广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1416号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙福进，住福建省安溪县。委托代理人：杜荣，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区百货公司，广州市越秀区中山五路16-22号四楼。法定代表人：刘秀兵，该司经理。委托代理人：李竞贤，广东翔信律师事务所律师。原审被告：吴军秀，住湖南省道县。原审第三人：刘春凤，1984你那7月16日出生，住福建省安溪县。委托代理人：杜荣，广东粤兴律师事务所律师。上诉人孙福进因被上诉人广州市越秀区百货公司（以下简称百货公司）、原审被告吴军秀、原审第三人刘春凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街松园路1号永大楼首层109商铺，权属人为百货公司。2010年12月20日，百货公司（出租人、甲方）与孙福进、吴军秀（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，百货公司将涉案商铺出租给孙福进作商业用途，面积为160平方米。第三条约定租赁期间及租金：2011年1月1日至2012年12月31日每月10400元，从2013年1月1日至2013年12月31日每月租金10712元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方。第四条：乙方向甲方交纳20800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。第七条第1款：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，百货公司与孙福进签订了《租赁补充协议》，约定百货公司为甲方，孙福进为乙方，其中第7条约定：合同期满或因乙方过错导致合同提前解除时，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前或甲方发出解除合同之日起一周内搬走房内物品并交还场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它投入进行补偿。逾期不搬迁的，除乙方须按合同约定租金标准的叁倍支付逾期违约金外，甲方有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施。该补偿协议还就水电费、物业管理费、装修、房屋修缮及违约责任等进行了约定。百货公司在原审起诉时提交的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》抬头承租人处载明：吴军秀、孙福进，合同落款乙方处载明：孙福进，该合同版本与孙福进提交的一致。原审诉讼中，百货公司提交另一版本的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，抬头承租人处载明：吴军秀、孙福进，合同落款乙方处载明：孙福进、吴军秀。百货公司称合同一式三份，百货公司、孙福进及租赁管理部门各持一份，百货公司认为以原审诉讼中提交的版本为准。百货公司称涉案商铺在2011年1月1日前由吴军秀承租使用，在2010年12月时吴军秀称其与孙福进是合伙关系，因此在续签合同时由百货公司与吴军秀、孙福进签订租赁合同。吴军秀对百货公司陈述不予确认，认为在2011年1月1日后是百货公司与孙福进签订的租赁合同并履行有关权利义务，吴军秀在2010年12月17日已将涉案商铺转让给孙福进，对此吴军秀提交孙福进、吴军秀于2010年12月17日签订的转让合同予以证明。吴军秀认为百货公司提交的两个版本的租赁合同及补充协议的抬头处“吴军秀”字迹均是百货公司自行书写，吴军秀确认百货公司诉讼中提交的租赁合同及补充协议的落款处“吴军秀”字迹是其本人所签，但吴军秀认为其在合同落款处签字只是与百货公司确认将涉案商铺转租给孙福进，百货公司对此不予确认。孙福进认为2011年1月1日后只有孙福进是涉案商铺的承租人。签订合同后，百货公司收到涉案商铺的保证金20800元，百货公司认为是孙福进、吴军秀共同支付的，孙福进、吴军秀认为是孙福进支付的。涉案合同于2013年12月31日租赁期间届满后，孙福进、吴军秀继续使用涉案商铺。