江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初57号原告：刘苏，男，1954年4月11日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。被告：中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地南京市洪武北路20号。负责人：林静然，中国民生银行股份有限公司南京分行行长。委托诉讼代理人：张天涯，国浩律师（南京）事务所律师。被告：蒋萍，女，1964年4月28日生，汉族，住南京市。被告：韩武先，男，1963年2月5日生，汉族，住南京市。被告：南京宁恒能源开发有限公司，住所地南京市浦口区珍珠泉旅游度假区绿西路88号绿城玫瑰园揽秀001幢1单元101室。法定代表人：蒋萍。被告：韩银先，女，1955年10月6日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：周晶，江苏维世德律师事务所律师。原告刘苏诉被告中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）、被告南京宁恒能源开发有限公司（以下简称宁恒公司）、被告蒋萍、韩武先、韩银先案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘应深、被告民生银行南京分行委托诉讼代理人张天涯、被告韩银先委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼，被告蒋萍、韩武先、宁恒公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘苏向本院提出的诉讼请求为：判令中止对南京市A小区305室（以下简称305室）房屋的执行；2、确认原告与被告韩武先之间关于305室房屋设立抵押前存在真实合法的租赁关系。事实与理由：本院于2016年5月4日对民生银行南京分行与蒋萍、韩武先等人借款合同一案作出判决，判令被告蒋萍归还民生银行南京分行借款本金1903485.41元及相应利息并支付律师费45000元；被告韩武先、宁恒公司、韩银先对蒋萍的债务承担连带责任；民生银行南京分行对被告蒋萍的债务，有权以被告韩武先所抵押的305室的房产在120万元的限额内优先受偿。判决生效后，民生银行南京分行向本院申请执行305室，本院立案受理。原告看到法院张贴的公告后，于2017年11月提出执行异议申请，本院作出裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告于2013年1月1日与被告韩武先签订房屋租赁合同，韩武先将305室出租给原告，租期自2013年1月1日至2027年12月31日止，租金为每年6万元，两年内付清。原告妻子韩静于2014年10月13日向被告韩武先提供的账号支付租金1000000元，2015年2月1日，韩武先出具收条载明收到刘晴（系原告女儿）1000000元房租。自租赁之日起，原告及其家属一直居住在房屋内，并办理了网络宽带、有线电视、缴纳了物业费等，日常生活中快递的收件地址也是305室。故上述事实足以确认原告与韩武先之间存在真实合法的房屋租赁关系，且该租赁关系存在于305室抵押之前，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。被告民生银行南京分行辩称：原告与被告韩武先签订的租赁合同约定的租金支付方式及金额与转账金额并不相符，原告的租金支付也不符合正常交易惯例，故并不能证明原告与被告韩武先之间存在事实的租赁关系。原告所提交物业费等凭证也只能证明原告占用房屋，与其与韩武先之间的租赁关系并无关联。故被告不认可原告与韩武先之间存在真实的租赁关系。被告韩银先辩称，原告与韩武先之间并不存在真实有效的房屋租赁关系。原告提交的转账记录、收条等证据反映双方应该是存在借贷关系。被告韩武先、蒋萍、宁恒公司未出庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定下列事实：305室系被告韩武先所有，于2013年10月抵押给民生银行南京分行。2016年5月4日，本院作出（2015）玄商初字第647号民事判决，判令被告蒋萍归还民生银行南京分行借款本金1903845.41元及相应利息、罚息，并支付律师费45000元；被告韩武先、宁恒公司、韩银先对被告蒋萍的上述债务承担连带责任；民生银行南京分行对被告蒋萍的上述债务，有权以被告韩武先所抵押的305室的房产在120万元的限额内优先受偿；驳回民生银行南京分行的其他诉讼请求。判决生效后，民生银行南京分行向本院申请执行，本院于2016年8月31日立案受理。执行过程中，本院作出（2016）苏0102执2180号公告：本院将拍卖305室，责令涉案房屋内的居住、使用人员迁出该房屋，并将室内物品清空。此后，原告对执行305室提出书面异议。本院于2017年12月作出（2017）苏0102执异117号执行裁定书，驳回案外人刘苏的异议请求。原告遂诉至本院。原告为证明其主张，举证了下列证据：1、落款日期为2013年1月1日，韩武先与刘苏的《房屋租赁合同》一份，约定：韩武先将305室出租给刘苏；租赁期限自2013年1月1日至2027年12月31日止；租金为每年6万元，2年内付清等。