山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0785民初4422号原告：窦新海。委托诉讼代理人：卢瑞，律师。被告：山东凯宇置业有限公司。法定代表人：单继孝。委托诉讼代理人：肖润峰，律师。被告：方永久委托诉讼代理人：邵林杰，律师。委托诉讼代理人：邵德芳，律师。被告：高密市城建开发有限责任公司。法定代表人：刘兴江。原告窦新海与被告山东凯宇置业有限公司（以下简称凯宇置业）、方永久、高密市城建开发有限责任公司（以下简称城建公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告窦新海及委托诉讼代理人卢瑞、被告凯宇置业委托诉讼代理人肖润峰、被告方永久委托诉讼代理人邵林杰、邵德芳到庭参加诉讼，被告城建公司经本院传票传唤，无正当理由期满未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告窦新海向本院提出诉讼请求：１、解除原告与凯宇置业于2015年7月27日签订的《商品房买卖合同》。并判令被告赔偿原告房屋装修费364643元；判令被告返还原告本金260万元，并承担自2015年10月25日起至按月利率1%计算的利息，直至还清本金为止，同时返还原告代收物业维修基金31621元和改造费30229元；承担本案诉讼费及律师服务费78000元。事实和理由：2015年7月27日，原告与被告凯宇置业签订《商品房买卖合同》约定：原告购买凯宇置业位于高密市凤凰大街凯宇凤城尚品（商品房预售许可证号2012-058）第73幢7＃、8＃商业房，该房约定建筑面积共351.34平方米，单价每平方米为8538.74元，总金额为300万元，并约定签订合同时，原告付清总房款50％（150万元），余50％二个月之内解除房产抵押后一周内付清。合同签订时原告如约付款150万元，但凯宇置业并未如约解除对该商业房的抵押手续。为维持双方的友好关系，经充分磋商，2015年10月27日原告与凯宇置业和方永久、城建公司达成《保证协议书》1份，约定由方永久、城建公司作为凯宇置业的连带保证人，原告同意凯宇置业将《商品房买卖合同》原约定解除抵押的期限处长至2016年4月30日。该协议签订后，由于凯宇置业出现信用危机导致原告陆续付款共计110万元，后因被告行为表示其无法如期解除涉案房的抵押手续，故令原告不敢付清全部余款至今。为维护原告的合法权益，今具状请求贵法院依法判决如上所请。凯宇置业辩称，原告主张凯宇置业返还购房款并赔偿相应的损失没有任何依据，首先原告主张房屋买卖系发生在原告与被告方永久之间，被告凯宇置业有限公司只是协助原告办理相应的手续，并且凯宇置业并没有收过原告任何购房款,在原告签订购房合同前，因被告凯宇开发凤城尚品项目过程中，被告方永久协助凯宇进行了融资，因此凯宇将涉案及抵押的房屋奖励给方永久，并且在给方永久的同时已经给方永久说明房屋已经进行了抵押。被告方永久辩称，1、被告凯宇置业与原告系房屋买卖合同主体，方永久并非该合同的主体。由凯宇公司向原告开具收款收据，方永久是凯宇公司的指定收款人。2、方永久系基于被告凯宇置业能如期解除房屋抵押而为其原告的购房买卖提供担保。3、原告签订合同时已知该房被抵押查封，应为自己的行为负责。4、因凯宇公司欠方永久款不能偿还，凯宇公司同意用所售房款抵顶欠方永久的欠款，所以方永久在凯宇公司同意下接受原告的购房款。被告城建公司未到庭，也未向法庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实与证据如下：2015年7月27日原告与凯宇公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人山东凯宇置业有限公司，买受人窦新海，窦新海购买了凯宇置业开发的凯宇凤城尚品第73幢7#8#商业房，按建筑面积计算，单价为每平方米8538.74元，总金额为300万元。约定分期付款签合同时付清总房款50%，余下50%二个月之内解除房产抵押后一周内付清。出卖人应当于2015年7月31日前将验收合格后的房子交付给买受人。合同签订当日，被告凯宇置业为原告出具了一份收款收据，收到原告窦新海73幢7#、8#商业房房款150万元。被告凯宇置业于2016年1月22日为原告出具收款收据一份，收到窦新海73幢7#、8#商业房房款1100000元。2015年8月20日，原告向高密市交运热力有限公司交纳改造费30229元，高密市交运热力有限公司为原告出具收款收据一份。2016年11月1日，原告向山东齐善律师事务所交纳律师费78000元，山东齐善律师事务所为原告出具发票一份。2016年7月25日，凯宇置业为原告出具了两份收款收据，分别为收取73-7网点物业维修基金22329元及73-8网点物业维修基金9292元。