上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1187号原告上海北方企业(集团)有限公司。法定代表人朱贤麟。原告上海北安物业管理有限公司。法定代表人刘学金。以上两原告共同委托代理人陈双。被告吴观国。被告董贞芳。原告上海北方企业(集团)有限公司、上海北安物业管理有限公司与被告吴观国、董贞芳排除妨害纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员魏思奇独任审判，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方公司)、上海北安物业管理有限公司(以下简称北安物业)的共同委托代理人陈双、被告吴观国、董贞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北方公司、北安物业共同诉称，原告北方公司是本市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的经管人、出租人和该处房屋的旧房改建实施人，原告北安物业受原告北方公司委托管理系争房屋的物业单位，二被告是系争房屋的承租人和同住人。系争房屋所在的彭浦新村彭三小区，建于上世纪60年代，房屋结构老化，多数房屋厨房和卫生设施合用，管道锈蚀，严重影响居民日常生活。该区域内的居民要求改造的呼声十分强烈。本着“改善居民条件，优化居住环境，提升小区服务功能”的指导思想，原告拟对该处房屋进行综合改造，并完善配套设施。改造形式为拆除重建，且翻建后不减少每套原有居住面积并厨卫独用。该房屋改建项目已于2007年10月17日得到上海市房屋土地资源管理局批准立项。闸北区房屋土地管理局又于2007年12月5日授权原告全权负责改建工程的实施。原告于2009年3月向改建房屋内的全体居民发放了《告居民书》和《意向书》，旧房改造项目得到绝大多数居民赞同。截止2009年4月底，原告与该房屋改建区域内的居民签订《意向书》的比例已达92.3%，超过该房屋改建区域内租赁户数的三分之二。2013年11月21日，原告与该房屋改建区域内的居民签订《房屋成套改造协议书》，截止2014年9月15日，签约的比例已达95%。但在改造实施过程中，二被告提出各种无理要求，不同意按照有关法规政策签订《房屋成套改造协议书》，阻碍了原告房屋改建工作的进程。原告及所属居委等曾多次上门做其思想工作，但被告均不予理睬，致使该基地工程受到阻碍，同时也影响了大部分承租居民和产权人的合法权益。综上所述，二被告的行为使原告旧住房综合改造工作无法进行，严重损害了该区域内绝大部分居民的合法利益，故原告请求判令：1、二被告在本判决生效时立即搬离上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室，将该房交由改建办改建。2、二被告迁入上海市闸北区闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋临时过渡。被告吴观国、董贞芳共同辩称，被告的壁橱是按照1.45平方米计算的，实际应该是1.93平方米，原告苛扣面积，没有做到公平公正。被告的房屋面积比其他承租人的房屋面积大，但是分到的房屋却比其他人的房屋面积小。系争房屋的阳台是4.4平方米，按照规定也应该按照一半的面积计算，房卡上确实没有壁橱和内阳台的面积，但原告提供的图纸上有壁橱和内阳台，应该将面积计算进去。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告吴观国、董贞芳系夫妻关系，系争房屋的承租人为被告吴观国。2007年10月17日，上海市房屋土地资源管理局下发沪房地资修[2007]618号《关于闸北区彭三小区旧住房综合改造项目立项的批复》，同意对彭三小区的旧住房进行综合改造。上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室出具的《彭三小区四期(西块)改造方案》显示，系争房屋处于改造范围之内；旧住房成套改造的原则为：1、成套改造遵循产权人(公房承租人)自愿、经改造意向征询同意改造率达90%以上，签约期内签约率达95%以上；2、政府扶持、承担改造资金，组织实施；3、非动迁，非解困。本着拆一还一，原地安置的原则，安置标准以改造前房屋居住面积为准。增加厨房、卫生间；计户的标准：产权房以房产证为标准，公房承租房以租赁凭证为标准，按证计户；签约期内居民签约率达95%以上的房屋改造协议生效；搬离时间为协议签约率达到100%后，以书面通知为准。2014年2月12日，彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办递交的《关于延长彭三小区“西块”四期旧住房成套改造签约期的申请报告》载明，彭浦新村街道彭三小区“西块”四期旧住房成套改造居民签约从2013年11月22日至2014年1月22日止。二个月签约期已到，未能达到95%的签约率。根据协议规定暂缓三年，但是已签约的居民积极要求将旧住房成套改造工作持续下去。街道旧住房改造办公室听取广大居民呼声，召开每户居民的座谈会，再次听取居民意见并请居民填写延长签约期的征询单。经过统计参加会议共计358户，345户同意延期(占96.37%)，其中215户要求政府将签约率降低至90%，3户要求重新制定方案，10户弃权。为此，彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办提出申请延长旧住房成套改造签约期。2014年2月15日，上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室出具的《公告》载明，闸北区彭浦新村彭三小区四期(西块)151-169号，从2013年11月22日至2014年1月21日，根据公示的成套改造操作方案规定，在两个月内完成95%。