广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初10752号原告林少辉，男，汉族，1982年11月10日出生，身份证住址广东省陆丰市。委托代理人卢守瑜，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人王玥，广东淳锋律师事务所律师。被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼201，组织机构代码法定代表人林钟洲，该公司总经理。委托代理人杨金明，广东鼎方律师事务所律师。被告深圳市金宝雅投资有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处东坑社区创业路7号，组织机构代码587912104。法定代表人蔡美德，该公司总经理。委托代理人黄桢茹，广东深宝律师事务所律师。被告深圳市松岗松新股份合作公司，住所地深圳市宝安区松岗街道红星松新村松新大楼，组织机构代码771647101。法定代表人文庆和，该公司董事长。委托代理人赵欢，广东深宝律师事务所律师。原告林少辉与被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司（简称嘉洲公司）、深圳市金宝雅投资有限公司（简称金宝雅公司）、深圳市松岗松新股份合作公司（简称松新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，金宝雅公司提出管辖权异议，业经本院及深圳市中级人民法院裁定驳回异议，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢守瑜、王玥，被告嘉洲公司委托代理人杨金明、金宝雅公司委托代理人黄桢茹、松新公司委托代理人赵欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月3日，原告和被告嘉洲公司签订《合作经营合同》，约定嘉洲公司将深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼二楼B001/002号商铺出租给原告经营悠乐游品牌儿童乐园，合同期限自2014年6月16日至2021年6月15日止。合同签订后，原告如约缴纳了房租、物管费、水电押金，履约保证金50000元，并花费166735元对店铺进行了装修。2014年6月8日，原告和深圳市乐悠游游乐设备有限公司签订特许加盟合同，并因此支付了相应的品牌加盟费、使用费、设备费等。2015年1月9日，嘉洲儿童城物业将整个商城关闭，导致原告无法正常开业。2016年5月4日，原告店铺内所有物品被强行搬走，原告才知晓整栋大楼不能出租。三被告相互勾结，欺骗原告签订《合作经营合同》，致使原告遭到了巨大的经济损失。原告起诉请求判令：1、撤销原告与被告嘉洲公司签订的《合作经营合同》；二、被告退还原告履约保证金50000元；三、被告连带支付原告的装修费122461元、设计制作安装费用29794元、攀岩墙8000元、灯具6480元；四、被告连带支付原告不能正常经营的品牌加盟、使用61000元；五、被告连带支付原告预期的经营利益损失（16个月工资）576000元；六、被告连带支付由此给原告带来的财产损失242708元；七、被告连带支付本案的律师费5000元、受理费、公告费等。被告嘉洲公司辩称，（一）原告与被告嘉洲公司之间签订的并非房屋租赁合同，而是合作经营合同。《合作经营合同》约定原告应支付被告10万元的保证金，时间分别是合同签订时交5万，10月前交2万，元旦前再交3万，原告已经构成违约，嘉洲公司保留追诉原告违约责任的权利；且原告诉状明确，原告一直经营至2016年5月4日被他人强行清场，在经营期间原告一直未向嘉洲公司支付相应的合作经营费用。（二）嘉洲公司通过与深圳市双润华商贸有限公司（简称双润华公司）签订租赁合同，由嘉洲公司租赁涉案商场，租赁期限从2014年3月10日至2025年7月30日止，合同约定嘉洲公司可以对该商场进行转租和合作经营，因此不存在原告起诉状所述涉案商场不能租赁或与他人合作经营的问题，嘉洲公司也无欺骗原告的行为。但后来因嘉洲公司自身经营出现问题，嘉洲公司与双润华公司于2014年10月7日正式解除了租赁合同，嘉洲公司以深圳市松岗嘉洲儿童商城的名义以通告的方式告知了各租赁商户，通告中明确告知双润华公司承认嘉洲公司签订的租赁合同有效，双润华公司接手嘉洲公司与各商户的租赁合同，合同继续履行。原告提供的《使用权证明》也可以证实原告是清楚知道自2014年10月10日起深圳市嘉洲物业管理有限公司（简称嘉洲物业公司）接手涉案商场的事实的。原告主张于2016年的5月4日被强行清场，这距离嘉洲公司与双润华公司的解约已经过去了近两年的时间，说明双润华公司在与嘉洲公司解约后与各商户履行了租赁合同。因此，嘉洲公司不应当成为本案被告，不应承担本案责任。（三）金宝雅公司与嘉洲物业公司、双润华公司三方于2014年10月30日签订了租赁合同，约定由嘉洲物业公司租赁涉案商场，租赁时间与嘉洲公司相同，同时约定嘉洲公司拖欠双润华公司的租金，由嘉洲公司通过写欠条的方式支付金宝雅公司，并约定涉案商场由嘉洲公司交付嘉洲物业公司后，涉案商场与嘉洲公司则权利义务两清，嘉洲公司不再为涉案商场承担任何责任。（四）金宝雅公司与嘉洲物业公司又签订一份租赁合同，其租赁时间为2014年11月1日至2020年10月30日，明确约定嘉洲物业公司清楚所承租的物业产权现状，装修状况，消防和物业管理现状的情况并同意按现状租赁，并同意承担租赁所产生的权利义务。