河北省青龙满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0321民初1798号 原告：杨春玉，男，1943年9月6日出生，汉族，退休职工，住青龙满族自治县。 被告：唐山市泰丰房地产开发有限公司，住所地唐山市滦县新城滦州建材大市场C区12号。 法定代表人：王永稳，职务：总经理。 统一社会信用代码：91130323755464102M。 委托诉讼代理人：吴京春，滦县光明法律服务所法律工作者。 原告杨春玉与被告唐山市泰丰房地产开发有限公司（以下简称唐山泰丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。本案原告杨春玉、被告唐山泰丰公司的委托诉讼代理人吴京春到庭参加诉讼，被告唐山泰丰公司的法定代表人王永稳经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 杨春玉向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告按照《房屋征收与补偿安置协议》及《补充协议》的约定向原告交付燕山家园小区2-1-402室、2-1-501室和2-2-302室楼房三套及配套的2-1、2-10、2-21下房三处；二、依法判令被告给付原告违约金人民币11983.36元；三、案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年，被告唐山泰丰公司取得青龙燕山家园小区项目的开发资格，被告田原任该项目部经理一职，原告所有的位于青龙满族自治县医院后面的房院一处在被告开发范围内。经原、被告协商，双方于2011年10月10日签订了《房屋征收与补偿安置协议》一份，该协议对补偿办法、楼房价款、奖励下房面积、临时安置费用、装修补助及差价处理等事项均进行了明确的约定，且在协议第四条第2款中约定：“甲方承诺返迁房返迁入住截止时间为2013年10月1日。如不能按时返迁（国家政策性调整及不可抗力除外），甲方需向乙方一次性赔偿其置换总价的10%违约金。”双方签订协议后，在原协议基础上就补偿置换楼面积、价款及原告所选楼房（含下房）、原告向被告补偿差价的金额问题，再次签订了《补充协议》，协议约定在原协议基础上补偿原告置换楼面积101.16平方米（合计284.63平方米），安置房折合总价为733720元，原告需向被告补偿差价人民币60230元（协议约定于返迁入住前一次性支付给被告）。2013年10月1日，被告未能向原告交付楼房，原告找被告催要得知，原告所选定的楼房因被告方原因无法交付，被告让原告在不增加面积的前提下重新进行了选择，原告无奈重新选择了三处，分别为：2号楼2单元302室、2号楼1单元402室、2号楼1单元501室，总面积为283平方米，并确定了三处楼房所对应的下房分别为2-1、2-10、2-21。两份协议签订后，原告按照协议的约定自行搬迁完毕，被告也于2011年10月10日对房屋进行了拆除，但未能按照约定于2013年10月1日向原告交付楼房，致使原告至今仍租房居住。依据协议约定，被告应向原告支付安置房折合总价673490元（安置房折合总价733720元-差价60230元）10%的违约金，计人民币67349元。同时，被告还应当按照原告主房每平米每月8元的标准向原告支付临时安置房屋费用（即：106.52平米×8元=852.16元/月），但被告仅向原告支付至2016年9月，以后没有再给付。自2016年10月10日起至原告提起诉讼共计21个月，共计应付17895.36元。依据协议第二条第（二）款第7项约定：“返迁房如果乙方不需甲方作出如上内容，甲方按照返迁面积60元/平米，予以直接补助”，原告在被告处置换楼房面积为283平米，因此被告需向原告支付装修补助款人民币16980元。《合同法》第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，被告应按照协议的约定，向原告交付楼房和下房。因被告未能依约定履行义务，故应向原告支付临时安置费用、房屋装修补助款和违约金。由于原告尚欠被告差价款（被告向原告提供的楼房差价款和下房款数额）90241元，两项冲抵后，被告还应向原告支付人民币11983.36元。