广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第2350号原告：中山市华尔街房产置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。法定代表人：邓伟豪，总经理。委托代理人：陈冠荣、范新华，广东香山律师事务所律师。被告：上海宝冶集团有限公司，住所地上海市宝山区，组织机构代码××。法定代表人：王石磊，董事长。委托代理人：唐仲慧，上海市天云律师事务所律师。第三人：中山市城市建设投资集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中山中环广场1座901号、902号之二卡，组织机构代码××。法定代表人：罗锐鸿，董事长。委托代理人：傅秋真、卢雅，分别、实习律师。原告中山市华尔街房产置业有限公司（以下简称中山华尔街公司）诉被告上海宝冶集团有限公司（以下简称上海宝冶公司）排除妨害纠纷一案，本院于2014年8月15日受理后，被告于提交答辩状期间提出管辖异议，本院于2014年9月5日作出（2014）中一法民一初字第2350-2号民事裁定，驳回其管辖异议。被告上海宝冶公司不服，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）中中法立民终字第563号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院根据原告申请，依法追加中山市城市建设投资集团有限公司（以下简称中山城投公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中山华尔街公司委托代理人陈冠荣，被告上海宝冶公司委托代理人唐仲慧，第三人中山城投公司委托代理人傅秋真、卢雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山华尔街公司诉称：经中山市人民政府批准，中山市国土资源局于2013年9月18日至10月25日委托中山市土地与矿业权公开交易管理办公室在中山市土地与矿业权公开交易大堂对编号为G21-13-0159的土地进行挂牌出让。该土地位于中山市××路南侧，总面积47131.1平方米（70.6966亩），包含了面积为28837.01平方米的商业用地、面积为8992.58平方米的河涌用地、面积为9301.52平方米的停车场用地。同年10月25日，由中山市达朗房地产开发有限公司（以下简称中山达朗公司）和中山城投公司联合作为竞买人，以出让金248024168元的价格竞得该土地。该两家公司在竞得土地当天与中山市土地与矿业权交易管理办公室签订了《建设用地使用权公开交易成交确认书》，于2013年11月1日与中山市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。原告是由上述两家公司作为股东共同投资成立的公司。同年11月11日，中山市国土资源局作为甲方，上述两家公司作为乙方，原告作为丙方签订《补充合同》，约定由原告承接《国有建设用地使用权出让合同》的权利和义务。原告于2014年3月27日取得证号为中府国用（2014）第2100366号（对应面积为28837.01平方米的商业用地）和中府国用（2014）第2100367号（对应面积为9301.52平方米的停车场用地）的两本土地使用权证。其余面积为8992.58平方米的河涌用地虽然纳入出让合同的范围，但无偿提供给市政府作河涌用地，产权归市政府。由于该土地就是原规划的中山市会展商务中心所在地，被告是预先进驻到该土地为中山市会展商务中心工程作施工准备的“施工单位”，但所谓的中山市会展商务中心的投资方案和施工方案并没有正式实施，被告与原发包方的施工合同事实上已经解除，该土地最后也经市政府批准而出让给原告。根据中山市土地储备中心与该土地的竞得人签订的《国有建设用地交付协议书》，中山市土地储备中心应于2014年1月1日将该土地移交给原告。根据中山市国土资源局的《关于中山市华尔街房产置业有限公司申请受让土地的批复》以及《国有建设用地使用权出让合同》，原告从2013年12月24日开始对该土地享有40年的使用权，原告须在2014年5月31日前开工，在2017年5月15日前竣工。原告认为，即使被告之前因某种原因而进驻该土地，与之前的发包方之间可能存在建设工程施工合同关系，但随着该土地经中山市政府批准而由中山市国土资源局出让，原施工合同在客观上已不可能实际履行（事实上原施工合同已经解除）。合同解除之后，如果被告认为其权益受到侵害的，根据合同的相对性原则，被告应向发包方主张权利，无权向原告或该土地主张权利。被告应当根据该土地已经由原告竞买的事实，及时采取相应的措施，及时撤离该土地，及时将该土地交还给原告使用。在原告取得该土地使用权证之前，被告已经知道或者应当知道原告承让了土地，原告及相关政府部门也曾经多次要求被告撤离该土地，将土地交付原告使用，但被告以各种理由拒绝，继续强行霸占土地。被告的行为已构成侵权，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，原告有权请求排除防害，要求被告支付其侵占土地的赔偿款。原告承让该土地，支付了土地出让金248024168元、契税7440725.04元、交易服务费157600元，合共255622493.04元。