杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初540号 原告（反诉被告）：浙江国大集团有限责任公司。住所地：浙江省杭州市体育场路333号。 法定代表人：刘仁安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：项丹红，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州基帝弗斯电子商务有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区延安路609号一层1F18、二层2F15。 法定代表人：樊美勇，该公司总经理。 被告：杭州壬寅科技有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区圣奥中央商务大厦1402室。 法定代表人：樊美勇，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：卢璇，江苏义科律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：张勇，江苏义科律师事务所律师。 原告浙江国大集团有限责任公司（以下简称国大公司）与被告杭州基帝弗斯电子商务有限公司（以下简称基帝弗斯公司）、杭州壬寅科技有限公司（以下简称壬寅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序审理。审理过程中，被告基帝弗斯公司向本院提出反诉，本院受理后于2018年7月10日、2018年9月11日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国大公司的委托诉讼代理人项丹红、吴俊两次均到庭参加诉讼，被告基帝弗斯公司（反诉原告）、壬寅公司的共同委托诉讼代理人张勇第一次开庭到庭参加诉讼，被告基帝弗斯公司（反诉原告）、壬寅公司的共同委托诉讼代理人卢璇第二次开庭到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请和解二个月；本案经审批，延长审理期限一个月，现已审理终结。 原告（反诉被告）国大公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告基帝弗斯公司作出的《合同终止告知函》不具有解除案涉《物业租赁合同》的效力；2.被告基帝弗斯公司应继续履行《物业租赁合同》，并立即支付租金2749421.05元（暂计算至2018年1月15日）；支付逾期支付租金的违约金763229.29元（暂计算至2018年1月15日）；支付因恶意关停店铺而给原告造成的经济损失5710000元（暂计算至2018年1月15日）；3.被告基帝弗斯公司向原告支付律师费40000元；4.被告壬寅公司对被告基帝弗斯公司的上述债务承担连带保证责任；5.本案案件受理费、财产保全费等所有诉讼费用由二被告承担。后原告（反诉被告）国大公司变更诉讼请求为：1.确认案涉《物业租赁合同》于原告发出的解除通知书到达被告基帝弗斯公司之日起正式解除；2.被告基帝弗斯公司立即支付租金4966681.02元；支付逾期支付租金的违约金3033779.26元；支付因恶意关停店铺而给原告造成的经济损失5710000元；3.被告基帝弗斯公司向原告支付律师费40000元；4.被告基帝弗斯公司在2018年6月30日前彻底搬离位于国大城市广场店铺编号为1F18、2F15的场所（以下简称“系争物业”）并清铺，将该场所依约恢复至原状；如届期不能完成清铺的，原告将强行清铺，收取将系争物业恢复至原状的费用，并将系争物业内所有归属基帝弗斯公司的动产强行搬迁至原告指定的仓库存储，按仓库的仓储费标准收取补偿金；在《物业租赁合同》解除后，清铺完成前，原告将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至被告基帝弗斯公司清铺完成之日止；5.被告壬寅公司对被告基帝弗斯公司的上述债务承担连带保证责任；6.本案案件受理费、财产保全费等所有诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年2月7日，国大商业分公司（甲方）与壬寅公司（乙方）签署编号为JY-ZL-01F-201712的《物业租赁合同》，约定壬寅公司向国大商业分公司承租雷迪森城市广场第一、二层店铺编号为1F18、2F15的场所，用于经营HKDUTYFREEINTERNATIONAL体验店品牌的零售类商品或服务。《物业租赁合同》第三.4条约定，乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年。《物业租赁合同》第四.1条约定，租赁期限从2017年5月20日至2020年5月19日，共36个月，装修期自2017年3月1日至2017年4月30日。该装修期内，乙方无需向甲方支付该物业租金，其他需要乙方支付的费用仍需支付，包括装修管理费、相关公用事业费。《物业租赁合同》第五.1条约定，乙方应向甲方支付的租金，租金按照“固定租金”和“抽成租金”两种方式中金额较高的方式按月结算。第五.2条约定，该物业的“固定租金”按使用面积计付，每月固定租金=每日租金标准×使用面积×当月天数。具体标准为：第1-3个租约年，租金标准为人民币5950000元/年（含物业管理费）。第五.3条约定，抽成租金第1-3个租约年，营业额分段抽成：税前营业额小于等于85000000元部分，抽成7%；超过85000000元至小于等于150000000元部分，抽成6.50%；超过150000000元以上部分按6%抽成计提租金。《物业租赁合同》第十.1条约定，乙方须在本合同签订后的七个工作日内，向甲方缴付履约保证金500000元，甲方另行出具收据。该保证金不计息，用于乙方对执行本合同之保证。《物业租赁合同》第十一.1条约定，乙方须在物业交付日的七个工作日前，向甲方缴付相当于贰个月固定租金的租赁保证金，共计991700元，甲方另行出具收据。该租赁保证金不可抵作乙方向甲方预付的租金、物业管理费及推广宣传费或其他乙方应向甲方支付的费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，亦不能冲抵乙方所欠甲方的其他债务。第十一.3条约定，甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金或其他任何应付款项（不影响甲方对乙方相关违约行为可行使的任何其他权利或补救方法），甲方应在扣除行为发生后三个工作日内书面告知乙方。若保证金金额不足100%的，乙方应在收到甲方书面通知后七个工作日内补足保证金，逾期未补足的，每延期一日，乙方应向甲方支付应补金额的0.50%作为违约金。《物业租赁合同》第十二.7条约定，如遇法定节假日则付款日期顺延。如乙方逾期不付，乙方须自逾期之日起按逾期未支付部分金额每日0.50%向甲方支付逾期付款违约金。如乙方逾期叁拾（30）天仍未支付租金或物业管理费等全部费用，除按逾期部分每日0.50%向甲方支付违约金外，甲方有权自发出通知2天后暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或要求物业管理部门暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）；逾期超过肆拾伍（45）天，甲方有权解除本合同并收回该物业，除要求乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用外（包括但不限于开通恢复费），乙方需按期提前解除合同向甲方支付违约金。《物业租赁合同》第十八条约定，乙方应在开业前提前7日内向甲方支付50000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。《物业租赁合同》第二十一.2条约定，乙方应于本合同列明的开张日正式对外营业，且应在租赁期内维持该物业于甲方指定的营业时间内营业。在租赁期内，乙方不得中断、停止营业，中断、停止营业时间连续达三天以上，视为乙方根本违约。第二十一.3条约定，乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。《物业租赁合同》第二十三.2条约定，在本合同履行期间，乙方如有严重违反本合同规定的行为导致本合同无法继续履行，甲方有权解除本合同、收回该物业、不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求乙方赔偿由此而产生的一切损失（包括租金的预期收益损失）。 合同签署后，壬寅公司已足额支付《物业租赁合同》项下的履约保证金、质量保证金和租赁保证金。2017年7月，国大商业分公司与基帝弗斯公司于《关于租赁合同相关条款修改的函》中确认，国大城市广场于2017年5月20日试营业，5月27日正式开营；根据《物业租赁合同》第三.4条之约定，壬寅公司在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体为基帝弗斯公司。基帝弗斯公司已足额支付了2017年5月至7月的租金，但自2017年8月起至今的租金，基帝弗斯公司一直以各种理由拒绝支付。2017年9月25日，基帝弗斯公司发函称“根据目前实际经营情况和目前店铺所在位置客流情况，实在无力承担原合同约定的租金条件”，并要求修改合作条件。双方一直未就案涉《物业租赁合同》的变更事宜达成一致，后基帝弗斯公司于2017年11月23日发《合同终止告知函》至国大集团以及国大商业分公司，函中称国大集团的行为“严重违反了《中华人民共和国消防法》、合同法等相关法律规定，严重损害我司（基帝弗斯公司）的合法权益”，进而要求终止《物业租赁合同》以及《关于租赁合同相关条款修改的函》。 事实上，国大城市广场已于2011年3月17日获得《建设工程消防设计审核意见书》，并于2016年8月1日获得《建设工程消防验收意见书》，至此已完成“一消”验收的法定程序。国大城市广场又于2017年3月15日获得《建设工程消防设计审核意见书》，并于2017年5月24日获得《建设工程消防验收意见书》，至此已完成“二消”验收的法定程序。故国大城市广场已依法完成《消防法》等相关法律、法规规定的消防验收程序。相反，经原告调查，基帝弗斯公司2017年9月15日被杭州市公安消防支队下城区大队进行行政处罚的原因是因基帝弗斯公司是在自己店铺未经消防安全检查的情况下擅自于2017年5月27日投入使用、营业。故基帝弗斯公司要求终止案涉《物业租赁合同》的理由不成立，各方应继续严格按照合同约定执行合同事务。 为催收基帝弗斯公司欠付的租金，2017年10月23日，国大商业分公司发送催收函件至基帝弗斯公司，要求其于2017年10月25日前付清欠付的8月租金507582.94元、9月租金484975.40元。