贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2601民初3508号原告张晓霖，男，汉族，1973年2月25日生，住贵州省台江县。原告潘明芬，女，汉族，1977年10月8日生，住湖北省安陆市。原告董广明，男，汉族，1965年4月2日生，住江西���抚州市临川区。三原告委托诉讼代理人张秀光（特别授权），贵州威驰律师事务所执业律师。被告凯里市新境界房地产开发有限公司。地址：贵州省凯里市小高山路*号。定代表人董希智，该公司董事长。委托诉讼代理人潘建春（特别授权），男，汉族，1965年7月20日生，住浙江省永嘉县，系被告凯里市新境界房地产开发有限公司职工。原告张晓霖、潘明芬、董广明与被告凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称新境界房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓霖、董广明及其委托诉讼代理人张秀光，原告潘明芬委托诉讼代理人张秀光，被告新境界房开公司委托诉讼代理人潘建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告���诉状诉称：案外人陈少华、孙丽与被告于2013年签订商品房买卖合同，购买由被告开发建设的“逸景高山一期工程”第13幢2单元1层232（3跃4跃5）号房，合同约定建筑面积307.35平方米，套内面积277.8平方米，按照套内面积计算房款，单价为每平方米5759.54元，总价款为160万元。陈少华在签订购房合同后，已付清房款160万元。陈少华还与被告在2013年签订了车库购买合同，由陈少华购买上述房产第13幢2单元－1层21车库2号房，该车库建筑面积18.52平方米，套内面积18平方米，按照套内面积计算价款，每平方米5555.56元，总价款10万元，陈少华已将车库款付清。陈少华在向被告付清商品房、车库款后，因其欠原告张晓霖、董广明较多债务，经二原告与陈少华及其妻子孙丽协商，陈少华及其妻子孙丽同意将上述商品房及车库作价170万元抵给原告董光明和张晓霖，此事已告知被告并经其同意。2015年12月14日，陈少华及其妻子孙丽与原告张晓霖、董广明签订书面购房协议，约定陈少华、孙丽向被告所购商品房、车库作价170万元抵给二原告，分别用于清偿欠董广明的88万元及欠张晓霖的82万元。该协议签订后，经与被告协商，将陈少华及其妻子孙丽原与被告签订的商品房买卖合同及车库买卖合同转给董广明和张晓霖签订，因当时被告工作人员要求张晓霖、董广明的妻子一同到场才能签订商品房买卖合同，但当时董广明妻子不在贵州无法到场，所以就由原告张晓霖、潘明芬（系原告张晓霖妻子）及原告董广明到场与被告签订商品房及车库买卖合同，被告工作人员完全知道这个情况，原告张晓霖、潘明芬也认可原告董广明对房屋及车库享有份额。原告张晓霖、潘明芬在与被告签订商品房买卖合同及车库买卖合同后，多次要求被告办理商品房和车库的产权���，但被告总是以各种理由推脱。按照合同约定，被告应在2014年10月30日前交付办理商品房转移登记有关文书，但其至今都未能办理，已构成违约，应按约支付违约金。故起诉请求判令：一、被告给原告办理房产证；二、被告向原告支付因未能办理商品房所有权初始登记转移文书的违约金61.2万元（2015年12月14日至2016年12月15日期间的违约金）；三、诉讼费由被告承担。被告未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人口头辩称：原告的起诉应该是事实，有此事他们才起诉。我才来公司，以前的事情我不清楚。初始登记我公司是已经办理了的，初始登记不等于房产证，房产证我公司确实没有办，市环保局要求我们整改，我们小区涉及商业部分的油烟只能往天上排不能往地下排，原来是没有要求的，现在的规范变了，小区的整个楼盘都还没有验收好，我们正在很努力��做验收工作，这就是房产证到现在都还没有办的原因之一。经审理查明：案外人陈少华与孙丽系夫妻，原告张晓霖与原告潘明芬系夫妻。2013年，陈少华、孙丽与被告签订商品房买卖合同及车库买卖合同，约定陈少华、孙丽购买由被告开发建设的“逸景高山一期工程”第13幢2单元1层232（3跃4跃5）号商品房及第13幢2单元1层2——1车库2号房，商品房价款为160万元，车库价款为10万元，陈少华已向被告付清该商品房及车库价款共计170万元。因陈少华、孙丽夫妇分别欠原告董广明88万元及原告张晓霖82万元，经陈少华及其妻子孙丽与董广明、张晓霖协商，2015年12月14日，以孙丽为甲方，陈少华为乙方，董广明为丙方，张晓霖为丁方，签订了《购房协议》，该协议约定陈少华、孙丽夫妇将其向被告购买的“逸景高山一期工程”第13幢2单元1层232（3跃4跃5）号商品房及第13幢2单元1层2—1车库2号房作价170万元抵偿所欠董广明债务88万元、张晓霖债务82万元，并将商品房及车库转让事宜告知被告。