广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书(2011)汕龙法民二初字第89号原告汕头第一城开发有限公司，住所地汕头市龙湖区春泽庄南区45幢首层。法定代表人甘庆林，董事长。委托代理人郑文龙，广东海鸿律师事务所律师。委托代理人陈松斐，广东海鸿律师事务所律师。被告汕头第一城第四届业主委员会，住所地汕头市龙湖区春泽庄汕头第一城。负责人郑仪光，主任。委托代理人陈全林，广东广成律师事务所律师。委托代理人郑涌锷，广东广成律师事务所律师。原告汕头第一城开发有限公司诉被告汕头第一城第四届业主委员会物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑文龙、陈松斐，被告的负责人郑仪光及其委托代理人陈全林、郑涌锷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：龙湖区春泽庄南区43幢和44幢系由原告依法在���府国用字（1993）第000865号国有土地使用证项下土地上开发建设的商品房，其中43、44幢首层商业用房（房号列43幢101号房和44幢101号房）于2007年由原告申请办理商品房权属初始登记，汕头市人民政府发给权属证明书【证明书号码列（2007）—382和（2007）—383】,至今尚未售出。2010年，为尽快开发建设第一城二期乙区的商品房项目，原告对该两处房产进行装修，以作为办公室使用，并搬入部分办公设备和资料。2010年7月28日，原告在搬迁新办公室到43幢101房和44幢101房时，受到被告及少数保安人员和业主的暴力阻拦，被告并在43幢和44幢入口加装铁栏和砖墙。2010年9月29日，汕头市城乡规划局向被告发函，再次确认春泽庄南区43幢和44幢首层使用功能为商品用房，并非公共使用区域，同日被告却公然侵占原告上述房屋至今。诉讼请求：依法判令被告返还原告位于龙湖区春泽庄南区43幢101房和44幢101房房产及其中的办公设施，停止侵害原告物权，恢复原状，排除对原告使用相关房产的妨碍。原告提交以下证据：1.（2007）—382和（2007）—383商品房权属证明书，证明原告拥有有关房产物权，该两房屋为商业用房；2.国有土地使用证、规划许可证、施工许可执照、竣工验收备案表两份，证明原告拥有有关房产物权，该两房屋为商业用房；3.关于第一城开发有限公司部分土地要求改变用途的复函（汕国土姿函【2007】50号），证明原告拥有有关房产物权，该两房屋为商业用房；4.关于反映春泽庄南区43幢和44幢首层装修有关问题的复函（汕规信【2010】92号），证明原告拥有有关房产物权，该两房屋为商业用房；5.汕头第一城开发有限公司2010年7月29日报送市政府函件，证明被告侵害原告物权，妨碍原告行使物权；6.汕头第一城第四届业主委员会2010年9月29日告知函，证明被告侵害原告物权，妨碍原告行使物权；7.视频五份和照片二十张，证明被告侵害原告物权，妨碍原告行使物权；8.移交协议书和图纸，证明2005年原、被告已移交管理用房；9.已搬进新办公室家具清单，证明2005年原、被告已移交管理用房。被告辩称：原告所诉不符事实，涉讼的龙湖区春泽庄南区43幢和44幢（也即汕头第一城小区第四幢和第五幢），其底层原规划为架空层，设计用途是作为小区业主的公共活动等配套场地。而事实上，该场地自2003年竣工以为，也一直是小区业主公共使用的活动场所。因此，涉讼的龙湖区春泽庄南区43幢和44幢底层属小区业主共用部位，是不能出售的，而非原告诉称的“至今尚未售出”的���商品房”。但原告未经公示程序，在小区业主毫不知情的情况下，非法变更规划，擅自改变其规划用途，隐瞒事实真相，采取欺骗手段骗取政府有关部门发给房地产权证。因此，有关涉讼房地产权证（即所谓43幢101号房和44幢101号房，证号[（2007）—382和（2007）—383]是非法的、无效的。综上，涉讼的汕头第一城小区第四幢和第五幢底层为小区业主的公共使用的活动场所，而非待售商品房。原告诉请无事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。被告提交以下证据：1.业主委员会备案回执，证明被告主体身份情况；2.原告售楼时对外宣传手册，证明一城小区原规划设计实行住宅与商业建筑分隔，涉讼的4、5幢底层不可能为待售的商业用房；3.原告售楼对外展示的一城小区模型照片，证明涉讼的4、5幢底层原规划设计为架空层，不可能为待售的商业用房；4.一城第一期工程技术经济指标和一城4、5幢首层平面图，证明涉讼的一城4、5幢底层配套公共活动等场地，不是商业用房；5.郑仪光房地产权证，证明一城4、5幢售房于2002年，竣工于2003年。经开庭质证，被告对原告提交的证据1—4的真实性无异议，但不能证明原告主张权利来源合法性，对证据5的真实性有异议，该证据是原告单方制作的，对证据6的真实性无异议，被告行使正当权利维护合法权益，对证据7的真实性不清楚，对证据8的真实性无异议，但与本案无关，对证据9的真实性有异议，是原告单方制作的。原告对被告提交的证据认为无法证明被告要证明的内容，对证据2-4的真实性有异议。诉讼期间，被告申请调查取证，本院向汕头市城乡规划局发函调查，该局出具《复函》，对该《复函》，原、被告对���真实性均无异议，原告提出规划行政法律关系与本案民法上的物权保护法律关系无关，也证明一期已提供物业管理办公室；被告提出复函证明了争议4、5幢底层房产原规划用途为幼儿园等配套设施，06年规划部门在小区业主入住的情况下，违反行政许可法及广东省、国务院相关规划变更程序规定，未经公示，书面告知小区业主并征得小区业主同意，擅自批准确认上述房产使用功能为商品房，批准确认行为是非法无效，应予以撤销。