黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑12民终1019号上诉人（原审原告）：辛永祥，男，现住大庆市。委托诉讼代理人：许万福，男，住青冈县。委托诉讼代理人：崔晓勇，黑龙江合昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江德圣隆房地产开发有限公司（以下简称德圣隆公司）。法定代表人：张俊宝，职务经理。被上诉人（原审第三人）：大庆市海龙建筑安装工程有限公司（以下简称海龙建筑公司）。法定代表人：吴凤海，职务经理。被上诉人（原审第三人）：辛志福，男，住青冈县。委托诉讼代理人：王宏宇，黑龙江继东律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：付守业，男，住大庆市。被上诉人（原审第三人）：马成凤（与付守业系夫妻关系），女，住大庆市。付守业、马成凤委托诉讼代理人：向前，黑龙江贵民律师事务所律师。上诉人辛永祥因与被上诉人德圣隆房地产开发有限公司、大庆海龙建筑安装工程有限公司、辛志福、付守业、马成凤确认合同效力纠纷一案，不服青冈县人民法院作出（2014）青法民初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人辛永祥委托诉讼代理人许万福、崔晓勇、被上诉人德圣隆房地产开发有限公司法定代表人张俊宝、被上诉人大庆海龙建筑安装工程有限公司法定代表人吴凤海、被上诉人辛志福及其委托诉讼代理人王宏宇、被上诉人付守业、马成凤及其委托诉讼代理人向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛永祥上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人辛永祥与被上诉人德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区2号楼2层16门商服、东厢房D1门，总面积369.609平方米商品房买卖合同成立并有效，该房屋归上诉人辛永祥所有；被上诉人德圣隆房地产开发有限公司协议上诉人辛永祥办理产权登记手续。二、改判驳回被上诉人辛志福的各项诉讼请求。三、要求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，应予以纠正。一审被告德圣隆房地产开发有限公司、第三人大庆海龙建筑安装工程有限公司分别在2010年8月13日、2012年1月14日签订了用涉案商品房抵顶工程款协议，并且当即对房屋进行了交付，将涉案房屋门钥匙交给一审第三人大庆海龙建筑安装工程有限公司，上诉人已经管理多年，双方已经将房屋交付手续履行完毕。因涉案房屋是抵顶的工程款，上诉人于2010年12月14日与原审被告德圣隆公司签订了房屋买卖合同，合同约定了涉案房屋出卖给上诉人，购房款项用海龙公司的工程款冲抵。第三人辛志福与一审被告德圣隆公司于2012年8月17日到房产部门对涉案房屋作了商品房预告登记，双方于2012年8月23日签订了商品房买卖合同，被上诉人辛志福、付守业、马成凤与被告德圣隆公司之间实为借款合同关系，签订买卖合同假虚，是让与担保行为。上诉人已经交纳了2011年至2013年的供热费和物业费。根据以上意见，首先从时间上看，第三人海龙公司与一审被告德圣隆公司用商品房抵顶工程款的协议是2010年8月13日和2012年1月14日签订的，并在当时将涉案商品房交付给海龙公司。上诉人与德圣隆公司商品房买卖合同的签订时间是2010年12月14日。上诉人及原审第三人海龙公司与原审被告德圣隆公司的商品房交易已经履行完毕，并且已经实际占有和使用了涉案房屋，上诉人已经给涉案房屋安装了卷闸门。被上诉人辛志福与原审被告德圣隆公司预告登记时间是2012年8月17日，在辛志福和德圣隆房公司预告登记时，上诉人和被上诉人海龙公司及德圣隆公司之间的房屋买卖合同已经生效并已先行交付房屋，作为购买人的上诉人已实际占有和使用涉案房屋，上诉人已全部履行完房屋买卖合同约定的权利和义务。以上事实可以看出，辛志福和德圣隆公司所做的预告登记是虚假的，是让与担保关系。