江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6791号上诉人（原审被告）：诸贤四，男，1972年1月29日生，汉族，无业，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李会玲，江苏泓图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘友财，江苏泓图律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛塘潘营路88号。法定代表人：乐根，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会，住所地南京市六合区大厂街道欣乐新村50幢。负责人：徐昌银，该居委会主任。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张弘弼，江苏信棠律师事务所实习律师。上诉人诸贤四因与被上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰装饰公司）、原审第三人南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会（以下简称欣乐居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诸贤四上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人民丰装饰公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。欣乐居委会与民丰装饰公司于2007年6月22日签订了《经久商贸城联合开发协议》，并非原审法院认定的2007年5月。根据《经久商贸城联合开发协议》第九条以及欣乐居委会2007年10月31日出具的《经久商贸城（第壹街）项目说明》可以明确，项目建成后房屋使用权属民丰装饰公司，并非原审法院认定的所有权，民丰装饰公司仅享有商贸城的招商利润、商铺包租以及办公场所的租金收益。二、原审法院法律适用错误。1.本案欣乐居委会应为直接利害当事人，应列为原告或被告，原审法院将欣乐居委会列为原审第三人，为法律适用错误。根据欣乐居委会与民丰装饰公司签订的《经久商贸城联合开发协议》，欣乐居委会和民丰装饰公司为共同开发，且明确了各自的分工。同时根据上诉人与欣乐居委会、民丰装饰公司于2008年1月18日签订的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》第一条的约定可以看出，欣乐居委会为委托人，民丰装饰公司为受托人，在本案中欣乐居委会才是最直接的利害关系人，应为当事人应列为原告或被告，而非第三人。原审中，上诉人多次提出异议，原审法院不予理睬。2.原审法院认定上诉人与欣乐居委会、民丰装饰公司签订的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》为转移房屋所有权的协议，并认定为无效协议，实为滥用自由裁量权，事实认定错误，法律适用错误。欣乐居委会与民丰装饰公司作为案涉房屋的联合开发者，对案涉房屋当时的现状以及存在的全部问题非常清楚，而作为上诉人，在看到两被上诉人提供的招商手册、六合区葛塘街道办事处2007年5月8日《关于经久商贸城的立项批复》、六合区人民政府葛塘街道办事处于2007年6月26日出具的《委托书》、欣乐居委会2007年10月31日出具的《经久商贸城（第壹街）项目说明》等文件资料后，在司法所的见证下与两被上诉人签订了《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》，在该协议中也明确为转让房屋的使用权，同时注明（无两证），而非转让房屋所有权，由此可以看出当事三方对房屋无两证的情形均是知情的，三方均明知是转让房屋的使用权而非所有权,且三方签订合同后一直履行至今。本案不同于此前己经判决的案件，此前己经判决的案件和本案有本质的不同。此前的案件中，欣乐居委会和民丰装饰公司与购房人签订了《补充协议》和《商铺委托经营管理合同》各一份，民丰装饰公司承诺自签订协议之日起三年内办理两证，此前的案件是当事人重新达成了补充协议，变更了之前的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》，将转让房屋使用权变更为转让房屋产权，因此才无效。民丰装饰公司主动提起诉讼，确认房屋买卖合同无效，原审法院审查认定本案为房屋买卖合同，确认无效，既无事实依据也没有法律依据。民丰装饰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。民丰装饰公司向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方于2007年12月签订的《房屋使用权转让协议》无效；2、判令被告向原告返还经久商贸城（第壹街）项目05幢104、204、304号房屋；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年12月5日，第三人欣乐居委会、南京民丰房地产开发有限公司（原告前身）、被告诸贤四三方签订《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》，该协议第一条约定：甲方（欣乐居委会）委托乙方（民丰公司）开发建设六合区项目，乙方受甲方委托对该地块进行开发建设，并对该项目建设及施工质量负责。（一）房屋结构为框架；（二）土地性质为集体土地；（三）房屋使用功能为商业和办公。乙方负责办理房屋使用权的转让手续，并收取房屋使用权转让金。第二条丙方（诸贤四）权利及义务约定：转让的房屋位于六合区5幢104、204、304号商铺；转让面积100.62平方米；转让总金额为331021元。本条的第一款第四项约定转让性质为：一次性转让房屋的使用权（无两证）。