福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第8044号原告厦门友朋四方物业管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦6层A单元。法定代表人范清华，董事长。委托代理人陈大蕻。被告谢影秋，女，1970年5月30日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门友朋四方物业管理有限公司与被告谢影秋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员黄素萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈大蕻、被告谢影秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门友朋四方物业管理有限公司诉称，2000年12月21日，原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为“卧龙晓城”小区提供物业管理服务，合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告谢影秋系厦门市莲前西路卧龙晓城＊＊号＊＊室业主，其拖欠2012年5月1日至2015年5月31日的物业管理费、房屋公共维修金、车位管理费，并产生滞纳金，共计24421.91元。经原告多次催缴，被告仍不履行，故原告诉至法院。原告诉至法院后，被告缴纳了部分费用。现请求判令：1、被告立即支付车位管理费7280元（按每个车位每月80元计算，2011年4月1日至2011年12月计一个车位，2012年1月至2015年5月计两个车位）；2、被告承担本案诉讼费用。被告谢影秋辩称，原告的诉讼请求不能成立。原告在2015年5月23日前从未要求费用，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效。要求法院驳回超过诉讼时效的部分费用。原告未按合同约定履行管理义务，小区内机动车辆堵塞或占用消防通道、安全出口、安全疏散通道、侵占绿地，车辆无法正常进出，消防隐患十分严重，原告也从未以书面或任何形式对欠费行为进行催缴，原告未取得多数业主书面同意擅自调整服务收费标准，未征得多数业主同意占用小区公共区域作为停车场所，未按规定按比例将公共停车收入存入专项维修资金专户，未对物业服务和收入进行公示，小区内公用绿地、公共场所狗粪无人清理，原告存在违约和违法行为，要求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用应由原告承担。经审理查明，2000年12月21日，原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为“卧龙晓城”小区提供物业管理服务；委托期限自合同签署之日起至业主委员会成立后三十天内；物业管理费和房屋维修金及车位收费，以市物价主管部门的批复为准；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2004年厦门市物价局作出厦价房（2004）136号文件，核定地下室固定停车管理费每位每月收费80元。2008年厦门市物价局、厦门市建设与管理局作出厦价房（2008）153号文件，通知自2008年12月1日起物业服务收费不再实行个别定价。2012年4月13日，厦门市物价局做出厦价房备（2012）26号“住宅物业服务收费指导价备案书”，确认“卧龙晓城”备案的物业管理服务费标准为带电梯住宅1.30元／平方米·月。2013年12月31日，厦门市卧龙晓城小区业主委员会向厦门市思明区嘉莲街道办事处递交《关于聘请厦门友朋四方物业管理有限公司实施物业服务的请示》，称在业主委员会成立之前，卧龙晓城的物业服务由厦门友朋四方物业管理有限公司承接，小区业主委员会于2013年4月成立，依法卧龙晓城前期物业管理协议应即时终止并重新与业主委员会签订物业服务协议，目前厦门友朋四方物业管理有限公司根据业主委员会的授权实施事实管理，……，小区拟聘请厦门友朋四方物业管理有限公司为小区继续提供物业服务。现讼争小区仍由原告提供物业服务。被告谢影秋于2011年8月11日购买取得思明区莲前西路525-533号地下二层第＊＊号车位的所有权。因被告谢影秋未缴交车位管理费和房屋公共维修金、物业管理费等，2015年5月20日原告诉至本院。2015年5月23日，被告缴纳了2012年5月至2015年4月的物业管理费和公维金，尚余车位管理费未缴交。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、厦价房（2004）136号文件、厦价房（2008）153号文件、厦价房备（2012）26号文件、《关于聘请厦门友朋四方物业管理有限公司实施物业服务的请示》，土地房屋登记卡，被告提供的物业缴费票据及庭审笔录等予以佐证，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》及补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。卧龙晓城小区业主委员会成立后，仍由原告继续为讼争小区提供物业服务。原告作为卧龙晓城的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，一直接受原告的物业管理服务，应当缴纳车位管理费。原告与开发商签订的前期物业服务委托未约定车位管理费的缴纳时间，应视为按月于月底缴纳。被告未缴交2011年8月11日至2015年5月31日的停车管理费，原告未提供证据证明其于应缴费期限届满后的两年内向被告主张过权利，原告于2015年5月20日向本院提起诉讼，故原告要求被告缴纳2011年8月11日至2013年4月的车位管理费的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。2011年4月1日至2011年8月10日期间被告并非讼争车位的所有权人，原告要求被告交纳该期间的车位管理费缺乏相应依据，本院不予支持。被告应向原告缴纳2013年5月至2015年5月的车位管理费4000元（每月每位80元，共2个车位）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢影秋应于本判决生效之日起七日内向原告厦门友朋四方物业管理有限公司缴交所欠的2013年5月1日至2015年5月31日的车位管理费4000元。二、驳回原告厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告厦门友朋四方物业管理有限公司负担11元，由被告谢影秋负担14元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员黄素萍二〇一五年六月二十九日书记员黄素梅附件本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。