成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2469号原告：黄东旭，男，1978年6月28日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：陈志亮，四川公生明（凉山）律师事务所律师，特别授权代理。被告：成都乐成新世纪投资有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水村五社。法定代表人：杨信城，董事长。委托诉讼代理人：高玉林，北京市竞天（成都）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘一可，北京市竞天（成都）律师事务所律师，一般授权代理。原告黄东旭与被告成都乐成新世纪投资有限公司（以下简称乐成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月8日立案后，根据原告黄东旭的申请，对原告乐成公司的财产采取了保全措施。在案件审理过程中，被告乐成公司对本案管辖权提出了异议，本院经审查作出了驳回其对本案管辖权提出的异议的裁定。被告乐成公司不服该裁定，提起上诉，四川省成都市中级人民法院经审理，作出（2016）川01民辖终2124号民事裁定，载定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄东旭及其委托诉讼代理人陈志亮、被告乐成公司的委托诉讼代理人刘一可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄东旭向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》无效；2.判令被告向原告返还已付购房款人民币619940元及开业保证金1万元；3.被告赔偿原告一倍购房款的损失人民币619940元；4.被告支付占用原告购房款的资金利息，自2014年4月7日至履行完毕期间按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。事实和理由：2014年4月7日，原、被告签订了《房屋买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于新都区斑××村一社“乐成新世纪·小商品企业展示中心”1幢负1层1041号商品房。被告应当于2015年4月30日前完成交房义务。合同签订后，原告按约履行了自己的全部义务，但是被告至今未完成商品房的交付义务。以及被告所出售给原告的商品房未取得商品房预售许可证明，系违法销售，原告认为根据相关法律的规定，原、被告之间签订的合同无效，以及被告故意隐瞒所售商品房未取得预售许可证明，应承担相应的赔偿责任。被告乐成公司辩称，一、本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉请不应当得到支持，被告早于原告起诉之前已将办理讼争商品房的预售许可证明的资料递交给行政主管部门，并在原告起诉时已取得商品房预售许可证明，只因行政主管部门的客观因素，导致证照载明的时间有误；二、被告从未隐瞒负1层暂未取得预售许可证的事实，且原告充分知晓上述事实，被告认为在合同并没有法定解除或者认定无效的情况下，不应当适用前述司法解释第九条第（一）项的规定；三、原告增加了购房款资金利息的诉请，被告认为，若本案适用前述司法解释第九条之规定，那么原告所主张的资金占用利息与不超过购房款一倍的返还赔偿责任，由于均具备惩罚性的性质，不应同时适用。原告黄东旭为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.原告的身份证、被告的工商信息资料，证明双方当事人的主体资格；2.《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，证明2014年4月7日原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议的事实；3.收据、开业保证金协议，证明原告黄东旭已支付了全部购房款619940元及开业保证金1万元。经庭审质证，被告乐成公司对原告黄东旭所举上述证据予以确认。被告乐成公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：第一组，证明被告主体适格。1.企业法人营业执照；2.组织机构代码证；3.企业法定代表人身份证明及身份证复印件；第二组，证明原告于2014年3月6日在三位辅料行业商业代表（黄耀/姜凤、罗传德、孙明智）的推介下，以明显低于市场和同楼栋的团购价格与被告进行项目合作并签署《合作协议》。4.《合作协议》；5.诉争所涉项目的国有土地使用权证；第三组，证明被告与讼争楼栋的1-4层业主已签署《商品房买卖合同》。6.讼争楼栋1-4层业主的《商品房买卖合同》；7.讼争楼栋1-5层的房屋产权证书；第四组，证明三位商家代表作为本项目负1层的实际招商主体和销售主体，被告向其支付相应报酬的事实。8.代表购房明细；9.收条；10.被告转款凭证；第五组，证明被告于2014年3月11日在二环路口的“大蓉和酒楼”举办辅料行业商家招商说明会，会上被告口头告知所有参会商家，负1层商铺由于与二期地下室为贯通结构，目前没有拆分，暂无法办理预售许可证明，但正在与政府相关部门沟通协调，争取早日办理成功。11.辅料客户签约活动方案；12.活动宣传讲辞；13.负1层铺面辅料方案；14.项目推荐会宣传单；15.活动现场照片；16.辅料活动费用清单；17.费用报销单及餐饮发票；18.被告针对性为原告制作的宣传资料；第六组，证明原告及其他辅料商家选铺和缴纳款项。19.负1层辅料商家明细表；第七组，证明讼争楼栋已取得了预售许可证明。20.商品房预售许可证明（成房预售新都字第2071号）；21.情况说明；第八组，证明被告在销售现场公示的1-4层的预售许可证明，该公示处于售楼现场的显眼位置。22.被告销售现场公示照片；第九组，证明被告对负1层合作销售的前置条件，具体过程的详尽描述。23.被告出具的情况说明；第十组，证明由于讼争商品房未取得预售许可证明，导致无法办理按揭贷款，被告特安排民生银行专业人员针对原告贷款需求提供的几种方案，原告明显知悉暂无预售许可证明的事实。24.证人证言。经庭审质证，原告黄东旭对被告乐成公司所举第一组证据无异议；对第二组证据认为与本案不具有关联性，原告不知道；对第三组证据认为与本案没有关联，原告不知道、不清楚；对第四组证据认为与本案没有关联，真实性也有异议；对第五、六组证据的真实性、关联性有异议；对第七组证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，对被告的证明目的不认可；对第八、九、十组证据的真实性不清楚，与本案与没有关联性。经审查，本院认为，原告黄东旭所举上述证据及被告乐成公司所举第一组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。被告乐成公司所举第二组、第四组、第五组、第六组、第八组、第十组证据，证明购房业主在购买讼争负1层商品房时知晓该商品房未取得预售许可证明的事实，上述证据形成了完整的证据锁链，故本院予以采信。