湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初5394号原告：竺愿博，男，1984年7月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：庄重，湖南湘建律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小锋，湖南湘建律师事务所律师。被告：长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。法定代表人于雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。第三人：长沙科文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。法定代表人李若木，该公司经理。委托诉讼代理人：刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。原告竺愿博诉被告长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司），第三人长沙科文物业管理有限公司（以下简称科文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告竺愿博的委托代理人庄重、唐小锋，被告新世界公司、第三人科文公司的共同委托代理人刘力平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告竺愿博向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告80万元（暂以租金及滞纳金计算到2016年10月30日）；2.被告恢复原告商铺原状后返还给原告，并支付返还前占用商铺给原告方造成的租金、滞纳金等损失；3.第三人承担连带责任；4.被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2000年购买位于长沙市××东汉××店广场××楼××号商铺。2002年5月，原告与被告签订租赁合同，将商铺租赁给被告，双方约定租期10年，第一年租金为实际出资额的4%，其中第一季度免一个月的租金作为装修费计3692.59元；第二年为5%、第三年为6%、第四年为7%、第五年至第十年分别每年为8%；租金按季度支付，被告在每个付费季度的第三个月最后五日将支付下一季度租金。被告如不按规定时间支付商铺租金，则每逾期一天按所欠租金金额的千分之五支付滞纳金给原告。从2002年5月1日起被告一直占用原告该商铺，现以“XXXX”形式对外经营。从2002年4月至2016年8月，被告仅支付租金54772.92元，拖欠租金521699.34元，滞纳金27万余元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告新世界国际大饭店辩称，1、被告公司在原国有企业控股时期将大厦裙楼一至五层的面积隔成近800个小商铺并出售给418位业主。因“店中店式商铺”无法达成预期经营效果，一至五楼原“XXXX”的小业主多次到市政府反映情况，一度成为2001年度、2002年度长沙市十大不稳定事件。为促进社会和谐稳定，被告公司配合市、区政府的指示于2002年5月1日对全部已出售的小商铺进行整体返租。自2002年与业主签订返租合同，被告公司所在的五一广场西北角位置一直深受政府重点工程的影响。2002年五一路立交桥建设、2003年绿化广场建设、2005年下沉式商业广场建设以及2009年开始的持续3年的长沙地铁工程建设，致使被告公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致被告公司返租的商铺持续处于关门歇业无法经营的状态。对于此种影响，被告公司无法预见、无法抗拒也无法避免，属于法定的情势变更状态。被告公司为了维护418户业主的合法权益，依然继续履行租赁合同，并向业主支付租金、补偿金共计3141万元。被告公司在租赁物未取得收益的情况下，仍尽量支付租金。但由于各种市政工程建设对被告公司经营客观上造成持续的影响，经营状况一直未出现好转，故至今仍有拖欠部分租金。被告积极的与众多业主进行了协商，并签订了近百个《还款协议》，按协议计划进行还款。被告前期实际收取的租金远低于原租赁合同的租金标准。被告要求法院结合情势变更的客观存在，对在原租赁合同期限届满后，被告自营与招商招租商户仍实际使用的房屋租金予以免除。对原租赁合同届满后至2013年10月1日前，该租赁房屋因原告自身未进行招商招租而处于闲置状态，该损失应由原告自行承担。2、2015年5月27日，科文公司与原告补签了《物业委托经营代理合同》，约定原告将涉诉的房屋全权委托科文公司代理招租经营，代理期限10年，从2013年10月1日起至2023年12月31日，科文公司在收到第三方的租金收益的前提下，应在5个工作日内扣除代理费（租金的8%）、物业维保费、相关税费后付至原告指定的账户。但因XXXX经营不理想，拖欠了租金。在签订代理合同时，双方约定70元/平方米.月的租金标准。故原告要求按原合同的标准计算租金不应支持。第三人科文公司陈述称，根据原告与第三人签订的委托合同约定，租赁时间是2013年10月1日至2023年12月31日，按照科文将涉案租赁物实际租出去的价格标准向原告支付租金，科文租给XXXX是70元/平方米，故后续租金应按该标准计算。原告与第三人系委托关系，不应承担责任，第三人负有的是协助义务。经审理查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。