广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第815号上诉人（原审原告）：周少钦，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：赖雪何，广东纬国律师事务所律师。委托代理人：刘琦，广东纬国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李娟，身份证住址：四川省大竹县。委托代理人：高幼珍，广东天穗律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州芳村支行，住所地：广东省广州市荔湾区花地大道北254、256、258号。负责人：梁传雄，职务：行长。委托代理人：吴宏彪，该行职员，联系地址。上诉人周少钦因与被上诉人李娟共有纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，周少钦、李娟原为情侣关系。2010年8月7日，周少钦、李娟作为买方与案外人王满平、王彦华作为卖方签订《房屋买卖合约》（№0002291），约定买方向卖方购买位于广州市番禺区大石镇南浦丽江花园丽影楼3楼908房的房屋一间（以下简称“案涉房屋”），成交价为500000元。买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费8000元；付款方式为涂销抵押后按揭付款，申请贷款种类为公积金贷款，买方应在签署本合约同时自行交付卖方部分定金5000元，定金余款15000元须在2010年8月8日前自行交付卖方。银行经审批同意贷款后，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付首期款（不含定金）130000元给卖方，楼价余款350000元在交易过户及抵押贷款手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。前述《房屋买卖合约》签订后，周少钦、李娟（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司广州芳村支行（以下简称工行芳村支行）（贷款人）共同签订编号为［房押］字［号］行［017］支行（2010）年（13206）号的《个人住房组合抵押借款合同》一份，合同约定贷款总额为350000元，用于购买案涉房屋，贷款期限为20年，按月等额本息还款法的方式偿还贷款本息，指定周少钦名下账号为62×××02的个人结算账户作为其还款账户。2010年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局向周少钦、李娟核发案涉房屋的《房地产权证》（证号分别为：0210113726、0210113744号），《房地产权证》上记载案涉房屋地址为广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽影楼3座908房，房屋建筑面积88平方米，周少钦、李娟对案涉房屋的占有份额为共同共有，案涉房屋在2010年11月11日设立抵押登记，抵押权利人为工行芳村支行。2013年8月6日，周少钦向李娟提出分割案涉房屋的要求，双方就分割方案无法协商一致，周少钦遂向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、分割周少钦、李娟按份共有的位于广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽影楼3座908房房产一套（价值约90万元）；2、诉讼费由周少钦、李娟各承担一半。李娟一审辩称，如今案涉房屋由周少钦及其家人在使用，李娟自收楼起从未在房屋内居住，因此同意依法分割案涉房屋。案涉房屋应由周少钦、李娟各自占有50%的份额，并非周少钦主张的按份共有，且周少钦、李娟提供的房产证明确案涉房屋由周少钦、李娟共同共有。如今周少钦、李娟对案涉房屋尚未达成分割协议，应参考民法通则若干问题的意见第90条的规定进行处理，而案涉房屋已登记由周少钦、李娟共同共有。周少钦、李娟是大学同学，2001年双方即已确定了恋爱关系并在同一企业工作，周少钦、李娟的资金没有区分清楚。2008年双方决定共同购房，因周少钦、李娟均在深圳工作，由李娟一个人在番禺找房子，找房子逾时大约两年，李娟为此支出了大量的交通费。直至2010年7、8月李娟才找到案涉房屋并通知周少钦过来番禺办理过户手续，可见前期购房是李娟付出较多，请求分割案涉房屋时法院可以适当考虑维护李娟的利益。