广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14598号上诉人（原审原告）：张钰梅，身份证住址广州市白云区。委托代理人：龙丽华，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周永锋，户籍地址广东省广州市白云区。上诉人（原审被告）：张赤英，户籍地址广东省广州市越秀区。上述两上诉人共同委托代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。上诉人张钰梅与周永锋、张赤英物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4708民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人周永锋及其委托代理人黄树平、上诉人张钰梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：张钰梅是位于广州市白云区同和村石桥头自然村桥南东街2号的宅基地使用权人，宅基地使用证号为：穗同字第NO00XXXX9号。张钰梅与张赤英是姐妹关系，周永锋、张赤英系夫妻关系。庭审中，张钰梅确认上述宅基地房屋由周永锋承建，但表示并非周永锋出资，并表示房屋建好后于2005年开始双方口头约定由周永锋、张赤英管理上述房屋，张钰梅向周永锋、张赤英按租金的15%支付佣金。周永锋、张赤英否认张钰梅的上述陈述，并表示其与张钰梅之间是合作建房关系，双方口头约定由张钰梅出地，周永锋、张赤英出资建造房屋，建成房屋后由双方共享收益。实际上，房屋自1996年建好后至2004年12月底前一直由周永锋、张赤英收取上述房屋租金，2005年开始至2014年3月期间，也由周永锋、张赤英负责收取租金，但收到租金后交给张钰梅。根据双方约定2014年4月开始，上述房屋的租金理应由周永锋、张赤英收取，至今还未到期，故张钰梅无权要求归还房屋管理权。为证明上述陈述，周永锋、张赤英提交2001年至2004年期间收取上述宅基地房屋租金的收据予以证实。张钰梅对上述收据的真实性予以确认。张钰梅为证明其曾委托周永锋、张赤英管理上述宅基地房屋，申请证人张某甲、张某丙出庭作证，该两证人均为张钰梅的哥哥。证人张某甲陈述，其通过其父亲和张钰梅本人知道自2005年开始张钰梅委托周永锋、张赤英收取上述宅基地房屋租金的事实。证人张某丙陈述其通过家庭聚餐知道了2005年左右张钰梅委托周永锋、张赤英代管上述宅基地房屋的情况，但对于具体如何委托不清楚。张钰梅对上述证人证言表示无异议。周永锋、张赤英对上述证人证言表示，两证人与张钰梅为直系亲属关系，是利害关系人，且两证人书写的书面证明在形式和内容上高度相同，第二位证人对其在书面证明中已手写的内容在接受询问时表示不清楚，足以说明两证人证言陈述存在虚假的情况，不应采纳。另周永锋、张赤英为证明上述宅基地房屋由其出资建造，双方是合作建房关系的事实，提交专业技术资格证书、进货单据、结算单、房屋建筑设计图纸等证据，并申请证人邱某出庭作证。其中证人邱某陈述，1996年春节后，其受周永锋雇佣在同和桥南东2号建房，负责房屋1到6层的扎钢筋工程，工程完工后由周永锋向其支付工资。张钰梅对上述专业技术资格证书、进货单据、结算单、房屋建筑设计图纸认为专业技术资格证书与本案没有关系，进货单据、结算单中均未写明是建造哪所房屋的相关单据，无法证明用于建造本案宅基地房屋，且结算单是周永锋、张赤英自己手写，没有其他人签名确认，故不予确认。对房屋建筑设计图纸真实性予以确认，本案宅基地房屋确实委托周永锋承建，但不能因此证明其对该房屋享有产权。对证人证言认为证人的陈述只能说明房屋由周永锋、张赤英承担，但不能说明周永锋、张赤英是房屋的产权人。