湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)岳中民一终字第125号上诉人（原审被告）孙圣泉。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人杨伦培，该公司经理。委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。委托代理人宋宪辉，该公司职员。上诉人孙圣泉因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙圣泉及其委托代理人杜明智、王毅力，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司的委托代理人刘海波、宋宪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，岳阳国际大厦有限责任公司与孙圣泉于2005年8月19日签订了《房产租赁合同》，该协议约定，岳阳国际大厦有限责任公司将主楼北面临街第五号门面建筑物租赁给孙圣泉使用，建筑面积为72平方米，东西方位，从事美容业经营；租赁期间为一年，即2005年9月1日至2006年8月31日。租赁届满，如果岳阳国际大厦有限责任公司继续出租，则孙圣泉在同等条件下可优先续租。如岳阳国际大厦有限责任公司不继续出租，则岳阳国际大厦有限责任公司无偿收回租赁物及附着物，不予孙圣泉任何经济补偿。租赁期满，孙圣泉继续使用租赁物，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。租金为3380元每月。该合同对租赁物的其他事项也作出详细约定。2005年8月31日，双方再次签订了两份《房产租赁合同》，岳阳国际大厦有限责任公司将北面临街第四号（面积72平方米，东西方位）、第十号（面积为60平方米，东西方位）租赁给孙圣泉使用。就第四号门面，双方约定：租赁期间为一年，即2005年9月1日至2006年8月31日。租赁届满，如果岳阳国际大厦有限责任公司继续出租，则孙圣泉在同等条件下可优先续租。如岳阳国际大厦有限责任公司不继续出租，则岳阳国际大厦有限责任公司无偿收回租赁物及附着物，不予孙圣泉任何经济补偿。租赁期满，孙圣泉继续使用租赁物，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。租金为3500元每月。就第十号门面，双方约定，租赁期间为一年，即2005年9月1日至2006年8月31日。租赁届满，如果岳阳国际大厦有限责任公司继续出租，则孙圣泉在同等条件下可优先续租。如岳阳国际大厦有限责任公司不继续出租，则岳阳国际大厦有限责任公司无偿收回租赁物及附着物，不予孙圣泉任何经济补偿。租赁期满，孙圣泉继续使用租赁物，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。租金为3300元每月。上述两份合同还对其他租赁事项作出了约定。上述三份合同到期后，孙圣泉继续租赁该门面，并向岳阳国际大厦有限责任公司缴纳租金，岳阳国际大厦有限责任公司也一直未提出异议，并且接受了孙圣泉交纳的租金。2013年7月1日上午，岳阳国际大厦有限责任公司在岳阳市岳阳楼公证处的公证下，在孙圣泉所租赁的门面前（该门面由冯小龙经营森林烟酒行）张贴了《岳阳国际大厦有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给岳阳国际大厦有限责任公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到岳阳国际大厦有限责任公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还岳阳国际大厦有限责任公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，岳阳国际大厦有限责任公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知采用“张贴解除合同通知且公证送达行为”的方式送达后，孙圣泉拒绝搬出所租赁场地。截至2013年6月，孙圣泉尚有20360元的租金没有交纳。因孙圣泉拒不腾退岳阳国际大厦有限责任公司房产，故原告岳阳国际大厦有限责任公司诉至本院。原审法院审判委员会讨论后认为，岳阳国际大厦有限责任公司与孙圣泉通过签订《房产租赁合同》等协议，形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订的三份《房产租赁合同》等协议系双方的真实意思表示，该三份协议没有违反法律的强制性或禁止性规定，合法有效，双方都应遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在合同到期后，孙圣泉继续支付租金、物管费等，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁合同变更为不定期租赁，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。岳阳国际大厦有限责任公司于2013年7月1日向孙圣泉留置送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予孙圣泉一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该解除通知已经给予了孙圣泉一个月的履行期，岳阳国际大厦有限责任公司的行为符合合同的约定和法律的规定，故孙圣泉主张解除行为不合法的辩称原审法院不予采纳。孙圣泉理应在规定的腾退期间腾退门面，但其一直拒绝腾退门面，已经构成违约，对岳阳国际大厦有限责任公司请求孙圣泉腾退岳阳国际大厦有限责任公司三个门面的诉讼请求原审法院予以支持。就孙圣泉提出的岳阳国际大厦有限责任公司的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有向原审法院提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。因截止至2013年6月孙圣泉尚有20360元的租金未予交纳，该笔租金孙圣泉应当及时向岳阳国际大厦有限责任公司支付，同时孙圣泉在合同解除后仍然占用岳阳国际大厦有限责任公司的场地，故岳阳国际大厦有限责任公司请求孙圣泉支付20360元租金并参照三个门面的租金支付场地占用费的诉讼请求原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、孙圣泉于判决生效之日起三十日内腾退国际大厦北面临街第四号、第五号、第十号门面场地并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、孙圣泉于判决生效之日起十日内向岳阳国际大厦有限责任公司支付截至2013年6月的租金20360元；三、孙圣泉自2013年7月1日起按照10180元/月（第四号门面为3500元/月、第五号门面为3380元/月、第十号门面为3300元/月，上述三个门面共计10180元/月）的标准向岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占用费直至三个租赁门面实际交还之日止。