广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第452号原告：中山市岭南物业管理有限公司，住所地中山市南朗镇锦盛大道3号盈业楼首层0203卡，组织机构代码786474602。法定代表人：陆小勇，系该公司总经理。委托代理人：缪观荣，系中山市朗镇法律服务所法律工作者。被告：黄执柳，男，1982年10月9日出生，住中山市。原告中山市岭南物业管理有限公司（以下简称岭南公司）诉被告黄执柳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员杨颖适用简易程序独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人缪观荣，被告黄执柳出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岭南公司诉称：原告为被告提供物业管理服务，截止至2014年9月1日，从2008年12月至2014年9月的物业管理费3839.22元、公共梯灯费150元、滞纳金9852.94元，合计13842.16元。经原告多次催告未果，遂向本院起诉，请求判令被告：1.支付物业管理费3839.22元（暂计至2014年9月1日，直至还清欠款之日止）；2.支付公共梯灯费150元（暂计至暂计至2014年9月1日，直至还清欠款之日止）；3.支付滞纳金9852.94元（暂计至暂计至2014年9月1日，直至还清欠款之日止）；4.承担本案诉讼费用。原告为支持其诉请主张，主要提供了以下证据：ENS快递详情单、催收函各1份；业主入住资料登记表1份；锦盛新城小区业主装修验收表1份；业主公约1份；物业管理合同1份；验房收楼交接书1份；广东省中山市服务业发票2张；物价局复函、广东省经营服务性收费许可证（副本）各1份；用地图、情况说明各1份。被告黄执柳答辩称：因为被告邻居饲养一只大狗，原告管理不善导致狗只经常在楼梯间跑来跑去，还在被告家门随地大小便，更吓得被告小孩白天不敢出门，晚上做噩梦。被告在2013年后没交物业管理费是因为原告未经业主同意擅自将小区围墙往内缩2.5米左右，致使原有消防通道没有了，车辆无法进入。原告没有按物业管理条例履行物业服务。原告擅自提高物业收费标准，从0.6元/平方米调至0.7元/平方米。原告私自设立滞纳金于法无据，且滞纳金的计算标准过高。被告黄执柳对其陈述在诉讼中提供的证据有：锦盛新城小区业主（临时）公约1份；照片1套；联名抗议书1份。经审理查明：被告黄执柳系中山市南朗镇锦盛新城盈和楼4栋503房的业主，房产面积为87.05平方米。2007年3月11日，黄执柳与岭南公司签订锦盛新城小区业主（临时）公约1份，约定岭南公司为涉案小区提供物业管理服务，按每平方米0.6元标准向业主计收物业管理费，逾期不缴纳则按1‰/日支付滞纳金。同一日，双方签订物业管理服务合同1份，约定岭南公司负责的管理项目为：1.房屋及维修管理；2.设备管理；3.市政共用设施管理；4.绿化管理；5.环境卫生管理；6.治安、保卫管理（实行24小时巡逻保安制度）等。物业管理费的收费标准为0.6元/平方米，黄执柳应在每月5日前以现金或转账方式缴纳相关物业管理费，逾期不交则按每日3‰计付滞纳金。2010年4月4日，中山市物价局复函岭南公司，同意多层住宅物业服务费收费标准以0.7元计算，明确需按规定做好收费公示。关于提高物业管理费的收费标准一事，岭南公司有在公司内部进行公示，没有寄给业主，也没有经过业主委员会及业主的同意。岭南公司明确其于2009年1月开始以0.7元/平方米的标准向黄执柳收取物业管理费。2014年9月29日，岭南公司向黄执柳寄函催收2008年11月至2014年9月期间产生的物业管理费。因黄执柳欠缴物业管理费，故此，岭南公司向本院起诉，提出前述诉求。庭审中，黄执柳确定拖欠岭南公司2009年7月至2014年9月期间的物业管理费，但2009年7月至2011年春节期间的物业管理费是因为岭南公司对邻居狗只管理不善导致影响其生活、人身安全才拒交，确认狗只已于2011年春节后搬走。岭南公司确认黄执柳反映狗只的情况属实，但不确认狗只影响业主的起居生活，对于业主饲养狗只岭南公司也无权过问，也不属于物业管理范围。另查明：岭南公司对于修改涉案小区争议围栏的书面答复为，因涉案争议围栏原所在地部分土地为租用所属榄边社区部分用地作为施工用途，后涉案小区建成后，小区所属开发商不再租用该土地，该土地使用权不属于涉案小区所有业主所有，岭南公司因此按涉案小区实际占地面积重新设置安全围栏。本院认为：岭南公司进驻锦盛新城小区，提供物业服务，其与黄执柳之间已建立物业服务合同关系。黄执柳作为小区业主之一，享受了岭南公司提供的服务，应当缴纳相应的服务费并应分担梯灯费等。本案的争议焦点有：1.岭南公司应按什么标准收取物业管理费；2.黄执柳实际应向岭南公司支付多少物业管理费、梯灯费；3.黄执柳应否向岭南公司支付滞纳金，如应支付，应以何标准计付。关于争议焦点一。