四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）自民二终字第79号上诉人（原审原告）梁来周，男，1957年8月7日出生，汉族，住自贡市自流井区。委托代理人史正品，四川崇理律师事务所律师。上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼。法定代表人孙尧忠，总经理。委托代理人周汉俊，男，1977年3月28日出生，汉族，住成都市锦江区，该公司员工。被上诉人（原审第三人）自贡泰华实业开发有限公司，住所地自贡市汇东新区汇信商厦六楼。法定代表人钟淑琴，经理。委托代理人彭华龙，男，1974年7月2日出生，汉族，住自贡市大安区，该公司员工。上诉人梁来周、四川忠心房地产投资有限公司（以下简称“忠心公司”）与被上诉人自贡泰华实业开发有限公司（以下简称“泰华公司”）商品房预约合同纠纷一案，梁来周、四川忠心房地产投资有限公司不服四川省自贡市自流井区人民法院(2012)自流民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁来周的委托代理人史正品，上诉人四川忠心房地产投资有限公司的委托代理人周汉俊，被上诉人自贡泰华实业开发有限公司的委托代理人彭华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告梁来周向四川省自贡市自流井区人民法院起诉称，2006年10月29日原告与第三人签订《营业用房订购合同》及合同补充协议，原告购买第三人开发的自贡市自流井区五星街泰华时代广场四号楼正一层4-8轴线至4-9轴线与4-AC轴线44平方米营业用房，价款374,000.00元，交房日期为2008年6月30日前。2007年6月3日前原告付清了全部购房款374,000.00元。2008年1月29日第三人与被告签订《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》，被告受让后，应当履行合同，向原告交付房屋，并承担违约责任，请求判决被告立即向原告交付房屋并办理产权证书，支付违约金111,526.80元。原审法院经审理查明，2006年10月29日原告与第三人签订《营业用房订购合同》，合同约定原告购买第三人开发的自贡市自流井区五星街泰华时代广场4号楼正一层4-8轴线至4-9轴线与4-AC轴线44平方米营业用房，每平方米8,500.00元，合计房款374,000.00元；付款日期为2006年10月29日前，逾期付款按每日万分之二支付违约金；交房日期为2008年6月30日前，逾期交房按每日万分之二支付违约金；在未取得预售房许可证和在签署《商品房买卖合同》之前，出售方违约，双倍赔偿定金。在合同附件三《合同补充协议》中约定合同当事人双方同意在签署《商品房买卖合同》前，出售方违约，双倍退还定购方所付房款。合同签订后，原告于2007年6月3日向第三人缴纳了现金374,000.00元。第三人在泰华时代广场项目开发建设过程中因开发资金等多方面的原因，造成项目建设和运营活动处于长期停滞状态，第三人与被告2008年1月29日签订《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》，第三人将该项目的开发建设以50,000,000.00元的价格转让与被告，并办理了相关移交手续。原告与第三人签订的合同在移交清单中有记载。被告受让后，将项目名称更名为“浙江商城”，并已取得售房许可证。原审法院认为，原告与第三人签订的《营业用房订购合同》，虽系第三人在未取得商品房预售许可证的情况下签订的，且未正式签订房屋买卖合同，但其合同内容具备商品房买卖合同的主要内容，第三人（出卖人）已按照约定收取购房款项，被告在原告起诉前已取得商品房预售许可证，应认定该定购合同为商品房买卖合同，且合同合法有效。第三人应当按合同约定履行交房义务；因第三人将其建设开发的项目转让与被告，被告成为合同一方当事人，应承担本案第三人的合同义务。原告请求被告继续履行合同约定的交付房屋并办理产权证书的义务，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持；关于原告主张延期交房违约金的诉讼请求，本院认为，根据庭审查明的案件事实并结合本案实际情况，被告承接该项目前，项目的开发建设己处于长期停滞状态，不能按期交付房屋己是不争的事实，项目能否继续开发建设完成也处于不确定状态，而对此被告并无过错。被告承接该项目后，原被告双方也未就交付房屋的时间作出约定，故对原告的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八十六条、第八十八条、第一百三十条、第一百四十一条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定,判决:一、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效后30日内，向原告梁来周交付自贡市自流井区五星街浙江商城4号楼正一层4-8轴线至4-9轴线与4-AC轴线44平方米营业用房，并协助办理房屋产权。