山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初86号原告（反诉被告）：河南省豫粮粮食集团有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业南路51号楷林中心9座17层1707室。法定代表人：张培贤，董事长。原告：左晨松，男，1983年1月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告：郭爱芝，女，1950年12月7日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告：李银芝，女，1971年12月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告：赵丽丽，女，1974年11月15日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。上述五原告之共同委托诉讼代理人：潘宏建，河南仟问律师事务所律师。上述五原告之共同委托诉讼代理人：李光军，河南仟问律师事务所律师。被告（反诉原告）：乳山华银置业有限公司，住所地山东省乳山市徐家镇东南耩村南。法定代表人：刘文克，董事长。委托诉讼代理人：宋云民，山东凌恒律师事务所律师。被告：上海泓光实业发展有限公司，住所地上海市宝山区同济路60弄48号635室。法定代表人：吕厚珍，总经理。被告：陈静莲，女，1972年9月17日出生，汉族，住上海市。被告：刘来超，男，1977年8月19日出生，汉族，上海市。上述三被告之共同委托诉讼代理人：陈孙库，男，住福建省周宁县。上述三被告之共同委托诉讼代理人：苗永健，山东中立达律师事务所律师。第三人：上海康新实业发展有限公司，住所地上海市宝山区同济路60弄48号634室。法定代表人：陈孙库，董事长。委托诉讼代理人：苗永健，山东中立达律师事务所律师。原告河南省豫粮粮食集团有限公司（以下简称河南豫粮）、左晨松、郭爱芝、李银芝、赵丽丽与被告乳山华银置业有限公司（以下简称乳山华银）、上海泓光实业发展有限公司（以下简称上海泓光）、陈静莲、刘来超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。诉讼中本院依职权追加第三人上海康新实业发展有限公司（以下简称上海康新）参加诉讼。原告河南豫粮、左晨松、郭爱芝、李银芝、赵丽丽之委托诉讼代理人李光军，被告乳山华银之委托诉讼代理人宋云民，被告上海泓光、陈静莲、刘来超之委托诉讼代理人苗永健、陈孙库，第三人上海康新及其委托诉讼代理人苗永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南豫粮、左晨松、郭爱芝、李银芝、赵丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令乳山华银依约向左晨松、郭爱芝、李银芝、赵丽丽分别交付龙悦银滩海景花苑的79套商品房，并办理产权登记手续；2.判令乳山华银向河南豫粮支付违约金15958800元（从2014年3月15日起，暂计算至2017年7月15日止，后以26400000元为本金，按日万分之五计算至乳山华银向左晨松、郭爱芝、李银芝、赵丽丽办理完毕商品房产权登记手续之日止）；3.判令上海泓光、陈静莲、刘来超为乳山华银履行上述义务承担连带责任；4.诉讼费、保全费、担保费由乳山华银、上海泓光、陈静莲、刘来超负担。事实和理由：2013年9月23日，乳山华银与上海康新签订《商品房买卖合同》（预售）及补充合同一、二，约定：上海康新购买乳山华银开发的龙悦银滩海景花苑共计4800平方米的若干套商品房，单价为每平方米5500元，购房总价款26400000元人民币；上海康新支付乳山华银1500000元后，《商品房买卖合同》（预售）生效，2013年11月6日前，上海康新再向乳山华银支付3500000元；乳山华银应于2013年10月30日前交钥匙，2014年3月15日前将约定的商品房交付使用；如上海康新将合同项下的权利转让给他人，乳山华银不得解除该合同。