黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第684号上诉人（原审被告）李欣，男，1980年8月31日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人（原审被告）刘振川，男，1996年1月26日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托代理人李春俐，黑龙江仲法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王瑶，女，1983年5月24日生，汉族，哈尔滨市华山小学教师，住哈尔滨市道里区。委托代理人单玉兰，黑龙江法汇律师事务所律师。上诉人李欣、刘振川因与被上诉人王瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李欣、上诉人刘振川及其委托代理人李春俐，被上诉人王瑶及其委托代理人单玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：王瑶系哈尔滨市道里区红专街93号（直管公有住宅房屋租赁合同记载的房屋座落为道里区红专街107号1栋1单元0层2-3户号）公有住宅房屋承租人。2013年4月20日王瑶与李欣签订租赁协议，约定：王瑶将哈尔滨市道里区红专街93号房屋（以下简称诉争之房）租给李欣使用，期限自2014年9月26日至2017年9月26日，月租金6000元，第二次付款日期为2015年8月26日。未经王瑶同意，李欣不得转租，租金期己满，是否续租应提前一个月通知王瑶。2013年9月13日，李欣未经王瑶同意，将诉争之房使用权及室内烧烤店设施有偿转让刘振川。刘振川、李欣均未向王瑶支付2014年9月26日后的房屋租金，诉争之房现由刘振川使用。王瑶诉称：王瑶系哈尔滨市道里区红专街93号房屋（以下简称诉争之房）承租人。2013年4月20日王瑶与李欣签订的租赁协议。约定的租赁期限自2014年9月26日至2017年9月26日。李欣未经王瑶同意，将诉争之房转租刘振川，而刘振川拒绝向王瑶支付房租。请求判令解除王瑶与李欣2013年4月20日签订的租房协议书；刘振川从诉争之房迁出；李欣支付2014年9月26日至2015年2月11日租金27000元，此后至刘振川迁出日止租金按每月6000元支付。李欣辩称：同意解除与王瑶的租房协议书，不同意支付租金。李欣租诉争之房开烧烤店，这个烧烤店是从朋友手里兑过来的，2013年9月13日李欣将烧烤店兑给刘振川，当时这个房子的租金剩下一年。李欣兑给刘振川后告知了王遥的母亲，其母表示可以。2013年12月份，刘振川说要将烧烤店再出兑，李欣又给王瑶的母亲打电话告知此事，王瑶的母亲说需要将租金涨到每年9万元。李欣将此信息反馈刘振川，刘振川出兑未果。李欣已经向王瑶支付2012年8月30至2013年9月26日租金7万元。刘振川所辩属实。刘振川辩称：不同意从争议房产迁出。李欣找不到王瑶及其母亲，导致刘振川出兑未果。刘振川已经向李欣支付2013年9月13日至2014年9月26日租金7万元。原审判决认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故王瑶可以解除与李欣的租赁合同，李欣应当支付刘振川返还诉争之房之前的租金，刘振川应返还王瑶诉争之房。王瑶的诉讼请求，法院应予支持。据此判决：一、解除王瑶与李欣2013年4月20日签订的租房协议书；二、刘振川自本判决生效之日起三日内将位于哈尔滨市道里区红专哈尔滨市道里区红专街93号（直管公有住宅房屋租赁合同记载的房屋座落为道里区红专街107号1栋1单元0层2-3户号）房屋返还王瑶；三、李欣自本判决生效之日起三日内给付王瑶2014年9月26日至2015年2月11日租金27000元，2015年2月12日至刘振川返还该房屋之日的租金按每月6000元计算并由李欣给付王瑶。案件受理费575元，减半收取287.50元，李欣负担237.50元，刘振川负担50元（此款王瑶己预交，李欣、刘振川自本判决生效之日起三日内将其负担的款项给付王瑶）。李欣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。李欣与刘振川之间签订的转租合同征得了王瑶的同意，并已履行了告知义务。嗣后，王瑶及其母亲到诉争之房与刘振川对房屋使用及维护问题进行多次交涉，双方之间形成了不定期租赁关系；二、李欣在原租赁合同履行过程中，将诉争之房屋出兑给刘振川，而刘振川在原合同到期后，在续租问题上已与王瑶达成一致，并占用使用诉争之房至今，理应由刘振川承担占用使用诉争之房期间的租金。据此请求撤销原审判决第三项。针对李欣的上诉请求，刘振川辩称：不同意李欣的上诉主张。李欣明知诉争之房不允许转租，却与刘振川签订转租合同，造成刘振川损失高达20万元，该损失应由李欣负担。针对李欣的上诉请求，王瑶辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李欣的上诉主张与事实不符，并不是因为李欣没有使用诉争之房就不承担交付租金义务，而是李欣在未征得王瑶的同意下，将房屋出兑给刘振川，并与刘振川签订了房屋租赁合同，因此李欣应承担给付租金之义务。