拟稿人合议庭成员签名书记员  校对签发人江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)泰中民终字第00270号上诉人（原审被告、反诉被告）袁长庆。委托代理人葛秋，江苏格来律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）袁晓云。委托代理人严长俊，江苏环溪律师事务所律师。上诉人（原审第三人）李林琴。被上诉人（原审原告、反诉被告）丁玉王。委托代理人苏长玉。委托代理人祝爱，江苏兴华人律师事务所律师。上诉人袁长庆、袁晓云、李林琴因与被上诉人丁玉王房屋买卖合同纠纷一案，不服兴化市人民法院(2013)泰兴安民初字第0460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2000年11月27日，个体建筑业主顾筱益以安丰镇建筑工程公司名义与安丰镇徐吴村委会签订协议，由顾筱益建筑开发出售位于兴化市安丰镇振安中路西侧的综合楼一、二层。2001年5月28日顾筱益将所建上述综合楼由北向南第十二间门市（建筑面积为51.4㎡）以80000元价格出售给袁长庆、李林琴夫妇。2002年5月31日兴化市安丰镇建设管理服务所在双方签订的协议上批注“关于振安路徐吴七组拆迁段待相关规费到位后统一办理产权手续（市级规费）。”2002年1月8日袁长庆将上述房屋以85000元的价格出售给丁玉王，由唐锦邦见证并执笔书写协议书一份，协议约定门面房一间，水电齐全，房产总价85000元分三次缴清，协议签订之日给付40000元，次年正月十六夜前给付25000元，房产证交付时结清全款。当日丁玉王给付袁长庆40000元，袁长庆将房屋交付丁玉王。2009年3月25日丁玉王向原审法院起诉，要求袁长庆协助办理过户手续，并赔偿其经济损失2800元。袁长庆辩称顾筱益已下落不明，袁长庆作为第一手买房人，产权证都没有办到，根本无法协助过户。且袁长庆卖房时，房屋共有人李林琴不知情，李林琴以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼，并反诉请求确认2002年11月8日丁玉王与袁长庆签订的房屋转让协议无效。2009年8月3日丁玉王申请撤回起诉，袁长庆、李林琴随后撤回反诉。2013年初丁玉王得知讼争房屋的土地使用权证已登记到袁晓云名下，于2013年5月25日提起本案之诉。袁晓云于2013年5月31日以其已取得兴国用（2012）第7519号土地使用权证及321281103223105号村镇房屋所有权证为由，向原审法院提起排除妨碍之诉，要求丁玉王让出讼争房屋。袁晓云又于2013年6月19日撤回上述诉讼，提起本案反诉。关于袁晓云是以何种身份、以何种途径取得房屋所有权证及土地使用权证，袁晓云的代理人在庭审中称，因袁晓云无房居住，其父母将讼争房屋赠与袁晓云，到相关职能部门口头声明后相关职能部门经过严格审查及法定公示程序后发放了二证。原审法院到安丰镇村建站调阅涉案房产档案资料，该站工作人员告知档案资料已被李林琴抢走。原审法院致函市住建局，要求函复如下问题：一、讼争房屋产权档案下落；二、32128110323105号村镇房屋所有权证是否已具备法律效力。兴化市住建局于2014年1月21日回函：一、来函所咨询原始档案下落问题，经与安丰镇村建站联系，村建站叙述情况如下“袁长庆夫妇，于2013年初持女儿国有土地权证及身份证来安丰村建站申请办理房产登记，因此栋综合楼门市产权一直存在争议，故答复其无法办理。后袁长庆夫妇多次到村建站要求办理发证，村建站会办后答复要请示镇分管领导。同年夏天，袁长庆夫妇要求将申报材料带好一起去见镇领导，在镇政府大楼门口李林琴将档案材料拿去至今未归还。”二、村镇房屋产权登记的办理流程是，申请人持有效证件到所在村建站提出办理产权登记申请，经村建站初审合格后，由村建站报我局复审，符合办理条件的，核发房屋产权证，相关档案材料由村建站存档。三、来函所询涉案房产证办理情况，我局未收到安丰村建站报来袁晓云房屋登记的相关申请和档案。来函所附袁晓云产权证复印件中核发机关一档只有安丰村建站公章，没有市村镇房屋产权登记办公室公章，因此可以断定该证未经我局核发，不具有法律效力。