广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1137号上诉人(原审被告)：李淑珍，住广州市越秀区。委托代理人：赵佳敏，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州光孝寺，住所地广州市越秀区。负责人：明生。委托代理人:柳在江，广东绥爰律师事务所律师。上诉人杨茜因与被上诉人广州光孝寺租赁合同纠纷一案，不服（2014）穗越法民三初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明，广州光孝寺是广州市人民北路彭家巷10号408房的管某，其有权对房屋进行出租。2012年9月3日，广州光孝寺(为甲方)与李淑珍(为乙方)签订《房屋租赁协议》，约定：为解决乙方无房居住的实际困难，甲方同意将其管辖的位于广州市人民北路彭家巷10号408房屋租赁给乙方居住，双方经协商一致，达成如下协议，并共同遵守。第一条：本处房屋系政府部门书面批复提供给甲方使用的历史用房，房屋的出租收益权归甲方所有。该房屋建筑面积约39平方米。乙方已对租赁房屋的来源、结构以及相关情况有了充分了解，并现场查看了房屋，愿意向甲方承租该房屋用于居住。第二条：乙方按每月195元的标准向甲方支付房屋租金，须于每月10日前将当月租金一次性支付给甲方。第三条：租赁期限自2012年9月3日起至2012年9月2曰止。第六条：1、按时向甲方交付房屋租金，超过五日不支付的，每逾期一日，按所欠费用的3％向甲方支付滞纳金直至清偿之日止。逾期超过十五日的，甲方有权解除本协议。甲方解除协议时须向乙方发出解除协议通知，自甲方发出的解除通知到达乙方在本协议注明的通信地址之日起协议解除。乙方在租赁期内变更通信地址的，应当及时通知甲方，在甲方收到乙方新的通信地址之前，以乙方原通信地址或本协议项下房屋所在地为乙方的通信地址。第十条：1、租赁期内，如甲方原因有需要收回房屋，或本协议第七条所列事由，甲方需收回租赁房屋的，应提前三十日通知乙方，乙方应当配合甲方，在甲方指定十五日搬迁期内将房屋内由价值的物品清空，否则责任自负。李淑珍表示：确认《房屋租赁协议》是本人签署的，当时是广州光孝寺工作人员到我家拿给我签署的，我年纪较大，在不知情的情况下就签署了。广州市光孝寺收取李淑珍租金至2014年2月28曰。2014年4月24日，广州光孝寺向彭家巷10号408房租户发出《关于清退房屋及支付租金的通知函》，内容为：现我寺因寺院发展需要，须收回上述房屋，另作它用，通知租户自该函送达之日起十五日内，将上述房屋腾空交还，并支付至搬迁之日止的租金等。据快递通知单的投递情况跟踪记录显示，上述通知函于2014年4月26日已妥投。李淑珍确认收到该函件。2014年6月16日，广州光孝寺向彭家巷10号408房租户发出《清退房屋及支付租金的再次催告函》，内容为再次催告租户自催告函送达之日起七日内将上述房屋腾空交还，并支付至搬迁之日止的租金等。据快递通知单的投递情况跟踪记录显示，上述通知函于2014年6月21日已妥投。李淑珍确认收到该函件。原审庭审中，李淑珍称涉案的408房现由本人及儿子赵佳敏、儿媳高某、孙某四人居住；房屋分开两个户口，分别是李淑珍户，同户人员有儿子戚红生(不在房屋内居住)，另外一户是赵佳敏户，同户人员有妻子高某，儿子赵某，赵佳敏是户主。广州光孝寺称其同意提供正申请办理至广州光孝寺名下的广州市白云区春和一巷4号105房(建筑面积69平方米)给李淑珍居住，居住期暂定两年，每月租金按5元／平方米计算。李淑珍称未看过该房屋状况且租期过短。另，对于李淑珍称曾要求交租但遭拒的事实，广州光孝寺不予确认。原审法院在庭审中询问李淑珍在租金是否迟廷交纳的责任尚未确定的情况下，是否同意支付至今天开庭之日止尚未交纳的租金。李淑珍表示：我一直没有拒绝交纳租金，只是广州光孝寺不肯收取，所以对于已使用房屋期间的租金，我是同意交纳的。原审法院认为，广州光孝寺与李淑珍签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方在上述《房屋租赁协议》约定的租期届满后没有续签租赁合同，但李淑珍仍继续使用涉案房屋，广州光孝寺亦继续收取李淑珍租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以及第二百三十二条的规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合双方在《房屋租赁协议》中第十条关于“租赁期内，如甲方原因有需要收回房屋……应提前三十日通知乙方，乙方应当配合甲方”的约定，以及广州光孝寺已两次发函通知李淑珍迁出，现广州光孝寺要求解除双方的不定期租赁关系以及要求李淑珍户和同住人员腾空交还涉案房屋、支付2014年3月1日起至迁出之日止租金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。考虑到李淑珍户暂时没有其他房屋搬迁居住，原审法院给予李淑珍户一段时间搬迁，广州光孝寺对此应予以谅解。至于李淑珍抗辩称《房屋租赁协议》是在不知情的情况下签署的意见，因李淑珍并未能就该事实进行举证，故原审法院对李淑珍该抗辩意见不予接纳。关于滞纳金问题。李淑珍称其在2014年1月要求支付当年租金时遭拒，广州光孝寺不予认可并认为是李淑珍拖欠租金。对此双方均未能提供证据证实各自主张。但李淑珍一直希望能继续使用涉案房屋，其拒交租金与常理不符，以及结合原审法院庭询时李淑珍表示在租金是否迟廷交纳的责任尚未确定的情况下，也同意交纳已使用房屋期间的租金的意见，可见李淑珍不存在欠租的恶意，因此，广州光孝寺在本案中要求李淑珍支付逾期交纳租金的滞纳金缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，广州光孝寺与李淑珍就广州市越秀区人民北路彭家巷10号408房的租赁关系解除。