广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初8185号原告：杨桃，女，汉族，1951年8月16日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：莫春娇、颜永胜，广东毅隽达律师事务所律师。（代理期限至2018年10月25日止）委托诉讼代理人：黄庆锋、李诗萍，广东高睿律师事务所律师。被告：佛山市万科中心城房地产有限公司。住所地广东省佛山市禅城区季华五路****之一。统一社会信用代码91440604562570558N。法定代表人：秦帆。委托诉讼代理人：黄德伟，男，汉族，1987年11月11日出生，住广东省佛山市顺德区。系公司员工。原告杨桃与被告佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称佛山万科公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨桃及其委托诉讼代理人莫春娇、颜永胜、被告委托诉讼代理人黄德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付可在市场交易的拆迁置换房（即佛山万科广场2座205房、1005房、2502房，3座2403房,4座2302房），并办理不动产权证书；2.被告向原告支付迟延办证的违约金78479元（违约金按人民银行贷款年利率6%计算，以房屋面积481.1平方米，每平方米15000元，从2016年4月1日起算暂计三个月，追溯至原告实际取得产权证书时止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：在2010年10月期间，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告负责拆迁原告的原有房屋，向原告发放补偿安置补助费，并在三年内返还拆迁置换房。2015年底，原告通过抽签，抽取了相应的拆迁置换房，并签订了《佛山万科广场回迁房协议》等协议，支付了增购面积的房屋款项。后原告多次催促被告交付置换房，但被告却不予交付也未能办理产权证。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，应承担法律责任。根据《房屋拆迁安置补偿合同》及我国法律相关规定，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告答辩称：第一，原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》与《佛山万科广场回迁房协议》均未对具体的办证时间进行约定，不能认定目前未办证构成违约。因此，被告没有迟延办证的违约事实，不应当承担违约责任。第二，双方仅在《佛山万科广场回迁房协议》中约定，被告应在房屋交付后720日内具备办理房产证的条件（即取得商品房所有权初始登记通知书）及以此相应的违约责任，但并未就逾期办证应承担的违约金标准或计算方式等进行明确约定。因此，不适用违约金的责任承担方式。第三，被告于2017年2月27日取得商品房首次登记确权清单，即回迁房协议中所述的取得商品房初始登记通知书，并未迟于回迁房协议中约定的商品房交付后的720日内。因此，被告未构成对回迁房协议约定的违反。第四，涉案房屋属于回迁房，并非通常意义上的商品房，与常见的商品房交易、办证等方面存在较大差异。因此，不能参照商品房交易办证的时间及违约责任要求被告支付违约金。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业登记信息，证明原、被告主体资格。2.《房屋拆迁安置补偿合同》，证明合同第四条约定，被告应当为原告办理产权证及办证所产生的费用由被告承担，并且约定交楼日期应当在挂牌交易成功并签署成交确认书后四个月之日起三年内，即2013年12月25日前应交付房屋使用。该合同对于办证时间并没有约定，因此应当参照法定规定即交楼后的90天内办证。3.《佛山万科广场返迁安置房中签确认书》、《收款收据》，证明被告的实际交楼日期为2016年1月份，所以原告起诉主张计算违约金的起点时间是从2016年4月份起算，即交楼后90天内。4.（2017）粤0606行初1304号行政裁定书及上诉须知，证明本案属于民事纠纷，且被告在2016年1月交楼是以原告同意签订回迁房协议为必要条件，如不签订该协议，被告就拒绝交楼。原告为收取房屋，能够让孩子就近入学，所以签订了回迁房协议。原告至今仍未收到回迁房协议，也不知道回迁房协议的具体内容。被告在诉讼中举证：1.《商品房首次登记确权清单》，证明案涉房屋均已于2017年2月27日取得首次登记确权，没有违反双方签订的回迁房协议所约定的房屋交付后720日内取得商品房所有权初始登记通知书的要求，不构成违约。2.《佛山万科广场回迁房协议》，证明原、被告签订回迁房的协议，双方在协议中未约定具体的房产证办证时间，但在协议第六条中有明确约定应当在商品房交付后720日内具备办理房产证的条件，即取得商品房所有权初始登记通知书。本院依职权调取的证据：佛山市禅城区不动产登记中心作出《关于对（2018）粤0604民初8181-8186号调查函的回复》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1，被告能提供该证据原件予以核对，本院确认证据的真实性；证据2，原告确认该协议上其签名的真实性，但原告在未有反驳的证据情形下对该证据提出异议，本院不予认可，确认该证据的真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年10月20日，原告（被拆迁人）、被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告的相关房屋，原告的的合法产权房屋面积为75.88平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为83.04平方米，每月临时安置补助费为1328.64元。返迁房屋的时限为取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内，若超时返迁，超出部分租金补偿按2倍计算。