北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第3399号上诉人（原审被告）徐×（曾用名徐×），男，1947年8月21日出生。被上诉人（原审原告）徐×2，男，1951年2月20日出生。原审被告北京东居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路58号。法定代表人孔凡，董事长。委托代理人黄德增，北京市海淀区马连洼街道法律服务法律工作者。上诉人徐×与被上诉人徐×2、原审被告北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物业公司）因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。徐×2在原审法院诉称，我是北京市海淀区602室的承租权人。2001年6月1日，东居物业公司和徐×在我不知情的情况下将承租权人更改为徐×。为此，我曾于2009年将东居物业公司、徐×诉至法院，并于该案审理期间签订了调解协议。按照该调解协议，徐×应该履行协助变更的义务，并交出手里的无效承租本，但其至今拒不交出。这说明上述调解协议已经被徐×单方撕毁。故我诉请法院依法判令东居物业公司、徐×就北京市海淀区602室签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。东居物业公司在原审法院辩称，602室最初由徐×2承租，但其一直拖欠租金，虽经我公司多次索要，但其均拒不交纳，而依据《城市公有住房管理条例》第26条第4项的规定，我公司有权收回房屋租赁权。2001年，徐×2和徐×签订申请书，要求将602室使用权进行互换，当时我公司已向徐×告知该房屋欠付房租，徐×表示愿意补齐房租，我公司向徐×2核实后同意互换并放弃收回602室的租赁权，维护了徐×2和徐×的利益。此后，双方发生矛盾并诉至法院，并分别于2010年11月26日和2011年3月2日达成调解协议，说明徐×2对变更房屋使用权的事实予以认可。我公司认为，双方于2011年3月2日达成的调解协议，是双方自愿达成的真实意思表示，具有法律效力。如徐×2对该调解协议有异议，也应当依法撤销该调解协议。综上，我公司就徐×2与徐×互换房屋的事宜不存在过错，没有侵犯徐×2的合法权利，也不应该承担任何责任，不同意其诉讼请求。徐×2应该依据于2011年3月2日达成的调解协议执行。徐×在原审法院辩称，不同意徐×2的诉讼请求，理由是：1、即使换房手续不规范，但大致符合换房手续，且双方已经实际履行了换房协议内容；2、换房后多年以来，徐×2和我父亲对此均为明知并予以默认；3、我和徐×2曾就涉诉争议先后达成过两份调解协议，但其均拒绝履行。所以，我认为其起诉不具备法定的合同无效的理由，要求驳回其诉讼请求。经审理查明，徐×与徐×2系兄弟关系。二人的父亲为徐×1；母亲为王×，已去世；另，家庭成员还包括妹妹徐×3、弟弟徐×4和二妹徐×5。王×系北京市海淀区28-1号北房五间的产权人。1998年8月7日，徐×2、王×、徐×4和徐×5分别作为被拆迁人（合同乙方）与北京市安达房地产开发公司（拆迁人，合同甲方，以下简称安达公司）签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，且均由徐×4代为签署。其中，王×被安置于北京市海淀区101号房屋（三居室，以下简称101号房屋）；徐×2被安置于北京市海淀区602号房屋（二居室，以下简称602号房屋，即诉争房产）；徐×4被安置于北京市海淀区302号房屋二居室，以下简称302号房屋）；徐×5被安置于北京市海淀区501号房屋一居室，以下简称501号房屋）。1998年11月10日，徐×2与北京东居物业管理中心（于2002年变更名称为北京东居物业管理有限公司就602号房屋签订了《公有住宅租赁合同》。其中，第四条约定：乙方应于当月交纳房租。逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金六个月以上的，按合同第十二条处理。第十二条约定：乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权；2、擅自改变房屋用途的；3、利用住宅进行非法活动的；4、无正当理由拖欠房租六个月以上的；5、房屋无故空闲连续六个月以上的；6、全家迁往外地的。2001年6月1日，徐×向东居物业公司提交《调换住房申请书》，内容为：“经协商，我们兄弟两人同意互换住房，对原公证书内容作如下修改：原公证书中妈妈准备留给我的三居室住房（101号）主动换给大弟徐×2居住，原已分给他住的602号两居室改换由我居住。”该申请书落款处“徐×2”的签名系由徐×代签。东居物业公司表示曾就该申请书向徐×2进行核实，徐×2曾表示同意换房。