湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0102民初3691号原告：湖北乐友超市有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区首义小区43栋2层2号。法定代表人：胡超，该公司执行董事。委托代理人：施昌俊（一般授权代理），该公司拓展开发部负责人。被告：武汉市江岸区雅致酒行，住所地湖北省武汉市江岸区香港路*****号*层*室。经营者：李斌。原告湖北乐友超市有限公司（以下简称乐友公司）与被告武汉市江岸区雅致酒行（以下简称雅致酒行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员李国良、刘静萍参加的合议庭于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告乐友公司的委托代理人施昌俊到庭参加诉讼。被告雅致酒行经本院依法公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告乐友公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金630,116.42元（人民币，下同）；2、被告支付违约金172,160.64元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年10月21日签订租期为2013年10月31日至2018年5月31日的《房屋租赁合同》。合同签订后，被告从2014年9月开始陆续拖欠原告租金至今，原告多次催要未果，现诉至法院，请求判如所请。被告雅致酒行在法定期限内未作口头或书面答辩，亦未出庭应诉、提交证据材料。原告乐友公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《房屋租赁合同》、《补充协议》，拟证明被告拖欠房屋租金15日，原告可以解除合同，被告的行为属于全面违约；证据二：《通知函》（2014年11月11日），拟证明原告通过快递向被告书面催收，被告次日收到该函；证据三：《法律事务告知函》（2016年3月1日），拟证明原告向被告书面统计了违约金及告知被告将采取诉讼，并将对被告采取停水停电的处理；证据四：付款凭证（7份，2013年3月13日至2015年11月3日），拟证明被告陆续补缴房租；证据五：《房屋所有权证》、《证明》（武汉起重电器厂）、《房屋租赁合同》（原告与湖北贝林实业有限公司）、《香港路107-109号外租确认函》、《同意转租委托书》（湖北贝林实业有限公司），拟证明原告对诉争房屋享有转租权。本院经认证认为：原告乐友公司提交的上述证据内容真实，来源合法，能证明本案待证事实。被告雅致酒行未出庭应诉，应当视为对举证、质证权利的放弃，本院对原告乐友公司提交的上述证据予以采信。经审理查明：2013年10月21日，出租方乐友公司（甲方）与承租方雅致酒行（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，甲方出租、乙方承租的房屋地址为江岸区香港路107-109号，租赁房屋使用面积280（1楼140平方米、2楼140平方米）平方米；租赁房屋用途仅限于零售用途，而不作任何其他用途，且租赁房屋不得经营孕婴童用品等相关产品的零售及批发；本合同租赁期限为五年，从2013年10月31日起至2018年5月31日届满。在同等条件下，甲方优先考虑与乙方续约；本合同所述租赁费用仅包括租金及物业费，一楼租赁面积140平方米，月租金33,600元/月，年租金403,200元/年。二楼租赁面积140平方米，月租金16,800元/月，年租金201,600元/年；在租赁期限内，乙方每三个月支付一次租赁费用，乙方于每次租金到期前的自然月内15日前支付下一租赁期的费用。乙方不得以任何理由扣减和抵销租赁费用；本合同签订之日，乙方应支付相当于三个月的首期租赁费用给甲方，即151,200元。首期租赁费用的计算期为2013年10月31日至2014年1月30日；在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付相当于1个月租赁费用的押金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的押金，押金总额为50,400元；如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分押金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失以及应支付给甲方的违约金。押金不足以抵偿的部分，由乙方补足；在承租期内任何时候、任何情况下，乙方均不得向甲方主张或擅自以押金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务并结清所有费用后，甲方应当在乙方归还甲方租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还给乙方；乙方应当将有关租赁费用及支付的其它款项按时以人民币汇款或现金形式付至甲方指定的银行及账户。甲方有权变更指定的银行或账户，但应提前通知乙方；甲方应于2013年9月30日前将租赁房屋交付给乙方；乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，“逾期交纳租赁费用、押金或其他费用超过15日”；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且押金不退还；双方另行约定，房屋租金每年递增8%。2014年5月4日，出租方乐友公司（甲方）与承租方雅致酒行（乙方）就租赁房屋签订《补充协议》。双方约定，起租日期变更为2013年12月15日。即《房屋租赁合同》第三条，租赁期限变更为从2013年12月15日起至2018年5月31日届满；乙方租赁的二楼面积根据双方实际测量共同认可二楼实际面积为130平方米。即《房屋租赁合同》第四条中二楼租赁面积变更为130平方米，月租金变更为15,600元，年租金变更为187,200元。合同开始履行后，雅致酒行按季度向乐友公司支付租金。