.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省北镇市人民法院行政判决书（2018）辽0782行初２０号原告北镇市鸿运商品混凝土有限公司，住所地辽宁省北镇市沟帮子镇六委906-59-1161号。法定代表人：柳丽，该公司经理。委托诉讼代理人：柳玉好，男，1951年12月15日出生，汉族，公司工作人员，住辽宁省北镇市沟帮子镇学堂街9号，身份证号码:×××。委托诉讼代理人：李智光，辽宁玉衡律师事务所律师。被告北镇市第二房地产管理处，住所地辽宁省沟帮子经济开发区。法定代表人：肖坤，该处处长。委托诉讼代理人：贾建国，该处工会主席。第三人：胡月超，女，1985年10月19日出生，满族，无业，住辽宁省北镇市。第三人：辽阳银行股份有限公司，住所地辽阳市白塔区民主路21号。法定代表人：徐雅清，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜玉华，男，该公司法律事务部职员。委托诉讼代理人：王恒阳，男，该公司职员。第三人：辽宁五峰农业科技股份有限公司,住所地辽宁省北镇市沟帮子镇三家子村。法定代表人朱金凤，该公司董事长。诉讼代表人：辽宁德营律师事务所。负责人：张立明，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：宋振勇，辽宁德营律师事务所律师。第三人：辽宁锦州沟帮子经济开发区管理委员会，住所地辽宁省北镇市沟帮子经济开发区河西新区。法定代表人：宋忠群，该区委会主任。委托诉讼代理人：李和心，辽宁德营律师事务所律师。第三人：北镇市盛龙房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区安富里10-29号。法定代表人：边庆安，该公司经理。北镇市鸿运商品混凝土有限公司（以下简称"鸿运公司"）诉北镇市第二房地产管理处（以下简称"二房产"）及第三人胡月超、辽阳银行股份有限公司（以下简称"辽阳银行"）、辽宁五峰农业科技股份有限公司（以下简称"五峰公司"）、辽宁锦州沟帮子经济开发区管理委员会（以下简称"沟帮子开发区"）、北镇市盛龙房地产开发有限公司（以下简称"盛龙房地产"）要求撤销房屋产权证一案。本院于2016年9月8日作出行政判决，撤销房屋产权证。后第三人胡月超及辽阳银行均不服并提出上诉。锦州市中级人民法院于2017年9月14日作出行政裁定，撤销我院的行政判决并发回我院重审。另原告于2015年12月28日申请诉前财产保全并已提供了担保，本院于2015年12月28日作出（2015）北民保字第00006号民事裁定书，裁定查封第三人胡月超名下的本案及涉案的另外30间门市房，并向各方当事人送达。债权人申请本案第三人五峰公司破产一案，本院于2016年2月5日作出（2016）辽0782民破1号民事裁定，受理了五峰公司的破产一案，并于2016年2月15日指定辽宁德营律师事务所担任本案第三人五峰公司管理人。本案审理过程中，原告于2016年6月23日申请财产保全并已提供了担保，本院于2016年6月23日作出（2016）辽0782行初30号行政裁定书，裁定查封第三人胡月超名下的本案及涉案的另外30个门市房，并向各方当事人送达。本院受理重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿运公司委托诉讼代理人柳玉好、李智光、被告二房产的委托诉讼代理人贾建国、第三人辽阳银行委托代理人杜玉华、王恒阳、第三人五峰公司管理人的委托诉讼代理人宋振勇、第三人沟帮子开发区的委托诉讼代理人李和心、第三人盛龙房地产的法定代表人边庆安均到庭参加诉讼，第三人胡月超经公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告二房产于2013年10月14日为第三人胡月超颁发房屋所有权证，房屋所有权证号：北镇市房权证富国社区字第XXXX号，载明：房屋所有权人胡月超，房屋座落沟帮子镇富国社区鸿盛园9号门市，建筑面积189.69平方米。