湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2015）汝民初字第236号原告郴州龙腾房地产开发有限公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇环城西路。法定代表人谭合平，系该公司总经理。委托代理人何学文，湖南扬法律师事务所律师。被告陈军阳，男。委托代理人朱的良，湖南为全律师事务所律师。原告郴州龙腾房地产开发有限公司与被告陈军阳房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月7日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法由代理审判员杨胜适用简易程序独任审判，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告郴州龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾房地产公司）的委托代理人何学文，被告陈军阳的委托代理人朱的良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月14日，被告陈军阳与原告签订《酒店楼层（房屋）租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同约定：原告将龙腾大酒店三楼房屋租赁给被告经营KTV（即龙腾罗马夜总会）；前三年租金65万元／年；从第二租赁年度起，被告应在当年与签订合同对应的月、日一次性将下一租赁年度的租金预付给原告；每逾期一日，乙方应按拖欠租金的日5%0向原告支付违约金，逾期30日，原告有权单方解除合同，并追究被告的违约责任。合同签订后，原告积极履行合同义务协助被告的经营活动，但被告自2013年11月13日开始一直拖欠原告租金，截至2015年5月12日，被告共拖欠原告租金590000元。原告多次催讨后，被告于2013年12月31日向原告出具承诺：在2014年1月15日前全部付清；如逾期未付清租金，其承诺本夜总会无条件移交给原告，包括原夜总会人员无条件清场、原夜总会设施设备无条件移交；原夜总会的债务由被告本人负责。被告承诺给付期限届满仍未支付拖欠原告的租金。此外，被告在经营龙腾罗马夜总会期间拖欠原告水、电、空调等能耗费和垃圾清运费361701.29元。因此，原告起诉至本院要求：一、依法解除原告与被告签订的《租赁合同》，判令被告无条件将租赁物和龙腾罗马夜总会（包括该夜总会设施设备）移交给原告；二、判令被告支付拖欠原告的租金590000元，并支付违约金504000元；三、判令被告支付原告水、电、空调等能耗费和垃圾清运费361701.29元；四、案件诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1、《租赁合同》，拟证明被告陈军阳与原告在2012年8月14日签订了房屋租赁合同，双方在合同中约定了租金数额、支付期限、违约责任以及解除合同的情形。双方合同里对空调及水、电费等能耗费进行了约定。2、承诺书，拟证明被告拖欠原告房租590000元（2013年11月13日至2014年11月12日的租金265000元，2014年11月13日至2015年5月12日的租金325000元），被告陈军阳承诺在2014年1月15日前全部付清。若未付清，则被告将罗马夜总会设施设备无条件转让给原告，并注明“罗马夜总会的债务由本人负责”。3、账单（餐饮、客房、康乐及垃圾清运费账单），拟证明陈军阳经营罗马夜总会期间拖欠原告康乐、餐饮、客房、水、电、空调费及垃圾清运费共计361701.29元。4、《补充协议》（附被告陈军阳已经实际履行的《罗马夜总会水电费及其他费用账单》一份），拟证明罗马夜总会经营期间，被告应按面积分摊及实际使用量支付水、电费、空调费并支付垃圾清运费。