上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三(民)初字第2646号原告(反诉被告)潘登。委托代理人刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。委托代理人李祥美，上海一凡律师事务所律师。被告(反诉原告)上海东坤电器有限公司。法定代表人程雪峰。委托代理人万加辉，上海市友林律师事务所律师。第三人居纪忠。委托代理人李波，上海万宏律师事务所律师。第三人李晓明。第三人李小平。原告潘登与被告上海东坤电器有限公司(以下简称“东坤公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告东坤公司于2014年11月4日提起反诉，本院依法受理后分别于2014年11月4日、2014年11月24日、2015年1月26日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案转为普通程序进行审理，并于2015年4月1日再次开庭审理。2015年4月23日，居纪忠、李晓明、李小平认为同本案有利害关系，故申请作为第三人参与本案审理。后本案于2015年5月29日再次开庭审理。原告委托代理人刘廷祥、被告的委托代理人万加辉参加上述五次庭审，原告潘登到庭参加前四次庭审，原告委托代理人李祥美到庭参加第三、五次庭审。第三人居纪忠及其委托代理人李波、第三人李晓明、李小平到庭参加第五次庭审。本案现已审理终结。原告潘登诉称，2014年1月6日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其位于上海市松江区光华路XXX号第4幢厂房的第2层(以下简称“系争房屋”)租赁给原告使用，并约定年租金450,000元，保证金30,000元。合同签订后，被告进行闹事，厂房交通被阻断，厂房部分设施被砸坏，导致原告至今无法使用该厂房，损失严重。被告闹事时声称该租赁合同是金英兰个人行为，同时又声称合同上所盖公章为伪造，据此租赁合同无效。据此原告诉至法院，请求判令：1、继续履行《厂房租赁合同》，被告向原告交付系争房屋；2、被告修复损害设施，具体为系争房屋内的门、窗、水、电。3、被告赔偿原告经济损失，上述损失包含租金损失450,000元、保证金30,000元、设备搬运费100,000元和人工费100,000元。庭审中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。被告东坤公司辩称，原告擅自转租违反了租赁合同约定，被告可以解除合同，因此不同意继续履行合同。关于系争房屋，被告已经交付，对于被告而言，目前为原告控制之下。对原告提出的各项损失，被告认为其没有实施打砸行为，如原告认为是被告打砸的话，应某举证证明。租金要求返还同原告提出继续履行存在矛盾。机器搬运、人工工资没有证据证明，被告不予认可。据此，被告不同意原告全部诉讼请求。同时，被告东坤公司反诉称，原、被告于2014年1月6日签订《厂房租赁合同》。合同约定，未经被告同意，不得将房屋转租。但原告违反约定，于2014年1月14日转租房屋，原告行为已经构成违约，被告多次口头或书面通知原告解除合同，收回房屋，原告拒不履行。据此，被告反诉要求：1、判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付原告违约金37,000元。庭审中，被告增加诉讼请求，要求原告向被告交付系争房屋。原告潘登就被告东坤公司的反诉辩称，转租是被告同意的，被告在同原告签订合同时经办人金英兰承诺原告可以转租。事实上，原告也未能成功转租，原告同单伟军有过转租意向，并收取了定金30,000元。后，由于系争房屋被打砸，现断水、断电、断路，单伟军就搬走了，所以原告同单伟军并未形成实质的转租关系。据此，原告不同意被告全部反诉请求。第三人居纪忠陈述，其同意被告的意见。另系争房屋在2014年4、5月一直在其控制下，被告进行了实际经营和招租，从来没有原告的参与，合同实际上已经解除一年了。第三人李晓明和李小平陈述，其不同意原告继续履行合同的请求。2014年4、5月系争房屋其已经实际控制系争房屋，且进行了较多装饰装修。