广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初13002号原告：张瑞娜，女，汉族，1980年8月20日出生，住址：深圳市福田区。委托代理人：邢枫，广东圣天平律师事务所律师。委托代理人：江驰，广东圣天平律师事务所律师。被告：李康，男，汉族，1969年11月2日出生，住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人：王怡桦，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告：陈晖，男，汉族，1970年7月13日出生，住址：深圳市福田区。委托代理人：曹进，广东耀中律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邢枫、江弛，被告李康的委托代理人王怡桦，被告陈晖的委托代理人曹进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告的丈夫与被告一系同乡好友关系。2014年2月6日，原告与被告一通过中原地产提供居间服务，双方签订编号为NO.172252号《二手房买卖合同》，合同主要约定，原告将位于深圳市福田区北环路东港中旅花园19栋1402房产(房产证号30××76，下称“讼争房产”)以人民币800万元的价格转让给被告一，房款的支付方式为一次性付款。该合同第五条【递件过户时间】约定,在被告一付清楼款，且原告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。合同签订时讼争房产处于抵押状态、无租约。被告一向中原地产签署了《佣金支付承诺书（买方）》（编号NO.ZKC007320)，承诺向中原地产支付佣金3万元。合同签订后，原告和被告一在签署《深圳市二手房买卖合同》���，才发现被告一受制于深圳市房地产限购政策（非深圳户口，又没有在深圳市交纳一年以上的社会保险），不能购买原告的房产。在这种情形下，被告一提出其表弟陈晖（被告二）有深圳户口，符合深圳的购房条件，要求由被告二代其与原告签署《深圳市二手房买卖合同》，且无需再向中原地产支付佣金。原告随即于2012年2月12日和被告二签署了深（福）房现买字（2014)第1392号《深圳市二手房买卖合同》。该合同主要约定，原告将讼争房产转让给被告二，转让总价款为5444196元（不含税费）。被告二需在合同签订时向原告支付定金10万元，双方同意在合同签订时预留1万元作为交房保证金。付款方式为一次性付款，被告二须在2014年2月10日之前支付房款5334196元。全部税费由被告二承担。合同签订后，被告二既没有向原告支付定金也没有向原告支付房款。2014年2月18日，讼争房产登记在被告二名下。原告多次向被告一主张支付房款，但被告一始终以困难为由拒绝支付。2014年9月16日，原告与被告一在双方老人（龙国雏――原告的公公、李神保――被告一的父亲）的见证下，签署了房地产转让事项的《协议书》。协议书约定，原告将讼争房产转让给被告一，原告已经按照被告一的指令将讼争房产过户登记至被告二的名下。被告一应向原告支付转让款800万元，并承诺在2015年9月30日之前支付。如果过期未付，被告一需将讼争房产转移给原告指定的人名下。原告和被告一在协议书上同时确认原告与被告二之间不存在实际上的房地产转让关系。协议书签订后，被告一至今没有向原告支付房款，且拒绝将讼争房产返还给原告。综上，被告二系代替被告一与原告签订房屋买卖合同，并替被告一代持讼争房产。原告与被告二之间不存在真实的房屋买��关系。依据原告与被告一的约定和合同法的规定，原告与被告一、被告二签订的房屋买卖合同应予解除，被告一和被告二应将讼争房产返还原告，并将讼争房产产权转移登记至原告名下。请求判令：1、解除原告与被告一签订的编号为NO.172252号《二手房买卖合同》；2、解除原告与被告二签订的深（福）房现买字（2014）第1392号《深圳市二手房买卖合同》；3、判令二被告将位于深圳市福田区北环路东港中旅花园19栋1402房产返还给原告；4、判令被告二将讼争房产的所有权转移登记至原告名下；5、由二被告承担本案的全部诉讼费用。