北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04178号上诉人（原审原告）李春雨，男，1966年5月19日出生。委托代理人李亚杰，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）黄士高，男，1986年2月14日出生。委托代理人谢振，北京市荣德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张国平，男，1964年11月27日出生。上诉人李春雨、黄士高与被上诉人张国平因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第2847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春雨在原审法院诉称：黄士高、张国平均系北京市平谷区×村村民（以下简称×村），张国平系该村村委会主任。2011年底，黄士高、张国平称可以负责协调将×村原×操场的十多亩土地承包给我，承包期限30年。我先后向黄士高、张国平支付了280万元作为承包费。但×村委会并未将该土地承包给我。现我只收回160万元，黄士高、张国平拒绝退还其余120万元。故起诉要求黄士高、张国平连带返还120万元，并向我支付自2012年3月10日起至实际付清之日的同期银行贷款利息。黄士高辩称：2010年8月1日，我从×村委会承包了位于原×操场的土地，承包期20年。2011年11月，我与李春雨协商转租事宜。李春雨表示如果承包期限变更为30年则愿意转租，并且要求由其直接与×村委会签订承包协议。经沟通，×村委会同意与李春雨签订期限为30年的协议。在此情况下，我与李春雨口头协商，李春雨支付村委会承包费，并支付我放弃承包权利造成的土地升值等损失120万元。此后，我将×村委会制作的转租协议内容交给李春雨审阅。李春雨同意协议内容，在与村委会签订协议后一次性支付给村委会承包费160万元，并支付给我损失补偿款120万元。李春雨与×村委会自愿解除承包协议，应自行承担相应的法律后果，与我无关。故不同意李春雨的诉讼请求。张国平辩称：我不同意李春雨的诉讼请求，理由如下：1.李春雨将我列为被告没有道理，其支付×村委会的承包费和给付黄士高的补偿款，既未经我手，我亦不知情，我个人未取得任何利益。2.2010年我当选为村委会主任，将原×操场的土地发包给李春雨系经村两委班子研究同意，我的行为属于职务行为。原审法院经审理查明：李春雨为×村居民。黄士高为平谷区×村村民。张国平于2010年当选为×村民委员会主任，于2012年离职。2010年11月3日，黄士高与×村民委员会签订场地、房屋租赁协议，租赁原×操场位置的土地（面积16亩），租期20年。此后，李春雨欲转租该土地，双方协商由黄士高与×村干部联系，由李春雨与×村委会签订协议。经黄士高联系，2011年12月1日，李春雨（乙方）与×村委会（甲方）签订转租协议。协议约定：甲方将原×操场（内有房屋壹拾陆间）出租给乙方，其中两间锅炉房及场地、房屋、树木的所有权归甲方所有；该操场占地壹拾陆亩；租期30年；承包费如果每年一交，每年每亩伍仟元，每年捌万元整，每年11月30日一次性交齐当年承包费；如果30年承包费一次性交齐，该30年承包费总额为壹佰陆拾万元整；乙方只对场地、房屋享有使用权，在协议期内不得随意转给他人使用，如需转租他人，必须经过甲方同意，由甲方与对方签订转租协议后方可生效。在×村委会与黄士高签订协议前，李春雨与黄士高约定李春雨给付黄士高补偿款（部分款用黄士高欠李春雨之款抵顶）。当日，×村委会与黄士高签订解除租赁协议。同年7月24日，×村召开村民代表会，代表同意终止×村委会与李春雨签订的租赁协议。2012年8月23日，×村委会与李春雨签订解除转租协议，约定：双方签订的原×操场及房屋的《转租协议》自2012年8月23日起解除并终止转租关系，×村委会退回李春雨所交租赁费160万元整。签订协议后，×村委会将160万元租赁款退给李春雨。法院向×村委会调查，×村委会证实，其与李春雨解除协议的原因系李春雨非该村村民且承包涉案土地、房屋未经本村村民代表表决通过。李春雨要求张国平返还钱款，提供了黄士高书写的日期为2012年8月26日的证明，证明内容为：我找到李春雨说想把原×操场转租，李春雨说如果协议期限30年李春雨要，我找到村主任张国平问可不可以改成30年协议，如果改为30年李春雨一次性交清30年承包费。张国平说这是好事，我草拟协议后张国平说行，其去召开两委会，后来告诉我两委会全部通过。