海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第684号上诉人（原审原告）：林书贤。法定代理人：林福强。委托代理人：张宏毅，海南海大平正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南白马天鹅湾置业有限公司。法定代表人：杨树坪，董事长。委托代理人：王可键，该公司法务经理。委托代理人：李迪，该公司法务员。上诉人林书贤因与被上诉人海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年1月15日，林书贤、天鹅湾公司签订《海口市商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议主要约定：天鹅湾公司将海南白马天鹅湾一期A地块10#X幢XXX房预售给林书贤，该房建筑面积226.81m2，总价款2872208元，付款方式为分期付款，即2012年1月16日支付房款1400000元、2012年5月30日前支付房款1472208元，天鹅湾公司应于2013年6月30日交付该房，如逾期交房在90日之内，林书贤有权要求天鹅湾公司每日按已付房款的万分之三支付违约金；逾期超过90日后，林书贤有权单方面解除合同，但行使单方面解除合同的权利时，必须书面通知到达天鹅湾公司，天鹅湾公司一次性将购房款退还林书贤并支付银行利息，逾期未退款的按每日万分之三支付违约金。合同及补充协议同时约定：如林书贤自接到交房通知载明的交接之日起30日内，仍未能办理交接手续的，视为林书贤已在载明的交接之日接收该房屋，天鹅湾公司已履行房屋交付义务不需承担逾期交房责任；林书贤应于交房前，向天鹅湾公司支付房屋过户契税、公共维修基金等费用，并办理完毕委托办证、房屋所有权登记等所需的相关手续，否则天鹅湾公司有权拒绝交付房屋。合同及补充协议签订后，林书贤于2012年2月17日支付购房款1400000元、2012年5月31日支付房款1472208元。2013年6月28日天鹅湾公司所开发的涉案楼盘通过工程竣工验收，随后按照合同附件约定进行装修。达到交付条件后，天鹅湾公司催促林书贤办理交房未果，2013年12月31日天鹅湾公司按照林书贤提供的通讯地址向林书贤发送交房催告公函，要求林书贤于2014年1月20日前到天鹅湾公司处办理交房手续，该公函还载明逾期未办理交房视同林书贤已接收房屋。交房公函送达后，林书贤无异议但一直迟延未予办理交房手续，2014年6月20日林书贤以天鹅湾公司逾期交房超过90日为由，单方制作解除合同通知书，决定解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，并以专递形式向天鹅湾公司邮寄上述通知书，但天鹅湾公司及其相关人员至今尚未签收，也未能给予答复和退款。林书贤认为解除合同通知书已到达天鹅湾公司，故诉至原审法院请求判决支持其诉讼请求。另查明，2013年3月15日林书贤与广东星艺装饰集团海南有限公司三亚分公司签订《装饰工程合同书》，欲对涉案房屋进行再装修，并向该公司预付了相关费用。原审中林书贤提出的诉讼请求为：1、确认林书贤与天鹅湾公司签订的《海口市商品房买卖合同》已解除；2、判令天鹅湾公司向林书贤返还购房款2872208元；3、判令天鹅湾公司从林书贤支付购房款之日起至其收到解除合同通知书之日止，按同期银行贷款利率向林书贤支付购房款利息399229元；4、判令天鹅湾公司从收到解除合同通知书之日起至全部付清应付款之日止，每日按未付款金额的万分之三支付违约金（暂计至2014年6月30日为8833元）；5、判令天鹅湾公司向林书贤赔偿装修费、材料费损失243204元；6、案件受理费、鉴定费等诉讼费用由天鹅湾公司负担。原审法院认为：林书贤、天鹅湾公司签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同及补充协议依法成立并生效，林书贤、天鹅湾公司双方应当严格按照合同的约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。