浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7536号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁云龙，男，1988年12月23日出生，汉族，住杭州市上城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈惠娟，女，1950年5月5日出生，汉族，住杭州市。委托代理人：黄振荣，男，1943年4月15日出生，汉族，系陈惠娟之夫。委托代理人：黄瓯平，男，1977年8月2日出生，汉族，系陈惠娟之子。上诉人梁云龙因与被上诉人陈惠娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：梁云龙（乙方）、陈惠娟（甲方）于2015年8月8日签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于杭州市城隍牌楼××单元××室房屋，房屋租赁期限自2015年8月9日至2016年8月8日，甲方应于2015年8月8日将该房屋按约定条件交付给乙方；每月租金为3100元；乙方向甲方交纳押金3100元，租赁期满或合同解除后，押金在抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约金、赔偿金后，如有剩余，应无息返还给乙方等事项。同日，双方在房屋设施移交清单上签字，清单载明该清单系《房屋租赁合同》附件，如未列于清单内的，对方有权不予认可；交接房屋内各设备（家具、家电）详细状况一栏载明家电包括：油烟机一台、热水器一台、浴霜一个、坐便器一个、淋浴房一间、洗衣机一台、电机机一台、机顶盒一个、遥控器三个、空调三台、灯具四盏；家具包括：门四个、窗三个、床两张、窗帘两个、书桌两张、橱柜一组、餐桌一张、餐椅四张；双方确认已对房屋内设备（家具、家电）及相关费用等进行验收，水、电、煤气等费用已交接清楚，承租方确认符合交付条件，自即日起接收该房屋及房屋内各设备（家具、家电）。合同签订后，梁云龙支付租赁押金3100元。租赁期满后，双方准备交接涉案租赁房屋时，陈惠娟发现屋内部分物品毁损、丢失，故要求对方予以赔偿。在双方自行协商无果的情况下，梁云龙的妻子王某1拨打了110报警电话。后十五奎巷社区综治科工作人员王某2组织双方进行调解。王某2提出800元赔偿方案时，陈惠娟表示认可，但因承租方最终未同意该方案，导致交接房屋失败。梁云龙于2016年9月19日向原审法院起诉，请求：1.陈惠娟退还交纳的房屋押金3100元；2.诉讼费用由陈惠娟承担。陈惠娟提起反诉，请求：1.梁云龙支付合同约定的违约金3100元；2.梁云龙支付逾期腾房费用（自2016年8月9日至2016年9月8日）3100元；3.梁云龙支付精神补偿费3000元；4.梁云龙支付水电欠费49.6元；5.梁云龙赔礼道歉；6.诉讼费用由梁云龙承担。原审法院另查明，因双方交房失败，陈惠娟没有讼争房屋内钥匙，陈惠娟于2016年9月8日请开锁匠将讼争房屋的门打开，因此支出开锁、换锁心及配信箱锁费用230元。因讼争房屋内马桶盖损坏，陈惠娟予以更换，并支出费用120.15元。因讼争房屋内卧室柜门、厨房门、卫生间门及橱柜门、米缸有损坏，陈惠娟请维修师傅维修，并因此支出费用380元。原审法院认为：陈惠娟与梁云龙之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。承租人应在租赁满后，将讼争房屋按约定条件交付给出租方。因梁云龙在租赁期间使用或保管不当，造成部分物品毁损，应承担违约责任。