陕西省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕民终21号上诉人（原审原告）：陕西延长石油工贸有限公司。住所地：西安市碑林区南二环东段***号。法定代表人：张文协，该公司总经理。委托代理人：卢刚，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：薛燕，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西晓沫商贸有限公司。住所地：西安市莲湖区劳动路***号*座楼*幢*****号。法定代表人：余晓沫，该公司总经理。委托代理人：余笛安，女，该公司副总经理。委托代理人：闫军笛，广东城讯达律师事务所律师。上诉人陕西延长石油工贸有限公司（以下简称陕西延长公司）因与被上诉人陕西晓沫商贸有限公司（陕西晓沫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陕西延长公司的委托代理人薛燕、卢刚，被上诉人陕西晓沫公司的委托代理人余笛安、阎军笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西延长公司上诉请求：1、撤销西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00040号民事判决第一项有关房屋租金部分，改判为：被上诉人陕西晓沫公司于本判决生效之日起10日内，一次性向上诉人支付房屋租金人民币9675548.40元；2、撤销西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00040号民事判决第二项有关房屋租金利息的部分，改判为：被上诉人陕西晓沫公司于本判决生效之日起10日内，一次性向上诉人支付迟延付款违约金至实际给付之日（暂计算至2015年6月30日为人民币7569163.62元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由称：一、一审法院判决书认定本案租赁的物业在交付时存在质量问题、消防不符合安全要求、拆迁围挡对被上诉人经营产生影响属于事实认定错误。（一）、上诉人依约交付租赁物，且交付的租赁物符合约定用途，不存在任何质量问题，被上诉人至今仍占有、正常经营该租赁物。（二）、租赁物业的消防设施在租赁前及租赁后几年内均符合消防安全条件，在消防设施转交给被上诉人后，对消防设施的维护是被上诉人的义务，上诉人不存在过错。（三）、被上诉人所承租的物业并非在政府的城中村改造及道路拓宽范围内，未对被上诉人酒店经营造成影响。二、一审法院判决适用法律错误从而自由裁量调减租金额度并以70%计算缺乏法律依据，上诉人有权要求被上诉人支付拖欠的房屋租金共计人民币9675548.4元。（一）被上诉人对于自营酒店运营中的维护和修补应依约属于个人义务，不符合法律规定的出租人维修租赁义务，一审法院调减租金额度并以70%计算缺乏法律依据。（二）、本案被上诉人并未就经营损失数额提供证据证明，且未就具体损失提出反诉，一审法院判决调减租金并以70%计算缺乏法律依据。（三）、一审法院依据公平原则适用自由裁量调减租金额度并以70%计算，损害了上诉人依法取得租金的合法权益。（四）、上诉人有权依据合同约定要求被上诉人足额支付拖欠的房屋租金共计人民币9675548.4元。三、上诉人依约主张被上诉人支付迟延付款违约金为人民币7569163.62元符合法律规定，一审法院将被上诉人诉求的违约金认定为利息，并以年利率6%计算存在错误。综上所述，请求二审法院查明事实，并依法予以改判。被上诉人陕西晓沫公司辩称：一、一审判决认定本案租赁物业在交付时建筑物主体管道及消防主管道年久老化、腐蚀，存在严重质量问题，客观属实，依法认定正确。1、出租当时和其后主体结构管道严重渗漏水的大量视频、照片；2、出租人自行维修、委托维修及答辩人维修的事实、3、出租人因此调整免租期、提供其他东三、四楼无偿使用意图进行利益平衡；4消防未能通过验收、年审并下发整改通知；5出租人上级检查发现问题严重指示维修；6、本市酒店管理业内公知出租楼经建筑质监部门检测系危楼。二、出租人故意歪曲其不愿解约收楼的事实真相，臆造承租人莫须有的所谓经营一直持续盈利的虚构事实，意图混淆视听。三、一审法院认定出租人的租赁物业自交付时至2010年12月长期未取得公众场合消防检验合格证，事实清楚，证据充分。