山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初5250号原告（反诉被告）：龙口市龙港街道屺坶岛村村民委员会。法定代表人：胡国朋，任主任。委托诉讼代理人：逄淳，山东精诚人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，山东精诚人律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：胡建东，男，汉族，居民，1971年11月2日出生。委托诉讼代理人：徐志刚，北京市华堂（济南）律师事务所律师。原告龙口市龙港街道屺坶岛村村民委员会与被告胡建东房屋租赁合同纠纷一案，及反诉原告胡建东与反诉被告龙港街道屺坶岛村村民委员会建设工程合同纠纷一案。本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙口市龙港街道屺坶岛村村民委员会的委托诉讼代理人逄淳、王璐，被告（反诉原告）胡建东的委托诉讼代理人徐志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙口市龙港街道屺坶岛村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2016年1月1日至2016年9月31日房屋场地租赁费人民币45000元及利息，庭审中，原告对该项诉讼请求的利息部分明确为7672.50元；2、请求法院解除原告与被告间房屋场地租赁合同，被告依法腾空房屋场地；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年1月1日签订了《房屋场地租赁合同》，双方成立租赁关系。合同约定被告每年1月1日前向原告交纳当年租赁费6万元整。期间原告多次向被告追索租赁费并向被告寄送催款《通知书》，但被告一直以种种理由搪塞，不予给付。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益不受侵害，特诉至法院，请求依法判如所请。被告胡建东辩称：1、原告诉称“期间多次向被告追索租赁费”不是事实。2010年12月底，原告口头通知被告，南山集团要征收建筑公司的土地和房屋，南山集团征收时先以原告名义领取补偿款，待双方进行往来账目结算时再由原告过付给被告。2012年1月1日，原告与被告签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定每年1月1日被告向原告交纳6万租金，由于原告尚欠被告补偿款及工程款，被告与原告前任村委主任胡立模口头商定暂不交租金，待确认补偿款与工程款具体数额后再结算。2、原告请求解除双方签署的《房屋场地租赁合同》理由不成立。被告未按合同约定交纳租赁费是因为原告拖欠被告补偿款和工程款，双方口头商定暂时不交纳租金，因此不能按合同第十条约定解除合同。反诉原告胡建东向本院提出诉讼请求：判令反诉被告立即向反诉原告支付屺坶岛新村南大院工程款627685.27元。事实与理由：1998年2月16日，反诉原告父亲胡本善与反诉被告签订《建筑公司承包合同书》，2002年12月31日签订《建筑公司延包合同书》，承包了反诉被告的集体企业龙口市屺坶岛建筑工程公司（以下简称“建筑公司”），建筑公司承包期间实际经营者是反诉原告。2010年12月31日，反诉被告与胡本善签订《终止承包合同协议书》，约定反诉被告向反诉原告无偿提供位于新村南的大院一处，使用期至2011年12月31日。2011年上半年，建筑公司在搬迁时，反诉被告委托反诉原告在租赁场地内增建了北仓库314.144平方、西大库458.942平方、配电室28.57平方、门卫室39.18平方、围墙60.85米。2012年1月1日，原告与被告签订的《房屋场地租赁合同》附件中对此予以确认。反诉原告委托烟台天宏有限责任会计师事务所对新村南大院工程编制了烟天宏会基结编字【2016】1号《结算编制报告》，审定工程造价为627685.27元。鉴于反诉原告与反诉被告签订租赁合同前的建设工程位于涉案租赁合同出租场地范围内，反诉被告拖欠反诉原告工程款与本案有关联性，故提起该反诉请求，望法院查明事实，判如所请。