上海市第二中级人民法院行 政 判 决 书（2018）沪02行初111号原告吴玉秀，女，1929年1月25日出生，汉族，住上海市。委托代理人蒋国华(原告之子)，1957年9月29日出生，汉族，住上海市。委托代理人吴江，江苏铭天律师事务所律师。被告上海市普陀区人民政府，住所地上海市。法定代表人周敏浩。委托代理人吴笑真，女。委托代理人高兴发，上海市信本律师事务所律师。第三人上海市普陀区住房保障和房屋管理局，住所地上海市普陀区。法定代表人应明德。委托代理人胥垠，男。委托代理人刘如元，上海仁宣律师事务所律师。原告吴玉秀不服被告上海市普陀区人民政府(以下简称“普陀区政府”)作出的沪普府房征补[2016]80号房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告普陀区政府送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。被告在法定期限内向本院提交了答辩状及作出被诉房屋征收补偿决定的证据和依据。因上海市普陀区住房保障和房屋管理局(以下简称“普陀房管局”)与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告吴玉秀的委托代理人蒋国华、吴江律师，被告普陀区政府的委托代理人吴笑真、高兴发律师，第三人普陀房管局的委托代理人胥垠、刘如元律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告普陀区政府于2016年8月24日作出沪普府房征补[2016]80号房屋征收补偿决定，主要内容：一、房屋征收部门普陀房管局以房屋产权调换与货币补偿相结合的方式补偿被征收人吴玉秀户。用于产权调换房屋地址为：本市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积79.28平方米，价值人民币(以下币种均为人民币)725,070.04元；本市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积79.26平方米，价值731,220.34元。上述两套房屋价值1,456,290.38元，同被征收人房屋补偿金额1,581,077.58元结算差价，房屋征收部门按《普陀区洵(旬)阳新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)规定的期限支付被征收人户差价124,787.20元。二、房屋征收部门给予被征收人吴玉秀户无证建筑面积补贴50,000元，装潢补贴30,000元，并按实结算需移装家用设备费用。吴玉秀户若自觉履行搬迁义务的，房屋征收部门应按规定支付搬家补助费。上述款项由房屋征收部门按《补偿方案》规定的期限支付。三、被征收人吴玉秀户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内迁出本市普陀区旬阳新村XXX号底层楼梯间及二层房屋(以下简称“被征收房屋”)，迁至上述安置房屋，并将被征收房屋及其附属建、构筑物交房屋征收部门拆除。原告吴玉秀诉称：被征收房屋的评估时间早于征收补偿决定作出时间，不能反映该房屋当前市场价值，且评估没有进行实地勘查，未征求原告意见，损害原告户的合法财产权益，同时，被告也没有对土地使用权进行补偿。被告对原告户未登记面积没有进行调查认定，遗漏了8平方米的厨房和卫生间以及12平方米的露台，上述建筑均建造于1981年前，应作为被征收房屋建筑面积予以认定。原告户房屋与周边公房的房型一致，但公房核定的建筑面积却大于原告户的私房建筑面积，补偿标准不一致。房屋征收部门未与原告户进行充分协商，征收过程中的送达程序亦不合法。故请求判决撤销被告普陀区政府作出的沪普府房征补[2016]80号房屋征收补偿决定。被告普陀区政府辩称：被告具有作出房屋征收补偿决定的法定职权，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律法规正确，行政程序合法，补偿决定内容适当。被征收房屋的评估时点为涉案房屋征收决定作出之日，评估机构对该房屋进行评估时，综合考虑了被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，评估结果并无不当，符合法律规定。在被告作出房屋征收决定前，房屋征收部门对征收范围内的房屋权属、建筑面积均进行了调查、认定并予以公示。被征收房屋有房地产权证，不属于未经登记的建筑，其建筑面积根据相关房地产权证及房地产登记信息予以认定，并无不当。公房的建筑面积系根据本市相关规范性文件的规定予以核定，相关补偿标准均在《补偿方案》中予以明确，不存在公房与私有产权房补偿标准存在差异的情形。房屋征收部门在报请作出被诉房屋征收补偿决定前与原告户进行了协商，送达程序亦符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。第三人普陀房管局述称：同意被告普陀区政府的意见。被征收房屋的房地产权证核发于2003年，建筑面积应以房地产登记信息为准，原告关于相关部位建造于1981年前的主张与本案无关。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：普陀区政府于2013年8月5日作出普府房征[2013]2号房屋征收决定，对相关房屋征收范围予以明确，并收回该范围内的国有土地使用权。