湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民一初字第01363号原告长沙居然之家家居建材营销有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞新区22号地块。法定代表人顾月明，该公司总经理。委托代理人曾贤军，该公司员工。委托代理人郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。被告宋映陶。委托代理人解德辉，湖南金州律师事务所律师。原告长沙居然之家家居建材营销有限公司（以下简称居然之家）诉被告宋映陶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓子平适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员沈沙担任庭审记录。原告居然之家的委托代理人曾贤军、郑莉丽，被告宋映陶及其委托代理人解德辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家诉称，2013年6月2日，原被告签订《居然之家招商合同》。现合同已到期，被告扣除已支付的合同保证金后共拖欠原告各种费用共计69493.65元。经原告多次催收未果，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告拖欠的费用69493.65元，并支付利息；2、被告支付违约金14076元；3、被告承担诉讼费。被告宋映陶辩称，一、被告对原告起诉的租金等费用有异议。因被告自2013年年底未交纳租金，原告对被告采取了停电等措施，致使被告无法经营，双方的租赁关系实际上于2013年年底即提前终止，租金等费用应计算至此时。原告计算租金等费用的方式错误，也是导致被告未交纳租金的原因之一；二、被告拖欠的租金等费用总额应当扣除原告欠付被告的销售额及押金等；三、合同终止后，由于原告的过错导致被告无法及时撤场，由此造成的损失应当由原告承担；四、原告留置的大量样品等与被告所欠费用价值不对等，是对被告合法财产权的严重侵害；五、原告非法处置被告的货物样品，应赔偿损失；六、被告存在未交纳租金违约行为时，原告采取停电致使租赁合同提前终止，而后又未采取合理措施防止损失的扩大，其无权就扩大的损失要求赔偿；七、原告起诉的各项费用均无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年6月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《居然之家招商合同》，约定：甲方向乙方提供位于长沙市金源店xx号楼xx层117.3平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为xxxx），乙方向甲方支付租金、物业管理费等费用，并接受甲方的统一管理。合同期限从2013年6月1日至2014年6月30日，每平方米日租金2元，合同期内乙方共计应支付甲方租金92667元，每三个月一付；物业管理费的标准为每平方米每日1元，合同期限内物业管理费总额46333.5元，支付方式同租金；甲方负责市场的广告宣传和大型促销活动的组织，在活动期间，乙方须按当月实际销售额的1%向甲方支付广告促销费；甲方每月按乙方销售额的0.5%收取市场管理费，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方应于每月15日前将上月的市场管理费交付甲方；乙方租赁摊位的市场管理费每月每平方米的保底销售额为1000元，合计587元。乙方向甲方交纳合同保证金40603元，包括履约保证金9603元、质量保证金30000元、服务保证金1000元；当乙方所售商品或提供的服务存在问题时，甲方有权直接动用保证金对消费者进行“先行赔付”。第十三条约定：乙方未按合同约定向甲方支付租金等费用的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，超过7天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。第三十四条约定：除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同还对其他事项进行了约定。被告已向原告交纳质量保证金30000元、履约保证金9603元、服务保证金1000元，以上共计40603元。被告从2014年1月起未交租金，原告从被告货款、保证金中直接扣除租金、市场管理费、物业管理费等。因双方对于租金、市场管理费等产生纠纷，原告从2014年1月1日起对被告经营的摊位采取断电措施，被告即未再继续经营，亦未将摊位内的物品搬离。根据合同约定，被告从2013年6月1日至2013年12月31日止，被告应缴纳租金50204.4元、物业费25102.2元、市场管理费4109元，共计79415.6元。原告已收取了租金、市场管理费、物业费共计69765.2元（租金37098.6元、物业费28453.6元、市场管理费4213元），并在被告货款中抵扣了从2014年1月至2014年6月30日止的市场管理费4485元。从2014年1月1日至2014年6月30日，被告应缴纳租金42462.6元、物业费21231.3元、市场管理费3515.5元，共计67209.4元。合同履行期间，原告依据合同约定执行“先行赔付”制度，从被告交纳的保证金中赔付消费者11020元。本案在审理过程中，被告向本院提起反诉，后申请撤回反诉，本院口头裁定予以准许。上述事实有《居然之家招商合同》、消费者赔付资料、对账单、收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《居然之家招商合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，被告从2014年1月起即未按合同约定按时交纳租金等费用，已构成违约。原告自2014年1月1日起对被告经营的摊位采取断电措施，其行为亦有不当，且被告自被断电后即未继续经营，实质上是以实际行为告知原告不再继续履行合同，原告此时应采取适当措施（如与被告解除合同、双方协商解决等）防止损失的扩大，但原告迟至合同约定的期限届满后方向本院主张权利，导致损失的扩大，自身亦存在过错。因此，考虑被告未交租金违约在先，原告采取断电措施不当、且未采取适当措施防止损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条之规定，本院认为从2014年1月1日起至2014年6月30日止的租金、市场管理费、物业费由被告承担30%为宜，原告承担70%。另，被告需承担未如约交纳租金的违约责任。根据合同约定，违约金为两个月租金，但原告已从被告的货款中抵扣了部分租金，被告的违约行为对原告造成的损失有限，故违约金本院酌定为1个月的租金即7038元。因此，从2013年6月1日至2013年12月31日，减去被告已缴纳的租金、市场管理费、物业费，被告还应向原告交纳上述费用共计9650.4元（79415.6－69765.2）。2014年1月1日至2014年6月30日的租金、物业费、市场管理费由被告承担30%即20163元（67209.4×30%），减去原告已抵扣的市场管理费4485元，被告还应承担该段期限内费用15678元。故被告应交纳租金、市场管理费、物业费共计25328.4元（9650.4＋15678）。根据合同约定，原告有权从被告交纳的保证金中按照“先行赔付”制度赔偿消费者，故赔偿款11020元应从保证金中予以扣除，故被告交纳的保证金余款为29583元，抵扣租金等费用及违约金后，被告还应向原告支付2783.4元（25328.4＋7038－29583）。如前所述，因双方在履约过程中均存在过错，且本院已支持了违约金，故对于原告要求被告支付上述费用利息的主张，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿处理物品的损失的主张，因被告已撤回反诉，故在本案中不予处理，双方可另行协商或诉讼解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告宋映陶自本判决生效之日起五日内向原告长沙居然之家家居建材营销有限公司支付租金、市场管理费、物业费、违约金共计2783.4元；二、驳回原告长沙居然之家家居建材营销有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1889元，因适用简易程序减半收取945元，由原告长沙居然之家家居建材营销有限公司承担345元，被告宋映陶承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓子平二〇一五年六月二十六日代理书记员  沈 沙