江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2014)天民初字第1173号原告骆香大。委托代理人常建洪，江苏泽泰律师事务所律师。委托代理人常燕，江苏泽泰律师事务所律师。被告茅建明。原告骆香大与被告茅建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，并组成合议庭于2014年11月17日、2014年11月26日、2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告骆香大的委托代理人常建洪、被告茅建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆香大诉称，2010年12月27日，骆香大与茅建明签订房屋租赁合同，将常州市天成苑10、11、12号商铺出租给茅建明，租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，租金为98000元/年。该租赁合同经常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第1184号民事判决书判决于2013年1月6日解除。但茅建明长期占用该房屋，为维护自身合法权益，骆香大诉至法院，请求判令茅建明支付从2013年1月6日起至2014年5月26日止的租金损失98316元，本案诉讼费由茅建明承担。被告茅建明答辩称：1、由于骆香大将并非其所有的部分房屋谎称自己买断出租给我，才造成现在的损失，因此该损失应由骆香大自行承担，与我无关。2、（2013）天民初字第1184号民事判决书已对本案进行了处理，在该份判决书中，我要求骆香大返还2013年租金及押金的诉讼请求得到法院支持，承办法官根据我解除租赁合同的时间，确定骆香大应返还我96389元。法院的判决应保持一致性，如果本案中骆香大的诉讼请求得到支持，则与（2013）天民初字第1184号民事判决书相矛盾。3、2013年1月6日后我继续占用涉案房屋，是为了对我的损失进行评估，以便在诉讼中向骆香大追偿。在诉讼过程中，苍松法官2014年4月还向我提出要实地进行现场评估装修损失的要求。4、2014年4月14日，（2013）天民初字第1184号案件判决后，我方于2014年5月26日即与骆香大进行了房屋交接，相隔的四十天左右时间是我搬空房屋拆除物品必要的期间。本院经审理查明：常州市唐家湾路2-1-10、11、12号房屋登记在骆香大名下，建筑面积共计86.68平方米。2010年12月27日，骆香大与茅建明签订《房屋租赁合同》，约定茅建明承租骆香大名下的天成苑10、11、12号房屋及两走道（建筑面积约为120平方米），租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，2011年至2013的年租金为98000元，2014、2015年的年租金随行就市，如涨则涨幅不超过9800元。双方还约定了付款方式等其他事项。合同签订后，双方均按约履行合同，茅建明将租赁房屋和走道一并装修后用于经营面馆。2012年11月20日，茅建明、骆香大与王洪平签订了合作协议，约定茅建明与王洪平共同经营面馆，合作期限自2012年11月21日至2015年12月31日。合作期间，王洪平每年向茅建明支付房租及收益134000元，包括每月固定收益3000元，共计36000元（该款每3个月一付），98000元为房租，于每年10月1日前支付给茅建明，再由茅建明支付给骆香大。双方还约定其他事项。茅建明、王洪平分别在合作协议上签名，骆香大在协议上注明“骆香大同意甲乙双方合作”。2012年12月22日，常州市公安局天宁分局局前街派出所在日常消防监督检查中，发现租赁房屋内的疏散通道、安全出口存在堵塞，遂向茅建明发出责令改正通知书，责令其对堵塞疏散通道、安全出口的行为进行改正。2012年12月24日，常州市天宁区公安消防大队、局前街派出所联合向茅建明发出告知书，限令其于12月31日前将在疏散通道上搭建的违章建筑、障碍物、物品、杂物等自行清除，拒不改正的，消防部门将组织强制清除或拆除。2012年12月26日，骆香大出具承诺书，承诺于12月31日前开始整改并及时向派出所汇报，于2013年1月15日前整改完毕。后租赁房屋内占用通道部分的建筑物被强行拆除。王洪平遂将茅建明诉至常州市钟楼区人民法院，要求其返还合作款项。2013年2月7日，常州市钟楼区人民法院作出（2013）钟民初字第334号民事判决，判令茅建明向王洪平退还95000元并承担诉讼费2170元。2013年1月5日，茅建明向骆香大邮寄告知书，认为合同约定的租赁房屋面积与事实不符，故要求终止房屋租赁合同，并要求其退还租金、押金、赔偿经济损失。2013年1月25日，茅建明委托江苏常辉律师事务所陈金律师向骆香大发出律师函，要求其退还租金并赔偿损失。2013年6月26日，茅建明将骆香大诉至本院，提出下列诉讼请求：1、解除双方的租赁合同，骆香大向茅建明返还2011年1月1日至2012年12月31日的租金54422元；2、骆香大退还茅建明已支付的押金24500元和2013年的租金73500元，并按银行同期贷款利率承担自2013年1月1日起至实际履行之日止的利息损失；3、骆香大补偿茅建明装修款141000元；4、骆香大赔偿茅建明营业损失108000元；5、骆香大赔偿茅建明因王洪平案件承担的诉讼费2170元；6、骆香大赔偿茅建明因解除租赁关系产生的搬迁费、仓储费10000元。诉讼过程中，茅建明申请对承租房屋内的装修残值进行评估，后因其未能提供装修结构图，故该评估被退回。2014年4月14日，本院就该案作出（2013）天民初字第1184号民事判决，判决如下：一、茅建明与骆香大于2010年12月27日签订的房屋租赁合同自2013年1月6日起解除；二、骆香大于本判决发生法律效力之日起十日内向茅建明返还2013年的租金及押金96389元。