西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新民初字第00123号 原告（反诉被告）中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所，住所地西安市新城。 法定代表人李海宽，该所所长。 委托代理人徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。 被告（反诉原告）曹明，男，汉族，1970年9月1日出生，系西安市新城区曹明保健品配货商行业主，住西安市新城区。 委托代理人张从利，陕西合恒律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所与被告曹明（反诉原告）租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）委托代理人徐娟娟、被告曹明（反诉原告）及其委托代理人张从利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所（反诉被告）诉称，2013年4月29日，原告与被告签订《军地房地产租赁合同》，约定由被告租赁原告位于西安市新城区长乐中路的门面房，租金为18751.7元/月，租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日。原告于2014年4月17日向被告发出腾房通知，但被告到期后拒绝腾房。2014年5月5日，被告向原告出具了《腾退出租房屋保证书》，申请将出租房屋的腾退日期延迟至2014年5月31日，并保证若不按期交回出租房屋，被告愿意接受原告包括停水、停电在内的一切处罚。原告给了被告宽限期，但到期后被告仍拒绝腾房。2014年7月2日，被告再次要求延长使用出租房屋至2014年8月底，并缴纳了延长使用保证金75006.08元，保证如被告在原告对房屋租赁的招标活动中未中标，于7日内腾房，否则保证金不予退还，由此造成的损失也由被告承担。为此，原、被告双方签订了协议书，被告向原告缴纳了至2014年8月的房租。因被告在原告组织的招标中没有中标，2014年9月12日，原告向被告再次发出腾房通知，要求被告2014年9月19日前腾房，但被告至今拒绝腾房，致使中标者无法使用房屋。被告未腾的房屋属于招标的1号标段，中标价为每年175万元，且为签订合同时一次性交清，被告的违约行为给原告造成的损失，应由被告承担。为此，诉至法院，要求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同，被告搬离位于西安市新城区长乐中路218号一、二层、建筑面积为123.28平方米的房屋；2、判令被告支付原告房屋使用费65630.95元（计算至2014年12月15日）及至实际腾房之日的房屋使用费；3、判令被告赔偿原告损失291666.66元（按照每月145833.33元计算至2014年12月15日）及至实际搬离之日的损失。 被告曹明（反诉原告）辩称，原、被告之间系房屋租赁关系，在租赁期限尚未届满时，被告向原告缴纳了2014年4月至6月的房租，但被告仍于2014年4月17日要求被告腾房，并以停水停电相威胁，被告无奈在腾房保证书上签字。原告于2014年6月3日对被告租赁的房屋进行停水停电，当时正值高温，造成被告大量药品腐烂。出于无奈，被告于2014年7月2日与原告签订了协议书，原告才于2014年7月3日恢复了供电。被告被迫作出腾房承诺，该承诺违背其真实意思表示。原告提出竞价招租后，被告主动申请竞标，提交了《竞价招租申请书》，并且购买了招租文件，积极筹集租赁费。原告开始是分段招租，被告竞标一号标段，但原告后又要求整体招租，把被告排挤出竞争后又分段招租，故意剥夺了被告的优先承租权。原告于2014年10月8日停水停电，并锁了被告的房门。为此，被告提出反诉，反诉请求：1、判令原告立即给被告恢复供水供电并打开房门；2、判令被告具有优先承租权。 原告中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所（反诉被告）针对被告曹明（反诉原告）的反诉请求辩称，原告对被告的停水停电是在行使合同赋予的权利，且原告停水停电后被告仍在继续使用该房屋进行营业。原、被告之间的租赁合同没有约定被告享有优先承租权，故被告不享有优先承租权，请求驳回被告的反诉请求。 经审理查明，2013年4月29日，原告中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所（反诉被告）与被告曹明（反诉原告）签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定，原告将位于西安市新城区长乐中路X号X楼一、二层（坐落号：兰·陕字第X号）的建筑面积123.28平方米房屋出租给被告用于保健品销售，租赁期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止。房屋租金总额为225020.4元。2014年3月21日，被告向原告交纳了2014年4月1日至2014年6月30日的房租。2014年4月17日，原告向被告发出腾房通知，要求被告在2014年4月30日租赁合同到期后将租赁房屋腾退。2014年5月5日，被告向原告出具了保证书，明确表示要求将腾房时间延迟至2014年5月31日，如逾期不腾房，愿意接受原告包括停水停电在内的一切处罚，所造成的后果由被告承担。2014年5月31日到期后，被告没有向原告腾房。2014年7月2日，原、被告签订协议书，约定被告按照原房屋租金18751.7元/月交至2014年8月底（具体时间至原告出租房屋竞价招租结束），被告向原告缴纳延长使用租赁房屋保证金75006.08元，原告组织竞价招租，被告积极参与竞标，若被告未中标，则于7天内搬离租赁房屋，否则被告缴纳的保证金不予退回，由此造成的包括影响空余房地产正常租赁在内的所有后果由被告承担。2014年7月9日，被告向原告缴纳了2014年7月、8月的房租及延长使用出租房屋保证金75006.08元。2014年7月11日，原告制定了招租文件，被告租赁的房屋系招标一号标段的一部分。