江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2950号上诉人（原审被告）刘芳似，女，1974年4月4日生。上诉人（原审被告）居芸竹，女，1995年6月22日生。上述二上诉人共同委托代理人平青，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒋思志，男，1977年8月20日生。委托代理人卢小平，江苏稼禾律师事务所律师。上诉人刘芳似、居芸竹因与被上诉人蒋思志房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋思志原审诉称，蒋思志于2014年初欲向刘芳似、居芸竹购买南京市鼓楼区姜家园299号某幢某单元203室房屋（以下简称203室房屋）。2014年1月5日刘芳似作为居芸竹的代理人与蒋思志签订房屋买卖协议。2014年1月7日双方签订了《南京市存量房买卖合同》，由轩航投资担保公司办理信用贷款事宜。合同签订后，三方共同前往银行办理贷款，因贷款数额较大，银行告知审批有难度。当时刘芳似表示如果贷款不成，解除合同，退回定金，双方不构成违约。后刘芳似未按照合同约定在合同生效后两日内与蒋思志办理房屋所有权转移登记手续，导致蒋思志无法进行房屋抵押贷款，无法凑足房款。同时刘芳似也未将自己的联系方式在合同中写明，回避与蒋思志联系。刘芳似对涉案合同无法继续履行存在过错，应向蒋思志双倍返还定金。故蒋思志诉至原审法院，请求判令刘芳似、居芸竹立即双倍返还定金合计20万元；本案诉讼费用由刘芳似承担。刘芳似、居芸竹原审共同辩称，蒋思志陈述与事实不符，违背诚实信用原则。1、蒋思志系完全民事行为能力人，知晓合同约定不能退还定金。根据合同法的规定，如双方对同一标的内容先后签订两份合同，应以后合同为准，后合同与先合同不一致的，应视为对先合同的变更。2、蒋思志申请贷款是否能通过审批，并不是支付首付款的必要条件。蒋思志以10万元定金换取刘芳似价值610万元房产，是不适当的，蒋思志应先支付刘芳似首付款。3、蒋思志、刘芳似双方均有联系方式，双方通过手机保持联系。因此蒋思志应继续履行合同，维护交易稳定。综上，请求驳回蒋思志诉讼请求。原审法院经审理查明，位于南京市鼓楼区姜家园299号某幢某单元203室房屋为刘芳似、居芸竹（系刘芳似之女）共有。2013年8月21日经江苏省南京市南京公证处公证，居芸竹委托刘芳似作为其代理人办理出售203室房屋的有关事宜。2014年1月5日蒋思志（乙方）与刘芳似居芸竹、刘芳似（甲方）签订房屋买卖协议，约定：甲方将203室房屋出售乙方，甲方保证两证齐全，无任何纠纷；乙方对房屋充分了解，自愿购买双方商定房价610万元，按照国家规定各自付税。一、付款方式：1、2014年1月5日，乙方支付甲方人民币10万元；2、2014年1月18日前，乙方支付甲方人民币188万元；3、乙方通过银行贷款人民币410万元支付甲方，时间为2014年3月31日前；4、银行房贷后，乙方支付甲方尾款2万元，甲方结算物业费、水电费。二、如果乙方在2014年1月18日前贷款审批不过，双方不算违约，合同解除，甲方退还已收定金。三、实际房价为610万元，在房产局申报时填底房价双方认可，但不可以此改变房屋实际价格。由蒋思志与刘芳似在合同下方签名。蒋思志于2014年1月6日通过银行转账的方式向刘芳似支付定金10万元。2014年1月7日刘芳似、居芸竹（甲方）与蒋思志（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，合同内容为：一、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋的具体情况，并自愿购买该房屋，该房屋的具体状况如下：（一）坐落于南京市姜家园229号某幢某单元203室，建筑面积192.3平方米，房屋用途为住宅；（二）出售房屋的所有权证证号为宁下转字第315580号、宁下转字第315581号，丘号为655326-I-73；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。二、甲方保证如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。三、甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币6100000元，其中含定金100000元，尾款20000元。四、甲、乙双方同意以以下付款方式和付款期限支付房款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：2014年1月6日乙方支付甲方人民币壹拾万元（定金）；2014年1月28日前乙方支付甲方首付款壹佰捌拾捌万元（不含定金）；2014年3月31日前乙方通过银行贷款肆佰壹拾万元给甲方，钱要到甲方的账户上；2014年3月31日前乙方支付甲方尾款贰万元；乙方逾期支付房价款的每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；如果贷款四月底不到甲方的账户，双方重新找银行；如一方单方毁约，房产重新过户给卖方，违约方负担双方两次过户的所有税款，收到定金不予退还。