西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)拉民二终字第85号上诉人（原审被告）天天来小吃，经营场所雪新村居委会商品房。经营者豆建忠，男，汉族，1960年11月16日出生，四川省眉山市人，现住四川省眉山市。委托代理人豆永波，男，汉族，1983年7月15日出生，四川省眉山市人，经商，现住拉萨市城关区,系经营者豆建忠之子。被上诉人（原审原告）西藏拉萨市雪居委会，住所地拉萨市城关区。负责人拉巴次仁，该居委会主任。被上诉人（原审原告）城关区雪社区服务站，住所地拉萨市城关区。负责人洛桑，职务无。二被上诉人共同委托代理人根绒青措，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人格列，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。上诉人天天来小吃因与被上诉人西藏拉萨市雪居委会、城关区雪社区服务站房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2015）城民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成由审判员李静担任审判长，审判员加央曲珍、索朗德吉参加评议的合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人天天来小吃的委托代理人豆永波、被上诉人西藏拉萨市雪居委会及城关区雪社区服务站的委托代理人格列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年9月26日，拉萨市人民政府办公厅下发《关于2010—2011年拉萨市主城区范围内街景改造有关的通知》，上载明：“雪新村路（北京中路路口—当热路路口）等17条道路临街建筑物立面进行改造；对于17条道路街景改造中所涉及的违章建筑，要按照《拉萨市城市总体规划（2009—2020）》的要求，由违章建筑单位或者房屋所有人自行拆除，以确保整体改造的效果。”2010年11月9日，拉萨市国土资源规划局下发拆除通知，要求原告西藏拉萨市雪居委会对位于雪新村路西侧两处保安亭商品房的违章建筑，限期十五日内自行拆除。2013年1月1日，原告城关区雪社区服务站（合同甲方）与被告经营者豆建忠（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，上载明：“甲方自愿将其享有所有权的位于拉萨市雪新村路13号的商品房所有房间及相关设施设备租赁给乙方作为开办天天来小吃有偿使用；租期期限为壹年，甲方从2013年1月1日起将租赁物交与乙方使用至2013年12月31日止；租金每年为3万元，每月为2500元，乙方必须在每月24号之前交清当月租金。”该合同还约定了其他内容。在合同尾页甲方处有原告城关区雪社区服务站的印章。合同签订后，经营者豆建忠取得了租赁房屋。原告自2014年4月开始，未收取租金。被告至今仍使用租赁房屋。2014年12月29日拉萨市城乡规划局下发复函通知书给原告西藏拉萨市雪居委会，上载明：“位于雪新村社区居民委员会以东、雪新村路以西的临街2层房屋属于规划雪新村路红线范围以外，但建筑密度、建筑间距和建筑退让不满足规划条件要求。”以上事实有拉萨市人民政府办公厅文件、拉萨市国土资源规划局拆除通知、房屋租赁合同、拉萨市国土资源规划局复函通知书，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为：原告西藏拉萨市雪居委会与原告城关区雪社区服务站是法人与分支机构的关系，城关区雪社区服务站不具有民事主体资格，但其办理了营业执照，并具有相应的财产，能够进行相应的民事活动，但最终权利的承担者是西藏拉萨市雪居委会。故原告城关区雪社区服务站与被告签订的合同，出租一方的主体应为原告西藏拉萨市雪居委会和原告城关区雪社区服务站，对此予以确认。二原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人在自愿平等的基础上达成的，但原告并未取得建设工程规划许可证，且因涉案房屋经由拉萨市国土资源规划局确认为违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案二原告与被告签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，对此予以确认。无效合同自始无效，因该无效合同取得的财产，应当予以返还。故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，予以支持。