2014年1月至11月涉案商铺每月的租金均是孙福进通过转账的方式向百货公司支付，百货公司认为租金是孙福进、吴军秀共同支付的，具体支付情况：2014年3月3日支付了2014年1月的租金；2014年3月24日支付了2014年2月的租金；2014年4月1日支付了2014年3月的租金；2014年4月28日支付了2014年4月的租金；2014年5月13日支付了2014年5月的租金；2014年6月30日支付了2014年6月的租金；2014年7月28日支付了2014年7月的租金；2014年8月20日支付了2014年8月的租金；2014年11月14日支付了2014年9至11月的租金合计32136元。百货公司认为孙福进、吴军秀2014年1月的租金迟延了31天，2014年2月的租金迟延了28天，2014年3月的租金迟延了22天，2014年4月的租金迟延了18天，2014年5月的租金迟延了3天，2014年6月的租金迟延了20天，2014年7月的租金迟延了18天，2014年8月的租金迟延了10天，合共迟延150天。百货公司认为孙福进、吴军秀迟延支付2014年9月至11月的租金，经核算，2014年9月的租金迟延了65天，2014年10月的租金迟延了35天，2014年11月的租金迟延了4天，即孙福进、吴军秀在2014年9月至11月期间迟延交租天数为104天。除了没收保证金及要求孙福进、吴军秀按月租金2%支付逾期交租违约金，百货公司还认为已通知孙福进、吴军秀于2014年4月3日交还涉案商铺，但孙福进、吴军秀至今仍未搬离，根据补充协议约定，逾期不搬迁，百货公司有权按合同约定租金标准的三倍支付逾期违约金。孙福进、吴军秀认为百货公司主张的违约金过高，孙福进认为没收保证金及支付两项违约金属于重复计算，要求返还保证金并将违约金调整为以月租金10712元为本金根据孙福进迟延交租的天数按中国人民银行同期同类贷款利率计算。百货公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认百货公司与孙福进、吴军秀关于广州市花都区新华镇松园路1号永大夏首层109商铺（部分）（面积为160㎡）的租赁关系于2014年3月25日解除。2、孙福进、吴军秀和刘春凤（广州市花都区新华九八洁具店经营者）将广州市花都区新华镇松园路1永大厦首层109商铺（部分）（面积为160㎡）腾空交还百货公司。3、确认孙福进、吴军秀缴纳的保证金20800元由百货公司没收，不予退还。4、孙福进、吴军秀向百货公司按月租金10712元的标准支付2014年9月1日起至孙福进、吴军秀交还涉案商铺之日止的房屋使用费。5、孙福进、吴军秀按月租金额10712元的2%的标准向百货公司支付2014年1月至2014年8月期间每月迟延支付租金和房屋使用费的违约金共32136元（从2014年1月11日至2014年2月10日共31天、2014年2月11日至2014年3月10日共28天，2014年3月11日至2014年4月1日共22天、2014年4月11日至2014年4月28日共18天、2014年5月11日至2014年5月13日共3天，2014年6月11日至2014年6月30日共20天，2014年7月11日至2014年7月28日共18天，2014年8月11日至2014年8月20日共10天，迟延支付租金天数共150天，以月租金10712元为基数，即每天214.24元，合计32136元。6、孙福进、吴军秀按月租金10712元的2%向百货公司支付自2014年9月11日起至付清房屋使用费之日止逾期交租的违约金。7、孙福进、吴军秀按每日1071.20元（10712元／月×3个月÷30天）的标准向百货公司支付自2014年4月4日起至交还涉案商铺之日止的违约金。8、刘春凤（广州市花都区新华九八洁具店经营者）对第4至7项诉讼请求承担连带责任。9、判令孙福进、吴军秀承担本案全部诉讼费。原审法院另查明，孙福进与刘春凤是夫妻关系，刘春凤利用涉案商铺地址注册了“广州市花都区新华九八洁具店”，注册日期为2011年5月17日，孙福进认为其本人是涉案商铺的承租人，只是借刘春凤的名字进行工商注册登记，诉讼中孙福进及刘春凤确认涉案商铺的经营收入用于家庭支出。吴军秀认为从2011年1月1日起未使用涉案商铺，也未履行有关的权利义务。百货公司认为是孙福进、吴军秀及刘春凤在共同使用涉案商铺。百货公司、孙福进、吴军秀及刘春凤确认涉案商铺至庭审辩论终结时仍在经营“广州市花都区新华九八洁具店”。百货公司认为其分别于2014年3月25日、3月26日通过在涉案商铺现场张贴及寄送至涉案商铺的方式向孙福进送达告知书，邮件显示于2014年3月27日由本人签收。