广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2012）象民初字第533号原告李XX，男，1956年6月9日出生，汉族，住桂林市象山区凯风路********。身份证号：4503041956********。委托代理人吕长青，广西诚瑞律师事务所律师。被告桂林XX运输有限公司，地址：桂林市中山南路**。法定代表人张平，该公司董事长。委托代理人秦XX、邢XX，桂林XX运输有限公司物业服务分公司员工。被告桂林XX运输有限公司物业服务分公司，，地址：桂林市中山南路**法定代表人李会章，该公司经理。委托代理人秦XX、邢XX，该公司员工。原告李XX与被告桂林XX运输有限公司（以下简称XX公司）、被告桂林XX运输有限公司物业服务分公司（以下简称XX公司物业服务分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托代理人吕长青，被告XX公司、XX公司物业服务分公司的委托代理人邢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李XX诉称，2003年1月10日，原告与桂林交通实业贸易中心签订一份《协议书》，双方约定由原告在桂林汽车总站大院修理厂内108平方米的空地上投资建门面，门面产权归桂林交通实业贸易中心所有，桂林交通实业贸易中心将门面出租给原告经营餐饮业。原告花40000元建好了门面，又花20000元购买了经营餐厅的设施设备，雇用工人数名，开始经营平安饭店的餐馆。后桂林交通实业贸易中心改制为XX公司。2009年3月2日，原告与被告XX公司物业服务分公司继续签订《房屋租赁合同》，双方约定房屋租期为2年，从2009年3月1日至2011年2月28日，如一方违约，除赔偿对方损失外，还承担5100元违约金。但是，2010年初，被告以原告妻子在另一地点经营的洗衣店与被告经营的洗衣店有冲突为由，发通知要求原告妻子停止经营洗衣店，原告拒绝了被告的要求。2010年3月16日，被告以原告妻子仍经营洗衣店为由，发通知给原告要将平安饭店门面收回。2010年4月8日，原告经营的饭店及妻子经营的洗衣店被停水停电，原告被迫停止经营平安饭店，辞退工人。被告的行为违反了双方签订的合同约定，构成违约，给原告造成了较大的经济损失，应当支付违约金5100元。原告建房花费40000元，购买饭店设施设备花费20000元，辞退工人花费22800元，损失合计82800元，加上违约金，总计87900元。但被告拒绝赔偿原告。为此原告特向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付违约金5100元，赔偿损失82800元，合计87900元。本案诉讼费用由被告承担。被告XX公司辩称，1、原告诉被告违反房屋租赁合同并得出索赔违约金一事与事实不符，被告与原告虽然订立房屋租赁合同，但出租房屋作为临时门面出租，为避免产生纠纷，在合同中第六条第2款、第6款明确了合同解除时双方不承担违约责任条款。2、房屋租赁合同解除的前提是原告所承包经营的平安饭店卫生不符合要求，也不符合消防安全要求，饭店与油库未达到安全距离，被主管部门责令整改。3.原告所提出的损失赔偿无任何证据证明。综上请驳回原告的诉讼请求。被告XX公司物业服务分公司辩称，我公司无法人资格，我公司的民事行为的法律后果由XX公司承担。经审理查明，2003年2月24日，桂林交通实业贸易中心作为甲方（发租人）与原告李XX作为乙方（承租人）签订《门面租赁合同》，甲方将位于桂林市银锭路的饭店门面以租金1000元／月租给乙方，作经营饮食使用。李XX在该门面经营了一家平安饭店餐馆。后桂林交通实业贸易中心改制为桂林XX运输有限公司。2009年3月2日，被告XX公司物业服务分公司作为甲方（出租人）与原告李XX作为乙方（承租人）订立《房屋租赁合同》，双方约定：“一、甲方将位于桂林市总站内银锭路大门短途区内平安饭店自有房屋，租给乙方做经营饮食使用，乙方向甲方交纳门面租金、办公及存储场地使用费、管理费，每月合计金额贰仟伍佰伍拾元。二、租用期2年。即：自2009年3月1日起，至2011年2月28日止。租用期间，双方合作良好的，租期届满后，乙方如需继续租用，在同等条件下，乙方享有优先租用权。三、为保证本合同的正常履行，乙方同意在签订本合同时，向甲方交付合同履约保证金5100元整……。六、违约责任：6、由于市政府建设或集团公司主管部门有新规划实施，需要改变门面的使用性质，以及不可抗力原因致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲乙双方互不承担违约责任。9、以上条款双方必须严格遵守，如有违反，责任方除如数赔偿因违约造成对方的损失外，还必须承担违约金5100元。”双方在合同书签了名。