上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第980号原告魏琳元，男，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告上海星龙房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人楼超钢，执行董事。委托代理人王鑫明，上海市国茂律师事务所律师。委托代理人陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。原告魏琳元与被告上海星龙房地产开发有限公司(以下简称星龙公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告魏琳元，被告委托代理人王鑫明、陈桂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月22日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买浦星公路《红星国际广场(二期)》XXXX号X幢X屋XXX室房屋；按被告暂测的房屋建筑面积，原告购买此房的总房价款为2,686,768元(人民币，下同)；被告应于2014年9月30日前交付房屋，房屋的交付必须取得竣工验收备案证明。此后，原告向被告支付了1,616,768元房款，余款107万元已与中国银行签订了贷款合同。然而被告未能在2014年9月30日前提供工程竣工验收备案证明，故根据原告与中国银行的贷款合同约定，中国银行不能发放贷款。2014年10月7日，原告到被告售楼处要求被告交房，然被告销售代表称原告的贷款尚未到账，不能办理交房手续。之后，原告又去售楼处要求交房，但被告不同意，双方发生争执。2015年1月7日，原告向被告的注册地寄发挂号信，要求解除合同，但此信被退回，未能寄达。此后，原告又向被告的售楼处寄发了要求解除合同的信函，被告未回复。现要求：1、解除《上海市商品房预售合同》；2、被告退还原告的已付房款1,616,768元，并偿付自2013年10月15日起至退返房款之日为止按中国人民银行同期存款利率计算的利息；3、被告按房屋总价款的15%偿付原告解除合同的赔偿金403,015.20元。被告辩称，按双方签订的合同约定，原告支付购房首付款1,346,768元，余款134万元以银行贷款方式支付，最晚于2013年12月21日前支付。然事实上，被告仅收到原告的房款1,616,768元，余款至今未付，原告逾期支付房款，已构成违约，应当承担违约责任。合同确实约定了交房期限，但合同中补充条款又规定，被告交房的前提是原告付清全部房款，包括逾期付款违约金。鉴于原告至今未付清房款，被告有权推迟交房。被告开发建设的红星国际广场已于2014年9月29日前即取得了建设工程验收备案证书，符合交房的条件。原告称银行以上述建设项目未取得工程竣工验收备案证书而拒绝发放贷款的陈述与事实不符。原告不具有合同解除权，不同意原告的诉讼请求。被告保留向原告追究逾期付款等违约责任的权利。经审理查明，2013年10月15日，原告向被告订购浦星公路《红星国际广场(二期)》XXXX号X幢X屋XXX室房屋，双方签订一份《大定合同附件》，约定原总价为2,920,400元，被告提供折扣后的房屋总价款为2,686,768元，付款情况为2013年10月22日支付房款1,346,768元(含定金5万元)，余款134万元以贷款方式支付。在大定合同附件的下方注明了被告的银行账户账号。2013年10月22日，被告星龙公司作为出售方(甲方)、原告魏琳元作为买受方(乙方)，双方签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买浦星公路《红星国际广场(二期)》1969号1幢1屋130室房屋，总房价款为2,686,768元。合同第十条：该房屋的交付条件为必须取得竣工验收备案证明。第十一条：甲方定于2014年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算。违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的15%，在退还房款时一并支付给乙方。合同附件一“付款方式和付款期限”约定：1、在签订本合同时，乙方支付房款1,346,768元(含定金5万元)；2、尚有房款134万元，乙方办理按揭贷款134万元，在2013年12月21日之前按揭贷款到账。若银行查询乙方可贷款金额少于前述约定的贷款额时，乙方需在前述约定的时间内自行补足相应房款。