广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2012）佛南法民三初字第281号原告梁富，男，1979年5月25日出生，汉族，住化州市。委托代理人张一韵、张韶，广东通法正承律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。被告佛山市中盟投资发展有限公司，住所地佛山市禅城区深宁路18号三座碧玉轩205室。法定代表人刘淑贞。被告刘淑贞，女，1976年10月4日出生，汉族，居住广东省龙门县。以上两被告委托代理人叶宗坚、张思扬，广东禅都律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。被告周伟彬，男，1963年1月4日出生，汉族，居住广东省佛山市顺德区。委托代理人林德洪，广东华法（顺德）律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。原告与被告佛山市中盟投资发展有限公司（以下简称中盟公司）、刘淑贞、周伟彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月22日立案受理后，由审判员黄婉君担任审判长，由人民陪审员胡在光、傅卫明组成合议庭适用普通程序进行审理。由于处理本案争议与另案处理结果有关联性，故本院决定中止审理。其后，本院于同年11月13日恢复审理该案，并于当天组织各方当事人进行庭前证据交换，于同年11月26日公开开庭审理。原告的委托代理人张一韵，被告中盟公司、刘淑贞的共同委托代理人张思扬，被告周伟彬的委托代理人林德洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告中盟公司与原告签订房地产买卖合同，双方约定被告中盟公司必须公司于2011年6月30日将交易房屋交付予原告。合同签订后，原告依约支付了2万元定金，并支付首期购房款177118元。被告周伟彬至今没有将房屋过户予原告。故请求法院判令：1、三被告共同向原告返还购房款、定金合计197118元及利息（自2011年11月16日至2012年3月20日止按银行同期借款利率暂计为4393元，其后计至实际付款日）；2、本案的诉讼费用三被告承担。原告在诉讼中举证如下：1、原告身份证复印件、被告一企业机读档案登记资料、被告二身份证复印件，被告三户籍证明：证明原被告的主体资格。2、房地产买卖合同、怡乐花园认购须知、怡乐花园宣传单：中盟公司宣称其是怡乐花园的投资商，该房产是中盟公司法人刘淑贞通过拍卖所得，原告与中盟公司于2010年12月27日签订购房合同。3、房产登记信息卡。证明涉案房产登记在周伟彬名下。4、收款收据两份、取款凭条：原告按合同约定支付了购房定金20000元、首期款177118元，合计197118元。5、解除合同申请书：2011年9月22日，原告与中盟公司解除购房合同，并由中盟公司在申请书上盖章确认。被告同意于2011年11月15日前将房款和定金无息退还原告。6、收据、中国银行支票、退票理由书：中盟公司于2012年12月2日向原告出具金额为197118元的支票一张，原告到银行承兑时因该支票账户余额不足被退票。被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中答辩如下：1、涉案房产无法过户是周伟彬意图侵占刘淑贞所有的涉案房产，拒不配合履行过户义务所致，刘淑贞、中盟公司不存在任何过错。2、此外，2011年3月19日佛山出台限购政策也导致原告无法继续履行合同，原告在《解除合同申请书》中亦明确表示其是因“个人原因”而放弃购买涉案房产；中盟公司承诺退回原告已交付的定金及首期购房款。但因中盟公司及刘淑贞收取的购房款都被周伟彬以偿还借款的名义取走，而周伟彬收取还款后又不配合履行过户手续，故中盟公司无法向原告退款，由此产生的利息应由过错方周伟彬承担。被告中盟公司、刘淑贞在诉讼中举证如下：7、《借款协议》1份。证明内容：2010年9月7日，刘淑贞向周伟彬借款人民币壹仟壹佰万元，用于拍卖大庆市产权交易中心、黑龙江省产权交易中心联合公告2010年第004号项下的全部房产，即位于佛山市南海区罗村街道乐安开发区怡乐花园C座的44套住宅，本案讼争的涉案房产亦包括在内。