广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)中一法张民一初字第1703号原告：朱晓军，男，1972年5月4日出生，汉族，住广东省中山市南区。原告：中山市汇丰行家具厂，住所地广东省中山市板芙镇深湾工业区顺心路南侧1号A区厂房，组织机构代码077935533。负责人：何少林，系该公司总经理。上列两原告共同委托代理人：郎鸣镝、吴玉玑，均系广东邦仁律师事务所律师。原告：程新志，男，1972年10月1日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区。被告：彭少万，男，1977年10月16日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人：王春红、陈德文，均系广东雅商律师事务所律师。原告朱晓军、中山市汇丰行家具厂（以下简称汇丰行家具厂）诉被告彭少万房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法追加程新志为共同原告参加诉讼。本案原由审判员陆招胜适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱晓军、汇丰行家具厂共同委托代理人郎鸣镝，被告彭少万委托代理人王春红到庭参加诉讼。原告程新志经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓军、汇丰行家具厂诉称：原告朱晓军为了经营家具厂的需要，于2013年8月8日与被告签订了《租赁协议》一份，约定租用位于中山市火炬开发区珊洲工业园B1座4200平方米厂房及厂房南面墙边空地约1000平方米给原告朱晓军。合同签订后，被告将场地交付给了朱晓军，朱晓军即在该址注册成立了中山市火炬开发区聚泰家具厂，后该厂又更名为中山市汇丰行家具厂。该厂成立时是由朱晓军、何少林、钱勇、程新志合伙经营。2014年4月，程新志退出了合伙。在合同履行过程中，被告被政府部门以违章建筑的理由处罚，因为使用的厂房是违建，原告的环保手续也一直无法通过审批而被环保部门处罚。原告多次催促被告纠正建筑违建，并以暂停交租的方式促使被告，但一直未得到解决，原告被迫于2015年2月10日搬离了该租赁厂房。原告认为，涉案房产为违建，故租赁合同属于无效合同，因为被告隐瞒违建事实，故其应当承担缔约过失责任，其应赔偿由此给原告造成的损失。原告的损失主要有：汇丰行家具厂的搬迁费用，原告租赁被告场地时的初始固定设施、装修投入，因为违建而无法办理环保手续的行政处罚款，为配套而租用旁边他人房产用以作为工厂食堂的租金押金损失。为此，原告请求法院判令：1.被告赔偿原告损失共计544181元；2.被告承担诉讼费用。诉讼期间，原告朱晓军明确损失的构成为罚款3万元，无尘喷漆房工程180000元，装修材料款14189元，洗手间工程17000元，油漆房地面工程26850元，租用食堂押金9000元，搭建车间铁硼工程款51000元，小油房地面工程款及照明、电力系统工程款43500元，车间办公室装修工程31519元，搬迁费50000元，购买建筑材料及零部件91123元。原告朱晓军、汇丰行家具厂提供的证据有：1.（2015）中一法张民一初字第502号民事判决书；2.损失明细表；3.中山市环境保护局中（炬）环罚催字（2014）022号行政处罚催告通知书、中山市非税收入罚款通知书、广东省非税收入（电子）票据、中华人民共和国工程承揽合同书、工程承包合同、商铺租赁合同、中山市南朗镇军启电器制冷工程部报价单及增补合同、聚泰家具厂电力照明安装报价单、平安银行电子回单查询结果、收据、收款收据、工厂搬迁协议书、送货单；4.中山市城市管理行政执法局中城执罚字﹝2014﹞1231号行政处罚决定书；5.网上查询的工商登记信息；6.汇丰行历次变更的工商资料；7.收据；8.关于厂房相关手续的函、律师函、快递详情单、邮件查询记录、短信截图；9.（2015）中中一法终字第1262号民事判决书。被告彭少万辩称:1.原告主张的损失没有事实和法律依据，被告与原告主张的损失没有因果关系，原告要求被告承担赔偿责任没有法律依据。理由有：第一，被告于2013年8月10日与原告朱晓军、程新志签订《租赁协议》，约定将位于中山市火炬开发区珊洲工业园B1座的厂房4200平方米和空地约1000平方米出租给朱晓军、程新志做工业用途。因承租人朱晓军、程新志擅自在1000平方米空地上搭建烤漆房，且没有在投产前做好打磨粉尘处理设施、喷漆废气处理设施等环境保护设施，没有通过环评验收。