成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第2305号原告彭世彬，男，1981年4月22日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人刘莉，女，1981年8月27日出生，汉族，户籍地：成都市武侯区，现住成都市武侯区，系彭世彬之妻。原告刘莉，女，1981年8月27日出生，汉族，户籍地：成都市武侯区，现住成都市武侯区。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。委托代理人王宇，男，1982年8月22日出生，汉族，住成都市青羊区，系成都融创置地有限公司的工作人员。原告彭世彬、刘莉与被告成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法由审判员龚晓明适用简易程序独任审判，于2015年4月30日公开开庭进行审理。原告彭世彬、刘莉及原告彭世彬的委托代理人刘莉，被告成都融创置地有限公司的委托代理人杨雅婷、王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭世彬、刘莉诉称，彭世彬、刘莉与融创公司于2010年3月15日签署商品房买卖合同，约定彭世彬、刘莉向融创公司购买位于成都市锦江区水杉街166号9栋1单元24层2403号商品房。合同签订后，彭世彬、刘莉向融创公司支付该了房屋购房款517834元，融创公司已将该商品房交由彭世彬、刘莉使用。该商品房产权登记时间为2014年12月17日，超过合同约定的2012年12月31日期限共716天，违反购房合同第十九条之约定，故融创公司应按该条款支付彭世彬、刘莉违约金37076.91元。请求判令被告融创公司支付未能在约定期限内取得原告彭世彬、刘莉所购商品房权属证明违约金37076.91元（庭审中陈述违约金从2012年12月31日起计算至2014年12月17日止共717天，按照房款总价的日万分之一计算）；诉讼费由被告融创公司承担。被告融创公司辩称，迟延办理房屋产权登记违约金的截止时间应为2014年10月8日即融创公司向房管局递交办理分户产权申请之时，融创公司已经履行了相关义务；彭世彬、刘莉提出的违约金应以实际损失为基础，彭世彬、刘莉未举证证明其实际损失，彭世彬、刘莉主张违约金过高，请求裁减违约金。经审理查明，2010年3月15日，彭世彬、刘莉与融创公司签订《商品房买卖合同》，约定：彭世彬、刘莉购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋1单元24层03号房屋，其房价款517834元；房屋交付时间为2011年12月31日前；融创公司应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因融创公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，彭世彬、刘莉有权退房，彭世彬、刘莉不退房的，合同继续履行，自融创公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，融创公司应当按日计算向彭世彬、刘莉支付全部已付款万分之一的违约金，并于融创公司实际取得权属证明之日起30日内向彭世彬、刘莉支付；彭世彬、刘莉同意委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因融创公司的责任，彭世彬、刘莉未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，彭世彬、刘莉有权退房，彭世彬、刘莉不退房的，自融创公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向彭世彬、刘莉支付全部已付款万分之一的违约金，并于彭世彬、刘莉实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。上述合同签订后，彭世彬、刘莉依照约定支付了购房款，融创公司于2012年7月25日向彭世彬、刘莉出具《销售不动产统一发票》。2014年6月24日，融创公司取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼、10号楼的房屋所有权初始登记及地下2层车位的房屋所有权初始登记。2014年10月8日，成都市城乡房产管理局受理融创公司提交的“成都市锦江区水杉街166号9栋1单元24楼2403号房屋”所有权转移登记申请。2014年12月17日，彭世彬、刘莉取得成都市锦江区水杉街166号9栋1单元24层2403号房屋所有权证登记。2015年3月26日，彭世彬、刘莉提起本案诉讼。庭审中，彭世彬、刘莉、融创公司一致认可案涉房屋的实际交付日期为2011年12月30日。上述事实的认定，有彭世彬、刘莉、融创公司提交的彭世彬、刘莉《居民身份证》、融创公司《企业信息查询》、《商品房买卖合同》及附件、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证》、《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》、（2015）锦江民初字第121号《民事判决书》，以及彭世彬、刘莉、融创公司的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。彭世彬、刘莉、融创公司双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，彭世彬、刘莉、融创公司双方应全面履行合同约定的义务。根据双方《商品房买卖合同》约定，融创公司应在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始登记，且应协助彭世彬、刘莉在房屋交付使用之日即2011年12月31日起450日内即2013年3月25日前办理房屋所有权转移登记。但是，由于融创公司的原因，其直至2014年6月24日才取得案涉房屋的初始登记；直至2014年10月21日融创公司才向成都市城乡房产管理局递交房屋所有权转移登记申请，彭世彬、刘莉直至2014年12月17日才取得房屋所有权转移登记，融创公司的行为已构成违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，彭世彬、刘莉请求融创公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。因逾期办理房屋产权初始登记和逾期办理房屋所有权转移登记是不同的违约行为，且双方在《商品房买卖合同》中对上述违约行为分别约定相应的违约金计算标准，故融创公司应当就其违约行为分别承担违约责任。关于违约金的具体数额。一、关于房屋产权初始登记的违约金，根据合同约定，融创公司应当在2012年12月31日前取得房屋所在楼栋产权的初始登记，逾期登记的，其应当自期限届满之次日至实际取得之日止，按日以购房款的万分之一支付违约金。经查，融创公司至2014年6月24日才实际取得房屋所在楼栋产权的初始登记，实际逾期540天（2013年1月1日起至2014年6月24日）。但是，融创公司请求减免该项违约金。对此，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于融创公司明确请求对违约金予以减免，并且彭世彬、刘莉也未举证证明其实际损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期取得房屋所在楼栋产权初始登记的违约金为10100元。二、关于房屋所有权转移登记的违约金。根据双方合同约定，房屋交付后，彭世彬、刘莉委托融创公司申请办理房屋所有权转移登记，如因融创公司的责任，彭世彬、刘莉未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自彭世彬、刘莉应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，融创公司按房价款的日万分之一支付违约金。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持彭世彬、刘莉所主张的房屋交付之日起450日即2013年3月26日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，彭世彬、刘莉再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，融创公司于2014年10月8日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，融创公司自取得案涉房屋初始登记起，实际逾期106天（2014年6月25日至2014年10月8日）。但是，融创公司请求减免该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭世彬、刘莉支付逾期取得房屋权属登记的违约金（包括所有权初始登记违约金和所有权转移登记违约金）共计12100元。二、驳回原告彭世彬、刘莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由被告成都融创置地有限公司承担，此款已由原告彭世彬、刘莉缴纳，被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十内将此款给付原告彭世彬、刘莉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  龚晓明二〇一五年六月九日书记员  赖婷婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。