陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渭中民一初字第00002号原告：西安翔润置业有限公司。法定代表人：李中圣，系西安翔润置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：顾飞，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗罡，陕西权诚律师事务所律师。被告：陕西通瑞实业有限公司。负责人：汪学江，系陕西通瑞实业有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：张婵，女，1985年9月20日出生，汉族，居民。被告：汪学江，男，1958年5月23日出生，汉族，居民。被告：王立娜，女，1973年12月16日出生，居民。被告：余沛时，男，1953年12月5日出生，汉族，居民。被告：郭耀斌，男，1958年2月6日出生，汉族，居民。被告：吴涛，女，1968年6月18日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：张婵，女，1985年9月20日出生，汉族，居民。原告西安翔润置业有限公司(以下简称翔润置业公司)与被告陕西通瑞实业有限公司(以下简称通瑞实业公司)、汪学江、王立娜、余沛时、郭耀斌、吴涛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院2015年1月28日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翔润置业公司的委托诉讼代理人顾飞、罗罡，被告通瑞实业公司的清算组负责人汪学江及委托诉讼代理人张婵、被告汪学江、被告余沛时、被告郭耀斌、被告吴涛的委托诉讼代理人张婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翔润置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《购地合同》，并由被告退还原告已支付的款项240万元；2、请求判令被告按照合同约定向原告支付违约金200万元；3、请求判令被告支付利息72万元（此利息仅计算至2014年12月31日，以后应顺延计算直至被告结清之日止）；4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年1月19日，原告与第一被告签订《购地合同》，双方约定将第一被告与蒲城天乙房地产有限公司合作开发的位于蒲城县城东面积约16亩的土地（东临新渭清路、西临蒲京花园、南临长安路）转让给原告，转让价格为每亩26万元，总价款共计416万元。同日，蒲城县招商局向原告出具蒲招函字(2009)02号便函“确认原告受让的土地享受招商引资优惠政策，并指派招商局人员王志军同志保姆式为该项目服务”，合同签订后原告按照合同约定支付了第一批购地款240万元，但第一被告并未按照合同约定将土地过户至原告名下，期间原告多次通过各种方式与第一被告联系，要求第一被告履行合同，但第一被告以各种方式予以推辞。同时，招商局指派人员王志军也协同原告向第一被告主张权利，但第一被告也不予配合。至2013年底，原告与第一被告及其法定代表人无法取得直接联系，同时，2014年原告自工商局查询得知第一被告已在2011年就被吊销了营业执照，但第一被告在被吊销执照后，仍旧采取欺骗、隐瞒的手段骗取原告的信任，至此双方已无再继续履行合同的可能。综上所述，原告认为第一被告在签订合同收取钱款后怠于履行合同义务，并在公司被吊销后仍旧以欺瞒的手段使原告相信合同仍能继续履行，第一被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，第二至第六被告作为第一被告的股东依照国家相关法律的规定，应当对第一被告的行为承担连带责任。通瑞实业公司辩称，一、本案原告将公司股东列为被告违法，应予驳回。公司股东余沛时积极诉请西安市中级人民法院对第一被告进行强制清算。西安市中级人民法院以(2015)西中清算（预）字第00003号民事裁定书裁定予以受理。又以(2016)陕01民算3号决定书成立清算组，至此，第一被告已进入法院强制清算程序。根据法律规定，该项生效法律文书可对本案产生下列效果：1、原告将余沛时等股东列为被告违反法律规定，应予驳回。最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”本案第一被告已进入清算程序，更没有注销，原告只能以企业法人为当事人，不能以股东为被告。