黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）哈民二民初字第57号原告张子莹，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王喜龙，黑龙江闻尔达律师事务所律师被告黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区尚志胡同12号2层。法定代表人许春华，经理。委托代理人苏海澍，男，1972年1月22日生，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区南直路和平小区7栋4单元302号。委托代理人刘益豪，男，1986年3月27日生，该公司职员，住哈尔滨市香坊区电塔头道街158栋l门地下室。原告张子莹与被告黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司（以下简称北方开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张子莹的委托代理人王喜龙，被告北方开发公司的委托代理人苏海澍、刘益豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张子莹诉称：2014年1月21日，双方签订《商房买卖合同》约定：张子莹购买北方开发公司开发建设，位于哈市道里区太平镇立功村的半岛世家小区X9独栋别墅，房屋总价款为7，000，000元。北方开发公司应于2014年8月31前交付该房屋，如北方开发公司不能按照合同约定期限交付房屋，应当按照总房款的10%承担违约责任。如北方开发公司超出合同约定交房期限60日尚未交付房屋，张子莹有权要求解除合同。合同签订后，张子莹依据合同约定交付了全部购房款，但北方开发公司一直没有交付房屋。故请求：1、依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由北方开发公司立即返还购房款7，000，000元；2、依法判令北方开发公司给付违约金700，000元；3、依法判令北方开发公司赔偿利息损失430，000元；4、由北方开发公司承担本案全部诉讼费用。北方开发公司辩称：1、张子莹无权解除《商品房买卖合同》。根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。另据合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第七条约定，北方开发公司在张子莹有权解除《商品房买卖合同》之日起10日内未收到张子莹发出的书面退房通知，则视为张子莹放弃解除《商品房买卖合同》的权利及认可逾期交房的现状，张子莹同意继续履行《商品房买卖合同》并等待最终交付标的房屋。该《商品房买卖合同补充协议》第十四条还约定，除法定和约定事由外，未经买卖双方协商一致，任何一方不得单方解除。根据《商品房买卖合同》及上述约定，北方开发公司向张子莹约定的交房时间是2014年8月31日前，张子莹解除权的形成时间应是2014年10月31日，行使解除权的截止时间是2014年11月10日，解除方式是“发出书面退房通知”。张子莹没有在上述时限内向北方开发公司发出书面退房通知，其2014年11月28日向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》已经超出了行使解除权的时限，张子莹已经无权要求解除合同；2、张子莹请求北方开发公司既支付违约金又赔偿利息损失没有法律根据和合同依据。《商品房买卖合同》第九条约定了北方开发公司逾期交房的违约责任，双方2014年1月21日签订的《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》又重新约定按总房款10%计算违约金，但双方没有约定利息损失赔偿方法。根据《合同法》关于违约责任的规定，张子莹无权要求北方开发公司既支付违约金又赔偿利息损失。此外，按总房款10%计算的违约金明显高于卖方逾期交房可能给买方造成的经济损失，即便北方开发公司应当承担支付违约金的责任，也应当依法调低双方约定的违约金比例；3、双方《商品房买卖合同补充协议》约定，张子莹没有在约定的期限内行使解除权还发生另外一种法律效力，即“认可逾期交房的现状，同意继续履行《商品房买卖合同》并等待最终交付标的房屋”。据此，北方开发公司逾期交房的事实和张子莹未在约定期限内行使解除的事实已经变更了《商品房买卖合同》关于交房期限的约定，使原来有确定交房期限变成了无确定交房期限。张子莹无权以答辩人逾期交房为由提起诉讼，其诉讼请求依法不能成立。请求驳回张子莹的全部诉讼请求。张子莹为证明诉讼主张的成立，向法庭举示以下证据：证据一、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《附属协议》。证明：2014年1月21日，双方就争议房屋达成买卖合同并签订了《补充协议》及《附属协议》。就相应的违约责任及退房条件进行了明确的约定。经质证：北方开发公司对证据的真实性无异议。证据二、张子莹缴付房款凭证。证明：张子莹已经按照合同约定交付了全部购房款。经质证：北方开发公司对证据无异议。证据三、张子莹于2014年11月4日向北方开发公司邮寄《退房通知》挂号信被退回凭据，2014年的11月17日以特快专递邮寄书面《退房通知》，网上查询北方开发公司收到特快专递的详单。证明：张子莹以挂号信及特快专递的形式发出书面《退房通知》，北方开发公司已经收到《退房通知》。经质证：北方开发公司认为挂号信退回凭据只能证明他曾经邮过，开发公司无法证明其真实性。特快专递已经逾期了，且北方开发公司没有收到《退房通知》。北方开发公司为证明抗辩主张的成立，向法庭举示二组证据。证据一、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《附属协议》。证明：双方存在买卖房屋的事实。经质证：张子莹对证据的真实性没有异议。证据二、录音光盘一张及微信截图。证明：2014年11月20日，北方开发公司员工给张子莹打电话，告知房屋已经交付；微信询问张子莹是否收到进户通知的短信等。没有收到张子莹的退房申请。经质证：张子莹认为微信看不出是发给谁的，微信内容是入住通知已经发出，但并未提供书面通知手续。电话录音体现不出通话时间，且只问发的短信是否收到，短信内容不能确定。本院经审查双方所举示证据认为：对张子莹举示的证据一、证据二，北方开发公司对证据的真实性无异议，本院予以认定；对证据三、能够证实张子莹按照合同约定的地址邮寄挂号信，特快专递及北方开发公司签收特快专递的事实，本院予以采信。对北方开发公司提交的证据一、张子莹对证据的真实性无异议，本院予以认定。对证据二、不能证明北方开发公司的抗辩主张，本院不予采信。本院经审理查明：2014年1月21日，出卖人（北方开发公司）与买受人（张子莹）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买商品房道里区太平镇立功村第X9栋1-2层01号房。该商品房建筑面积337.54平方米，其中：套内建筑面积311.86平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20，738.28元，总金额700万元整。