广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1423民初835号 原告：黄植成，男，1981年6月29日出生，壮族，广西龙州县人，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 委托诉讼代理人：黄新民，龙州县法律服务所法律服务工作者。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓可田，该公司副总经理。 原告黄植成与被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄植成及其委托诉讼代理人黄新民、东一盟公司的委托诉讼代理人卓可田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄植成向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务；二、判令东一盟公司因逾期交房向黄植成支付违约金24924.9元（暂时计至2018年7月29日，其余违约金计至实际交房之日止）。诉讼过程中，黄植成变更第二项诉讼请求为：判令东一盟公司因逾期交房向黄植成支付违约金65958.6元（以首付款105950元为基数从付款时即2013年12月24日起算，以贷款101000元为基数从2014年11月14日起算，均按银行同期贷款利率6%暂时计至2018年8月30日，其后违约金计至实际交房之日止）。事实和理由：2014年1月7日，黄植成与东一盟公司签订《商品房买卖合同》，黄植成向东一盟公司购买位于龙州县龙州镇龙夏路069号龙州东盟国际商城第11栋333A号、第11栋335号两套商品房铺面，总房款为215835.38元，其中首付款105950元，贷款101000元，其他含税金、抵押费、保险费、查档费等8885.38元。合同约定2015年5月30日前东一盟公司将具备综合验收合格并符合合同约定的商品房交付黄植成使用，如逾期交房，黄植成有权要求东一盟公司每日按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金。但至今东一盟公司仍未完成交付义务，其违约事实明显，导致黄植成在金钱和时间上遭受巨大损失，故提起诉讼。 东一盟公司答辩称，一、黄植成与东一盟公司签订《商品房买卖合同》属实，但不能按时交房是因为天气影响施工，东一盟公司为确保商品房质量不断责令承建方整改，以及市政道路等配套设施延后等原因所导致，并非恶意违约。二、因各种原因导致东一盟公司无法按时交房，在此对黄植成深表歉意。现东一盟公司正加大建设力度，力争尽快交付房屋。黄植成主张的违约金，其性质应当是弥补因不能按时交房而带来的预期利益损失。但本案双方在签订商品房买卖合同时，另外签订了一份商铺代管协议，约定在交房后黄植成将其所购买的商铺交由东一盟公司代管经营，前三年黄植成自愿放弃商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等，因此，即使东一盟公司在2015年5月按时交房，在2018年5月之前黄植成也是没有租金收入，同时实际上，该租金收益在双方商定交易商品房价格时，已经在购房款中予以优惠抵扣，相当于提前获得收益，因此并不存在因逾期交房而导致的预期利益损失。综合以上意见，本案黄植成没有实际损失，也没有预期利益损失，东一盟公司不能按时交房是各种合理因素导致，并非恶意，故不应支持黄植成提出的违约金。 黄植成围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：（1）《商品房买卖合同》，以证明双方签订购房合同的事实；（2）《契税纳税申报表》及税收缴款书、收款收据，以证明黄植成缴纳税金、抵押费、保险费、查档费等共8885.38元；（3）银行转账凭单，以证明黄植成向银行办理按揭贷款101000元。 东一盟公司提交《商铺委托经营管理协议》一份，以证明黄植成自愿将商铺交由东一盟公司代管，交房前三年已一次性获得房租，不存在损失。 经过开庭质证，东一盟公司对黄植成提交证据均无异议，黄植成对东一盟公司提交的《商铺委托经营管理协议》有异议，认为该协议是与其他公司签订，与本案无关。 对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定认为：东一盟公司提交的《商铺委托经营管理协议》，是黄植成与其他公司签订，其上并没有显示与本案法律关系有关联性，故不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广西壮族自治区龙州县龙州镇龙夏路（现已更名为龙锦大道）069号的“东盟国际商贸城”，系东一盟公司开发的商品房。2014年1月7日，黄植成与东一盟公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：DM11333A、DM11335），约定黄植成向东一盟公司购买东盟国际商贸城第11幢333A号和335号铺面商品房，总价为206950元，买受人已于2013年12月14日向出卖人交付首期房款105950元，剩余房款101000元向银行申请按揭贷款。合同第八条约定出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房。合同第九条还约定，如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄植成按约定向银行办理了按揭贷款手续，2014年11月14日贷款发放。商品房交付期限届满，东一盟公司未能按时交付，黄植成也没有提出解除合同主张。开庭审理过程中，黄植成认为合同中关于逾期交房的违约金计算标准约定过低于其实际利息损失，因此变更诉讼请求增加违约金数额，而东一盟公司表示同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，但若要付给黄植成逾期交房违约金，也应当按合同约定计算。 本案的争议焦点是：一、东一盟公司应否支付黄植成违约金；二、黄植成主张的违约金计算标准应否支持。 本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但从本院认定的事实和双方基础法律关系上看，双方是因商品房预售产生纠纷，因此变更案由为商品房预售合同纠纷。 一、关于应否支付违约金。黄植成与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。现双方同意合同继续履行，本院予以确认。本案中，双方合同约定，东一盟公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的商品房向黄植成交付，东一盟公司未能按合同约定交付商品房，已构成违约，应承担违约责任，支付给黄植成相应的违约利息损失。东一盟公司抗辩认为由于天气影响及市政道路配套设施延后等原因导致不能按时交房，其不应承担违约责任，但并未提交充足的证据加以证明，故不予支持。 二、关于违约金计算标准。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，黄植成为购买案涉商品房支付了购房款并向银行按揭贷款，但东一盟公司未能按期交付房屋，导致黄植成不能实现预期目的，造成其利息损失，而双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失，因此，黄植成主张按年利率6%计算违约利息损失，符合其实际经济损失情况，也符合法律规定，故本院予以支持。但是，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，出卖人向买受人支付自合同规定的最后交付期限的第二天起（即2015年5月31日）至实际交付之日止的违约金，因此，黄植成主张分别自2013年12月24日和2014年11月14日起算违约利息损失，与双方合同约定不符，不予支持。本院根据双方合同约定，结合违约实际利息损失，确认东一盟公司应付的违约金为：以206950元为基数，按年利率6%，自2015年5月31日起至2018年8月30日的数额为40941.61元，其余自2018年8月31日起至商品房实际交付之日止的违约金按相同标准计算支付。东一盟公司抗辩认为黄植成已在购房款中得到优惠抵扣提前获得收益，不存在因逾期交房而遭受预期利益损失，但没有提交充足的证据加以证明，故不予支持。 综合上述意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄植成与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM11333A、DM11335）继续履行； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司应支付黄植成违约金40941.61元，并另行计付其余逾期交房违约金（其余违约金以206950元为基数，按年利率6%，从2018年8月31日起计至实际交付商品房之日止）； 三、驳回黄植成的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1448元，减半收取724元，由黄植成负担300元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担424元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  黄立光 二〇一八年十月十九日 书记员  闫 媚 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。