河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1022民初2294号 原告（反诉被告）：廊坊天壤房地产开发有限公司。 住所：河北省廊坊市固安县京开公路东侧、牛驼镇政府南侧。 统一社会信用代码：911310223480511830。 法定代表人：吴亮，该公司经理。 委托代理人：穆志远，固安县固安法维法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：夏玲琴，女，1979年2月1日出生，汉族，河北省三河市人，现住河北省三河市燕郊开发区。 委托代理人：薛群锋，男，系被告之夫。 委托代理人：郁印正，北京市拓夫律师事务所律师。 原告廊坊天壤房地产开发有限公司（以下简称廊坊天壤公司）与被告夏玲琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊天壤公司委托代理人穆志远、被告夏玲琴及其委托代理人郁印正、张玉文、薛群锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廊坊天壤公司向本院提出如下请求：1、解除商品房买卖合同。2、判令被告向原告支付违约金10800元。3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年7月31日，我公司与被告签订了商品房买卖合同。双方约定：被告以679823元的价格购买了我公司开发的房屋。双方约定银行按揭形式付款。被告付款130000余元后，余款540000元一直未付。我公司多次催告被告尽快办理按揭贷款手续，被告拒不办理。无奈，我公司才起诉。 被告夏玲琴辩称：我不同意解除商品房买卖合同。原告说的与事实不符。原告通知我们去办理网签，我们按照约定的时间去了，原告让我们补款差价，当时签订的正式的买卖合同没有这一款，我们是正常首付的房屋买卖，也是签订的正式的合同，通知我们去现场的日子是2017年7月份，现场要求我们补差价，我们就没有补差价，当时没有协商好，我们就走了。后原告的销售经理王辉向我发送了一条短信，说该房子已经被出售，原告单方解约，我方就委托了律师向原告递交了律师函，经过律师审核，原告的五证全都是2017年5月26日下来的，我是2016年签订的合同。我不同意支付违约金，因为原告把我房子卖了，我买的时候国家还没有出台限购政策，是原告未通知我办理网签，不能办理网签的原因是因原告直到2017年5月26日才将五证办下来。 反诉原告夏玲琴向本院请求：1、依法判令反诉被告退还反诉原告130000元及该款自2016年7月31日至实际退还之日的利息损失（按年息6%计算)；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失300000元；3、全部诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2016年7月31日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定由反诉原告以贷款方式购买反诉被告开发的牛驼温泉泉小镇住宅前去18号楼2单元101室楼房一套，总价款649823元，其中首付款130000元，余款进行银行按揭。但当时贷款和网签手续没有办理，直至2017年房产调控政策出台，致使原定贷款比例上调至50%，商品房买卖合同约定的贷款比例无法继续执行。在协商过程中，反诉被告的业务人员单方于2017年10月21日通知上述房屋已由他人认购，要求反诉原告尽快办理退房手续。经反诉原告了解，商品房买卖合同签订时，反诉被告尚未取得商品房预售许可，属于违规销售；由此直接导致商品房买卖合同签订后，无法直接办理银行贷款及网签手续；而待预售许可于2017年5月份下来后，当地政策已将贷款比例由原来的80%下调至50%，反诉原告无力承担增加30%比例的首付款。反诉原告认为商品房买卖合同不能正常履行，是由反诉被告违规销售且隐瞒事实造成的。在双方协商过程中，反诉被告在未解除商品房买卖合同的情况下，又另行将案涉房屋销售他人，应属于“一房二卖”行为。 反诉原告认为未能成功购买涉案房屋，由此遭受的经济损失（包括房屋价格上涨及购房目的无法实现约损失），结合反诉被告的违约及过错，提起反诉，请求贵院查明事实，依法支持反诉原告的请求。 开庭时，反诉原告将诉讼请求第一项变更为退还反诉原告204823元（包括139823元首付款及65000元电商款）。 反诉被告廊坊天壤房公司辩称：对反诉原告主张的首付款139823元认可，在反诉原告承担本诉的违约金之后，同意将139823元扣除违约金的余款部分予以返还；对65000元电商款不认可，35000元需要回去核实，按照以前的情况35000元并不是我方收取的。