四川省米易县人民法院民 事 判 决 书（2015）米易民初字第381号原告李福明，男，汉族，个体工商户。被告米易县攀莲镇新北安置区业主委员会。负责人邱乾华，系该委员会主任。委托代理人沙春，系四川安宁律师事务所律师。委托代理人邓赵伦，系四川安宁律师事务所律师。原告李福明诉被告米易县攀莲镇新北安置区业主委员会（以下简称米易县攀莲镇新北业委会）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员唐永华适用简易程序于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告李福明，被告米易县攀莲镇新北业委会的委托代理人沙春、邓赵伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李福明诉称，2012年9月1日，其与米易县攀莲镇新北业委会签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。合同及协议约定：米易县攀莲镇新北业委会将米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺（以下简称8号A栋商铺）门市四层（面积4035.67㎡）整体租赁给其用于商业经营；保证出租商铺门市基本设施完好，水电通畅，能正常营业；因米易县攀莲镇新北业委会的原因造成其不能正常营业，给其造成损失，赔偿其包括但不限于律师在内的经济损失；8号A栋商铺房顶的违章建筑由米易县攀莲镇新北业委会负责拆除，不得给其经营造成安全隐患；若米易县攀莲镇新北业委会原因造成其不能正常收取租金，其按应收租金从其交纳给米易县攀莲镇新北业委会的商铺租金中扣除。合同及协议还对其他事项进行了约定。在履行合同及协议过程中，其才知米易县攀莲镇新北业委会在双方签订合同及协议前，已将8号A栋商铺七、八号门市租赁给了他人，使其不能使用该商铺七、八号门市。另因米易县攀莲镇新北业委会不按约拆除8号A栋商铺楼顶的违章建筑，不保证水电畅通，给其带来安全隐患和不能正常营业的损害后果。米易县攀莲镇新北业委会的上述行为已违约，给其造成了巨大的损失。为此，其曾于2013年7月3日向米易县攀莲镇新北业委会递交了减免租金和终止合同的书面报告，但米易县攀莲镇新北业委会至今不予答复。综上，米易县攀莲镇新北业委会已根本违约，致使合同目的无法实现且无法继续履行。为此，请求依法判决解除其与米易县攀莲镇新北业委会签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；由米易县攀莲镇新北业委会赔偿其2290153.08元的损失，支付其违约金100000元并承担本案诉讼费。诉讼中李福明将其诉讼请求变更为双方继续履行合同，自2015年1月1日起，由米易县攀莲镇新北业委会将其租金标准从每月63元／㎡降为45元／㎡；自2012年9月1日起至2014年8月30日止，由米易县攀莲镇新北业委会按每月100元／㎡的标准扣减8号A栋商铺七、八号门市租金，此后按每年递增10元／㎡的标准扣减上述门市租金；由米易县攀莲镇新北业委会于2015年6月30日前解决8号A栋商铺的漏水问题，于2015年7月30日之前拆除8号A栋商铺楼顶违章建筑。被告米易县攀莲镇新北业委会辩称，2012年9月1日，经协商米易县攀莲镇新北业委会与李福明签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，其已按约将8号A栋商铺（4035.67㎡）交给了李福明使用。按照《房屋租赁合同》的约定，其对8号A栋商铺不是整体出租，故不存在未将8号A栋商铺七、八号门市交给李福明的行为。《补充协议》虽然约定了8号A栋商铺房顶的违章建筑由其负责拆除，但对拆除时间未作具体约定，其何时拆除均可，故未给李福明造成安全隐患，也未影响李福明的正常营业。李福明诉其不保证水电通畅、停水停电给他造成了巨大损失，因无相关证据佐证，应不予采信。在履行双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》过程中，其不存在违约行为，相反李福明在承租8号A栋商铺后，仅向其缴纳了2013年6月30日前的房屋租金。李福明请求继续履行合同其无异议，但因合同是双方的真实意思表示，故不同意李福明主张的继续履行合同的附加条件。综上，请求驳回李福明的诉讼请求。原告李福明为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份。拟证明其身份情况。对此证据米易县攀莲镇新北业委会无异议，本院予以采信；2、减免租金申请复印件一份。拟证明其曾于2013年7月3日向米易县攀莲镇新北业委会提交了减免租金的报告，而米易县攀莲镇新北业委会至今未予答复。