江西省南丰县人民法院民 事 裁 定 书（2018）赣1023民初556号之一原告：罗鹭鸶，女，畲族，南丰县人，住南丰县。委托诉讼代理人：邱慧琴（原告母亲）女，汉族，南丰县人，原住南丰县，现住南丰县。特别授权。委托诉讼代理人：谢东方，系江西翘楚律师事务所律师，特别授权。被告：嵊州市交通房地产开发有限公司，住所地：嵊州市长乐镇环镇东路305号。法定代表人：应均良，系公司执行董事。破产管理人：江西三松律师事务所。委托诉讼代理人：陈茹，系江西三松律师事务所律师，特别授权。原告罗鹭鸶与被告嵊州市交通房地产开发有限公司（以下简称“嵊州公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗鹭鸶的委托代理人邱慧琴、谢东方和被告嵊州公司的委托代理人陈茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令被告继续履行双方签订的三份《商品房买卖合同》，并根据该合同第十五条“关于产权登记的约定”将原告购买的“××琴院”楼盘第××幢一层××号、××号、××号商铺的资料报产权登记机关备案，并将产权证办理到原告名下；二、请求判令被告依据《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，向原告支付违约金19680元（计算方式：原告已付房款1968000元×1%＝19680元）三、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原、被告双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。（一）、原告购买被告开发建设的“××琴院”楼盘的商铺是经过实地看房，并与被告销售部门进行洽谈房屋价款，并且预先支付了60万元的购房定金，足以看出原告准备购买被告商铺的意愿。2013年6月15日左右，原告母亲邱慧琴来到被告开发建设的“××琴院”楼盘看房，看中了几个商铺，并与被告法定代表人应均良商洽好了价款。同年6月17日，原告母亲通过谢子文的银行账户62×××62向被告法定代表人应均良的收款账户62×××96支付了认购的第××幢×层××、××、××号商铺定金共计60万元；（二）、2015年7月23日，双方签订了三份《商品房买卖合同》，该合同对商铺项目建设依据、销售依据及商铺的具体楼层、房号、面积、价款、付款方式、房屋交接等基本情况都有详细记载和约定，都是原、被告双方真实意思的表示，符合法律规定；（三）、原、被告签订的《商品房买卖合同》已经实际履行，原告已于2015年7月23日支付××号商铺房款337220元，支付××号商铺房款855183元，支付××号商铺房款775597元，被告于当日出具了收款收据。原、被告双方买卖的商铺已经于2015年5月底交付使用至今长达三年之久，原告对商铺进行了装修、办理了水电立户，并出租经营使用多年。为什么2015年5月底就交付了房屋而《商品房买卖合同》却在2015年7月23才签订？这是因为被告2015年7月份之前还没有该商铺的预售许可证，被告违法故意隐瞒了这一事实，直到原告交完购房定金之后，多次催促被告签订合同的过程中，被告才将实情说出。被告在签订了购房合同、收取了购房款、交付了房屋后，一直逃避履行合同第十五条“关于产权登记的约定”将原告购买的商铺权属登记资料报产权登记机关备案及办理房屋产权证的义务，以致原告至今没有取得产权证书，原告多次催促被告办理，但被告工作人员及法定代表人以各种理由推脱。被告已严重违约，依法应承担违约责任。综上所述，根据《合同法》第四十四条、《物权法》第十五条、《商品房买卖合同纠纷司法解释》第六条的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，依法有效；根据《民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条及《合同法》第一百零七条、《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十条和第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条等规定，被告从2015年5月底交付房屋至今，没有按照合同约定，向产权机关提供办理产权登记的资料，使原告至今未取得产权证书，被告恶意违约，应当立即为原告办理产权过户登记，并依合同约定支付原告违约金19680元。二、原告向被告支付的房款中有一部分虽然是以债权抵偿方式，但该支付方式并不受法律禁止，依法应予以支持：1、原告母亲与被告及其法定代表人之间存在合法有效的借贷关系，原告母亲自愿用部分债权进行冲抵支付购房款1368000元，该行为并非是以房抵债，而是一种支付方式，这种支付方式双方没有约定不能用，我国法律也没有禁止性规定，因此依法应予支持，2、这种支付方式表面看与“以房抵债”很类似，都是以债权来冲抵房款，但实质上是有很大的区别。首先是目的不同，“以房抵债”的目的是为清偿债务，而本案原告的目的是为了购房。