江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2014)扬邗民初字第2187号原告扬州市职业大学，住所地在扬州市邗江区文昌西路。法定代表人吴春笃，校长。委托代理人李显，江苏朱玉明律师事务所律师。委托代理人吴伟，江苏朱玉明律师事务所律师。被告张兆娣，（邗江区绿色田园水果综合超市）。原告扬州市职业大学与被告张兆娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告扬州市职业大学的委托代理人李显、被告张兆娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬州市职业大学诉称：2012年4月19日，原扬州环境资源职业技术学院（与原告已合并，资产划归原告所有）念泗校区管委会与被告签订门面房租赁合同一份，约定被告承租原告位于念泗路5号的门面房，期限为2012年4月19日至2014年4月18日。租赁期限届满后，原告决定对学校门面房重新对外进行招标，并发布招租公告。被告虽进行投标，但最终未达到原告的招租要求，无法享受同等条件下优先承租权。原告已书面通知被告进行腾让房屋，被告至今未履行。故起诉要求：1、被告立即腾让出承租的念泗路5号的门面房；2、被告支付占有使用费（自2014年4月19日起至实际腾让房屋之日止，以年租金19800元为标准计算）。原告提供的证据有：1、江苏省人民政府苏政复21号省政府批复、扬州市委的证明各一份，证明扬州市卫生学校并入扬州环境资源职业技术学院，扬州环境资源职业技术学院并入原告的事实；2、扬州环境资源学院念泗校区管委会与被告签订的门面房租赁合同一份，证明双方对租赁期限、租金等进行约定的事实；3、国务院办公厅（2000）1号文件，证明原告进行招投标是依据高等学校后勤社会化改革的需要；4、委托书一份，证明原告委托扬州润扬高校后勤服务有限公司（以下简称润扬后勤公司）全权负责管理原告所有的不动产和有关动产的事实；5、招标书一份，证明原告对含被告承租的房屋等进行公开招标的事实；6、扬州晚报第八版的招标公告、照片一组，证明原告已经将招标活动进行公布的事实；7、招标单位登记表一份，证明被告已经知道其所租赁房屋将通过招投标形式确立新承租人的事实；8、被告、陈兆明、钱海鹏的门面房投标书，证明被告投标年租金的金额3.6万，陈兆明为50500元，钱海鹏36100元；9、原告的门面房评分表、评标情况一览表，载明水果店陈兆明80分，证明陈兆明根据招标细则规定得分最高中标；10、腾让房屋通知书一份，证明原告于2014年5月13日向被告发出的腾让房屋通知书，但被告拒绝搬离房屋的事实。被告张兆娣辩称：不同意腾让承租的房屋，理由是：1、原告举行的招、投标不正规。虽然原告进行公开招、投标，但原告员工欺骗被告说是形式上的招标，房屋仍然会出租给原承租人；2、和被告竞标是陈兆明和钱海鹏两人，陈兆明投标标底为37000元，钱海鹏投标标底为50500元，但后来陈兆明投标标底变为50500元，过程存在黑幕；3、原告招标时，被告不知道是举行一轮一次性的招、投标，也不清楚谁投标租金高，房屋即出租给谁；4、被告之前每年的租金都是19800元，被告工作人员讲现在每承租户都是按照60元/每平方米投标，给原告的底标是3.6万，原告即按照底标投的标，当时也认为这个底标价是初步价格；4、目前情形下，被告愿意按照51000元/年租金标准与原告订立租赁合同。经审理查明：2012年4月19日，扬州环境资源职业技术学院（甲方）与被告邗江区绿色田园水果综合超市（个体工商户，经营者为张兆娣，乙方）签订门面房租赁合同一份，约定：乙方租用甲方位于念泗路5号门面房用于开水果店，时间为2012年4月19日起至2014年4月18日。该房屋租金为19800元，房屋租金一年一缴。合同并对其他事项进行了约定。合同订立后，原告付清租金，并实际使用房屋。2012年4月，中共扬州市委发出通知，决定成立扬州职业大学、扬州环境资源职业技术学院合并办学临时党委和临时管理委员会。扬州市职业大学委托润扬后勤公司全权负责管理委托人所有的不动产和有关动产，其中包含门面房对外租赁。2014年4月，润扬后勤公司发布2014003-1号招标书，招标内容为扬州市职业大学念泗小区门面房招标项目。招标书约定招标方式为公开招标、明标暗投。投标条件为投标人资金在50000元以上，有从事商业工作经历，有先进的管理经验和显著的经营特色。投标人在扬州有固定的住所，信誉状况良好。并对具体的时间安排亦作规定，其中第四步约定：公布中标人员名单，中标者一次性交纳履约保证金和租金，签订承包协议。招标书中招标细则约定：现经营项目从南到北分别是：水果店、百货店、理发店、服装店、照相馆、缝纽店；租期为两年，即从2014年5月1日至2016年4月30日止；门面房租金标底价：水果店,面积约60平方米，租金低价为3.6万元；投标人接到公司中标通知后，在三日内缴纳经营履约保证金和第一年租金。第二年租金在第一年后一次性缴纳，先缴房租后租金。标书评定办法：履约保证金10分，租金上缴80分，担保资质6分，经营资质及实绩4分。2014年4月18日，被告所投标金额为36000元，陈兆明投标书上金额为50500元，钱海鹏投标书上金额为36100元。最终被告、陈兆明、钱海鹏三人得分分别为69.6分、80分、57.6分，其中张兆娣69.6分包含履约保证金10分。本案的争议焦点：原告有无权利要求被告腾让所承租的房屋。本院认为，原告招、投标过程存在瑕疵，结果对被告明显不公平，暂无权利要求原告腾让房屋，应与被告进行协商或重新进行招、投标。理由：1、依据原、被告双方订立的门面房租赁合同，约定的租赁截止时间为2014年4月18日，在双方尚未订立新的租赁合同的情形下，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。2、原告在合同截止日前向被告等人发布招标书、招标细则，在明确被告承租的水果店招标底价为36000元的同时，却并未明确此轮竞标是分一轮或多轮举行，也未明确采取综合计分值，由得分最多者中标，此种做法会导致竞标人产生误解，认为底价就是初步报价，尚有多轮报价竞标机会。最公平做法应是由竞标人公开报价竞标、或者明确竞标轮次，否则竞标人会对公平、公正、公开产生怀疑。3、被告的评分表中，总分69.6分含有10分的履约保证金得分。依照招标细则的规定，投标人接到原告中标通知后，在三日内缴纳经营履约保证金和第一年租金。既然原告已认可被告缴纳了履约保证金，按约当然可以推定原告认可被告已中标，且法律也规定，履约保证金的约束主体就是中标人，履约保证金的主要作用是保证中标人完全履行合同。在收取履约保证金情形下，原告不认可被告已中标，通知被告进行腾让房屋，两种做法前后存在矛盾。4、被告在庭审中明确表示愿意以51000元/年租金标准竞标，此价格高于最高出价者，原告亦应重新组织竞标。原告诉求被告按照原合同的标准支付占有使用费，无违法之处，本院予以支持，截止期限据实应是重新订立合同之日或实际腾让之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告张兆娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告扬州市职业大学支付租金（自2014年4月19日起至实际腾让房屋之日或重新订立合同之日止，以年租金19800元为标准计算）；二、驳回原告扬州市职业大学的其他诉讼请求。案件受理费130元，由被告张兆娣承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。审 判 长  陈 彦代理审判员  姚盛雨人民陪审员  李文明二〇一五年六月十六日书 记 员  卞 杰