山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终7559号 上诉人（原审被告）：青岛富易达包装科技有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区流亭街道金刚山路8号。 法定代表人：周英，职务经理。 委托诉讼代理人：刘洪刚，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓艳，山东道安律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛夏家庄工贸有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区。 法定代表人：侯延军，职务主任。 委托诉讼代理人：刘世蓬，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：矫祥兆，山东相泰律师事务所律师。 原审被告：程琳，男，1972年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区。 原审被告：周英，女，1974年9月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 原审被告：青岛顺联集装箱部件制造有限公司，住所地：山东省青岛市即墨区普东镇驻地。 法定代表人：杨乃国，职务董事长。 上诉人青岛富易达包装科技有限公司因与被上诉人青岛夏家庄工贸有限公司、原审被告程琳、周英、青岛顺联集装箱部件制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员秦艳华担任审判长，与审判员于瑞军、尤志春共同组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人青岛富易达包装科技有限公司上诉请求：1、撤销青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初1273号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人富易达公司违约，没有事实和法律依据。在本案租赁合同的履行过程中，存在违约行为的是被上诉人夏家庄公司。二、一审判令上诉人支付被上诉人“租金损失、违约金以及律师代理费”明显缺乏事实和法律依据。 被上诉人青岛夏家庄工贸有限公司答辩称：本案明显系上诉人违约，上诉人的上诉所述与事实不符，应予驳回。请求人民法院查明事实，依法裁判。 原审被告程琳、周英、青岛顺联集装箱部件制造有限公司未答辩。 青岛夏家庄工贸有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告租金460万元；2、被告支付原告违约金57.49万元；3、被告支付原告本案律师代理费13.8万元；4、被告程琳、被告周英、被告顺联公司对上述款项531.29万元承担连带付款责任；5、诉讼费用由四被告承担。诉讼过程中，原告夏家庄公司将诉讼请求变更为：1、确认双方2014年12月1日签订的《租赁合同书》于2016年6月30日终止；2、被告富易达公司支付原告终止合同前（2016年1月1日至2016年6月30日）所欠租金115万元、逾期付款滞纳金3.4万元及违约金57万元；3、被告支付原告本案律师代理费3.2万元；4、被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告第一、二项诉请的款项178.6万元承担连带付款责任；5、诉讼费用由四被告承担。后原告庭审中明确第四项诉讼请求为：被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告诉请的款项178.6万元承担连带付款责任。 一审法院认定事实：一、涉案房地产坐落于青岛市城阳区流亭街道金刚山路8号，原告夏家庄公司于2009年1月13日取得涉案房地产产权证书，证号为青房地权市字第20091899号。2014年12月1日，原告夏家庄公司（甲方）与被告富易达公司（乙方）、被告程琳、周英（丙方一，担保方）、被告顺联公司（丙方二，担保方）签订《租赁合同书》，主要约定甲乙双方本着自愿平等、协商一致的原则，就乙方承租甲方厂房、场地及附属设施，设立企业，生产经营蜂窝纸板系列产品，达成如下协议：一、厂房场地地址位于青岛市城阳区空港工业园聚集区2号路，建筑面积共计40000平方米，厂房和场地状况、附属设施经双方共同确认以现状为准。二、租赁期间为三年零一个月，自2014年12月1日起至2017年12月31日止，租金交纳时间自2015年1月1日起至2017年12月31日止，2014年12月6日甲方已经将以上厂房场地、附属设施等全部交付给乙方使用。