被告应为返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，原告须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由被告承担，若原告不配合，则相关的费用由其自理。2010年10月22日，原告（被拆迁人）、被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告的相关房屋，原告的的合法产权房屋面积为129.72平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为129.72平方米，每月临时安置补助费为2075.52元，其他合同内容基本与上述原告于2010年10月20日所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》一致。同日，原告（被拆迁人）、被告（拆迁人）、案外人佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告的相关房屋，原告的的合法产权房屋面积为242.99平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为242.99平方米，每月临时安置补助费为3887.84元，其他合同内容基本与上述原告于2010年10月20日所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》一致。2015年12月1日、12月2日，原告与案外人佛山市禅城区祖庙街道永新南村股份合作经济社分别签订《佛山万科广场返迁安置房中签确认书》，确认其经抽签选中的回迁房为佛山万科广场4座2302号房屋、3座2403号房屋、2座1005号房屋、2座205号房屋、2座2502号房屋。后原告与被告签订《佛山万科广场回迁房协议》，双方确认原告可回迁的合法产权面积为471.86平方米，其选择的回迁房为：万科广场六期2座205房、2座1005房、2座2502房、4座2302房、3座2403房。回迁房总套内面积为481.1平方米，超过原告可回迁面积共计9.24㎡，所需支付的增购面积款项为57711元。上述《佛山万科广场回迁房协议》就产权登记问题于第六条约定如下：被告应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料），因被告原因造成逾期提供资料的，被告需自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一向原告支付违约金，被告承担延迟办证违约责任的金额不超过合同金额的1%。具备办证条件后，原告必须在被告通知的时间内签署一切必需的资料，并向被告提交办理商品房产权登记手续需要的全部资料及缴纳相关增购部分税费，否则导致延迟办证的责任由原告承担。2015年12月31日，被告开具《收款收据》，确认收取原告支付的增购面积款项57711元。2017年2月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含涉案回迁房在内的佛山市禅城区岭南大道北56号一至七座的商品房出具《商品房首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。本院依职权向佛山市禅城区不动产登记中心调查，该单位作出《关于对（2018）粤0604民初8181-8186号调查函的回复》，主要内容如下：一、来函征询的21套房屋属佛山市万科中心城房地产有限公司位于季华路的万科广场项目。根据2010年9月27日国有建设用地使用权转让合同约定：“原改造地块内有建筑面积共89890.64平方米的村民物业，需按套内面积不低于一比一的比例在建好的商品房中予以置换”。在万科公司办理岭南大道北56号一至七座的商品房首次登记时，经佛山市禅城区祖庙街道永新村民委员会确认后报送的资料显示，上述21套房屋均属佛山市万科中心城房地产有限公司与永新南村股份合作经济社改造地块村民置换物业。该部分已于2017年2月完成了商品房首次登记。二、该21套房屋如果按征拆房屋补偿产权登记申请，在资料齐全情况下可以办理。另查明一：佛山市顺德区人民法院于2017年11月17日立案受理原告杨肇东诉被告佛山万科公司、佛山市禅城区国土城建和水务局（以下简称禅城国土局）交付拆迁置换房、支付补偿安置费【案号：（2017）粤0606行初1304号】，于2018年4月16日依法作出行政裁定书，认定：杨肇东与佛山万科公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》发生于2010年10月，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》进行处理。根据2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第四条、《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第一条、第二条的规定，杨肇东与佛山万科公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》反映，佛山万科公司作为拆迁人根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定与杨肇东签订了有关房屋拆迁补偿合同，就被拆迁房屋的补偿安置问题达成了协议，且涉案的《房屋拆迁安置补偿合同》中所涉及拆迁房屋未经政府征收，禅城国土局也没有委托佛山万科公司签订涉案的合同。因此，佛山万科公司作为拆迁人在房屋补偿安置过程中的行为属于民事行为，其与杨肇东因房屋补偿安置协议的履行而产生的纠纷应属于民事纠纷，杨肇东认为佛山万科公司在房屋补偿安置过程中存在各种未按照合同约定向其交付安置房及支付超时返迁的安置补助费而提起本案行政诉讼，显然不属于行政诉讼的受案范围。依据相关法律规定，裁定驳回原告杨肇东的起诉。2018年6月11日，佛山市中级人民法院作出上诉人杨肇东与被上诉人佛山万科公司、禅城国土局拆迁补偿安置纠纷一案【（2018）粤06行终329号】的行政裁定书，认定：首先，涉案拆迁补偿安置协议的签订双方为上诉人与佛山万科公司，而佛山万科公司不是行政机关或授权行使行政职能的其他组织，禅城国土局既非该协议的当事人，亦未委托佛山万科公司签订涉案拆迁补偿安置协议。