贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔27民终1817号 上诉人（原审被告）：贵州省福明置业有限公司,住所地贵州省瓮安县瓮水办事处（原雍阳镇）兴隆东街（华都嘉苑营销中心）,统一社会信用代码91522725688441575B。 法定代表人：郑榕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，贵州恩邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：种辉，该公司回迁部经理。 被上诉人（原审原告）：石正银，女，汉族，1969年12月16日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 原审被告：贵州省金盛商业管理有限公司，住所地贵州省瓮安县兴隆中街华都嘉苑**楼****，统一社会信用代码91522725078470037T。 法定代表人：刘志勇，该公司总经理。 原审被告：蔡方竞，女，汉族，1993年10月3日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 上诉人贵州省福明置业有限公司（以下简称福明公司）因与被上诉人石正银、原审被告贵州省金盛商业管理有限公司（以下简称金盛公司）、蔡方竞租赁合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2017年12月4日作出（2017）黔2725民初3620号民事判决后，福明公司、石正银均不服，向本院提起上诉，本院于2018年2月24日作出（2018）黔27民终193号民事裁定书，裁定撤销原判、发回瓮安县人民法院重审。瓮安县人民法院重审后，于2018年5月4日作出（2018）黔2725民初1170号民事判决，福明公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 福明公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判福明公司在本案中不承担支付2015年1月1日至2015年4月6日的租金6358.49元及2015年4月7日至2017年6月30日的租金54549.18元的连带责任。事实和理由：一、一审认为福明公司虽与石正银签订《托管协议》并约定了相应租金的计算方式，但之后福明公司与石正银又签订了《商品房买卖合同》，其相应的门面单价及购房价款与石正银陈述一致，加之福明公司未提供相应的证据予以主张真实的购房款，因此不予采纳福明公司提出的购房款并非《商品房买卖合同》中所确定的购房款意见。福明公司认为一审未尽到相应的事实审查义务，本案中涉及门面的所有商铺均是按照《托管协议》中实际商铺总价来计算租金，同时在签订《商品房买卖合同》时是扣除前三年的租金后确定的最终商品房交易价格，因此，一审认定事实错误；二、根据福明公司与石正银签订的《托管协议》第二条第（一）项约定，商铺托管时间为2012年1月1日至2014年12月31日；第三条商铺托管当事人变更，明确了商铺管理人变更、商铺所有人变更、商铺托管人（商铺所有人）的变更程序；其中商铺托管人变更中第3项交接明确原商铺所有人职责终止的，应及时办理业务交接手续，办理业务交接手续时，商铺管理人、原商铺所有人、新商铺所有人三方必须同时到场。但一审将该条款认为是福明公司在托管期限届满后有办理交接手续的义务错误。同时，一审根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应视为福明公司与石正银继续履行《托管协议》的约定也是错误的。首先，按照《托管协议》，其托管期限已满；其次，托管期限届满后福明公司的管理职责已终止且石正银明知；最后，福明公司托管期限届满后已由金盛公司在管理并对外出租该门面长达三年之久，按照石正银诉称均未收取租金，从常理出发不可能不知道是谁在管理或对外出租商铺，况且福明公司的管理职责按照《托管协议》约定已终止；三、按照《托管协议》约定，福明公司的管理职责已于2014年12月31日终止。同时石正银的商铺（包括整个瓮安商城）已由金盛公司同意管理并对外出租收取租金，故一审判决福明公司支付2015年1月1日至2015年4月6日的租金（已过法定的诉讼时效）及要求承担连带责任支付2015年4月7日至2017年6月30日的租金义务没有事实和法律依据。综上，请二审改判支持福明公司的上诉请求。 石正银二审未作书面答辩。 金盛公司、蔡方竞二审未作书面述称。 原审原告石正银向一审法院起诉请求：1.判决福明公司返还石正银位于瓮安县××楼××号的商铺，并支付从2012年1月1日起至返还之日的租金，暂计算至起诉时为129276元、利息17162元；2.本案诉讼费由福明公司承担。 