江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16042号原告：高国军，男，汉族，1968年6月21日生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：王亚兰，江苏誉腾律师事务所律师。被告：王志根，男，汉族，1973年4月24日生，住江苏省昆山市。被告：钱美娟，女，汉族，1977年12月10日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王运福，江苏六典律师事务所律师，同时代理上述两被告。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路1588号天地华城1号楼1-4层，组织机构代码67548387-2。原告高国军与被告王志根、钱美娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判，在案件审理过程中，原告申请追加中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行（以下简称邮政银行）作为第三人参加诉讼。本院于2016年12月16日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人王亚兰，被告钱美娟及两被告共同的委托代理人王运福到庭参加了诉讼，第三人向本院递交书面意见但未到庭。本案现已审理终结。原告高国军请求法院判令：两被告继续履行与原告之间的房屋买卖合同，依约配合办理房屋过���手续；两被告支付原告律师费损失15000元；两被告赔偿原告40000元；第三人协助涤除涉案房屋抵押权；被告承担诉讼费和保全费。事实与理由：2016年6月5日，原被告双方签订《昆山市存量房买卖》，就位于昆山市开发区××郡花园××楼××室房屋的买卖达成一致协议。协议第十二、十四条特别明确约定：如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费等）；若卖方违约，则需要赔偿买方已支付房款的2倍。合同签订当天，原告依约支付了定金2万元，根据约定，原告在贷款审核通过后，一直催促被告接收首付款和办理过户，但被告明确表示违约，不会再继续履行合同。为此提起诉讼。被告王志根、钱美娟辩称：1、原告陈述的事实与实际不符，2016年6月8日房屋买卖合同签订后，由于原告个人原因导致银行未通过其贷款申请，后中介向另外的银行重新申请贷款，直到9月中旬贷款才获准批，审批通过后原告催促两被告接受首付并办理过户，但是此时已过三个月，房价发生明显上涨，这与中介在签订合同时承诺的一个月之内办好贷款相差巨大，导致急需用售房款进行改善型房屋买卖的被告没有能力进行房屋改善；2、被告在房屋买卖合同中不存在过错，也同意继续履行合同，但主张对合同签订时的房屋总价进行适当的调整，以求公平；3、在合同第十四条补充约定中明确对双方的违约责任进行了约定，如果被告违约，那么承担违约责任也是原告已付房款的两倍即4万元。综上，同意继续履行，要求对房价进行适当调整。第三人述称：本案所涉房屋的贷款截止至2016年12月9日，剩余贷款本金为398777.1元。偿��我行的贷款后，双方可以进行产权过户。经审理本院查明如下事实：位于昆山开发区××郡花园××楼××室房屋，面积为98.52平方米，登记所有权人系钱美娟、王志根共同所有，房屋产权证号为昆房权证开发区字第××号。2016年6月8日，原告作为乙方，两被告作为甲方，昆山宜家世居房地产咨询有限公司作为居间方（丙方），三方签订了《昆山市存量房买卖合同》（编号为20140000011），该合同载明：1、甲方同意将座落在昆山开发区××郡花园××楼××室，产权证号30XXX25，土地证号（2011）第2XXX**号，房屋面积98.52平方米的房屋出售给乙方，乙方对该房屋充分了解愿意购买。交付状态为毛坯房。2、甲乙双方协商一致，同意该房产转让总价款为70万元。甲方净到手价格，乙方承担交易过程中所有费用。送资料时乙方支付评估费，审贷时乙方支付1%服务费，还款时乙方支付2000元给丙方作为利息费。3、购房款支付方式为商业银行贷款。签约时乙方向甲方支付定金2万元，签约后甲乙双方于7日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款，审贷通过后7日内，乙方支付甲方第二笔房款275000元，此款用于甲方还贷（若有）。第三笔房款40万元，在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户。尾款5000元，交房时结清。签订合同时甲方将该房产产权证和土地证交于丙方代管以利于办理后续流程。甲方保证该房产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售该房产，若因其他债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同。则由甲方承担本合同中约定之违约责任。甲方确保已取得承租方放弃优先购买权的协定，否则自愿承担法律责任。4、甲乙双方于办妥乙方为权利人的房产相关权属证明且甲方收到全部房款（尾款除外）后5个工作日内办理房产交付手续。5、甲乙双方若有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一天向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总价款20%作为违约金。6、因本合同产生的争议，如协商不成可以向昆山法院起诉，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。7、双方另手书约定：甲方支付垫资费700元，在还款当日支付；甲乙双方承诺积极配合办理房产交易手续，乙方贷款四十万元到账当天，甲方归还丙方10万元整，不得以任何理由拖延，甲方须垫资几万就归还几万。