丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0702民初764号原告陈晓云，女，1972年3月10日生，汉族，大专文化，住武汉市江汉区。委托代理人（特别授权代理）：王汉政，云南法闻律师事务所律师。被告黄福有，男，1972年1月15日生，汉族，初中文化，住云南省丽江市古城区。被告木笋，女，1972年3月17日生，纳西族，初中文化，住址，系被告黄福有妻子。二被告共同委托代理人（特别授权代理）：周建元，云南康滇律师事务所律师。原告陈晓云与被告黄福有、木笋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月1日、2017年1月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告黄福有、被告木笋及二被告共同委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：两被告与原告于2012年4月12日在庆云村负责人木某的见证下签订了《庭院租赁合同》，合同约定将位于束河古镇庆云村38号庭院整体出租给原告，租期20年，年租金5万元，无递增，租金分14期支付，原告有转租、装修设计等权利，违约金按照总租金的0.5倍支付等基本合同条款。2014年4月，因为发生中毒事故，原告赔光所有的家产，决定离开丽江一段时间，但没有决定解除合同，原告在走的时候将一些无法带走的私人物品给房东，请房东管理并帮忙联系是否有人承租，但被告在有人联系租房时不给开门，且多次打电话给原告要求增加租金，但双方对租金一直没有达成一致。后有原告朋友路过房屋，发现灯亮着，有人居住，原告就报警，当时公安有出警记录，但以经济纠纷为由未立案处理。后原告也多次报警，但双方无法协商达成一致。此后原告的丈夫到丽江，被告给了原告丈夫新的钥匙，并要求重新签订合同，原告的丈夫没有同意。后来原告以低价将房屋出租给证人钟某。之前合同的期限是2014年10月1日到2015年的9月30日。原告考虑这个房子无法租出去，就考虑自己使用这个房子。到2015年9月初，钟某要搬离的时候，合伙人将材料搬进去，但这个庭院整体停电，钟某以为自己的电用完了，但供电所说是电表拆除了，是房主要求拆除的。停电后，装修无法进行。并且与被告协商不了，导致庭院租赁合同无法继续在履行，合同目的无法实现。原告按照合同约定履行了支付8年共计40万元租金的义务。如今该套庭院因为被告阻拦装修，私自到供电局报停、拆除电表，采取停电等措施霸占庭院违法违约行为，致使合同目的无法实现，特诉至法院，请求解除原、被告双方签订的《庭院租赁合同》，责令两被告立即返还原告租金25万元，判令两被告支付原告违约金5万元，本案诉讼费由两被告承担。原告实际使用房子的期限是2012年7月15日到2015年9月30日，钟某的租期是2014年10月1日到2015年的9月30日。原告认为合同解除的期限也是从电表拆除的时间开始起算。二被告共同辩称：由于原告的前三项诉讼请求没有任何事实及法律依据，请予以驳回。本案不是请求解除合同，而是确认合同已经解除。合同法九十三条、九十四条对合同解除的规定明确，当事人是有解除权的，但是在满足合同法九十四条规定的情况下解除的，需要通知对方，而原告没有通知对方。原告的第二项第三项的诉讼请求是依附于第一项诉讼请求的，故也不成立。如原告所说，合同成立后，确实存在原告在接待客人时出现食品中毒，钥匙寄在被告处，后原告把钥匙拿回去了，但不是新的。原告是有转租装修的权利，被告也没有过问。2015年8月27日，由于用户欠费玉龙县供电局玉龙县供电所对该户进行了断电，而不是原告所说的被告要求拆除电表。由于电网改造，供电部门对村子里统一更换过电表。2016年9月26日，因用户欠费，再次断电，后被告又交纳了电费。基于上述事实及现在的状态，原告是为规避经营风险而提出诉讼请求，故请求法庭予以驳回，直到现在房屋也是由原告实际控制。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的拆除旧表、更换新表的图片与被告所提交的供电所通知中电表编号一致，对以上证据予以采信；对原告提交的其他图片的真实性予以确认，但原告未能提交其他证据证明图片形成时间及图片中反映状况系何人所为，二被告提交的发票与本案无关，原告提交的光盘系其申请出庭作证证人的陈述，该证人无正当理由未到庭作证，原告提交的该证据不符合法律规定证据形式要件，故对以上证据不予采信；对原告申请调取的供电所出具的情况说明予以采信，对其申请调取的接处警登记记录的真实性予以确认，但该证据未能证明原告待证内容；对被告申请出庭作证的证人木某证明的木某作为原、被告庭院租赁合同见证人而在该合同上以共同出租人名义签字及涉及本案出租房屋电表曾经更换过的内容予以采信，作为认定案件事实的依据。经审理查明:2012年4月13日，原告陈晓云与被告黄福有、木笋签订了《庭院租赁合同》，合同约定原告承租被告黄福有及木笋自有的位于丽江市古城区束河街道办事处龙泉社区庆云村38号庭院及其附属场地及设备，租期为二十年，自2012年7月15日至2032年7月15日止，2012年4月15日至2012年7月15日为装修免租期，租金每年为50000元，总金额为1000000元。在租赁期内，任何一方因违约造成本合同无法继续实施，应向另一方赔偿本合同总租金的0.5倍作为违约金。木某以共同出租人身份在该合同中署名，经原、被告及木某本人确认木某系双方签订该合同的见证人，并不是共同出租人。原、被告确认二被告于2012年4月将房屋交付原告使用，现原告已支付二被告房屋租金400000元。2015年8月，因原告租用被告的房屋未按时交纳电费，供电所工作人员到场进行催收后，被告黄福有缴纳了所欠电费，并口头向供电所工作人员申请要求将电表拆除，后供电所工作人员将电表拆除并交于用电户保管。原告代理人确认二被告在更换房屋门锁后将新锁一把钥匙交给原告丈夫。现原告认为被告阻拦装修、私自到供电局报停、拆除电表、采取停电等措施霸占庭院，致使合同目的无法实现，故诉至本院要求解除合同，并要求二被告返还租金25万元，支付违约金5万元。本院认为：原、被告签订的《庭院租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，被告黄福有在代原告交纳电费后要求拆除电表的行为致使原告按照合同约定用途使用房屋受限，已构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，出租人应保持租赁物完整，符合约定用途，被告应当承担相应的违约责任，故对原告要求二被告支付50000元违约金的主张予以支持。二被告的上述行为虽影响了原告使用租赁房屋，但未导致原告合同目的不能实现，且原告对其提出的被告阻拦装修等措施霸占庭院的主张亦无证据证实，故原告要求解除合同的主张无法律依据，现二被告亦不同意解除合同，故对原告要求解除合同的主张不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄福有、木笋于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓云违约金50000元；二、驳回原告陈晓云其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告陈晓云承担4833元，由被告黄福有、木笋承担967元。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨艳柳审 判 员  刘智超人民陪审员  杨丽英二〇一七年一月十六日书 记 员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满届后两年内向本院申请强制执行。】