房屋征收部门委托上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司承担房屋征收与补偿的具体工作。附生效条件的房屋征收补偿协议的签约期限为2013年9月7日至2013年12月14日。至2013年11月21日，被征收房屋所在地块的签约率达到85%，补偿协议生效。被征收房屋在上述征收决定的征收范围内，性质为私房，房屋用途为居住，根据2003年6月2日登记的沪房地普字(2003)第025614号房地产权证记载，房地坐落为旬阳新村XXX号，房屋部位为底层楼梯间及二层，建筑面积为38.06平方米，权利人为吴玉秀。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，涉案地块的评估均价为24,448元/平方米，被征收房屋的房地产市场评估单价为24,572元/平方米，估价时点均为2013年8月5日。2013年8月29日，房屋征收部门向原告户送达了编号为(2013)CQ0007-1-970的《上海市城市居住房屋征收分户评估报告单》,由该户的委托代理人蒋国华签收。原告户在规定时间内未提出书面复核评估、鉴定申请，房屋征收部门遂向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(以下简称“专家委员会”)提交了鉴定申请，专家委员会于2014年5月22日受理后，房屋征收部门向原告户留置送达了专家鉴定现场查勘通知。2014年5月28日，专家委员会组织专家组前往被征收房屋进行实地查勘，因该户未配合致使专家无法入户查勘，故专家委员会于2014年6月4日作出书面通知，对鉴定予以终止。房屋征收决定作出之日，被征收房屋内共有在册户口7人，分别为：户主吴玉秀、丈夫蒋庆云、儿子蒋国华、女儿蒋美娟、女儿蒋文娟、外孙子李超、外孙子吴江。该户未提出居住困难保障补贴书面审核申请。基于上述事实，房屋征收部门根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)有关规定及《补偿方案》，确定被征收房屋货币补偿金额总计1,581,077.58元，其中评估价格为935,210.32元(计算公式：24,572元/平方米×38.06平方米)，价格补贴为279,147.26元(计算公式：24,448元/平方米×38.06平方米×0.3)，套型面积补贴为366,720.00元(计算公式：24,448元/平方米×15平方米)。其他补贴为：无证建筑面积补贴50,000元，装潢补贴30,000元。该户需移装家用设备包括空调2台、有线电视1端、煤气1门、电话1门、热水器1台，按实结算。征收过程中，房屋征收部门与原告户多次协商，并向该户发送了房屋征收与补偿告知单等材料，但双方未能就安置补偿事宜达成一致意见。因双方未能达成补偿协议，房屋征收部门于2016年7月28日向被告报请作出补偿决定，提出以房屋产权调换并结算差价的方式补偿原告户，产权调换房屋地址为：本市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室，本市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室，两套房屋价值总计1,456,290.38元。房屋征收部门于同日向该户送达了报请作出征收补偿决定的报告。被告受理后，向原告户送达了审理调解会议通知。2016年8月1日，被告组织原告户与房屋征收部门进行调查、调解，原告委托其儿子蒋国华出席了调解会，但未能与房屋征收部门达成一致。2016年8月24日，被告经审查，核实了相关证据材料，查清相关事实后，认定房屋征收部门提出的以房屋产权调换方式安置原告户并结算差价等的具体安置方案合法、适当，遂根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第二十六条、《实施细则》第二十六条、第二十七条、第二十八条、第四十二条等规定，作出沪普府房征补[2016]80号房屋征收补偿决定，于同月25日送达原告户，并在房屋征收范围内予以公告张贴。原告收悉后不服，遂向本院提起行政诉讼。以上事实由被告普陀区政府提供的被诉房屋征收补偿决定书及送达回证、送达及公示照片，被征收房屋征收决定拟补偿方案告知书及送达回执、送达照片及短信截图，关于对吴玉秀户作出房屋征收补偿决定的报告及送达回证、送达照片、短信截图，审理调解通知送达回证、送达照片，调解会签到单、会议记录，原告授权委托书，房屋征收部门组织机构代码证及征收工作人员委托书，普府房征[2013]2号房屋征收决定，《补偿方案》、普陀区洵(旬)阳新村地块旧城区改建国有土地上房屋征收产权调换房屋购买办法、普陀区洵(旬)阳新村地块国有土地上房屋征收居住困难户保障补贴申请办法及公示照片，调整签约期截止日期公告、协议生效公告及相关公示照片，房屋征收工作宣传手册送达回执，关于将《被征收房屋基本情况》进行公布的通知、被征收房屋认定建筑面积表及公示照片，洵(旬)阳新村地块征收委托书，征收实施单位的企业法人营业执照、征收谈话记录、协调会回执、协调会签到单及记录，石泉路街道办事处情况说明，被征收房屋房地产权证复印件及房地产登记簿信息，原告身份证复印件、户籍资料摘录、户口簿复印件，被征收房屋户内人员相关住房房地产登记信息、户籍资料摘录、房屋拆迁货币化安置协议，居住房屋征收分户评估报告单及送达回执，房地产评估鉴定申请受理通知书，专家鉴定现场查勘通知送达回执，沪房地估鉴(2014)053-39号终止鉴定通知，关于被征收地块旧城区改建国有土地上被征收居住房屋的评估均价及公告照片，评估机构选举结果公告及公示照片，征收评估委托书，评估机构的营业执照、资质证书及备案证书，被征收房屋征收与补偿告知单及送达回执，告居民书(六)及送达回执，家用设施移装费清单，补偿决定安置房屋的房地产登记信息及估价分户报告，安置房源的情况说明，房源清单等证据以及各方当事人的庭审陈述予以证明。