四川省峨边彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1132民初22号原告（反诉被告）：峨边彝族自治县国土资源局，住所地：峨边彝族自治县沙坪镇。法定代表人：潘清平，局长。委托代理人（特别授权代理）：袁加君，四川得助律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：杜鹏英，四川得助律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭建军，男，1967年8月12日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。委托代理人（特别授权代理）：谢可，四川益华律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：高筱兰，四川嘉诚泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川家源房地产开发有限公司，住所地：仁寿县文林镇。法定代表人：郭建军，董事长。委托代理人（特别授权代理）：谢可，四川益华律师事务所律师。委托代理人(特别授权代理)：高筱兰，四川嘉诚泰律师事务所律师。原告峨边彝族自治县国土资源局（以下简称：峨边国土局）诉被告郭建军、四川家源房地产开发有限公司（以下简称：家源公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年01月14日立案受理后，郭建军、家源公司于2016年2月24日向本院提出反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日、8月22日、9月14日、2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）峨边国土局的委托代理人袁加君、杜鹏英，被告（反诉原告）郭建军、家源公司的委托代理人谢可、高筱兰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峨边国土局诉称，被告郭建军于2008年9月25日通过拍卖成为峨边彝族自治县沙坪镇原东风厂221166.90平方米（约331.75亩）国有土地竞得人，拍卖价款为3410万元。2009年11月4日，郭建军与原告达成《国有建设用地使用权出让合同》，并于当日达成《补充协议》。协议第六条第4项约定：“根据拍卖文件规定应当由受让人修建约36000平方米安置房屋对宗地内552户产权住房户进行安置转为由受让人向出让人支付全部费用3638万元，由出让人自行修建并负责安置。出让人修建的13200平方米非产权住户安置还房的直接建安成本由出让人承担，除直接建安成本以外的其他费用由受让人支付。支付方式及时间：双方协商确定的标准分三期（每期支付时间分别为：2010年6月30日，2011年6月30日，2012年6月30日）。但在实际开发中，被告家源公司一直以自己的名义对该块土地进行开发，且以自己名义履行合同约定和义务并以自己名义进行回复，因此二被告均应当承担付款义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付36000平方米安置房屋费用2400万元；2、被告向原告支付13200平方米非产权户除直接建安成本以外的其他费用145.2万元；3、诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：由于双方相互给付的金额巨大，且依据双方约定可以相互抵消，因此，原告主张的给付金额为双方抵消后的应给付金额，该金额以双方互相抵消后的余额确定。原告主张被告应当给付的金额为：1、36000平方米安置房屋费用3638万元及逾期利息（从2010年7月1日、2011年7月1日、2012年7月1日按照中国人民银行同期贷款利息计算至2016年6月30日，大概为1114万元）；2、13200平方米非产权户除直接建安成本以外的其他费用145.2万元以及逾期付款的利息损失（从2014年3月16日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算至付清之日止）；3、被告违规削坡导致川南局土地整理费用增加313.85万元及相应利息损失，共计418.21万元；4、拆迁安置还房和棚改房交房延期，导致新增过渡费用176.68万元及相应利息，共计206.05万。