2016年9月22日，原告向本院提交《增加诉讼请求申请书》，要求被告支付房屋占有使用费208790.66元（从2014年2月18日按政府指导租金暂计至2016年9月30日，之后计至被告将房屋交付给原告时止）。庭审时，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、李康向张瑞娜支付购房款800万元；2、李康向张瑞娜支付违约金3116800元（以800万元为基数，按日万分之四从2014年2月11日计至实际付清房款之日止，暂计至2016年10月11日）；3、陈晖对上述债务承担连带责任；4、被告承担全部诉讼费。被告李康口头答辩称，一、张瑞娜与我方签署的二手房买卖合同第十四条约定，如中介方未能按买卖双方要求的时间办理手续，合同作废。因此，由于双方没有在约定时间内办理房屋买卖手续，合同已经作废，上述合同已经解除，张瑞娜无权再次解除该合同。二、张瑞娜与陈晖签署的深圳市二手房买卖合同第九条约定，买方逾期付款的违约责任为支付违约金且合同继续履行，因此张瑞娜无权解除合同。三、张瑞娜与陈晖之间的买卖合同合法有效，张瑞娜2016年5月23日亲笔签名的起诉状中已确认该事实，且张��娜已将涉案房产过户至陈晖名下，根据合同约定，张瑞娜无权解除合同，李康与陈晖之间并非代持关系，李康并非房产权利人或占有人，张瑞娜无权要求我方返还房产或变更登记或支付房屋占有使用费。被告陈晖口头答辩称，一、陈晖与张瑞娜签订的二手房买卖合同是真实意思表示，且已履行完毕，并已完成过户，陈晖是涉案房产的所有权人。二、张瑞娜于2015年6月1日亲笔签名的起诉状上陈述陈晖是代张瑞娜持有涉案房产，后又于2016年4月19日开庭当日由代理律师刘大根律师提交《关于诉状事实和理由部分修改》显示将事实修改为陈晖是代李康持有涉案房产。陈晖又收到张瑞娜于2016年5月23日亲笔签名的起诉状，事实陈述为张瑞娜与陈晖签订的购房合同是事实，诉讼请求要求陈晖支付购房款和违约金。后又收到张瑞娜2016年6月14日签名的起诉状，又将事实变更为陈晖是代李康持有涉案房产。根据上述四份诉状，张瑞娜是承认与陈晖之间存在真实的房屋买卖关系。三、张瑞娜与陈晖签署的房屋买卖合同中并未约定解除合同条款，假设我方存在违约，张瑞娜也无权要求解除合同，张瑞娜只能要求继续支付房款及违约金。四、张瑞娜与我方的合同已经履行完毕，我方不存在尚欠张瑞娜购房款的情况，也无需支付违约金，更不存在所谓的返还房产或变更登记或支付房款等费用，请求驳回张瑞娜的诉讼请求。经审理查明，2014年2月6日，张瑞娜（卖方）与李康（买方）签订《二手房买卖合同》，约定张瑞娜将其名下位于深圳市福田区北环路东港中旅花园19栋1402房产(下称涉案房产)以人民币800万元的价格转让给李康；付款方式为一次性付款，由双方自行协商；在买方将楼��一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或者取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方自行筹资赎楼；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；合同第十四条特别备注：如中介方未能按买卖双方要求的时间办理手续，合同作废。同日，李康向中原地产代理（深圳）有限公司出具《佣金支付承诺书（买方）》，承诺就涉案房产交易向该公司支付佣金3万元。该承诺书尾��备注：如交易不能达成不予支付。2014年2月8日，李康向张瑞娜转账存入3566414元，张瑞娜用该款偿还了涉案房产的银行贷款。2014年2月12日，张瑞娜（卖方）与陈晖（买方）签订用于递件过户的《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让价款为5444196元；本合同签订时，买方向卖方支付交易定金10万元；交房保证金1万元交由第三方托管；买方须于2014年2月10日前将除定金、交房保证金之外的房款5334196元一次性支付卖方；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；交易过程中的所有税费由买方负担；卖方应当于收到全部楼款除交楼押金外三天内将涉案房产交付给买方。