广东省阳江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤17执异17号案外人：陈升宏，男，1966年3月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。申请执行人：钟基勇，男，1954年11月30日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托代理人：陈文华，广东迅恒律师事务所律师。被执行人：阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区经济开发区北惯镇金鸡山工业园（金田十路）。法定代表人：郭小琴，该公司董事长。被执行人：郭小琴，女，1967年1月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被执行人：谭剑明，男，1966年7月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被执行人：阳江市高达工业发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区体育路阳江市水上活动中心大楼五楼之四室。法定代表人：谭剑明，该公司总经理。被执行人：阳春市新明鑫矿产资源有限公司。住所地：广东省阳春市春湾镇马狮田村。法定代表人：倪苏林，该公司执行董事。第三人：黄齐英，女，1973年8月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。第三人：梁永德，男，1984年12月29日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。本院在执行申请执行人钟基勇与被执行人阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司（以下简称东骏公司）、郭小琴、谭剑明、阳江市高达工业发展有限公司、阳春市新明鑫矿产资源有限公司（以下简称新明鑫公司）民间借贷纠纷一案过程中，于2016年8月23日作出（2016）粤17执14号之二执行裁定：续查封了被执行人东骏公司开发的位于北惯新城二期未出售的包含A3-10、A3-11、A4-12、A4-13、A12-3、A12-6、A12-7、A12-8号在内的商品房屋。案外人陈升宏于2018年10月9日针对上述裁定查封的A3-10、A3-11号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈升宏称：陈升宏在2013年6月20日向第三人黄齐英购买东骏公司位于阳江市××北××镇××山地××（××）×××新城一期分别A3-10、A3-11号的房屋，A3-10号建筑面积383.76平方米，每平方米单价为2356.80元，共款904446元；A3-11号建筑面积383.76平方米，每次平方米单价为2373.60元，共款910893元，两套合计款1815339元。陈升宏于2013年6月20日签订合同当天支付购房款910893元给黄齐英。因资金一时周转困难，经双方同意，陈升宏分别在2014年6月11日支付50万元、2015年2月26日支付20万元、2015年12月9日支付20万元给黄齐英，全部购房款已支付完毕。在签订合同当天，黄齐英将北惯新城一期A3-10、A3-11号房屋交付给陈升宏使用。陈升宏把房屋简单装修，装修包括：两套房屋拆墙打通，大门装上电动门、不锈钢后门、楼梯扶手、厨房厨具、家具家电等装修使用。2018年6月，陈升宏准备结婚，和家人商量后，决定在2018年8月对涉案房屋重新打腻子油墙漆布置新房。因此，陈升宏是上述房屋的实际拥有人和出资人。由于东骏公司与他人有债务纠纷，阳江市中级人民法院于2014年8月28日对北惯新城一期A3-10、A3-11号商品房予以查封，导致东骏公司无法为陈升宏办理上述商品房的过户迁移。陈升宏认为，其购买房屋发生在人民法院查封前，双方买卖意愿真实合法；其已支付全部购房款并实际占有（提供的银行汇款予以证明）；其购买的房屋系用于居住且其名下无其他房屋。梁永德与东骏公司签订的合同经阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第360、364号判决书确认为合法有效合同。由于上述商品房是预售期房，因而东骏公司未能及时办理过户登记手续，但第三人黄齐英和陈升宏已全部履行了给付购房款的义务，并对房屋进行装修使用，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”阳江市中级人民法院对本案的A3-10、A3-11号商品房予以查封并执行，损害了陈升宏对房屋的占有、使用、收益的权利。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，特向执行法院提出异议，请求停止对陈升宏所购买的北惯新城一期东预许字（2010）第045号A3-10、A3-11号商品房的执行并解除查封。经审查查明：申请执行人钟基勇与被执行人东骏公司、郭小琴、谭剑明、阳江市高达工业发展有限公司、新明鑫公司民间借贷纠纷一案，为防止东骏公司转移财产，钟基勇向本院申请诉前财产保全，请求查封东骏公司北惯新城一期相当价值的房屋。本院于2014年8月28日作出（2014）阳中法立保字第3号民事裁定：查封东骏公司位于北惯新城一期以下未出售的房屋：东预许字（2010）第044号房号为A1-1、A1-6、A1-9、A1-16、A2-1、A2-2；东预许字（2010）第045号房号为A3-1、A3-2、A3-3、A3-5、A3-10、A3-11、A4-10、A4-12、A4-13；东预许字（2010）第046号房号为A5-5、A7-3；东预许字（2010）第047号房号为A8-1、A8-5、A8-8、A8-9、A8-10、A10-2、A10-6、A10-10；东预许字（2010）第048号房号为A11-6、A11-9、A11-10、A12-1、A12-3、A12-6、A12-7、A12-8、A12-9；东预许字（2010）第049号房号为B1-1、B1-2、B1-3、B1-5、B1-7、B3-1、B3-2、B3-3；东预许字（2010）第050号房号为B2-2、B2-3、B2-5、B2-6、B2-7、B2-8、B2-9、B2-10、B4-1、B4-2、B4-3、B4-5、B4-6、B4-7、B4-8、B4-9、B4-10、B6-1、B6-2、B6-3、B6-5、B6-6、B6-7、B6-8、B6-9、B6-10、B8-1、B8-2、B8-3、B8-5、B8-6、B8-7、B8-8、B8-9、B8-10；东预许字（2010）第049号房号为B3-5、B3-6、B3-7、B3-8、B3-9、B3-10、B5-1、B5-2、B5-3、B5-5、B5-6、B5-7、B5-8、B5-9、B5-10、B7-1、B7-2、B7-3、B7-6、B7-7、B7-8、B7-9、B7-10房屋。