浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第991号上诉人（原审原告）：杭州泊莱贸易有限公司。法定代表人：许志刚。委托代理人（特别授权代理）：骆宝龙，浙江德名律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：李旻。被上诉人（原审被告）：杭州谢村农副产品有限公司。法定代表人：章厚坤。委托代理人（特别授权代理）：邵燕芬、刘勇，浙江哲鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡子鸥。委托代理人（特别授权代理）：赵公明，浙江海浩律师事务所律师。上诉人杭州泊莱贸易有限公司（以下简称泊莱公司）为与被上诉人杭州谢村农副产品有限公司（以下简称谢村公司）、蔡子鸥房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余良民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：谢村公司经政府批复，在杭州市余杭区良渚街道古运河路3号谢村农贸市场内建有一幢四层高的综合楼。2010年9月27日，谢村公司将该综合楼的二楼以及一楼西南面二间店面和东面三间店面租赁给蔡子鸥开设杭州余杭区良渚品全食品店使用，出租建筑面积约4000平方米，租赁期限为8年自2011年6月1日至2019年5月31日。2012年9月29日，蔡子鸥又将其承租赁的二楼部分房屋和一楼部分房屋计建筑面积约1250平方米转租给泊莱公司使用，用途为仓库、办公、营业、员工生活区，租赁期自2012年11月15日至2015年11月14日。2013年4月，谢村农贸市场因征用开始拆迁。2013年8月27日，谢村公司与谢村经济合作社签订拆迁补偿协议。此后，谢村公司与承租其房屋的租户陆续签订补偿协议，并在市场内张贴公告，要求所有承租户在8月31日前搬离。至2013年9月26日，农贸市场内已处于断电状态，拆迁公司富阳市鸿运拆房有限公司亦已进场实施房屋拆除施工，但此时，泊莱公司、蔡子鸥因未能与谢村公司达成拆迁补偿协议而未腾房搬离。2013年10月6日傍晚，泊莱公司值班人员发现承租的二楼化妆品仓库顶部有渗水，曾去关过自来水水阀；7日早上，泊莱公司发现二楼仓库内的化妆品被从仓库顶部即三楼地板渗下的水浸湿，且此时三楼地板上仍有水，水源自该三楼的自来水管。泊莱公司怀疑有人故意放水所致，为此向公安机关报警，杭州市公安局余杭区分局良渚派出接警后到现场进行拍照取证，后排除有人故意作案。2013年10月25日，泊莱公司申请浙江省杭州市西湖公证处就仓库化妆品进水状况进行了拍照固定，该公证处于2013年11月4日出具（2013）浙杭西证民字第20260号公证书。2014年2月13日，泊莱公司起诉至该院，要求判令：1、谢村公司赔偿因泊莱公司漏水造成商品经济损失393342.99元、公证费5000元，合计398342.99元；2、蔡子鸥对谢村公司前述赔偿债务负担连带赔偿责任；3、案件诉讼费由谢村公司、蔡子鸥承担。在案件审理中，泊莱公司将其诉讼请求变更为：1、判令谢村公司与蔡子鸥共同赔偿因漏水造成商品经济损失225374.05元、公证费5000元、司法评估费6000元，合计236374.05元；2、案件诉讼费由谢村公司、蔡子鸥承担。另，在本案审理中，根据泊莱公司申请，并依据其申报的被水浸湿的化妆品品牌、数量等，经司法鉴定机构按全损评估，计价值人民币225374.05元。案经开庭审理，且经多次调解无效。原审院认为：在拆迁公司已进入农贸市场对包括谢村公司综合楼在内的房屋设施实施拆除时，泊莱公司以未取得相应拆迁补偿为由仍占用所承租的房屋，致自已公司财产处于不安全危险因素明显增加状态；而事实上，化妆品仓库内的化妆品的损害是因已无实际使用人的三楼的自来水管突发漏水所致，该突发漏水既非出租房移交出租时本身存在质量安全瑕疵，亦非出租方在房屋交付后未尽安全维护义务之原因。因此，泊莱公司以租赁合同的房屋出租方谢村公司与房屋转租方蔡子鸥未能保障承租方正常安全使用房屋而主张违约赔偿，即以违约之诉主张权利，其诉讼请求明显存在主张的事实与援引的法律依据不相符，故该院不予支持其诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院于2015年1月30日作出如下判决：驳回泊莱公司的诉讼请求。案件受理费4846元，由泊莱公司负担。宣判后，上诉人泊莱公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足。蔡子鸥在得知房屋即将拆迁的情况下，并未主张因不可抗力（拆迁）而解除与泊莱公司的房屋租赁合同，同时也并未向泊莱公司发出过解除合同的相关通知。因此，根据《合同法》第96条的规定，泊莱公司与蔡子鸥的房屋租赁合同并未解除，该合同一直处于存续状态，在此期间，泊莱公司向蔡子鸥所租的作为仓库使用的房屋因水浸湿而遭受损害，是因为蔡子鸥租赁给泊莱公司的楼层漏水这一事实造成，属于合同履行的瑕疵，故应由蔡子鸥承担违约赔偿责任。一审判决适用法律错误。