河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1303民初2279号原告：郭明亮，男，汉族，1973年11月30日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘天平，河南大统律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王浩，河南大统律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：王荣珍，女，汉族，1952年1月13日出生，南阳市宛城区号2。委托诉讼代理人：胡建博，河南子午律师事务所律师。第三人：河南省惠裕房地产开发有限责任公司。住所地南阳市新华西路**。统一社会信用代码：914113007721855437。法定代表人：尹得兴，任该公司经理职务。委托诉讼代理人：吴海军，男，汉族，1962年8月7日出生，卧龙区号，该公司副经理X。原告郭明亮诉被告王荣珍、第三人河南省惠裕房地产开发有限责任公司(以下简称惠裕公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭明亮及其委托诉讼代理人王浩，被告王荣珍的委托诉讼代理人胡建博到庭参加诉讼，第三人河南省惠裕房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭明亮提出如下诉讼请求：1、依法判决不得执行南阳世奥国贸大厦1号楼1单元806室房产；2、依法判决确认原告郭明亮是南阳世奥国贸大厦1号楼1单元806室房产的真实权利人；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月15日,贵院作出(2015)宛龙民二初字第4261号民事裁定书,对南阳世奥国贸大厦1号楼1单元806室房产(以下简称“涉案房产”)进行了查封。后被告作为执行申请人向贵院提出执行申请,要求对涉案房产子以强制执行,原告依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据,请求法院中止对涉案房产的查封。2018年3月23日,贵院作出(2018)豫1303执异20号执行截定书,裁定驳回原告的异议请求。原告认为该裁定是错误的,理由如下：一、原告对其已支付全款并实际占有的涉案房产，未办理房产登记无过错,贵院依法不得查封涉案房产。二、《物权法》第十五条规定“未办理物权登记的,不影响合同效力”,物权登记制度仅仅是行政管理的手段,不具有认定物权实际权利的属性。第三人惠裕公司在贵院查封前已经将涉案房产实际出卖给原告，并签订房屋买卖合同,原告依据合同已经支付全部房歉并于贵院查封前实际占有该房产,但因第三人惠裕公司的原因导致至今未办理房屋产权登记,故原告才是涉案房产的真实权利人,贵院执行涉案房产没有事实和法律依据。综上所述,原告郭明亮是涉案房产的真实权利人,贵院依法不得查封、执行涉案房产,但贵院罔顾事实和法律,驳回了原告的执行异议请求。为维护原告合法权益,为维护法律的公平正义,特依法提起诉讼,恳请贵院能够依法裁判,支持原告的诉讼请求。被告王荣珍辩称，1、原告郭明亮的诉讼请求不能成立；2、被告保全房屋与原告郭明亮不是同一套房屋，并且不是一个楼层，保全房屋与原告郭明亮房屋无任何关系；3、原告郭明亮名下有房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告郭明亮的诉讼请求不应得到法院的支持；4、原告郭明亮所认购房屋在2014年就可以办理网签合同，至今未予办理，明显存在可疑之处。第三人惠裕公司未到庭参加诉讼也未进行答辩。经审理查明：原告王荣珍与惠裕公司合同纠纷一案，2015年10月15日，本院作出（2015）宛龙民二初字第426-1号民事裁定书，于2015年11月6日作出（2015）宛龙民二初字第426-1号协助执行通知书，查封被执行人惠裕公司开发建设的格林豪泰国际商务酒店1单元806室的房产。2016年2月28日，本院作出（2015）宛龙民二初字第426号民事判决书，判决：“一、解除原告王荣珍与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司于2012年1月20日签订的购房协议书。二、本判决生效后十日内，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司返还原告王荣珍已付购房款914430元及利息损失（自2012年1月20日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至该款付清之日止）。三、本判决生效后十日内，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司赔偿原告王荣珍一倍的购房款914430元。”案件进入执行程序后，案外人郭明亮以上述查封806号房产已归其所有为由，提出异议，请求解封上述房产并停止执行。本院作出(2018)豫1303执异20号执行裁定书，裁定“驳回异议人郭明亮的异议请求”。以上事实有原、被告双方庭审陈述、民事裁定书、民事判决书、执行裁定书等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，本院所查封房产在房产行政部门登记在被执行的房地产开发企业惠裕公司名下。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人郭明亮未提交证据证明涉案房产系用于居住且刘朝东名下无其他用于居住的房屋，故其不符合该条的规定条件。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合案外人所提交证据认定如下：一、2010年7月25日惠裕公司与郭明亮签订的《房屋认购协议》之效力问题。因在执行异议中，合同双方对此事实均予以认可，该合同内容不存在违反法律和行政法规强制性规定情形，故郭明亮与惠裕公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。二、郭明亮是否已合法占有案涉房屋。本院认为，占有，是对物的持有和控制的事实、状态或权利，对不动产如房产的占有，应理解为对不动产的管理和支配。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有了事实上的管理和支配权。本案中，郭明亮购得房屋后，即与物业公司签订合同并着手开始装修，物业管理服务协议及网络费、水电费收据能够证明郭明亮于人民法院查封前已占用、使用案涉房屋。三、郭明亮是否已支付全部价款。结合收条收据以及转账记录，郭明亮依约向其缴纳房款后，惠裕公司出具了房款收据，故应视为郭明亮已支付了全部价款。四、郭明亮在未办理过户登记中是否存在过错的问题。本院认为，买受人在未办理过户登记中没有过错应包括因房产登记部门原因或出卖人原因，或其他政策性等原因而不能办理过户登记的情形。本案中，根据执行异议以及庭审中郭明亮、惠裕公司的陈述，未办理诉争房屋的产权变更登记手续，主要原因是惠裕公司房屋建设过程中超建，无法办理变更登记。综上所述，郭明亮符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故郭明亮请求停止对案涉房屋继续执行的理由成立，本院予以支持。郭明亮关于确认其是涉案房屋真实权利人的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于格林豪泰国际商务酒店1单元806室房屋的执行。二、驳回郭明亮的其他诉讼请求。案件受理费5371元，由被告王荣珍负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 鹏人民陪审员  张俊国人民陪审员  余 飞二〇一八年十月四日书 记 员  景 雨