湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘04民初28号原告：长沙市人人乐商业有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路292号社区服务大楼6楼6028室。法定代表人：蔡慧明，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪，男，1977年6月19日出生，该公司员工，住深圳市福田区。被告：衡阳市金六源房地产开发有限公司，住所地衡阳市蒸湘区解放西路36号。法定代表人：谢先秋，该公司董事。委托诉讼代理人：黄琳，湖南南舫律师事务所律师。委托诉讼代理人：周卫平，男，1988年1月14日出生，该公司员工，住湖南省衡南县。第三人：念华兵，男，1963年8月7日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：邓寒鸣，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长清，北京尚孚律师事务所律师。原告长沙市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被告衡阳市金六源房地产开发有限公司(以下简称金六源公司)租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年4月5日受理后，被告金六源公司于9月12日申请追加第三人，本院依法追加了念华兵为第三人，适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告人人乐公司的委托诉讼代理人肖才元、刘洪，被告金六源公司的委托诉讼代理人黄琳、周卫平，第三人念华兵的委托诉讼代理人邓寒鸣、王长清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人人乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还定金2000万元；2、被告赔偿原告损失1000万元。经本院释明后，原告变更上述第一项诉讼请求为：确认涉案合同已于2016年1月26日解除，并判令被告双倍返还定金2000万元。事实和理由：人人乐公司与金六源公司于2011年6月20日签订《租赁合同》，约定：由原告承租被告位于衡阳市船山路与道源路交界处东北角的华南名城地下负一层商业房产，用于开设大型综合性超级市场和百货商场，租期20年，被告应于2013年12月1日之前将租赁房产及配套用房按租赁合同及其附件的要求交付给原告，如被告未能在约定的期限内交付租赁房产的，每逾期一日，原告有权向被告收取基本月租金的5％的违约金，但迟延时间最长不能超过八个月，否则视为被告违约，原告有权选择终止租赁合同，要求被告双方返还定金。租赁合同签订后，原告向被告支付了定金1000万元，但被告并未依约向原告交付房产，原告的合同目的已无法实现，原告为租赁合同的履行亦投入了设计规划、招商配套、广告宣传等资源，造成极大的直接和间接损失。双方遂发生本案纠纷。被告金六源公司答辩称，涉案租赁合同无效，因涉案项目在租赁合同签订时没有取得规划许可证，即使涉案合同有效，根据涉案合同第13.6条约定，涉案项目没有通过相关职能部门组织的商业网点听证，涉案合同已自动解除，双方互不追究违约责任，金六源公司只需返还1000万元。第三人念华兵述称，根据合同相对性，念华兵不是涉案合同当事人，且涉案房屋不能及时交付系被告擅自变更规划等原因造成。故请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依据人人乐公司申请，调取了人人乐公司送达解除通知书的相关证据，并依职权向衡阳市商务和粮食局时进行了调查取证，制作了调查笔录，该局亦出具的《补充说明》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：人人乐公司提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可作为认定本案事实的依据；金六源公司提交的证据1、3、5来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可作为认定本案事实的依据。证据2、4与本案不具有关联性，不予采信；第三人念华兵提交的证据1、2，与本案不具有关联性，不予采信。证据3、4来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可作为认定本案事实的依据；本院依法调取的证据来源合法、内容客观真实真实，与本案具有关联性，可作为认定本案事实的依据。