浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初3817号 原告：金华市诚信物业管理有限责任公司，住所地浙江省金华市婺城区胜利北街487号。 法定代表人：盛智英，总经理。 委托诉讼代理人：邢森波，浙江金元律师事务所律师。 被告：王华芳，女，1984年6月7日出生，汉族，住浙江省江山市，现住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：方明，男，1972年2月24日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 被告：方明，男，1972年2月24日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 原告金华市诚信物业管理有限责任公司（以下简称诚信物业公司）诉被告王华芳、方明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司的委托诉讼代理人邢森波、被告方明（暨被告王华芳的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚信物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告王华芳、方明支付2010年7月1日至2018年12月31日期间物业管理费8214.26元及违约金12780.06元（违约金已计算至2017年12月31日，此后算至实际履行之日止），合计20994.32元；2、被告王华芳、方明支付电费1006.8元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年7月4日，被告王华芳、方明购买了金华市嘉华房地产开发有限公司开发的金华嘉华佳园小区1幢507室的房产，原告系该小区物业管理单位。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告没有履行交纳物业管理费的义务，至今拖欠原告物业管理费及违约金合计20994.32元。经原告多次催缴，被告至今仍未交纳。 为证明上述事实，原告诚信物业公司向本院提交如下证据： 1、营业执照、身份证复印件各一份，证明原、被告主体资格。 2、《嘉华·佳园物业管理综合服务协议书》一份，证明原告与被告签订了物业管理协议，对物管费交纳、违约责任等有明确约定的事实。 3、催缴物业费通知函、照片各五份，证明经原告书面多次催缴，被告仍未交纳物管费的事实。 4、电表照片打印件三张、电费发票复印件六张、水电费通知单一份，证明照片中编号15为被告家电表，原告已经代为缴纳电费的事实。 5、不动产权属查询结果单一份，证明被告系嘉华佳园1幢507室所有权人的事实。 被告王华芳、方明辩称，“交纳物业费是业主的义务，享受物业服务是业主的权利”。嘉华佳园全体业主都有缴纳物业费的意识，为什么会出现缓交的现象，是因为物业服务不到位，问题不解决所致，只收钱不服务。比如：2017年6月份前，物业办公室都是基本没有人，有业主上门缴费也不知道找谁，无公开物业服务联系电话，咨询门卫，也不清楚物业费交给谁。6月份后周一到周五有人，其他时间基本没人。被告认为权利与义务应该对等，也就是物业服务与收费应该相匹配。根据金价价管{2010}64号第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，所以物业收费应依据服务项目、内容和服务质量来收取。针对原告提供的物业服务，被告主要有以下几个方面的答辩意见：一是物业收费不规范，单方面擅自提高收费标准。无主管部门考核考评、审批审核、未经业主同意、公告等相关程序。二是嘉华佳园业主对物业服务不作为、不到位，服务满意度调查低。主要表现在不履行维修义务、对小区安全保障失职、小区卫生、绿化管理缺失。已过诉讼时效的物业费不予支付，近三年的物业费按七折支付。三是物业管理服务合同中大部分条款没有履行职责，更有甚者是制造危及业主生命财产的行为发生，因管理不当产生诸多安全隐患。四是嘉华佳园诚信物业从硬件设施及软件服务两方面都达不到等级评定三级的条件，不符合现在的收费标准。 经对嘉华佳园部分业主测评调查，嘉华佳园物业服务满意度调查情况如下：1、调查基本情况。随机调查住在小区业主总户数110户，没有一户是满意的。如果把服务一般的当成基本满意，那么不满意率达85.5%。调查内容为物业基本服务规范要求内容，如统一着装、佩戴工牌、物业值班、服务热线、小区绿化、楼宇走道等公共场所卫生、小区垃圾堆放、公共秩序、车辆管理、外来人员控制、小区安全保卫及快递件管理、小区监控、消防、健身、娱乐设施正常运行、小区工程维修、物业经营性收益收支公布等内容。