北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2014)通民初字第01375号原告北京市通州区于家务回族乡人民政府，住所地北京市通州区于家务回族乡于家务村。法定代表人何海龙，乡长。委托代理人解宝红，北京市天正律师事务所律师。被告邵秀荣。委托代理人张晓智，北京市易和律师事务所律师。原告北京市通州区于家务回族乡人民政府（以下简称原告）与被告邵秀荣合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人解宝红，被告邵秀荣及其委托代理人张晓智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2003年6月15日签订了《于家务回族乡敬老院租赁协议》，原告将于家务回族社会福利中心（即于家务回族乡敬老院）交给被告经营，并于当年正式登记注册为通州区于家务回族乡福泰老年公寓，该老年公寓占地面积33亩，系原告从于家务村租赁，租金一直由原告交纳，上述协议履行期间被告未向原告支付过一分钱。原被告双方在协议中约定经营期限10年，自2003年6月15日起至2013年6月14日止，协议到期后，原告本着友好协商的态度，多次与被告协商交接事宜，但被告迟迟不与原告进行交接，2013年9月30日，原告向被告发书面通知，明确告知被告于2013年10月15日前将敬老院相关证照材料移交给原告，要求被告于2013年11月1日前将其购置的设备、设施拆走，将老人妥善安置，原告于2013年11月1日收回敬老院房屋院落，但被告拒绝交接。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令1、确认原被告于2003年6月15日签订的《于家务回族乡敬老院租赁协议》于2013年6月14日终止；2、被告将通州区于家务回族乡福泰老年公寓的《组织机构代码证》、《北京市养老服务机构执业许可证》、《税务登记证》、《餐饮服务许可证》、《银行开户许可证》、公章、财务章交还原告；3、被告将于家务回族乡福泰老年公寓2003年6月15日至2013年6月14日的财务账册、会计凭证、财务报表交给原告；4、被告将通州区于家务回族乡福泰老年公寓2003年6月15日至2013年6月14日期间入住老人的统计表、台账登记表、与入住老人及家属签订的协议交给原告；5、被告给付原告2006年6月15日至2013年6月14日期间的租金21万元；6、被告将通州区于家务回族乡福泰老年公寓的房屋及院落腾退给原告并支付自2013年6月15日起至实际腾退之日止的房屋及院落的使用费，每月按6350元计算。被告邵秀荣辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下，一、关于《租赁协议》效力问题，首先依据该协议第十三条，被告在租赁期满前，如继续经营的，需向甲方以书面方式提出，同等条件下，有优先经营权，事实上，原告在收到被告的续租申请后，为收回租赁房屋，以被告到期前未提出续约申请为由发出了单方解除《租赁协议》的通知，剥夺了被告对房屋的优先租赁经营权，其单方解约的行为应予以纠正，其次在被告租赁期间，已投入了大量的资金对原有设备进行改建、扩建，原告未履行任何出租人应对房屋修缮、管理的义务，因上述财产所有权并不属于原告，故原告无权对被告以自有资金种植的树木、改造的设备强行收回。二、关于返还文件的问题，首先，原告的诉称无合同依据，本案起因于租赁纠纷，依据《租赁协议》的约定，原告在上述合同生效履行开始时，并未向被告移交其诉状中所称的文件、资料，同时在该协议的终止条款中也未约定被告负有向其移交上述资料的义务；其次原告的诉称亦无法律依据，实际上，被告在签署租赁协议后，老年公寓的相关证照并未办理，是被告通过自己的努力，自筹资金办理了证照、雇佣了人员、建立了账册，畅通了经营，被告并非与原告建立了承包合同关系。