湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5998号原告（反诉被告）：杨依纯，女，1988年3月24日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄乐，湖南华麟律师事务所律师。被告（反诉原告）:周思倩，女，1994年2月3日出生，瑶族，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。第三人（反诉被告）：长沙志仁房地产咨询有限公司，住所地长沙市雨花区曙光中路**曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼101号门面。法定代表人：刘敏，执行董事兼总经理。原告杨依纯（以下简称原告）诉被告周思倩（以下简称被告）、第三人长沙志仁房地产咨询有限公司（以下简称志仁公司），以及被告周思倩反诉原告杨依纯、第三人志仁公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄乐，被告及其委托诉讼代理人林艳芳，第三人法定代表人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告协助原告将登记在被告名下的长沙市雨花区房办理过户登记至原告名下，并由被告承担由此产生的费用；3、判令被告向原告支付违约金90400元、居间服务费4400元、律师费15000元，共计109800元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：2018年2月13日，原、被告双方经第三人志仁公司居间签订了房屋买卖合同，原告将名下坐落于长沙市雨花区的房屋出售给被告，合同约定房屋总价款为452000元，其过户产生的相关费用由被告承担。付款方式为房屋买卖合同签订之日支付定金20000元，办理产权转移登记支付首付款172000元，余款260000元由被告向银行申请贷款的方式向原告支付。合同签订后，被告支付了20000元的定金，就办理过户登记的事宜，原告多次与被告沟通，积极配合，并垫付了过户产生的相关费用，房屋于2018年6月5日办理好过户手续，房产管理部门也通知被告领取了变更后的房屋产权证。扣除帮助垫付的款项，被告仅向原告支付136000元的首付款。此后，依据合同约定，被告在领取了房产权证后，应当将领取回执交给银行办理抵押贷款手续。但被告一直对原告隐瞒领证的事实，经原告、第三人、银行多次催促一直不予办理贷款手续。被告至今仍欠原告共计296000元房款，导致原告无法实现合同目的。依据合同约定，原告有权解除合同，并要求违约方支付相关费用。为维护原告自身合法权益，现特诉至法院并提出诉称之请求。被告辩称：1、原告提出的解除合同请求理由不成立，请求驳回原告诉讼请求。本案解除合同没有法定解除理由。就合同约定而言，被告并没有故意拖欠房款，合同签订后被告先后依约交付了定金20000元，房款172000元，余款未付事出有因，是被告发现原告与中介公司涉嫌欺诈，收到的产权证年限与中介公司所说不符，被告多次与原告及中介沟通解除此事，并未表示不支付或拒绝支付尾款，不存在违约行为，该行为不是合同约定解除合同的理由。2、本案合同是因重大误解而订立的合同，请求法院予以撤销。关于公摊面积，因为购房合同中没有约定公摊面积，故不应计算公摊面积，被告事后才得知公摊面积总面积的25%，且合同中并未体现公摊面积有多少，是在不知道公摊面积的情况下签订了合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还，并可解除合同。本案中，公摊面积达到了25%，面积误差比远超3%，作为买受人是可以解除合同，并对超过3%部分要求双倍返还。关于土地使用年限，从证据体现，被告从始至终对房屋的产权剩余期限不知情，而中介一再误导致使被告作出与真实意思不相同的表示。根据合同法的相关规定，《房屋买卖合同》的签订并非被告的真实意思表示，其签订的合同目的不能实现，因此应予以撤销。3、本案就算要解除合同，也是基于原告违约侵犯了被告的知情权而产生的法律后果，应由原告承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人志仁公司陈述：1、过户的问题第三人志仁公司没有参与材料的对接，也没有参与过户程序；2、买卖房屋只看建筑面积，跟公摊没有关系，原告是带了房产证原件到场的，不存在欺诈欺瞒的情况，过户前被告提出了公摊问题，第三人志仁公司已经进行了说明，是由被告认可的事实；3、签订合同是双方真实意思表示；4、第三人志仁公司的居间服务已经全部履行完毕，不存在违约。