广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2012）佛南法民三初字第275号原告杨建国，男，1959年11月29日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人陈策宇，广东百浩律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。被告佛山市中盟投资发展有限公司，住所地佛山市禅城区深宁路18号三座碧玉轩205室。法定代表人刘淑贞。被告刘淑贞，女，1976年10月4日出生，汉族，住广东省龙门县。以上两被告委托代理人叶宗坚、张思扬，广东禅都律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。被告周伟彬，男，1963年1月4日出生，汉族，居住广东省佛山市顺德区。委托代理人林德洪，广东华法（顺德）律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。原告与被告佛山市中盟投资发展有限公司（以下简称中盟公司）、周伟彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月22日立案受理后，由审判员黄婉君担任审判长，由人民陪审员胡在光、傅卫明组成合议庭适用普通程序进行审理。立案后，本院依法追加刘淑贞为本案被告共同参加诉讼。由于处理本案争议与另案处理结果有关联性，故本院决定中止审理。其后，本院于同年11月13日恢复审理该案，并于当天组织各方当事人进行庭前证据交换，于同年11月19日公开开庭审理。原告杨建国及其委托代理人陈策宇，被告中盟公司、刘淑贞的共同委托代理人张思扬，被告周伟彬的委托代理人林德洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告中盟公司法定代表人刘淑贞代表被告周伟彬与原告签订房地产买卖合同，双方约定被告中盟公司必须公司于2011年6月30日将交易房屋交付予原告。合同签订后，原告依约支付了2万元定金，并支付首期购房款172790元。被告周伟彬至今没有将房屋过户予原告。故请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、三被告共同向原告返还购房款人民币172790元及双倍定金40000元，合计212790元；3、本案的诉讼费用由三被告承担。原告在诉讼中举证如下：1、原告的身份证、被告的工商机读档案资料各一份。证明原、被告的主体资格。2、房地产买卖合同一份。证明原告向被告购买了房产一套，并约定了双方的权利义务。3、收据两份。证明原告向被告支付定金及首期购房款。4、解除合同申请书、兴业银行支票各一份。证明原告通过书面申请方式要求与被告解除合同，被告盖公章表示同意解除合同并无息退还购房款，但被告提供的退房款支票作废。5、转账凭据一份。证明原告向被告支付购房首期款。6、银行账号确认书一份。证明被告确认其账号的事实。7、房产登记信息卡一份。证明本案讼争房产登记在周伟彬名下。被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中答辩如下：第一、根据双方房屋买卖合同第五条，原告是知悉周伟彬代持刘淑贞房产的事实。第二、导致涉案房产无法过户的原因是因为周伟彬意图侵占刘淑贞房产，刘淑贞、中盟公司对于房产无法交付没有任何过错，刘淑贞、中盟公司同意退还房产本金，但由此造成的损失应由被告周伟彬方承担。被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中举证如下：8、《借款协议》1份。证明内容：2010年9月7日，刘淑贞向周伟彬借款人民币壹仟壹佰万元，用于拍卖大庆市产权交易中心、黑龙江省产权交易中心联合公告2010年第004号项下的全部房产，即位于佛山市南海区罗村街道乐安开发区怡乐花园C座的44套住宅，本案讼争的涉案房产亦包括在内。9、拍卖确认成交书、房产转让合同书、刘淑贞支付拍卖保证金、拍卖成交价款的凭证各1份。证明内容：2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬与大庆拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确认包括涉案房产在内的44套物业以刘淑贞、周伟彬的名义联合竞价成交，成交价为9380000元、拍卖佣金469000元，合共9849000元。同日，刘淑贞、周伟彬作为受让方（乙方），与作为转让方（甲方）的大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，约定甲方将包括涉案房产在内的44套物业房屋产权转让给乙方（其中刘淑贞受让其中两套，周伟彬名义上代刘淑贞受让其余42套）。刘淑贞支付了拍卖保证金、拍卖成交应支付的价款及拍卖佣金等合共9849000元。刘淑贞合法享有涉案房产的所有权。被告周伟彬在诉讼中答辩如下：一、本案是原告与中盟公司之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不应承担合同责任，答辩人不是本案的适格被告。本案属于房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同主体之间的权利义务关系由合同约定，合同关系只能发生在签订合同的主体之间，合同一方主体只能向另一方合同主体提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出。