贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔02民初189号原告：路元明，男，1960年5月18日生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：张兆庆，系贵州滴水律师事务所律师，执业证号：15202200610706987。委托诉讼代理人：陶学静，系贵州滴水律师事务所实习律师，实习证号：23081510110146。被告：冯全文，男，1964年11月3日生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：王洪历，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200810749211。委托诉讼代理人：陈照强，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200610615169。被告：李本灿，男，1972年7月14日生，汉族，住贵州省盘县。第三人：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区丹霞中路14号，统一社会信用代码：91520000565002572R。法定代表人：冯全文。委托诉讼代理人：王洪历，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200810749211。委托诉讼代理人：陈照强，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200610615169。原告路元明与被告冯全文、李本灿、第三人贵州金竹源房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告路元明的委托诉讼代理人张兆庆和陶学静、被告冯全文及其委托诉讼代理人王洪历和陈照强、被告李本灿、第三人贵州金竹源房地产开发有限公司的法定代表人冯全文及委托诉讼代理人王洪历和陈照强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路元明向本院提出诉讼请求：1、判决二被告按《联合建房合同》约定向原告支付合同违约金6000000元，赔偿预期可得利益损失2000000元，共计8000000元。第三人对上述款项承担连带责任；2、案件受理费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2010年10月19日，原告作为甲方、二被告作为乙方，签订了《联合建房合同》。合同约定由原告提供位于盘县红果经济开发区江源南路土地编号为2009G21、面积为5065.48平方米的土地（土地出让金由甲方支付），二被告承担全部建房资金及建房义务的方式联合建房，房产名称为盘县宝湖家园两栋综合楼。合同对涉案房产的产权办理、房屋建设质量、违约责任等内容也进行了约定。此外，双方还对该房产涉及的建筑总面积约定为24675.38平方米、住宅套数共88套。其中，商店建筑面积为1769.68平方米，住宅面积为11072.92平方米，地下车库及库房面积11832.78平方米，以及两栋综合楼按地下室、门面、住宅、院坝各占二分之一（即均分）的分配方式等内容进行了约定。其中，合同第三条第6项约定“基础以上的建设工期”为2年。由于第三人系具有房地产开发资质的企业，而被告冯全文又系第三人单位的法定代表人，因此合同生效后，二被告将该项目交由第三人具体实施。原告按二被告的要求，办理了开工手续。2012年8月12日，涉案房产项目的基础工程建设完成，至此按上述约定，二被告应在2014年8月13日前，对该房产基础部分以上的工程完成全部建设，并平均分割给原告。此后，因二彼告拖延建设，导致涉案房产至今才基本竣工仍未验收（即除两栋综合楼外，附属设施尚在建设），二被告的逾期行为，导致原告可依约分得房产的期限亦相应延长近2年。据此，二被告逾期近2年尚未全部完成联合建房义务的行为已构成严重违约，依双方前述合同约定，二被告除应向原告支付违约金外，还应赔偿原告未按期获得房产所造成的可期待利益损失（即应当交房日与实际分割日（原告起诉日）地价、房产价格的变化给原告造成的经济损失）。