嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1003号原告：嘉兴创新园发展有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀园路966号智富中心41幢3F。统一社会信用代码91330411685597259U。法定代表人：王会军，总经理。委托诉讼代理人：范丹丹、杨帆（实习），浙江兴嘉律师事务所律师。被告：张飞平，男，1982年8月1日出生，汉族，住浙江省遂昌县。原告嘉兴创新园发展有限公司与被告张飞平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理，依法由审判员李卫东适用简易程序审理。因无法以公告以外的方式向被告送达应诉通知书、开庭传票等法律文书，本院遂以公告方式送达，并裁定本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于7月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范丹丹到庭参加诉讼，被告张飞平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴创新园发展有限公司起诉称，2015年7月31日，原被告签订了《中关村广场购物中心F3-308号商铺租赁合同》，约定原告将店铺租赁给被告经营餐饮使用。据此，被告应按照租赁合同约定向原告履行支付租金、物业费等义务，但被告在支付了2017年度4月份租金和6月份物业费后就不再支付相关费用，原告多次催讨后仍未支付，违反了合同约定。原告已于2017年12月23日向被告送达了解除合同的通知以及催缴物业费和租金的函，但被告未履行，故提起诉讼，要求：1、解除原被告签订的《中关村广场购物中心F3-308号商铺租赁合同》及补充协议；2、被告支付原告2017年5月1日——12月22日期间的租金35187.60元、2017年7月1日——12月22日期间的物业费21743.75元，合计56931.35元；3、被告支付原告逾期支付租金、物业费的违约金9461.56元（按欠款金额每日0.1﹪计算至实际付清日止，暂计算至2018年2月5日）；4、被告支付原告提前终止合同的3个月租金损失14246.51元；5、原告有权没收被告交付的承租保证金10000元；6、被告支付原告2017年9月11日——12月22日的水电费711.45元；7、被告赔偿原告实现债权律师费4900元；8、本案诉讼费由被告承担。被告张飞平未作答辩称。原告嘉兴创新园发展有限公司为证明其主张，举证如下：证据一，《中关村广场购物中心F3-308号商铺租赁合同》一份、《中关村广场购物中心F3-308号店铺租赁合同补充协议》两份。以证明被告张飞平为经营“左邻右舍”餐饮需要，向原告租赁中关村广场购物中心F3-308号商铺，双方于2015年7月31日签订商铺租赁合同以及补充协议，就租赁期限、租金和物业费的标准和支付方式、装修免租期、承租保证金、违约责任等项作出了约定；后双方又于2016年9月29日签订第二份租赁合同补充协议，对免租期、租金作出调整。证据二，《关于租金及物业费催缴的函》《律师函》各一份。以证明原告于2017年7月19日致函被告催讨其所欠2017年5月1日至7月31日的租金13717.20元、2017年7月1日至7月31日的物业费3851.75元，合计17568.95元；后又于11月7日向被告发出《律师函》，催促被告在收函后七日内就结欠租金、物业费事宜与原告协商处理，否则将追究其法律责任。证据三，《关于解除合同及租金物业费催缴的函》、顺丰速运运单客户联、运单详情查询单各一份。以证明由于被告存在未按期支付租金、物业费的违约行为，原告于2017年12月23日通过顺丰速运向被告租赁商铺的地址邮寄了解除合同及催缴租金物业费的函，通知被告租赁合同于被告收到该函之日起解除，要求被告支付结欠租金、物业费、延期付款滞纳金、未正常对外营业违约金共计55267.47元，以及截止2017年11月20日已产生而未缴纳的水费，并要求被告承担相应的违约责任。证据四，短信记录截图一份（四页）。以证明原告通过短信的方式分别于2017年11月7日和11月22日向被告发送了《律师函》和《关于解除合同及租金物业费催缴的函》。证据五，《缴款通知书》五份。以证明被告结欠原告水费五期，计711.45元。证据六，委托代理协议、代理费发票各一份。以证明原告因本案委托律师代为诉讼，已支付实现债权的律师费4900元。被告张飞平未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，原告所举证据除证据三中顺丰速运运单客户联、运单详情查询单外，均符合民事诉讼法关于证据的形式要件，真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。证据三中顺丰速运运单客户联、运单详情查询单在内容上不能反映《关于解除合同及租金物业费催缴的函》已送达被告的情况，但证据四短信记录截图能够证明原告已于2017年11月22日向被告送达了上述函件，该事实本院予以认定。