上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2323号原告陆倩雯，女，1994年5月24日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人崔萍，上海科尚律师事务所律师。委托代理人陆春辉(原告父亲)，男，1964年7月17日出生，汉族，户籍地同上。被告上海真东置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人费军，职务总经理。委托代理人詹凌峰。原告陆倩雯与被告上海真东置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆倩雯的委托代理人崔萍、陆春辉、被告上海真东置业有限公司的委托代理人詹凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆倩雯诉称：2013年1月2日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市普陀区真如镇兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价人民币516万元。原告已按约如期足额支付购房款。2013年11月30日原告应被告通知前去办理房屋验收手续，当时就发现地面大理石开裂、油漆划伤，地漏锈蚀、分户门缝隙过大等诸多质量问题，被告口头承诺整改但未实施。2014年2月7日发现北面次卧房间雨天墙体渗水严重，墙纸鼓起，原告当即通过电话与短信通知被告，被告表示会尽快修复。之后原告又发现客厅窗户处、北面餐厅窗户处均有雨天渗水、墙纸发霉等质量问题，原告多次、连日催促，被告才于6月9日才安排人员施工修复。8月初第一次施工结束，被告通知说漏水问题已经解决，原告当时也没有看出问题。然，9月22日，原告发现返工新贴的墙纸又发霉了，说明墙体渗水问题并未得到解决，原告再次通过短信方式告知被告情况，23日被告派人到现场勘查，但勘查过后再无下文，直至2014年11月3日才安排第二次施工，本次施工时间仓促，2015年1月底即草率结束，被告仅仅清理了外窗出水口，并无其他进一步处置，房内墙纸也未予补贴，房屋依然存在严重问题。2015年4月20日，原告再次发现房屋严重漏水，再次以短信方式通知被告，要求修复，但被告未有实质性回应，该套房屋交付至今，墙纸发霉、漏水不断，根本无法正常使用，遑论出租。此期间原告甚至到物业公司、市政府等多处投诉，但被告仍怠于履行义务。现原告为了维护自身权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告对房屋至今尚存的严重漏水情况进行修复、整改；二、被告赔偿原告损失210000元(以15000/月×14月)；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求如下：要求被告支付房屋修复期间的租金损失，按照同地段两居室的租金价格7000元/月计算。被告上海真东置业有限公司辩称：系争房屋并不存在严重漏水问题，被告对保修义务已经积极予以履行，也不存在拖延维修的情况，维修的积极性从维修单据就可以证明。原告自称于2015年入住，但入住与被告的房屋交付是两个概念，虽然在之后出具的鉴定结论中发现被告的维修行为并未解决房屋存在的问题，但被告同意履行自己的修复义务。根据鉴定意见书，修复仅涉及到客卧的卫生间，不涉及全屋改造，修复对原告的生活完全不影响，因此原告所谓的损失和租金与房屋之间并不存在因果关系，故被告不同意予以赔偿。经审理查明：2013年1月2日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买位于上海市普陀区真如镇兰溪路900弄真如时代生活中心8号16层1601室房屋一套，用途为居住，暂测建筑面积为152.80平方米,单价为每平方米人民币33769.63元,总房价暂为516万元。被告于2013年11月30日将房屋交付原告，交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除合同。被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见未处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准，附件五则是约定了《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。合同特别告知一中的第五条第三款中明确载明：国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、……4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。