甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初7025号原告（反诉被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：梁丹虹。委托诉讼代理人：范启宏。被告（反诉原告）马婷。委托诉讼代理人：高巍，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄海深，甘肃泽锐律师事务所律师。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告马婷商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，被告以原告违约为由，在举证期限届满前提起反诉。本院合并审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范启宏、梁丹虹，被告马婷及其委托诉讼代理人高巍、薄海深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司在诉讼过程中，向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的楼款违约金14454元（本金219000元，自2015年5月25日起计至2015年6月16日止，按日万分之三计，违约金为14454元；）2、被告偿还原告借款551925元及违约金199796.85元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月19日，原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预09375），该合同约定被告购买原告在建的位于兰州碧桂园J79001041幢102号商品房，该商品房建筑面积为264.1平方米，并对房屋价款及方式进行了约定。《合同》约定如被告未按期付款，每逾期一天被告应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告没有按照合同的约定按时履行付款义务，从2015年5月25日开始拖欠原告楼款，截止2015年6月16日已产生违约金14454元，在此期间原告多次要求被告履行付款义务，但被告仍未履行，其行为已构成违约，应承担因违约产生的违约金。2015年4月19日，原、被告签订《借款协议》，主要约定原告向被告提供借款1103850元，用于支付被告所购买房屋的购房首付款。原告为被告提供借款1103850元后，被告于2015年4月19日出具《收据》，确认收到借款1103850元并用于支付房屋的部分首付款。截止2016年10月14日，被告仍未偿还借款本金551925元及违约金。在此期间原告多次催要未果，其行为已经构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告马婷辩称，被告并不存在恶意拖欠楼款事实，被告不应承担欠付楼款违约金。被告购买房屋的方式为首付款加按揭贷款方式，原告所诉楼款违约金的计算本金是2190000元，该款项根据合同约定是以银行按揭贷款方式支付，但按揭贷款的办理进度并不以被告意志为转移，出现延迟付款情形被告不应承担责任。且原告工作人员多次表示减免违约金。原、被告之间不存在真实的借款关系，该笔借款并未实际支付，双方并未形成借贷关系，原告起诉借款违约金缺乏事实及法律依据。被告马婷向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付房屋质量违约金223768元（已付房款3107908元，自2015年10月30日至2016年6月30日止8个月，按日万分之三计（月0.9%），共计违约金223768元）；2、原告向被告支付租房损失42000元；3、原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月19日，原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预09375），该合同约定被告购买原告在建的位于兰州碧桂园J79001041幢102号商品房，该商品房建筑面积为264.1平方米，房屋总价款3659833元，合同中第八条约定交房期限为2015年10月30日，第九条约定原告逾期交房的违约责任，即出卖人向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同对其他购房事项也进行了详细约定。原告通知被告验收房屋时，被告发现诉争房屋存在严重质量问题。例如屋顶四处漏水、阳台地漏堵塞导致严重积水、屋内墙面漏水、大面积反碱、主卧室无法安装窗帘等，致使被告无法收房使用。被告提出房屋质量异议后，原告长期拖延整改，在被告多次督促下才开始整改。为购买诉争房屋，被告将原有房屋已经出售，自2015年5月即在外租房居住，因涉案房屋存在严重质量问题致使被告无法在2015年10月30日入住所购房屋，给被告造成了较大损失。原告应承担合同约定交房期限开始到原告验收通过收房日期间的租金损失。故被告诉至法院，请求依法裁判。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司对被告马婷的反诉辩称，原告按期交房，被告要求支付租金损失42000元没有事实和法律依据，对此《房屋买卖合同》第九条有明确约定，关于房屋交付方式及交付条件在合同中已有约定，被告以涉案房屋有瑕疵为由拒不收房并非原告违约，且依据商品房买卖合同附件约定，房屋质量出现瑕疵，被告可以要求原告维修，但不能拒收房屋。故请求驳回被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对所举证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定的事实如下：2005年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预09375），该合同约定被告购买原告在建的位于兰州碧桂园J79001041幢102号商品房，房屋建筑面积为264.1平方米，房屋价款为3659833元。付款方式为签订《商品房买卖合同》时付总房款的40.17%，2015年5月25日前付总房款的59.84%（银行按揭款项）。合同约定被告未按照合同约定付款，逾期超过90日之内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行。逾期超过90日则原告有权解除合同。合同另约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。由于原告原因未能按期交房的，视为被告已经交房。