p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;font-size:10.5pt;font-family:”TimesNewRoman”;}div.Section1{page:Section1;}山东省高级人民法院民事判决书（2012）鲁民提字第250号申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：荣成医药有限公司（组织机构代码证：16685215－8），住所地：荣成市。法定代表人：周信钦，执行董事。委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。委托代理人：吴珍珍，山东环周律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：谢晓，男，1974年10月3日出生，汉族，城镇居民，住荣成市。委托代理人：徐书泽，山东正原律师事务所律师。荣成医药有限公司与谢晓因返还房屋纠纷一案，不服威海市人民法院（2011）威民一终字第248号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2012）鲁民提字第250号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，申请再审人荣成医药有限公司的委托代理人田宁、吴珍珍、被申请人谢晓及其委托代理人徐书泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。荣成市人民法院一审查明，2004年3月9日，荣成市医药公司与谢晓签订了一份房屋买卖合同，合同约定：谢晓以90万元的价格购买荣成市医药公司所有的位于荣成市沿河北街300号楼北数第二个门一楼的门市房一幢（即原荣成市荣兴路15号商品房一楼一单元，以下简称诉争房屋），谢晓于合同签订之日向荣成市医药公司预付购房款54万元，于合同生效30日内给付该公司购房款18万元，于房屋交付使用时给付该公司购房款9万元，余款9万元在办理好产权证时付清。荣成市医药公司应于2004年12月31日前将上述房屋交付给谢晓，并协助谢晓办理房屋产权过户手续，交易费用由谢晓负担。合同签订后，谢晓先后于2004年3月9日至2005年11月28日共给付荣成市医药公司购房款83万元，荣成市医药公司于2004年12月31日前将诉争房屋交付谢晓使用至今。2007年7月5日，荣成市国有资产管理局（以下简称荣成国资局）作出《关于转让荣成市医药公司国有产权的决定》，决定转让该公司的全部产权。同年8月28日，荣成市人民政府就荣成市医药公司改制问题召开专题会议，并形成了2007年第41期会议纪要。该会议纪要内容为：荣成市医药公司成立于1956年，原隶属于威海医药公司，2007年3月经威海市人民政府批准，将企业人员、资产、债权、债务下放给荣成市人民政府管理。经荣成市志诚会计师事务所对该公司资产进行综合评估，该公司的总资产为2536.4万元（含土地评估值），总负债为1343万元（含银行抵押贷款400万元），净资产为1193.4万元。其中已出售的四处门市房（包括诉争房屋），建筑面积为960平方米，价值487万元，列入固定资产账目；收取上述四处门市房的购房款383万元，列入预收账款。该公司的资产处置及接收企业安置职工方案，根据荣成市人民政府第47次常务会议精神确定为：1、该公司现有净资产1193.4万元，由荣成国资局按程序委托中介机构依法公开向市内外有信誉的大中型企业整体转让，从转让价款中，将欠付职工的各项款项划拨至市公有资产经营公司专用账户，由市重组办牵头，会同劳动局、公有资产经营公司据实核发，剩余款项全部上缴财政；2、新企业要按照公司法设立新的有限责任公司，规范公司的法人治理机构，独立承担民事责任。2007年9月，案外人山东华羽集团有限公司（以下简称华羽集团）在山东省产权交易中心通过拍卖程序取得了荣成市医药公司100%的国有产权，并与荣成国资局签订了一份产权交易合同，合同约定：1、荣成国资局将持有的荣成市医药公司100%国有产权有偿转让给华羽集团，转让价格为1193.43万元，华羽集团应于合同签订后5日内付清；2、华羽集团受让荣成市医药公司的企业产权后，荣成市医药公司的企业法人资格存续，华羽集团承诺荣成市医药公司继续承接原有债权、债务。合同签订后，华羽集团向荣成国资局支付转让价款1193.43万元，并取得了鲁产权鉴字第167号产权交易凭证。2008年10月27日，华羽集团作为发起股东制定了荣成医药有限公司的公司章程，委派周信钦任公司执行董事兼法定代表人，委派王瑛为公司监事。