河南省义马市人民法院行 政 判 决 书(2018豫1281行初21号原告：华秋焕，女，1971年5月20日出生，汉族，住三门峡市陕州区。委托代理人：华矿民，男，1964年4月20日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，代理权限为特别授权。委托代理人:刘长太，河南真泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告:三门峡市陕州区国土资源局。住所地三门峡市陕州区温塘永乐街东侧，统一社会信用代码11411222MB0X97519Y。法定代表人：范英锋，该局局长。到庭机关负责人：水铁军，男，1970年8月29日出生，汉族，系该局副局长，住三门峡市陕州区，代理权限为特别授权。委托代理人：张伟，男，1977年5月30日出生，汉族，系该局不动产登记中心副主任，住三门峡市湖滨区，代理权限为特别授权。委托代理人：白雪，河南永兴律师事务所律师,代理权限为一般代理。第三人：郭全虎，男，1958年9月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托代理人：郭江平，男，1985年10月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，代理权限为特别授权。委托代理人：宋峰，河南长浩律师事务所律师,代理权限为特别授权。第三人：闫军峡，男，1961年12月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告华秋焕诉被告三门峡市陕州区国土资源局、第三人郭全虎、闫军峡撤销不动产登记纠纷一案,原告华秋焕于2017年3月10日向本院提起诉讼，本院于2017年3月16日立案受理，2017年7月25日作出（2017）豫1281行初16号行政判决书，被告三门峡市陕州区国土资源局、第三人郭全虎、闫军峡不服判决提出上诉。2018年3月22日三门峡市中级人民法院作出（2017）豫12行终85号行政裁定书，撤销一审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告华秋焕及其委托代理人刘长太、华矿民，被告三门峡市陕州区国土资源局机关负责人水铁军、委托代理人张伟、白雪，第三人郭全虎的委托代理人郭江平、宋峰，第三人闫军峡均到庭参加诉讼，第三人闫军峡在休庭期间未经法庭许可中途离庭。本案现已审理终结。原告华秋焕诉称，第三人闫军峡因无力归还借原告的钱，于2014年12月31日出具了抵顶24万元借款的证明，将其三门峡市陕州区政法花园7号楼1单元602号的房屋一套顶账给原告，并将该房屋的《商品房买卖合同》、不动产销售发票及全套钥匙等一起交给原告，该《商品房买卖合同》合同编号：PY.ZFHY-442,2013年3月13日签订，购买人：闫军峡，房屋位于陕县龙飞路中段北侧7号楼1单元6层602号房。2015年7月20日，原告拿着该房屋的相关手续原件到鹏远政法小区售楼处所设立的物业管理办公室交了2015年的物业费、装修押金及垃圾清运费，并预交了电费，同时签订了《房屋装饰装修管理协议》，开始对该房屋进行装修，并于2015年10月搬入居住。2015年11月初，第三人郭全虎说该房屋是闫军峡卖给他了，并出示了该套房屋的《商品房买卖合同》，要求原告腾房。原告于2016年1月7日到被告处查询该房屋的情况，递交了《房屋登记异议书》，被告以该房屋手续完善为由，不予受理。2016年1月8日晚该房屋被停水停电。陕州区住房和城乡规划建设局在为第三人郭全虎在既没有让闫军峡和郭全虎出具该房屋的手续原件，也没有让闫军峡和郭全虎出具该房屋遗失声明作废的材料，变更了《商品房销售合同》。没有到原告所居住拥有的房屋中进行实地测绘，违规单独给郭全虎办理发放了原告实际拥有和居住的房屋的产权证，且对原告提交的产权异议申请拒不受理。综上所述，被告未履行对商品房销售合同的调查、审核、备案监管职责。违规为第三人郭全虎办理房屋产权证，严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，望依法判令：1、判令被告撤销颁发给第三人郭全虎的位于三门峡市陕州区政法花园7号楼1单元602号的房屋所有权证（房权证号：16××07号）；2、诉讼费用由被告承担。