广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2235号上诉人（原审原告）：欧国泽，住广东省连平县。上诉人（原审原告）：黎小兰，住广东省惠东县。上列二上诉人共同委托代理人：朱文利，广东颐和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：郭泽华，任该司董事长。委托代理人：何健颖，该司职员。委托代理人：龙敏，该司职员。上诉人黎小兰、欧国泽因与被上诉人增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：新乐公司于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。2012年9月4日，黎小兰、欧国泽（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑住宅（自编号1－18#、19#）第自编号1－19#幢20层2004房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街3号（自编号1-19#）2004房……。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）755877元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5%，本补充协议另有约定除外。6、乙方逾期支付购房款在90日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。7、本合同及本补充协议所指的甲方退还乙方的“房价款利息”的利率均按照银行同期活期存款利率计算。其中，根据本合同第十八条及本补充协议第五条第1款约定应计付的利息为自广州市房地产交易中心测绘所出具该商品房实测数据之日起计算；其中，根据商品房买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条约定应计付的利息为自乙方付清房价款之日起计算。8、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：（1）遭遇不可抗力（包括但不限于不能避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），且甲方在发生之日起90日内告知乙方的；政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的；市政配套设施批准、安装之延误的；因市政规划变更导致小区配套设施需延期交付使用的。……47、双方同意，将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。48、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……50、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。2012年8月31日、9月4日、9月11日、12月16日，新乐公司分别出具了四张发票给黎小兰、欧国泽收执，确认收到购房款755877元。2014年5月30日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2014年6月20日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。2014年6月24日，增城市邮政部门同意新乐公司的通邮申请。2014年7月14日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《关于尚东阳光雅苑二期人防工程建设位置的说明》，内容为“位于增城市新塘镇西洲村桥涌路段开发建设的尚东阳光雅苑项目，于2010年8月13日办理了《防空地下室建设意见书》（增人防建（2010）033号），应建人防面积为21872.9平方米。目前已完成了该项目一期人防工程3551平方米并通过验收。二期人防工程的专项设计于2014年7月14日通过了审查并取得了《广州市人防工程设计文件专项审查意见书》（新新人防审（2014）056号），经审查的拟建人防面积为8004平方米，统筹于二期B区（住宅1－3#、1－5#～1－8#）地下负一层集中建设，已完成了隐蔽工程施工和人防门框的安装，该项目已竣工的二期A区（住宅1－18#～1－22#）以下未安排人防工程建设。”。2014年7月21日，增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了新乐公司于2014年7月17日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。2014年9月2日，增城市环境保护局出具增环预验（2014）22号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑住宅楼1－18#、1－19#、1－20#、1－21#、1－22#及二期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。原审法院于2014年8月29日立案受理本案。直至2014年10月30日，黎小兰、欧国泽和新乐公司仍未办理涉案房屋的交接手续。黎小兰、欧国泽向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、新乐公司承担逾期交楼违约责任，按购房款总额每日万分之五标准向黎小兰、欧国泽支付逾期交楼违约金，自2014年6月1日起计算至房屋交付之日止；二、新乐公司承担本案所有诉讼费用。原审法院另查明：一、2014年6月25日，新乐公司向广州东部发展燃气有限公司就尚东阳光雅苑二期18、19号户内燃气申请管网接驳，同日获得批准。二、2014年6月25日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》，载明尚东雅苑二期18、19号户内燃气管道工程已通过复验，同意点火。原审案件审理过程中，一、黎小兰、欧国泽与新乐公司确认以下事实：1、黎小兰、欧国泽已依约向某公司付清涉案房屋的购房款；2、涉案房屋位于尚东阳光雅苑二期A区；3、涉案房屋至2014年10月30日止仍未具备永久供电、供水、供气的使用条件，以及未取竣工验收备案表。二、黎小兰、欧国泽认为合同附件七补充协议第五条约定将延期交房违约金的标准从合同约定的每日万分之五调整至每日万分之一，显失公平，且补充协议中第五、六、七条对于违约责任的约定严重不对等，不是其真实意思表示，要求变更或撤销，违约金标准应以合同约定为准。原审法院认为：本案的争议焦点是《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）附件七补充协议第五条约定的内容是否为双方当事人的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，黎小兰、欧国泽未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形，且该协议中已注明黎小兰、欧国泽确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故原审法院对于某甲小兰、欧国泽提出上述条文违反公平原则要求变更或撤销的主张，不予采纳。