海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第317号上诉人（原审被告）海南省万宁市医药总公司。住所地：海南省万宁市万城镇红专中街**号。法定代表人王生平，该公司总经理。委托代理人陈少波，万宁市和谐法律事务所法律工作者。上诉人（原审第三人）李小莉。委托代理人林先芳，海南圣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩秀英。委托代理人陈代敏，万宁市诚信法律事务所法律工作者。原审第三人陈鹰。上诉人海南省万宁市医药总公司（以下简称医药总公司）、李小莉因与被上诉人韩秀英、原审第三人陈鹰房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日在万宁市人民法院公开开庭审理了本案。上诉人医药总公司的委托代理人陈少波，上诉人李小莉及其委托代理人林先芳，被上诉人韩秀英及其委托代理人陈代敏，原审第三人陈鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：为缴纳行政处罚款项，医药总公司于2009年7月2日向韩秀英借款5万元并出具《收款收据》，于2009年7月3日又与韩秀英签订《借款协议书》，协议书约定借款本金5万元，期限为6个月，医药总公司同意将其所有的位于万城镇红专中街38号即原市医药总公司办公楼的门口一格土地及房屋作为抵押，并约定如医药总公司未按时还清借款，韩秀英拥有以上土地及房屋50年经营权，但双方并未办理抵押手续。2009年8月16日，韩秀英和医药总公司签订《土地房屋租赁协议书》，医药总公司同意将其所有的位于万城镇红专中街38号即原市医药总公司办公楼的门口一格土地房屋承租给韩秀英，所租赁土地四至为：东至总公司三楼合墙；南至与总公司楼房平行；北与公路人行道相合；其土地长29.5米，宽3.6米，面积106.2平方米。约定租赁期限为50年，时间从2009年10月1日至2059年9月30日止；租金总额为5万元。韩秀英与医药总公司签订该协议时，医药总公司正将约定租赁的房屋租给第三人李小莉，租赁期限自2009年4月1日至2014年3月31日止，租金是每月150元。韩秀英与医药总公司签订协议后，约定将原租赁人李小莉自2009年10月1日起至2014年3月31日止的租金由医药总公司收取后交付给韩秀英，但医药总公司收取租金后并未依约交付韩秀英。医药总公司于2014年3月18日与第三人李小莉与陈鹰在原《租赁合同书》的空白处增加了补充内容，形成《补充协议》，约定将所租赁房屋延长承包给第三人李小莉与陈鹰至2015年1月13日止。针对医药总公司的以上行为，韩秀英提出异议，医药总公司于2014年3月31日下午召开会议讨论，并作出《万宁市医药总公司会议纪要》，该纪要决定暂停继续租赁争议的土地及房屋。因此，医药总公司与第三人李小莉、陈鹰签订的《补充协议》并未具体履行。2014年8月25日，韩秀英向一审法院提起民事诉讼，请求确认韩秀英和医药总公司签订的《土地房屋租赁协议书》有效；医药总公司应履行以上协议所约定的义务，交付所租赁的土地及房屋给韩秀英使用。一审法院受理本案后，发现案外人李小莉、陈鹰与本案的处理存在法律上的利害关系，依法通知李小莉、陈鹰作为第三人参与本案诉讼。参加本案诉讼后，第三人李小莉就原租赁的房屋提出享有优先租赁权的独立诉讼请求，一审法院决定合并审理。以上事实有韩秀英和李小莉均提供的借款协议书、收款收据、土地房屋租赁协议书、租赁合同书、补充协议、万宁市医药总公司会议纪要，韩秀英提交的会议记录2份、企业法人营业执照、万宁市政府国有资产监督管理委员会《关于韩秀英信访事项答复意见书》等证据材料以及双方当事人的陈述和庭审笔录等证据在案佐证，足资认定。一审法院认为本案争议的焦点问题有：（一）韩秀英与医药总公司于2009年8月16日签订的《土地房屋租赁协议书》是否合法有效；（二）李小莉对争议的土地及房屋是否享有优先租赁权。第一，韩秀英与医药总公司签订的《土地房屋租赁协议书》是否有效。首先，《土地房屋租赁协议书》是韩秀英与医药总公司的合意，是双方的真实意思表示，除协议书第二条约定的租赁期限50年违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，该条款约定租赁期限50年，超过部分无效外，其他条款的效力予以确认。至于医药总公司是以什么形式作出决定并不影响该协议的法律效力，其作出与韩秀英签订协议的决定程序与协议本身所产生的法律效力不属于同一法律关系性质。