行 政 判 决 书 （2016）桂11行终41号 上诉人(一审原告）蒋宽政，男，1958年6月26日出生，汉族，住钟山县。 被上诉人（一审被告）钟山县不动产登记局。地址钟山县民族路7号。 法定代表人杨庭铭，男，该局局长。 出庭应诉负责人于芬，女，该局副局长。 委托代理人李汝幸，广西致恭律师事务所律师。 委托代理人莫文剑，钟山县不动产登记局服务中心主任。 一审第三人黄道明，男，1959年5月16日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托代理人陈垚锜，八步区法律事务中心法律工作者。 上诉人蒋宽政因土地行政登记一案，不服钟山县人民法院（2018）桂1122行初12号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋宽政，被上诉人钟山县不产登记局出庭应诉负责人于芬及委托代理人李汝幸、莫文剑，一审第三人黄道明的委托代理人陈垚锜到庭参加诉讼。二审期间，董焕聪、李秀英书面向本院提出，由于董焕聪、李秀英购买涉案的房屋的行政登记行为已经过另案诉讼，贺州市中级人民法院和广西壮族自治区高级人民法院作出的行政判决已发生法律效力，生效判决确认董焕聪、李秀英购买的涉案房地产为善意取得，所以，董焕聪、李秀英不参加本案诉讼。本案现已审理终结。 钟山县人民法院查明：1996年1月25日，钟山县人民政府为原告蒋宽政办理钟国用（1996)字第***号国有土地使用证。1999年7月27日，原告蒋宽政为清偿债务，在钟山县人民法院执行（1997）钟经初字第8号民事判决书和贺州市中级人民法院的（1998）贺地民终字第153号民事判决书的过程中，与第三人黄道明签订了《买卖房屋协议书》，约定将该房屋（包括土地）转让给第三人黄道明，同日，钟山县人民法院出具了《房屋产权转移证明通知书》。2010年5月27日，第三人黄道明委托陶欢朝全权代理办理本案讼争的房屋和土地的转让登记手续。第三人黄道明在办理变更登记时向登记部门提交的《蒋宽政委托书》、《国有土地使用权交易鉴证申请表》、《出让国有土地使用权转让合同》中的“蒋宽政”均不是原告的亲笔签名，《蒋宽政身份证》不是原告本人的身份证。2016年4月13日，被告颁发了钟国用(2016)第***号国有土地使用证给第三人黄道明，将原告的土地使用权证变更登记到第三人黄道明的名下。2016年7月21日第三人黄道明将房产转让给董焕聪，并办理到董焕聪、××英名下（××县不动产权第***号的不动产权证书）。被告钟山不动产登记局依据第三人黄道明单方提供的伪造假冒材料，办理变更登记，具体行政行为违法。被告给黄道明违法颁证，侵害了原告的合法权益。因此，原告以被告钟山不动产登记局依据第三人黄道明单方提供的伪造假冒证据，办理变更登记，具体行政行为违法，侵害了原告的合法权益，于2018年1月26日向被告提交《更正登记申请书》，被告不予办理。原告于2018年4月8日向该院提起行政诉讼。 钟山县人民法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，被告钟山县不动产登记局是钟山县人民政府确定为本行政区域的不动产登记机构，负责本行政区域的不动产登记工作，是本案适格的被告。被告在履行不动产登记工作时，应严格依照不动产登记的相关法规所规定的程序进行，并提供登记服务。原告蒋宽政为清偿债务，与第三人黄道明签订了《买卖房屋协议书》，原告将房屋（含土地）作价卖给第三人，被告为第三人办理了该房屋所有权的变更登记手续，颁发钟房权证钟山镇字第××号《房屋所有权证》的行政行为与原告有直接的利害关系，原告依法有提起行政诉讼的权利。第三人黄道明依生效的法律文书及钟山县人民法院出具的《房屋产权转移证明通知书》向被告申请办理变更登记，被告应依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》有关单方申请登记的相关规定进行登记审查并办理登记，而被告却指导要求第三人按双方申请办理变更登记的程序进行，第三人递交的申请材料中另一方当事人没有签字认可，是虚假的申请材料，被告指导办理变更登记的行为不符合不动产登记的相关规定，因而被告的行政登记行为违法。但由于本案讼争的土地已由第三人转让给了董焕聪、李秀英，董焕聪、李秀英善意取得了该土地的所有权并办理了不动产登记的相关手续，依法应不撤销本案的土地登记行为。综上所述，原告的起诉有理，该院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条的规定，判决：确认被告于2016年4月13日向第三人黄道明颁发的钟国用(2016)第***号《国有土地使用证》的行政行为违法。