江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终9021号上诉人（原审原告）：张居峰，男，1974年6月13日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京大自然村餐饮有限公司，住所地南京市鼓楼区云南北路79号。法定代表人：颜文山，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡继敏，江苏薛济民律师事务所律师。上诉人张居峰因与被上诉人南京大自然村餐饮有限公司（以下简称大自然村公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张居峰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋登记的出租人实为南京南泰商业管理有限公司，因一审法院出具的调查函存在错误致使该部分案情事实不清。2、《房屋租赁经营合同》约定乙方应在租赁期限届满15日前全额付清下一期房租不尽合理，双方实际履行习惯已否定了该约定，对方默许了交款方式变更为下个租期合理期限内交付。3、即使不认可双方业已存在交易习惯，合同第8.7条约定被上诉人确保乙方正常经营时间内所提供的除市政工程等相关行为以外的设施正常运行使用，该条排除了被上诉人非市政工程以外原因停水停电的权利。被上诉人于2016年4月1日停水停电明显超过了必要的限度，属于根本毁约行为。4、被上诉人于2016年4月1日下午在上诉人店门上张贴的催款通知不符合双方合同约定的通知方式，且没有给予上诉人必要的准备时间，不产生合法通知的法律后果。双方合同确认了双方的联系方式，对发送通知各方均有约束力。被上诉人在店门上张贴催款通知，没有按约定进行。5、被上诉人于2016年4月14日发出的《解约通知书》违反了合同约定，被上诉人行使解除权时既没有达到30日，更没有超过30日。6、被上诉人不具备物业管理企业资质，根据被上诉人提交的《南京南泰大厦1-6层租赁协议》，该门面的物业由承租人自行管理，不向甲方缴纳物业费，被上诉人在租金之外收取该费用，涉及不当得利。大自然村公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：被上诉人一审时已经提供证据证明被上诉人有权出租涉案房屋。上诉人未按时支付租金、水电费、物业费构成违约，被上诉人有权要求其承担违约责任。双方合同第11.2条第五项明确约定，非书面形式的协议、许诺等，不得理解为对本协议的权利义务的变更。被上诉人无任何违约行为，因上诉人未按合同约定支付租金、水电及物业费构成根本违约，被上诉人根据合同10.3条约定形式停水停电等措施符合合同约定，并无不当。双方在合同中对物业管理费有明确约定，上诉人要求被上诉人返还已付物业管理费无法律依据。张居峰向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年11月28日签订的《房屋租赁经营合同》；2.大自然村公司赔偿装饰装修损失80万元（具体数额以鉴定结果为准）；3.大自然村公司赔偿经营损失40万元；4.大自然村公司返还物业管理费6912元；5.大自然村公司返还保证金10万元；6.大自然村公司赔偿律师费2万元；7.大自然村公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于本市鼓楼区云南北路77号房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为南京金斯服装有限公司（以下简称金斯公司）。金斯公司出具说明，载明：金斯公司系案涉房屋南泰大厦1-6层的房屋所有权人，同意南京纺织品进出口股份有限公司（以下简称纺织品公司）将上述房屋转租给大自然村公司。2014年9月17日，纺织品公司（甲方）与大自然村公司（乙方）签订了《南京南泰大厦1-6层租赁协议》，约定出租房屋系产权人金斯公司出租给甲方，甲方有权对外出租；出租房屋系案涉房屋南泰大厦1-6层，1-3层建筑面积为1756.55平方米，4-6层建筑面积为1525.82平方米；租赁期限自2014年9月17日起至2017年9月16日止；1-3层租金为3.5元/平方米/日，4-6层为1.6元/平方米/日等等。次日，纺织品公司（甲方）与大自然村公司（乙方）再次签订了《南京南泰大厦1-6层租赁补充协议》，约定双方租赁期共15年，其中1-3层自2013年3月1日起至2028年2月28日止，4-6层自2013年10月1日起至2028年9月30日止，装修免租期为交付之日起四个月等等。