以上事实，有宅基地使用证、发票、专业技术资格证书、进货单据、结算单、房屋建筑设计图纸、收据、证人证言以及双方当事人陈述等证据证实。张钰梅向原审法院提起诉讼，请求：1.周永锋、张赤英向其偿还侵占的2014年4月至2016年3月的租金本金共计542400元及利息（租金每月按20300元计算，利息按中国人民银行贷款利率标准，从2014年4月1日起至2016年3月31日）；2.周永锋、张赤英将位于广州市白云区XXX桥南东巷2号房屋归还给我管理；3.周永锋、张赤英承担一审诉讼费。原审法院认为：张钰梅主张其曾于2005年委托周永锋、张赤英管理上述宅基地房屋，负责上述宅基地房屋出租管理事宜，并由其向周永锋、张赤英按租金的15%支付佣金。对此，虽张钰梅申请证人出庭作证证明上述事实，但因证人与张钰梅之间为直系亲属关系，证人对相关情况的了解为通过张钰梅或他人知悉，且存在庭审中的陈述与书面证明不一致的情况，故对上述证人证言不予采信。此外，张钰梅对其上述关于委托管理的陈述未能提供其他证据证实，且其陈述与周永锋、张赤英提交的2001年至2004年收取租金的证据亦相矛盾。综上，张钰梅主张其曾委托周永锋、张赤英收取上述宅基地房屋租金的意见依据不足，不予采信。因现有证据不足以证明张钰梅曾于2005年开始委托周永锋、张赤英收取上述宅基地房屋租金的事实，且根据周永锋、张赤英提交的2001年至2004年期间的租金收据反映周永锋、张赤英确有过收取上述宅基地房屋租金的事实，不排除张钰梅与周永锋、张赤英之间有其他关于使用、管理上述宅基地房屋的约定，故张钰梅现以周永锋、张赤英侵占基于委托管理上述房屋收取的2014年4月至2016年3月租金和利息的意见亦依据不足，不予支持。根据穗同字第NO0024879号宅基地证显示，张钰梅是上述宅基地的登记使用权人，张钰梅因此享有对上述宅基地房屋的占有、使用、收益等相关权益。现周永锋、张赤英仍在上述宅基地房屋进行收租，在现有证据无法证明周永锋、张赤英有权继续占用管理上述宅基地房屋的情况下，张钰梅有权要求周永锋、张赤英归还上述宅基地房屋的管理权，故张钰梅要求周永锋、张赤英将上述宅基地房屋归还其管理符合法律规定，予以支持。周永锋、张赤英抗辩张钰梅不是上述宅基地的合法使用人，且双方实际为合资建房关系，根据合资建房约定现其有权继续管理上述宅基地房屋的意见。（一）根据穗同字第NO0024879号宅基地证显示，该宅基地证由广州市白云区同和镇人民政府核发，在该宅基地证未被依法撤销的情况下，该宅基地证具有法律效力，张钰梅为上述宅基地的合法使用权人。（二）周永锋、张赤英抗辩其与张钰梅之间为合作建房关系，但未能提供书面证书证实，且未能明确合作方式的具体约定。虽周永锋、张赤英提交专业技术资格证书、进货单据、结算单、房屋建筑设计图纸拟证明其上述意见，但因进货单据中无法显示是否为建造上述宅基地房屋的支出费用，结算单为周永锋、张赤英自行制作，专业技术资格证书和房屋建筑设计图纸也与周永锋、张赤英的意见无必然关联，另外，周永锋、张赤英申请的证人邱某陈述的事实亦无法直接表明由周永锋、张赤英出资建造房屋的事实，故周永锋、张赤英的上述证据并不足以证明其出资建造上述宅基地房屋及张钰梅与其之间存在合资建房协议的约定。综上，周永锋、张赤英的上述抗辩意见依据不足，均不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、判决生效之日起十日内，周永锋、张赤英将位于广州市白云区XX村XXX自然村桥南东街2号房屋归还给张钰梅管业；二、驳回张钰梅的其他诉讼请求。一审案件受理费9524元，由张钰梅负担9424元，周永锋、张赤英共同负担100元。周永锋、张赤英负担的100元于判决生效之日起十日内迳付张钰梅，张钰梅已交纳的受理费不予退回。判后，张钰梅不服原审法院判决，向本院提起上诉，称：原审法院认定事实错误，对涉案租金的如下重要事实未作认定。