山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）威商终字第263号上诉人（原审被告）：于春林，男，汉族，1971年2月24日出生（身份证号3706331971********）。被上诉人（原审原告）：威海银湖物业服务有限公司。法定代表人：陶拥军，董事长。委托代理人：姜军，山东东方未来律师事务所律师。委托代理人：姜晶瑜，山东东方未来律师事务所律师。上诉人于春林因与被上诉人威海银湖物业服务有限公司（以下简称“银湖物业”）物业服务合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2012）威经技区民初字第244号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2008年8月20日，南曲阜小区C区开发商威海中兴房地产开发有限公司经招标，确定银湖物业为该小区物业管理服务中标单位。2008年12月1日，威海中兴房地产开发有限公司与银湖物业签订《前期物业服务合同》，委托银湖物业为其提供前期物业管理服务，合同期限为2008年12月1日至2011年12月1日，合同第十一条第一款、第五款、第七款分别约定：本住宅小区的住宅物业服务费，银湖物业按住宅面积每月每平方米0.4元的标准向业主或物业使用人收取；改造装修房屋的业主或物业使用人在动工之前每户按500元向银湖物业交纳装饰装修押金；业主或物业使用人应在每季度的第一个月内交纳该季度的物业管理费，逾期不交纳的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2009年8月6日，原告银湖物业与被告于春林签订《南曲阜小区C区临时业主管理规约》，规约第二十三条约定：物业费自2010年1月1日起交纳，业主领取钥匙时一次性预交半年的物业服务费用，且于同日被告签署《承诺书》，承诺其已详细阅读并理解上述临时业主管理规约，同意遵守该规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。另查，被告于春林系南曲阜小区C区业主，住宅建筑面积为68.04平方米，自2010年1月1日至2011年12月31日止，被告共拖欠原告物业管理服务费652.8元。2012年3月13日，原告诉至原审法院，要求被告于春林支付物业费652.8元及逾期滞纳金734.32元。被告辩称，原告物业服务不到位，卫生不达标，小区不封闭，小区设施不完善，保安并非24小时巡逻，选举产生的业主委员会无故被撤，被告安装防盗网时，物业人员拉闸限电等，其不应交纳物业费。诉讼中，原告同意将逾期违约金734.22元变更为按欠款额的同期银行贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日。原审法院认为，南曲阜小区C区的开发商威海中兴房地产开发有限公司与银湖物业签订的《前期物业服务合同》及银湖物业与被告于春林签订的《南曲阜小区C区临时业主管理规约》均系当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”合同期间原告银湖物业依据合同及管理规约约定对被告所住的小区提供了物业管理服务，小区业主事实上也接受了物业管理服务，理应按约向原告支付相应的物业管理服务费，故原告要求被告支付物业管理费652.8元的诉讼请求，予以支持。庭审中被告称原告提供的物业管理服务存在瑕疵，未能达到承诺的24小时服务，且服务不主动、态度不够热情，没有定期咨询业主意见的抗辩理由未提供证据证实，不予支持。被告未依约支付物业管理服务费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付自2010年1月1日至给付之日以欠款652.8元按银行贷款利率的1.3倍计算滞纳金的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告于春林于判决生效之日起10日内支付原告银湖物业物业费652.8元，并自2010年1月1日至给付之日以欠款652.8元按银行贷款利率的1.3倍支付滞纳金于原告。如未按判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担。宣判后，于春林不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人误工费、安装费、精神补偿费等共计2000元，并向上诉人书面道歉。理由：1、2009年12月27日，上诉人在家中安装防盗网时，被上诉人的工作人员关闭上诉人的电闸，致使安装工作无法正常进行，上诉人不得已加薪让安装人员采取其他方式进行安装。经上诉人咨询市长热线、经区管委等，最终在各级行政部门的安排下，上诉人家中用电恢复正常，被上诉人至此没有做出任何解释。2、被上诉人与业主签订了一份条约，上诉人取钥匙时才知道，如果不签条约、不交物业费，就不能提供钥匙，上诉人无奈才签字，并交纳了2010年1月1日至2010年6月30日的物业费163元及装修保证金500元，本案中被上诉人起诉的物业费包括该期间的物业费。3、上诉人所居住的小区不封闭、环境卫生不达标，小区没有任何监控设施，保安人员上夜班期间睡觉，公共绿化地被作他用等，被上诉人的服务存在瑕疵。被上诉人答辩称，原审判决正确，应予维持。二审中，上诉人提供2009年8月6日被上诉人出具的收款收据一份，证明上诉人交纳了2010年1月1日-6月30日的物业费163元。被上诉人对该证据的真实性及证明内容均无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，上诉人于2009年8月6日向被上诉人缴纳了2010年1月1日-6月30日的物业费163元。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人系开发商选聘的物业服务企业，其与威海中兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对业主具有法律约束力。此外，上诉人与被上诉人签订的临时业主管理规约，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，对双方均具有法律约束力。被上诉人按合同约定履行了物业服务义务，上诉人理应按时交纳物业费。合同和规约均约定了上诉人应当交纳物业费的时间、标准，规约同时约定上诉人应预交半年的物业费及装修费押金500元。上诉人已交纳了2010年1月1日至6月30日的物业费163元，被上诉人二审亦认可应扣除上诉人交纳的2010年1月1日-6月30日的物业费163元，因此，上诉人欠付的物业费应为489.8元。原审判决认定上诉人欠付物业费的数额有误，应予纠正。上诉人的该上诉理由正确，应予支持。此外，上诉人主张被上诉人物业服务存在瑕疵，但其没有提供证据证实，对其主张不予采信。至于上诉人称被上诉人应支付其误工费、安装费、精神补偿费共计2000元，并向其书面道歉的主张，系上诉人在二审中提出的新的诉讼请求，不属于本案二审审理的范围，本院不予审理。综上，根据上诉人提交的新证据，其上诉理由部分正确，应予支持，原审判决认定物业费数额有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第㈠项、第㈢项、第一百五十八条的规定，判决如下：变更威海经济技术开发区人民法院（2012）威经技区民初字第244号民事判决为“上诉人于春林于本判决生效之日起10日内支付被上诉人银湖物业物业费489.8元，并自2010年7月1日至给付之日以欠款489.8元为基数按银行贷款利率的1.3倍支付滞纳金于被上诉人”。如未按判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人于春林负担18.8元，被上诉人银湖物业负担6.2元。二审案件受理费50元，由上诉人于春林负担37.5元，被上诉人银湖物业负担12.5元。本判决为终审判决。审 判 长  张丽娟代理审判员  李秀霞代理审判员  于 晶二〇一二年九月二十日书 记 员  朱 颖