该合同签订后，双方就该合同中约定的保修责任部分签订了《补充协议书》，该补充协议第四条第三款约定该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，被告有权要求保修，原告按约定承担保修责任，被告不得藉此拒绝收楼。被告以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由被告承担。上述合同订立后，被告履行了相应付款义务，其中以银行按揭贷款方式支付的219000元，是由浦发银行兰州金城支行于2015年6月16日发放的房屋按揭贷款。按揭贷款转入原告账户日期较之原、被告约定的付款日期迟延了22天。2016年11月28日浦发银行兰州金城支行就此作出情况说明：“该行于2015年4月19日接收被告办理碧桂园购房按揭贷款事宜，期间客户积极办理按揭贷款事宜并无资料拖欠等情况，放款周期属该行正常放款所需时间，客户无恶意拖延”。2015年4月19日，原、被告签订《借款协议》，协议约定原告向被告借款110385元，借款用途为支付所购房屋的首付款，借款期限为6个月，自2015年4月25日起至2015年10月25日止。该笔借款由被告采取分期方式偿还原告，即2015年7月25日前偿还551925元，2015年10月25日前偿还551925元。如被告未能按期还款，每逾期一日则由被告按逾期金额的万分之十计付逾期违约金给原告。该借款协议签订后，原告于2015年4月19日向被告出具收据，收据载明被告收到原告借款1103850元，该借款用于购买涉案房屋支付的部分首付款。原、被告并未实际发生账务往来，该笔款项仅作为房款计数于总价款之中。2015年8月1日，被告以银行转账方式向原告偿还了借款协议中约定的第一笔款项551925元，逾期付款天数为7天；第二笔款项被告业已于2016年12月6日向原告偿还完毕，逾期付款天数为355天。2016年3月14日原告向被告寄送律师函，函告被告履行迟延支付的楼款551925元并支付相应违约金。2015年9月25日经兰州市城乡建设局出具2015年第086号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表认定，涉案房屋已经通过竣工验收且已备案。2016年3月25日，被告与原告就涉案房屋存在的质量问题及相应处理方案形成会议纪要（一）、会议纪要（二）、会议纪要（三）、兰州碧桂园一期投诉协调纪要、承诺书、协议书等文件。上述文件就涉案房屋存在的质量问题处理进行了初步协商，由原告进行限期整改，并对于涉案房屋暖管漏水延长至5个供暖期质保。另经原、被告双方协商一致，由原告对被告2015年11月1日-2016年3月31日期间的采暖费予以减免6602.5元。但截至2016年12月5日，涉案房屋仍存在部分质量缺陷致使被告无法正常居住使用，包括墙面反碱、顶灯倾斜等。2016年12月5日，兰州市房地产交易中心出具房屋电子信息查询证明，证明被告名下仅有涉案房屋一套。而其丈夫案外人张俊名下并无房产。本院认为，本案的争议焦点即为原、被告在履行商品房买卖合同过程中是否各自存在违约行为，被告迟延支付房款的行为是否属于先履行抗辩权，涉案房屋是否存在质量问题而致使房屋无法居住使用。结合本案，原、被告双方应受所签《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预09375）的约束，依照合同约定履行各自义务。原告应将符合居住使用的房屋交付被告，被告应依照合同约定的付款期限履行付款义务。但在该合同实际履行过程中，原告向被告提供的房屋虽进行了竣工验收备案登记，但涉案房屋存在明显质量瑕疵。该瑕疵对于背负巨额按揭贷款而倾力购买涉案房屋的买受人居住使用该房屋具有重大影响，且客观上诸多质量问题也致使买受人安居目的不能实现，在此情形下买受人有权行使先履行抗辩权。被告迟延支付首付二期款551925元作为被告行使私力救济虽有违合同约定，但被告以质量瑕疵为抗辩并无不当。而被告在2016年12月6日已将该笔款项支付原告。故对于原告起诉要求被告支付原告借款551925元及违约金195933.38元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉讼要求被告支付违约金3863.48元的诉讼请求，因在合同约定的交房日期之前，被告仍应依约履行付款义务，被告迟延支付首付一期款551925元构成违约，应承担相应违约责任，但本院认为原告主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告迟延付款的期限，本院依法酌定被告按同期银行贷款利率对原告支付拖延7天的违约金为宜。即551925元×4.85%(年利率)/365天×7天=513.36元。故对于原告诉讼要求被告支付首付一起款违约金551925元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告诉讼要求被告支付拖欠楼款违约金14454元的诉讼请求，依据按揭贷款发放银行浦发银行兰州金城支行出具的情况说明可以认定被告在办理按揭过程中并无懈怠或恶意拖延行为，该笔按揭贷款的发放迟延22天并非由被告所致，虽2190000元转入原告账户日期较之合同约定迟延22天，但被告不应承担由此产生的违约金。故对于原告该项诉称，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付其房屋质量违约金223768元的反诉请求，依据会议纪要（一）、会议纪要（二）、会议纪要（三）、兰州碧桂园一期投诉协调纪要、承诺书、协议书等文件确可证明涉案房屋存在影响居住使用的质量瑕疵，但依据原、被告订立的合同，原告对于产生的相应问题具有维修义务，被告也有权要求原告进行维修以达使用标准，但并未约定房屋质量违约金，故对于被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付租房损失42000元，因被告并未提交相应转款凭证，无法实际证明其已交纳了租金，仅依据被告单方出具的租赁合同无法证明被告与案外人张忠秀建立了租赁关系并产生租赁费用，故对于该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马婷于本判决生效之日起十日内向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付违约金513.36元。二、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告马婷的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费11462元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担11000元，被告马婷承担462元。反诉费2644元，由被告马婷自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  陈建林二〇一七年一月二十三日书 记 员  施璞琰