上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3454号原告(反诉被告)：上海复旦后勤服务发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：肖永春，董事长。委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭菁菁，上海浦银律师事务所律师。被告(反诉原告)：常州市嘉豪房地产开发有限公司，住所地常州市。法定代表人：韦桂英，董事长。委托诉讼代理人：仇少明，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：袁慧超，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海复旦���勤服务发展有限公司诉被告常州市嘉豪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理，后被告常州市嘉豪房地产开发有限公司提出反诉，本院予以合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱紫林、被告常州市嘉豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仇少明、袁慧超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海复旦后勤服务发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除上海复旦后勤服务发展有限公司与常州市嘉豪房地产开发有限公司就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号房屋的租赁关系；2.常州市嘉豪房地产开发有限公司向上海复旦后勤服务发展有限公司赔偿租金损失50万元。2016年5月12日庭审，上海复旦后勤服务发展有限公司当庭增加诉讼请求：常州市嘉豪房地产开发有限公司迁出上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号房屋。事实和理由：上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号房屋权利人登记为上海医科大学。复旦大学与上海医科大学两校合并后，系争房屋由复旦大学管理、使用。上海复旦后勤服务发展有限公司接受复旦大学资产管理处的委托，以房产置换方式，上海复旦后勤服务发展有限公司承租上海新徐汇(集团)有限公司东安路XXX弄XXX号房屋作为幼儿园新址后，将系争房屋出租给常州市嘉豪房地产开发有限公司。现幼儿园新址租赁期限于2015年6月30日到期，出租人已明确租赁合同不会再次续约，要求尽快收回。上海复旦后勤服务发展有限公司与常州市嘉豪房地产开发有限公司于2008年12月31日签署《房屋租赁合同》的租赁期限为2009年1月1日起至2011年12月31日止。双方合同到期后，并未续签新的书面合同，双方租赁关系为不定期租赁合同关系，且常州市嘉豪房地产开发有限公司擅���将系争房屋转租，违反合同约定，故上海复旦后勤服务发展有限公司提出上述诉讼请，望得到法院支持。常州市嘉豪房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方签订的租赁合同的约定，三年为一个租期，租期届满续租的，仍然以三年为一个周期。正是基于对这样长期租约的期待，才长期投入巨资对物业进行装修美化。第三个租期于2015年1月1日已经开始，到2017年12月31日方才届满。第三个租期开始后，常州市嘉豪房地产开发有限公司按约支付租金，上海复旦后勤服务发展有限公司亦接收租金，双方对合同租期并没有提出任何异议，因此，应当视为双方已经达成新的三年租期，租约已经实际延续至2017年12月31日届满，目前租约尚未到期，上海复旦后勤服务发展有限公司提出解约，于法无据，如上海复旦后勤服务发展有限公司坚持常州市嘉豪房地产开发有限公司违约要求解除租赁合同，应当依法予以赔偿。故常州市嘉豪房地产开发有限公司提出如下反诉请求：1.双方就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号房屋签订的租赁合同继续履行；2.如法院判令解除租赁合同，上海复旦后勤服务发展有限公司向常州市嘉豪房地产开发有限公司赔��损失1,242万；3.如法院判令解除合同，则请求给予一年的搬离期限；4.如法院判令解除租赁合同，上海复旦后勤服务发展有限公司向常州市嘉豪房地产开发有限公司支付解除租赁合同违约金10万元；5.如法院判令解除租赁合同，上海复旦后勤服务发展有限公司向常州市嘉豪房地产开发有限公司返还租赁保证金66,666元。上海复旦后勤服务发展有限公司辩称，不同意常州市嘉豪房地产开发有限公司的反诉请求。上海复旦后勤服务发展有限公司系合法解除合同，系争房屋内可移动的物品常州市嘉豪房地产开发有限公司可自行拿走，固定装修如上海复旦后勤服务发展有限公司认为有利用价值方需要进行补偿。双方之间为不定期租赁关系，同意返还保证金。经审理查明。上海医科大学系争房屋登记的产权人，2000年4月21日，复旦大学、上海医科大学合并组建为新的复旦大学。系争房屋面积为1,300平方米，房屋用途为教育。系争房屋的主管单位为上海复旦后勤服务发展有限公司。2008年12月31日，上海复旦后勤服务发展有限公司(甲方)与常州市嘉豪房地产开发有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的坐落在上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号的房屋(包括场地及北侧房屋底层一间)出租给乙方，建筑面积约1,330㎡;乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公用房使用，一楼部分面积和院子作为内部休闲使用。在租赁期限内，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途;房屋首期租赁期2009年1月1日起至2011年12月31日止，总共为期36个月。租赁期满，除以下第十条第3款原因外，甲乙双方同意续约，新签合同租赁期为36个月，新租金为本合同约定价上浮6%。如新租约租赁期满，乙方有意再续租，除以下第十条第3款原因外，甲乙双方同意继续续约36个月，租金在新合同租金基础上再上浮10%。如因各方原因，第二期租约甲方确实无法履行，甲方应补偿乙方投入的部分装修费用;双方议定租金为每月(人民币)陆万陆仟陆佰陆拾陆元整，实行先租后用的方法，乙方以支票方式支付给甲方。