湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01754号上诉人（原审被告）湖南和一酒店连锁有限公司（原湖南和一投资有限公司），住所地长沙市天心区劳动西路256号（和一国际大酒店22楼）。法定代表人尹德和，董事长。委托代理人陈弘毅，该公司员工。委托代理人汪玉，湖南崇明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）湖南建强置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区一环线中路宝庆金都C栋701房。法定代表人宋敏，总经理。委托代理人兰志如，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审被告吉首市建强和一大酒店有限公司，住所地吉首市乾州溶江小区46号。法定代表人尹德和，董事长。上诉人湖南和一酒店连锁有限公司（以下简称和一公司）与被上诉人湖南建强置业有限公司（以下简称建强公司）、原审被告吉首市建强和一大酒店有限公司（以下简称建强和一公司）租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2014年8月8日作出（2014）天民初字第1208号民事判决。和一公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年2月10日，建强公司与和一公司签订《租赁合同》，约定建强公司将名下“位于乾州办事处溶江小区七层私有房一栋和乾州新区小溪桥地段的榕江大酒店”出租给和一公司用于酒店经营，租赁期限为2010年8月1日至2022年7月31日，年租金为190万元，每年度的租金按月平摊后支付，即每月25日之前向建强公司支付当月租金。如和一公司未按约支付，则应按自逾期之日起到实际交付时止日万分之三的标准向建强公司支付利息。合同还约定，协议生效后，如一方违约，违约方须向对方支付违约金五十万元。2010年5月18日，双方签订《补充协议》，约定增加一栋四层的附楼，年租金26万元。自2011年10月起，和一公司陆续拖欠应付租金，2013年12月底，建强公司向和一公司及吉首建强和一公司分别发函催收租金。庭审过程中，双方确认拖欠租金金额共计2479895元（计至2013年11月30日）。另查明，建强和一公司于2011年12月5日成立，是和一公司的独资子公司，本案讼争租赁物的实际使用人，曾与和一公司共同陆续向建强公司支付租金。《建强置业房租支付台账》由建强和一公司财务人员石艳制表并签字确认。又查明，2013年，建强公司原法定代表人李顺民因股权转让合同纠纷将公司股东李文驰等人诉至法院，该案正在审理中。原审法院认为：建强公司与和一公司之间的租赁合同关系合法有效，双方应按照合同约定履行义务。双方确认和一公司自2011年10月起陆续拖欠租金共计2479895元，债权债务关系明确。和一公司辩称拖欠租金系建强公司内部问题，证据不足，且缺乏法律依据，原审法院不予认可。和一公司应就拖欠租金的行为承担违约责任，故对于建强公司关于支付拖欠租金及解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于违约金的数额是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，违约金按照合同约定的50万元为标准，明显超过拖欠租金所造成的损失，酌情调整为按照银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际支付之日止。关于建强和一公司是否应承担连带责任的问题，原审法院认为建强和一公司的行为构成债务加入，首先，建强公司与建强和一公司曾共同支付租金，房租支付台账由建强和一公司的财务人员制表并确认，且庭审中建强公司与建强和一公司并未就连带责任提出抗辩，应视为建强和一公司对债务加入的自认，其次，建强和一公司是和一公司的独资子公司，法人代表相同，且系讼争租赁物的实际使用人，其债务加入有合理背景。故建强和一公司应当在支付拖欠租金及违约金的范围内与和一公司承担连带责任。原审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：（一）限湖南和一酒店连锁有限公司于本判决生效之日起10日内向湖南建强置业有限公司支付租金2479895元，并按银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金（自2013年11月30日起计算至实际支付完毕之日止）；（二）吉首市建强和一大酒店有限公司对湖南和一酒店连锁有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任；（三）解除湖南建强置业有限公司与被告湖南和一酒店连锁有限公司之间的房屋租赁合同；（四）驳回湖南建强置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费30640元，由湖南和一酒店连锁有限公司承担（此款湖南建强置业有限公司已预交，由湖南和一酒店连锁有限公司于本判决生效后10日内直接给付湖南建强置业有限公司）。和一公司不服，上诉称：1、2010年2月10日，签订《租赁合同》的主体为和一公司与自然人李顺民，而非建强公司。和一公司未支付租金的原因是因为建强公司的原法定代表人李顺民要求将租金及其他费用支付至其个人账户，和一公司只能按其要求履行合同，因此，迟延支付租金的违约责任不在和一公司。2、2013年4月，建强公司的法定代表人由李顺民变更为宋敏，李顺民所持有的建强公司70%股份转至李顺民之子李文驰名下。李顺民现以股权变更存在胁迫和欺诈为由将李文驰诉至长沙中院。因股权纠纷的判决结果影响到建强公司的实际控制人及法定代表人变更问题，故本案应中止审理。请求撤销原判，驳回建强公司的诉讼请求。建强公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为：虽然2010年2月10日的《租赁合同》系和一公司与建强公司的原法定代表人李顺民所签订，但2010年5月18日的《补充协议》已将租赁合同的相对人变更为和一公司与建强公司，因此，和一公司应当依约向建强公司支付租金。和一公司辩称其迟延支付租金系建强公司原法定代表人李顺民要求其将租金付至其个人账户的上诉理由不能成立，本院不予支持。和一公司未依约支付租金一年余，原判判令解除双方的租赁合同并无不当。在合同解除后，和一公司开设酒店的装修、设备等与房屋不可分拆的财产价值可另行通过法律途径解决。建强公司的股权或法定代表人是否变更并非本案判决的依据，和一公司要求中止本案的审理的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。合同约定违约金50万元，原判认为过高，而调减为以欠付租金为基数按银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，但按原判调整的计算方法，已超过合同约定的50万元违约金，明显不当。本院酌情确定违约金以欠付租金为基数按银行同期同类贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1208号民事判决第二、三、四项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第1208号民事判决第一项为：限湖南和一酒店连锁有限公司于本判决生效之日起10日内向湖南建强置业有限公司支付租金2479895元，并按银行同期同类贷款基准利率支付违约金（自2013年11月30日起计算至实际支付完毕之日止）。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费30640元，二审诉讼费30640元，共计61280元，由上诉人湖南和一酒店连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一五年六月九日书 记 员  杨 蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。