是促成买卖双方订立合同的居间服务，但是根据行业惯例，作为居间方的美联公司应当向交易双方提供包括贷款、评估、申办及领取房地产证等相关合同附随义务，对此，从吴蕙君提供的授权委托书中也可体现。本案中，美联公司在促成吴蕙君和卖方达成交易后，未能将代办的房产证交付给吴蕙君，且在房产证由美联公司保管期间，吴蕙君的房产被美联公司员工钟义信盗卖造成损失，美联公司对此应予以赔偿。美联公司主张吴蕙君与钟义信形成的是个人委托关系，但在吴蕙君购买涉案房产的经纪合同中，钟义信是作为美联公司代表签字的经办人，且有美联公司盖章确认，吴蕙君有充分的理由相信钟义信的居间行为代表美联公司。且吴蕙君购买涉案房产系带租约的物业，因此，吴蕙君向钟义信出具涉案房产的公证委托书符合常理，不能以吴蕙君对钟义信出具委托书就认定吴蕙君对涉案房产的损失存在过错。本案中，现已查明吴蕙君公司员工钟义信犯合同诈骗罪，非法转让涉案房产，因此，美联公司应当承担由此产生的民事责任。吴蕙君的损失数额应依据相关事实案件中生效裁定所认定的事实，评估价人民币971000元来确定。关于诉讼时效问题，一审法院认为，虽然吴蕙君、美联公司双方的合同订立于2006年，钟义信犯罪事实发生在2009年8月，但由于美联公司的员工向吴蕙君交付了假房产证，且一直向吴蕙君转帐支付租金直至2012年，相关的纳税凭证上亦记载吴蕙君为涉案物业的出租方，吴蕙君远在台湾对其权利被侵害的事实并不知情。直至2012年8月底才知道其房产被钟义信转卖，依照相关法律规定，诉讼时效应从2012年8月31日起计算两年。吴蕙君在2014年4月就本案提起诉讼，并未超过诉讼时效。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：美联公司应于判决生效后十日内赔偿吴蕙君吴蕙君损失人民币971000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13510元，由美联公司负担。美联公司上诉请求：一、撤销一审民事判决书；二、驳回吴蕙君的诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费由吴蕙君承担。理由是：一、吴蕙君出具给钟义信的公证委托书，授予了钟义信收取租金、出售房产、收取售楼款等权限，已经严重超出了美联公司与吴蕙君之间居间服务的范畴及内容，是吴蕙君与钟义信个人之间建立了委托关系，与美联公司无关，美联公司也不知情，不能因钟义信当时是美联公司的员工，就将其所从事的所有行为都推定为职务行为。一审法院避开了该项事实，导致未能查明案件事实。吴蕙君与美联公司之间是因购买罗湖区佳宁娜友谊广场C座第23层2305号房而形成的居间服务关系，该服务关系在吴蕙君购得该房产时即终止。而吴蕙君授予钟义信有关收取租金、出售房产、收取售楼款等权限，不属于购买该房产所需要的权限内容，也不是购买该房产所需提供的服务内容。因此，该项委托，是建立在吴蕙君与钟义信两个人之间的，与美联公司无关，且美联公司也不知情。另外，深圳市海燕商业大厦1305号房、发展中心l栋2105房，吴蕙君都不是通过美联公司购买的，但吴蕙君同样都出具了公证委托书给钟义信，导致钟义信能够盗卖该两套房产。由此可见，吴蕙君出具公证委托书给钟义信，并非因为钟义信是美联公司的员工，而是吴蕙君长期以来对钟义信个人盲目的信任和信赖，从而在吴蕙君与钟义信两个个人之间建立了长期的委托代理关系。二、吴蕙君到公证处出具公证委托书给钟义信时，必须持有房地产证原件，如果没有房地产证原件，公证处是不可能办理该项公证事宜的。也就是说，吴蕙君曾经持有2305号房的房地产证原件，只是后来被钟义信以假房地产证换掉了，吴蕙君本身应该承担全部责任，而不能将责任推卸给美联公司。因此，一审法院有关“美联公司未将代办的房产证交付给吴蕙君，且房产证由美联公司保管期间，房产被盗卖的”认定是错误的。