一审法院认定事实：2011年8月17日，石正银(乙方)与福明公司(甲方)签订《托管协议》，约定：乙方将其所有的位于瓮安县××号商铺交给甲方托管,商铺托管的期限为2012年1月1日-2014年12月31日,托管期限届满前,商铺所有人不得自行解除协议或收回商铺;协议到期后,商铺所有人可收回托管商铺；托管期内租金根据该商铺销售总价的6%、7%、8%固定回报，前三年每年的租金回报分别是：第一年（2012年1月1日—2012年12月31日）18323元、第二年（2013年1月1日—2013年12月31日）21377元、第三年（2014年1月1日—2014年12月31日）24430元；结算方式时间为：前三年该商铺租金在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时在购房款中一次性冲抵；托管期限到期后，商铺管理人职责终止，商铺管理人职责终止后，及时办理业务交接手续；若一方不履行该协议，应向对方支付相当于3个月租金的违约金。2011年9月2日，石正银与福明公司签订《商品房买卖合同》，约定石正银向福明公司一次性支付总房款218147元购买其位于瓮安县××号商业用房，建筑面积共24.63平方米，其中，套内建筑面积15.38平方米，同时约定了案涉商品房价款计算方式，按套内建筑面积15.38平方米计算，单价为每平方米14183.8元。经查，石正银已于2011年8月16日在签订《商品房买卖合同》前向福明公司支付了218147元的购房款。《托管协议》约定的托管期限届满后，福明公司未与石正银办理商铺交接手续。2015年4月7日，金盛公司在未取得石正银同意的情况下开始使用案涉商铺，在2015年4月7日至2017年6月30日期间，金盛公司将案涉商铺分别租赁给冉俊超、吴云云、蔡方竞等人经营。2017年1月1日至2017年6月30日，蔡方竞向金盛公司支付了半年的租金13300元；2017年7月1日至一审法庭辩论终结前，案涉商铺由蔡方竞经营管理使用，未支付租金。现石正银认为其已全额支付购房款，但福明公司未按约定支付租金，在托管期限届满后，福明公司亦未向石正银交还案涉商铺，故诉至法院。一审另查明，2013年5月27日，福明公司向石正银支付了瓮安商城2F-110号商铺2013年5月1日至2014年12月31日的租金51395元。 一审法院认为，石正银系瓮安县××号商铺的所有权人，对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，石正银拒绝追认金盛公司与蔡方竞签订的租赁合同，要求蔡方竞返还石正银位于瓮安县××楼××号商铺，蔡方竞同意返还案涉商铺并支付2017年7月1日起至案涉商铺实际返还之日止的租金，经法院释明，如因返还案涉商铺造成的损失，可另行主张，蔡方竞表示同意，一审法院予以确认。关于各方的分歧，评判如下：关于2012年1月1日至2014年12月31日期间是否存在抵扣租金的问题。石正银要求福明公司支付2012年1月1日起至实际返还之日止的租金，福明公司辩称，石正银、福明公司在2011年8月17日签订的《托管协议》第二条中第（三）项约定了托管期内租金根据其销售商铺总价的6%、7%、8%分别确定了2012年、2013年及2014年的租金分别为18323元、21377元和24430元，且第二条中第（四）项约定了三年应付租金在签订《商品房买卖合同》时在商铺总价款中一次性充抵，不应当再支付2012年1月1日至2014年12月31日的租金。本案中，石正银与福明公司先后签订的《托管协议》和《商品房买卖合同》在价款上存在争议。2011年8月17日签订的《托管协议》约定了2012年1月1日至2014年12月31日期间的商铺租金在双方签订《商品房买卖合同》时在购房款中一次性抵扣，但在2011年9月2日签订的《商品房买卖合同》中又明确约定了案涉商铺价款按套内建筑面积15.38平方米，单价每平方米14183.8元计算购房款，则案涉商铺总价款为218146.84元，与石正银的陈述相符，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，法院认定石正银与福明公司于2011年9月2日签订的《商品房买卖合同》约定的价格条款系双方于2011年8月17日签订的《托管协议》价格条款的变更，且福明公司未提供充分的证据证明其所主张的房价款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，福明公司应当承担举证不能的后果，故对于福明公司辩称的抵扣租金的意见，不予采纳。关于支付从2012年1月起至2014年12月31日的租金是否超过诉讼时效的问题。