辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0792民初1102号 原告：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。 法定代表人：赵宝库，该公司经理。 委托诉讼代理人：马卓，该公司职员。 委托诉讼代理人：程丽男，该公司职员。 被告：路某，女，1962年2月19日出生，汉族，住锦州市松山新区。 委托诉讼代理人：刘跃民，系辽宁华英律师事务所律师。 原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告路某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告锦州宝地物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人马卓、程丽男，被告路某的委托诉讼代理人刘跃民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 锦州宝地物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠的物业费42042元，违约金3380元，合计45422元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是锦州市松山新区东方庭院18-8号业主，其住宅房屋面积为308.69平方米，按照业主委员会与我公司所签订的《东方庭院小区物业服务委托合同》以及《锦州市物业管理办法》的相关规定，被告应如期缴纳物业费，逾期未缴纳物业费的，物业管理企业可以按照金额的3‰按日收取违约金，被告应按每月1.2元/平方米，如数缴纳物业费。逾期三个月未缴纳的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，并未按约如期缴费，从2008年7月1日至2018年7月31日已累计拖欠物业费42042元，违约金3380元，合计45422元。为保护我公司利益，故诉至法院，请求依法判令被告给付拖欠的物业服务费及违约金，并且以后能够按期如数缴费。 路某辩称，1、原告在诉状中提到的诉求与事实不符，所欠物业费计算错误。被告入住后按时缴纳物业费，2008年屋顶出现房瓦破碎漏雨后，多次找物业管理部门要求维修，但物业没有及时维修致使漏水越来越严重，屋内墙壁地板损坏，被告向物业声明如再不给维修停交物业费，是物业违约在先，原告要求被告支付违约金是错误的。2、原告在诉状中按1.2元/㎡收取10年物业费违反物业合同及锦州市物价局文件规定的收费标准。按原告提供的2006年10月31日（2006）178号文件是0.9元/㎡；2009年5月26日（2009）78号文件才调到1.0元/㎡；2012年10月9日（2012）199号文件调到1.2元/㎡；调价的同时，还要达到服务标准。原告将2008年7月-2018年都依1.2元/㎡计算违反物价文件及物业合同约定，实属错误。3、原告诉求大部分超过诉讼时效。原告向法庭提供的3张照片无法证明时效中断，照片中没有拍照时间，影像模糊不清，特别是后两张照片证明不了是被告住宅门，2014年被告还没有更换住宅门，其照片无法证明真实性和与本案的关联性。依照相关法律规定及物业合同规定的按季度缴费的约定，也都超过了诉讼时效，原告只能主张2018年7月前3前的物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、物业委托服务合同，该物业服务委托合同为小区业主委员会与被告签订，对全体业主具有法律约束力，故本院予以采信；催缴物业费的照片，仅以该照片不能证明催缴物业费的时间及确已通知到业主本人，故本院不予采信；2、房屋及树木照片，仅以该照片并不能证明被告的物业服务质量是否达到标准，故本院不予采信；3、证人证言，因证人均未出庭，无法确认其证言的真实性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告路某为锦州市东方庭院18-8号业主，其房屋面积为308.69平方米，原告公司与东方庭院小区业主委员会签订了物业服务委托合同，并实际为东方庭院小区提供了物业服务，原告自2008年7月1日至2018年7月30日期间未按期缴纳物业服务费用。2006年10月31日经锦州市物价局批复同意东方庭院小区按每平方米建筑面积每月0.9元收取物业费，批复有效期至2009年10月31日止；2009年5月26日经锦州市物价局批复同意东方庭院住宅小区物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月1元，批复有效期至2012年6月30日；2012年锦州市物价局批复同意东方庭院小区物业服务费由建筑面积每平米每月1元调整为1.2元。 本院认为，原告与锦州市凌南新区东方庭院业主委员会之间签订的物业服务委托合同合法有效，对全体业主具有约束力。原告已经按合同履行了其主要的服务管理义务，被告应当按时缴纳物业服务费，但在2008年至2012年期间，物业服务委托合同中约定的物业费价格与锦州市物价局批文中批复的物业费价格不一致，以锦州市物价局批复的物业费价格为标准。对于被告提出房屋存在质量问题导致漏水且物业服务不达标的抗辩意见，应由被告提供相关证据予以证明，但被告提供的证据未被本院采信，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持；对于被告提出原告的诉讼请求部分已超过诉讼时效的抗辩意见，因被告欠缴物业费的事实一直处于持续不间断的状态，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持；对于原告要求被告支付逾期缴纳物业费的违约金的诉讼请求，因原告并未提交相关证据证明其已经积极履行催缴义务，被告确已知悉却拒不缴纳的事实，故对原告主张逾期缴纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对于原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下： 被告路某于本判决发生法律效力后三十日内向原告锦州宝地物业服务有限责任公司缴纳自2008年7月1日至2018年7月30日期间的物业服务费人民币40808.85元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费936元，已减半收取468元，由被告路某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员 李 丹 二〇一八年十月二十九日 书记员 赵一格 物业费明细                            时间                       面积                       标准                       金额                               2008.7.1—2008.12.31                       308.69                       0.9元                       1666.93                               2009.1.1—2009.10.31                       308.69                       0.9元                       2778.21                               2009.11.—2009.12.31                       308.69                       1.0元                       617.38                               2010.1.1—2010.12.30                       308.69                       1.0元                       3704.28                               2011.1.1—2011.12.30                       308.69                       1.0元                       3704.28                               2012.1.1—2012.9.30                       308.69                       1.0元                       2778.21                               2012.10.9—2012.12.31                       308.69                       1.2元                       740.86                               2013.1.1—2013.12.31                       308.69                       1.2元                       4445.14                               2014.1.1—2014.12.31                       308.69                       1.2元                       4445.14                               2015.1.1—2015.12.31                       308.69                       1.2元                       4445.14                               2016.1.1—2016.12.31                       308.69                       1.2元                       4445.14                               2017.1.1—2017.12.31                       308.69                       1.2元                       4445.14                               2018.1.1—2018.7.30                       308.69                       1.2元                       2593