广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初2193号原告：黄伟强，男，汉族，香港特别行政区居民，1965年7月9日出生，暂住广东省鹤山市。被告：吴松，男，1972年12月30日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。原告黄伟强与被告吴松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序。本院于2018年8月21日公开开庭进行了审理，原告黄伟强、被告吴松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间所签订的《租赁合同》；2.判令被告立即退还租赁的房屋；3.判令被告支付原告租金210760元（由2017年1月1日起暂计算至2018年7月31日）实计至被告退还房屋日止；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金41852.80元（每月按未付租金的2%计算，由2017年1月1日起暂计至2018年7月31日，实计至被告履行完毕之日）；5.判令原告不返还被告履约金33000元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告在2016年6月1日签订一份《租赁合同》，合同约定租赁期为5年，从2016年6月1日至2021年5月31日止，租金由2016年6月1日至2018年5月31日为每月11000元正。2018年6月1日至2019年5月31日租金为每月11880元正，2019年6月1日至2020年5月31日租金为每月12830元正，2020年6月1日至2021年5月31日租金为每月13856元正，违约金为每月5%，原告有权提前解除合同并不退还被告签订合同时所交纳的保证金。合同签订后，原告依约履行合同向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未履行付款义务，原告多次催收未果，被告也不配合拒绝交还房屋，一直据为己有。原告认为双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，合同合法有效，被告拒不支付租金，拒不交还房屋的行为严重违反了合同约定与法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，据此，原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告吴松辩称，本人与原告方的租赁关系已经于2017年1月底终止，当时由于租赁商铺一直不理想，本人的租赁经办人赵某于2017年1月21日致电给原告的租赁经办人，提出按商业惯例不退押金作为条件提前退租，原告的经办人当时表示同意，赵某退出了租赁场地。撤场后原告还曾经将店铺租给他人做鞋类销售。而且原告目前已经委托当地的房屋中介华盛地产对外放租，本人已经付清了所有使用场地期间的租金，而且原告实际已经收回了租赁场地，并且自始至终从未以任何形式向本人追讨过租金，双方的租赁合同实际已终止。在这种情况下，原告仍提出所谓的租金要求，显然违反诚信原则，也违反起码的商业道德。为保护公民的合法权益，杜绝恶意诉讼行为，本人恳请法院依法查清案情，作出公平的判决。本院经审理认定事实如下：原告作为甲方，被告作为乙方，于2016年6月1日签订《租赁合同》，约定甲方将鹤山市沙坪镇中山路××号之二背对门口左边两卡，建筑面积55平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限为5年，从2016年6月1日至2021年5月31日止；从2016年6月1日至2018年5月31日租金为每月11000元正；从2018年6月1日至2019年5月31日租金为每月11880元正；从2019年6月1日至2020年5月31日租金为每月12830元正；从2020年6月1日至2021年5月31日租金为每月13856元正，签订合同即日内，乙方支付22000元租金押金及11000元水电费用保证金，合同才能生效。乙方应于每月10日前向甲方缴纳当月租金，否则自拖欠之日起十天内每日按拖欠金额缴纳0.5%滞纳金，第十一日至二十日按1%交纳，第二十一天至三十天按2%交纳，以此类推。若拖欠租金和其他费用累计达到物业租赁金额的50%或者超过一个月未交租金，甲方有权解除本合同，除上述滞纳金外，乙方还应支付相当于物业租赁押金金额的违约金；乙方中途解除租赁合同，则租赁押金和保证金归甲方所有作为甲方的损失补偿。一方按法律规定或合同约定解除合同的，应向另一方发出书面通知，书面通知发出后，合同即解除，因乙方过错导致甲方依法或依约解除本合同的，乙方的损失自负，甲方不予以补偿等等。合同签订后，被告向原告交纳22000元租金押金及11000元水电费用保证金。从2017年1月1日开始，被告没有向原告交纳任何租金。