原告诉称，北镇市沟帮子鸿盛园B区1、2、3号楼由原告出资建成，2012年4月16日原告与盛龙房地产达成协议，鸿盛园B区1号楼的8个门市所有权归原告所有。原告因手续和资金问题一直未办理房屋所有权证。2015年12月原告得知被告将涉案房屋于2013年10月14日登记在第三人胡月超名下。被告的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第六十一条第二款、《房屋登记办法》第八条、第二十二条第一项的规定，在没有事实依据的情况下，违反法定程序，违规将原告的房屋办理到第三人名下的行为，侵犯了原告的合法权益。诉讼请求：1.撤销被告二房产为第三人胡月超颁发的房屋产权证，产权证号：北镇市房权证富国社区字第XXXX号。2.诉讼费、保全费用由被告和第三人承担。原告于法定期限内向本院提交了以下证据：第1组证据.土地产权转交协议书附公证书、2012年4月16日盛龙房地产与原告签订的协议书、2012年9月30日沟帮子开发区与原告签订的协议书和清单，证明门市所有权属于原告；证据2.沟帮子开发区的决定书，证明当时二房产的法定代表人于德元在办理31户产权登记时滥用职权，违法；证据3.照片，证明诉争的房屋在辽阳银行办理抵押登记时正处于未完工状态，直至现在仍属于烂尾工程；第4组证据.共11份证据材料，证明辽阳银行没有尽到调查义务，抵押物仅有评估值，没有具体楼层，诉争房屋没有标明产权，抵押物是否存在出租等情形，土地产权证与房屋所有人分离，辽阳银行知道五峰公司在操纵该流动资金的借新还旧，对于不利于贷款的因素辽阳银行在报告中没有提出，辽阳银行在抵押时就知道抵押物不具有变现能力，属于辽阳银行与五峰公司的虚假贷款，辽阳银行不存在善意取得。原告同时起诉要求撤销被告为第三人胡月超颁发的另外30个房屋的产权证。被告二房产在法定期间内没有提交书面答辩意见，但是在庭审中辩称，听从法院裁决。被告二房产于法定期限内向本院提交了以下证据，证据1.房屋所有权转移登记审批表；2.房屋测绘委托书；3.收据（两张）；4.商品房认购协议书；5.身份证明、代理人的身份证复印件，以上证据证明被告为第三人胡月超依法办理房屋登记。第三人胡月超在法定期间内没有提交书面意见，亦未到庭参加诉讼，但是在原审庭审中述称，2013年10月14日，沟帮子镇人民政府欠第三人五峰公司供暖费和退税1300余万元，当时沟帮子开发区政府决定用本案和涉案的另外30个门市房抵顶上述欠款，由于房产证不方便办在单位名下，所以五峰公司借用工作人员胡月超的身份证办理了房产证，胡月超不知情。第三人辽阳银行在法定期间内没有提交书面意见，但是在庭审中述称，借款合同系双方当事人真实意思表示，应合法有效，抵押登记也是合法有效的，要求银行工作人员作出比政府更准确的判断，采用更高的审查程度，没有法律依据及现实的可能。第三人辽阳银行于法定期限内向本院提交了以下证据：证据1.流动资金借款合同，证明第三人五峰公司向辽阳银行申请借款；证据2.抵押合同，证明第三人胡月超用其所有的房产为五峰公司在辽阳银行的借款提供抵押担保；证据3.房屋所有权证，证明抵押物的真实性；证据4.房屋他项权证，证明涉案房屋已抵押并办理抵押登记。第三人五峰公司在法定期间内没有提交书面意见，但是在庭审中述称，五峰公司已进入破产程序，本案第三人五峰公司在与第三人辽阳银行签订借款合同时，对第三人胡月超作为抵押人提供本案和涉案的另外30个门市房的产权证与辽阳银行办理了他项权证已尽了审查义务，第三人五峰公司没有过错，不承担民事责任。第三人五峰公司于法定期限内向本院提交了以下证据：民事裁定书及决定书，证明五峰公司破产案件，法院已经受理。第三人沟帮子开发区在法定期间内没有提交书面意见，但是在庭审中述称，听从法院裁决。第三人沟帮子开发区于法定期限内未向本院提交证据。