延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第223号上诉人（原审被告）：延吉五洲房地产有限责任公司，住所延吉市。清算组负责人：金银容，组长。委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贾洪祥，个体工商户，住延吉市。委托代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。原审被告：延边新五洲房地产股份有限公司，住所延吉市。法定代表人：崔雪仁，总经理。委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。上诉人延吉五洲房地产有限责任公司（以下简称“延吉五洲公司”）因与被上诉人贾洪祥、原审被告延边新五洲房地产股份有限公司（以下简称“新五洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审中原告贾洪祥诉称：2006年5月18日，原告与被告延吉五洲公司签订了房屋买卖协议，购买延边国际商务中心A座506室面积98.35平方米的房屋，合同约定2006年年底被告延吉五洲公司为原告办理房屋权属证及土地使用权证，否则将向原告支付房款总额20%的违约金。但被告延吉五洲公司至今未按约定办理房产证及土地使用权证。现被告延吉五洲公司的所有债权债务已由被告新五洲公司承担。故请求法院依法判令被告延吉五洲公司协助原告办理房屋产权证及土地使用权证，二被告连带支付原告违约金72000元。被告延吉五洲公司、新五洲公司辩称：原告购买诉争房屋时，被告延吉五洲公司能够办理产权过户登记，但办理产权登记需要原告配合协助，提供相应证明，并一同到产权过户部门办理产权过户手续。因原告没有履行协助义务，故房屋产权证一直未办理。被告同意与原告一并到房屋产权过户部门办理产权过户手续，但二被告不同意支付违约金，若被告应承担违约金，则二被告主张根据相关法律规定对违约金予以下调。另外，因房屋买卖协议系三方签订，其中关于办理房屋产权证书所需要的交易税、契税，包括物业基金等由乙方承担，因此本案应追加房屋买卖协议书中的乙方为当事人。一审法院经审理查明：2006年5月18日，原告贾洪祥、被告延吉五洲公司及案外人三方签订房屋买卖协议书。约定被告延吉五洲公司出卖延边国际商务中心A座506室，房屋面积为98.35平方米的房屋，价格为人民币36万元，被告延吉五洲公司承诺在合同签订之日起至2006年底之前为原告办理完毕房屋权属证书及土地使用权证。办理上述房屋买卖所产生的交易税、契税等一切费用（包括物业管理基金及房屋配套基金）由案外人承担。原告在签字之日一次性付案外人人民币34万元，被告延吉五洲公司表示承认，同时被告延吉五洲公司及案外人向原告交付房屋，剩余2万元房款在办理完房屋产权证、土地使用权证后一次性给案外人付清。买卖各方如有一方违约，违约方应当向守约方交付房款总额20%的违约金。合同签订后，被告延吉五洲公司将诉争房屋交付给原告使用，但至今未给原告办理房屋产权证及土地使用权证。另查，原告于2006年5月18日，向被告延吉五洲公司缴纳契税、物业维修基金共计21396元。被告新五洲公司承继了被告延吉五洲公司的债务。一审法院认为：原告同被告延吉五洲公司之间签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。原告要求被告延吉五洲公司按照合同约定履行诉争房屋过户义务，二被告亦表示同意，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于双方争议焦点，即是否应当支付违约金的问题，本院认为，二被告主张原告未协助办理过户，才未给原告办理过户手续，但二被告的此项抗辩未有相关证据证明，本院不予支持。原、被告双方在协议书中明确约定：“甲方（被告延吉五洲公司）承诺在本合同签订之日起年底内为丙方（原告）办理完毕房屋权属证书及土地使用证书”、“买卖各方如有一方违约，违约方应向守约方交付房款总额20%的违约金”，双方关于违约金的约定明确，被告延吉五洲公司至今未给原告办理房屋产权证、土地使用权证，应按照合同约定承担违约责任。被告新五洲公司承认承继了被告延吉五洲公司的债务，故对于被告延吉五洲公司的债务应承担连带责任，综上，原告要求二被告连带返还违约金72000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告延吉五洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即为原告贾洪祥办理房屋（延边国际商务中心A座506室，面积为98.35平方米）的所有权及土地使用权变更手续；二、被告延吉五洲房地产开发有限公司、延边新五洲房地产股份有限公司于本判决发生法律效力之日起立即支付原告违约金72000元。案件受理费1600元，其他费用80元，（原告均已预交），共计1680元，由被告延吉五洲房地产开发有限公司、延边新五洲房地产股份有限公司负担。宣判后，延吉五洲公司不服上述判决，提起上诉，其主要理由：1.一审认定上诉人未按合同约定办理房屋产权证和土地证应承担违约责任，与事实相悖。办理房屋产权证必须双方一同到场签字，买受方须提交身份证等相关证明才能完成，一审判决将办理产权证书视为单方行为显然不符合事实。争议房屋已于2005年9月22日办理了大照，按规定已经具备办理产权过户的条件，至今未能办理被上诉人的产权证的原因是被上诉人拒不配合，所以未办证的责任不在上诉人，上诉人并未违约。2.假设上诉人存在违约，一审判决上诉人承担违约金72000元违约金不合理，违约金应以补偿损失为原则，一审中被上诉人并未向法庭提交存在损失的任何证据，故判决上诉人承担房款20%的违约金显失公平。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求。被上诉人贾洪祥辩称：1.上诉人至今未给办理房屋产权证及土地证的原因是上诉人拖欠政府税金的原因造成的，并非我方原因。上诉人于2012年才将欠缴的契税补齐。而2005年9月22日上诉人只是办理了初始登记，并非办理大照，即使办理了大照，因欠缴契税，房产部门也不会分户为我方办理房屋产权证。2.我方已经完成全部义务，交纳了办理产权证所需的契税和房屋维修基金，只等上诉人的通知，但上诉人没有履行通知义务，迟迟不予通知，而我方多次找到上诉人，上诉人只是答复再等等，只是诉争房屋的产权证至今未办理。3.我方主张的违约金合理合法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，我方已付购房款34万元，按年利率6%计息8年，加收30%至50%，可计算出20万左右的违约金，但我方主张违约金72000元，完全符合法律。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：2006年5月18日，上诉人延吉五洲公司与被上诉人贾洪祥签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人延吉五洲公司主张至今未能办理房屋产权证的原因是被上诉人贾洪祥拒不配合，上诉人自己并未违约，对此，本院认为上诉人延吉五洲公司作为交付物权凭证的义务人，未能提供其已经履行通知、交付义务或被上诉人贾洪祥不予配合的相关证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人延吉五洲公司应承担未按合同约定履行交付物权凭证义务的违约责任。上诉人延吉五洲公司主张被上诉人贾洪祥并未向法庭提交存在损失的证据，判决其承担违约金72000元显失公平，对此，本院认为该违约金系诉争房屋买卖协议约定的内容，且参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审支持被上诉人贾洪祥支付违约金72000元的诉讼请求并不不当。综上，上诉人延吉五洲公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人延吉五洲房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  全智光审 判 员  林 美代理审判员  卢 珊二〇一五年六月八日书 记 员  车世兰