黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2015）外民二初字第497号原告高琪欣，2001年6月23日出生（公民身份号码×××），住所地哈尔滨市松北区。委托代理人刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。被告黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司［原名哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司，注册号：230103100042399（1-1）］，住所地哈尔滨市道外区北十六道街104号。法定代表人袁威，该公司董事长。委托代理人冯宝贵。委托代理人李志滨，黑龙江富祺律师事务所律师。原告高琪欣与被告黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司（以下简称邦孚德物业公司）物业服务合同纠纷一案，原告高琪欣于2015年4月9日向本院提起诉讼。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告高琪欣的委托代理人刘开君，被告邦孚德物业公司的委托代理人冯宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高琪欣诉称：2011年12月20日，高琪欣购买位于哈尔滨市道外区丽兹江畔小区1街区4号楼4单元702室，并与联盟物业公司签订了物业管理服务合同，约定由联盟物业公司提供物业管理服务，高琪欣按约定交纳相应费用。联盟物业公司称如果高琪欣不交装修保证金就不让进户，无奈之下，高琪欣在进户时被迫交纳了装修保证金，并与联盟物业公司签订了装修协议，联盟物业公司承诺满一年后将装修保证金退还给高琪欣。现在高琪欣已进户三年有余，多次要求联盟物业公司将其乱收取的装修保证金退还，但联盟物业公司以各种理由推脱，拒不退还。联盟物业向高琪欣强行收取装修保证金，无任何法律依据，且联盟物业公司现已退出丽兹江畔小区的物业服务，现更名为邦孚德物业公司，故高琪欣诉至法院，诉讼请求：一、判令邦孚德物业公司立即退还装修保证金2000元；二、案件受理费由邦孚德物业公司负担。被告邦孚德公司辩称：联盟物业公司是依据《住宅室内装饰装修管理办法规定》与高琪欣签订装修协议并收取装修保证金，签订装修协议、收取装修保证金的行为不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该物业公司从未退出丽兹江畔小区的物业管理，高琪欣要求退还装修保证金应当依据《装修协议书》约定的相应程序，即验收合格后予以退还，故不同意高琪欣的诉讼请求。本院在开庭审理过程中，高琪欣、邦孚德物业公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。高琪欣举示证据情况如下：证据一、装修协议，拟证明：联盟物业公司违规收取高琪欣装修保证金2000元，联盟物业公司收取装修保证金后，自行退出了丽兹江畔小区的物业服务，并没有实际履行该协议，也没有实际管理和清运垃圾。联盟物业公司不但超越了物业企业的收费范围违规收费，而且其提供的装修协议是格式合同，是联盟物业公司的单方意思表示，高琪欣被迫签订该协议，该协议加重了高琪欣的责任，属于无效合同。邦孚德物业公司质证认为：对装修协议的真实性无异议，对证明问题有异议，该协议证明联盟物业公司收取装修保证金是依据双方的合意依法收取的。装修协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。该协议签订时没有任何胁迫情形，高琪欣也未举证证明其在签订协议时受到胁迫。该装修协议是依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定依法订立的。《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订室内装饰装修管理服务协议，物业管理单位享有对装修进行监督、管理的权利，物业管理单位有权依据协议追究装修人的违约责任。故双方签订的装修协议书，合法有效。装修协议并不属于格式条款，而且装修协议没有加重高琪欣的责任，没有免除联盟物业公司义务，故不属于无效格式条款。证据二、房费、水、电费结算票据（收取项目为装修保证金），拟证明：2012年8月28日，高琪欣向联盟物业公司交纳2000元装修保证金，联盟物业公司利用房费、水、电费结算票据违规收取装修保证金。邦孚德物业公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，该收据仅能证明高琪欣与联盟物业公司依据装修协议的约定履行义务，高琪欣按照约定向联盟物业公司交纳装修保证金。装修保证金系双方约定事项，性质是履行合同的保证金，合同约定的条件成就后，将依法退还高琪欣，之所以不开具发票，是因为开具发票将产生税费，该税费联盟物业公司不能承担，故联盟物业公司为高琪欣开具收据的行为并不违法。证据三、物业服务合同，拟证明：2012年11月，联盟物业公司自行退出丽兹江畔小区的物业服务，哈尔滨茂元物业管理有限公司于2012年12月进入该小区，并与高琪欣签订物业服务协议，提供服务。