上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1692号原告崔海涛，男，1979年9月30日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人张耀青，上海协通律师事务所律师。被告陈瑞根，男，1954年12月1日生，汉族，住上海市宝山区。被告孙如意，女，1954年11月14日生，汉族，住址同上。原告崔海涛与被告陈瑞根、孙如意房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔海涛的委托代理人张耀青、被告孙如意、陈瑞根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔海涛诉称，2014年10月22日，原、被告通过上海义信房产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，原告向被告购买上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），房价款人民币100万元。原告支付被告定金30万元，可被告未在约定时间内与原告签订《上海市房地产买卖合同》。事后经多次要求，然被告至今仍未履行合同义务亦不返还定金，故起诉要求两被告承担违约定金20万元并返还已付定金30万元。被告陈瑞根辩称，陈瑞根与原告本不认识。2014年9月，陈瑞根向在长江路的天使易贷小额借款公司借款4.8万元，连本带息需还款8.5万元。因陈瑞根无法偿还该笔款项，于是该公司向其介绍了原告，由原告帮陈瑞根还款。当时，原告与陈瑞根约定，如陈瑞根在借款之日起一个月还的话，则陈瑞根连本带息还款13万元，两个月还则需还款15万元。同时为了制约陈瑞根，当晚还签订了系争的买卖居间协议。次日，陈瑞根、原告及借款公司的工作人员一起到借款公司对面的工商银行办卡后，原告将30万元打入陈瑞根新办的银行卡内，然后因银行提款金额受限，于是由陈瑞根提款20万元给原告，另至呼玛路上的工商银行在同一张银行卡上转账8.5万元给天使易贷借款公司，另外1.5万元取现给原告。付款后，回到天使易贷借款公司，原告通过产调发现系争房屋上有80万元的债权抵押。于是原告有想法了，称房屋有抵押不能买卖，而陈瑞根对此进行了隐瞒，但是数目不是很大，原告可以帮陈瑞根挡一挡（陈瑞根认为原告的意思是如果借款公司知道房屋上有抵押的话，不可能通过签订买卖居间协议借款给陈瑞根），让陈瑞根拿1万元辛苦费给原告，至于该1万元作何用途陈瑞根也不清楚。之后，陈瑞根分两次给了原告6，000元（无凭证）。至于其他款项，陈瑞根也和原告沟通了好几次，告诉原告自己现在没钱，按照借款合同的日期来履行。综上，不同意原告诉请。被告孙如意辩称，不清楚陈瑞根借款的事情。后来有人上门要债了，才被告知陈瑞根借了12万元，如不还债则起诉要求陈瑞根还30万元，还让孙如意及其儿子签字，最终未签字。孙如意对交易情况不知情，没有参与签订买卖居间协议及参与收钱，并无售房意愿，不认可陈瑞根在协议上代为签字的行为。综上，不同意原告诉请。经审理查明，两被告于1982年登记结婚，2014年11月5日登记离婚。2011年8月2日，两被告经核准登记为系争房屋的权利人。2014年10月9日，案外人谢明经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为80万元。2014年10月22日，原告（买受方，乙方）与陈瑞根（出卖方，甲方）、上海义信房地产经纪事务所（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋（房屋是否抵押项勾选为否），房价款100万元。首期房价款30万元于买卖合同签订后当日支付；第二期房款65万元；尾款5万元在首期款中先行扣留，待房屋交付后由丙方转付。该协议另约定，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金4万元。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至30万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。若甲方将以甲方为权利人的该房地产之房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意：甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金或者由定金的转化的部分首期房价款。该协议第六条约定，甲、乙双方同意在甲方签署本协议后三天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。该协议第十三条其他约定部分手写约定，本人声明，现有住房为售后公房，签署该协议时家人均知情。甲方同意于2014年12月22日之前办理过户手续并办理交房手续。