广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2015)清英法浛民初字第118号原告许文星，男，1993年6月26日出生，汉族，英德市人，身份证记载住所广东省英德市，被告李传果，男，1992年4月22日出生，汉族，英德市人，身份证记载住所广东省英德市，原告许文星诉被告李传果房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员杨伟雄适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告许文星、被告李传果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许文星诉称，2014年12月29日，被告李传果与原告签订关于石牯塘镇石小村委会大围新村1号屋的《租赁合同》，合同约定：被告将该房屋出租给原告使用，租赁期为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；该房屋月租金为833元，按季度结算；原告在房屋前面搭建一个33平方米，市场价值3000元的遮雨棚作为房屋保证金。签订合同后，原告携带由英德市石牯塘镇石小村民委员会出具的证明及相关资料前往英德市工商行政管理局办理营业执照并于2014年12月31日领取营业执照。2015年3月18日，被告告知原告准备收回房屋，原告不同意；2015年3月20日，被告找人拆除该房屋的间墙，原告为保护自身财产，不得已将自己所有的物品搬离；2015年3月22日，被告未告知原告就将该房屋出租给第三人；2015年3月28日，原告经人告知被告将其搭建的遮雨棚拆除。综上，被告的行为已严重影响原告的正常经营活动，被告已构成违约，原告有权按照合同约定及相关法律规定要求被告支付房屋保证金3000元及违约金30000元。请求法院判准：1、解除原、被告签订的《租房合同》；2、被告返还保证金3000元；3、被告向原告支付违约金30000元；4、被告支付本案诉讼费用。被告李传果辩称，一、原告搬离房屋是其自发行为，我没有强迫原告搬离房屋。原告租用我的房屋是零售生意，因生意惨淡，且原告沉迷赌博，生意资金周转困难，在今年春节前原告已无意经营，向我要求退租，并已陆续将该房屋的物品搬出。因此，搬出该房屋完全是原告自愿的行为。二、原告已跟我表示要搬离该房屋，且已将大部分物品搬走，我是在原告搬离房屋后才将房屋租给别人，我于2015年4月10日将该房屋租给别人，并且至今仍拖欠我第一季度的租金，我多次催收均无果，因此我将该房屋租给别人是合法的，也无需得到原告的同意。三、我允许现任承租人拆除原告搭建的雨棚是在原告搬离该房屋后，已经得到原告的同意，因此我根本没有强拆原告的雨棚。原告许文星为证实其主张在举证期限内提供的证据有：一、租房合同，拟证明被告与原告存在房屋租赁关系。二、证明一份，拟证明被告与原告存在房屋租赁关系。三、营业执照一份，拟证明原告系合法经营。四、相片，拟证明被告拆除原告搭建的雨棚及破坏原告的经营场所，被告存在严重的违约行为。被告李传果为证实其主张在举证期限内提供的证据有：一、租屋合同，拟证明原被告之间存在房屋租赁关系。二、电费单据4张，拟证明原告一直没有电费的事实。被告对原告提交证据的意见为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3是合法的，但是原告在其租住的房屋内开赌档。对证据4因原告准备放弃经营，之后我要求其撤场，原告一直不肯撤场，之后才将雨棚拆除的。原告对被告提交证据的意见为：对证据1无异议，对证据2是因为被告没有将账号转在我名下，我之前一直有将电费交给被告的，再由被告取缴纳电费，只是最后一个月(即3月份)没有交电费。证人胡某出庭作证的陈述：“我在3月中旬休息时看到原告在店里搬东西，原告当时对被告的父亲称，我现在搬东西走了，不做了，你们有人想做就来做”。原告对证人证言的质证意见为：证人说话有误。我当时是开了一辆货车，但是没有搬东西。证人对原告的辩解予以反驳称：原告的确是有搬东西，但店里面本来就没有什么货物了。被告对证人证言的质证意见为：无异议。经审理查明，2014年2月29日，原、被告自愿签订《租房合同》，甲方为本案被告李传果，乙方为原告许文星，合同约定：“一、甲方将位于石牯塘镇石小村委会大围新村1号屋租赁给乙方商业使用，房屋面积为：室内84平方米，门口120平方米，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。二、本房屋月租金为人民币833元，按季度结算。每三个月为一季度。每季度的5日内，乙方向甲方支付全季度租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方在房屋前面搭建了一个33平方米遮雨棚，作为房屋保证金，市场价值3000元人民币。五、在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金30000元的违约金；……”。合同签订后，原告在承租房屋前搭建了一个面积为33平方米雨棚。2014年12月31日，原告办理了名称为“英德市石牯塘镇文星商店”的个体户营业执照，该商店的经营场所为原告所承租的英德市××大××新村××号。“英德市石牯塘镇文星商店”在今年春节前至今没有开门营业，原告曾公开表示不再承租该房屋，由被告自持处理该房屋。2015年4月10日，李传洁将位于英德市××大××新村××号的房屋出租给朱玉长。现原告以被告违约为由要求与被告解除合同，由被告支付违约金30000元及返还担保金3000元。庭审中，被告以原告违约在先，未按合同约定交纳租金，并且主动提出解除合同为由同意与原告解除合同，但拒绝违约金及返还担保金。由于双方各持己见，无法达成调解协议。另查明，原告租赁给被告位于位于英德市××大××新村××号的房屋，该房屋无土地使用权证及产权证，亦未办理房屋报建手续。上述事实，有原、被告提交的证据、证人出庭作证的证言和庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《租房合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，是合法有效的合同，该合同对原、被告双方均具有法律约束力。现原、被告均同意解除合同是双方意思自治的表示，该行为不违反法律规定，本院应予准许。关于租金支付问题，原告称已经支付租金，但未向本院提交支付租金的证据且被告对此予以否认，因此，原告主张已经支付租金证据不足，本院不予采纳。关于原告是否主动提出解除合同的问题，证人胡某出庭作证明确表示原告向被告的父亲提出不再承租，且证人证言经原、被告双方当庭质证，本院对证人证言予以采信，确认原告主动提出解除合同。综上所述，原告未按合同约定交纳租金，且主动提出解除合同，其行为已经构成违约。因此，原告要求被告支付违约金及赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告许文星与被告李传果于2014年2月29日，签订的《租房合同》。二、驳回原告许文星要求被告李传果支付违约、返还担保金的诉讼请求。本案诉讼费312.5元，由原告许文星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨伟雄二〇一五年六月九日书记员  黄钊华附：一、本院标的款的帐号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---71×××45。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。