河北省青龙满族自治县人民法院民事判决书（2018）冀0321民初2089号原告：李某，男，1959年8月27日出生，住河北省秦皇岛市青龙满族自治县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某，河北清亮律师事务所律师。被告：青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司法定代表人：王某，董事长统一社会信用代码：9113032177615105X6地址：河北省秦皇岛市××县厅。原告李某与被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司（以下简称“中源建业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，被告中源建业公司的法定代表人王某经依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告给原告办理商品房房屋所有权证书；2、判决被告支付原告违约金（以250455元为本金，自2011年4月19日起按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准计算）；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年1月18日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的的坐落××镇房屋，建筑面积100.99平方米，房屋总价为250455元。原告已一次性付清房款，且房屋已于2011年1月18日交付。根据《城市房屋管理法规》，被告作为开发方应及时为原告办理房屋权属证书，但因被告的原因，原告至今未能取得房屋产权证书。故，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求人民法院判令被告为原告办理房屋权属证书并支付违约金。被告未出庭，也未向本院提交书面答辩意见。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1：被告出具的迎宾路北侧东段一期置换面积金额差补明细表复印件一份，明细表上载明原告的总置换面积150平方米，置换商品房位于××街及对应的两个下房，证据中在负责人处签字的满玉山是被告的工作人员。证据2：2011年金源小区物业与业主交接单一份，证明原告入住时间为2011年1月18号。证据3：原告申请法院向不动产登记局调取的《商品房预售合同》一份。合同中第三条约定了购房的位置、面积，第五条约定了付款情况以及一次性付清的事实，第二十条约定了房屋产权登记情况等。证据4：办理预告登记时，需要的手续共十二份：预购商品房预告登记设立申请书一份。对李某和景桂军的询问笔录一份。预告登记约定协议一份。李某身份证复印件一份。景桂军身份证复印件一份。常住人口登记卡二张。李某结婚证一份。被告的营业执照一份。被告的组织机构代码证一份。被告法定代表人王某的身份证复印件一份。李淑芳的身份证复印件一份。授权委托书一份。上述一组证据是被告为办理预告登记需要原告配合办理的相关手续及被告应向不动产登记局交付的相关手续。通过原告陈述和举证，本院对原告出示的上述证据的客观性、真实性、关联性予以认定。经审理查明，被告开发建设金源小区，原告系该工程拆迁对象。2011年1月13日原告与被告就拆迁置换面积金额及差额补偿协商一致，原告的家属院置换面积为150平方米（折合人民币346500元），原告选择置换两套住宅，分别为：金源小区A区4幢1单元201号，面积为100.99平方米，下房面积为16.51平方米，房屋价款为250455元；金源小区B区2幢5单元502号，面积为97.98平方米，下房面积为11.42平方米，房屋价款为221434元，两套房屋总价折合人民币480561元。2011年1月18日原、被告双方签订《商品房预售合同》。主要内容为：合同第六条约定付款方式及期限为：一次性付款。第十一条交付条件为：（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已经取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条交接手续第（三）项约定：双方同意按照下列第壹种方式缴纳税费，买受人同意委托出卖人代交税费[包括：（1）专项维修资金（公共维修金）、（2）契税、（3）第二十二条约定的物业服务费用]，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十条产权登记中第（二）项初始登记约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照违约之日起30日之内办理产权登记。合同签订后，原告及原告之子李文超向被告补交了房屋差价134061元（两套楼房总价款480561元-置换楼房面积抵顶楼房价款346500元），并向被告交付了公共维修金、物业费等费用，被告向原告交付房屋。原告认为房屋交付后，被告一直未能为其办理房屋产权证书，不符合法律规定，诉至法院。本院认为，原、被告签订的合同虽名为《商品房预售合同》，但在原、被告签订合同当日，原告交付被告房屋全部价款及其他费用后，双方就完成了房屋交割，据此可以认定双方是现房交易。该合同的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关于违约责任的认定。在双方签订合同后，原告已经按照约定付清购房款等相关费用，履行了自己的合同义务，被告也应当按照合同约定履行相关义务。合同虽然未明确载明原、被告在办理房屋转移登记中各自的权利义务分配，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应当在签订合同之日起90日内，协助原告办理商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。现被告未能提供必要的证明文件，致使原告在合同签订后90日内办理房屋产权登记履行不能。被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告仍应承担继续履行合同的义务，将为原告办理商品房权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案。关于违约金的认定。本案中，因合同对办理转移登记的期限没有约定，且涉案房屋在签约并交付时已经竣工，所以本案的违约责任应当依照下列规定确定：1、《城市房地产开发管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，原、被告签订合同在2011年1月18日，根据上述《条例》规定，原告应当在2011年4月18日前取得房屋权属证书，但是原告逾期未得，被告应自2011年4月19日起，按照上述《解释》以购房款总额为基数，计算并支付违约金。根据银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明利率水平上加收30%-50%。结合本案的基本情况，本院酌定由被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记局报送完整的组卷备案材料之日止。此外，按照合同约定，双方应共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告需将买受人应提交的材料备齐后交给被告，被告再将买受人和出卖人应提交的材料组卷一并交给不动产登记局。因此，原、被告在办理转移登记中均应按规定完成自己的义务，相互配合，以期更快、更好地为原告办理房屋产权证书。在办证期间，如因原告不配合导致期限延长，延长的期间不计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：按照青龙满族自治县不动产登记局办理商品房转移登记的要求，原告李某于本判决生效之日起十日内将买受人所需材料交给被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司，由被告在本判决书生效之日起四十日内将原告李某所购买位于××区的商品房办理转移登记所需买受人和出卖人提供的完整资料报产权登记机关备案。自2011年4月19日起，被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司按照购房款总额250455元，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，向原告李某支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记局报送完整的组卷备案材料之日止；期间如因原告对本判决上述第一项规定的时限逾期，逾期期间不计算违约金。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，财产保全费100元，由被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审判员 张宏艳 二〇一八年十月二十四日书记员 陈 浩