北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06419号上诉人（原审被告暨反诉原告）北京亚洲艺苑艺术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路2号院内3幢1号。法定代表人于晓东，总经理。委托代理人甄增禄，男，1962年3月18日出生，北京市西城区大栅栏街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告暨反诉被告）北京七星华电科技集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路1号。法定代表人王岩，董事长。委托代理人何章，男，1975年10月11日出生。委托代理人李志豪，男，1991年4月25日出生。被上诉人（原审第三人）（台湾）亚洲艺术中心有限公司，住所地台北市大安区建国南路2段177号1楼。法定代表人李敦朗，董事长。委托代理人曲海斌，北京市鼎鉴律师事务所律师。上诉人北京亚洲艺苑艺术有限公司（以下简称亚洲艺苑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了此案。亚洲艺苑公司的委托代理人甄增禄，被上诉人北京七星华电科技集团有限责任公司（以下简称七星华电公司）的委托代理人李志豪、何章，被上诉人（台湾）亚洲艺术中心有限公司（以下简称亚洲艺术中心）的委托代理人曲海斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。七星华电公司在原审法院诉称：我公司与亚洲艺苑公司于2012年6月4日签订了2012年物合字第（042）号房屋租赁合同。约定自2012年10月1日至2017年9月30日租期五年，租赁期间，租赁房屋仅供亚洲艺苑公司自用，不得以除自用外的任何方式（包括但不限于转租、转让、抵押、合资、合作等）使用该租赁房屋。合同签订后，我公司依约履行该合同，但亚洲艺苑公司违反合同约定，分别与多家机构签订了转租合同，故我公司认为亚洲艺苑公司违约，于2013年8月17日邮寄致函提出终止合同，并收回租赁房屋。现特诉至法院，请求法院确认双方签订的2012物合字第（042）号房屋租赁合同于2013年8月17日解除；亚洲艺苑公司支付我公司违约金547500元。亚洲艺苑公司在原审法院辩称：第一，我公司不存在违约事实，没有任何违约行为。在签订合同后，我公司按时交纳房租，从未欠付一分房租。即便在七星华电公司无理单方提出解除合同并制造事端、侵害我公司权益、扰乱我公司经营、造成我公司经济损失的情况下，我公司仍按时交纳，只是后期七星华电公司拒收。此外，我公司始终依法经营，从未有任何违反国家法律、法规的行为。我公司作为一家企业，为了生存和发展，按照国家的法律规定与多家企业开展业务经营合作，既是国家法律赋予我公司的基本权利，也是企业经营模式的惯例。七星华电公司认定有失偏颇和公允，其行为严重违反了我国民法规定的公平原则。第二，鉴于我公司不存在任何违法、违约的事实，七星华电公司要求解除房屋租赁合同的理由不成立，不同意解除合同，亦不同意支付违约金。亚洲艺术中心在原审法院述称：我公司从亚洲艺苑公司处租赁房屋，从2007年租赁至今，在合同履行的过程中前几年都很顺利，到了2013年，七星华电公司向第三人发出通知，说与亚洲艺苑公司解除了合同，要求我公司向其交出房屋。双方都主张权利，并且拿走了房屋内的物品，我公司向派出所报案。我公司一直交纳房租，并且交纳到2014年1月9日。此后律师予以介入，给七星华电公司及亚洲艺苑公司都发送了律师函，但七星华电公司继续侵权行为，继续招租、停电。我公司认为租赁合同双方的纠纷不应该影响我公司对房屋的使用。亚洲艺苑公司在原审法院反诉称：2012年6月14日，我公司与七星华电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，我公司租赁七星华电公司厂房2000平方米，用于生产、商铺、办公或展览展示项目，年租金为1825000元，按季度交纳租金，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日止。