合同“补充条款一”第二条约定：乙方以按揭贷款支付部分房款，则乙方同意遵守以下约定：该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理；除甲方原因外，乙方按揭贷款不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同约定承担逾期付款的违约责任；除甲方原因外，如贷款银行批准的贷款金额少于乙方申请的金额或者贷款银行拒绝给予乙方贷款时，乙方应在贷款银行或甲方通知之日起5日内自筹资金付清差额部分，否则乙方即构成逾期付款，须按合同约定承担逾期付款的违约责任；第五条第6项约定：甲方按合同第十一条约定的期限，将符合交付条件的房屋交付给乙方，并在合同约定的交付期限前向乙方书面寄发《交付通知书》……；第五条第2项：甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款(包括逾期付款违约金等)，若乙方未在约定的日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日。第7项：甲方办理该房屋的交房手续，不视作为乙方已付清全部房价款，若乙方未付清的，仍须按合同约定支付全部房价款。合同对其他事项亦作了约定。2013年11月14日，原告向被告支付了共计1，346，768元房款，被告开具了相应发票。2014年2月18日，原告向被告支付房款27万元，被告开具相应发票。2014年3月10日，原告与中国银行上海市徐汇支行签订《个人商业用房贷款合同》，原告向该银行申请贷款107万元用于购买涉案房屋；贷款期限为84个月，自贷款人实际放款之日算。贷款发放方式：借款人(原告)同意并授权贷款人(银行)将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户(开户行：中国银行交通大学支行，账户名称：上海星龙房地产开发有限公司、账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)；借款人以本合同项下贷款所购房屋(抵押物)向贷款人提供抵押担保；所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式的抵押登记。所购房屋为期房，并可以办理抵押权预告或预抵押登记，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。该合同对于违约责任、保证人保证等作了约定。原告在合同的借款人落款处签名，中国银行上海市徐汇支行在贷款人落款处加盖印章。合同的保证人落款处为空白。同日，中国银行上海市徐汇支行出具一份委托书，委托原告魏琳元代为办理涉案房屋的预告登记事宜、领取房地产登记证明事宜。2014年9月29日，上海市闵行区建设和交通委员会向被告星龙公司发放了涉案房屋所在的建设项目的《建设工程竣工验收备案证书》。原告未能在合同约定的2013年12月21日前申请到银行贷款，也未能以自筹资金方式补足房款。中国银行上海市徐汇支行亦未发放贷款。2014年10月，原告至被告的售楼处要求交房，被告以原告未付清房款为由予以拒绝。此后，原告向被告的售楼处及注册地寄发信函要求解除合同。被告对此未予回复。现原告以诉称理由诉至本院。上述事实，由原告提供的大定合同附件、上海市商品房预售合同、个人商业用房贷款合同、房款发票、中国银行上海市徐汇支行出具的委托书、退信等，被告提供的工商登记等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当严格按约履行各自义务。在房屋买卖合同中，买受方的主要义务之一是按期足额支付购房款，而出售方的主要义务之一是按约交付房屋。原、被告签订的商品房预售合同约定了被告应当交付房屋的期限，即在2014年9月30日前交房，原告应当在2013年12月21日前以贷款方式支付房款，结清全部房款。对于原告的应付房款，合同明确约定，原告申请贷款金额为134万元，贷款到账期间为2013年12月21日前，如果逾期，则原告承担逾期付款的违约责任。原告表示贷款银行系被告指定的银行，但双方签订的合同中没有任何一项条款存在此约定，也无其他证据可以证明被告向原告指定贷款银行。贷款合同系原告与贷款银行签订，由原告与贷款银行履行此合同。仅原告目前提供的证据而言，无直接或间接证据可以证明银行未按时放贷系由被告的原因造成。按原、被告签订的合同之补充条款约定，被告向原告交付房屋的前提是原告已付清全部房款。原告未能按约付清全部房款，被告有权拒绝交付房屋，故基于此，被告拒绝交付房屋的行为不构成违约，原告不享有合同解除权。现原告以被告未按期交付房屋而构成违约，要求解除合同、退还房款并偿付利息和赔偿金的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定。综上，判决如下：驳回原告魏琳元的诉讼请求。案件受理费人民币19,350.91元，减半收取计9,675.45元，由原告魏琳元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一五年六月十八日书记员  张 辰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。