海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第335号上诉人（原审被告、反诉原告）陈德学，男。委托代理人蔡兴春，海南国岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王和章，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄雪萍，女。原审第三人杨雪莲，女。上诉人陈德学因与被上诉人王和章、黄雪萍，原审第三人杨雪莲房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2014）保民初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告王和章、黄雪萍与案外人黄云智于2009年6月签订的租赁合同于2012年6月解除。2012年5月17日，原告王和章、黄雪萍与被告陈德学签订《土地及房屋租赁合同书》，合同对租赁期限、租金数额、支付方式、添附建筑物的处理及双方的违约责任作出具体的约定。合同签订后，原告王和章、黄雪萍按约把土地及房屋交付被告陈德学经营“食德好”酒楼。���告陈德学按约交纳自2012年6月6日至2013年6月6日租金45000元。在租赁期间，被告陈德学对地面进行平整，房屋装修，添加建筑物等，第三人杨雪莲参与经营。2013年6月，被告陈德学在约定的期限内未交纳2013年6月6日至2014年6月6日租金45000元。案外人黄云智于2013年7月19日交纳租金45000元继续履行原先签订的租赁合同。在此期间，原被告曾协商解除合同事宜，因房屋装修、添加建筑物等的折价问题，双方没有达成一致协议。2014年1月案外人黄云智经营的“食德好”酒楼停业。2014年6月至7月间，被告陈德学与第三人杨雪莲欲继案外人黄云智停业后重新开张，原告王和章、黄雪萍以合同已实际解除为由拒绝接受，双方为此发生纠纷。保亭县公安局保城派出所出警劝说双方到法院解决纠纷。原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《土地及房屋租赁合同书》明确约定租赁期限为“2012年6月6日至2019年6月6日”，付款方式为“乙方（即被告）于每年度的6月30日前以现金的方式一次性付清当年的租金”，该合同第八条约定“乙方须在规定的时间内缴纳租金，不得拖延。如若不按时缴纳的，以每日处当年租金总额百分之一的滞纳金，过30天后乙方仍未缴纳租金的，甲方可按乙方不履行合同条款而终止合同关系，由此所造成的损失均由乙方负全部的责任”，第九条亦约定“在合同期限内，甲方（即原告）不得单方强行��除合同，否则甲方按合同未履行完毕的年限以每年20万元基数赔偿给乙方”。在合同履行过程中，被告陈德学在约定的期限内未缴纳2013年6月6日至2014年6月6日租金45000元，其行为已明确表明不履行合同约定的义务，符合该租赁合同第八条约定的终止条件，即合同的权利义务终止。原告王和章、黄雪萍于2014年6月7日以短信方式通知被告解除合同并无不当。被告陈德学基于权利义务终止的合同，要求原告王和章、黄雪萍赔偿违约金100万元于法无据，不予支持。原告王和章、黄雪萍请求解除《土地及房屋租赁合同书》，被告陈德学亦反诉请求解除该合同，本院予以照准。被告陈德学在租赁期间对房屋进行装修及地面平整，并新建了房屋，添置餐具等设施，合同解除后原告王和章、黄雪萍应按评估价格给予补偿。2009新建的厨房、厕所、简易蓬、铁皮房应扣除补��价格为45017元（81986元-36969元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十一条第（二）项，第九十三条第二款，第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告王和章、黄雪萍与被告陈德学签订的《土地及房屋租赁合同书》；二、限原告王和章、黄雪萍向被告陈德学支付补偿款45017元，于本判决发生法律效力后十日内支付，新建的房屋、添置等设施产权归原告王和章、黄雪萍所有；三、驳回原告王和章、黄雪萍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈德学请求反诉被告王和章、黄雪萍支付100万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告王和章、黄雪萍负担，财产受理费6900元，由被告陈德学负担（减半收取3450元）。判决宣判后，上诉人陈德学不服向本院提起上诉，请求：1、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2014）保民初字第286号民事判决第二项、第四项，改判支持上诉人的反诉请求，即被上诉人赔偿上诉人人民币100万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其事实与理由：一审法院认定上诉人在2013年6月6日至2014年6月6日未缴纳租金45OO0元是认定事实错误。