广西壮族自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）桂民申字第322号再审申请人（一审原告，二审上诉人）梁建军。委托代理人龙海涛。再审被申请人（一审被告，二审被上诉人）广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司，住所地环江毛南族自治县思恩镇民中路（原农机厂）。负责人刘中泉，该分公司总经理。再审被申请人（一审被告，二审被上诉人）广西凯丰房地产开发有限公司，住所地南宁市东葛路28号凯丰大厦23层。法定代表人覃登选，该公司董事长。再审申请人梁建军因与再审被申请人广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司（以下简称凯丰房地产环江分公司）、广西凯丰房地产开发有限公司（以下简称凯丰房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河池市中级人民法院（2014）河市民二终字第27号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。梁建军申请再审称：1、有新的证据足以推翻一审、二审判决。梁建军于2014年9月5日向环江县国土资源局申请查询涉案C10地块的土地权属，环江县国土资源局于2014年9月5日出具《土地登记结果查询单》明确“2014年9月5日对该宗地的土地登记结果进行查询，登记结果为未知权利人”，以上证据证明，至2014年9月5日涉案地块的土地使用权不属于凯丰房地产公司所有。2、一审法院查明的事实不清。一审法院在一审判决书另查明，凯丰房地产环江分公司于2007年6月19日取得涉案开发商品房的《建设用地规划许可证》，2007年10月20日已取得本案开发商品房的《国有土地使用证》，2010年10月11日取得《建设工程规划许可证》，2010年10月20日取得《建设工程施工许可证》。梁建军在一审时己对凯丰房地产公司提交的这些证据提出了质疑，认为均与本案无关。特别是凯丰房地产公司向法院提交的《国有土地使用证》仅有土地证号和土地使用权人及使用权面积，无四至坐标和四至界线，不能确定《国有土地使用证》包含了涉案地块。二审法院也未尽审查责任，仅凭一个国有土地使用证号就认为涉案土地的使用权人为凯丰房地产公司是错误的。3、梁建军与凯丰房地产环江分公司2009年11月6日签订的《定向开发商品房协议书》约定了签订正式的《商品房买卖合同》的期限日（2010年1月5日），在此期限日之前，属预约合同。协议的内容和实际履行情况属商品房预售合同范畴，特别是约定签订正式《商品房买卖合同》的期限日（2010年1月5日）之后，凯丰房地产公司环江分公司让梁建军两次（2010年5月27日和2010年6月2日）支付购房款的行为，梁建军已经履行了商品房买卖合同中的主要义务，足以证明双方的商品房买卖合同己经成立，应当认定《定向开发商品房协议书》为商品房买卖合同，一、二审判决认定为商品房预约合同是错误的。4、梁建军在一审第二次开庭时表示放弃已付购房款的利息125188.61元是有条件的，是基于凯丰房地产公司已合法拥有涉案地块土地使用权的前提下，主动谅解凯丰房地产公司，放弃了利息赔偿诉求。梁建军是受害人，不可能无条件地放弃利息诉求。环江县国土资源局于2014年9月5日出具的《土地登记结果查询单》己经证明涉案地块使用权不属于凯丰房地产公司所有，凯丰房地产公司提交的《国有土地使用证》为伪证，违背了诚实守信的原则，梁建军谅解凯丰房地产公司的前提已不复存在。凯丰房地产公司长期无息占用梁建军的巨额资金为不当得利。据此，梁建军追索凯丰房地产公司按现行银行商业贷款三年期7.2%的年利率支付预购房款403490元和所交定金71945元（两项共计475435元）自交款之日起至凯丰房地产公司清偿本案债务时止的利息。5、凯丰房地产公司环江分公司采用虚假的证件诱使梁建军与之签订《定向开发商品房协议书》，是违法的，凯丰房地产公司和凯丰房地产公司环江分公司应承担全部违约责任，双倍返还梁建军预付的购房款。