福建省政和县人民法院民 事 判 决 书（2015）政民初字第397号原告柳必娥，女，1964年6月9日出生，住政和县。委托代理人范世增，男，政和县熊山中心法律服务所法律工作者，住政和县。被告肖志政（系原告柳必娥丈夫），男，1959年12月13日出生，住政和县。被告张见明，男，1970年7月24日出生，住武夷山市。委托代理人叶雪明，福建宽达（政和）律师事务所律师。原告柳必娥诉被告肖志政、张见明确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行审理。原告柳必娥及其委托代理人范世增，被告肖志政，被告张见明及其委托代理人叶雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳必娥诉称：原告柳必娥与被告肖志政系夫妻关系。因原告原居住的房屋（产权是被告肖志政母亲）属于地质灾害户，经政和县人民政府的安置，根据政建综（2006）95号文件，划拨住宅用地一宗（现双方讼争的房屋）。2006年12月19日办理了《建设用地规划许可证》，2008年11月24日办理《建设工程规划许可证》，2009年1月7日办理《建设工程动工许可证》，该划拨地是原告与被告肖志政的共同所有财产。2009年2月份原告与被告肖志政筹资开始建房，2010年1月份房屋竣工。2010年11月4日取得《土地使用权证》，土地性质为：划拨地。2014年11月21日取得《房屋所有权证》。从房屋开始建设到2010年10月原告不知道两被告有签订《购房合同》，直至被告张见明要求一楼的车库时才知道，之后原告就提出坚决不同意卖房，为此事双方经常发生冲突，多次报警均无法解决。原告认为，两被告所签订的合同是无效的，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定。该合同是被告肖志政单方签订，未经原告同意，其严重侵害了原告的合法权利。且被告肖志政还没有取得“两证”的前提下所作出的行为是无效的，故该合同的形成一开始就是无效。因被告肖志政还没有取得所有权，产权主体还在待定中，该房地产权为数人共有。该房屋只有通过城市规划竣工验收、城市建设工程规划条件核实，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，向房产管理部门办理房产所有权证后才有权作出财产处分权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”、第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：第（三）项转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的，不需要登记的已经交付给受让人”。因此两被告签订的购房合同条件没有成就，依据《城市房地产管理法》第五十九条、第六十条第三款的规定：房地产物权的变动以登记为成立要件。况且房屋买卖只有转让房屋所有权而不同时转让土地使用权（划拨地在没有缴纳出让金是不得转让的），该买卖合同本身就是无效。因此，为维护原告的权益不受侵害，依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等相关法律法规规定，请求法院：1、依法确认两被告于2009年7月6日签订的《购房合同》无效。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告肖志政辩称：同意原告的诉讼请求。被告张见明辩称：肖志政与张见明于2009年7月6日签订一份《购房合同》，将位于政和县熊山水南西路39号房屋第三层与第一层前门2号店面（或为车库）房地产权转让给张见明。该《购房合同》系出让方肖志政与柳必娥共同真实意思表示。该合同在介绍人周星的见证下签订的，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。而且合同已履行多年，张见明已按合同约定履行了付款义务，出让方已将房屋实际交付张见明，因此，该《购房合同》应确认为有效合同。理由如下：第一、2009年7月6日，肖志政与张见明签订的《购房合同》，原告不仅知情（原告参与了前期协商过程），而且完全同意（原告授权肖志政在合同上签字）。张见明完全有理由相信肖志政将位于政和县熊山水南西路39号房屋第三层与第一层前门2号店面房地产权转让给张见明为夫妻双方的共同意思表示。1、肖志政与张见明签订合同时出示《关于南门桥头东侧地质灾害户土地安置的报告》（2006年10月16日制作），《建设用地规划许可证》（2006年12月19日领取），《建设工程规划许可证》（2008年11月24日领取），《建设工程动工许可证》（2009年1月7日办理）均登记在肖志政个人名下，并作为合同附件提供给张见明。另外，2010年11月4日，肖志政办理位于政和县熊山水南西路39号土地的国有土地使用权证时［证号：政国用（2010）第1059号］，土地使用权人登记为肖志政个人。2、张见明签订合同时，曾向原告提出要求其签字时，原告明确告知张见明其是农村妇女，肖志政有权全权处理，叫张见明放心。3、《购房合同》第五条约定，出卖人保证该房屋（交易房屋）没有产权纠纷。肖志政本人也向张见明承诺有完全的处分权，包括原告也是同意的。4、原告自认2009年2月份与肖志政筹资开始建房。张见明根据建房工程的施工进程情况和合同履行要求以银行转账或现金支付方式向肖志政共付款23.6万元。具体时间：张见明于2009年7月6日付款2万元；于2009年7月12日付款3万元；于2009年8月3日付款5万元；于2009年9月10日付款5万元；于2009年11月18日付款1.5万元；于2011年6月28日付款1万元；于2011年7月8日付款0.9万元和1.6万元；于2011年7月22日付款1.5万元；于2014年11月13日付款2.1万元。原告在此期间从未提出过异议，特别是张见明2014年11月13日付款2.1万元，该款是肖志政和原告在办理房屋初始登记时因资金紧张向张见明收取的用于当场缴纳房屋违章罚款。5、在建房过程中，张见明多次到现场了解工程进展情况，与原告多次交谈时，原告也从未提出过异议。