2017年10月26日，基帝弗斯公司回函称拒绝支付欠付租金。2017年11月30日，国大商业分公司委托北京金杜（杭州）律师事务所分别通过邮寄的方式发函至基帝弗斯公司和壬寅公司，要求基帝弗斯公司依约支付2017年8月至10月的租金，共计1502041.94元，要求壬寅公司积极与基帝弗斯公司沟通协调尽快付清欠付租金一事或依约承担连带保证责任。但基帝弗斯公司收函后仍未支付相应款项，且自2017年12月26日起至今，一直恶意关停GDFS店铺，严重损害了原告所经营的商铺的形象，给原告造成了巨大的损失。基帝弗斯公司上述违约行为已经给国大集团造成巨大经济损失，包括但不限于国大商业分公司为GDFS店铺运营所垫付的装修费用以及给城市广场造成的其他损失。 系争物业因基帝弗斯公司擅自闭店已经空置近半年，已给原告造成巨额损失。且根据原告了解到的情况可知，基帝弗斯公司已经基本丧失继续履行案涉《物业租赁合同》的能力。故2018年6月19日，原告依据《物业租赁合同》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，正式向基帝弗斯公司发送解除《物业租赁合同》通知书。解除《物业租赁合同》通知书中明确：自通知书发出之日次日起视为已送达并生效，双方解除《物业租赁合同》；基帝弗斯公司应于2018年6月30日前彻底搬离系争物业并清铺，将系争物业依约恢复至原状；如届期不能完成清铺的，原告将强行清铺，将系争物业内所有归属基帝弗斯公司的动产强行搬迁至原告指定的仓库存储，并按仓库的仓储费标准向基帝弗斯公司收取补偿金；同时，所有将系争物业恢复至原状的费用均按实际发生额向基帝弗斯公司索取；在《物业租赁合同》解除后，清铺完成前，原告将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日止。基于基帝弗斯公司的违约行为已经给国大集团造成巨大经济损失，包括但不限于欠付的租金、违约金、国大商业分公司为GDFS店铺运营所垫付的装修费用以及给城市广场造成的其他损失，且基帝弗斯公司已无实际履行案涉《物业租赁合同》的能力，原告认为坚持“要求基帝弗斯公司继续履行案涉《物业租赁合同》”的诉请已无任何实际意义。故变更诉讼请求，请求法院批准并判如所请。 被告（反诉原告）基帝弗斯公司答辩称，原告所述不实，本案系原告无视消防安全，严重违反法律规定导致合同依法解除，其诉求的租金、违约金和损失无事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。同时，原告应向被告退还所有保证金、店内财产并赔偿被告的所有损失，被告已提起反诉。一、《合同终止告知函》合法有效，案涉合同于2017年11月23日依法解除，而非原告于诉讼中发出的解除通知书到达之日。本案原告所经营的国大城市广场在交付、使用、开业前未取得《建设工程消防验收意见书》和公众聚集场所投入使用、营业前的《消防安全检查合格证》，严重违反法律规定，并导致被告受到行政处罚。被告于2017年11月23日发出《合同终止告知函》并送达原告，合同依法解除。二、原告要求合同继续履行无事实和法律依据。1.案涉合同因原告违反法律规定，已于11月23日依法解除。2.被告在合同解除后，多次催告办理交接，原告置之不理，且于2017年12月26日将店铺上锁，合同实际无法履行。三、被告不应支付租金。1.被告在受到消防处罚前一直按约支付租金，无任何违约行为。后因9月份消防问题出现，遂积极与原告询问沟通，原告不予任何回复，被告依法行使不安抗辩权，暂停支付租金，被告不存在违约。2.国大广场违法期间的租金不应按合同标准计算。因为原告所交付的租赁物违反法律规定，且由于该违法事实，原告在开业初期不敢开展招商时承诺的各项宣传活动，导致客流量未达招商承诺，商铺价值远低于市场价值和合同约定租金。而且比被告位置好的商铺，租金却远远低于被告，该租金明显过高，应予以调整。故在国大广场违法期间，被告不知情的情况下，已全额支付的租金，应当予以返还折算。3.在11月23日合同依法解除后，系原告不办理交接，被告不应当支付期间的租金。且12月26日原告已将店铺上锁，被告实际未占有也无法占有商铺，更不应当支付租金。四、被告不应支付违约金、律师费和损失。1.被告并无任何违约行为，本案系原告严重违法，被告依法行使不安抗辩权，并合法解除，被告不应支付任何费用。2.原告既主张继续履行要求支付租金、违约金，又主张损失赔偿，诉请自相矛盾，不应当同时得到支持，违约金明显过高，应予调整，原告扩大化的损失更不应当得到支持。3.原告主张的损失、律师费等无法证明实际发生及具体数额，计算亦无事实和法律依据。关于装补部分，系原告为引入被告经营的品牌进驻商场而提供的条件，且已实际全部用于装修，不足部分由被告支付，该装修仍然附着于原告的租赁物，该装修费实为被告的损失，而非原告损失。综上，请求依法驳回原告全部诉请。关于原告要求被告于2018年6月30日前清铺的诉求系原告自相矛盾的诉求，实际上被告一直要求原告开锁店内物品返还的，但原告一直不予配合，被告于2018年6月25日再次发函确认移交时间，但原告仍然未能配合。6月28日被告当天到达现场，要求原告配合办理返还物品的相关手续，原告没有配合。被告要求依法追加快达公司作为本案第三人，便于查清本案关键事实。理由是各商户的消防实质都是由商场来统一办理的。本案原告指定了快达公司负责，被告的消防费也是直接打给商场的，因此商户的消防义务实际上已经快达公司承担。但商场和快达公司二者恶意串通隐瞒原告在交付使用时的违法行为，未能积极履行消防报验义务，且被告在向二者反映消防问题时，仍旧恶意隐瞒真相，导致被告一直蒙在鼓里，原告直到11月28日，也就是其在取得开业前检查的消防合格证后，才第一次发邮件安排被告办理交房手续，而此时被告已经解除合同。所以可见原告不仅存在严重违法行为，导致被告在开业前无法进行相关消防手续的办理，而且原告在办理消防视线上存在严重的恶意隐瞒，存在着更大的过错。被告未能取得相关消防手续的责任、合同解除的责任也是在原告。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告壬寅公司除同意被告基帝弗斯公司的答辩意见外，还补充如下答辩意见：被告壬寅公司不应承担连带保证责任。1.被告基帝弗斯公司、壬寅公司均是独立的法人，合同主体已变更为被告基帝弗斯公司，各方也签订了变更条款予以确认。合同实际履行也是被告基帝弗斯公司，被告壬寅公司已完全退出了涉案合同，与本案无任何关联。2.被告壬寅公司在签订租赁合同时，原告实际上从未告知该连带保证责任，被告壬寅公司也从未表示要承担连带责任。而且在各方签订变更条款时，原告也未告知有担保责任之事。3.涉案租赁合同系原告出具的格式合同，合同目录中从未有担保这一项，原告将担保责任约定掩饰于物业用途的条款项下，也未尽合理的提示义务。该担保条款被告壬寅公司并不知情，也非被告壬寅公司的真实意思表示。故该格式条款无效，被告壬寅公司不应承担担保责任。4.本合同是租赁合同，而不是保证合同，根据担保法，双方应当签订保证合同，对明确的债务、数额等进行约定。而本案的具体债务、数额均不明确，只是约定保证合同的履行，而该行为并非担保法规定的明确的债务，故原告要求承担连带责任无法律依据。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉被告）基帝弗斯公司向本院提出反诉请求：1.确认基帝弗斯公司依法解除物业租赁合同，返还基帝弗斯公司在商铺内的所有物品；2.国大公司返还各项保证金共1541700元，并赔偿装修损失2000000元;3.反诉诉讼费用由国大公司承担。事实与理由：国大公司经营的国大城市广场，作为一个大型综合商场，实行统一管理。基帝弗斯公司承租了其中一间商铺，依约交纳了各项保证金共1541700元。基帝弗斯公司对商铺投入大量装修，并一直按约支付租金。国大城市广场于2017年5月20日开业，但国大城市广场在交付、投入使用、营业前，未取得《建设工程消防验收意见书》和公众聚集场所投入使用、营业前的《消防安全检查合格证》不仅严重违约，而且严重违反了消防法的强制性规定，并导致基帝弗斯公司于9月15日受到消防行政处罚，责令停业。此后，基帝弗斯公司积极向国大公司反映、沟通消防问题，要求出具相关消防材料，国大公司却一直对基帝弗斯公司隐瞒消防的相关事实，也未出具任何材料。基帝弗斯公司于11月23日发出通知依法解除双方租赁合同，并要求被反诉人办理交接手续。但国大公司置之不理，且于2017年12月26日将店铺上锁，导致基帝弗斯公司无法取回商铺内的合法财产。本案国大公司无视消防安全，严重违反法律强制性规定，基帝弗斯公司依法解除租赁合同，国大公司应当返还基帝弗斯公司在商铺内的所有物品、保证金，并赔偿基帝弗斯公司的装修损失。 原告(反诉被告)国大公司针对反诉答辩称，基帝弗斯公司解除物业租赁合同无法律依据，亦无合同依据。基帝弗斯公司于2017年11月23日发出的《合同终止告知函》中称，案涉国大城市广场严重违反消防法、合同法等相关法律规定，严重损害其合法权益，要求终止案涉《物业租赁合同》和《关于租赁合同相关条款修改的函》，于反诉状中再次强调，“国大城市广场于2017年5月20日开业，但国大城市广场在交付、投入使用、营业前，未取得《建设工程消防验收意见书》和公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》，不仅严重违约；而且严重违反了消防法的强制性规定，并导致了基帝弗斯公司于9月15日受到消防行政处罚，责令停业。”从上述两份文件可知，基帝弗斯公司提出终止合同的理由有两个：（1）国大城市广场未取得《建设工程消防验收意见书》和《消防安全检查合格证》，存在违约行为；（2）国大公司严重违反消防法的强制性规定，导致基帝弗斯于2017年9月15日受到消防行政处罚，被责令停业。针对基帝弗斯的第一个终止理由，国大集团认为不成立，具体如下：（1）案涉《物业租赁合同》并未约定国大城市广场通过消防验收、取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》是签署、履行案涉《物业租赁合同》的前提，也没有约定国大城市广场未能在GDFS体验店开业前取得相关证照是违约行为，故国大公司本身就不存在因为该部分事实构成违约的可能。（2）根据当前的实践及本案的情况可知，即便国大城市广场未取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》，也不影响基帝弗斯公司作为独立的运营主体去取得自己的《消防安全检查合格证》，故国大城市广场是否通过消防验收不会影响双方的履行。故基帝弗斯公司主张的国大公司在消防验收事项上存在违约行为不能成立。针对基帝弗斯公司的第二个终止理由，国大公司认为不成立，具体如下：（1）国大城市广场已于2017年5月24日完成消防验收程序：国大城市广场已于2011年3月17日获得《建设工程消防设计审核意见书》，并于2016年8月1日获得《建设工程消防验收意见书》，至此已完成“一消”验收的法定程序。