昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3320号原告（反诉被告）：耿琏，女，汉族。原告（反诉被告）：杨锦昆，男，汉族。委托诉讼代理人：杨福顺、刘宇栋，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗秀英，女，汉族。委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明嘉鸿房地产经纪有限公司。法定代理人：黄万学。委托诉讼代理人：徐兰兰，女，汉族，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍留，男，汉族，系公司员工，特别授权代理。原告耿琏、杨锦昆与被告罗秀英、昆明嘉鸿房地产经纪有限公司（以下简称嘉鸿经纪公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年8月10日受理后，经审查认为，该案案由应为房屋买卖合同纠纷，本院依法予以变更。在诉讼过程中，被告罗秀英提出反诉，经审查，其反诉成立，本院依法予以受理。并适用简易程序于2018年9月14日本、反诉合并第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆及其委托诉讼代理人杨福顺、刘宇栋，被告（反诉原告）罗秀英及其委托诉讼代理人张云春、被告嘉鸿经纪公司委托诉讼代理人陈绍留到庭参加诉讼；于2018年10月23日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆的委托诉讼代理人杨福顺、刘宇栋，被告（反诉原告）罗秀英及其委托诉讼代理人张云春、被告嘉鸿经纪公司委托诉讼代理人徐兰兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的《房产买卖居间合同》；2、判决被告嘉鸿经纪公司向原告返还《商品房购销合同》原件；3、判决被告罗秀英支付的定金30000元归原告所有；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月4日，原告通过被告嘉鸿经纪公司居间与被告罗秀英签订了一份《房产买卖居间合同》，合同约定的主要内容如下：1、原告将其所有的房屋以163万元的价格出售给被告罗秀英；2、付款方式为分期付款：乙方(即被告罗秀英)于2018年3月30日前向甲方（即原告）付款100万元（含定金），于2014年4月30日前付款53万元，余款10万元于房屋过户完成之日支付；3、甲乙双方应于2018年3月30日16:00点前办理该房屋相关公证事宜。签订合同后，原告当日就按照约定将《商品房购销合同》原件交给被告嘉鸿经纪公司，被告罗秀英亦向原告支付了3万元定金，原告出具了收条。2018年3月29日，被告嘉鸿经纪公司通知原告：被告罗秀英不愿意办理公证、不愿意承担公证费。这将导致《房产买卖居间合同》无法继续履行，原告与被告罗秀英将无法签订正式的房屋买卖合同、办理过户，原告为促进交易同意将付款时间变更为：于2018年4月30日前向原告付款153万元（含定金），余款10万元支付时间不变；公证时间变更为2018年4月30日前。延长了付款时间和公证时间后，被告罗秀英也未按照延期后的时间支付购房款，也未办理公证；被告嘉鸿经纪公司也未按照合同约定提供权属过户等服务。另外，被告嘉鸿公司于2018年5月5日通知原告：被告罗秀英提出将买受人变更为其孙女。基于上述事实，原告认为：原、被告之间签订的《房产买卖居间合同》系各方真实意思表示，属合法、有效的合同，各方均应按照合同约定全面履行合同义务。但时至今日，《房屋买卖合同》未签订、未公证、未付款。被告罗秀英拒绝公证、延期付款、变更买受人等事项均由被告嘉鸿经纪公司通知原告，导致合同无法履行的原因系被告。发生争议后，被告嘉鸿经纪公司不但没有积极促成双方和解，反而激化矛盾。两被告的行为己经严重违反了《房产买卖居间合同》的约定，构成根本性违约，原告有权要求解除合同，并适用定金罚则收取被告罗秀英支付的定金。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法裁决。被告嘉鸿经纪公司辩称：2018年3月4日，被告作为中介方为原告与被告罗秀英的房屋买卖提供了居间服务，三方于当天协商一致共同签订的房屋居间买卖合同，约定原告将其所有房屋及配套车位出售给被告罗秀英，约定的价款是163万元正，三方在合同中约定任何一方未按约定卖出或者买入房屋的，由违约方承担中介服务费。至于原告所诉的《商品房购销合同》原件确实为我公司持有，是为了交易方便。