三、租金第一年220万元，从第二年起在上一年度基础上递增5%，即第二年租金为230万元，第三年租金为230万元。乙方在2014年12月31日前，支付第一年租金，第二年与第三年租金，在支付第一年租金后6个月内一并支付，即于2015年6月31日前支付460万元给甲方。四、乙方按合同约定交付租金，逾期每日按应交租金的千分之五支付滞纳金，超过三个月以上，除滞纳金外，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担；租赁期间，如乙方提前解除合同，须提前三个月通知甲方，双方协商一致后可解除合同，乙方应付给甲方违约金为3个月租金；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失，本合同约定违约金为3个月租金，违约金不足赔偿损失时继续赔偿；为保证本协议的履行，丙方一、二为乙方履行合同提供连带保证，担保金额各为500万元，共计1000万元，担保期限为合同到期后二年，担保范围为乙方应交纳的租金、税费、水电、工人工资等与履行本合同有关的费用，及如乙方违约所产生的滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费等费用。同日，原告夏家庄公司（甲方）与被告富易达公司（乙方）、被告程琳、周英（丙方一，担保方）、被告顺联公司（丙方二，担保方）还签订了《固定资产使用书》，主要约定甲方允许乙方使用固定资产，范围包括机器设备、办公用品等，甲方已于2014年12月6日将上述资产交付给乙方使用，使用期限自2014年12月6日至2017年12月31日止，在使用期限内，乙方不需支付使用费，如遇法院诉讼问题，由甲方出面协调解决，乙方配合，另“重庆富士达科技有限公司”已给崂山法院盖章的设备清单不属违约，为保证本协议的履行，丙方一、二为乙方提供担保，担保金额各为500万元，共计1000万元，担保期限为合同到期后二年，担保范围包括本合同约定的乙方义务及可能发生的诉讼、律师代理费等费用，该合同附件一为车间设备盘点交接汇总表，附件二为车间托盘交接盘点表，附件三为办公用品交接汇总表。2015年1月7日，被告富易达公司支付给原告夏家庄公司第一年租赁费220万元。 二、根据庭审当事人陈述，可以确认的是2015年6月30日之前都是富易达公司正常租赁使用涉案厂房场地，并由富易达公司派人看管。原告夏家庄公司称富易达公司自2015年5月份开始就不正常生产，并开始撤离人员和部分原材料，陆续用车往外拉，原告发现后，找富易达公司程琳协商，程琳以出差为由一直不出面协商。关于2015年6月30日晚发生的事情，原告夏家庄公司称2015年6月30日晚是因为司机夜间说往里面送货，但出来时往外拉东西，没有出门证，所以被告门卫阻止，与原告没有关系；被告富易达公司称原告当晚开始派人接管了涉案厂房，不让富易达公司车辆正常出入，还派了一辆车牌号鲁BL2627警的警车，根据视频显示是横在厂房大门里面，电动门关闭，不让车辆出入。关于夏家庄公司开始派人看管涉案厂房场地的时间，夏家庄公司有过两次陈述，第一次说其于2016年6月才开始派人进场看管，第二次说其于2015年7月15日左右，原告发现被告富易达公司撤离后才派人过去，只是为了防止原先的众和恒业公司的机器设备等固定资产丢失。富易达公司对此称2015年6月30日晚一直原告在派人看管，富易达公司也派人去看管，但说了不算，都是由原告方的人具体负责，交接盘点之后因双方盘点办公设备有出入，原告不让富易达公司再往外拉东西，富易达公司的人员就撤离了，在此之前一直是双方都有人在场。富易达公司向法院提交《调取证据申请书》，申请法院到城阳区公安分局流亭派出所调取2015年6月30日晚出警记录。流亭派出所2016年8月26日为法院出具一份《报案记录》，载明：“报案时间：2015年6月30日23时15分报案人：王清喜接报人：闵思勰流亭派出所民警报案内容：2015年6月30日，流亭派出所接王清喜报称：王清喜、冯占江、冯连国、车风金、高兴亭、于正华驾驶货车（鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××）到空港工业园富易达公司送货，卸货后该公司工作人员将厂门关闭禁止货车离开，双方发生纠纷。以上记录抄录于110接处警记录薄。”原告对该《报案记录》真实性无异议，但认为该记录载明的送货时间是晚上11点，不是正常送货业务，且该记录载明的是该公司工作人员禁止货车离开，与本案没有关系。被告富易达公司、被告程琳、被告周英对该《报案记录》真实性无异议，但对该记录记载的内容有异议，认为富易达公司与物流公司报案的司机之间并无争议，从报案时间看，恰恰印证三被告提交视频证据的真实性，应该以视频所体现的事实为准，结合原告代理人曾经说不让车辆出门是没有出门证，能够证明2015年6月30日当晚原告实际控制了涉案厂房。