广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2014）粤高法执复字第33号申请复议人（异议人）：许金萍，女，汉族，汉族，户籍地：阳江市江城区。经常居住地：阳江市。被执行人：邓子雄，曾用名邓水润，男，汉族，户籍地：阳江市江城区。现因犯诈骗罪被收监服刑。申请复议人许金萍不服阳江市中级人民法院（2015）阳中法执异字第1号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。阳江市中级人民法院（以下简称阳江中院）在执行（2009）阳中法刑一初字第18号刑事附带民事判决和（2010）粤高法刑三终字第6号刑事附带民事判决过程中，于2013年4月12日作出（2010）阳某执字第42-285号执行裁定，裁定拍卖被执行人邓子雄所有的位于广州市越秀区建设大马路8号之一2903号的房产（上下层）（权属证号：6188987；房产登记字号：2007交登字1547406号）（以下简称涉案房屋）。许金萍于2014年11月27日提出执行异议，请求阳江中院中止执行，停止对上述涉案房屋的拍卖。称：1、其是涉案房屋的实际所有人，执行法院应停止拍卖。2、涉案房屋因被执行人邓子雄被判处有期徒刑而无法过户给其，属于客观原因，其没有过错，在其已支付价款并实际占有涉案房屋的情况下，应中止执行，停止拍卖。3、执行程序应组织听证，查明涉案房屋的权属。涉案房屋是其目前唯一的住所，一家人已居住使用多年。如失去涉案房屋，会导致一家人流离失所。阳江中院经审查后认为：邓子雄作为本案的被执行人，因其未履行该院已发生效力的刑事判决所确定的义务，该院裁定拍卖其所有的位于广州市越秀区建设大马路8号之一2903号的房产（上下层）（权属证号：6188987；房产登记字号：2007交登字1547406号），依法有据。异议人许金萍认为其是该房屋的实际所有人，但没有提供充分的证据证实其与邓子雄之间的房屋转让事实。且本案涉案房产抵押在先，转让事实在后，而双方并未通知抵押权人。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第115条第一款规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。”及《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的；抵押人未通知抵押权人并告知受让人转让已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”即使存在房屋转让的事实，由于异议人许金萍与邓子雄并未告知抵押权人，该转让行为无效。许金萍称转让时已告知抵押权人，但其没有提供充分的证据予以证实。综上所述，异议人许金萍所提的异议理由不成立，应予驳回。2015年1月14日，阳江中院作出（2015）阳某执异字第1号执行裁定，驳回许金萍的异议。申请复议人许金萍向本院申请复议，请求撤销（2015）阳某执异字第1号执行裁定，确认申请复议人与被执行人对位于广州市越秀区建设大马路8号之一2903号房的房产转让合法有效。其复议理由如下：1、2004年，被执行人邓子雄因资金周转困难将涉案房产转让给申请复议人。双方协商，申请复议人一次性付清购房款人民币90万元给邓子雄（邓子雄之前欠申请复议人65万元，申请复议人又给邓子雄现金25万元），余下的银行按揭由申请复议人按月缴交，申请复议人和邓子雄一并到建设银行广州东山支行办理转换由申请复议人交按揭协议（该协议书现找不到，东山支行肯定存档），每月还本息人民币为14045元。从2004年至2013年3月，申请复议人共还银行按揭人民币1713490元。转让时邓子雄承诺2005年底将涉案房产过户到申请复议人名下，为此申请复议人支付90000元办证费给邓子雄，邓子雄还出具《证明》证实涉案房屋转让给申请复议人。但邓子雄一拖再拖到其被关押而无法过户。为此，申请复议人于2013年6月14日向法院对执行标的提出书面异议。2013年8月16日，申请复议人收到阳法中院（2013）阳某执外异字第13号执行裁定书，裁定驳回申请复议人的异议。申请复议人不服提起诉讼，阳江中院先后于2014年3月26日和2015年1月14日裁定驳回申请复议人的请求。