福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初5333号 原告（反诉被告）：朱淑云，女，1964年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：林雯雯，女，1986年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：林泓泽，女，1988年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：陈荫治，女，1938年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张志龙，福建远大联盟律师事务所律师。 上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：任秋萍，福建远大联盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林菊英，女，1966年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘璇，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王麒，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）林掽来与被告（反诉原告）林菊英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，于2017年4月25日作出（2017）闽0203民初1139号民事判决。林掽来与林菊英均不服，提起上诉。二审审理期间，因林掽来过世，其继承人朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治承继林掽来的诉讼主体资格。厦门市中级人民法院以（2017）闽02民终3791号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治的共同委托诉讼代理人任秋萍，被告（反诉原告）林菊英及其委托诉讼代理人刘璇、王麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治向本院提出诉讼请求：1.林菊英向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付《房屋租赁合同》解除前拖欠的租金及占用费90万元（即2016年1月1日至2016年12月26日期间）；2.林菊英向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付违约金18万元（年租金90万元的20%）；3.林菊英搬离清空租赁房屋，并向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付房屋占用费（参照《房屋租赁合同》约定的日租金标准，以每日2500元，从2016年12月27日合同解除之日起计至实际搬离之日止）；4.林菊英承担本案诉讼费用（含保全费5000元）。事实和理由：林掽来与林菊英于2015年8月1日签订《房屋租赁合同》（即讼争合同），约定林掽来将其名下思明区黄厝村塔头社346号A、B、C、D房屋（即讼争房屋）租赁给林菊英用于经营民宿，租赁期限15年，即2015年9月1日至2030年8月31日；前三年每月租金75000元，第四年开始租金递增15%，林菊英应于每季度5日向林掽来支付租金；前三年租金按三次支付，每次30万元。截止2017年1月10日，林菊英仅向林掽来支付2015年9月1日至2015年12月31日期间租金30万元，2016年1月1日起至合同解除期间的全部租金均未支付，共计90万元。2016年12月14日、2016年12月26日，林掽来分两次向林菊英寄送通知函，要求解除合同，支付拖欠的租金、违约金，2016年12月31日前搬离租赁房屋，林菊英未予回应。2017年1月4日，林掽来再次委托律师向林菊英发送律师函，要求解除合同，清偿租金，支付违约金，并于2017年1月8日搬离，林菊英在明知快件内容的情况下拒收快递，其行为应视为解除通知已送达。《房屋租赁合同》于2016年12月26日解除。林菊英不守诚信的违约行为已对林掽来及朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治造成重大影响。 林菊英辩称，一、林菊英无需支付租金。林掽来将讼争房屋出租给林菊英，却无法提供使林菊英能够合法经营旅馆的证照、房屋产权证书以及消防验收手续，导致林菊英无法正常、合法使用讼争房屋经营旅馆，租赁目的无法实现，林菊英无需支付租金。二、林菊英无需支付违约金。租赁合同签订后，林菊英积极履行合同，没有违约的主观故意。三、讼争房屋内的装修、物品已转让给林菊英，林菊英无法清空搬离讼争房屋，况且林掽来在未取得林菊英同意的情况下于2017年1月1日擅自换锁、停电，林菊英无法控制讼争房屋，更无法清空搬离。目前讼争房屋由朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治接管，林菊英并未占用，不应支付占用费。综上，林掽来的行为严重违背诚实信用原则，请法院驳回朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治的诉讼请求。 林菊英向本院提出反诉请求：1.解除林掽来与林菊英签订的《房屋租赁合同》的有效部分，并确认部分无效；2.朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治归还林菊英房屋租赁押金10万元和租金30万元；3.朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月1日，林菊英与林掽来就讼争房屋签订《房屋租赁合同》，林掽来将讼争房屋出租给林菊英经营旅馆。因林掽来无法提供使林菊英能够合法经营旅馆的证照、房屋产权证书以及消防验收手续，导致林菊英无法正常、合法使用讼争房屋经营旅馆，租赁目的无法实现。2016年12月26日，林掽来单方发函通知林菊英解除讼争合同，并于2017年1月1日换锁、停电，接管讼争房屋。