河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫01民终11565号上诉人（原审原告）米建平，男，汉族，1962年12月14日出生，香港籍。委托代理人许秀琴，女，汉族，1956年8月15日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）翟战营，男，汉族，1968年5月6日出生，住郑州市。被上诉人（原审被告）余赛丰，女，汉族，1969年10月26日出生，住浙江省宁波市鄞州区。被上诉人（原审被告）潘文华，男，汉族，1978年8月14日出生，住浙江省瑞安市。上诉人米建平因与被上诉人翟战营、余赛丰、潘文华物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民一初字第1693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人米建平到庭参加诉讼。被上诉人翟战营、余赛丰、潘文华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，米建平购买了位于郑州市××××号（郑房权证字第××号）12层商业用房，并于2013年10月31日办理了产权登记。该房产原产权人侯俊杰（甲方出租方）与翟战营（乙方承租方）于2009年3月14日签订《租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落在二七区苑陵街的房屋（建筑面积233.26平方米）出租给乙方使用，租赁期限共五年，从2009年8月1日至2014年8月1日止，租金每年为伍拾贰万元整。租赁合同因期满而终止时，承租方不得人为的随意损坏和乱动装潢（包括门头、地面、墙壁、屋顶、电路、上下水、门、窗等）必须保证一切完好无损。承租方对房屋进行装修时，要确保房屋的整体结构安全前提下，由承租方和出租方共同协商解决。2009年8月30日，双方又签订《房屋租赁补充协议书》，约定乙方向甲方交纳房屋保证金十万元，用于房屋合同结束时恢复原状和其他合同约定。房屋租赁期满时，乙方不得以任何理由拒绝、延期交还房屋给甲方，逾期不交则视为乙方放弃对房屋内物品财物所有权和处置权。逾期一日，赔偿甲方日赔偿金人民币五仟元。乙方对房屋、墙壁进行变动需征得甲方的书面许可，如由于房屋装修引起的一切法律后果和责任由乙方负责。如合同期满前时，乙方未将房屋、墙壁恢复原状，甲方有权不再退还保证金。乙方如需将房屋转租给第三人使用，必须取得甲方书面同意，否则将视为违约。翟战营在租用期间，将房屋交由余赛丰和潘文华分别使用，潘文华使用一楼，余赛丰使用二楼，且二楼与隔壁55号的墙壁被拆除。米建平购买位于郑州市××××号的房屋后，由翟战营继续承租使用，租赁合同到期前，因双方未就再次租赁达成合意，米建平于2014年7月28日发出《租赁到期通知》，要求翟战营于2014年8月1日前迁出，并将使用物业交还业主。逾期占用，需承担相应侵权责任。后潘文华使用一楼房屋至2014年8月31日，余赛丰使用二楼至2015年1月1日。因余赛丰使用二楼未归还，米建平于2014年11月2日先行将一楼另行出租。后因米建平要求翟战营、余赛丰、潘文华承担赔偿责任未果，遂诉至该院。原审法院另查明，潘文华搬出一楼时未交纳电费，米建平为其垫付5520.59元。原审法院认为，米建平系郑州市××××号12层商业用房的所有权人，对上述商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2014年8月1日，米建平所继受原产权人与翟战营签订的租赁协议已经到期，翟战营应当返还米建平的商铺。对米建平主张的赔偿金，因原《房屋租赁补充协议书》约定“逾期一日，赔偿甲方日赔偿金人民币五仟元”，该赔偿金实际应为违约金，但根据相关法律规定，该标准过高，结合原租赁协议约定的每年房屋租金520000元，该院酌定违约金按每日1852.06元[1424.66元（520000元÷365天）+427.4元（1424.66元×30%）]计算，米建平房屋部分交还后，对继续占用部分的赔偿金该院酌定按上述标准减半计算，即每日926.03元，因米建平自认潘文华使用一楼至2014年8月31日即，余赛丰使用二楼至2015年1月1日，赔偿金应按上述期间分别计算，翟战营应当承担上述赔偿责任。潘文华和余赛丰系翟战营交付使用米建平房屋，潘文华和余赛丰与米建平之间不存在直接的法律关系，故对米建平主张潘文华和余赛丰应当共同承担赔偿责任的请求该院不予支持。对米建平主张的恢复二楼隔墙工程款20000元，因未提交相应证据证明，且翟战营已向甲方交纳房屋保证金十万元，用于房屋合同结束时恢复原状和其他合同约定，故对米建平该项请求该院不予支持。对米建平所主张垫付的电费，应由实际使用人即潘文华承担返还责任。综上所述，对米建平的合理请求该院予以支持，对米建平的过高请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决翟战营于判决生效之日起十日内赔偿米建平占用郑州市××××号商业用房12层的赔偿金55561.8元（2014年8月2日8月31日，共计30天，1852.06元×30天）及占用2层的赔偿金112975.66元（2014年9月1日12月31日，共计122天，926.03元×122天），以上共计168537.46元；潘文华于判决生效之日起十日内返还米建平垫付的电费5520.59元；驳回米建平的其他诉讼请求。