实际上上诉人租赁被上诉人土地及房屋经营“食德好”酒楼，是上诉人和黄云智共同合伙经营。在2013年6月30日上诉人的合伙人黄云智委托符俊代表上诉人缴纳租金45000元。2014年1月份，“食德好”酒楼短暂的停业是因为合伙人之间为了调整经营战略以及吸收新的合伙人进来经营而进行的整顿，并不是像被上诉人所说的以实际行动解除合同。黄云智在2013年6月30日缴纳2013到2014年度的租金，按照合同约定，该期限为2013年6月6日至2014年6月6日的租金。在这期限内，上诉人经营还是停业这都不影响租赁合同的履行。在2014年6月份至7月份之间，上诉人按照租赁合同约定的条件缴纳租金，被上诉人拒绝接收，并把上诉人的物品强行搬出房外。被上诉人的行为明显违反租赁合同，致使上诉人无法正常经营，造成上诉人巨大的经济损失，按照租赁合同的约定，被上诉人违约单方解除合同，应承担每年20万元的赔偿上诉人人民币100万元违约金。一审法院适用法律错误。一审法院在查明事实错误的前提下，错误适用法律。本案的违约责任方应是被上诉人，由于被上诉人强行把上诉人物品搬离房屋，且拒绝接收租金，应承担违约责任。人民法院应认定被上诉人违约，并按照合同约定承担违约责任。上诉人之所以反诉请求解除合同，是因为被上诉人已实际行动阻止上诉人继续履行合同，使上诉人无法继续履行合同，迫于无奈，才反诉解除合同，要求其承担违约责任。综上所述，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王和章、黄雪萍答辩称：被答辩人诉称，在2013年6月30日上诉人的合伙人黄云智委托符俊代表上诉人缴纳租金45000元，与事实不符，证据不足。被答辩人没有新的事实和理由对本案诉争另行上诉，有违“一事不再理”原则，浪费国家司法资源和法律成本，是滥用诉权的行为。在一审时，答辩人请求解除《土地及房屋租赁合同书》，被答辩人也反诉请求解除合同，法庭已照准。被答辩人上诉时又��求法庭改判，实在令人费解，这种出尔反尔，自食其言，是极不诚信的行为。上诉人的上诉请求毫无事实依据和法律依据，请法庭明察，依法驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”答辩人与被答辩人实际上已达成了终止合同关系，并实际履行了终止合同的相关权利义务，因此，被答辩人再主张双方的租赁合同有效，无任何法律和实际意义。因合同归于无效，关于违约金的约定亦应无效，被答辩人请求承担100万元违约金也应予驳回。综上，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，因此，请求人民法院依法予以驳回或者不予受理，以维护正常经济秩序和公民的合法权益，维护法律尊严。经审理查明：2012年5月17日，王和章、黄雪萍（甲方）与陈德学（乙方）签订《土地及房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于保亭县保城镇春天村委会道突村小组，即保亭县职业技术学校大门左斜对面的土地及地上三间水泥平房和周边土地出租给乙方，用于经营餐饮业；2、出租期限为三年，自2012年6月6日至2019年6月6日止；3、历年租金及支付方式：2012年6月6日至2014年6月6日的租金每年45000元；2014年6月6日至2018年6月6日的租金每年50000元；2018年6月6日至2019年6月6日的租金每年60000元。乙方于每承包年度的起始当年的6月30日前，以现金方式一次性付清当年的租金；4、承租期间，乙方可以在三间平房上及周边搭棚、设座位以扩大经营空间，也可在平房的四周植树、平整土地，作为停放消费者的车辆等；5、乙方在承租期间内为扩大经营空间所架设或修建附加建筑物的所有权归乙方。如政府补偿，按政府有关部门评估价赔偿给乙方，合同期满后，乙方在承租期间所装修、建设的设施全部归甲方所有；6、乙方须在规定的时间内交纳租金，不得拖延。如不按时交纳的，因每日处当年租金总额百分之一的滞纳金，过30天后乙方仍未交纳租金的，甲方可按乙方不履行合同条款而终止合同关系，由此所造成的损失均由乙方全部负责；7、在合同期限内，甲方不得单方强行解除合同，否则甲方按合同未履行完毕的年限以每年20万元基数赔偿给乙方等条款。双方合同签订后，王和章、黄雪萍将土地及房屋交付给陈德学使用，陈德学对承租的土地及房屋进行平整、装修、添加建筑物等后，开始经营起“食德好”酒楼。2012年5月19日，陈德学与黄云智、黄海兰签订《餐饮合伙合同书》约定三人合伙经营“食德好”酒楼。陈德学按约定交纳自2012年6月6日至2014年6月6日的租金45000元。