江西省抚州市临川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣1002民初1415号 原告：抚州华美立家置业有限公司，住所地：抚州市迎宾大道999号西南角商住楼栋3-1室。 法定代表人：冯波，执行董事。 委托代理人：姚晓忠，江西三松律师事务所律师。 被告：李志勇，男，1976年7月17日出生，汉族，福建省邵武市人，住抚州市。 被告：游丽琴，女，1977年1月9日出生，汉族，抚州市临川区人，住址同上。 第三人：抚州农商银行股份有限公司，住所地：江西省抚州市临川区抚临大道中段。 法定代表人：苏海东，董事长。 原告抚州华美立家置业有限公司（以下简称：抚州华美立家公司）诉被告李志勇、游丽琴、第三人抚州农商银行股份有限公司（以下简称：抚州农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告抚州华美立家公司、第三人抚州农商银行到庭参加诉讼，被告李志勇、游丽琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告抚州华美立家公司诉称，2015年1月23日，被告因购买抚州华美立家建材家居广场15栋3-1、2、3、4、5、6、11、12、13、14、15、16、17、22、23、24、25、26、27室商铺，与原告签订十八份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，十八套商铺的房屋总价款为4017380元，其中被告在合同签订后支付购房款2107380元，剩余购房款191万元通过第三人办理按揭贷款手续支付。此外，双方对按揭付款方式即违约责任进行了详细的约定。2015年2月16日，原告与被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，被告是以其购买的该十八套商铺作为抵押物抵押给第三人，原告为被告提供了阶段性连带责任担保。上述合同签订后，被告获得了第三人191万元贷款。然而，被告仅向第三人支付了部分按揭款，原告已代被告支付按揭款329406.33元（暂计算至2018年1月31日）。依据《合同补充协议》第三条第4款约定“因买受人的原因造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款时，买受人应有权解除商品房买卖合同，买受人应向出卖人清偿出卖人代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费等相关的一切费用和直接及间接损失，买受人还应支付房屋使用费和违约金。”。因此，原告特向法院提起诉讼要求：1.依法解除原告与被告签订的十八份《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》；2.被告支付原告代偿按揭款329406.33元（暂计算至2018年1月31日）；3.被告支付原告房屋使用费310028.4元；4.被告支付原告违约金98821.9元；5.被告支付原告律师费31875元；6.本案诉讼费用由被告承担。 被告李志勇、游丽琴未作答辩。 第三人抚州农商银行辩称，同意原告要求解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，但要求被告一次性还清剩余按揭贷款。 经审理查明：2015年1月23日，原告抚州华美立家公司与被告李志勇、游丽琴签订了《商品房买卖合同》十八份，被告李志勇、游丽琴向原告抚州华美立家公司购买其开发的位于抚州市华美××家居广场商铺十八间，具体合同编号、单价、总额、付款方式为下表。                            序号                       合同编号                       房号                       单价                       总金额                       首付款                       按揭贷款                               1                       FZ2015000697                       15栋3-1                       4956                       243687                       123687                       120000                               2                       FZ2015000700                       15栋3-2                       4677                       224356                       114356                       110000                               3                       FZ2015000701                       15栋3-3                       4621                       221669                       111669                       110000                               4                       FZ2015000702                       15栋3-4                       4566                       219031                       119031                       100000                               5                    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该十八份合同为格式合同，除上述信息外合同另约定：出卖人应当在2015年5月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。另双方签订了《补充协议》一份，协议第三条第四款约定：因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除商品房买卖合同；出卖人解除商品房买卖合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失；买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无创归出卖人所有，出卖人不予以补偿，另外，买受人还应按同地段同类型房屋市场租金标准向出卖人支付房屋使用费（商品房未交付的，可不支付房屋使用费）。