双方议定首期付叁个月押壹个月，以后按照每叁个月结算一次，提前5天支付下次房租。如乙方逾期支付租金超过30天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋;双方议定租金押金为(人民币)陆万陆仟陆佰陆拾陆元整，乙方同意于2009年1月1日一次支付给甲方。甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清，交还房屋设施，并付清所有应付费用后，当天将租房押金无息退还乙方。因乙方违反本合同约定，而产生的违约金，损害赔偿金以及所欠的租金等费用，甲方可在租房押金中扣抵。不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。合同期间，甲、乙双方需认真履行本合同，不得无故违约。如若违约，则违约的一方向未违约的一方支付违约金壹拾万元整;乙方义务：不得私自改变房屋的结构；不得人为破坏屋内设施；不得利用房屋进行违法犯罪活动；不得损害公共利益，不妨碍邻居；不得未经过甲方同意将房屋转租第三方；按时缴纳房租，不得拖欠。变更和解除本合同的条件：甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致；因一方违反本合同约定，未履行自己义务并经对方提出十五天内未能纠正的；因自然灾害致使房屋及其附属设施损坏或因市政动迁、房地产开发、房屋置换等因素造成本合同不能继续履行的；因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除因上述第3款可依法免除责任外应由另一方负责赔偿。乙方在本合同履行中有下列行为之一的，甲��有权解除合同并向乙方追究损失。A、未按期支付租金。B、未经甲方书面同意擅自改变房屋结构。C、违反本合同约定的行为。D、违反法律法规的行为;甲、乙双方特殊约定事项：甲方同意乙方提出的四个月装修免租金的要求，即本合同生效后从2009年5月1日起收取租金。乙方先行给付甲方人民币壹拾万元作为订金，租约开始后订金转为租金一并结算。乙方要求电力增容至100KW，并作相应的外线改造，甲方代为向供电部门提出申请并督促改造工程实施。改造与增容费用由乙方承担，产权归甲方。2008年12月31日，复旦大学资产管理处与正在筹办中的上海东安会投资管理合伙企业签订租赁合同，同意其承租就系争房屋2幢一层；2008年12月31日，复旦大学资产管理处与上海东安投资有限公司签订租赁合同，同意其承租2幢二层。上海东安会投资管理合伙企业及���海东安投资有限公司均未向复旦大学资产管理处支付过租金及其他费用，复旦大学资产管理处亦未向承租人实际支付交付过系争房屋。经上海复旦后勤服务发展有限公司同意，常州市嘉豪房地产开发有限公司对系争房屋进行装修。现系争屋二幢二层转租给上海凯渥医疗美容门诊部有限公司。审理中，常州市嘉豪房地产开发有限公司坚持要求继续履行双方签订的房屋租赁合同。以上事实有租赁合同、工商内档、庭审笔录等佐证，经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上海复旦后勤服务发展有限公司与常州市嘉豪房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》的终止日期；2.上海复旦后勤服务发展有限公司是否有权解除《房屋租赁合同》。关于争议焦点一。根据上海复旦后勤服务发展有限公司与常州市嘉豪房地产开发有限公司签订的租赁合同的约定，第一个三年期终止日期为2011年12月31日，除非出现因自然灾害致使房屋及其附属设施损坏或因市政动迁、房地产开发、房屋置换等因素造成租赁合同不能继续履行的，双方同意续约，租期截止2014年12月31日。事实上，双方在第一个租期36个月结束后，未出现上述不再续约的情况，双方亦以自己的行为确认按照租赁合同约定的期限及租金标准继续履行至2014年12月31日。第二个租期36个月结束后，未出现上述不再续约的情况，双方亦以自己的���为确认按照租赁合同约定的租金标准继续履行，后上海复旦后勤服务发展有限公司诉至本院，结合租赁合同约定的内容及双方履约过程，本院认定租赁合同的终止期限为2017年的12月31日。对上海复旦后勤服务发展有限公司提出的自2011年12月31日之后均为不定期租赁合同的意见，因缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。上海复旦后勤服务发展有限公司以此要求解除租赁合同并返还系争房屋的法律意见，本院亦难以采信。关于争议焦点二。上海复旦后勤服务发展有限公司是否有权解除《房屋租赁合同》。现上海复旦后勤服务发展有限公司以常州市嘉豪房地产开发有限公司将系争房屋转租为由要求解除合同，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定不允许转租，但复旦大学资产管理处与案外人签订租赁合同并配合案外人办理营业执照等事宜，可以推断其有允许常州��嘉豪房地产开发有限公司转租的意思表示。况且，上海复旦后勤服务发展有限公司一直知晓常州市嘉豪房地产开发有限公司将系争房屋转租给案外人，出租人知道或者应当知道承租人转租，未提出异议，其以承租人未经同意转租为由请求解除合同，人民法院不予支持。故上海复旦后勤服务发展有限公司以此要求解除合同，缺乏法律依据，本院难以支持。上海复旦后勤服务发展有限公司以常州市嘉豪房地产开发有限公司将系争房屋用于商业为由要求其赔偿损失，因双方在租赁合同中约定的租赁用途为办公，原告的此项诉请因缺乏合同依据，本院难以支持。系争房屋的合同尚在租赁期内，上海复旦后勤服务发展有限公司亦不享有合同解除权，常州市嘉豪房地产开发有限公司要求继续履行《房屋租赁合同》的诉请，具有法律和事实依据，本院予以支持。且常州市嘉豪房地产开发有限公司在庭审中明确要求继续履行合同，其提出的其余诉讼请求系在法院支持解除租赁合同的情况下的诉请，现本院确认合同继续履行，故对其提出的其他诉请不与支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、驳回上海复旦后勤服务发展有限公司全部诉讼请求；二、上海复旦后勤服务发展有限公司与常州市嘉豪房地产开发有限公司就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、驳回常州市嘉豪房地产开发有限公司其余诉讼请求。本案本诉案件受理费4,400元，反诉案件受理费减半收取计51,880元，由上海复旦后勤服务发���有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  王雪华人民陪审员  宋雷萍二〇一七年一月二十日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。