山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终9729号上诉人（原审被告）：仇旭雷。委托诉讼代理:人徐爱菊，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪鹏。委托诉讼代理人:王毳毳，山东海轩律师事务所律师。委托诉讼代理人:王梦梦，山东海轩律师事务所律师。上诉人仇旭雷因与被上诉人纪鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人仇旭雷的委托诉讼代理人徐爱菊，被上诉人纪鹏的委托诉讼代理人王毳毳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人仇旭雷上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回纪鹏的诉讼请求；二、本案诉讼费由纪鹏承担。主要事实和理由为：一、2016年1月8日是应付房租日，仇旭雷在此之前没有任何违约行为，反而是纪鹏在2016年1月5日应付房租日到来之前提前收回租赁房屋，严重违约。二、纪鹏提交的电话录音说明纪鹏曾与仇旭雷商议收回房屋，给仇旭雷转让费，但因纪鹏没有支付转让费，所以合同一直没有解除。虽然仇旭雷在录音中提到了自己砸装修的事，但没有明确提出解除合租赁合同的话，仇旭雷只是为了重新装修而搬出，与解除合同没有因果关系，纪鹏不能在租赁期内直接将租赁房屋关门上锁，收回房屋，该行为严重违约。三、证人李某的证言与仇旭雷的陈述吻合，而与纪鹏的主不张不符，一审应依据该证言认定纪鹏违约。四、一审刻意忽略证言与仇旭雷陈述的不一致，仅以录音证据中含义不明的词字与证人自称的无其他证据印证的听来的话，来主观臆断仇旭雷违约，严重违反了证据规则和客观事实。被上诉人纪鹏答辩称，一、双方之间的通话录音与证人证言能够互相印证，证明双方就租金等问题协商未果，仇旭雷单方解除合同。二、仇旭雷自述的纪鹏解除合同承诺给付转让费与其自行装修相互矛盾，存在明显的逻辑上的漏洞。三、证人证言同时也提到了仇旭雷向证人陈述“涉案房屋到期了，不租了”,这与录音证据中仇旭雷关于搬走物品、砸了装修的陈述相吻合。四、证人李某的证言是其第一手获得，不是经过转述或从他人处获得，属于原始证据，即使属于传来证据，与录音证据相互印证，一审法院没有违反证据规则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。纪鹏诉在一审中请求判令：仇旭雷支付纪鹏违约金501552元，本案诉讼费由仇旭雷承担。一审法院查明的事实，纪鹏承租了青岛市城阳区通达实业公司位于青岛市城阳区兴阳路X-X、X-X、X-X号房屋，租赁期限自2012年10月20日起至2019年10月19日止。2012年11月7日，纪鹏、仇旭雷通过青岛博家不动产经纪有限公司签订房屋租赁合同，纪鹏将上述房屋转租给仇旭雷使用，合同约定租赁期限自2013年2月8日起至2019年2月7日止，共计6年；房屋交付日期为2012年11月8日前；租金为每年430000元（金额大写误写成“肆拾叁”），同时约定“租金2年内不变。自第3年起双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。”租金支付方式为每次租金应于每次租金到期之前30日内支付，先付后租。关于仇旭雷中途退租的违约责任，合同第十条约定，“乙方（即仇旭雷）应按提前退租天数的租金的三倍向甲方（即纪鹏）支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。”2012年11月8日，纪鹏将房屋交付仇旭雷，仇旭雷随即开始装修。双方认可仇旭雷已交纳三年租金1324400元。关于仇旭雷搬离原因及时间，纪鹏主张2016年1月8日仇旭雷将涉案房屋内门窗及装修物品毁坏后搬离，仇旭雷主张2016年1月5日其为重新装修而拆除掉部分装饰装修物，但遭纪鹏上锁。纪鹏提交的双方之间的通话录音显示，仇旭雷承认其将装修部分砸毁，双方之间的通话也表明纠纷的起因是因“转让费”没有谈妥。关于纪鹏主张的违约金数额的由来，纪鹏主张按照补充协议，第四年的租金价格为501552元，纪鹏据此主张，合同第十条第六款有约定，纪鹏有权主张第4、5、6年的租金，纪鹏仅主张了第4年的租金。如果法院不认定附加协议的真实有效性，那么仇旭雷至少应该按照第一年的租金价格支付一年的违约金，即43万元。仇旭雷则认为合同无效，仇旭雷对此无过错，纪鹏应自担损失，仇旭雷无违约行为，不应支付违约金，且纪鹏主张的计算方式过高，无法律依据；纪鹏自2016年1月5日即与仇旭雷主动解除合同，应自行承担引发的租金损失。一审法院认为，纪鹏与仇旭雷签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，纪鹏提交的建设工程规划许可证、商品房预售合同、租赁合同能够与涉案房屋相对应，故该房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、纪鹏、仇旭雷哪一方单方解除房屋租赁合同；二、违约金数额如何确定，其中涉及纪鹏实际损失的认定。关于焦点一。双方均认可房屋租赁合同已经解除，双方之间的通话录音中仇旭雷关于把其物品“搬走”及把自己的装修“砸了”的陈述，与中介工作人员李某作证称仇旭雷向其陈述“不租了”能够对应吻合，可以说明因纪鹏、仇旭雷之间就租金费用等问题协商未果，仇旭雷单方解除合同，仇旭雷应当承担相应违约责任。关于焦点二。1、纪鹏主张应当依据补充协议中第四年的租金数额计算，但仇旭雷不认同该补充协议的真实有效性，且该补充协议无双方的签名，即使双方就租金的递增进行了协商，也不能认定已经达成该协议，故不能依据该补充协议计算违约金数额。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由上述规定可见，当事人请求增加或减少违约金的基础是违约金数额低于或过分高于损失数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的租赁合同约定，租金2年内不变。自第3年起双方可协商对租金进行调整；从仇旭雷交纳的房屋租金数额分析，仇旭雷第一年、第二年均交纳430000元，第三年交纳464400元，仇旭雷交纳的租金数额与合同中关于第三年起租金可协商调整的约定相符，可见自租赁第三年起双方已经协商并实际变更了租金数额。对于违约金，一审酌定为变更后的半年租金即232200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、仇旭雷于判决生效后十日内支付纪鹏违约金232200元；二、驳回纪鹏的其他诉讼请求。案件受理费8816元，由纪鹏负担4735元，由仇旭雷负担4081元。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：租赁合同解除的责任在何方。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，纪鹏提交了双方之间的电话录音，该证据中仇旭雷明确认可自己搬走了，砸了装修的事实，在录音中仇旭雷没有主张系重新装修，仇旭雷在诉讼中也未提交证据证明其为重新装修而搬走，并且在纪鹏收回房屋后没有要求继续履行合同，故结合证人证言，一审法院认定仇旭雷单方解除合同，并无不当，仇旭雷应当承担单方解除合同的违约责任。对于违约金数额的认定，一审法院根据双方当事人合同约定，结合双方的诉辩主张，酌情认定由仇旭雷按第三年租金标准支付半年的租金作为违约金，系一审法院行使用自由裁量权，本院不予调整。综上，上诉人仇旭雷的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4783元，由上诉人仇旭雷负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一七年一月十日书记员 胡浩东书记员 魏 威