双方当事人有争议的事实如下：1、原告主张向被告凯宇置业共交付房款260万元，2015年7月27日通过农商银行转账90万元，剩余60万元因名叫徐东的人欠原告现金60万元，2015年7月27日徐东就替原告将60万元付给了凯宇公司以还清欠原告的欠款，剩余房款应凯宇要求将房款打入被告方永久名下：提交赵修成银行卡交易明细，显示2015年10月27日支付给方永久30万元，赵修成在明细下方写有：“十月二十七日汇方永久叁拾万元（￥300000.00），此款所有权属于窦新海所有。赵修成2015.12.2日。”同时提交了窦新海的银行卡交易明细，在明细中显示：2015年10月26日向方永久转账10万元，2016年01月07日向方永久转账10万元，2016年1月17日向方永久转账10万元，2016年1月22日向方永久转账15万元，2016年2月2日向方永久转账5万元。对于上述证据，被告凯宇置业质证称原告分多笔向被告方永久支付款项，被告凯宇置业对该款项的交付并不清楚，原告与方永久双方对于房屋买卖及是否存在其它关系，凯宇公司也并不清楚，在整个房屋买卖的整个过程中，凯宇公司也并非房屋买卖的主体，原告提交的证据与原告的陈述自相矛盾。对于原告与凯宇置业签订的合同，因权利义务具有对等性，如果原告没有付款原告也就没有权利要求凯宇置业承担责任。被告方永久质证称，方永久共计收到房款200万元，方永久是在凯宇置业同意下接收了原告的房款，因方永久与凯宇置业间有借款债务，凯宇公司将该房款用于偿还欠方永久的借款。至于原告主张的案外人徐东与原告的60万元债权转让手续，原告未提交，被告方永久不认可。原告解释称，方永久与凯宇置业间是否有借贷关系不清楚，但是当时方永久是凯宇公司的股东也是其高级管理人员。徐东当时替原告向凯宇付款60万元有2015年7月27日凯宇公司向原告开具的收款收据足以证明其真实性，证实原告交付了首付款150万元，并且原告付清150万元后，凯宇公司将房屋交付给了原告。原告所提交的证据，本院采纳其作为认定案件事实的证据。2、原告提交了2015年7月27日方永久出具的承诺书主张被告方永久系担保人，内容为：“承诺书兹证明窦新海购凯宇门头房（凤城尚品）一套，面积352㎡,首付款150万元，我担保凯宇地产在交首付款后两个月内解除此房在银行所有抵押手续，购房者在解除抵押手续后一周内付清所有房款，若凯宇地产不能确保两月内解除抵押手续，我担保将购房者首付款150万元（壹佰伍拾万元）全部退还。担保人：方永久2015年7月27日。”被告凯宇置业质证称不清楚该承诺书，被告方永久质证称真实性需庭后核实。本院采纳该证据作为认定案件事实的依据。3、原告提交2015年10月25日原告与三被告一起签订了一份保证协议书，证明自己的诉讼请求的合法性。该协议书内容为：“保证协议书保证人：方永久（以下简称甲）高密市城建开发有限公司（以下简称乙）法定代表人：刘兴江出卖人：山东凯宇置业有限公司（以下简称丙）法定代表人：单继孝买受人：窦新海（以下简称丁）前言基于丙与丁于2015年7月27日签订《商品房买卖合同》。据此，丙将其开发的位于高密市凤凰大街凯宇凤城尚品第73幢7号、8号商业房两处，面积共计351.34平方米，作价人民币叁佰万元整（￥3000000.00元）出卖给丁，丁按《商品房买卖合同》第六条第2项约定，已如期向丙支付前期房款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元）,由于丙方未如约在2015年9月27日前解除对该商品房的抵押手续，导致该《商品房买卖合同》无法继续履行，因此，为使该《商品房买卖合同》继续履行下去，确保丙、丁的合法权益，甲、乙、丙、丁经充分磋商，依法达成保证协议如下：一、丁自本协议生效后拾天内向丙支付余房款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元）。二、丙按《商品房买卖合同》第六条第2项的约定，解除该门头房抵押手续的期限，延长至2016年4月30日，若丙到期仍未解除该门头房抵押手续，致使丁无法办理过户手续，那么丁随时选择行使下列权利：1、丙逾期壹天，每天向丁支付按本金叁佰万（￥3000000.00元）的万分之三计算违约金，同时由甲、乙与丙承担连带支付违约金的责任。2、丁有权解除《商品房买卖合同》。同时不影响丁向丙及上述保证人要求连带返还购房款叁佰万元整（￥3000000.00元）及按月利率1%计算利息和丁主张权利所产生的其他费用。三、本协议经甲、乙签字捺印，乙、丙加盖公章时生效，本协议作为《商品房买卖合同》的有效组成部分，本协议若与该《商品房买卖合同》内容相抵触部分，以本协议为准。四、本协议一式肆份，甲、乙、丙、丁各执壹份。甲：方永久2015年10月25日乙：刘兴江（加盖高密市城建开发有限责任公司公章）2015年10月25日丙：山东凯宇置业有限公司（公章）单继孝（印鉴）2015年10月25日丁：窦新海2015年10月25日。”被告凯宇置业质证称《保证协议书》系按方永久的要求签订的协议，其内容与实际不相符，因为原告从未向凯宇置业支付过任何购房款。被告方永久质证称对于《保证协议书》真实性无异议，该协议书中仍明确原告系从被告凯宇处购买房屋，被告方永久仅系保证人。本院采纳该保证协议书作为认定案件事实的依据。4、原告提交了与被告方永久的短信记录及装修费用明细，证明其装修所支出的费用。