合同签订后，我公司一次性向七星华电公司交纳一年租金约200万元，双方开始履行合同，合作愉快。自2013年春节后，七星华电公司开始以各种理由对我公司租赁的厂房采取停电、封门等手段骚扰我公司正常经营。其违约及侵权事实如下：2013年8月17日单方通知解除租赁合同，强行将我公司租赁房屋面积210平方米的厂房大门上锁，禁止我公司继续使用，现我公司已另行租赁给第三方，该行为构成严重违约；2013年11月7日和2013年12月30日我公司两次汇款交纳房屋租金，七星华电公司均将汇款转回拒收，实属单方违约；七星华电公司将我公司租赁的房屋大部分另行租赁第三方，属于严重违约行为。七星华电公司宣布解除房屋租赁合同后多次采用停电、停水的方式严重影响我公司正常经营，实属侵权违约行为。上述事实发生后，我公司多次与七星华电公司协商解决，但是无果。故提起反诉，要求确认双方继续履行房屋租赁合同，七星华电公司赔偿我公司违约金547500元，停止侵占并退还我公司租赁使用的房屋210平方米，减少其强占房屋期间的房屋租金到停止侵占之日止，到2014年2月28日应减少房屋租金96000元，停止破坏和扰乱我公司正常经营的行为。七星华电公司在原审法院针对亚洲艺苑公司的反诉辩称：不同意亚洲艺苑公司的诉讼请求，同我方的起诉意见。亚洲艺术中心在原审法院针对反诉述称：无论七星华电公司、亚洲艺苑公司的合同是否继续履行，我方作为合法租赁房屋的第三人，应该保障我方合法使用房屋的权益。原审法院经审理查明：2012年6月14日，七星华电公司（甲方）与亚洲艺苑公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（2012年物合字第042号），约定亚洲艺苑公司租赁七星华电公司的朝阳区酒仙桥路二号院内建筑面积为2000平方米的厂房，用于展览展示项目，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日。房屋租金实行分阶段上调单价方式，第一、二、三年按每天每平米2.5元计费，平均年租金约为1825000元，付款方式为先交款后使用，按季度交纳，每时段末的前十日内交纳下次时段租金，第四年房屋租金单价按2.75元／天／平方米计算，第五年房屋租金按3.00元／天／平方米计算。关于转租的违约责任，双方在第十条第1款约定：“未经甲方同意，乙方擅自以转租、转让、抵押、合资、合作等方式使用该租赁房屋的”，视为违约；“任何一方出现违约行为，另一方除有权终止合同外，有权要求违约方支付相当于年租金30%的违约金。”2012年7月25日，亚洲艺苑公司作为甲方，北京木笔花艺术发展有限公司（以下简称木笔花公司）作为乙方，双方签署《艺术家（机构）签约协议书》，约定亚洲艺苑公司将酒仙桥二号艺术空间中A1区03面积210平方米的房屋场地由木笔花公司作为艺术推介使用，乙方在经营期间的部分利润划归甲方，并交纳一定的风险抵押金。2012年9月，亚洲艺苑公司作为甲方，新绛文化发展有限公司（以下简称新绛公司）作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定将酒仙桥二号艺术空间面积中A1区01面积420平方米的场所租赁给新绛公司作为艺术推介使用。2012年8月29日，亚洲艺苑公司作为甲方，亚洲艺术中心作为乙方，双方签订《艺术家（机构）签约协议书》，约定亚洲艺术中心使用亚洲艺苑公司经营场所（朝阳区酒仙桥路二号院艺术空间）中A2区面积1050平方米的场所，从事艺术推介，签约期限自2012年8月15日至2015年8月14日。双方在第五条约定：“1、甲方为乙方提供艺术推介的经营场所，乙方须配合甲方艺术中心的工作，乙方在签约期间的部分利润划归甲方，税后1456350元（人民币）不含同期物业费，合计1513050元（含同期物业费）。