本院依法调取了以下证据：1.朱金凤询问笔录，朱金凤称沟帮子开发区政府欠五峰公司取暖费、政策返款等，共计1600万元，2013年10月份，辽阳银行贷款到期，沟帮子开发区领导让朱金凤用沟帮子开发区的房产给辽阳银行作抵押，解决资金困难，胡月超不知道办房屋所有权证的事，胡月超的身份证复印件在公司有备案，公司财务总监张晓巍用胡月超的身份证复印件去被告处办理房屋所有权证用作办贷款，胡月超本人没去，不是胡月超买的房子；2.朱金凤证实：2013年秋天找过开发区领导，领导答应用开发区的房屋给五峰公司贷款，朱金凤派工作人员张晓巍到被告处办理房屋所有权证；3.毕英丽证实、4.郑疆峰证实：在明知未缴税的情况下办理房屋登记；5.张澎波证实：2013年10月份左右，于德源告诉其和郑疆峰，领导打来电话说开发区要办一批房屋所有权证，手续不全，没有税，税以后再说，但是这事必须办；6.于德源证实：其在接到领导电话后，在明知未缴税的情况下指示郑疆峰、毕英丽给五峰公司办理房屋登记；7.李占福证实：2013年10月份，他本人要休假没有参与此事；8.张晓巍证实：去北镇市第二房地产管理处办理房屋所有权证，房屋所有权证的名是胡月超。经庭审质证，原告提出，被告违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项、第61条第2款、第39条第2款的规定。根据《房屋登记办法》第8条、第12条、第22条的规定，房屋产权登记应当有五证，即土地使用证、规划许可证、施工许可证、验收合格证、商品房销售许可证；房屋登记申请书；原产权人的产权凭证；双方共同申请；契税完税证明。本案被告为第三人胡月超颁发的本案和涉案的另外30个门市房的产权证，不符合法定程序。并且被告为第三人胡月超办理房屋登记是依据认购协议，与询问笔录中用涉案房屋抵顶的说法互相矛盾。第三人胡月超无权处分本案和涉案的另外30个门市房，其与辽阳银行之间的抵押合同无效。被告称当时情况特殊，没有审查五证，是按照领导指示办理的。第三人胡月超提出，对办理本案和涉案的另外30个门市房产权证的一切手续并不知情。本院对当事人提交的证据复制件，经当庭核对与原件一致。根据证据与案件的关联性、合法性、真实性及其证明目的，本院对上述证据认证如下：原告提交的证据、第三人辽阳银行提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的证据，不具有真实性，本院不予采信。经审理查明，2013年10月14日，第三人五峰公司董事长朱金凤派工作人员张晓巍（现已离职）到被告处办理本案和涉案的另外30个门市房的产权证，张晓巍用公司职员胡月超（现已离职）的身份证复印件到被告处进行办理。被告依据第三人胡月超与盛龙公司之间的认购协议，为第三人胡月超办理房屋产权证，产权证号：北镇市房权证富国社区字第XXXX号，载明：房屋所有权人胡月超，房屋座落沟帮子镇富国社区鸿盛园9号门市，建筑面积189.69平方米。并同时办理了涉案的其他30个房屋产权证。另查明，朱金凤在询问笔录中称，沟帮子开发区政府欠五峰公司取暖费、政策返款大约1600万元，2013年10月份，辽阳银行贷款到期，沟帮子开发区政府领导同意将本案和涉案的另外30个门市房作抵押为五峰公司办理银行贷款，解决资金困难。并称第三人胡月超对办理本案和涉案的另外30间门市房的产权证不知情，也没有购买本案和涉案的另外30间门市房，胡月超本人没去，胡月超的身份证复印件在公司有备案，公司财务总监张晓巍用胡月超的身份证复印件去被告处办理房照用作办贷款。本院认为，根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。据此本案被告具有办理房屋登记的法定职权。本案被告为第三人胡月超办理的本案和涉案的另外30个门市房的产权证的事实依据是本案及涉案的另外30份认购协议书，在原审庭审中胡月超的代理人称是五峰公司借用胡月超的身份证办理了房产证，胡月超不知情，整个过程是五峰公司和沟帮子开发区政府的关系。