安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1248号 上诉人（原审原告）：马鞍山市华厦物业管理有限公司，住当涂县姑孰镇焦家村。 法定代表人：邵静，经理。 委托诉讼代理人：袁丹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王学强，安徽净源律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王大业，男，1977年10月7日出生，汉族，住安徽省当涂县。 上诉人马鞍山市华厦物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）因与上诉人王大业物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省当涂县人民法院(2018)皖0521民初2188号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华夏物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，改判支持其一审全部诉讼请求。2、由王大业承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决按照物业服务合同约定价款60%的标准判决支付物业费，显失公平，没有法律依据。1、其与襄河湾小区业主委员会签订《物业服务合同》，并提供了物业服务，该合同对业主王大业具有约束力，其有权收取物业费，王大业有义务交纳物业费。2、其为王大业提供了物业服务，王大业应当按照合同约定支付相应的物业费，一审判决在王大业没有提供相应证据的情况下按照合约的60%裁判，显然不公。3、物业服务具有市场属性和集和性，不能仅凭不交物业费的部分业主的态度而对物业服务的履行作出60%的司法评价。 王大业辩称：依据华夏物业公司与襄河湾小区业委会签订的《物业服务合同》第四条第五款可见，该物业合同并不包括门面房部分。所以该合同与其无关，对其不产生法律约束力。华夏物业公司每月收取每平方米八毛的物业费也没有收费依据。 王大业上诉请求：撤销一审判决，二审依法改判。事实与理由：1、华夏物业公司与当涂襄河湾小区业委会签订的《物业服务合同》中载明有效居民住宅1456户（其中多层1418户、排层38户），不包括其所有的姑孰北路1069号门面房，故华夏物业公司收取其物业费没有合法依据；2、华夏物业公司未能依照《物业服务合同》第五条、第六条的约定提供相应的物业管理与服务。3、商铺墙体长期存在漏水情况，其与其他承租户多次向华夏物业公司反映，要求进行相应的维修，但华夏物业公司置之不理，商铺漏水问题至今未解决。4、商铺门口车辆乱停乱放，无人管理，门前路灯损坏无人维修，路面瓷砖压损无人管理和修复，华夏物业公司却收取物业费不合理。5、一审法院对上述问题未予考虑，忽视了华夏物业公司的违约行为，判决其按照《物业服务合同》约定金额的60%支付物业费显失公平。 华夏物业公司辩称：1、王大业使用的房屋是由当涂县鼎盛置业有限公司开发的，属于襄河湾小区的一部分。物业使用人以及业主均享受《物业服务合同》带来的服务，也应受到该合同的约束。合同中约定了居民住宅物业费及商铺物业费，王大业认为其不在物业服务范围内既没有合同依据也不符合事实。2、王大业认为华夏物业公司提供的服务不到位，应提供证据予以支持。王大业提出的如墙壁渗水等情况属于开发商保修范围，不属于物业公司服务范围。3、物业服务的评价不能仅凭不交物业费的物业使用人单方陈述。其提供的物业服务，除了对小区的日常管理如卫生、保安、绿化、垃圾清运和公共部分的管理维护，针对沿街商铺还提供了诸如下水道维修和定期清理、门前绿化的卫生和垃圾清理等。 华厦物业公司向一审法起诉请求：一、王大业支付向其2013年10月1日至2018年9月30日的物业服务费5213元；二、王大业承担案件诉讼费。 一审法院认定事实如下：2013年10月15日，华夏物业公司与当涂县襄河湾小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定：华夏物业公司为襄河湾小区提供物业服务，服务时间为2013年10月1日至2016年9月30日，收费标准为住宅每月每平方米0.5元，非住宅每月每平方米0.8元，另约定了其他权利义务。2016年9月30日，华夏物业公司与当涂县襄河湾业主委员会续签物业管理服务合同；合同约定：服务时间为2016年10月1日至2018年9月30日，收费标准为住宅每月每平方米0.5元，非住宅每月每平方米0.8元，另也约定了其他权利义务。王大业所有的房屋属于非住宅门面房，建筑面积为108.6平方米。关于物业服务管理合同的履行情况。综合该小区物业管理、服务的实际情况和小区多数业主一般认同情况，尽管每个业主都要自己的特殊问题和小区存在的共性问题，但仍能确认华夏物业公司提供了基本的物业服务。 一审法院认为：华夏物业公司与当涂县襄河湾小区业主委员会签订物业管理服务合同合法有效，双方均应诚实履行。华夏物业公司提供了基本的物业服务，王大业理应支付相应物业费。为建立安全卫生、和谐美丽的小区，提高小区业主的幸福感、获得感，华夏物业公司应当务实加强物业管理，确实提供物业服务质量，坚持问题导向，多与业主沟通、交流，多与政府等部门联系、协调，尽量依法解决小区及业主存在的各种问题；各业主也要真诚配合协助物业服务工作，理解和宽容物业服务面临的实际困难，为物业服务建言献策，以提高物业服务水平。因此，华夏物业公司诉求物业服务费，支持5213元×60%即3128元。王大业辩称门面房享受不到物业服务，不仅不符合相关法律规定，也不符合业主委员会所签物业服务合同的约定。据此，一审法院依照《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：王大业于判决生效之日后十日内支付华厦物业公司物业服务费3218元。案件受理费减半收取25元，由王大业负担。 二审期间，双方均未提交新的证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决按照物业服务合同约定价款60%的标准判决王大业支付物业服务费是否有事实和法律依据。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任。当事人没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华夏物业公司与当涂县襄河湾小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，华夏物业公司及该小区业主均应依约履行。王大业所有的涉案非住宅门面房从地理位置上属于涉案《物业服务合同》约定的物业服务区域范围。该涉案非住宅门面房与襄河湾小区的其他房屋共享小区的公共设施和公共部分的物业服务，属于襄河湾小区的一部分。涉案《物业服务合同》对小区业主王大业具有法律约束力，该合同对非住宅房屋物业服务费的收取标准也进行了明确的约定。王大业上诉认为其不受《物业服务合同》的约束，不应支付物业服务费，没有提供相应的证据予以支持，也缺乏事实和法律依据。华夏物业公司上诉对一审判决按照物业服务合同约定价款60%的标准支付持有异议，但对于物业服务管理合同的具体履行情况，华夏物业公司并未提供证据证实其已经依约全部履行到位。一审法院综合该小区物业管理、服务的实际情况，确认华夏物业公司提供了基本的物业服务，但对小区普遍存在的共性问题及业主遇到的个别问题在解决上存在一定的问题，其物业服务和管理水平仍需提高。故一审法院按照物业服务合同约定价款60%的标准判决王大业支付华夏物业公司物业服务费3307元并无不当。 综上所述，华夏物业公司、王大业的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由马鞍山市华夏物业管理有限公司 负担50元，王大业负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  孙长洪 审判员  赵丽萍 审判员  陈广金 二〇一八年十月十七日 书记员  温 芳