四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2014）仁寿民初字第2127号原告李洲。委托代理人彭星华，四川红地律师事务所律师。被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。法定代表人田学良，总经理。被告辜长明。委托代理人罗吉昌。原告李洲与被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称双良公司）、被告辜长明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李荣远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李洲及其委托代理人彭星华，被告辜长明的委托代理人罗吉昌到庭参加了诉讼；被告双良公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本院依法缺席审理。后原、被告申请庭外和解，但最终未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告李洲诉称，2011年3月11日，“聚福苑”房地产开发项目负责人辜长明以个人名义同原告父亲李付安签订了《门市拆迁改建协议》，该协议主要约定：原告父亲李付安将坝达桥街现有门市让给被告辜长明统一规划拆建集资门市，建设资金由被告辜长明投入，建成后的门市面积如有增大，李付安不补辜长明费用；被告辜长明为原告新建的门市为地框砖混结构，门为卷帘门、墙面砂浆找平，并刷仿瓷，顶棚用石膏塑板吊顶，地坪用普通地板砖安装，天然气户头一个；被告辜长明归还原告的门市时，由被告辜长明负责办理产权证，产权人为原告，费用由辜长明负担；任何一方违约，赔偿违约金按合同标的市场价的一倍计算等约定。2012年，原告父亲李付安因病离世。经查，被告辜长明系以被告双良公司的名义从事“聚福苑”项目的房地产开发经营活动。综上所述，原、被告签订的《门市拆迁改建协议》是依法成立并生效的房屋拆迁安置补偿合同，被告方不按照约定履行合同义务，应当向原告承担继续履行并赔偿损失等违约责任。原告故诉至法院，请求：一、判令二被告到仁寿县房地产登记管理机关将位于仁寿县文林镇陵州路二段62号“聚福苑”底楼门市坐向左边第二间门市的国有土地使用权和房屋所有权登记到原告名下，并向原告交付该门市的《国有土地使用权证》和《房屋使用权证》；二、判令二被告赔偿原告门市面积减少的损失费52500元；三、判令二被告向原告支付拆迁补偿费40000元；四、判令二被告向原告支付迟延交房损失费10000元；五、判令被告赔偿原告装修损失酌定12000元，水、气户头费12000元；六、本案诉讼费等费用由二被告承担。庭审中，原告撤回了第二、三、四、五项诉讼请求。被告双良公司未作答辩。被告辜长明辩称，请求驳回原告的诉讼请求，因为被告并非本案的适格主体。合同的内容和意思表示均不真实。合同的内容违反了法律的强制规定，此份《门市拆迁改建协议》应当为无效合同，其诉称的面积也不真实，不符合证件上所注明的大小。经审理查明，李付安、周春容系夫妻关系，原告李洲系二人的独生子。周春容于2009年11月27日死亡，李付安于2013年1月死亡。案外人杨雪如与周春容曾于1998年3月6日签订了《契约》，约定杨雪如将座落在仁寿县文林镇陵州路二段160号附2号的门市一间28.62㎡卖给周春容。并于1998年9月20日实际交付该门市；杨雪如将《房屋所有权证》和《土地使用证》交付周春容后，由周春容自行办理并承担房屋及土地的相关转让费用。协议签订后杨雪如将上述两证交付周春容，周春容一直未去办理相关过户手续。2011年3月19日，李付安作为甲方与作为乙方的辜长明签订了《门市拆迁改建协议》。“协议”中载明：“……一、甲方将坝达桥现有私有门市，转让给乙方统一规划拆建集资门市，建设资金由辜长明投入，新建成后，乙方将建好的门市归还给甲方，面积如有增大，甲方不补乙方费用。……十二、乙方归还甲方的门市由乙方负责办理产权，费用由乙方负责。十三、拆迁房屋时间，本协议签定，待该幢楼拆迁户全部达成协议后，乙方付清门市租金，该合同生效。且甲方在7日内将门市搬完，将原旧房产权证交给乙方。交房日起从拆迁之日起10个月内交房。因国家政策和不可抗拒和预料的因素影响，则顺延交房时间。……十四、双方约定的其它事项：1.房产证现有面积加阳台面积一并由乙方计入新产权内（二证）28.4㎡＋阳台（3.6×1.8）≈34.88㎡（以实面积为准）2.以前旧产权的户名，由乙方更改为李付安户名（甲方提供相关资料）……十五、本协议如因下列情况则失效。1.本协议签定后，因城市统一规划而不能办理报建手续……十六、……本协议自双方签字盖章之日起生效。任何一方违约，赔偿违约金按合同标的市场价的1倍计算……”。合同签订后，“两证”即交予被告辜长明。