云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一初字第11号原告（反诉被告）云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司。住所地：云南省昆明市人民西路821号。法定代表人阮鸿献，董事长。委托代理人郑康，男，白族，1980年2月8日出生，系原告公司员工，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。特别授权代理。委托代理人牛海良，男，汉族，1986年7月24日出生，系原告公司员工，住云南省曲靖市富源县。一般授权代理。被告（反诉原告）昆明电缆集团股份有限公司。住所地：昆明市高新技术产业开发区科光路5号。法定代表人张建友，董事长。委托代理人刘革、刘涛，北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司（以下简称“一心堂公司”）与被告（反诉原告）昆明电缆集团股份有限公司（以下简称“电缆集团”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月4日组织双方当事人进行庭前证据交换，于2015年3月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）一心堂公司的委托代理人牛海良、郑康，被告（反诉原告）电缆集团的委托代理人刘涛、刘革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一心堂公司起诉称：本案双方签订了《租赁合同》，约定电缆集团将其位于昆明高新技术产业开发区科光路33号内（即M1-1地块）的厂房、办公楼和场地出租给一心堂公司使用，租赁期自2005年8月16日起至2015年8月15日止。合同签订后，一心堂公司依约履行合同义务，按时向电缆集团支付租金。2010年5月14日，电缆集团书面通知一心堂公司其由于自身原因，决定收回租赁物，限期要求一心堂公司寻址搬迁。一心堂公司收到通知后多次与电缆集团协商要求继续履行合同，但电缆集团不同意，因此，一心堂公司于2011年3月21日开始搬迁物流中心仓库并向电缆集团通报进展情况。由于电缆集团一直未履行其愿意承担违约责任的承诺，2011年5月16日，一心堂公司按照合同约定向被告公证送达《关于将承租房屋场地部分转租或分组的告知函》，告知电缆集团由于其一直未就单方解除合同并收回租赁物事宜与一心堂公司进一步协商，致使租赁物闲置，为避免损失扩大，一心堂公司将租赁物部分转租或分租。电缆集团收函后，于2011年5月18日复函，自认其提前解除合同的行为属于违约，并承诺愿意按照合同约定承担违约赔偿责任。后由于电缆集团一直未履行该承诺，一心堂公司先后将租赁物部分进行了转租。2012年8月31日，电缆集团向一心堂公司送达《告知函》，声称双方的租赁合同必须解除。一心堂公司不同意，并与电缆集团协商要求继续履行合同，但遭到电缆集团拒绝。之后，由于电缆集团采取停水停电、强行拆除租赁物部分围墙等措施逼迫一心堂公司搬迁，为避免损失扩大，一心堂公司通过租用发电机发电等方式继续使用部分租赁物，并因此产生相应损失。此外，在一心堂公司向三家次承租人告知电缆集团违约解除合同事宜后，次承租人云南腾峰物流有限公司提出了人民币（以下均为人民币）786000元搬迁费用和500000元隐形损失的索赔主张，但是电缆集团至今未予赔偿。因电缆集团单方提前解除租赁合同，已经构成违约，其应当赔偿违约给一心堂公司造成的各项损失，但其至今未履行赔偿义务，故一心堂公司向人民法院提起诉讼，请求判令：1、电缆集团向一心堂公司支付因其违约解除合同给一心堂公司造成的搬迁损失1871466.70元、其他损失1850611.70元，共计3722078元；2、电缆集团支付违约金294400元；3、本案诉讼费由电缆集团承担。电缆集团针对一心堂公司的诉讼请求及事实理由答辩称：一、电缆集团全面正常履行了合同约定的各项义务，在一心堂公司履行合同存在违约且出现解除《房屋租赁合同》及《租赁合同》的特定情形时，电缆集团依照约定的程序向一心堂公司提出解除合同，电缆集团不存在违约行为。根据《土地储备管理办法》、《昆明市土地储备管理办法》、《昆明高新区（主城部分）城市设计》及《昆明高新技术产业开发区（主城部分）控制性详细规划方案》等政策及法律法规，为改造提升片区功能，引进高新技术产业项目，需利用在电缆集团对一心堂公司的出租范围内建设城市规划道路、轨道交通以及其他市政设施，为确保上述一系列工作的顺利实施，昆明高新技术产业开发区管委会决定对电缆集团所有且已出租一心堂公司使用的地块进行政府土地收储，并于2012年8月29日向电缆集团下发了《昆明高新技术产业开发区管理委员会关于国有土地使用权收储相关事宜的函》，要求电缆集团在2012年10月内解除与该地块相关的经济合同或协议，完成该地块土地及权证等相关资料的收储移交工作。因诉争房屋及场地均属于该收储范围内，且需在收储过程中拆除该地块上的全部建筑物，双方的房屋租赁合同关系已无法继续维持，根据《租赁合同》及《房屋租赁合同》中相关约定，如在租赁期间遇到国家政策调整、体制变动等不可抗力的客观原因造成合同无法履行时，任何一方有权提前30天通知对方后解除合同，并不承担违约责任。