文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第06041号原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司。住所地重庆市南岸区南坪西路38号，组织机构代码68894571-4。法定代表人张培雄，总经理。委托代理人肖某，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告重庆市悦满楼餐饮有限公司。住所地重庆市南岸区南坪西路38号百联上海城购物中心四楼，组织机构代码58148986-X。法定代表人韩福春。委托代理人谭某，重庆百君律师事务所律师。原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司（以下简称“百联公司”）诉被告重庆市悦满楼餐饮有限公司（以下简称“悦满楼公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹蓓蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖某、被告的委托代理人谭某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联公司诉称：2011年5月28日，原告与QIANXI(CHONGQING)PTE.LTD签订了《物业租赁合同》，约定原告将“百联南岸上海城购物中心”的部分房产租赁给QIANXI(CHONGQING)PTE.LTD使用，并详细约定了租期、租赁用途、租金、物管费、水费、电费、广告宣传费等计算方式和付款方式等内容。随后，原、被告与QIANXI(CHONGQING)PTE.LTD签订了一份《主体变更协议书》，约定将原租赁合同中的乙方由QIANXI(CHONGQING)PTE.LTD变更为被告，由被告继续与原告履行该合同。此后，原、被告就租赁合同的履行又签订了三份《补充协议》。上述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物业，但被告在经营过程中长期拖欠原告租金、物管费、空调费及促销费等费用。2014年4月23日，被告擅自关闭了租赁物业的店铺，严重影响了原告的正常经营和管理秩序。原告多次以各种形式向被告催要上述费用，被告始终拒绝支付，并以实际行动表示不再履行双方的《租赁合同》。迫于无奈，原告于2014年6月10日向被告发送了《解除物业租赁合同通知》，宣布立即解除与被告签订的《租赁合同》及其补充协议，并要求被告退还租赁场地、承担相应的违约责任。但被告接到通知后仍未履行任何合同义务。故原告起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告《物业租赁合同》及其三份《补充协议》已于2014年6月13日解除；二、被告支付截止2014年5月31日拖欠原告的租金、物管费、广告费、空调使用费、水电费共计1123074.85元；三、被告向原告支付违约金1780525.12元；四、被告立即将《物业租赁合同》及其补充协议项下的租赁场地退还给原告，并支付场地占用费共计445131.28元；五、案件诉讼费用由被告承担。被告悦满楼公司辩称：一、原告违约在先，一直未为被告提供广告位，使消费者无从知晓被告所在处的餐饮服务，给被告带来巨大的损失，故被告暂缓交租金是行使抗辩权，被告也被迫歇业。二、原告所诉的租金计算没有依据。三、原告没有物业管理相关资质，无权收取物业管理费。四、原告并未向被告提供广告服务，无权向被告收取广告费。五、原告未举示证据证明其向被告提供了空调，无权收取空调使用费。六、原告未举示证据证明其代被告支付了水电费，无权收取水电费。七、原告不向被告提供广告位，其先违约，无权向被告主张违约金。八、原告违约在先，被告被迫停止营业与原告的违约行为存在因果关系，其无权要求被告支付场地占用费。综上，被告不同意解除合同，如果解除，被告缴纳的履约及服务质量保证金应予以扣除，并且被告保留通过法律途径要求原告赔偿装修损失的权利。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：重庆嘉发实业有限公司系南岸区南坪街道南坪西路38号裙楼商业门面及车库（建筑面积161088.71平方米）的产权人，于2006年9月26日出租给原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司经营管理，租赁期限为15年。重庆嘉发实业有限公司同意原告将上述房屋分户转租。2011年5月28日，原告作为甲方与乙方QIANXI(CHONGQING)PTE.LTD签订《物业租赁合同》，约定：原告将位于重庆市南坪西路38号“百联南岸上海城购物中心”第四层建筑面积为3364.56平方米的物业租赁给乙方使用。合同第五条中约定：乙方使用性质为餐饮；乙方仅按约定的经营范围进行经营活动，乙方的经营范围为中餐；乙方经营商品、提供服务的品牌为“悦满楼”；乙方的店招为“悦满楼”。第六条中约定：租赁期限为八年，自2011年6月1日起至2019年5月31日止。