四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9927号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都前行科技发展有限公司，住所地：成都市青羊区大石西路12号三楼。法定代理人：李某。委托诉讼代理人：全利，上海万隆众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妤，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾敏，女，汉族，1962年3月16日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：曾晓林，四川川高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宪良，四川川高律师事务所律师。上诉人成都前行科技发展有限公司（以下简称前行科技公司）与被上诉人曾敏合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。前行科技公司上诉请求：一、撤销一审判决第四、五项，或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定前行科技公司符合一房二卖的实质要件，于理不合。双方签订的《建房合同》时，前行科技公司与案外人朱环的《建房合同》实际已经解除。因此，不能认定为一房二卖。二、一审判决前行科技公司双倍返还房价款的判令对前行科技公司显失公平，前行科技公司没有恶意，不是故意一房二卖，所出售的房屋也并非商品房，不应适用商品房买卖的司法解释；三、双倍返还购房款与利息损失重复，不应一并支持。曾敏辩称：利息与一倍损失应同时获得支持，涉案房屋系市场价格买卖，应适用商品房买卖的司法解释，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曾敏向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年12月25日签订的《建房合同》；2.前行科技公司返还曾敏购房款（建房款）498925元；3.前行科技公司返还曾敏土地出让金19558元、产权税费15071元、配套费5400元及维修基金5748元，合计45777元；4.前行科技公司支付曾敏购房款（建房款）利息（从2009年8月4日起至本案判决生效之日止，以498925元为基数按人民银行同期贷款利率计算）；5.前行科技公司赔偿曾敏损失即1倍购房款（建房款）498925元；6.前行科技公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月25日，前行科技公司作为甲方与乙方陈思翰签订《建房合同》，该合同第二条房屋基本情况约定：“乙方选定的房屋为××号，使用性质为住宅，属框架结构，建筑层数地上5层。该房屋的阳台为非封闭式。该房屋的面积为199.57平方米”，第三条房价款及配套费用约定：“按建筑面积计算，该房屋的单价为人民币每平方米2500元，总金额为人民币498925元”，第四条付款方式及期限约定：“乙方选择下列第1种方式向甲方支付建房价款。一、一次性付款，于2009年5月18日前，乙方向甲方支付建房款人民币肆拾玖万捌仟玖佰贰拾伍元”，第六条甲方逾期交房的违约责任约定：“除本合同第五条规定的特殊情形外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，视为甲方违约。如甲方违约，每延期一日，乙方有权按已付房款的万分之三向甲方收取违约金。在签订本合同时，如果存在甲方故意隐瞒本合同项下房屋已经抵押或已经出让给第三人或为拆迁安置房屋的事实；或者在本合同签订后，甲方未告知乙方又将该房屋抵押给第三人或将房屋出让给第三人，由此导致乙方不能取得房屋或不能办理房屋产权证、国土证的，乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还已付房价款（另一倍房价款为甲方应承担的赔偿金）”。2014年5月9日收据NO.0020422载明：收到14-2-1-1陈思翰土地出让金9579元；2009年8月3日收据NO.0819988载明：收到陈思翰建房款498925元；2014年5月9日收据NO.0541164载明：收到14-2-1-1陈思翰维修基金2874元；2012年12月25日收据NO.0531631载明：代收陈思翰天然气入户4200元、电表入户400元、光纤入户400元、水表入户400元，共5400元；2012年12月25日收据NO.0531629载明：陈思翰产权税、国土办证等，共15071元；2012年12月25日收据NO.0630287载明：陈思翰维修基金，2874元；2012年12月25日收据NO.0630309载明：陈思翰土地出让金，9979元；上述收据均加盖“成都前行科技发展有限公司财务专用章”。