二、驳回原告梁来周的其他诉讼请求。宣判后，梁来周、四川忠心房地产投资有限公司不服，向本院提起上诉。梁来周上诉称：上诉人与被上诉人泰华公司签订《营业用房订购合同》时，合同约定的营业用房已经修建完成。2008年1月29日，被上诉人忠心公司与泰华公司签订《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》，受让“泰华时代广场”项目时，距离《营业用房订购合同》约定的交房时间还有5个月，忠心公司有足够的时间履行交房义务，一审判决认为忠心公司没有过错，与客观事实不符。合同法并没有规定当事人承担违约责任，需要具备主观过错要件，一审判决以忠心公司没有过错，认为忠心公司不应当承担违约责任，没有法律依据。事实上，上诉人购买的房屋早已竣工，具备交付使用的条件，被上诉人忠心公司违背诚实信用原则，故意拖延交房，甚至企图逃避履行交房义务，一房二卖，获取非法利益。忠心公司受让“泰华时代广场”项目，取得该项的权利，就应当承担该项的责任。因此，上诉人认为被上诉人延期交房，属于违约行为，给上诉人造成的损失是客观存在的，应当承担违约责任。一审判决驳回上诉人要求忠心公司支付违约金111526.80元的请求是错误的。请求撤销自贡市自流井区人民法院（2012）自流民初字第1271号民事判决第二项，支持上诉人请求被上诉人忠心公司支付违约金的诉讼请求，判决忠心公司向上诉人支付违约金111526.80元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人忠心公司承担。忠心公司上诉称：一审法院认定事实错误。没有任何证据证明被上诉人梁来周与第三人签订的合同在移交清单中有记载。一审法院系违反客观事实作出错误认定。一审法院认为“因第三人将其建设开发的项目转让与被告（上诉人），被告成为合同一方当事人，应承担本案第三人的合同义务”。这种“认为”没有任何法律支持，是对我国现行法律原则的粗暴突破和任意违反。请求撤销（2012）自流民初字第1271号民事判决第一项,本案一、二审诉讼费用由被上诉人梁来周承担。被上诉人泰华公司辩称：原审判决正确，请求维持原判。在二审审理期间，各方当事人未提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。另查明以下事实，泰华公司与忠心公司于2008年1月29日签订的《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》第3.2.10条约定：“甲方（泰华公司）确保已直接销售的商铺面积为213.11平方米，若超出该面积，则超出部分由甲方按最新市场价承担，乙方（忠心公司）有权直接从之后的任一付款程序中扣除。……”。泰华公司在移交清单中对其与梁来周签订合同将涉案房屋销售给梁来周的情况有记载，但在移交时忠心公司不予认可，泰华公司于2012年1月4日向忠心公司发函声明其与梁来周签订的《营业用房定购合同》真实有效，应当履行，请忠心公司及时解决和处理好该问题，如期交房，以维护好社会的稳定。本院认为，泰华公司与忠心公司于2008年1月29日签订《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》，该协议约定泰华公司将自贡“泰华时代广场”项目的国有土地使用权及全部开发权益转让予忠心公司，同时也约定相关的债务由忠心公司承担。对于因泰华公司已直接销售商铺所产生的债务，双方约定：“甲方（泰华公司）确保已直接销售的商铺面积为213.11平方米，若超出该面积，则超出部分由甲方按最新市场价承担，乙方（忠心公司）有权直接从之后的任一付款程序中扣除。……”，从该约定可知，双方在签订协议时已预见到泰华公司已直接销售的商铺面积有可能超出213.11平方米，对于超出部分，忠心公司在承担责任后，按最新市场价直接从之后任一付款程序中予以扣除。因此，在泰华公司将其与梁来周签订合同将涉案房屋销售给梁来周的情况记载于移交清单时，忠心公司以其未认可提出拒绝履行合同的抗辩理由不能成立。根据查明的案件事实并结合本案实际情况，忠心公司在承接该项目前，项目的开发建设己处于长期停滞状态，不能按期交付房屋己是不争的事实，从客观情况讲，项目继续开发建设完成也需要较长的时间，这些情况是忠心公司无法克服和避免的，故对梁来周请求忠心公司承担违约责任，赔偿延期交房损失的诉请依法不应支持。综上所述，上诉人梁来周和忠心公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6910元，由上诉人梁来周负担1200元，上诉人四川忠心房地产投资有限公司负担5710元。本判决为终审判决。审判长  廖四春审判员  周 勇审判员  王海英二〇一二年十一月二十日书记员  曾 静