2014年11月28日，张居峰（乙方）与大自然村公司（甲方）签订了《房屋租赁经营合同》，约定甲方同意将案涉房屋南泰大厦1层出租给乙方经营使用，双方共同确认出租房屋的建筑面积约为288平方米（系估算，具体以现状交付为准，房屋办理交接手续后，双方不得对面积提出异议）；房屋以毛坯房、现状交付（甲方提供房屋所有权证明或房屋所有权人同意转租相关证明，租赁房屋符合国家规定的消防验收标准，租赁房屋内部装修及相关消防验收由乙方自行负责）；租赁期限自2014年12月1日起至2021年3月31日止，合计6年4个月，其中2014年12月1日至2015年3月31日为免租期，免租期内免收租金，但乙方应付的相关物业费及因装修施工所发生的实际消耗的水、电、煤气、垃圾清理费及其他实际发生的费用，按合同标准由乙方承担；租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应于租期届满后三日内返还租赁房屋；双方议定租赁期间各租赁年度的月租金如下：第一年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止，月租金50000元；第二年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止，月租金50000元；第三年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止，月租金52500元；第四年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止，月租金55125元；第五年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止，月租金57881元；第六年，自2020年4月1日起至2021年3月31日止，月租金60775元；首期（2015年4月1日至2015年7月31日）租金为200000元，支付时间为本合同签订之日，此后租金按每4个月为一个支付期，先支付后使用，支付时间为距上一支付期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一支付期房租；为确保出租房屋及其附属设施安全完好，以及租赁期限内相关费用的如期结算和乙方正常履行合同义务，乙方同意于签订本合同的同时支付甲方100000元，作为乙方履行本合同义务的保证金；如乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费及其他相关费用，甲方有权以保证金抵扣；凡本合同中约定甲方有权扣减上述保证金的，由此造成保证金不足的部分，乙方必须在接到甲方书面通知后7日内补足，同时支付相应违约金及承担相关责任；每年物业管理费如下：免租期及第一年至第三年（自2014年12月1日起至2018年3月31日止），每月物业管理费864元；第四年至第六年（自2018年4月1日起至2021年3月31日止），每月物业管理费1152元；首期物业管理费（自2014年12月1日起至2015年3月31日止）共3456元，于2014年10月8日前支付给甲方，此后物业管理费按每4个月为一支付期，乙方必须在距上一支付期所对应物业管理期限到期15日前全额付清下一支付期物业管理费；乙方应按合同约定，按时足额支付租金、水、电费、物业管理费及其他应由乙方支付的相关费用；乙方同意自行注意市政建设及停水停电的通知，并不应就此向甲方提出任何索赔，甲方确保乙方在正常的经营时间内所提供的除市政工程等相关行为以外的设施正常运行使用；合同期满终止或因乙方原因解除时，乙方承诺不以任何理由向甲方提出偿还因内部装修、不可移动设备和财产而支出的各种费用等主张，房屋内可移动的设施设备由乙方拆除，但不得因此损毁房屋内甲方原有装饰装修，对于乙方设置的无法带走的及乙方不愿拆除的设施设备和装饰装修，无偿归甲方所有，甲方不给予乙方任何赔偿或补偿；租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金、水、电及物业管理等费用，每逾期1日，应按本年度日租金标准交纳逾期付款违约金，乙方逾期或不足额支付上述相关费用达15日，除上述违约处罚以外甲方有权采取停水停电等措施，乙方自行承担因此造成的一切损失，甲方不予承担，乙方逾期或不足额支付上述相关费用达30日，除上述违约处罚以外甲方有权解除本合同，且保证金不予退还；如因甲方违法或违约行为、给乙方造成损失或涉诉的，由甲方承担全部赔偿责任（包括并不限于调查费、诉讼费、律师费等）等等。合同签订后，大自然村公司将租赁房屋交付张居峰，张居峰向大自然村公司支付保证金10万元、物业费6912元（2014年12月1日至2015年7月31日期间），并支付租金至2016年3月31日。2015年10月27日，张居峰以南京米之鲜餐饮管理有限公司（张居峰）的名义向大自然村公司发送《房屋租赁解约函》，载明：张居峰、大自然村公司双方签订的租赁房屋经营中式快餐，现由于各种原因，经营一直处于亏损状态。现决定财产进行转让、并与大自然村公司解除租赁协议，请大自然村公司知悉并做好配合工作。大自然村公司收到该解约函后，双方未就解除租赁合同协商一致，张居峰还向大自然村公司支付了2015年12月1日至2016年3月31日期间的租金。2016年4月1日，因张居峰未按期支付租金，大自然村公司向张居峰租赁房屋用于经营的中式快餐店发出《催款通知函》，载明：根据合同相关条款，应于2016年3月15日前交纳2016年4月1日至2016年7月31日租金20万元、2015年8月1日至2016年7月31日物业费10368元，合计210368元。但大自然村公司至今未收到租金和物业费。大自然村公司于2016年3月31日已发出最后催款通知，望能在2016年3月31日12时前收到欠款。现再次通知今日将款项打入此账号62×××76，开户行为中国农业银行奥体支行，户名为周云。否则，大自然村公司将按合同约定，于2016年4月1日16时暂停各项服务（包括停止供水电），并保留通过法律途径追缴的权利。