贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民终字第350号上诉人（原审原告）王剑峰，男，汉族，贵州省都匀市人上诉人（原审原告）刘小平，女，汉族，贵州省都匀市人上诉人（原审原告）李静，女，苗族，贵州省都匀市人三上诉人委托代理人伍海童，贵州行者律师事务所律师。三上诉人委托代理人吴春明，贵州行者律师事务所律师。上诉人（原审被告）都匀市华盛房地产开发有限公司法定代表人张文雁，该公司总经理。委托代理人沈振洪，贵州法庄律师事务所律师。上诉人王剑峰、刘小平、李静与上诉人都匀市华盛房地产开发有限公司（以下简称都匀市华盛房开公司）商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年1月9日作出（2014）都民商初字第283号民事判决后，王剑峰、刘小平、李静及都匀市华盛房开公司均不服，向本院提出上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2010年5月初，原告王剑峰、刘小平、李静从陈喜梅、卢爱宁（案外人）处转让认购被告都匀市华盛房开公司开发的位于都匀市剑江中路明珠广场一层3号门面一间，并经华盛房开公司认可同意，将上述门面平均分割成面积均为72.74平方米的103号附1号门面和103号附2号门面。同月5日，原告王剑峰、李静与华盛房开公司签订了合同编号为2010-商-003《商品房买卖合同》，购买103号附1号门面，合同约定：1、王剑峰、李静认购位于都匀市剑江中路明珠广场一层103号附1号门面，按建筑面积为72.74平方米计算，单价为每平方米3万元，门面房价为2182200元。付款方式为首付1122200元，按揭1060000元；2、如买受人逾期付款，将根据逾期时间是否超过30天，按日向出卖人支付逾期支付应付款的万分之一或万分之二的违约金直至实际全额支付应付款之日止，并继续履行合同；3、如出卖人逾期交房，但双方继续履行合同的，将根据逾期时间是否超过60天，按日向买受人支付已付房款的万分之一或万分之二的违约金直至实际交付房屋之日止；4、合同约定商品房交付时间为2012年10月30日，且须同时具备商品房经验收合格的条件；5、双方在合同附件四补充协议约定一层门面于2010年8月30日交付使用。同日，原告刘小平与华盛房开公司签订了2010-商-002《商品房买卖合同》，购买103号附2号门面，合同约定：1、刘小平认购位于都匀市剑江中路明珠广场一层103号附2号门面，建筑面积为72.74平方米，单价为每平方米3万元，门面房价为2182200元。付款方式为首付1242200元，按揭940000元；2、如买受人逾期付款，将根据逾期时间是否超过30天，按日向出卖人支付逾期支付应付款的万分之一或万分之二的违约金直至实际全额支付应付款之日止，并继续履行合同；3、如出卖人逾期交房，但双方继续履行合同的，将根据逾期时间是否超过60天，按日向买受人支付已付房款的万分之一或万分之二的违约金直至实际交付房屋之日止；4、合同约定商品房交付时间为2012年10月30日，且须同时具备商品房经验收合格的条件；5、双方在合同附件四补充协议约定一层门面于2010年8月30日交付使用。合同签订当天（即2010年5月5日），三原告共同向被告交付2360000元，除付清刘小平所购的103号附2号门面款2182200元外，余款177800元用于支付王剑峰、李静所购的103号附1号门面款。同年6月21日，刘小平向被告支付附1号门面款4400元；同年11月2日，三原告与被告达成协议，该协议约定：1、王剑峰、李静购买的附1号门面按揭手续时间，定于被告房屋竣工正式交付之时，二人再办理余款1060000元的银行按揭手续；2、刘小平购买的附2号门面，于2010年11月2日前将购房余款全部打入被告指定账户。当日，刘小平向被告支付了王剑峰、李静购买的附1号门面余款940000元。2012年7月5日，被告分别将三原告所购买的两个门面交付，当日，原告王剑峰向被告承诺，余款1060000元在一个月内通过银行贷款支付。后因未办成按揭手续，王剑峰又于2012年8月17日向被告补充承诺，余款于2012年8月30日支付。2012年8月30日，王剑峰、李静向被告支付附1号门面款760000元；同年12月18日，王剑峰向被告支付附1号门面余款300000元。2014年4月3日，三原告以被告延迟履行交付房屋已构成违约为由，向法院提起如上所诉。因本案三原告与案外人陈喜梅、卢爱宁、都匀市华盛房开公司债权债务概括性转让合同纠纷案件曾诉至法院，法院依法追加了都匀市华盛房开公司作为第三人参与诉讼，并于2014年2月20日作出（2013）都民商初字第206号民事判决，该判决第四项内容为第三人都匀市华盛房开公司在该案中不承担民事责任。