福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4681号 上诉人（原审原告）：苏松林，男，1971年3月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：郑群，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张想明，福建君宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇兴紫路58号。 法定代表人：汤沸，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄冰霞，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈世明，男，该公司员工。 上诉人苏松林因与被上诉人泉州世茂瑞盈置业有限公司（下简称“瑞盈公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏松林上诉请求：撤销一审判决第一项，改判瑞盈公司立即退还已支付的购房款205万元及利息损失(自起诉之日起至实际退还全部款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。事实和理由：瑞盈公司并未在3日内通知苏松林去签订商品房买卖合同。瑞盈公司提供的销售部内部申请单也体现“其余首付款于2015年6月补足总房价50%”。这充分说明瑞盈公司自己也认为在2015年6月之前无法与苏松林签订商品房买卖合同。苏松林自签订认购书后一直与瑞盈公司保持沟通和联系。一审认定苏松林不按认购书约定履行签订商品房买卖合同的义务，明显违背客观事实。苏松林不存在任何违约事项，一审扣除苏松林的已付款100万元没有任何依据。瑞盈公司提供给苏松林的商品房明显与样板房区别巨大，特别是相应的商品房一层楼层标高在路基以下，完全无法达到瑞盈公司原先作出的售楼承诺。瑞盈公司未能提供符合约定的房屋，存在违约行为，是无法签订商品房买卖合同的根本原因。苏松林与瑞盈公司口头约定的购房首付款为500万元，其中200万元由苏松林以现金支付，另300万元由苏松林安排投放瑞盈公司需要的对应数量的推广广告予以抵扣。可实际履行过程中，瑞盈公司却要求苏松林以现金支付这300万元。这明显与双方的约定不符。在此条款未协商确定之前，苏松林当然有权拒绝签订正式商品房买卖合同。签订商品房买卖合同的前提条件是瑞盈公司应当具备销售许可，以及提供合作的银行和银行要求的按揭资料清单等。瑞盈公司没有提供这方面的证据材料。一审认定未签订商品房买卖合同的责任在于苏松林一方是错误的。虽然认购书约定定金为100万元，但实际上双方未按此约定履行。苏松林在签订认购书当天缴交的是5万元，而非100万元。瑞盈公司的收款收据上也未认可是定金。因此，一审认定定金金额为100万元没有事实依据。销售部内部申请单的申请事由苏松林完全不知情，内容未经苏松林确认。该申请单的内容也与实际不符。未签订商品房买卖合同的事由不可归责于苏松林。一审适用法律错误。对一审支持的105万元，尽管一审中苏松林仅要求自起诉之日起的利息，但苏松林并未放弃之前瑞盈公司占用期间的利息，对此请求二审予以查明核实。 瑞盈公司辩称，双方签订的商品房认购书系双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，是合法有效的。双方应按约履行义务。苏松林未及时履约，已构成严重违约。苏松林主张未能签订商品房买卖合同系瑞盈公司原因造成的，缺乏事实依据。苏松林签订了销售部内部申请单，双方明确约定定金为100万元并未违反法律规定。定金应当以双方约定的内容为准。即便瑞盈公司开出的收款收据未表明系定金，但也未表示是购房款。苏松林承认销售部内部申请单的存在，又对此予以否认。且对于认购时还是期房的涉诉房屋认为存在质量问题，都是其违背诚实信用原则的表现。苏松林一审明确要求的资金占用利息系自起诉之日起算，一审也对此依法作出判决。苏松林便无权向二审法院主张之前的资金占用利息。实际上，瑞盈公司已于2018年5月28日将应返还苏松林的105万元汇至苏松林指定的账户上。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏松林的上诉请求不能成立，依法不应予以支持。 苏松林向一审法院起诉请求：瑞盈公司立即退还其已支付的购房预付款205万元及利息损失（自起诉之日起至实际退还全部款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 一审法院认定事实：1.2014年7月28日，苏松林与瑞盈公司签订商品房认购书，认购晋江世茂紫帽山（泉州世茂紫茂府）G2013-47号地块A14#101单元，商品房认购书中约定定金为100万元，其余事项详见商品房认购书内容。2.2014年10月25日，苏松林签署销售部内部申请单。3.双方确认诉争认购书在本案诉讼之前已经解除。苏松林未按合同约定履行签订商品房买卖合同义务，已构成违约。苏松林于2018年3月16日提起诉讼。 一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：1.本案定金交纳数额的认定；2.没有签订商品房买卖合同的原因是什么；3.苏松林的主张应否予以支持。关于争议焦点1。苏松林与瑞盈公司签订的商品房认购书未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。认购书体现苏松林自愿交付定金100万元作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保。审理中，瑞盈公司对于苏松林主张其支付205万元无异议，予以确认。本案中，苏松林主张双方已变更定金合同，定金已变更为5万元，而瑞盈公司主张定金为100万元。对此，一审法院认为，其一，苏松林虽然于2014年7月28日签订认购书时支付5万元，但在其后，苏松林又于同年7月31日、8月9日、8月27日陆续支付款项计95万元。前述款项共计100万元。