广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第308号上诉人（原审被告）何如滔，男，汉族，1972年11月29日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人廖凯波，广东聚理律师事务所律师。委托代理人张东荣，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市顺德区乐从镇道教村资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。负责人张灌举。委托代理人陈刚，广东海迪森律师事务所律师。委托代理人王维，广东海迪森律师事务所律师。上诉人何如滔因与被上诉人佛山市顺德区乐从镇道教村资产管理办公室（以下简称道教村资管办）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年10月21日，何如滔、道教村资管办签订《厂房租赁合同》一份，约定由何如滔承租道教工业区中路厂房。租赁期限为20年，初始三年的年租金为537686元，何如滔应于每年的10月31日前将下一年的租金支付给道教村资管办。逾期支付的，道教村资管办有权按未付款项1.5%每月加收违约金。逾期达到两个月，道教村资管办有权解除合同，并没收保证金。合同签订后，道教村资管办依约交付了租赁物，何如滔于2011年10月19日支付租金537686元，于2013年8月31日支付租金89614.33元。之后何如滔未再支付租金。2014年4月22日，道教村资管办向何如滔寄送了《关于催缴租金的函》，要求何如滔支付涉案租金。但何如滔未按合同约定及时缴纳租金。庭审中道教村资管办明确表示涉案租赁合同于2014年4月30日解除，而何如滔表示涉案租赁合同于2012年底已经解除。2014年10月31日，道教村资管办向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认道教村资管办与何如滔之间的租赁关系解除；2、判令何如滔支付租金716914.67元；3、本案诉讼费由何如滔承担。原审法院认为，案件双方当事人争议的焦点为：涉案租赁合同是否已经解除，若已经解除，于何时解除。何如滔认为涉案合同已经于2012年底解除，具体是与道教村资管办的工作人员张某提出并由其作出承诺，但是道教村资管办法定代表人没有向何如滔作出承诺。何如滔的主张无理。首先，何如滔此一主张并无证据证明。其次，就如何如滔所言，道教村资管办的工作人员张某作出了解除合同的承诺，但张某并非道教村资管办的法定代表人，其无权作出同意解除合同的意思表示，而道教村资管办事后也未追认。虽然道教村资管办未在起诉前将解除合同的通知送达何如滔，但因道教村资管办、何如滔均同意解除合同，故法院认定道教村资管办、何如滔间的涉案租赁合同于2014年4月30日解除。解除之前未缴纳的租金716914.67元何如滔应向道教村资管办支付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、道教村资管办与何如滔于2011年10月21日签订的《厂房租赁合同》于2014年4月30日解除；二、何如滔于本判决发生法律效力之日起十日内支付道教村资管办租金人民币716914.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5484.57元，由何如滔承担。上诉人何如滔上诉称：一、原审判决适用法律错误，道教村资管办违约未办理土地报批手续导致何如滔无法使用，道教村资管办违约在先，何如滔无需支付任何租金。何如滔租赁道教村资管办旧厂房的目的是拆旧建新使用。虽然在合同中没有明确约定拆旧建新，但2011年10月21日双方签订《厂房租赁合同》之前，2011年10月19日何如滔按双方约定缴纳用地报批手续款22598元，该款的用途就是办理用地报批手续，要将该土地转为建设用地并拆旧建新，但道教村资管办收款后至今没有为何如滔办理用地报批手续，导致何如滔无法实现租赁目的，道教村资管办违约在先。