被告向本院提出反诉请求：1、请求撤销原告与被告、第三人志仁公司签订的《房屋买卖合同》；2、请求原告、第三人志仁公司共同赔偿被告损失90400元；3、本案本诉及反诉的诉讼费、保全费、律师费10000元及居间服务费8800元、税费4520元由原告承担。事实和理由：被告与原告经第三人志仁公司介绍签订了《房屋买卖合同》，原告将其名下曙光苑511的房屋出售给被告。在本案中被告没有故意拖欠房款，而是本合同的签订不是双方真实意思表示，不能实现合同目的，按照《中华人民共和国合同法》第54条规定，应予撤销。一是面积相差12.3平方。被告收到产权证时发现产权证上显示的建筑面积为47.56平方米，其中分摊面积占了12.29平方米，实际使用面积仅为35.27平方米。按照交易习惯，多楼层的住房，在7层以下住宅的房屋公摊面积一般为总面积的7%-12%，不符合商业惯例，且房屋买卖合同中并未明确写明分摊面积是多少，反诉人也据此多次询问过，但均被告知比例为8%。房屋买卖的面积是合同的重要组成部分，被告对该合同的标的（面积）出现了重大误解，才做出签订合同的意思表示。二是土地使用权剩余期限仅为32年。被告收到产权证后，发现该房屋的土地使用权剩余期限仅为32年。根据相关法律规定，国有土地使用权的期限是商品房买卖合同中关于合同标的物的重要事实，房屋土地使用权期限与购房者合法权益密切相关，原告及第三人志仁公司依法负有将出售房屋的土地使用权期限这一重要事实告知购房者的附随义务，而其不告知购房者房屋土地使用权期限的行为违反法定义务，影响购房者知情权和选择权的行使。被告事后得知所购房屋的国有土地使用权的期限远远低于70年的事实与其内心真实意愿相违背的，可根据案件事实认定被告对标的物有正大误解。原告在签订本案《房屋买卖合同》时涉嫌欺诈，根据合同法第五十四条第一款规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。故请求撤销被告与原告签订《房屋买卖合同》，并按照合同规定由原告和第三人志仁公司支付被告90400元赔偿金。原告对被告的反诉辩称：1、原告认为需要核实被告提出的居间服务费8800元及税费4520元是否已经缴纳相应的诉讼费。2、双方签订房屋买卖合同不存在欺诈情形；3、在涉案房屋的买卖过程中，原告多次反复与被告确认是否购买，被告确认购买。4、关于公摊面积被告跟第三人志仁公司的工作人员沟通过，被告对该情况是知情并认可的。综上，被告提起的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人志仁公司对被告的反诉辩称，同本诉的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年2月13日，原告（甲方、出售方）与被告（乙方、买受方）在第三人志仁公司的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，坐落于长沙市雨花区的房屋在居间方的促成下出售给乙方，建筑面积47.56平方米，房屋类型为住宅；经甲乙双方协商一致，该房屋出售价格为452000元，该转让价款不含税费，乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金20000元，乙方承担全部税费；乙方在办理产权转移登记当天支付首期款172000元，余款260000元由乙方通过向银行或市公积金中心申请贷款的方式直接由银行或公积金中心向甲方支付；甲乙双方确认自贷款到达资金监管专用账户之日起5个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续，乙方在领取新不动产权证后5个工作日内办理该房屋银行贷款抵押登记手续，否则每逾期一日按房屋出售价为基数万分之五向对方支付违约金并且承担由此造成第三方的损失；乙方应按本合同约定支付房款，若乙方逾期支付房款，每逾期一天应按逾期应付款万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过20日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋出售价10%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后退还乙方已付款；守约方为保障本合同的顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产生的律师费、财产保全费、执行费等均由违约方承担；