原审法院认定黎小兰、欧国泽与新乐公司签订的合同（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，新乐公司应在2014年5月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付黎小兰、欧国泽使用。经查明，直至2014年10月30日涉案房屋仍未具备永久供电、供水、供气的使用条件，故原审法院认定涉案房屋不符合合同约定的交付条件。在涉案房屋具备合同约定的交房条件之前，黎小兰、欧国泽可以拒绝收楼。新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但黎小兰、欧国泽和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现黎小兰、欧国泽主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。黎小兰、欧国泽要求新乐公司支付2014年6月1日起至2014年8月29日期间延期交房违约金6802.89元（每日以总房款755877元的万分之一，延期90天计算），于某乙有据，原审法院予以支持。至于某甲小兰、欧国泽要求新乐公司支付2014年8月30日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，黎小兰、欧国泽可另案主张，本案不予调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金6802.89元给黎小兰、欧国泽；二、驳回黎小兰、欧国泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元，由黎小兰、欧国泽负担260元，增城市新乐房地产有限公司负担65元。判后，上诉人黎小兰、欧国泽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案关键争议事实的认定和判决不正确、不公正。理由：（一）合同是合法有效的，是处理本案纠纷时最基本的依据。（二）合同附件补充协议中所约定的双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。新乐公司在合同后面以补充协议形式另行拟定50条补充条款，对主合同中的很多条款内容进行很大范围的改动，其主要目的就是逃避和减低自身义务和责任，摆脱主合同对其义务的要求和限制，加重购房者的责任和义务。补充协议违背合同和黎小兰、欧国泽的真实意愿，强加了大量对买方明显不公平的条款。（三）补充协议中的违约金条款应当认定为违反公平原则而无效的格式条款。补充协议第5条只是将新乐公司承担违约金的标准从“每日万分之五”下调为“每日万分之一”，同时违约金、赔偿金总额不得超过房价总款的5%；从补充协议的条款中可以看出，如果是黎小兰、欧国泽违约，则是按照每日万分之五、每日千分之五甚至房价总款20%等违约金标准来计算违约金。在这个补充协议中，双方违约金的计算完全是双重标准，是不平等条款。补充协议是由新乐公司提供的，不是双方自愿协商订立的。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，补充协议应认定为无效协议。（四）补充协议的内容不是黎小兰、欧国泽的真实意思表示。黎小兰、欧国泽在签订合同及补充协议之前，已经和新乐公司签订了《尚东阳光雅苑认购书》，支付了定金和首期款。根据该《认购书》第五条的规定，黎小兰、欧国泽如果逾期签署商品房买卖合同，新乐公司将没收黎小兰、欧国泽已付款项或按总房款的千分之一按日向某公司支付违约金。新乐公司根本没有就补充协议内容条款同黎小兰、欧国泽进行过平等自愿协商，补充协议是事先拟定好的格式条款，不允许质疑、修改或补充。黎小兰、欧国泽无奈之下只能在合同及补充协议上签字。黎小兰、欧国泽要求法院撤销补充协议，按照双方主合同约定的违约金标准计算新乐公司的违约金数额是合理合法的。二、原审法院判决认为新乐公司的行为构成违约，应当承担逾期交楼违约责任，但判令新乐公司支付违约金的比例以补充协议约定的每日以万分之一计算至立案之日是不公正的，也是不符合客观事实的。请求二审法院判令新乐公司按总房价款以每日0.05%的标准向黎小兰、欧国泽支付延期交楼违约金至房屋具备交付条件之日。三、原审法院判决对本案诉讼费用的处理同样也是不够客观公正的，请求二审法院给予改判。原审法院一方面不支持黎小兰、欧国泽以每日万分之五的标准计算违约金的要求，但却依照每日万分之五标准计算出的违约金来计算收取案件受理费，并判令黎小兰、欧国泽承担绝大部分诉讼费用，新乐公司只承担很少部分诉讼费。按照这样的算法，新乐公司违约越久，黎小兰、欧国泽承担的诉讼费越多，这是让没有过错的黎小兰、欧国泽为新乐公司的违约过错行为买单。综上，上诉请求撤销原审法院判决，改判新乐公司承担逾期交楼违约责任，按购房总额每日万分之五标准向黎小兰、欧国泽支付违约金至房屋具备交付条件之日，新乐公司承担本案一、二审所有诉讼费用。被上诉人新乐公司答辩称：补充协议是双方当事人平等自愿的情况下签署的，内容没有违反法律法规的强制性规定，对万分之五调整为日万分之一的标准是同时适用业主逾期交付房款和开发商逾期交付房屋的，调整对于双方都公平合理的。补充协议的约定应该得到法律的支持。一审法院认定事实和适用法律都是正确的，不同意上诉方的上诉请求。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，且提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款无效。而本案的双方当事人在补充协议中已明确约定黎小兰、欧国泽确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明。故黎小兰、欧国泽上诉主张补充协议属于格式条款、不是当事人的真实意思，明显违反公平、等价有偿原则而无效，理据不充分，本院不予支持。双方当事人通过合同及补充协议，已经对延期交房违约金的计算标准及上限数额进行了明确的约定，且约定补充协议与合同不一致的，以补充协议为准。故双方当事人明确约定的新乐公司需承担的延期交房的违约责任为按照已付房款的每日万分之一计算违约金及以总房款的5%为限，此约定对双方当事人均具有约束力。原审法院据此判决新乐公司按上述约定承担延期交房的违约责任，符合双方约定。双方当事人在补充协议的第5条、第6条约定了的逾期90日内的付款违约责任和延期交房违约金的标准均明确为每日万分之一，可见双方约定承担违约责任的标准是一致的。黎小兰、欧国泽上诉主张显失公平的情形与补充协议的约定不符，其上诉要求改判新乐公司按购房总额每日万分之五标准支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。黎小兰、欧国泽诉请新乐公司支付逾期交楼违约金，鉴于其起诉时涉案房屋尚未交付使用，原审法院据此判决新乐公司应付的违约金计算至黎小兰、欧国泽本案起诉之日，后续违约金由黎小兰、欧国泽另案主张，并无不妥，应予维持。至于案件诉讼费用的负担问题，原审法院根据黎小兰、欧国泽的诉讼请求，结合双方当事人在本案中的胜诉、败诉情况，决定双方当事人各自需负担的案件受理费数额，处理并无不当。黎小兰、欧国泽以新乐公司承担违约责任为由，要求诉讼费用全部由新乐公司承担，理据不足，本院不予采纳。综上所述，经审查，黎小兰、欧国泽上诉的事实和理由均不成立，其上诉请求于某乙无据，予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人黎小兰、欧国泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年六月八日书 记 员  阮志雄宋德光