国大城市广场又于2017年3月15日获得《建设工程消防设计审核意见书》，并于2017年5月24日获得《建设工程消防验收意见书》，至此已完成“二消”验收的法定程序。故国大城市广场已依法完成《消防法》等相关法律、法规规定的消防验收程序。（2）国大城市广场取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》的时间晚于正式营业时间，不影响各店铺独立申领自己的合格证，并依法开业。国大城市广场取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》的时间为2017年11月13日，确实晚于2017年5月27日的开业。但根据国大集团提交的证据材料（星巴克7F07、麦当劳地下二层、星巴克第一、二层以及横店影视第七至十层）可知，国大城市广场取得《消防安全检查合格证》并不是各店铺取得自身该等合格证的必要前提条件。即在国大城市广场于2017年5月24日完成《消防法》规定的消防验收程序后，各店铺即可自行提交消防报批材料，以取得本单位的开业所必须的《消防安全检查合格证》。（3）基帝弗斯公司被行政处罚的原因在其自身。基帝弗斯公司于9月15日共收到两张行政处罚决定书，基帝弗斯被行政处罚的法律依据是《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项以及第五十八条第二款，分别为“公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的”以及“建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款”。也就是说，基帝弗斯公司被处罚的原因并非国大城市广场未取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》，而是案涉GDFS体验店未取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》，以及基帝弗斯公司未依法将消防设计文件报公安机关消防机构备案。快达公司出具的验收情况表可证明前述事实，即基帝弗斯公司承继壬寅公司在案涉《物业租赁合同》项下的权利义务后，基帝弗斯公司应重新递交消防报批的全套资料，但基帝弗斯公司一直未提交。基帝弗斯公司消极履行消防报批的相关义务才是基帝弗斯公司被行政处罚的最直接且最重要的原因。由基帝弗斯公司自行提供的证据三“消防合同和打款凭证”可知，国大商业分公司在GDFS体验店消防系统改造工程中的义务仅为“接受壬寅公司（基帝弗斯公司）的委托协助管理，并对工程款代收代付”。故基帝弗斯公司主张的“消防事项由商场操作办理，基帝弗斯公司已将办消防的费用支付给商场方”与事实明显不符。再进一步说，基帝弗斯公司被处罚后，基帝弗斯公司仍处于正常营业状态直至其于2017年12月26日擅自闭店。基帝弗斯公司持续正常经营的相关证据材料可具体详见国大集团递交的证据十二。综上，基帝弗斯公司于2017年11月23日单方通知解除双方租赁合同无法律依据，亦无合同依据。而国大公司于2018年1月15日提起确认解除无效之诉，并已于2018年6月19日依据案涉《物业租赁合同》和《合同法》的相关规定正式发送解除《物业租赁合同》通知书。故国大公司认为，基帝弗斯公司主张案涉《物业租赁合同》已经解除不成立。国大公司无需返还基帝弗斯公司在商铺内的所有物品：国大公司已经合法占有店铺，基帝弗斯公司于2017年11月23日发出解除函并要求关闭店铺后，国大商业分公司多次要求基帝弗斯公司继续履行合同，但基帝弗斯公司始终置之不理。在2017年12月26日擅自闭店后，国大商业分公司已于当日书面要求基帝弗斯公司恢复营业并重新控制店铺。但基帝弗斯公司予以拒绝，并明确告知不再经营该店铺。为确认商场及店铺安全，国大商业分公司当即采取了必要的安保措施，实际占有和控制了GDFS体验店。基帝弗斯公司对国大商业分公司前述安保措施以及实际占有控制的状态长期予以默认。根据物权法第二百三十条的规定，国大公司有权且已经实际行使留置权。物权法第二百三十条规定，“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”具体到本案，基帝弗斯公司未依约支付应付的租金、违约金和损失赔偿款，国大公司有权留置GDFS体验店店铺内的物品，并有权就该部分动产优先受偿。事实上，国大公司在基帝弗斯公司擅自闭店且拒绝恢复营业的情况，无奈采取锁门这一安保措施时，即已实际合法占有GDFS体验店店铺内的物品；在基帝弗斯公司不履行到期债务的情况下，国大公司有权就该部分动产优先受偿。国大商业分公司已经于2018年6月25日发函，要求行使留置权。基帝弗斯公司已经于2018年6月26日签收此函，该函已发生法律效力。故，国大公司无需返还GDFS体验店店铺内的所有物品。国大公司无需返还各项保证金。《物业租赁合同》第二十三.2条约定，基帝弗斯公司如有严重违反本合同规定的行为导致本合同无法继续履行的，国大公司有权解除本合同、收回该物业、不予退还保证金，并要求基帝弗斯公司赔偿由此而产生的一切损失（包括租金的预期收益损失）。国大公司作为承租人，其中最重要的合同义务即为依约支付租金，但其仍未依约履行。故国大公司有权依约不予退还各项保证金。国大公司无需赔偿装修损失：因基帝弗斯公司违约才导致案涉《物业租赁合同》被国大公司依约解除，国大公司无需支付基帝弗斯公司的装修损失；相反的，基帝弗斯公司应赔偿国大公司为GDFS体验店支出的3710000元的装修损失。国大公司已经依约解除案涉《物业租赁合同》，且有权要求基帝弗斯公司支付欠付租金、逾期支付违约金、相应律师费以及恶意关停店铺造成的损失并要求壬寅公司承担相应的连带保证责任，鉴于基帝弗斯公司中断、停止营业时间连续达三天以上，严重违反《物业租赁合同》第合同第二十一.2条的规定；基帝弗斯公司在国大公司于2017年10月23日开具租户月结账单，并发出催款函后45天内仍未能支付，严重违反《物业租赁合同》第合同第二十一、3条的规定；基帝弗斯公司已经明确表示其拒绝继续履行《物业租赁合同》，并已经提起相关诉讼等原因。国大公司认为基帝弗斯公司的行为已严重违约，导致合同无法继续履行，并已触发国大公司的单方解除权。因此，国大公司有权解除合同、收回该物业、不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求基帝弗斯公司赔偿由此而产生的一切损失（包括租金的预期收益损失）。因此，国大公司依据《物业租赁合同》和《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条和第九十六条之规定，于2018年6月19日正式通知基帝弗斯公司：1.解除《物业租赁合同》，自本函发出之日次日起视为已送达并生效；2.收回系争物业，不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求基帝弗斯公司补偿国大公司一切损失；3.基帝弗斯公司应于2018年6月30日前彻底搬离系争物业并清铺，将系争物业依约恢复至原状；4.如届期不能完成清铺的，国大公司将强行清铺，将系争物业内所有归属基帝弗斯公司的动产强行搬迁至国大公司指定的仓库存储，并按仓库的仓储费标准向基帝弗斯公司收取补偿金；同时，所有将系争物业恢复至原状的费用均按实际发生额向基帝弗斯公司索取；5.在《物业租赁合同》解除后，清铺完成前，国大公司将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日止。综上，国大公司已于2018年6月19日向基帝弗斯公司发出解除《物业租赁合同》通知书，要求解除合同，收回该物业、不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求基帝弗斯公司赔偿由此而产生的一切损失。国大公司有权依据案涉《物业租赁合同》第五.1条、第十二.7条、第二十一.2条以及第二十三.2条的约定要求基帝弗斯公司支付欠付的租金、违约金、律师费以及损失赔偿。国大公司有权依据案涉《物业租赁合同》第三.4条的约定要求壬寅公司承担连带保证责任。 为证明其主张，原告国大公司提交了以下证据： 1.《物业租赁合同》（合同编号：JY-ZL-01F-201712）、《关于租赁合同相关条款修改的函》各1份，欲证明通过签署《关于租赁合同相关条款修改的函》，《物业租赁合同》的承租方变更为被告基帝弗斯公司，被告壬寅公司对《物业租赁合同》的履行承担连带保证责任；《物业租赁合同》约定了租金的计算方式及支付期限、被告迟延支付租金时须向原告支付违约金、被告根本违约时须向原告赔偿由此产生的一切损失；《物业租赁合同》亦约定了被告承担原告催讨应收款而支出的律师费的事实。 2.北京银行客户回单1份、收款收据和浙江增值税普通发票各2份，欲证明被告已支付履约保证金、质量保证金、租赁保证金、2017年5月至7月的租金的事实。 3.函4份，欲证明被告以“目前实际经营情况和目前店铺所在位置客流情况，实在无力承担原合同约定的租金条件”为由要求变更合作条件；双方未就变更事宜达成一致后，被告于2017年11月23日以原告违反《消防法》、《合同法》为由要求终止《物业租赁合同》以及《关于租赁合同相关条款修改的函》；原告于2017年11月28日发函提醒被告尽快进行消防报验时，被告回函强调已于2017年11月23日发函终止案涉《物业租赁合同》的事实。 4.《建设工程消防设计审核意见书》和《建设工程消防验收意见书》各2份，欲证明国大城市广场已依法完成消防法等相关法律、法规规定的消防验收程序，基帝弗斯公司要求终止案涉《物业租赁合同》的理由不成立的事实。 5.GDFS处罚决定书1份，欲证明GDFS自己没有办理开业前消防验收，并被行政处罚的事实。 6.函7份、邮寄凭证2份，欲证明原告多次发函催讨欠付租金，被告以各种理由拒绝支付；原告多次告知被告解约理由不成立，要求依约履行案涉《物业租赁合同》，但被告一直未纠正其违约行为的事实。 7.GDFS店铺停止营业的照片3张、函、《品牌专柜装修合同书》各1份、北京银行自助回单和国内支付业务付款回单各2份，欲证明被告于2017年12月26日恶意关停GDFS店铺，原告去函要求恢复营业，但被告至今未恢复；原告为GDFS店铺运营已投入包括装修费用在内的大量资金，被告恶意关停店铺的行为给原告造成巨大经济损失的事实。 8.专项法律服务委托代理协议1份，欲证明原告为向被告催讨欠付租金，相关律师费金额为40000元的事实。 9.《解除通知函》和寄送凭证及投递记录各1份，欲证明国大公司于2018年6月19日向两被告寄送解除通知函；国大公司于函中要求基帝弗斯公司2018年6月30日前彻底搬离，国大公司保留自行清铺的权利的事实。 10.