广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17185号上诉人（原审原告）：邓建华，住广东省广州市东山区。上诉人（原审原告）：林桂洪，住址同上。两上诉人共同委托代理人：李广彬、黄树豪，均系广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宫进，住广东省广州市天河区。委托代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市家家顺投资发展有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101304779666H。法定代表人：罗立平，该司总经理。委托代理人：陈金月、林烨，均系该司员工。上诉人邓建华、林桂洪因与被上诉人宫进、原审第三人广州市家家顺投资发展有限公司（以下简称“家家顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邓建华、林桂洪上诉请求：撤销广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初5733号民事判决，改判支持邓建华、林桂洪一审提起的全部诉讼请求；上诉费用由宫进承担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分错误。宫进存在多次违约行为：1.未在合同约定的期限内(即2016年1月31日前)支付首期款。2.未在合同约定的期限内补足差额3万元购房款(即2015年12月10日前，因贷款银行于2015年12月7日已向宫进出具了《银行同意贷款通知书》，宫进应在收到上述通知书的三个工作日内补足贷款金额、首期款、定金之和少于成交价的差额3万元)其迟迟未予支付是故意拖延履行合同。3.邓建华、林桂洪多次催告宫进支付首期款和办理银行监管账户等事宜，但宫进一直拖延未予配合，因其认为将首期款打入银行监管没有利息，不划算，并不是监管资金的划付条件。4.邓建华、林桂洪要求“甲方(卖方)赎楼后取得房产证(产权无抵押、无查封)”为监管划付条件并无不妥，因为在洽谈涉案房屋交易时，双方是口头约定由宫进支付首期款给邓建华、林桂洪办理赎楼手续的；然而邓建华、林桂洪自行筹集赎楼款项，并不能免除宫进按合同约定的期限支付首期款，因为邓建华、林桂洪相信宫进会在约定的期限内支付首期款，以致邓建华、林桂洪能尽快补回挪用的其他款项或借用朋友的款项，所以邓建华、林桂洪有此要求是基于双方最初的约定，也是合情合理的。5.根据双方与家家顺公司签订的《资金托管协议》第五条第3款的约定“税费由买家承担，买家须于签署本协议之日起7日内将该费用交于居间方托管”，然而宫进也迟迟未按该协议将该费用交由居间方托管，构成违约，同时也体现了宫进履约诚信的严重缺失。6.邓建华、林桂洪在发生纠纷之前一直积极主动地履行合同义务：配合到房地产交易登记中心签订完签合同、到银行办理提前还贷的手续(也已将还贷的款项转入扣款账号中)、配合到公积金管理中心及各大银行申请贷款等等。在整个交易中，两上诉人已履行整份合同的大部分义务，而宫进却迟迟未按合同约定支付首期款及补足差额部分的购房款，已构成违约，根据合同约定两上诉人有权解除合同，并要求宫进承担违约责任。二、一审判决适用法律依据不当。一审判决在没有全面审查案件事实的情况下，就笼统地适用《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定不当。虽然双方是约定了首期款转入资金监管账号，但是有一个前提：双方口头约定由宫进支付首期款给邓建华、林桂洪办理赎楼手续的。也就是说，首期款是在取得赎楼后房产证前就应支付给邓建华、林桂洪，邓建华、林桂洪要求取得赎楼后房产证为监管资金的划付条件是完全合理的。因此，本案应根据宫进的违约情形，适用《中华人民共和国合同法》第九十四、九十五条之规定，解除涉案合同，且宫进承担相应违约责任。