江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6543号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈英，女，1954年11月10日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：周文浩（系陈英的女婿），男，1972年9月30日生，汉族，住南京市白下区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈韩英，女，1950年6月22日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱振庭，男，1985年7月24日生，汉族，住南京市秦淮区。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周翔，江苏法臻律师事务所律师。上诉人陈英因与被上诉人沈韩英、朱振庭房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈英上诉请求：撤销一审判决，对其中判决陈英赔偿沈韩英、朱震庭损失80000元予以改判，诉讼费由双方依法负担。事实和理由：上诉人对赔偿依据及被上诉人的实际损失存在极大异议。一审判决书认定事实并不属实。一、关于房屋的装修程度是否为精装，上诉人认为与本案无关。因为上诉人卖的是房屋本身，不涉及加价卖装修。被上诉人沈韩英也在看房期间和签订合同期间多次对房屋的装修表示不好等异议,要求降低房价，上诉人均表示卖的是房屋并不包括装修在内，并没有因为房屋的装修而加价，中介方也表示后续房屋还是需要重新装修，房屋售卖价格和装修并无关系。所以不存在造成装修损失。合同中和网上售房资料标注为精装，实际是中介方为销售房屋而标注，上诉人对此并无要求。二、关于判决书认定上诉人在出售房屋时隐瞒白蚁危害，上诉人有异议。因为2016年7月，在我爱我家中介方员工带其他客户过来看房期间，发现门框有小部分腐蚀，询问并让上诉人排查一下。第二天中介方一男员工和上诉人联系并在现场将门框扒开发现有白蚁，中介方当即表示让上诉人尽快防治。后上诉人在7月18日委托南京市秦淮区求真白蚁防治服务中心进行了全屋治理，治理结束一两个月后，又要求求真白蚁防治服务中心的人上门查看是否还有白蚁，防治中心人员查看后，告知己无白蚁存在。后我爱我家中介方在2017年曾多次电话询问房屋白蚁是否己治理好，是否可以带客户来看房，上诉人均告知己经治理好。所以上诉人认为中介方带客户来看房，应该己经把房屋的基本情况和状态向客户介绍过了。所以上诉人在卖房过程中并没有提及此事，没有故意隐瞒白蚁危害的事实。三、关于合同中约定违约金一事，是我爱我家中介方在房屋买卖双方就付款方式（是全现款买房还是贷款买房）不能达成共识的情况下提出，即如果买方超过约定的付款时间，按照每天未付款金额的万分之三支付违约金；该条款也得到买卖双方的同意。最后在房屋交接时，买方却不同意付此违约金。而提出约定违约金的中介何晓军，也帮着买方说话，让上诉人看是否能减免违约金。买方当事人沈韩英说了很多理由，上诉人当时虽非常气愤，但也同意减免部分违约金，只收取壹万元违约金，但沈韩英坚持要求全部免除，后三方不欢而散。四、后来在被上诉人以房屋有白蚁之事让中介何晓军电话和上诉人联系时，何晓军表示是否可以免去违约金，否则被上诉人要和上诉人打官司，何晓军表示打官司的话如果上诉人输了官司，要赔几百万的。来威胁上诉人做出让步。上诉人予以拒绝。后三方约在我爱我家长乐路店进行交涉时，被上诉人拿着《房屋白蚁检查报告》给上诉人看，要求赔偿或退房，上诉人表示房屋白蚁己经治理过，现在并无白蚁，而且白蚁之事中介方是知道的，上诉人并无故意隐瞒，要求赔偿不太可能，但是如果不满意，退房是可以的。但当时中介方不认可退房的结果。沈韩英、朱振庭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。虽然被上诉人对于一审判决中判令向上诉人支付违约金有异议，但并没有提出上诉，也是为了案结事了，节约法律资源。