重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初11517号原告：重庆丰驰物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街2号附1号5-2,社会信用代码91500106768896211K。法定代表人:罗皓，重庆丰驰物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：张玉净，女，重庆丰驰物业管理有限公司职工，住重庆市北碚区。被告：李英华，女，1973年11月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告:杨向辉,男,1974年9月22日出生,汉族,无固定职业,住沙坪坝区。原告重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称丰驰公司）与被告李英华、杨向辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告丰驰公司的委托诉讼代理人张玉净到庭参加诉讼。被告李英华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告杨向辉参加诉讼后又经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丰驰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年6月1日至2018年7月30日的物业管理费10216.3元，其中2012年6月1日至2013年10月31日期间按照112.14平方米×1.0元/平方米.月×17个月，为1905.7元；从2013年11月1日至2018年7月31日期间按照112.14平方米×1.3元/平方米.月×57个月，为8310.6元。2、判令被告立即支付2012年5月1日至2018年6月30日的公摊水电费453.3元（据实分摊）。3、判令被告按照物业服务合同第二十六条约定，按每日万分之五的标准支付违约金，即以2012年6月1日至2018年7月30日期间欠付的物业服务费为本金，从2012年6月15日计算到2018年7月30日止，原告只主张该项违约金金额为5293.13元。事实及理由：被告系原告所服务的小区的业主，其房屋位于重庆市沙坪坝区。原告于2009年4月与小区开发商签订前期物业服务合同，约定住宅按建筑面积1.0元/平方米.月收取物业服务费。每月15日之前缴纳当月物业服务费。前期物业服务合同期间届满后，原告于2013年9月1日与业主委员会签订了《物业服务合同》，约定住宅按建筑面积1.3元/平方米标准收取物业服务费，每月15日之间缴纳物业服务费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作，但被告从2012年6月起一直未交物业服务费。同时根据《重庆市物价局关于物管费的收费规定：渝价[2004]778号》文件规定，原告应当缴纳从2012年5月至2018年6月的公摊水电费453.3元。上述费用经原告工作人员及律师发函多次催促未果。前述物业服务合同约定，业主逾期支付物业服务费的，按每日千分之三计付违约金。考虑到合同约定的违约金标准每日千分之三过高，原告愿意主动降低违约金计算标准到按每日万分之五计算。被告李英华未作答辩。被告杨向辉辩称，1、原告未按照物业服务合同约定履行物业服务合同义务在先，如未按合同约定履行安保义务，导致小区存在严重安全隐患，小区电梯及有关区域监控设备模糊，安全设施不到位等。被告不同意支付物业服务费。2、小区的公共收益未进行公示、清算。被告认为在该收益计算清楚前，暂不应当按照原告的诉讼请求支付物业服务费。在该收益计算清楚后，被告有权要求将本案诉争的物业服务费、公摊费与小区业主应得的收益进行冲抵。3、原告提供的物业服务存在重大缺陷，严重损害了业主的利益，说明物管监督、履职不到位，存在严重失职，该行为已经构成违约，被告认为不应该按照原告的诉讼请求支付物业服务费。4、原告的起诉已经超过诉讼时效期间，依法已丧失胜诉权。5、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。本院经审理认定事实如下：2009年7月20日，丰驰公司（乙方）与重庆俊峰置业有限公司（甲方）签订《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》，约定：甲方将位于沙坪坝区大杨公桥104号俊峰.龙凤华庭二期小区委托给乙方实行前期物业服务，物业服务费用（按建筑面积计算）按约收取，其中住宅按0.9元/月.平方米计算，电梯费按0.3元/平方米收费。业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用的千分之三的滞纳金。共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。合同期限为三年，自2009年7月20日起至2012年7月20日止。该合同签订后，丰驰公司即进入龙凤华庭二期为该小区提供物业服务。后龙凤华庭更名为。《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》约定的期间届满后，丰驰公司继续为小区提供物业服务。2013年9月1日，丰驰公司（乙方）与重庆市沙坪坝区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对坐落于重庆市沙坪坝区的小区进行物业管理服务，物业服务费用（按建筑面积计算）按约收取，其中住宅按1.3元/月.平方米计算。共用的专项设备运行的能源消耗，都独立计量，采取据实分摊方式向业主分摊计收。业主应于每月5-15日之间交纳物业服务费用；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。