上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初12672号原告(反诉被告)：陈思思，女，1986年8月7日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：龚丹辉，浙江达鹏律师事务所律师。被告(反诉原告)：盛世智源科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：林中进，执行董事。委托诉讼代理人：方青，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琴芬，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)陈思思与被告(反诉原告)盛世智源科技有限公司(以下简称“科技公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，被告于2018年7月23日提起反诉。本院于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚丹辉、被告的委托诉讼代理人李琴芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈思思向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月16日解除；2.判令被告支付原告违约金99,540元；3.判令被告即时支付2018年4月9日至2018年7月16日止的房屋租金162,580元；4.判令被告支付2018年4月9日起至2018年7月16日止的物业费17,300元和水电费1,050元，合计18,350元。审理中，陈思思变更第四项诉讼请求为：判令被告支付2018年5月1日起至2018年7月16日止的物业费17,300元和电费1,050元。事实和理由：原、被告经中介公司居间介绍，于2017年9月29日就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，自2017年10月9日起至2019年10月8日，其中2017年10月1日至2017年10月7日为免租金装修期。租赁合同还约定了其他相关事宜。根据租赁合同约定，被告应于2018年4月8日支付新一期两个月的租金，被告一直拖欠未付。后经中介公司书面通知及原告委托律师发送律师函给被告，被告均置之不理，故原告提起上述诉请。科技公司辩称,不同意原告的诉讼请求。租赁合同约定，房屋用途为“办公”，被告的租赁系争房屋的目的是用以办公，将其登记为分公司的工商注册地址，双方在签订租赁合同时，原告知晓并承诺协助办理。被告在办理公司注册登记过程中得知，系争房屋自2016年4月13日起至今一直被第三方公司登记为工商注册地址，致使被告无法将系争房屋登记为工商注册地址，无法实现正常办公目的。原告存在违约。被告已经于2018年4月20日搬离系争房屋，钥匙也寄还给原告，被告对之后的租金、物业费和电费不应承担。科技公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认科技公司与陈思思签订的《上海市房屋租赁合同》已于2018年4月20日解除，科技公司无需向陈思思支付租金、水电费和物业费；2.判令陈思思向反诉原告返还办公家具，具体详见《办公家具清单》；3.判令陈思思向科技公司返还房屋租赁保证金99,540元，并支付违约金99,540元，共计199,080元；4.要求陈思思向科技公司返还多支付的物业费2,307元。审理中，科技公司称办公家具已于2018年7月26日全部搬离，故撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2017年9月，原、被告就系争房屋签订租赁合同一份，约定被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2017年10月9日起至2019年10月8日止。合同签订后，被告发现系争房屋已经被其他公司登记注册，导致被告无法在系争房屋内登记注册分公司，无法实现办公目的。因原告存在违约，被告于2018年4月17日提出退租，4月18日发出合同解除协议书，4月19日，被告的全部员工撤离系争房屋。在搬离过程中，因遭到原告阻碍，被告未能将办公家具搬离系争房屋。4月20日，被告将系争房屋的钥匙全部寄还给原告。故原、被告签订的租赁合同已于2018年4月20日解除，被告无须再向原告支付租金、水电费及物业费，且原告应当返还被告所有的办公家具。同时，由于解除系原告违约，原告应当向被告支付违约金并返还房屋租赁保证金。关于物业费，被告已缴纳至2018年4月30日，因租赁合同于4月20日解除，故4月21日至30日期间的物业费，原告应予返还。关于水电费，被告仅缴纳至2018年3月5日，同意按实支付3月6日至4月20日的水电费，认可原告主张的水电费1,050元。陈思思辩称，不同意反诉诉请。被告所称因无法注册导致其无法实现租赁目的，与事实不符。2017年10月，被告在办理工商注册时，发现系争房屋被第三方注册，原告知道该情况后便与工商管理部门交涉沟通，因第三方公司系外资企业，迁出有困难，后经协调，工商管理部门愿意提供其他地址用于工商注册登记，被告亦表示同意。2017年12月14日，被告的上海分公司登记注册了现用地址，不存在无法实现合同目的的情况。事实上，被告因为自身经营不善，为逃避支付租金找托词。被告提前擅自解除，构成违约，根据租赁合同之约定，应当承担违约金，原告认为租赁保证金可用于抵扣违约金。关于家具搬离，原告是从他处得知被告经营不善欲搬离家具的情况，考虑到被告有拖欠租金的行为，故加以阻止。原告曾多次要求被告支付拖欠的租金后把家具搬走，但被告均置之不理。现被告已于2018年7月6日将家具全部搬离。本院经审理认定事实如下：陈思思为上海市徐汇区宜山路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人。2017年9月29日，陈思思(出租方、甲方)与科技公司(承租方、乙方)经居间介绍签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，用途为办公，房屋类型为办公楼。房屋租赁期自2017年10月9日起至2019年10月8日止。自2017年10月1日至2017年10月8日止为甲方赠送给乙方的免租金装修期。月租金49,770元，乙方应当以每贰个月为一期，每期提前7天向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。支付租金的方式：现金支付或银行汇款。租赁保证金为贰个月的租金，即99,540元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：1.乙方应按每期账单及时支付给相关部门，逾期产生的滞纳金由乙方承担。2.租赁期内物业费由乙方承担。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……(六)乙方逾期不支付租金累计超过15日的……。