广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇端法民四初字第152号原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区。法定代表人：文贵江。委托代理人：杨梅嫦，该公司经理。被告：陈㛟英，女，1964年8月24日生，汉族，住肇庆市端州区。委托代理人：李汉培（本案被告），系陈㛟英丈��。被告：李汉培，男，1965年2月20日生，汉族，住肇庆市端州区。原告肇庆市中港物业管理有限公司诉被告陈㛟英、李汉培物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人文贵江，被告李汉培（亦为被告陈㛟英的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年9月5日起肇庆市粤中物业管理有限公司与江南苑小区J711业主签订前期物业服务协议。2008年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订物业委托合同。按合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照合同约定每月支付物业服务费29.74元（按住宅建筑面积0.45元／平方米收取，被告住宅建筑面积：66.10平方米）、公共水电分摊5元、智能维护费5元。肇庆市粤中物业管理有限公司于2009年10月1日退出管理由我司接管。但被告从2011年1月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。根据《物业管理条例》的规定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即付清拖欠物业服务费（包括J502车房7.37平方米）、公共水电分摊、智能对讲维护费、地下照明费2147.8元及滞纳金500元（欠费48个月起止日期：2010年1月至2014年12月），房管局查询费40元，合计2687.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告陈㛟英、李汉培辩称：1、对于物业管理费应以套内面积计算；2、对于原告诉求的滞纳金，我认为不应再缴交，因为我没有与原告签订合同约定滞纳金；3、对于查档费，由于不是我要求查询的，不应由我支付。经审理查明：原告肇庆市中港物业管理有限公司是��2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市的权属人为被告陈㛟英、李汉培，其中房屋建筑面积为58.73平方米，套内建筑面积为51.53平方米；车房建筑面积为11.70平方米，套内建筑面积为5.94平方米。该房屋所在的肇庆市端州区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务，并于与该公司签订《物业管理委托合同》，约定委托的事项包括房屋建筑共用部份、共用设施设备、市政公用设施和附属物构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放等；由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊（5元／月／户）、智能系统维护（5元／月／户）、露天车位120元／月／辆（小车）、露天车位180元／月／辆（大车）；委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告肇庆市中港物业管理有限公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区小区发包给原告，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；本责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托原告代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向原告支付劳务费。上述《物业管理承包责任书》到期后，双方再签订《物业管理承包责任书》，约定承包期限至业主委员会与原告或其他物业公司签订新��物业管理服务协议时止。原告从2009年10月1日起进驻江南苑小区进行物业管理，为包括被告在内的端州区小区业主提供了物业服务。被告按套内面积每月每平方米0.45元、公共水电分摊5元／月、智能维护费5元／月、地下车房照明费5元／月的交费标准交纳物业服务费、公共水电分摊、智能维护费和照明费至2010年12月。由于被告从2011年1月开始没有缴交物业管理费用，原告向其追讨无果，遂向本院提起诉讼，要求被告交纳自2011年1月至2014年12月期间的物业服务费等费用等。诉讼中，被告陈㛟英、李汉培认为其属经济适用户，没有与肇庆市粤中物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，也没有与原告签订物业管理服务合同，但物业服务费按套内面积每月每平方米0.45元、公共水电分摊5元／月、智能维护费5元／月、地下车房照明费5元／月的交费标准交纳物业服务费、公共水电分摊、智能维护费和照明费给肇庆市粤中物业管理有限公司至2010年12月。另查明：端州区小区至原告起诉时尚未成立业主委员会。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于肇庆市中港物业管理有限公司作为本案原告是否适格问题。原告中港物管公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。被告陈㛟英、李汉培案涉房屋所在的端州区小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告中港物管公司签订《物业管理承包责任书》，将小区的物业管理服务发包给原告中港物管公司。之后，肇庆市中港物业管理有限公司进驻小区，为包括被告在内的小区业主提供了事实上的物业服务，以其实际行为履行了物业管理的主要义务。肇庆市中港物业管理有限公司与被告虽无签订正式的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，肇庆市中港物业管理有限公司作为本案的原告，主体适格。关于被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费、公共水电分摊和智能维护费；如果被告需要支付，应按何标准支付的问题。1、如上所述，原告中港物管公司进驻小区后，为包括被告在内的小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，被告作为端州区小区的业主接受了原告中港物管公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，两被告虽无与原告签订物业管理合同，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即被告应向原告支付物业管理的相应费用。2、对于物业服务费的标准，由于被告没有与肇庆市粤中物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，原告请求按《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准（以建筑面积每平方0.45元）收取物业服务费的理据不足，本院不予以采纳。物业服务费的标准可参照被告2010年向肇庆市粤中物业管理有限公司缴交物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下照明费的收费标准计算，即物业服务费按套内面积每月每平方米0.45元、公共水电分摊5元／月、智能维护费5元／月、地下车房照明费5元／月的交费标准。参照上述标准，被告应支付给原告中港物管公司2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费为1241.35元［0.45元／月／㎡×（51.53㎡＋5.94㎡）×48个月］、公共水电分摊为240元（5元／月×48个月）、智能维护费为240元（5元／月×48个月）、地下照明为240元（5元／月×48个月），合计1961.35元。原告请求的物业服务费、公共水电分摊、智能维护费、地下照明费，其合理部分，本院予以支持。关于被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费的滞纳金问题。原告要求被告从欠费之日起计收滞纳金，因原、被告之间并无书面合同约定迟延交费可收取滞纳金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以驳回。关于被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司查档费的问题。由于原告所主张的查档费40元是基于本案诉讼而到房管部门查档所产生的，是原告行使诉权而产生的费用，故对原告要求被告支付查档费的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《物业管理条例》第四十二条，���广东省物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈㛟英、李汉培应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费1241.35元、公共水电分摊240元、智能维护费240元、地下照明240元，合计人民币1961.35元。二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），由原告负担13元，被告负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍世强审 判 员  黄卓贤人民陪审员  郑凤鸣二〇一五年六月二十九日书 记 员  卢诗瀚第6页共6页