湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘31民终673号上诉人（原审原告）：杨欢，女，1984年11月30日出生，土家族。委托诉讼代理人：向宽胜，湖南湘龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南湘西州财信投资置业有限公司。法定代表人：斯洪标。委托诉讼代理人：李敬锋，男，1978年10月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：鲍海雄，湖南如金律师事务所律师。上诉人杨欢与被上诉人湖南湘西州财信投资置业有限公司（以下简称“财信公司”）商品房预售合同纠纷一案，杨欢不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨欢及其委托诉讼代理人向宽胜，被上诉人财信公司的委托代理人李敬峰、鲍海雄到庭参加诉讼，被上诉人财信公司的法定代表人斯洪标经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。杨欢的上诉请求：1、撤销吉首市人民法院（2016）湘3101民初150号民事判决并予以改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人违反合同约定，在规定交付商品房后365日办证却没有办证，因消防一直没有通过。上诉人与被上诉人签订了《吉首市商品房买卖合同》第15条中约定了办证时间是交付商铺后365日内，被上诉人向吉首市房产局申请产权登记。被上诉人交付房屋时间是2013年8月31日，即上诉人申请产权登记时间应为2014年8月30日。从本案一审法院在询问被上诉人可以看出，被上诉人并没有将符合规定的权属办证资料提供给房产登记部门，从双方签订的合同第十五条规定的目的和内容来看，被上诉人具有向吉首市房管局申请产权登记的义务。此外，被上诉人辩称：“未在合同规定的期限内给原告办证的过错责任归责到“处非”遗留的问题理由不能成立。”被上诉人公司有责任对开发销售的房屋进行违约风险评估，而不能将风险责任转移到无过错责任买受人。“处非”在2011年前就处理完，而上诉人买房是2013年。而且一审法院在认定了事实的结论：“被告辩称向房管局提交了办理房屋产权证报告即未违约的理由，依据不足，不符合合同的目的，也非双方真实意思表示，被告以上辩称理由不充分，该院不予采信。被告公司对此具有逾期办证违约行为。”二、本案上诉人要退房，解除合同理由正当，应得法律保护。在签合同的当天出卖人就欺骗了买受人签订的《商铺反租合同》。按合同约定2013年8月31日前交付房屋，那么办证时间是交付商铺后365日内，即被上诉人的办证时间应当在2014年8月30日前，被上诉人拖至2015年3月才办了《土地证》，房屋产权证至今没办下来。于是上诉人在2015年3月、4月、5月多次要求被上诉人按合同约定退房，被上诉人拒不退房。上诉人认为退房的理由正当，解除合同应当受法律保护和支持。三、被上诉人对潮尚街规划设计的随意改变，上诉人损失惨重，门面的价值下降三分之二，一审法院判决未提，反而说将被上诉人产生较大的影响，说上诉人权利滥用。被上诉人在修建潮尚街是未能根据原潮尚街内部规划设计图纸及商铺总面积，在财信潮尚街附近原武装部周边及原财信销售中心一带作为另一小型配置，而将原设置商业街的片区地段改变现在的财信金三角通往步步高超市的通道，导致潮尚街的人流量的严重缺失。在财信广场的门口增设铁栏封闭路口，作停车收费台，严重阻止了进入财信广场的正常购物的人群，致使上诉人所购商铺严重贬值，现在上诉人所购门面做一间仓库都无人要，这怎样又能达到上诉人买门面的目的。四、一审判决明显偏袒被上诉人，在认定事实上和判决结果存在本质上差异。一审判决认为，双方对《吉首市商品房买卖合同》的真实性没有异议，故该合同合法有效。并且已经认定被上诉人存在逾期办证行为，但一审判决却以“原告现主张退房，将对被告产生较大的影响，不符诚实信用和禁止权利滥用原则，故原告要求退房的请求，不符合法律规定，该院不予支持。原告提出被告具有随意改变商铺设计的违约行为，没有提供充分的证据加以证明。对此该院不支持，判决驳回原告的诉讼请求。”的观点驳回了上诉人的诉讼请求，故一审判决有意偏袒被上诉人，作出违心判决。被上诉人财信公司答辩称：一、上诉人要求解除双方所签订的《吉首市商品房销售合同》之诉求应予依法驳回。（一）解除合同必须是在合同履行期限届满之前行使。双方约定出卖人在商品房交付使用后365日内向吉首市房产局申请产权登记。