原告应当支付被告的金额为：1、回购土地的基本地价441.98万元；2、受让人投入费用的公共设施的公摊费用12355万元扣除后堡坎费用、场地平整费用及国家投入部分5761万元后的金额；3、3638万元按照宗地总面积进行分摊为原告方应该支付的部分，依据补充协议第六条关于价款的部分，计算为235.77万元。以上合计1496.73万元。被告应付原告的总金额为4273.73万元，扣除原告应付被告的1496.73万元后，原告的诉讼请求的总额是2777万元。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1：组织机构代码、法定代表身份证明各一份，拟证明：原告诉讼主体资格；证据2：四川家源房地产工商登记信息复印件一份，拟证明：被告主体资格，法定代表人是郭建军；证据3:国有建设用地使用权出让合同复印件一份、2009年11月4日补充协议复印件一份，拟证明：国有土地使用权出让法律关系成立；证据4：峨边国土资函（2015）34号《催缴通知书》的回复一份，峨边国土资函[2015]34号催缴通知书复印件一份，拟证明：四川家源房地产履行补充协议；证据5：2009年12月15日交地纪要复印件一页，拟证明：原告于2009年12月15日向被告郭建军交付土地；证据6:2009年12月31日郭建军与四川家源房地产开发有限公司签订的协议书复印件一份；证据7:2010年3月8日四川家源房地产开发有限公司向峨边彝族自治县国土资源局提交的办证申请复印件一页；证据8：峨边国用（2010）第7923号国有土地使用权证复印件1页；证据6—证据8共同证明：四川家源房地产开发有限公司以自己的名义承接《国有建设用地使用权出让合同》中的权利。证据9：峨边彝族自治县国土资源局关于家源公司支付安置房屋修建成本费等的通知（峨边国土资发[2012]5号）；证据10：四川家源房地产开发有限公司关于峨边县国土资源局要求支付安置房屋修建成本费等的意见；证据11：关于全面履行合同义务的律师函；证据12：关于峨边彝族自治县国土资源局要求提供相关资料的回复；证据9-12共同证明：原告的催款行为及被告四川家源房地产开发有限公司以自己名义在实际履行《国有建设用地使用权出让合同》、《补充协议》、《竞买须知》约定的义务。证据13：峨边府议【2010】5号，拟证明：当时会议的事项是关于家源房地产的相关方案。具体证明内容详见P2“议定以下事项……”；证据14：南林局报【2009】110号（2009年8月5日），拟证明：川南林业局申请国土用地，要求划拨54779.14M2（约82.17亩）棚改用地；证据15：峨边国土资【2009】54号（2009年8月18日），拟证明：请示县政府划拨川南局54779.14M2（约82.17亩）棚改用地；证据16：峨边府批复【2009】62号（2009年8月31日），拟证明：峨边人民政府向国土资源局批复，经县政府批复，同意划拨川南局54779.14M2（约82.17亩）三期棚改用地；证据17：宗地图（2009年8月17日），拟证明：川南局54779.14M2（约82.17亩）三期棚改用地；证据18：建设用地批准书（2009年8月31日），拟证明：川南局54779.14M2（约82.17亩）三期棚改用地批准情况；证据19：峨边彝族自治县人民政府关于同意将东风新区开发建设中税收县级留存全部安排用于项目基础设施和市政设施建设的批复（峨边府批复【2010】79号）复印件1页；证据20：峨边彝族自治县人民政府与四川家源房地产开发有限公司签订的《协议书》复印件1页；证据19-20拟证明：峨边县政府将“东风新城”项目建设中所产生的税收县级留存部分100%用于投入大渡河三号桥、滨河大道、防洪堤、主干道等基础设施建设和市政设施建设，不再另行投入政府资金。峨边县政府与家源公司依据竞买须知签订《协议书》，家源公司在实际履行竞买须知、《国有土地使用权出让合同》、《补充协议》约定的义务。