浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）浙民申字第381号再审申请人(一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：浙江米兰洲际酒店有限公司。法定代表人：徐军。委托代理人：郑关军。委托代理人：范晓。再审申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：杭州三坝股份经济合作社。法定代表人：张建平。委托代理人：黄加宁。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：杭州银融实业投资有限公司。法定代表人：张建平，该公司董事长。再审申请人浙江米兰洲际酒店有限公司（以下简称米兰酒店），再审申请人杭州三坝股份经济合作社（以下简称三坝经合社）因与被申请人杭州银融实业投资有限公司（以下简称银融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第2411号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。米兰酒店申请再审称：（一）原审法院认定事实错误。1.原审法院认定米兰酒店未提供相应的证据证明因三坝经合社的违约行为造成的可得利益损失超过1000万元系错误的认定。米兰酒店在一审中已委托权威机构对案涉房屋租金进行评估，评估结果为萍水商贸大厦二、三、四号楼一至二层商铺二十年租金差价为11388万元。米兰酒店考虑各方面的因素，提出二十年可得利益损失3500万元的诉请系合理的。二审诉讼过程中，根据米兰酒店查询相关承租户的租金，可以认定租金差价高达9315.50万元。综上，米兰酒店因三坝经合社恶意违约造成的可得利益损失远远高于3500万元。2.一审法院采信案涉房屋租金价值无法评估的意见不当，二审法院驳回米兰酒店申请对案涉房屋租金价值进行司法鉴定错误。一审中，米兰酒店已就案涉房屋租金进行了评估，并确定了租金价值。三坝经合社并未申请重新鉴定亦未提供证据予以反驳，法院应直接采纳评估报告。原法院仅以法院委托的评估机构无法达到司法评估所要求的评估结果的精确性及唯一性为由即认为米兰酒店主张的可得利益损失3500万元没有事实依据系错误的认定。根据米兰酒店与三坝经合社签订的房屋租赁合同的约定，三坝经合社赔偿米兰酒店的损失计算应以合同解除之日为基准评估，故评估机构评估时应当以三坝经合社解除合同之日当地房屋租金价值为基准进行评估，不需要考虑和预测今后二十年租金收益变化的各种因素。二审中米兰酒店已提供了充分的证据证明案涉房屋真实的租金价值远远高于合同约定的租金价值，米兰酒店3500万元可得利益损失客观存在，这也与米兰酒店委托的评估机构得出的评估价值相互印证。鉴于此，米兰酒店在二审时再次委托法院进行评估鉴定的做法完全符合法律规定和本案审理的实际需要，故二审法院不予准许是错误的。3.原审法院在米兰酒店提供充分有效证据的情况下仍错误采信三坝经合社提供的虚假合同并认定其有效，属认定事实和适用法律错误。二审中，根据米兰酒店提供的证据，三坝经合社解除与米兰酒店签订的房屋租赁合同后，将案涉房屋租给了杭州优盘企业管理有限公司（以下简称优盘公司）而非一审所认定的杭州钱塘经济开发有限公司（以下简称钱塘公司），租金也存在差价。一审法院认定的事实发生了重大变化，判决解除合同的事实和法律基础都不复存在，但二审法院在查清相关事实后却仍然维持一审法院的判决属认定事实错误。同时，米兰酒店提供的证据可以证明三坝经合社、钱塘公司与优盘公司存在恶意串通的行为，根据合同法的规定，三坝经合社与钱塘公司或优盘公司签订的合同无效。（二）原审法院适用法律错误。1.原审法院对米兰酒店3500万元可得利益损失不予支持的认定有违法律规定、合同约定及同类案件判例。根据米兰酒店与三坝经合社签订的合同第十三条第一款第三项的约定，三坝经合社除支付1000万元违约金外仍应对米兰酒店的损失承担责任。米兰酒店提供的证据已证明损失远远高于违约金1000万元。米兰酒店在原审中亦提交了同类案件的两个司法判例均支持可得利益损失。根据合同法的相关规定，实际损失大于违约金的情况下，可以不适用违约条款而直接适用赔偿责任，违约金的适用无法抵偿和替代可得利益损失。2.三坝经合社恶意违约及其因违约而获巨额利益，同样给米兰酒店造成的重大损失是显而易见的。原审判决对米兰酒店的可得利益损失不予支持，有违公平原则，违反了法律的相关规定。三坝经合社在与米兰酒店签订房屋租赁合同二年后在周边房租大幅上涨的情况下，为谋取非法利益与第三方恶意串通，三坝经合社和案外人钱塘公司和优盘公司从中获利按二十年计算在亿元以上。原审判决有违法律之公平原则。3.原审法院仅以合同相对性为由驳回米兰酒店要求第三人银融公司共同承担责任的诉求，有违法律规定和本案的实际，属于适用法律错误。