湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开风民初字第00023号原告：湖北地龙天安物业管理有限公司。被告：李志明。原告湖北地龙天安物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告李志明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理，依法由代理审判员许加强适用简易程序，于2015年4月9日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托代理人龚科、被告李志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告李志明是武汉市某某小区三期某某苑＊＊号房屋的业主，原、被告于2007年6月15日签订前期物业管理服务协议，约定按每平方米1.2元每月的标准收取物业费，并约定逾期交费按照每天0.3%的比例支付违约金。被告李志明入住后，只履行部分交款义务，从2007年12月起至今经多次催缴，未交纳物业费。为维护合法权益，诉至人民法院，请求判令：1、被告李志明支付拖欠的物业费15403元（从2007年12月至2014年12月，共85个月）及逾期缴费违约金4621元（每逾期一天按0.3%计算，但只按照总额的30%主张）；2、本案诉讼费由被告李志明负担。被告李志明辩称：一、原告物业公司提交的前期物业管理服务协议属实，但开发商在房屋尚未经过竣工验收备案，不具备交付条件时，选定物业服务单位，且未依照《物业管理条例》第24条等规定进行招投标，原告物业公司的签约主体不合格，该合同违反招投标规定为无效合同。二、原告物业公司诉称的被告李志明未交纳物业费的情况属实，但收取物业费的前提是有效合同。另外，根据武汉市洪山区人民法院的生效判决，开发商应该向被告李志明支付违约金4417.50元，原告物业公司和开发商曾承诺此款抵扣物业费，故应当扣减相应金额。三、原告物业公司侵害业主利益，占用业主活动用房，占用利用公共部位收取的停车费、广告费，将人防工程部分租赁给存易燃易爆危险的铝合金商户，因物业费纠纷违法停电催收，不及时维修阳台水管，对小区内乱停车、私拉电线等问题没有管理。经审理查明：2007年6月15日，原告物业公司（甲方，系某某小区小区开发商选取的前期物业服务单位）与被告李志明（乙方，系某某小区＊＊号房业主，房屋建筑面积151.01平方米）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告物业公司为该小区提供前期物业服务，约定了以下等内容：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同（b）》生效时止的物业管理……第一条……一、甲方的权利义务，1、对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理……8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目……11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条、物业管理服务内容……第三条，物业管理服务质量……第四条、物业管理服务费用……一、乙方交纳费用时间：2007年5月1日起，二、住宅建筑面积每月每平方米1.2元（此价暂定一年，以后以物价部门核定为准）……八、每次交纳费用时间：每季度第一个月的1日-10日……第九条、违约责任，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金……”。签约后，被告李志明交纳了半年的物业服务费（至2007年11月止），其后再未交纳物业费。同小区内，有多名业主因与小区开发商就房屋产权登记、小区围墙建设、用水用电等出现纠纷，并曾形成诉讼及上访的情况，也有多名业主因为各种原因，未及时交纳物业服务费用。被告李志明在本案中提出未交纳物业费的原因：一、原告物业公司隐瞒房屋未经竣工验收备案一事与被告李志明签订合同，有欺诈行为，且未经过招投标程序，《前期物业管理服务协议》为无效合同；二、原告物业公司提供服务过程中有侵占业主活动用房，占用应属于业主共有的停车费、广告费，将人防工程部分租赁给存易燃易爆危险的铝合金商户经多次向主管部门反映才撤场，因物业费纠纷违法停电催收等侵害业主利益行为，且对小区乱停车、私拉电线等问题没有管理，并提交在小区内拍摄的照片若干张和楚天都市报的新闻报道等材料；三、根据武汉市洪山区人民法院判决，开发商湖北某某公司应向被告李志明支付违约金4417.50元，此款开发商、物业公司曾承诺抵扣物业费。对此，原告物业公司认为：一、原告物业公司与小区开发商为不同主体，本案与开发商无关；但被告李志明提出的开发商应给付违约金4417.50元一事，因开发商委托原告物业公司代为支付，同意在本案中抵扣物业费用；二、原告物业公司履行了清洁、门岗等合同约定的主要物业服务内容，有权收取服务费用；三、楚天都市报报道的停电事件系因电房起火偶发，其记载的物业公司曾剪线逼费一事未经认证，且并不是针对被告李志明，与本案无关联性。经本院组织调解，因双方就是否应当交纳物业费以及交纳数额争议较大，未能达成协议。以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》等证据材料在卷佐证。本院认为：关于《前期物业管理服务协议》的效力问题。被告李志明认为原告物业公司系小区开发商选定，未经招投标程序，主张根据《物业管理条例》第二十四条等规定为无效合同，但该《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制性规定，且根据《物业管理条例》第五十七条之规定，违法后果只是处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并未做出禁止性规定，因此该事由不足否认前期物业管理服务协议的效力。被告李志明认为原告物业公司隐瞒小区未经竣工验收事实，签约中存在欺诈，但该合同至今未被依法撤销，而是已实际履行，因此对被告李志明的该项诉讼主张也不予采纳。《前期物业管理服务协议》经双方签署并已实际履行，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效合同，对双方均有法律约束力。关于被告李志明是否应当支付物业费及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告物业公司提供了物业服务，被告李志明以对合同效力有异议为由不交纳物业服务费，如前所述没有法律依据，且根据公平原则，即使双方物业服务合同的效力存疑，在原告物业公司提供了事实上的物业服务情况下，被告李志明也应当支付相应服务费用。被告李志明提出原告物业公司在小区停车、私拉电线、维修维护等方面存在管理不善，但其提交的照片等证据不足证实原告物业公司在小区管理和服务上存在重大缺陷或有严重违约行为。而关于业主活动用房、公共部位广告及停车费收入等收支公开事项，涉及全体业主共同利益，可另行处理。另外，如原告物业公司履行合同与约定或法定标准确有明显差距，或造成业主损失的，业主可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”等规定依法主张权利，而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。综上，被告李志明应当按照每月每平方米1.2元的标准，支付2007年12月至2014年12月期间的物业服务费15403元（1.2元／平方米每月×85月×151.01平方米），扣除原告物业公司愿意抵扣的4417.50元后，还应支付10985.50元。另外，虽然被告李志明不交纳物业服务费的抗辩意见未经本院采纳，但综合考虑小区多年来小区业主与开发商、物业公司围绕上述等问题发生争议未能妥善解决的实际情况，对原告物业公司主张违约金4621元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十四条、第五十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李志明于本判决生效之日起十日内向原告湖北地龙天安物业管理有限公司交纳2007年12月至2014年12月期间的物业服务费10985.50元；二、驳回原告湖北地龙天安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费301元，减半收取150.50元，由原告湖北地龙天安物业管理有限公司负担58元，被告李志明负担92.50元（此款已由原告湖北地龙天安物业管理有限公司预交，被告李志明于本判决生效之日起十日内直接向原告湖北地龙天安物业管理有限公司支付92.50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇交专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  许加强二〇一五年六月十九日书 记 员  李姿树