福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2012）屏民初字第828号原告韦忠霍，男，汉族，1970年11月2日出生，福建省屏南县人，住屏南县。委托代理人谢丹勤，男，1962年2月9日出生，汉族，屏南县一中教师，住屏南县。被告屏南县恒达房地产有限公司，住所地屏南县古峰镇文化路3号。法定代表人陆世锋，总经理。委托代理人孙翔，福建通享律师事务所律师。原告韦忠霍诉被告屏南县恒达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢丹勤、被告屏南县恒达房地产开发有限公司委托代理人孙翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告在合法取得使用权、位于屏南县，编号为1－410的地块上建设的商品房出卖给原告一套（即第1幢七单元705号），并约定其他相关事宜。《商品房买卖合同》第一条第二款约定“该地块土地面积为5088平方米，……”，但在商品房交付使用并在办理《国有土地使用权证》和《房产所有权证》的过程中，发现被告在《商品房买卖合同》的第一条第一款约定的屏政国用（2009）第0116号《国有土地使用权证》的登载的使用面积仅有4846.6平方米，与《商品房买卖合同》约定的使用面积5088平方米少了241.4平方米。根据屏南县人民政府屏政综（2012）2号文件的相关规定，《商品房买卖合同》约定的地块属于“住宅用地”的二级地，其基准地价为每平方米1750元，241.4平方米折合人民币422450元。《商品房买卖合同》约定的锦绣佳园内共建有103套商品房，被告应赔偿原告422450元的一百零三分之一，计4101元。经原告与被告多次协商，被告拒不赔偿。根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的规定和《商品房买卖合同》第21条的约定，请求：判令被告赔偿原告不足《商品房买卖合同》约定的土地使用权面积基准地价款人民币4101元正。被告辩称，1、原、被告双方之间为商品房买卖合同关系，不是土地买卖合同关系，涉案土地不是合同的标的，原告不具有本案诉权。2、涉案土地面积自始没变，土地面积的数字变化是屏南县国土资源局丈量原因造成，被告没有违约，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方对以下事实没有异议，本院予以确认。2006年2月20日，被告与屏南县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，屏南县国土资源局将涉案地块，即古峰镇环城路一巷14号宗地编号为1－410的地块出让给被告。2009年6月10日屏南县国土资源局就该地块颁发给被告屏政国用（2009）第0116号《国有土地使用权证》，面积4655.49平方米。2009年9月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同第一条“项目建设依据”中载明该地块土地面积为5088平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2008年2月20日至2076年2月19日。第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢七层705号房，该商品房合同约定建筑面积共97.23平方米，其中，套内建筑面积86.35平方米，公共部位共有分摊建筑面积10.88平方米。另查明，涉案地块即锦绣佳园内共建有103套商品房，建筑面积合计为9248.37平方米。本案的争议焦点：1、涉案地块土地面积是否为合同约定的标的，本案原告是否有诉权？2、被告是否存在违约行为？如果存在违约行为，被告是否应该赔偿原告土地使用权面积基准地价？原告主张的基准地价损失应如何计算？一、涉案地块土地面积是否为合同约定的标的，本案原告是否有诉权？原告主张，原告作为涉案合同的相对方，与被告签订《商品房买卖合同》，是合同的权利义务主体，依法享有保护自己权益的权利。合同第一条约定的土地面积系双方约定的土地面积，但实际中原告所享有的土地面积与合同约定不同，原告权益受到侵害，因此，原告有权向被告主张权利，被告应赔偿因土地面积不足给原告造成的损失。为此，提供证据屏恒达房合同字第070号《商品房买卖合同》予以证明。被告对原告提供的《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。