本案中原告提交的《广东省房地产买卖合同》，合同主体为原告和中盟公司，答辩人不是合同主体，原告将答辩人列为被告，明显违反合同相对性原则。答辩人对原告和中盟公司的合同关系不知情，因此，对于原告与中盟公司之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不是本案的适格被告。二、答辩人是涉案房屋的唯一所有人，原告明知房屋产权情况却与中盟公司签订买卖合同，其合同关系与答辩人无关。根据原告所提交的证据《房产转让合同书》开头约定“刘淑贞受让205、305室两户房产；周伟彬受让其余42户房产”，可以清楚反映：刘淑贞仅受让了205和305两户房产，对于本案所涉的507房产是属于答辩人所受让的其余42户房产之一，答辩人是有权处分房产的唯一所有权人。原告称刘淑贞和答辩人是“共同持事有涉案房产的权属人”明显违背事实，毫无依据。原告在签订合同时，明知道中盟公司并非房屋产权人，但仍与其签订房产买卖合同，并将购房款和定金付给中盟公司。从合同的签订到合同的履行过程，答辩人对原告与中盟公司之间的合同关系毫不知情，无论是原告还是中盟公司均未征求过答辩人的意愿，其合同关系与答辩人无关。三、答辩人从未委托过中盟公司出售本案房产，中盟公司无权处分答辩人的房产。综上，原告明知涉案房屋属于答辩人所有，在没有征得答辩人同意的情况下，私下和中盟公司签订房屋买卖合同，并向中盟公司支付房款和定金。可见，房屋买卖合同是原告与中盟公司之间的约定，答辩人不是合同主体，不需承担任何合同义务。原告的对答辩人的诉求没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回。被告周伟彬在诉讼中举证如下：10、身份证复印件、拍卖确认成交书、房产转让合同书各1份。证明本案讼争房产属被告周伟彬所有。经组织质证、辩证，被告中盟公司、刘淑贞认为：证据1无异议。证据2真实性无异议，对证明内容有异议。合同无周伟彬签名，但不影响合同效力。按照刘与周的约定，涉案房产出售由刘淑贞负责，到过户时才由周伟彬签字确认。综合考虑出售了多套房产的事实，该合同应属合法有效，周伟彬据不履行过户义务，导致无法交付。证据3真实性无异议，我方同意退还原告，但因此遭受的损失应由过错方周伟彬承担。证据4真实性无异议，证明内容有异议。支票表明了我方同意退款，但因为周伟彬收取款项后不配合办理过户手续，我方收取的款项交付了周伟彬导致无法退款。申请书证明双方协商解除合同，互不追究违约责任，被告方无息退还定金及房款。证据5无异议。证据6无异议。证据7真实性无异议，但涉案房产实际属刘淑贞所有，周伟彬应有配合过户的义务。经组织质证、辩证，被告周伟彬认为：证据1无异议。证据2真实性不予确认，合同不是我方的签名，而是他人冒签。合同非我方真实意思表示，属无效合同。我方请求对签名及指纹进行司法鉴定。证据3真实性不予确认，我方从来没有收过原告款项，收据上签名非我方签的。亦请求鉴定。证据4真实性无法确认，申请书的内容是原告向中盟公司申请解除合同，由中盟公司向原告退还定金，证明原告与我方不存在合同关系。证据5真实性无异议，证明原告房款是转入刘淑贞账号，证明我方没有收取原告款项，原告与我方不存在合同关系。证据6真实性无法确认，账号的信息与我方没有关系，也证明原告与我方不存在合同关系。证据7无异议。证据8借款协议真实性没有异议，但借款协议没有实际履行，与本案没有关系。证明内容也与事实不符。证据9拍卖成交确认书、房产转让合同书真实性无异议，证明内容与事实不符，涉案房产属周伟彬所有，拍卖款、保证金是周伟彬支付的。经组织质证、辩证，原告认为：证据8－10的真实性均无异议。经审查，对于相关当事人针对真实性无异议的证据1、3－7，本院对其真实性予以认定。对于证据9、10，由于协议双方即被告刘淑贞、周伟彬在另案中确认签名的真实性，故本院对其真实性亦予以认定。对于证据2，由于原告、被告中盟公司、刘淑贞一方确认并非由被告周伟彬所签署，被告周伟彬对签名的真实性予以否认，本院予以确认。对于证据8，虽然签订双方即周伟彬、刘淑贞对其真实性没有异议，但与本案没有关联性，本院不将其作为证据使用。结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬共同作为买受人，与大庆拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认涉案的44套房产由刘淑贞、周伟彬联合竞价成交，成交价为938万元、佣金46.9万元，合共984.9万元。同日，刘淑贞、周伟彬共同作为受让方，与大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，该合同约定约定刘淑贞、周伟彬联合受让位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座44户住宅房屋产权，其中刘淑贞受让205、305室两户房产，周伟彬受让其余42户房产。同年9月27日，“大庆市产权交易中心”出具收据，确认收到刘淑贞、周伟彬购房款共938万元。2010年12月26日，被告中盟公司一方以被告周伟彬的名义与原告签订一份《房地产买卖合同》，约定由周伟彬将位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座507房售予原告，房屋总价为664876元。