江西省九江市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)赣04民终1623号上诉人（原审原告）刘丽，女，1964年9月15日出生，汉族，住江西省武宁县。上诉人（原审原告）鄢和敏，男，1964年4月12日出生，汉族，住江西省武宁县。上诉人（原审原告）朱新好，男，1967年3月9日出生，汉族，住江西省武宁县。三上诉人共同委托代理人罗放，江西一博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江西省浙赣房地产开发有限公司，住所地：江西省武宁县新宁镇人民路108-4#。法定代表人李步红，该公司董事长。委托代理人李琼生，江西心远律师事务所律师。原审第三人李步胜，男，1961年6月18日生，汉族，住浙江省桐庐县。本院受理上诉人刘丽、鄢和敏、朱新好与被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司、原审第三人李步胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2012年第三人李步胜作为被告江西省浙赣房地产开发有限公司的负责人，以被告的名义在原告刘丽、鄢和敏、朱新好处借款。2012年10月16日，借款人向原告刘丽、鄢和敏、朱新好出具了有被告财务专用章盖章的收款收据，收据上注明了收到三原告的资金1280000元。同日，原告刘丽、鄢和敏、朱新好又与被告签订了一份商品房买卖合同作为该借款的担保。合同约定三原告购买被告位于武宁县城武宁大桥××东侧××休闲度假村北区××＃××＃××层商品房，总价款为1280000元，付款方式为一次性现金交易。合同还约定出卖人应当在2013年10月20日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告刘丽、鄢和敏、朱新好出具了承诺书一份，承诺出卖人如在2013年10月18日退还全部购房款1280000元，则买受人同意将定购的房退还给出卖人处理。另查明，在原、被告签订商品房买卖合同前后，被告已于2008年12月26日于及2012年10月22日将原、被告签订商品房买卖合同约定应由被告出卖给三原告的商品房先后分别出卖给了唐李骏和李步胜，并先后以唐李俊、李步胜的名义在武宁县房产管理局办理了该买卖房屋的房产证。本案的焦点：1、本案属房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷？2、原告与被告还是第三人存在民间借贷关系？原审认为，首先、从双方签订的商品房买卖合同看，合同内容填写不严谨，多处内容未作约定，如合同的主要条款即所出卖房屋的单价等，且将几间相对独立的铺面笼统作价1280000元出卖给原告也不符房屋买卖正常的签订程序；其次、房地产开发商在出售商品房时，出卖方、买受方均会持有合同原件，在相关职权部门亦会有备案，而本案仅有原告持有的一份合同原件，不符合一般商品房买卖的交易形式；第三、从涉及本案房屋在合同签订前后即已过户到他人名下可知，该房在合同签订时为现房，可随时向买受人交付，但合同约定的交付时间却为合同签订一年后，也不符合正常的交易习惯；第四、三原告承诺若出卖人在合同签订一年后退还买受人（即原告）全部购房款，即同意解除合同。若三原告真心实意是要买房，为何同意被告可回购房屋，何况该房原告已即时付清了房款，且房款金额较大，三原告在未取得任何利益情况下，作出一买一退的行为，不符合正常生活逻辑。综上所述，三原告与被告之间房屋买卖是假，实质上应是民间借贷关系才符合逻辑，而房屋买卖行为只是一种以房屋担保借贷的形式。至于贷方是被告还是第三人，虽庭审中第三人自认是他所借，但因第三人出具给原告的收据加盖了被告公司的公章，且第三人一直在武宁代理被告对外处理公事，三原告足以相信其行为是代表了被告公司，故本案的贷方依法应认定为被告。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，在本案开庭审理后，本院依法向三原告释明变更诉讼请求，但三原告坚持以双方存在商品房买卖合同关系要求被告承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定：驳回原告刘丽、鄢和敏、朱新好的起诉。案件受理费无需交纳。宣判后，刘丽、鄢和敏、朱新好不服原审裁定，向本院提起上诉称，原审认定双方之间不存在商品房买卖合同而存在民间借贷关系是错误的，被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司并没有提供任何有效的书面凭证对本案民间借贷关系予以证实，三上诉人在原审中向法庭提交了商品房买卖合同、购房款收据、银行流水等证据，因此足以证明双方之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。江西省浙赣房地产开发有限公司答辩称原审认定事实清楚，请求二审维持原审裁定。原审第三人李步胜未到庭也未向本院提交书面答辩等材料。