北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04406号上诉人（原审被告、反诉原告）刘爱萍，女，1958年2月13日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）史金诚，男，1983年3月28日出生。刘爱萍、史金诚共同委托代理人方梅，广东广和（北京）律师事务所律师。刘爱萍、史金诚共同委托代理人李曦丹，广东广和（北京）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）南京萃德投资管理有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路x号。法定代表人刘爱萍，董事长。委托代理人殷元红，北京市海拓事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）马维春，男，1965年4月1日出生。委托代理人高士辉，北京市鑫宝律师事务所律师。上诉人刘爱萍、史金诚、南京萃德投资管理有限公司（以下简称“萃德公司”）因与被上诉人马维春房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第1062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘爱萍、史金诚之共同委托代理人方梅、上诉人萃德公司之委托代理人殷元红、被上诉人马维春及其委托代理人高士辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年1月，马维春诉至原审法院称：2006年，我从北京苏泰房地产开发有限公司（以下简称“苏泰公司”）购买了位于密云县x号楼x层x单元商品住宅一套（以下简称“涉案房屋”），双方口头约定房屋总价款按市场价下浮5万元计价，如苏泰公司与宾阳建筑工程有限公司（以下简称“宾阳公司”）结算工程款时将涉案房屋抵账给宾阳公司，故房款向宾阳公司支付，否则应向苏泰公司支付房款。2006年下半年，苏泰公司将房屋交付于我并办理了入住手续，我装修入住至今。此后，因宾阳公司与苏泰公司就其双方工程款结算问题发生争议，故交付房款一事被耽搁。2011年7月，萃德公司起诉要求我腾房，我才得知房屋已出售给萃德公司并办理了房屋登记手续。因此，我认为苏泰公司一房二卖的行为，导致我现在无法取得房屋所有权，应承担违约责任。现起诉要求：1.判令刘爱萍、史金诚赔偿我装修款1068836.98元，萃德公司承担连带责任；2.判令刘爱萍、史金诚赔偿我购房差价款以评估差价为准；3.案件受理费由刘爱萍、史金诚、萃德公司承担。史金诚、刘爱萍、萃德公司在原审法院辩称：首先，马维春起诉的案由错误，且诉讼时未能提供出与苏泰公司之间建立过房屋买卖合同关系的相关材料就将本案确认为房屋买卖合同纠纷是不当的。其次，马维春要求赔偿其装修款及购房差价，于法无据。马维春与苏泰公司未建立真正的房屋买卖关系，宾阳公司在收取苏泰公司工程款时应冲抵马维春的购房款，后因宾阳公司与马维春失去诚信，未能履行承诺，导致双方房屋买卖关系不成立，故马维春的装修投入及再行购房行为，与我们无关。马维春装修房屋属个人行为，与苏泰公司无关。我们不同意就涉案房屋的现值和装修现值的司法评估鉴定，不同意给付马维春房屋差价款，并不负担评估费用。综上，请求法院驳回马维春的诉讼请求，并提出反诉。反诉要求：1.判令马维春向史金诚、刘爱萍支付房屋占有使用费288000元，向萃德公司支付房屋占有使用费288000元；2.反诉费由马维春承担。针对史金诚、刘爱萍、萃德公司的反诉请求，马维春在原审法院辩称：涉案房屋的占有使用费已经法院（2012）密民初字第4208号民事判决书判决确认，刘爱萍、史金诚、萃德公司的反诉请求不成立，请法院驳回其请求。原审法院认为：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。苏泰公司与宾阳公司双方口头约定将密云县x号楼x层x单元房屋（独栋别墅）以抵顶工程款方式，顶账给宾阳公司在先。工程完工后，苏泰公司为马维春办理了入住手续，并出具证明信帮助其办理供电、燃气等相关手续，履行了合同的主要义务。马维春入住并装修房屋表示已经接受。