江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)锡商终字第00514号上诉人（原审被告）无锡宇达置业有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖街道周新中路265号。法定代表人董晓晖，该公司董事长。委托代理人林志明，江苏梁溪律师事务所律师。委托代理人袁征，江苏梁溪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海中原物业代理有限公司，住所地上海市青浦区青浦工业园B块外青松路5625号。法定代表人唐政栋，该公司总经理。委托代理人蒋晓冬，江苏连元律师事务所律师。委托代理人曾薇，江苏连元律师事务所律师。上诉人无锡宇达置业有限公司(以下简称宇达公司)因与被上诉人上海中原物业代理有限公司(以下简称中原公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨太商初字第0015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中原公司一审诉称：2009年6月10日，其与宇达公司协商一致，签订《新东国际花园广场独家招商/销售代理合同》（以下简称《代理合同》），约定宇达公司委托其独家代理招商和销售新东国际花园广场项目，委托期限为合同签订之日起18个月止。根据《代理合同》约定，宇达公司应于每月10日前向其支付80%的代理招商服务费，余款待招商期结束时一次性付清；宇达公司同意按照“基本代理费+超价值奖励”的方式向其支付销售代理费用，其中超价值奖励=(实收销售金额-基准销售金额）*20%。宇达公司应于每月10日前向其支付80%的销售代理费用，余下的20%当其完成每一阶段性任务时一次性付清；如宇达公司未能按合同约定的期限向其支付招商/销售代理佣金、客户违约金分成等各项代理服务费用的，每逾期1日，宇达公司应按未支付金额的3‰向其支付违约金。逾期超过30日，其有权单方解除合同，宇达公司应向其结清应支付而未支付的上述款项的5%作为违约金。上述代理合同签订后，其一直诚意履行合同相关义务，该项目招商和销售情况均非常理想，但宇达公司却一直拖欠销售代理服务费及超价值奖励。现请求法院判令宇达公司支付销售代理服务费484494.29元和超价值奖励5741743.9元，共计6226238.19元；判令宇达公司承担自2011年1月1日起至判决生效之日止按每日千分之三计算的逾期付款违约金；本案诉讼费用由宇达公司负担。宇达公司一审辩称：1、根据其初步统计，新东国际广场销售额为175283160元，但此销售额中已包括了代理合同所约定的3000平方米关系客户的销售额上限。因关系客户是其负责接洽并买卖的，中原公司仅负责简单的签约行为，故根据《代理合同》约定，中原公司对关系客户只能享受0.65%的代理费用，且不能再享受超价值奖励；2、根据《代理合同》的约定，中原公司代理销售分三个考核阶段，如果连续两次没有完成阶段性任务的，在结帐时中原公司应得的所有代理费用要扣减20%，中原公司在第二、第三阶段没有完成指标，故在这两个阶段的费用应扣减20%；3、双方并未就销售底价达成一致意见，故具体的销售代理费用需在明确销售底价的基础上予以确定；4、根据初步统计，其总计已向中原公司支付了3154701.90元，已超出应付费用；5、中原公司除了代理销售外，还负责代理楼盘的招商工作，但中原公司并未按约完成招商任务，已构成违约。综上，其并不结欠中原公司任何代理费用，请求驳回中原公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：一、本案双方对以下事实无争议。2009年6月10日，中原公司无锡分公司与宇达公司签订《代理合同》一份，约定：宇达公司委托中原公司提供新东国际花园广场商品房全程策划、招商代理、销售代理服务事宜；委托项目的销售以单元为销售单位，购房客户签署《商品房买卖合同》或类似合同并且宇达公司收到首付款及其全部按揭贷款（若有）后，该单元视为成功销售。中原公司接盘时与宇达公司共同协商对房屋销售单价达成一致，本协议基准价由双方另签补充文件确定，基准销售金额为基准价格乘以销售面积；委托项目的招商以单元为招商单位。