福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莆民终字第657号上诉人（原审被告）郑建峰，男，1971年9月15日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托代理人郑丽杭，福建思阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈文祥，男，1952年5月4日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。上诉人郑建峰因与被上诉人陈文祥房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2012）城民初字第3883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑建峰及其委托代理人郑丽杭、被上诉人陈文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，陈文祥有自有的坐落于莆田市城厢区霞林街道荔华东大道1929号的房屋一处，自2001年10月1日起，陈文祥把该房屋出租给郑建峰用作汽车修理经营场所。2001年9月15日，陈文祥与郑建峰签订《合同书》约定：一、陈文祥房屋底层四间，屋后平屋一层一间（位在井边），第二层套房一套，总面积约有362平方米，租给郑建峰修理小车使用；……；三、租期：陈文祥房屋租期定为6周年，即自2001年12月31日起直至2007年12月31日止；四、固定财产：房屋、门窗、围墙等，凡属固定财产应保持原有现状，如有更新到期后不得拆除，应归属陈文祥所有。……。该租赁期内，陈文祥应郑建峰的要求，腾出屋后位在井边平屋一间的位置，供郑建峰建造修理汽车的专业设备烤漆房。此后，双方按约履行，均无异议。至2007年12月31日租赁期满。2008年1月1日，陈文祥与郑建峰续签了房屋租赁《合同书》，约定：一、陈文祥房屋底层四间、屋后平屋一间（位于井边；第二层套房一套，作为临时使用），总面积约有362平方米，租给郑建峰修理小车使用。二、陈文祥屋后烤漆房（位于井边）在租期内的任何时候若陈文祥需翻建房屋，郑建峰应及时给予支持，不得违背。陈文祥屋后一、二、三层房屋建成完工后，郑建峰应主动撤出第二层套房，搬进屋后房屋。…。四、租金：2008年至2010年，每年定为6万元，2011年至2012年每年定为7万元，收取现金陈文祥以收据为凭证，交纳租金每年期按半年收一次，每次时间不得超过公历一月十日和五月十日。五、租期：陈文祥租期定为五周年，即2008年1月1日起至2012年12月31日止。六、陈文祥在任何时候房屋需要加层，郑建峰应不得刁难，应给支持方便。……十二、本合同押金一万元，到2012年以尾期租金相抵消。备注：本合同一式二份双方各执一份，任何一方如有违反合同则按违约金五万元处理。合同签订后，案外人陈文富（系陈文祥之弟）以其系该出租房的一半产权人为由向郑建峰主张租金权利。2008年1月3日，陈文富与郑建峰签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、在陈文富与原房屋出租人陈文祥就出租房产权诉讼期间，自2008年元月1日起，郑建峰按原与陈文祥签订的房租5000元的份额，每月支付其中的3000元给陈文富作为房屋租金。二、陈文富与陈文祥兄弟之间对出租给郑建峰的房屋产权纠纷案件在人民法院判决确定后，若陈文富依法院认定不享有郑建峰所承租房屋的产权，则陈文富应当如数将其所收取郑建峰的租金返还给房屋产权人陈文祥。若依法院认定陈文富享有讼争房屋的一半产权，则郑建峰在每月支付给陈文富3000元的租金后，将剩下的每月2000元租金支付给陈文祥，与陈文富无关。三、陈文富每次收取郑建峰支付的房屋租金时，应当向郑建峰出具收款收条一份为据，付款期间为每月十日之前。……。陈文祥在该合同书的尾端签署：“房屋纠纷未解决之前，本人同意以上协议”。合同签订后，双方继续依约履行。2010年11月8日，原审法院作出（2010）××民初字第××号民事判决书，判决：确认讼争的位于莆田市城厢区荔城大道1929号的房屋一座归陈文祥、欧清秀（系陈文祥妻子）所有。案外人陈文富等人不服该判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。2011年4月2日，莆田市中级人民法院作出（2011）××民终字第××号民事判决书，内容为：一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2010）××民初字第××号民事判决。二、确认讼争的坐落于莆田市城厢区荔华东大道1929号的建筑物归陈文祥、欧清秀所有。2011年4月，陈文祥欲在位于井边屋后的平屋一间的位置上翻建房屋，即按照《合同书》第二条的约定，要求郑建峰将建造在该位置上的烤漆房搬走，郑建峰随即按陈文祥的要求移走烤漆房。2011年6月，因陈文祥未办理建房审批手续，致该翻建的房屋被莆田市国土资源局霞林国土资源所执法队拆除。至此，双方在合同中约定的陈文祥屋后一、二、三层房屋未能建造完工，郑建峰因此也一直使用合同书中约定的作为临时使用的第二层套房一套至该合同期期满。