广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初29775号原告：胡绍基，男，1952年4月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：崔群，北京市沁润源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绍坚（原告之弟），男，1955年12月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），住所地广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文，职务局长。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。原告胡绍基与被告广州市越秀区房屋管理局财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年6月10日立案后，于2015年12月1日做出（2015）穗越法民三初字第1328号民事裁定驳回了原告的起诉，原告不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年7月27日做出(2016)粤01民终10053号民事裁定维持了本院的裁定。原告不服向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2017年12月27日做出（2017）粤民再419号民事裁定撤销本院及广州市中级人民法院的民事裁定，指令本院审理本案。本院依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔群、胡绍坚，被告的委托诉讼代理人方晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿因其在拆迁安置补偿中，放弃房屋代管权给原告造成回迁面积（236.88平方米）损失的市场重置价款10328204.90元（按43601元/平方米的标准计算）。事实和理由：原告是广州市越秀区一德路善庆里22、22之一号房屋的业主，该房屋的建筑面积是189.508平方米，原产权人是原告的祖父胡钜元（已故），原告于2010年11月1日经广州市中级人民法院判决继承了该房屋的产权。该房1983年12月，因为抢修委托被告代管，原告继承该房屋后，发现该房屋已经被拆迁，而被告却拒绝提供任何房屋拆迁安置补偿的资料。在原告的多次要求下，被告才口头告诉原告，该房屋在上世纪90年代由广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）征用拆迁，并由被告与北秀公司签订了拆迁安置补偿协议书。但是，后来被告向原告出示的拆迁补偿协议书，却并非其表述的“上世纪90年代与北秀公司签订的拆迁安置补偿协议书”。原告对被告的信访答复不服，向其上级机关广州市国土房管局申请复查，2012年2月1日市国土房管局做出复查复函，对原告回复了六点意见：1、明确了拆迁期间是1994年4月22日至1996年4月22日。2、开发项目2003年11月因诉讼被广州市中级人民法院拍卖执行，被告在拍卖后近两年半之后的2006年3月，重新与被执行人的（实际上是案外人）北秀公司签订了新的拆迁补偿协议书，原来拆迁补偿协议书同时（2006年3月20日）失效，补偿依据以新签订的协议为准。3、项目权益转让给合作方之后在1997年烂尾。4、该房屋是根据市中院制定的补偿方案，按照出租公房的七成作价补偿的。5、被告认为自己在代管期间，有权依据法院的审结选择弃产补偿方式。6、补偿的相关依据和法院的执行裁定问题，要求原告向广州市中级人民法院查询。此后，在原告多次要求之下，被告先后在2012年6月18日和2013年1月25日，向原告做出两次政府信息公开申请的复函，被告在越国房函(2012)109号中，进一步明确“我局档案中只有2006年3月与北秀公司重新签订的拆迁补偿协议书”，（原来复函中所说的失效协议书已经从档案中消失，档案中的失效协议书是如何消失的？）。被告在越国房函（2013)19号中，进一步明确该房屋的拆迁补偿未经过法院审理，无诉讼案号和执行案号，（否定了原来复函中依据法院的审结选择弃产补偿方式的说法)。本案争议的焦点是：1、被告作为房屋代管人是否有权代替原告放弃房屋的产权？2、被告在2006年3月与北秀公司重新签订的拆迁安置补偿协议书是否具有法律效力？原告认为：第一、被告作为不动产房屋的代管人，无权行使产权人的房屋处分权利，其代为产权人行使放弃产权的行为没有法律依据。