广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初1558号原告（反诉被告）：袁世堂，男，1965年10月3日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：徐伟雄，男，1967年3月13日出生，汉族，住广东省佛冈县，推荐社区：佛冈县龙山镇上岳村民委员会。被告（反诉原告）：冯光英，男，1946年5月6日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：邓伟琼，女，1984年11月3日出生，汉族，住广东省佛冈县，推荐社区：佛冈县石角镇站前社区居民委员会。委托诉讼代理人：陈东敏，女，1993年12月18日出生，汉族，住广东省佛冈县，推荐社区：佛冈县石角镇站前社区居民委员会。原告（反诉被告）袁世堂与被告（反诉原告）冯光英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁世堂及其委托诉讼代理人徐伟雄、被告（反诉原告）冯光英及其委托诉讼代理人邓伟琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁世堂向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于佛冈县××镇××公司××加油站××房的过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方在2003年7月18日就位于佛冈县××公司××加油站××房的买卖事项，签订了《买卖房屋契约书》，并到广东省公证处办理了公证。原告已付清购房款，随后被告将上述房屋房产证、佛冈县有线电视用户手册、交纳水电费原件交给原告，同时原告一家就在上述房屋居住使用至今。按照约定被告要配合原告办理上述房屋的过户手续，多年来原告一直要求被告协助原告办理上述房屋的过户手续，但被告均以各种借口不予配合。为了保护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）冯光英辩称，答辩人虽与原告签订《买卖房屋契约书》并到广东省公证处办理了公证，但原告一直没有支付购房款给答辩人，原告诉称已付清购房款，但其提交的证明显示收款人是邓炽英，并不是答辩人，涉案房屋的产权人系答辩人冯光英，原告与邓炽英之间的收款行为与本案无关。既然原告没有向答辩人支付房款，答辩人没理由也没义务协助原告办理涉案房屋的过户手续。法院应依法驳回原告的诉讼请求。另，涉案房屋的产权人为答辩人，从没有办理过任何过户登记，原告强占答辩人的房屋长达15年，答辩人多次与其沟通，但其却不肯搬离，已严重侵犯了答辩人的合法权益，望法院查清事实，作出公平公正的判决。被告（反诉原告）冯光英向本院提起反诉，请求：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋占用费91500元（以500元/月自2003年7月18日起计至2018年10月16日止）；2、判令反诉被告即日搬离反诉原告位于佛冈县××公司××加油站××房，将上述房屋返还给反诉原告；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2003年7月18日，反诉人与被反诉人签订《买卖房屋契约书》，约定反诉人以人民币15000元的价格出卖其所有的位于佛冈县××公司××加油站××房给被反诉人，被反诉人于当日入住该房，但是被反诉人一直没有支付房款给反诉人，反诉人多次与被反诉人沟通，要求其搬离，但反诉人却以其支付了15000元给反诉人原媳妇为由，拒绝搬离，强行霸占反诉人房屋，至今已有15年零三个月之久，严重侵害了反诉人的合法权益，理应支付反诉人房屋占用费（以每月500元计算，自2003年7月18日计算至2018年10月16日止，合共91500元）。另，涉案房屋的产权人为反诉人，被反诉人长期占用反诉人房屋，是强盗行为，希望法院依法责令被反诉人即日搬离反诉人位于佛冈县××公司××加油站××房，退还房屋给反诉人。综上，为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉，望法院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）袁世堂对反诉请求辩称，被告的反诉不成立。本案中，原、被告于2003年签订了《买卖房屋契约书》，双方对契约书约定的房产及地点无异议，且在签订该契约书的时候，双方前往佛冈县公证处对该《买卖房屋契约书》进行了公证。公证书明确载明：在签订《买卖房屋契约书》时双方均具有完全民事行为能力，是双方自愿签订的，对合同书的内容双方均无异议，且原、被告双方签名也是真实的。原告已向被告支付购房款15000元，因此，原告认为该《买卖房屋契约书》是合法成立的，也得到公证处公证。自该房屋买卖后，原告一直对涉案房屋使用至今，原告提交的水费缴款证等也足以显示，该房屋的合法使用人是原告。综上，原告认为，被告反诉请求及陈述的事实均不成立，《买卖房屋契约书》是双方自愿签名的，原、被告在诉前对该房屋的归属均无异议，原告使用涉案房屋至今已长达15年，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）袁世堂为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原、被告身份证复印件；2、公证书、《买卖房屋契约书》；3、收款条；4、房产证、水费缴费证、有线电视用户手册。被告（反诉原告）冯光英为证明其主张，向本院提交了其本人身份证复印件及涉案房屋的不动产登记资料查询结果证明。本院组织双方进行了证据交换和质证。结合双方的质证意见和庭审笔录，本院经审理认定事实如下：涉案位于佛冈县××镇××公司××加油站××房的房屋登记所有权人为被告（反诉原告）冯光英，房屋产权证号为：粤房地权证佛字第××号。2003年7月初，就上述房屋的买卖事宜，被告（反诉原告）冯光英的儿媳妇邓炽英与原告（反诉被告）袁世堂协商。2003年7月18日，双方达成一致意见，由原告（反诉被告）袁世堂以15000元的价格购买上述房屋。当日，原告（反诉被告）袁世堂将15000元购房款支付给邓炽英后，原告（反诉被告）袁世堂（甲方）和被告（反诉原告）冯光英及其妻子周观容（乙方）在佛冈县公证处共同签订了《买卖房屋契约书》，并进行了公证。