湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0406民初646号 原告：衡阳市同安房地产开发有限公司，住所地：衡阳市。 法定代表人：梁源，执行董事。 委托诉讼代理人：何绵银，男，59岁，系该公司后勤部经理，住湖南省衡阳市。 委托诉讼代理人：梁雄，男，48岁，系该公司财务总监，住湖南省衡阳市。 被告：田志军，男，32岁，住湖南省吉首市。 被告：李姚，女，26岁，住湖南省衡阳县。 第三人：中国银行股份有限公司衡阳市白沙洲支行，住所地：衡阳市雁峰区。 负责人：欧小梅。 委托诉讼代理人：彭瑨，女，29岁，系该行副行长，住衡阳市。 原告衡阳市同安房地产开发有限公司（以下简称同安公司）与被告田志军、李姚、第三人中国银行股份有限公司衡阳市白沙洲支行（以下简称中行白沙支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同安公司的委托诉讼代理人何绵银、梁雄，第三人中行白沙支行的委托诉讼代理人彭瑨到庭参加诉讼。被告田志军、李姚经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告同安公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2015年5月18日签订的《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号******）及《补充协议》（含网签合同和预告登记）；2、判令被告支付原告违约金22136元（总房款的5%）；3、判令解除被告、第三人及原告2015年5月29日三方签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2015年湘衡中银白个借字第****号），并解除讼争房的预抵押关系，被告尚欠第三人的贷款余额本息由保证人原告提前代为偿还；4、被告已交的首付款和已偿还第三人的贷款本息，待本合同解除及讼争房解押后，扣去被告的违约金等费用后，按多退少补的原则，由法院依法判决。5、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2015年5月18日，同安公司、田志军、李姚签订了《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定田志军、李姚购买同安公司坐落于衡阳市白沙洲工业园白沙大道24号同安福龙湾***号楼***室住宅一套，首付142729元后，余款30万元向中行白沙支行申请贷款支付。2015年5月29日，田志军、李姚、中行白沙支行及同安公司签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定：田志军、李姚向中行白沙支行申请30万元贷款，期限为20年，同安公司为田志军、李姚按揭提供阶段性担保，田志军、李姚以其所购房屋提供抵押。合同签订后，田志军、李姚向同安公司支付了1万元，剩余132729元首付款均向同安公司借贷，嗣后，田志军、李姚与中行白沙支行将诉争房屋办理了预抵押登记，中行白沙支行依约发放了贷款。2016年2月10日开始，田志军、李姚开始拖欠贷款本息，自2016年6月14日起至2018年3月27日止，同安公司为田志军、李姚代偿贷款本息51637.58元，截止至3018年4月17日，田志军、李姚尚欠中行白沙支行的贷款本息274881.66元，亦不偿还同安公司的首付款132729元，同安公司和中行白沙支行多次向田志军、李姚催收，田志军、李姚仍不履行偿还义务，引起本案纠纷，为维护合法权益，故向本院提起诉讼。 被告田志军、李姚未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 同安公司围绕诉讼请求提交了《衡阳市商品房买卖合同》（编号：********）及《补充协议》、收据复印件一份、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2015年湘衡中银白个借字第****号）、《住房按揭贷款回购保证责任协议书》、催款通知、情况说明；中行白沙支行对上述证据均无异议；田志军、李姚无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利，经核实，对同安公司提供的证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 中行白沙支行围绕诉讼请求提交了一份情况说明，同安公司对该证据无异议，田志军、李姚无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利，经核实，对中行白沙支行提供的证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明，认定事实如下：2014年10月8日，中行白沙支行（甲方）与同安公司（乙方）签订了《住房按揭贷款回购保证责任协议书》，协议约定：甲方按照住房按揭消费信贷政策，支持乙方对福龙湾项目开发营销。乙方提供申请人购房贷款资料并会同银行一起进行调查，对符合贷款条件，有足额资产抵押的申请人，由乙方办妥产权抵押手续，承担不可撤销的连带阶段性回购保证责任，并按贷款实际发放金额，提留回购保证金。借款人应按时履行还款义务，对借款人不能按期还款的，在3期以内，甲方直接从回购保证金账户内划扣还款；超过3期的，乙方应中止与购房人的销售协议，回购住房，并还清贷款。 