江苏省徐州市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)苏03行终248号上诉人（原审原告）梁端华，男，1957年3月18日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托代理人王皓平，江苏金汉都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐州市住房保障和房产管理局，住所地：本市云龙区汉风路1号徐州市政府行政中心西区F/G区。法定代表人闫军，该局局长。出庭应诉负责人樊建，该局副局长。委托代理人郭光，该局工作人员。被上诉人（原审第三人）孟庆超，男，1987年7月3日生，汉族，农民，住本市铜山区。上诉人梁端华与徐州市住房保障和房产管理局、孟庆超因房屋登记行政管理一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2016)苏0311行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月30日对本案进行公开审理。上诉人梁端华及委托代理人王皓平，被上诉人徐州市住房保障和房产管理局负责人樊建及委托代理人郭光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经庭审举证质证认定，梁端华原系徐州市泉山区建筑安装公司（以下简称泉山区建安公司）职工。徐州市泉山区民房改造开发公司（以下简称泉山区民房改造公司）原系泉山区建安公司下属独立核算的法人单位。上述单位均为集体所有制企业。1996年4月10日，泉山区建安公司（甲方，出租单位）与梁端华（乙方、承租人）之间签订《徐州市公有住房租约》一份，约定梁端华承租泉山区建安公司位于徐州市外窑4#-1-601室房屋一套，房屋使用面积36平方米。梁端华领取上述《徐州市公有住房租约》后，与家人在徐州市外窑4#-1-601室房屋居住至今，租金仅交至1996年、1997年左右。期间，与梁端华同一批领取泉山区建安公司《徐州市公有住房租约》的12户住户中已有11户以优惠售房的方式购买了所承租房屋的产权，仅梁端华一直未购买所承租房屋的产权。2005年4月22日，泉山区民房改造公司又经徐州市工商行政管理部门核准开业登记，股东为北京华运源国际物流有限公司、北京中商兰德科贸有限公司。2005年4月25日，泉山区民房改造公司即变更登记为徐州华运房地产开发有限公司。2012年8月30日，徐州华运房地产开发有限公司又变更为徐州顺文商贸有限公司。孟庆超（乙方、购房单位）持有与泉山区民房改造公司（甲方、售房单位）之间签订的《商品房销售合同》一份，合同落款时间为1996年11月9日，约定由孟庆超向泉山区民房改造公司购买位于徐州市外余窑9#-1-601室房屋一套，建筑面积59.33平方米，售价50000元。上述《商品房销售合同》系孟庆超的父亲孟宪敏以孟庆超名义代签。孟庆超所购上述房屋与梁端华从泉山区建安公司所承租徐州市外窑4#-1-601室房屋系同一套房屋。至2011年，孟庆超才向徐州市房产管理部门申请办理所购买的徐州市外窑4#-1-601室的房屋产权登记。2011年12月31日，孟庆超取得徐州市房产管理部门颁发的房屋座落为徐州市吴庄东路外窑4#-1-601室的《房屋所有权证》，编号为徐房权证泉山字第××号。上述房屋与梁端华从泉山区建安公司所承租徐州市外窑4#-1-601室房屋系同一套房屋。2012年底，孟庆超曾向梁端华电话告知其已取得上述徐州市吴庄东路外窑4#-1-601室的房屋产权。此前，2012年9月4日，徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山区法院）立案受理潘志伟（即本案第三人）诉孟庆超民间借贷纠纷一案。在该案审理中，经铜山区法院主持调解，潘志伟与孟庆超自愿达成如下协议：被告孟庆超给付原告潘志伟借款本金7万元、利息1万元，共计8万元，于2013年1月份起每月20日前给付1300元，直至借款本息还清为止。如被告孟庆超不按时按期还任一期款项，原告潘志伟有权申请执行剩余全部款项。据此，铜山区法院于2012年12月7日出具（2012）铜民初字第1610号民事调解书予以确认。上述民事调解书生效后，潘志伟即向铜山区法院申请强制执行孟庆超的财产。2013年7月11日，铜山区法院作出（2013）铜执字第2731号民事裁定书，裁定查封登记为被执行人孟庆超所有的位于徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房产一套。在上述案件执行期间，2013年11月28日，铜山区法院向梁端华发出《通知》一份，内容为：吴窑花园4-1-601室承租人：本院在执行潘志伟与孟庆超民间借贷纠纷一案中，因被执行人拒不履行人民法院生效法律文书确定的义务，本院依法对被执行人孟庆超所有的吴窑花园4-1-601室房产进行查封、评估，现拟对该套房产进行拍卖。根据法律规定承租人有优先购买权，如你有意购买此房，你应于5日内向本院提供租赁合同，逾期不提供视为放弃优先购买权，并随时迁出该房。特此通知。