辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第1524号上诉人（原审原告）：关一凡，女，1981年4月16日出生，满族，系个体工商户，住址沈阳市和平区。委托代理人：刘爽，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区仙岛北路36号。法定代表人：李志洪，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，男，1953年9月8日出生，汉族，系该公司法务部工作人员。原审第三人：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地：沈阳市沈河区市府大路258-1号。法定代表人：周宝志，系该行行长。委托代理人：张志海，男，1979年7月8日出生，汉族，系该行工作人员。上诉人关一凡因与被上诉人沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“和泓嘉瑞房地产公司”）、原审第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交通银行辽宁省分行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓，代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。关一凡一审起诉称：一、原告和被告于2011年1月11日签署商品房买卖合同一份，被告将坐落于和平区南京南街358-4号1332室房屋出卖给原告。建筑面积92.19平方米，总价款为542，077元。同时合同第八条约定：交房日期为2012年8月31日，但被告至今尚未交房，根据合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。二、原告向被告所购买的房屋的款项中29万元系第三人贷款，由于被告不履行合同，造成原告至起诉之日银行贷款利息损失人民币5万元。三、因被告未按合同约定交付房屋导致原告至今租赁房屋居住，从2012年9月16日至2013年9月16日止已支付12个月租金，（每月房屋租金1，600元，已付租金19，200元）。四、根据银行二次购房贷款利率上浮相关规定，本次银行房屋贷款被告违约导致，因此被告有责任恢复原告首次贷款记录。五、因被告构成合同违约造成原告契税、房屋维修基金、首付款利息等损失，导致原告丧失2011年房产市场最佳市场购房价格，以被告2011年出售给原告市场房屋销售价格每平方米5，880元为例，截止2013年9月房屋销售价格每平方米9，000元，市场价格每平方米已上涨3，000余元，为此原告认为因被告的违约造成原告直接经济损失人民币20万元，故诉至法院。诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，要求被告给付因合同违约给原告造成的损失人民币20万元；2、按合同标的1%支付违约金过低，请求人民法院将违约金提高至合同标的30%；3、要求被告给付房屋贷款利息至给付房款之日止（截止起诉之日给付利息人民币5万元）；4、要求被告给付房屋租金至判决之日（截止起诉之日给付19，200元）；五、要求被告恢复原告首次贷款记录；六、本案诉讼费用由被告承担。和泓嘉瑞房地产公司一审答辩称：1、原告没有合同约定的解除权，合同约定是2012年8月31日交房，我方实际的交房日期为2012年9月21日，原告已经领取了入住通知书，是原告自己的原因没有实际进行收房，我方逾期22天，没有达到合同约定的解除条件，原告逾期未收房，解除权在我方手里，而不是原告。2、违约金应按合同约定，没有理由提高。3、按照合同约定我方逾期交房22天，我方愿意承担日万分之一的违约金，同时我方已经向其他业主履行，原告没有正当理由拒绝收房，没有依据。4、因为合同未到原告的解除条件，所以关于原告主张的租金的损失也不存在。5、关于恢复贷款记录，因为我方不存在违约行为，与我方无关。综上，我方认为原告无理由拒绝收房，应驳回原告的诉讼请求。交通银行辽宁省分行一审答辩称：对于原告的第一项诉讼请求在原告的贷款没有全部清偿完毕之前，我方不同意解除商品房买卖合同，如果贷款没有清偿之前商品房买卖合同解除，实际上造成我方抵押权悬空，仅有人保没有物保。其余诉讼请求与我方无关。一审法院查明：2011年1月11日，原告与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定由原告购买沈阳市和平区南京南街358-4号1-33-2房屋，总房款542，077元，付款方式为按揭贷款，原告在签约之日向被告支付房款252，077元，余款290，000元通过按揭贷款支付。