本案案涉房屋系银融公司所有，银融公司亦以实际交付行为对本案房屋租赁合同予以认可，故银融公司与三坝经合社应为共同出租方，并承担连带或共同赔偿责任。米兰酒店依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。针对对米兰酒店的再审申请，三坝经合社辩称：（一）米兰酒店所主张的可得利益损失没有事实可予以证明，其要求三坝经合社赔偿损失属于主观臆测。首先，米兰酒店并非本案的守约方，而可得利益损失的主张必须以守约为前提。本案中，米兰酒店存在拖延支付定金、未按约定设立新公司及未提供约定的担保等违约行为，故米兰酒店无权向三坝经合社主张可得利益损失。其次，米兰酒店以某一时间点的租金价格来推算20年的转租获利金额也是没有法律依据和不科学的。（二）三坝经合社与米兰酒店解约基于该公司存在多项违约行为。米兰酒店拖延了定金支付时间；米兰酒店未按照合同的约定设立一家注册资本不少于3000万元的新公司承受合同项下的权利义务；未按约在合同生效后一个月内提供一家注册资本不少于2000万元的公司为米兰酒店履约提供担保，故一、二审法院认定米兰酒店在合同履行过程中不存在违约行为系错误的。三坝经合社认为，米兰酒店的上述行为已经构成了“默示违约”，三坝经合社有确凿的证据证明米兰酒店将不履行合同所约定的义务，鉴于此，米兰酒店存在根本违约的行为，三坝经合社提出解除合同，有利于保护本身的合法权益。（三）三坝经合社未授权银融公司向米兰酒店交付涉案房屋，米兰酒店利用三坝经合社经营班子主要成员涉嫌经济犯罪的时机趁火打劫。移交萍水商贸大厦的主体是银融公司，对此米兰酒店没有提出任何异议，存在重大过错。涉案房屋在移交时，三坝经合社的主要领导成员均因经济问题被公安机关逮捕，米兰酒店在知情的情况下，与第三人银融公司办理移交存在重大过错。（四）一、二审法院支持米兰酒店1000万元的违约金支付请求是错误的。根据合同的约定，三坝经合社在租赁期间无故解除合同，导致米兰酒店经营终止的，三坝经合社需向米兰酒店支付违约金1000万元，但本案中米兰酒店存在多项违约行为，三坝经合社解除合同的时间点并非租赁期内，且米兰酒店仅仅进行了简单的样板房装修，故米兰酒店要求三坝经合社支付违约金的条件并未成就。本案中，在米兰酒店不存在实际损失的情况下，一、二审法院支持米兰酒店1000万元的违约金支付请求是错误的。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。解除合同的后果是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。本案中，一审既判决解除案涉房屋租赁合同，又判令三坝经合社向米兰酒店支付违约金1000万元是错误的。本案在再审审查过程中，三坝经合社向本院寄送再审申请书称：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，三坝经合社并非本案所涉合同的适格当事人，合同应属无效。案涉房屋的国有土地使用权证和建设工程规划核实确认书证明该房屋的土地使用权人和建设单位均为银融公司，三坝经合社无权出租涉案房屋，米兰酒店未尽到注意义务，合同应属无效。二审法院认定银融公司对涉案合同知情的认定与事实不符，萍水商贸大厦交付时，三坝经合社未持有银融公司100%股权，时任三坝经合社的主要负责人姜邵祖已被逮捕，故银融公司对案涉合同并不知情。本案中，三坝经合社及米兰酒店对案涉租赁合同的无效均有过错，故三坝经合社无需赔偿米兰酒店。（二）即使本案所涉房屋租赁合同有效，三坝经合社也不应支付给米兰酒店违约金1000万元。1.本案未出现案涉合同约定的三坝经合社支付米兰酒店的情形。三坝经合社解除合同发生于装修期内并非租赁期，三坝经合社解除合同的原因是米兰酒店存在严重违反合同的行为。2.一、二审法院对1000万违约金支付的认定定性不同，且无合同依据和法律依据。一审判决认为，三坝经合社存在根本性违约，依照合同的约定，三坝经合社应支付米兰酒店违约金1000万元。二审判决认为“原审法院综合案涉房屋所处位置、租赁期限等情形予以支持并无不当”，故二审判决曲解了违约金1000万元的支付依据。3.依据合同法的规定和最高人民法院公报所刊载的案例，合同解除的法律后果不表现为违约责任。根据合同法的规定，合同解除导致合同关系归于消灭，法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。最高院公报案例已明确表达了该观点。因此，一审法院既判决解除案涉房屋租赁合同，又判令三坝经合社支付违约金1000万元是错误的。4.米兰酒店因三坝经合社提前解除合同的行为而遭受的损失根本没有证据予以证明，一、二审法院不予调整1000万元违约金是错误的。米兰酒店并未提供证据证明其损失，且米兰酒店亦未按照合同约定成立新公司及提供担保。即使要支付违约金，1000万元也明显过高。5.二审法院认定米兰酒店不存在违约行为不符合事实。