上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初27641号原告：张斌。被告：洪耿斌。原告张斌与被告洪耿斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张斌、被告洪耿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告的店铺装修损失折后价人民币(币种下同)250,000元；2、判令被告赔偿原告对于XX路XXX号X楼商铺的消防装修费用45,000元；3、判令被告支付其在租房期内使用的水电费6,200元；4、判令被告支付其在租房期内应付的物业费12,000元；5、判令被告赔偿原告在XX路XXX号X楼商铺内安装的11台长虹大1匹空调型号为KFR-26GW/DIDW3和1台康利达整体淋浴房以及1台美的60L的电热水器等电器折后价值共计13,000元。事实与理由：原告所有的上海市闵行区XX路XXX号X楼的商铺为精装修店铺，因经营不善故对外招租。由于该商铺空间很高，含有X楼夹层部分，其中底部面积为296平方米，夹层部分面积为204平方米，该店铺的总面积为500平方米。原告请台湾设计公司对整体店铺包括夹层进行了两次设计和装修，底部为大厅和5个包房，X楼夹层部分为6个包房，都装修好并配备空调等电器。最近的一次装修在2016年1月份，2016年2月才装修完毕。被告看到招租后于2016年8月3日跟原告签订该店铺的租赁合同，并与原告协商要求将该店铺的底部296平方米租借给被告使用，X楼夹层部分面积的6个包房免费提供使用，X楼夹层部分的面积不写在租赁合同中，原告同意被告的请求，因为签订的是租赁合同而不是该店铺转让合同，原告没收取任何转让费，所以该店铺内的装修和电器都为原告租借给被告使用，并也规定不能擅自拆除该店铺原来的装修和消防设施，所有的电器和装修万一被损坏都要按价赔偿。而被告在未取得原告以及消防等有关部门的许可，就聘请施工队强行拆除原告店铺内的全部装修，拆除破坏原告对该店铺内原有的消防设施。还对店铺内原有的11台长虹空调和1台独立淋浴房以及1台电热水器等这些电器拆除和变卖，并拒不支付在该店铺使用期间的水电费和物业费。在拆除完原告店铺内的所有装修后，被告起诉要求解除与原告的店铺租赁合同，闵行法院判决被告的租赁目的不能实现，要求原告退还一半租金和押金。原告认为被告未得到原告同意就私自拆除原告店铺内的所有装修和消防设施，其行为严重侵犯原告的合法权益，并影响到原告对该商铺的再次出租，之后又因为该商铺拆迁而因为装修被被告非法拆除而没有拿到该有的拆迁装修补偿款，给原告造成巨大损失。故原告特提出诉讼，请求依据《民法通则》第117条、《合同法》第58条、第97条、第219条、第222条、第223条等相关规定，判令被告赔偿原告消防工程费用45,000元，支付被告在租房期间未支付的水电费6,200元，物业管理费12,000元，店铺装修按每平方米1,000元算为500,000元整，该店铺重新装修半年即让被告非法拆除，500平方米的店铺装修加人工折后价即使按每平方米500元算要250,000元整。赔偿店铺内原有的11台空调和1台沐浴房以及1台电热水器或赔偿折后损失13,000元整，以上共计326,200元整，本案诉讼费用由被告承担。请求法院判如所请。被告洪耿斌辩称，本案诉讼之前，原、被告有类似案件经闵行法院判决，案号为(2017)沪0112民初4595号，该案经过一审、二审，现已生效。关于本案第一项诉讼请求，房屋的用途是网吧，原告之前是经营KTV和酒吧的装修无法使用，被告在电话和短信中和原告明确过租赁用途为开网吧；本案第二项诉讼请求涉及消防装修费用，被告只是拆除了墙面装修，对于消防设备没有动过；本案第三项诉讼请求水电费，被告在经营一个月之内就被A管理局(以下简称“A管理局”)告知，无法开业办证，且水电费没那么贵，原告也未提供缴费单据；第四项诉讼请求物业费，合同中没有约定，如产生物业费，被告承租的面积是200多平方米，仅经营几天，后续均未使用，即使存在物业费也没有那么高的金额；关于第五项诉讼请求，空调、淋浴房、电热水器等都没有交接过，被告亦不记得此事。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于上海市闵行区XX路XXX号X楼部分场地。