从出资比例来看，案涉房屋也应由周少钦、李娟各占一半产权份额，周少钦刚才已经承认了李娟支付了定金2万元，而在办理过户当天李娟又拿出了8万元现金给周少钦以支付首期款，因此李娟购房出资已达10万元，另外李娟还支出了中介费及其他费用。关于周少钦独自承担银行贷款的问题，自收楼后案涉房屋一直由周少钦及其家人使用，李娟从未在案涉房屋内居住，李娟从情理上并没有供款的义务，如果法院认为李娟没有承担过还款义务，分割案涉房屋时李娟可以适当给予周少钦补偿。关于案涉房屋如何分割的问题，李娟认为周少钦主张案涉房屋按90万元分割估价较低，如果周少钦、李娟未能对案涉房屋现值达成一致意见，那么李娟考虑对案涉房屋的现值进行评估。此外李娟也同意在评估之前对案涉房屋进行竞价，得到案涉房屋的一方对对方进行折价补偿。因购买案涉房屋是使用了周少钦、李娟的公积金，因此贷款利率非常低，如果周少钦、李娟二次购房，需要承担的利息较高，考虑到现实状况，无论是周少钦、李娟哪一方竞得案涉房屋应考虑对另一方进行补偿。我方认为，案涉房屋应以115万元的价格进行分割，周少钦一次性向李娟支付所有的补偿款后，李娟才同意配合办理过户手续。工行芳村支行一审述称，对周少钦、李娟分割房屋没有意见，贷款账户正常供款，不存在欠供或逾期的情况，但须还清贷款后方可出具涂销证明办理过户。一审诉讼中，周少钦、李娟均确认双方对案涉房屋各自所占的产权份额没有进行过约定，案涉房屋于2010年12月27日收楼后一直由周少钦及其家人居住，银行贷款本息亦由周少钦负责偿还至今。周少钦、李娟经协商后同意案涉房屋归周少钦所有，李娟协助办理案涉房屋更名至周少钦一人名下的手续，由周少钦对李娟进行折价补偿。现周少钦、李娟均同意对案涉房屋进行分割，但就分割的方式以及双方各自的购房出资额发生争议。周少钦认为，周少钦、李娟本是恋爱关系，购房时双方关系良好，故对房屋的产权份额没有进行约定。定金2万元均是由其个人支付。至于首期款部分，虽李娟提取过8万元给付周少钦，但该8万元中有5万元是周少钦以个人名义向案外人所借，另外有1万元属于李娟向周少钦偿还的借款，李娟实际出资额仅为2万元，故首期款13万元中除2万元是由李娟支付外，剩余的11万元均是由周少钦个人支付。上述5万元借款的过程如下：贷款人林结勇为节省异地转账的手续费，先将款项转给案外人何美凤，由何美凤将款项转到案外人郭梅芬账户内，最后由郭梅芬将款项转账给李娟，再由李娟交付给周少钦，后周少钦向林结勇的丈夫案外人何志明转账4.5万元并支付现金5000元以归还该笔借款。另外，银行按揭贷款均是由周少钦负责偿还。周少钦为证明其主张，向原审法院提交了中国工商银行股份有限公司广州东兴支行出具的户名为周少钦账号为62×××02的《明细信息打印》、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，中国农业银行股份有限公司中山东凤支行出具的账号为44×××63的《活期存款子账户交易明细》、卡号为62×××11的《借记卡--账户历史明细查询》及《中国农业银行合约信息查询》，中国农业银行股份有限公司中山东凤永乐支行出具的账号为44×××63的《取款凭条》（户名：林结勇），中国建设银行股份有限公司广州五羊新城支行出具的周少钦名下账号为33×××68的《交易明细》（户名：周少钦）等证据予以证实。其中，《明细信息打印》显示，2009年8月24日支出1万元、2010年8月8日分七笔共支出19000元、2010年9月21日存入75000元及支出5万元、2010年9月24日支出8万元、2010年9月25日消费支出5440元；《活期存款子账户交易明细》显示，2010年9月13日转账支出5万元；《取款凭条》显示2010年9月13日取款5万元，贷方户名为何美凤；《借记卡--账户历史明细查询》显示，2010年9月13日支出5万元；《中国农业银行合约信息查询》显示，卡号为62×××11的户名为郭梅芬；《交易明细》显示，周少钦于2011年1月11日向何志明转账45000元。李娟认为，周少钦、李娟双方共同购买案涉房屋是用于结婚，确认定金2万元以及银行按揭贷款均是由周少钦支付，但否认周少钦所称其向周少钦支付的8万元的构成，并称其中5万元是李娟以自己名义向案外人所借，周少钦所提供的证据无法证实林结勇账户内于2010年9月13日转出的5万元最终转至李娟账户内。另外，并不存在李娟向周少钦借款1万元的情况。李娟称其为购买案涉房屋支付了首期款8万元、中介费8000元、按揭费3500元、查册费80元。