江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3024号上诉人（原审被告）罗文杰，男，1979年7月1日生，汉族，某分行职员。被上诉人（原审原告）南京海德物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区马台街99号。法定代表人杨舒媛，该公司财务总监。委托代理人方煜翔，男，1976年12月30日生，汉族，该公司职员。委托代理人戎晓霞，女，1983年6月10日生，汉族，该公司职员。上诉人罗文杰因与被上诉人南京海德物业管理有限公司（以下简称海德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第2045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人罗文杰、被上诉人海德物业公司的委托代理人戎晓霞和方煜翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海德物业公司原审诉称，罗文杰是雨花台区小行路58号名城世家的业主，按照双方签订的《名城世家前期物业服务合同》的规定，海德物业公司提供物业服务，罗文杰应以每月每平方米1.8元、房屋建筑面积111.95平方米的标准按时交纳物业费。罗文杰拖欠2011年12月-2014年12月合计37个月的物业管理费7455.97元，根据协议约定，罗文杰应按照每天千分之三的标准支付滞纳金9465.50元，合计16921.47元，按协议若罗文杰拒不支付，海德物业公司可要求业主承担通过法律途径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等。海德物业公司采用多种方式催交，均未果，现诉至法院，现要求罗文杰支付物业管理费7455.97元、滞纳金9465.5元（按照每天千分之三的滞纳金收费标准，分段计算至实际给付之日止），并由罗文杰承担本案的诉讼费用。罗文杰原审辩称，对海德物业公司主张的滞纳金有异议，罗文杰、海德物业公司所签订的《前期物业服务合同》与《业主临时公约》均为格式合同，应当作出不利于海德物业公司的解释，且该约定应视为违约金的约定；对于2011年12月至2012年12月未交纳物业费的问题，根据相关法律法规及《前期物业服务合同》的约定，本案所涉小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，业主交纳物业管理公共服务费可低于本合同约定标准的30%（15%-30%），本案所涉小区于2012年12月整体竣工，故应按70%收取物业费，2011年6月至2011年11月的物业费也是按照这个标准收取的，后因对方不同意继续按照这个标准收取物业费，导致其无法交纳，故其对该部分物业费不承担违约责任；对于2013年1月至2014年10月未交纳物业服务费的问题，因海德物业公司在涉案小区次出入口（西门）安装横栏，禁止业主出入，仅允许车辆出入，造成出行不便，罗文杰作为业主，有权要求物业为行人开放西门，根据规划，并未标识该出入口仅为车行道，因海德物业公司侵犯了罗文杰的权利，故罗文杰拒绝交纳该部分费用；对于2014年11月至2014年12月未交纳物业费的问题，因其家中多次被停水停电，对此报警，虽未能查明何人所为，但物业公司有重大嫌疑，且物业公司表示因其未交物业费所以拒绝提供服务，因其拒绝履行服务，故其无须支付该部分物业费用；海德物业公司物业服务未达到《前期物业服务合同》中约定的服务标准；海德物业公司未经业主或者业主委员会同意，擅自将小区公共区域出租；退还的垃圾费用物业公司从来未给过业主，也未公布费用；公摊水电费只公布了总发票，其他费用未公开。综上，其拒绝交纳物业费。一审法院经审理查明，2010年8月6日，海德物业公司与罗文杰签订了《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，约定由海德物业公司为罗文杰位于南京市雨花台区小行路58号名城世家花园17幢2单元1204室物业提供物业管理服务，罗文杰应当按照每平方米1.8元／月的标准交纳物业管理服务费；因房产开发公司分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的30%（15%-30%）；如业主未能按时交纳物业费用的，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的每日0.3%的违约金。2011年6月5日，罗文杰以111.95平方米、每平方米1.8元／月的标准扣除了30%折扣后交纳了2011年6月至2011年11月共计6个月的物业管理费846.4元。至庭审辩论终结前，罗文杰2011年12月至2014年12月物业费7455.87元未交纳。2012年6月10日，海德物业公司对罗文杰欠缴的2011年12月1日至2012年6月30日的物业管理费发出催缴通知；2012年12月8日，海德物业公司对罗文杰欠缴的2011年12月1日至2012年12月31日的物业管理费发出催缴通知；2013年6月12日，海德物业公司对罗文杰欠缴的2011年12月1日至2013年6月30日的物业管理费发出催缴通知；2013年12月10日、2014年10月31日，海德物业公司对罗文杰欠缴的2011年12月1日至2013年12月31日的物业管理费发出催缴通知；上述催缴通知均载明，希望罗文杰在接到本通知之日起，10日内缴清所有费用。原审法院认为，海德物业公司与罗文杰签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》意思表示真实，不违反有关的法律规定，应属合法有效，双方均应依照合同积极履行各自的义务。海德物业公司在合同签订后，一直提供了相应的物业管理服务，其要求罗文杰支付物业服务费于法有据，原审法院予以支持，经审核，罗文杰2011年12月至2014年12月物业管理费应为7455.87元。