安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初1812号 原告：合肥富盛资产管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区万泉河路滨湖康园东综合楼二层,统一社会信用代码9134010005845876XU。 法定代表人：杨雪松，总经理。 委托诉讼代理人：陶亮，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张楚翘，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被告：安徽中科万舜商贸有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区瑞园1#商办楼4楼,统一社会信用代码9134010032278088XF。 法定代表人：张克祥，总经理。 委托诉讼代理人：许一云，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董斐，安徽睿正律师事务所实习律师。 被告：张克祥，男，1948年3月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：颜寿虎，安徽睿正律师事务所律师。 被告：刘志锋，男，1984年10月9日出生，汉族，户籍所在地江苏省盱眙县。 委托诉讼代理人：颜寿虎，安徽睿正律师事务所律师。 原告合肥富盛资产管理有限公司（以下简称富盛公司）与被告安徽中科万舜商贸有限公司（以下简称中科万舜公司）、张克祥、刘志锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富盛公司的委托诉讼代理人陶亮、张楚翘，被告中科万舜公司的委托诉讼代理人许一云、董斐，被告张克祥、刘志锋的共同委托诉讼代理人颜寿虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告中科万舜公司于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告中科万舜公司立即支付原告租金692万元（自2016年3月13日起暂计至2018年1月12日，此后的租金或占有使用费按年租金432万元的标准继续计算至房屋实际返还之日止）；3.判令被告中科万舜公司支付原告解除合同的违约金36万元，并支付逾期付款违约金67万元（自2016年3月3日起暂计至2018年1月12日，此后按每天1000元的标准继续计算至租金付清且租赁房屋实际返还之日止，违约金直接自履约保证金中扣除，不足部分由被告万舜公司另行支付）；4.判令被告中科万舜公司将收取次承租人的保证金397660元和提前收取次承租人2018年1月12日之后的租金396904.1元（以被告中科万舜公司实际收取数额为准）移交给原告；5.判令被告张克祥、刘志锋在未出资本息范围内对被告中科万舜公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；6.本案诉讼费由三被告负担。诉讼过程中，原告富盛公司变更前三项诉讼请求为：1.确认《房屋租赁合同》于2018年1月14日解除；2.判令被告中科万舜公司立即支付原告租金692万元（自2016年3月13日起暂计至2018年1月12日，此后的租金或占有使用费按年租金432万元的标准继续计算至判决生效之日止）；3.判令被告中科万舜公司支付原告解除合同的违约金36万元，并支付逾期付款违约金67万元（自2016年3月3日起暂计至2018年1月12日，此后按每天1000元的标准继续计算至租金付清之日止，违约金直接自履约保证金中扣除，不足部分由被告万舜公司另行支付）。事实与理由：2015年4月，被告中科万舜公司通过招投标取得位于合肥市滨湖新区商业办公楼的承租经营权。2015年4月27日，原告与被告中科万舜公司签订《房屋租赁合同》一份，双方就租赁房屋的地址、面积、用途、租赁期限、租金支付方式、合同解除及违约责任等作出明确约定。2015年5月11日，原告收到合肥市产权交易中心转账316万元，系被告中科万舜公司缴纳的保证金100万元和首期租金216万元。2015年5月13日，原告将租赁房屋交付被告中科万舜公司。2017年1月16日，被告中科万舜公司支付租金100万元。截至2018年1月12日应付租金1008万元，被告中科万舜公司实付316万元，欠付692万元。合同约定：租金每6个月支付一次，先支付后使用，不支付或不按约支付租金达90日的，或欠缴各项费用达100万元的，原告有权单方解除合同收回房屋，责令承租方限期清场搬离，对于承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿。被告中科万舜公司拒付租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告张克祥、刘志锋作为被告中科万舜公司的股东，认缴出资额分别为2850万元和150万元，实缴出资额分别为475.95万元和25.05万元，未全面履行出资义务，应对被告中科万舜公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。 被告中科万舜公司辩称：中科万舜公司系物业运营商，承租房屋用于招商转租，但原告交付的租赁房屋多数是办公性质，与合同约定的商业用途不符，且租赁房屋配置的消防设施不合格，存在严重的安全隐患。显然，原告的行为已构成违约，其无权行使合同解除权。由于租赁房屋的基础设施不符合商业用途，中科万舜公司花费大量财力物力进行整改，经协商原告同意减免6个月租金，但双方对支付方式未能达成一致，导致原告诉讼，并非中科万舜公司违约造成。如解除合同，原告应赔偿中科万舜公司的装修装饰损失。此外，原告要求中科万舜公司转交次承租人的租金和保证金缺乏法律依据，合同约定的违约金计算标准过高，且存在重复计算情形，请求依法调整或予以驳回。 被告张克祥、刘志锋辩称：股东对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任需同时满足两个条件，一是股东未履行或者未全面履行出资义务；二是公司存在不能清偿的债务。本案中，中科万舜公司章程规定，公司注册资本3000万元，张克祥、刘志锋作为公司股东以货币方式分别认缴出资2850万元和150万元，认缴时间自公司设立之日起30年，现两人实际出资合计501万元，符合公司法和公司章程规定；而中科万舜公司是否承担责任及责任大小未确定，尚不存在不能清偿的债务。因此，应驳回原告要求张克祥、刘志锋承担补充赔偿责任的诉讼请求。 经审理查明：坐落于合肥市滨湖新区滨湖瑞园（滨湖康园二期）1＃、2＃、3＃商业办公楼的建设单位是合肥市滨湖新区建设投资有限公司。2014年12月16日，合肥市滨湖新区建设投资有限公司向安徽合肥公共资源交易中心出具授权委托书，将上述1＃、2＃商业办公楼的房屋使用权及管理权长期授权给富盛公司，由富盛公司负责1＃、2＃商业办公楼的招租、管理及签约等相关事宜。2015年3月10日，富盛公司通过安徽合肥公共资源交易平台发布滨湖瑞园1＃商办楼房屋租赁公告，公告载明：出租房产为滨湖瑞园1＃商办楼，使用面积11368.146㎡，房屋用途商业办公，租赁期限6年，免费装修期4个月，履约保证金100万元，竞价保证金437万元；承租人使用上述房屋必须符合房屋设计用途及相关法律法规要求，如由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由承租人承担；租金每6个月支付一次，先支付后使用，承租方应于本合同签订前，向出租人一次支付第一年上半年六个月的租金，出租房产第一年至第三年租金为中标价，第四年至第六年租金在中标价年租金的基础上递增5%，承租人须向出租方支付履约保证金（不计息），与首期费用一并支付；租赁房屋的装修、装潢费用及租期内房屋的维修费用全部由承租人自行承担；租赁期内，承租人不得以任何理由要求减免租金。3月30日，中科万舜公司向安徽合肥公共资源交易中心出具承诺书：确认己方已仔细阅读并研究了《滨湖瑞园1＃商办楼房屋租赁公告》及其附件，同意出租公告制定的交易规则，完全知晓并接受出租公告及所附出租合同条款的全部内容。4月7日，安徽合肥公共资源交易中心向中科万舜公司发出《中标（成交）通知书》，确定中科万舜公司为滨湖瑞园1＃商办楼房屋租赁合同的中标人，中标价2656.8万元。 2015年4月27日，出租方富盛公司（甲方）与承租方中科万舜公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为滨湖瑞园1#商业办公楼，建筑面积11368.146㎡，租赁用途商业，乙方使用上述房屋必须符合房屋设计用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关要求，若由此造成乙方不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由乙方承担；房屋租赁期限自2015年4月27日起至2021年4月26日止，甲方向乙方提供免费用装潢期4个月（2015年4月27日至2015年8月26日）；房屋履约保证金为人民币100万元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方，如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金直接从履约保证金中扣除，合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除；首年租金为人民币432万元，第一年至第三年为中标价，第四年至第六年租金在中标价年租金的基础上递增5%；乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金216万元，租金每6个