上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第44978号原告上海燕海房地产开发经营有限公司。法定代表人郭英兰。委托代理人丁志平。委托代理人吴雄雁，福建天凯律师事务所律师。被告上海谭沁餐饮管理有限公司。法定代表人高锋。委托代理人俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。委托代理人陈宸，上海纽迈律师事务所律师。原告上海燕海房地产开发经营有限公司诉被告上海谭沁餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，又于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告上海燕海房地产开发经营有限公司的委托代理人丁志平、被告上海谭沁餐饮管理有限公司的委托代理人陈宸、俞飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海燕海房地产开发经营有限公司诉称，原、被告于2012年12月1日签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区禹洲燕海国际大厦2幢227、231号及2幢225弄一层5、9号房屋(以下简称系争房屋)，租赁用途为商铺，租赁期限自2012年12月1日至2017年11月30日止，其中2013年12月1日至2014年11月30日止的月租金为人民币(以下币种同)59,072元，每两个月支付一次。依约，被告应于2014年9月23日前支付当年10月、11月租金，但被告至今未付，并拖欠2014年8月至10月物业管理费11,097.60元及2014年2月至2014年10月水费23,482.70元、电费184,889.70元。经多次催讨，均未果。原告不得已于2014年10月16日向被告发送解约通知，正式解除租赁合同，并于2014年10月22日收回了房屋。合同另约定，被告逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，应支付相应违约金。故原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付2014年10月1日至10月22日租金42,726.05元及逾期付款违约金7797.5元(以42,726.05元为本金，按照日千分之三的标准，从2014年10月1日计算至2014年10月22日)；2、被告向原告支付合同解除违约金112,518元；3、被告向原告支付自2014年8月至10月的物业管理费11,097.60元及逾期付款违约金3,062.94元(以11,097.60元为本金，按照日千分之三的标准，从2014年10月1日计算至2014年10月22日)；4、要求被告向原告支付自2014年2月至10月的水费23,482.70元，电费184,889.70元;5、诉讼费由被告承担。被告上海谭沁餐饮管理有限公司辩称，不同意原告所有诉请。被告并非涉案房屋的实际承租人，实际承租人为上海谭惠餐饮管理有限公司(以下简称谭惠公司)，和被告为不同主体。原告诉请的计算方式错误，计算标准过高。经审理查明，2012年12月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租于被告，房屋用途为商铺。房屋租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止，租金自2013年2月1日计算。2013年12月1日至2014年11月30日止，房屋月租金为59,072元。租金每两个月支付一次，乙方应于每年1月23日、3月23日、5月23日、7月23日、9月23日、11月23日前支付下2个月租金。物业管理费每月3,699.20元。租赁期内，物业管理费按月支付至物业管理公司，每月支付一次，乙方在每个历月首日之前支付该历月的物业管理费。最初及最后一个月的物业管理费，依照该月乙方应交管理费天数占当月实际天数的比例计算。除上述物业管理费外，公共维修基金、公摊水电费及与乙方经营有关的一切税费由乙方自行承担。本合同履约保证金为2个月的租金计112,518元，乙方应于本合同签署之日付清。若乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应当支付的租金、相关费用、违约金和损失赔偿金。乙方应付的租金、物业管理费和任何其他费用逾期支付的，按从应付之日起至实际付款之日止，以逾期款项每日千分之三的比率计算违约金。乙方未按本合同约定如期支付租金或物业管理费等费用超过15天的，甲方有权解除本合同，乙方应承担与履约保证金相同金额的违约金，甲方有权直接没收乙方已支付的履约保证金，用以抵扣违约金。合同另对双方权利义务作了具体约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2014年10月16日，原告以被告逾期支付租金、物业管理费及水、电费为由向被告发送了解约通知函，明确解除双方之间的租赁合同。谢伟甫于2014年10月21日签收。2014年10月22日，原告收回了系争房屋。2013年4月至2014年10月，原告就租金、物业费、水、电费、场地使用费开具了付款单位为谭惠公司的数额不等的发票，其中租金至2014年9月，水、电费至2014年1月，其中2013年2月电费为21,883.40元，水费为3,036.20元；2013年4月电费21,178.70元，水费1,314.80元；2013年5月-7月电费79,935.60元，水费5,494.80元；2014年1月电费为22,582.30元，水费4,293.83元。2014年12月，原告诉至法院，诉请如前。2015年6月18日本案审理中，本院至系争房屋处查看，发现系争房屋尚未出租，水表读数为19683，80倍率电表读数为6866，楼顶油烟机电表读数为42105。另查明，被告成立于2008年，原名为上海谭沁餐饮有限公司，谭远芬为公司股东。