该案三被告（本案三原告）不服该判决，向黔南州中级人民法院提出上诉，上诉请求第3项请求判决第三人都匀市华盛房开公司承担延迟履行的违约责任，支付违约金510438.20元。因本案的审理需以该案的审理结果为依据，法院于2014年6月11日裁定本案中止审理。2014年6月24日，黔南州中级人民法院作出（2014）黔南民终字第356号民事判决书，该判决认为：上诉人王剑峰、刘小平、李静在一审诉讼期间未要求被上诉人都匀市华盛房开公司承担支付违约金。在二审期间提出该项请求，因上诉人王剑峰、刘小平、李静与被上诉人都匀市华盛房开公司签订了《商品房买卖合同》形成新的法律关系，属于独立的诉讼请求，且上诉人王剑峰、刘小平、李静在二审审理期间已向法院起诉，因此，二审对其提出该项请求不予以审理。并以上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，未予支持而驳回上诉，维持原判。法院于2014年8月25日恢复审理本案。一审另查明，被告都匀市华盛房开公司开发的都匀市剑江中路明珠广场工程，于2009年5月9日开工，2012年5月20日竣工，2012年10月31日经相关部门备案验收登记。原审原告王剑峰、刘小平、李静一审诉称：2010年5月5日，原告与被告都匀市华盛房开公司签订的《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的都匀市剑江中路明珠广场一层3号门面。依照合同附件四之约定：一层门面于2010年8月30日交付使用，第九条第（2）款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。经确认，原告实际交付房价款3304400.00元，直到2012年10月31日，被告才交付门面给原告使用，延迟交付日期达790天。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故依照合同的约定，被告应当承担逾期交房的违约责任，应当赔偿原告681630元违约金。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告承担房屋延迟履行交付的违约责任，支付原告违约金681630元；2、承担本案的诉讼费用。原审被告都匀市华盛房开公司一审辩称：原告起诉已过诉讼时效；其次，根据双方合同约定，原告未付清购房款违约在先，被告不承担违约责任。按照双方补充签订的《协议书》，双方对违约责任已作变更或放弃；第三，即使有违约行为，也没有原告主张51万这么多。请求驳回原告诉请。一审法院认为：一、原告刘小平与被告都匀市华盛房开公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：2010-商-003），购买103号附2号门面，系双方真实意思表示，未违反有关法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应该遵循诚实信用的原则，按照约定行使权利、履行义务。双方在合同附件四补充协议约定一层门面于2010年8月30日交付使用，系双方对该门面交付的特别约定，被告未按照合同约定的期限交付房屋，已经构成违约。应承担违约责任，向原告刘小平支付违约金。原告刘小平在签订合同当日和2010年11月2日，分两次交清了该门面房款，按约完成付款义务。被告于2012年7月5日交付门面，实际交房逾期675天（2010年8月30日至2012年7月5日）。所以，根据合同约定，被告应向原告刘小平支付违约金281503.80元（2182200×（万分之一×60天＋万分之二×615天）］。原告王剑峰、李静共同与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010-商-002），购买103号附1号门面，系双方真实意思表示，未违反有关法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应该遵循诚实信用的原则，按照约定行使权利、履行义务。被告未按照合同约定的期限交付房屋，已经构成违约。应承担违约责任，向原告支付违约金144763.80元（1142200×（万分之一×60天＋万分之二×615天）］。双方在2010年11月2日签订协议约定，尾款1060000元于被告房屋竣工正式交付之时再通过银行按揭贷款支付，应视为双方对该尾款支付方式和时间新的约定。