2016年8月30日，法院组织原告夏家庄公司与被告富易达公司对涉案厂房内富易达公司的物品及双方合同所附三个附件的物品进行交接，因交接工作量大，当日未全部交接完毕，此后由双方自行进行了交接。根据被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交的视频和法院组织交接当日的情况，可以确认：1、2015年6月30日当晚，有司机开车在涉案厂房场地往外拉东西被制止；2、2016年5月30日，涉案厂房看管人员禁止往外拉东西；3、2016年8月30日，涉案厂房不是正常生产经营的状态。 三、2015年7月4日，被告富易达公司通过中国邮政EMS特快专递向原告夏家庄公司发出《通知书》，载明：“青岛夏家庄工贸有限公司：贵公司于2015年6月30日，派人封堵租赁给我公司使用的青岛市城阳区空港工业园聚集区2号路厂房大门，阻扰我公司正常送货，已经严重影响了我公司的生产经营，我公司无奈多次报警寻求帮助，但贵司至今仍然封堵我公司大门，为此，我公司郑重通知如下：一、鉴于贵公司的做法，我公司已经无法继续经营下去，因此，自贵公司派人封堵大门之日起，我公司视为贵公司同意解除双方之间的租赁合同（包括厂房、设备、办公用品等）；二、请贵公司于2015年7月5日前派人到出租厂房内清点、交接租赁使用的厂房及相关设备、办公用品等；如逾期不办，鉴于贵公司已经实际控制所有的出租厂房、设备、办公用品等，视为贵司已经实际接收无误，自贵司封堵大门之日起，我公司对所有物品的丢失、损毁、减少等均概不负责；三、出租厂房内尚有我公司的大量货物、物品，客户处也急需送货，但因贵司封堵大门，我司无法送货，自有物品也无法取出，为避免损失的扩大，请贵司立即撤离人员；已经给我公司造成的经济损失，我公司保留向贵公司索赔的权利；四、我公司已经交了一年的房租220万元，目前只租赁使用了半年，请贵司于接到本通知之日起三日内，退还我公司剩余租金110万元。”该份EMS邮件因“留交超过期限”未妥投被退回。2015年7月21日，被告富易达公司再次通过中国邮政EMS特快专递向原告夏家庄公司发出《通知书》，载明：“青岛夏家庄工贸有限公司：贵公司于2015年6月30日，派人封堵租赁给我公司使用的青岛市城阳区空港工业园聚集区2号路厂房大门，阻扰我公司正常送货，已经严重影响了我公司的生产经营，我公司无奈多次报警寻求帮助，但贵司仍然封堵我公司大门，我公司已经无法正常经营使用；加之此前已经有多家法院通知要评估、拍卖我公司使用的机器设备等，为此，我公司已经书面通知贵公司解除贵我双方所签订的房屋租赁合同，并通知贵司派人清点交接物资，退还剩余房租等，但贵司至今除派人把守门卫室外，其余事宜均没有办理。为此，我公司再次通知贵司：一、鉴于贵公司已经派人把守门卫室，封堵大门，我公司视为贵公司已经同意解除双方之间的租赁合同（包括厂房、设备、办公用品等）,并实际接收出租厂房、设备、办公用品等；二、出租厂房内尚有我公司的大量货物、物品，客户处也急需送货，但因贵司封堵大门，我司无法送货，自有物品也无法取出，已经给我公司造成了大额的经济损失，为避免损失的扩大，请贵司立即依法依规放行我公司的货物、物品；同时我司保留向贵公司索赔的权利；三、我公司已经缴纳了一年的房租220万元，目前只租赁使用了半年，请贵司于接到本通知之日起三日内，退还我公司剩余租金110万元。”该份EMS邮件因“原写地址不详”未妥投被退回。 四、被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交的证据显示：一、青岛市崂山区人民法院在涉案厂房张贴落款时间为2015年6月24日的（2015）崂执字第601号《执行通知》，载明：“青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司：本院作出的（2015）崂民二商初字第192号民事调解书已经发生法律效力，因你至今未履行法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，责令你于二Ｏ一五年七月一日前自动履行，逾期不履行，本院将依法对你所有的机器设备（详见查封清单）予以评估、拍卖。”二、青岛市中级人民法院落款时间为2015年8月3日的（2015）青执字第521-1号《评估拍卖公告》，载明：“本院执行的（2015）青执字第521号申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与被执行人青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司、合肥众和恒业蜂窝纸板制品有限公司、孙丕举金融借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院保全查封了被执行人青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司名下并已办理了抵押登记的5条蜂窝纸生产线设备（型号为FBJD-121300），现申请执行人申请对上述保全查封的生产线设备进行评估、拍卖。