8、拍卖确认成交书、房产转让合同书、刘淑贞支付拍卖保证金、拍卖成交价款的凭证各1份。证明内容：2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬与大庆拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确认包括涉案房产在内的44套物业以刘淑贞、周伟彬的名义联合竞价成交，成交价为9380000元、拍卖佣金469000元，合共9849000元。同日，刘淑贞、周伟彬作为受让方（乙方），与作为转让方（甲方）的大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，约定甲方将包括涉案房产在内的44套物业房屋产权转让给乙方（其中刘淑贞受让其中两套，周伟彬名义上代刘淑贞受让其余42套）。刘淑贞支付了拍卖保证金、拍卖成交应支付的价款及拍卖佣金等合共9849000元。刘淑贞合法享有涉案房产的所有权。被告周伟彬在诉讼中答辩如下：一、本案是原告与中盟公司之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不应承担合同责任，答辩人不是本案的适格被告。本案属于房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同主体之间的权利义务关系由合同约定，合同关系只能发生在签订合同的主体之间，合同一方主体只能向另一方合同主体提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出。本案中原告提交的《广东省房地产买卖合同》，合同主体为原告和中盟公司，答辩人不是合同主体，原告将答辩人列为被告，明显违反合同相对性原则。答辩人对原告和中盟公司的合同关系不知情，因此，对于原告与中盟公司、刘淑贞之间的合同纠纷，答辩人不是合同主体，不是本案的适格被告。二、答辩人是涉案房屋的唯一所有人，答辩人从未委托过中盟公司、刘淑贞出售本案房产，中盟公司、刘淑贞无权处分答辩人的房产。本案所涉的408房产是属于答辩人经过公开拍卖程序所受让的42户房产之一，答辩人是有权处分房产的唯一所有权人，原告与中盟公司不存在合伙关系。原告与刘淑贞、中盟公司签订房屋买卖合同，并将定金和购房款付给中盟公司，从合同的签订、合同的履行以及合同的解除，原告始终只将中盟公司作为合同相对人，答辩人对原告与中盟公司、刘淑贞之间的合同关系毫不知情，无论是原告还是中盟公司、刘淑贞均未征求过答辩人的意愿，其合同关系与答辩人无关。综上，原告在没有征得答辩人同意的情况下，私下和中盟公司的刘淑贞签订房屋买卖合同，并向中盟公司支付房款和定金。可见，答辩人不是合同主体，不需承担任何合同义务。原告对答辩人的诉求没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回。被告周伟彬在诉讼中举证如下：9、身份证复印件、拍卖确认成交书、房产转让合同书各1份。证明本案讼争房产属被告周伟彬所有。经组织质证、辩证，被告中盟公司、刘淑贞认为：证据1无异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，刘淑贞享有涉案房产的所有权，其完全有资格处分涉案房屋；刘淑贞委托中盟公司对外出售房屋并无任何过错。对认购须知的真实性无异议；对证明内容有异议。刘淑贞已于该份须知中详细告知涉案房产的来历，已对原告履行了告知义务。证据3的真实性无异议，涉案房产实际上属于刘淑贞所有，只是为了保证还款，故登记在周伟彬名下，周伟彬负有协助涉案房产过户的义务。对证据4的真实性、合法性没有异议；对证明内容有异议，中盟公司同意将原告已交付的定金及其在本案中诉请的首期购房款本金退还给原告；但原告所遭受的利息损失理应由过错方周伟彬承担。对证据5的真实性、合法性没有异议；涉案合同经双方协商一致解除，原告已声明其是因为“个人原因”故放弃购买涉案房产，我方不存在过错。原告承诺向中盟公司退回房产，中盟公司承诺将首期购房款、定金无息退还予原告，但因中盟公司及刘淑贞收取的购房款都被周伟彬以偿还借款的名义取走，而周伟彬收取还款后又不配合履行过户手续，故中盟公司无法向原告退款，由此产生的利息应由过错方周伟彬承担。对证据6的真实性、合法性没有异议；对证明内容有异议。