苏泰公司与马维春虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。后苏泰公司与宾阳公司之间就工程款结算问题发生争议，形成诉讼。导致马维春长时间内不知向谁履行付款义务，苏泰公司亦未向马维春主张权利，未付购房款是事实，但责任不在马维春，马维春无过错。法院前已判决马维春腾退房屋并给付占有使用费，史金诚、刘爱萍、萃德公司的反诉理由不成立。现涉案房屋已登记在萃德公司名下，故马维春要求史金诚、刘爱萍、萃德公司赔偿装修费现值的诉讼请求，合理合法，法院予以支持；马维春要求的房屋差价损失，其实是信赖利益损失。苏泰公司在明知涉案楼房已由马维春入住的情况下，又将其卖予萃德公司，导致马维春信赖利益的损失，苏泰公司有过错，应赔偿马维春的信赖利益损失。现苏泰公司已注销，其民事责任应由股东史金诚和控股股东刘爱萍承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第五十八条之规定，原审法院于2015年2月判决如下：一、史金诚、刘爱萍、南京萃德投资管理有限公司于判决生效之日起十日内给付马维春密云县x号楼x层x单元房屋装修现值三十五万一千一百元。二、史金诚、刘爱萍赔偿马维春密云县x号楼x层x单元房屋差价款四百一十四万八千五百元（于判决生效之日起十日内付清）。三、驳回双方其他诉讼请求。原审法院判决后，刘爱萍、史金诚、萃德公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回马维春的诉讼请求；判令马维春向史金诚、刘爱萍、萃德公司支付房屋占用费共576000元；判令马维春承担全部诉讼费用。主要上诉理由为：1.原审判决与相关生效判决相矛盾；2.原审判决认定双方已形成事实上的房屋买卖合同关系，属于认定错误。3.原审判决认定马维春长期不知向谁付款，其无责任、无过错，属于认定错误。4.原审判决向马维春赔偿装修费现值、以信赖利益受损为由赔偿马维春房屋差价错误。5.原审判决适用合同法第六条、第三十六条、第五十八条作为判决依据属于适用法律错误。6.原审判决驳回上诉人主张的房屋占用费、判令由上诉人承担本案评估费和诉讼费错误。马维春同意原审判决。经审理查明：刘爱萍、史金诚原系苏泰公司的股东，苏泰公司已注销。2004年，苏泰公司为开发涉案房屋所在的房地产项目银河花园小区，与宾阳公司签订建设工程施工合同，由宾阳公司施工。马维春是宾阳公司法定代表人王×的朋友。苏泰公司在未与马维春签订书面合同、马维春未支付购房款的情况下，同意马维春于2006年下半年装修涉案房屋并于2007年1月入住。2007年1月18日，苏泰公司为马维春出具证明信，内容为：“马维春所购买银河花园x号楼x单元房屋一套，现准备入住，请给予办理供电相关手续”。居住期间，马维春交纳了物业费、供暖费、燃气费等费用。北京新奥燃气有限公司2012年7月12日出具说明，内容为：“我公司在2007年1月25日根据银河花园x-x单元业主马维春提供的北京苏泰房地产开发有限公司开具的燃气开通证明已为业主办理燃气开通手续。特此说明！”。2008年11月，宾阳公司起诉苏泰公司主张工程款（以下简称“工程款案件”），原审法院于2010年6月作出（2008）密民初字第7022号民事判决，判令苏泰公司支付宾阳公司建设工程应付款项，判决中未涉及本案涉案房屋。2010年8月20日，苏泰公司与萃德公司签订《商品房现房买卖合同》，由苏泰公司将涉案房屋卖予萃德公司，2010年10月9日，萃德公司取得涉案房屋所有权证书。2012年7月萃德公司起诉要求马维春腾房并支付自2010年8月起的房屋占用费（2012密民初字第4208号，以下简称“腾房案件”），该案审理过程中马维春于2012年12月起诉要求确认苏泰公司与萃德公司的房屋买卖合同无效（以下简称“合同无效案件”），腾房案件中止。合同无效案件一审（2013密民初字第149号）判决驳回马维春的诉讼请求，二审（2013二中民终字第15463号）维持。合同无效案件生效后，腾房案件继续审理，法院于2013年12月25日判决马维春腾退房屋并于2014年1月1日起每月支付2000元房屋占用费直至腾退为止。马维春于2014年1月9日提起本案诉讼。