一方未按照本合同约定的期限类型合同，在本合同约定的履行条件成就时未履行合同或者拖延、拒绝配合办理交易中各项手续，逾期超过15日仍未履行或者经守约方催告后在指定的合理期限5日内仍未能继续履行的，守约方有权单方解除合同，且守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方按照本合同的违约条款承担违约责任（若本合同未有明确约定违约责任的，按房屋出售价的20%承担违约金），同时居间服务费全部由违约方承担，违约金不足以弥补全部损失的，违约方仍必须承担；其他约定处特别注明：（1）房内家具家电一起转让给乙方，（2）如果因为国家政策原因导致不能正常办理过户手续，则甲乙丙三方互不违约；合同还就其他方面内容进行了约定。同日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人志仁公司（丙方）签订《居间服务合同》，合同约定就上述买卖合同，甲方应当向丙方支付居间服务费4400元，乙方应当向丙方支付居间服务费8800元。甲乙双方应于签订《居间服务合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。如因甲乙双方或一方违约导致《房屋买卖合同》的履行中止、终止、解除或者甲乙双方自行协商一致解除《房屋买卖合同》的，丙方仍有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费，且丙方有权直接要求违约方承担守约方未支付的居间服务费。被告在庭审中陈述，被告于2018年2月13日交20000元定金，2018年5月9日支付172000元房款，其中包括转账152000元，现金20000元。原告认可收到被告172000元，包括转账152000元和现金20000元，另定金20000元在中介没有告知原告的情况下退还给了被告。双方居间费用都没有交纳。根据原告提供的涉案房屋原产权证显示，涉案房屋登记时间为2010年1月22日，规划用途为住宅，建筑面积47.56平方米，套内面积35.27平方米，附记中注明“其中分摊面积为12.29平方米”。2018年6月4日，涉案房屋产权转移登记至被告名下，新的不动产权证书显示，权利人为被告，使用期限注明土地使用权终止日期为2050年7月17日，房屋建筑面积47.56平方米，其中专有建筑面积为35.27平方米，分摊建筑面积为12.29平方米。被告支付了买房契税4520元。2018年5月9日，被告和第三人志仁公司工作人员李翔出具欠条，内容为：今欠原告过户费用人民币36000元。该36000元是因为被告不具有购房资格，其通过关系办理产权过户所花费的费用，该费用由原告垫付。涉案房屋产权转移至被告名下后，被告以对房屋公摊面积和产权年限有异议为由，没有按照合同约定向银行申请贷款，也没有将购房尾款支付给原告。2018年7月12日，原告与湖南华麟律师事务所签订《委托代理合同》，原告支付律师代理费15000元。另查明，根据被告与第三人志仁公司工作人员李翔的微信聊天记录显示，被告不符合长沙房屋限购政策条件，没有在长沙购房的资格；2018年2月28日，被告向李翔提出公摊面积过大的问题。双方进行了多次沟通，被告表明不想继续履行合同了；2018年4月16日，李翔将20000元退还给被告；2018年4月27日，被告发信息表示可以考虑购买，但认为过户费用太高，不能接受；2018年6月11日，产权证出来后，被告向李翔发信息，对产权证年限只剩32年产生异议。根据原告与被告的微信聊天记录显示：2018年4月3日，被告发信息明确房子是确定想买的。原告对被告说可以帮忙找到关系过户，就看被告怎么处理；之后双方在房价和过户费用方面产生争议，被告以公摊面积过大为由找原告商量降低房价，且被告表述首付款不够；2018年4月27日，原告向被告发信息“这样吧，之前的事情就不说了，现在你可以过户了你先确定一下贷款的问题，我也不说什么损失了，只是过户那边的额外费用你要自己出，我再帮你联系一下看看能不能就之前那个金额搞定！都没问题那就约个时间去过户，好事多磨吧。”被告回复“好我明早起来打个电话问问银行贷款的事情OK的话就没问题了”；之后双方就托关系办理过户的费用问题产生不同意见；2018年5月1日，双方已经达成协议，双方约定了过户时间；2018年6月11日，产权证已经过户，原告要求被告将过户的36000元给原告，被告回复称因妈妈出车祸，是否可以晚点给，同时表示会正常到银行进行抵押办理贷款。同日，双方确定被告在扣除中介费用3400元后，还应当给付原告32600元；之后，被告以与中介产生纠纷为由没有向原告支付上述32600元，也没有按正常流程办理银行贷款，原告多次催促被告支付尾款，但被告没有支付。