广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初8314号原告东莞市万江区胜利龙湾股份经济合作社（反诉被告，以下简称原告），住所地：广东省东莞市万江区胜利龙湾居民小组。代码证号：79939888-0。负责人吴柱良。委托代理人赵国柱，广东君爵律师事务所律师。被告广州长建物业管理有限公司东莞分公司（反诉原告，以下统称被告），住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段******。统一社会信用代码：91441900663385669T。负责人邵世海。委托代理人敖长江，广东法鹏律师事务所律师。委托代理人杨挽丽，该公司员工。被告广州长建物业管理有限公司，住所，住所地：广东省广州市越秀区寺右一马路****社会信用代码：914401047298929987。法定代表人刘保军。原告东莞市万江区胜利龙湾股份经济合作社与被告广州长建物业管理有限公司东莞分公司（以下简称长建公司东莞分公司）、广州长建物业管理有限公司（以下简称长建公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵国柱及被告长建公司东莞分公司的委托代理人敖长江、杨挽丽到庭参加了诉讼。被告长建公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2007年8月28日与原告签订了《东莞市龙新雅居物业管理委托合同》，约定原告将龙新雅居的物业委托被告进行物业管理，建筑面积约70000方，由于原告也承担了一定的物业管理功能，故双方约定被告应支付每月每平方0.2元的物业管理费分成给原告,被告于2010年3月25日及2010年7月12日支付了20000元及10000元的分成费后就没有支付过，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告从2013年4月23日至2018年3月22日的物业管理分成费914985元，计算分成费的物业面积为77541.12平方米（不包括原告自持的面积），分成费标准按0.2元/每平方米/月计算；2、本案诉讼费由被告承担。被告长建公司东莞分公司答辩称，一、原告并非专业物业管理企业，只是房产的建设方和开发商，其无权要求物业管理费。二、《东莞市龙新雅居物业管理委托合同》中所谓的“分成费”违反法律规定，本质上损害了业主的权益，原告作为建设单位一边卖房一边又抽取所谓的物业管理“分成费”，显然违背公平诚信，并损害公共利益及第三人利益，该条款属于无效条款：1、据物业管理委托合同规定，另外加收的每月每平方0.2元的住房维修基金从第二期交付使用完毕开始返还给原告，该条约定是原告利用优势地位非法侵害业主的利益，属于无效条款；2、从合同第一款及第三款可看出，双方约定的两个每月每平方0.2元的住房维修基金，从而证明所谓的返还每月每平方0.2元维修基金属于违反物业服务纠纷司法解释的规定，损害业主利益的条款，应当认定无效。三、原告诉称尽了一定物业管理职责没有事实依据。四、即使《东莞市龙新雅居物业管理委托合同》第十二条1款的约定有效，但原告先期违约，被告长建公司东莞分公司有权拒绝履行。五、原告并未提供任何证据证明其诉称的70000平方已交户使用完毕，原告要求被告长建公司东莞分公司返还每月每平方0.2元物业管理费的日期应当从第二期交付完毕日期开始计算，但原告的铺面没有交付以及铺面上面的住房也没有交付完毕。六、原告拒绝支付物业管理费的行为构成违约，被告长建公司东莞分公司同样有权拒绝支付所谓的“分成费”；《东莞市龙新雅居物业管理委托合同》第一条也仅对第一期、第二期的建筑面积进行了大约的描述，即约为3万平方、约4万平方，而该合同明确写明收费面积按售楼面积计算，原告无证据证明收费面积为确定平方数，因此原告计算出来的分成费没有事实依据。七、《龙新雅居物业管理补充协议》本质上否定了《东莞市龙新雅居物业管理委托合同》所谓的分成条款。八、原告的诉请已过诉讼时效，应予以驳回。被告长建公司东莞分公司反诉称，被告长建公司东莞分公司是依法成立的物业管理公司，原告是龙新雅居（一期）、龙湾雅苑（二期）的建设者及开发商，双方于2007年8月28日签订《东莞市龙新雅居物业管理委托合同》。原告作为建设单位将物业移交给被告长建公司东莞分公司承担物业管理。签订合同后，原告并未依照合同第十条第四款的规定向被告提供200平方米管理用房，被告长建公司东莞分公司不得不另行租房作为物业管理用房，造成了巨大经济损失。原告自行经营的铺面与写字楼共计15350平方，拒绝向被告长建公司东莞分公司支付物业管理费。被告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、原告向被告长建公司东莞分公司提供200平方物业管理用房；2、原告向被告长建公司东莞分公司支付物业管理用房租金损失111600元（从2015年4月10日至2018年4月10日，月租金3100元×36个月）；3、诉讼费由原告承担。原告答辩称，一、确认原告未向被告提供200平方的物业用房，但双方实际履行中已确认原告不需提供，被告长建公司东莞分公司一直以来也不向原告要求提供，也不要原告给予补偿。二、原告不确认物业管理用房租金损失，原告不清楚被告长建公司东莞分公司的租金情况，且租金属于被告长建公司东莞分公司的经营合理支付，与原告无关。被告长建公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于案涉《物业管理委托合同》及《龙新雅居物业管理补充协议》的约定，被告长建公司东莞分公司是否应向原告支付部分物业管理费的问题。案涉《物业管理委托合同》及《龙新雅居物业管理补充协议》系原告与被告长建公司东莞分公司之间关于双方权利义务的有关约定，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对合同双方具有法律约束力。