岭南公司与黄执柳签订之物业服务合同约定系以0.6元/平方米的标准计收物业管理费，即使岭南公司对物业管理费收费标准提升至0.7元/平方米的申请已经得到中山市物价局的批准，但岭南公司应向全体业主进行公示、公告，以便业主决定是否同意升价、是否需要更换物业管理公司。但岭南公司在未经公示、未通知全区业主提价决定的情况下，擅自在2009年1月份开始以0.7元/平方米的标准向业主计收物业管理费，是不合理的。本院认为岭南公司应在做好物业管理费收费标准上调公示、公告工作，在征求业主意见并得到合理人数的业主表决通过后，才能进行调价，在此之前的物业管理费，应按0.6元/平方米计收。因此，岭南公司向业主收取物业管理费中高于0.6元/平方米标准计算部分应向业主返还。关于争议焦点二。物业公司为小区提供的物业管理服务包括对公共区域的环境、秩序进行综合管理。岭南公司为涉案小区提供物业管理服务，应对小区内业主饲养狗只的相关事项制作统一的管理要求、做好宣传工作，对于违反规范影响其他业主的行为，应进行及时劝阻，必要时反馈当地居委会或报警以协助处理。但岭南公司仅以无权过问也不属于物业管理范围而推卸管理责任，本院认为岭南公司为黄执柳提供的物业管理服务存在瑕疵。因此，黄执柳抗辩称岭南公司提供的物业管理服务没到位，要求调低物业管理费的收费标准，抗辩理由成立，本院予以认定。考虑到饲养狗只的业主为黄执柳邻居，对黄执柳实际产生的影响亦较大，结合现有的物价水平及岭南公司提供的物业服务项目、水平分析，本院酌定黄执柳在2009年7月至2011年1月期间按应缴物业管理费的70%向岭南公司支付物业管理费为妥。黄执柳抗辩因岭南公司私自将围栏改建缩小共用范围才拒交物业管理费，但围栏所在位置是由小区实际拥有的土地使用权面积所决定，不能归责于岭南公司，更不能以此为由拒交物业管理费。综上，黄执柳在2009年7月至2011年1月期间应缴物业管理费为694.66元[每月物业管理费为52.23元(0.6元/平方米×87.05平方米)，19个月×52.23元=992.37元；992.37元×70%=694.66元]，在2011年2月至2014年9月期间应缴物业管理费为2298.12元（52.23元/月×44个月）。因岭南公司在2009年1月份开始以0.7元/平方米向黄执柳收取物业管理费，即在2009年1月至2009年6月期间，岭南公司合计多收取黄执柳52.26元[每月多收8.71元(0.1元×87.05平方米），6个月×8.71元=52.26元]，该款岭南公司应返还给黄执柳。故黄执柳实际需向岭南公司支付2940.52元（694.66元+2298.12元52.26元）物业管理费（2009年7月至2014年9月）。岭南公司主张每年分摊梯灯费为30元，即每月分摊梯灯费为2.5元，符合情理，本院予以采信，上述期间的梯灯费总计为157.5元（2.5元/月×63个月）。岭南公司诉请判令黄执柳支付150元梯灯费，系其对诉讼权利的正当处分，本院予以支持。关于争议焦点三。按合同约定，黄执柳应在每月5日前向岭南公司支付物业管理费。黄执柳逾期支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同分别约定黄执柳逾期付款应按日1‰、日3‰向岭南公司支付滞纳金，两项约定相互冲突，无法确定双方实际对逾期付款滞纳金的计算标准，且黄执柳主张滞纳金计算标准过高。综合考虑黄执柳逾期付款对岭南公司造成之损失，本院酌定滞纳金的计算标准为按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。综上，黄执柳应当向岭南公司支付物业管理服务费2940.52元及滞纳金（以每月实欠物业管理费为基数，从2009年7月1日起至实际清偿欠款之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）、梯灯费150元。综上所述，对于岭南公司诉求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告黄执柳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市岭南物业管理有限公司支付物业管理服务费2940.52元及滞纳金（以每月实欠物业管理费为基数，从2009年7月1日起至实际清偿欠款之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）、梯灯费150元。案件受理费146元（原告已预付），由原告中山市岭南物业管理有限公司支付46元，由被告黄执柳负担100元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内径行支付给原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  周光辉审 判 员  杨 颖人民陪审员  陈宇玲二〇一五年六月十二日书 记 员  黄 莺姚志姬阮妙珍