但现在实际是原告不想继续出卖房屋导致合同不能继续履行，责任应该由其承担，包括我方的中介费。被告（反诉原告）罗秀英答辩并反诉称：2018年3月4日，反诉原告因购房需要，通过昆明嘉鸿经纪公司居间与两反诉被告签订了《房产买卖居间合同》，合同约定两反诉被告将其所有的房屋及车位以1630000元价格出售给反诉原告。《房产买卖居间合同》对三方的权利义务做出了约定，其中第五条规定：“任何一方未按约定卖出或买入房屋的，由违约方承担中介服务费。”第九条（一）项规定：“甲乙双方不可毁约，若任何一方违约，则违约方向守约定方支付房屋总价款的20%作为违约金。”后经协商一致，双方将付款和公证时间改为2018年4月30日前。2018年4月25日，反诉原告主动约反诉被告支付房款和办理公证，反诉被告以要外出旅游为由要求推迟办理，此后反诉被告以家中老人两次病危住院等理由一再推迟办理付款、公证和交房。2018年7月5日双方约定于2018年7月20日办理付款、公证和交房。2018年7月12日，被告致电昆明嘉鸿经纪公司的工作人员，以房屋涨价为由，明确提出不会履行《房产买卖居间合同》。现两反诉被告却编造虚假理由，无理提出起诉。两反诉被告没有按照约定履行相应的义务，并明确表示不会履行合同，两反诉被告的行为已经构成违约，反诉原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，提出如下反诉请求：1、反诉被告退还反诉原告购房定金30000元；2、反诉被告支付反诉原告违约金326000元；3、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提交的《租房协议》、《收据》、《微信账单、聊天记录》，系原告（反诉被告）与案外人的租房相关事宜，与本案无关，本院对其关联性不予认定；2、原告（反诉被告）提交的《2018年3月4日视听资料》，仅系被告嘉鸿经纪公司与原告（反诉被告）关于签订《房屋买卖居间合同》的协商过程，被告（反诉原告）罗秀英未参与其中，且不是合同内容，对其证明力，本院不予认定；3、原告（反诉被告）提交的《与小吴的微信聊天记录》，符合证据的形式要件，其真实、合法和关联性本院予以认定，但该证据不能证明原告在2018年4月30日前催促被告履行义务，被告（反诉原告）未在约定时间内付款、办理公证的证明目的；4、原告（反诉被告）提交的《耿琏6月、7月通话记录详单》，系于移动公司打印的通话记录详单，其真实、合法和关联性，本院予以认定，但该证据仅能证明原告耿琏与被告嘉鸿经纪公司工作人员在6、7月共有11通电话；不能证明被告（反诉原告）罗秀英违约的证明观点；5、被告（反诉原告）提交的《银行卡客户对账明细》，系被告（反诉原告）罗秀英女儿的银行账户明细，符合证据的形式要件，其真实、合法和关联性本院予以认定，该证据能证明2018年3月29日该账户上存有存款970000元；6、被告（反诉原告）提交的《短信摘录》、《电话通话录音》，均系原告（反诉被告）耿琏与被告嘉鸿经纪公司工作人员的聊天记录以及通话录音，系被告嘉鸿经纪公司工作人员为履行工作职责保存的记录及录音，其真实、合法和关联性本院予以认定，上述证据能证明原告（反诉被告）不想卖房致使《房屋买卖居间合同》未能履行的事实。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2018年3月4日，原告（反诉被告）（甲方）、被告（反诉原告）（乙方）以及被告嘉鸿经纪公司（丙方）共同签订了《房产买卖居间合同》，约定：甲方将其所有的房屋以1630000元的价格出售给乙方罗秀英，付款方式为分期付款：乙方于2018年3月30日前向甲方付款1000000元（含定金），于2014年4月30日前付款530000万元，余款100000元于房屋过户完成之日支付，同时约定甲乙双方应于2018年3月30日16:00点前办理该房屋相关公证事宜。合同第五条约定：“自本合同签订起，乙方同意该房在办理公证当日向丙方支付中介服务费20000元，任何一方未按约定卖出或买入房屋的，由违约方按合同约定支付中介费；双方协商解除合同的，共同承担合同约定的中介费，由中介方出具收款票据。”且其中第二条第（二）款约定：“乙方交付购房定金30000元，定金30000元由甲方全额收取，甲乙双方认可定金法则的有效性”，同时合同第九条第（一）款约定：“除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。”签订合同后，原告当日将《商品房购销合同》（车位）原件交给被告嘉鸿经纪公司保管，被告（反诉原告）罗秀英亦向原告（反诉被告）支付了30000元定金，原告（反诉被告）出具了收条。