浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初8502号 原告：诸暨雄风新天地购物中心有限公司，住所地：诸暨市浣东街道苎萝东路555号。 法定代表人：陈金建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李乐敏，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅梦露，浙江振邦律师事务所律师。 被告：杨丽，女，1978年8月1日出生，汉族，住诸暨市。 原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司（以下至判决主文前简称新天地公司）诉被告杨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托诉讼代理人傅梦露、被告杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新天地公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的《租赁合同》已于2018年1月22日解除，并要求被告腾房；二、被告支付租金共计120199.04元（免租期租金61500元，第三年租期租金58699.04元）；三、被告支付原告水电费、网络费、物业费等费用18244.21元；四、被告支付自合同解除次日起至实际腾房之日止按合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费；五、被告承担违约金82921.80元；六、被告支付律师代理费8000元。 事实和理由：浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司与被告杨丽于2015年签订《租赁合同》一份，被告杨丽向浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司承租位于诸暨市苎萝路浙江雄风永利商业广场（东广场）负一层南区，建筑面积为283平方米的场地，用于经营茶餐厅，品牌为“九龙巴士”，租期四年。此外，双方对租金及支付方式、免租期、物业管理费、周年庆活动分担费、双方权利义务、违约责任等均作出明确约定。2015年9月5日，双方又签订《补充协议》，约定变更被告的进场日为2015年9月6日，并变更合同期限为2015年11月6日起至2019年11月5日，租赁合同起租日为2015年12月6日。后因浙江雄风永利商贸有限公司股权转让，2016年7月13日，浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司、原告新天地公司、被告杨丽三方签订《协议》一份，约定浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司将《租赁合同》项下的所有权利义务转让给原告。合同签订后，浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司与原告依约交付场地，并善意、全面履行合同义务。被告却未按约支付租金及相关费用，已违反《租赁合同》第21条约定，故原告已经发送解除合同的通知至被告，要求解除合同并腾房、支付租金违约金等，被告未予回应。 被告杨丽答辩称：被告只承担水电费，其他费用均不认可。一开始说好被告搬走就算腾房了，所有东西被告都不要的。双方说好有免租期的，现在又要计算免租期租金的说法被告不能理解。 原告新天地公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、《租赁合同》、《补充协议》和《协议》各一份，用以证明案外人浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司和被告签订《租赁合同》，由被告向其承租位于诸暨市苎萝路浙江雄风永利商业广场东广场负一层南区建筑面积283平方米的场地，用于经营品牌为九龙巴士的茶餐厅，租期为四年，合同还约定了租金、物业费等各项权利义务及责任。双方于2015年9月6日签订《补充协议》，确认将租赁合同期限变更为2015年11月6日至2019年11月5日，进场日变更为2015年9月6日，起租日变更为2015年12月6日。2016年7月13日，原、被告与浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司三方签订《协议》，约定浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司将《租赁合同》项下的全部权利和义务转让给原告的事实； 2、收款收据六份、转账凭证四份，用以证明被告支付了前两年租金，自2017年11月6日起到合同解除为止的租金58699.04元未支付的事实； 3、水电费代收通知单两份、银行客户回单一份、电度表读数照片一份和水表读数照片一份，用以证明原、被告之间每月通过水电费代收通知单结算电费水费，被告尚欠2017年10月份的水费649元、电费4745元，共计5394元的事实； 4、关于要求解除租赁合同并按约支付欠付款项的通知一份、快递单及物流信息两份，用以证明原、被告之间的《租赁合同》已于2018年1月22日解除的事实； 5、委托代理合同一份、发票一份，用以证明原告为本案支付律师代理费8000元的事实。 被告杨丽未在本院指定的举证期限内提供相关证据。 上述证据，经庭审质证，被告对证据1、2、3均无异议，本院作为有效证据予以确认。证据4，被告称未收到该通知，但该通知系原告按照被告确认的送达地址寄送，且被告对合同已于2018年1月22日解除并无异议，故本院对该证据予以确认。证据5，被告认为真实性无法确认，经本院审核，该合同及发票形式内容均正规合法，与本案相关联，本院作为有效证据予以确认。 本院经审理认定事实如下： 浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司（甲方）和被告杨丽（乙方）签订《租赁合同》一份，由乙方向甲方承租位于诸暨市苎萝路浙江雄风永利商业广场（东广场）负一层南区建筑面积283平方米（计租实际经营面积为205平方米）的场地，用于经营品牌为九龙巴士的茶餐厅，租期为四年,其中约定：一、从进场日至开业日的前一日为免租装修期，一共六十天，在此期间乙方无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用；二、运营免租期为2015年8月16日至2015年9月15日，在此优惠租期内，乙方无需承担租金，但需承担物管费、水、电、燃气等实际产生费用；三、免租装修期及运营免租期是以乙方承租四年为基础，如承租方违约或者单方解除合同，则免租期不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取；四、合同开始计租日为2015年9月16日；自开始计租日起，乙方应当承担该场地的租金，第一租约年每月每平米100元，一年租金为246000元；第二租约年每月每平米106元，一年租金为260760元；第三租约年每月每平米112.36元，一年租金为276406元；五、乙方应当自进场装修日开始承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用，装修期相关管理费用按1000元/铺计付；应当自计租日起向甲方缴纳该场地的物业管理费，收费标准为：按计租面积205平方米计算，每平方米每月30元，每一个租约年73800元；六、合同签署后，甲乙双方都不得不履行合同或终止合同，否则即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失。