二、李淑珍户及其同住人员在本判决发生法律效力之日起六个月内，迁出广州市越秀区人民北路彭家巷10号408房，将该房屋交还广州光孝寺。三、李淑珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2014年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金(按每月195元标准计)支付给广州光孝寺广州光孝寺；从本判决发生法律效力之次日起至李淑珍户搬出之日止，李淑珍应逐月按每月195元标准向广州光孝寺支付租金。四、驳回广州光孝寺的其他诉讼请求。本案受理费50元，由广州光孝寺广州光孝寺负担40元，李淑珍负担lO元。判后李淑珍不服，向本院提起上诉称：光孝寺并不具备与我们签署租赁协议的资格：1．因光孝寺并不是彭家巷10号楼的房产权人，也从没有对我们出示房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件。2．我们所住的彭家巷10号楼是如何建成的：1978年由于国家政策的需要，要将光孝寺交给僧人管理，对外开放，就在光孝寺围墙外彭家巷10号楼所在的空地上由政府出资盖起了这幢楼，用来安置我们这些原来在光孝寺内居住的住户，当时光孝寺的僧人根本不存在，当时上诉人交房租是交给省博物馆，省博物馆负责收房租的工作人员是一个叫莫某。3．这说明了我们所居住的彭家巷10号408房并不是光孝寺租给我们居住的，而是国家安置我们在此居住的，并且已经在此居住了36年。(我们提供了多年来在此生活所发生的各种各样的发票复印件作证)，我们36年来从未与光孝寺签署过任何租赁协议，更不可能36年来只签一份只有一年期限且极其不合理的随时可被光孝寺解除协议的租赁协议。二、那么这协议是从何某的呢?光孝寺为了赶走我们这些住户(共有四户)，于2012年私自编写打印了这份极其不合理的协议，寺内的工作人员趁我家里只剩下80多岁的老母亲一人之际，对我母亲说“你在上面签了字就可以继续住下去，如不签字就赶你们走。”等话语，采取威胁、利诱、欺骗等非法手段，骗取了我母亲的签名，他们连协议上的内容都没对我母亲说。他们对黄某的老母亲和某采取了同样的非法手段来骗取签名。我认为这就是一个实实在在的诈骗案件。2013年当受委托人去光孝寺交房租时，光孝寺工作人员又拿出与2012年相同内容的租赁协议要求受委托人签名，当受委托人揭穿他们的骗局拒绝签名后，他们的工作人员就以不收房租来威胁受委托人，并且还拿出2012年靠欺诈得到的协议书说：“现在你不签也没用，我们有了这份协议书就可以告你”。后来他们自己商量后又改变了主意，才又继续收取租金，其实他们就是想以此来造成不定期租赁的事实，达到赶走我们的目的。三、而一审法院不顾历史事实，将一份靠欺诈得来的协议认定为有效，依此作出判决，我认为这一判决违背了事实与法律，没有体现出中国法律的公平与公正。我国政府在南海与他国的领土争端中，都呼吁国际社会要尊重历史事实，在我们国内就更应该尊重历史事实。四、李淑珍并非不支持广州光孝寺的扩建工程，我们在此居住了几十年，亲眼目睹广州光孝寺从破败不堪建设成现在的城市亮点，我们对光孝寺是有感情的。当年上诉人从光孝寺内搬迁到广州市彭家巷10号408房居住也是为了光孝寺的重建开放而接受政府的安置。现在我们并非不愿搬迁，而是希望获得光孝寺对我们的妥善安置。但现在光孝寺僧人用一纸靠欺诈得到的合同就想无条件将我们赶走，我们有一种被欺压的感觉，我们是不会屈服的，我们会对光孝寺僧人抗争到底。我们希望法院尊重历史事实公平公正地审理此案。广州光孝寺二审答辩称：不同意李淑珍的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回李淑珍的上诉请求，维持原判。案涉房屋坐落广州光孝寺范围内，我方某与李淑珍签租赁协议，之前生效判决我方某出租，租赁协议是双方真实意思表示，不存在欺诈，李淑珍也没有提供证据证明该合同无效，因此双方均应依约履行。双方在租赁协议约定期届满后没有续签合同，双方是不定期租赁关系，我方某随时解除合同，现我方因发展需要已多次通知李淑珍，并要求对方搬出及支付租金，我方给予对方足够时间，所以一审判决正确。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》，意思表示真实，合法有效的。双方在上述《房屋租赁协议》约定的租期届满后没有续签租赁合同，但上诉人李淑珍仍继续使用涉案房屋，广州光孝寺亦继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。上诉人认为上述《房屋租赁协议》是受欺骗和逼迫签署并非真实意思表示，但并无充分举证。另，上诉人认为，被上诉人并非涉案房屋权益人，无权收取租金，该房产属于上诉人所在单位的福利房，但均无事实依据及充分举证。上诉人上诉理据不足，本院不予采纳。同时，诉讼期间，被上诉人为妥善解决涉案纠纷，已经向本院提供其他房产拟作为上诉人的安置处所，但由于上诉人不同意，双方无法达成和解。在此情况下，原审法院据现有证据据实判决，并无不当，本院依法予以维持，驳回上诉人上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李淑珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年六月二十三日书 记 员  党春婷