讼争合同约定租赁标的物建筑面积为3120平方米，而塔头社346号农村房屋所有权证体现的建筑面积为267.6平方米，超建面积77.1平方米，2005年经建设工程规划许可扩建面积180平方米，故租赁标的物合法批建面积仅447.6平方米，未取得合法批建手续面积2672.4平方米，讼争合同部分无效。 朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治辩称，一、同意解除《房屋租赁合同》，解除原因为林菊英违约。二、本案系房屋租赁合同纠纷，林掽来已将讼争房屋按合同约定交付给林菊英使用，不存在违约行为。三、房屋用途是由林菊英决定的，谁经营谁办证，办证的义务应由林菊英承担。四、林菊英称因林掽来没有协助办理相应证照而导致旅馆被强制停业不属实。根据公安机关告知，巢舍旅馆系因内部整顿停业，而非因证照问题被强制停业。五、林菊英拖欠租金长达一年，林掽来不得已做出换锁的行为。综上，请法院驳回林菊英除解除合同外的其他反诉请求。 朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见向本院提交了以下证据：《房屋租赁合同》、通知函、顺丰速运快递单、网页签收情况回执、律师函、邮政快递单、邮政快递回执、黄厝社区调解委员会调解记录、厦门市公安局滨海派出所证明、厦门市农村房屋所有权证、福建省厦门市乡村房产契证、证明、建设工程规划许可证、平面图、临时占用地申请书、居民死亡医学证明（推断）书、公证书。林菊英围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求向本院提交了以下证据：《旅舍转让协议》、《房屋租赁合同》、个人客户账户明细清单、通知函、照片、南方都市报网络报道、迈点网网络报道、厦门市公安局滨海派出所证明、厦门市思明区黄厝社区居民委员会情况说明、厦门市公安局治安支队关于巢舍旅馆问题征询的复函、厦门巢舍酒店管理有限公司营业执照。本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月1日，林掽来（甲方）与林菊英（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区黄厝村塔头社346号A、B、C、D房屋及其设施租赁给乙方，合计计租建筑面积为3120平方米；租赁期限共15年，自2015年9月1日起至2030年8月31日止；房屋租金为每月75000元，租金按季度以现金方式支付，乙方于每季度5日向甲方支付租金；乙方应支付押金10万元；若乙方不履行租赁合同，或在租赁期限届满前擅自退租，则押金不予返还；乙方如有租金及其他债务超过半个月以上未付的，甲方可不通知乙方而解除本合同；乙方延迟缴纳租金，每逾期一日需按日租金的2倍向甲方支付违约金，拖欠租金一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金。 同日，林掽来（甲方）与林菊英（乙方）还签订一份《旅舍转让协议》，就巢舍旅馆经营权转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将其自营的位于厦门市思明区黄厝村塔头社346号的巢舍旅馆全套设备转让给乙方使用，客房56间及未使用可改造客房8间，转让费总计280万元，具体包含：A栋、B栋、C栋、D栋，四栋房屋内现有的可移动全部设备、设施、装饰用品及现有装修等等，不包含四栋房屋的不可移动建筑及庭院内的五棵树木。二、当乙方与甲方的租赁期满后，乙方不可使用已转让的全套设备，包括乙方租赁期间购置的设备及后期装修抵押房租。三、位于A栋的钢琴暂借乙方使用，甲方如需使用时，可搬走。四、付款方式为乙方一次性付清所有款项。 前述两份合同签订后，林菊英依约向林掽来支付了转让费280万元、押金10万元及2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金30万元，林掽来亦依约将讼争房屋交付林菊英使用，林菊英沿用“巢舍”字号在讼争房屋经营旅馆。 此后，林菊英提出退租解约，林掽来不同意。林菊英遂未再支付2016年1月1日起的讼争房屋租金，其间仍继续使用讼争房屋经营旅馆。2016年12月14日，林掽来向林菊英发送通知函，通知解除《房屋租赁合同》，清偿拖欠租金。2016年12月19日，双方在黄厝社区调解委员会的组织下进行了调解，未达成一致意见。2016年12月26日，林掽来再次向林菊英发送通知函，通知解除《房屋租赁合同》，并要求林菊英于2016年12月31日前搬离讼争房屋并清偿拖欠租金、违约滞纳金。2017年1月1日，林掽来将讼争房屋大门上锁，之后林菊英未再使用经营。2017年1月4日，林掽来通过福建远大联盟律师事务所任秋萍律师向林菊英发送律师函，再次通知解除《房屋租赁合同》，并要求林菊英于2017年1月8日前清偿拖欠租金暂计91万元及违约金18万元，并于该日期前搬离、清空租赁房屋。 2017年2月28日，厦门市公安局滨海派出所出具一份证明，载明：厦门巢舍酒店管理有限公司，地址思明区塔头社346号，法定代表人林泓泽；2013年2月经市公安局治安支队批准纳入旅馆业管理；2016年12月因内部整顿申报歇业（系统暂停使用）。 2017年3月16日，厦门市思明区黄厝社区居民委员会出具一份情况说明，载明：目前，黄厝社区范围内的酒店旅馆住宿业的经营呈现三种管理状态，第一种是在已取得厦门市公安局核发的特种行业许可证的情况下经营；第二种是经厦门市公安局治安支队批准，纳入旅馆业管理后经营；第三种是近几年迅速发展起来的家庭旅馆（民宿），他们成立协会自发管理。位于黄厝社区塔头社346号的厦门巢舍酒店管理有限公司，属于第二种状态，该店经过申请批准并纳入公安局旅馆业管理，视为合规经营。 2017年10月11日，厦门市公安局治安支队出具一份关于巢舍旅馆问题征询的复函，载明：巢舍旅馆（思明区塔头社346号）未向公安机关申办特种行业许可证。 另查明，据2004年11月颁发的厦门市农村房屋所有权证记载，厦门市思明区黄厝村塔头社346号房屋（即讼争房屋）为林掽来所有，共三层，总建筑面积267.6平方米，并备注实测超建77.1平方米，超建部分经有关部门处理后，余有2.58平方米未经处理。 2005年4月28日，案外人厦门市缔尔工贸有限公司取得（2005）厦规建设第0078号建设工程规划许可证，获批于思明区黄厝村塔头社346号建设180平方米的临时接待室（临时建设），该许可证载明：凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。 