江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0981民初675号原告：东台市丰源广告有限公司，统一社会信用代码91320981053497196R，住所地东台市范公南路9号。法定代表人：缪卫平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘旭红，该公司员工。委托诉讼代理人：徐宏忠，东台市台南法律服务所法律工作者。被告：东台苏中大厦股份有限公司，统一社会信用代码91320000142561313X，住所地东台市望海东路69号。法定代表人：沈坤凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦光宗，该公司常务总经理。委托诉讼代理人：徐明，江苏明盈律师事务所律师。原告东台市丰源广告有限公司（以下简称丰源公司）与被告东台苏中大厦股份有限公司（以下简称苏中公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，先适用简易程序于2018年2月12日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2018年5月9日、9月21日、10月15日公开开庭进行了审理。原告丰源公司的诉讼代理人刘旭红、徐宏忠，被告苏中公司的诉讼代理人徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰源公司向本院提出诉讼请求：要求苏中公司向丰源公司赔偿违约造成的可得利益损失614417元。事实和理由：2011年7月19日，丰源公司与苏中公司签订《租赁合同》一份，苏中公司将苏中大厦楼顶东侧、北侧出租给丰源公司用于安装广告发布设施及广告发布，合同期限为5年（2011年9月1日至2016年8月30日）。由于苏中大厦整体西扩，2014年才竣工，影响丰源公司不能发布广告，因此，丰源公司、苏中公司于2014年1月20日签订《补充协议》一份。该《补充协议》约定，原《租赁合同》顺延两年至2018年8月30日，其他条款不变。2017年2月13日，苏中公司以公司停业、所有权转让给新股东后无法继续履行合同为由，向丰源公司发出《解除合同告知函》，告之解除《租赁合同》。2017年2月15日，丰源公司函复苏中公司，要求继续履行合同或解除合同赔偿丰源公司的损失等，苏中公司收到丰源公司的函件后不予理睬，采用强行断电，阻止丰源公司工作人员正常工作等手段，致使丰源公司承接的广告业务无法发布。同时苏中公司还采用广告牌遮挡丰源公司广告发布台的方式侵害丰源公司的合法权益。之后丰源公司多次要求苏中公司按合同约定履行合同或赔偿损失，苏中公司均搪塞，拒不履行义务，造成丰源公司可得利益损失。经依法评估，2017年2月13日至2018年8月30日，丰源公司不能发布广告可得利益损失595917元，评估费15500元，因此，丰源公司提出如前诉请。苏中公司辩称，对双方于2011年7月19日所签《租赁合同》及双方于2014年1月20日所签订的《补充协议》无异议。丰源公司已缴纳2016年8月30日前租赁期间的房屋租金，但其没有按约在2016年8月30日前缴纳下一年房租，且其广告经营许可证期限为2014年2月25日至2014年8月20日。因此，根据双方所签《租赁合同》第十条的约定，丰源公司违约，苏中公司有权收回租赁场地、终止合同。同时，根据该合同第九条约定，苏中公司停业、股权转让属于结构调整，其有权收回场地，解除合同。对苏中公司向丰源公司发送的《解除合同告知函》无异议，但其同时证明发出解除合同通知时，丰源公司已超过双方合同约定缴纳租金最后期限一个月，并告知协调处理和关门停业的事实。对丰源公司针对《解除合同告知函》的复函有异议。苏中公司已在该复函上签署要求其提供设备投入资金数额的证据，但其没有向苏中公司提交。对丰源公司要求苏中公司停止侵权函的内容不予认可。苏中公司即使挂出6个招租电话，也是基于苏中公司有权终止合同为前提。关于遮挡丰源公司发布广告问题，其提供的照片不能证明何时何人采取的遮挡措施。综上，不管是根据合同约定，苏中公司因停止经营、内部调整，还是按照法律规定，承租人拖欠租金超过一个月以上，苏中公司都有权解除合同。