北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05346号上诉人（原审原告）张×1，女，1983年7月9日出生。委托代理人张×2，男，1981年6月15日出生。被上诉人（原审被告）王×1，男，1982年11月2日出生。被上诉人（原审第三人）王×2，男，1948年1月30日出生。被上诉人（原审第三人）王×3，女，1952年7月14日出生。委托代理人王×2，男，1948年1月30日出生。上诉人张×1与被上诉人王×1、王×2、王×3农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第06715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2014年12月，张×1诉至原审法院称：2013年4月8日，我从同村村民王×1处购买位于北京市平谷区××号宅院一处（以下简称59号宅院）。后王×1依照约定将59号宅院交付给我，我亦依照约定向王×1支付了购房款。但第三人王×2（王×1之父）以其对59号宅院享有居住权为由，对我使用59号宅院进行阻扰。现我诉至法院，要求确认我与王×1于2013年4月8日签订的房屋买卖协议有效。王×1在原审法院辩称，张×1所述属实，我同意张×1的诉讼请求。王×2、王×3在原审法院述称：张×1所述与事实不符。我们二人系夫妻关系，王×1系我们所生之子。59号宅院系我们所建，并于2013年4月6日分给王×1。分家时，我们与王×1王×1口头约定分得59号宅院时，王×1仅享有使用权及居住权，而没有处分权。王×1处分59号宅院系无效处分行为，张×1与王×1之间的买卖协议亦无效。综上，我们不同意张×1的诉讼请求。原审法院经审理查明：王×2、王×3系夫妻关系，王×1系二人所生之子。2013年4月8日，张×1与王×1签订房屋买卖协议。该协议约定王×1将位于北京市平谷区××号宅院出卖给张×1，购房价格为250000元（实际交易价格为170000元）。双方签订的买卖合同经村委会党支部委员张国强签字证明。现王×2、王×3以张×1、王×1签订的房屋买卖协议侵害了王×2、王×3合法权益为由，认为该房屋买卖协议无效。张×1诉至本院，要求确认其与王×1签订的房屋买卖协议有效。王×1同意张×1的诉讼请求，王×2、王×3持答辩意见不同意张×1的诉讼请求。张×1与第三人就张×1与王×1签订的购房协议是否有效存有争议，张×1认为其与王×1签订的购房协议系双方真实意思表示，故应认定为合法有效。第三人表示王×1对59号宅院并未有处分权，故王×1出卖房屋行为无效。为此，张×1提供证人符×（同村村民）、张×2（张×1之兄）出庭作证。证人符×证实：其看到王×1家庭商量出卖房屋事宜时第三人在场。证人张×2证实，其与王×1系朋友关系，王×1要出卖自己的房屋，故证人张×2介绍张×1购买。张×1提供王×1家的分家单复印件，该分家单复印件写明：庄里房（东边）一处分给王×1；分家后父母在哪个儿子家住都住东屋。王×2、王×3对证人证言不予认可，认为证人均没有如实说明王×1对59号宅院不具有处分权，且第三人表示对出卖房屋一事并不知情。第三人认可分家单复印件的真实性，认为分家属实，但其表示分家时已明确口头告知王×1，分得房屋不得变卖。为此，王×2、王×3提供证人王×1（第×2之弟）、王×2（第×1之妹）出庭作证，用以证实王×1不享有59号宅院的处分权。证人王×3，59号宅院在分给王×1的时候，王×2、王×3明确说明王×1不享有处分权，但当时在书写分家单时遗漏了。证人王×2证实，59号宅院在分给王×1的时候，王×2、王×3明确表示59号宅院东屋由第三人居住，且王×1没有处分权。经法院向北京市平谷区南独乐河镇张辛庄村民委员会调查，王×2、王×3主持分家时在分家单上加盖了村委会公章，张×1购买59号宅院时，村党支部委员张国强在房屋买卖协议上签字证明。经原审法院现场勘查，59号宅院内没有居住迹象，南墙已被张×1拆除。原审法院认定的上述事实，有双方当事人的陈述，张×1提供王×1家的分家单复印件、房屋买卖合同，本院制作的调查笔录、现场勘查图、现场照片等在案佐证。原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王×2、王×3与王×1签订的分家协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。分家协议在约定宅院分配方案的同时，约定了父母居住东屋的权利。张×1与王×1签订的房屋买卖协议虽系双方真实意思表示，但损害了王×2、王×3对诉争房屋享有的居住权，同时张×1在签订房屋买卖协议时已知晓王×1家的分家单内容，故张×1亦不构成善意取得。