石正银诉请福明公司支付从2012年1月1日起至返还之日的租金，福明公司称已与石正银在2011年8月17日签订的《托管协议》中约定了用2012年至2014年的租金抵扣商铺总价，又于2013年5月27日向石正银支付了案涉商铺2013年5月1日至2014年12月31日的租金51395元，即便福明公司未支付三年托管租金的事实成立，也已经超过法定的诉讼时效，应当驳回石正银的诉讼请求。本案中，石正银与福明公司在《托管协议》中约定了2012年、2013年和2014年的租金分别为18323元、21377元和24430元；福明公司于2013年5月27日向石正银支付了2013年5月1日至2014年12月31日的租金共51395元，即福明公司已实际支付了石正银2013年5月1日至2014年12月31日的租金，同时还支付了2012年1月1日至2013年4月30日的部分租金。本案中，石正银权利受到损害的事实发生在《民法总则》实施前，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”及第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，故双方争议的2012年1月1日至2014年12月31日期间的商铺租金问题，福明公司在2013年5月27日向其支付租金时就已明确表示只支付2013年5月1日至2014年12月31日的租金，石正银就知道或者应当知道从2012年1月1日至2013年4月30日的部分租金权益被侵害，应当积极主张权益，但石正银未在法定期间内主张权益，福明公司已经取得了不履行从2012年1月1日至2014年12月31日租金的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的实施而消灭。故福明公司对石正银诉请要求福明公司支付2012年1月1日至2014年12月31日的租金已超过诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。对于石正银诉请福明公司支付从2012年1月1日至2014年12月31日的部分租金，已超过诉讼时效，不予支持。关于是否支付利息的问题。石正银要求福明公司支付逾期利息，本案中，双方签订的《托管协议》中未约定租金给付时间，且没有约定利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条：“自然人之间借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”之规定，对于石正银关于支付利息的请求，不予支持。关于从2015年1月1日至2017年6月30日的租金由谁给付的问题。石正银要求福明公司支付2012年1月1日起至案涉商铺实际返还之日止的租金。福明公司称根据与石正银签订的协议，福明公司的托管期限届满后，福明公司的管理职责终止，并且在2015年1月1日后，其管理职责及义务承担已由金盛公司管理并收取费用，因此2015年1月1日后支付租金的主体不应当是福明公司。金盛公司称愿意对实际使用石正银商铺时间段承担支付租金的责任，金盛公司于2015年4月7日将案涉商铺租赁出去，直至2017年6月30日，双方发生争议后才未继续租赁。石正银与福明公司签订的《托管协议》名为托管，实为租赁，双方约定租赁期限从2012年1月1日至2014年12月31日，期限届满后，福明公司未及时与石正银办理交接手续，也未告知石正银不再继续管理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，应视为福明公司与石正银继续履行《托管协议》的约定，由福明公司继续向石正银租用该商铺。故福明公司应当承担支付租金的义务。金盛公司称愿意承担实际使用石正银门面时间段的租金，即2015年4月7日至2017年6月30日的租金，因双方均无证据证明金盛公司在2015年4月7日前参与管理案涉商铺，金盛公司同意向石正银支付2015年4月7日至2017年6月30日的租金，故予以确认。关于案涉商铺租金给付基数的问题。因双方对2015年1月1日至案涉商铺实际返还之日止的租金未作约定，故酌定按照《托管协议》中约定的最后一年的租金24330元/年的标准给付。则福明公司给付石正银2015年1月1日起至2015年4月6日的租金为6358.49元；金盛公司给付石正银2015年4月7日起至2017年6月30日的租金为54549.18元。关于福明公司是否承担连带责任的问题。因福明公司在托管期限届满后未及时将案涉门面交付石正银，造成石正银在2015年1月1日后未得到门面租金，存在过错，应当在2015年4月7日至2017年6月30日期间的租金支付向石正银承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十一条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限蔡方竞于判决生效后十日内向石正银返还位于贵州省××号商铺；二、限福明公司于判决生效后十日内支付石正银从2015年1月1日起至2015年4月6日的租金人民币六千三百五十八元四角九分；三、限金盛公司于判决生效后十日内支付石正银从2015年4月7日起至2017年6月30日的租金人民币五万四千五百四十九元一角八分，福明公司对前述期间的租金承担连带责任；四、限蔡方竞于判决生效后十日内按每年二万四千四百三十元的标准计算向石正银给付2017年7月1日起至前述商铺实际返还之日止的租金；五、驳回石正银的其余诉讼请求。