二、道教村资管办提供的厂房是违章建筑，双方签订的合同是无效合同，何如滔未获益不应支付对价。双方签订的租赁合同约定租赁厂房用于“仓储、厂房、办公之用”，但道教村资管办兴建的厂房没有办理用地规划许可证，也没有建设工程规划许可证，该厂房属于违章建筑。厂房使用的土地属于集体用地，依法集体用地不许出租用于非农业建设，违章建筑也不能出租。因此双方签订的租赁合同属于无效合同。并且由于该厂房是违章建筑，导致何如滔无法办理营业执照，无法合法用于工业性质的使用。依现行司法实践，作为无效合同的承租人只是在实际使用后才支付对价给出租人，但事实上何如滔因无法办理营业执照并未实际使用。特别是在2012年10月何如滔提出退租，并得到道教村资管办负责出租厂房的工作人员张某同意后，更加完全没有使用（2012年10月后电费基本为零）。那么何如滔也没有获益，因此也无需支付对价给道教村资管办，特别是2012年份的租金。三、双方签订的租赁合同无效，道教村资管办应退还按金20万元，至少应抵扣拖欠的租金。即使租赁合同有效，道教村资管办也应当退回20万元按金。租赁合同的按金性质上属于金钱质押，根据担保法规定，质押合同不得约定一旦违约质押物归质押权人所有，因此租赁合同中的按金不能约定在承租人违约后直接归出租人所有。如果按金作为违约金性质的话，道教村资管办应举证证明其损失，但事实上道教村资管办并没有损失。道教村资管办的厂房已经于2014年5月出租给他人，道教村资管办并没有租金损失，何如滔也不应支付违约金，因此20万元按金应退回给何如滔或用于抵扣拖欠道教村资管办的租金。四、道教村资管办应退还22598元的用地报批手续费及水电转户费3万元。道教村资管办并未为何如滔办理用地报批手续，也没有办理水电转户，这两笔费用道教村资管办应予退回。五、双方已于2012年10月合意解除合同，之后的租金不应缴纳。何如滔在2012年10月告知道教村资管办负责整个道教村委会厂房的收租及管理事宜的工作人员张某不再承租。张某同意何如滔不再承租，构成了表见代理，应视为道教村资管办的意思表示。当时张某表示只要再补两个月的租金就可以，所以何如滔在2013年8月13日缴纳两个月的租金。综上，请求法院判决：一、撤销一审判决，改判驳回道教村资管办一审的全部诉讼请求；二、一审和二审案件诉讼费均由道教村资管办承担。上诉人何如滔在二审期间向本院提交了以下证据：证据1、收入凭单三张，用以证明双方约定原来旧的厂房要拆掉重建，何如滔按照招标文件规定缴纳了改建需要的水电转户费和用地报批手续费，但道教村资管办没有按照约定办好上述手续，导致合同无法履行，上述三笔费用应该退还或抵扣。证据2、道教村资管办两处工业土地竞投租赁公告三份及《证明》一份、证人身份证复印件，用以证明案涉租赁厂房已经在2014年6月13日由张青根中标后使用，道教村资管办没有经济损失。证据3、租赁物电费清单，用以证明道教村资管办没有把水电转户办好，何如滔租赁后基本上没有使用过案涉厂房。被上诉人道教村资管办答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，何如滔的上诉主张不能成立。理由如下：一、道教村资管办与何如滔签订的《厂房租赁合同》合法有效。1、违章建筑需由行政主管部门依法予以认定，而佛山市顺德区规划国土局文件《关于历史遗留违规建设工程用地问题的批复》［顺规土补（2003）181号］及《关于乐从镇道教村违规建设工程补办规划的批复》［顺规补（2003）4号］，对包括本案涉案土地、厂房在内的集体建设用地的工业用途及用地范围内的建设工程合法性予以确认，并批准补办相关手续，而非将其认定为非法用地或违章建筑。故本案涉案土地在2003年已经行政主管部门核准为工业用地，地上构筑物也属于已取得建设及规划许可的可补办相关手续的“无证”建筑，而非违章建筑。道教村资管办在2011年将其出租给何如滔，并签订租赁合同的行为符合法律规定，不存在无效事由。