2013年6月30日，陈德学以符俊的名义交纳自2013年6月6日至2014年6月6日的租金45000元。因餐饮业不景气，陈德学与王和章于2013年间，曾经协商解除租赁合同事宜，因房屋装修、添加建筑物等的折价问题，双方没有达成一致意见。2014年1月份起，“食德好”酒楼停业。2014年6月份后，陈德学与杨雪莲合伙，计划重新开张经营“食德好”酒楼，王和章、黄雪萍以合同已实际解除为由表示不同意，拒绝接收杨雪莲交纳自2014年6月6日至2015年6月6日的租金，并将“食德好”酒楼的物品搬出酒楼，双方为此发生纠纷。王和章、黄雪萍向法院提起诉讼，请求：1、解除原被告于2012年5月17日签订的《土地及房屋租赁合同》；2、被告在承包期间所附加的建筑物及设施可折价给���告或自行拆除、恢复原状；3、确认被告与第三人签订的转让合同行为无效；4、被告应按合同第八条约定赔偿原告的经济损失；5、第三人停止侵权、赔偿原告经济损失，立即腾出所侵占的房屋；6、诉讼费用由被告负担。陈德学提起反诉，请求：1、判令解除反诉原告和反诉被告于2012年5月17日签订的《土地及房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币100万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告餐厅停业、房屋新建、物品丢失等其他经济损失；4、本案诉讼费由反诉被告承担。另查，经保亭县价格认证中心鉴定，“食德好”酒楼地上建筑物及装修的造价为人民币81986元，其中原房产价值36969元，新建筑物及装修房屋价值45017元。本院认为：王和章、黄雪萍与陈德学签订的《土地及房屋租赁合同书》约定，承租期七年，即2012年6月6日至2019年6月6日止。陈德学依合同约定足额交纳两年租金90000元，即2012年6月6日至2014年6月6日止。在2013年度期间，双方曾协商过解除租赁合同，但因补偿问题没有达成解除合同的一致意见，租赁合同最终没有解除。当陈德学交纳第三年度租金时，即2014年6月6日至2015年6月6日止，王和章、黄雪萍以租赁合同已经解除拒绝收取租金，并将“食德好”酒楼里的物品搬出酒楼，阻止陈德学经营。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，王和章、黄雪萍的行为构成违约，应承担违约责任。违约金主要是补偿损失，陈德学在承租期间，承租的土地及房屋进行平整、装修、添加建筑物等造价人民币45017元，已经通过鉴定补偿。根据最高人民法院《关于适用若干问题》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，基于上述理由，鉴于双方当事人均请求解除合同，陈德学的实际投入已得到补偿，陈德学上诉主张王和章、黄雪萍支付每年20万元，五年共计人民币100万元违约金过高。根据公平原则和诚实信用原则，王和章、黄雪萍酌情支付违约金人民币10000元给陈德学，超出部份本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、最高人民法院《关于适用若干问题》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2014）保民初字第286号民事判决第一、二、三项；二、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2014）保民初字第286号民事判决第四项；三、限被上诉人王和章、黄雪萍在本判决生效之日起10日内支付违约金人民币10000元给上诉人陈德学；四、驳回上诉人陈德学的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币100元由被上诉人王和章、黄雪萍负担，反诉案件受理费人民币6900元减半收���3450元，由上诉人陈德学负担。二审案件受理费人民币13800元，由上诉人陈德学负担13600元，被上诉人王和章、黄雪萍负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  黄声泽审 判 员  梁振文代理审判员  白玉琳二〇一五年六月十二日书 记 员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。最高人民法院《关于适用合同法>若干问题》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼��合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当���人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月12日印制（共印20份）