天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民二初字第472号原告吕亮，无职业。原告吕新成，无职业。被告天津星耀投资有限公司，住所天津市津南区八里台镇工业园区。法定代理人颜语，董事长。委托代理人李铭扬，该公司法务人员。原告吕亮、吕新成与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法由审判员孟庆颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕亮、吕新成和被告天津星耀投资有限公司之委托代理人李铭扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕亮、吕新成诉称，原、被告于2009年10月17日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园43号楼-4号的商品房一套，建筑面积158.38平方米，房屋价款为1267508元，双方还约定了房屋交付期限、条件及逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告已按约定履行了合同的付款义务。被告应交付的房屋至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋实际交付使用。因此被告应承担相应的违约责任，赔偿原告的利息损失、逾期交房违约金。请求法院依法判令被告立即支付原告逾期交房已付款利息210058元及违约金194309元，共计404367元；按照合同履行交付房屋的义务；诉讼费用由被告承担。被告天津星耀投资有限公司辩称，双方签订了商品房买卖合同，原告已交齐了购房款。涉案房屋于2010年10月15日经四方竣工验收合格，符合合同第三、第九条约定的交房条件和标准。被告已通知原告于2010年10月30日办理入住手续，所以被告不存在逾期交房的行为。另外，交房日期为2010年10月30日，原告的起诉超过了两年的诉讼时效。再有，即使法院认定被告存在逾期交房的行为要承担违约责任，原告的诉请金额也过高，应予减少违约金数额。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方争议焦点：1、被告是否构成违约交房以及违约的期限；2、原告诉请的违约金是否过高，应否予以调减；3、本案是否已过诉讼时效。原告提交《天津市商品房买卖合同》1份、购房发票2张，以此证明原告购买被告开发的房屋的事实及违约依据。被告提交证据如下：1、《工程竣工验收报告》1份，以此证明房屋竣工符合交房条件。2、小配套证明8张、大配套证明5张，以此证明房屋配套齐全，可以正常使用。3、交付通知书及邮件详情单各1份，以此证明被告履行了通知原告收房的义务。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据1不认可，对证据2的合法性不认可，对证据3不认可，认为原告没有收到过邮件，上面也没有原告签字签收。本院对上述证据审核分析后，认为原告提交的证据及被告提交的证据1、2均符合证据的合法性、真实性、关联性，对其证明效力本院均予以确认。对于被告提交的证据3，因原告否认，且邮件详情单上没有投递及原告签收的记载，不能证明被告已通知原告办理入住手续，故本院对该证据的证明效力不予确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2009年10月17日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园43号楼-4号的商品房一套，价格为1267508元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2010年10月30日前将房屋交付给乙方”。第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。同时约定商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续。合同签订后，原告按约向被告交付购房款1267508元。2010年10月15日天嘉湖澜海庄园43号楼经相关部门进行工程竣工验收为合格。庭审中，被告称原告可以随时到被告处办理房屋交接手续。另查明，2012年7月6日至2014年11月20日中国人民银行一至三年贷款年利率为6.15%，2014年11月21日至2015年2月28日一至五年贷款年利率为6.0%；2015年3月1日至今一至五年贷款年利率为5.5%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告合同约定：“商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付”。本案涉及的房屋于2010年10月15日经相关部门验收合格，符合双方约定的交房条件。被告应依照合同约定通知原告办理商品房交接手续，现被告不能提供充足证据证明被告已经履行了通知义务，因此被告应承担违约交房的责任。原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就逾期交付利息及违约金的损失应在二年内主张权利，原告未能提供证明其有诉讼时效中断的证据，故应从原告起诉之日倒计二年即2013年3月18日开始计算。依据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付已付款利息。根据被告应承担的违约期间，参照银行一至三年或一至五年同期贷款利率，计算2013年3月18日至2015年3月17日的已付款利息为154998.87元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金为46499.66元。被告应支付原告自2013年3月18日至2015年3月17日的已付款利息154998.87和违约金46499.66元，共计201498.52元。关于原告要求被告按照合同履行交付房屋的请求，因涉案房屋已经相关单位的验收为合格，符合合同约定的交付条件，被告亦当庭承诺原告可以随时办理房屋交接手续，因此原告可直接到被告处办理房屋交接手续，双方对此并不存在争议，故对原告的该项请求，本院不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告吕亮、吕新成2013年3月18日至2015年3月17日间逾期交房的已付款利息154998.87元和违约金46499.66元，共计201498.52元。二、驳回原告吕亮、吕新成的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3683元，由原告吕亮、吕新成承担1522元，被告天津星耀投资有限公司承担2161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟庆颖二〇一五年六月十四日书记员  王梓璇速录员  赵景娜