因该涉案房屋当时是由上诉人实际使用和控制之下，德圣隆公司明知涉案房屋的所有权已转移给上诉人，又与辛志福进行房屋预告登记是虚假的，应当予以撤销。二、一审判决适用法律错误。根据本案事实，上诉人与海龙公司及德圣隆公司之间的房屋买卖合同已经生效并已交付房屋，作为购买人的上诉人已实际占有和使用涉案房屋，房屋买卖合同约定的权利义务已全部履行完毕。辛志福和德圣隆公司之间的房屋预售登记不能对抗上诉人房屋买卖合同关系。因房屋预售登记是虚假的，不是发生的真实买卖行为，辛志福与德圣隆公司应以借贷纠纷处理，因登记当时德圣隆公司对涉案房屋已无处分权，所以该预告登记应是可撤销的，海龙公司的工程价款优先受偿已履行完毕。三、一审判决对证据认定错误。一审判决对被上诉人辛志福与德圣隆公司所做的预告登记及签订的房屋买卖合同进行了肯定，认定预告登记及商品房交易合同可以对抗第三人，对该证据的认定错误。一审判决没有审查该证据的真实性，德圣隆公司没有向法庭提交财务帐目，也没有对辛志福与德圣隆公司商品房交易合同进行审查，辛志福没有向法庭提交能够证明其合同履行的证据，无法证明商品房交易合同已经实际履行。对于上诉人及第三人海龙公司、德圣隆公司之间的抵债协议、商品房交易合同却没有给予认定，抵债协议及商品房交易合同在辛志福和德圣隆公司预告登记之前就已全部履行完毕，所有应当认定抵债协议和商品房交易合同为合法有效，与辛志福之间不存在对抗问题。德圣隆房地产开发有限公司辩称：一审判决正确，与海龙公司签订的购房合同及收据是真实的，我公司是先拨楼后算帐，在工程款没有结算的情况下发现用楼抵工程款拨多了，公司多次找海龙公司收回，但海龙公司没有交回多拨付的楼房，所有我公司在青冈县电视台做了电视公告，确定与海龙公司签订的购房合同无效。我公司与辛志福之间是买卖关系，与付守业、马成凤之间也是房屋买卖关系，不是借贷关系，一审判决正确，请求维持原判。大庆市海龙建筑安装工程有限公司辩称：德圣隆公司称多拨付工程款不是事实，第一、德圣隆公司没有找过我公司收回房屋。第二、有帐目可查，工程款与房屋价款一致，所以德圣隆公司说的不真实。第三、德圣隆公司与辛志福、付守业、马成凤等人不存在买卖关系，有证据可以证明，如果是买卖关系，那么房款应当汇到德圣隆公司帐户上，我公司认为他们之间的买卖关系不能成立、不真实，我公司以前是与孙宏斌签订的合同，不是与张俊宝签订的。辛志福辩称：一审判决正确，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判，将本案诉争的房屋交付给辛志福，辛志福已经实际占有和使用案涉房屋。付守业、马成凤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋已经实际交付给付守业、马成凤，并已实际占有使用3年之久，请求驳回上诉，维持原判。一审判决认定：原告主张，原告与第三人海龙公司，被告德圣隆公司在2010年12月14日签订2号楼16门商品房买卖合同，于2012年1月19日签订东厢房D1门买卖合同，同时向法庭提交16号商品房买卖合同书一份及票据一张，另2011年、2012年原告交纳的取暖费票据，由于D1门没有开具商品房买卖合同，只开具了一张收据，而且确定了D1门面积为90.359㎡，收据是被告方开具的，同时又提交2011年、2012年两年取暖费票据两张，代理人调取了青冈县地税局报税时的情况，体现原告的涉案两个房屋所有权是原告，用以上证明证实原告诉请确认合同有效及确认房屋所有权归原告所有，同时向法庭提交第三人辛志福、陈忠林、付守业三人的房产预告登记，证实预告登记是在被告方称合同丢失补办的手续，方到房产部门办理的预告登记，应确定被告与第三人预告登记无效。提交商品房抵顶工程款协议2页一份、用商品房顶工程款协议书2页一份，2012年1月15日是D1门的，2010年8月13是2号楼第16门的。证实德圣隆房公司欠海龙公司工程款，用楼房抵顶工程款这一事实。经当庭质证，被告德圣隆公司质证意见为：我公司与海龙公司签订的购房合同与收据都是真实的。由于我公司当时是先拨楼后算账，在账目没有结算的情况下把楼给他们了，后发现楼拨多了，公司去了几次打算要回但是没有给，所以做了电视公告声明合同无效。