广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民二初字第173号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。负责人：张真理，职务：行长。委托代理人：郑祝远、丁金石，系该行职员。被告：黄家兴，男，1966年10月21日出生，汉族，住广东省珠海市。被告：戴新梅，女，1971年11月28日出生，汉族，户籍住址广东省东源县。上列两被告共同委托代理人：谢志标，系广东朗锐律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告黄家兴、戴新梅、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑祝远，被告黄家兴、戴新梅委托代理人谢志标到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年9月20日，被告黄家兴、戴新梅与原告签订了《个人住房借款合同》约定：被告黄家兴、戴新梅向原告借款金额为820000元，用于购买中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺，借款期限从2005年9月22日至2015年9月22日，月利率为5.1‰；被告黄家兴、戴新梅从借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整。合同还约定，被告黄家兴、戴新梅提供自有的位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺作为上述借款的抵押；被告吉雅公司对被告黄家兴、戴新梅的借款本息（含罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用提供连带责任保证。如被告黄家兴、戴新梅未按合同约定还款，原告有权要求被告吉雅公司就全部债务承担保证责任；保证期限为合同生效之日起至抵押物取得房地产权证，办妥房产保险和抵押登记，并将有关资料交原告代为保管之日止。合同签订后，抵押物办理了抵押登记手续，原告依约向被告黄家兴、戴新梅发放贷款820000元。贷款发放后，被告黄家兴、戴新梅未按合同约定履行还款义务，至2014年4月17日止，被告黄家兴、戴新梅尚欠原告借款本金392658.6元，利息47872.1元，合计440530.7元。至原告起诉之日止，抵押房产尚未取得所有权证的他项权证，保证人承担保证责任的条件已成就。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.解除原告与被告黄家兴、戴新梅签订的《个人住房借款合同》；2.被告黄家兴向原告偿还借款本金392658.6元，并赔偿占用借款造成原告的财产损失（财产损失参照中国人民银行利率规定和计息方法计算至清还之日止，暂计至2014年4月17日为47872.1元）；3.被告吉雅公司对黄家兴、戴新梅的上述债务承担连带保证责任；4.原告对被告黄家兴提供的抵押物的处理价款享有优先受偿权；5.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.个人住房借款合同、律师见证书；2.被告黄家兴、戴新梅的身份证、户口本、结婚证复印件；3.个人住房贷款转存凭证；4.商品房合同抵押登记备案权属证书；5.商品房买卖合同复印件；6.对帐单；7.吉雅公司营业执照复印件；8.（2014）中中法审监民再字第19号民事判决书。被告黄家兴、戴新梅辩称：确认与原告存在住房抵押借款合同关系，本案涉及到吉雅公司的一系列案件，被告向吉雅公司购买商铺的合同关系是真实的，并一直在偿还银行贷款。但因（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺，被告担心继续偿还贷款会导致权益受损，因此后期被告未再继续偿还贷款，责任在于吉雅公司；银行自身也存在重大过错，应由银行与吉雅公司共同承担责任。被告黄家兴、戴新梅为其辩解未提供证据。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。经审理查明：2005年9月20日，原告（贷款人即抵押权人）与被告黄家兴、戴新梅（借款人即抵押人）、吉雅公司（保证人）签订编号为2005年乡供字第185号《个人住房借款合同》约定，被告黄家兴、戴新梅向原告借820000元用于购买被告吉雅公司开发的位于中山市中心区综合市场2号楼23／24号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.1‰。借款人应从借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整。借款期间，借款人累计三个月未偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人如未按约定的时间归还，贷款人将按国家有关规定对逾期贷款每日计收万分之二点一利息；被告黄家兴以其所购买的位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺设定贷款抵押担保；被告吉雅公司为合同项下的贷款本息（含罚息）、违约金、赔偿金以及原告实现债权而发生的费用提供连带责任保证担保，保证期限为合同生效之日起至抵押物取得房地产权证，办妥房产保险和抵押登记，并将有关资料交原告代为保管之日止。签订合同后，2005年9月21日，被告黄家兴购买的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺办理了抵押登记备案，抵押权人为原告建行中山分行，抵押人为黄家兴，原告依合同约定于2005年9月22日向被告黄家兴、戴新梅发放了贷款820000元。被告黄家兴、戴新梅从2011年10月开始，未按合同约定向原告归还贷款本息，至2014年4月17日，尚欠原告贷款本金392658.6元，应付利息47872.1元，本息合计440530.7元。原告经多次追收未果，于2014年5月20日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺，购房总价为1367340元，签约日期为2005年5月12日，于2005年9月12日登记备案在黄家兴名下；中山市预售商品房抵押证明表载明，抵押人为黄家兴，涉案房产于2005年9月21日抵押登记在建行中山分行名下，贷款金额为820000元。