广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16448号上诉人（原审原告，反诉被告）：余新培，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：林澄湛，住广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：谢经洋，住湖北省京山县。上诉人（原审第三人）：杨黄庆，住广东省化州市。上诉人（原审第三人）：张福江，住福建省武平县。上诉人（原审第三人）：刘辉，住江苏省涟水县。上诉人（原审第三人）：姚日旺，住广东省化州市。上诉人林澄湛、谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺的共同委托诉讼代理人：刘平厚，广东易春秋律师事务所律师。上诉人余新培、林澄湛、谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人余新培的委托诉讼代理人柯漫、上诉人林澄湛及上诉人林澄湛、谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺的共同委托诉讼代理人刘平厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人余新培上诉请求：撤销一审判决第二项，改判林澄湛支付场地占有使用费自2015年7月始按每月80600元计至实际返还涉案土地及厂房为止，两审的所有诉讼费用由林澄湛承担。事实和理由：涉案合同被认定无效后，出租人有权要求承租人参考租金的标准支付场地占用费，另根据合同法第五十八条的规定，法院理应判决占有使用费扣减林澄湛依据合同支出后的剩余财产返还给余新培。上诉人林澄湛上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回余新培要求将涉案厂房及土地返还给其的诉讼请求；2、撤销一审判决第三项，余新培返还林澄湛874500元租金；3、余新培承担本案诉讼费用。事实和理由：一、讼争厂房等地上建筑物是在建筑法、规划法、物权法未出台之前的上世纪70年代初全社村民出资共同兴建，厂房的收益归全社村民共同所有，是历史用地和历史厂房。对于林澄湛、余新培之间的转租行为，业主东某中社经济社予以确认并事实上收取林澄湛交付的约定租金，余新培亦收到林澄湛交付的约定转租费。一审未查明讼争厂房是历史构建物而非新建物，是适用法律错误，且未查明余新培一审中提交的与村签订的合同是伪造的，亦未查明讼争土地实际承租面积是20.33亩而非林澄湛与余新培合约中约定的13.33亩。二、余新培冒用林澄湛之名向五位一审第三人收取了2014年4月至2015年5月租金共874500元，实属不当得利，依法理当如数返还。三、自2015年8月，余新培未经林澄湛许可，擅自向五位一审第三人主张收回讼争厂房，余新培的诉求均无任何依据。一审法院在没有判决解除各方合同的前提下，判令讼争厂房返还余新培是草率判决。四、一审判决书第9页倒数第一行中的“2014年6月5日”应为“2014年6月15日”。五、姚日旺没有陈述过“林澄湛对此并未提出异议，亦未向第三人追讨过租金”。六、一审法院串通作弊、有选择引用诉求，违反了审判基本原则，损害了林澄湛的合法权益。上诉人谢经洋上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回余新培要求将涉案厂房及土地交还给其的诉讼请求，判令余新培承担本案诉讼费用。事实和理由：余新培冒用林澄湛之名收取了2014年4月至2015年5月租金共516000元，其余上诉事实和理由与上诉人林澄湛的上诉事实和理由中的第一项、第三项相同。上诉人杨黄庆上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回余新培要求将涉案厂房及土地交还给其的诉讼请求，判令余新培承担本案诉讼费用。事实和理由：余新培冒用林澄湛之名收取了2014年8月至2015年5月租金共162000元，其余上诉事实和理由与上诉人林澄湛的上诉事实和理由中的第一项、第三项相同。上诉人张福江上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回余新培要求将涉案厂房及土地交还给其的诉讼请求，判令余新培承担本案诉讼费用。事实和理由：余新培冒用林澄湛之名收取了2014年7月至2015年5月租金共79000元，其余上诉事实和理由与上诉人林澄湛的上诉事实和理由中的第一项、第三项相同。上诉人刘辉上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回余新培要求将涉案厂房及土地交还给其的诉讼请求，判令余新培承担本案诉讼费用。事实和理由：余新培冒用林澄湛之名收取了2014年6月至2015年5月租金共97900元，其余上诉事实和理由与上诉人林澄湛的上诉事实和理由中的第一项、第三项相同。上诉人姚日旺上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回余新培要求将涉案厂房及土地交还给其的诉讼请求，判令余新培承担本案诉讼费用。事实和理由：余新培冒用林澄湛之名收取了2014年10月至2015年5月租金共19600元，其余上诉事实和理由与上诉人林澄湛的上诉事实和理由中的第一项、第三项相同。