广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10462号原告：魏秀群，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被告：广东润茂投资有限公司，住广州市番禺区。法定代表人：梁贤波。原告魏秀群诉被告广东润茂投资有限公司（以下简称润茂投资公司）物权纠纷一案,本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏秀群及其委托诉讼代理人曾宪良到庭参加诉讼，被告润茂投资公司本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏秀群向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告于2013年6月4日签订的GTPJ[2013]第0108号《物业使用权转让合同》与《物业返租合同》；2.请求法院判令被告退还290977元；3.请求法院判令被告支付租金（暂计）14548.75元及利息（租金以合同约定的每月2909.75元计算，从2016年7月1日计至合同解除之日止，暂计至2016年11月30日；利息从2016年7月1日起计至被告偿还之日止，以当季被告所欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以此类推）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告声称拥有番禺区钟村街兴业大道西诜墩村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目的使用权和经营管理权，并称其拥有该项目的使用权至2030年9月30日。2013年6月3日与被告签订了NO.0000279号《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让认购书》，并随后在2013年6月4日与被告签订GTPJ[2013]第0108号《物业使用权转让合同》，合同约定：在2030年9月30日当天及以前，被告拥有该项目的使用权和经营管理权，原告受让番禺区钟村街兴业大道西诜墩村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目A栋1层080号商铺（以下简称为“涉讼商铺”），涉讼商铺建筑面积12.11㎡，套内面积6.055㎡，受让价格为290977元，物业用途为商铺，物业使用权从2013年7月1日计起至2030年9月30日止，实际使用期限共计为17年3个月。原告受让该物业使用权后，被告同意再从原告手上返租十年，被告每年返租的租金，均按照本合同实际成交合同总价款的12%与原告进行结算，有关返租租金的支付，除本合同及附件一（注：即《物业返租合同》）另有约定外，采取按季度支付的方式进行，每一季度的租金在当季度的最后一个月内付清。并约定双方同意，为确保被告向原告支付返租款项，被告同意将原告受让款总额的50%存入监管银行，由监管银行根据本合同及资金监管协议的约定按期向土地权属方缴交租金及向原告支付每年的返租租金。合同价款为290977元，被告同意首三年的返租租金从合同价款中直接扣除，将扣除后的余款186225元按合同约定支付给被告，原告在合同签订当日向被告支付了双方约定的全部价款，被告也按照合同约定将首三年的返租租金从合同价款中直接扣除。原被告双方于同日签订《物业使用权转让合同》的附件《物业返租合同》，约定原告将涉讼商铺出租给被告，租赁期限十年，被告每年应付原告合同价款290977元的12%的年回报固定计算租金，即每年34917元，返租合同违约责任部分约定，被告如逾期支付租金，逾期部分按月利息千分之三计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为被告不履行合同，原告有权解除本合同并有权要求被告支付拖欠的租金。同日，被告向原告出具《承诺书》。原告从2013年7月1日起将该物业交被告返租，但从2016年7月起，被告却没有按照《物业使用权转让合同》和《物业返租合同》的约定将第四年的租金按季度支付给原告，原告多次要求被告支付，被告均未支付分文。特请贵院依法查明事实并判如所请。被告润茂投资公司未答辩，亦未提交证据。魏秀群围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、2013年6月3日，润茂投资公司作为转让方、魏秀群作为受让方，签订了NO.0000279号《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让认购书》，约定：转让涉讼商铺使用权，涉讼商铺面积为12.11平方米，其中套内面积为6.055平方米；使用权转让年限为2013年7月1日起计，至2030年9月30日止，实际使用年限共计为17年3月；受让方须于2013年6月9日之前携带此认购书、定金收据及其它应缴款项进账单原件，转让方指定地点签署《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》、《转租合同》及有关文件；二、2013年6月4日，润茂投资公司作为甲方（转让人）、魏秀群作为乙方（受让人），签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0108号）及合同附件《物业返租合同》，约定：在2030年9月30日当天及以前，甲方拥有番禺区钟村街兴业大道西诜敦村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目的使用权和经营管理权，本合同所称“转让”或“受让”系指转让或受让物业的租赁使用权；乙方受让涉讼商铺的使用权，物业用途为商铺，建筑面积12.11㎡，套内面积6.055㎡，受让价格（合同价款）290977元，期限自2013年