上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第18号原告徐庆华，男，住江苏省。原告施留英，女，住江苏省。上列二原告的共同委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。上列二原告的共同委托代理人陶建武，上海市国泰律师事务所律师。被告黄蓓丽，女，住上海市。被告张云，男，户籍地上海市。被告周婉君，女，住上海市。被告张申善，男，住上海市。上列三被告（黄蓓丽、周婉君、张申善）的共同委托代理人赵振华，上海申浩律师事务所律师。第三人上海农村商业银行股份有限公司普陀支行，住所地上海市。负责人乔东林，职务行长。委托代理人卞正，男，该支行员工。原告徐庆华、施留英诉被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，由代理审判员李冬独任审理，于2015年2月10日进行了证据交换。因被告张云下落不明，本案转为普通程序，组成合议庭审理，同时追加了上海农村商业银行股份有限公司普陀支行（以下简称：上海农商银行）为本案第三人，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告徐庆华、施留英及其委托代理人曹岭、被告黄蓓丽、周婉君及三被告的共同委托代理人赵振华、第三人上海农商银行的委托代理人卞正到庭参加诉讼。被告张云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐庆华、施留英共同诉称，两原告与四被告经房屋中介居间介绍，于2014年7月27日签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称：买卖合同）。买卖合同约定：四被告将位于上海市长宁区北虹路xx号xx层xx室房屋（以下简称：涉讼房屋）出售给两原告，售价为人民币（下同，略）236万元，两原告应于签订买卖合同当日支付房款50万元，2014年7月5日前支付35万元，过户当日支付16万元，130万元通过银行贷款形式支付，交房当日支付5万元，四被告应于2014年10月20日前将涉讼房屋交付两原告，同时双方约定于2014年8月30日前办理产权过户手续。双方还签订了补充协议，协议约定两原告向四被告支付房屋装修及屋内设备家具转让款36万元。买卖合同及补充协议签订后，被告张云承诺免除房款4万元，两原告目前共向四被告支付房款128万元。但四被告截至两原告起诉时既未办理涉讼房屋的过户手续，也未向两原告交付房屋，两原告现诉至法院，请求判令：一、四被告继续履行买卖合同，四被告将涉讼房屋产权过户至两原告名下，并向两原告交付房屋；二、四被告支付两原告违约金472,000元。被告黄蓓丽、周婉君、张申善共同辩称，被告张云因为赌博将家里的钱款输光，其为躲避债主现下落不明，三被告因此未能归还第三人借款；三被告对于收条落款处张云签名的真实性虽没有异议，但某些收条数额太小不符合常理。三被告不认可张云免除两原告4万元的承诺，未得到三被告的确认且三被告也不知晓，两原告不应免除4万元的房款；涉讼房屋系被告周婉君、张申善的唯一住所，搬离后将无房可住，故两原告需要先履行剩余的付款义务，三被告才能归还第三人剩余借款；关于违约金，要求法院予以调整，两原告提出的数额远高于其损失，且两原告未要求解除合同，故本案不适用该违约金条款。被告张云未到庭应诉，无答辩意见。第三人上海农村商业银行股份有限公司普陀支行述称，涉讼房屋尚有银行贷款70余万元未归还，主贷人为被告黄蓓丽，目前是正常还款。第三人要求双方当事人将贷款还清后，才同意将房屋产权转让给两原告。经审理查明，四被告系涉讼房屋的权利人，共有情况为共同共有。2014年7月27日，两原告（买受人、乙方）与四被告（卖售人、甲方）签订了一份买卖合同。买卖合同约定：四被告将涉讼房屋出售给两被告，合同转让价款共计236万元，两原告应于签订买卖合同当日支付房款50万元，2014年7月5日前支付35万元，过户当日支付16万元，银行贷款支付130万元，交房当日支付5万元；双方约定于2014年8月30日前共同申请办理转让过户手续，2014年10月20日前将涉讼房屋交付两原告；四被告未按合同约定履行合同的，每逾期一日的，四被告按本合同约定总房价的万分之一承担违约责任，逾期达15个工作日的，四被告应按总房价的20%承担违约责任，同时两原告有权解除本合同。买卖合同签订当日，双方还签订了一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，协议约定两原告向四被告支付涉讼房屋内的附属设施、设备及室内装饰和家具转让补偿款36万元作为房款的一部分，2014年7月25日由两原告支付给四被告15万元，剩余21万元在产权过户当日支付。