案经审理，本院于2015年4月22日作出（2014）阳中法民一初字第4号民事判决。郭小琴、谭剑明、东骏公司、阳江市高达工业发展有限公司、新明鑫公司不服该判决，提出上诉。广东省高级人民法院于2015年11月5日作出（2015）粤高法民二终字第1054号民事判决确定：1、撤销阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一初字第4号民事判决。2、郭小琴、新明鑫公司在本判决生效后三十日内偿还钟基勇2858.25万元借款本金及其相应利息（第一笔285万元借款的利息自2009年9月9日起按年利率24%计算至清偿之日止；第二笔473.25万元借款的利息自2009年10月17日起按年利率24%计算至清偿之日止；第三笔1500万元借款的利息自2009年12月17日起按年利率24%计算至清偿之日止；第四笔600万元借款的利息自2012年3月17日起按年利率24%计算至清偿之日止）。3、谭剑明、阳江市高达工业发展有限公司、东骏公司对上述第二项确定的借款本金及利息承担连带清偿责任。4、驳回钟基勇的其他诉讼请求。因东骏公司、郭小琴、谭剑明、阳江市高达工业发展有限公司、新明鑫公司不履行上述生效判决确定的义务，本院根据债权人钟基勇的申请立案执行，本院作出的（2014）阳中法立保字第3号民事裁定所查封的东骏公司北惯新城一期未出售的房屋，自动转为执行中的查封措施。另查明，梁永德与东骏公司于2013年4月18日签订八份编号分别为2013040577、2013040583、2013040676、2013040677、2013040683、2013040684、2013040685、2013040686的《商品房买卖合同》。合同分别约定：1、买受人梁永德向东骏公司分别购买位于阳东县北××镇××山地××（××）×××新城一期八套涉案商品房，房屋序号分别为A3-10、A3-11、A4-12、A4-13、A12-3、A12-6、A12-7、A12-8号，总价款合计为6537663元。2、上述涉案商品房属于预售房，东骏公司已领取了商品房预售许可证，证号分别是：东预许字（2010）第045号和东预许字（2010）第048号。3、买受人梁永德约定于2013年4月20日前一次性付清房价款，付款方式为买受人直接将商品房预售款存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为阳江市江城区农村信用合作联社，账号为80×××83，凭银行出具的存款凭证向出卖人换领交款收据。4、双方约定应当在2013年6月30日前交房。在商品房交付使用后360日内，出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。再查明，第三人梁永德曾于2016年4月1日向本院提出书面异议，主张其享有涉案商品房的所有权，请求本院解除对A3-10、A3-11、A4-12、A4-13、A12-3、A12-6、A12-7、A12-8号商品房的查封。黄齐英是梁永德异议案中的委托代理人。本院经审查后于2016年7月8日作出（2016）粤17执异3号执行裁定，驳回梁永德的异议。2016年8月23日本院续查封了包括涉本案商品房在内的上述房产。陈升宏以黄齐英已将A3-10、A3-11号商品房转让给其，主张A3-10、A3-11号商品房系其所有，于2018年10月9日向本院提出书面异议，请求停止执行并解除查封。为支持其主张，陈升宏向本院提交了东骏公司与梁永德签订的《广东省商品房买卖合同》、梁永德与东骏公司相关的《民事判决书》、陈升宏与黄齐英签订的《广东省房地产买卖合同》、借记卡账户历史明细清单、不动产登记资料查询结果证明等资料。本院认为：本案争议的焦点是：案外人陈升宏主张对被执行人东骏公司位于北惯新城一期中A3-10、A3-11号商品房享有权利，能否排除执行的问题。本案系金钱债权的执行，因被执行人未自觉履行生效判决确定的义务，本院在执行中依法查封被执行人东骏公司开发的上述商品房，案外人陈升宏主张对A3-10、A3-11号商品房享有所有权而向本院提出异议，以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，案外人的排除执行异议能否得到支持，关键看其是否系该不动产的权利人以及该不动产是否已登记到其名下。此外，若排除执行异议指向的标的物是房地产公司开发的商品房，还须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件，才能达到排除执行的结果。本案中，案外人陈升宏提供的梁永德与东骏公司所签的商品房买卖合同虽经生效判决确认为有效合同，但双方未办理过户登记，梁永德依法未取得涉案商品房的所有权，因此，梁永德并非涉案商品房的物权所有人。梁永德曾于2016年4月1日向本院提出书面异议，就涉案商品房主张过权利，以阻却执行，而本院经审查后认为梁永德向东骏公司购买的上述涉案商品房系用于投资炒房，不是用于生活居住，其投资行为属非生活消费，不享有消费者优先权；另梁永德主张现金支付购房款等付款方式不符合购房合同约定和中国人民银行有关结算规定，其所提供的支付购房款的证据尚不足以证明其已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，从而认定梁永德的异议申请依法无据，于2016年7月8日作出（2016）粤17执异3号执行裁定，驳回梁永德的异议。因此，在梁永德对上述涉案商品房未取得物权的基础上，梁永德与黄齐英转让涉案商品房的行为不具有物权转让效力，双方之间只是债权关系。同理，黄齐英在未取得上述涉案商品房的所有权的情况下，将其中A3-10、A3-11号房屋转让给陈升宏，陈升宏亦未取得A3-10、A3-11号房屋的所有权，不可排除执行。综上所述，陈升宏主张对A3-10、A3-11号商品房享有实体权利以排除执行，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持，对其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回陈升宏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 钟艳云审 判 员 冯子欢审 判 员 冯馨莹二〇一八年十月十九日法官助理 石 岩书 记 员 姜雪萍