广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15606号原告：广州常泰物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路56号一座1813房，统一社会信用代码91440604066665195R。负责人：刘汉强。委托诉讼代理人:李丙华，男，1980年6月19日出生，汉族，住河南省许昌县，系原告员工。被告：陈树，男，1930年8月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广州常泰物业管理有限公司佛山分公司诉被告陈树物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理。后因被告下落不明，本案转为适用普通程序审理，由审判员侯德担任审判长，与人民陪审员易晓明、叶东梅组成合议庭，并于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付住宅和单车房物业管理费843.50元；2、判令被告立即向原告支付住宅和单车房公共水电分摊费244.40元；3、判令被告立即向原告支付因拖欠上述费用而产生的逾期违约金（自2013年9月16日起按日千分之一标准计算至实际清偿日，暂计至2018年3月31日为2494.65元）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告所在小区业主委员会于2013年7月30日签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区金沙一街12号2座2梯606房物业提供物业管理服务，上述物业建筑面积为47.83㎡，物业管理费按0.46元/月/平方米的标准计算，被告须在每月15日前履行交纳物业管理费义务，否则每天须按拖欠费用金额的1‰向原告支付逾期违约金。合同签订后，原告依约为被告提供物业管理服务,已履行其应尽的合同义务。但自2013年9月起，被告一直未依约按时足额向原告缴纳相应的物业管理费及公共分摊水、电费。至2018年3月，被告尚拖欠原告3582.55元（其中物业管理费843.50元、公共分摊水、电费244.40元，逾期违约金2494.65元）。原告已多番催告被告，敦促其补交欠款，但被告一直不予理会。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院查明案件事实，依法作出公正判决，支持原告的全部诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《金沙新城住宅小区物业服务合同》，证明原、被告存在物业服务合同关系。3、欠费、违约金清单，证明被告欠缴物业费及相应违约金。4、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明涉案房产的产权登记情况。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告举证的证据具有证据的真实性、合法性，能够证明本案事实，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年7月30日，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区金沙新城住宅小区业主委员会（甲方）签订《金沙新城住宅小区物业服务合同》，合同约定如下：“第一章总则第一条合同当事人……甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就金沙新城物业管理项目物业服务有关事宜，协商订立本合同。第二条物业项目基本情况名称：金沙新城住宅小区；……第三章物业服务相关费用第七条物业服务收费方式本物业区域物业服务收费方式为：包干制第八条包干制（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的面积数乘以收费单价按月交纳，具体标准如下：1、住宅（含单车房）物业管理服务费（按套内建筑面积）：0.46元/平方米/月；……第九条物业服务费用交纳业主应在当月15号前按月交纳当月物业服务费。……第十二条公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。……第十三条有关收费的其他条款……业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，管理公司有权从逾期之日起每日按欠费的1‰向欠费的业主和物业使用人收取违约金。……第四章双方权利与义务……第十六条乙方的权利义务（一）根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。……第五章合同时效第十八条物业服务期限物业服务期限为3年，自2013年08月01日至2016年07月31日。……第九章附则……第三十条……（四）本合同经双方法定代表人或授权代表人签字签章后生效。”另查明一，原告于2013年3月28日登记成立，其经营范围包括物业管理、酒店管理等。另查明二，涉案佛山市禅城区金沙一街12号二座606房，套内建筑面积47.72平方米，已办理产权登记手续，由被告单独所有。另查明三，依据原告提交的欠费、违约金清单，原告按房屋面积47.83平方米所计得的涉案房屋每月应收物业管理费为22元，2013年9月至2016年7月所欠物业管理费共计770元、公摊水、电费共计244.40元、自行车位管理费共计73.50元。另，原告以每欠费月的16日作为违约金的起算时间点，以日千分之一为计算标准，违约金暂计至2018年3月31日为2494.65元。诉讼中，原告陈述：涉案房产计算物业管理费的面积实包含了单车房的面积，原告没有查询到单车房的产权登记。公摊水电费是由每一栋每一户平均分摊，费用是由原告先垫付。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人佛山市禅城区金沙新城住宅小区业主委员会签订的《金沙新城住宅小区物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及包括被告在内的全体业主均具有约束力，各方均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付住宅物业管理费、单车房物业管理费和公摊水电费的诉请。依据涉案合同的约定，被告负有依约按期支付物业管理费和公摊水电费的合同义务。因被告未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告主张的2013年9月至2016年7月为欠费时间予以确认。又因涉案房屋的套内建筑面积为47.72平方米，故本院确认以47.72平方米计算物业管理费，原告主张的计算面积超出部分，本院不予支持。经计算，被告应依据涉案合同约定的按21.95元/月（0.46元/月/平方米×47.72平方米）的标准向原告支付2013年9月至2016年7月的住宅物业管理费合计768.25元（21.95元/月×35个月），原告诉请住宅物业管理费超出部分，本院不予支持。关于公摊水电费，被告并无有效证据予以反驳，故本院对原告诉请的公摊水电费244.40元予以支持。至于单车房物业管理费，原告未能举证单车房的面积以说明费用计算的依据，其应承担举证不能的不利后果，故本院对原告相应诉请不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。如前认定，被告未依约按期缴纳物业管理费，已构成违约，原告依约有权向被告主张违约金。但涉案合同约定的违约金标准明显过高，故本院综合考虑被告的违约情节，依据公平原则酌定违约金为300元，对原告诉请超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告陈树在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州常泰物业管理有限公司佛山分公司支付2013年9月1日至2016年7月31日的住宅物业管理费768.25元及公摊水电费244.40元；二、被告陈树在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州常泰物业管理有限公司佛山分公司支付违约金300元；三、驳回原告广州常泰物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费50元，由原告广州常泰物业管理有限公司佛山分公司负担32元，被告陈树负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  侯 德人民陪审员  易晓明人民陪审员  叶东梅二〇一八年十月二十九日书 记 员  方紫盈