代管的法律性质是委托合同关系，其代为管理房屋的权限显然不包括对房屋产权的处分，因为包括房屋的租金收益都最终由原告享有，更何况产权的处分？根据《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产管理法》以及《合同法》的规定，被告都无权代替原告作出放弃房屋产权的决定。被告在2006年3月与当时早已经不具有拆迁人资格的北秀公司签订的弃产补偿协议，根本不具有法律效力。在1996年该房地产项目拆迁人变更后直至项目烂尾，被告始终未向新的拆迁人广州市亿安广场房地产发展有限公司（以下简称亿安公司），主张过拆迁安置补偿的回迁权利或者提起法律诉讼，最终导致原告的房产灭失，被告存在明显过错，应该承担赔偿责任。第二、由于该房屋未进入诉讼，因此，被告在1994年与北秀公司签订的拆迁安置回迁补偿协议书，至今仍然具有法律效力是毫无疑义的。既然该房屋拆迁安置补偿未发生纠纷，也未进入法院诉讼程序，更没有人要求被告弃产的情况下，被告与北秀公司变更拆迁补偿方式重新签订弃产协议的原因和依据是什么？由于法院拍卖在2003年11月已经结束，拍卖诉讼案件的被执行人是亿安公司，北秀公司作为案外人，已经失去了与任何被拆迁人签订拆迁补偿协议的资格，更何况，北秀公司和被告都不是诉讼程序中的当事人，两个案外人在诉讼程序之外违法变更补偿方式的新拆迁补偿协议，怎么可能变成为法院诉讼案件中执行拆迁补偿款的一部分？被告既然承认没有执行案号，又怎么证明拆迁补偿款是从法院领取的？另外，北秀公司在1996年将该房地产开发项目转让给亿安公司之后，就不再具有拆迁人的主体资格，已经没有权利要求被告弃产弃租，被告在没有向具有拆迁人主体资格的开发商亿安公司主张过权利的情况下，等于放弃了房屋代管人应尽的义务。因此，被告与非拆迁主体的案外人北秀公司，在诉讼之外签订的拆迁补偿协议，不仅没有法律依据，而且存在主观过错。由于被告与北秀公司在2006年3月20日签订的拆迁补偿协议不具有法律效力，又没有依法履行房屋代管人的义务，向实际的拆迁人及房地产开发商主张拆迁安置补偿的权利；因此，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、本案不属于民事纠纷，不应由法院管辖审理，1、被告管理涉案房屋的行为属于履行行政职责的行为。1983年，涉案房屋被鉴定为一级危房，经房屋产权人的女儿胡者市的申请，被告对房屋进行了抢修代管。被告抢修代管房屋的法律依据为《广东省广州市革命委员会关于加强城镇房地产管理的通告》（穗革发(1979)第七条“私有房屋，必须服从房管部门的管理危险的房屋，房主或代理人不负责修缮或放弃管业时，由房管部门抢修代管或采取其他强制性措施，以保安全。”《广州市房屋修缮管理规定实施细则》第52条也明确规定“抢修代管是指对房屋所有人拒绝修缮或放弃管业或无力修缮的危险房屋，房地产管理部门依照法定程序进行抢修房屋，并对房屋强制接管，实施代管赁和代修缮的行政行为”。2、被告在抢修代管涉案房屋期间，就涉案房屋签订拆迁补偿协议也是履行行政职责的行为。1994年北秀公司取得《房屋拆迁许可证》（拆许字【1994】第95号）对含涉案房屋在内的地块进行拆迁。其后，北秀公司与香港亿安国际有限公司合作举办“广州亿安广场房地产发展有限公司”，由该公司实际进行开发。在拆迁前，涉案房屋的产权人胡钜元已经去世，其继承人既未办理涉案房屋的继承手续也未申请发还房屋，故被告在房屋发还前，有权依据拆迁法律法规的规定与拆迁人签订拆迁补偿协议。签订拆迁协议，是被告履行抢修代管行政职责的一种具体体现。3、原告认为被告在代管房屋过程中就签订拆迁补偿协议存在过错，实际上是对被告履行职责的行政行为有异议。故依据行政诉讼法的规定，本案属于行政诉讼，法院对本案不具有管辖权。二、即使法院认为本案确属民事纠纷，被告也不存在原告诉称的过错行为。同时，被告的行为与原告主张的损失不存在法律上的因果关系。1992年，北秀公司经（92)穗城规地0028号、穗国土1993征(拨）通字第25号文批准，征用越秀区一德路、解放南地块。1994年4月22日，北秀公司取得【1994】第95号《房屋拆迁许可证》。涉案房屋属于征用、拆迁范围内。同年，北秀公司与香港亿安国际有限公司合作成立亿安公司，开发“亿安广场”项目。1995年广州市国土房管局发出穗国土建用字（1995)第753号文，同意亿安公司开发北秀公司征拆的上述地块。根据北秀公司与香港亿安国际有限公司的约定，征拆地块上的拆迁补偿由北秀公司负责。其后，因开发资金不足及债务问题，亿安公司无力继续开发，亿安广场项目成为广州市141个“烂尾”楼盘之一。2001年9月，经广州市中级人民法院判决，确认亿安广场的开发单位负有返还广州市社保基金管理中心2.695亿元、利息及违约金的义务。判决生效后，被执行人没有自觉履行义务，经权利人申请，广州市中级人民法院查封了亿安广场项目并进行评估拍卖。