江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1311民初6636号原告：张金凤，女，1971年11月7日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：黄贺，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐露露，江苏大楚律师事务所律师。被告：江苏运河置业有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新区女贞路18号。法定代表人：陈远志，该公司执行董事。被告：中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行，住所地宿迁市府东路61号（大光明娱乐有限公司一楼）负责人：高立岭，该支行行长。原告张金凤与被告江苏运河置业有限公司（下称运河公司）、被告中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行（下称工行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张金凤的委托代理人黄贺到庭参加了诉讼，被告运河公司、被告工行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张金凤向本院提出诉讼请求：1、解除张金凤与运河公司签订的《商品房买卖合同》；2、依法解除张金凤、运河公司、工行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、运河公司返还张金凤购房首付款775692元，并支付违约金（以775692元为基数，自2014年3月21日起按日万分之一点五计算至实际给付之日止，以510000元为基数，自2014年6月5日起按日万分之一点五计算至实际给付之日止）；4、运河公司返还张金凤已偿还工行的按揭贷款本息；5、运河公司向工行归还张金凤按揭贷款中尚未偿还的本息；6、运河公司返还张金凤购买车位的认购金2万元及利息；7、运河公司赔偿张金凤契税损失38570.76元；8、诉讼费及其他费用由运河公司承担。事实和理由:2014年3月20日，张金凤与运河公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张金凤购买运河公司开发的运河天玺第D15幢2单元1层103号商品房，商品房总价款为1285692元，张金凤同日按约支付首付款775692元。2014年6月4日，张金凤从工行处贷款的510000元发放到运河公司账号。按照约定，运河公司应于2015年8月31日前交付房屋，截至开庭前，运河公司仍未能交付房屋。被告运河公司向本院提交书面答辩称：1、《商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”。实际运作过程中是因运河公司之外的因素，导致了涉案房屋未能交付；2、合同中关于违约金的约定过高，有失公平；3、购房人解除合同，完成退房后，根据相关政策，应自行到税务部门办理退税；4、“运河天玺”楼盘已全面复工，希望张金凤不解除合同,以降低运河公司损失。被告工行未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，张金凤与运河公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张金凤购买运河公司开发的运河天玺第D15幢2单元1层103号房屋，商品房总价款为1285692元，首付款775692元，余款的付款方式为银行按揭贷款。运河公司应于2015年8月31日前交付房屋，逾期超过90日后，张金凤有权解除合同。张金凤解除合同的，运河公司应当自张金凤解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按张金凤已付款之日起至退还全部已付款之日止，按日向张金凤支付已付房款万分之一点五的违约金。张金凤与运河公司于2014年3月15日签订《运河天玺地下停车位定购书》一份，张金凤当日向运河公司支付认购金20000元。另查明，张金凤于2014年3月20日向运河公司支付首付款775692元。张金凤、运河公司、工行共同于2014年4月23日签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定张金凤以其购买的运河公司开发的运河天玺第D15幢2单元1层103号房屋作为抵押向工行借款510000元，运河公司作为保证人。工行于2014年6月4日将510000元发放至运河公司账户。运河公司分别于2014年3月20日、6月4日向张金凤出具载明金额分别为775692元、510000元的《销售不动产统一发票发票联》各一份。张金凤于2014年6月19日就所购涉案房屋向税务部门缴纳契税38570.76元。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，张金凤、运河公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张金凤、运河公司均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》约定运河公司应于2015年8月31日前交付房屋，逾期90日张金凤则有权解除合同。运河公司至2016年11月23日仍未向张金凤交付房屋，逾期已超过90日，张金凤有权要求解除合同。张金凤于2016年11月23日诉至本院，运河公司于2016年12月7日签收本院邮递的起诉材料，此时运河公司已知悉张金凤要求解除合同的意思，故本院确认张金凤与运河公司签订的《商品房买卖合同》于2016年12月7日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，张金凤与运河公司签订的《商品房买卖合同》已于2016年12月7日解除，因此，本院对于张金凤要求解除与工行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，张金凤与运河公司签订的《商品房买卖合同》及张金凤、运河公司、工行签订的《个人购房借款/担保合同》解除后，运河公司应向张金凤返还购房首付款775692元及张金凤已偿还工行的贷款本金和利息，并按合同约定向张金凤支付违约金；同时运河公司应将工行工行宿迁分行发放至其账户的510000元贷款中张金凤尚未偿还的部分返还工行工行宿迁分行。《商品房买卖合同》解除后，张金凤要求解除与运河公司签订的《运河天玺地下停车位定购书》，有事实法律和依据，本院予以支持，运河公司依法应返还张金凤认购车位的认购金20000元及利息。张金凤在《商品房买卖合同》解除后，可凭相关票据向税务部门申请退税，因此本院对张金凤要求运河公司赔偿契税损失38570.76元的诉讼请求不予支持。运河公司、工行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张金凤与被告江苏运河置业有限公司于2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》于2016年12月7日依法解除；二、解除原告张金凤、被告江苏运河置业有限公司、被告中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行共同于2014年4月23日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告江苏运河置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张金凤购房首付款775692元及违约金（以775692元为基数，自2014年3月21日起按日万分之一点五计算至实际给付之日止；以510000元为基数，自2014年6月5日起按日万分之一点五计算至实际给付之日止）；四、被告江苏运河置业有限公司于本判决生效后立即返还原告张金凤已偿还的自2014年6月4日起至本判决生效之日的银行贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行保留的张金凤还款记录为计算依据）；五、被告江苏运河置业有限公司于本判决生效后立即将被告中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行于2014年6月4日发放至其账户的510000元贷款本金中原告张金凤尚未偿还的部分返还中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行；六、被告江苏运河置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张金凤车位认购金20000元并支付利息（以20000元为基数，自2014年3月16日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际给付之日止）；七、驳回原告张金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6087元，由张金凤负担280元，由运河公司江苏运河置业有限公司负担5807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员 王建华二〇一七年一月二十二日法官助理 陆科丞书 记 员 蔡恬恬附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。