丰源公司要求苏中公司赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回丰源公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年7月19日，苏中公司（合同甲方）与丰源公司（合同乙方）签订一份《租赁合同》。合同约定，苏中公司将苏中大厦裙楼顶东侧、北侧出租给丰源公司用于制作发布广告，租赁期自2011年9月1日至2016年8月30日；前两年租金各3万元，后三年租金各4万元；租金缴纳时间，合同签订时缴清一年12个月租金，下一年（12个月）租金在下一年8月30日期前一次性缴清，依次类推。合同第九条为“租赁届满，租赁合同终止”事项，其中约定“……。如甲方扩建、调整、改造需调换或收回乙方的租赁场地，本租赁合同可提前终止，乙方须无条件服从，但甲方应在一个月前书面通知乙方”。合同第十条为“违约责任”事项，其中约定“如拖欠租金或水电费超过一个月，甲方有权收回租赁场地，终止合同，采取断电关门等手段将乙方强制搬出，并由乙方承担费用和责任”。合同还对其他相关事项进行了约定。双方在合同履行过程中，因苏中公司对苏中大厦大楼实施整体西扩工程，影响丰源公司在租赁场地发布广告（“三面翻”式），因此，丰源公司、苏中公司于扩建工程竣工前的2014年1月20日签订《补充协议》，约定将原《租赁合同》的租赁期待外墙装修全面完成后顺延两年至2018年8月30日，原合同其他内容不变。合同履行过程中，苏中公司于2017年2月13日以其公司停业和股东发生变更，《租赁合同》无法履行为由，向丰源公司发出《解除合同告知函》，要求丰源公司收到通知3日内来苏中公司协商解除合同，如逾期不来，则视为丰源公司同意无条件解除合同。丰源公司收到该函后，于2017年2月15日向苏中公司发出回复函，该回复函认为苏中公司单方提出解除合同，违背合同法规定，提出：1.继续履行合同；2.如若单方解除合同，苏中公司需承担丰源公司楼面广告架等设备设施损失489.6万元（总投入）、赔偿丰源公司与广告用户提前终止合同产生的违约损失、租赁合同约定租赁期限内经营收益损失、合同约定的单方违约的违约金、结清苏中公司欠本人的往来款。苏中公司收到丰源公司复函后，在函件上签署“此件已收到。但要求你方提交设备投入的证据（原始凭证）和清单”，并加盖单位印章。2017年3月3日，丰源公司因苏中公司在致函期间在案涉租赁场地的广告牌下挂出招租电话等行为，向苏中公司致函要求停止侵权（丰源公司提供了数张现场图片，拟证明苏中公司遮挡丰源公司广告发布的事实）。此后，双方协商无果，丰源公司诉来本院，以2013年10月至2016年12月三年广告发布收入作为依据进行保守估算并放弃部分权利，要求苏中公司赔偿单方违约解除合同造成其2017年2月13日至2018年8月30日不能发布广告的可得利益损失441899.85元。审理中，经丰源公司申请，本院依法委托盐城金威车物鉴定评估有限公司对丰源公司2017年2月13日起至2018年8月30日止的发布广告可得利益进行了鉴定评估，评估意见为：基准期间可得利益损失595917元。丰源公司遂将主张标的额作相应变更。另查明，双方当事人对2016年8月30日前原《租赁合同》合同期内的租金已付清均无异议。丰源公司向苏中公司结付场地租金及电费的方式为以往来款抵扣，其中只有一次10000元为现金给付，丰源公司称该10000元的给付，是因苏中公司无钱缴纳电费，苏中公司向丰源公司法定代表人缪卫平借款缴纳电费所用，缪卫平即将该10000元打入苏中公司指定银行账户，内转结算租金时，苏中公司将该10000元一并抵算了租金。后经本院核查，该指定银行账户系苏中公司代扣电费签约户，与丰源公司陈述苏中公司缴纳电费所需的事实吻合。苏中公司“内转”办理流程为：由苏中公司申请填写用款申请单，交由丰源公司法定代表人和苏中公司法定代表人签字后，冲减苏中公司欠缪卫平关联企业的往来款或冲减苏中公司缪卫平为实际施工人的工程款，以“内转”的形式完成租金和电费的给付。在苏中公司所提交的数张用款申请单上，分别记载“缪卫平（鸿基广告公司）”、“内转缪卫平账户”、“减往来款”、“内转”、“抵工程款”。