浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3505号 上诉人（原审原告）：杭州峰明置业有限公司，住所地：杭州市滨江区滨安路****楼**，统一社会信用代码91330108788272270T。 法定代表人：韩园林，董事长。 委托诉讼代理人：王磊，北京市尚元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞晓英，公司员工。 被上诉人（原审被告）：范郁峰，男，汉族，1974年6月20日出生，住浙江省上虞市。 上诉人杭州峰明置业有限公司（以下简称峰明公司）因与被上诉人范郁峰商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年12月29日，峰明公司与范郁峰签订了一份《浙江省房屋买卖合同》，并约定：峰明公司将位于杭州市滨江区××大厦××室的房屋出售给范郁峰；商品房总价款为1414692元；范郁峰于本合同签署的同日支付首付款人民币704692元，余款710000元通过商业贷款方式支付。双方在合同的附件八《补充协议内容》第7条中约定“买受人贷款购房的，出卖人取得土地、房屋权属证书或登记证明后20日内，提供买受人所购房屋的全部相关资料，缴纳全部相关税费，申请办理土地、房屋所有权证。买受人取得土地、房屋所有权证后，应于20日内办理完毕银行按揭贷款的抵押登记手续，解除出卖人的阶段性担保责任。买受人逾期办理上述手续的，应每日按房屋总价款的万分之一支付给出卖人违约金。”在第8条中约定“买受人贷款购房的，因出卖人为买受人贷款提供阶段性担保，如买受人任何一个月未按时归还任何一期（当月应偿还）银行贷款逾期超过30日，或者造成出卖人保证金被扣除或代为偿还该期贷款，买受人未在30日内赔偿出卖人损失，出卖人有权选择：其一，解除与买受人的《浙江省房屋买卖合同》及其附件，解除与房屋有关的其他协议等文件，要求买受人按房屋总价款的25%支付给出卖人违约金；其二，向买受人追偿，要求买受人赔偿出卖人被扣除保证金或代为偿还的贷款，并在买受人赔偿之前，每日按房屋总价款的万分之一要求买受人支付给出卖人违约金。” 合同签订后，范郁峰支付了首付款704692元，余款710000元向中国工商银行股份有限公司杭州钱江支行贷款支付，峰明公司为其提供阶段性担保责任。2012年3月21日，涉案房屋取得抵押预告登记。2013年4月17日，峰明公司取得涉案房屋的土地、房屋权属证书，将涉案房屋的相关资料提供给范郁峰。2013年5月12日，峰明公司将涉案房屋交付给范郁峰。2014年3月20日，峰明公司发给范郁峰一封《催告函》，峰明公司通知范郁峰于2014年3月31日前办理涉案房屋的土地、房屋所有权证，并在取得后20日内办理完毕银行按揭贷款的抵押登记手续，解除峰明公司的阶段性担保责任，峰明公司保留向范郁峰追偿双方在合同中约定的每逾期一日按房屋总价款的万分之一支付违约金的权利。 自2014年起，范郁峰未按约归还贷款，也未按约办理涉案房屋的产权证照及按揭贷款的抵押登记。后经峰明公司催告，范郁峰至今仍未办理。 另查明，峰明公司为实现本案债权支付了公告费人民币650元。 现峰明公司向原审法院起诉，请求判令：1、解除峰明公司、范郁峰于2010年12月29日所签订的《浙江省房屋买卖合同》及其附件；2、范郁峰每日按房屋总价款的万分之一支付给峰明公司自2014年4月1日起算至2017年1月24日止的逾期履行合同义务违约金145571.81元（1414692元×0.01%×1029天）；3、范郁峰支付给峰明公司合同解除违约金353673元（1414692×25%）；4、范郁峰将位于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××室的房屋返还给峰明公司；5、由范郁峰承担本案的诉讼费用。 原审法院认为：峰明公司与范郁峰签订的《浙江省房屋买卖合同》系双方真实意思之表示，内容未违反法律相关规定，对双方具有约束力。 虽然峰明公司、范郁峰在合同的附件八《补充协议内容》的第7条和第8条中约定：在具备办理房屋产权证照的条件下，范郁峰需在峰明公司取得权属证书或登记证明后20日内向房管部门申请办理涉案房屋的产权证，并在取得涉案房屋产权证后20日内办理银行按揭贷款的抵押登记手续，以解除峰明公司的阶段性担保责任。如果范郁峰逾期办理，则应每日按房屋总价款的万分之一的利率支付给峰明公司违约金。如范郁峰未按约归还给银行任何一期的按揭贷款超过30日或者造成峰明公司的保证金被扣除或代为偿还该期贷款，范郁峰在30日内未赔偿峰明公司的损失，峰明公司有权要求解除双方签订的《浙江省房屋买卖合同》及其附件并要求范郁峰按房屋总价款的25%支付给峰明公司违约金；峰明公司也可以向范郁峰追偿，要求范郁峰赔偿被扣除保证金或代为偿还的贷款，并有权要求范郁峰每日按房屋总价款的万分之一支付违约金。但是，该院认为，范郁峰在合同签订后已按约支付了全部购房款1414692元，峰明公司已于2013年5月12日将涉案房屋交付给范郁峰，双方在合同中约定的主要合同权利和义务均已履行完毕。