如果被告及时将原进驻的人员和设备从该土地撤离，原告就可在2014年1月1日顺利接收该土地，原告就能够及时开发该土地而获得投资收益，正是由于被告的侵权行为，导致原告的开发投资计划被拖延，造成原告经济损失。原告请求从该土地的两本土地使用权证颁发之日开始，以该土地的购置成本255622493.04元为基数，参照中山市商业房地产行业的平均投资回报率（每年12%）计算原告的经济损失，每日损失折算为84040.27元。据此，原告诉至法院，请求判令：1.被告停止侵害、排除妨害，立即从位于中山市东区博爱路南侧的土地证号为中府国用（2014）第2100366号和中府国用（2014）第21003**号的土地撤离，把上述土地交还给原告；2.被告向原告支付侵占土地的赔偿款（从2014年3月27日起，按每日84040.27元计算至被告把上述土地交还给原告之日）；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确在本案中不要求第三人中山城投公司承担责任。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.建设用地使用权公开交易成交确认书；2.用地三线图；3.国有建设用地使用权出让合同、补充合同；4.国有建设用地交付协议书；5.批复；6.土地使用权证；7.契税完税凭证、交易服务费发票；8.中山市建设用地规划条件、地块保证金转让价款发票；9.土地估价报告。被告上海宝冶公司辩称：1.被告不同意原告的诉讼请求。涉案地块在进行拍卖时，在拍卖文件中是有所限制的，主要内容是说在地块有在建工程，原发包方同意放弃权利义务等相关内容。2.被告进入涉案地块，是基于与第三人的施工合同，该施工合同有效，并没有解除。3.原告在诉讼之前从来没有要求被告撤离涉案地块，被告也从来没有接到相关部门要求被告撤离涉案地块的文件，原告在诉状中称被告霸占涉案地块不是事实。因此，被告认为原告的诉讼请求没有事实依据。被告对其辩解意见在举证期限内提交以下主要证据：1.中环广场第二期工程施工招标中标通知书；2.建设工程施工合同中的第一部分“协议书”；3.中山国有建设用地使用权挂牌出让公告；4.建设用地使用权挂牌出让竞买须知；5.中山市建设用地使用权公开交易现场竞买规则；6.中山市建设用地使用权公开出让合同补充条款；7.工程暂停令。第三人中山城投公司述称：1.第三人不应作为本案当事人，本案是物权纠纷，其指向对象应该是实施了妨碍行为的人，第三人未实施任何行为妨碍原告行使权利，原告追加第三人参加诉讼，实际增加了第三人的诉讼成本。2.原告的第一项诉讼请求与第三人无关，该请求应针对的是具体实施妨碍行为的人。针对原告第二项诉讼请求，第三人无法确定原告的损失是否存在，而且被告也称原告没有要求其撤离，即使原告存在损失，第三人认为不应由其承担。根据合同法第119条规定，该损失属于扩大的损失。涉案土地工程早已于2011年10月停工，至2014年3月原告取得土地使用权证，停工期已经超过2年5个月，远远超过第三人与被告施工合同中约定的最长停工期56天。停工超过56天的，被告应采取急救措施，假设被告未采取适当措施，导致原告的扩大损失，理应由被告承担，与第三人无关。第三人对其陈述在举证期限内提供如下证据：1.建设工程施工合同；2.工程联系函；3.工程款支付明细。经审理查明：2011年4月28日，被告上海宝冶公司（××）与第三人中山城投公司（××）签订建设工程施工合同，约定：××将位于中山市博爱路西南侧的中环广场二期工程（即中山市会展商务中心）发包给××总承包，工程内容包括桩基、土建、机电安装等；合同工期总日历天数1082天，合同总价暂定10亿元；合同还约定了其他内容。合同签订后，上海宝冶公司组织工人进场施工，进行了基坑支护施工。后监理公司于2011年10月26日以施工许可证未办理好为由通知上海宝冶公司停工至今，现保留少量人员留守工地。截止2013年9月2日，中山城投公司支付上海宝冶公司工程款28726497.91元。中山市国土资源局于2013年9月18日至10月25日委托中山市土地与矿业权公开交易管理办公室在中山市土地与矿业权公开交易大堂对编号为G21-13-0159的土地进行挂牌出让。该土地位于中山市××路南侧，总面积47131.1平方米（70.6966亩），包含了面积为28837.01平方米的商业用地、面积为8992.58平方米的河涌用地、面积为9301.52平方米的停车场用地。该土地挂牌出让公告第五条规定：用地上有在建工程项目，原××同意放弃该项目的权利义务，并转由竞得人承继，竞得人应与原××协商处理该工程建设的相关约定，确保各方利益不受损害。《中山市建设用地使用权公开交易现场竞买规则》第四条规定：竞买人一旦进入竞价现场并领取竞买号牌，即表示已充分了解竞买标的的全部情况，同时视为认可本宗公开交易文件内记载的内容及有关规定并接受其约束。同年10月25日，由中山达朗公司和中山城投公司联合作为竞买人，以出让金248024168元的价格竞得该土地，并于同日签订了《建设用地使用权公开交易成交确认书》，于同年11月1日签订了《国有建设用地使用权出让合同》以及《国有建设用地交付协议书》，约定中山市土地储备中心应于2014年1月1日前将该土地移交给中山达朗公司和中山城投公司。原告中山华尔街公司的股东是中山达朗公司和中山城投公司。2013年11月11日，中山市国土资源局（甲方）、中山达朗公司和中山城投公司（乙方）、中山华尔街公司（丙方）签订《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，约定由丙方承接《国有建设用地使用权出让合同》的权利和义务。