本院确认原、被告提交的证据，汕头市城乡规划局的《复函》可以作为本案认定事实的依据。本院查明：1993年7月22日，原告取得汕头第一城项目的《建设工程规划许可证》，同月取得《建设工程施工许可执照》。2003年6月5日，汕头第一城第四、五座（即春泽庄南区43幢、44幢）经竣工验收。原告于2007年取得汕头市春泽庄南区43幢101号房、44幢101号房的商品房权属证明书。2007年2月1日，汕头市国土资源局就原告申请部分用地改变功能问题向原告复函：你司开发“汕头第一城”第一期商住楼项目，其中第43、44幢首层（即原第4、5幢）建筑面积1039.84平方米，占相应土地面积212.10平方米，同意按市规划部门批准确认为商业用房，其分摊土地用途确认为综合用地。上述用地面积尚未超过原批准的综合用地面积，免补交地价款。2005年3月31日，原告（甲方）与汕头第一城业主委员会（乙方）签订临时建筑物移交协议书，约定：鉴于1.汕头第一城项目的第一期于1993年规划（并于2003年施工完毕）时，并未规划有物业管理用房；2.汕头第一城业主委员会已于2004年7月换届；3.乙方要求甲方将附图临时办公室面积约360平方米中合共约115平方米面积的建筑部分无偿移交给乙方作为物业��理用房。双方达成协议：一、双方充分知悉该部分建筑属于临时规划报建的建筑，甲方对其不享有所有权。二、甲乙双方一致同意，甲方将该部分建筑于2005年3月31日前无偿移交给乙方。诉讼期间，原告没有向本院提交上述临时建筑物向有关行政部门申请延长使用期限的依据。被告提出上述物业管理用房接受后使用至2008年，因为破旧失修没有使用，当时是临时设施，原告答应在二期置换，至今没有重新配置。2005年住户是300多户，第二期部分建好，有800多住户，14.5万平方米。2010年9月29日，被告向原告发出告知函：为了解决第一城业主委员会办公用房问题以及今后物业公司工作用房，经业主委员会第二次会议讨论并一致通过以下决定：将目前43、44栋底层空置房暂用于业主委员会办公用房。2011年6月30日，根据被告的申请，本院向汕头市��乡规划局调查取证，要求该局提供以下资料：1.汕头第一城住宅小区1993年的总体规划设计平面图批准文件。说明其中配套设施，总用地面积，总建筑面积，容积率，绿化率，建筑密度等情况。2.第一城一期第四座、五座（即春泽庄南区第43、44幢）首层2002的使用功能平面图及配套设施批准文件。说明总建筑面积，容积率等情况。3.第一城一期第四座、五座（即春泽庄南区第43、44幢）首层2006的申请变更规划的文件及公示文件、公示结果说明文件。4.业委会办公用房、物业管理用房的规划建筑面积、地点及说明文件。5.配套设施中业主会所、游泳池、托儿所、幼儿园、商场的规划建筑面积、地点及说明文件。2011年8月15日，汕头市城乡规划局向本院复函：经查阅内档资料，“汕头第一城”一期规划许可有关情况如下：一、根据《关于“汕头第一城”建���用地的通知》（汕国土房产建【1992】008号），“汕头第一城”项目用地面积106709.88平方米，使用功能为商住用地，容积率为4.5。二、1993年7月22日，原市城市规划办公室予以用地西侧的“汕头第一城”一期项目规划许可（汕城规建字93编号077号），建设规模为5幢23-27层商品住宅楼，总建筑面积96275.7平方米，已建成使用。三、一期规划配套设施有游泳池、壁球室、售票房、公厕及幼儿园、托儿所。四、1996年5月28日原汕头市规划局批准的图纸显示，物业管理办公室位于第××路位置，住户会所位于第1、2栋首层，即一期工程西北角位置。五、考虑原位于第4、5栋首层的幼儿园面积小，且位于住宅的底层，幼儿户外活动存在安全隐患，2000年11月，同意幼儿园调整在二期工程独立设置。2006年4月24日，同意确认一期工程的第4、5栋首层房产除住宅入口大堂梯间外为商业用房（1036.84平方米）。同时因我局原已同意调整第4、5栋首层的使用功能，所以不要求进行公示。2010年9月16日，被告在汕头市房产管理局备案。被告向本院出具的《业主代表会议纪要和表决函投票统计结果公告》中载明，业主授权被告就“春泽庄43－44幢（4－5幢）首层规划功能改变及春泽庄43－47幢（1－5）物业专项维修资金事项进行谈判或诉讼。”本院认为：原告作为汕头第一城小区的建设单位，有义务按照物业管理区域总建筑面积的比例配置物业服务用房，原告未能履行上述义务，致使与小区业主发生纠纷，原告以拥有争议房产权属为由主张被告返还上述房产的理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《广东省物业管理条例》第三十八条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳���原告汕头第一城开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  吴丽萍审判员  蔡肖文审判员  吴映君二〇一二年十一月二十二日书记员  杨文健附件相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《广东省物业管理条例》第三十八条建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配套电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。