广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第295号原告：毕志力，身份证住址广州市花都区。委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。被告：招嘉辉，身份证住址广州市越秀区。被告：罗美容，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。第三人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人：罗建。委托代理人：邓素玲，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。委托代理人：陈国荣，系第三人公司员工。原告毕志力诉被告招嘉辉、罗美容、第三人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕志力的委托代理人杨宇鹏，被告招嘉辉、罗美容的委托代理人张旭锋、杨金娜，第三人广发银行股份有限公司广州分行委托代理人邓素玲、陈国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕志力诉称：2011年1月9日，两被告与原告就位于广州市白云区＊路＊街38号2146房（自编二层146号铺）的房产买卖事宜签订了《商铺买卖合同》一份，房款合计168399元，其后，两被告共支付了购房款88399元，余款80000元选择按揭付款方式。原告签约后，依约履行了商铺的登记过户等合同义务，商铺现已过户至两被告名下。其后由于两被告的贷款申请未能通过银行审批，原告曾于2014年7月8日按两被告所留联系方式向两被告发出催款函，要求其依约付清余款，但两被告至今未付清余款。综上，涉案合同合法、有效，原告已经依约办理了过户登记手续，两被告应依约付清全部购房款；由于两被告在原告依法催告后，至今未能依约支付剩余的房价款，其还需为此按照应付房价款1.5‰／日的标准，向原告支付逾期付款的违约金，直至房价款清偿之日。特诉至法院，请求判令：一、两被告立即一次性付清购房余款80000元及违约金（违约金按合同约定的应付房价款1.5‰／日的标准计算，自2014年7月16日起至本息清偿之日止）；二、本案诉讼费由被告负担。被告招嘉辉、罗美容共同辩称：一、原告与我方签订的《商铺买卖合同》第四条关于因银行原因导致不批准买受人贷款申请，由我方来承担一次性付款责任的约定，由于原告作为提供格式合同的一方，将由银行原因导致的不批准买受人贷款申请的责任由我方承担，违反了合同法公平、平等的原则。银行因自身原因不批准我方贷款申请，让我方来承担一次性付款的责任，属于极大的加重我方的责任，该条款无效。二、由于我方与原告关于因银行原因导致不批准买受人贷款申请，由我方来承担一次性付款责任的约定无效，那么我方就没有一次性付清购房余款的义务，没有义务，何来违约之说。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人广发行广州分行述称：我方认为我方并非该商铺买卖合同的主体，并且我方未与被告形成借贷关系，因此我方与本案无关。我方虽与产权人办理了抵押登记手续，但不足以成为被告不支付剩余购房款的理由。我方虽然与产权人办理抵押登记但从未向产权人承诺放款，并买卖双方均得知该情况。因双方买卖合同中第4条付款方式第2款的第4项明确约定了无论何种原因银行不批准贷款的剩余购房款的支付方式。没有给被告放款是因为我方在审批过程中发现项目存在风险，我方出于我方的风险考虑，所以我方不批准该放款。对于涉案房屋抵押的涂销，我方已多次联系被告要求被告和我方一同办理涂消，但被告一直没有去办理，如果被告配合，我方随时可以协助其涂消抵押。经审理查明：2011年1月9日，两被告作为买受人，原告作为出卖人，案外人广州市阳裕商贸发展有限公司作为委托代理人及保证人签订了《商铺买卖合同》，合同约定，两被告向原告购买广州市白云区＊路＊街38号二层146号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共5.7474平方米，房价款总金额为168399元。合同第四条约定：付款方式为按揭付款，2011年1月9日前支付88399元，余下房价款计80000元向银行申请抵押贷款。该条备注部分第3条为：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。合同第五条约定：买受人未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方提出解除本合同。……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金等。上述《商铺买卖合同》签订后，原告在2013年9月22日将涉案房屋交付被告使用，两被告依约定向原告支付了首期款88399元，并根据双方合同的约定向本案第三人申请按揭贷款。后因本案第三人未批准两被告的贷款申请，原告于2014年7月8日委托广州市阳裕商贸发展有限公司向两被告发出《催款函》，该催款函的主要内容是：对于被告向原告购买的涉案商铺，原告已经按合同约定全面履行了卖方义务，但被告作为合同买受人，至今未按合同的约定履行相应的付款义务，目前被告仍拖欠购房款80000元，故通知两被告于2014年7月15日前到按揭银行办理委托贷款手续或以一次性付款的方式向出卖人付清上述欠款，否则应承担相应的违约责任。原告提交的《EMS妥投证明》显示，上述《催款函》于2014年7月9日由收件人本人签收，两被告确认已经收到上述《催款函》。原告提交涉案商铺的《房地产登记簿查册表》显示：涉案商铺已于2012年7月17日登记在两被告名下，该商铺登记地址为白云区＊路＊街38号2146房；该商铺已征收国有土地出让金，使用年限40年，从1995年4月6日起；该商铺于2012年7月17日办理抵押权登记，抵押权人为本案第三人广发行广州分行。第三人在本案庭审中表示，第三人没有给被告放款是因为其在审批过程中发现项目存在风险，出于风险考虑，没有批准该放款。对于涉案房屋抵押的涂销，其可随时协助被告办理涂消抵押手续。以上事实，有商铺买卖合同、收铺通知书及寄送证明、确认书、催款函及寄送证明、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在合同第四条中约定房价款余额80000元向银行申请抵押贷款，并约定银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。两被告认为上述条款中关于银行不批准买受人贷款申请则由买受人承担一次性付款责任的约定属于格式条款，因加重了买受人的责任而无效的。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，而上述格式条款并不存在第五十二条和五十三条规定的无效情形，两被告作为涉案商铺的购买人，不管以何种方式付款，支付价款均是其主要义务，上述条款并不存在免除原告的责任而加重两被告责任的情形，故本院认为上述格式条款为合法有效的约定，双方均应遵守。本案第三人广发行广州分行在本案审理过程中已经明确没有给被告放款是因为其在审批过程中发现项目存在风险，其出于自身风险考虑，没有批准放款，故被告按揭贷款申请未获批准并非可归责于原告的原因所致，且涉案商铺已由房管部门登记在两被告名下，基于公平合理和等价有偿原则，两被告应当依约向原告一次性支付剩余房款80000元。对于违约金，原告于2014年7月8日向两被告寄送《催款函》，被告已于2014年7月9日签收了上述《催款函》，故根据双方约定，被告在收到原告书面通知后3天内支付剩余房款，逾期则按照按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金等，现原告主张从2014年7月16日起算违约金未超出双方的约定，但因双方合同中约定的违约金标准过高，且银行不放贷的原因系出于自身风险控制的原因，长期未付款的责任并不完全在于被告，根据公平原则，本院将该标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%）计付。两被告认为双方签订的《商铺买卖合同》存在可解除的情形，但两被告并未对此提出反诉或另案提起诉讼，故两被告的该抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告招嘉辉、罗美容向原告毕志力支付购房款80000元及违约金（违约金以80000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%，自2014年7月16日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告毕志力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2380元（已由原告预交），由被告招嘉辉、罗美容负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  黎 珍人民陪审员  李丽梅二〇一五年六月十六日书 记 员  黄锦雄