浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初3271号 原告：海盐县水利局。住所地：海盐县武原街道朝阳西路184号。统一社会信用代码：11330424002556221M。 负责人：吴建军，该单位局长。 委托代理人：陈渊，浙江海兴律师事务所律师。 被告：徐永良，男，1966年12月30日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：李胜华、方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。 原告海盐县水利局（以下简称水利局）诉被告徐永良房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年5月31日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员钱加政适用简易程序，于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈渊到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2016年1月1日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将位于××路××㎡的房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年1月1日起至2017年3月31日止。乙方承诺房租一年一交，年租金为25000元，大写贰万伍仟元整；乙方必须缴纳租金和水电费，每逾期一个月应支付逾期交付租金、水费部分的10%的违约金。2017年2月28日，原告通知被告于合同到期日前全部搬离房屋并做好交接手续。2017年6月12日，原告通知被告不再续签房屋租赁协议，并再次催促被告搬离，结清有关款项，办好交接手续。2018年5月30日，原告与浙江海兴律师事务所签订委托代理合同，双方约定费用3000元。原告认为被告拒不搬离房屋、结清有关款项的行为已侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告（已变更）：1、确认原、被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》终止；2、腾空并搬离位于xx的房屋（面积约77㎡）；3、结清有关款项19566元（暂计至2017年12月31日止，应计至被告腾空并搬离房屋之日止，详见清单，其中包括房租费18750元、水费48.40元、电费767.60元）以及逾期付款利息损失（暂以本金19566元，按照银行同期贷款利率，自起诉之日起至租金付清之日止）；4、承担违约金1956.60元；5、承担律师费3000元；6、承担本案全部诉讼费用。 被告书面答辩称：1、终止合同会导致被告与原告签订的地下室租赁合同无法使用，损害被告的权益；2、原告一直未向被告送达缴款通知书，导致被告对于房租和水电费处于缴纳不能的状态。故被告不存在违约行为；3、诉讼费和律师代理费不应该由被告承担。 原告为支持其主张，向本院提交了以下证据： 1、《房屋租赁协议》一份，证明原、被告存在房屋租赁关系，并约定了双方的权利和义务。 2、通知函二份，证明原告向被告发送通知函，要求被告结清有关款项并搬离涉案房屋，被告已收到上述通知函的事实。 3、租赁房屋水表、电表照片（打印件）各一份，证明被告水电的用量及费用。 4、房权证及房地产平面图各一份，证明租赁房屋的基本信息及房屋所有权人为原告的事实。 5、情况说明一份，证明被告应支付的款项数额。 6、委托代理合同及发票各一份，证明原告委托律师支出律师费3000元的事实。 被告书面质证认为：对证据1的真实性、合法性均予以认可。原告还将与该房屋相连的地下室也出租给被告。现原告在地下室的使用问题未解决的情况下，强制要求被告将案涉房屋腾空和搬离，会导致被告现租用的地下室无法使用。故如终止本案合同会使被告的利益受到严重损害；对于证据2的真实性有异议，被告并未收到，上面的签字也不是被告本人所签；对于证据3的真实性、合法性和关联性均有异议。无法看出照片的拍摄时间，以及是否就是涉案房屋的水电费。由于原告请求的水电费是被告实际使用的水电费，按照之前的习惯，被告收到原告的缴款通知单后，才能得知水电费的具体数额，从而向原告缴纳。现，原告并未向被告发送缴款通知单，导致被告无法缴纳相应的水电费。对于证据4的真实性、合法性没有异议，对于关联性和证明效力有异议，原告对涉案房屋的地下室没有所有权。对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，情况说明系原告单方陈述，并不能据此来确定被告欠缴的水电费。原告并未履行向被告告知水电费的前置义务，因此被告无法缴纳水电费。对证据6的真实性和合法性予以认可，但被告认为律师费不应由被告承担。被告在收到起诉状前，多次表示愿意续租，且被告继续占有使用房屋具有合理性，不存在违约行为。 被告提供证据：1、房屋租赁协议及照片，证明原告已将地下室租给被告，本案却让被告腾空通往地下室的房屋，会导致被告现租用的地下室无法使用。 2、缴费通知单、发票、水电费结算票据，证明原被告之间的交易习惯是，被告收到原告的缴费通知单后，才会知道需要缴纳的房租和水电费。