襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0607民初3148号原告陈昌波，男，1980年5月18日生，汉族，住襄州区。原告刘大玲，女，1980年3月14日生，汉族，住址同上。委托代理人肖飞，湖北春园律师事务所律师。被告襄阳百洋房地产开发有限公司（以下简称百洋房地产公司），住所地：襄阳市襄州区航空路（清河桥东）。法定代表人窦明杰，百洋房地产公司董事长。委托代理人赵保兵，湖北米芾律师事务所律师。原告陈昌波、刘大玲与被告百洋房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告陈昌波、刘大玲的委托代理人肖飞、被告百洋房地产公司的委托代理人赵保兵到庭参加诉讼。庭审中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告陈昌波、刘大玲诉称，2012年6月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份。该合同主要约定，原告购买被告开发的位于襄州区航空路“百洋•欧典”小区第18幢2单元****号商品房，建筑面积123.44平方米，总房款632047元；还约定，被告应在2013年12月31日前，将该商品房交付原告，并在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。合同签订后，原告依约支付了总房款及其他款项。但截止起诉之日，被告仍未将办理讼争房产的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据双方的合同约定，因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，请求依法判令：1被告支付自逾期办证之日起至起诉之日按同期中国人民银行贷款利率计算的违约金人民币54636.06元；2、被告承担本案诉讼费用。被告百洋房地产公司辩称，1、原告应当提供购房合同、发票等原件；2、合同第15条约定的只是商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并未约定由被告办理产权登记的义务；3、合同约定的“规定期限”不明确；4、原告主张的违约金无事实和法律依据；5、诉讼费应当由原告承担。原告陈昌波、刘大玲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份。用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同约定因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当承担违约责任。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但认为不能证明被告违约。本院对该证据的真实性予以采信。证据二、销售不动产发票两张。用以证明原告已履行交付房款的义务。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。被告百洋房地产公司在举证期限内未向本院提交证据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：2012年6月15日，原告在百洋·欧典售楼会所与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告在编号为襄阳区国用B‵2011第41010107-3号地块上开发建设的百洋·欧典18幢2单元****号预售商品房。房屋建筑面积为123.44平方米，每平方米5120.28元，总金额632047元，付款方式为签订合同时支付首付款192047元，向银行贷款440000元。合同第八条关于房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，即该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了房屋的交接、面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、保修责任、争议解决方式等内容。合同签订后，原告已履行支付全部房款632047元的义务。2013年12月31日，原告办理了收房手续。至今原告未能领取讼争房屋的权属登记证书，原告向被告主张合同约定的违约金未果，引起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告百洋房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，原告在收房后360个工作日内，因被告的原因造成原告不能取得房地产权属证书的，原告可以要求被告支付违约金。故原告主张被告支付违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持；原告以合同约定的违约金过低为由，要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金予以增加，但没有提供证据证明其受到的损失。本院认为，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案违约金的计算方式在合同中已经明确约定，且原告未举证证明其因未取得房屋权属证书而造成的损失，故违约金应当按照合同约定的标准计算即按合同第十五条第2款的约定计算得出违约金为6320.47元（632047×1%），对超出部分，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”由此可见，商品房的开发建设者，在房屋建成交付使用后，应当根据《房屋登记办法》第三十条的规定，向房地产管理部门提交（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规定的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料，申请对房屋进行初始登记，并取得初始登记的房屋所有权证，即俗称的“大证”。在被告取得初始登记的房屋所有权证之后，原告才能申请办理房产证分户，取得买受人的房屋所有权证。本案原告的收房日为2013年12月31日，至起诉之日已有667个工作日，超过合同约定的360个工作日，被告应当按照合同约定将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案。被告辩称其与原告的合同中约定的只是被告应在一定期限内向产权登记机关提交相关资料备案，并未约定由被告为原告办理产权登记证书，本院认为，虽然双方的《商品房买卖合同》没有约定由被告为原告办理房产证书的义务，但被告不向登记机关提交相关资料并办理建设房屋的初始登记，必然导致原告无法办理房屋权属证书。庭审中被告未提交相关证据证明其已向登记机关提交申请办证的资料。故本院认定原告未取得房地产权属证书的责任在于被告，被告的该辩称理由本院不予采纳；被告还辩称合同约定办理房屋权属证书的“规定期间不明”，本院认为，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，被告应当在房屋交付使用之日起90日让原告取得房屋权属证书，故被告的辩称意见，本院亦不予采红领巾。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一款、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条之规定，判决如下：一、被告襄阳百洋房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈昌波、刘大玲因被告襄阳百洋房地产开发有限公司的责任导致逾期办理房屋权属证书的违约金6320.47元。二、驳回原告陈昌波、刘大玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1166元，由被告襄阳百洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 黄 燕二〇一七年一月六日书记员 方小翠