本案中，原被告在《联合建房合同》第七条约定了违约金为6000000元，考虑本案约定的违约金尚不足以弥补原告的损失，原告除要求二被告支付违约金6000000元外，还要求被告赔偿预期可得利益损失2000000元（损失的准确额，待诉讼中委托司法鉴定后，再变更诉请）。综上，原被告签订的《联合建房合同》合法有效，是双方平等、自愿、等偿的真实意思表示，双方均应信守。被告冯全文作为第三人（即专业房地产公司）的法定代表人，应当在双方签订前述合同时，比普通善良人更能准确预见到其逾期向原告分房，必然会给原告所带来的经济损失数额。故，二被告应当依据我国合同法第112条、113条及相关司法解释规定承担责任。此外，虽然第三人不是原被告《联合建房合同》的缔约主体，但其却系涉案房产建设的具体实施主体，二被告至今不能按《联合建房合同》向原告分配房屋的违约行为，直接与第三人的行为具有法律上利害关系，其依法应与二被告承担连带责任。请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。冯全文辩称，一、2010年10月19日双方签订《联合建房合同》，对联合建房的具体内容进行了约定，《联合建房合同》第二条对于建房资金双方约定建房前期的费用双方各占二分之一，如设计审图、地质勘查费等相关费用，说明除部分工程款外的其它费用双方是平均分配的。另根据《联合建房合同》第三条第八项，如果孔桩超过二十米的部分，原被告双方也是各自承担一半，并不是像原告起诉状陈述的被告承担全部建房资金以及建房义务。二、合同第三条第六项“约定工期基础上为两年”，实际上该句是有歧义的，双方并没有实际约定“基础以上的建设工期”为两年。根据该条后半段的约定“如乙方在两年内不能完工，甲方有权解除本合同”，但是至今原告并没有以建设工期超过2年为由提起诉讼要求解除合同。作为原告仅是根据《孔桩验收记录》为由确定孔桩是在2012年8月12日完工就确定本工程的基础是在2012年8月12日完工，但是孔桩在当时并没有完工，在《孔桩验收记录》中路波于2012年12月26日签字确认过，也就是说即使是基础完工也应该在2012年12月26日，而不是2012年8月12日。并且该《孔桩验收记录》上记载的2012年8月12日并不能表明该孔桩验收的时间，该时间也没有明确2012年8月12日是孔桩验收时间。实际本项目的开工日期应当是2012年12月27日，该日期有行政部门签章的《开工报告》为证，作为被告实际上是提前开工，根据双方的约定开工手续应当是由原告办理，但是实际上是被告办理的，并非像原告说的按被告要求办理了开工手续。三、本案中被告根本不存在违约行为，本案中涉及的房地产开发项目是经过审批的，并且有预售许可证，双方于2012年8月10日确定了房屋销售价格，在预售许可证下放后就积极开始销售房屋，在销售过程中，被告支付给原告购房款1700000元，因此，被告根本不存在违约的情况，即使没有交付也是可以正常买卖的，并不影响原告的利益。2014年1月16日经盘县质监站组织召开了《验收会议》，说明2014年1月16日本案争议的房屋已经建完，后经质监站验收达到验收标准，双方于2014年11月11日签订了《销售分配协议》，对于建设的房屋进行了分割，由原告自行销售。这也充分说明原被告并没有对于房屋建设的问题产生争议。四、本案的建设单位实际是原告联系并最后确定的，现在建设单位起诉原告工程款事宜，该案件处于二审阶段，建设单位要求被告支付孔桩的工程款，但是对于建设单位提出的诉讼请求以及计算孔桩的方法并不认同，根据《联合建房合同》第三条第八项，如果孔桩超过二十米的部分，原被告双方也是各自承担一半。《孔桩验收记录》是路波签字认可的，该记录的深度已经超过20米，至今原告并没有支付超出部分的孔桩工程款，如果说违约实际上是原告违约，对此被告保留诉权，以及《联合建房合同》第二条对于建房资金双方约定建房前期的费用双方各占二分之一，如设计审图、地质勘查费等相关费用，被告也将保留诉权。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。李本灿辩称，2010年10月9日签订了《联合建房合同》后，在建房协议基础上，2010年12月10日李本灿与陈伟、冯全文签订了《三人合作建房协议》，后因李本灿与冯全文之间发生分歧，不能继续合作下去，李本灿就此退出了该工程项目。原告路元明在诉状中提到其按二被告的要求将该项目交由第三人负责实施，但李本灿并没有参与也没有提出任何要求，是路元明与第三人的合作，之后造成的一切后果与李本灿无关，故李本灿不承担任何责任。