福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民初字第8994号原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇台商服务中心，组织机构代码66505179-3。法定代表人：郭振辉，总经理。委托诉讼代理人：唐细宗，福建致一律师事务所律师。被告：夏巧芬，女，1978年4月22日出生，汉族，住浙江省平阳县，被告：高友仁，男，1973年12月11日出生，汉族，住浙江省平阳县，原告福建省聚龙养生发展有限公司(简称聚龙养生公司)与被告夏巧芬、高友仁商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人唐细宗到庭参加诉讼。被告夏巧芬、高友仁经公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年3月28日就位于惠安县××山镇××村聚龙小镇一期陶然居第6幢03单元1103号商品房签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金134541元；3、确认原告在《商品房买卖合同》向惠安县住房和城乡规划建设局办理完登记注销手续后的30日内，有权从被告已付购房款中直接扣取如下款项：（1）被告应支付的违约金134541元；（2）原告为被告向银行承担保证责任而被法院扣划的款项690206.98元；（3）原告因本案一审诉讼而支付的律师代理费24700元（若本案出现二审诉讼、强制执行或其他诉讼程序，原告为此支付的律师代理费被告仍应承担）；（4）本案原告已缴纳的诉讼费、公告费等；4、本案的公告费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年3月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠安县××山镇××村聚龙小镇一期陶然居第6幢03单元1103号商品房，建筑面积135.9平方米，总价款896940元。被告应于签订合同时支付购房款276940元，余款62万元由被告向银行申请按揭贷款支付。在贷款担保期间，如被告逾期偿还按揭贷款本息，经贷款银行或原告催告仍不履行，原告有权解除合同，《商品房买卖合同》自原告发出书面解除合同的通知送到被告之日起解除，被告应向原告支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用及其他损失；原告在《商品房买卖合同》向产权登记机关办理注销手续完毕后30日内将被告已付购房款扣除各种费用后无息返还被告。2012年4月27日，中国银行股份有限公司泉州分行与被告签订《个人一手住房贷款合同》，向被告发放贷款62万元。但被告夏巧芬未依约偿付借款本息，导致该银行向法院提起诉讼。经法院判决，被告夏巧芬应偿还借款本息618812.28元及自2012年11月4日起的利息、罚息，以及律师费16000元，原告对该债务承担连带清偿责任。后因被告未履行判决确定的义务，法院从原告的银行账户扣划690206.98元。2014年5月19日，原告向被告送达告知书要求被告还款，但因被告原因无法送达。2014年6月5日，原告向法院提起解除商品房买卖合同诉讼。2015年5月8日，法院作出(2014)惠民初字第3224号民事判决，以“但该告知书邮寄地址的门牌号××与商品房买卖合同载明的两被告联系地址的门牌号××一不致，且邮件被退回，故根据补充协议第八条关于通知的约定，不能认定告知书已送达两被告”为由，认定原告的告知书未送达两被告，驳回原告的诉讼请求。2015年7月6日，原告又将《给高友仁、夏巧芬告知书》分别按经过惠安县住房和城乡规划建设局备案的《商品房买卖合同》载明的两被告地址即浙江省丽水市青田××4号楼401室，以及被告夏巧芬于2010年7月21日与原告签订的《商品房预约书》载明的地址即浙江省丽水市青田××4楼401室进行邮寄，但均被中国邮政以“原址查无此人”为由退回。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第3款和第十二条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任及支付相关费用。被告夏巧芬、高友仁未作答辩。在本院审理过程中，原告提供下列证据：证据1商品房预售许可证，证明案涉商品房于2010年11月取得商品房预售许可证。证据2《商品房预约书》、《商品房买卖合同》，证明原、被告就位于惠安县××山镇××村聚龙小镇一期商品房签订商品房预约书和商品房买卖合同，该合同已在惠安县住房和城乡规划建设局办理备案手续，以及被告的身份情况。证据3销售不动产统一发票(2份)，证明原告开具商品房预售不动产统一发票情况：银行贷款62万元，首付款276940元。证据4(2013)丰民初字第36号民事判决书，证明两被告违约，导致原告被泉州市丰泽区人民法院判决承担担保责任等事实，该判决已经生效。证据5(2013)丰执行字第388号执行裁定书，证明因两被告违约，导致原告被泉州市丰泽区人民法院裁定冻结、划拨原告的银行存款。