（五）原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，且原告提供的证据不足以证明其损失，原告主张律师费缺乏双方约定。综上，嘉洲公司与涉案商场已无相应的权利义务关系，嘉洲公司不应承担本案责任。被告金宝雅公司辩称，金宝雅公司不是本案适格主体，根据合同相对性原则，原告对金宝雅公司提起诉讼没有法律依据。原告主张三被告相互勾结欺骗原告，是属于对金宝雅公司的诽谤，且完全是原告主观臆断的结果。金宝雅公司请求法院依法驳回原告对金宝雅公司的全部诉讼请求。被告松新公司辩称，松新公司与原告之间没有合同关系，松新公司不是本案适格主体，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年6月3日，原告与被告嘉洲公司签订三份《合作经营合同》，约定嘉洲公司提供位于深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼1-2层二楼B001/002号商铺作为合作场地，面积约1091平方米，原告就该合作场地用于经营悠乐游品牌儿童乐园、电动用途，原告不得变更或增加用途，否则视为原告违约，嘉洲公司有权收回合作场地并没收履约保证金；合作方式为嘉洲公司提供合作场地、办理相关营业执照，原告负责经营；合作期限2014年6月16日至2021年6月15日，合同期满同等条件下原告有优先继租权；原告应向嘉洲公司缴纳履约保证金，如合同期满原告无违约情形在返还合作场地及付清应付费用15日内返还原告；原告缴纳保证金后，嘉洲公司于2014年6月15日前将场地交付原告；嘉洲公司交付场地后，原告需提供装修效果图给嘉洲公司，经嘉洲公司审核同意后进行装修；原告自行承担经营期间产生的电费、员工工资等费用，原告在合作期内所发生的债权债务由原告负担；原告负担合作期间场地的保养维修；合作期间，未经嘉洲公司书面同意，原告不得将合作场地全部或部分转租他人，否则嘉洲公司有权单方终止合同，没收保证金；合同终止或期满，原告应迁离并返还合作场地，逾期未迁离或返还的，嘉洲公司有权就逾期部分收取双倍租金。三份《合作经营合同》对利润分成及履约保证金金额约定不同，其中两份约定合作期内原告向嘉洲公司的月利润分成为第一年为每月营业总额32%、第二年为34%、第三年为36%、第四年为38%、第五年为39%、第六年为40%，第七年为41%，履约保证金为100000元，其中先交50000元，10月份交纳20000元、元旦前交纳30000元，被告嘉洲公司主张双方实际执行此份合同；另一份则约定合作期内原告向嘉洲公司的月利润分成为每月营业额15%，履约保证金为50000元，原告主张双方实际执行此合同。2014年6月3日，原告向被告嘉洲公司支付履约保证金50000元。2014年6月16日，嘉洲公司将涉案位于深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼1-2层二楼B001/002号商铺交付原告使用。原告随即进行了装修，并用于经营儿童乐园。原告主张自2015年1月9日起因整栋商城关闭无法正常经营。现涉案商铺已经由他人承租并重新装修使用。另查明，原被告确认涉案松新石岗大楼1-2层商铺的系被告松新公司物业。松新公司将上述商铺租赁给被告金宝雅公司使用，后来被告嘉洲公司于2014年3月10日从案外人深圳市双润华商贸有限公司处转租了上述物业。嘉洲公司主张其于2014年10月7日与深圳市双润华商贸有限公司解除了租赁合同关系，由深圳市双润华商贸有限公司直接履行嘉洲公司与各商户的合同，原告对该主张未予认可。原被告均未能提供涉案物业产权登记信息及建设工程规划许可证等合法报建材料。原告主张其因无法正常经营受有的损失，包括装修费122461元、设计安装费29794元、攀岩墙费用8000元、灯具费用6480元、品牌加盟使用费61000元、订货损失242708元、2015年1月至2016年4月工资损失576000元、律师费5000元，其中工资损失证据为工资表，律师费有发票佐证，其余损失费用均为收款收据，被告均不予认可。以上事实，有经过庭审举证、质证的《合作经营合同》、《民事判决书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，综合原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点主要有二个方面，一是合同的定性及效力认定问题，二是损失的认定及责任承担问题。关于争议焦点一，合同定性及效力问题。一是合同性质的认定。原告与被告嘉洲公司对双方签订的《合作经营合同》的性质存在争议，原告主张双方为租赁合同关系，嘉洲公司则主张双方为合作经营合同关系。本院认为，民事法律关系的定性，应当根据民事法律关系所确立的权利义务的具体内容来进行综合判断。租赁合同关系与合作经营合同关系存在差别。租赁合同系指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的权利义务主要表现为出租人转移租赁物使用收益权，承租人给付租金报酬、合同期满返还租赁物；而合作经营合同的主要特征则体现为合同双方当事人的合作性质，具体表现为双方共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。