重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第02770号上诉人（原审原告）重庆聚金物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区大溪沟河街73号聚金大厦。法定代表人乔平，总经理。委托代理人董艳涛，公司职员。委托代理人张薇，公司职员。被上诉人（原审被告）卢文，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）田建忠，住址。上诉人重庆聚金物业管理有限公司（以下简称聚金物业公司）与被上诉人卢文、田建忠物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2011年11月11日作出（2011）江法民初字第04672号民事判决，聚金物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年7月11日公开开庭进行了审理。聚金物业公司的委托代理人董艳涛、张薇到庭参加诉讼，卢文、田建忠未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：聚金物业公司系具有三级资质等级的物业服务企业。2006年6月，重庆聚金实业有限公司［即聚金花园小区建设单位，后更名为重庆聚金实业（集团）有限公司］直接选聘聚金物业公司作为聚金花园小区的物业服务企业，并签订了《前期物业服务合同》。合同第三条约定：“乙方（聚金物业公司，下同）提供的公共物业服务的主要内容有：1.物业共有部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2.物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯及小区其他小区配套共用设施。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.交通与车辆停放秩序的管理。8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9.物业档案资料管理。10.物业专项维修资金的使用。11.装修管理。”合同第七条约定：业主所购房屋自接收该户钥匙或按购房合同约定的交付（视为交付）之日起承担起所拥有物业的服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（重庆聚金实业有限公司，下同）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费用按月交纳。合同第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同第三十一条约定：本合同自物业管理行政主管部门备案起生效。上述合同于2006年7月6日经重庆市江北区房屋管理局备案。合同签订后，聚金物业公司进驻聚金花园小区提供物业服务，且其为业主计算物业服务费用的月周期为本月6日至次月5日；直至2011年3月10日，聚金物业公司退出聚金花园小区。2007年11月23日，重庆市物价局向聚金物业公司下发渝价（2007）613号文件即《重庆市物价局关于确定江北区聚金花园物业服务收费试行标准的通知》，确定了聚金花园物业服务收费的试行标准，即（一）公共服务费0.65元／平方米·月（包括高层住宅物业服务费0.45元／平方米·月和公共设备设施日常维修养护费0.20元／平方米·月），试行期间，因申报相关条件未完善，上述收费标准下浮30%收取；下浮的30%由建设单位承担；有效时限：自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，经物价部门审定的正式文件生效之日止；（二）电梯房电梯费收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。月票票价：1.按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数；2.按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。2009年8月31日，重庆市物价局向聚金物业公司下发渝价（2009）294号文件即《重庆市物价局关于确定聚金花园等物业服务收费标准的通知》，确定了聚金花园物业服务收费的正式标准，即（一）公共服务费0.65元／平方米·月（包括高层住宅物业服务费0.45元／平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.20元／平方米·月）；（二）电梯房电梯费收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。月票票价：1.按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数；2.按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。上述标准自2009年8月31日生效，渝价（2007）613号文件同时废止。另查明，2006年7月28日，卢文、田建忠共同购买重庆聚金实业有限公司开发的位于重庆市江北区观音桥嘉陵六村15号聚金花园C栋21-3号房屋一套，建筑面积180.91平方米。2008年1月3日，卢文、田建忠验房并填写了验房清单，领取了房屋钥匙。2008年5月22日，卢文、田建忠对该房屋进行了装修。