上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2149号上诉人（原审被告、反诉原告）傅兆麟。委托代理人傅一平。被上诉人（原审原告、反诉被告）闫秋玲。被上诉人（原审原告、反诉被告）高岩。上列两位被上诉人共同委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。原审第三人上海新信实房产经纪事务所。投资人陆金。原审第三人陆金。上诉人傅兆麟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，傅兆麟为上海市月浦八村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）权利人。2013年9月10日，闫秋玲（乙方）与傅兆麟（甲方）、第三方上海新信实房产经纪事务所（以下简称“新信实事务所”）三方签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，经新信实事务所居间，闫秋玲向傅兆麟购买系争房屋，房价款人民币（以下币种均为人民币）105万元，首期房款支付32万元，二期房款支付71万元，剩余房款2万元以现金支付。该协议第十三条其他约定部分手写载明，1、乙方要求从甲方签定本协议当日开始计算三个月后过户该房屋；2、乙方于2013年10月10日之前通过新信实事务所直接支付50万元整。房屋尾款于2013年12月10日过户当日一次性支付。该协议第十四条约定，居间方特别告知：为保障你的利益在您向本公司支付任何一笔款项时，务必要求我方业务人员提供印有本公司财务专用章或发票专用章的收款凭据，以确认本公司收到该笔款项。除现金外，支付给本公司的任何款项务必存入本公司指定的银行账户，否则，本公司概不负责。（该协议闫秋玲先签订，嗣后由第三人拿到苏州让傅兆麟签订）。签订该协议当日，傅兆麟出具收款收据确认收到房款2万元，并在该收款收据上备注另追加房款1万元。2013年9月11日，闫秋玲通过其账户向陆金账户转账6万元。2013年9月13日，闫秋玲通过其账户向陆金账户转账42万元，同日，第三人新信实事务所出具收款收据予以确认。2013年9月，傅兆麟出具《授权书》，主要内容为，本人授权信实地产（即新信实事务所）陆金做资金监管，付款由陆金直接通过银行转账到我本人中国银行账户内，款以银行转账凭条为准（要求第一笔房款必须于2013年10月10日前支付，共计金额50万元整）。2013年10月8日，闫秋玲、高岩（乙方）与傅兆麟（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房价款88万元，甲方于2013年10月8日前腾出房屋。2013年12月10日前共同办理过户手续。合同第九条第三款约定，逾期超过7日未付款的，则甲方有权单方解除合同，乙方承担总房价款的20%的赔偿责任。合同附件三付款协议部分约定，首期房款27万元（含定金2万元）在签订合同当日进行支付。二期房款59万元申请贷款。三期房款2万元在房地产交付时支付。2013年10月15日，傅兆麟在上述合同上签字。同日，傅兆麟出具收款收据确认收到由闫秋玲、高岩直接支付给傅兆麟的款项52万元。2013年10月，闫秋玲与傅兆麟签订《房地产买卖合同之补充协议》，主要约定，双方签订的系争房屋买卖合同价为88万元，成交价为106万元，闫秋玲、高岩向傅兆麟支付搬迁补偿费18万元，在过户当日内支付。2013年10月31日，闫秋玲向陆金账户转账20万元。2013年12月13日，第三人出具承诺书，内容为：“本人陆金承诺于2013年12月28日之前去苏州纯水岸帮月浦八村XXX号XXX室房东傅兆麟（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）付房款肆拾柒万元整并负责开通水电煤，当日付清余款人民币壹拾万元整。另外傅兆麟（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）负责配合月浦八村XXX号XXX室客户闫秋玲到宝山公证处办理公证委托。客户闫秋玲于2013年12月25日把购买月浦八村XXX号XXX室剩余房款人民币叁拾陆万元整支付给房东傅兆麟（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）。”