在履行过程中，林书贤已履行支付购房款义务，天鹅湾公司完成工程竣工验收、装修，达到交付条件后经催促林书贤办理交房未果，2013年12月31日天鹅湾公司按照林书贤提供的通讯地址，向林书贤发送交房催告公函要求其于2014年1月20日前办理房屋交接，林书贤无异议且逾期一直未予办理，按照合同双方关于交接的约定，应认定林书贤已在载明的交接之日接收房屋，天鹅湾公司已履行房屋交付义务，至此，林书贤、天鹅湾公司所签订的合同已实际履行完毕。本案林书贤于2014年6月20日制作解除合同通知书，系在合同实际履行完毕后，已无必要行使合同解除权；另外，林书贤关于解除合同通知未能实际到达天鹅湾公司。由此可见，林书贤未能在合理期限内行使合同解除权，且其行使合同解除权不符合合同约定和法律规定，故林书贤关于合同已解除的主张，与事实不符，原审法院不予采纳。林书贤基于合同已解除所提的第二、三、四项诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。本案林书贤、天鹅湾公司合同双方明确约定房屋系精装修标准房，林书贤擅自与案外人签订装修合同欲另行再装修，系纯属其单方行为，若因此造成损失应由林书贤承担，故林书贤关于赔偿装修损失的请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回林书贤的诉讼请求。案件受理费34987.79元由林书贤负担。上诉人林书贤不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决书的事实认定部分错误百出，具体内容如下：1.一审判决记载的林书贤第4项诉讼请求为“判令天鹅湾公司向林书贤从天鹅湾公司收到解除合同通知书之日起至天鹅湾公司全部付清应付款之日止，每日按未付款金额的万分之三支付违约金8833元”，是错误的。事实上，林书贤在起诉状中的该项诉讼请求是“判令天鹅湾公司向林书贤从天鹅湾公司收到解除合同通知书之日起至天鹅湾公司全部付清应付款之日止，每日按未付款金额的万分之三支付违约金（暂计至2014年6月30日为8833元）”。2.一审判决书认定“合同及补充协议同时约定：如林书贤自接到交房通知载明的交接之日起30日内，仍未能办理交接手续的，视为林书贤已在载明的交接之日接收该房屋，天鹅湾公司已履行房屋交付义务，不需承担逾期交房责任”，该事实认定错误。这只是合同第九条后半段的内容，一审法院删掉了该条款前半段载明的前提条件，即天鹅湾公司应当在合同约定的交付日7日前，书面通知林书贤办理查验手续等内容。3.一审判决书认定“林书贤应于交房前，向天鹅湾公司支付房屋过户契税、公共维修基金等费用，并办理完毕委托办证、房屋所有权登记等所需的相关手续，否则天鹅湾公司有权拒绝交付房屋”，该事实认定错误。这是补充协议第四条的内容，但由于林书贤不是按揭付款，补充协议第八条约定，补充协议第四条对林书贤不适用。4.一审判决书认定“林书贤于2012年2月17日支付购房款1400000元、2012年5月31日支付购房款1472208元”，该事实认定错误。事实是林书贤于2012年1月16日支付购房款1400000元，于2012年5月30日支付购房款1472208元。5.一审判决书认定“达到交付条件后，天鹅湾公司催促林书贤办理交房未果”，该事实认定错误。事实上，截止2014年1月22日，房屋仍未通过竣工综合验收，未达到交付使用条件。天鹅湾公司提供的《单位（子单位）工程竣工验收报告》只是对主体工程施工质量进行的验收，只是竣工综合验收的一个环节，竣工综合验收还需要由规划、公安消防、环保等部门进行验收，各项验收结果合格后，最终由建设行政主管部门核发《工程竣工验收备案表》。《工程竣工验收备案表》才是唯一能够证明商品房经竣工验收合格的法定证明文件，而不是天鹅湾公司提供的《单位（子单位）工程竣工验收报告》。由于房屋未通过竣工综合验收，未达到交付使用条件，天鹅湾公司不可能通知林书贤交房。6.一审判决书认定“2013年12月31日天鹅湾公司按照林书贤提供的通讯地址向林书贤发送交房催告公函”，该事实认定错误。事实是天鹅湾公司没有向林书贤邮寄交房催告公函。7.一审判决书认定“交房公函送达后，林书贤无异议但一直迟延未予办理交房手续”，该事实认定错误。事实是林书贤没有收到交房催告公函。8.一审判决书认定“天鹅湾公司及其相关人员至今尚未签收”，该事实认定错误。事实是天鹅湾公司已经签收解除合同通知书。9.一审判决列举的双方当事人提供的证据中，一审法官隐瞒了林书贤提供的《邮寄送达公证书》、《派件证明》、《顺丰速运公司网站邮件查询网页截图》等重要证据。