广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2011）佛南法民三初字第1854号原告吴学太，男，1976年12月8日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人孙烨，广东昊法律师事务所律师。委托代理人黄杏林，广东昊法律师事务所实习律师。被告佛山市中盟投资发展有限公司，住所地佛山市禅城区深宁路18号三座碧玉轩205室。法定代表人刘淑贞。被告刘淑贞，女，1976年10月4日出生，汉族，住广东省龙门县。以上两被告委托代理人叶宗坚、张思扬，广东禅都律师事务所律师。被告周伟彬，男，1963年1月4日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托代理人林德洪，广东华法（顺德）律师事务所律师。原告吴学太与被告佛山市中盟投资发展有限公司（以下简称中盟公司）、刘淑贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月14日立案受理后，依法追加周伟彬为共同被告参加诉讼。本案由审判员黄婉君适用简易程序进行审理。由于处理本案争议与另案处理结果有关联性，故本院于同年9月11日决定中止审理。其后，本院于同年11月13日恢复审理该案，并于当天组织各方当事人进行庭前证据交换，于同年11月19日公开开庭审理。原告吴学太的委托代理人孙烨，被告中盟公司、刘淑贞的共同委托代理人张思扬，被告周伟彬的委托代理人林德洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告刘淑贞于2010年12月26日签订房地产买卖合同，双方约定被告必须公司于2011年6月30日将交易房屋交付予原告。合同签订后，原告依约支付了2万元定金，并于2011年1月10日支付首期购房款157543元。被告至今没有交付房屋予原告。被告刘淑贞是被告中盟公司的法定代表人，原告所给付的上述款项均存入刘淑贞个人的帐户中，但由中盟公司开具的收据，故中盟公司应当承担连带责任。周伟彬是讼争房产的登记所有权人，也应当承担连带还款责任。故请求法院判令：1、解除原告与被告刘淑贞签订的《房地产买卖合同》；2、被告刘淑贞共同向原告返还购房款人民币177543元及利息损失（利息按中国人民银行同期借款利率自2011年1月10日日起计至全部清偿日）；3、被告刘淑贞向原告返还违约金2万元；4、被告中盟公司与周伟彬对上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用三被告承担。原告在诉讼中举证如下：1、房地产买卖合同。证明原告与被告一签署购房合同2、收据、中国农业银行银行卡取款业务回单。证明原告通过银行转账向被告刘淑贞支付177,543元，被告中盟公司出具收据确认收取原告上述款项。3、律师函、邮件详情单、交寄邮件收据、该退批条。证明被告一不能按照合同约定履行交付房屋的合同义务，原告通过律师函向被告一通知解除合同并催收退款，被告一拒收；但根据合同约定视为送达。被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中答辩如下：第一、根据双方房屋买卖合同第五条，原告是知悉周伟彬代持刘淑贞房产的事实。第二、导致涉案房产无法过户的原因是因为周伟彬意图侵占刘淑贞房产，刘淑贞、中盟公司对于房产无法交付没有任何过错，刘淑贞、中盟公司同意退还房产本金，但由此造成的损失应由被告周伟彬方承担。被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中举证如下：4、《借款协议》1份。证明内容：2010年9月7日，刘淑贞向周伟彬借款人民币壹仟壹佰万元，用于拍卖大庆市产权交易中心、黑龙江省产权交易中心联合公告2010年第004号项下的全部房产，即位于佛山市南海区罗村街道乐安开发区怡乐花园C座的44套住宅，本案讼争的涉案房产亦包括在内。5、拍卖确认成交书、房产转让合同书、刘淑贞支付拍卖保证金、拍卖成交价款的凭证各1份。证明内容：2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬与大庆拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确认包括涉案房产在内的44套物业以刘淑贞、周伟彬的名义联合竞价成交，成交价为9380000元、拍卖佣金469000元，合共9849000元。同日，刘淑贞、周伟彬作为受让方（乙方），与作为转让方（甲方）的大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，约定甲方将包括涉案房产在内的44套物业房屋产权转让给乙方（其中刘淑贞受让其中两套，周伟彬名义上代刘淑贞受让其余42套）。刘淑贞支付了拍卖保证金、拍卖成交应支付的价款及拍卖佣金等合共9849000元。刘淑贞合法享有涉案房产的所有权。被告周伟彬在诉讼中答辩如下：一、本案是原告与中盟公司之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不应承担合同责任，答辩人不是本案的适格被告。