青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2016)青0102民初2416号原告王彦坤，女，汉族，住西宁市城中区昆仑中路**号*号楼**室。委托代理人马丽娟，青海卫方律师事务所律师。委托代理人韩东虎，系原告丈夫。被告青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路xx号。法定代表人刘燕，该公司董事长。委托代理人郭宗军，青海佳一律师事务所律师。原告王彦坤与被告青海泰阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彦坤的委托代理人马丽娟、韩东虎，被告青海泰阳房地产开发有限公司的委托代理人郭宗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彦坤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行合同义务，向原告交付城东区互助西路1号1-2391号商铺，并协助办理产权登记手续；2.判令被告承担违约金118068元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月11日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的泰阳国际商贸中心商铺1栋1-2391号商铺一间，面积44.39平米，单价6827.01元/平方米，订购总价为303051元，支付方式为一次性付清。双方在签订该合同前签订有《订购书》，原告在签订订购书时已如约向被告付清购房总价款303051元，被告于2011年1月15日向原告出具《泰阳房地产收据》一份。按照《商品房预售合同》的约定，被告应于2011年8月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。但时至今日，被告仍无向原告交付铺面的意愿，且被告开发建设的泰阳国际商贸中心整个商铺已于2014年正式营业。原告投资该商铺系自己经营，现投资多年至今无法收房，被告的行为已经构成违约，原告为维护其合法权益，诉至法院。被告青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）辩称：1.被告多次通知原告选房、交房，原告未按通知来被告处办理相关手续，原告违约在先。被告于2011年1月13日和5月31日短信通知原告选房，2012年11月21日书面通知原告交房，但原告未按通知要求来办理相关手续；2.被告因政府规划调整而逾期交房不应当承担违约责任，合同第八条约定因国家政策规划调整，被告可以延期交房。逾期交房符合合同约定的免责事由；3.商铺不具备交付条件，因国家政策规划调整，房屋至今未验收，按照我国建筑法第61条、合同法第279条、城市管理法第27条的规定，房屋未经竣工验收，不能交付。综上，被告无过错，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据五、被告公司发行的VIP卡，欲证明原告在双方签订合同之前已经购买了被告发行的购房卡的事实；被告对其真实性及证明方向均不认可，认为与本案无关；因该证据与本案争议的焦点无关，不予审查；原告提交的证据六、招商政策一份，欲证明被告所称2011年房屋已可以实际使用之情形并不准确，被告面向社会公开招商时间是2013年8月15日，该时间应为商铺可以实际使用的最早时间，被告主张的因规划撤销导致不能如期交房之情形并不存在的事实；被告对其真实性及证明方向均不认可，提出被告并未承诺房屋在2011年可以实际使用，2011年是短信通知原告前来选房，2012年11月21日才书面通知原告交房，原告证明方向中所说的招商时间与实际使用时间不是同一概念；因该证据无被告公司签章，对其真实性不予确认。被告提交的证据一、2011年1月13日、5月27日短信记录，欲证明被告通知原告选房的事实；原告对其真实性有异议，提出原、被告于2011年6月签订的合同中已对房号进行了确认，该短信通知内容与本案无关；因该证据系第三方出具，其真实性可以确认；被告提交的证据二、《商品房预售合同》一份，欲证明合同第八条第二款约定，因国家政策、规划的调整、变更，出卖人可延期交房；原告对其真实性不持异议，对证明方向不认可，提出合同约定因国家规划调整导致的迟延交房需在30日内进行通知，被告未履行告知义务，不能免责；因该证据与原告提交的证据2系同一份证据，本院对其真实性予以确认；被告提交的证据三、2012年11月21日邮寄交铺通知单的快递交邮单及快递行程单各一份，欲证明被告于2012年11月21日通知原告交房，原告签收的事实；原告对其真实性不持异议，对证明方向不认可，提出只有邮件单及行程单，不能显示通知交房信息，特快专递的具体内容不详；本院对该组证据的真实性予以确认；被告提交的证据四、2014年7月10日快递回单、泰阳国际项目规划变更通知各一份，欲证明被告于2014年7月10日给原告邮寄了项目规划变更通知，告知原告因政府撤销许可证，交房时间延迟的事实；原告对其真实性及证明方向均不予认可，提出该通知系向张君邦作出，不是本案原告，且通知时间与撤销规划的时间相隔三年，不符合合同第八条约定的30日内通知的要求；因该证据无法反映原告的签收情况，对被告的欲证事实不予采信；被告提交的证据五、西宁市城乡规划局于2011年7月19日下发给被告的通知一份，欲证明政府在2011年7月19日撤销了被告的用地许可证和规划许可证的事实；被告提交的证据六、被告于2014年5月24日上报给西宁市城乡规划局的请示报告一份，欲证明被告在原许可证撤销后，向政府申请办理新的许可证的事实；被告提交的证据七、西宁市城乡规划局于2014年6月15日给被告的回函一份，欲证明规划局同意被告的申请，要求被告报送新的方案，予以批复的事实；被告提交的证据八、2014年8月4日土地征收协议及拆迁办第38次会议纪要各一份，欲证明经政府协调，被告与政府于2014年8月4日签订征收协议，用地范围最终确定的事实；原告对上述证据的真实性不持异议，对证明方向有异议，提出政府的撤销行为在所有证据中均显示为未建部分，对已建成部分是没有影响的；本院对上述证据的真实性予以确认；被告提交的证据九、（2016）青01终565号民事判决书一份，欲证明涉诉房屋不具备交付条件，被告承担违约责任的起算点应为2014年12月4日的事实；原告对其真实性不持异议，对证明方向有异议，提出：1.