广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第122号上诉人（原审被告）：车燕玲，住所地广州市海珠区。委托代理人卢鉴源，男，联系地址广州市海珠区洪德七巷**号***房。上诉人（原审被告）：卢鉴源，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街**号华标涛景湾****房。法定代表人蔡俊杰，职务所长。（未到庭）委托代理人马湘丽、黎桂芬，均为该所的职员，联系地址同上。上诉人车燕玲、卢鉴源诉广州市海珠区房屋安全和物业一所房屋租赁合同纠纷一案，上诉人车燕玲、卢鉴源不服（2014）穗海法民三初字地1320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二管理处管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业一所接管。广州市海珠区洪德七巷17号201房是属于广州市海珠区房屋安全和物业一所代管的公房。车燕玲、卢鉴源为夫妻关系。2011年7月1日，车燕玲（乙方、承租人）与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处（甲方、出租人）签订了一份《广州市直管房（住宅）租赁合同》，订明：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区洪德七巷17号201房（产别：公产）的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积25.73平方米；（第二条）租赁期限、租金情况如下：2010年6月1日至2012年5月31日，月租金额为86.5元；2012年6月1日至2014年5月31日，月租金额为86.5元；（第十三条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方……；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等等。原审法院另查明，车燕玲名下房地产登记情况如下：登记字号：2011登记字8017349号，产权人：车美环、车燕冰、车燕玲，房地产地址：广州市海珠区工业大道南边东一巷8号，建筑面积102.46平方米。原审诉讼中，广州市海珠区房屋安全和物业一所、车燕玲、卢鉴源均确认涉案房屋由车燕玲、卢鉴源及其外孙女共同居住，但广州市海珠区房屋安全和物业一所表示在本案中不追加车燕玲、卢鉴源的外孙女作为本案的被告，只要求车燕玲、卢鉴源搬迁。原审法院认为：涉案的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是广州市海珠区房屋安全和物业一所和车燕玲作为平等主体所签订的，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。被告抗辩该合同为行政合同缺乏依据，原审法院对该意见不予采纳。合同约定的租赁期限已经届满，之后当事人没有继续签订合同，当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人可以随时要求解除不定期租赁关系。而且车燕玲名下登记了自有房产，故广州市海珠区房屋安全和物业一所要求解除与车燕玲的租赁关系并收回涉案房屋，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。车燕玲、卢鉴源以自有房产必须是车燕玲、卢鉴源占有产权达到百分之五十的标准为由拒绝交还涉案房屋无理，原审法院不予支持。考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以十五日为宜，广州市海珠区房屋安全和物业一所要求车燕玲、卢鉴源在三日内交房原审法院不予采纳。广州市海珠区房屋安全和物业一所要求车燕玲按照86.5元/月的标准支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，车燕玲表示同意，双方意见一致，原审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业一所与车燕玲关于广州市海珠区洪德七巷17号201房的租赁关系。二、车燕玲、卢鉴源在本判决生效之日起十五日内将广州市海珠区洪德七巷17号201房腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业一所。三、车燕玲按每月86.5元的标准，向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付房屋使用费（从2014年6月1日起计至本判决第二项确定的义务履行完毕之日止。其中，从2014年6月1日至本判决生效之日止的房屋使用费，在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋使用费在每月月底前付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元由车燕玲、卢鉴源负担。上述受理费已经由广州市海珠区房屋安全和物业一所预交，广州市海珠区房屋安全和物业一所同意由车燕玲、卢鉴源在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业一所。判后上诉人车燕玲、卢鉴源不服向本院提起上诉，其上诉称：一、车燕玲在涉案房屋的居住成员有四人，原审法院未审查车燕玲的家庭居住情况，也没有追加车燕玲的家庭成员作为被告参加本案诉讼，导致车燕玲家庭成员的诉讼权利丧失，原审法院遗漏了必须参与诉讼的当事人。在一审诉讼中，车燕玲与广州市海珠区房屋安全和物业一所均已经确认涉案房屋由车燕玲、卢鉴源及其外孙女共同居住，但广州市海珠区房屋安全和物业一所却不愿意追加车燕玲、卢鉴源的外孙女为本案的被告，车燕玲、卢鉴源认为，车燕玲、卢鉴源的外孙女均居住在涉案房屋内，车燕玲、卢鉴源的女儿也在同一户籍内，广州市海珠区房屋安全和物业一所解除与车燕玲的租赁关系，收回涉案房屋，将直接影响车燕玲、卢鉴源的女儿及外孙女的相关居住权益和利益，车燕玲、卢鉴源的女儿、外孙女属于必须共同进行诉讼的当事人，其诉讼权利不是取决于广州市海珠区房屋安全和物业一所是否同意来决定是否追加，应由原审法院通知其参加诉讼。