江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏02执异32号异议人（被申请人）无锡中南置业投资有限公司。法定代表人舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人严志伟。委托诉讼代理人李风。申请人南通四建集团有限公司。法定代表人俞国兵，该公司董事长。委托诉讼代理人戴勇。在本院审理申请人南通四建集团有限公司（以下简称四建公司）与被申请人无锡中南置业投资有限公司（以下简称中南公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人对本院诉讼保全行为不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行公开听证，异议人中南公司的委托诉讼代理人严志伟、李风、申请人四建公司的委托诉讼代理人戴勇到庭参加听证，本案现已审查终结。中南公司异议称：其被查封的财产房产部分的价值是46953万元，锡新2008**号土地价值是14118.09万元，锡新2008**号土地面积远远超过16号土地，所以其价值也应当超过14118.09万元，以上合计查封财产价值是75189万元，远远超出申请人要求查封的8000万元，属于超额查封。法院超标的保全行为给其土地开发、经营等造成了极大的影响，锡新2008**号土地目前面临开发，异议人在开发中准备融资，继续查封将给异议人造成极大损失，故请求法院解除对锡新2008**号土地和D馆201、202、301、302室的查封。为支持其主张，中南公司提供下列证据：1、评估时间为2016年7月26日的预评估报告，其上注明本预估单不具法律效力，证明被查封房产面积为42027.25平方米，评估总价为49498.87万元；2、日期为2016年1月11日的评估询价单，证明异议人要求解封的土地价值为20300万元，其上注明该询价结果为非正式结果，仅供南通五洲国际投资有限公司进行价值参考；3、查封房屋中1-4层展厅部分和查封房屋（五层以上公寓）清单，证明被查封房产的价值及具体构成；4、场馆示意图，证明被查封房产及土地的位置；5、无锡市商品房网上备案系统的A馆房屋价格的截屏，证明展厅部分参考价格为22800元每平方米。2015年4月28日中南公司与郎士军签订的商品房买卖合同一份，合同备案号为201504280287，房屋位于D馆303-2单元10层1008号房，单价为每平方米4570.11元，面积为64.55平方米，D馆303-1号楼601室，购房人张凌，价格为4800元每平方米，证明公寓部分的实际价格；6、日期为2016年8月1日的华夏银行还款凭证两份，证明其设定展厅抵押的贷款已经还清；7、D馆外部及馆内现场照片六张，证明D馆工程已基本完工；8、2016年10月D馆工程结算审定单一份，证明D馆审定结算总价为152259044元、建筑面积为84763.02平方米，上有中南公司、四建公司的盖章；9、银行付款回单3份、四建公司收据（工程款承兑）三份、以房抵债材料两份，证明其自起诉后共支付19107402元，总计支付工程款89624386.47元；10、无锡振兴测绘有限公司盖章的宗地图1份，证明D馆用地面积18640.2平方米。中南公司听证中陈述D馆未办理竣工验收，五层以上部分房屋已经协议抵债给案外人作为工程款，但抵债部分没有办理任何过户或其他手续。四建公司辩称：查封的土地上异议人已经兴建了A馆、C馆及D馆，剩余的土地价值也无法确定。D馆现其施工合同范围内的施工任务已经完成，但是涉案工程还有众多的专业项目和配套项目是由中南公司另行发包的，涉案工程是否全部完成其无法判断，本案查封的房产目前属于在建工程，没有竣工验收，价值无法确定。异议人主张查封财产价值超过申请人申请保全的金额，没有事实依据，请求法院驳回异议请求。对证据1三性有异议，该报告是预评估报告，非正式评估报告，该份预评估报告明确本预估不具法律效力，也注明未经估价单位同意不得提供给第三方使用；对证据2，评估询价单不是土地评估报告，没有原件，对真实性不予认可，从复印件内容看也明确该询价结果为非正式估价结果，不得挪作他用；对证据3，查封明细以法院查封清单为准；对证据4真实性无法确认，据其了解两块土地上已经兴建了ACD馆，B馆工程尚未动工；对证据5，其中涉及A馆的截屏与本案无关，D馆截屏的参考价值是4800元每平方米，这是竣工后的价值，目前工程没有竣工，价格肯定是小于4800元每平方米的，也不能进行交易；对证据6系复印件，真实性无法确认；对证据7，因未去现场，是否与实物相符不清楚；对证据8的真实性无异议，是双方在案件审理过程中对四建公司完成的D馆的工程量核对一致后确认的；对证据9，确认2016年6月后中南公司支付D馆工程款共13107402元；对D馆的用地面积不清楚，D馆建筑物占地面积大约12000平方米。