上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第35463号原告祝洪新，男，1956年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告邵锋俊，男，1980年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告上海佳铭汽车修理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人邵锋俊。第三人上海市浦东新区周浦镇周南村村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人潘国良，村长。委托代理人王彦，上海市东浦律师事务所律师。原告祝洪新诉被告邵锋俊、上海佳铭汽车修理有限公司（以下简称佳铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，经被告申请，依法追加上海市浦东新区周浦镇周南村村民委员会（以下简称周南村村委会）作为第三人参与诉讼，并适用简易程序，于2014年11月6日、2014年12月19日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案依法转为普通程序，于2015年6月9日再次公开开庭进行审理。原告祝洪新、被告（即被告佳铭公司的法定代表人）邵锋俊、第三人周南村村委会的委托代理人王彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祝洪新诉称，2009年9月1日，原告就其从第三人处租赁得来的上海市浦东新区周浦镇周南村XXX号房屋（以下简称系争房屋）及场地与被告邵锋俊签订租房协议，将系争房屋与场地出租给被告邵锋俊，租金为每年人民币（以下币种相同）6万元，租赁期限自2009年9月1日至2014年9月1日。被告邵锋俊之后在系争房屋内开办了被告佳铭公司并实际经营。现双方约定的租赁期间已经届满，但被告邵锋俊仍未缴纳2014年3月至9月的租金，并且几经原告催促拒不迁出系争房屋和场地，故起诉来院，要求判令：1、被告邵锋俊支付自2014年3月1日起至2014年9月1日止的租金3万元，支付违约金1万元；2、两被告自系争房屋与场地内迁出，并支付自2014年9月2日起至实际迁出日止按每年6万元标准计算的房屋及场地使用费；3、诉讼费由被告负担。被告邵锋俊、佳铭公司共同辩称，被告邵锋俊于2009年8月找到系争房屋，因原告自述该房屋系其所有，故邵锋俊与原告签署了租赁合同。2010年，邵锋俊得知系争房屋为周南村村委会所有，便于2010年4月1日与周南村村委会又签署了十年期租赁合同。但周南村村委会要求被告邵锋俊仍将租金支付给原告，因此邵锋俊一直向原告支付租金。原告曾于2014年3月向邵锋俊讨要房租，邵锋俊要求原告次日再来，但原告未再来。现同意支付2014年3月1日起至2014年9月1日止的租金3万元，不同意其余诉讼请求。此外，被告方对房屋进行过装修，也进行了部分搭建，如果两被告迁出的话，要求原告补偿装修损失10万元、搭建损失35万元。第三人周南村村委会述称，系争房屋系80年代村建房屋，无相关批建报告，共有三上三下正房一幢、机口房一间、农机仓库两间。系争房屋自2004年以来一直由第三人出租给原告使用。原告转租给被告邵锋俊，被告亦知情并确认。第三人就系争房屋与两被告没有租赁关系，仅曾应原、被告要求，为帮助被告邵锋俊办理佳铭公司的营业执照与邵锋俊于2010年4月签订了一份形式上的租赁合同，并配合营业执照的有效期将租赁协议的期间签订为10年，双方从未实际履行这份合同。经审理查明，系争房屋系第三人所建，无批建报告。2004年7月1日起，第三人将系争房屋出租给原告使用。双方签订的租赁合同中始终约定房屋面积为200平方米。2009年9月1日，原告作为甲方、被告邵锋俊作为乙方，签订《租房协议》一份。该协议约定，乙方因经营需要，向甲方租房作为商业经营活动用房。协议第一条约定，甲方将属于自己所有的位于周南村XXX号700平方米左右的房屋租赁给乙方；协议第三条约定，乙方租赁的房屋700平方米，租金为每年6万元，每半年支付一次，押金为1万元。协议第五条约定，租赁期间乙方应按年纳税，申办营业执照，甲方负责协助，乙方办理营业执照，甲方负责协助乙方办理营业执照，并提供办营业执照所需的产权证等资料。第六条约定，租赁协议期限为五年，即2009年9月1日至2014年9月止。协议第十条约定，乙方租赁期如搭建临时建筑或装修房屋，应经甲方同意，如甲方提前终止合同，甲方给乙方一定的经济补偿。协议第十二条约定，任何一方不得违反本合同，否则承担违约金，违约金为五年租金总额的20%。2010年4月1日，被告佳铭公司作为乙方，第三人作为甲方，签订《房屋租赁合同》一份。该合同记载，甲方愿意把地处上海市浦东新区周浦镇周南村XXX号481平方米的房屋出租给乙方创办上海佳铭汽车修理有限公司。上述房屋租金为每年5万元，从2010年4月1日至2020年3月31日。