广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初13691号原告：郑晶，女，1968年8月25日出生，香港特别行政区居民，委托代理人：郭中亮，广东广深律师事务所律师。委托代理人：李凯，广东广深律师事务所实习律师。被告：李令，女，1971年7月27日出生，香港特别行政区居民，第三人：深圳裕丰房地产销售代理有限公司，住所地深圳市南山区南山街道东滨路与后海路交汇处海王星辰大厦508房，统一社会信用代码为：914403003500346229。法定代表人：郑金龙。原告郑晶与被告李令、第三人深圳裕丰房地产销售代理有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭中亮、李凯到庭参加诉讼。被告李令经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第三人裕丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《存量房买卖合同》（编号：75090183）；2.被告向原告支付违约金738000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月16日，原告（卖方）、被告（买方）、第三人（中介方）共同签订《存量房买卖合同》，约定原告将其位于深圳市南山区××花园××房卖给被告，转让价758万元；被告同意在合同生效之日起1日内向原告支付定金2万元，合同生效15日内再支付定金35万元。合同经三方签字或盖章已生效，被告于当日支付了2万元定金，但其后被告未依约继续支付剩余定金、首期购房款及办理银行相应按揭手续等。2017年4月20日，被告明确通过微信告知原告不想买该物业，中介方及原告多次善意提醒被告故意毁约的法律后果，但被告仍逃避责任。现被告逾期未履行相应合同义务，属于严重违约，原告依法可解除合同，并要求被告支付转让成交价十分之一即758000元的违约金，由于被告已经支付2万元定金，扣除该款后，被告仍须向原告支付违约金738000元。被告李令未答辩，亦未举证、质证。第三人深圳裕丰房地产销售代理有限公司未发表意见，亦未举证、质证。经审理查明，位于深圳市南山区××花园××房（以下简称涉案房产），不动产证号为深房地字第××号，建筑面积为111.14平方米，于2002年7月8日登记在原告名下，份额为100%。2017年4月16日，原告（卖方）与被告（买方）、第三人（中介方）共同签署了《存量房买卖合同》（编号：75090183），约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为758万元；买方同意在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金2万元，在本合同生效后15日内（含当日）向卖方支付定金38万元；买方须于2017年5月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首付款188万元支付至监管机构的指定账号中；买方须于2017年6月7日前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后1日内（含当日）将房地产证原件交予为双方监管定金的第三方托管；如买方未按照本合同约定的期限履行义务（含配合或协助义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同日，原告（卖方）与被告（买方）签订《合同附件》一份，对涉案物业附带租约进行了约定。原告提交了《收款收据》复印件一份，内容为：被告购买涉案房产的定金2万元。原告在落款签收人处签字捺印。原告称该《收款收据》原件未找到，但原告确认在上述合同签订当日收到被告定金2万元，该款是被告本人以现金方式向原告支付。原告提交了其与微信名备注为“李令”的微信聊天截图，用以证明被告明确表示其不想再购买涉案房产。原告提交了《房产证原件收据》复印件及涉案房产的房产证复印件，用以证明原告为配合涉案房产的过户履行了将涉案房产的房产证原件交给第三人的销售代理人的义务。诉讼中，原告陈述，在原、被告后续沟通过程中，原告要求被告继续履行合同，但被告以各种理由不购买涉案房产，后来原告已无法联系到被告，原告认为被告已无履行合同意愿，故起诉要求解除合同并由被告向原告支付违约金。上述陈述内容原告未提交相应证据证明。原告确认，房产现已由原告另行出售给案外人张晓云，于2018年8月23日核准登记在案外人张晓云名下。另查，原告的起诉状等材料已于2018年5月31日登报公告，2018年8月31日视为依法送达被告。以上事实，有原告提交的证据以及当事人陈述、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。被告在签订合同后，仅向原告支付定金2万元，未按约支付剩余定金、首付款等，且在微信中明确表示不想再购买涉案房产，已构成根本违约。被告不能依约履行合同，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告无证据证明其在本案起诉之前有明确通知被告解除合同，故本院确认以被告收到原告的起诉状等材料的日期作为合同解除日期，即当事人之间的《存量房买卖合同》于2018年8月31日解除。对于原告要求被告支付违约金738000元的诉讼请求。本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，涉案房产已由原告另行出售，原告未提交相关证据证明因被告违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，且原告另行出售涉案房产的日期早于本院确定的原、被告房屋买卖合同的解除日期，原告亦存在不当之处，故本院综合合同履行的情况、被告过错的大小等情况，对原告提出的违约金主张予以适当调整，酌情判令被告向原告支付违约金42万元。原告已收取的被告定金2万元，应予以退回被告。被告李令、第三人深圳裕丰房地产销售代理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑晶与被告李令于2017年4月16日签订的《存量房买卖合同》（编号：75090183）于2018年8月31日解除；二、被告李令应于本判决生效之日起十日内向原告郑晶支付违约金42万元。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11180元，由原告郑晶负担4817.4元，被告李令负担6362.6元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 褚 觅人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一八年十月二十五日书 记 员 梁淑芬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。