调查评价分：很满意、满意、一般、不满意、很不满意五档。被调查业主中一人未签名盖手印外，其他均已签名和盖手印，这是业主真实意思的表示。2、调查测评结果：随机调查业主中已经交清物业费的用户65户，测评已经满意的0户；一般的16户；不满意的31户；很不满意的18户。附带意见建议的87条。随机调查业主中未交清物业费的业主45户，一般7户，不满意的19户，很不满意的19户。物业费未交清理由是小区安全问题、卫生问题、漏水、绿化、财务不公开、没有服务等。对物业的期望和建议有130余条。 嘉华佳园小区诚信物业综合服务协议书中物业公司未履行维护、修缮、服务与管理的相应职责和服务义务：（一）公共部位和物业管理区公共设施设备的维修和养护。1、消防通道不清除问题。二幢与三幢之间、六幢与七幢之间消防通道被物业公司出租。业主代表多次与物业、社区反映过这个问题，社区也反馈给了物业和开发商，但仍无主动拆除的意识表示。有甚者，物业公司居然在知晓消防通道的情况下，出租给商户使用，置业主生命安全于不顾，属严重不作为，严重侵害业主利益。2、楼道门禁及灯故障问题。小区所有楼道门禁系统交付时就全部故障，从未修理。楼道门禁损坏不修理、楼道锁故障不维修。有客来访，每层业主都须下楼开门，因楼道灯故障长期不维修，导致业主摔跤受伤。3、消防设施不到位且过期失效。各楼道、地下车库、楼顶消防水池、消防栓、消控设备等，过期的过期，故障的故障，有的配备数量不足或根本没有配备。2017年为了新建造的4、5幢楼售楼及消防验收，配备或重新罐装仅50只。截止2018年7月19日止，应配消防水袋44条，实际只有27条（其中2017年更换10条）、应配备消防灭火器406只，实际只有209只，占比51.5%；正常有效的50只；过期无效的159只，有效率达12.3%。具体罐装时间是：2005年11月，2006年6月30日、2010年6月、2017年6月。4、一幢的电梯问题，物业安排无资质人员安装梯控，乱接电线等，电梯出现严重问题不上报、不安排专业服务公司人员检修。业主2018年1月23日向金东区质量技术监督局反映问题，1月24日质监局即派人检测，电梯问题严重，属危梯，连续维修半个月才修好。5、漏水情况严重，长时间不维修。如：1幢楼道，6、7、10、12幢等多栋屋檐屋面漏水、房屋墙面漏水。6、屋檐装饰带脱落，存在人员、车辆安全隐患等问题。屋檐装饰带是开发商遗留问题，本应钢筋水泥现浇灌注的，后为石膏板及喷涂材料制作应付质检验收，安全隐患特大。业主多人多次与物业公司反映问题，要求物业将未掉部分拆除，以免发生人员伤亡和财产损失，该问题至今都未解决。7、物业用房不足。物业用房为总建筑面积的7‰，即物业用房面积为462平方米，但物业公司从未向小区业主公示。 （二）物业管理区公共场所和清扫保洁、生活垃圾的收集、清运、化粪池的清理方面。1、经常性不及时清理垃圾；建筑垃圾长时间不清理（有的长达两个多月），截止2018年7月20日仍堆放有四处。如不是近期金华搞文明城市创建，社区落实催办，又不知道什么时候能清理。2、楼道卫生一个星期清扫一次。灰尘陈积明显，楼道扶手上、消防柜及墙壁等小广告张贴琳琅满目，未予清理。3、10幢4单元后面化粪池污水溢出长达半年之久，2018年7月9日才清理。 （三）绿地、花卉树木的养护和管理方面。1、未经业主同意，于2017年2月份将小区绿化植物搬走，具体有小广场的四根直径30CM的香樟树及公园其它植物。2、未经业主同意，2017年2月份破坏绿化，剪去枝条留下树桩，并导致小孩玩耍被扎。3、小区后排绿化疏于管理。有的荒弃明显不管理，有的杂草丛生、废弃自行车、摩托车在绿化区无人清理，有的开荒种菜、种瓜，有的放盆景养殖。 （四）配合公安部门采取安全防范措施，维护物业管理区的公共秩序方面。1、物业人员不公示、不挂牌上岗。物业雇佣社会闲杂人员冒充物业人员进社区恐吓。就此恐吓事件，被告于2017年10月16日向多湖派出所报案并提供了其他相关视频证据。2、业主被不明身份的人扎破二辆汽车轮胎。另外，还有其他人报案，案号不详。其他业主汽车停小区车窗被砸，车内东西被偷，物业不理不睬。3、物业不作为及乱作为现象严重。因疏于管理，物业保安对外来人员、车辆进入小区管理失控，无进入登记，甚至夜间存在失控状态，经常性直通，导致业主财产损失，小区业主绿化盆景被偷等；2014年7月26日，因物业不作为，小区业主向电视台及行政执法局投诉楼下营业用房非法商户“和升铁艺不锈钢”材料切割和冲压噪音，严重影响业主休息问题，时间长达25天之久；快递、寄存物品经常性遗失。2014年3月交通银行寄来的价值1750元捷安特自行车一辆在门卫处遗失。