天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2014）辰民初字第3603号原告丁玉玲。委托代理人梁长泰，天津世杰律师事务所律师。被告天津市北辰区宜兴埠镇第一街委员会，住所地天津市北辰区宜兴埠镇津围公路。法定代表人耿玉凤，书记。委托代理人台相云，该单位法律顾问。被告王玉华。委托代理人蒿雪秋（王玉华之夫）。委托代理人王颖，天津盈诺律师事务所律师。原告丁玉玲与被告天津市北辰区宜兴埠镇第一街委员会（以下简称“宜兴埠一街”）、王玉华确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁玉玲及其委托代理人梁长泰、被告宜兴埠一街的委托代理人台相云、王玉华及其委托代理人蒿雪秋、王颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁玉玲诉称，2013年9月，天津市北辰区进行“城中村改造”，改善辖区居民居住条件，原告承租的宜兴埠镇宏园北里1-2-2平房两间属于拆迁改造范围，根据北辰区城中村改造安置政策，应给予原告拆迁安置。被告王玉华趁原告不在之机，找到被告宜兴埠一街，凭借虚假且无房号的房屋买卖协议书谎称宜兴埠宏园北里企业产平房两间为其购买，要求拆迁安置，并书面承诺如房屋产权发生纠纷等一切问题，后果自负。被告宜兴埠一街违反拆迁安置规定，没有审查拆迁房屋租赁合同及与产权人天津市橡胶制品三厂核实实际承租人情况，仅凭被告王玉华的买卖协议书及承诺书即与王玉华签订了编号为1970号的《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》，并为其放放了拆迁奖励费、搬家补助费等18300余元。原告系拆迁房屋合法承租人及拆迁安置对象，被告宜兴埠一街未查明事实即与被告王玉华签订安置协议，违法城中村改造安置的规定，侵害了原告的合法权益，原告多次找被告要求解决问题无果，故呈诉，请求：1、请求确认二被告签署的1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》无效；2、案件受理费由被告承担。被告宜兴埠一街辩称，自2013年启动拆迁程序并公示公告开始，至确定房屋权利人时，涉诉拆迁房屋的实际居住人一直是被告王玉华，唯一主张权利的人也是王玉华，而原告从未出现或主张权利，故宜兴埠一街与被告王玉华所签订的1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告王玉华辩称，第一，涉诉拆迁房屋的实际承租人是被告王玉华；第二，宜兴埠一街与王玉华所签订的1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》符合法律规定，合法有效；第三，原告主张1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》无效没有事实和法律依据；第四，1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》不符合合同无效的要件。故不同意原告诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张，提供如下证据：1、《公有住房租赁合同》一份，证明诉争的宏园北里1-2-2号房屋由原告丁玉玲承租；2、天津市橡胶制品三厂出具的《情况说明》一份，证明诉争的宏园北里1-2-2号房屋由原告丁玉玲承租；3、1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份，证明王玉华与宜兴埠一街签订了关于诉争拆迁房屋的拆迁安置协议；4、《领款凭证（存根）》复印件一份，证明宜兴埠一街将拆迁所得的各项费用都发放给了王玉华；5、王玉华出具的《承诺》复印件一份，孙XX出具的《协议书》复印件一份、《收条》复印件一份，证明房屋拆迁补偿安置的过程中宜兴埠一街发现了有瑕疵，所以让王玉华出具承诺书以摆脱自身责任；6、《致城中村改造宜白路及9号地二期居民的公开信》复印件一份，证明若被拆迁房屋系公产房，被拆迁人应提交承租合同的原件；7、宜兴埠一街出具的《证明》复印件一份，证明在拆迁时未按照房屋权利证书进行登记，以及1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》中的被拆迁地址2-3号书写有误，实为1-2-2号；8、天津市橡胶制品三厂出具的《证明》一份，证明宏园北里1-2-2号房屋计租面积为20.04㎡，自1984年9月30日至2010年12月25日的承租人是孙XX，自2010年12月25日至2013年5月31日的承租人是丁X；9、天津市北辰区人民法院传票一张，证明原告早在2013年已主张过自己的权利；10、《天津市公有住房租赁合同》复印件一份，证明宏园北里1-2-2号房屋原承租人为丁X及该房屋的承接关系；11、《买卖协议》一份（2013年5月31日）、《收条》一份，房款36.8万元（2013年5月26日），证明原告从丁X处购买宏园北里1-2-2号房屋，房屋总价款36.8万元。