三、一审判决所述“从上述合同签订至今，广州市的二手房价格处于上升通道中，双方之间的房屋买卖合同关系解除显然不符合公平原则”是主观臆断，对邓建华、林桂洪不公平。邓建华、林桂洪在宫进未按合同约定的期限支付首期款时，就与宫进产生了纠纷，而当时房价并未见有任何快速涨价前兆，邓建华、林桂洪要求解除合同也仅仅是因为宫进未履行合同义务及催告事宜，并不是因为房价的疯涨。邓建华、林桂洪是基于想购买另一房产，需要一大笔资金才想出售涉案房屋，然而却遇到诚信严重缺失的宫进，以致迟迟未能按合同收到购房款，至今也是损失巨大。四、此案还应考虑以下因素。l.邓建华、林桂洪提起解除涉案房屋买卖合同的实质原因是：宫进多次变卦、未按约定履行、故意拖延付款时间，以致邓建华、林桂洪对被上诉人的诚信已完全失去了信心。故根据宫进的违约行为及合同约定，主张解除涉案合同，不愿再与宫进有任何纠葛。2、涉案房屋买卖合同难以继续履行的原因：双方当事人已不再互相信任，要顺利完成整个交易极其困难；涉案合同存在多处约定不明，且双方当事人均严格要求按合同履行，不肯做任何变更与让步，故接下来的每一步交易将难以推进，合同目的难以实现；若双方当事人继续按合同履行，势必会产生多次纠纷，这就将不断地产生诉讼，到时将发展成不断地重复诉讼，进而浪费司法资源。宫进辩称应驳回全部上诉请求，维持原判。事实和理由如下：一、买卖双方已明确约定“补足差额”为买卖合同约定转让总价格减去“银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金三者之和”的数额，而非邓建华、林桂洪故意曲解的“买方申请按揭金额”减去“银行承诺发放贷款金额”的差额，因本案首期款尚未支付，约定的应补足差额情形尚未发生，宫进无需为此作为并承责。同时，上述三者之和中的首期款还附设了明确的定语及前提即“已支付的首期款”，而本案首期款因邓建华、林桂洪的原因至今未办理银行资金监管手续而尚未支付，即上述三者之和是不确定的数额。另外，买卖双方约定“补足差额”的对象和方式也应当为“由买方支付至银行监管账户”，而非直接向卖方账户支付。买卖双方明确约定了除定金和银行按揭款外的其他房款均应以“银行资金监管方式支付”，以保障资金及交易安全。买卖合同第四条第2款明确约定了“多出房款退回”的对象是“监管银行”，可合理推定“差额房款补足”的对象也应为“监管银行”。二、关于“首期款尚未支付情形下，如按揭银行承诺发放贷款金额与买方申请贷款金额存在差额，贷款金额差额应如何处理”的问题。买卖双方并未对此作出明确的约定应如何处理，但根据“本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为主”的约定可知，在办理首期款资金监管手续时，监管的首期款金额可因应银行承诺发放贷款金额较买方申请贷款金额的高低而作相应调整，即贷款金额差额可在原约定首期款金额基础上增加或减少，按双方约定的首期款支付条款执行即可。三、税费托管事宜。邓建华、林桂洪一审时将《资金托管协议》(下称托管协议)作为证据提交，但质证时其并未提供原件核对，而且该证据的复印件本身内容也极其模糊，难以辨认。宫进在一审发表质证意见时明确“对该证据三性无法确认”。宫进确认定金是由中介托管，但是否签署过该份托管协议及其具体内容毫无记忆，中介也从未提供过该份协议予宫进。退言之，即使该托管协议真实有效，就托管协议内容而言，关于托管的款项也前后矛盾，不足采信。再退言之，假定托管协议第五条第3款应履行，那也是应建立在中介及卖方核算并告知税费具体数额的基础之上才可被执行，即买方履行该条款的前提是中介及卖方应先履行核算并告知买方税费具体项目及金额的义务，但显然中介及卖方均未履行该义务，买方也实际根本无法执行。同时，根据邓建华、林桂洪在提交上诉状之前所主张的事实和理由中从未提及税费托管的异议，可进一步印证双方并未就税费托管达成任何可实际执行的一致意见，因此买方无需为税费托管作为并承责。