对此证据米易县攀莲镇新北业委会虽无异议，但主张报告中载明亏损的原因是受市场大环境的影响，故李福明的损失与米易县攀莲镇新北业委会无关。本院认为，该证据已得到米易县攀莲镇新北业委会的认可，故对其真实性、合法性本院予以采信，对其关联性（李福明的损失是否与米易县攀莲镇新北业委会有关）本院将结合其他证据予以分析认定；3、终止租赁合同报告复印件一份。拟证明其曾于2013年7月3日以陈晓梅之名向米易县攀莲镇新北业委会提交了减免租金的报告，而米易县攀莲镇新北业委会至今未予答复，以陈晓梅之名打报告的原因是竞得8号A栋商铺承租权的人系陈晓梅。对此证据米易县攀莲镇新北业委会不予认可，主张该报告系陈晓梅递交的，与本案无关。本院认为，因米易县攀莲镇新北业委会在庭审中认可陈晓梅在竞得8号A栋商铺承租权后，交由李福明与之签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，缴纳8号A栋商铺保证金、租金及处理8号A栋商铺相关事宜的人均为李福明，8号A栋商铺实际承租人系李福明。李福明确向其递交过减免租金申请、终止租赁合同报告，双方就此也进行过协商，但未达成一致意见。故，终止租赁合同报告的落名虽为陈晓梅，但不能否认李福明向米易县攀莲镇新北业委会递交该报告的事实，也不能以此确定该报告与本案无关；4、李民、李芳、王智、朱静、龚昆明出具的证明四份。拟证明8号A栋商铺经常停水停电、下水道堵塞，进而证明米易县攀莲镇新北业委会未保证8号A栋商铺的水电通畅。对此证据米易县攀莲镇新北业委会均有异议，主张李民、李芳、王智、朱静、龚昆明出具的证明均为几人的损失情况，且均未出庭作证，而导致停水停电、下水道堵塞的原因很多，不能全部归责于米易县攀莲镇新北业委会。本院认为，李民、李芳、王智、朱静、龚昆明确实未出庭作证，且出具的证明对停水停电、下水道堵塞的原因未予明确，也无其他证据印证。故对此证据本院不予采信；5、照片16张。拟证明米易县攀莲镇新北业委会未按约拆除8号A栋商铺房顶的违章建筑及租赁房屋渗水、下水道堵塞等情况。对此证据米易县攀莲镇新北业委会主张双方虽约定了8号A栋商铺房顶的违章建筑由其拆除，但未约定拆除时间，其想何时拆就何时拆；下水道堵塞是使用者的原因，不是其的原因。本院认为，该证据能证实8号A栋商铺房顶的违章建筑未拆除，房顶及过道堆放有杂物，房屋有渗水情况，对李福明使用租赁物有一定影响；6、房产证复印件一份。拟证明其承租的8号A栋商铺包含了七、八号门市。对此证据的真实性米易县攀莲镇新北业委会无异议，但主张房产证只能证明8号A栋商铺的整体面积，不能证明七、八号门市包含在8号A栋商铺内。本院认为，根据房产证房屋座落分布示意图载明的内容，8号A栋商铺包含了七、八号门市。故对该证据本院予以采信。7、城北失地农民安置商铺招租方案（以下简称招租方案）复印件一份、《房屋租赁合同》复印件二份、补充协议复印件一份。拟证明8号A栋商铺是整体招租，而米易县攀莲镇新北业委会在双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》前，已将该栋商铺的七、八号门市租赁给了他人，使其不能使用这两个门市。米易县攀莲镇新北业委会在履行《房屋租赁合同》及《补充协议》中，不按约拆除8号A栋商铺房顶的违章建筑，给其带来了安全隐患，不按约保证水电通畅，经常停水停电给其正常营业造成了影响。进而证明米易县攀莲镇新北业委会违约。米易县攀莲镇新北业委会对此证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但主张招租方案及租赁合同和补充协议未写明A栋商铺是整栋移交，也未写明拆除违章建筑的具体时间，因此不构成违约。本院认为，根据招租方案第三条载明的“对A、D、E三栋分别进行整体招租”、米易县攀莲镇新北业委会与李福明签订的《房屋租赁合同》第一条载明的“甲方将其所有的位于米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺门市四层（面积4035.67㎡）租赁给乙方用于商业经营”、《补充协议》第四条载明的“原A栋商铺楼顶违章建筑由甲方负责拆除，不得给乙方经营造成安全隐患”、米易县攀莲镇新北业委会在李恭杰与黄通伟签订的《房屋租赁合同》上注明“此租赁合同提到的A栋商铺七、八号门面，如在2012年7月30日李恭杰租赁期满后，如李恭杰未租赁A栋商铺，七、八号门面租赁给黄通伟，租赁合同有效（有效期为2016年9月30日），合同由新北社区履行，其租金由新北社区收取”。足以表明8号A栋商铺是整体招租，而非扣除七、八号门市后出租，米易县攀莲镇新北业委会在与李福明签订《房屋租赁合同》及《补充协议》前，对李福明隐瞒了已将8号A栋商铺七、八号门市租与他人的实情，在《房屋租赁合同》及《补充协议》后，不将8号A栋商铺七、八号门市交付李福明使用，不拆除8号A栋商铺楼顶违章建筑，确实存在违约行为；8、损失说明一份。