申请复议人认为阳江中院驳回申请复议人的提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2、申请复议人购买涉案房产有原房主的书面转让证明，付清购房款。2004年开始由申请复议人缴交涉案房产的供楼款至2013年阳江中院查封拍卖时（停止供楼），现只欠银行极少按揭款。申请复议人及三个儿女自2005年一直在该房居住，是目前的唯一住房，儿子现在在附近学校就读。该房的固定电话、电费、电视、网线等报装均以申请复议人的名字报装。以上事实中以证明邓子雄已将涉案房产合法转让给申请复议人，该房产未能过户到申请复议人名下是因为邓子雄判刑收押而没法办理过户手续，属客观原因，申请复议人没有过错。建设银行东山支行证明申请复议人与邓子雄办理转按揭没有通知该行，显然与事实不符，事实是申请复议人与邓子雄亲自到建设银行东山支行办理了转让按揭，并当场签订了书面协议，要不然申请复议人凭什么手续缴交该行按揭款1713490元，并有缴交凭证和签名都是申请复议人。涉案房产是因邓子雄服刑没法履行过户义务，查封拍卖是违法的。3、申请复议人已供楼十年，款达1700000多元。现申请复议人可以根据建设银行东山支行的意愿继续按原供楼合同履行或一次性支付剩余的全部供楼款项。因此，该房产的转让对该行利益没有影响，不应该否认转让行为效力。阳江中院多次驳回申请复议人的裁定是错误的，严重损害了申请复议人的合法权益。本院经审查查明：阳江中院（2009）阳某刑一初字第18号刑事附带民事判决及本院（2010）粤高法刑三终字第6号刑事附带民事判决已发生法律效力。上述生效法律文书判决：邓子雄犯诈骗罪，被判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币500万元。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，阳江中院立案强制执行。案件执行过程中，阳江中院于2013年4月12日作出（2010）阳某执字第42-285号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。许金萍作为案外人针对该执行标的向阳江中院提出书面异议。阳江中院于2013年8月9日作出（2013）阳某执外异字第13号执行裁定，驳回许金萍的异议。许金萍于2013年9月10日向阳江中院提起案外人异议之诉，该院经审查认为，案外人执行异议之诉应是以执行案件的申请执行人为被告。而本案执行的是财产刑，人民法院代表国家对被执行人执行财产刑罚，因此，许金萍不能通过执行异议之诉程序提起诉讼，阳江中院于2014年3月26日作出（2013）阳某民一初字第12号民事裁定，驳回许金萍的起诉。许金萍又对上述执行行为向阳江中院提出书面异议，该院于2015年1月14日作出（2015）阳某执异字第1号执行裁定，驳回许金萍的异议。在本院于2015年5月13日召开的听证会上，许金萍陈述：1、其与邓子雄未签订涉案房屋买卖合同，仅有阳江中院从阳江市公安局刑警支队扣押品中调取《证明》一份。该《证明》的内容为“我现有广州市建设大马路8号逸雅居南塔2903房已卖给许金萍女士。原房主的债权债务与现房主无关。特此证明，转卖人邓子雄”，签名落款时间：2004年11月26日。2、从2004年购买涉案房屋开始由许金萍代交供楼按揭款，将款项存入邓子雄在建行开户的存折（账号：33×××32），截止阳江中院于2013年3月查封拍卖涉案房屋时停供，现尚欠部分供楼按揭款。3、涉案房屋的固定电话、电费、电视、报装上网均是以许金萍的名字报装。但涉案房屋的煤气费、物业管理费的发票抬头是被执行人邓子雄，从2005年开始许金萍和其小孩一直在涉案房屋居住。另查明，阳江中院为核查涉案房屋相关贷款事实，于2013年7月25日作出（2013）阳某执外异字第13号协助调查通知书，要求抵押权人建设银行广州东山支行协助调查如下事项：1、双方转让抵押房屋时是否有通知贵行；2、自2004年起的供楼按揭款是否是许金萍本人代缴交的，是否有证据？3、贵行对转让行为有什么意见。建设银行广州东山支行于2013年7月31日复函称：1、双方转让抵押房屋时没有通知我行。