2012年12月31日，双方约定的租期届满，郑建峰即按约搬离租房。之后，双方因租金、讼争房屋、烤漆房恢复原状等问题产生纠纷，致引起诉讼。原审法院另查明：郑建峰自2007年12月25日起至2012年1月6日止按约支付给陈文祥房屋租金人民币190000元（含押金10000元）；自2008年1月4日至2011年4月10日支付给案外人陈文富房屋租金人民币120500元（2008年1月3日合同约定郑建峰每月应支付给陈文富租金3000元，但实际上郑建峰每月支付租金3100元），租金共计人民币310500元。原审法院认为，陈文祥与郑建峰于2008年1月1日、2008年1月3日签订的《合同书》、《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应遵守并切实履行。双方于2008年1月1日签订的《合同书》第二条约定：陈文祥屋后烤漆房（位于井边），在租期内，任何时候需要翻建房屋，郑建峰应及时给予支持，不得违背。该井边烤漆房位置即是该《合同书》第一条中的“屋后平屋一间”的位置；该《合同书》第二条的意思就是陈文祥任何时候需在屋后平屋一间的位置上建造壹、贰、叁层房屋，郑建峰应无条件的予以配合，也即郑建峰在合同期内任何时候让出井边平屋一间位置，是该2008年1月1日《合同书》签订的附加条件之一；因陈文祥在该平屋位置上翻建房屋被莆田市国土资源局霞林国土资源所执法队拆除，未能完工，陈文祥即将《合同书》第一条约定的作为临时使用的第二层套房一套作为补偿交付给郑建峰一直使用至本合同期满。故郑建峰主张的“该平屋位置自2011年4月起一直由陈文祥占用，故自2011年4月至2012年12月31日止这20个月租金应扣除22430元。按合同约定自2008年1月1日至2012年12月31日的租金含原烤漆房位置共320000元，已经多支付了12430元给陈文祥”缺乏依据，不予采纳；陈文祥提供的证据不足以证明郑建峰尚欠其自2012年7月至12月的租金共计人民币35000元，郑建峰已按约支付给陈文祥租房租金人民币190000元，支付给案外人陈文富租金120500元（陈文祥已另案起诉），共计310500元，而按双方2008年1月1日签订的《合同书》约定，自2008年1月1日至2012年12月31日止的租金共为人民币320000元，故郑建峰尚欠陈文祥租金为320000元-310500元=9500元。陈文祥同时要求郑建峰支付尚欠租金自起诉之日（2012年10月22日）起至还款之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算利息，于法有据，予以支持。郑建峰未能全额支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任，故陈文祥要求郑建峰依约支付给其违约金人民币50000元，符合双方约定和法律规定，也予以支持。郑建峰辩解无理，不予采纳。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑建峰应于本判决生效之日起十日内支付给陈文祥尚欠的租金人民币9500元及该款自2012年10月22日起至本判决指定的还款之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；二、郑建峰应于本判决生效之日起十日内支付给陈文祥违约金人民币50000元。本案案件受理费人民币1925元，减半收取为人民币962.5元，由陈文祥负担人民币288.5元，郑建峰负担人民币674元。一审宣判后，上诉人郑建峰不服，向本院提起上诉。上诉人郑建峰上诉称：1、涉案房屋中的“第二层套房壹套”系双方合同约定的租赁物之一，并非租赁物外的其他房屋。原审判决认定该套房屋系陈文祥在2011年翻建房屋而占有平屋后作为补偿使用而额外交付给郑建峰，是错误的。2、陈文祥在租赁期内占有原租赁给郑建峰的平屋（约70平方米）位置长达二十个月，该期间的租金依法应予以扣减。3、郑建峰不存在违约行为，其没有拖欠租金，在扣除2011年陈文祥翻建房屋后郑建峰没有占用的平屋的租金后，郑建峰反而是多支付租金，原审判决由郑建峰支付高额的违约金，没有事实和法律依据。4、即使郑建峰构成违约，原审判决违约金为人民币5万元也过分高于陈文祥的实际损失，应当予以减少。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人陈文祥原审的诉讼请求，并判令一审、二审诉讼费由被上诉人陈文祥承担。被上诉人陈文祥辩称：1、在2008年1月1日的《合同书》中，双方已经明确约定将第二层套房壹套“作为临时使用”，不再作为租赁房出租。郑建峰主张该套房屋并非租赁物外的其他房屋，没有依据。2、陈文祥出租的平屋是平屋一间，并非平屋位置，且由于第一轮租期的届满，烤漆房产权主体已变更为陈文祥所有。郑建峰趁陈文祥一家没有居住在出租房的机会，拆掉烤漆房、平屋及铁架修车棚。因此，郑建峰称陈文祥占用平屋位置长达20个月，该期间的租金应予以扣减的理由不能成立。3、在第二轮租期内，郑建峰应支付的租金总额应为人民币32万元，但其支付给陈文祥的租金只有人民币19万元。