2017年12月，被告通知原告办理楼房交付事宜时，双方就楼房交付、补偿差价及违约责任等事宜未能达成一致意见，被告拒绝按照约定向原告交付楼房。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 唐山泰丰公司辩称，原告提交的2011年10月10日的《房屋征收与补偿安置协议》及《补充协议》系无效协议，对被告不具有约束力，理由如下：一、2010年8月4日陈艳荣与被告签订协议，约定陈艳荣使用被告资质开发燕山家园项目，并约定燕山家园项目的盈亏由陈艳荣承担，其有权依协议对燕山家园项目进行经营和管理，该项目有关的权利和义务由陈艳荣享有和承担，故陈艳荣是燕山家园项目实际开发及控制人、受益人。而田原系陈艳荣儿子，原告的《房屋征收与补偿安置协议》及《补充协议》也是田原参与并签订，被告根本不知情。被告申请追加陈艳荣、田原为共同被告，贵院裁定未予支持，属程序违法。二、被告自2011年春已使用新的公章（上无条形码），而原告提交的《房屋征收与补偿安置协议》及《补充协议》的公章明显有条形码，与被告在2011年滦县工商局备案公章明显不同。被告经委托唐山物证司法鉴定中心鉴定，2011年10月10日田原使用的所有被告的公章均与现在被告使用的公章不符，而一审法院未准许被告的鉴定，也属程序违法。三、假如贵院认定田原与原告签订的《房屋征收与补偿安置协议》及《补充协议》有效，因当地政府改变土地利用规划使得两份协议不能如期履行，其责任不在被告，故原告主张违约金不能得到支持。四、原告主张置换楼房，经被告与现燕山家园陈艳荣留守人员了解，其已经装修过半，且在2017年12月通知原告办理楼房交付事宜，因原告至今欠项目部款而没有办理交接，其责任不在被告。 原告杨春玉为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、2011年10月10日，原、被告签订的《房屋征收与补偿安置协议》、《补充协议》各一份。用以证明：原、被告签订协议的过程及内容。 证据2、2013年10月18日，被告出具的说明一份。用以证明：因被告原因致使原协议所确定的原告选定的房屋无法兑现，原告重新选择置换房屋的情况。 证据3、返迁户清单一份（共3页），用以证明：原告欠被告的差价款情况。 证据4、2018年5月30日，青龙满族自治县依法处置燕山家园房地产开发项目相关问题小组（加盖青龙满族自治县城乡规划建设局）出具的《证明》一份。用以证明：被告拖欠原告过渡安置费的事实。 证据5、2018年5月30日，证人薛某出具的证明一份。用以证明：被告公司于2017年12月份通知返迁户结账并交付楼房，所有楼房被告都没给装修。 证据6、2018年5月31日，证人石某、崔某分别出具证明各一份。证明内容同证据5。 被告对原告出示的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，田原非被告公司的法定代表人。2011年10月份，被告公司已不使用带有条形码的公章。假如贵院认定该两份协议有效，原告置换楼房的总价款是423816元，故其主张违约金也应当按照合同的约定计算；对证据2的质证意见同证据1；对证据3返迁户清单的项目被告知道，但对具体的内容不清楚，因为工程实际是由陈艳荣开发；对于证据4无异议；对证据5-6因证人未到庭，无法确认其真实性。庭前经和留守处的人员进行了解，现在原告的第三处房已经装修一半了，原告自行把门打开进行的装修。 被告唐山泰丰公司为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、2016年5月10日唐山物证司法鉴定中心鉴定意见书一份。被告称该证据来源于本院审理的（2014）青民初字第1879号案件。 证据2、2011、2012年度被告公司的年检报告书各一份。以上两份证据用以证明：2011年开始被告公司的公章上已 经没有条形码了。 证据3、被告与陈艳荣、张田签订的协议书及被告与陈艳荣、刘治国签订的补充协议各一份。用以证明，被告将资质出借给陈艳荣。 原告对被告出示的证据发表如下质证意见：对被告出示的证据1、2本身无异议，但原告是与被告公司签订的协议，对于公章是否相符原告不清楚，与原告没有关系；证据3系被告与其他人内部约定的事，与原告无关。 