山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1121民初2947号原告：刘伟军。委托诉讼代理人：张崇珍，山东竞天律师事务所律师。被告：五莲县新城市发展有限公司，住所地五莲县文化路西首建行大厦十二楼，组织机构代码687218021。法定代表人：李建农，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡彦玉，山东德与法律师事务所律师。原告刘伟军与被告五莲县新城市发展有限公司（下称新城市发展公司）房屋买卖合同纠纷一案,原经本院于2016年1月13日作出(2014)莲商初字第499号民事判决。原告刘伟军不服该判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉。山东省日照市人民法院于2016年8月22日作出(2016)鲁11民终984号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟军的委托代理人张崇珍、被告新城市发展公司的委托代理人胡彦玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘伟军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款50万元及利息（计算至被告还清本金之日）以及按照法律规定支付原告赔偿金51.5万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月28日，原、被告签订《抵押借款合同》，约定被告将位于五莲日客隆时尚广场商品房2C13号、613C12号出让于原告,原告应于2011年12月10日前付款50万元，其余451万元房款由被告借与原告，原告付息至2013年12月31日。原告依约定于2011年11月2日付清房款现金50万元，但被告未按约定给付借款，也未按约定交付房屋，原告多次索要未果。后得知被告已经将涉案房屋另行出让于他人，合同已无继续履行的可能。新城市发展公司辩称，1.原告购买被告房屋共计房款为843.38万元，首付款501万元，原、被告于2011年11月28日达成抵押借款合同一份，目的是首付款原告向被告借款支付，另342.38万元向银行贷款。借款合同签订后，原告于2011年12月10日向被告支付50万元，按照合同约定应先付51万元，原告首期付款违约少付1万元，按照合同约定应为购房合同无效。原告也未按照合同约定于2012年12月31日支付购房款200万元。另首付购房款以外向银行贷款部分342.38万元，因原告刘伟军只是公司一般工作人员，工资每月3000多元，在贷款过程中经五莲农商银行信贷科审查刘伟军不符合购房贷款的条件，按照借款合同第二部分第二项约定原告违约或不按约定还款被告有权收取商务酒店经营权，和涉案房屋产权；2.被告一直提出让原告刘伟军出庭说明，购房付款以及向银行贷款的事实，但原告一直未出庭，被告有理由怀疑该购房人并非刘伟军，原告刘伟军本人出庭参加诉讼，有利于法庭弄清事实；3.被告与原告签订借款合同后，虽然向原告出具了500万元的收据，但原告并未按合同约定支付购房款，原告只支付50万元。被告于2013年3月份收回房屋，一是按付款约定原告应于2012年12月31日支付房款200万元但未支付，二是由于原告刘伟军自身收入及资产条件不够而不能办理按揭贷款，为此被告收回房屋并不违约。原、被告签订的抵押贷款合同是购房合同的一部分，是对房款如何支付的约定，与购房合同不可分割。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月28日，刘伟军与新城市发展公司以及案外人赵令文签订抵押借款合同一份，约定刘伟军与案外人赵令文向五莲县新城市发展有限公司借款451万元，用于支付刘伟军向新城市发展公司购买五莲日客隆时尚广场的2C13号、613C12号商品房的购房款，房屋用作经营日客隆的商务酒店。关于借款期限及还款，双方约定：借款人于2011年12月10日前一次性付清人民币伍拾壹万元整，否则所签商务酒店购房合同无效（此款项出借人不计利息借给借款人）；自2012年1月1日起至2013年12月31日止，借款人于2012年12月31日还款200万及利息，2013年12月31日还款200万及利息。逾期按照日千分之五支付逾期付款的违约金。2011年11月30日，刘伟军与新城市发展公司签订商品房买卖合同一份，约定：新城市发展公司将位于五莲日客隆时尚广场第C幢6至13层的12号商品房出售给刘伟军，房屋总价款为843.38万元；付款方式为2011年11月30日交付首期购房款人民币422.38元，剩余421万元通过办理银行按揭贷款偿付；30日内备齐按揭资料，逾期按本合同第七条执行；新城市发展公司应当在2011年12月30日前将经验收合同的商品房交付刘伟军使用。同日，双方又签订商务酒店补充协议一份，对其他事宜进行了约定。刘伟军实际向新城市发展公司给付购房款50万元，新城市发展公司于2011年11月2日为刘伟军出具收款凭证一份。