第七条约定：年基本租金为45元/平方米/月×3364.56（建筑面积）×12个月=1816862.40元，月基本租金为年租金÷12月=151405.20元，自第二年起每一年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%；年物业管理费为15元/平方米/月×3364.56（建筑面积）×12个月=605620.80元，每月物业管理费为年物业管理费÷12月=50468.40元，自第二年起每一年作为一期，在上一期的物业管理费上递增5%；同时约定乙方须在空调使用月按其建筑面积支付每月每平方米12.80元人民币的空调使用费为43066.37元。第八条中约定：乙方应先付后用，每个支付期支付三个月的基本租金和物业管理费。第十一条中约定：乙方每月向甲方支付广告宣传费2000元。第十二条中约定:1、租赁押金。乙方须向甲方缴纳租赁押金人民币403747.20元，作为履约保证金；租赁押金应在本《合同》签订之日起七日内由乙方一次性支付给甲方；租赁期内，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租而导致提前终止本《合同》，乙方无权要求返还押金，甲方并有权要求乙方承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等。2、商品和服务质量保证金。乙方在本《合同》签订之日后七日内，一次性支付给甲方人民币100000元的商品和服务质量保证金；本《合同》到期后，在九十天内未发现乙方应予赔偿而未赔偿处置的商品质量事故、及乙方解决已发生的全部顾客投诉后，甲方将保证金（或余额）无息退还乙方。第二十一条第六款约定：除经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁场地的用途。第二十四条约定：本《合同》自甲、乙双方签订之日起生效。第二十八条中约定：在租赁期限内，因乙方逾期支付租金、及各项费用而违约，甲方有权根据合同约定的情况，向乙方追索违约责任；逾期超过三十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数。同时乙方无权要求返还押金。以及乙方向甲方支付违约金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%-50%，违约金不足以补偿甲方由此而受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。同时，甲方也可单方面提前解除合同，且不承担违约责任。合同还就租赁场地的交接、装饰、维修保养、主体变更、免责条款、合同的暂停履行及终止等作了约定。合同签订后，乙方向甲方支付了租赁押金403747.20元和质保金100000元。《物业租赁合同》签订后，甲乙双方就未尽事项订立了一份补充协议。2011年10月8日，甲乙双方与丙方重庆市悦满楼餐饮有限公司，即本案被告，三方签订了《主体变更协议书》，约定：自2011年10月8日起，原合同中的主体由乙方变更为丙方，由丙方继续履行原合同；协议为原合同的组成部分，与原合同具同等法律效力；本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效。2012年8月30日，原、被告作为甲乙双方再次签订补充协议，约定：甲方将主合同所指物业内的4F室场地出租给乙方，且乙方应按约定将此场地仅作为悦满楼仓库使用，未经甲方书面同意，不得挪作他用，更不得擅自转租给第三方；场地租金为2000元/月；本合同有效期为2012年9月1日-2013年8月31日。上述合同及补充协议签订后，被告在合同约定的场地经营中餐，原告在商场外部及电梯口为被告提供了名称为“悦满楼”的广告牌。2013年12月1日，被告向原告发出“经营调整申请”，请求调整经营项目，引进“刘一手心火锅”。同年12月12日、12月14日，被告向原告回函认为其引进“刘一手心火锅”系根据自身经营需要，并未改变物业使用的性质。2014年4月30日，被告再次向原告发出“关于要求提供户外广告位和商场导视支持的函”，认为其经营“刘一手心火锅”并未违反《物业租赁合同》的约定，要求原告恢复户外广告位和商场导视。原告未向被告提供“刘一手心火锅”的广告牌。另查明，被告从2014年2月起未向原告支付租金等各项费用。2014年4月底之后，被告就未在上述《物业租赁合同》约定的场地进行经营。同年6月10日，原告以国内快递方式向被告邮寄“解除《物业租赁合同》通知”，宣布解除与被告签订的《物业租赁合同》及补充协议等相关文件，并要求被告在收到通知后七日内付清所欠款项，将租赁场地原状退还原告。被告当庭认可收到该通知。7月24日，原告在重庆商报上向被告作出“清场通知”，载明：“我司已于2014年6月10日解除与贵司的《租赁合同》，请贵司务必于2014年7月30日前将位于百联南岸上海城购物中心四楼悦满楼餐厅内的租赁场地清空并恢复原状归还我司。特此通知！”关于租金，原告请求667696.92元（166924.23元/月×4个月），从2014年2月1日至2014年5月31日。庭审中，被告对金额无异议。