陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕08民终2476号上诉人（原审被告）：陕西鸿翔装饰有限责任公司，住所地本区肤施路审计局综合楼。法定代表人：徐良，该公司经理。委托诉讼代理人：徐瑞国，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘锦赟，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：榆林市审计局，住所地陕西省榆林市开发区沙河路。法定代表人：张宇，该局局长。委托诉讼代理人：郭倩，陕西富能律师事务所律师。上诉人陕西鸿翔装饰有限责任公司与被上诉人榆林市审计局因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2016）陕0802民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。陕西鸿翔装饰有限责任公司上诉请求：撤销榆阳区人民法院（2016）陕0802民初1406号民事判决，改判由上诉人向被上诉人支付租赁费180万元，物业费5万元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定租赁物局部交付且分段计算租金系对双方租赁合同终极目标的曲解，损害了上诉人的利益。上诉人承租房产的目的是将承租物整体改造后从事商业活动，被上诉人局部交付承租物不能使上诉人整体租赁的商业目标得以完全实现。故上诉人的部分交付应视为未能交付，租赁物交付时间应以最后交付的时间认定和起算租金。从实际履行来看，应认定被上诉人对上诉人未交付2008年－2009年、2009年－2010年度租金的行为予以默认。后续的租赁费未能交付系双方涉诉原因所至，不能视为上诉人迟延交付的情形。合同到期后的租金不应当计算。合同到期后，上诉人向被上诉人交付租赁物的时间，被上诉人无人接管，故迟延交付的事实并非上诉人的原因所致。综上事实和理由，上诉人认为，原审判决有失公平，故请支持上诉人的诉请。被上诉人答辩认为，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。原告榆林市审计局向本院提出诉讼请求为：1、请求判决被告立即腾空其租赁原告的所有房屋并交付原告管理；2、由被告支付拖欠原告的房屋租赁费300万元、物业费5万元及违约金67万元；3、判决被告支付从2016年8月16日起至完全腾房之日止的房屋占用费（每月参照房屋租赁合同约定的月租金5万元计算，截止变更之日已产生占用费25万元）；4、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2008年4月14日，原告榆林市审计局与被告陕西鸿翔装饰有限公司在榆林市审计局培训楼签订了房屋租赁合同。合同约定：原告将拥有产权的榆林市肤施路的审计局综合楼（总建筑面积2990平方米，其中二层南头五间和卫生间，北头一间圆弧房间除外）出租给被告作餐饮住宿办公使用；租期从2008年8月14日起至2016年8月15日止（即捌年），从本合同签订之日起至2008年8月14日止为被告的装修期，被告装修期间原告不计算租金；该房屋每年租金为人民币600000元整；本合同签订之日乙方向原告支付300000元，装修期满后付清第一年的租金，其余每年的租金于当年8月14日前付清；原告向被告出具收款收据；被告必须依约交付租金；如有拖欠，原告每天按月租金的5%加收滞纳金；拖欠租金30日以上，原告有权收回房屋等内容。合同签订后，被告共给原告支付租金1800000元及物业费100000元。2008年12月1日，本院作出（2008）榆民二初字第318号民事判决书，判决关丽霞（2间）、陈碧海（1间）、刘建军（1间）、李爱玲（1间）、李建华（3间）、冯玉成（2间）、张洪（1间）将各自占有榆林市审计局的门市一次性腾交榆林市审计局管理。2009年4月5日，榆林市中级人民法院作出（2009）榆中法民一终字第62号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年10月9日，原告榆林市审计局向本院递交强制执行申请书，申请对被申请人陈碧海强制执行。李建华于2009年８月３日将租赁房屋返还原告、郭鸿鹏于2009年８月17日将租赁房屋返还原告、张洪于2009年11月13日将租赁房屋返还原告、冯玉成于2009年11月14日将租赁房屋返还原告、陈碧海于2009年11月23日将租赁房屋返还原告、刘建军于2010年3月16日将租赁房屋返还原告、李爱玲于2010年3月16日将租赁房屋返还原告。另查明，榆林市机关事务局出具市级行政事业单位房地产资产移交接收协议书，移交接收时间为2016年11月15日。