重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)酉法民初字第01167号原告卢正满，男，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。委托代理人郭沛然，重庆渝鑫律师事务所律师。被告冉景叙，男，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。委托代理人冉茂林，酉阳县桃花源法律服务所法律工作者。原告卢正满与被告冉景叙房屋买卖合同纠纷���案，原告卢正满于2015年5月6日向本院提起诉讼，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由本院代理审判员杨金典适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告卢正满及其委托代理人郭沛然、被告委托代理人冉茂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢正满诉称：2011年7月7日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其房屋出卖给原告。协议约定房屋价款为400000元，先首付200000元，过户后再支付200000元。原告依约在合同签订时向被告支付了首付款200000元，后原告到国土部门办理过户手续时，才得知该房屋存在权属争议。2013年12月27日，酉阳县人民法院作出（2013）酉法民初字第02652号民事判决书，判决该房屋的所有权属于酉阳县供销合作社联合社农业生产资料公司；2014年4月16日，重庆市第四中级人民法院作出（2014）渝四中法民终字第00251号民���判决书维持了（2013）酉法民初字第02652号民事判决书的判决结果。在此之后，原告多次与被告协商退还购房款，被告均以种种理由搪塞。原、被告签订《房屋买卖协议》，原告已缴纳首付款，而被告根本没有该房屋的实际产权，权利人没有给予追认，也没有实际产权人出卖该房屋的授权，被告的行为属于无权处分，原、被告的买卖合同应当无效。原告为了维护自己的合法权利不受侵犯，故诉至人民法院请求依法判令：一、确认原、被告于2011年7月7日签订的《房屋买卖协议》无效；二、由被告退还原告预付的购房首付款200000元并按中国人民银行同期贷款利率支付从2011年7月8日起至退还之日止的资金利息；三、由被告承担本案的诉讼费用。在开庭审理前，原告于2015年6月9日变更第一项诉讼请求为解除原、被告于2011年7月7日签订的《房屋买卖协议》。原告酉阳县医院向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：①.2011年7月7日原告卢正满与被告冉景叙签订的房屋买卖协议复印件一份，证明本案合同关系的出卖方为被告冉景叙、受让方为原告卢正满，该协议中约定了双方的权利义务和房屋价款。②.收条复印件一张，证明被告冉景叙收到了原告卢正满支付的200000元房屋首付款的事实。③.房屋产权证复印件一份，证明出卖房屋时房屋的所有权人为被告冉景叙的事实。④.（2013）酉法民初字第02652号民事判决书复印件一份、（2014）渝四中法民终字00251号民事判决书复印件一份，证明被告冉景叙出卖房屋的实际产权人为酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司，由于被告冉景叙没有房屋的实际产权，故原告卢正满与其签订房屋买卖合同的目的不能实现。被告冉景叙辩称：2011年7月7日，房屋买卖协议约定为400000元价款，属于酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司职工的共同行为，其中还有田咏、杨万军、龚会芹、陈晓敏、盛蜀鸣、冉月村、冉放鸣。原告卢正满现起诉的200000元始当时说好用于办理房产过户手续的。至于该协议是否有效，应当追加上述几人参与诉讼，不能由被告冉景叙一人承担。另外被告冉景叙出具了200000元的收条属实。原告冉景叙向本院提交以下证据以支持其抗辩理由。①.2011年7月7日原告卢正满与被告冉景叙及案外人田咏、杨万军、龚荟芹、陈晓敏签订的房屋买卖协议复印件一份，证明被告冉景叙答辩意见属实，与原告卢正满签订合同并不是冉景叙一人所为。经本院庭审质证，对原告提交的证据①.②.③.④.复印件与原件核对无误，原件已予以退还。被告对原告提交的证据③.房屋产权证复印件一份的真实性、关联性、合法性均无异议���本院予以确认，可采信为定案证据。双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：一、原告提交的证据①.2011年7月7日原告卢正满与被告冉景叙签订的房屋买卖协议复印件一份，证明本案合同关系的出卖方为被告冉景叙、受让方为原告卢正满，该协议中约定了双方的权利义务和房屋价款。被告冉景叙对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，但该证据证明了案涉房屋的出卖价款为400000元，且该合同并非被告冉景叙一人与原告卢正满所签订。本院认为被告冉景叙对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，只是认为该证据还能证明案涉房屋的房屋买卖合同并非被告冉景叙一人与原告卢正满所签订；但从该证据所载明的内容上并看不出该合同还有其他的当事人，并且协议抬头所罗列的出卖方（甲方）为被告冉景叙，买受方（乙方）为原告卢正满，落款处也仅有原、被告两人的签字捺印，不能证明涉案房屋的房屋买卖合同除原、被告外还有其他的合同当事人存在。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可采信为定案依据。二、原告提交的证据②.