重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终7781号上诉人（原审原告）：蒋茹，女，1976年8月24日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：石晓冬，重庆钧睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆三木林商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道花卉园西一路36号附1号1幢2-1，统一社会信用代码91500112331549364M。法定代表人：廖莉。委托诉讼代理人：何怀东，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏，女，该公司员工。上诉人蒋茹因与被上诉人重庆三木林商业管理有限公司（以下简称三木林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初10768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月23日对本案进行了开庭审理。上诉人蒋茹的委托诉讼代理人石晓冬与被上诉人三木林公司的委托诉讼代理人何怀东、邓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒋茹上诉请求:1.撤销一审判决，对该案进行重审；2.确认因三木林公司严重违约，蒋茹依法行使解除权合法有效；3.判令三木林公司在判决生效后拆除装修、恢复原状、腾退房屋并赔偿损失；4.三木林公司按合同约定租金标准承担合同解除之日至腾退房屋之日的房屋占用损失；5.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认为三木林公司未经蒋茹同意的装修行为未达到根本违约，属适用法律错误；2、除违约装修外，三木林以分隔方式将房屋群租的行为属不正当使用租赁物；3.一审认为三木林的违约行为并未导致租赁合同目的无法实现且未对蒋茹造成重大利益损害，系枉顾事实。被上诉人三木林公司答辩，一审判决正确，应予维持。理由如下：1.一审法院经过现场勘验，房屋原系5房计161平方米，三木林没影响房屋主体结构，只是把客厅和卫生间隔了一下，改为7室租给7人系正常使用房屋；2.蒋茹在装修价格表上签字同意装修，合同也约定为便于该房屋出租，三木林公司可对房屋进行重新分割和装修；3.三木林对房屋管理完善，房屋非常干净整洁，没有使用房屋超负荷或漏水等情况；4.三木林为装修投入了十几万，需要通过出租房屋回收成本，蒋茹通过收取租金实现合同目的，并未影响蒋茹的利益。5.三木林装修蒋茹是知晓的，在长达半年的时间里蒋茹未对装修提出异议，直到三木林将房屋装修完毕并开始出租，蒋茹才提出异议，是不符合常理的。蒋茹向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告于2015年9月6日签订的《房屋托管协议》于法院将起诉状副本及应诉通知书送达被告之日解除；2.判决被告将所承租房屋恢复原状并腾退后返还给原告；3.判决确认被告在不能恢复原状的情况下具有向原告赔偿损失的责任；4.判决被告支付《房屋托管协议》解除之日至被告实际腾退返还房屋之日期间的占有使用费（均按1000元/月的标准计算）。一审法院认定事实：位于重庆××技术开发区北区××大道××、××单元××号房屋系蒋茹所有，该房屋建筑面积为161.3平方米。该房屋的《新建商品房屋使用说明书》显示原始结构包含客厅、餐厅、阳台、主卧室、次卧室、客房、书房、储藏室、主卫、次卫、厨房。2015年9月6日，蒋茹（甲方）与三木林公司（乙方）签订《房屋托管协议》，约定：一、甲方将其所有的位于金开大道1002号1幢7-3号，建筑面积161.3平方米的清水房屋全权委托给乙方管理，在本合同履行过程中将由乙方代理形式业主权利和义务（只限于房屋装修、维护和租赁相关的），以保障该房的日常维护和正常使用；二、托管期共8年，甲方从2015年10月1日起将房屋交付乙方使用，至2023年12月31日；三、房屋租金价格为1000元/月；四、为了便于该房出租，乙方负责对该房进行重新分隔和装修，添置补充必要的家具电器，改造方案及价格附后，须经甲方签字同意，甲方应给予乙方100天的装修改造期，装修改造期内免租金。……十七、补充规定：1.合同期满，双方不再续签合同，则装修部分归甲方所有，乙方不得不得故意破坏；如家具、电器等为乙方购买，乙方可以搬走或双方协商转让价进行转让，如为甲方购买，应归甲方所有。同日，三木林公司向蒋茹支付了2016年1月至3月的租金3000元及押金1000元，蒋茹还向三木林公司出具《委托书》一份，委托三木林公司代为处理该房屋所有租赁相关事宜，可以该公司名义与第三方租赁户签订租赁协议，收取房租、押金等费用等。上述合同签订后，三木林公司向蒋茹提交了《金河苑·家居装修设计方案》一份，其中对客厅、书房、阳台及客房的结构进行了更改。该方案未经蒋茹签字确认。庭审中，蒋茹称其未见过三木林公司提交的《金河苑·家居装修设计方案》。蒋茹与三木林公司共同签字盖章确认了《绿色环保材料明细表》一份，其中载明了各类主材、辅材的品牌、产地、规格、备注等内容，并载明装修总报价115987.4元。2016年3月24日，蒋茹向三木林公司通过电子邮件发送《金开大道1002号1幢7托管补充协议》，以蒋茹为甲方，以三木林公司为乙方，主要内容为：1、2022年12月31日前，乙方应交纳房屋恢复装修保证金20000元，否则甲方提前收回房屋。