重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0242民初4323号 原告:熊卫,男，1973年10月9日出生,重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。 原告：冉红梅，女,1973年2月27日出生,重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。 二原告共同委托诉讼代理人：邓亚红，重庆市酉阳土家族苗族自治县中心法律服务所法律工作者。 被告:重庆蜀嘉实业有限公司,住所：重庆市涪陵区南路**（新大兴大厦）4-1。 统一社会信用代码：915001027116561107 法定代表人：蔡陵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯杰，重庆睿诚律师事务所律师。 原告熊卫、冉红梅与被告重庆蜀嘉实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊卫、冉红梅共同委托诉讼代理人邓亚红、被告重庆蜀嘉实业有限公司的委托诉讼代理人冯杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告熊卫向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同；2、判令被告支付原告逾期办理《不动产权证书》的违约金57286元（以购房款225093元为基数，从2010年11月5日起至2017年10月25日止按每日万分之一的标准计算，即225093×2545天×0.0001＝57286元）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原重庆市涪陵新大兴集团嘉新房地产开发有限公司于2016年11月17日变更为重庆蜀嘉实业有限公司。2010年9月4日，原告在被告售楼部签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发位于酉阳县XX镇XXX区X-X地块XXXXXXX商品房一套，房屋总价款为225093元。合同签订当天，原告一次性支付被告购房款225093元，2010年9月4日原告接房。本合同第十三条第二款、第四款约定了关于办理产权登记的违约责任。原告已按合同约定全面履行了付款义务，2017年10月25日被告才给原告办理《不动产权证书》，被告的行为已构成违约。故原告特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告重庆蜀嘉实业有限公司辩称，1、虽然被告未按合同约定的时间取得登记机构出具的登记受理单，单并非因被告的原因导致，被告以履行合同中办证的协助义务，不应承担违约责任。2、合同明确约定被告承担违约责任的方式为被告的责任导致逾期办证。3、原告未向被告出具授权委托书，被告不存在违约责任的承担问题。4、如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。5、即使被告存在逾期办证的违约行为，原告主张的办证违约金部分已超过诉讼时效，不应得到支持。 本院经审理认定的事实如下：2010年9月4日，原告熊卫、冉红梅（乙方）与被告重庆蜀嘉实业有限公司（甲方）签订了合同编号为XXXXXXX重庆市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发位于酉阳县XX镇XXX区X-X地块XXXXXXX商品房一套，房屋建筑面积118.47平方米、其中套内建筑面积107.34平方米，共用房屋分摊建筑面积11.13平方米，房屋总价款为225093元。合同签订当天，原告一次性支付购房款225093元、大修基金4502元、交易手续费356元、转移登记费80元、工本费10元、印花税150元、契税3377元，共计233568元给被告，并于当日办理了接房手续。合同第十三条关于办理产权证登记的约定：2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方原因，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款和利息，并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4.如乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。2017年10月25日，被告给原告办理了不动产权证书。 另查明，原重庆市涪陵新大兴集团嘉新房地产开发有限公司于2016年11月17日变更为重庆蜀嘉实业有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的重庆市商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。根据双方约定的合同内容，原告的主要义务为交付房款及相应税费并向被告提交办理产权登记所需的所有相关资料，被告的主要义务为交付房屋和向土地房屋登记机构提交办理房地产权证的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款、办证费用等共计233568元。被告于2010年9月4日将商品房实际交付给原告。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中对办理产权证登记进行了约定，则被告应于2010年9月4日起90日内，向土地房屋登记结构提交相关的办理产权登记的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。即2010年12月5日之前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中被告抗辩原告未向被告出具授权委托，被告已履行合同中办证的协助义务，因此不承担违约责任。因被告已于2010年9月4日将房屋实际交付给原告使用，酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局亦于2017年10月25日为原告办理了不动产权证书，被告也未提供证据证明原告应另行出具办理不动产权证书的授权委托书才能办理，故本院对此抗辩不予采信。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及办证费用的义务，不动产权证书未能办理的原因系被告蜀嘉公司的违约行为所致。现该房屋于2017年10月25日才取得不动产权证书，被告未能提交土地房屋登记机构出具的登记受理单，亦没有证据证明其向原告出示或者告知过已取得的具体时间，故被告未按约定时间取得登记受理单的行为已构成违约。违约的期间从合同约定的取得登记受理单的时间即2010年12月5日起计算至办理不动产权证书即2017年10月25日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，由于被告违约导致不动产权证书未能按时办理，其应当按照约定向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项的约定，违约金支付的时间为蜀嘉公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，鉴于蜀嘉公司并未取得登记受理单，故蜀嘉公司应当在案涉房屋取得不动产权证书（即2017年10月25日）之日起30日内向熊卫、冉红梅支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起以及义务人之日起起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”由于双方约定了该违约金的履行期限，在该期限成就之前，违约方可凭此抗辩守约人的违约金支付请求，在此情况下不能以每个个别的债权分别计算诉讼时效，故熊卫、冉红梅对该迟延履行违约金支付请求权的诉讼时效期间应从2017年11月5日起计算至2018年9月3日提起本案诉讼之日止，并未超过诉讼时效，被告蜀嘉公司抗辩的2014年10月25日前的违约金主张超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。被告蜀嘉公司应当依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项的约定向熊卫、冉红梅支付违约金，具体计算方式为以熊卫、冉红梅已付房款225093元为基数，按照每日万分之一的标准，从2010年12月5日起计算至2017年10月25日止，其共计2515天，即违约金为56610.9元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、由被告重庆蜀嘉实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊卫、冉红梅逾期办证违约金56610.9元； 二、驳回原告熊卫、冉红梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1314元，因适用简易程序减半收取657元，由被告重庆蜀嘉实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 张兴宇 二〇一八年十月二十四日 法官助理 王 翻 书 记 员 白 云