杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭拱商初字第480号原告华心德。委托代理人（特别授权代理）何建贵。被告裘伯年。委托代理人（特别授权代理）张建明。委托代理人（特别授权代理）李航行。原告华心德为与被告裘伯年合同纠纷一案，于2012年4月10日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员石红独任审判，于2012年5月23日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭，于2012年7月31日公开开庭进行了审理。原告华心德的委托代理人何建贵、被告裘伯年的委托代理人张建明到庭参加诉讼。在审理中，原告华心德向法院申请给予双方庭外调解的时间，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告华心德诉称，2012年2月底，原告华心德看到位于杭州市上城区浣纱路82号店铺的转让告示，遂与被告裘伯年的代理人李航行达成了以70000元价格转让上述店铺的意向。同年3月7日，原告根据李航行的要求先行将转让费70000元、押金13750元，合计人民币83750元汇入其银行卡号后，李航行遂代表被告裘伯年与原告签订了《房屋租赁转让合同》一份。合同签订后，李航行向原告提供了杭州新闻物业管理开发有限公司（以下简称物业公司）与杭州上城区浣纱百杂货综合商店签订的《杭报集团经营用房租赁合同》及租赁保证金收据。当原告与李航行一同前往物业公司办理店铺租赁转让手续时，物业公司以店铺不允许转让为由予以拒绝；另被告裘伯年及其代理人李航行也未将该店铺交付给原告华心德。据此，原告华心德以被告裘伯年违约为由要求解除房屋租赁转让合同，并要求退还店铺转让费70000元以及押金13750元，但遭到拒绝。原告华心德诉至法院，要求判令：1、解除房屋租赁转让合同；2、被告裘伯年返还店铺转让费、押金共计人民币83750元；3、被告裘伯年支付违约金6000元；4、由被告裘伯年承担本案诉讼费用。原告华心德为其诉称提供以下证据材料：1、2012年3月7日收据、银行转账单各一份，以证明被告代理人李航行收取83750元的事实。2、房屋租赁转让合同一份，以证明原、被告双方签订店铺转让合同的事实。3、杭报集团经营用房租赁合同一份、收据二份，以证明被告向物业公司租赁杭州市上城区浣纱路82号店铺的事实。被告裘伯年辩称，2012年3月7日前，原告华心德到被告裘伯年位于杭州市上城区浣纱路82号店铺洽谈转让事宜，被告开价不低于100000元，并讲明了转让事宜的难处，但原告表示相关事宜自行负责，转让价为70000元。双方谈好后，原告即拿走了被告与物业公司的经营用房租赁合同。同年3月7日，原告欲与被告签订房屋租赁转让合同，被告当即表示：如原告办不妥相关手续，转让费、押金不再退还，原告表示同意，故被告在原告已写好的收据上添加了上述补充内容。上述合同签订后，被告就对营业执照、税务登记证、固定电话、网线、刷卡机办理注销手续，对相关业务也办理了终止手续。然原告华心德于3月12日委托律师到店铺来协商解除转让合同，并要求被告退还转让费和押金事宜，被告予以拒绝。3月14日，被告发函要求原告按时来接收店面，未果；3月15日，被告不得已将空店交付给西湖公证处。综上，原、被告双方自愿达成店面转让合同，应属有效；该合同不能履行的责任不应由被告承担，故请求法院依法驳回原告的诉请。被告裘伯年对其辩称提供以下证据材料：1、公证书一份，以证明被告于2012年3月15日将位于杭州市上城区浣纱路82号店铺腾空后交付西湖公证处的事实。2、工商企业注销证明、个体工商户情况各一份，以证明被告于2012年3月12日已将杭州上城区浣纱百杂货综合商店核准注销的事实。3、函（系复印件）一份，以证明被告自2012年3月11日以后分别向原告及原告委托的律师事务所发函催告的事实。经开庭审理，对原、被告提供的上述证据材料，经过庭审质证，本院认证如下：1、对原告华心德提供的证据材料，被告裘伯年均无异议，本院据此确认具有证据效力。2、对被告裘伯年提供的证据一，原告华心德对其真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为公证书公证事项明确注明是保全证据，该公证书只能证明被告把82号店铺腾空的事实，不能证明被告交付门面房的事实。本院认为原告华心德的质证意见成立。3、对被告裘伯年提供的证据二，原告华心德对其证据三性均无异议，本院确认具有证据效力。4、对被告裘伯年提供的证据三，原告华心德对其证据三性均有异议，认为其没有收到这份函件。本院认为，鉴于被告未能提供其邮寄凭证及原告已妥收的相关凭证，故本院对该证据材料的证据效力不予确认。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2010年12月13日，被告裘伯年以其经营的杭州上城区浣纱百杂货综合商店的名义与物业公司签订了《杭报集团经营用房租赁合同》一份，由物业公司将座落于杭州市浣纱路82号的经营用房出租给裘伯年，租赁期自2011年1月1日起至2013年12月31日止；年租金为人民币95000元。