上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一(民)初字第3065号原告黄纪根，男。委托代理人刘军杰，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人许正勋，北京大成（上海）律师事务所律师。被告左启，男。被告上海鲲雅实业有限公司。原告黄纪根诉被告左启、被告上海鲲雅实业有限公司追偿权纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法由代理审判员陈强独任审判。因无法用其他方式向两被告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等材料，本院予以公告送达并组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年5月19日公开开庭进行了审理，原告黄纪根的委托代理人刘军杰到庭参与诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄纪根诉称：2013年1月，原告经上海某房地产经纪有限公司居间介绍，向被告左启购买青浦区沪青平公路某幢房屋，双方签订《房地产买卖暨居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议。双方约定房屋总价为人民币796万元（含96万元房屋装修及搬迁补贴款，以下币种无特殊说明外均为人民币），该房屋原有银行抵押贷款未结清【抵押权人为某银行（中国）有限公司上海分行（以下简称某银行）】，双方约定付款及交房方式为：原告支付被告第一期房款合计520万元（包括定金20万元、首付款404万元、装修补贴款96万元），该款应用于结清银行抵押贷款。被告左启应于2013年3月10日前结清银行抵押贷款并在过户前办结注销抵押登记手续，双方应于2013年3月31日前办理房屋过户手续，过户当日原告再支付第二期房款266万元。最后一笔尾款于房屋交接当日支付，双方交易结束。合同签订后，原告按约支付了520万元房款，以及支付了7.96万元的居间费用，但是被告左启未如约办理银行贷款结清手续。经交涉，被告左启及被告上海鲲雅实业有限公司（以下简称鲲雅公司）于2013年8月19日向原告出具了《连带责任保证书》，由被告鲲雅公司为被告左启全面履行房屋买卖交易及违约赔偿责任提供连带担保。但此后被告左启仍未履约，原告遂依法向青浦法院提起诉讼，要求被告左启继续履行房屋买卖合同，清偿银行抵押贷款等，某银行作为第三人参加诉讼。诉讼中，原告与某银行达成协议，由原告代被告左启清偿银行贷款本金美金1,067,696.62元，银行同意注销抵押并向原告转让相应债权。2014年4月25日青浦法院依法作出判决，支持了原告的诉讼请求，法院并确认原告履行代偿行为并抵扣原告应支付���被告左启的购房余款276万元后，有权向被告左启进行追偿。上述原告与某银行的协议已在法院主持下履行完毕，原告实际支付某银行折合人民币6,595,268.79元，在扣除购房余款276万元后，原告实际损失为3,835,268元。鉴于原告代被告左启清偿了银行贷款，并获得银行对左启的相应债权，故原告有权向被告左启行使追偿权，又鉴于被告鲲雅公司明确为被告左启提供相关担保，故被告鲲雅公司应承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告左启赔偿原告3,835,268.79元；2、被告鲲雅公司对上述债务承担连带清偿责任。被告左启、被告鲲雅公司未作答辩。经开庭审理查明：本市青浦区沪青平公路某幢房屋（以下简称某幢房屋）权利登记人原为被告左启。2012年5月10日，左启与案外人某银行签订《房地产抵押贷款合同》，由左启向某银行申请本金为1,094,727.44美元的贷款,贷款期限为2012年5月30日至2032年5月29日，被告以某幢房屋作为抵押并办理相应的抵押登记（登记证明号X）。同日，左启与某银行申请上海市某公证处进行公证，公证处出具（某号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对赋予《房地产抵押贷款合同》强制执行效力事项予以了公证。