成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初3495号原告四川西南铁路国际旅行总社,住所地：成都市。法定代表人徐兴福。委托代理人余谦，四川捷思律师事务所律师，一般授权。委托代理人杨栋，四川捷思律师事务所律师，一般授权。被告成都怡东酒店有限公司,住所地成都市成华区。法定代表人袁克栋。委托代理人陈时蓉，女，汉族，1969年9月27日出生，住成都市成华区，身份证号码，系被告员工，特别授权。被告银良清，男，汉族，1969年12月9日出生，住四川省泸县，身份证号码。委托代理人陈开清，四川公生明律师事务所律师，特别授权。原告四川西南铁路国际旅行总社（以下简称西南铁路）与被告成都怡东酒店有限公司（以下简称怡东公司）、银良清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，适用简易程序，由审判员彭有志独任审判，于2016年9月7日、12月26日公开开庭进行了审理，原告西南铁路的委托代理人余谦，被告怡东公司的委托代理人陈时蓉，银良清的委托代理人陈开清均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西南铁路向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方2011年9月8日签订的《租赁合同》，并判令被告将承租房产腾空后交还原告；2、判决被告支付原告已拖欠租金3863735.52元（截止2015年5月25日）及自2015年5月26日至2015年9月15日租金648556.32元；3、判决扣收被告已缴纳的履约保证金人民币100000元整；4、判决被告支付原告违约金772747.104元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告怡东公司于2011年9月8日签订《租赁合同》，约定原告将位于成都市火车东站区域总计面积为587平方米房产出租给被告。租赁期限为10年，从2011年11月8日至2021年11月7日止。租金采取年度固定租金方式计算。合同约定被告逾期支付租金连续达30日以上的，原告提前终止合同。合同签订后，原告按约将租赁物交付给被告怡东公司，并且被告已经装修完毕使用至今。但被告逾期未向原告支付租金的行为，构成违约。故原告起诉，酿成本案纠纷。被告怡东公司辩称，1、原告已经将房屋收回，被告怡东公司无法进驻该区域；2、被告怡东公司并非该区域的实际承租人，实际承租人为鸿福餐饮公司，原告明知该事实，缴纳租金及平时经营过程中均是被告银良清和原告接洽，被告怡东公司仅和原告签订房屋租金合同后，将权利义务转移给鸿福公司，并且被告银良清为鸿福公司的实际控制人，故被告不应当承担本案债务。被告银良清辩称，案涉房屋租赁合同和被告银良清没有法律上的利害关系，请求驳回原告对被告银良清的诉讼请求。经审理查明，2011年9月8日，原告（甲方）和被告怡东公司（乙方）签订《租赁合同》，就乙方租赁甲方房产用于开设如意鸿福品牌餐厅达成一致意见。第一章租赁房产：一、甲方同意按下述条款和条件将位于中国四川省成都市火车东站高架夹层JA01区域总计建筑面积587平方米的房产出租给乙方使用。房产之详细建筑位置、使用范围以房产平面图红线固定部分为准，建筑面积数以房产交付日，甲乙双方共同测量的数据为准。乙方同意将房产平面图中蓝线圈定部分（建筑面积为266.72平方米），暂交由甲方使用。甲方使用期间，蓝线圈定部分不计算租金；若甲方不再使用，乙方应完全承租蓝线圈定部分。但甲方需给乙方提供1个月的免租期。蓝线圈定部分的租金，从免租期结束后的次日起计租，租金单价按照免租期结束当年，房产平面图红线圈定部分的单价计算。二、甲方同意乙方可将承租房产，仅用于开设如意鸿福品牌餐厅，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变房产用途，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止或提前终止合同。第二章租赁期限。一、本合同所称的租赁期限为10年。本合同所约定的租赁期限为：自2011年11月8日至2021年11月7日止，2011年9月8日至2011年11月7日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。如果乙方在免租期内开业（包括试营业），则免租期提前结束，开业日为租金计算起始日，但是租赁期终止时间并不因此改变。