湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初850号原告向成明，男，生于1962年5月7日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县。委托代理人（特别授权）熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。被告湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山18号。统一社会信用代码：91422827673684603P。法定代表人田洪涛，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）向彪，来凤县翔凤法律服务所法律工作者。原告向成明诉被告湖北盛发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成由审判员唐桂生担任审判长，审判员李红兵、人民陪审员徐中赋参加的合议庭，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告向成明及其委托代理人熊海炜、被告湖北盛发房地产开发有限公司的委托代理人向彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向成明诉称：2014年1月2日，原告为购买被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号A座10层03号房屋，与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），该商品房预测建筑面积为139.93平方米，单价为每平方米1730元，总价款为241438元。合同第十一条约定被告交房时间为2014年10月31日。现交房时间已过，被告以种种理由不交付房屋，给原告造成了严重损失，被告的行为已构成违约，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交房责任规定，被告应承担违约责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行双方于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2014年11月1日起至2016年11月21日止的违约金89332.06元（241438元×万分之五×740天﹦89332.06元），2016年11月21日之后的违约金按照房屋总价格的万分之五每天计算至实际交房之日为止；3、被告湖北盛发房地产开发有限公司承担本案诉讼费。原告向成明为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况。证据二：《商品房买卖合同》（预售）复印件一份，拟证明原告与被告构成商品房买卖合同关系，该合同约定了逾期交房的违约责任及计算方式。证据三：会议记录复印件一份，拟证明由于原告没有起诉来凤县地方税务局，被告不予交房的事实。证据四：来凤县群众信访接待中心证明复印件一份，拟证明原告因购买被告开发建设的商品房未能入住，向政府相关部门上访维权的事实。证据五：收据复印件三份，拟证明原告于2012年11月27日、2014年1月2日、2015年3月8日分三次给被告交纳购房款194238元的事实。经庭审质证，被告湖北盛发房地产开发有限公司对原告向成明提交的证据一、证据四、证据五无异议，本院予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司对原告向成明提交的证据二、证据三的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，被告不存在违约行为。本院审核认为，证据二是原、被告双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效；证据三具有合法性、真实性，故本院对证据二、证据三予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司辩称：对原告向成明要求被告继续履行双方于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）无异议，但对其主张的要求被告支付逾期交房违约金有异议，提出：1、被告开发建设的来凤县翔凤镇栖凤公寓A【座】商住楼已竣工，并且通过了监理部门的工作验收，造成被告逾期交房是因为团购方来凤县地方税务局没有按双方签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》和《商品房团购协议书》履行义务，责任在团购方来凤县地方税务局，被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任，原告向成明要求被告支付逾期交房违约金无事实依据和法律依据，应驳回其诉讼请求；2、即使认定被告存在违约行为，原告向成明主张按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。被告湖北盛发房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：被告营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明被告的身份信息。证据二：《商品房买卖合同》（预售）、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》复印件各一份，拟证明被告不存在违约行为。证据三：终止施工安全监督告知书复印件一份，拟证明被告开发建设的栖凤公寓实际上早于2014年10月前就完工了，已达到了交房条件，只是因绿化、市政道路等附属工程没有完工，无法交房。证据四：来凤县地方税务局给田永胜等人的答复意见复印件一份，拟证明被告竞拍的土地只有1312平方米，只是用于修建职工住宅楼，没有约定绿化、亮化等附属工程。经庭审质证，原告向成明对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据一、证据三无异议，本院予以采信并确认其证明力。原告向成明对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据二中的《商品房买卖合同》（预售）真实性无异议，但提出被告提交的《商品房买卖合同》（预售）中没有约定团购方是谁，合同的附件中也没有对团购方是谁作出解释说明；对证据二中的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》的真实性不清楚，该两份协议书也没有作为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中的附件，被告与他方签订的协议对原告不产生效力，该证据达不到被告的证明目的。本院审核认为，被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，对本案原告向成明没有约束力，原告的质证意见本院予以采纳，故对前述《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与《商品房团购协议书》不予采信。原告向成明对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据四的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的。本院审核认为，该证据只是来凤县地方税务局对田永胜信访问题的答复意见，与本案没有关联性，本院不予采信。为查明案件事实，本院对原告向成明进行了询问，制作了询问笔录。