广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2014)惠城法民一初字第2456号原告：刘雪兰，女，汉族，1967年10月19日出生，住址：紫金县。委托代理人：李晓虎，广东力臣律师事务所律师。第一被告：黎伟强，男，汉族，1967年1月15日出生，住址：惠州市惠城区。第二被告：余玉娥，女，汉族，1969年3月19日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：中信银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北文华一路2号大隆大厦（二期）首层、五层。负责人：罗伟宏。委托代理人：林木明、朱明丽，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。原告刘雪兰与被告黎伟强、余玉娥、第三人中信银行股份有限公司惠州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告刘雪兰诉称，2013年3月15日，原告与第一被告订立了《房屋买卖合同》，约定：第一被告将其位于惠州市惠城区马庄村委会上二村小组38号1层×号房（建筑面积258.08平方米），以人民币309万元出售给原告；由原告先交80%房款245万元，余款60万元待被告在二年内将房屋过户到原告名下后支付；合同订立之日，被告将房屋交付给原告占有使用；合同第五条并约定了被告不能履行合同、不能办理房屋变更登记手续等的违约责任。合同订立后，原告即依约支付了购房款245万元，并多次催促被告办理房屋过户手续。不料，被告却于2014年6月间，将原告所购上述房屋抵押给了第三人用于贷款，且被告已于2014年8月底下落不明，目前，第三人已向贵院主张及诉请其抵押优先权。另，原告从2013年3月15日购房起，已对所购之01号房屋（店面）实际使用及出租。因被告自己租用了一部分，且被告原出租给范锦煌、许钰梓的租赁合同也转给了原告，但上述租金原告委托由被告代为收取，被告称以后该租金用于抵扣原告第二期应交之房款，至2014年6月20日，被告欠下原告租金17万元未付。另外，两被告于1991年2月8日登记结婚，为逃避第一被告所欠夫妻共同债务，两被告于2014年8月20日突然离婚，两被告应共同承担责任。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告订立的《房屋买卖合同》；二、两被告共同返还原告已交购房款245万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，支付从2013年3月15日起至付清款日止的利息；三、被告支付所欠原告的租金17万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，支付从2014年9月4日起诉日起至付清款日止的利息；四、确认原告对粤房地权证惠州字第××号房屋的买受权具有优先受偿权，优于第三人的抵押权，并用上述房屋偿还第二、三项诉请的金额；五、被告承担本案受理费及保全费。被告黎伟强、余玉娥未到庭参加诉讼亦未作答辩。第三人中信银行股份有限公司惠州分行述称，一、被答辩人将答辩人列为第三人，属程序违法，应驳回原告的起诉。二、本案在实体上亦应驳回被答辩人的所有诉讼请求。答辩人不知情也不认可房屋买卖的事实。现有证据显示被答辩人并没有按合同约定来履行。被答辩人请求返还租金17万元及利息不属于本案的审理范围。买受人对购买的房屋不享有买受权。买受人对购买的房屋更不存在买受权的优先受偿问题。买受人对购买的房屋更不存在“买受权”优先于抵押权。被答辩人并非建设工程的承包人，不能主张优先受偿权。三、答辩人对涉案房屋享有优先受偿权，依法应予以确认。四、答辩人对被答辩人保留追究损害赔偿的权利。五、本案诉讼费用应由被答辩人承担。查明的案件事实经审理查明，2013年3月15日，原告与第一被告签订《房屋买卖合同》，约定：第一被告将其位于惠州市惠城区马庄村委会上二村小组38号1层×号房（建筑面积258.08平方米，房屋产权证号：粤房地权证惠州字第××号），以309万元出售给原告；由原告先交80%房款245万元，余款60万元待第一被告在两年内将房屋过户到原告名下后支付；合同订立之日，第一被告将房屋交付给原告占有使用；（第四条）第一被告承诺其对该房屋具有所有权，无任何其他的共有权人，无任何享有优先购买权的人，第一被告积极办理本合同项下房屋解除抵押权的事宜；（第五条）如因第一被告的原因导致无法办理过户登记手续原告解除合同的，第一被告应双倍返还已经收取的购房款，并赔偿迟延办理过户手续期间原告已经支付房款的利息，按照每月百分之二点五的标准计付；此外，第一被告应赔偿原告的可得利益损失。原告于2013年3月14日支付定金1万元，于3月15日通过银行转账的方式支付购房款244万元。2013年3月15日，第一被告将房屋交付给原告使用。后该房屋出租给第一被告使用，截至2014年6月20日，第一被告拖欠原告租金17万元，由第一被告向原告出具《欠条》予以确认。2014年7月1日，第一被告将抵押给案外人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行的上述房屋办理了注销手续。2014年7月2日，第一被告又将该房屋抵押给第三人中信银行股份有限公司惠州分行。2014年9月1日，本院作出（2014）惠城法立保字第589号民事裁定，裁定查封上述房屋。同日本院作出（2014）惠城法立保字第610号民事裁定，轮候查封了上述房屋。2014年12月23日，本院作出（2014）惠城法民二初字第996号民事判决，确认第三人对上述房屋享有优先受偿权。被告黎伟强、余玉娥于1991年2月8日登记结婚，于2014年8月20日登记离婚。裁决理由和结果本院认为，原告与第一被告于2013年3月15日签订《房屋买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告将约定的购房款245万元支付给第一被告，第一被告亦将房屋交付给原告使用，第一被告应在合同约定的期限内及时将房屋过户至原告名下。但是第一被告于2014年7月1日将抵押给案外人中国工商银行股份有限公司惠州惠城支行的上述房屋办理了注销手续后，又于次日将该房屋抵押给第三人中信银行股份有限公司惠州分行，致使该房屋上已有多轮查封，无法办理过户手续，第一被告的行为已经严重违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告要求解除《房屋买卖合同》，并要求第一被告返还购房款245万元、支付租金及相应利息的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然两被告于2014年8月20日登记离婚，但原告与第一被告订立《房屋买卖合同》和形成此债务是在两被告夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，两被告应共同承担责任。由于位于惠州市惠城区马庄村委会上二村小组38号1层01号房已经被本院依据其他案件的当事人申请而查封，现原告请求确认其优先受偿权，本院不予处理，原告可以另行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告刘雪兰与第一被告黎伟强于2013年3月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告黎伟强、余玉娥应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘雪兰返还购房款245万元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以购房款245万元为基数，自2013年3月15日起计至本息清偿之日止）；三、被告黎伟强、余玉娥应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘雪兰支付租金17万元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，以租金17万元为基数，自2014年9月5日起计至本息清偿之日止）；四、驳回原告刘雪兰的其他诉讼请求。本案受理费27760元、保全费5000元，合计诉讼费32760元（原告已预交）及公告费（先由原告预交，以公告票据为准），由被告黎伟强、余玉娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培代理审判员  肖石平代理审判员  杨燕红二〇一五年六月一日书 记 员  纪舜龄