2013年9月26日，上海康新向乳山华银支付1500000元房款。2013年11月8日，上海康新向乳山华银支付了3500000元房款。担保人许某就上海康新履行《商品房预售合同》及补充条件中的未付房屋价款、利息、罚息、违约金、损失、实现债权的必要费用向乳山华银出具《担保函》，提供连带责任保证。《商品房买卖合同》（预售）生效后，乳山华银与上海康新、上海泓光、陈静莲、刘来超签订《权利转让合同》，约定上海康新将《商品房买卖合同》（预售）及补充条款中买受人的一切权利转让给河南豫粮，但商品房预售合同项下的支付购房款的义务及相应的合同责任仍然由上海康新承担和支付，乳山华银放弃向河南豫粮行使房屋价款的追偿权，上海康新与乳山华银关于房屋价款的任何争议和纠纷均由双方解除，与河南豫粮无关，不影响河南豫粮行使权利。《权利转让合同》还约定，乳山华银延期交房的，应按未交付房屋对应价款的日万之五承担违约责任，违约金由河南豫粮收取；乳山华银迟延为河南豫粮或河南豫粮指定的人办理产权登记手续的，应按未办理房屋对应价款的日万之五向河南豫粮支付违约金。另约定由上海泓光、陈静莲、刘来超为上海康新、乳山华银履行商品房买卖合同及补充条款、权利转让合同向河南豫粮承担连带担保责任。后乳山华银与河南豫粮指定的左晨松、郭爱芝、李银芝、赵丽丽签订了《商品房买卖合同》，但未在2013年10月30日前交付所涉商品房的钥匙，也没有于2014年3月15日交付商品房，应承担违约责任。乳山华银答辩称，河南豫粮的起诉是将实施的合同诈骗行为借助民事审判实现合法化，从而达到合同诈骗的目的。2013年，经许某介绍，乳山华银的法定代表人认识了河南豫粮的法定代表人和上海康新的陈静莲等人，河南豫粮要购买乳山华银26400000元的商品房，但因其系国有企业不能直接与乳山华银签订合同，即决定由上海康新与乳山华银签订买卖合同，再由上海康新将合同转让给河南豫粮，这样做的原因是河南豫粮与上海康新之间以往有业务关系而便于操作，河南豫粮的张培贤还担保其将监督上海康新按时足额向乳山华银支付房款。乳山华银即签订了房屋买卖合同及权利转让合同。后上海康新未按合同约定的时间支付房款，并一拖再拖。在乳山华银与河南豫粮指定的四人签订了26400000元的商品房买卖合同后，上海康新的人人间蒸发，再无音讯。在此前，河南豫粮曾违纪为上海康新提供了银行贷款担保，上海康新没有依约还款，河南豫粮代替上海康新连带偿还了26400000元的银行债务，为解决该事故，河南豫粮与上海康新合谋诈骗乳山华银，套取乳山华银资产。河南豫粮的诉讼请求不能成立，理由是：（1）河南豫粮的行为构成民事法律上的欺诈，符合合同法第52条第（二）、（三）项的合同无效条件；（2）《权利转让合同》无效，河南豫粮无权以此向乳山华银主张所谓的“权利”，在该合同签订时，《商品房买卖合同》尚未生效，上海康新未获得约定权利，河南豫粮与上海康新转让的权利属于法律上的标的不能，也与《合同法》第82号的规定相悖；（3）《权利转让合同》中的标的物不明确，签约时没有对所购商品房的范围进行确定，因此不符合合同权利转让的要件，乳山华银也没有表示放弃《合同法》第82条规定的抗辩权，因此使《权利转让合同》形同虚设，且该权利应在2013年或2014年得到实现，河南豫粮现在才提起诉讼已超过诉讼时效期间；（4）案涉商品房是由四名自然人原告购买，实质上不属于《权利转让合同》关系，而是乳山华银与四名自然人之间的买卖合同关系，只是上海康新代替其支付5000000元的购房款，四名自然人应敦促上海康新或河南豫粮支付尚欠的购房款，否则其主张构成不当得利；（5）《权利转让合同》的内容严重违反了等价有偿原则、公平原则、诚实信用原则等民法基本原则，应为无效。上海泓光、陈静莲、刘来超共辩称，请求驳回河南豫粮要求其承担连带责任的诉讼请求，诉讼费、保全费、担保费由乳山华银承担。