该合同约定，乙方租赁该房屋，对该房屋的产权状况、结构、已通过甲方介绍和现场考察已经明晰，乙方清楚该房屋空间很高，建有夹层建筑，夹层建筑没有取得房产证，乙方今后不得以此为由要求解除合同、合同无效、赔偿损失。甲方确保X楼房屋有正规合法产证。租赁期自2016年8月3日起至2021年6月30日止，2016年8月3日自2016年9月10日为乙方装修免租期。该房屋面积为296平方米，年租金为300,000元。水为4.0元/吨、电为1.35元/度(按X楼总电表数收取)。乙方不得擅自拆除甲方提供的现有喷淋及其他规定的消防设施，乙方根据经营需要可按消防规定自行增设喷淋及其他规定的消防设施，由此产生的费用由乙方承担。违约责任：1、租赁期内，甲乙双方必须重合同、守信用，任何一方违反本合同规定，须按年度租金的20%作为违约金；一方无故提前终止合同的，须按未履行合同部分的租金20%支付违约金，并赔偿实际损失。2、如乙方提前无故终止合同，乙方所付租金及押金不予退还，乙方在该场地的装修及增设的附属设施和设备无偿归甲方所有。合同另对其他权利义务作了约定，但合同中并未就物业费进行相关约定。同日，双方签订《补充协议》一份，约定甲方承诺租赁给乙方的商铺是有产证合法使用的，如因2楼底部产权合法问题，导致乙方相关执照无法办理，双方自动解除合同，甲方无条件退还乙方租赁期间的租金及押金，此条款与正式合同具有同等效力。同日，被告向原告预付了房租91,666元及押金50,000元。后，被告因无法办理《网吧特许经营证》，无法开设网吧，遂搬离涉案房屋。庭审中，原告提供消防工程合同书及相关消防安全检查合格证，以此证明所支出的消防装修费用，被告认为其不可能拆除原告原先装修的消防设施。关于房屋装修问题，被告确认承租时该房屋为装修房，但认为系简易装修。根据原告提供的证据显示，2017年2月28日出具的收款收据上，物业费金额为12,000元，水电费金额为6,200元。另查明，原告作为承租方与案外人上海国贵服饰市场经营管理有限公司签订租赁合同一份，签约后原告将所承租的涉案房屋转租给本案被告使用。再查明，被告于2017年2月15日向本院起诉原告要求解除租赁合同及返还已预付租金、押金等。本院(2017)沪0112民初4595号案件出具民事判决书：“一、解除原告洪耿斌与被告张斌就上海市闵行区XX路XXX号X楼部分场地签订的《租赁合同》；二、被告张斌应于本判决生效之日起十日内返还原告洪耿斌租金45,833元、押金50,000元；三、被告张斌应于本判决生效之日起十日内赔偿原告洪耿斌居间费5,000元；四、对原告洪耿斌的其余诉讼请求不予支持”。该案经本案原告张斌上诉，上海市第一中级人民法院出具(2017)沪01民终14052号民事判决书“维持上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初4595号民事判决第一、二项；二、撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初4595号民事判决第三、四项；三、驳回洪耿斌一审其余诉讼请求”。针对以上事实，原告张斌向本院提供如下证据：1、原、被告签订的租赁合同一份，证明原、被告于2016年8月3日经协商一致签订涉案商铺租赁合同，建立租赁合同关系，但被告在未取得原告和消防部门的认可下，故意拆除原告店铺内的所有装修；租赁合同中对水电费、管理费均有约定，关于房屋改造和消防设施，写明不能擅自拆除原告提供的现有喷淋，只能增设，在合同第二页约定违约责任，一方无故提前终止合同，须按未履行合同部分的20%支付违约金，其出租涉案房屋时进行过装修，房屋属于精装修。2、消防工程合同和消防检查合格证各一份，证明原告在XX路XXX号X楼商铺的消防设施和装修，已通过消防检查，但被告故意拆除的事实。3、店铺设计合同一份和装修后的照片一组，证明涉案商铺在租给被告之前于2016年有过精装修。4、情况说明一份和被告故意拆除原告装修后的照片一组，证明被告聘请施工队故意拆除原告店铺内的装修和消防设施的事实，被告拆除时花费20,000元。5、被拆下来的空调和淋浴器、淋浴房的照片一组，证明被告拆除原告店铺内所含电器的事实，这些电器已经被被告变卖。6、被告租借房屋期间的水电费及物业管理费收据一组，证明被告在XX路XXX号X楼商铺使用中应该支付的水电费和物业费，被告一直没有支付，最后由原告垫付给大房东。