拟证明其现已亏损2290153.08元。对此证据米易县攀莲镇新北业委会主张损失说明系李福明凭其主观意愿计算的，在无确实充分证据佐证的情况下，不能作为定案依据。本院认为，该证据确为李福明凭其主观意愿计算，且未提相关证据佐证。故本院不予采信；9、收据复印件三份。拟证明其于2012年11月13日向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了1525483.26元保证金，于2013年6月31日向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了房屋租金2166214.68元，于2015年4月14日米易县攀莲镇新北业委会缴纳了房屋租金1178614.19元。对此证据米易县攀莲镇新北业委会无异议，本院予以采信。被告米易县攀莲镇新北业委会为支持其主张，向本院提交了减免租金申请复印件一份。拟证明李福明在该申请中已表明其损失是受市场大环境的影响，进而证明李福明的损失与米易县攀莲镇新北业委会无关。对此证据李福明无异议，但主张其起诉解除合同的原因是米易县攀莲镇新北业委会不拆除8号A栋商铺楼顶违章建筑，不交付8号A栋商铺七、八号门市，已根本违约，致其无法实现合同目的，且合同无法继续履行。本院认为，该证据与李福明提交的相一致，故对其真实性、合法性予以采信，对其关联性（李福明的损失与米易县攀莲镇新北业委会是否有关）本院将结合其他证据予以分析认定。经审理查明，2012年6月20日，米易县攀莲镇新北业委会就米易县攀莲镇安宁路8号A、D、E三栋商铺制定了招租方案，该方案载明对A、D、E三栋商铺分别进行整体招租，A栋风险保证金200万元；同月27日米易县攀莲镇新北业委会在米易县攀莲镇人民政府五楼会议室召开竞租会，该会上陈晓梅竞得了米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺的承租权。此后，米易县攀莲镇新北业委会与李福明于2012年9月1日就8号A栋商铺签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（米易县攀莲镇新北业委会）将其位于米易县攀莲镇安宁路8号A栋商铺门市四层（面积4035.67㎡）租赁给乙方（李福明）使用于商业经营；租赁期间为5年（2012年9月1日至2017年8月31日）；第一年至第三年的租赁费为每月63元／㎡，第四年的租赁费为每月64元／㎡，第五年的租赁费为每月66元／㎡，并按季度支付；乙方在竞租时缴纳的履约保证金1525483.26元待承租期满合同全面履行后一周内，全额退还乙方履约保证金1525483.26元（不计息），乙方于开业后5日内将2013年1月1日前的租金640731.42元交付甲方，装修时间2个月，从签订合同之日算起（2012年9月1日至2012年10月31日），装修期间需承担租金132237元；乙方从第二次付租金开始，每次在本季度第一个月第一日交付本季度的租赁费（先交费，后使用）；如有违约，违约方则向守约方支付100000元人民币的违约金，同时守约方有权向违约方索赔因违约造成包括但不限于律师费用在内的经济损失，直至解除合同；合同期限内，如乙方需解除合同，应提前叁个月书面通知甲方，并正常支付经营期间的租金，且按时撤出商铺门市，如按时撤出，需按新招租价格的两倍向甲方支付；因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方包括但不限于律师费用在内的经济损失。合同还就其他事项进行了约定。同日双方还签订了补充协议，该协议约定：原A栋商铺楼顶违章建筑由甲方负责拆除，不得给乙方经营造成安全隐患；该协议还就其他事项进行了约定。合同及协议签订后，李福明向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了相关费用，而米易县攀莲镇新北业委会未将8号A栋商铺七、八号门市交付李福明使用，也未拆除8号A栋商铺楼顶的违章建筑，同时在向李福明收取8号A栋商铺房屋租金时未将上述两门市的租金扣除。2013年7月3日、8日李福明向米易县攀莲镇新北业委会提出减免租金和终止合同申请，米易县攀莲镇新北业委会在收到上述申请后，虽与李福明进行了多次协商，但未能达成一致意见。同时查明，8号A栋商铺七、八号门市原系米易县攀莲镇新北业委会租赁给李恭杰使用，李恭杰在租赁使用上述门市期间又转租给黄通伟，2011年9月27日米易县攀莲镇新北业委会在李恭杰与黄通伟签订的《房屋租赁合同》上注明：“此租赁合同提到的A栋商铺7、8号门面，如在2012年7月30日李恭杰租赁期满后，如李恭杰未租赁A栋商铺7、8号门面，租赁给黄通伟，租赁合同有效（有效期为2016年9月30日），合同由新北社区履行，其租金由新北社区收取”。