上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第823号上诉人（原审被告）上海正育农贸市场经营管理有限公司。委托代理人肖田，上海市申光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会。委托代理人邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托代理人管红霞，上海朝闻律师事务所律师。上诉人上海正育农贸市场经营管理有限公司（以下简称正育公司）因与被上诉人上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会（以下简称华星村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第31733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭，与同年4月14日公开开庭进行了审理，上诉人正育公司之委托代理人肖田，被上诉人华星村委会之委托代理人邱晓明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，根据沪房地浦字（2000）第00＊＊＊＊号上海市房地产权证记载：上海市浦东新区合庆镇（原蔡路镇）＊＊＊＊路＊＊＊号1幢、2幢、3幢房屋产权人为上海＊＊＊＊实业公司（以下简称＊＊＊＊公司）；其中1幢建筑面积96平方米、一层，2幢1353.63平方米、三层，3幢74.8平方米、一层；房屋类型为工厂。＊＊＊＊路＊＊＊号现地址改为＊＊＊＊路＊＊＊号。2011年上海市浦东新区商务委员会市场处，同意华星村委会和＊＊＊＊公司在＊＊＊＊路＊＊＊号投资开设华星农贸市场，市场面积2000平方米。上述房屋经改建后，华星村委会（甲方）与正育公司（乙方）于2012年5月8日签订租赁协议，约定华星村委会将＊＊＊＊路＊＊＊号建筑面积4000平方米房屋出租给正育公司，租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日。合同约定，该房屋1、2、3、4楼，甲方承诺将于2012年5月15日移交给乙方……甲方同意给予延长装修免租期即自2012年5月15日至2012年12月31日。合同第四条租金和缴纳租金的办法约定：1、2013年1月1日-2015年12月31日年租金人民币（下同）102万元。2、以后每六个月为一期支付租金，在每期末的15天前乙方向甲方支付下期租金。合同第五条约定：1、甲乙双方约定，本协议签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁定金，定金为一个月的租金，即85，000元。甲方收取定金后向乙方开具收款凭证，该定金于乙方向甲方支付该房屋首期租金时自动转为押金。此后，正育公司（甲方）与陈＊＊＊＊（乙方）签订房屋租赁合同，由甲方将＊＊＊＊路＊＊＊号二、三、四层及一层局部建筑面积3250平方米房屋（附承租范围图纸）出租给乙方。之后，陈＊＊＊＊用“上海正育农贸市场经营管理有限公司合同专用章”与张＊＊＊＊、丁＊＊＊＊、刘＊＊＊＊等人分别签订上海市＊＊＊＊交易市场进场经营合同，将一楼部分商铺出租并收取了押金及部分租金。陈＊＊＊＊又以上海＊＊＊＊实业有限公司名义与缪＊＊＊＊、叶＊＊＊＊、郭＊＊＊＊签订房屋租赁合同，将＊＊＊＊路＊＊＊号二、三、四层及一层局部建筑面积3070平方米房屋出租给缪＊＊＊＊、叶＊＊＊＊、郭＊＊＊＊开设餐饮、娱乐服务行业。2013年12月13日，正育公司向华星村委会发函，其在2013年12月31日后将不再以出租方的身份就系争房屋的租赁、管理等事项行使相关的权利义务，请华星村委会于2013年12月20日前派专人与其完成华星集贸市场现有商铺摊位的相关文件的通报移交，自2013年12月31日20：00，其公司所有管理人员撤场并搬出物品。2014年1月2日，正育公司又向华星村委会发函，要求华星村委会于2014年1月7日前完成农贸市场众商户的衔接工作，其将不再作任何提示，于1月7日20：00撤离。又查明，正育公司于2013年9月4日起诉至原审法院，要求：1、解除正育公司与陈＊＊＊＊签订的房屋租赁合同；2、陈＊＊＊＊向正育公司支付2013年5月1日至2013年6月30日的租金200，000元，陈＊＊＊＊向正育公司给付其向第三方收取的2013年5月1日至2013年12月1日的租金62，482.88元、保证金9，000元、广告牌使用费6，000元；3、陈＊＊＊＊向正育公司支付违约金200，000元。审理中，正育公司称陈＊＊＊＊擅自将二楼至四楼的楼梯及天花板拆除，故增加诉请：要求陈＊＊＊＊赔偿恢复费用128，526元。该案审理中，法院依法追加叶＊＊＊＊、缪＊＊＊＊、郭＊＊＊＊、张＊＊＊＊、刘＊＊＊＊、丁＊＊＊＊、华星村委会作为第三人参加诉讼。