河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5308号上诉人（原审原告）：宜阳县丰李供销社。住所地：河南省宜阳县丰李乡丰李街。法定代表人：王永胜,该单位主任。委托诉讼代理人：李乐艺，河南金晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金斌娃（曾用名金彬娃），男，1952年2月6日出生，汉族，住河南省宜阳县。上诉人宜阳县丰李供销社（以下简称丰李供销社）因与被上诉人金斌娃租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院(2018)豫0391民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。丰李供销社上诉请求：1、请求撤销一审判决,依法改判解除上诉人与被上诉人于2000年8月15日签订的《租赁协议》,并改判被上诉人将租用上诉人的土地及土地上的房屋恢复原状后返还给上诉人,或将本案发回一审法院重审;2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人没有经过上诉人同意私自转租的事实,被上诉人庭审中已明确认可,但是一审判决中并未认定。被上诉人开庭中自己已经认可将房屋转租给其亲戚。但是,一审法院将被上诉人私自转租的事实在判决书中没有认定,也没有予以说明,且在判决中特意避开法律规定上诉人可以解除合同的法定解除条件,即被上诉人将房屋全部拆除并重建和私自转租的事实。被上诉人未经上诉人同意私自转租的行为,已经违反了《合同法》第二百二十四条的规定,上诉人可以要求解除租赁合同。2、被上诉人未经上诉人同意,改变原租赁房屋用途,导致租赁房屋灭失,并违反法律规定改变国有土地用地性质,但是一审判决中并未认定。被上诉人接受租赁物后,本应当按照租赁协议要求进行合法经营,被上诉人经营一段时间后,改变房屋用途,改变土地使用性质,将上诉人的原有建筑拆除，在该土地上建设住宅,致使租赁的房屋灭失,该行为已构成根本违约,应当承担违约责任,将拆除上诉人的房屋恢复原状。3、一审法院对《租赁协议》中相关内容的理解错误,背离了当事人双方最初订立协议时的真实意思。上诉人出租的土地及房屋属于丰李供销社员庄门市部的房屋,系国有土地。出租给被上诉人的目的也是用于生产经营活动，对于被上诉人经营项目,根据协议约定上诉人无权干涉,可以自主经营;但自主经营并不是说承租人可以随意转租、买卖、拆除和重建。被上诉人所建固定性房屋问题,是因为门市部除了上诉人所建的房屋外还有很多空地,若被上诉人有需要可以经过上诉人同意再行建造房屋。二、一审法院适用法律错误。上诉人根据《合同法》第二百一十九条:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”和第二百二十四条:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”的规定,上诉人与被上诉人所签订的租赁协议应当予以解除,但是在庭审中已查明了被上诉人私自转租和将原有租赁房屋拆除的事实,但是一审法院在明知上述事实的情况下,竟然依据《合同法》第二百一十四条关于租赁期限最长期限的规定驳回了上诉人的诉讼请求,一审法院适用法律明显错误。三、一审判决认定事实不清,判决结果错误。一审判决在对本案重要事实未予认定的情形下,仅依据《租赁协议》得出被上诉人在租赁期间所建房屋不违反合同约定,对上诉人的房屋被拆除已经灭失和被上诉人私自转租的事实均未提及,属于事实不清,判决故意避开与解除合同有关的重要事项,避开租赁合同的法定解除条件,致使上诉人的诉讼请求不能得到支持。综上所述,请求二审法院查清事实后依法改判解除双方签订的《租赁协议》,并改判被上诉人将租用上诉人的土地及土地上的房屋恢复原状后返还给上诉人。金斌娃答辩称：一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应当依法驳回上诉,维持原判。一、一审法院认定事实清楚。答辩人与上诉人于2000年8月15日签订的《租赁协议》是双方真实意思表示,且不违反法律规定,系合法有效的合同,对双方均具有约束力。该合同明确约定“甲方将院落租赁给乙方,租期50年,租金一万元,由乙方一次性付清。租赁期间,乙方可根据自身需要,自主经营,甲方不得干涉和制止。租赁期满后根据当时的政策续订或者终止合同,如果终止合同,甲方应按当时的现行价格,将乙方所建的固定房屋设施一次性购回。租赁期满,乙方将甲方出租的土地、围墙交回甲方。租赁期间如国家政策性征地,被征用地面的建筑设施赔偿费,归乙方独家所有,所占用的土地补偿费,应按甲乙双方各50%的比例归甲乙双方共同所有。”