被告三门峡市陕州区国土资源局辩称：一、答辩人向第三人郭全虎颁发的房屋产权证是经合法登记，依法颁发的，答辩人的行为是合法的行政行为。根据《房屋登记办法》，房屋登记部门是在接受了第三人郭全虎与三门峡鹏远房地产开发有限公司的登记申请及《商品房买卖合同》等办理房屋所有权转移登记的相关材料，依法审核后，向第三人郭全虎颁发产权证号为××号房屋所有权证的，该行为是合法的行政行为。二、被答辩人华秋焕所诉称的与第三人闫军峡之间的抵账行为并不能产生物权变更的法律效力，应依法驳回起诉。第三人郭全虎与闫军峡之间因民事借贷纠纷起诉至三门峡市陕州区人民法院，涉案房屋已于2014年12月8日被三门峡市陕州区人民法院依法查封，后双方达成执行和解协议，法院于2015年1月13日依法解除查封。第三人闫军峡在12月31日时对该房屋已不享有处分权，其与华秋焕的抵顶行为并不能产生物权变更的法律效力，依法应驳回起诉。第三人郭全虎述称：一、原告不具有诉讼主体资格。1、原告手中所持有的闫军峡书写的证明系复印件，闫军峡提出原告提供的证明系伪造和虚假，原告不能提供该证据原件，其依据该证据主张的诉权依法不能成立。2、按照原告诉状诉述，闫军峡是在2014年12月31日将本案争议房屋抵顶原告24万元借款。即便原告所述属实，那么该行为也属无效行为，该行为并不直接导致物权的变动。因为，①陕州区在受理答辩人诉闫军峡民间借贷纠纷一案中，答辩人申请对闫军峡这套房屋进行财产保全，陕州区人民法院进行保全后，并且于2014年12月8日到该房屋粘贴了查封公告。也就是说，答辩人的财产保全和法院的查封手续均在原告和闫军峡抵账之前。同时查封公告上明确注明不得对查封财产的转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。由此可以看出，即便是原告所述属实，双方的抵账行为也属无效的民事法律行为。②按照原告所述，闫军峡只是给原告出具了一份抵账证明，双方并未到开发商和陕州区国土资源局进行物权变动的相关手续，作为被告的陕州区国土资源局并不知道该证明的存在。并且，按照民法理论，以物抵债的行为属于实践性法律行为，双方只有以物抵债的协议，没有物权变更登记手续的，原债务并未消灭。也就是说，如果原告拿着闫军峡书写的证明到法院起诉的话，法院是不会支持以物抵债协议的，只会认定双方的债权债务法律关系。所以说，闫军峡给原告出具的证明条并不代表物权的变动，闫军峡仍然有权将该物权变更到其他人名下，原告对该房屋并不具有法律上的权利。陕州区国土资源局对该房屋的权属变更只是对闫军峡存在法律上的利害关系，故只有闫军峡具有诉权，而本案的原告根本不具有诉权，不是本案的适格主体。二、本案答辩人是通过合法途径取得该房屋的所有权的。在答辩人诉闫军峡的案件中，答辩人对该房屋进行了财产保全，法院也对该房屋进行了查封。案件经法院主持调解后，由于闫军峡没有按照法院调解书约定时间偿还答辩人的30万元借款及利息，答辩人依法申请法院对闫军峡强制执行。在执行程序中，闫军峡自愿用答辩人保全的房屋也就是本案争议的房屋抵偿给答辩人，当时经法院执行庭主持调解，答辩人和闫军峡达成执行和解协议，闫军峡将该房屋作价33万元抵偿给答辩人。执行和解达成后，双方一并办理了该房屋的变更手续，此后答辩人也取得了该房屋的房屋所有权证。故答辩人取得该房屋的所有权是合理合法的。第三人闫军峡述称：1、答辩人从来没有将本案争议的房屋抵账给华秋焕，华秋焕向法庭提供的所谓答辩人书写的证明系伪造，答辩人要求原告提供该证据的原件，答辩人申请笔迹鉴定。2、本案争议的房产系原答辩人所有，因答辩人借郭全虎钱到期没有偿还，郭全虎申请法院保全了该房屋，由于答辩人无力偿还，郭全虎申请强制执行。在执行程序中，我身为国家干部为了不造成负面影响，以及为了减少支付评估费等费用，答辩人和郭全虎在陕州区人民法院执行局达成执行和解协议后，答辩人将房屋抵顶给了郭全虎，并将房屋的原始钥匙和房屋交付给了第三人郭全虎，第三人郭全虎也替答辩人缴纳了该房产剩余的房贷后，答辩人自愿到开发商和陕县住建局将该房产变更到第三人郭全虎名下。综上，该房屋原来属于答辩人，答辩人自愿把房屋抵给郭全虎，并同意变更到郭全虎名下，该变更手续合法合规，原告提供的证据系虚假伪造，故应当依法驳回原告的诉讼请求。