山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）威民一终字第833号上诉人（原审原告）威海金泓集团有限公司。法定代表人徐东国，董事长。委托代理人杨玉山，山东明威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）毕国富，男，1967年3月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）邹积儒，男，1943年10月9日出生，汉族。二被上诉人之共同委托代理人林洪祥，山东剑琴律师事务所律师。上诉人威海金泓集团有限公司因排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，威海市公证处就案外人车源根与被告毕国富因借款抵押合同纠纷，作出（2004）威证民字第1813号具有强制执行效力的债权公证文书。该公证文书生效后，经车源根申请，威海市中级人民法院立案执行。在执行过程中，威海市中级人民法院委托山东大地房地产估价有限公司对被告毕国富所有的位于荣成市石岛镇张家村、石岛湾开发区及石岛街北山4号1-301室共三处房地产予以评估，认定价值为9920000元。威海市中级人民法院委托威海新荣拍卖行有限公司对被告所有的位于荣成市石岛镇张家村和石岛湾开发区两处房地产公开拍卖。2007年5月17日，威海市中级人民法院向被告毕国富之妻子邹金英讲明第一次拍卖流拍情况，并要求其通知二被告将承包酒店的情况向法院讲明。经第二次公开拍卖，被告毕国富所有的位于荣成市石岛镇张家村的房地产由竞买人威海金泓化工有限公司以5987100元竞得。2007年6月11日，威海市中级人民法（2007）威执一字第199号民事裁定书裁定：将被执行人毕国富所有的位于荣成市石岛镇张家村的房地产［房证号：荣房权证城字第2002000258，面积2475.12平方米，该房屋向工行荣成石岛支行办理抵押登记贷款，期间为2003年6月10日至2013年6月10日；荣房权证城字第2002000259，面积1336.26平方米，该房产向建行荣成支行办理抵押登记贷款，期间为2003年12月29日至2008年12月29日；荣房权证城字第2002000260，1号面积192平方米，2号面积243．95平方米，3号面积176.25平方米，该房产向建行荣成支行办理抵押登记贷款，期间为2004年1月18日至2009年1月18日。上述房屋面计共计4423．58平方米，土地证号为荣国用（2003）字第280220号，面积6038.00平方米］以5987100元交付给买受人威海金泓化工有限公司。2007年12月12日，威海金泓化工有限公司将上述房地产过户其名下。2009年3月12日，威海金泓化工有限公司更名为威海金泓集团有限公司。2009年6月24日上述房地产所有权人变更为原告威海金泓集团有限公司。2009年7月21日，原告向原审法院起诉，要求被告毕国富排除妨碍，立即搬出上述房屋及相关场地，并支付房屋使用费。2009年11月9日，原审法院以本案不属于人民法院受理范围为由，以（2009）荣民初字第375号民事裁定驳回原告的起诉。原告不服该裁定，上诉至威海市中级人民法院。2010年11月26日，威海市中级人民法院以（2010）威民一终字第96号民事裁定撤销上述裁定，指令原审法院对本案进行审理。本案重审中，原审法院根据原告申请追加邹积儒为被告参加诉讼。另查明，2005年12月10日，被告毕国富、邹积儒签订一份房地产租赁合同，将涉案房地产出租给被告邹积儒，租赁期限从2005年12月起至2020年12月9日止，共计15年。租金及租金的交付期限每年120000元，共计1800000元，邹积儒于本协议签订之日起6个月内付清全部租金。合同签订后，邹积儒已按照约定在规定的期限内付清了全部租金。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述，（2007）威执一字第199号民事裁定，拍卖成交确认书，威海市物价局、财政局威价费发（1998）163文件，威价费发（2002）第73号文件，房地产租赁合同，个体工商户营执照，税务登记证，卫生许可证，房地产经营场所说明书等证据在案为凭。原审法院认为，依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予、或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人继续有效。”被告邹积儒已按照房屋租赁合同约定交付了全部租金，原告要求其搬出所占房屋、退出所占房屋，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。据此，二被告之间的租赁合同应认定有效，并应继续履行。原告要求二被告排除妨碍，即搬出涉案房屋、退出土地的诉讼请求，应予驳回。庭审中，原告曾对二被告之间的租赁合同产生的时间及租金约定提出异议，要求对租赁合同形成的时间及是否是二被告的签字进行鉴定，后未在规定的期限内预交鉴定费，该行为表明其已放弃了自己所主张的权利。因二被告之间的租赁合同继续有效，诉争房屋已过户到原告名下，原告依法取得了诉争房屋所有权，被告毕国富取得被告邹积儒房屋租金无合法依据，应返还给原告所有。