2008年12月1日，华羽集团出资100万元向荣成市工商行政管理局（以下简称荣成工商局）申请设立了荣成医药有限公司，荣成医药有限公司的法定代表人周信钦向荣成工商局出具债权债务落实证明一份，承诺荣成市医药公司的全部债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担。2008年12月8日，荣成工商局向荣成医药有限公司颁发了营业执照。2008年11月，荣成市人民政府同意将已回收的荣成市医药公司的土地使用权（包括本案诉争房屋所占用的土地）对外拍卖出让。同年12月25日，荣成市国土地资源局对该地块国有建设用地使用权进行拍卖出让，荣成医药有限公司以8853862.50元的出让价格取得了上述土地使用权，并与荣成市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。2009年5月21日，荣成医药有限公司取得了涉案房屋的国有土地使用权证。同年7月21日，荣成国资局向荣成市房地产管理局出具了关于办理荣成市医药公司房产过户的函，内容为：荣成市医药公司于2007年9月在山东产权交易中心挂牌出让，全部资产由华羽集团出资购买，并设立荣成医药有限公司，原荣成市医药公司的房屋产权一并过户到荣成医药有限公司名下。2009年9月22日，荣成医药有限公司取得了荣成市沿河北街300号楼（含诉争房屋）的房屋所有权证。2010年7月27日，荣成医药有限公司诉至一审法院，要求谢晓返还诉争房屋。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。《企业国有产权转让管理暂行办法》第八条第二款规定，国有资产监督管理机构对企业国有产权转让履行下列监管职责：决定或者批准所出资企业国有产权转让事项，研究、审议重大产权转让事项，并报本级人民政府批准。《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条规定，在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效：1、未按本办法有关规定在产权交易机构中进行交易的；2、转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中荣成市医药公司与谢晓签订的房屋买卖合同违反上述法律规定，谢晓在明知荣成市医药公司系国有企业、土地为划拨性质的前提下，与该公司签订了房屋买卖合同。虽然谢晓交纳部分房款，并接收房产，但该房屋买卖合同违反相关法律规定，应当认定为无效合同。无效合同的法律后果为因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。荣成市医药公司经荣成市人民政府批准改制，华羽集团通过法定程序取得了荣成市医药公司包括土地、房产、债权债务等各项资产之后，华羽集团以新设立公司的方式成立了荣成医药有限公司，荣成医药有限公司依法办理了诉争房产的相关房权证及土地使用权证，对本案诉争房屋经相关部门依法登记取得物权且发生法律效力，应当依法予以保护。故荣成医药有限公司要求谢晓返还属于该公司所有的房产，于法有据，予以支持。谢晓辩称与荣成市医药公司签订的购房协议合法有效，该房屋系购买所得并非无故侵权，于法无据，不予采信。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《企业国有产权转让管理暂行办法》第八条第二款、第三十二条之规定，判决：谢晓于判决生效后十日内将荣成市沿河北街300号楼（原荣成市荣兴路15号）北数第二个门一楼门市房（即谢晓所开办的精益眼镜店所使用的门市房）返还给荣成医药有限公司。案件受理费12000元，由谢晓承担。谢晓不服一审法院判决，向威海市中级人民法院提起上诉称，一、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让以划拨方式取得土地使用权的房产之规定系管理性规定，《企业国有产权转让管理暂行办法》系行政规章，原审依据上述规定认定诉争房屋买卖合同无效显失公正。二、荣成医药有限公司系由荣成市医药公司变更而来，应当承担原企业法人荣成市医药公司的义务，继续履行谢晓与荣成市医药公司签订的房屋买卖合同，其无权要求谢晓返还诉争房屋。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。荣成医药有限公司答辩称，一、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让以划拨方式取得土地使用权的房产之规定系效力性规范，《企业国有产权转让管理暂行办法》系企业转让国有资产的特别规定，诉争房屋买卖合同违反了上述规定应认定无效。二、即使诉争房屋买卖合同有效，涉案房屋在转让给谢晓后又再行转让给华羽集团及荣成医药有限公司属一房数卖，荣成医药有限公司作为后买受人取得了房屋所有权，足以对抗未取得房屋所有权的先买受人即谢晓，谢晓理应将诉争房屋返还给荣成医药有限公司。