山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）临商终字第155号上诉人（原审被告）：代成礼，男，1965年2月9日出生，汉族，居民。上诉人（原审被告）：朱兴梅，女，1965年5月27日出生，汉族，居民。委托代理人：谢艳艳，山东俊锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘成才，男，1969年1月25日出生，汉族，居民。委托代理人：王举东，山东界湖律师事务所律师。上诉人代成礼、朱兴梅因与被上诉人刘成才房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2014）沂南商初字841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘成才在一审起诉称，代成礼在沂南县界湖镇北德胜村有承包地一块，位于玉泉路与舜天路交汇处南200米路东，面积约有四五亩，代成礼砌起院墙后，又在院内建设了大量房屋。2011年秋，代成礼准备出售该院落。我得知后，找到代成礼了解所售土地房屋是否有手续时，代成礼告知我该块土地有合法手续，所建房屋也经过规划部门批准，我遂决定购买。经与代成礼协商，价款为120万元，我先预付10万元，双方未签订书面协议。我于2011年11月8日向代成礼指定的账户打入了预付款10万元，但代成礼始终无法向我提供该处院落的土地房产手续等证明材料，经我咨询国土资源局、规划局等相关部门得知，代成礼的土地性质仍为农业用地，所建房屋也未经审批，我遂决定不再予以购买，对于我支付的10万元预付款，代成礼也同意立即返还。后来代成礼将院落出租给他人使用，但对我支付的10万元预付款，虽经我多次催要，但代成礼一直拖延支付，为维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令代成礼返还10万元及利息，并承担本案诉讼费用。原审法院审理期间，刘成才于2014年6月3日书面申请追加朱兴梅为本案原告。代成礼、朱兴梅在一审答辩称，刘成才所诉与事实不符，该争议院落由邢某与朱兴梅商谈，将院落及土地原样一次性卖给刘成才，刘成才为表示其诚意向朱兴梅账户打入10万元定金，我方也为其履行合同扩建了车间等工作，后刘成才一直未交付剩余款项，不应退还10万元及利息。刘成才对代成礼诉讼主体错误。请求依法驳回刘成才的诉讼请求。原判决认定，2011年秋天，刘成才与代成礼经中间人邢某介绍，双方口头商定，由刘成才购买代成礼在沂南县界湖镇北德胜村的房屋及院落一处，价款120万元（含院落东边由代成礼待建的厂房），先由刘成才支付10万元定金，余款待代成礼、朱兴梅建成相关设施后再支付，双方未签订书面协议。2011年11月8日，经邢某中间联系，刘成才向代成礼指定的户名为朱兴梅的银行账户中打入现金10万元。代成礼、朱兴梅建成院落东边的厂房后，刘成才以代成礼、朱兴梅没有提供该处院落的土地房产审批手续为由，不再予以购买。后代成礼、朱兴梅将该院落房屋出租他人，刘成才要求代成礼退还10万元，代成礼不予全部返还，为此双方发生争议，刘成才诉至法院。原判决另认定，代成礼与朱兴梅系夫妻关系。涉案院落及房屋用土地为朱兴梅承包的界湖镇北德胜村委会集体所有土地，相关房屋建设未取得建设工程规划许可证等审批手续。原判决认定的上述事实有原审法庭调查、银行打款凭证及调查笔录等材料予以认定，以上证据均已收集并记录在卷。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案买卖房屋系代成礼、朱兴梅夫妻关系存续期间的共有财产，出卖行为应为代成礼、朱兴梅共同意思表示。该房屋在农村集体所有土地上建设，未取得建设工程规划许可证等批准手续，不具有建设合法性，不能发生设立物权的法律效果，代成礼、朱兴梅不享有物权权益。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条和《中华人民共和国土地法》第四十三条及有关政策的规定，刘成才、代成礼、朱兴梅口头订立的房屋买卖合同应属于无效合同，无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故代成礼、朱兴梅因无效买卖合同收取刘成才的10万元，应予返还。刘成才要求返还10万元的诉讼请求，予以支持。代成礼、朱兴梅以刘成才支付的10万元为定金不予返还的意见，无法律依据，不予采纳。