三、钟义信持有2305号房的房地产证原件，并且持有吴蕙君所出具的公证委托书，享有吴蕙君所授予的出售房产、收取售楼款的权限，从而将该房产予以出售，这属于钟义信的个人犯罪行为，与美联公司无关，吴蕙君应当向钟义信主张赔偿。因此，美联公司不是本案的适格被告。另外，吴蕙君在刑事诉讼程序中已经向钟义信提起附带民事诉讼，现再向美联公司主张赔偿，则吴蕙君就同一事实可获得双倍赔偿，从中获利。根据吴蕙君提交的刑事裁定书，吴蕙君与钟义信之间形成个人委托关系毋庸置疑，且该委托关系一直持续至案发即2012年8月31日。同时，根据吴蕙君提交的个人社保记录查询单可知，钟义信在2007年3月份已从美联公司处离职，之后入职了别的公司。综合前述两点，美联公司对吴蕙君与钟义信之间存在个人委托关系完全不知情，且钟义信在非法处置涉案房产时已经不是美联公司的员工，美联公司对犯罪行为没有参与、更不知情。吴蕙君与钟义信间的个人委托关系为钟义信实施犯罪行为提供了便利，而钟义信根据委托权限通过别的中介公司非法处置涉案房产，美联公司客观上无法发现犯罪行为并予以阻止。四、吴蕙君盲目信赖钟义信，向其出具权限无限大的公证委托书，导致房产被卖，吴蕙君本身应当承担相应的责任，而不能将全部责任推卸给美联公司。五、吴蕙君主张的赔偿数额没有法律依据。吴蕙君的财产损失应以犯罪行为实施终止时房屋的实际价值为准，吴蕙君提供的评估报告显示评估时间为2013年4月18日，不能证明非法处置房产时房屋的实际价值，且评估价严重高于当时的实际价值，法院应不予以采信。鉴于钟义信非法处置涉案房产所获犯罪所得为78万，法院应参考犯罪所得数额及当时房屋实际价值。六、本案所涉房产在2009年8月12日即已被售卖，该项信息在国土部门、房地产交易中心属于公示信息，吴蕙君自房产被卖之日起就应当知道权利受到侵害。但自2009年8月12日起长达2年的诉讼时效内，吴蕙君从未向美联公司主张过权利，因此，本案已过诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，美联公司请求法院撤销一审判决，依法改判。吴蕙君答辩称：一、双方的委托合同关系并不是在购得房产时终止，因为授权委托书中明确约定了领取房产证等内容，所以美联公司对于其没有交付真实有效的房产证应当承担民事责任。二、对于美联公司所称的房产证被钟义信事后调换不成立，首先在刑事询问笔录中，钟义信自己承认其拿到房产证后为了筹资赌博，当时就做了假证。吴蕙君在报案时其所持有的证据通过肉眼无法辨别，而是通过司法鉴定认定其是假证，所以公证处要求其出示房产证原件，也不能证明是钟义信在公证过程中调包。吴蕙君迟至2012年9月份才知道房产被盗卖的事实。三、在刑事诉讼程序中，吴蕙君并没有提起刑事附带民事诉讼，在司法实践中仅对于直接受害人人身损害的损失才允许刑事附民事诉讼。美联公司关于获得双倍赔偿的说法不成立。四、除了与美联公司签订书面的经纪合同之外，在授权委托书中被授权的主体为美联公司任职的员工，充分证明了是美联公司提供了相应的居间服务。五、关于主张的赔偿数额，虽然评估报告出具的时间2013年4月18日，但该报告所载明的评估结论是分别基于房产两次被转让的时点，本案中第一次转让是2009年8月7日，该时点的房产价值也是刑事程序中予以定罪的数据，可合理的反映吴蕙君的损失。六、关于诉讼时效应当从吴蕙君知道或应当知道权利受侵害之日起算，正是因为美联公司员工采取了假装支付租金导致吴蕙君无法发现权利被侵害。本院查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2006年12月8日，吴蕙君签署《委托书》，内容为：吴蕙君欲购买位于深圳市罗湖区佳宁娜友谊广场C座C-2305房产，委托袁莉、杨振宏、罗勇办理购买该房产的有关手续，委托授权包括：办理该房产的过户、转移登记、买卖合同公证、签署房地产买卖合同、领取过户后的房地产证。