二、一心堂公司在履行合同过程中存在诸多违约情形。第一，2005年6月30日，双方签订的《租赁合同》约定，一心堂公司虽然可以将租用的房屋场地部分转租或分租给第三方，或与第三方联营，但须同时告知电缆集团备案。2011年一心堂公司擅自将承租房屋进行转租，但时至今日，一心堂公司从未向电缆集团按约履行备案义务。一心堂公司向次承租人转租的行为所造成的损失应由一心堂公司自行承担，且一心堂公司与次承租人签订的合同中已明确约定“如在租赁期内遇政府拆迁或产权人收回房屋的，一心堂公司仅退回剩余期限内租金，双方互不视为违约”，一心堂公司无权将次承租人的相关损失向电缆集团主张。第二，一心堂公司在租赁范围内私自建盖临时违章建筑并已被高新区综合执法局限期拆除，没有遵守国家的法律法规及昆明市高新技术产业开发区的有关规定，未能做到守法经营，已构成违约。三、一心堂公司擅自对房屋及场地进行装修、改造，且装修方案从未提前交电缆集团审阅、备案，更未获得电缆集团的书面同意，一心堂公司无权向电缆集团主张该项经济损失。综上所述，一心堂公司的诉讼请求没有任何事实基础和法律依据，请求法院驳回一心堂公司的全部诉讼请求。电缆集团反诉称：2005年6月30日，本案双方签订《租赁合同》，约定由电缆集团将位于昆明市高新技术产业开发区科光路33号内厂房、办公楼及场地向一心堂公司出租用于仓储、物流、办公使用，租期为2005年8月16日至2015年8月15日止，年租金为146万元。2005年7月18日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定由电缆集团将位于昆明市高新技术产业开发区科光路33号内厨房及商用房各一间向一心堂公司出租，用于餐饮服务使用，租期为2005年8月16日至2015年8月15日止，年租金为12000元。根据《土地储备管理办法》、《昆明市土地储备管理办法》、《昆明高新区（主城部分）城市设计》及《昆明高新技术产业开发区（主城部分）控制性详细规划方案》等政策及法律法规，为改造提升片区功能，引进高新技术产业项目，需利用在电缆集团对一心堂公司的出租范围内建设城市规划道路、轨道交通以及其他市政设施，为确保上述一系列工作的顺利实施，昆明高新技术产业开发区管委会决定对电缆集团所有且已出租一心堂公司使用的地块进行政府土地收储，并于2012年8月29日向电缆集团下发了《昆明高新技术产业开发区管理委员会关于国有土地使用权收储相关事宜的函》，要求电缆集团在2012年10月内解除与该地块相关的经济合同或协议，完成该地块土地及权证等相关资料的收储移交工作。因诉争房屋及场地均属于该收储范围内，且需在收储过程中拆除该地块上的全部建筑物，原一心堂公司双方的房屋租赁合同关系已无法继续维持，根据《租赁合同》及《房屋租赁合同》中相关约定，如在租赁期间遇到国家政策调整、体制变动等不可抗力的客观原因造成合同无法履行时，任何一方有权提前30天通知对方后解除合同，并不承担违约责任。电缆集团已按合同约定期限通知一心堂公司解除合同。此外，上述两份合同签订后，一心堂公司在合同履行过程中存在多种违约行为,严重影响了电缆集团对租赁物正常监管的权益。首先，一心堂公司擅自对房屋及场地进行装修、改造，且装修方案从未提前交由电缆集团审阅、备案，更未获得电缆集团的书面同意；其次，一心堂公司在租赁范围内私自建盖临时违章建筑并已被高新区综合执法局限期拆除，没有遵守国家的法律法规及昆明市高新技术产业开发区的有关规定，未能做到守法经营；第三，一心堂公司擅自将房屋、场地部分转租或分租给第三方，从未向电缆集团按约履行备案义务。根据《租赁合同》第六条的约定，一心堂公司的上述行为已经构成违约，一心堂公司应赔偿电缆集团全部损失并向电缆集团按照年租金的20%支付违约金，即（146万元+1.2万元）×20%=29.44万元。综上所述，为维护电缆集团的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1、一心堂公司向电缆集团支付违约金29.44万元；2、由一心堂公司承担本案诉讼费用。一心堂公司针对电缆集团的反诉请求及事实理由答辩称：一、双方签订租赁时，电缆集团是知道一心堂承租房屋是用于仓储药品这一用途的，而进行药品仓储必须进行GSP认证，根据该认证要求必须按规定对承租房屋进行特定装修，所以对于一心堂公司的装修事宜电缆集团是知晓并认可的。且电缆集团就位于租赁物旁边，在其出租给一心堂公司六年的时间内来从来没有对一心堂公司的装修提出过异议。二、一心堂公司搭建的临时建筑被管委会限期拆除是因行政管理而产生的责任，相应责任也由一心堂公司进行了承担，这些损失一心堂公司并没有要求电缆集团承担。三、租赁合同约定了在租赁期内一心堂公司有权转租，而对于转租事宜应如何具体向电缆集团进行备案却没有明确约定，一心堂公司已经将转租合同交给电缆集团，所以一心堂公司进行的转租行为符合双方合同约定。四、土地收储不属于租赁合同所约定的不可抗力，而是土地使用权在平等、自愿基础上的转让行为，不同于国家强制拆迁。综上，请求驳回电缆集团的反诉请求。本案中，一心堂公司就其本诉诉讼请求及针对电缆集团反诉诉请的答辩意见，向本院提交以下证据材料：第一组：1《租赁合同》，2、《房屋租赁合同》，3、《安全生产（经营）承包协议》，4、《光缆公司房屋、设备、设施移交清单》。