杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0105民初987号原告：周春迪，男，1989年4月23日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人（特别授权代理）：张忠元、何娅英，浙江杭天信律师事务所律师及实习律师。被告：杭州金祥房地产开发有限公司。住所地：杭州市拱墅区祥符街道石祥西路196号203室。法定代表人：李伟。委托代理人（特别授权代理）：王家荣，该公司员工。原告周春迪与被告杭州金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理。原告周春迪诉请：1.被告金祥公司支付逾期交付权属证书或登记证明的违约金18219元(1786247元*0.0001*102天）；2.本案诉讼费用由被告金祥公司负担。本院依法适用简易程序，于2018年4月9日公开开庭进行审理。后由于本案案情复杂，依法转为普通程序，于2018年7月3日公开开庭进行审理。原告周春迪的委托代理人张忠元及被告金祥公司的委托代理人王家荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告金祥公司答辩称:1.原告在与答辩人签订《浙江省商品房买卖合同》后，双方又签订了《房屋装修协议书》，原告委托答辩人对房屋的设备平台进行改造，由于设备平台的改造，致使房屋产权初始登记办理工作被搁置了一段时间，最终未能按照合同约定期限办出；2.答辩人与原告就设备平台改造所引起的风险及责任已有明确约定，本案所涉的办证风险应当由原告承担，《房屋装修协议书》第七条约定，原告对于此次委托装修的内容及相关事项均已充分理解，无任何异议，并承诺不以装修工程质量问题以外的原因向答辩人主张权利或提出异议，除本协议明确约定的事项之外，如涉及其他风险的，由原告自行承担。本案中，导致房屋产权登记逾期办理的原因在于设备平台的改造，并不是由于改造工程的质量问题所引起，根据上述约定，该责任应当由原告承担；3.逾期期间应计算至国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记于不动产登记簿的时间，而非告知业主的时间；4.答辩人需承担的违约金过高，导致逾期的原因系原告委托答辩人进行设备平台改造所导致。综上，案涉房屋初始登记未能按期办理的原因在于原告委托答辩人对于设备平台改造所致，相关责任应当按照双方事先约定由原告承担。本院经审理认定，2014年10月31日，被告金祥公司（出卖人）与原告周春迪（买受人）签订编号为2014预1273255《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买商品房，该商品房座落于杭州市拱墅区，建筑面积为88.97平方米，按建筑面积算，该商品房单价为每平方米20079.21元，总价款为1786447元整，其中包含全装修总价为177940元；买受人于本合同签署之前／之时向出卖人支付房款536447元，此房款包含买受人向出卖人支付的定金50000元；买受人于2014年11月15日前向出卖人支付房款1250000元，如买受人采用以银行按揭贷款方式支付该款项，则上述约定的期限是银行放款至出卖人账户的期限；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证的，双方同意按下列①或②项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告周春迪（甲方）与被告金祥公司（乙方）签订《“金地繁华里”房屋装修协议书》一份，协议约定：为增加居住的舒适度和户型的合理性，甲方委托乙方按照本协议附件一中的装修方案对房屋进行装修和改造，此次委托装修工程所产生的相关费用，甲方不再向乙方支付，鉴于甲方委托乙方进行装修及户型改造的管理服务，甲、乙双方同意不再办理《商品房买卖合同》约定的交付标准下的验收交接手续，在乙方按照本协议约定完成装修后，在《商品房买卖合同》约定的交付日期交付给甲方，由甲方一并验收。在本协议项下，乙方仅对受托装修及改造的工程质量承担保修义务；乙方应于2016年6月30日前完成装修交付；甲方对于此次委托装修的内容及相关事项均已充分理解，无任何疑义，并承诺不以工程装修质量问题以外的原因向乙方主张权利或提出异议。除协议明确约定的事项之外，如涉及其他风险的，由甲方自行承担；本协议书为甲乙双方所签《商品房买卖合同》的补充协议，本协议未约定事项按《商品房买卖合同》执行，本协议与《商品房买卖合同》内容不一致之处，以本协议约定为准。在该协议的附图中，标示将设备平台改造为室内空间使用。被告金祥公司按约交付了本案房屋，原告周春迪向被告金祥公司支付了购房款。2016年11月7日，杭州市拱墅区人民政府发文《杭州市拱墅区人民政府关于要求协调杭政储出［2013］3号地块项目不动产证权籍登记有关问题的请示》（拱政发［2016］48号），就案涉住宅项目（繁华里）存在设备平台部分与规划验收图纸不符导致不动产证办理搁置事宜向杭州市人民政府请示。2016年12月30日，被告金祥公司取得不动产权证。上述事实依据原告周春迪提供的《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、预售审批公告及被告金祥公司提供的《“金地繁华里”房屋装修协议书》、杭州市拱墅区政府拱政发（2016）48号文件、不动产登记结果告知单及双方当事人在庭审中的陈述予以认定。本院认为，案涉《浙江省商品房买卖合同》、《“金地繁华里”房屋装修协议书》均系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同对双方当事人均具有法律约束力。根据双方约定被告金祥公司应于2016年9月30日前取得案涉项目的土地、房屋权属证书并交付给原告周春迪，但被告金祥公司于2016年12月30日才取得上述权属证书，已构成违约，应向原告周春迪支付逾期交付房屋权属证书的违约金。但本案中被告金祥公司逾期取得权属证书原因系设备平台改造后与规划验收图纸不符，国土资源部门权籍调查无法确认，致使不动产证办理搁置，而改造设备平台系双方共同的意愿，双方均应认识到设备平台改造可能带来的相关风险，被告金祥公司亦要求调整违约金数额，故本院根据双方合同约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及所获利益等综合因素，酌情确定被告金祥公司支付原告周春迪逾期交付房屋所有权证的违约金6192元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杭州金祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周春迪违约金6192元；二、驳回原告周春迪其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，由原告周春迪负担169元，被告杭州金祥房地产开发有限公司负担87元。原告周春迪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州金祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  叶吉红人民陪审员  张 明人民陪审员  田伟伟二〇一八年十月十九日书 记 员  贾昱泓?????5?