北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2014)西民初字第11574号原告北京市轨道交通建设管理有限公司，住所地北京市西城区xx大街**。法定代表人吴宏建，董事长。委托代理人贾敬伟，北京市善邦律师事务所律师。委托代理人施晓群，北京市善邦律师事务所律师。被告北京中矿联发企业管理顾问有限公司，住，住所地北京市海淀区万泉河路**紫金庄园**楼**/div>法定代表人孙宇，总经理。委托代理人霍志剑，北京市雨仁事务所律师。被告北京鸿德酒店管理有限公司，住所地北京，住所地北京市西城区百万庄路****楼**>法定代表人孙宇，董事长。委托代理人霍志剑，北京市雨仁事务所律师。原告北京市轨道交通建设管理有限公司与被告北京中矿联发企业管理顾问有限公司、北京鸿德酒店管理有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市轨道交通建设管理有限公司（以下简称：轨道交通有限公司）的委托代理人贾敬伟、施晓群，被告北京中矿联发企业管理顾问有限公司（以下简称：中矿联发有限公司）以及被告北京鸿德酒店管理有限公司（以下简称：鸿德酒店）的委托代理人霍志剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轨道交通有限公司诉称：位于北京市西城区xx大街****楼**房屋（以下简称“涉案房屋”）系原告从北京市xx工程有限责任公司（以下简称xx公司）处购得，并于2012年3月20日取得涉案房屋的所有权证书。原告购得涉案房屋后承继了xx公司与被告中矿联发有限公司于2005年1月1日签订的房屋租赁协议，该协议约定被告中矿联发有限公司租赁涉案房屋至2013年12月31日止。但涉案房屋租赁期限到期后，被告中矿联发有限公司拒绝腾退涉案房屋，并由被告鸿德酒店继续经营使用至今，经原告多次催讨未果。现原告诉至法院，要求：1.判令二被告腾退原告所有的位于北京市西城区xx大街甲xx号xx号楼xx层的房屋；2.判令二被告按照市场价格支付自2014年1月1日起至2014年4月30日的房屋使用费720360元，并支付2014年4月30日之后至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照面积900平方米乘以6.67元/日﹒平方米再乘以天数计算）。本案案件诉讼费用由二被告承担。被告中矿联发有限公司辩称：被告承租位于北京市西城区xx大街甲xx号xx号楼xx层房屋。中矿联发有限公司与xx公司签订了租赁合同，转租给鸿德酒店。不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、房屋原所有权人与中矿联发有限公司对租赁期间延长至2024年。按照房屋原所有权人与中矿联发有限公司双方在2005年1月1日的合同约定房屋租赁至2013年12月底到期，但双方分别于2005年9月及2009年7月会议纪要中确定要将租期延长至2024年，因价格问题未形成书面协议。二、根据买卖不破租赁，原告作为新的所有权人不能赶走被告。三、涉案房屋由中矿联发有限公司无偿提供给鸿德酒店经营。被告鸿德酒店辩称：同意中矿联发有限公司的意见，鸿德酒店与中矿联发有限公司是合作单位，中矿联发有限公司将涉案房屋无偿提供给鸿德酒店经营，公司如果搬走，有二十多员工面临失业。经审理查明：北京市西城区xx路甲xx号原为北京市xx公司所有。1999年11月16日，北京市西城区xx路甲xx号划转变更至北京市xx工程总公司名下。2005年8月5日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于北京市xx工程总公司资产无偿划转的批复》，其中写明原则同意将北京市xx工程总公司位于西城区xx大街甲xx号院整宗房地产无偿划转给北京轨道交通建设管理有限公司。2006年7月11日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市xx工程总公司与北京市公路桥梁建设公司重组的通知》，写明将北京市公路桥梁建设公司的国有资产无偿划转给北京市xx工程总公司。北京市xx工程总公司改制为国有独资公司，并更名为北京市xx建设控股（集团）有限公司。2012年3月13日，北京市xx建设控股（集团）有限公司出具《情况说明》，申请以其公司作为西城区xx大街**的房产权利人，将上述房产转移至轨道交通有限公司名下。2012年3月20日，北京市西城区xx大街甲xx号院1号楼等6幢（包含涉案房屋）房屋登记于轨道交通有限公司名下。2005年1月1日，北京市xx工程有限公司作为甲方与乙方中矿联发有限公司签订《租赁协议》，约定将位于北京市西城区xx大街甲xx号房屋西食堂第1-3层房屋建筑面积900平方米由中矿联发有限公司承租使用，约定该房屋的租赁期限为自本协议生效之日起至2013年12月31日，并约定乙方应在租赁期届满后立即腾空该房屋并结清相关费用；逾期未腾空的，乙方应按照每日每建筑平方米2元人民币向甲方支付房屋占用费。双方约定如乙方需延长租赁期，应于租赁期满之日一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，另行签订书面协议予以确定；同等条件下，乙方享有优先承租权。有关使用该房屋而产生的费用，包括但不限于物业管理费、水电气费用、通讯费、装修、改建改造、设施添加和维修保养、该房屋维修费用等，均由乙方承担，与甲方无关。双方约定在任何情况下，乙方无权向甲方主张以下损失的赔偿或补偿，包括但不限于改扩建西食堂的任何收入、西食堂的装修使用投入、设备的添加和改造、任何预期收益等。中矿联发有限公司将诉争房屋提供给鸿德酒店无偿经营使用。现原告以被告中矿联发有限公司以及鸿德酒店在租赁期届满后，拒绝腾退、返还房屋，要求：1.判令二被告腾退原告所有的位于北京市西城区xx大街甲xx号2号楼1-3层的房屋；2.