文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9629号原告：曹溶，女，1979年5月10日生，汉族，居民身份证号码******************，住南京市委托诉讼代理人:张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏泽，江苏海浪律师事务所实习律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市。法定代表人：林乃轩。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告曹溶诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹溶委托诉讼代理人张桂宝、苏泽，被告图腾公司委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹溶向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年4月30日至2018年10月29日期间租金22477元及违约金（6笔违约金自被告付款逾期30日起，按本期租赁回报额的万分之三计算至被告实际付清之日止）；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年1月21日，双方签订了《商铺房屋委托经营合同书》，双方约定，原告购买南京市，期限为2010年4月30日至2018年4月29日；被告按房屋销售总价的8.5%向原告支付商铺的租赁回报；支付的方式是每三个月支付一次等等。每次租赁回报为11848元，被告代扣税费后，应付11238.5元。合同期限届满后，双方未续签合同，但被告仍继续使用租赁房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。被告图腾公司辩称：首先，被告在委托经营合同期限届满后，未将房屋交付原告，而是发函给原告进行沟通，原告既未回复，亦不同意续签合同，因此原告应承担责任，被告不构成违约，不承担违约责任。其次，原告要求被告按原合同约定的标准继续支付占用使用费过高，不利于保护所有业主的长远利益。对于占有使用费，不应超过被告整体收益的4%。原告要求按万分之三标准支付违约金，无事实和法律依据。现在已有部分业主与被告签订了合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京市.67平方米，以下简称1089室）属原告所有。2010年1月21日，曹溶（甲方）与被告图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1089室，房屋总价款为557541元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为11848元；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。被告扣除相关税费后，按每期11238.5元支付原告方租金。2017年5月2日，曹溶以图腾公司为被告诉至本院，要求图腾公司支付2016年4月30日至2017年4月29日期间的租赁回报44954元及违约金。2017年6月22日，本院作出（2017）苏0106民初4151号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告南京图腾置业发展有限公司向原告曹溶支付2016年4月30日至2017年4月29日的租金共计44954元；二、自本判决生效之日起五日内，被告南京图腾置业发展有限公司向原告支付2016年第一季度迟延支付租赁回报的违约金933.9元；三、自本判决生效之日起五日内，被告南京图腾置业发展有限公司向原告曹溶支付2016年第二季度至2017年第一季度延迟支付租赁回报的违约金（分别自2016年6月6日、9月6日、12月7日、2017年3月9日起开始计算，至本判决确定的给付期间的最后一日止，均以11238.5元为基数，按每日万分之三的标准计算）。该判决已经生效。后图腾公司不服，提起上诉。2017年11月19日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终7626号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年2月20日，被告向原告邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知原告，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。原告收到上述函件，并表示不同意被告回购及续租意见。2018年7月31日，本院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。对于以上双方无争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于原、被告是否构成不定期租赁合同关系的问题。本院生效的（2017）苏0106民初4151号民事判决书已经认定原、被告签订的《商铺房屋委托经营合同书》系租赁合同，双方之间的法律关系系租赁合同关系。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告之间的租赁合同期限届满后，被告至今未向原告返还1089室，仍继续使用1089室并要求每年按照不超过房屋买卖价款4%的标准支付租赁回报，但是原告对于被告提出的支付标准提出异议，因此双方之间就租赁回报的支付标准未达成一致意见，因此双方之间不构成不定期的租赁合同关系。关于被告支付占有使用费标准的问题。被告继续占有使用1089室，被告应支付占有使用费。原告主张按原租金标准支付占有使用费，被告认为应按照案涉商铺实际转租价格计算。本院认为，被告实际转租相关商铺的价格较低，且不具有稳定性；大观天地商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的回报率，从维护所有业主的长远利益出发，参考同期同楼层同类商铺的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照84850.6元/年（557541×4%）的标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费，故被告应支付原告2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费11150.8元。关于被告是否构成违约的问题。双方在原合同中约定“若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，被告并未按照原合同约定支付2017年4月29日至2018年4月29期间的租赁回报即租金，未履行按期支付租金的义务，违反合同约定，构成违约，应按照合同约定支付违约金。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金1469.9元，其主张未超越原合同约定的期限，本院予以支持。合同期限届满后，双方之间不构成不定期的租赁合同关系，被告不构成违约，因此对于原告主张的违约金要求，本院不予支持。原告可以另行主张相关损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹溶2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费11150.8元；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹溶违约金1469.9元；三、驳回原告曹溶的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取181元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周力文二〇一八年十月三十一日书记员刘陶履行告知书