云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）文中民二终字第111号上诉人（原审原告）李春海，男，1931年9月24日生，汉族，居民，住麻栗坡县。委托代理人赵海畅，云南君山律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）程明松，男，1944年1月20日生，汉族，农民，住西畴县。上诉人李春海与被上诉人程明松确认合同无效纠纷一案，不服西畴县人民法院（2014）西兴民初字第192号民事判决。宣判后，原告李春海不服，向本院提起上诉，本院于2015年3月24日受理后依法组成合议庭，并于2015年6月10日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人李春海的委托代理人赵海畅、被上诉人程明松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：原、被告原本同为西畴县甘塘子村民委员会村民。2005年1月2日，原告李春海与被告程明松签订“出卖房屋决定书”，该决定书约定由原告将位于西畴县甘塘子村民委员会下坝村民小组的自建房屋一幢（按集体土地建设用地使用证确定的四至界限）卖给被告，价格为9600元，原告的自留地由被告管理使用。决定书签订后，原告将房屋交由被告使用至今，并将该房屋所涉的集体建设用地使用证交给了被告（至今未办理变更登记手续）。现原告认为该决定书违反国家法律的强制性规定，故诉至本院要求依法判决确认原、被告于2005年1月2日签订的“出卖房屋决定书”无效；由被告返还原告房屋及自留地；并由被告承担本案的诉讼费。原审法院认为，关于原告主张原、被告于2005年1月2日签订的“房屋出卖决定书”违反法律、行政法规的强制性规定的问题。从我国现行的法律及行政法规的规定来看，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定。该法条并未对宅基地使用权的转让作出禁止性规定。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该法条包括三层含义：首先是农村宅基地使用权分配实行“一户一宅”的原则；其次是允许农村房屋的买卖；再次是农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。该法条并没有限定农村住房的转让及其转让的主体资格。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条规定有两方面的法律含义：一是禁止土地使用权出让、转让、出租的范围指的是农业用地改变为非农用地；二是对原来就是非农用地的出让、转让、出租，法律并未作禁止性规定。从该条文内容分析，“非农业建设”不应当包括村民住房用地，由此可知法律对村民住房用地的出让、转让、出租并未作禁止性规定。关于本案所涉的集体土地建设用地使用权证未办理变更登记手续是否影响“房屋出卖决定书”效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。根据现行的法律规定，农村房屋买卖后，宅基地是否办理变更登记手续并不是房屋买卖合同的有效要件。且从登记制度设定的目的来看，登记是不动产物权变动的公示方式，登记只是表明物权的变动，而非房屋买卖合同本身，登记行为也仅是履行合同的行为。故本案中是否办理变更登记手续并不影响原、被告签订的“房屋出卖决定书”的效力。综上所述，原、被告签订“房屋出卖决定书”系双方的真实意思表示，该决定书并未违反法律、行政法规的强制性规定。故对原告主张“房屋决定书”违反法律、行政法规的强制规定应无效的请求，本院依法不予支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告李春海的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李春海承担。一审判决送达后，原告李春海不服，向本院提起上诉，请求：1、请求二审人民法院撤销(2014)西兴民初字第192号民事判决，依法确认本案合同无效，并判令被上诉人返还上诉人房屋及自留地；2、本案的一审、二审诉讼费由上诉人承担。其主要上诉理由：（一）一审法院适用法律错误。“集体经济组织”无论是在司法实践还是法律规定都当理解为以“自然村”为单位，不应当是以“村民委员会”为单位，所以原、被告之间不是“同一集体经济组织成员”。《土地管理法》第八条规定农村的宅基地和自留地属集体所有。《宪法》第10条规定：“宅基地属于集体所有，任何组织或者个人不得侵占。买卖或着以其他形式非法转让土地”。