后我把两委会签字盖章的协议给李春雨看，李春雨说行，给了我200万元。在没有出转租协议前，我跟张国平说，如果一次性交齐承包费能不能少交点，交200万行不行，张国平说别交200万了，交160万吧，协议上就写160万，我还有18万的账不好下，我给了张国平18万。把钱交完后，村委会只给出了一张160万元的收条，我找张国平说李春雨要200万收条，还有两委会和村民代表会的记录，张国平拖延至今未给。对于此证明，黄士高称李春雨在起诉前找到自己，称其损失要找张国平追讨，不向自己追讨损失，让自己按李春雨的要求书写的此证明，该证明内容并不属实，其未给过张国平18万元款。李春雨曾指控张国平犯职务侵占犯罪到公安机关报案，公安机关未予立案。原审法院经审理后认为：黄士高联系促成李春雨与×村委会签订的土地租赁协议的目的在于从李春雨取得转租的预期收益，李春雨与×村委会签订的土地租赁协议合法有效是黄士高取得预期收益的前提。而该协议因未经×村村民代表同意而归于无效。该协议无效，系李春雨、黄士高与×村委会三方均未考虑到李春雨与×村委会签订的租赁协议需经村民代表会议通过所致，三方均有过错，并由此给李春雨造成损失。无效协议的后果为返还财物和赔偿损失。李春雨已将涉案土地及附属物返还给×村委会，×村委会已将土地租赁款返还给李春雨，财产返还问题已经解决。但李春雨将黄士高的预期收益已给付黄士高，李春雨所支出该款系李春雨的损失。李春雨的损失应由×村委会与李春雨和黄士高共同承担，故本案在解决李春雨与黄士高之间的损失赔偿问题上综合考虑。李春雨要求黄士高全额返还预期收益款、黄士高要求占有全部的预期收益款，均无法律依据，法院均不予采纳。对于黄士高返还李春雨的钱款法院酌予确定。李春雨要求黄士高支付利息的请求，没有道理，法院不予支持。黄士高为李春雨书写的证明逻辑不通，依法不能作为有效证据，张国平的行为属职务行为，李春雨依黄士高书写的证明要求张国平返还钱款，依据不足，法院不予支持。原审法院据此判决如下：一、黄士高于本判决生效后七日内给付李春雨损失款三十六万元；二、驳回李春雨的其它诉讼请求。判决后，李春雨、黄士高不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。李春雨主要上诉理由为：李春雨在签订合同过程中从未出面，并且李春雨多次要求黄士高取得村两委班子会议记录和村民代表大会表决记录，租赁合同因没有通过村民代表大会表决导致合同解除的责任完全在黄士高。黄士高收取李春雨120万元没有依据应当返还。黄士高主要上诉理由为：李春雨支付的120万元是黄士高放弃承包权利及地上建筑、土地升值等的损失，而不是中介费。李春雨与村委会之间的协议能否履行，是李春雨的问题，与黄士高无关。张国平服从原审判决。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2007年10月18日，郭宝权从李春雨处借款2万元，同年10月25日郭宝权从李春雨处借款2万元，2008年6月17日黄士高从李春雨处借款4万元，2008年12月30日，黄士高从李春雨处借款6万元，2011年12月8日，李春雨交给黄士高承包费50万元，2012年1月6日李春雨交给黄士高40万元，2012年3月10日，李春雨给付黄士高1760000元。审理过程中，李春雨称黄士高收取的李春雨的280万元（含14万元借款）是李春雨给付黄士高转租争议土地的费用，其中160万是承包费，120万是中介费并含部分转包收益，不存在补偿款。黄士高认可收到上述280万元（含14万元借款），并认可160万元是承包费，120万元不是中介费而是黄士高解除与村委会土地租赁合同的补偿款。张国平在原审答辩时称，黄士高与村委会签订承包合同后，黄士高找到村委会说要把他的承包地转给别人，希望村委会直接将承包人变更为他要转包的人，同时提到想接替他承包的人愿意一次性交齐20年租金160万元，但条件是承包期延长10年。村两委班子研究后同意了他的要求。在村委会与李春雨签订合同的过程中，李春雨一直没有出面，连合同最后签订都是在村委会三个人和党支部两个支委共同签名盖章后，由黄石高拿走合同找李春雨签的名字，160万元承包费是黄士高直接交给村委会的。2012年8月26日，黄士高给李春雨出具一份书面说明，主要内容是：村委会开完会以后，我把两委会签字盖章的合同给李春雨看，他说行，然后他给了我240万。在没有出转包合同前，我是这样给张国平说的，如果一次性交齐30年的承包费能不能少交点，他说交多少，我说200万行不行，他说行，别交200万了，交160万吧，合同上就写160万，我还有点账不好下呢。