上述保修期限自竣工合格验收之日起计算、房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。合同订立后,原告向被告支付了房价款，2013年11月29日，原告与物业工作人员签署了《房屋交付验收单》，原告在验收内容中提出了25项诸如自来水无进水、阳台防水插座有水、划痕、裂缝等等质量问题，但表示同意收房，并领取了钥匙等等相关物品。2014年4月起，原告即就房屋的质量问题向物业公司申报维修，物业公司亦派工作人员进行修理。期间，因为漏水严重，导致原告房屋墙体起壳、霉变，原告亦多次报修，被告遂派人修理，但未果，房屋漏水问题仍未得到解决。2014年6月17日，案外人即系争房屋的物业管理公司发出通告，称对7号楼、8号楼外墙防水进行加固，施工期1个月左右，但原告之房屋仍有渗漏水情况。由于上述问题未能得到解决，原告认为被告怠于履行自己的保修义务，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查明，2015年5月25日，原告取得系争房屋的《上海市房地产权证》。审理中，原告向本院申请就系争房屋的质量问题进行检测，本院遂向上海房屋质量检测站提价委托申请，该检测站于2016年10月14日出具沪房检站〔2016〕建鉴字65号《上海房屋质量检测站房屋渗漏水原因司法鉴定意见书》。意见书载明鉴定人员要求现场检测须在下雨后进行。现场检测情况如下：1、装修情况：厅：楼面铺地砖，墙面贴墙纸，平顶刷涂料；卧：楼面铺长条实木地板，墙面贴墙纸，平顶刷涂料；厨、卫：楼面铺地砖，墙面贴瓷砖，扣板吊顶。2、损坏情况客卫：北侧布置淋浴房，淋浴房西下角部分瓷砖空鼓，西墙木门套下部受潮变形。走道：北墙东下角靠近客卫处墙纸受潮发霉，目前湿度异常；踢脚板受潮变形。北卧：开发商派人曾对东、北墙渗水部位进行维修，但未重做装饰层。北墙目前未见明显渗漏水现象；东墙下部目前未见潮湿。现场检查发现，被鉴定房屋部分装修存在受潮损坏现象，渗水损坏部位与客卫相邻，主要由于客卫未做好有效防水措施所致。鉴定意见如下：1、经现场检测分析，被鉴定房屋走道北墙、客卫木门套等部位装修受潮损坏情况属实，主要系客卫未做好有效防水措施所致；北卧东、北墙原渗水部位维修后，目前未见明显渗漏水现象。2、房屋装修受潮损坏现状一定程度影响原告房屋的正常使用，应尽快给予修缮。3、修缮意见：客卫：按规范和设计要求全面翻修防水层，建议将淋浴房及洁具拆除，铲除楼面地砖面层、水泥砂浆找平层及部分墙面瓷砖，重做找平层待干燥后涂刷专用防水层(进门处做好防水坎)，然后恢复原装修，按照淋浴房、洁具，西墙木门套拆换。走道：北墙修粉涂料，墙纸拆换，踢脚板拆换。修缮施工时应做好修复部位以外装饰及家具的遮盖保护。经质证，双方对上述鉴定报告均未发表异议。原、被告各预付了5000元鉴定费。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同当事人应恪守合同约定，行使权利履行义务。合同成立后，原告按约支付房款，被告按约交付房屋，双方签署了房屋交接书。然，原告在入住房屋后即发现房屋出现严重漏水，被告虽接报后进行过维修，但未果。审理中，经原告申请，本院委托上海房屋质量检测站进行鉴定，该检测站出具了《上海房屋质量检测站房屋渗漏水原因司法鉴定意见书》，经质证，双方对此均未发表异议，本院予以认定。根据该意见书的认定，被告应对房屋质量问题承担法律责任，审理中，被告表示同意按照该意见书的修复方案进行修复，原告亦表示同意，本院一并予以采纳。同时，房屋出现质量问题，被告应当根据合同承担违约责任，然，双方在合同中就房屋修复责任约定为按照修复费用的0倍予以赔偿，即被告按合同约定的赔偿责任已然得到豁免。根据有约定从约定、无约定从法定的原则，原告要求赔偿经济损失责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院难以准许。至于其所称修复房屋影响其使用房屋而据此主张租金损失，因修复尚未开始，其主张的结果亦缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海真东置业有限公司应于本判决生效之日起十日内，依照沪房检站〔2016〕建鉴字65号《上海房屋质量检测站房屋渗漏水原因司法鉴定意见书》的修缮意见，修复原告陆倩雯位于上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题；二、对原告陆倩雯的其余诉讼请求不予支持。本案检测费人民币10000元，由被告负担。本案受理费人民币4450元，减半收取，计人民币2225元，由原告负担人民币2185元、由被告负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一七年一月五日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。