另查明，李福明在收到米易县攀莲镇新北业委会交付的租赁物后，已将部分租赁物转租给他人使用；李福明于2012年11月13日向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了1525483.26元保证金、于2013年6月31日向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了房屋租金2166214.68元、于2015年4月14日向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了房屋租金1178614.19元、2015年5月21日向米易县攀莲镇新北业委会缴纳了房屋租金2000000元。再查明，因8号A栋商铺楼顶违章建筑系历史遗留问题，且牵涉政府相关职能部门，从而导致米易县攀莲镇新北业委会未拆除该违章建筑。本院认为，依法订立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，根据双方提交的证据及陈述，双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，也未损害他人的合法权益，属有效合同，双方应按合同及协议的约定履行各自的义务。陈晓梅虽竞得8号A栋商铺的承租权，但《房屋租赁合同》、《补充协议》均系李福明与米易县攀莲镇新北业委会所签，且签订合同及补充协议时双方均未提出异议。合同签订后，8号A栋商铺一直为李福明使用，相关事宜及费用也为李福明处理和缴纳，故李福明是8号A栋商铺的实际承租人，是本案的适格主体，对因《房屋租赁合同》、《补充协议》产生的法律后果应该担责。根据双方提交招租方案、《房屋租赁合同》、补充协议载明的内容，8号A栋商铺是整体出租，由于米易县攀莲镇新北业委会在与李福明签订《房屋租赁合同》、《补充协议》时，未将该商铺七、八号门面已租给他人的实情告知李福明，事后不仅不将该商铺七、八号门面交与李福明使用，而且向李福明收取了这两个门市的租金，此情表明米易县攀莲镇新北业委会有违诚实信用原则，但尚未达到根本违约和不能实现合同目的的情形。对此，根据李福明未实际占有、使用8号A栋商铺七、八号门市的实情，米易县攀莲镇新北业委会应将其收取的8号A栋商铺七、八号门市的租金在李福明应缴纳的租金中扣除；双方签订的补充协议约定了由米易县攀莲镇新北业委会拆除8号A栋商铺楼顶的违章建筑，因该建筑拆除问题，涉及到政府相关职能部门，导致米易县攀莲镇新北业委会未拆除8号A栋商铺楼顶违章建筑，该行为成一般违约。诉讼中双方对继续履行合同无异议对此本院予以支持。对李福明关于降低租金标准、扣减七、八号门市租金标准的主张，本院根据双方于2015年5月20日达成的合意予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李福明与米易县攀莲镇新北安置区业主委员会继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、从2015年1月1日起，变更合同中租金的标准，即由由李福明按每月48元／㎡的租金标准向米易县攀莲镇新北安置区业主委员会支付租金；三、8号A栋商铺七、八号门市的租金，2012年9月1日至2014年12月31日期间，由米易县攀莲镇新北安置区业主委员会按每月80元／㎡的租金标准及门市的实际面积，在李福明2014年12月31日前应缴纳的租金中扣减；2015年1月1日后，由米易县攀莲镇新北安置区业主委员会按每月60元／㎡的租金标准及门市的实际面积，在李福明应缴纳的租金中扣减；四、由米易县攀莲镇新北安置区业主委员会于2015年6月30日前对8号A栋商铺的漏水及楼顶违章建筑进行整改，若未按期整改，由米易县攀莲镇新北安置区业主委员会向李福明出具“属业委会责任造成的安全事故和损失由业委会承担，与李福明无关，事故责任由相关部门鉴定为准”的承诺书；五、由李福明于2015年5月22日前向米易县攀莲镇新北安置区业主委员会账户转款2000000元，用于支付其2014年12月31日前所欠的房屋租金，于2015年9月30日前将其所欠租金及2015年1月1日至2015年6月30日的租金付清。案件受理费12961元，由李福明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代理人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  唐永华二〇一五年六月三日书记员  李 波