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼”。本案原告诉公司的民事诉讼，正是在强制清算未结束、公司未办理注销登记前，不应将公司股东列为被告。2、强制清算期间，本案原告给付之诉不合法，应予驳回。依法在公司强制清算期间，公司债权人应当申报确认债权，而不能请求给付履行债务。若在未进入清算顺序清偿公司债务前，即向个别债权人给付履行的，就侵害了其他债权人的合法权益，违反公司清算顺序清偿原则。故本案原告给付请求在被告公司强制清算期间不能成立。二、原告诉请已逾诉讼时效期间，应予驳回。原告与第一被告合同约定2009年1月29日起180日内履行完合同，计算日期至2009年7月19日起原告即应知可以主张权利，然而原告长达五年多才提起诉讼，期间亦无任何中断、中止诉讼时效事实证据。根据《民法通则》、最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见，原告诉请早已过诉讼时效，对其诉请应予以驳回。三、本案土地使用权转让合同违反法律强制性规定应属无效，原告对造成合同无效第一被告发生损失有重大过错，其诉请解除合同、退还240万元、支付200万元违约金和72万元利息违反法律规定，应予驳回，理由如下：1、双方合同约定的转让地块当时法律禁止转让，约定违法。我国《城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”2009年1月29日双方订立合同时，该地块根本未经征收，根本不符合“有偿出让”的法定条件，合同中约定甲方支付土地出让金等费用纯属违法无效。2、合同约定的土地出让金违反不得低于按国家规定所确定的最低价强制性规定，应属无效。我国《城市房地产管理法》第十三条第三款规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”本案双方2009年订合同时约定土地每亩转让价26万元，包括“购地总价款、土地出让金、安置补偿、变更土地用途及办理该土地使用权过程中的各项税费。”这其中“土地出让金”是多少当时根本没有办法明确，实际情况是若交完安置补偿、变更用途、各项税费已所剩不多，根本不够交最低价“出让金”。可见，征收完成后才能出让。双方在2009年1月19日就约定还未由国家征收的土地出让金价款，实属违法。3、本案转让土地合同未经土地名义拟征收人蒲城天乙房地产有限公司参与。双方约定无效。购地合同第二条约定的合作前提明确转让地块系“天乙公司拟征收的工业用地”，在天乙公司未参与合同转让的前提下，双方约定将天乙公司“拟征收”工业用地变更为商业用地。这个合作前提并没有经天乙公司承诺，否则天乙公司应承担本合同合作前提约定的义务。根据《物权法》规定，双方约定转让他人名下“拟征收”的工业用地变为商业用地，应属无效。这个合作前提缺少实际权利义务人认可，应属无效。4、原告称《购地合同》由蒲城县招商局派王志军“保姆式为该项目服务，王志军也协同原告向第一被告主张权利，但第一被告也不予配合”。公司法定代表人汪学江称王志军从来没有向公司主张权利。5、原告举证将240万元购地款打入陈芳民个人账户，并未收到通瑞公司出具的发票或收据，不能证明通瑞公司收到240万元购地款。本案购地款240万元去向不明，应追加陈芳民为第三人，由其说明240万元款项事实真相。汪学江辩称，同通瑞实业公司答辩意见一致。王立娜辩称，答辩人不是通瑞实业公司的股东，应取消对答辩人的诉讼请求。余沛时辩称，同通瑞实业公司答辩意见一致。补充：关于诉讼时效的问题，原告说他找过我们，事实不成立，我本人还有郭耀斌，我们2005年在工商档案里有电话号码，即使原告说他找不到汪学江，也能找到郭耀斌和我。在原告诉状当中，就有我的电话号码。所以，原告说找不到我，不成立，原告的诉请已过诉讼时效期间，应予驳回。郭耀斌辩称，同通瑞实业公司答辩意见一致。吴涛辩称，同通瑞实业公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对原告翔润置业公司提交的第一组证据：1、2009年1月19日签订的购地合同；2、2009年1月12日通瑞实业公司出具的说明；3、蒲城县招商局便函。第三组证据：1、陕西省工商行政管理局行政处罚决定书；2、陕西省工商行政管理服务中心出具的通瑞实业公司工商基本情况表。被告通瑞实业公司、汪学江、余沛时、郭耀斌、吴涛质证认为对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不认可。