三、驳回茅建明的其他诉讼请求。该判决于2014年4月29日生效。该判决书本院认为部分写明：骆香大于2010年12月27日和原告茅建明签订房屋租赁合同时，在其对天成苑10、11、12号商铺的两侧走道不具备处分权利的情形下，仍将包括上述两走道在内的商铺租赁给原告茅建明使用，致使承租房屋于2012年12月底被消防部门依法拆除走道上的建筑物及物品等，导致合同不能继续履行，不能实现合同目的……骆香大在订立合同过程中违反诚实信用原则，致使双方租赁合同无法继续履行，应当对茅建明因此产生的损失承担相应的赔偿责任。在（2013）天民初字第1184号案件审理过程中，茅建明、骆香大于2013年7月29日的庭审中均陈述租金支付到2013年10月1日；骆香大同时陈述，其收到茅建明寄送的材料后找到茅建明，告知茅建明把东西搬走，其退钱。当问及对双方租赁关系的意见时，茅建明回答要求解除租赁合同，骆香大回答不同意茅建明单方提出的不承租，主张按合同履行。在2013年11月29日的庭审中，骆香大陈述，茅建明如果继续租赁在2013年10月1日之前应支付租金，不租的话10月1日前其退三个月的押金，茅建明把钥匙还给骆香大，东西搬走。承办法官也告知茅建明，如果不继续履行合同，为减少双方损失，茅建明应及时搬离。2014年5月26日，茅建明委托居继洲与骆香大在常州天成房地产开发有限公司物业管理处工作人员的见证下完成唐家湾路2-1-10、11、12号房屋的交接手续，并制作《移交店面房依据》一份。双方在移交上没有任何异议。因在搬离涉案租赁房屋之日前，茅建明一直未将钥匙交还给骆香大，骆香大据此要求茅建明支付从2013年1月6日起至2014年5月26日止的租金损失。上述事实，有2010年12月27日双方签订的《房屋租赁合同》、（2013）天民初字第1184号民事判决书、涉案房屋房产证、《移交店面房依据》、《告知书》、《律师函》、《承诺书》以及双方当事人庭审陈述等证据证实。本案争议的焦点是：茅建明是否应该支付逾期腾空房屋期间的使用费。本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人有义务腾空、返还租赁房屋。逾期返还的，应支付逾期腾空、返还房屋期间的占有使用费。本案中，茅建明于2013年1月5日向骆香大邮寄告知书，要求终止房屋租赁合同。因此，茅建明在作出终止租赁关系的意思表示（解除合同）之后，就应该履行终止该合同附随的义务--在合理期限内把租赁房屋腾空返还给出租人。涉案房屋租赁合同经（2013）天民初字第1184号民事判决书判决于2013年1月6日起解除，骆香大按照判决内容返还茅建明租金和押金96389元，但在合同解除之日后的合理期限内，茅建明并没有履行返还房屋的义务，而是继续占有涉案房屋钥匙直至2014年5月26日才办理交接手续予以返还。根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，根据权利义务相一致的原则及茅建明在合同解除后持续占有房屋的实际情况，骆香大有权要求其支付逾期腾房期间相应的占用使用费。茅建明辩称其要求骆香大返还2013年租金及押金的诉讼请求已得到法院支持，如果本案中骆香大的诉讼请求得到支持，则与（2013）天民初字第1184号民事判决书相矛盾。因法院判决涉案合同于2013年1月6日起解除，根据合同解除的法律后果，对于骆香大而言，则需返还2013年的租金；对茅建明而言，则需返还租赁物。但判决合同解除之日茅建明并未腾空房屋返还钥匙，而是继续占用控制该房屋，故茅建明当然应该根据履行情况（继续占有控制房屋）支付使用费以赔偿骆香大的损失。因此，骆香大根据解除合同的后果返还租金和押金与骆香大要求茅建明根据占有房屋情况支付使用费并不矛盾。同时，案件诉讼过程中，法院也向茅建明释明如不继续履行合同，为减少双方损失，应及时搬离，故茅建明对逾期返还房屋造成的损失具有相应的过错。另一方面，从（2013）天民初字第1184号民事判决书的内容看，骆香大将其不具有处分权的涉案商铺的两侧走道租赁给茅建明使用，致使承租房屋被消防部门依法拆除走道上的建筑物及物品，导致合同不能继续履行，故骆香大对涉案合同的解除负有不可推卸的责任。由于骆香大的过错导致合同解除，因此其应对合同解除后造成的损失承担相应的责任。综上，本院综合案件具体情况、双方的行为表现以及过错程度、涉案房屋在解除后的使用状况等因素，酌情认定双方对合同解除后造成的房屋使用费损失承担同等责任。关于房屋占有使用费，租赁合同于2013年1月6日解除，茅建明于2014年5月26日返还房屋，故房屋占用期间应为2013年1月7日-2014年5月25日，共计504天。鉴于腾空搬迁房屋还需一定合理时间，本院酌情扣除10天。对于使用费的标准，参照合同约定的租金标准98000元/年。因98000元对应的房屋面积为120平方米，而骆香大所有的涉案房屋实际产权面积为86.68平方米，故根据责任大小，茅建明应支付的使用费为：98000元/120㎡*86.68㎡/365天*（504-10）天*50%=47903元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、茅建明自本判决发生法律效力之日起十日内向骆香大支付房屋使用费47903元。二、驳回骆香大的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2258元，保全费1020元，合计3278元，由茅建明负担1639元，由骆香大负担1639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌琎琎人民陪审员  戴建平人民陪审员  邱小路二〇一五年六月十八日书 记 员  徐 漪