证据6申请书、协助扣划存款通知书、客户留存单，证明因两被告拒不履行(2013)丰民初字第36号民事判决书确定的义务，泉州市丰泽区人民法院作出(2013)丰执行字第388号执行裁定书，扣划原告设在中国银行泉州分行账户内的款项690206.98元。证据7告知书、邮寄凭证，证明原告于2014年5月19日向两被告邮寄告知书，要求两被告支付原告690206.98元。证据8(2014)惠民初字第3224号民事判决书、法律文书生效通知书，证明法院以原告寄送告知书的地址与商品房买卖合同载明的地址不一致，且邮件被退回为由，认定告知书没有送达给被告，判决驳回原告的诉讼请求。证据9《给高友仁、夏巧芬告知书》、国内标准快递寄件人存单、国内标准快递及改退批条，证明原告于2015年7月6日分别按地址“浙江省丽水市青田县××4楼401室”和“浙江省丽水市青田县××4楼401室”向两被告寄送《给高友仁、夏巧芬告知书》，但匀被退回。证据10委托代理协议书、发票，证明原告因本案纠纷与福建致一律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费24700元。本院经审查认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，真实性应予确认，作为认定本案事实的依据。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告系经工商登记以房地产开发与经营等为经营范围的有限责任公司，位于惠安县××山镇××村聚龙小镇一期陶然居第6幢商住楼系其开发建设，于2010年11月4日取得商品房预售许可证。2010年7月21日，被告夏巧芬与原告签订《商品房预约书》一份，约定被告夏巧芬向原告预购聚龙小镇陶然居第6幢11层1103号商品房，《商品房预约书》载明被告夏巧芬的地址“浙江省丽水市青男××4楼401室”。2011年3月28日，被告夏巧芬、高友仁与原告签订《商品房买卖合同》一份（含附件六补充协议一份），约定两被告向原告购买聚龙小镇一期陶然居第6幢03单元1103号商品房，建筑面积135.9平方米，总价款896940元。补充协议第一条“付款方式及期限”约定，买受人应于签订合同时向出卖人支付购房首付款276940元，其余购房款62万元由买受人向贷款银行申请按揭贷款。第三条“按揭担保”约定，在担保期间，若买受人逾期偿还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告的期限内仍不履行的，出卖人有权解除合同，《商品房买卖合同》自出卖人发出书面解除的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的15%违约金，并承担由此引起的相关费用（如税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及其他损失；出卖人于《商品房买卖合同》向商品房产权登记机关办理注销手续完毕后30日内将买受人已付购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、商品房保管费、执行费及损失等）后无息返还买受人。第八条“关于通知的约定”约定，买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址）、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起出卖人通知无法到达的责任由买受人承担。合同及补充协议提及的通知及告知是指书面或登报通知；出卖人采用书面挂号信通知的，以挂号信发出后三日内视为通知送达；采用登报通知的，应在《泉州晚报》上刊登，以登报后的三日内视为通知送达。第十二条约定，因买受人的原因，出卖人依约单方解除合同的，出卖人有权扣除有关费用（包括应缴税费、物业保管费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及其他费用等）后无息退还剩余房款，余款可存放于出卖人处或者由出卖人向公证机关提存，提存费用由买受人承担。《商品房买卖合同》载明两被告联系地址为“浙江省丽水市青田××4楼401室”。合同签订后，两被告支付首付款276940元，余款62万元由被告夏巧芬向中国银行股份有限公司泉州分行申请按揭贷款支付给原告，原告为该贷款提供连带责任保证。因被告夏巧芬未能依约偿还贷款本息，截至2012年11月4日累计四期未偿还贷款本息，导致中国银行股份有限公司泉州分行于2012年12月21日提起诉讼。泉州市丰泽区人民法院经审理后作出（2013）丰民初字第36号民事判决：解除中国银行股份有限公司泉州分行与夏巧芬、聚龙养生公司于2012年4月27日签订的《个人一手住房贷款合同》；夏巧芬应于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司泉州分行借款本息618812.28元及按中国人民银行逾期付款的有关规定和合同约定支付自2012年11月4日起至判决确定还款之日止的利息、罚息，并偿付中国银行股份有限公司泉州分行律师费16000元；中国银行股份有限公司泉州分行有权以夏巧芬、高友仁提供的抵押物即惠安县聚龙小镇一期陶然居6幢03单元1103号房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；聚龙养生公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向夏巧芬追偿。