五、甲、乙双方定于2014年3月31日前正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2014年1月28日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2014年1月28日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天按照总价款的万分之三支付违约金；甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的约定价值承担赔偿责任；甲方逾期交付房屋超过十天的，乙方有权解除本合同；甲方应在乙方解除合同的七天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之三支付赔偿金。六、甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未做记载，但依法对房屋享有共有权的权利人均已书面同意将房屋出售给乙方。七、甲、乙双方同意，在本合同生效后两日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记（甲乙双方自行成交的适用），甲乙双方应在申请办理房屋权属转移登记前通过南京市房地产交易市场的网上操作服务打印房屋所有权转移登记申请书，并在3日内持申请书及其他登记资料向房屋权属机构申请房屋权属转移登记；乙方领取房屋所有权证后，双方应当按照有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续；办理上述手续的税费由甲乙双方按照国家规定各自承担。八、该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日转移给乙方。九、该房屋自权利转移时起6个月内被依法拆迁的（拆迁时间以乙方搬迁时间为准），双方按下列约定处理：房屋拆迁补偿款高于（含本数）本合同约定房价款的，甲乙双方之间不因房屋拆迁产生新的权利义务；房屋拆迁款低于本合同约定房屋价款的乙方有权要求甲方给予占差额3%的经济补偿。十、该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由甲方结清。十一、甲方、乙方均自愿遵守《南京市存量房网上交易管理办法》有关规定，一方因违反《南京市存量房网上交易管理办法》有关规定给他方合法权益造成损害的，应承担相应的赔偿责任，等等。双方还在合同尾部补充约定，卖方收到买房全部房款（含贷款）后一日内将房屋交付乙方等等。由蒋思志与刘芳似在合同下方签名。合同签订后，蒋思志、刘芳似与轩航投资担保公司协商办理贷款事宜，三方一同前往银行办理信用贷款，后没有完成贷款。合同签订后，双方并未按照合同约定2日内将涉案房屋过户至蒋思志名下，蒋思志也未支付刘芳似首付款。后蒋思志通过刘芳似在《南京市存量房买卖合同》留下的手机号码与刘芳似方进行沟通，但是刘芳似所留手机号码系其亲属的手机号码。后蒋思志获得到刘芳似手机号码并通过短信告知刘芳似，无法进行贷款，请刘芳似方退还定金；刘芳似则回复，双方通过诉讼解决纠纷。原审庭审中，蒋思志认为，合同无法履行，蒋思志多次要求解除合同；双方应按照《南京市存量房买卖合同》第七条约定先办理所有权转移登记，后支付首付款，只有房屋过户蒋思志才能办理抵押贷款。本案经原审法院主持调解，因双方分歧较大，未达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述、南京市存量房买卖合同、房产证、委托书、公证书、银行转账回执、房屋买卖协议等证据以及原审法院开庭笔录予以证实。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。蒋思志与刘芳似、居芸竹签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。该协议明确约定“如果乙方在2014年1月18日前贷款审批不过，双方不算违约，合同解除，甲方退还已收定金”，因而如果蒋思志申请的银行贷款不能通过审批，可以要求解除合同，双方均不构成违约。后双方于2014年1月7日双方签订《南京市存量房买卖合同》，亦系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该存量房买卖合同并未约定《房屋买卖协议》无效，也未约定《房屋买卖协议》中的“如果乙方在2014年1月18日前贷款审批不过，双方不算违约，合同解除，甲方退还已收定金”条款无效，因此该条款仍然具有法律效力。