但原告王剑峰、李静与被告在合同中约定的首付款1122200元未在合同签订当天交清，余款1060000元在按揭方式变更为分期支付后，也未按期交付，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。其中首付款中有4400元逾期支付37天（2010年5月5日至2010年6月21日），根据合同约定原告应向被告支付违约金19.36元（4400元×（万分之一×30天＋万分之二×7天）］；940000元逾期支付181天（2010年5月5日至2010年11月2日），根据合同约定，应向被告支付违约金31208元（940000元×（万分之一×30天＋万分之二×151天）］；2012年8月30日向被告支付附1号门面款760000元，逾期支付25天（2012年8月5日至2012年8月30日），应根据合同约定向被告支付违约金1900元（760000元×万分之一×25天）；同年12月18日向被告支付附1号门面余款300000元，逾期支付135天（2012年8月5日至2012年12月18日），也应根据合同约定向被告支付违约金7200元（300000元×（万分之一×30天＋万分之二×105天）］，以上原告王剑峰、李静应支付被告违约金40327.36元（19.36＋31208＋1900＋7200），双方互负违约金债务，可以抵消。所以，被告应支付原告违约金104436.44元（144763.80-40327.36）。三、被告于2012年7月5日交付房屋，三原告于2014年4月3日起诉主张权利，没有超过2年诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告都匀市华盛房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告刘小平违约金281503.80元；二、被告都匀市华盛房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告王剑峰、李静违约金104436.44元；三、驳回原告刘小平、王剑峰、李静的其他诉讼请求；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8904元由被告都匀市华盛房地产开发有限责任公司负担4800元，由原告王剑峰、李静负担2104元，由刘小平负担2000元。一审判决宣判后，上诉人王剑峰、刘小平、李静及都匀市华盛房开公司均不服，向本院提出上诉。上诉人王剑峰、刘小平、李静上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人681630元违约金；2、案件诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：上诉人按照双方约定支付购房款，无违约行为，被上诉人延迟交房应承担违约责任，向上诉人支付违约金681630元。上诉人与被上诉人于2010年5月5日合同签订后，上诉人当天向被上诉人支付购房款人民币236万元，2010年6月26日支付购房款人民币0.44万元，在2010年11月2日，支付购房尾款94万元。其中，236.44万元违约天数为790天，94万元违约天数728天。在一审庭审中被上诉人自认事实：被告直至2013年5月9日，才交付明珠广场103号附1、2号门面给上诉人使用延迟交付日期达979天，应当按此认定违约天数。而原审判决认定被上诉人逾期675天（从2010年8月30日至2012年7月5日），根据双方合同第九条第（2）款约定，逾期超过60日后。买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。上诉人按照合同及双方2010年11月2日的补充协议约定向被上诉人支付了购房款，无违约行为。被上诉人未按照合同约定日期交房，构成违约，一审法院认定的违约天数与双方合同约定不符，应当按照合同约定按已交付房价款的当日分别计算，而不是按实际交房时间计算违约天数，由于双方就交款达成了补充协议，上诉人按照双方达成的补充协议交付购房款，不存在违约行为，不应向被上诉人支付违约金，而一审法院认定上诉人王剑峰、李静首付款中4400元逾期37天，94万元逾期支付181天，76万元逾期支付25天，30万元逾期支付135元与事实不符。上诉人都匀市华盛开房公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判或发回重审。主要事实及理由：一、原审判决认定事实错误。（一）认定被上诉人请求681630元错误。从被上诉人一审民事起诉状请求来看，上诉人一审诉讼请求是510438.20元，而非681630元，原审判决认定681630元的诉讼请求。