贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初6224号原告：遵义保利置业有限公司。住所：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，董事长。委托诉讼代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小亚，贵州新长征律师事务所律师。被告：陆阳，男，1984年7月29日出生，汉族，住贵州省习水县。被告：简远维，女，1989年9月19日出生，汉族，住贵州省习水县。第三人：中国银行股份有限公司遵义分行。营业场所：贵州省遵义市红花岗区民主路1号。统一社会信用代码：91520302214782124X。负责人：宋天文，行长。委托诉讼代理人：章植，该行职工。委托诉讼代理人：杨云，该行职工。原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉与被告陆阳、简远维及第三人中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中国银行遵义分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人付为宗，被告陆阳，第三人中国银行遵义分行的委托诉讼代理人章植到庭参加了诉讼，被告简远维经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2014年7月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金21031.47元（最终以第三人实际扣划的数额为准）；3、判令被告立即返还保利未来城市B2地块93＃楼1单元4层1-4-1号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市B2地块93＃楼1单元4层1-4-1号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并承担办理撤销的费用530元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即支付违约金46526.50元和律师费3000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于遵义市××南大道保利未来城市B2地块93＃楼1单元4层1-4-1号房屋一套，总价款为465265元。被告支付了首付款145265元，余款32万元以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金21031.47元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.1.3条及9.2条的约定，原告有权解除合同并收回房屋。原告于2018年5月29日向被告寄发了解除合同的通知书并进行了登报公告，被告在法定期间内未提出异议也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，为维护其合法权益，特依法提起诉讼。陆阳辩称，欠银行的按揭借款，银行扣划保利公司的保证金属实。保利公司寄给我的资料我没有收到，是我的朋友收到的，我不同意解除合同，我愿意支付所欠的款项。简远维未到庭陈述也未提交书面答辩意见。中国银行遵义分行述称，我方没有什么意见，截止2018年10月17日，陆阳逾期还款一期，其余的都是偿还了的。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：陆阳、简远维系夫妻关系。2014年7月20日，陆阳、简远维（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，陆阳、简远维购买保利公司开发建设的位于遵义市××××道保利未来城市B2地块93#楼1单元4层1-4-1号房屋，该房屋建筑面积120.62㎡，套内建筑面积101.56㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋4581.18元/㎡，总价款465265元。合同约定首期付款145265元，余款32万元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，否则可解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办理退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第5.6条约定：若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.1、1.3条款约定责任，导致出卖人解除合同或买受人在取得房屋所有权证前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担本补充协议第一条之1.1、1.3条款约定的责任外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。第9.5条约定：买受人确认合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，出卖人按原约定的联系方式发送相应函件被退回、拒收等情形下，出卖人应登报公告，公告期限届满之日起，视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。同日，双方进行了商品房预售合同备案登记。其后，双方各自履行了合同义务。因陆阳、简远维未按期偿还按揭贷款，中国银行遵义分行分别于2016年8月31日、12月26日和2017年3月29日扣划了保证人保利公司保证金账户上的款项8490.27元、6173.46元和6367.74元，共计21031.47元，用于偿还陆阳、简远维所欠付的借款。2018年5月29日，保利公司通过EMS向陆阳、简远维寄发《通知书》，载明：1、请您于收到《通知书》或本《通知书》视为送达之日起5日内，到“保利·未来城市”销售中心向我司缴清已被银行扣划的款项；2、如您逾期未向我司缴清已被银行扣划的款项，则解除您与我司于2014年7月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并请您于逾期之日起30日内，到“保利·未来城市”销售营销中心办理退房手续。次日，保利公司在遵义晚报上登载了2018年5月29日向陆阳、简远维制发的《通知书》。另查明，陆阳、简远维通过朋友于2018年6月2日收到了保利公司寄发的《通知书》。2017年4月后，陆阳、简远维按期偿还了中国银行遵义分行的按揭贷款。保利公司于2018年8月29日向本院提起本案诉讼。审理中，保利公司称已支付律师代理费3000元，但未向本院提交相关票据。上述事实，有原、被告双方及第三人陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》、《通知书》及相关票据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，陆阳、简远维与保利公司于2014年7月20日签订的《商品房买卖合同》及相关附件未违反法律法规的相关规定，应为有效。因陆阳、简远维未按期偿还房屋按揭贷款，中国银行遵义分行分三期扣划了保证人保利公司保证金账户上的款项共计21031.47元，用于偿还陆阳、简远维所欠付的2017年3月29日前的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案中，保利公司于2018年5月29日向陆阳、简远维发出《通知书》，且将该《通知书》在次日的遵义晚报进行登载，陆阳、简远维通过朋友于2018年6月2日收到了该《通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，结合双方的约定和《通知书》载明的事项，陆阳、简远维最迟可在2018年9月7日前依法请求确认解除合同的效力。而保利公司是2018年8月29日向本院提起本案诉讼，且陆阳在本案中不同意解除合同，结合陆阳、简远维在2017年4月后按期偿还了中国银行遵义分行的按揭贷款的实际，因此，保利公司请求依法确认原、被告于2014年7月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，本院不予支持。基于此，本院对保利公司在本案中的第三项、第四项、第五项（违约金部分）亦不予支持。保利公司请求由陆阳、简远维支付被扣划的款项21031.47元，《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本院予以支持。保利公司请求由陆阳、简远维支付因本次诉讼而产生的律师代理费3000元，因其未提交相关票据，本院不予支持。简远维经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，之规定，判决如下：一、限陆阳、简远维在本判决生效后十日内支付给遵义保利置业有限公司代为偿还的银行贷款21031.47元；二、驳回遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取789元，由陆阳、简远维负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  代志林二〇一八年十月二十五日法官助理薛祖芬书记员穆佳雯