天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第4251号原告丁洪生。委托代理人庄旭，系原告之妻，居民。被告天津远嘉置业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区。法定代表人王文红，总经理。原告丁洪生与被告天津远嘉置业有限公司（以下简称“远嘉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由代理审判员何玉江独任审判公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告远嘉公司法定代表人经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月27日，原、被告订立口头商品房预约合同，原告购买兴隆坊项目2栋××室商铺，双方约定了总房款378625元，首付款198625元等条款。同日，原告按约交纳了首付款，并支付了税费等款17240.06元。2012年5月，由于被告受有诉讼案件等原因影响，不能与原告签订商品房买卖合同，2013年1月24日双方补签了书面定购协议书。但原告余款无法交付，原告找被告履行义务，被告总是推托，现在被告售房处人去楼空，不能再履行协议，故起诉要求：一、解除原、被告于2013年1月24日签订的商品房定购协议书；二、被告返还原告已交房款及其他税款215865元，赔偿原告利息49505元，合计265370元（利息从2011年10月23日至2015年5月23日，按6.4%年利率计算）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其诉请向本院提交了（2015）宝民初字第256号民事判决书1份、定购协议书一份、京东第一商贸城签约确认单1份、付房款收据二张、中国农业银行存根凭证两张等证据材料。被告远嘉公司在法定期限内未向本院提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，原告与被告远嘉公司工作人员经过口头协商达成一致确定由原告认购被告开发的天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧兴隆坊2号楼××号商业用房，双方并就付款方式、房屋价款等进行了口头约定。双方口头约定后，原告向被告分三次（最后一次为2011年10月29日）支付了首付款198625元，同时，原告另行给付被告远嘉公司契税、维修基金、印花税、预告登记费、抵押登记费、贴花税、图纸费等合计17240.06元，并分别由被告远嘉公司为原告出具收两一张。2013年1月24日，原、被告经协商补签定购协议书一份，该协议书确定，出卖人为天津远嘉置业有限公司（以下简称甲方），买受人为丁洪生（以下简称乙方），其中第一条：乙方自愿购买“兴隆坊（又名：京东第一商贸城）”的商业2栋101号，建筑面积45.67平方米；其中第三条：乙方购买商铺单价每平方米8290.45元，实际成交总价378625元；其中第四条：本协议签订前乙方已向甲方缴付房款198625元；该款在签订《天津市商品房买卖合同》时转抵部分房款，其他税费以乙方所持票据为准。其中第五条：签订本协议日起七日内乙方按约付款并签订《天津市商品房买卖合同》……；其中第九条：本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，双方签字盖章后立即生效，具有同等法律效力，待双方签订《天津市商品房买卖合同》后自动失效。（2013）宝民初字第6365号民事诉讼卷宗载明，2007年6月1日被告远嘉公司取得合同编号为宝土（2007）第032号的土地使用权，土地使用权证号为坻单国用（2007）第119号，土地用途为商业用地，面积为233007.94平方米。2010年6月30日被告远嘉公司取得��述宗地的部分用地的建设工程规划许可证，项目名称为巨龙建材灯饰展贸城-兴隆坊，建设位置为天津市宝坻区霍各庄镇。2011年9月30日被告取得天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧兴隆坊1-3、6-8号楼的天津市房屋登记证明，登记类别为预售登记。2011年8月28日根据宝坻区产业发展规划，被告（作为乙方）与宝坻开发区管委会（作为甲方）签订土地置换协议，约定，乙方同意将其名下宝土（2007）第032号宗地内约177.166亩土地进行置换；甲方同意进行等量置换；自签订本协议之日起，甲方可依照有关规定进行土地置换程序，乙方确保在土地置换过程中提供必要资料，并给予积极配合；协议对其他权利义务进行了约定。2012年6月18日宝坻开发区管委会（作为甲方）、被告远嘉公司（作为乙方）与天津万炬电子产业投资有限公司（作为丙方）就上述协议约定的宗地签订土地转让协议，乙方同意将宗地中面积为118126.20平方米的土地使用权转让给丙方，甲方同意将尽快协调政府各部门办理证书土地转让手续，乙方将积极配合；协议对其他权利义务进行了约定。上述两份协议中约定的土地分割手续自2011年11月开始办理至2013年3月办结，被告于2013年3月6日取得了未出让部分土地的房地产权证（证号：房地证津字第124051300039号）。由于土地分割导致被告原规划方案无法实施，同时市政配套设施尚未完成，2013年10月18日宝坻区规划局向被告下发了修建性详细规划方案修改通知书，通知被告按通知意见修改规划方案重新报批。另查，诉争房屋因市政配套设施未完成，至今尚未竣工验收，且现被告远嘉公司已停止施工，导致大量已售出的房屋无法按时交付。本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法��及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案原、被告签订定购协议书属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方的定购协议书可以看出，双方签订本协议日起七日内乙方按约付款并签订《天津市商品房买卖合同》，即双方应于2013年1月31日前签订正式《天津市商品房买卖合同》。现被告因政府规划调整而与政府进行土地置换，直至2013年3月份才办完相应土地分割手续，2013年10月份尚未完成对修改规划方案的重新报批，另经查明，至今诉争房屋尚未竣工验收，且被告现已停止市政配套设施建设，故现交付诉争房屋的日期无法确定，被告至今并未具备与原告签订正式《天津市商品房买卖合同》的条件。综上，原、被告签订预约合同的目的已无法实现，故本院对原告要求解除双方于2013年1月24日签订的商品房定购协议书，予以准予。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，上述预约合同解除后，被告应将收取的房屋首期款198625元及相关税费17240.06元退还原告，原告就相关税费返还仅请求17240元，是对自身权利的处分，不违反法律规定，本院准予。被告远嘉公司于2013年1月24日与原告签订关于诉争房屋的定购协议书时，其已明知诉争房屋所诉土地涉及土地分割与规划调整尚未完成，同时市政配套设施尚未完工，但其在未将可能出现的后果加以排除之前，而仍然与原告约定签订正式《天津市商品房买卖合同》的时间，因此被告对双方未能签订正式《天津市商品房买卖合同》存在过错。原告作为房屋买受人已按照被告指示交纳了部分房款及相关税费，具备签订正式《天津市商品房买卖合同》的条件，其对双方未能履行订购协议书不存在过错。原、被告所签订的订购协议书虽然未约定支付利息等条款，但原告所付首付款及相关税费一直由被告远嘉公司占用，依据公平原则，被告应向原告支付利息，本院确定自2011年10月30日起至2015年5月23日止以原告已付款215865元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，由被告向原告支付利息。被告远嘉公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，所产生的不利后果由其自负。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第��十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告丁洪生与被告天津远嘉置业有限公司于2013年1月24日签订的商品房定购协议书；二、被告天津远嘉置业有限公司于判决生效后五日内返还原告丁洪生房款198625元及相关税费17240元，合计215865元；三、被告天津远嘉置业有限公司于判决生效后五日内向原告支付房款及税费215865元的利息，利息自2011年10月30日至2015年5月23日止按中国人民银行同期贷款利率计算；被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280元，已减���收取2640元（原告已交纳），由被告天津远嘉置业有限公司承担（此款原告已交纳，由被告给付原告，给付时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  何玉江二〇一五年六月二十九日书 记 员  李泽阳本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行��己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。