针对原告提供的证据，被告宜兴埠一街发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，原告曾持一份《公有住房租赁合同》向宜兴埠一街反映情况，与证据1的时间不一致，但被告并未留存该合同的复印件；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，自2003年始，被告王玉华就居住在宜兴埠一街行政区域，从未见过丁X等人，截至2013年9月份，原告亦从未向宜兴埠一街主张权利；对证据3、证据4、证据5均无异议，均合法有效。对证据6关联性有异议，该公开信落款处无宜兴埠一街，且公布时间是2014年5月6日，彼时宜兴埠一街早已完成拆迁协议的签署；对证据7无异议，合法有效；对证据8真实性、合法性、关联性均有异议，无孙XX与丁X之间的买卖协议，不能形成完整的证据链；表格仅有2002年到2011年，备注处写着2013年5月31日起由丁玉玲承租，时间不连续，不能证明原告的主张；对证据9的关联性有异议，与本案无关；对证据10因无原件，对复印件不发表质证意见；对证据11有异议。针对原告提供的证据，被告王玉华发表如下质证意见：同意宜兴埠一街的全部质证意见，并作如下补充：对证据1，根据拆迁规定，拆迁公告作出之后，被拆迁房屋禁止办理任何转让手续，本案的拆迁公告是在2012年发出，原告提供的证据1的日期为2013年5月31日，不符合程序，不具有真实性、合法性；对证据2、证据8，天津市橡胶制品三厂出具情况说明和证明，其身份应属于证人，根据证据规则，证人应当出庭作证，天津市橡胶制品三厂未出庭作证的情况，其所出具的所有材料均不予认可；对证据3、证据4、证据5、证据7均无异议；对证据6的质证意见与宜兴埠一街一致；对证据9的关联性有异议，与本案无关；对证据10因无原件，对复印件不发表质证意见；对证据11的真实性不认可，真实情况无法核实，无付款凭证，并且在正常情况下，买房人要到房屋现场查看房屋状况，但原告从未去看过该房屋，不符合常理；若其去查看房屋便会发现该房屋已由王玉华居住。被告宜兴埠一街未提供证据。被告王玉华为支持其主张，提供如下证据：1、《协议书》及《收条》各一份，证明被告王玉华之夫蒿雪秋于2002年3月29日向被拆迁房屋的原承租人孙XX购买了该房屋；2、（2004）辰民初字第0421号案卷材料复印件，证明蒿雪秋在购买诉争房屋后，曾于2003年12月18日向法院起诉原承租人孙XX，要求交付诉争房屋，证明买卖房屋的事实存在；3、结婚证及户口页复印件一份，证明买房人蒿雪秋与被告王玉华系夫妻关系。4、证人刘××证言一份，证明诉争房屋由蒿雪秋购买于2002年，一直由蒿雪秋、王玉华居住至拆迁，但因手续不齐未办理过户手续。针对被告王玉华提供的证据，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，整个协议书都是同一笔迹书写，且只有孙XX签字，不符合协议书的要件；房屋买卖是要式法律行为，必须去相关的部门进行登记，被告并未在相关部门登记，故原告不予认可；对证据2的真实性无异议，但与本案无关，且该案以撤诉方式结案，无生效的判决书，无法证明蒿雪秋已购买该房屋；对证据3无异议；对证据4不认可，证人对问题回答不清，且陈述有矛盾处。针对被告王玉华提供的证据，被告宜兴埠一街发表如下质证意见：对上述证据1、证据2、证据3、证据4全部认可。经原告申请，本院依法向天津市橡胶制品三厂调取证据如下：1、《公有住房租赁合同》，载明承租人是原告丁玉玲；2、《宜兴埠住户现状一览表》，载明1-2-2号房屋承租人是孙XX；3、1-2-2号房屋的过户情况，载明2010年12月该房屋过户给丁X，2013年5月31日过户给丁玉玲；4、收据一份，证明丁玉玲向天津市橡胶制品三厂缴纳宏园北里1-2-2号房屋的过户费800元；5、本院向天津市橡胶制品三厂行政科科长徐巍然所作询问笔录，称根据档案显示，宏园北里1-2-2号房屋的现承租人系丁玉玲，无蒿雪秋、王玉华相关备案。针对本院调取的证据，原告发表如下质证意见：对上述证据1、证据2、证据3、证据4、证据5均无异议。针对本院调取的证据，被告宜兴埠一街发表如下质证意见：对证据1的质证意见与对原告提供的证据1的质证意见一致；对证据2无异议；对证据3、证据4真实性、合法性、关联性都有异议，无证据证明孙XX与丁X之间的房屋、款项流转；对证据5的真实性、合法性没有异议，但是对内容有异议，没有直接证据证明孙XX将诉争房屋卖给丁X。针对本院调取的证据，被告王玉华发表如下质证意见：与宜兴埠一街的质证意见一致，同时作如下补充：对于证5，天津市橡胶制品三厂工作人员的陈述仅代表其个人意见，不能作为认定案件事实的依据。