本案中原告未向被告送达缴费通知单，致使被告处于履行不能的状态。 原告质证认为：1、地下室是承租给被告，但也已到期且与本案属于不同的租赁合同，不能混为一谈。关于原被告之间在案涉房屋处的三个租赁合同均已到期且均已起诉，原告没有续约的意愿。2、根据双方交易习惯，被告一直按照原告的要求付款至原告财务，以前一直是这样交纳的。 本院认证认为：经综合评析，对原告提供证据真实性、合法性和关联性，予以认定。对被告提供证据的三性也予以确认，但对其待证事实不能确认。 本院经审理查明：2016年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）经双方协商一致，签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方确定将xxx路房屋（面积约77㎡），以25000元/年的价格租赁给乙方。租用期限：自2016年1月1日至2017年3月31日止。租金及支付办法：房租一年一交。甲方租赁给乙方的房屋只允许开设五金交电之用，乙方不得转租或另行他用。乙方必须缴纳租金和水电费，每逾期一个月应支付逾期交付租金、水费部分的10%的违约金。合同还对房屋用途、房屋装修及维修等其他条款进行了约定。2017年2月28日，原告向被告发送通知函一份，主要内容为：原、被告签订的房屋租赁协议，将于2017年3月31日到期，因原告决定对场地留作他用，双方不再续签。现函告你方于2017年3月底前做好全部搬离工作，并于合同到期日办理好房屋交接手续，并结清有关款项。同年6月12日，原告再次向被告发送通知函，内容与2017年2月28日发出的函基本一致。协议签订后，被告一直占有使用案涉租赁房屋至今。在原告向被告发出通知要求终止合同履行及搬离腾退房屋后，被告仍占有使用至今。自2017年3月31后，未向原告支付租赁费和相关的水电费用。至2017年12月31日，对照双方租金标准，被告尚欠原告占用使用费18750元、水费48.40元、电费767.60元，合计19566元。 本院认为：在本案中，双方当事人签订的《房屋租赁协议》第二条约定，租赁期限为2016年1月1日至2017年3月31日止。租赁期限届满后，原告多次向被告发函，明确表示不再续签租赁合同，同时要求被告腾退并搬离涉案房屋。可见，原告与被告之间在合同到期后对于房屋租赁没有达成新的合意，双方之间的租赁关系在租赁期限届满之日（即2017年3月31日）已经终止。然而，被告仍然占用原告的地下室，现原告要求被告腾退地下室并按照租赁期间的租金计算标准，要求被告支付截至其腾空并搬离房屋之日止的占有使用费，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的水电费，是被告实际使用水电产生的费用，按照双方之间的交易习惯，原告将水电费的金额告知被告后，被告向原告缴纳水电费。现原告已经计算出被告的水电费金额，并履行了告知义务，被告理应缴纳水电费，故对原告要求被告支付水电费的诉请，本院依法予以支持。原告主张的违约金，符合法律规定，本院亦予以支持。原告主张的律师代理费，双方在合同中没有约定律师代理费由被告承担，故本院不予支持。 综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，足以认定双方之间的租赁合同关系成立。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。《租赁协议》期限届满后，被告应及时腾退案涉承租房屋并结清占有使用费、水电费等，故本院对于原告的诉请，依法予以支持。2017年4月1日至同年12月31日，被告应支付原告占有使用费18750元（25000元÷12×9）、水电费816元。截至2017年12月31日，被告应支付原告占有使用费19566元、违约金1956.60元。至于被告认为终止本合同会影响其与原告所签订的地下室租赁合同的履行，没有法律依据，因此被告的抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告海盐县水利局与被告徐永良于2016年1月1日签订的《房屋租赁协议》终止； 二、被告徐永良将其租赁的海盐县xxx房屋腾空并退还于原告海盐县水利局，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告徐永良支付原告海盐县水利局占有使用费18750元（暂计算至2017年12月31日，以后的占有使用费，按每日68.49元计算至被告实际腾退完毕之日止）、支付原告水电费816元（暂计算至2017年12月31日，以后的水电费按照被告的实际使用数量计算至被告实际腾退房屋之日止），于本判决生效之日起十日内清结； 四、被告徐永良支付原告海盐县水利局违约金1956.60元，于本判决生效之日起十日内清结； 五、驳回原告海盐县水利局的其他诉讼请求。 如果被告徐永良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费207元，由原告海盐县水利局负担25元，被告徐永良负担182元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  钱加政 二〇一八年十月三十日 书记员  陆晓玲