经审理查明，第三人念华兵系衡阳华南房地产有限公司（以下简称华南公司）的法定代表人，华南公司在本案起诉前已被注销。2011年6月30日，金六源公司（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：金六源公司将其新建的位于衡阳市船山路与道源路交界处东北角的华南名城地下负一层商业房产出租给乙方使用，面积21000平方米，用于开办大型综合性超级市场和百货商场。该合同3.1条约定：租赁期限为20年，租赁期限的起始日为租赁房产交付日。租赁房产的交付日预定为2013年12月1日。依此计算，租赁期限为自2013年12月1日起至2033年11月30日止。如租赁房产提前达到交付条件，乙方可以在验收合格后提前接受租赁房产；3.2条约定：免租期为8个月（含装修期），免租费期的开始日为租赁房产交付日。免租费期内甲方免收乙方租费及相关费用；第4.1条约定：甲方应于2013年12月1日之前将租赁房产及配套用户按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方。交付房产时，甲方应将相关政府部门的验收文件的复印件交给乙方。接到相关验收文件后，乙方在三日内派出代表到现场逐项检查租赁房产及配套用房是否符合本合同及本合同附件三的要求。如符合约定条件，双方签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日……；第4.2条约定：如果甲方未能在前述日期前向乙方交付租赁房产且未与乙方协商延迟支付时间，每逾期一日，乙方有权向甲方收取基本月租费的百分之五的违约金，但迟延时间最长不能超过八个月，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金。乙方也可以不选择终止本合同，但由于延期造成的乙方损失，甲方应当给予赔偿；第5.1条约定：租赁房产的租费标准为每月每平方米三十元，其中租金标准每月每平方米14元、物业管理费标准每月每平方米9元、设备设施使用费每月每平方米7元；第5.2条约定：租费的递增方式为前二个租约年不递增，从第三个租约年开始，每个租约年递增一次，每次递增幅度为前一个租约年租费标准止增加百分之二；第6.1条约定：乙方在本合同签订后第五个工作日内向甲方支付1000万的合同定金（定金不计息）。租赁房产交付后，该定金在乙方开始缴纳租费时，用来优先抵扣租费，但保留一个月租费作为履约保证金，合同期满后履约保证金无息归还给乙方；第8.1条约定：甲方保证确实拥有租赁房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件作为本合同的附件（见附件二）。租赁房产的现状不属违章建筑，并保证为商业用途……；第8.2条约定：甲方保证拥有完全的资格和权利将租赁房产按本合同之约定条件租赁给乙方，并符合相关房屋租赁管理规定。如果房屋租赁管理规定出现新的变化，甲方应在规定时间内办妥相关手续。逾期未能办妥，而给乙方带来损失，甲方应负责赔偿；第8.14条第一款约定：甲方确认在本合同签订前没有收到过、也不知悉政府、上级行政机关或其他相关部门发出的收回租赁房产、改变房屋用途、禁止进入、房屋或土地自用或批租等通知，否则，造成乙方的损失由甲方承担。第二款约定：在本合同租赁期内，除发生市政府规划、土地批租，国家强制性规定外，甲方不能以任何其他人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对上述租赁房产的使用权，否则，甲方应赔偿乙方因此而遭受的一切实际发生的和可预估的损失。如确有甲方不可预见的市政规划、土地批租事件发生，致使租赁房产需拆除或被使用，则甲方应自收到通知后3天内，将该通知复印件传送乙方，同时，以尽量保全乙方在此经营为原则，协同乙方与拆迁单位磋商……；第9.4条约定：如因乙方违约或者乙方单方面终止本合同，乙方所交的定金归甲方所有；第11.4条约定：除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后七天内予以更正，本合同另有规定的除外。逾期未能更正，另一方保留索赔的权利；第13.2条约定：任何一方就本合同发给对方的通知或联系文件均为中文书面形式。人手传送以接收人签收为送达日，挂号信函邮寄方式，以邮政送达日为送达日，传真传送以接收方回传确认时间为送达日；第13.5条约定：本合同由双方法定代表人或授权代表签字并加盖法人公章后生效；第13.6条约定：如果本合同所述的综合购物广场项目，不能通过相关部门组织的商业网点听证，则本合同自动解除，甲方退回乙方已支付的相关款项，双方互不追究违约责任；第13.7条约定：本合同正本一式五份，甲乙双方各执两份，另一份由甲方在合同签订五个工作日内送合同登记管理部门备案。