湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江汉巡民初字第00703号原告向农。委托代理人路赞昌，湖北重友律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告钱继刚。委托代理人路赞昌，湖北重友律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告刘荣久。原告向农、钱继刚与被告刘荣久房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向农、钱继刚的委托代理人路赞昌到庭加诉讼，被告刘荣久经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。原告向农、钱继刚诉称，2006年3月31日，两原告取得位于武汉市江汉区民意街天一小区11栋2层1-1室及1-2室的房屋产权并办理房屋两证，2007年10月12日，被告刘荣久与两原告签订《房屋转让协议书》，约定被告刘荣久在合同签订时向两原告支付人民币150000元首期购房款，后期房款以被告刘荣久按时按期偿还两原告在建设银行的人民币2950000元每月房屋贷款的方式支付，不得有逾期和拖欠行为，并约定：如被告刘荣久不按条款支付房款和银行贷款，两原告有权终止合同，所收购房款和担保公司担保金不退还，且被告刘荣久必须在2011年9月1日前到房地产管理部门办理正式过户更名手续。因被告刘荣久在上述协议签订后仅陆续支付购房款人民币838300元，在双方约定的过户期限届满前，经两原告多次催促，被告刘荣久仍未付清剩余款项，两原告遂于2011年11月10日终止了双方的《房屋转让协议书》，将上述房屋分别转让给案外人桂学农、袁红涛。现原告向农、钱继刚认为，其与被告刘荣久签订的《房屋转让协议书》系分期付款合同，被告刘荣久未按约定支付购房款构成违约，其有权依据协议终止合同，并要求被告刘荣久支付相应的房屋使用费，故诉至本院，请求判令：1、确认原告向农、钱继刚与被告刘荣久签订的房屋买卖合同已终止；2、被告刘荣久赔偿原告向农、钱继刚2007年9月11日起至2011年11月11日期间共计50个月的房屋使用费人民币2253242元；3、本案诉讼费用由被告刘荣久承担。在本案审理中，原告向农、钱继刚自愿将诉讼请求第1、2项变更为：1、解除原告向农、钱继刚与被告刘荣久签订的《房屋转让协议书》；2、被告刘荣久赔偿原告向农、钱继刚2007年10月12日起至2011年11月11日期间共计49个月的房屋使用费人民币2208175元。被告刘荣久未到庭应诉，但在本院对其进行调查时辩称，其是向融昌公司购买房屋，买卖合同所涉房屋实际是融昌公司的，原告向农、钱继刚仅是名义上的房屋所有权人，双方合同签订后，其已支付购房款人民币838300元，原告向农、钱继刚于2011年将房屋过户给桂学农、袁红涛是“一房二卖”的违约行为，且两原告与桂学农等人也不存在真实的房屋买卖合同关系，仅是支付了人民币360000元的过户费用，目的是为了逼迫被告刘荣久腾退房屋，故其要求追究原告向农、钱继刚及桂学农、袁红涛等人的刑事责任。经审理查明，坐落于武汉市江汉区天一小区11栋2层1-1室（钢混结构、建筑面积461.63平方米）的房屋于2006年3月31日登记于原告向农名下；坐落于武汉市江汉区天一小区11栋2层1-2室（钢混结构、建筑面积539.81平方米）的房屋于2006年3月31日登记于原告钱继刚名下。2007年10月12日，原告向农、钱继刚与被告刘荣久签订《房屋转让协议书》，约定：“二、被告刘荣久自愿购买原告向农、钱继刚所有的，坐落于武汉市江汉区天一小区11栋2层建筑面积共计1001.44平方米的房产；三、上述房产以原告向农、钱继刚名义在建设银行贷款合计人民币2950000元，已经偿还十八个月共计人民币400000元，被告刘荣久另向原告向农、钱继刚支付人民币150000元后房产归被告刘荣久所有，后期的配套设施费及办证过户费用均由被告刘荣久承担……五、合同签订之时，被告刘荣久应向原告向农、钱继刚支付购房款人民币150000元……以原告向农、钱继刚名义所贷银行贷款由被告刘荣久按时按期偿还月供，不得有逾期和拖欠行为……六、原告向农、钱继刚收到被告刘荣久支付的购房首期款后不得