苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初5180号原告：苏州华新国际物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区中胜路38号。法定代表人：汪美琳，董事长。委托诉讼代理人：胡伟，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，江苏新苏律师事务所实习律师。被告：钱红林，男，1966年10月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：钱伟，男，1990年3月13日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。系被告钱红林的儿子。被告：顾妹英（曾用名:戈妹英），女，1966年3月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：钱伟，男，1990年3月13日出生，居民身份证号码3205861990********，汉族，住江苏省苏州市相城区黄桥街道方浜村旺更（2）外浜村**号。系被告顾妹英的儿子。原告苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称原告苏州华新物业公司）与被告钱红林、顾妹英物业服务合同纠纷一案，本案于2016年10月21日受理后，适用简易程序于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告苏州华新物业公司的委托诉讼代理人胡伟、王颖，被告顾妹英、钱红林的共同委托诉讼代理人钱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州华新物业公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的物业费25854.82元；2、判令被告支付滞纳金10859.02元（暂计算至2016年12月31日）；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确滞纳金的计算方式为：每期均以6463.70元为基数，分别从2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止。事实与理由：原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告为康桥花园小区提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.6元计算。被告系原告管理的康桥花园小区26-102业主，该房屋建筑面积为414.34平方米。自2015年1月1日至2016年12月31日，被告共计拖欠物业服务费25854.82元。被告拖欠物业费导致原告运营困难，严重损害了原告及其他业主的利益。原告屡次催讨，被告仍拒不支付。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告钱红林、顾妹英辩称，1、我方不是不肯交物业费，但是原告提供的物业质量达不到所收费用的水平。2、我认可原告持续为涉案小区提供物业服务，但我认为前期物业服务合同的期限仅为2年，之后原告未与我签订合同，且我也已经多次提出解约，原告起诉没有依据。3、我家在2016年8月7日被盗，原告安装的部分监控探头、围墙报警器损坏；房屋地下室漏水，多次报修无人管理；家里窗户安装的时候就没有锁，多次向物业反映也无人来处理；房屋门口的绿化损坏，至今没有来维护。我认为我家被盗的财物价值50000余元，原告应当承担一部分，应在我方拖欠的物业费中抵扣一半。4、我方不认可滞纳金。5、地下室的面积不应计算物业费。经审理查明，2011年1月27日，以苏州华恒置业有限公司为甲方，被告钱红林为乙方，双方签订《苏州市前期物业管理服务协议》约定：“甲方选聘的物业管理公司为原告苏州华新物业公司，乙方所购房屋坐落于康桥花园26幢102室，建筑面积414.34平方米。第一条在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，前期物业管理期间，物业服务企业按产权证的总建筑面积向乙方收取物业服务费（含代收代缴费）：小高层1.70元/月·平方米，别墅2.60元/月·平方米，单身公寓2.30元/月·平方米，商业2.95元/月·平方米。物业服务费按月计算，每半年收取一次，收费时间为每年的1月和7月。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止”。双方还作了其他约定。苏州华恒置业有限公司、原告苏州华恒置业有限公司及原告均在合同落款处盖章、签名。另查明，苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园26幢102室的所有权人为被告钱红林，另有共有权人戈妹英（即被告顾妹英），房屋建筑面积414.34平方米，其中地下室面积155.59平方米，设计用途为非居住。原、被告在庭审中一致确认：双方约定于每年1月及7月分别交纳其后六个月的物业服务费，2015年之前的物业服务费全部结清，之后的费用未交；涉案房屋属于别墅，地下室中不包含车库。