海德物业公司主张的按照每天千分之三的滞纳金收费标准，分段计算至实际给付之日止的诉讼请求，经审核，关于滞纳金的约定应为违约金的约定，但约定的违约金过高，原审法院调整为按照中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算违约金；因海德物业公司仅提供了2011年12月至2013年12月欠缴物业费的催缴通知，未能提供2014年1月至2014年12月欠缴物业费的催缴通知，故原审法院仅支持分别自2012年6月20日以1410.57元为本金、自2012年12月18日起以1209.06元为本金、自2013年6月22日起以1209.06元为本金、自2013年12月20日起以1209.06元为本金计算违约金至实际给付之日止。对于罗文杰认为应当按照70%的标准支付物业费的辩称，因未能提供相应的证据证明因房产开发公司分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的证据，故原审法院不予采纳；罗文杰关于垃圾费未退还的辩称，海德物业公司对垃圾费未退还的事实予以认可，原审法院认为，罗文杰有权要求按照相关规定退还垃圾费，但不能以此拒绝交纳物业管理费，且亦未提交证据证明海德物业公司拒绝退还垃圾费，如海德物业公司未按照规定退还垃圾费，罗文杰可另行主张其返还；罗文杰的关于西门未开放人行通道拒绝交纳物业管理费的辩称，原审法院认为，罗文杰的该项辩称及其提交的相应证据，不足以证明海德物业公司未履行物业管理义务，故其以此拒绝交纳物业费原审法院不予采纳；罗文杰其他的辩称意见亦未能提交相应的证据予以证明，故其拒绝交纳物业服务费的辩称原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、罗文杰于本判决生效后十日内向南京海德物业管理有限公司支付物业管理费7455.87元，并分别自2012年6月20日以1410.57元为本金、自2012年12月18日起以1209.06元为本金、自2013年6月22日起以1209.06元为本金、自2013年12月20日起以1209.06元为本金按照中国人民银行同期同档贷款利率的130%支付违约金至实际给付之日止。二、驳回南京海德物业管理有限公司的其他诉讼请求。罗文杰如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费224元，由罗文杰负担。上诉人罗文杰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人请求法院判令上诉人全额支付2011年12月至2014年12月的物业管理费及违约金，按“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人应提供证据证明，其在上述期限内全面提供了符合《前期物业服务合同》附件五中约定标准的服务，并证明小区已全面交付、配套设施和绿化环境全部到位。上诉人认为，小区应当是2012年12月底竣工，小区整体竣工前西门不能使用。2、上诉人一审举证的照片中，被上诉人有多项服务不达标准，如草坪保存率不达标、有车辆占用小区公共道路停车及压坏小区草坪绿地现象、楼梯间和公用走廊墙顶面粉刷层剥落等。3、原审判决查明的“如业主未能按时交纳物业费用的，欠费业主或使用人应向物管理企业交纳物业服务费用数额的每日0.3%的违约金”，是业主临时公约中的约定，前期物业服务合同关于此部分的约定中没有“每日”两个字。4、上诉人原审提交的答辩状中，第5部分要求被上诉人提供达到合同约定标准的服务并在小区全面交付前以低于合同约定标准的30%收取物业服务费，第6部分要求被上诉人公布物业服务收费、公摊水电、物业维修基金以及共有部分使用和收益情况的收支明细，第7部分要求被上诉人对小区次出入口应予人行出入，以上内容具有反诉性质，被原审法院以上诉人无法代表全体业主为由驳回，侵犯了上诉人的反诉权。综上，请求二审人民法院依法撤销原审法院第一项判决，改判上诉人向被上诉人按物业合同约定标准的70%支付2011年12月至2014年10月物业管理费合计4796元，上诉人无需支付2014年11月至2014年12月物业费，不承担违约金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人海德物业公司答辩称，1、原审判决符合客观事实。被上诉人已经向上诉人提供物业服务，并且已经按照合同约定的标准向业主上诉人提供物业服务，上诉人应该支付物业费。上诉人人拍摄的草坪是1月份的情况，之后小区草坪已达到90%；小区对车位一直进行管理并划定了相关的停车位等。2、业主临时公约约定，如业主未能按时交纳物业费用的，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的每日0.3%的违约金。被上诉人以此起诉要求上诉人支付违约金，应予支持。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。另查明，一审审理中，被上诉人提供了涉案小区2011年12月28日的竣工验收表，以及南京市住房和城乡建设委员会向被上诉人颁发的涉案小区2012年被授予“南京市物业管理示范项目”奖状，以证明小区从2012年起已具备完全的竣工验收条件，及物业管理服务优秀的情况。上诉人质证称，对上述证据的真实性无异议，但竣工验收不包含小区完整地块，尚有在建房屋，也不能证明被上诉人的物业管理服务非常优秀。本院认为，被上诉人海德物业公司作为涉案小区的物业服务企业，已按约向上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照约定支付物业服务费。上诉人主张被上诉人未按合同约定标准提供物业服务，其提供的照片中虽有草坪未完全覆盖和车辆停放路边等情况，只能证明被上诉人物业服务存在一定瑕疵，尚不能证明被上诉人未按合同约定提供物业服务，上诉人以此为由拒不交纳物业服务费不符合法律规定。被上诉人在一审中提供了业主临时公约，上诉人对该证据的真实性不持异议，业主临时公约中对于业主未按时交纳物业费的，明确约定了违约金的计算标准，原审法院以此为依据，并考虑实际情况，对于约定的违约金予以降低并无不当。上诉人原审提交的答辩状中，虽有部分抗辩，但此种抗辩不能达到法律规定的反诉的效力，上诉人可另行主张。综上，原审法院的判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人罗文杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一五年六月十六日书 记 员  罗程允