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证4份，欲证明星巴克7F07、麦当劳地下二层、星巴克第一、二层、横店影视第七至十层四家商家陆续于2017年5月31日、2017年6月6日、2017年6月12日和2017年7月19日先后取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的事实。 11.行政处罚决定书和快达公司出具的验收情况表1份，欲证明基帝弗斯公司因未将消防设计文件报公安机关消防机构备案被处罚2000元；快达公司出具情况说明，因GDFS营业执照变更的问题，需要基帝弗斯公司重新进行消防报批，但基帝弗斯公司截至本案起诉之时均未提交任何备案所需文件的事实。 12.电信公司下城分局出具的电信账单（2017年9月至2018年1月）、银联提供的GDFS体验店银联流水明细（2017年7月7日至2018年12月2日）、南都物业出具的证明、GDFS体验店的销售记录及数据采集说明、GDFS体验店水电读表汇总及数据采集说明各1份、GDFS体验店租赁结算账单12份、GDFS体验店公众号推文4份，欲证明期间被告的电话一直在使用，被告在被处罚后一直在经营的事实，2017年9月15日起至2017年12月25日止，GDFS体验店均处于正常营业状态中的事实。 13.律师费收款凭证1份、发票2份，欲证明国大公司为本案支出的律师费总额为40000元的事实。 14.示意图1份，欲证明被告商铺所在位置未在国大广场L型内院，可以独立办证的事实。 15.情况说明1份、微信截屏3页，欲证明当时来清点的不是被告，且被告没有出具相应的授权材料的事实。 为证明其主张，被告(反诉原告)基帝弗斯公司、壬寅公司提交了以下证据： 1.国大广场5月20开业通知1份、网页报道2份，欲证明国大广场作为大型商场于2017年5月20日投入使用经营，所谓的试营业只是原告欲盖弥彰、混淆视听的一种说词而已，并无法律依据，无法掩盖其在投入使用时的违法行为的事实。 2.《建设工程消防验收意见书》和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证各1份，欲证明国大公司在商铺交付、使用、甚至开业时，交付的商铺违反消防法强制性规定，存在违法事实，亦构成严重违约的事实。 3.《（国大城市广场）消防改造工程合同》和打款凭证1份，欲证明消防事项实质是由商场操作办理，且被告已将办消防的费用支付给商场方（行业里都是商场统一办理的），商场也没有提供任何消防材料给商户，所以在被告以及大量商户被消防处罚后，均是由原告统一交纳罚款，而非原告所说的拒不交纳的情形的事实。 4.国大公司11月28日才通知被告办理消防事项的电子邮件及回复各1份，欲证明商场此前从未通知过被告办理消防，原告系在11月份取得消防合格证后，才通知被告办理消防，但被告已解除合同，要求办理交接；该通知邮件与证据三以及商场统一交纳消防罚款等事实，可以相互印证证明消防事项是由商场统一办理的行规；原告因自身违法的事实，一直未能为被告办理消防手续，也未提供任何材料给被告的事实。 5.商铺被国大公司上锁的照片1份，欲证明国大公司于12月26日将店铺上锁，导致被告无法取回店内物品，原告亦以实际行为认可了合同解除的事实。 6.《工程施工合同》1份、打款凭证5份，欲证明实际装修费高达6000000多元，除装修补贴外，被告另需支付的费用均为被告的实际损失的事实。 7.店内物品清单18页，欲证明第一次庭审后，原、被告双方经过清点后，现被原告非法扣留于案涉商铺中被告的物品。 8.交接确认书及其附件各1份，欲证明当时原告强势要求被告签署放弃索赔的条款，被告无法同意，而非因授权委托问题，授权委托只是一个事实确认，被告在此可以确认授权委托北京润鸿基网络科技有限公司可以清点取走物品，但是不得要求被告放弃任何索赔的权利的事实。该事实被告是一直反复强调的，但原告置之不理、不予返还。 上述证据经庭审出示、质证，本院认证如下： （一）关于原告（反诉被告）国大公司提交的证据。被告（反诉原告）基帝弗斯公司、被告壬寅公司对证据1真实性无异议，证明对象有异议，认为该合同所有权利义务主体已变更为被告基帝弗斯公司，该合同并非单纯的租赁合同，原告商场实行统一经营管理，该合同并不是单纯的租赁合同，被告要受到原告的管理和安排（包括开业、消防等），否则视为违约；而且该合同完全排除了被告的权利，是显失公平的一个格式合同；关于连带责任条款却在物业用途项下进行规定，也未做任何明显提示义务，该条格式对被告壬寅公司的连带责任约定无效，被告壬寅公司不承担任何责任。对证据2的真实性无异议，认为证明了被告一直按约定履行合同义务，合同约定租金2个月支付一次，被告壬寅公司在行使不安抗辩权前无任何违约行为；对于保证金，根据合同5.3条约定，如果乙方积极履行本合同，按时缴付缴纳租赁，保证金乙方可以选择在交纳租赁保证金后，乙方一次性无息退还履约保证金，该条件已经成就，这500000元保证金原告应退还给被告，在合同解除后，原告未退还，应当一并结算；对于已付的租金，由于原告交付的商铺不符合法律规定，严重违约，而且也系因为消防问题，原告前期不敢积极开展各项活动和宣传，导致客流量等达不到招商时的承诺，商铺远低于市场价和合同价，因此，不应当按原合同标准支付租金，已全额支付的租金应予以返还折抵。对证据3的真实性无异议，关联性、证明目的有异议，认为该份证据只是一部分函件，并不完整，应当与证据5的消防处罚单、证据6中10月份的函件，按时间先后结合起来才能完整反映本案事实，而不是原告这样孤立地张冠李戴混淆视听，事实是被告9月15日因消防问题被行政处罚后与国大公司多次口头沟通消防问题，此时被告并不知道是何问题导致，可是国大公司一直不予任何回复，也不出具任何消防合格文件给被告，被告于10月26日书面发函要求国大公司正面处理消防问题，但仍然得不到解决也得不到消防文件，向消防部门问询后得知系因为商场大消防未过，各商铺自然无法办理合格证，且结合原告迟迟不回复消防问题，亦不出具消防合格证等信息，被告于11月23日提出解除合同并送达原告，合同已依法解除，原告于11月28日才发邮件通知安排被告办消防验收，亦证明消防系原告安排办理，且此前一直未通知也未能办理，但此时被告已依法解除合同并催告交接，原告不予办理，?原告说在2017年7月份被告壬寅公司送过消防报批手续，这不是事实，代理人跟当事人核对过，从来没有提交过，没有得到过任何的通知，11月28日才第一次收到原告要求办理消防验收的通知。对证据4的真实性无异议，但认为原告实际投入使用、开业的时间是5月20日，商场使用开业时尚未取得消防意见书，而且在开业前也未取得消防合格证，已严重违反消防法禁止性规定。对证据5的真实性无异议，证明对象有异议，认为该处罚系因为国大商场整体消防合格证未取得导致，并且消防实质是由商场统一为商户办理的，商户只需向原告交纳办理消防的费用，被告于2017年4月18日已支付该费用，由于原告无法办理消防手续导致商铺均受到消防处罚，该处罚罚款也是国大公司主动统一交纳的，并非其所说的拒不交纳罚款。对证据6的真实性无异议，内容、证明对象有异议，主要质证意见同证据三的质证意见，这些函件均证明了系原告违法且一直欺骗恶意隐瞒被告，被告依法解除合同的事实；对10月23日所谓的催缴租金的函，特别说明一下：首先被告不存在拖欠租金的行为，租金是两个月支付一次，而且需原告向被告出示具体应付租金数额，被告方能支付，而该租金函是原告在10月份第一次向被告出示8、9月应付租金数额，故不存在催款之说，其次，被告系因为9月份就出现了消防问题，与原告多次沟通，原告恶意隐瞒事实，不给予任何回复，基于对原告的诚信、物业的合法使用性的质疑、合同是否能履行等方面因素，暂停支付租金，属于不安抗辩权的行使，后基于原告违反消防法禁止性规定，被告依法解除合同并要求原告办理交接手续，原告拒不配合，被告不存在违约行为。从国大公司的函件中可以看出，在沟通期间，国大公司一直在隐瞒其未过消防的事实，直到被告解除合同，甚至交还店铺离开，其仍未向被告出示相关消防证。对证据7的真实性无异议。对证明对象有异议，认为被告没有恶意关停店铺，相反，被告应原告要求，在解除合同后，还给予原告很长一段时间办理交接手续，在多次催促下，原告仍然一直不配合办理，被告无奈，只能闭店交还商铺，原告亦将商铺上锁，被告实际无法使用商铺，也无法取回商铺内的合法财产；关于装修补贴，系双方合同约定原告给予被告的补贴，为了引进被告经营的品牌入驻该商场，且该费用已全部用于装修，而且该补贴只是部分装修款，差额部分系由被告承担的，现因原告违法过错导致合同解除，被告无法使用该装修，且所有的装修附着于原告租赁物上，因此所有装修费，包括消防装修费，实质全是被告的损失，均应由原告承担赔偿责任，被告已提出反诉。对证据8的真实性无法确认，认为无法证明实际支付的费用，本案系原告违法过错导致合同解除，该费用不应支持。对证据9的真实性无异议，对函件内容不认可，认为事实上合同已于11月23日解除，系原告将店铺锁上，不予返还店内物品，收到该函后，被告也再次发函并告知原告具体时间开锁交还物品，原告仍然不予配合。对证据10的真实性、关联性均有异议，认为即使该证书真实，其消防合格证均系在开业后取得，也印证了商场存在违反消防法的事实；由于商场的违法行为，商户可以选择解除合同，亦可以选择继续履行，因此其他商铺的合格证与本案不具有关联性，且事实上，被告在受到消防处罚后，多次向消防公司、大队问询，要求申报消防手续，均被口头告知因商场大消防未过不能受理，这几个商铺通过何种方式手段取得，被告无从知晓，连同被告在内诸多商户均未能取得合格证。对证据11中行政处罚决定书的真实性认可，认为国大公司的验收意见书在开业后才取得，被告当然无法在开业前报消防手续，且消防手续实质是由原告及原告指定的消防公司办理，被告及诸多商户在开业后均被处罚，罚款也系国大统一交纳，可见，对于商铺的消防报验，原告既存在违法行为，还存在怠于履行的重大过错；对快达公司出具的验收情况表不予认可，首先国大公司的验收意见书在开业后才取得，导致商户无法在开业前办理消防手续，责任在国大公司，且该快达公司为国大指定消防公司（实为国大为商户办消防的行规），二者恶意串通，隐瞒商户，使商户在不知消防情况下开业并受到处罚，事实上，在与国大公司签订合同时，被告均提供了营业执照等相关身份证明文件，否则国大公司是不会签订合同的，且快达公司与国大公司从未要求被告提供任何材料，反倒是被告要求国大公司出具办消防材料时，国大公司不予出具，直到11月国大公司的消防合格证办出来后，才第一次由国大公司工作人员通知被告办理消防，在国大公司消防合格证办出来前，快达公司根本从未为被告基帝弗斯公司或壬寅公司申报过消防验收手续，也未向被告要求提交任何文件。