原审法院经审理后作出（2013）浦民一（民）初字第31579号民事判决，判令：一、上海正育农贸市场经营管理有限公司与陈＊＊＊＊签订的房屋租赁合同无效；二、张＊＊＊＊应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区＊＊＊＊路＊＊＊号3号、4号、5号外围商铺内迁出，丁＊＊＊＊应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区＊＊＊＊路＊＊＊号2号外围商铺内迁出，刘＊＊＊＊应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区＊＊＊＊路＊＊＊号1号外围商铺内迁出；三、陈＊＊＊＊应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区＊＊＊＊路＊＊＊号一层局部、二层、三层、四层房屋（具体范围以卷内双方确认的平面图为准）返还上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会；四、陈＊＊＊＊应于本判决生效之日起十日内给付上海正育农贸市场经营管理有限公司自2013年5月1日起至2013年12月31日止的房屋使用费48万元；五、陈＊＊＊＊应于本判决生效之日起十日内赔偿上海正育农贸市场经营管理有限公司楼梯及天花板恢复费用128，229元；六、上海正育农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈＊＊＊＊装修损失153，741元；七、上海正育农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还陈＊＊＊＊保证金20万元；八、驳回上海正育农贸市场经营管理有限公司其余诉讼请求。2013年9月5日，华星村委会诉诸原审法院，请求判令：1、依法判决解除双方2012年5月8日签订的租赁协议；2、正育公司支付2013年7月1日至2013年8月31日房屋租金170，000元；3、正育公司支付2012年6月1日至2012年12月31日房屋使用费595，000元及自2013.9.1至2013.12.31止房屋使用费标准为1个月85，000元及2014年1月1日至2014年12月31日的房屋使用费标准为月租金的一半；4、正育公司支付违约金100，000元；5、本案的诉讼费由正育公司承担。本案审理中，经正育公司申请，原审法院委托上海＊＊＊＊投资监理有限公司对由正育公司投资改建并现由华星村委会管理经营的一楼农贸市场部分设施及增添的设备、器材等费用进行了鉴定，上海＊＊＊＊投资监理有限公司出具了鉴定意见书，结论为：一、二层改造工程104，960元，门口店装修改造工程47，201元，正育农贸资产17，125元，合计169，286元。华星村委会对鉴定结论中的第一、第二部分的正育公司的添加部分系正育公司在原有基础拆除后进行装修，应予恢复原状，对鉴定结论中的第三部分属于正育公司的可移动财产认为应予取回，不应计入。正育公司认为鉴定结论过低，但尊重鉴定意见。因涉案房屋是未经批准进行的改建建筑，法院向各方进行了释明。华星村委会认为，关于房屋的返还，已在（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中作出处理，无需再行处理，关于2、3、4楼楼梯和结构的破坏赔偿，按（2013）浦民一（民）初字第31579案件中的鉴定结论确定。正育公司表示如法院判决房屋租赁合同无效，要求返还租金及押金，并按鉴定结论的169，286元的价格由华星村委会向正育公司赔偿改建费用；对于华星村委会要求正育公司赔偿的破坏楼梯等的费用，在（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中陈＊＊＊＊赔偿给正育公司的部分，正育公司愿意赔偿给华星村委会；（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中，正育公司赔偿给陈＊＊＊＊的装修损失部分，应由华星村委会赔偿给正育公司。另华星村委会自认，在2013年年底，正育公司已将系争房屋的一层菜场部分返还给了华星村委会。华星村委会认为，实际上，因正育公司的办公室的物品尚在，故华星村委会对于上述房屋无法使用。原审认为，虽然华星村委会向法院提供了涉案房屋的产权证，但比对产权证记载的内容和所附图纸，现有建筑经改建后与原建筑在结构、面积上完全不同，现华星村委会又未能提供改建经过有关职能部门批准的证据，故法院认定涉案房屋系未经批准改建的不合法建筑。基于此，法院认定双方房屋租赁合同无效。华星村委会出租不合法建筑，应承担合同无效的主要责任；正育公司未尽审慎义务，对合同无效也有一定责任。虽然合同无效，但正育公司实际使用房屋，仍应支付相应的使用费。华星村委会要求正育公司支付免租期的使用费，无法律依据，法院不予支持。正育公司要求返还已付租金，无法律依据。法院考虑到涉案房屋系不合法建筑，虽然菜场部分已正常开业经营，但房屋二楼以上办理证照存在障碍，故2013年7月1日至该年底的使用费酌情减少至408，000元，从2014年1月1日起至该年底的使用费，虽然菜场部分已返还给华星村委会，但正育公司转租给陈＊＊＊＊的部分一直未予返还，故法院酌情判决正育公司支付该期间的使用费30万元。因合同无效，华星村委会主张违约金，没有法律依据。华星村委会收取正育公司的保证金，也应予返还。