四、宫进已积极履行买卖合同项下全部义务，宫进一直在积极推进首期款银行资金监管手续的办理，但首期款银行资金监管手续按照银行资金监管交易流程及所需签署协议之规定，必须要卖方的配合并就资金划付条件与买方达成一致意见，买卖合同明确约定卖方必须无条件配合办理首期款银行资金监管手续并签署相关协议，但卖方一直执拗于必须在办理产权过户手续之前取得首期款并要求以此设立资金划付条款，其要求违背双方约定的资金监管手续保障资金、交易安全之核心要义，宫进有权拒绝并要求其按照公平合理原则重新设立符合资金监管手续保障资金、交易安全之核心要义的条款。退言之，即便买方曾答应过帮忙垫付赎契资金事宜属实，但双方都确认纯属帮忙性质而不是买方义务，而且买方答应的前提之一是卖方称赎契扣款能够在2016年1月份完成，即可在约定办理资金监管手续的最后期限之前完成，但根据邓建华、林桂洪一审提供的《提前还款受理回执》，该回执上明确载明了还款期限是2016年3月2日，实际直到2016年3月16日才完成，邓建华、林桂洪对该还款时间存在欺瞒；前提之二是买方要求卖方提供银行同意赎契的文件，并提前通知赎契缺口的具体金额、银行扣款的具体日期及支付账户，但卖方一直未提供文件也未通知赎契缺口的具体数额、银行扣款的具体日期及支付账户，前提都不具备，视为卖方无需买方帮忙，不能因此而认定为买方违约。另外，从卖方一审提供的证据来看赎契资金仅约三十万，而首期款为90多万，是否帮忙垫付赎契资金无论如何不影响卖方按约履行办理首期款银行资金监管手续的义务，更不影响银行资金监管制度保障资金及交易安全的核心要义及监管资金划付条款必须基于该核心要义设定的基本要求。五、买卖合同于2015年11月4日签订，广州房价自2015年12月开始至今，一直处于迅猛上升趋势，此为众所周知的事实，宫进在一审时也提供了相关证据予以证明。六、按照《中华人民共和国合同法》第八条规定，非违约方有权主张继续履行合同，此为非违约方权利，本案并不存在法律上或者事实上不能履行之情形。七、如上所述，本案因邓建华、林桂洪的过错导致首期款无法支付，宫进并无违约行为，无需承担违约责任，邓建华、林桂洪无单方解除权，合同应继续履行。退言之，即使二审法院认定邓建华、林桂洪依法享有单方解除权，其所主张的违约金也与法律规定不符，无实际损失，应予全部驳回或调低。家家顺公司未到庭答辩，其庭前向本院提交了《情况说明》，主要内容有：2015年11月4日，双方在家家顺公司的居间服务下签署了《广州市二手房买卖及居间服务合同》(编号：50303000169)及《资金托管协议》(编号：55303000102)，约定以304万元的价款成交涉案物业，定金5万元(从中预留交房保证金l万元)监管在家家顺公司处。2015年11月6日，宫进支付了佣金1.5万元。2015年11月10日，邓建华、林桂洪与宫进双方办理了《广州市存量房买卖合同》的网签手续。2015年12月7日，宫进取得银行同意贷款承诺函。2016年3月2日，邓建华、林桂洪办理赎楼委托公证。之后，邓建华、林桂洪与宫进双方因资金监管问题未能达成一致，致使合同履行出现障碍。2016年2月17日，家家顺公司联合邓建华、林桂洪向宫进发送《催告函》，催促宫进尽快办理资金监管。邓建华、林桂洪向一审法院起诉请求：1.解除邓建华、林桂洪与宫进于2015年11月4日签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》；2.宫进协助邓建华、林桂洪办理解除双方于2015年11月10日签订的《广州市存量房买卖合同》的网签手续；3.宫进向邓建华、林桂洪支付违约金608000元；一审案件全部诉讼费由宫进承担。一审法院认定事实：根据穗（2016）广州市不动产权第××号房地产权证显示，林桂洪、邓建华是广州市天河区林和东路某房（下简称案涉房屋）的登记权属人。而根据林桂洪、邓建华提供的户口本显示，林桂洪、邓建华是夫妻关系。