另查明，2015年5月18日，同安公司（出卖人）与田志军、李姚（买受人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：田志军、李姚购买同安公司位于衡阳市雁峰区白沙洲工业园白沙大道***号福龙湾***号楼****室住宅一套，建筑面积114.35平方米，每平方米3872元，房屋总价款442729元；签约时首付款142729元，剩余30万元向银行申请贷款。协议约定：买受人应于合同签订当日向出卖人支付1万元，同时向出卖人借款132729元用于购买该套住房首期款（其还款日期及还款方式均以借款协议为准）；除首付款外，其余购房款计人民币300000元整称作按揭款，按揭款由买受人向银行申请贷款，贷得款项用于买受人支付购房款；出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同为准；买受人必须在获得贷款后按合同期限归还银行本息，在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出通知之日起七日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并承担自银行放款之日至买受人还款之日期间的利息（以本期应还款额为基数按日万分之三计算）。在上述时间内如仍未归还的，出卖人有权解除本《合同》，同时买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。 嗣后，2015年4月29日，田志军、李姚（借款人）、中行白沙支行（贷款人）、同安公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2015年湘衡中银白个借字第****号），合同约定：本合同项下（购房合同号：*******）个人住房贷款金额为30万元，期限为20年，自贷款人实际发放款日起算；借款人采用等额本息还款方式，每月10日为还款日，以*************为还款账户，并以合同项下的所购房屋向贷款人提供抵押担保；若借款人未按约定偿还贷款本息，贷款人有权要求保证人承担保证责任；若保证人为合同项下贷款提供担保的，应按照合同约定承担连带保证责任。合同签订后，田志军、李姚在借款人处签名，中行白沙支行在贷款人处盖章，同安公司在保证人处盖章。同日，借款人同意以本案诉争的房屋为项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续（编号：2015年湘衡中银白抵合字第****号）。 再查明，2015年5月14日，田志军、李姚向同安公司支付定金10000元。2018年4月12日，同安公司向田志军、李姚发出催款通知，告知田志军、李姚截止到2018年3月底同安公司为其代偿中行白沙支行借款本息45716.93元。 2018年10月16日，中行白沙支行作出情况说明，说明田志军、李姚偿还了14385.10元本息后就处于失联状态，截止到2018年10月16日，同安公司代田志军、李姚偿还本息62908.31元，田志军、李姚尚欠逾期贷款金额1957.55元，尚欠未到期贷款本金267827.67元（合计269785.22元）。 本院认为：同安公司与田志军、李姚签订的《衡阳市商品房买卖合同》、《补充协议》以及中行白沙支行、同安公司、田志军、李姚签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应遵守合同条款，履行各自义务。田志军、李姚未按照合同约定履行偿还贷款，已构成根本违约，应承担违约责任，按照合同约定，同安公司主张解除合同，解除诉争房的预抵押关系，并支付违约金之诉请于法有据，本院予以支持。合同解除后，田志军、李姚已支付首付款10000元和已偿还的贷款本息14385.10元应予以退还，故同安公司要求扣除违约金等费用后，退还其首付款和已偿还的本息之诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告衡阳市同安房地产开发有限公司与被告田志军、李姚签订的合同编号为********号的《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》，并解除双方签订的网签合同及预告登记； 二、解除原告衡阳市同安房地产开发有限公司与被告田志军、李姚、第三人中国银行股份有限公司衡阳市白沙洲支行签订的编号为2015年湘衡中银白个借字第****号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 三、上述合同解除后，被告田志军、李姚尚欠第三人中国银行股份有限公司衡阳市白沙洲支行的贷款本息269785.22元由原告衡阳市同安房地产开发有限公司偿还； 四、被告田志军、李姚支付原告衡阳市同安房地产开发有限公司违约金22136元。 五、原告衡阳市同安房地产开发有限公司退还被告田志军、李姚首付款10000元和贷款本息14385.10元，合计24385.1元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7640元，由被告田志军、李姚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  郝先红 人民陪审员  刘义荣 人民陪审员  秦忠民 二〇一八年十月二十五日 法官助理李文娟 代理书记员  李 婧                            校对人：李 文 娟                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。