河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初11426号原告刘青梅，女，1972年1月27日出生，汉族，住郑州市高新技术产业开发区。委托代理人吴磊松，河南银基律师事务所律师。被告郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新区冬青街******。法定代表人林挺,总经理。委托代理人史婧，河南迅迪律师事务所律师。原告刘青梅与被告郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘青梅委托代理人吴磊松、被告郑州泽龙置业有限公司委托代理人史婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月25日，原、被告签订编号为GX12001099173《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于郑州市高新技术产业开发区××大道××又××城××院××楼××100的商铺一处，总价款1359435元。合同约定，被告应于2014年6月30日前将房屋交付给原告，交付使用后60日内，到产权登记机关办理备案手续，否则按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告未按合同约定为原告办理备案登记手续。后经原告了解，时至今日，被告仍未按合同约定取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施也未按照合同约定完成，消防设施设备未取得消防部门的验收合格文件，不符合办理备案手续及交房条件。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，被告提供的格式合同所约定的违约金标准也过低。故请求判令：1、被告协助原告办理位于郑州市高新技术产业开发区××大道××又××城××院××楼××100房屋产权证，并向原告及时交付房屋；2、被告支付因不能按合同约定时间办理房屋产权证所产生的违约金80682.4元（按日万分之0.5的标准，自2014年9月1日暂计算至2017年12月1日，并继续计算至被告将房产证办理完毕之日止）；3、被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失49734元（暂计算至起诉之日，自2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月按8289元计算；之后按每月9671元的标准继续计算至符合交付条件且被告正式交付房屋之日止）。被告辩称：1、涉案房屋已于2015年9月15日取得竣工验收备案，于2017年6月28日取得一次消防验收，故该房屋于2015年9月15日已符合合同第八条约定的交房条件，原告应当接收房屋。原告与郑州又一城商业管理有限公司签订有返租合同，在房屋符合交房条件后，原告委托商业公司对房屋进行接收，被告无需再履行交房义务。2、原被告签订的《商品房买卖合同》附件四中第六条约定，被告负责将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，由原告自行办理转移登记。故原告诉讼请求第一项不明确，被告的义务仅为完成约定的产权初始登记，原告诉讼请求第二项主张的违约金截止日应至初始登记完成之日，而非房产证办理完毕之日。3、因双方合同约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，应当认定合同对被告完成首次登记的履行期限并未约定。在双方未能达成补充协议的情况下，应根据实际情况对于首次登记办理期限重新进行合理认定，而不应再按照合同所约定的60日，建议从中扣除四个月期间不计算被告的违约责任。4、原告主张的租金损失实为原告依据合同向被告主张的逾期交房违约责任，合同对此约定为日万分之0.1的违约金。原告与郑州又一城商业管理有限公司签订有商业合作协议书，原告主张的租金损失为该合同的履行利益，原告有权并且应当向该公司主张。同时被告有证据证明该公司同意履行该商业合作协议书，并且已向部分业主进行了租金兑付。原告主张的2018年7月1日以后的租金尚未到支付期限，原告暂无权主张。因涉案房屋早已符合交付条件，原告持续主张租金损失无依据。经审理查明：2012年9月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订合同编号为GX12001099173的《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州市高新技术产业开发区××大道××房屋××套，房屋价款为1359435元；2、出卖人应当于2014年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件；4、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条的约定内容执行。该附件四补充协议对此约定为：出卖人应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款及相关税费，被告于2012年9月25日、2013年1月7日向原告开具有销售不动产统一发票两份。2012年9月12日，原告作为乙方，郑州又一城商业管理有限公司作为甲方，签订《商业合作合同书》一份，约定：乙方同意让渡该商铺使用权给甲方，甲方放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的298413元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠298413元后的价格。乙方明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归郑州又一城商业管理有限公司所有，后24个月商铺使用权产生的收益由甲方向商铺实际使用人收取，并按照以下约定分配：自该商铺交房之日起算的第37个月至第48个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益8289元；第49个月至第60个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益9671元。2012年9月12日，原告出具委托书一份，载明：“本人全权委托郑州又一城商业管理有限公司代表本人依据本人与郑州泽龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》与郑州泽龙置业有限公司办理位于郑州高新技术产业开发区××大道××又××城××院××楼××号商铺物业的交房手续，包括但不限于对该商品房的实地验收、水电气表底数的确认、收房资料的收取、收房手续的签认等一切与该商铺接收相关的事宜均由其全权处理，本委托为不可撤销委托”。