湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邵中民一终字第277号上诉人（原审原告）肖险峰。上诉人（原审原告）肖海涛。上诉人（原审原告）何财媛。委托代理人梁嗣敏，北京赵湘宁（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）何孟山。被上诉人（原审被告）卢小艳。委托代理人邓杰，新邵县严塘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）肖桂香。委托代理人曾宪满，湖南清源律师事务所律师。上诉人肖险峰、肖海涛、何财媛因与被上诉人何孟山、卢小艳、肖桂香确认合同无效纠纷一案，不服湖南省新邵县人民法院于二○一四年十二月三十日作出的（2014）新民初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，肖险峰、肖海涛之父肖某甲（1993年去逝），系肖某乙与何某甲所生。1953年何某甲病故。1954年3月肖某乙与马某某结婚，肖某甲当时6岁，随肖某乙、马某某一起生活。肖某乙与马某某婚后生有三女，即肖某丙、肖桂香、肖某丁。1962年冬，肖某乙与马某某将土改时分得的房屋变卖和拆除，另在新邵县某某街上新建土砖、木料四扇三间正屋一栋，后又陆续增建杂屋四间，猪栏一间（三进）。1973年，肖某甲与何财媛结婚后生子肖险峰、女肖海涛。1978年3月20日，马某某与肖某乙订立了分房契约：将现有房屋以堂屋中心为界平半分，马某某分得正屋座宫左侧一间半、杂屋两间、猪栏两进作为生养死葬之用；肖某乙所分一份今后与儿子协商再定；马某某所分一份拆卖由己，不受任何人干涉。1995年11月27日马某某立下书面遗嘱：马某某今后生养死葬费用全部由肖桂香负担；马某某的全部遗产由肖桂香继承，其他任何人无权干涉。遗产包括：1、房屋。2、家具用品，农具及其他一切合法收入。3、自留地的桔子树。2002年12月9日以马某某、肖桂香为甲方、以何孟山、卢小艳为乙方，双方签订了《房地产买卖契约》，该契约的内容为：甲方自愿将座落在严塘镇严塘村的房产（房屋建筑面积60.98平方米）出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方约定的上述房地产成交价格为人民币壹万贰仟元（12000元），乙方由2002年12月9日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为现金。该契约还约定了其他事项。马某某与何孟山凭此契约于当天在本县房地产管理局办理了房所有证变更手续。2002年12月22日，马某某与何孟山就同一房屋又签订了《房屋买卖契约》，该契约的内容如下：甲方（马某某）出卖房屋一间给乙方（何孟山），根据新房权证，现立买卖契约如下：房屋四至抵线为东至某某公路水圳边，南至马某某共门面异公垛中线并向后延伸至桔园，西至屋后厕所檐水，北至严塘供销社饭店屋垛；甲方现有的土砖屋材料归甲、乙方共有，如果拆除，则由双方共同分配；房屋总售价为肆万捌仟零捌拾元，上瓦下石，寸砖寸料，全部卖给乙方。买房方一次性钱契两清，卖房出具收条；如今后改建旧屋，双方共同协商，统一规划进行，如其中一方先改屋，公垛不动，由未改屋方付给先改屋者500元补偿；在双方未改门面屋期间，乙方应允许甲方从现在的楼梯间通行上楼，一旦门面改建，则由甲方自行解决上楼通道；屋后水井所有权归甲方，但应允许乙方抽水饮用；本契约一式五份，马某某、何孟山、何某乙各执一份。在签订该契约时，马某某与何孟山本人及其亲属在场，因马某某不会写字，由马某某的女婿何某丁代马某某在契约上签了名。后何孟山按该契约上的约定向马某某支付了48080元的房款，马某某向何孟山交付了房屋，何孟山将该房屋租赁给他人居住至今。另查明，2002年12月9日马某某、肖桂香与何孟山、卢小艳签订的《房地产买卖契约》是双方为了有到有关政府部门办理过户手续少交税费而签订的，不是双方真实意思表示。2002年12月9日何孟山、卢小艳虽取得了所买受的房屋产权证，但2014年1月9日肖险峰、肖海涛向新邵县人民政府申请行政复议，新邵县人民政府于2014年3月5日作出了撤销新邵县房产局给何孟山、卢小艳颁发的房屋所有权证。原审法院认为，本案属于确认房屋买卖合同无效纠纷。卢小艳系马某某的外甥女，马某某与何孟山、卢小艳系同一村不同村民小组成员，马某某将其房屋出卖给卢小艳、何孟山，并就同一房屋签订了两份契约，其中2002年1月9日签订的《房地产买卖契约》是为了办理房屋过户手续时少交税费而签订的，不是双方真实意思表示，双方的行为属于恶意串通损害国家、集体利益的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定，该契约无效。肖险峰等人主张该契约无效的请求，予以支持。肖桂香、何孟山、卢小艳的抗辩主张，不予采纳。马某某与何孟山、卢小艳于2002年12月22日签订的《房屋买卖契约》后，何孟山、卢小艳按该契约向马某某支付了购房款，马某某将出让的房屋交付给何孟山、卢小艳，何孟山、卢小艳管理、使用受让的房屋至今，该契约系双方当事人的真实意思表示。出让方马某某与受让方何孟山、卢小艳属于村内不同的村民小组成员；我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，因此，马某某与何孟山、卢小艳于2002年12月22日签订的《房屋买卖契约》没有违背《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该契约有效，肖险峰等人主张该契约无效的主张，不予支持。何孟山等人主张该契约有效的主张，予以采纳。根据上述法律规定，判决：（一）2002年12月9日何孟山、卢小艳与肖桂香、案外人马某某（已病故）签订的《房地产买卖契约》无效；（二）2002年12月22日马某某与何孟山、卢小艳签订的《房屋买卖契约》有效。肖险峰、肖海涛、何财媛上诉称，讼争房屋买卖合同没有马某某本人的签名，马某某也没有授权给他人出售其房屋，房屋卖方也没有出具收条给买方，讼争房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，损害了村集体经济组织的土地所有权及法定继承人肖险峰等人的合法权利，应属无效协议，请求二审法院予以改判。何孟山、卢小艳、肖桂香答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，本案各方当事人争议的焦点是马某某与何孟山、卢小艳于2002年12月22日签订的《房屋买卖契约》是否有效。马某某与何孟山、卢小艳就讼争房屋转让一事达成合意，并于2002年12月22日签订《房屋买卖契约》，因马某某不会写字，马某某的女婿何某丁代马某某在契约上签了名，马某某本人当时在场，其亲属亦在场参与见证，何孟山、卢小艳按该契约向马某某支付了购房款，马某某将出让的房屋交付给何孟山、卢小艳，何孟山、卢小艳管理、使用受让的房屋至今。马某某系完全民事行为能力人，其有权对自己的财产进行处分，马某某、何孟山、卢小艳均系某某村村民，系同一集体经济组织成员，房屋买卖契约系其各自的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害第三人的合法权益，合法有效。马某某按合同约定交付了房屋，何孟山、卢小艳支付了购房款并受让了该房屋多年，虽然马某某未出具收条，但在场证人对何孟山、卢小艳付款的事实予以了证实。肖险峰、肖海涛、何财媛关于马某某与何孟山、卢小艳于2002年12月22日签订的《房屋买卖契约》无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费1300元，由上诉人肖险峰、肖海涛、何财媛负担。本判决为终审判决。审判长  罗俊辉审判员  颜锦霞审判员  彭国强二〇一五年六月九日书记员  刘毓娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……