贵州金竹源房地产开发有限公司的意见与冯全文的答辩意见一致。原告路元明为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组：国家企业信息系统查询到的贵州金竹源房地产开发有限公司工商登记基本信息复印件一份，拟证明企业是合法有效成立运营的。被告冯全文及第三人对该证据的三性无异议，但需要说明第三人成立的日期为2010年11月9日，在双方签订《联合建房合同》之后。被告李本灿对该组证据的三性无异议；第二组：2010年10月19日签订的《联合建房合同》复印件一份，拟证明该合同是双方真实意思表示，合同对建房资金的承担以及双方权利义务、违约责任进行了约定，由于被告违约，依据合同二被告应当承担违约责任。被告冯全文及第三人对该证据的三性无异议，但对证明目的有异议，该份合同约定的内容反应出本案争议的房屋建设资金并不是像原告所说的由被告全部承担，根据双方合同约定，本案争议房屋前期费用应当由双方共同承担，各占二分之一，并且对工程基础孔桩的工程款也做了约定，即超过二十米双方应当各占二分之一。被告李本灿对该证据的三性无异议，但李本灿已经退出了该项目；第三组：2010年5月13日的建设用地规划许可证复印件一份（地字第520000201012466号），拟证明原告路元明和蒋秋萍是涉案地块的合法权利人。被告冯全文及第三人对该组证据的真实性和关联性无异议，对合法性有异议，因为该份建设用地规划许可证已经失效，盘县建设局已经于2012年9月11日颁发了新的建设用地许可规划证，证号为：地字第520000201205271号，用地单位的名称为贵州金竹源房地产开发有限公司、路元明等。被告李本灿对该组证据无异议。第四组：2009年11月20日签订的土地退股协议复印件一份，拟证明蒋秋萍在2009年11月20日将涉案地块的股权转让给路元明。被告冯全文及第三人对该组证据的三性无异议。被告李本灿对该组证据不予认可，对此事不清楚。第五组：2012年8月12日的孔桩验收记录复印件五页，拟证明孔桩基础部分验收时间是2012年8月12日。被告冯全文及第三人对该组证据的三性均有异议，因该工程现阶段施工方与第三人存在孔桩工程款纠纷，该案正在二审审理中，该孔桩验收记录被告方是一直不认可的，施工单位在做孔桩验收记录时以轴线号偷换概念，导致被告签署该记录。与实际孔桩深度不符，该孔桩验收记录中的2012年8月12日并不是实际孔桩完工日期，因为路元明的儿子路波2012年12月12日仍然在孔桩记录上签字。被告李本灿对该证据无异议。第六组：位于贵州省盘县红果经济开发区江源路盘县宝湖家园两栋综合楼在2016年8月13日期间的销售价格及在2014年8月13日的市场销售价格评估报告书一份，拟证明由于逾期交房市场可期待率的差价，2016年8月13日的评估价格7263.03万元，2014年8月13日的评估价值为7806.39万元，可期待利息损失应当按合同差价的一半来计算。被告冯全文及第三人对该组证据的三性均有异议，具体意见已书面提交法院。被告李本灿对该证据无异议。被告冯全文及第三人共同向本院提交了以下证据：第一组：被告冯全文身份证复印件一份，拟证明被告冯全文的主体资格。原告对该组证据无异议。第二组：贵州金竹源房地产开发有限公司营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、资质证书复印件一份、土地使用证复印件一份、建设用地规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、法定代表人身份证明各一份，拟证明第三人贵州金竹源房地产开发有限公司的主体资格及第三人系本案争议房屋的合法开发公司。原告对该组证据无异议。第三组：土地转入金竹源房开公司前期工程费用清单（附票据共118页），拟证明第三人及被告冯全文在该房屋建设前期共计投入6191316元，根据双方签订的联合建房合同，对于前期费用双方应当各占二分之一，至今原告没有支付该笔费用，应当是原告违约，对此被告保留向原告追诉的权利。原告对该组证据的三性均不予认可，且认为达不到被告及第三人的证明目的，被告对《联合建房合同》第二条中的第一句话进行了曲解，该条说明的是建房以前，而不是前期产生的费用，第三人同时进行了两个商品房项目的建设，无法认定这些票据就是本案项目产生的，而且包含了很多白条，真实性也无法确认，还有一些是办公费用，原告没有义务承担该组证据中反映的费用。