5、《签单挂账消费合同》，拟证明罗马夜总会与原告签订挂账合同，罗马夜总会指定被告陈军阳在原告龙腾大酒店餐饮、客房、康乐、商务、办公、休闲项目在限额范围内消费签单有效，如被告陈军阳因故不能行使签单权，罗马夜总会将书面通知龙腾大酒店，否则，所发生的费用由罗马夜总会负担。原告龙腾房地产公司在第一次庭审后于2015年6月11日向本院提供证据6：《酒店应收罗马KTV款项》一份及2013年11月至2014年6月《代收罗马夜总会水电空调费用确认表》八份，拟证明罗马夜总会经营期间共欠原告水电空调及垃圾清运费（包括第一次开庭提供的餐饮、客房、康乐账单费用76851元及2014年1月至6月的垃圾清运费10500元）合计361701.29元。被告辨称，原告无权收回租赁合同涉及的租赁物；2014年原告擅自中断了被告的营业供电导致被告2014年全年无法正常营业，原告应当赔偿相应损失；原告的中断供电应视为原告暂时中止了双方租赁合同的履行，2014年至今的租金应不予计算，相应违约金也不予计算；本案的案由系房屋租赁合同纠纷，与租赁合同无关的购销、供水、供电、供热、供冷及垃圾清理费与本案无关，原告应另行主张；应追加被告陈军阳的合伙人参与诉讼；2013年12月31日被告出具的承诺书没有法律效力。被告为支持其主张向本院提供原告龙腾房地产公司出具的承诺书一份，拟证明2015年1月28日原告的法定代表人向被告承诺继续将龙腾国际大酒店三楼租给被告，在2015年1月28日之前的账目问题应视为双方已经处理完毕。原告提供的证据1、2、3、4、5，被告对证据的真实性无异议，但称：证据1系被告陈军阳代表罗马夜总会所有合伙人与原告签订，租赁合同未涉及垃圾清运费用；证据2的内容非被告陈军阳真实意思表示，被告陈军阳也非罗马夜总会的“法人代表”，其无权处分其他合伙人的财产；证据3中具有陈军阳签字的垃圾清运费账单予以认可，但康乐、餐饮、房客账单及垃圾清运费系另一法律关系，应另行起诉；证据4中从2014年度至令因原告中断供电致被告未实际使用，被告停业期间的空调费应不予计算；证据5与本案的房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，被告应另行主张权利。原告提供的证据6，经本院组织双方质证，被告陈军阳对该证据中有被告管理人员朱灵军签字的2013年12月至2014年4月《代收罗马夜总会水电空调费用确认表》五份予以认可，其他没有签字的不予认可。原告提供的证据1、证据3中的罗马KTV2013年2月份清洁保养费用统计表、证据4，证据6中的2013年12月至2014年4月《代收罗马夜总会水电空调费用确认表》，经审查，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。原告提供的证据2，被告陈军阳未提供其与他人合伙经营罗马夜总会的证据，也未提供该承诺书非其本人真实意思表示的证据，对该证据本院予以采信。因本案的案由系房屋租赁合同纠纷，原告提供的证据3中康乐、餐饮、房客账单、证据5与本案双方争议纠纷无关联性，本院不予采信。原告提供证据3中罗马KTV2013年5月份清洁保养费用账单、证据6中2013年11月、2014年5月、6月《代收罗马夜总会水电空调费用确认表》，因无被告陈军阳或其管理人员签字确认，本院不予采信。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，但对证据关联性提出异议，经审查，该证据与本案双方房屋租赁具有一定的关联性，故该证据中与本案有关的内容本院予以采信。根据原告陈述、被告答辩，双方举证、质证、本院认证及庭审情况，本院确认如下事实：原告龙腾房地产公司将龙腾大酒店的外墙装修及绿化工程发包给被告陈军阳进行施工，施工完毕后双方未进行结算。2012年8月14日，原告龙腾房地产公司与被告陈军阳签订《租赁合同》，约定：由原告龙腾房地产公司（甲方）将其位于汝城县环城西路南延段龙腾大酒店三楼出租给被告陈军阳（乙方）经营KTV。《租赁合同》第一项第二条约定：“甲方提供并安装空调、消防设施；强电和给水、排水均只提供到每层外部；弱电提供到每个房间外部。前述设备、设施的后期维修义务均由乙方承担”。