山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终5027号上诉人（原审原告）：中地长泰建设有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区南通路1号山海云天2号楼附16号。法定代表人：龚淑娟，总经理。委托代理人:邢笃鲲，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台万盛实业有限公司，住所地烟台市福山区高新技术产业区永达街东首。法定代表人：初守林，总经理。委托代理人：王卓若然，女，1988年3月20日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区，该公司职工。委托代理人：孙玉鸽，女，1971年1月23日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，该公司职工。被上诉人（原审被告）：徐淑，女，1964年11月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人：曲永海、孙平，山东崇真律师事务所律师。上诉人中地长泰建设有限公司烟台分公司因确认合同效力纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年3月8日，被告烟台万盛实业有限公司（以下简称“万盛公司”）与被告徐淑签订了《商品房买卖合同》及补充协议。商品房预售合同第三条约定：万盛公司向徐淑出售烟台市福山区永达街580号第4幢第01层，建筑面积1802.64平方米。合同第四条约定：该商品房单价为每平方米2773.71元，总金额500万元。合同第六条约定：徐淑一次性付清所有房款。第八条约定交付期限：万盛公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该房屋可进行装修”条件并符合本合同约定的商品房交付申请人使用。在双方的《补充协议》第一条约定：“合同签订生效后，被申请人应在2012年6月8日前做到工程竣工验收。”；第二条约定：“从合同签订生效后到2012年6月8日止，申请人不得将合同项下的房产过户给他方。”第四条约定：“如果工程在2012年6月8日未能通过工程验收，申请人与被申请人可以协商工程竣工验收时间的顺延。”2012年3月8日，申请人向被申请人支付了500万元购房款。2012年3月8日，烟台市福山区永达街680号玉森明珠4号楼1层712号、2126号房屋在烟台市福山区房产交易管理处办理了商品房预售合同登记备案。2012年3月20日至7月20日，被告万盛公司向被告徐淑支付66万元。被告徐淑与被告万盛公司因就该商品房买卖合同发生纠纷，被告徐淑依据合同的仲裁条款向烟台仲裁委员会申请仲裁，仲裁庭经审理后认为，双方当事人之间签订的商品房买卖合同、补充协议，形式要件齐全，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，应当作为确定双方当事人权利义务的依据。万盛公司主张双方签订涉案商品房买卖合同、补充协议的真实目的是为了对借款进行担保，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》禁止流质的法律规定，双方签订的商品房买卖合同系无效合同。被申请人提交的证据不足以证明双方之间存在借款关系，亦未提交证据证明涉案商品房买卖合同及补充协议违反法律强制性规定，因此，万盛公司要求确认涉案商品房买卖合同及补充协议无效的仲裁反请求不成立。关于徐淑要求万盛公司继续履行商品房买卖合同中约定的房屋交付义务并办理房屋权属证书的仲裁请求，仲裁庭认为，经审理查明，涉案房屋尚未竣工验收合格，未达到法定的房屋交付条件，因此，徐淑要求万盛公司交付房屋办理房屋权属证书的法定条件不成就，仲裁庭对徐淑该项仲裁请求不予支持。万盛公司应在涉案房屋具备交付条件时，依约履行交付徐淑涉案房屋和协助办理权属证书的合同义务。