6、出让方已将政和县熊山水南西路39号房屋第三层与第一层前门2号店面（或为车库）于2010年秋季交付给张见明。特别是因张见明急需使用第一层前门2号店面，征得出让方同意后，自行请师傅砌筑、粉刷、装修第一层前门2号店面，原告也没有提出异议。7、从房屋的《底层平面图》上看，一层除一楼梯位外，另外还设计了5个店面。2014年11月初，肖志政和原告再次向建设部门申请办理房屋的初始登记时，张见明于2014年11月13日向肖志政付款2.1万元。为了便于张见明办理过户登记手续，肖志政和原告办证时按原告的要求将房屋第一层前门2号店面单独办理一本《房屋所有权证》（证号：201403751）和将该房屋第三层单独办理一本《房屋所有权证》（证号：201403749）。因此，肖志政和原告为政和县熊山水南西路39号整栋房屋（五层半）共办理了七本房屋所有权证，仅凭这一点足以证明肖志政和原告在共同履行合同义务。8、从张见明提供的三次视频材料证据可以证明：肖志政和柳必娥共同将位于政和县熊山水南西路39号（南门营尾规划小区内）房屋第三层与第一层前门2号店面（或为车库）房地产权转让给买方张见明的事实；证明因推迟办理房屋初始登记，导致房产过户费用上涨，是肖志政和柳必娥现在不愿办理房产过户手续的原因；证明诉争房屋早已交付给张见明的事实；证明买卖双方多次协商房产过户，肖志政和柳必娥均同意过户的事实。基于以上事实与理由，张见明完全有理由相信肖志政将坐落于政和县熊山水南西路39号房屋第三层与第一层前门2号店面房地产权转让给张见明为夫妻双方的共同意思表示。原告无权以不同意和不知情为由进行抗辩。第二、原告提出“肖志政在没有取得两证前提下作出的行为是无效”的观点是没有法律依据的。根据《》第规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”虽然出让方在转让讼争房地产权时，未取得标的物的所有权或处分权，但这不会影响合同的效力。更何况，肖志政均已办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三、原告提出《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”其认为合同无效的观点不能成立。根据《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条违反法律、行政法律的强制性规定是指效力性强制性规定。”张见明认为依法登记领取权属证书的房地产不得转让属于管理性强制性规范，这不影响合同的效力。第四、原告提出“划拨地在没有缴纳出让金是不得转让”的观点是不能成立的。根据《》第三条“划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。”和第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。因此，划拨地在没有缴纳出让金是不得转让的规定属于管理性强制性规范，不属于效力性强制性规定。只要出让方继续履行合同，缴纳出让金，合同完全可以继续履行。第五、原告提出房屋买卖只有转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的观点不能成立。根据《物权法》第一百四十六条，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”以及《购房合同》中有多处约定买卖双方对房屋所有权和土地使用权的转让达成一致意见。因此，原告该项主张不能成立。第六、原告主张2010年1月房屋竣工与客观事实不符。2010年1月房屋只建到四层框架，房屋尚未封顶。原告当时没有资金建房，张见明根据工程进程付款，于2011年7月8日向肖志政付款0.9万元和1.6万元；于2011年7月22日向肖志政付款1.5万元。基于上述事实与理由，张见明认为原告的诉求不能成立。本案正是由于原告与肖志政违章建筑，推迟办理房屋初始登记，以至于房产过户费用上涨，现房价又上涨，这才是肖志政和原告现在不愿办理房产过户手续的原因。原告违反诚实信用原则提出确认合同无效的诉求是不能成立的，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告肖志政于2006年10月16日根据政建综（2006）95号政和县建设局文件，取得坐落于政和县营尾规划小区内（现政和县熊山街道水南西路39号）划拨住宅用地一宗，用地面积为121平方米。2006年12月19日办理编号为8602233的《建设用地规划许可证》，2008年11月24日办理《建设工程规划许可证》，2009年1月7日办理政城监动（200901）号《建设工程动工许可证》。2009年7月6日，被告肖志政（出卖人）与被告张见明（买受人）签订一份《购房合同》，约定：第一条、政和县城关水南西路39号开工日期为：2009年1月7日，竣工日期为：2010年1月6日。第二条、出卖人房屋一层至六层楼梯间和六层阳台为共用部位，出卖人将该房屋第三层128.2平方米（含楼梯面积）与一层前门2号店面（或为车库）18.8平方米（宽3.3平方米，长5.7平方米）卖于买受人，买受人分摊一楼楼梯间共用部分建筑面积4平方米，共计出售面积151平方米（注：最终结算面积按房屋建成后实际测绘面积计算），该房屋平面图见附件一、附件二。第三条、出卖人与买受人约定按照实际建筑面积计算房价款，该房屋单价为每平方米1700元（包含房屋过户全部交易税、费），出售房屋总面积151平方米，总金额256700元整。第四条、买受人采取分期付款方式付款。第一期在签订合同时付款100000元，第二期在该房屋第三层框架浇筑完成后付款50000元，第三期在该房屋第五层半框架浇筑完成后付款50000元，第四期在房屋外墙涂料完成与室内达到普通商品房（毛坯房）要求时付款20000元，余款在房屋通过质量验收并办理房产证、土地证过户后全部付清。第五条、出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第六条、出卖人应抓紧施工进度，最迟在2010年2月28日前向买受人交付该房屋。