江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初1980号原告(反诉被告)：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市钟秀中路98号。法定代表人：刘春来，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭钊，男，该公司法务总监。委托诉讼代理人：吴海生，男，该公司员工。原告（反诉被告）：南通五洲国际投资有限公司，住所地南通市钟秀中路25号。法定代表人：舒策城，董事长。委托诉讼代理人：吴海生，男，该公司员工。被告（反诉原告）：上海摩茵摩商贸有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇崇南公路435弄60号房B座。法定代表人：孙若海，执行董事。委托诉讼代理人：董凌，上海利好律师事务所律师。委托诉讼代理人：董福根，上海利好律师事务所律师。原告（反诉被告）南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称五洲国际运营公司）、南通五洲国际投资有限公司（以下简称五洲国际投资公司）与被告（反诉原告）上海摩茵摩商贸有限公司（以下简称摩茵摩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五洲国际运营公司、五洲国际投资公司委托诉讼代理人吴海生、被告（反诉原告）摩茵摩公司委托诉讼代理人董凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲国际运营公司、五洲国际投资公司向本院提出诉讼请求：1.被告摩茵摩公司向原告五洲国际运营公司支付租金8721.06元、支付商业管理费和物业管理费182739.60元（计算至2015年9月28日）、支付违约金111232.80元。2.被告摩茵摩向原告五洲国际投资公司返还装修补贴85万元。3.本案诉讼费用、保全费由被告摩茵摩公司承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告支付原告商业管理费和物业管理费167511.30元（自2015年10月计算至2016年8月即被告提出撤铺申请的时间）。事实与理由：2014年9月，原告五洲国际运营公司与被告签署《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》与《补充协议》，上述合同分别对租赁区域、租金、商管费、物业费、装修补贴、合同解除、违约责任等进行了约定。自2014年12月22日至2015年6月30日期间总计产生租金8721.06元，被告一直未能按约履行支付义务，且自2015年7月以来一直处于闭店状态，根据《商铺租赁合同》第13-1条、14-5条的约定，原告五洲国际运营公司享有合同解除权，并于2015年9月28日向被告发出合同解除函，该合同已被合法解除。自2014年9月27日至2015年9月28日止，总计产生商业管理费和物业管理费共计182739.6元；被告至今未能向原告五洲国际运营公司予以支付。摩茵摩公司直至2016年8月才申请撤铺，其间产生商业管理费和物业管理费167511.30元也未支付。根据《商铺管理合同》第13-6条的约定，被告需向原告五洲国际运营公司支付相当于六个月的商业管理费和物业管理费的违约金，总计111232.8元。原告五洲国际投资公司已为被告支付装修补贴共计85万元，根据《补充协议》第五条的约定，被告应向原告五洲国际投资公司返还装修补贴85万元。被告摩茵摩公司辩称，1.对原告的第一项诉讼请求不予认可。理由为：原告要求支付租金的诉讼请求已超过了法定的一年诉讼时效，所要求支付商业管理费和物业管理费也同样超过法定的两年诉讼时效。2.对原告主张的第二项诉讼请求85万元金额不予认可，同样该诉讼请求已超过法定的两年诉讼时效。关于原告主张的物业管理费，并非两原告收取，而是第三人收取，故两原告无权主张。反诉原告摩茵摩公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告五洲国际运营公司返还保证金5万元。2.反诉费由反诉被告负担。事实与理由：摩茵摩公司向五洲国际运营公司支付了5万元保证金，现合同解除，五洲国际运营公司应返还保证金5万元。反诉被告五洲国际运营公司反诉辩称，根据商铺租赁合同第5条履约保证金条款的约定，该5万元是作为摩茵摩公司支付的履约保证金，在第5-3条明确了如果摩茵摩公司未履行合同项下的义务，五洲国际运营公司有权将摩茵摩公司应支付的费用在履约保证金中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据：五洲国际运营公司及五洲国际投资公司举证的南通五洲城市广场项目商铺租赁合同、商铺管理合同、补充协议、支付装修补贴的往来凭证、孙若海签名的撤铺申请书、解除合同的补充协议、2015年9月28日原告发给被告的解约函、承诺书，摩茵摩公司举证的履约保证金收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.五洲国际运营公司举证的2015年10月18日所发的整改函复印件及EMS面单，证明被告未按合同约定进行营业。2.五洲国际运营公司举证的2016年1月27日所发的催款函复印件及EMS面单，证明被告拖欠支付款且擅自闭店，构成违约。