河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终156号上诉人（原审原告、案外人）：梁瑞芳，女，1987年11月13日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区。委托诉讼代理人：刘冲，河北丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海艳，河北丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：唐山市城市建筑工程总公司。住所地河北省唐山市建设北路39号。法定代表人：朱志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰，河北八观律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐山海丰房地产开发有限公司。住所地河北省唐山市路南区复兴路221号。法定代表人：张伟海，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩勇，河北唐正律师事务所律师。上诉人梁瑞芳与被上诉人唐山市城市建筑工程总公司（以下简称城建公司）、被上诉人唐山市海丰房地产开发有限公司（以下简称海丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）（2017）冀09民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁瑞芳委托代理人李海艳、刘冲，被上诉人城建公司委托代理人刘峰、被上诉人海丰公司委托代理人韩勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁瑞芳的上诉请求：一、请求撤销沧州中院作出的（2017）冀09民初215号民事判决书，依法作出公正裁决。二、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对水景花苑小区36号底商（以下简称涉案财产）享有排除执行的权利。人民法院在进行查封活动时应依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的相关规定进行，但实际上法院执行查封措施时既未在涉案底商处张贴封条或公告，也未通知涉案底商的管理人或实际占有人，该底商未办理不动产登记，故上诉人对此涉案底商的查封情况无从得知。上诉人从海丰公司受托人唐山市丰南区丰南镇集体资产经营管理中心（以下简称丰南镇经管中心）处购买了涉案财产，上诉人已经支付全部价款，实际占有该底商，虽未办理过户，但上诉人对此不存在过错。上诉人对涉案底商享有排除执行的权利，人民法院不应执行涉案财产。被上诉人城建公司未提交书面答辩状，庭审时口头答辩称：1、上诉人的诉请应当驳回，上诉人上诉的内容中其权利发生在我方查封之后的相关案件不应得到贵院支持。根据我方在一审中提交的公证书可以显示相关涉案的上诉人在购买时不构成善意，公证书中清晰的反映了在出售房屋的小区售楼处前张贴的广告为法院查封财产欲购从速，在涉案的相关不动产前贴有法院张贴的封条，出售的价格远低于市场价，故对该部分案件请贵院予以驳回。2、案外人的陈述不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条的审查标准，根据贵院已经作出的（2017）冀民终562号生效判决确立了该法律规定是审查能否排除执行的法律适用，而本次上诉人上诉的案件均不符合上述法律规定，不能排除执行。3、上诉人诉请的解除查封措施属执行行为异议，不属于执行异议之诉的审查内容，对该部分请求依法驳回。被上诉人海丰公司答辩称：一、以被上诉人为甲方和丰南镇经管中心为乙方的《委托协议》第一条约定：甲方委托乙方对甲方现有的位于唐山市丰南区煤河南岸的水景花苑小区中的房屋（见明细表）进行出售……据此约定，上诉人从丰南镇经管中心购买的涉案财产，是否包括在被上诉人委托销售范围内，应以双方另行签订的《明细表》为准。据张伟海回忆，《委托协议》产生在前，《明细表》产生在后。每张明细表上都有张伟海亲笔签名和指印，《明细表》中的房产只包括住宅，不包括底商和车库。二、出卖和购买被人民法院查封的房产，是否具有法律效力，请人民法院依法审查并作出判决。但需要强调的是，《委托协议》及《明细表》签订之时张伟海没有人身自由，对哪些房产被海丰公司抵押，哪些被人民法院查封，其在签字时并不具体掌握，《委托协议》和《明细表》是丰南镇经管中心草拟的，即使出现了不当委托，后果也应当由丰南镇经管中心承担全部责任。三、被上诉人在一审时请求沧州中院向丰南镇经管中心调取《委托协议》和《明细表》，由张伟海进行确认。但法院只调取了《委托协议》，这就为上诉人仅凭《委托协议》认定涉案底商是被上诉人委托销售创造了条件。被上诉人强烈要求上级法院继续调取该《明细表》。上诉人梁瑞芳一审诉讼请求：1、判决立即停止对涉案财产的强制执行，并解除查封措施；2、判决原告享有排除执行的权利；3.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院查明：城建公司与海丰公司建筑施工合同纠纷一案，河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）于2007年6月15日作出（2006）唐民初字第110号民事判决。海丰公司不服，向河北省高级人民法院（以下简称河北省高院）提起上诉。2007年12月6日，河北省高院作出（2007）冀民一终字第139号裁定，撤销唐山中院（2006）唐民初字第110号判决，发回重审。唐山中院于2008年6月20日作出（2008）唐民初重字9号民事判决，判令海丰公司于判决生效后十日内给付城建公司工程款14329903.81元，并从2005年2月4日起，支付拖欠工程款的利息至给付之日，并判令海丰公司从2006年4月11日起，每天按其拖欠工程款数额的0.5‰向城建公司支付违约金至执行完毕止。