浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 2018）浙0603民初1948号 原告：吴欠迪，女，1968年3月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王卫兴、朱文君，浙江越光律师事务所律师。 被告：绍兴县盛强投资有限公司，住所地：绍兴市柯桥区柯岩街道独山村平安畈。统一社会信用代码：91330621780460904Q。 法定代表人：俞祥根。 委托诉讼代理人（特别授权）：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。 原告吴欠迪与被告绍兴县盛强投资有限公司（以下简称盛强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，根据原告申请作出（2018）浙0603执保260号财产保全的民事裁定，并已执行。依法适用简易程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理，审理中发现案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2018年8月15日与（2018）浙0603民初1942、1945、1951、1983号等四案公开开庭合并进行了审理，原告吴欠迪（第一次）及原告的委托诉讼代理人王卫兴、朱文君，被告盛强公司的委托诉讼代理人张国华到庭参加诉讼。期间，本院根据原告申请依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉房屋以工业用地和商业用地性质参照相同地段、相同类型房屋分别评估在评估基准日的市场价格。本案现已审理终结。 原告吴欠迪向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2013年12月26日签订的《仓储用房转让合同》合法有效；2.判决被告履行附随义务，责令其向不动产登记部门申请分割土地证并将座落于柯桥区平安畈盛强仓储房6幢107、207、307号房屋产权无条件转移至原告名下；3.判令被告支付原告总转让房款10%的违约金254,567.342元（因被告故意不办理房屋变更登记手续构成违约）；4.判令被告返还工业土地性质与商业土地性质之间的房屋差价1,045,937.65元（建筑面积478.69㎡×商业与工业用地的评估差价2185元/㎡）；5.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2007年初，被告公开向社会出售其开发建设的盛强独山仓储用房，公开承诺该仓储用房土地性质可以变更为商业土地性质，仓储用房价格参照商业用房。故原告于2007年2月28日向被告提出申请，要求保留盛强独山仓储用房6幢1-3层107号，并交纳诚意金65万元，被告也予以确认。2013年12月26日,原、被告双方签署了《仓储用房转让合同》一份，约定：被告转让的仓储用房位于柯桥区平安畈盛强仓储房6幢107、207、307号，合计建筑面积478.69平方米（权证号为绍房权证柯岩字第××号）；转让房屋的用途为商业仓储性质；单价为5318元/平方米，总价为2,545,673.42元，在签约时付总款的85%计2,163,822.41元，尚余15%计381,851.01元待房产性质由工业转商业文件下达之日起15天内付清；被告在1号楼按政府拆迁结束后1年内办理好工业转商业手续，合同还对其它作了相关约定。另被告的1号楼已于2014年拆迁结束。根据合同约定，原告依约完成了付款义务，且已占有使用房屋多年，但被告在2010年9月30日已取得该房屋相关土地及房产证的前提下，将涉案土地使用权进行贷款抵押谋取非法利益，且1号楼已拆迁结束已逾3年，仍恶意不为原告办理房屋产权过户手续，也未为原告变更土地使用性质至商业用地，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，望判如所请！ 被告盛强公司辩称，1.原告和被告双方签订的仓储用房转让合同事实，合同约定了该房屋的交付时间和金额等等事项，被告认为该合同是合法有效的。2.针对原告的其他诉讼请求，被告认为,双方签订合同以后，被告及时向人民政府柯岩街道办事处等机关提出要求分割土地证的请求，但是由于政策性的规定,土地证从签订合同时的一本到现在只分成了四本，其中1号楼的这本因为房屋拆迁已经收回，现在公司只有三本土地证，要分到每一户购房户的话由于政策原因不允许。因此不是原告所说的是被告故意不办理。而且在1号楼拆迁和2号楼拆迁双方签订合同以后消防等设施至今人民政府还没有落实，因此整个拆迁也没有完成。