2016年7月8日，原告中地长泰建设有限公司烟台分公司（以下简称“中地公司”）诉至法院，称其与被告万盛公司于2011年1月19日签订了合同编号2006044659、660、661、662、663、664商品房销售合同，以购买被告万盛公司位于福山区玉森明珠小区4号楼1层商业网点房17、18、19、124、125、126号房产的形式抵顶原告中地公司部分工程款，该诉争房产已于2011年1月21日交付原告。原审法院认为，被告徐淑与被告万盛公司因2012年3月8日签订的《商品房买卖合同》中订立的仲裁条款，已于2015年5月19日申请烟台仲裁委员会进行仲裁，烟台仲裁委就上述合同项下商品房预售合同纠纷进行审理后对被告徐淑、被告万盛公司直接所签订的商品房买卖合同的真实有效性进行了确认，并于2016年5月13日裁决被告万盛公司支付被告徐淑违约补偿金2000000元，驳回了万盛公司要求确认双方当事人签订的商品房买卖合同、补充协议无效的仲裁反请求。烟台市仲裁委员会作出的（2015）烟仲字第216号裁决书已经发生法律效力，可以作为本案认定事实的证据。据此，可以认定被告万盛公司与被告徐淑之间所签订的商品房买卖合同合法有效。因此，原告中地公司要求确认二被告所签订的商品房合同中含有原告购买位于福山区玉森明珠小区4号楼1层17、18、19、124、125、126号房产的合同无效的诉讼请求，不予支持。关于原告中地公司要求确认其与被告万盛公司的合同效力，根据原告所提交的证据显示，该诉争房产系工程顶账房，原告中地公司提供了与被告万盛公司所签订的六份合同、收款收据、顶账协议等证据，但没有提供双方公司账目中的抵扣内容，亦没有房管部门等第三方机构对该顶账房产归属予以确认的佐证资料，无法形成其要求确认合同效力的高度盖然性证据标准，被告万盛公司在烟台仲裁委仲裁过程中，并没有提及将该诉争房产已经卖与原告中地公司的表述，且作了该工程并没有验收的陈述。被告万盛公司在仲裁和原审法院庭审中的表述前后不一致，存在诸多矛盾的观点，因此，对于被告万盛公司自认支持原告诉求的意见，不予采信。对于原告要求确认其与被告万盛公司的合同效力的诉求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国仲裁法》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回原告中地长泰建设有限公司烟台分公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告中地长泰建设有限公司烟台分公司负担。宣判后，上诉人中地长泰建设有限公司烟台分公司不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。1、二被上诉人之间在烟台仲裁委员会因涉案房屋仲裁时，上诉人向仲裁委申请要求参与仲裁，并在申请书中告知二被上诉人仲裁的涉案房产有6套房产是上诉人所购买，且实际占有使用，但仲裁委在没有同意上诉人参与仲裁的情况下径行裁决是不公正的，现在被上诉人万盛公司已经就上述裁决向贵院提出撤销仲裁申请，且贵院已经立案，但原审法院没有因此中止本案审理，反而以裁决结果作为认定本案事实的依据，严重损害了上诉人的合法权益；2、上诉人与被上诉人万盛公司之间基于真实意思表示，用涉案房产抵顶双方工程欠款，签订了购房合同，上诉人同时交付了物业管理费，故双方的合同是真实有效的；3、二被上诉人之间实际上是借款关系，而非商品房买卖关系。被上诉人万盛公司因资金周转困难，向被上诉人徐淑借款500万元，为保证将来债权的实现，双方签订了商品房买卖合同作为债权的抵押，合同约定价款是2773.71元/平方米，远远低于当时同地段的市场价格，连房产的成本价都不够，而卖给上诉人的价格是9000元/平方米。同时被上诉人万盛公司也履行借款义务，于2012年3月20日至同年7月20日给付被上诉人徐淑66万元的借款利息，法院应当根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，认定二被上诉人之间的合同无效。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审，本案诉讼费用均由二被上诉人承担。被上诉人烟台万盛实业有限公司答辩称，1、被上诉人万盛公司与上诉人签订的商品房买卖合同已经实际履行，且已经向上诉人交付房屋，同意协助上诉人办理商品房备案登记手续；2、二被上诉人之间是民间借贷法律关系而非商品房买卖合同关系。