陕西省汉中市汉台区人民法院执 行 裁 定 书(2018)陕0702执异67号异议人（案外人）：孙卫东，男。委托代理人：张其鸾，陕西索平律师事务所律师。申请执行人：汉中市汉台区汇成小额贷款有限公司。统一社会信用代码：916107020817441589。法定代表人：常友安，执行董事。被执行人：汉中天泽房地产开发有限公司汉中天泽房地产开发有限公司。统一社会信用代码：916140700450352833。法定代表人：成怀德，公司执行董事。本院在办理汉中市汉台区汇成小额贷款有限公司（以下简称：汇成小贷公司）申请执行汉中天泽房地产开发有限公司（以下简称：天泽房产公司）借款合同纠纷一案中，案外人孙卫东于2018年7月2日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。异议人孙卫东称：申请事项：请求人民法院终止对汉台区***路北侧汉中***D幢***茗座八层房屋的执行。事实与理由：2016年5月25日，申请人与汉中天泽房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买其开发的位于汉台区***路北侧汉中***D幢8层的商品房，房屋买卖合同价款为450万元。付款方式为：2016年5月25日及2016年6月15日分两次付款100万元，其余250万元以天泽公司欠付申请人的工程款抵扣。申请人按照上述约定支付了全部购房款。2016年10月12日，申请人与汉中天泽茶城有限公司、平安普惠投资咨询有限公司以及平安普惠投资有限公司汉中滨江路分公司订立四方协议，约定自2016年9月20日起，由申请人作为房屋所有权人，将上述房屋出租给平安普惠投资有限公司汉中滨江路分公司。汉中天泽房地产开发有限公司于2016年9月20日将房屋交付于申请人。2016年9月20日，申请人作为所有权人与平安普惠投资有限公司汉中滨江路分公司订立了房屋租赁合同。因汉中天泽房地产开发有限公司与汉中市汉台区汇成小额贷款有限公司借款合同纠纷达成的(2017)陕0702民初2855号民事调解书进入执行程序，汉中市汉台区人民法院对位于汉台区滨江路中段的汉中茶城D幢第八层房屋采取了执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。申请人作为买受人，在查封之前与汉中天泽房地产开发有限公司订立了《商品房买卖合同》，支付了全部房款且已经合法占有该房屋，至今未办理产权登记亦非申请人的原因。申请人根据上述规定，特提出执行异议，请人民法院依法予以支持。附相关证据：1.申请人与天泽房地产公司之间商品房买卖合同；2．商品房买卖合同项下的转账及收款凭证；3．房屋租赁合同四方协议；4．申请人与平安普惠投资咨询有限公司汉中滨江路分公司之间的《房屋租赁合同》5.平安普惠投资咨询有限公司汉中滨江路分公司向申请人缴纳房租凭证申请执行人汇成小贷公司称：被答辩人执行异议申请书答辩人已经收到，现答辩如下：一、人民法院对涉案房屋予以查封符合法律规定。2018年1月3日，答辩人向汉中市汉台区人民法院申请对汉中天泽房地产开发有限公司强制执行，汉台区人民法院受理后作出(2018)陕0702执199号执行裁定，并于当日向汉中市不动产登记服务中心送达了(2018)陕0702执字第199号协助执行通知书，查封位于汉中市汉台区***路中段汉中***D座8层办公区8层房屋（房屋所有权证：汉中市房权证汉台区字第***号），查封期限为三年。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。答辩人向人民法阮申请强制执行，人民法院依法对汉中天泽房地产开发有限公司名下房屋的查封符合法律规定。二、涉案房屋系营业房屋，不是居住房屋，不具备排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体本案，涉案房屋登记在被执行的汉中天泽房地产开发有限公司名下，被答辩人虽与汉中天泽房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但末按照《汉中市中心城区商品房预售资金监管办法>第十条：“预购人应按商品房买卖合同约定的时间，凭《商品房预售资金缴款通知书》将房价款直接存入商品房预售资金监管账户。商业银行对缴款情况核实后，按《缴款通知书》收取预售资金并向缴款人出具《缴款凭证》；预购人凭银行出具的缴款凭证，向房地产开发企业换领交款票据，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金”的规定向监管账户缴纳购房款。且涉案房屋系营业房屋，不属于用于居住的房屋，未达到《最高入民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的能够排除执行的条件，异议不能产生排除人民法院强制执行的效果。三、借款抵押在前，被辩护人孙卫东签订《商品房买卖合同》在后，辩护人具有房屋优先受偿权。