本案系因乳山华银违约及经营不善导致未能向河南豫粮履行义务，他们不是乳山华银的股东也不是实际控制人，对乳山华银的违约行为无法管控，也无法实际履行河南豫粮所提请求交房及办理产权登记手续的诉讼请求，相关违约责任应由乳山华银承担。上海泓光、陈静莲、刘来超作为担保人应当承担相关的担保责任，但依照担保法及相关司法解释的规定，担保的期限应当自主债务履行期间届满日起6个月内，河南豫粮的起诉日期与债务履行日期2014年3月15日相距已经超过6个月，因此上海泓光、陈静莲、刘来超不应再承担担保责任。上海康新述称，陈静莲原是上海康新的法定代表人，上海康新因买卖粮食欠河南豫粮款项18000000元多，2013年9月乳山华银存在资金困难，上海康新、河南豫粮与乳山华银三家协商同意将案涉的乳山华银的房产先卖给上海康新，然后由上海康新再将权利转给河南豫粮，上海康新欠乳山华银的钱由上海康新和许方洲共同偿还，这样消灭了上海康新和河南豫粮的债务，同时乳山华银的房产被卖出，资产被盘活，上海康新没有实施诈骗行为。乳山华银反诉提出请求：撤销《权利转让合同》。事实和理由：《权利转让合同》排除了乳山华银依法应享有的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第82条、《中华人民共和国民法通则》第4条规定；上海康新无意或无能力支付绝大部分房款，将给乳山华银造成巨额经济损失，故《权利转让合同》系一方当事人以欺诈手段订立的合同，内容显失公平，请求撤销合同。河南豫粮答辩称，乳山华银所提《权利转让合同》具有欺诈等情形没有任何事实依据，也没有提供任何证据证明其主张。乳山华银作为房地产公司，有法律顾问，对交易性质、法律后果、风险分担、权利主张的对象和途径都非常清楚，该合同从前期调查到签署完毕历时大半年的时间，乳山华银向河南豫粮提供了其项目的立项文件、预售许可证、可售房源等，多次确认其意思表示的真实性，并且实际履行了合同。在合同签订完毕至今四年多的时间里，乳山华银没有向上海康新及其担保人主张权利。乳山华银在本诉中提出反诉并且采取向公安机关谎称受到诈骗的方式企图干扰本诉，违反诚信原则。上海康新述称，《权利转让合同》系河南豫粮与乳山华银负责人及律师共同经多次磋商后签订的，各方对合同条款进行了充分的讨论，对相关的事实及法律上的后果都有清晰而充分的认识，不存在欺诈。且乳山华银的反诉请求已经超过了一年的撤销权期限，因此应当驳回其诉讼请求。另外，就算上海康新不具备完全的支付能力，也不影响《权利转让合同》自身的合法有效，而且事实上上海康新与乳山华银的实际控制人之间存在着远超过案涉房产金额的借贷及投资关系，乳山华银明知上海康新的实际投资金额巨大，并在上海康新提供了担保人的情形下，上海康新的实际履约能力完全得到乳山华银的认可。综上，应驳回乳山华银的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。河南豫粮提供下列证据：第一组证据：1、乳山华银与上海康新签订的《商品房预售合同》及补充合同、补充合同（二）。2、乳山华银提供收款账号及收到上海康新支付的购房款5000000元的收据二页。3、自然人许某提供的担保函。该组证据证实乳山华银与上海康新签订的房屋预售合同已生效。乳山华银对该组证据的真实性没有异议，认为这是河南豫粮与上海康新共同进行的诈骗行为，尤其购房款收据现在河南豫粮手中的事实更说明河南豫粮与上海康新合谋实施诈骗行为。上海泓光、陈静莲、刘来超及上海康新对第一组证据的真实性及证实内容均没有异议。河南豫粮提供第二组证据：1、河南豫粮与上海康新、乳山华银、上海泓光、陈静莲、刘来超签订的《权利转让合同》一份，证实河南豫粮有效受让上海康新在《商品房预售合同》项下权利，成为诉争房屋的买受人，享有买受权。乳山华银对该组证据的真实性没有异议，但认为该合同签订时转让方即上海康新没有取得合同权利，合同不成立，之后上海康新也没有履行原来的《商品房买卖合同》的绝大部分义务，所以河南豫粮不能以此提出诉讼请求。