2、无法确定邓子雄贷款自2004年起的供楼按揭款是由许金萍代缴交。3、请在依法处置邓子雄抵押房产的过程中，依法保护我行作为抵押权人对抵押物享有的优先受偿权，处分上述房产所得优先清偿我行贷款本息。再查明，位于越秀区建设大马路8号之一2903房（上下层）的房地产权证上登记的权属人为邓子雄，登记日期为2007年12月14日；房屋建筑面积为295.3514平方米，其中套内建筑面积为249.8108平方米。抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州东山支行。再查明，（2009）阳中法刑一初字第18号刑事附带民事判决第7页载明：“邓子雄因犯赌博罪于2005年12月14日被江苏省南京市下关区人民法院以赌博罪判处有期徒刑七个月；因本案于2007年11月22日被刑事拘留，同年12月28日被逮捕。”本院认为：本案的关键问题是许金萍主张其与邓子雄的涉案房屋买卖法律关系是否成立。首先，有无签订房屋买卖合同。经审查，许金萍与被执行人邓子雄没有签订涉案房屋的买卖合同。而涉案房屋位于广州市中心，房屋建筑面积为295.3514平方米，涉案房屋的市场价值巨大，双方当事人却没有签订房屋买卖合同，这不符合常理，也不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。许金萍主张有原房主的书面转让《证明》。但该《证明》没有包括如房屋买卖价款、支付期限、产权转移登记等基本条款，也没有买卖双方当事人的签字盖章。因此，该《证明》不能认定为涉案房屋的房屋买卖合同。其次，有无支付买卖房屋价款。许金萍主张其一次性付清购房首期款人民币90万元给邓子雄，邓子雄之前欠其65万元予以抵偿，许金萍又给25万元现金给邓子雄，余下的银行按揭由许金萍按月缴交。经审查，许金萍没有提供证据证明双方将65万元抵偿房屋价款以及已支付25万元现金给邓子雄。此外，许金萍主张已与邓子雄办理了转按揭手续并签订了书面协议，其定期将房屋按揭款项存入邓子雄在建行开户的存折（账号：33×××32）。经审查，许金萍没有提供证据证明双方已办理转按揭手续。中国建设银行股份有限公司广州东山支行函复阳江中院称申请复议人与被执行人转让涉案房屋时并未告知抵押权人银行，该银行无法确定邓子雄贷款自2004年起的供楼按揭款是由许金萍缴交。因此，许金萍主张已向邓子雄支付购房首期款和向银行缴交按揭款的复议理由，证据不足，本院不予支持。再次，关于办理过户登记的过错责任问题。许金萍提出该房产未能过户到其名下是因为邓子雄判刑收押而没法办理过户手续，属客观原因，自身没有过错。经审查，邓子雄因犯赌博罪于2005年12月14日被判处有期徒刑七个月，2007年11月22日因犯诈骗罪被刑事拘留。由此可知，在2005年12月14之前邓子雄是可以自由活动的，邓子雄因赌博罪被判刑收押结束之后至2007年11月22日被再次收押之前也是可以自由活动的。而且，即使邓子雄处于被收押状态，也是可以委托他人办理涉案房屋的过户登记手续。但自许金萍主张于2004年向邓子雄购买涉案房屋开始，至执行法院于2013年裁定查封、拍卖涉案房屋，双方都没有办理涉案房屋的过户登记手续。因此，双方当事人对于没有办理房屋过户登记手续都有一定过错。涉案房屋登记在被执行人邓子雄名下，因其未履行生效法律文书确定的义务，执行法院裁定拍卖该房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院予以维持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综合以上对房屋买卖合同、价款支付、有无过错等关键事实的审查，许金萍没有提供充分的证据证明涉案房屋买卖关系成立，应承担举证不能的法律后果。因此，许金萍主张涉案房屋归其所有请求停止拍卖的复议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：驳回许金萍的复议请求，维持阳江市中级人民法院（2015）阳中法执异字第1号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  陈良军审 判 员  陈可舒代理审判员  彭惠连二〇一五年六月八日书 记 员  袁伟现