鹤山市沙坪镇中山路89号之二的权属人为鹤山市宏远贸易有限公司，经权属人同意，案外人黄锡强于2015年11月30日将涉案房屋转租给原告，租期从2016年1月1日起至2021年12月31日止。2018年8月，原告换了涉案商铺的门锁，涉案商铺由原告控制，其后原告对涉案商铺进行放租。本院认为,本案立案案由为租赁合同纠纷。经审查，应为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。现将本案争议焦点评述如下：一、关于租赁关系是否于2017年1月底终止的问题。原告认为租赁关系没有终止，被告认为其租赁经办人赵某于2017年1月21日致电给原告的租赁经办人阿仪，提出按商业惯例不退押金作为条件提前退租，原告的经办人当时表示同意，故租赁关系于2017年1月底终止。在本案中，除被告的员工赵某出庭作证以证明被告的主张外，被告提供的证据及本院向鹤山市沙坪镇华盛中介行经营者李伟贤的依法调取的证言均无法证实被告所主张的租赁关系于2017年底终止的事实，考虑到证人赵某是被告的员工，与被告有利害关系，而《租赁合同》中已约定一方按法律规定或合同约定解除合同的，应向另一方发出书面通知，但被告没有向原告发出书面解除合同的通知，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，故对被告的主张本院不予采纳。即租赁关系没有于2017年1月底终止。二、关于解除合同的问题。上已述明，原、被告的租赁关系没有于2017年1月底终止，根据《租赁合同》的约定，被告一个月未交租金的，原告有权解除本合同，而被告从2017年1月1日起没有向原告交纳租金，故原告请求解除《租赁合同》的理据充分，本院予以支持。三、关于返还租赁的房屋的问题。鉴于原告确认其于2018年8月控制涉案商铺并进行放租，即涉案商铺已由原告实际占有并使用，而被告无需返还涉案房屋给原告，故原告的该请求理据不足，本院不予支持。四、关于租金的问题。原告请求被告支付从2017年1月1日起至返还房屋之日止的租金。鉴于被告从2017年1月1日起没有向原告交纳租金，而原告于2018年8月实际占有并使用涉案房屋，故被告应支付2017年1月1日至2018年7月31日（共十九个月）的租金给原告，即被告应支付租金210760元（11000元/月×17个月+11880元/月×2个月）给原告，对原告该请求的超出部分，本院不予支持。五、关于违约金的问题。原告请求被告支付迟延支付租金的违约金（违约金按每月未付租金的2%计算至付清之日止）。被告认为违约金过高，根据《租赁合同》约定，被告应于每月10日前向原告缴纳当月租金，否则自拖欠之日起十天内每日按拖欠金额缴纳0.5%滞纳金，第十一日至二十日按1%交纳，第二十一天至三十天按2%交纳，以此类推。而该滞纳金实为迟延支付租金的违约金，故原告请求被告支付违约金（即滞纳金）的理据充分，本院予以支持，但违约金计算过高，应以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算为宜，即违约金计至2018年7月31日为7308.07元，从2018年1月1日起，违约金（即滞纳金）应以210760元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计至付清之日止，对原告请求的超出部分，本院不予支持。六、关于没收履约金的问题。原告请求不返还（即没收）履约保证金33000元（包含22000元租金押金及11000元水电费用保证金）。鉴于《租赁合同》中只约定被告中途解除租赁合同的，则租赁押金和保证金归原告所有，并没有对原告可以没收被告的租赁押金和保证金作其他约定，现被告没有中途解除租赁合同，故原告请求没收履约保证金33000元（包含22000元租金押金及11000元水电费用保证金）的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄伟强与被告吴松于2016年6月1日签订《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告吴松于本判决生效之日起十日内支付租金210760元给原告黄伟强；三、被告吴松于本判决生效之日起十日内支付违约金（违约金截至2018年7月31日为7308.07元；从2018年8月1日起违约金以欠付租金210760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）给原告黄伟强；四、驳回原告黄伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5584.20元，减半收取计2792.10元，保全费2020元，合共诉讼费4812.10元，由原告黄伟强负担1138元，被告吴松负担3674.10元（原告已预交诉讼费4812.10元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  何建通二〇一八年十月十七日书记员  麦倩君