广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第331号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区南庄镇东村村柏塱经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：罗某。委托代理人：龙元富，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：ＸＸＸ，男，汉族，1969年1月10日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：宋歌，广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈妹女，女，汉族，1967年2月1日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。原审第三人：钟汉朝，男，汉族，1980年7月3日出生，住广东省罗定市。上诉人佛山市禅城区南庄镇东村村柏塱经济合作社（以下简称柏塱经济合作社）因与被上诉人ＸＸＸ、陈妹女、原审第三人钟汉朝租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法南民初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2010年3月30日，柏塱经济合作社与陈妹女签订《土地租赁合同》一份，约定由陈妹女租用柏塱经济合作社位于佛山市禅城区南庄镇东村村柏塱村民小组某塘西面的某地，厂房面积为605平方米的土地，租用期限从2010年3月30日起至2020年3月30日止，前五年年租金为21780元，即每年36元／平方米，后五年年租金为25410元，即每年42元／平方米。租金缴交时间为每年的1月1日至1月10日，如有违约，柏塱经济合作社有权随时收回厂房，所欠租金每日按0.1%收取滞纳金。柏塱经济合作社只提供厂房，陈妹女对所有建筑物负有安全责任，期满归柏塱经济合作社所有，包括水管及电线、开关等。合同还对其他相关事宜进行了约定。柏塱经济合作社在合同上加盖公章，陈妹女在合同上签名确认。上述合同签订后，柏塱经济合作社将上述厂房交付陈妹女使用，陈妹女即进场经营并按照合同约定每年依时足额向柏塱经济合作社支付租金至今。陈妹女在租赁过程中对涉案租赁物进行过修葺。2014年3月5日，陈妹女将上述厂房中的333平方米出租给第三人钟汉朝，双方签订了一份物业租赁合同，约定陈妹女将涉案物业中的333平方米厂房出租给第三人钟汉朝，租赁期限为2014年3月1日至2018年2月28日，2014年3月1日至2016年2月28日的租金标准为每月18元／平方米，每月租金6000元。双方还进行了其他方面的约定。第三人钟汉朝随即进场使用并按时缴交租金至今。柏塱经济合作社提起此次诉讼已经过民主程序表决通过。涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收。ＸＸＸ、陈妹女为姐弟关系。ＸＸＸ曾担任过佛山市禅城区南庄镇东村柏塱村民小组的小组长，陈妹女与柏塱经济合作社签订土地租赁合同时，ＸＸＸ尚在任。柏塱经济合作社认为ＸＸＸ、陈妹女一直未支付合理租金，有损柏塱经济合作社及村民利益，特诉至法院请求解决。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，柏塱经济合作社与陈妹女所签订的虽名为土地租赁合同，但实际上柏塱经济合作社出租的是厂房，并非单纯是土地，所以柏塱经济合作社与陈妹女之间所签订的合同性质实为房屋租赁合同。关于柏塱经济合作社与陈妹女签订合同的效力问题。涉案土地租赁合同虽是柏塱经济合作社、陈妹女双方的真实意思表示，但本案涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收，该厂房存在着安全隐患，不具备交付使用的条件，柏塱经济合作社与陈妹女签订的合同违反法律强制性规定，故柏塱经济合作社与陈妹女于2010年3月30日签订的土地租赁合同无效。同理，柏塱经济合作社与陈妹女签订的上述合同既无效，陈妹女与第三人钟汉朝签订的物业租赁合同亦同属无效。柏塱经济合作社虽主张系ＸＸＸ与第三人钟汉朝签订的物业租赁合同，却未能提供充分证据证明涉案厂房由ＸＸＸ实际使用并转租给第三人，应承担举证不能的不利法律后果，原审法院确认陈妹女是与第三人钟汉朝于2014年3月5日签订的物业租赁合同的相对方。关于柏塱经济合作社请求返还租金差额的问题，租赁合同无效，陈妹女一直使用租赁物，应参照租赁合同中约定的租金标准向柏塱经济合作社支付占用期间的使用费。柏塱经济合作社要求以陈妹女转租的价格来计算使用费差额，但既无证据证明陈妹女承租柏塱经济合作社的厂房时所约定的租金价格明显低于市场价格，亦无证据证明ＸＸＸ、陈妹女及第三人存在恶意串通、损害柏塱经济合作社利益的行为，陈妹女虽然通过转租行为获利，但亦已依合同约定的租金标准及时足额向柏塱经济合作社缴交使用费，柏塱经济合作社以陈妹女转租行为的差价计算使用费差额缺乏事实和法律依据，对柏塱经济合作社此项诉讼请求，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认柏塱经济合作社与陈妹女于2010年3月30日签订的土地租赁合同无效；二、确认陈妹女与钟汉朝于2014年3月5日签订的物业租赁合同无效；三、驳回柏塱经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费4564元，由柏塱经济合作社负担4000元、陈妹女负担564元。