《买卖房屋契约书》约定：乙方自愿将自己购买的坐落于佛冈县××公司××加油站××房出卖给甲方，议定交易金额为人民币15000元；如房屋以前有产权及债务纠纷，均由乙方负责，与甲方无关；本契约一式三份，经公证后生效；日后到房管部门办理新房产证的费用由买方袁世堂负责，卖方冯光英协助办理有关手续。《公证书》载明：在签订《买卖房屋契约书》时双方均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订《买卖房屋契约书》的意思表示真实，合同书内容具体、明确，双方均无疑义。依据上述事实，兹证明袁世堂与冯光英、周观容于2003年7月18日自愿签订《买卖房屋契约书》，其行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。双方签订《买卖房屋契约书》后，原告（反诉被告）袁世堂即占有使用涉案房屋至今，但双方一直未办理房屋过户手续。庭审中，被告（反诉原告）冯光英确认在签订《买卖房屋契约书》时其与儿子及儿媳妇邓炽英并未分家，但认为在2003年7月10日，邓炽英哄骗其及妻子周观容带年迈的母亲回了汤塘镇的老家居住，且邓炽英在2007年左右已经与其儿子离婚。其当时是受邓炽英以离婚为由胁迫才与袁世堂签订涉案《买卖房屋契约书》的，且后来被告（反诉原告）回家发现袁世堂占用涉案房屋后已要求其搬离。因此，被告（反诉原告）认为是袁世堂与邓炽英合谋骗取涉案房屋，非法取得被告（反诉原告）的房产证、水费缴费证等原件，《买卖房屋契约书》应是无效合同。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，结合查明的事实及双方的诉求，本案的争议焦点为：一、涉案《买卖房屋契约书》的效力；二、原告（反诉被告）袁世堂向邓炽英支付15000元能否认定为已履行付款义务。对此，本院分析认定如下：一、关于涉案《买卖房屋契约书》的效力问题。涉案《买卖房屋契约书》是原告（反诉被告）袁世堂与被告（反诉原告）冯光英夫妇共同签订，双方在签订时经过佛冈县公证处公证。《公证书》明确载明双方是自愿签订，签订时均具有法律规定的民事权利能力和行为能力、意思表示真实，且对合同书的内容均无疑义。因此，可以认定《买卖房屋契约书》系双方真实意思表示，且契约书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《买卖房屋契约书》合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。退一步说，即使确如冯光英所主张的，其签订该《买卖房屋契约书》是受儿媳妇邓炽英以离婚为由所胁迫，但其据此主张《买卖房屋契约书》无效也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。冯光英作为涉案房屋的所有权人，且具有完全民事行为能力，其完全可以自主决定是否签署该契约书，其主张袁世堂与邓炽英存在恶意串通、合谋骗取房屋，但未提供任何证据予以证实，故此，对冯光英认为《买卖房屋契约书》无效的意见，本院不予采纳。二、关于原告（反诉被告）袁世堂向邓炽英支付15000元能否认定为已履行付款义务的问题。虽然案外人邓炽英并非涉案房屋的所有权人，涉案房屋的登记所有权人为被告（反诉原告）冯光英，但邓炽英是冯光英的儿媳妇，双方此前一直同住并未分家，已足以使善意相对人原告（反诉被告）袁世堂相信邓炽英具有法律意义上的代理权，其有理由相信出售涉案房屋相关的权利人是知情的，且邓炽英有权代为洽谈并收取购房款。因此，基于邓炽英与被告（反诉原告）之间的亲属关系，及《买卖房屋契约书》是由房屋所有权人签订的情况，原告（反诉被告）袁世堂认为邓炽英收取了15000元购房款后，其本人已履行完毕付款义务的主张，本院予以支持。故此，综合上述分析，对于原告（反诉被告）袁世堂的诉讼请求和被告（反诉原告）冯光英的反诉请求，本院认为，原告（反诉被告）袁世堂与被告（反诉原告）冯光英之间的房屋买卖平等、自愿、有偿，其意思表示真实，并立有契约，袁世堂业已交付了房款，并实际使用管理了房屋，应认定双方之间的房屋买卖合同关系合法有效。现原告（反诉被告）袁世堂要求被告（反诉原告）冯光英协助其办理涉案房屋的过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。《买卖房屋契约书》是原告（反诉被告）袁世堂与被告（反诉原告）冯光英于2003年7月18日签订，签订后原告（反诉被告）袁世堂实际居住该房屋长达十五年，对此被告（反诉原告）冯光英应早就知晓，事隔十五年之后，冯光英才以其是受邓炽英的胁迫以低于市场价且也未收到购房款为由，主张《买卖房屋契约书》无效而要求袁世堂返还房屋并支付房屋占用费，明显不符合常理。对于冯光英认为《买卖房屋契约书》没有约定付款日期有违常理的抗辩意见，本院认为，结合原告（反诉被告）袁世堂提供的邓炽英于2003年7月18日出具的《收款条》及其在庭审中陈述其是支付了购房款给邓炽英之后，邓炽英再通知其前往佛冈县公证处签订《买卖房屋契约书》并公证，由此可知，因购房款于签订契约书前已付清，《买卖房屋契约书》未约定付款时间也无悖常理。冯光英主张邓炽英与原告（反诉）被告袁世堂存在恶意串通的行为，但未提供证据予以证实，故此对其上述意见，本院不予采纳。综上，被告（冯光英）的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯光英于本判决生效之日起十五日内协助办理广东省佛冈县××镇××公司××加油站××房的产权登记至原告（反诉被告）袁世堂名下的相关手续；二、驳回被告（反诉原告）冯光英的全部反诉请求。案件本诉受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）冯光英负担。反诉受理费2088元，减半收取计1044元，由被告（反诉原告）冯光英负担。原告（反诉被告）袁世堂预交的受理费50元，其可以在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  向晓韵二〇一八年十月二十五日书记员  朱镇鸿申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。