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新对该组证据的真实性没有异议，认为合同是真实有效的。河南豫粮提供第三组证据：1、河南豫粮出具的授权委托书（左晨松、李银芝、郭爱芝、赵丽丽）四份。2、乳山华银与左晨松签订《商品房买卖合同》76份，与李银芝签订《商品房买卖合同》一份，与郭爱芝签订《商品房买卖合同》一份，与赵丽丽签订《商品房买卖合同》一份。该组证据证实乳山华银按合同约定，与河南豫粮指定的人签订了每套商品房的《房屋买卖合同》，并以同一项目内的三幢别墅冲抵相应面积商品房做了补充约定，表明乳山华银已实际履行部分合同义务，并对其在《商品房买卖合同》、《权利转让合同》中的意思表示做了反复确认。乳山华银对该组证据的真实性没有异议，但认为这组证据是由原告提交的第一组证据派生而来，由于上海康新不支付21400000的购房款，签约的买房人也没有支付房款，所以河南豫粮的诉讼请求不能成立。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新对证据的真实性及证实的内容均没有异议。河南豫粮提供第四组证据：1、借款合同一份，当时乳山华银在合同履行一半的情况下拒绝履行剩余的商品房买卖合同的签署义务，河南豫粮迫于无奈帮他们协调借款，该合同对乳山华银《商品房预售合同》及补充合同、补充合同（二）、《权利转让合同》项下的义务再次确认，并对乳山华银与河南豫粮指定的人签订每套商品房的时间、办理房产证、交付房屋等做了进一步明确约定。乳山华银认为该份借款合同与本案无关。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新对该组证据的真实性没有异议，表示对借款的事实不知情。河南豫粮提供第五组证据：1、催告乳山华银、上海泓光、陈静莲、刘来超履行权利转让合同约定义务的律师函四份。2、快递单五份。3、上海康新发送河南豫粮告知书一份。证实乳山华银经河南豫粮催告仍未履行合同义务，应当承担违约责任。乳山华银质证认为，其未收到律师函，该函系河南豫粮为诉讼需要自己制作，相反其曾多次要求上海康新履行合同，但未联系上。上海康新向河南豫粮发送的告知书内容不属实且与本案无关。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新对律师函以及快递单均没有异议。河南豫粮提供第六组证据：1、律师函2份。2、划款凭证，划款总金额24373419.92元。拟证实，河南豫粮是上海泓光的债权人，案涉权利转让合同及相关文件是为了解决三方或多方的三角债权债务关系。乳山华银认为该组证据与其无关，不能证明存在所谓的三角债权债务关系。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新对该组证据的真实性没有异议，认可本案所涉合同系为解决乳山华银的实际控制人黄龙彪与陈孙库、许某之间，陈孙库、陈静莲与河南豫粮之间的债权债务关系。河南豫粮提供第七组证据：工商查询档案，拟证实乳山华银实际控股人黄龙彪与许某之间存在金额巨大的商业交易。乳山华银质证认为，这组证据与本案无关，不能证明河南豫粮的主张，同时否定了上海康新的答辩意见，天津德茂丰置业有限公司曾经是黄龙彪的公司，后转让给许某，许某聘用陈孙库担任公司经理，陈孙库与许某共同经营转让后的公司所发生的债权债务与黄龙彪无关，另外，陈孙库尚欠黄龙彪1950000元借款及利息，上海泓光所称其与乳山华银实际控制人黄龙彪之间存在远远超过涉案房产的借贷及投资关系的说法根据不充分。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新对该组证据的真实性及证实内容均没有异议。