浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙嘉民终字第386号上诉人（原审原告）：丁杏英。委托代理人：谢良华。被上诉人（原审被告）：毕立志。委托代理人：张宠根。上诉人丁杏英与被上诉人毕立志房屋买卖合同纠纷一案，前由平湖市人民法院于2012年6月21日作出（2012）嘉平民初字第664号民事判决。丁杏英不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，丁杏英系毕立志母亲。两人曾居住于河南，后丁杏英回到平湖市乍浦镇。其后，毕立志也来到乍浦镇，与丁杏英居住在一起。1998年8月11日，丁杏英申请建房。申请建房时，丁杏英家庭的在册人口为1人（即丁杏英），不在册常住人口为2人（毕立志夫妻）。户主为丁杏英，经平湖市乍浦镇人民政府同意并报平湖市国土资源局备案，丁杏英家庭获批占用非耕地70平方米建房。房屋建造完成后，毕立志夫妇入住了该房，而丁杏英仍居住在其他地方。2003年6月17日，经丁杏英申请，取得土地使用权的初始登记，编号为平湖国用（2003）字第21-66号，土地使用者登记为丁杏英，使用权类型为划拨，使用权面积为70平方米，土地用途为住宅，地号为21-27-0-527-1，土地坐落登记为平湖市乍浦镇雅山便道西侧。2003年7月10日，丁杏英又经申请取得房屋产权证，编号为房权证嘉港字第**，房屋所有权人登记为丁杏英，房屋坐落登记为乍浦镇西大街便民路1-8号。2004年9月22日，丁杏英与毕立志签订房屋买卖合同1份，合同约定：丁杏英自愿将坐落于乍浦镇便民路1-8号房屋转让给毕立志；房屋建筑面积132.48平方米；房屋成交价233045元，一次性清款；合同签订后三十天内，双方会同当地房管部门申请房屋产权转移变更登记；合同经嘉兴市港区房地产交易服务中心签证并经平湖市公证处公证后生效。2004年9月24日，平湖市公证处出具（2004）浙平证房字第**公证书，公证书载明：“丁杏英与毕立志于2004年9月22日签订了前面的《房屋买卖合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合同上双方当事人的签字属实。”2004年10月13日，本案诉争房屋的所有权人从丁杏英变更登记为毕立志，房屋产权证编号为房房权证嘉港字第**，他登记内容不变，原编号为房权房权证嘉港字第**房权证被注销。2004年12月21日，毕立志从河南省虞城谷熟镇关庄村入户至浙江省平湖市乍浦镇便民路1-8号，住址变动原因是购房入户。另查明，编号为平湖国用（2003）字第21-66号的国有土地使用证未被注销，土地使用者现仍登记为丁杏英。一审法院经审理认为，本案诉争房屋虽为自建住宅，但该房在2003年进行房地产初始登记时领取有国有土地使用权证及房屋所有权证，因此，该房屋不属农村私房，该房屋的转让也不属农村房屋的买卖。丁杏英、毕立志就本案诉争房屋签订的房屋买卖合同，经嘉兴市港区房地产交易服务中心签证及平湖市公证处的公证，合同签订后，又在房产管理部门进行了房屋产权转移登记。丁杏英认为，其与毕立志签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十一条的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属无效合同，但一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十一条的规定并非效力性强制性规定，受让方（毕立志）是否办理土地使用权出让手续及依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，不影响合同的效力，丁杏英认为其与毕立志签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的主张，一审法院不予采纳，况且，本案丁杏英与毕立志之间转让房产实际上已经相关部门的审批而予以了房产转移登记。丁杏英还认为双方签订的合同非丁杏英的真实意思表示，是毕立志骗取了丁杏英签字的主张，因没有相应的证据予以证明，一审法院不予采信，且丁杏英依据的该主张不属于认定合同无效的情形。至于丁杏英所提出的毕立志未支付购房款的问题，也非合同认定无效的情形，不属于本案的审查范围。综上所述，丁杏英要求确认合同无效及返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回丁杏英的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由丁杏英负担。上诉人丁杏英上诉称，1、系争房屋系毕立志以小孩上学需要上诉人签字为由骗取上诉人签订了《房屋买卖合同》。2、一审认定系争房屋不属农村私房，与事实不符。