天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初9543号原告：李冠欣，女，1988年3月30日出生，汉族，上海益海嘉里投资有限公司员工，住上海市闸**。委托诉讼代理人：秦嗣文，天津正阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景龙（系原告之父），男，1964年11月27日出生，汉族，无职业，住天津市河**。被告：袁娜，女，1979年2月14日出生，汉族，上海市博绅有限公司职员，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：郑晓云，天津鼎运律师事务所律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所天津市河**黑牛城道**首层**，统一社会信用代码91120103578314014M。法定代表人：张彤，职务总经理。委托诉讼代理人：薛健，该公司职工。委托诉讼代理人：张建强，该公司职工。原告李冠欣与被告袁娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日作出（2017）津0103民初10287号民事判决书。被告袁娜不服，向天津市第二中级人民法院提起上诉，天津市第二中级人民法院于2018年6月21日作出（2018）津02民终4303号民事裁定书，裁定撤销一审判决，将该案发回本院重审。被告袁娜于2018年8月20日向本院申请追加第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司参加诉讼，本院依法予以准许。重审期间，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李冠欣的委托诉讼代理人秦嗣文，被告袁娜及委托诉讼代理人郑晓云，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人薛健到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告李冠欣向本院提出如下诉讼请求:1、请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告承担违约金205000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月18日，被告通过天津市金乐家房地产经纪有限公司与原告订立房屋买卖居间合同，购买原告位于西青区房屋，价格为4100000元，当日支付定金50000，并承诺于2017年5月20日前筹集齐首付款1230000元（包括已付定金），剩余房款2870000元通过贷款方式支付给原告，并约定了违约责任。2017年4月17日，原、被告签订了天津市存量房屋买卖协议，约定被告应于2017年7月22日前办理完贷款手续。协议订立后，原告积极协助被告办理相关手续，但被告并未按照约定履行义务。截至目前，被告仍未办理贷款手续，并明确表示不再履行买卖协议，原告多次通过房屋中介与被告协商未果，原告无奈特向贵院起诉，望判如所请。原告李冠欣为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、房屋买卖居间合同，证明涉诉房屋的基本情况，房屋价款、支付时间、支付方式、以及违约责任，合同第6.2条约定：乙方（被告）未按合同第二条约定付款的，视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，并要求乙方支付该房屋售价的5%作为违约金；2、天津市存量房屋买卖协议，证明双方签订正式房屋买卖合同的情况，按照合同第三条关于房屋价款的约定，被告应于2017年4月22日将首付款1215000元打入原告资金监管账户，2017年7月22日前办理完贷款手续，由于贷款银行核定的贷款额度降低的，被告应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，被告应当一次性补足全部房屋价款。被告属于故意违约，应当承担违约责任。被告袁娜辩称，不同意原告诉讼请求。理由：1、本案原、被告在房屋买卖居间合同履行过程中，经第三人协调，三方协商一致均同意解除房屋买卖居间合同及天津市存量房屋买卖协议，故本案无需再次解除；2、在房屋买卖居间合同履行过程中，被告并不存在任何过错，主观也无违约的故意，因此不应当承担任何违约责任。被告袁娜就其主张向本院提交如下证据：1、个人信用报告4张，证明被告确实受到了限贷政策影响需要提高首付款金额；2、定金收条，证明被告向原告支付50000元定金。第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司述称：不同意原告诉讼请求，因为当时三方电话沟通和解，从批贷款出现问题之后一直在协商此事。被告支付的定金50000元不退还，我公司积极寻找客户，由被告配合原告去房管局撤销购房协议。后不知原、被告双方是如何沟通的，我们找到新客户后才发现双方没有和解。第三人就其主张未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、2，被告表示认可其真实性，但不认可其证明目的，但未能举出相反证据予以证明，因原告提交的证据1、2具有真实性、合法性、关联性，故本院予以认可；被告提交的证据1，原告表示对其真实性认可，关联性不认可。本院认为该证据与本案具有关联性，故本院予认可。经审理查明，本案涉案房屋位于天津市西青区，该房屋系原告李冠欣名下的私产房屋。2017年3月18日，原告李冠欣之父李景龙作为原告李冠欣的代理人通过第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司与被告袁娜订立《房屋买卖居间合同》，约定：被告购买原告名下的天淼园4-1-102号房屋，该房屋建筑面积为108.21平米，成交价为人民币4100000元，被告于2017年3月18日交付原告定金50000元，并于2017年5月20日前筹齐首付款1230000元（包括已付定金50000元），剩余房款2870000元通过贷款形式支付给原告。如一方违约，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋实际成交价的5%作为违约金。2017年3月31日中国人民银行天津分行与天津银监局联合发布津银发［2017］65号《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，提高了我市居民贷款购房的贷款条件和首付款比例。2017年4月17日，原、被告签订了《天津市存量房屋买卖协议》，约定被告应于2017年7月22日前办理完贷款手续。协议订立后，被告因受到了限购、限贷政策的影响，需要提高首付款金额，导致房屋买卖居间合同未能继续履行。本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系。原、被告双方及第三人于2017年3月18日签订的《房屋买卖居间合同》以及原、被告双方于2017年4月17日签订的《天津市存量房屋买卖协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律禁止性规定，该合同合法有效，各方应当本着诚实信用的原则履行各自义务。本案中，关于原告主张的请求依法解除原、被告签订的房屋买卖居间合同及判令被告承担违约金205000元的诉讼请求，根据相关规定，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。本案中，被告袁娜未能依约交付首付款并办理贷款，系由于2017年3月31日天津市出台住房限购限贷政策的影响，根据该政策被告需要多缴纳40余万元首付款，因限购限贷政策已严重影响到被告的履约能力。致使《房屋买卖居间合同》、《天津市存量房屋买卖协议》事实上均已不可能继续履行，该不能履行属于不可归责于各方当事人的事由。故对原告主张的要求解除原、被告之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张要求被告支付违约金205000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告袁娜抗辩的《房屋买卖居间合同》、《天津市存量房屋买卖协议》已经为三方协商一致解除，无需再次解除。本院认为，因被告未举出相应证据予以证明，且原告表示不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，故对被告提出的合同已解除的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、解除原告李冠欣与被告袁娜和第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2017年3月18日签订的《房屋买卖居间合同》；二、解除原告李冠欣与被告袁娜于2017年4月17日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；三、驳回原告袁娜的其他诉讼请求。本诉案件受理费4375元，公告费700，合计5075元。由原告李冠欣负担2537.5元、被告袁娜负担2537.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张宁宁审 判 员  蔡荣华人民陪审员  葛海云二〇一八年十月十七日法官助理黄海洲书记员刘静婷引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。