四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初4433号 原告（反诉被告）：恒大地产集团南充有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江印象1号10层。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：于金一，女，1985年2月12日车声，汉族，住成都市高新区，系原告（反诉被告）公司员工。 被告（反诉原告）：黎英，女，1985年11月8日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告（反诉原告）：黎秀，女，1989年2月10日出生，汉族，住四川省蓬安县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 原告恒大地产集团南充有限公司(以下简称恒大公司)与被告黎英、黎秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，被告黎英、黎秀于2018年8月9日向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）恒大公司的委托诉讼代理人于金一、被告（反诉原告）黎英、黎秀的共同诉讼代理人陈红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的恒大绿洲24栋三层302铺《房屋租赁合同》，并判令被告于合同解除后2日内腾退房屋；2.判令被告支付欠交的房屋租金7496元及违约金2586元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，恒大公司补充说明第2项诉讼请求租金暂计至2018年4月30日，违约金以欠交的租金为基数按日千分之三的标准计算自欠付之日起计算至实际付清租金之日止。事实与理由：原、被告双方于2016年8月11日签订《房屋租赁合同》，约定恒大公司将南充市顺庆区府荆大道南段26号恒大绿洲24栋三层302铺房出租给乙方做餐饮用途，建筑面积624.54平方米。租赁期限为6年，自2016年8月11日起至2022年8月10日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费等自该房屋交付之日开始计算。租金分段计算，其中2017年8月11日至2018年8月10日的租金计算标准为1874元/月，按三个月为一个交租期，被告应在每个交租期末月28日前支付下一个月交租期的租金。不按时交纳租金的，每逾期一日，须按应交而未交金额的0.3%支付违约金。被告从2017年10月28日逾期支付租金，截止2018年4月30日欠租金7496元，逾期天数已超过30日，根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。 黎英、黎秀答辩称：1.原、被告形成租赁关系是事实，但双方并没有签订原告所提交的租赁合同，双方没有签订合同，恒大公司按照租赁合同要求被告支付租金和违约金不应得到支持。原被告所约定的是，在租赁期内，免交租金15个月，在签订合同时，原告先交3个月的租金，每个月按3478元计算，合计为11244元。保证金按租金的两个月交付，金额为7496元。按照这一约定，原告应交租金的时间是在15个月后；2.原告向被告交付租赁物之后，在使用期间，由于原告所交租赁物中的空调存在问题，虽经被告多次请求，原告均未整改。同时也给被告造成了巨大损失。所以不存在被告违约，不支付租金的问题。原告应当交付符合租赁条件的租赁物。因此被告不交租金符合法律规定，行使的先履行抗辩权。综上，请求法院驳回原告的诉请，但被告同意解除合同。 黎英、黎秀向本院提出反诉请求：1.判令被告支付因未提供满足约定条件的房屋给原告造成的各项损失共计106400元；2.本案相关诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告双方协商一致租赁案涉房屋，房屋现状为已装空调设备的毛坯房，由原告方自行装修。但原告接房装修后，发现被告提供的中央空调无法正常使用，存在漏水等问题，导致原告的设备损坏和营业损失。并且，原告多次要求被告对提供的存在缺陷的空调进行修理，被告都未向原告提供能够正常使用的空调设备，造成原告无法正常经营。为此，双方就各项事务不能达成合意。现，被告就房租拖欠问题向贵院提起诉讼，但原告拖欠房租的原因为被告未提供符合约定的房屋，且因为空调问题给原告造成了巨大损失。 恒大公司针对黎英、黎秀的反诉答辩称：1.首先，空调并不存在问题；2.空调的使用是单独计算费用的，没有包括在租金内，并且合同明确约定承租人在签订合同前，已经对房屋进行了现场勘查，对现状没有异议。另合同约定，承租人根据经营的需要自行安装空调。所以，承租人以空调存在问题为由，向出租房方提出请求不能成立，请求法院依法驳回反诉的所有诉请。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月11日，恒大公司与被告黎英、黎秀签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定甲方同意将坐落在南充市顺庆区府荆大道南段26号恒大绿洲24栋三层302铺房地产出租给乙方使用，该房屋建筑面积为624.54平方米。第二条约定经营用途为餐饮，主要经营火锅餐饮。第三条第1款约定租赁期限为陆年，自2016年8月11日起至2022年8月10日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算；第2款约定具体租金如下：2016.8.11-2017.8.10期间，月租金额为937元；2017.8.11-2018.8.10期间，月租金额为1874元；2018.8.11-2019.8.10期间，月租金额为3861元；2019.8.11-2020.8.10期间，月租金额为3861元；2020.8.11-2021.8.10期间，月租金额为3977元；2021.8.11-2022.8.10期间，月租金额为3977元；六年租金合计221844元；第3款约定租金支付方式为：本合同签订当日，乙方应当向甲方支付2016年8月11日至2017年8月10日的首期租金共11244元。其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前交付下一个交租期的租金，甲方收到全额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票，乙方应按现金方式向甲方支付租金；第4款约定本合同签订当日，乙方应当按照甲方支付租赁保证金7496元。在本合同租赁期届满乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式无息退还乙方。第四条约定该房屋暂约定在2016年8月11日前交付使用。