前期缴纳的8万元（人民币）仍作为经营风险抵押金，风险抵押金在合同正常终止，双方无任何法律、经济争议时全额退还乙方。2、签约期间产生的费用由乙方自行负担，费用包括：水费、电费、年取暖费。物业管理费共计56700元具体交费时间与房租缴纳方式相同。”七星华电公司称，在2013年8月发现亚洲艺苑公司与实际承租人发生纠纷，才知道亚洲艺苑公司对房屋进行了转租，据此，2013年8月17日，七星华电公司向亚洲艺苑公司致函，告知亚洲艺苑公司因存在转租行为，七星华电公司决定解除与亚洲艺苑公司的《房屋租赁合同》，并要求亚洲艺苑公司支付年租金30%的违约金。2013年8月29日，七星华电公司向亚洲艺术中心致函，告知因亚洲艺苑公司违约转租，故其发函解除与亚洲艺苑公司《房屋租赁合同》的事宜，要求亚洲艺术中心直接与七星华电公司签署《房屋租赁合同》。亚洲艺苑公司表示，其与亚洲艺术中心、新绛公司、木笔花公司签署相关合同将酒仙桥二号部分场地交予上述公司使用，实为合作形式。亚洲艺苑公司表示，七星华电公司在向其发出解约的函后，随后采取强制措施将涉案房屋收走，并将部分房屋已经出租给案外人。亚洲艺苑公司通过银行转账方式交纳2013年10月至2014年3月房租，七星华电公司均予以退回。亚洲艺术中心表示，其自2007年8月15日开始便与亚洲艺苑公司签署租赁协议，自2012年8月15日第二份租赁协议开始履行，而亚洲艺苑公司明知房屋不可转租，便分别以《经营管理委托合同》和《艺术家（机构）签约协议书》的形式签订协议，但实际上双方为租赁关系，亚洲艺苑公司并不参与任何营运事务，但亚洲艺苑公司对外宣称其与亚洲艺术中心为合作关系。2013年8月，七星华电公司得知亚洲艺苑公司的转租行为后，意欲将亚洲艺苑公司清除出酒仙桥路二号，由此引发了一系列纠纷事件。七星华电公司意欲让实际承租人与亚洲艺苑公司解除房屋租赁关系，而亚洲艺苑公司亦强行抢夺承租房屋内的物品，影响亚洲艺术中心内的正常展出活动。亚洲艺术中心就此提交了照片、协调相关事宜的律师函、提存证明、七星华电公司与亚洲艺术中心签订的《房屋租赁合同》。七星华电公司对于亚洲艺术中心按照双方签订的《房屋租赁合同》履行不持异议，同时表示允许亚洲艺术中心继续使用房屋。亚洲艺苑公司认为七星华电公司与亚洲艺术集团签署的《房屋租赁合同》应属无效。就上述七星华电公司与亚洲艺术中心另行签订合同事宜，亚洲艺术中心提交七星华电公司与亚洲艺术集团（法定代表人李宜勤）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定亚洲艺术集团租赁酒仙桥路二号院内房屋（与现有使用房屋相同），租赁期限自2013年10月1日至2017年9月30日，房屋平均年租金1376123元，房屋保证金为334030.76元。亚洲艺术中心表示，亚洲艺术集团就是在七星华电公司的压力下另行成立的公司，亚洲艺术中心以亚洲艺术集团的名义与七星华电公司签署《房屋租赁合同》，但实际上仍为亚洲艺术中心使用，亚洲艺术集团法定代表人李宜勤身份证件显示其父即为亚洲艺术中心法定代表人李敦朗。七星华电公司与亚洲艺苑公司对亚洲艺术公司现交纳了保证金、继续使用原租赁房屋不持异议。就七星华电公司与亚洲艺术集团签署的《房屋租赁合同》，亚洲艺苑公司曾向我院提起诉讼，要求确认该《房屋租赁合同》无效，后撤回起诉。就转租行为，亚洲艺苑公司提交2007年4月28日与七星华电公司签署的《房屋租赁合同》，主张双方租赁关系自2007年4月28日起即开始。亚洲艺苑公司另提交2009年5月20日双方签署的《房屋租赁补充合同》，条款如下：“甲乙双方于2009年3月30日签订的《房屋租赁合同》（以下简称原合同）的补充条款，具体条款如下：一、经双方友好协商，乙方（亚洲艺苑公司）因承租空间较大，前期改造房屋投资规模大，甲方（七星华电公司）同意乙方将房屋全部或部分转租或合作但仅限于艺术类机构。二、鉴于乙方早期改造工程中代物业改造并承担全部改造费用（电力增容及上、下水工程）……”亚洲艺苑公司表示，基于该《房屋租赁补充合同》第一条的约定，七星华电公司实际上允许了亚洲艺苑公司将房屋转租。