对证据12中证明被告营业的材料的真实性无法确认，认为被告在消防处罚后、合同解除前在案涉商铺经营，因为该时间段，被告一直被国大和消防公司蒙骗，对国大的消防违法事实以及二者怠于办理商铺消防手续的情况都是不知情的，无法行使解除权，所以继续营业；在解除后，被告要求办理交接，原告声称为避免影响要求被告开门并延长交接时间，被告积极配合，并不属于正常经营；对租赁结算单有异议，依据合同，双方仅依据固定租金或营业额提成租金以较高方式结算，无物业费、宣传费等，而依据结算单，每月除租金外，均被征收上述不合理的费用，通讯费为被告自行交纳，原告却每月收取，被告也不用商铺的收银系统，在被告离店后还在收水电费。对证据13认为打款凭证为14000元，发票为12000元，仅能证明真实发生的款项为12000元，律师费没有约定，其主张没有事实及法律依据。对证据14的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告证明的L型是否为下城区消防大队复函的L型无法证明；被告对下城区消防大队复函中L型内院影响的商铺位置无法知情，但可知国大商场存在部分商铺无法办理合格证的情况，被告在当时收到消防处罚后，多次与原告沟通无果后，经过消防窗口问询，确实被告知国大整体消防未过，故消防无法办理；被告认为商场和商铺是整体与部分的关系，整体都依法未能开业合格，店铺又怎么能开业呢，这是一个无需推理论证的道理，至于原告称麦当劳等均是在开业后才取得合格证，均存在违反消防法的行为。对证据15的三性均不予认可，认为该证据系由原告自行出具，微信的相关人员身份无法确认，被告在此一再重复被告一直愿意随时随地接收货物，只是原告提出种种不合理的条件，要求被告放弃索赔等，不让被告搬离店内物品；原告的各种理由和借口均不能成立，也违背常理，原告认为的委托授权被告完全可以出具，只是原告不同意在被告未签署放弃索赔的情况下搬离物品。 经审查，本院认为，证据1-9、证据11中的行政处罚决定书、证据13、14均客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据10与本案无关，本院不予确认。证据12中的电信账单、官网截图、银联流水明细、销售记录、水电读表汇总、公众号推文均客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；数据采集说明系证人证言，但证人未到庭接受询问，不符合有效证据的形式要件，本院不予确认；租赁结算账单由原告国大公司单方制作，未经被告基帝弗斯公司确认，本院不予确认。证据11中快达公司出具的验收情况表、证据12中的证明、证据15中的情况说明系由单位出具的证明材料，但缺少单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合有效证据的形式要件，本院不予确认；证据15中的微信截屏无法反映对话人员身份，本院不予确认。 （二）关于被告(反诉原告)基帝弗斯公司、被告壬寅公司提交的证据。原告(反诉被告)国大公司对证据1的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为在国大商业分公司与壬寅公司签订的《关于租赁合同相关条款修改的函》第五条明确约定“国大城市广场于2017年5月20日试营业，5月27日正式开营。”第六条约定“我方明确起租日及其他固定费用计收日为2017年5月27日。”可见，国大广场于2017年5月20日仅为试营业，5月27日才正式开始营业，双方均确认正式营业的日期、起租日及其他固定费用的计收日均为2017年5月27日。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为事实上，国大城市广场已于2011年3月17日获得《建设工程消防设计审核意见书》，并于2016年8月1日获得《建设工程消防验收意见书》，至此已完成“一消”验收的法定程序，国大城市广场又于2017年3月15日获得《建设工程消防设计审核意见书》，并于2017年5月24日获得《建设工程消防验收意见书》，至此已完成“二消”验收的法定程序，故国大城市广场已依法完成消防法等相关法律、法规规定的消防验收程序；2017年7月，壬寅公司与国大商业分公司签订的《关于租赁合同相关条款修改的函》中，将合同主体变更为基帝弗斯公司，该函签署时，国大城市广场已经依法完成全部消防验收程序。国大商业分公司与基帝弗斯公司成立租赁关系时，GDFS体验店所在商场已具备消防交付条件，2017年5月24日以后，国大城市广场内的店铺即具备自行办理《消防合格证》的条件，2017年9月，被告都没有办理相关手续，位于国大城市广场内的店铺，只要向国大商业分公司推荐的浙江快达建设安装工程集团有限公司提交消防报批材料，即可向公安机关申请办理并取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，事实上，位于国大城市广场的星巴克7F07、麦当劳地下二层、星巴克第一、二层、横店影视第七至十层陆续于2017年5月31日、2017年6月6日、2017年6月12日和2017年7月19日先后取得《消防合格证》。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为2017年7月，壬寅公司与国大商业分公司签订的《关于租赁合同相关条款修改的函》中约定未来将合同主体变更为基帝弗斯公司，根据快达公司出具的《国大项目快达公司验收情况表》可知，壬寅公司营业执照变更为基帝弗斯公司以前报的消防材料全部报废，需要以基帝弗斯公司名称从头开始报消防，如前述已经提及的，位于国大城市广场的星巴克7F07、麦当劳地下二层、星巴克第一、二层、横店影视第七至十层陆续于2017年5月31日、2017年6月6日、2017年6月12日和2017年7月19日先后取得《消防合格证》，可见，国大城市广场内均是由各个商铺自行提交消防材料，办理《消防合格证》，但由于基帝弗斯公司一直没有向快达公司提交消防报批材料，故快达公司也无法协助基帝弗斯公司取得获得《消防合格证》。就此，2017年9月15日，基帝弗斯公司因未进行消防备案且GDFS体验店未经消防安全检查擅自投入使用、营业等原因，被杭州市公安消防大队下城区大队作出行政处罚决定；壬寅公司（甲方）与快达公司（乙方）、国大公司（丙方）三方签订的《消防改造工程合同》约定，“三方共同认可本消防改造工程采用委托协助监管的方式，甲方同意委托丙方协助管理，并对工程款代收代付”。第三条约定：“甲方负责合同履行，监督工程进度、工程质量、工程材料验收、隐蔽工程验收、竣工验收，办理开工、变更、登记等手续；丙方负责施工现场边界提供施工用电用水接驳点，供乙方计量使用，由乙方承担费用。”可见，国大公司只负责提供施工用电用水接驳点等协助管理义务，对于壬寅公司消防材料的报批既没有法定义务，也没有合同约定义务，且壬寅公司支付给国大公司的仅是代收的工程款，而非报批消防材料的相关费用，被告没有证据证明是原告指定公司办理消防，有三家公司供选择，这个证的办理应该由被告进行办理，原告并未提出要统一办理。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为首先，快达公司的说明证明壬寅公司曾于2017年7月前递交过报批材料，即基帝弗斯公司理应知晓办理消防材料的责任主体为基帝弗斯自己，而非由国大商业分公司统一办理。其次，基帝弗斯在明知自己未办理消防材料责任主体的情况下，迟迟未提交申报材料，且在2017年9月15日被罚款后仍迟迟不递交报批材料，又于2017年9月25日以无法承受原合同约定的租金条件为由要求变更合同内容，并于2017年11月23日以国大城市广场未取得消防验收合格为借口要求解除原合同；国大商业分公司2017年11月28日通过电子邮件催告基帝弗斯公司再次提交材料，并非是首次通知基帝弗斯公司办理消防事宜，而是催告基帝弗斯公司积极履行其法定义务。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为2017年12月26日，基帝弗斯公司擅自关停GDFS体验店后，国大商业分公司曾发函要求基帝弗斯公司恢复正常营业，但基帝弗斯公司不仅拒不缴纳欠租，同时还拒绝继续管理GDFS体验店店面，国大商业分公司无奈之下，只能先将GDFS店铺上锁，以确保无人可再搬离店铺内的物品，避免进一步造成双方损失的扩大，国大商业分公司的前述行为绝不是认可合同解除，而是在双方争议未合法解决的情况下，为维护双方的合法权益的选择；被告承认在闭店后交还店铺，原告在2017年12月26日已经合法占有店铺。该行为并不是认可合同解除而是双方争议未合法解除的情况下，为维护双方合法权益的一种保护性措施。对证据6，认为该合同签订的主体是壬寅公司与杭州力全装饰工程有限公司，国大公司并非合同主体之一，无法确认该组证据的真实性、合法性和关联性，但原告确认支付了装修补贴款3710000元。对证据7，认为该证据的真实性无法确认，该证据的盘点没有原告的参与，且该证据是由案外人北京润鸿基网络科技有限公司清点，该公司清点以后要求拿走货物，但该公司没有相关授权，故原告并未准许；且被告不同意给北京润鸿基网络科技有限公司授权拿走货物，才是本案场地未清的主要原因。对证据8的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据列明的意思是仅要求被告确认已取走店内全部物品，确认无任何差池或遗漏，确认未来不再主张任何物品的返还和索赔和盗窃、丢失，并放弃对该等物品丢失或遗失的主张，并未涉及被告代理人所称的放弃就本案系争事项索赔或免责的事项，因此被告代理人的言论完全与客观事实不符。 经审查，本院认为，证据1-6、证据8均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以确认；证据7所载内容国大公司认可的部分本院予以确认，其余内容真实性无相应证据佐证，本院不予确认。 此外，对杭州市公安消防支队下城区大队致我院的《关于下城区人民法院案件查询的复函》，经质证，原告国大公司对该证据的三性均无异议，认为该函第一段已经明确被告可以自行申请办理消防许可，但被告没有自行办理。被告基帝弗斯公司、壬寅公司对该证据的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，任务无法确认被告是否是受L型内院影响的商铺；即使在原告取得建设工程消防意见书后被告可以办理消防合格证也是违反消防法的，因为原告的建设工程消防意见书是在开业后才取得，也就是在原告将该商铺交付被告使用后，原告才取得该消防意见书，这是一个不争的违法事实；即使部分商铺取得开业合格证，但商场整体开业合格证未取得，依法整个商场都不能开业，实际中诸多商铺漠视消防条款，才导致消防事故发生。本院认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，对其证据效力本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月31日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司作为甲方、壬寅公司作为乙方、杭州力全装饰工程有限公司作为丙方签订《品牌专柜装修合同书》1份，约定：本着平等协商、相互支持、共同发展的原则，甲方承担HKDUTYFREEINTERNATIONAL体验店专柜装修总费用3710000元；等等。 