云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2801民初2047号原告:杨宏,女,1970年8月30日出生,汉族,身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：易德祥，云南尚祥律师事务所律师，特别授权代理。被告:云南拓普房地产开发集团有限公司。法定代表人陶建，职务执行董事兼经理。住所地云南省昆明市高新技术产业区M1-12-1地块**栋*楼。被告:云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司。法定代表人陶建，职务经理。住所地景洪市曼弄枫山水林溪别墅会馆。二被告共同委托诉讼代理人:王炎，男，1970年9月28日出生，汉族，身份证住址四川省古蔺县，系被告云南拓普房地产开发集团有限公司员工，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人:龚传开，男，1974年10月1日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市大关县，系被告云南拓普房地产开发集团有限公司员工。原告杨宏与被告云南拓普房地产开发集团有限公司（以下简称“云南拓普公司”）和云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（以下简称“云南拓普西双版纳分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨宏的委托代理人易德祥、被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司共同委托代理人王炎、龚传开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宏诉称，2009年10月25，原告与被告云南拓普西双版纳分公司在昆明签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：由原告以588000元的价格购买被告云南拓普西双版纳分公司开发的位于景洪市勐罕镇西双版纳菩提岛傣式民居第2幢2层XXXX号房，建筑面积为60.36平方米的房屋。双方约定了房屋的价款、面积误差处理、付款方式、交付期限、违约责任、交接、室内装饰的标准、产权登记约定、争议处理等内容。为了明确双方的权利义务，原告与被告云南拓普西双版纳分公司于2009年10月25日和2009年10月24日签订了《补充协议》及《菩提岛傣式居民委托装修合同》，对原告所购房屋的相关内容及《商品房购销合同》的相关条款进行了补充、并对装修费进行了约定（大概占到总价款的50%左右）。同时，原告作为甲方与作为乙方的西双版纳菩提岛酒店管理有限公司签订了《菩提岛傣式居民委托经营合同》，由被告云南拓普西双版纳分公司作为丙方承担承保责任，2010年2月9日，原告向被告拓普西双版纳分公司支付了全部房款588000元。同时，原告向被告缴纳了契税、印花税、评估费等费用。原告依据《商品房购销合同》及《补充协议》中的约定履行了自己的全部义务后，被告并没有按照约定，至今也没有对房屋进行装修，也没有将房屋交付给原告，被告至今未能办理房产证。2014年，被告将包括原告所购买房屋在内的房地产向中国华融资产管理有限公司云南分公司作融资担保，双方在云南省昆明市真元公证处做了（2014）云昆真元证执字第9号赋予强制执行效力的公证书。2015年，中国华融资产管理有限公司云南分公司以该公证书为据向云南省高级人民法院执行局申请对上述房屋进行拍卖，原告向云南省高级人民法院提出提出执行异议后，经该院审理，中止对所涉及原告房屋的执行，原告为维护自己的合法利益，诉至人民法院请求：1、判令确定原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》有效；2、判令被告按《商品房购销合同》、《菩提岛傣式居民委托装修合同》及《补充协议》的约定继续履行合同，按约定立即装修房屋、交付房屋、支付截止至2016年4月26日的逾期交房违约金100260元，并为原告办理房屋所有权证书及土地使用权证书；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司辩称，对于原告的诉请无异议，对于原告要求办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书的要求也没有异议，但是需要时间办理。逾期交房虽是因为被告原因所导致，但原告诉请的违约金已超过了诉讼时效，不应予以支持。原告杨宏为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、菩提岛傣式居民委托经营合同复印件一份，欲证明原告与西双版纳菩提岛酒店管理有限公司签订了委托合同；证据2、商品房购销合同复印件及补充协议复印件一份，欲证明原告向被告购买了本案所涉及房屋；证据3、商品房购销合同备案登记表一份，欲证明本案所涉房屋办理了相关手续；证据4、相关收费单据（包括购房发票复印件、相关税费发票复印件、维修基金单据复印件、办证费单据复印件）一份，欲证明原告按照合同约定履行了自己的义务；证据5、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司致歉函复印件一份，欲证明被告云南拓普西双版纳分公司没有按照合同的约定履行自己的义务；证据6、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司延期交房致歉函复印件一份，欲证明被告云南拓普西双版纳分公司没有按照合同的约定履行自己的义务；证据7、延期交房通知书，欲证明被告云南拓普西双版纳分公司没有按照合同的约定履行自己的义务。证据8、云南省高级人民法院执行裁定书复印件一份，欲证明被告将案涉楼盘抵押给中国华融资产管理有限公司云南分公司，中国华融资产管理有限公司云南分公司向云南省高级人民法院申请拍卖案涉房屋，因原告提出执行异议，省高院已裁定中止对该房屋的执行。证据9、中国农业银行个人借款凭证复印件一份，欲证明原告向被告支付了案涉房屋的房款；证据10、中国农业银行贷款合同复印件一份，欲证明原告向中国农业银行贷款支付了购房款；证据11、委托装修合同一份，欲证明被告应为原告购买的房屋提供装修。经质证，被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司对证据1至证据11的真实性、合法性和关联性均予以认可。被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司未向本院举证。