三、关于欠付租金的问题，首先依据租赁协议，支付租金的条件尚未成就，依据该协议的第十二条的规定”入住率低于40%免交租金”，该养老院实际拥有床位150多张，但因租赁场地设施较差等客观原因，直到2013年年底，养老院的入住老人也尚未达到40%的入住率，因此被告不负有向原告支付租金的合同义务；其次，原告请求支付租金的诉讼时效已过，依据我国法律规定，欠付或延付租金的诉讼时效为一年，故对起诉时已超出一年的租金，原告无权再行主张。四、关于使用费的问题，原告主张没有事实与法律依据。综上，被告认为原告以被告未到期提出续约申请为由提出单方解除合同不符合事实，同时，因被告租赁财产是为了经营养老事业，是一项利国利民的千秋功业，被告在经营期间，恪尽职守，任劳任怨，至今尚未收回投资成本，背负了沉重的债务包袱，故希望原告能从敬老爱老、维护社会稳定与和谐的角度出发，对被告的答辩理由予以考虑并协商解决。经审理查明：2003年6月15日，原告（甲方）与被告邵秀荣（乙方）签订了《于家务回族乡敬老院租赁协议》（以下简称协议），协议内容为”一、甲方将于家务回族社会福利中心（即于家务回族乡敬老院）租与乙方经营，经营期限10年。自2003年6月15日起至2013年6月14日止。二、甲方负责提供经营场所、水、电、暖等基础设施及室外健身器材，乙方负责室内一切设备、设施的购置，负责甲方提供所有设备设施的维护、院内花草树木的养护以及所雇人员的工资及其他一切费用。三、敬老院由于地处回族乡，院内伙食必须依照伊斯兰教的风俗习惯，任何人不得将任何禁物带入院内。四、为了敬老院老人的身体健康，严防传染病传播，特别是防止”非典”疫情的传播，对新入院的老人必须进行健康检查。五、甲方允许乙方在不改变敬老院经营方向的同时，发展其他敬老事业，甲方鼓励支持乙方在独立经营过程中面向社会接纳自费代养老人。六、对于本地区的农业户口的老人且户籍在本地的入住敬老院，根据实际收费享受价格10%的优惠。对与本乡签订五保协议的老人入住敬老院，收费标准不超过3300元，但待遇同其他老人。五保老人入院费用由老人所在村委会负责支付。七、甲方负责民政工作的副乡长为敬老院的名誉院长，在不违反本协议条款的条件下，甲方不参与敬老院经营、管理和内部事物，但每季度对敬老院工作进行监督检查。对于甲方带来的领导或上级部门来敬老院视察或参观等活动，乙方不得阻挠。八、未经甲方同意，乙方不得擅自对敬老院房屋设施进行自建、改建、扩建以及损坏原貌的施工。九、乙方在经营过程中必须遵守国家的法律法规，尊重少数民族的风俗习惯，不得损害社会的公共利益。要尊重爱护老人，伙食标准要严格按照规定标准执行；要加强对从业人员的培训教育，不断增强服务意识，提高从业人员素质，严禁打骂虐待老人。敬老院严禁留没有办理手续的人过夜，否则出现一切后果由乙方负责。十、甲方后添置的设备、设施产权归甲方所有；乙方购置的设备、设施产权归乙方所有。乙方与第三方所发生的一切债权、债务与甲方无关，必须自行处理。乙方与被雇佣人员及入住老人之间产生的民事责任由乙方独立承担。十一、在租赁期间，乙方不得将敬老院及附属设施经营场地转租给第三方。十二、从签订协议之日起，前三年免交租金；第四年至第十年，每年租金为3万元。入住率低于40%免交租金（五保老人人数不计算在内）。租金于每年的6月5日前交付。乙方未按协议约定的期限交纳租金，拖延30日以上，甲方有权单方解除协议，由此造成的损失由乙方承担。十三、在经营期间任何一方无法继续履行本协议，须提前一个月以书面形式通知另一方，乙方提出终止协议，须补交前三年租金，每年12800元。乙方所购设备双方协商解决。协议期满，乙方如继续经营，须提前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方具有优先经营权。十四、本协议未尽事宜，及任何一方欲修改或终止本协议，可由双方协商后，订立补充协议作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。本协议自签订之日起生效，一式四份，甲乙双方各执两份。”