承租客户签署房屋租赁合同支付了首笔租金后（押一个月付12个月原则，具体视承租商户确定），该单元视为成功招商；委托服务期限为自双方签署合同起至18个月止，委托项目售馨或合约期满，则自动终止，如需续约另行商议；销售代理阶段性任务为：开盘后3个月累计完成委托项目实际可销售建筑面积的50%，开盘后6个月累计完成项目实际可销售建筑面积的70%，开盘后8个月，累计完成委托项目实际可销售建筑面积的90%；具体服务报酬及支付方式为：1、营销策划费服务费为10万元。2、代理招商服务费。宇达公司按照与经营户签订的租赁合同并将定金或租赁保证金（押金）支付到宇达公司指定帐户，按租赁合同中首月租金的标准收取等额于1.5个月租金数额作为支付给中原公司的代理招商服务费。中原公司于每月3日前向宇达公司提供上一个月的成功招商单元清单，由双方在3日内对结算金额进行书面确认，并由宇达公司于每月10日前向中原公司支付80%的代理招商服务费，余款待招商期结束时一次性付清。3、代理销售服务费（《代理合同》第九条第三款）。宇达公司同意按照“基本代理费+超价值奖励”的方式支付中原公司销售代理费用，“基本代理费”的计算标准为成功销售房屋总价款的1.1%。若宇达公司有特殊优惠的关系客户成交，其成交的销售面积计入中原公司销售业绩，宇达公司按照成功销售房屋总价款乘以0.65%的标准支付给中原公司，宇达公司承诺关系客户成交的销售面积不超过3000平方米。对于宇达公司认为的关系客户，应由宇达公司向中原公司书面登记确认，并交由中原公司统一安排、处理相关销售事宜。所谓的“超价值奖励”，即当房屋销售的实收销售金额高于该房屋的基准销售金额时，宇达公司将超额部分销售金额的20%作为“超价值奖励”支付给中原公司，即超价值奖励＝（实收销售金额-基准销售金额）*20%。宇达公司同意每个月支付给中原公司成功销售代理费用（包括基本代理费和超价值奖励）的80%，由中原公司于每月5日前向宇达公司提供前一个月的成功销售业绩报表经双方书面确认，宇达公司于每月10日前实际支付给中原公司，中原公司成功销售代理费用余下的20%，宇达公司同意当中原公司完成《代理合同》第六条约定的每一阶段性任务时一次性付清，若中原公司未完成约定的每一阶段性任务指标，宇达公司将中原公司成功销售代理费用余下部分的20%顺延至下一阶段性任务完成时一次性付清，中原公司连续两次未完成每一阶段任务指标，宇达公司可以扣除中原公司连续两次未完成考核阶段成功销售代理费的20%作为违约金并可单方解除合同。另，该合同第十二条第二款约定,中原公司在服务期间,因宇达公司的关系销售引进客户销售成功签约,亦算作中原公司业务完成指标,并按合同第九条第三款规定支付服务费；有关违约责任，双方约定，宇达公司未能按合同约定的期限向中原公司结算并支付各项代理服务费用的，每逾期1日，宇达公司应按未支付金额的3‰向中原公司支付违约金，逾期超过30日，中原公司有权单方解除合同，宇达公司应向中原公司结清应支付而未付的上述全部款项，并按照应支付而未支付款项的5%作为违约金。上述《代理合同》签订后，中原公司对新东国际花园广场项目进行了策划、招商代理、销售代理等事宜，并于2010年8月撤场。期间，中原公司与宇达公司并未按合同约定另行签订补充协议以确定销售基准价格。销售过程中，宇达公司也未依照合同约定就其认为的关系客户，向中原公司书面登记确认。中原公司代理销售的商铺、写字楼总面积分别为14275.9平方米、1288.62平方米，销售总价分别为193191390元、7724400元，两项合计，中原公司代理销售房屋的金额为200915790元。另，中原公司代理招商了74户租户，租金收取方式均为押1个月租金、付6个月租金。宇达公司总计已向中原公司付款3154701.89元，中原公司则已开具了票面金额为3339484.99元的发票给宇达公司，发票载明的品目均为“代理费”。2012年1月17日，宇达公司副总经理章敏吕在《协议书》上签名，并签署了“对于超值奖励壹佰叁拾伍万元双方已确认。关于付款方式和时间双方再作协商”的意见。该《协议书》的主要内容为，关于代理销售服务费中的超值奖励，宇达公司与中原公司经核算后一致同意最终按照135万元结算支付。中原公司事后并未在该《协议书》上盖章确认。