江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0412民初772号原告：常州市武进一川工具有限公司，住所地常州市武进区南夏墅街道龙域路5号东街，组织机构代码：73009124-X。法定代表人：石筱蕾，该单位执行董事。委托诉讼代理人：朱李军，江苏张林芳律师事务所律师。被告：常州市鼎立电子电器有限责任公司，住所地常州市武进区南夏墅常漕路南段77号。法定代表人：陈博赟，该单位执行董事。委托诉讼代理人：蒋哲，江苏律邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，江苏律邦律师事务所实习律师。原告常州市武进一川工具有限公司诉被告常州市鼎立电子电器有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序,后依法适用普通程序，于2016年3月7日、2016年9月22日、2017年1月3日三次公开开庭进行了审理。原告常州市武进一川工具有限公司的委托诉讼代理人朱李军、被告常州市鼎立电子电器有限责任公司委托诉讼代理人蒋哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常州市武进一川工具有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失20689元（暂计算至2015年10月5日，应当计算到租赁期限届满之日止）；2、判令被告将其从常州市武进区南夏墅街道办事处领取的应当属于原告的补偿费，暂定为981416.32元（应当以实际数额支付）归还原告；3、本案的案件受理费由被告承担。诉讼中，原告向本院变更第2项诉讼请求为：要求判令被告将其从常州市武进区南夏墅街道办事处领取的应当属于原告的补偿费754047元归还原告。事实和理由：原告与被告长期存在友好的业务往来，自2006年起，原告就通过口头协议方式，开始租用被告的厂房从事吹塑盒生产。2010年12月30日，原、被告签订“房屋租赁合同”一份，约定由原告租用被告厂房、车间、办公用房等共计1819.8平方米。租赁合同第4条约定，租期从2011年1月1日起至2013年12月31日止，租期三年；原告如需要续租，则应于2013年10月30日前通知被告，被告应当同意原告续租，续租期顺延三年（即至2016年12月30日止），租金均为每年12万元。租赁期间，因被告在原告租赁的厂房内建造房屋，租金调整至每年10万元。2013年10月30日前，原告通知了被告要求续租三年，并且已经继续租用被告的厂房。在租赁期间，经被告同意，原告将租用的毛坯职工宿舍609.84平方米进行了装修以便职工居住；搭建了彩钢棚约300平方米；对所租用的车间进行了通电、通水、通气的地面预埋沟槽的处理，以便生产使用。2015年8月17日，被告以拆迁为由，向原告发出“要求按期搬离的再次函告”，要求原告最迟于2015年8月30日前将设备全部搬离，并将于2015年8月30日停电。原告收到后，于2015年8月19日向被告送达“答复函”，明确表明原告不能接受被告的单方面违约行为。2015年8月28日上午起，被告在其厂门口张贴“通知”，称因政府拆迁，决定从2015年9月1日起由供电局统一停电。原告多次交涉，被告置原告的合法权益于不顾，于2015年9月1日上午强行切断了原告的电源，致使原告的正常生产被迫停止。被告要求原告在其制作的“承诺书”上签字，承诺无条件搬离，作为其向原告供电至2015年9月30日的条件，原告未同意。至起诉日止，被告仍未向原告恢复供电。为赶生产，原告不得已租用他人生产设备和职工宿舍使用，造成损失20689元（其中支付租金14500元，电费增加了4939元，运费增加支出1250元）。原告认为，被告所称的政府征收征用，程序及实体是否合法、何时征收征用，被告并未提供相关的证据；即便政府依法拆迁，因原、被告的租赁合同合法有效，且在租赁期间，被告也应当经与原告协商一致方能解除合同；被告在政府未实施拆迁前，于2015年9月1日停电既不合法也不合理，其目的在于逼迫原告放弃拆迁补偿款，属于恶意的违约行为。由此给原告造成的损失，依法应当由被告承担。原告经申请政府信息公开才得知，2014年10月29日，南夏墅街道决定对被告的厂房实施拆迁，并对包括原告享有的机器设备、装修、附属物在内的被告厂房、设施进行了拆迁评估。2015年10月21日，南夏墅街道办与被告签订“武进区被拆迁企业补偿安置协议”。因南夏墅街道办事处无法区分原、被告的拆迁补偿份额，故将拆迁时应当归原告享有的拆迁补偿均包含在了安置协议中。现被告已领取了包括应当归原告享有的拆迁补偿款在内的全部补偿款32718000元。原告认为，被告将房屋出租给原告收取租金时，就已将该房屋的部分收益权能让渡给了原告。根据合同法、民法通则的法学原理，谁损失谁就应获得补偿。