第三项约定：“1、房屋租赁前三年租金65万元／年；从第叁年（即2014年11月）起，每年租金在前一年租金的基础上递增10%，为＿万，以后依次类推。2、合同签订后，第一年租金由甲方从发包给乙方所承包的外墙装修及其他工程款中优先扣除，待工程完成结算时多还少补；从第二租赁年度起，乙方应在当年与签订合同对应的月、日一次性将下一租赁年度的租金预付给甲方；每逾期一日，乙方应按拖欠租金的日5%0向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权单方解除合同，并追究被告的违约责任”。第四项第3条约定：“自签订合同之日起，甲方免收乙方三个月的租金，让乙方用于装修；首次装修乙方应在2012年11月14日前完工”。2013年3月25日，原告龙腾房地产公司与被告陈军阳签订了房屋租赁使用冷水、热水、电、空调及环卫垃圾清运等费用的《补充协议》。《补充协议》签订后，双方在2013年3月27日对罗马夜总会在装修及2012年12月18日至2013年3月3日期间的冷水、热水、电、空调和垃圾清运费进行了结算，被告陈军阳在结算清单上签字并已经实际履行了给付义务。2013年12月31日，被告陈军阳以罗马夜总会“法人代表”的身份向原告出具承诺书，承诺书写明：“龙腾罗马夜总会欠郴州龙腾房地产开发有限公司房租（2013年11月13日至2014年11月12日）伍拾伍万元（人民币）整。现本人承诺在2014年1月15日前全部付清。若逾期未付清租金，本人承诺本夜总会无条件移交给郴州龙腾房地产开发有限公司，包括原罗马夜总人员无条件清场、原夜总会设施设备无条件移交。原罗马夜总会的债务由本人负责。罗马夜总会法人代表陈军阳。2013年12月31日”。2014年6月，被告陈军阳给付原告龙腾房地产公司房租285000元。2014年6月15日，原告龙腾房地产公司停止给被告陈军阳经营的KTV供电，被告经营的KTV停业。此后，原、被告双方未对房屋租赁合同解除事宜进行协商，被告陈军阳也未返还租赁物。2015年1月8日，原告龙腾房地产公司向被告出具承诺书，其中写明“郴州龙腾房地产开发有限公司与陈军阳签订的原承租合同仍旧执行”。截至法庭辩论终结之日，租赁物仍由被告陈军阳管理。本案双方争议焦点有以下几点：1、被告陈军阳是否拖欠原告房屋租赁费用。如有拖欠，其费用数额多少及被告陈军阳需要支付的违约金数额多少；2、被告陈军阳是否需要支付原告水、电、空调及垃圾清运费用，其费用数额为多少；3、原告是否有权解除双方签订的《租赁合同》；4、原告请求被告将租赁物和罗马夜总会设施、设备移交给原告是否有法律依据。关于第一个争议焦点：被告陈军阳是否拖欠原告房屋租赁费用。如有拖欠，其费用数额多少及被告陈军阳需要支付的违约金数额多少。本院认为，原告龙腾房地产公司与被告陈军阳分别于2012年8月14日、2013年3月25日签订了《租赁合同》、《补充协议》，双方对该房屋租赁合同及水、电、空调及垃圾清运费用补充协议的真实性均无异议，也未对合同效力提出异议，故应认可该两份合同均系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方理应按合同约定享受权利并履行义务。根据《租赁合同》第四项第三条约定，被告陈军阳应当在免收租金期届满即2012年11月13日开始给付房屋租赁租金。根据合同第三项约定，房屋租赁前三年（2012年11月13日至2015年11月12日）的租金为650000元／年。第一年（2012年11月13日至2013年11月12日）租金的给付通过双方结算原告发包给被告所承包的外墙装修及其他工程款实现。从第二租赁年度起，被告应在当年与签订合同对应的月、日一次性一次性将下一租赁年度的租金预付给原告，即被告陈军阳应在2013年11月13日一次性预付原告龙腾房地产公司下一租赁年度（2013年11月13日至2014年11月12日）的租金650000元。原、被告双方于2013年12月31日进行了结算，由被告陈军阳向原告出具给付承诺书。根据该承诺书可确认：截至2013年12月31日被告陈军阳仍欠原告龙腾房地产公司房租550000元，被告陈军阳承诺在2014年1月15日前付清。