以上十八份合同均在签订当日办理了备案登记手续。 2015年2月16日，原告抚州华美立家公司（保证人）、被告游丽琴（借款人、抵押人）、李志勇（抵押人）与第三人抚州农商银行（贷款人）签订了《个人购房/担保合同》一份，合同约定：借款人游丽琴向第三人抚州农商银行贷款1910000元、该贷款用于购买抚州市安石大道北侧、曾巩大道东侧华美立家建材家居广场15栋3-1、2、3、4、5、6、11、12、13、14、15、16、17、22、23、24、25、26、27室商铺，建筑面积861.19平方米，房屋总价4017380元，借款人已支付3107380元；贷款期限为10年、自2015年2月16日至2025年2月15日；贷款利率为年利率7.99%，还款方式为按月等额本息还款法，借款人未按合同约定偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款前有权停止发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的其他费用直至解除合同；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为抚州华美立家建材家居广场15栋3-1、2、3、4、5、6、11、12、13、14、15、16、17、22、23、24、25、26、27室商铺，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；保证人承担担保责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在贷款人处所有账户中扣收相应款项用以清偿，贷款人扣收时应当通知保证人。上述合同签订后，被告李志勇、游丽琴按照合同约定向原告抚州华美立家公司支付了首付款3107380元。2015年2月17日，第三人抚州农商行向被告游丽琴发放按揭贷款1910000元，并将该款支付给原告抚州抚州华美立家公司。2015年5月1日，被告李志勇、游丽琴在原告抚州华美立家公司办理了房屋交接手续并装修进行经营。被告游丽琴在办理完按揭贷款之初尚能按期足额偿还贷款，自2017年4月起至今未支付房屋按揭款项。2018年2月28日，原告抚州华美立家公司通知被告李志勇、游丽琴前来办理房产证，但被告至今仍未办理，第三人抚州农商银行亦未办理他项权证书。另查明，截止至2018年9月5日，被告游丽琴尚欠银行按揭款项1382063.93元、原告抚州华美立家公司代偿按揭款481954.79元。 本案在审理过程中，原告抚州华美立家公司表示放弃其诉讼请求中要求被告支付房屋使用费、违约金、律师费等诉讼请求。 以上事实有：原告、第三人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》十八份份、《个人借款/担保合同》一份、银行汇款凭证、第三人证明一份、还款明细表一份等证据，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告抚州华美立家公司与被告李志勇、游丽琴签订的十八份《商品房买卖合同》及附属的《补充协议》，原告抚州华美立家公司、被告李志勇、游丽琴与第三人抚州农商银行签订的《个人借款/担保合同》一份均系当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，本院予以确认。原被告签订合同后均能按照合同约定履行，被告支付了房屋首付款并办理了按揭手续款，原告也按照合同约定交付了房屋，第三人亦发放了按揭贷款。被告李志勇、游丽琴虽向原告抚州华美立家公司支付了全部房款并接收了所购房屋，但其尚未办理产权证书，亦未协助第三人工行抚州分行办理他项权证书，故该合同仍在履行中尚未履行完毕。根据《商品房买卖合同》的补充协议中约定被告李志勇、游丽琴未按期偿还银行按揭贷款且导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款，其行为构成违约，原告抚州华美立家公司有权解除《商品房买卖合同》，另《个人借款/担保合同》中约定被告游丽琴连续三期或累计六期不能按期偿还银行按揭贷款，第三人抚州农商银行亦有权解除借款合同，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告李志勇、游丽琴所购房屋应当返还原告抚州华美立家公司，原告抚州华美立家公司应当返还原告李志勇、游丽琴全部购房款。《个人借款/担保合同》是基于《商品房买卖合同》而订立的，合同中约定将所购房屋办理抵押权证，现因被告游丽琴违约未按期足额交付按揭款，且第三人抚州农商银行未能取得他项权证，致使第三人抚州农商银行的合同目的不能达到，故第三人抚州农商银行要求解除《个人借款/担保合同》的请求，本院予以支持。截止至2018年9月5日，原告抚州华美立家公司代被告李志勇、游丽琴支付了按揭款481954.79元，现原告要求被告返还代偿款，于法有据，本院予以支持。原告抚州永宸公司应将房屋总价款在扣除垫付按揭款及利息损失后的剩余房款返还被告徐安荣。被告徐安荣在取得剩余房款后，应当向第三人工行抚州分行给付剩余按揭贷款。原告在本案审理过程中表示放弃被告承担房屋使用费、违约金及律师费等诉讼请求，不侵害被告的权益，本院予以认可。 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告抚州华美立家置业有限公司与被告李志勇、游丽琴于2014年1月23日签订的编号为FZ2015000697、FZ2015000700、FZ2015000701、FZ2015000702、FZ2015000703、FZ2015000704、FZ2015000705、FZ2015000706、FZ2015000710、FZ2015000712、FZ2015000714、FZ2015000715、FZ2015000716、FZ2015000718、FZ2015000728、FZ2015000729、FZ2015000730、FZ2015000731《商品房买卖合同》十八份。 二、解除原告抚州华美立家置业有限公司、被告游丽琴及第三人抚州农村商业银行股份有限公司于2015年2日16日签订的《个人购房借款/担保合同》。 三、被告李志勇、游丽琴在本判决生效后三日内返还原告抚州华美立家置业有限公司位于抚州华美立家建材家居广场15栋3-1、2、3、4、5、6、11、12、13、14、15、16、17、22、23、24、25、26、27室商铺十八套。 四、原告抚州华美立家置业有限公司在本判决生效后三日内返还被告李志勇、游丽琴购房款3535425.21元（其中房屋总价款4017380元，扣除截止至2018年9月5日原告垫付的481954.79元）。 五、被告李志勇、游丽琴在取得上述剩余购房款后给付第三人抚州农村商业银行股份有限公司尚欠按揭款1382063.93元。 案件受理费11501元由被告李志勇、游丽琴承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判长  刘志峰 审判员  邱 锋 审判员  邓海荣 二〇一八年十月一十五日 书记员  艾思思