2015年11月4日，经林桂洪同意，邓建华（卖方）与宫进（买方）、家家顺公司（居间方）签订了《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定买卖双方交易的房地产为案涉房屋，房产证号为09××83，建筑面积为107.86平方米；该房产转让总价款为3040000元；买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；买卖双方协商一致约定由买方按按揭付款的方式支付除定金之外的楼款，买方需于2016年1月31日前支付除定金之外的首期款920000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；卖方需无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起过户前自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应当在签订本合同当日向居间方支付30000元作为佣金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金等。2015年11月4日，家家顺公司出具收款收据，显示付款单位（个人）为邓建华，物业名称为案涉房屋，款项内容为监管定金，金额为50000元。2015年11月10日，邓建华、林桂洪与宫进办理了案涉房屋买卖合同的网签手续，签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15110089857号）。2015年12月7日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行向宫进出具了《银行同意贷款通知书》，同意宫进的再交易用房贷款的申请，贷款额为2040000元。2016年2月16日，邓建华、林桂洪通过家家顺公司向宫进发出《催告函》，内容为宫进须于2016年1月31日前办理首期款或一次性所付楼款监管手续，鉴于上述义务履行期限已届满，特提醒宫进在本函签发之日起两日内严格履行上述义务。该函件因收件人要求退回而退件。2016年2月17日，宫进向邓建华、林桂洪发出《关于尽快开设银行监管账户的催告函》，内容为2016年1月31日前，卖方未就开设银行监管账户及签署银行监管协议主动向买方表达过任何明确意见；2016年2月1日，买卖双方及家家顺公司中介人员一同到工商银行拟开设银行监管账户，卖方以银行监管协议需进一步了解为由中途离开；截止2016年2月17日，监管协议中的关键条款（如监管资金划拨条件、协议终止条件等）卖方仍未确定，导致监管账户迟迟没有开设，妨碍了合同条款的按时执行；基于上述情况，买方要求卖方积极开展银行监管账户的开设工作，按照公平公正、合法合理的原则尽快确定监管协议相关条款，卖方应将对于关键条款的意见正式函达买方；若因监管协议存在明显对买方不利的条款，导致合同未能及时履行，卖方应承担全部责任。邓建华、林桂洪确认收到该函件。2016年2月21日，邓建华、林桂洪向宫进发出《催告函》，内容为合同签订后，卖方一直积极履行义务，但买方一直以各种理由没有主动配合卖方办理首期款监管手续；2016年1月29日上午，卖方前去家家顺公司侨林苑门店主动要求中介催告买方尽快落实办理银行监管账户事宜，并提出2016年2月1日买方必须要与卖方前去开通银行监管账户，否则追究买方逾期违约责任；2016年2月1日下午，买卖双方及中介一同前往工商银行烟草大厦支行办理首期款监管手续，卖方已提前约定银行经理准备好工商银行安心账户（专项资金）托管协议，期间，买方提出没有必要开通银行监管账户，把钱放到安心账户里没有利息，不如让买方先把钱买理财产品，待卖方赎楼后，取得房产证原件后，买方再将首期款连带一些利息，一次性打入卖方的银行账户上；卖方一口回绝买方的要求，并敦促买方务必按合同约定履行，之后买方又提出分期交首期款，当天先交十万元或者二十万元，剩余款项待卖方赎楼后取得房产证原件后，一次性打入卖方的银行账户；卖方不同意，质疑买方的购房诚意且是否有足够资金；买方态度极为嚣张，并与卖方发生争执，致双方未能于当日办理银行监管账号；鉴于买方支付首期款的期限已届满，且卖方分别于2016年2月1日、2016年2月16日多次催告，要求买方严格按合同的约定，积极配合卖方办理银行监管账户和履行支付首期款的义务；现再次向买方催告，要求买方在收到函件的次日，配合卖方去工商银行签订《安心账户（专项资金）托管协议》（即双方于2016年2月1日在工商银行烟草大厦支行办理银行监管账户的相关资料）等办理银行监管账户手续，并于办好银行监管账户当日支付首期款920000元；否则，卖方将按照合同约定，要求买方承担全部违约责任。