新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0106民初511号原告：郭佩秀，男，1978年12月10日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：马勇，新疆盛年律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋芳，新疆盛年律师事务所律师。被告：新疆海鸿实业投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区黄山街269号。法定代表人：严林德，该公司总经理。委托诉讼代理人：米文，新疆鼎信旭业律师事务所律师。委托诉讼代理人：边新俊，新疆鼎信旭业律师事务所律师。原告郭佩秀与被告新疆海鸿实业投资有限公司（以下简称海鸿实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭佩秀的委托诉讼代理人马勇、杨秋芳、被告新疆海鸿实业公司的委托诉讼代理人米文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭佩秀向本院提出诉讼请求：1.请求确认《购房合同书》及《海鸿国际食品物流港认购协议》有效并继续履行：按照购房合同书及认购协议约定的内容与原告签订商品房买卖合同并协助办理商品房买卖合同备案及公示；2.本案诉讼费、送达费、保全费等费用由被告承担。庭审中,原告增加诉讼请求：请求确认被告解除《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》无效。事实和理由：经原告授权，新疆维吾尔自治区酒店用品商会（以下简称商会）于2015年1月3日与被告签订《购房合同书》，合同约定：“商会会员购买被告位于乌鲁木齐经济技术开发区黄山街269号海鸿国际物流港商铺B座、C座、D座第二层，每平方5500元，商会交纳20%房款后三日内，被告向商会办理交房手续，即可使用所购买商铺。并约定，被告必须自交房后半年内将房产证办理至商会会员名下，如延迟办理按照购房款的日万分之三向购房人支付违约金。”同日，原告与被告签订《海鸿国际食品物流港认购协议》，由原告认购被告C栋二层C2-12号商铺（现被告标注为C栋3-12号），面积为300平方米，单价5500元。协议签订后，原告已按协议支付了认购款，在被告交付该商铺后，原告对该商铺进行了装修并经营使用，但被告至今未按照协议约定履行办理房产证义务，故原告诉至法院。被告海鸿实业公司辩称，1、购房合同书是商会与被告签订，原告不是合同相对方，无权主张权利；2、原、被告签订的是认购协议，是商品房预购关系，原告拒不履行支付30%款项，被告解除《海鸿国际食品物流港认购协议》合法；3、《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》的解除合同通知书已送达原告及商会，依据《合同法》96条规定，解除合同通知自到达时解除，《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》已解除。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告郭佩秀系商会会员。因其欲购被告海鸿实业公司的海鸿国际食品物流港商铺，于2015年1月2日委托商会与被告海鸿实业公司签订购买商铺的《购房协议》。2015年1月3日，原告郭佩秀与被告海鸿实业公司签订《海鸿国际食品物流港认购协议》，协议约定：“郭佩秀购买海鸿国际食品物流港C栋2层C2-12号商铺，建筑面积300平方米，单价5500元，总价1650000元。按揭付款，签订本协议之日须向出售方支付认购款330000元，并须在签订协议后至销售中心签订正式《商品房买卖合同》，并支付首付款495000元，同时已交的认购款可直接冲抵应付房款。如认购方未在本协议约定时间内向出售方交付首期购房款和签署《商品房买卖合同》,即视为认购方违约及放弃本协议中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已交付的定金，并有权将该物业另行出售，同时本协议自动作废。”同日，被告海鸿实业公司与商会签订《购房合同书》，约定：“一、乙方(买受人)酒店用品商会会员购买甲方(出卖人)海鸿实业公司位于乌鲁木齐市经济开发区黄山街269号海鸿国际物流港商铺B座、C座、D座第二层，建筑面积以房产局实际测绘为准，旋转坡道、车道、中空部分不计入公摊面积，预计公摊面积35%左右。二、乙方购买甲方物流港商铺甲方海鸿公司按每平方米5500元出售给新疆酒店商会购房会员。购房会员交纳总房款的20%，待被告将房屋销售许可证办好双方签订正式备案合同后，购房会员再向被告交纳总房款30%，剩余50%房款由被告为购房会员办理银行按揭。三、购房会员向被告交纳20%房款后三日内，被告向其办理交房手续，购房会员即可使用所购买商铺。四、所购商铺自交房后半年内必须将房产证办至购房会员名下，如延迟办理按照购房款的日百分之三由被告向购房会员支付违约金或由开发商无条件按已付金额全款退铺，并无条件承担购房会员所有损失（包括搬迁费、装修费等，并按退铺时市场价的全款赔偿差额）。五、被告给酒店用品商会就该商铺经营给予楼体部分广告位支持，购房会员所购B座、C座、D座第二层室内广告位由商会自行合理分配使用，不计费用；被告给商会户外南、北、东疆进乌鲁木齐要道设立柱广告牌位置不少于4块，广告位使用三年免费。