杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第454号原告：杭州犇牛环保技术有限公司，住所地杭州市拱墅区湖州街599号天邑国际大厦1幢1317室。法定代表人：洪根友，总经理。委托代理人：洪利光，该公司员工。被告：杭州鑫畅实业投资有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇后马路五里塘村。法定代表人：羊正文，董事长。委托代理人：王进，浙江君安世纪律师事务所律师。原告杭州犇牛环保技术有限公司诉被告杭州鑫畅实业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法由审判员杨志敏独任审判。2015年4月9日，本案由简易程序转成普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪利光、被告的委托代理人王进到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2012年12月23日签订群联综合大楼2幢1004室物业长期租赁合同，并一次性付清租赁款。合同第五条约定：被告于2014年9月30日之前将符合本合同约定的房屋交付给原告使用，被告交付给原告的房屋符合国家关于房屋质量的标准要求，并经竣工验收合格。但是被告在未取得规划等相关部门的验收合格和竣工验收备案表的前提下，强行通知原告于2014年11月20日收房，根据城乡规划法等相关法律规定，群联综合大楼项目不能交付使用，原告拒绝收房。合同第十三条约定：被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，被告除退还原告已付的租金外，还应按本合同租金总额的20%支付违约金。原告在2014年12月20日发函要求与被告解除合同，退还全部已付租金和支付租金总额20%违约金，但被告迟迟不予答复。故诉请判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告退还原告已付租金304463元，并支付违约金60893元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、截止收房通知确定的房屋交付日期，房屋已经完全符合合同约定的交付条件，原告请求解除合同的理由不能成立。《群联综合大楼合同书》第五条第二款约定：“甲方交付给乙方的房屋符合国家关于房屋质量标准的要求，并经竣工验收合格。”2014年9月底，在杭州市西湖区建筑工程质量安全监督站的现场监督下，建设、勘察、设计、施工、监理单位等五方主体对群联综合大楼建设工程进行了验收，且各方就该建设工程质量已出具合格的意见。2014年11月13日，西湖区建筑工程质量安全监督站已出具《群联综合大楼竣工验收合格报告》。依据《房屋建筑和市政基础设施施工工程竣工验收规定》，被告交付的房屋具备竣工验收合格条件。虽然被告通知原告收房的日期（2014年11月20日）已超出合同约定日期50天，但是并未达到合同约定的解除条件。原告认为要竣工验收要适用城乡规划法，但被告认为竣工验收条件应按住房城乡建设部2013年出台的《房屋建筑和市政基础工程竣工验收规定》。2、原告认为被告应取得《竣工验收备案表》才能交房，是对合同约定交房条件的单方变更，其拒绝收房理由不能成立。根据有关行政法规、规章的规定，房屋建筑竣工验收合格并不等同于取得《竣工验收备案表》。《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”依据上述两个法律文件的规定，建设工程竣工验收合格是备案的前提条件，因此竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的交房条件，原告以被告没有取得《竣工验收备案表》为由拒绝收房，是单方面变更交房条件，其拒绝收房的理由不能成立。3、原告以商品房买卖的交付条件照搬到房屋租赁的交付条件，属于对合同约定的交付条件理解错误。国家法律法规并没有关于房屋租赁交付条件的强制性规定，因此出租方交付房屋只要达到合同约定的交付标准，承租方就应当收房。原告以商品房的交付条件代替房屋租赁的交付条件，并以此为由拒绝收房，是对合同约定的交付条件理解错误，不应得到支持。4、原告已经于2014年11月20日办理收房手续，并按实结算并领取了违约金，其已实际使用租赁房屋，由此可见，原告已经确认收房的事实。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。