因海丰公司未履行上述生效判决，城建公司申请强制执行。2009年1月17日，唐山中院作出（2008）唐执字第133-4号裁定，轮候查封海丰公司所有的包括原告所主张的36号底商在内的座落在唐山丰南区，具体包括：165-20号至165-32号、A08-29号至A08-35号、168#、170#、172#、176#、178#、180#，36#、37#、40#、41#、42#、A08-25#、A08-26#、A08-27#、A07-8(43)号、A04-（74）号。2009年4月24日，唐山中院将该案移送唐山市丰南区人民法院（以下简称丰南法院）执行。2011年2月26日，丰南法院作出（2009）丰执字第385-6号民事裁定书，查封海丰公司所有的包括原告所主张的36号底商在内的位于丰南区水景花苑小区内36套底商：165-20至165-32,A08-29至A08-35,168号、170号、172号、176号、178号、180号、36号、37号、40号、41号、42号、A08-25、A08-26、A08-27、A07-8(43号)、A04-1（74号）。并分别于2013年1月16日、2014年2月11日、2015年2月15日作出裁定，对已查封的海丰公司名下的以上底商进行了续查封。2015年3月5日，河北省高院作出（2013）冀执申（查）督字第10-1号裁定书，指令沧州中院执行该案。沧州中院于2015年9月29日作出（2015）沧执字第191号执行裁定书及协助执行通知书，冻结被执行人海丰公司银行存款人民币4000万元或查封其等额财产。查封了被执行人海丰公司名下的包括案外人所主张的36号底商在内的座落唐山市丰南区于水景花苑小区院内底商：165-18至165-32、165-45、165-47，A04-1、A07-8、A08-25、A08-26、A08-27、A08-29至A08-35，36、37、40、41、42、168、170、172、176、178、180。查封期限三年，自2015年9月29日至2018年9月28日。2016年3月17日，沧州中院作出（2015）沧执字第191-2号执行裁定，拍卖被执行人海丰公司所有的包括案外人主张的36号底商在内的数个底商。另查明，根据原告梁瑞芳向沧州中院提交的商业楼出售协议书及收据的复印件显示，唐山市丰南区丰南镇集体资产经营管理中心于2009年4月3日与原告梁瑞芳签订商业楼出售协议，协议约定原告梁瑞芳购买水景花苑小区36号商业用房，原告梁瑞芳已支付全部房款及税费共计1656845元。一审法院认为，唐山中院于2009年1月17日作出（2008）唐执字第133-4号裁定轮候查封了包括本案争执的坐落于唐山市丰南区商在内的数套房屋，而原告梁瑞芳所举证据证明其购买涉案36号底商的时间为2009年4月3日，即原告梁瑞芳购买涉案36号底商的行为发生在法院查封之后，故原告梁瑞芳的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其异议请求不能成立。原告梁瑞芳作为案外人就涉案36号底商不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应得到支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定作出（2017）冀09民初215号民事判决：驳回原告梁瑞芳的诉讼请求。本案经开庭审理，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，唐山中院在2009年1月17日作出（2008）唐执字第133-4号裁定，轮候查封海丰公司名下的包括案外人主张的36号底商在内的数个底商后，将该案移送丰南法院执行，丰南法院作出（2009）丰执字第385号民事裁定，对已查封的海丰公司名下的包括案外人主张的36号底商在内的数个底商进行了续查封。在唐山市丰南区城镇房屋产权产籍管理所查明，自2009年1月17日（2008）唐执字133-4号裁定后，除（2009）丰执字第385号系列查封、续封，（2015）沧执字191号查封、续封材料外，无其它案件查封材料。另查明，梁瑞芳提供的证据显示：“2017年8月26日，丰南镇水景花苑社区居委会出具证明，证明梁瑞芳自2009年4月3日购买水景花苑小区案36号商业用房后，开始使用。”本院认为，本案的争执焦点是梁瑞芳对涉案底商是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的主张实体权利，只有提交的证据能够同时满足该条规定的四个条件才能排除对涉案财产的强制执行。本案中，梁瑞芳所举证据证明其购买涉案底商的时间为2009年4月3日，根据法院查明的情况看，在梁瑞芳购买涉案底商之前已被执行法院查封，即梁瑞芳是在被执行法院查封后签订的涉案底商买卖合同，故其提交的证据不能证明在法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同，因此其关于排除对涉案36号底商强制执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，梁瑞芳虽然在二审期间提交了有关机关的证明，以期证明其对未能办理涉案底商不动产登记没有过错，但其购买底商发生在法院查封之后，对涉案底商不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，梁瑞芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁瑞芳负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  赵向鸿审判员  王振健审判员  刘立斌审判员  刘顺林二〇一八年十月八日书记员  崔彦茹