2、退一步说，即使地上建筑为违章建筑，但根据何如滔在上诉状中“其租赁旧厂房是为了拆旧建新使用”的表述，其订立租赁合同主要是以土地使用权为标的，该合同其实可以被认定为土地租赁合同，那么在该地块已经规划变更为工业用地，且道教村资管办在公开招标前已经办理了《建设用地批准书》［顺德区（2011）顺许字第1295号］的情况下，道教村资管办将该土地出租给何如滔不存在违反法律规定的情形。二、何如滔主张不支付租金的主张不能成立。1、涉案合同系何如滔在中标后签订，在投标前何如滔已经对涉案土地、厂房的现状及招标条件进行了充分了解，而作为出租人的道教村资管办已经按合同约定交付了租赁物，履行了合同义务，何如滔理应按合同约定支付租金。2、2014年5月道教村资管办书面通知何如滔解除租赁关系前，双方并未就解除合同达成合意，且租赁关系被解除的原因在于何如滔未按时支付租金的违约行为，何如滔提出2012年10月后的租金无需缴纳，没有事实及法律依据。何如滔未举证道教村资管办存在有违约行为，其主张无需向道教村资管办支付租金，没有事实及法律依据。至于是否改建、何时改建、是否办理营业执照、何时办理营业执照，及如何使用租赁物等运营问题，除合同另有特别约定外，均在于何如滔自主选择，而与道教村资管办无关，也非道教村资管办的合同义务。三、何如滔在二审中提出道教村资管办退还其保证金及用地报批手续费、水电转户费的主张不应被支持。1、若何如滔称其与道教村资管办的租赁关系于2012年10月合意解除，则其要求退还保证金及用地报批手续费、水电转户费的主张显然已超过两年的诉讼时效。2、何如滔在二审中提出退还保证金及用地报批手续费、水电转户费的主张，系反诉请求，而非针对本诉请求的抗辩事由，应另案起诉。综上所述，道教村资管办只是未及时给涉案土地、厂房办理“房地产权证”，而不存在因非法用地，或违章建筑无法办证的情形。相关文件表明，政府及主管部门已经核准了涉案土地、厂房的建设及规划许可，并予以确权，何如滔主张合同无效的理由不能成立。相反，何如滔拖欠租金的行为已构成根本违约，并在客观上给道教村资管办造成了损失，道教村资管办依据合同约定解除双方的租赁关系，没收租赁保证金合理合法，希望法院驳回其上诉请求，以维护市场秩序。道教村资管办在二审期间向本院提交了以下证据：证据1、《关于历史遗留违规建设工程用地问题的批复》［顺规土补（2003）181号］，用以证明自2003年起，包括涉案土地在内的道教村建设工程用地已被行政主管部门批准办理集体建设用地手续，获得建设许可，不存在何如滔诉称的非法用地的行为。证据2、《关于乐从镇道教村违规建设工程补办规划的批复》［顺规补（2003）4号］，用以证明自2003年起，包括本案所涉厂房在内的历史遗留违法用地范围内的道教村违规建设工程已被行政主管部门核准，获得规划许可，并批准按现状办理确权，已不属于违章建筑。证据3、《建设用地批准书》［顺德区（2011）顺许字第1295号］，用以证明涉案土地属于集体建设（工业）用地，且道教村资管办在2011年7月已经为该出租地块办理了用地批准书，何如滔所谓道教村资管办未为其办理用地报批手续的说法不成立。证据4、2011年10月9日《道教村集体旧厂房（二）使用权投标方案》，用以证明道教村资管办对于租赁物现状及改建条件、风险等已经作出了说明，何如滔认为无法正常使用的说法不成立。证据5、佛山市顺德区乐从镇道教股份合作经济社出具的《证明》，用以证明佛山市顺德区乐从镇道教股份合作经济社将包括涉案厂房及所属地块在内的土地和厂房全权委托给道教村资管办经营、管理、使用、收益。道教村资管办和何如滔签订本案《厂房租赁合同》和收取相关租金已经获得相关授权。道教村资管办对何如滔在二审期间提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，因为该证据不能证明双方就改建厂房达成一致意见，何如滔主张的退还三笔费用应该另案起诉。对证据2的三份招投标公示的真实性不予确认，但确认涉案土地已经重新发包。对《证明》不予质证，因证人未到庭。对证据3的真实性和关联性有异议。何如滔对道教村资管办在二审期间提交的证据发表质证意见如下：对证据1-5的真实性无异议，但证明内容有异议，认为不能否定涉案厂房是违章建筑，道教村资管办没有得到土地权人的合法授权。