甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民终2912号上诉人（原审被告、原审反诉原告）王某某，男，1978年6月28日出生，汉族，住甘肃省某某市城关区。委托诉讼代理人：李金菊，甘肃陇潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）某某大学，住所地甘肃省某某市城关区。法定代表人:严纯华,该校校长。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞珍，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人王某某因与被上诉人某某大学房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省某某市城关区人民法院（2017）甘0102民初6590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某某上诉请求：1.撤销甘肃省某某市城关区人民法院（2017）甘0102民初6590号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费用全部由某某大学负担。事实与理由：第一，案涉房屋系王某某于2007年给某某江帆商贸有限责任公司缴纳了70000元联建费所得。案涉房屋于2007年建好后一直由王某某使用至今。而某某大学并未提供任何证据证明案涉房屋系其出资所建并合法所有；第二，2017年5月15日王某某与某某大学续签了《房屋租赁协议》，王某某根据约定及往年的惯例向某某大学缴纳了下一年度租金，某某大学也对上述事实也予以认可。某某大学强行要求王某某搬离案涉房屋的行为构成违约；第三，某某大学应当退还2012年7月1日王某某缴纳的租房押金10000元；第四，某某大学在合同期内无故停水、电、暖气，根据双方签订的租赁协议的约定，其应当赔偿王某某违约金19320元；第五，某某大学在租赁期内停水、电、暖，进行强拆的行为构成违约，应当退还王某某违约期间5个月的房屋租金24520元；第六，某某大学的违约行为造成王某某的营业额比往年同期明显下降，王某某要求某某大学赔偿营业损失6160元合情合理，恳请二审法院予以考虑。某某大学辩称，第一，一审判决认定事实清楚。2016年5月15日王某某与某某大学签订了《房屋租赁协议书》，某某大学按照协议约定履行了合同义务，合同到期后，某某大学与王某某没有续签书面的《房屋租赁协议书》，仅预收了王某某2017至2018年度的房租。2017年6月27日，某某大学将《某某大学、某某市城关区人民政府关于清退会宁路某某大学所述商铺商户的通告》下发各商户并张贴在醒目位置，王某某于2017年6月30日签收。2017年7月26日，某某大学向王某某送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》及《会宁路商户退费通知》，王某某已签收。某某大学又分别于2017年8月10日、2017年8月11日向王某某送达了《律师函》及《搬离通知》，要求其限期搬离，但王某某拒不腾房；第二，一审判决适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，王某某与某某大学签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期间届满后，双方之间为不定期房屋租赁关系，某某大学有权随时解除。并且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，本案双方当事人之间不定期租赁合同解除后，王某某应当向某某大学返还涉案商铺；第三，根据双方当事人签订的《房屋租赁协议书》的第四条第八款的约定，某某大学不应向王某某退还房屋押金及赔偿损失；第四，王某某上诉主张的房屋租金及违约金属二审中新增加的诉讼请求，某某大学不同意调解或一并审理，王某某应另行主张。综上，请求二审法院驳回王某某的上诉请求。某某大学向一审法院起诉请求：1.请求判令王某某限期搬离某某大学所有的某某大学医学校区6—18号商铺；2.本案的诉讼费用由王某某承担。王某某向一审法院提出反诉请求：请求某某大学退还房屋押金及赔偿损失共计60000元,并承担本案诉讼费。一审庭审中，王某某明确其反诉主张60000元损失包括房屋押金10000元。违约金19320元，5个月房屋租金24520元，营业损失6160元。一审法院认定的事实：某某大学对某某大学医学校区6—18号商铺享有使用权，在该土地上建设的涉案商铺位于某某大学医学校区周边临街。