江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2015）港商初字第00177号原告钱珍。委托代理人曹永，北京市亿嘉（南通）律师事务所律师。被告南通市久发房地产开发有限公司，住所地在南通市港闸区江海大道298号。诉讼代表人单正益，该公司破产管理人负责人。委托代理人单鸣姝、任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。原告钱珍与被告南通市久发房地产开发有限公司（以下简称“久发公司”）与破产有关的纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员陈五建独任审判，于2015年6月2日和6月17日公开开庭进行了审理。原告钱珍的委托代理人曹永、被告久发公司的委托代理人单鸣姝和任晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱珍诉称，2012年1月17日，我与被告签订商品房买卖合同一份，约定向被告购买学田北苑44幢209室房屋一套，总价款为296039.52元，一次性付款；交房期限为2012年7月1日前；逾期交房，我有权解除合同并可向被告主张每日万分之一的违约金等。合同签订后，我于2012年5月21日给付房款32万元，但被告未能如期交房。2015年1月23日贵院裁定受理被告破产清算，管理人于同年3月18日向我发出解除商品房买卖合同的通知。我认为上述房屋买卖合同合法有效，且本人已经履行完毕合同项下的义务。现请求确认管理人解除商品房买卖合同的行为无效，要求继续履行合同，并确认被告承担自2012年7月2日起至实际交付之日止、以32万元购房款为基数按每日万分之一计算的违约金。被告久发公司辩称，管理人发出解除商品房买卖合同的通知符合法律规定；原告不是真正的购房人，原、被告之间实际是借款关系而非房屋买卖合同关系，被告仅应当承担支付借款的义务。请求驳回原告的诉讼请求。原告孙金美为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同；2.公证书一份，拟证明原告委托柳剑英代办购房事宜；3.收据一张，拟证明原告已一次性付清购房款；4.解除合同通知书一份，拟证明管理人通知解除商品房买卖合同；5.关于解除合同通知书的答复一份，拟证明原告已委托律师书面答复不同意解除合同。被告久发公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.南通市物价局关于南通市久发房地产开发有限公司房价备案的函一份，拟证明学田北苑44、45幢楼的住宅销售均价为每平方米13660元，与原告签订的合同上约定的单价明显低于市场价；2.网上备案合同撤销申请及关于撤销学田北苑购房合同的说明各一份，拟证明原告并非���正购房人，房屋买卖合同网签是为借款提供的担保方式；3.收据、同城票据及进账单一组，拟证明被告向原告借款1000万元，同日被告向原告委托代理人柳剑英支付利息90万元；4.进账单六张，拟证明2012年4月20日南通久发酒业有限公司代被告向原告代理人柳剑英还款1000万；5.记账凭证、收据和统一领据一组，拟证明2012年5月21日被告向原告借款32万元，其中19200元为利息；6.记账凭证、进账单和汇款回单一组，拟证明原告代理人柳剑英共收取被告利息38400元。本院为查明案件事实，依职权至南通市住房保障和房产管理局调阅2012年原、被告之间商品房买卖合同的签订、网签备案登记及撤销情况。该局向本院提供了查询明细表以及每份合同中涉及房价的合同页，并告知学田北苑44幢209室房屋未予撤消的原因。经庭审质证，原、被告对对方提供的证据的真实性不持异议，本院对此予以确认。原告对本院依职权调取的材料及工作追记的真实性无异议，但对关联性有异议；被告对其真实性、合法性和关联性均无异议。原、被告提供的证据能否达到其证明目的，本院将结合争议焦点一并分析认证，在此不再赘述。经审理查明，2012年1月17日，原告向被告汇付1000万元，被告向原告出具了借款收据一份。同时，被告给付柳剑英90万元，作为上述借款的利息。同日，原、被告签订十四份商品房买卖合同，涉及学田北苑44幢101、102、106、107、108、201、208、209、210、301、406、502、602、608室，合同价款总金额为9850740元。上述合同均已在南通市住房保障和房产管理局进行了网签备案登记。原告提供的学田北苑44幢209室房屋买卖合同记载：建筑面积共61.92平方米，单价4781元／㎡，总金额为296039.52元；原告一次性付清房款；被告应当在2012年7月1日前，在该商品房经综合验收合格后交付原告；如被告逾期交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自2012年7月2日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年7月2日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2012年4月20日，南通久发酒业有限公司代被告向柳剑英汇付1000万元，以偿还被告向原告的上述借款。2012年4月23日，原、被告以“由于资金原因”向南通市住房保障和房产管理局申请撤销了除���田北苑44幢209室之外十三套房屋买卖合同的网签备案登记。该局根据档案查询的结果告知本院，原、被告未能撤销学田北苑44幢209室房屋买卖合同网签备案登记的原因，系原告出具给柳剑英的委托书中误将209室写为304室。因此，被告留存有柳剑英以原告的名义与被告签订的关于学田北苑44幢209室房屋的网上备案合同撤销申请。2012年5月21日，被告向原告出具了收据一份，记载的收款方式为现金，收款金额为32万元，收款事由为房款。但被告留存的同一序号收据中记载的收款事由为借款。被告的记帐凭证反映，该32万元中的215800元转付给南通建筑材料有限公司，85000元转付给南通久发农业生态科技有限公司，而另外的19200元系支付给原告（柳剑英）的上述借款利息。2012年7月19日、9月20日、10月30日，被告通过转账的方式分别向柳剑英支付10000元、18800元和9600元，��告的记账凭证反映均为向原告和柳剑英还款。2013年1月14日，原告和柳剑英就学田北苑44幢209室房屋办理房屋所有权证等事宜签署了一份委托书，并在南通市公证处进行了公证。