2014年2月，闫秋玲、高岩诉至原审法院，要求傅兆麟履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》并办理系争房屋过户手续。傅兆麟反诉要求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令闫秋玲、高岩支付赔偿金5万元；3、判令闫秋玲、高岩搬出所占用的系争房屋。原审法院审理中，关于交易的其他情况，闫秋玲、高岩表示，2013年9月10日签订居间协议时，傅兆麟不在场，第三人把协议拿到苏州让傅兆麟签字。接着第三人告知闫秋玲、高岩、傅兆麟要追加定金至8万元，闫秋玲、高岩与傅兆麟通过电话后，傅兆麟称可以直接将钱款打入陆金的账户，故向陆金账户转了6万元。嗣后，陆金打电话跟闫秋玲、高岩说傅兆麟着急用钱，为表达诚意，闫秋玲、高岩于2013年9月13日向陆金账户转账42万元，后来觉得没有见过傅兆麟不放心，在闫秋玲、高岩要求下第三人提供了傅兆麟的授权书及照片等。2013年10月8日，双方分开签订了买卖合同。2013年10月17日，双方分开签订了《房地产买卖合同之补充协议》。2013年10月底，第三人召集双方到了中介处，当时出示了52万元的收据，在收据上有傅兆麟的签字，且当场傅兆麟也没有提出异议。在这种情况下，2013年10月31日，闫秋玲、高岩又向陆金账户转账20万元。打完20万元后，闫秋玲、高岩等着过户，同时考虑到傅兆麟行走不方便，就想通过以委托公证方式处理过户事宜。12月初联系傅兆麟的侄女，那时才知道陆金大概付给傅兆麟12万元，双方就一起找陆金，联系上陆金后陆金一直在拖延，一直到12月10日陆金仍没有出现。12月13日，双方至中介处报警，经电话联系陆金，陆金让新信实事务所出具了《承诺书》。然陆金在12月25日前仍未处理相关事宜，故涉讼。傅兆麟则表示，傅兆麟身体不好，无子女照顾，故考虑将系争房屋卖掉买苏州纯水岸的房屋。2013年7、8月，傅兆麟到上海挂牌销售系争房屋（因为房价低要求一次性付款）。2013年9月10日晚，傅兆麟接到陆金的电话称有人要买系争房屋，于是傅兆麟就让陆金及中介工作人员孟秀丽等到苏州来。第三人过来后，傅兆麟签了居间协议，也收了2万元定金。当时傅兆麟提出将购房款直接打入傅兆麟中国银行账户，陆金当场抄写了账号。2013年9月11日，傅兆麟订购了苏州纯水岸的房屋，就等购房款支付纯水岸房款。2013年9月12日、13日，孟秀丽要求傅兆麟确认收款情况，傅兆麟经查后确认在中国银行账户上收到5万元，至于谁转账不清楚。因为在10月10日前要付清50万元，10月8日傅兆麟就打电话问孟秀丽闫秋玲、高岩的付款情况，孟秀丽称闫秋玲、高岩好像已经将房款打给陆金了，再问一问。由于没有回复，傅兆麟就让其侄女到上海核实情况。傅兆麟的侄女见到陆金后，陆金称闫秋玲、高岩贷款没有下来，没有收到闫秋玲、高岩钱款，不要慌。10月14日，傅兆麟的侄女又打电话给孟秀丽并表示按理闫秋玲、高岩要一次性付款的，孟秀丽则称房款已经打入陆金账户并告知了陆金的电话。傅兆麟的侄女联系陆金，陆金称在中介等，与傅兆麟的侄女一起去苏州交款。10月14日当日陆金去了苏州，10月15日陆金与傅兆麟一起到了纯水岸售楼处，付掉了傅兆麟所买纯水岸房屋的房款的零头49，634元。10月14、15日，傅兆麟问过陆金关于闫秋玲、高岩的付款情况，陆金只是称贷款没有下来，没有正面表态闫秋玲、高岩是否付过款。之后，因为纯水岸房屋要付款，而孟秀丽称闫秋玲、高岩已经将钱款支付了。双方就找陆金并于12月在中介处报警，第三人出具了《承诺书》。原审法院认为，闫秋玲、高岩与傅兆麟签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据居间协议第十三条手写部分的约定，闫秋玲、高岩在2013年10月10日前支付50万元，12月10日前过户当日支付尾款。该条款虽与《上海市房地产买卖合同》附件三付款方式的约定不一致，然考虑到手写条款优先于打印条款，且闫秋玲、高岩实际上按照该条款进行付款，结合傅兆麟有关付款情况的陈述，可认定居间协议第十三条更符合双方的真实意思，可认定为双方约定的付款方式。结合到本案，闫秋玲、高岩已在2013年10月10日前通过现金支付2万元，并根据傅兆麟出示的《授权书》向陆金账户转账48万元，另在10月31日转账20万元，已在约定期限内履行其付款义务。