一审判决适用法律有误。泊莱公司对蔡子鸥主张的是违约责任这一无过错责任，根据《合同法》第107条的规定，可要求蔡子鸥因履行合同的瑕疵对泊莱公司所受到的损失进行赔偿。一审法院驳回泊莱公司请求的理由是谢村公司、蔡子鸥均无过错。这种过错归责的方式依据的是《侵权责任法》第6条中对侵权责任的规定，而违约责任根据《合同法》第107条以及《民法通则》第106条第三款，应适用无过错责任。同时，谢村公司在得知蔡子鸥没有按期缴纳租金，在之后得知拆迁这一不可抗力的情况下，均未单独向蔡子鸥提交解除合同的通知，根据《合同法》第96条的规定，案涉租赁合同亦没有解除。泊莱公司主张谢村公司未履行通知义务，对其未能及时向蔡子鸥提出解除合同有相应责任，对泊莱公司未能及时搬离该房屋，导致货物浸水也有相应的过错。根据《侵权责任法》第6条的规定，谢村公司应承担侵权责任，对泊莱公司所受损失作相应赔偿。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判谢村公司、蔡子鸥向泊莱公司赔偿商品损失225374.05元，公证费5000元、司法评估费6000元、合计236374.05元；并判令本案全部诉讼费由谢村公司、蔡子鸥承担。被上诉人谢村公司答辩称：一、泊莱公司在一审和二审均选择性主张违约之责，该诉讼请求决定了本案应从合同法律关系出发，审查相关当事人是否存在合同关系、是否存在违约行为、是否存在过错、是否因违约而造成损失等方面。根据合同相对性的原则，谢村公司与泊莱公司并无合同关系，故其主张谢村公司承担违约责任，明显缺乏事实和法律依据。二、泊莱公司仓库顶部的渗水发生在2013年10月6日，早在2013年4月，该农贸市场就开始拆迁，8月27日，谢村公司就与谢村经济合作社签订了拆迁补偿协议，此后与市场各承租户陆续签订了补偿协议，并在市场张贴公告，要求所有承租户在8月31日前搬离。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，案涉房屋被拆迁，依法属于合同解除的事由，谢村公司不仅公告通知了各承租户，还早在漏水发生前就完成了除品全超市（包括泊莱公司）以外的全部承租户的补偿和搬迁腾退工作，还采取了断水断电和水电销户措施。在漏水发生前，经济合作社委托的拆迁公司就开始进行并完成了水电、门窗设施拆除工作，且拆迁公司在施工前对拆除施工进行了告知，故泊莱公司以所谓谢村公司未履行通知义务为由，主张谢村公司承担侵权责任的依据，既与事实不符，也无法律依据，其主张适用侵权责任法的规定要求谢村公司承担侵权责任，则与其诉讼请求不符。三、本案在一审诉讼中，已经查明谢村公司在2014年7月10日已经与品全公司达成协议，对品全公司的相关财产进行全部补偿，补偿款320万元一次性补偿到位。因此，谢村公司对泊莱公司已经不存在相关侵权以及违约的情况。综上，请求二审法院维持原判。被上诉人蔡子鸥答辩称：蔡子鸥没有否认租赁合同在履行期间，但是泊莱公司的租期在2011年9月初届满，此后，并未缴纳后续房租。在事发时，泊莱公司属于欠租状态。对于本案所涉房屋，蔡子鸥已经尽到安全保障义务，漏水事件发生在上诉人泊莱公司承租的上一层，而上一层不是蔡子鸥的承租范围，因此无法尽到安全保障义务。泊莱公司主张的损失，蔡子鸥不予认可。在事发后，泊莱公司已经对受损的物品进行搬动，没有很好保护受损现场，因此价格评估结果并不能作为赔偿损失的依据。综上，请求二审法院维持原判。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：泊莱公司以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，主张谢村公司和蔡子鸥承担赔偿责任，并在一审期间明确系基于房屋租赁合同要求谢村公司和蔡子鸥承担违约赔偿责任。根据审理查明的事实，案涉房屋由谢村公司租赁给蔡子鸥使用，蔡子鸥又转租给泊莱公司。后来案涉租赁房屋因征用而被拆迁，现有证据亦表明泊莱公司知道或者应当知道其承租房屋已被实施拆除的事实，而其以未取得相应拆迁补偿款为由仍占用承租房屋，由于泊莱公司与谢村公司之间不存在租赁合同关系，故其以合同之诉主张谢村公司承担违约赔偿责任缺乏合同依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。泊莱公司主张的损失系因已无实际使用人的三楼的自来水管突发漏水所致，事发后，泊莱公司曾报警，公安机关已排除有人故意作案，现泊莱公司以违约为由主张合同相对方蔡子鸥承担赔偿责任，但其提交的证据无法证明其所受损失系蔡子鸥未履行约定的安全维护义务所致，故原审法院对泊莱公司的诉讼主张未予支持并无不当。泊莱公司的上诉请求事实和法律依据均不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4846元，由上诉人杭州泊莱贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 瞿 静审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一五年六月九日书记员 何英杰