因此原告的第2、3项诉讼请求即要求被告向不动产部门申请土地证将房屋产权无条件转移到原告名下这点作为被告也愿意协助，但是由于政策规定无法履行，该责任不在被告。至于第3项诉讼请求违约金的承担方式是被告要故意不办理，本案中被告没有故意不办理，所以不需要承担违约金。第4项诉讼请求是要返还差价，被告认为,双方已经明确了土地性质为工业，故该项诉讼请求无任何事实和法律依据。综上，请求法院依法作出判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年2月28日，原告经与被告盛强公司协商一致后，向被告盛强公司提交一份《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》，主要内容：鉴于本人经营需要，意欲购买贵公司开发的盛强独山仓储用房，为确保购买权，申请保留盛强独山仓储用房陆幢1-3层107号（现为6幢107-307室）的优先购买权。申请事项：1.为保证日后享有该房的购买权，本人自愿在提交申请书时一次性交付诚意金65万元，在签订该房《正式合同》时抵充房款。2.无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。3.本申请书只适用本人，未经贵司同意，本人无权将本申请书转让给他人；同时，也请贵司保证不擅自取消本人的购买权资格。4.自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效。同日，被告盛强公司出具《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》一份予以确认，载明：本交款单为客户吴欠迪要求保留盛强独山仓储用房陆幢1-3层107号之诚意金交纳凭据，该房建筑面积482.62㎡，单价5318元／㎡，总价2,566,573.16元。客户在签订《正式合同》时可享受9.6折优惠，特此予以确认（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。原告于2007年2月28日、2008年9月5日、2009年2月4日、2013年2月4日、8月29日、12月25日分别向被告交纳650,000元、300,000元、200,000元、300,000元、413,822.41元，合计2,163,822.41元。被告盛强公司已将案涉房屋交付给原告使用。2009年11月2日，被告盛强公司办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为盛强公司，土地坐落，地号3-56-0-48，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17,217平方米。2010年9月30日，盛强公司办理了本案讼争房屋的所有权证，权证载明：房屋所有权人为盛强公司，房屋坐落6幢107-307室，规划用途为工业，总层数5，建筑面积478.69平方米。经被告发函催告，2013年12月26日，原、被告经协商一致，订立《仓储用房转让合同》一份，主要内容，甲方（指被告盛强公司）依据绍兴县国用（2009）第3-154号土地使用权证依法取得位于绍兴县平安畈国有土地使用权，并依法建造仓储用房51,118.88平方米。现甲方经与乙方（指原告）协商，自愿将部分仓储用房转让给乙方所有。一、甲方转让的仓储用房位于绍兴县平安畈盛强仓储房6幢107、207、307号，合计建筑面积478.69平方米。二、甲方转让的仓储房的土地使用权性质为国有出让土地，用途为工业用地。转让房屋的用途为商业仓储。三、转让单价为人民币5318元/平方米，总转让价款为人民币2,545,673.42元。四、转让仓储房的交付时间为：本合同签订时交付房屋及相应的房屋所有权证（复印件作为备查）。五、仓储房转让款支付方式：在本合同签订时乙方一次性付清总款的85%计2,163,822.41元，乙方在本合同签订前向甲方缴纳的房屋转让诚意金2,163,822.41元作为房款的一部分予以抵冲，尚余15%计381,851.01元待房产性质由工业转商业文件下达之日起15天内付清。六、甲方保证所转让的仓储房所有权无任何抵押，或转让给其他第三人等情形。如有违背合同，甲方应承担一切法律责任。七、转让仓库房权证办理的约定：本合同项下转让的房产甲方已经取得房屋的所有权证，权证号为绍房权证柯岩字第××号。甲方在壹号楼按政府拆迁结束后一年内办理好工业转商业手续，过户所需的税金和费用属于甲方的由甲方承担，契税和费用属于乙方的由乙方承担。八、其他事项：1.