以上事实，由原、被告身份信息、《苏州市前期物业管理服务协议》、房屋权属登记簿及当事人陈述为证，本院予以确认。两被告为反驳原告的主张，另外举证照片一组共7张，显示墙面开裂、窨井盖损坏、绿化无人养护，证明原告物业服务质量不达标，但两被告明确在本案中无须对原告的物业管理服务标准进行评估。两被告另述称，小区内的每个入口都不应该存在盲区，但目前涉案小区内的监控已损坏60%，导致无法调取被盗当晚小偷进入的画面；小区南面围墙、东面围墙上的报警系统至今损坏；保安从原先的30几人到现在只有19人，门卫处没有进出登记记录。以上均表明小区的安保质量下降，被盗风险增加，原告对被盗一事负有一定责任。原告质证后认为，对照片的关联性有异议，无法反映照片所示地点与我方提供服务的公共区域存在关联；也无法反映拍摄时间，无法核实是否是目前涉案小区内的情况，故无法证明原告物业服务未达到相应的物业服务标准。关于被告家中被盗一事，物业处的工作人员确实曾经提到过，但即使被告家中被盗是客观事实，也应当报警进行刑事立案，由公安机关追回相应的财产损失，监控本身就不可能面面俱到，被告无法证明我方存在过错，要求我方承担相应损失没有依据。本院认为，被告钱红林与苏州华恒置业有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》内容不违反法律法规规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行自己的义务。本案中，关于物业服务费，原告苏州华新物业公司在订立协议后提供了物业管理与服务行为，被告钱红林、顾妹英作为涉案房屋的所有权人应依照合同约定按建筑面积414.34平方米缴纳物业服务费。被告的房屋类型为别墅，收费标准为2.60元/月·平方米。两被告自2015年起未交纳物业费，故其应向原告交纳2015年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费合计25854.82元。原告另主张滞纳金，根据协议约定，应从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，该标准约定过高，原告现自愿调低为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，并主张每期均以6463.70元为基数，分别从2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日起计算至实际履行之日止，符合法律规定，本院予以支持。两被告在庭审中辩称：第一，协议的期限仅为2年，原告无权主张之后的物业费，且其已提出解约；第二，地下室面积155.59平方米不应计算物业服务费；第三，原告对其家中被盗负有一定责任，费用应扣减50%；第四，原告存在多种服务不到位的情形，并提供照片为证，但其明确在本案中不申请评估。对此，本院认为，首先，前期物业服务合同系小区业主委员会成立之前，由开发商选聘物业管理公司并与业主签订的协议，两被告在本案中亦认可原告在涉案小区中持续提供物业服务，故即使协议约定的2年期限届满，原告的物业服务行为仍处于延续状态，两被告仍应按约支付物业服务费，况且涉案小区内业主众多，物业服务合同的解除及物业公司的更换均涉及公共利益，需由小区业主委员会或全体业主决定；其次，物业服务费应按房屋的建筑面积（车库除外）计算，与其设计用途并无关联，涉案房屋的建筑面积414.34平方米中包含地下室155.59平方米，双方亦认可地下室不包含车库，故两被告的该辩解不能成立；再次，两被告家中被盗一事涉及刑事犯罪，可向公安机关报案处理，两被告要求原告承担损失，无事实及法律依据；最后，两被告提供的照片并不足以证明原告的服务违反了双方在合同中对物业管理服务标准的约定，即使原告在履行服务管理义务时存在一定瑕疵的情况，亦不能构成两被告拒交物业服务费的理由。本院认为，小区的良好环境与长久发展离不开物业服务公司及业主的共同努力，两被告作为小区内的业主，应通过业主委员会正确、有效行使选聘物业服务公司的权利，而非采取拒交物业服务费的方式使矛盾扩大，如小区业主普遍采取该种方式亦势必导致物业服务质量与小区环境陷入恶性循环。反之，原告作为物业服务提供方，亦应努力提升服务水平，对业主反映的有关问题及时处理，才能保持自身的竞争力以获得业主的长期认可，从而共同创造美好、和谐的小区环境。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：被告钱红林、被告顾妹英于本判决生效之日起十日内支付原告苏州华新国际物业管理有限公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费25854.82元，并支付原告该款的滞纳金（每期均以6463.70元为基数，分别从2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至两被告实际支付当期物业费为止）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为359元，由被告钱红林、被告顾妹英负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一七年一月十九日书 记 员  陆锦枫