告知书内容为要求解除租赁关系、交还商铺、支付拖欠租金及违约金等，孙福进、吴军秀表示未收到百货公司的告知书，孙福进认为对涉案商铺投入较多并形成固定客源，因此不同意解除合同亦不同意将涉案商铺交还给百货公司。原审法院认为：百货公司与孙福进、吴军秀签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。涉案合同租赁期间届满后，孙福进、吴军秀继续使用涉案商铺，百货公司亦收取孙福进、吴军秀支付的租金，因此原租赁合同及补充协议继续有效，百货公司与孙福进、吴军秀之间形成不定期租赁关系。吴军秀抗辩其从2011年1月1日起并非涉案商铺的承租人，但吴军秀确认百货公司诉讼中提交的租赁合同及补充协议落款处的“吴军秀”是其本人签订，吴军秀认为该签字只是对将涉案商铺转租给孙福进的确认，对此吴军秀未能提交证据予以证明，百货公司亦不予确认，吴军秀应承担举证不能的后果，因此吴军秀的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。原租赁合同约定孙福进、吴军秀须于每月10日前支付租金，原补充协议约定逾期交租超过30天，百货公司有权解除合同。现孙福进、吴军秀在2014年3月3日才向百货公司支付2014年1月的租金，孙福进、吴军秀的行为违反原合同的约定，构成违约，依法应承担相应的违约责任。百货公司通过邮寄方式向孙福进投递告知书要求解除合同，该邮件于2014年3月27日由孙福进本人签收，百货公司未能举证证明其于2014年3月25日将解除合同的通知送达给孙福进、吴军秀，因此百货公司要求确认百货公司与孙福进、吴军秀关于涉案商铺的租赁关系于2014年3月25日解除，依据不足，原审法院依法调整为百货公司与孙福进、吴军秀关于涉案商铺的租赁关系于2014年3月27日解除。因此孙福进反诉要求继续履行与百货公司签订的涉案合同及补充协议，依据不足，原审法院不予支持。虽然涉案合同及补充协议于2014年3月27日已解除，但孙福进、吴军秀在2014年3月27日后仍占有使用涉案商铺，因此孙福进、吴军秀仍须向百货公司支付涉案商铺的占有使用费。现涉案合同因孙福进、吴军秀违约而解除，孙福进、吴军秀及刘春凤确认涉案商铺至庭审辩论终结时仍在经营“广州市花都区新华九八洁具店”，该洁具店登记在刘春凤名下，因此百货公司要求孙福进、吴军秀及刘春凤将涉案商铺腾空交还给百货公司，合理有据，原审法院予以支持。孙福进、吴军秀已向百货公司支付涉案商铺2014年9月至11月的占有使用费，现百货公司要求孙福进、吴军秀按每月10712元的标准支付2014年9月至2014年11月的房屋占有使用费，没有事实依据，原审法院不予支持，关于百货公司要求孙福进、吴军秀支付占有使用费至实际交还涉案商铺之日止的请求亦有理，原审法院予以支持。原合同约定每逾期交租一天，孙福进、吴军秀须按月租金的日2%向百货公司支付违约金，经核算，在2014年1月至8月期间孙福进、吴军秀迟延支付租金的天数为185天，现百货公司认为该期间孙福进、吴军秀迟延支付租金的天数为150天，是百货公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利，原审法院予以确认。孙福进、吴军秀在2014年11月14日支付2014年9月至11月的占有使用费，经核算，孙福进、吴军秀在2014年9月至11月期间迟延交租的天数为104天。因此，百货公司要求孙福进、吴军秀支付2014年1月至2014年11月期间迟延交租的违约金54416.96元（10712元／月×2%／天×254天），合理有据，原审法院予以支持。从2014年12月后的租金未实际发生，因此百货公司要求孙福进、吴军秀从2014年12月起至孙福进、吴军秀实际交还涉案商铺之日止的逾期交租违约金，依据不足，原审法院不予支持。根据补充协议，逾期交租超过30天，百货公司有权没收保证金，现孙福进、吴军秀2014年1月的租金逾期交纳已超过30天，因此百货公司要求没收孙福进、吴军秀支付的20800元保证金，合理有据，原审法院亦予以支持。关于百货公司要求孙福进、吴军秀按每日1071.20元（月租金10712×3个月÷30天）的标准支付自2014年4月4日起至交还涉案商铺之日止的违约金，现孙福进、吴军秀认为百货公司主张的违约金过高，百货公司亦未能举证证明其损失高于上述迟延交租违约金及没收的保证金，因此关于百货公司要求孙福进、吴军秀按日1071.20元的标准从2014年4月4日起支付违约金，依据不足，原审法院不予支持，而孙福进主张调整违约金的标准依据不足，原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”因此，孙福进及刘春凤确认涉案商铺的经营收入用于家庭支出，因此，百货公司要求刘春凤对孙福进负担的上述支付违约金的债务承担连带责任，合理有据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、确认百货公司与孙福进、吴军秀于2010年12月20日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》于2014年3月27日解除。