成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初2343号 原告：王畅，女，汉族，1986年12月23日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：凌仕宝，四川道合律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张峻源，四川矩衡律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都金河谷置业有限公司。住所地：成都市温江区涌泉七星街**。 法定代表人：殷琦，公司总经理。 委托诉讼代理人：张皓然（公司员工），男，汉族，1991年12月23日出生，住河南省郸城县，一般授权代理。 委托诉讼代理人：丁帅帅（公司员工），男，回族，1991年3月19日出生，住河南省封丘县，特别授权代理。 第三人：苟娟，女，汉族，1986年12月23日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师，特别授权代理。 原告王畅与被告成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日、2018年8月2日公开开庭进行了审理，原告王畅及委托诉讼代理人凌仕宝、被告金河谷公司的委托诉讼代理人张皓然、第三人苟娟及委托诉讼代理人李成蹊到庭参加诉讼。审理过程中，王畅变更诉讼请求，放弃申请苟娟作为第三人参加诉讼，本院就王畅变更后的诉讼请求于2018年10月8日公开开庭进行了审理，原告王畅及委托诉讼代理人凌仕宝、被告金河谷公司的委托诉讼代理人丁帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王畅向本院提出变更后的诉讼请求为1、判令解除原告与被告2016年10月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》；2、判令被告立即向原告返还1010000元已付购房款，并判令被告自原告支付首付款支付起（2016年5月4日支付50000元、2016年5月11日支付151000元、2016年10月30日支付809000元）至实际向原告返还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付已付购房款利息；3、判令被告赔偿原告房屋涨价损失（暂定损失为1190000元）；4、判令被告向原告支付惩罚性赔偿金1010000元；5、判令被告承担案件受理费、保全费、担保费及鉴定评估费。事实与理由：2018年8月2日，王畅向法院申请委托第三方中介机构对案涉房屋进行价格评，2018年9月10日，四川中砝土地房地产评估有限公司出具了评估报告，估价结果为：确定估价的案涉房屋在2018年8月2日的估价结果是评估总价4076400，申请人对中砝公司的评估意见予以认可，中请人主张的房屋涨价损失确定为2066400元（4076400元－2010000元）。关于增加的诉讼请求问题。第一、2017年3月26日成都市人民政府办公厅发有“关于完善我市住房限购政策的通知”，此后，原告及配偶均为珠海市城镇居民，生活工作均在珠海，在成都大范围内属于限购人群，无购房资格；第二、原告与被告在2016年10月30日签订购房协议时成都市地区并未实施限购政策，原告当时是拥有购房资格的，但完全因为被告的过错，将原告的房屋卖给了第三人苟娟，导致原告未能在成都地区拥有自己的一套住房，虽然2017年3月26日以后成都地区房屋限购属于政府的政策，并非被告过错，但因为被告的行为导致原告失去住房，现在也没有购房资格是客观事实，换句话说，如果被告没有将案涉房屋卖给第三人，原告已经拥有案涉房屋，成都地区的限购政策也就与原告没有关系；第三、因为被告的过错，原告乃至原告一家多次往返成都与珠海之间，处理本案的协商、诉讼工作、了解房屋市场，给原告一家带来了巨大的经济损失及精神压力，一切的源头均为被告的原因造成原告无住房、无购房资格，故被告除了根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定赔偿原告外，被告违约造成原告失去购房资格也应子以赔偿。 原告王畅当庭明确其第三项诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋涨价损失2066400元，明确其第五项诉讼请求为：判令被告承担案件受理费19745元、保全申请费5000元、保全担保费7000元、鉴定评估费24800元。 金河谷公司辩称，1、金河谷公司基于原告延期付款行为，发放了解除通知函之后，原告也没有支付任何的款项，一定程度上加大了损失；2、原告本身已经在2017年2月对房屋不具备了占有的可能性，原告自身有防止损失扩大的义务，而没有采取任何措施，防止其损失扩大；3、原告在其不具备由房屋占有之日起至成都市房屋限购期间没有任何措施才导致损失进一步扩大；4、原告所主张的依据，被告认为不合理，评估报告所做结果是2018年9月，而其对房屋丧失占有是在2017年2月，远远早于该时间点，该房屋的评估报告适用时间点是不合理的；5、原告主张涨价损失于法无据，法律规定这种范围没有包含其范围和涨价损失，没有依据；6、且保全担保费、鉴定评估费没有合同佐证，没有合同依据，被告不予认可。 