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达给买受人或者承受人时起转移。据此，应以威海市中级人民法院送达裁定书之日即2007年6月14日起至租赁期限届满之日即2020年12月9日作为计算租金的期间。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定，判决：一、被告毕国富于判决生效之日起六十日内返还原告租金1618333元（从2007年6月14日起至2020年12月9日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费186元，由二被告负担。上诉人威海金泓集团有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，二被上诉人于2005年12月10日签订的房地产租赁合同是在诉讼中后补的，是一种规避法律行为；根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，上述租赁合同对上诉人没有约束力；被上诉人非法占用涉诉房屋，理应支付相应使用费，上诉人主张的使用费按照威海市人民政府公布的公管房租金标准来计算，已远低于市场租金，理应支持。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人毕国富答辩称，其将诉争房屋出租给被上诉人邹积儒，对威海市中级人民法院的拍卖情况及房屋过户情况均不知情，涉案房屋并不是抵押权人实现抵押权而实现所有权变动，故不受最高人民法院的相关司法解释调整。被上诉人邹积儒答辩称，其签订涉诉房屋租赁合同后即进行装修，对房屋拍卖过户事宜均不知情，其对诉争房屋的租赁权应予以保护。经本院二审查明，荣成市房地产管理局于2007年7月13日给工商银行石岛支行出具了信函一份，证明诉争房屋上的抵押权因被拍卖而消灭。诉争房屋现由荣成市港湾富丽豪大酒店作为经营场所，该酒店营业执照上登记的经营者为被上诉人邹积儒。上诉人主张被上诉人邹积儒为被上诉人毕国富之岳父，该酒店实际由被上诉人毕国富夫妻经营；被上诉人邹积儒则主张该酒店由其自行经营。二审诉讼中，上诉人申请撤回对诉争房屋使用费计算标准的上诉请求，同意按原审中确定的每月10000元的标准计算诉争房屋的使用费。另查明，诉争房屋现登记在上诉人名下，房产证号分别为荣房权证石岛字第××号、荣房权证石岛字第××号、荣房权证石岛字第××号，土地证号为荣国用（2009）第281124号。本院二审查明的其它事实与原审法院查明一致。本院认为，本案双方当人争议的焦点问题为诉争房地产租赁合同对上诉人是否有约束力，即是否适用“买卖不破租赁”的原则。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故“买卖不破租赁”原则对抵押财产出租的适用条件是租赁权设立在先，抵押权设立在后。本案中，即使二被上诉人于2005年12月10日就诉争房屋签订了房地产租赁合同，但该合同签订之前诉争房屋上已设有抵押权，被上诉人毕国富为抵押人，其将已设有抵押权的诉争房屋出租给被上诉人邹积儒，该房地产租赁合同对作为受让人的上诉人没有约束力。故上诉人要求二被上诉人排除妨碍、交付诉争房屋，并支付相应的房屋使用费，依法应予支持。诉争房屋现作为荣成市港湾富丽豪大酒店的经营场所，二被上诉人均认可涉诉房地产租赁合同中约定的租金1800000元已实际履行，被上诉人毕国富已收取上述租金，应向上诉人支付诉争房屋使用费。二审中，上诉人明确表示同意按原审中确定的每月10000元的标准计算诉争房屋的使用费，是当事人对自身权利的处分，本院予以照准。使用费的支付期限应以原审确定的起算点即2007年6月14日起计算至房屋实际交付之日止。综上，上诉人上诉请求理由正当，本院予以支持。原审适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十五条、三十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条、第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2011）荣民重字第3号民事判决；二、被上诉人毕国富、邹积儒于本判决生效后十日内将位于荣成市石岛镇张家村的房地产［房产证号分别为荣房权证石岛字第2009003649号、荣房权证石岛字第2009003650号、荣房权证石岛字第2009003651号，土地证号为荣国用（2009）第281124号］交付给上诉人威海金泓集团有限公司；三、被上诉人毕国富自2007年6月14日起至上述房屋实际交付之日止，按每月10000元的标准向上诉人威海金泓集团有限公司支付房屋使用费。如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费186元，由二被上诉人承担；二审案件受理费186元，由二被上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋智慧代理审判员  金永祥代理审判员  蒋 涛二〇一二年九月二十七日书 记 员  黄 诺