被告认为，从合同名称就可看出，原、被告签订的是商品房买卖合同，不是土地使用权买卖合同，被告是卖商品房给原告而不是卖土地，涉案地块不是原、被告商品房买卖合同的标的。合同中第一条所体现的土地面积是本案建设项目的建设依据，是经批准出让的土地，使用权面积和使用年限都是经国土资源管理部门审查批准的，在审批手续完整的情况下本案房地产项目才得以进行建设，因此，该条款并非原、被告约定内容。而作为本案建设用地的审批权限并不在被告方，所批项目土地面积和使用年限均非被告所能左右和控制，均需得到相关有权机关的审批。而被告建设项目土地面积的多少、是否用于公共道路建设以及是否登记在被告的土地证中，并不影响原告的合同利益，原告不具有本案诉权。本院认为，被告对原告提供的屏恒达房合同字第070号《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，本院予以确认。该合同第一条明确载明涉案房地产项目所依据的建设依据，建设用地的使用权是被告以出让方式取得的位于屏南县，编号为1-410号地块的土地使用权，该地块国有土地使用权证号为屏政国用(2009)第0116号，面积为5088平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2008年2月20日至2076年2月19日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为锦绣佳园，建设工程规划许可证号为350923200800106，施工许可证号为352228200809040201。从本条可以看出，该条款虽然并非原、被告双方协议内容，仅作为本案房地产项目经相关有权机构审批的建设依据，是在房地产建设合同中必需明确载明的有关建设项目的建设依据，合同也是基于此才得以成立，是合同成立的基础。但作为合同对外宣传的一种公示行为，对合同相对人起着告知宣传和要约邀请的作用。该面积实际上对该项目的建筑容积率、建筑密度及居住环境等起着至关重要的作用，是合同的重要组成部分，原告正是基于被告房地产建设项目相关的居住环境、商品房价格等诸多因素与被告达成购买意向，签订了《商品房买卖合同》购买该项目房产。原告作为合同相对人，有权对合同约定遭受侵害提出异议或通过诉讼程序保护自己的权利。因此，本案原告具有诉权。二、被告是否存在违约行为？如果存在违约行为，被告是否应该赔偿原告土地使用权面积基准地价？原告主张的基准地价损失应如何计算？原告认为，被告在合同中明确约定了建设项目的土地面积为5088平方米，而被告实际取得的国有土地使用权证上登载的面积仅为4846.6平方米，与合同约定少了241.4平方米，被告存在违约行为。按照该地块的土地基准地价，被告应赔偿原告4101元。为此，原告提供证据一《商品房买卖合同》证明合同约定涉案建设项目的土地面积为5088平方米；证据二屏政国用(2009)第0116号《国有土地使用权证》证明涉案建设项目的实际使用面积仅有4846.6平方米；证据三屏南县人民政府屏政综（2012）2号文件证明合同约定的地块土地级别及其基准地价每平方米是1750元，241.4平方米合计是422450元，锦绣佳园共有103套商品房，被告应当赔偿原告1/103即4101元。被告对原告提供的证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议。被告认为，商品房买卖合同、土地使用权证并不能证明双方对建设项目的土地面积有所约定。该土地面积系经屏南县国土资源局审批而来，并非由原、被告双方协商议定，仅仅是项目建设的审批依据和建设依据，屏政国用(2009)第0116号土地使用权证存在二份版本，第一份由屏南县国土资源局于2009年6月10日颁发，证上所登载的土地面积为5088平方米，被告也正是基于此才与原告签订商品房买卖合同，因道路等原因，屏南县国土资源局于2010年2月5日重新颁发了一本新证，证号与原证相同，同样是屏政国用(2009)第0116号，但证上所登载的面积为4846.63平方米，因此，充分说明了建设项目的实际用地面积为4846.63平方米，而该土地面积的改变并非被告自主行为，而是行政管理部门的变更，与被告无涉。被告在合同中不存在违约行为，不应承担赔偿责任。为此，被告提供证据一《国有土地使用权出让合同》以证明2006年2月20日被告与屏南县国土资源局订立《国有土地使用权出让合同》，屏南县国土资源局测量认定涉案宗地（编号1-410）面积为5094平方米；证据二屏政国用(2009)第0116号《国有土地使用权证》复印件证明2009年6月10日屏南县国土资源局颁发给被告屏政国用（2009）第0116号《国有土地使用权证》，屏南县国土资源局测量登记的本案宗地使用权面积为5088平方米，《商品房买卖合同》记载的面积与此吻合。