本院认为，原告提交的证据1至证据11来源合法，内容真实，印鉴齐全，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2009年10月25日，原告杨宏与被告云南拓普西双版纳分公司签订《商品房购销合同》（编号150和《补充协议》。该《合同》及《协议》主要约定：一、原告杨宏向被告购买位于景洪市勐罕镇曼浓岱龙得湖旁的西双版纳菩提岛度假傣式民居第2幢第2层XXXX号房，参考建筑面积为60.36平方米；二、该房屋的总价款为603600元，原告于2009年10月25日前支付房款288000元，剩余房款300000元由原告向银行按揭贷款支付；三、被告云南拓普西双版纳分公司于2011年6月30日组织验收该房屋合格后，将符合合同约定的房屋交付原告。四、若被告云南拓普西双版纳分公司未按合同约定的交房期限向原告交付房屋，则自交房期限届满后的次日至实际交房止的60日内，被告云南拓普西双版纳分公司按每天5元交付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告云南拓普西双版纳分公司按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；五、在原告达到以下条件，被告云南拓普西双版纳分公司可接受委托在180个工作日内协助原告办理产权登记手续：1、原、被告双方办理完毕房屋交接手续；2、原告支付完全部房款、税款、行政规费、住宅专项维修基金、违约金、配套费等相关全部费用；3、原告向被告出具办理产权登记手续的委托书；4、原告向被告交付办理产权所需资料包括：（1）产权人（共买受人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。2009年10月25日，原告杨宏向被告云南拓普西双版纳分公司支付了房屋预售房款288000元（发票号码002××××8373）、代收费用等3234元。2009年10月25日，原告杨宏作为甲方与乙方西双版纳菩提岛度假酒店有限公司、丙方即本案被告云南拓普西双版纳分公司签订了《菩提岛傣式民居委托经营合同》，该《合同》主要约定：原告将菩提岛傣式民居项目2号楼2218号房委托给西双版纳菩提岛度假酒店有限公司经营，经营期限为2009年10月25日至2019年10月24日。2010年2月9日，原告杨宏作为借款人，被告云南拓普西双版纳分公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司西双版纳分行（以下简称“农行版纳分行”）签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号5310520100000XXXX），该《合同》主要约定：原告向农行版纳分行借款300000元用于购买位于景洪市勐罕镇曼浓岱龙得湖旁的西双版纳菩提岛度假傣式民居第2幢第2层XXXX号房屋。同日，农行西双版纳分行如约支付了300000元借款。2010年2月25日，原、被告办理了商品房买卖合同登记备案表（合同登记号JH201002250XXXX）。2014年，依据（2014）云昆真元证执字第9号赋予强制执行效力的执行证书，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司向云南省高级人民法院申请强制执行，云南省高级人民法院查封了被告云南拓普公司的相关财产，并于2014年11月20日作出（2014）云高执字第18-1号执行裁定书，裁定对相关财产进行拍卖、变卖。原告杨宏于2016年3月29日以其对执行标的享有合法权益为由向提出书面异议。2016年3月30日，云南省高级人民法院经审查认为，原告杨宏于2009年10月25日与被告云南拓普西双版纳分公司签订了《商品房购销合同》，由其购买西双版纳菩提岛度假傣式民居二期第2幢第2层XXXX号房屋，其合法有效，并经过备案。原告杨宏已依约支付了购房款，至今未能办理相关产权证的责任不能归责于原告杨宏，故原告杨宏所申请的异议成立，且足以排除执行。云南省高级人民法院遂作出（2016）云执异14号执行裁定书，裁定中止对西双版纳菩提岛度假傣式民居二期第2幢第2层2218号房屋的执行。被告云南拓普西双版纳分工至今既未装修并向原告交付合同约定的房屋亦未办理该房屋的不动产登记证书，遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力。原告要求判令原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》有效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的逾期交房违约金100260元，二被告虽辩称该违约金已超过诉讼时效不应予以支持。被告应于2011年6月30日前将案涉房屋交付给原告，目前被告尚未交付案涉房屋，其违约行为处于持续状态，原告的合法权益亦一直受到侵害，被告因依约向原告支付逾期交房违约金。被告关于逾期交房违约金已超过诉讼时效的辩称，于法无据，本院不予采信。本案中，原、被告双方所签订的《商品房购销合同》、《补充协议》及《菩提岛傣式民居委托装修合同》虽已对案涉房屋的装修、交付及办理不动产登记证书等事宜作出了明确约定，但案涉房屋目前尚未经过相关部门验收，既未达到上述合同及协议约定的装修交房条件，亦不具备办理不动产登记证书的相关要求。综上，案涉房屋目前暂不具备装修交房及办理不动产登记证书的现实可能性，合同目的目前暂不能实现。故原告要求二被告按约定立即装修房屋、交付房屋并为原告办理不动产登记证书的诉请，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、确认原告杨宏与被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司签订的《商品房购销合同》（编号150）和《补充协议》（编号150）有效。二、被告云南拓普房地产开发集团有限公司和被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司于本判决书生效之日起十日内向原告杨宏支付逾期交房违约金100260元。三、驳回原告杨宏的其他诉讼请求。案件受理费10683元，由原告杨宏负担100元，由被告云南拓普房地产开发集团有限公司和被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司共同负担10583元。原告预交的案件受理费由被告迳付原告，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长 黄 绍 晨审 判 员 陶 润 仙人民陪审员 刘 晓 洁二〇一七年一月十七日书 记 员 杨雷曦润