上述两组证据，摩茵摩公司未予认可，五洲国际运营公司未能提供证据原件供核对，本院无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月，原告五洲国际运营公司（甲方）与被告摩茵摩公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，由甲方将位于南通市钟秀中路98号南通五洲城市广场项目1－1068至1-1101、1-1125至1132、1-1171号单元出租给乙方。租赁区域的套内面积为662.1平方米。合同3－1条约定，租赁期限为3年，自2014年9月27日至2017年9月26日止（其中：装修期自2014年7月20日始至2014年9月20日止）。租赁优惠期间须交纳物业管理费、水电等有关费用。租赁区域租金从2014年9月27日起开始计算交纳。第四条租金费用约定，租赁区域的租金以乙方每月的销售额为基础，按乙方月销售额的比例向甲方计算并支付月租金，乙方租金按月结算。……第十三条合同解除条款约定，有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，且乙方应按本合同第十三条约定支付违约金；若乙方行为给甲方或第三方造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失：13－1条乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的；……第十四条违约责任条款，14-5条约定，乙方应自营业之日起在甲方规定的营业时间内正常营业。未经甲方书面同意，乙方不得间断营业，或将场地挪作它用，或将租赁区域转租或分租。租赁期限内间断营业期限累计达30天以上的，甲方有权解除合同，……14-9条约定，乙方违反本合同条款导致本合同解除或终止的，甲方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的固定租金标准计算）的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告五洲国际运营公司（甲方）与被告摩茵摩公司（乙方）同时签订了《商铺管理合同》一份。合同约定，商业管理费的标准为5元/月/平方米，物业管理费的标准为18元/月/平方米。第十二条合同解除条款约定，有下列情形之一的，除乙方应按本合同约定承担违约责任外，甲方有权单方解除本合同；若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应全额赔偿：12－1乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五日（或以上）的。……第十三条违约责任条款约定，13-2若乙方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或者几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。13-6因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已经交纳的保证金、商业管理费和物业管理费等相关费用，甲方无需退还。且甲方可视情况要求，乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告五洲国际运营公司（甲方）、五洲国际投资公司（丙方）与被告摩茵摩公司（乙方）就上述合同还签订《补充协议》一份。补充协议第一条约定，乙方的装修优惠期自2014年7月20日始至2014年9月20日止。装修期内，甲方不收取扣点租金，但乙方需要交纳7.5元/平方米/月的垃圾清运费，以及装修过程中所实际发生的水、电等有关费用。补充协议第三条约定，主合同及本协议生效后，丙方支付120万元给乙方作为装修补贴。补充协议第四条约定，装修补贴支付进度：主合同及本协议生效后十五个工作日内丙方支付乙方20%的装修补贴即24万元；在乙方进场装修后十个工作日内丙方支付乙方30%的装修补贴即36万元；在乙方进场装修一个月后，丙方支付乙方30%的装修补贴即36万元；乙方租赁区域开业后二十日后，丙方支付乙方剩余余款的20%的装修补贴即24万元。乙方委托伊源（上海）装饰设计有限公司进行装修工程，应乙方要求，甲方同意装修补贴费用直接汇入该公司账户。补充协议第五条约定，甲乙丙三方明确，如因乙方违约导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠补贴，乙方除须在主合同终止或解除后三日内向甲方补交装修优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按主合同提前终止或解除前12个月平均标准计算），还须同时向丙方返还装修补贴。合同履行过程中，摩茵摩公司于2014年8月7日向五洲运营公司支付了5万元履约保证金。2014年12月22日，五洲城市广场正式开业。2015年2月5日，五洲国际运营公司与摩茵摩公司签订承诺书，摩茵摩公司承诺在2015年3月15日前将韩国生活馆内货品调整到位（全部韩国货品），通过验收。五洲国际运营公司承诺在摩茵摩公司调整后2天内进行验收。验收合格后3月底支付剩余装修补贴款35万元。2015年9月28日，五洲国际运营公司向摩茵摩公司发出解约函：“贵我双方于2014年9月签署《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》与《补充协议》，但贵公司到目前一直未能按照合同约定支付费用，且自2015年7月以来一直处于闭店状态，现我公司根据《商铺租赁合同》第13－1条、14－5条的约定，向贵公司发出本《解约函》，望贵公司接到此函后及时到我公司办理相应解约手续。同时，我公司保留按照上述协议约定追究贵公司违约责任的权利。”2016年7月29日，摩茵摩公司向五洲国际运营公司提出申请：“上海摩茵摩商贸公司申请2016年8月10日撤铺，请贵司批准。”