湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潭中民一初字第81号原告湘潭九华经济建设投资有限公司，住所地湘潭九华示范区宝马东路1号九华大厦。法定代表人吴安国，该公司董事长。委托代理人胡俊玲，系该公司工作人员。委托代理人聂鑫，湖南湘牵律师事务所律师。被告湖南万凯源商业集团有限公司，住所地湘潭县易俗河镇天易工业园。法定代表人唐闻骏，该公司董事长。委托代理人程建佳，系该公司法律顾问。原告湘潭九华经济建设投资有限公司与被告湖南万凯源商业集团有限公司因建设用地使用权转让合同纠纷一案向本院起诉，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员朱卫平担任审判长，审判员李强华、唐逊组成合议庭，书记员周成锋担任记录。于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告湘潭九华经济建设投资有限公司的委托代理人聂鑫，被告湖南万凯源商业集团有限公司的委托代理人程建佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭九华经济建设投资有限公司起诉称：2014年4月3日，原告与被告签订《土地使用权转让合同》，原告受让被告潭国用（2008）A2007号、潭国用（2012县）A020001号、潭九国用（2013）第A01072号、潭九国用（2013）第A01073号的国有土地使用权，土地面积共计191.523亩。合同签订之日，原告向被告支付了定金500万元。合同约定，被告应在收到定金之日起30日内办理上述土地的解除抵押手续，并保证上述土地不再有任何权利瑕疵，否则原告有权单方面解除合同，并要求被告双倍返还定金。对于被告解除抵押合同时间及违约责任，合同都有明确约定。但截至起诉之日，被告仍未办理上述土地的解除抵押手续。原告认为，合同明确约定价款的计算方式，被告在收到原告定金的30日内办理手续，并确保土地权利没有瑕疵。截至起诉之日，被告仍未依合同办理上述土地的解除抵押手续，已经构成违约，并给原告造成了重大的经济损失，原告有权解除合同并要求双倍返还定金。综上，请求判令：一、判令解除原、被告双方之间的《土地使用权转让合同》；二、判令被告双倍返还定金共计10000000元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告湖南万凯源商业集团有限公司辩称：一、原告与被告签订的该土地使用权转让合同约定合同价款为原告出具的评估公司市场评估价格的70%，由于原告一直未出具评估书，故而合同价款无法确定，导致被告无法履行合同；二、依据合同第一条的约定，原告应先向被告履行提供评估报告的合同义务，但原告未履行提供价格评估报告的先履行义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，被告有权对原告行使先履行抗辩权，拒绝原告的履行要求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1，原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明原告主体身份。证据2，被告企业注册登记资料，证明被告的主体身份。证据3，土地使用权转让合同，证明原告、被告之间的合同关系。证据4，《关于恳请将桑榆老年公寓项目土地使用权由湘潭经济技术开发区回购的请示》，证明被告系桑榆老年公寓项目的投资主体，其有权转让合同中的土地使用权。证据5，银行进账单、收款收据，证明原告于2014年4月3日向被告支付合同定金500万元。证据6，证明一份，证明被告未按照约定办理土地的解除抵押手续。被告对证据1至6的真实性无异议。被告未提交证据。对原告湘潭九华经济建设投资有限公司提交的证据认证如下：证据1、2、3，因被告无异议，予以采信；证据4，被告无异议，且与证据6相印证，可证明被告的投资主体身份，并为土地使用权人，予以采信；证据5，作为复印件，因有相关机关盖章确认与原件一致为证，且被告予以认同，故予以采信；证据6，由湘潭市国土资源局湘潭经开区分局出具，真实合法，被告无异议，予以采信。综合对以上证据的认定、当事人陈述和庭审调查情况，确认如下事实：2014年4月3日，原告湘潭九华经济建设投资有限公司与被告湖南万凯源商业集团有限公司签订《土地使用权转让合同》，原告受让被告潭国用（2008）A2007号、潭国用（2012县）A020001号、潭九国用（2013）第A01072号、潭九国用（2013）第A01073号的国有土地使用权，土地面积共计191.523亩。合同签订后的当日，原告向被告支付了定金500万元。依合同约定，被告应在收到定金之日起30日内办理上述土地的解除抵押手续，并保证上述土地不再有任何权利瑕疵，否则原告有权单方面解除合同，并要求被告双倍返还定金。合同价款为原告方出具的评估公司市场评估价格的70%。2014年4月3日，原告依约向被告支付了合同定金500万元。但被告并未依合同约定于收到上述定金之日起30日内办理土地解除抵押手续。原告未依合同约定将市场评估书提交与被告，合同价款的具体数额未确定，被告在诉讼中以此为由抗辩，认为未支付合同价款不构成违约。原告以被告构成违约为由，向本院提起诉讼。本院受理后，原告向本院申请在1000万元价值范围内对被告进行财产保全，并提供了担保。本院遂依法作出了保全裁定。本院认为，双方当事人争议的焦点问题如下：一、合同价款是否确定。合同约定：“土地受让价格按甲方委托的评估公司市场评估价的70%计算。”明确载明了土地使用权价格的计算方式，应当认定该合同价款可以确定。二、被告抗辩认为原告有先履行义务的理由能否成立。依合同约定，由于原告有向被告先行提供价款评估书的义务，故被告以原告未履行提交评估价格的义务，从而无法支付合同价款为由，符合合同约定，该抗辩理由成立。但并不构成其解除土地抵押的抗辩事由。三、被告是否构成违约，原告是否可以解除合同。合同第三条和第五条明确约定，被告在收到原告之“定金”的30日内需办理好土地的解押手续，并保证无任何权利瑕疵。据此，双方一致约定，当被告违反该约定时，原告可以行使合同解除权，解除合同。现被告未依合同约定将土地解除抵押，因此，被告违反了合同约定，构成违约。原告有权依合同规定行使合同解除权，本院依法予以支持。四、是否适用定金罚则。定金是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人在订立合同时或订立后履行前，依合同标的额的一定比例，预先给予对方当事人金钱或其替代物。它属于一种法律上的担保，收受定金的一方当事人不履行约定的债务时，应双倍返还定金，适用定金罚则。定金并不是主合同标的额的一部分。而依当事人所签订的合同第四条“土地余款”一词，可知双方当事人将第二条中的“定金”作为了合同标的额的一部分且将交付500万元作为履行主合同义务。由此，原被告双方所交付的“定金”应当认定为“订金”，当被告方发生违约行为时，不应适用双倍返还的定金罚则，而只能对其作为违约损害赔偿予以处理。故对原告请求双倍返还定金共计1000万元的诉讼请求不予支持。但根据被告同意按银行同期贷款利率的二倍支付利息，本院依法予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告湘潭九华经济建设投资有限公司和被告湖南万凯源商业集团有限公司于2014年4月3日签订的《土地使用权转让合同》；二、被告湖南万凯源商业集团有限公司返还原告湘潭九华经济建设投资有限公司500万元，并以此为基数，自2014年4月4日起按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率的二倍计算利息至偿清之日止；上述履行义务在本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，财产保全费5000元，均由被告湖南万凯源商业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  朱卫平审判员  李强华审判员  唐 逊二〇一五年六月八日书记员  周成锋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。