商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2015）商州民初字第00174号原告张拴，男。委托代理人张书良（张拴父亲），男。被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人郭晓明，董事长。委托代理人周彦飞，男。原告张拴与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张拴的委托代理人张书良与被告奥星纪元公司的委托代理人周彦飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张拴诉称，2011年11月7日原被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的御源花园小区4号楼1单元501号房屋一套，合同约定被告应于2012年5月1日前交付房屋，并在房屋交付后90日内办理产权登记手续。但是，直到2013年5月16日被告才交付房屋，迟延长达12个月。2013年5月16日双方达成延期交房补偿协议，经算账抵扣，被告应补偿原告20000元，被告承诺2013年10月1日后付清。但到期后原告多次催要，被告以没钱为由拒付，房产权属证书亦未按期办理。请求判令：1、被告立即支付延期交房剩余的补偿款20000元及利息2700元，并依照合同约定支付办理产权证超过90日违约金总价款1%即3500元。2、要求被告限期向房屋管理部门提供办理房屋产权证书所需资料和费用，为原告办理房屋产权证书。被告奥星纪元公司未提交书面答辩状，口头辩称，按照双方签订商品房买卖合同约定，被告逾期交房属实，被告与原告签订了延期交房补偿协议，用逾期交房补偿款和原告应该缴纳的契税、大修基金相抵后，被告应给付原告剩余补偿款20000元。被告公司目前资金困难，待后期工程楼房卖出后，给原告支付余款。双方签订补偿协议中并未约定支付利息，被告不予支付原告利息。双方签订商品房买卖合同中约定办理备案登记，被告已经办理了，合同中盖有房管所和房管局章子，具体多久能办理房产证，被告也无法预计，合同中也没有具体约定时间。原告要求违约金，被告不予支付。因小区总体验收尚未完成，公司目前不具备办理房产证条件，待条件具备，被告公司愿给原告办理房产证。经审理查明，2011年11月7日，原告张拴（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订陕奥字2012（御源花园）183号商品房买卖合同。该合同约定，第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于商洛市金凤山公园项目用地范围编号为2009-13-1的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号商洛国用（2010）第040号；该地块土地面积为55841.57㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2010年6月1日至2080年6月1日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名御源花园，建设工程规划许可证号为611001201100015号，施工许可证号为2011012号；第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为商洛市房产管理局，商品房预售许可证号为201106号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第4#幢1单元5层501号房。建筑面积128.26平方米；第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为2731.52元／平方米，总金额350345元；第八条交付期限：出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、交付使用时，买受人在接到出卖人通知15日内，提供办理产权证相关全部资料，并按规定交清应交费用和所有税、费。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。2013年12月10日原告缴纳了购房款349635元，被告给原告出具购房发票。2013年5月16日被告通知原告交房，当日被告（甲方）与原告（乙方）签订了御源花园延期交房补偿协议书。该协议约定：一、房屋概况1、甲乙双方共同签订了《商洛市商品房买卖合同》，乙方购买御源花园4号楼1单元501号房，乙方已向甲方支付购房款350345元。2、御源花园小区住宅楼工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房。3、自乙方收到（含电话通知）甲方《入住通知书》为逾期交房截止至2013年4月。二、甲乙双方经协商，达成以下协议共同执行，甲方根据支付总房价款额及交付使用日期向乙方采取以下方式作为逾期交房的补偿：1、依据《商品房买卖合同》第五条第二款面积确认及面积差异处理约定，此房预售面积128.26㎡，实际面积128㎡，甲方同意面积误差补交款作为逾期交房的补偿。2、甲方同意乙方所交纳该房契税5245元，大修基金6993元，合计12238元作为延期交房补偿。三、乙方收到甲方逾期补偿，视同甲方已履行补偿责任，乙方不得再向甲方提出如何交房的补偿。协议书尾部甲方处加盖被告公司公章，乙方处有张拴签名按印。同日被告给原告出具御源花园延期交房补偿证明，上面载明兹有4号楼1单元501室业主张拴因甲方延期交房给乙方，除乙方所承担交纳的契税、大修基金抵入延期交房补偿（抵入款明细见《御源花园延期交房补偿协议书》），剩余补偿款20000元；请于2013年10月1日后到陕西奥星纪元房地产开发有限公司财务部领取补偿款。该补偿款被告未支付给原告。原告房屋产权证书，被告也未办理下来。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告提交证据有商品房买卖合同、购房发票、延期交房补偿协议书、延期交房补偿证明。以上证据，已经庭审质证和本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同中约定被告应于2012年5月1日前向原告交房，被告未按期限交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。2013年5月16日原告与被告就御源花园延期交房达成补偿协议，该协议约定由被告支付延期交房违约金与原告应支付契税、大修基金相抵后的余款为20000元，被告一直未支付。故原告要求被告支付，应予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金利息，因双方签订补偿协议书以及被告出具逾期交房补偿证明中均对此未有约定，故对原告此请求，不予准许。原被告签订商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金、限期要求被告向房屋管理部门提供办理房屋产权证需要资料，为原告办理房屋产权证之请求，应予支持。逾期办证违约金，应以原告实际缴纳349635元为基数计算即为3496.35元。限期向房管部门提供办理房屋产权证书资料，为原告办理房屋产权证，应考虑办证所需时间以及小区实际情况，以30日为宜。被告辩称原被告签订商品房买卖合同书中有房管部门加盖公章，被告已办理了备案登记。房管部门在商品房买卖合同书上加盖印章，是对商品房买卖合同书的备案登记，并非是办理房屋产权证书备案登记，故对被告辩解理由不予采纳。被告辩称小区总体验收没有完成，不具备办理房屋产权证条件，被告不承担逾期办理房屋产权证书违约责任。逾期办理房屋产权证书责任在被告，而非原告，故对被告辩解理由，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（一）项之规定，判决如下：一、被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告张拴逾期交房违约金20000元、逾期办证违约金3496.35元，共计23496.35元。二、被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司向相关部门缴纳契税、大修基金，并提供为原告办理房屋产权证所需资料，为原告张拴办理房屋产权证。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项内容，限判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，由原告张拴负担55元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  敬小涛人民陪审员  李淑珍人民陪审员  常惠香二〇一五年六月八日书 记 员  李 倩