判令二被告按照市场价格支付自2014年1月1日起至2014年4月30日的房屋使用费720360元，并支付2014年4月30日之后至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照面积900平方米乘以6.67元/日﹒平方米再乘以天数计算）。本案案件诉讼费用由二被告承担。二被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。另查，一、庭审中，原告提供发送给二被告的律师函以及快递凭证，证明原告向二被告主张涉案房屋权利；二被告公司均称未收到上述律师函件。另，原告提交《竞争性谈判公开报价表》以及《成交通知书》，证明涉案房屋的出租市场价格；二被告对真实性认可，鸿德酒店虽参与竞标，但认为招投标存在违规问题，对中标的合法性有异议。二、庭审中，被告中矿联发有限公司提交北京市xx工程有限责任公司出具的《关于处理北楼西食堂4-5层搬迁问题的会议纪要》，证明2004年3月2日北京市xx工程有限责任公司与中矿联发有限公司召开会议，同意2013年合同到期后，再行续租给中矿联发有限公司十年；原告对上述会议纪要后期加盖公章行为不认可，且对内容真实性不予确认。另，中矿联发有限公司提交《情况说明》、《证明》，证明北京市xx工程有限责任公司与中矿联发有限公司变更原租赁协议的租赁期限进行了重新约定将租期延长至2024年7月；原告对真实性认可，但不认可其证明目的，认为北京市xx工程有限责任公司与中矿联发有限公司并未签订新的租赁合同，且1999年产权人已经变更为他人，北京市xx工程有限责任公司无权对租期进行延长承诺。鸿德酒店对中矿联发有限公司提交的上述证据真实性认可。三、庭审中，中矿联发有限公司与鸿德酒店提交企业住所（经营场所）证明、验资报告以及房屋产权证明，证明2009年7月北京市xx工程有限责任公司出具证明同意鸿德酒店以租赁方式使用房屋，使用期限为15年；原告认可该份证据的真实性，但认为该份证明并非租赁合同，不认可证明目的。经询，原告认可2005年1月1日北京市xx工程有限公司与中矿联发有限公司所签订《租赁协议》的有效，但原告对北京市xx工程有限公司在签订上述协议之后所做证明不予认可。上述事实，有当事人的陈述、《租赁协议》、《房屋产权证明书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《关于北京市xx工程总公司资产无偿划转的批复》、《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市xx工程总公司与北京市公路桥梁建设公司重组的通知》以及《情况说明》等相关证据材料在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。本案中，轨道交通有限公司于2012年3月20日取得包括涉案房屋在内的北京市西城区xx大街甲xx号号院6幢房屋的所有权。涉案房屋原产权人北京市xx工程有限责任公司与中矿联发有限公司签订《租赁协议》约定房屋租期截止日期为2013年12月31日，中矿联发有限公司将涉案房屋无偿交给鸿德酒店经营，至2013年12月31日租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案房屋的承租人中矿联发有限公司以及实际使用人鸿德酒店均未与现产权人轨道交通有限公司达成新的租赁协议，故二被告无权继续占有使用涉案房屋。二被告虽提交了北京市xx工程有限责任公司出具的相关文件以及企业场所营业证明等，用以证明北京市xx工程有限责任公司曾承诺将涉案房屋租赁期限延长至2024年7月。但庭审中，原告作为涉案房屋产权人仅对2005年1月1日北京市xx工程有限责任公司与中矿联发有限公司签订的《租赁协议》表示认可，并不认可北京市xx工程有限责任公司关于延长租期的意思表示，二被告亦未提交证据证明北京市xx工程有限责任公司具备将涉案房屋自2013年12月31日租赁期届满后仍可延长租期权利，且双方亦未签订书面协议，故租期届满后，轨道交通有限公司作为产权人要求二被告腾退北京市西城区xx大街甲xx号号3号楼1-3层的房屋，于法有据，本院予以支持。对于原告要求二被告支付房屋使用费的诉讼请求，因原租赁合同对承租人和新房主继续有效，北京市xx工程有限责任公司与中矿联发有限公司在《租赁协议》中，已经明确约定逾期未腾空支付房屋占用费由中矿联发有限公司支付，故房屋占用费应当由中矿联发有限公司承担，对于原告要求鸿德酒店支付房屋占用费的请求本院不予支持。原租赁合同中明确约定房屋占用费的标准，本院对原告要求该项诉讼请求的数额予以调整。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，北京中矿联发企业管理顾问有限公司、北京鸿德酒店管理有限公司腾退北京市西城区xx大街甲xx号号3号楼一层至三层的房屋，交还北京市轨道交通建设管理有限公司。二、本判决生效之日起十日内，北京中矿联发企业管理顾问有限公司支付北京市轨道交通建设管理有限公司自二〇一四年一月一日至二〇一四年四月三十日的房屋使用费二十一万；自二〇一四年五月一日至实际腾房之日止的房屋使用费，北京中矿联发企业管理顾问有限公司按照每日每建筑平方米二元标准向北京市轨道交通建设管理有限公司支付。三、驳回北京市轨道交通建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果北京中矿联发企业管理顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千零四元，由北京市轨道交通建设管理有限公司负担担六千五百五十四元，已交纳；由北京中矿联发企业管理顾问有限公司负担四千四百五十元，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  佟凤华人民陪审员  李丹萍二〇一五年六月四日书 记 员  郭莹莹