_山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一终字第237号上诉人（原审被告）：山东金涛置业有限公司。住所地：淄博市张店区。法定代表人：杨金涛，董事长。委托代理人：张伟，山东正大至诚律师事务所律师。委托代理人：王立强，山东正大至诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李荣淼，桓台县人民医院医生。委托代理人：李方鼎，桓台县第一小学教师。上诉人山东金涛置业有限公司（以下简称金涛置业）因商品房预售合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金涛置业的委托代理人张伟、王立强，被上诉人李荣淼的委托代理人李方鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年8月9日，原告李荣淼与被告金涛公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的淄博市张店区都市名苑7号楼1单元010401号房屋，合同总价款为787052.00元；被告应于2012年8月31日前在该商品房经验收合格后交付原告，被告如逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金；被告应当在2014年3月1日之前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款787052.00元并交纳办证费用，但被告并未在约定的期限内向原告交付房屋及办理房地产权属登记，被告于2013年9月9日向原告交付涉案房屋，但至今未为原告办理房地产权属登记。为此，原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，立即为原告办理房地产权属登记；请求判令被告支付违约金38000.00元；由被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告主张被告应支付逾期交房违约金14364.00元（以房款787052.00元为基数，从2012年8月31日起至实际交房之日2013年9月9日止，计374天，按合同约定的日万分之零点五计算，原告只主张14364.00元）和逾期办证违约金22808.00元（以房款787052.00元为基数，从2014年3月1日起至起诉之日2014年7月18日止，计138天，按日万分之二点一计算）。被告对原告已交纳房款数额无异议，对原告主张的逾期交房违约金的计算方式亦无异议。被告对原告主张的逾期办证违约金有异议，认为应按照银行同期贷款利率计算。被告主张其只负有协助原告办理产权登记的责任，而原告应提供其个人相应的资料，但原告截止目前未提供其个人资料；同时原告尚欠办证费用500.00元。原告主张在交纳办证费用时已向被告交付了办证所需要的全部资料，被告也从未通知其需要补交办证费用。被告亦未提交证据证实曾通知原告需要补交办证费用。被告主张没有为原告办理房地产权属登记的原因是涉案楼房的建设方没有按时向被告交付房屋，也没有向有关部门办理备案手续导致现在涉案房屋所处的楼房均没有办证。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。原告已经按照约定向被告支付了购房款及办证费用，被告作为涉案房屋的开发商亦应按约定向原告交付涉案房屋并协助原告办理房屋的产权登记手续。被告未按合同约定向原告交付房屋及协助原告办理产权登记手续已构成违约，应当向原告承担违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金14364.00元，符合双方合同约定，被告对原告主张的逾期交房违约金的计算方式亦无异议，因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金14364.00元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告按日万分之二点一的标准支付逾期办证违约金22808.00元应否予以支持的问题，虽然双方合同中未约定逾期办证违约金，但根据有关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按日万分之二点一的标准计算逾期办证违约金并未超过银行同期贷款利率的1.3倍，故对原告要求被告支付逾期办证违约金22808.00元的诉讼请求，予亦以支持。上述两项违约金共计37172.00元。对原告要求的超出部分，不予支持。对被告关于应按银行同期贷款利率计算逾期办证违约金的辩称，不予支持。被告辩称原告未交足办证费用亦未向被告提交办证所需要的个人资料，参照房地产交易惯例开发商负有告知房屋买受人提交办证所需个人资料及办证费用的义务，买受人在交纳办证费用的同时向开发商提交其个人资料。本案中原告已经按照被告的要求交纳了办证费用，如果原告确实未提交其个人资料或需要补交办证费用，则被告应当通知原告提交个人资料及补交办证费用，但是被告却未能提供其确已通知原告需要提交个人资料及补交办证费用的相应证据。因此，对被告的上述抗辩理由，不予支持。被告辩称没有为原告办理房地产权属登记的原因是涉案楼房的建设方没有按时向被告交付房屋，也没有向有关部门办理备案手续导致现在涉案房屋所处的楼房均没有办证，但被告与房屋建设方之间的纠纷不能免除其协助原告办理房地产权属登记的义务，故对被告的该辩称，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决：一、被告山东金涛置业有限公司继续履行于2011年8月9日与原告李荣淼签订的商品房买卖合同。