正育公司承租房屋期间，相关楼梯、天花板被擅自拆除，没有证据表明拆除经过了华星村委会同意，故正育公司应当赔偿恢复费用，恢复费用的具体数额已经在（2013）浦民一（民）初字第31579号案件中予以确认，本案中予以采纳。正育公司在承租期间在房屋内投入了菜场装修等，已予鉴定，鉴定结果法院予以采纳，该菜场装修应属华星村委会同意的装修范围，现合同被宣告无效，可认定为正育公司的损失，对于双方争议的可移动的物品，考虑到华星村委会尚在使用的事实，为减少资源浪费，该述物品可归华星村委会所有，不再返还给正育公司，并由华星村委会给予适当赔偿。同样，正育公司与陈＊＊＊＊之间合同无效而赔偿给陈＊＊＊＊的装修损失亦应认定为正育公司的损失。正育公司上述损失，法院根据双方对合同无效的责任程度、正育公司已经使用装修物一定时间等本案客观情况，酌情确定赔偿数额。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十三条之规定，于二〇一五年二月十三日判决：一、上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会与上海正育农贸市场经营管理有限公司签订的租赁协议无效；二、上海正育农贸市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会自2013年7月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费708，000元；三、上海正育农贸市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会楼梯及天花板恢复费用128，229元；四、上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会应于判决生效之日起十日内赔偿上海正育农贸市场经营管理有限公司装修等损失193，816元；五、上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会应于判决生效之日起十日内返还上海正育农贸市场经营管理有限公司保证金85，000元；六、驳回上海市浦东新区合庆镇华星村民委员会其余诉讼请求。一审案件受理费13，300元，保全费5，000元，鉴定费10，093元（正育公司预付），合计28，393元，由华星村委会负担14，036元，正育公司负担14，357元。判决后，正育公司不服，上诉称，本案原审庭审中被上诉人华星村委会已确认上诉人正育公司涉案房屋一层已交还，所谓（转租）陈＊＊＊＊部分未返还之“酌情”使用费30万元缺乏依据，应予纠正；本案装修损失前案、本案均有确定，原审不应以“自由裁量”缩水判决华星村委会只负担部分损失。故上诉请求撤销原判第二、四项，改判原判第二项为：正育公司向华星村委会支付2013年7月1日至2013年12月31日的使用费408，000元；原判第四项改判为：华星村委会向正育公司支付赔偿装修费等损失323，027元。华星村委会辩称，不同意上诉请求，要求维持原判。另其与正育公司及正育公司与案外人陈＊＊＊＊系不同租赁合同关系，权利、义务不一致，即使合同无效也不导致法律权利义务的平移。所谓上诉人要求减去的30万元使用费，其在对陈＊＊＊＊的案件中没有请求，但既然实际占有，就应支付；2013年12月13日及其后正育公司向其发函均提及底楼菜场还给被上诉人，其余始终没有返还，应支付使用费。故其主张不能成立，应予驳回。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人正育公司与被上诉人华星村委会2012年5月8日签订的租赁协议系双方真实意思表示，但标的房屋属未经法定程序批准大规模改建之建筑，原审法院认定租赁标的物违法导致双方房屋租赁合同关系依法无效符合法律规定，当事人于此并无异见，本院予以确认。正育公司上诉主张涉案房屋一层2014年已交还华星村委会，但根据查明事实，双方并无书面或正式交接手续，此部仅为华星村委会自认上诉人交还一层菜场部分，实际2014年初，上诉人只是函告被上诉人其将退出承租标的房屋，但其内仍有上诉人出租形成的次承租人若干存在，应该认为，正育公司作为承租人依法未完成承租标的房屋占有之移转，原审在其法律状态仍占有标的房屋基础上斟酌裁判其承担房屋使用费事实依据充分，在现有证据条件下使用费金额的确定原审具有相对合理性，本院应予维持。关于装修损失，考虑到双方于合同无效均有过错，原审裁示金额原则上体现了依照过错责任分担之原则，上诉人虽有异议，但未举证证明其主张金额之事实及过错责任分担基础，本院难以采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人正育公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，818元，由上诉人上海正育农贸市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年六月八日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……