安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0102民初2510号原告（反诉被告）：合肥金太阳家具广场有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路819号，组织机构代码75850466-7。法定代表人：庞正国，董事长。委托诉讼代理人：孙业康，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：余幸会，安徽凯安律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈霞，女，1973年12月5日出生，汉族，住所地安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：沈辉，安徽安援律师事务所律师。原告合肥金太阳家具广场有限公司（以下简称“金太阳家具公司”）与被告陈霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，被告陈霞在法庭辩论终结前提出反诉，本院依法组成合议庭，分别于2016年5月16日、2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告金太阳家具广公司的委托诉讼代理人孙业康，被告陈霞及其委托诉讼代理人沈辉到庭参加诉讼。双方一致请求给予六个月时间用于庭外和解，和解时间不计入审限，本院准许后双方未能达成和解意见。本案现已审理终结。金太阳家具公司向本院提出诉讼请求：被告陈霞支付原告合肥金太阳家具广场有限公司房屋租赁费和综合管理费217998元，支付违约金65399元，合计283397元。事实和理由：2015年4月20日，金太阳家具公司与陈霞协商签订租赁合同。合同约定，金太阳家具公司将位于合肥市长江东路819号金太阳国际家具广场一楼X区X号展位329.4平米的场地租赁给乙方经营闰力家品牌商品，合同期限自2015年4月20日至2017年5月19日；租金按三个月方式支付，租金标准为1.35元/m2·日，自合同签订之日起即日内付90日租金40022.1元。甲方（注：金太阳家具公司）代收综合管理费，按三个月方式支付，合计1.35元/m2·日，自合同签订之日起即日内付90日租金40022.1元；以上二种费用实行先缴费后使用的原则，每次缴费周期到期前10日前缴清全部费用，否则每天按未交费总额的百分之三向乙方支付滞纳金；乙方（注：陈霞）中途退场终止合同或违反本合同约定的属乙方违约，应向甲方支付违约金，违约金包括（1）乙方所交的合同保证金，（2）自乙方违约之日起至合同到期日止应付租金的30%；合同还约定了其它事项。上述合同签订后，金太阳家具公司依约履行，但陈霞经常欠付租金及费用。今年1月26日，陈霞违约提前撤场，下欠租金金太阳家具公司多次追讨无果。金太阳家具公司认为，依法成立的合同受法律保护，被告无故拖延支付金太阳家具公司房屋租金及提前撤场，已构成违约。陈霞答辩并反诉称：一、陈霞只欠金太阳家具公司2015年4月20日至16年1月4日113940元。二、2016年1月4日，金太阳家具公司强行关闭电源，使陈霞无法经营而非陈霞主动退场。关灯之后，下午陈霞就去办公室，但金太阳家具公司没有送电。五点多下班的时候陈霞就回去了，第二天第三天都始终没有开，陈霞去办公室协调说1月10日交钱，但是金太阳家具公司没有同意，后来就不让陈霞进店了。三、关于违约损失，损失不超过金太阳家具公司损失30%，违约金不包括保证金和质量保证金，质保金是陈霞卖货物的品质保证，也不属于违约金的范畴。其次违约金起算点是2015年4月20日至2016年1月4日，故违约金计算方式为113940元的30%。四、金太阳家具公司强行拉电源，在双方合同未到期的情况强行解除合同，不让陈霞继续经营。经过多次交涉未果，后又强行变卖陈霞的家具；在双方合同没有到期，也没有经过双方协商的情况下，强行把陈霞的一楼8号展位另行出租给他人，致使陈霞蒙受巨大损失。五、金太阳家具公司应赔偿陈霞货物损失324700元；返还质量保证金8000元；返还合同保证金20858元；赔偿陈霞装修损失124695元，共计478253元。金太阳家具公司辩称：一、陈霞述称与事实不符，双方之间签订租赁合同以后陈霞一直拖欠金太阳家具公司租金，严重违反了合同约定，陈霞系自己经营不下去主动撤场，并非金太阳家具公司强行驱赶强行停电。