该判决于2013年2月20日发生法律效力。2013年12月13日，泉州市丰泽区人民法院扣划原告银行账户存款690206.98元，并于同年12月25日划付给中国银行股份有限公司泉州分行。2014年5月19日，原告向两被告邮寄告知书，该告知书的邮寄地址为浙江省丽水市青田县××4楼401室，邮件因无法投递被退回。2014年6月5日，原告向本院提起诉讼，诉讼请求与本案相同。本院经审理认为，原告的告知书邮寄地址的门牌号××”与《商品房买卖合同》载明的两被告联系地址的门牌号××”不一致，且邮件被退回，故根据补充协议第八条“关于通知的约定”，不能认定告知书已送达两被告，原告提供的证据不足以证明已履行催告义务，即解除合同的条件尚未成就，故原告请求解除《商品房买卖合同》，以及基于解除合同而提出的其他诉讼请求，依据不足。2015年5月8日，本院作出(2014)惠民初字第3224号民事判决，驳回原告的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。2015年7月6日，原告分别以《商品房预约书》和《商品房买卖合同》载明的地址，即“浙江省丽水市青田××4楼401室”和“浙江省丽水市青田××4楼401室”，再次向两被告邮寄告知书，告知两被告在接到告知书后的5日内支付原告因承担连带保证责任而代为偿付的款项690206.98元，否则将依约解除《商品房买卖合同》，并追究两被告的违约责任。但上述两个邮件分别因“迁移新址不明”和“原址查无此人”被退回。原告因本案诉讼委托福建致一律师事务所律师唐细宗作为诉讼代理人，支付律师代理费24700元。综上所述，本院认为，原告与两被告于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效。被告夏巧芬向银行按揭贷款用于支付原告购房款，然而逾期还贷导致银行起诉，原告因此被法院扣划690206.98元，用于偿还银行按揭贷款本息以及由此产生的费用等，原告请求确认其有权从两被告已付的购房款中直接扣取被法院扣划的690206.98元，于法有据，应予支持。原告按照《商品房预约书》和《商品房买卖合同》载明的地址分别向两被告邮寄告知书，虽然邮件被退回，但根据双方关于通知的约定，买受人应保证合同联系地址真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起出卖人通知无法到达的责任由买受人承担，故告知书未能邮寄给两被告的法律后果应由两被告自行承担，即认定原告已经履行了催告义务，解除合同的条件已经成就。原告请求解除《商品房买卖合同》，依据充分，予以支持。关于违约金问题，双方约定按购房合同总价款的15%计付违约金明显过高，依法应予调减，违约金可下调为按合同总价款的12%计算，即为107632.8元(896940元×12%)。原告的违约金请求不予全部支持，其中不合理部分应予驳回。关于律师费问题，原告请求被告承担其因本案诉讼支支付律师费24700元，符合双方的约定，应予支持。原告请求确认其有权从两被告已付的购房款中直接扣取违约金及律师费，亦予采纳。本案因两被告违约导致原告提起解除商品房买卖合同诉讼，案件受理费12769元应由两被告负担。原告请求其已缴纳(预交)的诉讼费亦从被告已付购房款中扣取，并无不妥，予以采纳。本案公告费由原告承担为妥，原告关于公告费的诉讼请求不予支持。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告夏巧芬、高友仁双方于2011年3月28日就位于惠安县××山镇××村聚龙小镇一期陶然居第6幢03单元1103号商品房签订的《商品房买卖合同》；二、被告夏巧芬、高友仁应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司违约金107632.8元；三、确认原告福建省聚龙养生发展有限公司在办理上述《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续完毕后三十日内，有权从被告夏巧芬、高友仁已付购房款中直接扣取下列款项：被告夏巧芬、高友仁应当支付的违约金107632.8元、原告被泉州市丰泽区人民法院扣划的690206.98元以及律师费24700元。三、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12769元，由被告夏巧芬、高友仁负担，鉴于受理费12769元已由原告福建省聚龙养生发展有限公司预交，原告可在办理受理费结算手续后直接从两被告已付购房款中扣取。公告费860元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈秀军审 判 员  许一鸣人民陪审员  庄炳忠二〇一七年一月二十二日书 记 员  郑榕玲附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。