福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2015）梅民初字第1043号原告福州现代家园物业管理有限公司三明分公司。法定代表人黄俊，经理。委托代理人高洁，福建明经律师事务所律师。委托代理人黄琳，福建明经律师事务所律师。被告张招焰，男，1972年12月20日出生。原告福州现代家园物业管理有限公司三明分公司与被告张招焰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理，依法由审判员戴丽英适用简易程序于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告福州现代家园物业管理有限公司三明分公司的委托代理人高洁，被告张招焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州现代家园物业管理有限公司三明分公司诉称，原、被告双方于2011年6月13日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告购买居住的梅列区徐碧二村40幢805室房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积1元／平方米收取，每季度前月30日交纳给原告，电梯年检费用和每月维保费用另计，如被告未能按时足额交纳物业服务费和其他费用的，应按每天千分之五向原告支付违约金。协议签订后，被告交纳物业服务费和其他费用至2012年12月。从2013年1月1日起，被告以种种理由拒不支付物业服务费、电梯维保费和公摊水电费等费用。因被告拒不交纳费用，原告要与被告解除合同，被告拒不同意，并向市建委和梅列区工商部门投诉原告。经市建委和梅列区工商部门调解无效，原、被告双方于2013年4月30日解除《前期物业管理服务协议》，原告退出物业管理。经计算，被告共拖欠从2013年1月1日起至2013年4月30日的物业服务费565元、电梯维保费274元、电梯维修费90元、公摊水电费179元。原告多次催促被告交纳拖欠的费用，但被告一味拖延。现诉至法院，请求判令被告支付2013年1月1日起至2013年4月30日期间的物业服务费565元、电梯维保费274元、电梯维修费90元、公摊水电费179元及违约金3988元（违约金按日千分之五从2013年5月1日计至2015年5月1日，此后违约金仍按日千分之五计至履行日止），并由被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告解释其诉请的电梯维保费274元是从2012年2月24日起计至2013年4月30日，水电公摊费179元是从2012年1月1日起计至2013年4月30日。被告张招焰辩称，一、原告无权向被告收取本案物业费，因为原告在提供物业服务期间，多次存在侵犯包括被告在内的业主权利的行为。具体如下：1、原告未经小区业主大会或多数业主同意的情况下，于2012年4月23日将属于全体业主共有的消防值班室上层空间私自提供给三明市锦丞山水装饰设计工程有限公司作为经营场所使用，致使小区业委会不得不通过诉讼途径依法收回，该事实有（2013）梅民初字第2132号民事判决书证实。2、2013年2月20日，原告同样未经小区业主大会或多数业主同意的情况下，将小区的消防自动报警灭火系统、消防水喷淋系统、消防栓系统有偿提供给徐碧街道社区卫生服务中心使用，收取了金额不明的服务费，并占为己有，其产生了高额的水电等费用公摊到各业主头上，损害了包括被告在内的全体业主的利益。3、2012年前后，原告将小区共有的车位出租给小区业区，向相关业主收取了租金28800元。该租金系小区业主共有，原告无权动用该款，原告退出小区时应如数退还被告所在业委会。基于原告前述行为，业委会在小区公布所有业主暂缓缴纳原告的一切费用，待原告与小区业委会交接对账完后再缴纳所剩费用的公告，因此，被告有权拒绝支付原告诉请的物业费。二、原告无权向被告收取电梯维保费、电梯维修费。根据《福建省物业服务收费管理办法》第七条、第十条和三明市物价局、三明市房地产管理局《关于公布〈三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准〉的通知》（明价（2010）115号）第一条的规定，原告作为前期物业服务单位，其收费只能采取包干制，所收取的物业服务费已经包含了电梯维保费、电梯维修费在内，其再收取此费用系违法重复收费。被告将保留就原告已经向被告收取的这两项费用委托业委会另案起诉的权利。三、原告无权向被告收取本案公摊水电费。根据《前期物业管理服务协议》第二条第一款第8项的约定，原告应当每6个月公布物业管理费用收支账目。但原告从没有公布过该账目，包括原告诉请的本案电梯维保费、电梯维修费、公摊水电费三项支出，致使被告根本不知道自己应当交纳多少费用。况且，被告已交清2012年全年的电梯维保费、电梯维修费、公摊水电费。