成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2012）龙泉民初字第2500号原告：李棉福。原告：邹晓兰。二原告共同委托代理人：王兵，四川均鼎律师事务所律师。二原告共同委托代理人：陈文丽，四川均鼎律师事务所律师。被告：四川君信房地产开发有限公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北泉路1068号。法定代表人：胡元根，董事长。委托代理人：王莉，四川恒成律师事务所律师。委托代理人：吴英。原告李棉福、邹晓兰与被告四川君信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年10月17日受理后，依法由审判员陈萍适用简易程序于2012年11月8日、11月23日公开开庭进行了审理。原告李棉福及原告李棉福、邹晓兰的共同委托代理人王兵、陈文丽，被告四川君信房地产开发有限公司的委托代理人王莉、吴英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李棉福、邹晓兰诉称：2009年6月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于龙泉驿区北泉路1068号艺锦湾26栋2单元1层2号房屋，房款总计748309元。合同第十条约定“房屋交付时间为2010年7月30日”，被告也按合同约定时间交付了房屋给原告。合同第十九条（二）转移登记第二约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：⑴买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订后原告按合同约定支付购房款748309元，按合同约定，被告应于交房后300天内办理产权，应于2011年5月26日办理产权，按照约定应从2011年5月27日起至办理房产权证之日（2011年11月21日）每日支付总房款万分之二的违约金。以上支付违约金的天数为179天，被告应支付违约金26789元。原告请求法院判令：被告赔偿原告违约金26789元；本案诉讼费用由被告负担。原告李棉福、邹晓兰对其主张提供以下证据：1、《商品房买卖合同》1份，证明购房款数额、交房时间以及双方关于逾期办证违约责任的约定。2、发票1张、证明原告实际支付房款时间及总房款数额。3、房屋产权证1份，证明案涉房屋实际办证时间。4、原告的身份证1份、被告的工商登记信息1份，证明双方主体资格。被告四川君信房地产开发有限公司辩称：对原告诉称的关于商品房买卖合同的签订、原告向被告支付完毕全部购房款、房屋的交付、原告在房屋交付日向被告提交了办证所需要的资料费用、现原告已经取得案涉房屋所有权证等事实无异议。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”因此被告如应承担逾期办证的违约责任就应有违约事实存在。原告延期取得房屋产权证的事实虽的确存在，但被告在整个合同履行过程中并无违约行为，被告按时取得楼栋大产权，也及时递交了办理房屋分户产权的资料，被告在受原告委托办理房屋产权证中履行了相关义务，原告延期取得房屋产权证是因为政府相关工作部门原因造成的办证迟延，而非被告原因造成办证迟延。被告在办理房屋分户产权过程中并无过错。故被告不应承担相应的违约责任，原告关于要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求不应得到支持。即使被告在办理房屋分户产权中存在过错，双方约定的违约金数额也过高，应予调减。被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告四川君信房地产开发有限公司对其主张提供以下证据：1、被告出具的由成都市龙泉驿区房管局、成都市龙泉驿区地方税务局第四税务所加盖公章予以证明的情况说明2份，证明被告在受原告委托办理房屋产权证中履行了相关义务，原告延期取得房屋产权证是因为政府相关工作部门原因造成的办证迟延，而非被告原因造成办证迟延。2、楼栋产权证书1份，证明案涉房屋所在的26栋楼的大产权证于2010年8月16日取得。根据原、被告双方的质证意见，本院对本案证据评判如下：原告提供的《商品房买卖合同》、发票、房屋产权证符合证据三性，本院予以采信。上述证据能够证明原、被告之间的买卖合同关系、交房时间为2010年7月30日以及原告已经给付完全部购房款743698元，案涉房屋于2011年11月21日办理了房屋所有权转移登记。被告提供的楼栋产权证书经本院核实，符合证据三性，本院予以采信，能够证明案涉房屋所在的26栋楼的楼栋所有权证于2010年8月16日取得。被告提供的情况说明针对的房屋所有权证的登记延期并不包含案涉房屋在内，不足以证明原告延期取得房屋产权证是因为政府相关工作部门原因造成的办证迟延，亦不足以证明被告及时向将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门，故本院对上述证据不予采信。综上，本院根据原、被告双方的诉辩陈述及采信的证据，综合认证后对案件事实作如下认定：2009年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，被告将位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1068号艺锦湾26栋2单元1层2号房出售给原告，房款总计743698元；被告应在2010年7月30日前交房。合同约定原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告依约支付完毕全部购房款。被告于2010年7月30日向原告交付案涉房屋。房屋交付时，原告即将办理房屋权属证书所需的资料等交给被告。案涉房屋所在的26栋的楼栋所有权证于2010年8月16日取得。但被告未能及时将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门。2011年11月21日，案涉房屋办理了房屋所有权转移登记。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，被告负有在商品房交付后将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门，协助原告办理所购房屋所有权转移登记的义务；如因被告原因导致原告不能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，被告承担相应的违约责任。案涉房屋的交付时间为2010年7月30日，案涉房屋于2011年11月21日办理了房屋所有权转移登记，已经超过双方合同约定期限。被告主张办证迟延非被告原因所致，被告应对此负举证责任。但被告并未提供充足的证据予以证明。同时，被告也未能提供任何能够证明其及时向相关部门提交办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用的证据。本院据此认定案涉房屋所有权证登记迟延系被告原因所致。根据合同约定，如因被告原因导致原告不能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，被告承担相应的违约责任。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。故被告应承担迟延取得房屋所有权证的违约金。原告要求被告承担迟延取得房屋所有权证的违约责任，给付迟延取得房屋所有权证的违约金，合法得当，本院依法予以支持，但违约金具体数额应以本院核准数额为准。对迟延取得房屋所有权证的违约金，原告主张应自2011年5月27日起计算至2011年11月21日止，与双方合同约定不符。根据双方合同约定，案涉房屋迟延取得房屋所有权证的违约金应自2011年5月27日起计算至2011年11月20日止，逾期天数为178天。按照合同约定，该违约金应按已付房款万分之二／日计算，数额为26475.65元。原告未能提交证据证明其具体损失数额，被告主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。本院根据合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，对违约金酌情予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、被告四川君信房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告李棉福、邹晓兰给付迟延取得房屋所有权证的违约金7942元；二、驳回原告李棉福、邹晓兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234.86元，由被告四川君信房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 萍二〇一二年十一月二十三日书记员 何章科