刘振川不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决判令刘振川从诉争之房迁出错误。刘振川与李欣之间签订经营权转让合同后已将转让款全部交给李欣，李欣与刘振川签订转租协议时，未告知刘振川该房屋不能转租，由此给刘振川造成极大损失。二、一审判决对本案适用简易程序审理程序违法；三、原审判决表述出现严重的逻辑思维混乱，认定事实不清。据此请求撤销原审判决，驳回王瑶的诉讼请求。针对刘振川的上诉请求，李欣辩称：李欣与刘振川签订转租协议后，将转租事实告诉了王瑶的母亲，王瑶的母亲于当年4、5月份维修过诉争之房，应该知道转租事实。租期届满后，刘振川拒绝迁出，期间发生的租金也应由刘振川负担，刘振川提出的房主找不到的主张不成立。针对刘振川的上诉请求，王瑶辩称：刘振川提出的自己与李欣之间系租赁权转让关系没有事实法律依据。李欣与刘振川之间签订的房屋租赁合同未经王瑶的同意，因此转租协议无效。刘振川提出的找不到王瑶的主张也不成立，签订转租合同时未征得王瑶的同意，事后怎么能找到了呢？这并不是转租事实成立的基础。综上，同意维持原判。二审审理期间双方均未举示新证据证据。本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。在二审审理期间，为减少各方当事人的损失，本院依法向刘振川释明，要求刘振川从诉争房屋中迁出。在法庭给予的期限内，刘振川明确表示拒绝迁出。本院认为：关于李欣与刘振川之间签订的租赁协议的效力问题。2013年4月20日，李欣与王瑶之间签订的租赁协议第五条及补充条款中明确约定“未经甲方（出租人王瑶）同意不准转租，如已方（承租人李欣）违约，解除合同。“《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。”李欣在上诉状中主张，转租时已征得出租人王瑶的同意，但未举证予以证实，对此王瑶予以否认，且李欣的转租行为违反租赁协议约定及上述法律规定，因此原判判决解除王瑶与李欣之间签订的租赁协议正确，本院予以维持。关于刘振川与王瑶之间是否形成不定期租赁关系问题及谁应承担转租期间发生的租金的给付义务问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即所谓的不定期租赁关系是在原租赁合同届满，承租人继续使用原租赁物，且出租人没有提出异议的情况下，才能够依法认定。而本案中，围绕租赁物各方当事人之间形成的法律关系为，王瑶系出租人，李欣系承租人又是转租人，刘振川系次承租人，即刘振川与王瑶之间系为次承租人与出租人关系，并未形成所谓租赁合同关系，且王瑶发现李欣转租租赁物后，随即提出异议，诉至法院请求解除其与李欣之间的租赁关系，因此根据合同相对性原则，原判判令李欣按照原租赁协议约定的租金标准承担转租期间的租金的给付义务，并无不当，李欣提出的刘振川与王瑶之间已形成不定期租赁关系及转租期间产生的租金不应由其承担的上诉主张均不成立。原审判令刘振川迁出是否符合相关法律规定问题。李欣在租赁期内违反协议约定，擅自转租租赁物，出租人王瑶发现后，即请求解除租赁合同符合相关法律规定，原判根据上述事实，判令租赁物的实际占有人刘振川迁出正确。王瑶诉至原审法院起至本院审理本案，历经六个多月。其间，租赁房屋一直由刘振川占有，且处于闲置状态，通过一、二审诉讼，次承租人刘振川已经知晓出租人王瑶不同意转租及请求解除原租赁合同，请求其与李欣立即迁出的情况下，经二审释明后，仍拒绝迁出，继续占用诉争房屋，扩大了损失，由此给王瑶造成的租金损失应由刘振川负担，即从2015年6月15日起至刘振川迁出租赁房屋之日止的租金损失应由刘振川负担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于本案在二审审理期间，根据案件的实际状况，对诉争房屋租金支付义务人及给付期限给予适当调整，因此本院依法对原审判决第三项给予变更。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三初字第174号民事判决第一、二项。二、变更哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三初字第174号民事判决第三项为：李欣自本判决生效之日起三日内，给付王瑶2014年9月26日至2015年2月11日租金27000元，2015年2月12日至2015年6月14日止，按每月6000元标准计算给付王瑶租金；从2015年6月15日起至刘振川迁出之日止的租金按每月6000元标准计算，由刘振川支付给王瑶。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费287.50元，二审案件受理费575元，合计862.50元；李欣负担762.50元，刘振川负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  周力平代理审判员  辛吉雁代理审判员  闫建筑二〇一五年六月二十三日书 记 员  王梦薇安娜