上诉人没有证据证明在房屋买卖过程中披露了房屋存在白蚁的事实，这是一个影响房屋买卖交易的重大事项。针对房屋存在白蚁危害的情况，被上诉人确实需要进行治理，并影响到自身对该房屋的合理使用。被上诉人一审中主张的是违约责任，合同中双方约定了违约金的计算方式，被上诉人在合同约定的违约金范围内酌情主张违约金8万元，在合同约定的范围内，同时从被上诉人接受房屋后不能合理使用房屋，需要拆除原有装修进行治理。一审法院认定的违约金额既有合同依据，也与被上诉人不得不为治理白蚁而承担的损失具有关联性。同时，由于该房屋存在白蚁危害，势必影响该房屋以后的交易价格，这也是被上诉人涉案房屋价值受损的体现。沈韩英、朱振庭向一审法院起诉请求：判令陈英支付违约损失200000元。陈英向一审法院提出反诉请求：1.判令沈韩英、朱振庭向陈英支付房屋价款20000元，并支付违约金768元（暂计至2018年3月20日，违约金按日万分之三计算，自2017年11月13日起至实际付清之日止）；2.判令沈韩英、朱振庭向陈英支付迟延下放贷款违约金16338元。一审法院认定事实：2017年8月2日，陈英（甲方）与沈韩英、朱振庭（乙方）经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方）居间签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋售价5560000元，其中含定金200000元，尾款20000元；甲、乙双方同意将部分房款1450000元不存入监管账户，双方商定于2017年9月30日前送件当日由甲、乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为3890000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2017年8月20日前与贷款银行签订借款合同；甲方同意乙方自留尾款20000元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方定于银行贷款下至甲方账户后两日内正式交付诉争房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋；过户前如有一方违约，违约方按定金罚则承担违约责任；过户后如有一方违约，违约方按照标的额的10%承担违约责任，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿；如非甲方原因导致乙方银行贷款在贷款文本签订后70天内不能下至甲方账户，每逾期一天，乙方需按照应付到期房价款的万分之三向甲方支付滞纳金，直至乙方银行贷款下至甲方账户日止；房屋质量瑕疵载明房屋无渗水、无白蚁，装修程度为精装。合同签订后，诉争房屋不动产权于2017年9月25日登记至沈韩英、朱振庭名下。2017年11月13日，沈韩英、朱振庭申请的银行贷款下款至陈英银行账户。同日，陈英将诉争房屋交付沈韩英、朱振庭，双方因贷款下款迟延违约金的给付未能协商一致，后沈韩英、朱振庭从邻居处获悉诉争房屋存在过白蚁危害，双方因此产生争议，沈韩英、朱振庭遂未支付购房尾款20000元及贷款下款迟延违约金。2017年11月21日，南京市白蚁防治研究所上门查验，出具《房屋白蚁危害检查报告》一份，载明：“2017年11月21日上门检查，主卧室地板踢脚线被白蚁蛀蚀、靠墙组合柜柜内发现白蚁蛀蚀迹象及蚁道、柜门外侧蚁道蔓延至屋顶。次卧门头发现白蚁蚁道，门套下部蛀蚀比较严重。建议全面治理白蚁危害。”庭审中，陈英陈述其在房屋交易过程中确实并未向沈韩英、朱振庭披露诉争房屋曾存在白蚁危害这一事实。关于双方争议的诉争房屋内白蚁危害及治理，法院就此向南京市白蚁防治研究所进行调查，该所工作人员马彬陈述，白蚁是隐蔽性昆虫，怕光怕风，除非到了每年的4、5月份自己长翅膀飞出来，否则其他时间很难看见活体，如果想要检测需要一定的仪器设备或者凿开检查；治理白蚁可以有几种方式，一种是钻孔打药，这种方式是最为简单经济的，还可以通过诱杀、熏蒸的方式，但这些成本过高；针对白蚁危害，不管哪种治理都不可能保证不再生，无法承诺治理后永远没有白蚁，但是防治部门可以给一个包治期，在该包治期内，如果再发生白蚁危害，防治部门可以再次免费治理；该所建议的全面治理，并非要求直接将房屋内装修拆除，而是可以在需要装修的时候进行全面治理，因为钻孔打药有可能有的部位无法覆盖到。