湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0325民初1363号原告：杜勇，男，1973年5月13日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：吴俊翔，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：代为提起诉讼、提交证据、进行质证辩论、参与调解、代收法律文书。被告：王孝敬，男，1954年9月4日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：十堰市赛武当房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市武当路太安巷1号。法定代表人：刘立军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖盛华，男，十堰市赛武当房地产开发有限公司董事长助理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书。委托诉讼代理人：张军，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告杜勇诉被告王孝敬、十堰市赛武当房地产开发有限公司（下称十堰赛武当公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法由审判员宋学东适用简易程序独任审判，于2018年9月21日、10月23日公开开庭进行了审理，原告杜勇及其委托诉讼代理人吴俊翔、被告王孝敬，被告十堰赛武当公司的委托诉讼代理人肖盛华、张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜勇向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告王孝敬与被告十堰赛武当公司在房县房产局预告登记时签订的房屋买卖合同（FX14001841)无效；2、请求确认原告杜勇与被告十堰赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告十堰赛武当公司在湖北省房县××路东侧、××路南侧开发“滨湖国际”房产项目。2014年8月20日，原告杜勇与被告十堰赛武当公司签订滨湖国际产权式商铺认购协议，约定被告十堰赛武当公司将负一层的154号、157号、158号、159号、160号、161号商业用房（建筑面积共计69平米）售予原告，总价款为480000元。原告于签订合同当天即付清所有款项，被告十堰赛武当公司向原告出具收据。2014年8月20日，被告十堰赛武当公司又与原告签订滨湖国际产权式商铺租赁合同书，十堰赛武当公司又将售予原告的商铺返租回去，租赁期限为10年，第1年至第3年，每季度支付租金9600元，第4年至第7年，每季度支付租金10200元，第8年至第10年，每季度支付租金10800元。被告十堰赛武当公司与众多买房户签订返租合同后，整体出租给他人，办“美乐多超市”。返租合同签订后，被告十堰赛武当公司累计向原告支付了一年半的租金。近两年来原告一直向被告十堰赛武当公司要求支付租金，被告十堰赛武当公司一直推脱。2018年7月，原告听说十堰赛武当公司因欠高利贷借款，法院欲拍卖“美乐多超市”租用房产，而原告购买的房产都涵盖在超市范围内。原告进一步了解，被告十堰赛武当公司向被告王孝敬借款，为确保还款，双方于2014年11月份在房县房产局办理了预告登记，签订了FX140011841号房屋买卖合同，涵盖“滨湖国际”地下室847平米，包括原告购买房屋。被告十堰赛武当公司没有偿还被告王孝敬借款，王孝敬向茅箭区人民法院提起诉讼，茅箭区人民法院依法作出（2015）鄂茅箭民二初字01216号判决书。判决生效后，被告十堰赛武当公司仍没有还款，导致王孝敬申请法院执行。原告与被告十堰赛武当公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，但被告十堰赛武当公司明知房屋已出售，仍与被告王孝敬签订房屋买卖合同，存在明显欺诈，二被告之间只存在民间借贷关系，双方签订的房屋买卖合同侵害了原告的合法权益，应属无效合同。为维护原告的合法权益，原告具状起诉。被告王孝敬辩称：1、原告与王孝敬无民事合同纠纷，原告无权起诉王孝敬。原告要求确认王孝敬与十堰赛武当公司在房县房管局预告登记签订的房屋买卖合同（FX14001841）无效，其请求用错主体，请求法院予以撤销；2、王孝敬与十堰赛武当公司、刘立军的合同纠纷已以（2015）鄂茅箭民二初字第01216号民事判决书审结。在2012年11月23日十堰赛武当公司、刘立军向王孝敬、罗凤莲借款300万元，借款同时以赛武当房地产有限公司开发的房县滨湖国际房屋的负一楼商业用房以预告登记的方式抵押给王孝敬、罗凤莲。后由于赛武当公司、刘立军借款到期后无法偿还，要求按合同、抵押方式续约至今；3、根据物权登记优先的精神，王孝敬、罗凤莲登记在前，后续约也是到期后继续在房产登记机关续登记。综上所述，原告所诉事实依据错误，存在重大瑕疵，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告十堰赛武当公司辩称：1、原告关于事实部分的陈述基本属实，我们予以认可。2、关于原告所称的认购协议，协议签订后原告足额支付了购房款，赛武当将房屋返租过来，又租给美乐多超市，认购协议与返租协议是有效的。