原告汇丰行家具厂被中山市环境保护局于2014年5月7日作出中炬环罚字（2014）第020号中山市环境保护局行政处罚决定书，责令中山市汇丰行家具厂改正违法行为，停止加工、销售家具项目主体工程生产使用，直至该项目需配套的打磨粉尘处理设施、喷漆废气处理设施等环境保护设施经验收合格后方能投入生产使用，并对该家具厂处予罚款3万元。双方签订的《租赁协议》第六条明确约定“若承租人擅自改变租赁物用途、擅自增搭建的，出租人可收回出租屋及其所有基础设施并限承租人3天内搬离并不作任何赔偿。”另外，《租赁协议》第七条第（2）项还约定“承租人必须遵守国家相关法律法规，依法经营，不得利用租赁物存放和生产、经营假冒伪劣违法产品以及其他非法用途，服从相关部门的管理和监督，搞好清洁卫生，符合国家环保要求，如有违反被有关部门追究责任的，一切责任事故及经济损失概由承租人承担”。因此原告朱晓军擅自搭建烤漆房的行为明显违反合同约定，无论是否存在损失都应自行承担。第二，承租人朱晓军拖延支付租金引起纠纷，责任在原告。2.中山火炬开发区珊洲股份合作经济联合社作为土地使用权人没有及时协助被告办理报建手续，因此，被告申请追加该联合社作为本案第三人参加诉讼。被告彭少万提供的证据有：1.《租赁协议》；2.银行流水；3.申请书；4.照片；5.中城执撤字（2015）第11号撤销行政处罚通知书。原告程新志未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见、证据。诉讼期间，依彭少万的申请，本院依法向中山市环境保护局调取中（炬）环罚字﹝2014﹞020号行政处罚决定书一份。经审理查明：2013年8月8日，彭少万（甲方）与朱晓军、程新志（乙方）签订《租赁协议》一份，双方约定：甲方将位于中山火炬开发区珊洲工业园B1座4200平方米及厂房南面墙边空地1000平方米出租给乙方作工业使用；租赁期限自2013年8月10日起至2016年8月10日止；租金自2013年10月1日计付，乙方于每月5日前支付当月租金，其中厂房第一年租金46200元/月，第二年租金48300元/月，第三年租金50400元/月，空地3000元/月;甲方于签订协议之日向乙方收取保证金98000元，协议期满或协议解除时无息退还；若乙方擅自改变租赁物用途、擅自改装、擅自增搭建的，甲方有权单方终止协议，并要求乙方3天内搬离租赁物。2013年8月10日至同年8月13日期间，朱晓军、程新志向彭少万支付保证金98000元、租金49200元。2013年9月16日，朱晓军、程新志向彭少万支付电负荷保证金20000元。朱晓军、程新志承租厂房后将厂房用于中山火炬开发区聚泰家具厂的筹备和生产经营。2013年10月11日，中山火炬开发区聚泰家具厂变更为汇丰行家具厂。2014年5月4日，中山市环境保护局向汇丰行家具厂发出中（炬）环罚字﹝2014﹞020号行政处罚决定书，以“你厂未报批加工、销售家具项目环境影响评价文件，已建成该项目。该加工、销售家具项目需配套的打磨粉尘处理设施、喷漆废气处理设施等环境保护设施未经验收合格，你厂已将该项目主体工程投入生产，从事加工、销售家具项目生产作业”为由，责令汇丰行家具厂改正违法行为，并罚款3万元。2014年6月25日，汇丰行家具缴纳罚款3万元。2014年11月5日，汇丰行家具厂向彭少万发函称：近日收到环保部门的行政处罚决定，责令补办手续，在补办相关手续时发现厂房为违章建筑，无法办理相关手续，遂督促彭少万立即办理建筑合法化的手续。2014年12月16日，中山市环境保护局向汇丰行家具厂发出《关于汇丰行家具厂新建项目报批补正告知》一份，告知汇丰行家具厂其环评项目的内容与实际不符，将上报材料退回。2015年2月10日，朱晓军、程新志委托律师向彭少万发出律师函称，因租赁物为违章建筑，无法办理环保手续，无法生产经营，决定解除《租赁协议》，并于2015年2月10日搬离厂房。其后，朱晓军、程新志搬离了案涉租赁物。另查：中山市城市管理行政执法局于2014年8月18日向彭少万开具中城执罚字[2014]第1231号行政处罚决定书，责令彭少万自行拆除位于中山市火炬开发区××村黄家围建设的厂房（1）、厂房（2）的部分建筑，并罚款737136元，后于2015年3月23日作出中城执撤字【2015】撤销行政处罚决定书，撤销前述处罚决定。再查：彭少万于2015年3月2日以朱晓军、程新志拒不交纳租金为由另案诉至本院，要求朱晓军、程新志连带支付占有使用费、利息及水电费，朱晓军反诉要求彭少万退还保证金并支付利息。本院于2015年5月25日作出（2015）中一法张民一初字第502号民事判决，彭少万与朱晓军均不服，上诉至中山市中级人民法院。