中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第12347号原告杨邦德。委托代理人周禄凯，上海陈海杰律师事务所律师。委托代理人陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。被告杨源。委托代理人陈静华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告杨邦德诉被告杨源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告杨邦德及其委托代理人周禄凯、被告杨源的委托代理人陈静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨邦德诉称，2015年3月，原告经中介居间与被告签订了关于上海市浦东新区银霄路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》，约定：租赁期间自2015年4月1日起至2017年3月31日止，每月租金人民币(以下币种同)18500元(净价，不含税)，押金为两个月租金。原告在2015年3月16日将两个月租金、押金汇入被告指定账户。因原告系外国人，必须办理境外人员临时住宿登记单，需要出租方提供缴纳房屋租赁税的完税凭证。为此，原告多次要求被告缴纳房屋租赁税，但被告置之不理，致使原告无法合法使用系争房屋、无法实现租赁合同目的。故，原告起诉要求：一、解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告返还租金、押金74,000元；三、被告承担原告支付的律师服务费10,000元。被告杨源辩称，同意解除双方的租赁合同，但违约方在原告，系原告没有正当理由提前退租。被告是愿意配合原告缴纳房屋租赁税和开具发票的，但根据合同约定，被告的租金是到手价，不包含税费，开发票产生的费用应该由原告承担，由于原告不愿意承担该部分费用，才导致其不能提供发票及完税证明。因原告至今没有与被告办理房屋返还手续，所以原告已付租金不同意返还。押金抵做违约金也不予返还。原告的律师费，被告认为没有法律及合同依据，亦不同意支付。经审理查明，2015年3月，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》，被告(甲方)将位于上海市浦东新区银霄路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告(乙方)，房屋产权为原告与杨式强、欧瑞婷共有，杨式强、欧瑞婷出具委托书委托原告办理出租事宜。合同约定租期自2015年4月1日起至2017年3月31日止，房屋每月租金18500元是净价，不含税。房租每两个月支付一次，押金为两个月租金，首次共支付四个月。并约定：“五、保证金和其他费用：……(二)租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、租房发票等费用由乙方承担。……十、违约责任：……(六)租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按租金的二倍向甲方支付违约金。……”另外，补充条款约定：“甲方同意在乙方入住之前搬走沙发和电视柜，由中介公司处理。保证乙方按期入住。此租金18500元包含物业费不包含租金发票。”2015年3月16日，原告通过汇款支付了被告两个月租金及押金合计74000元。当日，被告交付原告房屋钥匙和门卡，并签署了《租赁合同之附件》，双方对房屋内的家具物品进行了确认。2015年3月24日，原告发律师函给被告及上海久澳房地产经纪事务所，表示原告系境外人士，居住使用系争房屋需要有房屋的居住证，办理居住证时，有关部门要有出租方缴纳房屋租赁税的完税凭证。为此，原告通过居间方要求被告缴纳租赁税，但被告置之不理，导致原告无法合法居住使用系争房屋、无法实现租赁用途，所以要求原告尽快缴纳房屋租赁税。原告将该份律师函寄给了上海久澳房地产经纪事务所。2015年3月30日，原告将房屋钥匙、门卡、解约通知书邮寄往上海久澳房地产经纪事务所，同日提起了本次诉讼。2015年3月31日，被告发送短信给原告：杨邦德：“(根据合同第四条的第一款租金为净价。第五条的第二款租金发票税是由租户承担的。)由于你单方面解除合同已构成违约。就按合同执行。在4月1日之前到中介公司处移交门卡和钥匙和办理手续。商谈退租金事宜，以便以后我方方便出租。”原告回复：“门卡与钥匙已于今早送抵中介公司。”审理时，被告申请了中介人员杨海林、魏长生出庭作证。杨海林称：房东本来报23000元的，后来谈到18500元。合同中约定的18500元是不含税的，房东的到手价，税由房客承担。收到了原告寄送的钥匙、门卡和解约通知书，被告在开庭的两周前已经将钥匙和门卡拿走了。魏长生称：在合同签好之后，谈起发票和交税凭证的时候，被告是愿意配合的，但双方对税由谁承担的问题发生了争议，最后没有办成。当时被告坚持税由原告承担，原告认为税不该由自己承担。庭审中，被告表示在2015年5月5日，从上海久澳房地产经纪事务所处取回了钥匙和门卡。鉴于已经取回钥匙和门卡，双方不需要再进行房屋交接。本院认为，涉案《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，原告是否有权解除合同。本院认为，原告以被告不配合办理完税证明为由，主张解除合同。根据我国相关税法规定，房屋出租人应当缴纳相关的税费。本案中，从《上海市房屋租赁合同》约定的“净价，不含税”，“租赁关系终止时，乙方(原告)必须交清……有线电视、租房发票税等所有费用”，“租赁期间，使用该房屋所发生的……租房发票费等由乙方(原告)承担”及补充条款中约定的“此租金(人民币)壹万捌仟伍佰元包含物业费不包含租金发票”来看，双方实际已经明确约定税费由原告承担。该约定系原、被告之间对税费承担的合意，并不违约法律禁止性规定，也不与出租人应当缴纳税费的规定相冲突，应认定为有效。合同履行过程中，被告同意配合原告办理缴税、开具发票的手续，但应原告不同意承担税费，而未果。因此，被告在本案中没有违约行为，原告并无解除权，其寄送的解约通知书不发生法律效力。鉴于原告在无解除权的情况下单方解除合同，被告在2015年3月31日发送给原告的短信中表示，原告单方面解除合同已构成违约，并通知原告在2015年4月1日之前至中介公司移交门卡、钥匙以及办理手续，故可以认定被告当日同意解除合同。根据上述认定，双方合同系因原告违约导致提前解除，原告应当承担违约责任。被告要求以两个月的租赁保证金抵做违约金，符合双方的合同约定，亦与法不悖，本院予以支持。原告要求返还保证金的诉讼请求不予支持。合同解除后，双方应及时办理交接手续。虽然原告已于2015年3月30日将钥匙和门卡邮寄给中介，但在双方未对房屋进行查验的情况下，原告未按被告的要求于2015年4月1日之前前往中介与被告办理交接手续，显有过错。被告得知钥匙和门卡于2015年3月31日已在中介处后，也未及时查验接收房屋，直至2015年5月5日才取回钥匙和门卡，其行为亦有不当。故本院判定2015年4月1日至2015年5月5日期间的房屋使用费由双方各半分担。被告已收取的租金中多余部分退还原告。关于原告主张的律师费，并无合同及法律依据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告杨邦德与被告杨源之间的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月31日解除；二、被告杨源应于本判决生效之日起十日内返还原告杨邦德租金24666.67元；三、驳回原告杨邦德其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1900元(原告杨邦德已付)，减半收取950元，由原告杨邦德负担737元，被告杨源负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一五年六月六日书记员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。