第三人辛志福质证意见为：对原告提供的证据无异议。一、对商品房买卖合同的效力有异议，被告方已经陈述这个合同已经终止了，名为买卖合同其实抵顶工程款。二、有一张售楼票据其中写着售楼人是周向春，这个人是海龙公司的，另一张没有写售楼人是谁。三、物业费还有其他费用票据不能证明原告主张合同效力问题。四、原告代理人说到税务局，但诉争的应该是房产部门，不该是税务部门，税务的票据及物业收费票据与本案没有关联性。自2012年房屋交付时被告德圣隆公司已履行了合同的义务，将房屋交付第三人实际使用，原告提供的相关证据证实不了其享有所有权。即便他们抵偿协议有效，在本案中享有工程价款优先受偿权的应该是海龙公司而不是原告。另外按照最高法院（2002）16号批复，无论是海龙公司还是原告，工程价款优先受偿权都不得对抗真正的买受人辛志福。第三人付守业质证意见为：同意第三人辛志福意见。自2012年房屋交付时被告德圣隆公司已履行了合同的义务，将房屋交付第三人实际使用，原告提供的相关证据证实不了其享有所有权。按照2002年的批复，假设商品房抵顶工程款协议成立，也不能对抗支付了全额购房款的第三人付守业。通过对原告提交证据的分析，应确认被告德圣隆公司将涉案房屋抵顶海龙公司工程款，海龙公司又将该房屋抵顶原告工时费和工程款的事实。第三人辛志福向法庭提交下列证据：一、2012年8月7日与被告签订的美名苑东区正房二层16门房屋商品房买卖合同一份，证实第三人已经实际购得本案诉争的房屋。二、2012年8月17日被告出具的产权证明，证实辛志福具有真实产权人的身份。三、售楼票据一份，证明房屋的买楼人是辛志福。四、商品房预告登记手续，证明辛志福所购买的房屋已经进行了预告登记，取得了准物权。五、青冈县房地产管理处出具的关于辛志福商品房买卖合同所填事项的情况说明，证实商品房买卖合同已经办理了预告登记以及里边的相关事项。经当庭质证。原告质证意见为：由于第三人提供的证据系被告欺诈行为导致的，而且登记时间、买卖时间是在原告之后，是错误登记，因该涉案楼房已出卖给原告，原告已向法庭出示了相关证据，足以证实该涉案标的物已归原告所有。而且为原告开具了产权证明合同等，根据第三人辛志福登记时间，为什么产权证明原告没有得到，到2014年9月份之前该楼并没有验收合格，很显然被告开具的产权证明违法，验收合格后方可办理产权证明。关于票据等，与原告提交的票据是相同的，这也是被告方与第三人之间签订的一房二卖违法行为导致的，被告方在答辩中提出在电视台已经广告，说明涉案楼房合同已经丢失，丢失后到房产部门补办的合同，又预告登记，很显然是一种违法行为，关于青冈县房地产管理处对辛志福商品房买卖合同所填事项的情况说明，认为有虚假成分，该说明当中并没有说明房产开出了两套合同，第一份是原告的合同，由于被告方称合同丢失又补办了合同没有丢失。我方认为辛志福提交的房屋买卖合同应向被告主张双倍返还款，与本案原告没有任何因果关系。被告德圣隆公司质证意见为：无异议，辛志福已经全款支付楼房价款。款是公司高总收的，是全款支付，已经办理了预告登记，确认真实性。海龙公司质证意见为：对辛志福提供的证据有异议，异议内容与原告代理人意见一致。通过对第三人辛志福提交证据的质证和分析，确认第三人辛志福与被告德圣隆公司签订房屋买卖合同，并进行房屋预告登记的事实。第三人付守业向法庭提交下列证据：第一份证据是售楼专用发票一张，时间为2011年9月8日，金额为360436元，还有青冈县房地产管理处出具的房屋销售预告登记证，xxxxxxxx号，证实第三人付守业、马成凤在2011年前就购得了本案诉争的D1号房屋，办理了登记，取得了物权。第二份证据青冈县房产管理处证明一份，证实第三人及被告德圣隆公司购房及办理产权登记是双方的真实意思表示，不存在虚假及抵押等其他事实。第三份德圣隆公司出具的装修入住收据一份，证实经德圣隆公司允许，第三人交纳了水表及装修保证金，于2012年10月10日入住。第四份收据是取暖费收据两份、电费收据两份，证实第三人于2012年10月份入住，交纳电费，取暖费的相关票据，第三人已实际使用该房屋两年之久。