由此协议约定可以得出结论:上诉人除了空院落并无建筑设施,答辩人有权在该院落进行固定房屋设施建设,并有权根据自身需要,自主经营,且目前尚在合同履行期内。期满后,由甲方按照市场价格购回乙方的建筑设施。期间如遇征地拆迁,则地面建筑设施赔偿款归乙方独有;土地补偿费,双方各占50%。答辩人并未将土地变更到名下,未改变土地性质。二、一审法院适用法律正确。《合同法》第214条明确规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”本案协议约定时间为50年,答辩人也一次性支付了50年的租金,到目前为止实际履行只有18年,仍在法律规定的合同履行期内;答辩人并未违约，答辩人与上诉人之间的协议并无租赁房屋的内容,上诉人根本就没有房屋存在,协议明确约定答辩人有权建筑,根据自身需要,自主经营;答辩人在协议签订后,及时履行了协议，按约定支付了租赁费。且答辩人在协议签订后即进行建筑,上诉人并没有提出任何质疑,至今己经18年，答辩人更没有改变土地性质，上诉人以各种理由和借口企图毁约,严重违反合同法的诚实信用原则,其诉讼目的就是想侵犯答辩人的财产。应依法驳回上诉,维持原判。丰李供销社向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2000年8月15日签订的《租赁协议》；2、判令被告停止建房行为，并将租用原告的土地及土地上的房屋恢复原状后返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2000年8月15日，原告丰李供销社（甲方）与被告金斌娃（乙方）签订了《租赁协议》，协议约定：“丰李供销社将所属员庄门市部南半院落租赁给金斌娃，租期50年，从2000年9月1日至2050年8月31日。租金1万元，由金斌娃一次性付清；租赁期间可根据自身需要，自主经营，原告不得干涉和制止；合同期满后可根据政策续订或终止合同，如终止合同，原告应按照当时的价格一次性回购被告所建的固定房屋及设施;租赁期间，如遇国家政策性征地，被征用地面建筑设施赔偿费归被告所有，所占土地补偿费，应按双方各50%的比例归双方共有。”合同还对其他有关事项作了约定。《租赁合同》签订后，被告金斌娃支付租金1万元。2018年1月，原告发现被告在租赁的院落内建有住宅，并拆除了围墙，故诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告丰李供销社与被告金斌娃签订的《租赁合同》，依法成立，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。故原、被告双方《租赁合同》期限应为20年，从2000年9月1日至2020年8月31日止。按照法律规定，此条款无效不影响其他条款的效力，故原、被告仍应按《租赁合同》履行各自的权利义务。双方签订的《租赁合同》约定，租赁期间被告可根据自身需要，自主经营，原告不得干涉和制止；合同还约定，如终止合同，原告应按照当时的价格一次性回购被告所建的固定房屋及设施;租赁期间，如遇国家政策性征地，被征用地面建筑设施赔偿费归被告所有…由此可见，被告在租赁期间所建房屋不违反合同约定；由于租赁期限未到，被告不同意解除合同，原告的诉求也不符合法定解除权的条件。综上所述，原告的诉讼请求，该院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：驳回原告宜阳县丰李供销社的诉讼请求。本案受理费200元，由原告负担。二审中，当事人均未提交新证据，本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为：丰李供销社与金斌娃签订的《租赁合同》依法成立，虽然双方合同约定租赁期限超过法律规定，但一审法院已按照法律规定将租赁期限调整为20年。根据相关法律规定，此条款无效不影响其他条款的效力，故双方仍应按《租赁合同》约定履行各自的权利义务。双方签订的《租赁合同》约定，租赁期间金斌娃可根据自身需要，自主经营，丰李供销社不得干涉和制止；合同还约定，如终止合同，丰李供销社应按照当时的价格一次性回购金斌娃所建的固定房屋及设施;租赁期间，如遇国家政策性征地，被征用地面建筑设施赔偿费归金斌娃所有…由此可见，金斌娃在租赁期间所建房屋不违反合同约定；由于租赁期限未到，金斌娃不同意解除合同，故一审法院未支持丰李供销社解除租赁合同的诉求并无不当。综上所述，丰李供销社的上诉理由依据不足，不予采信；一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人宜阳县丰李供销社负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十月八日书记员  殷春雪