在执行的过程中，广州市中级人民法院发现亿安广场项目涉及500余户的房屋拆迁补偿需要解决，于是经市委、市政府协调，决定拍卖款分配前首先解决拆迁户的拆迁补偿问题。2005年2月23日，广州市中级人民法院执行局在广州日报刊登公告，要求亿安广场公司的债权人到中院登记债权。同时，要求北秀公司联系被拆迁人提供被拆迁房屋的具体信息、资料。在知道上述情况后，被告立即向广州市中院和北秀公司提供了包括涉案房屋在内的所有被拆迁房屋的信息，并首先自行进行了估价。根据广州市房地产估价管理所于2005年3月18日进行的估价，涉案房屋的市场价格(交吉价）人民币511700元。其后，广州市中级人民法院根据当时的《广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见》、《审理烂尾地块拆迁安置补偿案件的若干意见》、《广州市中级人民法院关于进一步加强涉及烂尾地块案件的审理、执行工作的通知》及相关指导思想，制定了统一的执行方案：因项目烂尾，被拆迁人已无法回迁安置，所以，对所有被拆迁人统一采用货币补偿的方式。其中，涉案房屋属于砖木结构的公房，且属于出租房（抢修代管期间，被告有权通过出租房屋收取租金的方式弥补抢修的支出），补偿标准为人民币3400元/平方米×70%=人民币2380元。同时，作为被拆迁人还应按《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》提供拆迁补偿依据（即拆迁补偿的协议）并变更补偿方式为货币补偿。为了尽快取得拆迁补偿，保证涉案房屋权利人的权益，被告按照广州市中级人民法院的要求与原拆迁人北秀公司于2006年3月24日重新签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，补偿标准为广州市中院制定的标准，补偿价格为人民币451029元，并交回、注销了原回迁安置的拆迁补偿协议。2006年6月29日，被告从广州市中级人民法院领取了拆迁补偿款人民币30450646.95元（含涉案房屋的拆迁补偿款人民币451029元），并为涉案房屋的权利人保管至今。为了查证上述情况，在本案的原一审期间，被告委托诉讼代理人还走访了当年涉案房屋的拆迁人北秀公司，调查了解当时亿安广场拍卖后货币补偿的情况。由于北秀公司当年经办人已因刑事犯罪入狱服刑，因此，仅在北秀公司的档案材料中找到一份2002年8月28号由广州市纠正回收违纪挤占挪用社保基金工作领导小组办公室的《会议纪要》。该会议由市府、市监察局、市中级法院执行庭等单位共同参加，并就亿安广场的拍卖、拍卖款处置工作达成共识。其中第2页第五条写道“由市中级人民法院与越秀区人民法院进行协调。越秀区北秀实业公司在亿安广场拍卖所得应全部用于执行越秀区人民法院的有关判决，即是全部用于解决北秀实业公司拆迁户的安置问题”。由此可见，早在2002年，对亿安广场的拆迁户的安置问题已确定采用货币方式，且补偿由北秀公司负责，具体在拍卖款中支付。此外，北秀公司还提供了一份广州市中级人民法院执行局的《通知》。通知中，执行局因亿安广场的拆迁安置由北秀公司负责，于是要求北秀公司将安置情况报告给中院执行局以便中院执行局妥善处置。据此，才会有后面由北秀公司与被告核实被拆迁公房（含涉案房屋）情况，并根据中院执行局提供补偿标准重新签订拆迁安置协议（货币补偿），最终由中院执行局将拆迁安置补偿款划拨给被告的情况。同时，被告在档案中还查到一份由广州市越秀区国土资源和房屋管理局于2005年4月向贵院发出的函件（附件三）。在函件中，越秀区房管局也因被拆迁的直管房（含涉案房屋）无法回迁，向贵院申请参与亿安广场的拍卖分配，选择货币补偿。以上事实充分证明，从涉案房屋的抢修代管到后来的拆迁补偿，被告在代管期间均履行了代管人应尽的合理义务。对于无法回迁，是因为开发单位（北秀公司和亿安广州公司）无力开发、债务缠身导致的，而非被告的过错。在亿安广场项目烂尾后，由于已实际无法回迁，因此，广州市中院制定了补偿方案，对整个亿安广场项目涉及的被拆迁人均采取了货币补偿的方式。为了保障涉案房屋权利人的合法权益，被告及时的向广州市中院申报了拆迁补偿的债权并领回补偿款后保管至今。因此，被告签订《拆迁补偿协议书》，选择货币补偿并代为领取并无过错。三、原告认为被告无权代为签订拆迁安置补偿协议书、无权选择货币补偿方式是对法律的理解存在错误，是对拆迁补偿的实际情况不了解产生的错误认识。首先，在1983年被告因抢修代管了涉案房屋后，被告就取得了房屋的管理权。由于涉案房屋一直无人申请发还，因此，在代管期间，被告有权合理管理房屋，如遇拆迁，代管人也有权根据实际情况和实际需要签订拆迁安置协议。