江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7154号上诉人（原审被告）：陈海波，男，1979年12月25日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：南京壹比壹物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区大阳沟57号2幢206室。法定代表人：孙磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾金莲，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱栋，北京德恒（南京）律师事务所律师。上诉人陈海波因与被上诉人南京壹比壹物业管理有限公司（以下简称壹比壹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈海波上诉请求：一、撤销一审法院判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由如下：一、一审法院对本案部分主要事实没有查清。1、一审法院没有当庭出示合同原件；2、2010年业主委员会与壹比壹物业公司签订的物业合同并未对服务范围进行界定，且合同约定的物业服务建筑面积为135000平方，明显小于浦东花园总物业的180000平米的建筑面积，135000平方应当是16栋住宅的建筑面积，约定的物业服务范围存在争议。3、2013年物业申领维修基金，对整个小区消防设施和室内外工程进行全面维保出新，花费过百万。根据维保合同显示，工程仅仅包含16栋住宅楼，并不包含沿街商户。该合同可以作为物业公司仅对小区内住户和小区内商户服务，并不包含对沿街商户服务的佐证。4、沿街门面的清理工作实际上是由泰山新村完成的，并不是由壹比壹物业公司完成的，街道已经出具了相关的证明。5、上诉人曾带租户去交过物业费，壹比壹物业公司不收。二、壹比壹物业公司在浦东花园的经营过程中存在诈骗行为。2013年壹比壹物业公司申领过百万维修基金，很多业主并不知情，现任业委会主任王树波，去浦口房屋安全维修办公室调档维修基金相关原件，发现非本人签字，更多业主签字情况正在取证中。综上所述，在事实不清的情况下，一审法院漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，请二审法院对本案依法改判。壹比壹物业公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的陈述并没有证据支撑，另外其陈述的内容与本案没有关联性，请求法院驳回上诉人的上诉。壹比壹物业公司向一审法院起诉请求：一、判令陈海波支付物业服务费41709元，违约金1251.26元，合计42960.26元；二、判令陈海波承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈海波系南京市浦口区宁六路1号浦东花园E幢021幢03室的业主，房屋面积310.68平方米。2010年2月1日，壹比壹物业公司与浦东花园业主委员会签订了《浦东花园物业服务合同》，委托壹比壹物业公司对浦东花园提供物业管理服务。合同期限为2010年2月1日至2013年1月31日。2013年1月14日、2015年1月30日、2015年12月20日，壹比壹物业公司先后三次与浦东花园业主委员会续签了《浦东花园物业服务合同》，合同期限截止至2018年1月31日，合同均约定商业用房物业费收费标准为1.5元/月/平方米。关于违约责任部分，合同约定业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，按应交数额的3%向壹比壹物业公司支付违约金。庭审中壹比壹物业公司主张陈海波欠缴2010年2月1日至2017年7月15日物业费41709元（310.68平方米*1.5元/平方米/月*89.5月），违约金1251.26元（41709元*3%），合计42960.26元。庭审中陈海波表示不清楚物业的收费，也没有缴纳过物业费。陈海波还提交租户卢朝阳出具的承诺一份及照片一组，证明2016年9月30日之前的物业费由租户魏萍承担及物业不监管造成楼上漏水。壹比壹物业公司认为物业费应由陈海波支付后再向租户主张，楼上的违建并不在壹比壹物业公司负责范围内。一审法院认为：壹比壹物业公司为浦东花园小区提供了物业服务，陈海波应当交纳相关的物业管理费用。壹比壹物业公司主张陈海波给付物业管理费41709元，符合合同的约定，一审法院予以支持。陈海波主张物业服务费应由其租户承担并不能免除其向壹比壹物业公司缴纳物业费的义务。在壹比壹物业公司与业主委员会签订的《浦东花园物业服务合同》中明确约定了违约金的数额，壹比壹物业公司的主张符合合同的约定，故予以支持。一审法院判决：陈海波于判决生效之日起五日内给付南京壹比壹物业管理有限公司物业管理费41709元，违约金1251.26元，合计42960.26元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费652元，由陈海波负担。二审中，上诉人陈海波提交以下证据：一、南京市浦口区泰山街道柳州社区居民委员会出具的《关于浦东花园门面公共区域垃圾清运的情况说明》和照片六张，以此证明涉案小区沿街商铺都是由柳州社区进行打扫，被上诉人没有进行管理。二、《浦东花园小区（1-16）幢单元工程结算审定单》、《浦东花园小区（1-16）幢单元工程结算汇总表》等材料复印件，以此证明涉案小区出新时不包含小区沿街商铺，沿街商铺不属于被上诉人管理范围。被上诉人质证称：关于证据一，对该证据的内容有异议，柳州社区居民委员会时任副主任即涉案浦东花园物业管理委员会主任，曾与被上诉人发生纠纷，故其出具的情况说明不能客观反映真实情况；上诉人提交的照片并无明确的拍摄时间、地点，无法证实上诉人主张的事实，相反被上诉人为清扫小区住宅和门面房每年都向环卫所附属的垃圾清运公司交纳了高额的垃圾处理费用。关于证据二，该组证实即使是真实的也与本案无关，涉案小区不论住宅还是门面房均属于被上诉人管理范围。本案审理过程中，本院组织双方核对涉案物业服务合同，上诉人陈海波表示不需要核对。二审中另查明，涉案房屋2004年至2011年8月17日产权人是陈海波的父亲，2011年8月18日起由上诉人陈海波与案外人朱蓉共有，上诉人陈海波庭审中表示愿意代其父亲和案外人朱蓉承担本案的物业服务费和违约金。上诉人陈海波还陈述对一审法院计算的物业服务费的数额以及违约金的数额无异议。本案查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人陈海波是否应当向被上诉人壹比壹物业公司支付涉案物业服务费和违约金。相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被上诉人与浦东花园业主委员会签订的若干份物业服务合同，均对上诉人具有约束力。根据相关规定，物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案上诉人所有的房屋划归浦东花园小区，被上诉人在2010年2月1日至2017年7月15日期间系该小区的物业服务企业。上诉人主张涉案房屋不在被上诉人提供物业管理的范围内、被上诉人并未对涉案房屋提供物业服务，应当提供相应的证据证明。从涉案物业服务合同看，各份合同均未对涉案房屋单独作出排除性的约定；从上诉人提供的《浦东花园小区（1-16）幢单元工程结算审定单》、《浦东花园小区（1-16）幢单元工程结算汇总表》等材料复印件看，也无法得出涉案房屋不属于被上诉人物业管理范围内的结论；从上诉人提供的《关于浦东花园门面公共区域垃圾清运的情况说明》和照片看，该证据亦不足以证明柳州社区居民委员会替代被上诉人对涉案房屋提供了物业服务。综上，上诉人提供的证据不足以证明其主张，上诉人的其他上诉理由亦非其拒交物业服务费和违约金的合理抗辩理由，故其应当按照物业服务合同的约定向被上诉人支付物业服务费和违约金。综上所述，陈海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费874元，由上诉人陈海波负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一八年十月十日书记员 王 慧