原告在招租公告及平面示意图中标注一号标段总面积为440.9平方米。被告在原告制定的门面房竞价招租通知签收单上签字，但2014年9月10日的招标签到登记表没有被告的签到。2014年9月12日，原告向被告下达腾退房屋通知言明，房屋竞价招租结束，要求被告于2014年9月19日前搬离并将房屋交回原告，被告曹明在该通知上签字确认。届时，被告未腾房，后原告将该房屋停水停电并且锁门。2014年10月15日，原告确定陕西日宏医疗器械有限责任公司（以下简称日宏公司）为一号标段的中标单位，租金为1750000元/年。2014年8月28日及2014年11月10日，日宏公司法定代表人赵跃亭向原告支付共计180万元作为一号标段的竞价保证金和房屋租金。2014年12月9日，日宏公司因不能与原告签订租赁合同而向原告申请退款，2014年12月12日，原告向日宏公司退款160万元。 另查明，本案讼争房屋的所有权人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为中国人民解放军总参兵种部西安第一干休所。因编制体制调整，中国人民解放军总参谋部兵种部西安第一干休所改为中国人民解放军总参谋部军训部西安第一干休所。 以上事实有军队房地产租赁合同、腾房通知、腾退出租房屋保证书（两份）、协议书、腾退出租房屋通知、招标文件、招租标段平面图、门面房竞价招租通知签收单、空余房地产竞价招租项目签到登记表、竞价招租中标通知书、出租房屋权属证书、招租批文、招租公告、出租房屋平面示意图、银行业务回单及对账单、退款申请、中国人民解放军总参谋部军训部老干部服务管理局证明、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立且生效的合同对缔约双方均有约束力。原、被告签订了租赁合同，就应依约行使和履行各自的权利及义务。原、被告签订的租赁合同到期前，原告收取了被告向其缴纳的2014年4月至2014年6月的房屋租金，故书面租赁合同于2014年4月30日期限届满后，原、被告之间的租赁合同的租赁期间又延至2014年6月30日。2014年7月9日，原告收取了被告缴纳的2014年7月至2014年8月的房屋租金，故双方的房屋租赁合同届满期限再次延至2014年8月31日（具体时间至原告出租房屋竞价招租结束）。2014年9月12日，原告向被告通知招标活动已经结束，要求被告按照双方约定将房屋交回原告。现被告未在合理期限内腾房，原告要求被告腾房，有事实和法律依据，依法予以支持。因租赁合同的租赁期间已经届满，合同已终止，无需再解除，故原告要求解除与被告的租赁合同关系的请求，依法不予支持。 原告在竞价招标活动结束后，书面通知了被告，要求其在合理期限内腾房并将房屋交还原告，但被告拒绝腾房，故原告要求被告支付其占用房屋期间（自2014年9月1日起算）的使用费，有事实和法律依据，依法予以支持。原告于2014年10月15日确定日宏公司为一号标段的中标单位，但由于被告拒不腾房的行为导致原告不能与日宏公司签订租赁合同，原告收取日宏公司法定代表人缴纳的租金也予以退还，故原告请求被告承担自2014年10月16日起的房租损失，有事实和法律依据，依法应予支持，但原告因被告占房而不能与日宏公司签订合同时，理应作出合理的行为避免损失继续扩大，对扩大的损失部分，本院依法不予支持，故原告主张的损失，应以日宏公司的中标价格为基数，按照被告占用房屋的面积与一号标段面积的比例承担为宜。因被告占用的房屋系本案一号标段的一部分，原告要求被告承担房屋占用费及损失属于重复计算，故原告要求被告承担2014年10月15日以后的房屋占用费，没有依据，依法不予支持。综上，房屋占用费的计算期间为2014年9月1日至2014年10月15日；房租损失计算期间为2014年10月16日起至被告腾房之日止。 被告（反诉原告）要求判令原告（反诉被告）立即给被告恢复供水供电并打开房门，且要求判令其具有优先承租权之反诉请求，因原、被告之间签订的租赁合同未对优先承租权进行约定，被告亦未参加原告组织的租赁招投标活动，现被告要求行使优先承租权，没有法律依据，依法不予支持。2014年7月2日，被告向原告出具的《腾退出租房屋保证书》言明，如被告未中标，应搬离该房屋，否则由此造成的后果由其自行承担。被告抗辩称该承诺不是其真实的意思表示，因其没有举证予以证明，依法不予采信。被告未中标，亦不搬离该房屋，故被告要求原告恢复供水供电并打开房门，没有事实和法律依据，依法不予支持，但被告搬离该房屋时，原告应予以配合。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告曹明于本判决生效后十日内搬离位于西安市新城区长乐中路X号X楼一、二层建筑面积123.38平方米的房屋。 二、被告曹明于本判决生效后十日内支付原告中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所房屋占用费28127.55元（计算期间为2014年9月1日至2014年10月15日，按照原租赁合同约定的租金标准计算）。 三、被告曹明于本判决生效后十日内支付原告中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所房屋损失款81552.88元（1750000元/12个月/440.9平方米*123.38平方米*2个月，计算期间为2014年10月16日至2014年12月15日）及至被告曹明实际腾房之日的损失。 四、驳回原告中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所其余诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）曹明的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费7216元，由原告中国人民解放军总参谋部军训部西安第一离职干部休养所承担4722元，由被告曹明承担2494元（原告已预付，被告直付原告）。反诉费100元，由反诉原告曹明承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  胡九红 代理审判员  耿 垒 人民陪审员  王文丽 二〇一五年六月五日 书 记 员  苏 杰