欲证明：双方签订《租赁合同》、《房屋租赁合同》，电缆集团将其位于昆明高新技术产业开发区科光路33号内（即M1-1地块）的厂房、办公楼、厨房、商用房以及场地出租给一心堂公司使用，租期自2005年8月16日至2015年8月15日。第二组：1、《国有土地使用证》，2、《国有土地使用证》，3、《云南省经委关于同意昆明电缆股份有限公司吸收合并昆明光缆公司的批复》，4、《通知》。欲证明：涉案租赁物原权利人为昆明光缆公司，后昆明光缆公司与昆明电缆股份有限公司合并，昆明光缆公司解散，而昆明电缆股份有限公司后又更名为电缆集团，电缆集团成为租赁物的权利人。第三组：公司变更登记审核表，欲证明：云南鸿翔药业有限公司于2009年6月18日办理公司变更登记，更名为一心堂公司。第四组：1、房屋租赁费发票19张，2、中国建设银行电子转账凭证，3、中国建设银行网上银行电子回单。欲证明：在租赁合同有效期内，一心堂公司严格按照合同约定向电缆集团履行支付租金的义务，电缆集团也向一心堂公司开具了发票，但2012年10月9日，电缆集团向一心堂公司退回了已支付的2012年8月16日至2013年8月15日的房屋租金1472000元。第五组：1、《建筑工程施工承包合同》，2、电路电器安装工程款发票，3、工程款发票3张，4、中国建设银行转账支票存根。欲证明：一心堂公司对租赁物进行了装修，共计投入92180.62元。第六组：1、《云南省食品药品监督管理局药品GSP认证收费通知》，2、《云南省预算外资金收缴分离专用缴款书（收据）》，3、《药品经营质量管理规范认证证书》（2008年10月14日发证），4、《药品经营质量管理规范认证证书》（2011年6月8日发证）。欲证明：一心堂公司将租赁物作为药品经营仓库使用，并且为办理《药品经营质量管理规范认证证书》（行业简称GSP认证证书）而支出了10300元的认证费，但由于电缆集团提前解除合同，导致一心堂公司搬迁仓库后又于2011年重新办理GSP认证证书。第七组：《通知》。欲证明：2010年5月14日，电缆集团通知一心堂公司其由于自身原因，决定收回租赁物，要求一心堂公司最迟于2010年8月18日寻址搬迁。第八组：1国内特快专递邮件详情单，2《关于搬迁工作进展情况的通报》。欲证明：2011年4月18日，一心堂公司将搬迁工作进展情况书面告知电缆集团。第九组：1、《运输协议》，2、货物运输发票，3、中国建设银行电子转账凭证，4、《货物运输合同》，5、中国建设银行电子转账凭证2张，6、搬运费发票，7、《劳务承揽合同》，8、搬运费发票2张，9、中国建设银行电子转账凭证2张。欲证明：由于电缆集团单方提前解除合同，并要求一心堂公司限期搬迁，一心堂公司因此产生搬迁损失共计1871466.70元。第十组：《公证书》。欲证明：2011年5月16日，一心堂公司以公证送达的方式告知电缆集团：由于电缆集团一直未来人来函就单方解除合同并收回租赁物事宜与一心堂公司协商，致使租赁物闲置，为避免一心堂公司损失扩大，一心堂公司将把租赁物部分转租或分租。第十一组：《关于对云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司致函的复函》，欲证明：2011年5月18日，电缆集团书面回复一心堂公司：其单方提前解除合同的行为属于违约，将自愿承担违约赔偿责任。第十二组：1、《场地租赁合同》，2、昆明市西山区顺达货运仓储收货点的营业执照、组织机构代码证。欲证明：2011年5月17日，一心堂公司将租赁物部分转租给昆明市西山区顺达货运仓储收货点，租期自2011年7月10日至2012年7月10日。第十三组：1、《场地租赁合同》，2、昆明制药集团医药商业有限公司的营业执照、组织机构代码证，欲证明：2011年7月19日，一心堂公司将租赁物部分转租给昆明制药集团医药商业有限公司，租期自2011年8月15日至2013年8月14日。第十四组：1、《租赁合同》及《补充协议》，2、云南腾药药品经营有限公司的营业执照、组织机构代码证。欲证明：2011年8月8日和2011年8月29日，一心堂公司将租赁物部分转租给云南腾药药品经营有限公司，租期自2011年8月15日至2012年8月31日。第十五组：1、《场地租赁合同》2份，2、云南腾峰物流有限公司的营业执照、组织机构代码证。欲证明：2012年7月2日和2012年8月4日，一心堂公司将租赁物部分转租给云南腾峰物流有限公司，租期自2012年7月10日至2015年8月15日。第十六组：《告知函》，欲证明：2012年8月31日,电缆集团书面告知一心堂公司，双方签订的合同必须解除，要求一心堂公司一周内到电缆集团处办理合同解除等手续。第十七组：1、《国内特快专递邮件详情单》，2、《回复函》。欲证明：2012年9月3日，一心堂公司书面回复电缆集团：不同意电缆集团提前解除合同的要求。第十八组：《通知》，欲证明：2012年9月28日，电缆集团通知一心堂公司：电缆集团将于2012年9月30日不再提供租赁物的水电供给，并要求一心堂公司在2012年10月10日前交还租赁物。第十九组：《照片》，欲证明：2012年10月7日，电缆集团采取非法手段拆除了租赁物的部分围墙，并且指派保安阻止一心堂公司进出租赁物。第二十组：1、《国内特快专递又见详情单》，2、《关于科光路33号租赁物面临土地收储现状的告知函》。欲证明：2012年10月22日，一心堂公司书面告知电缆集团：在电缆集团对租赁物采取停水断电、强行拆除租赁物部分围墙等措施后，为避免损失扩大，一心堂公司自2012年10月4日起，开始使用柴油发电机自行发电和供电。