另外，《广州市城市房屋拆迁管理办法》第23条第一款的规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”明确了被告在选择补偿方式的时候既可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿。其次，按照涉案房屋的实际情况，由于亿安广场项目的开发单位已无力开发，项目也已被法院查封拍卖，成为了烂尾地块，实质上无法实现回迁。此外，根据广州市中院的对该地块补偿方案以及广州市中院对烂尾地块处理的相关规定，亿安广场项目的被拆迁人均只能选择货币补偿。如果被告仍坚持提起诉讼，要求回迁安置，只能导致浪费金钱又被驳回请求的结果。因此，被告根据广州市中院的补偿方案，与原拆迁人北秀公司重新签订拆迁补偿协议是为了保障涉案房屋权利人合法权益不受损失而采取的唯一选择。四、即使因为无法回迁，原告存在损失，那么损失也应按损失发生时的实际价值计算，而不是损失发生十多年后的价值计算。《侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。本案中，涉案房屋被拆迁后无法回迁的确认时间为2002年，即亿安广场进入执行拍卖程序的时间。因此，计算被拆迁房屋的损失应当按当时的市场价格进行计算，而不是按原告主张的2015年的市场价格进行计算。此外，市中院执行局已在2005年制定安置补偿办法时评估确定了补偿标准。所以，就算不按涉案房屋无法回迁时的价值计算，也应当按市中院经评估给出的货币补偿金额计算。五、导致涉案房屋拆迁后无法回迁的责任方是北秀公司和亿安广场公司而非被告。涉案房屋的拆迁人是北秀公司，开发单位为亿安广场公司，由于他们的违约，导致无法回迁。因此，如果原告存在损失，也应当由北秀公司和亿安公司承担赔偿责任，而这一赔偿责任也在亿安广场被广州市中院在执行拍卖后以货币补偿的方式承担了。六、造成原告现在需要以高价才能买回与被拆迁房屋同等面积房屋的主要原因在于原告自身怠于行使权力和不可预计、不可控制的市场因素。首先，涉案房屋在1983年由被告抢修代管后至今，一直无人申请发还。如原告或涉案房屋的原权利人积极行使权力，在被告于2006年从法院领回拆迁补偿款后，及时向被告申请发还，领取了补偿款，原告完全可以较低的价格购买一套与被拆迁房屋同等面积的房屋。正是由于原告怠于行使权利，未及时申请发还房屋并领取补偿款，导致其现在如需购买与被拆迁房屋同等面积的房屋需要支付高额的对价。其次，房屋价格的变动主要在于市场因素，不以人的意志为转移，具有不可预测性，不是可期待的利益。如果原告认为因为被告选择了货币补偿而现在房价上涨所以产生了高额损失，那么如果被告选择了回迁安置而现在房价下跌，是否原告又要主张被告选择回迁安置存在过错，导致自身的损失呢？七、原告的诉讼已超过诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求。2010年11月1日原告通过诉讼继承取得了涉案房屋。其后，广州市国土资源和房屋管理局及被告分别于2011年、2012年、2013年通过复函的方式告知了原告涉案房屋的具体拆迁情况，包括如何签订拆迁补偿协议，为什么需要签订，补偿方案等信息。因此，即使原告要求被告进行赔偿，也应该在2年的诉讼时效内提起诉讼。八、既然原告已通过诉讼取得了涉案房屋的继承权，建议原告可以按照代管房屋发还的手续向被告申请发还，在结清抢修等费用后领取拆迁补偿款。综上，原告的诉讼请求并无任何法律及事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：据2009年2月19日的房产登记号：中字9009号《广州房地产产权情况表》记载：房产地址为中区一德路善庆里22，22号之1，产权人为胡钜元，建筑面积189.508平方米，结构为木屋，层数2-1/2，使用性质住宅，登记附注为本局接管托产房字××号1983年10月29日、此地于2006年3月24日北秀实业公司征用、2008年1月11日广州市万菱置业有限公司申请初始登记，分割。2007年，胡绍基（即本案原告）、胡绍坚、胡绍荣向广州市荔湾区人民法院起诉请求：1、判令广州市龙津东路第六甫水脚64号房由胡者市继承所有；广州市一德路善庆里22、22号之一房由胡绍基继承所有;广州市光复中路252号自编右便房由胡绍坚继承所有；广州市光复中路256号房由胡绍荣继承所有。……。广州市荔湾区人民法院做出（2007）荔法民一初字第742号民事判决：……二、位于广州市一德路善庆里22、22号之一房的房屋归胡绍基、胡绍坚、胡绍荣共有，其中：胡绍基占35/96产权份额、胡绍坚占35/96产权份额、胡绍荣占26/96产权份额；……。