浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2015）湖安孝民初字第171号原告（反诉被告）：马永清。委托代理人：潘财荣。被告（反诉原告）：吴家平。委托代理人：张水银。原告马永清与被告吴家平租赁合同纠纷一案，原告于2015年5月4日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员毛剑卫独任审判。被告在提交答辩状期间，向本院提出反诉，本院也予以受理。本案于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马永清及其委托代理人潘财荣、被告吴家平及其委托代理人张水银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马永清诉称，原被告于2013年10月1日签订协议一份，约定被告将位于孝丰镇前村面积1200平方米的厂房出租给原告，租赁期限为两年（自2013年10月1日起至2015年10月1日止），租金第一年为30000元，第二年为50000元，同时约定原告交纳保证金20000元。合同订立后，原告按约交纳保证金及租金，并于2014年6月26日设立安吉马舒竹制品有限公司，2014年底左右，因农村土地综合整治需要要对租赁房屋拆迁，在拆迁评估时，被告将属于原告的搬迁、安置等费用置于自己的名下，并对租赁的厂房进行断电，原告数次交涉未果，诉请本院判令：1.被告退还保证金20000元、租赁费50000元，支付违约金8200元；2.属于原告的拆迁、安置等费用确认归原告所有；3.本案诉讼费由被告负担。被告答辩并反诉称，原告未按合同约定缴纳第二年租金50000元，经村干部调解，仍不交纳，违反了租赁合同的约定，构成违约，被告系依约解除合同的行为，不存在违约，因此原告应当承担违约责任；原告要求被告退还5万元的租赁费，而被告并没有收取该5万元，因此该项诉请不成立；对于诉请第二项系确认之诉，而原告并没有提供需要确认项目的证据；被告系个人，其不具备拆迁权、安置权，因此对被告的该项诉请应当驳回；原告占据厂房拒不搬迁，强行使用132天，提出反诉，请求本院判令：1.确认双方的《厂房租赁协议》于2015年2月12日解除；2.反诉被告支付租金18084元及违约金8200元；3.反诉被告立即撤除其全部设备；4.本案反诉诉讼费由反诉被告负担。原告针对被告反诉辩称，反诉原告诉称的多次组织调解的情形并不存在；供电公司对该厂停止供电的陈述与事实不符，是应被告要求，供电公司才停止供电的；反诉原告诉称反诉被告拒绝交付租金不是事实，事实上是因为反诉原告想要独占拆迁费用才拒收租金，导致原告履行合同存在瑕疵；现在双方的合同并没有解除，反诉原告要求反诉被告撤除全部设备没有依据。诉请部分：对诉请一，反诉原告没有证据证明合同已经解除；对诉请二，我方已经支付了5万元的租金，现反诉原告仍要求反诉被告支付18084元的租金，相当于实际的租金应当为68084元，与事实不符；对诉请三，合同尚未解除，因此不存在要求反诉被告撤除设备之说；反诉被告不承担诉讼费用。原告为证明自己的主张，向本院提供证据材料如下：1.厂房租赁合同一份。证明原被告间存在厂房租赁事实，通过合同约定了租赁期限、租金等事项。2.现金交款单一份。证明原告向公证处提存5万元的事实。3.营业执照一份，证明原告于2014年6月设立了安吉马舒竹制品有限公司的事实。4.申请法院调取的孝丰供电所变更申请一份，证明被告于2015年2月13日销户，导致厂房停电的事实。5.申请法院调取的孝丰农整办的证明一份。证明本案所涉厂房属于拆迁范围，证明表述的经济纠纷即原告认为被告占有了原告的拆迁安置费。被告质证意见如下：证据1真实性无异议，该证据也恰好证明了原告违约，原告并没有依合同第三条的规定提前一个月交付第二年的租金。证据2原告向公证处提存的时间是2015年1月21日，早已经超过了本案租金的交付时间。证据3与本案无关，证据4无异议，证据5真实性无异议，该证据无法证明被告占用了原告的拆迁安置费。被告（反诉原告）为反驳原告本诉的主张及证明自己的反诉主张，向被本院提供证据材料如下：1、原被告签订的厂房租赁合同一份。证明反诉原告租赁反诉被告的厂房，同时约定反诉被告应当提前一个月支付租金，若一方违约，应承担两个月的违约金。2、用电客户信息一份。证明厂房停电是供电公司停的。3、反诉被告的设备搬迁评估表2份。证明属于反诉被告的拆迁费是指空调移机费、楼板费、机械设备搬迁费。4、当庭提供村委会证明一份。证明原被告间的租赁合同纠纷经村委会多次调解，达成一致意见为：反诉被告继续租赁厂房至2015年9月30日，但必须在三日内交清租金，但反诉被告至今未予交付。原告质证认为，证据1没有异议，对证明目的有异议，该证据不能证明原告违约的事实。证据2真实性无异议，对证明目的有异议，电确实是供电公司停的，但供电公司停电基于的理由是应反诉原告的申请。