证据21：峨边县财政局返税凭证（银行电子回单）复印件25页，拟证明：峨边县财政局依据峨边府批复【2010】79号文向四川家源房地产开发有限公司返税5671.133894万元用于基础设施建设和市政设施建设。目前峨边彝族自治县人民政府依据和家源房地产的约定没有完毕，目前继续在返税。证据22：《川南林业局2010年国有林区棚户区改造工程（第二批次）施工室外附属工程竣工结算》报告（选取与案件相关的页数为14页）以及审计报告复印件；证据23：建设工程施工合同复印件2份共计22页、建筑业统一发票（代开）及有关材料复印件8页；证据22-23共同证明：棚改房土地整理费用为313.85万元。证据24：在建工程明细账及依据、川南林业局记账凭证及依据复印件共计：69页；拟证明：拆迁安置过渡费用金额为：176.68元；证据25：东风土地拍卖拆迁安置费用测算表，拟证明：非产权户除直接建安成本以外费用计算为145.2万元。二被告共同辩称，1、原告诉请的费用的利息部分不应该支持，根据补充协议来说，我们对于本金3638万元和建安成本以外的费用145.2万元均没有异议，建安成本以外的费用没有约定支付的时间，安置的费用因为根据补充协议的约定和原被告双方补充协议的过程中，双方的谈判安置建房款不存在逾期的问题，虽然约定了时间，但是条款的表述是说约定的金额支付是需要双方确定具体的支付标准。根据补充协议，国土局应该支付被告相应的土地回购价款，是由三部分构成，第一部分和第二部分的支付的时间和被告应当向原告支付安置建房的时间是一致的，都是同时履行的；2、补充协议中约定土地回购价款的应摊费用是可以冲抵的，双方在向对方支付应该是有个条件，条件成就之后才可以支付，本案的实际情况是由于原告在2014年11月4日才最后划定了回购的土地面积，确定了被告在本次购买土地的实际土地范围，至今双方仍然没有对建房成本的费用指定造价公司予以确定，公共基础实施的投入的审计报告也在2015年11月才取得，这些因素导致原告应付多少土地回购价款给被告之前是不可以确定，无法按照补充协议的约定和2014年原告方自己出具的完成冲抵结算。原告在2014年10月15日关于东风新城一系列处理意见的方案中，原告对于此处理的意见来看，原告方自己都是要求完成相关结算条件后再逐一进行结算；后来仍然按照10月15日进行实施，在10月13日明确划定了土地的范围，为双方结算创造了条件，双方的多次谈判和协商的意思表示均表明双方在付款时间和方式的表示是双方抵扣结算后再支付。双方也在谈判中，为此做了一系列的努力，对完成抵扣和结算创造条件；3、被告家源公司对原告的回函表示需要按照补充协议上双方协商再进行结算，原告所提供的证据在2014年和2015年9月8日的催款中，只要求被告支付本金，未涉及利息的支付，利息请求超过诉讼时效；如果要完成支付的工作，必须双方来结算，这一系列的工作对于二被告是不可能单方去完成的，包括委托相关机构等需要国土部门的一起参与，综上被告请求法院要考虑合同签订的意思和双方履行等真实的意思表示来评判。原告利息是资金占用的损失，被告认为被告没有违约，即使是违约，原告方也应该采取积极措施防止损失的扩大，一千多万的损失也不该由被告全权承担。2、原告诉讼请求的土地整理费用和逾期新增过渡费用和本案没有关系，原告没有合同和法律依据，不应该得到支持。3、原告诉请中暗含应该支付给被告的土地回购款的支付，我方认为原告在抵扣应付给被告土地的回购费用的计算标准和依据与补充协议的约定不符合，原告认为是1496.73万元，我方不认可，具体是因为第一，回购土地的亩数是错误的，应该按照66亩来计算，主要是指土地回购的面积，合同约定的是43亩，最后划分的实际是66亩，根据是当时和国土局约定的，是在证据峨边国土资（2014）年188号文件的第五页第三点；第二，原告在计算市政基础设施应摊费用的计算时将国家投入部分全部扣除，这个标准和依据不符合补充协议的约定，根据补充协议的约定（补充协议第三页第六条第二项），只应当扣除防洪堤部分所对应的国家投入部分，而原告是将其全部扣除的，不应当得到支持。同时，二被告提起反诉称，反诉人于2008年9月25日通过拍卖方式取得峨边彝族自治县沙坪镇221166.90平方米土地使用权（约331.75亩），土地总价款为3410万元，反诉人为此支付拍卖佣金68.2万元，缴纳契税136.4万元。拍卖成交后，反诉人与被反诉人于2009年11月4日签订了《国有土地使用权出让合同》和《补充协议》。