合同第八条交付期限约定，被告应当在2012年8月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2011年5月4日，原告与被告、第三人签订个人购房借款（综合）合同，约定由第三人向原告发放贷款290，000元一次性划入被告账户用于购买涉案房屋，贷款利率为浮动利率，即在基准利率基础上下浮15%。原告以涉案房产设定抵押。上述两份协议签订后，被告收到了全部购房款，并向原告出具了销售不动产统一发票。2012年9月20日，涉案房屋所在工程竣工验收。2013年12月20日，被告向原告邮寄再次催促入住通知函一份，上载“尊敬的关一凡先生／女士：您好，关于您购买的‘和泓花园’商品房，我司曾通知您于2012年9月22日交房，后经多次催促，您至今仍未办理收房手续。……我司再次通知您，您购买的“和泓花园”商品房具备合同约定的交房条件，请您务必于本函发出之日起7日内前来收房。”另查，在本院处理的涉诉房屋所在楼盘的多名其他业主与被告的商品房销售合同纠纷案件中查明，被告曾于2012年8月27日在沈阳日报刊登交房公告，内容为涉诉房屋所在的和泓花园于2012年8月31日具备交房条件，请全体业主办理交房手续。又查，涉诉房屋所在小区已有大部分房屋完成了交付。庭审中，被告向法庭出具和泓国际（和泓花园）9号地业主领取入住通知书统计表，其上所示原告已于9月23日（2012年）领取了入住通知书，并在该统计表上签名。但原告否认该统计表上的签名系其本人所签，并申请对该签名的真实性进行鉴定。之后，本院依法定程序委托了鉴定机构进行鉴定，但原告未能按照鉴定机构要求缴纳鉴定费用，该鉴定申请被鉴定机构退回本院。一审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信，兼顾公平原则进行履行。因被告当庭出具的业主领取入住通知书统计表中有原告的签名，虽原告对该签名真实性存有异议并申请鉴定，但由于其没有交纳鉴定费用，导致该鉴定申请被鉴定机构退回，无法辨别该签名是否为原告本人所签，故应由原告对此承担举证不能的相应后果。而即便该不考虑签名是否为原告本人所签的问题，对于合同是否应当解除，本院认为，原告对于涉诉房屋到达交付期限后应予合理关注，在超过交付期间长达一年多的时间里没有向被告主张权利，且该园区大部分房屋业已交付，对于导致长时间没有收取房屋的情况，其主观亦存在一定的过错，同时结合涉诉房屋在2012年9月20日即已符合交付条件，考虑到涉诉房屋存在贷款并已经进行了抵押担保的情况，若合同解除，则将导致各方在处理这一后果所负担的成本远远高于合同继续履行所需成本，且存在对第三人的利益造成损害的可能，故为了维护该商品房交易及其衍生出的贷款、抵押担保交易的稳定，最大限度保护各方当事人的利益，综合考虑本案上述情况，该合同不宜解除，对原告的全部诉讼请求，本院不能支持。对于诉讼费负担的问题，虽然原告的诉讼请求没有得到支持，但综合考量各方过错程度，本院认为诉讼费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告关一凡的诉讼请求。案件受理费5，338元（原告已预交），由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人关一凡不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决；依法改判解除商品房买卖合同，被上诉人赔偿上诉人因购买房屋而造成的损失269，200元；依法改判由被上诉人和原审第三人恢复上诉人的首次贷款记录；上诉费等因本案引起的一切费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，错误分配举证责任。二、上诉人所列各项赔偿损失均有事实依据，二审法院应予支持。三、一审法院驳回上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担诉讼费，违背审判依据。被上诉人和泓嘉瑞房地产公司二审答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。原审第三人交通银行辽宁省分行二审陈述称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院认为：关一凡认为和泓嘉瑞房地产公司违反合同约定逾期交房，主张解除合同。关一凡二审中对业主领取入住通知书统计表中的关一凡签字的真实性再次申请鉴定，统计表中标明的时间为9月23日，即在约定交付日期之后，该份证据直接关系本案事实的认定，因此本案应发回重审，重审时查明关一凡在合同约定的交房日期之时是否知道或者应当知道房屋可以交付，根据查明的案件事实依法作出裁判。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第129号民事判决；二、发回沈阳市和平区人民法院重审。审 判 长  解全晖审 判 员  孙 卓代理审判员  王 虹二〇一五年六月八日书 记 员  张 莹本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。