免租期内发生的乙方实耗水、电费用由乙方承担。……二、租赁期内，乙方有权根据经营需要进行装修改造，但需经甲方书面同意。甲方承诺在租赁期内仅提供一次，为期三十天的免租期供乙方用于装修改造，乙方停业改造期间无需支付租金。乙方应至少提前一个月通知甲方停业装修改造事宜。第三章租金及支付方式。一、本合同中所称“租赁年度”是指，第一年是从免租期结束之次日起至次年租赁合同年度结束日止（即2011年11月8日至2012年11月7日），第二年在第一年度租赁结束之次日起以此类推（即2012年11月8日至2013年11月7日），直到最后一年租赁年度结束。二、租金支付。1、租赁面积计算方法：按房产交付日，甲乙双方共同测量确定的建筑面积320.28㎡作为计算租金的面积依据。计算公式：第一年度的固定租金评审会确定的第一年度的固定租金÷587㎡×实测建筑面积数320.28㎡。2、租金计算方法：采用年度固定租金方式计租。租赁房产区域第一租赁年度的年租金为固定租金人民币1928295元/年，租赁期内的剩余年度固定租金按上一年度固定租金总额的3%递增（如：第二租赁年度的固定租金在第一租赁年度固定租金1928295元的基础上递增3%，即第二租赁年度的固定租金=1928295元×1.03；第三租赁年度的固定租金在第二租赁年度固定租金1986143.85元的基础上递增3%，即第二租赁年度的固定租金=1986143.85元×1.03）。乙方应按每年固定租金的月折算数，每月初向甲方支付当月固定租金。若某租赁年度乙方计租天数不足12个月的，则该租赁年度的固定租金应根据实际计租天数折算。3、租金支付时间及票证。乙方应于每月15日前向甲方付清当月租金，甲方应在收到租金后的5日内向乙方提供合法房屋租赁发票。……乙方按本合同约定时间将租金往甲方下列账号后，即视为乙方已完成付款义务。……4、履约保证金。本合同签订后，乙方应在本合同规定的租金起付之日起10个工作日内向甲方支付履约保证金100000元，甲方应在收到保证金后5个工作日内提供合法收据予乙方。第四章房产交付。一、交付时间：甲方应于2011年9月7日前向乙方交付房产。交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日（同时视为甲方交付的房产符合本合同的约定以及达到乙方装修、使用的条件）。二、未按期交付房产，甲方应承担的责任。如甲方未能在2011年9月7日前按前条之约定向乙方交付房产，应视为甲方违反本合同，乙方有权选择相应顺延免租期及合同期限。甲方未能按前条之约定按时向乙方交付房产时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取1000元人民币的违约金。第五章运营日承诺。一、正式运营时间：乙方承诺应于2011年11月8日前，承租的房产开始正式运营。二、未按期正式运营，乙方应承担的责任。如乙方因其自身的原因，JA01区域未能在2011年11月8日前按前条之约定正式运营，视为乙方违反本合同，甲方有权不顺延免租期并按免租期到期日次日起计收租金或选择终止合同。如果甲方选择终止合同，甲方不返还乙方支付的保证金，甲方还有其他损失的，乙方应承担赔偿责任。乙方未能按前条之约定按时正式运营，甲方不选择终止合同的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取1000元人民币的违约金。若为甲方原因造成乙方未能在2011年11月8日开业，则乙方不承担上述违约责任。第八章乙方保证及责任。三、在不影响房产主体结构及其安全性的前提下，乙方可对房产外型、内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。乙方进行设计、装修的方案，则应事先征得甲方书面同意。若甲方在收到乙方设计、装修方案后10日内不提出书面异议，则视为同意。九、乙方应按本合同约定及时缴纳租金。第十章合同提前终止。三、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，履约保证金不退，并要求乙方按照因本合同提前终止而未执行完的合同标的额的20%金额赔偿其遭受的损失：（1）乙方逾期支付租金连续达30天以上；（2）乙方逾期支付水电费连续达30天以上；……。第十二章拖欠租金及单方解除合同的违约责任。一、在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.01%的违约金。