1.原审判决没有审查其提交的关于周永锋自认欠其租金的视频资料证据，即从2015年开始就将收取的租金不给回张钰梅的事实，就直接驳回张钰梅的诉讼请求，导致基本事实认定错误；2.原审庭审中，周永锋、张赤英承认收取了涉案房屋2014年3月至2016年3月应该归还张钰梅的租金，但称跟张钰梅没有收取租金的约定，原审法院在周永锋、张赤英没有任何依据的情况下就直接驳回了张钰梅的租金请求，与事实情况不符；3.原审判决在认定涉案房屋归张钰梅后又不支持张钰梅返还租金的诉讼请求，显然自相矛盾。综上，故请求二审：1.判决周永锋、张赤英向张钰梅偿还侵占租金本金542400元及利息20000元（暂计从2014年4月1日至起诉之日2016年3月31日），本息共计562400元；2.本案一、二审诉讼费由周永锋、张赤英承担。周永锋、张赤英答辩称：我方认为一审判决的第二项判决是正确的，张钰梅的上诉没有事实依据和法律根据。因为三方之间并不是租赁关系，张钰梅也没有任何证据证明我方承租其房屋。我方从来没有承租其房屋，不存在使用费的问题，而且按照周永峰提交的证据，都已经确定双方对房屋的使用都是有明确的约定，而且周永峰也提供了相关的建房依据，说明其依法应该享有物权，所以张钰梅的诉讼请求都是没有依据的。该房屋本身就是属于的双方共同共有的，涉案房屋的土地是上诉人张钰梅的父亲通过非法的手段取得，张钰梅本身的户籍是属于广州市城镇居民，依法按照土地管理法规定，是不具有享有宅基地使用权的资格，涉案土地虽然是由张钰梅的父亲张某乙取得，但是以张钰梅的名义登记的。登记之后，其当时没有资金建设，就找到周永峰。周永锋、张赤英对房屋是共有人。周永锋、张赤英不服原审法院判决，向本院提起上诉，称：1.原审判决存在严重的程序违法。张钰梅提起物权保护民事诉讼，其主张房屋所有权的主要依据为宅基地使用证、农村建设规划申请表。在一审过程中，周永锋、张赤英认为其宅基地使用证的来源不合法，获取的程序也并不合法。根据我国《物权法》以及《土地管理法》的规定，宅基地使用权的主体应为农村集体经济组织成员，即应当为本村村民，但张钰梅不具备该身份，依法不应取得该宅基地使用证。据此，周永锋、张赤英在一审过程中另案提起了行政诉讼，请求撤销该宅基地使用证。根据《民事诉讼法》第一百五十条的规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。”原审法院应当中止审判活动，待行政案件审理结束，方能继续本案的审判活动并依据其判决结果作出判决。但原审法院仍以张钰梅提交的宅基地使用证作为判决依据，故原审判决存在着严重的程序违法，侵害了周永锋、张赤英的合法权益；2.原审判决认定事实不清。涉案房屋土地实际上是当时张钰梅父亲收受贿赂而取得的，同时将该宅基地登记在张钰梅的名下。其后，由于张钰梅无钱建造房屋且与周永锋、张赤英是亲戚关系，便约定张钰梅出宅基地，周永锋、张赤英出资建房，建成后共享收益。因此，张钰梅获取涉案房屋的宅基地手续并不合法，依法不应拥有该宅基地土地使用权。同时，涉案房屋是由周永锋、张赤英全资建造属于共同共有，依法应当各占二分之一的产权。正鉴于周永锋、张赤英存在利害关系，周永锋、张赤英遂另向法院提起了撤销张钰梅的宅基地使用证的行政诉讼。原审判决仅仅依据张钰梅在宅基地证的名字便认定该房屋为张钰梅所有，判决周永锋、张赤英将涉案房屋交给张钰梅管理，属于认定事实不清；3.周永锋、张赤英拟另案起诉，要求确认周永锋、张赤英与张钰梅共同拥有涉案房屋产权，各占二分之一份额。4.关于诉讼费的问题，上诉费应该以不服的部分交付，我方应该缴纳的预缴金额是100元。综上，故请求二审：1.撤销(2016)粤0111民初4708号民事判决判项第一项；2.依法驳回张钰梅全部诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用全部由张钰梅承担。