李娟为证明其主张向原审法院提交了如下证据予以证实：中国农业银行股份有限公司广州五羊新城支行出具的李娟名下卡号为62×××11的《借记卡--卡资料查询》、《借记卡-账户历史明细查询》各1份，其中，《借记卡-账户历史明细查询》显示，2010年9月13日转入5万元、2010年9月21日支出8万元；《销售不动产统一发票（代开）发票联》（发票号码：01142648）1份，载明开票日期为2010年9月21日，金额为20万元；《税收转账专用完税证》（编号：2010-1地粤2602205142号）1份，载明填发日期为2010年9月21日，金额为5元，税种为印花税、权利、许可证照；广州万家物业代理有限公司出具的《收款收据》（编号：2005452）、《发票联》（发票号码：00571003）各1份，均载明用于购买丽江花园丽影楼3座908房，金额均为4000元；广州卓玥投资顾问有限公司出具的《收款收据》（编号：0000115）1份，载明收到李娟、周少钦交来按揭款1800元、公积金送审费300元，保险费1400元，共3500元；《广东省行政事业性收费统一票据》（编号：AB45654530、AB49604516）各1份，分别载明金额为80元和50元；《广州市番禺区房地产交易中心服务收费发票》（发票号码：70029114）1份，载明项目为房地产交易手续费，金额为528元。上述票据中，除编号为00571003的发票以及编号为AB45654530的收费票据抬头为“李娟”外，其余票据的抬头均为“李娟、周少钦”二人。为查明李娟名下卡号为62×××11的账户中关于2010年9月13日所转入的5万元的来源情况，原审法院依周少钦的调查取证申请，向中国农业银行股份有限公司广州五羊新城支行发出《协助调查函》，该行向原审法院回复《关于郭梅芬与李娟资金往来的情况说明》一份，载明“经我行查询，郭梅芬账户62×××11于2010年9月13日转出人民币50010元。李娟账户62×××11于2010年9月13日转入5万元，该笔转入明细中的日志号、传票号与郭梅芬当天转出人民币50010元明细中的日志号与传票号一致，可以确认是双方的交易”。周少钦、李娟以及工行芳村支行对上述情况说明的真实性、合法性、关联性均没有异议。周少钦称该情况说明恰好证实李娟账户内于2010年9月13日转入的5万元是周少钦个人的借款，属于周少钦个人的出资。李娟则称上述5万元款项是属于周少钦、李娟双方的共同借款，属于双方的共同出资。另外，李娟确认上述5万元均由周少钦个人出资偿还。一审另查明，为证实案涉房屋的还贷情况，工行芳村支行向原审法院提供《委托历史明细列表》、《个人贷款借据基本信息》、《个人信贷管理系统带宽基本信息》作为证据。上述证据显示，还款账户名称为周少钦，账号为62×××02，贷款起息日期为2010年12月9日，截止至2014年3月9日，已还本金37603.39元，已还利息49110.39元，已还贷款本息共计86713.78元，尚欠贷款余额为312396.61元，无积欠本金或利息。周少钦、李娟对上述证据的真实性、合法性以及关联性均无异议，且双方均确认从2010年12月9日第一笔还款起，均是由周少钦方个人出资还款。案件一审审理过程中，因周少钦、李娟对案涉房屋的市场价值未能达成一致意见，原审法院根据李娟的申请，以摇珠的方式确定评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估。广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司于2014年1月16日出具《房地产估价报告》［编号：银信房字（2014）011601QT号］，载明：估价时点为2013年11月28日，估价物业为案涉房屋，评估市场价值为1090232元。同日，上述评估公司出具抬头为李娟的《发票联》1份，发票号码为09258569，金额为5226元。一审庭审中，周少钦、李娟经质证后均同意以1090232元作为案涉房屋分割的价值依据。原审法院认为：案涉房屋权属证书登记案涉房屋属周少钦、李娟共同共有，根据本案认定的事实，结合周少钦作出的购买案涉房屋时周少钦、李娟双方关系良好的陈述，李娟作出的购房是用于结婚的陈述，原审法院合理采信案涉房屋是在周少钦、李娟两人恋爱期间为准备结婚而购置的，故案涉房屋应认定为属周少钦、李娟共同共有。现周少钦、李娟已结束恋爱关系，双方丧失对案涉房屋共同共有的基础，且双方均同意对案涉房屋进行分割，原审法院予以准许。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”现周少钦、李娟在本案诉讼中达成如下协议：根据评估价值1090232元减去截至2014年3月9日止尚欠的银行贷款312396.61元，得出以777835元为房屋的现有价值分割案涉房屋，房屋归周少钦所有，李娟协助办理案涉房屋更名至周少钦一人名下的手续，由周少钦对李娟进行折价补偿，自2014年3月10日起涉案房屋尚欠工行芳村支行的贷款本息由周少钦承担。