梁端华后于2013年12月2日向铜山区法院提出执行异议，认为徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房屋属其所有，要求撤销对徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房屋的查封及拍卖。经审理，铜山区法院认为：本案诉争的徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房屋登记的所有权人为被执行人孟庆超。案外人提供的证据仅能够证明其租赁居住在该诉争楼房的事实，按照物权法定原则，本院（2013）铜执字第2731号民事裁定书，查封登记在被执行人孟庆超名下的位于徐州市吴庄东路外窑4-1-601室房产并无不当，故案外人的异议理由不能成立，其主张本院不予支持。铜山区法院遂于2014年10月14日作出（2014）铜执异字第49号民事裁定书，裁定驳回案外人梁端华的异议申请。另查，徐州市泉山区档案馆保存的“徐州市泉山区建筑安装公司”《固定资产—房屋建筑物清查评估明细表》（评估基准日：2002年10月25日）中显示：一、建安公司固定资产包括：1、吴庄宿舍楼；2、吴庄3#楼；3、吴庄平房；4、碧溪及整流器宿舍；5、新构件厂面房（注：原文如此）；6、白云山招待所；7、碧溪门面房；8、水漫桥门面房。二、开发公司固定资产包括：1、碧溪办公楼；2、积翠24#楼；3、大庆路门面；4、大庆路门面。另外，徐州市泉山区机关事务服务中心曾于2013年11月18日向徐州市泉山区房产服务中心出具公函一份，内容为：徐州市泉山区房产服务中心：徐州市泉山区外余窑4#楼1单元601室承租人为梁端华，是泉山区政府的房产，现委托给贵单位纳入直管公房管理，并全权负责办理该房屋的购买等一切事宜。2014年10月27日，梁端华即以顺文商贸公司为被告、孟庆超为第三人，以其作为承租人有优先购买权、顺文商贸公司将房屋出售给孟庆超剥夺其优先购买权为由，向本院提起民事诉讼，请求判决确认孟庆超与顺文商贸公司于1996年11月9日签订的《商品房销售合同》无效；确认其对顺文商贸公司出售的泉山区外余窑4#-1-601室（即孟庆超已持有《房屋所有权证》的徐州市吴庄东路外窑4#-1-601室）享有优先购买权，并判令其按照同等价格、同等条件进行优先购买。后梁端华在民事案件审理期间变更诉请理由，认为孟庆超在签订《商品房销售合同》时不具备民事行为能力，根据《民法通则》第58条第1项规定，请求判决确认孟庆超与顺文商贸公司签订的《商品房销售合同》无效后，梁端华又增加诉请理由，认为孟庆超与顺文商贸公司之间系恶意串通，损害其合法利益，因此《商品房销售合同》无论是否真实都应确认无效。但梁端华就孟庆超与顺文商贸公司之间签订《商品房销售合同》存在恶意串通的事实未举证证实。另查，孟庆超的父亲孟宪敏于2015年4月23日向本院民事审判庭提交书面材料一份，内容为：我叫孟宪敏，男，1959年12月10日出生，我是孟庆超的父亲。因我身体欠佳，不能前往向法庭去，特向法庭陈述：我儿孟庆超名下的位于外余窑9号楼601室，面积59.33平方米房屋，屋的购买属况（注：原文如此）：该房是我1996年11月9日与徐州市泉山区民房改造开发公司签订的商品房销售合同，因当时公司欠我的工程款无法给付，就用该公司的现有房子抵付我的工程款，当时抵给我有云龙山东面碧溪小区，两套门面房、两套住宅房，两套住宅房给我大儿子一套，合同签的大儿子名字，两套门面房及另一套住宅房，在我的名下，现梁端华争要的房子也是当时公司抵给我的房子，这一套房子就是我签合同时签的孟庆超的名字，因当时孟庆超还不是成年人，就是我在合同上签的孟庆超的名字。该套房子虽租给梁端华居住，公司说他从来没交过房租费，所以公司说要将该房收回卖给我，公司再（注：原文如此）给我签合同前后曾多次通知他搬出，他一直不搬，所有我签合同后各种办证材料齐备，但迟迟不敢办房产证。我一直催公司叫他搬走，后来公司倒闭，将该公司的财产卖给了别的公司，我叫别的公司也多次通知他搬走，但也没搬，后来我找不到购买公司的人了才办的房产证，办房产证前后我又给梁端华他打电话让他搬走，他还是不搬，所以房证办的晚。到如今公司还欠我工程款叁万多元，我找不到公司的人要。以上我说的绝对真实，我愿负法律责任。2014年5月4日，本院就民事案件作出一审判决驳回原告梁端华的诉讼请求，梁端华上诉后，徐州市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。原审法院认为，《徐州市房屋登记条例》第三条第一款规定，市、县（市）房产管理部门负责本行政区域房屋登记的监督管理工作。被告房产局具有本市市区范围内房产登记的法定职权。《徐州市房屋登记条例》第七十四条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当撤销原房屋登记，但影响房屋上已设定的其他权利或者所有权应善意第三人取得的除外。