再将房产出售给他人，否则赔偿被告刘荣久所有损失另外赔偿人民币500000元，被告刘荣久在签订本合同后如不按条款支付房款和银行贷款，原告向农、钱继刚有权终止合同，所收购房款和担保公司担保金不退；七、被告刘荣久必须在本合同签订之日起四年内（即2011年9月1日之前）到房地产管理部门持双方签署的《委托公证书》及公证合同办理正式过户更名手续……”，在本案审理中，原告向农、钱继刚与被告刘荣久均认可，虽然《房屋转让协议书》中写明的付款方式系由被告刘荣久偿还以两原告名义在银行所贷款项，但双方实际约定并履行的付款方式为被告刘荣久于2007年支付购房款人民币400000元，之后每年支付购房款人民币250000元，到2011年办理过户时一次性付清全部余款。上述协议签订后，原告向农、钱继刚向被告刘荣久交付上述房屋，被告刘荣久于2007年10月16日支付购房款人民币150000元，同年又支付人民币250000元，于2008年支付人民币250000元及人民币88300元，于2009年3月12日支付人民币100000元，以上共计支付人民币838300元。之后，被告刘荣久再未向原告向农、钱继刚支付购房款。2011年11月10日，原告向农、钱继刚分别将坐落于武汉市江汉区天一小区11栋2层1-1室、1-2室的房屋过户登记于案外人桂学农、袁红涛名下。另查明，根据武汉市房产局发布的2005年上半年住宅综合（平均）参考租金标准，前进一路至民主街一带钢混结构房屋的租金标准为每平方米每月45元。因被告刘荣久自2009年起迟延履行合同，至2011年9月1日双方约定的房屋过户之日仍未履行清偿全部购房款的义务，故原告向农、钱继刚诉至法院提出前述诉讼请求。上述事实有原告向农、钱继刚、被告刘荣久的陈述、《房屋转让协议书》、房产证、土地证、产权登记信息查询单、武汉市2005年上半年住宅综合（平均）参考租金标准等证据材料经庭审质证予以证实。本院认为，原告向农、钱继刚与被告刘荣久自愿签订的房屋买卖合同系原、被告双方真实意思的表示，未违反法律法规，应认定为合法、有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”的规定，截至原、被告约定付清全部购房款的2011年9月1日，被告刘荣久仅支付购房款人民币838300元，其未付购房款金额已超过全部价款的五分之一，故原告向农、钱继刚要求解除与被告刘荣久签订的《房屋转让协议书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于诉争房屋的使用费，现原告向农、钱继刚主张按照武汉市房产局发布的2005年上半年住宅综合（平均）参考租金标准，以每月每平方米45元计算被告刘荣久占用房屋的使用费，符合法律规定，被告刘荣久在原告向农、钱继刚享有诉争房屋所有权期间占用房屋的时间段为2007年10月12日起至2011年11月9日，共计48个月零29天，故其应支付的房屋使用费为：（1）占用原告向农房屋的使用费：461.63平方米×每平方米45元／月×（48＋29／30）月=人民币1017202元；（2）占用原告钱继刚房屋的使用费：539.81平方米×每平方米45元／月×（48＋29／30）月=人民币1189471元。对于被告刘荣久已支付的购房款人民币838300元，因被告刘荣久未到庭应诉，故本院不予处理，被告刘荣久可另行主张权利。被告刘荣久经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告向农、钱继刚与被告刘荣久签订的《房屋转让协议书》；二、被告刘荣久于本判决生效之日起二十日内支付原告向农2007年10月12日至2011年11月9日期间的房屋使用费人民币1017202元；三、被告刘荣久于本判决生效之日起二十日内支付原告钱继刚2007年10月12日至2011年11月9日期间的房屋使用费人民币1189471元；四、驳回原告向农、钱继刚的其他诉讼请求。案件受理费人民币24826元，其他诉讼费人民币23元，以上共计人民币24849元由被告刘荣久承担（被告刘荣久于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  胡丹丹人民陪审员  周汉云人民陪审员  方 毅二〇一五年六月十五日书 记 员  吴文兵速 录 员  陈祖德