北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第4805号原告（反诉被告）北京忠汇峰商贸有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇于辛庄村西100米。法定代表人张少忠，负责人。委托代理人张春雨，男，1988年2月13日出生。被告（反诉原告）刘学武，男���1974年5月16日出生。被告（反诉原告）曹永刚，男，1978年11月4日出生。原告（反诉被告）北京忠汇峰商贸有限公司（以下简称忠汇峰公司）与被告（反诉原告）刘学武、曹永刚租赁合同纠纷一案，本案受理后依法组成由本院审判员徐连森担任审判长，人民陪审员李德成、周庆华参加的合议庭，公开开庭进行了审理。忠汇峰公司委托代理人张春雨，刘学武、曹永刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忠汇峰公司本诉诉称：2013年3月10日，原、被告签订租赁合同，忠汇峰公司将位于昌平区沙河镇于辛庄村西房屋B101号-B109号（建筑面积700平方米）租赁给刘学武、曹永刚经营便民蔬菜市场，双方约定租金缴纳的数额和方式为第一年租金为50万元，实行半年支付制，以现金支付。合同签订后，双方都积极的履行合同，两被告于2013年5月10日向原告支付了半年（2013年5月10日至2013年11月9日）的房租。2013年11月9日后刘学武、曹永刚以各种理由推拖拒绝支付房租，还霸占原告的房屋拒不腾房。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告支付原告拖欠的租金166666元及违约金50000元；2、诉讼费由刘学武、曹永刚支付。刘学武、曹永刚针对本诉辩称：不同意忠汇峰公司的诉讼请求。签完合同我们积极交纳房租，但忠汇峰公司没有给我们办理工商、消防、税务等这些手续，以至于工商检查影响我们的营业。合同约定的租金是半年支付，并没有说是哪一天支付，我们可以半年的最后一天支付，我们并不是不交租金。忠汇峰公司违反合同约定收回房屋，强行换锁，影响我们的经营，要求驳回忠汇峰公司的本诉诉讼请求。刘学武、曹永刚反诉诉称：刘学武、曹永刚与忠汇峰公司于2013年3月10日签订了房屋租赁合同，��学武、曹永刚于2013年3月10日向忠汇峰公司支付了半年租金250000元，并于2013年4月7日支付保证金90000元。合同签订后，刘学武、曹永刚对房屋进行了装修。合同履行过程中，忠汇峰公司未按照合同约定履行自己的义务，未按合同约定办理卫生、消防、工商税务等相关所需证件。刘学武、曹永刚多次找忠汇峰公司要求对上述证件予以办理，但忠汇峰公司至今未办理，致使刘学武、曹永刚无法正常经营，给反诉原告二人造成极大的经济损失，无法实现合同目的。2014年3月6日忠汇峰公司强行将刘学武、曹永刚赶出承租房屋，把所有房屋换了锁，忠汇峰公司在未和刘学武、曹永刚解除合同的情况下已经向外出租房屋。故诉至法院，反诉请求：1、依法解除刘学武、曹永刚与忠汇峰公司于2013年3月10日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告忠汇峰公司向反诉原告刘学武、曹永刚���还合同保证金90000元；3、判令反诉被告忠汇峰公司向反诉原告刘学武、曹永刚支付违约金50000元；4、判令反诉被告忠汇峰公司向反诉原告刘学武、曹永刚支付损失150000元；5、诉讼费由反诉被告忠汇峰公司承担。忠汇峰公司针对反诉辩称：针对刘学武、曹永刚提出的解除合同的请求，我方认为双方的租赁合同在2014年3月6日已经解除。根据合同法224条及227条，承租人未经出租人同意转租的或者承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。刘学武、曹永刚从2013年11月份到2014年的3月，一直以各种理由推拖不交租金，并且擅自转租，至此出租人完全有理由解除合同。2014年3月6日，是刘学武、曹永刚报警后警察到场，在刘学武、曹永刚及警察在场的情况下我公司换的锁，我公司的做法是合法的也是合理的。我公司已经办理了3张个体工商户执照，可以在市场内经营水��、牛羊肉、日杂食品，这3张营业执照一直在市场内悬挂，直到刘学武、曹永刚搬出时才归还给我公司。关于办理营业执照，我公司不存在违约。刘学武、曹永刚在从我公司租赁场地后擅自转租给第三人，一直经营到刘学武、曹永刚与我公司交接之日，如果没有营业执照，工商局不早就查封了吗？我公司未违约，不同意支付二人违约金。刘学武、曹永刚在经营期间不仅没有损失而且获得了可观的利润。二人租用我公司的场地面积为700多平方米，被他们二人分割成50多个摊位，其中一个和贺金广签订的19平方米的小摊位租金是36960元。我公司认为刘学武、曹永刚二人不但没有任何损失，恰恰是赚了一笔。