2012年12月25日，前行科技公司作为甲方与乙方陈思翰签订《建房合同》补充协议，约定：乙方所拥有的由攀枝花学院委托甲方投资修建的位于成都市郫县古城镇邻城村二社和八社的攀枝花学院成都教育实习基地院内的教职工住宅14幢2单元1楼1号住宅一套，甲乙双方已于2012年12月25日签订了正式《建房合同》及附件……达成以下补充协议：“一、土地性质的变更及土地出让金的补交……本项目土地性质变更为住宅，土地使用年限相应变更为70年……四、关于交房期限的变更：1、根据甲乙双方签订的《建房合同》第五条第二款的约定，如遇其他非甲方所能控制因素，甲方可据实延长期交房期限。鉴于本项目因受其他非甲方所能控制的因素而影响了本项目的顺利开发，且在本协议签订前甲方已向乙方出具影响本项目正常开发的有效证明。为此，甲乙双方确认，将《建房合同》第五条约定的交房期限变更为年月日。2、对交房期限的变更给乙方带来的不便，甲方深表歉意。为此，乙方所拥有住宅自2013年1月1日开始交物业管理费”。另查明，2012年12月25日，前行科技公司作为甲方与乙方曾敏签订《建房合同》，该合同第二条房屋基本情况约定：“乙方选定的房屋为××号，使用性质为住宅，属框架结构，建筑层数地上5层。该房屋的阳台为非封闭式。该房屋的面积为199.57平方米”，第三条房价款及配套费用约定：“按建筑面积计算，该房屋的单价为人民币每平方米2500元，总金额为人民币498925元”，第四条付款方式及期限约定：“乙方选择下列第1种方式向甲方支付建房价款。一、一次性付款，于2009年5月8日前，乙方向甲方支付建房款人民币肆拾玖万捌仟玖佰贰拾伍元”，第六条甲方逾期交房的违约责任约定：“除本合同第五条规定的特殊情形外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，视为甲方违约。如甲方违约，每延期一日，乙方有权按已付房款的万分之三向甲方收取违约金。在签订本合同时，如果存在甲方故意隐瞒本合同项下房屋已经抵押或已经出让给第三人或为拆迁安置房屋的事实；或者在本合同签订后，甲方未告知乙方又将该房屋抵押给第三人或将房屋出让给第三人，由此导致乙方不能取得房屋或不能办理房屋产权证、国土证的，乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还已付房价款（另一倍房价款为甲方应承担的赔偿金）”。收据NO1312043载明：收到曾敏配套费5400元；收据NO0734982载明：收到曾敏土地出让金19558元；收据NO0734962载明：收到曾敏维修基金5748元；收据NO0734942载明：收到曾敏产权税费15071元；收据NO0735002载明：收到曾敏建房款498925元；上述收据均盖有“成都前行科技发展有限公司财务专用章”，日期为2015年11月11日。2015年11月11日，前行科技公司房屋交付通知书载明：“尊敬的曾敏老师，您所拥有的由攀枝花学院委托成都前行科技发展有限公司修建的攀枝花学院成都实习基地教职工住宅××号，合同编号为的住宅已通过验收。兹定于2012年12月25日交付使用。请您于当日9：00——17：00带齐交房资料及相关费用到我销售部办理交房手续”。2009年8月3日，前行科技公司与案外人陈思翰签订《建房合同》，2012年12月25日，曾敏、前行科技公司与陈司翰协商一致，将陈思翰与前行科技公司所签《建房合同》权利义务概括转让至曾敏。案涉房屋现已出售给案外人朱环。一审法院认为，曾敏与前行科技公司签订的《建房合同》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。关于曾敏要求解除曾敏与前行科技公司于2012年12月25日签订的《建房合同》的诉讼请求。庭审中，前行科技公司明确表明因案涉房屋已出售给案外人朱环，故合同无法履行，同意解除《建房合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，故对曾敏请求解除双方所签《建房合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。关于曾敏要求前行科技公司返还曾敏购房款（建房款）498925元及土地出让金19558元、产权税费15071元、配套费5400元及维修基金5748元的诉讼请求。根据收据，合同签订后，曾敏向前行科技公司支付了上述各项费用，现原、前行科技公司已协商一致解除《建房合同》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审法院对曾敏的该项诉讼请求予以支持。关于曾敏要求前行科技公司支付从2009年8月4日起至本案判决生效之日止以498925元为基数按人民银行同期贷款利率计算的购房款（建房款）利息的诉讼请求。2009年8月3日，前行科技公司与案外人陈思翰签订《建房合同》，陈思翰于当日向前行科技公司交付498925元建房款。后经曾敏、前行科技公司与案外人陈思翰协商，该合同权利义务已于2012年12月25日概括转让至曾敏，故曾敏取代案外人陈思翰成为2009年8月3日《建房合同》权利义务主体。