收条复印件一张，证明被告冉景叙收到了原告卢正满支付的200000元房屋首付款的事实。被告冉景叙对该证据的真实性、合法性、关联性不持异议，只是认为该证据的形式为收条，对其时效有异议。本院认为原告卢正满提交该证据所要达到的证明的目是原告卢正满已经向被告冉景叙支付了200000元的事实，被告冉景叙在认可该证据的真实性、合法性、关联性后对仅该证据的时效提出异议，但又未说明具体理由。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可采信为定案依据。三、原告提交的证据④.（2013）酉法民初字第02652号民事判决书复印件一份��（2014）渝四中法民终字00251号民事判决书复印件一份，证明被告冉景叙出卖房屋的实际产权人为酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司，由于被告冉景叙没有房屋的实际产权，故原告卢正满与其签订房屋买卖合同的目的不能实现。被告冉景叙对该证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但认为还据能够印证案涉房屋的房屋买卖合同不是被告冉景叙一人所为。本院认为上述两份判决书所查明的事实中，不能直接反映本案房屋买卖合同纠纷的经过，也不能证明除原告卢正满与被告冉景叙之外还存在其他当事人参与了案涉房屋的商品房买卖。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，可采信为定案依据。四、被告提供的证据①.2011年7月7日原告卢正满与被告冉景叙及案外人田咏、杨万军、龚荟芹、陈晓敏签订的房屋买卖协议复印件一份，证明被告冉景叙答辩意见属实，与原告卢正满签订合同并不是冉景叙一人所为。原告卢正满对该证据的真实性持有异议，其并没有订立该份协议，上面的签字是不是其本人所签，并且对该份协议也不知情。本院认为当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复制品。而被告冉景叙提供的该证据复印件没有原件当庭出示核对，在原告卢正满不予承认的情况下，被告冉景叙也没有其他材料可以印证。故本院对该证据不予采信。根据原、被告的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2011年7月7日，原告卢正满与被告冉景叙签订了房屋买卖协议，由被告冉景叙将登记于自己名下的房屋出卖给原告卢正满。原、被告双方所签合同约定出卖房屋价款为400000元，付款时间及方法为原、被告签订房屋买卖协议后，由原告卢正满向被告冉景叙支付首付款200000元，余款200000元在被告冉景叙协助原告卢正满办理完房屋产权变更过户手续时，由原告卢正满一次性付清。合同约定双方权利义务为被告冉景叙将出卖房屋的房产权证、土地使用权证交给原告卢正满，并协助其办理房屋产权变更过户手续，如被告冉景叙不提供相关证件和协助办理产权过户手续，由此造成的经济损失由被告冉景叙赔偿。原告卢正满在办理出卖房屋产权过户中所需的一切税费由其自己全部承担，被告冉景叙不承担该笔费用。原、被告双方正式签订房屋买卖协议后，房产权即归原告卢正满所有使用，被告冉景叙不得无理干涉其正常使用权。合同还约定违约责任为本房屋买卖协议经原、被告双方签字盖章后生效，任何一方不得违约，如任何乙方违约给对���造成经济损失者，由违约方全部赔偿。房屋买卖协议签订当日原告卢正满按约定向被告冉景叙支付了200000元房价首付款。而后，在原告卢正满到国土部门办理房屋产权过户时，被告知该房屋存在权属争议，无法办理变更登记。2013年12月27日，本院以（2013）酉法民初字第02652号民事判决书作出了登记在被告冉景叙名下的门面的所有权属于酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司的一审判决；2014年4月16日，重庆市第四中级人民法院以（2014）渝四中法民终字第00251号民事判决书维持了该一审判决。在涉案房屋的产权归属明确以后，原告卢正满多次与被告冉景叙协商退还购房款，被告均以种种理由搪塞，故原告卢正满诉至人民法院请求依法判决解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，由被告冉景叙返还原告卢正满已支付的购房首付款200000元，并按���中国人民银行同期贷款利率支付从2011年7月8日起至退还之日止的资金利息。诉讼中，双方当事人主要的争议焦点是：一、原告卢正满是与被告冉景叙还是与包括冉景叙在内的多人签订的房屋买卖合同。二、原告卢正满是否已经向被告冉景叙支付了购房首付款200000元。三、原告卢正满主张解除房屋租赁合同并由被告冉景叙返还购房首付款200000元是否已经过了诉讼时效且能否得到支持。四、原告卢正满主张由被告冉景叙向其支付200000元的资金利息（该资金利息从2011年7月8日起至实际退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）能否予以支持。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合各方争议的焦点，评述如下：一、原告卢正满是与被告冉景叙还是与包括冉景叙在内的多人签订的房屋买卖合同。原告卢正满在庭审中提交的房屋买卖合同系原告卢正满��被告冉景叙所签订，对此被告冉景叙在庭审中已认可了该合同的真实性，该合同中明确的表明了合同双方当事人为本案的原、被告，并且对合同的标的物、价款、支付方式与时间、合同双方的权利义务及违约责任均进行了约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，依法成立并生效。