山东省青岛市崂山区人民法院行 政 判 决 书（2015）崂行初字第11号原告张培智。被告青岛市崂山区房地产开发管理局，住所地青岛市崂山区行政大厦西塔楼。法定代表人李虎，局长。委托代理人陈守军，山东琴岛律师事务所律师。被告青岛市崂山区房地产交易中心，住所地青岛市崂山区香港东路***号。法定代表人张坤远，主任。委托代理人陈守军，山东琴岛律师事务所律师。原告张培智诉被告青岛市崂山区房地产开发管理局、青岛市崂山区房地产交易中心不履行法定职责一案，本院受理后依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。2015年4月28日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告张培智，被告青岛市崂山区房地产开发管理局、青岛市崂山区房地产交易中心的委托代理陈守军到庭参加诉讼。2015年4月28日，本院裁定中止审理。本案现已审理终结。2015年1月16日，原告张培智向青岛市崂山区房地产交易中心提交书面申请称：本人张培智于2005年5月20日与环宇（青岛）发展有限公司签订商品房买卖合同，购买位于海尔路X号温哥华花园X号楼X单元X户房屋，并按照合同约定支付了购房款。该预售商品房批准机关为崂山区房产管理局，预售许可证号为青楼房住字第X号。2005年6月1日，在贵交易中心按照国家规定缴纳了相应税款.2007年2月6日取得了由环宇公司开具的房地产专用发票。2006年收到了该房屋的钥匙。由于环宇公司违约，本人于2009年向崂山区人民法院提起民事诉讼，要求环宇公司赔偿违约损失。崂山法院于2009年10月9日判决环宇公司支付本人自2005年10月1日至2009年2月28日期间的逾期交房违约金169015.17元。虽然本人已经就此案申请法院执行，但迄今环宇也没有赔付。据了解，从2013年开始，温哥华花园个别住户陆续开始办理房屋产权证书。期间，我也多次跟居委会、物业等联系办证事宜。2014年我按要求把相关材料提交了给了政府基层组织温哥华居委会。稍后居委会田主任让我跟环宇赵律师联系办证事宜，赵律师代表环宇公司确认我提交的材料完全符合办理房屋产权证要求，但是需要我撤回对环宇公司的判决执行申请才能协助我办理房产证，对此我不能接受。既然我的所有材料都符合办理产权证规定，所以今天向贵中心提出办理该房屋房地产权证书的请求，恳请政府履行公权力的职责，尽快办理本人房地产证书，切实保护公民的合法权益。2015年1月16日，崂山区房地产交易中心为原告出具了《对外业务会签单》。在该会签单上注明今收到温哥华业主张培智办理房产证相关材料复印件一宗。被告受理原告提交的办理房产证申请相关材料后，至今未为原告办理房屋产权证书。原告张培智诉称，原告与环宇（青岛）发展有限公司于2005年5月20日签订商品房买卖合同，购买了位于青岛市崂山区海尔路X号温哥华花园小区X号楼X单元X户房屋，建筑面积为161.1平方米。房屋合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，并于2005年6月1日在被告青岛市崂山区房地产交易中心办理了购房登记及房屋买卖契税的缴纳。涉案小区的房屋已经竣工验收并实际交付，早已具备办理房屋产权证的条件，且被告已为同一小区部分房屋部分业主办理了产权证书。原告曾多次到被告处申请办理涉案房屋房地产权证，但被告以需环宇公司律师配合等不当理由拒绝为原告办理产权证书。鉴于被告的行为已构成行政不作为并严重侵害了原告合法权益，根据行政诉讼法的有关规定，诉请判令：1、依法确认被告未依法为原告房产办理、出具房地产权证的不作为行为违法，并判令被告依法履行法定职责，立即为原告房产办理、出具房地产权证。2、本案诉讼费由被告承担。被告青岛市崂山区房地产开发管理局、青岛市崂山区房地产交易中心共同答辩称：1、青岛市崂山区房地产交易中心是青岛市崂山区房地产开发管理局的下属部门。作为房产登记的机关是房产局，青岛市崂山区房地产交易中心不是本案适格的被告。2、原告所指受理和发证两个具体行政行为，被告从未受理过原告的办证申请，则不存在不发证的事实基础。是否发证要根据申请人双方提供的材料进行具体审查，所以原告所诉的发证具体行政行为不具有可诉性。3、依据《房屋登记办法》第十二条规定，原告和环宇公司未共同申请，所以被告不存在不作为的基础。4、原告诉请中显示原告知道理应有环宇公司配合共同申请，并且环宇公司已经委托代理人，所以产权登记的另一方申请人环宇公司的不配合是原告产权难以申请登记的原因，责任在于环宇公司。被告在答辩期内未提交证据。原告提交证据如下：1、（2009）崂民一初字第614号民事判决书，证明原告与环宇公司签订的商品房买卖合同合法有效，原告已经履行了付款义务。2、商品房买卖合同，证明原告与环宇公司存在房屋买卖法律关系。3、青岛市房地产业专用发票、中华人民共和国契税完税证、山东省行政事业性收费政府性基金票据两份、中华人民共和国印花税票销售凭证、山东省青岛市服务业统一发票、青岛市职工政策性住房担保贷款支付凭证、青岛市房地产开发企业预收购房款收据，证明原告已经按照合同履行了付款义务，并向被告提交了办理房屋的申请，且已经办理完毕房屋登记备案及契税缴纳等办理房产权证的必备手续。4、向崂山区房地产交易中心提交的情况说明及崂山区房地产交易中心对外业务会签单，证明原告多次向被告申请办理房产证。被告对原告的提交的证据质证如下：1、真实性无异议，对判决书证明的内容仅仅是逾期交付的违约判决，不是《房屋登记办法》第十二条第二款规定确权民事判决书。