云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第99号原告：晋雪梅，女，1982年10月20日生，回族，昆明市人，住昆明市官渡区。原告：邓虹，女，1978年4月18日生，汉族，昆明市人，住昆明市五华区。委托代理人：陈永福，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市海伦堡房地产开发有限公司。住所地：昆明市小板桥镇中街10号A栋104号。法定代表人：叶辉，总经理。委托代理人：黄鹤荣，男，1977年12月6日生，汉族，住大理白族自治州大理市。昆明市海伦堡房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告晋雪梅、邓虹诉被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告晋雪梅、邓虹的委托代理人、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月10日，原告购买被告开发的春城时光花园12-2幢1层商铺160号房，规划设计用途为商业用房，套内建筑面积为58.28平方米，每平方米单价为56880.33元，总价为3314986元。首付款为1664986元于2012年10月3日前支付，剩余165万元向华夏银行官渡支行贷款支付。并与2012年10月10日签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，合同已经登记备案，备案号KM2012101056845号,原告于2012年10月3日付清首付款1664986元，剩余165万元于2012年10月10日办妥按揭后支付。由于原告购买的是商铺，商铺位置决定了商铺的价值。购买前，被告销售人员魏茵多次向原告推荐购买160号商铺，因为该商铺是小区主入口的第一个商铺，容易出租、租金价格高，而且层高7米以上，性价比极高。在所购商品房为预售房的情况下，原告只能根据沙盘和售楼人员的介绍以极高的价格购买了该商铺。原告购买商铺后，一直积极关注施工进度，但在2014年2月起，原告发现所购商铺处已不是小区主入口，而是小区车库出入口，交付后将基本没有人流，且层高也不足7米，其价值与小区主入口商铺天差地别。为此，原告多次与被告销售人员、销售主管甚至总公司主管交涉，要求退房并赔偿损失或换房，均被敷衍处理，一直未有正面回应。原告认为，被告作为一个在国内具有影响力的公司，有极强的专业团队，在房屋销售时，对小区主入口的位置和商铺的层高十分清楚，但被告采取欺骗的手法制作沙盘，并通过销售人员诱导消费者以高价购买房产，被原告发现后又处处推脱责任，己构成欺诈，严重损害了原告的合法权益，现原告诉至本院，请求：一、解除原、被告双方于2012年10月10日签订、合同登记号为K2012101056845号《商品房购销合同》及补充协议:二、判令被告返还原告购房款3314986元，并按年息7.205%支付从2012年10月10日起至实际返还之日止的利息(截止2014年11月19日，利息总额为477689.48元)。三、判令被告按房款总额的5%支付原告违约金165749.30元；四、判令被告承担本案全部诉讼费。被告辩称：双方是在明确协商下订立合同，因被告方已完成交付，并履行了合同，原告诉求不应得到法院的支持，请求法院驳回原告的诉请。综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:原、被告双方签订的购房合同是否应当解除；原告购买的商铺位置是否与沙盘展示的一致，原告的诉请能否得到支持。被告的辩解意见能否成立。原告针对其诉请，向本院举证如下：1，商品房购销合同、补充协议及备案登记表，证明原告所购商铺单价为56880.33元/㎡，该价格与中心城区黄金商铺价格相当；2、收款收据、个人房屋抵押借款合同；证明原告已按约支付首付款1664986元，剩余1650000元已通过银行按揭方式支付，贷款利率为年息7.025%，付款义务已履行完毕；3、项目总规划图、沙盘及实景照片、被告展示的部分荣誉、原告与被告置业顾问、销售经历和其总部东南亚销售总监就商铺位置变化和高层交涉的电话录音（光盘）及文字整理、证明、被告置业顾问出具的保证书；证明1、原告所购商铺在规划中并非商业用房，也不是小区主入口的第一个商铺；2、被告在沙盘中将原告所购商铺展示为主入口第一个商铺，且未标注车库出入口位置；3、原告购房时，被告置业顾问告知原告所购商铺为主入口第一个商铺，层高为7米以上，实际情况是商铺前既无主入口，也不是第一个商铺，层高也不足7米，被告置业顾问对此变化并不知情，被告工作人员层承诺改门，但事后不了了之；4、双方因商铺位置和层高变化因位置变化造成合同不能履行已发生纠纷至派出所处理过；5、被告为知名开发企业，对项目规划情况清楚，商铺价值的确定十分熟悉，且在原告提出问题后相互推诿，与其业界声誉不符。经质证，被告对原告提交的证据认为：证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2真实性、合法性、关联性无异议；证据3项目总规划图、沙盘照片并不能看出其是否是商业目的，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可。