原审法院向安丰国土所调查袁晓云办证经过，安丰国土所提供下列证据，称袁晓云是依据这些证据办理的登记：1、2012年11月22日安丰镇房产开发有限公司出具给袁晓云售价为80000元的销售不动产统一发票；2、2012年11月26日税务部门出具给袁晓云的完税证；3、安丰镇房产开发有限公司（王连和）作为土地使用者的分割转让许可证；4、袁晓云作为土地受让人的变更登记申请。原审法院调阅了袁晓云于2013年5月31日提起排除妨碍之诉、后撤诉的卷宗材料，发现袁晓云在当时起诉时曾提供安丰镇房产开发有限公司与袁晓云于2012年11月23日签订的购房协议书（复印件）一份。原审法院依职权向安丰镇房产开发公司经办人牛建华进行调查，牛建华陈述称，其并不清楚双方之间有纠纷，2012年11月16日袁长庆书面承诺：“就本人购买顾筱益开发的兴化市安丰镇振安中路右侧105室门面房为办理产权确认手续，本人承诺该房无权属纠纷，否则，一切责任及后果皆有我本人全部承担”。经请示镇分管领导，我才在相关材料上盖了开发公司的公章。开发公司与袁晓云之间并不存在真实的房屋买卖。袁晓云本人也没有到场。本案的争议焦点：一、2001年5月28日顾筱益与袁长庆、李林琴签订的房屋买卖协议是否有效；二、2002年1月8日袁长庆、丁玉王签订的房屋买卖协议是否有效；三、袁晓云提供的房屋土地使用权证、房屋所有权证是否有效；四、丁玉王及袁晓云赔偿损失请求是否有事实法律依据。原审法院认为，2002年1月8日在见证人唐锦邦见证并执笔下袁长庆与丁玉王所订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，袁长庆之妻李林琴在签订协议时，交付第一批购房款时均在场，李林琴及丁玉王之妻苏长玉虽均未在协议上签名，但参与签订的过程，房屋当即已实际交付，该房屋买卖协议应认定为有效。顾筱益虽是个体瓦工，建筑开发出售振安中路西侧综合楼时存在先建筑后开发等违规行为，但根据已发生法律效力的（2008）兴行初字第38号行政判决书，可以认定顾筱益开发出售房屋的行为已得相关行政主管部门的确认。安丰镇建筑管理服务所在2001年5月28日顾筱益与袁长庆、李林琴签订的房屋买卖协议上已批注相关规费到位后统一办理产权手续，且房屋亦已交付。因此2001年5月28日顾筱益与袁长庆、李林琴签订的房屋买卖协议亦应认定有效。袁长庆与丁玉王签订的房屋买卖协议中约定，第二批购房款25000元应于次年正月十六夜（即2002年2月27日）交付。唐锦邦叙称的关于该笔款项的交付过程与丁玉王提供的2002年2月27日所写10000元的欠条内容相一致，应认定第二批应付购房款已经给付。2012年11月23日袁晓云与安丰镇房产开发有限公司并不存在真实的房屋买卖关系，没有房款交付的事实。其实际是袁长庆、李林琴为规避责任，将已出售房屋无偿转让给袁晓云，该行为不具备法律效力。关于讼争房屋的房屋所有权证，尚未经市住建局审核获取，该房产证实际上仍处于办理过程中，尚未生效。关于行政行为与民事案件交叉的问题，法律规定行政登记行为应以民事确权为基础。权利人、利害关系人取得确权法律文书后可以依法到登记机关办理相应变更登记，无须再通过行政诉讼来判决撤销相关登记。因此本案中袁长庆等所作的如丁玉王对登记机关发证行为有异议，应通过行政途径解决的辩解，不予支持。丁玉王要求赔偿其安装自来水的损失，仅提供收据，原买卖房屋协议中注明水电齐全，因此该请求不予支持。原房屋买卖协议中只约定将房产证交到丁玉王之手付清余款，所指房产证是指原开发商名下的房产证，还是袁长庆名下的房产证，还是过户到丁玉王名下的房产证表述不清，对过户费用约定不明，根据本案的实际情况，应判令变更过户的相关费用由丁玉王承担。因本案中丁玉王关于权属归属的诉请获得支持，袁晓云的反诉请求即不应得到支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第四款、第七款、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，原审判决：一、被告袁长庆、第三人李林琴将讼争房屋转让给袁晓云的行为无效。二、被告袁长庆、第三人李林琴于本判决生效后十日内协助原告丁玉王将讼争房屋的房屋所有权证、土地使用权证变更过户到原告丁玉王名下，过户登记费用由原告丁玉王承担。三、上述权属证书登记到原告丁玉王名下后，丁玉王立即将余欠购房款20000元交付被告袁长庆。四、驳回原告丁玉王的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告袁晓云的反诉请求。