刘成才、代成礼、朱兴梅对导致房屋买卖无效的法律后果，双方均有过错，应各自承担相应的责任，刘成才要求代成礼、朱兴梅支付利息的主张，不予支持。上述因房屋买卖无效返还财产形成的债权债务关系，在代成礼、朱兴梅婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，代成礼、朱兴梅应共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、代成礼、朱兴梅返还刘成才10万元。二、驳回刘成才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由代成礼、朱兴梅负担。代成礼、朱兴梅不服原审判决上诉称：1.一审法院认定我方与刘成才之间系房屋买卖合同关系是错误的。一审认定我方与刘成才之间的合同关系属于房屋买卖合同，并认定其无效，该认定与事实不符。我方于2006年11月1日与北德胜村委就本案所涉土地签订了“土地承包合同”，在“土地承包合同”中，双方约定北德胜村委将6.5亩的土地承包给我方使用30年，在承包期间我方可以自行使用该土地。由此可以看出我方在“土地承包合同”中的权利就是为了实现合同目的，可以自行使用该土地。而事实上，在履行“土地承包合同”中，我方为了更好地实现签订“土地承包合同”的目的，在涉案土地的极少范围内建造了部分厂房。在2011年底，我方与刘成才经邢某介绍，我方将该涉案土地及地上附着物即厂房以120万元转包给刘成才，条件是刘成才先支付10万元定金，我方再给负责建造院子东面的厂棚后，刘成才再支付剩下的110万元。我方与刘成才所形成的合同关系的标的是涉案土地的承包经营权，为实现合同目的所建造的地上附着物即厂房折价后连同涉案土地的25年的土地承包权，双方约定120万元，转让合同己经成立，双方已经开始履行。在我方与刘成才合同成立后，我方基于与北德胜村委所签订的“土地承包合同”中的全部权利和义务随之转移。涉案土地之上的厂房作为地上附着物系我方承包期间的辅助设施一并转移给刘成才，该辅助设施有助于土地承包合同目的的实现，不能作为房屋来认定。2.一审中没有任何证据证明我方与刘成才所签订的合同是房屋买卖合同，更无任何证据证明我方与刘成才所签订的合同中土地、房产有国土资源等部门的手续及规划部门的手续。此说仅仅靠刘成才单方于诉状所称，缺乏相应证据支持。假如该涉案土地有土地及房产规划手续，120万元怎么可能买断？用120万元连五分之一也买不到，这一点被上诉人是非常清楚的。假如该涉案土地有土地及房产规划手续，刘成才仅支付10万元就让我方短时间内在院子东面建造厂一房，怎么可能做到？再说刘成才签订合同的目的是用作仓库，有没有土地、房产手续并不影响合同目的的实现。刘成才作为沂南县当地人，该涉案土地周围，类似的土地都系农业用地，人家都心知肚明，刘成才称了解该涉案土地系农业用地遂决定不再购买了，完全是违约的借口。一审法院认定我方与刘成才之间系买卖合同，于情于理于法不符。一审法院认定双方系房屋买卖合同关系，那么“土地承包合同”中的土地经营权哪里去了？难道在双方合同成立后，我方还仍保留“土地承包合同”中的土地经营权吗？显然不能。3.一审判决适用法律错误。（1）一审法院违法调查取证。谁主张谁举证，不是在刘成才因客观原因不能的情况下，法院予以调查取证；（2）依据《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。我方转让给刘成才的是“土地承包合同”中的土地承包经营权，厂房作为地上附着物，本着有利于合同目的的实现一并转让给刘成才是完全符合法律规定的。土地承包使用权及地上附着物转让合同虽无书面合同，但不违反相关法律法规的规定，不属于必须具有书面合同的情形，双方当事人之间也没有约定采用书面形式，因此应该认可该合同形式合法，合同成立并有效。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由刘成才负担。刘成才辩称：1.双方当事人之间的合同标的就是买卖房屋及院落，一审认定的案件事实及案由定性准确。首先，我提供的与代成礼商谈还款的录音记录中，代成礼亲口明确陈述“有什么手续？买房子买院子要什么手续……”，可以看出双方进行的交易是买卖房子、院子。其次，证人邢某出具的证明，证实“代成礼在东外环的一处院落准备出卖，正好刘成才也准备买个地方作仓库”，从邢某出具的这个证明来看，代成礼是卖的院落，并非是什么土地承包经营权。