上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第56号上海市嘉定区人民法院民事判决书(2015)嘉民三(民)初字第56号原告(反诉被告)华某(上海)房地产开发有限公司。法定代表人唐某。委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)肖某某。原告(反诉被告)华某(上海)房地产开发有限公司与被告(反诉原告)肖某某商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵萍、邵万权、被告肖某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月28日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定由原告向被告出售位于上海市嘉定区陈翔公路xxxx弄《华某置地菁英苑》x号xx层xxxx室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价款为XXXXXXX元。依上述合同约定，被告应于2012年9月28日前支付全部房价款的58%，计人民币XXXXXXX元，于2012年10月28日前支付全部房价款的42%，计人民币XXXXXXX元。同时，合同附件一约定：“若因乙方(即被告)原因导致贷款银行不能在本合同约定期限内放贷至甲方(即原告)账户，则视为乙方逾期付款，甲方有权根据本合同第七条的规定追究乙方的违约责任。”在合同履行过程中，被告未能按期足额支付房价款。根据合同第七条约定，若被告未按合同约定时间付款的，应当支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款之第二天起算至实际付款之日止。现原告要求被告支付逾期付款违约金2000元(后调整为1200元)。被告辩称，被告不同意原告的诉请。华某二期业主中被告的贷款是第一个审批下来的，也已经超过付款时间。被告抵押贷款的手续由原告办理，除被告外原告也需提交相关资料，故导致贷款迟延的责任在于原告。此外原告的主张已逾诉讼时效。被告提出反诉称，合同附件一中约定，反诉人必须在一个月内将房屋贷款支付给被反诉人。反诉人认为，房屋贷款除了受到反诉人应及时提交有关贷款材料外，还受到被反诉人提供的资料是否齐全、国家的信贷政策以及银行的信贷额度等因素影响，并非反诉人所能掌控。故反诉人认为该条款显失公平，并根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(二)在订立合同时显失公平的。”《中华人民共和国民法通则》第59条规定：“行为人对行为内容有重大误解的和显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或者撤销。”故申请人民法院撤销该条款，主要事实理由如下：第一，反诉人与被反诉人签订合同的当日，只有反诉人签字并没有被反诉人盖章。被反诉人销售人员声称，合同盖章需要被反诉人内部审批。而根据合同法相关规定，合同生效自双方签字盖章之日起生效。故双方签订合同的当日房屋销售合同并未生效。反诉人一般是在签字以后2到3个星期后才拿到被反诉人盖章的房屋销售合同。在房屋销售合同生效以后才能签订有效的贷款合同。反诉人认为其不能按照约定签订按揭贷款合同及贷款在约定期限内审批是由被反诉人的先行违约行为造成的。第二，因为贷款合同是与被反诉人指定的建设银行签订的格式合同，银行的贷款合同是不可能与反诉人协商的，反诉人唯一能做的就是在规定时间内提供房屋贷款有关材料。被反诉人利用合同优势，违反公平原则，约定反诉人必须在一个月内将银行贷款支付给被反诉人显失公平的，是反诉人所无法控制的。第三，尽管在房屋销售合同中附件一中约定因乙方原因导致贷款在一个月内无法支付给被反诉人的情况下才承担违约责任，但是，现实中部分法院受到其他因素干扰仍然枉法裁判将举证责任转移至反诉人，要求反诉人举证不是其原因导致贷款逾期。所以反诉人申请法院撤销该条款，就不会出现类似冤假错案，从源头上杜绝要求反诉人承担举证责任的荒谬判决。第四，反诉人申请的是个人住房组合抵押贷款，需要中介机构担保并缴纳一定的担保费用，公积金机构更是不可能在一个月内将公积金贷款支付给被反诉人。被反诉人利用提供格式合同优势与反诉人签订在一个月内将公积金贷款支付给被反诉人是显失公平的。国家机关的审批需要一定的流程，审批时限是反诉人所无法控制的，现实中反诉人也是无法做到要求公积金贷款机构何时放款。商业贷款部分反诉人只能做到按银行要求一次性提供合格资料，无法掌控银行内部审批流程及何时放款。第五，反诉人与被反诉人签订贷款合同的时候正是国家不断出台新的购房政策对房地产市场进行调控，为了防止房地产市场投资过热，国家对银行在房地产信贷资金收紧，同一批次的购房者绝大部分都是贷款逾期，这种国家政策变化造成的逾期并非反诉人恶意违约，不应当承担任何责任。第六，反诉人逾期后，被反诉人并未以任何方式通过反诉人，如果被反诉人及时通知反诉人贷款逾期并告知相应后果的话，反诉人可以采取不通过银行贷款直接还款等其他措施予以补救。现在被反诉人起诉反诉人要求承担贷款逾期的违约责任是显失公平的。综上，被告请求法院依法撤销双方签订的《上海市商品房预售合同》附件一第二条第二项“乙方应于2012年10月28日前支付全部房价款的42%，计人民币XXXXXXX元”之条款。原告针对反诉答辩称，双方签订的合同是双方真实意思表示，不存在显失公平的情形。撤销权的行使是有时效的，对方在2015年1月行使撤销权已逾时效。故被告的反诉请求不能成立。经审理查明，2012年9月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由原告(甲方)向被告(乙方)出售系争房屋，该房屋暂测建筑面积为105.93平方米，其中套内建筑面积为81.74平方米，共用分摊建筑面积为24.19平方米，每平方米建筑面积单价为22479元，总价款为XXXXXXX元(含附件三中装修、设备价格)。合同附件一第二条第一项约定乙方(即被告)应于2012年9月28日前支付全部房价款的58%，计人民币XXXXXXX元，第二项约定乙方应于2012年10月28日前支付全部房价款的42%，计人民币XXXXXXX元。并约定乙方采用按揭形式支付上述第二条第二项所列的房款，届时按揭合同由乙方与按揭银行签署。合同还对其他事项作了约定。签约后，被告向原告支付了全部房价款，但原告以被告逾期付款构成违约为由，于2014年12月起诉来院。被告随后提起反诉。诉讼中，原告向本院申请撤回起诉。以上事实，有上海市商品房预售合同、收付款凭证及当事人陈述笔录书证等为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告双方签署的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。诉讼中，原告向本院申请撤回起诉，与法不悖，本院予以准许。被告提出反诉要求法院撤销的合同附件一第二条第二项“乙方应于2012年10月28日前支付全部房价款的42%，计人民币XXXXXXX元”之条款，是合同中极为常见又极其重要的条款之一，涉及到预售合同中买方最主要的义务即付款义务。由于合同明确约定被告采用按揭形式支付上述房款，故双方对按揭贷款需要一定的时间和流程是有所预期的，在此基础上双方达成的关于付款时间的约定,是双方真实意思表示，不存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，不能认定为显失公平。故对被告以显失公平为由提出反诉要求法院撤销合同附件一第二条第二项，本院不予支持。事实上，即便被告行使撤销权的理由能够成立，因其行使撤销权已逾法律规定的期限，撤销权亦归于消灭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告(反诉原告)肖某某的反诉请求，不予支持。本案本诉案件受理250元，减半收125元，由原告(反诉被告)华某(上海)房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取40元，由被告(反诉原告)肖某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员秦忠二○一五年六月十六日书记员张学禹审判员 秦 忠二〇一五年六月十六日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。