协议签订后，原告将敬老院交于被告邵秀荣经营管理，被告邵秀荣申请注册了通州区于家务回族乡福泰老年公寓，其为法定代表人，并从中国人民银行营业管理部取得了《开户许可证》，开立了基本存款账户，根据北京市通州区民政局颁发的《北京市养老服务机构执业许可证》显示北京市通州区于家务回族乡福泰老年公寓资产性质为国有资产，注册资金630万元，单位性质为事业单位。2013年6月14日，协议到期后，原告与被告邵秀荣未续订协议或重新签署其他协议，2013年9月30日，原告向被告邵秀荣邮寄了内容为”我乡政府与你于2003年6月15日签订了《于家务回族乡敬老院租赁协议》，约定经营期限10年，自2003年6月15日起至2013年6月14日止。鉴于你在合同届满前一个月未向我乡政府提出书面申请，我们双方签订的《于家务回族乡敬老院租赁协议》已于2013年6月14日届满终止。但你至今未与我乡政府进行交接，现正式书面通知你，请你在2013年11月1日前做好以下事项：一、请你于2013年10月15日前将于家务回族乡敬老院的《北京市养老服务机构执业许可证》、《税务登记证》、《组织机构代码证》、《餐饮服务许可证》和公章、财务章等相关证照、材料移交给我乡政府民政科。二、我乡政府于2013年11月1日将敬老院房屋院落收回。请你于2013年10月31日前将你购置的设备、设施拆走，逾期未拆走之物，视为废弃物。三、请你于2013年10月31日前将敬老院老人妥善安置，处理好相关事宜。”的《通知》，北京市潞洲公证处对此进行了公证，并出具了《公证书》，2013年10月3日，被告邵秀荣收到了上述《通知》。庭审过程中，被告邵秀荣称协议期满前关于续租事宜与原告进行了多次协商，但由于续租时限等事项有异议，双方未能达成一致意见；关于入住率的问题，2006年6月15日后的入住率是否达到40%，原告认为已经达到，因此要求被告邵秀荣支付2006年6月15日至2013年6月14日的租金，但原告未就此提供任何证据予以证明，被告邵秀荣对此不予认可并提供了2003年至2014年每月入住老人数目明细表；关于被告邵秀荣的损失问题，被告邵秀荣称协议履行过程中对敬老院的房屋等设施进行了改造，新建了部分设施，并进行了大面积的绿植，而且经营入不敷出，其存在很多损失，但经过释明，被告邵秀荣明确表示不提反诉，不进行评估，后原告提出了评估申请，但在评估过程中，其又撤回了评估申请；关于敬老院的四至问题，双方对南至公路、东至于家务健身公园、西至村东口路路东侧无异议，关于北至是否包括敬老院后空地（在该空地，被告邵秀荣种植了大量的果树），被告邵秀荣称敬老院后空地是当时原告将敬老院交付时一并交付的，被告邵秀荣申请设立通州区于家务回族乡福泰老年公寓的填写的占地面积为21300平方米，原告提交的与于家务村村民委员会签订的《土地合同》，显示敬老院北至为敬老院围墙，占地33亩；关于原告主张的协议到期后的占地使用费问题，原告要求按照通州区于家务乡土地流转的租金价格计算，被告邵秀荣对此表示不同意。上述事实，有《于家务回族乡敬老院租赁协议》、《土地合同》、公证书、《通知》、《北京市养老服务机构执业许可证》、营业执照、组织机构代码证、《开户许可证》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案中被告邵秀荣积极参与到社会养老事业建设中去，并为此作出了积极的贡献，本院对此予以肯定，但若在此过程中出现法律问题，应依法予以解决，只有这样社会养老事业才会健康有序发展，个人投入、付出及收益才能得到法律保障。根据查明的事实，原告与被告签订的协议于2013年6月14日到期，协议期满后，双方未进行续约或重新签订合同，故原告要求确认双方签订的协议于2013年6月14日终止并要求被告邵秀荣将房屋及院落腾退的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于协议所涉及的敬老院院落的四至问题，根据原告提交的《土地合同》及测绘图，敬老院院落的北至应为敬老院后空地的南院墙处，不包含敬老院后的空地。