2014年2月18日，陈晖缴纳了涉案房产过户交易的有关税费。同日，涉案房产从张瑞娜名下过户登记至陈晖名下。2014年2月25日，涉案房产的水电、燃气、物业管理费等从张瑞娜名下过户至陈晖名下，张瑞娜交付涉案房产。另查，2014年9月16日，张瑞娜（卖方、甲方）与李康（买方、乙方）另外签订了一份《协议书》，约定：一、甲方将涉案房产转让给乙方，该房屋已按照乙方指令过户登记到陈晖名下。二、乙方应向甲方支付转让款800万元，乙方承诺该款项在2015年9月30日之前支付。过期未付，乙方需将该房产转移给甲方指定的人名下。如果因手机短信导致该房产被冻结而无法支付，且经双方核实确认后，乙方支付200万元给甲方。三、甲方与陈晖之间不存在实际上的房地产转让关系���甲方承诺不依据与陈晖之间签订的《深圳市二手房买卖合同》向陈晖主张任何权利。该《协议书》由龙国雏和李神保见证签署。龙国雏向本院提交经过公证的《证人证言》称，张瑞娜系其儿媳，其儿子龙朝辉与李康系好朋友，张瑞娜把涉案房产卖给了李康，房子已经过户到李康的亲戚陈晖名下，但李康一直未付房款。张瑞娜多次催要，李康称资金紧张，要求推迟一年付款。因李康得了胃癌，做了胃切除手术，张瑞娜担心万一李康病故，房子的事情就无法说清楚了，遂一起到李康在岳阳的家里，要求李康在其父亲李神保与龙国雏的见证下与张瑞娜签署了2014年9月16日的协议。协议是李康请的段律师起草的，李康确认房子已经按照他的指令过户到陈晖名下，800万元购房款他一定会付，但现在资金紧张，要缓一年才能付。庭审中，本院查明以下事实：1、张瑞娜与李康原系朋友关系，李康与陈晖系朋友关系，在涉案房产交易前，张瑞娜与陈晖不认识。2、陈晖陈述，因李康欠陈晖借款950万元，李康找到陈晖，称其有个债务人有套房产抵债给李康，可以将该房产直接作价950万元抵债给陈晖，办理过户时其才知道李康抵债的房产在登记在张瑞娜名下，办理过户时张瑞娜有积极配合。双方就有关抵债事宜未签订书面合同。陈晖未就其与李康之间存在真实的债权债务关系举证证明。陈晖确认，其未直接向张瑞娜支付过购房款，因是三方抵债行为，即使存在欠款，也应由李康支付。3、李康陈述，其与张瑞娜之间存在债权债务关系，债务比较混乱，双方没有对账，张瑞娜同意将涉案房产抵债，但双方存在抵债行为未举证证明。4、李康在签订涉案合同时不具有购房资格。再查，2015年6月，张瑞娜以陈晖为被告向本院提起所有权确认之诉，案号为（2015）深福法民三初字第1214号，其诉讼请求为：1、确认涉案房产归张瑞娜所有；2、陈晖配合张瑞娜将涉案房产转移登记给张瑞娜。其在诉状中称，张瑞娜经与李康友好协商，委托李康代持涉案房产，因李康不具有购房资格，故找具有购房资格的陈晖代持涉案房产。本案在审理过程中，本院依法追加李康作为第三人参加诉讼。2016年5月23日，张瑞娜向本院提交《撤诉申请书》，申请撤回该案起诉，本院于次日裁定准许撤诉。另，2016年5月30日，陈晖以张瑞娜为被告，向本院提起确认合同效力之诉，案号为（2016）粤0304民初12803号，其诉讼请求为：确认双方于2012年2月12日签订的深（福）房现买字（2014）第1392号《深圳市二手房买卖��同》合法有效。本院对该案与本案合并进行了审理，将依法另行作出判决。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，张瑞娜与李康分别于2014年2月6日、2014年9月16日签订了《二手房买卖合同》、《协议书》，张瑞娜与陈晖于2014年2月12日签订了用于递件过户的《深圳市二手房买卖合同》，交易标的均为涉案房产，那么，究竟张瑞娜与李康或者陈晖哪一方存在真实的房屋买卖合同关系呢？