上述协议，符合法律规定，原审法院予以确认。关于周少钦对李娟折价补偿的金额问题。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”因此，李娟应获得案涉房屋的折价补偿款为房屋现值的50%，即388917.5元（777835元÷2）。周少钦、李娟双方均确认购房定金20000元及还贷86713.78元均为周少钦个人出资，故李娟应承担上述款项中一半金额即53356.89元［（20000元＋86713.78元）÷2］。周少钦、李娟现对剩余购房首期款13万元的出资问题存在纷争。周少钦认为，其中2万元给李娟个人出资，剩余11万均是周少钦个人出资，并提供了账号为62×××02的《明细信息打印》等证据予以证明，其中《明细信息》显示2010年9月21日、24日分别支出5万元、8万元。周少钦确认2010年9月24日支付的8万元为李娟在2010年9月21日向其给付的8万元现金，但只有其中2万元为李娟购房出资，5万元为周少钦向案外人林结勇借款，剩余1万元为李娟偿还其父亲在2009年8月24日的借款，与本次购房无关。周少钦为证明上述5万元借款的事实，提供了林结勇转账记录、郭梅芬农业银行明细、周少钦建设银行交易明细，何志明与林结勇的结婚证、郭梅芬证明、林结勇证明等证据。李娟则认为，向案外人林结勇所借的5万元属周少钦、李娟共同举债但并未提供证据予以证实。原审法院认为，根据周少钦提供的前述证据及中国农业银行股份有限公司广州五羊新城支行出具的《关于郭梅芬与李娟资金往来的情况说明》所载内容，结合周少钦个人出资偿还该借款的情况，上述证据已形成完整的证据链，故原审法院对周少钦关于5万元借款为其个人出资的陈述予以采信。对于剩余1万元的性质，虽周少钦认为该款项属于李娟偿还借款，但并未提供相应的借据予以证实，故该1万元应认定为李娟个人出资。李娟则认为，其于2010年9月24日向周少钦给付了现金8万元，应属其个人出资支付首期款，剩余首期款5万元应属周少钦、李娟共同出资，就此，李娟提供了农业银行《账户明细记录》予以证明，该记录显示2010年9月21日支取8万元。综上，周少钦个人出资支付剩余购房首期款为10万元，李娟个人出资支付剩余购房首期款为3万元，则李娟应还承担剩余购房款一半金额即35000元（130000元÷2-30000元）。综上所述，周少钦应向李娟支付折价补偿款300560.61元（388917.5元-53356.89元-35000元）。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，于2014年8月14日作出如下判决：一、位于广州市番禺区洛浦街南浦丽江花园丽影楼3座908房的全部产权归周少钦所有，自2014年3月10日起该房屋所欠中国工商银行股份有限公司广州芳村支行的贷款本息由周少钦承担；二、周少钦于本判决发生法律效力之日起十日内向李娟支付折价补偿款300560.61元；三、李娟于本判决发生法律效力之日起三十日内协助周少钦办理上述第一项判决所指房屋过户登记至周少钦名下的手续；四、驳回周少钦的其余诉讼请求。本案一审受理费12800元，评估费5226元，由周少钦承担受理费6400元、评估费2613元，李娟承担6400元、评估费2613元。判后，上诉人周少钦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定案涉房屋属于双方共同共有错误，双方应为按份共有关系。1.根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。结合一审庭审事实，双方均确认对涉案房屋各自所占的产权份额没有进行过约定，双方不存在婚姻家庭关系，对共有房屋应视为按份共有关系；2.房屋产权登记为“共同共有”，并不能等同于双方对共有财产约定为“共同共有”。现实生活中，也存在房屋登记产权人与实际产权人不一致的情形，需要由法院查明事实后进行确权或变更。本案中，双方均确认对房屋共有形式没有约定，虽然产权登记为“共同共有”，但因没有双方约定作为基础而对双方丧失法律效力，因此，共有房产应按《中华人民共和国物权法》第一百零三条认定为双方“按份共有”；3.