七、乙方延迟缴纳合同项下租金及其他费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，“通知”送达到对方视为解除合同，送达的地址为乙方合同确定的地址和联系人，如乙方需变更地址和联系人应书面通知甲方；八、租赁期限届满之日或合同因任何原因终止后七日内，乙方应当将该场地交还甲方，因租赁期满或者乙方违约导致合同终止或解除的，则在前述交还期内，乙方仍应当按照合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费、各项能源费等并承担可能发生的延迟付款的违约责任；无论任何原因，前述交还期满后，乙方仍未能将符合要求的该场地交还甲方的，则自交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止或解除时该场地每日租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止或解除时该场地物业服务标准的100%向甲方支付物业管理费及承担相关的能源费用、通讯费用等，直到乙方按照合同要求交还该场地为止。合同签订后，被告于2015年6月2日向甲方支付了履约保证金150000元，之后该笔款项转为了第一租约年租金。2015年9月6日，双方又签订了《补充协议》，确认将租赁合同期限变更为2015年11月6日至2019年11月5日，进场日变更为2015年9月6日，起租日变更为2015年12月6日。同年9月8日，被告支付了装修押金5000元和管理费1000元，合计6000元，2015年10月19日又支付了店庆费2000元、租金75500元、物业管理费73800元和质保金10000元，合计161300元。被告另缴纳了网络费押金1500元。2016年7月13日，原、被告与浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司三方签订了《协议》一份，约定浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司将《租赁合同》项下的全部权利和义务转让给原告。2016年10月28日，被告向原告转账交付了第二租约年的租金260760元、物业管理费73800元和店庆费2000元，合计336530元。后因经营不善，被告于第二个租约年到期后停止经营，且未再缴纳2017年10月份的水费、电费及自2017年11月6日起的租金和物业管理费。2018年1月21日，原告按被告确认的送达地址向被告发出解除合同的通知，该通知于次日由他人代收，双方解除租赁合同。审理中，被告于2018年7月12日完成腾房。 另查明，原告为本案诉讼支出律师代理费8000元。 本院认为，被告与案外人浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司签订的《租赁合同》和《补充协议》，以及该两方与原告新天地公司签订的《协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告以经营不善为由于2017年10月停止经营并要求终止合同，既不属于法律规定可行使法定解除权的情形，亦不符合合同约定的解除条件，故其此后一直未缴纳租金等相关费用的行为，构成违约。根据合同约定，原告在被告拖欠租金及其他费用30日后即有解除合同的权利，现原告于2018年1月21日向被告发出解除合同的书面通知，故本院确认双方的房屋租赁合同（含《补充协议》）已于该书面通知到达之日即2018年1月22日解除。同时，原告以被告违约为由要求其按合同约定支付按第三租约年租金的30%计算的违约金82921.80元及承担免租期（2015年9月6日至2015年12月5日）租金61500元和原告为本案诉讼支出的律师代理费8000元，理由正当，本院予以支持。被告自2017年11月6日起未再缴纳租金，故原告要求其支付自该日起至合同解除日2018年1月22日止的租金58699.04元，理由正当，本院予以支持。而在合同解除后，被告应及时腾空并按合同约定交还场地，被告辩称与原告达成协议将剩余厨房设备、桌椅等交由原告处理，但未能提供相关依据，本院不予采信。合同中约定，因被告违约导致合同解除的，在七日交还期内被告仍应当按照合同约定的标准支付租金，如被告未及时腾空交还房屋的，则自交还期届满之次日起，应当按照合同终止或解除时该场地每日租金标准的200%支付租金，现原告要求被告支付自解除次日起至实际腾空之日止按第三租约年租金标准计算的占有使用费，合法有据，本院予以支持，审理中被告于2018年7月12日腾房，故上述费用计算至2018年7月12日止为130029.52元。被告虽于2017年10月停止经营，但房屋尚未腾空，合同也并未立刻解除，原告对被告租赁场地仍有物业管理之责，现原告要求被告缴纳2017年11月6日起至合同解除日止的物业管理费，理由正当，本院予以支持，原告诉请的金额12412.42元未超过合同约定，本院按照该金额予以支持。原告要求被告支付2017年10月份的水费、电费合计5394元，被告同意支付，本院予以支持。原告另要求被告支付电话费和网络费，但未能提供相应依据，本院不予支持。对于被告预缴的10000元质保金和1500元网络费押金，原告应返还给被告，现双方均要求在本案中直接扣除，本院予以准许。综上，被告应支付原告租金、占有使用费、物业管理费、违约金等各项费用合计358956.78元，扣除原告应返还给被告的质保金10000元和网络费1500元，尚应支付347456.78元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七规定，判决如下： 一、原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司与被告杨丽之间的《租赁合同》已于2018年1月22日解除； 二、被告杨丽应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司租金、物业管理费、房屋占有使用费、违约金、水费、电费、原免租期租金、律师代理费等各项费用合计347456.78元，款限本判决生效之日起三十日内付清； 三、驳回原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6123元，减半收取计3061.50元，财产保全费2020元，合计5081.50元，由被告杨丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 冯 丽 二〇一八年十月十六日 书记员 周秀梅