被告不能依据该判决书为原告予以确权。2、不管合同是原件还是复印件，真实性需要开发商环宇公司予以确认，也是房屋登记办法第十二条要求双方共同申请的原因。原告与环宇公司的民事行为需要由双方确认，共同申请，确保房屋买卖行为的真实性、合法性、唯一性。所谓唯一性指房屋不能一房两卖，而温哥华项目本身存在销售混乱的情况，因为如果给原告确权涉及物权的变更，将对第三人环宇公司形成利益上的重大影响。如果本案行政审理中审查房屋买卖行为的真实性、合法性、唯一性，应当追加环宇公司为第三人。3、对票据的真实合法性意见同证据2的质证意见。购房发票中销售总金额与合同约定金额均不相符，不符合登记要件。需要由第三人予以确认或解释说明。4、会签单是2015.1.16日出具，真实性需要确认，庭后核实。本院认为原告提供的证据真实有效，能够相互印证，证明目的成立，予以采纳。经审理查明，2005年5月20日原告张培智与环宇（青岛）发展有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第一条“项目建设依据”约定：出卖人以出让方式取得海尔路西辽阳路北编号为X的地块土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为青崂国用（1998）字第X号。该地块土地面积为104389.66平方米，规划用途为住宅，商业，土地使用年限自1998年11月12日至2068年10月20日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名温哥华花园。建设工程规划许可证号为X、X，施工许可证号为青崂建施X。房地产开发经营许可证号为X。第二条“商品房销售依据”约定：买受人购买的商品房为现房预售商品房，批准机关为崂山区房产管理局，商品房预售许可证号为青崂房注字第X号。原告按合同约定缴纳房款、已履行合同义务的事实经本院（2009）崂民一初字第614号生效判决予以认定。被告庭审中陈述：根据《房屋登记办法》第三十三条规定，开发商应当在申请书中签章确认，有关房屋的开发预售竣工等建设手续及对房屋的销售价格有瑕疵的问题进行解释说明。原告应提交的材料是在申请书中签字、身份证明、合同、发票、完税证明。本案原告未进行产权转移登记的原因系开发商没有和原告共同到登记机关申请，开发商也未委托律师协助原告办理产权登记。本院要求被告以书面形式答复如下问题：1、涉案房屋是否有案外人设有抵押？2、本案原告不能办理权属证书的原因是什么？3、温哥华小区是否有办理完产权证的住户？4、环宇（青岛）发展有限公司协助原告办理产权登记的材料是每户分开提交还是一并提交？5、本案原告办理产权证的过程中开发商需要提交什么材料？6、涉案房屋是否办理过网签？7、涉案房屋是否有过异议登记的情形？8、环宇（青岛）发展有限公司的现状，办公地点等情况是否清楚？9、环宇（青岛）发展有限公司是否有委托代理人，其代理人的手续是否在交易中心备案？10、近三个月以来温哥华花园有没有已经办理产权转移手续的业主？被告在本院指定期间内未答复，亦未提交证据。本院认为，本案争议的焦点问题在于：1、被告青岛市崂山区房地产交易中心是否具有被告主体资格；2、依据原告的单方申请，被告是否应当受理且履行产权登记职能。关于青岛市崂山区房地产交易中心是否具有被告主体资格的问题。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。”建设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。被告青岛市崂山区房地产开发管理局负责全区房屋管理工作，包括房屋确权、登记、交易、仲裁、房屋安全、装修安全等工作，是本案适格的主体。被告抗辩“青岛市崂山区房地产交易中心是青岛市崂山区房地产开发管理局的下属部门，不是本案适格的被告”的主张成立。关于原告是否能够单方申请被告青岛市崂山区房地产开发管理局为其办理房地产证书的问题。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：“（一）尚未登记的不动产首次申请登记的……”本案中，原告与环宇（青岛）发展有限公司的买卖合同的真实性已经本院（2009）崂民一初字第614号生效判决予以认定，环宇（青岛）发展有限公司为原告开具了《青岛市房地产专用发票》，原告亦缴纳了契税，履行了合同义务，符合单方申请进行产权登记的法定条件。被告庭审中对于不履行法定职责不能作出合理解释，庭后不能提交未能为原告办理房屋产权登记手续的依据和证据，仅以办理产权登记需“当事人和开发商共同申请”为由拒绝为进行房屋产权登记于法无据，被告应当在职权范围内依法为原告办理产权证书。综上依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：一、被告青岛市崂山区房地产开发管理局于本判决生效后60日内根据原告张培智的申请履行法定职责；二、驳回原告张培智对青岛市崂山区房地产交易中心的诉讼请求。案件受理费50元，由被告青岛市崂山区房地产开发管理局负担（因原告已交纳，被告应当于本判决生效之日起10日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温 明审 判 员  贾瑞红人民陪审员  姚晓荣二〇一五年六月八日书 记 员  袁 瑗