广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初18358号原告（反诉被告）：刘华胜，男，1990年9月6日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：钟文晖，广东华登律师事务所律师。被告（反诉原告）：李杜文，男，1986年5月7日出生，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：盘付有，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁紫琪，广东聚英华律师事务所实习律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路33号首层54号，统一社会信用代码91440600776200456L。法定代表人：阚闯。委托诉讼代理人：李惠琦，广东红棉律师事务所律师。原告刘华胜诉被告李杜文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日受理后，依法适用简易程序，于2018年9月3日、10月19日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权通知满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（现名称变更为广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司）作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以接纳，并与本诉合并审理。原告及其诉讼代理人、被告诉讼代理人到庭参加了两次庭审，第三人诉讼代理人到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金20000元；2.被告向原告支付违约金50000元、咨询及买卖代理费9000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告要求解除双方2017年4月27日签订的房地产买卖合同。事实和理由：2017年4月27日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省佛山市禅城区仙槎路8号七座304房的房产一处，成交价为500000元。另原告同日与经纪方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（公司名称现变更为：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司）签订《买卖代理费支付承诺书》，约定原告须在签订《房地产买卖合同》后向第三人支付咨询及买卖代理费9000元。《房地产买卖合同》签订当日，原告按约定向被告支付定金20000元，但被告未按约定提交物业权属证明原件至经纪方处保管，其后亦未按约定在合同签订后8日内即2017年5月5日前向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷费用。在买方按约定签订银行按揭贷款文件并提交贷款所需资料之时，被告无故拒绝提供贷款所需资料并协助原告办理按揭，经原告及经纪方多次催告后，被告仍拒不履行合同义务。原告认为，原告已根据合同约定履行合同义务，被告在收取原告支付的定金20000元后，拒不提交物业权属证明原件至经纪方，亦未按约定办理提前还贷手续，无故拒绝向原告提供贷款所需资料并协助原告办理按揭，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称：被告没有违约行为，原、被告是在2017年4月27日签订合同，合同约定被告在合同签订后8日内，办理提前还贷手续，被告已经按合同约定在2017年5月5日申请提前还贷，并在2017年5月10日完成了贷款清偿，解除了涉讼房屋的抵押登记，导致合同不能继续履行是因为原告的个人资信不符合银行贷款审批条件，原告以及经纪公司不熟悉贷款业务导致，被告在完成贷款清偿后向原告索取按合同约定的剩余定金，但是原告没有履行，最终导致现状，被告同意原告解除合同的诉请，同时被告认为这也就证实了原告违约在先。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1．原告立即支付违约金30000元；2.原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告已按《房地产买卖合同》约定于2017年5月10日提前还清了涉讼房屋贷款，并配合原告办理房屋过户，但因原告自身资信不足原因，达不到银行贷款要求，不能获得银行贷款审批，导致交易失败。另外又因经纪方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司对业务不熟悉，不了解银行贷款审批业务，在签订合同前未能告知双方具体的事项，事后又未能协调促成本次交易。根据合同第十一条“违约责任”约定发生违约解除合同时，由违约方按总成交价10%支付违约金，即5万元。（原告前期已付2万元定金，被告不主张定金罚则，主张违约金5万元，减去前期已付2万，仍需支付3万元违约金）。被告认为，原告违约在先，又单方解除合同应当依合同约定承担违约责任。经纪方亦有过错，因此经纪方不能因自己过错且又在给他人造成损失的情况下仍有获利，故原告向经纪方支付的费用应当退还。综上所述，为维护自身的合法权益，被告特提起反诉。原告（反诉被告）辩称：1.原告已经按照约定于2017年5月4日签订银行按揭贷款文件并提交资料，贷款银行反映，买卖合同需要更改，但被告拒不协助原告办理并签订相关文件；2.其后原告及经纪方多次协商并催促被告协助办理按揭手续，但被告无故不予配合，拒不履行合同约定；3.在2017年4月27日双方签订买卖合同后，该地段的房价有较大幅度上涨，被告恶意违约，致使原告无法购得涉案房屋，给原告造成巨大的经济损失，被告应承担相应的违约责任。诉讼中，原告就本、反诉提交如下主要证据：1.房地产买卖合同，证明原、被告于2017年4月27日签订合同，约定原告向被告购买房屋一处，买方须于签订合同当日支付2万元定金，卖方须将物业权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。另买方应于2017年5月5日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料，卖方须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。合同第九条约定，买方关于涉案房产的房产证登记人为梁丽英，买方须在贷款审批后2天内支付定金余款3万元。2.买卖代理费支付承诺书，证明原告与中介公司签订代理费支付承诺书，约定原告须在签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费9000元。3.收款证明、网上银行转账记录，证明原告已按约定于2017年4月27日支付定金20000元。4.李杜文微信记录，证明原告与被告于2017年5月4日前往贷款银行办理贷款手续。5.陈保基微信记录，证明原告于2017年5月3日向农业银行按揭贷款职员陈保基了解办理按揭贷款手续，并于2017年5月4日前往贷款银行办理贷款手续。2017年5月6日，陈保基回复原告，三方协议中购房人与借款人姓名不符，故提交银行办理贷款手续的房地产买卖合同中买方应变更为梁丽英，方能办理抵押贷款手续。6.