2009年4月2日，聚金花园进行了竣工验收；同月24日，重庆聚金实业（集团）有限公司办理了聚金花园的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。自2010年8月起，卢文、田建忠未向聚金物业公司交纳物业服务费用，而聚金物业公司并未进行催收。在庭审中，卢文、田建忠举示的照片证明了聚金物业公司所提供的物业服务中的瑕疵，如未及时清理垃圾、未及时协调处理建筑物外墙面瓷砖脱落、未妥善保护绿化带等。同时，双方共同确认，如卢文、田建忠负有向聚金物业公司交纳物业服务费的义务，房屋装修之日起的物业服务费用按照本院认定的标准全额收取；而之前的物业服务费用，按照该标准减半收取。聚金物业公司向一审法院起诉称：其于2006年6月26日与重庆聚金实业（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，成为位于重庆市江北区观音桥嘉陵六村15号聚金花园小区的物业服务公司。卢文、田建忠自2010年8月起开始拖欠物业服务费用，经聚金物业公司多次催收仍拒绝交纳。截止至2011年3月10日，卢文、田建忠已拖欠物业服务费用1335.24元，严重侵犯聚金物业公司的合法权益，故请求判令卢文、田建忠向聚金物业公司连带支付其拖欠的自2010年8月6日至2011年3月10日的物业服务费［包括公共服务费（0.65元／平方米·月）和电梯费（0.32元／平方米·月）］1335.24元及违约金93.87元（自2010年8月6日至2011年7月1日按照拖欠金额的每日万分之三计算）。卢文辩称，首先，因聚金物业公司系聚金花园小区开发商即重庆聚金实业（集团）有限公司的子公司，其与重庆聚金实业（集团）有限公司签订前期物管合同实质上是自己和自己签订合同，没有经过招投标程序而为重庆聚金实业（集团）有限公司提供方便、攫取利润，违反物业管理条例的强制性规定，故选聘聚金物业公司作为物业服务企业不合法，其签订的物业服务合同亦应属无效合同。其次，重庆市物价局渝价（2007）613号文件表明了聚金物业公司为申请物业费收费标准而列示的聚金花园具备的诸多条件，但实际上各项条件均不具备，故聚金物业公司系虚报骗取物价局的审批。再次，在聚金物业公司提供物业服务期间，其管理混乱、人浮于事，服务态度差，小区安全管理差，多次被盗，卫生差，设备维修不到位，消防通道堵塞，且业主的住房漏水未得到及时维修，故其所提供的服务不符合要求。最后，聚金物业公司所要求的费用金额错误，计算违约金（滞纳金）违反法律规定。综上，请求驳回聚金物业公司的诉讼请求。田建忠的答辩意见同上。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求建设单位或业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负有提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本院针对本案的争议焦点从以下几个方面分述之：一、聚金物业公司与重庆聚金实业有限公司签订的《前期物业服务合同》是否有效。尽管《中华人民共和国合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但在判断合同效力的问题上仍然应当将该合同所违反的强制性规范区分为效力性规范抑或是管理性规范而区别对待。如果法律规范的目的是为了行政管理的需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应当把这类强制性规范作为管理型规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。本案中，针对卢文、田建忠认为重庆聚金实业有限公司没有通过招投标的方式选聘聚金物业公司作为物业服务企业，违反了《物业管理条例》的规定而导致前期物业服务合同无效的抗辩，本院认为，根据上述效力性规范与管理型规范相区分的观点，《物业管理条例》中“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定属于管理型规范，应将其排除在认定合同效力依据的范围之外，故对卢文、田建忠认为前期物业服务合同无效的抗辩，本院不予采纳。聚金物业公司作为有资质的物业服务企业，其与重庆聚金实业有限公司签订前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。同时，该合同于2006年7月6日经重庆市江北区房屋管理局备案，满足合同约定的合同生效条件，故该合同自2006年7月6日起发生法律效力。二、卢文、田建忠所提出的拒交物业服务费的抗辩意见是否成立。首先，关于聚金物业公司是否通过欺骗的方法获取物价局收费标准的问题，本院认为，因政府价格主管部门对前期物业服务收费标准的批复文件具有行政管理的性质，其文件效力不属于民事案件的审查范畴，故本院对这一抗辩意见不予采纳。其次，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，卢文、田建忠举示的能够证明聚金物业公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，未能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故卢文、田建忠在本案中所提出的聚金物业公司提供的服务不符合要求等理由，均不足以构成少交或拒交物业服务费的正当理由。