上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第353号原告陆根明。委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。被告朱银海。被告陈日珠。委托代理人肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。原告陆根明诉被告朱银海、被告陈日珠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理。2015年2月27日，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年3月10日公开开庭进行了审理，原告陆根明及其委托代理人郑金辉，被告朱银海，被告陈日珠及其委托代理人肖锦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆根明诉称：原告与被告朱银海于2012年1月1日签订购房协议书一份，由原告购买被告朱银海位于青浦区漕盈路555弄20号402室房屋，房价为人民币（以下币种均为人民币）725，000元；合同签订后，原告按约向被告朱银海支付了房款625，000元，于2012年2月15日办理了交房手续，被告朱银海亦将房产证及相关资料全部交付原告，后原告一直居住至今。然，2014年11月份原告发现上述房屋被青浦法院查封，被告陈日珠为执行申请人、被告朱银海为被执行人。原告依法提出案外人执行异议，青浦法院于2014年12月23日作出（2014）青执异字第78号裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并明确告知可在15日内提起诉讼。故原告特提起诉讼请求：1、依法判令停止对位于青浦区漕盈路555弄20号402室房屋的强制执行并解除查封；2、依法判令被告朱银海协助原告办理上述房屋的产权变更登记手续，将上述房屋产权变更至原告陆根明名下；3、诉讼费由被告负担。审理中，原告表示因系争房屋上尚有黄浦区人民法院的轮候查封，因此撤回第2项诉讼请求。被告朱银海辩称：被告陈日珠申请人民法院查封系争房屋的事情被告朱银海并不知情；系争房屋确实是由被告朱银海出售给原告的；被告朱银海也确实结欠了被告陈日珠钱款。对于原告的诉讼请求被告朱银海没有意见，由人民法院决定。被告陈日珠辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告朱银海之间就系争房屋的买卖合同是无效的。被告陈日珠依据法律规定申请执行查封房产合法有效，且由人民法院的民事裁定书佐证。经开庭审理查明：2011年9月5日，被告朱银海与青浦区盈浦街道动迁领导小组办公室签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，就被告朱银海原有的坐落于青浦区南横村153号房屋拆迁补偿安置事宜进行了约定。据此拆迁补偿安置协议约定，拆迁人给被告朱银海安置的房屋位于青浦区漕盈路555弄20号402室，即本案系争房屋。2012年1月1日，原告（乙方）与被告朱银海（甲方）在房产中介的居间见证下签订《购房协议书》，约定由乙方向甲方购买上述系争房屋：房屋面积为73.75平方米，出售总价为725，000元（实际售价按甲方交房的实际面积计算）；甲方负责在国家规定可以办理该房屋的一手产权证应立即办理产权证，费用由甲方承担，办好产权证后，甲方应立即将该房屋的产权证、原始发票等所有相关凭证给乙方保管；签订本协议时乙方支付购房定金30，000元，如甲方在此期间违约，必须支付乙方违约金30，000元，甲方交房时再付595，000元，余款100，000元待产权证过户时一次性付清；该房屋在国家规定可以过户时，甲方应无条件配合乙方办理过户手续，在办理过户手续时的各种费用由乙方承担；本协议有效期至该房屋（二手房产权证）过户完毕止。协议书另对其他内容进行了约定。上述购房协议书签订当天，原告即向被告朱银海支付了定金30，000元；2012年1月4日至2012年1月20日期间，原告共计向被告朱银海支付购房款595，000元，合计支付购房款625，000元，尚余余款100，000元未付；对于已付购房款，被告朱银海及房产中介亦出具了相应的收据。2012年2月14日，被告朱银海取得系争房屋的一手小产证，登记权利人为被告朱银海一人，登记建筑面积为73.75平方米。2014年2月，被告朱银海将系争房屋连同房屋的产权证、发票等原始凭证一并交付原告，原告家庭着手装修并入住至今。另查明，因被告朱银海欠被告陈日珠借款不还，被告陈日珠于2013年7月诉至本院，本院以（2013）青民一（民）初字第1527号案件立案受理。该案审理中经法院主持协商，双方达成一致调解协议：一、被告朱银海应分期归还被告陈日珠借款430，000元；二、被告朱银海应支付被告陈日珠诉讼费3，875元。因被告朱银海未在约定的期限内归还借款，被告陈日珠于2013年12月19日向本院申请执行，本院以（2013）青执字第6859号立案受理。在该案执行中，本院依据被告陈日珠的申请于2013年12月9日查封了登记于被告朱银海名下的系争房屋。原告对此查封提出书面异议，认为系争房屋由其购买、归其所有。本院于2014年12月23日以（2014）青执字第78号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告据此在执行裁定书送达之日起15日内、于2015年1月向本院提起了本案诉讼，并作如上诉请。又查明，目前系争的青浦区漕盈路555弄20号402室房屋，登记于朱银海名下，房屋上有被告陈日珠申请的正式司法查封【（2013）青执预字第5016号】，另有上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦执字第6727号轮候查封。以上事实，由原、被告的陈述，购房协议书、收据、拆迁补偿安置协议、房地产权证、发票、民事调解书、执行裁定书、上海市房地产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本案审理过程中，原告表示：系争房屋是原告向被告朱银海购买并居住使用至今，已付房款625，000元，余款100，000元按约应当在产权过户时一并支付。虽目前房屋因有司法查封而暂时无法过户，但原告为表示履约的诚意，愿意将余款100，000元先交由人民法院代管，待可办理产权过户时由人民法院发还给被告朱银海。根据庭审查明的事实，本院认为：案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者，在执行程序终结前，向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。原告与被告朱银海签订的《购房协议书》系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应按约履行各自义务。原告已按照协议书约定支付了除过户时应支付的房款外的其余全部房款，目前系争房屋按照动迁安置房的相关政策规定亦已符合可以办理过户手续的条件，被告朱银海也早已向原告交付了房屋，因此原告可以要求被告朱银海履行房屋产权过户手续。因系争房屋交易时政策受限致未能及时办理产权过户手续，产证登记的权利人故还是被告朱银海。原告和被告朱银海之间的房屋买卖交易行为发生在两被告欠款、借款诉讼之前，因此，原告对系争房屋具有实体上的权利。原告诉求停止对系争房屋的查封的强制执行措施，符合法律规定，本院予以支持。又因系争房屋上尚有被告朱银海之故所致的上海市黄浦区人民法院司法轮候查封，原告对于房产过户请求暂不在本案中处理，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：不得执行上海市青浦区漕盈路555弄20号402室房屋。本案受理费人民币80元，由被告朱银海、陈日珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅代理审判员  刘 琳人民陪审员  宋治山二〇一五年六月二十五日书 记 员  杨 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条  买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。