云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2015）麒民初字第1218号原告（反诉被告）滕建华，男，1962年12月27日生，汉族，浙江省乐清市人，个体户，住曲靖市麒麟区。（未到庭）委托代理人周胜全，精茂律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）杨建忠，男，1964年12月20日生，汉族，浙江省温州市人，个体户，住曲靖市麒麟区。委托代理人马忠谷，云南卢启云律师事务所律师。（特别授权）原告滕建华诉被告杨建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，被告杨建忠提出反诉，本院依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滕建华的委托代理人周胜全，被告（反诉原告）杨建忠及委托代理人马忠谷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2007年3月3日签订了《承包经营合同书》，合同约定，原告将位于曲靖市铺面承包给被告使用，承包期八年，自2007年4月1日至2015年3月31日止；前五年每年承包费520000元，后三年每年租金为560000元。合同还对双方其他权利义务及责任进行了约定。2012年被告又增加了承租73号铺面和后面5间铺面，每年租金调整为624000元。合同签订后，原告按约定将铺面交付被告使用，被告前七年均按约定向原告支付了租金。2014年6月3日原告找到被告催收租金并书面告知：东恒商贸城的承包经营合同没有到期，东恒商贸城的所有商铺及经营权受法律保护，商户将商铺交给一四三队是不符合法律程序的。被告答复原告：商铺已交给一四三队，一四三队承诺因未交租金产生的法律责任及经济纠纷由一四三队承担。这时原告才知道，2014年5月30日被告与一四三队恶意串通并签订了承诺书，一四三队向被告承诺：1、因未交租金产生的法律责任及经济纠纷完全由一四三队承担；2、待一四三队地产项目完成后的新建商铺同等条件优先出租给被告；3、未在2014年5月30日中午12时完成搬迁的商户自行承担相应的法律责任和损失。被告向一四三队承诺保证于2014年5月30日中午12时完成搬迁工作并交出商铺，也不向一四三队主张任何经济损失和经济赔偿。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告支付2014年4月1日至2014年6月10日期间的房屋租金121380元，扣除被告交纳的保证金50000元，还应支付71380元；诉讼费由被告承担。被告辩称及反诉称，我与曲靖东恒商贸有限公司于2007年3月3日签订《承包经营合同书》，滕建华以委托代表人的身份参与签订合同，合同约定：曲靖东恒商贸有限公司将位于曲靖市货商场内19-22号、65-72号铺面承包给杨建忠经营使用，承包期限为八年，自2007年4月1日至2015年3月31日止。前五年每年承包费520000元，后三年每年租金为560000元。滕建华以个人名义向反诉人收取了52000元履约保证金及七年的承包费。2012年12月14日，云南省一四三煤田地质勘探队与曲靖东恒商贸有限公司联合印发“关于东恒商贸城拆迁工作的通知”，告知我承租的商铺将拆迁，同时，曲靖东恒商贸有限公司发文通知各商户：“滕建华与曲靖东恒商贸有限公司的《承包租赁合同》已于2011年11月31日到期，滕建华与东恒商贸公司已不存在承包关系，其已不享有对东恒商贸城房屋的管理使用权。”后我依照文件要求把商铺交给云南省一四三煤田地质勘探队并退出商城。综上，请求法院判令滕建华退还保证金52000元；驳回原告的起诉；诉讼费由原告承担。针对被告反诉，原告辩称，被告交纳的保证金是50000元，该保证金已在被告应交纳的租金中予以扣除了。原告针对其本诉诉讼请求向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的基本情况；2、承包经营合同书、补充协议各一份，证明原告将位于曲靖市铺面承包给被告使用，承包期限自2007年4月1日起至2015年3月31日止，后三年的租金为每年560000元。3、收款收据一份，证明2013年5月31日被告交纳了2013年4月1日至2013年9月30的承包费312000元。4、承诺书复印件一份，证明被告与一四三队恶意串通并签订承诺书而拒绝交纳租金。5、告商户通知书复印件一份，证明2014年6月3日原告找到被告催收租金并书面告知东恒商贸城的承包经营合同未到期，商户擅自将商铺交给一四三队不符合法律程序。6、民事判决书复印件一份，证明麒麟区人民法院曾审理过此类型的案件，并支持了合理的请求。7、承包经营合同复印件一份，证明原告对商铺享有合法的承包经营权。经质证，被告对证据1、3无异议。认为证据2中的承包经营合同书与本案无关，是曲靖东恒商贸有限公司与杨建忠签订的，不能证实原告欲证实的内容。对补充协议无异议，被告已按补充协议的约定履行了义务。证据4系复印件，且与本案无关。证据5系原告的单方意思表示，与本案无关。证据6即判决书尚未生效。证据7与本案无关。通过质证，本院认为，被告对证据1、3无异议，本院予以确认。证据2中补充协议因被告无异议，本院予以确认；承包经营合同系原、被告自愿签订，合法有效，能客观证明本案原、被告之间的权利义务关系，本院予以确认。证据4、5与本案无关，本院不予采信。证据6是未生效的民事法律文书，原告欲证明的主张不成立，本院不予采信。