在江苏金华宇建设有限公司（以下简称金华宇公司）与苏中公司、东台润辰大酒店有限公司建设工程合同纠纷一案庭审中[(2018)苏0981民初730号]，因该工程实际施工人为缪卫平，金华宇公司陈述“我们所收取的工程款都是从苏中大厦有限公司收取的，包括其中抵算楼顶广告租金及水电费的相关费用，被告如果认为所付的工程款超过原告所陈述的数额，应当出具原告的收条或者转账记录。因这是被告提出的主张，其证据应当由被告提供”。苏中公司在该案开庭时陈述“……，加之原告工程的实际施工人又和被告1之间建立了广告牌经营租赁关系，故形成了三方债务相互抵消和帮助结算的情况”（被告1即本案中的苏中公司）。审理中，丰源公司对其2016年8月30日之后实际租赁期间苏中公司未以往来款冲减的租金，同意在本案主张的可得利益损失中扣减，并按此前年租金4万元的标准计算。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于租赁合同解除问题在合同履行期间，苏中公司以其公司停业、股东发生变更，无法继续履行合同为由，向丰源公司发出《解除合同告知函》，虽然该函在告知的同时，其要求丰源公司派人去苏中公司协商办理解除事宜，如逾期则视为丰源公司同意无条件解除合同，但不能改变该告知函单方解除合同通知的性质。针对苏中公司单方解除合同的通知，丰源公司复函不同意解除、要求继续履行合同，并同时表示，如单方违约解除，则要求苏中公司承担因其违约造成的各项损失。同时，苏中公司以在发布广告的场地的裙楼发布招租公告，将案涉租赁场地再行招租，并采用遮盖的方式覆盖丰源公司已发布的广告。综上，苏中公司明确表示且以自已的行为表明不再履行合同，丰源公司已无法继续履行合同，双方合同已实际解除。二、关于场地租金及电费缴纳方式问题双方均认可2016年8月30日前租赁期内的租金已缴纳。但对2016年8月30日之后即《补充协议》中延长租期的租金交付存在异议。本院认为，根据苏中公司提供的以“内转”冲减租金及电费的“用款申请单”以及本院调取的苏中公司在金华宇公司与其工程款纠纷一案的开庭陈述，可以证明因苏中公司差欠丰源公司法定代表人缪卫平关联企业和作为实际施工人的工程款，苏中公司以申请单经双方法定代表人签字内转冲减结算的方式收取场地租金和电费。再之，苏中公司于2016年6月6日出具给东台市国税局要求代开发票的便函，载明东台市鸿基物贸有限公司承建苏中大厦扩建装修工程款的事实（缪卫平亦为东台市鸿基物贸有限公司法定代表人）；苏中公司时任法定代表人何进于2015年6月2日出具的“情况说明”亦载明苏中大厦大楼装饰工程款抵算租金的事实；丰源公司针对苏中公司解除合同通知的复函中，丰源公司亦明确提出，要求苏中公司结清所欠往来款，苏中公司未提出异议。上述事实均佐证苏中公司欠丰源公司法定代表人缪卫平（包含其为法定代表人的企业）的往来款，并以冲减往来的方式收取和缴纳租金。综上，在本案场地租金及电费的给付上，双方已经形成通过内转往来而收取和交付租金的交易习惯，即对丰源公司应付苏中公司的场地租金，由苏中公司以填写用款申请单交由缪卫平签字的形式内转抵销往来的方式给付，该抵销形式不违反合同法中当事人互负债务，任何一方可以将自已的债务与对方的债务抵销的原则。因此，对2016年8月30日以后的租金，丰源公司有理由认为苏中公司仍应通过“内转”抵销往来的方式进行。也正因基于上述租金给付方式，苏中公司在向丰源公司发送解除合同通知书时，告之合同解除之真实原因，而不言及租金缴纳违约问题。也没有证据表明，对2016年8月30日以后的租金，丰源公司和苏中公司不同意沿用此前抵冲往来的方式给付。三、关于苏中公司单方解除合同有关违约的问题双方对苏中公司单方解除合同无异议，但苏中公司认为解除合同的原因一是丰源公司未缴纳2016年8月份以后的租金，理由为：根据《租赁合同》第十条“如拖欠租金或水电费超过一个月，甲方有权收回租赁场地，终止合同，采取断电关门等手段将乙方强制搬出，并由乙方承担费用和责任”。丰源公司拖欠2016年8月30日以后的租金，出租人有权收回租赁场地。二是《租赁合同》第九条约定“……。如甲方扩建、调整、改造需调换或收回乙方的租赁场地，本租赁合同可提前终止，乙方须无条件服从，但甲方应在一个月前书面通知乙方”，现甲方苏中公司股东发生变更、关门停业，其有权提前终止合同，乙方丰源公司须无条件服从。