因马维春与刘爱萍、史金诚、萃德公司就苏泰公司与马维春是否成立房屋买卖合同有争议，本院调取了腾房案件的档案，从中提取了2012年8月16日的开庭笔录，并传唤宾阳公司法定代表人王×出庭作证。腾房案件2012年8月16日的开庭笔录记载王×在作证时陈述：“我是宾阳公司的法人，2004年8月和2005年4月宾阳公司分别与苏泰公司签订了两份施工合同。在施工过程中，有一个叫马维春的朋友，说这地方不错想买套房，我也觉得不错。我当时就找到了苏泰公司的负责人王志鹏协商，说我们俩想买房，他表示同意，但是他说要和当时的经理史金诚，董事长史瑞林商量，当时史瑞林在监管中，但是经王志鹏找他们协商，两个人均同意现在诉争的房子是可以卖给我们的，房价按照当时的市场价给付，或抵顶宾阳公司的工程款。买房人与宾阳公司另行结算，双方达成协议后，以我的名义和王志鹏、苏泰（公司）的领导谈好后，以我的名义找设计院设计了房子。在这期间，苏泰（公司）说不影响房子的外观的情况下我们可以自己设计，我们就把房屋的格局改变了，也有图纸。苏泰（公司）同意后，我们根据图纸进行施工，后来也进行了竣工验收，验收合格后，我找到苏泰（公司）要求对此房进行装修，苏泰公司同意对这两套房子进行装修，但是后来只做一套。装修时只办理马维春的一套，苏泰公司也出具了相关证明，另一套房子是我的，因为我不着急住，就没办理相关手续。办完马维春的手续后，没有一个人找我说房子多少钱，怎么入住，马维春只是按照苏泰公司出具的东西入住的。说一下房子的背景，当时苏泰（公司）与宾阳公司的关系融洽，没提到房价的问题，但是是不能超出市场价值的，后来马维春就办理了入住。马维春是在苏泰（公司）的许可下进行装修的，也是第一个入住小区的人。2008年宾阳公司因为工程款结算有分歧，宾阳公司将苏泰（公司）起诉到密云法院，要求支付欠宾阳（公司）的工程款，这期间苏泰（公司）的老总找我不止一次，说这个工程款好说，也就是说这房子还好说，如果这个工程款少要点，房子的事就好说了，但是我没答应，这房子我会按照市场价格买和工程款无关，他们没要钱和我无关，我也没说不给钱。工程款的案子审结后，苏泰（公司）否认这房子是当时给我们的了，我也没说要少给他们钱和不给他们钱。2009年宾阳公司与苏泰公司工程款问题经法院执行庭执行完毕，在这期间也没有人找我说要这套房子的钱。因为没有抵顶工程款，房款应该由马维春来出。苏泰公司的人也没跟我要钱，也没人找我。苏泰（公司）把房子给我了，是我把房子转给马维春的，所以这套房款应该是我来出……房款应该是由宾阳公司出。”证人王×在本案作证时陈述：“2004年5、6月间，我公司与苏泰公司签订协议由我公司进行施工。施工中马维春找我想买套房，我就找到苏泰（公司）的经理问可不可以，他们经理说可以。我们三方商量说按当时的市场价格降5%，可以走宾阳公司的帐也可以由马维春自己支付。若顶账成功，马维春将钱给宾阳公司，若顶账不成，房款由马维春支付给苏泰公司。工程竣工后，苏泰公司将钥匙和入住手续给了马维春。后来，双方产生分歧开始打官司，就把涉案这套房搁置了，苏泰公司也没提这套房，这套房没抵工程款。协商时，最终商量的是王志鹏、史金诚和会计以及我和马维春这些人在场。工程开工后的两个月左右达成的意向。图纸是马维春自己找人设计的。工程竣工后，苏泰公司将钥匙和入住手续交给马维春。后来我公司与苏泰公司有了纠纷，就进入诉讼，法院判决苏泰公司应给我们公司一千多万工程款，后史瑞林找到我，说工程款若给他们让步，可以拿涉案这套房子顶一部分，甚至白送，但我不同意少要工程款。购房是个人行为，工程款是公家的事。苏泰公司一直拿房价说事，我们一开始就要求其办手续，苏泰公司拒绝办理，说以后再说。协商顶房一事的时候房价很低，诉讼过程中房价上涨，因为价格有出入，所以在工程款纠纷中没提涉案房屋的事。到了执行阶段，苏泰公司分两次将钱打给法院，后给了我公司。2010年，执行完后，我就告诉马维春说房屋顶款没顶成，让他个人找苏泰公司交钱。马维春知道我公司与苏泰公司打官司一事。工程款纠纷中双方在法庭上都没提涉案房屋，但私下一直在说。我告诉马维春结房款后马维春找过我，说苏泰公司找他要400万元，我说当时说好的是开盘价下浮5%，他们要那么多钱，我也没办法。协商顶工程款时还没有这套房，对房价没有约定数额，史金诚说按开盘价下浮5%。协商时，涉案房屋就是给马维春的，若顶账是顶我公司的工程款，但房还是给马维春。以房顶款是我提出的，因为当时苏泰（公司）缺钱，以房顶款是在工程结算时顶。