联盟物业公司退出小区服务已长达三年之久，双方物业服务已终止，装修协议也随之终止，继续扣押装修保证金无合同依据和事实根据。邦孚德物业公司质证认为：对真实性和证明问题均有异议，该物业合同的形式要件及内容均不符合法律规定。依据《物业管理条例》的规定，仅有两种合法有效的物业服务合同，一种是由开发商或建设单位与物业公司签订的前期物业管理服务委托合同，另一种是业主委员会代表全体业主选聘物业公司并与之签订的物业服务协议，高琪欣举示的物业服务协议明显不符合法律规定。《物业管理条例》之所以有上述规定，是因为小区属于一个整体，业主以个人名义与物业公司的签订物业服务协议无法履行，小区的管理应当是统一的，不能因为某个业主或某些业主单独与物业公司签订合同委托物业管理。该物业服务合同不合法，联盟物业公司一直在小区提供物业服务，办公地点、服务人员、提供服务从未变化，高琪欣提供的证据不能证明高琪欣与联盟物业公司之间的物业服务合同关系已终止。证据四、民事判决书三份，拟证明：物业服务企业收取装修保证金是违规行为，没有任何法律依据，依法应予返还，这一观点已得到司法机关的认可，并以判决的形式予以确认。邦孚德物业公司质证认为：该三份判决书不属于本案的证据。就三份判决内容而言，河南省虞城县人民法院作出的（2014）虞民初字第1722号民事判决书中提到装修押金经验收检查合格后返还业主，可见该判决确认收取装修保证金的合法性，且该判决认定了装修保证金应在验收检查合格后退还业主。另两份判决仅确认了该案被告收取装修保证金的事实，但没有确认收取装修保证金是违法的。综上，三份判决书证明收取装修保证金是合法的，同时确认应当依据程序予以退还，即验收合格后退还，证明邦孚德物业公司提出的验收合格后退还装修保证金的主张。邦孚德物业公司举示证据情况如下：证据一、前期物业服务合同，拟证明：依据《物业管理条例》的规定，联盟物业公司与丽兹江畔小区开发商黑龙江省方元房地产开发有限公司签订前期物业合同，联盟物业公司一直按照合同履行义务，该合同合法有效，丽兹江畔小区从未成立业委会，没有经业主委员会选聘新的物业公司，目前仍履行该前期物业服务合同。高琪欣质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，联盟物业公司与开发商黑龙江省方元房地产开发有限公司事实上已经终止了该合同。因为该合同第三十二条明确规定，“如乙方（联盟物业公司）提供的服务，有入住的25%业主或物业使用人投诉、不满意，本协议自动解除”。事实上，联盟物业公司已经自行撤出了该小区的物业服务，所有此次起诉的业主均与新的物业公司签订了《物业服务合同》，足以证明该合同第三十二条约定的自动解除合同条件已成就。证据二、装修协议书，拟证明：高琪欣与联盟物业公司依据《住宅内部装饰装修管理办法》的规定签订装修协议书，并依据该办法收取合同履行保证金即装修保证金。协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议书签订后，没有任一方提出解除或撤销，对双方具有拘束力，装修保证金的返还应当按照协议约定的程序履行。高琪欣质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，该协议书是一份格式合同，整个小区都是统一的，该协议书违背了《物业管理条例》第五十三条的规定、《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条的规定，物业企业的收费行为必须经物价行政管理部门的审批方可收取，同时物价局对物业企业的收费范围、收费项目、收费标准均有明确的规定，物业企业收取装修保证金属于超范围收费、违规收费。证据三、物业维修证明五份，拟证明：联盟物业公司仍对丽兹江畔小区提供物业服务，接受服务的业主已签名确认。联盟物业公司从未停止物业服务，不具备物业服务终止情形，且联盟物业公司在该小区物业服务用房、物业服务人员均未发生过任何变化。高琪欣质证认为：对真实性和证明问题均有异议，该证据属于证人证言，根据证据规则的规定，提供证言的一方应当出庭接受质证，且该证据上的业主签字并不涉及本案原告高琪欣，与高琪欣索要装修保证金没有关联性。该证据中所谓的业主杨丽颖、刘宝兴、田友、于志英、王化有是否是丽兹江畔小区业主需要核实。本院依法调取的原联盟物业公司变更登记档案。高琪欣质证认为：无异议，原联盟物业公司只是名称变更了，仍应承担责任，即由邦孚德公司承担责任。邦孚德公司：无异议，冯宝贵仍是邦孚德公司的经理，公司只是名称发生变化，法定代表人、注册资本、营业执照注册号、资本金均未改变。原联盟物业公司应承担的责任，均由邦孚德公司承担。本院确认：高琪欣举示的证据一、邦孚德物业公司举示的证据二，能证明2012年8月28日联盟物业公司与高琪欣签订装修协议，该协议中第三条载明联盟物业公司向高琪欣收取公共设施装修保证金，住宅每户2000元的事实，与本案有关联性，但因该项费用的收取无法律依据，违反相关行政法规、部门规章的规定，故本院对该协议书中关于公共设施装修保证金这一条款的证明效力不予采信，对该协议其他条款的证明效力予以采信。高琪欣举示的证据二，能证明高琪欣于2012年8月28日向联盟物业公司交纳了公共设施装修保证金2000元，与本案有关联性，故本院予以采信。高琪欣举示的证据三，是高琪欣与案外人哈尔滨茂元物业管理有限公司签订的物业服务合同，与本案高琪欣诉请邦孚德物业公司返还装修保证金没有关联性，故本院不予采信。