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2016年7月31日签订了商品房买卖合同，由被告购买原告开发的位于河北省固安县，面积为118.23平方米，双方约定购买单价为5750元每平方米，购房款总金额为679823元。同时双方约定被告采用首付139823元，剩余540000元以银行按揭形式购买。该涉案房屋交付时间为2018年12月31日。双方并于当日签订了补偿协议：被告夏玲琴于2016年7月31日购买位于廊坊市固安县，赠送地下室一间，面积6--10平方米之间。被告在网签前享受免费改名一次。被告于签订合同当日向原告支付首付款139823元。 2017年3月21日，廊坊市人民政府出台了关于进一步加强房地产市场调控的意见，规定非本地户籍居民家庭限购一套住房且购房首付款比例不得低于50%。2017年5月26日原告将上述房屋的《预售许可证》等相关预售证件办理完毕。 2017年7月14日原告向被告发出催告函，要求被告办理房屋网签手续及按照国家规定补交购房首付款等事宜未果。后被告亦一直未补交。 另查明，2016年7月24日，被告夏玲琴向案外人固安县联拓商品混凝土有限公司支付了18号楼2单元101号室楼房的电购款65000元。 2017年11月3日原告的置业顾问又将该涉案楼房预售给他人，并签订了认购单。 原、被告签订商品房预售合同后未在固安县房管局进行网签备案。原告未提供在固安县有购房资格的证明。 以上事实，有原、被告当庭部分陈述，原告提交的《商品房买卖合同》一份、补充协议一份及购房首付款收据一张、廊坊市人民政府公布的房地产市场调控意见一份、原告向被告发出的催告函一份、催告函邮寄单一份、催告视频光盘一张；被告提交的商品房预售许可证复印件一份、微信聊天截图一份、认购单一份、现场录像一份、廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办[2017]61号）文件一份、商品房买卖合同一份、首付款收据一份、电商款收据一份及银行转账记录两份等证据在案佐证，予以证实。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案约定的交付房屋时间为2018年12月31日，双方签订后商品房买卖合同后未办理网签手续，又因国家对房地产政策的调整及廊坊市人民政府对所辖区市县房地产销售限制，双方因提高购房首付款补交问题无法协商一致，致使合同无法履行，被告未提供在固安县域范围内购房资格证明，且被告亦反诉要求退还首付款，其意思表示应视为同意解除购房合同，故对原告要求解除该商品房预售合同的请求，本院应予支持。涉案商品房买卖合同的解除，系当地购房政策的调整，属于情事变迁原因，因而双方均不存在违约责任，故原告要求被告承担违约责任的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的商品房预售合同因无法履行，故对被告反诉要求原告返还楼房首付款139823元的诉讼请求，本院应予以支持。对被告反诉原告主张利息损失自合同签订之日起至实际返还日按照年息6%的标准计算因无事实依据，故被告反诉原告要求支付利息的主张，本院不予支持。对被告反诉原告要求赔偿经济损失30万元的诉讼请求，其未提供证据加以证明，无事实及法律依据，故对被告的该反诉请求不予支持。对被告反诉原告要求返还65000元，因不能提供确实充分的证据确系原告公司所收取，故对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告廊坊天壤房地产开发有限公司与被告夏玲琴于2016年7月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。 二、原告廊坊天壤房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内一次性退还被告夏玲琴购房款首付款139823元。 三、驳回原告廊坊天壤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告夏玲琴的其他反诉诉讼请求。 案件受理费10707元，减半收取计5353.5元，由原告廊坊天壤房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费7750元，减半收取3875元，由反诉原告夏玲琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审判员 刘 军 二〇一八年十月二十九日 书记员 王鑫博