襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂樊城民三初字第00437号原告梁敏，女，1971年2月26日出生，汉族，襄阳市人，个体，住湖北省襄阳市。委托代理人刘庆，湖北法正大律师事务所律师。特别授权代理。被告襄樊远驰实业有限公司（以下简称远驰公司）。住所地：襄阳市樊城区前进路。法定代表人李强，远驰公司总经理。委托代理人唐齐斌，湖北长久律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人熊揽月，湖北隆中律师事务所律师。一般授权代理。原告梁敏与被告远驰公司商品房买卖合同纠纷一案，于2012年7月2日诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员张耀承担任审判长，审判员辛天成、陈焕泽参加的合议庭，于2012年8月14日公开开庭进行了审理。原告梁敏的委托代理人刘庆，被告远驰公司的委托代理人唐齐斌、熊揽月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁敏诉称，2010年12月12日，梁敏与远驰公司签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买远驰公司开发的XX房屋，房屋总价款为502056元，远驰公司须在2011年12月31日前履行交房义务，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付购房款152056元，余款办理了银行按揭贷款。2011年12月31日，远驰公司发出《收楼通知书》，但是该房屋不符合国家规定及合同约定的交房条件，襄阳市住房保障和房屋管理局于2012年1月10日发出公告，“远驰.立业城”项目至今不符合交付条件。原告的委托人于2012年2月16日发函给远驰公司，要求对房屋修复，使商品房符合验收合格，达到交房条件后再提请原告收房，但远驰公司未答复原告也未进行修复，双方协商无果。故请求：1、判令远驰公司对原告购买���屋的窗户、阳台、卫生间、房间部分隔墙等进行整改和修复，使房屋符合国家标准；2、判令远驰公司向原告支付逾期7个月交房的违约金21086.4元。被告远驰公司辩称，1、远驰.立业城工程竣工后，远驰公司依据相关法律法规及合同约定，组织设计、施工、工程监理、勘查等部门进行了竣工验收合格，远驰公司在商品房竣工验收合格后，按合同约定履行了书面通知义务，依照合同约定，原告应当按照约定时间收受房屋，不收受的视为收受，对房屋有质量异议的，应当书面提出异议。原告的行为属不当行使权利，因此，原告要求远驰公司承担违约责任不能成立；2、原告称房屋窗户、阳台、卫生间、房间部分隔墙不符合国家标准，未提供证据证明，原告主张要求远驰公司对房屋进行整改和修复依法不能成立。经审理查明，2010年12月12日，原告与远驰公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：梁敏购买远驰公司开发的XX建筑面积104.88平方米商品房一套，每平方米4786.96元，总购房款为502056元，首期支付152056元，余款350000元，于合同签订后7日内向指定的银行办理按揭。出卖人应当在2011年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。若因买受人原因未能按期交付的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。对房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告向远驰公司支付购房款152056元，剩余购房款办理了按揭贷款，并由远驰公司出具了收据。2011年12月13日，该工程经建设、设计、施工、监理、勘查五部门验收合格。2011年12月30日，远驰公司在襄阳晚报上发布了交房公告，载明交房时间从2011年12月31日开始办���。2012年1月10日，襄阳市住房保障和房屋管理局发布公告，载明，“襄樊远驰实业有限公司开发的远驰.立业城项目至今不符合交付使用条件，敬请购房者在办理交房手续时需查验相关资料，如有疑问，电话咨询襄阳市房屋产权与市场管理处”。原告认为远驰公司所交付的房屋质量不合格，未接收。另查明，被告于2012年1月13日将商品房交付给原告，并签订了收楼手续书及交楼验收表。本院认为，梁敏与远驰公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务；本案中，关于远驰公司公告交房时，该商品房是否符合交付条件是双方争议的焦点。原告认为按照合同第八条房屋交付期限的约定，远驰公司应当于2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人。2012年1月10日，襄阳市住房保障和房屋管理局已发出公告，远驰.立业城项目不符合交付使用条件，证明远驰公司应交付的房屋不符合标准，应当承担违约责任。远驰公司认为，其已按合同约定，组织相关部门对房屋进行了竣工验收合格，并按合同约定的交付期限书面通知原告收受房屋，远驰公司已全面履行了法律规定和合同约定的义务，不存在违约。据此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。故双方签订的合同约定“商品房经验收合格”为交付房屋的条件，符合法律法规的规定；《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件��（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，建筑工程竣工后具备上述条件即可验收，经验收合格的，即可交付使用。远驰公司出售给原告的商品房已经验收合格，并在合同约定的交付期限内公告交房，并未违约，依法不应承担违约责任。原告提供襄阳市住房保障和房屋管理局发布的公告以证明远驰公司所交付的房屋不符合交付条件，而襄阳市住房保障和房屋管理局不是工程质量监督机构，其发布的公告不能证明远驰公司应交付的房屋质量不合格，且原告在被告通知交房后于2012年1月13日已接收了房屋。因此，原告要求远驰公司承担逾期交房的违约责任理由不能成立，本院不予支持；原告要求远驰公司对应交付的房屋窗户、阳台、卫生间、房间部分隔墙进行修复的诉讼请求，因远驰.立业城工程已经建设、设计、施工、监理、勘察等部门联合对工程进行了验收，所有验收项目结论均为“符合要求”，远驰.立业城建设项目已经验收合格，且原告也无窗户、阳台、卫生间质量不合格的证据证实，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建设工程质量管理条例》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，判决如下：驳回原告梁敏的诉讼请求。案件受理费327元，由原告梁敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，��按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17－451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长张耀承审判员辛天成审判员陈焕泽二〇一二年十一月十四日书记员周芹