浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终8332号上诉人（原审原告）杭州科大物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路882号综合办公楼207室。法定代表人张恩，总经理。委托代理人王蔚、张明，公司员工。被上诉人（原审被告）方美金，女，1959年11月3日出生,汉族，户籍所在地杭州市下城区，现住杭州市下城区。被上诉人（原审被告）ＸＸ进,男，1956年11月20日出生,汉族，户籍所在地杭州市下城区，现住杭州市下城区。上诉人杭州科大物业管理有限公司（以下简称科大物业公司）因与被上诉人方美金、ＸＸ进物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：2007年12月8日，杭州市土地储备中心与科大物业公司签订《前期物业服务合同》，就选聘科大物业公司对五里塘苑提供前期物业管理服务事项进行了约定，约定房屋买受人应于房屋交付次月起交纳物业服务费用，且交付时物业服务费用实行预收制度，预收一年，正常年份按规定收取。科大物业公司于2007年12月8日进驻该小区，按照前期物业管理合同对方美金、ＸＸ进居住的五里塘苑小区提供物业服务。物业服务费每月按0.9元/平方米计算。2014年11月科大物业公司与杭州市下城区新五里塘苑第二届业主委员会签订《物业服务合同》，物业服务费标准不变，约定物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1个月。方美金、ＸＸ进系五里塘苑12幢1单元702室房屋所有权人，该房屋建筑面积99.28平方米。从2009年9月1日起方美金、ＸＸ进未支付物业费。至2015年8月31日止，尚欠科大物业公司物业费6432元。2015年12月，科大物业公司诉至原审法院，请求判令：方美金、ＸＸ进支付科大物业公司拖欠物业费6432元（自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日，要求计算至实际履行之日止）；违约金7043元（按每日万分之五计算，自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日，共计6年，要求计算至实际履行之日止）；本案诉讼费用由方美金、ＸＸ进承担。一审中科大物业公司当庭放弃部分违约金请求，违约金变更为1891元（以6432元为基数，按同期银行贷款利率4.9%计算，自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日，共计6年，要求计算至实际履行之日止）。原审法院认为，科大物业公司与杭州市土地储备中心签订的《前期物业服务合同》及与杭州市下城区新五里塘苑第二届业主委员会签订《物业服务合同》，均未违反法律法规的强制性规定，合法有效。科大物业公司依据双方签订的服务合同对五里塘苑小区进行物业服务，在物业服务方面投入了相应的人力物力，业主或者物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定支付物业费及其他相关费用。本案中双方争议的是科大物业公司所主张的物业费是否超过了法律规定的诉讼时效？根据《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。案涉《前期物业服务合同》关于正常年份的物业费按规定收取的约定虽不具有明确指向，但根据物业费一年一缴的行业通常惯例，并考虑到房屋交付时的物业费实行预收一年的制度，以及结合科大物业公司之后签订的《物业服务合同》约定物业费按每12个月预缴，原审法院认为，《前期物业服务合同》所涉的其他年份的物业费亦应认定为按年度进行预缴，业主应在每年度第一个月内履行缴纳义务。据此，科大物业公司应当在方美金、ＸＸ进每年度应缴纳而未缴纳物业费的期限届满后两年内主张权利，然而从现有证据看，科大物业公司除2015年8月31日以律师函的形式就2009年9月1日至2015年8月31日期间的物业费进行催讨外，并无其他催讨行为，故科大物业公司主张的2009年9月1日至2013年12月31日期间的物业费，已经超过诉讼时效。对于2014年1月1日起至2015年8月31日止的物业费1787.04元，原审法院予以支持。科大物业公司认为应从支付最后一期物业费的期限届满之日起算诉讼时效，并要求将物业费计算至实际履行之日，缺乏充分依据，原审法院不予采信。同时，因双方对物业服务存在争议，故根据本案实际情况对科大物业公司主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方美金、ＸＸ进于判决生效之日起十日内支付科大物业公司物业服务费1787.04元；二、驳回科大物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费137元，由科大物业公司负担87元，方美金、ＸＸ进负担50元（于判决生效之日起十日内履行）。