案件受理费5000元，由孙圣泉负担。上诉人孙圣泉不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有房产证、建设工程规划许可证，原审法院认定合同有效错误。2、本案租赁合同期限未满，被上诉人解除合同没有依据。3、被上诉人没有提供物业管理服务，没有收取物业管理费资格，原审法院判决参照租金和物业管理费总和的标准支付占有使用费不公平。请求二审法院依法改判。被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、出租物有房产证，房产证上也载明有建设工程许可执照。2、被上诉人的从未作出过与租赁合同期限不一致的任何口头承诺，被上诉人解除合同合法。3、被上诉人未收过任何物业管理费。请求维持原判。二审期间，上诉人向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、岳阳国际大厦有限责任公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、湖南省建五公司技术管理“十二有”资料测量成果记录及湖南省非税收入一般缴款书，证明上诉人到岳阳市城市建设档案馆调取相关资料时，无岳阳国际大厦有限责任公司的相关报建审批手续，无建设用地规划许可证和建设施工规划许可证。证据3、照片十二张，证明被上诉人在解除合同前，在经营户门前写了拆字，严重影响了经营应当承担违约责任且赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。证据6、调查收集证据申请书、申请法院调查取证申请书，证明上诉人在一审申请法院调查收集租赁物的规划等手续，一审法院未予答复和说明，现二审申请再调取。证据7、上诉人交纳的租金、物业管理费、水电费的相关票据。证明被上诉人收取了物业管理费。证据8、二审期间，经上诉人申请，本院向岳阳市房地产档案馆调取了被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息。证明上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积为150㎡，该附层楼所办房产证面积为1020.88㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。故本案租赁合同应无效，导致合同无效的损失在于被上诉人，被上诉人应当赔偿相关损失。被上诉人对上述证据发表质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对证据2、系复印件，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据3、不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4、无异议。对证据5、与本案无关，郑董事长也未作出承诺。对证据6、这不是证据，是申请书。对证据7、双方只约定收取租金，没有收取物业管理费，因被上诉人需要做账，故将租金分解计算，上诉人只按租赁合同支付租金。对证据8、认为被上诉人的涉案房屋均有房产证，房产证上有红线图、建筑工程许可执照。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据的认证意见如下：对证据1、《给中信集团领导的信》系被上诉人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。对证据2、6、8，因根据证据8，可以证明上诉人承租的该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。故对该证据本院予以采信。对证据3、该证据是否影响了上诉人的经营造成了上诉人的损失问题，因上诉人在本案一审中并未提起反诉，本院在本案中不予处理，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故对该证据本院不予采信。对证据4、被上诉人对该证据无异议，本院予以采信。对证据5、该证据无法证明相关事实，本院不予采信。对证据7，从该几份证据来看，上面并未载明租金的数额，无法得知租金具体数额，且上诉人在庭审中也承认其按实缴纳租金，并未多交或者少交租金，另双方在租赁合同中并未约定交纳物业管理费，故本院对于上诉人证明被上诉人收取了物管费的证明目的本院不予采信。经审理查明，上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积为150㎡，该附层楼所办房产证面积为1020.88㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。被上诉人在上诉人占有使用门面期间仅收取了租金，并未收取物业管理费。二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本案庭审辩论结束后，上诉人提出要求中止审理的申请，因其提出申请理由与本案无关，本院不予准许。本院认为，一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否按照建设工程规划许可证的情形下认定合同有效系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题，关于租赁合同无效后本案如何处理的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，其经营并没有因出租房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设受到影响，故没有因合同无效遭受损失，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据。原审法院判决交付占用场地正确。出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费，因合同无效，原审判令支付租金表述不当，本院依法予以纠正，上诉人仍需参照该租金标准支付占有使用费。至于2013年6月之后上诉人一直占有使用租赁物，故因参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。综上，原审判决认定事实、适用法律存有瑕疵，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第155号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第155号民事判决第二项为：孙圣泉于本判决生效之日起十日内向岳阳国际大厦有限责任公司支付截止至2013年6月的房屋占有使用费20360元。一审案件受理费5000元，二审案件受理费5000元，共计10000元，由上诉人孙圣泉负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋立春审 判 员  万大洋代理审判员  程 鹏二〇一五年六月二十九日书 记 员  毛宇宁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。