安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2011)泉民一初字第01006号原告:李刚,男,1962年4月13日出生,汉族，初中文化，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：贾恒，安徽皖北律师事务所律师。被告：利辛县怡利房地产开发有限公司（以下简称怡利公司）。法定代表人：陈青海，该公司经理。被告：阜阳市颍泉区中市街道办事处双河社区居委会（以下简称双河社区）。负责人：周国影，该居委会临时负责人。委托代理人：徐爱民，安徽勇胜律师事务所律师。原告李刚诉被告怡利公司、双河社区房屋买卖合同纠纷一案,本院2011年6月8日受理后,依法组成合议庭,于2011年11月10日公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托代理人贾恒、被告双河社区委托代理人徐爱民到庭参加诉讼，被告怡利公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案审理过程中，怡利公司因合资、合作房地产开发合同纠纷起诉双河社区，在阜阳市中级人民法院提起诉讼，要求判令怡利公司与双河社区签订的合作建房合同有效并继续履行。因本案必须依据该案的审理结果为依据，故本案依法中止审理。后阜阳市中级人民法院作出民事判决书，驳回怡利公司的诉讼请求。怡利公司向安徽省高级人民法院提起上诉。2012年9月6日，安徽省高级人民法院作出民事裁定书，准许怡利公司撤回上诉，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告李刚诉称：2004年9月，两被告就阜阳市北京中路南侧建设商办住宅楼事宜签订合作建房协议。2008年12月25日，被告双河社区出具委托书，委托怡利公司全权负责该建设工程的建设、安置等相关事宜。因怡利公司向原告出示了上述协议书及授权委托书，得知被告怡利公司有权以自己的名义售房，工程实施过程中，原告也多次到现场查看。2009年5月26日，原告与被告怡利公司签订了售房合同。双方约定：北京路南侧纵西路东侧双河社区安置楼2号楼西单元（从一层到六层约950平方米）出售给原告，房屋销售价款150万元整。合同签订后，原告陆续支付给怡利公司购房款101万元。至今，被告未交付房屋。二被告共同建房，原告依约支付了购房款，但被告却无故不履行合同，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、被告履行售房合同，交付房屋，并办理相关产权手续；2、如合同被确认无效，则判令被告返还原告购房款101万元及利息，并赔偿原告损失，具体数额待评定后予以确认；3、诉讼费由被告承担。被告怡利公司未答辩。被告双河社区辩称：2004年9月，怡利公司法定代表人陈青海和我社区商谈开发事宜，后签订联建合同，为工作方便，我社区给怡利公司出具授权委托书。后因怡利公司没有资金，双方解除了联合开发协议。怡利公司持有虚假的协议书与原告签订购房协议，并没有权利预售房屋，原告亦未到我社区核对协议真实性，原告提供的购房协议与我社区无关。原告2009年以约1500元㎡购买房屋，明显低于当时房价，怡利公司涉及合同诈骗，应由公安机关处理。原告起诉超出诉讼时效。综上，应依法驳回原告对我社区的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，提供证据如下：1、原告身份证；证明原告诉讼主体资格。2、两被告签订的合作建房协议，被告双河社区出具给怡利公司的授权委托书，国有土地使用证、建设工程规划许可证；证明两被告签订的合作建房协议，双河社区为怡利公司出具授权委托书，授权怡利公司出售房屋，故两被告应承担连带责任。3、原告与被告怡利公司签订的《购房契约》、付款单据；证明被告怡利公司以150万元的价格将北京路南侧纵西路东侧双河社区安置楼2号楼西单元一层到六层房屋出售给原告，原告已付款101万元。被告双河社区质证意见：对证1无异议。证2系复印件，不予质证。对证3有异议，其中契约与双河社区无关联性，且不具合法性，双河社区不应承担契约约定的义务。因诉争房屋是双河社区的安置房，而不是商品房，怡利公司也不是开发方，怡利公司未取得预售许可，不应将我社区的房屋预售。根据契约签订时间，怡利公司售房时，该房所在地还是空地，没有规划。该案中怡利公司法定代表人陈青海涉及诈骗。当时市场上房价每平方米最少4000元，原告贪图便宜，责任应自付，与我公司无关。该契约违法无效，双河社区不应承担任何责任。五张条据与双河社区没有关系，怡利公司未到庭，条据真实性不能确定。即使是真实的，也是原告与怡利公司之间的款项往来，与我社区无关。对2009年6月16日收条，不能确认是否陈青海所写，虽载明此款为“双河小区预售房款”，但该款未交付给双河社区，当时社区并未建房，该款亦未用于房屋建造，原告依据上述条据要求我社区返还，没有理由。被告双河社区提供证据：1、组织机构代码；证明被告双河社区诉讼主体资格。2、两被告签订的《合作建房协议书》、《解除及》，怡利公司出具的承诺书；证明被告怡利公司私自更改协议，目的为了诈骗；双方签订的《合作建房协议书》未依法进行招投标，属无效，该协议亦未履行。