第二十一组：1、《机械设备租赁合同》，2、柴油发票32张，3、装卸搬运费发票，4、发电机发票2张。欲证明：由于电缆集团停止供电，导致一心堂公司自行租赁发电机支出了租赁费、装卸搬运费、柴油费共计66102.17元。第二十二组：搬运费发票3张。欲证明：由于电缆集团提前解除合同，给一心堂公司造成了搬迁损失5390元。第二十三组：1、《云南腾峰物流有限公司关于延迟搬迁的函》，2、《云南腾峰物流有限公司搬迁费用表》。欲证明：由于电缆集团提前解除合同，给次承租人云南腾峰物流有限公司造成搬迁等损失共计1286000.00元。第二十四组：1、《受理案件通知书》，2、《民事裁定书》。欲证明：一心堂公司向昆明市五华区人民法院起诉，要求电缆集团继续履行合同，法院于2012年9月11日受理，后法院于2013年12月11日裁定准许一心堂公司撤诉。第二十五组：1、火灾自动报警系统工程合同，2、火灾自动报警竣工资料。欲证明：由于一心堂公司在租期内将租赁物作为药品经营仓库使用，为使租赁物的消防设施符合消防安全要求，一心堂公司对租赁物实施火灾自动报警系统工程，并且为此投入了115000.00元。经质证，电缆集团对一心堂公司提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性及证明内容予以认可；对第五组证据经核对原件，不认可真实性以及发票与本案的关联性，认为一心堂公司进行的装修未经电缆集团同意；对第六组证据除第3项即《药品经营质量管理规范认证证书》（2008年10月14日发证）因无原件核对不认可真实性之外，对该组其余证据的真实性均予以认可，但不认可一心堂公司的证明内容；对第七组证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容不予认可，认为租赁合同并未实际解除；对第八组证据的真实性无异议，认为搬迁行为是一心堂公司的行为，租赁合同并未解除；对第九组证据在核对原件后，不认可真实性、合法性、关联性及证明目的；对第十组证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，一心堂公司的转租行为并未经电缆集团备案；对第十一组证据的真实性予以认可，但认为该赔偿的前提并未成就；对第十二组至第十五组证据在核对相应租赁合同及补充协议原件后，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对第十六组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可，认为该证据可以证明解除合同是因国家政策所致；对第十七组、第十八组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；对第十九组、第二十组、第二十一组、第二十二组、第二十三组证据在核对原件后，不认可真实性及证明内容；对第二十四组证据的真实性予以认可；对第二十五组证据在核对原件后，对真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可，认为装修未得到电缆集团的同意且没有相应发票予以证实。对于一心堂公司提交的上述证据，本院认证如下：因电缆集团对于第一组至第四组证据、第六组证据除第3项即《药品经营质量管理规范认证证书》（2008年10月14日发证）之外的其余项证据、第七组至第八组证据、第十组至第十一组证据、第十六组至第十八组证据及第二十四组证据的真实性不持异议，本院对于以上证据的真实性依法予以确认。对于第五组证据、第九组证据、第十二组至第十五组证据、第十九组至第二十三组及第二十五组证据，均有原件予以核对，故本院对于前述证据形式上的真实性亦依法予以确认。对于第六组证据第3项即《药品经营质量管理规范认证证书》（2008年10月14日发证），虽然一心堂公司未能提交原件核对，但其对此已作出了在2011年6月8日颁发新证后将该旧证收回的合理解释并将2011年6月8日的认证证书原件提交核对，该两项证据形成逻辑一致的证据锁链，故在电缆集团没有反驳证据的情况下，本院对于第六组证据第3项即《药品经营质量管理规范认证证书》（2008年10月14日发证）的真实性亦予以确认。至于以上证据是否能够证明一心堂公司的诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。本案中，电缆集团针对其关于一心堂公司本诉诉请的答辩意见，向本院提交了以下证据：第一组：1、租赁合同，2、房屋租赁合同。欲证明：原电缆集团于2005年6月30日及2005年7月18日分别签订了《租赁合同》和《房屋租赁合同》。合同约定：1、如在租赁期间遇到国家政策调整、体制变动等不可抗力的客观原因造成合同无法履行时，电缆集团有权提前30天通知一心堂公司后解除合同，并不承担违约责任。2、在一心堂公司对承租房屋及场地进行装修、改造前，装修方案需征得电缆集团书面同意，一心堂公司未能履行该义务，构成违约，电缆集团无需就该装修、改造部分向一心堂公司承担任何责任。3、一心堂公司应遵守国家的法律法规及昆明市高新技术产业开发区的有关规定，做到守法经营。第二组：公司变更登记申请书。欲证明：昆明电缆股份有限公司于2009年9月7日更名为昆明电缆集团股份有限公司。