广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)清中法民一终字第330号上诉人（原审被告）：英德市万昌房地产开发有限公司。法定代表人：黄倩璐，董事长。委托代理人：李志雯，该公司职员。被上诉人（原审原告）：周泳，男，汉族，住广东省英德市。委托代理人：陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：李娟，广东浈阳律师事务所实习律师。上诉人英德市万昌房地产开发有限公司因与被上诉人周泳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2011）清英法民二初字第422号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人英德市万昌房地产开发有限公司的委托代理人李志文、被上诉人周泳及其委托代理人陆智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2011年8月31日，周泳向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿损失20000元，免除商铺多出面积的差价；2、被告在判决生效之日起五日内将“明珠广场”A区首层A1-69号商铺办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案；3、被告支付迟延提供办理权属登记资料违约金22282元，诉讼费由被告承担。主要事实和理由是：原告在2010年6月14日向被告购买“明珠广场”A区首层A1-69号商铺，当日原告支付了100000元定金给被告。2010年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，即明珠广场第A区首层A1-69号商铺，面积39.89平方米，其中：套内面积30.26平方米，分摊面积9.63平方米，按套出售，每平方米24545.34元，总金额为人民币742742元。合同还约定该商品房出售后，出卖人不得擅自变更该商品房��目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，出卖人应当在2010年10月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用；出卖人应当在该商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告将购房款付清给被告，同时被告要求原告零租金返租由被告经营三年，时间从2010年10月1日起至2013年9月30日止。但在交铺时原告发现门两边的圆柱变成了四方柱，且原来的两根柱变成了三根柱子，致使原定比其他同排店铺相对突出美观的门面不见了，取而代之的是与其他铺面持平的普通门面，导致商铺的套内面积由原约定的30.26平方米增加至31.99平方米，虽然商铺面积是增加了，但增加的部分不能合理使用，还影响铺面的外观形象，使商铺的实用性、美观性大打折扣。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋平面结构，但被告交付的房屋其结构、设计却与合同约定不符，应当承担违约责任。被告万昌公司辩称：，一、原告请求判决答辩人免除明珠广场A1-69铺多出部分面积1.73平方的差价并赔偿损失20000元违反合同约定。按照合同第五条第一款3约定：“商品房交付时的产权登记面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购的商品房”。本案商铺的产权登记面积比合同约定计价面积39.89平方米，多出1.73平方米，差异值为+4.337%，依上述约定，原告只有两种选择：一是多退少补，二是退房，双方没有约定第三种选择。原告请求免付增加面积1.73平方米的差价款并赔偿损失20000元毫无证据支持，明显背离双方在合同的约定。二、原告认为套内柱体的变更是答辩人违约是违背事实违反合同的。明珠广场A1-69铺柱体的变更属于建筑项目、设计变更，是建筑设计管理部门根据建筑工程的安全、性能的需要最终确定的，最终以工程竣工时安全监督部门验收为准。当原告知道A1-69铺柱体变更后，其可选择：一是接受变更，二是终止合同。原告认为答辩人擅自变更没有任何依据。三、延期办证的责任不在答辩人，应当由原告自行负责。根据《补充协议》第六项约定：“商品房暂测面积与实际面积发生差异，产生房价差额，双方同意在房屋交付予以结清，否则按违约处理”，但原告至今拒绝清结+1.73平方米面积差异价款，导致房屋未交付。另外，根据《合同》第十五条第一款的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。答辩人履行提供资料为原告办理房产证义务的期限是在房屋交付使用后才开始。由于原告违约行为造成房屋交付使用未达成，显然答辩人不存在延期办证的问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2010年6月14日，原告周泳向被告万昌公司购买位于英德市建设路明珠广场A区首层A1-69号商铺，当日原告支付了定金100000元给被告。2010年7月1日，原、被告签订一份编号为064商《商品房买卖合同》，该合同主要约定：被告万昌公司将其位于英德市建设路东、利民路南“明珠广场”A区首层A1-69号商铺（建筑面积39.89平方米，套内面积30.26平方米，分摊面积9.63平方米，）以每平方米24545.34元出让给原告。