贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初730号 原告：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地：龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码：91522730099672447P。 法定代表人：刘刚琴，总经理。 委托诉讼代理人：朱敬华（贵州天玺嘉物业服务有限公司副总），男，1977年3月1日生，汉族，贵州省贵阳市人，大专文化，住贵阳市观山湖区，特别授权。 被告：余文，男，1982年3月30日生， 委托诉讼代理人：李艳婷，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，一般授权。 被告:贵州贵志房地产开发有限公司,住所地:贵州省龙里县饶鉢山，统一社会信用代码：9152273075016459X0。 法定代表人：郭福兰，执行董事。 委托诉讼代理人：徐昌春，贵州公达律师事务所律师，执业证号15201201111897424，特别授权。 委托诉讼代理人：韦梦丹，贵州公达律师事务所律师，执业证号15201201711012831，特别授权。 原告贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉物业公司）与被告余文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案。诉讼中，依据被告余文的申请，依法追加贵州贵志房地产开发有限公司（以下简称贵志房开公司）为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告天玺嘉物业公司的委托诉讼代理人朱敬华，被告余文的委托诉讼代理人李艳婷，被告贵志房开公司的委托诉讼代理人徐昌春、韦梦丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天玺嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费12354元；2、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2017年12月31日为10378元（按年利率24%计算）。 事实和理由：被告余文应于2012年1月20日领取位于龙里县森林溪畔所属物业。2014年6月30日，贵州金嘉隆物业服务有限公司将森林溪畔的物业管理权移交给原告，两家物业公司已将被告余文欠交的物业管理费债权进行了移交公示。同时原告及贵州金嘉隆物业服务有限公司一直持续为被告余文所属龙里县森林溪畔1-1B-1号房提供物业管理服务，但被告余文无故拖欠72个月物业管理费拒不支付，至2018年2月4日已欠付物业管理费12354元。原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求判令如前诉请。贵志房开公司与本案没有关联性，不应作为本案被告参加诉讼。黔南中院生效判决确定了原告对贵志房开公司享有的物业管理费债权，该债权系针对双方约定的已竣工未出售的空置房物业管理费，没有包含已竣工出售给被告余文的房屋。 余文辩称，1、被告虽与贵志房开公司签订《商品房买卖合同》，但被告在受领贵志房开公司欲交付的涉案房屋时发现房屋存在质量问题，相邻两户间距过小，房门不能同时打开，存在重大安全隐患等而未予收房。至今贵志房开公司也未按被告要求完成整改，故被告自始未受领该房屋，也未实际使用，不具备涉案房屋的“业主”资格，不是本案适格被告，依法不承担物业管理费的支付责任，而应由贵志房开公司承担房屋交付前的物业管理费，原告对被告的起诉依法应予驳回。2、被告未与原告及案外人贵州金嘉隆物业服务有限公司签订任何物业服务合同，双方之间不存在权利义务关系，原告未提供其系业主大会依法选聘而开展物业服务的相关证据，故对原告是否有权且实际开展物业服务存疑，且原告受让贵州金嘉隆物业服务有限公司的债务并未告知被告，该债权转让不产生法律效力，加之涉案房屋未实际交付被告，原告无权要求被告支付物业管理费和滞纳金，应由贵志房开公司承担房屋交付前的物业管理费。3退一步而言，即使法院认定被告应承担支付物业管理费的责任，但由于被告未实际入住，应当依照《贵州省物业收费管理办法》第19条规定，按物业费收取标准的50%计算。又因原告诉请的部分物业服务费已超过法定诉讼时效，依法不应当得到支持。在《民法总则》施行前，本案诉讼时效应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，故原告未超过诉讼时效的物业服务费债权起算时间应为2015年10月1日。 贵志房开公司辩称，贵志房开公司已向龙里县人民法院申请破产，管理人接管债务后经查余文确实未收房，在债权确认中已经明确将余文户的物业管理费作为未交房债权人确认债权。贵志公司与原告已经签订了物业管理合同，合同中对房屋空置费已经作了明确约定，且贵志公司所欠的房屋空置费已根据2017黔27号民终1554号判决书确认，截止2017年3月尚欠物管费18万余元，之后的房屋空置费已包含在原告向管理人申报的债权中，该债权已经由龙里法院确认，原告未在债权异议期内提出异议，所以双方的债权债务已经很明确，本案中不存在余文要求贵志公司代为支付物管费的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于森林溪畔项目人员及职责分工名单、工作联系函。