2013年12月，中山华尔街公司支付了土地出让金248024168元、契税7440725.04元、交易服务费157600元，合共255622493.04元。中山华尔街公司于2014年3月27日取得证号为中府国用（2014）第2100366号（面积为28837平方米的商业用地）和中府国用（2014）第2100367号（面积为9301.5平方米的停车场用地）的两本土地使用权证。其余面积为8992.6平方米的河涌用地无偿提供给中山市人民政府作河涌用地，产权归中山市人民政府。根据中山市国土资源局于2014年3月10日作出的《关于中山市华尔街房产置业有限公司申请受让土地的批复》以及《国有建设用地使用权出让合同》约定，中山华尔街公司从2013年12月24日开始对上述土地享有40年的使用权，中山华尔街公司须在2014年5月31日前开工，在2017年5月15日前竣工。2014年8月25日，中山华尔街公司持上述理由诉至本院，主张前述实体权利。另查：2015年4月27日，上海宝冶公司以中山城投公司一直未通知其复工为由另案诉至本院［案号：（2015）中一法民一初字第1489号］，请求中山城投公司复工，继续履行双方的施工合同，中山城投公司支付其工程款、赔偿其损失等18766003.8元。该案正在审理中。本院认为：中山华尔街公司通过受让取得涉案土地使用权，是涉案土地的使用权人，其依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可能请求排除妨害或者消除危险”之规定，主张上海宝冶公司占有涉案土地拒不撤离妨害其行使权利而要求其撤离并交还土地，故本案为排除妨害纠纷。排除妨害是物权保护的重要方法，它主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人均可以请求排除妨害。上海宝冶公司基于与中山城投公司的建设工程施工合同而进驻占有涉案土地，系合法占有涉案土地。因故停工后，作为工程发包方的中山城投公司至今一直未通知是继续履行还是解除施工合同，作为涉案土地现土地使用权人的中山华尔街公司在取得土地使用权后，亦没有证据显示其通知上海宝冶公司取得土地使用权的情况并要求上海宝冶公司撤离工地现场，交还土地。因此，至中山华尔街公司提起本案诉讼要求上海宝冶公司撤离涉案土地时，上海宝冶公司是合法占有涉案土地。上海宝冶公司据以占有涉案土地是基于其与中山城投公司之间的合同约定，中山华尔街公司主张上海宝冶公司撤离土地是基于其是涉案土地的使用权人，是行使物权保护权利。当物权与债权均需法律加以保护时，应优先考虑保护物权。上海宝冶公司因中山华尔街公司主张物权而要撤离工地无法履行合同时，对其合同之债，可依合同相对性原则，向中山城投公司另行主张。至于涉案土地挂牌出让公告有关“用地上有在建工程项目，原××同意放弃该项目的权利义务，并转由竞得人承继，竞得人应与原××协商处理该工程建设的相关约定，确保各方利益不受损害”的规定，只是告知竞得人涉案土地上有在建工程，竞得人应与原××协商处理工程事宜，保确双方利益不受损，并不必然得出竞得人应与原××继续履行原施工合同的结论，否则，对竞得人不公平。至于竞得人与××对工程事宜协商不成致××损失，依上述合同相对性原则，亦应由××向××主张相应权利，而非以此为由继续占有涉案土地拒不交还。因此，在中山华尔街公司提起本案诉讼要求上海宝冶公司撤离涉案土地后，上海宝冶公司应撤离工地，但其拒不撤离，其行为已侵害中山华尔街公司的权利。中山华尔街公司请求上海宝冶公司停止侵害、排除妨害，从涉案土地撤离并交还土地的诉求，本院予以支持。关于中山华尔街公司主张上海宝冶公司支付侵占土地的赔偿款问题。如前所述，至中山华尔街公司提起本案诉讼要求上海宝冶公司撤离涉案土地时，上海宝冶公司是合法占有涉案土地，中山华尔街公司、中山城投公司一直未发函通知上海宝冶公司撤场或解除施工合同，上海宝冶公司对占有涉案土地不存在过错。此外，中山华尔街公司没有提供证据证实其已具备对涉案土地进行建设施工的条件，是因上海宝冶公司占有土地导致其不能施工，造成其开发投资受拖延而蒙受损失。且中山华尔街公司对涉案土地存在在建工程是知晓的，在双方对上海宝冶公司应否撤离工地存在争议未解决以及原施工合同未解除情况下，上海宝冶公司亦不应承担赔偿责任。因此，中山华尔街公司主张上海宝冶公司支付侵占土地的赔偿款的诉求，理据不足，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海宝冶集团有限公司停止侵害、排除妨害，于本判决发生法律效力之日起十日内从位于广东省中山市东区博爱路南侧的土地证号为中府国用（2014）第2100366号和中府国用（2014）第21003**号的土地撤离，把上述土地交还给原告中山市华尔街房产置业有限公司；二、驳回原告中山市华尔街房产置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费92394元，诉讼保全费5000元，合共97394元（原告中山华尔街公司已预交），由原告负担96394元，被告上海宝冶公司负担1000元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  陈晓莹人民陪审员  邓杏妹二〇一五年六月十二日书 记 员  钟晓云刘佳林第11页共11页