在郑建峰与案外人陈文富签订、陈文祥签注同意的《房屋租赁合同》中，约定郑建峰应暂付给陈文富的租金为每个月人民币3000元，但自2008年1月4日起至2011年4月10日共39个月，郑建峰每月支付给陈文富租金人民币3100元，多出的人民币100元应由郑建峰自己找陈文富结算。原审判决将该多支付的人民币3900元计入郑建峰支付的租金总额内，是错误的，陈文祥将另案起诉。4、郑建峰已经违约合同约定，未支付足额租金，不管其违约未支付多少租金，都应该按照合同约定的人民币5万元计算违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人郑建峰对“2001年9月15日……应归属原告所有”有异议，认为当时双方虽然存在租赁合同关系，但双方签订的合同并不是陈文祥提供的《合同书》，当时双方合同的内容只体现该《合同书》的第一点和第三点内容，第四点内容没有约定，且当初双方也只是约定平屋位置；对“该租赁期内……专业设备烤漆房”有异议，认为陈文祥在租赁期开始之前就腾出平屋一间的位置，而不是在租赁期内腾出；对“2008年1月1日……作为临时使用）”有异议，认为该句里的后括号应括号在“位于井边”后面，第二层套房一套是独立的租赁物；对“至此，双方在合同中约定的……至该合同期期满”有异议，认为第二层套房并不是补偿的占用，该套房实际是郑建峰于2001年第一轮租期开始时就租用的，是用租金租赁使用的；上诉人郑建峰对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人陈文祥对“该租赁期内……专业设备烤漆房”有异议，认为陈文祥当初并不是腾出平屋一间的位置，而是腾出一间平屋；被上诉人陈文祥对原审查明的其他事实没有异议。对上诉人郑建峰、被上诉人陈文祥双方均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人郑建峰与被上诉人陈文祥于2008年1月1日签订的《合同书》系双方自愿签订，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。被上诉人陈文祥已履行交付租赁物的义务，上诉人郑建峰应履行支付足额租金的义务。根据上诉人郑建峰提供的收条及双方的自认，上诉人郑建峰已经交付租金及押金共计人民币310500元（包含押金人民币1万元），而根据《合同书》的约定，上诉人郑建峰自2008年1月1日至2012年12月31日需支付的租金总额应为人民币32万元，故原审判决认定上诉人郑建峰构成违约，并在扣除押金及已支付的租金后，判决由上诉人郑建峰支付剩余的租金人民币9500元及利息，是正确的，应予维持。上诉人郑建峰主张原审判决的违约金数额人民币5万元过分高于被上诉人陈文祥的实际损失，要求予以减少，综合考虑上诉人郑建峰未支付的租金总额以及被上诉人陈文祥2011年因翻建房屋致上诉人郑建峰未使用平屋位置（约70平方米）、上诉人郑建峰从第一轮租期开始至第二轮租期的2011年4月10日均按时支付租金的情况，原审判决依照《合同书》的约定认定违约金数额为人民币5万元过高，本院酌情调整违约金数额为人民币1万元。上诉人郑建峰主张其从被上诉人陈文祥2011年翻建房屋后没有使用平屋（约70平方米）位置长达二十个月，该期间的租金应予以扣减，根据《合同书》第二条“在租期内，（陈文祥）任何时候需翻建房屋，乙方（郑建峰）应及时给予支持”的约定，应认定上诉人郑建峰对被上诉人陈文祥翻建房屋后其不能继续使用平屋位置没有异议，结合双方在《合同书》中没有约定翻建房屋后未占用的平屋位置的租金应予以扣减及上诉人郑建峰在被上诉人陈文祥翻建房屋后仍按照《合同书》的约定足额支付租金，并未提出异议的情况，应认定上诉人郑建峰的该主张没有事实依据，本院不予采信。被上诉人陈文祥主张郑建峰每月多支付给案外人陈文富的租金人民币100元，39个月共计人民币3900元不应计算在上诉人郑建峰已支付的租金总额之内，考虑到被上诉人陈文祥在收取每期租金时对此均未提出异议且该人民币3900元租金上诉人郑建峰已实际支付的情况，本院对该请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2012）城民初字第3883号民事判决第一项；二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2012）城民初字第3883号民事判决第二项；三、上诉人郑建峰应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人陈文祥违约金人民币10000元；四、驳回被上诉人陈文祥原审的其他诉讼请求；五、驳回上诉人郑建峰的其他上诉请求。本案一审受理费人民币1925元，减半收取为人民币962.5元，由上诉人郑建峰负担人民币143.75元，被上诉人陈文祥负担人民币818.75元；二审受理费人民币1925元，由上诉人郑建峰负担人民币287.5元，被上诉人陈文祥负担人民币1637.5元。本判决为终审判决。审判长陈建华代理审判员李忠代理审判员彭赵龙二〇一五年六月四日书记员倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。