该合同附件一《物业构成明细》中载明：住宅12幢，套数2808套，建筑面积219843.2平方米，商业门面21套，建筑面积13877.52平方米，车库748套，建筑面积28821.33平方米，其他10346.08平方米，合计272888.13平方米。上述合同签订后，丰驰公司为小区提供物业服务至今，并代为交纳了小区公摊水、电费。李英华、杨向辉系沙坪坝区住宅房屋所有权人，该房屋建筑面积为112.14平方米。李英华、杨向辉未向丰驰公司交纳2012年6月1日至2018年7月30日期间的物业服务费，2012年5月1日至2018年6月30日的公摊水电费。2015年5月29日，丰驰公司委托重庆百君律师事务所向李英华、杨向辉房屋所在地邮寄《律师函》，催告李英华、杨向辉支付2012年6月起的物业服务费4725.4元。2016年3月18日，丰驰公司委托重庆百君律师事务所，再次向李英华、杨向辉房屋所在地邮寄《律师函》，催告李英华、杨向辉支付2012年6月至2016年2月的物业服务费5988.1元，公摊水电费271.5元，违约金1914.38元。2016年7月22日，丰驰公司向本院提起诉讼，要求李英华、杨向辉支付2012年6月至2016年7月的物业服务费，以及2012年6月至2016年6月的公摊水电费。诉讼过程中，丰驰公司撤回起诉。2017年10月26日，丰驰公司向本院提起诉讼，要求李英华、杨向辉支付2012年6月至2017年11月的物业服务费，2012年5月至2017年10月的公摊水电费以及逾期付费违约金。诉讼过程中，丰驰公司撤回起诉。2018年5月2日，丰驰公司向本院申请支付令，要求李英华、杨向辉支付2012年6月至2018年5月的物业服务费，以及2012年6月至2018年4月的公摊水电费。李英华、杨向辉向本院提出异议后，本院审查后裁定终结督促程序。现丰驰公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，丰驰公司陈述，《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》中没有明确约定物业服务费交费时间，但在合同履行过程中，均是在每月月底前交纳和收取当月物业服务费，并实际按1.0元/平方米.月计费。杨向辉对此没有异议。此外，丰驰公司还举示了品质服务提升汇总图、小区环境常态图、小区各类温馨提示、张贴栏的信息综合、报事报修本、派工单、维修记录、配电房巡查记录表、消防设施维护保养报告备案表、电梯自检记录、电梯近期检验报告、半月维保记录、电梯维保工作记录、保洁部巡查记录表、绿化月检表、保洁管理日志、除四害查杀记录表、消防控制室值班记录表、秩序维护部岗位值班记录表、秩序维护部外来人员物品记录表、巡打点记录表、巡检管理系统信息一览表、出门条，拟证明丰驰公司按约为小区提供了物业服务；举示了缴费通知书张贴照片、电话催费记录登记表，拟证明丰驰公司于2017年8月28日以在杨向辉、李英华房屋门上张贴通知书，以及多次电话联系杨向辉的方式，催告杨向辉、李英华支付欠付的物业服务费及公摊水电费；举示了水电费缴费发票、《2013年9月小区公摊水、电费明细表》、《小区公摊水电费明细表》，拟证明小区的公摊水电费是据实分摊收取、计算方式与来源。上述事实，有丰驰公司举示的《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《律师函》、房屋档案信息、案件受理通知书、EMS回执单、再次催交物业费通知书张贴照片、品质服务提升汇总图、小区环境常态图、小区各类温馨提示、张贴栏的信息综合、报事报修本、派工单、维修记录、配电房巡查记录表、消防设施维护保养报告备案表、电梯自检记录、电梯近期检验报告、半月维保记录、电梯维保工作记录、保洁部巡查记录表、绿化月检表、保洁管理日志、除四害查杀记录表、消防控制室值班记录表、秩序维护部岗位值班记录表、秩序维护部外来人员物品记录表、巡打点记录表、巡检管理系统信息一览表、出门条、水电费缴费发票、《2013年9月小区公摊水、电费明细表》、《小区公摊水电费明细表》及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，丰驰公司与小区建设单位重庆俊峰置业有限公司签订的《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》，以及与小区业主委员会签订的《物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。该合同对业主具有法律约束力。丰驰公司、李英华、杨向辉均应当按照《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》约定全面履行自己的义务。《物业服务合同》约定的合同期间届满后，未召开业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的约定，丰驰公司自愿按照《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》的约定继续为小区业主提供物业服务，符合法律规定，丰驰公司有权要求业主参照《物业服务合同》约定的物业服务费标准支付物业服务费。现李英华、杨向辉未按约支付2012年6月1日起的物业服务费、2012年5月起的公摊水电费，丰驰公司向其书面催交2018年5月前的物业服务费、2018年4月前的公摊水电费后，李英华、杨向辉仍未交纳，丰驰公司要求李英华、杨向辉支付2018年5月31日前的物业服务费、2018年4月30日以前的公摊水电费，符合法律规定。至于丰驰公司要求李英华、杨向辉支付上述期间段以外的物业服务费、公摊水电费，因丰驰公司未进行书面催交，本院对丰驰公司的该部分诉讼请求不予支持。丰驰公司为小区提供了物业服务，李英华、杨向辉接受了丰驰公司提供的物业服务，应当按照《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》约定向丰驰公司支付物业服务费。