实际上，被上诉人已经依约将符合合同约定的商品房及时交付买受人使用。尽管湘西财信在合同约定期限前很早时间就申请办证，但终因该建设项目系“处非”遗留问题的特殊性等而有短暂迟延，并已经及时依法取得项目用地《国有土地使用权证》、涉案房屋所在楼栋栋证，相关房屋产权证于2015年1月22日由吉首房产局核发。（二）上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》合法有效，合同条款系双方真实意思表示，该合同条款不属于《合同法》规定的格式条款。二、本案并非上诉人所指称的“因出卖人原因导致迟延取得权属证书”，上诉人诉请没有事实依据，依法不能予以支持。本案中，上诉人未能依法承担其所指称的因出卖人原因导致迟延取得权属证书的举证责任，依法应当承担相应败诉的后果。财信商贸中心项目未能及时取得涉案房屋分户证，系“处非”遗留问题所致，不属湘西财信原因所致，上诉人诉求应予驳回。如政府根据当时特殊情形无法清退原施工单位、之前遗留的“消防通道”等问题、原“三馆”项目存在许多擅自变更规划未获批准问题、“拥军路”（原“成杰大道”）承诺无法兑现造成军分区阻工等等，均导致工期严重迟延，建设完工后也无法完成综合验收，不属于湘西财信原因所致，针对“处非”遗留问题，方方面面的诸多困难均须逐一解决：1、政府根据当时特殊情形无法清退原施工单位导致工期严重迟延。2、之前遗留的“消防通道”等问题造成项目建设完工后无法完成综合验收。3、原“三馆”项目存在许多擅自变更规划未获批准情形造成项目建设完工后无法完成整体验收。4、“拥军路”（即之前的“成杰大道”）所涉及原承诺的相关事宜无法到位也造成整个项目无法完成综合验收。项目与吉首军分区之间的原“红旗路”、现“拥军路”，在修建过程中，因原“三馆”公司的相关承诺没有落实，导致在修路过程中不断出现吉首军分区阻工现象。经过湘西财信及相关各方长期艰苦努力，最终取得州、市政府支持后，方由市政府进行修建，修建时间长达一年多，致使整个项目整体验收迟延。迟延取得房屋权属证书的原因在于该建设项目系“处非”遗留问题的特殊性所致，并非归责于出卖人原因所致。可见，湘西财信依法不须承担相关违约责任。三、本案所涉及的办证迟延，并未对上诉人权利造成任何障碍，上诉人更不可能因此遭受任何经济损失，上诉人通过返租合同将该房屋出租给湘西财信就是行使该等权利的体现，同时也是上诉人购房合同目的已经充分实现的体现。综上所述，请求法院查明事实，维护当事人合法权利，依法驳回上诉人的全部诉讼请求。上诉人杨欢向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令原、被告双方依法解除《吉首市商品房销售合同》，退还房款人民币336285元，并承担违约责任；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2013年1月30日，原告杨欢与被告湘西财信公司签订了《吉首市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买湘西财信公司商贸中心财座250号商铺，应当支付房款计人民币336285元（原告于2013年2月3日支付房款首付186285元，余款计150000元以银行按揭方式支付），原告与中国银行股份有限公司吉首支行随后签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定了原告向湘西长行村镇银行股份有限公司吉首支行借款150000元，借款期限为120个月。被告于同年8月31日交付所购商品。同时还约定被告应当在商品房交付使用后365日内，向吉首市房产局申请产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。当天，原告与被告湘西财信公司之间签订了《商铺租赁合同》，由被告湘西财信公司返租原告的商铺三年（时间从2013年8月31日至2016年8月30日），被告向原告支付租金80708元，原告依约交纳房款计人民币186285（其中含被告返租的租金80708元）以及产权办理代收费21434元。另查明，被告湘西财信公司现开发承建的“财信商贸中心”项目系承接原非法集资企业湖南三馆房地产开发公司开发的“吉首商贸大世界”项目，2013年1月21日，被告湘西财信公司向吉首市房地产管理局递交《关于办理“财信商贸中心”项目房产证的申请报告》，请求尽快解决该项目“处非”遗留问题，并尽快启动房产证办理工作。