七星华电公司表示，亚洲艺苑公司并未提交《房屋租赁补充合同》中所指的2009年3月30日签订的合同，且本案中七星华电公司针对的系双方2012年签订的《房屋租赁合同》，其中明确约定不允许转租。亚洲艺苑公司表示，在2012年签署《房屋租赁合同》时，七星华电公司曾口头表示同意继续按照2009年《房屋租赁补充合同》约定的允许转租条款执行，但就此没有另行签订书面协议，七星华电公司对此不予认可。另，对于七星华电公司是否提出解除《房屋租赁合同》中后续关于房屋腾退等请求，经本院释明，七星华电公司表示仅要求确认《房屋租赁合同》解除，支付违约金，并不主张腾退房屋。同时表示亚洲艺术中心已经正常履行七星华电公司与亚洲艺术集团签署的《房屋租赁合同》。亚洲艺苑公司不同意支付违约金，亦表示违约金约定比例过高。另经本院询问，双方均表示未存在未退还的押金、保证金。原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述，2009年《房屋租赁合同》、2012年《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、亚洲艺苑公司与亚洲艺术中心及案外人签署的《艺术家（机构）签约协议书》、《房屋租赁合同》、致函（解约函）、致函（七星华电公司通知亚洲艺术中心）、招租照片、律师函、租金交纳记录等。原审法院认为：七星华电公司与亚洲艺苑公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同履行。从亚洲艺苑公司与案外人及亚洲艺术中心签署的《艺术家（机构）签约协议书》、《房屋租赁合同》约定的内容及亚洲艺术中心的陈述来看，亚洲艺苑公司实际上将其承租的房屋进行了转租。关于转租是否违反约定，虽然亚洲艺苑公司提交了2009年签署的有允许转租内容的《房屋租赁补充合同》，但该合同系基于2009年的《房屋租赁合同》，本案诉争的2012年《房屋租赁合同》中，明确约定了亚洲艺苑公司不得“以转租、转让、抵押、合资、合作等方式使用该租赁房屋”，而亚洲艺苑公司虽然主张七星华电公司口头同意转租，但并未就此提交证据，故双方应该按照2012年《房屋租赁合同》的约定予以履行。现亚洲艺苑公司并未举证证明七星华电公司明知或应当知道亚洲艺苑公司转租而未在法定期限内提出异议，而七星华电公司以致函的形式要求解除双方的《房屋租赁合同》，视为对亚洲艺苑公司的转租行为提起了异议。双方明确约定存在上述“以转租、转让、抵押、合资、合作”等使用方式的，属于违约，可以终止合同，实为约定了合同解除的条件。故七星华电公司于2013年8月17日致函要求解除双方的《房屋租赁合同》的请求，合法有据，符合合同约定，本院予以确认。七星华电公司明确表示不主张合同解除合同的后续房屋交接、腾退等事宜并同意亚洲艺术中心继续使用房屋，本院不持异议。亚洲艺苑公司违反合同约定将房屋转租，应该承担违约责任。对于违约金，亚洲艺苑公司不同意支付，并对违约金标准提出抗辩，七星华电公司并未能证明违约造成的实际损失，且涉案房屋已经实际继续进行出租，故本院结合亚洲艺苑公司违约情形、七星华电公司损失情况对违约金予以酌减。亚洲艺苑公司违反合同约定将房屋转租，七星华电公司依照合同约定行使合同解除权，合法有效，故对于亚洲艺苑公司要求退还房屋、支付违约金的反诉请求，本院不予支持。自亚洲艺苑公司收到解除函之日起，双方租赁合同解除，故亚洲艺苑公司要求减少合同解除后租金的请求，亦不予支持。亚洲艺术中心基于与亚洲艺苑公司的合同关系取得房屋使用权，故其双方的房屋租赁合同纠纷与本案不属于同一法律关系，可另行解决。亚洲艺术中心若主张七星华电公司侵犯其财产权利，属于另一侵权法律关系，亦可另行解决。