广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15480号上诉人（原审被告）：吴伟成，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：吴细荣，住广州市荔湾区。监护人：吴伟成，本案上诉人之一，系上诉人吴细荣之兄。委托诉讼代理人：吴素敏，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州银建商品房产经营有限公司（以下简称银建公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：叶细廉，该公司总经理。委托诉讼代理人：周伟军、吕泉，该公司职员。上诉人吴伟成、吴细荣因与被上诉人银建公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人吴伟成、上诉人吴细荣的委托诉讼代理人吴素敏、被上诉人银建公司的委托诉讼代理人周伟军、吕泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴伟成、吴细荣共同上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人银建公司所有诉讼请求，由被上诉人承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：一审判令上诉人向被上诉人支付购房款没有任何事实及法律依据，忽略了广东省人民政府颁发的《广东省房屋拆迁管理规定》和广州市人民政府令第1号文《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的有关规定和政令。1、被拆迁人产权平房面积的分摊，分摊的面积归被拆迁人所有。依据《广东省房屋拆迁管理规定》第十三条的规定和双方的约定，原产权人杨某36.51平方米的分摊面积4.838平方米归杨某所有，无需支付任何费用。广州市荔湾区中山七路蟠龙上街22号901房等分摊面积是按实分摊，并归上诉人所有，上诉人无需支付任何费用。2、房屋被拆除，根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，杨某被安置9楼递增面积的补偿为安置回迁房屋面积的10%，即6.32418平方米归原产权人杨某所有，故杨某的实际产权是65.1911平方米，根本不存在支付任何费用，反而被上诉人要退回杨某多交1.9493平方米的购房款。3、上述省、市政府的法规和政令需执行。被上诉人银建公司辩称：一、被上诉人与杨某已就涉案房屋补偿面积及面积分摊问题达成一致意见，上诉人吴伟成、吴细荣声称楼梯分摊面积归其所有没有法律及事实依据。1、二上诉人并未举证证明广州市荔湾区中山七路蟠龙上街22号901房实际分摊楼梯面积多少，应承担举证不能的责任。2、《广东省房屋拆迁管理规定》第十三条并非法律法规的强制性规范，是否给予补偿应取决于拆迁人的意思表示或拆迁时拆迁人与被拆迁人的合意。被上诉人在拆迁时，并未向杨某表示分摊面积归其所有的意思表示，双方也未产生此合意，更何况二上诉人时隔23年后要求该分摊面积无偿归杨某也超出诉讼时效。3、补偿协议书已明确36.51平方米中包含了分摊楼梯、走廊等面积，并注明该部分面积应按实分摊在内，故超出36.51平方米之外的房屋面积二上诉人应支付相应的价款。二、二上诉人认为被上诉人将杨某安置到九楼，需额外补偿房屋面积的主张不应被支持。1、二上诉人并无证据证明拆迁时杨某原房屋为平房。2、杨娣妹未在规定时间内依《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十九条要求被上诉人增加房屋面积作为补偿，应认定其放弃了该部分的权利。3、《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》并非法律法规的效力性强制性规范，被上诉人与杨某未按该规定执行而另行就拆迁事宜达成意思一致并非无效，双方应共同遵守。三、一审判决二上诉人按1993年的房屋价格标准支付超出面积的购房款已最大程度维护其利益，恳请二审驳回其无理上诉请求。2016年6月15日，被上诉人银建公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令吴伟成、吴细荣支付广州市荔湾区中山七路蟠龙上街22号901房屋面积超出拆迁安置协议约定补偿面积9.1418平方米的购房款140619.17元（以广州市阳光家缘公布的2015年8月存量房交易登记信息表中荔湾区住宅均价15382元/平方米计算）；2、判令吴伟成、吴细荣承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：吴伟成、吴细荣的母亲杨某于1993年12月8日与银建公司签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定，杨娣妹同意银建公司拆除其所有的座落在荔湾区中山七路聚麟里5号房，建筑面积为36.51平方米，银建公司以其所有的座落在荔湾区中山七路蟠龙上街22号901房，建筑面积为36.51平方米作为拆除房屋的补偿。同日，杨某与银建公司签订《购房协议》约定，杨娣妹向银建公司购买位于中山七路地段开发建造的商品住宅楼宇，建筑面积为17.59平方米，其中10平方米为优惠价格单价550元，余下7.59平方米单价4600元，共计人民币40414元，该面积随同《补偿协议》约定的补偿面积合并建成1个单元，共54.1平方米；银建公司负责为杨某办理领取契证。杨某于1993年12月21日向某公司交付了全部购房款。杨某于2009年8月21日死亡，广州市荔湾公证处于2012年7月20日出具了（2012）粤广荔湾第6249号《公证书》证明，涉案房屋作为杨某个人遗产由其法定继承人吴伟成（子）、吴细荣（子）、吴某（子）、吴素敏（女）继承，吴某与吴素敏已放弃对该房产的继承权，该房产由吴伟成、吴细荣继承所有，各占1/2。2014年3月26日，吴伟成、吴细荣取得回迁房屋的《房地产权证》，上面记载：房屋坐落荔湾区中山七路蟠龙上街22号901房。《广州市不动产登记查册表》显示房屋建筑面积63.2418平方米。一审庭审中，吴伟成、吴细荣称其在1994年回迁，银建公司表示记不清具体的回迁时间。一审法院认为：吴伟成、吴细荣取得的回迁房屋面积大于《补偿协议》中的补偿面积与《购房协议》中买大面积的总和，吴伟成、吴细荣应当就超出的9.1418平方米支付购房款。本案为拆迁补偿合同纠纷，银建公司要求吴伟成、吴细荣支付超出面积购房款不受诉讼时效的限制。吴伟成、吴细荣认为银建公司请求超出诉讼请求的答辩意见，不予采纳。关于超出面积的房款计算时点，应以回迁时点为宜。本案中银建公司与杨某签订《补偿协议》、《购房协议》的时间为1993年12月，与吴伟成、吴细荣的回迁时间1994年相差较短，酌定以双方在《购房协议》约定的价格计算超出面积的房款。《购房协议》约定了杨某买大面积中有10平方米为优惠价格，吴伟成、吴细荣答辩以买大面积的平均价格计算超出面积的房款有失公平，应当以《购房协议》中的非优惠价格4600元每平方米计算超出面积房款。经计算，吴伟成、吴细荣应当向某公司支付42052元超出面积房款。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，于2016年9月8日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告吴伟成、吴细荣向原告广州银建商品房产经营有限公司支付广州市荔湾区中山七路蟠龙上街22号901房的超出面积房款42052元；二、驳回原告广州银建商品房产经营有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556元，由原告广州银建商品房产经营有限公司承担1100元，由被告吴伟成、吴细荣承担456元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。本院认为，杨某与被上诉人银建公司签订的涉案《购房协议》已明确约定了对超出面积的房款的计付标准，该《购房协议》并经公证，且双方已实际履行完毕，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人吴伟成、吴细荣作为杨某的法定继承人，其继承取得的回迁房屋面积大于《补偿协议》中的补偿面积与上述《购房协议》中买大面积的总和，一审判决上诉人吴伟成、吴细荣应当就超出的9.1418平方米支付购房款并无不当。现上诉人吴伟成、吴细荣在没有新证据的情况下，上诉再次提出其无需向被上诉人银建公司支付任何购房款的抗辩，本院不予采纳。综上，上诉人吴伟成、吴细荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费912元，由上诉人吴伟成、吴细荣负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年一月十六日书记员  党春婷