自2012年起，某某大学就将商铺出租给王某某开展经营活动。双方最后一次签订房屋租赁合同的时间为2016年5月15日。在该租赁合同中，双方约定：某某大学出租的商铺位于（会宁路）临街6-18号，面积为31.6平方米，年租金58855.63元，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日。王某某交清了截止2017年5月14日的房屋租金。合同到期后,双方没有续签房屋租赁协议书，王某某继续使用涉案商铺至今。某某大学向王某某预收了2017年5月15日至2018年5月14日的房屋租金。2017年6月20日，《某某大学与某某市城关区共同建设会宁路“双创示范街”工作协调会会议纪要》印发，该纪要明确指出“依法依规做好会宁路沿线归某某大学所管理的商铺的搬迁工作”。2017年6月30日，《某某大学、某某市城关区人民政府关于清退会宁路某某大学所属商铺商户的通告》下发各商户，王某某签字确认，并且某某大学在会宁路沿线醒目位置张贴该通告。通告要求，王某某应于2017年7月31日之前搬离。2017年7月26日，某某大学再次向王某某送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其优惠政策和退费流程，并明确告知王某某其多交的费用将予以退还，王某某签收，某某大学将《会宁路商户搬迁事项告知书》张贴在醒目位置。截止某某大学起诉，王某某未向某某大学腾退房屋，遂酿成纠纷。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中,王某某与某某大学于2016年5月15日签订的房屋租赁协议书中约定的租赁期限至2017年5月14日届满后，某某大学于2016年11月23日已告知王某某不再续签租赁合同且某某大学在2017年6月30日、7月26日已经通过通告、通知等方式要求王某某搬离商铺，履行了在合理期限通知的义务，故某某大学要求王某某腾退商铺的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。本案中，王某某在合同期限届满后继续占有使用租赁物至今，理应交纳使用商铺期间的占用使用费。王某某腾退商铺后，某某大学应将王某某没有使用商铺期间的占用使用费及王某某缴纳的商铺押金等予以退还。如出现纠纷，双方可以协商处理，亦可以通过诉讼方式主张权利。关于王某某要求某某大学赔偿损失60000元的反诉请求，因双方签订的房屋租赁协议书已到期，某某大学已明确告知王某某不再继续出租涉案商铺，双方之间的房屋租赁协议书已不可能继续履行，王某某亦没有提供证据证明双方之间存在2017年至2018年度的房屋租赁协议书。同时，王某某提供的证据亦不能证明其营业损失60000元是因为某某大学的原因而造成的，故对其反诉请求,法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王某某在本判决生效之日起三日内向某某大学腾交位于某某大学医学校区临街（会宁路）6-18号的面积为31.6平方米的商铺；二、驳回王某某的反诉请求。案件受理费50元，由王某某负担。反诉费650元,由王某某负担。本院二审期间，王某某向本院提交了三份证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。王某某提交的证据为甘肃省某某市城关区人民法院（2017）甘0102民初6592号、（2017）甘0102民初6595号、（2017）甘0102民初6598号民事判决书，三份证据的证明目的为证明甘肃省某某市城关区人民法院作出的三份生效判决所涉案情与本案基本一致，对商户主张的违约金等反诉请求皆予以支持，本案中王某某的相关反诉请求亦应当予以支持。某某大学质证对该三份证据的真实性无异议，对三份证据的关联性及证明目的有异议，某某大学认为每个案件皆为独立的案件，事实和证据皆有区别，不能因为该三份判决书而支持王某某的上诉请求。本院认为，案涉三份证据为甘肃省某某市城关区人民法院作出的一审判决，判决作出后案涉当事人皆未提起上诉，该三份判决已生效。虽然该三份生效判决所涉法律关系及案件事实与本案相似，但该三份判决所涉案件与本案皆为独立的诉讼案件，并无关联关系，该三份判决中对案件事实及法律关系的认定对本案亦无参考和指导意义。故对该三份证据的关联性及证明目的，本院皆不予采信。经审理查明，原审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一审判决对本案案件事实的认定是否正确，王某某提出的各项赔偿损失的请求有无事实及法律依据。本案中，某某大学向一审法院提交了国有土地使用权证证明案涉房屋所在土地属于某某大学，案涉房屋也属于某某大学所有。