本院认为,《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，苏中公司认为丰源公司未缴纳2016年8月份以后的租金从而可单方解除合同，但丰源公司投入了较大资金进行了“三面翻”广告发布设施的改造，苏中公司并未要求丰源公司在合理期限内支付租金。关于在苏中公司提出《租赁合同》第九条中的有关租赁合同可提前终止问题，从条文内容可以看出，该条有关提前终止的前提是出租方扩建、调整、改造或收回租赁场地，租赁场地因上述原因致发布广告客观不能，但苏中大厦关门停业、股权转让并不影响租赁场地发布广告，且苏中公司在证据交换时陈述，准备将场地另租他人，苏中公司在诉讼中以此抗辩，显然违背合同本意和双方订立合同的目的，不利于合同交易的稳定性，亦违背诚实信用原则。即使发生所有权变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，苏中公司认为股东变更、所有权变动，即有权解除合同，违背法律规定。综上，应认定《租赁合同》解除系苏中公司单方违约解除，对苏中公司认为因丰源公司违反合同约定、符合解除条件的辩称，本院不予采信。四、关于丰源公司广告发布经营权问题苏中公司认为丰源公司广告经营许可证截止到2014年8月20日，此后不具有广告发布经营权。本院认为，户外广告登记为管理性规范所调整，且国务院国发〔2016〕9号《国务院关于第二批取消152项中央指定地方实施行政审批事项的决定》及《国家工商行政管理总局关于废止和修改部分工商行政管理规章的决定》（国家工商行政管理总局令第86号）已废止《户外广告登记管理规定》，取消了户外广告登记的职业资格许可和认定，故其不影响双方合同的效力。五、关于丰源公司可得利益损失问题丰源公司起诉时以合同履行期实际经营收益为依据估算可得利益损失，苏中公司提出异议后，经本院依法委托对可得利益进行鉴定评估，程序合法，评估机构具备相应资质，其评估结论应予采信。苏中公司认为，鉴定机构将广告牌固定资产使用期限20年左右的折旧费按15年保守估算，增加了可得利益损失。本院认为，苏中公司对此系认识上的错误。20年左右的使用期限以15年计算，增加了单位时间的成本，降低了单位时间可得利益，故以15年计算折旧并未损害苏中公司的利益。本院认为：依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。苏中公司与丰源公司签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，受法律保护。苏中公司在合同期内发生法定代表人、股东变更，不影响合同的继续履行。法定代表人、股东变更后，苏中公司提出解除合同，于法无据，系单方违约解除，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，丰源公司主张因苏中公司单方解除合同造成的可得利益损失，于法有据，其诉求应予支持。根据查明的事实，苏中公司与丰源公司在租金和电费收取、交付上已形成内转抵销往来款以履行租金及电费给付的交易习惯，苏中公司也未通知催缴，故不能认定丰源公司违反合同约定逾期不支付租金。苏中公司在发出单方解除合同通知时陈述的解除原因为其真实意思表示，诉讼中，其又以丰源公司违反合同约定抗辩，违反诚实信用原则，对其抗辩不予采信。丰源公司对2016年8月份以后未以往来款冲减的租金，同意在主张的可得利益损失中扣减，不违背法律规定，可在本案中一并处理（166天计算为18260元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（四）项规定，判决如下：被告东台苏中大厦股份有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告东台市丰源广告有限公司可得利益损失577657元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9944元，评估费15500元，合计25444元，由原告东台市丰源广告有限公司负担444元，被告东台苏中大厦股份有限公司负担25000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王跃华代理审判员  周晶晶人民陪审员  笪宏华二〇一八年十月三十日书 记 员  杨 健