经审理查明，2014年4月7日，原告黄东旭（买受人）与被告乐成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于新都区斑××村一社“乐成新世纪·小商品企业展示中心”1幢负1层1041号商品房，该商品房所在地块国有土地使用证号为新都国用（2013）第14152号，土地使用权面积为32965.62平方米。合同第二条商品房销售依据载明，原告买受的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为成都市新都区房产管理局，商品房预售许可证号为成房预售新都字第1706号。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11592元，总价款619940元，原告采取一次性付款方式付款。合同第四条抵押情况载明该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。被告应当在2015年4月30日前向原告交付商品房。同日，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该补充协议第一条出卖人明示的资料载明：“出卖人已向买受人明示《合同》及补充协议（含前期物业服务合同、临时管理规约等）、《商品销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证等政府部门要求必须公示的证件、文件，并做出了合理的说明，买受人已知悉并了解前述法律法规、示范文本和证件所表明的内容。”上述合同、协议签订前，原告于2014年3月11日向被告支付了5万元购房定金，合同及协议签订之后又支付了569940元购房款（2014年4月7日支付42万元、5月10日支付149940元）。原、被告在签订上述合同、协议时，同时也签订了一份《开业保证金协议》，原告按照协议的约定向被告支付了1万元开业保证金。被告收到上述款项后，均向原告出具了加盖有该公司财务专用章的收据。在《商品房买卖合同》履行过程中，原告认为被告未按合同约定履行义务，以及出售的负1层商品房未取得预售许可证明，其与被告所签订的合同及补充协议无效，要求予以解除，因双方就此未达成一致意见，引起纠纷。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二条载明的成房预售新都字第1706号商品房预售许可证明，系本案讼争商品房所在楼栋1-4层的商品房预售许可证明。在讼争商品房的销售现场，被告只公示了“乐成新世纪·小商品企业展示中心”1-4层的商品房预售许可证明，未公示负1层的商品房预售许可证明。讼争负1层商业用房，即“乐成新世纪·小商品企业展示中心”地下商业、车位于2016年6月3日取得成房预售新都字第2071号商品房预售许可证明。本院认为，关于原告黄东旭请求确认双方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》无效的诉讼请求。讼争商品房为预售商品房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告双方于2014年4月7日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合同上载明的商品房预售许可证明为非讼争商品房的预售许可证明，至原告黄东旭2016年5月8日起诉至本院，被告乐成公司尚未取得讼争商品房的预售许可证明，而讼争商品房的预售许可证明成房预售新都字第2071号于2016年6月3日才取得，故应认定双方签订《商品房买卖合同》时，被告乐成公司所出售给原告黄东旭的“乐成新世纪·小商品企业展示中心”1幢负1层1041号商品房未取得商品房预售许可证明，该《商品房买卖合同》应为无效合同。原告黄东旭请求确认《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告黄东旭主张被告乐成公司向其返还购房款619940元和开业保证金1万元及占用购房款的资金利息并向原告支付赔偿款619940元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，被告乐成公司在与原告黄东旭签订《商品房买卖合同》时未取得讼争商品房的预售许可证明，至原告黄东旭提起本案诉讼时，也仍未取得商品房预售许可证明，故被告乐成公司应承担向原告黄东旭返还全部购房款619940元、开业保证金1万元及利息，并赔偿损失的责任。关于赔偿损失，被告乐成公司抗辩称其从未故意隐瞒暂未取得商品房预售许可证明的事实，且原告黄东旭充分知晓上述事实。从被告乐成公司所举系列证据来看，讼争商品房所在楼栋的1-4层的商品房预售许可证明在双方签订《商品房买卖合同》时已取得，在销售现场也只公示了1-4层的预售许可证明，故在双方达成讼争商品房买卖意向时，原告黄东旭应当已知晓其购买的负1层商品房未取得预售许可证明，故被告乐成公司并无隐瞒讼争房屋没有取得商品房预售许可证明事实的主观故意。本案中，被告乐成公司将1-4层的商品房预售许可证明列入双方签订的《商品房买卖合同》中存在一定的过错，此种情况虽与自始没有取得预售许可证明而恶意隐瞒事实的情况有所不同，但也应当承担相应的赔偿责任。为体现公平、诚信的民法原则，结合原、被告双方所举有效证据及被告乐成公司在诉讼过程中已取得负1层商品房预售许可证明的事实，酌定被告乐成公司承担原告黄东旭已付购房款619940元的20%的赔偿责任为宜（即123988元）。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告黄东旭与被告成都乐成新世纪投资有限公司于2014年4月7日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》无效；二、被告成都乐成新世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄东旭返还购房款619940元、开业保证金1万元及利息（以47万元为基数，从2014年4月8日始，和以149940元为基数，从2014年5月11日始，均计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算。若未按未判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；三、被告成都乐成新世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄东旭损失123988元；四、驳回原告黄东旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5205元，财产保全费5000元，合计10205元，由原告黄东旭负担245元，被告成都乐成新世纪投资有限公司负担9960元（此款原告黄东旭已预交，被告成都乐成新世纪投资有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告黄东旭支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  严振波二〇一七年一月九日书记员  王 莉