贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初885号原告：李建华，男，1955年2月3日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：肖维波，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：15201201011822253，特别代理。被告：贵州湘企房地产开发有限公司，住所地贵阳市观山湖区贵阳市金阳大道南段（商贸走廊），统一社会信用代码：91520115755363109G。法定代表人：刘东旺，职务：总经理。本院受理的原告李建华诉被告贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称湘企房开）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年9月29日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告李建华及其委托诉讼代理人肖维波到庭参加诉讼，被告湘企房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告李建华向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理位于贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场内的G栋1-5、1-6、1-33、1-34号房屋的产权手续；2、被告向原告支付违约金（以1,084,800元为基数，从2008年1月27日至办理房屋产权之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；3、案件受理费、公告费由被告负担。事实及理由：2007年2月15日，原告因购买被告销售的贵州西南五金机电专业批发市场2栋1层6号、7号、37号、38号房屋向被告支付了全额购房款1,084,800元，被告收取了该购房款后向原告出具了收款收据，收据载明款项为购房款。次日，原告与被告签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，协议第四条约定“乙方（原告）根据该市场平面图订购2栋1层6号、7号、37号、38号约180.8㎡；6,000元/㎡；总认购价款约人民币1,084,800元……”该协议亦对其他权利义务进行了约定。协议亦对其他权利义务进行了约定。协议签订当日，被告将认购书所载原告认购的2栋1层6号、7号、37号、38号四间房屋交付原告使用。其后被告迟迟未就前述房屋为原告办理产权证。综上，原告已依照协议完全履行了自己的义务，被告应当协助原告完成涉案房屋的房屋所有权变更登记，由此，特向法院提起诉讼。被告湘企房开未到庭亦未向本院提交书面答辩材料。经审理查明：2007年2月15日，原告向被告支付购房款1,084,800元，原被告于次日签署了《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》第四条约定原告向被告认购“贰栋壹层06、07、37、38号约180.8㎡”房屋，第七条约定“本市场开盘预计时间为2007年3月28日，门市交付预计时间为2007年2月15日，最长延期不超过两个月。（遇人力不可抗拒因素除外）”，双方还约定了违约情形及处理方式，协议生效条件等权利义务。同时协议专门注明“补充第六条，由甲方办理产权等相关手续，费用由乙方负担，开业之日起六个月之内办好产权等手续交乙方”，双方分别在该协议上签名盖章。协议签订后，涉案房屋交付原告使用，西南五金机电专业批发市场于2007年7月26日开业，正式投入使用。被告于2011年12月23日取得房屋所有权证，其中本案所涉房屋房权证号为“筑房权证云岩字第××号”，具体房号在房屋平面图上体现为1-5（06号）、1-6（07号）、1-33（37号）、1-34（38号）。该房屋已被被告办理了抵押登记，房屋在2015年12月14日由贵阳市云岩区人民法院依法查封，查封终止日期为2018年12月13日。上述事实，有（2014）筑民再终字第75号民事判决书、（2015）筑观法民初字第2929号民事判决书、（2015）筑观法民初字第2929号之一民事裁定书、当事人陈述、《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》、抵押情况登记表、限制情况登记表、收据等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《协议书》系原被告自主签订的合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对答辩、质证权利的放弃，对原告所述事实所居证据本院予以确认。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对答辩、质证权利的放弃，对原告所述事实所举证据本院予以确认。关于涉案房屋的抵押登记问题，涉案房屋在设立抵押登记之前就付清房款并交付使用，且被告对涉案房屋设立抵押登记并未取得原告的同意，抵押权人就涉案房屋的抵押可另行主张权利。原告要求被告协助其办理涉案房屋过户手续的请求本院予以支持。本案《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因为该协议书对所购房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、付款方式、交房日期、面积差异的处理方式及违约责任均由明确约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且被告已经按照约定收受全部购房款，将房屋交付给原告占有使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告出售的房屋于2007年2月15日已开始由原告管理使用，《协议书》约定被告应当自西南五金机电专业批发市场开业之后6个月内为原告办理涉案房屋产权手续，故原告诉请的被告向其支付违约金，从2008年1月27日至办理房屋产权之日止，以已付房款1,084,800元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的请求本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州湘企房地产开发有限公司于本判决生效后十日内配合原告李建华办理位于贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场内的G栋1-5、1-6、1-33、1-34号房屋的产权过户手续；二、被告贵州湘企房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李建华支付违约金（以1,084,800元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2008年1月27日起计算至办理完成房屋产权过户之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元（原告预交），公告费350元，合计450元，由被告贵州湘企房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  陈祖尧人民陪审员  郑道刚二〇一八年十月九日书 记 员  冯倩莹