沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2014]沈和民二初字第00555号原告：王庆会，男，1934年3月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：王恒，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告：张维范，女，1936年12月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：王恒，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：赵广奇，男，1963年12月20日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托代理人：王继文，系辽宁弘立律师事务所律师。委托代理人：赵帅，女，1986年11月1日出生，锡伯族，住沈阳市沈北新区。被告：刘雨德，男，1968年8月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：吴丹，男，1982年1月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：宋丽丽，女，1979年5月25日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：赵爱红，女，1967年4月24日出生，汉族，现羁押于辽宁省女子监狱。委托代理人：刘岩，系辽宁越佳律师事务所。被告：何立平，男，1981年9月24日出生，汉族，住辽宁省建昌县。原告王庆会、原告张维范与被告赵广奇、被告刘雨德、被告宋丽丽、被告赵爱红、被告何立平确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程惠华担任审判长，审判员曹鸣主审，人民陪审员董秀坤参加评议，于2014年12月5日公开开庭进行了审理，原告王庆会、原告张维范的共同委托代理人王恒，被告赵广奇委托代理人王继文、赵帅，被告刘雨德委托代理人吴丹，被告赵爱红委托代理人刘岩到庭参加诉讼。被告宋丽丽、被告何立平经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。二原告诉称：2013年1月23日，被告赵爱红向被告何立平借款人民币10万元，原告以其所有的房屋为该借款行为进行担保，并按被告赵爱红和被告何立平的要求办理了相关手续。然而，被告在原告不知情的情况下将原告所有的房屋擅自出售，侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、撤销被告与被告赵广奇签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，二原告变更诉讼请求为：要求确认被告赵广奇与被告刘雨德代理原告签订的房屋买卖合同无效。被告赵广奇辩称：1、我方认为本案中涉及的房屋买卖合同合法有效，该合同的签订符合合同法的规定。2、原告提出的无效理由不能成立，根据合同法第五十二条规定无效合同应该符合法定的条件才能确定无效，而本案中被告刘雨德是基于合法有效的公证委托书代为原告与我方签订的房屋买卖合同，而且该合同没有合同法第五十二条规定的无效情形。综上，我方认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘雨德辩称：同意被告赵广奇的答辩意见。被告赵爱红辩称：1、根据本案案由，我方不应作为本案被告。2、我方认为原告的诉讼请求没有法律根据，赵广奇与二原告签订的合同符合法律规定，在签订合同过程中经过公证处公证，双方意思表示真实，合同合法有效。被告宋丽丽、被告何立平经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩。经审理查明：二原告系夫妻关系。涉诉房屋位于沈阳市和平区三好街61-1号142，建筑面积65.63平方米，现登记于原告王庆会名下。2013年1月23日，被告赵爱红从被告何立平处借款300,000元，二原告和被告赵爱红、案外人王天革向被告何立平出具了借条一张，约定月息1.5分，期限12个月，自2013年1月23日至2014年1月22日止。同时出具收条一张，上载“今收到人民币叁拾万元整。房屋地址：和平区三好街61-1号142室。”。同日，二原告向被告宋丽丽出具授权委托书一份，委托被告宋丽丽办理涉诉房屋的有关下列事宜：“……13、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；……17、办理资金监管、解冻手续，签署资金监管确认书及有关文件；18、办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件；……23、交纳上述过程应缴相关税费；24、协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续并办理包括代收贷款等一切与银行有关事务；……26、办理其他与出售上述房产有关事宜。