2016年9月份，五洲国际运营公司收回租赁商铺。关于装修补贴款事宜，2014年10月28日，五洲国际运营公司、五洲国际投资公司与摩茵摩公司就装修补贴款的支付问题签订解除合同补充协议，三方同意解除与原补充协议中委托伊源（上海）装饰设计有限公司签订的工程施工协议，三方同意后续工程款支付给常州凯蒂茜斯装饰工程有限公司。五洲国际投资公司先后分四次支付装修补贴款85万元：2014年8月25日支付伊源（上海）装饰设计有限公司24万元，2014年11月5日支付常州凯蒂茜斯装饰工程有限公司18万元，2014年11月18日支付常州凯蒂茜斯装饰工程有限公司18万元，2015年2月支付常州凯蒂茜斯装饰工程有限公司25万元。本院认为，五洲国际运营公司、五洲国际投资公司与摩茵摩公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《补充协议》，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，当事人应恪守履行。摩茵摩公司拖欠租金、商业管理费、物业管理费超过合同约定的期限，原告依约享有单方解除权。原告解除《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》符合法律规定。关于摩茵摩公司提出的诉讼时效的抗辩，本院认为，虽然《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》约定的租金、商业管理费和物业管理费的支付方式为分期履行，使得各期租金、商业管理费和物业管理费具备一定的独立性，但该独立性不足以否认整个债务的整体性。若从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人频繁地主张权利，破坏双方长期的合作，不利于保护债权人。本案中，摩茵摩公司收到五洲国际运营公司发出解约函后，并未按函件规定办理解约手续，对此五洲国际运营公司亦给予其宽限时间，直至2016年8月撤离商铺。因此，本案的诉讼时效应从2016年8月起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。五洲国际运营公司未能举证其在2017年8月前向摩茵摩公司主张过欠付的租金，因此摩茵摩公司对于租金超过诉讼时效的抗辩理由成立。对于其余的商业管理费、物业管理费、装修补贴及相应违约金的诉讼时效适用二年的规定，五洲国际运营公司及五洲国际投资公司的该部分诉讼请求未超过诉讼时效。关于五洲国际运营公司主张的商业管理费与物业管理费，摩茵摩公司抗辩物业管理费应由第三人收取，五洲国际运营公司无权主张。本院认为，物业管理费约定在《商铺管理合同》中，即使物业管理实际由第三人实施，但根据合同的相对性原则，摩茵摩公司仍应向五洲国际运营公司支付物业管理费。根据双方合同约定，商业管理费与物业管理费为每月15228.3元，自2014年9月27日算至2016年8月为23个月，共计350250.9元。至于违约金，根据《商铺管理合同》13-6条的约定为相当于六个月的商业管理费与物业管理费为91369.8元。关于五洲国际投资公司主张的85万元装修补贴款，因摩茵摩公司违约导致合同提前终止，摩茵摩公司应退还85万元装修补贴款。摩茵摩公司抗辩五洲国际投资公司未支付剩余的35万元装修补贴款违约在先，导致合同无法继续履行。对此本院认为，双方对于35万元装修补贴款的支付于2015年2月5日签订的承诺书约定，35万元装修补贴款支付的条件是摩茵摩公司在2015年3月15日前将货品调整到位并通过验收，对于该付款条件，摩茵摩公司未能举证证明已成就，因此其抗辩理由缺乏依据，本院难以采纳。关于摩茵摩公司反诉主张的5万元履约保证金，因五洲国际运营公司已主张违约金，该违约金与履约保证金具备同样的功能，因此5万元履约保证金应予退还，并予以抵扣。综上所述，因摩茵摩公司违约导致合同解除，摩茵摩公司应支付商业管理费与物业管理费，退还装修补贴款并承担违约责任。五洲国际运营公司应退还履约保证金。五洲国际运营公司主张的租金已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海摩茵摩商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司商业管理费和物业管理费350230.9元、违约金91369.8元。二、被告上海摩茵摩商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还南通五洲国际投资有限公司装修补贴85万元。三、反诉被告南通五洲国际商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还反诉原告上海摩茵摩商贸有限公司履约保证金5万元。四、驳回原告南通五洲国际商业运营管理有限公司、南通五洲国际投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16682元，保全费5000元，合计21682元，由原告南通五洲国际商业运营管理有限公司、南通五洲国际投资有限公司负担258元，被告上海摩茵摩商贸有限公司负担21424元。反诉受理费525元，由反诉被告南通五洲国际商业运营管理有限公司、南通五洲国际投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费不服本诉为16682元，不服反诉为525元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松人民陪审员  马 莉人民陪审员  陈海清二〇一八年十月二十五日书 记 员  黄凤美