山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终2005号上诉人（原审被告）：庄会勇（曾用名庄会永），男，1964年3月20日出生，汉族，居民，住莒县。上诉人（原审被告）：刘纪菊，女，1958年8月2日出生，汉族，居民，住莒县。二上诉人的委托诉讼代理人：孙安仕，莒县中星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：解植省（曾用名解直省），男，1973年9月14日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：陈玉芬，山东文心正律师事务所律师。上诉人庄会勇、刘纪菊因与被上诉人解植省房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2016)鲁1122民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庄会勇、刘纪菊上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判。二、驳回被上诉人的诉讼请求。三、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1995年因被上诉人解植省结婚无房居住，上诉人出于好意将涉案房屋出售给被上诉人。被上诉人的户口是2007年才迁入该村，属于空挂户，2009年被上诉人与其妻离婚后不再在涉案房屋居住。上诉人在该村已无其他宅基地，因此于2009年诉至莒县人民法院，要求确认上诉人与被上诉人之间的买卖合同无效，但该案拖延至2016年一直未审结，上诉人无奈撤诉，而被上诉人随后向莒县人民法院起诉要求确认合同有效，一审判决认定有效错误。二、一审法院在适用法律及判决方面均存在错误。被上诉人属于空挂户，不具有该村集体经济组织成员的资格，双方之间的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题意见》第五十六条规定，农村宅基地的土地使用权必须经合法的行政部门批准，未经批准的，宅基地使用权不得随房转移，房屋买卖、赠与等行为应认定为无效。鲁高法[2005]农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，有效为例外，本案不属于有效情形。且根据《物权法》第九条的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生效力，未经登记的，不发生效力，因此本案的房屋及土地使用权仍归上诉人所有。一审把被上诉人的空挂户界定为本村村民，认定房屋买卖合同有效，适用法律错误。解植省辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法，请求维持原判。被上诉人为与冯振晓结婚而购买涉案房屋，冯振晓系本村村民，2007年因与冯振晓的婚姻关系，被上诉人的户口亦迁至本村符合法律规定，被上诉人并非空挂户。上诉人已取得安置补偿的楼房，不存在无房居住的困难。二、一审适用法律正确。解植省向一审法院起诉请求：1、请求确认解植省与庄会勇、刘纪菊之间的房屋买卖合同有效；2、请求判决庄会勇、刘纪菊协助解植省办理房屋所有权转移登记；3、诉讼费用由庄会勇、刘纪菊承担。一审法院认定事实：解植省围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、解植省前妻冯振晓于1999年8月16日向房管局书写的要求办理产权过户手续的申请书，要求将房屋产权登记在其丈夫解植省名下。莒县城阳镇护城官庄街村民委员会在申请书上加盖公章，村委会工作人员尉玉明在申请书上签字摁印。2、庄会勇于1995年6月5日向解植省出具的收到20000元的收到条原件一份，证实庄会勇收取解植省购房款20000元的事实；3、解植省前妻冯振晓的户籍证明原件一份，证实冯振晓系莒县护城官庄街村民；4、解植省前妻冯振晓于1996年12月3日向莒县城阳镇财政所缴纳契税的收据原件一张；5、莒县人民政府于1996年12月3日出具的房屋买卖印契一份，内容中卖房人为“庄会永”，买房人为“冯振晓”，住址均为城阳镇护城官庄，房屋种类间数为4间，坐落于莒县城阳镇护城官庄街，四至为东临街、南至胡同、西临冯志明、北至大街；6、莒县城阳镇护城官庄街村民委员会于1995年6月5日出具的《关于庄会永房屋转让的证明》。内容为：“兹有护城官庄街庄会永同志有房屋一处，坐落在冯志明以东、建设银行家属院以西，房前是巷子，房后是巷子，经双方达成协议，转让给解直省同志居住，转让费贰万元整，一次性付清、付款时间一九九五年六月五日晚，付款后该房屋归解直省管理，经有关部门变更宅基地使用证、变更给解直省名额下，经两委会同意，庄会永的房屋转让给解直省居住、权属归解直省所有，付款时证明人，冯志明、尉云亭、冯文祥、冯文利、庄会东等人，”并加盖莒县城阳镇护城官庄街村民委员会公章；7、解植省的前妻冯振晓于2011年5月2日书写的证明一份，内容为：“我叫冯振晓，城阳护城官庄村村民，1995年6月5号，在征得村委会同意后，同村庄会永把一四合院以2万元的价格卖给我，并在村委会见证下签订了合同，当时因上班，我委托我前夫解植省代表我签订的合同，以上所说俱是事实，愿承担法律责任。