本院组织原、被告实地勘察：一楼的商铺单间面积30㎡，且每间商铺面积一致，一楼迟延交付11间，其中原承租人陈碧海（1间）、刘建军（1间）、李爱玲（1间）、李建华（3间）、冯玉成（2间）、张洪（1间）、郭碧海（2间），合计面积为330㎡。二楼的单间面积为30㎡，且二楼南头5间及卫生间面积均一致，面积为180㎡，北头弧形房间面积为180㎡。原承租人榆林市振北会计事务所占用租赁房屋二楼南头5间及卫生间，已在合同中约定除外。原、被告在签订房屋租赁合同时已知晓一楼门市租赁到期但未腾交。迟延交付的租赁房屋（一楼11间门市）整体于2010年3月16日交于被告。原告起诉至法院并提出上述诉讼请求。原审法院判决认为，本案的争议焦点为：一、被告未交租金的数额；二、违约金的认定。关于被告未交租金的数额的问题。根据庭审查明，租赁期限从2008年8月14日至2016年8月15日，每年年租金为60万元，租金合计480万元。被告实际返还租赁房屋时间为2016年11月15日，从2016年8月15日至2016年11月15日即3个月，按约定租金进行计算，三个月的租金为15万元。上述合计租金为495万元。由于原告一楼11间门市未按约定期限交付，故应予扣减。根据执行笔录和执行裁定以及原、被告最终陈述，一楼11间门市于2010年3月16日一次性整体交付被告。双方合同约定租赁房屋总建筑面积为2990㎡，扣除合同中约定仍由原告使用的房屋面积即二楼南头五间和卫生间（180㎡）及北头圆弧型房间（33.16㎡），实际租赁面积为2776.84㎡，根据年租金60万元，每平米每日租金为0.59元。根据查明迟延交付租赁房屋的起算时间为2010年3月16日，从2008年8月14日至2010年3月16日（212天）一楼11间门市（330㎡）产生租金为41276.4元，应予扣减即为4908723.6元。扣减被告已交租金180万元，被告还应支付原告租金3108723.6元。房屋租赁合同系继续性合同，其诉讼时效应整体理解，并不存在超过诉讼时效的情形。关于违约金的认定问题。原告主张被告支付违约金67万元，根据庭审查明，原、被告均存在违约金行为，即原告迟延交付租赁房屋、被告未按约定支付租金。基于双方均存在违约行为，故驳回该项诉请。由于本案所涉租赁房屋已于2016年11月15日移交榆林市机关事务局，请求腾空并交付租赁房屋已没有事实依据，亦予以驳回。原告主张被告支付物业费5万元，根据庭审查明，对于50万元物业费被告当庭认可，本院依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、本判决生效后十五日内，由被告陕西鸿翔装饰有限责任公司支付原告榆林市审计局租赁费3108723.6元、物业费50000元，共计人民币3158723.6元。2、驳回原告榆林市审计局的其他诉讼请求。案件受理费38560元，由原告榆林市审计局负担7880元，被告陕西鸿翔装饰有限责任公司负担30680元。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议问题实际租赁期及租赁费的金额。经查，租赁期限从2008年8月14日至2016年8月15日，每年年租金为60万元，租金合计480万元。上诉人实际返还租赁房屋时间为2016年11月15日，从2016年8月15日至2016年11月15日即3个月，按约定租金进行计算，三个月的租金为15万元。上述合计租金为495万元。因被上诉人一楼11间门市未按约定期限交付，故应予扣减租金。原审根据执行笔录和执行裁定以及双方最终陈述，一楼11间门市于2010年3月16日一次性整体交付上诉人。双方合同约定租赁房屋总建筑面积为2990㎡，扣除合同中约定仍由被上诉人使用的房屋面积即二楼南头五间和卫生间（180㎡）及北头圆弧型房间（33.16㎡），实际租赁面积为2776.84㎡，根据年租金60万元，每日每平米租金为0.59元。根据查明迟延交付租赁房屋的起算时间为2010年3月16日，从2008年8月14日至2010年3月16日（212天）一楼11间门市（330㎡）产生租金为41276.4元，应予扣减即为4908723.6元，扣减上诉人已交租金180万元后，原审判决上诉人还应支付被上诉人租金3108723.6元正确。关于上诉人认为，应认定被上诉人对上诉人未交付2008年－2009年、2009年－2010年度租金的行为予以默认，故该期间的租赁费不应交付的理由，因被上诉人否认该事实，故本院不予认定。至于上诉人所持其它上诉理由，因无相关证据证明，依法不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16570元，由上诉人陕西鸿翔装饰有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一八年十月二十七日书记员  刘力好