后三方一同申请银行贷款，但是未完成贷款审批，刘芳似应清楚贷款审批情况，刘芳似未举证证明三方申请的贷款可以通过银行审批，因此蒋思志申请的贷款并未通过银行审批。既然蒋思志申请贷款没有通过审批，双方签订的合同已经符合解除条件，蒋思志可以要求解除合同，并不因此构成违约。蒋思志已经通过手机短信的形式告知刘芳似返还定金，表明蒋思志要求解除合同，双方之间的买卖合同因此解除。刘芳似应返还蒋思志定金10万元。综上所述，为维护当事人的合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、刘芳似、居芸竹于判决生效之日起十日内返还蒋思志定金10万元。二、驳回蒋思志的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取2150元，由刘芳似、居芸竹负担1075元，由蒋思志负担1075元。刘芳似、居芸竹不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、双方分别于2014年1月5日、1月7日签订《房屋买卖协议》和《南京市存量房买卖合同》，在两份协议内容相冲突的情况下，应以后合同为准，而双方在后合同中就定金退还问题重新作了约定。二、被上诉人在原审中未提供银行是否同意贷款的证明材料，且在未征得上诉人同意解除合同的情况下，单方提出解约要求，属毁约行为，定金应不予退还。三、上诉人作为卖房人，对于被上诉人买房银行贷款审批情况无从知晓，原审法院以上诉人未举证证明三方申请的贷款可以通过银行审批，原审法院对此分配举证责任存在不当。四、被上诉人未提供银行贷款不能审批的证据，仅凭其单方陈述，认定双方合同解除，缺乏事实依据。五、诉争房屋市场报价约560万元，因房屋未及时卖出导致跌价损失50万元，从公平角度，被上诉人应承担一半的损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人蒋思志要求二审维持原判。二审中，上诉人对于原审查明的事实提出异议：1、原审对于没有完成贷款的事实未查清；2、刘芳似没有给蒋思志回复过“双方通过诉讼解决纠纷”的短信。被上诉人对原审查明的事实不持异议。双方在二审中均未提交新的证据。在本院二审于2015年6月11日组织双方当事人谈话时，当庭打电话（免提）给轩航投资担保公司即双方买卖银行借贷担保方的经办人庞爱琴，在核实其真实身份后，她陈述：其系双方交易作为买方向银行借款担保方的具体经办人员，当初蒋思志办理银行贷款手续确实批不下来，主要原因是当时银行放贷政策收紧，买房贷款标的超过300万元，因数额比较大，所以银行不同意放贷。对此，上诉人认为，庞爱琴与被上诉人有一定利害关系，该陈述意见真实性存疑。本院二审查明，原审法院已调查但未列明的事实。被上诉人在原审中提交如下证据：1、庞爱琴出具的《证明》，以证明如贷款审批不通过，上诉人应退还定金。该《证明》载明，我（庞爱琴）是双方买卖办理贷款事宜经办人，我们四人一起到建行办理贷款手续，刘芳似再次声称如果贷款办不下来，解除合同，退还定金，大家在场应该信任，（刘芳似）当场在银行将蒋思志持有的手写协议撕了。上诉人对该证明质证认为，庞爱琴与被上诉人有利害关系，真实性不予认可。2、被上诉人与刘芳似亲属（手机号为183××××7814，系刘芳似在存量房买卖合同留下的手机号）往来短信一组，以证明被上诉人拒绝商谈退还定金的事实；被上诉人质证认为，上诉人无权单方解除合同，但对短信的真实性无异议。本院二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。此节事实，有证明、短信记录、原审谈话笔录、原审开庭笔录、本院二审谈话笔录等予以证实。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人在合同约定终止履行的条件成就时，应当终止履行。本案中，双方当事人在2014年1月5日签订的《房屋买卖协议》第二条明确约定，如果贷款审批未通过，双方均不算违约，合同解除，甲方退还已收定金。虽然双方又于2014年1月7日签订了《南京市存量房买卖合同》，对于付款方式作了部分变更，并对产权过户、房屋交付及违约责任等作了具体的约定，但《南京市存量房买卖合同》的内容并未全部覆盖《房屋买卖协议》的内容，故《房屋买卖协议》第二条约定的内容依然有效。被上诉人在本案原审中提供的《证明》及往来短信，以及本院当庭向庞爱琴核实的手机通话内容，充分表明被上诉人在办理银行贷款审批手续时，未能通过。故双方约定合同解除的条件已成就，故原审判令上诉人向被上诉人退还定金10万元，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘芳似、居芸竹负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  汪德全代理审判员  刘 凡二〇一五年六月十六日书 记 员  罗程允