案件受理费50元，由被告负担。 上诉人蒋宽政上诉称：一、原审判决程序违法。1、善意取得是民事法律范畴，黄道明将违法登记取得的土地使用权转让给董焕聪，是违法交易行为。2、董焕聪属于善意取得依法是不成立的。首先是其通过违法交易、违法登记取得的，依法不属善意取得。其次，善意取得是民事法律管辖范围，董焕聪是否是善意取得，依法须经民事诉讼程序作出的生效裁判确认，原审认定董焕聪属于善意取得没有民事生效裁判确认，依法也是不成立的。3、本案是行政诉讼程序，无权对董焕聪属于善意取得民事行为作出认定。但是，原审在行政诉讼程序中，对董焕聪通过违法交易、违法受让、违法登记取得的讼争土地使用权，认定为善意取得，混淆了民事法律关系与行政法律关系的区别，也超出了本案行政诉讼程序的管辖范围。上述事实证明，原审在认定黄道明将讼争土地使用权转让给董焕聪，董焕聪属于善意取得，而判决不撤销被诉行政行为问题上，认定事实不清，依据依法不成立的民事行为作出判决，程序违法。二、董焕聪不符合善意取得的条件。（一)董焕聪不是善意受让，且知道黄道明是无处分权人。1、董焕聪未经上诉人委托，欺瞒上诉人。于2015年11月4日伪造上诉人的身份证，假冒顶替上诉人，并以土地使用权转让方的名义，向税务部门申报缴税。以违法的手段，“合法的形式”，在上诉人完全不知情，不到场的情况下，于2016年7月21日违法将上诉人的土地权利更变登记，是恶意受让行为。2、董焕聪与上诉人有补贴纠纷，就违法受让上诉人的土地权利，是恶意欺凌，不是善意受让。董焕聪是上诉人十多年的老板，承诺每年补贴交通费、电话费、养老金共6000元给上诉人，但均以资金困难不给补贴而产生矛盾。3、董焕聪违背传统良俗，是恶意受让。董焕聪明知道受让的原是上诉人的土地权利，且还登记在上诉人的名下时，即恶意不向作为工作伙伴和朋友的上诉人了解原委，恶意的伪造上诉人的身份证、假冒顶替上诉人申报缴税，违背了传统良俗，更不是善意受让。（二)董焕聪知道黄道明是无处分权人。上诉人为依法维护自己的合法权益，早于2015年11月20日向钟山县人民政府提起《行政复议申请》，董焕聪和黄道明均为第三人。2016年4月19日送达《告知书》后，2016年4月25日上诉人依《告知书》提起(2016)桂11行初14号、31号行政诉讼，董焕聪、黄道明也是第三人。显然，在尚未作出生效裁判时，依法任何一方诉讼当事人无权对讼争不动产标的进行处分。因此，董焕聪早已知道黄道明是无处分权人，仍然于诉讼期间的2016年7月21日违法受让，办理变更登记,明显是恶意。（三）董焕聪未支付合理价格。1、上诉人的不动产位于钟山××××大道中段南侧，门面宽12米，土地面积90平方米，房屋面积540.02平方米。关于土地价款，出现两个不同的合同和价款:一是被上诉人提供的证据五2015年10月14日签订的《出让国有土地使用权转让合同》，合同价款为358830元。二是被上诉人提供的证据十三《土地交易纳税申报表》，又有2015年11月4日签订的一个合同,合同价款为365900元,真不知道董焕聪、黄道明伪造了多少个合同。伪造的合同价款依法是不能采信的。2、董焕聪支付的价款更不是合理价款，董焕聪支付房屋、土地总价45万元，如以土地合同价款365900元计算，45万元减去365900元，房屋540.02平方米仅有84100元，平均为155.68元每平方米，显然是不合理的。3、上诉人是讼争土地的权利人，完全未知道黄道明、董焕聪之间的买卖交易,更没有共同委托评估,仅赁黄道明、董焕聪串通作价，依法依规都是不合理价格。（四)根据黄道明一审提供的证据，和一审判决查明的事实，董焕聪依据违法的被诉行政行为，将讼争土地违法登记;依法不属于合法取得。综上事实和理由，一审依据未经民事诉讼程序作出生效裁判确认成立的善意取得民事行为，作为一审判决不撤销被诉行政行为的理由，显然是错误的，存在认定事实不清程序违法的情形。请求二审法院纠正一审以董焕聪属于善意取得为由不撤销被诉行政行为的错误判决，改判依法撤销被诉行政行为。上诉人在庭上增加上诉请求：判令被上诉人履行法定职责，将已转移变更登记的原钟国用（1996）字第***号《国有土地使用权证》，恢复登记回权利人蒋宽政名下。 上诉人蒋宽政二审庭上向本院提交的证据：证据一、上诉人在贺州市中级人民院取证的真实的蒋宽政身份证，上诉人向公安机关的《报案》、《证据材料》。证明：上诉人已经向公安机关报案。证据二：1、钟山县人民法院民事案件登记立案材料收据；2、上诉人提起民事侵权责任诉讼的民事起诉书；3、被上诉人的证据《土地交易纳税申报表》；4、被上诉人的证据45920.45元缴税发票。证明：董焕聪假冒上诉人申报纳税，董焕聪不是善意取得。