四川省郫县人民法院民 事 判 决 书（2014）成郫民初字第481号原告张小管。委托代理人郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。（特别授权）被告青海茂祥房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城中区。法定代表人聂晓岗，职务总经理。委托代理人聂晓炯，福建万石律师事务所律师。（一般代理）委托代理人周国军，青海西海律师事务所律师。（特别授权）被告青海省格尔木市国土资源局，住所地：青海省格尔木市。法定代表人ＸＸ，职务局长。委托代理人贺海江，泰和泰律师事务所律师。（一般代理）原告张小管与被告青海茂祥房地产开发有限公司（以下简称青海茂祥公司）商品房认购合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员彭仁锦实行独任审判，分别于2014年5月23日、9月11日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据被告青海茂祥公司的申请，依法追加青海省格尔木市国土资源局（以下简称格尔木市国土局）为本案被告参加诉讼。因本案案情复杂，依法裁定本案适用普通程序，并依法组成合议庭，分别于2015年1月6日、6月8日公开开庭进行了审理。原告张小管的特别授权代理人郭鹏、被告青海茂祥公司的委托代理人聂晓炯、特别授权委托代理人周国军，被告格尔木市国土局的委托代理人贺海江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小管诉称，2009年7月22日，原告张小管与被告青海茂祥公司签订了一份《商品房认购合同》，约定被告青海茂祥公司将位于郫县安德镇的青海“昆仑世纪花园”4号楼3单元351室（建筑面积为139.22平方米）的住房一套出卖给原告张小管，并于2010年6月30日前向原告张小管交付验收合格的房屋，若逾期交付房屋，被告青海茂祥公司应自合同约定交房期限次日起至实际交付之日止，按原告张小管已交付房款每日万分之五向原告张小管承担违约金。合同签订后，原告张小管按约足额向被告及时支付了购房款人民币（以下货币单位均为人民币）180000元，但被告青海茂祥公司却以涨价为由拒绝交房，为此，原告张小管为维护其合法权益，诉至本院，要求判令被告青海茂祥公司立即向原告张小管交付合同约定的验收合格的房屋，并承担逾期交房的违约金76230元；诉讼费由被告青海茂祥公司承担。被告青海茂祥公司辩称，原告张小管与被告青海茂祥公司签订的《商品房认购合同》不属于商品房买卖合同，而是由被告格尔木市国土资源局委托代建的职工福利房屋，加之在房屋修建过程中，因“5.12”汶川大地震以及本案诉争房屋施工方的施工行为等不可抗力因素导致建设成本增加和房屋修建工期延长，其增加的成本应当由原告张小管承担，延期交房是不可抗力因素所致。现因双方就增加的成本价格无法达成一致而导致被告青海茂祥公司无法交房。主张原告张小管的诉讼请求不能成立，请求驳回其诉讼请求。被告格尔木市国土局辩称，被告青海茂祥公司申请追加格尔木市国土局为本案被告无法律依据，因本案争议的房屋确系被告青海茂祥公司修建的，与被告青海茂祥公司签订《房屋修建协议》时也确有集资购买房屋的意向，但该行为应当认定为团购的性质；被告格尔木市国土局的付款行为是购房户的委托交款行为，故被告格尔木市国土局与被告青海茂祥公司不属于委托代建关系。因被告格尔木市国土局不是本案诉争《商品房认购合同》的合同相对人，主张被告格尔木市国土局不应承担民事责任。经审理查明，2009年7月22日，买受人为原告张小管与出卖人为被告青海茂祥公司签订了一份《商品房认购合同》，约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于郫县安德学校旁的土地，编号为郫国用（2009）第34号。规划用途为城镇住宅。第二条、买受人购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人购买的商品房为第4栋3单元351号房，建筑面积为139.22平方米。第四条、计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1635元，总金额为227625元。第六条、付款方式及期限分期付款：第一次交款：缴纳总房款的40%（100000元），第二次交款：主体三层时再缴纳总房款的40%（8000元），余款47625元在交钥匙时交清（不含后期税费）。第七条、买受人逾期付款的违约责任……；第八条、交房期限出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、受政策、法规、相关职能部门规定及其他非出卖人原因影响的，且出卖人在合理期限内告知买受人的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日之内，自本合同第八条（即交房时间）规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。