湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0202民初2072号原告株洲市三邵机械制造有限公司。法定代表人唐付林，系该公司总经理。特别授权委托代理人周海均，株洲市中良法律服务所法律工作者。被告凌竹清，女，汉族，1952年9月13日出生。原告株洲市三邵机械制造有限公司诉被告凌竹清厂房租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，由审判员余岚适用简易程序于2017年1月4日公开开庭进行了审理，书记员袁媛担任庭审记录。原告株洲市三邵机械制造有限公司委托代理人周海均、被告凌竹清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市三邵机械制造有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告退还原告剩余期限租金6000元；2、请求判决被告支付原告误工费及重型机械搬迁费26439元及停产停业损失费用168000元；3、判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告株洲市三邵机械制造有限公司与被告凌竹清于2013年12月13日签订厂房出租合同，被告将自有的坐落在株洲市荷塘区桂花村芦塘组的共300平房米厂房出租给原告作机械加工和生活休息使用。双方约定了租赁期限、租金等权利义务内容，合同第四条“租赁期间的房屋修缮和装饰”第4项中约定：“对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方约定工科费、内部线路由乙方（即原告）承担，所有权属乙方”；第七条“其它条款”第2项中约定“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，由乙方获得误工及搬迁补偿费用，因上述原告而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。”现原告承租房屋已被征收，原告已按合同约定腾空房屋，但被告拒不按照合同约定退还原告剩余租赁期限租金，并拒绝将原告应得的相关拆迁补偿款项支付给原告。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告凌竹清答辩称：1、原告与被告的租赁合同中约定第三年租金24000元，即每月2000元租金，原、被告双方租赁合同的剩余期限是2016年12月至2017年1月共2个月，应退租金为4000元，租赁合同签订时间的为2013年12月13日，从签订合同之日至2014年2月1日期间，原告实际使用所租厂房，但被告没有收取租金，应折算租金1500元，故被告只需退还原告2500元租金。2、原告诉被告支付误工、搬迁补偿费用及承租房屋拆迁的装修补偿费用，没有事实及法理依据，被告的厂房拆迁属于不可抗力，按照合同约定双方互不承担责任，且拆迁办补偿的拆迁款是其应得的补偿款，根本就没有所谓的误工费和装饰装修补偿费。其愿意支付给原告厂房搬迁补偿费26439元及剩余租金共计30000元。本院经审理认定事实如下：原告株洲市三邵机构制造有限公司与被告凌竹清于2013年12月13日签订厂房出租合同，被告将自有的位于株洲市荷塘区桂花村芦塘组的共300平方米厂房出租给原告作机械加工和生活休息使用。双方约定租赁期为2014年2月1日起至2018年2月1日止。年租金第一年22000元，第二年、第三年、第四年年租金均为24000元。在合同其它条款中约定：“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，由乙方获得误工及搬迁补偿费用。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补”。被告凌竹清于2016年9月20日与株洲市荷塘区金科储备地块八、九项目征地拆迁指挥部签订了《厂房征购补偿协议》，凌竹清于株洲市荷塘区桂花村的厂房被征收，因拆迁厂房获得的补偿分别是厂房、附属用房补偿377699元，厂房附属设施补偿30360元，重型机械搬迁费26439元，停产停业补偿168000元，共计补偿金额为602498元。原告认为根据合同约定其承租厂房因拆迁获得的停产停业损失费用、搬迁费用应归其享有，被告认为搬迁费264309元可以给被告，但停产停业损失费用168000元属于拆迁办征收其厂房的补偿，应归其所有。另查明2016年3月15日原告唐付林已支付2016年2月至2017年2月的厂房租金24000元给被告凌竹清，原告没有提供证据证明搬出租赁厂房的时间，故无法证明租赁厂房的剩余期限，被告答辩称厂房剩余租赁期限为两个月，原告对此答辩理由没有异议。本院认为，本案系厂房租赁合同纠纷，本案租赁厂房属于株洲市荷塘区金科储备地块八、九项目征收范围内，产权人即被告凌竹清与征收指挥部签订了征收补偿协议，自被告凌竹清签订该房屋的征收协议时起，其与原告之间的租赁合同不能继续履行，原、被告双方在租赁合同中约定：“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，由乙方获得误工及搬迁补偿费用。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补”，原告于2016年3月15日已支付被告2016年2月至2017年2月的厂房租金24000元（2000元×12个月=24000元），庭审中原、被告均认可厂房剩余期限为两个月，剩余期限租金为4000元，被告辩称双方签订合同之日至2014年2月1日期间，原告已实际使用厂房，其没有收取租金，应当予以抵扣，但其没有提供证据证明，故此答辩意见本院不予采纳，原告请求被告退还剩余期限租金4000元（2000元×2个月=4000元）的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称厂房拆迁是房地产开发征收，是不可抗力的因素，且168000元系拆迁办补偿的拆迁款，不是误工费，不能由原告享有。经查，原、被告双方在租赁合同中就拆迁已有明确约定，拆迁办的补偿表也明确写明了补偿的项目和金额，故被告的此辩护理由本院不予采纳。重型机械搬迁费、停产停业损失的性质属于承租方的补偿范围，该部分费用应当归原告所有，故原告请求误工停产停业损失168000元应由其享有的诉讼请求，本院予以支持；关于原告请求重型机械搬迁费26439元归其所有，被告对此无异议，故原告的此诉讼请求本院予以支持。经本院主持调解，原、被双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告凌竹清在本判决生效十五日内退还原告株洲市三邵机械制造有限公司租金人民币4000元；二、被告凌竹清在本判决生效十五日内支付原告株洲市三邵机械制造有限公司停产停业误工费、重型机械搬迁费的补偿费用共计人民币194439元。本案案件受理费4306元，减半收取2153元，保全费1420，共计3573元，由被告凌竹清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  余岚二〇一七年一月四日书记员  袁媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。