四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初5908号原告：王三元，男，汉族，1963年6月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区。被告:宜宾市巨豪房地产开发有限公司。住所地：宜宾市翠屏区高店镇新街*号。统一社会信用代码：91511500553480630J。法定代表人：罗敏职务：经理。委托诉讼代理人：罗静，女，巨豪公司办公室工作人员，住所地：四川省宜宾市翠屏区。原告王三元与被告宜宾市巨豪房地产开发有限公司（以下简称宜宾巨豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王三元，被告宜宾巨豪公司委托诉讼代理人罗静到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，现已审理终结。原告提出的诉讼请求为：1、请求判令被告按照原、被告签订的合同，将巨豪家园（高店镇新街X幢X单元X层X号）房屋交付原告；2、判令被告按照合同第十二条的约定为原告办理商贷手续。3、请求按照合同第十二条的约定，与原告签订正式合同；4、请求判令被告按照合同约定自2011年10月1日起，至交付房屋止，按照原告交付房款的万分之二，向原告支付违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在宜宾市翠屏区高店镇修建巨豪家园，由于被告在修建时并未办理商品房预售资格证，原告欲购买此处房屋，故双方以选房协议的形式于2010年10月1日与被告签订选房协议，协议约定：原告购买巨豪家园X幢X单元X层X号房屋，总房款为181363元，原告于2010年10月1日向被告支付房款的40%，即73363元，由被告在交房之日办理相关按揭手续；逾期超过90日，自交房的第二天起，至交房时止，向原告支付已付房款的万分之二的违约金。商品房达到交付条件后，双方签订正式合同及办理交付手续。协议签订当日原告将应交付的40%房款73363元交付原告，被告向原告出具了收据。同时，原告将办理按揭手续资料交付被告。2013年7月22日，该房屋竣工验收。但被告至今未将房屋交付原告。故诉至本院请求判如所请。被告宜宾巨豪公司辩称，收到原告首付款是事实，但是房产已经出售与我公司在高店镇“巨豪花园”负责房屋销售物管的工作人员张兰，并且已经将房屋办理的交付手续，因此不具备将房屋交付原告的条件，不同意交付原告；因属原告原因未签订正式合同，过错在原告，我公司不同意支付原告违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于原告出示的当事人身份证明、《选房协议书》、《收款收据》、竣工验收报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，即被告向本院提供的与案外人张兰于2016年7月10日签订的买卖“巨豪花园”第X幢X单元X层X号房屋的买卖合同复印件、交付房屋依据的复印件、收款收据复印件等证据，原告认为张兰属被告宜宾巨豪公司的员工，因此张兰具备与被告恶意串通提供虚假证据的条件；且被告提供的买卖合同、收款收据及交房确认依据是复印件，而张兰在法庭调查笔录内陈述：其记不清该房屋的购房时间与价款，而且也未提供支付现金的资金来源依据；同时原告认为，在本案法院采取财产保全措施时，张兰作为宜宾巨豪公司的员工带领法院工作人员查封涉案房屋，至今也未向法院提出异议，与常理不合；保全房屋至今，该房产的电表、气表的户名仍然为“王三元”，说明房屋买卖与交付是虚假的，综上，原告认为该证据不能被采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，对本案的相关事实认定如下：被告宜宾巨豪公司在宜宾市翠屏区高店镇修建巨豪家园，2010年10月1日，被告将正在修建但尚未办理商品房预售许可证的房屋与原告王三元签订《商品房选房协议》，该协议约定，甲方即宜宾巨豪公司与乙方即王三元就选号达成如下协议……，总金额181363元，乙方房款方式为按揭付款，乙方于2010年10月1日，首付总房款的40%，计人民币73363元，余款118000元采取商业贷款方式支付（按揭贷款年限及成数以银行批复为准），交房之日办理相关按揭手续。同时该协议约定房屋的交付条件即第九条：甲方（宜宾巨豪公司）应当在签订本协议之日起12个月内将房屋交付乙方王三元使用。逾期交房的违约责任约定为：逾期交房超过90日的，乙方有权解除协议……;乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金。该协议同时对配套基础设施、争议解决等等进行了约定。前述协议签订后，原告王三元按照协议约定于协议签订当日将73363元首付款支付了被告宜宾巨豪公司。至今被告宜宾巨豪公司未将房屋交付原告王三元。现该房屋未在房管登记部门办理登记手续。另查明，被告修建的“巨豪家园”于2013年3月11日取得建设规划许可证，同年3月29日取得建筑工程施工许可证，2013年7月22日经竣工验收合格。庭审中，被告向本院提供了与案外人张兰签订的买卖合同复印件、交付房屋依据及购房款复印件。本院认为，原告王三元与被告宜宾巨豪公司签订的《商品房选房协议》已经就本案所涉房屋“巨豪花园”第X幢X单元X层X号的价款、付款方式、付款时间及交付使用条件、装饰设备标准、水电气及通讯、违约责任等等进行了约定，此协议所涉内容符合《商品房销售管理办法》【建设部令第88号】第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”规定的内容，本院依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告所签订的《商品房选房协议》应当认定为商品房买卖合同。同时依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案所涉房屋至原告起诉时已属竣工验收后的现房，故双方签订的选房协议应当有效。该合同签订后本案被告已经按照约定收取了原告王三元的购房首付款73363元，同时按照选房协议的约定被告应当在协议签订后的12个月内即2011年10月1日前将房屋交付原告，在交付房屋当日双方办理银行贷款按揭手续，至今被告未将本案所涉房屋交付原告使用。故对原告诉请被告交付“巨豪花园”第X幢X单元X层X号房屋的诉请，本院予以支持。对原告诉请被告自2011年10月1日起，至交付房屋止，按照原告交付房款的万分之二向原告支付违约金的请求，因双方签订的协议对违约金进行了明确约定，且被告于2010年10月1日起12个月内也未将本案房屋交付原告，故本院对此诉讼请求予以支持。对原告诉请被告为其办理商贷手续的诉请，本院认为商业贷款需要案外人即放贷银行的同意，不属双方当事人能够自行决定的范围，不属本案审理范畴，故本院不予支持。对原告诉请被告与其签订正式合同的请求，因本案双方签订的选房协议已经符合商品房买卖合同要件，其效力等同于商品房买卖合同，故本院对此诉请不予支持。同时因本案原告与被告所签订的房屋预售协议合法有效，故本院对被告关于房屋已经另行出售不同意交付原告的辩解意见，本院不予支持。对被告的其他辩解意见因与本院查明的事实不符，本院也不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事合同法》第六十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宜宾市巨豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其开发的位于宜宾市翠屏区高店镇新街“巨豪家园”小区X幢X单元X层X号房屋交付原告王三元。二、被告宜宾市巨豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王三元违约金14.67元（73363元×0.0002）。三、驳回原告王三元的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3928元，减半收取1964元，财产保全费1426元，共计3390元，由被告宜宾市巨豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  唐云华二〇一七年一月十一日书记员  黄兴萍