为什么让马维春入住，因为当时苏泰公司还欠我们公司很多钱，双方同意以房顶工程款，所以苏泰公司给马维春办理了入住。在结算过程中，史金诚提出以房顶工程款，但他所说价格较高。”结合当事人的陈述和相关证据材料，可以认定的事实是：马维春有意在苏泰公司开发、宾阳公司承建的小区购房，通过其朋友宾阳公司法定代表人王×向苏泰公司表达意愿，当时还没有建造涉案房屋，房屋销售价也未确定。在王×的提议下，宾阳公司，苏泰公司和马维春三方达成了一个苏泰公司以马维春欲购买的房屋，在工程款结算时抵顶所欠宾阳公司工程款的口头协议（以下简称“三方协议”）。协议还约定如果抵债成功，马维春向宾阳公司付款，抵债不成，由马维春向苏泰公司付款。由于是口头协议，当事人就房屋价格各执一词，王×作为证人就×的证言前后有出入，与马维春的说法也不尽相同。马维春知道苏泰公司与宾阳公司发生工程款纠纷。工程款案件结束后，王×告诉马维春以房抵工程款不成，让其找苏泰公司交钱。马维春与苏泰公司就房屋价款协商不成，苏泰公司将涉案房屋卖给萃德公司并办理了过户。合同无效案件中，一审认为“马维春未与苏泰公司签订过任何关于涉案房屋的买卖协议及合同，亦未向苏泰公司交纳过购房款，苏泰公司与萃德公司签订的房屋买卖合同不违反法律规定”；二审认为“虽然苏泰公司与宾阳公司存在关于以涉案房屋折抵工程款的约定，但苏泰公司与宾阳公司之间的工程款纠纷已由法院判决予以解决，在该判决中未提及以涉案房屋折抵工程款的问题，折抵工程款的事实没有实际发生，且马维春在入住涉案房屋长达七年的时间里亦未积极主张自身权利、履行自身义务，其未与苏泰公司签订过书面的房屋买卖合同，未向苏泰公司或者宾阳公司任一方交付过购房款，亦未主张过要求履行抵债协议的约定……马维春虽否认该证据真实性，但其未能提供证据证明萃德公司与苏泰公司在房屋买卖过程中存在故意和恶意损害其权益。在此情况下，马维春主张苏泰公司与萃德公司存在恶意串通，本院不予支持”。腾房案件中，法院认为“房屋的原产权人苏泰公司曾允许被告马维春入住诉争房屋，但事后被告马维春一直未将房款给付，也未通过其他途径解决，而本案原告南京萃德公司向本院提交了房屋所有权证，证明其拥有诉争房屋的产权，且（2013）密民初字第149号、（2013）二中民终字第15463号民事判决亦均对原告南京萃德公司拥有诉争房屋的合法产权予以了确认……故原告据此起诉要求被告腾退房屋的诉讼请求，理由正当、充分，本院应予支持；被告的占有行为给原告造成了一定的妨害，结合本案实际情况，本院酌定被告应给付原告占有房屋期间的占有使用费用”。另，原审委托评估机构评估得出的结果“35.11万”是涉案房屋在2014年7月21日的装饰装修重置成新价。上述事实，有当事人陈述、证人王×的证言、（2012）密民初字第4208号案件2012年8月16日的开庭笔录、收据、缴费通知单、证明信、说明、（2008）密民初字第7022号民事判决书、（2013）密民初字第0149号民事判决书、（2013）二中民终字第15463号民事判决书、（2012）密民初字第4208号民事判决书、中企华房地产估价公司的房地产估价报告等相关证据材料在案佐证。本院认为，本案存在如下争议焦点：1.马维春与苏泰公司是否成立房屋买卖合同；2.在本案的事实情况下，应如何分担责任；3.马维春应否向刘爱萍、史金诚及萃德公司支付房屋占用费。一、马维春与苏泰公司是否成立房屋买卖合同。该争议焦点可以从两个角度分析：（一）能否以事实行为判定双方成立房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第十条、第三十六条规定，当事人订立合同可以采用口头形式或其他形式，法律、行政法规规定采用书面形式的，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。原审援引合同法第三十六条的规定，根据苏泰公司将涉案房屋交付给马维春使用、马维春装修入住的行为，判定双方房屋买卖合同成立。本院认为，从意思表示与法律行为的内在关联角度分析，法律行为属于具有法律意义或者能够产生法律效果的行为，法律行为可理解为当事人旨在根据意思表示的内容获得相应法律效果的行为。首先，不论以何种形式订立，唯意思表示一致，合同成立。从三方协议的内容分析，意思表示的核心内容是以房抵债，即进行债的抵销。