广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7478号原告：马奴海。委托诉讼代理人：许丽洁，广东鑫霆律师事务所律师。被告：林树青。原告马奴海诉被告林树青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2017年4月12日签订了《商铺租赁合同》，约定被告将坐落于海珠区广州大道南翠微街xx号首层商铺xxx、xxx商铺租给原告使用，租赁期限为五年。签订合同后，原告向被告支付了5万元入场费，而且商铺当时的情况并不能直接使用，原告需要对商铺进行重新装修才能使用，原告为此支付了装修费248000元。当时签订《商铺租赁合同》时，被告承诺电费是按照0.6元的收费标准收费，但实际上被告是按照1.5元的标准收取电费的。而且原告租赁商铺后由于需要整体进行装修，被告给予一个月的免租期，但由于早上、晚上、周末均无法进行装修，原告经与被告协商后，被告是同意延长免租期，但后来实际履行时，被告又反悔了。期间，原告多次与被告沟通，被告是同意不收取原告2017年6月份租金的，但之后又不承认该事实。还有就是该租赁的商铺在下雨的时候漏水特别严重，根本没办法营业，原告多次就该问题向被告反映，被告完全不予理会，也不处理。由于被告违背承诺，违反诚实信用原则，双方产生纠纷，被告向法院起诉解除租赁合同，法院也判决解除双方签订的租赁合同。既然被告要求解除租赁合同，而合同期限未满，那么被告应该向原告返还入场费5万元及赔偿装修损失248000元。原告出资对商铺进行了装修，已形成附合的装饰装修物，已经附加到商铺转化为商铺增值财产，被告作为财产得益方应将装修款赔偿给原告，故起诉请求判令：1、被告向原告退还入场费50000元及利息（以50000元为本金，自2017年4月12日起计至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、被告向原告赔偿装修损失248000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：原告的起诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第一、被告没有承诺过电费标准，而且水电费标准是房屋性质决定的，被告也不可能做这样的承诺。原告作为商业活动经营者，应该对这种商业水电费标准都是很清楚的，没有任何证据证明双方约定过电费标准。而且电费是供电部门收取，被告作为出租人只是出租房屋，没有权利承诺电费标准，电费标准也与本案没有关系。第二、原告所称的延长免租期没有证据证实，被告没有同意过延长免租期。原告所称也不合常理，其在5月1日支付了起租第一个月的租金，可见其当时已经具备开业条件，免租期已经结束了。装修免租期期间是不收取租金的，开始计算租金说明免租期已经届满，不可能在承租人支付了一个月租金后，又重新在第二个月免租。第三、原告没有向被告反馈过漏水问题，在承租之前原告已多次看过商铺了。而且，原告在签署合同前已验收并拍照过该商铺，可以证明并无漏水状况。签合同时是4月雨季，如果确实像原告说的漏水那么严重，下雨时无法营业，那么原告应该在看铺时就发现并向被告提出此状况。第四、根据生效判决，合同解除是因为原告欠付租金，原告是违约方。根据双方合同第十三条的约定，因原告原因导致合同解除的，被告无需补偿装修费用。而且，根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释，因承租人导致租赁合同解除的，被告是无需赔偿装修残值。现在涉案房屋被告也没有收回，即使按照对方提交的装修合同和照片，对方是用作经营兰州拉面，房屋装修现状对于被告来说没有任何利用价值，不同意向原告补偿。从原告主张赔偿的证据来看，也不足以证实装修费用金额。商铺本身只有71平方米，原告主张的装修费有24万多。从照片来看，只是简单装修，根本不可能需要24.8万。原告提交的证据只有合同和收据，没有装修图纸，没有国家正式税务发票，根本证实不了装修价值，也没有银行转账凭证，无法证实24.8万元已经实际支付，明显是原告为了无理索赔捏造出来的证据。第五、合同是因原告原因导致解除的，而且至今被告都没有收回商铺。对于入场费，本来按行业惯例，就是承租人取得承租权的对价。如果原告不交入场费，被告的商铺也不可能租给他。况且，现在即使按合同租期计算，对方也无理占据被告的商铺一年多了，而且纠纷后一直没有交过租金，性质恶劣，入场费更不应当退还。第六、从合同履行过程看，实际从一开始履行原告就开始欠付租金了，期间一直都只是被告催促几次就陆续给一点，可见原告履约诚意不足。被告起诉主张解除合同，前案判决后原告又不履行生效判决，反而毫无事实和法律依据起诉被告。经审理查明：被告是海珠区广州大道南翠微街xx号xxx、xxx的权属人。2017年4月12日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于海珠区广州大道南翠微街xx号，首层商铺xxx、xxx，甲方所拥有之商铺租给乙方作商铺使用，租赁期限为五年，甲方另同意给乙方23日装修期，从本合同签署之日起计算；商铺租赁期限从2017年4月12日起（包括23天装修免租期），实际计租从2017年5月5日起，计租至2022年5月5日止；第一年租金按照每月10000元，第二年每月租金10500元，第三年每月租金11025元，第四年每月租金11576元，第五年每月租金12154元；乙方须在每月1日前缴交每月租金，先交租金后使用；乙方应在本合同签订当日向甲方缴纳租赁违约保证金30000元；欠缴租金超出10日的，相当乙方违约放弃该商铺租赁权，属于自行解除终止该合同，甲方有权通知管理处即时停水停电，后果由乙方承担；欠缴租金超出15日的，相当乙方违约自然放弃该商铺租赁权，属于自行解除终止该合同，并且乙方把该商铺腾空把所有内部一切有关物品全部清理带走，否则甲方有权把商铺内部的一切物品当做废品全部处理；甲方单方解除合同收回商铺，且不予退还商铺押金，所造成的一切后果由乙方承担；租赁期届满，或因乙方原因导致合同在期满前解除的，乙方应将商铺交回甲方，甲方无需补偿装修费用给乙方；等。