江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初6644号原告：南京创元房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320104716289815P），住所地江苏省南京市秦淮区天府大街x号。法定代表人：刘春如，总经理。委托诉讼代理人：石文军，江苏嘉诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飘玉，江苏嘉诺律师事务所律师。被告：杨爱民，男，1970年3月10日出生，汉族，户籍地新疆喀什市。原告南京创元房地产开发有限公司（以下简称创元公司）与被告杨爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创元公司的委托诉讼代理人陈飘玉到庭参加诉讼。被告杨爱民经本院合法传唤无正当理由，未到庭。现已审理终结。原告创元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2014年6月26日签订的《南京创元房地产商铺租赁合同》已于2016年4月30日解除；2、被告支付所欠租金185000元、物业费1615元、电费8852元；3、被告支付迟延付款违约金292200元（150000元/年×4‰×487天）、违约金37500元，合计329700元；4、被告支付律师费8000元。事实和理由：2014年6月26日，原、被告签订《南京创元房地产商铺租赁合同》，被告承租南京市王府大街x号-1商铺所对应的区域（使用面积38平方米，以下简称涉案商铺），租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止；商铺租金、物业管理费均采用“先付后租”的方式按半年支付；水电费由被告按合同约定的标准向原告支付，后双方商定两项费用合计1000元/月；被告支付保证金37500元；被告有迟延付款、擅自撤店等违约行为的，需向原告承担违约责任等。合同由被告授权的田超代为签字。合同签订后，被告支付了2014年8月1日至2015年1月31日期间的租金和物业管理费，仅支付2015年2月1日至2015年7月31日期间的租金15000元。原告多次催要，被告不予理会。原告认为，被告迟延支付租金等各项费用十分严重，早已超过10日，现原告依据合同法的相关规定，要求解除租赁合同合理合法，被告还应承担违约责任和律师费。原告诉至法院。被告杨爱民未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告所有。2014年6月26日，原、被告签订《南京创元房地产商铺租赁合同》，合同甲方为原告，乙方为被告，约定，原告将涉案商铺出租给被告使用，用于销售驼奶，租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止，共3年；此期间被告需承担水电费、物业管理费等相关费用；被告租赁商铺的年租金150000元，租金采取“先付后租”的方式按半年支付，被告提前一个月向原告支付下半年度租赁租金；物业管理费按每平方/每月2.5元计算，采取“先付后租”的方式按每半年支付，首期物业管理费570元，以后被告提前一个月向原告支付下半年度物业管理费；本合同签订的同时，被告向原告缴纳相当于叁个月租金的保证金37500元，作为被告履行本合同的保证金，租赁期内，被告如违反本合同的任何规定，应向原告支付的任何费用，包括但不限于损失赔偿金、违约金、主张债权发生的律师费，以及被告在租赁商铺经营时物业管理、与消费者发生退换货、质量、伤害等所有纠纷而产生赔偿时，原告均有权在保证金中扣减；租赁期内，被告的保证金如被扣减而不足时，被告必须在原告送达缴款通知后5日内补足至本合同约定的水平，否则，每逾期一日，被告需按照年租金千分之四的标准向原告支付延迟付款违约金，10日如仍未补足，则视为被告违约，原告除有权采取停水停电等措施外，还有权解除本合同且不承担任何责任；因被告违约行为导致本合同提前解除的，原告有权没收全额保证金，不予返还，在此情况下，保证金不得冲抵租金、物业管理费、杂费等任何应付费用；被告如延迟支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一天，被告需按照年租金千分之四的标准向原告支付延迟付款违约金，延迟达10日的，原告有权解除本合同；由于被告原因提前退租的，原告有权没收合同中约定的保证金，被告同时应向原告支付当年度个月租赁费用的违约金，且原告有权解除合同；被告撤离时，需与原告签订书面交还涉案商铺清单，否则，视为被告未交还，原告有权要求被告继续支付租金和损失，且有权拒绝归还保证金；被告撤离时，被告对自行安装的设备设施进行拆除，并将涉案商铺恢复到交付时的状态，对损坏的部分予以赔偿，否则，原告有权找第三方公司对商铺进行拆除，拆除中的一切费用在保证金中扣除，不足款项由被告承担。在被告签名或盖章处，由田超签名并注明“代签”。同日，被告向原告支付50000元。此后，被告累计向原告支付合计78070元。原告确认上述金额共计128070元，分别为保证金37500元、物业费570元、租金90000元。原告向被告出具了收据、发票。被告在涉案房屋内经营销售旺源奶乳制品，并于2014年8月13日注册南京市秦淮区旺源驼奶乳制品店，被告为登记的经营者，涉案房屋为登记的经营场所。因被告欠交费用，原告多次向被告催要未果。2016年4月，原告发现被告关店不再经营。2016年4月底，被告托他人将涉案房屋的钥匙退还原告。因无法联系被告，原告于2016年5月24日向被告发出《通知函》，要求被告在收到通知起10日内，将所欠各项费用存入合同中约定的原告账户，逾期将追究被告责任，该函因收件人拒收退回。后原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订关于涉案房屋的租赁合同，有合同、工商登记信息、客户贷记回单、收据、发票等为凭，系双方真实意思表示，双方应按合同全面履行自己义务。被告于2016年4月擅自退房并欠缴租金，原告主张合同于2016年4月30日解除、租金185000元（150000元/年÷12月×22月-90000元）、物业费1615元（95元/月×23月-570元）于法有据，本院予以支持。关于原告主张的电费，因无证据证明相关费用，故本院不予支持。关于原告主张的违约金、律师费，包括迟延付款的违约金292200元（150000元/年×4‰×487天，计算至2016年4月30日止）、解除合同违约金37500元（三个月租金）、律师费8000元，有合同约定为依据，有律师费发票、委托合同为证，本院予以支持。综上，被告违约欠缴租金等费用，且擅自退租，致双方签订的租赁合同于2016年4月30日解除，被告应当支付所欠租金185000元、物业费1615元，因被告已缴纳保证金37500元，上述欠款在合同解除时应当先予以扣减，故被告还需支付所欠租金、物业费合计149115元（185000元+1615元-37500元）。原告关于保证金应予以没收、不得冲抵主张，本院认为，根据租赁合同，被告发生欠费时，原告有权首先在保证金中扣减，而被告在2015年1月即已欠费，且未再补足保证金，故在合同解除时，保证金应当已被扣减，无数额再行没收，故对该主张，本院不予支持。被告还应支付违约金329700元、律师费8000元。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告在2014年6月26日签订的《南京创元房地产商铺租赁合同》已于2016年4月30日解除。二、被告杨爱民于本判决生效之日起十日内向原告南京创元房地产开发有限公司支付所欠租金、物业费合计149115元。三、被告杨爱民于本判决生效之日起十日内向原告南京创元房地产开发有限公司支付违约金合计329700元。四、被告杨爱民于本判决生效之日起十日内向原告南京创元房地产开发有限公司支付律师费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9211元、公告费600元，合计9811元，由原告南京创元房地产开发有限公司负担529元，被告杨爱民负担9282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长  李 娜人民陪审员  夏秀荣人民陪审员  叶新江二〇一七年一月十八日见习书记员  夏美玲