庭审中，前行科技公司称“房屋已出售给案外人朱环，无法出售给曾敏”，该房屋现已无法实际交付，合同无法继续履行，因前行科技公司的违约行为导致合同解除，前行科技公司根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当承担赔偿曾敏损失的违约责任，而前行科技公司对曾敏造成的实际损失主要为资金占用的利息损失，故曾敏要求自2009年8月4日起按人民银行同期贷款利率计算建房款资金占用利息的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于曾敏要求前行科技公司赔偿曾敏1倍购房款（建房款）498925元的诉讼请求。庭审中，前行科技公司承认存在房屋卖重的情形，且在发现该情况与曾敏协调后，将已有业主且原业主缴纳了部分房款的房屋又向曾敏出卖，其行为符合一房二卖的实质要件，根据原前行科技公司所签《建房合同》“如果存在甲方故意隐瞒本合同项下房屋已经抵押或已经出让给第三人或为拆迁安置房屋的事实；或者在本合同签订后，甲方未告知乙方又将该房屋抵押给第三人或将房屋出让给第三人，由此导致乙方不能取得房屋或不能办理房屋产权证、国土证的，乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还已付房价款（另一倍房价款为甲方应承担的赔偿金）”之约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，故对前行科技公司认为一倍房款金额过高要求予以调整的抗辩一审法院不予支持，对曾敏的该项诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，曾敏的诉讼请求全部成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除曾敏与前行科技公司于2012年12月25日签订的《建房合同》；二、前行科技公司于本判决生效之日起十日内返还曾敏购房款498925元；三、前行科技公司于本判决生效之日起十日内返还曾敏土地出让金19558元、产权税费15071元、配套费5400元及维修基金5748元，以上合计45777元；四、前行科技公司于本判决生效之日起十日内给付曾敏从2009年8月4日起至本判决生效之日止以498925元购房款本金计的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、前行科技公司于本判决生效之日起十日内赔付曾敏一倍购房款498925元。一审案件受理费14193元，由前行科技公司负担。二审中，双方没有新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，双方签订的《建房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，各方均应遵守执行。本案的争议焦点在于：双方签订的《建房合同》是否属于商品房买卖合同；一审判决前行科技公司赔付一倍购房款赔偿金及支付资金占用利息是否恰当。关于《建房合同》是否属于商品房买卖合同。本院认为，一般而言，商品房买卖合同应符合出售行为社会化、公开化的特征，即房地产开发企业所建造和销售的房屋应当是面向社会公众公开销售，而非对特定群体销售。从本案查明的事实来看，涉案房屋为攀枝花学院成都实习基地的教职工住宅，曾敏与前行科技公司签订《建房合同》系因曾敏的亲属陈思翰与前行科技公司之间有相应的合作关系，因此涉案房屋并非面向社会普通公众公开销售，故《建房合同》不能视为系商品房买卖合同，不应适用商品房买卖的相关法律法规。关于一审判决赔付金额是否适当。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。双方《建房合同》中关于前行科技公司将涉案房屋另行售予他人将赔偿一倍购房款的约定，实质系合同的违约金条款。综合考虑本案中购房方实际付款时间、前行科技公司存在的较明显过错以及曾敏的预期利益以及违约金兼具的赔偿性和惩罚性等因素，本院认为该约定的购房款一倍赔付金额并未过分高于曾敏的实际损失，前行科技公司除返还曾敏实际交付的498925元购房款外，还仍应另行赔付曾敏498925元。但一倍购房款已足以弥补曾敏的实际损失，前行科技公司不应再另行支付资金占用利息。综上，前行科技公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初819号民事判决第一、二、三、五条；二、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初819号民事判决第四条。一审案件受理费14193元，由成都前行科技发展有限公司负担14000元，曾敏负担193元，二审案件受理费8783.88元，由由成都前行科技发展有限公司负担8583.88元，曾敏负担200元本判决为终审判决。审判长  赵韬审判员  王果审判员  田笛二〇一七年一月十六日书记员  黄迪