广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法寮民一初字第178号原告陈莉，女，汉族，住江西省赣州市信丰县，身份证号码×××0021。委托代理人陈伟，广东众达律师事务所律师。委托代理人章德钊。被告东莞市龙泽物业服务有限公司，住所东莞市。法定代表人朱伟锋。委托代理人李昆，男，××年××月××日出生，汉族，住江西省樟树市，系被告员工。委托代理人雷佩银，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市，系被告员工。被告东莞市丰泰建设房地产有限公司，住所东莞市。法定代表人苏志江。委托代理人郑俏玲，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市，系被告员工。原告陈莉诉被告东莞市龙泽物业服务有限公司（以下简称龙泽公司）、东莞市丰泰建设房地产有限公司（以下简称丰泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨小可、代理审判员成瑶和人民陪审员邓爱容组成合议庭适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈伟、被告东莞市龙泽物业服务有限公司的委托代理人李昆和被告东莞市丰泰建设房地产有限公司的委托代理人郑俏玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是东莞市寮步镇横坑村时富花园四期1#商住楼4单元903号的业主。原告有权要求两被告立即对时富花园四期1#商住楼4单元的电梯进行维修，有权要求两被告将时富花园四期1#商住楼4单元的楼顶花园恢复原状，有权要求龙泽公司清除张贴于时富花园四期1#商住楼4单元电梯内的广告并禁止在涉案小区内摆摊买卖，有权要求龙泽公司对时富花园四期1#商住楼的外墙进行清洗，有权要求龙泽公司按照临时业主管理规约以及前期物业管理协议的约定向原告提供物业管理服务，有权要求龙泽公司赔偿原告的律师费损失5000元和违约金829.5元。故原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即对时富花园四期1#商住楼4单元的电梯进行维修；2、两被告立即对时富花园四期1#商住楼4单元的楼顶花园恢复原状；3、龙泽公司清除张贴于时富花园四期1#商住楼4单元电梯内的广告；4、龙泽公司禁止在涉案小区内摆摊买卖；5、龙泽公司对时富花园四期1#商住楼的外墙进行清洗；6、龙泽公司按临时业主管理规约以及前期物业管理协议的约定向原告提供物业管理服务；7、龙泽公司赔偿原告律师损失费5000元；8、龙泽公司向原告支付违约金829.5元；9、本案诉讼费用由被告承担。被告龙泽公司辩称，1、原告诉请所涉及的电梯、电梯广告、楼顶花园、外墙等属于全体业主共有，不是原告单独所有，根据《物业管理条例》的规定，应当由业主大会或业主委员会代表全体业主主张权利，因此原告没有诉讼主体资格。2、原告要求维修电梯和清除电梯内的广告是没有依据的，龙泽公司一直委托专业单位对电梯进行养护，并经年度安检合格，运行过程中的细微机械声响是正常的，原告没有提供证据证明该声响超过了住宅区噪音污染标准，而且噪音大并不是判断是否安全的标准，其他业主也没有反映有电梯噪音污染的问题。3、经向开发商了解，涉案物业的规划设计图纸及配套文件中均没有涉及楼顶花园，所以原告所称的楼顶花园是没有的。4、原告要求禁止在小区内摆摊是不符合实际的，摆摊并非被告所为，是个别业主偶尔为之，被告也制止过，但没有成功，而且小区较大且封闭，业主购买生活用品并不方便，摆摊能提供生活方便也不影响业主的生活，多数业主是赞同的。5、原告请求的律师费和违约金均没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丰泰公司答辩称，1、原告与丰泰公司是商品房买卖合同关系，针对本案案由，丰泰公司与原告没有物业服务合同关系。2、丰泰公司开发的商品房已经竣工验收备案，并实际交付，没有质量问题。3、即使商品房有少许质量瑕疵，也过了保修期。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，东莞市龙泽物业管理有限公司于2010年3月17日变更名称为东莞市龙泽物业服务有限公司，即被告东莞市龙泽物业服务有限公司。2008年3月16日，原告与丰泰公司签订了商品房买卖合同，原告购买了时富花园四期1#商住楼4单元903号房。2009年2月13日，龙泽公司与原告签订了前期物业管理服务协议。同日，原告还与两被告签订了临时管理规约。原告主张两被告有以下违约行为：1、2014年3月开始，时富花园四期1#商住楼4单元的电梯在运行过程中发出噪音，两被告没有及时进行维修。2、时富花园四期1#商住楼4单元的顶楼原本有楼顶花园，可供小憩，降低顶楼温度，但被两被告铲除，导致原告的屋面墙壁出现裂缝。原告提交了一份导航街景图，拟证明涉案的房屋的楼顶曾经有楼顶花园，但现在被两被告铲除。