张钰梅答辩称：我方不同意张赤英、周永峰的上诉请求。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。另查明：周永锋、张赤英二审期间确认2014年4月至2016年3月期间其就案涉房屋其已实际向案外承租人收取的租金在扣除30%管理费后的总金额为540000元，另外如果有维修或其它开支也应该扣除。周永锋、张赤英未能向本院提交维修或其它开支的金额及相关证据。张钰梅确认上述金额，并将其诉请的上诉人需返还的租金本金减少为540000元。各方当事人均确认周永锋、张赤英已另案提起了行政诉讼，请求撤销案涉宅基地使用证，该案尚在审理之中。本院认为，本案争议的焦点有两个，一个是当事人之间就案涉房屋是否存在共同共有的情形，一个是周永锋、张赤英是否需要向张钰梅返还租金的问题。案涉宅基地使用证上登记的使用人仅为张钰梅一人，周永锋、张赤英主张其是案涉房屋的实际共有人，需提交充分的证据来推翻宅基地使用证上的登记。周永锋、张赤英提交的证据均涉及的是房屋由周永锋承建，但没有提交证据关于案涉房屋共有的证据。故周永锋、张赤英未能提交充分的证据证明其是案涉房屋的实际共有人，理应承担举证不能的后果，本院对其上诉主张其是案涉房屋的实际共有人的诉请，不予支持。至于周永锋、张钰梅就案涉房屋的出资、承建等法律关系，不是本案的审理范围，本院对此不予审理。虽然周永锋、张赤英已另案提起了行政诉讼，请求撤销案涉宅基地使用证。但这不属于“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”这一应中止诉讼的情形，周永锋、张赤英上诉要求中止诉讼或者本案发回重审，依据不足，本院不予采纳。张钰梅作为宅基地证上登记的使用权人，对案涉房屋享有使用、收益等各项权利。各方当事人均确认扣除管理费后，周永锋、张赤英于2014年4月至2016年3月期间就案涉房屋已实际收取案外承租人的租金540000元。张钰梅要求周永锋、张赤英返还上述租金，合法有理，本院予以采纳。虽然周永锋、张赤英提出房屋还有维修或其它开支也应该扣除。但周永锋、张赤英未能向本院提交维修或其它开支发生的金额及其证据，双方当事人就此法律关系可另循途径加以解决。张钰梅没有证据证明其在2016年4月20日提起本案诉讼之前曾向周永锋、张赤英提出返还上述租金的要求，故张钰梅要求周永锋、张赤英从2014年4月开始支付利息，理据不充分，本院调整为周永锋、张赤英需向张钰梅支付的是从2016年4月20日起至付清款项之日止的同期银行贷款利率计付的利息。周永锋、张赤英以其曾与张钰梅达成每方轮流收取案涉房屋租金九年的口头协议为由主张其无需返还上述租金。对此，本院认为，张钰梅对于上述口头协议予以否认，周永锋、张赤英提交的证据不足以证明双方之间存在上述口头协议，本院对其此主张不予采信。原审法院以不排除当事人之间存在其它约定为由驳回张钰梅要求周永锋、张赤英返还上述租金的诉请，处理不当，本院予以纠正。综上所述，经审查原审判决处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4708号民事判决；二、周永锋、张赤英于本判决生效之日起十日内向张钰梅返还租金540000元及利息（从2016年4月20日起至付清款项之日止按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计付）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9524元，由周永锋、张赤英负担9200元，张钰梅负担324元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年一月六日书记员  杨 旦林飘云