案件受理费80元，反诉费80元，合计160元，由丁玉王负担80元，袁晓云负担80元。原审民事判决书送达后，上诉人袁长庆、袁晓云、李林琴均不服，向本院提起上诉。袁长庆上诉称：一、一审判决认定事实和适用法律错误。1、2001年5月28日袁长庆与顾筱益签订的协议书应认定无效。签订协议时，顾筱益不具备开发房地产的资质，争议的房屋没有取得预售许可证。2、2002年1月8日袁长庆与丁玉王所签订的协议应认定无效。签订协议时，协议书中标的物的所有权不是袁长庆本人所有，袁长庆私自处分的行为为无权处分行为。如是处分夫妻共同财产，应当经过李林琴同意或事后得到李林琴追认。假设协议有效，因丁玉玉未按协议书的约定履行第二笔购房款项，也应构成违约，袁长庆有权解除协议。3、一审判决认为“根据已发生法律效力的（2008）兴行初字第38号行政判决书，可以认定顾筱益开发出售房屋的行为已得到相关行政部门的确认”，无任何法律依据。且在一审庭审中，安丰镇房产开发公司的相关人员已陈述顾筱益本人与开发公司无任何法律关系。4、一审判决“关于行政行为与民事行为交叉的问题，法律规定行政登记行为应以民事确权为基础。权利人、利害关系人以确权法律文书可以依法到登记机关办理相应变更登记，无须再通过行政诉讼来判决撤销相关登记”的表述含糊不清，把司法权力与行政权力、民事实体法和行政法、民事诉讼法和行政诉讼法混为一体，用民事司法审判权代替行使国家相关行政机关的行政权力。二、一审判决对证据材料的认定违反证据法规定。1、一审庭审中，法庭宣读了一份证人证言，证言也没有证人本人签字确认，违反了证人证言要经过证人本人确认且证人亲自出庭经过双方质询才能确定其效力的法律规定。2、丁玉王提供的（2008）兴行初字第38号行政判决书，不能直接证明无开发资质的人与他人签订协议有效。3、市住建局的函复，仅是机关与机关内部的行文，对外无任何的法律效力，此函的内容不能对抗行政机关对外所作出的具有法律效力的具体行政行为。4、一审法院多次依职权调查，超出人民法院依职权调查取证的范畴，所调取证据不能作为证据使用。三、一审庭审中，丁玉王有干扰司法公正的嫌疑。1、一审第三次庭审中，丁玉王向当地部分人大代表、政协委员，发放书面宣传材料，严重影响庭审秩序，误导人大代表及政协委员干扰司法公正、诱导法官判案。2、本案从2013年5月29日立案至2014年11月27日宣判，历时18月之久。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。上诉人袁晓云上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误。一、2012年11月22日袁晓云与兴化市安丰镇房产开发有限公司签订的购房协议，是双方真实意思表示，并不违反合同法强制性规定，购房协议成立且生效。此后，袁晓云分别取得了村镇房屋所有权证、国有土地使用权证。一审法院认为该协议无效，无事实和法律依据。二、2001年5月28日、2002年1月8日的协议均为无效协议。2001年5月28日协议书签订的一方顾筱益不具备开发房地产资质，争议的房屋没有取得预售许可证。2002年1月8日的协议，袁长庆私自处分共有财产，没有得到共有人李林琴的追认。假设协议有效，因丁玉玉未按协议书的约定给付第二笔购房款项，也应构成违约，袁长庆有权解除协议。三、一审判决对证据材料的认定违反证据法规定。1、一审庭审中，法庭宣读了一份证人证言，证言没有证人本人签字确认，违反了证人证言要经过证人本人确认且证人亲自出庭经过双方质询才能确定其效力的法律规定。四、一审判决超出了丁玉王的诉讼请求范围。五、一审法院多次依职权调查，超出人民法院依职权调查取证的范畴。六、袁长庆、李林琴作为袁晓云父母，将讼争房产债权无偿转让给袁晓云，是对袁晓云的债权赠与，并不涉及物权，一审判决认定无偿转让无效，无任何法律依据。七、一审第三次庭审中，丁玉王向当地部分人大代表、政协委员，发放书面宣传材料，严重影响庭审秩序，误导人大代表及政协委员干扰司法公正、诱导法官判案。八、本案从2013年5月29日立案至2014年11月27日宣判，历时18月之久，超出了民事诉讼法规定的审限。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。上诉人李林琴上诉称：一审判决认定事实及适用法律均是错误的。