第四组：2012年12月27日开工报告、工程开工报审表复印件各一份，拟证明本案争议的项目实际开工时间应当为2012年12月27日，而并非原告陈述的2012年8月12日，实际上是被告提前开工。原告质证认为该组证据与本案没有关联性，达不到被告及第三人的证明目的，被告也认可本案项目存在提前开工的事实，并不是依据监理单位在开工审批表上签字来认定实际开工时间。第五组：2012年8月10日路波签字认可的金竹源房地产宝湖家园价目表复印件一份，拟证明双方2012年8月10日就已经定下在取得本案争议房屋的预售许可证后，双方开始销售房屋，在此阶段原告方已经收到第三人的购房款。原告对该组证据的三性以及证明目的均不予认可，证据体现的时间是2012年8月15日，不能说明被告方履行了房屋的分配义务。第六组：2014年1月16日主体工程验收会议纪要一份（3页），拟证明该工程在2014年1月已经验收，并不是像原告所说该工程至今未验收。原告对该组证据的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，主体工程验收合格和主体工程装饰装修合格不是同一个概念，不能证明这个时候已经交付给原告。第七组：2014年6月19日盘县住房和城乡建设局出具的说明复印件一份，拟证明本案争议的工程于2014年6月19日主体工程已经完工，仅仅是因消防工程等原因未达到交付备案的条件。原告质证认为该组证据可以反驳被告提交的第三组证据，凡是以金竹源名义提交的票据不具有排他性。交付备案的时间是指商品房预售的时间还是交付备案登记的时间不明确，如果达不到备案登记的条件，如何售卖。因此，不能证明被告已经将涉案房屋交付给了原告。第八组：2016年4月6日微信平台信息及照片一份，拟证明原告恶意堵工导致本案争议的房屋前期入住的居民无法正常生活，给被告造成了经济损失。原告对该组证据的三性和证明目的均不认可，该组证据只能证明股东之间有矛盾。第九组：2014年11月11日路元明的儿子路波签订的《销售分配协议》复印件一份，拟证明为了该项目清盘及结算分配，双方将未销售的房屋进行了分割，并交付给原告管理。原告质证认为在该份合同中原告方享有的是权利，被告享有的是义务，被告是否实际将房屋交付给原告需要提交其他证据证实，该证据只能说明双方有这个意向，并不能证明被告方履行了义务，故达不到被告及第三人的证明目的。第十组：房屋现状照片复印件两张，拟证明该房屋现已建成并交付居民使用，原被告针对建房合同约定的两栋综合楼进行了分割，照片左手边的这一栋为路元明现在所有，照片右手边这栋由被告销售。原告对该组证据的真实性无异议，但整个照片中的房屋没有按照协议书的约定交付给原告方，只能证明房屋的客观状态，并不能证明房屋交付给原告方的证明目的。第十一组：路元明、蒋秋平用地图复印件一份，拟证明按照双方合同约定以及被告提供的现场照片证实图纸所绘画的两栋楼已经建成并交付。原告对该组证据的真实性无异议，但只能证明涉案土地在原被告合同达成之前的来源，不能达到被告及第三人的证明目的。被告李本灿对冯全文及第三人出示的上述所有证据均无异议。被告李本灿向本院提交了以下证据：第一组：2010年12月16日《三人合作建房协议书》复印件一份，拟证明三人合作是事实；第二组：2012年5月14日《联合开发建设补充协议书》复印件一份，拟证明李本灿退出合作，由冯全文承担；第三组：（2016）黔02民终956号民事调解书复印件一份，拟证明李本灿退出合作，由冯全文承担；第四组：（2015）黔盘民初字第4693号民事判决书复印件一份，拟证明三人合作协议解除；第五组：盘县人民法院法庭审理笔录复印件一份，拟证明李本灿退出合作，由冯全文承担。原告质证认为被告李本灿所提交的上述证据均与原告无关，是其与冯全文及其他案外人的事务，对原告不产生约束力。被告冯全文及第三人对李本灿提交的上述证据三性均无异议。对于原、被告及第三人无异议的证据应予以确认，在卷佐证。对有异议的证据认定如下：原告提交的第三组证据建设用地规划许可证虽然已被后来的证所代替，但可以认定原、被告签订《联合建房合同》时所涉及的土地系路元明享有使用权，故应予采信；原告提交的第五组证据孔桩验收记录证明了原、被告所签订的《联合建房合同》中房屋打孔桩的事实，同时也证明了孔桩完工的时间，应予采信；原告提交的第六组证据评估报告书证明了原、被告双方所签订的《联合建房合同》所涉及的房屋经过鉴定的事实，可作为本案的证据使用。