经审理查明，被告东坤公司为上海市松江区小昆山镇光华路XXX号4号厂房(现场实际编号为3号)房屋所有权人。2014年1月6日，原告潘登(作为乙方)同被告东坤公司(作为甲方)签订《厂房租赁合同》一份。该合同第一条载明被告将上海市光华路XXX号的第4幢厂房的2层租赁场地面积5022平方米(含被告原机房)租赁给原告使用。合同第二条载明，租赁期限10年，从年月日至年月日止。被告拆完原装修设施后，以书面形式通知原告接收，免租期以接收之日起计算，租赁物免租期为90天，即从年月日起至年月日止。(该条款年月日前空格均以横线划去)。合同第三条载明，年租金为450,000元(含物业管理费)，按壹年为一期支付，每期租金于上一期届满15日前支付；厂房租金每三年递增3%。被告向原告交纳第一期租金时，向原告另行支付履约保证金30,000元。第四条约定，被告将厂房出租给原告使用。如原告用于其它用途(含部分转租)须经被告书面同意，并按有关法律、法规的规定办理变更用途手续。第五条约定，被告为原告提供用水用电便利，免收用户费，用水、用电设施由原告自行负责安装。被告为原告提供电变压器，并由原告自行设置独立计量工具，租赁厂房内线路及照明由原告承担。水电出现故障，被告在72小时内修复。该合同还对违约责任、合同解除等进行了约定。在合同尾部，被告在甲方处盖章，并由金英兰在代表处签字；原告在乙方代表上签字。签章下方载明，汇款资料户名金英兰，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行农业银行上海涞寅路支行。2014年1月7日，原告向金英兰转账480,000元，被告开具30,000元保证金收据和450,000元租金收据。之后原告开始对系争房屋进行装修并将设备搬入房屋。2014年4月10日金英兰向上海市公安局松江分局小昆山派出所(以下简称“小昆山派出所”)报警，称在光华路XXX号第三幢楼门口同客户发生纠纷，现在对方一直跟着。2014年4月11日，案外人陈某向小昆山派出所报警，称在光华路XXX号3号楼门口发生经济纠纷。2014年4月24日，报警人使用XXXXXXXXXXX手机报警，称在光华路XXX号单位2楼7、8人因租赁问题上门闹事砸坏门墙。2014年10月30日，被告向原告发送通知一份，载明由于原告擅自将房屋转借他人，构成违约，此前多次通知原告，现再次通知原告，合同按约已经解除，原告应按约支付一个月的违约金，并将物业及时归还被告。2014年10月31日，原告回函表明，双方租赁合同有效，目前厂房由于被告严重违约，既无水电，又道路被堵，设施破坏，原告已经诉至法院。厂房无法使用，不存在转租问题，希望被告履行合同，将租赁厂房完整提供给原告使用。2015年5月29日，本院发出执行公告一份，载明本院作出的(2013)松民一(民)初字第4830号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人潘建华、上海东坤电器有限公司、科琪企业(上海)有限公司未按生效法律文书履行义务，本院在执行中依法查封了被执行人上海东坤电器有限公司名下坐落于上海市松江区小昆山镇光华路XXX号1、3、4幢房屋，并已对第4幢厂房整体予以评估、拍卖。现通知占有上海市松江区小昆山镇光华路XXX号第4幢厂房的案外人应某在今日起15日内(即2015年6月13日前)迁出房屋。案外人认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应某自公告之日起15日内向本院提出书面异议。逾期未提出的，本院将不予确认案外人的合法占有行为。案外人应某在2015年6月20日之前迁出该房屋。逾期拒不履行的，将依法追究相关人员的法律责任。另查明，案外人单卫军以案外人东昊石油集团有限公司为被告向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼。该案审理查明潘登从东坤公司处租赁系争房屋后将1010平方米的场地租赁给单卫军使用。本院以单卫军证据不足为由于2014年7月15日判决驳回单卫军诉讼请求。审理中，本院至小昆山派出所进行调查。该所提供了光华路XXX号房屋的接报情况汇总和4份询问笔录，该汇总表载明：2014年4月24日，在光华路XXX号单位3楼7、8人因租赁问题上门闹事砸坏门墙，请民警到场处理。