二、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而未执行完的合同标的额的20%金额。合同还对其他事项进行约定。2011年9月7日，原告和被告签订《成都东火车站商业面积确认书》，确认书载明承租单位为成都鑫诚酒店管理有限责任公司，合同面积587㎡，实测面积320.28㎡。被告银良清作为被告怡东公司的委托代理人签字，同时加盖双方印章。2011年9月22日，原告的成都东火车站分社和被告怡东公司签订《成都东站商业区装饰装修管理协议》，对案涉房屋装修事宜进行约定。约定工期从2011年9月8日至2011年11月8日。2011年10月11日，被告怡东公司和成都铁路局成都车站签订《成都车站动火证》，就案涉商铺装饰施工具体事宜进行约定。施工时间约定为2011年10月15日至2011年12月14日。2011年12月20日，原告向被告怡东公司发出催款通知，要求怡东公司支付截止2011年12月31日租金19797.95元。被告银良清签字确认。2012年12月20日，原告通过公证方式向被告怡东公司发出催款通知，要求怡东公司支付截止2012年12月31日欠付租金1055537.99元。2013年12月19日，原告通过公证方式向被告怡东公司发出催款通知，要求怡东公司支付2012年欠付租金1083683.39元，2013年租金1116193.89元。2015年5月25日，原告通过公证方式向被告怡东公司发出催款通知，要求怡东公司支付2011年至2015年欠付租金3863735.52元。2015年6月15日，原告以公证方式向被告怡东公司发出违约行为更正通知，要求其支付截止2015年5月25日拖欠租金3863735.52元。2015年7月7日，原告以公证方式向被告怡东公司发出解除租赁合同通知并要求其支付拖欠租金3863735.52元2014年2月24日，成都市鸿福餐饮有限公司向原告出具《关于成都东客站高架夹层JA01如意鸿福餐饮商家无法正常经营的情况说明》，主要内容为该公司入驻案涉房屋后，对商铺进行装修，但是因不具备开业条件，无法正常经营，并就解决方案提出对策建议。2015年6月15日，被告怡东公司向原告发出关于解除《租赁合同》的通知载明，成都怡东酒店有限公司于2011年9月8日与贵社签订《租赁合同》，约定贵社将位于四川省成都市火车东站高架夹层区域总计建筑面积587平方米的房产租赁给成都怡东酒店有限公司开设如意鸿福品牌餐厅使用。上述合同约定后，成都怡东酒店有限公司并未实际租赁使用上述房产，成都怡东酒店有限公司与四川西南铁路国际旅行总社并未实际履行该《租赁合同》。因此，根据《中华人民共和国合同法》的规定及《租赁合同》的约定，成都怡东酒店有限公司不应当承担上述房产租金，且成都怡东酒店有限公司决定解除上述《租赁合同》。另查明，2015年1月1日，成都铁路局向原告出具委托书，委托其为全局二等以上车站、新建站、高铁车站商业服务开发建设及招商经营主体单位，代表成都铁路局开展上述客站站房商业服务功能区的开发、建设、招商，其总经理徐兴富（法定代表人）代为签订相关合同、办理相应事务。有效期限：自2015年1月1日至2015年12月31日止。2011年4月11日，被告怡东公司向原告缴纳招商保证金20万元。2012年4月23日，被告怡东公司向原告缴纳水电费1001元。2011年12月23日，被告银良清的委托人员雷叶英向原告缴纳房租19797.95元。2012年2月10日，被告怡东公司向原告出具情况说明载明，我公司（成都怡东酒店有限公司）于2011年9月8日与贵社签订了《租赁合同》，该合同约定将位于成都市火车东站高架夹层JA01区域总计建筑面积为587平方米的房产出租给我公司使用，《租赁合同》约定了：租赁房产、租赁期限、租金及支付方式、房产交付、运营日承诺、税收及费用、甲方保证及责任、乙方保证及责任、保险及赔偿保障、合同提前终止、续租及期满财产处置、拖欠租金及单方解除合同的违约责任、通告及送、争议解除方式、合同生效及其他。现为了更好地履行与贵公司签订的《租赁合同》，现我公司决定由成都市鸿福餐饮有限公司来负责JA-01餐厅经营管理、日常事务、财务独立核算等，《租赁合同》中的所有权利和义务均由成都市鸿福餐饮有限公司来享有及承担，我公司对该公司发生的债务愿意承担连带责任。原告的成都东火车站分社加盖公章确认。2015年7月22日，被告银良清向被告怡东公司出具《承诺书》载明，贵公司与四川西南铁路国际旅行总社于2011年9月8日签订《租赁合同》，承租的成都火车东站高架夹层JA01区域总计587平方米的房产实际为我本人使用，承租该房产后的经营管理、日常事务、房租缴纳等与该商铺有关的一切事务均是由我本人处理，并承担相应法律责任和经济责任，与贵公司无关。