经质证，被告湖北盛发房地产开发有限公司对本院对向成明的询问笔录无异议。本院予以采信。经审理查明：被告湖北盛发房地产开发有限公司系来凤县翔凤镇栖凤公寓的开发商。2014年1月2日，原告向成明与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定将被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】10层03号房屋出售给原告向成明，该商品房预测建筑面积为139.93平方米，房屋总价款为241438元，原告向成明应于2014年1月2日前支付首付房款101438元，剩余房款140000元向被告所指定银行申请贷款支付；被告湖北盛发房地产开发有限公司应在2014年10月31日前将房屋交付给原告向成明使用，被告湖北盛发房地产开发有限公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告向成明支付全部房价款万分之五的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，原告向成明有权解除合同，原告向成明要求解除合同的，应书面通知被告湖北盛发房地产开发有限公司，被告湖北盛发房地产开发有限公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告向成明已付全部房款，并按全部房价款的2%向原告向成明支付违约金，原告向成明要求继续履行合同的，合同继续履行，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告向成明支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，在实际履行中，原、被告双方将合同约定的“余款140000元向出卖人所指定银行申请贷款支付”的付款方式变更为分期付款，由原告向成明用现金支付92800元后，剩余47200元房款在房屋验收合格后交清。原告向成明已按约定向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了购房款194238元。被告湖北盛发房地产开发有限公司至今没有向原告向成明交付来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】10层03号房屋。本院认为，本案原告向成明与被告湖北盛发房地产开发有限公司对继续履行合同没有异议，双方争议的焦点为：一、被告湖北盛发房地产开发有限公司是否存在违约行为；二、被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的逾期交房违约金计算标准过高，是否应予调整。关于焦点一，本院认为，原告向成明与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）及双方在合同履行中对合同约定的付款方式的变更，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向成明依约向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了购房款194238元，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有按合同约定的2014年10月31日前交付房屋，且至今没有交付，被告湖北盛发房地产开发有限公司的行为已构成违约，应承担违约责任，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的“被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任”的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。原告向成明要求被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行合同，并支付从2014年11月1日起至实际交房之日止逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，本院认为，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有按照合同约定的期限交付房屋，应承担向原告向成明支付逾期交房违约金的违约责任。原告向成明要求被告湖北盛发房地产开发有限公司按双方合同约定支付逾期交房违约金，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出双方合同约定的逾期交房违约金过高，要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金调整的前提是约定的违约金低于或者过分高于造成的损失。本案原、被告双方均未提交证据证实因违约造成的损失数额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本院以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定其损失，中国人民银行计收逾期贷款利息的标准是在基准利率的基础上上浮30%－50%，2014年中国人民银行贷款年利率为6%，本院酌情上浮30%，即年利率为7.8%，原告向成明已支付购房款194238元。因此，本案原告向成明从2014年11月1日起至2016年11月21日止的损失为31131.30元（计算方式为已支付房款194238元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数750天），而原告向成明起诉要求被告湖北盛发房地产开发有限公司按双方合同约定支付从2014年11月1日起至2016年11月21日止的违约金为89332.06元，合同约定的逾期交房违约金过分高于原告向成明的损失，本院应予以调整。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，本案逾期交房违约金调整为逾期贷款利息的130%。从2014年11月1日起至2016年11月21日止为750天，但原告向成明只主张740天，故原告向成明主张的从2014年11月1日起至2016年11月21日止的违约金应计算为39931.08元（计算方式为已支付房款194238元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数740天×130%），2016年11月22日起至实际交房之日止的违约金，按照上述计算标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告向成明与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行。二、被告湖北盛发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告向成明支付从2014年11月1日起至2016年11月21日止的违约金39931.08元（计算方式为已支付房款194238元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数740天×130%）；2016年11月22日起至实际交房之日止的违约金，按照上述计算标准支付。三、驳回原告向成明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1750元，由被告湖北盛发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐桂生审 判 员  李红兵人民陪审员  徐中赋二〇一七年一月二十三日书 记 员  郭文博