王某某自承租该案涉房屋后也一直是与某某大学签订案涉房屋的租赁合同，在签订过程中其从未对某某大学是否是该案涉房屋的合法所有权人提出过质疑，其现以某某大学无证据证明其是案涉房屋的合法所有权人为由抗辩某某大学要求其腾退房屋的请求缺乏事实及法律依据，本院不予采信。某某大学与王某某于2016年5月15日签订的《房屋租赁协议书》中约定2017年5月14日租赁期间届满。在此之后，虽然某某大学收取了王某某下一年度的房屋租金，但双方再未续签书面房屋租赁合同，双方当事人之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因某某大学与某某市城关区人民政府共同建设会宁路“双创示范街”的需要，某某大学多次以书面形式告知王某某解除房屋租赁合同关系，并要求其腾退商铺，某某大学作为不定期租赁合同的出租一方，已履行了在合理期限之前通知承租方的义务，其要求王某某腾退商铺的行为并不构成违约。王某某作为房屋租赁合同的承租一方应当向某某大学腾交案涉商铺，而王某某在某某大学多次通知其解除房屋租赁合同关系并腾退商铺的情形下，其并未腾退案涉商铺。2017年8月11日某某大学向所有商户发出书面通知催告各商户务必于2017年8月15日前腾退商铺，2017年8月15日起将停止对会宁路某某大学所属商铺的供水、供电，关闭停车场。至2017年8月15日王某某仍未向某某大学腾退案涉商铺，故某某大学依照其于2017年8月11日发放通知的内容采取断水断电的行为系其基于对案涉商铺的权利主张所采取的私力救济措施，不属于违约行为，亦不违背法律规定。王某某提出的双方当事人于2017年5月15日续签了《房屋租赁协议书》，某某大学要求其腾退房屋及断水断电停暖的行为构成违约的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。王某某提出的赔偿违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。关于王某某提出的退还租房押金的上诉主张，本院认为，某某大学作为出租方已履行了在合理期限之前通知承租方王某某不再继续租赁案涉房屋的义务，并以书面形式向王某某告知了退还租房押金的具体流程，即：2017年7月31日17时之前搬离案涉房屋并验收合格的，退还租房押金的100%；2017年8月5日之前搬离案涉房屋并验收合格的，退还租房押金的50%；2017年8月10日之前搬离案涉房屋并验收合格的，退还租房押金的30%；2017年8月11日至15日搬离案涉房屋的，不再退还租房押金。而王某某在某某大学多次通知其解除房屋租赁合同关系并腾退商铺的情形下，至今仍未向某某大学腾退房屋，故其要求退还租房押金的请求于法无据，亦不符合双方间的合同约定，本院不予支持。一审判决对王某某主张的退还租房押金诉讼请求的认定正确，本院予以确认。关于王某某主张的退还5个月房屋租金的上诉理由，本院认为，某某大学虽然提前向王某某收取了2017年5月15日至2018年5月14日的房屋租金，但王某某占有使用案涉房屋至今。虽然王某某陈述自2018年2月案涉房屋停水、电、暖后，其使用的案涉房屋经营的商铺处于半营业状态，但某某大学对案涉房屋采取的断水、电、暖的行为不属于违约行为，且王某某一直持有案涉房屋的钥匙，其对案涉房屋一直享有实际、排他的控制权，案涉房屋是否实际使用以及使用用途皆不影响其对案涉房屋实际控制状态的认定，故王某某要求某某大学退还其5个月房屋租金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于王某某提出的营业损失赔偿的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼主张负有举证证明的责任。王某某主张某某大学强行停水停电造成其营业损失，应当予以赔偿，但其未提供证据证明其主张的6160元营业损失数额来源、是否实际发生以及该6160元营业损失是归责于某某大学的原因所致，亦未提供证据证明本案双方当事人对营业损失赔偿事宜进行了约定。某某大学虽然对王某某承租的案涉商铺采取了断水断电行为，但该行为是在其多次通知王某某解除房屋租赁合同关系并腾退商铺而王某某拒绝腾退案涉商铺的情形下，某某大学基于其对案涉商铺的权利主张所采取私力救济措施，并且某某大学对拒绝腾退商铺的商户将采取断水断电措施的行为也以书面通知的形式提前告知了所有商户。故王某某的该项主张缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。审判长 杨 清审判员 张海军审判员 刘宝成二〇一八年十月二十二日书记员 吕品月