广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1102号上诉人（原审被告）：尹成会。委托代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳德拍投资管理有限公司。委托代理人：丁杰平，广东瑞霆律师事务所律师。委托代理人：夏希，广东瑞霆律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。委托代理人：肖洪林，系该公司职员。上诉人尹成会因与被上诉人深圳德拍投资管理有限公司（以下简称德拍公司）、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）委托合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第397号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，一、2014年1月23日，德拍公司与尹成会、世华公司签订了《购买房屋委托代理合同》。该合同约定尹成会委托德拍公司代理竞买位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东村商住楼某号的房产，代理总价为人民币680000元，代理总价包括房屋成交价、拍卖佣金、尹成会应支付给德拍公司的服务费三项费用；竞买成交后房产登记至尹成会名下；世华公司为居间方。尹成会应当于2014年1月24日10时前向世华公司支付履约保证金人民币30000元，应当于2014年2月16日16时前向深圳市土地房产交易中心支付竞买保证金人民币80000元，若德拍公司代理尹成会竞买成功，尹成会须在付款截止期限内付清全部房屋成交价和拍卖佣金。合同同时约定，若尹成会在房产交易前终止合同，需取得德拍公司的书面同意并向德拍公司支付代理总价5%的违约金；若尹成会未按期交纳竞买保证金导致尹成会没有资格竞买，视为尹成会违约并应向德拍公司支付代理总价的10%的违约金。尹成会违约金由世华公司从已收的履约保证金中直接支付给德拍公司，如不足，由德拍公司向尹成会追偿。若尹成会逾期支付上述各条内容中的服务费或违约金，尹成会每日需承担未支付部分金额千分之二的滞纳金给德拍公司。合同还约定了当事人的其他权利义务。二、合同签订后，尹成会于2014年1月23日向世华公司支付了履约保证金人民币30000元。按照合同约定，尹成会应当于2014年2月16日16时前支付竞买保证金人民币80000元至深圳市土地房产交易中心的指定账户，但直至2014年2月18日该房产交易结束，尹成会仍未交纳竞买保证金。三、世华公司答辩称对德拍公司起诉的事实无异议。德拍公司原审的诉讼请求为：1、解除德拍公司与尹成会之间的《购买房屋委托代理合同》；2、尹成会向德拍公司支付合同违约金人民币102000元；3、本案的诉讼费用由尹成会承担。原审法院认为，本案为委托合同纠纷，德拍公司与尹成会、世华公司之间签订的《购买房屋委托代理合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。按照合同约定，尹成会应当于2014年2月16日16时前支付竞买保证金人民币80000元至深圳市土地房产交易中心的指定账户，若尹成会未按期交纳竞买保证金导致尹成会没有资格竞买标的物，视为尹成会违约并应向德拍公司支付代理总价的10%的违约金。违约金由世华公司从已收的履约保证金中直接支付给德拍公司，如不足，由德拍公司向尹成会追偿。若尹成会逾期支付违约金，尹成会每日需向德拍公司支付滞纳金，滞纳金按未支付金额的千分之二计付。本案尹成会未依约在2014年2月16日16时前支付竞买保证金人民币80000元给深圳市土地房产交易中心，导致其丧失竞买标的物资格，属违约，致使不能实现合同目的，故德拍公司要求解除合同、要求尹成会按代理总价人民币680000元的10%支付违约金人民币68000元的诉讼请求，有事实与法律依据，原审法院予以支持。依三方当事人的约定，尹成会违约金由世华公司从已收的履约保证金中直接支付给德拍公司，如不足，由德拍公司向尹成会追偿。