短信显示：“方总，门头房对外不好租，我准备近期装修自己卖家具用，如何？”“可以”。装修费用明细显示：1、付单涛装修设计施工费：30000元2、付赵祉刚改地暖：11350元3、付单刚折除费10100元4、付郑金外墙大理石干挂款88000元5、付东鹏磁砖25125元6、付蒙娜丽莎磁砖8700元7、付张春洋门头字款：5400元8、付臧朋瓦工修补、架子费等3618元9、付宋志义材料款62250元10、付任成涛木工工程款56000元11、付闫昆换门窗款10500元12、付宋华改电费12600元13、物业充电卡费1000元14、付磁砖铺贴人工费（付连华）7000元15、付立邦漆刮泥子费30000元16、付监控布线等费用3000元。以上共计364643元。被告凯宇置业质证称，短信记录真实性无异议。对装修明细表系单方制作不认可，并且物业维修基金系于2016年7月25日交纳，根据原告提交的短信内容，原告于2016年7月16日进行了房屋装修，而双方签订了保证协议书明确第二条约定，物业维修基金发生在延长期限外，该费用应由原告自行承担。被告方永久质证称短信记录属于电子信息证据原告应提供收发该短信的原始工具，仅凭打印件无法确定该证据的真实性，且该证据与本案无关联性。对装修明细表系单方制作不认可，对其真实性不认可。本院对上述两份证据不予采纳。本院认为，原告与被告凯宇置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的房屋买卖合同法律关系。原被告双方均应照合同全面履行自己的义务。根据原告所提交的收款收据及商品房买卖合同，保证协议书可以认定原告已向凯宇置业交纳购房款260万元。被告方永久只认可收到200万元，但这并不能否定估原告所交纳的另外60万元，因为凯宇置业为原告出具了260万元的收款收据，可以认定凯宇置业认可已经收到了该房款，至于原告打入谁的账户，应属于凯宇置业与收款人之间的关系，与本案无关。凯宇置业未在双方约定的期限范围内解除涉案房产的抵押，应根据约定，原告可解除该商品房买卖合同，被告凯宇置业应退还购房款260万元。被告方永久未在庭后落实承诺书的真实性，视为放弃权利，本院认定该承诺书为方永久所写。根据原告与三被告签订的保证协议书及方永久出具的承诺书，三被告与原告之间形成了连带保证的法律关系。原告有权依据保证协议书要求自原告要求解除合同之日起三被告连带返还已交购房款及利息，利息按照约定月利率1%计算，同时有权要求三被告承担主张权利所产生的费用。因凯宇置业未按约定解除涉案房产的抵押，原告于2016年10月11日起诉要求解除商品房买卖合同符合法律规定，本院予以支持。解除合同后，原告要求返还购房款260万元及物业维修基金31621元有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求的利息，本院仅支持按本金260万元自2016年1月22日起按月利率1%计算至判决生效之日止的利息。其余所诉求的利息，本院不予支持。因原告一开始与被告凯宇置业签订的商品房买卖合同时已经知悉涉案房产存在抵押，亦应意识到存在不能办理过户的风险，故在未完全解除抵押的情况下，原告所支出的改造费30229元与房屋装修费364643元属于没有采取适当措施致使损失扩大，根据法律规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿。原告所提供的短信图片及装修费用明细表不符合证据形式要件且其所要求的改造费30229元与房屋装修费364643元不符合法律规定，本院不予支持。原告要求三被告连带赔偿主张权利的费用律师费78000元有证据支持且符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告城建公司未到庭应诉，视为放弃辩解的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百一十九条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告窦新海与被告山东凯宇置业有限公司于2015年7月27日签订的商品房买卖合同；二、被告山东凯宇置业有限公司于判决生效后十日内返还原告购房款260万元及利息（本金260万元，利息按月利率1%计算，从2016年1月22日计算至本判决生效之日止）；三、被告山东凯宇置业有限公司于判决生效后十日内返还原告物业维修基金31621元并支付律师费78000元；四、被告方永久、高密市城建开发有限责任公司对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费31636元，由被告山东凯宇置业有限公司、方永久、高密市城建开发有限责任公司负担27612元由原告窦新海负担4024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵秀丽人民陪审员  郑 坤人民陪审员  葛文森二〇一七年一月三日书 记 员  台艳林