湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1221民初592号原告：潘存有，男，汉族，1969年9月20日出生，住湖南省中方县。委托诉讼代理人（特别授权）：舒振荣，湖南玉峰律师事务所律师。被告：怀化市全兴房地产开发有限公司，住所地中方县。法定代表人：杜茂路，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：唐启余，湖南指南律师事务所律师。被告：秦方，男，1968年10月22日出生，汉族，住湖南省中方县。原告潘存有与被告怀化市全兴房地产开发有限公司（以下简称全兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月26日、11月30日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依被告全兴房地产公司的申请，追加秦方为本案被告参加诉讼，并因案情复杂，本案于2016年12月1日转为普通程序，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人舒振荣、被告委托诉讼代理人唐启余到庭参加诉讼，被告秦方经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理本案现已审理终结。原告潘存有向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款共计人民币537718元并承担违约损失60000元；2、本案案件受理费、律师费、等相关费用由被告承担。事实和理由：2015年1月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告潘存有购买被告位于中方县乌溪路1号财富广场住宅两套，其中*栋*单元6**号房价款为266392元，*栋*单元5**号房价款为271326元。当日，原告已向被告支付购房款共计537718元。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第8条之规定，被告应在原告交清购房款10日内向原告交付房屋。被告违约后，原告于2015年4月16日依据《商品房买卖合同》第9条第一款2项规定，向被告提出解除合同，并要求被告退还已付购房款并承担违约责任。原告潘存有向本院提交以下证据拟佐证其主张的有关事实：1、原告身份证、被告社会信用代码复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件，证明商品房买卖合同确定原、被告双方的权利义务及被告未按合同约定交付房屋给原告，违约的事实；3、购房收据复印件，证明原告于2015年1月5日支付给被告购房款共计人民币537718元（*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房的购房款）；4、预告登记复印件，证明被告于2015年1月12日将*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房出卖给第三人的事实；6、转帐凭证，证明原告在签订合同后将房款转给秦方；7、胡碧莲出具的证明书，证明潘存有向其借款170000元；8、潘伯华出具的证明，证明潘存有与秦方签订合同时，二套房屋尚未出售给他人，潘存有支付了部分现金并通过银行转帐的方式给秦方支付购房款；9、易传格出具的证明，证明潘存有到中方镇1号财富广场购买了*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房，潘伯华让其帮忙到房产局房政股查问该二套房屋的销售情况，当时此二套房屋没有在房产局房政股办理过商品房买卖合同备案登记，房屋可以买卖；10、潘存有出具的情况说明，证明购房的资金组成；11、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明2015年1月5日，从账号户名为6228************潘存有账户上转出300000元。被告全兴房地产公司辩称，1、原、被告签订的房屋买卖合同是真实的。合同所涉及的房产系全兴房地产公司与秦方联合开发修建。依据联合开发协议，5号楼（即*栋）归秦方所有，且秦方只能以全兴房地产公司名义对外出售房产。因秦方与原告存在债权债务关系，秦方将房产出售给原告，以抵偿尚欠原告债务，全兴房地产公司并没有收取房屋销售款；2、事实是秦方与原告借款30万元，并以其投资分配的两套房产，签订买卖合同设定抵押，双方约定月利率为5%，秦方已向原告支付了5个月的利息7.5万元；3、两套房产合同金额为537718元，现在秦方只收到原告借款300000万元，差额237718元，是虚设的金额，原告需要提供相关支付凭证，已证明支付537718元事实的存在。被告全兴房地产公司向本院提交证据拟佐证其主张的有关事实：1、全兴房地产公司营业执照及法人身份证信息复印件，证明被告主体资格情况；2、商品房买卖合同复印件，证明案外人秦方与唐建军签订房屋买卖合同，将*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房出售给唐建军，该合同所加盖的全兴房地产公司公章系假公章；3、1号财富广场小区房屋备案证明登记册，证明出售给原告的*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房已于2015年1月13日备案登记于唐建军名下；4、承诺书，证明秦方私刻全兴房地产公司公章及法人私章；5、湖南省怀化市中级人民法院审判笔录，证明秦方私刻全兴房地产公司公章。