一、2002年1月8日协议书是袁长庆与丁玉王签订的，签订该协议时，李林琴并不知情、也没有口头或书面授权袁长庆与丁玉王签订协议，袁长庆私自处分夫妻共有财产，且事后也没有得到李林琴的追认，因此袁长庆与丁玉王签订的协议为无效协议。二、2001年5月28日协议书签订的一方不具备房地产开发资质，也没有取得预售许可证，顾筱益个人无权出售商品房给袁长庆，双方签订的协议为无效协议。三、袁晓云已经独立、合法地取得了房屋所有权、土地使用权证，李林琴无任何权利及义务协助丁玉王办理产权过户手续。四、一审法院的调查笔录等证据没有经过李林琴质证，不能作为证据使用。五、一审合议庭组成人员变更没有告知李林琴，明显属于程序违法。六、丁玉王为达到胜诉目的，唆使当地部分人大代表、政协委员到庭参加旁听，严重干扰司法公正。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人丁玉王对三上诉人的上诉，共同答辩称：一、本案有三个事实，1、丁玉王系兴化市安丰镇振安中路17-12号房屋的所有权人，于2002年1月8日合法取得该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，截止目前有十三年之久。多年来，没有任何人向其主张权利。2、丁玉王取得房屋以后，该房屋没有进行过买卖，发生过交易。3、上诉人至今未按合同约定将房产证交给丁玉王，丁玉王也没有结清余款2万元。二、上诉人与丁玉王之间的房屋买卖合同合法有效，上诉人上诉与事实不符，也未能提供有效证据予以佐证。三、一审审理程序合法。请求维持一审判决。二审中，上诉人袁长庆提交王粉华、王连粉等7人证明一份，证明2002年协议签订时李林琴本人在外打工，并不知情。袁晓云、李林琴对证明无异议，丁玉王认为证明为复印件，证明内容为李林琴本人书写，并非证人书写，形式也不符合法律规定，且该证据不属于新的证据。本院认为，袁长庆提交的证明为复印件，且无落款时间，证明内容除签名不同外，其他内容均为一人书写，不符合民事诉讼证据的若干规定，对该证明本院不予采纳。二审审理查明的与一审相同，本院予以确认。本院认为：一、关于2002年1月8日丁玉王与袁长庆签订的协议效力。上诉人主张签订2002年1月8日协议时，袁长庆未征得李林琴同意，协议签订后李林琴亦未追认，袁长庆的行为属于无权处分行为，协议无效。但根据2009年诉讼时唐锦邦的调查笔录、胡长满当庭所作证言及本次诉讼中原审法院对唐锦邦的调查笔录，可以证明协议签订及第一批购房款交付时，李林琴均在场。上诉人认为袁长庆的行为属于无权处分行为，与事实不符。上诉人同时主张2001年5月28日顾筱益与袁长庆、李林琴签订的协议无效，但在房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。2002年1月8日的协议，是当事人真实意思表示，不存在其他法定无效情形，应认定该协议合法有效。二、关于2012年11月23日袁晓云与兴化市安丰镇房地产开发有限公司签订的协议效力。上诉人袁晓云认为，2012年11月23日的协议合法有效，其依法取得了案涉房屋的所有权。根据相关法律规定，民事法律行为应当具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益的条件。袁晓云与兴化市安丰镇房地产开发有限公司虽签订协议，但并无真实的房屋买卖关系，协议并非双方真实意思表示，应为无效。上诉人称袁长庆、李林琴将讼争房产赠与袁晓云，是对袁晓云的债权赠与，并不涉及物权的理由，明显缺乏法律依据。且在涉案房屋已经出卖给他人并由他人占有的情况下，袁长庆、李林琴将房产赠与袁晓云，有违诚实信用的基本原则，该行为亦为无效。三、关于一审审理程序问题。人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。本案属于应当公开开庭审理的案件，人大代表、政协委员旁听本案庭审，既不违反法律规定，也是增强审判工作的公开性和透明度、促进司法公正的有力手段。一审判决对证据的审核认定符合法律规定，审理程序合法，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人袁长庆、袁晓云、李林琴共同负担（已民交纳）。本判决为终审判决。审判长于焱审判员刘艳生代理审判员王小莉二O一五年六月八日书记员王霞