请求对本案进行再审，撤销一审判决第四项；撤销二审判决；改判凯丰房地产公司赔偿梁建军按现行银行商业贷款三年期7.2％的年利率支付预付购房款403490元和所交定金71945元（共计475435元）自交款之日起至凯丰房地产公司清偿本案债务时止的利息；双倍返还梁建军己支付的预付购房款403490元共806980元；一、二审案件受理费全部由凯丰房地产公司承担。凯丰房地产环江分公司和凯丰房地产公司书面答辩称：1、经与本公司工程施工等业务部门核实，与本案《定向开发商品房协议书》相关的C10地块确实不包含在《国有土地使用证》内，目前还处于与政府沟通协调办理中。但C10《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》均包含了C10地块。凯丰房地产环江分公司在2007年9月、10月与C10地块拆迁户陈建兰、蒙星优签订了房屋拆迁安置补偿合同，支付完拆迁补偿款及安置房，合同已经履行完毕，C10地块不能像其他地块顺利开工建设，系政府的原因。C10地块的问题不影响本案法律关系的认定，不影响本案法律适用以及实体处理。2、一、二审判决认定《定向开发商品房协议书》为商品房预约合同是完全正确的。3、梁建军的特别授权代理人龙海涛在一审第二次开庭时明确表示放弃已付购房款的利息125188.61元，有开庭笔录为证，一、二审尊重当事人对权利的处分并无不当。4、本案中不存在凯丰房地产公司环江分公司诱使梁建军签订《定向开发商品房协议书》的问题。5、梁建军要求双倍返还己支付的预付购房款共806980元没有事实和法律依据。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回梁建军的再审申请。本院认为：（一）梁建军与凯丰房地产环江分公司2009年11月6日签订的《定向开发商品房协议书》约定了商品房基本状况、总价款、签订正式商品房买卖合同的期限、定向开发预付金等内容，符合商品房预约合同的特征，一、二审判决认定《定向开发商品房协议书》为商品房预约合同并无不当。梁建军在本案二审上诉时称《定向开发商品房协议书》的内容超过预约合同的内容，符合商品房预售合同的内容和特征，《定向开发商品房协议书》应确定为商品房预售合同。而在向本院申请再审时又称由于梁建军已经履行了商品房买卖合同中的支付房款的义务，《定向开发商品房协议书》应当认定为商品房买卖合同。梁建军该申请再审理由是不能成立的。法释（2003）7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”凯丰房地产公司环江分公司在签订《定向开发商品房协议书》时尚未取得商品房预售许可证，《定向开发商品房协议书》也仅约定了梁建军在签订合同时向凯丰房地产公司环江分公司支付定向开发预付金人民币10000元，在签订正式《商品房买卖合同》之后梁建军才需要支付购房款。《定向开发商品房协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同。（二）梁建军的特别授权代理人龙海涛在一审第二次开庭时明确表示放弃由凯丰房地产环江分公司支付以预付购房款403490元为基数，按银行商业贷款三年期的7.2％的年利率计算，共计125188.61元利息的诉讼请求，属于当事人对自己民事权利的合法处分，已经产生法律效力，故一、二审法院未判决凯丰房地产公司支付购房款利息并无不当。（三）梁建军申请再审称凯丰房地产公司环江分公司诱使其签订《定向开发商品房协议书》，但没有提交证据证实。（四）本案《定向开发商品房协议书》属商品房预约合同，并非土地使用权转让合同，故与本案《定向开发商品房协议书》相关的C10地块土地权属问题不影响《定向开发商品房协议书》的性质和效力，且梁建军在一审庭审时对凯丰房地产公司提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证据发表质证意见认为均与本案无关，故梁建军申请再审提交的新证据不能推翻一审、二审判决。综上，梁建军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回梁建军的再审申请。审 判 长  韦晓云审 判 员  李 莉代理审判员  谢素恒二〇一五年六月十八日书 记 员  张 尧