长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第329号原告：高春江，男，住长春市绿园区。委托代理人：刘日红，女，住同上，与原告系夫妻关系。委托代理人：李华桦，长春市世诚法律服务所法律工作者。被告：袁野，女，住长春市朝阳区。委托代理人：罗书男，吉林敦宜律师事务所律师。第三人：长春市市直机关事务保障中心（管理局工程处），住所长春市南关区。法定代表人：赵小航，处长。委托代理人：王连吉，男，长春市市直机关事务保障中心（管理局工程处）科员。原告高春江与被告袁野及第三人长春市市直机关事务保障中心（管理局工程处）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘日红、李华桦，被告袁野及其委托代理人罗书男，第三人委托代理人王连吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月9日，原告从长春市机关事务管理局处租用了位于长春市南关区平阳街830号的房屋，原本用于开药店，后因药店手续审批过程中出现障碍，为了减少租金损失，经房东同���将租赁房屋转租给被告开饭店。2014年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租金“第一次半年交，第二次年交”。交付方式是上打租，第一次半年交租金被告已经交付，第二次交付租金日期是2014年10月8日，被告应该一次性向原告交付2014年10月8日至2015年10月8日的全年租金22万，但是被告向原告要求分期交付租金，原告同意，双方于2014年10月9日签订了《补充协议》一份，协议约定，被告先交付租金7万元，剩余租金在2014年10月30日前交付。2014年10月30日，原告找被告要租金，被告以要出兑饭店为由推拖不给。此后，原告多次找被告催要房租无果，原告通过邮寄方式给被告发出了解除合同通知，被告不予理睬，原告又求人将通知亲自送到被告手中，被告对解除合同未提出异议，视为默认。被告拖欠房租的行为已经构成根本违约，导致合同终止。2015年1月13日，原告到租赁房屋找被告要求其腾空搬离该房屋时遭到被告厨师辱骂，双方发生肢体冲突。被告依然没有交付拖欠的房租，被告的行为给原告造成巨大的经济损失，故诉至法院，1、请求依法判令被告立即腾空搬离原告的租赁房屋；2、判令被告按照《房屋租赁合同》约定向原告支付违约金33000元（自2014年10月30日至2015年1月6日）；3、本案诉讼相关费用由被告承担。被告辩称：1、原告所述与事实严重不符。首先，原、被告虽然签订了补充协议，但双方一直在协商第二年租金的给付时间及方式，而且被告已经预交7万元租金，预交租金实际到期日为2015年3月2日，直至2015年1月13日被告饭店因原告打伤厨师被迫停业，被告是不拖欠原告租金的。其次，该租赁合同并未解除，根据《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定��张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而被告从未收到过原告解除合同的通知。法律依据：参照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条：有下列情形之一的，视为送达：（五）受送达人指定的代收人签收的；员工并非被告指定的接收人，员工接收并不能视为被告袁野已经接收。从原告2015年1月10日向法院提交的起诉状的诉请，即要求被告继续履行合同给付剩余房租款，及2013年1月13日上午9时左右，为索要租金用车辆堵住被告饭店大门等事实。也可知原告并没有解除合同的意思表示。再次，原告并非因遭到厨师辱骂，才与其发生冲突，实际情况是原告与几个刚喝过酒的人，到店内索要租金，厨师及员工解释被告不在，让其过几天再来，但是原告不但不听解释，还把厨师打伤。2、被告同意腾房，但原告应赔��被告的经济损失。2015年1月13日，原告带人将被告厨师打伤，并造成店内货物损毁，致使被告饭店无法正常经营。现被告亦要求根据法律规定解除合同。但原告侵犯被告经营权，致使该租赁合同无法继续履行，对合同解除存在过错，原告应赔偿损失。3、原告要求按租赁合同支付违约金缺乏法律依据，不应得到支持。原、被告签订的租赁合同没有逾期支付违约金条款，合同第八条第5款只是约定擅自终止合同的一方应赔偿对方终止合同损失费，但被告并没有擅自终止合同，而是基于原告的侵犯经营权的行为要求解除合同。