结合本案，从《合作经营合同》的约定内容上看，三份《合作经营合同》约定内容虽在嘉洲公司收益计付标准、履约保证金数额的约定上有所不同，但三份合同中双方均明确约定了嘉洲公司向原告提供涉案商铺并每月按原告营业额的一定比例收取利益，不参与儿童乐园的经营管理，不负担经营所产生的债权债务，原告则负责场地装修、独自经营儿童乐园并独立承担经营期间债权债务，上述合同的主要权利义务未体现双方共同经营、共负盈亏的合作经营特性；有关嘉洲公司每月按原告营业额一定比例收取的利益，每月实际收益额虽有所不同，但该收益并不受原告经营效益的实质影响，原告即便出现亏损状况仍应按期给付相应费用，嘉洲公司的收益应认定为原告使用涉案商铺而支付的相应对价，该对价采取的系浮动计价标准，但双方对计价标准的变通约定并不影响该对价的租金性质，本案更加符合一方提供场地、另一方支付租金的租赁合同法律特征。其次，从《合作经营合同》的形式上看，三份合同约定内容也多次出现“优先继租权”、“双倍租金”等字样，可见合同双方在缔结合同时系存在订立租赁合同关系的意思表示的。综上，本院认定，本案三份《合作经营合同》名为合作，实为租赁合同关系。二是合同效力的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，鉴于原被告在一审辩论终结前均未能提交涉案商铺的房地产证或建设工程规划许可证等合法报建材料，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案三份《合作经营合同》因违反了法律行政法规的强制性规定，均应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。原告主张因存在合同欺诈而请求撤销《合作经营合同》，本院认为合同的撤销系指因合同意思表示不真实，撤销权人通过行使撤销权使已经生效的合同归于消灭，本案《合作经营合同》已经本院认定无效，不具备合同撤销的法律基础，且原告主张合同缔结存在欺诈情形也缺乏证据佐证，原告该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二损失的认定及责任承担问题。一是损失数额的认定。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，原告在签订《合作经营合同》后，于2014年6月3日向嘉洲公司支付履约保证金50000元，根据合同无效的处理原则，嘉洲公司受有该笔利益缺乏法律依据，应当返还原告。至于合同无效所致损失，应按合同当事人各自过错予以承担，本案原告与嘉洲公司在订立合同时对涉案商铺的权属状况及规划报建情况均知应予以了解，而未依法取得房屋所有权证或缺乏合法规划报建手续的房屋不得出租，双方在此情况下仍然缔结合同关系，本院认定双方对于合同无效均有过错，均应承担本案责任，并负担本案损失。嘉洲公司主张其早与案外人深圳市双润华商贸有限公司解除租赁关系且由深圳市双润华商贸有限公司实际履行本案合同，原告未予认可并表示不知情，鉴于现有证据无法证实原告已与案外人就本案商铺重新签订租赁合同或本案合同主体已发生实质变更的事实，本院认定嘉洲公司系本案合同当事人，基于合同相对性原理，原告有权主张嘉洲公司承担本案责任，对于嘉洲公司该项抗辩，本院不予采纳。至于原告因合同无效而实际受有的损失，按照“谁主张谁举证”的诉讼证据规则，应由原告负担举证义务。然而，原告提供的有关装修费、设计安装费、攀岩墙费用、灯具费、品牌加盟使用费、订货款等损失证据均为收款收据，并无正式发票及收款人工商登记信息等佐证，而涉案商铺亦已经他人重新装修使用，原告装修损失已丧失评估条件；2015年1月至2016年4月工资损失仅有工资表证明，并无实际发放工资的银行付款凭证等佐证；律师费虽有发票及合同，但律师费属间接损失，双方并未明确约定律师费的负担；且嘉洲公司对上述费用均不予认可。本院认为原告提供的上述证据不能充分证实其所受损失的实际情况，本案有关损失数额无法核定，原告应当承担未能充分举证的不利后果，对于原告主张的损失，本院不予认定。二是金宝雅公司、松新公司责任的认定。本案为合同纠纷，金宝雅公司、松新公司并非本案《合作经营合同》的当事人。根据合同的相对性原则，原告与嘉洲公司的合同关系对金宝雅公司、松新公司不产生拘束力，金宝雅公司、松新公司不承担本案合同关系所致法律责任，原告又未能提供其他证据证实金宝雅公司、松新公司存在其他应当承担责任的事实，原告要求金宝雅公司、松新公司承担履约保证金返还义务、损失赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告林少辉与被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司于2014年6月3日签订的三份《合作经营合同》无效；二、被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林少辉履约保证金50000元；三、驳回原告林少辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费14713元，由原告负担14045元，被告嘉洲公司负担668元。管辖权异议受理费100元，由金宝雅公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  郭映舜人民陪审员  王丽萍二〇一七年一月九日书 记 员  李一军书 记 员  王 欢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。