广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)惠中法民一终字第452号上诉人（原审被告）：惠州市宝安房地产开发有限公司，住所地：惠州市鹅岭南路古塘坳四号车间。法定代表人：范鸿，董事长。委托代理人：罗卓伟，系广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄富城，男，汉族，1993年10月28日出生，住址：深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：罗俊华，女，汉族，1965年2月19日出生，住址：深圳市福田区。委托代理人：黄晓栓，男，汉族，1961年6月8日出生，住址：广东省深圳市福田区。上诉人惠州市宝安房地产开发有限公司因与被上诉人黄富城、罗俊华房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院作出的（2011）惠城法民一初字第1781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原、被告于2008年1月9日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买被告开发的位于惠州市古塘坳尖峰山下的山水江南花园（二区）第56号楼103号房，建筑面积为190.66平方米，套内建筑面积172.21平方米，总金额为人民币1155498元，购房款应于签订合同时一次性付清，被告应于2008年8月8日前将验收合格的房产交付给原告。双方还约定，56号楼103号房与二区B1123号架空层住宅作为一个整体，一并出售，架空层总价为人民币79040元。合同签订之日，原告也同时付清了全部购房款1234538元。原告在实地了解了56号楼103号房的情况后，于2008年7月4日通过国内特快专递的方式告知被告，该房附近立起了一块牌坊，不符合合同约定的交房条件。2008年9月3日，被告通过国内特快专递向原告邮寄了入伙通知书，要求原告来收楼。原告接到通知后，在2008年9月13日前去收楼，而在验收的过程中发现房屋有诸多问题，而且牌坊仍然存在，遂拒绝收楼。原告又先后于2008年9月15日和2009年2月19日两次通过国内特快专递的方式通知被告要解除合同。之后，双方通过多次协商，被告同意为原告调换房屋，将56号楼103号房与二区B1123号架空层的商品房销售合同注销，原告已经支付的购房款则作为调换后房屋的购房款。双方于2009年5月23日和7月13日分两次签订了三份广东省商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于惠州市古塘坳尖峰山下的山水江南花园（二区）第52号楼101号房，建筑面积为179.71平方米，套内建筑面积164.26平方米，总金额为人民币1066460元，被告应于2009年5月31日前将验收合格的房产交付给原告。同时，二区架空层B1125号房和B1425号房一并出售，总金额分别为人民币97162元和70916元，交付期限分别为2009年5月31日前和2009年8月31日前。此外，在这三份合同中，双方还约定，被告如未按约定期限交付房屋，逾期不超过30日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日,……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之四的违约金。以上三份合同订立后，被告于2011年4月27日通过国内特快专递的方式向原告邮寄了入伙通知书，该邮件于2011年4月29日被退回。现原告以被告逾期交楼为由诉至本院，请求判如所请。原审认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2009年5月23日和7月13日分两次签订的三份《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。本案双方当事人争议的焦点是被告是否逾期交房。对此，分析如下：被告辩称在房屋调换前，其已按2008年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，于2008年9月3日向原告邮寄了入伙通知书，通知其收楼，而且调换房屋时第52号楼101号房与二区架空层B1125号房、B1425号房已全部竣工验收，完全符合交楼条件，是原告未及时收楼，其并不存在逾期交楼的违约行为，本院不予采信。