山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0113民初2523号 原告（反诉被告）：魏红军，女，1972年10月15日出生，汉族，居民，户籍地济南市长清区，现住济南市长清区。 委托诉讼代理人：齐琳琳，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：陈芹，女，1973年10月8日出生，汉族，教师，户籍地济南市长清区，现住济南市长清区。 委托诉讼代理人：马庆刚，男，1974年10月26日出生，汉族，教师，系陈芹之夫。 委托诉讼代理人：刘昌华，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 原告魏红军与被告陈芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏红军的委托诉讼代理人齐琳琳，被告陈芹的委托诉讼代理人马庆刚、刘昌华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏红军向本院提出诉讼请求：1.请求确认魏红军与陈芹签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令陈芹将本案房屋过户至魏红军名下；3.本案诉讼费、保全费、律师费由陈芹承担。事实与理由：2016年10月26日，原、被告与济南金日房地产经纪有限公司（以下简称金日房地产公司）三方签订了《济南市房屋买卖合同》一份，约定：被告将位于济南市长清区的房屋出售给原告，原告于2016年11月5日前将首付款35万元支付给被告，被告于原告交付首付款当日将房屋交付原告，原告于被告办理完毕房产证后支付剩余房款24.5万元，被告将房屋过户给原告。合同签订后，原告于2016年10月26日支付定金2万元，于2016年11月5日支付首付款33万元，并于当天交付房屋，原告居住至今。原告于2018年7月10日得知被告已经将房产证办理完毕，但未及时通知原告。原告联系被告支付剩余房款并要求被告将房屋过户至原告名下，但被告拒绝继续履行合同，综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 陈芹辩称，1.签订涉案房屋买卖合同时，双方及中介均知道2017年3月份能办理完毕房产证，最迟四月份被告可以拿到房屋全部房款。被告卖房的目的是更换大点的房子由老人居住，对此双方及中介均清楚，2017年3月份因开发商的原因暂时无法办理房产证，被告找到房产中介及原告，要求原告付清剩余房款，经多次协商，至2017年8月1号双方及中介再次商谈，最后原告明确承诺2017年8月15日前最少付房款20万元。2017年9月22日被告向原告书面送达催款通知，要求将20万元房款于9月24日交付被告，如不按时交纳双方解除房屋买卖合同。2017年9月28日被告再次书面送达催款通知，要求将24.5万元于2017年10月5日下午5点前交付，如不按时交纳双方解除房屋买卖合同。原告收到催款通知后仍未履行付款义务，2017年12月6日被告作出书面解除房屋买卖合同通知书，交由中介送达原告。综上，原告承诺2017年8月15日前最少支付被告房款20万元，但未履行，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条第三项之约定及法律规定，被告有权解除合同且行使了解除权。 反诉原告陈芹向本院提出诉讼请求：1.确认陈芹与魏红军解除房屋买卖合同的效力；2.判令魏红军支付违约金至判决生效时止（以595000元为基数按照年息24%，自2017年8月16日起计算至2018年8月15日，金额为142800元）；3.本案反诉费由魏红军承担。事实与理由：双方及中介济南金日房地产经纪有限公司三方签订《济南市房屋买卖合同》，约定陈芹将涉案房屋以59.5万元的价格出卖给魏红军，并约定违约责任。在合同履行过程中，经三方协商对付款时间进行了变更，魏红军承诺于2017年8月15日前最少付清余款20万元，但魏红军未履行付款义务，陈芹于2017年12月6日行使合同解除权并通知到了魏红军，故提起反诉，望判如所请。 魏红军对陈芹的反诉辩称，1.双方及中介签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，合法有效。魏红军依约支付了首付款并在得知房产证下证后及时联系陈芹过户并办理按揭贷款支付余款，但陈芹拒绝配合，是陈芹违约，无权单方解除合同。2.双方提交的录音明确听出中介承诺2017年3、4月涉案房屋能取得房产证但未果，根据合同约定魏红军无提前支付剩余款项义务。2017年8月中介及陈芹与魏红军再次协商支付余款之事，魏红军基于陈芹急需资金购房及中介承诺9月能办下房产证并办理按揭贷款等原因，决定先借朋友房产证贷款或小额贷款公司贷款的前提下提前支付部分余款并于2018年8月17日将高息贷出的12万元加自有资金3万元交付中介，但陈芹拒收。2017年9月陈芹通知魏红军支付余款否则解除合同，但至此房产证并未按中介承诺办理下来，且无法预知下证时间，魏红军具有不安抗辩权，有权拒绝提前支付余款，不存在违约，陈芹也无权单方解除合同，因此应驳回陈芹的反诉请求。 