五峰公司董事长朱金凤称，沟帮子开发区政府领导同意将本案及涉案的另外30个门市房作抵押，为五峰公司办理银行贷款。并称第三人胡月超对办理涉案房屋产权证不知情，胡月超本人没去，胡月超的身份证复印件在公司有备案，公司财务总监张晓巍用胡月超的身份证复印件去被告处办理房照用作办贷款，第三人胡月超也没有购买本案和涉案的另外30个门市房。由此判断第三人胡月超关于本案和涉案的另外30份认购协议是不真实的，故被告为胡月超办理本案和涉案的另外30个门市房屋产权证没有事实依据。根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十二条规定发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖。第三十三条规定申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，被告主张本案和涉案的另外30个门市房是初始登记，原告主张是转移登记，不论是初始登记还是转移登记，按照上述法律规定，申请登记的房屋必须有建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告。或者有房屋所有权证书、房地产权证书等必备要件。本案被告向本院提供的证据材料中，没有提交上述法律要件，因被告在办理本案和涉案的另外30个门市房产权证过程中没有尽到审查义务，被告在庭审时亦承认没有严格把关，违反法定程序为第三人胡月超办理了本案和涉案的另外30间门市房产权证。关于第三人辽阳银行主张本案和涉案的另外30个门市房屋抵押权属于善意取得的问题，从辽阳银行提交的报告所附的照片可见，上述房屋属于在建工程，从其门窗、墙皮等外观，一般人均能感知该房屋不可能经过验收而获得验收合格证，也不可能办理房屋所有权证，作为辽阳银行应对该房屋所有权证是否真实、是否合法进行必要审查。另对于辽阳银行办理抵押相关手续时，所用到的预评报告，该报告中明确记载"估价对象现处于闲置状态，部分房屋建筑物尚未完成建筑。本预先估算报告仅为委托方初步拟办理抵押贷款涉及的房产价值提供参考，不得用作其他用途。估算结果不是正式评估结论，本简报不得作为正式报告使用，具体内容应详见正式估价报告"。辽阳银行对于该报告中待抵押房屋状况的不确定性应进一步核实，而辽阳银行直接以此报告作为办理抵押的依据，未尽到必要的审查注意义务。综上，辽阳银行不构成善意取得。第三人五峰公司提出该公司已经进入破产程序，因本案和涉案的另外30个门市房登记在第三人胡月超名下，且第三人五峰公司承认该房屋不是破产财产，所以本案不受破产案件影响。关于朱金凤、第三人胡月超所述，沟帮子开发区欠五峰公司取暖费、政策返款，将本案及涉案的另外30个门市房作抵押为五峰公司办理银行贷款，解决资金困难的问题，欠款和以房抵债是否属实不属于本案行政诉讼审理范围。综上，被告北镇市第二房地产管理处作出具体行政行为主要证据不足，违反法定程序。依照中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第三十条、第三十二条第一项、第三十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十条第（一）项、第（三）项，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销北镇市第二房地产管理处于2013年10月14日为第三人胡月超颁发的房屋所有权证，房屋所有权证号：北镇市房权证富国社区字第XXXX号。案件受理费50元，由被告北镇市第二房地产管理处负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 王贵权审 判 员 杜 鸿人民陪审员 谢银庆 二〇一八年十月三十日书 记 员 夏 冰