吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）长民一终字第198号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁传政，男，1947年12月22日出生，汉族，无职业，住长春市二道区广德街**4门**。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱友，男，1951年5月15日生，汉族，长春市朝阳沟劳教所退休干部，住长春市二道区。委托代理人卢青山，吉林富港律师事务所律师。上诉人梁传政、朱友因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2010）长二民重字第27号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁传政，上诉人朱友及其委托代理人卢青山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告梁传政在原审诉称：被告朱友伙同案外人苏永豪等人公开挑起事端，在一楼梁传政屋内切断上水，制造矛盾，并违法私自将梁传政七套房产的供暖设施破坏、拆除，将其室内设备盗窃一空。诉求：1、双方房屋买卖合同无效；2、被告给付欠款6200元及利息，利息从1996年1月开始计算；3、安装铝合金隔断3917元，若判合同无效，不能破坏，若判有效，给付此款；4、被告占用201室，要求给付房费每月800元，自1995年11月16日至2006年3月26日。被告给付其中两年房费19200元；5、被告赔偿201室屋内设施，核价五万元；6、被告倒出占用的楼梯间；7.给付房屋折旧费，每年25%，计12年。原审被告朱友辩称：1、合同有效；2、同意返还借款6200元；3、装修是自己2004年整的，与原告无关；4、1995年至2004年查封期间，房屋无人管理，影响住户居住，2004年大家集资安装的上下水、煤气、暖气、门窗等。201室是自己2004年底管理起来的，到2006年中法执行回转交给了原告；5、屋内的东西在1999年之前就已经都没有了；6、楼梯间是自己买的，而且属于公共的，不同意给原告倒出。原审反诉原告朱友反诉称：1、原告赔偿因不能按期入住的损失，自1995年11月至2004年11月，每月550元，计59400元；2、没有按照规定时间办理产权证，要缴纳逾期滞纳金85700元，日万分之四，天数为11年9个月；3、给付垫付的201室、203室分摊款4900元。给付垫付的101室分摊款3000元，共计12800元；4、房屋面积少5.82平方米，差价款5267.48元；5、给付201室防盗门款430元及利息。利息自2006年3月24日欠条日期到给付日止；6、被反诉人继续履行合同，办理产权证；7、反诉费3600元由被反诉人承担。原审反诉被告梁传政辩称：1、不能履行合同，我没有责任，不赔偿，与我无关；2、不同意，理由同上；3、有鉴定，总额11016元，21户分摊各524.26元。我已经给出了9800元，被告应返还我5400元；4、每户分摊524元，我都给了，不应再支付，而且啥都没有了，他垫付哪去了；5、101室被案外人冯贵友占用，他垫付什么；6、我不知道，不存在，与我无关；7、没人让你安门，给你门钱，那你把屋内的东西赔我；8、房子是整体买的，不存在面积差价；9、根据合同规定，本合同无效，不同意办理产权；10、因不可抗力不能履行合同，不承担责任，所以不承担诉讼费。原审法院经审理查明：1995年8月28日，梁传政依据吉林省长春市中级人民法院（1995）执字第133号民事裁定书，对位于远达大街51号原长春市英俊农工商公司与原长春台谊建筑公司合建的住宅楼第二栋西侧单元一至七层共21套房屋拥有所有权。梁传政将21套房屋中的14套卖出。1995年10月6日，梁传政与聂谩红签订商品住宅销售合同一份，约定：朱友以每平方米600元的价格购买梁传政位于二道区广德街建筑面积为86平方米的房屋一套；梁传政于1995年11月15日前交房，房屋达到上下水管、暖气安装到位，电照设备完好；梁传政负责办理产权的手续；交款方式为一次性付清全款50000元；合同签订后，公证生效……。合同签订后，双方没有按照约定去公证。朱友当日交付房款50000元。1995年11月15日梁传政将房屋钥匙交给朱友，朱友未对房屋质量问题提出异议。1995年11月16日，吉林省长春市中级人民法院（1995）长民监字第89号民事裁定书将133号民事裁定书中止执行。2006年4月29日，依据长春市中级人民法院（1999）长执字第298号民事裁定书、协助执行通知书，市中院要求长春市产权处给梁传政的21套房屋办理产权证，21套房屋再次归梁传政所有。从1995年11月16日至2006年4月29日，梁传政的21套房屋处于无主状态。