该《催告函》后附上《安心账户（专项资金）托管协议》。宫进确认收到该《催告函》。另，该《安心账户（专项资金）托管协议》附件一第七条约定，“甲乙双方严格、全面履行本协议，授权丙方按照以下约定进行资金划拨。交易完成后，乙方向丙方发送以下资料的复印件向丙方申请划付托管资金人民币（大写）（小写：元）”至甲方账户，□1《受理回执》、□2《契税完税证》、□3《房地产产权证》、□4其他约定的材料。”邓建华、林桂洪与宫进均提供了《安心账户（专项资金）托管协议》，两份《安心账户（专项资金）托管协议》中的上述条款中“其他约定的材料”一栏均有手写内容“甲方（卖方）赎楼后取得房产证原件（产权无抵押、无查封）”。除上述附件一第七条的手写内容外，宫进提供的《安心账户（专项资金）托管协议》中没有任何其他手写内容，邓建华、林桂洪否认宫进提交的《安心账户（专项资金）托管协议》的真实性，但确认宫进所提供的《安心账户（专项资金）托管协议》中的上述手写内容确为邓建华手写。邓建华、林桂洪提供的《安心账户（专项资金）托管协议》则除上述附件一第七条的手写内容外，在第一页甲方位置有手写内容，第二页第二章第三条有手写92万元，附件一第一条有手写内容，第七条手写填上了92万元，第七条第四点手写甲方（卖方）赎楼后取得房产证原件产权（无抵押、无查封），该表中户名开户行也有手写内容，宫进认为邓建华、林桂洪提交的《安心账户（专项资金）托管协议》是为了诉讼而后补填写。2016年2月23日，宫进向邓建华、林桂洪发出《关于银行监管协议关键条款的回函》，内容为卖方提出的监管资金划付条件“甲方（卖方）赎楼后取得房产证原件（产权无抵押、无查封）”不构成房产“交易完成”要件，明显违背银行监管账户本义，对买方首付款资金安全构成极大风险；且甲方主张的房产证原件本是甲方单方获得，在条款中却由乙方向丙方送达，作为丙方资金划拨条件，不合常理；卖方提出上述明显对买方不利的条款，有故意不履行房产交易合同的嫌疑；鉴于上述情况，买方敦促卖方按照公平公正、合法合理的原则，慎重提出资金划拨条件，推动监管账户尽快设立。邓建华、林桂洪确认收到该函件。2016年3月16日，邓建华、林桂洪委托律师向宫进发出《律师函》，内容为宫进未按合同约定履行支付首期款与协助办理银行监管账号的义务，该行为已经构成根本违约；该律师代邓建华、林桂洪通知宫进，自宫进收到该律师函之日起，邓建华、林桂洪与宫进于2015年11月4日签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》解除；自宫进收到该律师函次日，宫进须协助邓建华、林桂洪到广州市房地产交易登记中心办理双方于2015年11月10日网签《广州市存量房买卖合同》的解除手续等。宫进确认收到该《律师函》。现邓建华、林桂洪以宫进未履行支付首期款920000元及协助办理银行监管账户的义务为由，向一审法院提起诉讼。一审诉讼过程中，宫进提供了其与家家顺公司的中介人员田某的手机号码为189××××66的微信通信记录以证明其一直积极推进首期款资金监管账户设立事宜，并催促邓建华、林桂洪履行合同义务，其对迟延设立监管账户、迟延支付首期款没有任何过错。上述微信通信记录显示宫进在2016年2月17日至2016年3月17日之间以手机微信方式多次与田某沟通，其内容包括宫进向田某表示要求田某与业主沟通，田某后来向某表示业主不想卖房子，宫进表示不同意无条件解约要进行诉讼等。邓建华、林桂洪当庭查看了宫进与田某的微信通信记录，但认为微信内容仅是田某的个人意思表示而并非邓建华、林桂洪的意思表示。邓建华、林桂洪与宫进均确认双方在签订合同中没有明确约定银行监管账户的具体条款。