六、购房会员每人所购商铺具体面积和位置，由购房会员与被告签订简易购房合同予以确认。本协议与被告与购房会员签订具体购房简易合同互为合同主件，具有同等效力。”2015年1月3日，原告郭佩秀向被告海鸿实业公司交纳酒店用品确认款330000元。2015年3月13日，被告海鸿实业公司为本案所涉商铺办理了商品房预售许可证,项目名称为新疆海鸿国际食品冷链配送中心建设项目。后被告海鸿实业公司向原告交付了商铺，实际交付商铺为3层C3-12号商铺，商铺的建筑面积317.86平方米，套内面积172.14平方米，公摊面积占建筑面积的45.84%。原告向被告海鸿实业公司交纳商铺装修设施保证金2000元。随后，原告郭佩秀对该商铺进行装修，2016年7月，案涉商铺所在的海鸿物流港酒店用品商城开业。后原、被告双方因公摊面积的占比等发生争执，经多次协商未果，至今未签订符合备案要求的商品房买卖合同，原告也未向被告海鸿实业公司交纳剩余房款。2017年10月19日，被告海鸿实业公司就新疆海鸿国际食品冷链配送中心建设项目三层变更测绘报告，新疆海鸿国际食品冷链配送中心建设项目三层B区由原测绘19间变更为86间,C区由原测绘23间变更为86间,D区由原测绘50间变更为84间。之后，被告海鸿实业公司陆续向他人出售多间变更测绘后的上述商铺，并办理了相应的网签及商品房销售合同备案手续。2017年11月29日，被告海鸿实业公司向原告公证送达通知，通知：“请你在收到通知三日内，向我公司支付495000元款项，我公司将在收到你按时支付的495000元款项后，与你签订《商品房买卖合同》并协商确定《商品房买卖合同》的相关条款内容。如你在本通知明确要求的时间内未支付款项的，相关各项责任及法律后果均由你承担。”并于30日向商会公证送达上述内容的通知。2017年11月29日，商会向被告海鸿实业公司公证送达回复函，说明：“一、合同中商定的公摊面积存在较大异议，致使商铺产权面积存在较大差异；二、合同中约定的户外广告，贵单位至今没有按合约履行到位；三、合同中购买的是海鸿国际物流港二楼，贵单位交付时楼层标注为三楼，要求以设计图为准；四、我商会会员已在上年度按照总合同约定的30%款项交付至商会账户；五、待所有事宜均协商一致，我方交付50%房款后，所购商铺的房产证、土地证何时能够办理。请于三日内予以当面明确回复，如未回复，我方不承担任何责任。”2017年12月22日，被告海鸿实业公司向原告公证送达通知，通知：“2017年11月，我公司就认购协议的履行事宜向你发出通知。但在通知确定的期限内，你未按认购协议及通知履行你的义务。现通知你：解除我公司与你签订的认购协议。”同日，向商会公证送达解除与商会签订的《购房合同书》的通知。上述事实有原告郭佩秀提交的《海鸿国际食品物流港认购协议》、《购房合同书》、《授权委托书》、房款收据、装修保证金收据、酒店用品商会购房明细表两份、《公证书》两份、酒店用品商会收款证明，被告海鸿实业公司提交的公证书四份、乌房预许字2015000099号商品房预售许可证，本院调查取证、当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，原、被告于2015年1月3日签订的《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》，系当事人真实意思表示，虽在签订时未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得商品房预售许可证明，故《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、郭佩秀是否是本案的适格原告；二、被告海鸿实业公司发出的解除合同的通知是否产生解除双方合同关系的效力；三、关于原告郭佩秀要求继续履行《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》，签订商品房买卖合同，并协助办理商品房买卖合同备案的诉讼请求应否得到支持。（一）郭佩秀是否是本案的适格原告的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”案涉《购房合同书》虽系商会与被告所签订，但其中载明：买受人为新疆维吾尔自治区商会购房会员，且《购房合同书》中第六条约定：“本协议与被告与购房会员签订具体购房简易合同互为合同主件，具有同等效力。”第十四条约定：“本协议一式四份，甲乙双方签字盖章后生效。甲方持两份，乙方商会持两份。附商会购房业主委托酒店用品商会签订本协议委托书。”证实商会与原告郭佩秀系代理关系，其在郭佩秀的授权范围内与被告订立《购房合同书》，被告海鸿实业公司在订立合同时对此亦明知，故该《购房合同书》直接约束原告郭佩秀和被告海鸿实业公司，郭佩秀是本案适格的原告。（二）被告海鸿实业公司发出的解除合同的通知是否产生解除双方合同关系的效力。本院认为，首先，根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《购房合同书》及《海鸿国际食品物流港认购协议》中均未对单方解除合同的事项作出约定，故海鸿实业公司不享有约定解除权。而根据《购房合同书》约定：“待甲方将房屋销售许可证办好双方签订正式备案合同后，乙方再向甲方交纳总房款30%。”