福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第3329号原告陈若冰，女，1993年11月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人林建兴、叶璐琦，福建天衡联合律师事务所律师。被告益城（厦门）房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区名仕御园别墅B6座。法定代表人骆飞龙，董事长。委托代理人林志铭，福建凌一律师事务所律师。原告陈若冰与被告益城（厦门）房地产开发有限公司（以下简称益城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法由审判员蔡跃堂适用简易程序于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告陈若冰的委托代理人林建兴及被告益城公司的委托代理人林志铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈若冰诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买坐落于厦门市思明区市府大道袁厝段西侧“益中花园（皇家御城）”的白鹭洲路XX号XXXX室房产，被告益城公司应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，即被告益城公司逾期交房超过90日的，应按日向原告支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告并未依约履行合同义务，讼争商品房逾期交付。因此，现请求判令：1、被告益城公司立即支付逾期交房违约金261898元；2、本案诉讼费由被告益城公司承担。被告益城公司辩称，第一，讼争房产已于2013年12月23日实际交付给原告，原告自愿办理装修入住手续，被告没有违约。第二，双方在《商品房买卖合同》中对于房屋交付作了特殊约定，根据《商品房买卖合同》第八条中约定，如在规定日期内未达到约定的交房条件，双方同意按以下第2种方式处理：“买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金。”据此，原告要求按照每日万分之五支付违约金，不符合合同约定。第三，双方在合同第八条中约定，如遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工，出卖人可据实予以延期。符合上述条件的可顺延天数共计187天。第四，合同第九条约定每日万分之五的逾期交房违约金过高，如适用该违约条款，势必造成双方权利义务失衡，应当予以调整。被告同意按照2000元的标准支付违约金。经审理查明，被告益城公司系“益中花园（皇家御城）”的开发商，并于2011年1月27日取得“益中花园（皇家御城）”项目商品房预售许可证。2011年12月26日，原、被告双方签订了一份由被告益城公司提供格式文本的《商品房买卖合同》（编号为：02056XXX），约定被告益城公司为出卖人，原告陈若冰为买受人，原告向被告购买坐落于厦门市思明区市府大道袁厝段西侧“益中花园（皇家御城）”2#楼19层01单元（思明区白鹭洲路XX号XXXX室）（下称讼争房屋），购房总价款为4988538元。合同“第八条交付条件与期限”规定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1….；2买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。假如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、如遇到重大技术问题，遇到停水、停电等情况，遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工，但出卖人应提供相关证明文件。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）…….（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条“交接”规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件六第六条。其中附件六第六条第2项规定，在该商品房具备原合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得以任何理由拒绝接收。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意一下方式处理：①出卖人不承担因此而产生的延期交房责任；②自出卖人的交房通知书送达之日起30日内，买受人仍未办理房屋交接手续的，则买受人应承担自交房通知送达之日起的第31日至实际办理交接手续之日该商品房所应缴交的物业管理费及相关费用…，同时，每日按原合同总价款的万分之一向出卖人支付房屋保管费；③……合同第二十条“文书送达”规定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件六第十条“其他约定”规定，1、原合同及本协议所指通知或告知采取书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及报纸公告中的任一种方式。……出卖人与买受人双方均保证原合同所书之通讯地址和电话是真实有效的，如有变更，应及时书面通知对方。……。原、被告均在《商品房买卖合同》上签字盖章。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了合同项下的全额购房款4988538元。被告益城公司亦依约向房屋权属登记机构申请预告登记并办理了合同登记备案。2014年2月11日，建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位在《竣工项目审查》上盖章同意竣工验收。2014年3月10日，讼争房屋所在项目“益中花园（皇家御城）”通过消防验收，并于2014年4月14日通过竣工验收备案。在审理中，被告益城公司提供体现“陈某忠”“陈若冰”签字字样的《皇家御城装修保证合同》、《房屋交接验收表》以及《业主／住户资料登记表》以主张讼争房屋的交付时间是2013年12月23日，原告否认是其本人签名并主张直至2014年4月15日才接到原告的交接通知。另查明，陈某忠与陈若冰系父女关系。以上事实，有《商品房买卖合同》（编号为：02056XXX）、销售不动产统一发票、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字（2014）第0109号）、《竣工项目审查》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《皇家御城装修保证合同》、《房屋交接验收表》、《业主／住户资料登记表》以及庭审陈述为证。本案有争议的事实为：一、被告益城公司向原告陈若冰交付讼争房屋的实际时间。被告益城公司认为，因急于装修入住，原告的父亲陈某忠于2013年12月23日与被告指定的厦门典尚家园物业管理有限公司签订了《皇家御城装修保证合同》，办理了讼争商品房的装修入住手续，原告陈若冰本人也在《房屋交接验收表》及《业主／住户资料登记表》上签字。因此，讼争房产已于2013年12月23日实际交付给原告。原告陈若冰认为，被告提交的证据真实性无法确认，上面的签字均非原告本人所签。本院分析认为，被告提交的《房屋交接验收表》及《业主／住户资料登记表》已初步证明讼争房屋的交付时间为2013年12月23日，原告否认该证据及签字的真实性，但未在本院指定的期限内提交反驳证据，应承担举证不能的责任。故被告益城公司向原告陈若冰交付讼争房屋的时间为2013年12月23日。二、原、被告对讼争房屋交付违约责任的约定。原告陈若冰认为，被告于2014年4月15日才通知原告交付房屋，已逾期超过90日后交房，应适用《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”条款，根据该规定，被告逾期超过90日后交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。由于被告未证明存在根据合同第八条的规定可顺延交付的事由确实影响了其施工进程，故应当以原告已付购房款为基数，自2014年1月1日起至实际交房日止，按照每日万分之五计算违约金。被告益城公司认为，本案被告并不存在逾期交付讼争房屋的情形，应适用《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的规定，即“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1….；2买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。因此，被告益城公司仅应支付违约金2000元。本院分析认为，《商品房买卖合同》第八条系关于交付条件和期限的条款，该条款包含三个方面的内容，一是交付讼争房屋除符合国家和地方人民政府的有关规定外，还需要满足合同约定的3个条件，即同时通过勘察、设计、施工、监理和消防部门的验收，讼争房屋所在建筑物用水用电、管道煤气等设施达到设计要求条件，以及小区内道路、绿化等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成；二是交房的期限为2013年12月31日前，但发生两种特殊原因可以据实延期；三是未达到交付条件交房，买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金2000元。结合上述查明事实，讼争房屋在2013年12月23日交付时尚不具备合同约定的交房条件，原告作为买受人同意接收讼争房屋，被告应向原告支付2000元违约金。综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。被告益城公司已在2013年12月23日向原告陈若冰交付讼争房屋，在讼争房屋尚不具备合同约定的交房条件下，原告陈若冰仍同意接收讼争房屋，被告依约应向原告支付2000元违约金，原告主张的超出此范围的部分，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告益城（厦门）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈若冰违约金2000元；二、驳回原告陈若冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2614元，由原告陈若冰负担2589元，被告益城（厦门）房地产开发有限公司负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员蔡跃堂二〇一五年六月十八日书记员冯莉平附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。