江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终3479号上诉人（原审原告）:刘成，男，1993年4月9日生，汉族，住定南县。委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：定南县玉定房地产开发有限公司，住所地江西省定南县胜利南路。法定代表人：李岳亮，系该公司负责人。原审第三人：中国建设银行股份有限公司定南支行，住所地定南县龙亭路西侧学府园A11-101店。法定代表人：朱林，系该支行行长。上诉人刘成因与被上诉人定南县玉定房地产开发有限公司（下称玉定公司）、第三人中国建设银行股份有限公司定南=支行（下称建设银行定南支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2015）定民二初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘成的上诉请求：撤销一审判决，重新审理；解除刘成、玉定公司于2014年10月17日签订的《赣州市商品房买卖合同》；判令玉定公司返还刘成购房款180000元、按揭款335000元及利息、契税10300元，以上合计525300元，支付违约金10000元。以上共计535300元；一审、二审诉讼费用由玉定公司承担。事实和理由：一审法院作出的判决认定事实不清，假使玉定公司有正当理由逾期交房，也未按合同约定在30日内以书面形式通知刘成，存在违约。一审判决未在根本上解决刘成诉求，酌定作出玉定公司支付刘成10000元逾期交付房屋补偿款明显偏袒玉定公司。玉定公司逾期交房近两年时间，给刘成造成无房居住的损失巨大，远远不止10000元，合同目的无法实现。一审判决只简单的处理了双方当事人之间的合同债权债务纠纷，对案件事实和证据认定不清，作出的判决未能维护刘成的合法权益。玉定公司辩称：玉定公司对业主电话通知了相关情况，说明了楼房因为改造造成可能延期交房。但是有些业主知道后表示不过来，有些业主就到了现场查看表示理解，刘成是在广东打工无法过来，就认为按照大多数人的意见，表示该怎么样就怎么样。案涉合同上约定了最高违约金不能超过2000元，刘成认为一审法院有偏袒玉定公司没有事实依据。建设银行定南支行没有发表意见。刘成向一审法院起诉请求：1、依法解除刘成、玉定公司于2014年10月17日签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、依法判令玉定公司返回刘成购房款180000元、按揭款335000元及利息、契税10300元，以上合计525300元并按每日0.1%支付违约金（自付款之日起至返还购房款时止）；3、本案的诉讼费用由玉定公司承担。一审法院认定事实：2014年10月17日，刘成、玉定公司双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：玉定公司将其开发的清华苑x幢xxxx号房一间卖给刘成。该房屋用途为住宅，属框架结构，建筑面积120.65平方米，成交单价为4268.54元/平方米，总价515000元。付款方式为按揭付款，已付清购房首付款（含定金）￥180000元，余额￥335000元，必须在七个工作日内办理银行按揭。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。但经双方约定该违约金的金额累积不超过2000元。玉定公司（出卖人）应当在2014年10月30日前将具备了本合同约定条件的商品房交付买受人使用，因买受人逾期或者未付清房款（含按揭款）和相关费用的且不能按揭时提供有效证件办理按揭款及未履行本合同规定的其他责任的及其他非出卖人所能控制事件，出卖人不承担违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累积不超过2000元。合同对双方权利和义务进行了约定。同时合同连同附件，具有同等法律效力。合同第八条约定了出卖人可据实予以延期交房的因素包括“遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因买受人逾期或未付清房款（含按揭款）和相关费用的且不能按揭时提供有效证件办理按揭款及未履行本合同规定的其他责任的及其他非出卖人所能控制事件，出卖人不承担违约责任。”合同附件三即《合同补充协议》第二条第一款款项到达特别约定：买受人向出卖人支付购房款时，无论付款方式均以款项实际到达出卖人账户为准，否则，出卖人有权不执行合同第九条的约定并有权按本合同第七条约定追究买受人违约责任。第三条第二款：本合同第九条第1项（2）补充如下：买受人解除合同的，应先由买受人办理解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则出卖人有权不解除该合同且不支付已付款。合同解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不包含政府部门已经收取的其他与该商品房相关的款项。第三款：买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人放弃解除权而继续履行合同。合同签订后，刘成分别于2014年10月6日付定金20000元；2014年10月17日交购房款160000元；同日支付契税10300元，玉定公司开具了同等内容的收款收据交刘成收执。办理好银行按揭手续后，2014年12月26日中国建设银行向玉定公司发放了335000元的购房按揭款。自2015年2月1日起，刘成开始返还中国银行定南支行按揭贷款本息。2015年10月4日刘成通过邮寄方式向玉定公司送达了解除合同告知书，玉定公司于2015年10月8日收到该解除合同告知书。截止庭审辩论终结玉定公司未将房屋交付给刘成使用，刘成也未到玉定公司办理交房手续。