反诉被告龙口市龙港街道屺坶岛村村民委员会辩称：1、反诉原告的主体不适格。庭审中反诉原告对双方于2012年1月1日签订《房屋场地租赁合同》及其附件的真实性予以确认。该合同附件中标有“公司新建”字样的建筑物，仅仅是用于区分双方之间的租赁物范围。从该字样无法看出相应建筑物由何人出资建设。反诉原告作为龙口市屺坶岛建筑工程有限公司的法定代表人，其与龙口市屺坶岛建筑工程有限公司存在严重的利害关系，该公司出具的证明不具有客观性、真实性。另外反诉原告未提交其他证据证明系其个人出资建设涉案建筑物，也未提交相应的委托建设合同，故反诉原告无证据证明涉案工程由其所建。2、反诉原告提起的反诉与本诉不是同一法律关系，本诉是基于租赁合同关系，反诉是基于建筑工程施工合同关系。反诉原告所提交的工程结算编制报告，索要的是工程款，该涉案工程假设存在，也是在《房屋场地租赁合同》之前发生的。而双方在2012年1月1日签订的该合同中任何条款均未涉及涉案工程，故该涉案工程与租赁合同、租赁场地、租赁费等无任何关系。3、反诉与本诉并非基于同一法律事实，本诉的法律事实为房屋租赁，反诉则为建筑施工。4、反诉原告在本诉中辩称，未按照合同约定交纳租赁费是基于反诉被告拖欠反诉原告补偿款及工程款，但是其未提交任何证据，所以反诉原告提起的反诉与本诉之间并非基于诉讼标的上的联系，更没有诉讼理由上的联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉部分：被告未按照合同约定交纳租赁费的辩称是否应与支持。被告所提供其与原告村委主任胡国朋、出纳胡仲莲的录音证据，予以证实其主张。对此本院认为该录音内容能够证实被告在接到原告寄发催款《通知书》后，双方就租金纠纷进行过磋商，但最终未达成合意并予以履行。因此，不能证明其想要履行以及确实履行了补交租赁费的义务。对被告与原告前任村委主任胡立模口头商定暂不交租金，待确认补偿款与工程款具体数额后再结算的辩称，因其未提交证据予以证实其主张。故，本院对被告辩称不予采信。反诉部分：反诉原告主体是否不适格。反诉被告南大院内新建的北仓库、西大库、配电室、门卫室、围墙等系由龙口市屺坶岛建筑工程有限公司承建，该公司系法人单位，是承担民事权利义务的主体。反诉原告主张上述所建设施实际由其本人出资，委托建筑公司承建，但未提交相应的出资证明及委托承建合同予以证实。且反诉原告系龙口市屺坶岛建筑工程有限公司的法定代表人，其与该公司存在严重的利害关系，由该公司出具证明用以证明反诉原告实际出资并委托建筑公司建设的主张，本院不予采信。反诉原告不是适格主体。关于涉案工程款应以适格主体另行主张。本院认为，原被告双方于2012年1月1日签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实的意思表示，合同真实有效。合同中详细约定了租赁物、租赁期限、租赁费以及关于合同解除的条款，上述条款不违反法律规定，双方应受合同内容约束。庭审中，被告未能证实其未依照合同交纳租赁费是原、被告合意行为。按合同约定，被告已构成违约。在原告向被告寄送催款《通知书》后，被告仍未能就交纳租赁费数额及合同的继续履行达成合意。因此，本诉部分原告请求被告补交租赁费及利息、依约定解除《房屋场地租赁合同》，于法有据，且不违反合同约定，本院依法予以支持。关于原告主张租金计算数额系其对民事权利的自行处分，本院予以确认。反诉部分，因反诉原告并非适格诉讼主体，故反诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）款、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、被告胡建东于判决生效后十日内支付原告龙口市龙港街道屺坶岛村村民委员会房屋场地租赁费45000元及利息7672.50元。二、解除原告龙口市龙港街道屺坶岛村村民委员会与被告胡建东之间《房屋场地租赁合同》，并于2017年4月6日前腾空租用的房屋场地。三、驳回反诉原告胡建东的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告胡建东承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王志江二〇一七年一月二十五日书记员  陈敬源