四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1181民初1743号原告：峨眉山市聚友物业服务有限公司，住所地四川省峨眉山市。法定代表人：毛明寿，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：吕丽，女，生于1969年2月10日，汉族，峨眉山市聚友物业服务有限公司财务人员，住四川省峨眉山市。被告：晏茂林，男，生于1964年8月6日，汉族，住四川省峨眉山市。被告：童淑娥，女，生于1964年6月18日，汉族，住四川省峨眉山市。原告峨眉山市聚友物业服务有限公司（以下简称“聚友物业公司”）诉被告晏茂林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员郑欣适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行审理，原告聚友物业公司委托代理人吕丽，被告晏茂林到庭参加了诉讼。庭审中，原告申请追加童淑娥作为本案的共同被告参加诉讼，本院予以准许。童淑娥自愿放弃答辩期与举证期，申请立即开庭，并参与了该次庭审活动。本案现已审理终结。原告聚友物业公司诉称：被告晏茂林于2008年10月购买了峨眉山市绥山镇三台山街117号香樟华庭小区住房一套，并于2009年10月与原告办理了交接手续入住。被告入住后，一直享受原告的物业管理服务，但从2015年1月以来，无任何理由一直拖欠物业费至今，经原告采取多种方式多次催收仍不缴纳，被告的违约行为已严重影响了原告的正常经营。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、被告晏茂林缴纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费1569元；二、被告晏茂林承担本案诉讼费用。被告晏茂林辩称：一、被告在2015年前的物业费都按时缴纳了，但是原告无缘无故的涨了价，被告根本不知情。二、关于原告提供的香樟华庭业主委员会与原告于2013年12月1日签订的合同，那个合同并非被告与原告签订的，对被告没有效力，原、被告之间没有合同关系。三、原告为被告所在的香樟华庭小区进行物业管理服务，小区的公共卫生不达标，被告楼上的住户也时常在晚上噪音扰民，原告服务不到位。据此，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告童淑娥辩称：香樟华庭业主委员会与原告于2013年12月1日签订的合同并非二被告与原告签订的，原告与二被告之间没有合同关系，二被告只认可被告晏茂林与原告于2009年签订的《服务协议》，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告聚友物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告晏茂林、童淑娥共同购买了犍为县玉津房地产开发有限公司开发的位于峨眉山市绥山镇三台山街117号的香樟华庭小区，建筑面积为118.86平方米。原告聚友物业公司于2009年4月20日至2015年12月31日期间为被告所在的峨眉山市香樟华庭小区提供物业管理服务。峨眉山市香樟华庭业主委员会2013年12月1日与原告签订的《物业管理服务合同》中约定：委托聚友物业公司对香樟华庭小区提供物业管理服务，六层以上的物业管理费按照1.10元/月/平方米（建筑面积）的标准收取；合同有效期自2014年1月1日至2016年12月31日。二被告于2015年4月9日缴纳了2014年1月至12月期间的物业管理费1572元后，便再未缴纳物业管理费。原告多次催收未果，遂诉至本院，请求判如前所述。庭审中，因被告晏茂林陈述本案诉涉的位于峨眉山市绥山镇三台山街117号香樟华庭小区的房屋系其与妻童淑娥共同购买，为二人共有，原告以此为由请求追加童淑娥为被告参与本案诉讼，并请求二被告共同支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费。本案双方分歧过大，调解未果。以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《前期物业服务委托合同》、《服务协议》、《物业管理服务合同》两份、《物业管理合同》、物业服务费收据、电话催收记录以及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，二被告所在香樟华庭小区的业主委员会与原告签订的物业服务合同对包括二被告在内的全体业主均具有约束力。原告在合同签订后也按照合同约定提供了相关服务，因此二被告作为业主，应当按合同的约定履行缴纳物业管理费的义务。原告要求二被告共同支付2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据双方物业服务合同，该期间的物业服务费计算为118.86㎡×1.1元/㎡×12个月=1568.95元。鉴于物业服务的区域性和业主缴纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和缴费义务，物业服务企业不得因部分业主未缴纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行缴费义务。本案二被告虽认为原告提供的物业管理服务不到位，但因其未能就此提供充分有效的证据予以证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第一款第（五）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告晏茂林、童淑娥于本判决生效之日起十五日内向原告峨眉山市聚友物业服务有限公司支付2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费1568.95元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告晏茂林、童淑娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。（此页无正文）。审判员  郑欣二〇一五年六月十三日书记员  周容附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有以下权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部分、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。