世华公司在庭审中确认其收取了尹成会支付的履约保证金人民币30000元，且同意了德拍公司的诉讼请求，故世华公司应当将其已收取尹成会的履约保证金人民币30000元直接支付德拍公司，尹成会还应当支付德拍公司违约金人民币38000元。此外，德拍公司主张因尹成会在房产交易前终止合同，依约应向其支付代理总价5%的违约金，对此，原审法院认为，合同约定，若尹成会在房产交易前终止合同，需取得德拍公司的书面同意并向德拍公司支付代理总价5%的违约金，该条款系就尹成会单方解除合同约定的违约金条款，与本案德拍公司主张的事实相悖，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除德拍公司与尹成会、世华公司签订的《购买房屋委托代理合同》；二、尹成会应在判决生效之日起十日内支付德拍公司违约金人民币38000元；三、驳回德拍公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币1170元，由尹成会承担。尹成会不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销原审判决，改判驳回德拍公司的诉讼请求；二、请求法院依法认定涉案《委托代理合同》为无效合同；三、依法判决本案全部诉讼费用由德拍公司承担。事实与理由：一、德拍公司、世华公司在签署涉案《委托代理合同》时对尹成会隐瞒重大交易信息，致使尹成会对交易标的的价值产生重大误解，涉案合同属于法律规定可撤销情形。尹成会通过世华公司业务员（龙岗水晶城二分行经纪人黄森）推荐知悉涉案房产的待拍卖信息，告知该房产的起拍价将肯定高于60万元，委托其公司竞拍，可在总价68万元内购得。但合同签署后，并按世华公司要求配合办理委托公证手续后，尹成会通过“人民法院诉讼资产网”及“深圳市土地房产交易中心”网站获悉，涉案房产的起拍价仅为394，121.00元，如此巨大的反差，直接影响了尹成会对于涉案房产实际价值的判断，致使尹成会误认为涉案房产具有较高的升值潜力。德拍公司作为世华公司居间介绍的代理方，其与世华公司均为房地产行业从业机构，对于房产的价值、升值空间均较尹成会具有更专业的分析、判断能力。德拍公司、世华公司未告知尹成会涉案房产的实际起拍价格，致使尹成会对涉案房产价值作出错误判断，所签署的《委托代理合同》应当由法院予以撤销。二、涉案合同明显违反了《房地产经纪管理办法》相关规定，属于无效合同。本案中世华公司作为居间方，其多处做法已涉嫌违反了《房地产经纪管理办法》（以下简称“办法”）的相关规定，表现在：其一，《委托代理合同》中将房屋成交价、拍卖佣金、应支付给德拍公司的服务费等多项费用捆绑标价的做法，明显属于《办法》第18条所禁止的混合标价、捆绑标价的情形。其二，《委托代理合同》第二条第1款约定了68万元中包含尹成会应支付给德拍公司的服务费，而在第二条第6款中亦约定在完成产权过户后当日尹成会应向世华公司支付咨询服务费18000元。该约定明显属于《办法》第十九条规定的“两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。”所禁止的情形。以上种种，均表明，涉案合同因违反法律的强制性规定而应属于无效，相关法律责任应由世华公司予以承担。三、德拍公司与世华公司在《委托代理合同》签署时欺诈尹成会，涉案合同属于无效合同。根据《委托代理合同》第二条第4条约定，如竞买成功，德拍公司可协助尹成会申请贷款，用于支付购房款。而根据“深圳市土地房产交易中心”网页中发布的《关于申请参与竞买法院委托交易标的承诺书》第十九条的规定“竞买人承诺在竟得交易标的物后按规定的时间与交易中心签订《成交确认书》，并按《成交确认书》的要求在交易结束后次日起三个工作日内付清成交价款及交易服务费，否则视为违约，保证金不予退回，由人民法院（交易委托方）依法追究违约责任；法院决定重新交易时，原买受人不得参加竟价，造成的差价、费用、损失由人民法院（交易委托方）向原买受人追偿。”，购买竞得的房产，只能使用“一次性付款”的方式，根本不可能采用普通一手或二手房买卖过程中普遍采用的银行按揭贷款的付款方式，如果按照合同约定的方式，尹成会在竞得涉案房产后，将直接面临无法一次性支付拍卖款而导致拍卖无效，并遭受委托法院龙岗区人民法院的追偿等一系列法律责任。