但东居物业公司未能就此提交相关证据；徐×2亦否认该事实。同日，徐×与东居物业公司签订了《公有住宅租赁合同》。2008年6月16日，徐×与东居物业公司补签《公有住宅租赁合同》。东居物业公司负责人潘×和安达公司负责人凌×曾在原房主为徐×2、新房主为徐×的《换房（承租人）申请及批准单》上签字。自2000年1月1日起，602号房屋无人缴纳租金；直至2009年1月23日，徐×向东居物业公司缴纳了自2000年1月至2009年12月的租金共19183元。后因租金调整，东居物业公司确认总房租数额应降减为11760元，并表示徐×多交出的7422元等待处理。对此，徐×2表示徐×因不享有602号房屋的承租权而无权交纳租金，其自2000年1月1日起未交纳602号房屋租金是根据相关政策待将602号房屋出售给承租权人时再行补交。此前，徐×2曾将东居物业公司、徐×诉至法院。审理期间，双方于2010年11月26日达成《调解协议》（以下称第一份调解协议），内容为：“双方在法院主持下经过调解，对（2010）海民初字第4199号案件自愿达成以下协议：一、位于北京市海淀区602室（以下简称602室）承租人由徐×变更为徐×2，徐×有协助变更义务。二、徐×2承诺602室由徐×永久居住，并保证不出售602室。三、如果徐×2用602室抵押，则抵押风险造成房屋被收回则由徐×2为徐×另外解决两居室的居住问题。四、徐×2愿意给付徐×已缴纳的602室的房租（以票据为准）。五、徐×2撤回（2010）海民初字第4199号案件的起诉。”该协议签订后，徐×2向徐×交付了602号房屋的钥匙；徐×以徐×2没有索要房租本、徐×2需保障其永久居住权利等为由没有向徐×2交还房租本。2011年，徐×将徐×1和徐×2诉至法院。审理期间，徐×2与徐×于2011年3月2日达成《调解协议》（以下称第二份调解协议），内容为：“双方在法院主持下经过调解，对（2011）海民初字第4826号案件自愿达成以下协议：一、在徐×1去世后，徐×2取得101号房屋产权后，将602号房屋按照徐×2购买602号房屋的实际价格转让给徐×。二、徐×撤回（2011）海民初字第4826号案件的起诉”。徐×2认为上述两份调解协议均为有效，应一并履行。徐×认为第一份调解协议已经被第二份调解协议取代，故已失效，但已否认了换房协议无效；第二份调解协议应等徐×1去世后履行。101号房屋一直由徐×1居住使用至今；1998年至王×去世期间，徐×2在602号房屋内居住；王×去世后，徐×2搬至101号房屋，并将602号房屋交由徐×1出租，租金由徐×1支配；2008年，徐×将自有住房出卖后搬入501号房屋直至2011年初，此后，徐×代徐×5管理501号房屋，将该房屋出租并以租金用于支付其治疗费用；自2011年初，徐×搬入602号房屋并居住至今。302号房屋始终由徐×4居住使用。本案审理期间，徐×2与徐×均提交了徐×1签字的书面证人证言。徐×1作为证人出庭作证，证言的主要内容为：此前签写的书面证人证言是我出于家庭和睦而违心签写的；602号房屋由徐×2承租，由我管理，我将该房屋及501号房屋出租并以租金作为我的生活费。后来，徐×将501号房屋的租户赶走，自己住进501号房屋，后又将602号房屋的租户也赶走，并使用手段与物业公司签订相关手续。我对徐×占用501号房屋和602号房屋有意见，曾为此找过拆迁公司、海淀区委等单位。另查，海淀区人民政府住房制度改革办公室及海淀区国土资源和房屋管理局于2002年5月27日发布了《海淀区农转居人员购买安置住房实施方案》，明确售房对象是1998年11月30日前因国家或单位建设需要在海淀区征用农村集体所有土地，并在此范围内住自有房屋，拆迁安置的住户均可按此方案购买现住公有住宅楼房；售房范围为现居住在海淀区行政区域内由被拆迁户租用的单元式公有住宅楼房及单位自管楼房；对欠交租金的住户，按规定补交租金后可享受入住年限折扣优惠政策，补交标准：1996年以后的租金标准每使用平方米1.3元，1996年以前按各年租金标准补交。上述事实，有《公有住宅租赁合同》、《调换住房申请书》、、《换房（承租人）申请及批准单》、两份《调解协议》、《海淀区农专居人员购买安置住房实施方案》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐×2与东居物业公司于1998年11月10日签订的《公有住宅租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。则在徐×2与东居物业公司就602号房屋形成租赁合同关系期间，双方不得擅自变更合同。尽管东居物业公司表示因徐×2拖欠租金，该公司有权将该房屋收回，但此后，该公司未将房屋收回，而是于2001年6月16日依据徐×向该公司提出的《调换住房申请书》将该房屋承租权人变更为徐×。