2016年1月6日，上诉人余新培向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.林澄湛返还403000元以及利息，利息以403000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清止；2.林澄湛承担本案诉讼费。一审诉讼中，余新培变更诉讼请求为：1.林澄湛及谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺立即将涉案厂房及土地交还给余新培；2.林澄湛向某甲培支付场地占有使用费，按每月租金80600元为基数，从2015年7月1日计算至林澄湛和谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺返还涉案厂房之日止，暂计为564200元；3.林澄湛承担本案的全部诉讼费。上诉人林澄湛在一审中反诉请求判令：1.余新培返还624500元租金；2.余新培承担本案诉讼费用。一审诉讼中，林澄湛表示因余新培不确认其偿还银行贷款250000元的事实，其变更反诉请求第1项为：余新培返还其874500元租金。一审法院认定事实：广州市花都区兆星电子厂（以下简称兆星电子厂）是余新培经营的个体工商户。2008年12月10日，兆星电子厂与广州市花都区新华街东镜村中社经济合作社（以下简称东镜村中社经济社）签订《合同书》，约定东某中社经济社将位于大地东旧砖厂的土地约13.33亩租赁给兆星电子厂办厂使用。租赁年限15年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止。租金每亩每年7000元，年租金在当年12月30日前交齐，不得拖欠。2013年12月30日，余新培（甲方）与林澄湛（乙方）签订合同一份，约定双方协商定于2014年1月1日起，将甲方原向东镜村租赁的地块及上盖厂房由乙方承包租赁，允许乙方利用自有资金，重新将旧厂房改造，自用或出租，合约期至甲方与生产队约满为止。协议如下：1、甲方给予乙方三个月重建期，即2014年1月1日至2014年3月31日为免租期。2、租金及费用：乙方每年除了缴付生产队地租外（按甲方与生产队协议价），每年要再缴付甲方转租费用1万元，每年缴付不得拖欠，每年按5%递增。3、乙方要保证租赁期间不得从事经营国家法规的违法行业和有污染环境被环卫局列为污染的行业。4、乙方对外租赁合同细则需由甲方认可。5、乙方不得拖欠生产队地租和甲方转租费用，否则甲方有权收回其租赁权，并不退回乙方出资重建厂房的费用。6、乙方预付甲方三个月的租赁费至约满退回（不计息）。7、2014年3月31日前的所有租赁费用由甲方承担，自2014年4月1日起，所有水电、保安及有关租赁税金及债权债务由乙方负担。2015年6月7日，余新培与林澄湛签订《补充协议》，约定双方将工厂出租所收到的租金用途明细如下：1、首先支付交付工厂的税金，（按实际每月报表报税为准）及支付应付工厂运作的（约6人）社保医保费用。2、支付计划归还2014年之前，以余新培名义向当地各银行的贷款数额（以当时向银行借款的合同为准）。3、用于分批归还之前向廖某所借的款人民币120万元整未还清的数额。4、将以上1、2、3项条款所指的数额偿还清楚后，余下的租金收入将与林某平均分配，用作以后各自生活费之用。5、2014年之前所欠供应商的货款，由余新培提供出真凭实据之后并约见供应商当面协商后再作归还计划。余新培称，其与林澄湛于2013年12月30日签订的合同没有实际履行，林澄湛未向其支付承包费，亦未向东某中社经济社支付租金，双方于2015年6月7日签订《补充协议》后，余新培才将场地交付林澄湛使用。林澄湛认为，余新培于2013年12月31日即将场地交给林澄湛使用，林澄湛依约向东某中社经济社支付了2014年、2015年的租金，并在2015年11月2日向某甲培转账支付了20000元转租费，期间也支付了现金，因为余新培与林澄湛是亲戚，故没有让余新培开收据。对此，林澄湛提交其向东某中社经济社支付租金的收据、银行转账凭证，向某甲培支付转租费的银行转账凭证予以证明。余新培确认2016年2月2日开具的金额为128070元的地租收据是林澄湛支付的，对其他证据的三性不予认可，认为是余新培委托案外人向东某中社经济社支付的，不是林澄湛支付的。余新培认为林澄湛没有依约支付转租费，其在2015年11月2日转账支付的20000元是在余新培解除合同后支付的赔偿。2015年10月28日，余新培向林澄湛寄发《解除合同的通知函》，表示因林澄湛未履行《补充协议》的义务，解除《厂房承包租赁协议》和《补充协议》。关于《补充协议》约定的“现将工厂出租所收到租金用途明细如下：……”，余新培认为是指《补充协议》签订之日即2015年6月7日起至林澄湛与第三人签订的合同到期之日的租金分配，林澄湛认为是余新培、林澄湛签订租赁合同之日即2013年12月30日起至余新培与村委签订的合同到期之日止租金分配。关于《补充协议》的履行情况，余新培认为林澄湛仅缴纳了2015年7月的五险一金及2015年7、8月的税款，另外，余新培认为依据广发银行向其寄发的《逾期贷款催缴函》，尚欠贷款本息共计94193.03元，证明林澄湛未履行完毕《补充协议》第2项的义务，《补充协议》其他的约定林澄湛均未履行。林澄湛认为其缴纳了2015年6、7月的五险一金、2015年7、8月的税费，因2015年6月之后工厂实际已不存在，但余新培没有注销，故2015年6-8月产生的税费损失过错在于余新培。