第三组：1、《昆明高新技术产业开发区管理委员会关于国有土地使用权收储相关事宜的函》（昆高开委函[2012]52号），2、土地、房屋产权证移交清单。欲证明：1、一心堂公司承租范围的土地（高新开发区M1-1-1和M1-1-2地块）及房产为电缆集团所有，且位于高新管委会政府土地收储范围内；2、电缆集团向一心堂公司出租范围因属于高新区管委会政府土地收储范围内，且需在收储过程中拆除该地块上的全部建筑物，双方的房屋租赁合同关系已无法继续维持。第四组：1、场地租赁合同，2、承诺书。欲证明：一心堂公司未经电缆集团备案擅自将房屋租赁给第三方，切在一心堂公司与第三方的租赁合同中约定一心堂公司无需承担次承租人的任何经济损失。据此，电缆集团解除租赁合同的行为并未给一心堂公司造成任何损失。一心堂公司在租赁范围内私自建盖临时违章建筑并已被高新区综合执法局限期拆除，一心堂公司没有按照租赁合同中约定遵守国家的法律法规及昆明市高新技术产业开发区的有关规定，未能做到守法经营。第五组：1、告知函，2、复函，3、通知及快递详情单。欲证明：电缆集团按约履行了解除合同前的告知义务，给予一心堂公司充分的合理时间，符合解除合同的条件，一心堂公司已收到上述函件。经质证，一心堂公司对于电缆集团提交的以上本诉证据第一组、第二组证据的真实性没有异议；对第三组证据在核对原件后，认为真实性无法确认，且土地收储并不属于不可抗力；对第四组证据第1项《场地租赁合同》的真实性予以认可，对第2项《承诺书》无原件核对，真实性不予认可，在承租期间一心堂公司确实搭建过钢架大棚，但对于此事电缆集团是知晓的，即使要求拆除，产生的后果也是由一心堂公司承担，没有给电缆集团造成损失；对第五组证据的真实性予以认可，但认为土地收储并非不可抗力。对电缆集团提交的以上本诉证据，本院认证如下：因一心堂公司对于第一组、第二组、第四组证据第1项、第五组证据的真实性不持异议，本院对前述证据的真实性予以确认；对第三组证据因有原件核对，本院对形式上的真实性依法予以确认。至于以上证据能否证明电缆集团的诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。而对第四组证据第2项，因电缆集团未能提交原件核对，本院对该项证据的真实性不予确认。同时，电缆集团针对其反诉请求及事实理由，向本院提交了以下证据：第一组：1、租赁合同，2、房屋租赁合同。欲证明：原电缆集团于2005年6月30日及2005年7月18日分别签订了《租赁合同》和《房屋租赁合同》。合同约定：1、如在租赁期间遇到国家政策调整、体制变动等不可抗力的客观原因造成合同无法履行时，电缆集团有权提前30天通知一心堂公司后解除合同，并不承担违约责任。2、在一心堂公司对承租房屋及场地进行装修、改造前，装修方案需征得电缆集团书面同意，一心堂公司未能履行该义务，构成违约，电缆集团无需就该装修、改造部分向一心堂公司承担任何责任。3、一心堂公司应遵守国家的法律法规及昆明市高新技术产业开发区的有关规定，做到守法经营。第二组：公司变更登记申请书。欲证明：昆明电缆股份有限公司于2009年9月7日更名为昆明电缆集团股份有限公司。第三组：1、场地租赁合同，2、承诺书，3、民事起诉状。欲证明：一心堂公司未经电缆集团备案就擅自将房屋租赁给第三方。一心堂公司在租赁范围内私自建盖临时违章建筑并已被高新区综合执法局限期拆除，一心堂公司没有按照租赁合同中约定遵守国家的法律法规及昆明市高新技术产业开发区的有关规定，未能做到守法经营。电缆集团于2012年11月22日已就一心堂公司的违约行为向五华区人民法院提起过诉讼。经质证，一心堂公司对于电缆集团提交的以上反诉证据第一组、第二组证据的真实性没有异议；对第三组证据第1项《场地租赁合同》的真实性予以认可，对第2项《承诺书》无原件核对，真实性不予认可，对第3项《民事起诉状》有原件核对，但真实性不予认可。对电缆集团提交的以上反诉证据，本院认证如下：因一心堂公司对于第一组、第二组、第三组证据第1项的真实性不持异议，本院对前述证据的真实性予以确认；对第三组证据第3项因有原件核对，本院对形式上的真实性依法予以确认。至于以上证据能否证明电缆集团的诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。而对第三组证据第2项，因电缆集团未能提交原件核对，本院对该项证据的真实性不予确认。经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：2005年6月30日，昆明电缆股份有限公司（甲方）与云南鸿翔药业有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昆明市高新技术产业开发区科光路33号内的厂房壹幢（面积9854.18平方米）、场地壹块（面积约4100平方米）、办公楼壹幢三层1754.4平方米租赁给乙方作为仓储、物流、办公使用。租赁期为10年，自2005年8月16日起至2015年8月15日止。乙方交纳定金后，即可进行室内装修施工和室外广告设计施工，装修方案需征得甲方同意，不得损坏房屋主体结构。租赁期间，乙方有权将租用的房屋场地部分转租或分租给第三方，或与第三方联营使用（不允许整体转租），同时须告知甲方备案。租赁期间，如遇国家政策调整和自然灾害等不可抗力的客观原因造成合同无法履行时，双方可协商变更或解除合同，合同变更或解除需提前30天通知对方。