四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第1199号原告：何天树，男，1968年5月27日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：杨昭全，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。被告：毛洪，男，1978年12月9日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：成晓东，四川方舟达律师事务所律师。委托代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。被告：黄祖武，男，1965年7月23日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：王秀贵，四川公生明律师事务所律师。被告：张友成，男，1963年6月16日出生，汉族，住四川省简阳市。原告何天树诉被告毛洪、黄祖武、张友成买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理。依法由审判员胡赤兵适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告何天树及其委托代理人杨昭全、被告毛洪及其委托代理人成晓东、被告黄祖武及其委托代理人王秀贵，被告张友成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何天树诉称：原、被告签订联合建房协议书一份，约定被告将坐落于简阳市三岔镇长顺小区2号楼7层2号房屋一套（实际为简阳市三岔镇长顺小区2号楼7层1号房屋）出售给原告，协议约定：甲方为乙方办理房屋产权证和土地使用证，甲方承担办理两证的一切费用。原告按协议已给付被告房价款15万元，被告将此房屋交付给原告使用至今。其后，原告多次催促被告办理房屋过户登记，被告均以各种理由拖延，现原告要求被告按协议约定办理房屋产权变更登记，将房屋过户给原告；承担购房违约损失50400元；承担本案诉讼费。被告毛洪辩称：对联合建房协议书的真实性没有异议。但该协议是联合建房，不是房屋买卖合同，被告均是自然人不具有房地产开发的资质，并且被告出具给原告的收据也写明是建房款，故原、被告之间是联合建房。关于违约，首先应该有约定才会产生违约，对于逾期办证问题，协议中未约定被告什么时间为原告办证，所以原告主张违约没有法律依据，被告不存在违约，不应承担违约金。原告只支付了15万元建房款，违反了协议关于交钥匙交剩余10%建房款的约定，也没有按协议交6000元办证费。关于办证，房屋办证是双务行为，办证需要原告的委托，没有双方配合是办不到证的，没有办证的主要原因是原告没有补交因房价增长而增加的办证费用，主要是土地使用费，现被告也愿意给原告办证，但现在办证费用涨了，被告只承担原来约定的那部分费用，超出的部分办证费用应该由原告补交。被告黄祖武辩称：协议的内容属实。本案不是一般意义的房屋买卖合同，而是一个联合建房的合同，三被告主体不合法，没有卖房的资格，购房款不影响联合建房的实质。原告与被告是作为共同体合作建房，首先张友成与开发商签订了联合建房协议，三被告也是与开发商联合建房，原告与被告合作建房是第二次合作建房，这个合同是双重联合。第二合同未约定什么时候办证，由谁办证，办给谁，办证是双务行为，所以被告没有违约。由于开发商的问题导致办不到证，不是原、被告那一方的问题。联合建房时约定的房价随着时间增长房价也涨了，办证费用也涨了，因为客观情况发生了变化，合同本身可以变更，房屋的两证要办，需要原、被告合作，原告需补办证的差价。现房屋在毛洪名下，应由毛洪负责办证，费用毛洪承担，我们合伙人的帐是算清楚了的。被告张有成辩称：原、被告签订合同事实存在，当时签合同房屋的卖价是1300左右。我们修建的房屋是开发商卖给我们土地，我们2008年5月开始修，开发商承诺一年办理房产证，应该2009年5月份把房产证给原告，因开发商手续不齐备，开发商没有给我们办，现办证费涨了一半，超出了我们的能力。我们三个合伙人由毛洪在具体负责办证，毛洪跟原告协商补充办证费用，具体情况毛洪才清楚，毛洪应该办产权证给原告，我们不承担违约责任，增加的费用双方协商处理。经审理查明，2010年3月19日毛洪、黄祖武与何天树签订了一份格式化的《联合建房协议书》，张友成对该协议书事后进行了追认。双方约定“甲方在三岔镇长兴小区修建门市、住房，经甲、乙双方商定。房屋竣工后由乙方自选楼层、房型，并按不同楼层、不同户型承担购房费用。”该协议书第二条约定“乙方选定房屋为：住宅长顺小区2号楼7层2号，面积约120平方米，1400元平方米，合计人民币约168000元（大写：壹拾陆万捌仟元整……；准确面积以乙方领取证时的面积为准。”。第三条约定“房屋竣工后，甲方为乙方办理两证（土地使用证和房屋产权证），办理两证的一切费用由甲方承担（水电气户头的费用由乙方负担）。”、第四条约定“付款办法：1、双方签定协议时，乙方一次性预付购房费用总额的90%计壹拾伍万元。余款在拿到两证时一次性交清。2、乙方拿到选定房屋钥匙后，再付购房费用总额的10%，并且必须在得到通知10日内办理；3、乙方领证时，同时付清所欠余额，并且必须在得到通知10日内办理。否则，将承担一切责任和费用。3、乙方另给办证费陆仟元整，6000元，以后办证的所有费用全部甲方负责，中途在办证之前转认不收费（此第3条系原、被告手写补充）。”、第五条约定“违约责任：本协议经双方签字即生效。