原告拟证明徐荣军系森林溪畔项目的负责人，徐荣军2012年2月10日签收的工作联系函表明2012年1月20日已交房。经质证，余文认为与本案无关联性，贵志房开公司已确认案涉房屋未实际交付，达不到原告的证明目的。贵志房开公司对证据的三性不予认可，不能证明余文收房的事实。本院审查认为，该证据不能证明案涉房屋已交付余文之事实，对原告的证明目的，本院不予采纳。 2、关于金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务事宜的告全体业主书。原告拟证明部分业主在2014年6月5日知晓金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区的管理服务，由原告持续进行物业服务。经质证，余文以自己未在告知书上签字或收到相应通知为由，主张告知书对其不具有约束力。贵志房开公司无异议。经审查，金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务，已经贵志房开公司认可，且该告知全体业主书已在小区内张贴，故本院予以采信。 3、债权移交通知。原告拟证明被告知晓债权转移事项。 经质证，余文认为债权移交通知没有明确债权的具体内容，不能证明含有余文的债务，且该债权移交通知未送达本人，不具法律效力，故对证据的三性及证明目的不予认可。贵志房开公司认为与本公司无关。本院审查认为，债权人转让权利的，应当通知债务人。因债权移交通知没有明确债权的具体数额，且未通知余文而对余文不发生效力，故本院不予采信。 4、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议。原告拟证明于2014年6月1日与金嘉隆物业公司接交森林溪畔一期ABCD栋66087套房屋及未收取贵志房开公司及业主欠交物管费等事实。经质证，余文对证据三性及证明目的均不予认可，该证据是原告与案外人进行物业管理交接的相关事宜，交接的具体内容，余文不知情，不具有法律约束力。贵志房开公司认为与本公司无关。本院审查认为，因金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务，已经贵志房开公司认可，且该告知全体业主书已在小区内张贴，故本院予以采信。 5、2014年龙里县森林溪畔一期物业费缴费情况移交表。原告拟证明余文欠缴物业费的情况。经质证，余文对证据的三性无异议，否认原告的证明目的，认为情况移交表里明确了余文未领房的基本事实，原告所主张的物业费及滞纳金没有事实及法律依据。贵志房开公司以移交表系原告与案外人制作，对真实性有疑。 6、温馨提示、通知6份。原告拟证明2013年至2017年书面通知业主缴纳物业费。经质证，余文、贵志房开公司对证据三性与证明目的均不认可，认为是原告单方制作，没有余文签字。 7、钱彩云与贵志房开公司签订的《商品房买卖合同》。证明原告为依法选聘的物管企业，合同对物管费单价、业主交费按年预交、物业公司更换后业主所欠物管费由新物业公司收取、逾期缴费者每天收取总额的3%作为逾期滞纳金、业主承担包括但不限于律师代理费、诉讼费等费用。经质证，余文认为合同是案外人与贵志房开公司签订，与本案无关，对证明目的不予认可。贵志房开公司的质证意见与余文一致。经审查，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 8、龙里县房地产管理局证明。证明龙里县森林溪畔小区从入住以来一直由贵州金嘉隆物业服务有限公司及原告持续提供物业服务。经质证，余文对证据三性及证明目的均不认可，认为证明需要部门负责人及经手人签字予以确认，物业小区物业服务未曾间断这一内容不应当由第三方证实，而是应当由原告提供具体服务的具体明细。贵志房开公司无异议。经审查，森林溪畔小区的物业管理由贵州金嘉隆物业服务有限公司及原告持续提供服务的事实，已经生效的（2018）黔27民终591号民事判决书确认，故本院对该证据予以采信。 9、（2017）黔民终548号、549号民事判决书，原告以判决书包含了领房与未领房的业主，均证明商品房买卖合同合中关于物业管理的约定对双方均有约束力，判决结果为业主交付物管费及诉讼费。经质证，余文认为已超过举证期限，我国是成文法国家，不是判例法，该判决书也不是最高院发布的参考性案列，不能适用本案。贵志房开公司认为548号案件未收房与本案的未收房有本质区别，548号抗辩理由为原告未提供物业服务，而本案余文未收房是因为房屋有瑕疵，应当整改后再接收，548号的判决书结果与法律适用不适合用于本案。本院审查认为，我国不是判例法国家，上级法院作出的同类案件生效裁决，基层人民法院可以参照适用，但因上述判决涉及的案件事实与本案不相同，故不适用本案的判决结果。 10、龙里县人民法院（2017）黔2730民初414号民事判决书，黔南州中级人民法院（2017）黔27民终1554号民事判决书，龙里县人民法院黔27**破1号之一民事裁定书。证明贵志房开公司与原告建立物业合同关系，双方已经对空置房进行了约定，贵志房开公司所欠原告物业费已经被生效法律文书确认，现在双方为债权债务关系，在本案中不存在原告要求贵志公司支付物业费的情况。原告认为空置房属于已竣工尚未出售的房屋，故民事判决书中未包含余文的物业管理费。余文未发表实质性质证意见。经审查，上述生效法律文书确定的债权是否包含案涉房屋的物业管理费，在法律文书中没有明确体现，故达不到贵志房开的证明目的，本院对该证明主张不予采纳。 