经庭审审核认证，本院对原、被告提交的证据作如下认定： 一、原告出示的证据1系原件，被告虽以“田原并非被告公司法定代表人及印章系伪造”为由提出异议，但结合原、被告庭审陈述及青龙燕山家园小区拆迁安置和楼房预售的相关实际情况，足以认定被告唐山泰丰公司以协议的方式授权陈艳荣等人负责青龙燕山家园小区项目的开发，田原受其母陈艳荣指派，办理燕山家园小区拆迁安置及楼房预售等事务的事实，故原告所出示的证据1本院予以采信。 二、原告出示的证据2、3均系原件，两份证据能够相互印证，证实原告重新选定的三处楼房及对应下房的位置、面积和相关金额等事实，本院予以采信。 三、原告出示的证据4系原件，经被告唐山泰丰公司质证无异议，故本院予以采信。 四、原告出示的证据5、6，三位证人虽未出庭作证，但结合被告唐山泰丰公司的庭审答辩意见，可以认定原告的三处置换楼房，除第三处已经自行部分装修外，其余两处均未进行装修的事实，故本院对该事实予以采信。 五、被告出示的证据1，被告称系于本院审理（2014）青民初字第1879号案件中所作，经本院核实，被告陈述不属实，故本院对该证据的证据效力不予认定。 六、被告出示的证据2系原件，原告对此亦未提出异议，故本院对其真实性予以采信。 七、被告出示的证据3，与本案不具有关联性，本院不做认定。 经审理查明，原告在青龙满族自治县医院后面有房院一处，院内外面积总计294.53平方米，其中：主房面积106.53平方米，厢房面积8.7平方米，净地面积111.78平方米，院外土地面积67.53平方米。被告唐山泰丰公司以合法的方式取得青龙满族自治县燕山家园小区项目开发的资质，原告所有的房院在被告唐山泰丰公司开发范围内。2011年10月10日，原、被告经协商共同签订了《房屋征收与补偿安置协议》，该协议对补偿办法、楼房价款、奖励下房面积、临时安置费用、装修补助及差价处理等事项均进行了明确的约定，且在协议第四条第2款中约定：“甲方承诺返迁房返迁入住截止时间为2013年10月1日。如不能按时返迁（国家政策性调整及不可抗力除外），甲方需向乙方一次性赔偿其置换总价的10%违约金。”双方签订协议后，在原协议基础上就补偿置换楼面积、价款及原告所选楼房（含下房）、原告向被告补偿差价的金额问题，再次签订了《补充协议》，协议约定：在原协议基础上补偿原告置换楼面积101.16平方米（合计284.63平方米），安置房折合总价为733720元，原告需向被告补偿差价人民币60230元（协议约定于返迁入住前一次性支付给被告）。两份协议签订后，原告按照约定自行搬迁完毕，被告也于2011年10月10日对房屋进行了拆除。2013年10月1日，被告未能如约向原告交付楼房，且原告选定的楼房亦无法实现交付。原告根据被告要求重新选择了三处楼房及对应下房，分别为：2号楼2单元302室、2号楼1单元402室、2号楼1单元501室，总面积为283平方米，并确定了三处楼房所对应的下房分别为2-1、2-10、2-21。2017年12月份，被告通知原告办理费用结算及楼房交付事宜时，双方就楼房交付、补偿差价及违约责任等问题未能达成一致意见，被告拒绝按照约定向原告交付楼房，导致原告至今仍租房居住。2018年7月4日，原告向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 另查明，被告唐山泰丰公司在原告选定的三处楼房所对应的下房位置没有变化的前提下，将下房房号2-1、2-10、2-21分别变更为：2-7、2-15、2-17。另，通过查阅（2014）青民初字第1879号案卷了解到，被告唐山泰丰公司在该案庭审答辩时，对其于2010年8月份授权田原负责燕山家园项目、田原代表被告与拆迁户签订房屋拆迁与补偿安置事宜及2010年8月8日交付田原公司财务专用章和法定代表人章的事实均予认可。 本院认为：一、合同签订后，双方当事人均应全面履行合同的义务。本案中，原、被告签订的《房屋征收与补偿安置协议》和《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，且原告已经按照合同的约定按时搬出，被告也对房屋进行了拆除并已实际占用，故被告亦应按照协议的约定履行给付楼房及相应下房的义务，被告虽在庭审中对田原的身份和协议书中所加盖的公章的真伪提出质疑，但根据原、被告当庭陈述，并结合被告在本院审理的（2014）青民初字第1879号房屋拆迁安置补偿协议一案庭审中所承认的部分事实，足以认定原、被告签订的两份协议合法有效，被告应当按照协议的约定向原告履行义务。