二、一审判决书的判决理由部分绝对错误，理由如下：1.一审法院认为“2013年12月31日天鹅湾公司按照林书贤提供的通讯地址，向林书贤发送交房催告公函要求其于2014年1月20日前办理房屋交接，林书贤无异议且逾期一直未予办理，按照合同双方关于交接的约定，应认定林书贤已在载明的交接之日接收房屋，天鹅湾公司已履行交付房屋义务，至此，林书贤、天鹅湾公司签订的合同已实际履行完毕。本案林书贤于2014年6月20日制作解除合同通知书，系在合同实际履行完毕后，已无必要行使合同解除权”的判决理由，是绝对错误的，理由如下：（1）一审法院断章取义，歪曲合同条款。认为应当视为林书贤已收房，天鹅湾公司不承担逾期交房责任，根本不能成立。根据合同第九条，视为林书贤已收房，天鹅湾公司不承担逾期交房责任，必须以天鹅湾公司已在合同约定的交房期限2013年6月30日前书面通知林书贤交房为前提条件，而天鹅湾公司根本未在交房期限前通知林书贤交房。天鹅湾公司提供的交房催告公函的落款日期是2013年12月31日，正好能够证明天鹅湾公司逾期未交房的事实。所以，根本不能视为林书贤已收房。（2）根据合同第十一条，天鹅湾公司逾期交房超过90日后，林书贤解除合同的条件即已成就。此后即使天鹅湾公司通知交房，也不能阻止林书贤解除合同条件的成就，这是一个至关重要的事实。林书贤解除合同的条件是否成就，是一审庭审中归纳的第一个争议焦点，但一审判决书对此却只字不提。（3）林书贤没有收到天鹅湾公司2013年12月31日制作的交房催告公函。天鹅湾公司提供的快递详情单的关键内容是空白的，上面没有收件人的签名，也没有快递公司的印章和揽件业务员、派件业务员的签名，也未提供邮费的发票，任何人都能制作出这样一份快递详情单，根本不能证明天鹅湾公司寄出了交房催告公函，不能证明所寄交房催告公函的内容，更不能证明林书贤收到了交房催告公函。2.一审法院认为“林书贤关于解除合同通知未能实际到达天鹅湾公司”的判决理由，是绝对错误的，理由如下：（1）林书贤在一审中已提供顺丰速运公司出具的《派件证明》和《顺丰速运公司网站邮件查询网页截图》，已经足以证明天鹅湾公司已收到解除合同通知书及收到的时间。天鹅湾公司虽否认但未提供相反证据，否认不能成立。事实上，林书贤在收到快递公司发出的收件人已签收邮件的短信通知后，还分别给天鹅湾公司的销售总监冯斌和售楼员李娟打电话询问《解除合同通知书》是否收到，该两人都明确表示已收到并已交给公司法务部门处理。（2）退一万步讲，即使天鹅湾公司没有收到林书贤通过特快专递方式送达的解除合同通知书，但由于林书贤在起诉状中明确载明了要求解除合同，并且在所附证据材料中含有解除合同通知书，一审法院向天鹅湾公司送达了起诉状副本及所附证据，即林书贤通过法院送达的方式再次向天鹅湾公司送达了解除合同通知书。一审法院认为解除合同通知书未能实际到达天鹅湾公司不能成立。三、一审法院未按规定在一审判决书中阐明证据是否采纳的理由。在一审中，林书贤提供了确实、充分、证明力极强的证据，足以证明自己的主张；天鹅湾公司未提供足以反驳的相反证据。如果按照证据规则，在一审判决书中阐明证据是否采纳的理由，其结果必然是采纳林书贤的证据，不采纳天鹅湾公司的证据。但一审法院采取了回避阐明证据是否采纳理由的做法。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持林书贤的原审诉讼请求，让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。被上诉人天鹅湾公司答辩称：一、一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，请二审法院依法维持原判。对于一审中林书贤与天鹅湾公司在一审庭审中对所提交证据均已进行质证并经一审法院审核，林书贤其上诉理由是与事实是完全相悖的，上述事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定错误。林书贤系基于诉求方向错误才造成如此结果。所以，林书贤认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。二、林书贤提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院驳回其上诉。