本院调取了逾期交房公告，该公告证明了贵志房开公司于2011年12月28日在《贵州都市报》刊登森林溪畔延期交房公告，将原定交房时间2011年12月30日顺延至2012年元月20日，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月24日，余文与贵志房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：余文全款购买贵志房开公司开发建设的龙里县森林溪畔小区A幢1-1B-1号商品房一套，面积为142.99平方米。贵志房开公司在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付给余文。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单时，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；买受人对房屋及装修质量等提出异议的，出卖人应当给予说明和解释，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测单位进行质量检测，检测费由买方承担，由责任方结算。出卖人书面通知的交付日期视为交付；对于房屋的交付，出卖人还可以采取报纸公告方式送达，以《贵州都市报》刊登的交付房屋时间为交房屋时间，买受人逾期办理交房手续的视为出卖人实际把房屋按时交付买受人。由于买受人原因未能按期交付的，自出买人向买受人通知的交付之日起15日后买受人向出卖人或指定物业管理公司缴纳物业管理费用，逾期60日（含交房期15日），买受人未交接则买受人除继续承担物管费外还要向出卖人或指定物业管理公司承担5元／天的保管费。出卖人选聘的前期物业管理企业为贵州恒庆物业管理有限公司。2011年12月28日，贵志房开公司在《贵州都市报》刊登森林溪畔延期交房公告，将原定交房时间2011年12月30日顺延至2012年元月20日。交房期限届临后，余文与贵志房开公司办理房屋交接手续，因房屋存在相邻两户间距过小，房门不能同时打开等质量问题，余文未予收房。至庭审时，贵志房开公司确认未完成案涉房屋的质量整改，也未将房屋交付余文，余文未入住。案涉森林溪畔小区的前期物业管理服务由贵志房开公司在另一商品房屋买卖合同中选聘的贵州金嘉隆物业服务管理有限公司提供。2014年6月1日，贵州金嘉隆物业服务管理有限公司与天玺嘉物业公司签订龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议，将森林溪畔小区物业管理移交给天玺嘉物业公司，并将物管费缴费情况移交表移送至天玺嘉物业公司，该移交表载明，余文未领房。经建设单位贵志房开发有限责任公司同意后，贵州金嘉隆物业服务管理有限公司与天玺嘉物业公司、贵志房开公司于2014年6月5日在森林溪畔小区内张贴告全体业主书，书面将物业公司更换事宜告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务管理有限公司将于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由天玺嘉物业公司予以收取。2014年6月16日，贵志房开公司与天玺嘉物业公司签订物业委托服务合同，委托天玺嘉物业公司为其开发建设的森林溪畔小区提供物业服务。天玺嘉物业公司自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供物业管理服务，2018年2月4日天玺嘉物业公司退出该小区，不再提供物业服务。2018年4月9日，天玺嘉物业公司提起本案诉讼。 另，根据生效的（2018）黔27民终591号民事判决书，天玺嘉物业公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”规定，业主承担的物业服务费用，应自房屋交付业主后按照房屋买卖合同约定的标准承担；房屋交付前的物业服务费用，应由建设单位依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付。本案中，虽然余文与建设单位贵志房开公司在商品房买卖合同中约定：买受人逾期办理交房手续的视为出卖人实际把房屋按时交付买卖人。但因该合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，该约定条款是否适用，应从买受人余文未收房的理由进行量考，庭审中，贵志房开公司已确认森林溪畔1-1B-1号房屋因存在质量问题至今未交付余文使用，且未向本院提交房屋符合交付标准的证明材料，故该条款不适用本案。案涉房屋交付余文前的物业服务费用，应由建设单位贵志房开公司承担；天玺嘉物业公司要求余文承担物业服务费用的诉请不能成立，本院不予支持。天玺嘉物业公司可另案向贵志房开公司主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回贵州天玺嘉物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费368元，由贵州天玺嘉物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审 判 长  陈 霞 人民陪审员  曾崇政 人民陪审员  李德富 二〇一八年十月八日 书 记 员  邓友春