虽然目前征收手续简化后，被告与南夏墅街道办事处之间签订安置协议，但安置协议所涉及的拆迁房中，包含了原告对所租用房屋的装修和原告建造的彩钢棚；并且，对于安置协议所涉的“附属物补偿”“拆迁补助费”“停工停产损失费”“腾空签约奖励费”“过渡费”“其他设施费”“不可搬迁设备补偿”“综合补偿”等补偿项目，原告因拆迁受到了实际损失，而被告并不生产，也无实际损失；原告如期搬迁，没有影响被告安置协议的履行，故被告应当归还已从南夏墅街道办事处领取的属于原告的补偿款754047元。原告称该754047元的补偿费的构成是按其租赁房屋面积所占被告被拆迁房屋面积之比，而计算所得。原、被告多次协商未果，特提起诉讼，请求法院依法裁判，维护原告合法权益。被告常州市鼎立电子电器有限责任公司辩称，原告的诉讼请求中，被告只需要向原告支付设备搬迁补偿39600元，及原告搭建的彩钢棚拆迁的补偿款53411元，其余拆迁补偿应属于被告所有，和原告无关。主要事实及理由：原、被告间订立的合同早已在2013年12月30日到期，原告未在2013年10月30日前向被告提出续租的申请，即没有表示要继续租赁3年，双方也没有合意商量租期继续顺延3年，但实际仍由原告租赁，应视为不定期租赁合同，双方均有权随时终止合同。本案中，被告早于2014年11月9日就发出通知，要求原告等承租户提前做好搬迁准备，说明被告以尽可能提早通知的方法减少各方因拆迁造成的影响，不定期租赁中任何一方当事人有权随时终止合同，只需要给对方合理的时间。被告认为，被告给原告长达近10个月的时间，应该属于给足了合理的时间作准备。提前终止合同，被告不存在过错，不应承担违约责任；原告所说的所有权的四个要素，我们通过租赁让渡的只是占有权和使用权，收益权、处分权没有让渡。拆迁中如有政策优惠，被拆迁人应有适度受益，这部分应由所有权人享有，不是承租人所有，故被告也无须向原告支付应属于被告的拆迁补偿款。本院经审理查明以下事实：1、2010年12月30日，原、被告签订“房屋租赁合同”一份，约定由原告租用被告厂房、车间、办公用房等共计1819.8平方米。租赁合同第4条约定，租期从2011年1月1日起至2013年12月31日止，租期三年；原告如需要续租，则应于2013年10月30日前通知被告，被告应当同意原告续租，续租期顺延三年（即至2016年12月30日止），租金均为每年12万元，先付后用；原告在所租赁的厂房上的所有添附，必须经被告同意。经被告同意后的添附，合同到期后如被告同意可折价给被告。2、合同订立后，双方按约履行。租赁期间，因被告在原告租赁的厂房内建造房屋，租金调整至每年10万元。第一次三年租期届满后，原告继续租用被告的厂房使用，并于2014年1月4日支付给被告2014年度租金40000元；同月26日，原告支付给被告2014年度租金10000元。同月29日，原告支付给被告2014年度租金50000元。3、2014年10月29日，常州市武进区南夏墅街道办事处决定对被告的厂房实施拆迁，并开始对被告厂区内的机器设备、装修、附属物等厂房、设施进行拆迁评估。被告于2014年11月9日致函原告，要求原告最迟在2015年8月30日前将其设备等设施全部搬离，以免影响拆迁进程；并于2015年6月17日通知原告将于2015年8月30日开始停电。2015年8月17日，被告再次致函原告，将于2015年8月30日按时停电，并请包括原告在内的各承租户最迟于2015年9月30前将设备、人员全部清场；如果因迟延办理清场造成被告不能按期与政府签订拆迁协议而无法享受相应的奖励费用，被告将依法向未及时办理清场者追索。原告接到被告该通知后，于2015年8月19日向被告发出答复函称，1、如果政府依法拆迁，并且依法依规，公平合理补偿，保障其生产顺利过渡不受影响，愿意配合做好相关工作；2、因时间紧，一时难以找到合适的厂房；3、房租金已支付到2015年6月30日，被告即未与原告商谈搬迁补偿的条件，也未确定何时搬离，突然提出停电和限期搬离的要求，与常理不符；4、按照双方于2010后年12月30日签订的“房屋租赁合同”，租赁到期日为2016年12月30日。因租赁合同未到期，原告并没有搬离的法定义务。被告以政府拆迁为由，单方面通知不履行合同，并无法律依据，不管通知多少次，均不对原告产生约束力；5、因政府征收征用未提供相关资料，其征收征用行为是否合法、何时征收征用尚未明确，被告于2015年8月30日前停电并无必要，也不合理；6、在租赁期内，被告如果擅自停电，逼迫原告搬离，属于恶意违约行为，被告将承担违约责任；7、原告也是政府征收征用行政行为的利害关系人，依法有权就补偿项目、补偿标准的合法性、合理性申请政府信息公开或者提起行政诉讼，可能对被告的拆迁造成负面影响，希望被告在停电一事上谨慎行事。2015年9月1日，被告将一份承诺书交给原告，内容为：如果原告承诺于2015年9月底无条件搬离，将所承租的厂房全部交付完毕，则被告可以将搬迁时间和供电时间延长至2015年9月底。