其次是法律关系不同，“以房抵债”大部分是基于债权债务关系产生抵押担保法律关系，而本案是基于房屋买卖合同关系支付房款的一种方式。再次是即使被告将原告支付购房的方式理解为“以房抵债”，但“以房抵债”并未违反法律、行政法规的强制性规定，况且原、被告签订的《商品房买卖合同》真实意思表示就是为了房屋买卖交易，不属于《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的。被告在2015年7月底交付房屋至今，没有按照合同约定，向产权机关提供办理产权登记的资料，致使原告至今未取得产权证书，依法应当继续履行合同，并依合同约定向原告支付违约金19680元。被告嵊州公司辩称：被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》系以房抵债性质，被答辩人的诉讼行为属重复诉讼。首先，被答辩人已自认：本案诉争的三套商铺的购房款有1368000元是以被答辩人母亲邱慧琴对答辩人的债权冲抵；其次，被答辩人主张在抵债之前向答辩人支付了60万元购房定金，该主张没有事实依据。被答辩人自称60万元购房定金是2013年6月17日通过谢子文向答辩人支付，但被答辩人既没有将该60万元汇入答辩人公司帐户，也未提交任何证据证明该60万元系购房定金的性质，包括谢子文向答辩人的法定代表人应均良的付款凭证中，也未注明“定金”字样。同时，据被答辩人母亲邱慧琴陈述，从2012年2月2日始，其向答辩人出借资金是通过自己、谢子文、邓道平及罗志的帐号向答辩人法定代表人应均良支付，而通过谢子文帐户转入应均良帐户的就有2750万元，因而该60万元实际也是借款性质而非定金性质。据上，被答辩人主张的已支付了三套商铺购房款的事实，与客观事实不符，被答辩人与答辩人虽然签订了《商品房买卖合同》，但该些合同实质上系答辩人用以房抵债的方式来清偿被答辩人母亲邱慧琴的债务。而江西省南丰县人民法院已于2017年12月13日作出（2016）赣1023民破1号之二生效民事裁定，批准答辩人公司重整计划草案，即确认答辩人公司与普通债权人签订的以房抵债合同不完全履行。依据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条的规定：“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束为。”因此，对被答辩人的诉请应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，罗鹭鸶与嵊州公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定：罗鹭鸶向嵊州公司购买南丰县书香琴苑46幢一层01、02、03号商铺三间，建筑面积分别为65.57㎡、70.49㎡、63.93㎡，商铺单价均为12131.9元／㎡，商铺总价分别为795493元、855183元、775597元。三间商铺总价为2426273元。合同签订当日，罗鹭鸶用其母亲邱慧琴与案外人谢子文等人共同出借给嵊州公司62800000元借款中的1968000元抵付了购房款1968000元，剩余458273元（01号商铺）房款尚未付清。同日，嵊州公司对上述每间房款均出具了相应的收款收据给罗鹭鸶。三份《商品房买卖合同》没有到房产管理部门进行备案登记。三份合同签订前，嵊州公司就已将三间商铺交付原告使用，原告之母邱慧琴在2015年6月10日与承租人吴某就该三间商铺签订了租期为八年的《店面租赁合同》，并收取了承租人吴某相应的租金，三间商铺该承租人仍在使用。但至今，嵊州公司未为罗鹭鸶办理该三间商铺的产权登记手续。2016年2月3日，嵊州公司经法院裁定进入破产重整程序，江西三松律师事务所为管理人。2017年12月13日，本院作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书，裁定批准嵊州公司重整计划草案，终止嵊州公司重整程序。在该已批准的重整计划草案当中确认债务人公司与普通债权人签订的以房抵债合同不完全履行，但考虑现行法律对以房抵债效力的趋向性意见和规定，本着平等保护同类别全体债权人的合法权益，结合本案以房抵债的实际情况，债务人公司及管理人在计划草案中提议，持有以房抵债协议的债权人按百分之六十五以住宅清偿，百分之三十五以商用或车库清偿。上述事实，除有原、被告委托代理人的当庭陈述（含原告委托代理人邱慧琴提供的情况说明）外，原告及其委托代理人、被告委托代理人还向本院提交了以下证据予以证实：一、原告及其委托代理人提供的证据有：1、双方签订的《商品房买卖合同》三份，2、被告出具的收取三套房款的预收款收据三份，3、书香琴苑签约付款结算单一份（复印件）4、邱慧琴、谢子文、邓道平等人62800000元的转账凭证一份，5、谢子文的取款及转账凭证各一份，6、店面租赁合同、水费客户缴费卡、吴家庄餐馆照片各一份；二、被告提供的证据有：江西省南丰县人民法院（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书一份。