江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆张民初字第00292号原告苏州安邦物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东延路118号顺达商业广场602室。代表人周雪峰，系该公司总经理。委托代理人郭平，系该公司员工。被告兴威电脑（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇锦东路。法定代表人李进益。本院于2015年5月7日立案受理了原告苏州安邦物业服务有限公司与被告兴威电脑（昆山）有限公司物业服务合同纠纷一案，本案由审判员潘丽莉独任审判，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告苏州安邦物业服务有限公司的委托代理人郭平到庭参加了诉讼，被告兴威电脑（昆山）有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州安邦物业服务有限公司诉称：原告系一家经营物业管理的企业，位于昆山市锦溪镇长寿路以南锦虬路以北的枫丹御园由原告提供物业管理服务，被告系XX-XX-XX室的业主，房屋面积为198.89平方米。原告就物业管理事宜与被告公司签订了一份《昆山市前期物业管理服务协议》，该协议约定被告每月按房屋的建筑面积以每平方米2.2元向原告支付物业管理费。被告一直按照约定履行，但自2012年12月1日至2014年12月31日止一直拖欠物业管理费，经原告多次催讨仍拖欠不付。为此原告诉至法院，要求被告支付原告自2012年12月1日至2014年12月31日止的物业服务费10938.95元，支付此间产生的滞纳金14415.79元（以2625.35元为基数，分别从2013年6月1日、12月1日、2014年6月1日、12月1日起算至2015年5月31日，按照每日千分之三的标准计算），承担本案的诉讼费。被告兴威电脑（昆山）有限公司未作答辩。经审理查明：2008年9月11日，案外人昆山领地置业发展有限公司与原告签订一份《昆山市前期物业管理委托合同》，约定将昆山领地置业发展有限公司开发的位于昆山市锦溪镇长寿路以南锦虬路以北的枫丹御园小区委托给原告实行物业管理服务，前期物业管理期限由2008年9月11日开始至小区全部建设完成交付使用后两年止；合同期未满，整个小区业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效后，视为本合同期限届满，合同终止；合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为合同自动延续。2012年7月12日，昆山领地置业发展有限公司（甲方）、原告与被告（乙方）公司签订一份《昆山市前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的XX园XX幢XX-XX室房屋（以下简称涉案房屋）提供物业管理服务，期限为签约日至枫丹御园业主委员会成立并与选聘的新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业管理服务费标准为联排别墅2.2元/月/平方米，商铺为2.2元/月/平方米，按实际产权面积进行计算，首次交房预收12个月物业管理费，以后每6个月预收一次物业管理费。协议中同时约定，“乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方和其委托的物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金”。被告于同日办理入住手续，并按约定交纳了物业管理费。但自2012年12月起，被告就开始拖欠物业管理服务费不付，原告多次催讨，被告均置之不理。为此引起本案诉讼。另查明，涉案房屋至今未办理房屋产权登记，昆山市房产交易管理中心信息系统显示该房屋建筑面积为198.89平方米。2013年7月24日，被告曾就该房屋办理房屋产权证事宜将案外人昆山领地置业发展有限公司诉至本院【（2013）昆张民初字第0684号案件】。又查明，枫丹御园小区至法庭辩论结束前尚未成立业主委员会。上述事实有《昆山市前期物业管理委托合同》、《昆山市前期物业管理服务协议》、房屋产权登记基本信息表、入住资料签收表、物业费催费通知单及邮寄凭证所证实，本院予以认定。本院认为：被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩与质证的权利。原、被告间签署的是前期物业管理服务协议，原告承担的是物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的物业管理服务。现原告已依约实际履行了物业服务义务，则被告作为该物业服务范围内的业主有义务按物业服务合同支付物业管理费用。被告所有的物业XX幢XX-XX室房屋建筑面积为198.89平方米，虽然该房屋至今并未登记至被告名下，但从（2013）昆张民初字第0684号案件的情况可知，涉案房屋系被告所有并使用。被告实际拖欠了2012年12月至2014年12月31日期间的物业费未支付，按2.20元/平方/月的物业费标准计算应为10938.95元，上述物业费已届付款期，故对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告主张的滞纳金应视为违约金，其主张的每日千分之三的标准明显过高，故本院依法调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍进行计算。关于分段计算的起算时间，原告主张物业管理费为先付后用，因此物业管理费违约金的计算也是按照每一计费时段起始时间进行计算。但原告先付后用的主张并无事实与法律依据，本院不予采信，故本院根据物业管理服务期限每一计费时段届满之日的第二天作为违约金的起算时间。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利。原告在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告兴威电脑（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州安邦物业服务有限公司物业管理服务费10938.95元及逾期付款违约金（以人民币2625.35元为本金，分别自2013年6月1日起、12月1日起、2014年6月1日起、12月1日起至2015年5月31日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。案件受理费434元，减半收取217元由被告兴威电脑（昆山）有限公司负担。被该款原告已经预交，并同意胜诉后由被告直接向其本人支付，故本院不再退还，被告在履行上述判决时直接给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审判员  潘丽莉二〇一五年六月十九日书记员  胡凡青条文附录：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业务负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。