魏红军为证明其本诉及反诉主张，向本院提交如下证据材料：1、《济南市房屋买卖合同》一份及收条两张，证明魏红军与陈芹之间的房屋买卖合同关系及魏红军已支付房屋首付款35万元的事实；2、暖气、燃气费交接单一份，证明涉案房屋于2016年11月5日已交付魏红军使用；3.房屋权属状况信息一份，证明陈芹已于2018年4月2日取得涉案房屋产权证书；陈芹对上述证据1、2、3无异议，本院予以确认。4、中介侯明磊的录音一份，证明陈芹在在涉案房屋涨价后感觉房屋卖便宜了，要求魏红军增加购房款总额，否则不再继续履行合同。陈芹对该证据有异议，主张不存在以房屋卖便宜了为由拒绝履行合同的意思表示。5、诉讼保全保险单及发票各一份、律师委托代理合同及发票，证明魏红军支出的诉讼保全保险费金额及律师代理费，陈芹对该组证据真实性无异议，但不同意承担上述费用。6、魏红军与陈芹丈夫马庆刚的通话录音及书面材料，证实魏红军支付余款，陈芹拒收，并将因房价上涨，未能及时拿到余款购买其他房屋归咎于魏红军。陈芹对该录音真实性予以认可，并主张该录音可证明魏红军已收到解除合同通知。7、魏红军及案外人侯婷婷与中介侯明磊的录音，证明陈芹拒绝继续履行合同的真实原因是房价上涨。陈芹对该录音不予认可，认为录音中的谈话内容均是魏红军的主观猜测。 陈芹为证明其本诉及反诉主张，向本院提交如下证据材料：1、金日房地产公司证明一份及中介侯明磊到庭作证、催款通知书两份、解除合同通知一份，上述证据拟证实陈芹卖房的目的是换大一点的新房给老人居住，因恒大绿洲2017年3月无法办理房产证才导致违背当初三方订立合同的目的，故此陈芹多次催促魏红军付清余款，因魏红军承诺后拒不付款，陈芹才依约定和法律规定行使解除权，双方合同已解除。2、魏红军、陈芹、马庆刚及中介之间的谈话录音及马庆刚与魏红军之间的通话录音，证明双方改变了合同的交款方式，因魏红军未及时付清余款，而导致双方合同的解除。魏红军对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为上述证据只能说明是陈芹单方表明解除合同，魏红军并未同意。 本院组织当事人对上述证据进行了开庭质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2016年10月26日陈芹（出卖人、甲方）与魏红军（买受人、乙方）、金日房地产公司（居间人、丙方）签订《济南市房屋买卖合同》一份，约定将陈芹所有的位于长清区恒大绿洲小区21号楼1单元2502室房屋一处出卖于魏红军，房屋总价款59.5万元，首付款35万元于2016年11月5日前支付，余款24.5万元办理按揭贷款。双方办理过户等手续所产生的相关税费由魏红军承担。双方同意于魏红军支付首付款当日进行房屋交接。关于违约责任，双方约定：“1、……，2、甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相应义务，每逾期一日，违约方影响本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金）并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日内解除合同。”三方另在其他约定事项内容特别约定：“1、甲方办理产权证费用由乙方承担，具体金额由甲方办理产权证的维修基金及契税为准；2、以甲方办理完毕房产证当日为起点六××日内乙方付甲方余款，甲方须积极配合办理贷款手续”。 合同签订当日，魏红军支付陈芹购房定金2万元并计入首付款，2016年11月5日魏红军向陈芹支付剩余首期购房款33万元，陈芹将涉案房屋同时交付魏红军居住使用至今。合同签订时，因涉案房屋尚未取得房屋产权证书，经中介咨询恒大绿洲公司，预计2017年3月份可以办理房产证，双方遂约定自陈芹取得房产证六××日内，魏红军支付剩余房款。但2017年3月份因恒大绿洲公司原因，涉案房屋并未能取得房产证，此后陈芹多次找魏红军及金日房地产公司协商要求改变付款方式，2017年8月1日经陈芹及丈夫马庆刚、魏红军、金日房地产公司工作人员侯明磊见面协商，三方达成口头一致意见，魏红军同意于2017年8月15日前支付剩余房款最低20万。后魏红军筹款15万元向陈芹支付，陈芹以未付20万为由拒收并分别于2017年9月22日、9月28日向魏红军发出催款通知，要求魏红军于2017年10月5日前支付剩余房款24.5万元，如不按时交纳，双方解除房屋买卖合同。魏红军则以陈芹未能取得房产证无法办理房产过户为由予以拒绝。2017年12月6日陈芹再次向魏红军发出《通知》一份，通知载明“你（魏红军）在履行恒大绿洲房屋买卖合同中，经过协商，多次承诺改变合同中的付款方式，但每次都拒绝履行付款义务，房主多次下发催款通知，魏红军多次拒绝付款，已造成严重根本违约……我们决定在2017年12月7日正式解除陈芹与魏红军签订的房屋买卖合同”等内容。魏红军收到该通知后未予理睬。2018年4月2日涉案房屋取得房产证，载明所有权人陈芹，房产证号为：济南20180061337。取得房产证后，陈芹未通知魏红军办理过户手续，后经魏红军向金日房地产公司询问得知涉案房屋已取得房产证，遂联系中介及陈芹要求办理房屋过户手续并同意支付余款24.5万，但陈芹以双方合同已经解除为由予以拒绝，魏红军遂诉至法院。 