上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第40518号原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司。法定代表人陈微微。委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。被告上海兆永餐饮企业管理有限公司。法定代表人刘圣伟。被告刘赵亮。原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司(以下简称张江孵化器)起诉被告上海兆永餐饮企业管理有限公司(以下简称兆永餐饮)、被告刘赵亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告张江孵化器的委托代理人孙加锋、到庭参加诉讼，被告兆永餐饮、刘赵亮经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张江孵化器诉称，原告是上海市浦东新区龙东大道3000号1号楼106室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，2012年12月5日，原告与被告兆永餐饮的股东即被告刘赵亮就系争房屋签订《孵化器租赁合同》，被告兆永餐饮在成立后也依约定在合同上加盖了公章。合同约定租期自2013年12月1日起至2018年11月30日，前两个月为免租期，租赁面积为1602.57平方米，2013年12月1日至2016年11月30日期间，租金为每天每建筑平方米人民币2.30元(以下币种同)，2016年12月1日起至2018年11月30日期间，租金为每天每建筑平方米2.53元，租金每三个月一付，支付时间为该三个月首月的前十五天，被告兆永餐饮未按约支付租金及其他费用的，每逾期一日，按未付金额的千分之一标准支付违约金，被告兆永餐饮逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同，无偿收回房屋并不予退还履约保证金，被告兆永餐饮应承担违约责任，如因被告兆永餐饮的原因导致合同解除，被告兆永餐饮应补交免租期内的租金，被告刘赵亮承诺对被告兆永餐饮履行该合同承担连带保证责任。2013年12月1日，原告就将系争房屋交付给被告，之后被告未经原告同意，擅自将系争房屋转包给十多家小商户，目前系争房屋是这十多家小商户实际经营使用。2014年2月，被告支付租金14万元，之后再未支付过租金，经原告多次催讨租金，均无果。被告按约支付了履约保证金336,389.33元，但因为被告违约，原告不同意返还被告履约保证金。综上，为维护原告合法权益，故起诉要求：1、判令解除原告与被告兆永餐饮之间签订的孵化器租赁合同；2、判令被告兆永餐饮迁出系争房屋；3、判令被告兆永餐饮向原告支付拖欠的租金869,018.14元(含两个月免租期的租金)，要求计算至实际迁出之日止的使用费(暂算至2014年10月31日)；4、判令被告兆永餐饮向原告支付逾期支付房租的违约金暂算5,000元，自2013年12月16日起计算，要求计算至判决生效之日止；5、判令被告刘赵亮对被告兆永餐饮的上述第1、3、4项诉请承担连带责任；6、判令被告承担本案诉讼费用。法庭审理过程中，原告表示诉请4是根据合同标准条款第31条，但自愿调低计算标准，要求按日万分之五标准计算，分段计算如下：1、以196,339.39元为本金，自2014年2月16日起算，计算至判决生效之日止；2、以336,339.39元为本金，自2014年5月16日起算，计算至判决生效之日止；3、以336,339.39元为本金，自2014年8月16日起算，计算至判决生效之日止；4、以336,339.39元为本金，自2014年11月16日起算，计算至判决生效之日止；5、以336,339.39元为本金，自2015年2月16日起算，计算至判决生效之日止；5、以336,339.39元为本金，自2015年5月16日起算，计算至判决生效之日止，并认为合同第31条约定的滞纳金就是违约金。被告兆永餐饮、刘赵亮未应诉答辩，亦未提交证据材料。经审理查明：2013年12月5日原告作为甲方与被告刘赵亮作为乙方就系争房屋签订《上海张江企业孵化器经营管理有限公司孵化器租赁合同》，合同协议条款中第二条约定，被告刘赵亮将在园区投资成立公司，被告刘赵亮作为新公司的(主要)股东和法定代表人在新公司尚未成立前，承担本合同承租方的责任和义务，在新公司正式成为法人单位(以取得新公司《企业法人营业执照》为准)后，被告刘赵亮保证新公司在本合同上盖章并由新公司代替被告刘赵亮成为本合同的主体，承担本合同项下乙方和承租方的责任和义务，被告刘赵亮对新公司履行本合同承担连带保证责任。第三条约定，双方确认系争房屋实测建筑面积共计1602.57平方米。第四条约定，租期为60个月，即2013年12月1日至2018年11月30日，前两个月为免租期，即2013年12月1日至2014年1月31日。如因乙方原因导致合同提前解除或终止的，则乙方无权享受上述两个月的免租优惠，届时乙方应按照甲方要求及时向甲方补交该两个月的租金。第五条约定租金标准如下：2013年12月1日至2016年11月30日，每天每建筑平方米2.30元，2016年12月1日至2018年11月30日，每天每建筑平方米2.53元，租金每三个月一付，支付时间为该三个月之首月的前十五天内。第六条约定，本合同生效后十五日内，乙方应支付甲方336,339.38元作为本合同的履约保证金(约合三个月的厂房租金)。第八条约定违约方应承担的日违约金为4,100元。合同标准条款中第二十六条约定，除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……5、未按期支付租金及其他费用；……。