双河社区建设的安置房与怡利公司无任何关系，应依法驳回原告对我社区的诉讼请求。3、《建设工程规划许可证》、《中标通知书》、《建设工程施工合同》；证明双河社区建造的安置房与怡利公司无关，与原告也没任何关系。4、阜阳市颍泉区人民法院（2011）泉执监字第0008号民事裁定书、（2011）民二初字第275号民事判决书，证明双河社区建房与怡利公司及原无关，应依法驳回原告对我社区的诉讼请求；法院对我社区房屋的查封应予解除。原告质证意见：对证1无异议；对证2真实性请法院核实，对其证明目的有异议，协议书是否更改，我方并不清楚，我们是依据协议第二条双河社区无争议的条款约定，怡利公司出售房屋，我们是基于对该约定的信任才购买房屋的。解除协议与承诺书是相互矛盾的如果协议2010年5月10日解除，2011年2月怡利公司又出具承诺书称支付建筑公司800万元，这是矛盾的。承诺书第3条载明内容可以证明怡利公司对双方合建的房屋拥有超出800万元的产权，第4条也证明怡利公司投入了巨额资金，证明合作开发协议已经履行。且补充协议、承诺书出具时间均在我方与怡利公司签订合同之后，并不影响我方签订协议的效力。合作建房协议并不需要招投标，应属有效。对证3真实性无异议，对证明目的有异议。根据双河社区提供的证2中承诺书载明的由怡利公司向九建公司支付费用，可以证明规划手续虽以双河社区名义办理，不能证明所建房屋与怡利公司无关。房屋建筑成本也就是1000元左右，不存在双河社区称的原告贪图便宜。对证4真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书、判决书不能证明已发生法律效力。根据原、被告举证、质证，本院对双方所举证据认证如下：一、对原告所举证据认证意见：对原告证1，被告双河社区无异议，予以认定。对证2《联合建房协议书》，结合被告双河社区举证的该证据，该协议载明内容部分与被告提供的协议书内容不一致，授权委托书、国有土地使用证、建设工程规划许可证，被告双河社区提出异议，原告亦未提供原件，但该组证据均加盖有怡利公司印章，并载明“此件与原件相符”，可以证明该组证据系怡利公司提供给原告的事实。对证3，可以证明原告与被告怡利公司签订购房契约，原告支付款项及怡利公司向原告借款的事实，对其真实性予以认定。二、对被告双河社区所举证据认证意见：对证1，原告无异议，予以认定。对证2、证3、证4，原告对其真实性均未提出异议，对证据真实性予以认定。经审理查明：2004年9月22日，怡利公司（甲方）与双河社区（乙方）签订一份《合作建房协议书》。该协议约定：“……甲乙双方拟合作在阜阳市北京中路南侧原乙方办公所在地建设商办住宅楼房。……二、合作建房有关规划、用地、报建、房屋确权颁布等一切手续均由甲方办理，乙方给予应有和必要的配合与协助，所需费用概由甲方承担，房屋建设投资（包括勘探、设计、建筑及配套设施建设等在内）也全部由甲方承担，乙方以规划建房所用土地补偿费作为投资。房屋建成后，乙方分得临北京路一座楼房一层铺面11间（每间面积不少于40㎡，总面积不少于440㎡），其余房屋归甲方所有（甲方可以乙方名义向社会转让该房屋产权，收益或亏损均归甲方。如因房屋质量或交易行为发生纠纷而应由售房人承担责任的也概由甲方负责）。三、甲方同意支付给乙方旧房拆迁补偿费20万元（用于退还原地铁局支付的拆迁费），另借给乙方人民币30万元处理该地原有欠账及其他房屋拆迁……”等内容。2009年3月3日，双河社区办理了位于颍泉区泉北办双河居委会北京路南侧安置小区3870.3平方米的国有土地使用证，该土地使用证上载明土地性质为划拨。因被告怡利公司向原告出示其持有的《合作建房协议书》（原告提供的协议复印件中载明“另借给乙方人民币50万元”，而被告提供协议载明为30万元）、委托书及国有土地使用证等，其中委托书中委托人为双河社区、被委托人为怡利公司，内容载明：“委托书为使双河安置小区项目建设顺利实施，特委托怡利房地产开发有限公司全权负责双河安置小区项目的建设、安置等相关事宜”。分别由双河社区原负责人王治礼（已死亡）、怡利公司法定代表人陈青海签名，并加盖两单位印章。2009年5月26日，怡利公司（甲方）与李刚（乙方）签订《购房契约》一份，协议载明：“经甲、乙双方多次友好协商，根据国家相关法律、法规及地方性法规，甲方同意现将双河社区安置住宅楼预售给乙方，具体事宜如下：1、该房屋基本情况：该房屋坐落位于北京路南侧纵西路东侧，双河社区安置楼2号楼西单元（从一层到六层约950平方米）,建筑面积以房屋产权部门部门测绘面积为准。房屋使用功能以建筑施工图为准。2、房屋销售总价为：壹佰伍拾万元整（1500000.00元）。3、合同签订之日起三日内付人民币壹佰万元整；余款交房时付清……等内容”。被告怡利公司于2009年5月、6月期间先后收到原告支付的款项65万元、5万元、15万元、10万元，并出具收条四张。2009年12月10日，被告怡利公司出具借条一张，借条载明“借条今借李刚同志人民币陆万元整（60000.00）借款人陈青海二〇〇九年十二月十日”，并加盖被告印章。因被告怡利公司未能履行该协议，原告诉至本院，请求判令：1、被告履行售房合同，交付房屋，并办理相关产权手续；2、如合同被确认无效，则判令被告返还原告购房款101万元及利息，并赔偿原告损失，具体数额待评定后予以确认；3、诉讼费由被告承担。