.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2016）晋0105民初2461号原告山西大唐双喜置业有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街246号怡丰大厦1112室，统一社会信用代码。法定代表人邹圳承，董事长。委托代理人刘原华，山西恒一律师事务所律师。委托代理人安海霞，山西恒一律师事务所律师。被告朴龙，男，1972年11月13日出生，朝鲜族，职业不详，户籍地吉林省舒兰市，身份证号。本院于2016年5月11日立案受理的原告山西大唐双喜置业有限公司与被告朴龙房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西大唐双喜置业有限公司的委托代理人刘原华、安海霞到庭参加了诉讼。被告朴龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西大唐双喜置业有限公司诉称，原、被告于2014年4月16日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城项目第112幢2单元0203号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.06平方米，单价为每平方米10357元，总价款为1947737元。合同第六条第三款约定，被告采取银行按揭付款的方式，首付款为587737元，贷款金额为136万元，由原告为被告的该笔贷款承担连带担保责任。合同签订后，原告于2014年4月24日向被告交付了房屋，但被告自2015年6月23日起至今未能偿还银行按揭贷款，已逾期超过十期，导致原告代被告向银行偿还按揭贷款95778.53元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第三项：”如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理。同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。”原告有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求被告支付因逾期还款违约行为产生的违约金。根据《商品房买卖合同》附件四第九条：”买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款/20年*房屋使用时间（以月为单位）。”原告于2014年4月24日向被告交付房屋，被告应支付原告至此以后至实际交还原告房屋之日的房屋使用折旧费。同时，因被告逾期偿还按揭贷款构成违约，给原告造成经济损失，导致双方约定的原告的合同解除权具备。但是，随着太原市房地产市场的整体下滑，目前涉案房屋的市场售价平均下降了10%，若原告收回涉案房屋另行出售，将至少给原告造成10%的经济损失。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》，同时判令被告将”大唐·双喜城”第115幢0604号房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；2、被告偿还原告代还的截止到2016年2月2日的银行按揭贷款95778.53元（其中，本金9197.74元、利息40619.85元、罚息402.36元），以及《商品房买卖合同》解除之前实际发生的原告代偿的银行按揭贷款本息及罚息；3、被告支付原告因逾期还款产生的违约金6206元（暂计算至2016年4月18日），以及4月19日起至《商品房买卖合同》解除之前因被告逾期还款产生的违约金（按照《商品房买卖合同》约定的日万分之八计算）；4、被告支付原告房屋折旧费70460元（暂计算至2016年4月18日），以及4月19日起至被告实际向原告交还房屋之日的房屋折旧费；5、被告向原告赔偿损失199723.7元（1947737元*10%）；6、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告朴龙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在答辩期间和举证期间向本院提交答辩状和相关证据。经审理查明，2014年4月16日，原告山西大唐双喜置业有限公司为出卖人，被告朴龙为买受人，签订编号为20141973688的《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为出卖人开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢2单元0203号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.06平方米，单价为每平方米10357元，总价款为1947737元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为587737元，贷款金额为136万元等。合同附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第三款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。第九条”关于房屋使用折旧的补充”约定，买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款/20年*房屋使用时间（以月为单位）。被告分别于2013年6月5日和2014年2月23日支付原告首付款共计587737元。同年4月21日，被告朴龙、案外人丁雁为借款人、抵押人，中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称建行山西省分行）为贷款人，原告为保证人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款用于购置位于亲贤北街9号第112幢2单元0203号房产，借款本金为136万元，借款期限为240个月（即2014年4月21日至2034年4月21日）；借款人采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为10179.87元，还款日为每月23日。2014年4月24日，原告向被告交付涉案房屋。2015年4月7日，原告为甲方，建行山西省分行为乙方，签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于太原市小店区亲贤北街9号大唐双喜城住宅项目的商品房发放个人住房贷款，甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在建设银行系统开立的存款账户中直接扣划。合同签订后，截止2015年7月23日，被告共向银行归还贷款共计140657.58元，其中本金40677.44元、利息99980.14元，之后被告未再向建行山西省分行偿还按揭贷款。建行山西省分行分别于2015年9月2日、2015年12月20日、2016年3月23日向被告发出贷款逾期催收通知书。建行山西省分行分别于2015年9月25日、2015年12月28日、2016年3月20日向原告出具涉及被告的个人贷款履行保证责任通知书，贷款本息金额分别为39940.97元（包括本金12527.54元、利息27162.35元、罚息251.08元）、19598.99元（包括本金6375.66元、利息13149.11元、罚息74.22元）、36238.57元（包括本金14362.37元、利息21654.26元、罚息221.94元），合计95778.53元（包括本金33265.57元、利息61965.72元、罚息547.24元），并于同日将相应款项从原告的保证金账户中扣划。