针对原告翔润置业公司提交的第二组证据：1、2009年1月20日西安市商业银行支票存根；2、2009年1月20日中信银行进账单；3、2009年1月20日陈芳民出具的收到240万元第一批购地款的收条；4、通瑞实业公司出具的授权委托书；5、付款委托书。被告通瑞实业公司、汪学江、余沛时、郭耀斌、吴涛质证对上述证据的真实性、证明目的不认可。但被告通瑞实业公司、汪学江、郭耀斌对授权委托书、付款委托书上的签名、公章予以认可。被告通瑞实业公司、汪学江、余沛时、郭耀斌、吴涛提交证据：1、陕西通瑞实业有限公司工商档案；变更登记申请事项；企业申请登记注册事项委托书。2、西安市中级人民法院（2015）西中清算（预）字第00003号民事裁定书及西安市中级人民法院（2016）陕01民算3号决定书。3、购地合同复印件。翔润置业公司质证认为：对上述证据真实性无异议、证明目的不认可。本院对证据作如下确认：对原告翔润置业公司提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据予以确认。对被告通瑞实业公司、汪学江、郭耀斌、吴涛、余沛时提交的证据1予以确认；对证据2、3的真实性予以认可，但证据2、3因达不到其证明目的，不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月19日，原告翔润置业公司（合同乙方）与被告通瑞实业公司（合同甲方）签订了《购地合同》，双方约定：“第一条：合同标的本合同标的为位于蒲城县东区域，面积约为16亩（最终结果以实际界勘为准）的土地，该土地南北长约281m，东西长约38m，东邻新渭清路，西邻蒲京花园，南邻长安路。第二条：合作前提根据蒲国土资预审字【2008】11号《关于瑞源花园住宅小区建设项目用地的预审意见》之文件表述：蒲城天乙房地产有限公司“拟征收东阳乡祥塬村七组集体土地，规划用途为工业用地”，此预审意见于2008年4月8日在蒲城县国土资源局预审通过。鉴于：现该土地国有土地使用权并未办理至甲方名下;同时，该土地又是以工业用地报批，并不具备乙方所期望的住宅、商业开发之用途;而且该土地不是以甲方进行项目选址预审。乙方提出异议后，甲方保证先出具《证明书》作为合同附件一，说明甲方与蒲城天乙房地产有限公司就该土地的法律关系；最终在此合同生效后180日内将完整、合法、无任何债务、纠纷和瑕疵的该土地《国有土地使用权证》（住宅用地性质）办理至乙方名下，使乙方拥有对该土地进行住宅、商业开发之权力。...…。第四条：付款方式1、本合同生效后7日内，乙方指派专人配合、协助甲方开始办理土地手续。并且该土地所有原始资料、政府批文交由乙方保管。此后三个工作日内乙方向甲方先支付240万元人民币，做为第一批购地款，该款用于办理土地手续之正常费用。同时甲方应向乙方出具收款票据及《承诺担保书》和相应证件（合同附件二）。2、本合同生效后180日内，甲方将具备住宅、商业开发用地性质的该土地办理或过户至乙方名下，乙方拿到该土地的《国有土地使用权证》后5个工作日内，将剩余购地款一次性支付给甲方。第五条：甲方的权利、义务1、甲方在合同生效后180日内将具备住宅、商业开发用地性质的该土地办理或过户至乙方名下（以乙方取得《国有土地使用权证》为准）。2、甲方负责协调、处理该土地在开发中与政府、项目四邻关系，确保土地开发顺利进行。3、按本合同约定付款方式，甲方应在收到乙方支付给甲方所有款项的同时出其国家正规发票。……。第六条：乙方的权利、义务1、乙方在前期办理土地性质变更手续过程中应全力以赴配合甲方。2、本协议生效后180日内甲方还未取得具有住宅、商业开发用地性质的《国有土地使用权证》，乙方有权单方面终止本协议。3、依据本协议约定取得该土地的使用权，并在政府行政主管部门登记备案。4、乙方应按本协议约定向甲方支付购地款。第七条：违约责任1、甲方在合同生效180日内将具有住宅、商业开发用地性质的《国有土地使用权证》办理或过户至乙方名下，若甲方逾期30日内还未办理完成，甲方每日支付合同款千分之五违约金；逾期30日后，乙方有权单方面解除合同，同时甲方无条件退还乙方已支付的所有款项（包括乙方向政府支付款项）并向乙方支付200万元人民币违约金。...…”。同日，蒲城县招商局向原告翔润置业公司出具蒲招函字(2009)02号便函：确认原告受让的土地享受招商引资优惠政策，并指派招商局招商人员王志军同志“保姆”式为该项目服务。2009年1月12日，被告通瑞实业公司向原告翔润置业公司出具授权委托书，载明被告通瑞实业公司全权委托案外人陈芳民代表其办理长安路以北、渭清路以西、蒲京花园以东16亩建设用地转让过程中协商协议、合同签订及付款等事宜。