开封市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)汴民终字第837号上诉人（一审原告）秦宏举，男，满族，1957年4月8日出生，住河南省开封市龙亭区。委托代理人李向东，河南典策律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告）刘贵，男，汉族，1985年9月6日出生，住河南省郑州市。委托代理人王飞，河南公朴律师事务所律师，代理权限为一般代理。一审第三人张勇俊，男，汉族，1978年8月25日生，住开封市金明区。上诉人秦宏举因房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2015）龙法民初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦宏举及其委托代理人李向东，被上诉人刘贵及其委托代理人王飞，一审第三人张勇俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明，2000年，秦宏举以575000元的价格购买了开封市龙亭区人民政府位于本市××政府大楼××东××三间营业房，面积为141.98平方米。2012年3月1日，秦宏举（甲方）与刘贵（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：“甲方将西大街109号自有房产租给乙方。年租金陆万元整。乙方需另外向甲方支付押金��仟元整。乙方每年叁月壹日前向甲方交纳年租金。如有欠缺，甲方有权终止协议，停止乙方营业。……（五）房屋租赁时间为2012年3月1日，租赁期限为五年，终止协议时间为2017年3月1日。注：2014年3月1日前交年租金为陆万伍仟元整，2015年3月1日前交年租金为柒万元整，2006年3月1日前交年租金为柒万伍仟元整。……”协议签订后，秦宏举即将房屋交付刘贵使用，刘贵按约定向秦宏举交付房屋租金。2012年5月11日，刘贵与张勇俊签订房屋合作协议书，将上述房产转租给张勇俊使用，租赁期限为5年，自2012年6月1日至2017年3月1日。按照秦宏举与刘贵的协议约定，2014年刘贵应向秦宏举交房租65000元。刘贵分别于2014年3月5日向秦宏举交房租10000元，4月18日向秦宏举交房租22500元。后秦宏举于2014年5月25日从张勇俊处代刘贵收取房租32500元，并向张勇俊出具收条，显示：今收到开封市环宇兄弟商贸有限公司张勇俊交来西大街109号营业房租叁万贰仟伍佰元。秦宏举（代刘贵收）。后因秦宏举、刘贵就房屋租赁事宜发生纠纷，秦宏举于2015年1月15日向一审法院提起诉讼。2015年2月15日，刘贵给秦宏举发送短信，称其已将房租准备好，问秦宏举何时支付。2015年3月5日，刘贵又给秦宏举发送短信，表示愿意支付租金，继续履行合同。秦宏举于当日短信回复刘贵称，因刘贵20**年3月1日前没有支付房租，告知刘贵双方的房屋租赁协议作废。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，秦宏举诉称刘贵未经其同意擅自将房屋转租给张勇俊使用，因此要求解除合同。但从秦宏举代刘贵从第三人处收取房租的事实，并结合秦宏举、刘贵的通话录音，可以认定秦宏举对刘贵转租的情况系明知，且对此并未提出异议，应视为其同意。故对秦宏举的上述意见，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，秦宏举于2015年1月15日向法院提起诉讼，要求解除与刘贵签订的租赁合同。但在合同解除前，该合同仍有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，且刘贵在合同约定的履行期限前也明确表示了支付租金的意愿，现秦宏举又以刘贵未按期支付租金为由要求解除合同，有违诚实信用原则，故对秦宏举的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第二款、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回秦宏举的诉讼请求。案件受理费减半收取3125元，由秦宏举负担。上诉人秦宏举不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定“上诉人对被上诉人转租房屋的情况系明知，且同意其转租”这一事实是错误的。上诉人曾经问过被上诉人和一审第三人“房屋怎么是张勇俊使用”，被上诉人和一审第三人均称“他们双方是合作关系”，他们两人合谋欺骗了上诉人。直到2014年7月21日被上诉人向一审第三人送了“催缴房屋租金通知书”和“解除合同通知书”后，上诉人才知道被上诉人将房屋转租给了一审第三人。