证人邢某在接受法院调查时，也陈述双方买卖的是院落及房子。再者，代成礼在所出售院落内已经建设了大量的厂房，厂房不再是附着物，而是价值最高的部分，并且地面大部分已经都硬化，代成礼根本就没有利用这块土地进行农业经营的任何打算，其目的就是出售院落及房屋牟利。代成礼所出售院落靠近公路，左邻右舍也都是和其情况类似，都是套起院墙后又建设了房屋。最后，在一审开庭审理时，代成礼辩称“将院落及土地原样一次性卖给刘成才”，现在又主张是转让的土地使用权，前后自相矛盾。综上，代成礼卖的是房屋及院落，我买的是房屋及院落，双方合同的标的并非是土地承包经营权。2.在城市规划区进行建设，都必须具有“建设工程规划许可证”，未取得该证或未按许可证规定进行建设的建筑物和构筑物均为违法建筑，以违法建筑为标的签订的买卖、租赁合同均属于无效合同。无论购买房屋或院落后用途是什么，都要求合同标的物是合法的，按照代成礼的说法，购买违法建筑用作仓库，违法建筑物就可以合法使用了，其观点明显是错误的。代成礼所出卖的院落只有6.5亩，且使用期还剩25年，总售价为120万元，折算成每亩每年的承包费数额为7385元，且需一次性缴纳，代成礼主张是转让的土地承包经营权，不觉得有点贵的离谱吗？代成礼所出售的院落的位置要逊于沂南县工业园，而工业园每亩土地所支付的土地出让金数额大约在17万元左右，即可获得国有土地使用权证，代成礼所出售的院落在没有土地手续的情况下，价格还高于有手续的土地价格，明显的不符合常理。3.一审程序合法。一审时，代成礼置与我多次商谈院落及房屋买卖的事实于不顾，竟然辩称“不认识刘成才，从未与刘成才发生任何业务关系”，也拒不承认收到了我所支付的10万元。但我多次要求中间人邢某出庭作证均未果，无奈之下，我才向法庭递交了调查取证申请书，后沂南县人民法院依法调查，程序并无任何违法之处。再者，即使我不申请，人民法院为有利于查明案件事实，完全也有权利根据需要进行调查取证。4.一审不予支持我要求代成礼支付利息的诉讼请求，对我显示公平。法律规定：合同无效，基于合同所取得的财产应当返还给对方，造成损失的，应当根据过错依法分担。代成礼、朱兴梅主张“不要了我也少不了钱，俺也不蚀钱，不要更好”，代成礼、朱兴梅没有遭受任何损失。而我于2011年11月8日便向代成礼、朱兴梅支付10万元，至今己经二年有余，计算利息也已经有数万元了，利息应当是我所遭受的损失；由于代成礼、朱兴梅所买卖的院落及土地缺乏手续，是违法建筑，从而导致合同无效，在这一交易过程中，我并无任何过错。我要求代成礼、朱兴梅支付利息的诉讼请求应当是合理的，一审未予支持，对我来说显示公平。综上，我向代成礼、朱兴梅己经支付10万购房款，事实清楚，但我至今没有得到任何财物或补偿，代成礼、朱兴梅没有任何不予返还的合法理由，代成礼、朱兴梅应当返还我现金10万元，并承担利息损失。代成礼、朱兴梅的上诉请求无事实依据和法律依据，请求二审人民法院依法驳回代成礼、朱兴梅的无理上诉。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，刘成才主张其与代成礼、朱兴梅之间存在房屋买卖合同关系，代成礼、朱兴梅的特别授权代理人在一审期间陈述了代成礼、朱兴梅“将院落及土地原样一次性卖给原告”的事实，因此，代成礼、朱兴梅与刘成才之间存在房屋买卖合同关系，代成礼、朱兴梅关于一审认定其与刘成才之间“系房屋买卖合同关系是错误的”上诉理由不能成立，不予支持。代成礼、朱兴梅建设的房屋没有合法手续，属于违法建筑，不能进行转让，因此，刘成才与代成礼、朱兴梅达成的口头房屋买卖合同无效，代成礼、朱兴梅关于厂房作为地上附着物，与土地承包经营权一并转让给刘成才符合法律规定的上诉理由不能成立，不予支持。刘成才交付给代成礼、朱兴梅的10万元没有以书面形式约定其性质，因此该10万元不能认定为是定金，只能作为刘成才的预付款。在房屋买卖合同无效后，代成礼、朱兴梅应将该10万元返还给刘成才，一审判决代成礼、朱兴梅向刘成才返还10万元正确，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，代成礼、朱兴梅的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元由上诉人代成礼、朱兴梅负担。本判决为终审判决。审判长  田开玉审判员  杨敬国审判员  张念国二〇一五年六月八日书记员  杨竣然