科大物业公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；方美金、ＸＸ进于判决送达之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，科大物业公司不服，向本院上诉称：一、原判适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性的定期给付之同一债务。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，维系其合同的基础是相互之间的信赖。业主没有支付某一期物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方之间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，追索物业费的诉讼时效应从支付最后一期物业费的期限届满之日起算。并且，杭州市土地储备中心已经一次性将10年50%的物业费补偿给业主，由业主在合同到期时一次性支付5年的物业费。至2014年11月18日新的物业合同签订，原前期物业服务合同才结束，被上诉人应一次性支付2009年9月1日至2014年11月18日期间的物业费，以及2014年11月19日至2015年8月1日的物业费。案涉物业服务合同的最后一期物业费尚未超过两年的诉讼时效，故本案不存在起诉时间超过诉讼时效的问题。二、既然原判支持上诉人的物业费请求，说明法院认可上诉人的物业服务质量符合约定，即使存在一定瑕疵，也不足以构成违约，被上诉人也未证明上诉人的物业服务严重违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条，被上诉人应当承担违约责任。原判一方面认可被上诉人给付物业费的义务，一方面否认被上诉人应承担的违约责任，自相矛盾。综上，原判错误，请求撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的一审的诉讼请求。被上诉人方美金、ＸＸ进共同答辩称：一、前期物业服务合同无效，对被上诉人不具有约束力。二、上诉人依据前期物业服务合同主张的物业费已超过诉讼时效。1、前期物业服务合同第三十五条约定，本合同期限自签约之日起至第一届业主业委会成立，并与物业公司签订物业管理委托服务合同之日止，所以该合同不具有长期性和连续性。2、2008年8月分配房屋预交物业费时说好多退少补，至今上诉人也未厘清前账又没有收取后账。三、由于上诉人缺乏相应的资质，未履行合同约定的相关义务，因此未超过诉讼时效的物业费应当依约予以免除。1、案涉房屋质量有问题。2、业主的自行车和电瓶车无处停放。3、小区消防安全管理混乱。4、小区经常发生盗窃和乱贴小广告事件。5、上诉人乱收能耗费。6、上诉人的账目混乱。7、上诉人侵吞业主的广告费、小区停车费、房屋出租收入。综上，被上诉人请求：1、认定前期物业服务合同不合法；2、被上诉人不支付超过诉讼时效的物业费；3、免除被上诉人交纳未超过诉讼时效物业费；4、本案诉讼费由上诉人承担。二审中，上诉人未向本院提交新证据。二审中，被上诉人向本院提交：1、收款收据4份，共2页，拟证明上诉人多收被上诉人物业费。2、能耗费明细1份，拟证明上诉人多收被上诉人能耗费。经质证，上诉人认为证据1的真实性予以确认，对证据2的真实性不予确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被上诉人一审期间未提起反诉，一审判决后也未上诉，故上述证据与本案无关联，本院不予确认。经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点系一、上诉人主张的2009年9月1日至2013年12月31日的物业费是否已超过诉讼时效；二、被上诉人是否应支付违约金。关于争议焦点一，上诉人以物业费系同一合同项下定期给付之同一债务为由主张该期间的物业费未超过诉讼时效，但根据物业费一年一缴的行业惯例，结合案涉《前期物业服务合同》和《物业服务合同》中关于物业服务费预缴一年的约定，一审认定2009年9月1日至2013年12月31日期间案涉小区的业主也应在每年度第一个月内履行缴纳物业服务费义务正确。故上诉人在当年度第一月底就应当知晓收取该年度物业服务的权利被侵害，而本案一审起诉时间为2015年12月，因此2009年9月1日至2013年12月31日期间物业费确已过诉讼时效，上诉人的上述主张本院不予支持。关于争议焦点二，因双方当事人对案涉物业服务存在诸多争议，上诉人亦未主动向被上诉人收取物业费，一审考虑本案实际未支持上诉人违约金主张并无不当。另，被上诉人答辩意见中要求二审改判的事项，不属于本案二审的审查范围，本院不予审查。一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杭州科大物业管理有限公司负担。杭州科大物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一七年一月十二日书 记 员  徐媛媛