上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1316号原告上海台庆房地产经纪有限公司。法定代表人孙庆余，该公司董事长。委托代理人范木贵，男，该公司职员。委托代理人张秋霞，女，该公司职员。被告姚惠琏。被告傅蓓琦。两被告共同委托的代理人叶元丰，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海台庆房地产经纪有限公司与被告姚惠琏、被告傅蓓琦居间合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理。依法由审判��刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海台庆房地产经纪有限公司的委托代理人张秋霞，被告姚惠琏、被告傅蓓琦共同的委托代理人叶元丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海台庆房地产经纪有限公司诉称，二被告委托原告居间出售位于上海市某区某路950弄2号402室房产，在原告的居间服务中，2014年3月22日促成二被告和案外人签订了交易该套房产的《房地产买卖居间协议》，协议约定：二被告与案外人应于2014年4月30日前签订买卖合同，2014年4月30日，因下家资金问题，双方未能签订买卖合同。当天，经原告居间，双方再次签订《房地产买卖居间定金协议》，约定于2014年6月30日签订买卖合同。之后案外人未履行定金协议，二被告没收了案外人支付的定金人民币（以下币种相同）100,000元。根据《房地产买卖居间定金协议》第六条第五款的约定，二被���应向原告支付没收的违约金金额的50%（不超过原告应收取的服务佣金）作为原告在本次交易中的居间补偿，为维护原告权益，原告诉至法院要求判令二被告支付佣金30,000元。诉讼中，原告明确佣金诉请为居间补偿费。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2014年4月30日原告、二被告与案外人签订的《房地产买卖居间定金协议》一份，证明二被告与案外人在原告的居间下签约。2、原告与案外人签订的服务费确认单一份，证明原告与案外人约定了案外人应当支付的服务费及代办费合计为30,600元。被告姚惠琏、被告傅蓓琦对证据1-2经质证后认为，对证据真实性均无异议，但不同意证明内容。协议约定了2,500,000元为净到手价，故交易过程中的其他费用等均由买受方支付，故对服务佣金进行了变更，被告不需要支付任何居间补偿。被告姚惠琏、被���傅蓓琦辩称，不同意原告诉请，两被告认为房地产买卖居间定金协议中明确约定了佣金应由买受方承担，两被告不应该承担任何佣金。通过佣金确认单也进一步证明了佣金应由买售方来承担。另两被告认为协议的第六条第五款是格式条款，应属无效。原告在三方签约之时未尽到应尽的提醒义务，该条款明显加重了守约方即两被告的责任，本案中两被告并非原告的委托人，也非违约方，不应当承担任何费用。被告姚惠琏、被告傅蓓琦针对其上述辩称，未有证据向本院提供。本院对原告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，2014年4月30日由原告作为居间方（协议丙方），被告姚惠琏、被告傅蓓琦作为出售方（协议甲方），案外人宋某作为买受方（协议乙方）签订《房地产买卖居间买卖协议》一份，协议约定：一、乙���在签署本协议书之同时支付定金100,000元。甲乙双方在签署本协议之同时，乙方将定金支付至丙方处，甲方向丙方提供收款账户，由丙方在收到该笔定金后三个工作日内转付甲方；甲方直接收取乙方定金，并出具收款收据；二、房屋总价为2,500,000元。三、买卖合同签订时间：甲乙双方应于2014年6月30日之前后三日内于丙方处签订房地产买卖合同；四、服务佣金：1、金额：甲方支付本交易的服务佣金为买卖成交价格的1%（住宅）、3%（非住宅）；乙方支付本交易的服务佣金为买卖成交价格的1%；2、支付期限：甲、乙双方应于签订房地产买卖合同当日向丙方支付全额佣金。未经丙方同意而迟延支付，丙方有权追索滞纳金（按照迟延支付金额每天千分之0.5计算）；五、违约责任：1、甲、乙双方不得违反双方已达成的签约条件或与其他方交易，以终止此买卖事宜。如甲方在收到乙方定金后违约，应双倍退还定金；如乙方在支付定金后违约，甲方有权没收乙方全部定金；2、在签订本协议后，如因可归责于甲、乙双方任何一方的原因而导致未签订买卖合同的，则过错方应向丙方支付本次交易丙方应收取交易双方总佣金之和的违约金；3、甲、乙双方均同意委托丙方促成买卖合同的订立、变更、终止和解除。