在《补充协议》中，双方约定了反诉人分期支付土地价款的时间和方式；并在协议第六条约定了，在被反诉人出让的331.78亩土地中划82亩建设用地由出让人（被反诉人）回购自行开发建设；回购面积为约43亩，另39亩为反诉人无偿提供给出让人（被反诉人）用于修建49200平方米的安置房屋；双方还约定了回购的43亩土地的购买价款组成方式。在协议签订后，反诉人已向被反诉人支付了全部3410万元的土地总价款。根据该协议，被反诉人出让的土地扣除反诉人应当提供的39亩和被反诉人回购的43亩外，被反诉人应当向反诉人交付土地249.75亩，但履行过程中，被反诉人仅向反诉人供地226.75亩，实际回购面积为66亩。另，根据四川正源工程管理有限公司于2015年11月13日出具的竣工结算审核报告，反诉人投入的公共和基础设施建设费用共计：123549535元。反诉人多次通过各种形式要求被反诉人结算并支付土地回购款，均无果。反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请求判决：1、被反诉人向反诉人支付土地回购价款3498.25万元，由三部分组成，按照土地回购面积66亩来计算，第一部分是基准地价的费用，第二部分是12355万除以331.75乘以66，等于2457.97万元，受让人投入基本设施的应摊费用。2、被反诉人向反诉人赔偿违约造成的损失199.99万元。（损失部分按照23亩来计算，第一部分是多支付的佣金损失4.72万元，第二是多缴纳的税款的损失9.45万元，第三部分是多支付地价的损失185.817万元）3、判令本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。在诉讼过程中，反诉原告增加诉讼请求为：1、被反诉人向反诉人支付土地回购价款增加为3555.68万元；2、被反诉人向反诉人赔偿违约造成的损失增加支付拖欠43亩土地回购价款的资金占用利息损失（以442万为计算基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年1月11日计算至今）.3、被反诉人向反诉人赔偿违约造成的损失199.99万元。（损失部分按照23亩来计算，第一部分是多支付的佣金损失4.72万元，第二是多缴纳的税款的损失9.45万元，第三部分是多支付地价的损失185.817万元）。二被告为支持其抗辩主张和反诉请求，向本院提交了下列证据：证据1：拍卖文件复印件一份，拟证明：1、原告通过拍卖方式出让取得本案所取得的土地；2、在拍卖规则中对拍卖条件是有约定的；证据2：国有建设用地使用权出让合同复印件一份，拟证明：1、原告和自然人郭建军之间签订的；2、双方对出让标的物的面积和方式进行了约定，证明原告和自然人郭建军之间形成，基于该合同的权利和义务，由原告和郭建军享有并承担；证据3：补充协议复印件一份，拟证明：1、证明补充协议的主体仍然是原告和郭建军，2、原告至今都没有按补充协议的约定向被告支付回购款，3、郭建军购买该宗土地实际的成本或者对价包括了基准地价、产权房拆迁安置建筑成本、非产权房建安成本以外的其他费用，4、郭建军应付原告安置房屋建设成本费用3638万元以及支付的时间，支付是分三期支付，2010年6月30日，2011年6月30日以及最后的是2012年6月30日，每期支付三分之一；证据4：拍卖成交确认书及土地款、佣金缴款凭据，拟证明：1、证明郭建军已经按照合同约定履行完毕自己的土地支付价款，缴纳税金和支付拍卖佣金的义务；2、证明郭建军在购买合同约定的221166.92平米的土地使用权是除支付土地价款外还产生了佣金68.2万元，契税136.4万元；证据5：土地试用期证复印件6本，拟证明：根据79、23号土地证载明的内容，证明1、原告实际回购的面积与双方之间补充协议约定的面积有所不符，2、证明土地证之所以办理在家源公司名下是应受让人郭建军本人的申请；证据6：四川正源工程管理有限公司审核报告复印件7本，拟证明：证明家源公司在开发建设过程中按照拍卖文件的要求投入的公共和基础设施建设的费用为后堡坎工程4887911元，白沙河引桥工程7001111.99元，东风厂中段堤防工程17037883.48元，东风厂下段堤防工程23384192.62元，东风场平工程