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始10日前支付；甲方收到乙方履约保证金及首期租金后，应于7日内将租赁房屋交付给乙方，乙方未及时付清应付款项的，甲方有权拒绝交付房屋；合同第十条第五款约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1、擅自将该房屋整体转租、转让或转借给第三人的，不得与他人合伙经营；2、不支付或者不按照约定支付租金达90日的；3、欠缴各项费用达100万元；第十二条第一款约定：乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金相当于一个月的租金即36万元；租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按1000元标准承担违约金。 2015年5月11日，富盛公司收到合肥市产权交易中心转款316万元，系中科万舜公司缴纳的保证金100万元和首期租金216万元。5月13日，富盛公司交付房屋。中科万舜公司对其中消防工程进行了改造，经富盛公司书面同意后，将房屋分层对外转租。2017年1月16日，中科万舜公司支付租金100万元。2018年1月8日，富盛公司向中科万舜公司邮寄《律师函》，主要内容是：至2018年5月12日应付租金1152万元，已付316万元，限中科万舜公司于收函后五日内支付拖欠的租金836万元及约定的违约金，否则视为合同自动解除。次日，中科万舜公司签收函件。 中科万舜公司成立于2015年1月5日，目前张克祥、刘志锋为其股东，认缴出资额分别为2850万元和150万元，出资时间自设立之日起30年内，现实缴出资额分别为475.95万元和25.05万元。2017年8月16日，中科万舜公司提起诉讼，要求判令富盛公司免租期顺延一年，并赔偿其经济损失200万元，生效判决未确认富盛公司所交房屋的用途不符合合同约定，判决驳回了中科万舜公司的全部诉讼请求。 上述事实，除双方当事人陈述外，还有原告富盛公司提供的营业执照、企业工商信息、身份证、建设工程规划许可证、授权委托书、证明、房屋租赁公告、承诺函、房屋出租成交公示、中标（成交）通知书、房屋租赁合同、领房验收交接表、转款凭证（2份）、EMS邮政特快专递单、物流详单、律师函、股东会决议、章程修正案、完税（免税）审核通知单（2份）、民事判决书（2份），被告中科万舜公司提供的营业执照、建设工程规划许可证、房屋租赁合同、领房验收交接表、授权委托书等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为：富盛公司与中科万舜公司所签《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第五条约定，甲方收到乙方履约保证金及首期租金后，应于7日内将租赁房屋交付乙方。富盛公司于2015年5月11日收到履约保证金100万元和首期租金216万元，于5月13日将租赁房屋交付中科万舜公司，已按约履行合同项下义务。合同第四条第三款约定，租金每6个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始10日前支付。因此，中科万舜公司支付的首期租金216万元为2015年9月13日至2016年3月12日期间的租金；2016年3月13日至2016年9月12日期间的租金216万元应于2016年3月3日前支付，2016年9月13日至2017年3月12日期间的租金216万元应于2016年9月3日前支付，2017年3月13日至2017年9月12日期间的租金216万元应于2017年3月3日前支付，2017年9月13日至2018年1月12日期间的租金144万元（216万元÷6×4）应于2017年9月3日前支付，但中科万舜公司于2017年1月16日仅付租金100万元，累计欠付租金692万元（216万元×3+144万元-100万元），构成违约。合同第十条第五款约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1、擅自将该房屋整体转租、转让或转借给第三人的，不得与他人合伙经营；2、不支付或者不按照约定支付租金达90日的；3、欠缴各项费用达100万元。显然，富盛公司于2018年1月8日邮寄《律师函》时，中科万舜公司不支付或者不按照约定支付租金超过90日，且欠付租金超过100万元，双方约定的合同解除条件成就，富盛公司有权解除合同，中科万舜公司未于收函后五日内支付租金836万元及违约金，合同解除。综上，富盛公司请求确认案涉《房屋租赁合同》于2018年1月14日解除，本院予以支持。 如上所述，至2018年1月12日中科万舜公司累计欠付租金692万元，依法应承担继续给付的民事责任。由于合同解除后租赁房屋仍由次承租人占有使用，富盛公司请求支付租金及占有使用费按合同约定标准继续计算至本判决生效之日止，符合法律规定，本院亦予支持。