安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终5969号上诉人（原审被告）：安徽博时房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区海棠路150号创新大厦908室，组织机构代码78490556-0。法定代表人：朱风萍，总经理。委托诉讼代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣礼扬，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：合肥德安物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市新站区凤阳路恒丰大厦A座2507室，组织机构代码76686166-4。法定代表人：ＸＸ津，总经理。委托诉讼代理人：潘卫东，安徽蓝雁律师事务所律师。上诉人安徽博时房地产开发有限公司（以下简称博时房地产公司）因与被上诉人合肥德安物业服务有限公司（以下简称德安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2016)皖0191民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。博时房地产公司上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求;2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人在一审中已提交物价局文件，证明2012年7月至2012年12月空置房物业费应当减半收取，一审法院以上诉人未举证证明为由对被上诉人主张的空置房物业费予以认定没有事实与法律依据。根据安徽省物价局关于物业综合服务费有关问题的通知(皖价服[2009]82号)规定，从通知印发之日起，半年以上18个月以下符合未入住条件的新建普通商品住房住户，期间物业综合服务费减半收取。上诉人已在一审审理中向法院提交这份文件，根据该份文件，2012年7月至2012年12月上诉人空置房物业费应进行减半收取，即40966.5元。但一审法院以上诉人未举证证明为由，对被上诉人主张的空置房物业费予以认定，是没有事实与法律依据的。二、海岸星辰小区地下车库分为地面车位与机械车位，于2012年12月3日开始验收并划分，地面车位由上诉人与被上诉人共同出租，收益分成;机械车位至今未投入使用，也从未移交给被上诉人进行管理维护，一审法院判令上诉人支付停车位物业管理费是错误的。1.上诉人与被上诉人之间未对空置车位数量进行对账确认，一审判决以车位总量认定需缴纳的车位物业管理费是错误的。在被上诉人提供物业服务期间，车位有赠送、出售、出租等情况，该部分车位已不属于上诉人所有，不应由上诉人缴纳物业管理服务费，但上诉人与被上诉人之间并没有对已赠送、出售、出租的车位及空置车位情况进行统计，一审判决以车位总量认定需缴纳的车位物业管理费是错误的。2、地面车位于2012年12月3日后才开始划分，被上诉人要求上诉人自2012年7月1日起支付车位管理费显然与事实不符。根据上诉人与合肥翔瑞科技有限公司于2012年7月2日签订的《机械式停车设备安装合同》，海岸星辰小区地下车库机械车位于2012年7月2日开始建设安装，总工期为90个日历日。该机械车位于2012年12月3日开始验收，剩余空位置才划分为地面车位，故上诉人要求被上诉人自2012年7月1日起支付地面车位管理费显示与事实不符。3.根据约定，地面车位由上诉人及被上诉人共同出租，收益分成，上诉人无需再另行支付被上诉人地面车位物业管理费。根据上诉人与被土诉人之间的约定，地面车位由双方共同出租，收益分成，即车位租赁费用为150元/月，上诉人收取100元/月，被上诉人收取50元/月，上诉人无需另外支付地面停车位物业管理费。2014年4月15日，被上诉人向上诉人发出《关于博时所欠费用的函》，该函件内容显示上诉人所欠的各种费用统计，其中并不包括拖欠车位管理费。在物业管理服务期间，被上诉人亦从未向上诉人要求缴纳地面车位的物业管理费用，由此可见，上诉人与被上诉人对车位的费用收取及分配已达成合意，被上诉人在已经收取车位租金的情况下要求上诉人继续缴纳车位的物业管理费用，是不合理的。故上诉人无需支付地面停车位物业管理费。4.机械车位至今未投入使用，也从未移交给被上诉人进行管理维护、一审法院以机械车位需要物业管理和维护为由认定被上诉人在未提供物业管理服务的情况下可以收取机械车位管理费没有事实与法律依据。上诉人开发的海岸星辰小区机械车位，于2012年7月开始建设安装，2015年1月29日经设备安装公司复查和调试，至今未投入使用。