原告在履行租赁合同过程中亦存在过错。第三人述称：原告所述属实，同意原告诉讼请求。经审理查明：2014年4月30日，原告高春江作为出租方（甲方）与被告袁野作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告出租���位于长春市南关区平阳街830号房屋，面积为271平方米。租期自2014年5月8日至2018年8月25日。每年房租费为22万元。交租方式：租金预付，提前一个月支付。第一次半年缴，5月8日前缴纳，第二次年缴，10月8日前缴纳。合同约定乙方有下列情况之一，甲方可以终止合同，…（4）乙方拖欠租金或相关费用的，承担甲方损失后，合同终止。该合同第八条第5项约定：在合同有效期间，任何一方无权擅自终止合同，如须提前终止合同，必须提前两个月，且通过对方同意，（终止前乙方要结清所有应缴的费用），否则合同继续有效，终止合同一方要赔偿对方年租金15%作为终止合同损失费。租赁期间若因甲方无故解约，甲方需向乙方赔偿装修费用。除此，合同还约定了其他条款。合同签订当日，被告向原告交付半年房租费（即2014年5月8日至2014年11月8日）11万元及押金5000元。2014年10月9日，原、被告签订《补充协议》，其主要内容为经双方协商，袁野先交付租赁费7万元，其余租金在本月即2014年10月30日前交纳。协议签订后被告向原告交付租金7万元。后被告未能在《补充协议》约定的2014年10月30日交付约定的剩余租金，原告催要未果。2014年12月30日，原告以特快专递方式向被告邮寄《通知》一份，其主要内容为：由于袁野在2014年10月8日未按合同规定交纳房租，多次催缴和协商，并未补交房费，我方拟将此处门市租给其他经营者经营药房，希望贵方在2015年1月8日前交齐房费或停止营业并将房产交给下一租赁方，同时我方将按合同追缴年房费的15%违约金33000元。2015年1月13日，原告到本案争议的房屋因房屋租赁相关事宜找被告，与被告方的厨师发生肢体冲突。庭审中，证人乔成玉出庭证实，其与高春江于2014年12月30日到被告饭店送达书面通知，交给被告的丈夫任晓峰，通知被告交付租金或者腾房终止合同。被告对该证人证言无异议。再查，2013年7月29日，原告与第三人长春市市直机关服务保障中心签订《房屋租赁合同》，原告租赁第三人位于长春市南关区平阳街830号、建筑面积为259.96平方米房屋。庭审中，第三人对原告转租该房屋无异议。又查，被告袁野经营饭店物品仍留占在本案争议的房屋内，截至2015年6月份，发生电费金额为2763.37元。本院认为：2014年4月30日，原、被告的签订《房屋租赁合同》及2014年10月9日双方所签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性、禁止性规定，系合法有效的民事合同，双方当事人应恪守履行。原、被告所签订的《补充协议》已经约定被告应于2014年10月30日交付约定的剩余租金，被告未能按照双方约定交��，原告多次催要，至今被告未予给付。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”该法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案被告未在双方协议约定的日期交纳房租，原告多次催促索要未果，原告又以邮寄及派人送达的方式将限期交纳房租费、予以解除合同通知已经送达给被告，符合上述法律规定，该《房屋租赁合同》应以原告送达给被告通知的时间，即证人乔成玉出庭证实的2014年12月30日为《房屋租赁合同》解除日期，据此，被告应从承租房屋内予以腾迁。因系被告违反双方所签订的合同及协议约定，未按照约定及时支付房屋租赁费，故被告应按照合同约定给付原告违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告袁野于本判决生效后七日内从位于长春市南关区平阳街830号、建筑面积为259.96平方米房屋中腾迁；二、被告袁野于本判决生效后即赔偿原告高春江违约金人民币33000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告���担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  刘 爽代理审判员  章鹏飞人民陪审员  孙晓晶二〇一五年六月十日书 记 员  丁文怡