在2004年因诸多原因，14户购房户还不能按期入住，由购房户中的朱友牵头，14户居民每户交纳4900元用于安装基础设施。其中二楼三室一厅属于梁传政所有的房屋由朱友使用和管理，朱友花430元为此房安装了防盗门，一楼楼梯现由朱友占有和使用。在2005年12月23日市中院（1999）长执字第298号公告通知占用梁传政（一、二、三、五、六楼层三室一庭、三、五楼层二室一厅）房屋的住户于公告之日起三日内自行迁出，逾期本院将依法强制执行。在原审审理过程中，梁传政要求对21户分户采暖工程造价进行鉴定，经我院委托吉林省嘉通工程咨询有限公司鉴定，结论是：21户分户采暖工程造价鉴定值为11016元。另查明，1998年2月17日朱友在梁传正处借款人民币6300元，出具欠条一份，现已偿还100元，朱友认可还款6200元。梁传政于2006年3月29日给朱友出具欠据一枚，内容欠防盗门钱430元。朱友2005年至2007年按照面积80.72平方米在长春英俊企业集团公司缴纳取暖费。原审法院审理后认为：1995年10月6日双方当事人签订的商品住宅销售合同是双方在自愿、合法基础上签订的，是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应受合同的约束。按照合同约定，梁传政向朱友交付了房屋钥匙，朱友对争议房屋实际占有并使用。梁传政主张合同“未公证不生效”问题，虽然合同约定公证后生效，但是双方当事人在未对合同进行公证的情况下进行了交付，此行为应视为是对合同的变更。同时，梁传政承认其向朱友交付房屋钥匙是履约行为，验收后就去公证，然后办理房照。11月15日梁传政向朱友交付钥匙，11月16日，市法院即以（1995）长民监字第89号民事裁定中止对（1994）长民初字第38号判决的执行，该裁定使得双方当事人失去了继续对合同进行公证的基础，未公证不是双方当事人的真实意思表示，梁传政以未公证为由主张合同未生效违背诚实信用原则，其主张本院不予支持。梁传政要求朱友给付借款6300元，其承认被告已还100元，尚欠6200元，朱友对此无异议，梁传政此项主张有理，予以支持。对于梁传政要求朱友给付借款6200元利息，因有证据证明梁传政主张该权利的时间是2006年6月28日，故利息的计算方式及时间应从梁传政主张权利之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。对梁传政要求朱友给付装修款3917元及利息，因梁传政向法庭提供的购买装修材料的票据不能证明是为朱友的房屋装修所用，梁传政的该项主张证据不足，不予支持。对梁传政要求朱友支付违法强占二楼三室一厅被其盗窃、破坏、开蛋糕厂、打洞眼等物品损失11685元，出租开蛋糕厂每月房费800元，11年计105600元，朱友支付两年19200元，其余由省、市、区三级法院支付，因梁传政的二楼三室一厅在长达十年的时间里处于一种无主状态，双方之间没有委托管理关系，梁传政在庭审时没有提供证据证明这期间该房屋由朱友享有出租权，并由朱友占有出租收益，梁传政的此项主张证据不足，不予支持。对于梁传政要求朱友倒出违法强占的一楼101室，因一楼101室的所有权人为梁传政，现在实际占有人不是朱友，而是案外人，梁传政主张权利，应另行告诉。一楼楼梯间属于公用设施，非梁传政私人财产，其无权要求倒出归其所有。梁传政要求被告朱友给付房屋折旧费每年房价的25%，没有法律和事实依据，不予支持。因梁传政于2006年3月29日给朱友出具欠据一枚，内容欠防盗门钱430元，该欠据表明梁传政承认欠款，理应给付，朱友的此项请求有理，予以支持。欠条没有确定给付的期限，反诉原告只是在反诉中才提出主张，故利息要求不予保护。根据商品住宅销售合同约定，梁传政的义务是“提供乙方办私产权的手续”，现朱友请求梁传政为其办理产权证没有依据。延期办理产权证非梁传政的过错，朱友要求梁传政支付逾期办理产权证的滞纳金的主张没有依据，不予支持。朱友要求梁传政支付未按合同约定安装的配套设施，朱友自筹资金为梁传政垫付201、203室共计9800元，101室垫付3000元，更换劣质暖气片3892元，一楼楼梯间费用500元，修缮费650元。因1995年11月15日，梁传政与朱友之间即完成了房屋交接，朱友未就房屋质量问题提出异议，现朱友提出该房不具备入住条件，要求梁传政赔偿损失没有法律依据，不予支持。朱友要求梁传政返还房屋差价款5267.48元，因合同中没有约定购房款多退少补，朱友该项主张没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、反诉原告朱友与反诉被告梁传政签订的商品住宅销售合同有效，双方继续履行。二、朱友于本判决生效后十日内给付梁传政借款人民币6200元及利息（利息计算时间从2006年6月28日起至判决生效日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、梁传政于本判决生效后十日内给付朱友防盗门款430元。