现七星华电公司同意亚洲艺术中心继续使用原租赁房屋，本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十四条的规定，2015年2月3日，原审法院判决：一、确认原告（反诉被告）北京七星华电科技有限责任公司与被告（反诉原告）北京亚洲艺苑艺术有限公司二○一二年六月四日签订的2012年物合字第（042）号《房屋租赁合同》于二○一三年八月十七日解除；二、被告（反诉原告）北京亚洲艺苑艺术有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京七星华电科技有限责任公司支付违约金十万元；三、驳回原告（反诉被告）北京七星华电科技有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京亚洲艺苑艺术有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。亚洲艺苑公司不服判决，上诉请求撤销原审法院判决，改判驳回对方的诉讼请求。上诉理由为原审法院查明事实虽属实，但在双方订立涉案《房屋租赁合同》前，七星华电公司曾在调整租金价格、订立新合同后，作出双方继续按2009年5月20订立的《房屋租赁合同》履行的书面承诺。原审诉讼期间，上诉人未出示该证据，属原审法院认定事实不清。七星华电公司认可原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。亚洲艺术中心认可原审法院判决，对上诉人的上诉请求不表示意见。本院审理期间，亚洲艺苑公司提交署名七星华电公司2012年6月12日出具的《关于调整价格的通知》，内容为通知承租方调整租金、（变更）租赁限期和重新订立新合同。新合同订立后双方继续履行2009年5月20日签订的《房屋租赁补充合同》的所有约定。上诉人以此证明其转租行为符合约定，不构成违约。经质证，七星华电公司认可证据的真实性，但认为双方后订立的租赁合同已对是否准许转租等行为作出明确约定，应以双方协商后订立的合同判断承租方是否违约，不认可该证据的相关性。双方在上诉人转租行为是否构成合同违约，应否解除合同的问题上仍存在争议。本院为双方主持调解，但未达成一致。本院认为：七星华电公司和亚洲艺苑公司作为房屋租赁合同的当事人，在原订立的租赁合同期限未届满前，协商解除了原租赁合同，并于2012年6月14日重新订立《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律和行政法规，合法有效。合同约定的权利义务对当事人均有法律约束力。现双方在上诉人转租行为是否构成合同违约，应否解除合同的问题上仍存在争议。《房屋租赁合同》在违约责任条款约定，未经出租人同意，承租人出现以转租、转让、抵押、合资、合作等使用方式的，视为违约，守约方有权终止合同，当事人对解除合同条件的约定明确。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方可以解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现七星华电公司诉请解除《房屋租赁合同》，符合双方约定。至于上诉人提交的《关于调整价格的通知》，虽然出租方曾提出继续履行《房屋租赁补充合同》约定的要约，但双方日后订立的《房屋租赁合同》并未依此确认，作为承租人对此明知。现上诉人以此主张己方未违约，依据不足。当事人之所以发生房屋租赁纠纷与上诉人守约意识淡漠有关。若上诉人严格守约，不将租赁物转租、转让他人，不至有此纠纷。对此，上诉人有违约过错，应承担相应的民事责任。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费9275元，由北京七星华电科技有限责任公司负担7605元（已交纳），由北京亚洲艺苑艺术有限公司负担1670元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5118元，由北京亚洲艺苑艺术有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费11575元，由北京亚洲艺苑艺术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 伟审 判 员 付 辉代理审判员 李 丹二〇一五年六月九日书 记 员 张荣华