福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第4276号原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区中城九一南路111号。代表人孔祥洋，行长。委托代理人郑坚，男，1973年1月25日出生，汉族，该行员工，住龙岩市新罗区。被告林鑫，男，1985年2月28日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被告福建三建房产有限公司，住所地龙岩市新罗区曹溪富达楼。法定代表人程俊祥，董事长。委托代理人蔡星峰，福建至信律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行与被告林鑫、福建三建房产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林朝晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告与被告福建三建房产有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告林鑫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行诉称，2010年11月9日，原告与被告签订《个人住房借款合同》，约定：被告向原告借款本金22万元，借款期限二十年，贷款利率执行基准利率，当年执行贷款利率为年利率4.05%，还款方式为等额本息还款法。该笔贷款由被告林鑫所有的位于龙岩市新罗区西城公平南巷11号建波楼502号房房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押，并办理了抵押预登记手续。被告福建三建房产有限公司承担连带责任保证。2010年11月29日，原告依约发放贷款。但被告林鑫未依约归还贷款本息，截至2015年5月18日，被告林鑫尚欠原告借款本金148，057.24元，利息4319.63元。为此，原告请求判令：1、解除原告与被告林鑫签订的《个人住房借款合同》。2、被告林鑫归还原告贷款本金148，057.24元，利息4319.63元，及自2015年5月19日起至款清之日止、按合同约定利率计算的利息。3、原告有权享有依法处置本案抵押物所得价款的优先受偿权。4、被告福建三建房产有限公司承担连带清偿责任。被告林鑫未提交书面答辩及相关证据。被告福建三建房产有限公司辩称，一、为本案提供保证担保属实，但被告公司按约提供的是阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥之日止，本案的抵押手续已于2010年间办妥，故被告公司应免除保证责任。二、本案有被告林鑫提供的抵押物担保，应当先对抵押物进行拍卖、变卖，不足部分由被告承担偿还责任。三、原告诉请的利息包含了复利，原告不应计收复利。请求法院依法判决。经审理查明，2010年10月20日，被告林鑫向原告申请个人住房公积金贷款申请。2010年11月9日，原告（贷款人）与被告林鑫（借款人及抵押人）、福建三建房产有限公司（保证人）签订了编号2010年建岩房个房借字560号《个人住房借款合同》，约定：一、借款用于购置龙岩市新罗区西城公平南巷11号建波楼502号房房产。二、借款本金为公积金借款22万元。三、借款期限二十年即自2010年11月9日起至2030年11月9日止。四、贷款利率执行基准利率，当年执行贷款利率为年利率4.05%，借款逾期，罚息利率为合同执行利率的水平上上浮50%。七、还款方式为等额本息还款法。十一、担保方式为抵押加阶段性保证，该笔贷款由被告林鑫所有的位于龙岩市新罗区西城公平南巷11号建波楼502号房房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押。十二、被告福建三建房产有限公司承担连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出异议。十六、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。十七、借款人出现违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权解除与借款人的借贷关系；有权行使担保权利；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等等。同日，原告作为抵押权人、被告林鑫作为抵押人，在龙岩市房地产管理局办理了2010龙房抵预告第4349号《预购商品房抵押权预告登记》手续。合同签订后，原告于2010年11月29日发放该笔贷款22万元。自2014年5月起，被告林鑫未按约归还贷款本息，截至2015年5月18日，被告尚欠原告借款本金148，057.24元，利息4319.63元。原告经多次催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告林鑫、福建三建房产有限公司签订的《个人住房借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，为合法有效，具有法律约束力。被告林鑫作为借款人，自2014年5月起未按约等额归还原告贷款本息，截至2015年5月18日，被告林鑫尚欠原告借款本金148，057.24元，利息4319.63元，事实清楚，证据充分。被告林鑫逾期还款构成违约，原告有权依合同约定解除双方之间的合同、并要求被告林鑫清偿全部借款本金和相应利息，故被告林鑫应限期偿付，并应按约定支付利息。原告作为本案抵押物房产即被告林鑫所有的龙岩市新罗区西城公平南巷11号建波楼502号房房产及其占用范围内的土地使用权的抵押权人，依法有权在被告林鑫不履行债务时，要求以抵押物房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。本案债权既有被告林鑫的房产作为物的担保，又有被告福建三建房产有限公司提供保证人担保，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”，本案双方合同第十二条约定“无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押等），保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”，因此，被告福建三建房产有限公司应当按照该约定承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权被告林鑫追偿。原告诉请有理，本院予以支持。被告福建三建房产有限公司的抗辩理由一、二，由于本案抵押物系办理预购商品房抵押权预告登记手续，至今未办理抵押财产的他项权利证书，并且合同第十二条对此亦作出约定，故被告的该抗辩理由一、二不能成立。同时合同约定，逾期还款原告有权计收复利，故被告的抗辩理由三亦不能成立。因此，被告的上述抗辩理由，本院均不予采纳。被告林鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行与被告林鑫签订的编号为2010年建岩房个房借字560号《个人住房借款合同》。二、被告林鑫应于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行的借款本金148，057.24元及截至2015年5月18日的利息4319.63元，并支付从2015年5月19日起至本院指定的期间届满之日止，按合同约定计算的利息。三、被告林鑫不能清偿上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行有权将本案抵押物即龙岩市新罗区西城公平南巷11号建波楼502号房房产及其占用范围内的土地使用权，以折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿上述债务。四、被告福建三建房产有限公司对被告林鑫的上述债务承担连带清偿责任。五、被告福建三建房产有限公司在承担保证责任后，有权向被告林鑫追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3348元，减半收取为1674元，由被告林鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员林朝晖二〇一五年六月二十五日书记员高蕾（代）附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。