陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）榆中法民一终字第00216号上诉人（原审被告）榆林世纪凯富投资有限公司，住所地：榆林市榆阳区新建北路73号。法定代表人卢建江，该公司董事长。委托代理人马虎云，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张亚军，男，生于1978年11月23日。上诉人榆林世纪凯富投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆林市榆阳区人民法院（2012）榆民二初字第00186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：被告的公司类型为自然人控股或私营性质企业控股，经营范围为房地产项目、市场开发经营项目、能源化工项目、酒店项目投资。2010年9月28日，原告张亚军（乙方）与被告榆林世纪凯富投资有限公司（甲方）签订了榆林水利商业步行街商铺租赁合同，约定：第一条租赁面积及租金：甲方将榆林水利商业步行街第三层A区007号铺（建筑面积24.96平方米、含公摊面积10.56平方米）租给乙方，租金人民币175000元。第二条租赁期限：乙方租赁商铺期限17年，即从2011年1月1日起至2028年12月31日止。合同期内，乙方享有榆林水利商业步行街第三层A区007号商铺的经营使用收益权。第三条付款方式：一次性付款。第四条商铺的交付装修及逾期违约责任：1、甲方应于2010年11月30日前将榆林水利商业步行街第三层A区007号商铺交于乙方进场装修。2、如甲方未能按照以上时间交付给乙方，按以下条款执行：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付租金的万分之五作为违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15日内退还已付租金，并按乙方已付租金的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款万分之五作为违约金。第七条装修条款：1、乙方对所租赁的商铺进行装修时，不得擅自破坏甲方原有铺位装修及建筑主体结构，否则乙方应承担因此所造成的损失。2、榆林水利商业步行街交房标准见附件。合同还约定了其他事项。榆林水利商业步行街商铺交房标准为：一、公共部分交房标准：1、外墙为外墙砖。2、屋面为仿古屋顶。3、楼梯间为铺设踏步地砖、墙面及顶棚刮白。4、内墙为刮白三面乳胶漆。5、大堂为高级地砖。6、商业公共卫生间墙面瓷砖，地面防滑地砖，顶棚石膏板吊顶。7、品牌自动扶梯两部，观光电梯一部，货梯一部。8、消防系统以消防部门验收为主。9、空调系统品牌中央空调。二、二层商铺交房标准：1、门为玻璃门。2、隔墙为轻质隔墙。3、层吊为统一石膏板吊顶、筒灯。4、电通。5、一层商场以内小精品店与二层商铺相通。三、保安系统24小时保安、自动楼宇监控。期间，2010年5月13日榆林日报广告专版中载明：被告于2011年1月1日起正式营业。合同签订后，原告于2010年9月28日向被告交纳了商铺租赁费175000元。被告交纳了冬季的暖气费。2011年3月27日，原告向被告交纳了装修押金1000元。原告在榆林水利商业步行街商铺接收情况明细表中签字，接收情况为玻璃门、轻质隔墙、电通、吊顶、灯、地面水泥沙浆找平。2011年4月3日，原告张亚军与刘洋签订商铺租赁合同，约定：商铺号第三层A区007号商铺，承租期限3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日。合同还约定其他事项。原告自称接收房屋的时间为2011年4月22日，商铺开业时间为2011年5月1日。为此，原告向本院提起诉讼并提出前述诉讼请求。另查明：被告与徐丽云于2011年3月2日达成补充协议，内容为：因榆林冬季气候原因，影响建筑工程进度，加之春节放长假，客观上不得不延后房屋交付日期。为此，达成协议：一、原榆林水利商业步行街商铺租赁合同约定“商铺期限为17年，从2011年1月1日至2028年12月31日”。现租期不变，将租赁交付日期变更为2011年4月1日，租赁日期顺延至2029年3月31日。其余事项不变。二、乙方需从2011年4月1日起交纳物业管理费用。三、本协议与原合同具有同等法律效力。张志峰与被告租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月14日作出（2011）榆民二初字第475号民事调解书，调解为：本调解协议生效后3日内，被告榆林世纪凯富投资有限公司与张志峰自愿签订榆林水利商业步行街商铺租赁合同补充协议，原合同其他内容不变，租赁期限由2011年1月1日至2028年12月31日顺延至2029年3月31日。原审法院认为，2010年9月28日，原告张亚军与被告榆林世纪凯富投资有限公司签订的榆林水利商业步行街商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，应确认为有效合同。原、被告双方均应按合同约定全面予以履行。本案中，原、被告双方争议的焦点是被告是否按照合同约定的交房标准和交房时间向原告履行交付商铺的义务。原告认为其于2011年4月22日接收商铺，被告认为其于2010年11月30日前给原告交付了商铺，双方对于交接商铺的具体时间均无法确定，且均未能提供相关证据予以证明，对此，双方应承担举证不能的法律后果。根据现有证据及查明的事实，以及被告与他人达成的补充协议中所写内容“因榆林冬季气候原因，影响建筑工程进度，加之春节放长假，客观上不得不延后房屋交付日期”，被告确系存在迟延交房情形。2011年3月27日，原告向被告交纳装修押金1000元，被告给原告出具有收款收据，由此证明原告于此时已实际接收了房屋，在原、被告双方不能举证证明被告何时给原告交付所租赁房屋的情况下，本院应依法认定上述交纳装修押金的时间即2011年3月27日为被告向原告交付房屋的时间，原、被告签订合同后，原告已按合同约定向被告交纳了租赁17年期间的全部租金，被告却未能按照合同约定的期限向原告交付租赁的房屋，其明显违约，理应按双方的约定承担违约责任。由于原告已实际支付了被告迟延交付房屋期间的租赁费，故原告要求被告退还迟延交付房屋期间的房屋租赁费的诉讼请求合理合法，依法应予支持。