证据7能够证实原告对东恒商贸城享有合法承包经营权，本院予以采信。被告针对其答辩及反诉主张向本院提交如下证据：1、2012年9月18日东恒商贸有限公司通知一份，证明2011年11月31日原告与东恒商贸公司已不存在承包关系。2、2014年4月30日霞光物业管理处通知、2012年12月14日云煤地联发[2012]1号通知、2013年3月14日曲靖市东恒商贸有限公司关于霞光商城拆除事宜的通知各一份，证明被告承租商铺将依法拆除的事实。3、曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局临时建筑、违法建（构）筑拆除通知书及临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书各一份，证明政府正式发文拆除被告承租的商铺。4、补充协议一份，证明原、被告双方签订的原合同已终止，双方应按补充协议的约定履行，该协议约定的期限为2013年4月1日至2014年3月30日止。5、收款收据二份，证明被告交纳了保证金52000元。6、收款收据一份、中国建设银行转账凭条、自动柜员机客户通知书各二份，证明被告已履行了补充协议，交纳了2013年4月1日至2014年3月30日止的租金633000元。经质证，原告对证据1、2的真实性予以认可，但不认可证据的合法性，通知侵犯了原告的承包经营权。对证据3认为是非法的，且与本案没有关联性。对证据4的真实性、客观性、关联性无异议，但该证据不能证实被告欲证实的内容。对证据5、6无异议。通过质证，本院认为，原告对证据5、6无异议，本院予以确认。证据1、2、3均系反映本案履行合同过程中客观发生的事实，本院予以确认。证据4与原告所举证据一致，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2007年3月3日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《承包经营合同书》，合同约定：甲方将位于曲靖市铺面承包给乙方使用，承包期限为八年，自2007年4月1日至2015年3月31日止；前五年每年承包费520000元，后三年每年租金为560000元。同时乙方交纳保证金50000元。合同签订后，被告向原告交纳了保证金52000元。2013年5月30日双方又达成补充协议，协议约定：甲乙双方在2007年3月3日签订了东恒商贸城19-22号、65-72号铺面的承包经营合同书，由于乙方在2013年4月1日至2014年3月30日期间的承包经营款项没有按合同办理，已严重违约，此合同自行作废。经双方2013年5月29日重新协商，合同按原来条款继续执行，当年甲方同意乙方请求先交6个月承包费，下6个月在9月1日前交纳，在执行前合同过程中，土地所有权持有者一定要拆房，若合同没到期，乙方要自动归还承包屋，房租多退少补。被告在使用铺面的过程中支付房租至2014年3月30日。在合同履行过程中，被告听说商城的土地使用权人云南省一四三地质勘探队要拆除房屋收回土地，被告未交纳2014年4月1日至2014年6月10日的房租。2013年下半年至2014年上半年期间，一四三队多次向铺面经营户下发通知，准备拆除铺面，并告知各经营户不要向除一四三队以外任何人交纳租金，若有人威胁可向一四三队报告，由一四三队解决。原告向被告收取租金时遭被告拒绝。2014年6月3日，原告再次向被告收取租金时得知被告与一四三队于2014年5月30日签订了承诺书，一四三队向被告承诺了因未交租金产生的法律责任及经济纠纷完全由一四三队承担，被告再次拒绝交纳租金。商铺于2014年6月10日被拆除。截止2014年6月10日，被告尚欠原告租金121380元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告签订承包合同及补充协议，约定原告将19-22号、65-72号铺面交付给被告使用，被告每年依约向原告交纳一定费用，双方设立的合同实质是租赁民事法律关系，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，也不损害国家与第三人的利益，该合同合法有效。2014年6月10日本案所涉租赁物被拆除，原告所主张的租金截止时间为2014年6月10日，说明双方当事人均同意此时解除合同。被告因第三人的承诺而拒绝向原告支付租金的抗辩理由于法无据，其抗辩理由不成立。被告作为合同的当事人在享受合同权利的同时，也应该履行合同义务。原告请求被告支付租金的请求，本院予以支持，但被告交纳的保证金52000元应予以扣除。保证金是保证合同履行而交纳的费用，本案合同已不能继续履行，且原告已将保证金在被告应交纳而未交纳的租金中予以扣除，故被告反诉要求原告退还保证金52000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、由被告杨建忠于本判决发生法律效力后三十日内向原告滕建华支付租金69380元。二、驳回被告杨建忠的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1585元（原告滕建华预交），反诉案件受理费550元（被告杨建忠预交），由被告杨建忠承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  曹琪梅审 判 员  钟 旋代理审判员  李永梅二〇一五年六月二十五日书 记 员  李桃仙