上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26481号原告：卢启尧，男，1953年12月6日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李健，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。原告卢启尧与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告卢启尧，被告委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告金盛公司将上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX号商铺返回原告；2、被告按照每年9万元(人民币，下同)的标准，向原告支付自2017年4月至实际返还之日止的占有使用费(自2017年4月至2018年6月期间的使用费为112,500元)；3、被告支付自2017年4月至2018年9月期间的物业管理费11,307元。事实和理由：原告于2017年1月向案外人曹阳购买了上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX号商铺(以下简称涉案商铺，产权证登记的地址为银都路XXX弄XXX号XXX室)，于2017年4月18日取得涉案商铺产权。曹阳与被告曾签订一份《商铺租赁合同》，约定的租期为2007年1月1日至2016年12月31日，2016年度的年租金为36,031元。2016年4月，被告将涉案商铺转租给了案外人上海珩扬实业有限公司(以下简称珩扬公司)，双方约定租期截止至2016年12月31日,但商铺一直由案外人施某实际占有使用。原告曾多次向被告及施某要求返还涉案商铺，但未果，导致原告无法另行出租商铺。原告是商铺的合法权利人，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大经济损失。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称：原告所述属实。房屋现由案外人施某占有使用，而非被告占有。被告已起诉要求案外人珩扬公司、施某支付房屋使用费并返还商铺，上海市第一中级人民法院作出了(2018)沪01民终第1093号的终审判决。如果本案中需要判决被告向原告支付占有使用费，则应按上述判决书中认定的使用费标准计算。自2017年1月起，整个市场引入了新的物业公司上海景瑞物业管理有限公司，自2017年4月开始向商铺业主收取物业管理费，但被告没有使用商铺，也没有向施某收取物业管理费，故不应由被告向原告支付物业管理费。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉案商铺原权利人曹阳与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司签订一份编号为M35-102-22的《商铺租赁合同》，约定租期自2007年1月1日至2016年12月31日，2016年度的年租金为36,031元。2016年4日，被告与案外人珩扬公司签订《市场合同》，将包括涉案商铺在内的三间商铺出租给珩扬公司，租赁期限为2016年4月27日至2016年12月31日，使用费为1.10449元/平方米/天。之后，珩扬公司将三间商铺交由案外人施某经营。《市场合同》约定的租期届满后，珩扬公司、施某未能向被告金盛公司返还商铺。金盛公司遂向本院提起诉讼，要求珩扬公司、施某返还商铺，支付使用费、偿付违约金。本院审理后，于2017年11月22日作出(2017)沪0112民初25499号民事判决书，判决：一、被告施某于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区银都路XXX号XXX楼XXX号商铺；二、被告上海珩杨实业有限公司于被告施某搬离之日起三日内将上述商铺返还给原告上海金盛家居市场经营管理有限公司；三、被告上海珩杨实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海金盛家居市场经营管理有限公司支付房屋使用费(单价按1.10449元/平方米/天，面积按165平方米，从2017年1月1日起算至实际返还之日止计算)；四、被告上海珩杨实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海金盛家居市场经营管理有限公司支付违约金(按50元/天，从2017年1月1日起算至实际返还之日止)；五、驳回原告上海金盛家居市场经营管理有限公司其他诉讼请求。金盛公司不服上述判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院受理后，于2018年2月23日作出(2018)沪01民终第1093号的民事判决书，判决驳回上诉，维护原判。原告于2017年初向涉案商铺原权利人曹阳受让涉案商铺产权。2017年4月18日，涉案商铺产权转移登记至原告名下。涉案商铺的建筑面积为52.49平方米。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，物业公司曾电话通知要求其支付2017年4月至2018年9月的物业管理费共计11,307元。根据物业公司的通知，倒推出物业管理费的收费标准为14.36元/平方米/月；要求被告支付商铺占有使用费的起始日期为2017年4月18日。被告表示无法确认原告所主张的物业费收费标准。另查，涉案商铺至今就仍由案外人施某在经营使用。上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋总建筑面积为907.04平方米，用途为店铺，由原告与案外人徐某某、程某某等人共有，其中原告所有的商铺建筑面积为52.49平方米。上述房屋由原产权人曹阳以及其他产权人分别作为出租方将各自名下的商铺出租给金盛公司。以上事实，由原告提供的产权证、商铺的照片、本院(2017)沪0112民初25499号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终第1093号的民事判决书等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告向原产权人曹阳受让涉案商铺而成为涉案商铺的权利人，对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。原权利人曹阳与被告金盛公司之间存在租赁合同关系，合同到期后，金盛公司应当按合同约定将商铺交还出租方。虽然租赁合同到期，但合同权利义务并未全部履行完毕，原告成为涉案商铺权利人后继受了租赁合同中出租人的权利义务，对此被告金盛公司亦明知，故被告金盛公司应将涉案商铺交还给原告。但金盛公司至今未履行退还商铺的义务。现原告要求金盛公司返还涉案商铺，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的商铺占有使用费，租赁合同约定的2016年的年租金为36,031元。被告金盛公司未能按约定期限退还商铺，应当支付占有使用费。占有使用费的标准可以参照原合同约定的租金标准计算。被告表示应当按(2018)沪01民终第1093号的民事判决书认定的1.10449元/平方米/天计算占有使用费，但如果按此标准计算，则涉案商铺的年使用费仅为52.49平方米*1.10449元/平方米/天*365天=21,160.76元，少于商铺租赁合同约定的2016年度的租金金额。因此，本院以商铺租赁合同约定的2016年度的租金标准计算自2017年4月18日起的占有使用费。关于原告主张的物业管理费，被告未能按期返还涉案商铺，导致原告无法使用、处分，期间的物业管理费属于原告的损失，应当由被告予以偿付。但目前原告尚未支付该笔物业管理费，且对于物业管理费的标准，原告也未能提供充分证据予以佐证。因此，在本案中，对于原告主张的物业管理费，本院不予支持。原告可以在被告返还商铺时一并与被告进行结算，或者对于被告未返还商铺期间的物业管理费，原告可以先行向物业公司支付了相关物业管理费后再行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于原告卢启尧的商铺返还给原告卢启尧；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢启尧支付自2017年4月18日起至实际返还商铺之日为止，按每年36,031元为标准计算的商铺占有使用费；三、驳回原告卢启尧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,388.07元，由原告卢启尧负担888.36元，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担499.71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一八年十月三十日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。