之前，上诉人并不知道被上诉人转租房屋的事实，更不会同意其对房屋进行转租。根据《合同法》第二百二十四条第二款之规定，上诉人有权解除合同。2、一审判决以“被上诉人在合同约定的履行期限前明确表示了支付租金的意愿”为由，认定“上诉人以被上诉人未按期支付租金为由要求解除合同有违诚实信用原则”显然错误。一审判决把“支付租金的意思表示”等同于“支付租金的行为”大错特错。根据《合同法》及其解释，假如上诉人拒不接收租金，被上诉人对租金进行提存后，才视为履行合同义务。2015年3月1日前，被上诉人既没有把租金支付给上诉人，也没有把租金交付提存部门，已构成违约。上诉人根据协议约定有权单方解除房屋租赁合同。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审经审理查明，2012年3月1日秦宏举（甲方）与刘贵（乙方）签订房屋租赁协议书，甲方将西大街109号自有房产租给乙方，年租金陆万元整。乙方��另外向甲方支付押金伍仟元整。乙方每年叁月壹日前向甲方交纳年租金。如有欠缺，甲方有权终止协议，停止乙方营业。……既有条款，双方共同遵守，如有不可预见的原因（如自然灾害，政府拆迁）造成房屋不能使用，双方需经友好协商，遵循相关法律条文的前提下，本协议终止之日前按实际天数计算。房屋租赁时间为2012年3月1日，租赁期限为五年，终止协议时间为2017年3月1日。注：2014年3月1日前交年租金为陆万伍仟元整，2015年3月1日前交年租金为柒万元整，2016年3月1日前交年租金为柒万伍仟元整……。2012年5月11日，刘贵（甲方）与张勇俊（乙方）签订房屋合作协议书，双方将西大街109号共同使用。乙方年租金陆万元整。乙方需另外向甲方支付押金伍仟元整。乙方每年3月1日前向甲方交纳年租金。如有欠缺，甲方有权终止协议，停止乙方营业。……既���条款，双方共同遵守，如有不可预见的原因（如自然灾害，政府拆迁）造成房屋不能使用，双方需经友好协商，遵循相关法律条文的前提下，本协议终止之日前按实际天数计算。房屋租赁时间为2012年6月1日，租赁期限为5年，终止协议时间为2017年3月1日。注：2013年3月1日后每年房屋租金以10%递增至2017年止……。秦宏举与刘贵协议履行至2014年3月1日，刘贵未按协议约定支付2015年的租金6.5万元，经秦宏举多次催要（期间发生吵架、锁门），刘贵于2014年3月5日支付房租1万元；2014年4月8日支付房租2.25万元。之后刘贵告知秦宏举，其与张勇俊为合作关系，张勇俊应负担部分房租。经秦宏举多次向张勇俊催要（期间发生吵架、锁门），2014年5月25日，张勇俊支付房租3.25万元。2014年7月21日，刘贵以张勇俊违反协议约定拖欠房租为由，向张勇俊发出“催缴房屋租金��知书”、“解除合同通知书”，并将“此房出租”贴于店铺门口，由此张勇俊找到秦宏举，让其在5月25日收3.25万元房租的收条上注明“代刘贵收”，以证明张勇俊已交房租，并承认其与刘贵为房屋租赁关系，而非合作关系。二审期间，秦宏举提交开封市龙亭区古城区1号2号地块建设项目房屋征收指挥部于2015年6月1日下发的通知，限西大街109号被征收户秦宏举于6月15日前搬出、交房。其它事实与一审审理查明事实相同。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘贵在与秦宏举签订房屋租赁协议两个月后，未经秦宏举同意，又与张勇俊签订名为房屋合作协议，实为房屋转租协议，并要求张勇俊隐瞒转租事实，有违诚实信用原则。2014年3月1日，刘贵未按协议约定支付秦宏举2014年度6.5万元房屋租金，2015年3月1日，刘贵未按协议约定支付秦宏举2015年度7万元房屋租金。且开封市龙亭区古城区1号2号地块建设项目房屋征收指挥部已下发限期腾房通知，双方签订的房屋租赁协议已无履行的客观条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持；第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同的规定，秦���举要求解除与刘贵的房屋租赁协议应予支持。综上，一审判决认定部分事实有误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、撤销开封市龙亭区人民法院（2015）龙法民初字第67号民事判决；二、本判决生效十日后，解除秦宏举与刘贵的房屋租赁协议，2015年3月1日至刘贵腾房之日的租金按实际使用天数计算（以双方协议约定的2015年度租金计算的日租金乘以实际使用天数）。一、二审案件受理费各3125元由刘贵负担(已由秦宏举垫付，在执行时一并结清)。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  郑建红审判员  王 岩二〇一五年六月十二日书记员  陈艳艳