关于物管费，原告请求222565.64元（55641.41元×4个月）。庭审中，被告对金额无异议，但认为原告没有物业管理相关资质，无权收取该项费用。关于电费，原告请求49939元（3月为22464元、4月为27475元），并提交了百联南岸上海城购物中心2013年12月-2014年6月电报表、工商银行南坪支行业务回单以及电费发票，证明被告每月电费读数及原告代商场所有商户缴纳了电费，还证明2013年12月-2014年1月被告缴纳电费的金额与原告按照电报表的读数计算的金额一致，说明被告之前对此项费用无异议。庭审中，被告对每月电费读数不予认可，对其余证据的真实性无异议，但认为原告作为个体无权收费，且其收费不合理，故不同意缴纳该项费用。关于水费，原告请求2607.61元（3月为1126.13元、4月为1481.48元），并提交了百联南岸上海城购物中心2013年12月-2014年6月水报表以及手工发票记账联，证明被告每月水费读数以及之前被告缴纳水费的金额与原告按照水报表的读数计算的金额一致。庭审中，被告对证据均不予认可，故不同意缴纳该项费用。关于广告宣传费，原告请求8000元（2000元/月×4个月），2014年2月-5月。庭审中，被告认为原告未履行该项义务，故不同意缴纳。关于空调费，原告请求172265.48元（43066.37元/月×4个月），2014年2月-5月，并提交了收据两张和发票记账联四张，证明被告之前向原告缴纳了该项费用。庭审中，被告对证据均不予认可，其认为之前缴纳了该项费用不能证明原告的收费合理，同时原告未提交证据证明其提供了空调服务，故不同意缴纳。关于违约金，原告请求按照8个月的租金和物管费计算为1780525.12元。庭审中，被告认为根据补充协议，合同的履行期限到2013年8月31日止，合同到期后为无固定期限的合同，可随时终止，原告无权收取8个月的费用作为违约金。关于场地占用费，原告请求按照2个月的租金和物管费计算为445131.28元。庭审中，被告认为根据补充协议，合同的履行期限到2013年8月31日止，合同到期后为无固定期限的合同，可随时终止，原告无权收取该项费用。庭审中，原告同意收取的租赁押金、商品和服务质量保证金共计503747.20元在被告应付款中抵扣。上述事实，有《物业租赁合同》、房屋产权证、同意转租证明、补充协议、主体变更协议书、经营调整申请、回函、复函、函、照片、解除《物业租赁合同》通知、重庆商报、电报表、水报表、发票及原、被告的陈述等证据为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。本案中，重庆嘉发实业有限公司作为南岸区南坪街道南坪西路38号裙楼商业门面及车库的产权人，其将上述房屋出租给原告经营管理并同意原告分户转租，故原告有权将上述房屋转租使用。因此原告就其中南坪西路38号“百联南岸上海城购物中心”第四层建筑面积为3364.56平方米的物业与QIANXI(CHONGQING)PTE.LTD签订的《物业租赁合同》和补充协议，以及原告与QIANXI(CHONGQING)PTE.LTD、被告签订的《主体变更协议书》和补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。合同第五条中明确约定：乙方使用性质为餐饮；乙方仅按约定的经营范围进行经营活动，乙方的经营范围为中餐；乙方经营商品、提供服务的品牌为“悦满楼”；乙方的店招为“悦满楼”。原告已按约向被告提供了“悦满楼”的广告牌，而被告并未提交证据证明双方已就被告改变经营范围，引进“刘一手心火锅”达成合意，并且原告具有向其提供改变后的广告牌的义务，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。被告无证据证明其不支付租金等费用系因原告违约而行使抗辩权，故本院认为，被告应当依照合同的约定履行支付租金等相应费用的义务。合同第二十八条第七款约定：在租赁期限内，因乙方逾期支付租金、及各项费用而违约，甲方有权根据合同约定的情况，向乙方追索违约责任；逾期超过三十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数。同时乙方无权要求返还押金。以及乙方向甲方支付违约金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%-50%，违约金不足以补偿甲方由此而受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。同时，甲方也可单方面提前解除合同，且不承担违约责任。被告从2014年2月1日起即未支付租金等费用，至2014年6月已超过三十日，故原告可以依据合同约定单方面提前解除合同，原告也于6月10日向被告邮寄“解除《物业租赁合同》通知”，被告当庭承认收到了该通知，从被告收到通知起即2014年6月13日双方的《物业租赁合同》及相应的补充协议一并解除。庭审中，被告辩称根据补充协议，合同期限已变更为2012年9月1日-2013年8月31日，但该补充协议仅是对悦满楼仓库租赁期限的约定，故悦满楼餐厅租赁期限仍是《物业租赁合同》中约定的期限，故对被告的该项意见本院不予采信，对原告要求确认合同及补充协议已解除的请求本院予以支持。