2014年12月23日，被告湘西财信公司取得了涉案楼栋房产证即吉房权证镇字第7140094**号，但后续产权验收处理工作一直协调处理未果。为此，湘西自治州人民政府于2015年8月专题召开会议研究“财信商贸中心”产权纠纷处置一事，并提出相关对策，后续落实措施尚在进行之中。本次庭审过程中，经询问被告公司去房产局办证情况，被告公司称“我方带资料到房产局，但房产局没有收，因交房验收主要是“处非”遗留下来的消防验收一直在协调之中没有通过。但我方向其交的办证报告，房产局收了”。一审法院认为，本案作为商品房销售合同纠纷。原、被告双方对《吉首市商品房买卖合同》的真实性没有异议，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故该合同合法有效。争议的焦点一是被告湘西财信公司是否存在逾期办证等违约行为？二是是否达到原告主张的解除合同标准？关于焦点一，双方签订的《吉首市商品房买卖合同》第15条中约定了办证的时间是商铺交付后365日内，被告向吉首市房产局申请产权登记。被告交付房屋的时间是2013年8月31日，即被告申请产权登记时间应为2014年8月30日。从本案询问被告公司的情况来看，被告仅向房产部门提交办理房屋产权证的报告，但没有将符合规定的权属办证资料提供给房产登记部门。从本案原、被告双方签订合同15条规定内容与目的来看，由被告向吉首市房产局申请产权登记，这并不是一项单纯的法律行为，也意味着被告也同时应将有关办证资料交给房地产登记部门以便办证；从格式条款理解角度来看，双方签订的《吉首市商品房买卖合同》系房地产管理部门提供的示范格式文本，但被告公司签订本案格式条款时对以上条款作了一定的修订；如本地同类合同第十五条规定有所区别，为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记的须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，相比之下后一种合同规定内容更清楚一些，根据《合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。此外，被告辩称未能在合同规定的期限内给原告办证的过错责任归责到“处非”遗留问题理由不能成立，被告公司有责任对开发销售的房屋进行违约风险评估，而不能将上述风险转移到无过错的买受人承受；而且被告辩称向房产部门提交办理房屋产权证报告后即未违约的理由，依据不足，不符合合同目的，也非双方真实意思表示。被告以上辨称理由不充分，该院不予采信。被告公司向吉首市房产局申请产权登记，同时还负有将办理权属登记的须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，被告公司对此具有逾期办证违约行为。关于焦点二，首先合同解除权除斥期问题，被告以最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，主张合同解除权除斥期己过。但本案中，被告公司逾期办证行为并非该条规定的“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的行为，故并不适用该条规定，被告该项辩称理由不成立。其次，原告提出返租合同违法问题，原、被告经协商签订了商铺返租合同并实际开展了经营活动，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。原告方提出的《商品房销售管理办法》系建设部制定的自2001年6月1日起实施的部门规章，故不能以此规定确认合同无效。第三，是否应当解除合同的问题，根据本案合同第十五条规定，原告现提出解除合同，退还房款的诉请，考虑到合同签订后，因该项目遗留问题一直向有关部门反映和请求解决相关问题，被告虽有逾期办证的违约行为，但被告于2014年12月23日取得涉案楼栋房产证后，现已可以办理分户证，被告以上行为，并不影响双方实现合同目的。原告现主张退房将对被告产生较大的影响，不符诚实信用和禁止权利滥用原则；故原告要求退还房款的诉请，不符合法律规定，该院不予支持；原告提出被告具有随意改变商铺设计规划的违约行为，但就是否达到解除合同的标准，没有提供充分证据加以证明，对此该院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨欢的诉讼请求。案件受理费6344元，由原告杨欢承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人杨欢向本院提交了照片一组用以证明被上诉人不守信用，改变设计规划图纸方案，给上诉人造成了重大损失。