另查明：2010年1月4日，怡利公司与双河社区签订《补充协议》。因双方签订的《合作建房协议书》、《补充协议》未履行，双河社区将安置小区1#、2#、3#楼工程进行招、投标。2010年2月8日，阜阳市第九建筑有限公司中标承建该工程。2010年5月10日，怡利公司的王进生（甲方）与双河社区原主任王治礼（乙方）签订了一份《解除及》,约定:“一、甲乙双方同意解除《合作建房协议书》及《补充协议书》。二、甲乙双方互相返还各自从对方处拿走的建房等相关手续。三、合作期间无债权、债务纠纷，各方损失互不追究，自行想法弥补，合同解除后永无纠缠”。协议加盖怡利公司业务专用章、双河社区印章。2011年2月22日，怡利公司法定代表人陈青海出具承诺书一份。怡利公司于2011年8月15日诉至阜阳市中级人民法院，请求确认双方签订的合作建房合同有效并继续履行，并依法确认双方合作建设的楼房除一层铺面11间房屋外其余房屋归怡利公司所有等。因本案必须依据该案的审理结果为依据，故本案依法中止审理。2012年4月26日，阜阳市中级人民法院作出（2011）阜民一初字第00054号《民事判决书》，判决书认定怡利公司与双河社区签订的《合作建房协议书》、《补充协议》应属无效协议、怡利公司与安置楼房的开发建设无任何关系，判决驳回怡利公司的诉讼请求。怡利公司不服该判决，向安徽省高级人民法院提起上诉，后撤回上诉，2012年9月6日，安徽省高级人民法院作出民事裁定书，准许怡利公司撤回上诉，本案恢复审理。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告与被告怡利公司于2009年5月26日签订的《购房契约》效力如何确认？二、原告损失、责任承担主体任何确认？本院认为：原告与被告怡利公司于2009年5月26日签订的《购房契约》效力如何确认问题。被告怡利公司虽与双河社区签订《合作建房协议书》、《补充协议》，但协议未实际履行，阜阳市中级人民法院作出的生效判决已认定该协议属无效协议、怡利公司与颍泉区泉北办双河居委会北京路南侧安置小区房屋无关系。怡利公司作为房地产开发企业并未取得该房屋开发建设的合法权利，其与原告签订《购房契约》时亦未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，故该《购房契约》应属无效协议。二、原告损失、责任承担主体任何确认问题。因怡利公司与原告签订的《购房契约》属无效协议，根据相关规定出卖人订立商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失等。原告在签订协议后，交付被告怡利公司的101万元，其中95万元怡利公司出具有收条，该款项应视为原告为履行协议而支付的购房款，被告应返还购房款95万元及该款自交付被告之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息。原告对其损失未提供证据予以证明，对原告要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告交付被告怡利公司的6万元，被告怡利公司出具借条，应视为双方因借贷关系而产生的债务，而不应为购房款，应由被告怡利公司偿还；原告未提供双方约定有利息的证据，应视为双方未约定利息，因被告未偿还借款，原告要求被告支付利息的请求应从原告主张债权之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。本案虽为房屋买卖合同解纷，但为减轻双方当事人诉累，对原告要求被告支付该款及利息的主张，本案一并处理。对原告要求被告双河社区承担责任的主张，因《购房契约》系原告与被告怡利公司签订，其购房款亦由怡利公司收取，与双河社区并没有法律上的关系，故原告该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第123条、124条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、被告利辛县怡利房地产开发有限公司返还原告李刚购房款95万元及利息（其中65万元自2009年5月27日起、5万元自2009年5月2日起、15万元自2009年6月1日起、10万元自2009年6月16日起，均至本判决确定的还款期限届满之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）；二、被告利辛县怡利房地产开发有限公司偿还原告李刚借款6万元及该款自2011年6月8日起至本判决确定的还款期限届满之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算的利息；三、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13890元，诉讼保全费5000元，合计18890元，由被告利辛县怡利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判长  巫卫东审判员  于 冲审判员  任晓慧二〇一二年十一月二十日书记员  陈 莹附：本判决书引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。