2013年1月12日，原告与左启在案外人上海某房地产经纪有限公司的居间下，就某幢房屋签订了《房地产买卖暨居间协议》，并对双方买卖某幢房屋的相关事项进行了约定：原告以796万元的价格向被告购买某幢房屋；原告应于2013年1月12日支付定金20万元，首期房款500万元应于买卖合同签订当日支付，用于左启偿还银行贷款，第二期房款266万元在办理产权过户并交易中心出具收件收据后当日支付，尾款10万元待双方完成房屋交接手续时支付；待左启收取原告支付的除尾款外的所有房价款后7日内双方进行交接房屋；双方依法各自承担本次交易中所产生的各项税、费。协议另对其他内容进行了约定。2013年1月14日，双方网签了《上海市房地产买卖合同》（合同编号X），约定：原告以700万元的价格向左启购买某幢房屋；左启应于双方签订房地产买卖合同后且于2013年3月10日前结清贷款并取得抵押权人交付的办理注销抵押登记的资料，取得资料后7个工作日内办理完结注销房屋抵押登记事项，最迟不得晚于办理过户登记的日期；双方应于2013年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告第一期房款为424万元（含定金20万元），经上海市青浦区房地产交易中心登记完毕后且经原告取得收件收据当日，原告支付第二期房款266万元，交房当日支付尾款10万元，交易完成；若原告逾期付款的，原告应向左启支付违约金，违约金按原告逾期未付款的日万分之三标准，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；若左启逾期交房（包括房地产交接及房地产权利转移）的，左启应向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之三标准，自合同约定的应当交付期限之第二日起算至实际交付之日止；合同另对其他内容进行了约定。该份合同的签订由原告和左启申请依法进行了公证。同时，左启亦通过公证形式委托案外人某甲作为代理人，就某幢房屋买卖相关事宜授权处理。2013年1月14日，原告、左启又签订了《上海市房地产买卖合同之补充协议》，约定：1、原告、左启双方约定某幢房屋转让价款为796万元（注：转让价格与上海市房地产买卖合同所约定的价格700万元之间的差额部分96万元作为原告对左启的房屋装修及搬迁补贴款，原告应于双方签订买卖合同后于2013年1月14日当日另��向左启一次性支付96万元）。上述协议及合同签订后，原告依约于2013年1月12日支付左启定金20万元、2013年1月14日支付左启360万元、2013年1月23日委托上海黄凯印刷科技有限公司转账支付左启140万元，合计已付款520万元。另，原告亦向第三人某公司支付了相应的居间费用。2013年3月30日，原告、左启再次签订《上海市房地产买卖合同之补充协议》，约定：1、买卖合同第六条约定双方应于2013年3月31日前向房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续，现双方经协商一致同意将上述办理房地产转让过户手续的最晚日期推迟至2013年6月15日，且双方互不追究违约责任；2、买卖合同补充条款（一）第6条约定左启应于双方签订房地产买卖合同后且于2013年3月10日前结清贷款并取得抵押权人交付的办理注销抵押登记的资料，现双方协议一致同意将上述左启结清贷款并取得注���抵押登记资料的最晚日期推迟至2013年6月15日（且于办理房地产转让过户手续前），且双方互不追究违约责任；3、双方在此同意于2013年3月31日前左启交付房屋于原告。上述补充协议签订当日，左启即交付了某幢房屋于原告方，原告接收房屋后对房屋进行了装修，使用至今。但左启在收到原告支付的房款后并未依约结清银行贷款、涤除银行抵押，致使交易受阻。后原告于2013年10月诉诸本院，请求判令左启继续履行房地产买卖合同、协助原告办理房屋产权变更手续并支付逾期交房违约金，案号为（2013）青民三(民)初字第4009号（以下简称4009号案件）。另查明：案外人某银行在多次向左启发函催促要求及时偿还贷款无果的情况下，于2013年11月19日在上海市静安公证处申请执行公证，公证处出具某号《执行证书》，确定左启结欠某银行贷款本金1,067,696.62美元及相应的利息、罚息等费用，左启自愿为上述债务设立抵押担保并承诺愿接受强制执行的财产为某幢房屋，无其他人对申请出具该公证书提出过异议；某银行可持本执行证书依据法律向有管辖权的人民法院申请强制执行。为此，某银行持上述执行证书向本院申请执行，本院以（2013）青执预字第5422号案件立案受理。又查明：4009号案件审理过程中，2014年4月11日，原告（乙方）与某银行（甲方）经自行协商达成一致协议并签署《协议书》：“鉴于：1.