西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第03258号原告西安合能房地产有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区芙蓉西路南端（曲江城市花园）。法定代表人侯进桥，系该公司总经理。委托代理人何婷，系该公司员工。委托代理人丁鹏，系该公司员工。被告杜娟娟，女，1983年1月3日出生，汉族，住陕西省神木县。原告西安合能房地产有限公司（以下简称合能公司）与被告杜娟娟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合能公司的委托代理人丁鹏到庭参加诉讼。被告杜娟娟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告合能公司诉称，2009年11月7日，原、被告双方签订合同登记号为Y09109702的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于西安市××新区××路××城市花园××单元××号房屋一套，房屋面积90.43平方米。2009年12月4日，被告与建设银行签订《住房按揭借款合同》和《抵押合同》，约定被告向银行按揭借款350000元，期限为25年，并将该房屋抵押给银行，原告为被告按揭借款提供保证担保。合同签订后，原告向被告交付了房屋，银行也发放了借款，但被告自2013年1月份开始就未按照《住房按揭借款合同》偿还银行按揭款项。经原告与银行多次催收无果，银行要求原告承担保证责任，原告于2014年5月26日代被告向银行偿还欠款20000元。根据双方的商品房买卖合同补充协议约定，被告的行为已经构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2009年11月7日签订的合同备案号为Y09109702的《商品房买卖合同》；2、被告在10日内腾退移交房屋并配合原告到房产主管部门办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记手续并承担因此产生的费用；3、被告按照总房价款的30%向原告支付因其自身原因导致合同解除的违约金153589元；4、被告承担本案诉讼费及原告实现债权产生的费用3687元。被告杜娟娟经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，原告原名称为西安曲江城市花园房地产开发有限公司，2009年8月21日变更为现名称合能公司。2009年11月17日，原告与被告杜娟娟签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y09109702，约定由被告杜娟娟购买被告开发的位于西安市曲江新区芙蓉西路6号的曲江城市花园二期第4幢2单元21层22104号房屋一套，建筑面积90.43平方米，每平方米单价为5661.42元，房屋总价款为511962元。合同载明被告杜娟娟的联系地址为陕西省神木县人民小区三区A座1103室。合同第六条约定，买受人在合同签订之日支付首付款161962元，余款350000元应当在3日内到银行办理按揭，并按照银行要求及时提供所需资料，保证银行按揭的顺利审批。合同第八条约定：出卖人应当在2011年11月30日前，将取得由工程建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四单位出具的《竣工验收报告》的商品房交付买受人使用。合同附件四第三条约定，买受人的联络通讯方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人对上述资料的真实性和准确性负责，如果买受人的联络方式发生变化的，应当以书面方式及时通知出卖人。合同附件五第六条约定：如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，配合出卖人到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金。买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局撤销预售备案登记，出卖人向买受人收取房款总额30%的违约金，并应另行承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。合同签订后，被告杜娟娟支付房屋首付款161962元。2009年12月4日，被告杜娟娟与案外人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：建行陕西分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为350000元，借款期限为2009年12月4日至2034年12月4日。该合同特别签订条款第三十五条约定，该合同项下的担保方式为抵押加最高额保证。第三十九条约定，如本合同项下的担保方式为抵押加最高额保证，则本合同除担保条款以外条款项下的债权属于编号名为2009-59的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围之内。2011年12月1日，被告接收房屋。2012年2月18日，被告向西安聚能物业管理公司填写《装修申请表》申请装修。另查，2009年7月31日，原告与案外人建行陕西分行签订编号名为2009-59《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对自2009年8月10日至2012年8月9日期间购置被告开发的曲江城市花园二期房产而与案外人建行陕西分行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。2013年9月13日，案外人建行陕西分行以借款合同纠纷为由将告杜娟娟、原告合能公司诉至西安市碑林区人民法院，请求原告合能公司与被告杜娟娟连带偿还贷款本金、利息、罚息及实现债券的全部费用等，并对抵押房产享有优先受偿权。2014年5月23日，原告通过EMS向被告杜娟娟所留的地址发出《解除通知书》,要求解除双方的商品房买卖合同并配办理注销备案手续，否则依照合同约定支付30%的违约金及实现债权的一切费用。2014年5月28日，原告合能公司代告被杜娟娟偿还贷款20000元。6月30日，原告合能公司代被告杜娟娟偿还贷款15000元。8月14日，原告合能公司分别代被告杜娟娟偿还贷款43.46元、316805.38元，以上共计351848.84元，将被告杜娟娟在案外人建行陕西分行处的个人贷款全部结清。原告另向案外人建行陕西分行支付诉讼费、公告费共3687元。本案在审理过程中，原告自愿将其主张的解除违约金降低为房款总额的15%即76794.5元。上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、商品房交接单、起诉状、个人还款凭证、收条、解除《商品房买卖合同》通知书等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告杜娟娟作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，理应按照商品房买卖合同、借款合同的约定积极履行其作为借款人的按期还款义务。在其未按期偿还借款后，案外人即贷款人建行陕西分行向被告杜娟娟、原告合能公司主张权利，导致原告作为保证人承担保证责任。根据双方签订的商品房买卖合同及附件的约定，被告杜娟娟的行为已经构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达解除合同的通知，履行了通知的义务，故双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告按照合同约定支付商品房总房价款30%的合同解除违约金及其他损失3687元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但原告现要求将解除违约金降低为总房价款15%即76794.5元，系原告自由处分其诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，鉴于双方签订的商品房买卖合同已进行了销售备案，且涉案房屋已经交付被告，现合同依法予以解除，被告杜娟娟理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续，并返还房屋，而原告收取的购房款161962元应当依法返还被告杜娟娟。至于原告主张被告杜娟娟承担注销备案产生的费用的诉请，并无合同依据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告西安合能房地产有限公司与被告杜娟娟于2009年11月7日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y09109702）予以解除。二、被告杜娟娟于本判决生效之日起十日内协助原告西安合能房地产有限公司办理2009年11月7日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y09109702）的备案注销手续。三、被告杜娟娟于本判决生效之日起三十日内向原告西安合能房地产有限公司腾退移交位于西安市××新区××城市花园××单元××号房屋。四、被告杜娟娟于本判决生效之日起十日内向原告西安合能房地产有限公司支付违约金76794.5元及其他损失3687元。五、原告西安合能房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杜娟娟返还购房款161962元。上述第四、五项在履行期间可以相互折抵。六、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费12442元，由被告杜娟娟承担。因原告已预交，故被告杜娟娟于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  王 华人民陪审员  冯 毅二〇一五年六月三日书 记 员  孙晶晶打印：相丽华校对：孙晶晶2015年月日送达