江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0981民初430号原告：雷永荣，男，1977年11月7日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：刘建生，江苏苏东律师事务所律师。被告：常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司，住所地东台市海陵南路36号。主要负责人：郑峰，该公司经理。被告：常州龙晶房地产发展有限公司，住所地常州市天宁区云彩丰巷28号。法定代表人：蒋国铃，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：华根东，男，1968年11月27日出生，汉族，常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司员工，住东台市。原告雷永荣与被告常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司（以下简称龙晶东台公司）、常州龙晶房地产发展有限公司（以下简称龙晶公司）修理、重作、更换纠纷一案，本院于2014年10月28立案后，于2015年8月24日作出（2014）东民初字第1401号民事判决，雷永荣不服该判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院于2015年12月15日作出（2015）盐民终字第03372号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告雷永荣的诉讼代理人刘建生，被告龙晶东台公司、龙晶公司共同的诉讼代理人华根东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷永荣向本院提出诉讼请求：1、判令两被告对东台市海陵南路龙晶河滨花园12号楼2单元601室房屋外墙及屋面外阳台顶部重新做防水；2、判令两被告对外墙及外阳台顶部渗水造成室内墙面损坏进行修复，并恢复原样。事实和理由：2007年9月10日，雷永荣与龙晶东台公司签订GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，购买龙晶东台公司开发的东台市龙晶河滨花园12号楼2单元601室商品房。2007年10月26日，雷永荣取得该房屋所有权证书，此后装修入住不久，发现南面三个房间以及外阳台顶部渗水，墙面涂料脱落，墙壁和窗帘开始发霉。雷永荣向龙晶东台公司报修，其下属龙晶河滨花园项目部施工人员对外阳台顶部维修之后，渗漏现象仍未能根除。2008年4月9日，龙晶河滨花园项目部向雷永荣出具《关于12号楼二单元601屋面渗水处理意见书》（以下简称《处理意见书》），承诺将屋面防水重新做，直到没有渗漏，再将室内的顶棚、墙面（受潮处）恢复原样。但此后雷永荣的房屋渗水未得到根本改善，同时卫生间外墙也出现渗水，导致卫生间墙壁鼓起，瓷砖几乎脱落，吊顶发霉严重，北侧房间墙壁也出现渗水，室内墙面涂料脱落。雷永荣曾多次向龙晶东台公司报修，其施工人员也数次进行维修，但一直未能完全修复。房屋渗水后，雷永荣室内窗帘、墙壁等已发霉，卫生间梳妆镜等也已损毁，西南侧的房间已经不能居住，严重影响雷永荣的正常生活。由于龙晶东台公司出售的商品房渗水造成雷永荣家中其它物品的损失，龙晶东台公司应当负责对渗水部分维修，对雷永荣室内墙壁及物品的损坏恢复原状，但龙晶东台公司至今未能对涉案房屋完全修复，损害了雷永荣的合法权益。龙晶东台公司曾出具《处理意见书》，书面承诺将雷永荣房屋修好直到没有渗漏为止，现龙晶东台公司未能履行承诺，故提出如前之诉求。龙晶东台公司、龙晶公司辩称，1、雷永荣于2007年10月26日取得案涉房屋的所有权证书，按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对房屋质量保修范围和保修期限的约定，房屋外墙面渗水保修期限为5年，龙晶东台公司在保修期限内对雷永荣房屋外墙面和屋面渗水现象，在合理时间内已帮助维修完毕，并得到房屋共有人王小峰的签字认可。2、从2007年9月10日雷永荣与龙晶东台公司签订购房合同到2007年9月29日实际交房给雷永荣使用，涉案房屋未出现渗漏现象；2008年4月至5月期间，雷永荣装潢房屋入住，期间本地区发大水，此时雷永荣方发现房屋渗漏，不排除房屋渗漏系雷永荣装潢不当所致，不能确认系因房屋质量问题引起的渗漏。3、龙晶东台公司、龙晶公司在房屋保修范围和保修期限内已履行了保修责任，现保修期限已过，雷永荣以房屋质量问题提起诉讼，无法律依据，请求法院依法驳回雷永荣的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的《商品房买卖合同》以及《房屋所有权证书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、雷永荣提交的《关于12号楼二单元601屋面渗水处理意见书》、照片7页以及照片打印件14页，能够证明雷永荣购买的商品房存在外墙渗水、部分财物损坏以及龙晶东台公司书面承诺重新修理的事实；2、龙晶东台公司提交的《东台市房屋建设工程竣工验收备案证明》、《物业管理委托合同（A）》、《前期物业管理协议》、《房屋使用证》、《房屋质量单》、《龙晶河滨花园房屋质量报修单》、《龙晶河滨花园共用部位维修记录》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅质量保修说明》能够证明销售给雷永荣的商品房是经过验收合格、约定的质量保修期限为5年以及在保修期内龙晶东台公司对案涉房屋渗漏进行过维修的事实。上述证据经庭审质证，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月10日，雷永荣及其妻王小峰与龙晶东台公司签订《商品房买卖合同》（GF-2000-0171），约定购买东台市龙晶河滨花园12号楼2单元601室商品房。