至于未付尾款，系因双方对已支付房款的去向等问题产生争议并向陆金寻求解决，致双方实际未相约过户，使约定的12月10日前过户的期间徒过，难以认定闫秋玲、高岩未支付后续房款构成逾期。傅兆麟辩称先付款后过户，缺乏合同依据，不予采信。傅兆麟另辩称依据居间协议，闫秋玲、高岩应向新信实事务所账户进行付款，然从《授权书》内容看，傅兆麟授权“信实地产陆金做资金监管”，付款转账则由陆金进行。在此情况下，闫秋玲、高岩向陆金账户打款，并无不当。故对傅兆麟的上述辩称意见，亦不予采信。考虑到傅兆麟已授权陆金收取款项，故陆金收取款项的后果应由傅兆麟承受，可视为闫秋玲、高岩已完成相应的付款义务。故傅兆麟主张闫秋玲、高岩逾期付款构成根本违约并据此解除合同、搬离房屋及支付赔偿金，缺乏依据，法院不予支持。闫秋玲、高岩主张继续履行合同，予以准许，故傅兆麟应协助闫秋玲、高岩办理过户手续，闫秋玲、高岩亦应在办理过户手续当日支付傅兆麟房屋尾款36万元。至于傅兆麟与第三人之间有关闫秋玲、高岩已支付房款的纠纷，傅兆麟可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：一、傅兆麟于判决生效之日起十日内，协助闫秋玲、高岩办理上海市月浦八村XXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋过户至闫秋玲、高岩名下；二、闫秋玲、高岩于办理过户手续当日支付傅兆麟房款36万元；三、傅兆麟的所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12，600元、反诉案件受理费减半收取525元及保全费5，000元，均由傅兆麟负担、傅兆麟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，傅兆麟从未授权陆金收款，是授权陆金做资金监管，且时间是在闫秋玲、高岩自行向陆金付前两笔购房款之后，事实是闫秋玲、高岩自行委托陆金付款，但陆金未完成闫秋玲、高岩委托的付款事务，后果应由闫秋玲、高岩承担，且闫秋玲、高岩在支付房款过程中违反双方合同及中介协议的约定，超出授权书监管52万元的范围付款，有明显过错，原审认定有误，请求二审法院撤销原审判决，驳回闫秋玲、高岩原审诉请，支持傅兆麟原审反诉请求。被上诉人闫秋玲、高岩辩称，买卖合同系双方当事人的合意，合同签订后，傅兆麟书面授权新信实事务所投资人即陆金作为傅兆麟的收款人。闫秋玲、高岩于2013年9月10日支付傅兆麟现金2万元，另分别于2013年9月11日、9月13日、10月31日通过银行汇款方式共支付陆金房款68万元，双方并进行房屋交接，闫秋玲、高岩已完成相应合同义务，原审法院判决正确，不同意上诉人傅兆麟的上诉请求，请求维持原判。原审第三人新信实事务所、陆金均未作陈述。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，闫秋玲、高岩与傅兆麟签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》均系双方当事人真实意思表示，与法无悖，双方均应正确履行。根据查明的事实，2013年9月，傅兆麟出具《授权书》，主要内容为，本人授权新信实事务所陆金做资金监管，付款由陆金直接通过银行转账到我本人中国银行账户内，款以银行转账凭条为准，要求第一笔房款必须于2013年10月10日前支付，共计金额人民币50万元整。故可以认定，傅兆麟授权新信实事务所陆金做资金监管，付款转账则由陆金进行，包括第一笔房款。现闫秋玲、高岩根据合同约定及《授权书》，已完成相应的付款义务，傅兆麟主张闫秋玲、高岩构成根本违约并据此解除合同、搬离房屋及支付赔偿金，依据不足，本院不予支持。傅兆麟与第三人之间有关闫秋玲、高岩已支付房款的纠纷，傅兆麟可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，125元，由上诉人傅兆麟负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘海邑审 判 员  周刘金代理审判员  高 胤二〇一五年六月十五日书 记 员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……