出卖人在房屋封顶及外墙完工后应及时办理房产证和土地证并立即过户给买受人，最迟在2010年6月15日前将房屋产权证提交给买受人。办证所需费用全部由出卖人负责。第七条、除不可抗力外，出卖人因施工进度或纠纷等原因未按照第六条约定的期限和条件将该房屋及房产证、土地证交付买受人的，逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款1.5%月利率付给利息，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房时，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同则继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款1.5%月利率付给利息。因出卖人原因未能办理房产证、土地证，买受人有权对房屋进行装修与入住，出卖人不得干涉。第八条、该房屋交付时，如房产证面积与本合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按照房产证面积进行多还少补。合同签订后，被告张见明按约定分期以银行转账与现金支付方式支付给被告肖志政购房款共236000元。2010年秋季被告张见明因工作调到武夷山，其出资对政和县熊山街道水南西路39号一层前门2号店面墙体、铁门、窗户、地面进行装修，用于存放物品。2014年11月25日、2014年11月30日、2014年12月7日被告张见明到肖志政、柳必娥家中协商讼争房屋过户事宜。被告张见明于2014年12月对讼争房屋进行装修，装修期间原、被告多次发生争执，政和县公安局城关派出所进行现场治安调解并达成协议。2015年1月被告张见明亲戚搬进居住。另查明，原告柳必娥与被告肖志政系夫妻关系。坐落于政和县熊山水南西路39号房屋于2010年11月4日办理证号为﹤政国用（2010）第1059号﹥《国有土地使用证》（使用权类型：划拨地），登记在肖志政名下。2011年9月14日经政和县城市建设监察大队竣工验收，建筑总面积超建71平方米。该房屋第四层的房子卖给徐连宝。讼争房屋2014年11月21日取得证号为﹤政房权证字第201403749号、第201403751号﹥《房屋所有权证》，登记在柳必娥、肖志政名下。上述事实，有原告提交的《购房合同》、政建综（2006）95号《关于南门桥头东侧地质灾害户土地安置的报告》、城市规划竣工验收记录表、城市建设工程规划条件核实意见书、政国用（2010）第1059号《国有土地使用证》、{政房权证字第201403749-1号、政房权证字第201403749-2号《房屋所有权证》}、报警登记、报警回执、政和县公安局现场治安调解协议书、《结婚证》，被告张见明提交的《购房合同》、房屋底层平面图、房屋2-5层平面图、政建综（2006）95号《关于南门桥头东侧地质灾害户土地安置的报告》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程动工许可证，支款凭证、网银交易记录、金穗借记卡明细对账单、收条，土地登记信息证明、房屋登记信息证明、诉争房屋图片、城市规划竣工验收记录表、城市建设工程规划条件核实意见书、政和县公安局城关派出所证明、视频（VCD光盘）、证人吴先松、严春的证词以及双方当事人的庭审陈述所证实，足以认定。本院认为，被告肖志政与被告张见明签订《购房合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。一、《民法通则》第五十五条规定民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。被告肖志政与被告张见明均具有相应的民事行为能力，且双方关于房屋买卖意思表示真实。二被告订立《购房合同》的目的是转移房屋所有权，尚未改变土地使用权的性质，未损害国家利益和社会公共利益。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”依据上述法律规定可知，我国法律对划拨方式取得的土地使用权未禁止转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。《城市房地产管理法》规定此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，但政府的审批不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是此类合同成立的生效要件。因此，被告肖志政与被告张见明签订的《购房合同》，无需办理登记或审批手续，双方订立时即已生效。二、原告柳必娥与被告肖志政系夫妻，被告张见明有理由相信被告肖志政有权出售该房产。根据《最高人民法院关于适用＜＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。2011年全国民事审判工作会议纪要（法办（2011）442号）第9条规定“转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。”原告柳必娥并无证据证明被告张见明在签订购房合同时并非善意，因此，原告柳必娥未在购房合同签字并不影响合同效力，双方均应按约履行。原告柳必娥以两被告签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，划拨地不得转让，讼争房屋属其夫妻共有，购房合同是被告肖志政单方签订，未经原告同意为由，主张合同无效，理由不能成立，本院不予支持。被告张见明提出讼争合同有效的辩解意见，于法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告柳必娥的诉讼请求。本案受理费100元，由原告柳必娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  吴晓妹审 判 员  尹文珍人民陪审员  祝 玉二〇一五年六月十六日书 记 员  张丽珍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。