乳山华银提供借款合同一份，证明2014年1月13日黄龙彪出借给陈孙库1950000元，拟证实在本案商品房买卖合同签订之前，不但黄龙彪和华银公司不欠上海康新的钱，反而上海康新法定代表人及实际控制人陈孙库欠黄龙彪钱。河南豫粮对该合同的真实性无异议，认为借款合同签订于2014年1月13日，在本案房屋买卖合同及补充合同签订之后，该合同证明黄龙彪在房屋买卖尚在履行过程中的情况下，又向陈孙库提供借款，说明黄龙彪与陈孙库、许某间存在多笔复杂的经济往来。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新认为，该份合同与本案无关，但能证明两个问题，一是黄龙彪是乳山华银的实际控制人，二是黄龙彪是基于陈孙库向其天津项目投资这一背景双方才进行了款项往来，说明乳山华银及黄龙彪对上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新及陈孙库的履约能力有充分了解。上海康新申请证人许某出庭作证，拟证实签订权利转让合同时，乳山华银的实际控制人黄龙彪担心上海康新的履约能力，指定要求许某作为担保人才同意签订该合同，许某是陈孙库投资天津项目的名义股东。许某证实，他是黄龙彪的债权人，还控制陈孙库投资天津德茂丰项目的资金，因此，2013年11月8日，其应黄龙彪要求为陈孙库（上海康新）提供担保。许某还向法庭提供了黄龙彪欠款的证据。乳山华银认为许某向法庭提供的借款合同等资料与本案无关，从河南豫粮提供的工商登记资料可看出陈孙库没有投资，另外黄龙彪曾经为许某实际控制的两个公司提供过担保，后来被法院执行。上海泓光、陈静莲、刘来超、上海康新对证人证言无异议，认为不管黄龙彪与许某间存在何种债权债务关系，天津项目许某名下的财产足以保障本案房款的兑现。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月23日、2013年9月24日、2013年11月4日，乳山华银与上海康新先后签订商品房买卖合同、补充合同、补充合同（二），约定：（1）上海康新购买乳山华银开发的龙悦银滩海景花苑2号楼、3号楼建筑面积共4800平方米的多套商品房，总金额为26400000元；（2）上海康新支付乳山华银1500000元后，《商品房买卖合同》生效，合同生效之日起至2013年11月6日前，上海康新再向乳山华银支付3500000元，乳山华银在2013年11月25日前确保2号楼、3号楼的项目具备办理网签商品房买卖合同、按揭抵押贷款的条件，并在2日内与河南豫粮指定的人员网签商品房买卖合同；（3）2013年12月15日前，在满足（2）项条件后上海康新支付房款5000000元，乳山华银在2014年3月15日前使标的商品房所在项目满足办理产权登记、取得房屋所有权证的条件；（4）在满足（2）、（3）项条件后，上海康新在2014年12月30日向乳山华银支付剩余16400000元，如上海康新将本合同项下的权利转让给第三人的，乳山华银不得解除本合同；（5）若上海康新逾期支付购房款，应支付违约金；（6）乳山华银应于2013年10月30日前交钥匙，2014年3月15日前将约定的商品房交付人使用，交房条件为该商品房建设工程竣工验收合格、取得竣工备案表、基础设施、公共设施已依约完成、前期物业管理已落实。2013年9月24日，河南豫粮、上海康新、乳山华银、上海泓光、陈静莲、刘来超共同签署《权利转让合同》，其中上海泓光、陈静莲、刘来超是担保人，主要约定：(1)上海康新将《商品房买卖合同》及补充合同中买受人的一切权利转让给河南豫粮，转让价款由河南豫粮和上海康新独立另行约定，乳山华银不予干涉；(2)河南豫粮自合同签订生效之日起成为《商品房买卖合同》的购买人，享有上海康新在《商品房买卖合同》中包括房屋买受权和所有权在内的一切权利，有权要求乳山华银按照《商品房买卖合同》及其补充条款约定交付房屋，将所购房屋登记到河南豫粮或指定的人名下；(3)乳山华银不以《商品房买卖合同》中对上海康新的抗辩对抗河南豫粮对原商品房预售合同项下所购房屋的买受权和所有权、为实现合同