江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0902民初4044号原告：宜春市御湖城老年公寓有限责任公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道299号2栋2楼，统一社会信用代码：91360900584033411Q。法定代表人：刘远发，该公司总经理。委托代理人：鲍文俊，江西甘雨律师事务所律师。委托代理人：苏江，江西甘雨律师事务所律师。被告：周玉军，男，1976年7月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，委托代理人：焦尹，江西利元律师事务所律师。委托代理人：蔡婷，江西利元律师事务所律师。被告：宜春市袁州区渥江镇渥江村墙余村民小组，住所地：宜春市袁州区渥江镇渥江村墙余组。负责人：张彩余，该组组长。原告宜春市御湖城老年公寓有限责任公司（以下简称原告）与被告周玉军、宜春市袁州区渥江镇渥江村墙余村民小组（以下简称被告墙余组）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1.依法确认原告与被告周玉军签订的《土地租赁承包使用权转让合同》无效。2.依法判令被告周玉军立即返还原告土地流转费706000元，并自2015年3月21日起以650000元为基数按年息6分计算的资金占用损失至实际清偿之日，自2015年4月22日起以56000元为基数按年息6分计算的资金占用损失至实际清偿之日止（截止2017年8月22日资金占用损失共计102090元）。3.依法判令被告宜春市袁州区渥江镇渥江村墙余村民小组立即返还原告支付的租金20000元，并自2015年4月22日起以20000元为基数按年息6分计算的资金占用损失至实际清偿之日止（截止2017年8月22日资金占用损失共计2800元）。4.本案诉讼费用由两被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第二、三项诉讼请求为：依法判令被告周玉军与被告宜春市袁州区渥江镇渥江村墙余村民小组立即共同向原告返还土地流转费706000元，并自2015年3月21日起以650000元为基数按年息6分计算的资金占用损失至实际清偿之日，自2015年4月22日起以56000元为基数按年息6分计算的资金占用损失至实际清偿之日止。依法判令被告周玉军与被告宜春市袁州区渥江镇渥江村墙余村民小组立即共同向原告返还租金20000元，并自2015年4月22日起以20000元为基数按年息6分计算的资金占用损失至实际清偿之日止。被告周玉军答辩要点：一、由于墙余组在与原告签订的《农村土地（耕地、山地）流转合同》中加盖了公章，所以被告周玉军有理由认为其转让土地的行为已经过了2／3以上的村民或村民代表同意，故被告周玉军在与原告签订《土地租赁承包使用权转让合同》时不存在缔约过失。二、《土地租赁承包使用权转让合同》中约定的转让标的包括土地和地上的建筑物，所以即使土地转让行为被确认为无效，那么地上建筑物的转让行为应当是有效的协议，故被告周玉军无需退还建筑物的转让费。被告墙余组答辩要点：我们对《土地租赁承包使用权转让合同》不知情，是属于原来村民小组长的个人行为，我们组上没有拿钱，谁拿钱找谁要。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2007年11月4日，被告墙余组（甲方）与被告周玉军（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定：被告墙余组将位于高尔形、上屋岭背、白水塘、南充所有水田、旱地及二亩半原杉树林地出租给被告周玉军使用；租赁期限为10年，自2008年1月1日至2017年12月31日止；被告周玉军每年支付给墙余组租金为11800元，但必须预付一年租金，以后类推；租赁期满后，如他人租金高于被告周玉军，被告周玉军所有基础建设、青苗费等由承租人与被告周玉军协商补偿等。协议签订后，双方按照协议约定履行了各自义务。2015年3月20日，被告周玉军（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁承包使用权转让合同》一份，约定：被告周玉军将位于高尔形、上屋岭背、白水塘、南充所有水田、水库、山地、旱地及二亩半原杉树林地和其所有的地面附着物全部转让给原告继续执行原租赁协议；被告周玉军出具收款凭证后原告一次性付给被告周玉军转让费650000元，被告周玉军在保留地面附着物（包括水、电管线、设施、设备）完好的办理正式移交后退出；被告周玉军应协助原告与渥江村墙余小组以及当地村民办理完成土地租赁相关手续事宜，费用由原告承担，转让完成三个工作日内，原告再一次性支付给被告周玉军56000元等。同日，被告墙余组（甲方）与原告（乙方）签订《农村土地（耕地、山地）流转合同》一份，约定：将墙余组位于高尔形、上屋岭背、白水塘、南充（除宜春学院已租外）所有水田、旱地、山地及二亩半原组杉树林地等由原告承租搞立体养殖；流转期限自2015年3月20日至2046年3月20日止；原告按每年（国家粮价130元/百斤计算）付给被告墙余组年租金20000元，但必须预付五年租金，每10年按国家粮价调租金一次；双方另对各自的权利和义务、违约责任等进行了约定。鉴证单位宜春市袁州区渥江镇渥江村村民委员会和鉴证人张某分别在合同上盖章和签名。