第三人苟娟述称，第三人与金河谷公司于2017年2月22日签订商品房买卖合同购买案涉房屋，该房屋也是第三人的第一套房屋。现在限购后，其也没有购房资格，买房的时候第三人不知道案涉房屋是什么情况，现在案涉房屋已经交付给苟娟了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月30日，王畅与金河谷公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《金河谷南地块二期Ｂ区（洋房）补充协议》，合同约定王畅购买金河谷公司开发的（金河谷南地块二期Ｂ区）位于成都市温江区房屋，房屋成交总价款为2010000元，签订合同后王畅已向金河谷公司支付房屋首付款1010000元（2016年5月4日支付50000元、2016年5月11日支付151000元、2016年10月30日支付809000元），剩余尾款1000000元，由王畅向中国银行股份有限公司成都金牛支行申请个人住房按揭贷款支付。 2017年2月22日，金河谷公司与苟娟就案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》，房屋总价款为2570000元。2017年12月3日，金河谷公司与苟娟签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）已办理合同登记备案手续（合同签约备案号为：864XXX），截止2018年2月7日，苟娟已将全部购房款支付于金河谷公司。后于2018年2月18日，金河谷公司将案涉房屋交付于苟娟。 另查明，2018年5月21日，王畅向本院提起诉讼。2018年8月2日，王畅向本院提出变更诉讼请求申请书与案涉房屋提出评估鉴定申请。当日，本院依法向金河谷公司送达了变更诉讼请求申请书。本院委托四川中砝土地房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行价值评估。2018年9月10日该公司做出房地产估价报告，案涉房屋的评估总价为4076400元。王畅向四川中砝土地房地产评估有限公司支付鉴定评估费24800元。 2018年8月23日，王畅为保全案涉房屋提供担保支付保险服务费7000元。 2017年1月13日，王畅向本院提起诉讼，起诉金河谷公司要求确认《解除合同通知书》未生效。2017年9月23日本院作出（2017）川0115民初381号民事判决书，驳回王畅确认金河谷公司发出的解除合同通知书的行为无效的诉讼请求。该案上诉后，成都市中级人民法院于2018年3月29日作出（2018）川01民终1188号民事判决，撤销本院（2017）川0115民初381号民事判决书，确认金河谷公司向王畅发出的解除合同通知书无效。 以上事实，有当事人陈述、王畅与金河谷公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》、金河谷公司与苟娟签订《四川省商品房买卖合同》（预售）及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》、收据、个人贷款支付凭证、四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终1188号民事判决书、四川省增值税普通发票4张等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，王畅与金河谷公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中，金河谷与王畅于2016年10月30日就案涉房屋签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），将案涉房屋出售于王畅。在金河谷公司与王畅的《四川省商品房买卖合同》（预售）尚未解除的情况下，金河谷公司于2017年2月22日又与苟娟签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），将案涉房屋再次出售于苟娟，且案涉房屋现已交付于苟娟，在案涉房屋不动产权尚未办理转移登记的情况下，如王畅与苟娟均主张履行合同，关于履行顺位情况应当为履行苟娟与金河谷公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）。王畅与金河谷公司签订的合同则存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的不能履行的情形，导致王畅的合同目的不能实现。王畅享有其与金河谷公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》的法定解除权。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本院于2018年8月2日向金河谷公司送达了王畅提交的变更诉讼请求申请书（该申请书含有解除合同的意思表示），解除合同的意思表示于2018年8月2日到达金河谷公司。