三、荣成医药有限公司系华羽集团出资新设立的企业，并非由荣成市医药公司变更而来，并无履行诉争房屋买卖合同的义务。同时，荣成医药有限公司在本案中提起的是返还原物之诉，不存在合同履行问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。威海市中级人民法院审理查明，荣成市医药公司向谢晓转让诉争房屋时该房屋项下土地的性质为国有划拨土地。2008年11月1日，荣成市医药公司向荣成工商局申请将企业名称变更为荣成医药有限公司、将公司类型由全民所有制变更为有限责任公司。同年12月8日，荣成工商局准予该申请并向荣成医药有限公司颁发了营业执照。另查明，荣成国资局于2009年7月21日向荣成市房地产管理局出具关于办理荣成市医药公司房产过户的函后，荣成市医药公司于同月23日与荣成市医药有限公司签订了一份房屋买卖合同，该合同载明荣成市医药公司将位于荣成市沿河北街300号的房屋出售给荣成医药有限公司，价款为487万元，于2007年9月1日前付清。合同签订后，荣成医药有限公司未实际向荣成市医药公司付款，该合同留存于荣成市房地产管理局关于荣成市沿河北街300号房屋的档案中。威海市中级人民法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一是诉争房屋买卖合同是否无效；二是荣成医药有限公司能否作为一房数卖中取得房屋所有权的后买受人要求谢晓返还诉争房屋；三是荣成医药有限公司有无继续履行诉争房屋买卖合同的义务。关于第一个争议焦点，该院认为，荣成市医药公司向谢晓转让诉争房屋时该房屋项下土地的性质为国有划拨土地，诉争房屋买卖合同因涉及到国有划拨土地使用权的转让且转让该划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准而无效。但在原审诉讼前诉争房屋项下土地已经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，诉争房屋买卖合同的违法内容已消除。根据合同效力补正制度，该合同已由无效合同变为有效合同，对合同双方当事人荣成市医药公司及谢晓具有约束力。而《企业国有产权转让管理暂行办法》属行政规章，不能据此认定诉争房屋买卖合同的效力，原审认定诉争房屋买卖合同无效属适用法律错误。关于第二个争议焦点，该院认为，诉争房屋在转让给谢晓后，又作为荣成市医药公司企业资产的一部分被转让给华羽集团。而华羽集团并未成为诉争房屋的所有权人，且荣成医药有限公司与华羽集团系分别具备法人资格的不同民事主体，其主张华羽集团的相关权利，本案不予审理。荣成医药有限公司与荣成市医药公司签订房屋买卖合同系为办理房屋变更登记手续，二者就诉争房屋并不存在真实的房屋买卖关系，故荣成医药有限公司不能作为一房数卖中取得房屋所有权的后买受人要求谢晓返还诉争房屋。关于第三个争议焦点，该院认为，荣成医药有限公司作为华羽集团出资设立的法人企业，其基于华羽集团与荣成国资局签订的产权交易合同中关于该集团承诺荣成市医药公司继续承接原有债权、债务的约定，向工商机关出具了由其承接荣成市医药公司全部债权债务的承诺，该承诺对荣成医药有限公司具有约束力，荣成医药有限公司应当按照该承诺履行义务。荣成医药有限公司承接的荣成市医药公司的债务包含合同之债，在荣成市医药公司与谢晓签订的诉争房屋买卖合同合法有效的情况下，其理应按合同规定继续履行荣成市医药公司应履行的义务。荣成市医药公司已向谢晓交付了房屋，荣成医药有限公司虽已成为该房屋的产权人，但在其应继续履行诉争房屋买卖合同义务的前提下，其要求谢晓返还诉争房屋，没有事实和法律依据。综上，一审判令谢晓返还荣成医药有限公司诉争房屋，属适用法律错误，应予纠正。谢晓上诉理由正当，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2010）荣民初字第492号民事判决；二、驳回荣成医药有限公司要求谢晓返还荣成市沿河北街300号楼北头第二个门一层门市房的诉讼请求。一审案件受理费12000元、二审案件受理费12000元均由荣成医药有限公司负担。申请再审人荣成医药有限公司不服二审判决，向本院申请再审称：一、荣成医药有限公司已取得诉争房屋的房产证与土地证，是合法的物权人，有权请求谢晓返还房产。二、谢晓与案外人荣成市医药公司签订的房屋买卖合同因违反法律和行政法规的强制性规定而无效。三、申请再审人与案外人荣成市医药公司系相互独立的法人，并非更名或改制承继关系。四、本案所涉房屋买卖合同自始无效，不存在效力补正问题，二审法院适用法律，认定事实均有错误。另，谢晓与案外人荣成市医药公司房屋买卖纠纷已经另案起诉，二审法院在审理中已经完全超出了申请再审人诉讼请求，请求维持一审判决。