理由是，双方在调换房屋后，已经注销了2008年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》，该份合同已终止，对双方均无约束力。在2009年重新签订调房后的三份《广东省商品房买卖合同》时，双方就调换后的房屋又约定了新的交楼日期，按照双方在签订的三份《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应于2009年5月31日前向原告交付调换后的第52号楼101号房与二区架空层B1125号房，并于2009年8月31日前向原告交付调换后的二区架空层B1425号房，被告不能以原履行已终止合同义务时的通知行为来代替新合同中的相关义务。既然被告直至2011年4月27日才向原告邮寄了入伙通知书，通知原告收楼，并未依约及时履行自己的交房义务，其行为已经构成违约，应当按合同约定的标准向原告支付逾期交楼违约金。此外，在被告通知原告收楼后，因原告未按时收楼而延误的时间不应计算在被告逾期交楼的时间内，应视为被告已于2011年4月27日向原告履行了交楼义务。故，被告须支付的违约金数额为人民币340591.86元[1163622元×92×0.0004+1234538元×（122+365+116）×0.0004]。关于精神损害抚慰金的问题。根据我国法律法规的相关规定，只有在侵权纠纷中，受害人因人身权利被侵害且造成严重后果的，方可请求侵权人支付相应的精神损害抚慰金，而本案系商品房买卖合同纠纷，并非侵权纠纷，即使被告存在违约行为，原告也无权主张精神损害赔偿。因此，原告的该项诉求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉求，部分有事实和法律依据，对其合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州市宝安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告黄富城、罗俊华支付逾期交楼违约金人民币340591.86元。二、驳回原告黄富城、罗俊华的其他诉讼请求。本案受理费8905元，由原告黄富城、罗俊华负担2475元，被告惠州市宝安房地产开发有限公司负担6430元。上诉人惠州市宝安房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，支持被上诉人巨额的无理诉讼请求，对上诉人极不公平，依法应予改判。理由如下：上诉人与被上诉人重新签订《商品房买卖合同》后，已依约履行了卖方的合同义务，是被上诉人故意不来收楼才导致本案纠纷。一审判决认定本案的争议焦点是上诉人是否逾期交房，但只采信被上诉人单方的观点，对上诉人举证的充分证据却未予采信，依法应予纠正，事情具体经过如下：双方在2008年1月9日签订就“山水江南花园”56号楼103房及二区架空层B1123房的《商品房买卖合同》后，上诉人已依约向被上诉人发出《入伙通知书》，但由于被上诉人封建迷信思想严重，认为该楼绿化带的牌坊影响风水和生活，未收楼导致纠纷。对于上述交付的楼房的质量及其他问题，上诉人并无任何过错，但本着顾客至上的经营理念，上诉人还是尽量满足被上诉人的要求，同意为其换房。2008年11月25日，经被上诉人自己挑选并提出书面换房申请，确定变更购买52栋101房、B1125号架空层及B1425号车库，双方为此于2009年5月8日办理了56栋103房及B1125架空层买卖合同的注销手续，并于2009年5月23日及7月13日重新签订了三份《商品房买卖合同》。合同签订后，上诉人还为被上诉人办理了专项维修基金的退款手续，并及时把相关合同资料报送惠州市房产管理局办理备案登记手续。因52栋101房是现房，而且之前的56栋103房已发《入伙通知书》，双方当时履行的是换房手续，在重签合同后，被上诉人便可直接入伙，无需再发《入伙通知书》，但被上诉人一直不来办理收楼入伙手续。2011年4月29日，在被上诉人长期不来收楼的情况下，上诉人通过快递向其发出《入伙通知书》，但被上诉人却予以拒收。以上事实证明，被上诉人申请办理换房，重新选购的是现楼，不村存在逾期交付的问题，但一审判决在认定这一问题时，却无视以下有利于上诉人的证据：1、《房屋竣工验收备案表》及《工程质量监督报告》。证明被上诉人于2009年5月和7月所换购的房屋，早在2008年9月5日时已办妥综合验收手续，完全具备入伙使用的条件。上诉人有房不交不合常理，被上诉人有房不收又长期不提异议亦不合常理。唯一的解释是被上诉人别有用心故意不办收楼手续，过错不在上诉人。2、双方于2009年5月23日和7月3日重签的换购合同。合同第八条约定交楼时间为当年的5月31日和8月31日，新的交楼日期和签合同的时间非常接近，更证明换房后马上可以入住使用的事实。