左启于2012年以其名下坐落于上海市青浦区沪青平公路某幢的房屋（以下简称“标的房屋”）作为抵押物向甲方办理了房地产抵押贷款，并实际取得了1,094,727.44美元的美元贷款。因左启逾期还款，前述贷款已经于2013年9月10日提前到期，截止至本协议签署之日，左启尚欠甲方贷款本金1,067,696.62美元及由此产生的贷款利息、逾期利息及���息等。2.左启于2013年1月将标的房屋出售给乙方，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。由于左启未能及时办理房产过户手续，乙方已向上海市青浦区人民法院起诉左启，要求其继续履行买卖合同（2013）青民三（民）初字第4009号案件，甲方作为第三人参与该起诉讼。经双方协商，约定如下：1.乙方自愿以其合法持有的资金，代左启向甲方偿还左启所欠的全部贷款本金。还款金额为相当于贷款本金壹佰零陆万柒仟陆佰玖拾陆美元陆拾贰美分（小写：1,067,696.62美元）的等值人民币。2.乙方应于本协议生效之日起七个工作日内，按照本协议经双方签署之日的甲方对外公布汇率*1,067,696.62美元计得人民币金额，附加人民币20万元汇率变化准备金之总额存入青浦法院账户，并同意青浦法院在（2013）青民三（民）初字第4009号案件判决生效之日将该款项划入甲方银行账���。甲方指定账户信息如下：开户行：中国人民银行，收款户名：澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行，收款账户账号：X。3.本协议生效之日起七个工作日内，甲乙双方应共同向青浦区人民法院申请在（2013）青民三（民）初字第4009号案件中，依据本和解协议出具相应裁判文书。4.（2013）青民三（民）初字第4009号案件判决生效后，乙方据该生效判决申请执行。甲方在收到乙方按照本协议第2条支付的全额款项后，应当对执行庭出具协助执行通知等司法文书予以及时配合，向青浦区房地产交易中心申请涤除其在标的房屋上的抵押权，并向青浦区人民法院申请解除其在标的房屋上的查封措施。5.甲方在收到乙方按照本协议第2条支付的全额款项后，向外汇管理局申请购汇，并在取得外汇管理局批准购汇文件后两个工作日内进行购汇。双方同意，按照甲方取得外汇管理局批准购汇文件后实际购汇日甲方对外公布的汇率为准，计算贷款本金壹佰零陆万柒仟陆佰玖拾陆美元陆拾贰美分（小写：1,067,696.62美元）所对应的人民币金额。如乙方按照本协议第2条支付的人民币款项高于该计得金额的，甲方应于取得外汇管理局批准购汇文件之日起七个工作日内无息退还超额部分；反之如低于该计得金额的，乙方应于取得外汇管理局批准购汇文件之日起七个工作日内向甲方予以补足。6.（2013）青民三（民）初字第4009号案件判决生效后，且甲方收到乙方按照本协议第2条支付的全额款项后，乙方自动取得该由乙方代偿的贷款本金金额所对应的甲方对左启的债权，但甲方仍有必要在在判决生效且完成购汇美元后的七个工作日内，向乙方出具债权让与文书，文书中载明：（1）甲方同意将其对左启所享有的1,067,696.62美元贷款本金的债权让与乙方��（2）甲方基于其与左启间签署的《房地产抵押贷款合同》及其他相关协议，所享有的除贷款本金以外的其他债权，包括但不限于利息、逾期利息、罚息以及实现债权的费用，仍由甲方享有。7.本协议一式五份，甲乙双方各执贰份，一份留存青浦区人民法院，自双方签字盖章之日起生效。”根据上述《协议书》约定，原告已于2014年4月14日向本院交纳了6,859,544.12元作为代管款交由法院代管。同时，原告表示原告代左启向第三人某银行支付的款项，优先抵扣原告未付左启的购房余款276万元；抵扣之后尚有原告多代付的款项，原告保留另行向左启追偿的权利。就4009号案件，本院经审理认为，原告与左启之间就某幢房屋签订的相关协议及合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，也经得了抵押权人的事后认可，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。因此，左启理应按约于2013年6月15日前结清贷款、涤除银行抵押并将某幢房屋产权过户给原告；左启在收取原告支付的520万元房款后未能依约履行上述合同义务，显属违约，理应按照合同约定的标准承担迟延履行的违约责任，并负有继续履约的法律责任。原告为促使房屋买卖合同得以继续履行，自愿替左启向某银行偿还贷款本金1,067,696.62美元以求得抵押涤除，其举于法无悖，本院予以准许。原告履行代偿行为后，在抵扣原告应付被告的购房余款276万元后，有权依法向左启进行追偿。