海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第340号上诉人（原审原告）吴小军。委托代理人林如果，海南中海律师事务所律师。委托代理人林明宇，海南中海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）万宁市邮政局。法定代表人林明旭，该局局长。委托代理人李文，海南富岛律师事务所律师。委托代理人梅竹青，海南富岛律师事务所律师助理。原审第三人李元峰。上诉人吴小军因与被上诉人万宁市邮政局、原审第三人李元峰房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日立案受理，依法组成合议庭于2015年5月19日公开开庭审理本案。上诉人吴小军及其委托代理人林如果、林明宇，被上诉人万宁市邮政局的委托代理人李文，原审第三人李元峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年1月1日，原告吴小军和被告万宁市邮政局签订了《租赁房屋协议书》。协议约定：万宁市邮政局将位于万宁市长丰镇邮政支局的铺面租赁给吴小军，租期为12个月，月租金为900元，共计10800元，租期从2013年1月1日至2013年12月31日止。合同签订后，原、被告均依照协议履行了义务。协议约定的租赁期限届满后，双方没有再继续签订合同，原告继续使用被告的房屋，并缴交了2014年1月至6月的租金7200元。2014年7月1日，被告向原告发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，要求原告在2014年7月10日前做好交还租用房屋手续。原告未按被告通知的时间将租赁的房屋交还给被告，也未向被告缴交2014年7月以后的租金，至今仍然使用租赁的房屋。2014年8月13日，万宁市邮政局将万宁市长丰镇邮政支局的铺面全部租赁给第三人李元峰，租赁期限为三年，从2014年9月1日至2017年8月31日止。第一年租金为96000元、第二年租金为100800元、第三年租金为105840元。原告吴小军于2014年10月11日以被告万宁市邮政局将铺面出租给第三人李元峰侵害原告的优先承租权为由，向原审法院诉请：1、确认原、被告签订的《租赁房屋协议书》中约定的“租赁优先权”合法有效，并判令被告将房屋按照出租给第三人的同等条件继续出租给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告对租赁房屋是否享有优先承租权；二、被告是否应按照出租给第三人的同等条件继续出租房屋给原告。一、关于原告对租赁房屋是否享有优先权问题。原、被告在2013年1月1日签订的《租赁房屋协议书》第一条约定：租期届满，原则上乙方（原告）享有续租优先权，但租金定额另行确定。该条款虽然没有违反法律、行政法规的强制性规定，但是，原告享有优先承租权必须是在同等条件下才能享有，而被告在合同租赁期满后，通知原告终止合同的情况下，并将所有租赁的房屋整体出租给第三人，其租赁条件已发生了变化，其条件已不是同等，因此，原告请求确认原、被告签订的《租赁房屋协议书》中约定的“租赁优先权”合法有效，没有法律依据，该院不予支持。二、被告是否应按照出租给第三人的同等条件继续出租房屋给原告。由于原告没有享有租赁的优先权，因此，原告请求判令被告将房屋按照出租给第三人的同等条件继续出租给原告没有法律依据，该院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴小军的诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告吴小军负担。上诉人吴小军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请撤销（2014）万民初字第1461号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，或者将本案发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，偏袒被上诉人。1、2014年7月之后的租金，并非上诉人不交，而是被上诉人不肯收取。上诉人曾经到被上诉人处向林明旭局长缴纳2014年7月之后租金，但被上诉人拒绝收取，该事实有上诉人原审提交的录音资料为证。因此，原审认定上诉人未向被上诉人缴纳2014年7月以后租金不符合客观事实。2、被上诉人故意隐瞒事实，谎称收回房屋自用，事实上是收回出租给第三人。既然被上诉人收回房屋目的是继续出租，那么根据双方签订的租赁合同约定，上诉人对于涉案房屋在同等条件下享有租赁优先权。因此，上诉人有继续承租涉案房屋的理由与依据。3、上诉人承租涉案房屋经营已经有14年的时间，并非只是从2013年1月1日开始承租，一直以来，上诉人按时缴纳租金，认真履行合同，未出现违反合同约定情况。但被上诉人却不顾上诉人老租户的利益和感受，以欺骗的手段要收回涉案房屋出租给第三人，不仅违反双方合同约定，而且情理上也说不通。二、原审适用法律错误。关于优先承租权的同等条件认定问题，依法应当根据房屋租赁合同的主要内容去认定。