江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1951号上诉人（原审被告）：东海县房山镇房北村村民委员会。法定代表人：张新利，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：丁训安，东海县平明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：戚兆堂。委托诉讼代理人：戚文学，江苏华天人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏和益建筑工程有限公司。法定代表人：孙广华，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李学霞。上诉人东海县房山镇房北村村民委员会（以下简称房北村委会）因与被上诉人戚兆堂、江苏和益建筑工程有限公司（以下简称和益公司）、李学霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2015)连东房民初字第00046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房北村委会上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2010年3月25日，上诉人与被上诉人戚兆堂签订房屋拆迁安置合同，对戚兆堂位于房北村老镇区宅基地建筑面积92.79平方米，庭院面积162.2平方米（其中包括戚兆堂父母一部分）进行拆迁安置，共计赔偿14万元，并抵购新房，按照毛坯房每平方米1100元，购房超出面积按照每平方米1300元计算，拆迁赔偿金不够购房部分，到新楼毛坯房建成后十天内戚兆堂以现金支付给房北村委会后即交毛坯房。2011年10月18日上诉人与被上诉人和益公司签订老街改造工程委托代建项目合同，约定了包括戚兆堂在内的拆迁户的安置方式。2013年7月8日上诉人出具给戚兆堂认房证明，戚兆堂户安置在A1楼X室，面积126.42平方米，扣除安置面积，戚兆堂应补交14385元。2013年11月该楼房竣工。后上诉人多次找戚兆堂催要补交款，戚兆堂于2014年5月15日才补交14385元，期间被上诉人李学霞于2014年5月1日私自以“房山镇房北村老区自筹改建”名义与非安置户朱全签订旧城改建楼房安置协议书，将戚兆堂认购的安置房出售给朱全，并收取朱全20万购房款。过一段时间，上诉人知道情况后，将另一套相同面积的楼房安置给戚兆堂，其父母已于2015年2月搬进入住。上诉人对戚兆堂已经尽了责任和义务。二、一审判决结果不公正。由于戚兆堂违反约定，直到2014年5月15日才补交所欠购房款14385元。2014年5月1日在上诉人不知道的情况下，李学霞私自以“房山镇房北村老区自筹改建”名义将被上诉人戚兆堂认购的安置房以20万元价款出售给非安置户朱全。戚兆堂诉求的损失应由和益公司和李学霞承担，而一审法院判房北村委会承担，没有事实依据，判决结果不公正。被上诉人戚兆堂辩称：上诉人没有将涉案房屋交付给被上诉人戚兆堂，应当承担违约责任，赔偿戚兆堂的经济损失，退还购房款。1.涉案房屋出售给案外人朱全是房北村委会、和益公司及李学霞三方共同行为，三方应当共同承担不能交付涉案房屋给戚兆堂的违约责任。2.房北村委会所谓的将另一套安置房屋交付给戚兆堂不是事实。3.退一步讲，即使房北村委会给付另一套房屋给戚兆堂，也不能免除其应当交付而不能交付涉案房屋给戚兆堂的违约责任。被上诉人和益公司未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。被上诉人李学霞未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。戚兆堂向一审法院诉求：判令房北村委会、和益公司与李学霞延期将房山镇房北新村1号楼X室（门牌××房屋交付戚兆堂或者退返戚兆堂购房款154385.60元，支付违约金5万元及赔偿经济损失并承担诉讼费。一审法院查明事实：2010年3月25日，房北村委会和戚兆堂签订拆迁合同，对戚兆堂位于房北村老镇区宅基地建筑面积为92.79平方米、庭院面积为162.2平方米的住房赔偿14万元，并换购新房，按照毛坯房成本价每平方米1100元，购房超出面积按照1300元计算，位置以抓阄为准。戚兆堂申报安置楼房第四层约100平方米。如有违约，违约方给付守约方违约金5万元，并承担守约方因此造成的实际全部经济损失。2011年5月19日，房北村委会向戚兆堂下发搬迁通知一份，定于2011年6月6日对老区进行场地清理，要求戚兆堂户三日内领取搬迁年租房安置费用。2011年10月21日，房北村委会与和益公司签订老街改造工程委托代建项目，就拆迁户的70户回迁安置楼70套签订合同，约定拆迁户的安置方式。2013年11月该楼房竣工验收。