其次，上诉人被拆房屋所占土地原属于佛山市禅城区祖庙街道永新村委会南村股份经济合作社集体所有，该经济社先申请将包括上诉人房屋所占土地在内的相关集体土地转为国有土地，获批后再将土地使用权转让给佛山万科公司进行合作开发，并由该经济社保证转让地块上的村民房屋及集体物业在约定时限内签订拆迁协议及租约解除协议。可见，涉案合同的签订并不涉及政府对集体土地或国有土地上房屋征收征用的前提条件，合同当事人均为平等民事主体，上诉人就该合同履行问题而发生的纠纷应属民事诉讼的管辖范围。依据相关法律规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。另查明二，涉案佛山市禅城区季华五路以北、岭南大道以西地块于2010年8月26日以挂牌（旧村改造）方式成功交易。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》、《佛山万科广场回迁房协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告交付涉案回迁房的诉请。根据涉案《房屋拆迁安置补偿合同》的约定，原告是经确认合法拥有拆迁范围内的拆迁房屋的业主。原告依约搬离拆迁房屋供被告拆迁，经抽签及签订协议确定回迁房屋为佛山万科广场2座205房、2座1005房、2座2502房、3座2403房、4座2302房，就增购面积部分业已向被告支付完毕增购款。被告作为拆迁人有义务将上述回迁房屋交付给原告，在诉讼中被告亦同意交付，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告主张被告协助办理涉案回迁房不动产权证书的诉请。据本院查明的事实，原告系涉案被拆迁房屋的合法产权人，其经与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告完成拆迁工作并选择产权置换，后亦已通过抽签选中及接收涉案回迁房，并依据《佛山万科广场回迁房协议》的约定支付完毕相关增购面积购房款，故被告依约负有协助办理不动产权登记手续的合同义务。另经查明，涉案回迁房已完成首次登记确权，具备办证条件。据此，原告诉请被告协助办理涉案回迁房的不动产权登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付迟延办证违约金的诉请。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》虽未对被告应予协助办证的期限作出明确约定，但如上查明事实，涉案回迁房已于2017年2月27日完成首次确权登记，被告至本案诉讼时仍未履行完毕协助办证的合同义务，明显已超合理期限，构成违约，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定主张被告承担违约责任，即迟延办证违约金。就该违约金的计算方法，因原、被告并未于相关合同或协议中作出明确约定，故本院具体分析如下：一、违约金的计收起止时间因原、被告并未明确约定办证期限，且涉案待办证房屋为回迁房，其办证要求有别于普通商品房，不应直接适用商品房相关法律法规，故经综合考量上述因素，本院确定涉案回迁房首次确权登记事项完成之日（即2017年2月27日）起90日内为被告协助办证的合理期限，即被告应承担自2017年5月28日起至其履行完毕协助义务之日的迟延办证违约金。二、违约金的计收标准如上查明事实，涉案回迁房所在地块系通过挂牌（旧村改造）方式成功交易并实现征拆补偿，故涉案回迁房的建设带有一定的政策因素及改善被拆迁户用房之目的，明显有别于开发普通商品房的盈利性质，故在原、被告双方未对迟延办证违约金计收标准作明确约定的情形下，本案违约金的计收标准应综合考虑上述因素、根据诚实信用原则和公平原则及结合被告的违约情节予以合理确定，不宜直接适用商品房买卖相关法律法规。依据原、被告双方于《房屋拆迁安置补偿合同》中关于逾期交付回迁房违约责任的约定，被告如超期返迁，则超出部分租金补偿按2倍计算，结合合同上下文及被告自述意见，该租金补偿即为合同所约定之临时安置补助费，也即逾期交付回迁房的违约责任为加付一倍临时安置补助费。因迟延办证的违约情节较之迟延交付房屋的违约情节轻微，故本院经综合考量，酌定以临时安置补助费标准的50%作为迟延办证违约金的计收标准，具体于本案中即为3646元/月【（1328.64元/月+2075.52元/月+3887.84元/月）×50%】。经计算，2017年5月28日至2018年10月31日的迟延办证违约金为62452.45元（3646元/月×1个月÷31天×4天+3646元/月×17个月），自2018年11月1日起被告履行完毕协助办证义务之日止的违约金应由被告按3646元/月的标准予以计付。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼费用的承担问题。鉴于本次诉讼系因被告违约行为引发，相关法律适用方面亦存在争议，原告就此并无过错，综合考虑案件各方面因素，本院确定本案全部诉讼费用由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨桃交付佛山市禅城区岭南大道北56号2座205房、2座1005房、2座2502房、3座2403房、4座2302房；二、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告杨桃办理佛山市禅城区岭南大道北56号2座205房、2座1005房、2座2502房、3座2403房、4座2302房的不动产权登记手续；三、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨桃支付2017年5月28日至2018年10月31日的迟延办证违约金合计62452.45元，自2018年11月1日起至被告佛山市万科中心城房地产有限公司履行完毕上述第二项协助义务之日止的迟延办证违约金由被告佛山市万科中心城房地产有限公司按3646元/月的标准向原告杨桃计付；四、驳回原告杨桃的其他诉讼请求。如被告佛山市万科中心城房地产有限公司未按本判决指定的期间履行交付、协助义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取881元，由被告佛山市万科中心城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一八年十月三十一日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。