苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初5196号原告：袁晓燕，女，1963年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：荣金良、于水影，远闻（上海）律师事务所律师。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人:董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告袁晓燕与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告袁晓燕到庭参加诉讼。被告奥食卡公司、奥银公司、名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告袁晓燕向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司向原告支付2013年1月1日至2016年10月31日的租金76640.65元；2、被告奥食卡公司向原告承担逾期支付租金的违约金10904.3元；3、被告奥银公司、被告名品城公司对第一项、第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求的租金系按合同约定以购买商铺的总价款280017元计算119%的6%确定年租金后，再行计算3年10个月的租金为76640.65元；第二项诉讼请求的违约金以2013年度、2014年度、2015年度每期应支付的租金19993.21元分别自每期逾期支付之日即2014年3月5日、2015年3月5日、2016年3月5日起按合同约定的每日万分之三标准计算至实际给付之日止。事实和理由：原告与被告奥食卡公司于2013年8月30日签订《租赁合同》，原告将其位于苏州市相城区华元路918号苏州环球奥食卡A馆4403号商铺出租给被告奥食卡公司，租期从2011年1月1日起至2030年12月31日止，租金从第三年起算，但被告奥食卡公司未按约定向原告支付租金。2010年12月27日，原告与被告奥银公司签订《认购合同书》，约定原告委托被告奥银公司认购苏州市相城区华元路918号苏州环球奥食卡A馆4403号商铺。后在被告奥银公司安排下，原告与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》，与被告奥食卡公司签订《租赁合同》。被告奥银公司为被告名品城的全资子公司、法定代表人为同一人，两公司实际为同一家公司，且被告奥银公司、被告名品城公司明知原告将商铺用于出租给被告奥食卡公司的情况下，故意延迟向被告奥食卡公司交付商铺，致使原告取得的租金远小于应得租金，故被告奥银公司、被告奥食卡公司对于原告预期所得租金的损失应与被告奥食卡公司一起向原告承担连带责任。现涉案商铺已经办理了产证登记至原告名下，故原告起诉来院，请求判如所请。被告奥食卡公司辩称，对于未付租金事实无异议，但欠付租金为59979.63元。其公司与原告在2013年8月30日签订《租赁合同》，约定承租苏州市相城区华元路918号苏州环球奥食卡城A馆4403号房屋，前两年免租，租期为2011年1月1日起至2030年12月31日止，自租期开始的第一年至第二年不支付租金，租金起算时间应从2013年1月1日开始计算，每个经营年度结束后45个工作日支付租金，至2015年12月31日止共计结欠租金为59979.63元。违约金过高，依据《租赁合同》约定，被告每期应付租金为19993.21元，应付起始日分别为2014年2月15日、2015年2月15日、2016年2月15日，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年12月21日止合计6462.81元。被告奥银公司、名品城公司未作答辩。经审理查明，2013年8月30日，原告袁晓燕作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份（编号为租字2013083011号），约定甲方将位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上四层4403号单元（建筑面积18.9平方米）出租给乙方使用；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止；甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的物业总价款为280017元；租赁期第三年至第五年，乙方每年按照该物业总价款280017元的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；租赁期第六年至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年税前营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或者该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。合同落款甲方处由原告签字，乙方处由被告加盖合同专用章。原告袁晓燕在庭审中确认，其作为买受方与被告名品城公司就华元路918号4403室房屋签订了《商品房买卖合同》，购买了上述房屋并办理了相应产证，合同约定总价款280017元。以上事实有当事人举证的原告身份信息、被告工商登记资料、《租赁合同》、商品房买卖合同复印件、产权登记证复印件以及当事人陈述等附卷作证。审理中，原告袁晓燕另述称，2016年1月1日起至10月31日止的租金按合同约定尚未到支付时间，但被告奥食卡公司拖欠租金的行为已经构成根本违约，因此被告奥食卡公司应当对该阶段租金承担支付责任。被告奥银公司、被告名品城公司实际将涉案商铺的产权及租赁经营权捆绑在一起出售给原告，三被告均是直接受益人，而且租赁合同约定租金的支付基数以原告与开发商签订的商品房买卖合同中商铺的总价款为计算标准，更一步证明三被告是采取的捆绑式销售模式。同时，三被告的实际工作人员是共同的，是关联公司，在原告签订商品房买卖合同之前，被告奥银公司、被告名品城公司已告知原告必须将商铺的经营权出租给被告奥食卡公司，由被告奥食卡公司对外统一经营管理，而且租赁收益与购买商铺的价款挂钩，原告是基于被告奥银公司、被告名品城公司的承诺才签订的商品房买卖合同。故被告奥银公司、被告名品城公司的上述承诺是商品房买卖合同的一部分，租赁义务也是被告奥银公司、被告名品城公司的义务，因此，被告奥银公司、被告名品城公司应对于被告奥食卡公司的租金及违约金支付义务承担连带责任。被告奥银公司、被告名品城公司售后包租违反法律规定，且明知原告将该商铺出租给被告奥食卡公司，现在被告奥银公司、被告名品城公司对于原告遭受损失是有因果关系，所以应当承担责任。本院认为，原告袁晓燕与被告奥食卡公司之间签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力型强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同》约定，被告奥食卡公司应于租赁期第三年至第五年间，即2013年1月1日起至2015年12月31日止，每年按照合同确认的房屋总价款280017元的119%的6%计人民币19993.21元支付给原告税前租金，在每个经营年度结束后的45个工作日内支付。现被告奥食卡公司未能按约支付租金，故应向原告支付2013年1月1日至2015年12月31日期间三年的租金59979.63元，本院予以认定。对于2016年1月1日起至2016年10月31日止的租金，因尚未到约定的支付时间，故本院不予支持。关于违约金，根据《租赁合同》约定，被告奥食卡未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，被告奥食卡公司逾期未支付租金，已违反合同约定，结合被告奥食卡公司的答辩意见，原告袁晓燕要求以每个经营年度应付租金即19993.21元自每期逾期之日分别为2014年3月5日、2015年3月5日、2016年3月5日按每日万分之三的比例计算至被告实际给付之日止的违约金，于法不悖，应予支持。原告要求被告奥银公司、被告名品城公司承担连带责任，并无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁晓燕2013年1月1日至2015年12月31日的房屋租金人民币59979.63元及违约金（以19993.21元为基数，分别从2014年3月5日、2015年3月5日、2016年3月5日起按每日万分之三的比例计算至被告实际给付之日止）（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告袁晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币994元，由原告袁晓燕负担189元，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担805元（被告负担之款，原告已垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  唐若娴二〇一七年一月九日书 记 员  张晓燕