第三人念华兵、案外人洪都喜在涉案合同上签名并分别加盖了金六源公司、人人乐公司的印章。涉案合同签订后，人人乐公司于2011年7月7日通过银行转账方式向金六源公司账户支付定金1000万元。金六源公司于2011年7月8日出具了收款收据。金六源公司于2008年7月11日取得华南名城项目所涉土地使用权证，2010年3月16日取得《建设用地规划许可证》，2012年3月1日取得《建设工程规划许可证》。华南名城项目施工过程中，金六源公司请求变更建设用地容积率。衡阳市城乡规划局同意了金六源公司的申请，调整建设规模由136410平方米变更为268586平方米。金六源公司未能按期交房，其于2013年1月23日发函人人乐公司，要求将涉案合同约定的交付时间往后延期二年。人人乐公司于2013年3月19日回函，同意交房时间延期一年为2014年12月1日。2016年1月25日，人人乐公司从衡阳市蒸湘区衡邵路邮政所向金六源公司邮寄了《解除〈房产租赁合同〉通知书》，并在湖南省衡阳市衡州公证处办理了邮寄过程的保全证据公证。根据该邮件的回执显示，收寄时间：2016年1月25日14：32，邮件收件人：谢先秋、谢先乐、谢济远，收件人地址：衡阳市蒸湘区解放西路36号，妥投时间：2016年1月26日9：19，妥投他人收：王一纯。另查明，人人乐公司曾就本案纠纷于2015年12月15日向湖南省衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，请求判令金六源公司双倍返还定金2000万元。该案审理过程中，人人乐公司于2016年2月29日提出撤诉申请。该院于2016年2月29日作出（2015）衡蒸民一初字第578号民事裁定，准许人人乐公司撤回起诉。金六源公司在该次诉讼与本次诉讼中的住所地与工商营业执照的登记的住所地一致，均是衡阳市蒸湘区解放西路36号。再查明，《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划实施细则》第十五条规定：“商业网点建设或经营项目必须符合《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》，项目立项、审批、建设和注册登记时，应征求商务主管部门的意见。”第十六条规定：“建设或设立商业网点的业主必须向市商务局提交书面申请，即商业网点建设或经营的申请报告……”第十七条规定：“在城区设立、建设、改造农贸市场及建筑面积在3000平方米商业网点必须到市商务局办理是否符合《规划》要求的审核手续；建筑面积在5000平方米以上（含5000平方米）的商业网点建设，应向社会公示，广泛征求社会意见，必要时依法组织听证。”衡阳市商务和粮食局分别于2016年10月25日、12月5日出具的《关于查验华南城市广场项目是否纳入衡阳市大型商业网点规划的回复》、《补充说明》中均载明：涉案合同所述的综合购物广场项目未纳入《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》之中，不符合城区商业网点条件。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：1、涉案合同的是否合法有效；2、涉案合同是否符合解除条件、是否已经解除及其相应的法律后果。本院分析认定如下：一、关于涉案合同的效力问题。金六源主张，涉案合同签订时，金六源公司未取得规划许可证，涉案合同应属无效。结合本案已查明的情况看，金六源公司于2008年7月11日取得华南名城项目所涉土地使用权证，2010年3月16日取得《建设用地规划许可证》，2012年3月1日取得《建设工程规划许可证》，涉案土地容积率发生变更亦经衡阳市城乡规划局同意。涉案合同上加盖了金六源公司、人人乐公司的印章。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。金六源公司主张涉案合同无效无事实和法律依据，故对金六源公司的该项主张不采纳；二、涉案合同是否符合解除条件、是否已经解除及其相应的法律后果。1、涉案合同是否符合解除条件。合同解除包括约定解除和法定解除。从涉案合同13.6的约定内容看，双方对涉案合同所述的综合购物广场项目需经当地相关部门组织的商业网点听证是明知的。该条款约定的“不能通过相关部门组织的商业网点听证，则本合同自动解除”从形式上看是对涉案合同约定了附解除条件。根据法律规定，附解除条件中的“条件”能否成就所依据的事件可能会发生也可能不会发生，必须具有不确定性这一显著特征。