上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初66572号原告(反诉被告)：黄传良，男，1969年4月2日出生，汉族，住福建省邵武市。委托诉讼代理人：白小勇，北京市博圣律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海桢宸餐饮服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：祝燕佳，总经理。委托诉讼代理人：王云，上海市东浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔士辉，上海市东浦律师事务所律师。原告(反诉被告)黄传良与被告(反诉原告)上海桢宸餐饮服务有限公司(以下简称桢宸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄传良及其委托诉讼代理人白小勇、被告(反诉原告)桢宸公司的委托诉讼代理人王云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄传良向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同；2、要求将租赁合同履行期限变更至2022年6月30日止；3、要求将租赁合同的租金标准降低至每年4万元；4、被告赔偿原告经济损失2万元。事实和理由：2017年6月13日，原、被告订立租赁合同。约定被告将位于上海市浦东新区秋雨路XXX号的房屋出租给原告，租金每年78,000元，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。合同订立后，原告如约履行，及时支付了房租，善意履行租赁合同。但系争房屋所在的政府部门以原告经营手续不全为由，要求原告停业。被告作为出租人，应当保证租赁物适格、合法，保证原告可以经营使用，故提起诉讼。桢宸公司辩称，不同意原告的诉请。原告因被工商部门查处，已责令停业。如果要办理经营证照，需要原告和被告上家上海康谦商业经营管理有限公司(以下简称康谦公司)签订租赁合同并提交产权证明，但康谦公司不同意配合，故无法办理经营证照。原、被告签订租赁合同时，被告并未承诺原告可以使用被告的证照，双方对于经营证照的办理从未约定。鉴于目前无法办理经营证照，合同无法继续履行，被告反诉提出解除合同。系争房屋处装修主要是由被告实施，可移动设施可以由原告搬离。反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，反诉被告搬离上海市浦东新区秋雨路XXX号约20平方米门面一间(以下简称系争房屋)；2、反诉被告支付自2018年7月1日起至搬离系争房屋之日止的垃圾清运费，按每月300元计算；3、反诉被告支付违约金6,500元。针对反诉，黄传良辩称：不同意解除合同。如果法院判决解除合同，要求原告赔偿被告装修损失2.60万元、食品损失2,000元、经营损失按每月1.80万元计算6个月。被告保留主张其他预期利益损失等权利。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，桢宸公司(出租方、甲方)与黄传良(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区泥城镇秋雨路XXX号门面出租给乙方。租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。年租金78,000元，首付6个月，另付押金2,000元，以后按每6个月结算一次，提前5天支付下次房租。乙方的责任中约定乙方应按规定交付房租、押金和各项费用，按时支付租金及其他费用，……乙方不得在租赁的房屋内从事违法违规活动，否则甲方有权终止合同。补充条款中约定垃圾清运费按每月100元向乙方收取。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，租赁房屋交由原告使用，原告用以经营沙县小吃。原告确认租赁面积约20多平方米。原告已支付被告租金至2018年12月底，支付垃圾清运费至2018年6月底，按每月300元计取，支付押金2,000元。2018年6月，涉案租赁房屋处遭行政部门对无证无照经营行为的查处，责令原告出具了承诺书，内容为“承诺配合泥城镇政府对无证无照经营行为的整治工作，承诺于2018年6月25日前办理相关证照，无法办理将自行关门停业，自行清理店内所有与经营有关的物品，逾期仍未关门停业，自愿接受政府联合执法的相关强制措施”。6月25日起，原告停业至今。原告要求被告协助办理经营证照无果，遂提起诉讼。另查明，位于上海市浦东新区秋雨路692、696、698号等房屋系被告向案外人康谦公司承租，租赁期限自2015年11月29日起至2020年11月28日止。审理中，原告提供了其自行记录的经营损失，证明因合同不能履行，原告存在经营损失。被告提供了其缴纳给案外人康谦公司的2018年9月的租金及物业管理费、2018年7月-9月的垃圾清运费，证明被告已支付案外人康谦公司截止2018年9月的租金及物业管理费，垃圾清运费由原告与康谦公司签订的协议书，费用涨至每月300元，被告已代原告缴纳至2018年9月；2018年4月、6月康谦公司针对原告发出的整改通知书，证明原告在承租过程中存在消防违规、私自吊顶、垃圾不清理等状况，原告多次违规的行为也是康谦公司不愿意配合办理经营证照的原因；2018年9月对租赁物拍摄的照片，证明原告的经营设施已搬离系争房屋，原告的装修将消防喷淋遮盖，系争房屋仍由原告封锁。经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性不予确认。原告针对被告的举证，称垃圾清运费是被告直接向原告收取后交给康谦公司的，整改通知书原告第一次看到，内容不清楚，对照片真实性不予确认。原告称其承租后对房屋进行过装修，包括吊顶、贴瓷砖、安装电线和油烟机、空调、广告牌，装修花费约2万元。被告认为装修价值不超过5,000元。若合同解除，被告同意退还原告押金2,000元，补偿原告装修损失8,000元。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在签订租赁合同后一年余的时间内，原告在租赁房屋内从事餐饮经营，并按时交纳房租。由于原告在租赁房屋处未办理经营证照，遭行政部门核查限期办理，致使原告于2018年6月25日以后停业至今，承租目的未能实现。因涉案租赁合同中未涉及有关经营证照办理的约定，且被告非租赁物的产权人，仅凭其主观愿望无法直接协助原告办理经营证照。鉴于被告称通过其与案外产权人沟通后仍无法协助原告办理经营证照，客观上原告无法继续经营，涉案租赁合同无法继续履行，原告诉请继续履行租赁合同、并延长租赁期限、降低租金的诉请，本院不予支持。被告反诉请求解除合同，本院予以准许。被告作为出租人，在签订合同之初已履行了交付租赁物的根本义务，签约时双方对于租赁物的状况均明知，故租赁物目前不能办理经营证照的原因不能完全归责于被告。涉案合同解除后，原告应将租赁物交还被告，被告垫付的垃圾清运费(2018年7-9月)原告应予支付。被告反诉请求的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。租赁押金2,000元，被告同意返还，本案一并处理。对于合同解除以后的后果处理，原告提出的装修损失、食品损失，未提交证据予以佐证。被告自愿补偿原告装修损失8,000元，本院予以准许。原告主张的经营损失，证据不充分，且对于合同解除的责任，非一方过错引起，故有关经营损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)黄传良与被告(反诉原告)上海桢宸餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告黄传良于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区秋雨路XXX号门面房(约20平方米)返还反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司；三、反诉被告黄传良于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司垫付的2018年7月-9月的垃圾清运费900元；四、反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉被告黄传良押金2,000元；五、反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉被告黄传良装修损失8,000元；六、驳回原告黄传良的全部诉讼请求；七、驳回反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由原告黄传良负担。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司、反诉被告黄传良各半负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年十月十九日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。