其二，苏松林于2014年10月25日签署《销售部内部申请单》，该申请单内容为：“本人于2014年7月28日认购世茂紫茂府G2013-47号地块A14#101单元，并缴纳定金100万元……”，该内容所体现的认购时间及指向的房屋均与双方签订认购书的时间及房屋一致。综上情况并结合双方当事人关于支付款项的陈述，认定苏松林于2014年10月25日签署的《销售部内部申请单》是对其支付款项100万元作为定金的确认，故认定双方在商品房认购书约定的定金并未作出变更，定金为100万元，苏松林实际缴纳的定金为100万元。关于争议焦点2、3。审理中，苏松林与瑞盈公司均确认认购的房屋为期房，故对此予以确认。本案中，苏松林主张其走访诉争房屋施工现场，发现房屋结构情况与瑞盈公司展示的样板房及口头承诺不符，双方未能依约签订商品房买卖合同的原因在于瑞盈公司违约。对此，一审法院认为，苏松林因对其主张未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。同时，结合本案认购书约定签订商品房买卖合同的时间点为自认购书签订之日起3日内并且苏松林认购的房屋为期房的实际情况，认定苏松林未按合同约定履行签订商品房买卖合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。苏松林作为给付定金的一方，因其不履行约定的义务，其无权要求返还定金，故瑞盈公司无须返还苏松林支付的定金100万元。瑞盈公司收取除定金100万元之外的105万元应予返还，鉴于瑞盈公司未能举证证明其有关利息的主张，故苏松林有关该款项的利息主张予以支持。利息自2018年3月16日起按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利息计算至实际付款之日止。综上所述，苏松林于法有据的主张，相应予以支持。苏松林及瑞盈公司缺乏事实与法律依据的主张均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还苏松林105万元并支付利息（利息自2018年3月16日起按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利息计算至实际付款之日止）。二、驳回苏松林的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据瑞盈公司提供的中国建设银行进账单可以认定，瑞盈公司于2018年5月28日将购房款105万元退还给苏松林。苏松林二审提供的与瑞盈公司工作人员的谈话录音只能证明苏松林于2016年9月间向瑞盈公司的工作人员提出涉案房屋旁边的路面高出涉案房屋一层架空层地面，瑞盈公司的工作人员表示可以先退还105万元房款，100万元定金走法律程序解决。苏松林提供的录音及微信聊天记录虽体现苏松林向瑞盈公司的工作人员提出300万元首付款以广告费抵扣，但其内容并不能体现瑞盈公司已同意300万元首付款以广告费抵扣。根据双方当事人的陈述及苏松林二审提供的涉案房屋设计平面图、现场照片可以认定，涉案房屋一层设计为架空层，该房屋旁边的路面高出涉案房屋一层架空层地面。一审判决认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，苏松林与瑞盈公司签订的商品房认购书属于预约合同，双方签订预约合同的目的在于将来签订正式的商品房买卖合同。根据认购书约定，苏松林应自认购书签订之日起3日内到瑞盈公司售楼处完成与瑞盈公司签订商品房买卖合同及相关文件并支付约定之房款。瑞盈公司在2014年6月27日即已取得涉案商品房的商品房预售许可证。苏松林未在约定时间内到瑞盈公司售楼处与瑞盈公司签订商品房买卖合同，已构成根本违约，导致双方解除预约合同的责任在于苏松林。根据认购书的约定及苏松林和瑞盈公司工作人员签字确认的销售部内部申请单，应认定苏松林支付的定金为100万元。预约合同解除系由于苏松林违约所致，故该100万元定金应归瑞盈公司。苏松林要求返还100万元定金，不予支持。预约合同解除后，瑞盈公司应当返还收取的购房款105万元并支付相应利息。鉴于瑞盈公司已于2018年5月28日将购房款105万元退还给苏松林，故瑞盈公司已不需再退还苏松林该105万元购房款，但其应当支付该105万元购房款自2018年3月16日起至2018年5月28日止按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算的利息给苏松林。苏松林主张双方口头约定500万元首付款中的300万元以广告费抵扣，但未提供充分的证据证明双方对此达成一致，故不予采纳。苏松林另主张涉案房屋旁边的路面高出涉案房屋一层地面，存在违约，但苏松林认购的房屋为期房，且应在签订认购书之日起3日内签订商品房买卖合同，双方合同并未就涉案房屋旁边路面的高度作出约定，而涉案房屋一层设计为架空层，旁边路面高出涉案房屋一层地面并未严重影响涉案房屋的使用，故苏松林不能以此为由拒绝签订商品房买卖合同。 综上所述，苏松林的上诉请求不能成立。鉴于瑞盈公司已于2018年5月28日将购房款105万元退还给苏松林，故本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初3657号民事判决； 二、泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付给苏松林105万元购房款的利息(利息自2018年3月16日起至2018年5月28日止按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算)； 三、驳回苏松林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11600元，由苏松林负担4700元，泉州世茂瑞盈置业有限公司负担6900元；二审案件受理费13800元，由苏松林负担(多预交的9400元予以退回)。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年十月二十二日 书记员  陈文能 书记员  洪铭锋 2- 1-