二、被告山东金涛置业有限公司于判决生效后三十日内协助原告李荣淼办理淄博市张店区都市名苑7号楼1单元010401号房屋的权属登记。三、被告山东金涛置业有限公司于判决生效后十日内支付原告李荣淼逾期交房违约金14364.00元。四、被告山东金涛置业有限公司于判决生效后十日内支付原告李荣淼逾期办证违约金22808.00元。五、驳回原告李荣淼的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850.00元，由被告山东金涛置业有限公司负担834.00元，原告李荣淼负担16.00元。金涛置业不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由为：一、双方签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积为133.23㎡，但房屋实际面积为133.8㎡。按照合同约定，被上诉人应当补交房款，但被上诉人一直拖延，直至2013年9月9日才补齐房款。因此，逾期交房原因在于被上诉人，上诉人没有责任。且如存在上诉人逾期交房的事实，被上诉人在2012年8月31日就知道权利受到侵害，被上诉人2014年8月18日才要求上诉人承担逾期交房责任，超过诉讼时效。二、被上诉人所购买房屋未办理产权证书的原因是由被上诉人自身造成的，与上诉人无关。根据双方签订的合同约定，上诉人的责任是协助被上诉人办理权属证书，被上诉人在办理权属证书过程中未能及时提交办证资料并交清办证费用才是造成逾期办理权属证书的真正原因，因此，本案中上诉人并无过错，是由于被上诉人自身原因造成无法按时办理权属证书，其责任应当由被上诉人自行承担。上诉人在2013年9月9日向被上诉人交付房屋，按合同约定在交房后18个月协助买受人办妥房地产权属证书，上诉人也没有违约。被上诉人所要求逾期办证违约金计算方式存在错误，不应上浮。综上，逾期交房、逾期办证的原因均由被上诉人造成，请求二审查明事实，依法作出公正处理。被上诉人李荣淼答辩称：上诉人的上诉没有法律依据，一审判决符合法律规定，请求驳回上诉。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。上述事实，有商品房买卖合同、收据及双方当事人当庭陈述等在卷为证。本院认为，双方当事人在涉案商品房买卖合同中对于房屋交付、权属登记等相关事项及违约责任进行了明确约定，合法有效，双方均应依约履行。上诉人金涛置业未在合同约定的期限内向被上诉人李荣淼交付涉案房屋并协助办理权属登记，其应当承担相应违约责任。上诉人金涛置业在二审中就逾期交房的上诉理由为，因被上诉人李荣淼未补交房屋面积差价导致逾期交房，且被上诉人李荣淼的起诉超出诉讼时效。但对于其主张的上述事实，上诉人金涛置业在一审中从未予以涉及，亦未抗辩主张。且上诉人金涛置业在一审中对于被上诉人李荣淼所诉求的逾期交房违约金并未提出异议。关于房屋面积误差问题，涉案商品房买卖合同对房屋面积确认及面积差异处理约定为“双方同意按本合同约定每平方米价格不变，房价总额按产权登记面积计算，多退少补，据实结算”。因涉案房屋尚未办理产权登记，故无法确认产权登记面积，上诉人金涛置业亦未提供其所确认涉案房屋实际面积大于合同约定面积的依据标准。且涉案商品房买卖合同中亦未约定如买受人未补交面积差价则出卖人可以拒绝交付房屋。故在被上诉人李荣淼按约定房屋面积付清价款后，上诉人金涛置业应当按期交付房屋。其逾期交房没有事实及法律依据。原审判决其承担违约责任并无不当。关于诉讼时效的问题，如前所述，上诉人金涛置业在一审中就该问题并未抗辩主张。因此，上诉人金涛置业的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人金涛置业关于逾期办证的上诉理由为根据合同约定办证期限尚未届满，其并未违约，且逾期办证违约金应按银行同期贷款利率计算，不应上浮。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条虽约定“由出卖人承诺交房后18个月内协助买受人办妥房地产权属证书……”，即如上诉人金涛置业所主张，从其向被上诉人李荣淼交房之日起按该约定其并不存在违约情形。但涉案商品房买卖合同的十五条同时约定“出卖人应当在2014-03-01之前（商品房交付使用后365工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”。根据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，上诉人金涛置业系涉案商品房买卖合同格式文本的提供方，其未在2014年3月1日前为被上诉人李荣淼办理涉案房屋的权属登记已构成逾期办证。上诉人金涛置业还主张涉案房屋未能办理登记系因被上诉人李荣淼未及时提交个人资料及补齐办证费用所致。但上诉人金涛置业未能提供证据证明对其所称被上诉人李荣淼未提供的资料及欠交费用及时向被上诉人李荣淼履行告知义务。故涉案房屋未能及时办理权属登记系因上诉人金涛置业违约行为所致。原审判决其继续履行合同并承担违约责任并无不当。原审判决认定的违约金的计算方式亦符合法律规定。上诉人金涛置业的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费929.00元，由上诉人山东金涛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李兴民代理审判员  侯 康代理审判员  赵树一二〇一五年六月二十三日书 记 员  宋金来