江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖坊民初字第47号原告：江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司，住所地：江西省南昌市西湖区北京东路138号京海大酒店。负责人：周永强，该公司总经理。委托代理人；胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告：江西君玉投资有限公司，住所地：江西省樟树市药都路1号A1幢2号店面。法定代表人：陈发如。原告江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司（以下简称恒茂公司）为与被告江西君玉投资有限公司(以下简称君玉公司)房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成由审判员范友子担任审判长，代理审判员黄丹主审，人民陪审员魏筱兰参加评议的合议庭，并于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告恒茂公司的委托代理人胡晓晟到庭参加了诉讼，被告君玉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒茂公司诉称：原、被告于2013年12月3日就南昌市北京东路438号南昌恒茂梦时代国际广场的7号建筑物3层03号商铺签订了租赁合同。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用。但被告仅支付了一个月的租金后就没有再支付租金，物业管理费也只支付了四个月。原告曾多次催促其支付租金和物业管理费，但被告一直不支付，致使原告的合法权益受到严重侵害。原告认为按双方合同约定，被告已构成严重违约，除应付清拖欠的租金外，还应按合同约定承担违约金。2014年9月17日，原告向被告书面送达了解除租赁合同的函，被告于同月21日作出回函，承认拖欠租金及物业管理费，但由于经营困难无力支付。之后被告分两次支付了20万元的租金，但仍然未付清拖欠的租金和物业管理费。原告故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的南昌市北京东路438号恒茂梦时代国际广场7号楼3层03号商铺的租赁合同，并立即将上述租赁商铺以清洁、完整的状态交还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金796083.67元、物业管理费166012.32元，共计962095.99元（租金自2014年5月起暂计算至2015年1月份止，物业管理费自2013年12月起暂计算至2015年1月份止，但实际均应计算至被告交还租赁商铺之日止；3、被告向原告支付违约金306741元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。被告君玉公司未作书面答辩，也未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。原告恒茂公司在举证期限内提交了以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证和被告的企业法人营业执照复印件、工商管理登记信息，证明原、被告的基本情况及主体资格；2、建设工程规划许可证、商品房预售许可证及江西恒茂房地产开发有限公司的授权书，证明原、被告签订的租赁合同合法有效，被告不支付租金，原告有权起诉要求解除租赁合同并追讨拖欠的租金、物业管理费和违约金等；3、2013年12月3日原、被告签订的租赁合同，证明原、被告就恒茂梦时代国际广场7号楼3层03号商铺存在租赁合同关系；被告应在签订合同之日起7日内开始缴纳第一次租金102247元，之后在2014年3月9日起每月支付一次租金102247元；物业管理费为每平方米每月30元，合计每月17041元；按照合同第十六条的约定，被告未按时交纳租金超过15日的，原告有权解除租赁合同和要求被告按照租赁保证金金额306741元支付违约金；4、2014年9月1日的付款通知书及催款通知书，证明被告未按时支付租金及物业管理费，原告已经书面送达催款通知催促其支付，被告的店长李娜已签收；5、2014年9月5日原告发给被告的关于终止租赁合同函告，证明被告经过多次催促均不支付拖欠的房租及物业管理费，原告依法向被告送达书面解除租赁合同的函告，要求与被告解除租赁合同，要求被告支付拖欠的租金并交还租赁房屋，被告的店长李娜已签收；6、2014年9月21日被告出具给原告的关于“终止租赁合同函告”的回复函，证明在收到解除租赁合同的函后，被告回函给原告表示认可拖欠租金及物业管理费的事实，但因经营不善，无力支付租金及物业管理费。被告君玉公司在举证期限内未提交证据，亦未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。本院经审核原告所举证据并结合庭审情况，认证如下：对原告恒茂公司所举证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。