湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初6602号原告：黄小飞，女，1981年12月19日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。被告：解婷，女，1982年8月1日出生，汉族，住长沙市开福区，经常居住地长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区BH7栋3405房屋。第三人：长沙市雨花区郡华房屋信息咨询服务部，住所地长沙市雨花区圭塘路52号英郡年华公寓2栋102号。经营者：沈为。委托诉讼代理人：谭惺也，女，1992年6月9日出生，汉族，住湖南省茶陵县，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：巫敏，男，1990年5月23日出生，汉族，住湖南省攸县，系该公司工作人员。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。原告黄小飞（以下简称原告）与被告解婷（以下简称被告）、第三人长沙市雨花区郡华房屋信息咨询服务部（以下简称郡华公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦秋香、被告、第三人郡华公司到庭参加诉讼。第三人新环境公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告在2018年4月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还定金及购房款31万元、支付违约金36.16万元、赔偿原告支付的中介费36160元、律师费20000元，以上共计727760元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年4月6日,原告与被告及第三人郡华公司、新环境公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由原告以180.8万元购买被告所有的位于长沙市雨花区的融科东南海BH7栋3405房，由第三人郡华公司作为本次交易的居间方,由第三人新环境公司作为管理方。合同签订后,原告已按该合同约定履行了自已的义务,而被告在4月18日明确表示拒绝办理房屋买卖的后续手续，拒绝退还购房定金和购房款。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告解婷辩称：同意解除双方的房屋买卖合同；本案违约方是原告，我已经全权委托第三人郡华公司办理卖房事宜，不同意退还定金，也不应该赔偿违约金和损失费，不应该承担本案的诉讼费用。第三人郡华公司辩称：原告按照合同约定履行了义务，房屋买卖合同没有约定当月的按揭款由谁支付，被告在4月18日明确告知房子不卖了。第三人新环境公司未作答辩。经审理查明：2018年4月6日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）、郡华公司（居间方、丙方）、新环境公司（管理方、丁方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将坐落于长沙市雨花区的融科东南海小区BH7栋3405房出售给乙方，房屋总售价为1808000元；2、甲乙双方约定付款方式为：购房定金+购房款+交房尾款，双方约定付款步骤如下：在2018年4月6日乙方支付甲方购房定金5万元，甲乙双方要求丁方指定账户托管；购房款由乙方在甲方还贷赎楼手续办理之时支付甲方购房首付款73.8万元。3、签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费用8000元，乙方应支付丙方居间服务费36160元；甲乙双方任何一方违约，丙方不承担责任，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用；4、合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。同日，上述四方签订《补充协议》约定：1、甲方需配合丙方办理该房屋相关委托公证至丁方指定人名下作为乙方支付房款安全的保障，当甲方收到全款后，乙方有权将此房屋产权登记至第三方名下；2、甲方应无条件配合乙方收取售出后贷款房款到乙方指定银行账户，配合乙方开一张一类银行卡，开通网银留乙方手机号码，并签写授权乙方收取按揭款的委托书作为乙方一次性付清房款保障；3、甲乙双方协商决定，在甲方办理相关委托公证至丁方指定人名下并出书时，乙方自愿用48万元替甲方提前还贷赎楼，资金转至丙方替乙方寻找的有资质的担保公司；4、乙方自愿在公证书出书时，将购房定金及追加定金合计30万元转至甲方账户。合同签订后，原告向被告支付了定金5万元，向第三人郡华公司支付居间费36160元，向湖南新金非融资性担保公司支付按揭费36000元；被告向原告出具了《定金收条》。2018年4月12日甲方公证出书后，原告向被告账户转款26万元。同月17日，原被告因当月到期的按揭款由谁支付问题产生分歧，次日被告告知第三人郡华公司，将拒绝办理房屋买卖后续的所有相关手续。第三人郡华公司组织双方协商不能达成一致意见。原告认为其已经按照合同约定履行了合同义务，被告违反合同约定，要求原告承担合同外的义务，且拒绝履行合同。原告因被告违约，造成严重经济损失。遂诉至本院，请求判如所请。以上事实，有《房屋买卖合同》、《定金收条》、收据、转账凭证、情况说明、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为,原告与被告及第三人郡华公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。1、关于《房屋买卖合同》的解除。被告解婷在签订《房屋买卖合同》后，因合同履行中出现的问题未能得到解决，明确表示不继续履行合同，且涉案房屋因新的政策无法办理转移过户登记。本案合同实际上已无法履行，故原告主张解除其与被告解婷、第三人郡华公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。2、关于合同履行中的违约行为：涉案合同签订后，原告当日依合同约定向被告交付定金50000元，在被告办理公证出书后，支付26万元购房款给被告。双方合同并未约定涉案房屋当月按揭款由谁支付，因该房屋系被告贷款购买，没有明确约定的前提下，偿还银行当月按揭款是被告的义务；合同第二条约定“乙方在甲方还贷赎楼手续办理之时支付甲方购房首付款”也只是明确由原告准备资金，由被告履行偿还按揭款的义务。被告陈述当月需要偿还的按揭款只有4000元，而其在合同签订后已经收取原告支付的定金及购房款31万元，其要求原告支付当月按揭款没有合同依据，在遭到原告拒绝后即明确表示不再继续履行合同，被告的行为构成违约，应由其承担相应的违约责任。3、原告的损失和被告应承担的违约责任：涉案合同签订后，原告支付给被告定金及购房款31万元，向第三人郡华公司支付居间费36160元，向湖南新金非融资性担保公司支付按揭费36000元，支付律师费20000元。本案因被告违约导致合同不能履行，原告主张由被告退还原告支付的定金和购房款31万元的理由成立，本院予以支持。同时，根据合同约定：签订本合同后，甲乙双方任何一方违约，丙方不承担责任，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用；如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费，原告请求由被告承担其为履行合同支付的费用92160元（36160元+36000元+20000元）的理由成立，本院予以支持。此外，原告主张按照合同的约定由被告支付违约金361600元，本院认为：原告的主张虽有合同依据，但双方约定的违约金过高，涉案资金占用时间不长，酌情调整为由被告支付原告违约金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告黄小飞与被告解婷、第三人长沙市雨花区郡华房屋信息咨询服务部、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2018年4月6日签订的《房屋买卖合同》；二、被告解婷于本判决生效后15日内支付原告黄小飞502160元（退还定金和购房款310000元；赔偿原告黄小飞因履行合同支付的费用92160元；支付违约金100000元）；三、驳回原告黄小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11078元，保全费3520元，合计14598元，由被告解婷负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宋月清人民陪审员  李顺希人民陪审员  谌晓曙二〇一八年十月二十六日书 记 员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。