如一方违约，则违约方向守约方支付当年租金的20%的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。2005年7月10日，本案双方进行了房屋、设备、设施的移交。2005年7月18日，昆明电缆股份有限公司（甲方）与云南鸿翔药业有限公司（乙方）还签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于昆明市高新技术产业开发区科光路33号内的厨房一间（64平方米）、商用房一间（22平方米），合计使用面积86平方米租赁给乙方作为餐饮服务使用，租赁期十年，自2005年8月16日至2015年8月15日。2009年6月18日，云南鸿翔药业有限公司名称变更登记为云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司。2009年9月7日，昆明电缆股份有限公司名称变更登记为昆明电缆集团股份有限公司。2010年5月14日，昆明电缆集团股份有限公司向云南鸿翔药业有限公司发出《通知》，载明：因我公司属于昆明主城区内按政府要求必须退二进三、搬迁入园的企业，同时我公司按政府要求完成了引进战略合作伙伴工作，企业体制发生了改变。为配合政府政策要求和适应体制变化的需要，我公司决定收回贵公司向我公司租赁的位于昆明市高新开发区科光路33号内全部房屋和场地，请贵公司接到本通知后最迟于2010年8月18日之前寻址搬迁，退回所租房屋及场地。之后，一心堂公司于2011年3月进行了搬迁，将仓库搬迁完毕，还剩余部分办公房屋使用，并为此支付了搬迁运输及人工费，并重新办理了《药品经营质量管理规范认证证书》。2011年4月15日，一心堂公司向电缆集团发出《关于搬迁工作进展情况的通报》，载明：按双方达成共识之搬迁计划，我司督促土建施工方加紧一期工程建设，虽额外增加赶班费用160万元，但终于在2011年3月初全面完成了涉及范围内的建设工作，我司在3月21日启动货物搬运工作，至3月28日止，累计投入标准集装箱转运货物38万件，人力4795人次，支付各项搬迁费用合计148万元左右。3月29日起将开始两个多月的系统调整和流程测试，并进行办公区域的搬迁。2011年5月16日，一心堂公司向电缆集团发出《关于将承租房屋场地部份转租或分租的告知函》，载明：我公司已完成位于昆明科光路33号物流中心的搬迁工作，但截止2011年4月底，贵司未能来人来函就元贵司单方提议的解除合同收回房屋场地一事进一步协商收房等具体事宜，致使我司向贵司承租的房屋及场地已闲置近30天。为避免进一步扩大经济损失和弥补因搬迁所产生的各项费用，根据合同约定，我司将把承租房屋场地部分转租或分租，经与意向承租方协商，租期将从2011年6月1日起至2015年8月14日止，租期内的租金将由我司收取，若在租期内解除租赁，将承担违约金、装修补偿费、搬迁损失等各项赔偿费用。2011年5月18日，电缆集团向一心堂公司发出《关于对云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司致函的复函》，载明：一、2011年5月16日贵公司的《告知函》收讫前，我公司仅于2011年4月18日收到贵公司4月15日寄送的《关于搬迁工作进展情况的通报》，至于搬迁工作将于何时全部完成，我公司确实没有得到贵公司的明确告知，直至收讫贵公司5月16日《告知函》后，方知贵方承租的相关房屋及场地已闲置30天。二、双方就租赁合同提前解除事项已在协商和洽谈中，在次时和此状况下，贵方拟将该区域内的房屋和场地进行部分转租或分租，我方认为实属不妥，希望贵方审慎该转租或分租的意向，若贵方坚持该转租或分租的意向，我方希望贵方在与承租方的租赁协商中，诚实告知与我方正在协商解除该合同的相关事项。三、我方提出提前解除租赁合同，属合同规定的违约行为，我方愿意按照租赁合同的相关规定，在合理的范围内承担对贵方的违约赔偿责任，望双方继续协商赔偿事宜。之后，一心堂公司将部分租赁物转租给昆明市西山区顺达货运仓储收货点、昆明制药集团医药商业有限公司、云南腾药药品经营有限公司、云南腾峰物流有限公司使用并签订了书面租赁合同，其中转租期最早是从2011年7月10日（转租给昆明市西山区顺达货运仓储收货点）开始，租期最晚结束是2015年8月15日（转租给云南腾峰物流有限公司）。2012年8月31日，电缆集团向一心堂公司发出《告知函》，载明昆明市高新技术产业开发区管理委员会向电缆集团下发了《昆明高新技术产业开发区管理委员会关于国有土地使用权收储相关事宜的函》（昆高开委函（2012）52号），要求电缆集团必须于2012年10月内将科光路M1-1-1、M1-1-2两块土地及权证等全部移交给昆明市高新技术产业开发区管理委员会。因一心堂公司承租的房屋及场地附属于该地块，现需拆除该地块上的全部建筑物，故双方的租赁关系已无法继续，双方签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同》必须解除，请一心堂公司于一周内到电缆集团办理合同解除等相关手续并结清租赁、水电等相关费用，如一周内一心堂公司无书面答复，则视同一心堂公司同意解除双方于2005年签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同》。