浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6296号 上诉人（原审被告）：杭州深鹏装饰设计有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村**。 法定代表人：孙加寿。 委托代理人：郑照明，北京才良（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州白马湖生态创意城管理委员会，，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道长江路** 负责人：詹艳青，主任。 委托代理人：夏?、来清清，上海申浩（杭州）律师事务所律师。 原审被告：吕孙满，男，汉族，1969年11月22日出生，住广东省深圳市宝安区。 上诉人杭州深鹏装饰设计有限公司（以下简称深鹏公司）与被上诉人杭州白马湖生态创意城管理委员会（以下简称白马湖管委会）、原审被告吕孙满房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年7月11日，吕孙满作为深鹏公司的发起人，与白马湖管委会订立《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》一份。双方约定：白马湖管委会将坐落于杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村71号房屋出租给深鹏公司，用于其所属创意团队的办公用房；层高2.1米以上面积为328.35平方米，租金标准0.66元／天?平方米，每年计79099元；层高2.1米以下面积为27.97平方米，租金标准0.33元／天?平方米，每年计3369元，全年总计82468元（含税）；租赁期限为3年，自2016年7月11日至2019年7月10日止，以半年（六个月）为一期，共6期；付款方式为深鹏公司在协议签订之日起10日内将首期租金支付给白马湖管委会。第二期租金于前一期租期届满前的十日内支付，此后各期类推直至合同终止。白马湖管委会于本协议签订生效并收到当期房款之日起10日内，将该房屋交付给深鹏公司；若深鹏公司有以下情形之一的：擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，用作仓储堆放货物、员工食堂或生活居住（员工宿舍）等；拖欠租金累计达2个月；办公人数达不到8人、没有正常办公；不及时上报财务报表等情形，白马湖管委会有权单方终止合同，造成损失的，由深鹏公司负责赔偿，白马湖管委会有权扣缴押金的部分或全部；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须承担年租金的20%违约金，深鹏公司逾期未交付租金的，每逾期一日，白马湖管委会有权按月租金的2%向深鹏公司加收滞纳金。双方还约定了其他事项。合同签订后，白马湖管委会依约履行了义务，深鹏公司至今未支付租金。双方协商未成，白马湖管委会遂诉至原审法院，请求：一、解除《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》，深鹏公司于合同解除之日腾退房屋并返还；二、深鹏公司支付租金暂计121781.56元（租金自2016年7月11日起计算至房屋腾退之日止）；三、深鹏公司支付逾期支付租金的违约金，违约金按拖欠租金总额的30%计算；四、吕孙满对上述款项承担连带责任；五、本案诉讼费用由深鹏公司、吕孙满承担。 原审法院认为：白马湖管委会与吕孙满代表深鹏公司签订的《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，涉案出租房屋原系村民自建房，现无证据证明房屋建造时房屋所在地已列为城镇规划区，故白马湖管委会虽未提交规划许可证，合同仍应合法有效。深鹏公司未依约支付租金，符合合同约定的解约条件。白马湖管委会的起诉状副本，原审法院于2018年3月15日送达深鹏公司，应当认定合同于该日即解除。深鹏公司应当支付白马湖管委会自2016年7月11日至2018年3月14日租金137936.22元及自2018年3月15日开始至实际腾退之日止按日租金225.94元计算的房屋占有使用费。依合同约定，深鹏公司逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金2%计付违约金，该约定的违约金明显过高，现白马湖管委会主张按拖欠租金30%计付迟延支付租金的违约金，经核算违约金金额为41381元，该金额超过了按逾期未支付租金，以年利率24%计付的违约金，原审法院对超过部分不予支持，经核算确定违约金为36163.1元。