医药总公司认为该协议的签订没有经过职工代表大会决定，是无效协议的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。其次，韩秀英与医药总公司签订的协议是双方的真实意思表示，医药总公司从向韩秀英借款前的会议决定、借款时的约定及后来租赁协议的达成，整个过程的证据链都证明了其向韩秀英借款5万元是准备将争议土地及房屋租赁给韩秀英充抵租金，医药总公司其实是将争议土地及房屋的租赁权进行抵债。因此，医药总公司认为其与韩秀英租赁合同的租金明显偏低，且韩秀英至今未向医药总公司缴纳租金，是双方恶意串通损害国家权益的无效合同的抗辩意见没有事实根据，不予采纳。再次，医药总公司认为其已实施关闭改革，公司资产已经移交万宁市国有资产监督管理委员会监管，对与韩秀英签订的协议不能继续履行的抗辩意见，没有相关证据支持，也没有法律依据，不予采纳。综上，韩秀英与医药总公司签订的《土地房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，是在法律规定范围内合法有效的协议，由于医药总公司没有依法履行其与韩秀英签订的《土地房屋租赁协议书》的行为已构成违约，韩秀英要求医药总公司继续履行该协议及履行时间从实际交付争议的土地及房屋之日起计算的主张符合相关法律规定，应予支持。第二，李小莉对争议的土地及房屋是否享有优先租赁权。首先，“优先租赁权”只是一种法理概念，法律对此并无明确规定。在租赁合同关系中，当事人可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。但是，合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的效力仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。本案中，韩秀英与医药总公司签订的租赁协议具有普遍约束力，李小莉所主张的优先租赁权不能对抗韩秀英依租赁协议所取得的合同权利。其次，“优先租赁权”的主张也应当在“同等条件下”。所谓“同等条件下”，是指租金及其他相关条件基本一致。本案中，医药总公司拖欠韩秀英的借款，其租赁行为实际上也是一种抵债行为，韩秀英作为医药总公司债权人身份的条件显然是李小莉所不具备的，医药总公司选择以出租争议土地及房屋给韩秀英进行抵债的行为也未违反相关法律规定。因此，李小莉主张其对争议房屋享有优先租赁权的诉求没有法律依据和合同根据，不应支持；韩秀英认为李小莉的诉求不能对抗其依法享有的合同权利的意见符合相关法律规定，应予采纳。另外，医药总公司与李小莉、陈鹰就争议的土地与房屋签订的新的租赁协议，由于协议双方均未具体履行该协议，各方当事人对其效力不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十四条第一款的规定，判决：一、韩秀英与海南省万宁市医药总公司签订的《土地房屋租赁协议书》，其中约定的50年租赁期限、超出20年部分无效，其他条款有效。二、海南省万宁市医药总公司应于本判决生效之日起15日内，将约定的土地及房屋交付给韩秀英租赁，租赁期限自租赁的土地及房屋实际交付韩秀英之日起租赁20年。三、驳回李小莉的独立诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币1050元（已由韩秀英预付），由海南省万宁市医药总公司负担；第三人独立诉求案件受理费人民币525元，由李小莉负担。上诉人医药总公司上诉称：一审判决认定上诉人与被上诉人于2009年8月16日签订的《土地房屋租赁协议书》合法有效是错误的。一、《土地房屋租赁协议书》为上诉人前任法定代表人在没有经过职工代表大会决定的情况下与被上诉人签订，并不是上诉人全体职工的真实意思表示，将争议土地及房屋的租赁权进行抵债也不是上诉人全体职工的真实意思表示。根据《企业国有资产法》第二十条、第二十六条规定，《土地房屋租赁协议书》是上诉人前任经理在没有通过职工代表大会，超越职权并违反程序决定企业重大事项的行为，一审法院认为上诉人的抗辩意见没有法律依据不予采纳是错误的。二、上诉人在2009年3月18日与李小莉签订租赁合同，将争议的土地和房屋出租给李小莉，月租金为150元，租期至2014年3月31日，共5年。而上诉人前任经理在前一个租赁合同刚签订5个月还未执行完毕之前，于2009年8月16日又与被上诉人签订《土地房屋租赁协议书》，约定租期50年，租金为5万元，平均每月租金约83元，明显偏低。