租赁合同核心的内容是承租价格、租赁期限、租赁用途、双方的权利义务等。而不应当是承租的人数是多个人还是一个人，承租人是男或是女。原审法院以被上诉人原来是分别将6间房屋承租给6个人（包括上诉人），现与第三人签订合同要将6间房屋一起出租给第三人一个人为由认定上诉人不具有同等条件下的优先承租权不合理，同时也不合法，属于适用法律错误。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。被上诉人万宁市邮政局答辩称，一、原审法院认定事实清楚。2013年1月1日，双方签订《租赁房屋协议书》约定，答辩人将位于万宁市长丰镇邮政支局的铺面租赁给被答辩人，租期为12个月，即自2013年1月1日至2013年12月31日止，月租金为900元，共计10800元。合同签订后，双方均依约履行相应义务。租赁期限届满后，双方并未再续签合同，被答辩人继续使用该房屋。直至2014年7月1日，答辩人向被答辩人发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，被答辩人签收并予以确认将于2014年7月10日前交还房屋，但至今仍使用租赁房屋。2014年8月13日，答辩人将房屋全部租赁给本案第三人李元峰，租期为三年，自2014年9月1日至2017年8月31日止，第一年租金为96000元、第二年租金为100800元、第三年租金为105840元。上述事实原审法院结合相关证据材料予以认定准确，并无任何偏袒答辩人，二审法院应予以确认。二、原审法院适用法律准确。1、本案被答辩人主张租赁优先权，但是享有优先承租权的主体必须是在同等条件下才能享有，而答辩人在合同租赁期满后，通知被答辩人终止合同的情况下，并将所有租赁的房屋整体出租给了第三人，其租赁的期限、租金等条件均已发生了变化，其条件也已不是同等，因此被答辩人的主张无法律依据，原审法院适用法律准确。2、双方签订的《租赁房屋协议书》已于2013年12月31日期限届满，双方也并未签订相关续租合同，但被答辩人仍继续使用该房屋，租赁的期限已为不定期。而不定期租赁的当事人可随时解除合同，并且答辩人已于2014年7月1日向被答辩人发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，被答辩人签收并予以确认将于2014年7月10日前交还房屋。因此，双方的权利义务已全部终止，被答辩人的诉求无任何法律依据。本院二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《租赁房屋协议书》约定的租赁期限届满后，被上诉人已告知上诉人欲将房屋收回，并给予上诉人半年时间清理货物，为此，双方没有再续签书面租赁合同。除上述事实外，本院二审与原审认定的其他事实及对当事人在原审提交的证据的认证意见一致，对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人对被上诉人整体出租的房屋是否享有优先承租权。房屋的优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人如需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。上诉人主张“同等条件”仅指承租价格、期限、用途、双方权利义务是否同等，而不论其是否为整体出租或分割出租，被上诉人将房屋整体出租给第三人，侵害上诉人的优先承租权。被上诉人则主张其将房屋整体对外出租，租赁条件已经发生变化，上诉人不享有优先承租权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，房屋整体出租亦或分割出租，均为被上诉人作为房屋所有权人的权利。现被上诉人将房屋整体出租，上诉人是否享有优先承租权，应本着诚信原则从以下两个方面综合考虑。第一，从房屋使用功能上看，如上诉人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对被上诉人整体出租的房屋享有优先承租权；第二，从上诉人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，如上诉人承租的部分房屋占被上诉人整体出租房屋一半以上的，则其对被上诉人整体出租的房屋享有优先承租权。本案中，上诉人承租的部分房屋未及整体房屋一半，且该部分与其他部分可分、使用功能相对独立。因此，只有在被上诉人选择将其房屋分割出租时，上诉人才对其原承租的房屋享有优先承租权。上诉人主张其对被上诉人整体出租的房屋享有优先承租权没有合同依据、事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序合法，判决结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴小军负担。本判决为终审判决。审判长  陈玫伊审判员  陈 杰审判员  杨 洁二〇一五年六月五日书记员  王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月16日印制（共印20份）