2002年2月18日，原告（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了租赁合同，双方约定：乙方租赁甲方东汉名店广场3688A号商铺，租期10年，从2002年5月1日起至2012年4月30日止。合同期内第一年租金标准按实际出资额（583040元）的4%，第二年为5%，第三年为6%，第四年为7%，第五至十年为8%。乙方在每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定支付场地租金，则每逾期一天，按所欠租金每日千分之五支付滞纳金给甲方。租赁合同签订后，原告向被告新世界公司交付了商铺，但被告新世界公司在房屋租赁合同期限届满后继续使用该商铺，原告未提出异议。2012年4月25日，科文公司与新世界公司签订《房屋租赁合同》，约定科文公司将长沙市五一大道868号新世界大厦夹层与二楼出租给新世界公司，二楼租赁年度内70元/平方米。2015年5月27日，原告与科文公司补签了一份《物业委托经营代理合同》，原告将涉案商铺委托科文公司对外进行整体的招商、招租与物业管理，委托代理权限为全权代理，委托期限从2013年10月1日起至2023年12月31日。合同约定科文公司对外签订租赁合同所确定的价格，原告无权提出异议和要求调整，除非三分之二以上的所有的产权所有人书面提出；科文公司在收到第三方的租金收益的前提下（即所委托物业乙方在正常情况下没有租赁出去或未能收到租金，则乙方无须向甲方支付租金）在5个工作日内，在扣除本合同约定的代理费、物业维修费和相关税后支付给原告；科文公司有权将所收取租金的8%作为代理费直接从租金中扣除。被告已付原告租金66206.2元，其中，支付《租赁合同》期内租金42206.2元，合同期满后支付租金24000元。另查，原告的房屋与其它业主的房屋连成整体进行开发，现已被整体转租给餐饮店XXXX使用，目前无法恢复原状。2010年4月10日，被告新世界公司与长沙XXXX公司签订了合作期限为2010年8月1日至2016年8月1日的《XXXX品牌使用合作经营合同》。上述事实有租赁合同、公证书、物业委托经营代理合同、付款明细、房屋租赁合同、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，一、关于租金及违约金的问题。原告与被告新世界公司于2002年2月18日签订的《租赁合同》及原告与科文公司签订的《物业委托经营代理合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因此，从2002年5月1日起至2012年4月30日期间的租金标准应按合同约定计算为408128元（583040元×4%+583040元×5%+583040元×6%+583040元×7%+583040元×8%×6年），原告在诉状中自述第一年第一季度中免一个月租金计3692.59元，故剩余租金为404435元。2012年5月1日至2013年9月30日期间，合同履行期限已届满，双方未续签租赁合同，虽然新世界公司辩称该段期间被告未使用商铺，但在本院对其他类似案件作出的生效判决中已查明该段期间，被告一直在使用整体商铺（含本案涉案商铺），故对于被告的抗辩，本院不予采信。故该段期间的商铺占用费参照《租赁合同》约定的第十年标准计算为66078元（583040元×8%÷12×17）；根据原告与科文公司签订的《物业委托经营代理合同》的约定，科文公司有权确定租赁价格，而科文公司将商铺出租给新世界公司的租赁价格为70元/平方米/月，但原告主张该段期间的租金按原合同计算，经查，该计算方式未超过70元/平方米/月，系原告对自己权利的有效处分，本院予以支持。故2013年10月1日至2016年10月31日期间的租金为143817元(583040元×8%÷12×37)。因此，新世界公司应付租金共计为614330元（404435元+66078元+143817元）。减去新世界公司已支付的租金66206.2元，新世界公司还需支付原告租金5481247元。原告主张被告尚欠租金521699.34元，系对自己权利的有效处分，本院予以支持。根据《租赁合同》约定，违约金为日千分之五，本院认为，该约定过高，故酌情调整为所欠租金的10%，其后违约金按年利率6%计算至债务实际清偿完毕之日止。原告与科文公司系委托关系，本案纠纷系因新世界公司未付租金，故科文公司不承担责任。新世界公司主张租金中应扣除代理费、物业管理费、税费等，本院认为上述费用系原告与科文公司之间的权利义务关系，与本案系不同法律关系，应由原告与科文公司另行解决；二、关于恢复原状的问题。因原告商铺所在的楼层与其他业主的房屋已作为整体，目前正由被告长沙新世界公司经营XXXX特色小吃、传统湘菜等项目。原告虽主张退还并恢复原状，但由于原告与其他业主的房屋已形成整体，若强行单独退还并恢复原告商铺的原状势必影响到其他业主的利益。因此，对于原告要求退还并恢复原状的诉求，本院不予支持。原告可继续行使向被告长沙新世界公司主张支付租金的权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告竺愿博支付房屋租金521699.34元及违约金52170元（租金、违约金暂计算至2016年10月31日，其后违约金按年利率6%计算至债务实际清偿完毕之日止）；二、驳回原告竺愿博的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11800元，因适用简易程序减半收取5900元，由被告长沙新世界国际大饭店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓子平二〇一七年一月十八日代理书记员  张 凡