林澄湛称其与余新培口头约定由林澄湛向某甲培支付250000元一次性解决《补充协议》第2条约定的义务，之后向某甲培支付了250000元偿还银行贷款。另外，林澄湛提交以下证据：1、余新培分别于2014年9月21日、2015年6月20日向某乙刚轮出具的《欠款单》，林澄湛代余新培向某乙刚轮归还欠款470000元的转账凭证及岑某出具的《收条》；2、余新培于2015年6月21日向廖某出具的《借款单》，林澄湛代余新培向廖某归还欠款的转账凭证及廖某出具的《收据》；3、余新培于2015年6月21日、2015年7月17日向某乙刚轮借款出具的《借款单》和《借条》，林澄湛于2015年12月1日向某乙刚轮的配偶钟肖环转账50000元的银行凭证，岑某与钟肖环的结婚证、户口本，以及岑某出具的说明。林澄湛提交上述证据拟证明其已经履行了《补充协议》约定的义务。余新培对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为合同及补充协议没有提到上述债务，也没有约定由林澄湛偿还，故林澄湛偿还的上述费用与本案无关。2014年4月11日，林澄湛与谢经洋签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约3500平方米出租给谢经洋使用，租期从2014年5月1日起至2019年4月30日，其中2014年5月1日至2017年4月30日每月租金为43000元。2014年5月20日，林澄湛与刘辉签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约790平方米出租给刘辉使用，租期从2014年6月15日起至2019年5月30日，其中2014年6月5日至2015年5月30日每月租金8900元。2014年7月1日，林澄湛与张福江签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约600平方米出租给张福江使用，租期从2014年7月1日起至2020年6月30日，其中2014年7月1日至2016年6月30日每月租金7900元，2016年7月1日至2018年6月30日每月租金8690元。2014年8月1日，林澄湛与杨黄庆签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约1500平方米出租给杨黄庆使用，租期从2014年8月1日起至2017年7月30日，每月租金18000元。2014年，林澄湛与姚日旺签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍一间出租给姚日旺使用，租期从2014年10月15日起至2017年10月15日，每月租金2800元。林澄湛转租后，从约定收租之日起至2015年5月31日的租金共计874500元均由余新培收取，2015年6月1日之后的租金由林澄湛收取。余新培表示其对林澄湛将场地转租给上述第三人使用是知情并同意的，但转租只是借用林澄湛的名义，第三人支付的租金一直由余新培收取，也证明了双方在2013年12月30日签订的转租合同没有履行。林澄湛表示其一直向第三人追讨租金，第三人一开始称资金困难，之后又执意交租给余新培指派的财务人员邵某。第三人表示因余新培、林澄湛是亲戚关系，邵某作为余新培的财务主动过来收租，第三人一直交租给邵某，林澄湛从未对此提出异议或向第三人追讨租金，直到2015年6月之后，余新培、林澄湛发生矛盾，林澄湛才要求第三人直接向其交付租金。一审另查，涉案的租赁物位于花都区东镜村大地东旧砖厂，面积13.33亩，余新培、林澄湛陈述土地的性质为东某的集体土地，土地使用权人为东某中社经济社，地上建筑物未办理规划报建手续。一审法院依法行使释明权，若余新培与林澄湛签订的租赁合同无效，余新培、林澄湛是否变更诉讼请求，余新培、林澄湛均未变更诉讼请求。另外，林澄湛对于余新培提交的兆星电子厂与东某中社经济社于2008年12月10日签订的《合同书》的真实性不予确认，认为合同是虚假的。一审法院认为，因涉案建筑物未办理规划报建手续、取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，余新培与林澄湛就厂房租赁签订的租赁合同无效。根据合同无效的原则，余新培要求林澄湛返还厂房和土地符合法律规定，谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺作为厂房和土地的实际使用人，亦负有共同返还的义务，故余新培要求林澄湛和谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺返还厂房和土地，予以支持。关于余新培主张的场地占有使用费，因余新培、林澄湛签订的《补充协议》中对于收取的租金的用途作了明确的约定，约定收取的租金用于交付工厂税金、偿还余新培所欠银行贷款、他人借款等，余下租金与林某平均分配，该约定是余新培、林澄湛双方对2013年12月30日的租赁合同的变更，是双方的真实意思表示。而根据林澄湛提交的证据显示，林澄湛确已将收取的部分租金偿还了余新培拖欠债权人的部分债务等，故余新培要求林澄湛将收取的第三人的租金赔偿给其理据不足。至于2016年6月16日本案一审庭审之后的场地占有使用费，因场地租金收取的事实（包括由谁收取、能否收取、收取金额、用途等）尚不固定，故本案对于2016年6月16日一审庭审之后的场地占有使用费暂不处理为宜，当事人可待事实固定后另行主张。