本案审理期间，双方一致确认，宇达公司向中原公司支付的款项中已包含《代理合同》约定的营销策划服务费10万元。另，因中原公司存在未完成阶段性任务的情形，本案双方经协商一致确认扣减中原公司的销售代理费8万元。二、本案双方对以下事实存有争议：1、涉案房屋的基准销售价。中原公司为证明其主张的基准销售价格，向法院提供了由宇达公司时任总经理张来勤于2009年12月5日签署的《新东国际广场底价表》（以下简称《底价表》）复印件一份。宇达公司对该《底价表》不予认可，并称张来勤已于2012年离职，现已无法联系。根据中原公司提供的底价表及《代理合同》约定的计算方式，在未有关系客户的情况下，其计算出的基本销售代理费金额为2210073.69元、超价值奖励金额为5972640.40元，两项合计为8182714.09元。另，宇达公司根据法院要求也提供一份由其公司时任总经理张来勤、董事长饶文浩两人于2009年12月5日签署的《底价表》复印件，但中原公司对该份《底价表》的真实性亦不予认可。宇达公司称，之所以无法提供该份《底价表》原件，是因新东国际广场项目结束时间较长，公司负责项目运营的人员均已离职，该份《底价表》复印件直至2014年6月才被找到。宇达公司依据其提交的《底价表》，计算出的基本销售代理费金额为1951066元、超价值奖励金额为1263889元（已排除了其认为的关系客户，宇达公司统计的关系客户的销售房款为57557048元），两项合计为3214955元。如在不扣除关系客户的情况下，宇达公司计算出的超价值奖励金额为1952348元。另，在审理期间，法院就新东国际广场房屋销售价格向无锡市物价局进行咨询。无锡市物价局回复，因新东国际广场楼盘性质属于商铺及写字楼，由开发商自行定价，故未有任何价格审批手续。2、是否存在关系客户。宇达公司向原审法院举证一份形成于本案起诉之后的《关系客户证明》，该证明中列明了具体的客户名单及关系交易情况，证明尾部载明有“以上成交的房屋均为无锡宇达置业的关系客户，按合同约定，中原地产只享有0.65%的佣金，不享有其它费用。赵宏哲”的手写内容。中原公司对该证明的真实性不予认可，且认为按照《代理合同》的约定关系客户需进行书面确认，故该证明并不能证实关系客户的存在。中原公司称，赵宏哲系其公司项目负责人，但早已于2011年离开中原公司。原审法院要求宇达公司在指定期限内通知赵宏哲到庭就出具该证明的相关事实进行陈述，但截止本案审理结束，宇达公司未能通知赵宏哲到庭。此外，中原公司向原审法院提交了一份其自行统计的《新东国际广场项目销售统计表（商铺）》（以下简称《商铺销售统计表》），其中客户姓名为“唐一新”的14个商铺的公司销售代理费率显示为0.65%（明确为已结部分），客户名为“交通银行”的15个商铺的代理费尚未计算。其另向原审法院提交一份自行统计的《新东未结商铺佣金》清单，其中显示客户姓名为“唐一新”的14个商铺未结销售代理费费率为0.45%，客户名为“交通银行”的15个商铺的未结佣金费率为1.1%。宇达公司认为，根据《代理合同》约定的基本销售代理费的费率，中原公司已在其举证的《商铺销售统计表》中自行承认了存在“唐一新”等大批关系客户的事实。中原公司则称，其举证的该份《商铺销售统计表》仅是统计的代理商铺销售的已结算佣金的情况，因当时宇达公司对“唐一新”等客户只认可按照0.65%的费率结算。但其在随后提交的《新东未结商铺佣金》清单中，对“唐一新”、“交通银行”等客户已要求宇达公司按照《代理合同》约定的1.1%的费率标准补足其基本销售代理费。在本案审理期间，原审法院依据宇达公司提交的关系客户名单对房屋销售具体情况进行核实。经向名单中的“唐一新”所代表的“建设银行”客户核实，该行答复当时的经办人已因刑事犯罪被判刑，无法核实具体情况。经向名单中的“交通银行”客户联系，该行答复当时经办人已退休，无法核实具体情况。经与名单中列明的个人客户进行电话联系，均反映其为直接至售楼处购房，并拒绝接收调查。3、是否存在代理招商服务费。中原公司根据其招商情况及《代理合同》约定的计算方式，计算出的代理招商服务费金额为1098226元。宇达公司则认为，中原公司在代理招商过程中未按合同约定的“押1付12”的原则收取租金，不能认定为成功招商，故其不应向中原公司支付代理招商服务费。但如果中原公司的观点成立，宇达公司对中原公司所主张的代理招商服务费的计算方法及具体金额无异议。