浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5492号 上诉人（原审被告）：杭州市有机产业协会，住所地：杭州市保俶路宝石一路****楼**。统一社会信用代码：513301000773125556。 法定代表人：田力，负责人。 委托诉讼代理人：陈家炜，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：楼科明，男，1970年11月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：陈建强、何益萍，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人杭州市有机产业协会(以下简称有机协会)因与被上诉人楼科明房屋租赁合同纠纷一案，有机协会不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，楼科明系本市闻潮路**房屋的所有权人。2015年6月11日，楼科明（作为出租方、甲方）与有机协会（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市闻潮路170号商铺及所属设施借给乙方使用，租赁期限自2015年7月10日起至2018年7月9日止，租期三年。租期双方约定延长二年，租金不变（手写添加，甲方签字、乙方盖章）；商铺租金每年肆拾捌万元整，租金半年计收，先付后用，签订本合同之日当天乙方须支付半年租金，下一半年租期租金乙方须在这一个半年租期满日之前10天支付给甲方，余下租期租金以此类推，乙方逾期支付应缴租金视乙方放弃租赁，甲方在当期租期满时有权收回商铺；未经甲方同意乙方不得将本合同标的物商铺转租给第三人，如发现甲方有权收回本商铺，乙方不得在商铺内从事违法活动，乙方违反本款规定的应对由此引发的一切后果负责，甲方有权终止本合同等事项。 另查明，自2018年1月2日起，楼科明通过微信方式要求有机协会补足上一半年租期欠付的三个月租金。2018年1月10日至2018年7月9日涉案租赁房屋的租金为240000元，有机协会于2018年3月10日支付50000元，截至楼科明向该院起诉时，有机协会尚余190000元未支付。审理过程中，有机协会于2018年4月10日支付50000元，2018年4月24日支付100000元，2018年5月2日支付40000元。 再查明，经有机协会改造案涉租赁房屋目前共三楼，其中二楼设有四间教室及办公区域，教室内含课桌、椅子。该四间教室由有机协会向案外人提供用于开展学生阅读写作等教学培训活动。2018年3月26日，楼科明起诉至原审法院，请求：1.判令解除楼科明、有机协会之间的租赁合同，有机协会腾退并交还租赁房屋；2.判令有机协会按40000元/月的标准向楼科明支付自2018年1月10日至合同解除之日的租金（2018年1月1日应付款190000元），并按此标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日；3.判令有机协会支付楼科明逾期支付租金的利息损失3000元（以190000元为基数，按年利率6%，自2018年1月1日计至实际支付租金之日）；4.本案的诉讼费用由有机协会承担。原审审理中，楼科明申请撤回第二项诉讼请求中190000元的主张，变更第二项诉讼请求为：如2018年7月10日有机协会仍未腾退房屋的，按40000元/月的标准支付租金、房屋占有使用费至实际腾退之日；变更第三项诉讼请求为：判令有机协会支付楼科明逾期支付租金的利息损失3000元。 原审法院认为，楼科明、有机协会签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。楼科明主张解除双方之间租赁合同的原因有二：一是有机协会逾期支付租金，二是有机协会存在转租行为，均已符合合同中关于楼科明有权单方解除合同的约定。关于第一点，按照合同约定，2018年1月10日至2018年7月9日期间的租金240000元有机协会应在2018年1月1日前支付完毕，然有机协会未有法定或约定抗辩事由，未按期支付上述租金，延期支付长达数月，其行为已构成违约。庭审中，有机协会亦自认2017年下半年租金延至2018年初付清，有机协会抗辩称或双方已口头协商一致变更租金支付方式为按月支付，但其提交的证据不足以证明该事实，该院对该抗辩意见不予采纳。关于第二点，有机协会自认其提供案涉租赁房屋二楼教室给案外人用于开展学生阅读写作等教学培训活动，其实质仍是将案涉房屋的部分使用权交付给案外人使用，该行为违背了双方合同中关于未经楼科明同意不得转租的约定的初衷与本意。综上，楼科明要求解除双方之间的租赁合同并要求有机协会腾退、交还案涉租赁房屋符合合同约定，该院予以支持。因有机协会在审理过程中已向楼科明支付了截至2018年7月9日的租金，如双方租赁合同的解除时间早于2018年7月9日但有机协会腾退房屋的时间晚于2018年7月9日，则有机协会需按照40000元/月的标准支付自2018年7月10日起至实际腾退之日的房屋占有使用费；如双方租赁合同的解除时间晚于2018年7月9日，有机协会需按照40000元/月的标准支付自2018年7月10日起至合同解除之日的租金，并按此标准支付自合同解除次日至实际腾退之日的房屋占有使用费。关于楼科明主张的逾期支付租金的利息损失3000元，因有机协会的上述行为构成违约，楼科明的主张理由正当，应予支持。但由于双方对逾期支付租金的违约责任未作约定，综合考虑有机协会违约行为的持续时间、楼科明的实际损失等因素，该院酌定2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、楼科明与杭州市有机产业协会于2015年6月11日就杭州市闻潮路170号房屋签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、杭州市有机产业协会于判决生效之日起10日内将杭州市闻潮路170号房屋腾退并交还给楼科明；三、如上述第一项确定的合同解除时间早于2018年7月9日且杭州市有机产业协会未在2018年7月9日前腾退房屋的，杭州市有机产业协会应按照40000元/月的标准支付自2018年7月10日至实际腾退之日的房屋占有使用费；如上述第一项确定的合同解除时间晚于2018年7月9日，杭州市有机产业协会应按照40000元/月的标准支付自2018年7月10日起至合同解除之日的租金，并按此标准支付自合同解除次日至实际腾退之日的房屋占有使用费；四、杭州市有机产业协会于判决生效之日起10日内支付楼科明利息损失2000元；五、驳回楼科明的其他诉讼请求。