二、陈霞的诉请没有事实和法律依据，由于陈霞经营不太好，自己也无法经营下去，中途撤场，有关损失由其自己承担；合同保证金及质量保证金应当按照合同约定处理。三、陈霞反诉不具备反诉条件。综上请求驳回陈霞的反诉请求，支持金太阳家具公司的本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的公民及企业身份信息、租赁合同、合同审核表、租赁费收据、合同保证金收据、质量保证金收据，本院予以确认并在卷佐证。对登报公告，陈霞有异议。本院认为该公报不能证明合同实际终止时间。其中部分租赁费收据系格林美家，非本案的美力家，与本案关联性不足，本院不予采信。对告知函，商铺照片一组，金太阳家具公司认为无法核实，本院认为证据三性无瑕疵，可以采纳。美力家具出货清单及照片，金太阳家具公司对三性及证明目的有异议；该证据显示的时间是被告开始租赁的时间，该产品在被告撤场之前是否仍然存在无法证明，故该损失是不存在的。本院认为该证据三性无瑕疵，应予采纳，但不能达到证明实际损失数额的目的。装修费用收据，金太阳家具公司对三性及证明目的有异议，本院认为，无银行转账记录及费用发票，不能证实实际费用。金太阳家具公司对证人马某、曹某某证言三性及证明目的有异议，本院认为，马某、曹某某系事件亲历者，她们的证言应予采信，除非金太阳家具公司提供相反的现场监控情况证据。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，金太阳家具公司与陈霞签订房屋租赁合同一份。合同约定，金太阳家具公司将位于合肥市长江东路819号金太阳国际家具广场一楼X区X号展位329.4平米的场地租赁给陈霞经营美力家品牌商品，合同期限自2015年4月20日至2017年5月19日；租金按三个月方式支付，租金标准为1.35元/m2·日，自合同签订之日起即日内付90日租金40022.1元。甲方（注：金太阳家具公司）代收综合管理费，按三个月方式支付，合计1.35元/m2·日，自合同签订之日起即日内付90日综合管理费40022.1元；以上二种费用实行先缴费后使用的原则，每次缴费周期到期前10日前缴清全部费用，否则每天按未交费总额的百分之三向乙方支付滞纳金；乙方（注：陈霞）中途退场终止合同或违反本合同约定的属乙方违约，应向甲方支付违约金，违约金包括（1）乙方所交的合同保证金，（2）自乙方违约之日起至合同到期日止应付租金的30%；合同还约定了其它事项，如断水断电等措施责任自负，金太阳家具公司有权停止陈霞营业等。另双方还形成拟进场经销商审核程序表一份，载明：合同期内给予365天免租期，分两年享受。第一年给予180天免租期，分别在第一、二、三、四季度享受45天，此免租期收物管费15元/m2。第一季度享受30天装修优惠期，不收物管费。第二年享受185天免租期，分别在一、二、三季度享受45天，四季度50天，免租期收物管费月15元/m2。免租期按合同执行，欠租或逾期缴纳租金，不享受任何免租优惠。合同签订后，金太阳家具公司将场地交付陈霞经营。陈霞实际缴纳合同保证金20858元，质量保证金8000元。陈霞已付租赁费32807.2元。2015年12月27日，金太阳家具公司向陈霞发出告知函，告知其欠付租金113940元，责令陈霞于2015年12月28日结清欠款，逾期将限制陈霞展厅、仓库及商场内所有家具及饰品拆装外运及制止违约行为。2016年1月4日，金太阳家具公司对陈霞商铺进行断电处理，驱离陈霞，终止合同。2016年1月21日，金太阳家具公司在安徽商报登出催缴公告：陈霞商户截至2015年12月31日，欠付租金及电费100000余元（未计违约金）。请于见报之日起5日内到商城交清钱款，逾期金太阳家具公司将解除合同，通过法律途径追缴所欠租金及违约金等。2016年4月30日，金太阳家具公司将该商铺另行出租。本院认为，本案的争议焦点为：一、金太阳家具公司与陈霞房屋租赁合同是否成立生效；二、屋租赁合同的终止时间问题，三、终止的法律后果，主要是违约损失是否合理的问题。陈霞辩称双方签订合同时，系金太阳家具公司提供的空白合同，签订之后金太阳家具公司也未给予陈霞合同。金太阳家具公司提供的合同中主要条款均有手书内容，非为空白。陈霞未能提供客观证据证明合同签订情况，应由其承担举证不能的法律后果。双方之间的房屋租赁合同并无重大瑕疵，应为成立生效。