被告本院提交证据如下：商品房购销合同一份，证明原、被告双方的合同关系，合同系在双方充分协商、原告对标的状况等事项明确知悉的前提下订立的，被告按照协议履行了义务，不存在违反约定的情形。原告对被告提交的证据质证认为：该合同真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容不认可。本院依法调取中闸派出所的询问笔录一份，原告对该询问笔录真实性、合法性、关联性无异议；被告对该询问笔录真实性、合法性、关联性均无异议。本院结合原、被告庭审陈述，对当事人提交的上述证据综合认证认为：原告所举证据1至5真实合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信，被告提交的证据真实合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信，中闸派出所的询问笔录真实合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2012年10月10日签订一份《商品房购销合同》。该合同约定，原告向被告购买第12-2幢第一层商铺160号房。原告首期2012年10月3日支付购房总价款的50.23%金额1664986元，剩余价款1650000元由原告向华夏银行官渡支行贷款支付。原告依照合同约定分别于2012年9月21日交付购房定金10万元、2012年10月3日交付首期购房款1564986元。合同签订后，原告依照该合同向华夏银行股份有限公司昆明官渡支行签订《个人房屋抵押贷款》。原告向银行贷款165万元，贷款期限为10年。后原告于2015年2月16日提前清偿向华夏银行股份有限公司昆明官渡支行的购房贷款165万元及利息。被告应于2014年4月26日前，被告应将房屋交付给原告。签订合同后，原告按合同约定向被告付清款项。后原告发现其购买的商铺位置与被告沙盘展示的不一致。原告商铺与该项目在昆明市规划局建设项目行政审批公示图中显示的设计不一致。现原告商铺门口的通道被围栏隔断，形成死角。后原告多次找被告协商未果，现原告诉至本院。主张上述诉请。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋以及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违约的，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，原告依据被告售楼部展示的沙盘购买商铺。并向被告付清全部购房款，被告现交付与原告的商铺与销售时展示的沙盘不符合，现被告未能将原告商铺恢复成沙盘展示的状况，被告主观上存在过错，应承担责任。原告商铺所处的位置对商铺的实际使用产生较大影响，因被告交付给原告的商铺与沙盘位置不符，对原告造成较大的经济损失，双方签订的商品房购销合同因被告交付的商铺位置发生变化，不能够实现合同目的。综上所述，对于原告要求解除原、被告2012年10月10日签订合同登记号为KM2012101056845号《商品房购销合同》及补充协议的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方合同解除后，被告应返还原告购房款3314986元。被告对合同的解除存在主观过错，被告应向原告支付购房款3314986元资金占用费从2012年10月10日起至实际返还款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。因被告已向原告支付利息，违约金和利息不能重复计算，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告提出其已履行合同的辩解意见，因被告交付给原告的商铺与沙盘不符，对被告该辩解意见本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定判决如下：一、原告晋雪梅、邓虹与被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司签订于2012年10月10日的合同登记号为KM2012101056845的《商品房购销合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告晋雪梅、邓虹购房款3314986元并支付该款项从2012年10月10日起至退还款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告晋雪梅、邓虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费38467元，由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  张卢利人民陪审员  张大春人民陪审员  曾 熙二〇一五年六月十九日书 记 员  彭昭然