邓建华、林桂洪称双方口头约定由宫进支付首期款给邓建华、林桂洪偿还贷款、涂销抵押。宫进则称虽然双方没有在合同中约定银行监管账户的具体条款，但采取银行监管账户付款方式的根本原因在于解决先付款还是先过户的风险问题，银行监管账户付款方式的具体操作模式是由买卖双方和银行共同签署监管协议设立监管帐户，再由买方将约定的房款支付至监管帐户并由银行对该款项进行冻结，买卖双方均不能进行处分，待产权转移登记完成后再由银行根据买卖双方约定的款项划付条件及相关申请资料将冻结的款项划付给卖方，其核心要义是保障买卖双方的资金交易安全，资金划款的时间点应当是产权转移登记完成之后；但是邓建华、林桂洪提出的监管资金划付条件是“甲方（卖方）赎楼后取得房产证（产权无抵押、无查封）”，即执意要求在产权转移登记之前收到首期款，严重违背了双方约定的银行监管交易模式及核心要义；按照《广州市二手房买卖及居间服务合同》第六条第二款的约定，是由邓建华、林桂洪自筹资金还清贷款。一审法院认为：《广州市二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。该合同实际上包括了邓建华、林桂洪与宫进关于案涉房屋的买卖合同关系，以及各方当事人的居间合同关系，本案中仅对邓建华、林桂洪与宫进关于案涉房屋的买卖合同关系进行审处。根据《广州市二手房买卖及居间服务合同》约定，作为买方的宫进应在2016年1月31日前支付除定金之外的首期款920000元至买卖双方约定的银行监管账户。但是，对于银行监管账户的设立手续办理、监管款项的划付资料等具体问题，双方当事人并未在合同中明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，在此情况下，邓建华、林桂洪与宫进本应在诚实互信的基础上进一步磋商，以确定银行监管账户付款方式的具体条款。而根据已查明的事实可知，邓建华、林桂洪与宫进虽经多次协商，但邓建华、林桂洪坚持要求监管款项划付条件为“甲方（卖方）赎楼后取得房产证（产权无抵押、无查封）”，而宫进对此不予同意，双方未能达成一致意见，其后，邓建华、林桂洪向宫进发出《律师函》，要求解除合同并要求宫进承担违约责任，后双方纠纷无法协商解决并诉至一审法院。对此，一审法院认为，根据二手房买卖的市场交易习惯，买方一般在房屋交易过户当天向卖方支付首期款；或是，由买方向卖方先行支付部分首期款并由卖方以该款项清偿房屋的抵押贷款，买方再在房屋过户交易当天支付剩余首期款。而本案中，双方当事人已明确约定了由卖方邓建华、林桂洪自筹资金清偿案涉房屋的抵押贷款以清除交易障碍，同时，为保障交易安全，双方当事人在《广州市二手房买卖及居间服务合同》中明确约定首期款的付款方式为宫进将首期款920000元支付至买卖双方约定的银行监管账户。虽然邓建华、林桂洪与宫进在合同中并未约定监管款项的支付条件及资料，但从市场交易习惯可知，当事人选择银行监管账户付款方式是为了更能保障交易安全、解决买卖双方互不信任的问题，即买方将首期款支付至买卖双方共同设立的监管账户，待买卖双方交易完成后由银行将监管款项支付给卖方，银行监管款项的划付条件是房屋交易过户完毕。另外，邓建华、林桂洪在一审诉讼中称双方口头约定由宫进向邓建华、林桂洪支付首期款以用于清偿房屋的抵押贷款，并以此作为邓建华、林桂洪要求以“甲方（卖方）赎楼后取得房产证（产权无抵押、无查封）”为监管款项划付资料的理由，但其对此主张并未提供证据予以证明，且该主张与合同约定条款明显相矛盾，一审法院不予采纳。实际上，从双方当事人提供的《安心账户（专项资金）托管协议》约定的付款条款可确定，银行所提供的托管服务中所适用的监管款项的支付条件是“交易完成后”，并要求买方选择提供诸如《受理回执》、《契税完税证》、《房地产产权证》等能证明交易完成的资料以供银行划付款项所用。综上，邓建华、林桂洪坚持要求以“甲方（卖方）赎楼后取得房产证（产权无抵押、无查封）”为监管款项划付资料，即邓建华、林桂洪要求在双方交易过户前宫进即须支付首期款920000元给邓建华、林桂洪，该要求违背了双方当事人约定以银行监管账户方式付款的目的，亦与市场交易习惯不符，因此，宫进对邓建华、林桂洪上述监管款项的划付条件不予同意不构成违约。