金太阳家具公司根本没有采取公告催缴租金的必要，该公告催缴更接近于金太阳家具公司自说自话，其实际控制该家具广场，对商户具备现实的控制力。由于陈霞本人即使在法院诉讼阶段无论邮寄或电话均能联系上，可见金太阳家具公司完全可以现场送达并录音录像。实际情况是，早在2016年1月4日金太阳家具公司即已终止租赁合同。金太阳家具公司之后的公告行为主要是为了形成诉讼证据，根本反映不了合同实际终止的情形。合同实际终止时间现结合证人证言确定为2016年1月4日。租赁期间应给付的正常租金为62256.6元[1.35元/m2·日×329.4m2×（260天-120天）]。金太阳家具公司认可陈霞已交付了32807.2元，其中通用机打发票反映出物业管理费为5188元，现上述费用中的27619.2元以支付租金为准。但对于在房屋租赁合同终止前的房租陈霞仍应当承担继续履行的义务，给付金太阳家具公司尚欠租金34637.4元（62256.6元-27619.2元）。租赁期间应给付的正常综合管理费为62256.6元[1.35元/m2·日×329.4m2×（260天-120天）]，金太阳家具公司在计算清单中仍按照1.35元/m2·日低于合同约定的标准，视为对其权利的放弃，日期现以本院调整为准。由于陈霞已经支付5188元，应继续支付剩余的57068.6元（62256.6元-5188元）。陈霞未按期足额履行合同所约定的给付租金及综合管理费等义务，已经构成违约，并最终导致租赁合同的终止。陈霞应当承担因此而产生的违约责任。双方约定的如陈霞欠租及逾期缴纳租金则不享受免租期待遇，实为在陈霞出现迟延履行等违约情形时对其给予制裁的措施，该措施与合同约定的自陈霞违约之日起至合同到期日止应付租金的30%的违约责任及滞纳金针对的是陈霞的同一类违约行为。三者重复适用将显失公平，也超过了陈霞因迟延及不完全履行债务给金太阳家具公司所造成的损失。另滞纳金是行政罚，不适用于平等主体之间的民事合同关系，不存在因当事人约定而生效并适用的情形，且金太阳家具公司并非行政主体，也无权执行行政罚。在该系列案中本院一般以合同约定的自陈霞违约之日起至合同到期日止应付租金的30%的违约责任为准确定违约金给付，不再将该二种违约责任合并计算。但在本案中，陈霞明确要求应按113940元的30%计算为34182元，该标准低于金太阳家具公司主张的数额，但高于本院依合同标准计算的数额。现以陈霞作出的愿意承担的数额为准。双方明确约定各项保证金可以抵扣违约金，由于陈霞已经缴纳保证金28858元，抵扣后其还需实际支付5324元违约金。陈霞委托诉讼代理人为一般代理，本无权提起反诉。鉴于陈霞本人当庭要求反诉，本院经反复劝解后其仍坚持，实为陈霞本人提起反诉。本院已经善意告知其应积极举证及举证不能的法律后果。陈霞反诉主张的货物损失，所举的证据不足以证明遭受扣押财产的具体数额，应由其承担举证不能的法律后果。至于各项活动费用，已经实际发生并履行完毕，房屋租赁合同作为继续性合同的特质导致其终止不对上述费用的合法性回溯性地产生影响，金太阳家具公司保持该受领有事实依据，不应予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）陈霞给付原告（反诉被告）合肥金太阳家具广场有限公司房屋租赁费34637.4元；被告（反诉原告）陈霞给付原告（反诉被告）合肥金太阳家具广场有限公司综合管理费57068.6元；被告（反诉原告）陈霞支付原告（反诉被告）合肥金太阳家具广场有限公司违约金5324元；（以上各项给付于本判决生效之日起十日内履行完毕）驳回原告（反诉被告）合肥金太阳家具广场有限公司的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）陈霞的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5550元，由原告（反诉被告）合肥金太阳家具广场有限公司承担3085元，被告（反诉原告）陈霞承担2465元；反诉案件受理费4240元，由被告（反诉原告）陈霞承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  程 巅人民陪审员  于志刚人民陪审员  王义明二〇一七年一月十八日书 记 员  罗 文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。