3654599元，大渡河三桥工程22403969.44元，东风新城市政工程45179868.01元，各项合计123549535元；证据7：峨边国土局（2014）28号文件《关于解决东风新区开发建设过程中存在的系列问题的处理方案》复印件一份，拟证明：1、截止到2014年10月15日原告对其实际回购的土地面积和范围都没有明确；2、证明原告以正式原件的形式，原告建议家源公司出具公共基础设施建设应摊费用的审计报告；3、证明被告家源公司单方面委托审计是应原告的建议和要求而为；4、原告在文件中建议在明确回购面积和范围以及公共基础设施后对被告应付的款项进行充抵结算；证据8：峨边国土局（2014）188号文件《关于解决东风新区开发建设过程中存在的系列问题处理方案的请示》复印件一份，拟证明：原告认可家源公司实际用地面积为226.75亩；按照补充协议的约定，被告郭建军向原告购地的面积是331.75亩扣除郭建军无偿提供的和约定回购提供的43亩，郭建军实际应当取得的是249.75亩，证明原告少供地23亩，原告实际回购的面积应当为66亩。证明原告在2014年11月3日之前从未向自然人郭建军催款；证据9：竣工验收证书3份、单位工程施工质量评定表2份、乐山市建设工程安全文明施工综合评价书2份、东风新城工程开工、竣工时间表1份，共计11页（均为复印件），拟证明：市政基础设施分几部分完成，整体完工时间是2014年8月30日；反诉被告辩称，反诉人以66亩计算，我方认为对方没有证据证明且双方没有形成书面的协议，也没有其他形式的证据予以支持，我方认为应该按照补充协议来计算。对原告提供的第1至12组证据、第19、20、21、25组证据和二被告提供的第1至9组证据，因符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认。原告提供的第13组证据政府会议纪要，既没有加盖政府公章，也没有参会人员签字，不符合证据三性的要求，本院不予采信。第14、15、16、17、18、22、23、24组证据与本案土地出让合同纠纷没有关联性，在本案中亦不予确认。经审理查明：2008年9月25日郭建军通过拍卖方式取得峨边彝族自治县沙坪镇（原东风木材厂）221166.90平方米（约331.75亩）土地使用权，土地总价款为3410万元。拍卖成交后，郭建军与峨边国土局于2009年11月4日签订了《国有土地使用权出让合同》和《补充协议》。在《补充协议》中，双方约定了反诉人分期支付土地价款的时间和方式；并在协议第六条约定，出让人与受让人一致同意，在不影响受让人的项目整体规划的情形下，在出让宗地范围内划出约82亩（以自治县政府2009年9月28日协调会议确定的划地范围并实测为准）建设用地由出让人回购自行开发建设。依拍卖文件规定应由受让人在宗地内修建安置房屋772户（套）的工作，由出让人在划定的土地内自行修建安置。1、回购面积的确定：划定的实测面积扣除应由受让人修建的49200平方米安置房屋所需的土地面积约39亩（容积率按1.9计算）后的剩余土地面积（约43亩）由出让方购买，49200平方米安置还房所需约39亩土地由受让人无偿提供给出让方。2、购买价格由如下部份组成：（1）、拍卖成交基准地价（均价）；（2）、受让人投入的公共和基础设施（仅包括滨河大道，便桥，防洪堤（国家投入部分不进入分摊），主干道，供水，供电、排水、排污外接管线网部分）建设费用的应摊费用；（3）、按36000平方米拆迁安置建房成本费（以双方指定的造价公司进行造价确认）的50%与宗地总面积均摊后的应摊费用；3、购买价款的支付方式：（1）、基准地价的支付时间：出让人在受让人付清全部土地出让金后10个工作日内支付给受让人；（2）、公共和基础设施投入均摊费的支付时间：出让人在项目开发期间，根据双方协商的标准分三期（每期支付约1/3）向受让人预付，具体支付时间为2010年6月30日、2011年6月30日、2012年6月30日；具体标准双方另行协商确定，协商不成的，待建设完成后以双方共同委托的评估机构进行评估。（3）、拆迁安置还房成本的应摊费用的支付：可在受让人向出让人支付第4款约定的安置房修建成本时予以冲抵。4、根据拍卖文件规定应由受让人修建约36000平方米安置房屋对宗地内552户产权住户进行安置转为由受让人向出让人支付全部费用3638万元（叁仟陆佰叁拾捌万元），由出让人自行修建并负责安置。