四、政府的城中村改造及道路拓宽，属合同中预见拆迁改造的减免租事件发生，客观事实已然，被答辩人一次次推诿未予兑现。五、被答辩人无根据地错误指责一审法院正当依法行使裁量权调减租金，所引据法律不当，混淆取得金额租金合法正当依据与损失损害赔偿的差异。七、出租人以《房屋租赁合同》第4.3条为依据，向承租人主张比照滞纳金利益，与法不和，与现行法律相抵触。综上，应驳回上诉，维持原判。上诉人陕西延长公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠原告的房屋租金9675548.40元；2、被告支付迟延付款违约金至实际给付之日（暂计算至2015年6月30日为7569163.62元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告（甲方）与被告（乙方）于2007年5月8日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告自愿承租原告位于南二环东段3号的整体面积约16000平方米的整体建筑，以及延炼大厦东三层写字楼一层，年租金分别为人民币300万元整和15万元整。租赁合同第3.2条约定：“该物业租赁期限为2007年7月15日起至2017年7月14日止，共计十年。”第3.3条约定：“……甲方同意向乙方提供2个月的装修免租期，即自2007年5月15日起至2007年7月14日止。免租期内乙方仅免除支付该物业租金，不免除乙方根据本合同应支付的其他费用。免租期满，无论乙方装修是否完毕，均开始正式租期及起算租金。”第4.3条规定：“乙方按‘先付后用’的原则，每年度支付一次租金。乙方应于每年度开始前15个工作日内，即每年7月31日前，以银行付款方式支付该年度租金到甲方指定的银行账户。……”第5.7条约定：“甲方尽力协助乙方办理工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等乙方正常经营所需要的各类证照、许可、批准；费用由乙方承担。”第5.8条约定：“甲方同意在不影响该物业主体结构的前提下，乙方有权对该物业的整体风格进行装修改建。但对该物业外部装修的方案需经甲方书面认可后方可实施。”第6.2条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该物业及其附属设施，乙方有权根据其酒店经营的需要对甲方交付的物业、设施进行更新或改造。……”第6.3条约定：“租赁期间，在不影响该物业主体结构和建筑基础的前提下，乙方有权改建该物业，并可在承租场地设置机器、设备及商业固定装置而无需征得甲方的同意。……”《补充协议》第一条约定：“……甲方在租赁期内再向乙方提供延炼大厦东四层整体房间，仅供乙方改造为办公室及会议厅使用。该层物业建筑面积为484平房米，甲方不向乙方收取租金或使用费……”第二条约定：“为满足乙方的经营需要，除双方《房屋租赁合同》第1.2条约定的物业除外，甲方再向乙方提供延炼大厦东四层写字楼一层，供甲方改造为酒店客房、会议或办公使用。该层建筑面积约为484平方米。乙方租赁该层物业的年租金为人民币15万元。上述协议签订后，原告将租赁物交付被告使用，由于原告交付的标的物存在屋面防水、管网老旧等问题，不能正常使用需要维修，原、被告于2007年6月15日签订了工程承包合同，由被告承包租赁房屋的维修改造工程，同时约定维修费用由原告承担。2008年11月26日，西安延炼工贸有限责任公司作为甲方，陕西晓沫科技发展有限公司作为乙方就合同履行中有关事宜再次达成补充协议，约定“1、根据乙方对租赁房屋的实际装修改造情况，甲方同意将原《房屋租赁合同》第3.3条给予乙方装修免租期的期限延长3个月，即甲方给以乙方的装修免租期共5个月，自(2007)年(5)月(15)日起至（2007）年(10)月（14）日止。免租期内双方权利义务按原租赁合同执行。该条仅适用于《房屋租赁合同》的租赁范围，不适用于任何补充协议。2、因双方2007年5月8日签订的补充协议实际履行为第一条免租金物业变更为东三楼，第二条租赁物业变更为东四楼，现甲方提供给乙方使用的延炼大厦东四层整层房屋，鉴于乙方不再使用的要求，已于2007年11月16日交还甲方。甲方对此不作任何补偿，乙方应足额支付使用期间的租金，同时，乙方保证对该层房屋使用期间的各项费用已清洁完毕。