湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4500号原告（反诉被告）：王红胜，女，1968年8月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈军，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙凯宁，广东海联泰达律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。法定代表人：李世慰，公司董事长。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王深，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）王红胜与被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王红胜请求判令：一、汉业公司继续履行《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），向王红胜交付聚豪山庄（比华利山）文山路17号房。二、王红胜自行修复交付房产，汉业公司支付房产维修费用10万元和利息（因该案件申请了评估鉴定，具体费用待定。王红胜预估40-50万元左右的修复费用，冲抵尚未缴纳的房款372979元，汉业公司应付10万元）；三、汉业公司支付逾期交房违约金（以已交房款1386684元，按日万分之二点五的标准，从起诉之日2018年7月24日计算至房屋交付之日）。四、汉业公司承担本案诉讼费。汉业公司答辩并反诉称：王红胜拖欠房款39万元，无权要求汉业公司交付房屋和主张逾期交房违约金。依据买卖合同第八条，买受人未按时付款，出卖人可延期交房。房屋至今未交付，王红胜无权自行修复房屋或申请鉴定，并主张维修费。王红胜应在房屋交付后就房屋质量问题进行主张。因王红胜未按约支付房款，反诉请求判令：一、王红胜支付购房款390000元，以及按照本案买卖合同约定标准计算的自2008年7月1日起至全部购房款付清之日止的逾期付款违约金（按日万分之二点五的标准，暂计至2018年9月13日为483572.5元）；二、王红胜承担本案全部诉讼费。王红胜反诉答辩要点：汉业公司指定的按揭银行未能提供按揭贷款，双方口头协商变更付款方式，王红胜在实际履行中亦按约付款。汉业公司在2008年底2009年初出现经营不正常，且无法联系。王红胜发函请求交付房屋，但汉业公司未交付。现汉业公司经营期限到期，无法履行文书义务，汉业公司反诉无依据。经审理查明：2007年10月26日，王红胜向汉业公司支付定金20000元。2007年11月16日，王红胜（买受人）与汉业公司（出卖人）签订买卖合同，由王红胜购买位于购买汉业公司开发的位原长沙县房（以下简称17号房），该房面积共308.05平方米，单价每平方米5403.42元，总金额1664524元。买卖合同第六条约定，买受人于合同签订之日向出卖人支付674524元，余额99万元，由买受人向出卖人指定的银行申请办理按揭贷款，按揭贷款应于本合同约定的交付期限前支付给出卖人。合同第七条约定，买受人未按合同规定时间付款…（略）（2）买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰点五的违约金。合同第八条约定,出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人：…（略）5.该商品房经施工单位、监理单位、设计单位验收合格”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…（略）3.买受人未按时付款或未按时办理入住手续。附件四补充协议第八条约定，买受人在签定买卖合同3天内，提供办理按揭和产权相关资料，并在接到出卖人办理按揭的书面或电话通知后按通知的时间办理按揭手续，最终按揭年限、贷款利率和金额以银行审批为准。如买受方原因不能获准银行按揭贷款，买受方有义务在接到银行通知或出卖方通知后十日内与出卖方签订变更付款方式的协议。如买受方不在约定时间内与出卖方签订改变付款方式的合同，即视为买受方违约，出卖方有权解除本合同，买受方应向出卖方支付本合同房款总价的5%为违约金，且出卖方有权在买受方已支付的房款中扣除违约金及相关手续费用，余下已付房款出卖方无息返还给买受方。合同签订后，王红胜向汉业公司缴纳购房款654524元和银行按揭费、产权登记费、印花税等费用112160元。2010年4月16日，王红胜向汉业公司支付购房款50万元。2012年11月14日，王红胜通过广东迪奥技术工程有限公司向汉业公司支付购房款10万元。庭审中，王红胜认为，其在汉业公司指定的两所银行均开通账户，准备申请贷款，但不知道什么原因，贷款没有办妥，双方亦口头协商变更为分期付款。王红胜在支付10万后，汉业公司未向其开具发票，且汉业公司停止经营，无法联络。2017年8月，王红胜又向汉业公司发出律师函，未有回应。其到相关部门查询才得知涉案房屋于2009年6月完成竣工验收备案，预购人为王红胜。后王红胜到小区查看房屋，发现荒草齐园，破损不堪，完全不能达到交付条件。故王红胜提起诉讼。汉业公司认为，汉业公司已为王红胜指定办理贷款银行，贷款手续未能办理的原因不清楚。对王红胜称已变更付款方式不予认可，其应当按约支付购房款。王红胜以他人名义支付10万元购房款，汉业公司是在本案诉讼中才知晓，该笔款项未开发票与汉业公司无关。依据合同约定，在王红胜未全额支付房款时，汉业公司有权延期交房。汉业公司营业期限虽已届满，但王红胜提供多份法律文书，说明其可以知道汉业公司在委托代理人进行诉讼，王红胜未寻求解决方案。以上事实，有当事人提交的身份信息、买卖合同及补充协议、销售不动产发票、付款凭证、律师函、快递单、物流详情、建设工程竣工验收备案表、涉案房屋图片、视频、法律文书等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：合法的合同关系应受法律保护，双方签订的买卖合同及补充协议系真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以认定，双方应按合同履行各自权利义务。汉业公司的营业期限已经过期，但尚未终止法人资格，可以公司的名义进行诉讼。本案中，一、买卖合同第八条约定了交付时间和条件，在王红胜未支付全额款项前，汉业公司可以延期交付房屋。其次，当事人协商一致，可以变更合同，对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。买卖合同第六条约定了付款方式为按揭贷款，补充协议约定了按揭贷款不能办理的事宜，汉业公司对王红胜所述协商变更付款方式不予认可。依据证据规则，王红胜不能提交证据证明贷款未办理非自身原因所致，也不能提交证据证明双方就付款事宜进行变更，双方仍应按合同履行。二、买卖合同约定购房款为1664524元，现王红胜提交票据显示已付购房款1274524元，尚有余款390000元未支付。银行按揭费等费用112160元，系办证等费用，不能作为购房款。汉业公司反诉要求支付购房款，本院予以支持。依据双方约定，王红胜应于2008年6月30日前付款，如贷款未通过，双方应该另行协商付款方式。汉业公司在王红胜未按约付款的情况下，未书面通知王红胜交款，也未采取其他途径解决，怠于行使权利，扩大交易损失。结合案情，本院酌情认定王红胜应支付逾期付款违约金，以未付款390000元为基数，按每日万分之零点五，从最后一次付款之日2012年11月14日起计算实际清偿之日。王红胜支付款项时间尚不明确，涉及房屋交付和房屋质量问题，本案不宜处理，当事人可另谋途径解决。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十九条之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）王红胜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司支付购房款390000元；二、限原告（反诉被告）王红胜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以未付款390000元为基数，按每日万分之零点五，从最后一次付款之日2012年11月14日起计算实际清偿之日）；三、驳回原告（反诉被告）王红胜的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6894元，减半收取3447元，由原告（反诉被告）王红胜4097元负担，反诉受理费6268元，由被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇一八年十月二十四日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。