高琪欣举示的证据四，不能证明案件事实，与本案无关联性，故本院不予采信。联盟物业公司举示的证据一，能证明2011年10月20日联盟物业与开发商黑龙江省方元房地产开发有限公司签订了前期物业合同，约定由联盟物业公司为诉争小区提供前期物业管理服务，与本案有关联性，故本院予以采信。联盟物业公司举示的证据三，是联盟物业公司与案外人就维修事宜所作的协议和说明，与本案无关联性，故本院不予采信。本院依职权调取的证据，来源合法，内容客观真实，能证明联盟物业公司现更名为邦孚德物业公司，与本案有关联性，故本院予以确认。本院经审理查明：黑龙江省方元房地产开发有限公司开发了位于哈尔滨市道外区北十六道街江畔方元一街区丽兹江畔小区，并于2011年10月20日与联盟物业公司签订前期物业服务合同，约定由联盟物业公司为该小区提供前期物业管理服务。2012年8月28日，联盟物业公司收取了该小区4号楼4单元702室，业主高琪欣公共设施装修保证金2000元。2012年8月28日，高琪欣（乙方）与联盟物业公司（甲方）签订装修协议书，协议关于公共设施装修保证金载明：“为保证业主的利益及配套设备的安全，甲方收取乙方公共设施装修保证金，住宅每户2000元，商服每户4000元，待装修完毕验收合格后，在365个工作日内退还业主”，此款尚未退还。经本院调查，联盟物业公司于2014年8月20日向哈尔滨市工商行政管理局申请变更企业名称，哈尔滨市工商行政管理局作出（黑）名称变核内字（2014）第368号企业名称变更核准通知书，核准联盟物业公司企业名称变更为黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司，并于2014年8月21日向邦孚德物业公司下发新的营业执照，该公司的注册号、住所、法定代表人、注册资本等未发生变化。本院认为：根据2011年10月20日黑龙江省方元房地产开发有限公司与联盟物业公司签订前期物业服务合同，以及2012年8月28日，高琪欣与联盟物业公司签订的装修协议，高琪欣与联盟物业公司之间形成了物业服务合同关系，联盟物业公司应按照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关规定为高琪欣等业主提供服务、收取服务费。《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，依此规定业主在装修时，只需向物业公司履行告知义务即可，未规定业主需交纳相关费用。《物业服务收费管理办法》第二条规定：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。该办法第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。依据以上规定，本案中联盟物业公司收取的公共设施装修保证金不属于物业公司的收费范畴，联盟物业公司违反了行政法规、部门规章的规定，未经物价部门批准，未进行公示，收取公共设施装修保证金，属于擅自扩大收费范围的乱收费行为。且联盟物业公司收取的保证金为公共设施装修保证金，如高琪欣在装修过程中存在对公共部位和设施造成损害的行为，也应当按照双方约定和相关法律、法规的规定，由城市房地产行政管理部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定进行处罚，或由权利人向其主张，联盟物业公司没有处罚权，无权针对业主公共设施改动问题设定权利义务，无权收取公共设施装修保证金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。本案中，高琪欣与联盟物业公司签订的装修协议中关于公共设施装修保证金的条款，违反了上述司法解释的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该条款无效，且自始无效，联盟物业公司根据该无效条款收取的公共设施装修保证金，应当予以返还，因联盟物业公司现更名为邦孚德物业公司，即应由邦孚德物业公司向高琪欣返还装修保证金，高琪欣的该项诉讼请求的理由成立，本院予以支持。邦孚德物业公司提出收取公共设施装修保证金的行为不违反法律法规的强制性规定、合法有效，装修保证金应当依据《装修协议书》约定的相应程序验收合格后予以退还的抗辩主张，不符合上述法规、部门规章和司法解释的规定，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：待本判决发生法律效力后，被告黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司立即返还原告高琪欣公共设施装修保证金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告高琪欣已预交），由被告黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司负担，此款被告黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付原告高琪欣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  董益峰代理审判员  焦 佳人民陪审员  康轶乔二〇一五年六月九日书 记 员  于 玥