因原告未在该承诺书下签字，被告于2015年9月1日切断了对原告的电力供应。为不影响被告的拆迁进程，原告还是及时搬离了所承租的厂房。4、2015年10月21日，被告与常州市武进区南夏墅街道办事处签订“被拆迁企业补偿安置协议”一份，确定常州市武进区南夏墅街道办事处应支付给被告拆迁补偿款32718000元。至本案法庭调查结束之日，被告已取得了该补偿款。对于编号为S19的非生产用房，被告认可是原告所建，该部分补偿款53411元应归原告所有；对于机器设备补偿价格认定明细表中第3、4项认定的补偿费共计39600元，被告也认可应归原告所有。对其余补偿款，被告认为均与原告无关，应属被告所有。5、原告所租用的房屋中，仅有小宿舍95.3平方米、办公室114.5平方米有房产证，其余均无房产证，也未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案讼争双方的争议焦点为：1、租赁合同的效力。如果有效，被告应否承担违约责任；2、被告取得的拆迁补偿款中有多少属于原告所有。针对第1个争议焦点。依照法律规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告于2010年12月30日订立的“房屋租赁合同”所涉房屋，仅有小宿舍95.3平方米、办公室114.5平方米有房产证，故对该部分房屋的租赁合同，为有效合同；原、被告至本案法庭辩论终结前仍未能向本院提交其余构筑物的房产证或者建设工程规划许可证，经本院至相关部门调查，亦未查知，故关于该部分构筑物的租赁合同，属于无效合同。合同法规定，有效的租赁合同，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告双方约定租期为三年；原告如需要续租，则应于2013年10月30日前通知被告，被告应当同意原告续租，续租期顺延三年（即至2016年12月30日止）。对于“原告在2013年10月30日前已通知了被告需要续租”这一事实，原告未能提供充分证据证明，被告也不认可。虽然原告在2014年1月分三次向被告交付了一年的租金，继续使用所租赁的小宿舍和办公室，被告也未提出异议，可认定该租赁期限为不定期。被告于2014年11月9日致函原告，要求原告最迟在2015年8月30日前将其设备等设施全部搬离；并于2015年6月17日通知原告将于2015年8月30日开始停电。2015年8月17日，被告再次致函原告，将于2015年8月30日按时停电，并请包括原告在内的各承租户最迟于2015年9月30前将设备、人员全部清场，均可视为被告在合理期限之前已通知原告要求解除合同，该合同已于2015年8月30日解除。故原告认为被告要求其搬离属于违约行为，并据此要求被告承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。针对第2个争议焦点。原、被告双方的租赁合同中有效部分已于2015年8月30日解除，无效部分自始没有法律约束力。被告于2015年10月21日与常州市武进区南夏墅街道办事处签订“被拆迁企业补偿安置协议”，取得了补偿款，属于被告的正当合法收益。原告所主张的补偿费754047元按所租面积比例进行计算，无事实依据和法律依据。被告认可编号为S19的非生产用房是原告所建，该部分补偿款53411元应归原告所有；同时也认可机器设备补偿价格认定明细表中第3、4项补偿费共计39600元应归原告所有，不违反法律规定，本院予以采信；原告称租赁后对相关房屋和构筑物进行了装饰装修，其余补偿款中也应有部分属于其所有，但未能提供充分证据，被告也不认可，故对于原告的其余诉讼请求，本院不予支持。综上，本院虽对原、被告做了大量的工作，但未能促使双方达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第五十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告常州市鼎立电子电器有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告常州市武进一川工具有限公司补偿款93011元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告常州市武进一川工具有限公司的其余诉讼请求。案件受理费11548元，由原告常州市武进一川工具有限公司负担10000元，被告常州市鼎立电子电器有限责任公司负担1548元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  吴中和人民陪审员  崔晓洁人民陪审员  白 艳二〇一七年一月十八日书 记 员  胡 婧