同时查明，2011年12月31日，南通市物价局对被告开发的学田北苑44、45幢楼的住宅价格进行了备案登记，被告备案登记的住宅销售平均价格为每平方米13660元。本院于2015年1月23日裁定受理了被告破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。至本院裁定受理之时，学田北苑44、45幢楼未能完成施工，仍需后续施工建设。只有完成后续施工建设后，方可竣工综合验收。2015年3月18日，管理人向原告发出解除合同通知书，决定解除学田北苑44幢209室房屋的买卖合同。随后，原告函复管理人，认为房屋买卖合同已经备案，且原告已付清全部房款，被告未能按期交房构成违约，���同意解除合同。本案的争议焦点为：1.管理人是否有权解除原、被告于2012年1月17日签订的商品房买卖合同？2.原、被告之间是否存在真实的商品房买卖合同关系？就第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予了管理人单方解除债务人与债权人之间签订、未履行完毕的合同的法定权利，保证不对个别债务进行清偿，保证有利于破产财产清偿，从而保护全体债权人的利益。暂且不论原、被告就学田北苑44幢209室房屋签订的商品房买卖合同是否是双方的真实意思表示，以及原告是否已经付清房款，按原告主张的事实，原告已按合同约定付清了房款，但被告未能按约交房。事实上，至本院裁定受理被告破产清算时，学田北苑44、45幢楼仍未能完成施工建设和竣工综合验收，不具备交付的条件。由于原、被告之间的商品房买卖合同未能履行完毕，所以管理人有权决定是否解除合同。如果管理人不解除原、被告之间的商品房买卖合同而继续履行，则构成对本案原告的个别债务清偿，不利于破产财产清偿，显然与法律规定是相违背的。因此，管理人解除原、被告之间商品房买卖合同的行为合法有效，且解除合同的效力自管理人向原告送达通知书起即发生法律效力。因此，原告要求确认管理人解除合同的行为不当并要求继续履行合同的请求不能成立，本院不予支持。就第二个争议焦点，本院认为，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，理由是：第一，原告在2012年1月17日向被告出借1000万元，同时签订了一系列商品房买卖合同，涉及房屋为十四套，学田北苑44幢209室房屋为其中之一。只是由于原告出具给柳剑英办理网上备案撤销登记的委托书中将209室写成304室��故未能撤销209室房屋买卖合同的网签备案登记。这一事实，除了与本院调查核实的情况相同，也能与被告留存的网上备案合同撤销申请和关于撤销学田北苑购房合同说明相吻合。在说明中陈述了合同网签的目的以及撤销的事由，即被告向原告借款1000万元，借期三个月，约定签订学田北苑44幢209室的买卖合同并进行网签作为抵押，到期还款后撤销购房合同。上述说明虽然是被告自己出具的，但是管理人从被告档案中发现的，而原告又不能对出具网上备案合同撤销申请作出合理的解释和说明。因此本院认定原、被告签订商品房买卖合同并进行网签备案登记，实质上就是对1000万借款所提供的一种非典型性担保，双方之间在签订房屋买卖合同之时并没有商品房买卖的意思表示，而学田北苑44幢209室房屋属于应当撤销而未撤销网签备案登记的房屋。第二，被告于2012年5月21日向原告出具收据一份，记载收到原告房款32万元，但被告本身留存的收据中记载的收款事由为借款。原告认为该款即是为支付就学田北苑44幢209室房屋的购房款。本院认为，原告的上述主张不能成立：首先，原、被告签订的商品房买卖合同中记载的价款为296039.52元，但原告却给付了32万元购房款。在正常的情况下，没有一个购房者愿意以高于约定的价格支付购房款。原告以高于约定的价格支付购房款，其行为显然与常理不符，况且也未能作出合理的解释；其次，虽然被告于2012年5月21日向原告出具了32万元的收据，但根据被告的记账凭证记载，其中有19200元是支付借款的利息。而在其后的2012年7月至10月期间，被告又支付给原告38400元。虽然原告认为该款项是被告给付柳剑英而非原告，而且原告没有授权柳剑英向被告收取款项。本院注意到，无论是2012年1月借款1000万元以及签订、撤销商品房买卖合同，还是2012年5月的借款往来，都是柳剑英代理原告实际操作的。2013年经南通市公证处公证的一份委托书也表明原告与柳剑英之间是一种委托关系。因此，柳剑英的收款行为就是代表原告的行为。既然原告认为支付的32万元是购买学田北苑44幢209室房屋的购房款，但为什么又要向被告收取利息，而且还接受被告的还款，原告对此未能作出合理的解释；再次，在原、被告签订的商品房买卖合同中记载的付款方式为一次性付款，根据合同的上下文理解，应当是签订合同时一次性付款。在签订合同当日，原告出借给被告1000万元，同时被告又支付给原告90万元利息。如果原告是向被告正常购房，且当时又有能力给付，为何拖至2012年5月才付款，对此原告亦未能作出合理的解释。综合上述认定，本院认为，原、被告之间只存在借款合���关系，根本不存在商品房买卖合同关系，而签订十四套商品房买卖合同目的仅是为借款1000万元所提供的非典型性担保。在1000万借款已偿还的情况下，包含学田北苑44幢209室房屋在内的十四套房屋买卖合同的网签备案登记均应当予以撤销。现没有证据表明原、被告就后发生的32万元借款达成新的以学田北苑44幢209室房屋提供非典型性担保的意思表示。因此，原告主张原、被告之间存在学田北苑44幢209室房屋买卖合同关系，以及基于存在买卖合同关系而主张违约金的诉讼请求，没有任何事实依据和法律依据，根本不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告钱珍的诉讼请求。案件受理费3297元，由原告钱珍负担。如���服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6594元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。审判员  陈五建二〇一五年六月十七日书记员  高 纯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《��华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。