证据1不能显示道教村资管办出租给何如滔的厂房有合法报建手续；证据2只是同意所报规划路网，针对涉案厂房没有任何补办手续；证据3批准书的面积与出租的厂房的面积不一致，且该批准书早已失效，宗地平面图没有审批的效果；道教村资管办没有按照证据4中投标方案第7点办理水电转户。道教村资管办不是合法的诉讼主体，也无权代表土地权人出租土地。经审查，由于何如滔提交的证据1中的号码为0000512、0000516的两张凭单及证据2、证据3与本案无关联，故本院不予采纳，不作本案定案依据。何如滔提交的证据1中的号码为0000517的凭单载明道教村资管办于2011年10月20日已收取何如滔所交涉案租赁合同按金200000元整，该证据与本案有关联，本院予以采信。何如滔对道教村资管办提交的五份证据的真实性予以确认，该五份证据亦与本院有关联，故本院对该五份证据予以采信。本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：何如滔与道教村资管办于2011年10月21日签订的《厂房租赁合同》还约定“租赁期限20年，即从2011年11月1日至2031年10月31日止”及“在本合同签订时，何如滔须一次性向道教村资管办缴付人民币200000元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金。租赁期届满，如何如滔无违约，保证金退回给何如滔；如何如滔中途自行退租或违反本合同有关条款，作违约处理，道教村资管办有权单方解除合同，保证金归道教村资管办所有，且收回何如滔租赁上述厂房的使用权；如道教村资管办违约，双倍退还保证金。”何如滔于2011年10月20日已向道教村资管办租赁合同交纳保证金200000元整。道教村资管办于2011年10月9日发布《道教村集体旧厂房（二）使用权投标方案》第四条载明“道教村资管办提供现状旧厂房，…如需要改建时必须经道教村资管办同意，并按规定办理“三证”（用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）才能建设使用。”何如滔诉称涉案合同已于2014年4月30日解除，何如滔共租赁涉案厂房30个月，所欠租金金额为716914.67元（（537686元÷12×30）－（537686元＋89614.33元））。佛山市顺德区乐从镇道教股份合作经济社出具《证明》称包括涉案租赁合同所涉土地及地上建筑在内的本村道教工业区内的土地、厂房，已全权委托给道教村资管办代为经营、管理、使用、收益，包括但不限于其可以自己名义对外出租、签订租赁协议、收取费用及起诉追索违约金等方式行使权力。《关于历史遗留违规建设工程用地问题的批复》［顺规土补（2003）181号］所附《乐从镇（街道办）道教村（居）委会辖区内违规建设工程用地汇总表》载明涉案租赁合同所涉“用地单位”为道教村资管办；《建设用地批准书》［顺德区（2011）顺许字第1295号］上的“用地单位名称”栏也载明用地单位为道教村资管办。《关于历史遗留违规建设工程用地问题的批复》［顺规土补（2003）181号］、《关于乐从镇道教村违规建设工程补办规划的批复》［顺规补（2003）4号］可表明佛山市顺德区规划国土局在2003年已同意对涉案租赁物中的1883.22平方米土地及1152.63平方米厂房建筑工程补办规划。本院认为：道教村资管办提交的《证明》及《建设用地批准书》［顺德区（2011）顺许字第1295号］上的“用地单位名称”栏载明用地单位为道教村资管办之证据，能够证明道教村资管办有权以自己的名义出租涉案租赁物，并以自己的名义对涉案《厂房租赁合同》主张权利，也即道教村资管办作为本案的诉讼主体适格。道教村资管办提交的《关于历史遗留违规建设工程用地问题的批复》［顺规土补（2003）181号］、《关于乐从镇道教村违规建设工程补办规划的批复》［顺规补（2003）4号］、《建设用地批准书》［顺德区（2011）顺许字第1295号］及佛山市顺德区乐从镇规划建设办测绘审核的《宗地平面图》之证据，能够证明道教村资管办出租给何如滔的厂房租赁物中有1152.63平方米建筑面积、占地面积中有1883.22平方米土地已经列入佛山市顺德区乐从镇规划建设办测绘审核的《宗地平面图》，表明该部分租赁物已经过规划部门同意而被纳入工业用地范围，故道教村资管办与何如滔在本案《厂房租赁合同》对该部分租赁物的约定租赁应为有效合同。