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，黄家兴与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。案外人李满于2010年2月24日向本院起诉［案号：（2010）中一法三民一初字第286号］，请求判令：1.黄家兴与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.黄家兴与建行中山分行签订的个人购房借款合同、抵押合同无效；3.被告吉雅公司继续履行与李满签订的商品房买卖合同，协助李满办理中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺的房地产权属证书。本院经审理后，于2012年12月6日作出广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第286号民事判决：1.确认黄家兴与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.吉雅公司继续履行与李满签订的商品房买卖合同，协助李满办理中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23号商铺房地产权属证书；3.李满向被告吉雅公司支付购房余款284000元；4.驳回李满的其他诉讼请求。建行中山分行不服判决提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2013年6月13日作出（2013）中中法民一终字第302号民事判决：驳回上诉，维持原判。建行中山分行不服终审判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院指令中山市中级人民法院再审本案。中山市中级人民法院经再审后，于2014年12月15日作出（2014）中中法审监民再字第19号民事判决：1.撤销中山市中级人民法院（2013）中中法民一终字第302号民事判决；2.维持广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第286号民事判决第一、二、三判项；3.撤销中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第286号民事判决第四判项；4.确认黄家兴与建行中山分行及吉雅公司签订的个人住房借款合同无效。被告黄家兴与戴新梅系夫妻关系，双方于1989年8月31日在河源市东源县康禾镇人民政府办理结婚登记。本院认为：本案系金融借款合同纠纷。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定及（2014）中中法审监民再字第19号民事判决，黄家兴与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。黄家兴与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，双方签订的商品房买卖合同无效；黄家兴、戴新梅、吉雅公司以欺诈手段和建行中山分行签订个人住房借款合同，以涉案商铺作抵押，向建行中山分行贷款820000元，系虚假按揭，黄家兴、戴新梅、吉雅公司的行为，侵犯了建行中山分行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，双方签订的个人住房借款合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。建行中山分行与被告黄家兴、戴新梅、吉雅公司签订个人住房借款合同时，虽然不知其从事犯罪行为，但除此主观善意外，建行中山分行还应遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务。除对房屋权属登记审查外，建行中山分行还应根据银监会的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责。根据银监会颁布的《个人贷款管理办法》的相关规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。建行中山分行在贷款交易过程中，没有严格按照银监会颁布的《个人贷款管理办法》对贷款事宜进行调查核实，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，故其不能适用善意取得制度获得涉案房产的抵押权。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以为单位骗取财物为目的，采取欺骗手段对外签订经济合同，骗取的财物被该单位占有、使用或处分构成犯罪的，除依法追究有关人员的刑事责任，责令该单位返还骗取的财物外，如给被害人造成经济损失的，单位应承担赔偿责任”。根据上述法律规定，黄家兴、戴新梅、吉雅公司共同故意签订虚假的个人住房借款合同，骗取银行贷款，吉雅公司对上述贷款提供连带责任保证担保，故黄家兴、戴新梅、吉雅公司应共同赔偿因此给建行中山分行造成的经济（利息）损失。被告黄家兴以其所购买的位于中山市三乡镇中心区综合市场2号楼23／24号商铺作为贷款的抵押担保，黄家兴、戴新梅、吉雅公司以欺诈手段和建行中山分行签订的抵押合同，侵犯了建行中山分行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，依法认定为无效合同，原告不能据以无效抵押合同为依据主张对抵押物的优先受偿权，故对原告的该项诉讼请求予以驳回。原告主张被告黄家兴、戴新梅、吉雅公司返还尚欠贷款本金及赔偿占用该款项造成原告的财产损失的诉讼请求合法有据，本院予以支持；对原告主张黄家兴提供抵押物的处理价款享有优先受偿权的请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄家兴、戴新梅、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿原告中国建设银行股份有限公司中山市分行贷款损失392658.6元，并赔偿占用该款项造成原告的利息损失（利息损失计算方法：以392658.6元为本金，从2011年10月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7908元，由被告黄家兴、戴新梅、中山市吉雅房地产开发有限公司共同负担（原告已预交，三被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一五年六月二十五日书 记 员  余 伟