贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0502民初6051号 原告：谭文卫，男，1971年3月10日生，穿青人，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市大方县。 原告：吴学敏，女，1973年4月14日生，穿青人，籍贯住址同上。 二原告委托诉讼代理人：王静（特别授权），系贵州威迪律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：陈欢（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浩（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。 原告谭文卫、吴学敏与被告贵州翰林置业有限公司（以下至判决主文前简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人王静、陈欢，被告翰林置业委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭文卫、吴学敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理毕节市七星关区远航综合专业市场1层3-1-16号商铺权属证书并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以原告已付房款460,334.00元为基数，从2015年4月28日起按每日万分之二计算至实际办理并交付权属证书之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年9月27日，原告与被告于签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省××市××区××综合专业市场××号商铺，合同第八章第三项（23页）约定被告应于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告在约定日期起180日以后仍不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告认为，被告不履行合同约定义务已违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担合同约定的已付房款万分之二的违约金责任，并履行合同约定，办理商品房转移登记。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告翰林置业书面辩称,一、答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同之后，被答辩人就将该房屋返租给答辩人，答辩人即向被答辩人支付了租金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可见，被答辩人已取得了处分该商铺的权利，已将该商铺出租并获得了收益，故答辩人实际上已经向被答辩人交付了商铺，并不存在逾期交房的情形，不应当承担违约责任。二、被答辩人已经收到租金，从其收到租金的事实证实了其取得该商铺的处分收益权，也进一步说明答辩人已履行了交房义务。三、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产按规定应有供电部门的双回路供电，但城市建设基础落后，该商品房处只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因此原因，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能控制的因素所导致的后果，故答辩人应当免责。四、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增减；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由此可见，违约金的计算可根据实际损失请求增减。本案中，该铺面被答辩人已于2013年12月期间起开始进行正常出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书是用于出租、转让、抵押、继承。首先，涉案房屋现就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可抵于原房价，被答辩人不能以假设的想法来认为自己受到损失，第三、涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四、继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办理期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少。综上所述，被答辩人从购房时就收取了租金获得了利益，答辩人实际上已履行了交房给被答辩人的义务，不应当承担逾期交房的违约责任。在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，且被答辩人的请求已超过诉讼时效。即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。而答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，如此答辩人将临破产，引起群体事件发生，使公共利益受到损失，使市、区人民政府将面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，才能彰显法律的公平和正义。请求法院顾全大局，维护答辩人的利益为谢！ 被告翰林置业口头辩称,一、被告不应当承担违约责任，根据民法总则的实施，以及最高院第八次民商事会议纪要的内容，本案已过诉讼时效；二、我公司已在2017年12月29日取得了商品房备案证明书，即使承担违约责任，也只能计算到2017年12月29日；三、原告的诉请无事实理由及法律依据，原告的诉请在双方签订的《商品房买卖合同》中并无约定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、被告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、增值税发票、《收据》，被告提交的《毕节市商品房屋备案证明书》，经本院审查认为，该证据符合证据“三性”，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但不能完全达到双方各自的证明目的。被告提交的《关于先期办理远航综合商贸市场房产证的请示》，因系复印件，且属被告单方陈述，本院不予采信。被告提交的彭云商品房预售合同纠纷判决书，与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于位于贵州省××市××综合专业市场地下××号商业营业用房；建筑面积为50.4平方米，套内建筑面积42平方米；商品房总价款为460,334.00元；交付时间：2014年4月28日前。转移登记：（一）被告承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；（二）被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。原告按合同的约定向被告支付了购房总款460,334.00元。同时，被告代收办理权属登记的相关费用合计26,400.00元。被告于2017年12月29日取得涉案房屋备案证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以“已交付房价款”万分之二的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，合同中约定涉案房屋的总价款为460,334.00元，且原告支付实际支付给被告的购房款亦为460,334.00元，故依照合同约定，被告应当以460,334.00元的0.02%按日向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年4月28日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2015年4月28日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月1日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了合同义务。毕节市住房和城乡建设局于2017年12月29日颁发了涉案房屋的商品房备案证明书，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但被告并未提供证据证明其已经对原告尽到了通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年10月15日作为被告履行通知义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2015年10月1日至2018年10月15日，共计1109天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为460,334.00元×0.02%×1109天=102,102.10元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持102,102.10元。 原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。现被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任，该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告提供的证据并不足以证明原告已经明确放弃向被告主张因《商品房买卖合同》造成的违约责任的权利，故对被告已经委托第三人为其招租，故不应支付违约金的抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于原告谭文卫、吴学敏缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告谭文卫、吴学敏办理位于贵州省××市××综合专业市场××号商业营业用房的不动产权证书； 二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭文卫、吴学敏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金人民币102,102.10元； 三、驳回原告谭文卫、吴学敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,025.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇一八年十月二十九日 书记员  秦滋垚