山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1326民初4845号 原告（案外人）：武军，男，1970年8月20日生，汉族，铜石镇政府职工，住平邑县。 委托诉讼代理人：邢燕（系武军之妻），1974年11月11日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：田凯，山东慎求律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张洋，男，1987年5月4日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：王瑞栋，山东创序律师事务所律师。 第三人（被申请执行人）：张勇，男，1966年3月25日生，汉族，平邑县人力资源和社会保障局职工，住平邑县。 第三人（被申请执行人）：韩瑞，男，1988年2月11日生，汉族，住平邑县。 第三人（被申请执行人）：张凯，男，1984年4月10日生，汉族，住平邑县。 原告武军与被告张洋，第三人张勇、韩瑞、张凯案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武军委托诉讼代理人邢燕、田凯，被告张洋及其委托诉讼代理人王瑞栋，第三人张勇均到庭参加诉讼，第三人韩瑞、张凯经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武军向本院提出诉讼请求：停止对房产证号为平房私字第××号楼房的执行，并确认此楼房归武军所有。事实与理由：2007年5月20日，武军与张勇签订了房屋买卖协议，张勇将房产证号为平房私字第××号楼房一套卖给武军，合同签订后，武军向张勇支付了全部楼房款14万元，武军对楼房进行了装修，居住至今。因楼房设有抵押未能办理产权转移登记。张洋在申请执行张勇、韩瑞、张凯一案中，申请法院对武军的楼房查封，武军提出异议，法院2017年8月4日作出（2017）鲁1326执异43号执行裁定书，裁定驳回武军的执行异议申请，为了维护武军的合法权益，故诉至法院。 张洋辩称，武军仅提供存有瑕疵的两张楼房款收到条，并未提供证据证明14万元的房款已经实际支付，不能证实房屋买卖的真实性，武军对涉案房产不享有物权，不足以享有对抗执行的权利。武军与张勇在订立合同之前，应当了解房产的基本情况，包括房产的产权是否清晰，是否设有抵押，设有抵押的房屋禁止进行买卖，双方签订买卖合同应依法认定为无效。即使武军与张勇存在房屋买卖关系，因武军怠于行使权利，其对涉案房产不享有物权，仅享有基于房屋买卖合同产生的对张勇的债权请求权。 张勇述称，涉案房产确实于2007年5月份卖给武军了，房款也已经付清，当时房子抵押贷款，武军不知情，导致卖房时不能过户。 韩瑞、张凯未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：武军提交证据1.房屋买卖协议书一份及收到条两张，证实武军与张勇自2006年对涉案房产买卖达成一致意见，2007年5月20日，双方正式签订房屋买卖协议，武军支付了全部购房款。张洋质证认为，武军提交的该组证据系后来伪造的，申请对两张收到条书写时间与落款时间是否一致、是否存在做旧变造痕迹、形成时间进行鉴定。本院依据张洋申请，委托司法鉴定科学研究院对武军提交的2006年11月16日收到条（检材1）、2007年5月20日收到条（检材2）的书写时间与落款时间是否一致、是否存在做旧变造痕迹、形成时间进行鉴定。司法鉴定科学研究院于2018年5月10日作出司鉴院[2018]技鉴字第352号司法鉴定意见书，鉴定意见为：（一）检材1、检材2上“张勇”签名处指印不是在标称的时间间隔捺印形成，而是同一人同一手指连续捺印形成；无法判断检材1《收到条》、检材2《收到条》上字迹的书写时间与标称的时间是否一致；（二）无法判断检材1《收到条》、检材2《收到条》是否经过人为老化及变造处理；（三）无法判断检材1《收到条》、检材2《收到条》纸张的形成时间。武军质证认为，真实性无异议，可以证实两张收到条的真实性，未经过人工变造处理，形成于收到条所载明的时间，可以与购房合同相互印证，同时该鉴定不能支持张洋的鉴定目的，相应的鉴定费应当由张洋负担。张洋质证认为，对鉴定书无异议，但武军所述与鉴定意见相互矛盾，其房款支付事实不存在，武军称每次付房款时都向其出具收到条，但根据鉴定结论，其收到条在同一时间形成，证明收到条系伪造能作为有效证据使用。张勇质证认为无异议。 武军提交证据2.房屋所有权证书一份，证实双方签订房屋买卖协议后，张勇将涉案房产房产证交予武军，双方已实际履行房产买卖协议。张洋质证认为对房产证的真实性无异议，但不能证明武军对房产享有物权。在执行异议案件听证时，武军之妻邢燕称房子未过户的原因是没有钱，现在称自2007年一直找张勇过户，前后矛盾，法院2016年查封时，不牵扯任何抵押贷款。 