胡绍基、胡绍坚、胡绍荣不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2010年11月1日做出(2010)穗中法民一终字第783号民事判决：……三、变更广州市荔湾区人民法院（2007）荔法民一初字第742号民事判决第二项为：位于广州市一德路善庆里22、22号之一房的房屋归上诉人胡绍基所有。……。2005年2月23日，广州市中级人民法院执行局发出《公告》，内容为：我院委托拍卖的亿安广场房地产发展有限公司的债权人于2005年2月28日前携带有效证明到本院登记债权，逾期后果自负。2005年3月21日，广州市房地产估价管理所向广州市国土房管局产权地籍处发出穗国房估函[2005]119号《关于亿安广场拆迁地块直管房市场价格评估结果的复函》，其中内容为：受贵处委托，我所根据贵处的要求以及提供的资料，对已拆除的一德路、解放南地块的75间直管房于估价时点2005年3月18日的市场价格进行了评佶。评估结果详见《亿安广场被拆迁直管房市场价格评估情况表》。有关说明：1、待估房屋已拆除，参照同地段、同类型、同用途、同结构的房屋进行免勘评估。2、根据委托方自报的房屋用途和建筑面积及查房屋产权登记情况表记载的房屋结构，设定合法产权进行评估。3、住宅房屋评估结果不包括历史旧城区范围内被拆迁房屋补偿金额增加20%的部分。4、评估结果仅供参考。该《亿安广场被拆迁直管房市场价格评估情况表》记载一德路善庆里22号房屋为砖木结构，使用性质为住宅，建筑面积189.508平方米，单价2700元/平方米，总面积189.508平方米，总价格511700元。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。理由如下：1、被告将托产房屋定性为直管房，缺乏法律依据；2、被告在2006年3月20日才有弃产的意思表示，按照被告自己的说法，此协议签订后，原来的拆迁补偿协议才失效。那么，在原来回迁补偿安置协议生效的情况下，被告在一年前的2005年3月21日，评估拆迁房屋的市场价格的目的和用意何在？2005年10月21日，广州市中级人民法院执行局发出《原亿安广场地块安置补偿办法之二》，其中内容为：公房补偿内容：一、公房产权弃产补偿标准：1、住宅弃产(按建筑面积计）：框架结构：4000元/平方米，混合结构：3700元/平方米，砖木结构：3400元/平方米。2、非住宅弃产（按建筑而积计)：首层：10000元/平方米，二层：7000元/平方米，三层：5600元/平方米。3、如果上述公房为出租房，则公房面积按上述标准七成作弃产补偿。2006年3月7日，被告制作了《货币补偿协议明细表》其中记载一德东善庆里22号房屋作价补偿金额为451029元，租金补偿金额为3955.38元，作价补偿合计454984.38元。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。理由如下：1、该明细表为被告自行编制，没有确定货币补偿的法律依据（司法裁判）和合同（弃产补偿协议）依据；2、被告没有举证证明是根据广州中院要求制作的该明细表；3、该明细表编制时间是2006年3月7日，被告尚未作出弃产的意思表示，编制货币补偿明细表的依据何在？2006年3月20日，被告（乙方）与北秀公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字〔1997〕417号文批准；拆迁属乙方所有的房屋；根据《城市房屋拆迁管理条例》和《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方协商达成房屋拆迁补偿协议如下：第一条、甲方拆除乙方房屋基本情况：越秀区一德路善庆里22号(下称原址房屋）。原址房屋为砖木结构3层，用途为住宅，产别：托产，建筑面积189.508平方米。双方同意对原址房屋和补偿安置房屋的价格采取协商的方式确定。第二条、双方同意按本条第1项的方式办理原址房屋的补偿。1、货币补偿。甲方向乙方支付：451029元,用作拆迁乙方原址房屋的补偿。第六条、本协议中由甲方向乙方支付的房屋补偿款、差价款、搬迁补助费等，甲方应当按时将款项从房屋拆迁补偿安置资金专用账户中转入乙方账户。甲方开户银行:由市中级人民法院一次性支付；第十三条、双方另行约定的其它款项：广州市中级人民法院执行局的补偿方案，出租公房按标准七成作弃产补偿，住宅按原房屋结构，每平方2380元补偿，作价补偿合计451029元等。该协议于2006年3月24日办理了备案手续。2006年6月29日，广州市中级人民法院通过银行转账转款30450646.95元给被告，转账凭证上注明是代管款。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。理由如下：1、该汇款凭证无法证明被告的主张。