四、驳回梁传政的其他诉讼请求。五、驳回朱友的其他诉讼请求。诉讼费1800元由梁传政负担，反诉费1800元由朱友负担。宣判后，梁传政与朱友均不服，向本院提出上诉。梁传政的上诉理由为：1、双方房屋买卖合同无效；2、安装铝合金隔断3917元，若判合同无效，不能破坏，若判有效，给付此款。4、朱友占用201室，要求给付房费每月800元，自1995年11月16日至2006年3月26日。朱友给付其中两年房费19200元。5、朱友赔偿201室屋内设施，核价五万元。6、朱友倒出占用的楼梯间。7.给付房屋折旧费，每年25%，计12年。针对梁传政的上诉请求，朱友二审答辩称：1、合同有效；2、同意返还借款6200元；3、装修是自己2004年整的，与梁传政无关；4、1995年至2004年查封期间，房屋无人管理，影响住户居住，2004年大家集资安装的上下水、煤气、暖气、门窗等。201室是自己2004年底管理起来的，到2006年中法执行回转交给了梁传政；5、屋内的东西在1999年之前就已经都没有了；6、楼梯间是自己买的，而且属于公共的，不同意给原告倒出。朱友的主要上诉理由为：1、梁传政赔偿因不能按期入住的损失，自1995年11月至2004年11月，每月550元，计59400元。2、梁传政没有按照规定时间办理产权证，要缴纳逾期滞纳金85700元，日万分之四，天数为11年9个月；3、梁传政给付垫付的201室、203室分摊款4900元。给付垫付的101室分摊款3000元，共计12800元。4、房屋面积少5.82平方米，给付差价款5267.48元；5、梁传政继续履行合同，办理产权证。6、诉讼费由梁传政承担。针对朱友的上诉请求，梁传政二审答辩称：关于配套设施，是省法院给断的水电暖气，我1999年去安装，中院不让我安装，与我无关；朱友说我们没有办理交接，合同又没有公证，合同无效；室内所有设施都没有，没有垫付钱款的依据；没有办理产权证是法院造成的，与我无关；关于防盗门，安装违法；关于扩大面积款，因为当时没有测绘，房屋是整体售出，不涉及扩大面积款的问题。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。本院认为：1、关于双方签订的《商品住宅销售合同》是否有效问题。本院认为梁传政与朱友于1995年10月6日签订的《商品住宅销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效；虽然合同约定公证后生效，但双方当事人已按合同约定履行了主要义务，即朱友交纳了全部购房款，梁传政交付了房屋，应视为双方当事人对合同进行了变更，故梁传政据此主张合同无效，本院不予支持；2、关于上诉人梁传政在原审提出的诉请应否予以支持问题。首先，关于上诉人梁传政主张上诉人朱友给付3917元铝合金隔断安装费用问题，本院认为上诉人梁传政未提供充分证据证明铝合金隔断系其为朱友安装，故此诉请本院不予支持；其次，关于梁传政主张朱友应赔偿201室屋内设施、租金损失及房屋折旧费等，本院认为上诉人梁传政未提供证据证明朱友在其主张的租赁期限内存在朱友将该房屋租赁并造成损失的事实存在，故此部分诉请本院不能予以支持，原审关于此部分事实及判决并无不当；再次，关于上诉人梁传政所主张朱友倒出占用的楼梯间问题，本院认为，因楼梯间属于公用设施，非梁传政私人财产，原审法院未支持梁传政要求朱友倒出楼梯间的主张并无不当。3、关于上诉人朱友上诉部分。首先，如前所述，梁传政与朱友之间的房屋买卖合同有效，双方即应按合同约定履行各自义务，因双方在合同中未对由谁负责办理产权进行明确约定，故朱友要求梁传政为其办理房屋产权手续及给付逾期办理产权手续的滞纳金，于法无据，本院不予支持；其次，关于朱友主张其为梁传政垫付12800元费用，因朱友无权代为梁传政处置梁传政房屋的相关事宜，故其自行代为垫付的费用在梁传政事后对此未予追认的情况下，其主张不能予以支持；再次，关于朱友主张不能按期入住的损失，因朱友未能提供有效证据证明诉争房屋不能入住及每月实际发生租金550元的损失，故本院对其该项主张不予支持；最后，关于朱友主张梁传政返还房屋差价款5267.48元一节，因双方在合同中未约定购房款多退少补，故对此主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，经本院二O一二年第三十三、四十三次审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长  李立娟代理审判员  管 莉代理审判员  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  张晓林二〇一二年十一月二十八日书 记 员  吕玉玉