湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终2809号上诉人（原审被告）：湖北红星广场投资有限公司。住所地：襄阳高新区长虹北路9号万达写字楼A2101号。法定代表人：刘伟波，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈程，男，汉族，1988年5月27日出生，住襄阳市。上诉人湖北红星广场投资有限公司(以下简称红星广场投资公司)因与被上诉人陈程房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院(2018)鄂0691民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人红星广场投资公司的委托诉讼代理人贺艳辉，被上诉人陈程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星广场投资公司上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判驳回陈程的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈程承担。事实和理由：一审认定上诉人违约，事实不清，适用法律错误。1.《商品房买卖合同》约定的720天，为上诉人提交办理产权转移登记的截止时间，而非商品房买受人取得不动产登记证书的时间，一审法院认定加重了上诉人的责任。2.襄阳市人民政府依据物权法的制度，已于2017年6月实施不动产登记，不再对房屋和土地分别登记。3.上诉人于2017年10月10日与陈程进行面积误差结算并于当日开具了足额购房发票，发票单价错误，但税务机关仍为其开具了纳税发票，不影响陈程纳税。4.通知买受人办理不动产转移登记，不是上诉人的约定义务，亦非法定义务。5.因办证违约给出卖人造成的损失与给买受人造成的损失并不等同，合同约定不同的违约金计算标准不违反公平原则。6.合同约定的违约金计算方法合法有效，当事人请求增加违约金的基础为约定违约金过分低于造成的损失，陈程并未提供证据证明其实际损失的发生，一审法院支持陈程增加违约金的请求，适用法律错误。7.一审法院将登记机关完成登记的时限计入上诉人的违约期间，不当。8.上诉人并未逾期提交办证资料，而陈程未按合同约定期限缴纳住房维修基金及签署办理不动产转移登记的文书，至2018年3月14日方履行纳税、申请转移登记等义务。陈程逾期取得不动产登记证书，是陈程的原因造成的。综上，一审法院认定上诉人违约并擅自改变合同约定的违约金计算标准，判决上诉人承担违约责任，事实不清，适用法律错误，明显不公。陈程辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，红星广场投资公司上诉与事实不符。双方签订的商品房买卖合同明确约定陈程取得房地产权属证书的权利和期限，红星广场投资公司为陈程办理房地产权属证书是其应履行的合同义务，超过规定期限取得房地产权属证书，属红星广场投资公司违约。合同约定的违约金标准未遵循公平原则。一审法院判决正确，应予维持。陈程向一审法院起诉请求：1.判令红星广场投资公司30日内为陈程所购买的房屋办理产权登记手续；2.红星广场投资公司向陈程支付截止至起诉之日的违约金8043.03元（2015年6月30日交房后720日即2017年6月19日起至2018年3月16日，每日0.01%违约金计算）；3.红星广场投资公司向陈程支付自2018年3月16日起至完成产权登记之日止的违约金，按每日0.01%计算；4.案件受理费由红星广场投资公司负担。一审中，因红星广场投资公司已为陈程办理了不动产权证，陈程撤回第一项请求，对第二、三项请求的违约金明确金额为8787.76元一审法院认定事实：2013年7月7日，陈程作为买受人（乙方），红星广场投资公司作为出卖人（甲方），签订了商品房买卖合同一份，合同主要约定：陈程购买红星广场投资公司开发的位于高××××大道的红星国际5幢10单元5-10-001号住宅商品房，该房建筑面积为49.36㎡、单价为6035.05元/㎡、总金额为297890元；陈程以按揭付款方式付款：合同签订当日支付首期房款（含定金）149890元，余款148000元于合同签订后7日内向指定银行办理按揭；红星广场投资公司在2015年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.见附件四补充协议第五条。”合同附件四第五条“关于办理产权登记手续的补充约定”部分的第3项约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。……如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每延迟一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之一的违约金，且由此产生一切后果由乙方自行承担。……”。合同签订后，陈程按约向红星广场投资公司交付了首付款，并办理了银行按揭贷款手续，付清了购房款。2013年7月24日，红星广场投资公司为陈程开具金额为149890元的销售不动产统一网络发票（发票号为00955307）。2014年4月29日，双方签订的《商品房买卖合同》在襄阳住房保障和房屋管理局办理了网签备案。2015年7月30日，红星广场投资公司向陈程交付了合同约定的房屋。2015年8月6日办理完毕收楼手续。2016年12月19日，红星广场投资公司取得诉争房屋的宗地图、房屋分户平面图。2017年3月16日，红星广场投资公司取得了襄阳国土资源局颁发的鄂（2017）襄阳不动产权第0008181号不动产产权证书，该不动产产权证书上载明：权利人为红星广场投资公司、商品房坐落于襄阳高××××大道红星国际A区5幢10层001室、房屋建筑面积为49.18㎡。2017年10月10日双方签订商品房买卖合同补充协议；协议中确认乙方购买房屋的面积为49.18平方米；甲方退还乙方购房款1087元，实际房屋总价款296803元。2017年10月11日，红星广场投资公司向陈程出具了金额为146913元的购房款增值税发票（发票号为02655377）。