2、平安银行电子回单，载明韩静于2014年10月13日向江苏中建科技实业有限公司（以下简称中建公司）转账100万元。原告称韩武先为中建公司的股东及实际控制人，应韩武先要求，由原告妻子韩静将100万元转入中建公司账户,作为房屋租金。3、署名韩武先，落款日期为2015年2月1日的收条一份，内容为“今收到刘晴100万元房租”。4、电信服务工作单、定/销货单、物业费收据、有线电视用户证。电信服务工作单载明用户姓名为刘晴，货单载明购货客户为刘晴，有线电视用户证载明用户姓名为单克君，发证日期为2013年1月25日，地址为302室，物业费收据载明的房屋亦为302室。民生银行南京分行及韩银先对上述证据不予认可。被告韩银先为证明其抗辩主张，举证了下列证据：韩银先与刘晴的微信聊天记录。内容为，刘晴通过微信发给韩银先三张转账截图，分别为2014年10月13日韩静转账给中建公司的100万元；2014年11月12日韩静转给韩银先的255000元；韩静转给刘晴的45000元，刘晴在图片下方称：“大姨，殷悦给的130万，100万打到中建科技的，其中25.5万打到你那的，4.5万不是你转给我的，是我直接从30万里预留了4.5万支付给别人利息的”。刘晴另发韩银先微信照片一张，内容为刘晴手写的部分欠款情况，其中有一笔记载为“中建科技欠刘晴100万元（由韩静代为操作）”。本案审理过程中，原告女儿刘晴代理原告出庭陈述称：刘苏与刘晴系父女关系，韩静与刘苏系夫妻关系。2012年9月之前，刘苏夫妻原和刘晴住在一起，因为住房较小。韩武先对刘苏一家说其正好有一套房屋，即305室空置，可以出租给刘苏一家居住。刘苏一家于是对305室进行了简单出新后就搬进305室实际居住。租赁合同于2013年1月1日签订。因为当时韩武先说其资金充足，可以暂时不需要支付房屋租金，等缺钱时再给租金，所以当时合同中就随便约定了两年付清的条款。同时刘苏一家想待经济条件好时将房屋买下，就约定了十五年的租赁期限。2014年，韩武先称其缺钱，要求将租金支付给他，刘晴就将100万元应韩武先的要求汇入了中建公司的账户。多出来的数额，双方并没有明确约定该如何处理。因为刘苏一家与韩武先有很多资金往来。韩武先与刘苏妻子韩静、韩银先系亲姐弟三人。韩武先开设公司经营房地产，所以自2010年左右开始就经常向刘苏一家、韩银先借贷用于经营，向刘苏一家的借款金额总计约有七百余万元。韩银先举证的刘晴与其的微信真实。2014年10月13日转给中建公司的100万元系刘晴朋友殷悦通过刘晴借给韩武先的。因为刘晴已经将殷悦的借款偿还，所以刘苏一家转给中建公司的100万元应该计作刘苏支付的租金。韩银先为中建公司的出纳或会计。此后，韩银先在微信中让刘晴统计韩武先或金陵置业公司一共欠付刘苏一家款项时，刘晴在微信中将自己统计的欠款情况发给了韩银先，为何要加上“中建公司欠付刘晴100万元”，是因为当时305室已经被法院查封，刘晴担心房屋不能承租，所以将支付的租金也算作借款。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中，原告主张其与韩武先之间成立合法有效的租赁关系，须举证证明该法律关系真实存在，且该法律关系所对应的权利义务已实际履行，从而原告享有足以排除执行的民事权益。为此，原告举证了落款日期为2013年1月1日的房屋租赁合同、2014年10月13日的转账记录、落款日期为2015年2月1日的收条以及部分实际居住凭证。从合同约定来看，原告与韩武先约定的租赁期限长达十五年，而租金却约定为两年付清，对于十五年的租赁期限，该租金支付方式及期限已明显不符合正常的交易习惯。双方所签订的系长达十五年的租赁期限及租金额达90万元的租赁合同，关系双方重大权利义务，故原告对此涉及双方重大权利义务的条款所作的“随便约定”的解释无法令本院采信。关于租金支付，被告韩银先所举证的微信记录清晰表明，韩静于2014年10月13日转账给中建公司的100万元系案外人殷悦通过刘晴向韩武先的借款，原告向本院的陈述对此实际也予以认可，只是认为该款项已由刘晴偿还，故应该视作刘晴支付的租金。但款项的性质应以支付时确定的意思表示为准，该100万元在刘苏一家支付时的意思表示明显为借款。同时该数额与合同约定租金数额亦不相符，韩武先在2015年2月1日才对该租金支付出具收条，亦与常理不符。且刘晴在统计欠款时，也将该100万元计作欠款，而不是租金。故原告所举转账记录及收条并不能对租赁合同形成印证。原告所举证相关居住凭证只能证明原告一家在该房屋实际居住，但不能证明原告居住房屋的权利来源于合法的承租关系。故在对租赁合同存疑的情况下，原告所举证转账记录及收条并不能证明租赁合同系双方真实意思表示，亦不能证明该租赁合同实际履行，故对原告要求确认其与韩武先在305室设立抵押前已存在合法有效的租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。原告所举证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故原告以此要求法院中止执行的诉讼请求，亦应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘苏的所有诉讼请求。本案案件受理费9800元，公告费（按实际结算），由原告刘苏负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 郑 荣人民陪审员 黄 光人民陪审员 王月珍二〇一八年十月三十一日书 记 员 秦 璇