我当时向物业反映了这件事，但不予处理。类似情况非常普遍，其他业主在门卫处快递被拿走情况比较多，经常有遗失的事，门卫处也经常无人值守。据业主反映，邮政快递曾与物业协商在小区免费建设E邮柜，但物业要快递公司交费1.5万元，导致该事搁置一直未能建好；2017年10月10日，物业公司法人代表的丈夫带人借故业主未交物业费，不让几位业主乘坐电梯；2018年1月29日下午物业公司工作人员带人把垃圾扔在被告家门口；2017年12月，小区业委会筹备组成员曾经去物业公司办公室交纳物业费，但不交违约金物业公司拒收物业费；2018年7月1日未经业主同意，私自安装1幢小高层电梯梯控；小区业主装修完成后，按规定可以退装修押金，但物业无正当理由就是不给签字退款，导致很多业主没有及时缴纳物业费；2016年底开发商进驻嘉华佳园建设4#、5#、8#楼，严重影响业主生活，主要是噪音、粉尘、出行安全等。物业一直没有为业主考虑业主的权益问题，业主生活品质大大降低；物业公司指使工作人员锁车、拦业主车不让进出小区，雇佣社会人员冒充物业工作人员晚上8点多到业主家恐吓，扎业主汽车轮胎等超越职权的事经常做。 （五）车辆进出管理方面。不让未交物业费的业主进出；对停在环形通道上的车进行锁车；地下车库经常被堵；外来车辆随意进出，未加强登记管理。（六）未制定和从未公开或公示物业管理服务及财务年度计划。（七）每年一次向业主公布物业管理费用收支账目的义务从未履行。也是部分业主对服务差，没有公示导致物业费没有及时缴纳的原因。（八）关于物业管理服务费用。诚信物业公司为嘉华佳园前期物业，根据金价价管【2010】64号《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定，按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定。被告从未看到过物业费调整通告，物业服务企业不得单方面擅自变更收费标准，故只能参照原合同标准0.4元/平方米。被告购房时交纳了一年的物业费，被告于2012年告知物业公司房子有裂痕并且卫生间一直漏水，让其帮忙处理，当时回复负责人去外地回来再说，之后也一直没有解决。因物业服务不到位、不作为就缓交了物业费，原告提供的催收通知书系其伪造，已超过诉讼时效被告不再承担，之后的物业费根据服务合同履行情况等值缴纳。 （九）关于逾期交纳物业管理服务费用应承担违约金问题。1、业主对物业服务存在质疑，服务不到位，根据物业服务与收费相匹配原则，费用缴纳理应协商解决，小区业主多次向万江社区要求成立嘉华佳园业主委员会，业主不是不交物业费，是应该根据物业服务水平、服务质量交多少的问题，社区也多次协调，但物业公司均不愿出面协商，并通过强行拦车不让出行和不让业主乘坐电梯等方式迫使业主去交纳。2、违约金明显存在不当约定。是按日5‰计算，也就是万分之五十，一毛五的利息，比高利贷还要高得多，纯属霸王条款。3、根据物业服务协议，没有履行诸多服务条款，造成小区物业评价差，是不是应该承担违约责任，也给业主违约金按日5‰计算。 （十）本人于2014年遗失的物品，按市场价要求物业公司赔偿，捷安特自行车价值1750元，应当在物业服务费中抵扣。 （十一）关于附房电费物业公司曾经收取二被告交纳的共计150元，但均未收到收据，电业局收取电费单价并不是0.6元，要求据实收取并要求开具正规发票。 被告王华芳、方明向本院提交如下证据（其中照片均为打印件）： 1、嘉华佳园物业服务满意度调查表110份、证明业主对物业服务的测评结果。 2、信访事项处理意见书复印件1份，证明认定违法建筑及责令期限改正的事实。 3、关于要求解决多湖街道嘉华佳园小区诸多问题的上访信复印件一份，证明小区物业服务不到位等事实问题。 4、信访答复打印件一份，证明物业公司存在的问题。 5、信访复查申请书打印件一份，证明信访答复物业公司存在的问题与事实不符。 6、消防通道违法建筑照片4张，证明物业公司不作为的事实。 7、因楼道灯故障、楼道自动闭门器不修复照片5张，证明楼道灯故障、自动闭门器不修复的事实。 8、消防设施不足、过期失效等照片5张，证明缺水带、灭火器失效及应急照明灯故障的事实。 9、电梯不按正常程序检修照片及视频，证明电梯存在安全隐患不报修、私自安排无资质人员安装梯控的事实。 10、小区公共区域漏水情况严重，长时间不维修照片5张，证明1幢楼梯、6幢、7幢屋檐等多幢房屋漏水严重失修的事实。 11、屋檐装饰带脱落安全隐患照片2张，证明屋檐装饰带存在安全隐患，物业公司不作为的事实。 12、垃圾不及时清理照片8张，证明物业公司不作为的事实。 13、小区绿植被开发商及物业私自出售移走照片2张，证明小区绿植从大门被移走而物业公司不作为的事实。 