谭惠公司成立于2011年5月3日，法定代表人为谢伟甫，谭远芬为股东。经原、被告一致确认，涉案房屋租赁保证金为112,518元。审理中，原告提供催缴通知单(复印件)、付款通知及抄表记录，证明2014年2月至2014年10月发生的水、电费情况。其中付款通知与抄表记录上的水、电表读数相互对应，催缴通知单上水、电费数额与付款通知上数额相互对应，2013年12月至2014年10月水表读数分别为14371、15192、15589、16123、16657、17154、17675、18271、18905、19431、19683，电表(80倍率)读数分别为5228、5400、5577、5717、5830、5978、6140、6365、6589、6744、6848，电表(楼顶天台)读数分别为28621、30435、32470、34363、36310、38202、39950、41910、42105、42105、42105。付款通知载明电费每度单价为1.45元，水费每吨单价为5.23元。对此，被告表示催缴通知单无原件，付款通知及抄表记录均无被告签字痕迹，属原告单方制作。原告表示被告与谭惠公司系关联公司，均有一个股东叫谭远芬，涉案商铺签约、开张时，谭远芬均在现场。租金支付有现金和刷卡两种，刷卡主要是谢伟甫刷卡的，开具发票是应谢伟甫的要求开具的。涉案店铺并不是谢伟甫个人的店，而是谭氏的加盟店。被告表示涉案租赁合同实际承租人系谭惠公司，签订合同时谭惠公司公章并未办出，就借了被告的公章用了一下。涉案房屋的实际使用人也是谭惠公司，合同也是谭惠公司实际履行的。以上事实，有《房屋租赁合同》、解约通知函、发票以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，谭惠公司在涉案合同签订时已经成立，这与被告辩称因谭惠公司未成立其才将公章借与谭惠公司的辩称相互矛盾，本院不予采纳。被告与谭惠公司均有同一股东谭远芬，属关联公司，原告称发票系应被告要求开具，本院予以采信。即使系争房屋由谭惠公司实际使用并支付租金，被告作为谭惠公司的关联公司，承租房屋后交付其实际使用并由其代付租金，亦不违反常理。合同具有相对性，涉案租赁合同明确被告为乙方即承租方，被告也在合同尾部乙方处盖章确认，双方在履行合同过程中，也未有明确的意思表示变更承租人为谭惠公司，现仅凭原告开具了付款单位为谭惠公司的发票以及谭惠公司法定代表人谢伟甫通过刷卡支付了租金等费用，难以认定承租人已变更为谭惠公司，本案承租人应为被告。涉案合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定。依约定，被告应于2014年9月23日前支付2014年10月、11月租金，但到期未付，原告依约行使解除权并于2014年10月22日收回了房屋，双方租赁合同即属终止。合同解除后，被告仍应支付欠付费用。原告要求被告支付2014年10月1日至10月22日期间租金41,922元以及2014年8月至10月22日期间物业管理费10,023元，本院予以支持。2014年10月23日至2014年10月31日期间的物业管理费，被告不应支付。就水、电费，系争房屋并无独立的水、电费账单，现场查看的水、电表读数与原告提供的催缴通知单、付款通知以及原始抄表数基本吻合。并且，从2014年1月被告支付的水、电费来看，其数额与催缴通知单、付款通知以及原始抄表数相互印证。此外，本院还注意到，被告之前发生的每月水、电费与原告主张的2014年2月至10月期间的每月水、电费在数额上也基本处于同一水平，而法院至房屋实地查看时，该房屋仍处于未出租状态。综上，原告要求被告据此支付2014年2月至2014年10月期间发生的水费23,482.70元、电费184,889.70元，本院予以支持。合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费的，应支付逾期付款的违约金。原告据此主张被告支付逾期支付租金、物业管理费的违约金，具有合同依据，但考虑到合同约定的日千分之三的违约金标准过高，本院基于被告的调整意见并根据本案实际情况酌情调低。合同因被告逾期支付租金而解除，原告依约要求直接扣除被告支付的履约保证金作为合同解除违约金，具有合同与法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：???一、原告上海海燕房地产开发经营有限公司与被告上海谭沁餐饮管理有限公司于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月22日解除；二、被告上海谭沁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海燕海房地产开发经营有限公司租金41,922元及逾期付款违约金2,500元；三、被告上海谭沁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海燕海房地产开发经营有限公司物业管理费10,023元及逾期付款违约金1,000元；四、被告上海谭沁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海燕海房地产开发经营有限公司水费23,482.70元、电费184,889.70元；五、被告上海谭沁餐饮管理有限公司支付原告上海燕海房地产开发经营有限公司违约金112,518元(该违约金由被告上海谭沁餐饮管理有限公司支付的保证金112,518元直接抵扣，无需另行支付)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,083.62元，由原告上海燕海房地产开发经营有限公司负担138.62元，被告上海谭沁餐饮管理有限公司负担6,945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政代理审判员  杜献伟人民陪审员  田有娣二〇一五年六月二十三日书 记 员  李 烁附：相关法律条文???一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。