太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初1278号原告：王圣梅，女，1978年7月25日出生，汉族，太原市小店区黄陵乡农民，现住大同市。原告：王圣香，女，1969年6月15日出生，汉族，太原市36中教师，住太原市。原告：王圣春，女，1975年11月29日出生，汉族，无业。三原告共同委托诉讼代理人：李琛克，山西金贝律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：樊莹，山西金贝律师事务所律师。被告：潘桂云，女，1958年2月6日出生，汉族，无业，住山西省太原市。被告：问翠明，男，1973年6月16日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王双喜，山西汇杰律师事务所律师。第三人：李广华，男，1963年3月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：陈锋，北京华祝律师事务所律师。委托诉讼代理人：任雅芳，山西晋浩律师事务所律师。原告王圣梅、王圣香、王圣春与被告潘桂云、问翠明宅基地使用权纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法进行了审理。本院于2016年12月14日作出（2015）小民初字第03286号一审民事判决，原告王圣梅、王圣香、王圣春不服该判决，提出上诉。太原市中级人民法院裁定将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，追加李广华为第三人参加诉讼。原告王圣香、王圣春及三原告共同委托诉讼代理人李琛克、樊莹，被告问翠明委托诉讼代理人王双喜，第三人李广华委托诉讼代理人陈锋、任雅芳到庭参加诉讼。被告潘桂云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王圣梅、王圣香、王圣春向本院提出诉讼请求：1、判决涉案三份售房协议无效；2、判决被告返还原告房屋及宅基地。事实和理由：三原告之母刘翠梅与被告潘桂云于2002年10月2日签订了售房协议，约定将位于小店区黄陵乡东峰村118号房屋售予潘桂云，作价26000元。后潘桂云将该房屋出售给李广华，李广华将房屋卖给问翠明，潘桂云、李广华均系城镇居民，其经手签订的房屋买卖协议违反了合同法的规定应为无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。另李广华和问翠明之间的买卖没有实际发生。被告潘桂云未到庭参加诉讼。被告问翠明辩称，本案是连环买卖纠纷，最后一手的买者问翠明与原告是一个村，也是东峰村村民，有资格购买房屋；三原告中有两原告已经不是东峰村的村民，其无权要求被告返还房屋；原告2002年建的原有房屋已翻修不存在了，无法返还，且房屋买卖最初是在2002年发生的，原告过了14年之久才起诉，已经超过诉讼时效。第三人李广华辩称，1、2008年7月28日，潘桂云和我签订了售房协议，我以现金方式向潘桂云支付了购房款，潘桂云出具收条，并交付了涉案房屋全部手续，包括原告母亲名下的宅基地证，双方的售房协议真实有效且已履行完毕。2、购房的具体过程：我因做销售车辆业务与问翠明相识，我购买的涉案房屋和问翠明家相邻，当时问翠明也在家中修盖房屋。2011年初，我和问翠明就修建涉案房屋达成合意，由我提供房屋图纸，并预支建房款，人工材料等均由问翠明负责，造价大致以1200元/平方米结算。2011年期间，问翠明雇佣工人将原有的五间平房拆除，至2011年底新修为两间混凝土楼房。因两家房屋相邻，问翠明当时提出购买房屋的想法，我没有同意。2011年底房屋修建完成后，李广华因个人原因需出国无法居住，加之对房屋的工程质量不满意，打算出售新修房屋，问翠明当时有买房意愿，且问翠明先行垫付了修房的部分费用，双方就该房屋出售达成一致意见，确定以95万元的价格出售，房屋就此交付给问翠明，问翠明分期支付了购房款，我将涉案房屋相关手续交付给问翠明，至此该合同已履行完毕。3、我和问翠明的购房协议是后来补签的，从达成协议到实际履行有一定的过程，不能仅因签订时间有争议就否认其真实性和合法性。4、原告起诉已超过法定诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，刘翠梅（已故）与王有（已故）生前育有一子三女，王圣魁、王圣梅、王圣香、王圣春。刘翠梅与王有夫妇生前在黄陵乡东峰村118号有五间房子的院落一处。1995年王有病故后，由刘翠梅与四子女居住，后在他处分得房屋搬离。2002年10月2日，经东峰村村民问奴旺介绍，刘翠梅与被告潘桂云签订售房协议，将刘翠梅在东峰村的房屋以26000元的价格变卖给被告潘桂云，并将有关手续交与被告潘桂云。