《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》约定住宅物业服务费收费标准为按0.9元/月.平方米计算，电梯费按0.3元/平方米收费，合同履行过程中，丰驰公司实际按照1.00元/月.平方米的标准向小区住宅房屋业主收取物业服务费，李英华、杨向辉也按照此一标准向丰驰公司支付了2012年6月1日以前的物业服务费，系当事人双方就物业服务费收费标准达成了一致意见，变更了合同约定的物业服务费收费标准，本院对此予以确认。则李英华、杨向辉应按1.00元/月.平方米的标准支付2012年7月20日以前的物业服务费，参照1.00元/月.平方米的标准支付2012年7月21日至2013年8月31日期间的物业服务费，按1.3元/月.平方米的标准支付2013年9月1日起的物业服务费。关于丰驰公司的起诉是否超过法定诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百十四条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，李英华、杨向辉欠付从2012年6月1日起的物业服务费、2012年5月1日起的公摊水电费，丰驰公司从2015年5月29日起，陆续以发送律师函，以及提起诉讼的方式主张权利，则丰驰公司要求李英华、杨向辉支付2013年6月以前物业服务费、2014年4月以前公摊水电费的诉讼请求，已超过法定诉讼时效期间，本院不予支持。丰驰公司要求李英华、杨向辉支付2013年6月1日起物业服务费、2014年4月起公摊水电费的诉讼请求，未超过法定诉讼时效期间，本院予以支持。李英华、杨向辉的房屋建筑面积为112.14平方米，2013年9月1日前每月应交物业服务费为112.14元（1.00元/月.平方米×112.14平方米），2013年9月1日起每月应交物业服务费为145.78元（1.3元/月.平方米×112.14平方米）。则2013年6月1日至2018年5月31日期间，李英华、杨向辉应当交纳的物业服务费为8645.88元（112.14元/月×2013年6月1日至2013年8月31日期间3个月+145.78元×2013年9月1日至2018年5月31日期间57个月）。关于丰驰公司要求李英华、杨向辉支付逾期付费违约金的问题。本院认为，《龙凤华庭二期前期物业管理服务合同》约定的合同期间届满后，丰驰公司自愿按照前述合同约定为小区提供物业服务，故丰驰公司要求李英华、杨向辉支付欠付的2013年9月1日前逾期支付物业服务费违约金的请求，没有依据，本院不予支持。2013年9月1日《物业服务合同》约定，业主应于每月5-15日之间交纳物业服务费用；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该滞纳金实为逾期支付物业服务费的违约金。现李英华、杨向辉逾期支付物业服务费，除应继续向丰驰公司支付物业服务费外，还应按合同约定支付逾期支付物业服务费的违约金。关于违约金的计算方式，依照约定应以李英华、杨向辉欠付的物业服务费为基数，从逾期之日起至付清之日止，按每日万分之五计付。丰驰公司现只主张该项违约金金额为5293.13元，系丰驰公司真实意思表示，因此，李英华、杨向辉按违约金计算方式计付的违约金应以不超过5293.13元为限。关于丰驰公司要求李英华、杨向辉支付公摊水电费的问题。《物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源消耗，都独立计量，采取据实分摊方式向业主分摊计收。业主应于每月5-15日之间交纳物业服务费用。该合同附件一《物业构成明细》中也明确载明了小区的户数。现丰驰公司已代小区交纳了公摊水电费，依约有权采取据实分摊的方式向李英华、杨向辉分摊计收公摊水电费。丰驰公司举示水电费缴费发票、《小区公摊水电费明细表》，对主张的公摊水电费提供了计算方式。经审查，丰驰公司举示了2014年4月至2018年4月期间共计315.03元的公摊水电费分摊计算依据，因此，本院对丰驰公司要求李英华、杨向辉支付该期间段内公摊水电费315.03元的诉讼请求，予以支持。李英华、杨向辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李英华、杨向辉于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆丰驰物业管理有限公司2013年6月1日至2018年5月31日期间，李英华、杨向辉应当交纳的物业服务费为8645.88元。二、被告李英华、杨向辉于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆丰驰物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金，即以被告李英华、杨向辉2013年9月1日至2018年5月31日期间欠付的物业服务费为基数，从逾期之日起至付清之日止，按照每日万分之五计付违约金，并以不超过5293.13元为上限。三、被告李英华、杨向辉于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆丰驰物业管理有限公司2014年4月1日至2018年4月期间公摊水电费315.03元。四、驳回原告重庆丰驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半交纳69元（原告已预交），由被告李英华、杨向辉负担。此款限被告李英华、杨向辉于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆丰驰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院审判员 李 勤二〇一八年十月十七日书记员 张玲玲