广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0703民初3259号原告：江门良和物业服务有限公司，住所地江门市蓬江区。负责人：张国添，该公司总经理。委托代理人：邓健乐、吕慧珊，均是该公司员工。被告：农国挺，住江门市蓬江区。被告:叶贤丽，住江门市蓬江区。原告江门良和物业服务有限公司（以下简称良和公司）诉被告农国挺、叶贤丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理，原告良和公司的委托代理人邓健乐、吕慧珊到庭参加了诉讼，被告农国挺、叶贤丽下落不明，经本院公告送达开庭传票，期满后没有到庭。本案现已审理终结。原告良和公司诉称：原告系江门市高尔夫1号小区的物业管理单位，两被告系该小区7幢602房屋的业主，原告与两被告签订了相关物业管理的协议，原告尽职尽责向所有业主提供良好的物业管理服务，并按合同约定全面履行完毕合同义务，被告应按协议约定按时交纳物业管理费及公共水电分摊费。现经统计，截止起诉之日，两被告拖欠原告2015年8月至2016年5月期间的物业管理费及公共水电分摊费共2677.15元未支付。现原告为保障自己的合法权益，提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费2476.17元、公共水电分摊费200.98元，合计2677.15元（从2015年8月起计至2016年5月31日）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费滞纳金845.17元（从2015年9月起计至执行完毕之日止，现暂计至2016年5月31日，每天千分之二计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。因涉案房屋登记在叶贤丽个人名下，原告良和公司在诉讼过程中申请撤回对被告农国挺的起诉，本院经审查，裁定予以准许。原告良和公司为其起诉提供的证据有：证据1.原告营业执照一份，证明原告的主体资格。证据2.被告身份证复印件2份，证明被告的主体资格，以及被告是涉案房屋的业主，对本案物业管理费应承担清偿责任。证据3.《前期物业管理协议》、《临时管理规约》，证明：1.原、被告双方的协议是合法有效的，双方应按协议约定履行权利义务；2.协议第八条第三项约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二交纳滞纳金。证据4.欠费明细一份，证明被告拖欠物业管理费、公共水电分摊费明细，被告自2015年9月至2016年5月拖欠的物业管理费2476.17元，自2015年8月至2016年4月拖欠的公共水电分摊费200.98元，合计2677.15元。证据5.EMS快递单、《关于催缴物业服务费用的函》，证明原告已催促被告交费。证据6.《绿茵豪苑高尔夫1号华府前期物业服务合同》、《绿茵豪苑高尔夫1号华府前期物业服务合同补充协议》，证明原告受开发商的委托，对高尔夫1号小区进行物业管理的事实。被告农国挺、叶贤丽在答辩期内没有答辩，在举证期内没有举证，也没有出庭应诉。经审理查明：原告良和公司具有三级物业服务资质，于2007年12月27日登记成立。2007年9月28日，良和公司受江门良骏兆业发展有限公司的委托，对绿茵豪苑高尔夫1号华府小区提供物业管理服务，合同期为3年，如在合同期内，业主委员会依法成立，则合同在业主委员会与物业公司签订物业服务合同生效后终止，如业主委员会尚未依法成立，则原合同期限自动延续一年。2009年7月8日，良和公司（甲方）与叶贤丽（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：由甲方履行该物业服务协议，对绿茵豪苑高尔夫1号华府小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序、房屋装饰装修管理等方面的物业服务，乙方为该小区7幢602房业主，建筑面积152.85平方米，每月物业服务费1.8元/平方米；乙方每三个月预交一次物业服务费，每次于每个预交周期的第一个月的10日前交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按每天2‰标准交纳滞纳金等条款。同日，叶贤丽作出承诺书，承诺遵守小区《临时管理规约》。以上合同签订后，被告叶贤丽初期按期交纳物业服务费，从2015年9月起至2016年5月止，被告叶贤丽未能依约交纳物业服务费合共2476.17元及2015年8月至2016年4月公共分摊水电费200.98元，经原告多次催收未果，原告遂提起本案诉讼。原告良和公司庭审中确认其收费习惯是每月交纳当月物业服务费，如果业主当月付清当月的费用，均不会产生滞纳金。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告良和公司与被告叶贤丽签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。一、关于被告叶贤丽是否应向原告良和公司缴纳物业服务费的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”良和公司已经依据合同的约定为涉案小区提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、绿化维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，叶贤丽作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告叶贤丽应当向原告良和公司支付拖欠2015年9月1日至2016年5月31日的物业管理服务费2476.17元及公共水电分摊费200.98元。二、关于原告良和公司要求被告叶贤丽支付违约金是否应予支持的问题。本案中，叶贤丽逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。按照《前期物业服务合同》第八章第三条的约定，业主违反协议不按约定收费标准和时间交纳有关费用，应该从逾期之日起每日按应付物业服务费2‰向良和公司支付滞纳金。该条约定的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日2‰的标准计算违约金已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，按照中国人民银行规定的6个月至一年商业贷款利率4.35%计算，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于原告良和公司在合同履行过程中的收费习惯是当月收取当月的物业服务费。因此，本案中的逾期违约金应从2015年10月1日起，按应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。被告叶贤丽下落不明，经本院公告开庭传票，期满后其没有到庭，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告叶贤丽在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门良和物业服务有限公司支付2015年9月1日至2016年5月31日止的物业服务费2476.17元、2015年8月至2016年4月的公共水电分摊费200.98元及逾期付款违约金（违约金应从2015年10月1日起计算，按应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。如果叶贤丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告叶贤丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长  邱启杰审判员  温艳华审判员  余玉卿二○二○一七年一月二十日书记员  容丽萍