关于林澄湛主张的2015年6月1日前余新培收取的租金，林澄湛虽认为余新培未经其同意，盗用其名义向第三人收取租金，其多次向第三人催讨租金，但未提交证据证明，而根据余新培与第三人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺的陈述，在余新培收取第三人租金长达一年的时间内，林澄湛对此并未提出过异议，亦未向第三人追讨过租金，依据常理，林澄湛对于第三人交租给余新培应是明知且默认的。另外，林澄湛亦表示双方于2015年6月7日签订的《补充协议》，是对余新培、林澄湛签订租赁合同之日即2013年12月30日起至余新培与村委签订的合同到期之日止的租金分配，依据林澄湛的理解，双方已对该阶段的租金的用途作了明确的约定，林澄湛要求余新培向其返还理据不足，故对于林澄湛主张返还租金874500元的诉讼请求不予支持。刘辉、姚日旺经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年7月5日作出如下判决：一、被告林澄湛以及第三人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区东镜村大地东旧砖厂的厂房和空地交还给原告余新培；二、驳回原告余新培的其他诉讼请求；三、驳回被告林澄湛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7346元，由原告余新培负担，反诉案件受理费5022.5元，由被告林澄湛负担。本院二审期间，上诉人林澄湛、谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺共同提交了签署双方为上诉人余新培与东某中社经济社、签署时间为1999年6月12日的《合同书》，拟证明上诉人余新培在一审中提交的2008年12月10日与东某中社经济社签订的《合同书》不真实，面积亦不相符，涉案土地在承租前已有厂房。上诉人余新培质证认为：上述合同书不属新证据，已过举证期限，且是复印件，无法核实真假，对关联性与合法性均不予确认，即使真实，租赁土地面积和租赁时间是完全覆盖上诉人余新培在一审中提交的合同书所载面积和时间，可印证上诉人余新培有合法的租赁权利并出租给上诉人林澄湛。上诉人余新培在二审中没有新证据提交。二审查明，上诉人林澄湛上诉提出一审判决书第9页倒数第一行中的“2014年6月5日”应为“2014年6月15日”属实，本院予以确认。经审查，一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，兆星电子厂于2008年12月10日与东某中社经济社签订的《合同书》载明涉案土地面积是13.33亩，上诉人余新培与上诉人林澄湛、谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺在一审庭审中对此均予确认。上诉人余新培在一审庭审中承认涉案土地上的涉案厂房没有办理规划报建手续，上诉人林澄湛在一审庭审中亦承认其承租后加建的厂房或进行的内部装修均没有规划报建，上诉人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺在一审庭审中陈述涉案土地上的建筑物情况与上诉人林澄湛所述一致。在各方当事人均未举证证明涉案建筑物有办理规划报建手续、取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设的情况下，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定上诉人余新培与上诉人林澄湛就厂房租赁签订的租赁合同无效，并对上诉人余新培要求上诉人林澄湛和上诉人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺返还厂房和土地予以支持均正确。上诉人林澄湛、谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺以其在二审中提交的证据拟证明涉案建筑物是已有的旧厂房及对涉案土地面积的异议均不成立，本院不予采纳。一审判决已就上诉人余新培要求上诉人林澄湛将收取的第三人的租金赔偿给其理据不足、2016年6月16日本案一审庭审之后的场地占有使用费当事人可待事实固定后另行主张的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述。现上诉人余新培在没有新证据的情况下，上诉再次提出上述诉请，本院不予采纳。上诉人林澄湛在一审庭审中曾承认上诉人余新培实际收取租户租金用以还贷，一审判决关于上诉人林澄湛对于上诉人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺交租给上诉人余新培应是明知且默认的认定理据充分，对于上诉人林澄湛主张返还租金874500元的诉讼请求不予支持并无不当。上诉人林澄湛在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，各上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20391元，由上诉人余新培负担7346元，上诉人林澄湛负担12545元，上诉人张福江、刘辉、谢经洋、姚日旺、杨黄庆各负担100元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年一月十六日书记员  党春婷