由于邓建华、林桂洪坚持要求以“甲方（卖方）赎楼后取得房产证（产权无抵押、无查封）”为监管款项划付资料而宫进不予同意，从而导致银行监管账户一直未能设立，并导致宫进未能在合同约定的期限前将首期款920000元支付至双方设立的银行监管账户，对此宫进不应承担违约责任。邓建华、林桂洪无权以此为由而要求解除《广州市二手房买卖及居间服务合同》，邓建华、林桂洪向宫进发出的《律师函》不发生合同解除的法律效力。现邓建华、林桂洪起诉要求解除双方于2015年11月4日签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》，而宫进明确表示不同意解除，邓建华、林桂洪的该项诉讼请求没有事实及法律依据。而且，从上述合同签订至今，广州市的二手房价格处于上升通道中，双方之间的房屋买卖合同关系解除显然不符合公平原则。综上，一审法院对邓建华、林桂洪的该项诉讼请求不予支持。另，据上分析，邓建华、林桂洪要求宫进协助办理双方于2015年11月10日签订《广州市存量房买卖合同》的网签手续，并要求宫进支付违约金608000元的诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。家家顺公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回邓建华、林桂洪的全部诉讼请求。一审案件受理费35980元，由邓建华、林桂洪负担。邓建华、林桂洪、宫进对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，邓建华、林桂洪提交了以下证据：1.邓建华与中介田某、李某玲、林伊某、小刘的通话记录以及田某、李某玲、林伊某的名片，拟证明邓建华、林桂洪为履行合同义务和催告义务，一致积极主动地与中介沟通交易问题。2.邓建华与中介小刘、李某玲、林伊某的短信记录，拟证明上诉人一直与中介林伊某积极沟通，积极履行合同义务，且于2016年1月29日已跟林伊某沟通宫进未支付首期款的问题。3.邓建华与田某超的微信聊天记录及其微信详细资料，拟证明邓建华、林桂洪一审提交的涉案房屋买卖交易经过，田某确认邓建华、林桂洪是如实记录。4.邓建华与宫进2016年3月18日13时32分的通话记录、录音光盘及内容，拟证明宫进未配合办理资金监管账户的原因是不划算、没利息，并非因划款条件；宫进承认确实与邓建华、林桂洪有口头约定，由宫进支付款项帮邓建华、林桂洪还房贷。5.邓建华与李某玲2016年10月25日8时26分的通话记录、录音光盘及内容，拟证明2016年2月1日邓建华、林桂洪与宫进在中介李某玲陪同下到工商银行办理监管账户未成功，是因为邓建华、林桂洪觉得办理监管账户不划算、没利息，并非划款条件。上述证据1至4是由于当事人忘记提交而未在一审提交，但拟证明的事实在一审庭审及代理词中均有阐述；证据5形成于2016年11月25日。针对上诉人提出的上述证据及意见，宫进认为：一、上述证据发生时间均在一审立案前且实际均由邓建华、林桂洪掌控，不属于法律规定的“新证据”，应不予采纳。二、如证据被合议庭依法确认为“新证据”，则宫进质证意见如下：证据3证明内容中提到“一审提交的涉案房屋买卖交易经过”，但该文件上诉人一、二审均未作为证据提交，宫进也从未见过该文件，不应对本案审理有任何参考性，该微信证据中并未体现任何交易经过或流程之内容，且邓建华、林桂洪在庭审时也明确承认其所谓的“交易经过”未通过家家顺公司审核并盖章，该证据中多处陈述也与上诉人一、二审中的陈述及提交证据多处不符。三、结合邓建华、林桂洪多次自述，无论“帮忙赎契”事宜属实与否，邓建华、林桂洪也确认属“帮忙”性质，而不构成对合同约定“赎契”义务之变更，未对此设定违约责任。