湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）浏民初字第4544号原告（反诉被告）邓日桃，女，汉族，农民。委托代理人张友友，律师。被告（反诉原告）浏阳市广厦房地产开发有限公司。法定代表人欧阳云兴。委托代理人周大来，律师。原告邓日桃与被告浏阳市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理。诉讼过程中，被告于2014年11月10日向本院提起反诉。依法由代理审判员刘敢德适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）邓日桃及其委托代理人张友友，被告（反诉原告，以下简称被告）广厦公司的委托代理人周大来到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告自2015年12月1日至2015年6月1日期间申请庭外和解。本案现已审理终结。原告邓日桃诉称，2009年10月原、被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的东盛财富广场第1栋132号房屋，建筑面积32.93平方米，价款113800元，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现因被告未按约定提交办理产权证所需的资料，致原告无法办理房屋所有权证及土地使用权证，因原告选择不退房，请求法院判令被告支付原告违约金11380元，并判令被告立即为原告办理房屋所有权证，本案诉讼费用、交通费用由被告承担。被告广夏公司答辩并反诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同书》属实，但双方签订的系捆绑式产权房屋交易合同，合同签订后，房屋管理部门告知被告该销售方式违反了建设部相关规定，被告随即通知原告解除合同，因原告拒绝未果。原告购买的标的物位于商场中间，无通道等公摊面积，不能单独经营，因被告销售方式违反《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》的规定，无法办理产权证，双方签订合同的目的已不能实现，应予解除，故请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同书》，原告承担诉讼费用。原告邓日桃针对反诉辩称，原告的义务是支付购房款，原告已经履行完毕；原告购房的目的是实现房屋的使用价值，合同目的已实现，被告解除合同无法定理由，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告邓日桃与被告广厦公司于2009年10月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于浏阳市古港镇的东盛财富商业广场第1幢132号房屋，建筑面积32.93平方米，单价3455.82元／平方米，总金额113800元，交房时间为2009年12月30日，并约定在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。后双方又签订《合同补充协议》，约定土地使用权证与房屋所有权证由出卖方办理，费用由买受人交纳，契税及公共设施公共部分维修基金由买受人交纳，买受人承诺在无论何种原因购买该商铺（门面）后，均须与被告签订委托租赁合同。同日，原、被告签订《商铺委托租赁合同书》，双方约定原告将房屋委托被告对外租赁经营10年，租赁期限从2009年12月30日至2019年12月30日，被告在签订商铺购房合同时一次性付清三年租金20484元。原告使用租金冲抵房款20484元，另支付被告购房款93316元。2009年10月12日，被告向原告开具了金额为113800元的销售不动产统一发票。2010年8月原告向被告交纳了办证费用4400元，2011年3月21日原告向被告交纳了物业维修基金638元。被告为其商场整体办理了权属证书。以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，《合同补充协议》，销售不动产统一发票等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同书》是否应予解除以及违约金应否支付与计算标准的确定。一、《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同书》是否应解除？本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同书》系双方自愿协商一致订立，是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。被告以销售方式违反《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》等规定，不能实现合同目的为由要求解除合同，本院认为，上述规定均属部门规章，不能作为认定合同效力的依据，且被告为整个商场办理了相关权证，其称无法无法交付致使合同目的不能实现的理由亦不成立。现原告要求继续履行合同，被告有义务按合同约定提供相关资料协助原告办理权属证书。故对原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证的诉请，本院予以支持；对被告反诉要求解除合同的请求，本院不予支持。二、违约金应否支付及标准确定。原、被告在《商品房买卖合同》中约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。被告已为整个商场办理了房屋产权证书，但未为原告办理产权证书，被告的责任不可推卸，现原告选择不退房，被告应向原告支付违约金。对于已付房价款的计算，本院认为，房屋销售价格为113800元，被告支付原告租金20484元属原告应得款，加之原告支付的93316元，有被告开具的销售不动产统一发票予以佐证，已付房价款认定为应为113800元，故违约金应为1138元（113800元×1%），而非原告诉请的11380元，原告的诉讼请求，在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告浏阳市广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内为原告邓日桃办理房屋所有权证；二、限被告浏阳市广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告邓日桃违约金1138元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告邓日桃的其他诉讼请求；四、驳回被告浏阳市广厦房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，反诉费35元，合计70元，由被告浏阳市广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  刘敢德二〇一五年六月八日书 记 员  罗自伟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。