原告提供了下列证据材料：1.《群联综合大楼（又名桔子里）合同书》1份，用于证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方的权利义务；2.租金收款收据2张、发票2张，用于证明原告已一次性付清全部租金；3.2014年12月20日告知函1份、EMS邮寄单据1份，用于证明原告通过EMS邮寄给被告《告知函》通知被告解除合同的事实；4.西湖区住建局政府信息公开告知书（2015）第22号告知1份，用于证明案涉项目尚未备案。原告提供的证据经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但证明对象有异议，不能证明原告欲证明对象；对证据4的真实性无异议，但证明对象有异议，被告已经向西湖区住建局申请竣工验收备案，由于行政部门工作量以及程序比较繁杂，目前西湖区住建局尚未下达正式的备案文件。被告提供下列证据材料：1.项目变更备案通知书1份、国有土地使用权证1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份，用于证明被告是群联综合大楼的所有权主体，建设工程用地性质为村级留用地；2.《群联综合大楼（又名桔子里）合同书》1份，用于证明原、被告双方之间为租赁关系，合同约定的房屋交付条件是竣工验收合格，而不是竣工验收备案；3.工程质量竣工验收记录、五方主体竣工验收报告7页，用于证明被告交付的房屋已经竣工验收合格，符合房屋交付的条件；4.入伙通知书1份、再次收房通知书1份，用于证明被告已经两次通知原告收房；5.各单项验收认可文件（包括规划、消防、绿化、环保、气象、交通、卫生）10页，用于证明涉案房屋在取得竣工验收合格的条件基础上，各个单项也已经完成验收确认，《竣工验收备案表》已经向西湖区建设局提出了备案申请；6.2015年3月4日杭州厨房斗股份经济合作社出具的情况说明1份，用于证明涉案房屋合作开发事宜是经过居民代表大会表决同意的，因此作为村级留用地的开发符合程序，被告出租涉案房屋是取得合法授权；7.房款结清清单2份、迟延交房违约金清单2页、原告的企业工商登记信息1份，用于证明原告已经办理收房手续，结算并领取违约金，并将企业住所地变更为租赁房屋所在地，原告已认可租赁房屋实际交付的事实。被告提供的证据经质证，原告对证据3真实性无异议，但认为五方主体竣工验收为工程质量竣工验收，不等同于竣工验收合格；对证据5真实性无异议，但不能证明竣工验收正在备案中；其余证据没有异议。上述证据，本院认证如下：原、被告提供的证据的真实性，双方均没有异议，故本院对这些证据的真实性均予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年12月23日，原告与被告签订《群联综合大楼（又名桔子里）合同书》1份，其中约定：群联综合大楼是由被告建设的商服用房项目，该项目系10%村级留用地建设项目，可用于自主经营、出租等；第1条“租赁范围”：被告租赁给原告群联综合大楼2幢1004室（预测建筑面积42.62平方米，其中套内面积29.60平方米），被告对群联综合大楼拥有独立、完整的使用权，原告对该物业的土地性质、房屋使用权情况充分了解；第3条“租赁期限”：该房屋第一阶段租赁期自2014年9月30日起至2034年9月29日止，期限为20年。上述租赁期届满时，双方应当依照本合同约定的租赁条件自动续订租赁合同，且双方同意不再另行签订租赁合同。续订租赁合同期限至2048年9月11日止，即第二阶段的租赁期自2034年9月30日起至2048年9月11日。双方不得以任何理由拒绝自动续订租赁合同，否则视为单方解除合同，必须承担违约责任并承担给对方造成的损失。第二阶段的租赁期届满后，双方租赁关系终止，被告无条件收回租赁房屋；第4条“租金及支付方式”：上述两个阶段的租赁期收取的全部租金总金额为304463元，于2012年12月23日一次性付清；第5条“房屋交付”：被告于2014年9月30日之前将符合本合同约定的房屋交付给原告使用，具体交付办理方式和时间以被告书面通知为准；被告交付给原告的房屋须符合国家关于房屋质量的标准要求，并经竣工验收合格；第10条“产权办理的约定”：如房屋经政府部门批准，具备办理土地证分割、分户房产证登记的条件，同时原告选择受让该房屋产权，双方应另行签订《房屋转让合同》，被告协助原告或者接受原告委托办理相关权属证书，办证产生的包括但不限于土地出让金、土地增值税、契税、印花税、营业税、物业维修基金及其他一切税费由原告承担。