以上证据经原、被告举证质证，本院经审查后，确认其证明效力。本院认为，原告罗鹭鸶与被告嵊州公司签订的三份《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，属于合法有效合同。原告罗鹭鸶在实际履行该合同、支付大部分购房款时，用被告嵊州公司拖欠自己母亲的借款进行了抵付，该抵付购房款行为得到被告嵊州公司的同意和认可，其以该种方式履行自己的合同义务无可厚非，但至今其仍有部分购房款未付，合同义务未完全履行完。另外，被告嵊州公司虽然在双方签订合同前就将合同标的商铺交付原告使用，但至今未履行合同规定的为原告办理商铺产权登记义务，所以该《商品房买卖合同》属于双方未履行完毕的合同。原告及其委托代人邱慧琴诉称的在签订《商品房买卖合同》前的2013年6月17日支付过被告购房定金60万元，其虽然提供了谢子文的60万元取款、转账凭证及其书面证词和邱慧琴、谢子文、邓道平等人62800000元的转账凭证来印证，但因谢子文的60万元取款、转账凭证和邱慧琴、谢子文、邓道平等人62800000元的转账凭证中60万元，并未明确其性质是交付被告定金，虽然谢子文为此出具了书面证词来证明该60万元为定金，但因谢子文与原告有亲属关系，且未出庭作证，所以其证词本院不予采信。为此，2013年6月17日支付给被告的60万元不能确定为原告交付的购房定金。原、被告本应继续履行合同，但由于被告嵊州公司于2016年2月3日经法院裁定进入破产重整程序，而根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法的程序行使权利。”该法第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十四条规定：“买卖合同双方当事人在合同中约定标的物所有权保留，在标的物所有权未依法转移给买受人前，一方当事人破产的，该买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第18条的规定决定解除或者继续履行合同”。根据这些规定，破产企业管理人有权决定是否解除或者继续履行原、被告双方签订的买卖合同。2017年12月13日，本院作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书，已裁定批准了嵊州公司破产重整计划草案，而该重整计划草案已经对上述“以房抵债”所涉《商品房买卖合同》有了明确的处理意见。该破产重整计划草案也说明破产企业管理人对双方签订的买卖合同已决定解除而不再继续履行了。并且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条规定：“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理。”而第二十一条第一款第四项明确规定“其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼。”现原告提起的诉讼属于就债务人财产提起的个别清偿诉讼，所以依法应予驳回。另外，根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条的规定“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”，依据该规定，债权人无论在表决重整计划时是赞成，或是反对，还是未参加对重整计划的表决，均受经人民法院批准生效的重整计划的约束。原告罗鹭鸶毫无疑问也应受该裁定书的约束。还有，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”而原告罗鹭鸶的本次诉讼请求实质上否定了本院作出的（2016）赣1023民破1号之二生效民事裁定，构成重复起诉，应裁定驳回起诉。本案在审理过程中，原告代理人当庭申请追加被告法定代表人应均良为第三人，因其申请不符合法律规定，本院不予准允，并已当庭驳回。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第三十二条、第四十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百三十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条第一款、第三十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百四十七条第一款第（三）项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告罗鹭鸶的起诉。如不服本裁定，可在接到裁定书之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  赵 霞审 判 员  张南山人民陪审员  黄永琴二〇一八年十月二十二日书 记 员  赖艺欣