某银行在接受原告的代偿行为后，仍不免除左启应向某银行承担的其他法律责任。左启经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，放弃了自己的抗辩权，法律后果自负。依照相关法律规定，本院判决如下：一、被告左启、原告黄纪根应于判决生效之日起二日内支付澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行未结贷款本金1,067,696.62美元；二、被告左启、澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行应于上述第一条履行后的七日内办理上海市青浦区沪青平公路某幢房屋上的抵押权登记（登记证明号X）撤销手续；三、被告左启应于上述第二条履行后的七日内办理上海市青浦区沪青平公路某幢房屋产权过户手续，将某幢房屋产权过户至原告黄纪根名下；四、被告左启应于本判决生效之日起十日内支付原告黄纪根逾期交房违约金（以人民币520万元为本金，按照日万分之三的标准，自2013年6月16日起算至产权实际过户日止）。目前，该判决已发生法律效力。再查明：2013年8月19日，被告鲲雅公司、案外人某集团有限公司以担保人的身份，向原告出具连带责任担保书一份。该担保书载明：两公���愿意就某幢房屋的买卖合同及相关补充协议中左启的连带责任担保人，向原告承担连带履约、违约赔偿责任，担保的范围，包括但不限于：1、……；2、……；3、……；4、因左启不能在2013年9月10日以前完成提前归还房屋的全部银行抵押贷款、注销银行抵押、办理房屋的转让过户手续，而产生的继续履行归还银行抵押贷款、注销银行抵押、办理本房屋的转让过户手续的义务或者由原告或他人代为履行归还银行抵押贷款所产生的债权、损失及索赔；5、……；6、……；7、……；8、……；9、……；10、……；11、本担保书的财产标的额范围为2,000万元（大写：贰仟万元）；12、本担保书担保期间自2013年9月10日起计算二年时间。担保书另对其他事项进行了约定。再查明：某幢房屋目前的权利人为原告黄纪根。以上查明的事实，由原告的陈述，原告提供的4009号民事判决书、连带责任担保书、上海市房地产登记簿等证据证明，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示：原告付到法院账上的是6,859,544.12元，银行最后退还了264,275.33元，原告主张的金额是已经扣除了该部分退款，再扣除购房余款人民币276万元后，原告实际损失为人民币3,835,268.79元。为证明主张，原告提供了中国银行历史交易明细清单一份。该历史交易明细清单载明，原告名下的尾号为X的中国银行账户，于2014年8月20日转账收入264,275.33元。根据庭审确认的事实，本院认为：经本院生效判决的认定，原告在履行代偿行为并在抵扣原告应付左启的购房余款276万元后，有权依法向左启进行追偿。现原告已履行代偿义务，并在抵扣相应购房余款后，尚余3,835,268.79元未获清偿，故其要求被告左启清偿上述款项的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告与被告鲲雅公司之间的担保关系，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，被告鲲雅公司理应按约承担担保责任。现承担担保责任的条件已触发，被告鲲雅公司作为被告左启的连带责任保证人，有义务就被告左启之未履行债务向原告承担保证责任，故对原告要求被告鲲雅公司承担连带清偿责任的诉请，本院亦予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告左启应于本判决生效之日起十日内支付原告黄纪根3,835,268.79元；二、被告上海鲲雅实业有限公司应对被告左启的上述债务承担���带清偿责任。被告上海鲲雅实业有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告左启进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37,482.10元，由两被告负担。审 判 长  陈菊芳代理审判员  陈 强人民陪审员  郑志愿二〇一五年六月二十五日书 记 员  施海群附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。