如因该商铺导致的所有纠纷，我本人承诺积极处理完毕，不给贵公司造成任何损失和麻烦，涉及诉讼由我本人自行处理或聘请律师代为处理。该商铺纠纷导致的所有后果均由我本人承担，如导致贵公司或贵公司关联企业或个人承担法律责任和经济责任的，我本人愿意赔偿贵公司或贵公司关联企业或个人的全部损失。以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人基本信息；2、租赁合同；3、公证书；4、承诺书；5、情况说明；6、银行转款凭证；7、缴款记录；8、委托书；9、关于解除《租赁合同》的通知；10、关于成都东客站高架夹层JA01如意鸿福餐饮商家无法正常经营的情况说明；11、成都东火车站商业面积确认书；12、成都东站商业区装饰装修管理协议；13、成都车站动火证等。本院认为，原告和被告怡东公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力强制性规定，当属合法有效，对各方当事人均有约束力。各方当事人应当按照合同约定享有权利和履行义务。现有证据证实，被告怡东公司为承租人，其应当按照合同约定支付房屋租金。现被告怡东公司逾期未支付房租行为构成违约，应当承担违约责任。一、关于合同解除和返还租赁物。现原告主张解除案涉租赁合同，根据原告和被告怡东公司往来函件可以确定双方实际于2015年6月15日达成解除合同合意，故本院确定合同从2015年6月15日解除。合同解除后，被告怡东公司应当将案涉租赁物返还给原告。二、关于支付租金。根据原被告之间合同约定，被告应当按约支付房屋租金，现被告应当将欠付的租金（截止2015年5月25日）3863735.52元支付给原告，故原告的该项请求成立，本院予以支持。三、关于逾期房屋占用使用费支付问题。从2015年5月26日至2015年6月15期间，被告应当继续按照合同约定支付房屋租金，从2015年6月16日至2015年9月15日期间，因合同解除则应参照合同约定支付房屋占用使用费。故原告主张被告怡东公司支付该期间的费用合计648556.32元的请求成立，本院予以支持。四、关于支付违约金的问题。因违约金具有补偿为主，惩罚为辅的作用，本院从案涉合同履行情况、当事人过错程度、实际损失金额等综合考虑，酌情认定违约金为100000元。五、关于被告银良清的责任承担问题因被告银良清并非案涉租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，本案中不应当承担给付义务。但鉴于被告银良清对被告怡东公司出具的承诺和便于后续处理，本院认定被告银良清应当协助被告怡东公司将案涉商铺腾退交还给原告。六、关于保证金的问题因案涉租赁合同应当解除，则相应的保证金应当退还。鉴于被告怡东公司仍需支付原告的款项总额，则该保证金应当抵扣被告怡东公司应付款总额。该金额和被告应承担的违约金抵扣后，被告怡东公司不再支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告四川西南铁路国际旅行总社和被告成都怡东酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告成都怡东酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将位于中国四川省成都市火车东站高架夹层区域总计建筑面积587平方米的房产腾退并返还原告四川西南铁路国际旅行总社，被告银良清对被告成都怡东酒店有限公司的该项义务予以协助；三、被告成都怡东酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川西南铁路国际旅行总社支付房屋租金3863735.52元；四、被告成都怡东酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川西南铁路国际旅行总社支付自2015年5月26日至2015年9月15日期间的房屋占用使用费和租金合计648556.32元；五、驳回原告四川西南铁路国际旅行总社的其他诉讼请求。案件受理费24748元，由被告成都怡东酒店有限公司承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  彭有志二〇一七年一月五日书记员  赵小宇