上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一(民)初字第2534号原告上海益镇物业管理有限公司。法定代表人刘文洋。委托代理人顾国平。委托代理人张明华。被告上海裕联房地产有限公司。法定代表人何齐元。委托代理人蒋兆荣，上海管博律师事务所律师。委托代理人张建义，上海管博律师事务所律师。原告上海益镇物业管理有限公司诉被告上海裕联房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后依法适用简易程序审理，分别于2015年6月18日、2015年6月23日二次公开开庭进行了审理。原告上海益镇物业管理有限公司的委托代理人顾国平及张明华、被告上海裕联房地产有限公司的委托代理人蒋兆荣均二次到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告上海益镇物业管理有限公司诉称：被告为原告物业管辖区域松江区九亭明珠苑小区业主。该业主拥有该小区虬泾路(下同)29号1-2层、31号1-3层、33号1-3层、35号1-3层、37号1-3层、39号1-3层、41号1-3层、43号1-3层、45号1-3层、47号1-3层、49号1-3层、51号1-3层、53号1-2层、55号1-2层、57号1-3层、59号1-3层、61号1-3层、63号1-3层、65号1-3层、67号1-3层、69号1-3层、71号1-3层、73号1-3层、75号1-3层及77号1-3层之产权，总面积6770.03平方米。依原告与该小区业主大会签定的物业合同之约定，物业费收费标准为每月每平方米人民币(以下币种同)1.5元。被告另有一处物业位于虬泾路XXX弄XXX号，面积为368.01平方米，物业费收费标准为每月每平方米1元。被告未支付上述物业自2014年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费。原告多次与其沟通、催讨，被告未予回应。故原告起诉至法院，要求判令：一、被告支付原告自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费131,092.20元；二、被告支付原告上述款项滞纳金1,000元。审理中，原告变更诉请为：要求判令被告支付原告自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费126,276元，并放弃原来关于滞纳金的诉讼请求。被告上海裕联房地产有限公司辩称：对位于虬泾路XXX弄XXX号房屋的物业费同意支付，对金额亦无异议。对位于虬泾路XXX号-XXX号房屋的物业费不同意支付，认为物业服务合同中关于沿街商铺物业费收费标准的约定对被告没有约束力，且对被告是不公平的，因为原告和业主大会签定物业服务合同的整个过程被告均不知情。另外被告持有的物业都是沿街商铺，虽然同属于一个物业管理区域，但是物业的类型完全不同，且被告持有的物业份额相对住宅业主来说，表决权非常有限。所以使得住宅业主的物业费收费标准较低，被告持有的沿街商铺物业费收费标准较高。且沿街商铺的物业费应由原被告协商定价，二、三、四期商铺收费标准为每月每平方米1.5元极不合理。此外，合同中对于沿街商铺物业服务内容约定不明，服务标准不明确。沿街商铺的业主客观上没有享受到绿化、安保、电梯设施、社区清洁等服务，不应当支付比住宅业主更高的物业费。故对物业费的收费标准有异议。经审理查明：原告上海益镇物业管理有限公司系上海市松江区九亭镇虬泾路99弄“九亭明珠苑”小区的物业管理企业。2013年12月13日上海市松江区九亭明珠苑业主大会与原告签订《物业服务合同》，委托原告管理小区，合同约定，委托管理期限为2014年1月1至2017年12月31日止；物业服务费的收费标准为：住宅高层为1.2元/月·平方米，住宅多层为0.5元/月·平方米，一期别墅为0.5元/月·平方米，二期别墅为1元/月·平方米，商业用房(一期商铺)为0.5元/月·平方米，二、三、四期商铺为1.50元/月·平方米；物业服务费按半年交纳，业主应在每半年的第五个月25日前履行交纳义务。被告上海裕联房地产有限公司分别系上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为178.30平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为572.78平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.46平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为244.55平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为244.55平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为95.10平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为95.12平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为243.38平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为243.38平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为572.95平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号XXX-XXX层店铺的权利人，于2007年1月4日产权核准登记，建筑面积为267.53平方米；上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号店铺的权利人，于2002年12月27日产权核准登记，建筑面积为368.01平方米。其中位于虬泾路XXX号-XXX号店铺为九亭明珠苑三、四期商铺。庭审中，被告确认虬泾路XXX弄XXX号店铺的物业服务费收费标准为1元/月·平方米。被告未向原告交纳上述房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费。以上事实，有物业服务合同、上海市房地产登记簿、证明及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案原告与上海市松江区九亭明珠苑业主大会签订《物业服务合同》取得了对该小区的管理权，被告系该小区的业主，业主大会代表小区全体业主与原告签订的《物业服务合同》，对全体业主均产生法律效力，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告提供了相关物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据合同向原告履行缴纳物业服务费的义务，因此，原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费126,276元，依据充分，本院予以支持。被告辩称物业服务合同中关于沿街商铺物业服务费收费标准的约定对被告没有约束力，合同约定的内容不公平、不合理，其作为沿街商铺的业主，客观上没有享受到绿化、安保、电梯设施、社区清洁等服务，无法律及事实依据，本院不予采信。原告放弃关于滞纳金的诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告上海裕联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海益镇物业管理有限公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费126,276元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,942元，减半收取1,471元，由原告上海益镇物业管理有限公司负担58元(已付)，被告上海裕联房地产有限公司负担1,413元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈建英二〇一五年六月二十三日书记员  余诗诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……