我公司不同意赔偿二人要求的损失。根据双方合同约定，装修的费用由承租方承担，我公司不应该返还。综上，我公司请求法院依法审理，驳回反诉人的反诉请求。经��理查明：2012年9月20日，北京市昌平区沙河镇于辛庄村民委员会为出租方（甲方），崔雪峰、张少忠及付某三人为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定乙方租用甲方村西钢结构楼房从北侧第二栋开始往南至第四栋，建筑面积约5000平方米，房屋用途为商业用房，租用期限为2012年12月25日至2031年12月24日共19年。该租赁合同中明确了乙方权利包括在合同有效期内有权对房屋进行扩建改造，有自主经营和对该房屋的出租及转租权、转让权。后张少忠、崔雪峰等作为投资人于2012年10月30日成立了忠汇峰公司。2013年3月10日，原告忠汇峰公司为出租方（甲方），被告刘学武、曹永刚为承租方（乙方）签订于辛庄便民市场租赁合同，张少忠作为原告忠汇峰公司的法定代表人在该租赁合同上签字。双方在合同中约定甲方忠汇峰公司将位于昌平区沙河镇于辛庄村西房屋B101号-B109房屋（建筑面积为700平米）租赁给乙方刘学武、曹永刚使用，作为经营便民蔬菜市场使用，租赁期限为三年，自2013年5月10日至2016年5月10日，租金为第一年500000元，第二年638750元，第三年766500元，实行半年支付制，以现金为支付方式。乙方向甲方提供玖万元作为租赁保证金，甲方在乙方租赁期满后一星期内将保证金退还给乙方。甲方的义务为：1、甲方应为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，确保市场水电，并承担维修责任，保证乙方正常使用；2、甲方有义务为乙方办理相关部门规定的卫生、消防、工商、税务等所需证件，如因此影响乙方正常营业所产生的所有损失及罚款由甲方全部承担；3、除有明确约定外，甲方还应确保市场周边的治安秩序，不得干涉乙方正常的经营活动。乙方的义务为：1、有权监督甲方履行协议约定的各项义务；2、自觉遵守甲方依法制订的各项规章制度，租用期内向甲方交纳水费、电费和冬季取暖费，做到安全用水、用电、卫生、食品安检等，如因此出现安全问题造成的一切后果与甲方和于辛庄村委会无关，全部由乙方自行承担；3、应爱护并合理使用场地内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任；4、乙方所租用的房屋可租商户，如将场地转让给第三人时，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借营业执照；5、租赁期间，乙方不得改变租赁物的用途。双方对协议的解除约定为：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，乙方应支付违约金：1、未按约定的用途使用场地，经甲方第3次书面通知未改正的；2、进行其他违法活动累计达3次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；3、未征得甲方同意将场地擅自转租、转让、转��给第三人；4、逾期30日未支付租金或水电、管理等费用的；5、违反保证金协议的有关约定的；6、未经甲方同意连续30日未开展经营活动的；7甲方或乙方因自身原因需要提前解除协议的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照租金10%的标准向对方支付违约金，因甲方自身原因提前解除协议的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。违约责任双方约定为：1、甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失；2、乙方未按约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付迟延租金或费用2%的违约金。合同签订后，刘学武、曹永刚向忠汇峰公司交付了租金25万元及押金9万元。刘学武、曹永刚在签订合同之后对租用的场地进行了装修改造。之后，刘学武、曹永刚将摊位分租给商户进行经营。忠汇峰公司在签订合同后，于2013年7月的15日、19日办理了3份个体工商户营业执照，经营者姓名分别为崔雪峰、李青青、白玉香，经营场所登记为北京市昌平区沙河镇于辛庄村西B栋的1、2、4号，经营范围为销售蔬菜、水果、食品、乳制品、日用品。至2013年11月10日，刘学武、曹永刚未继续交付租金。忠汇峰公司多次催要租金，刘学武、曹永刚并未支付。2014年3月6日，忠汇峰公司向刘学武、曹永刚催要租金未果，采用车辆堵门的方式阻止商户经营。双方发生争执后刘学武、曹永刚拨打110报警电话，当日在昌平公安分局沙河派出所民警的监督下，原告忠汇峰公司将房屋收回。