广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0232民初636号原告：乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司，地址：乳源县南环路山水百合花园一期D栋首层，统一社会信用代码：914402320599708455。法定代表人：梁奇佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈善源，系广东瑶台律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：钟成龙，男，汉族，1985年1月16日出生，住广东省乳源瑶族自治县。被告：吴芳，女，汉族，1986年9月22日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司（以下简称“王土物业公司”）诉被告钟成龙、吴芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法由审判员王平生适用小额诉讼程序于2018年9月10日公开开庭进行了审理，法官助理林智芬全程协助办案，书记员赵杰担任记录。原告王土物业公司的委托诉讼代理人陈善源到庭参加了诉讼，被告钟成龙、吴芳经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王土物业公司提出诉讼请求：判令：判令：一、被告向原告支付物业费共2540.34元。二、被告向原告支付违约金80元。三、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付物业费共2797元（计算至2018年8月1日）、违约金98元。事实理由：被告于2016年购买××花园×栋×号房，与原告签订《山水百合前期物业服务合同》、《山水百合花园装修管理规定》、《山水百合花园业主临时公约》后入住。公约约定收费标准：在前期物业服务期内按乳源县发展改革和物价局指导价每月按其总建筑面积0.8元/平方米计收，之后按乳源县发展改革和物价局批准价收取。共用部位、共用设施设备的水、电、维修、公共责任险、保养、年检费用等由全体业主共同承担，每月或每年按照产生的费用分摊到每户缴纳。如逾期缴纳，从逾期之日起按照每天1元缴纳滞纳金。被告入住初始能够依约交纳相关物业服务费，2014年乳源县发展改革和物价局批准调整为1元/平方米。2017年1月1日起开始拒绝缴纳，至起诉前止共欠18个月物业费2540.34元。经原告数次于公共信息栏张贴通知、寄送律师函催缴，被告仍然不缴纳物业费。被告应当自原告发出律师函之日即2018年4月23日起至起诉之日7月13日支付80天违约金80元。请法院支持原告的诉讼请求。被告钟成龙、吴芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告王土物业公司向本院提交的证据有：1、营业执照、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格。3、保证书、承诺书、临时公约、前期服务合同、物业服务收费备案表，证明原告提供物业服务和收取物业服务费依据。4、缴费通知单、律师函邮政快递特快专递底单，证明原告向被告催交物业费，被告拒不交纳的事实。5、山水百合花园各项缴费单明细、××花园×号房（钟成龙）--加压电费、钟成龙、吴芳物业服务费用明细单、发票，证明物业服务费、公摊费用的计算依据。被告钟成龙、吴芳未发表质证意见，也未向本院提交证据。对原告王土物业公司提交的证据，本院认定如下:证据1、2，证明原被告主体资格，本院予以采信。证据3保证书、承诺书、临时公约、前期服务合同，有原被告盖章签名确认，本院予以采信。物业服务收费备案表，由乳源瑶族自治县发展改革和物价局盖章备案，真实性本院予以确认。证据4缴费通知单、律师函邮政快递特快专递底单，快递投递记录，证明了原告向两被告催交物业费的事实，本院予以采信。证据5物业费的计算有水电发票、电梯保养费发票等为依据，真实性本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月23日被告钟成龙、吴芳（买受人）与乳源瑶族自治县王土房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了坐落于乳城镇南环路××花园×幢×层×号房屋，合同预测建筑面积共122.03平方米，其中套内建筑面积99.9平方米，分摊共有建筑面积22.13平方米。乳源瑶族自治县房地产管理所出具《测绘面积确认表》，钟成龙、吴芳在该表上签字确认乳城镇南环路××花园×房面积为121.9平方米。2016年3月16日，钟成龙、吴芳（甲方、业主）与王土物业公司（乙方）签订了《山水百合花园前期物业服务合同》，约定：“三、物业服务费用。收费标准：在前期物业服务期内乙方按乳源县发展改革和物价局指导价每月按其总建筑面积0.8元/平方米向甲方计收物业管理费，之后按乳源县发展改革和物价局批准价收取。2、共用部位、共用设施设备的水、电、维修、公共责任险、保养、年检等费用由全体业主共同承担，每月或每年按产生的费用分摊到每户缴纳。4、费用的缴纳：缴纳物业服务费及公摊水电等费的时间为每年的1-7月份，由甲方自行到物业公司财务部缴纳；如逾期缴纳的，甲方从逾期之日起按每天1元向乙方交纳滞纳金。五、违约责任。1、甲方违反《山水百合花园业主临时公约》规定的，乙方可按公约中的约定对甲方收取相应的违约金。”王土物业公司制定的《山水百合花园业主临时公约》规定：“业主的权利和义务二、本物业区域内的业主应当履行以下义务：5、按时交纳物业服务费和公摊水电费及设备设施维护费等。”