河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2012）宛民初字第1366号原告王明震（反诉被告），男，1973年1月20日出生，汉族，住南阳市卧龙区广场南街号。委托代理人刘湘豫，女，1975年8月出生，汉族，住址同上。被告河南省万正房地产开发有限公司（反诉原告）。地址：南阳市工农北路。法定代表人：毕竟。委托代理人梅建国，男，1969年6月20日出生，汉族，住南阳市卧龙区运管所家属院。原告王明震（反诉被告）诉被告河南省万正房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称万正房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月14日受理后在法律规定的期间内依法向双方当事人送达了相关法律手续，并依法组成合议庭于2012年8月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘湘豫，被告万正房产公司的委托代理人梅建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称（反诉被告），2008年12月6日原被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买位于光武路北侧被告开发的万正阳光海岸小区9幢1504号房，原告依合同约定按时履行了缴纳房款义务，而被告逾期1033天交房，给原告造成了巨大的损失，依合同约定被告应当向原告支付违约金161121.6元，为保护原告合法权益特诉至法院，1、请求判令被告支付原告违约金161121.6元；2、被告向房管部门补交同地段经济适用房与商品房的差额3、本案诉讼费由被告全额承担。原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同。证明原、被告签订的合同是商品房买卖合同，并要求支付违约金。2、交款条3份，交款户头都是商品房专用收据。证明原告在2008年已将房款交齐，交款时和交钥匙时被告并未告知原告所购的房子是经济适用房。3、被告公司关于签订正式商品房买卖合同的联合通知1份。证明被告卖给原告的是商品房。4、万正房产公司交工标准1份。证明被告卖给原告的是商品房且交工标准不合格。5、2010年11月4日商品房收据1份。证明被告认可原告的购房资格，不但给原告办理了交房手续，还卖给原告车位。被告（反诉原告）辩称，原告不符合经济适用房认购条件，原被告所签订的合同应为无效合同，故原告诉请应予以驳回。被告向本院提交如下证据：1、豫计投资（1997）1250号文件1份。证明“阳光海岸”是经济适用房项目。2、宛市房函（2008）21号文件。证明“阳光海岸”项目是经济适用房。3、宛政办（2011）124号文件。证明购阳光海岸房产具备相应条件。被告对原告所举证据质证意见为：对证据1真实性无异议，证明方向有异议，合同显示土地性质是划拨，南阳没有专一的经济适用房买卖合同；对证据2真实性无异议，但从形式上不能说是商品房；对证据3真实性无异议，但经济适用房是按政府批文；对证据4不符合证据形式要件；对证据5该证据不能证明所涉房产不是经济适用房。原告对被告所举证据质证意见为：对证据1、2、3真实性无异议，但原告首次见到经济适用房文件，且被告从未告知或公示过原告购买房产是经济适用房。被告万正房产公司（反诉原告）诉称，原告无经济适用房认购证，且有其他住房，不符合经济适用房购买条件，故原、被告之间的合同应为无效合同（反诉举证、质证同本诉举证、质证）。反诉被告（原告）辩称，原、被告签合同时，原告已交齐房款，原告购房时被告并没有告知原告所购买的房产是经济适用房，签合同每页都显示是商品房买卖合同，被告说合同上显示土地使用权是划拨方式取得，一般老百姓不可能知道买的是经济适用房。是被告蒙骗消费者把经济适用房当商品房卖。故被告应当补交同地段经济适用房与商品房的差额。原、被告签订的合同也无违反法律行政法规的强制性规定，且该房产现已交付使用，该合同为有效合同，原告的诉请应予以支持。（反诉举证、质证同本诉举证、质证）。经本院审理查明，被告开发的光武路北侧万正阳光海岸小区系经济适用房项目，原告王明震于2007年8月4日、2008年12月6日共计向被告交房款252262.5元，2012年4月7日原告向被告交燃气初装费2680元、产权测绘费450元，原、被告于2008年12月6日签订商品房买卖合同一份购买被告开发的万正阳光海岸小区9幢1504号房屋，该合同第3页显示土地性质为划拨地。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分加处理（不作累加）逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款万分之3.334的违约金，合同继续履行；逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的利率按日万分之3.334计算违约金。