2008年7月28日，被告潘桂云又将涉案房屋以100000元的价格变卖给第三人李广华。2011年初，李广华将涉案房屋拆除翻建成二层楼房后以950000元的价格变卖给被告问翠明，双方在售房协议书上签字的时间为2011年11月5日。关于李广华和问翠明之间的房款支付情况，双方未提交房款支付的凭证，第三人李广华就具体交易情况作出陈述：2011年初，李广华就委托问翠明修建涉案房屋一事达成合意，由李广华提供房屋图纸并预支购房款，人工材料等均由问翠明负责，造价大致以1200元/平方米结算。2011年底卖房之前李广华预支了20万元建房款，2011年10月份左右付了30万元，均以现金支付，剩余建房费用45万元抵顶了购房款。被告问翠明认可当事人李广华的陈述意见。现涉案房屋由问翠明居住占有。涉案宅基地证发证时间为1987年11月**日，户主登记为刘翠梅，家庭成员有：刘翠梅、王圣香、王圣魁、王圣春、王圣梅。另查明，刘翠梅于2007年病故，其子王圣魁于2006年病故。原告王圣梅户口系东峰社区居民，常住大同市区。被告问翠明系东峰社区居民。原告王圣香、王圣春、被告潘桂云、第三人李广华系城镇居民。原告在原一审中申请对2011年11月5日李广华与问翠明签订房屋买卖协议的时间进行鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所文书鉴定所对该协议的落款时间进行了鉴定。该鉴定所出具了粤南（2016）文鉴字第451号司法鉴定意见书。该鉴定意见书认为，《房屋买卖协议》印刷体文字的形成时间与其标称时间“2011年11月5日”不符，应形成于2015年2月前后。庭审中，被告李广华辩称该协议系后来补签的。上述事实有当事人身份、户口信息、《售房协议》、《房屋买卖协议》、收条、司法鉴定意见书、土地登记证等及庭审笔录记录在案为凭并经当庭举证、质证，可以采信。本院认为，本案是农村宅基地上所建房屋的连环买卖纠纷，涉及宅基地使用权的转让及房屋的买卖。宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利，这种权利是集体经济组织的成员的一项重要权利，具有福利和社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款之规定“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，将宅基地使用权的主体限定为农村居民。但作为宅基地所建房屋国家并没有完全禁止转让，因此在《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。上述规定表明，农村居民的住宅是可以出卖的，按照我国现行房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。本案中，刘翠梅作为宅基地使用权人、房屋所有权人之一，在其丈夫去世后将其共有的财产进行处分，并不违反法律强制性规定，应为有效处分。虽然刘翠梅与潘桂云所签的售房协议、潘桂云与李广华签订的售房协议中买受人属城市居民，其买卖房屋的协议违反法律禁止性规定，但由于该房屋最后变卖与同村村民问翠明，而被告问翠明系宅基地所属农村集体经济组织成员，刘翠梅出售房屋的行为并未使集体经济组织的权益受到损害，故该协议不作无效处理。对原告作为刘翠梅的继承人主张协议无效的请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，由于原告父母所建房屋在被告已支付对价的情况下在起诉前拆除，被告李广华拆除房屋的行为并无过错也不违反法律规定，现原告要求返还房屋已无法实现，故本院不予支持。关于第三人李广华和被告问翠明之间的房屋买卖关系是否真实存在的问题，虽相关协议的形成时间和落款时间可能有差异，但就当事人举证和庭审查明的情况看该协议已实际履行，现涉案房屋为被告问翠明居住占有，故对原告关于李广华和问翠明之间的房屋买卖没有实际发生的意见，本院不予采纳。关于原告要求返还宅基地使用权的问题，因宅基地使用权的取得是行政行为，不属于法院受理范畴，故不予支持。被告潘桂云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，当缺席判决，并视为其放弃提出异议和抗辩的权利。依照《中华人民共和国物权法》第六十条第一项、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王圣梅、王圣香、王圣春的诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交），由原告王圣梅、王圣香、王圣春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王继萍人民陪审员 周俊林人民陪审员 张桂莲 二○一八年十月二十九日书 记 员 王倩倩