根据《土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准”。根据上述规定，农村集体土地使用权的流转只能在本经济组织内才能自由流转;如向本集体经济组织以外的单位或者个人流转的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。本案中上诉人与被上诉人签订的(房屋出卖决定书)包含着农村宅基地和自留地的转让，其生效要件必须经过下坝村民小组的树民决议和兴街镇乡政府的批准，否则就违反了上述法律的强制性规定，应当被认定为无效协议。而《土地管理法》第六十二条是针对宅基地申请事项的规定，并非是针对宅基地流转的规定，《土地管理法》第六十三条也是针对改变农村集体土地用途的禁止性规定，原审法院引用《土地管理法》第六十二条。第六十三条来推论和认定本案所涉的集体土地出让协议的合法性、有效性。明显属于适用法律错误。（二）一审法院理解法律错误。1、《物权法》第153条规定宅基地使用权的取得、行使、和转让适用土地管理法等法律的规定，应该理解为其他法律禁止的它就禁止，而《宪法》第10条规定和《土地管理法》第十条、十五条对宅基地的流转就有禁止性的规定，一审法院却认为“该法条并未对宅基地使用权的转让作出禁止性规”明显是对法律的曲解。2、《土地管理法》第63条是规定农村集体土地的用途不得非法改变为非农业建设，而对于各类集体土地使用权的流转程序同样要参照其他条款执行。而一审法院却将该法条理解为农村住房用地(宅基地)可以自出流转也是对法律的理解错误。综上所述，本案中上诉人与被上诉人私自签订的《房屋出卖决定书》包含着农村宅基地和自留地的转让，因未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意和未报乡(镇)人民政府批准，应当被认定为无效协议。由于一审法院适用法律错误以及法律理解上的错误，导致作出错误的判决，请上级法院审查后依法给予纠正。在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定的法律事实除认定上诉人（原审原告）李春海为西畴县甘塘子村民委员会村民外，其余法律事实与一审法院认定一致。另查明，上诉人李春海属城镇居民，其家庭结构形式夫妇属一工一农，其妻属西畴县甘塘子村民委员会村民。上诉人李春海在1997年以其名义申请建房并经相关部门审查同意领取相关的权属证书。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：本案人民法院是否应当受理。针对该争议焦点，本院认为，2005年1月2日，上诉人李春海与被上诉人程明松签订了《出卖房屋决定书》，上诉人李春海按西畴县土地管理局颁发给其持有的《集体土地建设用地使用证》确定的四至界限上自建房屋一幢出售给被上诉人程明松，根据《土地管理法》第六十二条第四款即农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准的规定表明，农民是可以出卖住房的，而按照我国现行房地产制度“房地一致原则”，出售住房的，宅基地使用权也应当一并转让。但该《出卖房屋决定书》除出售住房外约定了自留地由被上诉人管理使用，作为自留地，是农业合作化进程中出现的一种特殊的地权形式，是农业社会主义集体化的产物。自留地制度的建立、取消、恢复均由国家政策决定，自留地的分配、使用、调整属于政策范畴调整。《中华人民共和国宪法》第八条：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”从上述规定看，我国现行法律对农村自留地的规定较为原则，宪法只赋予了农村经济组织的劳动者享有经营自留地的权利，土地管理法仅对自留地的物权归属作了规定。现行法律、行政法规、地方性法规及司法解释等均未对农村集体经济组织成员经营自留地的方式和自留地经营权的具体内容作出规定，对“在法律规定范围内经营自留地”中的“经营”方式是否包括“转让自留地使用权”的方式，未纳入国家法律调整范围之内，人民法院难以进行法律判断，也不宜对其进行法律评价。综上，对自留地引发的纠纷应由相关行政机关依据国家政策进行调处，本案人民法院不应当受理。综上所述，本院认为，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》三百三十条，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销西畴县人民法院（2014）西兴民初字第192号民事判决；二、驳回原审原告李春海的起诉。本案一、二审诉讼费全额退还给上诉人李春海。本裁定为终审裁定。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 沈盈吟二〇一五年六月二十九日书记员 缪松霖