辜长明借用并以被告双良公司的名义开发修建“聚福苑”项目工程。2011年10月18日，办理了用地单位为双良公司的地字第5114212011080号《建设用地规划许可证》，以及办理了仁建规字（2007）249号《建设工程规划许可证》，513820071029121号《建筑工程施工许可证》。该项目于2008年10月动工修建，2012年10月之前完工，辜长明称《测绘报告》显示该门市实际面积已经超出其原有面积，故要求原告方补交超出部分的款项，由此原、被告发生纠纷。双方后来也未另行组织测绘。原告方于2012年第四季度强行入住并装修使用该门市。该门市的具体位置为仁寿县文林镇陵洲路二段62号“聚福苑”小区底楼坐向左边的第二间。该门市至今尚未在仁寿县建设工程质量安全监督站办理质量安全登记书，也未进行工程验收。该小区住户50余人于2014年1月13日、5月4日、6月11日向仁寿县委群工部等部门集体上访。后原告诉至本院，并提出了上述诉讼请求。本案在审理过程中，仁寿县住房和城乡规划建设局于2014年7月3日向被告双良公司发布《通知》，通知该公司于2014年10月30日前为“聚福苑项目”办理房产证与土地使用证。同年9月19日，仁寿县精益房地产测绘有限公司对“聚福苑”1至4幢进行了测绘并制作了《房产测绘报告》。上述事实，有原告、被告辜长明的陈述，《契约》复印件，杨雪如的土地使用权证及房产证复印件，《门市拆迁改建协议》，《建设用地规划许可证》复印件一份，仁寿县房地产管理局对双良公司开发修建“聚福苑”部分合同备案登记表一份，住户群体上访材料及仁寿县委群工部的领导批示一份，仁寿县住房和城乡规划建设局于2014年7月3日发出的《通知》，《四川省建设工程委托监理合同》复印件，《建设工程施工项目承包合同》复印件，《商品房买卖合同》复印件两份，仁寿县文林镇书院路社区居委会与仁寿县文林镇计划生育办公室于2015年1月28日出具的《证明》一份，仁寿县文林镇书院路社区居委会出具的《亲属关系证明》一份，仁寿县公安局城北派出所出具的《死亡证明》一份，仁寿县公安局城北派出所出具的《户籍证明》与亲属关系证明一份予以证实。以上，经本院审查，予以采信。本院认为，被告辜长明与原告父亲于2011年3月19日签订了《门市拆迁改建协议》，约定了将其坝达桥私有门市进行拆迁改建。之后被告双良公司以“聚福苑4号楼”为用地项目名称，为该片土地办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等证照。虽然在签订《门市拆迁改建协议》之时被告辜长明不具有拆迁资质，但之后辜长明以被告双良公司的名义在该土地上进行商品房开发，政府主管部门也颁发证照允许其进行开发并修建完毕，故《门市拆迁改建协议》在未损害国家利益、集体利益和社会公共利益等情形下，协议系当事人的真实意思表示亦可继续履行，故应当认定《门市拆迁改建协议》有效。被告双良公司借用资质给被告辜长明，辜长明对外以双良公司名义从事开发，对《门市拆迁改建协议》中被告辜长明应当履行的义务，有需要以双良公司名义对外申请办理的，对被告双良公司应当具有约束力。办证交付义务系应当由具有开发资质的被告双良公司申请办理，故双良公司亦应承担相应责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。对此，该工程2012年竣工后，被告就应该积极主动向相关部门申请验收，验收合格后就应该将房屋交予被拆迁户使用。况且被拆迁户具有两证的合法财产在先，其原有合法门市被被告开发拆迁改建，新门市已建成，并已入住及接管使用，已成客观事实，同时安检、测绘、验收…等均属于被告应当自己履行和配合相关职能部门履行的主要义务，而不属于原房产主的义务。双方签订的《门市拆迁改建协议》中，对被告自备费用办理两证也有明确的约定，办理两证成为了被告应当履行的合同义务。诉争门市已于2012年底修建完毕，被告至今不积极主动申请房屋验收，亦不主动交付房屋，不履行合同义务，造成纠纷，应当承担全部的责任。原告之父在2013年1月8日即死亡，原告作为其父母唯一的第一顺位继承人有权要求被告将该门市登记到其名下。故原告起诉的理由成立，要求被告为其办理两证的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司、辜长明在本判决生效后六十日内为原告李洲办理位于仁寿县文林镇陵洲路二段62号“聚福苑”底楼门市坐向左边第二间门市的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》并交付给原告李洲。本案受理费3800元，由被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司、辜长明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  李荣远二〇一五年六月十八日书记员  陈 蝶