及补充条款项下的其他一切权利；(4)特别约定：上海康新转让给河南豫粮的仅限在商品房预售合同及其补充条款项下的权利，不包括支付购房款的义务，各方同意，商品房预售合同项下的支付购房款的义务及相应的合同责任仍然由上海康新承担和支付，乳山华银放弃向河南豫粮行使房屋价款的追偿权，只能向上海康新、上海泓光追偿；本合同签订之日，商品房预售合同项下的房屋价款无论是否付清，乳山华银放弃以房屋价款未付、少付、延迟支付等为由向河南豫粮行使抗辩权、拒绝为河南豫粮办理产权手续、拒绝或延迟执行河南豫粮按合同将房屋登记在指定人员名下的指令、解除上海康新与乳山华银签订的商品房预售合同及补充条款，上海康新与乳山华银关于房屋价款的任何争议和纠纷均由双方解决，与河南豫粮无关；(5)乳山华银不履行本合同拒不向河南豫粮交房的，乳山华银应将商品房预售合同约定的相应的房屋价款退给河南豫粮，同时按照商品房预售合同的价款的30%向河南豫粮支付违约金；延期交房的，应按未交付房屋对应价款的日万之五承担违约责任，违约金由河南豫粮收取；乳山华银迟延为河南豫粮或河南豫粮指定的人办理产权登记手续的，应按未办理房屋对应价款的日万之五向河南豫粮支付违约金；退给河南豫粮的房屋价款不以乳山华银是否收到价款为前提，乳山华银不得以未收到相应价款进行抗辩；如乳山华银不履行本合同办理交房约定，上海康新有权拒付商品房买卖合同后续购房款；乳山华银在此放弃违约金过高的抗辩权，放弃以违约金过高为由要求河南豫粮、法院、仲裁机构变更违约金；(6)上海泓光、陈静莲、刘来超为上海康新、乳山华银履行商品房买卖合同及补充条款、权利转让合同向河南豫粮承担连带担保责任，担保范围为房屋价款、利息、罚息、违约金、实现债权的必要费用等。许某向乳山华银出具担保函，其为上海康新履行商品房预售合同及其补充条款向乳山华银提供连带责任保证，担保范围为：未付的房屋价款、利息、罚息、违约金、损失、实现债权的必要费用等；许某同意乳山华银与上海康新在协议变更主合同时，不必取得许某书面同意，但不得加重保证人责任。2013年9月26日、11月8日，上海康新先后向乳山华银支付1500000元、3500000元购房款。2014年1月9日，赵广宇(出借人)、黄龙彪(借款人)、乳山华银、上海华湄加油站有限公司(担保方)、龙悦控股(集团)有限公司(担保方)签订借款合同约定，自出借人交付10000000元之日起，黄龙彪及乳山华银应当完成以下事项：乳山华银与河南豫粮签订乳山银滩海景花苑4800平方米商品房中剩余尚未签订商品房买卖合同的2343.06平方米商品房的至少90%面积商品房的买卖合同；乳山华银不得以房款未付(包括上海康新未付和河南豫粮未付)、网签未开通等任何理由拒绝或拖延与河南豫粮签订剩余2343.06平方米的商品房买卖合同，乳山华银不得以房款未付等任何理由拒绝与河南豫粮或河南豫粮指定的人办理签订商品房买卖合同的该4800平方米商品房的房产证及交付房屋，不得以任何理由妨碍购买人使用该商品房；借款人黄龙彪应督促乳山华银履行此项义务，并对此承担连带保证责任；乳山华银代上海康新偿还欠款及利息1950000元。2014年1月14日，黄龙彪向陈孙库出借1950000元。2013年11月26日、11月29日、12月27日、2014年1月16日、1月17日，乳山华银与河南豫粮指定的左晨松、赵丽丽、李银芝、郭爱芝分别签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理初始登记的资料报送到产权登记机关，另约定房屋价款支付及价款负担、房屋的交付、房屋所有权证书的办理、违约责任、争议解决等，依照上海康新、河南豫粮、乳山华银签订的《商品房买卖合同》、《权利转让合同》及其相关补充合同的约定办理，本合同凡与前述《商品房买卖合同》、《权利转让合同》及其补充合同的约定不一致的，以前述合同及其补充合同的约定为准。各方均认可，2号楼505室已被网签至他人名下，其余78套案涉房屋现已网签至买受人名下，未办理备案等手续，单体验收已结束，尚未综合验收。