武军提交证据3.电费单据一组及缴纳暖气费单据复印件2份，证实武军自2007年起就在涉案房产居住生活，期间全部水电、暖气费用全部由武军承担，已实际履行购房协议。张洋质证认为，该组证据不能作为买房的依据。 武军提交证据4.张宏祥证言一份及平邑县人力资源和社会保障局出具收据一份，证实水电费用是武军承担，已实际履行购房协议。张洋质证认为，证人未到庭，真实性不予认可。 武军提交证据5.牛建伟、刘芳等11人证言，证实武军自2007年起即在涉案房产居住，涉案购房协议已经实际履行。张洋质证认为证人未到庭，真实性不予认可。 武军提交证据6.张勇对涉案房产办理银行贷款的部分手续4份，证实因张勇对涉案房产在平邑农业银行办理贷款抵押手续，导致涉案房产不能过户到武军名下，武军对此没有过错。张洋质证认为，从贷款的还款情况看，房子是2011年还清贷款，至2017年长达7年时间，一直没有过户，在涉案房产查封时也没有贷款。 张勇对武军提交的证据均无异议。 本院审查认为，武军提交证据1.房屋买卖协议书一份及收到条两张，张洋对该证据提出异议，虽然该证据经过司法鉴定，但鉴定机构并未对张洋提出的异议予以确认，本院对该证据的真实性予以确认，当事人在签订房屋买卖协议之时，涉案房产因设有抵押而存在权利瑕疵，但权利瑕疵并不当然导致协议无效，2011年涉案房产的抵押权因债务偿清而消灭，证据1能够证明在人民法院查封之前，武军与张勇就涉案房产已经签订了合法有效的书面买卖合同，且房产价款已实际支付。武军提交证据2.房屋所有权证书具有证据三性，本院予以确认。武军提交证据3.电费单据一组及缴纳暖气费单据复印件2份，武军提交证据4.张宏祥证言一份及平邑县人力资源和社会保障局出具收据一份，水、电费及暖气费单据的真实性本院予以确认，能够证明涉案房产在人民法院查封之前武军已实际占有使用该房产。武军提交证据6能够证实2011年12月18日前涉案房产设有抵押权，抵押权消灭以后，张勇认可其推拖协助武军办理过户登记，可以认定武军对涉案房产至今未办理过户没有过错。武军提交的证人证言因证人未出庭作证本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张洋与张勇、张凯、韩瑞民间借贷纠纷一案诉讼过程中，2016年12月6日，本院作出（2016）鲁1326民初6405号民事裁定，查封张勇名下房产两处，房权证号分别为平房权2015字第××号号平房私字第××号号。（2016）鲁1326民初6405号民事判决书生效后，张洋向本院申请强制执行，本院以（2017）鲁1326执1640号案立案执行。在执行过程中，2017年7月20日，武军以房产证号平房私字第××号号房产所有人的身份，针对（2016）鲁1326民初6405号民事裁定，向本院提出案外人执行异议，武军主张：其于2006年就与张勇协商购买涉案房产，2007年5月20日，双方签订了房屋买卖协议书，付清了购房款并随即入住，涉案房产在购房时设有抵押未能办理过户登记，2011年抵押权解除以后武军让张勇协助办理过户登记，张勇总是推拖，涉案房产一直未能办理过户登记是房产设有抵押权及张勇的原因导致，武军没有过错，也无法预见涉案房产会因张洋诉讼而被查封。本院于2017年8月4日作出（2017）鲁1326执异43号执行裁定书，认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”平房字第××号号房产登记在被执行人张勇名下，不能认定案外人武军为该房产权利人，对案外人提交的房屋买卖协议书是否为有效合同、能否引起房屋所有权变动的审查属于实体审查，应通过诉讼程序进行，裁定驳回了武军的执行异议。2017年8月16日，武军以其诉讼请求诉至本院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的执行要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，武军提交了其与张勇在人民法院查封之前签订的书面买卖合同；武军占有使用涉案房产期间的水电费、取暖费交款凭证；张勇出具的购房收款收据；涉案房产在2011年12月之前设有抵押的证据，张勇认可涉案房产抵押权消灭后，武军催其协助办理过户登记其推拖的事实。故武军主张的实体权益符合上述规定，足以排除对涉案房产的强制执行。武军请求确认登记在张勇名的平房字第××号号房产归其所有的请求符合法律规定，本院应予支持。 综上所述，武军的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得行平房字第××号号房产。 二、确认登记在张勇名的平房字第××号号房产归武军所有。 案件受理费100元，由被告张洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  颜景泰 审 判 员  华志诚 人民陪审员  刘晓舒 二〇一八年十月十九日 法官助理闫寒 书记员常亮