2010年1月14日，XX公司物业服务分公司下发《通知》，《通知》内容为：“平安饭店、李XX同志：根据总公司的统一规划和部署，请你从2010年1月15日开始停止在总站范围内的一切洗涤活动。否则引起的一切后果自己负责。”2010年3月20日，桂林市道路运输管理处下发《整改通知书》，内容为：“桂林XX运输有限公司：我处在今年开展的桂林市国家卫生城市复审和“南珠杯”竞赛及城乡清洁工程的检查工作中，发现你公司所属桂林汽车客运总站存在以下问题：一、短途班发车场地存在卫生状况差；二、短途班车发车场地附近的平安饭店油烟污染严重、污水裸露排放及堵塞引起较强臭味，是一个严重的污染源，且存在消防安全隐患；三、站内闲杂人员较多，不符合客运站场封闭式管理和“三优”、“三化”的要求。现要求你公司针对客运站存在的以上问题立即进行整改，上报整改措施，限2010年4月底前整改完毕。”2010年3月26日，XX公司下发《关于终止平安饭店租赁合同和撤出平安饭店场地的通知》，内容为：“物业服务分公司：为积极配合迎接桂林市国家卫生城市复审和开展“南珠杯”竞赛及城乡清洁工程工作，鉴于上级有关部门数次来桂客总站检查时，多次指出平安饭店场地存在卫生状况差、污水排除堵塞引起臭味及消防安全隐患和影响桂客总站封闭式管理等诸多问题，经公司研究决定：要求你公司立即终止与平安饭店签订的门面租赁合同，并于4月10日前原承租业主撤出平安饭店场地，目前不再予以出租经营。请你公司认真做好承租业主的工作，按时撤出。”2010年3月26日，XX公司物业服务分公司下发《合同终止通知》，内容为：“李XX：根据集团公司2010年3月26日下发的《关于终止平安饭店租赁合同和拆除平安饭店场地的通知》要求及双方签订的《房屋租赁合同》的有关规定：我单位决定于2010年3月27日终止在2009年3月2日与你签订的《房屋租赁合同》。限你方在2010年4月8日前将上述房屋清空交回我单位。”原告李XX收到了该通知，并对该通知表示不服，要求被告赔偿其经济损失。后原告不再经营平安饭店将员工解散。双方对赔偿问题不能达成一致意见，故原告起诉至法院要求被告承担违约责任。另查明，被告XX公司物业服务分公司无独立法人资格，其民事行为产生的后果由XX公司承担。上述事实有原告提供的《营业执照》、《房屋租赁合同》、《通知》、《合同终止通知》、照片、解除劳动合同书、收据，被告提供的《房屋租赁合同》、《整改通知书》、《关于终止平安饭店租赁合同和撤出平安饭店场地的通知》、《合同终止通知》及庭审陈述附卷予以证实。本院认为，XX物业服务分公司由于没有独立的法人资格，其民事行为造成的后果由XX公司承担。原告李XX和被告XX公司物业服务分公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，其效力本院予以确认。本案的争议焦点是被告XX公司物业服务分公司提前终止履行《房屋租赁合同》的行为，是否应承担违约责任。本案中原告和被告在合同中约定：由于市政府建设或集团公司主管部门有新规划实施，需要改变该门面的使用性质，以及不可抗力原因致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲乙双方互不承担违约责任。本案中桂林市道路运输管理处虽然在整改通知书中明确指出平安饭店是一个严重的污染源，且存在消防安全隐患。但该整改通知书只是要求被告XX公司限期整改，并不是新的规划实施。这一事实不符租赁合同第六条第6项的规定，被告应承担提前解除租赁合同的违约责任，被告XX公司应按照租赁合同的约定支付违约金5100元给原告。对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告对建房花费和购买设施设备花费的损失，未提供证据证实实际损失的存在；对辞退工人花费的损失，原告只提供了解除劳动合同通知书，未提供其它相关证据予以证实，因此，对于原告要求被告赔偿损失82800元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告桂林XX运输有限公司支付违约金人民币5100元给原告李XX。二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。本案案件受理费1998元（原告已预交），由原告李XX承担1878元，被告桂林XX运输有限公司承担120元。以上应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1998元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：3042163010********，开户行：农行桂林七星支行高新分理处］，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 钱 越人民陪审员 蒙 莹人民陪审员 苏 坚二〇一二年九月十三日兼书 记员 周丽娟