原告对被告提供的证据质证认为，对证据一《国有土地使用权出让合同》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该合同对应的是被告与屏南县国土资源局，与原告没有关联性，不能作为证据使用。对证据二《国有土地使用权证》复印件的三性均有异议，认为该证登载的面积等内容的记载有误，且该证未粘贴印花税凭证等，是无效的证件，不能证明待证事实，该证即使是真实的，但被告在合同履行过程中也未尽告知义务，也存在违约行为。针对原、被告的上述质、辩证意见，本院依职权就涉案地块的发证情况调查了相关部门。屏南县国土资源局对此出具了情况说明[主要内容为：我局于2006年2月20日出让一宗原屏南县百货公司用地，出让面积5094平方米，由于原来南面约400平方米土地存在纠纷，经恒达房地产开发公司提出不必发放该纠纷地块土地使用权证，故于2009年6月经屏南县人民政府批复，发放给该公司（不含纠纷地400平方米）用地面积为4655平方米的国有土地使用证，证号为：屏政国用(2009)第116号。同年10月，该公司提出要求：为了办理该地块工程规划许可证，已将存在纠纷的400平方米土地纠纷解决，要求按照原出让合同约定的面积重新发放国有土地使用证。经我局同意，在经土地测绘队重新测绘情况下，更正发放了4846.63平方米的国有土地使用证。]，并提供了屏政综(2006)58号屏南县人民政府关于同意核发屏南县恒达房地产开发有限公司等16本《国有土地使用证》的批复（该批复附件屏南县土地登记发证花名册中登记被告公司用地面积为4655.49平方米）和作废的屏政国用(2009)第116号《国有土地使用证》(旧证)复印件（该证复印件上登载的土地使用权面积为4655.46平方米）。屏南县房地产管理所提供了屏政国用(2009)第116号《国有土地使用证》(新证)复印件（证上登载的土地使用权面积为4655.46平方米）。屏南县建设局提供了保存在涉案地块建设项目的档案材料中屏南县国土资源局分别于2009年7月3日、2010年12月21日出具的证明[2009年7月3日出具的证明内容为：屏南县恒达房地产开发有限公司位于古峰镇环城路一巷14号(锦绣佳园)的《国有土地使用证》正在办理中。2010年12月21日出具的证明内容为，屏南县恒达房地产开发有限公司原有转让土地(原百货仓库)面积5094平方米，因该地块北侧土地有争议，该公司自行退让建设。经屏南县土地测量队实地勘测，实测面积为4846.63平方米。]原告对本院依职权调取的上述证据质证认为，对证据的三性均无异议，可以证明新、旧证的面积差异是由于被告在取得过程中自身行为造成的。被告对本院依职权调取上述证据的三性均无异议。调查中未发现有使用权面积登载为5088平方米的《国有土地使用证》。本院认为，被告对原告提供的证据以及本院依职权调取的证据的真实性、合法性无异议，本院对以上证据的真实性、合法性予以确认。原告提供的证据以及本院依职权调取的证据可证实屏政国用(2009)第116号《国有土地使用证》存在二份版本，但被告提供的使用权面积为5088平方米的《国有土地使用证》，经本院依职权调查，证明并不存在。屏南县国土资源局于2009年6月10日颁发的屏政国用(2009)第116号《国有土地使用证》(旧证，已作废)上载明的土地使用权面积为4655.49平方米，原告提供的屏南县国土资源局于2010年2月5日颁发的屏政国用(2009)第116号《国有土地使用证》(新证)上载明的土地使用权面积为4846.63平方米。本院依职权调取的证据可证实，涉案地块系由被告与屏南县国土资源局签订土地出让合同转让而来，面积5094平方米，因该地块北侧土地存在纠纷，被告主动提出核减土地面积，屏南县国土资源局于2009年6月10日颁发的屏政国用(2009)第116号《国有土地使用证》(旧证)登载的面积为4655.49平方米，同年10月，被告又向屏南县国土资源局提出要求，按照原出让合同约定的面积重新发放国有土地使用证，经土地测绘队重新测绘，屏南县国土资源局于2010年2月5日颁发的屏政国用(2009)第116号《国有土地使用证》(新证)，载明的面积为4846.63平方米。综上，可以判定被告在与屏南县国土资源局签订土地出让合同后，屏南县国土资源局于2009年6月10日颁证确认的土地使用权面积仅为4655.49平方米，而在2009年9月19日其与原告签订的《商品房买卖合同》中载明的建设用地面积为5088平方米。