对于梁云龙提出的在承租讼争房屋时，煤气灶是经过房东许可才丢弃，故房屋设施移交清单中未列明煤气灶的抗辩意见，原审法院认为，因双方于2015年8月8日签字确认的房屋设施移交清单中注明未列于清单内的家电、家具及附属设施，对方有权不予认可，而煤气灶并未列在移交清单中，故陈惠娟提出煤气灶的损失由梁云龙承担的意见，原审法院不予支持。关于梁云龙提出承租讼争房屋时，花洒即已经是塑料花洒的抗辩意见，原审法院认为，梁云龙提交的承租讼争房屋时拍摄的花洒照片与陈惠娟提交的目前讼争房屋内的花洒照片一致，故对梁云龙的该抗辩意见，原审法院予以采信。关于陈惠娟提出的洗衣机、电视机无法打开，马桶盖损坏，卧室柜门、厨房门、卫生间门、橱柜门、米缸损坏及煤气软管丢失的意见，梁云龙虽提出电视机、洗衣机没有使用过，部分房门、橱柜门及米缸并非承租方损坏的意见，原审法院认为，因梁云龙在房屋设施移交清单中已经确认房屋及房屋内各设备符合交付条件，其亦未提交相反证据证明其主张，故梁云龙的该抗辩意见，原审法院不予采信。关于梁云龙是否存有逾期腾房的行为，双方各执一词，原审法院认为，梁云龙作为承租方应承担已经将讼争房屋的钥匙交还陈惠娟的举证责任。梁云龙虽然申请证人王某出庭，但王某庭审时的陈述前后多处存在矛盾，且根据庭后本院向十五奎巷社区工作人员王某2了解，社区调解当日，王某与房东已经发生正面冲突，为考虑调解方便，故让王某回避；梁云龙的妻子王某1虽然提出钥匙谁接收的问题，但并没有特地向房东表明交钥匙，当Q房网门店工作人员表示不能代收时，王某1即转身离去。结合事后梁云龙仍持有讼争房屋的钥匙，将讼争房屋内的四张凳子返还到讼争房屋内，却未通知陈惠娟的行为，可以认为讼争房屋事实上仍处于梁云龙的控制中，故不能认定梁云龙已经完成了交房手续。陈惠娟于2016年9月8日通过自力救济方式，将讼争房屋的门打开，完成了收房。故2016年8月9日至9月8日期间，应视为梁云龙逾期腾房，陈惠娟据此要求梁云龙承担逾期腾房的费用3100元，理由正当，原审法院予以支持。关于陈惠娟认为梁云龙损坏、丢失屋内物品，构成违约，要求梁云龙支付违约金3100元的诉讼请求，经原审法院释明后，梁云龙表示违约金过高，要求调整，原审法院结合合同的履行情况、房屋装修使用时间、陈惠娟的损失等因素，酌定由梁云龙支付陈惠娟违约金1000元。关于陈惠娟要求梁云龙支付水电欠费49.6元的诉讼请求，因梁云龙庭审时明确表示同意支付，故该项诉讼请求，原审法院予以支持。上述违约金、逾期腾房费用、水电费合计4149.6元。关于陈惠娟要求梁云龙支付精神补偿费3000元，并要求对方赔礼道歉的诉讼请求，原审法院认为，虽然承租方在遇有双方分歧无法协商一致时，处理方式方法上有失妥当，最终双方矛盾升级、对簿公堂，但陈惠娟的该项请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于梁云龙要求陈惠娟返还押金3100元的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定押金在抵扣应由承租方承担的费用、租金及违约金、赔偿金后，如有剩余，应无息返还给承租方。本案中，因梁云龙需支付给陈惠娟的水电费、违约金、逾期腾房费用超出了押金3100元，故陈惠娟已收取的押金无需返还，梁云龙尚需支付陈惠娟1049.6元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年10月24日判决：一、梁云龙于判决生效之日起十日内支付陈惠娟1049.6元；二、驳回梁云龙的全部本诉诉讼请求；三、驳回陈惠娟的其他反诉诉讼请求。如果梁云龙未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计50元，由梁云龙负担。