上诉人柏塱经济合作社不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决有误：一、ＸＸＸ、陈妹女签订的合同项下的厂房并非陈妹女使用，而是转租给第三人钟汉朝，低价承租，高价转租，赚取巨额差价，是恶意串通侵占集体经济组织其他成员利益的违法犯罪行为；二、ＸＸＸ、陈妹女签订的合同应认定为无效合同，无效的事由应是恶意串通侵犯集体经济组织其他成员利益，而非原审判决所述的“未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收”；三、原审审判程序违法，依法追加涉案厂房的实际使用人钟汉朝为第三人，其属于必须到庭的诉讼参与人而未到庭，导致无法查明案件事实；四、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，在钟汉朝经合法传唤拒不到庭应诉的情况下，ＸＸＸ、陈妹女应当无条件向法院提交其与钟汉朝签订的租赁合同，否则应依法承担不利后果；四、同一个厂房出现两份内容相同但被涂改后合同当事人不同的合同，必有一假，但原审法院没有处理；五、原审法院对事实认定的举证责任分配倒转，ＸＸＸ、陈妹女签订的合同是否是恶意串通损害集体利益，应由ＸＸＸ、陈妹女举证证明其租金符合当时的市场行情，不能以柏塱经济合作社没有提供证据证明而否认事实；六、原审在柏塱经济合作社的诉讼请求外根据陈妹女的答辩认定陈妹女在租赁过程中对涉案租赁物进行修葺，违反法律规定；七、根据东村现行决策程序，涉及集体利益的处分，必须经民主程序表决通过，但本案只有ＸＸＸ暗地作出决定，而原审法院却予以认定。综上，请求法院撤销原审判决，确认ＸＸＸ和陈妹女签订的所有合同均因其恶意串通侵犯集体经济组织其他成员的利益而无效，并判令ＸＸＸ、陈妹女返还其通过涉案租赁合同侵占的租金，一、二审诉讼费由ＸＸＸ、陈妹女承担。被上诉人ＸＸＸ答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审判决认定合同无效适用的法律是正确的，且合同无效的过错主要在于柏塱经济合作社，根据ＸＸＸ一审提交的报建表格和平面图，涉案厂房曾经补办过相关报建手续，但因柏塱经济合作社为了节省费用，没有补交税款，未能取得土地和房屋的相关产权证照，导致本案合同的无效；二、第三人钟汉朝未到庭，陈妹女在一审已提交了钟汉朝的书面证明和陈妹女与钟汉朝的租赁合同，完成了举证证明责任，证明合同相对方是陈妹女而非ＸＸＸ。被上诉人陈妹女答辩称：一、一审认定涉案租赁物由陈妹女与柏塱经济合作社签订履行正确，柏塱经济合作社认为陈妹女与ＸＸＸ串通没有事实和法律依据。本案租赁合同签订后，陈妹女享有租赁权利，履行租赁义务，与ＸＸＸ无关。1、涉案《土地租赁合同》由陈妹女与柏塱经济合作社签订，ＸＸＸ仅仅是正常履行村民小组组长的职务行为，合同版本、合同单价等条款与其它租赁合同无异，根本不存在串通行为；相反，陈妹女没有向柏塱经济合作社承租当时位置好，不需要维修及转租价格高的土地厂房。2、合同签订后，陈妹女按合同约定向柏塱经济合作社支付租金，在租赁物维修、空租及价格低迷时，陈妹女从未向柏塱经济合作社提出过异议。3、陈妹女承租后，因租赁物破旧不堪，不能使用，花巨资聘请维修人员予以维修。4、陈妹女于2010年3月30日承租租赁物，经过维修、创造招租条件等之后，才于2014年3月1日将部分租赁物转租给钟汉朝。转租合同由陈妹女与钟汉朝签订，租金由陈妹女收取。二、柏塱经济合作社要求陈妹女返还涉案租赁合同所侵占的租金缺乏依据。1、陈妹女与柏塱经济合作社签订租赁合同之前，因当时位置偏僻、厂房破漏等原因，柏塱经济合作社已对租赁物空租3个月。陈妹女当时承租涉案土地，客观上帮助柏塱经济合作社实现了土地租赁利益，而且陈妹女在签订合同后，为了村民的利益，还主动承担了3个月空租期的租金。2、陈妹女在向钟汉朝转租前，承担了不能使用期间的租金损失，并已投入了大量的时间、维修费用等。柏塱经济合作社凭陈妹女短期转租给钟汉朝的租金收益，拟按该租金标准要求陈妹女承担租金损失明显违反诚信及公平原则。3、陈妹女承租后，租赁物是否使用，是否转租及是否收益等与柏塱经济合作社无关。三、柏塱经济合作社认为一审程序不合法不能成立。1、第三人钟汉朝与本案无关，一审法院追加钟汉朝作为第三人参加诉讼错误，陈妹女在一审时已提出异议。2、退一步说，在一审法院追加第三人钟汉朝后，钟汉朝是否应诉，其有自主决定权，本案无必须到庭参加应诉的情况，况且钟汉朝在本案中已提交相关证明，陈妹女也提交了租赁合同。四、本案租赁合同因未取得建设工程规划许可证，未竣工验收及消防验收而导致被认定无效的责任在于柏塱经济合作社。1、陈妹女与柏塱经济合作社签订合同后，涉案土地已纳入规划，柏塱经济合作社若补缴土地税款，则可以取得相应的土地使用证、建设工程规划许可证等。但柏塱经济合作社只顾眼前利益，未能支付相应的税费才导致本案租赁合同无效，责任完全在于柏塱经济合作社。