（一）司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文书确认或者房屋登记机构有充分的证据证明当事人以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取房屋登记的；（二）房屋登记所依据的证明文件被依法认定无效或者被撤销的；（三）房屋登记程序错误影响当事人实体权力的；（四）因房屋登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；（五）法律、法规规定的其他情形。”本案中，徐州顺文商贸有限公司（原徐州市泉山区民房改造开发公司）作为产权单位在认为原告梁端华拒绝交纳租金，且不愿购买承租房屋的前提下，有权收回房屋另行出售给第三人，且原告经过二审民事诉讼，均未确定第三人与徐州顺文贸易有限公司（原徐州市泉山区民房改造开发公司）签订的涉案房屋买卖合同无效。本案被告依据第三人与徐州顺文贸易有限公司签订的商品房买卖合同向第三人颁发房产证的事实清楚，程序合法，符合法律规定，本院予以支持。原告要求撤销第三人孟庆超房屋产权证的诉讼请求，不符合《徐州市房屋登记条例》第七十四条规定应撤销登记的情形。因此，原告的诉讼请求，无法律依据，应予驳回。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告梁端华的诉讼请求。上诉人梁端华上诉称，涉案房屋在性质上属于公房，被上诉人在为第三人办理房证时采用的是商品房买卖交易的过户方式，属于违法行为，未尽到法定职责；且涉案房屋商品房买卖合同上与房屋所有权证上所标注的房屋楼号与面积均存在不一致的情形，被上诉人具体行政行为违法。请求本院撤销一审判决，依法改判。被上诉人答辩称，涉诉房屋由孟庆超于2011年向我局申请房屋所有权登记，同年登记完成。档案显示其申请登记提供的资料有申请书、身份证明、商品房销售合同等。原告所述撤证理由依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定应先解决民事争议，且该案曾因不符合起诉条件于2014年经徐州市中级法院裁定驳回上诉，维持原裁定，故依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条之规定，原告的起诉行为属于应予驳回的重复起诉。请求本院驳回上诉，维持原判。原审被告向原审法院提交的证据材料有：1、第三人孟庆超的房屋所有权档案卷宗一份；2、该房屋上存在抵押权登记档案一卷；3、该房屋存在查封登记法律文书共计3份；4、徐州市中级人民法院裁定书一份。原审原告向原审法院提交的证据材料有：1、租约；2、原告的户口本；3、原告的煤气本、用电证即部分电费票据；4泉山区机关事务服务中心的公函；5、泉山区资产清查明细表；6铜山区法院的通知；7、（2014）泉行诉初字第005号行政裁定书；8、（2015）徐民终字第4269号民事判决书；9（2014）泉民初字第4388号民事判决书。上述证据均已随案移送本院。经本院审查，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法予以确认。庭审辩论中，本案当事人围绕本案争议的焦点被上诉人为第三人颁证行为是否合法以及一审判决是否正确进行了辩论。本院认为，《徐州市房屋登记条例》第三条第一款规定，被上诉人徐州市住房保障和房产管理局具有本市市区范围内房产登记的法定职权。《徐州市房屋登记条例》第七十四条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当撤销原房屋登记，但影响房屋上已设定的其他权利或者所有权应善意第三人取得的除外。（一）司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文书确认或者房屋登记机构有充分的证据证明当事人以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取房屋登记的；（二）房屋登记所依据的证明文件被依法认定无效或者被撤销的；（三）房屋登记程序错误影响当事人实体权力的；（四）因房屋登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；（五）法律、法规规定的其他情形。”本案中，徐州顺文商贸有限公司（原徐州市泉山区民房改造开发公司）作为产权单位在认为上诉人梁端华拒绝交纳租金且不愿购买承租房屋的前提下，将房屋收回另行出售给第三人，属于对其财产的合法处分行为；且上诉人经过两审民事诉讼，均未确定第三人与徐州顺文贸易有限公司（原徐州市泉山区民房改造开发公司）签订的涉案房屋买卖合同无效。本案被上诉人依据第三人与徐州顺文贸易有限公司签订的商品房买卖合同向第三人颁发房产证的事实清楚，程序合法，符合法律规定，不存在具体行政行为违法事项，一审法院据此判决驳回梁端华的诉讼请求并无不当。上诉人要求撤销第三人孟庆超房屋产权证的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，其上诉理由不能成立。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人梁端华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刁国民审 判 员  陈小兵代理审判员  徐 冉二〇一七年一月六日书 记 员  王竞晗