二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审查明，2012年10月16日，上诉人刘丽、鄢和敏、朱新好与被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司签订《武宁县商品房买卖合同》，约定三上诉人向被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司购买位于武宁大桥桥南东侧的步红休闲度假村北区的房产，面积760平方米，约定价款128万元，由三上诉人一次性现金交付给出卖人江西省浙赣房地产开发有限公司；2012年10月16日，被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司向三上诉人出具128万元的收款收据一份，被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司在收款单位处加盖其公司公章，原审第三人李步胜签名；2012年10月18日三上诉人出具一份承诺，内容为：“出卖人在2013年10月18日退还全部购房款128万元，则买受人同意将定购房退还给出卖人处理”；2013年4月向原审第三人李步胜向上诉人刘丽归还24万元，原审第三人李步胜称这是归还的利息；对于128万元购房款的交付，三上诉人在原审庭审中称是在2012年10月16日将128万元现金交付给了原审第三人李步胜，在二审审理中，三上诉人称128万元是在2012年10月18日交付的，不是2012年10月16日，三上诉人在原审法院开庭时记错了交付款项的时间；其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，三上诉人与被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司在2012年10月16日签订的《武宁县商品房买卖合同》仅仅约定了笼统的商品房面积及总价，并未约定商品房具体销售单价，对于具体的商品房面积、数量等约定不明，且事后各方有没有达成补充协议，因此该份商品房买卖合同并不完整；在商品房买卖合同中对于付款方式约定为一次性现金交易，因双方约定总价款为128万元，对于该128万元价款的交付，三上诉人在原审中陈述在2012年10月16日签订购房合同时就将128万元现金交给了李步胜，但是二审审理时又称是在2012年10月18日交付了款项，三上诉人对于款项的交付说法在一、二审当中存在出入；三上诉人与江西省浙赣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该份商品房买卖合同上江西省浙赣房地产开发有限公司委托代理人是唐晓玲，但三上诉人却将款项交给了江西省浙赣房地产开发有限公司员工即原审第三人李步胜，而不是交付给江西省浙赣房地产开发有限公司，原审第三人李步胜既不是被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司的法定代表人也不是本案所涉2012年10月16日的《武宁县商品房买卖合同》的当事人，三上诉人将合同约定的128万元款项交付给原审第三人李步胜不能证明该款项就是三上诉人交付的购房款，虽然被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司在2012年10月16日向三上诉人出具了128万元的借款收据，但并未载明款项的具体性质，原审第三人李步胜又没有获得被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司授权来收取合同购房款，因此对于三上诉人称向被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司交付了128万元购房款且与被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司之间存在真实的商品房买卖合同仍然存在疑问；房屋买卖合同是出卖方出售房屋获得买受方支付的房屋价款并将房屋所有权转移给买受方，买受方通过向出卖方支付房屋价款从而获得所售房屋的所有权；三上诉人曾作出过承诺，即：“出卖人在2013年10月18日退还全部购房款128万元，则买受人同意将定购房退还给出卖人处理”；三上诉人出具此份承诺只关注江西省浙赣房地产开发有限公司何时可以退还购房款以及对于定购房屋的如何处理，这显然与一般房屋买卖合同的约定不相符，也与房屋买卖的合同目的不相符，虽然被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司向三上诉人出具了128万元的收款收据，但由于该收款收据并未载明具体款项性质，据上所述，该款项也不是被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司所收到的购房款，但被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司向三被上诉人出具加盖有其公司公章的128万元的收据，足以使三上诉人相信该款项为被上诉人江西省浙赣房地产开发有限公司所用；结合原审第三人李步胜曾向上诉人刘丽之间归还24万元的事实，可以进一步印证该份承诺对于退还全部购房款的约定实际为借款期限的约定，本案真实的法律关系应为民间借贷。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 薇审 判 员  罗柳军代理审判员  毛江东二〇一七年一月六日书 记 员  黄 勇