2、2024年1月20日前，乙方应将其托管期间改变房屋原设计结构功能部分进行恢复，并按房屋托管协议附件的材料标准装修完好，达到地面整齐一致，墙面刷白，门窗安装到位，卫生间配置洗脸池和蹲便池，厨房燃气灶台、水池、厨柜配置齐全的标准，甲方退还乙方保证金20000元，如甲方自愿不用，乙方恢复原结构，甲方退还乙方保证金20000元。3、甲方房屋租金收取银行变更为：重庆银行两江支行62300962000000049638或支付宝ｊｉａ×××＠126.ｃｏｍ。原、被告双方未实际签订该协议。2016年3月31日，蒋茹向三木林公司送达了《告知书》，蒋茹以三木林公司未经其同意擅自装修为由提出以下要求：1、三木林公司于2016年4月10日前重新对房屋按照原有结构功能进行装修设计，并经蒋茹签字确认后进行重新装修，装修完成后须经蒋茹验收。2、在蒋茹对重新装修的房屋验收之前，三木林公司不得将房屋转租，已转租的于2016年4月10日前清退。3、房屋装修的各种费用以及重新装修房屋造成的各种损失由三木林公司负责。4、三木林公司应按原房屋托管协议规定按时支付蒋茹房屋租金。5、如果三木林公司在规定的时间内未完成上述要求，蒋茹则要求解除托管协议，收回房屋。三木林公司认可收到该《告知书》。一审法院于2016年7月11日前往金开大道1002号1幢7-3号进行现场勘验，勘验情况为：1、客厅分隔为两间房屋，有一堵横向的砌墙，在原客厅右侧位置外推约50厘米为2、3号房，因租客未同意或不在家无法进入查看客厅阳台情况；2、客厅左侧原储藏室位置为1号房，结构未变动；3、原书房、客厅位置现为4、5号房，该两间房结构无变动；4、原次卧室现为6号房，结构无变动；5、原次卫、主卫分别被分隔为两间卫生间，每间卫生间内均有独立的蹲位及用水、排水设施；6、原主卧室开门位置向内推约1.2米为7号房，原主卧室内衣橱位置现为衣帽间，该房间安有扣板及浴霸，墙面可见原有水管打孔，现已用水泥封闭，该房间地面靠墙一周没有瓷砖；7、原厨房及家务阳台没有改动；8.案涉房屋由三木林公司对外转租。庭审中，蒋茹称解除合同的依据是被告擅自更改房屋原设计结构进行装修并用以群租的方式出租属于根本违约，三木林公司称其是按照合同约定和租赁物性质使用租赁物，未改变房屋的主体结构，也不影响房屋正常使用，亦不妨碍蒋茹合同目的的实现，故其不存在违约行为。一审法院认为：蒋茹与三木林公司签订的《房屋托管协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定享有权利，履行义务。依据《房屋托管协议》第四条的约定，三木林公司有权对房屋进行重新分隔和装修，改造方案和价格需经蒋茹签字同意。三木林公司对房屋进行了装修并对部分房间进行了分隔，但其并未举示蒋茹签字确认的装修方案。三木林公司称蒋茹在《绿色环保材料明细表》上签字系同意装修方案，但该表仅载明装修材料品牌、规格等，与装修方案并不存在必然联系，故对该意见一审法院不予支持，一审法院认为三木林公司未经蒋茹同意的房屋装修行为属于违约。《房屋托管协议》未约定合同解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，本案争议焦点是三木林公司的房屋装修行为是否导致合同目的无法实现。一审法院认为，三木林公司的违约行为并未致使合同目的不能实现，原因在于：第一，从内容上看《房屋托管协议》性质实为房屋租赁合同，构成租赁合同的必要因素是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并不必然包括承租人为出租人装修房屋。第二，从《房屋托管协议》第四条的约定可见，出租时蒋茹已明知案涉房屋将由被告进行分隔使用并对外出租（转租），即使双方对装修方案达成一致，也将是按分隔使用的方式进行装修，因此，即使蒋茹认为合同目的包括获得装修物，在其已明知案涉房屋将进行分隔使用，且现经勘验发现三木林公司的分隔使用并未造成房屋无法正常使用，也未改变房屋主体结构的情况下，三木林公司未经蒋茹同意而装修的行为并不会导致蒋茹的合同目的无法实现。第三，蒋茹并未举证证明三木林公司的违约行为对其造成了重大利益损失，应由其承担举证不力的不利后果。综上所述，一审法院认为，三木林公司的违约行为并未导致租赁合同目的无法实现，且继续履行亦未对蒋茹造成重大利益损害，三木林公司未经蒋茹同意的房屋装修行为未达到根本违约程度，蒋茹不享有合同单方解除权。故对蒋茹的全部诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋茹的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告蒋茹负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：三木林公司的装修和分租是否构成对于《房屋托管协议》的根本违约。本院认为通过双方当事人签订的协议可知，三木林公司租赁清水房后需对房屋进行分隔、装修以便于出租，蒋茹在签订协议时对于三木林公司租赁房屋的用途和目的是知晓的。通过现场勘验情况可知，现三木林公司对房屋的分隔和装修并未对房屋主体结构进行改动，蒋茹亦未证明三木林公司的分隔和装修使房屋造成了何种重大损失。三木林公司现有证据只能证明其将《绿色环保材料明细表》交给了蒋茹签字确认，不能证明其分隔和装修方案经过了蒋茹的签字。但结合双方签订的协议内容及房屋的现状，本院认为三木林公司并未构成根本违约，蒋茹的上诉理由不能成立。综上所述，蒋茹的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由蒋茹负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  刘 静代理审判员  张晋鹏二〇一七年一月二十三日书 记 员  夏 茜