上述事实，有《代理合同》、《协议书》、《底价表》、《关系客户证明》、发票、付款凭证、当事人陈述、询问笔录、庭审笔录在案佐证。原审法院认为：中原公司与宇达公司所签的《代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，对双方当事人均有法律约束力。涉案《代理合同》所约定的费用主要包含代理销售服务费、代理招商服务费、营销策划服务费三项，而双方在本案审理期间已确认营销策划服务费10万元已付清，故双方争议的焦点主要为代理销售服务费、代理招商服务费两项。一、有关代理销售服务费。根据《代理合同》约定，代理销售服务费主要包括基本代理费、超价值奖励两项。对于基本代理费具体金额的如何计算的问题，因本案双方在总的房屋销售金额方面并无争议，则主要的争议在于是否存在宇达公司所称的关系客户。根据《代理合同》约定，若有宇达公司认为的关系客户，应由宇达公司向中原公司书面登记确认，并交由中原公司统一安排、处理相关销售事宜。因宇达公司在庭审中已明确，其未曾就其认为的关系客户向中原公司书面确认。此外，虽宇达公司举证了由中原公司项目负责人赵宏哲出具的《关系客户证明》，但该证据形成于本案起诉之后，而非形成于涉案销售代理业务开展之时。赵宏哲本人现已不在中原公司任职，宇达公司也未能根据法院要求通知赵宏哲到庭陈述相关事实以并确认该项证明内容。另，中原公司虽在其向法院提供的《商铺销售统计表》将“唐一新”等客户的基本销售代理费率列为0.65%，但在其提交的《新东项目未结商铺佣金》清单中已按照1.1%的标准补列了未结的基本销售代理费，故并不构成宇达公司所称的中原公司对关系客户的自认行为。原审中，法院根据宇达公司提供的关系客户名单对相关房屋销售情况进行的调查，亦未能证实存在关系客户的事实。为此，对宇达公司所称的存在关系客户并应按0.65%的费率标准计算基本销售代理费用的抗辩主张，因证据不足，法院不予支持。在不存在宇达公司所称的关系客户的情况下，依据《代理合同》及中原公司的房屋销售金额，宇达公司应向中原公司支付的基本销售代理费金额为2210073.69元。有关超价值奖励具体金额如何计算的问题。依据《代理合同》约定，超价值奖励的计算以基准销售价作为基础，基准销售价由双方另签补充文件确定，但本案双方在事后并未就基准销售价另行签约予以明确。本案审理期间，双方当事人均向法院提交了其认可的《底价表》复印件。依常理，宇达公司委托中原公司销售楼盘时即应向中原公司提供房屋基准销售单价表，否则双方无法按照《代理合同》的约定正常开展合作业务。本案中，因所售物业性质为商铺与写字楼，基准销售价系由开发商即宇达公司内部自行制作确定，即使中原公司未能向原审法院提交《底价表》，宇达公司在正常情况下亦应向法院提供《底价表》原件用以证明其向中原公司给出的具体销售基准价。但截至本案审理终结止，宇达公司以“项目结束时间长，项目负责人离职，因而无法找到《底价表》原件”为由始终未能提供上述证据原件。这明显有悖于公司正常的商业运作规则。虽然中原公司向法院提交的《底价表》也系复印件，但该份证据在表现形式上内容完整、详实，且宇达公司总经理张来勤亦在该《底价表》上签字予以确认，在宇达公司依据正常商业惯例应能向法院举证双方认可的《底价表》原件而又无正当理由不予举证，并且其提供的《底价表》复印件在证据效力上又不足以否定中原公司主张的基准销售价时，鉴于基准销售价的确定又是解决本案双方争议的必要环节，法院认为中原公司提供的《底价表》在证明效力上可信度较高，应以此确定基准销售价。在未有宇达公司所称的关系客户的情况下，依据中原公司提供的《底价表》及《代理合同》约定的超价值奖励计算方式，宇达公司应向中原公司支付的超价值奖励金额为5972640.4元。二、有关代理招商服务费的问题。虽然《代理合同》规定了“租金押１个月付12个月”认定招商成功的基本标准，但同时也规定，首笔租金支付方式“可具体视承租商户确定”，故“押１个月付12个月”的规定并非是认定招商成功的唯一标准。现中原公司按“押１个月付６个月”完成了74户租户的招商工作，宇达公司亦通过其认可的公司与各招商租户签约并收取相应租金，则应认定宇达公司已对中原公司的招商行为予以认可，亦即应视为中原公司已按约成功招商，宇达置业公司应向中原公司支付相应代理招商服务费用。