被告三门峡市陕州区国土资源局向法庭提供证据有：第一组证据：不动产登记的相关文件。1、2016年8月26日三门峡市陕州区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告；2、陕编办[2015]12号文件；3、陕编办[2015]28号文件。证明陕州区国土资源局不动产登记中心的成立及行政职能。第二组证据：与涉案房屋相关的法律文书及注销申请。4、（2014）陕民初字第1642号民事裁定书、协助执行通知书、陕县人民法院介绍信及工作证；5、（2014）陕民初字第1642号民事调解书；6、（2014）陕民初字第1642-1号民事裁定书；7、（2015）陕执字第1号执行裁定书、协助执行通知书；8、商品房买卖合同注销备案。证明因闫军峡与郭全虎之间的民间借贷纠纷，涉案房屋被陕县人民法院查封，后在执行中双方达成执行和解协议，解除对该房屋的查封。闫军峡因经济能力不足注销商品房买卖合同。第三组证据：陕州区房屋产权档案（卷号10017840），证明闫军峡与郭全虎达成和解协议后，郭全虎与三门峡房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，提交相关材料，依法办理产权证，房产登记部门向郭全虎颁发产权证号为××号房屋所有权证的行为，是合法行政行为。第四组证据：两份法院文书。9、三门峡市湖滨区人民法院民事裁定书（2016）豫1202民初2345号；10、三门峡市湖滨区人民法院协助执行通知书（2016）豫1202民初2345号。证明本案涉案房屋因另案被查封自2016年6月20日至2019年6月19日，不能办理过户、抵押等相关手续。原告华秋焕向法庭提供证据有：1、闫军峡交给原告的《房屋买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《证明》各一份，证明闫军峡将本案所涉房屋于2014年12月31日顶账给原告的事实；2、《房屋装修装饰管理协议》、装修押金《收据》、《垃圾清运费》《物业费收据》《电费收据》各一份，证明闫军峡将房子抵顶原告后，原告已装修并实际善意占有的事实；3、《录音》资料一份，证明2014年11月5日原告与闫军峡谈以房顶账的事（后该证据撤回）；4、2014年9月份手机短信两条，证明闫军峡告诉原告本案所涉房屋所在的地方及房屋状况，闫军峡欲以此房顶账的事实；5、该房屋邻居说明三份，证明除了涉案房屋外相邻的其他楼房，都没办房产证；6、吴玉玲证言一份，证明闫军峡将本案所涉房屋顶账给原告的事实。第三人郭全虎向法庭提供的证据有：1、河南省陕县人民法院（2014）陕民初字第1624号民事调解书。证明郭全虎和闫军峡就闫军峡借郭全虎的30万元及利息达成调解。2、河南省陕县人民法院（2014）陕民初字第1624号查封公告和河南省陕县人民法院（2014）陕民初字第1624号民事裁定书和照片一张。证明依据郭全虎的申请，陕县法院于2014年12月8日对闫军峡本案争议的房屋进行了财产保全，并进行了查封，并在该房屋的门上张贴了查封公告。3、执行和解协议。证明2015年1月15日，闫军峡和郭全虎在陕县法院执行庭执行法官的主持下，双方达成了执行和解协议。闫军峡自愿用本案争议的房屋作价33万元抵偿给郭全虎。4、银行转账明细两张。证明郭全虎给闫军峡转账89232元，闫军峡当日将该笔钱又转给银行偿还剩余的房贷。5、声明一份。证明闫军峡亲笔书写的声明，自愿将该房屋转让给郭全虎，并且在声明中注明原购房合同遗失。6、商品房买卖合同一份。证明闫军峡将声明给了开发商后，开发商重新和郭全虎签订了购房合同。7、房产证复印件一份。证明郭全虎目前已经取得了该房屋的所有权证。8、物业费收据一张。证明郭全虎已经缴纳了2015年至2016年2年的物业费。9、本案争议房屋的初始钥匙和电费卡。证明闫军峡和郭全虎达成执行和解协议后，将房屋及钥匙交付给了郭全虎，并且此后配合将电表也过户到郭全虎名下。10、报警记录。证明因华秋焕将本案争议的属于郭全虎的房屋门违法撬开后，郭全虎到公安部门报警。第三人闫军峡未向法庭提供证据。经庭审质证，原告对被告证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二本身无异议，但对证明方向有异议，陕县法院并没有确认房屋属于郭全虎，其中商品房买卖合同注销备案不真实，闫军峡已经全款交过钱了，怎么又以经济能力不足为由注销，与事实不符，被告在注销原合同时需要收回购房合同原件，被告没有尽到应尽的审核义务；授权委托书要有单位的印章及法人签名，单独的印章是不成立的。