……”依据上述约定，原、被告双方起租日为2007年10月15日，按照合同约定的租金数额，被告从起租日截止原告起诉的截止日2015年6月30日，应付租金数额（不含东四楼）为24320000元。期间，被告于2014年4月29日分三次已预付租金300万元，2009年2月4日、10日分两笔付款111万元，2014年12月17日付款100万元，2015年1月29日付款100万元，以上共计611万元，其余因原告挂账应扣除费用为8534451.6元。审理中，原告明确表示本次诉讼主张的租金不含东三楼及东四楼。另根据工商档案显示，本案原、被告签订涉案合同时名称分别为西安延炼工贸有限责任公司及陕西晓沫科技发展有限公司。另查明，原告将涉案租赁物交付被告使用后，即因质量问题进行大修，因不能进行建筑物结构重新拆建，该建筑主管道及消防主管道未进行改造，致使在被告经营过程中，由于租赁物主管道及消防主管道年久老化，造成经常性墙体渗水，虽经多次表面维修，仍不能正常使用，给被告正常经营带来一定困难，同时，该建筑物交付被告经营酒店时，并未获得消防安全检查合格证，直至2010年12月消防机关才颁发了安全检查合格证。但此后消防部门多次检查过程中，发现消防管道长期锈蚀，产生漏洞，致整体消防管道无水，存在严重安全隐患。审理中，原、被告就草场坡改造对涉案酒店经营是否造成影响说法不一。经查，2008年底涉案酒店所在草场坡一带开始城中村改造，同时对草场坡实行道路拓宽，近一年期间，涉案酒店周边房屋拆迁，门前封堵，施工噪音等对酒店经营造成一定影响。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、财务结算清单、财务抵减清单、银行回单、工程承包合同、拆迁改造航拍图、消防安全检查意见书、谈话笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，原告陕西延长公司与被告陕西晓沫公司签订的涉案《房屋租赁合同》及相关《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，均属有效合同。合同签订后，原告陕西延长公司交付了租赁物，被告陕西晓沫公司占有、使用租赁物后，长期拖欠租金，显属不当，依法应支付相应的费用，现原告陕西延长公司要求被告陕西晓沫公司支付拖欠租金及利息，理由正当，其请求中合理部分予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十一条规定：“……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”本案中，被告陕西晓沫公司虽然存在过错，但原告陕西延长公司作为出租人，首先，其在交付租赁物时建筑物主体管道及消防主管道年久老化、腐蚀，存在严重质量问题，致使被告陕西晓沫公司刚开始经营便出现质量问题，经双方协商对屋面防水、管网老旧等问题进行改造，由于建筑物主体管道及消防管道无法改造，大修后租赁物仍经常性出现渗水及消防管道漏水等问题，致使承租人陕西晓沫公司无法完全正常从事经营活动。同时，涉案标的物双方约定作为酒店经营，而出租人陕西延长公司交付标的物从交付时至2010年12月长期未取得公众场合消防检验合格证，使标的物作为酒店使用长期处于危险状态，对此，出租人亦具有一定的过错。其次，被告陕西晓沫公司在经营过程中，2008年底该地区进行拆迁改造，实行道路拓宽，近一年期间，涉案酒店周边房屋拆迁，门前封堵，施工噪音等对酒店正常经营造成一定影响。结合以上两点，原告陕西延长公司作为出租人，交付的标的物自身存在明显质量瑕疵，不符合酒店正常经营的标准，其明显存在过错。同时，经营期间遇拆迁改造亦给承租人陕西晓沫公司正常经营带来不可避免的影响。依据公平原则，结合上述法律规定，原、被告约定的租金应适当减少，本院酌定涉案期间的租金以约定租金的70%计算较为合理。经核算，被告陕西晓沫公司应支付原告陕西延长公司截止2015年6月30日，租金数额（不含东四楼）为17024000（24320000×70%）元，减去已付租金6110000元及相关扣款8534451.6元，被告陕西晓沫公司应支付原告陕西延长公司租金共计2379548.4元，相关利息按年利率6%分段计算后总计应为784047.2元。