北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第06323号原告（反诉被告）郑丽杰，女，1968年2月17日出生。委托代理人刘海娜，北京市慧海天合律师事务所律师。被告（反诉原告）王懿，女，1984年10月30日出生。委托代理人黄刚，北京市庆之律师事务所律师。委托代理人王威（系被告父亲），男，1953年1月6日出生。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。原告（反诉被告）郑丽杰与被告（反诉原告）王懿、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑丽杰（反诉被告）的委托代理人刘海娜，被告（反诉原告）王懿的委托代理人黄刚、王威，第三人链家地产公司委托代理人唐广娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑丽杰诉称：原告系北京市××区×××镇×××小区×苑×号楼×层×单元×号房屋的产权人。2014年8月26日，原被告就上述房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《房屋买卖合同》约定：房屋成交价196万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价144万元，房屋总价款340万元。买受人支付出卖人定金5万元。《补充协议》约定：2014年8月26日，买受人向出卖人支付5万元定金；2014年11月26日，买受人一次性支付334万元购房款；2014年11月26日前办理房屋所有权转移登记手续，物业交割当日买受人再支付出卖人1万元的保证金。《补充协议》第四条第3款约定：买受人逾期履行付款义务超过十五日的构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向出卖人支付违约金。被告依约交付了5万元的定金，但被告应于2014年11月26日交付的334万元购房款迟至今日未履行。原告认为被告的行为已经违反了《补充协议》的约定，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求：1、确认原被告于2014年8月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2014年12月19日解除；；2、请求法院判令被告向原告支付违约金40万元；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）王懿辩称：1、同意解除合同，我们认为合同已经解除；2、我们认为不存在支付违约金的条件或者事实，在11月27日双方合同已经解除；3、原告和第三人在合同履行过程中，利用被告对买房过程中约定的付款条件，我们认为是双方有恶意串通行为，导致被告无法按照期限履行付款义务，我们认为该合同解除导致的责任应该由原告和第三人负责第三人链家地产公司述称：买卖双方如果同意解除，我方没有意见。被告（反诉原告）王懿诉称：反诉人就被反诉人房屋买卖合同纠纷一案，对被反诉人提起反诉。2014年8月26日，反诉人与被反诉人签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，就北京市××区×××镇×××小区×苑×号楼×层×单元×号房屋达成买卖意向。反诉人在签约时即明确表示只有当其父亲王威位于北京市××区××路×号×楼×门×××号房屋出售后，才能支付购房款。被反诉人当场表示理解，并在事后多次询问反诉人父亲房屋出售情况。反诉人发现双方签订的合同存在问题后，积极协调强烈要求将置换买房的事实写入合同，但是被反诉人拒不配合。被反诉人与第三人恶意串通，违反合同诚实守信的原则，拒绝透漏被反诉人已经与他人签订购房的事实，欺骗反诉人签订购房合同，并最终导致房屋买卖合同无法履行。综上所述，反诉人认为由于被反诉人与第三人恶意串通违反合同诚实守信原则，导致合同无法履行，为维护当事人的合法权益故提起反诉，请求：1、判令被反诉人、第三人共同双倍返还定金100000元；2、本案的诉讼及相关费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）郑丽杰辩称：不同意反诉人的请求，对方所提的在签订合同之初我方就已经知道需要将房屋出售后支付房款的说法不成立，双方就付款条件没有约定，对方所说的情形一直到2014年9月23日原告才得知，并且明确表示不同意变更付款的条件，也不存在与第三人恶意串通的情形，通过原告提交的证据可以看出原告需要购房款来支付另外购买的房屋购房款，不可能串通损害自己的权益，被告的主张没有依据，请求法庭予以驳回。第三人链家地产公司述称：不同意反诉请求，我方并非房屋买卖合同主体，只是居间方也未收到定金，不存在反诉方所说的侵权，反诉人要求我方返还定金没有法律依据。经审理查明：2014年8月26日，郑丽杰（出卖人）与王懿（买受人）签订一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王懿购买郑丽杰所有的坐落于北京市××区×××镇×××小区×苑×号楼×单元×层×号房屋，具体付款方式及期限的约定见补充协议。当日，郑丽杰（甲方、出卖方）、王懿（乙方、买受方）、链家地产公司（丙方、居间方）签署一份《补充协议》，约定：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款与家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币叁佰肆拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2014年8月26日向甲方支付定金人民币伍万元，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2014年11月26日将第一笔购房款人民币叁佰叁拾肆万［不包含前期支付全部定金人民币伍万元整］以资金托管的方式支付甲方。第四条违约责任约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的材料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。合同签订后，三方还签署一份《买卖定金协议书》，王懿向郑丽杰支付定金人民币伍万元整，郑丽杰出具收据予以确认。合同履行过程中，王懿未按照合同及《补充协议》约定的时间支付购房款，郑丽杰于2014年12月19日出具一份《解除房屋买卖合同通知书》，载明：王懿女士：2014年8月26日我们及北京链家房产经纪有限公司签订了《房屋买卖业务合同》（编号：03214000016153）以及《补充协议》（编号：00000000238913），该《补充协议》第二条第二款约定：你方于2014年11月26日将购房款人民币（大写）叁佰叁拾肆万元支付于我，但截至12月19日，你方仍未向我支付房款，已构成根本违约。本人现依据上述《补充协议》第四条第三款“买受人逾期付款的违约责任”之约定依法行使解除权，解除与你方及北京链家房地产经纪有限公司签订的上述《房屋买卖业务合同》及《补充协议》。合同解除后依合同约定你方应向我支付相应的违约金。同时，我保留采取法律措施等途径维护自己合法权益的权利。特此告知。抄送：北京链家房地产经纪有限公司（天通苑西一区店）。郑丽杰于2014年12月19日将该《解除房屋买卖合同通知书》送达了被告王懿的父母和链家地产公司的工作人员。关于违约金的具体数额，王懿认为数额过高，请求法院依法酌减。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《解除房屋买卖合同通知书》及双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，郑丽杰与王懿签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照相关约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方在《补充协议》第四条第三款中的约定，王懿逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，郑丽杰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对郑丽杰要求确认双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一四年十二月十九日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王懿未按照双方的约定支付购房款，应当认定其构成违约。郑丽杰要求王懿按照约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的具体数额，王懿辩称数额过高请求法院予以调整，本院酌情予以确定。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现王懿未按照双方的约定支付购房款系违约方，故王懿要求郑丽杰及链家地产公司双倍返还定金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现郑丽杰选择适用了违约金条款，故王懿交纳的定金应当予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑丽杰与被告（反诉原告）王懿于二〇一四年八月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：03214000016153）及《补充协议》（编号：00000000238913）于二〇一四年十二月十九日解除；二、被告（反诉原告）王懿于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）郑丽杰支付违约金十五万元；三、原告（反诉被告）郑丽杰于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）王懿退还定金五万元；四、驳回原告（反诉被告）郑丽杰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王懿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千六百五十元，由被告（反诉原告）王懿负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千一百五十元，由被告（反诉原告）王懿负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 谢 婧二〇一五年六月十六日书记员 张传京