对证据三认为，买房合同是开发商与郭全虎之间的，是开发商卖房给了郭全虎，而开发票是闫军峡与郭全虎之间的则是闫军峡把房子卖给了郭全虎，两者明显不符，被告违规撤销原合同，且一手房合同，二手房发票，被告在此情况下办证，明显不合法。被告提供的开发商提供的情况说明不能作为证据使用，截止第一次开庭仅就办理了这一家的房产证，说明该证据不真实。关于三门峡市湖滨区法院的协助执行通知书不能免除被告错办房产证的责任。第三人郭全虎对被告提供的证据无异议。被告对原告证据的质证意见：对证据1认为买卖合同是闫军峡的，但2015年2月3日闫军峡与房地产开发生共同申请注销，并且已经注销了，《证明》闫军峡提出不是本人所签，是虚假的，望法庭查明事实。对证据2认为与本案无关，住建局完全是按照规定来进行登记的，不能够证明被告不能办理产权登记。对证据3认为，不能证明原告的观点，不能证明以房顶账，且即便是以房顶账也并能证明不能进行房产证办理。对证据4认为不能证明原告的主张。对证据5认为与本案无关，其他人是否办理房产证与本案没有关联想。对证据6认为证人与原告是朋友关系，作证有倾向性，证人在顶账过程中只是出现了很短时间，不能证明顶账的真实过程，证人证言与本案没有什么关联性。第三人郭全虎对原告证据的质证意见：同意被告质证意见。对原告的6份证据均不认可。闫军峡曾向法庭说过是由于华秋焕把闫军峡的车扣了，为了消除不利影响，闫军峡无奈将购房合同等交给了原告。对《证明》原告说是公安局盖有与原件一致的章，但并不能证明签字是真实的，我方申请鉴定，在二审中华秋焕说原件丢了。顶账行为并不构成物权的转移。对证据1不认可。证据2与本案无关。证据3、4不能证明原告的主张。证据5、6在原一审中没有提交，不应采纳。第三人闫军峡对原告证据的质证意见：对2014年12月31日的证明不认可，这是伪造的，名字不是我签的，指印不是我按的。同意郭全虎代理人发表的意见。原告对第三人郭全虎证据的质证意见：对证据1、2真实性无异议，但对证明方向有异议，证据恰恰证明两个第三人恶意串通，既然经法院了，法院的法律文书能够确认房产的归属，为什么要在庭外达成协议，为什么法院又把房子解封了。对证据3认为，为什么经法庭调解了而没有调解书也没有审判员的签字，我方认为第三人所说是不正确的。对证据4认为，被告及第三人没有向法庭提交闫军峡房贷的证据，而我方提供的证据有闫军峡全款购买的证据，第三人提供的证据是闫军峡向郭全虎转账，应该是郭全虎向闫军峡转账才对，这不符合常理。对证据5认为，开庭中闫军峡还说原件在华秋焕处，不存在遗失，说明闫军峡没有如实说。对证据6认为，来源不合法，闫军峡已经把原合同交给了华秋焕，该合同已经预登记过了，需要经过一定的法定程序才能注销，不能随随便便的再填一份。对证据7认为，被告违规违法给第三人郭全虎办理房产证，是无效的，不能证明该房屋是属于第三人郭全虎，第三人郭全虎是违法取得的。对证据8认为，不真实，我方已经向法庭提交了华秋焕向鹏远公司缴纳物业费的收据，第三人收据不正规，是打的便条，印章也不对，并且2016年办理的房产证，怎么还交有2015年的物业费，说明是不真实的。对证据9认为，原告占有在先，被告违法给第三人办证在后，说明第三人对原告的侵权。对证据10认为，证明该房屋存在纠纷，被告更不应该给第三人办证。被告对第三人郭全虎的证据无异议。第三人闫军峡因中途离庭，对被告及第三人郭全虎的证据未进行质证。原被告双方所提交的证据，经庭审质证、合议庭评议，结合庭审查明的事实，认定各方所提交证据与本案有关联性，符合证据的客观性、合法性的证据予以采信，对明显与事实不符的证据不予采信，对双方证据，本院依据证据规则和庭审查明的事实做出客观评价。本院依据庭审和能采信的证据，可以确认以下法律事实：2012年3月13日，第三人闫军峡与三门峡鹏远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：PY.ZFHY-442，购买三门峡鹏远房地产开发有限公司开发的陕县龙飞路中段北侧鹏远·政法花园7号楼1单元6层602号的房屋一套，建筑面积133.22平方米，单价1660元，总价款221145元，并于当年12月10日开具了销售不动产统一发票。