经庭审举证、质证，本院对双方提供的证据做如下认定：原告所提供的证据3、证据4、证据5、证据7，被告王玉华提供的证据2、证据3，以及本院调取的证据2，原、被告对真实性均无异议，本院予以采纳；原告提供的证据6、证据9与本案无关，本院不予采纳；原告提供的证据1、证据2、证据8、证据10、证据11与被告提供的证据1、证据4，以及本院调取的证据1、证据3、证据4、证据5在内容上互相冲突，且在证据链上均存在一定瑕疵，不足以证实各自的主张，本院均不予采纳。经审理查明，坐落于天津市北辰区宜兴埠宏园北里1-2-2号房屋，系天津市橡胶制品三厂所有的企业产房屋，其原始承租人为案外人孙XX。现原、被告均无法联系到孙XX。被告王玉华主张其夫蒿雪秋于孙XX处购得此房，但孙XX并未讲房屋腾空并交给蒿雪秋居住，而是将该房屋锁上之后携购房款出走。被告王玉华于2013年9月11日与被告宜兴埠一街签订1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》，由宜兴埠一街对坐落于北辰区宜兴埠橡胶制品厂2-3号企业产房屋进行拆迁补偿安置，被拆迁人载为王玉华，房屋有效证件处空白。同时出具承诺一份，承诺若因房屋产权发生纠纷等一切问题，后果由蒿雪秋、王玉华夫妻自负，与城中村改造无任何关系。2014年3月20日，宜兴埠一街出具书面证明，载明在签订上述协议时因无房产证而导致地址记载错误，应为橡胶厂宿舍1-2-2号。同时，原告丁玉玲主张孙XX将此房卖予丁X，而丁X又于2013年5月31日卖予丁玉玲，并于同日在产权人天津市橡胶制品三厂处办理了备案手续，该厂于同日向丁玉玲颁发《天津市公有住房租赁合同》记载承租人为原告丁玉玲。上述事实有原、被告庭审笔录及庭审举证、质证的证据予以佐证。本院认为，本案诉争的焦点为：1、被告王玉华是否系北辰区宜兴埠镇宏园北里1-2-2号房屋的实际承租人；2、被告宜兴埠一街与王玉华1970号的《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》是否合法有效。关于第一个争议焦点，即被告王玉华是否系北辰区宜兴埠镇宏园北里1-2-2号房屋的实际承租人的问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利后果。因被告王玉华仅提供协议书及收条，证明其夫蒿雪秋与孙XX之间的买卖关系，但是房屋的所有权人天津市橡胶制品三厂亦无相关备案而对此不予认可，而原告持有所有权人天津市橡胶制品三厂颁发的《公有住房租赁合同》，亦对此不予认可，被告王玉华又无法证实该协议及收条的真实性，且被告王玉华所提供的证据2中记载蒿雪秋自述孙XX并未将房屋腾空并交付于他，而是将房屋锁上之后再未出现，因此即便如被告所言诉争房屋一直由其居住使用，其取得房屋的过程也并不具有合法性。因此被告王玉华所提供的证据不足以证实其系宏园北里1-2-2号房屋的实际承租人，本院对此不予支持。关于第二个争议焦点，即被告宜兴埠一街与王玉华所签订的1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》是否合法有效的问题，从前述论述可知，在王玉华据以主张其拥有承租权的证据有瑕疵、不足以证实其主张的情况下，与宜兴埠一街签订针对该房屋的1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》，且现又出现合同外当事人主张权利的情况下，其签订上述拆迁补偿安置协议的行为属于无权处分的行为，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。现作为诉争房屋所有权人的天津市橡胶制品三厂并不认可被告王玉华的承租权而不对该拆迁协议予以追认，王玉华亦未在协议签订后取得处分权，故其所签订的1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》应归于无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告天津市北辰区宜兴埠镇第一街委员会与被告王玉华于2013年9月11日签订的1970号《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》无效。案件受理费80元，由被告天津市北辰区宜兴埠镇第一街委员会与被告王玉华各担负40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  卢存强代理审判员  王 佳人民陪审员  韩 超二〇一五年六月五日书 记 员  胡福晏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。