该院于2016年2月23日作出（2015）中中法民一终字第1262号民事判决，认定案涉《租赁协议》因租赁物没有取得建设工程规划许可证而无效，彭少万与朱晓军、程新志对合同的无效均有过错，案涉租赁物自2014年3月至2015年1月期间每月均产生有9000元至14000元不等的水电费，判决朱晓军、程新志应向彭少万支付占有使用费共146942.7元。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《租赁协议》的签约主体为朱晓军、程新志与彭少万，故而相应的权利、义务应由当事人朱晓军、程新志与彭少万享有、承担。朱晓军诉请彭少万承担缔约过失责任，程新志作为承租人之一，必须与朱晓军共同进行诉讼，程新志未主动参予诉讼，本院依法追加其为本案共同原告参加诉讼。朱晓军、汇丰行家具厂主张汇丰行家具厂为租赁物的实际使用人，有权以自己名义主张合同权利，但实际使用人与承租人并非同一概念，承租人为合同当事人，有权提起合同之诉，实际使用人只有在与承租人系同一人时才有权提起合同之诉，若非同一人则无权提起合同之诉，具体到本案中，汇丰行家具厂并非租赁关系当事人，无权主张合同权利，其以自己名义提起的本案诉讼，本院予以驳回。同时，彭少万以案涉租赁物使用权人没有及时协助办理报建手续为由申请追加中山火炬开发区珊洲股份合作经济联合社为本案第三人参加诉讼，因该联合社是否有协助彭少万办理报建手续并不影响本案的审理结果，故本院不予准许。案涉《租赁协议》因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，彭少万与朱晓军、程新志对合同的无效均有过错，业经中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第1262号民事判决所认定，而该判决已发生法律效力，故本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，朱晓军主张搬迁损失，本院作出如下分析。关于彭少万与朱晓军、程新志对合同无效的过错比例问题。彭少万作为出租人，明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证不符合出租的法定条件仍出租牟利，对《租赁协议》的无效具有过错。朱晓军、程新志作为承租人，未认真核实租赁物的权属情况，或者明知租赁物属违法建筑仍然承租，其对租赁合同的无效，也具有过错。考虑到朱晓军、程新志承租厂房用于家具生产，应当知悉家具生产需经过环境保护主管部门的行政许可，在选址时应比出租人尽更多的审查注意义务，本院酌情认定彭少万与朱晓军、程新志对合同无效承担责任的比例分别为40%和60%。关于朱晓军、程新志搬迁是否存在损失及损失的金额问题。中山市环保局作出的中（炬）环罚字﹝2014﹞020号行政处罚决定书及彭少万的答辩意见可以确定朱晓军、程新志在承租的空地上搭建有无尘喷漆房。从案涉租赁物水电费的使用情况看，朱晓军、程新志承租厂房后确实有在厂房内生产、销售家具制品，而生产销售活动通常需要生产车间、行政办公室、洗手间等必要设施，结合朱晓军提供承揽合同、承包合同、报价单等证据，能够确定朱晓军、程新志有在厂房上建造有办公室、生产车间、洗手间等设施。朱晓军、程新志承租厂房生产、销售家具制品，因案涉《租赁协议》无效而搬迁他处，在撤场时必然会产生损失。对于损失的数额，朱晓军、程新志主张544181元，彭少万不予确认，朱晓军、程新志又不能提供充足的证据证实其主张。遇此争议需要通过司法鉴定来确定，朱晓军、程新志作为主张权利的一方，未申请司法鉴定，应当承担相应的不利后果。但考虑到搬迁厂房会对生产车间、行政办公室、洗手间等设施带来损失的客观实际，结合租赁物的面积，水电费的支出情况，家具行业的生产条件及朱晓军、程新志提供的部分证据，本院酌情认定朱晓军、程新志的损失为15万元。据此，彭少万应赔偿朱晓军、程新志损失6万元（15万元×40%）。至于朱晓军诉请的罚款损失3万元，因与合同无效无关，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭少万于本判决生效之日起七日内向原告朱晓军、程新志赔偿损失6万元；二、驳回原告朱晓军、程新志的其他诉讼请求；三、驳回原告中山市汇丰行家具厂的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9242元（原告朱晓军已预付）,由原告朱晓军、程新志负担8223元，被告彭少万负担1019元（该款被告彭少万于本判决生效之日起七日内径行支付给原告朱晓军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  周光辉审 判 员  陆招胜人民陪审员  陈宇玲二〇一五年六月六日书 记 员  陈炜宁姚志姬