四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终11852号 上诉人（原审原告）：刘煤鹃，女，汉族，1981年7月18日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘朝直，男，汉族，1948年7月8日出生，住重庆市南川市，系刘煤鹃的父亲。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人投资有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：肖**群，总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：四川省成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，董事长。 委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师。 上诉人刘煤鹃因与被上诉人成都上层名人投资有限公司（以下简称上层投资公司）、成都上层名人酒店管理有限公司（上层管理公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然凯尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初10658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘煤鹃上诉请求：1、追加成都中航瑞赛置业有限公司为本案的被上诉人；2、撤销一审判决书第5页第三节的案由定性为“房屋买卖合同纠纷”，须定为商品房预售合同纠纷；3、撤销第6页第二节关于刘煤鹃主张孳息过高；4、撤销第6页第二节关于孳息计算的日期起点，应该从上层投资公司对房屋租金违约的2016年8月1日起确定为起算孳息的时间点；5、本案的上诉费由原审被告承担。 事实和理由：1、追加成都中航瑞赛置业有限公司为本案的被上诉人：2018年1月2日从成都市房管局调查取得证据显示成都中航瑞赛置业有限公司将商品房产权转移给上层投资公司，并于2016年5月5日才获得产权转移受理。在一审中向高新区法院提交起诉状时，不能准确判定案涉格子商铺属于谁的产权，所有没有把成都中航瑞赛置业有限公司列为一审被告，成都中航瑞赛置业有限公司是案件的关键，将影响本案案由的定性。在刘煤鹃购房时，该工程还是在建工程，定性为“商品房预售合同纠纷”才准确。2、关于“房屋买卖合同纠纷”的错误定性：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、关于做好稳定住房价格工作见“国办发【2005】26号”文件第七条、刘煤鹃在一审中提交的成都市房管局出具的房屋所有权记申请书有关登记日期记载证据以及上层投资公司的工商营业执照等证据，上层投资公司不是商品房的产权所有人，实际商品房产权所有人是成都中航瑞赛置业有限公司。刘煤鹃在购房时是因为成都中航瑞赛置业有限公司的四证才签订的相关合同、协议并且该商品房当时是一个在建工程。3、刘煤鹃主张孳息过高：恶意拖欠购买商品房面积差的退款责任在上层投资公司，请求按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》以年利息24%计算孳息，诉争商铺属于商品房预售合同纠纷，不能以买卖合同来判定孳息的计算方法。4、一审判决书以办理产权证书的时间点作为计算逾期面积差应退房款孳息的起点时间不妥，应从房屋交付之日即2014年8月1日计算。2014年8月1日至2016年7月30日期间上层投资公司没有降房屋租金，刘煤鹃可以不计收逾期退款孳息。但是上层投资公司从2016年8月1日起就违约降了房屋租金，所以逾期退款孳息要从2016年8月1日起开始计收，计算至实际收到应退全部房款为止。5、关于商品房购房合同第十九条的“特别约定”条款：刘煤鹃因为成都中航瑞赛置业有限公司的四证才签订相关合同，只认可成都中航瑞赛置业有限公司是合法的开发商，商品房的合法实际所有权人，合同中的其他公司和公司印章都是一种代为预销售或者包销商品房的行为。在二审审理过程中，刘煤鹃增加上诉请求：追加成都中航瑞赛置业有限公司全部承担因面积差而引起的退房款、委托装修款和装修款，以及由此产生的孳息和相关违约金，计算至实际收到应退款为止。 上层投资公司答辩称：一、关于刘煤鹃追加成都中航瑞赛置业有限公司为本案诉讼主体，由法院认定。二、关于上诉请求的第二项，一审法院在审理中已经有了充分表述，应当按照一审判决定性本案纠纷。三、一审法院对利息部分已经做了充分的表述以及客观认定，这是充分考虑到刘煤鹃对补偿款利益的收益部分，关于上诉请求第三项，不应得到支持。四、针对上诉请求第四项，一审法院认定正确，房屋租金、违约金是另外一层法律规定。与刘煤鹃要求上层投资公司承担购房面积的补差款，资金利息的起算点不应当支持，这项诉讼请求应当驳回。 上层管理公司陈述意见与上层投资公司答辩意见相同。 