根据中原公司的招商情况及《代理合同》约定的计算方式，招商代理费金额为1098226元，法院对此予以确认。三、宇达公司是否结欠中原公司代理服务费。因中原公司所开发票载明的品目均为“代理费”，无法区分出宇达公司每笔付款的具体用途为代理销售服务费或代理招商服务费，故应当综合考虑宇达公司的付款情况以确定其是否欠款。宇达公司总计已向中原公司付款3154701.89元，其中本案双方确认10万元为营销策划服务费，故宇达公司实际已向中原公司支付的代理服务费总计应为3054701.89元。如前所述，宇达公司向中原公司应付的基本销售代理费金额为2210073.69元、超价值奖励金额为5972640.4元、代理招商服务费金额为1098226元，以上三项合计为9280940.09元。扣除宇达公司的已付代理费，宇达公司尚结欠中原公司代理费为6226238.2元。另，因中原公司存在未完成阶段性任务的情形，本案双方经协商一致同意扣除中原公司8万元代理费，故宇达公司实际结欠中原公司代理服务费金额为6146238.2元。又因《代理合同》约定的合作期限为签署合同之日起18个月（截至2010年12月10日），则宇达公司至迟应在合作期限结束后向中原公司结算并付清相应的代理服务费。宇达公司现迟迟未能与中原公司结清代理服务费，已构成违约，故对中原公司要求宇达公司承担自2011年1月1日起算的违约金的诉请，法院予以支持。《代理合同》第十三条第2款约定，宇达公司若迟延付款，每逾期1日，按未付金额的3‰支付违约金。该违约金的约定明显偏高，且宇达公司亦对此提出异议，法院酌情调整为依照银行同期贷款基准利率的1.95倍确定违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决：一、宇达公司应于判决生效后立即向中原公司支付代理服务费6146238.2元。二、宇达公司应于判决生效后立即向中原公司偿付违约金（自2011年1月1日起算至判决生效之日止，以未付款项6146238.2元为基数，按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算）。三、驳回中原公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费58184元，由中原公司负担748元，由宇达公司负担57436元。原审判决后，宇达公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，适用法律错误，未按证据规则审核认定证据，所作判决应予纠正。根据代理合同及房屋代理销售、代理招商的事实情况，宇达公司仅应向中原公司支付代理服务费80253.10元，即基本销售代理费1951066元{(总销售额200915790元-关系客户销售额57557048元)×1.1%+(关系客户销售额57557048×0.65%)}+超价值奖励额1263889元（商铺部分超价值奖励1199520元＋写字楼部分的超价值奖励64369元）＋营销策划服务费100000元＋宇达公司已付款3154701.90元－中原公司认可应扣减的未完成阶段性任务的销售代理费80000元）。二、中原公司举证的《底价表》不能作为审核认定超价值奖励的依据，应以宇达公司的《底价表》为据。1、中原公司举证的《底价表》为复印件且无宇达公司原董事长饶文浩签字认可，宇达公司对其真实性不予认可，中原公司无法举证其提交的《底价表》的真实性，无从依据该表主张超价值奖励，原审期间，中原公司也已确认如按宇达公司举证的《底价表》计算，超价值奖励金额为1263889元。2、原审认定中原公司举证的《底价表》可行度更高错误，属举证责任分配不当。首先，中原公司应对其提交的《底价表》复印件的真实性承担举证责任，举证不能，应以宇达公司留存的《底价表》复印件为准，其次，《底价表》是中原公司主张超价值奖励的关键性直接证据，理应妥善保管原件，不应只提供复印件，中原公司以保管不善为由推说《底价表》原件丢失不符合日常生活经验和逻辑推理，有悖于公司正常的商业运作规则，再则，宇达公司未提供《底价表》原件更为符合情理。依常理，宇达公司委托中原公司销售楼盘时即应提供房屋基准销售单价表，否则双方无法开展合作业务，照此《底价表》原件理应在中原公司，宇达公司保存复印件更合理。