出让人修建的13200平方米非产权住户安置还房的直接建安成本由出让人承担，除直接建安成本以外的其他费用由受让人支付（建房标准同第5款）5、新建36000平方米产权安置还房房屋的修建、安置成本由以下部分组成：（1）、工程项目前期费用。（2）、室内达到安置还房入住标准的简装费用。（3）、配套设施、附属设施建设费用。（4）、因出让人代建房屋所需土地非闲置净地，而是需在原告处拆除后方可新建，经双方协商，受让人按总计552户被安置户的20%的比例支付出让人临时安置补助费用，临时安置补助费用标准详见拍卖文件所附《拆迁安置方案》之规定。以上第六条费用的支付标准，双方可协商达成协议，协商未果，依双方委托的评估机构评估或造价公司所作确认造价支付。修建成本的支付方式及时间：受让人在开发期间根据双方协商确定的标准分三期（每期支付约1/3）向受让人支付，具体支付时间为2010年6月30日、2011年6月30日、2012年6月30日。2009年12月15日，峨边国土局向郭建军履行了交地义务。12月31日，郭建军与家源公司签订了合作开发东风新城的协议。2010年3月3日，峨边国土局根据该协议及郭建军本人的申请，将该宗土地的证照颁发给了被告家源公司。2009年12月31日，家源公司按补充协议约定的时间履行了最后一笔土地出让金400万元的缴纳义务。被告家源公司在土地开发过程中，于2010年9月向县人民政府申请，要求将东风新区开发建设中税收县级留存全部安排用于项目基础设施和市政设施建设，2010年11月6日，根据竞买须知第十条特别约定的规定，峨边彝族自治县人民政府与被告签订《协议书》，约定：被告开发建设“东风新城”项目期间，应在项目规划范围内投资修建大渡河三桥一座，滨河大道、防洪堤、主干道等项目基础设施及市政设施建设。峨边政府支持被告对上述设施的建设，同意将“东风新城”项目建设中所产生的税收县级留存部分全额安排给被告，用于“东风新城”项目规划范围内的基础设施及市政设施建设。截止2016年2月3日，峨边县人民政府累计返税金额为5671.133894万元。截止到2014年8月，家源公司基本完成了市政道路等基础设施和市政设施建设，2015年11月13日，经家源公司和峨边审计局共同委托，四川正源工程管理有限公司出具竣工结算审核报告，对东风新城相关工程审核金额分别为：后堡坎工程4887911.00元、峨边大渡河三桥白沙河引桥工程7001111.99元、中段堤防工程17037883.48元、下段堤防工程23384192.62元、东风新城场地平整工程3654599.00元、大渡河三桥工程22403969.44元、东风新城市政工程45179968.01元，各项合计123549535元。因二被告在土地开发过程中未按双方补充协议的规定支付36000平方米的建安成本费3638万元及145.2万元的其他费用，原告国土局分别于2012年2月28日、2014年1月13日、2015年9月8日向二被告发催款通知，但被告家源公司均以原告没有按约履行支付回购土地基准地价和原告回购土地面积没有确定无法计算回购价款为由，一直未履行上述付款义务。关于回购土地的面积，经原被告双方多次协商，于2014年11月3日确定二被告在本宗地开发使用的土地面积为226.75亩；原告国土局回购土地面积为105亩。认定上述事实，有双方当事人的陈述、原告提供的第1至12组证据、第19、20、21、25组证据和二被告提供的第1至9组等证据在案予以证实。本院认为，原被告间的《国有建设用地使用权出让合同》、《补充协议》、《竞买须知》等系双方在平等自愿的基础上签订，且不违反法律规定，是合法有效的，原被告均应严格按照合同、协议的约定履行自己的权利义务。虽然土地出让合同和补充协议的主体是峨边国土局和郭建军个人，但根据郭建军向峨边国土局出具的申请、郭建军和家源公司签订的协议以及家源公司在东风新城开发的一系列行为等，表明家源公司是和郭建军共同开发建设峨边东风新城，亦和郭建军一起成为本案合同的主体一方，对此事实原被告均予以认可，本院亦予以确认。关于本案争议的焦点，一是回购土地的面积和价格如何确认。首先根据《补充协议》的约定，二被告应在受让的331.75亩宗地范围内划出82亩由峨边国土局回购自行开发建设，其中39亩为无偿提供，43亩由峨边国土局购买。