故，本院确认王畅与金河谷公司于2016年10月30日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及《金河南地块二期B区（洋房）补充协议》于2018年8月2日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，本案中，案涉合同已于2018年8月2日解除，金河谷公司应当支付王畅购房款的资金占用利息（以50000元为基数，从2016年5月4日起至实际向王畅返还50000购房款之日止；以151000元为基数，从2016年5月11日起至实际向王畅返还151000元购房款之日止；以809000元为基数，从2016年10月30日起至实际向王畅返还809000元购房款之日止。以上利息的计算标准为按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，王畅已向金河谷公司交付购房款1010000元，在王畅已和金河谷公司之间的合同没有有效解除前，金河谷公司将案涉房屋出卖给第三人，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的构成要件，王畅在提出合同解除后，主张金河谷公司承担已付购房款一倍的赔偿责任计1010000元有事实依据和法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，经王畅申请，本院委托四川中砝土地房地产评估有限公司对案涉房屋进行了评估，房屋评估总价为4076400元，案涉合同房屋成交总价为2010000元，其中房屋的溢价损失为2066400元。本院结合本案基本案情，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益及金河谷公司承担已付购房款一倍赔偿责任等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，酌情确定案涉房屋的涨价损失为1800000元。 金河谷公司提出案涉房屋的评估价值时点有误，影响房屋的涨价损失，本院认为，2017年9月23日本院作出（2017）川0115民初381号民事判决书，驳回王畅确认金河谷公司发出的解除合同通知书的行为无效的诉讼请求。该案上诉后，成都市中级人民法院于2018年3月29日作出判决，撤销本院（2017）川0115民初381号民事判决书，确认金河谷公司向王畅发出的解除合同通知书无效。上述文书生效后，王畅即于2018年5月21日向本院起诉主张继续履行合同，案件审理过程中出现案涉房屋出卖给第三人苟娟的事实，2018年7月17日，本院组织金河谷公司和王畅到案涉房屋现场进行现场勘验后确定案涉房屋已经交付给第三人苟娟，王畅于2018年8月2日将继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同，王畅在诉讼请求变更之前有理由相信金河谷公司能够履行合同义务，其一直在积极行使权力，没有证据证明王畅消极等待人为导致损失扩大，2018年8月2日作为案涉房屋加固评估时点亦符合合同法关于及时止损的规定。故，金河谷公司关于“案涉房屋年评估价值时点为2018年8月2日是不合理的”的抗辩理由不成立。因此，王畅向金河谷公司主张赔偿房屋涨价损失1800000元的诉讼请求予以支持。 针对王畅提出的保全担保费用，该费用为王畅为更好的保障自己的诉讼权利而自行选择支出费用，且该费用不是其实现权利的必要的直接的费用，双方签订的有关合同也没有对该费用的负担主体作出约定。故，王畅向金河谷公司主张保全担保费用没有法律依据，本院不予支持。鉴定费24800元属于王畅无法提供证据证明案涉房屋差价损失经申请委托鉴定机构作出估价报告而发生的损失，金河谷公司应当予以承担赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认王畅与成都金河谷置业有限公司于2016年10月30日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》于2018年8月2日解除； 二、成都金河谷置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王畅房屋涨价损失1800000元； 三、成都金河谷置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还王畅已付购房款1010000元，并向王畅赔偿已付购房款一倍的赔偿金1010000元； 四、成都金河谷置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王畅已付购房款资金占用利息（以50000元为基数，从2016年5月4日起至实际向王畅返还50000购房款之日止；以151000元为基数，从2016年5月11日起至实际向王畅返还151000元购房款之日止；以809000元为基数，从2016年10月30日起至实际向王畅返还809000元购房款之日止。以上利息的计算标准为按中国人民银行同期贷款基准利率计算）及鉴定费损失24800元； 五、驳回王畅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取19745元，保全申请费5000元，共计24745元，均由成都金河谷置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年十月十九日 书记员  陈 霞