根据协议约定，原告系将敬老院交于被告邵秀荣经营管理，被告邵秀荣取得的仅仅是经营管理权，根据北京市通州区民政局颁发的《北京市养老服务机构执业许可证》显示北京市通州区于家务回族乡福泰老年公寓资产性质为国有资产，单位性质为事业单位，双方应属于公办民营的性质，故虽然通州区于家务回族乡福泰老年公寓证照等手续由被告邵秀荣申请办理，但属于国有资产的一部分，在双方签订的协议终止的情况下，原告要求被告邵秀荣将其所持的通州区于家务回族乡福泰老年公寓的组织机构代码证、北京市养老服务机构执业许可证、税务登记证、餐饮服务许可证、银行开户许可证、公章、财务章交还原告的诉讼请求，并无不当，本院对此予以支持。关于原告要求被告邵秀荣将于家务回族乡福泰老年公寓2003年6月15日至2013年6月14日的财务账册、财务报表、会计凭证、入住老人的统计表、台账登记表、与入住老人、家属签订的协议交给原告的诉讼请求，由于诉争这些材料系被告邵秀荣在经营管理过程中形成的，按照协议约定，原告对此具有监督检查的权限，现原告要求其返还，依据不足，本院对此不予支持。关于原告要求被告邵秀荣给付2006年6月15日至2013年6月14日租金的诉讼请求，由于协议约定了入住率低于40%免租金的条件且被告邵秀荣对其诉求不予认可，原告应就其主张提供证据予以证明，虽然原告称证据均在被告邵秀荣处应由其承担举证责任，但根据协议约定原告应当每季度对被告邵秀荣的经营状况进行监督检查，在此情形下原告认为被告邵秀荣应承担举证责任的意见，不能成立，在原告未提供证据的情况下，其要求给付租金的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。关于原告要求被告邵秀荣给付协议期满后房屋及场地使用费的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，具体的标准，原告要求按照土地流转的价格计算，在双方协议约定了租金每年3万元的情形下，其主张缺乏依据，应按照3万元/年的标准予以计算，即每天82.19元，对其主张的过高部分，依据不足，本院对此不予支持。关于被告邵秀荣所称的自身的损失问题，由于在经本院释明，被告邵秀荣并未提出反诉，若其存在损失，可以另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京市通州区于家务回族乡人民政府与被告邵秀荣于二〇〇三年六月十五日签订的《于家务回族乡敬老院租赁协议》于二〇一三年六月十四日终止；二、被告邵秀荣将上述协议中涉及的房屋及院落腾退给原告北京市通州区于家务回族乡人民政府，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、被告邵秀荣将通州区于家务回族乡福泰老年公寓的组织机构代码证、北京市养老服务机构执业许可证、税务登记证、餐饮服务许可证、银行开户许可证、公章、财务章交付给原告北京市通州区于家务回族乡人民政府，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告邵秀荣给付原告北京市通州区于家务回族乡人民政府自二〇一三年六月十五日起至实际腾退之日止的房屋及院落的使用费，按照每日八十二元一角九分的标准计算，该项费用于本判决中第二项房屋及院落实际腾退之日起七日内执行清；五、驳回原告北京市通州区于家务回族乡人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百二十六元，由原告北京市通州区于家务回族乡人民政府负担二千四百六十三元（已交纳），由被告邵秀荣负担二千四百六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜 鹏代理审判员  徐宪龙人民陪审员  李春茂二〇一五年六月十五日书 记 员  曹 森