并出具付款委托书，指定案外人陈芳民为土地转让款的收款人。2009年1月20日，原告翔润置业公司通过银行转账的方式向案外人陈芳民支付人民币240万元，该款的用途为购地款，同日，案外人陈芳民向原告翔润置业公司出具收到购地款人民币240万元的收条一份。但被告通瑞实业公司并未按照购地合同的约定将土地过户至原告翔润置业公司名下，也未向原告翔润置业公司交付涉诉的土地。2011年3月4日陕西省工商行政管理局以陕工商处字(2011)100-3421号《行政处罚决定书》吊销了被告通瑞实业公司的营业执照。本案在审理中，被告余沛时向西安市中级人民法院申请对被告通瑞实业公司强制清算，西安市中级人民法院2015年8月7日作出（2015）西中清算（预）字第00003号民事裁定，对被告余沛时的清算申请依法予以受理。2016年5月17日西安市中级人民法院作出（2016）陕01民算3号决定书，指定汪学江、郭耀斌、吴涛、李秀菊、余沛时担任陕西通瑞实业有限公司清算组成员，汪学江为组长。本院认为，原告翔润置业公司与被告通瑞实业公司签订《购地合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容行使权利，履行义务。根据购地合同的约定：合同生效后180日内，被告通瑞实业公司将具备住宅、商业开发用地性质的该土地办理或过户至原告翔润置业公司名下，被告通瑞实业公司在原告翔润置业公司已依约支付相应的款项后，至今未履行其合同义务，亦未实际向原告翔润置业公司交付涉诉土地，已形成违约，原告翔润置业公司要求解除双方签订的《购地合同》之请求应予支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告通瑞实业公司理应返还原告翔润置业公司已支付的购地款240万元并支付利息，因原告翔润置业公司所主张的利息金额缺乏准确的计算标准，故可按中国人民银行确定的同期贷款利率予以计算；原告翔润置业公司请求被告通瑞实业公司按照合同约定支付违约金200万元一节，双方当事人签订的《购地合同》第七条约定了违约责任，但原告翔润置业公司请求的违约金200万元明显过高，应予调整，可按50万元计算为宜。至于原告翔润置业公司要求被告汪学江、王立娜、余沛时、郭耀斌、吴涛作为被告通瑞实业公司的股东承担连带责任之请求，被告通瑞实业公司只是被工商行政管理部门吊销了营业执照，且本案在审理中，西安市中级人民法院受理了被告余沛时要求对被告通瑞实业公司进行清算的申请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，原告翔润置业公司要求被告汪学江、王立娜、余沛时、郭耀斌、吴涛作为被告通瑞实业公司的股东承担连带责任之请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告通瑞实业公司辩称强制清算期间，原告翔润置业公司给付之诉不合法应予驳回之理由，参照《最高人民法院〈关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要〉》的规定“人民法院受理强制清算申请前已经开始，人民法院受理强制清算申请时尚未审结的有关被强制清算公司的民事诉讼，由原受理法院继续审理，但应依法将原法定代表人变更为清算组负责人”。故被告通瑞实业公司该理由不能成立，本院不予采信。被告通瑞实业公司辩称原告翔润置业公司诉请已逾诉讼时效期间，应予驳回之理由，因原告翔润置业公司并未依双方合同的约定行使解除权，且双方约定的办理或过户涉诉土地的国有土地使用权证应属物权，故被告通瑞实业公司以诉讼时效为由进行抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告西安翔润置业有限公司与被告陕西通瑞实业有限公司签订的《购地合同》；二、被告陕西通瑞实业有限公司于本判决生效后30日内返还原告西安翔润置业有限公司购地款240万元并支付利息（利息按中国人民银行确定的同期贷款利率计算，自2009年1月20日起至实际支付之日止）；三、被告陕西通瑞实业有限公司于本判决生效后30日内支付原告西安翔润置业有限公司违约金50万元；四、驳回原告西安翔润置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47640元，由原告西安翔润置业有限公司承担14000元，被告陕西通瑞实业有限公司承担33640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  王五喜审 判 员  鱼小强代理审判员  南 楠二〇一七年一月二十日书 记 员  常晓婷