沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第01107号原告查国庆，男，住安徽省安庆市。原告叶林娥，女，住安徽省安庆市。二原告的委托代理人吴玲、苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人李德武，系总经理。委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人王寅生，男，住沈阳市大东区。原告查国庆、叶林娥与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由本院代理审判员朱婉姝独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴玲，被告委托代理人王寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区房屋。合同约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如果不能办理，被告应该向原告支付违约金。关于违约金的计算标准，原告认为，合同约定的已付房款的银行同期活期存款利率的违约金计算方式是被告制定的格式条款，显失公平，且约定的违约金数额明显低于原告的损失，应当参照其他业主与被告签订的合同中约定的违约金计算标准执行。其他业主与被告签订的合同中约定的违约金计算标准为已付房款的万分之一，按日支付。被告于2013年4月27日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已经构成违约。故原告起诉来院，请求法院判令被告按照已付房款的日万分之一按日向原告支付逾期办证违约金14379.32元（从2014年4月27日至2015年4月27日）；并承担本案诉讼费用。被告辩称，本案逾期办证的责任不在被告，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。因此，被告不应承担逾期办证的违约责任。二、即使是因被告的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是原告已付房款银行同期活期存款利率的一年期违约金。逾期超过一年的，原告退房，被告将原告已付房款退还原告，该约定可以看出双方同意对逾期办证超过一年而不退房的人，不再予以补偿。综上，本案的逾期办证是由政府行为所致，责任不在被告；双方约定的逾期办证违约金只是购房款银行同期活期存款利率的一年期违约金。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明原被告于2013年5月14日签订该份合同，并就双方之间的权利义务关系进行约定，第十五条约定被告应在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需相关材料报登记机关备案以及未能履行该约定应承担的违约责任。被告对该份证据的真实性没有异议，但认为此份证据证明不了原告的主张，买卖合同约定的房价是在消防材料没有升级的情况下。材料升级就增加了大楼成本和房屋造价。没有异议。2、曙光大厦入住交款确认单，证明原告于2013年4月27日办理入住。被告对该份证据没有异议。3、韩某某购买浑南新区房屋的商品房买卖合同一份，用以证明其他业主约定的违约金为万分之一，与原告约定的违约金不同，且原告合同约定的违约金明显不足以弥补延期办证的损失，申请参照其他的业主执行。被告称早期的合同是由销售代理草拟，少部分业主按照万分之一违约责任，开发商认为此合同存在问题，接手之后，大部分业主的合同变为同期活期利息。被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、建设工程施工合同一份（复印件），证明曙光大厦工程开工日期为2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前工程已经施工。原告对真实性没有异议，关联性有异议，该份证据是被告与建筑商之间签订的施工协议，与本案无关，并且被告想要证明的开工日期仅仅是合同文本约定，其实际开工日期不能用该份证据予以证明。2、审核意见书一份，证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过，现要求被告整改没有依据，逾期办证的责任在消防局，而不在被告。原告没有异议。3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，证明曙光大厦建设批准文件齐全，竣工验收文件也齐全。原告没有异议。4、商品房预售许可证一份，证明曙光大厦商品房销售合法。原告没有异议。5、单位工程质量竣工验收记录一份，证明曙光大厦单位工程竣工验收合格，证据3-5证明曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。原告没有异议。6、消防验收申请报告一份，证明被告已于2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。原告对真实性没有异议，认为该证据仅仅为被告向消防部门提请消防验收的证据，不能证明被告没有违约。7、公安行政处罚决定书三份，证明曙光大厦因消防没验收投入使用，2012年7月被处罚，责任在消防局，是因为消防局擅自提高消防等级。原告对真实性没有异议，认为该份证据恰恰证明被告在明知消防未经验收合格的情况下对整体建筑进行交付，提高消防等级，并且被告所述逾期原因是由消防部门导致，若其说法成立，对于该三份决定书，应予提起行政诉讼，然而被告自认缴纳30万元的罚款，也说明了其认为处罚责任在于己方，因此，被告称逾期原因在于消防部门该说法不成立。