本案属于房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同主体之间的权利义务关系由合同约定，合同关系只能发生在签订合同的主体之间，合同一方主体只能向另一方合同主体提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出。本案中原告提交的《广东省房地产买卖合同》，合同主体为原告和中盟公司，答辩人不是合同主体，原告将答辩人列为被告，明显违反合同相对性原则。答辩人对原告和中盟公司的合同关系不知情，因此，对于原告与中盟公司之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不是本案的适格被告。二、答辩人是涉案房屋的唯一所有人，原告明知房屋产权情况却与中盟公司签订买卖合同，其合同关系与答辩人无关。根据原告所提交的证据《房产转让合同书》开头约定“刘淑贞受让205、305室两户房产；周伟彬受让其余42户房产”，可以清楚反映：刘淑贞仅受让了205和305两户房产，对于本案所涉的807房产是属于答辩人所受让的其余42户房产之一，答辩人是有权处分房产的唯一所有权人。原告称刘淑贞和答辩人是“共同持事有涉案房产的权属人”明显违背事实，毫无依据。原告在签订合同时，明知道中盟公司并非房屋产权人，但仍与其签订房产买卖合同，并将购房款和定金付给中盟公司。从合同的签订到合同的履行过程，答辩人对原告与中盟公司之间的合同关系毫不知情，无论是原告还是中盟公司均未征求过答辩人的意愿，其合同关系与答辩人无关。三、答辩人从未委托过中盟公司出售本案房产，中盟公司无权处分答辩人的房产。综上，原告明知涉案房屋属于答辩人所有，在没有征得答辩人同意的情况下，私下和中盟公司签订房屋买卖合同，并向中盟公司支付房款和定金。可见，房屋买卖合同是原告与中盟公司之间的约定，答辩人不是合同主体，不需承担任何合同义务。原告对答辩人的诉求没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回。被告周伟彬在诉讼中举证如下：6、身份证复印件、拍卖确认成交书、房产转让合同书各1份。证明本案讼争房产属被告周伟彬所有。经组织质证、辩证，被告中盟公司、刘淑贞认为：对证据1房地产买卖合同的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，刘淑贞享有涉案房产的所有权，其完全有资格处分涉案房屋，依据合同第五条约定，原告表明其已核对房屋产权证，应该清楚房屋产权登记于周伟彬名下；但以出售方的身份与原告签署购房合同的却是刘淑贞，原告仍然签字确认并履行付款义务，很明显，原告早已知悉刘、周二人之间与涉案房产的一系列关系；对证据2收据的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，中盟公司同意将原告已交付的定金，及其在本案中诉请的首期购房款本金及以本金为基数按中国人民银行同期利率标准计算的利息退还给原告，但原告因房产无法过户所遭受的损失（包括违约金、双倍定金等）理应由过错方周伟彬承担；对证据3合作协议，针对该份协议的效力问题，刘淑贞已另案起诉周伟彬，故此该份证据的效力由法院进行认定；对证据7的真实性无异议，但证明内容由法院依法认定；对原告提供的主体证据无异议。经组织质证、辩证，被告周伟彬认为：对证据1的真实性无法确认，该合同是原告与中盟公司之间的合同，周伟彬不是合同主体，不知道原告与中盟公司签订过该合同，该合同与周伟彬无关；对于证据2，对真实性及关联性均无法确认，收据的内容反映原告向中盟公司支付定金和购房款，证明周伟彬不是合同的主体，没有收取过相关款项；对证据3的合作协议的真实性不予认可，与本案无关联性，对房产转让合同书的真实性没有异议，反而证明了涉案房产归周伟彬所有，中盟公司与原告签订的合同与周伟彬无关，对委托协议的真实性无法确认，刘淑贞无权代周伟彬销售房产；对证据4借款协议真实性没有异议，但与本案没有关系；对证据5拍卖成交确认书、房产转让合同书真实性无异议，证明了涉案房产属周伟彬所有，拍卖款、保证金是周伟彬支付的；经组织质证、辩证，原告认为：由于原告并非案件材料的当事人，对其真实性无法确认，假如该证据属实，就印证了三被告对本案涉及的房产购买、销售行为是合作关系，三被告应当对原告的诉讼请求承担连带责任。经审查，对于证据1、2，由于所涉当事人对其真实性没有异议，故本院对其真实性亦予以认定。对于证据3，由于被告中盟公司、刘淑贞一方否认收到原告所指函件，原告亦未提供证据予以佐证，故本院对其真实性不予认定。真实对于证据5、6，由于协议双方即被告刘淑贞、周伟彬在另案中确认签名的真实性，故本院对其真实性亦予以认定。对于证据4，虽然签订双方即周伟彬、刘淑贞对其真实性没有异议，但与本案没有关联性，本院不将其作为证据使用。结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬共同作为买受人，与大庆拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认涉案的44套房产由刘淑贞、周伟彬联合竞价成交，成交价为938万元、佣金46.9万元，合共984.9万元。同日，刘淑贞、周伟彬共同作为受让方，与大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，该合同约定约定刘淑贞、周伟彬联合受让位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座44户住宅房屋产权，其中刘淑贞受让205、305室两户房产，周伟彬受让其余42户房产。