本院作如下分析：首先，张瑞娜与陈晖在签署涉案《深圳市二手房买卖合同》前，双方并不认识，也不存在任何经济往来，在涉案房产交易过程中，陈晖亦未向张瑞娜支付任何交易对价即购房款；其次，涉案房产在2014年2月的市场价约为800万元左右，陈晖除了与张瑞娜签订了用于递件过户的《深圳市二手房买卖合同》外，未签订其他反映涉案房��真实交易价格的合同，按照目前深圳市二手房交易惯例，上述《深圳市二手房买卖合同》中约定的成交价5444196元仅是不动产登记部门评估的计税价，并不是买卖双方真实的成交价；再次，李康与张瑞娜签订《二手房买卖合同》在前，陈晖与张瑞娜签署用于过户的《深圳市二手房买卖合同》在中，李康与张瑞娜签订确认双方交易的《协议书》在后，李康与张瑞娜签订的《二手房买卖合同》和《协议书》的内容是相互吻合的，而陈晖与张瑞娜签订的《深圳市二手房买卖合同》内容是孤立的；最后，张瑞娜与李康均确认，双方在交易之前就是朋友关系，亦存在经济往来，而李康在交易时在深圳不具有购房资格。综上，结合龙国雏的证人证言、《协议书》的内容，本院认定李康与张瑞娜之间存在真实的房屋买卖合同关系，因李康在交易时不具有购房资格，遂指令将涉案房��登记至陈晖名下，李康与陈晖之间存在房屋代持关系。李康与张瑞娜签订的《二手房买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。李康与张瑞娜之间的房屋买卖合同关系合法有效，而涉案房产已经按照李康的指令过户登记至陈晖名下且已经实际交付，故张瑞娜原来诉请解除有关合同，依法不能支持，经本院释明后，其变更了诉讼请求，本院依法进行审理。关于购房款。根据上述认定，李康与张瑞娜之间关于涉案房产的真实成交价应为800万元，扣除李康于2014年2月8日向张瑞娜支付的3566414元后，李康还应向张瑞娜支付剩余购房款4433586元。庭审中，张瑞娜主张上述3566414元系向李康的临时借款，后来已经偿还了，但未提交任何证据，本院不予采信。李康和陈晖辩称三方具有以房抵债的行为，但未提交任何证据佐证，本院不予采信。关于违约金。李康与张瑞娜签订的《二手房买卖合同》约定，如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。该合同仅约定买方一次性支付购房款，但未对付款时间作出明确约定，而张瑞娜已按照李康的指令于2014年2月12日与陈晖签订了《深圳市二手房买卖合同》并办理了递件过户手续，按照交易惯例，买方最迟应于该日支付剩余购房款，故本院认定李康应自2014年2月12日起向张瑞娜支付逾期付款违约金。《二手房买卖合同》约定的违约金计算标准为按转让成交价以日万分之五计算，张瑞娜主张按照日万分之四计算，本院认定违约金应以欠付购房款4433586元为基数，从2014年2月12日起按日万分之四计算至实际清偿之日止，暂计至2016年12月31日为1869200元（4433586×0.4‰×1054）。关于陈晖是否应当承担连带责任的问题。鉴于陈晖与张瑞娜之间不存在真实的交易关系，陈晖仅是按照李康的指令代持涉案房产，张瑞娜请求陈晖承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。至于李康与陈晖之间的房屋代持关系，属于另一法律关系，本案不予审理，当事人应另循途径依法解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李康应于本判决生效之日起十日内向原告张瑞娜支付剩余购房款4433586元；二、被告李康应于本判决生效之日起十日内向原告张瑞娜支付逾期付款违约金1869200元（��计至2016年12月31日，之后以4433586元为基数，按日万分之四计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告张瑞娜的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88501元（原告已预交），由原告负担38324元，被告李康负担50177元；保全费5000元(原告已预交)，由被告李康负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  侯媛蓉人民陪审员  高 兰二〇一七年一月二十日书 记 员  李锐珊附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。