汇款凭证的金额为：30450646.95元，与被告2006年3月7日编制的补偿款明细表上的金额：30178655.77元无法对应，更不能证明该汇款中包括了被告计算的补偿款451029元。2、汇款凭证注明的用途是：代管款，并非被告主张的拆迁补偿款。被告有义务提交该汇款凭证的司法裁判依据（相关的案号和裁判文书），以证明该汇款凭证证据与本案争议房屋具有关联性。2006年8月31日，被告向越秀区第二土地房屋管理所发出越秀撤字1727号《直管房拆迁撤管通知书》，其中内容为：下列房屋经批准撤管，请办理有关手续，房屋地址为一德东路善庆里22号，撤管面积189.508平方米，撤管时间2006年9月1日，货币补偿已划款市局计财处补偿款451029元，该补偿款由广州市中级人民法院拍卖所得，根据《房屋拆迁一次性作价补偿补充协议》租金结算至2005年10月31日。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。理由如下：1、涉案房屋性质不属于直管房，而是托产的代管房。未经产权人申请，被告撤销代管的依据是什么？2、被告有义务证明其主张依法撤销代管的具体法律法规条文依据。2012年2月1日，广州市国土资源和房屋管理局向原告发出穗国房群复字〔2011〕165号《关于胡绍基信访复查事项的复函》其中内容为：你对我局越秀分局《信访复函》（穗国房接访复字[2011]61号）不服，向我局申请复查。经查，现函复如下:一、关于解放南路西侧、大新路南侧、一德路北侧、靖海新街东侧地块的拆迁许可问题，1994年4月22日，广州市越秀区北秀实业公司（以下简称“北秀公司”）经《房屋拆迁许可证》(拆许字[1994]第95号)批准，拆迁解放南路西侧（亿安广场）含一德路善庆里22号等地段房屋，拆迁期限从1994年4月22日至1996年4月22日。二、关于在拆迁许可期限内我局越秀区分局与北秀公司签订拆迁补偿协议的问题，亿安广场因债务问题于2003年11月被广州市中级人民法院(以下简称“市中院”）拍卖，由于拍卖款扣除相关费用后可用于分配的金额远不足以偿还所欠债务，因此，我局越秀区分局与北秀公司按市中院执行局制定的补偿方案，于2006年3月重新签订了拆迁补偿协议书，原已签订的拆迁补偿协议书亦同时失效，双方补偿的依据应以新签订协议的内容为准。三、关于亿安广场成为烂尾楼时间问题：1997年，北秀公司与合作方达成转让协议，将该项目的所有权益转让给合作方，但因转让协议未能切实履行，导致该项目烂尾。四、关于善庆里22、22之一号房屋进入诉讼的相关证据问题，由于亿安广场拍卖款扣除相关费用后可用于分配的金额远不足以偿还所欠债务，根据市中院执行局制定的补偿方案，出租公房统一按标准七成进行作价补偿。五、关于房屋代管期间，房管部门是否有权力对代管房屋出弃产决定问题，由于善庆里22、22之一号房屋在1982年12月因房屋危破，由我局越秀区分局抢修代管，房屋在代管期间遇到拆迁，且该烂尾楼的补偿方案是由法院统一作出。因此，为确保代管产权的处置和保有，房管部门有权依据法院的审结对代管房屋选择相应的补偿方式。六、关于公房统一按标准七成进行作价补偿的相关依据和市中院拍卖公告和执行裁定问题，不属我局职能，建议向市中院执行局查询等。2012年6月18日，被告向原告发出越国房函[2012]109号《关于政府信息公开申请的复函》，其中内容为：您在2012年6月1日向我局申请信息公开的有关问题，经研究，现予以答复如下：一、关于拆迁许可问题，房屋拆迁许可证和拆迁公告的发出由市房屋拆迁管理部门实施；《土地管理办法》和《广州市城市房屋拆迁管理办法》均已向社会公布，您可在网上搜索相关内容。二、经查我局档案资料，只有2006年3月我局与北秀公司重新签订的拆迁补偿协议书（附件1)。三、关于烂尾楼的政策规定，建议您向城市建设部门进行咨询。四、关于广州市一德路善庆里22号、22号之一房屋被司法拍卖的法律文件，建议您向广州市中级人民法院查询。五、关于代管房按法院执行局制定的补偿方案，出租公房统一按标准七成进行作价补偿的法律文书和依据，由于该补偿方案由广州市中级人民法院执行局制定，建议您向其咨询；另外，我局根据市房管局1983年房字第××号接管通知书代管一德路善庆里22号、22号之一，房管部门有权对代管房屋进行统一管理，包括依据法院的审结对代管房屋选择相应的补偿方式等。2013年1月25日，被告向原告发出越国房函[2013]19号《关于政府信息公开申请的复函》，其中内容为：你在2012年12月24日向我局提出的政府信息公开申请，现答复如下：一、关于善庆里22号、22号之一的房屋拆迁安置诉讼案件的诉讼案号或执行案号的问题，2001年9月，经广州市中级人民法院（下称市中院）判决，确认“亿安广场”开发单位负有返还广州市社保基金管理中心2.695亿元及利息、违约金的义务。