同年9月27日，“大庆市产权交易中心”出具收据，确认收到刘淑贞、周伟彬购房款共938万元。2010年12月26日，原告与被告中盟公司签订一份《房地产买卖合同》，约定由中盟公司将位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座807房售予原告，房屋总价为702543元。根据合同约定：原告须在签订合同两天内支付2万元定金，于合同签订的15天内支付首期购房款157543元，于交付房屋当天支付35000元，余款在房产过户到原告名下并办理好按揭手续后，由银行直接划入卖方指定的账户；中盟公司须于2011年6月30日将房屋交付予原告，交房标准为按照佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座307房的套内装修标准；逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任。签订合同当天，原告支付了2万元的定金。2011年1月10日，原告向刘淑贞的个人帐户支付了首期购房款157543元。对于原告支付的上述定金及首期购房款，中盟公司均以其公司的名义开具了共二张收据予原告。至今刘淑贞未将交易房屋交付予原告使用，也没有将上述款项退还原告。原告因此诉至本院。另查明，被告刘淑贞是被告中盟公司的股东，占中盟公司股权份额的90%。再查明，本案被告刘淑贞、周伟彬因包括本案涉讼房屋在内的一批房产的产权纠纷，刘淑贞已另案起诉周伟彬[案号为（2012）佛南法民三初字第572号]。该案中，原告刘淑贞提供包括本案涉案房屋在内的共34组土地使用权证及房产证，显示本案涉讼房产登记在周伟彬名下。2011年4月份期间，刘淑贞陆续办理相关手续，将包括本案涉讼房产在内的42套的土地使用权、房产所有权登记在被告名下。根据以上认定事实，本院认为：原告提出的第一项诉讼请求要求解除合同，这先取决于本案买卖合同是否有效。虽然刘淑贞一方到目前为止未能将房屋的使用权交付原告，也未能完善相关过户手续，但本案所涉的房产买卖合同是签订双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效合同，对签订双方产生法律上的约定力。关于合同是否应当解除的问题。根据双方签订的购房合同中的第九条约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书”。该约定赋予原告对合同的约定解除权，即在卖方中盟公司逾期超过十天仍未交房的，原告有权通过向中盟公司发出书面通知的形式解除合同。根据法律的规定，在原告要求解除合同书面通知送达予中盟公司时，合同即解除。目前被告刘淑贞未将房屋交付原告，也无法将房屋过户至原告名下，已属根本违约，原告要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告刘淑贞是否应当向原告退还已付购房款（包括定金本金）及支付违约金的问题。对于刘淑贞已通过个人账户收取的首期购房款（包括定金本金），其应当全额如数向原告返还。对于合同的解除，刘淑贞确存在过错，应当承担赔偿责任。在原告没有确切的证据证实其所遭受的损失的实际数额的情况下，根据对刘淑贞一方的过错程度进行审查，本院确认原告主张的2万元违约损害赔偿款合情合理合法，并予以全额支持。对于原告额外主张的利息，因缺乏相关法律依据，本院不予支持。关于被告中盟公司是否应与刘淑贞承担连带清偿责任的问题。中盟公司是一家有法人资格的有限责任公司，在其法定代表人刘淑贞与原告进行交易时，以公司名义开具收据，基于刘淑贞与中盟公司的特殊关系，为最大限度保障交易相对人的利益及市场秩序的稳定性，本院确认被告中盟公司应当对刘淑贞的上述债务承担连带清偿责任。关于被告周伟彬是否应当承担连带责任的问题。被告周伟彬是房屋的产权人，其并未授权中盟公司对房产进行转让，故并非该交易行为中一方当事人，且目前没有证据显示其对中盟公司以卖方名义将讼争房产出售予原告、刘淑贞以个人名义收取款项，中盟公司替刘淑贞开具收据的事实均知情且表示同意，故中盟公司与原告所签订的买卖合同对周伟彬没有约束力。同时，目前没有证据显示周伟彬对本案纠纷的产生存在过错，故本院对原告主张周伟彬承担连带责任的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告刘淑贞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴学太返还177543元并向原告吴学太支付违约金20000元。二、被告佛山市中盟投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告吴学太的其他诉讼请求。如被告未能按上述判项履行相关义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，双倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取为2125.43元（原告已预交），由被告刘淑贞、佛山市中盟投资发展有限公司共同承担。两被告应与上述款项一并迳付原告。本院不另收退。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  黄婉君二〇一二年十一月××日书记员  尹 素