为保证本案申请执行人合法权益的实现，现本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，将对上述财产进行评估、拍卖，如对此有异议或者与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他相关权益人欲主张优先权或其他权益，均应自本公告发布之日起十五日内向本院书面提出异议或申请，逾期本院将对上述财产依法进行评估、拍卖。”三、青岛市崂山区人民法院在涉案厂房张贴落款时间为2015年12月17日的（2015）崂执字第601号《拍卖通知书（第二次）》，载明：“青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司：关于申请人海尔集团财务有限责任公司与你之间合同纠纷一案，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条第1项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条、第十四条的规定，委托有关中介机构对你名下被查封的机器设备（详见查封清单）降价后再次公开拍卖，现将有关事宜通知如下：拍卖标的物：位于厂房内被查封的机器设备一宗。拍卖标的物的所有权人：青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司。拍卖机构名称：青岛金手槌拍卖有限公司。联系电话：0532-82770477刘女士。需要了解上述拍卖物的拍卖底价、拍卖时间、地点、拍卖公告刊登的报刊以及拍卖过程中拍卖物的降价情况等有关事宜的，请直接与拍卖机构联系。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”庭审中，原告夏家庄公司、被告富易达公司一致确认《固定资产使用书》涉及的固定资产没有被法院拍卖出去。 五、2016年7月4日，原告夏家庄公司与山东盈康律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，主要约定夏家庄公司因与富易达公司租赁合同一案，委托山东盈康律师事务所代理，该所指派刘世蓬、矫祥兆律师为诉讼代理人，因系顾问单位，按正常代理费收费标准的50%优惠收取32000元。2017年2月24日，山东盈康律师事务所为青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区居民委员会开具本案代理费发票32000元。 一审法院认为，原告夏家庄公司与被告富易达公司、被告程琳、被告周英、被告顺联公司于2014年12月1日签订的《租赁合同书》意思表示真实，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 现根据本案查明的事实和双方当事人诉辩主张，对原告的诉讼请求分别评判如下：一、关于确认双方2014年12月1日签订的《租赁合同书》于2016年6月30日终止的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。涉案《租赁合同书》约定被告富易达公司应于2015年6月30日前向原告夏家庄公司支付第二年与第三年租金460万元，富易达公司未依约履行自己的义务支付夏家庄公司上述租金，构成违约。夏家庄公司在富易达公司预期违约不交纳租赁费，并开始搬离设备、物资及人员的情况下，自2015年6月30日即开始派人看管涉案厂房，富易达公司之后未再实际使用涉案厂房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，涉案房屋租赁法律关系不适于强制履行，故应确认原、被告之间的《租赁合同书》于2015年6月30日实际解除为宜。 夏家庄公司要求确认涉案《租赁合同书》于2016年6月30日终止的诉讼请求，无事实法律依据，不予支持。 二、关于被告富易达公司支付原告终止合同前（2016年1月1日至2016年6月30日）所欠租金1150000元、逾期付款滞纳金34000元及违约金570000元的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，富易达公司违约在先导致涉案《租赁合同书》实际解除，应承担赔偿损失的违约责任。