证据3评估明细表与事实不符，厂房1200余个平方，不可能只有这么一点拆迁费，同时评估时间是2014年8月28日，即租赁的厂房在2014年8月28日就已经纳入了拆迁范围。证据4该证明的制作人与实际证明人并非同一人，不符合证明的形式要件；即使经过了调解，对于调解的经过按规定也不能作为证据作用。本院认证意见如下：原告提供的证据1《厂房租赁合同》，被告无异议，本院确认其证明力；原告提供的证据2，现金缴款单被告对证据本身无异议，本院确认其证明力；原告提供的证据3原告公司登记情况，本院予以认定；原告提供的证据4、5系原告申请本院依法调取，被告对其内容没有异议，本院予以认定；被告提供的证据1前已述本院予以确认，被告提供的证据2与原告的证据4相同，本院予以认定；被告提供的证据3评估表没有任何单位签章，本院不予认定；被告提供的证据4，系租赁厂房所在地的村委会证明，加盖了单位公章并签署了村主任名字，虽未签署制作人的名字，本院认为，作为厂房租赁物所在的村级组织，对本村辖区发生的民事纠纷有组织争议双方调解的功能，故该证明所记载的调解等内容，本院予以认定。综上，经审理本院认定事实如下：2013年10月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：被告将位于孝丰镇前村的厂房出租给原告，面积1200平方米，另加办公室、宿舍等，租赁期限为两年（自2013年10月1日起至2015年10月1日止），租金交纳办法：租金采用先付后用，第一年为3万元，第二年为5万元，每年提前一个月交付。同时约定原告交纳保证金20000元（保证金不计息），合同订立后，被告依约交付厂房给原告，原告依约交纳了第一年的房租3万元、保证金2万元并成立了竹制品公司生产经营。2014年8月，孝丰镇因农整，对被告的厂房进行初评，原告认为被告将征收的有关赔偿项目置于自己名下，双方发生纠纷。之后，原告未依约缴纳第二年的租金50000元，被告催交后无着，经当地村委会调解，被告依然未缴纳，被告遂口头通知原告解除合同，原告于2015年1月21日将50000元租金交入安吉县公证处提存专户，被告于2015年2月13日申请供电部门电力销户，实施停电，原告遂向本院起诉。另查明，被告的厂房在农整项目中，处在初评阶段，没有形成任何征收协议，征用是否继续、征用赔偿栏目、金额均不祥。本院认为，原被告之间的《厂房租赁合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，对当事人有约束力，双方均应当遵守。原告作为承租户，按约缴纳租金系原告应当履行的合同义务，按约定，原告应当在2014年9月缴纳第二年的租金，原告因农整项目可能要开展而拒绝缴纳，后经村委会调解，仍在展期内未缴纳，已经构成违约，被告作为解除权人，通知原告解除合同并以实际行动（断电）表示了合同解除的意思表示，双方租赁合同依法解除。《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。”本案中，原告没有证据证明存在被告无正当理由拒绝受领等上述适用提存的情形出现，造成原告难以履行债务，反之，从被告提供的证据看，被告多次催讨租金，限期原告缴纳，原告不具备实行提存的前提条件；况且，原告主张的所谓“提存”，超出缴纳期限过后的合理期间，因此，本院对原告主张提存租金而未违约的意见，不予采纳。原告提出的本诉诉讼请求中，原告自行“提存”的租金50000元，被告未收取，应由原告自行处置，合同解除后，原告承担了违约责任及赔偿责任后，被告应当返还保证金给原告。原告提出的拆迁、安置费用，尚未实际发生，本院无法作出处理。被告提出反诉请求确认合同于2015年2月12日解除，本院予以支持；被告提出原告实际使用厂房的期间租金18084元及违约金，符合双方约定，本院予以支持；合同解除后，原告应当立即撤除其设备，但反诉原告没有提供双方认可的设备清单，致办理的设备不明，被告该项反诉请求，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告吴家平应当返还原告马永清保证金20000元；二、驳回原告马永清的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）马永清应当支付被告（反诉原告）吴家平租金18084元，违约金8200元。上述第一项、第三项判决内容相抵，原告（反诉被告）马永清应当支付被告（反诉原告）吴家平6284元，限原告（反诉被告）马永清于本判决生效后十日内清偿。四、确认原告与被告订立的《厂房租赁合同》于2015年2月12日已经解除。五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费880元（已减半），反诉诉讼费300元（已减半），合计诉讼费1180元，原告负担955元，被告负担225元（双方均已经预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  毛剑卫二〇一五年六月八日书记员  陈 静