上诉人只收到被上诉人起诉状请求为510438.20元，因此，程序上剥夺了上诉人的举证权。（二）认定逾期交房675天错误。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第2项约定“买受人未付清房款的出卖人有权拒交买受人购买的商品房，且不承担逾期交房的违约责任。”《商品房买卖合同》第十一条第二款第2项约定“若买受人未按合同约定付清房款等其他因素而影响交房，且买卖双方愿意继续履行合同，买受人应承担逾期付款的违约责任及违约金。”上诉人于2012年10月31日给被上诉人交付门面（前案一、二审判决认定，本案被上诉人的民事诉状也承认）时，被上诉人尚未交清房款，直到2012年12月18日才交清房款30万元。根据双方签订的《商品房买卖合同》上述约定，即使上诉人逾期交房，也不承担逾期交房的违约责任，被上诉人违约在先，上诉人没有违约。（三）认定2010年11月2日《协议书》签订后上诉人构成违约错误。该《协议书》虽然将原来以货币方式交付房款变更为甲方房屋竣工正式交付乙方使用之时再办理银行按揭手续，但后来没有办理银行按揭是被上诉人李静的文夫在新疆遥远不便前来签字办理按揭贷款，被上诉人仍然选择按《商品房买卖合同》约定以货币方式全额支付房款，该份《协议书》没有履行。经上诉人在2012年11月13日书面通知前后，被上诉人王剑峰、李静于2012年8月30日和12月18日分别交了76万元和30万元房款，共计106万元。因此，原审判决以《协议书》为据判决上诉人违约并承担违约责任是错误的。二、原审法院适用法律错误。（一）双方在《商品房买卖合同》附件四关于2010年8月30日交房的补充协议约定违反了《建筑法》规定而无效。《建筑法》第六十二条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上诉人与建筑施工单位黔东南州建筑工程总公司的《建设工程施工合同》约定“该工程开工时间是2009年4月20日（实际时间为2009年5月9日），竣工时间是2011年10月20日。”上诉人与被上诉人之间签订《商品房买卖合同》第八条约定交房时间是2012年10月30日，在上诉人与施工单位约定的竣工验收时间之后，符合交房条件。上诉人与被上诉人将原约定2012年10月30日交房变更为2010年8月30日提前交房，违反了上述法律规定和合同约定，补充协议无效，上诉人不构成违约。（二）双方在《商品房买卖合同》附件四补充协议违反《消防法》第十三条的禁止性规定和2000年1月30日国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条强制性规定而无效。（四）被上诉人违约非上诉人违约。被上诉人在2012年12月18日之前未交清房款，上诉人已于2012年10月31日将该房交付给被上诉人使用，被上诉人于2012年12月18日才交清房款30万元，其行为明显违约。上诉人2013年9月5日向被上诉人办理《房屋移交证书》旨在通知被上诉人接收商品房后凭此证书到房产管理部门办理房屋产权证书，并非是2013年9月5日才交付门面，上诉人没有违约。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的主要焦点为：1、双方签订《商品房买卖合同》附件四的补充协议的效力；2、本案交房时间如何认定；3、王剑峰、刘小平、李静及都匀华盛房开公司违约如何认定。本院认为：一、双方签订《商品房买卖合同》附件四的补充协议的效力问题。上诉人都匀市华盛房开公司上诉主张双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议约定一层门面于2010年8月30日交付使用违反《建筑法》第六十二条关于竣工验收的要求及其与黔东南州建筑工程总公司签订的《建设工程施工合同》和双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间，应属无效。从本案情况来看，刘小平与都匀华盛房开公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：2010-商-003），购买103号附2号门面及王剑峰、李静共同与都匀市华盛房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010-商-002），购买103号附1号门面，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，该两份额合同附件四补充协议约定一层门面于2010年8月30日交付使用，系双方当事人对该门面交付的特别约定，该约定也未违反法律、法规的强制性规定，对此一审法院认定符合法律规定，本院予以确认，故上诉人都匀市华盛房开公司的该项主张，本院不予以采纳。