经当庭质证，原告质证意见为;被告单位为第三人付守业开具的售楼专用登记是2011年9月8日，售楼专用章是黑龙江德圣隆房地产财务专用章，在2011年期间所有的售楼都是青冈县项目部的专用章，而且第三人提供的票据有伪造之嫌，特别指出的是房屋预告登记证明中和票据时间等等相互矛盾，预告登记时间为2010年12月5日，是张俊宝签字，此期间张俊宝并不是德圣隆公司的法定代表人，未上班。但发票是2011年9月8日，按照证据规则规定，该证据不能作为定案依据，物业费没有青冈县项目部公章，也没有工作人员签字，第三人付守业提交的证据不具有真实性、关联性、合法性，建议法庭不予采纳。被告质证意见为：对付守业提交的证据无异议。原告提到我们的证据有瑕疵，手续都是正常的，具有法律效力的。当时我虽然不是法人，但是公司指派我过去办理的。通过对第三人付守业、马成凤提交证据的质证和分析，确认第三人付守业、马成凤与被告德圣隆公司签订房屋买卖合同，并进行房屋预告登记，实际占有该房屋的事实。一审法院认为，本案属确认商品房买卖合同效力纠纷。第一、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第一条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。被告已将诉争的两个商服房抵顶工程款，①2010年7月至2011年抵顶工程款协议及附表证明给付第三人海龙建筑公司工程款。②原、被告签订合同后，2011年12月份，原告接收钥匙并管理房屋。③原告辛永祥已交纳2011年至2013年的物业费、取暖费，有亿海供热公司收费原件票据予以证实。④原告辛永祥已取得了诉争房屋的楼门钥匙。第二、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。应驳回原告的诉讼请求。理由是：①被告德圣隆公司与第三人辛志福签订的16门商品房买卖合同，并进行了预告登记，具有准物权效力，应认定第三人辛志福与被告德圣隆公司签订的房屋买卖合同有效。第三人辛志福主张案涉房屋买卖合同书有效，继续履行合同，办理产权登记手续应予支持。②原告主张被告与第三人是借贷关系，第三人和被告均不认可，原告无证据证实，其主张不予采纳。③因涉案房屋未办理产权登记手续，原告主张善意取得无法律依据，其主张不予采纳。④原告不是该工程的施工承包人，不具备工程价款优先受偿的客观条件。故应驳回原告诉讼请求。本案的第三人辛志福已在2014年359号、360号、361号案件审理过程中作为具有独立请求权第三人参加诉讼，当时没有缴纳诉讼费用，上诉后到绥化中级法院缴纳诉讼费用，绥化中级法院认为辛志福主张的房屋与上述三个案件，即原告许某、辛永祥、徐某某主张的房屋相同，移送到本院合并审理。第三人辛志福在本院（2015）青法民初字第170号案件中缴纳诉讼费用，本院决定与本案合并审理。第三人付守业、马成凤作为具有独立请求权第三人参加诉讼，经释明没有缴纳诉讼费用，本案不予审理，应另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第四十四条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条的规定，判决：一、第三人辛志福与被告德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区二号楼二层16门商品房买卖合同成立并有效。该房屋归第三人辛志福所有。被告于本判决生效后协助第三人辛志福办理产权登记手续。二、驳回原告辛永祥的诉讼请求。三、驳回第三人付守业、马成凤的起诉。原告辛永祥预交的案件受理费14879元、保全费6120元，合计20999元由原告自行承担；第三人辛志福预交的案件受理费31875元，由被告德圣隆房地产开发有限公司负担。二审时当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一、关于德圣隆公司与辛志福签订商品房买卖协议及进行房屋预告登记是否虚假，是否属于应予撤销问题。在本案中，上诉人辛永祥主张被上诉人辛志福与德圣隆公司之间的商品房买卖合同及预告登记虚假，但未能提供证据证明其主张成立，且辛志福与德圣隆公司对双方的民事行为真实性均无异议，故本院对上诉人辛永祥的该诉讼主张不予支持。