广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂1323民初1355号 原告：广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司，住所地广西武宣县武宣镇城北路22号。 负责人：邓亚保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗佳丽，女，系该公司员工。 被告：陈志强，男，1978年12月5日出生，汉族，住广西武宣县。 原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司与被告陈志强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的委托诉讼代理人王丽娟、罗佳丽，被告陈志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业服务费1496元、电梯维护费440元、电梯电费500元、水费2990.9元、电费2132.9元、城市垃圾处理费80元，共计7639.8元。2.判决被告向原告支付违约金3616.17元(违约金以7639.8元为基数，按年利率24%计算，从2016年8月20日起暂计至2018年7月31日，之后违约金计至法院判决确定的履行期限届满之日止)。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月7日，被告与原告签订了《裕达·绿水仙城-钻石华府小区前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告所购的钻石华府小区3栋1单元1802号房提供前期物业服务，双方对前期物业服务的费用种类、费用标准、支付方式、违约责任等进行了约定。自2016年8月至2018年7月，被告已拖欠原告物业管理服务费、电梯维护费、电梯电费、水费、电费、城市垃圾处理费共计7639.8元。原告多次催款无果，截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠的费用。按服务合同与委托合同约定被告逾期支付物业服务费或有关费用每逾期一日按逾期缴纳金额5‰支付违约金，现原告自愿按年利率24%计算违约金，从逾期之日即2016年8月20日起暂计至2018年7月31日，被告应向原告支付拖欠上述各项费用违约金3616.17元。原告认为，原告与被告签订的合同真实、合法、有效，合同双方均应严格遵守。原告依据合同约定履行了义务，但被告未按合同约定支付物业管理服务费等各项费用已构成根本性违约，除应支付拖欠的费用外，还应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业服务收费管理办法》等相关规定向人民法院提起诉讼，希望人民法院能判如所请。 陈志强辩称，1.原告是分公司，无独立的民事行为能力，原告的诉讼主体不适格。2.原告的法定代表人既是物业公司的法定代表人，又是房开公司的法定代表人，违反法律规定。3.原告未取得合法的成立手续时即与被告签订物业服务合同,且以不签订合同就不交房相威胁，被告是在房屋未竣工时被原告威逼之下签订的《裕达·绿水仙城-钻石华府小区前期物业服务合同》，签订合同并不是被告的真实意思表示，该合同为无效合同，被告不需要承担该合同相关义务。4.就实体而言，电梯维护费属保修期内保修单位承担的，该费用不能转嫁到被告身上；电梯电费、电费均不经核定基数，是原告单方编写的数据，不能反映出实际的费用情况，原告请求被告支付费用无依据。5.只有物业服务费、垃圾费是实体上涉及债权债务的，如涉及违约金计算，物业服务费、垃圾费共计1576元，最高违约金是472.8元，原告要求被告承担3616.17元，大大超过法律支持的30%，违反法律规定。因此，请人民法院依法驳回原告无事实和法律依据的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.原告营业执照，证明原告主体资格适格；2.被告身份证，证明被告主体资格适格；3.《前期物业服务合同》，原告向被告提供物业服务，双方对物业管理服务费、电梯维护费等费用的支付方式、违约责任等进行了约定；4.来宾市物价局来价格［2015］40号《关于加强物业服务收费监管的通知》、柳州市恒泰物业服务有限责任公司武宣分公司圣湖豪庭前期物业收费公示牌、南宁市锐宝物业服务有限公司置宝华府小区物业收费公示牌、广西武宣冠和物业管理有限公司瑞中新城物业收费公示，证明原告按照物价局规定，按照市场调节价合法收取0.6元/㎡/月的物业费，符合法律规定及合同约定；5.《裕达·绿水仙城-钻石华府小区水、电代管服务委托合同》，证明被告委托原告代收涉案房屋的水电费；6.委托书(2017)，证明武宣县环境卫生管理站委托原告代收城市垃圾处理费；7.武宣县物价局武价费［2008］4号文件《关于武宣县城镇生活垃圾费征收标准的通知》，证明原告根据武宣县物价局核定的标准代环卫站收取城市垃圾处理费；8.涉案小区物业管理费等各项费用收取标准公告，证明原告在涉案小区对物业管理费等各项费用收取标准进行了公告；9.2016年9月至2017年12月用户用水清单、业主水表抄表记录本，证明原告依据自来水公司收费标准向被告收取水费，被告从2016年9月20日至今未支付原告代缴的水费；10.广西电网销售电价表、业主电表记录本，证明原告依据广西电网收费标准向被告收取电费，被告从2017年3月20日至今未支付原告代缴的电费；11.涉案小区3栋1单元左梯2017年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区3栋1单元左梯2018年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区3栋1单元右梯2017年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区3栋1单元右梯2018年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告，证明涉案楼栋的电梯一直在正常运行，被告一直享受原告提供的电梯服务但未按约定缴纳电梯电费；12.