重庆市开县人民法院民 事 判 决 书(2014)开法民初字第01326号原告胡佳，男，1990年9月5日出生，汉族，住重庆市开县。委托代理人骆红卫，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。原告阳燕，女，1985年10月8日出生，汉族，住重庆市开县。委托代理人骆红卫，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。被告熊小斌，男，1977年6月24日出生，汉族，住重庆市开县。第三人李欣，女，1987年12月16日出生，汉族，住重庆市开县。原告胡佳、阳燕与被告熊小斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，因本案必须以另一案的审理结果为依据，本院于2014年4月14日中止了诉讼，2014年7月25日恢复审理，经被告熊小斌申请，本院于2014年7月25日追加了李欣为本案第三人，依法由审判员向红担任审判长，与代理审判员陈秀娟、人民陪审员刘太均组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了第一次审理，原告胡佳及原告胡佳、阳燕的委托代理人骆红卫、被告熊小斌和第三人李欣到庭参加了诉讼。第一次庭审后，原告胡佳、阳燕申请鉴定，鉴定结束后，本院依法由审判员向红担任审判长、与代理审判员陈秀娟、人民陪审员成进组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了第二次审理，原告胡佳及原告胡佳、阳燕的委托人理人骆红卫和第三人李欣到庭参加了诉讼，被告熊小斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡佳、阳燕诉称：2013年4月25日，二原告与被告熊小斌签订《门市租赁合同》，被告熊小斌将在第三人李欣处承租的位于开县XX街道XXXXXXXXX号门市转租给二原告经营“XX休闲吧”，双方约定租赁期限从2013年4月25日起至2015年3月31日止，门市转让费为7.4万元，第一年房屋租金4.4万元，第二年房屋租金4.84万元。合同签订当日，原告将门市转让费及第一年房屋租金共计11.8万元支付给被告熊小斌，随后原告投资30余万元对该门市进行了装修并购置了相关的设备、物品。该门市系第三人李欣从郑敏处承租，第三人李欣未征得郑敏同意擅自将门市转租给被告熊小斌，被告熊小斌在无权转租的情况下又将门市转租给二原告。现郑敏以第三人李欣非法转租为由与第三人李欣解除门市租赁合同，并要求二原告归还门市，二原告于2015年1月19日将门市归还给郑敏。二原告基于信任被告承租了门市，对门市投资30余万元进行了装修并购置了相关的设备、物品，现门市被法院判决返还，导致二原告无法继续使用门市，造成了相关损失，被告具有重大过错，应赔偿二原告损失。7.4万元不是租金，也不是装修费，被告应返还给二原告。为此原告多次找被告协商解决，均遭到被告蛮横拒绝。请求：1、要求被告熊小斌返还二原告转让费7.4万元；2、要求被告熊小斌赔偿二原告不可移动装饰、装修物损失8.62万元；3、鉴定费3000元由被告熊小斌承担；4、诉讼费由被告熊小斌承担。被告熊小斌辩称：原告在诉状中所写是事实，但原告的诉讼请求不合理，我是从第三人李欣手中转租的门市后再转租给二原告，从第三人李欣转租给我到我转租给二原告总共只有半个月时间，我进场进行装修花费3万元，我认为二原告的请求不应得到支持。第三人李欣辩称：原告诉状中所写是事实，但我不清楚原、被告之间的纠纷，我从郑敏手中转租的门市，我将门市转租给熊小斌得到了郑敏的同意，被告熊小斌在我不知情的情况下将门市转让给二原告，我认为二原告现在没有损失，其主张不能成立。原告胡佳、阳燕为支持自己的主张，提交了如下证据：1、《门市转租合同》复印件，用以证明二原告与被告之间的租赁关系及双方权利、义务。2、收条复印件(已与原件核对无异)，用以证明被告收取原告11.8万元门市租金及转让费。3、转帐凭证复印件2份（已与原件核对无异），用以证明二原告向被告打款的事实，佐证收条的真实性。4、（2013）开法民初字第03041号《民事判决书》复印件和（2014）渝二中法民终字第00956号《民事判决书》各一份，用以证明法院确认门市多次转租的事实、被告及第三人均无权转租门市。5、门市装饰、装修相关票据复印件（已与原件核对无异），用以证明二原告装修及购置物品的费用。6、鉴定费发票，用以证明二原告支付鉴定费3000元。7、2015年1月19日收款人为郑敏的收条复印件（已与原件核对无异），用以证明二原告于2015年1月19日将门市归还给郑敏的事实。