鑫然凯尚公司陈述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。 刘煤鹃向一审法院起诉请求：1、上层投资公司全额退还因合同面积与不动产面积不相符合而引起的面积差额费用53291.8元；2、上层投资公司支付前述款项的资金占用利息（按照占用期限4倍基准利率计算）；3、上层投资公司继续拖延退款的，继续逾期期间按照36%计算利率到付清之日。 一审法院认定事实：2013年3月7日，刘煤鹃与上层投资公司签订《房屋买卖合同》，约定由刘煤鹃购买上层投资公司位于成都市高新区中航·名人公馆房屋（以下简称：诉争商铺），用途为商业；测绘面积为6.72平方米，套内面积为2.85平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积3.87平方米，约定房屋单价为10000元每平方米，总价款67200元。合同特别约定签订合同时，上层投资公司已经向刘煤鹃针对所购房屋进行了充分的说明，刘煤鹃已经知晓房屋是由案外人成都中航瑞赛置业有限公司在房屋交付后办理产权到上层投资公司名下，再由上层投资公司向房产管理部门申请分户过户到刘煤鹃名下，刘煤鹃不得以合同及其附件向成都中航瑞赛置业有限公司主张任何权利。合同在产权登记部分约定如因上层投资公司原因，刘煤鹃未能在2016年8月1日前取得诉争商铺权属的，刘煤鹃有权退房，上层投资公司承担购房总款（含装修装饰款）1%的违约金；不退房的，上层投资公司承担购房总款（含装修装饰款）1%的违约金。合同还约定了其他事宜。 同日，刘煤鹃与成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为：上层管理）签订《委托经营合同》，刘煤鹃将诉争商铺交给该公司经营管理，期限为2014年8月1日至2029年7月31日。双方约定了刘煤鹃应当得到的每月收益，并约定委托经营管理期限届满5年、10年两个阶段的90个工作日，刘煤鹃有权提出一次要约，要求该公司购买诉争商铺，房屋总款（包括装修、家具、家电、装饰品）为267254元。同时，刘煤鹃还与鑫然凯尚公司、成都零壹名人酒店管理有限公司签订委托装修协议及补充协议。 前述合同签订当日，刘煤鹃向上层投资公司缴纳房款67200元，向委托经营、装饰装修合同的相对方缴纳装饰装修款等其他款项共计200054元。 2017年3月21日，诉争商铺进行产权登记，登记显示诉争商铺产权面积为5.38平方米。 在审理过程中刘煤鹃及上层投资公司对于应当退还面积差异款项不存异议，但刘煤鹃主张退款应当包含装饰装修款，上层投资公司主张退款只应包含房款。刘煤鹃向法庭提交了上层投资公司向其他商铺购买人主张差额房款的通知，上层投资公司主张权利不仅包含房款还包含对应的装饰装修费用。上层投资公司否认刘煤鹃提供资料的真实性，刘煤鹃并向法庭申请责令上层投资公司提供前述资料。法庭依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定限期上层投资公司提交，并告知不予提交后果。上层投资公司未提交前述资料。 另查明，诉争商铺在由上层投资公司出卖给刘煤鹃时，诉争商铺所在楼栋整体登记在案外人成都中航瑞赛置业有限公司名下。 以上事实有一审案件证据在卷佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为，刘煤鹃与上层投资公司之间建立的法律关系并不符合商品房预售合同法律特征，而属于普遍的房屋买卖合同法律关系，因为商品房预售合同关系属于房屋买卖合同关系之一种，并非属于刘煤鹃起诉错误，而且不影响当事人之间权利义务关系的判断，故直接确定一审案件案由为房屋买卖合同纠纷。 关于刘煤鹃与上层投资公司争议的面积差异款退还范围，一审法院认为：1.刘煤鹃虽然与多个主体围绕诉争商铺签订不同的合同，其应当自行承担采取此种交易形式所带来的风险。但是在诉争合同中产权登记的违约条款已经标明了总房款含装饰装修款，这表明无论装饰装修款真实性质为何，至少上层投资公司认可该款项应当计算在房款当中；2.刘煤鹃举证证明上层投资公司对于实际面积超过合同约定面积的购房人计收面积补差款时包含装饰装修款，上层投资公司虽然否定刘煤鹃证据的真实性，但是上层名人经一审法院释明应当举证内容及不予举证的后果，仍未提交相应出售房屋是否存在补差款、补差款是多少的资料，故应当认定上层投资公司是依照房款、装修款及装饰款三部分计收面积补差款，因此刘煤鹃主张按照三部分退还面积差异款符合双方合同的本质约定。 一审案件中，上层投资公司虽然没有直接收取装修款及装饰款，但其在合同中认可房屋总款包含装修装饰款，因此应当作为上层投资公司退还面积差异款的依据。同时此种处理可能会对鑫然凯尚公司及上层管理公司有结果上的利害关系，故一审法院追加两者作为第三人参加诉讼。 一审案件中诉争商铺实际面积少了1.34平方米，上层投资公司应当退还款项为53291元，刘煤鹃于2013年3月7日缴纳该部分房款，对此上层投资公司应当支付孳息。