抵债的主体是苏泰公司与宾阳公司，抵债的标的限定于马维春所欲购买的房屋，抵债的时间限定于工程结算时。因此，三方协议无论从主体上看，还是从目的上看，都不能等同于马维春与苏泰公司两方就涉案房屋达成买卖合同。其次，从法律行为所承载的意思表示内容分析，苏泰公司将涉案房屋建成后，在没向马维春主张任何对价的情况下，配合马维春装修入住，该行为是以房抵债意思表示的提前履行，从苏泰公司的角度出发是一种无偿的、对经济利益关注较少的、向宾阳公司和马维春示好施惠的行为，并非与马维春达成房屋买卖合同后向马维春交付房屋的合同履行行为。就该行为的法律意义，本案当事人有不同认识，协议第三方宾阳公司的法定代表人王×在回答“苏泰公司为什么将涉案房屋交给马维春居住使用”这一问题时所做的陈述“因为当时苏泰公司还欠我们公司很多钱，双方同意以房顶工程款，所以苏泰公司给马维春办理了入住”印证了苏泰公司让马维春入住的行为并不具有履行房屋买卖合同的意思表示内容。因此，从三方协议意思表示的内容与法律行为的内在联系看，马维春与苏泰公司并未成立房屋买卖合同。（二）能否认定三方协议相当于房屋买卖合同的预约合同，而该预约合同具备使本约成立的效力。如前所述，三方协议的核心内容是以房抵债，但这个三方协议与马维春期待成立的房屋买卖合同是有关系的。三方协议的内容是“结算时以涉案房屋抵顶工程款，顶账成功则马维春向宾阳公司付款，顶账不成则马维春向苏泰公司付款”，从字面意思理解，当苏泰公司与宾阳公司顶账成功时，涉案房屋是宾阳公司的，由宾阳公司与马维春成立房屋买卖合同，马维春向宾阳公司付款；如果顶账不成，涉案房屋仍是苏泰公司的，由苏泰公司与马维春成立房屋买卖合同关系，马维春向苏泰公司付款。因此，三方协议可以视为房屋买卖合同的预约合同。从法律规定角度分析，涉案房屋是商品房，属于价值巨大的特殊商品，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条对商品房的认购、订购、预订等协议是否可以认定为商品房买卖合同进行了明确规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确包括商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等十三项内容。根据以上司法解释和法规的规定，有关商品房的预约合同能够视为商品房买卖合同的要件有三项：一是预约合同的内容明确具体到具备相关规定要求的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照预约合同的约定收受了购房款；三是预约合同为书面合同。本案中，当事人就涉案房屋价款各执一词，王×作为证人就×的证言前后有出入，与马维春的说法也不尽相同。因此现有证据不足以证明三方协议就房屋价款达成一致，预约合同的内容没有明确具体到使房屋买卖合同成立的程度，且苏泰公司没有收取马维春的购房款，预约合同是口头达成，三项要件均不符合。故三方协议虽可以视为房屋买卖合同的预约合同，但不具备使本约成立的效力。综上，从以上两个角度分析，上诉人关于房屋买卖合同不成立的观点有事实和法律依据，本院予以采纳。二、在本案的事实情况下，应如何分担责任。生效判决确认了苏泰公司与萃德公司房屋买卖合同的合法性，支持了萃德公司基于合法物权要求马维春腾房并支付房屋占用费的主张，但未对各方责任予以明确。在尊重法院生效判决的既判力的前提下，结合三方协议的内容和嗣后的履行过程，本院认为三方都存在过错：根据王×的陈述可知，王×作为宾阳公司的法定代表人，先向苏泰公司提出个人订房，又提出在结算时以所订房屋抵顶苏泰公司欠宾阳公司的工程款，导致公私利益混杂，一方面使苏泰公司期待结算时少付工程款，一方面使马维春信赖能得到房。到工程款结算时，宾阳公司又不真正履行以房抵债协议、积极解决房价争议，使争议延续到了苏泰公司和马维春就房屋买卖合同的订立进行具体磋商的过程中；苏泰公司同意以房抵顶工程款却又不签订合同，其同意并配合马维春先行入住的示好施惠行为调高了马维春对于取得房屋的期望值，使马维春对涉案房屋投入大量装修成本；马维春作为房屋的使用人，长期享受利益的同时怠于固定权利义务关系，怠于履行自身义务。