根据合同约定：原告须在签订合同当天支付2万元定金，并于2011年1月15日前支付首期购房款172790元，余款在房产过户到原告名下并办理好按揭手续后，由银行直接划入卖方指定的账户；中盟公司须于2011年6月30日将房屋交付予原告，交房标准为佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座307房的套内装修标准；逾期十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任。签订合同当天，原告支付了2万元的定金。2011年1月17日，原告向刘淑贞的个人帐户支付了首期购房款172790元。对于原告支付的上述定金及首期购房款，中盟公司均以其公司的名义开具了共两张收据予原告。2011年9月28日，中盟公司书面同意与原告解除合同。同年12月30日，中盟公司以公司名义开具支票用于退还原告所付的定金及购房款，但该支票未能兑现。至今中盟公司未将交易房屋交付予原告使用，且余款至今未退还。另查明，被告刘淑贞是被告中盟公司的股东，占中盟公司股权份额的90%。再查明，本案被告刘淑贞、周伟彬因包括本案涉讼房屋在内的一批房产的产权纠纷，刘淑贞已另案起诉周伟彬[案号为（2012）佛南法民三初字第572号]。该案中，原告刘淑贞提供包括本案涉案房屋在内的共34组土地使用权证及房产证，显示本案涉讼房产登记在周伟彬名下。2011年4月份期间，刘淑贞陆续办理相关手续，将包括本案涉讼房产在内的42套的土地使用权、房产所有权登记在被告名下。根据以上认定事实，本院认为：原告要求中盟公司退还购房款及定金等，首先要解决关于合同是否应当解除的问题。这取决于本案买卖合同是否有效。虽然中盟公司一方的员工以周伟彬的名义与原告签订合同，即合同上显示的周伟彬的签名并非本人真实意思表示，但中盟公司所作的对外宣传并公开销售的行为，可视为其是真正向原告作出出卖行为承诺的卖方，故本案所涉的房产买卖合同是签订双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效合同，对签订双方产生法律上的约定力。关于合同是否应当解除的问题。根据双方签订的购房合同中的第九条约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书”。该约定赋予原告对合同的约定解除权，即在卖方中盟公司逾期超过十天仍未交房的，原告有权通过向中盟公司发出书面通知的形式解除合同。根据法律的规定，在上述书面通知送达予中盟公司时，合同即解除。目前中盟公司仍未将房屋交付予原告，亦未将房屋过户至原告名下，属于根本违约，而且中盟公司已经同意解除合同，故涉案合同已经实际解除。原告所提出解除合同的诉讼请求已无审查必要。关于被告中盟公司是否应当向原告退还已付购房款并承担违约责任的问题。对于中盟公司已收取的首期购房款，其应当全额如数向原告返还。由于本案所涉的房产买卖合同被认定无效，故相关的定金条款亦归于无效。原告主张的定金罚则于法无据，本院不予支持。但是，中盟公司确存在过错，应当承担赔偿责任。在原告没有确切的证据证实其所遭受的损失的实际数额的情况下，根据对中盟公司一方的过错程度进行审查，本院酌定中盟公司应当自交付首期购房款之日次日起，以实际未退还款项的余额、按中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告计付利息。关于被告刘淑贞是否应与中盟公司承担连带清偿责任的问题。中盟公司是一家有法人资格的有限责任公司，其与原告进行交易时，没有通过以公司名义开具的帐户收取相关款项，而是以其最主要股东及法定代表人刘淑贞的个人帐户收取，即公司财产与刘淑贞个人财产没有各自独立，故被告刘淑贞应当对中盟公司的债务承担连带清偿责任。关于被告周伟彬是否应当承担连带责任的问题。被告周伟彬是房屋的产权人，其并未授权中盟公司对房产进行转让，故并非该交易行为中一方当事人，且目前没有证据显示其对中盟公司以卖方名义将讼争房产出售予原告、刘淑贞以个人名义收取款项，中盟公司替刘淑贞开具收据的事实均知情且表示同意，故中盟公司与原告所签订的买卖合同对周伟彬没有约束力。同时，目前没有证据显示周伟彬对本案纠纷的产生存在过错，故本院对原告主张周伟彬承担连带责任的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨建国返还172790元。二、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨建国返还20000元。三、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨建国计付自2011年1月18日起，以实际未退还款项的余额、按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的利息。四、被告刘淑贞对上述第一、第二、第三判项的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告杨建国的其他诉讼请求。如被告未能按上述判项履行相关义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，双倍支付迟延履行期间的利息。本案适用普通程序结案，本诉案件受理费为4491.86元（原告已预交2245.93元），由被告刘淑贞、佛山市中盟投资发展有限公司共同承担。对于原告已经预交的诉讼费，两被告应与上述款项一并迳付原告，本院不另收退。对于其余2245.93元，两被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄婉君人民陪审员  胡在光人民陪审员  傅卫明二〇一二年十一月××日书 记 员  尹 素