金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初1728号 原告:郭婷，女，1991年8月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托代理人：李强、陆帅帅，北京盈科（金华）律师事务所律师。 被告：浙江欧源置业有限公司，住所地金华市金东区清照街718号。 法定代表人：高平威。 委托代理人：项淑娟、方慧华，系管理人代表。 原告郭婷诉被告浙江欧源置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理。依法由审判员陆海碧适用简易程序于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告郭婷及其委托诉讼代理人李强，被告浙江欧源置业有限公司的委托诉讼代理人项淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭婷向本院提出的诉讼请求：1、依法确认原告对被告的债权为2006000元。事实与理由：原、被告签订原墅瑾园第1幢101号房产的《浙江省商品房买卖合同》，后因被告逾期交房并逾期办证，导致产生逾期交房及逾期办证违约金。因被告进入破产重整程序，原告向被告申报了以上违约金债权总计金额2006000元。后被告向原告出具《债权审查结论通知书》，以逾期交房违约金过诉讼时效为由，仅确认了债权584000元，后原告要求被告更正债权金额，但被告最终向原告出具了《关于对债权审核结论异议的回复函》，仍仅确认原告的债权金额为584000元。原告认为被告以逾期交房违约金过诉讼时效为由，确认的原告债权金额过低，理由是逾期交房违约金的诉讼时效起算点为实际交房日，涉案房产竣工验收时间为2016年4月22日。且该起算点只可能在2016年4月22日之后，故未过诉讼时效。本案中，交房时间为2016年11月11日。被告不予确认原告的逾期交房违约金债权1422000元没有依据。 原告郭婷向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同复印件一份，证明合同约定的交房时间和办证时间。 2、竣工验收备案表复印件一份，证明涉案房屋的竣工验收时间是2016年4月22日。 3、交房交接书一份，证明交接时间是2016年11月11日。 4、房产证复印件一份，证明涉案房屋的产权证办出时间。 5、债权审查结论通知书、关于对债权审查结论异议的回复函各一份，证明被告确认的原告的债权过低。 6、被告出具的关于要求协商处理延期交房问题的函件，证明被告在2015年6月26日曾就逾期交房的相关问题发函给原告要求协商解决，被告要求协商的问题中就包括逾期违约金的大小。退一步讲，即使按照被告的要求起算诉讼时效，该2015年6月26日的时间点也必然是诉讼时效中断点。 被告浙江欧源置业有限公司辩称，本案逾期交房违约金应从2014年12月1日开始计算，诉讼时效也同日计算，本案原告已过诉讼时效。原告于2017年6月6日向管理人申报债权，并提出违约金的债权，违约金已过诉讼时效。 被告浙江欧源置业有限公司向本院提供的证据有：1、债权申报表复印件一份，证明原告2017年6月6日向管理人申报违约金债权的事实。2、入伙通知书、邮寄单，证明被告向告邮寄要求交房的通知书。被告交房时间是2016年4月25日，而不是原告所说的2016年11月11日。 对原告提供的证据，经质证，被告对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，与本案诉讼时效及要求偿付违约金的事实没有关联性。对证据3的真实性无异议，但对关联性合法性有异议，原告未按通知书时间交房，不利后果应由原告承担。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议，管理人确认的债权是合法真实有效的。对证据6是欧源公司发给原告的而不是原告向欧源公司主张违约金，如果原告认可这份函件，那么交房违约金要算也要从2015年8月份开始算。 经本院审核，对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以确认。对证据6的真实性及被告在2015年6月26日发函原告，就逾期交房问题要求与原告协商的事实予以确认。 对被告提供的证据，经质证，对证据1的真实性无异议，是在被告进入破产重组后按照被告的要求申报的，与时效的计算无关。对证据2的真实性无异议，但入伙通知书并非交房通知书，该通知是要求原告缴纳费用，本案中被告仅满足合同第九条第一小点的要求，就发出入伙通知书，涉案房屋并没有满足条件，需要取得竣工备案证明、公安，环保等的使用文件，本案中被告并没有附以上文件，不符合约定的交房条件，不能视为交房。本案实际的交房时间是2016年11月11日，有交房交接书为证。 经本院审核，对被告提供的证据1、2真实性予以确认。 经审理，本院认定的事实：2013年6月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于金华市金东新城区东侧，清照路北侧，东兴路南侧，现定名为原墅·瑾园第1幢101号房产，房屋总价10000000元。合同第九条约定：被告应当在2014年11月30日前，将符合条件（1、经竣工验收合格，取得备案；2、取得规划、消防、环保等部门出具的认可文件；3、用水、用电、用气、道路具备商品房正常使用的基本条件。）的商品房交付买受人使用。第十条约定：逾期超过60日交房的，买受人（原告）有权解除合同，出卖人（被告）应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付房款的2%向原告支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同第十二条约定买受人应当在出卖人寄发的《交房通知书》告知的交房时间、地点办理交房手续。如果买受人在出卖人发出交付使用通知书中确定的期限内未能办理交房手续的视同出卖人已经将该商品房依约交付给买受人使用。第十六条约定：出卖人承诺于2015年5月31日前，取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人。原告按双方约定付清了全部购房款1000万元，但被告却未能按时交房办证。2015年6月26日，被告发函给原告，称因房地产市场调控，导致公司资金困难等原因，不能及时交房，预计今年（2015年）8月底能够交房。但直到2016年4月22日，被告才办妥涉案房产的竣工验收备案。2016年4月23日，被告向原告发送了《入伙通知书》，告知原告在2016年4月29日（2016年4月25日至5月31日）办理物业交付手续。后双方于2016年11月11日办理了《商品房交接书》。而涉案的不动产权证书，被告于2017年1月4日取得。2017年4月25日，本院依法受理了被告公司的重整申请，本案中止审理。后浙江迎鸽律师事务所担任被告公司的管理人，2017年6月6日，原告向其申报2006000元债权后，管理人于2017年11月15日作出《债权审查结论通知书》，核定债权金额为584000元。原告认为不合理，向管理人提出更正。2018年1月5日，管理人复函，仍确定债权金额为584000元。原告于2018年4月2日，向本院起诉，要求依法确认债权为20060000元。 本院认为，原、被告在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，协议合法有效。原告支付了全部购房款，被告未能在约定期限内履行交房和办证义务，行为已构成违约，依法应承担违约责任。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。但鉴于本案被告重整及同类案件的统一性，本院对逾期交房违约金予以酌情调减，被告应自2014年12月1日起按照已付房款的每日万分之一点六支付违约金。对逾期办证违约金仍按每日万分之一计算。被告对逾期办证违约金无异议，对逾期交房违约金认为已过诉讼时效。因被告在2016年4月23日才能交房，原告的权利尚能确定。且本案被告在2015年6月26日发函给原告，希望原告对延期交房行为谅解，协商解决。原告于2018年4月2日即向本院起诉，要求确认违约金数额，之前也对债权进行了申报，故本案关于逾期交房违约金的诉讼时效并未超过。管理人对原告债权的审核确认，不能作为原、被告之间最终的债权额认定的依据。对原告要求按实际交房日期计算违约金的请求，因被告已通知原告交房，而可以交房时间为2016年4月23日，故逾期交房违约金应计算至该日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告郭婷对被告浙江欧源置业有限公司享有债权1398400元（逾期交房违约金814400元、逾期办证违约金584000元）。 二、驳回原告郭婷的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11424元（已减半收取），由原告郭婷负担3460元，由被告浙江欧源置业有限公司负担7964元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陆海碧 二〇一八年十月三十日 书记员  裘 钰