浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第1017号上诉人（原审被告、反诉原告）：苍南县天客隆超市有限公司。法定代表人：陶大省。委托代理人：林佳云。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴世连等47人。诉讼代表人：董孔云。诉讼代表人：林瑞茂。诉讼代表人：林庆都。委托代理人刘清华。上诉人苍南县天客隆超市有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2012）温苍民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：坐落于苍南县灵溪镇浙闽边贸商城第****商场系原告等47人按份共有。原、被告于2002年开始就讼争房屋即1层商场建立租赁关系。2005年10月5日，双方签订房屋租赁协议，约定2012年度租金按市场价优惠。2007年1月11日双方再次签订房屋租赁协议，约定：被告续租的，应在租赁期满前三个月与原告协商，给予被告优先租赁权，双方重新签订租赁协议。2011年11月7日，双方重新签订房屋租赁协议，约定租赁时间为：2012年2月1日至2015年1月31日，2012年度年租赁为285万元，第二年开始按7%递增，……，租金按年结算，2012年度租金于2011年12月31日前付清，否则原告有权单方终止房屋租赁协议。该份协议签订当日，被告按约支付了保证金35万元。但租金未按约定时间支付，截止目前被告支付租金260万元，尚欠25万元租金。原告经多次催讨无果，诉至该院。诉讼过程中，被告提起反诉。另查明：2009年12月12日，被告租用原告所有的上述房屋第2幢2层商场并签订房屋租赁协议，被告已支付2012年度的租金123.6万元，该份协议双方无异议。原审法院审理认为：原、被告双方争议焦点为，一、本诉部分争议焦点：被告是否要支付原告25万元租金；二、反诉部分争议焦点：原、被告之间于2011年11月7日签订的房屋租赁协议（2011年），被告是否可依据显失公平、重大误解请求法院予以变更。关于本诉部分争议焦点，该院认为：原、被告之间于2011年11月7日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋租赁关系依法成立，合法有效，应受法律保护，双方应按约定全面履行自己的义务。原告已履行了交付出租房屋的义务，现双方约定的支付租金履行期限已届满，被告尚欠原告租金25万元，事实清楚，故原告要求被告支付剩余租金25万元的请求，理由正当，应予支持。关于反诉部分争议焦点，该院认为：一、显失公平是指一方当事人在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利合同的行为。本案房屋租赁是在反诉原、被告双方协商下达成的，协商的过程是一个讨价还价的过程，根据估价报告，双方约定的租金，并不明显违反公平原则，目前没有证据表明订立合同时反诉原告存在紧迫的情形，也不存在反诉被告经验明显优于反诉原告、反诉被告相比于反诉原告有优势地位的情形。反诉原告陈述的投入装修费用问题，这是反诉原、被告在签订合同时就可预见的，故显失公平的理由不能成立。二、重大误解是指因自己的过失导致对合同内容发生误解而订立合同的行为。本案反诉原告有近十年在灵溪城区多处地方从事租赁房屋开设超市的经验，承租涉案房屋也将近十年，并不欠缺交易经验，也不存在对灵溪镇房屋租赁市场价格不了解的情形，故不存在主观过失，重大误解的理由也不能成立。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。因此，在本案中，反诉原告应对其变更合同的请求承担举证责任。但反诉原告在本案所提供的证据均不能充分证明2012年度的租金应变更为226万元的主张，应承担举证不能的不利后果。因此，反诉原告以显失公平、重大误解为由反诉请求变更2011年11月7日签订的房屋租赁协议（2011年），没有事实与法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苍南县天客隆超市有限公司于判决生效后十日内支付原告吴世连等47人租金25万元；二、驳回反诉原告苍南县天客隆超市有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，减半收取2525元，反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，鉴定评估费90000元，合计95050元，均由苍南县天客隆超市有限公司负担。