3、赛武当与王孝敬签订的买卖合同及预告登记，事实上是赛武当向王孝敬借款提供的担保，双方并没有真实的房屋买卖合同的意思表示，从王孝敬在茅箭法院起诉看，王孝敬与赛武当是借款合同关系而不是房屋买卖合同关系，对于王孝敬作为赛武当公司应当偿还借款，对于买卖的商铺我们认为与原告签订的合同有效。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月23日，被告十堰赛武当公司的法定代表人刘立军以赛武当房县分公司的名义向被告王孝敬及妻子罗凤莲借款3000000元。2014年11月21日，经过清算以后，重新签订资金借款合同，约定借款利息2%、手续费1%,借款期限1年。为确保偿还借款，被告十堰赛武当公司将其开发的房县滨湖国际负一楼1单元1层108室847平方米商业用房抵押给被告王孝敬，双方在房县房地产交易所办理了房屋预告登记，签订了FX14001841号房屋买卖合同。2015年6月9日，双方签订补充协议，约定十堰赛武当公司房县分公司于2015年6月22日前支付借款利息及手续费。但到期后被告十堰赛武当公司仍未支付。2014年8月20日，原告杜勇（乙方）与被告十堰赛武当公司房县分公司（甲方）签订一份滨湖国际产权式商铺认购协议，主要内容为：1、乙方有意向购买甲方开发建设的滨湖国际项目第负一层154号、157号、158号、159号、160号、161号商业用房（以下简称该商品房），建筑面积为69㎡；2、甲、乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付480000元人民币给甲方，作为认购该商品房的定金。该商品房单价为7000元/㎡，总金480000元人民币。3、甲、乙双方约定，商品产权登记待滨湖国际项目全部竣工验收，房产主管部门最终确认认证后办理。但乙方购置商铺的投资收益，不受办理产权证的影响，投资收益按《滨湖国际产权式商铺租赁合同》约定执行。签订合同当日，原告杜勇向被告十堰赛武当公司支付了全部购房款480000元，被告向其出具收据1张，内容为：“交款单位杜勇，收款方式现金，人民币肆拾捌万元整，￥480000，收款事由购买滨湖国际157、158、159、160、161、154号商铺款，”收据下方加盖有十堰赛武当公司的合同专用章。同日，双方又签订一份滨湖国际产权式商铺租赁合同书，被告十堰赛武当公司将售予原告杜勇的商铺返租回去，租赁期限为10年，被告按年度计算租金。被告十堰赛武公司将返租原告杜勇的商铺和其他50余户的商铺共同返租后，整体出租给他人，开办美乐多超市。截止起诉前，被告十堰赛武当公司向原告付清了2016年12月31日以前的房租，2017年以后的房租未付。2018年7月,原告听说二被告之间签订的FX14001841号房屋买卖合同中包括原告购买房屋，拟被法院执行。为此，具状起诉。庭审中，被告王孝敬出示了2014年11月27日房县房地产交易所颁发的房县房预城关镇字第201402044号《中华人民共和国房屋预告登记证明》，并称该登记从2012年11月开始登记。另查明：2015年9月，王孝敬以十堰赛武当公司房县分公司、刘立军欠其借款为由向十堰市茅箭区人民法院提起诉讼，茅箭区人民法院作出（2015）鄂茅箭民二初字第01216号判决书，判决十堰赛武当公司房县分公司、刘立军偿还借款及利息。判决生效后，十堰赛武当公司房县分公司、刘立军仍没有还款，王孝敬向法院申请执行。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。被告王孝敬与被告十堰赛武当公司之间真实的民事法律关系是民间借贷关系，已经人民法院生效文书确认。双方在借款期间办理房屋预告登记、签订房屋买卖合同的行为只是为借款提供担保，不是“买卖房屋”的真实意思，故该房屋买卖合同无效。但该房屋买卖合同中不仅包涵了原告购买的房屋,也包涵了其他案外人购买的房屋，原告仅能主张涉及包涵其购买的房屋部分的合同内容无效，其余部分与其无关，原告无权主张权利，故本院确认二被告所签房屋买卖合同中包括的原告杜勇购买的69㎡的商品房部分的合同内容无效。被告王孝敬的辩解理由于法无据，本院不予采信。原告杜勇与被告十堰赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议和滨湖国际产权式商铺租赁合同书的行为，是双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，故原告请求确认双方签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条、第一百四十三条、第一百四十六条之规定，判决如下：一、被告王孝敬与被告十堰赛武当房地产开发有限公司在房县房地产交易所办理房屋预告登记时签订的FX14001841号房屋买卖合同中涉及原告杜勇已购买的69㎡商品房的部分无效。二、原告杜勇与被告十堰市赛武当开发有限公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效。三、驳回原告杜勇的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告王孝敬、十堰赛武当房地产开发有限公司负担，因原告已向本院预交，故由被告直接向原告结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  宋学东二〇一八年十月二十五日书记员  袁改华本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条物权的种类和内容，由法律规定。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效；（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。