四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0502民初1843号 原告(反诉被告)：赵国容，男，1974年10月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：罗伟，四川拥慧律师事务所律师。 被告(反诉原告)：成都市人人乐商业有限公司，住所地成都市青羊区草市街2号，统一社会信用代码91510100746417996Y。 法定代表人：杨永银，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡国荣，男，回族，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：戴小露，女，汉族，系被告公司员工。 原告（反诉被告）赵国容与被告（反诉原告）成都市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐商业有限公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭将本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）赵国容及其委托诉讼代理人罗伟，被告（反诉原告）人人乐商业有限公司的委托诉讼代理人蔡国荣、戴小露均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵国容向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因其合同违约给原告造成的损失706055.85元；2.判令被告退还原告交的保证金39000元和己多交房租40000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月，被告在人人乐商场招商时，为达到让原告入住经营的目的，许诺很多优惠条件，原告为慎重起见，事前告知被告方，如入住经营，会投入较大，必须长期经营，在得到被告方承诺出租3年，3年后在被告经营的6年期中，继续优惠租给原告的基础上，原告与被告签订了租赁泸州市钟鼓楼人人乐商场店面《租赁合同》，合同约定租赁期限为2016年10月1日至2019年7月30日，并于合同中约定要到期后的继续租赁的延续条款，随后原告投入400913元（含税）对租赁店面进行装修，请店员5人，但在原告经营不到一年的情况下，被告方却于2017年9月擅自违约，单方关闭人人乐商场，收回租赁给原告的店面，给原告方造成了巨大的经济损失。依据原被告双方签订的《租赁合同》第八章第四条约定，违约责任“依本合同补充协议约定的租金进行承担”，此约定对双方都有约束力，被告方应承担23个月补充协议约定租金的违约责任(13000元×3个月=299000元），但原告的实际损失已超过违约责任约定，依据《中华人民共和国合同法》第114条规定，被告应按实际损失赔偿原告。原告实际损失达706055.85元。其中，装修损失271205.85元、己订货物退货损失292850元；店员安置5人1个月工资15000元；被告在未通知原告的情况下，强行将原告存放在租赁店面里的货物皮鞋200双、袜子1500双拉走，至今不知货物被拉到何处，总价127000同时，原告还交有保证金39000元和己多交房租40000元，被告也应退还。 被告人人乐商业有限公司辩称，原被告双方签订租赁合同，原告承租被告在泸州开设的广场商场专柜，约定租金13000元。双方于2017年4月1日重新签订合同，租金降至10000元，期限至2018年9月30日止。原告自2017年2月开始，未向被告缴纳合同租金，被告2017年9月底依法解除双方的租赁关系，被告依照合同约定行使权力不应当承担任何责任。原告未多交租金，不存在退还问题，造成本案纠纷的原因在于原告拒不缴纳租金造成，原告诉请缺乏事实依据。 反诉原告人人乐商业有限公司提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付拖欠反诉原告租金86000元；2.判令反诉被告承担全部反诉费用。事实与理由：反诉原被告双方于2016年8月31日签订《租赁合同》及补充协议（租赁），约定由反诉被告承租反诉原告在泸州市钟鼓楼人人乐商场内167.7平方米的场地，用于开设菲西德专柜，合同期限为2016年10月1日至2019年7月30日，该合同约定的租金为13000元/月。合同签订后，双方于2017年4月1日重新签订了《租赁合同》及补充协议（租赁），将合同期限变更为2017年4月1日至2018年9月30日，租金标准变更为10000元/月。赵国容从2017年2月开始拖欠租金，至2017年9月已拖欠人人乐商业有限公司租金86000元。 反诉被告赵国容辩称，人人乐商业有限公司所述不实，赵国容不存在反诉原告所述情形。其陈述拖欠租金事实不成立，赵国容租赁柜台就先后缴纳158000元的租金，已经缴纳15个月，没有拖欠租金，相反多缴纳了4个月。按照租赁合同约定，租金的缴纳方式是反诉方在商场的收银台，收银员将其销售收入先行扣除再行返还。 原告（反诉被告）赵国容围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.被告工商登记、原告身份证复印件，拟证明原被告主体适格；2.2016年8月31日《租赁合同》、《补充协议》，拟证明合同约定租赁期限2016年10月1日至2019年7月30日，月租金13000元；3.