后我所民警出警至现场，经了解该公司员工在小昆山镇光华路XXX号单位2楼装修施工，打报警人电话一直不接，系谎报。同案外人金某某的询问笔录载明其通过中介租赁了光华路XXX号4幢3层厂房，房东是由金英兰作为代表，租金时支付给金英兰的。同李志斌的笔录载明，其为科琪企业(上海)有限公司副总，东坤公司原法定代表人潘新华也是科琪公司股东，科琪公司同东坤公司为租赁关系。2012年潘新华将东坤公司房产转让，但对方未付清股权转让款，也未来收房。2013年8、9月潘新华又将房屋出租。直到2014年4月4日东坤公司新的法人代表派人来了，他们的员工直接打砸科琪公司的门和办公室，并要求其搬离。同杨凯的笔录载明，其为东坤公司员工，2013年3月21日其老板程雪锋受让东坤公司全部股份，被告拥有光华路XXX号1、3、4幢厂房。2014年3月1日，公司委托其和谢晓明、张国杰到光华路XXX号处理收购的善后事宜发现，3、4幢房屋已经被数家公司租用。经交涉发现有人冒用东坤公司名义出租。东坤公司原股东潘新华声称公司公章遗失，一直未能交付。同刘欢乐的谈话笔录载明，潘登经其居间租赁光华路XXX号厂房。法庭就租赁案件相关事宜向小昆山派出所进行调查，该所所长称，就351号的纠纷，该派出所已经处理很多次，据其了解情况为房屋原来的老板潘新华将被告东坤公司的股权转让给程雪锋，后并未将东坤公司的公章交付，并以该公章对外签订合同，因此产生纠纷。由于租赁纠纷引起争议，派出所请政府、司法所等单位进行协调，最终分歧较大无法达成一致意见，最后小昆山派出所明确双方不得矛盾升级，损害扩大。现场状况是房屋个别门、窗有损坏，底楼道路设置了路障，经协调，该路障已经清除。2014年12月23日，本院至系争房屋进行现场勘查。现场目前为空置状态，现场门、窗、隔墙、电缆等存在多处损害。现场勘查过程中李晓明，其陈述目前在系争房屋内做招租工作，其老板叫居总(居总具体名字不清楚)，并告知已经于2015年4月整栋装修下来。本院当场告知本案基本情况：现原告要求继续履行合同同李晓明陈述的租赁关系存在矛盾，故目前的承租人同本案有利害关系，请其于7日内至本院，本院将追加该承租人为第三人，如未到庭，相关不利后果由其自行那个承担。但是法庭之后并未收到关于系争房屋其他承租人的任何联系。本院询问被告是否对外出租并提供相应转租证明，被告并未提交转租合同。2015年4月16日，本院再次至系争房屋进行现场勘查。现场门、窗、隔墙等损害仍存在，但水电已经接通。以上事实，由厂房租赁合同、上海市房地产权证、函件转账记录、公告、民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。庭审中，原告提供其同金英兰的录音资料一份，该录音中金英兰同意原告就系争房屋进行转租。被告对该录音的真实性不予认可。庭审中，原告为证明其搬迁损失100,000元，向法庭提交一份《厂房设备搬迁价格单》，该单据载明4台HS系列灌装、包装设备拆卸12,000元，搬运费18,000元，安装费20,000元；2台HF**搅拌设备拆机6,000元、搬运费8,000元、安装费12,000元，办公设备、零碎设备、搬运费24,000元。被告对该价格单真实性不予认可。原告为证明其人工损失，向法庭提供刘宏波、许双九、刘海波、刘宏雷四人2014年2月10日至6月10日期间的工资表。被告对上述证据不予认可。法庭询问原告是否同以上四人签订劳动合同或缴纳社会保险，原告陈述没有。庭审中，原告向法庭陈述，其于合同签订后就分批进入系争房屋并进行装修。但在2014年4月系争房屋内的设施遭到被告破坏，致使其无法正常使用房屋，因此在2014年6月底、7月初搬离系争房屋。庭审中，第三人居纪忠出具2014年4月15日授权委托书一份，该委托书中载明被告委托居纪忠出租上海市松江区小昆山镇光华路XXX号1、3、4幢房产。委托权限为该房屋租出、租赁合同谈判与签订、租金代为收取。委托期限从2014年4月15日至2015年12月31日。被告对该委托书真实性予以认可。本院认为，未经出租人同意，承租人擅自转租的，出租人有权解除合同。现被告以原告擅自转租给案外人单卫军为由要求解约。被告向原告发出解除通知的时间为2014年10月30日。