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：贰年（2013年1月23日至2015年1月22日）。受托人有转委托权。……”。该授权委托书当日经辽宁省公证处进行了公证，公证书编号为（2013）辽证民字第1984号。2013年1月24日，被告宋丽丽以二原告的名义与被告何立平签订借款合同一份，约定原告王庆会向被告何立平借款叁拾万元，债务履行期限为12个月，自2013年1月24日至2014年1月23日止，原告王庆会以自己私有房产作抵押。同日，被告宋丽丽又以二原告的名义与被告何立平签订抵押合同一份，约定原告王庆会向被告何立平借款叁拾万元，并自愿将涉诉房屋作为抵押担保，债务履行期为12个月，自2013年1月24日至2014年1月23日止。同日，涉诉房屋办理了他项权利登记，权利人为被告何立平。2013年4月25日，二原告、被告赵爱红和案外人王天革就涉诉房屋签订买卖协议书一份，该协议书卖方为二原告，买方一栏为空白，在该协议底部有“此合同至签定之日后三个月生效（宋丽丽）。”字样。2013年8月27日，被告赵爱红以原告王庆会代理人的名义与被告赵广奇签订房产买卖合同一份，约定将涉诉房屋出售给被告赵广奇，售价410,000元，合同签订当日支付370,000元，房证下发后再支付剩余40,000元。合同签订当日，被告宋丽丽向被告刘雨德出具转委托书一份，将上述（2013）辽证民字第1984号公证委托书中二原告委托事项中的第6项至26项转委托给被告刘雨德，该委托书当日经辽宁省公证处进行了公证，公证书编号为（2013）辽证民字第23923号。同日，被告刘雨德以二原告代理人名义与被告何立平办理了房屋抵押权注销登记，并与被告赵广奇签订了存量房买卖合同一份。同日，被告赵广奇按照被告宋丽丽的指示将共计353,000元房款通过案外人账户转账给被告何立平。被告赵爱红亦出具收条一份，上载“收到赵广奇购房款叁拾玖万元整（39000）。购房地址和平区三好街61-1号142号。”。本案审理过程中，本院于2014年11月20日前往辽宁省女子监狱，对被告赵爱红进行了询问。被告赵爱红称被告宋丽丽和被告何立平均系财务公司工作人员，在二原告办理公证授权委托书时，被告宋丽丽和被告何立平均在现场，被告宋丽丽当时向二原告说明了如果借款300,000元不能偿还，涉诉房屋就等于卖了。上述事实，有房屋所有权证、借条（2013年1月23日）、二原告及被告赵爱红、王天革出具的收条、（2013）辽证民字第1984号公证书、借款合同（2013年1月24日）、抵押合同、房屋买卖协议书（2013年4月25日）、房产买卖合同（2013年8月27日）、（2013）辽证民字第23923号公证书、存量房买卖合同、房屋抵押权注销登记申请书、赵爱红出具的收条（2013年8月27日）、银行交易查询单以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告宋丽丽、被告何立平经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据二原告和其他被告提供的证据认定案件事实。因二原告与被告宋丽丽办理了授权委托并进行了公证，就涉诉房屋的买卖合同及相关法律文件的签署、办理更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件等事项对其进行了授权，并授权被告宋丽丽享有转委托权。而被告宋丽丽依据二原告的授权，又将二原告的上述委托事项转委托给被告刘雨德，也即被告刘雨德在与被告赵广奇签订涉诉房屋的存量房买卖合同时具有合法的代理权，能够代表二原告办理涉诉房屋出售手续并签署相关文件，其签署的合同依法成立并生效，故对二原告的诉讼请求本院不予支持。对于二原告提出的涉诉房屋的出售行为未经其同意，其并不知情的主张，因二原告均系具有完全民事行为能力的成年人，对其授权委托的事项应该具有明确的判断能力，且在该授权委托进行公证时，更应明确知道授权事项的内容，而授权事项当中即包括了涉诉房屋的买卖合同及相关法律文件的签署、办理更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件等内容，同时亦包括了“受托人有转委托权”的内容，故对二原告该主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王庆会、原告张维范的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由二原告负担；公告费800元（原告已预交），由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  程惠华审 判 员  曹 鸣人民陪审员  董秀坤二〇一五年六月十一日书 记 员  程 慧本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第六十三条依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。