14、小区绿化疏于管理照片7张，证明未种植绿化；乱修剪；废旧车辆扔在草坪中或乱停放；垃圾不清理；开荒种菜等事实。 15、黑社会人员冒充物业收费恐吓照片1张，证明物业公司利用不法手段恐吓业主的事实。 16、门卫保安失控照片2张，证明非业主可以随意进出小区的事实。 17、物业人员无公示、未挂牌上岗照片3张，证明未上墙公示的事实。 18、不让业主车辆进出小区照片2张，证明物业强行霸道违法行为逼迫业主交物业费的事实。 19、物业把垃圾扔在业主家门口照片及新闻报道视频，证明物业不但不履行服务职责，并寻衅滋事，从主观意愿上就没有想服务好的事实。 20、开发商利用业主的电及地下水建设照片1张，证明开发商利用或使用业主资源而物业公司不作为的事实。 21、开发商建设施工产生噪音和粉尘录像1份，证明开发商影响小区业主生活而物业公司不作为的事实。 22、物业锁业主私家车新闻报道，证明物业违法事实。 23、健身场所全景图照片1张，证明健身场所配套面积不足的事实。 24、金东一台电梯被查封新闻报道，证明物业乱作为和不作为的事实。 25、非法商户“和升铁艺”扰业主休息新闻报道，证明物业不作为的事实。 26、业主被不明身份的人扎破二辆汽车轮胎照片1张，证明汽车被扎破曾报警的事实。 27、微信聊天记录，证明物业公司不作为的态度。 28、收款收据复印件一份、费用清单复印件二份，证明被告已交纳第一年物业费的事实。 29、2018年案涉房产门面照片2张，证明物业公司作伪证的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、5表示无异议，本院予以确认。证据3，表示真实性有异议，认为三张照片拍摄时间明显是同一时间拍摄。本院认为，结合庭审被告关于物业费缴纳情况的陈述及庭审后原告对于诉请中同意扣除第一年物业费的主张，本院对于被告未缴纳2011年7月1日起至2018年12月31日止的物业费的事实予以认定。证据4，表示有异议，认为其曾缴纳电费和物业费。本院认为，被告对其主张曾总计交纳150元电费的事实并未提供证据证明，故本院对原告主张的至2017年11月10日被告辅房的用电量为1678度的事实予以确认，同时参照《浙江省电网销售电价表》的居民生活用电（不满1千伏合表用户）电度电价为0.558元，本院确认被告应偿还原告代付的电费为936元。 原告对被告提交的证据1三性有异议，认为业主的签名属于证人证言，按规定应当出庭作证；调查表中有部分是未交物业费的业主，该部分业主与本案有利害关系，因此该组证据不能达到被告的证明目的。本院对该组证据在本案中不予认定。证据2，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，意见书中涉及的是开发商问题并非物业公司的问题，因此与本案没有关联。本院对该组证据在本案中不予认定。证据3，原告对上访的事实无异议，但对上访信中的内容有异议，认为部分内容不符合事实也达不到被告的证明目的。本院对案涉小区业主曾信访的事实予以确认。证据4，原告对证据三性均有异议，信访答复信是复印件，被告未提供证据原件。本院对该组证据在本案中不予认定。证据5，原告对证据三性均有异议，达不到被告的证明目的。本院认为，该复查申请书系打印件且申请人未签名，故对该组证据在本案中不予认定。证据6-26组的照片进行整体质证：原告对部分照片真实性有异议，不能证明是案涉小区范围，对部分照片的合法性、关联性有异议。拆除违法建筑不在原告物业管理服务范围之内，照片本身不能认定是违法建筑；针对电梯事项，按照信访答复意见书可以证明对电梯已经进行了维修；针对垃圾清运事项，原告已经承包给金华市环卫处进行清运，环卫处及时进行了清理；针对屋檐装饰带脱落事项，如果墙面需要维修的需要动用公共维修基金，并非原告所能完成的范围；针对小区植物被开发商及物业私自移走照片，原告认为达不到被告的证明目的；针对小区绿化管理的问题，原告已经尽到管理义务，该照片达不到被告的证明目的，对被告提供证据15的照片不能证明收费人员系黑社会人员；针对小区业主车辆进出的问题，因有关业主未缴纳物业服务费原告采取拦车的措施是合法的，并不能达到被告证明目的；针对被告提供证据19的照片不能证明是原告将垃圾扔到业主家门口的事实；针对被告提供证据20原告认为是证明开发商利用业主的电及地下水，与其无关；针对被告提供证据21原告认为与本案没有关联性；针对证据22原告认为物业公司锁车是因为业主的机动车占用消防通道，因为该纠纷车主曾向法院提起诉讼并驳回了起诉，达不到证明目的；针对被告提供证据23的证明目的有异议，不能证明建设场所面积不足的事实；针对被告提供证据24关于电梯事项，根据被告自行提供的证据能够证明电梯已经进行整改的事实；针对被告提供证据25原告认为真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，该组证据不能作为被告拒交物业费的理由；针对被告提供证据26原告认为该事项已经报警处理属于治安案件，并不能证明原告物业服务不到位的事实。