根据合同的约定，米兰酒店应成立新公司，双方虽未约定成立时间，但从约定目的上看，应当是签订合同后尽快设立，米兰酒店未按时设立新公司已属违约。一审法院未认定姜邵祖的询问笔录，二审法院把一审法院没有认定的证据予以认定是错误的。6.本案所涉房屋租赁合同的签署，未经三坝经合社的股民代表大会决策程序，米兰酒店具有重大过错。根据相关规定，股份经济合作社的重大经济决策需经股民（代表）大会讨论决定。案涉萍水商贸大厦一号楼1-22层房屋的移交是在三坝经合社经营班子成员涉嫌犯罪被逮捕、三坝经合社没有人员参与的情况下进行的。三坝经合社依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定向本院申请再审。本院认为，根据再审申请人再审申请书中载明的再审理由及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条关于再审申请事由的相关规定，综合分析如下：一、关于米兰酒店提出的经济损失问题。原审法院关于可得利益损失的认定并无不当，理由如下：1.根据合同的约定，三坝经合社无故解除合同应支付米兰酒店违约金1000万元。2.米兰酒店提出的评估报告系其单方委托鉴定。一审审理过程中，经法院委托鉴定，鉴定机构回函载明因引起房屋租金变化的因素众多，且评估年限较长，无法准确预测可引起租金收益变化的各种因素，故本次鉴定无法进行。3.当事人双方在合同中虽约定损失的计算以合同解除之日为基准评估，但对于该项条款的认识结合本案实际应理解为损失的计算应从合同解除之日为基准计算二十年。4.本案一审已经就相关事项委托评估机构进行评估，但评估机构已经清楚地说明未能进行评估的理由，且其陈述的理由亦符合常理。二审中，米兰酒店亦未能提交充分的证据启动重新鉴定程序，故二审法院就相关问题的处理并无不当。5.关于米兰酒店提出的同类判例问题。不同的案件均存在差异，法院的判决应根据实际情况作出。6.关于米兰酒店主张其因三坝经合社的违约行为造成了可得利益损失及三坝经合社因违约行为获得的巨额收益，根据米兰酒店已经提供的证据，并不能充分证明其主张。二、关于二审维持一审解除合同判决是否得当的问题。2013年2月28日，三坝经合社与钱塘公司就案涉房屋签订房屋租赁合同，三坝经合社将该房屋交付给钱塘公司。同日，银融公司作为甲方与案外人优盘公司亦签订房屋租赁合同一份，租赁标的物与本案米兰酒店和三坝经合社所签订的房屋租赁合同相同。米兰酒店据此认为二审判决解除合同的事实和法律基础已不复存在。本院认为，二审维持一审解除合同的判决并无不当，理由如下：1.二审判决事实认定部分对一审判决的事实予以了认定，并未出现米兰酒店所陈述的否认一审认定事实的情况；2.根据本案现有证据，可以认定案涉的房屋已经被米兰酒店外的其他主体占有并使用，故米兰酒店要求继续履行房屋租赁合同的基础已经不存在。三、关于银融公司是否要与三坝经合社共同承担责任的问题。本案中，房屋租赁合同的签订主体是米兰酒店与三坝经合社，银融公司并非合同的一方主体。虽三坝经合社与银融公司存在一定的关联，但从承担法律责任的角度分析，三坝经合社作为独立的法人应承担独立的法律责任，故原审未将银融公司列为承当责任的主体并无不当。四、关于二审判决认定的事实是否缺乏证据的问题。根据原审查明的事实，案涉房屋的建设单位系银融公司，三坝经合社与米兰酒店于2011年5月18日签订房屋租赁合同，银融公司于2012年8月30日在监交单位杭州新锐建设项目管理有限公司的监交下将案涉的一号楼移交给米兰酒店。银融公司办理移交的行为证明其对房屋租赁合同是知情的，并证明其同意将案涉房屋由三坝经合社租赁给米兰酒店。五、关于三坝经合社是否应支付违约金的问题。原审法院判决由三坝经合社支付米兰酒店违约金1000万元并无不当，理由如下：1.三坝经合社以米兰酒店存在重大违约为由单方解除了合同，经审查，三坝经合社主张米兰酒店存在的二项行为均不构成根本违约，故三坝经合社以该理由解除合同不能成立。2.三坝经合社在不符合合同解除条件的情况下单方解除合同的行为已构成了根本违约，根据房屋租赁合同的约定，米兰酒店要求三坝经合社支付违约金1000万元，而三坝经合社则主张违约金过高，但其并未提交足够的证据证明。3.三坝经合社主张案涉房屋租赁合同的签署，未经其股民代表大会的决策程序。合同法第五十二条规定的导致合同无效的规定必须是法律或行政法规中的效力性强制性规定，而三坝经合社提出的规定并非上述规定，故三坝经合社并不能以此为由主张合同无效。综上，米兰酒店的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。三坝经合社的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回浙江米兰洲际酒店有限公司、杭州三坝股份经济合作社的再审申请。审 判 长  杨兴明代理审判员  王 玥代理审判员  叶国栋二〇一五年六月九日书 记 员  徐 丹