被上诉人财信公司质证认为，对图片真实性没有异议，关联性有异议，图片与有没有改变规划是没有任何影响的。拥军路是吉首市红旗路指挥部拆掉的。本院经审查认为，该份证据的真实性没有异议，但上诉人的证据并不能证明被上诉人存在改变设计规划图纸方案和给上诉人造成了重大损失的事实，本院对于该份证据依法不予采信。被上诉人财信公司提交了三组证据，第一组证据：吉首市房产局证明书文书，主要证明的内容：虽然受“处非”遗留问题影响，湖南湘西财信还是在合同约定的时间内向吉首市房产局申请了产权登记，并于2014年12月具备了为业主办理房屋分户产权证的条件。第二组证据：《关于协调吉首市红旗路建设项目的函》、《关于协助吉首市红旗路建设项目的函》、《关于吉首市红旗路建设设计施工控制范围内的土地腾地的函》。主要证明的内容：现拥军路（原红旗路）为政府修建，湖南湘西财信必须予以配合。吉首市政府在修建过程中，曾多次发函给湖南财信要求支持配合。上诉人认为湖南财信修建拥军路，擅自改变规划与事实不符。第三组证据：《关于申请将“财信商贸中心”项目“东座”顶层复式楼改为标准层的报告》、《关于申请将“财信商贸中心”项目“财座”和“富座”顶层复式楼改为标准层的报告》、《勘测成果表》、规划设计图纸、《湘西自治州公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《湘西自治州公安消防支队建设工程消防验收意见书》。主要证明内容：1、湖南湘西财信不存在增加建筑层数，增加楼层高度的事实。湖南湘西财信的规划设计都向吉首市规划局进行了请示，并征得其同意才进行设计规划，不会对业主带来质量安全隐患。2、财信商贸中心项目都已通过消防验收，不会产生消防安全隐患。上诉人对上述证据质证认为：一、证据不具有合法性，不符合关于证据的具体要求；二、与本案没有质证关系；三、消防意见同时可以证实地下层一、二层，原来的车库改为超市，与被上诉人证据目的无关联性；四、关于会议纪要，反应现实改为地下超市；五、擅自改变规划设计；六、被上诉人提供的证据不属于新证据。本院经审查认为，该三组证据均是相关职能部门的书面文件，对其真实性予以确认，依法可以作为本案认定案件事实的依据。二审另查明，被上诉人财信公司开发的“财信商贸中心”项目，原为湖南三馆房地产开发有限公司开发的“吉首商贸大世界”。2008年“三馆公司”涉嫌非法集资被立案查处，项目停工并由湘西州人民政府接管。2009年1月6日通过公开拍卖，项目被转让给湖南民泰资产管理有限公司。为加快湘西“处非”进程，促进吉首经济发展和维护社会稳定，应省委省政府的要求，经省财政厅批准设立，由省政府直属大型骨干国企湖南财信金融控股集团有限公司出资组建全资子公司——湖南湘西财信投资置业有限公司，负责接收处置该项目资产。该公司于2009年12月21日在湘西州注册成立，在湖南省湘西自治州风险资产接收处置工作领导小组（简称“省处置办”）和湘西自治州依法处置吉首市非法集资后续工作领导小组（简称“州处非后续办”）的组织协调下，2010年2月2日财信公司与“湖南民泰”签订项目转让协议，正式承接受让该项目资产，并将其更名为“财信商贸中心”。该项目为湘西州体量最大、最受社会各界关注的“处非”资产包。在2008年“处非”封盘时，项目停工并遗留了大量错综复杂的矛盾和问题。因牵涉众多关联主体的利益，项目沉淀了极深的历史积怨。在政府及相关部门的大力支持下，财信公司接手该项目资产包后，稳妥化处历史遗留问题和矛盾，于2010年3月21日启动复工，当年10月10日开盘销售，至2012年上半年完工，现已全面交付使用。目前，项目住宅已售罄，尚有近6万平米商业资产未处置变现。2012年8月2日，财信公司因该项目原来规划设计存在重大缺陷，向湖南省处置办提出“关于恳求协调解决财信商贸中心项目规划设计变更及产权办理事宜的请示”。2012年9月14日，吉首市人民政府形成关于协调湘西财信商贸中心项目相关问题会议纪要，会议指出财信商贸中心项目是群众最为关注的重点“处非”项目，要按照历史的办法解决历史遗留问题，并要求在2012年10月30日前完成项目综合验收。2013年4月10日，湘西自治州依法处置吉首市非法集资后续工作领导小组办公室专题研究财信商贸中心项目相关问题并形成会议纪要，指出关于规划问题，考虑到修建的既成事实，重新编制规划方案等。2013年8月21日，湘西州人民政府形成专题会议纪要，研究协调财信商贸中心项目相关问题。2014年11月5日，财信公司向州“处非”后续办提出“关于请予协调支持财信商贸中心项目产权办理事宜的请示”，请求尽快落实项目验收和产权证相关事宜。