但刘煤鹃主张的法定孳息标准过高，一审法院参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”确定孳息计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍。刘煤鹃缴纳房款后依照委托经营管理合同可以取得对应款项的收益，因此从缴纳房款之时计算孳息，将导致合同上权利义务的失衡，从登记显示面积差异之时，上层投资公司应当及时退还多收款项，一审法院确定从诉争商铺登记之日起一个月内上层投资公司应当退款，预期退款应当开始计算孳息至实际付清之日。 一审案件纠纷系上层投资公司未及时依约退还面积差异款产生，一审诉讼费用由上层投资公司负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、成都上层名人投资有限公司于判决生效之日起10日内向刘煤鹃支付购房面积差异款53291元及资金占用利息（计算标准为：以53291元为本金，从2017年4月21日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算至实际付清之日止）；二、驳回刘煤鹃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取830元，由成都上层名人投资有限公司负担（此款刘煤鹃已预交，成都上层名人投资有限公司在履行上述义务时一并向刘煤鹃支付）。 在二审过程中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人刘煤鹃的上诉请求与被上诉人上层投资公司、鑫然凯尚公司、上层管理公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案案由应当确定为商品房预售合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷，是否应当追加成都中航赛瑞置业有限公司为本案当事人；二、原审法院对案涉款项利息的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，刘煤鹃与上层投资公司于2013年3月7日签订《房屋买卖合同》之时，案涉商铺所在楼栋整体登记在成都中航赛瑞置业有限公司名下。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，商品房买卖合同的签订主体应系房地产开发企业与买受人。而上层投资公司并非案涉楼盘的开发企业，故不符合商品房买卖合同的构成要件，原审法院确定刘煤鹃与上层投资公司之间建立房屋买卖合同关系正确，本院予以确认。刘煤鹃的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于刘煤鹃另提出追加成都中航赛瑞置业有限公司为本案当事人、要求成都中航赛瑞置业有限公司承担退房款、装修款、装饰款以及相应孳息、违约金的请求。本院经审查认为，首先，刘煤鹃并未提交相应证据证明成都中航赛瑞置业有限公司与其建立了商品房预售合同或装饰装修合同，也未提交相关证据证明其向成都中航赛瑞置业有限公司给付了相应的款项。其次，在案涉合同特别约定部分，上层投资公司与刘煤鹃已约定刘煤鹃知晓房屋由成都中航赛瑞置业有限公司在房屋交付后办理产权到上层投资公司名下，再由上层投资公司申请过户至刘煤鹃名下。刘煤鹃不得以合同及其附件向成都中航赛瑞置业有限公司主张权利。故刘煤鹃二审中要求追加成都中航赛瑞置业有限公司为本案当事人并要求其退还款项的主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，在刘煤鹃与上层投资公司签订的《房屋买卖合同》补充协议中，就面积差异的处理进行了约定即“实测套内建筑面积小于预测建筑面积时，套内建筑面积差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。但本案中，刘煤鹃主张按照4倍基准利率计算，并无合同依据。原审法院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，确定孳息利息标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍并无不当，本院予以维持。关于刘煤鹃提出原审法院对利息的起算时间有误的问题。本院经审查认为，第一，刘煤鹃与上层投资公司签订《房屋买卖合同》及附件时，案涉商铺面积系预测，在不动产登记部门登记后案涉商铺实际面积予以确定。在此时刘煤鹃知晓其多交付房款，则可向上层投资公司主张返还；第二，刘煤鹃在购买案涉商铺后依照委托经营管理合同取得收益，原审法院认定从缴纳房款之时计算孳息将导致权利义务失衡符合客观事实，故从不动产登记部门完成产权登记、面积差异确定时退还款项并酌情从登记之日起一个月确定还款正确，本院予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人刘煤鹃负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年十月十九日 书记员 龙春光