《海鸿国际食品物流港认购协议》约定：“至销售中心签订正式《商品房买卖合同》，并支付首付款。”故支付30%购房款应在签订正式备案合同之后，原告郭佩秀于2015年1月3日向被告海鸿实业公司支付了330000元的首付款，后被告海鸿实业公司向原告交付案涉商铺，交付后,原、被告因约定分摊面积占比为35%左右，而实际交付分摊面积占比为45.84%发生争执，双方磋商未达成一致意见，一直未签订符合备案要求的商品房销售合同，原告郭佩秀亦未交纳30%购房款。但原告郭佩秀将案涉商铺装修后经营至今，并就商铺面积等相关事宜一直与被告进行协商，其将30%购房款交至商会指定账户表明其有意愿、有能力履行购房人的义务。综上，本案不存在当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的的情形,被告海鸿实业公司主张其有权单方解除合同的理由不成立。其次，根据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，而被告海鸿实业公司于2017年12月22日向原告郭佩秀发出了解除《海鸿国际食品物流港认购协议》的通知，并向商会发出解除《购房合同书》的通知，该通知于2017年12月22日送达原告及商会，原告郭佩秀提起诉讼的时间为2018年3月7日，增加诉讼请求的时间为2018年3月21日。因此，无论被告海鸿实业公司是否有权单方解除《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》，因原告郭佩秀于收到解除函的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故被告海鸿实业公司的解除通知不产生解除双方合同关系的效力。（三）关于原告郭佩秀要求继续履行《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》，签订商品房买卖合同，并协助办理商品房买卖合同备案的诉讼请求应否得到支持的问题。本院认为，首先，本案中原、被告签订的《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》对商品房的名称、位置、面积、价格、付款方式、房屋交付日期、违约责任等主要内容都进行了约定，虽然原、被告在案涉房屋分摊面积占比等问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过相关法律规定及司法解释原则进行补救，故并不构成法律上或事实上的履行障碍。海鸿实业公司已向原告郭佩秀交付了案涉商铺，原告郭佩秀将案涉商铺装修后经营至今，相较解除合同，维持合同效力，更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费。其次，被告在向原告发出催款通知前已对案涉商铺变更测绘报告，同时在向原告发出解除通知后，未待法律规定的解除合同异议期满前将案涉商铺转卖给第三人，有违诚实、信用原则。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》15规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，虽然被告海鸿实业公司与第三人对本案所涉商铺网签了商品房预售合同并予以登记备案，但商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故其权利不能优先于已合法占有该商铺的原告。再次，如前所述，原、被告之间房屋买卖法律关系已经成立并生效，亦不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情况，案涉《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》应当继续履行，故原告郭佩秀主张继续履行的诉讼请求应予支持。案涉《购房合同书》第三条规定：“待甲方将房屋销售许可证办好双方签订正式备案合同后，乙方再向甲方交纳总房款30%。”而商品房预售许可证于2015年3月13日办理完毕，至今已逾3年，原告郭佩秀主张与被告签订案涉商铺的符合备案要求的商品房销售合同,并协助办理上述商品房销售合同备案手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第四百零二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告新疆海鸿实业投资有限公司于2017年12月22日作出的解除其与原告郭佩秀于2015年1月3日签订的《海鸿国际食品物流港认购协议》的解除合同通知及解除其与新疆维吾尔自治区酒店用品商会于2015年1月3日签订的《购房合同书》的解除合同通知无效；二、原告郭佩秀与被告新疆海鸿实业投资有限公司于2015年1月3日签订的《购房合同书》、《海鸿国际食品物流港认购协议》有效；三、被告新疆海鸿实业投资有限公司于本判决生效后三十日内与原告郭佩秀签订案涉商铺的符合房产行政主管部门登记备案的商品房销售合同,并协助办理上述商品房销售合同登记备案手续。本案案件受理费19650元、保全费5000元（原告均已预交）,由被告新疆海鸿实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  高居村人民陪审员  杨明兰人民陪审员  傅红玲二〇一八年十月三十日书 记 员  张津恺