我问多少，他说18万左右，我给了他18万元，他说谁往外包地都挣钱不是，我说是。钱交完后，村委会只给出了一张160万的收条。我找张国平说李春雨要240万元的收条，还有两委会和村民代表的记录，他说行，我多次找他要，但他一直往下拖，至今没给。但在原审审理过程中，黄士高称张国平最后没有要这18万，又把钱给了黄士高。二审中，法庭询问黄士高为什么在2012年8月26日的书面说明中提到要找村委会要240万元的收条，黄士高未给出合理解释。另外，原审中黄士高认可其在承包地上没有新增物品，但黄士高称其进行了土地平整和房屋修缮，法庭要求其提交对土地投入的证据，其未提供。上述事实，有双方当事人陈述，李春雨提供的黄士高书写的证明、李春雨与×村委会签订的租赁协议，黄士高提供的与×村委会签订的租赁协议、与×村委会签订的解除租赁协议，本院向×村委会干部所做调查笔录等证据在案证实。本院认为：本案上诉争议焦点之一是，争议的120万元的性质如何认定。李春雨共给付黄士高280万元，其中160万元，由黄士高实际给付了×村委会，作为李春雨与×村委会签订的《转租协议》的承包费。剩余的120万元，鉴于李春雨明知×村委会只收取了160万元的承包费，应视为李春雨自愿给付黄士高的收益。对于收益所包含的具体项目，鉴于黄士高不但要解除其与×村委会的《土地租赁合同》还要促成村委会同意以30年承包期、160万元承包费的价格与李春雨签订《转租协议》，故应当理解既包含黄士高的居间费用也包含黄士高解除其与×村委会的土地租赁合同的补偿款与收益。本案第二个争议焦点是该笔120万元否应当由黄士高返还给李春雨。从实际履行情况来看，黄士高不但解除了其与×村委会的《场地、房屋租赁协议》，还促成了×村委会以30年承包期、160万元承包费的价格与李春雨签订了《转租协议》，黄士高完成了其居间工作及对李春雨的承诺，本应取得该笔120万元。但整个交易过程事实上隐藏着村民代表对《转租协议》之否决权可能导致交易落空的风险，交易落空意味着李春雨所支付的120万元将无法取得回报。通常因无法归责于合同当事人原因导致交易落空的风险负担，以标的物依约完成交付的时间作为分割点。但本案中，争议的土地并非直接由黄士高转移给李春雨，交易落空的风险无法以标的物的交付作为时间分割点。《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同当事人应当以公平合理的方式确定合同条款，并按照诚实信用原则的要求履行合同。在双方对于合同可能存在的交易风险没有约定，且依照法律规定无法确定时，法院应当从公平原则出发将交易风险在当事人中间进行合理分配。本院认为，本案所涉之交易风险负担应当结合双方对交易风险是否明知、双方是否应该采取避免该交易风险的合理措施及双方获利与损失情况而定。本案中，李春雨与黄士高均明知《转租协议》可能因村民代表否决而无法履行，黄士高作为提供居间服务，促成《转租协议》签署的一方，理应采取一定措施防范此种交易风险。现交易落空，李春雨实际损失120万元，而黄士高不但补偿了其解除《场地、房屋租赁协议》的损失，还因此获利，双方利益严重失衡，应予调整，黄士高应当与李春雨共同承担由此产生的交易风险，将所收取的120万元中的一部分返还给李春雨，具体数额需本院酌定。李春雨能否从村委会处获得赔偿并不确定，原审法院在考虑李春雨的损失时，扣除了村委会应当承担的部分没有依据，属适用法律错误，应予改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第02847号民事判决第二项；二、变更北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第02847号民事判决第一项为：黄士高于本判决生效后七日内返还李春雨六十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回李春雨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15610元，由李春雨负担5810元（已交纳），由黄士高负担9800元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费18900元，由李春雨负担12100元（已交纳），由黄士高负担2800元，于本判决生效之日起7日内交纳。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹审 判 员  付 辉代理审判员  刘建刚二〇一五年六月十七日书 记 员  冯晓雪