广东省汕尾市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）汕尾中法民一初字第4号原告：深圳市海陆辉煌投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区金稻田路绿景山庄裙楼二楼东06号。法定代表人：张少锋，董事长。委托代理人：冯耀枢，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人：陈宏清，广东世纪华人律师事务所律师。被告：吴开育，男，汉族，1936年5月15日生，现住佛山市南海区，委托代理人：吴智穗，男，汉族，1968年11月11日生，现住佛山市南海区，被告:广东永业集团股份有限公司，住所地陆丰市区北堤一号。法定代表人:郑旭民，总经理。原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司（下称海陆公司）诉被告吴开育、广东永业集团股份有限公司（下称永业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理本案。原告海陆公司的委托代理人陈宏清、被告吴开育委托代理人吴智穗到庭参加诉讼，被告永业公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海陆公司诉称：（一）吴开育与永业公司于1995年1月27日签订的《有偿转让开发土地使用权合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款、第六款，第三十九条第一款以及《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(下称《房地产管理法解答》)中关于土地使用权转让时转让方应取得土地使用权证的强制性规定，因此上述合同为无效合同，上述土地仍为永业公司所有。（二）即使吴开育在异议土地于2004年10月29日被查封前已建设了楼房并使用至今情况属实，但其在长达近十年的时间里没有办理土地使用权变更登记手续，亦无证据证明未能办理变更手续是由于吴开育未能控制的其他因素所造成的。故吴开育对此存在过错，上述土地使用权目前仍应登记在永业公司公司名下。（三）上述《有偿转让开发土地使用权合同》无效，依据《房地产管理法解答》关于无效合同处理问题中“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有”的有关处理意见以及房随地走的原则，结合本案争议土地只有少数几户提出异议的具体情况，不能因为几户的异议而影响对整块土地使用权的执行。依据合同无效的法律后果，原告请求对上述标的物许可执行，而吴开育支付的价款及银行同期贷款利息减去同期土地使用费则可在拍卖所得价款中予以扣除返还。综上，为了维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及最高法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》之有关规定，请求:l.确认(1995)陆碣统让字第3196号《有偿转让开发土地使用合同》无效。2.请求对陆丰市碣石镇金狮地段房地产【证号:陆丰市国土局陆国土证(1993)第191号，面积5744平方米】中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权(面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米)许可执行。3.二被告承担本案诉讼费用。原告海陆公司举证如下：1.永业公司提交的查封异议书及所附材料清单、涉案土地转让情况表，证明永业公司主张与本案情况相类似的其他业主在查封前已有办证件的情况。2.本院（2014）汕尾中法执外异字第6号民事裁定书，证明原告对中止执行裁定不服，提出本案诉讼的事实。3.吴开育与永业公司签订的(1995)陆碣统让字第3196号《有偿转让开发土地使用合同》，证明目的同上。4.广东省惠州市中级人民法院（2004）惠中法执字第371-1号民事裁定书，证明涉案房地产从2004年起一直处于查封状态。5.本院（2010）汕中法执二字第27-4号执行裁定书，证明目的同上。经审查，上述证据在本院执行异议听证程序出示、质证及认证，证据2、4、5均为人民法院依法作出的法律文书及当事人陈述自认的事实，符合证据的真实性、合法性和关联性，可作为查明本案事实的依据。被告吴开育答辩称：被告吴开育于1995年1月27日与永业公司签订的《有偿转让开发土地使用权合同书》是双方真实意思表示，并经过公证，该合同是合法有效的。合同签订后，吴开育支付了全部价款，涉案土地也由吴开育管理使用至今。按照合同约定，永业公司负责提供办理房产所有权证件有关手续，但永业公司在土地交付使用后，一直没有给吴开育办理房产证，吴开育多次上门催，永业公司一直回避，不予办理。永业公司于2003年4月25日才开具该土地使用权转让的发票，且2004年惠州中院对涉案土地进行查封，致使吴开育无法办理土地使用权变更登记手续。因此，涉案土地没有办理房产证的过错责任在永业公司，吴开育不存在过错，涉案土地不应许可执行。被告吴开育举证如下：1、（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定书，2、《有偿转让开发土地使用权合同书》，3、广东省陆丰市不动产销售（转让）发票。均证明吴开育是合法占有涉案房地产。被告永业公司未答辩及提供证据。在审理中，因涉案土地权属登记不明，本院于2014年12月18日向陆丰市国土资源局（下称陆丰国土局）查询以下事项：一、查询永业公司名下的位于陆丰市碣石镇金狮地段的土块【证号:陆丰国土局陆国土证（1993)191号，面积5744平方米】的权属登记情况，即:土地权属是否已确权和相应权利人，土地征用、出让合同和土地出让金等相关费用，以及土地有无查封、设定抵押登记情况。二、上述土地有无被永业公司分宗出售陈宏城、陈宏如、吴开育、庄龙并在国土部门备案，如有请详明所涉地块宗数，并复印相关的分宗资料。三、如上述土地尚未权属登记，现有条件能否确认土地使用权利人或单独分宗确权，另该土地申办权属或流转应具备何种条件。