被告冉景叙辩称与原告卢正满之间签订的合同并非其一人，而是有多位酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司职工共同与原告卢正满签订的，对此被告冉景叙提交了一份房屋买卖合同复印件，上面的时间与原告卢正满提交的房屋买卖除内容多了一条，“买受方原租赁出卖方出卖房屋门面所交的三年租金，出卖方不退还买受方，由出卖方收取享有。”的约定以外其余内容两份合同均一致，但出卖方却有包括被告冉景叙的在内的五人落款签字。庭审中原告卢正满对被告冉景叙提交的该证据的真实性予以否认，表示并不知情，上面“卢正满”的签字也非自己所签，被告冉景叙亦不清楚“卢正满”的签字是何人所签。并且，在2011年7月7日即原、被告签订房屋买卖合同的时候，被告冉景叙所持有的房屋所有权证项下房产即案涉房屋并没有被人民法院判决所有权属于酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司，而登记所有人是被告冉景叙。故对于被告冉景叙的该辩称，本院不予采信，原告卢正满应是与被告冉景叙签订的房屋买卖合同。二、原告卢正满是否已经向被告冉景叙支付了购房首付款200000元。原告卢正满在与被告冉景叙签订商品房买卖合同当日即向被告冉景叙支付了购房首付款200000元，对此有原告提交的收条为证，该收条上载明，“冉景叙、盛蜀鸣、杨万军、田咏、龚会芹六家自愿出售共有的门面壹间，收首付（20万元）贰拾万圆。收款人：冉景叙，2011年.7.7号”虽该收条载明了冉景叙、盛蜀鸣、杨万军、田咏、龚会芹六家自愿出售共有的门面壹间，实际该间门面的有权在之后被人民法院判决属于酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司，但收款人为被告冉景叙，并且被告冉景叙也在庭审中承认系其亲自出具的该收条，200000元的购房首付款也已收到，钱不是打入被告冉景叙的账户上，而是打到盛蜀鸣的账户上，准备由上述几人平分，只是最后却不知该款是如何处置。本院认为，被告冉景叙作为房屋买卖合同的一方当事人，原告卢正满按约定应将购房首付款支付给被告冉景叙，被告冉景叙出具的收条及其在庭审中的陈述能够证实其已收到了200000万元购房首付款，至于该首付款是被指定打入何人账户又是如何分配系被告冉景叙的权利，故可以认定原���卢正满已经向被告冉景叙支付了购房首付款200000元。三、原告卢正满主张解除房屋租赁合同并由被告冉景叙返还购房首付款200000元是否已经过了诉讼时效且能否得到支持。被告冉景叙在庭审中提出本案的房屋买卖合同产生于2011年，而案涉房屋的权属争议产生于2008年，原告卢正满明知该房屋权属有争议，还与原告签订合同，其主观上存在恶意，且两年没有要求返还购房款，已超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》九十四条第之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同��的的；（五）法律规定的其他情形。”被告冉景叙所出卖的房屋产权被人民法院判决属于酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司，致使其签订的房屋买卖合同的目的根本不能实现，原告卢正满可以解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的该权利消灭。”本案中，双方当事人没有约定解除权行使期限，也不属于法律规定有解除权行使期限的情形，被告冉景叙在知道合同目的无法实现后也没有催告原告卢正满行使解除权，故不存在超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对原告卢正满主张解除与被告冉景叙签订的房屋租赁合同并由被告冉景叙返还购房首付款200000元的请求，本院予以支持。四、原告卢正满主张由被告冉景叙向其支付200000元的资金利息（该资金利息从2011年7月8日起至实际退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）能否予以支持。原、被告之间签订的房屋买卖合同不能达到合同目的而解除的原因是在于被告冉景叙无权处分了酉阳土家族苗族自治县供销合作社联合社农业生产资料公司的财产，事后没有取得处分权也没有得到权利人的追认，其行为已构成根本违约，且存在过错。而原告卢正满与被告冉景叙签订房屋租赁合同的时候，案涉房屋仍登记在被告冉景叙的名下，原告卢正满有理由推定登记所有人即实际权利人，故其不存在主观上的恶意。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告冉景叙在明知对案涉房屋没有所有权的情况下仍与原告卢正满签订房屋买卖合同并收取原告卢正满支付的购房首付款占用多年，应向原告卢正满支付资金占用费。原告卢正满主张以200000元为计算基数由被告冉景叙按中国人民银行同期贷款利率为标准支付其从2011年7月8日起至被告冉景叙将200000元购房首付款返还之日止的资金利息，不违反法律法规的相关规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判��如下：一、解除原告卢正满与被告冉景叙于2011年7月7日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告冉景叙在本判决生效后五日内向原告卢正满返还其预付的购房首付款200000元并支付资金利息（该资金利息以200000元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算从2011年7月8日起至实际退还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4380元，因适用简易程序减半收取2190元由被告冉景叙负担，原告卢正满预交的4380元全额退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  杨金典二〇一五年六月二十四日书 记 员  王 钰