2014年3月，原告忠汇峰公司诉至本院，要求被告刘学武、曹永刚支付拖欠的租金166666元并支付违约金5万元。被告刘学武、曹永刚在应诉后提起反诉，要求解除与忠汇峰公司签订的租赁合同，并要求忠汇峰公司返还保证金9万元、支付违约金5万元、支付各项损失15万元。本案在庭审中，刘学武辩称系二被告承包经营于辛庄便民菜市场，曹永刚认为原、被告之间的纠纷为租赁合同纠纷，主审法官要求刘学武、曹永刚二人明确合同性质及统一诉讼意见，刘学武、曹永刚二人商议后明确表示与忠汇峰公司的纠纷为租赁合同纠纷。在庭审中，刘学武、曹永刚称做铝合金隔断花费10000元左右，上下水花费6、7千元，做石头台子花费5000元左右，安装监控花费5500元，吊棚花费6000元左右，接电表、水表大概12000元左右，开业庆典的费用9000多元，还有赔偿商户的违约金4万多元，无其它的费用支出。忠汇峰公司对刘学武、曹永刚所说的装修改造的项目予以认可，对二人所说花钱的金额不认可，不同意支付二人所称的各项损失。刘学武、曹永刚称应为己方办理营业执照，不认可忠汇峰公司办理的营业执照属于履行合同约定。本案在审理过程中，案件承办人员曾到双方争议场地现场勘查，忠汇峰公司在收回场地之后，已将摊位出租给其它商户。本院曾组织双方进行和解，双方未达成一致意见。以上事实，有张少忠、崔雪峰与于辛庄合作社签订的房屋租赁合同、忠汇峰公司与刘学武、曹永刚签订的于辛庄便民菜市场租赁合同、交付租金的收据及双方当事人的当庭陈述等在案为证。本院认为：忠汇峰公司与刘学武、曹永刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的强制性规定，本院认定忠汇峰公司与刘学武、曹永刚签订的房屋租赁合同合法有效。双方均应按照约定履行各自的合同义务。忠汇峰公司在公安机关工作���员在场的情况下收回出租的场地，刘学武、曹永刚并未向公安机关工作人员提出异议，而且二人提出反诉要求解除双方签订的租赁合同，双方之间已无继续履行合同的可能，对于解除双方之间的租赁合同本院予以准许。双方在合同中对租金交付的期限只约定了实行半年支付制，未约定具体的交付时间，也未约定是上交制或下交制，属于对租金的交付期限约定不明。对租金支付期限约定不明确、租赁期间一年以上的，租金应当在每届满一年时支付。故本案不能认定刘学武、曹永刚交付租金存在违约。双方因租金支付期限约定不明确且有出现严重矛盾影响合同正常履行双方均有过错。双方在合同中约定甲方负责为乙方办理营业执照，而办理营业执照属于工商管理机关的行政职能，该约定超出忠汇峰公司的能力范围，应属无效约定。对此合同双方均有过错。故双方均要求对方承担违约责任并支付违约金的请求本院均不予支持。刘学武、曹永刚自2013年11月10日至2014年3月6日未交纳租金，忠汇峰公司要求刘学武、曹永刚支付租金理由正当，本院予以支持。刘学武、曹永刚拖欠租金的时间为3个月零27天，依据双方约定租金标准应交付的租金数额为162500元，忠汇峰公司要求刘学武、曹永刚支付租金166666元没有依据，本院不予支持。合同解除之后，忠汇峰公司应当将刘学武、曹永刚交付的押金予以返还。刘学武、曹永刚租用场地后对场地进行了装修改造，在忠汇峰公司收回出租的场地后继续享用的二人装修改造的部分成果，忠汇峰公司应当对刘学武、曹永刚二人进行适当的补偿。本院依据双方的陈述、承租方提交的证据、现场勘验结果、双方争议场地的实际使用情况等多种因素酌定补偿费用为3万元。刘学武、曹永刚要求忠汇峰公司��付开业的相关费用及向商户赔偿的违约金没有依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除北京忠汇峰商贸有限公司与刘学武、曹永刚二Ｏ一三年三月十日签订的于辛庄便民菜市场租赁合同。二、刘学武、曹永刚于判决生效之日起七日内向北京忠汇峰商贸有限公司支付二〇一三年十一月十日至二〇一四年三月六日的租金十六万二千五百元。三、北京忠汇峰商贸有限公司于判决生效之日起七日内向刘学武、曹永刚返还合同保证金九万元。四、北京忠汇峰商贸有限公司于判决生效之日起七日内向刘学武、曹永刚支付装修改造费用及设施折款等共计三万元。五、驳回北京忠汇峰商贸有限公司的其它本诉请求。六、驳回刘学武、曹永刚的其它反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千五百五十元，由北京忠汇峰商贸有限公司负担一千元（已交纳），由刘学武、曹永刚负担三千五百五十元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千八百二十五元，由刘学武、曹永刚负担一千四百七十五元（已交纳），由北京忠汇峰商贸有限公司负担一千三百五十元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  李德成人民陪审员  周庆华二〇一五年六月十日书 记 员  方 远