广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0802民初2204号原告：湛江鸿旭钢材有限公司，地址：湛江市赤坎区民康路**第**商铺。法定代表人：林建鸿，经理。委托诉讼代理人：何岳，广东粤海律师事务所律师。被告：湛江宏润投资置业有限公司，住，住所地：湛江市霞山区人民大道****国贸新天地**商住楼****/div>法定代表人：林任福，董事长。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市宏峰贸易有限公司，住所地：湛江市，住所地：湛江市霞山区洪屋路**航运大厦**东div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邓海龙，经理。被告：邓海龙，男，1973年7月19日出生，汉族，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：叶铨红，广东尚诺律师事务所律师。原告湛江鸿旭钢材有限公司（下称鸿旭公司）与被告湛江宏润投资置业有限公司（下称宏润公司）、湛江市宏峰贸易有限公司（下称宏峰公司）、邓海龙申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿旭公司的委托诉讼代理人何岳，被告宏润公司的委托诉讼代理人莫奕钦，被告邓海龙的委托诉讼代理人叶铨红到庭参加诉讼，被告宏峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告鸿旭公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行拍卖赤坎法院（2018）执恢37号案件中位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××、××、××、××、××号商铺；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：赤坎法院在执行鸿旭公司与宏峰公司、邓海龙买卖合同纠纷一案的过程中，于2017年6月27日预查封了湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××、××、××、××、××号五间商铺。2018年2月8日，赤坎法院作出（2018）粤0802执恢37号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人邓海龙所有的位于国贸新天地A区商住楼四层31号、62号、63号、69号、70号商铺。2018年6月28日，案外人宏润公司对上述拍卖事宜提出执行异议，认为赤坎法院拟拍卖的位于国贸新天地A区商住楼四层31号、62号、63号、69号、70号商铺的所有权属于宏润公司，非被执行人邓海龙所有，法院在该执行案中无权予以拍卖。2018年7月9日，赤坎法院作出（2018）粤0802执异29号执行裁定书，裁定：停止对国贸新天地A区商住楼四层31号、62号、63号、69号、70号商铺的执行拍卖。原告认为，赤坎法院地上述商铺依法进行查封、评估、拍卖，程序正当、合理。根据邓海龙与宏润公司于2010年6月29日签订的《商品房买卖合同》约定，邓海龙购买了宏润公司开发的上述商铺，即本案被执行财产，付款方式一次性付款。合同签订后，双方办理了商品房备案登记手续。邓海龙已向宏润公司支付了全部购房款，宏润公司也向邓海龙交付了商铺，出场商铺已预登记在邓海龙名下，至赤坎法院强制执行拍卖前邓海龙一直合法占有并出租上述商铺。由上述可见，本案被执行财产“国贸新天地A区商住楼四层31号、62号、63号、69号、70号商铺”可以确定为邓海龙的合法财产。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。从上述规定可知，本案被执行财产为邓海龙从宏润公司处合法购买，并已按照约定向宏润公司支付了全部购房款，且办理了交房、备案登记手续及预告登记，邓海龙已取得对涉案商铺的物权期待权。宏润公司作为开发商本应负有为买受人邓海龙办理产权登记的义务，但其却在对案执行财产提出的异议，完全是为了协助邓海龙迟滞法院的执行程序，妨害鸿旭公司合法债权的实现。故宏润公司的执行异议既没有事实依据，更没有法律依据，依法应当予以驳回。因此，法院对该财产进行查封、评估和拍卖理由确实充分。据此，为了维护原告的合法权益，现提出执行异议之诉，请法院依法予以支持。被告宏润公司辩称：一、涉案商铺的产权一直登记在宏润公司名下，根据物权法等法律规定，宏润公司是涉案商铺的物权所有人。2010年6月29日，宏润公司与被执行人邓海龙签订了五份商品房买卖合同（使用于商品房预售、销售），将位于湛江市霞山区人民大道南50号、52号国贸新天地A区商住楼四层包括31号、62号、63号、69号、70号在内共13间商铺出售给邓海龙，其中涉案的31号、62号、63号、69号、70号商铺虽然办理了合同备案登记手续，但邓海龙只支付少量购房定金，不按购房约定履行义务，存在违约行为，所以至今长达8年，宏润公司一直未将商铺交付给邓海龙，而是由宏润公司占有使用及出租收益等物权处分。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，由于涉案商铺的所有权至今一直登记在宏润公司名下，根据上述法律规定，宏润公司是涉案商铺的物权所有人。因此，赤坎法院作出（2018）粤0802执异29号执行裁定书，停止对涉案商铺的执行拍卖及撤销（2018）粤0802执恢37号执行裁定书是有事实及法律依据的。二、预查封不能等同于查封，涉案商铺依法不能进行评估、拍卖等实体处理。1、依照《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民法院执行和国土资源房产产管理部门协助执行若干问题的通知〉》法发[2004]5号（简称5号文件）第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，涉案商铺已经办理备案登记的商品房预售合同，依照规定，该查封属预查封。2、所谓预查封，是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预告限制登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。所以预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身。在物权变动请求权并未实现之前，涉案房屋仍归属于开发商所有。对此，《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”也作出了明确规定。