本院认为，原告与被告于2018年2月13日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同对双方均具有约束力。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋的产权转移登记至被告名下，但被告在支付了部分款项后，经原告多次催促仍然没有将剩余房款支付，根据《房屋买卖合同》第十一条第6点的约定，原告有权解除合同，并有权要求被告按照房屋出售价10%向原告支付违约金。故对原告主张解除原、被告之间房屋买卖合同的诉讼请求本院依法予以支持，解除时间为原告起诉状副本送达被告之日，即2018年7月26日。被告以涉案房屋公摊面积过大、产权年限只有50年为由反诉主张撤销《房屋买卖合同》。因《房屋买卖合同》买卖双方为原、被告，但根据原被告的微信聊天记录，被告在产权转移登记前后均未向原告提出过产权年限问题，也没有以产权年限问题为由拒绝支付款项。另关于公摊面积问题，原告提供的产权证有明确载明公摊面积，原告没有故意隐瞒，被告在与原告沟通后仍然决定继续履行合同，现被告再次以公摊面积过大为由提出撤销合同没有依据。故被告以公摊面积、产权年限问题为由请求撤销合同没有法律依据，本院依法不予支持。因被告关于撤销合同的反诉请求不予成立，所以被告依据此提出的赔偿损失、律师费、居间服务费、税费等反诉请求，本院均不予支持。根据合同约定，被告逾期付款的，应当按照房屋出售价10%向原告支付违约金。因此被告应当向原告支付违约金45200元（452000元×10%），原告主张被告支付违约金90400元是依据《房屋买卖合同》第十二条第1点的规定，但该规定明确“若本合同未有明确约定违约责任的，按房屋出售价的20%承担违约金”，而合同对逾期付款违约责任有明确约定，故原告主张按房屋出售价的20%支付违约金没有依据，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案涉案房屋的产权已经登记至被告名下，合同解除后，被告应当将产权恢复登记至原告名下，故对原告主张被告协助原告将涉案房屋产权办理过户登记至原告名下，并由被告承担费用的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据《房屋买卖合同约定》，守约方为保障本合同的顺利履行或者保护自己的权益而起诉违约方产生的律师费等均由违约方承担。原告提供证据证实其为本案支付了律师费15000元，故对原告主张被告支付律师费15000元的诉讼请求本院依法予以支持。另《房屋买卖合同》第十二条第1点约定，居间服务费全部由违约方承担。《居间服务合同》约定，如因原、被告双方或一方违约导致《房屋买卖合同》的履行中止、终止、解除或者原、被告双方自行协商一致解除《房屋买卖合同》的，居间方仍有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。本案中，被告为违约方，虽然原告的居间服务费暂时并未实际交纳，但基于上述合同约定，原告仍然有权要求被告支付居间服务费4400元，对原告该项诉讼请求本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨依纯与被告（反诉原告）周思倩于2018年2月13日签订的《房屋买卖合同》，解除时间为2018年7月26日；二、被告（反诉原告）周思倩于本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）杨依纯将长沙市雨花区房办理过户登记至原告（反诉被告）杨依纯名下，并由被告（反诉原告）周思倩承担由此产生的费用；三、被告（反诉原告）周思倩于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）杨依纯支付违约金45200元、律师费15000元、居间服务费4400元；四、驳回原告（反诉被告）杨依纯的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周思倩的反诉请求。本案受理费2496元，因适用简易程序减半收取1248元，反诉费1287元，财产保全费2780元，合计5315元，由被告（反诉原告）周思倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦晓梅二〇一八年十月十二日书记员  曾佳洁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。