缴费通知函，证明原告多次且连续向被告催缴所拖欠的费用；13.用户用水清单，证明2016年6月至2018年7月，物业按小区用水量已向水厂缴费。 陈志强对原告提供的证据质证意见如下：对证据1，认为不合法，营业执照是2017年5月登记盖章，原告与被告签订合同是在2016年1月，物业公司负责人与房开公司的法定代表人是同一人，不符合法律规定；对证据2无异议；对证据3，合同不是被告情愿签订的；对证据4，这是别的公司的收费标准，原告收费也与别的物业公司不一样；对证据5，认为不合法，原告没给被告看委托合同之类的，只是让被告签合同；对证据6、7，被告签订合同日期和原告与环卫站签订合同的日期不一样，原告与环卫站签订合同的日期是2017年，而原告与被告签订合同时间是在2016年，故该合同无效；对证据8，被告没有见过这个公告；对证据9原告装的水表有问题，水表是2013年淘汰的水表，水厂已经不允许使用这种水表的，水表也没有装上止回阀，水表使用计量不准；对证据10，被告收房时并没见安装有电表，但原告又收了被告的前期电费，且不出具收据，原告给被告的单子都是各项费用总数，没有列明电费等各是多少，故被告拒交；对证据11，电梯是2017年5月份才检验合格，被告2016年入住后原告就让被告预交电梯费用，这是不合法的，物业每月收业主20元电梯费，实际每月用电就是6、7元，物业收费过高，不合法；对证据12，不认可；对证据13，认为该证据与本案无关。 被告陈志强没有向本院提供任何证据。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认作为本案定案依据并在卷佐证，对被告认为有争议的证据，因被告无相反证据予以否认且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉案绿水仙城-钻石华府小区3栋1单元1802号房屋的业主，该房屋建筑面积为114.62平方米。2016年1月7日，被告与广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司签订《裕达·绿水仙城-钻石华府小区前期物业服务合同》，合同约定由广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司给该小区提供物业服务，前期物业服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止；合同同时约定原告向被告收取的物业管理服务费为每月每平方米0.6元，由被告每月20日前缴纳下月的物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金，电梯维护费按规定2层以上(含2层)每月每户收取20元，电梯电费根据实际用量平均分摊给受益业主。原告自进驻裕达·绿水仙城-钻石华府小区后进行物业服务后，对业主投诉等处理不及时，管理服务上有瑕疵。被告自2016年10月起拒绝交纳物业服务费、电梯维护费；自2016年7月起拒交电梯电费；自2016年8月起拒交水费、电费；自2017年2月起拒交电费；自2017年4月起拒交城市垃圾处理费。至2018年8月底，被告尚欠原告的物业服务费1496元、电梯维护费440元、电梯电费500元、水费2990.9元、电费2132.9元、城市垃圾处理费80元，共计7639.8元。原告曾书面向被告催交拖欠的物业服务费等，但被告仍拒绝交纳物业服务费等费用。 本院认为，被告与具有物业服务资质的原告签订《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告按照协议的约定对被告所在的小区进行了物业服务，被告应依约向原告交纳相关物业费用。现被告未依约交纳物业服务费等，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付尚欠的物业服务费等费用共计7639.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据已查明的事实，原告在提供物业服务期间对小区存在一些管理服务不到位的问题、对业主反映的问题未能及时处理等情形，根据《物业管理服务协议》第二条、第三条的规定，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了协议约定的义务，即原告提供的服务存在瑕疵，故对其要求被告支付违约金部分的请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼当事人”，原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，属于其他组织，故被告主张原告没有主体资格，本院不予采信；被告主张原告与房开公司的法定代表人是同一个人，违反法律规定，根据《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”，说明法律并没有强制房地产开发与物业管理相分离，故对被告的这一主张，本院不予采信；被告主张不用缴纳电梯维护费、物业服务费、垃圾费等，没有提供相关证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈志强于本判决生效后十日内给付尚欠原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的物业服务费1496元、电梯维护费440元、电梯电费500元、水费2990.9元、城市垃圾处理费80元、电费2132.9元，合计7639.8元。 二、驳回原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81元，适用简易程序依法减半收取41元，由被告陈志强负担30元，由原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司负担11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄鸿环 二〇一八年十月三十日 法官助理 王景山 书 记 员 江宇玉