被告钟成龙、吴芳于2016年3月24日收楼，同日被告吴芳签署了《承诺书》：“本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读《山水百合花园前期物业管理合同》、《山水百合花园业主临时公约》和《山水百合花园装修管理规定》；二、同意履行、遵守并督促其他与物业有关人士履行、遵守以上规定中的所有责任和义务；三、本人同意承担违反以上规定中的法律责任，并同意对该物业的其他相关人士违反以上规定的行为承担连带责任。”吴芳在该《承诺书》上签名捺印。2016年11月12日，王土物业公司在乳源瑶族自治县发展改革和物价局对其乳源县山水百合花园物业服务收费进行了备案，《物业服务收费备案表》显示高层住宅的物业服务费标准为1元/平方米。被告钟成龙、吴芳入住初始能够按照约定交纳相关物业服务费，自2017年1月1日起至今，两被告拒绝交纳物业费，原告王土物业公司多次在公告信息栏张贴通知单催交。2018年4月23日，原告王土物业公司向被告钟成龙、吴芳邮寄《律师函》，告知两被告自2017年1月1日至2018年3月31日期间其欠物业服务费、公摊共2540.34元未交纳，催促两被告交纳，两被告于2018年4月24日收到该《律师函》。自2017年1月1日至2018年8月1日，被告钟成龙、吴芳拖欠原告王土物业公司的各项公摊费用和物业服务费有：1、电梯保险费19.1元（2017年10.3元、2018年8.8元）；2、电梯限速器费12元、加压阀门维修费3元；3、电梯保养费206元（2017、2018年）；4、电梯电费244.8元（2017、2018年）；5、高层用水加压电费220.9元（2017、2018年）；6、整个小区公共水电费122.8元（2017、2018年）；7、物业服务费1950.4元（0.8元/㎡×121.9㎡×20个月），以上七项合计2779元。因被告钟成龙、吴芳至今未交纳物业服务费和各项公摊费用，原告王土物业公司故于2018年7月26日起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，王土物业公司系具有物业管理服务资质的公司，为山水百合小区提供物业服务，该小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、物业服务费和各项公摊费用的交纳问题。二、违约金的计算问题。一、物业服务费和各项公摊费用的交纳问题。原、被告签订的《山水百合花园前期物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，本院予以确认，双方应严格按照合同履行。《山水百合花园前期物业服务合同》约定：“三、物业服务费用。收费标准：在前期物业服务期内乙方按乳源县发展改革和物价局指导价每月按其总建筑面积0.8元/平方米向甲方计收物业管理费，之后按乳源县发展改革和物价局批准价收取。2、共用部位、共用设施设备的水、电、维修、公共责任险、保养、年检等费用由全体业主共同承担，每月或每年按产生的费用分摊到每户缴纳。4、费用的缴纳：缴纳物业服务费及公摊水电等费的时间为每年的1-7月份，由甲方自行到物业公司财务部缴纳；如逾期缴纳的，甲方从逾期之日起按每天1元向乙方交纳滞纳金。五、违约责任。1、甲方违反《山水百合花园业主临时公约》规定的，乙方可按公约中的约定对甲方收取相应的违约金。”但被告钟成龙、吴芳自2017年1月1日至2018年8月1日未交纳物业服务费和各项公摊费用合计2779元，经原告王土物业公司多次催交仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告钟成龙、吴芳应按照合同约定向原告王土物业公司缴纳物业服务费和各项公摊费用2779元。二、违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时应向对方支付一定数额的货币，违约金的数额一般与违约造成的损失相当。被告钟成龙、吴芳拖欠原告自2017年1月1日至2018年8月1日物业服务费和各项公摊费用合计2779元，原告王土物业公司于2018年4月23日向两被告发出催交物业服务费和公摊费用的《律师函》，两被告于2018年4月24日收到《律师函》。但两被告至今仍未交纳拖欠的物业服务费和公摊费用，已经构成了违约。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”之规定，本案中原告王土物业主张的违约金与滞纳金本质上相同，违约金的数额应与其遭受的实际损失相当。原被告照约定按每天1元缴纳滞纳金的数额过高，故原告主张的违约金可自两被告收到《律师函》之日即2018年4月24日起，以两被告拖欠的物业服务费和公摊费用2779元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至本判决确定的履行之日止。原告王土物业公司主张违约金的超过部分，本院不予支持。被告钟成龙、吴芳经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、限被告钟成龙、吴芳于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司支付物业服务费及公摊费用合计2779元，并自2018年4月24起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算此款的违约金至本判决确定的履行之日止。二、驳回原告乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费25元，由被告钟成龙、吴芳负担。本判决为终审判决。审判员  王平生二〇一八年十月八日法官助理林智芬书记员赵杰