合同签订当日，原告向被告周玉军支付了流转费650000元，并由被告周玉军出具了收条一张：“今收到宜春市御湖城老年公寓租赁流转渥江村墙余组水田、水库、山地、旱地等30年流转费计币陆拾伍万元正（￥650000）”。同年4月21日，原告再次支付给被告周玉军流转费56000元，被告周玉军亦出具收条一张：“今收到宜春市御湖城老年公寓租赁流转渥江村墙余组水田、水库、山地、旱地等30年流转费计币伍万陆仟元正（￥56000）”。同时，原告经张某之手支付给被告墙余组租金20000元（原支付10万元，已退还8万元）。2016年9月26日，被告墙余组的村民谢新兰等24人以被告墙余组在与原告签订《农村土地（耕地、山地）流转合同》时，未召开村民大会，也未取得全体村民同意为由将原告及被告墙余组、张升华、张加兵等诉至本院，要求确认被告墙余组与原告签订的《农村土地（耕地、山地）流转合同》无效。2017年6月30日，本院作出的（2016）赣0902民初4198号民事判决书，以被告墙余组在未召开全体村民大会也未征得2／3以上村民代表的同意的情况下与原告签订农村土地流转合同，属《中华人民共和国合同法》规定的损害国家、集体或者第三人权益，判决被告墙余组与原告于2015年3月20日签订的《农村土地（耕地、山地）流转合同》无效。在该生效判决中，原告辩称其与被告墙余组签订的合同，双方已经履行了一年之久。合同确认无效后，原告未与两被告办理租赁物交接手续。判决的理由与结果本院认为，原告与被告周玉军签订的《土地租赁承包使用权转让合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但因被告周玉军并非诉争水田、水库、山地、旱地及林地的所有权人，故其将该土地租赁承包使用权转让给原告并收取30年流转费属无权处分行为，其所订立的合同属于效力待定合同，该合同是否有效取决于权利人被告墙余组的追认。本案中，被告墙余组虽于同日与原告签订了《农村土地（耕地、山地）流转合同》，对被告周玉军与原告签订的转让合同进行了追认，但由于该合同违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，已被本院依法确认无效，故原告与被告周玉军签订的《土地租赁承包使用权转让合同》亦属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，被告周玉军因该合同取得的财产，应当在扣除合理的流转费后予以返还；原告要求被告周玉军返还流转费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对如何确定应扣除的流转费金额，本院认为，因原告在与被告周玉军签订转让合同后，已使用租赁物，且在其与被告墙余组的流转合同被确认无效后，亦未与两被告办理租赁物交接手续，故本院确定流转期限计算至被告周玉军与被告墙余组的租赁协议期满之日止，即2017年12月31日止；并以被告周玉军收取的总流转费706000元除以30年，确定每年的流转费为23533元；综上，本院确定应扣除的流转费为65369元，被告周玉军应返还给原告的流转费为640631元。因原告与被告周玉军对本案合同无效均有一定的过错，故对原告要求被告周玉军赔偿其资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告墙余组签订合同后，双方已经履行了一年，故对原告要求被告墙余组返还租金20000元并赔偿资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。因原告提出的变更诉讼请求申请已超过举证期限，故对该诉讼请求，本院亦不予支持。庭审中，被告周玉军辩称其所移交的设施、设备已被损坏，造成了损失；因其既未提出反诉，也未提供证据加以证明，对其请求，本院不予审理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、原告宜春市御湖城老年公寓有限责任公司与被告周玉军于2015年3月20日签订的《土地租赁承包使用权转让合同》无效。二、限原告宜春市御湖城老年公寓有限责任公司于本判决生效后五日内将位于高尔形、上屋岭背、白水塘、南充（除宜春学院已租外）所有水田、旱地、山地及二亩半原杉树林地返还给被告宜春市袁州区渥江镇渥江村墙余村民小组，将上述范围内的地面附着物（以渥江村墙余组上屋岭背农庄资产详单为准）返还给被告周玉军。三、限被告周玉军于本判决生效后五日内返还原告宜春市御湖城老年公寓有限责任公司流转费640631元。四、驳回原告宜春市御湖城老年公寓有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12109元，财产保全费4560元，合计16669元，由原告宜春市御湖城老年公寓有限责任公司负担3817元，由被告周玉军负担12852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费12109元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈志辉人民陪审员  熊厚礼人民陪审员  敖高生二〇一八年十月十八日书 记 员  彭 玲附法院执行款账号：户名：宜春市袁州区人民法院开户行：中国农业银行宜春市分行春城支行账号：14×××56