2017年2月7日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司作为甲方（出租方）与被告壬寅公司作为乙方（承租方）签订《物业租赁合同》（合同编号：JY-ZL-01F-201712）1份，约定：乙方自愿向甲方承租“国大城市广场”一、二层，店铺编号为1F18、2F15的场所，该物业的使用面积为742平方米；该物业只限用于经营销售乙方所经营的HKDUTYFREEINTERNATIONAL体验店品牌的零售类商品或服务；甲方提供给乙方该物业之装修标准及设施状况，以物业交付确认书所示为准，除双方另有约定外，该物业交付确认书所示作为甲方按本合同约定向乙方交付该物业和乙方在本合同期满或提前解除本合同时交还该物业的验收标准；乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年；租赁期限从2017年5月20日至2020年5月19日，共36个月，装修期自2017年3月1日至2017年4月30日，该装修期内乙方无需向甲方支付该物业租金，其他需要乙方支付的费用仍需支付，包括装修管理费、相关公用事业费；租赁期满，甲方有权收回全部该物业，乙方应在合同到期后30日内予以交还该物业；乙方应向甲方支付的租金按照“固定租金”和“抽成租金”两种方式中金额较高的方式按月结算；“固定租金”按使用面积计付，每月固定租金=每日租金标准×使用面积×当月天数，第1-3个租约年租金标准为每年5950000元（含物业管理费）；“抽成租金”第1-3个租约年营业额分段抽成：税前营业额小于等于85000000元部分，抽成7%，超过85000000元至小于等于150000000元部分，抽成6.50%，超过150000000元以上部分按6%抽成计提租金；以上租金并不包括乙方另需交付之物业管理费、推广宣传费、公用事业费及其他费用，税前营业额的具体金额由甲乙双方共同核算确定并由甲方出具月结账单；乙方须按甲方规定支付与该物业有关之水、电及电话（如适用）等费用，该等费用的具体金额以甲方出具的月结账单中记载的数额为准；乙方须承担顾客使用信用卡结算、其他消费卡结算及其他结算方式结算而产生的实际手续费，该等手续费由甲方从每月营业款项中扣除；乙方须在本合同签订后的七个工作日内，向甲方缴付履约保证金500000元，该保证金不计息，用于乙方对执行本合同之保证；如乙方积极履行本合同，按约定时间缴纳租赁保证金的，在缴付租赁保证金时，履约保证金可转为（部分）租赁保证金，乙方亦可选择在租赁保证金缴付后退还履约保证金收据，甲方一次性无息退还履约保证金；乙方须在物业交付日的七个工作日前，向甲方缴付相当于2个月固定租金的租赁保证金，共计991700元，该租赁保证金不可抵作乙方向甲方预付的租金、物业管理费及推广宣传费或其他乙方应向甲方支付的费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，亦不能冲抵乙方所欠甲方的其他债务；甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金或其他任何应付款项（不影响甲方对乙方相关违约行为可行使的任何其他权利或补救方法），租赁保证金由甲方在租赁期内持有且无须向乙方支付任何利息；本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的，自乙方将该物业恢复原状（自然损耗的除外）并返还给甲方，同时履行完毕本合同所规定的一切义务后三个月内，甲方将保证金无息一次性返还给乙方；租金、物业管理费、推广宣传费的发生，从本合同第十四条第2款所规定的开业日期计算；租期未满一个月的情况下，租金、物业管理费和推广宣传费根据该月的实际租赁天数计算；租金、物业管理费和推广宣传费以2个月为一个缴费期支付一次，自开业之日起算；乙方应于每个缴费期的前三个工作日内向甲方提供乙方在该物业的上期营业额报表或其他甲方要求乙方提供的材料（加盖乙方公章或财务专用章），供甲方用于认定乙方税前营业额，如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴费期固定租金的，则上一缴费期租金应以固定租金为准，如该营业额计算出的上一缴费期抽成租金金额大于上一缴费期固定租金的，则租金应以抽成租金为准，乙方应于甲方向其发出付款通知起三个工作日内向甲方补足上一缴费期抽成租金金额大于上一缴费期固定租金金额部分的款项，或由甲方直接在结算的营业款中扣除；公共事业费及其他费用每两个月结算，乙方应于甲方向其发出付款通知起三个工作日内足额支付；如遇法定节假日则付款日期顺延，如乙方逾期不付，乙方须自逾期之日起按逾期未支付部分金额每日0.5%向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过45天，甲方有权解除本合同并收回该物业，除要求乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用外（包括但不限于开通恢复费），乙方需按提前解除合同向甲方支付违约金；乙方自行装修该物业所涉及的一切装修费用均由乙方承担；乙方在对承租区域进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁期结束的还原工程时，为保证该广场各重要系统的完整和安全，所有涉及消防系统、空调系统、给排水系统等工程，乙方必须聘用甲方指定或书面认可的相关专门承建商进行施工；乙方应对承建商进行的工程承担责任和义务；乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日起的30日内自负费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的交付条件之状态并交还甲方，同时将通向该物业及该广场洗手间或其他乙方可通行部分的钥匙（如有）交还甲方，如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同项下租金收取标准的二倍、物业管理费、推广宣传费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业相关费用，如乙方在甲方要求的支付日期内未支付上述该等款项，甲方有权从乙方交付的租赁履约保证金或物业管理费押金中扣除该等款项，除非双方另有协议；如果乙方未将该物业还原或乙方交还的该物业不符合本合同约定的物业交付条件，甲方有权从乙方交付的租赁履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的交付条件之状态而支付的费用，不足之数由乙方收到甲方通知函之日起十天内补足；乙方应在开业前提前7日向甲方支付50000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还乙方；合同期满双方不再续约或本合同提前解除，乙方应当按照本合同“第十五条第10、11款”规定将该物业交还甲方，乙方应当在付清全部租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销（如有）且甲方对该物业退场验收合格后的10个工作日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求退回租赁履约保证金[扣除乙方其他应付费用（如有）和质量保证金50000元后的余额]，甲方有权从上述租赁履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的物业交付条件之状态而支付的费用，质量保证金由甲方在本合同期满或提前解除之日起的三个月后向乙方结清；在租赁期内，乙方不得中断、停止营业，中断、停止营业时间连续达三天以上，视为乙方根本违约，甲方可直接解除本合同；乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权将该等合理、损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方应确保在租赁期内其营业执照及其他政府规定的所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等存续经营条件的合法有效；甲方补贴乙方装修金额标准为每平方米5000元，总计金额为3710000元；等等。后被告依约缴纳了上述履约保证金、质量保证金、租赁保证金及2017年5月至7月的租金。被告自行就案涉商铺装修支付装修费用1985000元，原告国大公司就案涉商铺装修补贴被告3710000元。 同年4月6日，被告壬寅公司作为甲方、浙江快达建设安装工程集团有限公司作为乙方、浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司作为丙方签订《（国大城市广场）消防改造工程合同》1份，约定：鉴于甲方承租了丙方管理的杭州国大城市广场项目商铺，在商铺室内装修的过程中需对原有消防设施设备进行改造，甲方聘请了乙方对消防设施设备进行改造，三方共同认可本消防改造工程采用委托协助监管的方式，甲方同意委托丙方协助管理，并对工程款代收代付；工程范围包括但不限于商铺内消防喷淋管、消防报警器、消防排烟管、消火栓、消防烟温感等改造，改造后消防设施与大楼消防联动，改造工程消防报批、验收等；乙方必须在2017年*月*日前完成本施工项目的消防系统的安装、调试、开通等改造项目，并经验收合格；合同签订日起五个工作日内，甲方向丙方支付本工程造价的100%，计74200元；等等。同年4月18日，被告壬寅公司向浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司转账74200元。 同年7月，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司向被告壬寅公司发出《关于租赁合同相关条款修改的函》，表示根据国大城市广场项目的开业实际情况，需对上述《物业租赁合同》部分租赁条款进行修改与确认，包括装修期修改为自2017年3月1日至2017年5月19日；将原合同第五条第一款修改为“乙方应向甲方按月支付租金，租金按照‘固定租金’和‘抽成租金’两种方式中金额较高的方式按年清算”；租赁店铺“固定租金”起租日、“抽成租金”起算日为2017年5月27日，“固定租金”与“抽成租金”取高亦从5月27日起计；等等。被告壬寅公司回函确认同意修改，并明确其在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体为被告基帝弗斯公司。