租金支付日期、金额及对应租赁期限分别为：1、2013年10月25日，151,200元，对应租赁期限为2013年12月15日至2014年3月14日；2、2014年5月13日，144,000元，对应租赁期限为2014年3月15日至2014年6月14日；3、2014年6月27日，50,000元，2014年7月2日，97,600元，对应租赁期限为2014年6月15日至2014年9月14日；4、2014年10月22日，50,000元，2015年1月9日，97,600元，对应租赁期限为2014年9月15日至2014年12月14日；5、2015年3月13日，90,060元，2015年3月16日，57,540元，2015年4月1日，11,807元，对应租赁期限为2014年12月15日至2015年3月14日；6、2015年6月2日，30,520元，2015年6月5日，91,368元，2015年10月9日，20,000元，2015年11月3日，29,500元，对应租赁期限为2015年3月15日至2015年6月14日。在上述履行期内，因雅致酒行未缴纳2014年9月至12月期间的租金，乐友公司曾于2014年11月11日向雅致酒行发出《通知函》，要求雅致酒行按期缴纳租金并支付违约金。雅致酒行于次日签收该《通知函》。2015年11月4日起，雅致酒行未再向乐友公司支付租金。2016年3月2日，乐友公司向雅致酒行发出《法律事务告知函》，内容载，贵方租赁我司武汉市江岸区香港路107-109号一楼、二楼用于烟酒、喜糖、茶叶、眼镜经营，贵方从2015年3月15日至2016年3月14日租赁期内故意拖欠我司房屋租赁费。我司已多次催促贵方缴纳，但贵方依旧未履行合同按期缴纳房租租赁费用。贵方已严重违约。我司依据中国现行有效的合同法法律、法规、司法解释及贵我双方于2013年10月21日所签《房屋租赁合同》的约定正式通知贵方如下：请贵方于2016年3月6日前支付拖欠我司的房屋租赁费及至今为止推迟缴纳房屋租赁费共计438,309元。如贵方于2016年3月6日仍不缴纳房屋租赁费，我司将依法采取更进一步的措施包括但不限于向法院起诉，对贵方的财产进行司法查封保全，停止水电供应，以追回贵方从2015年3月15日至今所拖欠的房屋租赁费及按合同约定的违约金及其他各项应支付费用，同时贵方所缴纳的合同保证金我司将不予退还。2016年3月4日，雅致酒行签收《法律事务告知函》，但仍未按期缴纳房屋租金。乐友公司经催收未果后，于2016年6月向本院提起诉讼。此后，乐友公司于2016年7月1日将租赁房屋转租。截止2015年11月3日，雅致酒行向乐友公司缴纳房屋租金，合计921,195元。截至2016年3月15日，雅致酒行拖欠乐友公司房屋租金，合计651,158.28元。另查明，位于本市江岸区香港路107号房屋系武汉起重电器厂所有。1998年2月，武汉起重电器厂将上述房屋租赁给湖北贝林实业有限公司经营使用，并同意转租。2013年5月，湖北贝林实业有限公司又将上述房屋转租给乐友公司，租赁期限为2013年6月1日至2018年5月31日。同月，湖北贝林实业有限公司同意乐友公司在转租面积不多于承租面积50%的情况下，可予转租。同年10月，湖北贝林实业有限公司再次确认乐友公司可外租香港路107-109号部分房屋，用作烟酒、茶叶经销等。乐友公司主张的房屋租金为2014年9月14日至2016年6月13日；违约金为2014年9月14日至2016年6月13日，按逾期之日起每日千分之一计算。乐友公司自认已收到雅致酒行缴纳的房屋押金50,400元，并同意该押金冲抵违约金。本院认为：湖北贝林实业有限公司作为涉案租赁房屋的承租人，享有合同约定的转租权。乐友公司作为次承租人将其承租的涉案租赁房屋再次转租给雅致酒行，湖北贝林实业有限公司知晓并已确认。因此，乐友公司的转租行为符合法律规定和双方约定。乐友公司与雅致酒行签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。雅致酒行拖欠房屋租金，经乐友公司催告后，仍未按期履行，属违约行为，应承担相应的法律责任。经审理查明，截至2016年3月15日，雅致酒行拖欠乐友公司房屋租金，合计651,158.28元。现乐友公司仅主张630,116.42元，系自主行使诉权，本院予以尊重。乐友公司主张按逾期之日起每日千分之一的标准计算违约金，该标准明显过高。本院根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，调整为按年利率24%计算。因租金系按季度支付，故违约金应分段计算。在计算最终违约金时，应扣减已缴纳的房屋押金50,400元。雅致酒行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告武汉市江岸区雅致酒行（经营者：李斌）于本判决生效之日起三日内向原告湖北乐友超市有限公司支付房屋租金630,116.42元；二、被告武汉市江岸区雅致酒行（经营者：李斌）于本判决生效之日起三日内向原告湖北乐友超市有限公司支付违约金（2015年第二季度：以159,408元为本金，从2015年3月16日起计算至2015年6月1日止，以128,889元为本金，从2015年6月2日起计算至2015年6月4日止，以37,521元为本金，从2015年6月5日起计算至2015年10月8日止，以17,521元为本金，从2015年10月9日起计算至2015年11月2日止；2015年第三季度：以147,429元为本金，从2015年6月16日起计算至付清之日止；2015年第四季度：以159,408元为本金，从2015年9月16日起计算至付清之日止；2016年第一季度：以172,160.64元为本金，从2015年12月16日起计算至付清之日止；2016年第二季度：以172,160.64元为本金，从2016年3月16日起计算至付清之日止，以上均按年利率24%的标准计算。在计算最终违约金时，应扣减已缴纳的房屋押金50,400元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,823元，公告费260元，邮寄费20元，合计12,103元由被告武汉市江岸区雅致酒行（经营者：李斌）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  李国良人民陪审员  刘静萍二〇一七年一月十八日书 记 员  周 郴