成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2012)龙泉民初字第773号原告：王秀华。委托代理人：白芝成，四川成高律师事务所律师。被告：成都华信大足房地产开发有限公司。住所地：成都市龙泉驿区柏合镇芦溪路**号。法定代表人：曾永林。委托代理人：宋晓东，四川康维律师事务所律师。委托代理人：付羽，四川康维律师事务所律师。第三人：李再京。原告王秀华与被告成都华信大足房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月10日受理后，依法由审判员李伟适用简易程序于2012年3月22日、4月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转换为普通程序组成合议庭并根据案情需要依法追加李再京作为本案第三人于2012年9月3日、9月14日公开开庭进行了审理。原告王秀华及其委托代理人白芝成，被告委托代理人宋晓东、付羽，第三人李再京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年5月27日，第三人与被告签订《龙泉驿区商品房买卖合同》及其补充协议，购买被告位于东山国际新城第11栋1单元7层702号的房屋。合同对房屋情况、购房款、竣工交付时间、产权登记、违约责任等问题进行了明确约定。合同签订后，第三人依约履行了全部合同义务，足额支付房款392143元，并于2008年7月30日与被告办理房屋交接手续。根据合同约定，被告应当在交房后120天内，即2008年11月28日前取得第三人所在楼栋的房屋权属证明，而被告迟至2009年11月20日才取得该权属证明，迟延356天，按每天万分之三计算违约金，被告应支付第三人该部分违约金41881元。同时，按照合同约定，被告应于交房后300天内，即2009年5月27日前将分户《房屋所有权证》交予第三人，而被告迟至2010年9月3日才将房屋所有权证交给第三人，迟延464天，按每天万分之三计算违约金，被告应支付该部分违约金54115元。两部分违约金合计金额为95996元。2010年9月3日，第三人与原告签订《成都市龙泉驿区存量房买卖合同》，第三人将案涉房屋转让给原告。2011年10月30日，第三人与原告签订《债权转让协议书》，第三人将其与被告所签案涉商品房买卖合同项下权利转让给原告。原告根据转让取得债权，诉请判令被告支付迟延取得房屋所在楼栋权属证明及迟延取得房屋所有权证违约金共计95996元。被告辩称：一、对原告诉称第三人与被告签订商品房买卖合同及补充协议中约定的总房款、竣工交付时间、产权登记、违约责任等事实无异议。二、迟延交房并非被告所致。“5.12”汶川大地震因素为不可抗力，应将约定的交房时间顺延。三、在具备交房条件后，被告已通知第三人于2008年7月27日办理交房，但第三人于2009年4月2日才与被告办理了交房手续，即使被告存在逾期办理房屋产权证等情形，违约金均应从实际交房之日起算。四、第三人于2010年8月5日才向被告提交委托代办房屋分户产权的手续，被告于2010年9月1日就取得了分户产权证书，被告未迟延办理该证。五、即使按照原告主张的交房时间2008年7月30日计算，其主张的楼栋权属证明、分户房屋产权证的迟延违约金请求权的诉讼时效期间两年均已经过，原告的诉请不应得到支持。六、原告与被告不存在合同关系，并且其与第三人之间的债权转让协议不符合法律规定，不发生债权转让的效力，原告不具有诉讼主体资格。七、即使被告存在逾期情况，原告主张的违约金明显过高，远高于其实际损失，也应当予以调减。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：第三人将案涉房屋所有权转让给原告，并向原告出具了债权转让协议书。经审理查明：2007年5月27日，第三人与被告签订《龙泉驿区商品房买卖合同》及《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》，约定由第三人购买被告开发的“东山国际新城”第11栋1单元7层702号的房屋一套。约定被告应当在2008年6月30日前将案涉房屋交付第三人使用；被告“应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，在该商品房竣工交付使用90天内（2008年9月30日前），将办理房屋权属登记所需的资料报区房管局申请房屋所有权初始登记，并在竣工交付使用120天内取得该商品房所在楼栋的权属证明（俗称大产权证）。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人不退房，合同继续履行。若因出卖人原因，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之三的违约金…”；“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得《房屋所有权证》的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：…（2）买受人不退房，合同继续履行。若因出卖人原因，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之三的违约金…”。2008年6月，被告通知第三人因“5.12”地震交房时间延至2008年7月27日。2009年4月2日，第三人接收该房屋。第三人购买该房屋向被告支付总房款为392143元。案涉房屋的楼栋权属证书取得时间为2009年7月27日。第三人于2010年8月5日向被告提交委托代办房屋分户产权手续的材料，分户房屋所有权证书取得时间为2010年9月1日。2010年9月3日，第三人与原告签订房屋买卖合同，将案涉房屋转让给原告。2011年10月30日，第三人与原告达成债权转让协议，约定第三人将其与被告签订的商品房买卖合同项下权利（包括向被告主张逾期办证违约金的权利）转让给原告。以上事实有双方当事人陈述、《龙泉驿区商品房买卖合同》、《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》、《房屋所有权证》、《授权委托书》、《东山国际新城B区资料物品领取表》、《成都市龙泉驿区存量房买卖合同》、《债权转让协议》等证据在案为证，本院予以确认。本院认为：第三人与被告所签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》、《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》以及与原告签订的《成都市龙泉驿区存量房买卖合同》、《债权转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。合同权利转让，除法律规定外，无须征得债务人同意，因此，原告取得第三人的合同债权，可依据第三人与被告之间的合同起诉合同相对方，其为本案的适格主体。对于被告抗辩的诉讼时效，因其主张的时效期间与事实不符，本院对该意见不予采纳。根据第三人与被告的商品房买卖合同约定，被告应于交房之日即2008年6月30日后规定期限内，取得该商品房所在楼栋的权属证书和分户产权证书。但受汶川大地震不可抗力因素影响，被告通知第三人交房时间延至2008年7月27日。第三人于2009年4月2日实际接收房屋。以实际接收房屋日期起算，被告应于2009年7月31日前取得案涉房屋楼栋权属证书。由于案涉房屋的楼栋权属证书取得时间为2009年7月27日，被告不存在逾期办理房屋楼栋权属证书的情形，不构成违约。对原告主张逾期办理房屋楼栋权属证书违约金请求，本院不予支持。对于分户房屋所有权证书，因实际交房为2009年4月2日，且第三人于2010年8月5日才向被告出具委托代办分户房屋产权证明的手续。根据第三人与被告签订的《补充协议》，由第三人的原因导致被告迟延办证，被告不承担迟延办证的违约责任。因此，被告迟延取得《房屋所有权证》而产生的违约金责任应从第三人出具委托代办手续之日即2010年8月5日起的300日后开始起算，而被告已于2010年9月1日取得该房屋权属证明，其并未存在逾期办理该证明的情形，不存在违约。因此，对于原告主张的迟延取得分户房屋权属证明违约金请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：驳回原告王秀华的诉讼请求。案件受理费1791元，由原告王秀华负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李 伟审 判 员  陈 萍人民陪审员  蔡明丽二〇一二年九月十四日书 记 员  杨杰媚