二、关于本案交房时间如何认定的问题。王剑峰、刘小平、李静上诉主张虽然都匀市华盛开房开公司于2012年7月5日通知交房，但交房时间应以2013年5月9日交付房屋移交证为准，并且都匀市华盛房开公司已在庭审中自认，因此，一审法院计算违约天数不当。上诉人都匀市华盛房开公司上诉主张应以双方签订的《商品房买卖合同》合同约定的2012年10月30日为交付门面时间，但其于2012年7月4日通知王剑峰，其修建的“明珠广场”综合楼于2012年6月18日提前交付使用，接到通知30日内持购房合同、收据等手续到“明珠广场”销售中心办理交房手续，一审法院认定都匀市华盛房开公司于2012年7月5日交付门面正确，本院予以确认，故上诉人王剑峰、刘小平、李静及都匀市华盛房开公司各自提出交付门面时间的上诉主张，本院均不予以采纳。三、关于王剑峰、刘小平、李静及都匀市华盛房开公司违约如何认定的问题。（一）上诉人刘小平于2010年5月5日签订合同购买2号门面的当日和2010年11月2日，分两次交清了该门面房款，按约定已履行了付款义务，未构成违约。都匀市华盛房开公司于2010年8月30日未按合同约定时间履行交付门面，构成违约，应承担违约责任，向刘小平支付违约金。上诉人都匀市华盛房开公司于2012年7月5日交付门面，实际交房逾期675天（2010年8月30日至2012年7月5日）。根据双方合同约定，都匀市华盛房开公司应向刘小平支付违约金281503.80元（2182200×（万分之一×60天＋万分之二×615天）］，一审认定并无不当，本院予以确认。（二）王剑峰、李静购买1号门面，因都匀市华盛房开公司于2010年8月30日未按约定履行交付门面，应承担违约责任，应向王剑峰、李静支付违约金144763.80元（1142200×（万分之一×60天＋万分之二×615天）］。双方在2010年11月2日签订协议约定，尾款1060000元于都匀市华盛房开公司房屋竣工正式交付之时再通过银行按揭贷款支付，应视为双方对该尾款支付方式和付款时间的重新约定。但王剑峰、李静与都匀市华盛房开公司在合同中约定的首付款1122200元未在合同签订当天交清，余款1060000元在按揭方式变更为分期支付后，也未按期交付，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。其中首付款中有4400元逾期支付37天（2010年5月5日至2010年6月21日），根据合同约定应向都匀市华盛房开公司支付违约金19.36元（4400元×（万分之一×30天＋万分之二×7天）］；940000元逾期支付181天（2010年5月5日至2010年11月2日），依照合同约定，应向都匀市华盛房开公司支付违约金31208元（940000元×（万分之一×30天＋万分之二×151天）］；2012年8月30日向都匀市华盛房开公司支付附1号门面款760000元，逾期支付25天（2012年8月5日至2012年8月30日），应依照合同约定向都匀市华盛房开公司支付违约金1900元（760000元×万分之一×25天）；同年12月18日向都匀市华盛房开公司支付附1号门面余款300000元，逾期支付135天（2012年8月5日至2012年12月18日），也应依照合同约定向都匀市华盛房开公司支付违约金7200元（300000元×（万分之一×30天＋万分之二×105天）］。综上，王剑峰、李静应向都匀市华盛房开公司支付违约金共计40327.36元（19.36＋31208＋1900＋7200），因双方当事人在本案中均构成违约，存在互负违约金的债务，可以抵消。都匀市华盛房开公司应支付王剑峰、李静违约金104436.44元（144763.80-40327.36），一审法院认定并无不当，本院予以确认，故上诉人王剑峰、刘小平、李静及都匀市华盛房开公司主张不存在违约上诉主张，本院均不予以采纳。综上，上诉人王剑峰、刘小平、李静及都匀市华盛房开公司的上诉理由均不成立，对各自上诉请求，本院均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王剑峰、刘小平、李静交纳二审诉讼费5735元，由其自行承担；上诉人都匀市华盛开公司交纳二审诉讼费7089元，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  莫玉魁审判员  王 锦审判员  高 潮二〇一五年六月三十日书记员  刘翔瑞