广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初51551号原告张艳阳，男，汉族，1978年2月19日出生，身份证住址北京市海淀区，委托诉讼代理人吴小光，广东深明德律师事务所律师。被告米嘉乐，曾用名米宏，男，汉族，1984年5月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告李克非，男，汉族，1985年10月15日出生，身份证住址四川省自贡市贡井区，上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴小光，被告米嘉乐，被告李克非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告米嘉乐于2017年6月26日签订《房屋转让合同》，约定将原告名下位于深圳市××区××路与××路××东南××广场××房产，建筑面积60.38平方米，房产证号：30××04，以225万元人民币价格卖给被告米嘉乐，合同第四条付款方式，约定买方须于2017年8月20日之前将全部购房款一次性支付给卖方。合同第十二条约定，若买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五每日支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可单方面解除合同并选择要求买方按转让成交价的百分之二十支付违约金或没收买方支付的定金，且卖方有权再将该物业转让给任何人。签订上述合同的同时，原告与被告米嘉乐、被告李克非签订主体变更确认书，约定被告李克非为新的买方，被告米嘉乐承担连带保证责任。事后，原告与被告米嘉乐达成补充协议，约定买方垫资帮卖方完成赎楼手续，卖方配合买方办理银行贷款，买方承诺让卖方于2017年8月23日收到房屋成交全款。原告作为卖方，已经按照合同及补充协议的约定于2017年8月14日办理了过户手续，将标的房产过户到被告李克非名下。但是被告米嘉乐及被告李克非却不按照合同及补充协议的约定将购房款全额支付给原告，截止原告2017年9月15日收到全额购房款时，被告米嘉乐、被告李克非已拖欠原告购房款长期23天，由于原告已经于2017年6月15日另外购买了房产，并交付了定金，如果不按时收到被告米嘉乐、被告李克非的全额购房款，原告将无法交付剩余购房款，导致原告违约，定金将被没收。原告在这23天内，承受着巨大的精神压力，每天往返于被告米嘉乐、被告李克非跟房产中介，被告米嘉乐、被告李克非的贷款银行，自己新购房产的卖家之间沟通协调，给原告造成了巨大精神损害和经济成本。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告米嘉乐向原告支付违约金51万元人民币；2、被告米嘉乐承担本案所有的费用（含诉讼费、财产保全费、律师费等费用）；3、被告李克非承担连带责任。被告米嘉乐辩称，被告李克非是我的客户，要购买一套房产，经他人介绍，后约了原告与被告李克非签订房屋买卖合同，因被告不可能一次性付款，故申请按揭贷款，原告同意但要求被告米嘉乐多支付2万元，双方达成一致。后，原告起草了补充协议，被告米嘉乐未认真去看协议的内容，认为5天过户、5天抵押、之后可收到全款，后办手续，进行资金监管，后银行出具了贷款承诺书。后来，被告米嘉乐要求原告进行过户时，原告认为其未收到全款不同意过户，被告米嘉乐告知原告拖延过户导致的后果，原告知晓，但其又拖了4天的时间才去过户，过户之后原告收到了首期款。因原告的原因，拖延了时间，导致其延期收到了尾款。我方认为，原告要求被告赔偿的金额过高，并且不合理，在整个交易的过程中，是因为原告拖延4天的原因，导致银行没有放款，才延迟至下一个月才放款。如应向原告赔偿，也应按房款金额的年利率6%赔偿，大约在1万元左右，该金额我可以接受。被告李克非辩称，我是买方，被告米嘉乐作为居间人介绍原、被告的房屋买卖，涉案的房屋补充协议在我不知情的情况下签署，是在被告米嘉乐未得到被告李克非的授权下签署，当时约定257万元购买原告的房产，因原告资金有困难，要求被告李克非去赎楼，经双方沟通达成一致在农业银行进行贷款，原告提交的证据《主体变更确认书》、证据《房屋转让合同补充协议》是相互冲突的证据，涉案纠纷与被告李克非无关，不应由被告李克非承担任何责任。经审理查明，2017年6月26日，原告（卖方）与被告米嘉乐（买方）签订了一份《房屋转让合同》，约定买卖双方通过经纪方购入及售出位于深圳市××区××路与××路××东南××广场××房产，建筑面积60.38平方米；转让成交价为人民币2550000元；在签署本合同时买方向卖方支付定金人民币80000元，合同约定付款方式为一次性支付本条约定楼款，买方须于2017年8月20日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款人民币2470000元支付至本合同第四条约定的银行监管账号或第三方的监管账号中，在该物业产权转移完毕并完税后由监管方转付给卖方。合同第十二条约定，若买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五每日支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可单方面解除合同并选择要求买方按转让成交价的百分之二十支付违约金或没收买方支付的定金，且卖方有权再将该物业转让给任何人。同日，被告米嘉乐向原告支付了定金80000元。同日，原告与买方（乙方）被告米嘉乐、（新买方）被告李克非签订《主体变更确认书》，三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为新买方名下，由新买方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方对新买方承担连带保证责任。三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写乙丙双方名下，由乙丙双方共同继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。