河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2015）商梁民初字第00184号原告（反诉被告）马北胜，男，汉族，1977年7月19日出生，住商丘市梁园区。委托代理人万庆才，梁园区148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）侯洪涛，男，汉族，1978年2月6日出生，住商丘市梁园区。委托代理人王国栋，河南华豫律师事务所律师。原告（反诉被告）马北胜（以下简称原告）与被告（反诉原告）侯洪涛（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭，由审判员周孝忠担任审判长，审判员张君、尹德勇参加评议，于2015年4月24日公开开庭进行了审理，原告马北胜委托代理人万庆才，被告侯洪涛委托代理人王国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年12月22日与被告签订华联国贸时尚街租赁协议一份，协议约定租赁期一年，于每月28日前缴纳下月租金；并约定原告在签约后向被告缴纳合同保证金5000元。协议还约定任何一方不能履行协议条款，即视为违约并赔偿对方违约损失5万元。协议签订后，原告即缴纳保证金5000元。在协议履行过程中，被告口头承诺各商户租金交至5月份就送三个月房租，但被告出尔反尔，单方变更租金缴纳方式，要求自9月份起一次缴纳三个月租金，并于2014年9月25日以豫海公司之名给各商户发函，称因时尚街拖欠豫海公司商场租金，决定收回清理时尚街，扣押拖欠销货款，并私自停止了对时尚街的照明用电，被告的多项恶性违约使原告商品积压，遭受巨大损失，无奈诉至法院，请求判令被告返还租赁押金5000元、返还（赔偿）柜台装修费及未结算销售款5000元、赔偿合同违约金50000元，共计60000元。被告本诉答辩：答辩人不存在违约行为，不承担违约责任，不应承担赔偿责任；柜台装修费应由被答辩人自行承担；被答辩人未按时缴纳租金，应承担违约责任。请求驳回被答辩人诉讼请求。被告反诉称：2013年12月22日，原被告双方签订一份租赁合同，将被告租赁的华联国贸中心商场部分营业场所出租给原告，原告在使用过程中拖欠被告租金共计19880元，现依法提起反诉，请求依法判令原告偿付被告租金19880元，支付被告违约金20000元。原告反诉答辩：被告违约在先，原告不存在拖欠租金不应支付违约金。不承担反诉费。双方争议的焦点问题：1、原、被告签订的租赁合同是否有效。2、原告的诉请有无事实和法律依据。3、被告的反诉请求有无事实法律依据。原告提交的证据材料有：1、时尚街协议书一份，证明租赁期限、租金缴纳方式及违约方应向对方支付违约金为5万元。2、合同保证金收据一份，证明原告已按协议缴纳保证金5000元。3、时尚街办公室通知一份，证明被告单方变更租金缴纳方式，违约在先。4、豫海公司函件一份，证明时尚街要求商户限期撤离，给原告造成损失的事实。5、豫海公司与被告租赁合同一份，证明被告对时尚街的使用期限至2014年10月31日，被告对原告在租赁期限方面存在欺诈行为。6、销货凭单一组及欠款明细，证明原告的销售款由豫海公司统一收取，每月5、15日返还上月销售款，所欠款项及数额。7、视听光盘一份，证明被告租金缴纳方式，要求原告一次缴纳3个月租金。为支持起诉请，被告向本院提交的证据有：原、被告签订的时尚街租赁合同一份，证明原告未按约缴纳租金，违约在先。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议。对证据3真实性有异议，提出该通知不是被告制作张贴的。对证据4的真实性无异议，但认为豫海公司是整个商场的所有人，因原告未按时缴纳租金，造成被告无法向豫海公司缴纳租金，造成被告对豫海公司的违约，豫海公司才要求原告等商户撤出商场。证据5系复印件不能证明其来源，且被告与商户租赁期限和被告与豫海公司租赁合同期限的延后符合商业经营习惯，不能证明存在欺诈行为。证据6系豫海公司出具，该权利原告应向豫海公司主张。对证据7所显示内容，⑴、均不能证明被告对原告等13名商户口头承诺免去其3个月房租的事实。⑵、录音光盘内容杂乱无章，无法辨清说话内容。⑶、本录音未通过合法途径取得，且前后经过剪辑，也无其它证据相佐证，不能作为本案的定案依据。原告对被告提交证据的真实性不提出异议，被告擅自变更约定的租金缴纳方式违约在先，原告不存在违约行为。本院对原被告提交证据的分析与认定：被告对原告提交的证据1、2、4的真实性不提出异议，对上述证据的证据效力本院予以认定。