衡阳市商务和粮食局系该广场项目的行政管理部门，从该局出具的《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》第十五条、第十六条、第十七条规定及《关于查验华南城市广场项目是否纳入衡阳市大型商业网点规划的回复》、《补充说明》载明的内容及广场项目实情看，该综合购物广场项目面积约21000平方米，在双方签订涉案合同时未纳入《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》，即使一方或双方签订涉案合同后立即向衡阳市商务和粮食局提交商业网点建设或经营的申请报告并要求该局组织商业网点听证，亦因该综合购物广场项目违反市政规划而不符合城区商业网点条件，申请报告及商业网点听证也通过不了衡阳市商务和粮食局的审核，涉案合同第13.6条约定的条件能否成就所依据的“商业网点听证”这一事件明显不具有不确定性，涉案合同第13.6条约定的附解除条件事实上自始不能成就，涉案合同后生效后就一直处于自始履行不能状态，符合法定解除条件；同时，根据涉案合同第4.1条约定，金六源公司未能按约定的2013年12月1日前及时交付租赁房产给人人乐公司，嗣后虽经双方协商同意将交付房产时间往后延期至2014年12月1日，但金六源仍未能及时交付涉案房产，根据涉案合同第4.2条的约定，涉案合同约定的解除条件亦成就；2、涉案合同是否已解除。涉案合同首先符合法定解除条件，其次才符合约定解除条件。双方当事人至今均未行使法定解除权。人人乐公司根据涉案合同第4.2条、第13.2条的约定，于2016年1月25日从衡阳市蒸湘区衡邵路邮政所向金六源公司邮寄了《解除〈房产租赁合同〉通知书》。该通知书的送达地址是衡阳市蒸湘区解放西路36号，与金六源公司工商营业执照登记的住所地一致，虽然实际收件人为王一纯存在瑕疵，仍可认定上述通知书已于2016年1月26日送达至金六源公司，人人乐公司行使约定解除权已产生合同解除的法律效力。人人乐公司请求确认涉案合同已于2016年1月26日解除，于法有据，本院予以支持；3、涉案合同解除后的法律后果。人人乐公司请求金六源公司双倍返还定金2000万元。考虑到涉案合同属自始履行不能，首先符合法定解除条件，双方均可行使法定解除权，但至今双方均未行使法定解除权。约定解除条件成就后，人人乐公司才依法行使约定解除权解除了涉案合同。涉案合同所述的综合购物广场项目未列入《衡阳市2010－2020年城区商业网点发展行业规划》，违反了市政规划，涉案合同属自始履行不能，双方均无过错，人人乐公司请求金六源公司退还其已支付的定金1000万元，于法有据，但人人乐公司请求金六源公司按照定金罚则赔偿损失1000万元，明显有违公平原则和诚信原则，故对人人乐公司的该部分诉讼请求不予支持。由此造成人人乐公司的违约损失，结合涉案合同履行情况、人人乐公司的实际损失、涉案合同第13.6条的约定，根据公平原则和诚信原则，本院酌定金六源公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130％计算，赔偿资金占用费；人人乐公司请求除定金双倍返还外，金六源公司另行赔偿其他损失1000万元，其提交的证据不能证明还有其他损失存在，且人人乐公司在湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第578号案件审理过程中，明知涉案合同已无法继续履行，行使了约定解除权，即使有该项损失存在，人人乐公司也有防损减损义务，故对人人乐公司的该项请求不予支持。综上所述，人人乐公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告长沙市人人乐商业有限公司与被告衡阳市金六源房地产开发有限公司于2011年6月30日签订的《房产租赁合同》已于2016年1月26日解除；二、被告衡阳市金六源房地产开发有限公司支付原告长沙市人人乐商业有限公司1000万元，并赔偿资金占用费（以1000万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130％标准，从2011年7月8日起算至款项实际付清之日止）；三、驳回原告长沙市人人乐商业有限公司的其他诉讼请求。上述款项限在本判决生效后十五日内一次性付清，逾期未付清的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费191800元，由原告长沙市人人乐商业有限公司负担100000元，被告衡阳市金六源房地产开发有限公司负担91800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  唐建华审 判 员  许建中人民陪审员  王艳华二〇一七年一月十三日书 记 员  谢倩茜