四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1181民初1735号原告：峨眉山市聚友物业服务有限公司，住所地四川省峨眉山市。法定代表人：毛明寿，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：吕丽，女，生于1969年2月10日，汉族，公司员工，住四川省峨眉山市。被告：聂汝涛，男，生于1974年5月2日，汉族，住四川省峨眉山市。原告峨眉山市聚友物业服务有限公司（以下简称“聚友物业公司”）诉被告聂汝涛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员郑欣适用简易程序于2016年6月29日公开开庭进行审理，原告聚友物业公司委托代理人吕丽，被告聂汝涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聚友物业公司诉称：被告聂汝涛于2008年10月购买了峨眉山市香樟华庭小区住房一套，并于2009年10月与原告办理了交接手续入住。被告入住后，一直享受原告的物业管理服务，但从2014年1月以来，以其夫人患乳腺癌为由一直拖欠物业费至今，经原告采取多种方式多次催收仍不缴纳，被告的违约行为已严重影响了原告的正常经营。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、被告聂汝涛缴纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2416.00元，并以2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1208元为本金向原告计付自2015年1月1日至2015年12月31日的滞纳金1322元，共计3738.00元；二、被告聂汝涛承担本案诉讼费用。被告聂汝涛辩称：一、买房时签了物业合同，但当时没有选择的余地，被迫选择原告，是霸王条款；二、原告所述多次催收不属实，原告只催收过一次，都是原告撤离了香樟华庭小区后��找我催收；三、原告所述被告没有缴纳物管费导致众多业主损失，没有依据，这与被告无关；四、被告没有住在香樟华庭小区，没有享受服务；五、业主委员会与原告签订的物业服务合同，又没有告知被告，不认可原告诉请的违约金；六、被告服务不到位；七、被告经济困难，夫人病了尚在治疗，待夫人病治好了才有能力缴纳；八、房屋外墙保温层损坏导致漏水，原告通知了其他业主进行维修，却没有通知被告，对被告造成了损失，应进行赔偿。据此，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告聚友物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告聂汝涛购买了犍为县玉津房地产开发有限公司开发的位于峨眉山市的香樟华庭小区住宅，建筑面积为91.57平方米。原告聚友物业公司于2009年4月20日至2015年12月31日期间为被告所在的峨眉山市香樟华庭小区提供物业管理服务。峨眉山市香樟华庭业主委员会2013年12月1日与原告签订的《物业管理服务合同》中约定：委托聚友物业公司对香樟华庭小区提供物业管理服务，六层以上的物业管理费按照1.10元/月/平方米（建筑面积）的标准收取；合同有效期自2014年1月1日至2016年12月31日。因被告拖欠了2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，经催收未果，原告遂诉至本院，请求判如前所述。庭审中，原告自行将滞纳金的计付标准由日千分之三调整为日万分之一点七五。本案因双方分歧过大，调解未果。以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《前期物业服务委托合同》、《服务协议》、《物业管理服务合同》两份、《物业管理合同》、物业服务费收据、电话催收记录以及本案���审笔录在案佐证。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定。被告所在香樟华庭小区的业主委员会与原告签订的物业服务合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告在合同签订后也按照合同约定提供了相关服务，故本院对被告未居住于该小区、未享受原告服务的抗辩理由依法不予支持。而被告作为业主，应当按合同的约定履行缴纳物业管理费的义务。据此，原告要求被告支付2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据双方物业服务合同，该期间的物业服务费计算为91.57㎡×1.1元/㎡×24个月=2416.00元。对于原告要求被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金，具有违约金性质，因被告未按约缴纳物业管理费，构成违约，应承担违约责任，本院予以支持。根据双方合同约定，被告应于2014年1月31日前、7月31日前缴纳半年的物业管理费，逾期未缴则从逾期之日起按每日千分之三的标准计付滞纳金。但原告仅诉请以2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1208元为本金，计付自2015年1月1日至2015年12月31日期间的滞纳金，并在庭审中自愿将计算标准降低为日万分之一点七五。对此，本院予以支持，被告应承担的滞纳金金额为80.30元(1208元×0.000175×365天=80.30元)。鉴于物业服务的区域性和业主缴纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和缴费义务，物业服务企业不得因部分业主未缴纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行缴费义务。本案被告虽认为原告提供的物业管理服务不到位导致其财产损失因而拒付物业管理费，但因其未能就此提供充分有效的证据予以证明，故本院不予采纳。如被告可以提供充分有效的证据证明原告存在不履行或不完全履行物业服务义务的违约行为且该行为对其造成了实际损失，则可就此另案请求原告承担相应责任。综上，被告应向原���支付2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费2416.00元、滞纳金80.30元，合计2496.30元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第一款第（五）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告聂汝涛于本判决生效之日起十五日内向原告峨眉山市聚友物业服务有限公司支付2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费2416.00元、滞纳金80.30元，合计2496.30元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告聂汝涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  郑欣二〇一五年六月二十九日书记员  周容附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催���的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有以下权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部分、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。