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。附件一补充条款载明，经甲、乙双方协商一致并达成以下约定：1.乙方若需要使用该房屋地址工商注册的，应在该协议终止前将该注册地址迁移。嗣后，科技公司向陈思思支付了租赁保证金99,540元，并按约支付租金、物业费及电费等。自2018年4月9日起，科技公司未再支付租金。另，科技公司已缴纳电费至2018年3月5日，缴纳物业费(每月6,922.58元)至2018年4月30日。审理中，陈思思主张自2018年3月5日至4月20日的电费共计1,050元，科技公司对此予以确认，并同意支付。2018年4月20日，科技公司向陈思思寄送系争房屋钥匙(EMS单号：XXXXXXXXXXXXX)，寄送地址为浙江省慈溪市宗汉街道马家路村朝阳路XXX号。经查，上述快递于次日投递并签收。审理中，陈思思确认于2018年4月21日由他人签收快递，4月25日陈思思本人拿到系争房屋钥匙。2018年5月8日，陈思思委托律师向科技公司寄送律师函(EMS单号：XXXXXXXXXXXXX)，载明：贵公司根据房屋租赁合同应于2018年4月8日支付新一期的两个月的租金，租金金额为99,540元。根据租赁合同的约定逾期支付租金超过15日还应支付相应的违约金。现在贵公司的租金已经逾期一个多月，为此，委托人陈思思特委托本所向贵公司明确表态如下：1.贵公司的行为已经构成违约，并给委托人造成了损失；2.希望贵司在收到本律师函之后，在7日内支付租金及相应的违约金……。律师函落款日期为2018年4月1日。审理中，科技公司确认于2018年5月9日收到律师函。2018年6月4日，陈思思就本案向本院提起诉讼。庭审中，被告称其于2018年4月20日要求将系争房屋内办公家具全部搬离，但遭到原告阻挠。原告则称，当日因被告拖欠租金，恐其逃避，故确实进行了阻挠。原、被告均确认，2018年7月26日，被告将系争房屋内的家具全部搬走。审理中，被告称系争房屋已于2016年4月13日被案外人讯亦无线通信科技(上海)有限公司(以下简称讯亦公司)注册登记，故其无法在系争房屋内登记注册公司，合同目的无法实现。对此，陈思思确认系争房屋被讯亦公司注册登记的事实，但是经陈思思与工商管理部门协调，因讯亦公司迁出存在困难，由工商管理部门提供他处地址供科技公司注册登记，科技公司表示同意。2017年12月14日，科技公司的上海分公司在上海市徐汇区凌云路XXX号XXX室注册登记，不存在合同目的无法实现之说。被告则坚称，因无法在系争房屋内进行注册登记，导致其无法实现办公目的。审理中，被告称其于2018年4月17日向原告提出解除租赁合同，并提供“办公室清退群”的微信群聊天记录截图一份。在该份截图中，显示有名为“上海房屋租赁合同解除协议书”的文档，但被告并未提供解除协议书原件。对此原告不予认可，称从未收到被告的解除协议书，直至本案诉讼过程中，科技公司方以反诉状的形式提出解除合同。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市不动产登记簿、上海市房屋租赁合同、收条、付款通知书、物业管理费及电费收款凭证、EMS快递单及查询截图、律师函及邮寄凭证、物品出门单、工商登记信息等证据证实，本院予以认定。就被告提供的微信聊天记录、招租信息及照片，因原告不予确认，被告亦未提供其他书面证据予以佐证，本院不予确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。就本诉部分，被告称因系争房屋内无法进行工商登记注册，导致其办公目的无法实现。对此，本院认为，首先，被告未提供明确的证据证明，因其无法在系争房屋内进行工商登记注册，从而无法在系争房屋内进行正常办公。其次，从实际履行的情况来看，科技公司虽在办理工商注册登记的过程中遇阻，但经各方协调，科技公司的上海分公司已于2017年12月14日登记注册在他处地址，并继续在系争房屋内办公直至2018年4月。期间，被告并未向原告提出异议，亦未出现无法正常办公的情形。综上，被告以不能实现租赁目的为由解除合同之意见，本院不予采纳。2018年4月20日，被告搬离系争房屋，并欲将办公家具全部搬离，但原告表示在未支付拖欠租金的情况下，不同意其将办公家具搬离。由此，双方就解除合同并未达成一致。被告将系争房屋钥匙寄回的行为，并不必然导致双方租赁合同的解除。在双方未就解除合同达成一致的前提下，租赁合同未予解除，科技公司仍应按约继续履行。审理中，被告于2018年7月16日以反诉状的形式向原告提出解除合同，原告表示同意，故原告要求确认租赁合同于2018年7月16日解除之诉讼请求，本院予以支持。就原告主张被告支付2018年4月9日起至2018年7月16日租金、并支付拖欠的物业费、电费的诉请，本院依法予以支持。被告在双方未就合同解除达成一致的情况下，擅自退租，已构成违约，就原告要求被告支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。就反诉部分，基于上述理由，就被告要求确认双方签订的租赁合同于2018年4月20日解除并支付违约金、退还多余物业费的诉请，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。就被告要求原告返还租赁保证金的诉请，本院依法予以支持。因被告已取回放置于系争房屋内的办公家具，被告自愿撤回返还办公家具之诉讼请求，本院予以准许。庭审中，被告对原告主张的电费予以确认，此系被告自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认陈思思与盛世智源科技有限公司于2017年9月29日就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月16日解除；二、盛世智源科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈思思违约金99,540元；三、盛世智源科技有限公司于本判决生效之日起十日支付陈思思2018年4月9日至2018年7月16日的租金162,580元；四、盛世智源科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈思思物业费17,300元、电费1,050元，合计18,350元；五、陈思思于本判决生效之日起十日内返还盛世智源科技有限公司租赁保证金99,540元；六、驳回盛世智源科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,587元，减半收取计2,793.50元，由盛世智源科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计2,220.8元，由陈思思负担1,144元，盛世智源科技有限公司负担1,076.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇一八年十月二十二日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。