7、原告和案外人上海国贵服饰市场经营管理公司的租赁合同一份，房屋从案外人处租赁而来，总计500多平方米，合同约定200多平方米，原告另外赠送被告200多平方米，但是这些装修都被被告拆除。被告洪耿斌对原告张斌所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2不同意原告的说法，消防设施仅是几个管道，不能因为图片就证明被告拆除其消防设施，如果原告本身存在消防设施，被告也是增加消防设备，不会拆除；对证据3真实性无异议，接手时原告的确是装修过的。对证据4认为确实请了人拆除，但是并没有把X楼拆除，仅是将一楼和X楼打通。对证据5照片认为不真实，这些空调具体在哪里拍摄不清楚，而且无法证明是否将实物交接。对证据6物业费在合同条款中没有约定。对证据7对原告和上家的租赁合同不清楚，原告转租给其时已经加价。被告洪耿斌针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：民事判决书二份及补充协议一份，证明生效判决书对合同解除的后果做了部分处理。原告张斌对被告洪耿斌所提供的证据经质证后认为：证据真实性无异议，因为被告的租房目的未能达成，营业目的未达成，原告退还了被告一半的租金，被告在签订合同前应该能预料到，特种行业应先办理营业执照，但其将原装修拆除，导致原告经济损失巨大，后期一直无法出租房屋。本院结合原告张斌、被告洪耿斌对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，对于原告提供的被拆下来的空调和淋浴器、淋浴房的照片证据，以上证据真实性无法认定，无法判断这些证据所载的电器与本案存在关联性，更何况双方在租赁物交接之时并未确定租赁场所内的具体物品，故对该组证据不予认定。而原、被告所提供的其他证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定合面履行各自的合同义务。根据与本案相关连的(2017)沪0112民初4595号案件确认，涉案房屋经相关行政管理部门确认确实无法开办网吧，合同目的无法实现，故对合同解除予以认定，在关于导致涉案合同解除的责任归属下亦根据查明事实和双方过错情况认定了原、被告双方承担同等责任。故在他案中已认定双方承担同等责任的基础上，对于本案原告主张的店铺装修损失折后价的诉讼请求，本院认为，被告在承租涉案房屋之时，房屋的确是带装修出租，对此，原、被告均无异议，但双方就装修的程度及所花费用等存在一定分歧，既然已确定原、被告双方在合同解除责任上承担同等责任，那么对于装修的损失，被告也仅应承担对应的部分损失，本院根据庭审中双方陈述的装修时间及合同约定的租赁面积等，酌定被告按50元每平方米的标准向原告支付装修损失，即50元*296平方米为14,800元。关于原告主张的水电费，根据收据显示金额为6,200元，被告应承担相应的一半责任，故被告应支付水电费为3,100元。关于原告主张的消防装修费用，首先原告提供的证据无法证明对于该部分消防费用的支出，也无法证明被告将其消防设施进行拆除，被告也不认可对消防设施进行了拆除或者破坏，再则，如果原告在装修方面存在损失，本院也已进行处理，被告无须单独在消防装修中再进行赔偿，故对此本院不予支持。关于原告主张的物业费，租赁合同中并无相关约定，原告亦不能以自己与上家的租赁合同的约定来约束被告，故本院对此诉请亦不予支持。关于原告主张的电器折后价等损失，对此原告并未提供证据加以证明，且双方租赁合同中对原告所主张的电器等未列明其中，也未进行约定，双方在交接涉案房屋时，亦未出具交接清单，故本院对原告该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告洪耿斌于本判决生效之日起十日内向原告张斌赔偿装修损失以14,800元计；二、被告洪耿斌于本判决生效之日起十日内向原告张斌支付水电费以3,100元计；三、驳回原告张斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,096.50元。由原告张斌负担1,548.25元，由被告洪耿斌负担1,548.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年十月三十日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。