被告秦方辩称，潘存有持有的两份房屋购买合同，实质是其用“1号财富”*号楼的二套住房作抵押向潘存有借款300000元，月利率5%。办房产备案时，潘存有提出自己找中方县房产局工作人员易传格办理。后被告秦方在查档时发现该两套住房没有办理登记，以致被告秦方又将此两套住房预告登记在唐建军名下。经本院庭审质证，被告全兴房地产公司对原告潘存有提交的原告身份证、被告社会信用代码复印件、商品房买卖合同复印件，被告全兴房地产公司提交的全兴房地产公司营业执照及法人身份证信息复印件、1号财富广场小区房屋备案证明登记册的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：1、原告潘存有提交的购房收据复印件，证明原告于2015年1月5日支付给被告购房款共计人民币537718元（*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房的购房款）。被告的质证意见是秦方与被告全兴房地产公司只是合作伙伴，其不是公司员工。被告公司是与原告签订的购房合同，但公司并没有收取原告交付的房款。本院认为：被告全兴房地产公司已认可与原告潘存有签订的房屋买卖合同及收款收据的真实性，被告的质证意见不成立。该份证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。2、原告潘存有提交的预告登记复印件，证明被告于2015年1月12日将*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房出卖给第三人的事实。被告的质证意见是对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告购买的房屋被备案在他人名下，不是全兴房地产公司的行为，而是秦方私刻假意去办理的。本院认为：该份证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。3、原告潘存有提交的转帐凭证，证明原告在签订合同后将房款转给秦方。被告的质证意见是收款人系秦方，秦方并不是全兴房地产公司的公司法人、股东或管理人员。且原告购房只支付了300000元，原告与被告应有债务冲抵的行为。本院认为：全兴房地产公司辩解秦方与潘存有系借贷关系，但未提交证明借贷关系存在的借款合同、利息支付记录等能够直接反映出借贷关系存在的证据。该证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。4、原告潘存有提交的胡碧莲出具的证明书，证明潘存有向胡碧莲借款170000元。被告的质证意见是证人未到庭接受质询，无法查证证据的真实性；证人胡碧莲与原告潘存有利害关系，内容的真实性存疑；若潘存有真与胡碧莲存在借贷关系，也不能认定该借款用于购买全兴二套房屋。本院认为：证据存在缺陷，但结合《房屋买卖合同》及收款收据，被告的质证意见不成立。该份证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。5、原告潘存有提交的潘伯华出具的证明，证明潘存有与秦方签订合同时，二套房屋尚未出售给他人，潘存有支付了部分现金并通过银行转帐的方式给秦方支付购房款。被告的质证意见是该证据能证明在潘存有与全兴签订购房合同时，涉及的二套房屋尚未出售。因证人未出庭作证，不能核实证人身份的真实性，也不能证明原告已向被告支付了购房款。本院认为：证据存在缺陷，但结合《房屋买卖合同》及收款收据，被告的质证意见不成立。该份证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。6、原告潘存有提交的易传格出具的证明，证明潘存有到中方镇1号财富广场购买了*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房，潘伯华让其帮忙到房产局房政股查问该二套房屋的销售情况，当时此二套房屋没有在房产局房政股办理过商品房买卖合同备案登记，房屋可以买卖。被告的质证意见是能证明在潘存有与全兴签订购房合同时，涉及的二套房屋尚未在房产部门办理出售登记。证人没有出庭接受质询，不能证明证人身份的真实性，也不能证明潘存有向被告支付了购房款。本院认为：结合秦方出具的情况说明，该份证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。7、原告潘存有提交的情况说明，证明购房的资金组成。被告的质证意见是不属于证据，是原告本人的陈述，真实性不可靠。本院认为：对被告的质证意见予以采信。8、原告潘存有提交的中国农业银行银行卡交易明细清单，证明2015年1月5日，从账号户名为6228**********潘存有账户上转出300000元。被告的质证意见是对真实性没有异议，但该明细清单未显示对方账号，无法认定该笔款的去向。本院认为：结合原告潘存有提交的中国农业银行银行卡取款业务回单，能认定该笔转帐转入的是秦方的帐户。该份证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。9、被告全兴房地产公司提交的商品房买卖合同复印件，证明案外人秦方与唐建军签订房屋买卖合同，将*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房出售给唐建军，该合同所加盖的全兴房地产公司公章系假公章。原告的质证意见是对证据三性没有异议，但对被告的证明目的有异议，该证据证明房屋存在一房多卖情形。本院认为：该份证据反映了案件的客观事实，具有证明力，予以采信。10、被告全兴房地产公司提交的承诺书，证明秦方私刻全兴房地产公司公章及法人私章。