买卖合同签订后，两原告先后支付了部分房款，被告张云在收据上予以签名确认，共计128万元（2014年5月31日5万元收据、2014年6月12日25万元收据、2014年6月18日20万元收据、2014年6月30日40万元收据、2014年7月30日转账10万元收据、2014年8月13日5万元现金收条、2014年8月18日2万元收条、2014年8月21日5千元收条、2014年8月27日2.50万元收条、2014年8月31日1万元收条、2014年9月4日15万元收条、2014年9月10日5千元收条、2014年9月11日5千元收条、2014年9月15日1万元收条、）。被告张云另向两原告承诺免除购房款4万元（2014年8月13日补充协议免除2万元、2014年8月18日补充协议免除1万元、2014年8月27日补充协议免除1万元）。审理中，三被告自认涉讼房屋由周婉君、张申善居住，黄蓓丽与张云离婚后已经居住他处。两原告表示涉讼房屋上的抵押虽然尚未涤除，继续要求履行买卖合同虽存在执行风险，但仍坚持其提出的诉讼请求。上述事实，有两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、《收据》、《收条》、《购房补充协议》、《上海市房地产权证》，三被告提供的《住房公积金个人购房担保借款合同》、《对账单》、《离婚证》，第三人提供的《对账单》及当事人的当庭陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，两原告与四被告签订的买卖合同系合同当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守履行。买卖合同签订后，两原告按约支付购房款，四被告理应办理完成房屋上设立的抵押登记注销手续后，再与两原告办理涉讼房屋的产权过户手续。事实是四被告未注销房屋的抵押，原、被告至今未能办理产权的过户登记手续。因此，合同难以继续履行的责任归咎于四被告，四被告应承担买卖合同继续履行及支付违约金的违约责任。两原告按照房屋总房价款20%主张违约金，虽然符合买卖合同的约定，但本院考虑到两原告仅支付了部分房款，且未举证证明违约金的数额与损失相当。另结合被告的过错程度，本院酌定四被告支付原告违约金7万元。关于原、被告争议的4万元房款，本院认为，两原告购买前是知晓四被告共有涉讼房屋，两原告也是与四被告共同签订的买卖合同，故房款的减免应由四被告的一致同意。因此，只有被告张云一人承诺减免4万元房款不符合合同变更的要件，本院不支持两原告的相关主张。至于三被告辩称部分房款未收到的抗辩意见，本院认为，因买卖合同未特别约定由谁收取房款，两原告的房款支付给任何一名被告均无不妥，故本院不支持三被告的相关抗辩意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善应于本判决生效之日起十日内向第三人上海农村商业银行股份有限公司普陀支行偿还剩余贷款本息，并协助第三人上海农村商业银行股份有限公司普陀支行于贷款清偿之日起十日内注销设定于上海市长宁区北虹路xx号xx层xx室房屋上的抵押登记；二、原告徐庆华、施留英应于本判决生效之日起十日内向被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善支付购房款人民币1,180,000元；三、原告徐庆华、施留英与被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善应于履行完毕上述第一、二项判决后的十日内，共同前往上海市长宁区房地产交易中心办理关于上海市长宁区北虹路xx号xx层xx室房屋的产权过户手续，房屋产权登记至原告徐庆华、施留英名下。上址房屋产权过户当日，原告徐庆华、施留英应支付被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善购房款人民币210,000元；四、被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善应在上海市长宁区北虹路xx号xx层xx室房屋产权登记至徐庆华、施留英名下后的十日内，向原告徐庆华、施留英交付上址房屋。上址房屋交付当日，原告徐庆华、施留英应支付被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善购房款人民币50,000元；五、被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善应于本判决生效之日起十日内向原告徐庆华、施留英支付违约金人民币70,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。诉讼保全费人民币5,000元，由被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善共同负担。案件受理费人民币8,380元，由被告黄蓓丽、张云、周婉君、张申善共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章晨煜代理审判员  李 冬人民陪审员  杨耀丰二〇一五年六月十九日书 记 员  饶 婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。