宣判后，梁云龙不服，向本院提起上诉称：一审判决认定梁云龙未向陈惠娟交付钥匙，视为逾期腾房，属于事实认定错误。2016年8月9日陈惠娟与梁云龙约定办理交房手续，梁云龙之前已从本案所涉房屋中搬离。之后双方因为破损家电家具赔偿事宜无法达成一致，在协商过程中，梁云龙多次向陈惠娟归还钥匙，但因陈惠娟拒绝接收钥匙，社区工作人员和房屋中介也表示不予代收，钥匙一直在梁云龙处。因此，本案中梁云龙已经履行了自身的交房义务，案涉房屋钥匙无法归还的责任在于陈惠娟。综上，请求撤销原审判决，改判支持梁云龙的诉讼请求，并由陈惠娟承担本案一、二审诉讼费用。针对梁云龙的上诉，陈惠娟答辩认为：一、梁云龙一方面对损害赔偿和违约责任避而不谈，甚至连水电欠费如何处理也只字未提，另一方面要求退还押金，是对一审判决的全盘否定，与事实法律均不符。二、梁云龙称“一审判决认定梁云龙未向陈惠娟交付钥匙，视为逾期腾房，属于事实认定错误。”这不仅是对判文的断章取义，而且是对一审认定事实的严重歪曲。一审“本院认为”判文四层意思层层递进，环环相扣，一目了然。一审认定事实清楚，证据确实、充分，无可置疑。此其一。其二，梁云龙称“多次向陈惠娟归还钥匙，陈惠娟拒绝接收”，毫无根据。一审已经查明梁云龙从未向陈惠娟归还钥匙，有社区王某2多份证言证实，而且有庭审笔录和法院向王某2调查笔录证实。其三，梁云龙称“履行了自己的交房义务”，与事实不符。客观事实是：梁云龙对租赁物未尽到妥善保管的义务；损坏了租赁物，未尽到赔偿、维修义务；水电欠费未尽到按时交纳的义务；尤其是，梁云龙谎报警情，推翻口头协议，故意造成房东两次收房失败，而且“钥匙一直在梁云龙处”，确实未尽到交房义务。梁云龙称“已从出租方搬离”，推脱逾期腾房赔偿责任，不能成立。1、从权利掌握讲，搬离是单方的事，交房收房是双方的事。单方“搬离”不等于完成交房，不等于权利已移交。事实是，未完成交房，“钥匙一直在梁云龙处”，出租房占有权、使用权没有转移，仍处于梁云龙控制中。2、从因果关系讲，逾期腾房的根本原因在于梁云龙无理拒绝赔偿，故意造成两次收房失败就是明证。3、从主观和客观讲，客观方面，2016年8月9日至9月8日与其腾房期间，梁云龙实际占有并使用了出租房。证据有：（1）利用出租房报警，导致公安来此执勤。（2）“钥匙一直在梁云龙处”，牢牢掌握出租房，自由进出。（3）利用掌握的钥匙开门入室，将非法占有的四只凳子偷偷搬进室内。主观方面，梁云龙是恶意占用。其手段是“三不一拖”，即：不赔偿、不联系、不交钥匙，无限期拖延。目的动机很明显，自恃掌握主动权，使出租房无法出租，造成经济损失，迫使陈惠娟屈服。拖到后来发现，陈惠娟自救收房，梁云龙失去了主动权，才于2016年9月19日“走法律途径”。否则，梁云龙将会无限期拖延与霸占房屋。综上，请求维持原判，驳回上诉。二审举证期限内，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。梁云龙作为承租人，应对其已履行了上述义务承担举证责任。根据一审查明的事实，案涉租赁合同期限届满后，梁云龙在承租案涉房屋过程中，确实存在损坏租赁房屋内部分物品之情形，经双方协商、报警以及十五奎巷社区综治科工作人员调解未能达成一致意见，最终导致交接房屋失败。嗣后，梁云龙亦未能提交有效证据证实其所主张的多次向陈惠娟归还钥匙而陈惠娟予以拒收的事实，直至陈惠娟2016年9月8日自行更换门锁，故原审法院认定梁云龙构成逾期交房并无不当，本院予以维持。据此，梁云龙上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁云龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年一月二十四日书 记 员  徐森燕