根据《民法通则》第五十八条第三款、《合同法》第五十二条第二款的规定，一审法院没有认定该行为属恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的民事行为，却以没有事实依据为由不采纳上诉人的意见，并认定《土地房屋租赁协议书》合法有效是错误的。三、医药总公司为国有企业，根据万宁市政府的工作计划，上诉人在2013年实施关闭改革，公司资产已经移交至万宁市国有资产监督管理委员会监管。公司办公楼包括本案争议的土地及房屋，根据市政府工作需要全部另有用途不予出租，争议房屋不存在继续发包的情况。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人韩秀英的一审诉讼请求。上诉人李小莉上诉称：一、韩秀英与医药总公司于2009年8月16日签订的《土地房屋租赁协议书》明显属于恶意串通，既损害国家利益，又损害上诉人续租优先权，原审判决确认其有效是认定事实与适用法律错误。医药总公司是地方国企，李小莉是该企业的下岗职工，为解决就业和全家生活问题，其与医药总公司于2009年3月18日签订了《租赁合同书》，约定李小莉租用医药总公司的位于万城镇红专中街38号原办公室的楼梯门口（使用面积约8平方米）经营杂货店，期限自2009年4月1日至2014年3月31日，月租金为150元，并特别约定李小莉有续租优先权。该合同履行期限将近届满时，双方于2014年3月28日又签订补充协议，租期延长至2015年1月13日，租金提高至每月300元。但2009年8月16日，韩秀英与医药总公司因双方此前存在5万元的债务关系，签订了所谓的《土地房屋租赁协议书》，约定将李小莉正在租用的8平方米楼梯口建筑空间连同约106.2平方米的土地“租”给韩秀英50年，总租金5万元，抵债意图明显。但从该协议的内容看，租金极为低廉，远低于市场价格，依该协议第六条约定，医药总公司收取李小莉2009年10月至2014年4月共4年零5个月的租金计7950元也要交给韩秀英，而且，依该协议第四、五条约定，韩秀英在租赁期间既有权利用该106.2平方米土地建设，如遇政府征用拆迁，补偿款也全数归韩秀英所有，上述约定是恶意串通损害国家利益和上诉人续租优先权。综上，原审判确认韩秀英与医药总公司签订的《土地房屋租赁协议书》合法有效错误，请求撤销一审判决，改判驳回韩秀英的一审诉讼请求。被上诉人韩秀英答辩称：一、当事人双方于2009年8月16日签订的《土地房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，除去其中约定的50年租赁期限、超出20年部分无效外，其他条款合法有效。从2009年6月20日和2009年6月22日的医药总公司职工大会上开会的《会议记录》，开会讨论同意先向职工借5万元，交纳罚款，用公司楼梯口和后面空地作为担保。如不按时还款，按5万元承包给使用50年。两次会议都有职工参与讨论。2009年7月3日的《借款协议书》第一条也约定医药总公司参加会议人员一致同意用抵押物向甲方即韩秀英借款。2009年8月16日签订的《土地房屋租赁协议书》都是在医药总公司开职工会议讨论的基础上签订的，是有效的，并不像上诉人所称是法定代表人个人所为。即使如上诉人所称《土地房屋租赁协议书》没有通过职工代表大会，超越职权并违反程序决定企业重大事项，但根据合同法第五十条的规定，该代表行为也是有效的。争议的土地和房屋按20年租赁期限计算，5万元的租金并不比每月150元低。医药总公司为国有企业，一审中并没有证据证明在2013年实施了关闭改革，从其企业法人营业执照看，还是独立法人机构，双方合同的履行没有受任何影响。二、2009年8月16日签订的《土地房屋租赁协议书》与李小莉无关。医药总公司2014年3月31日的《万宁市医药总公司会议纪要》和2014年9月1日万宁市政府国有资产监督管理委员会关于韩秀英信访事项答复意见书的内容，足以证明医药总公司与李小莉的合同已到期，医药总公司也明确停止向李小莉租赁，合同的履行与李小莉没有利害夫系。另外，李小莉与医药总公司在租赁合同中虽然约定了承租人有优先承租权，但效力仅限于合同相对人之间，对善意第三人不产生拘束力。根据合同法第八条的规定及相关的合同法原理，医药总公司与韩秀英签订租赁协议，侵犯李小莉的优先承租权，但李小莉只能基于违约要求医药总公司承担违约责任。综上所述，两上诉人的上诉请求均无理，一审判决认定事实清楚，法律关系定性准确，证据确实充分，审判程序合法。请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人陈鹰陈述：医药总公司和李小莉签订租赁合同后，不到半年又与韩秀英签订租赁合同，后一租赁合同应该是无效的，一审判决错误，应予纠正。本院二审对双方当事人在一审中提供的证据的认证意见与一审一致。