而根据原告陈述，由于房屋无法正常使用，其已于2014年6月搬离房屋。现被告并无证据证明其提出解约的时间原告仍存在转租事宜，故即使不考虑原告提出的金英兰同意转租的辩称意见，被告仍无权解除租赁合同。因此被告要求解除合同、原告承担解约违约金及返还房屋的反诉请求，本院不予支持。就原告要求被告继续履行租赁合同、交付房屋的诉讼请求，本院认为现系争房屋已经经本院另案查封且进入评估拍卖程序，本院执行庭已经向系争房屋使用权利人发出执行异议公告。在该种情况下，就系争房屋交付内容的主张应某通过特殊程序处理，即被告应通过执行异议和异议之诉的途径进行救济，不应某通过本案普通诉讼的审理予以解决。因此对于原告要求继续履行租赁合同、交付房屋的诉请本案不做处理。而押金应于系租赁期限届满后进行结算，在原、被告租赁关系状态确认前押金问题本案亦无法处理。就原告主张的第一年租金损失450,000元损失，本院认为，合同对于租赁起租日并未明确写明，原告认可从合同签订之日起部分接收房屋进行装修，因此本院确认2014年1月6日为合同起租期，免租期90天后即2014年4月6日为原告应付租金的起始期限。根据庭审调查，在原告租赁系争房屋后，原、被告双方由于租赁问题发生重大的争议且被告采取了暴力措施，被告并无证据证明除被告外，其他人对原告装修、水电进行过侵权行为，且双方合同约定原告对于系争房屋水电故障也负有修复义务，因此双方就租赁合同存在重大争议期间确且无法正常使用房屋期间的租金损失应由被告负担。现双方在2014年4月十几日发生争议，2014年12月法庭第一次至现场勘察电仍不通，2015年4月16日本院第二次至现场勘察时尽管水电接通但原告未实际使用房屋，期间原告主张损失450,000元，本院予以支持。关于原告主张的设备搬运损失。根据庭审调查，原告确将设备搬入系争房屋后又搬离。鉴于系争房屋水电等均未正常运转，原告无法正常使用房屋和开展经营，其设施如继续搁置将造成更大损失，因此原告通过设备搬离的方式以进行损失减损并无不当，上述搬离损失应某由被告负责赔偿。然而仅凭原告提供的《厂房设备搬迁价格单》不足以证明其主张100,000元损失的合理性，根据本案基本情况，本院酌定设备搬运费用损失为40,000元。关于原告主张的人工费损失。原告提供了刘宏波、许双九、刘海波、刘宏雷四人2014年2月10日至6月10日期间的工资表。然而上述四人同原告并非签订劳动合同或缴纳社会保险，故上述人工工资发生的真实性原告举证不足。即使发生了上述费用，根据庭审显示2014年4月十几日双方发生冲突，因此2014年2月10日至4月十几日期间发生的人工费用并非原告损失。在2014年4月十几日起，上述人员是否实际在系争房屋内进行工作，原告也举证不足，故本院对于原告主张的人工损失费不予认可。据此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海东坤电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘登租金损失450,000元；二、被告(反诉原告)上海东坤电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘登设备搬运费损失40,000元；三、驳回原告(反诉被告)潘登其余诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)上海东坤电器有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应某依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,460元，反诉案件受理费522.5元，合计10,982.5元，由原告(反诉被告)潘登负担1,810元(已付)，由被告(反诉原告)上海东坤电器有限公司负担9,172.5元(已付402.5元，剩余8,770元于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一五年六月十八日书 记 员  沈 韵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。