2012年9月3日，一心堂公司向电缆集团发出《回复函》，载明电缆集团要求解除与一心堂公司于2005年签订的“目前仍在履行的《租赁合同》”事宜，由于电缆集团并未向一心堂公司提交行政机关欲对科光路33号国有土地进行收储的书面方案及依据，因此，对于该地块是否面临收储等一系列问题即电缆集团要求提前解除合同的原因，一心堂公司无法核实，一心堂公司作为该地块的合法承租人，在承租该地块后，为了通过药品企业的GSP认证，前后投入巨资对该地块上的建筑物进行了装修和改造，同时在2010年电缆集团欲提前单方解除合同时，一心堂公司曾花费巨资对整个物流仓库以及信息系统进行了搬迁，因此次搬迁所造成的各项损失，早在2011年4月就曾以书面告知过电缆集团，在搬迁完毕之后，一心堂公司除保留自行使用的部分之外，还依法将租赁物部分分租给昆明市西山区顺达货运仓储收货点、昆明制药集团医药商业有限公司、云南腾药药品经营有限公司、云南腾峰物流有限公司使用，现与三家次承租人的租赁合同仍在有效期，各承租人必然会产生损失，电缆集团在要求提前解除合同时，却对赔偿、补偿以及善后事宜如何处置等问题只字不提，不符合土地收储及拆迁的法定承租，鉴于此，一心公司回复电缆集团：不同意电缆集团关于提前解除合同的要求。2012年9月28日，电缆集团再次向一心堂公司发出《通知》，载明电缆集团将于2012年9月30日不再提供该地块的水电供给，请一心堂公司于2012年10月10日前到电缆集团办理租赁房屋、设备、设施等移交手续，并结清租赁、水电等相关费用，电缆集团将于2012年10月10日前将该地块及地上建筑物移交昆明高新技术产业开发区管理委员会进行拆除，如一心堂公司不予配合，由此造成的全部后果由一心堂公司承担。2013年9月，一心堂公司向昆明市五华区人民法院起诉电缆集团，昆明市五华区人民法院于2013年12月11日作出《民事裁定书》，裁定准许一心堂公司撤回对电缆集团的起诉。本案庭审中，一心堂公司及电缆集团当庭一致确认本案所涉的《房屋租赁合同》及《租赁合同》已经解除。同时，双方认可一心堂公司向电缆集团支付到截止2012年8月15日的租金，对于一心堂公司所交纳的2012年8月16日至2013年8月15日的房屋租金，电缆集团已于2012年10月9日予以退还。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：电缆集团和一心堂公司各自在涉案租赁合同履行过程中是否存在违约行为？若存在违约行为，则违约责任应如何承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方分别于2005年6月30日和2005年7月18日签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按照该合同约定严格履行。现双方当事人当庭一致确认前述《租赁合同》及《房屋租赁合同》已经解除，对此本院依法予以确认。对于双方当事人在本案中各自主张的对方在履行前述合同过程中存在的违约事实是否成立及相应违约责任的承担问题，本院结合全案证据事实，现分别评述如下：一、针对一心堂公司的本诉请求。（一）关于一心堂公司主张电缆集团于2010年5月14日要求提前解除租赁合同构成违约，并要求其赔偿因此造成的搬迁损失1871466.70元、提前两年办理《药品经营质量管理规范认证证书》的损失1717元及自2011年4月18日至2011年8月14日租赁物闲置期间的租金损失439038元的问题。本院认为，首先，结合电缆集团分别于2010年5月14日和2011年5月18日向一心堂公司发出的《通知》和《关于对云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司致函的复函》内容，可以看出电缆集团该次要求解约是由于其自身企业体制变化的原因，且其已明确认可该次提出提前解除租赁合同属违约行为，并表示愿意在合理的范围内承担违约赔偿责任。故电缆集团于2010年5月14日提出要求解除双方租赁合同构成违约，其应当承担相应违约责任。其次，对于该次违约责任的具体承担，本院针对一心堂公司的本诉请求逐一评述：（1）对于一心堂公司所主张的搬迁损失，属于因提前解除合同导致的实际支出，而现有在案证据显示一心堂公司支付的搬迁费用共计1611330.09元，对此应由一心堂公司予以赔付。（2）由于电缆集团此次要求解约导致一心堂公司于2008年办理的五年期的《药品经营质量管理规范认证证书》在2011年进行仓库搬迁的情况下需提前重新办理，故根据一心堂公司缴纳的办证费用，本院对于一心堂公司所主张的提前两年办理该证书的费用损失1717元予以支持。（3）对于一心堂公司主张自2011年4月18日至2011年8月14日租赁物闲置期间的租金损失，本院认为，一心堂公司并未完全搬迁完毕，且就其已搬迁部分，也并未实际将租赁物移交电缆集团；且因一心堂公司已于2011年7月起开始对部分租赁物进行转租，且结合其提交的转租合同的内容，本院认为其转租租金已可弥补其所谓闲置期间的租金，故本院对一心堂公司该部分诉讼请求不予支持。（二）关于一心堂公司主张电缆集团于2012年8月31日再次要求提前解除租赁合同构成违约，并要求其赔偿因此造成的装修残值损失42803.73元、2012年10月7日至2012年12月17日租赁物闲置期间的损失、搬运费及劳务费和次承租人的损失的问题。