另外，新城市发展公司分别于2011年11月10日、2011年11月17日、2011年11月20日、2011年11月29日出具收到刘伟军交付的购房款28.62万、200万、100万、122.38万的收款凭证各一份。以上四笔款项，共计451万元，由新城市发展公司依据涉案抵押借款合同借给刘伟军作为购房款。在本案重新审理过程中，本院依职权对山东五莲农村商业银行工作人员徐瑞国、日照久联商贸有限公司工作人员黄传凤进行了调查并形成相应的调查笔录。徐瑞国陈述的主要内容为：原五莲县农村信用合作联社与五莲县新城市发展有限公司就日客隆时尚广场的房屋销售存在按揭贷款业务；对刘伟军是否申请办理按揭贷款业务不了解；对不符合按揭贷款条件的，不留存相关申请资料。黄传凤陈述的主要内容为：大约在2011年12月份左右，徐明辉（五莲县新城市发展有限公司的股东）来公司找到夏总洽谈，双方于2012年1月5日签订了两份购房合同，购买了日客隆广场部分商品房，之后房屋出租给第三人用于酒店经营，现在还在经营之中。整个购房过程全是徐明辉及曹卫民具体操办的。黄传凤提供了该公司与新城市发展公司签订的两份商品房买卖合同复印件作证，合同编号分别为RKL366、RKL367，购买的商品房分别是日克隆时尚广场楼房第C幢二层13号楼房和（第C幢6至13层）12号楼房，签订时间均为2012年1月5日。新城市发展公司对上述调查笔录及合同复印件未提出质证意见。根据上述调查笔录及合同复印件，本院对新城市发展公司与日照久联商贸有限公司就涉案房屋于2012年1月5日签订了商品房买卖合同的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘伟军与新城市发展公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。刘伟军按照合同约定通过自筹资金及向新城市发展公司借款的形式履行了交纳首期购房款的义务；新城市发展公司亦应当按照合同约定履行交付涉案房屋的义务。新城市发展公司未按照合同约定履行交付义务，而是在涉案合同未终止的情况下与他人就涉案房屋另行签订买卖合同并履行了交付义务，该行为明显违反了合同约定，应承担相应的法律责任。合同无效是指合同虽然成立，但因不具备法律规定的有效条件，而不能产生法律上的约束力。本案中，涉案商品房买卖合同是合法有效的合同；抵押借款合同与商品房买卖合同在内容上虽具有一定的关系，但仍是两个独立的合同，抵押借款合同对商品房买卖合同效力的约定并不符合法律规定，该约定不能对商品房买卖合同的效力产生法律拘束力；且刘伟军已通过自筹资金及借款的形式履行了交纳了首期购房款的义务，即完成了新城市发展公司主张的交纳51万元购房款的义务。同时，刘伟军是否符合办理按揭贷款条件也并不能决定涉案商品房买卖合同的效力。如果刘伟军不符合办理按揭贷款条件，新城市发展公司应当及时通知刘伟军并协商采取补救措施；况且新城市发展公司对刘伟军是否因不符合按揭贷款条件而未能办成贷款业务没有提供相关证据予以证实。故对新城市发展公司主张的商品房买卖合同无效的抗辩意见不予采信。由于涉案商品房已交付第三人，商品房买卖合同的目的不能实现，故对于刘伟军主张解除商品房买卖合同并返还购房款50万元的诉讼请求，应予支持。对于返还购房款利息的计算，应当自新城市发展公司违反合同约定之日起（即2012年1月5日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定的履行日止。新城市发展公司在涉案合同未终止之前，又与他人就涉案房屋另行签订买卖合同并履行了交付义务，其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。故刘伟军要求新城市发展公司在其自筹资金交付的购房款范围内承担赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告刘伟军与被告五莲县新城市发展有限公司于2011年11月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告五莲县新城市发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘伟军购房款500000元及利息（以500000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2012年1月5日计算至本判决确定的履行日止）；三、被告五莲县新城市发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘伟军500000元；四、驳回原告刘伟军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13935元、诉讼保全费5000元，共计18935元，由被告五莲县新城市发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘发京代理审判员  张志心人民陪审员  杨丽丽二〇一七年一月四日书 记 员  苗 壮