该份证据表明中盟公司愿意将首期购房款退还予原告，但因中盟公司及刘淑贞收取的购房款都被周伟彬以偿还借款的名义取走，而周伟彬收取还款后又不配合履行过户手续，故支票才无法兑现，由此产生的利息应由过错方周伟彬承担。证据9真实性无异议，但对其证明内容有异议，涉案房产由刘淑贞向周伟彬借款购入，周伟彬为保证还款要求将房产登记于其名下。现刘淑贞已还清借款，涉案房产应属刘淑贞所有，刘淑贞享有完整的所有权。经组织质证、辩证，被告周伟彬认为：证据1无异议。对房地产买卖合同的真实性无法确认，该合同是原告与中盟公司之间的合同，我方不是合同主体，我方不知道原告与中盟公司签订过该合同，该合同与我方无关。对怡乐花园认购须知的真实性无法确认，我方对此不知情，本案房产买卖是原告与中盟公司之间的民事行为，与我方无关。对佛山市南海区房产登记信息卡的真实性无异议，证明了我方是本案房产的唯一所有权人。对收据、取款凭条的真实性和关联性无法确认，该份证据的内容反映原告向中盟公司支付定金和购房款，证明我方不是合同主体，没有收取过原告的定金和购房款。对解除合同申请书的真实性无法确定，原告与中盟公司自愿协商解除他们之间签订的《房地产买卖合同》，进一步证明原告与中盟公司之间的合同关系与我方无关。对收据、支票、广州区域交换退票理由书对的真实性无法确定，中盟公司向原告退还房款，证明原告与我方不存在任何合同关系。对证据7借款协议真实性没有异议，但未实际履行，与本案没有关系。对证据8拍卖成交确认书、房产转让合同书真实性无异议，证明了涉案房产属周伟彬所有，拍卖款、保证金是周伟彬支付的。经组织质证、辩证，原告认为：对三被告提供的证据的真实性无异议，证明内容同意刘淑贞方的意见。我方认为涉案房产是以刘淑贞与周伟彬合伙拍卖取得的。经审查，对于相关当事人针对真实性无异议的证据1、3，本院对其真实性予以认定。对于证据8、9，由于协议双方即被告刘淑贞、周伟彬在另案中确认签名的真实性，故本院对其真实性亦予以认定。对于证据2、4、5、6，由于原告、被告中盟公司确认相关签章的真实性，本院亦予以确认。对于证据7，虽然签订双方即周伟彬、刘淑贞对其真实性没有异议，但与本案没有关联性，本院不将其作为证据使用。结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：2010年9月11日，刘淑贞、周伟彬共同作为买受人，与大庆拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认涉案的44套房产由刘淑贞、周伟彬联合竞价成交，成交价为938万元、佣金46.9万元，合共984.9万元。同日，刘淑贞、周伟彬共同作为受让方，与大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，该合同约定约定刘淑贞、周伟彬联合受让位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座44户住宅房屋产权，其中刘淑贞受让205、305室两户房产，周伟彬受让其余42户房产。同年9月27日，“大庆市产权交易中心”出具收据，确认收到刘淑贞、周伟彬购房款共938万元。2010年12月27日，被告中盟公司与原告签订一份《房地产买卖合同》，约定由周伟彬将位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座408房售予原告，房屋总价为717118元。根据合同约定：原告须在签订合同当天支付2万元定金，并于签订合同后十五天内支付首期购房款177118元，房屋交付当天支付2万元，余款在房产过户到原告名下并办理好按揭手续后，由银行直接划入卖方指定的账户；中盟公司须于2011年6月30日将房屋交付予原告，交房标准为按照佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座208房的套内装修标准；逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任。签订合同当天，原告支付了2万元的定金。2011年1月15日，原告向刘淑贞的个人帐户支付了首期购房款177118元。对于原告支付的上述定金及首期购房款，中盟公司均以其公司的名义开具了共两张收据予原告。