判决生效后，被执行人没有自觉履行义务，经权利人申请，市中院执行局查封了“亿安广场”整体项目，被执行人仍拒绝履行义务，市中院便委托拍卖公司对该项目进行评估拍卖。在案件执行过程中，市中院发现该案还涉及500余户的房屋拆迁问题需要解决，经有关部门研究，决定在分配拍卖款前先解决拆迁户拆迁补偿问题。善庆里22、22号之一位于亿安广场地块内，属我局代管房。由于原拆迁户不能回迁，所以我局须先与有关开发单位签订弃产弃租协议，同意以货币补偿形式解决拆迁安置问题，再到市中院领取补偿款。因善庆里22、22号之一房屋的拆迁补偿并未经过法院审理，无该房屋的诉讼案号或执行案号。二、关于我局与北秀公司签订的拆迁安置补偿协议的问题，由于亿安广场资不抵债，由市中院委托拍卖公司进行拍卖，亿安广场地块的原拆迁户与开发单位重新签订了补偿协议，原拆迁补偿协议书作废。2006年我局与北秀公司根据市中院执行局的补偿方案重新签订了善庆里22、22号之一的拆迁补偿协议书。原告为证明涉案回迁房屋同地段2015年4月的市场重置价为43601元/平方米提供了阳光家缘网发布的《关于2015年4月广州市房地产市场运行情况的通报》，该通报记载越秀区六榕街在2015年4月的新建商品房住宅网上签约均价为43601元/平方米。被告对该证据的真实性、合法性确认，但关联性不予认可。首先，这不是评估报告，不是对涉案房屋市场价值的真实反应，仅仅是一个区域内全部房屋成交平均价格的报告，不能据此确认涉案房屋的价值。其次，这份报告反映的时间点是2015年4月。而房屋市场价格的变化是无法预计的。所以，如果要以房屋的市场价格作为损失参考，那么也应当以损失发生时的时间点来对房屋进行评估，即涉案地块拍卖时。因为，此时才确定房屋无法回迁，只能通过货币补偿的方式对被拆除的房屋损失进行补偿。而中院执行局早在2005年就对房屋当时的价值进行了评估，所以原告房屋被拆的损失实际上就是被告从中院领取的货币补偿款。只要原告申请发还房屋，并办理相应的手续，被告就会按程序将货币补偿款拨付给原告。被告为证明涉案地块属于“烂尾”地块无法回迁，只能采取货币补偿的方式进行补偿提供了1、广州市中级人民法院于2005年4月12日印发的《广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见》；2、广州市中级人民法院于2006年10月11日印发的穗中法发[2006]70号《广州市中级人民法院关于进一步加强涉及烂尾地块案件的审理、执行工作的通知》；3、广州市中级人民法院于2004年5月24日印发的《广州市中级人民法院审理烂尾地块拆迁安置补偿案件的若干意见》；4、2002年8月28日的《会议纪要》；5、广州市中级人民法院执行局于2005年5月17日给北秀公司的《通知》；6、被告于2005年4月4日给本院的越国房函[2005]3号《关于请予在亿安广场拍卖款中对我局被拆迁直管房予以补偿的函》。原告对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。理由如下：1、穗中法发（2005)11号文件，是广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见。非常清楚，这是一份规范“烂尾地块”诉讼案件执行的文件，显然只能适用于诉讼执行案件。本案争议房屋并未进入“烂尾地块”的诉讼程序，该证据不能支持被告的任何主张；2、该文件第十八条规定：“对未取得执行依据的权利主张，执行法院不能支持”。由于被告未能就拆迁纠纷，积极向实际债务人亿安公司主张权利，提起诉讼。反而在案外与非义务主体签订变更补偿协议，过错责任显而易见。被告根本没有适用该文件的任何理由；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。但是，对被告的证明主张有异议。理由如下：1、被告认为提起诉讼与未提起诉讼结果相同的主张，原告并不认同。如果进入诉讼程序，既有可能变更回迁为异地安置，也有可能变更货币补偿时，在与被执行人协商不能确定时，由法院参照同一地段房产评估价格确定补偿数额；2、在该“烂尾地块”中，有被拆迁人500多户，其中相当一部分被拆迁人通过诉讼，或者异地安置，或者协商得到补偿；3、被告在没有司法机关裁决的情况下，将涉案私有房屋错误地纳入直管公房范围，并在诉讼外套用法院直管公房的补偿办法，主观上找不到法律依据，客观上给原告造成了损害；4、无论补偿的结果是否相同，被告不通过起诉擅自处分代管财产，是没有法律依据的无效处分；而私有权利提出主张，通过司法机关裁判的处分，是有效处分。被告怠于行使代管义务和权利，给原告造成了损失，主观过错是明显的；5、根据该文件内容，被告不能推断出“如提起诉讼也仅能按货币补偿方式进行补偿”的结论。