另查，2012年12月5日，定南县人民政府办公室下发了定府办抄字（2012）362号抄告单，载明：“县规划建设局：报来《关于调整胜利南路棚户区改造项目（鑫鹏正品小区）容积率的请示》（定规建文（2012）28号）收悉。经县政府研究，同意将胜利南路棚户区改造项目（鑫鹏正品小区）容积率由2.0调整为2.17，建筑密度和绿地率保持不变，请相关单位严格把关。”另查，涉案鑫鹏正品小区7#楼于2016年6月23日取得了《建设工程竣工规划核实合格意见单》，并办理了竣工验收手续。2016年6月27日，定南县城乡规划建设局在《竣工验收备案表》中加盖了工程竣工验收案专用章，载明“该工程的竣工验收备案文件已于2016年6月27日收讫，文件齐全。”一审法院认为，关于刘成是否具有合同解除权的问题。刘成、玉定公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，刘成、玉定公司应依约履行合同规定的义务。尽管合同约定了超过60天未交房的，买受人有权解除合同，但合同同时也约定了出卖人逾期交房的免责因素。从合同第八条逾期交房的免责条款可以看出，“非出卖人所能控制事件”是一个逾期交房的免责因素。诉争鑫鹏正品住宅小区7#楼逾期交房时由于容积率调整这一规划因素，而该因素不属于玉定公司的原因，属于“非出卖人所能控制事件”，按约定属于玉定公司的免责因素，故玉定公司逾期交房超过60天，具有免责事由，不属于违约行为。刘成据此主张合同解除权，没有合同约定及法律依据。关于刘成是否具有法定解除权问题，法定解除权体现在《中华人民共和国合同法》第九十四条，即一方不履行主要义务及合同目的不能实现之情形，另一方能解除合同。作为房屋出卖人的玉定公司主要义务是交付合同约定的房屋，本案中，玉定公司开发的鑫鹏正品住宅小区7#楼于2016年6月23日经过了规划验收，并办理了竣工验收手续，取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合交房条件，故刘成的购房的合同目的可以实现，不存在合同目的无法实现而导致法定解除之情形，因此刘成也不具备法定解除合同的情况，因此对于刘成解除合同的诉求，理据不足，一审法院不予支持。有关合同解除后购房款是否返回、购房款范围、契税、利息等问题亦不作处理。本案中，玉定公司逾期交房虽然有规划变更这一“非出卖人所能控制事件”的免责因素，但玉定公司逾期交房是事实，且该逾期交房的成因并非刘成的过错，自刘成、玉定公司约定的交房时间2014年10月30日至符合交房条件的2016年6月27日，逾期一年多，对刘成而言逾期交房确实导致其较大的损失，玉定公司应给予一定额度的补偿，具体数额一审法院酌定为10000元，但该10000元系逾期交房的补偿费用，不属于违约金性质，故对刘成要求玉定公司按每日0.1%支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为保护公民、法人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、定南县玉定房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付刘成逾期交房的补偿款10000元。二、驳回刘成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9114元，减交4527元，由刘成负担1027元，定南县玉定房地产开发有限公司负担3500元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为,合同解除分为三种形式：协议解除、法定解除和约定解除。首先，本案，玉定公司不同意解除合同，不存在协议解除的情况。其次，案涉房屋已于2016年6月27日经竣工验收备案，符合案涉合同约定的交房条件，刘成购买房屋、使用房屋的合同目的不会落空，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，刘成不能据此要求解除案涉合同。最后，案涉合同约定，玉定公司逾期交房超过60天，刘成有权解除合同，但合同同时约定玉定公司逾期交房的免责事由。从案涉合同第八条逾期交房的免责条款可以看出，“非出卖人所能控制事件”是一个逾期交房的免责因素。诉争鑫鹏正品住宅小区x#楼逾期交房是由于容积率调整这一规划因素，而该因素不属于玉定公司的原因，属于“非出卖人所能控制事件”，按约定属于玉定公司的免责因素，故玉定公司逾期交房超过60天，具有免责事由，不属于违约行为。故，刘成据此主张合同解除权，没有合同约定及法律依据。综上，刘成要求解除案涉合同的主张，本院不予支持。故，对刘成要求玉定公司退回购房款等基于解除合同提出的诉讼主张不予支持。关于玉定公司未书面通知的问题。案涉合同第八条第二款约定：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、因买受人逾期或未付清房款（含按揭款）和相关费用的且不能按揭时提供有效证件办理按揭款及未履行本合同规定的其他责任的及其他非出卖人所能控制事件，出卖人不承担违约责任。根据上述约定，因“非出卖人所能控制事件”逾期交房免责的，案涉合同并未约定玉定公司应书面通知刘成，故对于刘成该抗辩，本院不予采纳。关于一审法院酌定玉定公司补偿刘成10000元是否合理的问题。玉定公司逾期交房因为具有免责因素，故不构成违约，一审法院鉴于玉定公司确实逾期交房给刘成造成了一定损失，根据公平原则，要求玉定公司补偿刘成10000元，未有明显不妥，本院予以维持。综上所述，刘成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9053元，由上诉人刘成负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一七年一月二十日书 记 员 王 佳代理书记员 甘美玉