承诺期届满后，被告并未按承诺实际给付。2014年6月，被告陈军阳给付原告龙腾房地产公司房租285000元。截至2014年6月，被告陈军阳尚欠原告龙腾房地产公司2013年11月13日至2014年11月12日的房租265000元。2014年6月15日，原告龙腾房地产公司停止给被告陈军阳供电。考虑原告中断向被告陈军阳供电的行为系由于被告陈军阳拖欠原告房租及其他能耗费用导致，被告陈军阳在原告停止供电后未就该事项与原告协商租赁合同的解除，也未将租赁物返还给原告龙腾房地产公司。原告既未行使合同解除权也未以实际行为表明对原租赁合同的解除，同时也没有进行法律途径的救济，且在被告陈军阳提供的证据即原告龙腾房地产公司在2015年1月8日出具的承诺书中注明“郴州龙腾房地产开发有限公司与陈军阳签订的原承租合同仍旧执行”，表明双方在2015年1月8日仍对原房屋租赁合同的效力予以认可，截至法庭辩论终结之日，租赁物仍在被告陈军阳的管理之中，因此，被告陈军阳提出的原告中断向被告供电应视为原告暂时中止与被告租赁合同履行的抗辩理由，本院不予采纳。双方签订的房屋租赁合同在原告停止向被告陈军阳供电期间仍旧有效，对双方具有约束力，双方须依合同履行相应的义务。因此，2014年6月15日至双方租赁合同解除或合同终止时的租金，被告陈军阳应当给付原告龙腾房地产公司。依合同约定，被告陈军阳应当在2014年11月13日支付第三租赁年度的租金。原告龙腾房地产公司请求被告陈军阳给付2014年11月13日至本案法庭辩论终结之日的房屋租金325000元（2014年11月13日至2015年5月12日共六个月，其房租费用为325000元：650000元／年÷12月／年×6个月＝325000元）的诉讼请求，本院予以支持。综上，截至本案法庭辩论终结之日，被告陈军阳共欠原告房屋租赁租金590000元（第二租赁年度尚欠的房租265000元＋2014年11月13日至2015年5月12日的房租325000元＝590000元），被告陈军阳应当全额给付原告龙腾房地产公司。被告陈军阳提出原告向其出具的承诺书应视为双方已经处理完毕双方2015年1月28日前的账目问题的抗辩理由，因该承诺书并未对双方房屋租赁租金问题进行注明或说明，被告也无其他证据证明原、被告双方已就房租问题达成了一致意见，故被告陈军阳的该抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《租赁合同》第三项第2条约定了逾期给付房租违约金计算标准。本案庭审过程中，被告陈军阳辩称双方约定的违约金标准过高，请求法院酌情核减。本院认为，合同中约定的违约金计算标准应基于违约方的违约行为给守约方所造成的损失。本案中，作为承租人的陈军阳违反约定，未按约及时给付出租人龙腾房地产公司房屋租金，构成违约，应当支付相应的违约金。原告龙腾房地产公司未提供证据证明被告陈军阳违约所造成的损失，其房屋租金损失也通过支持其上述诉讼请求得到了挽回，双方约定的5%0／日违约金标准过高，原告要求被告陈军阳支付504000元违约金的诉讼请求应予以适当的减少。被告陈军阳欠原告龙腾房地产公司的房屋租金共590000元，其中：所欠的2013年11月13日至2014年11月12日的房租265000元应在2013年11月13日给付，截至辩论终结之日已逾期18个月；所欠的2014年11月13日至2015年5月12日的房租325000元已逾期6个月。虽然原告龙腾房地产公司未提供实际损失的证据，但其房屋租金的利息损失是实际存在的，考虑双方对合同的履行程度，本院根据国家政策允许的民间借贷利率范围确认原告的损失，其违约金以不超过利息损失的130%为宜，因此，原告龙腾房地产公司要求的违约金诉讼请求以认定174720元为宜（265000元×2%×130%×18个月＋325000元×2%×130%×6个月＝174720元）。被告陈军阳提出的不欠原告租金不需要支付违约金的抗辩理由，被告陈军阳没有提供证据予以证实，本院不予采纳。关于第二个争议焦点：被告陈军阳是否需要支付原告水、电、空调及垃圾清运费用，其费用数额为多少。