2011年9月22日，中盟公司书面同意与原告解除合同。同年12月31日，中盟公司以公司名义开具支票用于退还原告所付的定金及购房款，但该支票未能兑现。至今中盟公司未将交易房屋交付予原告使用，且余款至今未退还。另查明，被告刘淑贞是被告中盟公司的股东，占中盟公司股权份额的90%。再查明，本案被告刘淑贞、周伟彬因包括本案涉讼房屋在内的一批房产的产权纠纷，刘淑贞已另案起诉周伟彬[案号为（2012）佛南法民三初字第572号]。该案中，原告刘淑贞提供包括本案涉案房屋在内的共34组土地使用权证及房产证，显示本案涉讼房产登记在周伟彬名下。2011年4月份期间，刘淑贞陆续办理相关手续，将包括本案涉讼房产在内的42套的土地使用权、房产所有权登记在被告名下。根据以上认定事实，本院认为：原告提出的第一项诉讼请求均为要求中盟公司返还已支付购房款，必须先解决合同是否已经解除的问题，这先取决于本案买卖合同是否有效。虽然中盟公司一方到目前为止未能将房屋的使用权交付原告，也未能完善相关过户手续，但本案所涉的房产买卖合同是签订双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效合同，对签订双方产生法律上的约定力。关于合同是否应当解除的问题。根据双方签订的购房合同中的第九条约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书”。该约定赋予原告对合同的约定解除权，即在卖方中盟公司逾期超过十天仍未交房的，原告有权通过向中盟公司发出书面通知的形式解除合同。根据法律的规定，在上述书面通知送达予中盟公司时，合同即解除。从被告中盟公司已出具支票打算向原告退还相应的购房定金及首期购房款的事实来看，原告已行使了该约定解除权，并且得到了中盟公司的同意，案涉的房产买卖合同已经实际解除。本案对该问题已无审查必要。关于被告中盟公司是否应当向原告退还已付购房款并承担违约责任的问题。对于中盟公司已收取的首期购房款及定金，其应当全额如数向原告返还。对于合同的解除，中盟公司确存在过错，应当承担赔偿责任。在原告没有确切的证据证实其所遭受的损失的实际数额的情况下，根据对中盟公司一方的过错程度进行审查，本院确认原告主张的违约损害赔偿款的计算标准合情合理合法，予以全额支持。关于被告刘淑贞是否应与中盟公司承担连带清偿责任的问题。中盟公司是一家有法人资格的有限责任公司，其与原告进行交易时，没有通过以公司名义开具的帐户收取相关款项，而是以其最主要股东及法定代表人刘淑贞的个人帐户收取，即公司财产与刘淑贞个人财产没有各自独立，故被告刘淑贞应当对中盟公司的债务承担连带清偿责任。关于被告周伟彬是否应当承担连带责任的问题。被告周伟彬是房屋的产权人，其并未授权中盟公司对房产进行转让，故并非该交易行为中一方当事人，且目前没有证据显示其对中盟公司以卖方名义将讼争房产出售予原告、刘淑贞以个人名义收取款项，中盟公司替刘淑贞开具收据的事实均知情且表示同意，故中盟公司与原告所签订的买卖合同对周伟彬没有约束力。同时，目前没有证据显示周伟彬对本案纠纷的产生存在过错，故本院对原告主张周伟彬承担连带责任的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁富返还197118元并自2011年11月16日起至判决确定的付款日止，以实际未退还款项的余额、按中国人民银行同期贷款利率向原告梁富计付利息。二、被告刘淑贞对上述第一判项的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告梁富的其他诉讼请求。如被告未能按上述判项履行相关义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，双倍支付迟延履行期间的利息。本案适用普通程序结案，本诉案件受理费为4322.66元（原告已预交2161.33元），由被告刘淑贞、佛山市中盟投资发展有限公司共同承担。对于原告已经预交的诉讼费，两被告应与上述款项一并迳付原告，本院不另收退。对于其余2161.33元，两被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄婉君人民陪审员  胡在光人民陪审员  傅卫明二〇一二年十一月××日书 记 员  尹 素