吕孙满系以设立中的公司名义对外签订合同，合同责任应由设立后的深鹏公司承担，白马湖管委会要求吕孙满对租金及违约金承担连带责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认白马湖管委会与深鹏公司之间的《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》于2018年3月15日解除；二、深鹏公司于判决生效之日起十日内腾退杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村71号房屋；三、深鹏公司于判决生效之日起十日内支付白马湖管委会房屋租金137936.22元及违约金36163.1元，合计174099.32元；四、深鹏公司于判决生效之日起十日内赔偿白马湖管委会房屋占有使用费损失（损失计算方式：按每日225.94元，自2018年3月15日算至实际腾退之日）；五、驳回白马湖管委会的其余诉讼请求。 如深鹏公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3886元，减半收取1943元，白马湖管委会负担52元，深鹏公司负担1891元。 宣判后，深鹏公司不服，向本院提起上诉称：原审判决所依据白马湖管委会于2016年7月11日交付出租房屋的事实不清、证据不足。2018年6月4日，本案开庭审理后，白马湖管委会的原审代理人立即与吕孙满通电话，就庭审中关于出租房屋交付时间的争议焦点设定封闭式问题询问吕孙满。吕孙满突然接到白马湖管委会原审代理人电话后，出于人的思维惯性遂被动地跟着对方思路走，但在继续电话沟通后中逐渐将相关事实予以详细说明。该次通话时长3分55秒，但6月20日再次开庭审理时，白马湖管委会仅向法庭提供通话开始1分钟整的通话录音，没有提供后续完整的通话录音。原审中，深鹏公司曾要求对该录音真实性进行司法鉴定。退而言之，吕孙满已未担任深鹏公司任何职务，也未得到深鹏公司授权，故吕孙满与白马湖管委会为本案和解协商所做的让步，只是其对自身权利的处分，并不能对深鹏公司产生效力，也不构成对相关事实的确认。原审中，深鹏公司已经指出，公司办理工商注册只需提供房屋租赁合同及相关证明即可，无需实际入住注册登记的地址，并说明深鹏公司实际在案涉出租房屋边上的章苏村71号房屋办公，故不急于白马湖管委会交付租赁房屋。相反，如深鹏公司一审中抗辩所言，双方合同约定白马湖管委会在深鹏公司支付第一笔租金后10日内方向白马湖管委会交付出租房屋，白马湖管委会在没有收到深鹏公司租金的情况下及时交付出租房屋且长时间未催要租金，既不符合约定，也不符合日常生活经验法则。综上，请求：1、撤销原审判决第三、四项，并依法改判深鹏公司向白马湖管委会支付租金89035元和违约金2334.25元，无需支付占有使用费；2、一、二审案件受理费用由白马湖管委会承担。 针对深鹏公司的上诉，白马湖管委会发表答辩意见称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回深鹏公司的全部上诉请求。 吕孙满对深鹏公司的上诉未发表意见。 二审举证期限内，白马湖管委会、吕孙满均未向本院提交属于二审程序的新证据。深鹏公司向本院提交如下证据材料： 企业信用信息公司报告（打印件），拟证明吕孙满自2017年12月7日起，未在深鹏公司担任任何职务的事实；深鹏公司的设立人吕孙满的另一公司，深圳远鹏杭州分公司在案涉出租房屋附近的事实。 上述证据材料经出示，白马湖管委会发表意见称：对于深鹏公司的企业信用信息，真实性和合法性无异议，关联性有异议，恰好能够说明吕孙满为深鹏公司的股东的事实；对另一份企业信用信息三性均有异议。 吕孙满未发表意见。 本院经审核认为，上述证据材料与本案缺乏关联性，本院不予确认。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：对于原审法院确认双方之间的房屋租赁合同于2018年3月15日解除，双方当事人均表示无异议，本院据此维持该项判决内容。关于白马湖管委会有无交付房屋的问题，本院认为，双方合同中约定了租赁期限、深鹏公司注册地在案涉房屋内、深鹏公司加盖印章的说明书中对案涉租金的确认等事实，可以证实白马湖管委会已经于2016年7月11日前交付了案涉房屋。深鹏公司称其不急于白马湖管委会交付租赁房屋，并不能反推白马湖管委会未交付房屋；深鹏公司所称白马湖管委会在未收到合同约定的第一笔租金的情况下及时交付出租房屋且长时间未催要租金，不符合约定，也不符合日常生活经验法则，但其自认白马湖管委会后交付了房屋，而此时深鹏公司也未交付租金，故该事实与其上述说法相互矛盾，也不足采信。深鹏公司二审中认为案涉房屋在2018年1月份已经交付了房屋，但并未提交有效的证据证实，且深鹏公司对原审法院判决其腾退案涉房屋并不持异议，故在其未腾退之前，应当向白马湖管委会支付占有使用费。 综上，深鹏公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1868元，由上诉人杭州深鹏装饰设计有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十月八日 书记员  徐森燕