合同第十二条第四款约定，租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按1000元标准承担违约金。在欠付租金216万元时，每日1000元违约金，相当于年利率16.67%（1000元/天×30天÷2160000元×12×100%），在欠付租金432万元（216万元+216万元）时，每日1000元违约金，相当于年利率8.33%（1000元/天×30天÷4320000元×12×100%）；在欠付租金548万元（432万元+216万元-100万元）时，每日1000元违约金，相当于年利率6.57%（1000元/天×30天÷5480000元×12×100%）；在欠付租金692万元时，每日1000元违约金，相当于年利率5.20%（1000元/天×30天÷6920000元×12×100%）。显然，在欠付租金216万元时，每日1000元违约金的计算标准过高，本院按每日500元予以调整，2016年3月3日至2016年9月2日期间的违约金为9.2万元（500元/天×184天÷10000）；此后，每日1000元违约金的计算标准适当，不予调整，2016年9月3日至2018年1月12日期间的违约金为49.7万元（1000元/天×497天÷10000），合计58.9万元（9.2万元+49.7万元），之后违约金继续计算至租金或占有使用费实际支付之日止。合同第三条约定，如乙方发生违约行为，则违约金直接从履约保证金中扣除。因此，履约保证金100万元不足扣除时，由中科万舜公司另行支付。合同第十二条第一款约定，乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，应向甲方支付违约金，相当于一个月的租金即36万元。鉴于解除合同未造成富盛公司新的经济损失，在已判决中科万舜公司支付逾期付款违约金的情形下，富盛公司提出另行支付解除合同违约金36万元的请求，与法无据，本院不予支持。 中科万舜公司经富盛公司书面授权将租赁房屋分层对外转租，现富盛公司要求中科万舜公司移交次承租人交付的保证金397660元和2018年1月12日之后次承租人交付的租金396904.1元，无合同及法律依据，本院亦不予支持。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”本案中，张克祥、刘志锋为中科万舜公司的股东，认缴出资额分别为2850万元和150万元，实缴出资额分别为475.95万元和25.05万元，未缴出资额分别为2374.05万元和124.95万元，因出资时间为30年，尚未届满，故无利息。该两被告未举证证明在未出资范围内对公司债务不能清偿的部分已经承担补充赔偿责任，故对富盛公司要求二人承担补充赔偿责任的请求予以支持。 中科万舜公司主张富盛公司交付的租赁房屋与合同约定的商业用途不符、消防设施不合格存在安全隐患的事实，生效的民事判决未予确认，对其相关辩称意见，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、原告合肥富盛资产管理有限公司与被告安徽中科万舜商贸有限公司所签《房屋租赁合同》于2018年1月14日解除； 二、被告安徽中科万舜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥富盛资产管理有限公司拖欠的房屋租金692万元（暂计至2018年1月12日，之后的租金或占有使用费按合同约定标准继续计算至本判决生效之日止），并支付逾期付款违约金（暂计至2018年1月12日为58.9万元，之后以每日1000元的标准继续计算至租金或占有使用费实际支付之日止，并扣除履约保证金100万元）； 三、被告张克祥在未出资额2374.05万元范围内对被告安徽中科万舜商贸有限公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任； 四、被告刘志锋在未出资额124.95万元范围内对被告安徽中科万舜商贸有限公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任； 五、驳回原告合肥富盛资产管理有限公司的其他诉讼请求。 被告安徽中科万舜商贸有限公司、张克祥、刘志锋如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73012元，由原告合肥富盛资产管理有限公司负担11000元，被告安徽中科万舜商贸有限公司、张克祥、刘志锋负担62012元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  费贤敏 人民陪审员  杨玉能 人民陪审员  徐 荣 二〇一八年十月十五日 书 记 员  李 静 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第十三条第二款：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。