辽宁省沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书(2011)北新民初字第02048号原告张宁，男，1979年6月25日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈北新区.委托代理人吴红海，男，系辽宁正直律师事务所律师。委托代理人赵文彬，男，1959年2月12日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈北新区.被告沈阳福卿房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区。（代码：76439669-0）法定代表人张介卿，系该公司总经理。委托代理人兰静，女，1970年7月30日出生，汉族，系该公司法律顾问，住址沈阳市皇姑区被告沈阳鑫金房屋拆迁有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人张勇，系该公司经理。被告沈阳富辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区。（代码：69651253-X）法定代表人张友，系该公司董事长。委托代理人于林，系辽宁开宇律师事务所律师。被告沈阳市新城子现代副城开发区管理委员会，住所地沈阳市沈北新区。（代码：67952349-9）法定代表人刘志峰，系该委员会主任。委托代理人张庚园，系辽宁同方律师事务所律师。原告张宁与被告沈阳福卿房地产开发有限公司（以下简称福卿公司）、被告沈阳鑫金房屋拆迁有限公司（以下简称鑫金公司）、被告沈阳富辰房地产开发有限公司（以下简称富宸公司）、被告沈阳市新城子现代副城开发区管理委员会（以下简称管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2011年4月27日受理后，依法由审判员魏大勇担任审判长与代理审判员田华（主审）、人民陪审员杨楠依法组成合议庭适用普通程序，于2011年11月3日公开开庭进行了审理。原告张宁及其委托代理人吴洪海、赵文彬，被告福卿公司的委托代理人兰静，被告富宸公司的委托代理人于林，被告管委会的委托代理人张庚园到庭参加了诉讼。被告鑫金公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告张宁诉称，2008年9月13日被告管委会下达《沈北新区文化家园地块房屋拆迁补偿通知》及《沈北新区文化家园地块房屋拆迁补偿补充规定》后，原告于2009年7月1日与被告管委会签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》2份，于2009年7月8日原告与被告鑫金公司又签订《张宁回迁门市附属协议》1份，并且“杨子”作为开发商即被告富宸公司代表在该协议中签字确认。3份协议签订后，原告按协议约定腾房。该房已经被拆除，但开发公司并没有按协议约定向原告履行义务，即按回迁价格6000元每平方米让原告优先挑选位于沈阳市沈北新区面积为262平方米的门市房。因该拆迁房屋系被告福卿公司与富宸公司联合开发，且两个公司法人也系父子关系，因四被告没有按协议约定履行义务，所以起诉至法院要求四被告履行回迁协议，如客观不能实际履行，请求法院判令三被告采取补救措施，按回迁约定交付同等地段，同等面积，同等价值门市房或以货币方式赔偿等价损失，并承担本案诉讼费用。被告福卿公司辩称，原告作为被拆迁户与被告管委会及其委托的被告鑫金公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》2份，已经安置完毕，且被告管委会也已经将一次性补偿款给付原告。原告被拆迁房屋系“文化家园”项目（现为富宸晟宫），前期系由被告福卿公司开发，在该项目拆迁完毕后，于2009年11月25日被沈北新区政府收回土地使用权，现原告要求被告履行回迁协议，没有事实和法律依据。因此，应驳回原告的诉讼请求。被告富宸公司辩称，本案纠纷与我公司无关，第一，我公司没有与原告签订过《回迁协议》，该协议对我公司没有约束力；第二，我公司是于2009年11月23日成立的，同年12月，沈北新区人民政府将“文化家园”项目，以净地方式转让给我公司，因被告福卿公司对原告拆迁安置补偿已经在转让前履行完毕，故原告对该安置有异议，不应起诉我公司。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告管委会辩称，原告诉求不明确，不符合民诉法关于诉讼请求必须明确约定的规定，应予驳回。另外，原告已经选择货币安置补偿，并且已经领取了该补偿金，因此其再起诉要求安置回迁房屋无法律依据。现原告在经过货币安置后，预购买开发商开发的门市房屋，该行为与房屋拆迁行为无关，故本案与我管委会无关。被告鑫金公司未答辩。经审理查明，2008年9月13日被告管委会下达《沈北新区文化家园地块房屋拆迁补偿通知》及《沈北新区文化家园地块房屋拆迁补偿补充规定》后，被告福卿公司作为开发商委托被告鑫金公司进行拆迁。2009年7月1日被告管委会作为甲方，被告鑫金公司作为拆迁单位与原告张宁签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》2份，该协议约定：原告坐落于沈北新区的面积为42平方米及面积为54平方米的住宅两处，分别补偿金额为192645元、227172元；原告保证于2009年7月4日前搬迁腾空两处房屋。