广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初1480号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司。住所地：云浮市云城区环市中路1号D区副楼首层2卡商铺。负责人：陈宇辉,该分公司执行总经理。委托诉讼代理人：韦玉婷，系该公司员工。委托诉讼代理人：钟少娟，系该公司员工。被告：张家强，男，汉族，1988年10月9日出生，住云浮市云城区。被告：张昌志，男，汉族，1953年2月7日出生，住云浮市云城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司诉被告张家强、张昌志物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法由审判员吴桂桃适用简易程序独任审理，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司的委托诉讼代理人钟少娟、韦玉婷到庭参加诉讼，被告张家强、张昌志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付房屋、车位物业服务费，暂计至2018年6月的综合管理服务费共计9223.5元；2．判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照每日5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年7月10日的违约金数额为22136.08元；3．判令被告向原告支付自2014年12月起至2018年6月止的路灯照明电费分摊、绿化用水分摊费、垃圾处理费、水费、污水处理费、电梯分摊费共计1732.84元；4．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月8日，云浮市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《云浮碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对云浮碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2012年10月20日购买了云浮碧桂园xx街xx号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《云浮碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月1日前向原告支付物业服务费191.5元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2014年12月开始拖欠原告房屋、车位物业服务费，至2018年7月拖欠的款项已经达9223.5元。原告于2018年4月13日向被告发出《催缴物业服务费函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2014年12月起代被告支付路灯照明电费分摊、绿化用水分摊费用共计1732.84元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。被告张家强、张昌志未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2010年10月8日，原告广东碧桂园物业服务有限公司云浮分公司（2015年12月18日经核准变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司，以下简称碧桂园物业云浮分公司）与案外人云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订了《云浮碧桂园前期物业服务合同》，约定原告为云浮碧桂园提供物业管理服务。2012年10月20日，被告张家强、张昌志与案外人云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张家强、张昌志购买云浮市碧桂园房地产开发有限公司位于云浮市区金山区环市中路云浮碧桂园xx街xx号商品房，所购房屋建筑面积为106.39平方米，云浮市碧桂园房地产开发有限公司应于2014年5月31日前将上述房屋交付给被告。同日，原告碧桂园物业云浮分公司（乙方）与被告张家强、张昌志（甲方）签订一份编号为1210575的《云浮碧桂园前期物业服务协议》，约定：乙方为甲方所购位于云浮市区金山区环市中路云浮碧桂园xx街xx号商品房提供物业管理服务。物业管理服务的内容包括：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。物业管理服务费用以建筑面积按每月1.8元/㎡计收。该物业的套内建筑面积为90.75平方米、公用分摊建筑面积为15.64平方米，合计建筑面积为106.39平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按191.50元/月向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；本园区二次供水、电梯、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对公用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；包括但不限于水、电、燃气、通信、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月1日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；车位场地所有权人应向乙方交纳车位物业服务费，车位物业服务费的收费标准为：汽车车位每个39元/月。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。合同还对双方当事人的其他权利义务作了详细约定，原告碧桂园物业云浮分公司与被告张家强、张昌志分别在合同上盖公章或签名捺指模确认。