2015年3月3日，上诉人与合肥金田物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并于2015年4月将地下机械车位移交给合肥金田物业管理有限公司管理服务区，由金田物业开始进行维护与使用工作。在此之前，海岸星辰小区机械车位从未移交给被上诉人进行管理维护，被上诉人并未为该机械车位提供物业管理与维护服务，其要求上诉人承担自2012年7月至2015年2月的机械车位物业管理费没有事实与法律依据。三、被上诉人将其法定代表人ＸＸ津擅自出卖上诉人的四套房屋，私下移交给买受人，且私自扣取其在物业服务期间代收的业主电费，给上诉人造成极大损失，该损失应与物业费进行抵扣。在被上诉人提供物业服务过程中，被上诉人法定代表人ＸＸ津采取欺骗手段，私自将其代管的上诉人房产交付给束庆明、方影、江四昌、孔杰等四人，ＸＸ津被立案调查后，被上诉人又将该四套房屋私自移交给买受人，给上诉人造成极大损失，至今没有承担赔偿损失的责任。被上诉人在物业服务期间私自扣取其代收的业主电费，未缴至供电公司，后业主因拖欠电费向被上诉人索要无果，要求上诉人承担责任，给上诉人造成的该部分损失与上述私卖房屋的损失也应与物业费进行抵扣，即使上诉人尚欠被上诉人物业服务费，该费用也应从被上诉人承担的赔偿责任中扣除。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院明察并依法改判为盼!被上诉人德安物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被上诉人上诉请求。德安物业公司向一审法院起诉请求判令：博时房地产公司支付物业服务费744259元，并按同期银行贷款利率支付逾期利息47756.6元（按年息5.5%的标准，自2015年3月3日暂计至2016年5月3日，此后顺延至款清止）。一审法院认定事实：对于德安物业公司于2015年3月11日向博时房地产公司发出的函，因双方2015年3月2日签订的解除合同协议书中，加盖了博时房地产公司公章，同时有该公司员工宣岩签字，而该份2015年3月11日的函上宣岩也注明收到并签字，因此可以认定博时房地产公司已经收到上述函件。对于物业费台账，双方在诉讼中对空置房及车位数量进行了核对，确认空置房物业费为274933元、机械车位170个、地面车位37个。故对双方对账后的结果予以确认。关于空置房物业费减半问题，博时房地产公司认为根据安徽省物价局2009年相关文件通知，对未入住新建普通商品住房物业综合服务费应当减半收取，且双方对此有过约定。但德安物业公司对该主张不予认可，博时房地产公司也未举证证明，因此对该理由原审法院不予支持，对德安物业公司主张的空置房物业费274933元，予以认定。关于地上及地下车库停车位的费用问题，根据双方合同约定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因博时房地产公司原因未能按时交给物业买受人的物业，按《合肥市物业管理条例》其物业服务费用应由博时房地产公司全额缴纳”，而地面车位及地下机械车位也同样需要物业的管理和维护，德安物业公司按照相关机关颁发的服务价格登记证确定的标准，以地面车位50元/月、地下车位70元/月收取相应的管理费于法有据，因双方对车位数量已经对账确认，故对于37个地面车位费57800元，170个地下机械车位费380800元，予以认定。关于博时房地产公司主张因德安物业公司法定代表人ＸＸ津涉嫌刑事案件给其造成损失以及代收的业务电费未缴纳，要求从物业费中进行抵扣的主张，由于上述两项请求与本案均非同一法律关系，博时房地产公司未提供相关证据证明，德安物业公司也不同意进行抵扣，故原审法院不作审查，博时房地产公司可另案主张。原审法院认为：德安物业公司与博时房地产公司签订的《博时.海岸星辰前期物业管理委托服务合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定。在德安物业公司履行了物业管理服务后，博时房地产公司应当按照合同约定支付相应的物业管理费（空置房物业费为274933元+地面车位费57800元+地下机械车位费380800元=713533元）。博时房地产公司不能举证反驳德安物业公司所主张的物业费，应当承担相应的不利后果。对于逾期付款利息，双方约定不明，原审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自起诉之日起计算。