2、柏塱经济合作社大量土地厂房均没有办理建设工程规划许可证，未竣工验收及消防验收等，因此，本案无证租赁属历史遗留问题，应与村内其他租赁物一视同仁对待。综上，柏塱经济合作社上诉无理，请求驳回其上诉请求。原审第三人钟汉朝未提交答辩意见。上诉人柏塱经济合作社在二审期间申请证人霍某、罗某、李某出庭作证，拟证明其在一审提交的证据4物业租赁合同是从钟汉朝处复印取得，是真实的，涉案厂房的出租人实际为ＸＸＸ。被上诉人ＸＸＸ对上述证人证言的真实性不予确认，认为霍某、罗某均是村民代表，与柏塱经济合作社有利害关系，且没有核对自称钟汉朝的人的身份证，拿去复印的合同是否为原件也无法确认；李某视力不好，不识字，其无法确认合同内容。被上诉人陈妹女对上述证人证言的真实性不予确认，认为不能证明钟汉朝和ＸＸＸ签订了合同：第一，本案诉讼与三证人有直接利害关系，且三人均旁听第一次庭审，失去证人资格；第二，三人均未核实自称钟汉朝的人的身份情况和该人交给他们复印的租赁合同的真实性。被上诉人ＸＸＸ、陈妹女、原审第三人钟汉朝在二审期间未向本院提交新证据。经审查，因证人霍某、罗某、李某为柏塱经济合作社的村民代表或者社员，且各证人已旁听了法庭审理，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条“审判人员和当事人可以对证人进行询问。证人不得旁听法庭审理；询问证人时，其他证人不得在场。人民法院认为有必要的，可以让证人进行对质。”的规定，本院对该三人的证言的真实性、合法性不予确认。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间争议的焦点是：ＸＸＸ、陈妹女签订的合同是否属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及原审程序是否违法。根据《中华人民共和国合同法》第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”的规定，恶意串通订立的合同要求当事人在主观上具有恶意性，当事人之间具有串通性，且串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通，是当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。在本案中，柏塱经济合作社主张陈妹女和ＸＸＸ是姐弟关系，ＸＸＸ在任期间代表柏塱经济合作社以每月每平方米3元的价格与陈妹女签订涉案厂房的租赁合同，后陈妹女以每月每平方米18元的价格转租给钟汉朝，而该租赁合同的承租人实际是ＸＸＸ，ＸＸＸ、陈妹女据此获取巨额的租金差价，属于恶意串通，损害集体经济组织利益。但是，柏塱经济合作社未能提供任何证据证明ＸＸＸ代表柏塱经济合作社与陈妹女于2010年签订的3元每月每平方米的承租价格与当时的市场水平相比属于明显不合理的低价。且ＸＸＸ不再担任柏塱经济合作社负责人或村民小组负责人后，柏塱经济合作社亦长期未对涉案租赁合同的租金提出异议。柏塱经济合作社提交的合同当事人为ＸＸＸ和钟汉朝的物业租赁合同，既无原件可供核对，也未得到ＸＸＸ、钟汉朝的确认，且从合同的实际履行证明当事人间履行的合同是陈妹女作为合同一方当事人签订的合同，故仅有复印件的由ＸＸＸ作为合同一方当事人的租赁合同的真实性不能被确认，原审判决对此的认定正确。陈妹女的转租价格虽然与其承租价格存在较大差距，但是其转租时间是2014年，在没有证据证明陈妹女承租价格明显不合理偏低的情况下，不能仅凭陈妹女承租和转租价格差异，就得出陈妹女承租价格明显不合理的偏低、客观上损害了集体经济组织利益的结论，亦不能根据ＸＸＸ、陈妹女的亲戚关系就认定ＸＸＸ、陈妹女的合同行为在主观上存在恶意性，行为上具有串通性。因此，柏塱经济合作社提供的现有证据不能证明ＸＸＸ、陈妹女签订的合同属于恶意串通损害集体利益的行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，柏塱经济合作社应承担举证不能的不利后果，其上诉所提应由ＸＸＸ、陈妹女承担举证证明责任没有法律依据，本院不予支持。原审判决依据涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收，存在着安全隐患，不具备交付使用的条件，认定柏塱经济合作社与陈妹女签订的合同和陈妹女与钟汉朝签订的合同无效，处理正确，本院予以维持。关于原审程序的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，钟汉朝作为本案无独立请求权的第三人，不属于必须到庭的当事人，其不到庭参加庭审不影响本案的审理，柏塱经济合作社认为钟汉朝未到庭从而主张原审程序违法没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人柏塱经济合作社的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4564元，由上诉人佛山市禅城区南庄镇东村村柏塱经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民代理审判员  余珂珂代理审判员  吴媛媛二〇一五年六月八日书 记 员  陈敏仪