本院根据上述采信的证据和各方当事人一致陈述，认定本案事实如下：2013年12月3日，原、被告签订了租赁合同。合同约定：原告（甲方）将其拥有独立产权的位于南昌市北京东路438号南昌恒茂梦时代国际广场的7号建筑物3层03号（建筑面积约为568.04㎡）的商铺租赁给被告（乙方）使用，租赁期限自2013年12月9日至2018年12月8日止，共计五年。其中：2013年12月9日至2014年3月8日为免租装修期，2014年3月9日至2018年12月8日为计租期。免租期间仅免租金，但物业管理费等其他一切费用所需支付。……固定租金：第一年租金单价为180元/㎡/月，合计每月租金为102247元；第二年租金单价为190元/㎡/月，合计每月租金为107928元；第三年租金单价为200元/㎡/月，合计每月租金为113608元。物业管理费（含营运费）30元/㎡/月，合计每月17041元。……乙方应在每月10日前向甲方支付当月的固定租金，物业管理费于每月10日前向甲方（或物业管理公司）支付，且月结月清，不得拖欠。……乙方同意在本合同签署之日起七日内向甲方交纳租赁保证金306741元.……乙方未按约定支付租金超过15日的，甲方有权单方面终止本合同，乙方应向甲方支付相当于租赁保证金金额的违约金.……本合同提前终止，乙方应在本合同提前终止后的三日内将租赁物以清洁、完整的状态移交给甲方等，合同还对其它相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告将租赁商铺交于被告使用，被告按约向原告交纳了306741元的租赁保证金。后被告只交纳了一个月的租金和四个月的物业管理费，其余租金和物业管理费一直拖欠，原告于2014年9月1日向其发出催款通知书，要求被告在三日内将拖欠的租金和物业管理费一次性缴付至原告账户。因被告仍未支付，原告于2014年9月5日向被告发出关于终止租赁合同的函，告知被告在收到本通知日起，终止与其签订的租赁合同。2014年9月21日，被告向原告作出回复函，写明欠房租属实，但由于经营困难无力支付全部租金，希望可以分期分批支付，并承诺在2014年9月底先向原告支付15万元租金。此后，被告仍未付清租金和物业管理费。另查明：截止2015年5月31日，被告共向原告支付房租502247元和物业管理费68164元，仍欠原告房租1037691.67元和物业管理费234176.32元。本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格全面地履行。现因被告未按合同约定交付租金，原告要求解除房屋租赁合同，并由被告支付拖欠的租金和物业管理费的请求正当合理，本院予以支持。庭审中，原告同意将被告交纳的租赁保证金306741元用以冲抵部分房租，本院对此予以准许。原告要求被告支付违约金306741元，因双方在租赁合同第十五条中对此已有明确约定，且该违约金不违反最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，故本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原、被告于2013年12月3日签订的关于南昌市北京东路438号南昌恒茂梦时代国际广场的7号建筑物3层03号商铺的租赁合同；二、限被告江西君玉投资有限公司在本判决生效后十日内将南昌市北京东路438号南昌恒茂梦时代国际广场的7号建筑物3层03号商铺清洁、完整的交还给原告江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司；三、限被告江西君玉投资有限公司在本判决生效后十日内向原告江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司支付拖欠的房屋租金，其中截至2015年5月31日的租金为730950.67元（1037691.67元-306741元），此后的租金按每月107928元计算至被告江西君玉投资有限公司交还该商铺止；四、限被告江西君玉投资有限公司在本判决生效后十日内向原告江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司支付拖欠的物业管理费，其中截至2015年5月31日的物业管理费为234176.32元，此后的物业管理费按每月17041元计算至被告江西君玉投资有限公司交还该商铺止；五、限被告江西君玉投资有限公司在本判决生效后七日内向原告江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司支付违约金306741元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19007元，由原告江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司负担2760元，由被告江西君玉投资有限公司负担16247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  范友子代理审判员  黄 丹人民陪审员  魏筱兰二〇一五年六月一日书 记 员  李 欢