虽然屏南县国土资源局于2009年6月10日重新颁证确认涉案地块土地面积为4846.63米，但仍可认定被告该行为存在虚假宣传、欺骗消费者的目的，夸大了该建设项目居住环境及吸引潜在消费者的购买意愿，且建设面积的减少，必将引发该建设项目公共使用面积的缩小，造成该项目容积率、建筑密度、公共道路、绿化面积、通风采光等诸多居住环境受到损害，侵害了原告的合法权益和合同利益，因此，被告存在违约行为，应对此承担赔偿责任。原告主张被告赔偿原告不足《商品房买卖合同》约定的土地使用权面积基准地价款请求可予支持。原告提供的屏南县人民政府屏政综(2012)2号文件可证明涉案地块的土地级别和土地基准地价为每平方米1750元。《商品房买卖合同》第一条明确的项目建设地块的土地面积为5088平方米，而被告实际取得的土地使用权面积仅为4846.63平方米，比合同约定面积少241.4平方米，因此，涉案地块不足合同约定的土地使用权面积基准地价款合计为422450元。原告以涉案住宅小区中的103户住户对小区公共用地的土地使用权利是均等的为由，对以上土地基准地价款主张共同共有，即原告要求被告赔偿基准地价款422450元的一百零三份之一为4101元。对此，本院认为，小区共用土地共有关系是共同共有还是按份共有？鉴于小区内建造房屋是可分别出售及地块容积率是按建造的房屋建筑面积计算所得，同时土地的成本也是按建筑面积分摊的，另从小区业主承担义务角度来讲，由于利用的也是共有土地中有关设施和配套，因设施成本的分摊是按房屋的面积多少来分摊，即小区业主按其所购买房屋的建筑面积在整个小区总面积中所占的比例来承担相应义务，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》也按此原则确定了小区各业主对公共部位、公共设备的修缮义务，所以小区公共用地共有关系以按份共有处理比较合理。以按份共有原则处分本案原告主张的土地使用权面积基准地价，即按原告购买的商品房面积占所有商品房总面积比例大小计算原告的损失为97.23平方米÷9248.37平方米×1750元/平方米×241.4平方米＝4441.3元。原告以小区公共用地是共同共有的来主张自己的权利，经本院对其释明后，原告仍主张被告赔偿其损失4101元。原告的主张没有侵害其他业主以及被告的权益，不违反法律规定，故本院对原告的主张予以支持。综上，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为合同相对人，有权对合同约定遭受侵害提出异议或通过诉讼程序保护自己的权利。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案建设项目的建设用地面积为5088平方米，而被告实际取得的土地使用权面积仅为4846.63平方米，与合同约定面积不符，被告存在夸大该项目土地面积、美化该建设项目居住环境、误导消费者购买该项目房产的故意，存在欺骗及违反合同约定的行为，应承担违约责任，赔偿原告的损失。原告要求被告赔偿不足合同约定的土地使用权面积基准地价款的主张能够成立，其要求被告赔偿基准地价款4101元，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第（三）项、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告屏南县恒达房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告韦忠霍因《商品房买卖合同》约定的土地面积减少所造成的基准地价款损失人民币4101元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  李益民审 判 员  陈 婉人民陪审员  陈上企二〇一二年十一月二十三日书 记 员  刘晓亮附申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十八条【共有】财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。第一百一十一条【违约责任的一般条款】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条【缔约过失】当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。