重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜法民初字第01137号原告顾咸平，男，1954年3月14日出生，汉族。委托代理人王洪仁，重庆天朗律师事务所律师。被告匡安亮，男，1970年2月25日出生，汉族。委托代理人杨潇翔，重庆翔荣律师事务所律师。原告顾咸平与被告匡安亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告顾咸平及其委托代理人王洪仁和被告匡安亮及其委托代理人杨潇翔到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请2015年4月15日至2015年7月25日进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告顾咸平诉称，2010年9月2日，原告与原铜梁县蒲吕镇大坪村村民委员会签订了《合伙建房协议》约定，大坪村委会出地，原告出钱合伙修建大坪村办公室及住宅。会议室、值班室及门面等归大坪村委所有，其他房屋归原告所有，原告有出售出租权利等。2012年8月30日，原告将分得的xx单元xx号房屋，面积116.60平方米转让给被告，约定转让价格1800元／平方米，签订协议时付30%即62964元，基础完工时付20%即41976元，主体完工时付30%即62964元，竣工后付15%即31482元，余5%交证时一次性付清。如一方违约付守约方违约金5000元。协议签订后，原告履行了合同义务，并将竣工的房屋交付给了被告，被告从2013年5月1日入住至今，并先后给付房款125000元却拒不支付所欠房屋74386元。现要求：1、被告立即给付购房款74386元，并从2013年5月1日起按中国人民银行同期同类计算贷款利息至付清之日止；2、被告立即支付违约金5000元；3、诉讼费由被告负担。被告匡安亮辩称，双方签订的协议系商品房买卖合同，但是原告未取得预售许可，属于无效合同，土地性质为集体土地，不得用于非农业，转让行为违反了强制性规定，即使违约，违约金也过高，要求调减。应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年4月28日，中共铜梁县委办公室、铜梁县人民政府办公室铜委办（2010）66号《关于印发﹤铜梁县2010年度农村村级社会公共服务中心建设实施方案﹥》的通知。该实施方案第一条规定，全县2010年完成新建村级公共服务中心50个（其中、示范村3个）、扩建33个。第三条规定，村级公共服务中心建设内容为一楼一场，即综合楼和标准篮球场。……规划为扩建的，综合楼面积要求达到200平方米，标准篮球场面积达到420平方米以上；……。第四条规定，资金投入，按照全县统一标准，……；属规划扩建的，每个村投资12万元，其中土建7万元（含篮球场），设施设备5万元。资金来源：全县2010年规划建设的83个村级公共服务中心、土建资金和设备设施资金均由县财政负责，资金来源为市、县专项资金和县财政整合资金。铜梁县蒲吕镇大坪村为扩建村。2010年7月6日，铜梁县发展和改革委员会以铜发改委（2010）145号文件，向县委组织部下达了关于2010年度农村村级社会公共服务中心工程项目建议书的批复，同意建设巴川街道接龙村等83个村的村级社会公共服务中心，其中新建50个，扩建33个。2010年9月27日，重庆铜梁工业园区蒲吕工业园管理委员会对大坪村公共服务中心拟用地地块方案的设计作了要求。2011年1月24日，重庆铜梁工业园区蒲吕工业园管理委员会对铜梁县蒲吕工业园大坪村村级活动服务中心设计方案进行了评审，并提出了以下意见：1、消防原则通过，报专项设计由消防大队专项审查为准；2、实施时必须严格按程序办理相关建设手续，否则，项目无法进行质量评定，无法办理房地产手续。建筑外装采用优质浅灰纸皮砖，先作样板、经园区批准后大面积实施。3、严格按批准的设计方案进行施工图设计，若需变动方案，须报程序重新报批，完善相关建设手续到园区建设处放线后方可动工修建。2011年9月28日，铜梁县城乡建设委员会向铜梁县蒲吕镇大坪村村民委员会下发了建设项目选址意见书，同意大坪村村级活动服务中心建设项目在大坪村一组选址，拟用地面积530平方米，规划用地性质为二类居住用地。本《建设项目选址意见书》是有关部门办理该项目批准或者核准文件的规划依据。本《建设项目选址意见书》有效期至2012年9月28日为止。建设单位应在2012年9月28日前取得《建设用地规划许可证》，需要延长有效期的，建设单位应在本建设项目选址意见书有效期届满前向原发机关申请。2012年10月28日，重庆市人民政府渝府地（2012）1192号重庆市人民政府关于铜梁县实施城乡规划建设农用地转用和土地征收的批复。第二条内容为：同意你县将蒲吕镇人和村11、19组，龙山村1、9组，大坪村1、5、11组......农用地28.5411公顷（其中，耕地20.6273公顷）连同集体未利用地0.1841公顷转为建设用地并予以征收，另征收集体建设用地3.3383公顷；将国有农用地0.1199公顷转为建设用地。以上共计批准建设用地32.1834公顷。农用地转用和土地征收经依法实施完毕后，由土地行政主管部门根据该区域控制性详细规划的要求，按照国家和我市的有关规定供应土地。......。2010年9月2日，铜梁县蒲吕镇大坪村村民委员会（甲方）与顾咸平（乙方）签订《合伙建房协议》约定，甲方为改善办公条件，需新建办公楼，占地519平方米，总计约2000平方米。