被告熊小斌针对二原告提交的证据的质证意见是：对证据1、2、3、4的真实性无异议。对证据5有异议，无法核实其真实性。对证据6、7未到庭质证。第三人李欣针对二原告提交的证据的质证意见是：证据1、2、3、5系二原告与被告之间的关系，第三人不清楚。对证据4、6、7无异议。被告熊小斌未举证。第三人李欣未举证。本院经原告胡佳、阳燕申请，委托了重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司进鉴定，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司作出了重华川[2015]司法鉴字第003号《司法鉴定意见书》。原告胡佳、阳燕和第三人李欣对《司法鉴定意见书》均无异议。被告熊小斌未到庭对《司法鉴定意见书》质证。本院的认证意见是：二原告提交的证据1、2、3、4，被告熊小斌无异议，第三人李欣只是认为与其无关，并未提出异议，且该些证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以认定。二原告提交的证据5，因已进行鉴定，本院对此证不作评定。二原告提交的证据6系鉴定费发票，加盖了重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司印章，能够证明二原告因鉴定支付的鉴定费用，本院对其予以认定。二原告提交的证据7能够反映出二原告归还门市的时间，对其予以认定。本院委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司作出的重华川[2015]司法鉴字第003号《司法鉴定意见书》符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以认定。根据当事人陈述、举证、质证及本院的认证情况，本院确认以下主要法律事实：2012年4月1日，郑敏与第三人李欣签订《商铺租赁合同》，约定郑敏将位于开县XX街道XXXXX商铺门牌号为XXXX号（产权证上对应的坐落位置是开县XX街道XXXXXXXXX号），面积约74平方米的门市出租给第三人李欣，租期为3年，自2012年4月1日起至2015年4月1日止，第一年租金为4万元，此后每年按10%递增。签订上述合同当日，第三人李欣向郑敏缴纳门市转让费和第一年度（2012年4月1日至2013年3月31日）房租共计14万元并由郑敏出具收条。2013年3月27日，第三人李欣通过其丈夫赵家锐在重庆农村商业银行开户的账号将第二年度（2013年4月1日至2014年3月31日）的租金4.4万元转账给郑敏。2013年3月8日，第三人李欣与被告熊小斌签订《门市租赁协议》，约定将上述门市以13万元的价格转租给被告熊小斌，该转租价格包括第二年度的房租（2013年4月1日至2014年4月1日）及门市转让费。签订合同当日，被告熊小斌通过重庆农村商业银行将上述约定的13万元转账给第三人李欣的丈夫赵家锐，并由第三人李欣出具收条一张。2013年4月25日，原告阳燕、胡佳与被告熊小斌签订《门市转租合同》，约定被告熊小斌将上述门市以11.8万元（包含转让费7.4万元和该合同第一年度租金4.4万元）的价格转租给原告阳燕、胡佳，租赁期间自2013年4月25日起至2015年3月31日止，第二年度租金为4.84万元。签订合同当日，被告熊小斌收到上述约定的11.8万元后，给原告阳燕出具收条一张。被告熊小斌将门市转租给原告胡佳、阳燕后，二原告对门市进行了装饰装修，用于经营“XX休闲吧”。在二原告经营“XX休闲吧”期间，徐忠、郑敏以第三人李欣将门市转租给被告熊小斌未经其同意为由起诉至本院要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院作出（2013）开法民初字第03041号《民事判决书》，判决主要内容为：一、郑敏与李欣于2012年4月1日签订的《商铺租赁合同》于该判决生效之日起解除。二、由胡佳、阳燕于该判决生效后十日内归还产权证上坐落位置为“开县XX街道XXXXXXXXX号”（现门牌号为XXXX号）门市给徐忠、郑敏。李欣不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，重庆市第二中级人民法院作出（2014）渝二中法民终字第00956号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2015年1月19日，原告胡佳、阳燕将产权证上坐落位置为“开县XX街道XXXXXXXXX号”（现门牌号为XXXX号）门市归还给郑敏。