原告的质证意见是与本案无关。本院认为：本院对原告的质证意见予以认可，认定该份证据与本案无关，不予以采信。11、被告全兴房地产公司提交的湖南省怀化市中级人民法院审判笔录，证明秦方私刻全兴房地产公司公章。原告的质证意见是与本案无关。本院认为：本院对原告的质证意见予以认可，认定该份证据与本案无关，不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月5日，原告潘存有购买被告全兴房地产公司开发的中方县乌溪路1号财富广场住宅两套（即*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房），房款共计537718元。当日与被告全兴房地产公司签订两份商品房买卖合同，合同对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任及其他事项做了约定。其中合同第八条约定“出卖人应当在交清房款10日内交房”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的×%向买受人支付违约金。……”当日，潘存有向秦方转帐人民币300000元并支付现金237718元。全兴房地产公司给原告潘存有出具了加盖公司公章的收款收据二份，其中秦方在收款收据核准处签名，收据金额共计537718元。另查明，全兴房地产公司与秦方于2014年9月15日签订联合开发合同，联合开发中方1号财富广场2、3、4、5、6、23、24、25、26号楼房屋。2016年7月13日，经原告到中方县房地产开发管理股查询得知，其购买的*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房已于2015年1月13日预告登记于唐建军名下。本院认为，本案争议的焦点为，原告潘存有与被告全兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》系房屋买卖合同关系还是以《房屋买卖合同》作为被告秦方向原告潘存有借款的担保。首先，从主体上看，全兴房地产公司是房地产开发企业，潘存有是自然人，双方均具有相应的主体资格；其次，从双方签订的《商品房买卖合同》中约定的内容看，全兴房地产公司将*栋*单元6**号房、*栋*单元5**号房分别以单价2200元/㎡、2160元/㎡出售给潘存有，内容约定明确，没有违反法律、行政法规的强制性规定。诉讼中，全兴房地产公司与潘存有均未对《商品房买卖合同》的效力提出异议，且合同中没有关于用商品房作为借款担保的内容；被告全兴房地产公司、秦方均称秦方与潘存有系借贷关系，签订《商品房买卖合同》系为借款作抵押，但二被告均未提交证明借贷关系存在的借款合同、利息支付记录等能够直接反映出借贷关系存在的证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。全兴房地产公司及秦方对主张的与潘存有之间存在借贷关系的事实负有举证责任。由于全兴房地产公司及秦方没有提供双方之间存在借贷关系的直接证据，故对全兴房地产公司及秦方主张的借款事实不予认定。原告潘存有主张与全兴房地产公司之间存在商品房买卖关系则有双方签订的《商品房买卖合同》及收据等证据证实。虽原告提交的237718元现金交付证据存在缺陷，但结合2015年1月5日双方签订的《商品房买卖合同》、转帐依据及全兴房地产公司出具的537718元收据，可认定双方之间有房产交易行为的存在。双方当事人应按合同约定履行。原告于2015年1月5日交清购房款，被告全兴房地产公司应按合同约定，在原告交清房款10日内交房。2015年1月13日，原告购买的二套房屋被预告登记于唐建军名下，导致商品房买卖合同目的不能实现，原告起诉要求解除合同，返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》中对因出卖人的原因逾期交房超过90日后，买受人要求解除合同，出卖人按买受人累计已付款的×%向买受人支付违约金的约定，存在不明确情形，且双方也未达成补充协议，故参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院酌情认定被告全兴房地产公司按3‰/月的标准向原告潘存有支付违约金32263元（从2015年1月15日-2016年9月15日，按20个月计算金额为537718×20×3‰=32263）。依据合同的相对性原则，被告秦方在本案中不承担返还购房款及支付违约金的责任。原告要求被告支付律师费等费用，未提供证据证明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘存有与被告怀化市全兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告怀化市全兴房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告潘存有购房款537718元；三、被告怀化市全兴房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告潘存有支付违约金32263元；四、驳回原告潘存有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9777元，由被告怀化市全兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘 芳人民陪审员  杨司妹人民陪审员  曾灵慧二〇一七年一月十三日代理书记员  卢应茗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。