任何一方不得违约，若有违约，由违约方承担一切民事责任，并且按协议内容中的购房费用总额的30%承担一切责任和费用。”。该协议签订后，原告于当日委托其亲属汪春支付给毛洪、黄祖武建房款15万元，由毛洪之妻万霞出具了收条，三被告对此事实表示认可，同时被告将简阳市三岔镇长顺小区2号楼7层1号房屋的钥匙交给了何天树，由何天树居住、使用该房屋至今。毛洪于2012年6月20日及2012年6月26日分别将此房屋的房屋所有权证及国有土地使用证办在了自己名下。后原告多次要求被告办理房屋登记过户手续，被告以办证费用涨幅太大，原告应补缴办证的差额部分为由，至今未将涉案房屋过户给原告。另查明：2008年张友成与开发商邹绍文签订了《联合自建房协议》，由开发商有偿提供土地给张友成修建门市及住房。2008年2月18日张友成、黄祖武、毛洪签订了《合资建房协议》，该协议约定“经张友成、毛洪、黄祖武充分商议，合作共同修建长兴小区5个门市……，投资和利益均按股份分摊，建房采取合资建房，统一销售的方式……。”，协议签订后，三被告于2008年5月开始修建门市及房屋，2009年5月房屋主体完工，2009年8、9月份外墙及涂料完工。上述事实有原、被告在法庭上的陈述；何天树提供的本人身份证复印件及三被告的户籍证明，毛洪之妻万霞于2010年3月19号收取汪春建房款15万元的收款收据，原、被告签订的《联合建房协议书》；毛洪提供的毛洪、黄祖武、张友成签订的《合资建房协议》，涉案房屋的房屋产权证及国有土地使用权证、简阳市人民政府办公室文件（简府办（2013）31号）。以上证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为：一、关于合同的性质及效力。何天树与毛洪、黄祖武、张友成于2010年3月19日签订的名为《联合建房协议书》的协议，在该协议的首部及条款内容中明确表述为购房，没有体现双方有联合建房的意图，应视为何天树购买毛洪、黄祖武、张友成共同修建的房屋，故本案实为联合建房名义下的房屋买卖合同纠纷；此协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定该协议合法有效。该房屋在修建过程中，被告虽未取得土地的使用权，但被告与开发商签订了《联合自建房协议》，且由被告全额出资对诉争房屋予以修建，也基于该协议获得了对诉争房屋的处置权，因此，被告具有出售房屋的主体资格，故对毛洪、黄祖武提出的被告不具有出售房屋的资格的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订协议时房屋已经建成，协议签订后，何天树按照协议的约定支付了购房款，被告于2010年3月将房屋交付何天树居住使用至今，现毛洪已取得讼争房屋所有权证及国有土地使用权证，具备了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的客观条件，故被告毛洪应为原告办理房屋过户登记手续。根据房屋买卖合同过户登记的一般规律，本院酌情考虑被告毛洪在三十日内为何天树办理房屋过户登记为宜。因毛洪、黄祖武、张友成系个人合伙关系，故合伙人黄祖武、张友成应当协助毛洪为何天树办理房屋产权证和土地使用权证，并与毛洪共同承担房屋过户登记的费用。二、关于违约责任。此协议系格式化协议，协议第三条系签订协议前已打印好，该条约定“房屋竣工后，甲方为乙方办理两证……。”，但双方签订协议时，房屋已经竣工，此约定与实际情况冲突，故协议中双方其实并未具体约定办证时间及期限，因合同履行期限不明确，原告请求被告承担违约损失的理由不充分，本院不予支持。毛洪提出何天树在领取房屋钥匙后，未按协议第四条付款办法第2项的约定交被告剩余10%房款，存在违约。双方签订的协议系格式化协议，协议第四条付款办法第1项明确：双方签定协议时，乙方一次性预付购房费用总额的90%计壹拾伍万元。在此项后部手写补充“余款在拿到两证时一次性交清”，应视为双方对添加内容的确认。而该协议第四条第2项系签订协议前已打印，未做任何修改，而此项与前项冲突，故应以双方手写补充的约定为准，即原告在拿到两证时才一次性向被告交清购房尾款。毛洪具有先履行办证义务，后才有权要求原告履行交付购房尾款的权利。故对毛洪提出何天树违约的理由不充分，本院不予支持。三、关于办证费用。被告提出因房价上涨，办证费用也大幅增加，原告应该承担办证差额部分费用的主张，因双方签订的协议中，已明确约定“办理两证的一切费用由甲方承担”，应视为房屋过户产生的所有费用应由被告承担，故原告不应承担办证费用，对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。对被告黄祖武提出在合伙过程中，由被告毛洪具体负责房屋办证登记，原告的房屋过户登记应由毛洪负责，并承担办证费用的抗辩主张。因毛洪、黄祖武、张友成在本案中系个人合伙关系，合伙人应共同对外承担连带责任，个人合伙连带责任不以合伙人内部有不同的约定而转移，故对被告黄祖武、张友成的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定判决如下：一、被告毛洪在本判决书生效后三十日内，为原告何天树办理座落于简阳市三岔镇长顺街2号楼3单元7层1号住房的房屋过户登记手续，并被告毛洪、黄祖武、张友成共同承担房屋过户登记费用；二、驳回原告何天树的其他诉讼请求。本案案件受理费2153元，由原告何天树承担525元，由被告毛洪、黄祖武、张友成承担1628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  胡赤兵二〇一五年六月十五日书记员  刘 蓉