合同所涉79套房屋面积共计4541.33平方米，房款共计人民币26986576元，3号903室现处轮侯查封状态。案涉房屋均未交付。2015年11月11日，河南豫粮分别向乳山华银、陈静莲、刘来超、上海泓光出具律师函，督促各方履行合同义务。另查明，2013年10月10日，渤海银行股份有限公司上海分行向河南豫粮出具律师函，按照2012年4月9日与上海康新、渤海银行股份有限公司上海分行及河南豫粮签订的《保兑仓业务合作协议》约定，渤海银行股份有限公司要求河南豫粮将21000000款项退还至指定账户。2011年3月30日，天津德茂丰置业有限公司的法定代表人由黄龙彪变更为许某。2018年8月29日，左晨松、李银芝、郭爱芝、赵丽丽作出声明，同意相关违约金由河南豫粮收取，其不再就此违约金的支付提出其他权利要求。本院认为，本案争议焦点为：1、河南豫粮与上海康新是否合谋实施欺诈行为；2、乳山华银是否应履行交房、办理产权证书义务，是否应承担违约责任及违约责任的大小；3、上海泓光、陈静莲、刘来超是否应承担连带担保责任及承担责任的大小。关于焦点1，所谓欺诈，是指虚构事实或故意隐瞒真相的行为。河南豫粮、乳山华银与上海康新、上海泓光、陈静莲、刘来超分别签订了《商品房买卖合同》(预售)及补充合同和《权利转让合同》，在两份合同中均明确约定了乳山华银、河南豫粮、上海康新各自的权利义务，各方均面临一定合同风险。河南豫粮主张如此安排的目的一是为了解决河南豫粮与上海康新之间的债权债务关系，二是为盘活乳山华银的资产，河南豫粮已举证证实上海康新与河南豫粮之间确实存在债权债务关系，乳山华银的资产也确实存在出售的可能，河南豫粮的主张存在较大合理性。乳山华银所提其系被诈骗的答辩意见及要求以此撤销合同的反诉请求，由于合同风险并非隐蔽不易发现之风险，从上海康新已提供证据证实许某与乳山华银的关系人黄龙彪之间存在债权关系等事实来看，乳山华银对合同风险有所预见，也积极通过寻求稳妥的担保等方式加以归避，符合一般交易习惯；从上海康新在未完全履行合同义务的情况下，乳山华银的关系人黄龙彪还曾向上海康新的法定代表人陈孙库出借大额款项的事实来看，乳山华银对上海康新的履约能力应持肯定态度，否则在上海康新欠其房款的情况下其不应再向陈孙库出借大额款项；另外，从合同签订之日起至河南豫粮提起诉讼已近五年，乳山华银没有提供证据证实其曾向上海康新主张购房款，也未提供证据证实上海康新查找不到的事实，亦未要求担保人承担保证责任，其所提系被诈骗的答辩意见及要求撤销合同的反诉请求，与事实不符，且证据不足，本院不予采信亦不予支持。关于焦点2，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立，根据《商品房买卖合同》第二十条及补充合同约定，上海康新支付1500000元后合同生效，现上海康新已于2013年9月26日支付1500000元，合同即生效。《权利转让合同》均系各方真实意思表示，内容合法，合同成立并生效，各方均应依约履行。在《权利转让合同》中各方已作出特别约定：支付房款的义务及相应的合同责任由上海康新承担和支付，自合同签订之日起，无论房屋价款是否付清，乳山华银放弃以房屋价款未付、少付、延迟支付等为由向河南豫粮行使抗辩权，不以房款未付、少付、延迟支付为由拒绝、延迟向河南豫粮交付房屋、拒绝为河南豫粮办理产权手续、拒绝或延迟执行河南豫粮按合同将房屋登记在指定人员名下的指令，房屋价款的任何争议和纠纷均由上海康新、乳山华银解决，与河南豫粮无关。按此约定，乳山华银不应以上海康新未付房款为由拒绝履行交房及办证等义务，且从案涉房屋均已办理网签手续的事实来看，乳山华银已部分履行了合同义务，现应依约继续履行合同义务。案涉房屋已单体验收合格，满足《商品房买卖合同》约定的交房条件，乳山华银应当履行交房交务。由于案涉房屋未能综合验收，不具备办理产权登记手续的条件，左晨松、赵丽丽、李银芝、郭爱芝要求办理产权登记手续的诉讼请求因客观条件不能达到而无法履行，双方可在条件成就后再行解决。