二、孙福进、吴军秀及刘春凤于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市花都区新华街松园路1号永大楼首层109面积为160平方米的商铺腾空交还给百货公司。三、孙福进、吴军秀按月租金10712元的标准向百货公司支付占有使用费至孙福进、吴军秀将涉案商铺交还给百货公司之日止，本判决发生法律效力之日前的占有使用费于本判决发生法律效力之日起十日内支付，本判决发生法律效力之日后的占有使用费于每月10日前支付。四、孙福进、吴军秀于本判决发生法律效力之日起十日内向百货公司支付逾期交租违约金54416.96元。五、百货公司收取孙福进及吴军秀的保证金20800元归百货公司所有，百货公司无须退还。六、刘春凤对孙福进上述判决主文的第三项、第四项的债务承担连带清偿责任。七、驳回百货公司的其他诉讼请求。八、驳回孙福进的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1394元，由孙福进、吴军秀负担，刘春凤承担连带清偿责任；反诉案件受理费25元，由孙福进负担。判后，上诉人孙福进不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充协议》于2014年3月27日解除以及要求上诉人腾空商铺交还给被上诉人广州市越秀区百货公司没有事实和法律依据。（一）上诉人不存在故意违约的行为，20l3年12月31日合同期满前，上诉人多次与被上诉人协商续签合同事宜，在协商过程中上诉人也明确表示希望能续签合同，如果被上诉人要终止合同，需提前一个月提前书面通知并退回保证金。而后被上诉人口头同意与上诉人续签合同，同时允许上诉人继续使用承租的商铺，同时被上诉人告知上诉人：因涉案商铺属国有资产，其出租按规定需到广州市产权交易所正式挂牌公开招租，等办好手续，上诉人可进行公开投标，中标后便可签订书面合同，但被上诉人一直不去办理相应挂牌手续，被上诉人当时答应说保证金可以抵扣租金，后来又不同意，最后又不想退保证金，同时在9月第一次庭审后，被上诉人与上诉人初步达成过调解方案，同意保证金抵扣租金及水电费等费用，后来由于被上诉人反悔才导致上诉人9月、10月份的租金未能按时缴纳，被上诉人在整个过程中是存在严重过错的，因此上诉人希望能继续履行合同。（二）上诉人从来也没有收到过被上诉人寄来的解除合同告知书，根本就不知道被上诉人要解除合同这样的事实，上诉人在一审中也向法庭提出了调取证据的申请，但原审法院未予理会，因此上诉人不同意解除合同。二、如果最终判决解除合同，上诉人认为要求上诉人支付2014年1月至11月份逾期交租违约金54416.96元以及没收保证金20800元不公平，上诉人每月都有向被上诉人支付租金，截止到现在，上诉人已全额支付了使用商铺的租金及占用费，不存在恶意拖欠的情况。另外，如果涉案合同于2014年3月27日解除，那么合同解除后，有关合同的权利义务关系即消灭，原合同的权利义务关系对上诉人不再适用，原审法院依据《广州市房屋租赁合同》第七条的规定判决上诉人承担逾期交租违约金是错误的，场地占用费不可能在每月10日前提前支付，所以，上诉人不存在逾期交租的事实，并且合同解除后，《广州市房屋租赁合同》第七条不能继续适用，因为第七条并不是有关合同解除后双方权利义务的结算及清理规定，而是约定合同期内上诉人逾期交租应承担的违约责任，因此不能适用此条款来处理。综上，上诉人自2014年4月之后既无逾期交租的事实又无解除合同后双方违约责任的约定，因此上诉人自2014年4月开始就无需支付逾期交租的违约金，那么要承担逾期交租违约金的月份就只能是1月、2月、3月份，违约金合计17353.44元，同时违约金可在保证金里进行扣减，被上诉人应返还上诉人3446.56元。（二）根据上诉人与被上诉人签订的《租赁补充协议》第8条的约定，本案中合同保证金的性质是违约金，没收保证金，也就是承担违约责任的一种方式，现在原审判决既判决没收保证金，又判决按月租金的日2％来承担逾期交租的违约金，明显是在重叠计算，保证金应当在违约金里进行扣减，并且上诉人承担的违约责任畸高。