该协议落款处由陈瑞根签字，并由陈瑞根代孙如意签字。2014年10月22日，陈瑞根出具《收款收据》确认收到原告系争房屋定金4万元。同日，原告通过银行向陈瑞根转账26万元，陈瑞根出具《收款收据》确认收到购买系争房屋款项26万元（未勾选为定金还是部分房价款）。审理中，关于房屋交易等情况，原告表示，原告与陈瑞根之前不认识，经中介联系，原告至中介处听说陈瑞根欠借款公司的钱，要将系争房屋出售，谈下来房屋总价100万元，比市场价格110多万元低点，就在10月21日当晚签订买卖居间协议并当场支付现金4万元（协议上当时签了10月22日，因与中介比较熟，当时没有看房）。签订协议时，孙如意不在场，陈瑞根称房屋交易的事情跟家人说过了，能够做主，就在补充约定部分写了家人已知情的情况并在落款处代签了孙如意的名字。次日，原告通过银行向陈瑞根转账26万元。转账后，原告拉了产调后才发现房屋上有80万元的债权抵押，房屋无法过户，而签买卖居间协议时孙如意又没有签字，存在法律风险，就让孙如意过来补签确认，然孙如意没有来补签。再联系陈瑞根也没有找到，未能依约签订正式合同，故涉讼。至于陈瑞根提及的借款情况，原告不清楚。原告与陈瑞根之间不存在借贷关系，原告与陈瑞根所称的天使易贷借款公司也没有任何关系。审理中，被告陈瑞根提供一份银行卡账户历史明细清单，载明2014年10月22日进账26万元，同日卡取20万元，另分批通过ATM取款四笔共计1万元，还通过ATM转出5万元。陈瑞根以上述转取记录证明其实际借款15万元，走账走了30万元。为了制约借款，才签订买卖居间协议。10月22日当日原告给陈瑞根打款26万元，当场取出20万元给了原告，另至呼玛路银行陆续共计取出1万元给原告，之后又转账5万元给天使易贷借款公司。经质证，原告对打款26万元给陈瑞根表示认可，然认为被告事后取现及转账给他人与原告无关，原告未收到陈瑞根所述的20万元现金。孙如意表示不清楚转账之事，认为陈瑞根账户本来没有钱，不可能有20万元。陈瑞根补充表示，不能就原告收取其款项的事实提供其他证据。审理中，原告表示，自愿将其向两被告主张的违约定金金额调整至12万元。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、银行转账凭证、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据查明的事实，原告与陈瑞根签订《房地产买卖居间协议》时，孙如意并未参与交易也未收取房款。陈瑞根在协议上写明家人已知情及代孙如意签字，仅系其单方行为，不能以此认定孙如意对买卖知情并同意出售系争房屋，嗣后孙如意亦对陈瑞根代为签字的行为不予认可并明确拒绝再行签约，故可认定系争买卖居间协议不能对孙如意产生约束力，该协议仅对原告与陈瑞根具有约束力，由该二人进行履行。因此，原告主张孙如意承担返还定金并支付违约定金，缺乏合同依据，本院不予准许。陈瑞根辩称原告与陈瑞根之间存在借款关系及通过走账形式对该种关系进行处理，且签订买卖居间协议的目的在于对陈瑞根进行制约，然陈瑞根所提供的证据尚不足以证明双方之间存在借款关系及其他相关事实，陈瑞根应自行承担举证不能的不利法律后果。本案系争买卖居间协议已就房屋的基本状况、房价、房款支付方式等主要内容进行约定，具备房屋买卖的基本形式与外在特征，而在陈瑞根就其与原告之间存在其他法律关系举证不能的情况下，本院以房屋买卖合同法律关系对本案进行处理。根据协议约定，签署协议后三天内共同签订《上海市房地产买卖合同》，然在履行中，因系争房屋的权利人之一孙如意不同意签约，客观上导致房屋权利无法转移，合同目的无法实现，陈瑞根应就其承诺的家人知情而嗣后无法履行行为，依照协议约定向原告承担双倍返还定金的责任。现合同无法继续履行，陈瑞根应将已收取的房款30万元返还给原告并承担定金责任。关于定金责任，陈瑞根在取得房款时，仅就4万元明确写明为定金，可认定该笔款项为定金。至于其他房款未写明为“定金”，另结合本案合同的实际履行情况，本院难以将其余房款认定为定金。综上，陈瑞根应就其违约行为在4万元定金范围内承担双倍返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈瑞根于本判决生效之日起十日返还原告崔海涛房款30万元；二、被告陈瑞根于本判决生效之日起十日支付原告崔海涛违约定金4万元；三、原告崔海涛的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取为7，600元，由原告崔海涛负担1，448元，由被告陈瑞根负担6，152元。保全费3，520元，由被告陈瑞根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  戴筱岚代理审判员  叶印洲人民陪审员  时金兰二〇一五年六月十日书 记 员  黄 莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。