付款方式：2010年6月14日支付房款100000元，2010年7月1日支付房款642742元。交付商铺期限为2010年10月1日。合同第十、十五条还对规划、设计变更及产权登记作了约定，其中合同第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得���自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。合同签订后原告将购房款742742元（含定金100000元）及办证费用给被告。但被告在建设明珠广场过程��在未征得原告的同意下擅自改变商铺的设计，即将原合同约定的弧形门面改变为正方形，变更后A1-69号商铺面积增加了1.73平方米。2010年10月1日，被告将明珠广场A1-69号商铺交付给原告，由于签订合同时双方口头约定该商铺反租给被告，该商铺至今为被告使用。因被告要求原告交纳商铺增加的面积价款未果，在此情况下被告未按合同约定将办理权属登记的相关资料报送给产权登记机关备案，导致原告至今未取得该商铺的产权证。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告周泳与被告万昌公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，且合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效的合同。在合同履行过程中，原告依约向被告付清了购房款，而被告却未按合同约定在2010年12月2日前将“明珠广场”第A区首层A1-69号商铺的相关资料报产权���记机关备案，导致原告至今未能取得该商铺的产权证，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因此，原告请求判决被告支付违约金22282元及将明珠广场第A区首层A1-69号商铺的相关资料报产权登记机关备案属于证据充分，予以支持。关于原告要求被告免除商铺多出面积的差价及因被告擅自变更设计是否造成原告的损失问题。首先，对于原告要求被告免除商铺多出面积的差价问题，因被告在本案中未提出反诉，不作审查。其次，对于原告请求被告赔偿损失的问题，虽然被告在未书面征得原告的同意下擅自改变商铺的计设，但原告没有证据证明被告变更商铺的设计造成其损失的证据。根���最高人民法院关《民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告要求被赔偿其变更商铺设计的损失20000元属于证据不足，不予支持。至于“明珠广场”第A区首层A1-69号商铺是否已交付使用以及未将该商铺的相关资料报产权登记机关备案责任应由谁承担的问题。原告与被告签订《商品房买卖合同》后被告已于2010年10月1日将商铺交付给原告，这一事实被告在庭审中已予确认。商铺多出的面积是由于被告擅自将原弧形的铺面改为方形铺面而增加的，而不是《补充协议》所指的差异，且该铺面是可恢复原状的，在原告不同意给付多出面积价款的情况下，被告应当依合同约定将该商铺的相关资料报产权登记机关备案，以使原告能顺利领取产权证。因此，被告认为商铺未交付使用以及延期办证责任应由原告承担的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2011年11月21日作出（2011）清英法民二初字第422号民事判决：（一）被告英德市万昌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，支付迟延办理产权证违约金人民币22282元给原告周泳；（二）限被告英德市万昌房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，将“明珠广场”第A区首层A1-69号商铺的相关资料报产权登记机关备案；（三）驳回原告周泳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉��法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费428.53元，由被告英德市万昌房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见英德市万昌房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案上诉的诉讼费用。主要事实和理由为：一、被上诉人不依照《商品房买卖合同》的约定确认办证面积和补交差异面积的房价款，是本案延迟办证的根本原因。按照上诉人与被上诉人于2010年7月1日签订的《商品房买卖合同》第五条第一款3约定：商品房交付时的产权登记面积差异超过3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购的商品房。本案商铺的产权登记面积比合同约定的面积多出1.73平方米，差异值为4.337%，根据约定，被上诉人只有两种选择：一是多退少补，二是退房，没有第��种选择。被上诉人得知本案商铺产权登记面积有差异需要补交房款后，故意不按合同的约定履行，而是无理提出免付增加面积的差价款并赔偿20000元的要求。一审判决认定被上诉人提出的第一项请求没有证据支持，从而驳回其该项诉讼请求是合理的。