该协议还对甲方和乙方的权利义务分别作了约定。协议签订后原告如约交付了房屋，被告按约支付了房款。被告取得房屋后一直将该房屋用于商业经营。另查明，2007年5月欣乐居委会与南京民丰房地产开发有限公司联合开发建设经久商贸城项目，由欣乐居委会提供项目地块，南京民丰房地产开发有限公司提供建设资金，欣乐居委会负责项目立项、办理建设工程规划许可，项目建成后房屋所有权归属南京民丰房地产开发有限公司。嗣后，欣乐居委会向六合区葛塘街道办事处申报“经久商贸城”立项，经六合区葛塘街道办事处和南京沿江工业开发区经济发展局逐级审批，同意立项。南京市国土局六合分局向欣乐居委会颁发了“临时用地批准书”，准予其临时使用欣乐居委会潘营组集体土地23757.60平方米。南京沿江工业开发区市政建设局为该项目颁发了“建设工程规划许可证”（临时）。经久商贸城项目共占地26640平方米，建筑面积31500平方米。项目建成后南京民丰房地产开发有限公司对外招商，现因经久商贸城项目用地为集体土地性质，无法办理商业用房的房屋所有权证及土地使用权证。再查明，2009年10月南京民丰房地产开发有限公司经六合区工商行政管理局准予，变更登记为南京民丰装饰市场管理服务有限公司。针对原、被告双方争议的焦点，即《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》是否有效的问题，庭审中法庭对主张该项协议有效的被告释明，此协议有可能为无效。诉讼中，法庭再次以书面形式通知被告，告知其“经久商贸城房屋使用权转让协议”可能为无效合同，无效合同当事人可主张损失赔偿。要求被告在接到通知后7日内以书面形式明确其主张。若主张房屋使用权转让协议无效，亦认为对方应当赔偿损失，应以反诉的形式提出损失赔偿的诉讼请求。被告以书面回复，重申辩称意见，主张房屋使用权转让协议有效。以上事实，有原、被告及第三人的陈述、《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》、收据、关于经久商贸城的立项批复、建设工程规划许可证（临时）、公司准予变更登记通知书等证据材料予以证明。一审法院认为，第三人欣乐居委会、原告民丰装饰公司、被告诸贤四三方签订的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》，其实质是转移房屋的所有权，转让方收取购房款，受让方支付购房款，取得房屋的所有权，而非转移房屋使用权的租赁关系。协议名为房屋使用权转让，实为房屋买卖。故对被告主张的本案合同性质是“一次性转让房屋40年租赁使用权”关系不予支持。案涉房屋系欣乐居委会与民丰公司联合开发的经久商贸城之一部分，经久商贸城项目用地为集体所有，其项目建设仅取得过临时用地准许、临时建设工程规划许可。第三人欣乐居委会、原告民丰装饰公司至今尚未取得经久商贸城地块的商业用地使用权，第三人欣乐居委会和原告民丰装饰公司联合开发的经久商贸城违反了国家有关土地使用、建设规划等方面的法律规定，且违反的是国家禁止在集体土地上从事商业地产开发的强制性规定。原、被告及第三人签订的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》因违反法律禁止性规定而无效。被告主张房屋使用权转让协议有效，无法律依据，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告依房屋使用权转让协议收取的购房款331021元应予返还，被告依房屋使用权转让协议取得的经久商贸城（第壹街）5幢104、204、304号商铺应予返还。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告认为房屋使用权转让协议有效，未主张赔偿损失，经一审法院释明后，仍未提出赔偿损失的诉讼请求，故一审法院对该案的赔偿损失问题不予理涉。无效合同不受诉讼时效的限制，故对被告主张的本案已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认南京民丰装饰市场管理服务有限公司、诸贤四、南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会签订的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》无效。二、南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向诸贤四退还331021元；诸贤四于判决生效之日起十五日内向南京民丰装饰市场管理服务有限公司退还经久商贸城（第壹街）5幢104、204、304号商铺。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6345元，由南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋所在土地为集体土地，且不具备相应的建设手续，双方当事人签订商铺使用权转让协议，因违反国家关于有关土地使用、建设规划等方面的禁止性法律规定，依法应为无效合同。在合同无效的情况下，根据合同相对性，一审认定双方应相互返还因前述无效合同而取得的财产，并无不当。上诉人认为涉案协议仅系使用权转让，应为有效的观点缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审时，民丰装饰公司作为原告，将涉案项目联合开发方欣乐居委会列为第三人提起本案诉讼，于法有据，并无不当，上诉人认为欣乐居委会应为共同原告或被告的主张缺乏法律依据，一审时亦并未提出异议，本院对其该项理由不予采信。综上，诸贤四的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6345元，由诸贤四负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年十月十日书记员  孙雪松