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至150之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3.334（该比率应不小第项中的比率）的违约金。自第151日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之6.667的违约金。…”。另查明，合同约定交房时间为2009年6月10日，被告于2012年4月7日向原告交付了该房产。本院认为，1、原被告于2008年12月6日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，也符合合同形式要件，对该合同依法应予保护，合同双方主体应当以合同约定履行各自义务，违反合同约定内容的一方依法应当承担违约责任。对原告诉请判令被告支付原告违约金161121、6元的诉请。本院认为，依照原被告签订的房屋买卖合同第九条之规定，被告应当承担逾期交房的违约责任，但原告请求的违约金过高，本院认为按原、被告约定违约金的30%予以支付为宜。因此，依合同约定自最后交付期限的第二天起到150日止（自2009年6月11日起至2009年11月10日止）被告按日向原告支付已交付房价款万分之3.334的30%的违约金，即违约金为（252262.5元×3.34÷10000×150天）×30%=3791.5元；自第151日起至实际交付之日止（自2009年11月11日起至实际交付房屋之日即2012年4月7日止）被告按日向原告支付已交付房价款的日万分之6.667计算违约金，即违约金为（252262.5元×6.667÷10000×878天）×30%=44299.5元；上述违约费用合计为48091元。2、被告辩称因原告已有其它住房，无经济适用房认购证，不符合购买经济适用房条件，合同应属无效。本院认为，《南阳市经济适用房管理办法》第29条规定“符合条件的家庭持认购证与经济适用房开发建设单位签订购房合同。”参照上述规定被告在与原告签订经济适用房买卖合同之时应当事先审查原告是否持有认购证，但本案中在原告并没有提供认购证的情况下，被告仍与原告签订房屋买卖合同，说明该合同行为系被告自愿做出，被告的行为虽然违反行政管理性规定，但不属于合同法关于确定为无效合同的情形，故对被告的该辩称不予支持。3、被告辩称原被告签订经济适用房买卖合同由于原告不符合购房条件，损害社会公共利益应属无效。参照《经济使用住房管理办法》第四十二条第（三）项规定“未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。”参照《南阳市经济适用房管理办法》第40条第五款规定“开发建设单位擅自向未取得购房资格的家庭出售经济适用住房或擅自组织未取得购房资格的家庭集资合作建房的，由房管部门责令开发建设单位限期收回；不能收回的，开发建设单位必须补缴同地段经济适用住房与商品房价格差额，由房管部门统一代收后缴财政专户，用于经济适用住房和廉租住房建设，并对开发建设单位进行处罚”。本院认为依据上述规定，在被告自愿向不符合购房条件的原告出卖经济适用住房且已交付不能收回时，只要依据该规定向房管部门补缴同地段经济适用房与商品房差价，公共利益即得到弥补，不应再以合同损害公共利益为由而认定合同无效，故对被告的该辩称本院不予采纳。对被告的反诉予以驳回。4、对原告诉请要求被告向房管部门缴纳同地段经济适用房与商品房之间差价的请求。本院认为，参照《南阳市经济适用房管理办法》第40条第五款规定，房管部门有权以职权要求违规开发建设单位补缴同地段经济适用房与商品房差额，故原告的该诉请属于行政机关的职权范围，可以申请行政机关作出处理，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条，参照《经济使用住房管理办法》第四十二条第（三）项、《南阳市经济适用房管理办法》第40条第五款，第29条之规定，判决如下：一、限被告河南省万正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付违约金48091元。驳回原告的其他诉讼请求。驳回反诉原告河南省万正房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3522元，由原告承担2520元，被告承担1002元；反诉案件受理费100元由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 立审 判 员  李铭霞代理审判员  来新群二〇一五年六月七日书 记 员  杨 阳