涉案房屋的居住人数等情况直接影响着车燕玲是否能够继续承租、使用涉案房屋。按照广州市国土资源与房屋管理局的相关解释，直管房是指广州市国土资源和房屋管理局代表市政府直接管理的各类房屋；有公产、经租产、代管产、托管产等房屋，主要用于解决无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户的住房困难。考虑到广州市推出直管房租赁的目的，通知车燕玲、卢鉴源的女儿卢淑芬、外孙女魏圣琳参加诉讼显得尤为重要。二、车燕玲与广州市海珠区房屋安全和物业一所《广州市直管房租赁合同》中约定了广州市永兴物业管理有限公司(下称“永兴公司”)进行租金收缴等事项，永兴公司清楚车燕玲是否拖欠租金，原审法院应追加永兴公司作为本案的第三人参与诉讼。涉案房屋的租赁合同约定了永兴公司作为涉案房屋的租金收缴、修缮和日常管理事项，永兴公司是涉案房屋的直接管理人，永兴公司对车燕玲是否缴纳租金、是否拖欠租金是最清楚的，其也应成为本案的第三人参加诉讼，永兴公司也最清楚涉案房屋会否存在闲置、转租、转让等情况，原审法院遗漏永兴公司参与本案诉讼，也不能完全查明相关的事实。三、车燕玲、卢鉴源并非不愿意缴纳租金，是广州市海珠区房屋安全和物业一所不愿意收取。车燕玲、卢鉴源的租金均是通过银行代扣的方式缴纳，这点从车燕玲的存折就可以体现，车燕玲在租金缴交日存入了足额的款项用于支付租金，但是广州市海珠区房屋安全和物业一所却不愿意收取，甚至在车燕玲恳求广州市海珠区房屋安全和物业一所收取的情况下，广州市海珠区房屋安全和物业一所也未划扣，在原审程序中，车燕玲也表示同意缴交租金，继续承租涉案房屋。因此，租金未能划扣并非车燕玲不愿意缴纳，而是广州市海珠区房屋安全和物业一所不愿意划扣，由此产生的责任不能由车燕玲承担。四、原审法院未对车燕玲自有产权房屋的性质、共有人情况及取得来源进行查证，车燕玲并非购买的自有产权房屋。广州市海珠区房屋安全和物业一所所查得的海珠区工业大道南边东一巷8号房屋，该房屋并非车燕玲购买所得，是车燕玲的父亲去世后，遗留下来的农民房，由于车燕玲在父亲在世期间是由车燕玲的妹妹尽到主要照顾、赡养义务，更由于车燕玲的妹妹长期居住在该房屋内，另一妹妹车燕冰离婚后无处安身，只能屈居在该房屋内，该房屋面积狭小，两个妹妹居住已经勉为其难，如果再令车燕玲一家居住在该房屋，实在是捉襟见肘。正因为如此，当时继承该房屋时，各方均考虑到各自的状况及对父亲的照顾、赡养情况，以及该房屋仅为两层的状况，无法三姐妹共同居住，各方商定由车燕玲的妹妹居住，车燕玲不得使用该房屋，仅在该房屋拆迁时享有拆迁补偿。车燕玲虽然继承了该房屋，但是无法实际使用、居住，车燕玲作为姐姐，也不忍心强占房屋，让两个比自己更孤苦的妹妹雪上加霜。车燕玲取得上述房屋纯粹是为了将来配合政府拆迁能公平获得一定的拆迁补偿，对该房屋没有使用、居住、占有、收益的权利，该房屋是车燕玲继承所得，并非车燕玲购买的自有产权住房，与其他购买了自有产权住房还占用着直管房的租客完全不同，且该房屋就是简陋的农民房，因为车燕玲的妹妹在里面居住，车燕玲、卢鉴源也无法进入居住。如果将涉案房屋收回，将直接导致车燕玲、卢鉴源无家可归，无处安身立命的地步，甚至会引起车燕玲姐妹同室操戈，影响社会和谐的局面。为此，车燕玲、卢鉴源恳请二审法院能考虑以上情况，促成车燕玲、卢鉴源继续承租涉案房屋。五、本案的房屋租赁与普通的房屋租赁不同，不能简单适用合同法关于租赁合同的规定，依照政府部门规定车燕玲的家庭情况符合继续承租涉案房屋的条件。按照前述广州市国土资源与房屋管理局关于直管房的相关规定，直管房主要用于解决无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户的住房困难。车燕玲原来在广州冷冻机厂工作，卢鉴源原来在广州市海珠区饮食贸易公司，原来单位分配了9平方米的宿舍，后来为了响应政府号召，退出单位宿舍，由政府将涉案房屋出租给车燕玲，后来两单位倒闭，一直租住在涉案房屋。政府对直管房的租赁与普通商品房的租赁管理是不一样的，不能简单适用合同法的规定，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》也明确排除依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件不适用该解释。而根据《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》关于公共租赁住房的准入管理的规定，该办法第二十二条第三款的规定“在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米；租住的直管房、单位自管房人均建筑面积低于15平方米(或人均居住面积低于10平方米)。”车燕玲家庭成员四人，人均居住面积为6平方米，即使认定海珠区工业大道南边东一巷8号房屋为车燕玲的自有产权住房，车燕玲即使能居住也仅分得建筑面积34平方米，人均居住面积不足9平方米，车燕玲的自有产权住房人均建筑面积也远远低于15平方米，符合继续承租涉案房屋的条件。根据该办法广州市海珠区房屋安全和物业一所也不应该收回涉案房屋。故请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。一审、二审诉讼费费用由被上诉人承担。广州市海珠区房屋安全和物业一所二审答辩称：上诉人的合同期已经到期。上诉人车燕玲有私房，有自有房产，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，双方当事人签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》意思表示真实，合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，双方当事人没有继续签订合同，当事人之间形成不定期租赁关系，在没有另行明确约定的情况下，原租赁合同的违约责任条款对双方当事人依然适用。上诉人认为，虽然其名下另有房产，但产权属于共有，并且其份额并无超出百分之五十，故此不属于自有房产，并无违反原合同约定。该陈述并无相应的法律及合同依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人上诉人车燕玲、卢鉴源共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一五年六月四日书记员  党春婷