同时，因本案所涉及的未交纳物业服务费的期间在卢文、田建忠对房屋进行装修之后，故卢文、田建忠应当按照物价主管部门确定的公共服务费标准全额向聚金物业公司交纳，即2010年8月6日-2011年3月10日计217天按照0.65元／平方米·月标准收取，共计0.65÷30×217×180.91=850.58元。三、关于电梯费的收费标准。本案中，聚金物业公司所诉的电梯费的收费标准是0.32元／平方米·月，其计算的标准缺乏相应依据，且与物价主管部门所确定的标准不相一致。此种情形下，依照公平原则，本院酌情按照物价主管部门所批复的电梯费的最低档次即按每户每月10元计收，共计10÷30×217=72.33元。对于上述公共服务费及电梯费的交纳，因卢文、田建忠系本案所涉房屋的共有人，故对聚金物业公司要求卢文、田建忠承担连带交费义务的诉讼请求，本院一并予以支持。四、关于聚金物业公司要求卢文、田建忠支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院认为，虽然卢文、田建忠提出的理由不足以构成拒交物业服务费的正当理由，但该理由如未及时清理垃圾、未及时协调处理建筑物外墙面瓷砖脱落、未妥善保护绿化带等仍然反映了聚金物业公司提供的物业服务中的瑕疵，且聚金物业公司并未对卢文、田建忠拖欠的物业服务费用进行催收，故对这一请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、卢文、田建忠于本判决生效后十日内连带支付重庆聚金物业管理有限公司其拖欠的自2010年8月6日起至2011年3月10日止的物业服务费（包括公共服务费、电梯费）共计922.91元。二、驳回重庆聚金物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，保全费35元，共计60元，由卢文、田建忠负担50元，重庆聚金物业管理有限公司负担10元；上述应由卢文、田建忠负担的部分已由重庆聚金物业管理有限公司向本院交纳，卢文、田建忠在履行本判决义务时一并给付重庆聚金物业管理有限公司。聚金物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判由卢文、田建忠向其支付2010年8月至2011年3月10日的物业服务费、公摊水电费等1335.24元及违约金93.87元（按照拖欠金额的每日万分之三计算，自2010年8月6日至付清欠款时止，暂计算至2011年7月1日）。3、诉讼费用由卢文、田建忠承担。事实和理由：1、原审判决遗漏了聚金物业公司要求卢文、田建忠支付公摊水电费的请求并漏审漏判。聚金物业公司的请求“物业管理费等费用”中包含了公共服务费、电梯费和公摊水电费，这在聚金物业公司提交的缴费明细表中有明确记载。另外，聚金物业公司主张的违约金是自2010年8月6日至付清欠款时止，只是暂时计算至2011年7月1日；2、原审判决认定电梯费的收费标准错误，不符合物价局核定的价格；3、原审判决对欠费违约金认定错误。一审判决既认定业主少交或拒交物业服务费的理由不成立，业主就应当支付拖欠物业服务费的违约金。然而一审法院又以聚金物业公司物业服务存在瑕疵、且未催收为由，未支持聚金物业公司的违约金请求，于法无据。卢文、田建忠未作答辩。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为本案是否存在漏审漏判情形、原审判决确定的电梯费收费标准是否恰当、迟延缴纳物管费的违约金应否主张等问题。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于本案是否存在漏审漏判的问题。首先，从聚金物业公司的请求来看，其一审部分起诉状中（包括本案起诉状）诉讼请求为“判令支付拖欠的物业管理费”，未明确该物业管理费是否包括公摊水电费；其次，聚金物业公司与业主在一审庭审时对聚金物业公司的物业管理费诉讼请求组成进行了核对，并对物业管理费是否包含了公摊水电费进行了确认，聚金物业公司与业主明确仅有部分业主的物管费中包括了公摊水电费。一审法院根据当事人核对并制作的诉讼请求表格中是否包括公摊水电费作出判决并无不当，不存在漏审漏判。聚金物业公司的该项上诉理由不能成立，其请求不予支持。二、关于原审判决确定的电梯费收费标准是否恰当的问题。业主入住之后，聚金物业公司没有按照物价局核定的电梯收费标准收取电梯费，而是按照0.32元／平方米·月收取电梯费，某种程度上存在超过物价局核定标准多收的情形。一审法院平衡各方当事人利益判令业主从其拖欠之日起至2011年3月聚金物业公司退出之日止每户每月缴纳10元电梯费并无不当。聚金物业公司提出原审判决确定的电梯费收费标准不当的理由不能成立。三、关于业主迟延缴纳物管费应否承担违约金的问题。业主认为，由于聚金物业公司未按照物价局核定的标准收取电梯费，业主才拒绝缴纳物管和电梯费，其不应承担迟延缴纳物管费所产生的违约金。本院认为，由于聚金物业公司确实存在不按物价局核定标准收取电梯费的情形，虽然不构成业主拒交物管和电梯费的理由，但考虑聚金物业公司有一定过错，且其物管服务确有一定瑕疵，一审法院驳回聚金物业公司要求业主承担迟延缴纳物管费所产生的违约金的请求并无不当，本院对聚金物业公司的该项上诉请求不予支持。综上，聚金物业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由重庆聚金物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  张应君代理审判员  陈 娟二〇一二年九月三日书 记 员  谢 静