被告基帝弗斯公司亦在该回函上加盖公章。 同年9月15日，杭州市公安消防支队下城区大队向被告基帝弗斯公司作出行政处罚，认为被告基帝弗斯公司未经消防安全检查擅自于2017年5月27日投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十条、第十五条第二款，决定给予被告基帝弗斯公司罚款2000元和责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。 同年9月25日，被告基帝弗斯公司向原告国大公司发函称，根据目前实际经营情况和目前店铺所在位置客流情况，实在无力承担原合同约定额租金条件，建议双方原合同约定合作调解修改为：被告退还补贴装修费用371000元；原合同中租赁期租金约定更改为按照营业额4%租金抽成；取消原合同租赁保证金991700元。 同年10月23日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司向被告基帝弗斯公司发函，告知被告基帝弗斯公司8月、9月应付租金金额，并表示被告如有异议于2017年10月25日前与其运营部门负责人联系，如届时未获答复，将引用合同违约责任条款及争议解决条款处置，并在租赁保证金中扣除相应租金。 同年10月26日，被告基帝弗斯公司向浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司、原告国大公司发函，表示：被告于10月25日收到上述函件。被告依商场指示开业，却在开业几个月后遭到消防查处，并收到了消防支队的行政处罚决定书，且本商场诸多商户均存在该现象。虽然原告方已主动交纳该行政处罚罚款，但原告方拒绝向商户解释说明该现象，也拒绝提供任何消防手续等材料，只是要求商户继续开业。被告要求原告积极回复并处理此事，在该事妥善处理前，将暂停向原告方支付任何费用，要求原告收到函件之日起十日内向被告出具该商场物业相关法律手续，并积极与被告协商妥善解决该物业事宜。 同年11月23日，被告基帝弗斯公司向原告国大公司、浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司发出《合同终止告知函》，载明：鉴于原告方迟迟无法出具国大城市广场消防验收合格等相关手续，通过向消防部门查询，国大城市广场至今仍未通过消防验收。被告一再向原告核实情况，原告一直避而不谈，且不予出示任何手续。原告在商场未经消防验收合格备案就自行开业经营，且在与被告签订合同时，也隐瞒该重要事实，使被告在不知情的情况下签订该租赁合同，还受到了消防行政处罚。为保证被告的合法权益，现依法函告原告，终止双方签订的《物业租赁合同》及《关于租赁合同相关条款修改的函》。请原告方于收函后十日内与被告办理交接手续。 同年11月28日，原告国大公司通过电子邮件告知被告基帝弗斯公司：案涉商铺已安排在下周进行消防报验，请配合与被告品牌合作的快达消防公司准备相关报验材料进行报验。 同年11月29日，被告基帝弗斯公司回复称：由于原告严重违反法律法规的行为，被告已于2017年11月23日正式书面函告原告终止合同，请原告及时与被告办理交接手续。被告将于函件确定的最后交接日期（即2017年12月3日）撤出国大城市广场。因原告未及时妥善办理交接，造成的一切后果由原告承担。 同年11月30日，原告国大公司向被告基帝弗斯公司、壬寅公司发律师函，称被告基帝弗斯公司无正当理由迟迟不支付租金的行为已经明显违反合同法第六十条的规定和双方约定，要求被告基帝弗斯公司于收函之日起3个工作日内向浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司付清2017年8月-2017年10月的租金1502041.94元，要求被告壬寅公司于收函之日起尽快与基帝弗斯公司协调付清租金一事或依约承担连带保证责任。 同年12月1日，被告基帝弗斯公司收到上述函件后，向原告国大公司、浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司发律师函，称租金每2个月缴费一次，被告基帝弗斯公司在10月份收到原告方8月、9月的租金催收函后，基于原告方严重违反消防法强制性法律规定及隐瞒重要事实等违背诚信的行为，依法享有不安抗辩权，并已立即函告原告方将暂停支付租金，并依法通知原告方终止合同进行交接。现应原告方要求，也考虑到国大广场形象，同意此交接手续予以延期，并在延期期间暂不撤离国大广场。 同年12月21日,浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司向被告基帝弗斯公司、壬寅公司发函表示被告主张合同终止无法律依据，亦无合同依据，应严肃执行双方签订的物业租赁合同。 同年12月24日，被告基帝弗斯公司向原告国大公司、浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司发函表示被告享有法定解除权，有权依法终止合同，原告方不配合办理交接所产生的一切后果由原告方承担。 同年12月26日，被告基帝弗斯公司关停案涉商铺。原告国大公司在案涉商铺上另加了一把锁，并向被告基帝弗斯公司、壬寅公司发函要求被告尽快恢复正常营业，依法依规继续经营；尽快依法清算缴付租金费用、其他各项费用以及依约产生的违约金；在收到函件的三个工作日内明确消防开业检查时间、租金费用清缴时间。 2018年6月19日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司向被告基帝弗斯公司、壬寅公司发解除案涉《物业租赁合同》通知，要求收回系争物业，不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求被告基帝弗斯公司支付欠付的租金、违约金并补偿原告一切损失，被告基帝弗斯公司于2018年6月30日前彻底搬离系争物业并清铺，将系争物业恢复至原状，在《物业租赁合同》解除后，清铺完成前，将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日止。被告基帝弗斯公司于次日收到该通知。 同年6月25日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司再次就解除合同和清铺相关事宜向被告基帝弗斯公司、壬寅公司发通知。同日，被告基帝弗斯公司亦向原告国大公司、浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司发函，要求原告方于2018年6月28日早上10点将商铺开锁，向被告返还店内所有物品。 同年6月27日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司向被告基帝弗斯公司回复称，同意于2018年6月28日商场非营运时间内与被告一同清点店内物品并转移至指定地点，腾空系争房产，以减少两方后续的实际损失，并待双方的租赁合同纠纷案审结后再行处理店内相关物品。 同年6月28日，被告基帝弗斯公司向原告国大公司、浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司发函，表示原告方不享有民法通则的留置权，更无权处置店内物品，要求原告方及时返还财物。 同年6月29日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司向被告基帝弗斯公司回复称，其已合法占有该租赁物业，要求被告在一周内提供店内物品相关材料，并重申愿意配合被告于商场非营运时间内将店内物品逐一清点，并将清点后的店内物品转移至其指定地点，被告也可在付清全部欠款后直接将店内物品取走。 第一次庭审后，北京润鸿基网络科技有限公司就案涉店铺内物品进行了清点。原告国大公司要求被告基帝弗斯公司签订交接确认书，确认在取走物品明细表所列物品后，基帝弗斯及其管理公司确认已取回全部属于他们的物品，并无任何差池或遗漏，不再向国大商业分公司主张任何物品的返还或索赔，亦无权再向国大商业分公司主张物品被窃、丢失或其他妨害其权利的行为，并放弃要求赔偿物品丢失或遗失的主张，等等。但最终双方未达成一致。庭审中，被告认可系其委托北京润鸿基网络科技有限公司进行清点。 另查明，2011年3月17日，杭州市公安消防局作出杭公消审[2011]第0119号《建设工程消防设计审核意见书》，同意国大公司杭州国际大厦改造项目（国大城市广场）建设工程消防设计。 2016年8月1日，杭州市公安消防局作出杭公消验字[2016]第0063号《建设工程消防验收意见书》，综合评定国大公司杭州国际大厦改造项目消防验收合格。 2017年3月15日，杭州市公安消防局作出杭公消审[2017]第0030号《建设工程消防设计审核意见书》，同意国大公司杭州国际大厦改造项目内装修工程消防设计。 同年5月24日，杭州市公安消防局作出杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》，综合评定国大公司杭州国际大厦改造项目内装修工程消防验收合格。 同年11月13日，原告国大公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 就本案相关消防手续，本院向杭州市公安消防支队下城区大队函询，该大队回复称：安全检查合格证为单位自主申报，基帝弗斯公司未进行自主申报，无法取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；在国大城市广场取得杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》后，店内商铺便可根据自身情况申报消防相关手续，但因国大城市广场未做到上述意见书中要求的“确保‘L’型内院为室外空间”，因此停止受理“L”型内院影响的商铺；有部分未涉及“L”型内院的单位在商场取得开业合格证之前完成商铺手续的办理。 再查明，案涉商铺所在的编号为1F18、2F15的场所未位于国大城市广场“L”型内院范围内。 还查明，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司为原告国大公司的分公司。 为实现本案债权，原告国大公司委托北京金杜（杭州）律师事务所代理本案，并支付律师费14000元。 本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》、《关于租赁合同相关条款修改的函》及其回函均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。现原、被告双方均同意解除案涉《物业租赁合同》，对此本院予以确认。 