被告应依法返还该房屋，但本案中，被告已实际使用了原告所提供的房屋，并且被告使用房屋的期限已超过了双方约定的使用期限，被告在使用原告提供的房屋过程中已获得相应的既得利益，因而被告有义务支付给原告一年的房屋使用费，故对原告请求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的诉讼请求予以支持。被告提出：“经与原告合作多年，认为原告会续签合同，经营投入大造成损失要求被告补偿”的辩解意见。因被告在庭审中未提出反诉，在此不做处理，被告可另行诉讼主张。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告天天来小吃于判决生效后十日内将原告提供的位于拉萨市雪新村路13号的商品房即被告所承租的房屋返还给原告西藏拉萨市雪居委会、城关区雪社区服务站；二、被告天天来小吃应于本判决生效之日起十日内向原告西藏拉萨市雪居委会、城关区雪社区服务站支付房屋的占用使用费30000元；三、驳回原告西藏拉萨市雪居委会、城关区雪社区服务站的其他诉讼请求。天天来小吃不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2015）城民二初字第00034号判决，判令本案发回一审法院重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决部分事实认定不清，适用法律错误。上诉人对本案一审起诉的事实理由无异议，但对原审法院认定的事实不予认可，其适用法律错误。双方曾签有房屋租赁合同，上诉人用租赁房屋经营“天天来小吃”在拉萨市已有十余载，在最后一期房屋租赁期满后，上诉人虽与二被上诉人未签订书面租赁合同，但一直继续使用该房屋，双方的租赁合同应变成不定期合同，而原审法院认定双方之间的租赁合同无效，明显与事实不符。2、原审法院作出双方合同无效的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而事实上该房屋并非该司法解释中认定的房屋类型。被上诉人西藏拉萨市雪居委会、城关区雪社区服务站答辩称，上诉人天天来小吃的上诉纯属恶意拖延诉讼。首先，二被上诉人与上诉人之间的合同到期后未签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系，二被上诉人已在合理期限内向上诉人天天来小吃发出通知明确告知解除合同并限期搬离，已达到了法定的不定期租赁合同的解除条件。其次，由于相关部门下发文件确认二被上诉人所属房屋系违章建筑要求限期拆除，并且该房屋经鉴定亦存在安全隐患，已不具备对外出租的条件，故上诉人天天来小吃继续占有、使用被上诉人房屋缺乏合同和法律依据，理应予以返还并支付房屋占有使用费。故一审判决结果正确，恳请二审法院予以维持。二审期间，上诉人天天来小吃未提交新的证据。被上诉人西藏拉萨市雪居委会、城关区雪社区服务站向本院提交西藏自治区建筑勘察设计院古建研究所于2014年3月25日出具的房屋安全鉴定报告一份，作为补强证据用以证明涉诉房屋存在安全隐患，不具备对外出租的条件。对该份证据上诉人天天来小吃质证认为，对其真实性无异议，对其证明目的不予认可。本院认为该检验报告系专门机构出具，反映的内容为涉案房屋存在安全隐患，作为涉案房屋不具备对外出租条件的补强证据可以予以采纳。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案所涉房屋租赁合同虽系双方真实意思表示但因涉案房屋此前已由相关行政主管部门确认为违章建筑，故双方之间形成的房屋租赁合同违反法律强制性规定，应属无效。对于无效合同，法院可依职权予以主动认定。无效合同自始无效，并不涉及解除与否，对此原审法院的认定正确，本院予以确认。合同无效后因该无效合同取得的财产，应当予以返还。二被上诉人作为出租房屋的提供者，有权要求房屋使用人天天来小吃腾退交还房屋。由于本案所涉房屋系违章建筑且存在安全隐患，已不具备对外出租的条件，二被上诉人已通知上诉人于合理期限内交还房屋，上诉人天天来小吃继续占有、使用该房屋已无事实和法律依据。与此同时，虽然合同无效，但上诉人天天来小吃实际使用了系争房屋，应支付二被上诉人相应的房屋使用费，原审法院判令天天来小吃参照合同约定的租金标准支付相应的使用费，并无不妥，同时上诉人天天来小吃在本案中亦未提出反诉。因此，原审法院对合同被认定为无效后所作的处理，符合《中华人民共和国合同法》的规定。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人天天来小吃请求判令本案发回原审法院重审的上诉理由不充分，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费550元（上诉人已预交），由上诉人天天来小吃承担。本判决为终审判决。审判长 李  静审判员 加央曲珍审判员 索朗德吉二〇一五年六月二十五日书记员 曹 凡 凡