2014年11月20日吉首市人民政府第44次常务会纪要，认为鉴于该项目属于“处非”历史遗留问题，要按照历史的办法解决。2015年8月21日，湘西自治州人民政府专题召开会议研究“财信商贸中心”产权纠纷处置一事，认为湘西财信项目是湘西“涉非”风险资产处置工作部署的重大项目，并提出相关方案，涉及消防、房产等发证事宜由相关部门予以落实。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议，对一审查明的事实予以确认。、本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：上诉人杨欢与被上诉人湖南湘西州财信投资置业有限公司所签订的商品房买卖合同能否解除。2013年1月30日，上诉人杨欢与被上诉人湘西财信公司签订了《吉首市商品房买卖合同》。合同约定，上诉人购买湘西财信公司商贸中心财座250号商铺，约定同年8月31日交付所购商铺。同时还约定被上诉人应当在商品房交付使用后365日内，向吉首市房产局申请产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上诉人认为被上诉人在客观事实上存在违反合同约定，在规定交付商品房后365日办证却没有办证，按合同约定2013年8月31日前交付房屋，那么办证时间是交付商铺后365日内，即被上诉人的办证时间应当在2014年8月30日前，被上诉人拖至2015年3月才办了《土地证》，房屋产权证至今没办下来，同时，被上诉人对潮尚街规划设计的随意改变，上诉人损失惨重，本案中，被上诉人存在逾期办证的客观事实，上诉人认为根据双方签订的合同约定，逾期办证就有权利选择解除合同，退房的理由正当，解除合同应当受法律保护和支持。但是结合本案发生的背景，被上诉人财信公司开发的“财信商贸中心”项目，原为湖南三馆房地产开发有限公司开发的“吉首商贸大世界”。2008年“三馆公司”涉嫌非法集资被立案查处，项目停工并由湘西州政府接管。为加快湘西“处非”进程，促进吉首经济发展和维护社会稳定，被上诉人财信公司负责接收处置该项目资产。该项目为湘西州体量最大、最受社会各界关注的“处非”资产包。在2008年“处非”封盘时，项目停工并遗留了大量错综复杂的矛盾和问题。涉案项目的开发系财信公司接手过来的吉首地区非法集资事件中遗留的项目，项目原本就存在管理混乱、建设不合规等诸多问题；因牵涉众多关联主体的利益，项目沉淀了众多的历史积怨和矛盾。为此，就该项目消防验收、房产证的办理等问题，2012年8月2日，财信公司就因该项目原来规划设计存在重大缺陷，向湖南省处置办提出“关于恳求协调解决财信商贸中心项目规划设计变更及产权办理事宜的请示”，吉首市人民政府和州“处非”后续办、湘西自治州人民政府多次召开专题会议研究解决，2014年11月20日吉首市人民政府第44次常务会，明确指出鉴于该项目属于“处非”历史遗留问题，消防验收等问题要按照历史的办法解决。2015年8月21日，湘西自治州人民政府专题召开会议进行研究，认为湘西财信项目是湘西“涉非”风险资产处置工作部署的重大项目，并提出相关方案，涉及消防、房产等发证事宜由相关部门予以落实，故被上诉人财信公司开发的“财信商贸中心”项目逾期办证行为与吉首地区“非法集资”事件的诸多处非遗留问题后续处理进度存在因果关系，并非归责于出卖人财信公司原因所致，所以，上诉人认为系被上诉人财信公司的原因导致迟延取得权属证书的理由不能成立，由此上诉人以出卖人原因导致迟延取得权属证书而要求解除商品房买卖合同、退还房款、承担违约责任的诉请不符合法律规定。同时从涉案项目开发的情况以及继续履行合同对双方当事人的影响来看，本院经审查认为，被上诉人于2014年12月23日取得涉案楼栋房产证后，现该项目均可办理房屋产权证，被上诉人客观上虽然存在的迟延办证行为，并不影响双方实现买卖房屋合同目的。若一方当事人申请解除合同，不符合“尽量维持交易”之民事审判原则，故一审法院对上诉人在此情形下提出解除合同、退还房款、承担违约责任的请求不予支持，并无不妥。综上所述，上诉人杨欢的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6344元，由上诉人杨欢负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  余 霞审判员  曾浩恒二〇一七年一月二十三日书记员  刘桂林附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；