广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初352号 原告：北海某某房地产开发有限责任公司，住所地：北海市。 法定代表人：朱某某，董事长。 委托诉讼代理人：陈某，广西某某律师事务所律师。 被告吴某某，女，1978年4月13日出生，地址：广西合浦县。 被告庞某某，男，1978年1月30日出生，地址：广西合浦县。 第三人中国某某银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：北海市。 负责人：钟某某，行长。 委托诉讼代理人：黄某，男，汉族，1987年4月4日出生，住址：广西合浦县，该行员工。 北海某某房地产开发有限责任公司（简称某某公司）诉吴某某、庞某某、第三人中国某某银行股份有限公司北海市云南路支行（简称工行云南路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，本案适用普通程序于2018年9月20日公开开庭进行审理，原告某某公司的委托诉讼代理人陈某、第三人工行云南路支行的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。被告吴某某、庞某某经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出如下诉求：1、解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00010592），并按合同约定支付20%的违约金，共计93908元；2、两被告协助原告办理解除位于北海市房屋的备案登记手续和办理注销抵押权预告登记手续；3、第三人在上述房屋抵押债权得到全部清偿时予以配合办理注销上述房屋的抵押权预告登记手续；4、两被告承担本案诉讼费用和公告费。 事实和理由如下：2015年11月24日，原告和两被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00010592），约定由两被告购买原告开发的位于北海市房屋。合同约定，两被告以银行按揭贷款方式付款购买，因而原告和两被告与银行签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》），原告作为两被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。合同签订后，银行如约发放了贷款，然而，两被告却不按约向银行偿还月供款，导致银行按《借款合同》约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣。依据《商品房买卖合同》附件五补充协议第六条的约定，两被告累计三个月不能向银行支付月供款，给原告造成损失的，即视为不履行《商品房买卖合同》，原告有权单方面解除合同，无须征得两被告方同意即可将房屋另行出售，两被告有义务配合原告办理相关手续，两被告应当按照购房总价款的20%向原告支付违约金。第三人是抵押权人，在其抵押债权得到全部清偿时，需第三人予以配合办理注销抵押权预告登记。两被告的违约行为侵害了原告的合法权益，特诉至法院。 第三人工行云南路支行:同意原告的诉讼请求。 被告吴某某、庞某某没有提交答辩状和书面证据，也没有出庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。 经审理查明：2015年11月24日，原告某某公司（出卖人、甲方）与被告吴某某、庞某某（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00010592，以下简称《合同》），约定买受人购买出卖人开发的位于房屋。《合同》第六条计价方式和价款约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4445.56元，总价款为469540元整；第七条付款方式及期限约定，买受人采取贷款方式付款：按揭贷款。买受人应当支付首期房价款141540元，占全部房价款的30%。余款人民币328000元向贷款机构申请贷款支付；第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人…《补充协议》第六条约定，乙方如选择银行按揭付款方式，在房地产证未办妥前累计三个月不能向银行支付月供款的，给甲方造成损失的，即视为不履行《商品房买卖合同》，甲方有权单方面向乙方发出书面通知解除《商品房买卖合同》，无须征得乙方同意即可将商品房另行出售，并且乙方有义务配合甲方办理相关手续。甲方扣除购房总价款20%的违约金后一个月内将余款无息返还乙方。乙方因交易、办证、入住等而支付并已实际发生的如契税、保险、水电、电话、管道燃气等费用损失由乙方承担。 2015年11月2日原告某某公司（保证人）、被告吴某某、庞某某（借款人、抵押人）与工行云南路支行（贷款人）三方签订《个人购房借款/担保合同》（简称《借款合同》）。《借款合同》约定：第一条贷款种类与金额约定，贷款金额为人民币328000元；第二条贷款用途与担保方式约定，贷款用于购买坐落于房屋。本笔贷款的担保方式为抵押；第三条贷款期限约定，本合同项下贷款期限为20年；第六条还款约定，借款人按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息。