未经丙方居间导致合同变更、终止和解除的，均视为丙方完成居间义务，甲、乙双方仍应各自向丙方支付相当于本次交易应付的服务佣金作为违约金；4、本协议无论因何原因终止后三个月内，甲、乙双方、甲乙双方各自的直系亲属或甲乙双方各自的配偶，通过第三方居间或甲、乙双方私下成交的，甲、乙双方应各自向丙方支付相当于本次交易应付的服务费作为违约金；5、如因可归责于甲乙双方任何一方的原因致使买卖合同未能签订，则守约方有权收取违约金并应支付丙方相当于没收违约金金额的50%（不超过丙方应收取甲乙双方支付的总佣金之和）作为丙方在居间期内进行活动的居间补偿；6、如甲、乙双方任何一方未能依照本协议约定提供必要的文件和配合，造成无法履行合同的，则视同违约；八、特别约定事项：1、此价格为2,500,000元，甲方净到手价格，交易过程中产生的税费均由乙方承担；2、付款方式如下：签订本协议同时，乙方已支付甲方定金100,000元，乙方应于2014年6月30日前支付甲方部分房款650,000元，乙方应于2014年9月1日前支付甲方部分房款750,000元，剩余房款1,000,000元由乙方向银行申请贷款支付甲方；另合同价不得高于1,600,000元，如因使此需作评估报告产生的费用均由乙方承担。此房屋合同价格另行约定，不足2,500,000元部分乙方应于过户前作为装修补偿款支付给甲方。嗣后，案外人宋某支付给两被告定金100,000元，由于案外人宋某未能继续履行上述合同按约与两被告签订正式的房地产买卖合同，两被告没收了案外人宋某所交付的上述定金。另查明，2014年3月22日案外人宋某与原告签订服务费确认单，该份确认单中载明案外人宋某应付给原告的中介费为30,000元，代办费为600元，20,000元将于签订正式合同当天支付，剩余10,000元在过户前付清。服务费余额应在约定期限内一次性付清。未经原告同意而迟延支付，原告有权追索滞纳金，按照迟延支付数额每天千分之0.5计算，若因此导致交易时间迟延而产生的法律责任及费用，不可归责于原告。本院认为，本案中主要的争议焦点是原告所援引的违约责任条款即系争《房地产买卖居间定金协议》中的违约责任条款，即“如因可归责于甲、乙双方任何一方的原因致使买卖合同未能签订，则守约方有权收取违约金并���支付丙方相当于没收违约金金额的50%作为丙方在居间期内进行活动的居间补偿”。若仅是单单看该项条款的约定，似乎原告有权向守约方主张要求以50%的违约金作为居间补偿款。但是结合该份定金协议的其他特别约定事项，合同所约定的房屋出售价格为净到手价，即作为卖方的两被告并不承担相应的佣金，而由买方即案外人宋某承担相应的佣金。该节事实从原告与案外人宋某所签订的佣金确认书中亦能加以说明。根据佣金确认书的约定若居间合同得以全部履行完毕，则原告有权向案外人宋某收取30,000元的佣金。而在履行上述居间定金的协议过程中，由于案外人宋某的原因导致该份协议未能得到全部履行，案外人宋某基于自身经济原因未能与两被告签订正式的买卖合同，两被告遂没收了案外人宋某所交付的定金。对于上述合同履行的情况，原告亦清楚这一过程，亦��楚案外人宋某才是真正的违约方。而该份合同中明确约定了如因可归责于双方任何一方的原因而导致未签订买卖合同的，则过错方应向原告支付本次交易原告应收取交易双方总佣金之和的违约金。但是原告在明知该项违约责任条款的前提下，不去向真正的违约方案外人宋某主张违约责任，却坚持要求非违约方的两被告承担相应的居间补偿款，实难理解。另结合该项争议的条款的内容，该条款的内容中明显加重了守约方的责任，排除了守约方的主要权利，该条款应当属于格式条款。作为格式条款提供方应当就自己已尽合理提示及说明义务承担举证责任。但作为原告针对该条款并未进行特别提示，该条款内容未经相对方特别签字认可，故本院认为该争议的格式条款无效。原告无权依据该条款主张要求两被告承担居间补偿款的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海台庆房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计275元，由原告上海台庆房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一五年六月十七日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对���责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。