被告冯全文及第三人提交的第三组证据与本案无关，故本院不予采信；被告冯全文及第三人提交的第四、五、六、七组证据证明了原被告双方《联合建房合同》所涉及的房屋施工和开工的时间、房屋价目的商议以及验收的时间，可作为本案的证据使用；被告冯全文及第三人提交的第八组证据证明了双方当事人发生争议的事实，可作为本案的证据使用。被告李本灿提交的证据与本案并无关联，因此本院不予采信。通过以上对证据的分析与认定，本院查明如下事实：原告路元明与被告冯全文、李本灿于2010年10月19日签订《联合建房合同》，该协议约定：由路元明提供位于盘县红果经济开发区江源路（建设用地规划许可证号：地字第520000201012466号）的土地5065.48平方米与被告冯全文、李本灿联合建房；基础以上的工期为两年；产权由原告路元明享有二分之一，被告冯全文、李本灿享有二分之一；若一方违约，向另外一方支付违约金6000000元。协议同时还对联合建房的其他相关事宜进行了约定。合同签订后，2012年9月11日，路元明享有的建设用地规划许可证用地单位变更为第三人贵州金竹源房地产开发有限公司、路元明、刘荣华、龙有生、冯梅香、蒋菊清，用地项目名称为宝湖家园。2012年12月26日，第三人贵州金竹源房地产开发有限公司取得建设工程施工许可证，2012年12月27日，宝湖家园予以开工建设。2013年6月13日，第三人贵州金竹源房地产开发有限公司取得了宝湖家园1幢（2013）商房预字第5号商品房屋预售许可证。2014年11月11日，路波代表路元明、冯亏云代表冯全文签订了一份《销售分配协议》，该协议明确了路元明负责销售的房屋。后双方发生争议，路元明诉至本院。本案的争议焦点是：1、被告冯全文、李本灿是否应向原告支付违约金6000000元、赔偿预期可得利益损失2000000元；2、第三人是否应当承担连带责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”的规定，本案原告路元明与被告冯全文、李本灿所签订的《联合建房合同》系当事人的真实意思表示，合同签订后，由被告冯全文投资并控股的第三人贵州金竹源房地产开发有限公司取得了原、被告之间《联合建房合同》中约定的用于联合建房的土地的开发经营，并取得建设用地规划许可证，故原、被告签订的《联合建房合同》合法有效。关于被告是否应当支付原告违约金6000000元的问题。违约金是指合同当事人一方违约后，依照合同的预先约定或者法律的直接规定向对方支付一定数额的金钱。本案原告要求被告支付违约金是根据原、被告签订的《联合建房合同》第七条“双方签订本合同后不得以任何理由违约，如甲方违约，由甲方支付给乙方违约金陆佰万元（￥6000000.00元）。如乙方违约，由乙方支付给甲方违约金陆佰万元（￥6000000.00元）。”的约定，结合各方当事人在庭审时对证据的质证意见以及案件事实的陈述，本案原、被告所签订的《联合建房合同》并未约定房屋交付的时间，而第三人贵州金竹源房地产开发有限公司取得案涉土地的开发经营权后，办理了相关的房屋开发手续，对案涉土地进行了开发，并于2013年6月13日取得了商品房预售许可证，此时，原、被告《联合建房合同》中涉及的房屋具备了对外销售的条件。且案涉房屋在2014年1月16日进行了主体工程验收。2014年11月11日原告与被告冯全文签订的《销售分配协议》中将原告应享有的部分房屋分配给原告销售。据此，原告主张被告支付违约金的理由已不成立，其请求本院不予支持。关于被告是否应当赔偿原告预期可得利益损失2000000元的问题。2014年11月11日，路波代表路元明、冯亏云代表冯全文所签订的《销售分配协议》证明了原告对《联合建房合同》中约定其应当分配的房屋已经部分享有了权利，由于原告所提供的证据不能证明其所主张的预期可得利益损失，故对原告的该诉请应不予支持。基于原告主张由被告支付违约金6000000元、赔偿预期可得利益损失2000000元的主张本院不予支持，故其要求第三人承担连带责任的诉请亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：驳回原告路元明的诉讼请求。案件受理费67800元,鉴定费179500元，由原告路元明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判长  张景强审判员  高良萍审判员  谭茶芬二〇一七年一月二十二日书记员  葛永灏