就本案而言，原、被告于2016年8月30日在法院组织下才开始进行交接，夏家庄公司在本案中要求确认涉案《租赁合同书》于2016年6月30日终止，并要求富易达公司支付2016年1月1日至2016年6月30日所欠租金115万元，结合涉案《租赁合同书》于2015年6月30日实际解除的认定，基于上述情况，涉案房屋2015年7月1日至2016年6月30日期间闲置造成了租金损失，原、被告对此均存在过错，富易达公司应对夏家庄公司造成的租金损失承担赔偿责任，综合涉案《租赁合同书》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院认为富易达公司应对该期间租金损失225万元承担50%赔偿责任即112.5万元为宜。夏家庄公司要求富易达公司支付2016年1月1日至2016年6月30日所欠租金1150000元诉请虽不当，但考虑到涉案《租赁合同书》解除的过错在富易达公司，富易达公司应对租金损失承担赔偿责任，故支持富易达公司偿付夏家庄公司租金损失1125000元。 夏家庄公司要求富易达公司支付逾期付款滞纳金34000元，不符合双方合同约定的情形，亦无事实法律依据，不予支持。 因涉案《租赁合同书》解除的过错在富易达公司，夏家庄公司要求富易达公司支付违约金570000元，理由正当，符合法律规定和合同约定，予以支持。 三、关于被告支付原告本案律师代理费32000元的诉讼请求。 因富易达公司违约导致涉案《租赁合同书》解除，夏家庄公司要求富易达公司支付律师代理费32000元，符合法律规定和合同约定，亦低于山东省律师服务收费标准，对此予以支持。 四、关于被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告诉请的款项178.6万元承担连带付款责任的诉讼请求。 涉案《租赁合同书》明确约定被告程琳、被告周英、被告顺联公司为富易达公司履行合同提供连带保证，担保期限为合同到期后二年，担保范围为富易达公司应交纳的租金、税费、水电、工人工资等与履行本合同有关的费用，及如富易达公司违约所产生的滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费等费用，现夏家庄公司要求被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告诉请的款项178.6万元承担连带付款责任，均未超过上述三被告应承担的担保范围及保证份额，予以部分支持1727000元（1125000元+570000元+32000元）。原审据此判决：一、被告青岛富易达包装科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛夏家庄工贸有限公司租金损失1125000元；二、被告青岛富易达包装科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛夏家庄工贸有限公司违约金570000元；三、被告青岛富易达包装科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛夏家庄工贸有限公司律师代理费32000元；四、被告程琳、被告周英、被告青岛顺联集装箱部件制造有限公司对上述第一至三项判决的款项1727000元承担连带付款责任；五、驳回原告青岛夏家庄工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48990元，由原告青岛夏家庄工贸有限公司负担33068元，被告青岛富易达包装科技有限公司负担15922元，被告程琳、被告周英、被告青岛顺联集装箱部件制造有限公司对上述应由被告青岛富易达包装科技有限公司负担的案件受理费15922元承担连带付款责任。 经审理查明，原审认定的事实基本属实。 本院认为，按照上诉人、被上诉人的《租赁合同书》第三条的约定，上诉人应于2015年6月31日前支付第二年与第三年的租金460万元给被上诉人。按照历法规定，公历6月份没有31日，所以上诉人应于2015年6月30日前支付租金460万元。因上诉人在2015年6月30日前未支付租金460万元，因此一审法院认定其构成违约正确。违约金、律师代理费系《租赁合同书》的约定，所以一审法院认定违约金570000元、律师代理费32000元由上诉人承担基本正确。另，原审法院认定上诉人青岛富易达包装科技有限公司承担一半的租金损失1125000元也基本正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20343元，由上诉人青岛富易达包装科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一八年十月三十日 书记员  侯小凡