如果杭州市有机产业协会未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4160元，减半收取计2080元，由有机协会负担2070元，由楼科明负担10元。财产保全费1485元，由有机协会负担。 宣判后，有机协会不服，向本院提起上诉称：1.一审法院关于有机协会逾期支付租金的事实认定有误。有机协会与楼科明在《租赁合同》中关于租金交付方式的约定已经通过口头方式变更为月。2016年至2017年间，由于楼科明的原因，通过日常口头沟通，最终经双方协商一致，确定以按月支付的方式支付房屋租金。在支付租金的过程中，付款时间均经由双方口头协商一致。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致，可以变更合同”，合同变更的方式包括口头形式，因此，上诉人与楼科明之间的口头协商一致应视为对合同内容的合法变更，有机协会在楼科明同意的情况下对合同义务的履行不构成违约。因此，一审法院关于有机协会逾期支付租金的认定属于事实认定错误。2.一审法院关于有机协会存在转租行为的事实认定有误。有机协会的业务范围包含开展培训，自设立闻潮路会所以来，有机协会曾利用该会所的场地开展过相当数量的培训互动等活动，面向中小学生等层面的活动也较为多而广，设立教室也是出于自身使用的需要。一审法院将有机协会提供该会所给案外人使用的行为认定为转租是不适当的，有机协会的行为是为了适当的教学培训活动，实乃业务所需所致，与转租在性质上是根本不同的。一审法院对该事实认定不当，应当予以更正。3.一审法院判决结果有违公平原则。有机协会租赁案涉房屋时，该房屋内无任何装饰装修物，承租后，有机协会花费大量人力物力财力对案涉房屋进行装修。签订租赁合同时，正是考虑到有机协会将会投入巨大的成本于该房屋，双方约定将房屋期限定为5年。到目前为止，有机协会已经对案涉房屋进行了完备的装修，但是，实际租赁期还未满三年，楼科明单方解除合同的行为将给有机协会造成巨大的损失，显然违背了公平合理的法律原则。一审法院关于解除《租赁合同》的判决严重缺乏公平性，将导致有机协会的合法权益遭受损害，故提起上诉，请求：1.依法撤销（2018）浙0102民初1568号民事判决，判令案涉《租赁合同》继续履行；2.二审诉讼费用由楼科明承担。 被上诉人楼科明发表答辩意见称：本案一审判决支持楼科明诉讼请求有两个理由：第一，有机协会多次未依约支付租金，直到本案一审诉讼中才急匆匆支付。且有机协会租金只支付到2018年7月份，之后的费用并未支付。第二，有机协会将案涉房屋转租给案外人开设培训班，违反合同约定。对此楼科明拍摄了照片，当时有很多小学生在房屋里面上课。 二审期间，上诉人有机协会提交如下证据材料：现场照片（打印件），用以证明目前房屋的利用状态，未作为教学使用。对该证据，被上诉人认为：第一，照片对应房间是否是本案标的物对应的房间无法核对。第二，案涉房屋内部有很多间，有做办公室的，照片不能说明作为教室的房间被腾空。第三，照片只能显示拍摄时的状态，不能显示拍摄前后的状态。第四，一审判决的事实是认为在租赁期间内上诉人擅自转租第三方使用，且该使用违反行政法规，因此判决解除合同。并不是说违约以后进行整改，就可以继续履行合同。对该证据，本院认为：该证据系发生在一审诉讼之后，不能证明有机协会在一审诉讼之前就案涉房屋不存在转租行为，该证据本院不予采纳。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据有机协会与楼科签订的《租赁合同》第二条，案涉商铺租金半年一付，有机协会应当在上一个半年租期满之前10天支付。双方租赁期限从2015年7月10日开始，故2018年1月10日至2018年7月9日的租金应当在2018年1月1日前支付。但有机协会并未在此之前支付该期租金。有机协会认为，其之所以延期支付租金系因为与楼科明口头约定，变更了租金的支付方式。对此，有机协会应当举证证明，但有机协会提供的证据不能证明双方就租金支付方式进行了变更，故有机协会应当承担举证不能的不利后果。原审法院认定有机协会逾期支付租金构成违约并无不当。根据《租赁合同》第二条约定，有机协会逾期支付租金的，楼科明有权收回商铺。楼科明据此主张判决解除双方签订的《租赁合同》，并要求有机协会腾退案涉房屋并予以返还，符合合同约定。同时有机协会应当按照租赁合同约定支付合同解除之前的租金，并按照原合同约定的租金标准支付合同解除后，实际腾退之前的房屋占有使用费。有机协会逾期支付租金，事实清楚，原审法院酌定其赔偿楼科明逾期支付租金的利息损失2000元并无不当。关于有机协会有无将案涉房屋转租案外人开办培训机构的问题，楼科明主张有机协会存在转租行为，根据《租赁合同》第五条约定其有权解除该租赁合同。对此，有机协会认为，其并不存在转租行为，只是将案涉租赁房屋二楼的一部分用于与其他学校一起开展培训活动。本院认为，根据双方提供的证据及陈述，案涉租赁房屋二楼的一部分确实用于开办培训活动，但是否是有机协会转租尚无法确定，即使有机协会不存在转租，楼科明亦有权以有机协会逾期支付租金为由解除双方签订的《租赁合同》。关于有机协会上诉认为其对案涉房屋投入了大量的装修，解除租赁合同违反公平原则，该理由并不能对抗楼科明享有的合同解除权，且如有机协会认为存在装修损失，可另案主张。综上，有机协会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费4160元，由上诉人杭州市有机产业协会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张一文 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年十月十日 法官助理 赵 勤 书 记 员 张 琪