借款人自愿选择每月15日为还款日，如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款；第十条保证担保约定，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；第十八条抵押物约定，抵押人自愿向贷款人提供案渉房屋进行抵押担保；第二十七条保证期间约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等内容。《借款合同》签订后，工行云南路支行按约于2015年12月7日向被告吴某某、庞某某发放了贷款328000元整，被告吴某某、庞某某按约偿还了部分贷款后开始逾期还贷，原告按照合同的约定于2017年8月31日起开始向工行云南路支行承担保证责任，2017年8-10月三期的银行贷款均是由原告代为偿还，其中8月31日代还2191.01元，9月27日代还2191.01元，10月30日代还2191.01元。 在庭审中原告主张案渉房屋没有交付两被告，也没有办理房屋权属证书。 另查明，2015年11月25日，原告某某公司与被告吴某某、庞某某共同向北海市房地产交易中心办理了案渉《商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续。2015年12月3日，第三人工行云南路支行与被告吴某某、庞某某向北海市住房和城乡建设局办理了案渉房屋的预购商品房抵押权预告登记【抵押权证号：N北房预2015字第00……0号】，抵押权人为工行云南路支行。 本院认为：原告某某公司与被告吴某某、庞某某于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告某某公司、被告吴某某、庞某某与工行云南路支行三方于2015年11月2日签订的《个人购房借款/担保合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方均应恪守履行。 第三人工行云南路支行已经按照合同约定发放贷款给两被告，根据《借款合同》约定，两被告应当按月等额本息还款，现两被告已经超过三个月未偿还银行贷款本息，原告为此向第三人承担了保证责任，根据《补充协议》第六条的约定，现两被告超过三个月未偿还银行贷款本息，应视为不履行《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告请求解除该《商品房买卖合同（预售）》合理合法，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告请求按照合同总房价款的20%支付违约金。本院认为，一方面原告作为出卖人其订立上述《商品房买卖合同》的目的已实现，即取得了全部的购房款；另一方面原告在因两被告违反上述的《个人购房借款/担保合同》，存在逾期还款的违约行为，从而导致原告履行保证责任，原告在履行保证责任后的损失主要在于资金占用损失，为此，原告所主张的按总房款的20%计算违约金过高，本院予以调整，两被告应向原告支付代为偿还2017年8月-10月期间贷款本息的利息损失（利息损失：按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年9月1日起至9月27日期间，以2191.01元为本金计算；自2017年9月28日起至10月30日期间，以2191.01元为本金计算；自2017年10月31日起以2191.01元为本金，计算至本生效判决确定的还款之日止）。 因上述《商品房买卖合同（预售）》已经解除，合同项下的权利义务应当终止，因此，对原告请求两被告协助办理注销案渉房屋的预售备案登记手续的诉请，本院予以支持。第三人工行云南路支行虽同意在其就上述房屋抵押债权得到全部清偿时予以配合注销上述房屋的抵押权预告登记手续，因案涉房屋能否清偿完第三人工行云南路支行的债权，如足够清偿后剩余价值是多少均尚未确定，为此，原告请求两被告以及第三人工行云南路支行办理注销抵押权预告登记手续的诉求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海某某房地产开发有限责任公司与被告吴某某、庞某某于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00010592）； 二、被告吴某某、庞某某支付原告北海某某房地产开发有限责任公司代为偿还2017年9月-10月期间贷款本息的利息损失（利息损失：按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年9月1日起至9月27日期间，以2191.01元为本金计算；自2017年9月28日起至10月30日期间，以2191.01元为本金计算；自2017年10月31日起以2191.01元为本金，计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告北海某某房地产开发有限责任公司； 三、被告吴某某、庞某某协助原告北海某某房地产开发有限责任公司办理注销位于房屋的预售备案登记手续； 四、驳回原告北海某某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费2147.7元，公告费260元，由被告吴某某、庞某某全部负担。（该费用原告已向本院预交，两被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2147.7元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  刘玉梅 二〇一八年十月二十五日 法官 助理  陈晓雯 书 记 员  余丽婷