另双方还约定：合同签订三天内，裘伯年原向物业公司缴纳的租赁保证金13750元由物业公司继续收存，裘伯年必须在每季度前三天内向物业公司缴纳当季租金，逾期每日按所欠租金总额的千分之三罚缴滞纳金；若裘伯年私自转让、转租、转借他人或调换使用所租赁房屋或拖欠租金等，都将视为违约，物业公司有权终止本合同，收回该房屋，由此造成物业公司损失的，裘伯年应予赔偿。2012年3月7日，被告裘伯年与原告华心德签订了一份《房屋租赁转让合同》，合同约定：被告裘伯年将其经营的位于杭州市浣纱路82号的浣纱百杂货综合商店（空店）转让给原告华心德，用于经营服装；由原告华心德一次性支付给被告转让费人民币70000元，并支付给被告裘伯年房屋租赁押金13500元；被告裘伯年在收到上述款项后需向原告提供被告裘伯年与出租方即物业公司签订的现有租赁合同及被告裘伯年向物业公司缴纳的租赁押金的原始收据。此外，双方在合同中还约定，原告华心德与物业公司的租赁合同的签订以及被告与物业公司的租赁合同的解除，与被告裘伯年无关，由原告华心德负责办理；另被告裘伯年应于（2012年）3月15日前将腾空后的店面及钥匙交付给原告，并将营业执照、税务登记证、电话、网线及有关业务全部注销，相关的水、电费用缴清，以不影响有关华心德办理营业手续及正常经营；被告裘伯年则保证上述门店有合法承租权，并应当按时交付门面，逾期一天按每天200元标准向原告支付违约金，超过十天，原告有权解除合同，并要求被告退回转让费。上述合同经双方签字、盖章后生效。同日，原告华心德向被告裘伯年的代理人李航行的个人银行卡内汇入人民币83750元，李航行为此向原告华心德出具收据一张，确认收到店铺转让费70000元及房屋押金13750元，合计人民币83750元。此外，李航行还在该收据上注明：以上转让均由华心德全权负责，如有不妥，不退以上全部金额。同年3月12日，原、被告双方一同前往物业公司办理店铺租赁转让手续时，物业公司以店铺不允许转让为由予以拒绝。因此，原告华心德向被告裘伯年表示要解除双方合同，并要求被告退还转让金及押金，遭拒。遂原告华心德于2012年4月10日起诉来院，要求解除原、被告签订的房屋租赁转让合同，并要求被告裘伯年返还转让费、押金及支付违约金等。又认定，被告裘伯年系杭州上城区浣纱百杂货综合商店业主，该商店于2003年3月31日注册成立；2012年3月12日，被告裘伯年因该商店歇业原因已办理了工商注销手续。同年3月15日，被告裘伯年来到杭州市西湖公证处，要求对杭州上城区浣纱百杂货综合商店现状进行拍照保全证据。据现场照片显示，该商店业已腾空。鉴于被告裘伯年未与物业公司办理解除房屋租赁合同手续，相关的租房押金未能退回，所涉店铺亦未作处理。本院认为，虽然被告裘伯年与原告华心德签订的《房屋租赁转让合同》，系双方真实意思表示，但因被告裘伯年在事先并未征得房屋权利人即物业公司的同意，且事后亦未能得到物业公司的追认，系擅自转让租赁房屋。被告裘伯年未经授权的擅自行为对导致上述房屋租赁转让合同不能履行，负有责任；原告华心德作为承租人，其在得知被告裘伯年转让租赁房屋必须征得物业公司同意，否则视为被告裘伯年违约的情况下，仍与被告裘伯年签订房屋租赁转让合同，且在合同中明确注明：与物业公司的租赁合同的签订与解除由其负责，与被告裘伯年无关，故原告华心德对涉案的房屋租赁转让合同无法实际履行，亦负有相当责任。鉴于此，现原告华心德以合同目的无法实现为由，并通过诉讼的方式通知被告裘伯年，要求解除双方的合同，符合相关法律的规定，本院予以支持；涉案的房屋租赁转让合同自被告裘伯年收到起诉状时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而本案中，因被告裘伯年擅自转让租赁房屋，而导致其缴纳的租房押金13750元（该款项已由原告华心德直接支付给了被告裘伯年）未能从物业公司退回，对该部分押金损失，原、被告均有责任，应各半承担。另对于原告华心德支付给被告裘伯年的转让费70000元，因涉案的房屋租赁转让合同未能履行，且被告裘伯年亦未将店铺交付给原告华心德实际经营，故现原告华心德要求被告裘伯年返还该款项，理由成立，本院予以支持。至于原告华心德要求被告裘伯年支付违约金6000元的主张，因依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条一款第（五）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告华心德与被告裘伯年于2012年3月7日签订的《房屋租赁转让合同》予以解除。二、被告裘伯年返还原告华心德转让费70000元，支付房屋押金损失6875元，合计人民币76875元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告华心德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2044元，由原告华心德负担307元，被告裘伯年负担1737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  石 红人民陪审员  杨荣发人民陪审员  方伟根二〇一二年九月二十九日书 记 员  曾碧莲