2009年7月8日被告管委会与原告签订《文化家园地块住宅居民认购产权调换房屋确认书》2份，2份确认书均约定：被拆迁人同意认购产权调换房屋，认购面积为150平方米，即贵州路门市房，放弃认购仓房。同日原告与被告鑫金公司及开发商代表“杨子”签订《张宁回迁门市附属协议》1份，该协议约定：1、回迁贵州路门市；2、回迁门市一、二层，一户约150平方米，回迁门市2套；3、回迁价格6000元每平方米；4、回迁按合同签字顺序选门市，选贵州路为1、2号，首先选择；5、如回迁退回奖励金。2009年7月10日，原告在被告福卿公司处，分别领取拆迁补偿金192645元、227172元。被告富宸公司于2009年11月23日成立，2009年12月9日该公司通过竞拍，取得“沈北2009-079号银河街-1地块”，并于同日与沈阳市规划和国土资源局沈北分局签订了《沈北2009-079号银河街-1地块挂牌交易成交确认书》1份，确认被告富宸公司以72903645元的总价款，取得该国有土地的使用权（四至为：北起用地界线、南至贵州路、东临南极街、西接银河街），即原告被拆迁地段。被告富宸公司取得该土地使用权后，原告到被告富宸公司，要求按6000元每平方米的价格购买其开发的位于贵州路门市房被拒后，原告起诉至本院。另查，在拆迁过程中作为开发商代表（即被告福卿公司）与拆迁户协商拆迁条件的人叫“杨子”，庭审中被告福卿公司承认其公司有名叫“杨爱华”的人，但没有名叫“杨子”的人，经过“杨爱华”的人口基本信息查询中相片进行比对，“杨爱华”与“杨子”为同一人。上述事实，《沈北新区文化家园地块房屋拆迁补偿通知》、《沈北新区文化家园地块房屋拆迁补偿补充规定》、《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《文化家园地块住宅居民认购产权调换房屋确认书》、《张宁回迁门市附属协议》、人口基本信息、专用收款收据、证人证言、视频资料、企业资料查询卡、选房定位登记表、挂牌交易确认书、国有建设用地使用权出让合同、补偿明细、地上物调查统计表、补偿款发放明细表及原、被告陈述等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告鑫金公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于原告与被告管委会、原告与被告鑫金公司、开发商代表“杨子”分别签订的《文化家园地块住宅居民认购产权调换房屋确认书》和《张宁回迁门市附属协议》的效力问题：被告管委会作为拆迁人委托被告鑫金公司作为拆迁单位对原告所有房屋进行拆迁，在拆迁过程中经原告与被告鑫金公司及被告福卿公司的代表“杨子”协商达成一致意见，并签订《张宁回迁门市附属协议》一份，该协议是真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。关于原告要求因未能按协议约定价格购买门市房损失数额的问题：协议约定回迁价格为6000元每平方米，原告举录音证据主张现同一地段的门市房均价为10000元每平方米，每平方米差价为4000元，被告富宸公司对门市房单价不予认可，但未向法庭提供该门市房现价的证据，故本院推定该门市房的单价为每平方米10000元。另因协议约定回迁面积为2套150平方米门市，共计面积为300平方米，按差价4000元每平方米计算，300平方米的差价为120万元。但结合本案，该门市房于2010年竣工，而原告主张每平方米1万元却是2011年的售价，且原告也并未实际支付该购房款等实际情况，故根据违约责任承担的相关法律规定，该损失应按差价50%计算为宜，即60万元。关于原告要求赔偿损失的责任主体问题：本案中被告鑫金公司作为拆迁单位，在被代理人（即被告管委会）的授权下，与原告签订协议的行为，被代理人被告管委会对该行为应承担民事责任；被告福卿公司虽然没有在该协议中加盖单位公章，但在该拆迁过程中被告福卿公司员工杨爱华，均以公司的名义与拆迁户协商拆迁条件，且签订该协议时作为拆迁单位的法人张勇也在该协议上签字确定，故对杨爱华在该协议签字的行为，被代理人被告福卿公司对该行为应承担民事责任；被告富宸公司购买该拆迁地块后，虽然在被告管委会制作的“文化家园补偿明细（认购）”表中，对于《张宁回迁门市附属协议》中约定的内容没有记载，但被告富宸公司在购买该地块时对该地块的债权债务同时购买，故被告富宸公司对该协议约定的义务应承担连带责任，综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决如下：一、被告沈阳福卿房地产开发有限公司、沈阳市新城子现代副城开发区管理委员会于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张宁经济损失费60万元；二、被告沈阳富辰房地产开发有限公司对第一款赔偿内容承担连带责任；被告沈阳福卿房地产开发有限公司、沈阳市新城子现代副城开发区管理委员会如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费18950元，财产保全费5000元，共计23950元，由被告沈阳福卿房地产开发有限公司、沈阳市新城子现代副城开发区管理委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  魏大勇代理审判员  田 华人民陪审员  杨 楠二〇一二年十一月八日书 记 员  党荣鑫本案依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。