装修合同、装修费发票4张、照片1张，拟证明原告对店面进行装修总价400913元；4.原告与泸州人人乐店员朱冰伶、蒲燕春、朱香文、税小林、胡小珍的《劳动合同》、身份证复印件、安置补偿款领取表，拟证明被告擅自违约解除店名租赁合同，原告安置工作人员的安置费用；5.浙江大五商贸有限公司代理商加盟合同、退货通知书、原告建设银行账户支出明细、店名退货单、赵国容建行交易明细银行单据（浙江大五商贸有限公司退货款29285元），拟证明被告擅自解除合同，导致原告退货产生损失292850元，并且收到供货商扣除5折货款后的退款；6.店面电脑数据、存货照片6张、原告与被告具体经办人时旭微信聊天截图2张，拟证明被告将原告存放于店内的货物拉走，共计金额127000元；7.专用收据租赁保证金、原告缴纳租金发票6张，拟证明被告应退回原告租赁保证金39000元、被告收取原告租金158000元，15个月的租金，原告只使用11个月，多出4个月的租金，共计40000元；8.与人人乐公司的管理人员马正和时旭三段通话录音，拟证明人人乐公司同意降低租金；9.川信合资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》，拟证明店面装修及货物损失共计176082元。成都市人人乐商业有限公司对以下证据：被告工商登记、原告身份证复印件、租赁合同、租赁补充协议、专用收据租赁保证金、原告缴纳租金发票、川信合资产评估有限责任公司出具的《报告书》内评估价值序号1-33项的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据，本院认定如下：1.关于赵国容所诉安置工作人员的安置费用，仅有相关人员的签字，但未提供有效证据以证明签字工作人员在赵国容承租的人人乐商场处实际工作并领取了该笔费用，对该组证据，本院不予采纳；2.关于浙江大五商贸有限公司代理商加盟合同、退货通知书、赵国容建设银行账户支出明细、店名退货单、赵国容建行交易明细银行单据（浙江大五商贸有限公司退货款29285元），本院认为原告提交的该组证据证明赵国容于浙江大五商贸有限公司就2017年12月5日赵国容经营的菲西德人人乐店提出的退货申请并于之后收到对方验收退货后5折的退货款，可以确认赵国容因解除租赁合同致货物损失达292850元的事实，对该组证据本院予以采信；3.关于与时旭微信聊天截图2张、与马正和时旭三段通话录音，本院认为赵国容未提供有效证据证明微信聊天人、被录音人的真实身份，对该组证据，本院不予采纳；4.关于川信合资产评估有限责任公司出具的《评估报告》内固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表序号34-43项评估现场未存在的资产，本院认为，明细表内34-43项可移动的资产，在人人乐商业有限公司否认其拉走的情况下，赵国容未举证证明人人乐商业有限公司应该为以上丢失物品的价值负责，因此，本院仅对《评估报告》内序号1-33项现场的实物资产价值予以采信。 被告（反诉原告）成都市人人乐商业有限公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.2016年8月31日双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，拟证明双方之间的租赁关系、期限以及租金标准，违约责任；2.2017年4月1日双方签订的《租赁合同》，拟证明内容、场地、面积以及品牌都是一致的，期限是至2018年9月30日止，采取物尽租金止的方式，并将租金调至10000元，约定逾期30天就按照甲方处理；3.收入凭证、结算收款单、租赁发票，拟证明2016年12月原告交付了租金，是先交租后使用的方式，缴纳了2017年1月份的租金；4.《促销协议》及对应的促销费发票106000元，拟证明约定了在人人乐20周年庆，赵国容以赞助费的形式与人人乐签订的费用，而不是租金。赵国容对以下证据：2016年8月31日双方签订的租赁合同、补充协议的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据，本院认定如下：1.2017年4月1日双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《促销协议》上赵国容的字迹与本人明显不符，其合同、协议上所捺赵国容的手指印为涡纹，经赵国容本人当庭捺印比对，本院查验赵国容本人的手指纹均为流纹，因此《租赁合同》、《补充协议》、《促销协议》上的签字及捺印均不是赵国容本人。经本院告知举证责任后，人人乐商业有限公司当庭表示放弃对2017年4月1日的《租赁合同》、《补充协议》、《促销协议》上赵国容签字及捺印的鉴定申请，本院对以上证据均不予采信。人人乐商业有限公司当庭表示，原被告双方应按照2016年8月31日双方签订的租赁合同、补充协议，按每月1.3万元收取租金；2.关于促销协议对应的促销费发票106000元，本院认为，因《促销协议》的真实性未被采信，原、被告双方仅存在租赁关系，本院对人人乐商业有限公司依据《促销协议》主张赵国容缴纳106000元为促销费不予认可，该笔费用应为赵国容缴纳的租金。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本案认定事实如下：2016年8月31日，双方签订《租赁合同》及《补充协议（租赁）》。约定赵国容向人人乐商业有限公司承租泸州店商场一楼专柜位置号A003S304F1005场地167.7平方米用于经营菲西德专柜家居用品。