根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，案涉房产应当按照出资额进行分割，周少钦出资额为206713.78元，占有房产份额为87.43%，李娟出资额为30000元，占有房产份额为12.57%，房屋现有价值为777835元，李娟占有价值为97773.85元（777835×12.57%），故周少钦需补偿李娟房屋折价款97773.85元。二、周少钦对共有房产的贡献巨大，对共有房产平均分割对周少钦有失公平。在出资、还贷、房屋管理等方面周少钦承担了更多义务，对房屋增值贡献更大。三、物权法新于且优于《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》，根据“新法优于旧法、上位法优于下位法”的原则，本案应适用物权法而不该适用1988年的意见。四、李娟存在恶意虚构出资情形，企图侵吞及多分共有财产，应少分共有财产。李娟一审庭审中恶意虚构出资的情形，不仅有悖诚信，也妨碍了民事诉讼，让该案一审经历三次庭审、两次调查取证、耗时一年六个月，鉴于李娟恶意虚构出资的恶劣情形，请求法院分割共有财产时，对李娟少分财产。综上，上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判周少钦向李娟支付折价补偿款97773.85元；2.二审诉讼费由李娟承担。被上诉人李娟答辩称：同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人工行芳村支行述称：我方对周少钦的上诉请求、事实和理由均没有意见发表。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审庭审中周少钦和李娟均同意根据评估价值1090232元减去截至2014年3月9日止尚欠的银行贷款312397元，得出以777835元作为房屋的现有价值分割案涉房屋。本院认为：案涉各方对原审判决判项第一、三、四项均无提出上诉，故上述判项本院予以维持。关于原审判决第二项，周少钦与李娟均同意按照777835元作为房屋现有价值进行分割，但就分割标准存在争议，故本案争议的焦点在于：案涉房屋是按份共有还是共同共有及如何分割。首先，关于案涉房屋属于按份共有，还是共同共有问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，由此可见，不动产权属证书登记的内容具有公示效力，登记的内容具有证明力。本案中，案涉《房地产权证》记载房屋共有情况为共同共有，且双方均确认对房屋各自所占份额并无其他约定，因此上述登记行为应视为案涉双方在各自出资清晰的情况下，共同达成一致意见，选择案涉房屋权属份额为双方共同共有。故一审法院认定案涉房屋为周少钦和李娟共同共有并无不当。周少钦主张案涉双方对产权份额并无约定，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，应认定为按份共有。该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于案涉房屋如何分割问题。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，由此可见，所谓共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额的享有权利和承担义务的共有，与其所购房屋出资比例并无关系。本案中，一审基于共同共有关系，认定李娟享有房屋现值50%折价补偿款即388917.5元并无不妥，本院予以支持。周少钦主张应依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条按份共有的规定，按出资比例进行分割，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，周少钦还提出其对案涉房屋出资及管理更多，贡献更大应多分割，及李娟存在虚构出资应少分割的理由亦缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，原审法院依照李娟享有案涉房屋的折价补偿款扣除李娟还应承担已付购房款一半的金额，判令周少钦向李娟支付折价补偿款300560.61元处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周少钦的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5808元由上诉人周少钦负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  蔡峰代理审判员  余盾二〇一五年六月五日书 记 员  张辉李杨