此外，林掽来、朱淑云于1997年分别申请在黄厝村塔头社临时用地150平方米、193平方米。 还查明，林掽来于2017年10月19日死亡，其合法继承人为朱淑云（系林掽来的妻子）、林雯雯（系林掽来的女儿）、林泓泽（系林掽来的女儿）、陈荫治（系林掽来的母亲）。 本案原一审审理过程中，经林掽来申请，本院对林菊英名下的1090000元存款或等值财产采取保全措施。林掽来向本院缴纳保全申请费5000元。 本案审理过程中，本院向双方当事人释明，双方之间的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效。 本院认为，林掽来将厦门市思明区黄厝村塔头社346号房屋（含A、B、C、D栋）出租给林菊英，租赁面积达3120平方米，绝大部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间的《房屋租赁合同》部分有效，部分无效。林掽来明知讼争房屋绝大部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，仍将讼争房屋出租给林菊英使用，林菊英承租讼争房屋未对讼争房屋的状况尽到必要的谨慎审查义务，双方对于合同部分无效均有一定过错。林菊英反诉请求确认该合同部分无效，本院予以支持。林菊英承租讼争房屋的目的为经营旅馆，但讼争房屋的绝大部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，无法办理经营旅馆的相关证照，林菊英租赁讼争房屋的合同目的无法实现。 虽然林菊英未按照《房屋租赁合同》约定支付租金，但鉴于合同部分无效，双方对于合同部分无效均有一定过错，且林菊英租赁讼争房屋的合同目的无法实现，故林菊英并非恶意拖欠租金，林掽来以此为由发函解除双方之间的《房屋租赁合同》，依据不足。因林掽来于2017年1月1日将讼争房屋大门上锁，之后林菊英未再继续使用经营，双方均要求解除合同，林菊英并提出本案反诉请求，故本院对林菊英关于解除《房屋租赁合同》有效部分的反诉请求予以支持，并结合讼争房屋的经营使用情况确认合同有效部分的解除时间为2017年1月1日。 林菊英未依约支付租金，事出有因，并非恶意拖欠，结合《房屋租赁合同》部分有效、部分无效的认定，朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治请求林菊英支付违约金18万元，本院不予支持。林菊英反诉请求朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治返还押金10万元，本院予以支持。 尽管《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，但双方对于合同无效均有一定过错，林菊英也实际占有使用了讼争房屋，林菊英应向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付租金及占用费。朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治请求林菊英参照租金标准支付租金及占用费90万元（2016年1月1日至2016年12月31日），本院予以支持。林菊英反诉请求朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治返还租金30万元，本院不予支持。 林掽来于2017年1月1日将讼争房屋上锁，此后林菊英没有占用讼争房屋的事实，故对朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治关于返还房屋和支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林掽来与被告林菊英签订的《房屋租赁合同》部分无效； 二、林掽来与被告林菊英签订的《房屋租赁合同》的有效部分于2017年1月1日解除； 三、被告林菊英于本判决生效之日起十日内向原告朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付自2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金及占用费90万元； 四、反诉被告朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治于本判决生效之日起十日内向反诉原告林菊英返还房屋租赁押金10万元； 五、驳回原告朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告林菊英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14520元，由朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治负担2420元，林菊英负担12100元；反诉案件受理费减半收取为3650元，由林菊英负担2737元，朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治负担913元。前述款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。财产保全申请费5000元，由朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治负担833元，林菊英负担4167元。该款项已由朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治垫付，林菊英应于本判决生效之日起七日内向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付4167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 朱 晨 人民陪审员 邓艳妹 人民陪审员 陈 睿 二〇一八年十月二十六日 书记 员 洪瑾 君 代书记员 楼欣 杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。