2017年7月27日，原告（甲方）与被告米嘉乐（乙方）签订《房屋转让合同补充协议》，约定被告米嘉乐承诺垫付全资归还原告所欠的剩余贷款，完成赎楼手续。原告承诺配合被告米嘉乐到银行办理贷款，乙方因此需当场向甲方一次性支付差价2万元整。乙方承诺让甲方个人账户在2017年8月23日当天或之前收到房屋成交全款。如乙方逾期不交，甲方有权没收8万元定金及乙方垫付的赎楼款，并有权单方解除合同且不承担任何违约责任。甲方承诺在收到首期款后的第三天之内，把乙方垫付的赎楼款，以及甲方实际做得多于合同协议成交价的部分，打回给乙方账户。甲方如逾期不打，乙方拥有利用法律手段追讨的权利。在逾期期间，甲方需向乙方支付滞纳金，每天滞纳金的数额为应打款项的0.5‰。同日，被告米嘉乐向原告支付了赎楼款、罚息和二万元差价。2017年8月14日，原告将涉案房产过户至被告李克非名下。2017年8月18日，资金托管银行将首期款85万元支付至原告账户。同日，原告向被告米嘉乐转账89万元。2017年9月15日，农业银行向原告支付了尾款210万元。2017年9月18日，原告与深圳市招华房地产经纪有限公司办理交房手续，并通过微信告知了被告米嘉乐。2017年9月18日，原告向广东深明德律师事务所支付了律师费5000元。2017年9月22日，广东深明德律师事务所代表原告向被告米嘉乐发出一份《律师函》，称根据双方的合同约定，原告已经按照合同及补充协议的约定于2017年8月14日办理了过户手续，将房产过户到李克非名下。但是被告米嘉乐却不按照合同及补充协议的约定将购房款全额支付给原告，截止原告2017年9月15日收到全额购房款时，被告米嘉乐已拖欠原告购房款长达23天，由于原告已经于2017年6月15日另外购买了房产，并交付了定金，如果不能按时收到被告米嘉乐的全额购房款，原告将无法交付剩余购房款，导致原告违约，定金将被没收，产生巨大损失。按照合同约定，被告米嘉乐已经构成严重违约，原告可单方面解除合同并选择要求按转让成交价的百分之二十支付违约金（51万元人民币）。请收到本律师函之日起3日内，与代理律师联系，协商赔偿事宜。以上事实有《房屋转让合同》、《主体变更确认书》、《房屋转让合同补充协议》、网上银行电子回单、《律师函》、借记卡账户历史明细清单、微信聊天记录截图及庭审笔录等证实。本院认为，原告与被告米嘉乐签订的《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》以及原告与被告米嘉乐、被告李克非签订的《主体变更确认书》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。在三方签订《主体变更确认书》后，被告李克非即依法取代被告米嘉乐成为《房屋转让合同》买方的地位，被告米嘉乐则按约定成为被告李克非连带责任保证人的地位。关于原告主张被告米嘉乐支付违约金51万元的诉讼请求，根据《房屋转让合同》第十二条关于“若买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五/日支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可单方解除合同并选择要求买方按转让成交价的百分之二十支付违约金或没收买方支付的定金，卖方有权再将该物业转让给任何人。”和《房屋转让合同补充协议》第四条关于“乙方（被告米嘉乐）承诺甲方（原告）个人账户在2017年8月23日当天或之前收到房屋成交全款。如乙方逾期不交，甲方有权没收捌万元定金及乙方垫付赎楼款，并有权单方解除合同且不承担任何违约责任。”的规定，从文义上可以理解出，双方约定的违约责任中“卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五/日支付违约金并继续履行合同”是两个相互相成、不可分割的并列条件，也就是说只要双方是选择继续履行合同，则违约责任即为按转让成交价为基数每日万分之五的违约金，这才是双方合同的真实意思表示。之后的“卖方可单方解除合同并选择要求买方按转让成交价的百分之二十支付违约金或没收买方支付的定金”也是两个相互相成、不可分割的并列条件，即只要原告选择解除合同，则违约责任即为按转让成交价的百分之二十支付违约金或没收买方支付的定金两者之一。本案的事实是双方继续履行合同，原告只能要求被告按转让成交价为基数每日万分之五支付违约金，从2017年8月24日起至9月15日止，应计算违约金为29325元（2550000×0.0005×23）。被告米嘉乐应当支付原告违约金29325元。原告主张支付违约金超过该数额的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。关于原告主张被告李克非承担连带责任的诉讼请求，由于《房屋转让合同补充协议》是由原告与被告米嘉乐签订，没有证据证明被告米嘉乐的签约行为系代表被告李克非的授权行为，被告李克非也表示不追认，基于合同相对性原则，被告米嘉乐向原告作出2017年8月23日当天或之前收到房屋成交全款的承诺，对被告李克非没有约束力，由此引起的违约责任应当由被告米嘉乐自行承担。原告主张被告李克非承担连带责任的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。被告米嘉乐既是签订合同的相对方，又是被告李克非连带责任保证人，其提出仅为中介人员不应承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告米嘉乐应于本判决生效之日起十日内向原告张艳阳支付违约金29325元；二、驳回原告张艳阳对被告李克非的诉讼请求；三、驳回原告张艳阳对被告米嘉乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8900元（已由原告预交），由原告张艳阳负担8367元，被告米嘉乐负担533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  黄劭辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年十月二十日书 记 员  叶振传罗洪梅