冯振晓2011.5.2”；8、解植省与其前妻在2009年2月10日办理离婚登记时签订的离婚协议，其中关于财产的约定为：“房屋及房内的一切物品归男方所有”。庄会勇、刘纪菊为证实其辩解向一审法院提交如下证据：1、庄会勇于1989年1月14日向莒县城阳镇土地管理所缴纳宅基地管理费20元的缴费收据原件一份；2、加盖莒县国土资源局公章的莒县城阳镇护城官庄街地籍调查汇总表复印件一份，其中载明庄会勇的土地证号为（1992）0061**，地籍编号71，面积为238.6平方米，测量时间为1992年7月4日；3、房屋出售广告一份，内容为“房屋出售今有护城官庄169号四合院一套，现对外出售（本村村民优先），价格面议。联系电话：135××××2045”；4、莒县城阳镇护城官庄街村民委员会于2009年7月23日出具的证明原件一份，内容为：“证明今有解植省同志的户口在2007年12月25日从莒县第二水泥厂迁入我街，空挂户，不参加村民分配，特此证明98年12月15日无地农民农转非”，该村委会工作人员尉玉明在该证明上签字确认；5、莒县城阳镇护城官庄街村民委员会于2010年1月23日出具的证明复印件一份，内容为：“解植省家系莒县刘官庄镇解家庄村村民，后因解植省强烈要求户口暂落于我村中，但仅是空挂户，按照莒县城阳镇政府政策及我村村委的规定，解植省在我村不享受任何待遇，在我村村民庄会勇未经我村村委允许，擅自将该宅基地及房屋卖给了解植省的行为违法，也违反了国家的有关政策及法律，且因我村系城镇市中心，由集体土地从1998年（转为）划拨国有土地，因土地比较紧张，按照城阳政府规定及村委规定，村委也将不再划给庄会勇宅基地建房屋，现在庄会勇也无房居住，为此请庄会勇立即将该宅基地房屋收回，也恳请政府及法律部门充分考虑我村土地系城市之中地理位置的特殊性，土地的紧缺性，将宅基地及房屋返还给庄会勇以此来维护我村委集体利益不受侵害，且我村委也将让解植省空挂户退出我村。法定代表人：尉玉明”。6、莒县城阳街道护城官庄街村民委员会于2013年8月9日出具的证明原件一份，内容为：“证明今有解植省在我村空挂户口、没有享受我村的村民福利待遇，特此证明。”7、日照市中级人民法院（2010）日商终字第48号民事裁定书，证实庄会勇、刘纪菊曾向一审法院起诉要求确认该合同无效，一审法院判决驳回了庄会勇、刘纪菊的诉讼请求后，庄会勇、刘纪菊上诉至日照市中级人民法院，日照市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证：庄会勇、刘纪菊除对解植省提交的证据2予以认可之外，对证据1、3、4、5、6、7均表示不知情，对证据8中载明的解植省与其前妻于2009年2月10日冯振晓离婚的事实没有异议，但对离婚协议中财产处分的情况表示不知情；解植省除对庄会勇、刘纪菊提交的证据2、7予以认可外，对庄会勇、刘纪菊提供的其他证据均不予认可，并认为法律上并无空挂户的规定。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：二庄会勇、刘纪菊系夫妻关系、均是莒县城阳街道护城官庄街的村民，解植省原系莒县第二水泥厂职工。1987年秋天，庄会勇、刘纪菊在该村取得宅基地1处，并在该宅基地上建设宅院1处：正房4间、东偏房1间、过道及院落1处，均是砖瓦水泥结构。1992年7月4日，庄会勇、刘纪菊的宅基地取得土地使用权证，土地使用权证号为（1992）006153，地籍号为71，面积是238.6平方米。1995年庄会勇与解植省协商以20000元价格把房屋卖给解植省，1995年6月5日，庄会勇收取购房款并出具收据后，没有办理过户手续，解植省购买房屋后在院落内建设南屋3间。1996年12月3日解植省前妻冯振晓到城阳财政所缴纳了契税300元，1996年12月6日解植省与莒县城阳街道护城官庄街村民冯振晓登记结婚，并在涉案房屋内居住至2009年2月10日二人离婚，离婚时约定房屋归解植省所有，现该房屋由解植省对外出租。1998年底该村集体由于失地转变为非农业户口，2007年12月25日解植省的户口从莒县第二水泥厂迁入莒县城阳街道护城官庄街。至2009年解植省与庄会勇、刘纪菊协商退房事宜未能达成一致，庄会勇、刘纪菊于2009年3月13日起诉至一审法院，要求确认该买卖合同无效、判令解植省返还房屋，一审法院于2009年8月5日作出（2009）莒商初字第454号民事判决书驳回了庄会勇、刘纪菊的对解植省的诉讼请求，后庄会勇、刘纪菊不服该判决，上诉至日照市中级人民法院，日照市中级人民法院经审理认为原审判决认定事实不清、适用法律不当，作出（2010）日商终字第48号民事裁定书，裁定撤销一审法院作出的（2009）莒商初字第454号民事判决书、发回一审法院重审。一审法院重审期间，庄会勇、刘纪菊以不愿意继续诉讼为由，于2016年5月30日向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”农村宅基地具有极强的福利和保障性质，是本集体经济组织成员无偿取得的，由此取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员。