3、上诉人于2011年4月26日向被上诉人发出的《入伙通知书》，该通知书写明被上诉人所购52号楼101房及B1125号房于2009年5月31日已正式入伙，但被上诉人一直未来办理收楼手续，上诉人在此履行的再次通知义务，并非此时才具备交付条件或第一次通知被上诉人收楼。4、2010年10月24日缴纳办证费通知及收款收据。若被上诉人认为上诉人此时已逾期一年多交楼，应在收到缴费通知时提出异议，但被上诉人此时只是按通知缴费，并未提出任何异议，也未要求收楼，这足以证明是被上诉人故意不来办理收楼手续。以上证据足以证实，上诉人向被上诉人发出56栋103房的《入伙通知书》后，因被上诉人不满意提出书面换房申请，双方已重签订合同，办妥了换房手续，重新所购楼房当时已完全具备入伙条件，重签合同的行为应视为上诉人已把现房交付给了被上诉人，被上诉人故意不来收楼入伙，由此造成的损失完全应由其自负，与上诉人无关。故在本案中根本不存在上诉人逾期交楼的违约事实，被上诉人要求支付违约金的诉求根本不能成立，原审判决对此存在严重的认定事实不清，依法应予纠正。综上所述，上诉人认为上诉人已为被上诉人办妥换房手续，并已履行交楼义务，并无违约行为，一审判决认定事实不清，支持了判决对上诉人极不公平，请求二审查明事实后予以改判：1、撤销原审判决第一项，改判驳回上诉人一审要求支付违约金的诉讼请求。2、维持原判第二项，并判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人二审答辩称：认可就合同双方已经取消，买卖合同终止。不是换房合同，而是心的商品房买卖合同，入伙和办证没有关系，请求维持原判。二审经审查，一审查明的事实基本属实，本院直接予以确认。另查一，原审原告一审诉讼请求为：1、判令被告支付延迟交付房地产违约金人民币360474元(暂计至2011年5月31日)。2、判令被告因恶劣的售后服务给原告造成精神损失抚慰金人民币150000元。3、被告承担本案诉讼费。另查二，据被上诉人签名的《惠州市商品房销售合同注销申请书》，注销原购房合同，由原B1123号房变更为B1125号房。双方于2009年5月23日重新签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人购买涉案小区第52号楼，总金额为1066460元，一次性付款，出卖人应在2009年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”于同日签订的购买架空层的《商品房买卖合同》上述相关内容的约定一致，2009年7月13日签订的购买车库的《商品房买卖合同》则约定总金额为70916元，交付时间为2009年8月31日前，交接手续约定内容与上述两份合同一致。本院认为，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点为上诉人是否存在逾期交房的违约行为，是否应当支付逾期交房违约金给被上诉人。具体评述如下：虽然上诉人与被上诉人曾经在2008年1月9日签订有一份《商品房买卖合同》，但是，此后双方经协商已经注销该份合同，重新于2009年5月23日及2009年7月13日签订三份《商品房买卖合同》，后面签订的三份合同内容无违反法律法律规的强制性规定，为有效合同。前后签订的《商品房买卖合同》所售房屋不同，约定的交房时间亦在重新签订合同时间之后。2009年5月23日及2009年7月13日签订三份《商品房买卖合同》约定上诉人必须在2009年5月31日前和2009年8月31日前交付合同标的物，但上诉人没能提交其在该约定时间前已经按合同约定以书面形式通知被上诉人办理交付手续的证据。上诉人以自己已经履行2008年1月9日签订的《商品房买卖合同》中约定通知交付义务为由，主张已经履行了2009年5月23日及2009年7月13日签订的三份《商品房买卖合同》的交付义务，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照合同约定，上诉人应当支付逾期交房违约金给被上诉人。至于逾期交房违约金的数额，双方当事人对于一审判决的计算方式和金额均没有提出异议，本院直接予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8905元，由上诉人惠州市宝安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  曾 莹代理审判员  江 敏二〇一二年十一月二十日书 记 员  寇 倩附相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。