新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民三初字第434号原告（反诉被告）：新疆鲁班房地产开发有限公司（以下简称鲁班公司），住所地乌鲁木齐市天山区碱泉二街4号。法定代表人：李淑桃。被告（反诉原告）：乌鲁木齐海泰达商贸有限公司（以下简称海泰达公司），住所地乌鲁木齐市天山区东泉路216号。法定代表人:张玲。原告(反诉被告)鲁班公司与被告（反诉原告）海泰达商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁班公司的委托代理人张丽萍、张树兵、被告（反诉原告）海泰达公司的委托代理人张华、马韶坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鲁班公司诉称：我方与海泰达公司于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定我方将装修好的楼房出租给海泰达公司，每年租金2000000元，第一期租金在2014年6月1日交清。之后海泰达公司一直拖欠租金。经其申请，第一年租金优惠至1800000元，并承诺在2014年10月15日前交清。但海泰达公司至今仅交付租金300000元，并于2015年初停业。我公司已按照合同约定，于2015年3月31日向海泰达公司发出了解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。现要求海泰达公司返还位于乌鲁木齐市天山区新泉路216号的房屋。被告（反诉原告）海泰达公司辩称并反诉称：我公司实际于2013年1月起租赁涉案房屋，在接手之后将涉案房屋整栋楼进行了装修改造，后双方重新签订《租赁合同》，租期11年。在此过程中我公司要求鲁班公司确认我方对租赁物的装修及添附投入，但鲁班公司不予确认，甚至对外宣称装修和添附物属于鲁班公司所有，要将装修好的酒店整体转让。我方不再继续支付租金是合理履行抗辩权的行为，不构成违约，如果鲁班公司明确装修、添附物为我公司所有，我公司愿意随时履行给付租金的义务。现我公司提出反诉，请求确认鲁班公司发出的关于乌鲁木齐市东泉路216号房产《租赁合同》的解除合同通知无效，要求继续履行租赁合同。原告（反诉被告）鲁班公司针对反诉辩称：海泰达公司没有按时交纳租金已构成违约，按照双方签订的租赁合同第十三条、第十四条第二项规定，我公司有权单方解除合同。故我公司单方解除合同是合法有效的。不同意海泰达公司的反诉请求。经审理查明：2012年11月10日，鲁班公司（甲方）与乌鲁木齐市三源合鑫商贸有限公司（乙方，简称三源合鑫公司）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将其位于东泉路216号（原天山区中环北路）5226.67平方米租赁场所出租于乙方；自2012年11月25日至2013年5月25日为装修免租期，租赁期限自2013年6月1日至2025年5月31日。合同签订后，三源合鑫公司因公司经营调整，进行清算，遂将房屋交予海泰达公司经营使用。2012年11月10日，海泰达公司向鲁班公司交付租金2000000元。2012年12月至2013年9月，海泰达公司对租赁房屋进行了装修，并于2014年4月4日领取了天山区东泉路玉缘海泰大酒店的餐饮服务许可证。2014年6月1日，鲁班公司（甲方）与海泰达公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将其位于东泉路216号（原天山区中环北路）5226.67平方米租赁场所出租于乙方；租赁期限自2014年6月1日至2025年5月31日；每一个年度租金为2000000元，2014年6月1日必须交下年度租金2000000元，2015年6月1日必须交下年度租金；乙方拖欠租金超过10天，甲方有权解除合同，同时乙方装修部分无偿归甲方；在租赁期间乙方有下列行为之意的，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方或乙方股东总租金30%的违约金，收回租赁物，装修无偿归甲方所有，甲方不承担责任：4、拖欠租金达10日以上。合同签订后，海泰达公司未向鲁班公司交付租金，于2014年8月7日向鲁班公司提交申请报告一份，内容为：我公司拟签订租赁东泉路216号房产合同，因第一年租赁，面临开业和调整，资金非常困难，要求第一年先按1800000元租金交纳，具体交纳时间为十日内先交500000元，余款于2014年10月15日交清。如未按此计划交纳租金，愿意按照合同承担约定违约责任。之后，海泰达公司向鲁班公司进交纳租金300000元。2015年3月27日，鲁班公司向海泰达公司发出催告函一份，内容为：你公司租赁我东泉路216号房产（海泰大酒店），承诺2014年10月15日前交纳租金1800000元，但至今你公司承诺的金额尚有1500000元未交纳，现通知拟公司在三日内交清承诺余款，否则我将解除合同。之后，海泰达公司仍未交纳租金。2015年3月31日，鲁班公司向海泰达公司发出《解除合同通知书》一份，内容为：你公司租赁我东泉路216号房产（海泰大酒店），承诺2014年10月15日前交纳租金1800000元，至今你公司承诺的金额尚有1500000元未交纳，经催告后你公司仍无诚意交纳，现通知你公司你我双方租赁合同正式解除，限你公司在三日内搬离房屋和场地，不得破坏房屋、场地的不可移动固定物，并书面和我方办清交接手续，否则我方有权直接接管，造成物品丢失和交接不清，由你方承担，所欠款项另行解决。之后，双方发生争议，海泰达公司未向鲁班公司交付房屋。2015年5月11日，鲁班公司诉至本院，提出上述请求。海泰达公司提出反诉如诉。庭审中，海泰达公司称其未向鲁班公司按约交纳租金系因双方就租赁房屋装修附着物的归属产生争议，对此，未提供相应有效证据。以上事实，有租赁合同、申请报告、催告函、解除合同通知书、情况说明、收条、建设工程设计合同、建筑装饰工程施工合同、消防工程施工承包合同书、中央空调系统供应安装合同书、建设工程消防设计备案凭证、餐饮服务许可证、当事人陈述等证据为证。本院认为：鲁班公司与海泰达公司签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应按约履行。双方签订的租赁合同中约定海泰达公司需于2014年6月1日履行交纳租金2000000元的义务，后经其申请，双方变更第一年的租金为1800000元，交付期限变更至2014年10月15日。但海泰达公司仍未按约履行交付租金的义务，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”鲁班公司与海泰达公司签订的《租赁合同》第十四条第二款第四项约定：乙方拖欠租金达十日以上，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物。现海泰达公司已拖欠租金仅9个月，双方约定的解除合同条件已经出现，鲁班公司享有单方解除权，其通过向海泰达公司发出通知的方式行使解除权，符合法律规定，双方的租赁合同自该通知到达海泰达公司时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对鲁班公司主张返还位于乌鲁木齐市天山区新泉路216号的房屋之诉讼请求，本院予以支持，对海泰达公司的反诉请求，本院不予支持。关于海泰达公司辩称其未交纳租金系行使不安抗辩权的答辩意见，本院认为，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形之一的，可以中止履行。海泰达公司主张的双方就租赁房屋装修附着物的归属产生争议不符合行使不安抗辩权的情形。对海泰达公司的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）海泰达公司于本判决生效后30日内向原告（反诉原告）鲁班公司返还位于乌鲁木齐市天山区新泉路216号的房屋（海泰大酒店）；二、驳回被告（反诉原告）海泰达公司的反诉请求。本案本诉案件受理费70元（鲁班公司已预交）,反诉案件受理费70元（海泰达公司已交付），由被告（反诉原告）海泰达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  雷菲菲人民陪审员  阴小丽人民陪审员  马志强二〇一五年六月二十九日书 记 员  王 莹