2010年5月13日，被告佳铭公司经工商核准登记，核准营业期限为2010年5月13日至2020年5月12日，登记住所为周浦镇周南村XXX号东侧。原、被告之间《租房协议》签订后，被告邵锋俊依照该协议约定向原告缴纳了押金1万元，并按该协议约定的租金标准（即每年6万元）向原告支付了至2014年2月28日止的租金。租赁期间，被告邵锋俊对系争房屋进行了装修。2014年2月、3月间、2014年9月，原告均曾向被告邵锋俊催讨欠付租金，未讨得，故于2014年9月26日起诉来院要求判如所请。审理中，对于系争房屋的面积，原告确认为300平方米不到，两被告确认为300平方米左右，第三人确认为250余平方米。原告表示，自己自2004年向第三人承租系争房屋之后，即在系争房屋周围场地搭建了400平方米左右的搭建物，并于2009年一并出租给被告邵锋俊。被告邵锋俊、佳铭公司表示，系争房屋周围的400平方米搭建物是被告邵锋俊于2009年搭建。第三人表示，原告在承租房屋后曾向第三人请求进行搭建，故系争房屋周围搭建物应是原告搭建。原、被告均确认搭建未取得合法审批手续。另查，系争房屋和周围场地现仍由被告邵锋俊经营佳铭公司用。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的与第三人签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、与被告邵锋俊签订的《租房协议》、《集体土地建设用地使用证》、两被告提供的佳铭公司与第三人签订的《房屋租赁合同》以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现就系争房屋，虽有被告邵锋俊与原告签订的《租房协议》、被告佳铭公司与第三人签订的《房屋租赁合同》两份合同。但被告邵锋俊实际开始使用系争房屋的时间、实际支付租金的标准、实际支付租金的对象均与《租房协议》一致，却不符合《房屋租赁合同》的内容。而被告佳铭公司的成立时间、营业期限与《房屋租赁合同》签订时间和约定租期对应，亦印证了第三人关于双方签订《房屋租赁合同》仅为配合佳铭公司办理工商登记手续用，而非实际约定权利义务的主张。据此，本院确认被告邵锋俊实际履行的是与原告签订的《租房协议》，而非佳铭公司与第三人签订的《房屋租赁合同》。但是，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原、被告均未就系争房屋提出合法产权证明，第三人亦确认未曾办理相关批建手续；而系争房屋周围场地上的搭建，亦未经依法审批，故原告与被告邵锋俊签订的《租房协议》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；即便合同有效，原告与被告邵锋俊约定的租赁期限亦已届满。故原告现主张两被告迁出系争房屋和场地，符合法律规定，本院予以支持。合同虽然无效，但被告邵锋俊占用系争房屋是事实，原告主张按合同约定租金标准支付占用期间的使用费，并无不当，本院亦予支持。关于两被告关于违章搭建与装修的赔偿主张，因被告邵锋俊与原告签订的《租房协议》明确记载租赁面积为700平方米，远大于系争房屋面积，却与包含搭建物后的房屋和场地面积大小相当，印证了原告在出租前自行搭建的主张。而在此情况下，两被告亦未能提供任何其他证据证明自己搭建的事实，故本院对两被告主张的搭建事实不予采信。即便两被告在租赁期间确实进行了搭建，但基于一名承租人在搭建时应有的合理预期，其搭建物的使用价值至双方约定的租赁期限届满时也应视为已经实现，而不应再由出租人进行赔偿。房屋的装修，亦同此理。因此，两被告关于赔偿搭建物和装修损失的主张，本院实难支持。原告另主张违约金1万元，因《租房协议》被确认无效，原告主张没有依据，本院不予支持。原告另主张没收押金，亦无依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、原告祝洪新与被告邵锋俊于2009年9月1日就上海市浦东新区周浦镇周南村XXX号房屋签订的《租房协议》无效；二、被告邵锋俊、被告上海佳铭汽车修理有限公司应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区周浦镇周南村XXX号房屋和场地中迁出；三、被告邵锋俊应于本判决生效之日起十日内支付原告祝洪新按每年6万元标准计算自2014年3月1日起至实际迁出日止的房屋使用费；四、原告祝洪新应于本判决生效之日起十日内返还被告邵锋俊押金1万元；五、驳回原告其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，由原告祝洪新负担人民币250元，被告邵锋俊负担人民币550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华代理审判员  倪军燕代理审判员  陈建军二〇一五年六月十七日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。