同时该份证据证明被告在2012年7月份就知道自己的开发建筑不合格，但被告迟迟未予以整改。8、申请一份，证明2-8证据，证明曙光大厦已具备产权证办证条件，至今没有办理产权证的原因是因为消防局没验收，责任不在被告。原告对真实性没有异议，认为该份证据中可以看出被告在2012年7月明知消防不合格的情况下，仍然拖延到2014年5月12日，仍在与沈阳市消防局就消防整改问题进行协商，其早于2012年便知道消防登记不合格，拖延了近2年的时间，仍然不对消防等级予以提升，这才是导致原告房产证迟迟不能办理的原因。9、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定一份，该规定于2009年9月25日作出，证明在曙光大厦建设过程中公安部作出此规定，该规定对曙光大厦工程不应有溯及力，但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使至今没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在被告。原告对真实性没有异议，认为该份通知于2009年9月25日下发，距被告施工开工日期仅仅3个月，被告完全可以有时间按照新的规定提升消防等级，同样被告的上一份证据系2014年5月12日向沈阳市消防局提交，被告于2014年10月22日便得到消防验收合格的通知，可见提升消防等级并非长期的工程，即在被告开工之初直到新法规下发之日，被告完全有能力有时间对消防等级予以提升，即便其主张当时不知，但从2012年7月开始至今2年多的时间内，被告也没有积极提高消防等级，是因为被告的拖延导致原告没有得到房屋产权证书。10、建设工程合同一份，证明曙光公司为了通过消防验收，只好按消防局要求进行整改，整改时间不是2014年4月开始，而是在2012年按消防进行整改了。与施工企业签订消防整改合同，已经为消防整改投资上千万元。原告对真实性没有异议，认为依据该份合同记载，对于所述的曙光大厦防火改造开工日期为2013年10月1日，竣工日期为2013年11月30日，从该份合同中看出被告主张2012年进行整改的事实不成立，同时工期依照合同约定仅为2个月而已，并且被告在明知消防等级不合格，且经过了整改之后，仍然就消防整改问题于2014年5月12日向市消防局进行交涉，可见，在其提交申请时，经过整改升级的消防仍旧不符合消防验收的标准，可见该消防不合格原因在于被告。11、意见书一份，意见书时间是2014年10月22日，是针对被告单位竣工消防验收申请有关资料收系，综合评定为消防验收合格，证明被告在2011年6月7日单位工程竣工验收以后，就向消防部门提出申请。原告对真实性没有异议，该份证据可以证明原告在长达3年的时间里怠于履行其升级消防的义务，在明知消防不合格的情况下拖延整改，该意见书下发时间之前原告已向本院提起诉讼，该份证据不能作为被告无责的证据。经审理查明，原告与被告于2013年5月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区房屋一处，房屋总价款393954元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告向原告支付已付房价款的银行同期活期存款利率的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还原告。合同签订后原告按约定支付了房款，于2013年4月27日办理了入住，该房屋至今未取得初始登记批复。原告多次找到被告协商未果，故来院诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2013年4月27日交付房屋，应在365天内即2014年4月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的报备资料义务，故根据合同约定，被告已构成违约，应当承担违约责任。关于原告提出的逾期办证支付的违约金为活期存款利率是格式条款当中显失公平的部分，不足以弥补损失，要求法院予以增加的主张，本院认为，虽然原被告之间的商品房买卖合同中的逾期办证违约金条款为被告预先拟定，但此条款的内容并非不能改变。该条款的违约责任共有三个选项可供选择，原被告在签订合同时，可以选择其他选项的违约责任承担方式。另外，被告与其他业主签订的商品房买卖合同中对于被告承担逾期办证违约金的责任承担方式也不尽相同，说明双方可以就逾期办证的违约条款进行协商。因此，原告认为合同中关于逾期办证违约金的条款是格式条款的抗辩事由，本院不予采信。关于原告提出的违约金约定金额过低，要求法院予以适当调高的主张，由于原告没有证据证明被告逾期办证给原告造成的具体损失及数额，本院不予支持。因此，对于原告请求被告支付逾期办证违约金14379.32元中的1378.8元（从2014年4月28日至2015年4月27日共365天，按照原告已付房价款393954元的中国人民银行同期活期存款利率计算），本院予以支持。故对于原告的其他主张，于法无据，本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告查国庆、叶林娥逾期办证违约金1378.8元。二、驳回原告查国庆、叶林娥其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，由原告承担；案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费159元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  朱婉姝二〇一五年六月二日书 记 员  韩袁园本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。