本院认为：根据《条例》第二十六条第一款和《实施细则》第四十二条第一款之规定，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权。本案中，房屋征收部门在与原告户未达成协议的情况下报请作出房屋征收补偿决定，被告予以受理并无不当。被告在受理后，核实了证据材料，查清了房屋征收补偿的事实，组织该户与房屋征收部门进行调解，在确认双方无法协商一致的情况下，于法定期限内作出被诉房屋征收补偿决定，并依法送达、公告，执法程序合法。被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的性质、产权人、建筑面积、评估价格、应得货币补偿款与补贴等费用及差价款的计算，以及产权调换房屋的情况和价格的认定，有相应证据予以佐证，事实清楚。被诉房屋征收补偿决定对原告户以房屋产权调换并结算差价的方式进行补偿，并要求房屋征收部门支付该户其他应得补贴等费用，决定内容符合法律、法规规定及涉案地块房屋征收补偿方案，未损害该户的合法权益。就原告的相关异议，本院综述如下：关于被征收房屋的建筑面积问题，根据《关于贯彻执行若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号，以下简称《若干具体问题的意见》)规定，对于已经登记的房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准。原告持有涉案被征收房屋的房地产权证，该房屋属于上述规定中的“已经登记的房屋”，且被征收房屋登记于2003年，房地产权证中房屋坐落、产权部位均有明确记载，原告如认为遗漏记载1981年前建造的部位、面积，应向登记部门另行主张，该部分不属于规范性文件中所指的“未经登记的房屋”。故被告根据房地产权证记载内容认定被征收房屋的建筑面积为38.06平方米依法有据，并无不当。就原告认为的公房与私房补偿标准不一的异议，本院认为，房屋征收过程中存在着公房、私房两种情况，根据《若干具体问题的意见》的规定，公有居住房屋在核定建筑面积时，如租用公房凭证记载的是居住面积的，需按照相关换算系数计算建筑面积，故征收过程中，可能存在相同房型的公房与私房最终核定建筑面积不一致的情形，但该情形系由于房屋性质及本市相关核定标准不同造成的，并非被告对被征收房屋采取了不同的补偿标准，故原告的异议不能成立。关于被征收房屋的评估问题，本院认为，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于2013年8月12日经选举被确认为涉案征收地块的评估单位并予以公示，于次日接受普陀房管局出具的评估委托书开展评估工作，该公司具有房地产估价资质，相关分户评估报告及基地均价的评估时点均为2013年8月5日，即涉案基地房屋征收决定作出之日，未违反法律规定，评估结果合法有效。原告户在收到被征收房屋的评估分户报告后未申请复估、鉴定，之后，房屋征收部门委托鉴定，专家委员会受理后上门实地查勘，因当天无法入户查勘，遂作出终止鉴定通知。故被告以评估分户报告确定的评估价格计算原告户补偿金额，并无不当。原告主张应按照被诉房屋征收补偿决定作出的时点评估被征收房屋价值，以及要求单独就土地使用权进行补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。关于协商及送达问题，被告提供的谈话记录、送达回证等证据，能证明房屋征收部门在报请作出被诉房屋征收补偿决定前与原告户进行了充分的协商，笔录中反映的双方协商不成的主要争议亦与原告在诉讼中所主张的基本一致，故可以认定协商事实。房屋征收部门、被告向被征收人户送达相关材料的送达回证上均有送达人、见证人的签名，被告同时还提供了短信告知等截屏材料，原告对收到相关材料的事实也予以承认，故本院对送达事实亦予以采信。综上，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，主体适格，程序合法。原告的诉请主张缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告吴玉秀的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告吴玉秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。法官助理韩瑱审 判 长  姚倩芸审 判 员  沈亦平人民陪审员  胡正军二〇一八年十月二十四日书 记 员  孙 芸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。