四建公司在听证中明确，仅同意对锡新2008**号土地使用权进行解封。本院查明：本院在审理四建公司诉中南公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，根据四建公司的申请，于2016年6月23日作出（2016）苏02民初163号民事裁定，裁定冻结中南公司名下的银行存款8000万元或查封、扣押相应价值的财产。2016年7月5日，本院向无锡市不动产登记中心新区分中心送达协助执行通知书，查封了中南公司名下99套房产（均为D馆房屋，包括1-4层展厅部分8间、公寓部分91间）；并向无锡市国土资源局新区分局送达协助执行通知书，查封了中南公司名下权证号为锡新国用（2008）第16号、第17号的土地使用权。同日，无锡市国土资源局新区分局出具的土地登记查询结果告知书显示：锡新2008**号土地的使用权面积为159923.30平方米，无抵押，仅有本案查封；锡新2008**号土地的使用权面积为133195.4平方米，根据《最高额抵押合同》编号：NJ1631（高抵）20160001，该宗地设定抵押。锡新2008**号、锡新2008**号土地系2008年出让给中南公司，终止日期均为2048年1月14日，座落在新区金城东路北侧、锡泰路南侧，用途为商业用地，取得价格均为1124元每平方米。锡新2008**号土地上建有C馆、D馆；锡新2008**号土地建有A馆，B馆尚未动工，中南公司于2014年取得D馆的商品房预（销）售许可证，上市预（销）售建筑面积为69833.32平方米。又查明，2016年2月24日，中南公司与华夏银行签订最高额抵押合同，编号为NJ1631（高抵）20160001，中南公司提供的抵押财产为锡新2008**号土地，面积为18640.2平方米，评估价值为14118.09万元，现该土地抵押已注销。2016年2月24日，中南公司与华夏银行签订最高额抵押合同，编号为NJ1631（高抵）20160002，中南公司提供的抵押财产为在建工程，金城东路303号楼201、202、301、302室，建筑面积合计20992.36平方米，评估价值为6738.55万元，现该四套房屋抵押已注销。根据本院在无锡市不动产登记中心新区分中心的摘抄材料，展厅部分102、201、202、301、302、401、402室（101室已被江苏省无锡市惠山区人民法院在先查封），建筑面积为37268.93平方米；根据中南公司提供的查封房源明细，查封公寓部分91套面积约为4758平方米，其中有79套拟抵工程款或出售但未办理相关手续。另查明，四建公司及中南公司确认2016年10月D馆工程结算审定单即为D馆工程的工程决算单，D馆审定结算总价为152259044元、建筑面积为84763.02平方米。上述事实，有民事裁定书、协助执行通知书、听证笔录、调查材料等在卷佐证。本案争议焦点为：本院对中南公司的财产保全是否超过财产保全裁定的金额8000万元。本院认为，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施。本案中，本院根据四建公司的申请，先后查封了中南公司99套房产及锡新2008**号、锡新2008**号国有土地使用权。经对相关财产价值进行审核，关于中南公司名下的99套房产，其中本院首封、无抵押的D馆7套展厅面积为37268.93平方，本院首封、无抵押的91套房屋面积约为4758平方米，该91套房屋中有79套拟抵工程款或出售但未办理相关手续。因D馆工程尚未办理竣工验收，房屋价格虽无法参照市场价格进行估算，但按照双方当事人确认的工程结算审定单中审定结算总价除以建筑面积进行计算，D馆每平方米的土建成本价约为1800元，查封房屋部分的土建成本价约为7000余万元。另锡新2008**号土地在本院查封时存在的抵押现已注销，综合考虑土地市场自2008年以来的溢价情况，查封中南公司99套房产及锡新2008**号国有土地使用权已可满足8000万元的保全金额，锡新2008**号国有土地使用权可解除查封。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，裁定如下：一、解除对无锡中南置业投资有限公司名下锡新2008**号国有土地使用权的查封。二、驳回无锡中南置业投资有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长  孙晓敏审 判 员  俞 彤代理审判员  杨 曦二〇一七年一月四日书 记 员  张 萍本案援引法律条款《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。