一是二被上诉人之间签订的商品房买卖合同第三条中并未写明购买的房屋房号，仅写了地址位于福山区永达街580号01层，如果是真实的房屋买卖关系，买受人不可能不写明具体房号，因为没有具体房号无法办理房产证。二是被上诉人徐淑提供的备案信息中的房号712号、2126号并非连续的，不可能办到一个房产证上，房产证办理的实际情况均为一个商品房买卖合同对应一个房产证。上述房屋办理备案的目的仅是为了对借款进行担保，不存在物权变动的效力，主要是为了起到上述房屋不再买卖的作用。三是被上诉人万盛公司曾向被上诉人徐淑支付过共计66万元的资金占用费，其中第一笔于2012年3月21日支付，而双方签订的补充协议约定2012年6月8日后因未竣工验收才发生违约而支付违约金，如果二被上诉人之间的房屋买卖关系真实存在，我方不可能先支付违约金，因此二被上诉人之间系民间借贷法律关系。四是万盛公司因借贷关系收到徐淑打款500万元后向徐淑出具了收据，但根据交易规则，开发商办理大额商品房买卖合同时，买受人不会一次性支付如此大的数额，一般应先付定金，然后分期付清房款，而本案中徐淑一次性付清500万元就是因为万盛公司向其借款500万元，并不是其支付购房款。五是二被上诉人之间的商品房买卖合同中第四条关于房屋价款的约定为2773.71元，这个价格完全是用500万元总价款除以房屋面积1802.64平方米之后得出来的，而且这个价格过低，甚至连成本价都不够。综上，二被上诉人之间是民间借贷法律关系，故二被上诉人签订的商品房买卖合同不具有买卖合同的效力，应当是无效的。被上诉人徐淑答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交上诉人向烟台仲裁委员会邮寄参加仲裁申请书的特快专递回执函一张，用于证明上诉人向仲裁委和被上诉人均主张过权利。经质证，被上诉人万盛公司对该证据的真实性没有异议，但称烟台仲裁委员会没有就此事通知过被上诉人万盛公司，万盛公司对此不知情；被上诉人徐淑称，上诉人提交的证据上邮戳是黑色的，原件应当是红色邮戳，要求上诉人提交证据原件，且仲裁案件历时一年，从未听烟台市仲裁委或者被上诉人万盛公司提到此事。被上诉人万盛公司向本院提交买受人分别为王子恬、王子倩，卖方为万盛公司的商品房买卖合同各一份，欲证明涉案房屋的销售单价是7000元，而万盛公司与被上诉人徐淑签订的商品房买卖合同中房屋单价是2773.71元，明显低于市场价格。经质证，上诉人对该证据的真实性没有异议，认为上述证据更能证实二被上诉人之间的商品房买卖合同是不真实的；被上诉人徐淑称从未见过上述商品房买卖合同，对真实性无法查实，而且该合同与本案也没有关联性。经本院审理查明，被上诉人万盛公司向本院申请撤销烟台仲裁委员会（2015）烟仲字第216号仲裁裁决，本院（2016）鲁06民特42号民事案件于2016年10月17日裁定驳回万盛公司的申请。万盛公司当庭表示已经收到上述裁定。本院二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：1、烟台市仲裁委（2015）烟仲字第216号裁决书应否采信；2、上诉人与被上诉人万盛公司签订的商品房预售合同效力如何认定。关于焦点一，上诉人主张烟台市仲裁委（2015）烟仲字第216号裁决书对二上诉人之间签订的商品房买卖合同的效力认定不当，但提交的证据不足以推翻上述裁决书，且本院（2016）鲁06民特42号生效民事裁定书已裁定驳回被上诉人万盛公司对该裁决书的撤销申请，故原审依据该裁决书认定二上诉人之间所签订的商品房买卖合同合法有效是正确的，对上诉人的该上诉理由本院不予支持。关于焦点二，原审结合被上诉人万盛公司在烟台市仲裁委（2015）烟仲字第216号及本案原审中陈述的情况，对被上诉人万盛公司关于其与上诉人签订商品房买卖合同有效的自认未予采信，认定事实清楚。上诉人请求法院确认上述合同效力，但提供的证据未达到高度盖然性的证明标准，原审法院对该合同的效力未予确认，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中地长泰建设有限公司烟台分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 孙晓薇审判员 张 君二〇一七年一月三日书记员 杨风华