安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖08民终1745号 上诉人（原审原告）：安庆市旧机动车交易中心有限公司，住所地安徽省怀宁县高河大道**。 法定代表人：杨爱珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：怀宁县德宽汽车贸易有限公司，住，住所地安徽省怀宁县高河大道/div> 法定代表人：江后德，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪爱民，安徽晨曦律师事务所律师。 上诉人安庆市旧机动车交易中心有限公司（以下简称旧机动车交易公司）与被上诉人怀宁县德宽汽车贸易有限公司（以下简称德宽汽贸公司）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2017）皖0822民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人旧机动车交易公司的委托诉讼代理人刘和文，被上诉人德宽汽贸公司的法定代表人江后德、委托诉讼代理人汪爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旧机动车交易公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：案涉合同为土地租赁合同，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》为管理性规定，不能评判合同效力，本案土地租赁应当经过政府批准而未经批准，系合同未生效而不能认定合同无效；即使合同无效，也应当根据公平原则，合理确定被上诉人的土地占有费；国有土地使用权证系国土部门依法颁发，标明该土地为国有出让土地，登记机关的内部过错不能视为上诉人的过错，进而认定其对合同无效承担全部责任。 德宽汽贸公司辩称，案涉土地使用权为政府划拨取得，地，地上建筑物无不动产产权登记证书取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。根据相关法律规定，原审认定合同无效正确。德宽汽贸公司于2014年12月31日即终止了亚夏江淮店的租赁合同，2015年4月30日终止了维修车间及停车场的租赁关系，客观上属于合同到期前提前终止。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。 旧机动车交易公司向一审法院起诉请求：依法判令德宽汽贸公司支付土地租金411781.45元，支付土地占用费673972.6元（自合同到期之日至设备撤离之日，按日租金的5倍计算），支付违约金325726.21元（按损失的30%计算）。 一审法院认定事实：2014年4月4日，旧机动车交易公司（合同甲方）与德宽汽贸公司（合同乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将坐落于怀宁县高河镇高金路780号的安庆亚夏江淮店土地所占用的面积以及江淮店东边的停车场约3000+3000=6000平方米土地使用权出租给乙方用于轿车销售及维修业务，租赁期间自2014年4月10日起至2016年4月9日止，同时约定租金第一年为人民币30万元、第二年租金为人民币33万元，按半年期支付租金。合同还约定了其他事宜。2014年4月4日安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司（合同甲方）与德宽汽贸公司（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于怀宁县高河镇高金路780号的安庆亚夏江淮店出租给乙方用于轿车销售及维修业务，租赁期间自2014年4月10日起至2016年4月9日止，同时约定租金第一年为人民币20万元、第二年租金为人民币22万元，按半年期支付租金，合同签订时乙方需向甲方支付5万元作为履约保证金，合同终止时房屋没有损坏、乙方已结清所有应付费用且乙方在租赁期间无其他违约行为的，甲方在合同终止后15个工作日内无息退还履约保证金。合同还约定了其他事宜。签订上述两合同时甲方法定代表人签名均为汪勇。合同签订后，德宽汽贸公司根据该两份合同分别支付了土地租金218218.55元，房屋租金212145.45元。2015年4月德宽汽贸公司向旧机动车交易公司提出书面申请，要求提前中止合同，但没有得到旧机动车交易公司的书面答复。2016年6月1日安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司以德宽汽贸公司违约为由向一审法院提起诉讼，要求德宽汽贸公司承担违约责任。2016年12月16日，一审法院作出（2016）皖0822民初1182号裁定书，裁定：驳回原告安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司的起诉。2017年5月2日，旧机动车交易公司以德宽汽贸公司违约为由提起本次诉讼。再查明，安徽省怀宁县高河镇高河大道（原高金路）780号土地（土地证号怀国用2002&mda**;025号）的使用权人为旧机动车交易公司，该宗土地总面积为20984平方米，该宗土地的用途为商业，类型为划拨。安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司与德宽汽贸公司所签订的房屋租赁合同的标的物与旧机动车交易公司与德宽汽贸公司所签订的土地租赁合同的范围一致（即合同中的亚夏江淮店实系旧机动车交易公司出租给德宽汽贸公司土地的地上附着物），均属安徽省怀宁县高河镇高河大道（原高金路）780号土地范围内。以安庆亚夏格尔发商用汽车销售服务有限公司名义出租给德宽汽贸公司的安庆亚夏江淮店的销售大厅、维修车间、停车场虽提交了怀宁县发展和改革委员会于2008年5月26日的立项备案，但没有办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，更未能提交不动产产权登记证书。 一审法院认为，案涉租赁的土地使用权取得方式系国有土地划拨取得。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第四十六条规定对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。案涉土地上的建筑物不能提交不动产产权登记证书，未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建筑单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者说未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，旧机动车交易公司与德宽汽贸公司所签订的土地租赁合同违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力。故旧机动车交易公司依据该合同要求德宽汽贸公司支付土地租金并承担违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。本案中出租人明知出租的国有土地使用权系划拨方式取得，且地上建筑物没有得到合法的审批手续，而与承租人签订出租合同，存有明显的过错，故对其要求支付土地占用费用的诉讼请求不予保护。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：驳回原告安庆市旧机动车交易中心有限公司的诉讼请求。案件受理费17503元，由安庆市旧机动车交易中心有限公司负担。 本案二审期间，旧机动车交易公司提交了2018年6月15日和2018年6月15日自怀宁县档案馆调取的《土地登记表》两份，证明土地用途为商业，一审认定土地属于划拨性质是错误的。德宽汽贸公司的质证意见为：对证据系档案馆调取无异议，但两份土地登记表上土地使用权类型由划拨更正为有偿转让，未加盖土地管理部门公章，对更正的内容不予认可。该证据达不到其证明目的。本院认证如下：我国土地管理和监督职能由政府土地行政主管部门行使，本案一审法院依职权向怀宁县国土资源局调取了案涉土地的登记信息，记载：“该宗土地证号怀国用2002-**，用途商业，类型划拨，土地面积20984.00平方米。”《土地登记表》虽系从怀宁县档案馆调取，但未加盖土地行政主管部门公章，且与怀宁县国土资源局出具的土地登记信息不一致，本院不予采信。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为,《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定，“国家实行土地用途管制制度”，第四款规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，划拨土地使用权，未经土地管理部门批准，不得转让、出租、抵押。案涉租赁的土地使用权取得方式系国有土地划拨取得，旧机动车交易公司就该宗土地与德宽汽贸公司签订土地租赁合同，其实质是损害社会公共利益，原审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定该合同属于无效合同，并无不当。关于土地占用费。德宽汽贸公司实际使用了案涉土地，应当支付土地占用费。案涉土地的权证虽未明确土地为划拨性质，但是否缴纳土地出让金旧机动车交易公司应当明知。旧机动车交易公司明知该宗土地为划拨土地，仍与德宽汽贸公司签订土地租赁合同，明显存在较大过错。结合本案实际情况，综合双方过错程度，德宽汽贸公司前期已支付款项可充抵实际占用期间的土地占用费。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，旧机动车交易公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17503元，由上诉人安庆市旧机动车交易中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 谷 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇一八年十月二十二日 书记员 朱 彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。