上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民一(民)初字第3071号原告上海静安小南国餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人王慧敏，董事长。委托代理人嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。委托代理人潘定，上海市新华律师事务所律师。被告上海金鹰天地实业有限公司，住所地上海市。法定代表人王恒，董事长。委托代理人张讷，上海市协力(无锡)律师事务所律师。委托代理人古锐，上海市协力(无锡)律师事务所律师。原告上海静安小南国餐饮有限公司诉被告上海金鹰天地实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚峥独任审判，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。因审理需要，依法组成合议庭于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告上海静安小南国餐饮有限公司委托代理人潘定、被告上海金鹰天地实业有限公司委托代理人古锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2008年12月签订《商铺租赁合同》，约定：原告租赁被告位于本市陕西北路XXX号上海金鹰国际购物广场7楼B3柜位(以下简称“系争房屋”)990平方米房屋用于餐饮营业，租赁期限自2008年12月15日至2016年12月14日，承租人应支付租赁押金人民币(以下币种均为人民币)600,000元，月租金为固定租金与营业额提成二者取高计算，如出租人提前解约应赔偿承租方一切损失等。合同生效后，原告按约履行合同多年，2013年12月25日被告书面通知原告于2014年2月15日提前解除双方的《商铺租赁合同》，后又来函将解除合同日推迟至2014年5月15日并要求原告于5月29日搬场。原告接函后表示异议并努力与被告沟通，2014年5月29日被告切断水、电、气后强行将原告赶出。原告认为，原、被告间的《商铺租赁合同》因被告单方违约于2014年5月15日解除，依据合同约定被告应当返还押金并赔偿一切损失，为此原告向本院提起诉讼，请求判令：1、确认双方的《商铺租赁合同》于2014年5月15日因被告违约提前解除；2、被告返还租赁保证金600,000元，赔偿因提前解约造成原告的固定资产折旧损失1,950,854.40元、员工遣散费和安置费10,000元、搬迁费10,000元、酒水饮料损失和预定酒宴赔偿款10,000元以及可得利益1,767,157元，合计4,353,011.40元。被告辩称，因原告欠租通知其于2014年5月15日合同提前解除，故不同意返还保证金。被告原通知原告5月29日撤场，但直至6月17日被告通过公证方式要求原告撤场，如法院认为系被告违约，同意在扣除5月30日至6月17日的房屋占用费(按原租金两倍计算)后返还原告保证金。经审理查明，上海市陕西北路XXX号7层商场权利人为被告。被告名称原为上海富得世纪投资有限公司，2009年5月变更为上海金鹰天地实业有限公司。2008年12月，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《租赁合同》，约定：甲方将上海金鹰国际购物广场7楼B3柜位(B3区域由B3a、B3b、B3c、B3d四块区域组成)出租给乙方用于开设“小南国”品牌(餐饮)之用途，使用面积为990平方米；租期自2008年12月15日至2016年12月14日止；甲方于2008年12月15日前将系争房屋交付乙方，自交付之日起至2009年4月28日止为装修免租期，该期间免租金、推广费，但乙方仍应正常缴纳物业管理费(仅指B3c)、水、电、气等费用；租金自装修免租期结束后正式开业日开始计算，租赁期限共8年，第一期3年，由2008年12月15日至2011年12月14日，第二期3年，由2011年12月15日至2014年12月14日，第三期2年，由2014年12月15日至2016年12月14日；租金水平：B3a区域(使用面积860平方米)，该区域“应付租金”为“固定租金”和“营业额抽成租金”二者取高，第一期固定租金为7.5元/平方米/天或乙方营业额抽成收益12%租金，第二期固定租金为8.1元/平方米/天或乙方营业额抽成收益13%租金，第三期固定租金为8.75元/平方米/天或乙方营业额抽成收益13%租金；B3b区域(使用面积65平方米)，该区域“应付租金”为“固定租金”，第一期固定租金为4元/平方米/天，第二期固定租金为4.32元/平方米/天，第三期固定租金为4.67元/平方米/天；B3c区域(使用面积45平方米)，第一期固定租金为0元/平方米/天，第二期固定租金为0元/平方米/天，第三期固定租金为0元/平方米/天；B3d区域(使用面积20平方米)，第一期固定租金为0元/平方米/天，第二期固定租金为0元/平方米/天，第三期固定租金为0元/平方米/天。