但在实行开发建设中，二被告实际使用的建地面积为226.75亩，峨边国土局占有使用的土地面积为105亩，较《补充协议》的约定多出了23亩，对该多出的23亩土地价格原、被告在协议中没有进行约定，事后亦未进行过协商达成一致，本院认为，该23亩土地应参照双方的《补充协议》中规定的43亩回购土地价格确认其土地价格。其次，43亩加上23亩共计66亩回购土地的价格应如何计算，按照《补充协议》第六条第2款的规定：“购买价格由如下部分组成：（1）拍卖成交基准地价（均价）；（2）受让人投入的公共和基础设施（仅包括演河大道、便桥，防洪堤（国家投入部分不进入分摊）主干道，供水、供电、排水、排污外接管线网部分）建设费用的应摊费用；（3）按36000平方米拆迁安置建房成本费的50%与宗地总面积均摊后的应摊费用”，该三部分价格组成中，第（1）项3410万元÷331.75亩×66亩；第（3）项3638万元×50%÷331.75亩×66亩均是能够确定的，而对第（2）项价格，按照四川正源工程管理有限公司2015年10月的审核价格123549535.54元，扣除其中不在补充协议约定范围内的场平工程3654599元、后堡坎工程4887911元和部分道路费用2272500元后，尚有112734526.54元。按照第（2）项条文规定，应当是二被告自行投入到公共和基础设施建设的费用才能进入回购土地价格，而峨边县人民政府根据《竞买须知》第十条规定和2010条11月《协议书》约定，将56711338.94元县级税收留存返给二被告用于公共和基础设施建设，在计算回购土地价格时，应当将该部分予以扣除后再行计算。原告峨边国土局关于土地回购价格应当扣除县级税收还返部分的主张，符合《补充协议》的规定和本案实际情况，本院予以支持（在2016年2月3日后若继续产生返税，应同理予以在回购土地价格中予以扣除）。即第（2）项价格应为11145532.42元[（112734526.54元-56711338.94元）÷331.75亩×66亩]。综合以上三部分价格分别为：6784000元、11145532.42元、3618800.00元，66亩回购土地价格合计为：21548332.42元。第二个争议焦点是双方在履行协议过程中是否有违约行为？按照《补充协议》第六条第3款第（1）项的规定，原告峨边国土局未在二被告付清全部土地出让金后10个工作日内（即2010年1月10日）支付基准地价，应属违约，二被告反诉要求原告承担从2010年1月11日起按照43亩回购土地计算的基础准地价441.98万元参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失的请求，本院予以支持。其次，第六条第4款规定，二被告应按3638万元建安成本费分三期（每期支付三分之一）分别在2010年6月30日、2011年6月30日、2012年6月30日支付给原告峨边国土局，二被告并没有按照该约定期限履行付款义务，二被告为此抗辩称，因回购土地面积和公共基础设施建设费用分别在2014年11月、2015年10月才最终确定，无法按照协议第六条第3款第（3）项的规定进行冲抵，故二被告不存在违约行为。本院认为，根据补充协议的约定，原、被告均负有向对方支付款项的义务，行使冲抵权利的前提应当是冲抵条件成立后（即回购土地的面积、价格的确定），在不具备冲抵条件时，双方均应履行各自的付款义务，二被告未按约定时间、金额履行付款义务，已构成违约。原告峨边国土局要求二被告支付分别从2010年7月1日，2011年7月1日、2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失的请求，本院予以支持，但在计算损失时，应分别扣除原告峨边国土局应当分期支付的回购土地价格后再行计算利息损失（根据《补充协议》约定，二被告应当按3638万元建安成本费分三期（每期支付三分之一）分别在2010年6月30日、2011年6月30日、2012年6月30日支付给原告峨边国土局，即每期分别支付为12126666.67元、12126666.67元、12126666.66元。