合同租赁期限为2016年10月1日至2019年7月30日，月租金为1.3万元。合同签订后，赵国容缴纳租赁保证金39000元并对承租的场地进行了装修，承租期间赵国容缴纳租金共计158000元。2017年9月30日，在合同约定的履行时间期内，在未向赵国容发出正式的书面解除合同的通知的情况下，人人乐商业有限公司单方关闭了商场。赵国容因无法继续经营为人人乐菲西德专柜所进的货物，向货物的供应商提出了退货申请，2017年12月28日，该批货物的供货商浙江大五商贸有限公司向其出具《退货通知书》:“赵国容：你方2017年12月5日的退货申请己收悉。根据我们双方签订的《浙江大五商贸有限公司代理商加盟合同》第二条第8项规定，你方在保证商品完好、包装齐备、标签无损坏、未超过保质期的前提下，退还已定配货，我方按供货价的5折回收退还商品。你方菲西德泸州人人乐店2017年12月25日最后一批的退货清单所涉货物供货总价为585700元（大写：伍拾捌万伍仟柒佰圆整），依合同约定，我方验收后按5折退货款，金额合292850元（大写：贰拾玖万两仟捌佰伍拾圆整）。特此通知。”2018年6月11日，浙江大五商贸有限公司退回赵国容5折退货款292850元。经查，赵国容在泸州地区仅经营一家店面即菲西德泸州人人乐店。 在本案审理过程中，赵国容提出对菲西德泸州人人乐店A003S304F1005的店面装修进行评估鉴定的申请，经双方抽签选择，本院委托四川信合资产评估有限责任公司为鉴定机构。2018年8月，四川信合资产评估有限责任公司出具《泸州市江阳区人民法院受理原告赵国容诉被告成都市人人乐商业有限公司租赁合同纠纷一案涉及的店面投入装修价值损失评估报告》，其中固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表内序号1-33项是评估机构依据现场店面现存的构筑物进行的评估，共计价值97375元，评估鉴定费用6000元。 本案的争议案件焦点：1.双方《租赁合同》、《补充协议》的合同解除过错责任是归因于人人乐商业有限公司违约提前终止合同还是归因于赵国容违约拖欠缴纳租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷，经双方当庭认可的租赁合同为2016年8月31日签订的《租赁合同》、《补充协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性、禁止性规定，双方应按协议履行各自的权利义务。经本院审查，赵国容的租赁费已预交158000元，按每月1.3万元租金计算：1.3万元×12个月=156000元，其租金已预交到2017年9月30日，并未产生人人乐商业有限公司所诉拖欠租金的情形，因此，人人乐商业有限公司于合同履行期2019年7月30日届满前违反合同义务于2017年9月30日中止继续履行合同具有过错，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，赵国容主张人人乐商业有限公司承担损失赔偿责任。 2.关于赵国容主张的损失赔偿具体构成。本院认为，赵国容主张的货物退货损失赔偿，其举证证明了因人人乐商业有限公司的违约中止履行合同致赵国容为经营菲西德泸州人人乐店所进货物无法继续经营，而遭受供货商5折退货款的事实，其请求退货损失292850元于法有据，本院予以支持。关于赵国容主张的店铺装修损失赔偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应序支持。……”本院对现场店面现存的构筑物进行的评估共计价值97375元的装修损失予以认定，但对赵国容主张的其余货架电脑收银台等可移动物品价值，因赵国容并未提供有效证据予以证明该批物品客观存在并应由人人乐商业有限公司对物品的丢失负责，因此本院不予支持，赵国容可待确认对该批物品损失承担责任的责任人后再行向其主张权利。关于赵国容主张的保证金39000元和己多交房租40000元，经审理查明，双方仅对2016年8月31日签订的《租赁合同》、《补充协议》予以认可，因此，按每月1.3万元租金计算，自2016年10月1日起至2017年9月30日合同解除时止，赵国容多交纳租金2000元。关于赵国容主张评估鉴定费用6000元，本院认为，对装修的价值进行评估鉴定是赵国容为证明自己的损失价值所应当承担的举证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）赵国容货物退货损失赔偿292850元、装修损失赔偿97375元； 二、被告（反诉原告）成都市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起五日内退回原告（反诉被告）赵国容租赁保证金39000元、租金2000元； 三、驳回原告赵国容的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告成都市人人乐商业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11651元，本院减半收取5826元，由本诉被告成都市人人乐商业有限公司承担4019元，本诉原告赵国容承担1807元；反诉案件受理费本院减半收取975元，由反诉原告成都市人人乐商业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  姚静 二〇一八年十月二十九日 书记员  党樟