连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0703民初3514号原告：连云港青和物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区久和国际新城一期。法定代表人：褚志群，董事长。委托代理人：王海林，公司职员。被告：李鑫，男，1991年1月4日生，汉族，住连云港市开发区。委托代理人：李玉高（系被告李鑫父亲），男，1954年6月29日生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）与被告李鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告青和物业公司委托代理人王海林、被告李鑫委托代理人李玉高到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2010年11月1日起至2016年12月31日止的物业服务费8651元、公摊水电费358元、电梯电费184元、电梯维保费248元，以及承担自欠款之日起按欠付的物业费以万分之五/日计算的违约金5884元，被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2009年11月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告的连云港市开发区久和国际新城三期6-2-1-1502室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2010年11月1日起至2016年12月31日止的物业费及自2010年11月1日至2016年6月30日止的公摊水电费等，经原告催缴无果。原告为减少损失，特向贵院提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求，称电梯维保费另诉主张。被告李鑫��称，原告无服务资格证书，无权收取物业费。房屋交付时间不详，房中无电表无法进入居住使用。原告青和物业公司围绕诉讼请求依法提交了：证据一、原告青和物业公司和开发商连云港久和置业投资发展有限公司签订的物业服务合同两份，时间分别为2007年10月及2010年10月，拟证明在小区业主委员会成立前期，原告和开发商签订了小区物业服务合同，明确了各自的权利和义务；证据二、原告和被告签订的小区物业服务协议，拟证明原、被告之间的物业服务关系；证据三、原告青和物业公司和久和一期业主大会（业主委员会）签订的物业服务合同两份，拟证明在小区业主委员会成立后原告也是经过合法的手续继续对小区进行物业服务工作，各自的权利义务关系约定明确；证据四、连云港市物价局连开价服备字[2009]56号、连开价备[2015]3号文件，拟证明物业服务收费标准是经过物价部门备案审核的。证据五、催缴通知七份，拟证明自2011年至2016年期间原告一直向被告催缴物业相关费用；证据六、公共水电费分摊费用的分摊明细及2015年度至2016年度发票复印件60张，拟证明原告对小区的公摊费用是按照实际产生的缴费票据进行分摊的。被告李鑫对上述证据的质证意见为：对证据一真实性无异议。对证据二真实性无异议，说明一下该协议是买房子的时候就签订的，并不是房屋交付时签订的。对证据三真实性无异议。对证据四真实性无异议。对证据五2013年之前催缴过物业费，后来就没有催缴过，照片的真实性无异议。对证据六真实性有异议，没有产生这些费用。被告就其抗辩向法庭提交住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋验收交接表（复印件）、2013年6月��原告起诉被告的起诉状以及撤诉的裁定笔录，拟证明涉案房屋没有正式的交付给被告。裁定笔录及起诉书拟证明原告从2013年7月份之后就没有催缴过物业费。原告对上述证据的质证意见为：住宅使用说明书，住宅质量保证书和被告欠不欠物业费没有关联性，裁定笔录及起诉书证明目的不予认可，是因为被告地址不详才撤诉。房屋交接表真实性不认可。原告为证明涉案房屋已交付给被告，补充提交交房通知书及房屋交接单、业主入伙流程表、业主入住消防安全书，拟证明原告已经将房屋交付给被告，钥匙也给被告了，业主买的开发商的房子，交没交房和交不交物业费没有关系。被告对原告补充提交的证据的质证意见为：真实性无异议，房屋交接的时候先去办手续后验收，验收的时候没有电表���所以房屋没有交接给被告。综合原、被告举证及质证意见，本院作如下认证意见：被告对原告所举的证据一至五真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告所举的证据六中分摊明细系原告单方制作、发票系复印件，被告不予认可，对其真实性，本院不予采信。被告对原告补充提交的证据真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告对被告提交的住宅使用说明书、住宅质量保证书、2013年6月份原告起诉被告的起诉状以及撤诉的裁定笔录真实性无异议，本院对该组证据真实性予以采信。被告所举的房屋验收交接表系复印件，原告不予认可，对其真实性本院不予采信。原告所举的交房通知书、房屋交接单、业主入伙流程表可以证明2010年涉案房屋已经交付给被告。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告李鑫购买位于连云港经济技术开发区久和国际新城三期6-2-1-1502室房屋，房屋建筑面积170.29平方米，该房屋所在小区由原告公司提供物业管理服务。2009年11月16日，原告青和物业公司与被告李鑫签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、违约责任等事项。2007年10月，涉案小区开发商连云港久和置业投资发展有限公司（甲方）与原告青和物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定小高层、高层收费标准为0.95元/月·平方米，空置物业按物业收费标准的70%收取，业主逾期不交纳物业管理费的，按政府相关规定，每日加收应纳费用万分之五的滞纳金。合同还对双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2010年10月，涉案小区开发商连云港久和置业��资发展有限公司（甲方）与原告青和物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定高层收费标准为0.95元/月·平方米，空置物业按物业收费标准的70%收取，物业服务费用按年交纳，业主应在每年的第一个月第5日前履行交纳义务，业主逾期不交纳物业服务费的，按政府相关规定，每日加收应纳费用万分之五的滞纳金。合同期限自2010年10月1日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。合同还对双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2015年1月，久和三期业主大会（甲方）与原告青和物业公司（乙方）签订《久和国际新城·澳洲风情物业服务合同》，合同约定小高层住宅0.9元/月·平方米（包含：电梯日常运行��维护保养费用，不包含电梯运行电费），物业服务费用按每一年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行缴费义务。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。合同期限自2015年1月1日起至2016年6月30日止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2016年7月，久和三期业主大会（甲方）与原告青和物业公司（乙方）就上述合同内容进行了续签，合同期限自2016年7月1日至2017年12月31日。上述合同签订后，原告青和物业公司于2009年6月30日、2015年7月2日就涉案小区小高层、多层住宅收费标准两次经连云港市物价局备案，其中2014年12月31日前0.8元/月·平方米，2015年1月1日以后0.9元/月·平方米。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，���通过在小区内公告栏张贴的方式向被告催缴物业费，时间分别为2011年12月11日、2012年12月27日、2013年10月9日、2014年8月8日、2016年1月8日。原告分别于2015年8月1日、2016年11月1日通过书面张贴物业费催缴通知的方式向被告催交物业费。被告李鑫于2016年10月28日将涉案房屋转让给案外人安飞雪、杨彩，转让前尚欠原告自2010年11月1日起至2016年10月28日止的物业管理费、公摊水电费、电梯电费。原告于2016年11月8日以上述物业费未交为由将被告诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。���此，被告应当向原告缴纳物业管理费用，被告拖欠原告2010年11月1日起至2016年10月28日止期间物业服务费10326元{170.29×（50×0.8+22.93×0.9）}，原告只主张8651元，系对其权利的自由处分，本院予以支持；关于原告主张的公摊水电费、电梯电费，《江苏省物业管理条例》第五十一条第一款规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、公用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式向全体业主分摊。现原告就该部分诉求只提供了公摊水电费和电梯电费明细表及水电费票据复印件，既不能证明就公摊水电费的收取金额向业主进行了公示，也不能证明公摊水电费实际支出的金额，对该部分诉求，本院不予支持。关于原告主张的违约金5884元，符合合同约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下：被告李鑫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港青和物业管理有限公司物业服务费8651元及违约金5884元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李鑫负担（因原告已预交，被告李鑫于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  刘广侠二〇一七年一月十八日书 记 员  俞 莎法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，��已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。