案件审理过程中，沈韩英、朱振庭提供照片、装修合同等一组证据，以证明诉争房屋内白蚁蛀蚀情况及其为全面治理白蚁危害，已将诉争房屋原有装修拆除并进行重新装修。陈英对上述证据真实性均不予认可，同时提供收据复印件一份，以证明其于2016年7月就诉争房屋内白蚁进行过灭杀，故诉争房屋内已经不存在白蚁危害，沈韩英、朱振庭重新装修诉争房屋与本案并无关联性。沈韩英、朱振庭对上述收据复印件不予认可，同时认为即便陈英曾进行过白蚁灭杀，但其在双方交易时并未披露诉争房屋曾存在白蚁危害这一事实。沈韩英、朱振庭提供照片一组，以证明诉争房屋存在渗漏，陈英对该照片亦不予认可，经法院释明，沈韩英、朱振庭不申请就诉争房屋渗漏问题进行鉴定。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。关于沈韩英、朱振庭要求陈英赔偿违约损失200000元的诉讼请求，法院认为，尽管白蚁的存在对于房屋安全不存在影响，但是对于房屋的居住功能会产生严重影响，陈英明知诉争房屋曾存在白蚁危害，但是在订立合同时，却未将此重要事实如实告知沈韩英、朱振庭，沈韩英、朱振庭收房后通过邻居告知才知悉诉争房屋曾存在白蚁危害，且从法院调查情况来看，对于白蚁危害不管哪种治理都不可能保证不再生，无法承诺治理后永远没有白蚁，对此陈英理应承担相应赔偿责任，法院结合本案案情，酌定陈英赔偿沈韩英、朱振庭损失80000元。另，关于沈韩英、朱振庭主张的房屋渗水损失，因其未能提供充分证据予以佐证，法院对此不予支持。关于陈英反诉要求沈韩英、朱振庭支付购房尾款20000元及迟延支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，陈英已经依约交付房屋，沈韩英、朱振庭理应支付房屋尾款，但沈韩英、朱振庭迟延支付尾款系双方因白蚁危害产生纠纷所致，故对于陈英主张的迟延支付尾款的违约金法院不予支持。关于陈英反诉要求沈韩英、朱振庭支付贷款迟延下款违约金的诉讼请求，法院认为，双方在合同中明确约定“如非甲方原因导致乙方银行贷款在贷款文本签订后70天内不能下至甲方账户，每逾期一天，乙方需按照应付到期房价款的万分之三向甲方支付滞纳金，直至乙方银行贷款下至甲方账户日止”，现贷款迟延至2017年11月13日才下款至陈英账户，故沈韩英、朱振庭应依约承担违约责任，即支付陈英违约金16338元（1167元/天×14天）。沈韩英、朱振庭虽抗辩贷款合同因陈英迟延签订，但对此未能提供任何证据予以佐证，故对其该项抗辩主张法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、陈英于判决生效之日起十五日内赔偿沈韩英、朱振庭违约损失80000元；二、沈韩英、朱振庭于判决生效之日起十五日内支付陈英购房尾款20000元及贷款迟延下款违约金16338元，合计36338元；三、驳回沈韩英、朱振庭的其他诉讼请求；四、驳回陈英的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈英与沈韩英、朱振庭签订的案涉房屋买卖合同合法有效，当事人均应按照合同约定履行相应义务。在前述合同中约定，出售方应保证未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况。本案中，前述合同中房屋质量瑕疵处标注“白蚁无”。对于案涉房屋曾存在白蚁危害，陈英在订立合同过程中未对沈韩英、朱振庭进行告知。据此，一审法院认定陈英在订立合同时未将此重要事实如实告知，应当承担违约责任，具有事实和法律依据。结合该房屋的交易价格和存在白蚁危害可能造成的影响，一审法院综合认定陈英赔偿沈韩英、朱振庭违约金80000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由陈英负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年十月十八日书记员  戴 苗