本院认为，首先，根据电缆集团提交的《昆明高新技术产业开发区管理委员会关于国有土地使用权收储相关事宜的函》及《土地、房屋产权证移交清单》，可以证实一心堂公司所承租的涉案土地位于昆明高新技术产业开发区管理委员会的土地收储范围内，且需在收储过程中拆除该地块上的建筑物，故电缆集团系由于政府进行土地收储导致租赁合同客观上无法继续履行，并于2012年8月31日致函一心堂公司再次要求解除租赁合同，该事由不可归责于双方当事人，故一心堂公司认为电缆集团该次要求提前解除合同构成违约没有事实和法律依据。其次，对于该次电缆集团要求解除合同一心堂公司要求赔偿的经济损失，本院针对一心堂公司的本诉请求逐一评述：（1）关于装修残值的损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，虽然电缆集团认为一心堂公司的装修方案未经其同意，但双方租赁合同已经履行多年，租赁合同中已约定一心堂公司在交纳定金后即可进场施工，且电缆集团亦未提交证据证实一心堂公司的装修损害了房屋的主体结构，故应视为电缆集团同意一心堂公司所进行的装修。依照前述法律规定，现租赁合同因不可归责于双方的事由导致合同解除，故对于剩余租赁期内的装修残值应由双方公平分担，参照一心堂公司对此提交的证据，本院酌情确定由电缆集团分担装修残值20000元。（2）对于一心堂公司主张的自2012年10月7日至2012年12月17日因电缆集团断水断电及拆除围墙导致的损失，因该期间电缆集团并未收取一心堂公司的租金，且电缆公司已于2012年8月31日致函一心堂公司告知其因土地收储要求解除合同并腾还房屋，故对于一心堂公司主张的2012年10月7日至2012年12月17日的相应损失，本院不予支持。（3）对于一心堂公司主张的搬运费用，其现有证据显示金额为5390元，对于该搬运费用电缆集团应予支付。（4）对于一心堂公司主张的次承租人云南腾峰物流有限公司的损失，首先，一心堂公司并未实际向次承租人进行赔付，故其主张的该项所谓损失并未实际发生，本院对于一心堂公司的该项诉讼请求不予支持。另外，对于一心堂公司申请本院调取电缆集团与土地储备机构签订的土地使用权售出合同，因与本案处理并无关联，本院不予准许。（三）关于一心堂公司要求电缆集团支付违约金294400元的诉讼请求。本院认为，虽然电缆集团于2010年5月14日要求提前解约确实构成违约，一心堂公司也进行了相应搬迁，但结合一心堂公司于2012年9月3日向电缆集团发出的《回复函》中关于2005年签订的租赁合同目前仍在履行的内容以及其实际仍在继续支付租金至2012年8月15日并对部分租赁物进行转租的客观实际，双方的租赁合同并未因电缆集团该次要求解约而实际解除，但本院已确定由电缆集团对一心堂公司的实际损失进行赔偿的情况下，对于一心堂公司要求电缆集团支付违约金294400元的诉讼请求不再支持。综上，电缆集团应向一心堂公司赔偿经济损失1611330.09元+1717元+20000元+5390元=1638437.09元。二、针对电缆集团的反诉请求。本院认为，首先，如前文所述，电缆集团并未提交充分证据证明一心堂公司存在擅自装修的违约行为，在此不再赘述。其次，虽然一心堂公司确实在租赁场地中建盖了临时大棚，但电缆集团并未举证证实其因一心堂公司的该行为受到行政处罚或遭受了损失，也未举证证实存在租赁物因此而受到破坏，故电缆集团据此认为一心堂公司构成违约没有事实和法律依据。最后，关于一心堂公司自2011年7月起的将部分租赁物进行转租的行为，双方租赁合同中已约定一心堂公司有权转租，且一心堂公司在进行转租之前已经在2011年5月16日向电缆集团发出的《关于将承租房屋场地部份转租或分租的告知函》中明确告知将进行转租，对此电缆集团仅是要求审慎进行，并未明确表示不可为之，在双方租赁合同没有明确约定应如何对转租问题向电缆集团进行备案的情况下，本院认为一心堂公司在转租前向电缆集团进行告知，且转租合同履行多年并无证据显示电缆集团就此提出异议，故电缆集团现认为一心堂公司擅自转租未经其备案构成违约亦无事实和法律依据。综上，电缆集团所主张的一心堂公司的三项违约事由均不能成立，对于电缆集团据此要求一心堂公司支付违约金294400元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由昆明电缆集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司一次性赔偿经济损失人民币1638437.09元。二、驳回云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。三、驳回昆明电缆集团股份有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币38931.82元，由昆明电缆集团股份有限公司承担人民币15881.41元，由云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司承担人民币23050.41元。反诉案件受理费人民币2858元，由昆明电缆集团股份有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。审 判 长  起 俊审 判 员  汪 佳人民陪审员  周如海二〇一五年六月十九日书 记 员  马 娜