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》属于房屋租赁合同，被告陈军阳承租该房屋用于经营KTV，其经营活动必须消耗水、电，使用空调及进行垃圾清运。双方在《租赁合同》中第一项第2条约定由原告安装空调设施、提供强电、弱电、给水、排水等设备至租赁物，第七项第1条约定了空调及暖（热）水费用分摊原则及签订补充协议意向。原、被告双方于2013年3月25日签订了《补充协议》，对被告使用水、电、空调及环卫垃圾清运费用的承担方式和计算方法进行了约定。《补充协议》作为对《租赁合同》的补充，其性质应视为租赁合同整体的一个部分，且被告陈军阳实际履行了《补充协议》所附《罗马夜总会水电费及其他费用账单》的给付义务，以实际行为对《补充协议》中约定的权利义务进行了确认。因此，原告龙腾房地产公司作为出租人为承租人陈军阳提供水、电、空调及进行垃圾清运并由承租人陈军阳给付相应的费用是双方在房屋租赁合同约定的权利义务，该约定对双方具有约束力，约定内容应受到法律保护。被告陈军阳提出的供水、供电、供热、供冷及垃圾清理费与本案无关，原告应另行主张的抗辩理由本院不予采纳。原告提供了被告陈军阳签字的2013年2月份清结保养费用统计表一份及被告管理人员朱灵军签字的2013年12月至2014年4月的《代收罗马夜总会水电空调费用确认表》五份，该六份账单合计173352.81元，被告陈军阳对该六份账单予以认可，其应当给付原告龙腾房地产公司。原告龙腾房地产公司提出的其他水、电、空调及垃圾清运费用诉讼请求，因未提出充分有效的证据予以证实，本院不予支持。关于第三个争议焦点：原告是否有权解除双方签订的《租赁合同》。原、被告签订的《租赁合同》第三项第2条约定，被告陈军阳逾期支付房屋租金达到30日时，原告龙腾房地产公司有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告陈军阳未在约定时间给付原告龙腾房地产公司房屋租金，原告在合理的期限内催讨后被告仍未履行给付义务，因此，原告请求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，于约有理，于法有据，本院予以支持。关于第四个争议焦点：原告请求被告将租赁物和罗马夜总会设施、设备移交给原告是否有法律依据。本院认为，房屋租赁合同中，出租方依法行使合同解除权，解除双方签订的租赁合同后，承租人应当返还租赁物。原告请求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告将罗马夜总会设施设备移交给原告，因本案中原告已经主张被告所欠的房屋租金及违约责任，原告的损失已经得到了赔偿，基于公平原则，原告不能因为同一个的损失得到多次赔偿或补偿，故原告要求被告将罗马夜总会设施、设备移交给原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郴州龙腾房地产开发有限公司与被告陈军阳签订的《酒店楼层（房屋）租赁合同》，被告陈军阳在本判决生效之日起二个月内将租赁物即龙腾大酒店三楼房屋返还给原告郴州龙腾房地产开发有限公司。二、被告陈军阳给付原告郴州龙腾房地产开发有限公司房屋租金590000元，支付违约金174720元，合计764720元。限本判决生效之日起十日内一次性付清。三、被告陈军阳支付原告郴州龙腾房地产开发有限公司水、电、空调使用及垃圾清运费合计173352.81元。限本判决生效之日起十日内一次性付清。四、驳回原告郴州龙腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17880元，减半收取8940元，由被告陈军阳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  杨 胜二〇一五年六月十六日代理书记员  邓启章附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。