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2015年7月31日，被告张飞平为经营“左邻右舍”餐饮需要，向原告嘉兴创新园发展有限公司租赁中关村广场购物中心F3-308号商铺，双方签订《中关村广场购物中心F3-308号商铺租赁合同》和《中关村广场购物中心F3-308号店铺租赁合同补充协议》各一份，就租赁期限、租金和物业费的标准和支付方式、装修免租期、承租保证金、违约责任等项作出了约定；后双方又于2016年9月29日签订第二份租赁合同补充协议，对免租期、租金作出调整。2017年7月19日，因被告逾期履行支付租金、物业费义务，原告向被告发出了《关于租金及物业费催缴的函》，催缴其所欠2017年5月1日至7月31日的租金13717.20元、2017年7月1日至7月31日的物业费3851.75元，合计17568.95元。原告又于11月7日向被告发出《律师函》，催促被告在收函后七日内就结欠租金、物业费事宜与原告协商处理，否则将追究其法律责任。11月22日，原告又向被告发出《关于解除合同及租金物业费催缴的函》，通知被告租赁合同于被告收到该函之日起解除，要求被告支付结欠租金、物业费、延期付款滞纳金、未正常对外营业违约金共计55267.47元，以及截止2017年11月20日已产生而未缴纳的水费，并要求被告承担相应的违约责任。被告仍未支付相关费用，遂成讼。另查明，原告因本案委托律师代为诉讼，已支付实现债权的律师费4900元。本院认为，原被告签订的《中关村广场购物中心F3-308号商铺租赁合同》《中关村广场购物中心F3-308号店铺租赁合同补充协议》系当事人双方真实意思表示，合法有效，对原被告均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被告未能按约履行租金、物业费的支付义务，其行为已构成违约，按约应承担支付原告逾期付款违约金的违约责任。基于被告的违约行为，原告向其发函解除租赁合同，符合合同约定，租赁合同及补充协议自解除合同函送达被告之日——2017年11月22日解除，被告按约应支付原告提前终止合同的3个月租金的损失，并赔偿原告为实现债权所支付的律师费。原告主张的2017年11月22日合同解除之日至12月22日房屋腾退之日的租金当为合同解除后的房屋占有使用费而非租金，原告对房屋占有使用费和相应物业费主张逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。因被告违约以致租赁合同的提前解除，所造成原告的损失已通过主张提前终止合同的3个月租金损失得到弥补，原告另行要求没收被告交付的承租保证金10000元的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》关于违约金不得过分高于因违约而造成损失的相关规定，本院不予支持。承租保证金可折抵租金，折抵后被告尚结欠原告2017年5月1日-11月21日的租金实际为20565.50元。另被告尚结欠原告2017年11月22日至12月22日的房屋占有使用费4622.10元、2017年7月1日至12月22日的物业费21743.75元、水费711.45元。逾期付款违约金的计算标准以被告违约所造成原告的损失为考量依据，不得过高，原告主张逾期付款违约金按每日0.1﹪计算过高，依法应予调整，本院酌定按年利率12﹪计算，但租金、物业费的逾期付款违约金应计算至合同解除之日止。原告诉请被告承担实现债权律师费，符合合同约定，本院亦予支持。被告张飞平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告嘉兴创新园发展有限公司与被告张飞平签订的《中关村广场购物中心F3-308号商铺租赁合同》《中关村广场购物中心F3-308号店铺租赁合同补充协议》自2017年11月22日解除；二、被告张飞平于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司欠付租金20565.50元、房屋占有使用费4622.10元、物业费21743.75元，合计46931.35元；三、被告张飞平于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司逾期付款违约金（以被告每月欠付租金、物业费金额为基数，自2017年7月1日起按年利率12﹪分别计算至2017年11月21日止为1820.66元；自2017年11月22日起以38457.50元为基数，按年利率12﹪计算至被告实际支付租金、物业费之日止）；四、被告张飞平于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴创新园发展有限公司提前终止合同的租金损失14246.51元；五、被告张飞平于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司水费711.45元；六、被告张飞平于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴创新园发展有限公司实现债权律师费4900元；七、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2260元，由原告嘉兴创新园发展有限公司负担660元，被告张飞平负担1600元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审 判 长  李卫东人民陪审员  凌金荣人民陪审员  邱国春二〇一八年十月三十一日书 记 员  郑 莉