证据27，原告对证据三性均有异议，从微信群内容看未交物业费业主与本案有利害关系，微信聊天内容不能证明原告不作为的事实。对于被告提供的6-27组证据，本院对原告与被告就曾物业服务项目、内容和服务质量产生分歧矛盾的事实予以确认。证据28，原告认为收款收据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，发票中并未记载11601元包含第一年物业费的事实，两张费用清单均由被告手写，达不到其证明目的。本院认为，庭审后原告同意在诉请中扣除被告主张的第一年物业费，对此本院予以支持。证据29，原告对关联性有异议，照片拍摄时间为2018年不能据此证明2018年之前的状况。本院对被告欲证明的待证事实不予认定。 本院经审理认定事实如下： 王华芳、方明系金华嘉华佳园1幢507室的业主。2010年5月6日，诚信物业公司（甲方）与王华芳、方明（乙方）签订《嘉华·佳园物业管理综合服务协议书》一份，约定：物业管理服务内容：公共设施设备的使用管理和维修、保养；公共道路、公共场地及楼内公共部位的清扫保洁、生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理等；公共绿地、花草树木的养护和管理；配合公安部门采取安全防范措施，维护物业管理区的公共秩序；车辆停放秩序的管理。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：物业管理综合服务费暂按每月每平方米1元收取，或按政府政策性调整规定执行；乙方所有物业为：住宅80.53平方米（建筑面积）、物业管理综合费用为每月80.53元；物业管理服务费的交纳时间为前一年的11月30日前；逾期交纳物业管理服务费应承担每日5‰违约金。双方还就其他事项作出约定。2011年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费合计7248元王华芳、方明未缴纳。另查明，王华芳、方明与诚信物业公司就双方之间的物业管理服务合同的履行内容、服务质量发生矛盾，截止2017年11月10日，王华芳、方明尚欠诚信物业公司为其代缴的辅房内耗电所需电费936元未支付。 本院认为，原告诚信物业公司与被告王华芳、方明签订《嘉华·佳园物业管理综合服务协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原告诚信物业公司提供了物业服务，被告王华芳、方明作为小区业主，应当按约及时交纳物业管理服务费。被告辩称原告主张已超过三年诉讼时效的物业费其不再承担，本院认为物业服务合同为持续性合同，其诉讼时效从最后一期物业服务费的履行期限届满之日计算，故对被告该项辩称不予采信。对于原告主张的逾期付款违约金，被告抗辩其缓交物业费是因为原告物业服务不到位，问题不解决所致，且违约金明显存在过高的不当约定，属于霸王条款。本院认为，被告提供的照片中显示存在垃圾未清运、公共自行车无序停放等属于原告应提供的物业管理服务内容，综合本案双方的履约情况，本院对原告主张的逾期付款违约金不予支持。原告主张被告偿还其代付的电费1006.8元，本院结合各方提供的证据及庭审调查确认被告尚欠原告代付的电费为936元，故对原告合理的诉讼请求本院依法予以支持。被告主张原告赔偿其于2014年遗失的价值1750元捷安特自行车，本院认为，被告在本案中并未提供证据予以证明，对其该主张被告可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告王华芳、方明于本判决生效后十日内支付原告金华市诚信物业管理有限责任公司2011年7月1日至2018年12月31日期间物业管理服务费7248元。 二、被告王华芳、方明于本判决生效后十日内支付原告金华市诚信物业管理有限责任公司代偿的电费936元。 三、驳回原告金华市诚信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175元（已减半收取），由原告金华市诚信物业管理有限责任公司负担110元，由被告王华芳、方明负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢雪丽 申请执行时效二年 二〇一八年十月十六日 代书记员 张晓辉