2014年8月31前，将具备综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第七条二项规定：如甲方在《商品房买卖合同》第九条第1款第1项中的第二种情形即1、（2）约定的乙方有权解除《商品房买卖合同》之日起10日内未收到乙方发出的书面退房通知，则视为乙方放弃解除《商品房买卖合同》的权利及认可逾期交房的现状，乙方同意继续履行《商品房买卖合同》并等待最终交付标的的房屋。第十四条合同的解除3：本协议一经签订，除法定和约定事由外，未经买卖双方协商一致，任何一方不得单方解除。否则，任何一方提出单方解除协议的，提出单方解除的一方，应向另一方支付该商品房总房款10%的违约金。第十六条通知：甲乙双方在签订本协议时应留下明确、详细的联系方式，其联系方式如有变更应在三日内通知对方，否则一方根据向对方最后留下的联系方式就有关事宜通知，并且挂号信件寄出后七日、邮政特快专递三日、电话或电子邮件发出之日即视为对方收到。2014年1月21日，双方签订《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》第八项关于产权登记的约定：甲方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经双方协商，甲乙双方需遵守协议内相关条款，如在双方约定时间内未能达到约定要求则甲方按《商品房买卖合同》内总房款10%向乙方支付违约金。2014年1月21、27日，张子莹分两次向北方开发公司交纳购房款700万元。2014年11月4日，黑龙江闻达律师事务所代张子莹按照《商品房买卖合同》中北方开发公司委托代理人夏志昌的联系地址：哈尔滨市南岗区大顺街22号，向北方开发公司、收件人夏志昌邮寄挂号信被退回；2014年11月17日，张子莹委托代理人王喜龙以特快专递（快递单号1013448983800），向北方开发公司、收件人刘益豪邮寄书面《退房通知》，网上查询北方开发公司已收到该特快专递。审理中，张子莹书面放弃本案一审判决前请求的利息损失430，000元，但对一审判后新增加的利息损失保留诉权。本案争议的焦点是：1、双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》是否有效；2、北方开发公司履行《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》是否构成违约；3、张子莹是否履行了退房告知义务，双方合同及协议是否应予解除；4、张子莹请求返还购房款并支付违约金是否成立。本院认为：争议双方2014年1月21日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》系在平等自愿的基础上，经过协商所签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效，双方均应按照合同及协议约定的内容履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。双方《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”。双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》后，张子莹按照合同约定交付了全部购房款700万元，履行了合同义务，北方开发公司未按照合同约定的2014年8月31日前交付房屋，经庭审释明北方开发公司举示争议房屋验收及具备进户条件的相关手续，北方开发公司在规定期限内未予举示，本院认定争议房屋尚不具备进户条件，北方开发公司履行《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》已经构成违约，应承担逾期交付房屋的的违约责任。依据《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》第七条二项规定：如甲方在《商品房买卖合同》第九条第1款第1项中的第二种情形即1、（2）约定的乙方有权解除《商品房买卖合同》之日起10日内未收到乙方发出的书面退房通知，则视为乙方放弃解除《商品房买卖合同》的权利及认可逾期交房的现状。《补充协议》第十六条约定：甲乙双方在签订本协议时应留下明确、详细的联系方式，其联系方式如有变更应在三日内通知对方，否则一方根据相对方最后留下的联系方式就有关事宜通知，并且挂号信件寄出后七日、邮政特快专递三日、电话或电子邮件发出之日即视为对方收到。2014年11月4日，张子莹委托黑龙江闻达律师事务所向北方开发公司合同载明的邮寄地址及收件人夏志昌邮寄《退房通知》挂号信，邮局以地址不详将挂号信退回；2014年11月17日，张子莹以特快专递邮寄书面《退房通知》，北方开发公司收到特快专递后未提出书面异议。上述事实应视为北方开发公司在合同约定的期限内收到《退房通知》，张子莹履行了书面退房告知义务，其请求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》符合合同约定，北方开发公司应按照合同约定退还已付购房款700万元。北方开发公司以张子莹在有权解除《商品房买卖合同》之日起10日内未收到书面退房通知，应视为张子莹放弃解除《商品房买卖合同》的权利及认可逾期交房现状的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金标准问题。根据《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》约定：经双方协商，甲乙双方需遵守协议内相关条款，如在双方约定时间内未能达到约定要求，则甲方按《商品房买卖合同》内总房款10%向乙方支付违约金。张子莹购房总价款700万元，其中：现金支付250万元；银行贷款450万元。截止2015年5月份，已经偿还贷款利息363，555.54元。鉴于北方开发公司实际返还购房款还存在一定期限，而张子莹支付的房价款700万元利息仍然在增长，利息损失已经接近于违约金成本，故其主张按照10%支付违约金70万元符合合同约定及公平公正的原则，本院予以支持。北方开发公司对调整违约金标准的抗辩主张依据不足，本院不予支持。审理中，张子莹书面放弃430，000元的利息请求项及本案一审判决前的利息请求符合法律规定，本院准予。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除张子莹与黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司2014年1月21日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》；二、黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司于本判决生效后十日内返还张子莹购房款700万元；三、黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司于本判决生效后十日内支付张子莹违约金70万元；四、驳回张子莹的其他诉讼请求。案件受理费68，710元，由黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司负担60，960元；由张子莹负担7750元，与上述款项一并给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  许思东审 判 员  曹轶伟代理审判员  邵 田二〇一五年六月八日书 记 员  吴浩松