陕县人民法院于2014年12月5日立案受理郭全虎诉闫军峡民间借贷纠纷一案，于同年12月8日查封了闫军峡位于陕县县城龙飞路中段鹏远·政法花园7号楼1单元6层602号房产一套，同年12月9日，陕县人民法院出具调解书，确认闫军峡于本调解书生效后三日内一次归还郭全虎借款本金30万元及相应利息。2015年1月13日，陕县人民法院做出（2015）陕执字第1号执行裁定书，以“在执行过程中，双方当事人自愿达成和解协议”裁定解除了对上述房产的查封。2015年2月3日，三门峡鹏远房地产开发有限公司作为出卖人，闫军峡作为买受人签字盖章，以“经济能力不足”为由提出商品房买卖合同注销备案申请。同日，三门峡鹏远房地产开发有限公司与郭全虎签订《商品房买卖合同》。2015年2月6日，郭全虎到税务机关缴纳了税款，办理了销售不动产统一发票，该发票显示的付款方为郭全虎，收款方为闫军峡。第三人闫军峡因与华秋焕存在债务纠纷，闫军峡将合同编号为：PY.ZFHY-442《商品房买卖合同》、不动产销售发票等交给原告华秋焕，华秋焕持落款人为“闫军峡”落款时间为“2014年12月31日”的内容为“兹证明陕县龙飞路中段北侧7号楼1单元6层602房于2014年12月31日作价24万元顶账于华秋焕，请物业办理相关手续”的证明，到该小区物业管理办公室交纳了2015年的物业费、装修押金及垃圾清运费，并预交了电费，按照《房屋装饰装修管理协议》开始对该房屋进行装修，并于2015年10月入住。2015年12月15日，郭全虎、刘小肴向陕县住房和城乡建设局提出《房地产转移登记申请》，2016年1月6日，陕县住房和城乡建设局向第三人郭全虎颁发了陕县房权证字第××号房屋所有权证书。2016年8月26日，三门峡市陕州区人民政府（原陕县）发布通告，自2016年10月1日起，将辖区范围内的土地登记等不动产登记职责进行整合，统一交由三门峡市陕州区国土资源局下属的三门峡市陕州区不动产登记中心承担。本院认为，原告华秋焕因与第三人闫军峡存在债务纠纷，闫军峡将《商品房买卖合同》及不动产销售发票等交给原告华秋焕，华秋焕又对该房屋进行装修，并入住是双方均认可的事实。作为该房产实际占有人，华秋焕与被诉具体行政行为有法律上利害关系，按照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，华秋焕与被告的行政行为有利害关系，有权提起诉讼。被告三门峡市陕州区国土资源局履行该地区不动产登记职责，为本案适格被告。根据《中华人民共和国物权法》第十二条，《不动产登记暂行条例》第十八条、第十九条，《房屋登记办法》第七条、第十八条规定，登记机关对申请人提供的权属证明和其他必要材料负有审核、查验、实地查看和调查的职责和义务，对申请人提交的有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致进行查验是正确作出具体行政行为的前提。本案被告在办证中对于申请人提交的开发商与第三人郭全虎签订《商品房买卖合同》与闫军峡和郭全虎之间的销售不动产统一发票的不一致，未尽到审慎的审核义务，违反了法律规定。本案第三人闫军峡是否存在一房两抵行为，原告华秋焕所持落款人为“闫军峡”落款时间为“2014年12月31日”的证明是否系闫军峡所写，已超出本行政诉讼案件审查处理范围，当事人可另案主张权利。综上，被告办证所依据的主要证据不足，对申请人提交的办证资料未尽到审慎的审核义务，违反了法律规定，依法应予以撤销。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十二条，《不动产登记暂行条例》第十八条、第十九条，《房屋登记办法》第七条、第十八条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告就位于三门峡市陕州区龙飞路中段北侧鹏远·政法花园7号楼1单元6层602号所颁发的陕县房权证字第××号房屋所有权证书。案件受理费50元，由被告三门峡市陕州区国土资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  王红卫审 判 员  邓晓辉人民陪审员  黄海涛二〇一八年十月十八日书 记 员  张 洁