理由如下：第一、对于本案，天鹅湾公司并不否认逾期交付的事实存在，但在该期间林书贤并未主张其权利，直至天鹅湾公司达到交付条件后于2013年12月31日发出交房催告公函，要求其于2014年1月20日前此期间内办理收房手续，但至期限届满，其既未提出异议也未来办理收房手续，直至一审诉状中才提到于2014年6月21日和22日向天鹅湾公司发出了《解除合同通知书》，且实际上天鹅湾公司并未收到其所发出相关书面函件，无从得知其要求解除之诉求。在交房催告公函发出后的合理期限内林书贤未予办理已视为交付，合同实际至此已履行完毕，其应对天鹅湾公司所存在逾期交付之事实提起违约诉讼，而不是理解错了诉讼方向起诉解除合同。第二、无论从一审还是二审，天鹅湾公司都是跟林书贤一样在按正常的法律程序履行应诉程序，天鹅湾公司觉得，林书贤应弄清楚诉讼方向后再诉诸法律，而不是乱告一通败诉后又无法承受，恶意诬陷及败诉后进行人身攻击，天鹅湾公司强烈要求法院方面维护司法正义，应给予其相应的司法制裁。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，林书贤提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。二审期间，林书贤向本院提供证据如下：1、《派件存根》，证明天鹅湾公司于2014年6月21日、22日签收了解除合同通知书；2、《燃气管道单位工程验收表》，证明涉案房屋于2014年1月22日才通过燃气管道工程验收，在此之前不具备交房条件，天鹅湾公司不可能通知林书贤交房。经质证，天鹅湾公司发表意见如下：证据1是复印件，所以无法进行质证。证据2对其真实性没有异议，但对证明效力、关联性有异议，因为该证据与本案没有必然的联系。天鹅湾公司向本院提供证据如下：《建设工程项目竣工联合专项验收登记表》复印件，证明按照合同约定，第八条商品房验收合格，从本条上面并没有具体说明要经过政府相关的行政部门来进行验收，这个只是民事双方在平等的基础上进行签订，天鹅湾公司一审也提供了关于竣工验收的证明，所以这些是符合合同要求的，与林书贤所说天鹅湾公司开发楼房不具备验收合格的条件是不符的。经质证，林书贤发表意见如下：对该份证据的真实性不予认可，即使是真实的，该份证据也不应当是竣工验收合格的法定证明文件，证明房屋竣工验收合格的法定证明文件是建设行政主管部门核发的工程竣工验收备案表，而且证据的落款时间是2013年8月13日，该时间是在合同约定的交房期限2013年6月30日之后，所以对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可。本院认证如下：林书贤提供的证据1能与其一审提供的邮寄送达公证书、派件证明、顺丰速运查询单相互印证，故对该证据，本院予以采信。证据2不属二审新证据，且不能支持林书贤所主张的证明目的，故对该证据，本院不予采纳。天鹅湾公司提供的证据不属二审新证据，且系复印件，故对该证据，本院不予采纳。二审查明，林书贤于2014年6月20日发送的解除合同通知书已邮寄至天鹅湾公司。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，双方合同约定天鹅湾公司应于2013年6月30日前交付房屋，逾期超过90日后，林书贤有权单方面解除合同。天鹅湾公司于2013年12月31日向林书贤发送交房催告公函，要求其于2014年1月20日前办理交房手续。而林书贤于2014年6月20日才向天鹅湾公司发出解除合同通知，已超过解除权行使的合理期限三个月，该解除权已消灭，故林书贤主张双方房屋买卖合同已解除，没有事实与法律依据，本院不予支持。同时，林书贤提出的其他上诉请求应以林书贤与天鹅湾公司房屋买卖合同已解除为前提，现林书贤主张双方合同已解除不能成立，故对其提出的其他上诉请求，本院亦不予支持。综上，林书贤的上诉请求和理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34987.79元，由林书贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  王春芬代理审判员  陈 铭代理审判员  周 玲二〇一五年六月八日书 记 员  杜海燕