乙方应在租赁期内次月5日前向甲方提供一份盖有乙方公章的上月餐厅营业额报表(不含乙方餐厅菜品销售明细)，并在租赁期内每年4月底审计结束后，提供一份由进行审计的会计师事务所确认的乙方上一年度营业额的财务数据供甲方确认；月营业额累计与年营业额不一致时，以数据最高者作为抽成结算依据；租金按一个自然月为一个租赁期，乙方应在每一租赁月开始前15天支付该租赁月的规定租金，按照每月B3a区域固定租金与营业额抽成孰高(第一期12%，第二期13%，第三期13%)，如果B3a区域当月固定租金低于营业额抽成时，甲方将于次月10日前出具上月差额租金付款通知书，乙方须于次月15日前将差额租金汇入甲方指定银行账号，如遇法定休息日和节假日，顺延至下一个银行工作日汇款。乙方在租赁期限内使用的水、电、气按实计费，乙方应按时缴纳属于乙方自用部分的水、电、气等费用，水、电、气等费用乙方根据本合同5.1(1)款约定向甲方支付的相关费用甲方按月为一个结算期与乙方进行结算,甲方将在每个结账期后的10日内,根据合同约定向乙方开具付款通知书及发票，乙方于收到付款通知书后10个工作日内按缴费通知书规定的日期全额以人民币支付；B3a、B3b区域内物业管理费为50元人民币/月/平方米已包含于每月所付保底租金或营业额抽成租金中,B3c区域物业管理费为50元人民币/月/平方米,每月共计2,250元,B3d区域物业管理费为0元人民币/月/平方米,乙方应在每一租赁月开始前15日支付该租赁月的物业管理费;乙方于签署合同之日起10日内向甲方支付人民币600,000元作为押金，若发生乙方违约事件给甲方造成损失的，甲方就可以用前述押金充抵租金、物业管理费等欠款以弥补损失，如果乙方信守合同，履行其义务,并在租赁期满时将该物业按双方约定的状态退还甲方，则甲方应将押金45天内退还乙方。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告，原告支付被告押金600,000元，双方开始履行合同。2012年8月，被告对商场原有2部垂直电梯进行改造。2013年12月25日，被告致函原告称，在前期合作期间双方友好合作顺畅,并有意向发展成为战略合作伙伴,对于前期原告南京西路金鹰店的情况函告如下：1、截止2013年12月31日贵司尚欠我司提成租金人民币464,863.69元(2012/11-2013/5提成租金、补提2012年1-12月提成租金、2013年10-11月提成租金)，以上不含2013年12月的提成租金；2、现我司特通知贵司，贵我双方签订的《租赁合同》将于2014年2月15日提前解除并停业，请贵司于2014年2月26日撤场，恢复原状后返还我司租赁场地，并提前做好停业撤场的相关工作；3、就上述贵司的欠费和《租赁合同》提前解除及有关停业撤场相关事宜，前期贵我双方也已进行了初步沟通交流，请贵司安排相关人员与我司友好协商解决。2014年1月6日，被告再次致函原告称，基于贵我双方的友好合作关系，考虑到贵司的特殊情况，经我司研究决定，推迟贵司的停业撤场时间，贵司暂可持续经营至2014年5月15日，且贵司租金应支付至2014年5月15日。2014年4月11日，被告第三次致函原告，重申双方合同将于2014年5月15日提前解除，请原告于同年5月29日撤场；同时被告表示原告尚欠2014年2月的提成租金2,397.04元，请贵司尽快安排支付。2014年5月21日，被告再次致函原告表示将于5月29日22：00后停止向原告供应水、电、煤气等公共能源，请原告及时做好各项安排，函件同时向原告催讨2014年2月的提成租金2,397.04元。原告在收到被告上述函件后数次书面回函称：2012年8月开始，被告方商场的唯一两台垂直电梯停运，导致原告持续收到顾客对电梯停运的投诉，电梯的停运使得金鹰店的环境已经不符合当初双方签订租赁合同的约定，从而影响原告正常运营，双方经过口头约定达成原告先支付保底租金和物业费，待电梯恢复营运后双方再确认实际损失并结算提成租金部分；但鉴于双方之前良好的合作，原告愿意就提成租金部分予以核对，根据测算，提成租金共计363,548.89元，随信附上对账单，请贵司收到对账单予以核对后与我司进行结算。2014年1月6日、4月17日原告针对被告2013年12月25日及2014年会面情况两次函告被告称：会配合被告提出的要求，针对被告要求提供最新的财务数据和损失明细，我司将具体数字给到贵司。具体损失明细如下，双倍定金、剩余租期的固定资产折旧2,022,238.37元、剩余租期利润损失(2013年净利润为1,767,157元)、员工遣散费用93,797元、搬场及搬迁费用350,000元、已签订宴会的赔偿费用20,000元。被告在书面函告原告的同时，其运营管理部华晔于2014年4月25日发送电子邮件给原告方许迪称参照原告2014年4月17日来函中列明的有关撤场损失条款及对应财务数据，我司无息返还合同押金60万元，参阅贵司提供的财务数据，根据相关法律的规定，可以考虑开店装修的折旧补偿，剩余租期利润为预期利润，非贵司的实际的直接损失部分，撤场搬迁费用可于场地返还时具体考量，双方签署《提前解约及撤场协议》。