按照《商品房买卖合同》约定，乳山华银应当于2014年3月15日交房，现已逾期，按《权利转让合同》约定，乳山华银延期交房的，应按未交付房屋对应价款的日万分之五承担违约责任，违约金由河南豫粮收取。河南豫粮表示放弃对2号楼505室、3号楼903室主张权益，本院予以照准。余下77套房屋房价共计人民币26486846元，虽超过26400000元，但差价款不足支付一套房屋价款，可由乳山华银履行交房义务，房屋差价款由乳山华银与河南豫粮另行解决。乳山华银辩称河南豫粮之主张已过诉讼时效，由于河南豫粮提供证据证实曾向其主张权利，并提供了律师函及快递单号，乳山华银未提供证据予以反驳，对其主张不予支持。关于焦点3，上海泓光、陈静莲、刘来超同意为乳山华银、上海康新履行《商品房买卖合同》及其补充条款、《权利转让合同》向河南豫粮提供连带责任担保，但并没有明确约定担保期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责作，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。河南豫粮、乳山华银已约定案涉房屋的交房时间和办理产权登记手续的时间，河南豫粮直至2015年11月11日才向担保人催告履行义务，已超过六个月的担保期间，上海泓光、陈静莲、刘来超的担保责任已经免除，不再承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，判决如下：一、乳山华银置业有限公司于本判决生效后十日内向左晨松交付龙悦银滩海景花苑3号楼102、3号楼103、3号楼104、3号楼105、3号楼106、3号楼107、3号楼108、3号楼109、3号楼110、3号楼111、3号楼112、3号楼113、3号楼114、3号楼115、3号楼615、2号楼412、2号楼413、2号楼414、2号楼706、2号楼710、2号楼807、2号楼902、2号楼906、2号楼1002、2号楼1103、2号楼1102、2号楼1309、2号楼1312、2号楼1313、2号楼713、3号楼315、2号楼506、2号楼712、2号楼715、2号楼810、2号楼903、3号楼1305、2号楼509、2号楼510、2号楼513、2号楼514、2号楼1214、2号楼1304、2号楼1305、2号楼1308、2号楼705、2号楼102、2号楼103、2号楼104、2号楼101、2号楼105、2号楼202、2号楼205、2号楼203、2号楼206、2号楼501、2号楼502、2号楼504、2号楼601、2号楼615、2号楼702、2号楼704、3号楼203、2号楼312、3号楼313、2号楼403、2号楼106、2号楼107、2号楼108、2号楼109、2号楼110、2号楼111、2号楼112、2号楼113，共74套商品房，向郭爱芝交付龙悦银滩海景花苑85幢商品房，向李银芝交付龙悦银滩海景花苑87幢商品房，向赵丽丽交付龙悦银滩海景花苑10幢西单元商品房；二、乳山华银置业有限公司于本判决生效后十日内向河南省豫粮粮食集团有限公司支付违约金（以26400000元为本金，以日万分之五的利息自2014年3月16日计算至乳山华银置业有限公司向左晨松、郭爱芝、李银芝、赵丽丽交房之日止）；三、驳回河南省豫粮粮食集团有限公司其他诉讼请求；四、驳回乳山华银置业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253594元，由河南省豫粮粮食集团有限公司负担50718.8元，乳山华银置业有限公司负担202875.2元；反诉案件受理费50元，由乳山华银置业有限公司负担；保全费5000元，由乳山华银置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一八年十月二十九日书记员  李冬菊