上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）���01民终12603号上诉人（原审被告、反诉原告）：高鲁，男，1982年12月13日生，满族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：来青，女，1982年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：桑根财，上海市联诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖桂军，男，1982年5月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：任金波，上海明伦律师事务所律师。上诉人高鲁、来青因与被上诉人肖桂军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初35775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高鲁、来青的共同委托诉讼代理人桑根财，被上诉人肖桂军的委托诉讼代理人任金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高鲁、来青上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人肖桂军要求继续履行合同的诉请或发回重审。事实和理由：被上诉人违约在先，且因被上诉人的过错拖延二个多月时间办理贷款，导致在2016年4月30日前已无法办妥贷款和办理过户手续。上诉人主张解除房屋买卖合同是基于法律规定的先履行抗辩权，以及被上诉人违约在先。本案系争的XX路XX号XX室房屋是上诉人在本市的唯一一套房屋，2016年春节后本市房价暴涨，而讼争房屋合同价还是原来的191万元，如果上诉人继续履行合同，凭上诉人的经济条件势必造成上诉人一家无房可居，故本案不适合继续履行。被上诉人肖桂军辩称，其不同意上诉人高鲁、来青的上诉请求。上诉人拒绝配合办理贷款事宜，没有提供相关材料。2016年3月10日上诉人提出要求补差价130万元到140万元，否则拒绝履行合同。房价是商业因素，不属于情势变更。系争房屋由上诉人对外出租，并未居住。上诉人在他处有多处房屋，不存在居住困难。故请求二审驳回上诉，维持原判。2016年5月，肖桂军向一审法院起诉请求：一、高鲁、来青涤除上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）上的抵押后协助肖桂军办理将系争房屋产权过户至肖桂军名下的手续，并将系争房屋交付给肖桂军；二、高鲁、来青向肖桂军支付违约金，以人民币（以下币种相同）191万元为本金，自2016年4月30日起按日万分之五的标准计算至履行交房过户义务之日止。审理中，高鲁、来青提起反诉，请求法院：1、解除肖桂军与高鲁、来青于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》以及2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、肖桂军已经支付的定金40,000元不予返还。一审法院认定事实：2015年12月20日，肖桂军（乙方）与高鲁（甲方）在中介公司居间下签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，约定高鲁将系争房屋转让给肖桂军，转让价为1,910,000元。买卖合同第3条约定，双方同意于本合同签署后12天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。2015年12月26日，肖桂军向高鲁、来青支付了定金40,000元；2015年12月30日，肖桂军向高鲁、来青转账支付了首付款600,000元。2016年1月16日，肖桂军（乙方）与高鲁、来青（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》。其中约定系争房屋转让价款为1,910,000元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年4月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心���请办理转让过户手续……。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）第5条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料（若需）、本次��易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。合同附件三“付款协议”第1条约定，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金计4万元整。签订本合同后当日内，乙方应通过上海XX有限公司或自行支付给甲方部分首期房价款计61万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计65万元，该首期房价款包含房价尾款1万元，由乙方暂为保管；第2条约定，甲方应于收到乙方的首期房价款后15日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足），并取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交由上海中原；第4条约定，甲方同意乙方通过��贷款银行申请126万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度补足申请额度，则乙方应于本协议第5条所述送件当日将其补足并支付给甲方；第5条约定，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7个工作日内，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据。第6条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行��上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款（若有）计1万元整。2016年3月19日，肖桂军与高鲁、来青就合同事宜曾进行协商。期间，肖桂军发问“现在是有什么想法呢？”。来青回答“我们，这个违约，也是不好意思的，我们不是故意的，因为我们买的那间呀，他也违约了，然后我拿的尾款，就是你的时间稍微比较长，就算交易了，我也买不了了”。