上诉人提交的农村私人建房用地呈报表证明系争房屋是农村住宅，房产证上产别注明为私产，因此该房屋属于农村私房。2、无论该房屋是否属于农村私房，在上诉人与被上诉人间均不能自由买卖。因为，如果是农村私房的话，被上诉人与上诉人不在同一村民组织，被上诉人不具有购买该房屋的主体资格。如果不是农村私房，由于其土地性质为国有划拨，其买卖必须按照法律规定经有批准权的人民政府办理相应审批手续并缴纳土地使用权出让金后才可以进行。且该规定属于效力性强制性规定。而上诉人与被上诉人之间的交易因没有履行相关审批手续、缴纳土地使用权出让金，故而无效。相应的公证也是不合法的。一审确认其证据效力，于法无据。3、一审认为上诉人与被上诉人间的转让房产已经相关部门审批而予以了房产转移登记与事实不符。嘉兴港区房地产交易服务中心把不应当登记的房屋转移行为作了不当登记，是存在过错的。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决不当，请求二审法院撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》无效；被上诉人返还上诉人位于平湖市乍浦镇便民路1-8号住宅；被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人毕立志辩称，1、双方买卖的房屋在2003年进行房地产初始登记时领取了国有土地使用权证和房屋所有权证。一审据此认定该房屋不属于农村私房，该房屋的转让也不属于农村房屋买卖是完全正确的。2、根据最高人民法院《合同法司法解释（二）》中规定，因违反法律强制性规定导致合同无效的是指效力性强制规定。而《城市房地产管理法》第四十条规定的是管理性强制规定，并非效力性强制规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序也合法，请求二审依法驳回上诉，维持原判决。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审认定事实清楚，证据确实充分。二审予以确认。本案争议焦点为双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效。本院认为，上诉人主张合同无效的理由有二，一是双方买卖的房屋系农村私房，被上诉人在买房时与上诉人非属同一村民组织中的村民，不具有购买农村私房的主体资格。二是如果双方买卖的是城市房屋，由于其土地性质为国有划拨土地，根据法律规定，应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，但实际买卖过程中并未办理相关手续，也未缴纳土地使用权出让金，故而双方签订的房屋买卖合同无效。对此，本院认为，首先，有关房屋的性质。虽然该房屋1998年建造时是以农村私人建房的形式申报建造的，但明确属于“按撤建制组占用非耕地70M2建房”，并于2003年取得了国有土地使用证和房屋所有权证，故而该房屋不属于农村私房，双方之间的房屋买卖也不属于农村房屋买卖，不受有关农村房屋买卖的限制。其次，有关未办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金是否导致合同无效的问题。《城市房地产管理法》作为一部管理性法律，其目的在于规范城市房地产的开发、交易等行为。其中有关以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时应当办理土地出让手续并缴纳土地使用权出让金的规定显然在于规范此种情形下转让房产的行为，是以禁止与该规定相反的行为为目的的，而非以否认其法律效力为目的的，因此一审认定该规定属于管理性强制规定而非效力性强制规定的观点正确。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指“效力性强制性规定”，故上诉人以双方签订的房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》的这一规定主张合同无效，缺乏法律依据。二审不予支持。至于上诉人援引《划拨土地使用权管理暂行办法》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关规定，均属于针对土地使用权转让合同的规定，而非针对房屋转让合同的规定，属援引法律错误。有关上诉人上诉所称双方买卖合同系受被上诉人欺骗所签，一方面无相应证据能予以证实，另一方面受欺骗所订立的合同属可撤销合同，而非无效合同，故上诉人以此主张合同无效的理由也不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人丁杏英负担（本院准予免交）。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  刘坤审判员  李岗二〇一二年九月三日书记员  邵洁