另，原告在签订协议后向被告收取了水电周转金200元，原告有义务将该款返还被告。四、原告无权向被告收取违约金。原告在物业服务期间多次存在侵犯包括被告在内的业主权利的行为，原告退出物业管理后，业委会曾发函给原告，但原告始终不出面对账，属于违约在先，无权向被告主张违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告张招焰系三明市梅列区徐碧二村40幢805室业主。2011年7月11日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告依据本协议向被告收取物业服务费、公共水电分摊费、房屋装修垃圾清理费、房屋装修保证金、专项维修基金等；原告每6个月公布物业管理费用收支账目；住宅物业管理服务费用由被告按建筑面积每月每平方米1元向原告交纳，交房第一年被告按半年向原告交纳物业服务费，一年后按每季度交纳，被告违反协议规定，未能按时足额交纳物业服务费和其他费用的，应按每日5‰支付违约金；水电部分，公共照明及电梯电费周转金200元／户；另注以上任何费用不包括电梯年检费用和每月维保费用。协议签订后，被告交纳了水电周转金200元，并交纳物业服务费至2012年12月。原、被告双方于2013年4月30日解除《前期物业管理服务协议》，被告至今未向原告支付2013年1月至2013年4月期间的物业服务费565元。另查明，原告因管理该小区垫付2012年1月至2013年4月期间的水费1093.94元、电费18360.94元合计19454.88元。上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、水费发票、电费发票，被告提供的房屋所有权证，以及原、被告双方在庭审中的陈述等证据证明。原、被告对上述事实均无异议，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该协议合法有效。在原、被告解除合同及原告退出物业管理后，被告未按照合同约定交纳尚欠的物业服务费等费用，造成本案纠纷，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付尚欠的物业服务费565元，本院予以支持。原告要求被告支付电梯维保费149元的诉讼请求，因原告提供的支出电梯维保费10086元的凭据系收款收据，不是正规票据，且根据财务规定，单位与单位之间的1000元以上资金往来应通过转账支付，原告亦未提供转账凭证予以证明，无法确认其是否实际支付此款，故原告该请求依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付电梯维修费99元，因其未提供相应证据予以证明，且被告不予认可，该请求依据不足，本院不予支持。被告对原告主张的该小区40幢楼共18层85户以及水电费公摊计算方法未提出异议，原告垫付的2012年1月至2013年4月期间水电费19454.88元按85户分摊，每户229元，被告房屋楼层居中，原告主张按系数1收取，没有不合理之处。因此，原告要求被告支付水电公摊费179元，未超过其应公摊的229元，该请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告对其关于已交纳了2012年之前的水电公摊费等费用的主张，没有提供证据证明，本院不予采信。在物业服务及管理过程中，原告应当按照合同约定每六个月公布物业管理费用收支账目，在退出物业管理后亦应及时公布，但原告并没有提供证据证明其有及时公布，且被告不认可，并主张系因原告未公布导致其不清楚应当交纳多少费用，故可以认定原告未及时公布物业管理费用收支账目，其亦存在违约，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告已退出物业管理，被告交纳的水电周转金200元可以抵扣尚欠的水电公摊费或物业服务费。被告关于原告存在侵犯包括其在内的业主权利的行为的主张，与本案系不同的法律关系，亦属不同的诉讼主体，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，之规定，判决如下：一、被告张招焰应支付给原告福州现代家园物业管理有限公司三明分公司物业服务费565元、水电公摊费179元，扣除水电周转金200元，余款544元于本判决生效之日起十日内支付。二、驳回原告福州现代家园物业管理有限公司三明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告张招焰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  戴丽英二〇一五年六月九日书记员  吴明暇附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。