业务登记台账、房地产价值评估报告、现场记录表，证明2017年5月4日原、被告提交抵押贷款材料后，贷款银行作审查，并要求买卖合同作相应变更。7.通知、邮寄单、文件物品传递单，证明中介公司于2017年6月13日正式发函要求被告与落户人梁丽英签订房地产买卖合同，因被告拒不配合，导致交易无法顺利进行。8.户口本复印件，证明原告与梁丽英系母子关系。9.解除合同通知书、邮寄单、查询记录，证明原告已向被告邮寄《解除合同通知书》，被告无故拒收。诉讼中，被告就本、反诉提交如下主要证据：1.中国建设银行个人信贷结清证明、注销抵押登记资料取件单、不动产权证，证明被告李杜文已按照合同约定在2017年5月5日提交申请提前还清贷款，并在2017年5月10日清偿了贷款，注销了抵押，已按照房地产买卖合同履行义务。2.中国邮政快递单、催支付余款定金3万元的通知，证明被告在履行了合同义务后向原告催要合同约定的剩余定金30000元。3.被告与原告于2017年5月24日、6月24日的微信记录、2017年6月24日短信通讯记录，证明被告同意原告重新签订新的合同的要求，要求原告在接到通知5天内继续履行合同，支付3万元尾款，提供银行放款通知书，证明原告违约在先。诉讼中，第三人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人举证的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1-4、7-9，被告对真实性无异议，本院予以确认；对证据5、6，经核对原件，本院确认其真实性；对被告提交证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2017年4月27日，原告作为买方、被告作为卖方及第三人作为经纪方，就买卖佛山市禅城区仙槎路8号七座304房签订《房地产买卖合同》，主要约定：第二条，物业成交价为50万元；第三条，1、定金：20000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；定金余款30000元，买方须在2017年6月9日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力……3、按揭贷款：买方应于2017年5月5日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。……第九条，合同备注：1、买方房产证名字梁丽英……2、买方贷款审批后2天内支付定金余款……第十一条，违约责任：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。4、……守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。同日，原告与第三人签署《买卖代理费支付承诺书》，原告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共9000元。同日，被告出具收款证明，确认收到原告定金20000元。2017年5月6日，原告与银行工作人员“农行按揭陈宝基”微信沟通按揭贷款事宜，对方告知，三方协议中购房人与借款人姓名不符，“要中介重新出一份”。2017年5月24日，被告向原告微信发出《告知书》，称其接到第三人通知后，得悉原告要求被告配合办理《房地产买卖合同》主体变更手续，现被告同意配合原告，请尽快定出合理时间。如果从即日起超过七天不通知被告来办理，视为原告放弃合同主体变更手续的权利，今后发生的后果将由原告全部承担。2017年6月13日，第三人制作《通知》向被告发出，称因按揭贷款需要，贷款银行要求被告与落户人梁丽英签订房地产买卖合同，但被告至今仍未配合，致使交易无法顺利进行，现督促被告配合完成上述义务。2017年6月24日，被告向原告微信发出催支付定金余款3万元的通知。另查明：根据原告提交的微信聊天记录，2017年5月4日，原、被告在微信中就到农行办理业务问题进行了交流。庭审中，原告陈述：1、不需要（再主张被告没有办理提前还贷手续），因为被告庭上举证证明提前还贷，原告对此予以确认。2、（收到被告告知书后）没有签订（新的房屋买卖合同），因为原告无法联系被告，被告不接电话，并且中介多次联系，被告均不理会。庭审中，第三人陈述：1、根据微信记录，买卖双方已于2017年5月4日提交了贷款资料。2、没有（在2017年5月24日起七天内制作新的房地产买卖合同并通知原、被告重新签订），因为双方协商不了，并据代理人了解，银行不一定需要中介提供的买卖合同，只要原、被告重新签订网签版本也是可以办理按揭手续的。庭审中，经询问，被告同意在违约责任尚有分歧的情况下解除合同，原、被告双方均表示合同无法继续履行。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同为各方真实意思表示，合法有效,受法律保护。关于合同解除。结合原告主张及庭审情况可知，原告认为被告不配合办理按揭贷款，导致交易无法继续进行，构成根本违约，但对此原告未能提供充足证据加以证明。相反，从被告提交的证据来看，其已明确表明愿意配合原告办理按揭贷款手续，而在2017年5月24日起七天内双方未能签订新的房地产买卖合同，原告未能举证证明过错在被告。原告主张没有签订新的房屋买卖合同，是因为无法联系被告，但从双方提交的微信聊天记录来看，双方在涉案交易过程中，有通过微信进行联系，在无证据证明双方微信沟通不畅的情况下，原告主张无法联系被告，与常理不符。原告在被告微信告知其愿意配合办理合同主体变更手续后，完全可以通过微信通知被告办理，因此，根据现有证据，无法认定涉案贷款手续未能办理，过错在被告。原告以对方违约为由主张解除合同，缺乏依据，本院不予支持。但经询问，被告同意在违约责任尚有分歧的情况下解除合同，原、被告双方均表示合同无法继续履行，故涉案房屋买卖合同项下原、被告之间的房屋买卖合同关系应予解除，解除时间为解除通知到达对方即开庭之日（2018年9月3日）。关于返还定金。合同解除后，被告收取原告定金已无依据，应向原告返还，故原告主张被告返还定金20000元，本院予以支持。关于违约金、咨询及买卖代理费。如前所述，原告未能证明被告违约，其主张被告支付上述费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉。结合合同约定可知，定金余款支付的前提条件为按揭贷款审批通过，但因该条件尚未成就，原告未支付定金余款，不构成违约。另，被告主张因原告资信问题而无法获得银行贷款，但未就此提供充足证据证明。因此，被告主张原告构成违约并要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘华胜与被告李杜文及广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司于2017年4月27日签订的《房地产买卖合同》项下原告与被告的房屋买卖合同关系于2018年9月3日解除；二、被告李杜文在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘华胜返还定金20000元；三、驳回原告刘华胜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李杜文的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费888元，由原告刘华胜负担663元，由被告李杜文负担225元；反诉费275元，由被告（反诉原告）李杜文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十月二十六日书记员  潘有鹏