原告提交的证据3为时尚街办公室于自九月份房租数额和缴纳办法的通知，该证据记载内容与本案有关联，可以作为本案的定案依据。证据5虽系复印件，但该证据记载的内容和事实为被告所认可。证据6系原告销售款付款收据系复印件，只能证明被告对原告销售活动的管理情况，不能证明被告欠原告销售款多少元。证据7为商户蒋欣欣与被告等关于时尚街经营情况的谈话内容，该证据和证据3相印证，可以证明时尚街租金管理的相关情况，可以作为本案的定案依据。被告对上述证据提出的异议不能成立，不予支持。被告提交的证据与原告提交的证据1为同一证据，其效力相同。依据有效证据和庭审调查，本院确认以下案件事实：2013年11月13日，被告侯洪涛与河南豫海商业经营服务有限公司签订华联国贸购物中心租赁合同，合同约定豫海公司将华联国贸中心一期项目二、至三层平价区1008㎡（公共面积）的柜位提供给被告经营，经营期限自2013年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，被告即对上述柜位进行招商，并与原告签订柜位租赁合同，合同约定被告将华联国贸中心二楼时尚街区约39.76㎡（公共面积）的柜位提供给原告经营，租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日，月租金100元／㎡，合计3976元／月。于每月28日前缴纳下月租金；合同签订时原告须交纳合同保证金5000元；原告销售款统一由豫海公司收取，被告每月5日结付原告上半月销售款、每月15日向原告结付下半月销售款；违约责任：一方违约，须向对方支付违约金50000元。合同签订后，原告即向被告交纳保证金5000元，并按约进场经营。在经营过程中，被告口头承诺减免原告6-8月份房租；2014年8月1日，被告以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知称：“商铺租金自9月份起恢复合同价，并一次性交纳3个月租金”。原告对此提出异议，并自9月份起拒绝交纳租金。2014年9月25日，豫海公司致函时尚街商户，称时尚街一直拖欠其9月份租金，要求个商户于2014年9月26日前将货品即柜台撤离该商场，逾期将视为放弃并进行清理。9月26日，原告租赁区被停止供电。2014年11月21日，豫海公司对原告租赁的柜位进行了清理，原、被告之间的租赁终止。原告租金已交至2014年5月30日。本院认为：原、被告双方在自愿基础上签订租赁合同，且在原告按约交纳租赁保证金后开始履行，该租赁合同为有效合同。原告租金虽交至2014年5月30日，但结合被告以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知和原告提供的录音资料中的内容，双方存在免交6-8月份租金的事实。被告虽未经原告同意擅自变更租金交纳方式，要求原告自9月份开始一次交纳3个月租金，但原告仍有义务按约于2014年5月28日前交纳下个月即9月份租金。因被告不能按时交纳豫海公司租金导致原告经营区域停电，并于2014年11月21日进行清理，租赁合同终止，故原告要求被告退还原告租赁押金5000元的的诉讼请求应予支持。原告请求返还销售款、赔偿柜台装修费，因未能提交有效证据加以证明，该项诉请本院不予支持。因豫海公司于2014年9月26日停止对原告经营区供电，原告租金应交至9月25日止，被告反诉要求原告偿付拖欠租金的部分诉讼请求应予支持，原告应偿付被告租金（3976元÷30×25天）3313.33元。因原、被告双方在合同履行期间均存在过错行为，原告起诉及被告反诉要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯洪涛返还原告（反诉被告）马北胜合同押金5000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。原告（反诉被告）马北胜偿还被告（反诉原告）侯洪涛租金3313.33元，于本判决生效之起十日内履行完毕。驳回原告（反诉被告）马北胜的其他诉讼请求及被告（反诉原告）侯洪涛的其他反诉请求。本诉案件受理费1300元，本诉原告马北胜承担1000元，本诉被告侯洪涛承担300元。反诉受理费400元，反诉原告侯洪涛承担300元，反诉被告马北胜承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  周孝忠审判员  张 君审判员  尹德勇二〇一五年六月十七日书记员  张绍林