同时，峨边国土局在2010年6月30日前应当支付二被告拍卖成交基准地价4419894.50元（3410万元÷331.75亩×43亩)，以及拆迁安置还房成本的应摊费用2357709.12元（3638万元×50%÷331.75亩×43亩）,以及受让人投入的公共和基础设施建设费用的应摊费用11145532.42元的三分之一，即3715177.47元。峨边国土局分别在2011年6月30日前、2012年6月30日前应当支付二被告公共和基础设施建设费用的应摊费用11145532.42元的三分之一，即3715177.47元。以上费用品迭后，二被告分别在2010年6月30日、2011年6月30日、2012年6月30日前支付给原告峨边国土局建安成本费为1633885.58元、8411489.20元、8411489.19元）。对原告峨边国土局要求二被告承担的因被告违规削坡导致原告产生土地整理费418.21万元和新增过渡费用206.05万元的请求，本院认为在《补充协议》中并没有明确约定原告回购土地的具体位置，原告亦不能举证证明二被告在土地开发建设中存在违规削坡的行为，因此原告峨边国土局要求二被告承担这两项新增费用的请求，本院不予支持。对二被告反诉要求原告承担多支付的23亩土地的佣金、税款、地价损失共计199.99万元的请求，本院认为，原告峨边国土局取得回购土地是依据双方签订的《补充协议》，并且支付了相应的对价，并没有给二被告造成损失，二被告的反诉请求与本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郭建军、四川家源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告峨边彝族自治县国土资源局36380000元。二、反诉被告峨边彝族自治县国土资源局在本判决生效后三十日内支付反诉原告郭建军、四川家源房地产开发有限公司21548332.42元。上述一、二项金额品迭后被告郭建军、被告四川家源房地产开发有限公司尚应当支付原告峨边彝族自治县国土资源局14831667.58元。三、被告郭建军、四川家源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告峨边彝族自治县国土资源局分别从2010年7月1日起按1633885.58元本金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的利息损失；从2011年7月1日起按8411489.20元本金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的利息损失；从2012年7月1日起按8411489.19元本金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的利息损失。四、被告郭建军、四川家源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告峨边彝族自治县国土资源局1452000元及该款从2014年3月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的利息损失。五、反诉被告峨边彝族自治县国土资源局在本判决生效后三十日内支付反诉原告郭建军、四川家源房地产开发有限公司按照4419800元从2010年1月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止的利息损失。六、驳回原告峨边彝族自治县国土资源局的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告郭建军、四川家源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费及诉讼保全费174060元，由原告峨边彝族自治县国土资源局承担35060元，由被告郭建军、四川家源房地产开发有限公司承担139000元；反诉案件受理费226712元，由反诉原告郭建军、四川家源房地产开发有限公司承担75612元，由反诉被告峨边彝族自治县国土资源局承担151100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  王 建审 判 员  李 妍人民陪审员  王小东二〇一七年一月十九日书 记 员  王玉茹