综上所述，德安物业公司的诉请事实清楚，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告安徽博时房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥德安物业服务有限公司支付物业服务费713533元、逾期付款利息（以713533元为基数自2016年5月17日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至物业服务费实际付清之日止）；二、驳回原告合肥德安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11720元，减半收取为5850元，由被告安徽博时房地产开发有限公司负担。二审期间，博时房地产公司提交以下证据：第一组证据《关于博时海岸星辰未销售房屋物业服务费用的函》、《关于博时所欠物业费的函》、《收条》、《现金收入报表》、《开发公司收据一览表》、交通银行存款回单，证明德安公司退场前未主张车位物业费。第二组证据《机械式停车设备购销合同》、《机械式停车设备安装合同》、机械式停车设备安装改造重大维修监督检验结论报告（13份）、工程交接单、资料移交清单、工作联系函，证明德安公司管理期间机械车位未投入使用。第三组证据《前期物业服务协议》、移交单、收条、情况说明，证明机械车位于2016年4月移交给金田物业服务公司管理维护。德安物业公司质证认为：本起民事案件在一审形成前的证据不应当作为二审新证据，所以我方质疑其真实性、合法性。如果法庭认可证据的真实性、合法性我方发表质证意见。一审法庭先后组织三次调解，到博时房地产公司对账两次，公司股东是芜湖人和香港籍人员，但是芜湖人股东在合法办公。1、第一组证据三性均有异议，两份函件和收条是在德安物业公司经理ＸＸ金任职期间发出的催缴费用的函，ＸＸ金与博时房地产公司个别工作人员存在大量资金借贷关系，导致其统计相关所欠物业费数额时，人为将部分数额没有纳入其中，但是不代表德安物业公司在实行法律权利时放弃主张的权利。代理人不认识蔡永红，不认可其身份，所谓的收费都是上诉人代理人的口头表示，没有书面证据证明。《现金收入报表》、《开发公司收据一览表》没有原件且没有签章不予质证。2、购销合同、检测报告，无法证明其形成于何时，与第三方的合同无法约束我方。检测报告形成在一审判决前，但是上诉人拒不提供给一审法院，所以我方质疑其合法性。工作联系函不是原件，我方不认可其作为证据的形式，对该证据不予认可。机械车位如果没有投入使用无法暴露问题，恰恰证明该车位已经投入使用。3、《前期物业服务协议》于2016年4月份形成，与本案无关，也与被上诉人无关，也有可能是发生故障后二次调试后交给物业公司，两者之间没有关联性。移交单形成时间在本起案件诉讼期间，这是上诉人为了诉讼需要造出的材料，所谓的时间节点并没有得到被上诉人的认可，与被上诉人无关。收条与本案无关，这是上诉人与第三人之间形成的收条。金田物业公司与2016年9月10日形成的材料并不能说明德安物业公司在2015年车位的状态与其保持一致。我方从来没有要过机械化停车位的使用费用，机械化停车位物价局核发的价格每月210元，我方主张的是空置机械车位费用每月70元。地面车位是按管理费，机械化车位是按照空置分别收取。对博时房地产公司在二审提交的证据因德安物业公司均有异议，且博时房地产公司没有提供德安物业公司有明确放弃车位物业费的证据，检测报告及移交第三方管理维护情况并不能否认机械车位此前已建成的事实，因此本院博时房地产公司在二审提交的证据不予确认，其证明目的不予采信。二审中，博时房地产公司明确放弃对空置房物业费减半的上诉主张，其他查明的事实与原审一致。本院认为：博时房地产公司与德安物业公司双方就案涉小区存有前期物业管理委托服务合同关系，双方所订合同合法有效。有证据证明博时房地产公司已确认在德安物业公司提供物业服务期间空置房屋及地面车位和机械车位数量，物价部门已核定其车位物业综合服务费收取标准。博时房地产公司已明确放弃对空置房物业费减半的上诉主张，本院对空置房屋计费问题则不予审查。而博时房地产公司在德安物业公司提供物业管理期间，建造机械车位，德安物业公司的管理维护责任即已不能排除，根据权责一致原则，德安物业公司收取已确定的空置车位包括机械车位物业综合服务费且收取的费用是按月计收，一审法院予以支持并无不当。综上，博时房地产公司上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10935元，由上诉人安徽博时房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二O二O一七年一月十三日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。