第三十一条约定，乙方未按期支付租金及其他费用，或任何一方逾期支付违约金、赔偿金，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。乙方逾期支付租金或其他款项超过30天，甲方有权解除本合同，无偿收回厂房并不退还履约保证金，乙方同时应承担相应违约责任……。2013年12月11日，被告兆永餐饮登记成立，之后并在租赁合同上也加盖了公章。被告按约支付了履约保证金336,339.38元，并于2014年2月支付租金14万元。2014年9月26日，原告向被告面交催款通知书，被告签收。当日被告刘赵亮及被告兆永餐饮向原告面交还款计划：经核对，截至到今日，兆永餐饮尚欠贵公司租金总计680,000元，因资金周转原因，我公司不能一次性还清，故拟定如下还款计划：自本月起，每月25日前至少(只能多不能少)支付100,000元，并须在6个月内还清，当月租金按时支付。如未按期足额支付的属违约，我公司愿承担一切责任，支付从拖欠之日起到今日的利息。上述事实有上海张江企业孵化器经营管理有限公司孵化器租赁合同、催款通知书、还款计划等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告与被告刘赵亮就系争房屋租赁签订租赁合同，对系争房屋的租期、租金及支付、违约责任等都进行了约定，也约定了被告刘赵亮将成立公司，在公司成立前，被告刘赵亮承担租赁合同承租方的权利义务，公司成立后，被告兆永餐饮代替被告刘赵亮成为租赁合同的主体，被告刘赵亮对被告兆永餐饮履行租赁合同承担连带保证责任，这系原、被告之间的真实意思表示，租赁合同合法有效，被告兆永餐饮成立后亦在房屋租赁合同上加盖公章，被告兆永餐饮为系争房屋租赁合同的承租方。该租赁合同合法有效，原告及被告兆永餐饮均应严格按照合同履行，原告交付系争房屋给被告兆永餐饮使用至今，被告兆永餐饮除了按约支付过履约保证金及支付过租金14万元以外，再未支付过租金。虽经原告催讨，两被告亦出具还款计划，但至今再未支付原告任何款项。被告兆永餐饮长期拖欠租金，根据合同约定，原告有权利要求解除其与被告兆永餐饮之间的孵化器租赁合同，法院对此予以准许。合同解除后，被告兆永餐饮再无占有、使用系争房屋的合同或法律依据，因此原告要求被告兆永餐饮在合同解除后，迁出系争房屋，本院亦予支持。在合同解除前，被告兆永餐饮应按合同约定向原告支付欠付租金，在合同解除后，被告兆永餐饮实际迁出系争房屋之日前，仍实际占有使用房屋，应支付占有房屋的使用费，原告要求按合同约定的租金标准计算，本院予以准许。因为被告兆永餐饮违约导致合同提前解除，原告要求被告兆永餐饮补交免租期即两个月的租金，有相应合同依据，本院予以准许。原告根据合同约定，追究被告兆永餐饮未付租金部分的滞纳金，并自愿调低计算标准为日万分之五，这有合同依据，亦与法不悖，本院予以准许。原告要求被告刘赵亮对被告兆永餐饮支付欠付租金、违约金承担连带责任，租赁合同中对此进行了约定，有合同依据，本院依法予以准许。被告兆永餐饮、刘赵亮经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司与被告上海兆永餐饮企业管理有限公司之间就上海市浦东新区龙东大道3000号1号楼106室房屋签订的上海张江企业孵化器经营管理有限公司孵化器租赁合同；二、被告上海兆永餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区龙东大道3000号1号楼106室房屋迁出；三、被告上海兆永餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司自2013年12月1日起至实际迁出之日止的租金及使用费，2016年11月30日之前按每月112,113.13元标准计算(该项应扣除被告上海兆永餐饮企业管理有限公司已经支付的租金140,000元)；四、被告上海兆永餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司违约金：以196,339.39元为本金，自2014年2月16日起，按日万分之五标准，计算至判决生效之日止；以336,339.39元为本金，自2014年5月16日起，按日万分之五标准，计算至判决生效之日止；以336,339.39元为本金，自2014年8月16日起，按日万分之五标准，计算至判决生效之日止；以336,339.39元为本金，自2014年11月16日起，按日万分之五标准，计算至判决生效之日止；以336,339.39元为本金，自2015年2月16日起，按日万分之五标准，计算至判决生效之日止；以336,339.39元为本金，自2015年5月16日起，按日万分之五标准，计算至判决生效之日止；五、被告刘赵亮对被告上海兆永餐饮企业管理有限公司上述第三项、第四项债务向原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,540元，诉讼保全费4,865元，均由被告上海兆永餐饮企业管理有限公司、被告刘赵亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红代理审判员  陈建军人民陪审员  梅丽华二〇一五年六月二十三日书 记 员  魏婷婷附：相关法律条文???一、《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。????依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。???第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。