林树青曾以原告欠租为由向本院起诉马奴海，要求解除双方的租赁合同，马奴海立即腾空商铺等，在该案中，马奴海经本院释明，表示不在该案中主张林树青返还入场费5万元和赔偿装修损失。本院作出（2017）粤0105民初10183号《民事判决书》，认为：马奴海从2017年6月起拖欠涉案商铺的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。该案并判决解除原、被告于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》，马奴海在该判决生效之日起15日内，腾空并搬出广州市海珠区广州大道南翠微街xx号xxx、xxx房，并将该房屋交还给原告等。此后，马奴海提起上诉，广州市中级人民法院于2018年6月19日作出（2018）粤01民终9922号《民事裁定书》，裁定准许马奴海撤回上诉，该裁定并于2018年6月22日发生法律效力。由于马奴海没有主动履行，林树青已向本院申请强制执行，案号为（2018）粤0105执2654号。原告就其主张还提交了以下证据：1、被告收取原告5万元入场费和涉案房屋漏水的录像光盘；2、马奴海与广州市俭达建设工程有限公司签订的《装修合同》和该公司出具的装修费《收据》、照片。被告质证表示：对证据1中入场费的录像真实性予以确认，是2017年4月12日上午签合同时的情况，那时我收取了原告5万元的入场费；漏水录像我不清楚，真实性由法院确认，在我起诉原告的案件中我到管理处询问漏水没人管的问题，管理处要求我申请法院调查，原告没有告知过我漏水的事宜；证据2中照片是原告装修好后拍摄的，真实性予以确认，墙壁是黄色的那张照片是尚未装修时的情况；装修合同及票据真实性不予确认，因为装修没有图纸，也没有真实的发票，涉案房屋才70多平方米，何来用几十万装修。原告于2018年6月28日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示其要求被告退还入场费的理由是：第一是电费事宜；第二是约定三年内租金是不变的，在此条件下原告同意支付5万元的入场费；现在不具备该两个条件，故要求退还。被告表示：双方于2016年11月份开始洽谈承租的问题，其告知原告，因为上一手租户欠租导致其有几个月的租金损失，要求原告支付8万元的入场费和每月12000元的租金，后来经过几个月的洽谈，其同意变更入场费为5万元并于2017年4月12日收取了原告5万元，但没有出具《收据》给原告。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，因承租方原因导致合同在期满前解除的，承租方应将商铺交回出租方，出租方无需补偿装修费用给承租方。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第㈡项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈡因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。发生法律效力的（2017）粤0105民初10183号《民事判决书》已经认定由于原告违约导致原、被告之间的租赁合同解除，故原告要求被告赔偿装修损失248000元，理据不足，本院不予支持。原告主张向被告支付了入场费50000元，被告对此予以确认，故对该事实，本院予以确认。原告主张其支付入场费是由于被告承诺电费按0.6元的标准收取及租金三年内不变，但被告确认与原告签订合同当天收取了原告的入场费，而双方签订的租赁合同中并没有约定电费标准，且约定五年内的租金标准是不一致的。若原告的陈述属实，则双方应修改合同内容或原告不应在合同上签名确认，但事实上原告在合同中签名确认且在双方产生纠纷后才提出电费标准的抗辩，故原告主张的上述理由与常理不符，本院不予采信。被告主张入场费是为了弥补其上一手租客造成的损失而由原告取得承租权的对价，对此原告没有予以承认，且涉案房屋空置期间的损失也不应由原告来承担，故被告辩称的上述理由，依据不足，本院也不予采信。原告缴纳的50000元入场费应作为原告取得五年承租权的租赁成本，由于原、被告对该款项的使用及退还均没有具体约定，故该笔款项应按原告实际使用的时间分摊至五年租期内。现原告从2017年4月12日至2018年6月22日使用涉案房屋共14个月，故被告应退还原告未使用涉案房屋期间（60-14=46个月）的入场费，为50000元×（46÷60）=38333元。原告关于入场费超过上述数额的主张，依据不足，本院予以驳回。原告要求被告支付入场费的利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第㈡项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林树青在本判决生效之日起15日内退还38333元入场费给原告马奴海；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5777.5元，由原告负担5035.5元，由被告负担742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  彭 海人民陪审员  侯文卿二〇一八年十月十六日书 记 员  招佐文冯琬晴