因该发票开具单价错误，红星广场投资公司又于2018年3月14日重新为陈程开具了金额为146913元增值税发票（发票号为07248672）。陈程于2017年10月10日缴纳维修基金2951元，于2018年3月13日缴纳了该房屋的契税11872.12元。2018年3月14日，陈程签署不动产登记申请表、授权委托书，委托红星广场投资公司代为办理产权证书。2018年4月10日，红星广场投资公司已协助陈程取得鄂（2018）襄阳不动产权第0020233号不动产产权证书。本案争议的焦点为：1、陈程主张红星广场投资公司违约是否成立；2、陈程主张违约金的标准及起止期限如何计算问题。针对第一个焦点：一审法院认为，陈程已按照合同约定的期限、金额向红星广场投资公司支付完毕全部购房款，陈程已履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人可主张退房或要求出卖人支付违约金。该条款订立的目的是要求红星广场投资公司在向陈程交付房屋后的720日内，不仅需提供办理房屋登记的资料报送房地产行政主管部门，而且还要协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该条的约定也符合《商品房销售管理办法》第三十四条的规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。本案中，陈程向红星广场投资公司按期足额交纳了购房款，红星广场投资公司向陈程出具第二份购房发票的时间是2017年10月10日，后因票据金额有误，又在2017年10月11日与陈程签订了商品房买卖合同的补充协议。2018年3月14日，红星广场投资公司重新给陈程开具购房发票。其间，红星广场投资公司也未提供证据证明已通知陈程交纳办证资料及税费，由此印证红星广场投资公司未在720天内协助陈程办理产权登记手续。红星广场投资公司的上述行为，已构成违约。陈程主张红星广场投资公司存在违约的事实，予以支持。针对第二个争议焦点，一审法院认为，陈程、红星广场投资公司在签订的房屋买卖合同中约定违约责任的承担标准不一致：“买受人违约，则每延迟一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之一的违约金；出卖人违约，按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”该项约定有违公平对等原则。对此，陈程请求将违约金增加按日0.01%的标准计算，予以支持。对违约金的起止期限问题，因陈程、红星投资广场公司在签订的合同中明确约定，红星广场投资公司应在规定的期限内为陈程办理产权登记证书，故陈程主张的违约金应从双方约定的期限届满的次日即2017年6月19日起计算至红星广场投资公司交付产权证书之日止为2018年4月10日，予以支持。综上，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、合同附件以及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同履行过程中，红星广场投资公司未在约定的期限内为陈程办理房屋产权登记证书，红星广场投资公司构成违约。陈程请求红星广场投资公司支付违约金的请求，于法有据，予以支持。红星广场投资公司辩称不构成违约，不应承担违约责任的理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告湖北红星广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈程支付违约金8043.03元。案件受理费130元，由被告湖北红星广场投资有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈程与红星广场投资公司签订的《商品房买卖合同》、合同附件以及补充协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。在实际履行过程中，陈程已按约履行了支付购房款的义务。关于本案争议的房屋权属登记的问题，《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.见附件四补充协议第五条”。陈程于2018年4月10日才取得房屋权属证书，是不争的事实。红星广场投资公司未提供证据证明其在商品房交付使用720天至2017年6月19日按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案履行协助办证义务，属违约行为，应当承担支付违约金的民事责任。红星广场投资公司上诉提出的不动产登记的实施、房屋面积差价的结算等均不能免除其在本案中应承担的违约责任。故红星广场投资公司对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证的违约金的计付标准问题，商品房买卖合同约定“出卖人违约，按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”即29.68元(296803×0.01%)，该约定明显失衡，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，但因陈程未提供相关损失证据，一审法院确定按日计付违约金与约定计付方式不符，结合陈程为办证多次找红星广场投资公司的事实，故本院酌定按已付房价款的1%支付违约金即2968.03元。红星广场投资公司上诉请求按合同约定支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2018)鄂0691民初176号民事判决；二、湖北红星广场投资有限公司于本判决送达之日起十日内支付陈程违约金2968.03元；三、驳回陈程的其他诉讼请求。若未按本判决确定期限履行金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由陈程负担；二审案件受理费130元，由湖北红星广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  张耀明审判员  陈瑞芳二〇一八年十月三十日书记员  刘秋华