案件受理费10130元，公告费260元，由米建平承担6409元，由翟战营承担3931元，由潘文华承担50元。宣判后，米建平不服该判决，向本院提起上诉称，无当事人请求调整原约定违约金数额，一审法院应当尊重原合同约定的合法内容。原审判决调整违约金数额的参照标准不当，判定的违约赔偿金数额远远低于米建平实际遭受的损失。该计算标准应当按照约定每日5000元，而非1852.06元。计算租金损失期限有误，一楼损失时间应为92天，而不是30天。自2014年8月2日至2014年11月1日，共计92天里，米建平没有任何应得租金收益，完全是翟战营、余赛丰、潘文华的过错造成，该期间的损失属于法律规定的“实际损失”和“预期收益”范围。原租赁合同到期后，余赛丰、潘文华与米建平之间不存在任何房屋租赁（使用）法律关系，却长期占用米建平物业，直接给米建平带来经济损失，负有明显侵权损害责任，虽然是翟战营将房屋交付给余赛丰、潘文华使用，但不能免除余赛丰、潘文华应当承担的民事责任。两者遭受的损失应当向翟战营追讨。一审判决米建平承担大部分诉讼费用违反公平原则，米建平没有任何过失，诉讼费用应当由余赛丰、潘文华、翟战营承担。庭审中米建平补充上诉意见称，二楼损失时间为153天。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判翟战营按照每日5000元的赔偿约定，赔偿米建平607500元（起算日自2014年8月2日至2014年10月31日，每日人民币5000元；2014年11月1日至2014年12月31日，每日人民币2500元）；余赛丰承担其侵权行为给米建平带来损失的连带责任；潘文华返还米建平为其垫付电费人民币5520.59元，并承担起其侵权行为给米建平带来损失的连带责任。翟战营、余赛丰、潘文华单独或全体全额承担由此纠纷产生的所有诉讼费用。翟战营未按时到庭参加诉讼，庭审后翟战营到庭就米建平上诉做出说明，其对米建平的上诉不予认可。认为当时翟战营签订租赁协议时交给原房东侯俊杰10万元押金，因侯俊杰没有把押金退给翟战营，房屋租给翟战营后，翟战营将房屋交给朋友周定虎，周定虎又将房屋分别租给余赛丰、潘文华。房屋出售给米建平时翟战营并不知情。余赛丰、潘文华无答辩意见。本院经审理查明的事实除与原审法院一致外，二审中米建平提交2014年11月2日签订的《房屋租赁合同》一份，显示涉案房屋的租赁期限为三年，自2014年11月1日至2016年10月31日年租金为140万元，2016年11月1日至2017年10月31日年租金为150万元。本院认为，米建平从侯俊杰处购买涉案房屋后，即成为涉案房屋所有权人，米建平也因此承继了原租赁合同的权利与义务，故侯俊杰、翟战营分别于2009年3月14日、8月30日双方之间签订的《租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》，均对翟战营、米建平产生拘束力，双方应按照协议约定忠实履行合同义务。合同到期后翟战营未与米建平就房屋租赁是否延长达成协议的前提下，理应在合同期满后将涉案房屋返还米建平，故翟战营应当承担违约责任。关于翟战营承担违约责任的数额，诉讼中米建平依据2009年3月14日、8月30日双方合同及补充协议书约定日5000元标准进行计算，而一审法院在被告未进行抗辩且缺席审理情况下，径行调整违约金计算方式，明显存在不当。二审诉讼过程中，就违约金的计算方式问题向翟战营予以释明，翟战营明确表示米建平的主张存在明显过分高的情形。关于违约金的计算，应当综合原租赁合同约定的违约金标准及米建平与案外第三人之间租赁合同约定事由，兼顾公平原则予以考量，本院酌定为一审计算房租损失的双倍为宜，即日2849.32元[（520000元÷365天）×2]，对于米建平房屋部分交还后，被继续占用部分的赔偿金酌定按上述标准减半计算（1424.66元），故翟战营应向米建平支付违约金数额为85479.6元（2014年8月2日8月31日，共计30天，2849.32元×30天）及占用2层的赔偿金173808.52元（2014年9月1日12月31日，共计122天，1424.66元×122天）。余赛丰、潘文华并非涉案合同相对方，米建平要求余赛丰、潘文华承担连带责任的理由不足。但对于潘文华期满使用房屋期间产生的电费应当由潘文华承担。综上，米建平的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民一初字第1693号民事判决第二项、第三项；二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民一初字第1693号民事判决第一项为：限翟战营于本判决生效之日起十日内赔偿米建平占用郑州市二七区苑陵街商业用房12层的赔偿金85479.6元（2014年8月2日8月31日，共计30天，2849.32元×30天）及占用2层的赔偿金173808.52元（2014年9月1日12月31日，共计122天，1424.66元×122天），以上共计259288.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10130元，公告费260元，分别由米建平承担4000元，由翟战营承担6340元，由潘文华承担50元；二审案件受理费6409元，分别由米建平承担4009元，由翟战营承担2400元。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一七年一月十日书记员 张会敏