若在租赁期内原告受让了该承租房屋的所有权，则自房屋所有权证转移至原告名下之日起，本租赁合同终止，原告支付的本合同书项下的剩余租金自动抵扣购房款；第11条“房屋返还”：除该房屋所有权转移至原告名下外，原告应于续租租赁期限届满后60日内返还该房屋；第13条“违约责任”：被告逾期交付房屋的，应按日向原告支付已付租金的万分之三作为违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告除退还原告已付的租金外，还应按合同租金总额的20%支付违约金。双方还约定了其他违约责任等。合同签订后，原告即按约支付款项304463元。2014年11月20日，原告接到被告通知办理了收房手续，并按照逾期交房天数结清领取了逾期交房违约金。另查明：杭州厨房斗股份经济合作社和杭州鑫汉实业发展有限公司合作开发村级留用地“群联综合大楼”项目，合作开发事宜经过居民代表大会表决同意。双方设立项目公司即为被告，双方已同意将各自分得的房屋在规定的土地使用年限内委托被告经营管理。群联综合大楼项目的业主是被告，项目用地的土地使用权人亦为被告，该项目用地系留用地建设项目用地，土地用途是商服用地，土地出让使用终止期限至2048年9月11日。被告依法领取了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2012年3月，群联综合大楼工程开工建设。2014年9月26日，群联综合大楼工程五方责任主体出具工程竣工验收报告，认定该工程经验收合格。2014年10月13日，消防部门出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2014年11月-2015年1月，绿化、环保、规划等部门还出具了相关认可文件。目前，被告尚未向建设工程备案机关申请办理工程竣工验收备案。本院认为：被告为群联综合大楼项目的业主，其有权就涉案房屋与原告约定相关的权利义务。涉案合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，对涉案房屋的交付条件、违约责任、使用利益等都进行了相关约定，故在法律范围内对双方均有法律约束力。原、被告主要争议内容是涉案合同约定的房屋交付标准。原告主张房屋的交付应具备工程竣工验收合格、工程竣工备案登记完成。根据涉案合同的约定，房屋的交付标准仅是“符合国家关于房屋质量的标准要求，并经竣工验收合格”，故工程竣工验收合格才是双方约定的交付标准。涉案工程于2014年9月26日由五方责任主体出具工程竣工验收合格的报告，故工程已经竣工验收合格。原告认为被告在组织竣工验收时，尚未经规划部门审核确认是否符合规划条件，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的规定竣工验收不合法。本院认为，虽然该条款规定先规划核实后竣工验收，但是建设单位没有先规划核实就组织竣工验收，并不必然导致竣工验收行为无效。本案中，被告于2015年1月21日已经通过规划部门确认涉案工程具备竣工规划确认条件，故其竣工验收行为有效。至于原告主张的五方责任主体的竣工验收并非合同约定的竣工验收，该主张没有法律依据，故本院不予采纳。根据我国《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程实行竣工验收备案制，而非许可制，故未经备案的建设工程并非不能交付使用。因此，原告主张工程必须完成备案登记才能交付使用，是没有法律依据的。但是房屋交付条件除符合双方约定之外，还应当符合法律关于房屋使用条件的强制性规定，这种强制性规定是交付一方必须遵循合同义务，交付一方如未能遵循此义务则构成违约，相对方有权拒绝接收房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款又规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”被告通知原告交付房屋的时间，涉案工程不仅已经竣工验收合格，而且也已经消防部门验收合格，故被告通知原告交付房屋时的交付使用条件既符合双方之约定，也不违反法律强制性规定，原告主张解除合同的理由不能成立，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回杭州犇牛环保技术有限公司的诉讼请求。案件受理费6780元，财产保全申请费2270元，合计9050元，由杭州犇牛环保技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  杨志敏人民陪审员  胡谨婧人民陪审员  陶 陶二〇一五年六月八日书 记 员  陈 赛