2007年9月29日，常州市怡源物业有限公司东台分公司（甲方）与雷永荣及其妻王小峰（乙方）签订《前期物业管理协议》，约定：“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，由甲方负责对东台龙晶河滨花园进行物业管理……甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廓通道等。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、监控报警系统等”。同日，龙晶东台公司将房屋交付雷永荣，雷永荣对房屋进行装潢，并于2008年4月至5月入住该房。期间，雷永荣发现房屋顶部出现渗漏。2008年4月9日，龙晶东台公司龙晶河滨花园项目部向雷永荣出具《处理意见书》，内容为：“由于屋面（外阳台顶部）渗水，造成12楼2单元601室内部分顶棚墙面有潮斑。现处理方法，将屋面防水重新做，直到没有渗漏，再将室内的顶棚、墙面（受潮处）恢复原样。龙晶花园工程部，08.4.9”2011年3月26日，常州市怡源物业有限公司东台分公司对龙晶河滨花园12楼2单元601室阁楼渗水、南房间南墙渗水进行维修，雷永荣之妻王小峰在质量报修单上签字认可“已修”。2012年12月，常州市怡源物业有限公司东台分公司再次对龙晶河滨花园12楼2单元601室渗漏、裂缝、原防水剥落、沿边裂缝进行维修，雷永荣之妻王小峰在维修记录上签字确认“已维修”。2015年6月3日庭审中，雷永荣认可涉案房屋的公共部位经过常州市怡源物业有限公司东台分公司维修后已不再渗漏。另查，《住宅质量保修说明》中载明：对于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期限为5年，由建设单位在约定上门保修时间内予以保修。审理中，雷永荣与龙晶东台公司、龙晶公司就外墙及外阳台顶部渗水造成室内墙面损坏要求修复、恢复原样的诉求，经本院主持调解，双方达成一致意见，确认室内墙面损坏修复、恢复原样造成的损失折价4000元。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。根据双方诉、辩主张，本案争议焦点是：一、关于两被告对原告房屋渗水有无责任进行修理的问题；二、关于原告能否依据《处理意见书》承诺内容要求两被告履行修理义务的问题；三、关于原告对渗水造成室内墙面损坏要求两被告修复、恢复原样的请求能否支持的问题。一、关于两被告对原告房屋渗水有无责任进行修理的问题。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，两被告提交的《住宅质量保修说明》中约定的防渗漏保修期限亦为5年，与上述规定相符。因此，在约定的5年保修期限内，两被告有义务对原告房屋渗漏进行修理，但超过保修期限要求两被告继续履行修理义务没有法律依据，本院依法不予支持。二、关于原告能否依据《处理意见书》承诺内容要求两被告履行保修义务的问题。依据建设部发布的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。两被告于2007年9月29日将案涉房屋交付原告，保修期限应计算至2012年9月29日，在此期间发生的房屋渗漏应由开发企业即两被告负责保修。关于两被告于2008年4月9日向原告出具的《处理意见书》，该《处理意见书》系两被告对渗漏房屋进行质量保修的承诺，并非双方对保修期限的重新变更，且《处理意见书》对房屋保修期限从何时起计算未明确约定，依据建设部保修期限的规定结合两被告的承诺，即使从承诺之日起重新计算，也已超过质量保修的5年期限，加之房屋超过保修期限后，质量保修已不再是两被告的法定义务，如再出现房屋渗漏现象，原告可向房屋维修管理部门申请报修，双方就房屋维修之争议原告并未丧失救济途径。因此，原告坚持要求两被告按《处理意见书》维修后不出现渗漏保证5年或从最近一次维修合格时开始重新计算保修期限，无法律依据，依法不予支持。三、关于原告对渗水造成室内墙面损坏要求两被告修复、恢复原样的请求能否支持的问题。原告购买两被告开发的商品房因外墙渗水导致室内墙面损坏并造成损失，修复和恢复原样所需费用两被告应当给付。经协商，双方一致认可室内修复和恢复原样所需费用为4000元，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十三条第二款、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，经本院审判委员会讨论决定。判决如下：一、驳回原告雷永荣要求被告常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司、常州龙晶房地产发展有限公司对东台市海陵南路龙晶河滨花园12号楼2单元601室房屋外墙及屋面外阳台顶部重新做防水的诉讼请求；二、被告常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司、常州龙晶房地产发展有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告雷永荣因外墙及外阳台顶部渗水造成室内墙面损坏修复、恢复原样的损失费用4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，由原告雷永荣负担100元，被告常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司、常州龙晶房地产发展有限公司负担505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张少春审 判 员  吴海燕人民陪审员  赵正娟二〇一七年一月十七日书 记 员  胡丽君