关于案涉《物业租赁合同》解除的时间，双方均主张应以其发出的解除通知书到达对方之日为准，本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，在双方未协商一致的情况下，须具有法定解除情形方能单方面解除合同。本案中，基帝弗斯公司主张在2017年11月23日解除合同的理由为国大城市广场未经消防验收合格备案就自行开业经营，且隐瞒该事实，还致被告受到了消防行政处罚。对此本院认为，根据查明的事实以及消防部门的回复、处罚决定，案涉商铺未位于因国大城市广场原因不能自行申报消防手续的“L”型内院范围内，国大城市广场相关消防手续的延后亦不影响基帝弗斯公司办理案涉商铺的消防手续。基帝弗斯公司于2017年9月15日被消防部门责令停产停业，系其自身未就案涉商铺办理消防手续所致。另一方面，基帝弗斯公司在2017年5月24日前已实际占有使用案涉商铺，国大城市广场相关消防手续延后并未导致其签订案涉《物业租赁合同》的目的落空。故基帝弗斯公司要求解除合同的理由并不属于法定解除情形，其在2017年11月23日主张解除合同于法无据。而基帝弗斯公司无正当理由逾期支付租金超过45天、停止营业时间连续达三天以上且明确表示不再继续履行合同，已属违约，国大公司在此情形下主张解除合同，符合双方合同约定和法律规定，故本院确认案涉《物业租赁合同》解除的时间为基帝弗斯公司收到原告要求解除合同的函的日期即2018年6月20日。 据此，国大公司要求基帝弗斯公司支付2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金等费用4963828.09元的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。国大公司主张的员工餐费、收银机租赁费、宣传推广费及2017年11月后的水电费，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。基帝弗斯公司辩称国大公司在2017年12月26日已将案涉商铺上锁，其未实际占有亦无法占有案涉商铺，本院认为，在该日期前，基帝弗斯公司已欠付租金，且多次表示将不再经营案涉商铺，并在该日采取了自行关停店铺的行为，在此后亦未要求国大公司开锁以供其经营使用，故国大公司上锁的行为不应成为其拒付租金等费用的理由，本院对其该项答辩意见不予采纳。 关于国大公司主张的违约金，本院认为，虽然案涉《物业租赁合同》中约定了被告逾期付款，原告有权要求被告按日支付5‰的违约金，但该约定过高，且虽然国大公司延迟办理相关消防手续的行为不足以导致对方解除合同，但其亦存在一定的过错。故本院结合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为1000000元。 关于国大公司主张的经济损失，就装修补贴部分，本院认为，根据双方签订的《品牌专柜装修合同书》及常理，国大公司补贴行为的作出应系基于承租方能够按照合同约定与其保持三年的租赁关系，故在因基帝弗斯公司违约导致双方租赁关系仅实际维持了一年余的情况下，基帝弗斯公司理应退还国大公司部分装修补贴，本院酌情确定为2370000元。国大公司主张的其他经济损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于国大公司主张的律师费，案涉《物业租赁合同》约定“乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”，但国大公司实际仅支付了律师费14000元，故对其多主张的部分本院不予支持。 关于国大公司主张的腾退商铺及场地占用费的主张，鉴于双方已解除租赁关系，基帝弗斯公司理应及时将案涉商铺腾退交还国大公司。国大公司亦应积极配合基帝弗斯公司进行清退。而本案中，目前并无证据表明在合同解除后基帝弗斯公司曾于双方约定的2018年6月28日实际前往案涉商铺办理交接，亦无证据证明其在2018年8月委托案外人清点店内物品时曾向国大公司提交了案外人可代为交接店内物品的授权书或在此后曾派人前往办理交接。而国大公司在并无留置权的前提下（后文将对此具体阐述），多次在函件中表示不予退还店内物品，且在解除合同后，未及时采取适当的措施避免自身损失的扩大，亦存在一定的过错。故综合本案案情，本院酌情确认基帝弗斯公司应按照年租金5950000元的标准支付原告国大广场场地占用费至2018年8月15日。至于国大公司主张的将案涉商铺恢复原状的费用及补偿金尚未实际产生，本院不予支持。 关于壬寅公司的连带责任，案涉《物业租赁合同》明确约定在案涉商铺所在地设立具备法人资格的经营主体后，该主体成为案涉商铺的承租人，壬寅公司对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年，壬寅公司作为该合同乙方签字，理应知晓上述约定，故国大公司要求壬寅公司对基帝弗斯公司的债务承担连带责任于法有据，本院予以支持。壬寅公司的辩称缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 关于基帝弗斯公司要求国大公司返还案涉商铺内物品的请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置权适用于已被债权人合法占有的债务人的动产。留置权是一种法定担保物权，它直接依法律的规定而产生，而不是依当事人的协议设立。本案中，国大公司与基帝弗斯公司存在房屋租赁合同关系，基帝弗斯公司将财物存放于其租赁的案涉商铺内，国大公司作为出租人仅享有依据租赁合同向国大公司收取案涉商铺租金等费用的权利，其并不能依据双方租赁合同而占有基帝弗斯公司存放于其商铺内的财物。基帝弗斯公司停止营业后，亦并未将商铺内物品交由国大公司管理和处分。故国大公司并未合法占有基帝弗斯在案涉商铺内的物品，在双方合同解除后理应返还给基帝弗斯公司。关于应返还的物品，虽经法院多次要求双方共同清点，但双方均系独自进行清点，根据证据规则，在基帝弗斯公司无其他证据的情况下，本院以对方国大公司确认的物品为准。 关于基帝弗斯公司要求国大公司返还履约保证金、租赁保证金和质量保证金的主张，因国大公司在向基帝弗斯公司催款时曾表示若基帝弗斯公司未缴纳款项，将在租赁保证金中扣除，及案涉《物业租赁合同》约定“合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还乙方”，故国大公司理应抵扣或退还基帝弗斯公司支付的租赁保证金和质量保证金。因案涉《物业租赁合同》约定“本合同提前解除，乙方应当按照本合同“第十五条第10、11款”规定将该物业交还甲方，乙方应当在付清全部租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销（如有）且甲方对该物业退场验收合格后的10个工作日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求退回租赁履约保证金”，现条件尚未成就，故基帝弗斯公司要求国大公司返还履约保证金的主张本院不予支持。 因基帝弗斯公司尚欠国大公司租金等费用，本院将基帝弗斯公司支付的租赁保证金和质量保证金予以相应抵扣，基帝弗斯公司还应支付国大公司2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金等费用为3922128.09元（4963828.09元-991700元-50000元）。 关于基帝弗斯公司要求国大公司赔偿装修损失的主张，因双方租赁关系的解除源于基帝弗斯公司违约，故本院不予支持。 关于基帝弗斯公司在第二次庭审后提交的调查取证申请和变更诉讼请求申请，本院认为，因已过举证期、法庭辩论已终结，本院不予准许，基帝弗斯公司增加的诉讼请求可以另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）浙江国大集团有限责任公司与被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司之间签订于2017年2月7日的合同编号为JY-ZL-01F-201712的《物业租赁合同》于2018年6月20日解除； 二、被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）浙江国大集团有限责任公司租金等费用3922128.09元及场地占用费（自2018年6月21日起，按照每年5950000元的标准计算至2018年8月15日）； 三、被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）浙江国大集团有限责任公司违约金1000000元； 四、被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）浙江国大集团有限责任公司经济损失2370000元； 五、被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）浙江国大集团有限责任公司律师费14000元； 六、被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效后十日内将位于杭州市体育场路333号国大城市恢复原状并返还给原告（反诉被告）浙江国大集团有限责任公司； 七、被告杭州壬寅科技有限公司对被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司的上述第二至五项债务承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司追偿； 八、原告（反诉被告）浙江国大集团有限于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司存放于杭州市体育场路333号国大城市广场编号为1F18、2F15的商铺内的物品（详见物品清单，附后）； 九、驳回原告（反诉被告）浙江国大集团有限责任公司的其他诉讼请求； 十、驳回被告（反诉原告）杭州基帝弗斯电子商务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费104303元（按照原告浙江国大集团有限责任公司变更诉讼请求后收取），由原告浙江国大集团有限责任公司负担40981元，被告杭州基帝弗斯电子商务有限公司、杭州壬寅科技有限公司负担63322元；反诉案件受理费17567元，由原告浙江国大集团有限责任公司负担5167元，被告杭州基帝弗斯电子商务有限公司负担12400元。 原告浙江国大集团有限责任公司于本判决生效后十日内向本院申请退费；被告杭州基帝弗斯电子商务有限公司、杭州壬寅科技有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长 詹琳玲人民陪审员顾莉新人民陪审员杨忠善 二〇一八年十月十五日 代书记员 董        孝        理