乙方共计支付丙方29000元整包括所有费用，审贷时支付丙方14000元整，过户当天乙方支付丙方15000元整。若甲方违约，则须赔偿乙方已支付房款的2���，若乙方违约则甲方有权没收乙方已支付的房款。原被告双方在上述合同上签名捺印，居间方加盖了公章。签到上述合同当日，原告支付了被告定金20000元。随后，由居间方具体审办贷款。被告方曾多次催告居间方经办人员应加快办理贷款。居间方先是向邮政储蓄银行进行审贷，在7月份左右贷款资料被退回。此后至民生银行申请贷款。随后，被告以贷款手续占用时间太长迟迟未办妥贷款以及房屋价格上涨为由，不再配合办理后续手续。另查明：本案所涉房屋上目前设定了抵押权，抵押权人系第三人，设定抵押权时间为2011年9月5日，当时设定抵押权的金额为44万元。原告同意代偿涉案房屋上的抵押贷款，并同意一次性支付购房款。原告因本次诉讼产生律师费15000元。庭审中，原告为证实与被���之间的房屋交易情况，申请居间方店长王某出庭作证，王某陈述：原被告之间签订合同以及贷款事宜是由居间方其他具体经办人员负责，我没有参与到合同签订和具体贷款事宜。我是店长，了解的情况是，当时贷款是邮政银行审批，但是在7月上旬左右邮政银行审批贷款资料退回了。后来我们就拿材料去民生银行做贷款，之前银行政策没有调整是不需要房东去签字的，后来政策调整了，7月份之后需要房东去签字，但是后来房东就不配合了，我一直与房东沟通，房东说加30万元。民生银行贷款初审是通过的，具体时间记不清了，房东没有配合去民生银行做贷款。应该是8月份了，房东说最少要加20万元才行。目前因为政策原因已经无法贷款了。原告对证人证言真实性无异议，被告对证人证言不认可，认为本案贷款直到9月份才审批。审理中，本��承办人联系居间方的经办人熊飞，其表示确实由其经办，但具体事情记不清楚了。以上事实由原告提供的昆山市存量房买卖合同1份、房屋产权信息、律师聘用合同及票据、定金收据，被告提供的微信聊天记录，证人王某证言和双方当事人陈述予以证实。审理中，本院依原告申请，本院查封了涉案房屋，查封时间为2016年12月1日。查封期限为三年。本院认为：合同应当严守。本案中，原被告双方在居间方的居间下签订了房屋买卖合同，没有违反法律规定，房屋买卖合同合法有效。原告不存在根本违约，案涉情况也不存在无法履行的情况，故原告请求被告继续履行合同，本院予以支持，但因本案所涉房屋尚存在抵押权，故应先行偿清被告在第三人处的抵押贷款涤除抵押权后方能办理产权过户，���告同意代偿该贷款，本院应允。同时，因政策等原因导致原告无法办理贷款，原告同意一次性付款，本院尊其意愿。原被告双方合同的履行方式应为：由原告代偿被告在第三人处的银行贷款后，第三人协助涤除涉案房屋抵押权，随后由原被告双方办理过户手续，在办理过户手续同时由原告将购房余款（70万元扣除定金2万元及代偿的银行贷款）支付给被告。随后按双方合同约定在结清房款后五日内由被告将房屋交付原告。关于原告所主张的律师费和损失问题。被告确有积极催促办理贷款事宜，而本案贷款确曾更换银行导致时间有所迟延，原告方并未提供证据证实其在合理期限内向银行申办了贷款，居间方具体经办人员对于贷款具体时间亦表示无法记清。本院认为，虽然原被告双方未对贷款的具体期限作出明确约定，但是应在合理期限内审办���毕，本案被告曾积极催促贷款，涉案贷款确有更换贷款行致使有所迟延的情况，本院考虑到该事实，对原告主张的损失和律师费不再支持。关于被告所述的要求调整合同价款问题。本院认为，已经成立生效的合同，其中约定的价款除双方当事人自愿调整或出现情势变更等法定事由时才能变更，而本案中不存在此种法定事由，故本院对其抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告高国军与被告王志根、钱美娟于2016年6月8日签订的《昆山市存量房买卖合同》（编号为20140000011）继续履行。具体履行方式为：1、原告高国军在本判决生效后十日内代被告王志根、钱美娟向第���人中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行偿清为购买昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋（不动产证号30XXX25）结欠的贷款本息（具体以偿还当日银行出账金额为准）。在偿清该抵押贷款本息后十日内，中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行协助涤除设立在昆山开发区XX花园XX号楼XX室上的抵押权。2、被告王志根、钱美娟在涤除抵押权后十日内，协助将昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋（不动产证号30XXX25）不动产完整产权过户登记至原告高国军名下；办理过户手续当日，原告高国军将购房款70万元扣除2万元定金及代偿第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行本息后的余款支付给被告王志根、钱美娟。3、在办妥过户手续且高国军付清王志根、钱美娟购房款后五日内，由王志根、钱美娟将昆山开发区XX花园XX���楼XX室毛坯房屋交付给原告高国军。二、驳回原告高国军其余诉讼请求。（如采用转账方式支付，请将款项汇入被告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费10800元，减半收取5400元，财产保全费4370元，合计9770元，由被告承担，该款项原告已经预交，被告应承担的9770元，原告可在支付给被告的购房款中直接予以扣除，将扣除后的余款按上述判决限定的期限支付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 欧 平二〇一七年一月十日书 记 员 高美娟