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，法院对于双方约定的过高的违约金应当进行相应的调降，本案中，被上诉人没有损失，所以违约金数额法院应当进行调降。以2014年9月份租金为例，因与被上诉人调解的原由，上诉人9月份租金于2014年11月14日支付，那么按照原审判决的计算方式逾期天数达65天，逾期违约金达13925.6元，甚至超出了9月份租金本金。综上所述，上诉请求：1、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1155号民事判决一、二、三、四、五、六、八项，依法驳回被上诉人广州市越秀区百货公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人广州市越秀区百货公司承担。被上诉人百货公司答辩称：原审查明事实清楚，处理并无不当，请求驳回上诉，维持原审判决。原审第三人刘春凤答辩称：同意上诉人的上诉意见。原审被告吴军秀未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经过庭询，确认原审查明的事实.另查明，二审期间，双方均确认涉案商铺已经在2015年2月12日由上诉人交还给被上诉人。另外，鉴于上诉人已经交还了涉案商铺，上诉人当庭向本院表示撤回要求涉案合同继续履行以及上诉人不需腾空场地的请求。本院认为：本案二审的争议焦点为，第一，涉案租赁合同何时解除？第二，百货公司没收保证金以及要求上诉人支付逾期交租违约金的请求是否成立？关于涉案租赁合同何时解除的问题，本院认为，涉案租赁合同在2013年12月31日届满后，孙福进和吴军秀继续使用涉案商铺，百货公司也收取租金，双方之间存在不定期租赁合同关系，并均有权在合理期限内通知对方解除租赁合同关系。由于孙福进逾期支付租金，百货公司于2014年3月25邮递投递告知书要求解除租赁合同，该邮件于2014年3月27日送达给孙福进。孙福进诉称其并未收到相关的邮件，但是其并未提供相反的证据证明，所以对其陈述，本院不予采信，原审认定涉案租赁合同及补充协议于2014年4月27日解除并无不当，本院予以支持。关于百货公司要求没收保证金以及支付逾期交租违约金的请求是否成立的问题。本院认为，根据《广州市房屋租赁合同》及补充协议的约定，承租人拖欠租金超过30天，百货公司有权没收保证金。而孙福进在2014年3月3日才支付2014年1月份的租金，逾期支付租金长达31天，所以原审法院认定百货公司有权没收保证金并无不当，本院予以支持。另外，上诉人主张双方约定的逾期支付租金的违约金标准过高以及租赁合同解除后，租赁合同约定的违约金条款不应当适用。经审查，租赁合同约定“甲方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金”，并且上诉人也并未提供证据证明违约金的标准过高，所以，上诉人主张调降违约金标准没有合同和法律依据，本院不予支持。而且，在不定期租赁合同解除之后，双方均参照原租赁合同履行义务，原审法院鉴于上诉人逾期支付占有使用费，认定上诉人应按照原租赁合同约定的标准向被上诉人支付违约金费并无不当，本院予以支持。鉴于在二审期间，双方均确认涉案商铺已经在2015年2月12日由上诉人交还给被上诉人，因此，（2014）穗花法民三初字第1155号民事判决第二项、第三项已经无实际可履行内容，应当予以撤销。综上所述，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，但基于二审新事实，本院对原审判项做适当调整。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1155号民事判决第一项、第四项、第五项、第七项、第八项及案件受理费部分的决定；二、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1155号民事判决第六项为：刘春凤与孙福进对本判决主文的第四项债务承担连带清偿责任；三、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1155号民事判决第二项、第三项。二审案件受理费1394元，由上诉人孙福进负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年六月十九日书 记 员  阮志雄宋德光