因此，原告要求被告交付楼房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、被告应否向原告支付违约金、拖欠的安置费及装修费等相关费用的问题。㈠原、被告签订的《房屋征收与补偿安置协议》第四条第2款约定：“甲方（即本案被告）承诺返迁房返迁入住截止时间为2013年10月1日。如不能按时返迁（国家政策性调整及不可抗力除外），甲方需向乙方（即本案原告）一次性赔偿其置换总价的10%违约金。”原、被告签订《补充协议》中明确载明了原告所选安置房折合总价为733720元，原告需向被告补偿差价人民币60230元。因被告未能按照约定向原告交付楼房，因此，被告应按照总价款10%的标准向原告支付违约金，即：人民币67349元【（安置房折合总价733720元-原告需向被告补偿差价60230元）×10%】。㈡原、被告签订的《房屋征收与补偿安置协议》第一条第（二）款约定：“……临时安置费按主房建筑面积8元/平方米/月予以补偿，自房屋拆迁之日起，至返迁入住之日止。按实计算费用，不足一个月，以一个月为准。预付一年临时安置费为10226.00元。”2016年9月份以前的安置费用，青龙县政府已经代被告发放给原告。被告应当自2016年10月起按照每月852.16元（拆迁主房面积106.52平方米×8元/平方米）的标准向原告支付截至提起诉讼之日止（计21个月）的临时安置费17895.36元。原告的主张并不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。㈢原、被告签订的《房屋征收与补偿安置协议》第二条第（二）款第7项约定：“返迁房如果原告不需要被告做如上内容甲方按照返迁房面积60元/平方米予以直接补助。”原告最终选定的置换房总面积为283平方米，故被告应按合同约定向原告支付装修补助款人民币16980元。㈣原告应向被告支付楼房和下房的差价款90241元，其中：2-2-302室主楼差价39220元，下房差价15376元；2-1-402室主楼差价16830元，下房差价12464元；2-1-501室主楼差价-7665元，下房差价14016元，合计90241元。综上，被告应向原告支付违约金、临时安置费和装修补助款合计人民币102224.36元，原告应向被告支付差价款人民币90241元，两项冲抵后，被告还应给付原告人民币11983.36元。三、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告唐山泰丰公司虽提出“被告公司与陈艳荣签订协议，陈艳荣使用被告资质开发燕山家园项目，该项目的盈亏由陈艳荣承担，该项目有关的权利和义务由陈艳荣享有和承担，被告公司不承担交付楼房及支付相关赔偿的责任”的抗辩意见，并向本院提供了2010年8月4日陈艳荣与被告唐山泰丰公司签订的《协议书》等证据证明其主张，但被告与陈艳荣签订的内部协议不应损害他人的合法利益，如被告认为陈艳荣存在违约等行为，损害了其合法利益，可另行向陈艳荣主张权利。被告唐山泰丰公司提出“因当地政府改变土地利用规划使得两份协议不能如期履行，其责任不在被告，被告不应支付违约金”的抗辩意见，但未能提供相关证据予以证实，故本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告唐山市泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨春玉交付楼房三处及对应的下房三个（应交付的楼房分别为青龙满族自治县燕山家园小区2号楼2单元302室、2号楼1单元402室、2号楼1单元501室，对应下房分别为2-7、2-15、2-17）。 二、被告唐山市泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨春玉人民币11983.36元（被告应给付原告的违约金、临时安置费、装修补助金与原告应给付被告的楼房差价款抵顶后剩余部分）。 如未按本判决规定的期限内履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告唐山市泰丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 邱 颖 二〇一八年十月十六日 书记员 穆山成