参照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的会议精神，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外，只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。农村集体经济组织成员资格的判断，应从该集体经济组织所具有的自然共同体特征出发，以成员权理论为基础，以是否形成较为固定的生产、生活为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断是否具有农村集体经济组织成员资格的一般原则。本案中护城官庄街已经集体转入非农业户口，其生存保障和就业渠道均不依赖于该村集体所有的土地，解植省虽然在购买房屋时不是护城官庄街的村民，但由于其与该村村民结婚并将户口迁入该村、实际在该村居住，认定合同无效的障碍已经排除，可以认定合同有效。虽然现在解植省已经与其前妻离婚，但不能导致其已经取得的权利丧失。解植省与庄会勇达成的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，签订房屋买卖协议后，解植省向庄会勇支付相应价款并入住房屋，刘纪菊对该事实知晓且一直未提出异议，可以推定庄会勇处分房屋的行为已经得到了其妻子刘纪菊的默示许可，因此，庄会勇关于其出卖房屋的行为未经其妻子刘纪菊的同意导致合同无效的辩解一审法院不予采信。庄会勇、刘纪菊关于确认合同无效的主张违背了诚实信用原则，与法律精神相悖。解植省与庄会勇、刘纪菊之间的房屋买卖合同应属有效合同，解植省与庄会勇、刘纪菊应按照约定履行自己的义务，解植省已经按照约定支付合同价款，协助办理房屋产权变更登记手续系庄会勇、刘纪菊的合同义务，庄会勇、刘纪菊应按照约定履行。综上，应支持解植省的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，一审判决：一、确认解植省与庄会勇、刘纪菊之间的房屋买卖合同有效；二、庄会勇、刘纪菊协助解植省办理位于莒县城阳街道护城官庄街村土地证号为（1992）006153、地籍编号7××号的房屋产权过户手续。案件受理费100元，由庄会勇、刘纪菊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一、提交莒县人民法院（2015）莒民初字第3019号民事判决书一份，证实没有取得本村村民资格的人员购买房屋属无效，并经莒县人民法院依法判决，以此来证实上诉人的主张的事实与此相同却判决有效是错误的。证据二、提交莒县人民法院（2015）莒民初字第2373号民事判决书一份以及日照市中级人民法院（2016）鲁11民终第1334号民事判决书一份，证实与本案相同的事实，莒县人民法院却判决双方的房屋买卖合同为无效。该案经中级人民法院审理，维持原判。证据三、提交人民法院报2014年9月25日第7版《空挂户不具有集体经济组织成员资格》的判例一份，证实日照市中级人民法院对于空挂户的身份认定不能界定为本集体经济组织成员资格，房屋买卖合同性质为无效，与本案上诉人主张的事实是相同的。被上诉人质证认为，对上诉人提交的三份判决书，有异议。该判决书是法院根据另案的事实所作出的判决，与本案审理以及事实没有任何关联性，对本案不具有相应的作用，不能证实上诉人所提出的本案合同无效的主张。上诉人所主张的空挂户等导致合同无效的情形，本案被上诉人不属于上诉人所主张的空挂户，上诉人所提供的判决书没有证明效力。被上诉人提交上诉人在护城官庄村地号为13260国有土地使用权证影印件一份，证明上诉人主张其在转让房屋后无房居住和没有得到拆迁安置补偿不是事实。上诉人质证认为，被上诉人提交的证据不具有法律效力，是村里给上诉人儿子划的宅基地，这次棚户区改造，一间房子已经拆除，该证已撤销。本院认为，解植省为与涉案房屋所在村村民冯振晓结婚购买涉案房屋，后因与冯振晓结婚而将户口迁入该村，庄会勇、刘纪菊主张因解植省是空挂户，其与解植省之间的房屋买卖合同无效。原审查明，涉案村集体已转为非农业，村民生产和生活并非依赖于集体土地，且解植省与冯振晓结婚后一直居住于涉案房屋，与作为本村村民的冯振晓一起共同在本村集体内从事生产和生活，涉案房屋作为解植省与冯振晓家庭共有的财产予以经营，庄会勇、刘纪菊主张解植省是空挂户没有事实依据，其一审提交的村委出具的证明并非认定解植省户口性质的法定依据，其二审提交的判例与本案无关，解植省与冯振晓离婚后是否居住涉案房屋不影响其享有涉案房屋的权利。庄会勇、刘纪菊主张其在本村已无其他宅基地，该主张与本案合同效力的认定没有关联性。一审认定解植省与庄会勇签订的房屋买卖合同有效并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人庄会勇、刘纪菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人庄会勇、刘纪菊负担。本判决为终审判决。审 判 长  张琳代理审判员  李云代理审判员  汤阳二〇一七年一月九日书 记 员  刘敏