当日，因张居峰未支付上述费用，大自然村公司对租赁房屋断水断电。2016年4月14日，大自然村公司向张居峰发送《解约通知书》，载明：张居峰未按期支付相关费用，大自然村公司在多次口头催交无果的情况下，两次书面通知张居峰，要求支付欠款，张居峰仍置之不理。根据约定，大自然村公司迫不得已通知张居峰，解除双方签订的租赁合同，要求张居峰在解除合同之三日内将租赁房屋内无异议的张居峰物品全部搬离，并返还租赁房屋。该通知书于2016年4月15日签收。一审审理中，双方一致确定未对租赁房屋进行交接，但大自然村公司陈述其向张居峰发出解约通知后，张居峰未答复，大自然村公司已经对租赁房屋进行开锁，实际控制租赁房屋。张居峰申请对租赁房屋现有价值进行评估，因该评估事项对证明待证事实无意义，故一审法院未予准许。因大自然村公司不同意调解，致本案一审调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，张居峰、大自然村公司签订的《房屋租赁经营合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于张居峰要求解除房屋租赁合同的问题。根据双方合同约定，张居峰在租赁期内逾期或不足额支付租金、水、电及物业管理等费用，每逾期1日，应按本年度日租金标准交纳逾期付款违约金，逾期或不足额支付上述相关费用达15日，除上述违约处罚以外大自然村公司有权采取停水停电等措施，张居峰自行承担因此造成的一切损失，大自然村公司不予承担，逾期或不足额支付上述相关费用达30日，除上述违约处罚以外大自然村公司有权解除本合同，且保证金不予退还。现张居峰自2014年11月28日合同签订后，未按时支付租金及物业管理费，经大自然村公司催告后仍未支付，大自然村公司在张居峰提起此次诉讼前，以书面形式通知张居峰解除合同，符合合同约定和法律规定，故双方之间的租赁合同已于解除合同通知到达张居峰时即2016年4月15日解除。张居峰在本案审理中提出其于2016年4月20日至4月25日期间收到该解除通知，但未提供证据予以证明，且与张居峰陈述的事实和理由存在矛盾之处，故一审法院不予采信。关于张居峰主张大自然村公司赔偿装饰装修损失、经营损失、律师费的问题。根据双方合同约定，合同期满终止或因张居峰原因解除时，张居峰承诺不以任何理由向大自然村公司提出偿还因内部装修、不可移动设备和财产而支出的各种费用等主张，对于张居峰无法带走的及不愿拆除的设施设备和装饰装修，无偿归大自然村公司所有，大自然村公司不给予张居峰任何赔偿或补偿。本案中，双方之间租赁合同的解除，系因张居峰违约所致，故张居峰主张大自然村公司赔偿上述损失，均不符合合同约定，亦无法律依据，一审法院均不予支持。关于张居峰主张大自然村公司退还物业管理费、保证金的问题。根据双方合同约定，张居峰应按约向大自然村公司支付物业管理费，现张居峰在2014年12月1日至2015年7月31日期间占有、使用租赁房屋，且未提供证据证明其未在上述期间接受物业服务，故张居峰主张退还物业管理费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另根据双方合同约定，张居峰逾期或不足额支付租金、物业管理费等相关费用达30日，大自然村公司有权解除合同，且保证金不予退还。本案中，因张居峰逾期支付相关费用，致使双方合同解除，故张居峰主张退还保证金，于法无据，一审法院亦不予支持。判决：一、张居峰与南京大自然村餐饮有限公司之间就南京市鼓楼区云南北路77号南泰大厦一层房屋签订的《房屋租赁经营合同》于2016年4月15日解除；二、驳回张居峰的其他诉讼请求。一审案件受理费16742元，由张居峰负担。本院二审查明，一审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为双方是否已经变更了付款时间，上诉人张居峰是否存在违约行为，被上诉人大自然公司停水停电、解除合同是否符合合同约定及法律规定。合同具有相对性，当事人应当按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案合同的相对方为张居峰与大自然村公司，上诉人张居峰主张出租人为南泰商业管理有限公司，本院不予采纳。上诉人张居峰主张双方已变更交款方式为下个租期合理期限内交付，其主张既未经对方认可，也无证据予以证实，对其该上诉主张，本院不予支持。根据合同约定，上诉人张居峰应于2016年3月15日预缴下一期共计4个月的租金合计20万元，张居峰并未按照合同约定按期缴纳，违反了合同约定。张居峰预缴的保证金10万元亦不足以支付其欠缴的费用，被上诉人根据合同第10.3条约定于2016年3月31日发出催款通知并于2016年4月14日发出解除合同通知，符合双方合同约定，上诉人张居峰上诉主张被上诉人停水停电为根本毁约及未按合同约定通知，本院不予支持。上诉人的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，张居峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16742元，由上诉人张居峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年一月五日书 记 员  戴 苗