因其余的324.03平方米土地及96.57平方米建筑在该《宗地平面图》分别被载明为多占土地、违章建筑，故可认定道教村资管办与何如滔对此部分租赁物的约定租赁应为无效合同。也即本案《厂房租赁合同》为部分有效、部分无效合同。原审法院认定本案《厂房租赁合同》为有效合同有误，本院对此予以纠正。何如滔上诉称本案《厂房租赁合同》所涉厂房因未办理用地规划许可证而属于违章建筑与事实不符，其主张合同全部无效，本院不予采信。道教村资管办诉称涉案《厂房租赁合同》已于2014年4月30日解除，何如滔于该日退出对案涉租赁物的占有使用，何如滔对此虽不予确认，但却没有提供反证予以否定，其虽主张该合同于2012年年底解除，并在合同解除时已退出案涉租赁物的占有、使用，但也未能提供证据予以证明，故本院认定本案合同中的有效租赁关系部分于2014年4月30日解除，何如滔于当日退出对合同有效部分所涉租赁物的占有使用。由于合同有效部分所涉租赁物与合同无效部分所涉租赁物属整体租赁，整体使用，故对本案合同无效部分所涉租赁物，也应认定于2014年4月30日，由何如滔退出对该部分租赁物的占有使用。由于对合同有效部分的租金应依合同约定的年租金金额（537686元／每年）进行计算，对案涉合同无效部分所涉的租赁物，应参照合同约定的租金标准（537686元／每年）计算该租赁物的占有使用费，故道教村资管办向何如滔主张租金和厂房占有使用费合共为716914.67元（（537686元÷12×30）－（537686元＋89614.33元））依据充分，本院对此予以支持。原审法院判决何如滔应向道教村资管办支付租金716914.67元，将合同有效部分的租金和合同无效部分的占有使用费混为一体有所不当，本院对此予以纠正。何如滔上诉称道教村资管办应向其退还保证金200000元，由于何如滔对该主张并未提出反诉，故本院对其该诉讼主张不予处理。事实上，当事人双方在本案《厂房租赁合同》中关于保证金已有明确约定“保证金不计利息，不抵作租金。如何如滔中途自行退租或违反本合同有关条款，作违约处理，道教村资管办有权单方解除合同，保证金归道教村资管办所有”。倘若何如滔认为道教村资管办应向其返还保证金，其可另案主张。何如滔还上诉称道教村资管办应向其退还22598元的用地报批手续费及水电转户费30000元，由于何如滔对该主张在一审时既未提出反诉，涉案《厂房租赁合同》对该费用也未见有明确约定，纯属其于二审时提出的新主张，故本院对此亦不予处理，何如滔亦可另案主张。综上，原审法院认定事实部分有误，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1441号民事判决第一项。二、确认佛山市顺德区乐从镇道教村资产管理办公室与何如滔于2011年10月21日签订的《厂房租赁合同》中占地面积为1883.22平方米土地及建筑面积为1152.63平方米的厂房之租赁合同于2014年4月30日解除；确认该《厂房租赁合同》中其余的324.03平方米土地及建筑面积为96.57平方米的厂房之租赁合同无效。三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1441号民事判决第二项为：何如滔于本判决发生法律效力之日起十日内应向佛山市顺德区乐从镇道教村资产管理办公室支付租金和占有使用费合共716914.67元。四、驳回佛山市顺德区乐从镇道教村资产管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5484.57元，二审案件受理费10969.14元，合共16453.71元，由上诉人何如滔负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须代理审判员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一五年六月二日书 记 员  黄结仪