最后，宇达公司的《底价表》既包括商铺销售底价，又包括写字楼底价，既有总经理的签字，也有原董事长备注签字意见，形式及内容更为完整详实，且《底价表》所涉委托销售房屋的面积更为接近符合代理合同关于楼盘项目可销售面积约20000平方米。宇达公司副总经理章敏吕签署的“对于超价值奖励为壹佰叁拾伍万元双方已确认”意见，也更为接近符合实际情况及宇达公司的《底价表》。三、本案存在关系客户，且关于关系客户的房屋销售部分，中原公司仅可在3000平方米的范围内按关系客户销售价的0.65%计算收取基本销售代理费，而不应按1.1%计算并再享受超价值奖励。四、宇达公司未按“押1付12”的成功招商标准代理招商服务工作，不符合代理合同约定的成功招商定义，宇达公司不应再支付招商代理服务费。五、因双方就代理服务费结算存在重大争议，至今未完成结算，故在有关费用未确定的情况便认定宇达公司违约并要求宇达公司承担自2011年1月1日起算的违约金，缺乏事实及法律依据。综上，请求二审撤销原判，发回重审或依法改判即由宇达公司向中原公司支付代理服务费80253.10元。中原公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。一、中原公司代理宇达公司的基本销售代理费2210073.69元、超价值奖励5972640.4元、代理招商服务费1098226元，合计9280940.09元，扣除宇达公司已付代理费80000元，宇达公司尚结欠中原公司代理费为6226238.2元。二、关于《底价表》，法律规定复印件不能单独作为认定事实的依据，本案中中原公司提供的其他证据足以与该底价表形成完整的证据链，故该底价表可作认定本案事实的依据。其次，根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条，本案中原公司底价表的证明力明显大于宇达公司底价表的证明力。理由是：1、中原公司的底价表在举证期限内第一次庭审前提交，而宇达公司在最后一次第四次庭审时提供该证据；2、中原公司提供的底价表复印件有当时宇达公司该项目的负责人签字，形式完整；3、该销售底价表是宇达公司确定并交付中原公司的，按交易习惯，宇达公司应持有该底价表原件，或分发给各部门的材料，但宇达公司既没有原件也没有其他材料；4、根据双方提供的底价表上的底价，对照房屋销售的实际成交价格，中原公司均高于其提供的底价，而宇达公司则有个别低于其底价，根据双方的销售代理合同，中原公司是不能低于销售底价销售房屋，故中原公司提供的底价表更符合实际情况。三、关于关系客户，协议明确规定双方书面确认，本案中不存在该书面确认材料，宇达公司原审提供的证据经法院核实，也未能证实关系客户的存在，故不存在关系客户，基本代理费应按1.1%计算，且计算超值奖励。对于招商代理费，协议也约定“承租客户签署房屋租赁合同支付了首笔租金后，该单元招商成功”括号中载明的内容为“押一个月付12个月原则，具体视承租商户确定”。可见招商成功的条件是首笔租金支付，括号只是说明，且有具体视承租商确定的字样，事实上，该74商户实际签订了租约收取了租金，视为宇达公司认可的招商成功，应支付招商代理费。四、对于违约金问题，中原公司主张从合同到期后开始要求计算违约金，符合规定，并无不当。一审查明的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。本院认为：宇达公司与中原公司签订的代理合同有效，双方均应按约履行。双方自2009年6月10日签约至2010年8月中原公司撤离新东国际花园广场项目现场，案涉合同项下代理费用除营销策划服务费外，代理销售服务费、代理招商服务费的认定和结算是本案的争议焦点。一、关于代理销售服务费的认定及结算。代理销售服务费由基本代理费和超价值奖励组成。1、基本代理费。代理合同约定基本代理费标准为成功销售房屋总价款的1.1%，宇达公司有特殊优惠的关系客户成交，其成交销售面积计入中原公司销售业绩，其标准为成功销售房屋总价款的0.65%，且成交的销售面积不超过3000平方米。原审中，双方确认中原公司代理销售的商铺、写字楼面积分别为14275.9平方米、1288.62平方米，销售总价分别为193191390元、7724400元，合计200915790元，基本代理费为成功销售房屋总价的1.1%即2210073.69元。