关于被告陕西晓沫公司认为原告陕西延长公司的请求已过诉讼时效，因被告陕西晓沫公司欠付的债务属同一债务，诉讼时效以最后一期到期开始计算，故被告陕西晓沫公司所述本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条之规定判决：一、被告陕西晓沫公司于本判决生效之日起30日内，一次性支付原告陕西延长公司房屋租金2379548.4元；二、被告陕西晓沫公司于本判决生效之日起30日内，一次性支付原告陕西延长公司房屋租金利息784047.2元；三驳回原告陕西延长公司其余诉讼请求。案件受理费125268元，由原告陕西延长公司负担100268元，被告陕西晓沫公司负担25000元。经本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陕西延长公司与被上诉人陕西晓沫公司2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》及相关的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，并且各方当事人对此均没有异议，原审认定合同有效是正确的。本案争议的主要焦点问题是上诉人出租给被上诉人的房屋是否存在质量问题，影响被上诉人的正常经营。对此，原审认定出租房屋主体管道老化、渗漏水，存在严重质量问题符合客观事实。首先，双方合同签订后，上诉人将出租房屋交付被上诉人后，因房屋墙体漏水不能正常使用，双方又于2007年6月15日签订了工程承包合同，由被上诉人对房屋进行维修改造，费用由上诉人承担。同时对被上诉人免租期由原来合同约定的两个月增加到五个月。该事实证明上诉人对房屋主管道漏水现象是知道和认可的，才同意自己出费用解决交付的房屋不符合出租条件的问题。上诉人关于就是因为有漏水现象才通过增加免租期已经完全解决的上诉理由，不符合事实。该维修改造工程并未涉及对房屋主体管道的更换，只是解决了墙体渗漏水的表面现象，审理中被上诉人出示了房屋主体管道继续渗漏水，已经在地下室形成积水的视频和图片，证明房屋的主体管道一直存在渗漏水的现象，房屋的严重质量问题没有根本得到解决。上诉人关于交付房屋不存在质量问题的上诉理由证据不足，本院不予采纳。其次，由于该房屋主体管道存在渗漏水现象，因此该酒店消防设施无法配套使用，该酒店长期不能取得消防验收合格证，亦对酒店正常经营造成一定影响，对此出租人亦有一定过错。上诉人关于该大楼已经取得消防验收合格，被上诉人是二次装修未取得消防验收合格证是被上诉人的责任的上诉理由与事实不符。被上诉人在使用该大楼装修中，只是对室内进行装修、装饰，并不涉及对大楼主体管道进行更换改造，因此，主体管道质量问题应属出租人的责任和义务。因此上诉人该项上诉理由，本院不予采纳。另外，由于2008年底该酒店区域政府进行拆迁改造，实行道路拓宽，近一年期间，对酒店正常经营造成一定影响，原审将此作为调减租金的因素，符合公平原则。审理中，被上诉人提供了道路拓宽对酒店影响的图片以及经营亏损的财务报表，可以证明政府的道路拓宽对酒店经营造成了一定影响，上诉人关于政府对该区域进行城中村改造并未影响酒店经营的上诉理由，本院不予支持。鉴于上诉人交付的租赁物存在一定瑕疵，并对被上诉人的经营造成一定影响，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条规定，并依据公平原则，酌情调整租金为合同约定租金的70%，符合法律规定。上诉人关于原审适用法律错误，出租人只对大楼主体结构承担责任，并不包括管道，管道的使用维修义务应由被上诉人承担，故不应减少租金的上诉理由，与法相悖。租赁物的主体管道应是租赁物的组成部分，该管道渗漏水，应属出租人的责任。上诉人也没有提供证据证明是出租人装修使用中造成的管道损坏，故其依法应承担交付租赁物不符合条件的违约责任，其该项上诉理由，本院不予采纳。原审根据本案出租人交付租赁物不符合约定的违约情况，及被上诉人迟延交付租金的一定理由，酌情调整违约金为年利率的6%符合公平原则，上诉人关于原审将违约金按利息计算属错误的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，陕西延长公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106287元，由上诉人陕西延长石油工贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  赵小平审判员  倪 健审判员  杨晓梅二〇一七年一月二十二日书记员  矣妍霄