陈少华、孙丽与董广明、张晓霖签订协议当日，原告董广明、张晓霖即到被告处要求将上述商品房和车库的合同买受人变更。因被告要求董广明、张晓霖妻子均需到场，但因董广明妻子未在凯里而未能到场，董广明及其妻子未能作为编号为2015012212的《商品房买卖合同》及编号为2015012215的《商品房买卖合同》上的买受人，故以原告张晓霖、潘明芬为买受人，被告新境界房开公司为出卖人，双方分别另行签订编号为2015012212的《商品房买卖合同》（该合同商品房系住房）及编号为2015012215的《商品房买卖合同》（该合同商品房系车库）。该两份《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项“转移登记”约定：（一）、出卖人承诺于214年10月30前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有相关文书，交付给买受人；(二)、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第②项处理：①……；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人交付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，被告将陈少华原所交房款票据改为张晓霖户名。后因被告未能在约定时间内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有相关文书交付给原告。原告认为被告的行为构成违约，故起诉请求判令：一、被告给原告办理房产证；二、被告向原告支付因未能办理商品房所有权初始登记转移文书的违约���61.2万元（2015年12月14日至2016年12月15日期间的违约金）；三、诉讼费由被告承担。案经本院调解未果。另查明，案涉房屋及车库被告已于2015年12月14交付予原告管理使用至今。上述事实，有三原告分别提交的《中华人民共和国居民身份证》复印件三份3页、《购房协议》复印件一份1页、《商品房预售合同登记备案》复印件一份1页、《商品房买卖合同》（编号为：2015012215、2015012215）复印件二份共103页，有被告提交的被告《营业执照》复印件一份1页、《法定代表人身份证明》一份1页，法定代表人董希智《居民身份证》复印件一份1页等证据并经当庭举证、质证及原告、被告代理人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的��务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，因案外人陈少华、孙丽欠董广明、张晓霖款，其将原向被告购买的商品房及车库抵偿予董广明、张晓霖，并经被告同意后，由原告张晓霖、潘明芬与被告分别另行签订编号为2015012212的《商品房买卖合同》及编号为2015012215的《商品房买卖合同》，该二份合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告得到售房款后，应依照合同约定为原告办理并交付商品房转移登记的相关文书，但至今尚未办理，其行为显属违约。故原告要求被告办理房产证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告主张逾期办证违约金的问题，根据合同约定，逾期办证违约金按已交付房款的日0.1%计算，原告已支付房屋总价款170万元，自2015年12月15日至2016年12月15日违约金应为62.39万元（1700000元×0.1%×367天），但��告仅主张61.2万，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告是否应向原告董广明承担违约责任的问题。案外人陈少华、孙丽夫妇虽然将涉案房屋及车库之部分抵偿予董广明，原告张晓霖亦认可抵偿的房屋及车库有董广明的份额，但因董广明不是本案《商品房买卖合同》的一方当事人，故董广明不是本案适格原告，被告不应对董广明承担责任，依法应驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项的规定，判决如下：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内为原告张晓霖、潘明芬办理“逸景高山一期工程”第13幢2单元1层232（3跃4跃5）号商品房及第13幢2单元1层2—1车库2号房办理所有权登记手续。二、被告凯里市新境界房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内向原告张晓霖、潘明芬支付逾期办证违约金61.2万元。三、驳回原告董广明的诉讼请求。案件受理费9920元，减半收取4960元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  罗仕忠二〇一七年一月二十日书记员  龙立胜