既然合同已经解除，被告应及时归还租赁场所，故对原告的该项请求本院亦予以支持。对于租金，被告应当依约履行该项义务，被告对所欠金额亦无异议，故对原告要求被告支付所欠从2014年2月1日至5月31日的租金667696.92元的请求，本院予以支持。对于物管费，合同第七条第五款已就该项费用明确约定，故对原告要求被告支付从2014年2月-5月的物管费222565.64元的请求，本院予以支持。对于电费，原告提交的证据能够证明其已代被告缴纳该项费用以及该项费用的金额，而被告在2014年3-4月仍在经营，产生该项费用亦属合理，同时被告未提交证据证明其已经缴纳该项费用，故对原告要求被告支付电费49939元的请求，本院予以支持。对于水费，原告提交的证据能够证明2014年3-4月被告产生了该项费用以及具体的金额，而被告未提交证据证明其已缴纳该项费用，故对原告要求被告支付水费2607.61元的请求，本院予以支持。对于广告宣传费，原告提交的证据已经证明其按约向被告提供了“悦满楼”的广告牌，并且合同第十一条第六款也约定了该项费用，故对原告要求被告支付2014年2月-5月（4个月）的广告费8000元的请求，本院予以支持。对于空调费，虽然合同第七条第六款明确约定在空调使用月被告应当支付该项费用，但原告未提交证据证明空调使用月的具体月份，故本院认为参考重庆的天气情况，商场2月使用空调符合常理，3-5月已系春季无需再使用空调，故对原告要求被告支付2014年2月的空调费43066.37元的请求，本院予以支持；对3-5月的空调费，本院不予支持。对于违约金，合同第二十八条第七款约定违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%-50%，违约金不足以补偿甲方由此而受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。而原告未提交证据证明其具体损失金额，对其要求按照8个月的租金和物管费的总额支付违约金无相应的依据，本院不予采信。但合同明确约定了该项费用，而被告亦无证据证明系原告违约在先，故被告欠费的行为已属违约，被告应当因为其不缴纳租金等费用的违约行为向原告支付相应的违约金。对违约金的具体金额，本院认为按照被告未履行合同期租金和物业管理费总额的30%计算该项费用符合合同的约定，故本院支持的违约金金额为267078.77元[（667696.92元+222565.64元）×30%]。对于场地占用费，合同第二十八条第九款明确约定：如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，乙方应向甲方支付场地占用费。延期未归还租赁场地天数超过三十天，场地占用费为当期三个月的租金和物业管理费。本案中，原告于2014年6月10日向被告邮寄解除合同通知，并于7月登报要求被告于7月30日前归还租赁场地，而被告至今未归还，故被告应当向原告支付场地占用费。原告自愿按照两个月的租金和物管费计算该项费用，本院予以认可。故场地占用费为445131.28元。对于租赁押金、商品和服务质量保证金是否应当抵扣的问题。庭审中，原告同意收取的租赁押金、商品和服务质量保证金共计503747.20元在被告应付款中抵扣，故本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司与被告重庆市悦满楼餐饮有限公司签订的《物业租赁合同》以及三份补充协议从2014年6月13日起解除；被告重庆市悦满楼餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁场地交还原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司；二、被告重庆市悦满楼餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司所欠租金667696.92元、物管费222565.64元、电费49939元、水费2607.61元、广告费8000元、空调费43066.37元，共计993875.54元（抵扣保证金、商品和服务质量保证金共计503747.20元，还应支付490128.34元）；三、被告重庆市悦满楼餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司违约金267078.77元；四、被告重庆市悦满楼餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司场地占用费445131.28元；五、驳回原告重庆百联南岸上海城购物中心有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16795元，由被告重庆市悦满楼餐饮有限公司承担（该款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内直接向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  曹蓓蓓二〇一五年六月十二日书 记 员  宋 莉