美联公司确认：袁莉于2005年6月6日入职该公司交易管理部，目前担任副主任；杨振宏于2005年3月2日入职该公司交易管理部，于2008年1月1日离职；罗勇于2002年7月15日入职该公司交易管理部，目前担任经理。2009年7月29日，吴蕙君签署《委托书》，内容为：吴蕙君拥有位于深圳市罗湖区佳宁娜友谊广场C座C-2305房产，委托钟义信管理、买卖、出租该房产，委托授权包括：办理房产公证、过户手续并签署房地产买卖合同、产权转移登记申请表，转让该房产收取楼款、领取《房地产证》并办理与该房产相关的一切手续。美联公司称2007年1月袁莉直接将涉案房产证给了吴蕙君，但无证据证明。本院认为:本案系涉台居间合同纠纷，各方当事人对原审法院对本案行使管辖权及适用中国大陆法律进行审理均未提出异议，本院予以照准。根据美联公司的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为：美联公司是否应对钟义信盗卖吴蕙君涉案房产承担赔偿责任。本院认为，吴蕙君与美联公司签订了购买涉案房产的经纪合同，吴蕙君亦通过美联公司交付购房款，吴蕙君与美联公司形成居间合同关系。在上述经纪合同中，钟义信是作为美联公司代表签字的经办人，且有美联公司盖章确认，吴蕙君有充分的理由相信钟义信在购买涉案房产过程中的居间行为代表美联公司。根据经纪合同及吴蕙君出具给美联公司员工袁莉、杨振宏、罗勇的委托书，美联公司合同义务包括将真实的房产证交付给吴蕙君，美联公司未提供证据证明其向吴蕙君交付了真实的房产证，而钟义信交付给吴蕙君的房产证系伪造，故应认定美联公司未适当履行上述交付房产证的合同义务。钟义信于2007年3月从美联公司离职后，吴蕙君于2009年7月29日又向钟义信出具委托书，委托其买卖涉案房产，该委托行为与美联公司无关，钟义信盗卖涉案房产的行为不属于执行美联公司工作任务过程中的职务行为。但美联公司没有将真实的房产证交付给吴蕙君、吴蕙君向钟义信出具上述委托书，均系钟义信得以成功盗卖涉案房产的原因，美联公司的违约行为与吴蕙君自身的疏忽大意共同导致了钟义信的犯罪行为得逞，使吴蕙君遭受了涉案房产被盗卖的损失。截至本案讼争时，无证据表明吴蕙君已经从钟义信处获得赔偿，故根据双方对房产被盗卖的过错大小，本院认为美联公司应对吴蕙君涉案房产损失承担一半的赔偿责任。美联公司赔偿后，如需向钟义信追偿，可另行主张。本院作出的已经生效的（2014）深中法刑二终字第46号刑事裁定书中，已经确定涉案房产的价值为人民币971000元，故美联公司应向吴蕙君赔偿人民币485500元。关于诉讼时效问题。由于钟义信向吴蕙君交付了伪造的房产证，且钟义信一直向吴蕙君转帐支付租金直至2012年，相关的纳税凭证上亦记载吴蕙君为涉案物业的出租方，吴蕙君远在台湾对其权利被侵害的事实并不知情。直至2012年8月底，吴蕙君才知道涉案房产证系伪造、涉案房产被钟义信盗卖，故诉讼时效应从2012年8月31日起计算两年。吴蕙君在2014年4月就本案提起诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，美联公司上诉理由部分有理，原审判决认定事实、处理结果部分错误，本院根据重新查明的事实予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第1730号民事判决；二、美联物业代理（深圳）有限公司应于本判决生效后十日内赔偿吴蕙君损失人民币485500元；三、驳回吴蕙君的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各人民币13510元，均由美联物业代理（深圳）有限公司、吴蕙君各负担人民币6755元。本判决为终审判决。审 判 长 李 育 元代理审判员 李   原代理审判员 林 建 益二〇一五年六月八日书 记 员 吴佳（兼）附：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。