被申请人谢晓答辩称：谢晓占有涉案房屋是基于其与荣成市医药公司的房屋买卖合同，依法不构成侵权；谢晓与荣成市医药公司签订了房屋买卖合同。合同签订后，谢晓支付了对价，荣成市医药公司将上述房屋交付谢晓使用至今。荣成医药有限公司取得涉案房产没有支付对价，因荣成市医药公司改制后所有债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担，包括原合同义务及涉案土地，因此，在荣成医药有限公司取得了项下的出让土地使用权后，应按合同约定，为谢晓办理房产过户手续。谢晓与荣成市医药公司的房屋买卖合同，适用最高法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第8条规定的情形，即合同已成立、尚需等待申请批准，而涉案房屋所占用的土地使用权，已于2009年由划拨变为出让，谢晓与荣成市医药公司的房屋买卖合同也因此有效，荣成医药有限公司承继了荣成市医药公司的合同义务，应为谢晓办理产权过户手续，而无权要求返还房屋，原审考虑了谢晓的抗辩理由，并未超出诉讼请求，请求维持原审判决。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：荣成医药有限公司是否有权要求谢晓腾房，即荣成医药有限公司是否为房屋合法所有权人。本院认为，荣成医药有限公司要求谢晓返还房屋的诉请，不应支持。理由一，荣成医药有限公司取得涉案房屋产权，只是支付土地出让金，而未支付房屋对价，2009年7月23日虽然荣成市医药公司与荣成医药有限公司签订涉案房屋买卖合同，亦约定房屋价款及付款时间，但实际上荣成医药有限公司未向荣成市医药公司付款，只是为办理房屋变更手续。二是：2007年9月，华羽集团在购买荣成市医药公司产权时，《荣成市医药公司资产评估报告书》特别事项说明第2条记载：“荣成市医药公司于2004年与谢晓、张庆民……签订售房合同，将公司新建综合楼的4户门市房出售，合同价款514.61万元，已收取房款383万元，由于至今尚未办理房权过户手续，本次评估中，仍将这4户门市房列入改制……。”该报告说明涉案房屋的买卖合同是真实的，已经成立，其效力待定，对此状况及风险责任荣成医药有限公司是知情的。三是：在评估报告中的账目处理上，涉案房屋列在固定资产中，同时将收取的房款列在预收账款中，对于办理了过户手续的房产收益，该款项应当列入资产账中，而不是列入负债账中。现将收取的4户门市房的383万元购房款，作为了预收账款处理，该记账方式显示，一是将4户门市房已出售，收取了房款，但未办理过户手续。二是华羽集团支付的购买产权的价款中，不包括涉案房屋的价款。四是：华羽集团购买荣成医药公司的产权时，已支付了263.51万元的土地出让金，根据《荣成市人民政府专题会议纪要》第41期要求，资产转让协议内容重新评估土地，并从出让金额中扣除已交土地款，差额部分先征后返。2008年12月25日，荣成市国土资源局对该宗地块土地使用权进行招拍挂的程序，支付的8853862.50元是土地使用权的价款，而非房屋的价款。即荣成医药有限公司取得涉案的房屋的产权证，只交付了土地出让金，而未支付涉案房屋的价款。至于土地出让金是否已被退回，不属本案审理范围。五是：2007年9月，案外人山东华羽公司竞买了荣成市医药公司100%产权后，与荣成市国资局签订了《产权交易合同》，该合同第6条约定：“受让方受让标的企业产权后，标的企业法人资格存续，受让方承诺原标的企业承接原有债权债务及或有债务。”依据该约定，荣成市医药公司向工商局申请变更登记，变更为荣成医药有限公司，荣成医药有限公司的法定代表人周信钦签署的证明：“荣成市医药公司所有债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担。”基于此，荣成医药有限公司应履行其约定的义务。还有，荣成医药有限公司现仍使用原荣成市医药公司的医疗器械经营许可证及药品经营许可证。至于，原荣成市医药公司未被注销，属合同约定。荣成医药有限公司主张荣成市医药公司与荣成医药有限公司是无关联的独立的法人机构，其理由不能成立。另外，谢晓占有涉案房屋是基于2004年3月9日与荣成市医药公司签订了《售房合同书》，谢晓支付了约定的对价，占有使用房屋至今，该合同已经成立。至于其与荣成市医药公司购买房屋合同的效力问题，不属本案审理的范围，原审变更了案由，显属不当，但判决结果并不无当，不属再审改判的理由。综上，原审处理结果正确，荣成医药有限公司的再审申请理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持威海市中级人民法院（2011）威民一终字第248号民事判决。本判决为终审判决。审判长黄为代理审判员司晓伟代理审判员崔志芹二〇一二年十一月二十一日书记员刘莹