一审宣判后，苍南县天客隆超市有限公司不服，提起上诉称：一、双方于2011年11月7日签订的房屋租赁协议并非双方当事人的真实意思表示，不能以此作为认定双方租金的依据，一审法院判令上诉人支付被上诉人租金25万元，与事实不符，缺乏法律依据。二、退一步讲，即使双方签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，该协议也显失公平，应当予以变更或撤销。三、根据《民法通则》第四条规定，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。双方于2011年11月7日签订的房屋租赁协议对租金的约定违反了等价有偿，诚实信用原则，市场价格不到226万元而约定为285万元，应予以变更。综上，请求二审法院查明事实后，依法撤销原判，改判驳回吴世连等47人要求支付租金25万元的诉讼请求，将双方于2011年11月7日签订的房屋租赁协议（2011年）中的租金由285万元变更为226万元。被上诉人吴世连等47人口头辩称：一、上诉人称2011年11月7日签订的房屋租赁协议不是双方的真实意思表示，不正确。本案房屋租赁协议签订的时间，符合双方的约定。双方建立租赁关系十几年，协议版本相差无几，且协议均是上诉人的法定代表人亲自签订，其完全知道协议签订的整个过程。二、双方在协议中约定租金285万元，是上诉人法定代表人与众多被上诉人协商的结果，当时被上诉人认为租金太低但考虑到双方系长期关系也就同意了。因此，租金的约定并不显失公平。上诉人的请求违反了诚实守信原则。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，苍南县天客隆超市有限公司提供了照片一张和电视台证明一份，以证明：2012年1月19日至2012年2月2日期间，被上诉人在苍南县电视台发布广告招租；在双方签订房屋租赁协议后，被上诉人在租赁房屋上挂出招租广告。被上诉人质证认为：对照片的三性均有异议，照片拍摄和形成时间无显示，是否在双方签订租赁协议之后不清楚；对电视台证明的真实性和关联性有异议，证明时间是在上诉人支付租金之前，不能代表众多被上诉人的意见。本院认为，照片和电视台证明虽然可以证明本案租赁房屋在进行招租，但该招租行为与本案双方当事人之间签订房屋租赁协议并不存在关联性。被上诉人吴世连等47人未提供新的证据。本院审核双方当事人向原审法院提供的证据后，对原判认定的事实予以确认。本院认为，双方在2007年房屋租赁协议即将到期的情况下，根据该协议约定，在2012年1月31日租期届满前三个月内经过协商，于2011年11月7日重新签订了房屋租赁协议。该协议系双方自愿协商达成，有上诉人的法定代表人与被上诉人的业主代表签字确认，该协议内容应为双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。上诉人苍南县天客隆超市有限公司以协议只有法定代表人的签字，没有公司印章为由，主张协议非其真实意思表示，但上诉人法定代表人在协议上签字的行为本身就是代表上诉人，其意思表示就是上诉人的意思表示，故上诉人主张协议非其真实意思表示的理由不成立。至于上诉人二审举证证明的被上诉人招租之事，则与协议是否双方的真实意思表示无直接关联性，其证明力不予认定。双方签订的协议约定第一年租金为285万元，上诉人苍南县天客隆超市有限公司以评估价格为226万元为由主张双方约定的租金金额显失公平，应予以变更。虽然双方约定的租金价格与评估价格存在一定的差距，但该金额是双方经过多次协商根据市场价格确定，且两者价格相差并不明显，故上诉人以此为由主张显失公平不成立，本院不予采纳。协议签订后，合同当事人均应当按照协议约定全面履行自己的合同义务，被上诉人已经将出租房屋交付给上诉人使用，但上诉人仅按照合同约定支付了260万元租金，剩余25万元租金仍未支付，现被上诉人要求其予以支付，本院予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由与请求不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5050元，由上诉人苍南县天客隆超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡爱玲审 判 员 郑明岳审 判 员 刘宏杰二〇一二年十一月十二日代书记员 钟志亮