根据查明的事实，马维春知道苏泰公司与宾阳公司发生工程款纠纷和以房抵债不成的事实，其与苏泰公司就房屋价款协商不成后既不腾房也不交纳他认为合理的房屋价款或者提存，而是继续居住涉案房屋，直至萃德公司起诉其腾房。因此，马维春并非毫无过错。马维春在苏泰公司的配合下装修入住诉争房屋，支付了装修费用。现生效判决判令马维春腾房，马维春无法继续享有装修利益，因此，对于其合理的经济损失，原苏泰公司的股东刘爱萍、史金诚应予赔偿。原审中委托评估的结论“35.11”万元是涉案房屋装饰装修重置成新价，原审该项判决的赔偿数额合理，但判令萃德公司与刘爱萍、史金诚共同承担于法无据，本院对责任主体予以变更，并对赔偿项目根据评估报告的内容予以调整。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。预约合同的履行只是发生签订本约合同的效果，预约合同履行行为本身并无交易发生，尚不产生经济利益。以本约为参照，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约的缔约过失行为，就此而言，预约的违约损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失。具体到本案，三方协议相当于马维春期待订立的房屋买卖合同的预约合同，马维春虽未支付定金、购房款，但从马维春的本意看，其是期待订立房屋买卖合同的，从其对涉案房屋的精心设计、装修的行为看，其对涉案房屋不仅有装修投入，也有感情投入，信赖利益损失是存在的。本院根据各方的过错程度、马维春的经济支出等情况，酌定刘爱萍、史金诚赔偿马维春经济损失350000元。三、马维春应否向刘爱萍、史金诚及萃德公司支付房屋占用费。本案中，刘爱萍、史金诚反诉主张的房屋占用费自2006年10月起至2010年10月止，共计28800元；萃德公司反诉主张的房屋占用费自2010年10月起至2014年10月止，共计28800元。腾房案件中，萃德公司主张马维春自2010年8月起支付房屋占用费，法院生效判决已对该主张进行了审理并作出结论，因此萃德公司在本案中的主张属于重复主张，本院不予支持。但刘爱萍、史金诚主张的占用费与生效判决不重复，应予实体审查。根据查明的事实，马维春入住涉案房屋是苏泰公司自愿的示好施惠行为，双方并未约定占用费，故刘爱萍、史金诚的相关主张依据不足，本院不予支持。综上所述，纵观宾阳公司、苏泰公司、马维春三方缔约及履行的全过程，缔约本身的随意性过大、缔约时对于能否实际履行考虑不周，公私不分、权责不明，才导致出现现在这种僵持局面。望各方当事人正视历史和客观事实，以责人之心责己，以恕己之心恕人，以利纠纷化解。原审判决部分事实认定有误、适用法律不当，本院依法予以纠正。上诉人刘爱萍、史金诚、萃德公司部分上诉理由有事实和法律依据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市密云县人民法院（2014）密民初字第1062号民事判决。二、刘爱萍、史金诚于本判决生效之日起十日内给付马维春密云县x号楼x层x单元房屋装饰装修重置成新款三十五万一千一百元。三、刘爱萍、史金诚于本判决生效之日起十日内赔偿马维春经济损失三十五万元。四、驳回马维春其他诉讼请求。五、驳回刘爱萍、史金诚、南京萃德投资管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费32376元，由马维春负担28026元（已交纳）；由史金诚、刘爱萍负担4350元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审本诉案件受理费42796元，由马维春负担37045元（已交纳23414元，余款13631元于本判决生效后七日内交纳）；由刘爱萍、史金诚负担5751元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费5080元，由史金诚、刘爱萍、南京萃德投资管理有限公司负担（已交纳）二审案件受理费42796元，由马维春负担37045元（于本判决生效后七日内交纳）；由刘爱萍、史金诚负担5751元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  束建华审 判 员  何灵灵代理审判员  朱 伟二〇一五年六月八日书 记 员  郑 芳