案涉《物业管理委托合同》约定：“经双方协商确定，龙新雅居住宅楼的物业管理费标准第一期按每月每平方米1.2元收取，第二期的物业管理费标准按每月每平方米1.5元收取，另加收每月每平方米0.2元的房屋维修基金；从第二期交户使用完毕开始，被告长建公司东莞分公司给原告一、二期每月每平方返还0.2元；收费面积按售楼合同约定的面积为准（包括分摊面积），待房屋使用证办理后，以房屋使用证核定面积为标准（套内面积加分摊面积）。”案涉龙新雅居小区系原告与东莞市名园实业投资有限公司在村集体土地上合作建造的，小区内的房屋为无产权证的小产权房。原告主张，其履行了案涉小区的部分物业管理职责，主要负责物业楼栋外的道路卫生、治安、车辆管理、绿化及物业内部流动人口的管理等职责；被告长建公司东莞分公司亦确认案涉小区道路是村里的。本院认为，基于案涉小区的特殊性，其有别于一般的商品房小区，原告要求被告长建公司东莞分公司支付部分合理费用以补偿其管理维护案涉小区道路的有序、卫生、安全等方面需花费的支出，被告长建公司东莞分公司亦同意支付，该约定未损害小区“业主”（实为房屋使用权购买者）利益，应属合法有效。原告与被告长建公司东莞分公司均确认，案涉小区除了居住房屋外，还有商铺，第一期有3950平方米的商铺没有交付，第二期有11400平方米商铺没有交付。合同约定被告长建公司东莞分公司向原告支付部分物业管理费的时间“从第二期交户使用完毕开始”，按照一般理解，被告长建公司东莞分公司应在第二期商铺及住房全部交付给“业主”后向原告支付约定的费用。关于案涉小区第二期商铺及住房是否已全部交付给“业主”的问题，被告长建公司东莞分公司主张，第一、二期尚有部分住宅未销售出去，故第一、二期均未完全交付。原告则主张第一、二期于2010年3月25日前交付完毕，但仅提供了两张收款收据作为证据，该证据仅能证明被告长建公司东莞分公司向原告支付了部分物业管理费30000元，不能当然证明案涉小区第二期商铺及住房已全部交付给“业主”的事实。原告庭后提交的证据一、二期物业房屋使用权转让合同照片及一、二期龙新雅居汇总表最多仅能证明案涉小区房屋使用权转让合同的签订情况，无法证明合同是否履行，亦无法证明房屋的交付情况，且系超过举证期限提交的证据，本院对该证据不予采纳。本院认为，原告作为案涉小区的建设方，亦以开发商的名义与房屋使用方签订合同出售房屋使用权，被告长建公司东莞分公司系接受原告委托对案涉小区进行管理的一方，因此，应由原告提供证据证明案涉小区第二期商铺及住房是否已全部交付给“业主”，原告未能向本院提供有效证据予以证明，本院对其上述主张不予采信。综上，原告未能举证证明案涉《物业管理委托合同》约定的被告长建公司东莞分公司应向原告支付部分物业管理费的付款条件“从第二期交户使用完毕开始”已成就，原告关于被告长建公司东莞分公司应向其支付物业管理费的诉请依法不能成立。二、关于被告长建公司东莞分公司的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。原告在向本院提交的代理词中抗辩称，被告长建公司东莞分公司的反诉请求已超过三年的诉讼时效期间，应驳回被告的反诉请求。本院认为，案涉《物业管理委托合同》约定：“在合同生效后原告向被告长建公司东莞分公司提供三个电梯旁边的门卫室作为管理用房（产权属原告）交由被告长建公司东莞分公司无偿使用，从第二期交楼之日起原告无偿向被告长建公司东莞分公司提供约200平方米的管理用房。”案涉合同自成立之日起生效，生效之日为2007年8月28日，原告提供的证据显示案涉小区第二期住房从2008年已开始交付给购房者，原告至今未向被告长建公司东莞分公司交付管理用房，已构成违约，被告长建公司东莞分公司从案涉小区第二期住房交楼之日即2008年开始知道其合同权利受到损害并由此会导致另行租房的租金损失，依法应在知道其权利受到损害之日起两年内向法院提出诉请，而被告长建公司东莞分公司提起反诉的时间是2018年4月，早已超过法律规定的两年诉讼时效期间，因此，被告长建公司东莞分公司反诉请求原告提供200平方米的物业管理用房并赔偿因原告未能交付物业管理用房导致其另行租房产生的租金损失，均已超过法定的诉讼时效期间，其诉请不应得到支持。本院认为，原告与被告长建公司东莞分公司签订的案涉《物业管理委托合同》及《龙新雅居物业管理补充协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的相关强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应依照合同的约定享有权利及履行相应的义务，一方不履行合同义务应承担相应的违约责任。原告未能举证证明其已将案涉小区一期、二期的住房及商铺全部交付给业主使用，亦未能举证证明已交付使用的住房及商铺的面积大小，依法应承担举证不能的不利法律后果。因此，原告诉求被告长建公司东莞分公司支付从2013年4月23日至2018年3月22日的物业管理费914985元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告长建公司东莞分公司在本案中提起的反诉请求已超过两年的诉讼时效期间，被告长建公司东莞分公司未能举证证明其诉请存在诉讼时效中断或中止的情形，因此，原告提出的诉讼时效抗辩成立，被告长建公司东莞分公司已丧失胜诉权，其反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告东莞市万江区胜利龙湾股份经济合作社的全部诉讼请求；二、驳回被告广州长建物业管理有限公司东莞分公司的全部反诉请求。本案本诉部分的案件受理费12949.85元，原告已预交，由原告承担；反诉部分的案件受理费2532元，减半收取为1266元，被告广州长建物业管理有限公司东莞分公司已预交，由被告广州长建物业管理有限公司东莞分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  李艳婷审 判 员  王晓坤人民陪审员  郭浩辉二〇一八年十月二十日书 记 员  黄纪裔