范郁峰未按约办理涉案房屋的产权证照及未办理银行按揭贷款的抵押登记手续以解除峰明公司的阶段性担保责任，并不足以构成合同解除条件，故峰明公司要求判决解除峰明公司、范郁峰之间签订的《浙江省房屋买卖合同》及附件的诉请于法无据，该院不予支持。 因该院对峰明公司要求解除与范郁峰签订的合同的诉请不予支持，故峰明公司要求判令范郁峰支付合同解除违约金及返还涉案房屋的诉请均于法无据，该院均不予支持。如范郁峰未按约办理涉案房屋的产权证照及按揭贷款的抵押登记手续以解除峰明公司的阶段性担保责任会给峰明公司造成损失，该院认为因涉案房屋已办理按揭贷款抵押预登记手续，故峰明公司应当另案主张。 因峰明公司、范郁峰在合同的附件八《补充协议内容》第7条中约定如果范郁峰逾期办理涉案房屋产权证照及抵押登记手续以解除峰明公司的阶段性担保责任，则范郁峰应每日按房屋总价款的万分之一利率支付给峰明公司违约金。本案中，峰明公司于2014年3月20日通知范郁峰于2014年3月31日前办理涉案房屋的产权证照，并在取得后20日内办理银行按揭贷款的抵押登记手续以解除峰明公司的阶段性担保责任。但范郁峰收函后至今未办理，其行为显属违约，应当支付给峰明公司违约金。峰明公司要求范郁峰支付自2014年4月1日至2014年4月20日止的违约金于法无据，该院不予支持。峰明公司要求范郁峰每日按房屋总价款的万分之一支付自2014年4月21日起算至2017年1月24日止的逾期履行合同义务违约金142883.89元（1414692元×0.01%×1010天）未超过双方约定，也未违反法律规定，故该院予以支持。 由于范郁峰外出无法联系，该院依法采用公告方式送达诉讼文书，峰明公司为此支付了公告费人民币650元，该笔费用亦应由范郁峰支付给峰明公司。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、范郁峰于判决生效之日起十日内支付给峰明公司违约金人民币142883.89元及公告费人民币650元。二、驳回峰明公司的其余诉讼请求。如果范郁峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8788元，保全申请费3017元，合计人民币11805元，由峰明公司负担5630元，由范郁峰负担6175元。 宣判后，峰明公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。经原审审理已经查明双方买卖合同附件八第七条、第八条的具体内容。范郁峰自2014年起未按约定进行还款也未依约办理抵押登记手续解除峰明公司的阶段性担保责任，经峰明公司多次催告，至今仍未办理相关手续也未偿还贷款。峰明公司依约可以选择解除合同，同时，原审判决也认定了双方合同真实有效，但在已经查明事实的基础上，依然不支持峰明公司解除合同的诉讼请求，明显属认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原审判决已经认定双方合同真实有效，也已经查明合同约定的峰明公司解除合同的条件已经成就，但未依据《合同法》的相关规定判决解除合同，属于适用法律错误。同时，范郁峰经合法传唤后无正当理由不到庭参加诉讼，也未提交答辩以及证据，依法应当承担不利后果。综上，请求：一、撤销原审判决第二项，改判解除双方于2010年12月29日签订的《浙江省房屋买卖合同》及其附件等与房屋有关的其他协议和文件；判令范郁峰向峰明公司支付合同解除违约金353673元（合同总价款1414692元＊25%）；判令范郁峰将位于杭州市滨江区××街道××号××大厦××室房屋返还给峰明公司；或者将案件发回滨江区人民法院重审。二、一、二审诉讼费由范郁峰负担。 被上诉人范郁峰答辩称：范郁峰与工商银行之间的纠纷已经进入到执行程序，案涉房屋是执行标的物，峰明公司要求返还返还房屋存在法律上履行不能。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明，案涉房屋上有查封，有预告抵押，且双方当事人均确认目前案涉房屋已成为其他案件的执行标的物，2018年8月23日，峰明公司亦已经同意执行法院将案涉房屋作为范郁峰所有的房屋进行拍卖。 本院认为：虽然《浙江省房屋买卖合同》附件八《补充协议内容》为双方当事人真实意思表示，依据《补充协议内容》第8条的规定和一审已查明的事实，范郁峰有权选择解除合同及其附件，并要求范郁峰支付违约金。但是，峰明公司现已经同意将案涉房屋作为范郁峰所有的房屋进行拍卖用以清偿范郁峰的债务，表明其选择了附件八《补充协议内容》中约定的第二种解决方案，而该解决方案与第一种解除合同的解决方案是不能并行的，故峰明公司要求解除合同并返还房屋的上诉请求事实上已无法履行，其以解除合同为基础要求范郁峰支付房屋总价款25%违约金的请求亦无适用基础，峰明公司的上诉请求，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6605元，由杭州峰明置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十月十八日 书记员  赖雪珂