同时，世华公司的做法也涉嫌违反《办法》第二十五条中关于经纪机构和经纪从业人员不得实施的行为的规定。德拍公司与世华公司就交易的核心问题未向尹成会如实告知，并涉嫌欺诈尹成会，诱使尹成会签署《委托代理合同》。尹成会因遭受欺诈而签署，涉案合同应属于无效合同。德拍公司李上东答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，处理得当，请二审法院依法予以维持。德拍公司答辩称，一、当事人之间签订的委托代理合同系三方真实意思表示，并不存在重大误解。拍卖活动是一个存在诸多偶然性的行为，其价格随着竞价者的叫价不断提高，拍卖起始价和最终成交价往往存在巨大差异，德拍公司预先为客户提出一个可接收的代理竞拍方案，然后为客户代理竞拍，对于该套房屋如果最终房屋成交价是680000元，即使未获得任何利润，德拍公司也会严格按照合同约定履行，反之如果存在竞拍者少，竞价的涨幅少等因素，导致德拍公司以极低的价格竞买成功，尹成会也应当严格履行，因而尹成会主张存在重大误解是不成立的。二、当事人三方签订的委托代理合同符合法律规定，尹成会应当严格履行。1、尹成会以合同违反《房地产经济管理办法》为由主张合同无效，德拍公司认为《房地产经济管理办法》是一个部门规章，不能以该部门规章作为认定合同无效的依据。2、该委托代理合同的收费主体主要为德拍公司，世华公司只是账户托管方，与代理竞拍的费用收取并无关联。3、尹成会提出的委托代理合同第二条第一款中的收费和第二款第六款的收费问题，德拍公司认为以上费用同属于一宗业务，只是收费主体存在不同。委托代理合同第二条第一款明确约定，乙方咨询费用费由乙方自理，所有收费项目都在合同里全部明确约定，并不存在增加收费的情况。三、德拍公司不存在任何欺诈的行为。市场上有许多银行都有开展拍卖房按揭贷款业务，并不存在尹成会主张的不能贷款的情形，其次从委托代理合同第二条第四项可以看出，尹成会选择一次性付款还是按揭贷款以及能不能贷款成功取决于尹成会自身的意愿和条件，德拍公司只是起到协助作用，不对能否贷款成功做任何保证，因而，尹成会主张的欺诈行为并不存在。原审第三人世华公司答辩称，一、世华公司工作人员不存在向尹成会隐瞒相关信息的情况，也不存在欺诈的情形。二、涉案委托代理合同是三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。三、关于贷款的问题，世华公司与德拍公司的多次合作都取得了相关贷款，贷款不存在问题。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于合同效力问题。尹成会主张合同无效，但并未举证证明德拍公司、世华公司以欺诈手段签订涉案合同且损害国家利益，而《房地产经纪管理办法》亦非《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所指法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据，故尹成会上诉以其因受欺诈而签订涉案合同、涉案合同违反《房地产经纪管理办法》相关规定为由主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。尹成会上诉还主张本案因重大误解而订立，存在可撤销情形。但尹成会在原审并未提出诉讼请求，其在二审主张撤销涉案合同不符合法律规定，因此，本院对其主张撤销涉案合同的上诉请求予以驳回。尹成会未依约在2014年2月16日16时前支付竞买保证金人民币80000元给深圳市土地房产交易中心，导致其丧失竞买标的物资格，构成根本违约，故德拍公司要求解除合同、要求尹成会按代理总价人民币680000元的10%支付违约金人民币68000元的诉讼请求，有事实与法律依据，原审法院予以支持正确，本院予以维持。综上，尹成会的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1170元，由尹成会负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华代理审判员  蔡妍婷代理审判员  唐 毅二〇一五年六月八日书 记 员  邹俊辉