综上，张×1要求确认其与王×1签订的房屋买卖协议有效，缺乏事实及法律依据，法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回张×1的诉讼请求。判决后，张×1不服，向本院提起上诉称：一审法院适用法律错误，本案中涉及的分家协议有效，说明王×1对于涉案房屋具有处分权利。我与王×1之间的买卖协议已经生效，我已经取得涉案房屋所有权。签订合同时，王×1明确保证其父母日后有房屋居住。王×1父母与王×1分家协议中约定“王×2、王×3对于涉案房屋的东屋享有居住权”。该约定违反了物权法的物权法定原则，因此王×2、王×3不享有居住权。我与王×1签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并不违反相关法律的强制性规定。综上，请求二审法院依法改判房屋买卖协议有效。王×1同意张×1上诉请求，但未提起上诉。王×2、王×3同意一审法院判决。本院经审理查明：二审诉讼中，本院询问张×1是否看过分家单，是否知道这个房子东屋要给王×1父母居住？张×1表示看过分家单，但不知道分家单的东屋就是要住所涉房产的东屋。当时是因为要卖房所以才有了分家和分家单。根据分家单，没指明是我们涉案房屋的东屋给被上诉人居住。本院询问张×1买房的时候是否有对涉案房屋的东屋是否属于老人居住向王×1提出异议。张×1表示自己特意看的分家单。正是认为住东屋与这房子没有关系所以才签了协议。分家单仅仅是约定的赡养义务。王×1有两套房子，房屋卖给我一套后还能再盖一套，另一套东屋可以让老人居住。二审诉讼中，本院询问王×1是否有别的房屋，王×1认可没有别的房屋。本院询问王×1卖房后对父亲有什么安排，王×1表示：把房子盖起来让我父亲去住，房子现在还没盖起来，我也没有给我父亲买房。但我父亲可以跟我哥住。王×1和张×1曾签有房屋买卖协议附件，上有约定王×1将房屋卖给张×1后，王×1保证其父母有其他房屋居住并保证在使用过程中不对张×1干扰。经本院询问，王×1和张×1认可该协议签订时间是在2014年9月。本院查明的其他事实与一审法院一致。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案中，张×1上诉要求认定其与王×1于2013年4月8日签订的房屋买卖协议有效。根据查明的事实，张×1与王×1签订房屋买卖合同系双方真实意思表示。本案的争议焦点是，张×1与王×1签订合同是否违反强制性法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体到本案，就是本案诉争的协议签订双方是否存在恶意串通，损害王×2、王×3利益的行为。王×2、王×3、王×1等人签有分家协议书，本院认为：分家协议系各方真实意思表示，且王×2、王×3具有相应的财产处分权，该分家协议的法律效力应予确认。分家协议约定王×1在获得59号宅院房屋的同时要保证王×2、王×3在王×1家时居住在东屋，且王×1在签订协议时除59号宅院外并没有建好的其他住房，结合证人证言等相关证据，本院能够从协议中推知，王×2、王×3分家时的真实意思是保留了59号宅院房屋东屋的部分使用权。本院认为：基于分家这一习俗及王×1应尽的赡养义务考虑，对于王×2、王×3分家时保留的权利，应当予以尊重。王×1虽获得了59号宅院房屋的权利，但同时也应当根据应尽的赡养义务对自己的权利予以克制。本案中，王×1明知父母对涉案房屋享有的权利，在自身没有其他住房，亦未对出售房屋后父母居住情况进行妥善安排的情况下，擅自对59号宅院上的房屋予以出售，侵犯了王×2、王×3的合法权益。张×1在签订购房协议前看过分家单，因此其对于王×2、王×3对于诉争房屋享有的权利应当知晓。故本院可以认定张×1、王×1签订协议时具有恶意，且侵犯了王×2、王×3的合法权益。张×1上诉要求确认合同有效的请求，本院不予支持。张×1上诉主张签订合同时王×1明确保证其父母日后有房屋居住，但张×1提交的房屋买卖协议附件系双方于2014年9月补签，且该事项涉及王×2、王×3的合法权益，应经王×2、王×3的同意，故本院对于张×1的该点上诉理由不予采纳。需要指出的是本案中涉及的居住权不应被理解为物权法上的用益物权，而是属于所有权中的使用权部分。故上诉人认为本案的判决违反物权法定原则的上诉理由本院不予采纳。综上所述，张×1的上诉请求和理由均无事实和法律依据，本院不予采纳，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由张×1负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由张×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 郑吉喆代理审判员刘建刚代理审判员刘向飞二〇一五年六月十九日书记员 胡                 实