南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初11227号原告：汪顺保，男，1969年2月12日生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：王宁，江苏焯燃律师事务所律师。被告：尹圣平，男，1958年3月6日生，汉族，住南京市秦淮区。被告：艾红珍，女，1965年7月10日生，汉族，住南京市秦淮区。以上两被告共同委托诉讼代理人：尹丹丹（系被告尹圣平、艾红珍夫妇之女），1990年3月21日生，汉族，住��京市秦淮区。被告：南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。被告：仲锡华，男，1987年2月18日生，汉族，住南京市秦淮区。原告汪顺保与被告尹圣平、艾红珍、南京中原房地产中介有限公司(以下简称中原公司)、仲锡华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪顺保及其委托诉讼代理人王宁，被告尹圣平、艾红珍的共同委托诉讼代理人尹丹丹，被告中原公司的委托诉讼代理人王娜、陈志毅，��告仲锡华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪顺保向本院提出诉讼请求：1、四被告返还定金40000元，并自2016年11月9日起按同期同档银行贷款利率给付利息至还款时止；2、被告承担本案案件受理费。诉讼过程中，汪顺保增加诉讼请求：要求解除三方签订的《房地产买卖中介合同》。事实和理由：原告系非本市户籍居民。2016年10月5日南京市政府出台政策，规定非本市户籍居民家庭申购首套住房，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）的缴纳证明。此后被告中原公司发布的南京市××区永乐路8号龙翔鸣翠苑35号302室房屋销售广告，原告去电咨询被告永乐路门店的工作人员被告仲锡华，被告仲锡华告知即使原告为非本市户籍居民也可以购房，可以为原告办理购房证明。2016年10月17日，原、被告三方共同在场签订房地产买卖中介合同，约定原告购买被告尹圣平、艾红珍名下的永乐路8号龙翔鸣翠苑35号302室房屋，被告尹圣平、艾红珍对于原告为非本市户籍居民，且没有在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）的缴纳证明完全知晓，因原告认为自己并不符合购房条件，但被告中原公司及被告仲锡华均承诺原告，可以为原告办理购房证明，被告仲锡华并于同日，在原、被告均在场时，为原告出具保证书，担保如原告未取得购房证明，则由被告中原公司退还定金40000元，如被告中原公司不退还，则由其本人偿还，原告于当日给付被告尹圣平、艾红珍定金40000元。合同签订后，被告中原公司无法为原告办理购房证明，导致原告根本无法购买上述房屋。原告多次与被告协商退还定金40000元，但均遭被告拒绝。尹圣平、艾红珍共同辩称，房屋买卖合同于2016年10月17日签订，当时南京市房屋限购新政于2016年10月5日已公示，原告明知新政内容。据被告仲锡华介绍，原告系个体工商户，在南京市××区从事餐饮经营多年，作为诚信守法的公民理应依法纳税，而当然具备购房资格。出售方没有义务及责任调查原告的购房资格。2016年10月17日晚8点半左右，原告要求中介必须出具书面保证能开到购房证明，否则拒不履行合同。保证书未曾经过出售方之手，出售方也未见过保证书具体文字内容，保证书与出售方无关。出售方在房屋买卖过程中依法守约，无任何过错，要求继续履行合同，如不继续履行，出售方也不同意退还定金，请求驳回原告的诉讼请求。中原公司辩称，公司在交易过程中没有过错，不承担返还定金的责任。购房证明的开具具有相应的���身性质，他人不能代替或者包办，实际受益人是房屋出售方。出具保证书是业务员个人的承诺行为，并非职务行为，公司既未授权也未追认，也未收取定金。再者，公司的规章制度也不允许业务员擅自做出承诺。仲锡华辩称，合同真正的拟定日期是2016年10月16日，原告在合同签订时知道自己不具备购房资格，被告不应承担偿还定金的责任。本院经审理认定事实如下：2016年10月5日，南京市政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加在我市房地产市场调控力度的通知》，要求对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。同年10月16日、17日，原告汪顺保（非南京市户籍居民、买受方）与被告尹圣平（出售���）、艾红珍（出售方）、中原公司（中介）签订一份《房地产买卖中介合同》，其中约定尹圣平、艾红珍将南京市龙翔鸣翠苑35号302室房屋以265万元的价格售予汪顺保，汪顺保于2016年10月17日给付尹圣平、艾红珍定金40000元。同年10月17日，被告尹圣平、艾红珍收到原告汪顺保给付的定金40000元。同日，因原告汪顺保担心无法取得购房资格证明，身为中原公司经办人的被告仲锡华遂出具保证书一份，载明：“本人仲锡华（）于2016年10月17日担保汪顺保（）购买龙翔鸣翠苑35号302室房屋取得购房资格证明而立此据，如若未取得购房资格证明，则退还购房定金肆万圆整（￥40000元），以此据到中原房地产中介公司取定金肆万圆整（￥40000元），如若公司不偿还，由我本人偿还。”现原告汪顺保因未能取得购房资格证明而要求四被告返还定金40000元。以上事实有《房地产买卖中介合同》、定金收据、保证书及原、被告陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告尹圣平、艾红珍、中原公司签订的《房地产买卖中介合同》系三方的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。因原告无购房资格，买卖合同客观上无法继续履行，现被告尹圣平、艾红珍要求解除合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告尹圣平、艾红珍作为房屋出售方，对买受方有无购房资格无审查义务，现有证据亦不能证明其有恶意获取利益的故意，原告要求其返还定金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告作为买受方，明知其受限购政策影响无购房资格，仍然签订《房地产买卖中介合同》，自身存在过错，酌定原告对其所受定金损失承担20000元，对原告主张的定金利息损失，本院不予支持。被告中原公司作为居间方，在房地产限购政策已经出台的情况下，对外地户籍的买受人未进行基本的形式审查和风险提示，当原告明确表示对自己能否取得购房资格证明存在顾虑的情况下，未能进一步了解核实原告的购房资格，作为居间方经办人的被告仲锡华还出具保证书，促成买卖双方签订合同并交付定金，居间服务存在重大瑕疵，酌定被告中原公司对原告所受定金损失承担20000元的赔偿责任。保证书的具体文字表述内容表明，被告仲锡华承诺其个人担保原告取得购房资格证明，保证原告无定金损失，其个人对被告中原公司的偿还款项承担连带清偿责任。保证内容超出了通常居间行为的范畴，亦无证据证明该意思表示系经被告中原公司授权做出，本院认定保证内容相应的法律后果应由被告仲锡华承担，对于原告承担的定金损失20000元最终转由被告仲锡华赔偿，同时对于被告中原公司应承担的20000元赔偿责任，被告仲锡华应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告汪顺保与被告尹圣平、艾红珍、南京中原房地产中介有限公司就南京市龙翔鸣翠苑35号302室房屋签订的《房地产买卖中介合同》。二、被告仲锡华于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪顺保20000元。三、被告南京中原房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪顺保20000元。四、被告仲锡华对被告南京中原房地产中介有限公司的上述应付款项向原告汪顺保承担连带清偿责任。五、驳回原告汪顺保对被告尹圣平、艾红珍的诉讼请求。六、驳回原告汪顺保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告中原房地产中介有限公司、仲锡华各半负担(原告已预交，两被告在给付上述款项时一并加付此款，被告仲锡华对被告中原房地产中介有限公司负担的案件受理费向原告承担连带清偿责任)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：a）。审 判 员  尹 江二〇一七年一月十六日见习书记员  顾梦琦