3、龙泽公司允许他人在时富花园四期1#商住楼4单元的电梯内张贴广告。原告向法院提交了电梯内张贴广告的照片拟证明其主张。4、龙泽公司允许他人摆摊买卖。原告向法院提交了小区内他人摆摊的照片拟证明其主张。5、龙泽公司未清洗时富花园四期1#商住楼4单元的外墙，影响美观。原告向法院提交了小区建筑物外墙的照片拟证明其主张。对于原告的主张，被告认为：1、龙泽公司已经履行了维修、保养电梯的义务，而且该单元的电梯只是在运作时发出正常的声音，并没有出现噪声污染的情况。龙泽公司向法院提交了2014年和2015年的电梯保养合同、电梯保养记录表、2014年9月17日出具的电梯定期检验报告拟证明龙泽公司已履行了维修、保养的义务，并且该电梯经检验是符合使用要求的。2、被告对于原告主张的被告将楼顶花园铲除的事实不予确认，并向法院提交了时富花园四期1#商住楼4单元楼顶的规划平面图拟证明该顶楼本来就没有花园。3、对于电梯内广告的问题和小区内摆摊的问题，被告确认的确张贴了广告，但是电梯内的广告设计美观、合理，未给业主造成损失，而且相关的广告收益已用于电梯的维护和年检，小区内是曾有摆摊的情况但并非是长期经营。4、被告确认未清洗过时富花园四期1#商住楼的外墙，但主张该物业从外观上看并无缺损，也没有不美观的迹象，而且房屋存在自然损耗。在第二次庭审中，原、被告确认在第一次庭审后龙泽公司对电梯进行了处理，降低运行速度，进一步降低噪声，原告认为仍然有响声。原、被告均确认原告需交纳的物业管理费积累三个月为829.5元。另，原告向法院提交了委托书和发票，主张其为了处理涉案纠纷花费了律师费5000元，原告要求由被告赔偿。被告对原告的这一主张不予确认。在庭审中，本院曾询问原告是否针对电梯的质量问题提出鉴定申请，但原告未在指定的时间内提出鉴定申请。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业管理协议、临时业主管理规约、委托合同、广东增值税普通发票、律师函、照片、物业服务收费及代收费收据，被告龙泽公司提交的2014年和2015年的电梯保养合同、电梯保养记录表、2014年9月17日出具的电梯定期检验报告、平面图，被告丰泰公司提交的竣工验收备案登记证、业主验房移交登记表、平面图，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。关于电梯维修的问题。根据龙泽公司提交的2014年和2015年的电梯保养合同、电梯保养记录表、2014年9月17日出具的电梯定期检验报告显示，未发现该电梯有质量问题，龙泽公司也已经履行了维护、保养的管理义务，原、被告亦确认在第一次庭审之后，龙泽公司再次对该电梯进行了维修，降低运行速度以降低噪声。原告主张该电梯噪声过大扰乱原告的生活，但未提交证据予以证明，应当承担举证不能的后果。另，被告丰泰公司并不是涉案小区的物业服务提供者，也没有证据显示丰泰公司交付房产时该电梯存在质量问题。因此，本院对原告要求两被告立即对时富花园四期1#商住楼4单元的电梯进行维修的诉讼请求不予支持。关于恢复楼顶花园的问题。被告提交的时富花园四期1#商住楼4单元顶楼平面图已经通过规划备案，根据平面图显示，没有建设花园的设计，而该楼已经过验收和竣工备案，因此无论该单元顶楼是否曾有花园，均不应再建设花园，本院对于原告要求两被告在时富花园四期1#商住楼4单元顶楼建设花园的诉讼请求不予支持。关于清除电梯内的广告、禁止在小区内摆摊买卖的问题。本院认为，根据原告提交的照片显示，不能证明存在擅自张贴广告、私自违章搭建、摆摊的情形，且均处于公共区域，没有证据显示对原告的权益造成损害，因此本院对原告的这一诉讼请求不予支持。关于对时富花园四期1#商住楼进行清洗的问题。根据原告提交的照片显示未见明显污损，建筑物存在自然损耗属于情理之中，在前期物业管理服务协议和临时管理规约中没有关于外墙清洗的约定，且时富花园四期1#商住楼外墙亦属于公共区域，因此本院对原告这一诉讼请求不予支持。关于原告要求龙泽公司继续按临时业主管理规约以及前期物业管理协议的约定继续向原告提供物业管理服务的问题。该诉讼请求属于要求继续履行临时业主管理规约以及前期物业管理协议，龙泽公司不反对继续履行临时业主管理规约以及前期物业管理协议，也没有出现不能履行的情形，因此本院对该诉讼请求予以支持。关于原告要求龙泽公司支付违约金和赔偿律师费的问题。如前所述，原告的诉讼请求没有依据，被告无需向原告支付违约金或赔偿律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市龙泽物业服务有限公司继续按照前期物业管理服务协议和临时业主管理规约的约定继续向原告提供物业服务。二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨小可代理审判员  成 瑶人民陪审员  邓爱容二〇一五年六月二十二日书 记 员  苏伟东附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。