然而，被上诉人拒绝按照合同的约定确认面积正误差，进而拒绝多退少补，就使房产产权证最终的商铺面积也不被确认，导致办证的相关手续无法推进，这是本案延期办证的根本原因，而且是被上诉人单方违约造成的，一审法院对这一关键事实认定有误，请二审法院重新认定。二、延期办证的责任不在上诉人，应当由被上诉人自行负责。根据合同附件四补充协议第六项约定，被上诉人一直拒绝补交面积差异款，导致合同约定的房屋交付手续至今未能完成，属于违约。又根据合同第十五条第一款约定，由于被上诉人违约行为造成房屋交付使用未能达成，其后显然不存在延期办证的问题。一审法院判决驳回被上诉人的第一项诉讼请求，实际上是对被上诉人拒绝确认办证面积，拒绝多退少补的违约行为不予支持，却认定被上诉人对延期办证没有责任，反而将责任全部推到上诉人身上，判决上诉人承担延期办证的违约责任，在逻辑上是非常混乱的，请求二审法院予以改判。周泳答辩称：一、答辩人与被答辩人在签订《商品房买卖合同》后，被答辩人已于2010年10月1日将商铺交付给答辩人。二、根据合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后60日内即2010年12月2日前将涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案。三、该铺的测量日期是2010年12月28日，实际超过了约定备案的日期，也就是说，被答辩人所指的面积差异和补交差异面积房价款的争议是在测量结果出来之后才产生的，该日期已��永远超过了约定的备案日期。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被答辩人应当承担违约责任。五、商铺多出的面积是被上诉人擅自将原弧形的铺面改成方形所致，所增加的面积并非补充协议所指的差异，属于改变房屋的结构，但却没有告知答辩人，更没有征得答辩人的同意，属于强迫交易的行为，亦违反了合同第十条的约定。且根据被答辩人提交的书面说明，该铺面是可以恢复原状的。在答辩人不同意接受多出面积的情况下，被答辩人应当按合同的约定将商铺的相关资料报交产权登记机关备案，以便使答辩人能顺利领取房产证。综上，被答辩人违约事实清楚，证据充分，应依法承担违约责任。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院判决理由和结果���院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。因此，本院围绕上诉人英德市万昌房地产开发有限公司的上诉请求范围进行审理。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人英德市万昌房地产开发有限公司是否应向被上诉人周泳承担逾期办证的违约责任。上诉人英德市万昌房地产开发有限公司与被上诉人周泳签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被上诉人周泳按合同的约定，已于2010年7月1日将购房款足额付清给上诉人英德市万昌房地产开发有限公司，上诉人亦应按合同的约定在2010年10月1日前向被上诉人周泳交付商品房，并按合同的约定在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，上诉人与被上诉人均确认，涉案商品房的交付时间为2010年10月1日，故被上诉人至迟应当在2010年12月2日前办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但上诉人却未按合同约定在2010年12月2日前将涉案商品房的相关资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决上诉人向被上诉人按已付房价款的3%支付违约金22282元及将明珠广场第A区首层A1-69号商铺的相关资料报产权登记机关备案并无不当，本院依法予以维持。对于上诉人提出本案商铺的产权登记面积比合同约定的面积多出1.73平方米，差异值为4.337%，被上诉人按约定只能多退少补或者退房，被上诉人拒绝按照合同的约定确认面积拒绝多退少补，单方违约导致办证的相关手续无法推进一节，经查，导致商铺实际面积比双方在合同中约定的面积多出1.73平方米的原因是上诉人将原弧形的铺面改成方形所致，上诉人并无证据证实将原弧形的铺面改成方形已征得被上诉同意，亦无证据证实在双方约定的交付商铺的期限之前已就上述情况告知被上诉人，故对上诉人提出的上述抗辩意见，本院不予采信。至于双方对多出的商铺面积如何处理，因上诉人在一审中没有提出该项请求，本院在本案中不作审查，当事人可另寻途径解决。综上所述，原审认定的事实和适用法律正确，英德市万昌房地产开发��限公司的上诉主张理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费857.06元，由上诉人英德市万昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  薛延光代理审判员  谢伟诚代理审判员  李奕东二〇一二年十一月七日书 记 员  刘如香附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，���者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。二、《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。