江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第01000号上诉人（原审被告）明发集团扬州房地产开发有限公司，住所在扬州市广陵经济开发区板桥路88号。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人仲勇，该公司法务部经理。委托代理人谢超，该公司法务部工作人员。被上诉人（原审原告）黄孟毅。委托代理人袁宝勇，江苏润扬律师事务所律师。委托代理人成斌，江苏润扬律师事务所律师。上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司（以下简称明发公司）与被上诉人黄孟毅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院作出的（2014）扬广民初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明：经审理查明：黄孟毅与明发公司于2009年10月3日签订商品房买卖合同，合同房价为508157元。合同约定出卖人在2011年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，双方同意按合同附件五补充协议处理。合同附件五补充协议第四条约定：买受人应按合同约定及政府规定，在出卖人书面通知的时间内及时提供办理权属登记需由买受人提供的资料并缴纳相关费用。否则，出卖人有权相应推迟向权属登记部门提供办理权属登记证书需由出卖人提供的资料。同时，本房地产逾期办理权属登记的法律责任由买受人承担。出卖人为买受人办理贷款担保的，房屋权属证书由出卖人代为办理。合同附件五补充协议第八条约定：合同中所有通知均采用书面形式。买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址均以合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其承担法律后果。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。明发公司于2011年6月22日向黄孟毅交付房屋。上述房屋价格为502057元。明发公司于2012年9月17日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请，9月29日审核通过。上述房屋于2013年3月12日申请分割国有土地使用权。黄孟毅诉至法院，要求明发公司向其支付逾期办证违约金32800元。原审认为:黄孟毅与明发公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于明发公司提出的黄孟毅未履行收房义务的事实，因其不能提供证据予以证实，故依法不予采信。根据合同第十五条及补充协议的约定，明发公司未在商品房交付后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应当承担逾期办理权属登记的违约责任。鉴于明发公司于2013年3月12日申请分割国有土地使用权，故违约期限从2012年6月23日计算至2013年3月11日（应扣除房屋权属登记机关审核时间13日）。关于违约金标准，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在一年期贷款利率5.6%基础上上浮30%。违约金认定为502057元*0.0728/365*249=24933.94元。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告明发集团扬州房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告黄孟毅支付违约金24933.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，黄孟毅负担150元，明发公司负担470元。判决后，明发公司不服向本院提起上诉称：1、明发公司在2012年9月17日向房管局提供了产权备案的材料，履行了合同义务。原审却以明发公司2013年3月12日提交土地分割表的日期，判决明发公司承担违约责任到提交土地分割表的时间没有依据。2、本案的处理不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八规定，该条适用的前提是合同没有约定或损失难以计算，但双方在合同附件5第九条约定了违约责任，即买受人按约缴纳的款项不计算利息。故本案的处理不适用上述规定。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回许添兴的诉讼请求。黄孟毅辩称：明发公司存在逾期办证的违约行为应当承担违约责任，因双方对逾期办证的违约责任没有约定，原审根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》的规定，判决明发公司承担逾期办证的违约责任正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审争议焦点为：一、明发公司在商品房买卖过程中是否存在逾期办证的违约行为？二、如果存在违约行为如何承担违约责任？关于争议焦点一，本院认为，明发公司在商品房买卖合同中存在逾期办证的违约行为。理由：黄孟毅与明发公司之间的商品房买卖合同有效，合同对双方具有约束力，双方应按合同履行义务。合同约定明发公司应在商品房交付后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担逾期办理权属登记的违约责任。明发公司于2011年6月22日向黄孟毅交付房屋，根据合同约定其应在房屋交付后365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，从明发公司2012年9月17日提出的房屋所有权登记申请，又于2013年3月12日提出国有土地使用权分割登记申请的时间来看，其未在房屋交付后365日内将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，致使黄孟毅无法办理房屋权属证书，已构成违约。黄孟毅取得的房屋权属证书应当包括房屋所有权证及土地使用权证，明发公司虽于2012年9月17日提出房屋所有权登记申请，但此时明发公司没有向相关部门申请分割国有土地使用权，许添兴无法取得土地使用权，故不能取得完整的产权。只有明发公司于2013年3月12日提出国有土地使用分割登记申请后，黄孟毅才能办理房屋的土地使用权，取得房屋完整的产权，合同目的得以实现。因此，原审判决明发公司承担逾期办证的违约责任时间至2013年3月11日并无不当。关于争议焦点二，本院认为，明发公司应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向许添兴支付逾期办证违约金。理由：合同中对明发公司将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的时间进行了约定，但未对违约责任作明确约定。对于明发公司所应承担的违约责任，首先应遵从当事人间的约定，当没有约定时，则应根据相关法律规定进行认定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原审判决对于违约金的计算并无不当。至于，明发公司提出逾期办证违约金过高的问题，因原审根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定所认定的违约金，并无过高之情形，明发公司的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元，由明发公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  蒋金生审判员  黄宝生二〇一五年六月二十日书记员  喻彬蓉