该局于2014年12月31日作出陆国土资函［2014］189号《土地查询情况告知函》：暂查无永业公司名下的碣石镇金狮地段的地块使用权登记情况。原告海陆公司对本院调查取证的证据之真实性、合法性无异议，但对陆丰国土局回复的内容有异议，认为涉案土地具备分宗办理权属登记的条件，未分宗的土地使用权人仍为永业公司，故原告可依法申请许可执行。本院依职权调查的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，可做为查明本案事实的依据。经审理查明，本院受理的（2010）汕中法执二字第27号执行案件，原执行法院广东省惠州市中级人民法院于2004年10月29日查封了陆丰市碣石镇金狮地段房地产【证号：陆丰市国土局陆国土证（1993）第191号，面积5744平方米】。2013年11月23日，本院根据海陆公司申请继续查封上述房地产。后陈宏城、陈宏如、庄龙、吴开育等案外人对被查封部分土地提出执行异议。在执行异议中，吴开育述称：1995年1月27日，案外人与永业公司签订了购买土地合同书，约定陆丰市碣石镇金狮地段房地产中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米，作价人民币225036元转让给案外人做为宅基地使用。合同签订后，案外人全部付清了价款，永业公司也将土地交付案外人并建成楼房使用至今20多年。该地块转让后因被法院查封致无法办理房地产证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，吴开育请求本院中止对该房地产的执行并解除查封。永业公司主张法院查封的土地使用权早已分割、转让给案外人使用，案外人合法利益应该受到保护，请求法院解除对小业主房地产的查封。经审查，本院于2014年9月22日作出（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定书，中止对陆丰市碣石镇金狮地段房地产【证号:陆丰市国土局陆国土证(1993)第191号，面积5744平方米】中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权(面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米)的执行。2014年10月24日，海陆公司以永业公司、吴开育等为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉系列案件，并提出上述诉讼请求。在审理中，经本院依法传票传唤，永业公司无正当理由，拒不到庭参加本案诉讼。另查明，涉案土地权属仅有征用土地批文号，经向管辖土地范围的陆丰国土局查询，查无该地块征用、交纳土地出让金、确权、分宗、查封登记等相关资料。海陆公司提出该地块有办理土地使用权证件但无法提供证据证实，所反映国土证号权利人是其他案外人而非永业公司。永业公司在执行异议时反映陆国土证（1993）第191号土块已分售给339位单位或个人建造房屋使用至今。海陆公司认为该事实无法核实，并主张永业公司分割转让土地行为无效，涉案土地使用权仍属永业公司所有而足以许可执行。以上事实有原、被告提交的证据、法律文书及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。本案中，海陆公司以陆国土证（1993）第191号征用土地批文号为由，申请查封、强制执行陆丰市碣石镇金狮地段房地产中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权(面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米)。因此，本案诉争焦点是审查吴开育主张的实体权利能否阻止涉案土地执行的问题。首先，涉案土地性质认定的问题。经查，海陆公司提供的证据虽显示同一块宗地中已有个别办理国有土地证，但权利人并非永业公司；永业公司转让涉案土地是宅基地，地上建筑物是否属合法建造的房产亦缺乏证据证实。同时，本院依法向管辖土地范围的陆丰国土局调查取证，但查询无该地块征用、交纳土地出让金、确权、分宗、查封登记等相关资料。由此可见，本案现有证据仅显示永业公司持有涉案土地征用批文号但内容不详。至于涉案土地类型系国有建设用地或集体土地抑或农村宅基地，土地使用权能否登记至永业公司或吴开育名下所有等情形一概不详而待定。故涉案土地明显缺乏权属已初始登记的基本事实和依据。其次，涉案土地能否按现状执行的问题。永业公司在执行异议时提出陆丰市国土局陆国土证（1993）第191号地块使用权已分割、转让给339名案外人建造房屋使用至今，吴开育以享有土地实体权利为由提起执行异议，海陆公司则以土地使用权利人为永业公司为由申请按现状许可执行。因此，本案当事人对尚未依法登记的土地使用权归属发生争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，在涉案土地缺乏权属已初始登记基本依据的情形下，本院无权径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定，各方亦不得改变土地利用现状。据此，涉案土地能否被强制执行应视今后权属登记情形而定，在此前当事人诉争不应作为执行异议案件听证审查继而发生本案诉讼。如当事人对未被确权的涉案土地被人民法院查封持有异议属执行行为规范的问题，可另行申请执行复议程序解决。综上，涉案土地缺乏基本初始登记依据，本院无法径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定。因此，海陆公司提起本案诉讼于法无据，应予驳回。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司的起诉。本案预收一审案件受理费人民币4675.54元，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，退还原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  彭晓春代理审判员  施伟强代理审判员  黄彬斌二〇一五年六月十二日书 记 员  詹维敏