黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初3266号原告：王铁峰，男,1979年12月19日出生，汉族，大庆石化公司职工，现住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：王显坤，黑龙江龙凤区中心法律服务所法律工作者。被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街**楼，统一社会信用代码91230600725328417D。法定代表人：孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人：卢俊良，男，1969年10月26日出生，汉族，该公司员工，现住黑龙江省大庆市龙凤区，原告王铁峰与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称“久隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，于2018年3月9日作出（2018）黑0603民初798号民事判决。原告王铁峰不服判决，提出上诉。大庆市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）黑06民终1235号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重新审理。本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭进行了审理，原告王铁峰委托诉讼代理人王显坤，被告久隆公司委托诉讼代理人卢俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王铁峰提出诉讼请求，1、请求判令被告支付2012年11月6日至2017年12月14日期间，延期办理房屋权属证书的违约金45936.99元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年1月17日，被告将其开发的大庆市龙凤区××华彩××后××单元××号车库以15万元的价格出卖给原告，双方签订了认购书。2012年8月6日被告收取了原告交付的购房款15万元后，将该车库交付给原告经营使用。可是该车库的产权证书一直拖至2018年才办理。为此，要求被告支付2012年11月6日至2017年12月14日期间延期办理房屋权属证书的违约金，请求法院给予支持。被告久隆公司辩称，根据双方签订的买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年2月14日前交付商品房，该合同双方意思表示一致，合同有效。双方并没有约定由久隆公司办理产权登记。依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，应由买受人自行办理权属登记。针对原告提出的赔偿，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于实际损失的可以要求增加，但不能超过实际损失，现原告没有举证证明其逾期办证造成的实际损失，所以被告不承担支付违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提交的华彩园后七栋认购确认书、收款收据，本院予以采信。对有争议的证据，即被告提交的商品房买卖合同，经质证，原告对真实性无异议，认为该份合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理，第三项空白没约定。说明办理权属证书是被告应尽的法定义务，被告未办理，违约的行为事实存在，该份合同虽然没约定违约金计算方式，但根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，原告要求被告给付违约金的主张理由成立。本院认为，该份商品房买卖合同系诉争双方订立，予以采信。综合原、被告的陈述及举证、质证，可以认定本案的法律事实为：2011年1月17日，原告为购买被告开发的位于大庆市龙凤区××华彩××后××单元××号车库与被告签订《华彩园后七栋认购确认书》一份。2012年8月6日，原告向被告交付了购房款15万元，被告于当日将车库交付给被告使用，2017年12月14日，原、被告补充签订《商品房买卖合同》一份，其中第十五条约定，出卖人应当在商品房买卖合同交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按3项处理，但该条款对第3项处为空白。庭审中，被告陈述其于2017年8月将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在陈述签订《商品房买卖合同》后，于2018年办理了涉案车库的权属证书。本院认为，原告王铁峰与被告签订的房屋认购书并未对办理产权登记的有关事宜、违约责任等主要内容做出约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，性质上仍为预约合同。原、被告于2012年8月6日实际接收了该车库，双方当时虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方用交付及接收行为表明双方具有订立买卖合同的合意，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定2012年8月6日，双方的买卖合同成立。2017年12月14日，原、被告补充签订《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，亦是缔约双方对买卖双方的权利义务关系进行的明确和补充。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房买卖合同交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告实际接收车库的时间为2012年8月6日，根据被告陈述，被告向房地产登记部门申报上述材料的时间是2017年8月，已超过双方补签的《商品房买卖合同》确定的备案时间，应当承担相应的违约责任。因缔约双方对是否给付逾期交房违约金未作明确约定，且原告亦未举证损失的具体数额，故本院依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，酌定支持被告给付原告从2013年2月2日(被告逾期办理备案之日)至2017年12月14日（签订经备案的商品房买卖合同才具备办理权属证书条件）期间，按照年利率6%(原告诉请的标准未超过金融机构计收逾期贷款利息标准)标准计算的逾期办证违约金43825元，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王铁峰逾期办证违约金人民币43825元；二、驳回原告王铁峰的其它诉讼请求。如果被告大庆久隆房地产开发股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，由原告王铁峰负担44元，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  李庵齐人民陪审员  马玉华人民陪审员  张淑梅二〇一八年十月九日书 记 员  刘宇桐附：本判决依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。