因签约率达到91%，为此，彭浦新村街道召开多次座谈会征求住户意见，90%以上坚决要求继续签约，并街道专报成套办，要求签约延期。区成套办为告知住户，同意延期到10月31日止。2014年9月20日，上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室出具的《公告》载明，闸北区彭三小区四期(西块)彭浦新村XXX-XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据闸北区旧住房成套改造联席会议办公室公示“操作方案和协议条款”的相关要求，现423户住户已经签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。2014年9月26日，原告北方公司出具《公告》，内容为：闸北区彭三小区四期(西块)彭浦新村XXX-XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据闸北区旧住房成套改造联席会议办公室公示“操作方案和协议条款”的相关要求，经423户住户配合，在2014年9月15日已签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。2014年12月19日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局印发的《上海市旧住房拆除重建项目实施办法(试行)》载明，本试行办法适用于本市以拆除重建方式实施的旧住房改造试点项目及其管理；拆除重建试点项目应当符合下列条件：……(二)房屋建筑结构差、年久失修、以不成套公有住房为主……(三)经项目范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的公有住房承租人和业主同意的(四)项目所在地区县政府同意，确需实施拆除重建改造的；建设单位应当将经区县规土局批准的拆除重建试点项目设计方案和实施方案在改造项目范围内向公房承租人和业主公示，并与公房承租人和业主签订改造协议，取得改造项目范围内不低于90%(具体比例由区县政府确定)的公房承租人和业主同意后，协议正式生效。审理中，原告表示，阳台不算居住面积，但安置房屋有阳台，安置面积即为房屋面积。租赁卡上没有壁橱面积，且壁橱的面积均系原告派人现场测量，壁橱实际测量为1.45平方米。被告表示，原告不曾到被告家中测量壁橱面积，只测量过四楼，而四楼和五楼是不一样的。以上事实由原告提供的改造方案、文件资料、租用公房凭证等以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。同时民事活动亦应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。上海闸北区彭浦新村彭三小区房屋建于20世纪60年代，房屋结构老化，外墙面结构风化破损，多数房屋厨房和卫生设施合用，管道锈蚀，线路老化，严重影响居民日常生活，如遇台风暴雨等恶劣天气极易发生公共危害。原告北方集团作为公房的出租人有对房屋进行维护修缮的权利和义务，在房屋结构严重老化，管道锈蚀，严重影响居民日常生活的情况下，原告有义务亦有权利对系争房屋进行综合改造，并完善配套设施。2007年10月17日，彭三小区房屋改建项目经上海市房屋土地资源管理局批准立项。从彭三小区四期(西块)的改建方案来看，是由政府承担改造资金，居民并不需要支付对价，待改造完成后，即可搬回到较以往住房更大面积且厨、卫独用的全新住房中，故本次列入改造范围的居民从事实上属于本次成套改造的受益方。本次彭三小区四期(西块)的改建签约期内签约率仅达到91%，经彭浦新村街道旧住房改造办公室向闸北区旧住房成套改造联席会议办公室申请延期，闸北区旧住房成套改造联席会议办公室同意将签约期延长至2014年10月31日止。从目前改造的签约情况来看，423户住户中已有406户签约，同意对房屋进行成套改造，已经达到了95%的签约率，本次改建方案的征询程序应当是合法有效的。由于被告至今仍未就旧房成套改造与相关部门和单位签约，导致两原告迟迟未能启动旧房改造工程，已经严重阻碍了旧房改造工程的开展，同时也损害了已经签约的403户居民的合法权益，致使居民们无法尽早在旧房改造工程完成后搬回居住环境改善的全新家园。本院认为，从维护社会公共利益以及保障大部分旧改居民利益的角度出发，二被告有义务配合本次旧房改造工程的实施，先行搬离系争房屋。对于二被告认为安置方案不公的问题，其搬离系争房屋后，仍可继续与两原告进行协商解决直至双方达成一致意见为止，被告合法的受安置权益并不因此受到影响。双方应就安置方案继续进行协商，如双方对于安置方案无法达成一致，原告可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告吴观国、董贞芳应于本判决生效之日起三日内搬离上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋；二、被告吴观国、董贞芳迁出上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋后，迁入上海市闸北区闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋临时过渡。案件受理费80元减半收取(原告已预缴)，由被告吴观国、董贞芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏思奇二〇一五年六月二十四日书记员  潘 瑾附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。