鉴于绍兴县国用（2009）第3-154号国有土地使用权证尚未分割，乙方同意将上述土地使用权证交付甲方保存，但是甲方保证不得将已经转让房屋的相应土地使用权证作为融资进行抵押、转让。一切行为均属无效，甲方承担全部法律责任。2.鉴于本合同签订时土地和房屋的性质为工业，如今后政策允许变性为商业，在每平方米原合同价基础上增加15%,增加部分转让款在工业转商业文件下达之日起15天内付清（原合同上下增加必须同其他业主一样）。九、违约责任：1.在本合同生效后，如乙方悔约，如不按照本合同约定的时间支付转让房款，经甲方书面催告后，三十日内乙方仍不支付房款的，甲方可以单方面提前解除本合同，乙方支付总转让房款10%的违约金，并可以要求乙方赔偿经济损失（按同期同类仓储房租金计算）。2.在本合同生效后，如甲方悔约要求提前解除本合同，或不按本合同约定交付所转让房屋，或将房屋转让给其他人，或故意不办理房屋使用权登记手续和不协助乙方办理房屋变更登记手续，甲方应支付总转让房款10%的违约金，并赔偿乙方的经济损失。十、本房屋转让合同未尽事宜，双方协商确定。如因履行本合同发生争议，双方协商，协商不成，可以向绍兴县人民法院起诉解决。十一、本房屋合同签订后，原甲方出具给乙方的诚意金交纳单自动作废。十二、（略）。上述合同订立后，案涉房屋占用的土地性质至今尚未转为商业用地，亦无法办理房屋所有权转移登记手续。2017年11月22日，案外人孙建成向绍兴市公安局柯桥区分局报警称：2012年9月至今，盛强公司俞祥根以为孙建成等32户购房者变更土地、房屋性质工业转商业手续的名义将孙建成等人交由其保管的房产证、土地证进行抵押贷款现无法偿还，导致孙建成等人至今无法过户造成巨额损失。该局当日予以受理。经查明，盛强公司于2012年9月开始，就为绍兴盛世能源发展有限公司（法定代表人俞祥根）向中信银行轻纺城支行贷款进行抵押担保，抵押物为绍兴市柯桥区柯岩街道仓储房3、4号楼土地房产，贷款金额从一开始4000万元，减少到报案前的1480万元。抵押物3、4号楼仓储用房虽然大部分都已经转让给了报案人孙建成、娄月英等业主，但实际上在盛强公司名下的面积，占3、4号楼总面积的42.2%。目前，绍兴盛世能源发展有限公司已将1480万元贷款及相应利息还清，无法证明俞祥根有诈骗的犯罪事实，故于2018年1月19日出具《不予立案通知书》，原告遂于2018年2月7日诉至本院提出上述诉请，酿成纠纷。 同时查明，2012年12月3日，原绍兴县人民政府办公室根据县政府应急办召集由县纪委（监察局）、县财政局、县审计局、县建设局、县规划局等部门参加的专题会议作出〔2012〕69号《关于进一步规范土地登记行为的专题会议纪要》，其中对部分工业用地宗地调整（分割、合并）问题，会议明确如下：1.对部分工业用地宗地原已调整（分割、合并）的，予以保留。2.对今后工业企业要求工业用地调整（分割、合并）的，先由用地单位向县规划、国土部门提出要求宗地调整的申请；再由县规划部门根据分期实施情况，出具宗地调整规划红线图，每宗建设用地原则上不得小于0.5公顷；有地上建筑物需分割、合并的，还需出具县房管部门意见；经县规划、房管部门同意后，最后由县国土部门办理分割、合并宗地手续。被告于2013年5月17日向原绍兴县国土资源局提交《关于要求土地使用权证分割的报告》，主要内容，盛强公司于2009年11月2日办理国有土地使用权证，土地证号为&ldq**;绍兴县国用（2009）第3-154号”，发证面积为17,217平方米。该宗地土地座落在地块，因公司发展需要，现要求将盛强公司国有土地使用权证分割为4本，其中S1面积为3319平方米，S4面积为5759平方米，S3面积为5063平方米，S4面积为3076平方米（因彪佳路道路改造，已由政府规划S1要拆迁，所以S1与S4办理分割成2本证）。 本案审理过程中，经原告申请，本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉房屋的市场价值以工业用地和商业用地性质参照相同地段、相同类型房屋（评估基准日均为2007年5月31日）进行评估，该机构接受委托后，于2018年6月27日作出《评估报告书》，评估明细如下绍兴市柯桥区柯岩街道独山村平安畈盛强仓储房6幢107-307室（面积：478.69㎡）在评估基准日的土地性质为商业用房的单价为5543元，工业用房的单价为3358元，原告为此次评估花去评估费11,700元。 本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。合同效力是法律对双方当事人合意的评价。本案原告与被告盛强公司订立的《仓储用房转让合同》，其中第二条约定的“转让房屋的用途为商业仓储”不符合房产证载明的“工业”应认定无效外，其余条款系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，现原告要求确认合法有效，理由正当，本院应予支持。 