第二、关于一审判决适用法律是否存在错误问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，因上诉人辛永祥不是涉诉工程的承包人，且自认是与德圣隆公司签订了商品房买卖合同，被上诉人辛志福与德圣隆公司亦签订了商品房买卖合同，并已交付了全部购房款。依照上述法律规定，上诉人辛永祥对涉案商服房不具有优先受偿权。关于上诉人辛永祥与海龙公司称被上诉人德圣隆公司与辛志福之间存在借贷法律关系问题。因被上诉人德圣隆公司与辛志福均承认在购买涉案商品房时是交付的现金，否认存在借贷关系，且上诉人辛永祥亦未举示证据证明双方之间存在借贷关系。因此，对上诉人辛永祥提出的被上诉人德圣隆公司与辛志福之间存在借贷关系的上诉主张，本院不予认定。第三、关于一审判决对证据认定是否存在错误问题。上诉人辛永祥与德圣隆公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，且意思表示真实，应认定上诉人辛永祥与德圣隆公司签订的商品房买卖合同有效。辛永祥上诉请求其与德圣隆公司签订的商品房买卖合同有效的上诉理由成立，应当予以支持。因辛永祥在一审诉讼中未请求德圣隆公司协助办理产权登记手续，且其所签订的商品房买卖合同未进行预告登记，其可依法另行向德圣隆公司主张权利。因此，本院对辛永祥在二审时提出的德圣隆公司协助办理产权登记手续的上诉请求不予支持。上诉人付守业、马成凤于2010年12月5日在房产管理部门办理了预登记手续，于2011年9月8日向德圣隆公司交纳购房款360436元，于2012年10月交纳取暖费及电费等，对房屋进行装修后入住。因付守业、马成凤又另案向青冈县人民法院起诉德圣隆公司，青冈县人民法院于2016年6月27日作出（2016）黑1223民初366号民事调解书，内容为：被告德圣隆公司于2016年7月10日前协助原告付守业、马成凤办理青冈县美名苑东区1号楼1层东数第1门商服房屋产权的初始登记，现该调解书已经生效。因此，一审法院未在本案中对付守业、马成凤购买的1号楼1层东数第1门商服房屋进行判决，但一审法院在本案中判决驳回付守业、马成凤起诉不当，应予以撤销。付守业、马成凤购买的房屋从时间上看在先，办理了预登记手续，且又已经实际入住。上诉人辛永祥与德圣隆公司签订的商品房买卖合同、被上诉人辛志福与被上诉人德圣隆公司签订的商品房买卖合同，均属于债权纠纷，不属于物权纠纷，原审法院判决涉案房屋所有权归辛志福所有缺乏法律依据，应予撤销。与此同时，上诉人辛永祥上诉请求涉案房屋所有权应归其所有的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于被上诉人德圣隆公司与辛志福签订商品房买卖协议效力问题。因被上诉人德圣隆公司与辛志福签订商品房买卖协议时，被上诉人德圣隆公司已经将涉案房屋抵给海龙公司，被上诉人德圣隆公司先与上诉人辛永祥签订了商品房买卖合同，被上诉人德圣隆公司在没有处分权的情况下，又与被上诉人辛志福签订商品房买卖协议，其行为损害了他人利益，应当认定被上诉人德圣隆公司与辛志福签订的商品房买卖协议无效。综上所述，辛永祥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销青冈县人民法院（2014）青法民初字第361号民事判决。二、辛志福与黑龙江德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区二号楼二层16门商品房买卖合同无效。三、辛永祥与黑龙江德圣隆房地产开发有限公司签订的美名苑东区二号楼二层16门商品房买卖合同有效。四、驳回辛永祥其他诉讼请求。五、驳回辛志福其他诉讼请求。辛永祥交纳的一审案件受理费14879.00元、二审案件受理费14879.00元、保全费6120.00元，辛志福交纳的一审案件受理费31875.00元，合计67753.00元，均由黑龙江德圣隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜再民审 判 员  赵 明代理审判员  张子熙二〇一七年一月六日书 记 员  辛奇慧