邓建华、林桂洪也自认自2015年12月就“不了了之”，且最终其实际完成时间是2016年3月16日，而双方于2016年2月初就已因资金监管事宜发生纠纷，上诉人也未提前通知等；四、若邓建华、林桂洪提交的证据被作为新证据予以接纳，则宫进要提供补充证据如下：1.2016年3月16日宫进与田某的录音，所涉的内容有2016年2月1日监管未能办成原因在邓建华、林桂洪；田某多次陈述邓建华、林桂洪存在违约行为，包括坚持在过户前收到首期款及房价涨了不卖了，并建议宫进诉讼方式强制继续履行或协商让上诉人赔违约金或让宫进补偿一点以推进继续履行，也反证2016年3月18日邓建华、林桂洪与宫进通话的背景及宫进表示出让步、语气缓和且多次用“是是是、对对对”表达的原因。家家顺公司庭后向本院提交书面意见称对上诉人提交的证据1至证据3、证据5无异议；对证据4真实性无法确认，因不知情邓建华、林桂洪和宫进私下沟通的内容。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：上诉人邓建华、林桂洪以被上诉人宫进违约以及双方缺乏互信为由主张解除合同是否成立？评析如下。首先，一审法院认定《广州市二手房买卖及居间服务合同》合法有效，论理清晰，本院予以确认且不予赘述，买卖双方均应依约履行。另邓建华、林桂洪、宫进二审向本院提交的证据问题，上述证据材料分别为买卖双方与家家顺公司具体经办人以及买卖双方之间的通信往来，证据形成时间可由当事人自行控制，部分通信内容意思表示并不明确且各方对此有不同解读，故并不能证实各方主张的待证事实，综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款”、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十一条“当事人在法庭上提出新的证据的，人民法院应当依照民事诉讼法第六十五条第二款规定和本解释相关规定处理”的规定，本院不予接纳双方二审中向本院提交的证据材料。其次，关于上诉人主张宫进违约是否成立的问题。邓建华、林桂洪主张宫进违约的主要方面有宫进迟延支付首期款、至今尚未补足差额、拖延支付首期款和办理银行监管账户以及未办理税费托管。对此，本院认为，《广州市二手房买卖及居间服务合同》明确约定，宫进作为买方应在2016年1月31日前支付除定金之外的首期款920000元至买卖双方约定的银行监管账户，但双方均确认对于银行监管账户的设立手续办理、监管款项的划付资料等具体问题，双方并未在合同中明确约定，且至今未能协商一致，现邓建华、林桂洪亦不能证实该监管账户未能办理的原因应归责于宫进一方，故邓建华、林桂洪主张宫进迟延支付首期款违约与事实不符，本院不予采信。另，如前所述，银行监管账户尚未设立以及首期款尚未支付不能归责于宫进，而案涉合同中“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；卖方需无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算”等约定均与首期款的确定与银行监管账户的建立密切相关，对此，宫进抗辩“补足差额”以及税费托管等事宜尚不具备履行条件合理有据，邓建华、林桂洪以此为由主张宫进承担违责任缺乏理据，本院亦不予支持。最后，关于邓建华、林桂洪主张买卖双方已失去互信的基础故应解除合同能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”以及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，在邓建华、林桂洪未能举证证明案涉买卖合同符合约定解除以及法定解除条件的情形下，邓建华、林桂洪以买卖双方缺乏互信为由解除合同的主张不成立，本院亦不予采信。综上所述，上诉人邓建华、林桂洪的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费35980元，由上诉人邓建华、林桂洪负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年一月二十三日书记员  林