2018年3月30日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）以及被告嘉鸿经纪公司工作人员相约到富滇银行呈贡支行进行转账以支付购房款，后经双方协商一致，在《房屋买卖居间合同》上手写备注：“1、该房产买卖居间合同的第二条价款支付的第（三）点付款方式和付款时间更改为：2018年4月30日前支付人民币（含定金）：壹佰伍拾叁万元整。2、该房产买卖居间合同的第四条权属过户的第一点，公证时间变改为2018年4月30日前。”此后，因原告（反诉被告）以各种理由，一再要求延期履行合同，导致被告（反诉原告）一直未能支付约定的购房款，原、被告双方也一直未签订正式的房屋买卖合同并办理公证。2018年7月12日，原告（反诉被告）耿琏在与被告嘉鸿经纪公司工作人员徐兰兰的通话中表明因房价上涨以及儿子公司可能搬迁到呈贡等原因，其不愿继续履行合同。2018年7月13日，原告（反诉被告）耿琏发送短信给被告嘉鸿经纪公司工作人员徐兰兰，明确表示不愿意出售房屋，并认为被告（反诉原告）对此存在责任，故其起诉到法院，请求支持其诉讼请求。被告（反诉原告）在收到原告（反诉被告）起诉状后，认为合同不能履行的违约责任在原告(反诉被告)，为此向本院提出反诉，请求原告（反诉被告）退还购房定金并承担按合同约定的违约金即购房款的20%。综上所述，本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）以及被告嘉鸿经纪公司于2018年3月4日共同签订的《房产买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，且其内容不违反法律的强制性法规，该合同合法有效，应受到法律的保护。现原告（反诉被告）提出解除合同，被告（反诉原告）在庭审过程中明确表示同意解除该合同，解除合同系双方的真实意思表示，本院予以确认。合同既已解除，对原告（反诉被告）请求被告嘉鸿经纪公司返还《商品房购销合同》原件的诉讼请求，本院予以支持。针对双方争议的《房产买卖居间合同》未能履行的违约责任问题。本院认为，尽管原、被告双方在合同中以备注方式确认的付款时间以及公正时间为2018年4月30日之前，但之后一再提出延期履行的均是原告（反诉被告），导致被告（反诉原告）一直未能向原告（反诉被告）支付购房款，其违约责任不在被告（反诉原告），故对原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）违约，被告（反诉原告）支付的购房定金30000元归原告（反诉被告）所有的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。最终导致合同不能履行系因原告（反诉被告）明确表示其不愿意继续履行合同所致，其违约责任在原告（反诉被告）。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原、被告双方在合同中对违约责任既约定了定金罚则又约定了违约金条款，现被告（反诉原告）选择使用违约金条款，符合上述法律规定，故对被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）承担购房款20%即326000元违约金的反诉请求，本院予以支持；被告（反诉原告）所交的定金30000元，在合同解除后，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）。被告嘉鸿经纪公司的中介服务费20000元，不在本案处理范围，应由被告嘉鸿经纪公司另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十八条、第一百零七条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆与被告（反诉原告）罗秀英于2018年3月4日签订的《房产买卖居间合同》于本判决生效之日解除。二、原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）罗秀英退还定金30000元，并支付违约金326000元，两项共计356000元。三、被告昆明嘉鸿房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆《商品房购销合同》原件。四、驳回原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，反诉案件受理费6190元，减半收取计3095元，两项共计3370，由原告（反诉被告）耿琏、杨锦昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  黄云二〇一八年十月二十九日书记员  廖平