贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初2168号原告（反诉被告）：顾旺杰，男，1997年12月29日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15224201511820078。委托诉讼代理人：张兰（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。被告（被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152050258412134XE，住所地贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人:刘成涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224200910545687。委托诉讼代理人：赵雄（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201710012814。原告（反诉被告）顾旺杰（下称原告）与被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秋燕、被告鑫城房开公司委托诉讼代理人刘成涛、赵雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告顾旺杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理并交付位于毕节市商品综合××市场××单元××（房××号）商品房转移登记的产权证及有关文书；2.判令被告以总房款115,680.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2016年7月1日至被告实际向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，暂计8,000.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原告与被告鑫城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XC-ZF-10-1-326），合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市××区××茶亭村××市商品综合××市场××单元××（房××号），合同价款为115,680.00元,当日原告支付了首付房款35,680.00元，后原告通过银行按揭方式于2016年1月27日一次性支付了剩余房款80,000.00元。按约定，被告应在2016年1月31日前交符合合同约定和国家质量标准的房屋，并于2016年6月30日前取得该房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如在180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；如被告在180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。原告认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意义表示,且不违反法律,行政法规的强制性规定,合法有效。被告未按合同约定的期限内交付办理合同约定的商品房房屋所有权证登记的有关文书，也未将该房屋登记在原告名下，已构成违约，应承担相应责任。被告鑫城房开公司提交答辩状称：一、答辩人逾期办证系因业主违法搭建、政府行政征收之后等原因导致，这些原因系当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故本案应适用情势变更原则变更违约责任的起算时点。答辩人“鑫城发房开公司”开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城房开公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致答辩人办理。2015年12月24日，鑫城房开公司与原告签订《商品房买卖合同》以后，发生的上述客观情况的发生，酿成了鑫答辩人就办理包含被答辩人在内的一期1500余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，答辩人鑫城房开公司即大面积超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因答辩人主观商业判断和意志以外的原因，势必引起答辩人出现巨额亏损，对答辩人既明显不公平，也害及合同目的实现。答辩人认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》（即商品房转移初始登记）的办理滞后。上述情况，均系独立于答辩人意志的、从常理和法理应当属于答辩人不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。且《商品房买卖合同》亦约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任》。”据此，答辩人不应承担政府行为造成的违约责任。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据答辩人初步测算，则答辩人为此将多产生支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致答辩人从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更答辩人商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，答辩人认为，应以答辩人实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月21日为违约责任起算时点。答辩人经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书——《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。故原告诉请无事实依据，不应得到支持。二、若人民法院认为答辩人在本案中存在违约行为，也不能按照合同约定计算违约金。合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况。本案中，合同约定的违约金明显高过实际损失的百分之三十，应认定为约定过高予以调整。综上所述，原告的起诉无事实和法律根据，原告的主张不应得到支持。被告鑫城房开公司向本院提交反诉状：1.判决将被告与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”变更为“（一）出卖人承诺于取得该商品房的竣工验收备案表之日起三十个工作日内（即2018年1月22日前），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”；2.本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：被告鑫城房开公司开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。被告鑫城房开公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除被告鑫城房开公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致被告鑫城房开公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付被告鑫城房开公司。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致被告鑫城房开公司办理。2013年12月4日，被告鑫城房开公司与反诉被告签订《商品房买卖合同》以后，发生的上述客观情况的发生，酿成了鑫城房开公司就办理包含被告在内的一期1500余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，被告鑫城房开公司即大面积超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因被告鑫城房开公司主观商业判断和意志以外的原因，势必引起被告鑫城房开公司出现巨额亏损，对被告鑫城房开公司既明显不公平，也害及合同目的实现。被告认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》（即商品房转移初始登记）的办理滞后。上述情况，均系独立于被告鑫城房开公司意志的、从常理和法理应属于被告鑫城房开公司及均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据被告鑫城房开公司初步测算，则被告鑫城房开公司为此将多产生支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致被告鑫城房开公司从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更被告鑫城房开公司商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，被告鑫城房开公司认为，应以被告鑫城房开公司实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月22日为违约责任起算时点。综上所述，被告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判诉所请为谢！原告黄勇针对被告鑫城房开公司反诉答辩称，涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，且被告所称的不可抗力或无法预见的事实与客观事实不相符，因此恳请法庭驳回反诉人反诉请求。原、被告围绕各自主张向本院提供了证据材料，经本院组织双方当事人举证、质证，对原告提供的原告身份证复印件、被告提供的营业执照、法人代表身份证明书、法定代表人身份证复印件，对方当事人无异议的证据，本院予以采信，并在卷为凭。