广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第350号原告：古文峰。委托代理人：熊飞、李成富，广东明盛律师事务所律师。被告：广州市万业房地产开发有限公司。法定代表人：江福明，职务总经理。委托代理人：罗任平，系该公司员工。原告古文峰诉被告广州市万业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊飞，被告委托代理人罗任平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古文峰诉称：其与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区创鸿雅筑自编4栋AA房，建筑面积49.45平方米,合同价款664338元。被告应于2014年12月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，逾期应按照总房款以每日万分之五的标准计付违约金等。后原告依约向被告付清全部购房款。在合同补充协议中，被告与原告签订了迟延交楼违约金不超过总房款的2％的霸王条款。被告于2015年1月底通知原告收楼，因与约定交楼条件和标准不符，原告拒绝收楼。被告违反合同约定，未按时将符合合同约定及法定的交楼标准的房屋交付给原告，其违约行为给原告造成了极大的损失。根据《商品房买卖合同》第三十条的约定，向法院请求判令：1、被告向原告支付自2015年1月1日起，至被告取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明的交楼条件后，书面通知原告收楼之日止的违约金，违约金以总房价款664338元为基数，按每日0.05%计算，暂计至2015年3月20日，违约金为26241.35元；2、被告承担本案诉讼费。2015年4月9日，原告增加诉讼请求：撤销原告与被告在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价2%的条款。被告广州市万业房地产开发有限公司辩称：一、涉案项目因地质原因逾期交楼，属于不可抗力，逾期交楼的责任应当免责。二、涉案项目已经取得竣工验收备案表，且通电、通水、通气、通邮，符合交楼条件。被告分别在2015年1月27日、2015年4月1日、2015年4月10日向原告发出收楼通知书。三、逾期交楼的违约金约定过高，根据合同法第114条的规定应当进行调整，应当按照2014年12月广州市租赁管理所公布的南沙当时同等地段的租金予以计算，当时广州市租赁管理所公布的同地段商用房的租金为12元-25元每平方米每月计算，我方要求按照平均价格17元每平方米每月计算，住宅租金的按20元每平方米每月。合同约定的违约金标准是租金的8至15倍，违约金明显过高。根据合同法解释（二）第29条的规定，原告的损失也应该参考合同履行情况（涉案项目存在烂尾，直至被告接盘后才恢复运行），涉案项目以前是创鸿公司的项目，在2013年11月创鸿公司资金断裂，全部停工，后被告在2014年6月承接了创鸿项目，被告经过日夜赶工，才完成涉案项目工程，并于2015年3月31日取得该工程的竣工验收备案表，故应该调整合同违约金标准。四、《商品房买卖合同》补充协议第18条是双方真实意思表示，应该履行，且原告提出的撤销申请已经超过1年的除斥期。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告是广州市南沙区创鸿雅筑自编4栋楼的开发商。2014年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购商品房为南沙区创鸿雅筑自编号4栋AA房（建筑面积49.45平方米），总金额为664338元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：第九条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的“不可抗力”，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％。之后，原告依约付清全部购房款。涉案楼宇于2015年3月16日通过环保验收、2015年3月20日取得《建设工程规划验收合格证》、2015年3月20日取得工程竣工验收报告、2015年3月25日光纤工程竣工验收、2015年3月31日消防验收合格、2015年3月31日通过人防验收，2015年3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月17日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为商业、居民生活的《高压供用电合同》。2015年3月31日，符合通邮条件。同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。被告曾于2015年1月27日、2015年4月1日和2015年4月10日分别向原告发出二份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。原告确认收到上述通知，其中于2015年4月12日收到被告于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。原告于2015年2月初向被告邮寄《收楼异议通知书》，但因被告拒收而被退回。诉讼中，被告认为其于2015年3月31日符合交楼条件，原告明确要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止。另被告提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给原告使用，已构成违约，原告要求被告按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，本院予以支持。原、被告在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。被告于2015年4月10日才具备永久用水，故被告提出在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，本院不予采信。原告要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止合理，本院予以支持。合同补充协议约定被告向原告支付的违约金最高不超过总房款的2％，故对于原告诉讼请求中超过总房款2％部分的违约金本院不予支持，即被告应向原告支付逾期交楼违约金13287元。双方在2014年1月20日已经签订了补充协议，原告未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款2％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于原告要求撤销上述条款的请求，本院不予支持。另被告提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《广州市商品房买卖合同》前，即被告在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市万业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告古文峰支付逾期交楼违约金13287元。二、驳回原告古文峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费228元，由原告负担162元，被告广州市万业房地产开发有限公司负担66元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一五年六月二十三日书 记 员  万 策