7月1日至2030年9月30日，为17年3个月；乙方受让涉讼商铺使用权后，甲方同意再向乙方手上返租十年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止；双方同意，为确保甲方向乙方支付返祖款项，甲方同意将乙方受让款总额的50%存入监管银行，由监管银行根据本合同及资金监管协议的约定按期向土地权属方缴交租金及向乙方支付每年的返祖租金；甲方同意首三年的返租租金104752元，乙方可从合同总价款中直接扣除，然后将余款186225元按合同约定支付给甲方；合同签署当天，乙方须向甲方缴交93113元作为首期合同款项（已含定金3万元），合同签署之日起27天内，乙方须将余款93112元一次性支付；涉讼商铺交付使用权日为2013年7月1日交付使用；本合同附件《物业返租合同》生效的前提条件是，本合同所约定的合同款项全部到账甲方账户，生效之日为乙方应付甲方的合同款项全部到达甲方账户之日等。附件《物业返租合同》约定：乙方同意将其受让的涉讼商铺使用权出租给甲方，租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日止，共计10年；甲方每年应付乙方的租金，按照290977元的12%的年回报固定计算租金，即34917元；第一、二、三年租金已在转让总款上一次性扣减，其他年份租金，甲方须于约定时间内支付完毕等；甲方如逾期支付租金，逾期部分按月利息千分之三计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为甲方不履行合同，乙方有权解除本合同并要求甲方支付拖欠租金等。同日，润茂投资公司出具《承诺书》，写明：本公司承诺，返租期限届满后，若魏秀群要求继续将涉讼商铺返租给本公司，本公司须同意按承诺的租金及支付方式与其重新签订返租合同等。三、润茂投资公司分别于2013年6月3日、2013年6月4日和2013年6月28日向魏秀群开具四份收据（加盖公章），显示魏秀群向润茂投资公司支付了涉讼商铺的租金（含定金）共计186226元，魏秀群提交了POS机刷卡存根加以佐证；四、魏秀群提交的涉讼商铺所在建筑物的照片若干和“钟村街诜墩村民委员会名牌”照片一张，显示整幢建筑物现处于空置未经营状态，以及多名业主贴出维权告示书等；五、魏秀群在庭审中陈述：魏秀群曾多次找过润茂投资公司，2016年3月其他业主看到润茂投资公司张贴了公告，表示会在2016年6月前清退款项，2016年6月魏秀群再次前去看到润茂投资公司又张贴了一份公告，称其因为电商冲击无法继续经营，会努力分批退还业主的款项，承诺会在2016年9月退还租金，2016年10月魏秀群又看到润茂投资公司张贴了内容大致相同的公告，称其会在2016年12月30日前退还款项，但至今没有退还任何款项；六、本院依职权到广州市番禺区钟村街诜墩村经济合作社调查取证，复印了《房地产权证》四份，载明：涉讼商铺所在土地及建筑物：广州市番禺区钟村街毓宏街1号（宿舍）、（厂房1）、（厂房2）、（厂房3）的登记权属人是广州市番禺区钟村街诜敦村经济合作社，规划用途分别为宿舍、厂房，共有情况为单独所有，登记时间为2011年11月28日。本院认为：魏秀群和润茂投资公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0108号）及附件《物业返租合同》，主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。根据当事人提交的证据和当事人的真实意思表示，本案实为房屋租赁合同关系。在双方签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》后，魏秀群依照合同约定履行了支付款项的义务，润茂投资公司也应根据合同约定履行义务。但双方约定的三年返租期届满后，自2016年7月1日起至今，润茂投资公司没有按照合同约定支付返租租金，涉讼商铺实际已处于荒置无经营状态，且根据魏秀群的陈述，润茂投资公司多次明确表示不继续履行合同，润茂投资公司已构成违约，且润茂投资公司也没有举证证明其对涉案商铺有处分权，本案合同及附件无法继续履行，合同目的不能实现，故魏秀群以此为由主张解除《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于魏秀群主张被告退还合同总价款290977元，在扣除首三年返租租金104752元，其实际仅支付186226元，因此润茂投资公司已实际履行2013年7月1日起至2016年6月30日支付租金的义务，故对于其要求退还104751元这部分的诉请，本院不予支持；三年返租期届满后，合同没有实际履行，魏秀群要求润茂投资公司退还租金186226元租金的诉请，本院予以支持。关于魏秀群主张润茂投资公司支付2016年7月1日起至合同解除之日止的租金及利息的诉请，因合同没有实际履行，故本院不予支持。润茂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，润茂投资公司应向原告魏秀群退还租金186226元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告魏秀群与被告广东润茂投资有限公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0108号）及附件《物业返租合同》；二、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏秀群退还租金186226元；三、驳回原告魏秀群的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4577元，由原告魏秀群负担1343元，被告广东润茂投资有限公司负担3234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长 易 洁二〇一七年一月二十日书记员 范津津