2016年1月28日，答辩人与汉中天泽房地产开发有限公司签订了《借款合同》和《抵（质）押合同》，约定借款人民币300万元整，借款期限：6个月，以其自建的位于汉台区***路中段***D座8层房产设定抵押担保。并于2016年1月19日在汉中市不动产登记局办理了《不动产登记证明》(陕(2016)汉中市不动产证明第0001153号）相关手续。2016年5月25日汉中天泽房地产开发有限公司在明知房屋已抵押给答辩人的情况下，与被答辩人孙卫东签订了《商品房买卖合同》，属房屋二次买卖。在房屋明知已抵押给答辩人在前，而后在被答辩人不知情的情况下出售，此行为已属欺诈。综上所述，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的异议请求。被执行人天泽房产公司未答辩。本院查明：2016年1月28日，天泽房产公司与汇成小贷公司签订了借款合同和“抵（质）押合同”，约定借款人民币300万元整，借款期限：6个月，以其自建的位于汉台区滨江路中段茶城D座8层房产设定抵押担保；并于2016年1月19日在汉中市不动产登记局办理了不动产登记证明等相关手续。后因天泽房产公司逾期未还，汇成小贷公司起诉至本院。本院2017年11月10日作出（2017）陕0702民初2855号民事调解书，主要内容为：一、天泽房产公司于2017年12月31日之前返还汇成小贷公司借款本金100万元、利息58.8328万元（利息暂计算至2017年10月28日），合计158.8328万元；并且利息自2017年10月29日起，以本金100万元为基础按月利率20%计算至本息实际清偿之日止；二、在天泽房产公司向汇成小贷公司将全部本息清偿三个工作日内，汇成小贷公司与天泽房产公司共同向有关单位办理解除对汉台区***路中段***D座第八层设定的抵押权等。汇成小贷公司以天泽房产公司未按照调解内容履行还款义务为由，于2018年1月16日本院申请强制执行。执行中，本院于2018年1月30日作出（2018）陕0702执199号执行裁定书，主要内容为：查封被执行人天泽房产公司所有的坐落于汉台区***路中段的汉中***D座8层办公区8层房屋（房屋所有权证：汉中市房权证汉台区字第***号），期限为三年。并于同日要求汉中市不动产登记交易服务中心协助查封其房屋户籍；该中心同日完成了协助查封义务。异议人得悉后，即于2018年7月2日向本院提出书面异议，请求中止对坐落于汉台区滨江路中段的汉中茶城D座8层办公区8层房屋的执行。另外查明：异议人孙卫东于2016年5月25日与被执行人天泽房产公司签订了商品房买卖合同，购得汉台区***路中段的汉中***D座8层办公区8层房屋，建筑面积583.79平方米；付款方式：买受人已于2016年5月25日前支付房款人民币100万元，再次于2016年6月15日前支付房款人民币100万元，剩余房款人民币250万元由工程款抵扣。双方还约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。2016年10月12日，异议人与天泽房产公司、平安普惠投资咨询有限公司以及该公司汉中滨江路分公司，签订了“房屋租赁合同四方协议”。该协议主要约定：自2016年9月20日起，由异议人作为房屋所有权人，将上述房屋出租给平安普惠投资有限公司汉中滨江路分公司。天泽房产公司于2016年9月20日将房屋交付于异议人。2016年9月20日，异议人作为所有权人与平安普惠投资有限公司汉中滨江路分公司订立了涉案房屋租赁合同，将房屋租赁给该分公司。异议人也交纳了房屋租赁税款。本院认为：我国“担保法”第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条（一）款规定：抵押人所有的房屋和其他地上附着物可以抵押。本案中，执行依据是本院（2017）陕0702民初2855号民事调解书，申请执行人和被执行人之间系因借款所引发的金钱债权执行实施案件，并非商品房买卖合同纠纷案件。该涉案商品房的产权仍然登记在被执行人天泽房产公司名下。被执行人天泽房产公司作为债务人，将涉案房产作为抵押物，与申请执行人汇成小贷公司依法进行了登记，向其借款。被执行人不履行债务的，抵押权人有权以该抵押物处置后的价款优先受偿。异议人主张其与被执行人签订有涉案房产的商品房买卖合同，并已交纳了房款和实际占有为由，排除本案执行实施，阻却本院对涉案房产的执行。本院认为：异议人与被执行人签订的商品房买卖合同，是被执行人以该涉案房产作为抵押物，向申请执行人汇成小贷公司借款后发生的事实，因被执行人天泽房产公司和异议人之间的商品房买卖合同是否无效，不是本执行异议案件的审查范围，对此不予审查。异议人的异议理由不能阻却本院对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条（一）款的规定，裁定如下：驳回异议人孙卫东的异议如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 薛 凡审判员 苟汉生胡翔二〇一八年十月五日书记员 卿红丽