第五条第5款约定除房屋主体结构自然损坏应由甲方或其委托的物业管理公司维修并承担费用外，房屋其他损坏、设施设备损坏由乙方负责维修并承担费用（公共设施设备及场地的维修按物业管理的有关规定处理）。第六条第1款约定乙方违反本合同任何约定，甲方均有权从租赁保证金抵扣乙方应支付给甲方、物业管理公司的款项及乙方使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费、违约金及赔偿金，不足部分甲方仍有权向乙方追偿。抵扣租赁保证金后，乙方应在7日内补足，未按时补足的，甲方有权于期满后次日（即第8日）起解除合同；第3款约定乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的千分之三向甲方支付违约金；若逾期30天不交的，甲方有权解除合同；第10款约定本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。该《房屋租赁合同》还对其他事宜进行了详细约定。该份合同甲方由恒大公司签章，乙方由黎英、黎秀签字并捺印。 合同签订后，恒大公司将涉案租赁房屋交付给黎英、黎秀经营使用，黎英、黎秀向恒大公司交纳2016年8月11日至2017年8月10日期间首期租金11244元及租赁保证金7496元。嗣后，黎英给恒大公司出具《承诺书》一份，载明：“本人黎英身份证号（511323198511082123）承诺在2017年10月30日交纳2017.8.11-2017.9.10日租金（分摊后）在2017年11月28日交2017.9.11-2017.11.10日租金在2017年12月28日交2017.11.11-2018.1.10租金2018.1.10-2018.8.10按合同约定金额在每月28日交清租金，若逾期，搬回原商铺，并缴纳滞纳金”。后黎英、黎秀将租金交付至2018年1月10日后，未再继续支付租金。2018年3月31日，恒大公司向黎英、黎秀发出《律师函》要求二人按合同约定履行义务。2018年4月23日，恒大公司向黎英、黎秀发出《告租户函》，载明二人存在违约情形，并决定于2018年4月30日起解除与二人签订的《房屋租赁合同》。随后，恒大公司向被黎英、黎秀发出《关于解除的函》，黎英、黎秀于2018年5月25日签收。庭审中，黎英、黎秀表示同意解除合同。 本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，恒大公司与黎英、黎秀于2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应当按约履行自己的义务。黎英、黎秀辩称该份合同上的签名不是其二人本人签字，但未提供相关证据予以证实，也未申请笔迹鉴定。同时其称双方另行签订了合同，亦未提供相应证据予以证实。因此，黎英、黎秀抗辩原、被告双方未签订《房屋租赁合同》，本院不予认定。黎英、黎秀称系空调原因导致其无法正常营业，所以未续交租金。为此，黎英、黎秀向法庭出示了照片、录音及视频证据。以上证据不能反映照片及视屏上所记录的时间、地点以及与本案的关联性，其录音及录音笔录亦不能证明黎英系与恒大公司及其工作人员的通话，且未体现通话的具体时间。事实上，即便空调故障真实存在，黎英、黎秀在接收租赁房屋后进行装修并实际经营使用一年后，仍继续向恒大公司出具交纳租金的书面承诺，并按承诺支付了租金至2018年1月10日，而并未对涉案房屋提出异议，应当视为黎英、黎秀对交付的案涉房屋的认可。黎英、黎秀不仅未举证证明空调故障客观存在的事实及空调出现故障的时间，引发故障的原因等，亦未举证证明空调故障的维修责任在于恒大公司。进而，黎英、黎秀抗辩称其未交纳租金系履行先履行抗辩权，缺乏事实依据，本院不予认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，黎英、黎秀称恒大公司未向其提供满足约定条件的房屋的主张，证据不足，本院不予支持。其依此主张的损失赔偿106400元，亦不应得到支持。 其次，原、被告双方于2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月25日解除。按照合同约定，黎英、黎秀应当在2017年10月28日前支付2017年11月11日至2018年2月10日这一交租期的租金。黎英、黎秀实际支付租金至2018年1月10日，自2018年1月10日以后的房屋租金未予支付。截止2018年5月10日，黎英、黎秀尚欠恒大公司租金7496元。合同约定被告逾期30天不交租金，甲方有权解除本合同。且在庭审中亦表示同意解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，恒大公司享有合同解除权。2018年5月25日，黎英、黎秀收到恒大公司的解除合同的通知。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。黎英、黎秀在收到恒大公司发出的解除《房屋租赁合同》的通知后，未提出异议，故原、被告所签订的《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，黎英、黎秀应当向恒大公司腾退涉案租赁房屋。 再次，黎英、黎秀应当向恒大公司支付自2018年1月11日至2018年5月24日合同期内的欠付租金，租金金额按每月1874元计算，合计为8371元。恒大公司仅主张截止2018年5月10日的租金7496元，不违反法律规定。但是，原、被告所签合同约定，在黎英、黎秀违约时，恒大公司可以从租赁保证金中予以抵扣租金及其他未结清费用。由于，原、被告双方合同已经实际解除，因此对保证金应当予以结算。故黎英、黎秀在合同签订时向恒大公司支付租赁保证金7496元应当与恒大公司主张的欠付租金7496元予以抵扣。抵扣后，如若黎英、黎秀尚有其他欠付费用，不影响恒大公司对对其主张权利。关于2018年5月11日至2018年5月24日的租金以及合同解除后的房屋占用费，由于本案中原告（反诉被告）未予主张，故本案不予处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）恒大地产集团南充有限公司与被告（反诉原告）黎英、黎秀签订的关于南充市顺庆区恒大绿洲24栋三层302铺《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除； 二、被告（反诉原告）黎英、黎秀于本判决生效之日起立即向原告（反诉被告）恒大地产集团南充有限公司腾退位于南充市顺庆区恒大绿洲24栋三层302铺房屋； 三、驳回原告（反诉被告）恒大地产集团南充有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）黎英、黎秀的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费26元，反诉案件受理费1214元，均由被告（反诉原告）黎英、黎秀负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  彭艳 二〇一八年十月十五日 书记员  王茜