同日，原告张小管与被告青海茂祥公司签订了一份《合同补充协议》，约定：1、所有抽取到房号卷的客户必须在一个星期内（自2009年7月13日起至2009年7月18日止）签订《商品房认购合同》；2、所有客户在签订合同之日起（即2009年7月18日）到2009年7月24日必须将第二次的款项全部交清；3、客户如有逾期交款的，本公司将为您保留三天，…….。2008年11月18日，原告张小管向被告格尔木市国土局支付了房款100000元，并由被告格尔木市国土局向其出具了收条；2009年7月22日，原告张小管向被告青海茂祥公司支付了购房款8000元。另查明，2006年1月16日，被告格尔木市国土局向被告青海茂祥公司支付了购房款300万元。2008年9月2日，被告格尔木市国土局向被告青海茂祥公司支付了购房款400万元。2010年12月30日、2011年11月4日，被告格尔木市国土局分别向被告青海茂祥公司支付购房款共计260万元。2010年6月8日，被告青海茂祥公司取得本案诉争房屋的商品房预售许可证。2013年10月25日，被告青海茂祥公司向原告张小管等人发出了交付房屋的公告。本案诉争房屋由被告青海茂祥公司发包与案外人阆中市三鼎建筑工程有限公司施工修建并于2009年8月开始进场施工，2010年8月竣工，因双方就工程款支付问题发生争议，导致案外人阆中市三鼎建筑工程有限公司于2011年11月14日前未向被告青海茂祥公司提供完整的竣工资料及竣工验收报告，导致本案诉争的房屋于2011年11月14日前尚未验收。上述事实，有原、被告双方的一致陈述，有原告张小管向本院提交的原、被告主体资格证明、《商品房认购合同》、付款收据、补充协议；有被告青海茂祥公司向本院提交的《商品房认购合同》、《补充协议》、交房公告、《商品房预售许可证》、本院作出的（2011）成郫民初字第1535号民事判决书等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告张小管与被告青海茂祥公司签订的《商品房认购合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，该认购合同中明确约定了诉争房屋的单价、面积、房屋的坐落以及房款的付款方式，符合最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”所规定的条件，故原告张小管与被告青海茂祥公司之间签订的《商品房认购合同》属于商品房预售合同，合法有效，依法应当予以确认。被告青海茂祥公司与被告格尔木市国土局之间签订的《房屋修建协议》，属另一法律关系，并不影响原告张小管与被告青海茂祥公司之间签订的《商品房认购合同》的效力，根据该认购合同的约定，原告张小管在已交清房款80%的情况下，被告青海茂祥公司应当按照合同约定的单价向原告张小管交付验收合格的诉争房屋，同时原告张小管亦应当按照合同约定的单价向被告青海茂祥公司支付购房余款。被告青海茂祥公司以建筑成本增加为由提出上涨房屋单价的主张，于法无据，故依据《合同法》第六十条之规定，对原告张小管诉请要求被告青海茂祥公司交付验收合格的房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告青海茂祥公司是否向原告张小管支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，原告张小管与被告青海茂祥公司之间签订的《商品房认购合同》明确约定了逾期交房应承担的民事责任，且被告青海茂祥公司存在逾期交房的客观事实，根据我国《合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，被告青海茂祥公司应当向原告张小管支付逾期交房的违约金，鉴于原告张小管在诉讼中未向本院提交客观真实的证据证明其损失的多少，以及本案诉争房屋修建过程中确遭遇了“5.12”汶川大地震后抗震等级增加以及施工方不按时交付工程资料导致诉争房屋无法进行及时验收等延期交房的客观因素，故本院酌情确定违约金为2000元为宜。被告格尔木市国土局不是本案诉争《商品房认购合同》的合同相对人，故在本案中不承担民事责任。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告青海茂祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张小管交付验收合格的房屋。二、被告青海茂祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张小管支付逾期交房违约金2000元。三、驳回原告张小管的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1806元，诉讼保全费1658元，共计3464元，由被告青海茂祥房地产开发有限公司承担，该款已由原告张小管预交，被告青海茂祥房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并支付与原告张小管。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  彭仁锦审 判 员  刘 娟人民陪审员  李建蓉二〇一五年六月八日书 记 员  高建琼