证据三：1、董焕聪与黄道明2011年5月签订的《房屋买卖合同》；2、钟山县人民政府给上诉人的行政复议《告知书》；3、上诉人2015年12月给钟山国土资源局的《请求停止土地过户函》；4、董焕聪签发给律师的2016年5月《委托书》。证明：董焕聪签订合同时已经知道上诉人的土地使用权已经登记在上诉人名下，一审第三人未取得土地处分权的情况下，董焕聪还办理涉案土地变更登记。证据四：1、董焕聪承包工程签订的部分《工程施工合同》；2、上诉人在董焕聪承包的工程担任职务《职称证》；3、上诉人在董焕聪承包工程签字《施工资料》。证明：董焕聪伪造上诉人的身份证，冒充上诉人并以转让人身份去申请纳税。证据五：《物权法》第106条有关善意取得的条件规定。证明：董焕聪不符合善意取得条件。 被上诉人钟山不动产登记局辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驱回上诉，维持原判。二、原审判决虽确认了被上诉人向黄道明颁发的国有土地使用证行政行为违法,被上诉人仅在对申请材料审查方面存在一些瑕疵，但不影响被上诉人颁证程序的合法性。1、黄道明是在钟山房管所办理了钟房权证钟山字第××号房产证的情况下,其持该房产证到被上诉人钟山国土资源局申请办理国有土地使用证变更登记，符合城市房地产管理法》第六十一条第三款规定:“房地产的转让或者变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并持变更后的房产所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书”。依照该法律规定，房地产的转让或者变更，必须先行办理房产证变更登记，持变更后的房产证再到土地管理部门办理土地使用权证的变更手续，因此，被上诉人根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条规定，依据黄道明提供的变更后的房产证为其办理了土地使用权证的变更登记，符合法律规定。2、被上诉人仅对一审第三人提供的土地变更申请材料进行形式审查，只要申请材料齐全，被上诉人就可以为其办理土地使用权登记手续。3、在一审第三人的申请材料中,被上诉人同样可以依据一审第三人提供的生效法律文书和钟山县人民法院作出的《房屋产权转移证明通知书》，依法为一审第三人办理土地使用权证变更登记手续，不受上诉人是否到场协助办理变更登记的影响。三、上诉人请求撤销被上诉人颁发给一审第三人的土地使用证无理。原审判决认定讼争土地使用权已由一审第三人善意转让给了董焕聪、李秀英等人及办理了不动产登记相关手续，并判决不予撤销被上诉人颁发的土地使用证，是正确的。综上，上诉人上诉无理，请求二审法院驱回上诉，维持原判。 一审第三人黄道明述称，根据上诉人与一审第三人于1999年7月27日签订的买卖房屋协议书以及钟山县人民法院出具房屋产权转移证明通知书，足以证明上诉人与一审第三人转移涉案房地产具有事实和法律依据。而一审第三人在办理无论是房产还是土地过户手续的整个过程当中，都是依据房管以及土地部门工作人员的指导及要求下办理完毕的。买卖双方都是依规依法进行交易，不存在所谓的非法或不正当的交易行为。为此，一审第三人认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人黄道明向本院提交的证据：广西壮族自治区高级人民法院于2018年8月29日作出的（2017）桂行终656号行政判决书。该判决书证明涉案标的物房地产一审第三人是有处分权以及董焕聪方属于善意取得的事实。对此，本案涉案标的物是依规依法，并由董焕聪方善意取得而进行办理转让过户手续。并非如上诉人所陈述属于恶意串通的行为。也证实本案一审判决是正确的，应当予以维持。 经庭审质证，各方当事人对二审期间提交的证据的质证意见如下： 被上诉人对上诉人证据的质证意见：蒋宽政身份证的真实性没有异议，对证据一、二没有异议。证据三中上诉人提交的委托书与本案无关联。证据四与本案没有关联。证据五、确认是否善意取得有一、二审法院生效行政判决确认，对是否构成法律规定的条件，没有意见。 一审第三人对上诉人证据的质证意见：对证据一中的1、没有异议；2、有异议，该证据只是上诉人单方书写的材料，相关机关没有作出决定和受理，证据一的证据都不能证明上诉人想证明的内容。对证据二真实性没有异议，但是不能证明上诉人想要证明的内容。证据三中的1、2真实性没有异议，3、4第三人并不知晓；3、是上诉人单方书写的申请；而4、委托书是另一个案件的委托书，与该案是否有关，也没有证据予以真实。为此证据三也不能证明上诉人想要证明的内容。证据四三性均有异议，且该证据与本案无关，不能证明上诉人想要证明的内容。证据五是法条的应用。