对当事人有异议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的商品房买卖合同、预售合同备案登记表、抵押借款合同收款收据，证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告履行了支付全部购房款和契税、闭路电视入户费、代办房屋产权证费等费用的义务，被告未按约定为原告办理产权证，严重违约，应承担违约责任。被告对证据三性不持异议，但认为逾期办证并非被告原因导致，应根据情势变更原则变更为违约责任起算时点。经审查，原告所举该组证据证明了原、被告根据意思自治原则签订了《商品房买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规的规定，且原告全款付清涉案房屋购房款，能达到其证明目的，本院予以采信。第二，被告提供的毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、三板桥街道办事处证明、刘汉坤、刘汉文两户迁坟资料、征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法人身份证明、资质证书、证明，证明被告商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系七星关区土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，致其前置《建设工程竣工验收备案表》滞后取得，最终导致被告办证逾期。该客观情况的发生，鉴于行政机关的合理信赖，属于被告在订立《商品房买卖合同》时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的客观情况。原告质证认为毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同系复印件，无原件予以核实，同时坟主是否迁坟及征收进展均属于被告在工程开工之间的预见范围内，不属于不可抗力范畴，与本案没有关联性，不应当作为被告免责的事由。经审查，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订国有建设用地使用权出让合同的时间为2012年6月20日，约定“出让人同意在2012年7月20日前将出让宗地交付受让人…”，被告与原告签订《商品房买卖合同》时间为2015年12月24日，从时间节点来看，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，已明知建设用地拆迁是否已全面完成，应当预见涉案商品房登记等相关手续能否办理的客观情况。政府征收、拆迁是循序渐进的过程，能否向被告完全交付建设用地，是平等主体之间约定完成的行为，属于商业风险，并非不可预见的障碍，并非不可抗力，故该组证据达不到被告证明目的，本院不予采信。第三，被告提供的工作预案，证明《商品房备案证明书》（即商品房产权初始登记证明文书），滞后于2018年5月9日取得，系与被告一期业主违法建设建构筑物致其前置《建设工程竣工验收备案表》因《建设工程竣工规划认证书》滞后而滞后，该客观事实的发生介于被告并没有行政强制执行权且独立于自己的意志，故应属于被告签约时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的事件。原告对该组证据真实性无异议，但该证据达不到被告证明目的，合同具有相对性，该小区其他业主是否违建不影响被告与原告之间的合同效力，不能成为被告向原告免责的事由。经审查，该证据不能证明一期业主违法建设建构筑物会必然导致出卖人办理《商品房备案证明书》滞后，达不到被告的证明目的。第四，被告提供的竣工规划认可证、竣工验收备案表、商品房备案证明书，证明被告的商品房产权初始登记书已取得，但依约已逾期，该逾期系被告订立约时无法预见的非不可抗力的不属于商业风险的客观情况的发生所导致。原告对该证据的真实性无异议，但认为涉案合同是由被告方制作并提供给原告签字，合同上约定的办证期限是被告对原告的承诺，该组证据系原告在签订合同时就应当预见的事项，不存在不可抗力，且根据双方合同的约定，如不可抗力因素确实存在则被告应当及时告知另一方当事人，但至今为止原告从未收到过被告关于任何存在不可抗力因素的说明，客观上印证，本案不存在不可抗力，因此达不到被告的证明力度。经审查，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，应当预见何时能取得竣工规划认可证、竣工验收备案表及商品房备案证明书，达不到被告证明目的。第五，被告提供的报告书、逾期办理不动产证书统计表，证明行政机关征地拆迁、交地滞后，一期部分业主违法建设建构物影响了整栋楼《建设工程竣工认可书》的办理，从而影响《建设工程竣工验收备案表》的办理，最终导致《商品房备案证明书》（即商品房转移初始登记）的逾期办理，系独立于被告意志的，从常理和法理上，被告不能预见到的，非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况。如果继续履行合同约定违约时间起算点条款将显失公平，应当予以变更合同违约时间起算点条款。根据情势变更原则及本案的实际情况，以被告实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加上《不动登记暂行条例》规定的90日即2018年3月8日起算。原告质证认为报告书系被告聘请的事务所所出，而逾期办理不动产证书统计表系被告自行制作并出具，对真实性不予认可，且达不到被告的证明目的。涉案合同系双方真实意思表示，且被告系依法成立的法人，其在经营过程中本身存在风险，不能因为风险过高其获利减小，就将风险及亏损转移至原告方身上。经审查，该组证据系被告单方制作，与本案待证事实没有关联性，本院不予采信。经审理查明：2015年12月24日原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.9平方米、编号为毕市七星国用(2015)第1360号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206481，建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为2014年9月28日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2015年12月31日。买受人购买的商品房七星关区商品综合批发大市场小区第10幢1单元3层26号房(房号1-3-26)。建筑层数地上6层，地下**。该商品房建筑面积41.55平方米，套内建筑面积34.76平方米，总房款115,680.00元；买受人于2015年11月30日支付首付款35,680.00元，2016年1月27日抵押借款支付80,000.00元,已全部付清房价款；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告已全额付清该商品房购房款。2015年12月24日，原告向被告交付了房屋维修基金、闭路电视入户费、契税、预告登记费、房屋登记费、土地证费、交易手续费。在2016年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，涉案商品房已取得《毕节市商品房备案证明书》，具备办理商品房转移登记的条件。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告虽于2018年5月9日取得《毕节市商品房备案证明书》，涉案商品房具备办理商品房转移登记的条件，但被告未在约定的时间向不动产机构提交理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当承担继续为原告办理涉案商品房转移登记及支付违约金的违约责任。关于办理商品房转移登记的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的费用，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持。关于支付违约金的问题。一、原、被告双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定被告违约时按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。二、被告主张约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。故违约金应从2016年7月1日起，以原告已付购房款115,680.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。关于被告主张适用情势变更的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合情势变更原则的构成要求，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机构提交为原告（反诉被告）顾旺杰办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权证书交付原告（反诉被告）顾旺杰；二、被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）顾旺杰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金[违约金以购房款115,680.00元为基数，按日万分之二从2016年7月1日起计算至被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司向不动产登记机构提交为原告（反诉被告）顾旺杰办理涉案商品房转移登记的相关文书之日]；三、驳回原告（反诉被告）顾旺杰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25.00元，反诉案件受理费100.00元，合计125.00元，由被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年十月八日书记员  肖 毅