肖桂军还问到“那你们现在怎么办？”，来青回答“现在就是这样子。就是看你是什么想法了，违约吧，肯定是我们违约了。对吧！违约了就赔偿，对吧！如果你想继续买，加一点也最好了，对吧”。肖桂军提到“我们合同中有贷款这个东西，那你们必须提供你们相应身份证等，那是���们的事情，你们必须要提供的”。高鲁表示“我现在已经违约了，我不用提供给你的，很简单的。”来青表示“我们已经以书面的方式已经通知中介了，我们没有你的地址，也只能发短信给你，然后呢，我发过来以后，已经书面终止了，贷款呢，就不需要配合你了。”2016年4月1日，肖桂军向高鲁、来青寄发《告知书》：“我与高鲁先生、来青女士（以下简称“二位”），于2016年1月16日签订的合同编号2630946号《上海市房地产买卖合同》。遵照前述合同约定，二位有义务配合我方办理相关银行贷款事宜。有鉴于此，我本人书面告知二位，请二位收到该书面《告知书》之日起即刻与招商银行股份有限公司联系。否则，贷款失败等由此而带来的一切法律风险均由你方承担”。当天，肖桂军申请贷款的银行向高鲁确认贷款事宜，高鲁以准备解除合同为由，拒绝了银行相关要求。另查明，截止至2016年6月21日，系争房屋上仍设定有抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司上海徐汇区支行，债权数额为392,000元，债务履行期限自2013年6月27日起至2043年6月27日止，核准日期为2013年7月12日的抵押登记。审理中，肖桂军表示要求继续履行合同，同意剩余房款在本案中一并处理。高鲁、来青表示已于2016年3月17日向肖桂军发出解除函要求解除合同，肖桂军否认收到。一审法院认为，肖桂军与高鲁、来青签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。高鲁、来青于《上海市房地产买卖合同》签订后拒绝按合同约定向肖桂军转让房屋，属于违约，肖桂军主张继续履行，于法有据，法院予以支持。高鲁、来青虽抗辩称由于���桂军未在《上海市房地产买卖合同》约定期间内通知高鲁、来青协助办理贷款申请手续故已解除合同。但即便肖桂军办理贷款申请有所迟延，亦有可能通过其他方式补足房款，高鲁、来青并不能当然取得合同解除权，故高鲁、来青即便曾实施解除合同的行为，该行为也不发生合同解除的效力。现肖桂军主张高鲁、来青涤除系争房屋上的抵押权并协助肖桂军办理将系争房屋产权过户至肖桂军名下的相关手续，法院依法予以支持。高鲁、来青的反诉请求，于法无据，法院不予支持。高鲁、来青逾期履行过户义务，根据双方合同约定，理应支付违约金，但应自2016年5月1日起算。鉴于高鲁、来青主张约定过高要求调整，法院将综合考虑肖桂军的实际损失以及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以衡量，并作出裁决。判决：一、被告（反诉原告）高鲁��来青应于判决生效之日起十日内涤除其于上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋上所设定的抵押；二、被告（反诉原告）高鲁、来青应于上述第一条判决主文确定的抵押涤除义务履行后立即协助原告（反诉被告）肖桂军办理将上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋产权过户至原告（反诉被告）肖桂军名下的手续；三、原告（反诉被告）肖桂军应于被告（反诉原告）高鲁、来青履行上述第二条判决主文确定的义务后当日内支付被告（反诉原告）高鲁、来青房款人民币1,260,000元；被告（反诉原告）高鲁、来青应于原告（反诉被告）肖桂军支付前述房款后七日内，将上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋交付原告（反诉被告）肖桂军；四、原告（反诉被告）肖桂军应于被告（反诉原告）高鲁、来青交付上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋后当日内向被告（反诉被告）高鲁、来青支付剩余房款人民币10,000元；五、被告（反诉原告）高鲁、来青应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）肖桂军以总房款人民币1,910,000元为本金，按日万分之二的标准计算自2016年5月1日起至实际过户并交房之日止的逾期过户违约金;六、驳回被告（反诉原告）高鲁、来青的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,252.50元，反诉案件受理费人民币440元，共计人民币11,692.50元，由被告高鲁、来青共同负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人高鲁、来青与被上诉人肖桂军签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。上诉人主张被上诉人存在拖延时间办理贷��的违约行为，但其未能提供充分的证据予以证明，本院不予采信。反之，本案双方在2016年3月19日就合同事宜进行协商时，上诉人自认已经违约，并拒绝向被上诉人提供贷款所需材料，并在此后的2016年4月1日，当被上诉人申请贷款的银行向上诉人确认贷款事宜时，上诉人明确拒绝了银行的相关要求，故如果被上诉人未能在2016年4月30日前办妥银行贷款，系上诉人不予配合提供相关材料所致，上诉人作为过错方应承担相应责任。并且，根据《上海市房地产买卖合同》付款协议约定，如果被上诉人申请贷款未获审核通过，被上诉人应在送件当日即办理系争房屋过户手续时将其补足并支付给上诉人。因此，在合同约定的2016年4月30日过户日前，上诉人没有证据证明被上诉人存在违约行为，故上诉人不享有合同解除权。而上诉人拒绝配合被上诉人办理系争房屋贷款手续与办理房屋过户手续，构成违约，故应承担相应的违约责任。至于上诉人主张2016年春节后房价上涨，系争房屋不适合按照原定价格191万元继续履行的问题，这不仅不是上诉人拒绝履约的合法理由，而且进一步印证上诉人的违约行为及其动机，故上诉人的主张，本院不予采信。原审根据被上诉人的实际损失以及合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对逾期交付房地产的违约金进行调整，并无不当，本院予以确认。上诉人高鲁、来青的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币22,945元，由上诉人高鲁、来青负担。本判决为终审判决。审 判 长 ���懿欣代理审判员 潘 俊 秀审 判 员 翟 从 海二〇一七年一月十七日书 记 员 周   益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……