原、被告双方约定租赁费的起算日期为2011年1月1日，而被告实际交付房屋之日为2011年3月27日，故原告实际支付被告迟延交付房屋期间的租赁费应从2011年1月1日起算至2011年3月27日，计86天（2011年1月1日至2011年3月27日），即被告应退还原告租赁费人民币2425元（175000元÷17年÷365天×86天）。根据原、被告签订的合同第四条约定，“甲方应于2010年11月30日前将榆林水利商业步行街第三层A区007号商铺交于乙方进场装修。如甲方未能按照以上时间交付给乙方，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15日内退还已付租金，并按乙方已付租金的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款万分之五作为违约金。”现被告未能按合同约定的交房时间即2010年11月30日前给原告交付租赁房屋，其逾期已经超过30日，因原告不要求解除合同，故合同需继续履行，但被告须按合同约定向原告支付已付投资款万分之五的违约金，违约金应从合同规定的交付日的第二天2010年12月1日起算至实际交付之日2011年3月27日止，计116天，违约金为人民币10150元（175000元×5/10000×116天）。至于原告主张“榆林水利商业步行街”营业时间为2011年5月1日，从而诉请被告给其退还租金及支付违约金的时间应从2011年1月1日起算至2011年4月30日止，因“商场营业时间”与“交接租赁房屋时间”不属同一概念，商场营业时间与交房违约与否没有必然联系，故原告的上述主张无事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，由被告榆林世纪凯富投资有限公司一次性退还原告张亚军租赁费人民币2425元，并承担违约金人民币10150元，计人民币12575元。二、驳回原告张亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（已交80元，下余80元缓缴至执行中缴纳），由被告榆林世纪凯富投资有限公司负担。上诉人榆林世纪凯富投资有限公司上诉称，一、原审法院对案件关键事实认定错误。1、上诉人一审中提交的装修押金的证明目的是证明上诉人在2011年3月27日之前就已经交付了房屋，至于何时装修取决于被上诉人的个人意愿，被上诉人在商铺接收明细表签了字，且2011年4月3日被上诉人已将房屋转租给刘洋，以上事实充分证明上诉人按合同约定履行了交房义务。故一审判决以被上诉人交纳装修押金的时间2011年3月27日确定上诉人向被上诉人交付房屋的时间错误。2、一审法院采信被上诉人提供的（2011）榆民二初字第475号民事调解书，证明上诉人迟延交房，但该证据与本案没有任何关联性，违背了合同相对性原则。3、一审法院在被上诉人举证不能的情况下，用上诉人提供的装修押金认定上诉人逾期交房，颠倒了民事诉讼举证责任。二、一审法院判决上诉人退还租金无依据。按照合同约定，上诉人如果迟延交房，被上诉人要求继续履行合同的，上诉人只需向被上诉人支付违约金即可。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，并判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。二审期间，上诉人未向本院提交新证据。被上诉人口头答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。二审期间，被上诉人未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，故二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、上诉人是否迟延交付商铺；二、如果迟延交付，上诉人应当向被上诉人承担何种法律责任。本案被上诉人张亚军虽在“榆林水利商业步行街商铺接收情况明细表”业主方签字栏上签名，但未署时间，双方亦没有其他证据证明交接商铺的具体时间，且该事实已无法查明。被上诉人张亚军于2011年3月27日向上诉人交纳了装修押金1000元，原审法院以该时间确定为上诉人向被上诉人实际交付房屋的时间并无不妥。综上，上诉人交付商铺的时间迟于双方在商铺租赁合同中约定的交付时间2010年11月30日，上诉人存在迟延交付商铺的情形，上诉人主张的原审法院对案件关键事实认定错误的理由不能成立，依法应予驳回。关于迟延履行交付商铺的法律责任问题。本案商铺的交付时间为2011年3月27日，而双方约定的商铺交付时间为2010年11月30日，上诉人迟延交付商铺超过30日，根据双方租赁合同中约定的违约责任，“甲方逾期30日交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款万分之五作为违约金”，合同并没有约定同时退还租赁费，该约定是双方当事人的真实意思表示，且该约定不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，故原审法院判决上诉人向被上诉人退还租赁费无事实与法律依据，上诉人认为原审法院判决上诉人退还租金无依据的理由成立。综上，原审判决部分事实认定有误，处理欠妥，二审应予更正。依据《中华人们共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持榆林市榆阳区人民法院（2012）榆民二初字第00186号民事判决第二条，即驳回原告张亚军的其他诉讼请求；二、变更榆林市榆阳区人民法院（2012）榆民二初字第00186号民事判决第一条为，自本判决生效后五日内，由上诉人榆林世纪凯富投资有限公司一次性支付被上诉人张亚军违约金人民币10150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费120元由被由上诉人榆林世纪凯富投资有限责任公司负担60元，由被上诉人张亚军负担60元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莉代理审判员  冯佑贤代理审判员  吴凤凤二〇一二年十一月一日书 记 员  李 珍