至于关系客户及其确认，合同约定由宇达公司向中原公司书面登记确认，并交由中原公司统一安排，处理相关销售事宜，宇达公司未有关系客户向中原公司书面确认的依据，即便其提供了关系客户名单，经原审对相关房屋销售情况进行调查，也不能证实存在关系客户的事实，原审中宇达公司虽举证了由原在中原公司任职的赵宏哲出具的形成于诉讼后的《关系客户证明》，但未能根据原审法院要求通知赵宏哲出庭陈述相关事实以证实该证明内容。至于中原公司提供的《商铺销售统计表》有“唐一新”等客户基本销售代理费率列为0.65%，但在《新东项目未结商铺佣金》清单中已按1.1%标准补列未结的基本销售代理费，据此也不足以认定中原公司对该统计表上关系客户的自认。故宇达公司上诉诉称的存在关系客户，应按0.65%费率标准计算基本销售代理费的依据不足，本院不予支持，应认定基本代理费金额为2210073.69元。2、超价值奖励。首先，代理合同约定，房屋成功销售中原公司实收销售金额高于该房屋的基准销售金额的20%作为超价值奖励，基准销售价由双方另签补充文件确定，但双方并未就该基准销售价另行约定。其次，原审中双方均提供证明房屋基准销售价的《底价表》复印件，需对现有证据加以考量后予以采信。(1)、本案售房为商铺和写字楼，基准销售价系由宇达公司自行定价确定；(2)、宇达公司委托中原公司销售楼盘应提供该房屋基准销售单价表的原件，作为中原公司售楼的依据；(3)、正常情况下，即使中原公司未提交《底价表》，宇达公司更应有《底价表》原件证明其向中原公司给出的具体销售基准价；(4)、宇达公司《底价表》复印件在原审第三次庭审中提供并由中原公司于第四次庭审中质证，还以“项目结束时间长，项目负责人离职，无法找到《底价表》原件”为由不能提供原件。虽宇达公司提供的《底价表》也系复印件，但该证据在举证期限内提交，反映的内容较完整，其中对于已售的12套商铺中原公司应得的超值奖励216449元，与宇达公司开具的发票号为00656419的代理费金额一致，且宇达公司总经理张来勤在该《底价表》上签字确认。两者相比较，中原公司的《底价表》在证明效力上可信度更高，宇达公司也不足以否定该底价表所载明的基准销售价，故应以此确定基准销售价。再次，对于就超值奖励于2012年1月17日形成的协议书，虽有宇达公司副总经理章敏吉签字并签署“对于超值奖励壹佰叁拾伍万元双方已确认。关于付款方式和时间双方再作协商”的意见，但未有中原公司签字确认，不能约束中原公司，不能作为认定超值奖励的依据。据此，依照中原公司《底价表》及代理合同约定的超价值奖励标准，应认定超值奖励金额为5972640.4元。上述基本代理费和超值奖励相加得出代理销售服务费为8182714.09元。二、关于代理招商服务费的认定和结算。代理合同约定承租客户签署房屋租赁合同支付首笔租金后招商成功，租金“押一个月付12个月为原则，具体视承租户确定”。现中原公司按“押一个月付6个月”完成了74户承租户的招商工作，宇达公司也委托其认可的物业管理公司与各招商承租户签约并收取相应的租金，应认定中原公司按约成功招商，对此，宇达公司应按《代理合同》约定的标准支付招商代理费计1098226元。综上，中原公司完成代理合同项下的策划营销、代理销售、代理招商等服务，应得代理服务费计9380940.09元(100000+2210073.69+5972640.4+1098226)，扣除双方一致认可的因存在未完成阶段性任务的情形而扣款80000元代理费，及宇达公司已付款3154701.89元，宇达公司应向中原公司支付代理服务费6146238.2元。鉴于代理合同约定的合作期限为签署合同之日起18个月，原审对于宇达公司未予结清的代理服务费，以2011年1月1日起算违约金，并将违约金的计算标准酌情调整为按银行同期贷款基准利率的1.95倍，符合法律规定。据此，宇达公司的上诉诉称及其理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58184元，由宇达公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  费益君审 判 员  朱光烁代理审判员  王俊梅二〇一五年六月十二日书 记 员  王久荣