原告在本案中支付代理人法律咨询服务费52104元。另原告提供其与案外人于2015年3月6日签订的编号为20151905158的《商品房买卖合同》，买受人购买的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢1单元3201号房屋，建筑面积为188.06平方米，单价为每平方米9300元。原告与案外人于2016年2月25日签订的编号为20160003043的《商品房买卖合同》，买受人购买的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢1单元2801号房屋，建筑面积为188.91平方米，单价为每平方米9200元。确认上述事实的证据有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、个人贷款对账单、贷款逾期催收通知书、个人贷款履行保证责任通知书、法律咨询服务合同、发票、《商品房买卖合同》两份以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及原、被告与建行山西省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均为各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定严格履行相应义务。在建行山西省分行已向原告支付购房款之后，根据合同约定，被告应当按时足额向该行归还按揭贷款本息，但被告仅归还银行贷款140657.58元，自2015年7月起开始未足额偿还银行按揭贷款，致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息、罚息共计95778.53元。在此情况下，因被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，依照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢2单元0203号房屋返还原告，原告应向被告退还其所交付的购房款587737元。同时因合同解除后，涉案房屋退还原告，因购买该房产生的银行贷款需由原告负责偿还，则对于合同签订后被告已归还的银行贷款中本金部分40677.44元应由原告退还被告，对原告代被告偿还的银行贷款中利息61965.72元、罚息547.24元共计62512.96元应由被告支付原告。同时根据合同约定，在原告代偿贷款的情况下，”买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定已超出年利率24%的标准，应当予以调整，对此本院酌定被告应按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自原告实际垫付其逾期未还贷款本金及利息之日起的违约金为宜。关于原告起诉后至本判决生效之前代被告继续偿还的款项中的利息、罚息部分及违约金，也应由被告支付原告为宜。关于原告主张的依照双方签订的《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定由被告向其支付房屋折旧费的诉讼请求，该合同条款中”关于房屋使用折旧的补充”约定：”买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费”，以及按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》”固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，被告应向原告支付相应的房屋折旧费用，原告向被告交付房屋的时间为2014年4月24日，截止到2016年4月30日，被告应当承担的房屋折旧费为186809元（1947737元×95%÷20年÷365天×737天=186809元），另仍需向原告支付自2016年5月1日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天253.47元计算的房屋折旧费。关于原告主张的由被告向其支付的因房屋价格下降所造成的经济损失的诉讼请求，首先根据政府部门相关统计数据并不能显示目前商品房市场价格相对于2014年有所下降，其次原告向本院提交的案外人所购买的商品房与涉案房屋虽属同一楼座，但并非同一楼层，且商品房买卖中关于房屋价格的约定具有双方合意的性质，因此原告提供的其与案外人所签订的《商品房买卖合同》无法证明涉案房屋目前的成交价为每平米9200元或9300元，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到本案中系因被告的违约行为造成原告进行诉讼活动以及必然进行的后续事宜，对原告要求的经济损失，本院酌定由被告支付原告60000元为宜。因原、被告签订的《商品房买卖合同》未对法律咨询服务费的负担进行约定，故原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。被告朴龙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告朴龙于2014年4月16日签订的编号为20141973688的《商品房买卖合同》.二、被告朴龙于本判决生效后十日内返还原告山西大唐双喜置业有限公司位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第112幢2单元0203号房屋，并协助原告办理该《商品房买卖合同》备案的撤销手续。三、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告朴龙已支付的购房款587737元，退还被告朴龙偿还的银行贷款中本金部分40677.44元。四、被告朴龙于本判决生效后十日内偿还原告山西大唐双喜置业有限公司垫付的银行按揭贷款中利息、罚息部分共计62512.96元，支付原告垫付款项39940.97元自2015年9月25日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项19598.99元自2015年12月28日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项36238.57元自2016年3月20日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。五、被告朴龙应偿还原告山西大唐双喜置业有限公司在本判决生效之前实际发生的原告代被告偿还的银行按揭贷款中的利息、罚息部分，并支付原告该款项自实际垫付之日起至付清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。六、被告朴龙于本判决生效后十日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司截止到2016年4月30日的房屋折旧费186809元，并支付原告自2016年5月1日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天253.47元计算的房屋折旧费。七、被告朴龙支付原告山西大唐双喜置业有限公司经济损失60000元。八、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14474元（原告已预交），由被告朴龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长冯亚妮人民陪审员那海珊人民陪审员褚丽琴二0一七年一月十一日书记员贾茜