2014年9月9日，二原告申请对本案争议门市装饰装修物的当时价值和现价值鉴定，本院委托了重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司进鉴定，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司于2015年1月28日作出了重华川[2015]司法鉴字第003号《司法鉴定意见书》，鉴定结果：截至评估基准日（2015年1月12日），属于胡佳、阳燕的可移动家具家电及不可移动装饰装修，评估原值（全新重置成本）为22.997万元(其中不可移动装饰装修评估原值为11.718万元、可移动家具家电评估原值为11.259万元)，评估净值（现值）为17.056万元（其中不可移动装饰装修评估净值为8.620万元、可移动装饰装修评估净值为8.436万元）。二原告支付重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司鉴定费3000元。本院认为，二原告与被告熊小斌之间签订的《门市转租合同》是在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，并无《合同法》第五十二条规定之无效情形，故双方签订的《门市转租合同》应为有效合同，双方本应按合同约定完全履行自己的义务，被告熊小斌将门市转租给二原告，依法负有保证二原告对门面享有占有、使用、收益的义务，现二原告承租的门市在租赁期限内被法院判决归还给他人，由此证明被告熊小斌向二原告提供的租赁物(门市)存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在，是直接影响到二原告行使租赁权的根本原因，同时也是双方签订的《门市转租合同》不能得以完全履行的根本原因，因此，被告熊小斌应依法对二原告承担瑕疵担保责任，被告熊小斌构成违约，现二原告要求被告熊小斌赔偿不可移动装饰装修损失，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告熊小斌应当依照法律规定赔偿二原告因合同未能完全履行造成的不可移动装饰装修损失，那么不可移动装饰装修损失到底如何确定，因郑敏与第三人李欣之间的租赁合同已经解除，造成二原告与被告熊小斌之间的租赁合同不能完全履行，双方的权利义务提前终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。”之规定，被告熊小斌应当赔偿二原告剩余租赁期限内已形成附合的装饰装修残值损失，二原告于2015年1月19日将租赁标的物归还给郑敏，二原告剩余租赁期限为从2015年1月20日起至2015年3月31日止，二原告与被告熊小斌约定的租赁期限是从2013年4月25日起至2015年3月31日止，那么二原告剩余租赁期限内已形成附合的装饰装修残值损失应为11.718万元÷706天×71天=11784.39元，二原告主张的不可移动装饰装修损失即是已形成附合的装饰装修损失，综上，对二原告主张的不可移动装饰装修损失8.62万元，本院支持由被告熊小斌赔偿剩余租赁期限内已形成附合的装饰装修残值损失11784.39元。关于二原告主张由被告返还转让费7.4万元的问题：因二原告与被告熊小斌约定的租赁期限是从2013年4月25日起至2015年3月31日止，二原告于2015年1月19日将租赁标的物归还给郑敏，剩余租赁期限为从2013年4月25日起至2015年3月31日止，那么本院支持由被告熊小斌返还转让费7441.93元（7.4万元÷706天×71天）给二原告。关于鉴定费3000元应由谁承担问题：因二原告与被告熊小斌之间的合同不能完全履行是由于被告转租的租赁物（门市）存在权利瑕疵造成，责任在被告，故鉴定费3000元应由被告承担，二原告已支付鉴定费，那么被告应将鉴定费3000元支付给二原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊小斌在本判决生效后十日内返还原告胡佳、阳燕转让费7441.93元。二、被告熊小斌在本判决生效后十日内赔偿原告胡佳、阳燕损失11784.39元。三、被告熊小斌在本判决生效后十日内支付原告胡佳、阳燕鉴定费3000元。四、驳回原告胡佳、阳燕的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3564元，由原告胡佳、阳燕负担3079元，被告熊小斌负担485元（直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  向 红代理审判员  陈秀娟人民陪审员  成 进二〇一五年六月八日书 记 员  蓝 偲