因甲方无资金，现双方就甲方出地，乙方出资金合伙建房达成本协议。一、合伙项目：大坪村村办公楼及住宅楼；二、建设地点：原铜梁县蒲吕镇大坪村一社；三、房屋分配：甲方得会议室、值班室及二间门面，总计不得少于200平方米。除甲方所得外，其余房屋及门面归乙方所有，乙方有权单独出售、出租等处理；四、五、……；六、1……；2、乙方是重庆远诚建筑工程有限公司法定代表人，由乙方负责由远诚公司与甲方签订房屋修建合同；七、八、九、……。2010年9月2日，重庆远诚建筑工程有限公司与铜梁县蒲吕镇大坪村村民委员会签订《房屋修建合同》约定，自合同签订之日起180天完工，工程款按1200元／平方米据实结算。合同签订后，由顾成平出资于2010年12月动工建设，2011年8月完工。共修建房屋一幢，五层，建筑面积约2600平方米。2012年12月12日，铜梁区蒲吕镇大坪村村民委员会委托重庆市建设工程质量检验测试中心对该工程进行检测，鉴定结论为：1、蒲吕镇大坪村村级服务中心，在设计使用荷载作用下，房屋结构能满足安全要求，可以正常入住；2、在使用过程中不能随意更改使用功能，严禁在楼面、屋面超载堆放重物，并应加强对房屋结构的安全检查，若出现开裂、变形过大等异常现象，应及时通知有关部门。2012年8月30日，顾咸平（甲方）与匡安亮（乙方）签订《房屋买卖协议》约定，甲方将该村级服务中心（大坪村村办公室及住宅楼）xx单元xx号房屋，面积116.60平方米（其中，分摊面积15.9平方米）按建筑面积1800元／平方米转让给乙方，总价款为人民币209880元，房产的最终面积以实际测量面积为准，房款多退少补。乙方在签订本合同时，支付总价款的30%即62964元，基础完工时支付总价款的20%即41976元，主体完工时支付总价款的30%即62964元，竣工后支付总价款的15%即31482元，余5%交房产证时一次性付清。如一方违约则支付另一方违约金5000元。协议签订后，匡安亮于2012年3月19日和2011年6月24日分别支付了购房款70000元和55000元，合计125000元。2012年5月顾咸平将已完工的争议房屋交付给了匡安亮，匡安亮从2012年5月入住至今。匡安亮在2013年年初，知晓不能取得所购房屋的产权证，而拒绝支付购房余款74386元，双方协商未果，顾咸平起诉来院。顾咸平基于有效合同进行诉讼，诉讼请求也基于有效合同而提起。由于本院对合同效力的认定与顾咸平提起诉讼的合同效力不一致，本院向顾咸平释明，建议变更诉讼请求，但顾咸平坚持不予变更。另查明，涉案房屋无建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及竣工验收的相关证据。上述事实，有顾咸平的陈述、《合伙建房协议》、《房屋买卖协议》、铜委办（2010）66号《铜梁县2010年度农村村级社会公共服务中心建设实施方案》、铜发改委（2010）145号2010年度农村村级社会公共服务中心工程项目建设的批复。2010年9月27日，重庆铜梁工业园区蒲吕工业园管理委员会大坪村公共服务中心拟用地地块方案设计要求。2011年1月24日，重庆铜梁工业园区蒲吕工业园管理委员会铜梁县蒲吕工业园大坪村村级活动服务中心设计方案评审意见。2011年9月28日，铜梁县城乡建设委员会选字第500224201100059号建设项目选址意见书。渝府地（2012）1192号重庆市人民政府关于铜梁县实施城乡规划建设农用地转用和土地征收的批复、鉴定报告。以及匡安亮的陈述和收据两张等证据。这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，2011年全国民事审判工作会议纪要（法办（2011）442号）第十五条第一款规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。土地管理法第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第二款规定，前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。本案中，铜梁县城乡建设委员会同意铜梁县蒲吕镇大坪村村民委员会在大坪村一组占用土地530平方米修建大坪村村级活动服务中心，并要求在2012年月28日前取得《建设用地规划许可证》，但大坪村委会在未取得建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的情况下，与顾咸平联合建房，顾咸平将所分得的案涉房屋对外公开出售给匡安亮，双方因此签订的房屋买卖协议，违反了前述法律规定，应认定无效。但顾咸平基于有效合同进行诉讼，请求匡安亮支付购房款和违约金系也基于有效合同而提起。本院向顾咸平释明，可以一并对合同无效的后果提出诉讼请求，即可以请求匡安亮返还原物，但顾咸平坚持不变更诉讼请求。由于顾咸平的请求权基础发生了根本变化，顾咸平要求人民法院支持其诉讼请求的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的的规定，判决如下：驳回原告顾咸平的诉讼请求。案件受理费1784.00元，减半收取892.00元，由原告顾咸平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1784元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谭小东二〇一五年六月二十日书记员  吕雪松