2013年7月8日，房北村委会出具认房证明，戚兆堂户安置在A1楼X室，面积126.42平方米，注明扣除安置面积100平方米的11万元，超出面积26.42平方米价款44385.60元（单价1680元），戚兆堂应补交14385元。但直至2014年5月15日戚兆堂交纳此款。期间李学霞于2014年5月1日，以“房山镇房北村老区自筹改建”名义与朱全（非安置户）签订旧城改建楼房安置协议书，将该套房屋以20万元价款售予朱全且已入住。2014年9月16日，房北村委会出具证明该房产系被李学霞自行出售他人。上述事实，有戚兆堂、房北村委会、和益公司与李学霞陈述及戚兆堂举证的房北村搬迁通知、拆迁安置户认房证明、14385元收据、房北村老街改造工程委托代建项目合同附加、案外人朱全和“房北村老区自筹改建”签订的购房合同、收款收据、房北村委会出具给戚兆堂的证明、户型协议各一份；房北村委会举证的与戚兆堂签订的合同、赡养协议、户型协议、房北村委会委托代理人与戚效生的谈话笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。关于房北村委会举证的2015年1月15日房北村委会主任张兴利等代表村委会就戚兆堂弟兄三人与其父戚效生就赡养问题达成调解协议一份，约定戚兆堂小区楼房给父母居住，百年之后房产归戚兆堂所有及其他事项。后戚效生搬进房北村委会安排的拆迁安置楼房XX号，戚兆堂不予认可该楼房是经其同意更换，且称该小区指的是西小区而非讼争小区，系戚效生不愿和其子共住而搬进房北村委会安排的楼房。一审法院认为：综合相关证据，本案当事人之讼争起于建房后双方因余欠面积款项未付而未能及时交付，其所约定的违约责任也来源于此。鉴于戚兆堂主张的房屋已经售予他人，戚兆堂的交付房屋或者返还购房款属两个选择性诉求，为免讼累，一审法院对其返还购房款之诉求予以支持。关于损失，考虑到涉案房屋实际对戚兆堂享有的宅基地拆迁安置带有一定补偿性质，而在建好新房之后，戚兆堂已经不可能实际占有原有宅基地，故其与后来该房卖给朱全的实际售价之间的差价可以作为戚兆堂的损失予以计付。而戚兆堂对此也有一定责任，应承担一定损失，一审法院酌定为1万元。同理和益公司、李学霞亦无需对戚兆堂承担责任。关于违约金，戚兆堂和房北村委会在合同中均未明确约定交付时间，故因交付房屋、交付余款而扯皮双方均有责任，故戚兆堂主张房北村委会违约证据不充分，理由不能成立，对其该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：一、房北村委会于判决生效后十日内给付戚兆堂拆迁补偿款暨折抵购房款及赔偿损失款项共计19万元；二、驳回戚兆堂的其他诉讼请求。房北村委会如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4366元，由房北村委会负担4306元。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人房北村委会和被上诉人戚兆堂签订的拆迁合同，以及基于该拆迁合同所签订的户型协议和房北老城区拆迁安置户认房证明均系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案中，戚兆堂依照拆迁合同和户型协议的约定选定了房北新村A1楼X室作为安置房屋，并履行了付款义务。房北村委会就应当依照双方合同的约定将该套安置房屋交付给戚兆堂。现由于该套安置房屋已被李学霞出售给案外人朱全，且朱全已经实际入住，导致房北村委会无法将该套安置房屋交付给戚兆堂，一审法院基于此判决房北村委会给付戚兆堂拆迁补偿款及赔偿损失款共计19万元并无不当。房北村委会以其将另一套相同面积的楼房安置给戚兆堂，且戚兆堂的父母已于2015年2月搬进入住为由，上诉主张其对戚兆堂已经履行了安置义务，本院经审查后认为，房北村委会在没有经过戚兆堂同意的情况下，自行决定将另一套房屋安置给戚兆堂，并将戚兆堂的父母安排在此房屋中居住，此种情形不能视为房北村委会已经对戚兆堂履行了合同约定的安置义务，故本院对房北村委会的该项上诉理由不予采信。关于房北村委会上诉主张戚兆堂诉求的损失应由被上诉人和益公司和李学霞承担能否成立的问题，本院经审查后认为，本案中导致房北村委会不能向戚兆堂履行安置义务的原因，虽然是因为戚兆堂选定的安置房屋已被李学霞出售给了案外人朱全，但由于拆迁合同、户型协议和房北老城区拆迁安置户认房证明均是由房北村委会与戚兆堂签订的，依照合同相对性的原则，不能履行合同义务的责任依法仍应由房北村委会承担，故本院对房北村委会的该项上诉理由亦不予采信。综上，房北村委会的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366元（房北村委会已预交），由东海县房山镇房北村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一七年一月十九日书 记 员  蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。