5月22日被告再次发函给原告方顾峥嵘称参照贵司来函中列明的有关搬场损失条款及对应财务数据，经沟通我司愿无息返还合同押金60万元，可以考虑开店装修的折旧补偿约56万元，预期利润无法确认和判断，酌情予以损失补偿74万元，被告方同时表示以上是我司鉴于双方的近期沟通而提出的初步方案，期望后续能与贵司洽谈进一步的合作意向及由此关联的其它费用。在原、被告就合同提前解除补偿金额协商过程中，被告于2014年5月21日通知原告将于2014年5月29日22：00时停止向原告供应水、电、煤气等公共能源，要求原告及时做好各项安排，同时要求原告尽快支付2014年2月提成租金2,397.04元。因被告停止供应公共能源，原告于2014年5月30日停止营业。2014年6月9日被告致函原告：双方的《租赁合同》已于2014年5月15日提前解除并终止履行。请原告于2014年6月13日上午10点正委派相关人员到场清点、搬迁贵司自有物品。如贵司不派员到场，则视为贵司放弃自有物品所有权，我司将对场内物品予以封存，由此带来的一切不利后果均由贵司自行承担，否则贵司将承担租赁场地占用使用费。2014年6月13日、15日原告派员至被告处清点、搬迁部分物品。同年6月17日上午十时，在上海市静安公证处公证员、工作人员的监督下，被告委派数人对系争房屋内的物品进行了清点，制作了《小南国遗留物品清单》五页，并对物品进行了拍照，对系争房屋内的现状进行了摄像，同日被告收回系争房屋。又查，被告自2012年8月始对商场内4部垂直电梯中的2部进行整改，原告以其为由与被告进行交涉，并暂停支付提成租金。后原告于2014年1月3日结清前欠提成租金共计363,548.89元，尚欠被告2014年2月提成租金2,397.04元。审理中，被告表示原告尚欠4月水电费27,669.08元、5月水电费33,208.15元，原告表示因未收到4月、5月水电费结算单，确未结算、支付相关费用，愿结算后支付相关水电费。审理中，原告变更诉讼请求为1、确认双方的《商铺租赁合同》于2014年5月15日因被告违约提前解除；2、被告返还租赁保证金600,000元。其余诉讼请求在本案中撤回。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》、原、被告双方提供的往来函件、被告提供的《公证书》等证据以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告以月报表及会计师事务所出具的商定报告为统计依据计算、支付提成租金金额，被告在长达数年的合作过程中不持异议，应认定原告依约每月以月报表为依据计算提成租金，每年以商定报告为依据决算年度提成租金的方式为双方提成租金计算的方式。如被告认为原告依次计算的提出租金有误，应提供相关证据予以证明。合同履行过程中，原告时有发生迟延支付租金、提成租金等情况，被告均以催收通知的方式通知原告在一定的宽限期内支付欠费，并表示如原告仍不能按期支付，被告将按照有关规定(或约定)向原告追索欠款及违约金，被告在此期间从未向原告提出违约解除请求，时至2013年12月25日被告以公函方式告知原告其欲行使合同提前解除权，仍未以原告欠租违约作为其行使权利的理由，被告在原告提起诉讼后，认为原告欠租违约的辩称意见，本院不予采信。在被告行使合同提前解除权之后，原、被告双方进行了一系列的磋商，虽被告愿无息返还原告合同押金、补偿折旧款及酌情补偿损失，但在协商过程中，被告即采取停止供应公共能源，以公证方式单方收回租赁场地等行为单方面解约，被告应承担单方面解除合同的违约责任。审理中，双方同意于2014年5月15日解除房屋租赁合同，并无不当，本院予以准许，故双方签订的《房屋租赁合同》自2014年5月15日解除。合同解除后，被告应依约退还原告租赁押金600,000元，扣除原告尚欠的2014年2月提成租金2,397.04元、4-5月水电费60,877.23元，应为536,725.73元。诉讼中，原告撤回部分诉讼请求，系自行处分诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条的规定，判决如下：一、原告上海静安小南国餐饮有限公司与被告上海金鹰天地实业有限公司签订的《租赁合同》于2014年5月15日解除；二、被告上海金鹰天地实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海静安小南国餐饮有限公司租赁押金536,725.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,800元，由原告上海静安小南国餐饮有限公司承担633元，被告上海金鹰天地实业有限公司承担9,167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  刘志宏人民陪审员  吴 昆二〇一五年六月十五日书 记 员  王 奇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。