因此，预查封并不等同于查封。5号文件十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限预查封之日起开始计算。”人民法院作出预查封措施后，它的效力就是限制了他人再行处分涉案房产的权利，但这并不代表正式查封了涉案房屋，因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以只能使用预查封措施，而非正式的查封。5号文件第二条规定：“人民法院对土地使用权、房屋进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”也体现了这一基本精神。这些规定无不传达一个原则“涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，人民法院可以采取预查封措施但不得处理，权属登记在被执行人名下后，转为正式查封，才可进行实体处理，比如拍卖、变卖或如折价处理等。3、另外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据及法律依据，恳请法院依法予以驳回。被告宏峰公司不作应诉答辩。被告邓海龙辩称：原告述称邓海龙已向宏润公司支付了全部购房款不是事实，2010年6月29日涉案商铺买卖合同已签订，至2017年6月27日原告才预查封了涉案商铺，已经长达了七年。合同签订后，我方仅预付了定金并未支付全部购房款，因此宏润公司并没有将涉案商铺的产权过户在我方名下，也没交付给我方使用。如已支付购房款，我方不可能在长达7年内没有要求办理过户手续。综上，我方没有迟滞法院的执行。经审理查明：2010年6月29日，被告宏润公司与被告邓海龙签订五份《商品房买卖合同》分别将位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××、××、××、××、××号商铺转让给邓海龙。房款分别为364742元、84700元、81033元、242917元、295167元，均为一次性付款，均于2010年8月5日在湛江市房地产交易中心办理预告登记。至今，涉案商铺产权登记在宏润名下，尚未转移登记给邓海龙。另查明：鸿旭公司与宏峰公司、邓海龙买卖合同纠纷一案[案号：（2015）湛赤法民三初字第363号]，本院于2015年11月27日作出（2015）湛赤法民三初字第363号判决书，该判决于2016年1月22日生效。由于邓海龙未按生效判决履行还款付利息义务，鸿旭公司于2017年2月23日向本院申请强制执行，本院依法受理并立（2017）粤0802执145号案件予以执行。2017年6月26日，本院作出（2017）粤0802执145号之一执行裁定书，裁定查封邓海龙位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××、××、××、××、××号商铺。2017年7月24日，本院作出（2017）粤0802执145号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。2018年1月18日，根据鸿旭公司的申请，本院立具了（2018）粤0802执恢37号执行案件予以执行。2018年2月8日，本院作出（2018）粤0802执恢37号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人邓海龙所有的位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××、××、××、××、××号商铺。被告宏润公司于2018年6月28日向本院提出执行异议，请求撤销（2018）粤0802执恢37号执行裁定书，并停止对涉案商铺的执行拍卖。本院于2018年7月9日作出（2018）粤0802执异29号执行裁定书，裁定停止对湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××、××、××、××、××号商铺的执行拍卖，撤销（2018）粤0802执恢37号执行裁定书。原告鸿旭公司不服，遂于2018年7月30日向本院提起本诉讼。本院认为：本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的申请执行人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”、第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案审理的焦点应是宏润公司对涉案执行标的国贸新天地A区商住楼四层31号、62号、63号、69号、70号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，不动产预告登记属于创设权利，其性质属于一种民事权利。预告登记人对房屋或其他不动产的请求权具有物权效力，具有排他效力。宏润公司与于邓海龙2010年6月29日签订五份《商品房买卖合同》分别将位于国贸新天地A区商住楼四层31号、62号、63号、69号、70号商铺转让给邓海龙，并于2010年8月5日在湛江市房地产交易中心办理预告登记。邓海龙作为涉案商铺的预告登记权利人，对涉案商铺具有物权期待权的排他效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，既然邓海龙作为预告登记权利人对涉案商铺具备排除强制执行的权利，宏润公司没有证据证明预告登记失效的情况下要求排除对涉案商铺的强制执行，明显违反上述规定。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；”的规定，原告请求准许执行湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××、××、××、××、××号商铺合法有据，本院予以支持。被告宏峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：准许执行湛江市霞山区人民大道南50号、52号国贸新天地A区商住楼四层31号、62号、63号、69号、70号商铺。案件受理费100元，由被告湛江宏润投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞审 判 员  莫凯程人民陪审员  陈 添二〇一八年十月八日书 记 员  张 骞附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”、第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。