文件中“被拆迁人拒不同意变更补偿方式的，对于回迁的诉讼请求予以驳回”的意见，也仅仅是驳回请求，并没有强制变更补偿方式的要求。而请求被驳回，其补偿权利依然存在，并未当然丧失。相反，文件对被拆迁人主张的诉讼时效，从宽掌握，一般不认定超过诉讼时效。因此，被告不提起诉讼，存在主观过错，是不争事实；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。但是，对被告的证明主张有异议。理由如下：该“若干意见”第五条规定，“由于回迁协议不能履行，被拆迁房屋的产权人请求将产权调换变更为货币补偿的，应予支持，并以回迁协议约定的回迁房作为评估标的，以市场价进行评估，评估的时点为案件受理日”。据此，被告的主张根本不能成立。因为，如果被告认为回迁协议不能履行，也是由产权人请求变更补偿方式，而本案中，没有证据证明产权人授权代管人请求变更补偿方式的事实。文件要求以回迁协议约定的回迁房作为评估标的，以市场价进行评估。而被告却人为销毁回迁协议，其目的不能排除是为了规避法院的这些规定。相反，原告以回迁房的市场价进行补偿的主张，却是完全符合法院文件规定的；对证据4的真实性、合法性均没异议，对关联性有异议。会议纪要与本案诉请没有任何关联，但会议纪要是针对被执行人拍卖问题进行的会议纪要，其中第5条约定款项全部用于执行越秀区法院有关判决，而本案与判决无关，所以没有关联性；对证据5的真实性、合法性均没异议，对关联性有异议。通知与本案无关，只是要求7天上报安置的情况，执行通知做出时间为2005年5月17日，按照北秀公司与被告签订的补偿协议是2006年3月20日，执行通知作出时，仍然在协议生效过程中，尚未变更货币补偿；对证据6的真实性、合法性均没异议，对关联性有异议。该函于2005年4月作出，尚未变更货币补偿，仍然在协议生效过程中，只是被告向越秀区法院提出在拍卖款执行中对拍卖款如何分配的意见，对面积及补偿金额都不能显示与本案的房屋有关联性，没有直接证据与本案有关联。诉讼过程中，原告陈述：我方找过涉讼地块其他拆迁户，拆迁单位为了抓紧回迁，对每户拆迁户按公摊面积均予以增加25%的回迁产权面积作为补偿。其他拆迁户无法出庭作证。其他拆迁户的合同中都有这种约定。有证据证明被告持有1994年拆迁补偿安置合同，但被告无正当理由拒不提供，法院应当按照原告主张的回迁安置面积按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定原告的主张成立。被告陈述：原告的陈述没有证据证明，我方均是按照拆迁面积补偿，并不存在增加补偿面积。由于重新签订了货币补偿协议书，所以我方就没有保留原来的房屋产权调换补偿协议书。本院认为：本案的争议焦点为被告作为涉案房屋的代管人，在房屋拆迁过程中有否存在过错给原告造成了损失。对此，本院评析如下：首先，被告作为涉案房屋的代管人，在房屋被拆迁时，被告有权与拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议，原告认为被告无权与拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议本院不予采信。其次，根据当时施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十七条的规定：房屋所有权人要求房屋产权调换补偿的，拆迁人应按原有建筑面积给予补偿……。按上述规定被告与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议也应按原有建筑面积给予补偿，鉴于原告未能举证证明拆迁单位为了抓紧回迁，对每户拆迁户按公摊面积均予以增加25%的回迁产权面积作为补偿，因此，即使被告未能提供原与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议，但也不能据此认定被告与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议约定的回迁面积比原有产权面积增加25%。再次，经审查，被告在处理涉案房屋的拆迁补偿时都按当时处理“烂尾楼”的政策进行，并不存在违法违规的行为。综上分析，被告作为涉案房屋的代管人，在房屋拆迁过程中并不存在过错，没有给原告造成损失。原告要求被告赔偿损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：驳回原告胡绍基的诉讼请求。本案受理费83769元，由原告胡绍基负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  郭伟强人民陪审员  丁乃娟二〇一八年十月三十日书 记 员  邓鸿明