庭审中被告认可涉案房屋的首次登记手续正在办理过程中，目前尚未办理完毕。庭审中被告经本院释明，未在指定期限内提交有关涉案房屋交付的相关证据材料。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、商业合作合同书各一份、销售不动产统一发票二份，被告提交的竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有其与其他业主签订的商业合作合同书、房屋租赁合同、银行转款凭证、印花税明细表、返租租金明细表、应付账款明细表，欲证明原告应向商业公司主张租金收益，其向被告主张租金损失无依据。因上述证据系被告与他人所签订，与本案不具有关联性，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。该《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年6月30日向原告交付符合合同约定的房屋，并于2014年8月30日前将应由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日支付总房款日万分之0.1的违约金。本案中，被告未按合同约定于2014年8月30日前履行向房管部门报送办理房屋权属初始登记的资料并在约定时限内取得房地产行政主管部门的受理，且至今仍未取得该房屋的初始登记（首次登记）受理凭证，其该行为已构成违约，应承担相应违约责任。故被告应按合同约定，以本案争议房屋总价款1359435元为标准计算，自2014年8月31日起，按总房款日万分之0.1的标准向原告支付违约金至本案房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止，原告主张自2014年9月1日起计付违约金不超出范围，本院予以支持。双方合同约定，被告在办理初始登记（即首次登记）后，该商品房所有权转移登记由买受人自行申请办理，故在本案房屋尚未取得初始登记（即首次登记）的情况下，原告请求从初始登记（即首次登记）至办理不动产权证书之日违约金的诉讼请求，在本案中不予支持。对于原告请求该违约金标准过高部分本院不予支持。原告请求被告赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失。庭审中原告称该房屋至今仍不符合交付条件亦未实际交付，被告称该房屋已于2015年9月15日竣工备案，其根据原告与郑州又一城商业管理有限公司签订的合同及委托书，已向该公司交付了房屋。原被告签订的合同对于该房屋交付条件约定为：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。庭审中被告提交的证据并不足以证明该房屋已符合了合同约定的交付条件，其亦未提交证据证明已向郑州又一城商业管理有限公司实际交付了该房屋，且该房屋所属的商铺部分目前从外观上看仍为空置，故被告辩称该房屋已实际交付依据不足，本院不予采纳。原告请求被告及时向其交付房屋，就该请求双方可待该房屋符合交付条件后自行协商办理相关交接手续。原告与郑州又一城商业管理有限公司签订的《商业合作合同书》约定：该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归郑州又一城商业管理有限公司所有，后24个月商铺使用权产生的收益由郑州又一城商业管理有限公司向商铺实际使用人收取，并按照以下约定分配：自该商铺交房之日起算的第37个月至第48个月期间，保证原告每月获得租金收益8289元；第49个月至第60个月期间，保证原告每月获得租金收益9671元。原被告签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2014年6月30日，故该商业合作合同所约定的后24个月应自2017年7月1日至2019年6月30日。因被告并未按合同约定的时间向原告交付房屋，在此情况下郑州又一城商业管理有限公司无法向商铺实际使用人收取后24个月的租金收益，该公司亦未向原告支付过2017年7月1日之后的租金收益。故就原告未能按商业合作合同书约定收取的租金收益，属于原告因被告未按期交房所造成的损失，该损失应由被告赔偿给原告。参照商业合作合同所约定的租金收益标准，被告应按每月8289元的标准，赔偿原告2017年7月1日至2018年6月30日期间的损失，经计算为99468元。就原告主张的2018年6月30日之后的损失，因截止法庭辩论终结之日该损失尚未实际产生，故就该部分本院暂不予处理。原告请求以1657848元作为总房款数额，并以此为基数计算逾期办证违约金。本案中，原被告签订的商品房买卖合同明确约定房屋价款为1359435元，原告与郑州又一城商业管理有限公司签订的合同所记载的“甲方放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的298413元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠298413元后的价格”，系双方之间的约定，并未经被告确认，故原告以1657848元作为总房款数额依据不足，对其该主张本院不予采纳。被告辩称应对首次登记办理期限重新进行合理认定，不应再按照合同所约定的60日，建议从中扣除四个月期间不计算违约责任。本案中原被告签订的合同就被告提交相关办理材料的时间约定为2014年8月30日前，而不动产登记中心的设立时间为2016年，故被告应有充足时间履行该合同义务，其在逾期履行该义务后，又以不动产登记中心的设立为由请求提出上述辩称，其该辩称依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告刘青梅办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼2层附100号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告刘青梅违约金（自2014年9月1日起，以1359435元为基数，按照日万分之0.1的标准计算至本判决第一项确认房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止）。三、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告刘青梅2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金损失99468元。四、驳回原告刘青梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2908元，减半收取1454元，由原告负担150元，由被告负担1304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一八年十月十五日书记员 岳征晶