2014年5月31日，云浮市碧桂园房地产开发有限公司向被告张家强、张昌志发出收楼通知书，通知涉案商品房可于2014年5月31日交付给两被告，物业服务费从2014年6月1日起计收，两被告在《收楼通知书》上签名确认。2014年7月5日，两被告到原告处办理了收楼和入住登记手续及签订了《云浮碧桂园物业及资料移交书》，涉案房屋实测面积为106.39㎡，每个月的房屋物业服务费为191.5元。被告于2014年12月开始拖欠原告房屋物业服务费，截至2018年6月共拖欠了39个月（期间，被告支付了2015年1月、2015年2月、2015年7月、2015年9月的服务费）的房屋物业服务费共计7468.50元；于2014年10月开始拖欠车位物业服务费，截至2018年6月共拖欠了45个月的车位服务费共计1755元；于2014年12月开始拖欠水费、污水费电费分摊费用、绿化用水分摊费用，截至2018年6月共拖欠了上述费用1732.84元。原告于2018年4月15日向被告发出《催缴物业服务费函》，向被告张家强、张昌志催收尚未支付的物业服务费及违约金。原告主张当月的物业管理费应在下一个月的1号存足物业服务费金额，逾期则从下下个月的1号开始计算违约金。按照《云浮碧桂园前期物业服务协议》第三章第四条的约定，杂费费用是用户自家用的水费、垃圾处理费、污水处理费及公摊的路灯照明电费费、绿化用水费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告碧桂园物业云浮分公司与被告张家强、张昌志签订的《云浮碧桂园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按约定为被告张家强、张昌志提供了房屋、车位物业管理服务及相关费用代缴服务，但被告张家强、张昌志未按期支付物业服务费及代缴水电费等，已违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告请求被告张家强、张昌志应缴纳房屋物业费每月191.5元、车位物业费每月39元（房屋物业服务费未支付月份为2014年12月、2015年3月至2015年6月、2015年8月、2015年10月至2018年6月，车位物业服务费未支付月份为2014年10月至2018年6月，房屋、车位物业服务费共计9223.5元）及路灯照明电费分摊、绿化用水分摊费用等杂费共计1732.84元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案《云浮碧桂园前期物业服务协议》约定，业主或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，原告并未举证证实其因被告逾期支付物业管理费所产生的损失，故客观上就其未按期付款行为对原告造成的损失仅为预期利息损失，因此涉案物业服务协议约定的违约金计算过高，依法应予调整。综合考虑原告对未付款利息的期待利益等因素，结合涉案物业管理合同及前期物业管理服务协议的约定及违约金的性质，可参照民间借贷的利息利率规定，酌定按年利率24%确定违约金计算方式。原告庭审中确认当月物业费从下下个月1日起计收违约金，故被告就其未付2014年12月、2015年3月至2015年6月、2015年8月、2015年10月至2018年6月期间房屋物业管理费违约金应从2015年2月1日起按未缴月份以191.5元/月为本金按年利率24%计付至该月费用付清之日止。如2014年12月份产生的物业费的违约金以191.5元为本金从2015年2月1日起计算至该款付清之日止，2015年3月份产生的物业费的违约金从2015年5月1日起计算至该款付清之日止，以此类推。原告请求2016年12月起产生的车位物业服务费开始计算违约金，则车位物业服务费应从2017年2月1日起以39元/月为本金按年利率24%计付至该月费用付清之日止。如2016年12月产生的车位物业费的违约金以39元为本金从2017年2月1日起计算至该款付清之日止，2017年1月份产生的车位物业费的违约金从2017年3月1日起计算至该款付清之日止，以此类推。被告张家强、张昌志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法作缺席就判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张家强、张昌志应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2018年6月的物业服务费9223.5元以及路灯照明电费分摊、绿化用水分摊等杂费共计1732.84元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司。二、被告张家强、张昌志应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（房屋物业服务费的违约金：从2015年2月1日起以2014年12月、2015年3月至2015年6月、2015年8月、2015年10月至2018年6月期间未缴纳的房屋物业管理费191.5元/月为本金按年利率24%计付至该月物业管理费付清之日止；车位物业服务费的违约金：应从2017年2月1日起以39元/月为本金按年利率24%计付至该月费用付清之日止。例如：2014年12月份产生的物业费的违约金以191.5元为本金从2015年2月1日起计算至该款付清之日止，2015年3月份产生的物业费的违约金从2015年5月1日起计算至该款付清之日止，以此类推）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费627元，适用简易程序审理，减半收取314元（该款原告已预交），由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司负担211元，被告张家强、张昌志负担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇一八年十月十九日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。