结合本案被诉标的物是在2010年6月1日一审第三人已经取得了房屋所有权证。而一审第三人是在取得房屋所有权证之后，在2011年5月27日才将房屋卖给董焕聪。根据该法条规定的条件，受让人看到该房产证之后是知道黄道明是有处分权的。而且该房屋在1996年已经实际由黄道明管理使用。作为董焕聪是有合理的理由相信黄道明对该房地产有处分权。为此，本案董焕聪符合善意取得的条件。 上诉人对一审第三人黄道明证据的质证意见：上诉人收到该判决书，但该判决认定事实不清，认定董焕聪为善意取得没有事实和法律依据。 被上诉人对一审第三人提交的证据没有异议。 本院确认一审判决确认合法有效的证据可作为认定案件事实的证据。本院对上述证据认证如下：上诉人提交的证据并不能否定上诉人已于1999年将涉案房地产转让给一审第三人，以及广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂行终656号行政判决确定一审第三人对涉案房地产有处分权和董焕聪、李秀英属于善意取得的事实。一审第三人提交的证据：广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂行终656号行政判决认定的事实和判决结论可作为认定案件的事实和依据。故一审判决查明的事实属实。 本院另查明，1999年7月27日上诉人蒋宽政与一审第三人黄道明签订了《买卖房屋协议书》之后，上诉人蒋宽政将其房地产证件【《国有土地使用证》证号为：钟国用（1996)字第***号、《房屋所有权证》证号为：桂房证字第4500562号】交一审第三人黄道明收执，并将房屋移交一审第三人黄道明占有使用，相关民事执行案件已执行完毕。在董焕聪、李秀英购买该处房地产后，一审第三人黄道明已将该处房地产移交给董焕聪、李秀英管理使用。上诉人对涉案房地产中一审第三人取得的《房屋所有权证》的房屋登记行为另行提起行政诉讼。该案经本院作出（2016）桂11行初31号行政判决，及广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂行终656号行政判决，确认上诉人已于1999年将涉案房地产转让给一审第三人，一审第三人对涉案房地产有处分权和董焕聪、李秀英购买涉案房地产属于善意取得的事实。 本院认为，上诉人与一审第三人黄道明签订《买卖房屋协议书》，将该房地产作价卖给一审第三人黄道明，后一审第三人黄道明向被上诉人申请办理土地转移登记。一审第三人提交的土地登记申请书、土地登记审批表、出让国有土地使用权转让合同、国有土地使用权交易鉴证申请表等材料中的“蒋宽政”名字均不是上诉人蒋宽政的亲笔签名，事后上诉人蒋宽政对该签名及其法律后果均不予认可，不能视为上诉人蒋宽政共同申请。一审第三人提交的该部分申请材料不具有合法性。因此，被上诉人颁发的钟国用(2016)第***号《国有土地使用证》的行政行为违法，依法应予撤销。但是，由于：一是一审法院在执行生效的法律文书过程中，1999年7月27日上诉人蒋宽政为清偿人民法院生效裁判文书所确定的债务，上诉人蒋宽政将其所有的该房地产作价卖给一审第三人黄道明，并与一审第三人黄道明签订了《买卖房屋协议书》，同时上诉人蒋宽政将其房地产证件交一审第三人黄道明收执，并将房屋移交一审第三人黄道明占有使用，相关民事执行案件已执行完毕。一审第三人已实际享有该房地产的应有权利。二是一审第三人黄道明已将该房地产卖给董焕聪、李秀英，董焕聪、李秀英支付了合理价格，一审第三人黄道明已将该处房地产移交给董焕聪、李秀英管理使用，并办理了房地产的转移登记手续。上诉人对该房地产中一审第三人黄道明取得的《房屋所有权证》的房屋登记行为另行提起行政诉讼。另案经本院作出（2016）桂11行初31号行政判决，及广西壮族自治区高级人民法院作出（2017）桂行终656号行政判决，确认上诉人已于1999年将涉案房地产转让给一审第三人，一审第三人对涉案房地产有处分权和董焕聪、李秀英购买涉案房地产属于善意取得的事实。三是董焕聪、李秀英购买该房地产属于善意取得，参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，本院确认被上诉人颁发的钟国用(2016)第***号《国有土地使用证》的行政行为违法，不撤销该被诉行政行为。上诉人上诉的其他的理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结论正确，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人蒋宽政负担。 本判决为终审判决。 审判长  黎之燕 审判员  杨桂明 审判员  李永林 二〇一八年十月二十三日 书记员  高 榛