我国实行的是成文法制度，生效判决并不必然成为裁判依据；2.该份判决适用法律确有错误，不能因其生效而忽视判决中存在的错误，判决书7-9页记载事项证明规划许可的撤销与被告不能如期交房没有任何关联；本院对该证据的真实性予以确认。根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月15日，原告王彦坤与被告泰阳公司签订《订购书》，订购被告开发的青海泰阳国际商贸中心1-2391号商铺一间，并于当日一次性付清房款303051元，被告亦于同日出具收据一份。2011年6月11日，原、被告签订合同编号为YS0074372的《商品房预售合同》一份，约定该商铺位于西宁市城东区互助西路1号1号楼1-2391号，建筑面积为44.39平方米，单价为6827.01元，总房款为303051元，被告应于2011年8月30日前将验收合格的商铺交付给原告。2011年7月9日，被告将上述《商品房预售合同》进行了登记备案。现原告以被告未按约交房为由，要求被告交付铺面及手续，并承担逾期交房违约金。被告称其已向原告通知交铺，原告未按通知前来接收铺面，且因政府撤销其规划，被告可延期交房。双方遂争议成诉。另查，2011年7月19日，西宁市城乡规划局向被告下发《通知》，载明因祁连路——互助路站前广场段道路拓宽须征用被告单位西侧尚未实施建设的部分用地，故2010年6月22日核发的《建设用地规划许可证》和2010年7月23日核发的5#、6#及底5层裙楼《建设工程规划许可证》予以撤销。2014年5月24日，被告就泰阳国际商贸中心项目规划调整的具体方案及批复时间向西宁市城乡规划局进行请示。2014年6月15日，西宁市城乡规划局向被告作出答复称，因2014年6月3日，被告就相关事宜已与西宁市火车站综合改造项目征地拆迁指挥部达成协议，请被告按相关要求正式报送调整后的方案，经审核符合规划要求后予以批复。除上述认证过程中已经确认的争议事实外，本案另外的争议焦点为：1.政府撤销被告的用地许可证和规划许可证，可否成为被告逾期交房的免责事由？2.被告于2011年11月21日向原告邮寄交铺通知单的效力应如何认定？3.涉案商铺未经验收，可否进行交付？本院认为：1.关于政府撤销被告的用地许可证和规划许可证，可否成为被告逾期交房的免责事由的问题。被告辩称，《商品房预售合同》第八条约定，因国家政策规划调整，被告可以延期交房。被告因政府规划调整而逾期交房符合合同约定的免责事由，故不应当承担违约责任。原告认为，合同约定因国家规划调整导致的迟延交房需在30日内进行通知，被告未履行告知义务，不能免责。因《商品房预售合同》第八条约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；”，根据上述约定，被告于2011年7月19日接到西宁市城乡规划局的通知，其须在接到该通知后30日内向原告进行告知，没有证据显示被告在上述期限内就规划撤销事由向原告作出告知，被告主张免责，不符合双方合同约定，不予支持。2.被告于2011年11月21日向原告邮寄交铺通知单的效力应如何认定的问题。被告称其于2011年11月21日向原告邮寄送达了交铺通知单，并提交了交邮凭证及快递行程单，原告称其未收到该通知，且因涉案商铺至今未竣工验收，原告可拒收不符合交付条件的房屋。因被告提交的邮件详情单的内件品名处载明为“泰阳国际交铺通知单”，且收件人处填写的姓名、电话、地址与原告在《商品房预售合同》中所预留的一致，另，在被告提交的快递行程单的投递结果处载明“本人收签收”，并加盖有邮政邮戳，原告收到上述交铺通知单的事实可以确认。3.关于涉案商铺未经验收，可否进行交付的问题。原告认为，涉案房屋尚未取得验收合格证，即便原告收到上述《交铺通知单》，仍可以此拒收商铺。本院认为，当事人购买商铺的主要目的在于商业使用，能否交付，关键在于所交付的商铺能否投入正常的使用，是否满足商铺功能的基本要求，即合同当事人购买商铺的合同基本目的能否实现。商品房作为特殊商品，对此类商品进行强制验收，是行政主管部门对其质量安全的管理性要求，符合公共利益。原告若在交接商铺以后发现商铺存在不能正常使用的情形，可就此向被告提出整改或维修要求，情况严重的可依据约定和法律规定提出其他救济主张。现涉案商铺所在楼层已由被告出租，说明涉案商铺已具备基本的使用功能。原告在收到《交铺通知单》后，未按通知时间接收商铺，由此所造成的损失应由原告自行承担。因涉案商铺已具备使用功能，原告要求被告交付商铺的请求成立，应予支持。综上，对于原告要求被告协助办理产权登记手续的请求，因涉案商铺尚未经竣工验收，待竣工验收后，由被告予以协助。对于逾期交房违约金，双方在《商品房预售合同》中有明确约定，应予支持，因合同约定的交房日期为2011年8月30日，原告收到《交铺通知单》的时间为2012年11月22日，被告应承担的逾期交房违约金应计算为：303051×0.0002×450天（2011年8月31日至2012年11月22日）=27274.6元。因涉案商铺所在楼层已由被告整体出租，为保障交易安全，若被告未在判决确定的期间内及时向原告履行交付商铺之义务，原告可向被告另行主张涉案商铺的租金损失。据上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十五日内将位于西宁市城东区互助西路1号1号楼1-2391号商铺交付给原告王彦坤，并在商铺竣工验收后协助原告办理产权登记手续；二、被告青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告王彦坤逾期交房违约金27274.6元；三、驳回原告王彦坤的其他诉讼请求。案件受理费7692元，由被告青海泰阳房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  韩梅君审 判 员  马青华人民陪审员  贺宁霞二〇一七年一月十一日书 记 员  韩美玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。