二审中双方均未提交新的证据。因原审第三人陈鹰在一审中并未出庭，一审未对其提交的证据进行质证。二审中，本院组织两上诉人与被上诉人对原审第三人一审时提交的证据进行了质证，对原审第三人提交的租赁合同书、万宁市医药总公司会议纪要、借款协议书、收款收据、土地房屋租赁协议书、补充协议的三性予以确认，对海南海昌会计事务所审计报告，该报告内容为医药总公司的内部记账，可证明韩秀英确实出借给医药总公司5万元。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，现李小莉仍继续使用其原租赁的房屋，但未再继续支付租金。本院认为，本案的争议焦点为：韩秀英与医药总公司于2009年8月16日签订的《土地房屋租赁协议书》是否合法有效，是否侵害了李小莉的优先承租权。医药总公司以前任经理未经职工代表大会，超越职权并违反程序决定企业重大事项为由主张《土地房屋租赁协议书》无效。根据医药总公司2009年6月20日和2009年6月22日的两份《会议记录》，均有医药总公司的部分员工参与会议，内容涉及同意向职工借5万元交纳罚款，并用涉案土地和房屋作为担保，如不能按时还款，则按5万元承包给债权人经营使用50年。因此，根据医药总公司向韩秀英借款前的会议决定、借款时的约定以及租赁协议的达成过程，足以证明医药总公司向韩秀英借款5万元并将争议土地及房屋租赁给韩秀英以充抵借款系经医药总公司召开会议讨论决定的，以争议土地及房屋的租赁权进行抵债是医药总公司的真实意思表示。虽然租期约定50年，根据合同法规定超过20年的租期无效，但不影响协议书其他条款的效力，故双方签订的《土地房屋租赁协议书》系双方的真实意识表示，除超过20年部分的租期无效外，其他条款合法有效。医药总公司的此项上诉理由不足，不予支持。医药总公司主张《土地房屋租赁协议书》约定租金明显偏低，系恶意串通损害国家、集体利益；李小莉则主张医药总公司和韩秀英恶意串通签订《土地房屋租赁协议书》，侵犯其合法的优先承租权。本院认为，《土地房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，且达成该租赁协议的前提系医药总公司向韩秀英借款5万元未还，双方均认可医药总公司至今未偿还该借款，医药总公司其实是将争议土地及房屋的租赁权进行抵债。现医药总公司主张该租赁协议是其与韩秀英恶意串通后签订，对此韩秀英予以否认，医药总公司不能进一步提供双方确有恶意串通行为且该行为已损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益的证据。医药总公司签订合同后又以此为由主张合同无效，拒绝履行合同义务，违背了诚实信用原则。李小莉也并不能提供证据证实医药总公司和韩秀英有恶意串通行为，而且，李小莉所主张的优先承租权，仅是一种合同权利，法律对此并无明确规定。李小莉主张的优先承租权，既然是合同权利而非法定权利，就仅能约束合同当事人而不能对抗善意第三人，故韩秀英依据其与医药总公司达成的协议取得案涉土地和房屋的承租权，并不侵害李小莉的合法权利。医药总公司选择以出租案涉土地及房屋给韩秀英用于抵债的行为也并未违反相关法律、行政法规的强制性规定。综上，医药总公司和李小莉的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，均不予支持。另外，医药总公司目前仍具有独立法人资格，仍能够独立以自己的名义对外享有民事权利和承担民事义务。故医药总公司的此项上诉理由不足，应不予支持。租赁合同为实践合同，韩秀英与医药总公司签订《土地房屋租赁协议书》后，医药总公司至今一直未将涉案的土地和房屋交付给韩秀英，并未履行其交付义务，故一审判决确认租赁期限自租赁的土地和房屋实际交付给韩秀英之日起租赁20年并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人医药总公司和李小莉的上诉理由均缺乏充分的事实根据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由上诉人医药总公司负担1050元，上诉人李小莉负担525元。本判决为终审判决。审 判 长  林芝静审 判 员  陈秀儒代理审判员  邱 甜二〇一五年六月二十三日书 记 员  陈超凡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：林芝静撰稿：林芝静校对：陈超凡印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月23日印制（共印20份）