且直到2009年1月23日，徐×才交纳了自2000年1月至2009年12月的租金，故东居物业公司所述徐×2拖欠房租的事实并不构成其将该房屋承租权人变更为徐×的合法理由。东居物业公司虽表示曾就调换住房一节向徐×2进行过核实，但未提交相关证据予以证明，且徐×2亦否认该事实，故法院依法认定东居物业公司将602号房屋的承租权人由徐×2变更为徐×时未经徐×2的同意，事后亦未取得徐×2的追认，属于擅自变更合同。同理，徐×亦无证据证明其代徐×2在《调换住房申请书》签名事先征得徐×2的同意或事后得到徐×2的追认，故其代为签字的行为构成无权代理。另，本次诉讼前，徐×2与徐×先后达成的两份调解协议，均系徐×2与徐×的真实意思表示，且内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。其中，第一份调解协议约定602号房屋承租权人由徐×变更为徐×2，系对徐×2享有602号房屋承租权的确认；第二份调解协议约定在徐×1去世后，徐×2取得101号房屋产权后，徐×2将602号房屋按照购买的实际价格转让给徐×，系在第一份调解协议的基础上，进一步约定了徐×2系602号房屋的购买主体，以及其将602号房屋转让给徐×所附条件。上述两份调解协议内容上为递进关系而非替代关系，徐×2与徐×均应按照上述两份调解协议的约定履行自己的义务。现602号房屋承租权人为徐×，不仅与第一份调解协议约定的“承租人由徐×变更为徐×2”不符，亦会影响徐×2按照相关政策购买602号房屋，从而导致无法继续履行第二份调解协议，故徐×2提起本案诉讼与上述两份调解协议不存在冲突之处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：确认徐×与北京东居物业管理有限公司就北京市海淀区六○二室签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。徐×不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回对方的全部诉讼请求，被上诉人承担本案的诉讼费。上诉理由：1、徐×2先主动占住徐×的101号房屋3居室中2间，徐×被动同意在徐×2的602号房屋居住多年；2、原单位领导凌×回忆徐×2、徐×符合换房条件，尤其考虑徐×2占用徐×的房子3年了，此后才特批补办手续；3、徐×2不履行调解协议在先，拒绝提供备用房和支付房租。徐×2服从原审判决，针对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：徐×说我们之间换房，但徐×没有101号房屋的承租本，不具备换房条件，对方说的不属实，我没有同意换房，也没有委托他去办理换房手续。东居物业公司针对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：同意原审判决，二审听从法院判决。本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。徐×未经徐×2授权，向东居物业公司提出《调换住房申请书》，与东居物业公司签订了《公有住宅租赁合同》，该合同事后亦未得到徐×2的追认，因此一审法院认定徐×该行为为无权代理正确，本院予以确认。关于徐×2与徐×先后达成的两份调解协议，均系徐×2与徐×的真实意思表示，且内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。其中，第一份调解协议约定602号房屋承租权人由徐×变更为徐×2，系对徐×2享有602号房屋承租权的确认；第二份调解协议约定在徐×1去世后，徐×2取得101号房屋产权后，徐×2将602号房屋按照购买的实际价格转让给徐×，系在第一份调解协议的基础上，进一步约定了徐×2系602号房屋的购买主体，以及其将602号房屋转让给徐×所附条件。上述两份调解协议内容上为递进关系而非替代关系，徐×2与徐×均应按照上述两份调解协议的约定履行自己的义务。现602号房屋承租权人为徐×，不仅与第一份调解协议约定的“承租人由徐×变更为徐×2”不符，亦会影响徐×2按照相关政策购买602号房屋，从而导致无法继续履行第二份调解协议，故徐×2提起本案诉讼与上述两份调解协议不存在冲突之处。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由徐×负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京东居物业管理有限公司负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由徐×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣代理审判员  朱文君代理审判员  赵 蕾二〇一五年六月七日书 记 员  杜 莹