案件受理费人民币3228元，石正银已预交，由石正银承担1430元，福明公司承担628元，金盛公司承担1170元，福明公司、金盛公司负担的部分连同上述款项一并给付石正银。如义务人未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.福明公司主张用租金抵扣购房款的事实是否成立；2.福明公司应否承担2015年1月1日至2015年4月6日的租金以及2015年4月7日至2017年6月30日租金的连带责任。 本院认为：本案二审诉讼中，各方当事人对一审判决由蔡方竞向石正银返还商铺、金盛公司向石正银支付从2015年4月7日起至2017年6月30日止的租金、蔡方竞按每年24430元标准计算向石正银支付从2017年7月1日起至商铺实际返还之日止的租金未提出异议，本院予以确认。 关于福明公司主张用租金抵扣购房款的事实是否成立的问题。本案中，虽然福明公司主张案涉商品房的购房款是按照《托管协议》中商铺实际总价来计算的租金，同时在签订《商品房买卖合同》时已扣除前三年的租金后才最终确定了商品房交易价格。但从福明公司与石正银签订的《托管协议》第二条中第（三）项约定“托管期内租金根据其销售商铺总价的6%、7%、8%分别确定了2012年、2013年及2014年的租金分别为18323元、21377元和24430元”的内容看，若该商品房的价格为福明公司一审主张的305385元，则扣除前三年固定回报后，石正银应当支付的购房款为241255元（305385元-18323元-21377元-24430元），然而福明公司在与石正银签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款价格为218147元，二者相差23108元，福明公司未对该价格差异作出合理说明，也未能提供其他证据证实该商品房的实际成交价格为305385元；同时，福明公司主张按照《托管协议》不应当支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金，但在实际履行过程中，其又于2013年5月27日向石正银支付了2013年5月1日至2014年12月31日的租金共计51395元，即福明公司实际履行《托管协议》的情况与其主张的租金已抵扣购房款的事实亦不相符。因此，福明公司主张已用租金抵扣购房款的事实不成立，本院对其提出的该项主张不予采纳。 关于福明公司应否承担2015年1月1日至2015年4月6日的租金以及2015年4月7日至2017年6月30日租金的连带责任的问题。本案中，福明公司与石正银签订的《托管协议》虽名为托管，但实为租赁。该协议中虽约定了租赁期限，福明公司亦主张其管理职责已于2014年12月31日终止，但在租赁期限届满之后，福明公司并未与石正银办理交接手续，也未告知石正银不再继续租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，应视为福明公司与石正银继续履行《托管协议》的约定，由福明公司继续向石正银租用该商铺。因此，福明公司应当承担自2015年1月1日之后的给付租金义务，但鉴于金盛公司表示愿意向石正银支付2015年4月7日至2017年6月30日的租金，故，一审仅判决福明公司承担2015年1月1日至2015年4月6日的租金并判决福明公司对2015年4月7日至2017年6月30日的租金承担连带责任，并无不当。另外，关于福明公司主张石正银的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，福明公司自2015年1月1日起继续使用该商铺，应于2016年1月1日前支付2015年的租金，而石正银于2017年9月7日起诉要求福明公司支付2015年的租金，并未超过法律规定的二年诉讼时效期间，故，福明公司主张石正银起诉2015年之后的租金已超过诉讼时效的理由亦不成立，本院不予采纳。 综上所述，贵州省福明置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1325元，由贵州省福明置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李家荣 审判员  王 锦 审判员  王天才 二〇一八年十月十五日 法官助理郑晔 书记员杨墨