关于原告要求判决被告履行附随义务，责令其向不动产登记部门申请分割土地证并将座落于柯桥区房屋产权无条件转移至原告名下应否支持的问题，对此，本院认为，本案事实表明，案涉房屋占用的土地，其规划用途为工业，且案涉房屋与其他房屋的建设用地使用权均登记在同一宗土地，亦即案涉房屋的土地使用权与其他房屋的土地使用权为同一本证书，根据原绍兴县人民政府〔2012〕69号《关于进一步规范土地登记行为的专题会议纪要》规定，对今后工业企业要求工业用地调整（分割、合并）的，先由用地单位向县规划、国土部门提出要求宗地调整的申请；再由县规划部门根据分期实施情况，出具宗地调整规划红线图，每宗建设用地原则上不得小于0.5公顷；有地上建筑物需分割、合并的，还需出具县房管部门意见；经县规划、房管部门同意后，最后由县国土部门办理分割、合并宗地手续。因案涉房屋占用土地远小于0.5公顷，且到案证据亦未表明地上建筑物分割已经县规划、房管部门同意，履行上存在客观障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定，原告该项请求存在事实上的障碍，本院不予支持。 关于原告要求判令被告支付原告总转让房款10%的违约金254,567.342元（因被告故意不办理房屋变更登记手续构成违约）应否支持的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”经查，双方在《仓储用房转让合同》第九条约定：“2.在本合同生效后，如甲方……或故意不办理房屋使用权登记手续和不协助乙方办理房屋变更登记手续，甲方应支付总转让房款10%的违约金，并赔偿乙方的经济损失。”亦即被告承担该项违约责任的前提条件是案涉房屋具备不动产转移登记条件的情况下故意不协助原告办理。如上所述，根据相关文件规定，案涉房屋迄今并不具备办理不动产转移登记的客观条件，更谈不上被告故意不协助原告办理转移登记的问题，故原告该项请求，理据不足，本院不予支持。 关于原告请求判令被告返还工业土地性质与商业土地性质之间的房屋差价1,045,937.65元（建筑面积478.69㎡×商业与工业用地的评估差价2185元/㎡）应否支持的问题，对此，本院认为，双方合同第二条明确约定：“甲方转让的仓储房的土地使用权性质为国有出让土地，用途为工业用地。”而且在合同第八条其他事项中还约定：“鉴于本合同签订时土地和房屋的性质为工业，如今后政策允许变性为商业，在每平方米原合同价基础上增加15%,增加部分转让款在工业转商业文件下达之日起15天内付清。”由此可见，双方签订合同时的土地性质为工业用地，原告主张双方是按商业用地性质来确定交易价格的，上述约定的“如今后政策允许变性为商业，在每平方米原合同价基础上增加15%”只是办理证件的费用，既无证据佐证，亦与上述合同条款的文意不符，本院不予采纳。原告提供的评估报告书，仅反映在按商业和工业用途评估案涉房屋在评估基准日的市场价格，但双方在合同中并没有约定如政策不允许变更为商业用地，出卖人应赔偿差价损失，故与本案无关，原告该项请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告在案涉房屋的土地用途未经规划部门同意变更的情况下即与原告在合同中约定相关事项，为本案纠纷的发生埋下隐患，故本院在决定诉讼费负担时予以考虑。 综上，本院对原告合理部分的诉讼请求予以支持，对其不合理部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告吴欠迪与被告绍兴县盛强投资有限公司于2013年12月26日订立的《仓储用房转让合同》（第二条约定的“转让房屋的用途为商业仓储”除外）有效； 二、驳回原告吴欠迪的其他诉讼请求。 案件受理费16,505元（原告预交20,016元），财产保全申请费5000元，合计21,505元，由原告吴欠迪负担11,505元，被告绍兴县盛强投资有限公司负担10,000元，限被告绍兴县盛强投资有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳。评估费11,700元，由原告吴欠迪负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  周国鑫 人民陪审员  马学凯 人民陪审员  朱先淼 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  李琼珏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。