本院认为，魏红军与陈芹均系完全民事行为能力人，双方及第三方中介金日房地产公司签订的《济南市房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此，本院予以确认。 综合双方的本诉及反诉请求，庭审中的举证和质证意见，本案的争议焦点为：陈芹向魏红军发出的解除合同通知是否有效，双方签订的《济南市房屋买卖合同》是否已经解除。对此，本院认为双方合同签订后，魏红军已经支付房屋首付款33万元，陈芹也向魏红军交付了涉案的房屋，双方对涉案合同均已进行了实质性的履行，已经初步实现了双方的合同目的。关于剩余24.5万元房款，合同明确约定由魏红军自陈芹取得涉案房屋房产证后六××日内支付，因此魏红军有理由拒绝提前支付。虽然双方曾口头协商一致由魏红军提前支付房款20万元而魏红军未能全部支付，但魏红军向中介金日房地产公司提存15万元的行为，表明魏红军并不存在不履行付款义务的主观故意，且魏红军在得知涉案房屋取得房产证后主动提出支付全部剩余房款，说明有主动履行合同义务的意思表示。双方合同第十条第三款约定的内容是在买方不履行付款义务的情况下，卖方才可行使解除合同的权利。如上所述，陈芹发出解除合同通知时，既未达到合同约定的魏红军支付剩余房款的条件（即陈芹取得涉案房屋房产证后六××日支付），也不存在魏红军拒绝履行付款义务的情况。因此陈芹仅以魏红军未按时支付剩余房款为由，单方向魏红军发出解除合同通知的行为，并不符合双方合同第十条第三款的约定。 同时，陈芹单方向魏红军发出解除合同通知的行为，也不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条合同法定解除的情形。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”很显然，本案并不符合该条第（一）（二）（五）款规定的情形。魏红军已支付了房屋首付款33万元，加之筹到的15万元，较之59.5万元的总房款，已经履行了大部分的付款义务，在涉案房屋并未取得房产证的情况下，魏红军的行为并非迟延履行主要债务，也不符合该条第（三）规定的情形。关于第（四）款，陈芹虽主张因魏红军未能支付剩余房款，在此期间市场房价大幅上涨，致使其无法及时购买其他房屋而使合同目的无法实现。但本院认为，陈芹购买其他房屋并非本案中的合同目的，涉案房屋取得房产证后，魏红军明确表示愿意支付剩余价款并且也与中介进行了联系，说明本案的合同目的可以实现。况且，合同约定涉案房屋取得房产证后魏红军才支付剩余价款，合同未能继续履行的原因是陈芹迟迟未能取得房产证，陈芹把在此期间发生的房价上涨的市场风险，完全归咎于魏红军，于法无据，因此，本案也不符合《合同法》第九十四条第（四）款法定解除的条件。综上，本院认定双方签订的《济南市房屋买卖合同》未达到合同解除的约定情形及法定情形，该合同继续有效。 关于魏红军主张的为诉讼保全支出的保险费及律师费等费用的诉讼请求，本案系因双方对合同的效力发生争议，而并不存在合同中约定的违约行为，因此对魏红军的该项诉讼请求，本院不予支持。关于陈芹提出的要求魏红军支付违约金的反诉请求，魏红军承诺提前付款20万后仅筹到15万，有一定的过错，构成一定的违约，但并非根本违约。对此本院酌情判定由魏红军自2017年8月15日起至实际支付之日止以剩余房款24.5万元为基数，按照年利率6%的1.5倍即9%向陈芹赔偿利息损失。 综上，涉案的《济南市房屋买卖合同》继续有效，双方应继续履行，对魏红军要求陈芹办理房屋产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持，但应自魏红军向陈芹支付剩余房款24.5万元及办理房产证费用后（具体金额以陈芹办理房产证的维修基金及契税为准）履行；对陈芹要求魏红军支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。对魏红军的其他诉讼请求及陈芹的其他诉讼请求，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六××条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六××四条之规定，判决如下： 一、魏红军与陈芹、济南金日房地产经纪有限公司于2016年10月26日签订的《济南市房屋买卖合同》合法、有效； 二、限陈芹自魏红军向其支付剩余房款245000元及办理房产证的费用（具体金额以陈芹办理房产证的维修基金及契税为准）后三十日内协助魏红军办理济南市长清区房屋的不动产产权登记变更手续； 二、由魏红军自2017年8月15日起至实际支付之日止，以245000元为基数，按年利率9%的标准向陈芹支付利息； 三、驳回魏红军的其他诉讼请求； 四、驳回陈芹的其他反诉请求。 本诉案件受理费100元、反诉案件受理费1578元，由陈芹负担；诉讼保全费5000元，由魏红军负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘爱国 二〇一八年十月十五日 书记员  王 娟