成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0115民初3369号 原告：曾平，男，汉族，1987年11月10日出生，住甘肃省白银市白银区。 被告：四川置信实业有限公司。住所地：成都市青羊工业集中发展区科技创新园。 法定代表人：何鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 原告曾平与被告四川置信实业有限公司（以下简称置信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾平、被告置信公司的委托诉讼代理人郑航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾平向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期备案交房违约金74888元（683906＊0.0003＊365）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，与中国建设银行签订贷款合同，由原告贷款购买被告开发的“鹭湖宫”11区住宅一套，截止2017年2月24日，原告按合同约定支付了全部首付款，并按销售人员的要求提交了收入证明、征信报告等材料，按合同约定，被告应当于合同签订后30日内向房管局申请备案，并于2017年5月16日前向原告交房，但直到2017年6月被告仍未交房。原告询问原因，销售人员声称“由于成都限购，所有购房合同改由市房管局审核，所以进度较慢”。原告信以为真便继续等待，2017年7月，原告到市房管局询问办理进度，市房管局工作人员答复：“温江区的购房合同不在市房管局备案。”随后原告到温江区房管局询问办理进度，区房管局工作人员答复：“鹭湖宫因开发商有违规行为且一直未整改完毕，所以网签处于关停状态，我们近期都没有受理过鹭湖宫的任何备案申请。”后直到2017年12月1日，被告才告知原告备案完成。之后原告接到建设银行通知：案涉房屋已备案，可以进行贷款审批，但原合同约定的九五折已无法放款，要放款必须接受基准利率上浮15%，经计算，上浮15%意味着原告要比原来多支付十二万元的利息。原告无奈，只得放弃商业贷款，改用公积金贷款，并于2018年3月办理了相关手续。至2018年5月，原告接到公积金中心通知领取合同，经向公积金中心核实，贷款早已于2018年4月3日发放至被告账户。但被告收到款后居然一直未通知原告收房，经过交涉，被告最终于2018年5月17日交付案涉房屋。综上所述，原告认为：被告作为房地产开发商，诚信全无，明知无法备案，不但不告知原告反而从签订合同开始就欺骗原告最终延迟备案达八个月，这进一步导致原告无法享受贷款利率折扣，即便在其收到余款后，仍然不主动通知原告交房，直到原告问起才交房，其行为严重影响了原告工作生活，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 曾平当庭明确第一项诉讼请求：判令被告向原告支付逾期备案交房违约金74888元。（总房款683906元＊日万分之三＊逾期天数365天，从2017年5月17日至2018年5月16日。） 置信公司辩称，被告不存在逾期交房，房屋未实际交付的原因在于原告没有支付全部购房款，被告为了提供方便，向原告发出提前收房，是原告未收房。所以被告不应该支付违约金。对于事实方面：确实和原告签订了合同，认可合同的交付时间是2017年5月16日，实际交房时间为2018年5月17日，违约金计算条款也认可。银行流程与被告无关，是银行与原告协商谈判的结果，不应该按照银行流程承担责任，其次是原被告之间未约定合同备案与贷款有关，被告未得到原告或者银行通知，因为合同未备案所以无法贷款，故被告也无法采取任何措施，即使存在合同未备案，被告也不应该对银行贷款的后果承担责任。最后，未能办理备案的后果，合同已经约定，但客观事实是原告采取的公积金贷款具有更低利率，其没有损失，所以不应该主张违约金或者过高违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月17日，置信公司与曾平签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件及补充协议，约定置信公司将其开发的位于温江区房屋出售给曾平，房屋总价款683906元。《商品房买卖合同》第九条第三款约定：“贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】。买受人（曾平）于2017年1月17日前支付首期房价款人民币273906元，占全部房价款的10%，余款人民币410000元向（贷款机构）申请贷款支付。”《商品房买卖合同》第十八条第一款约定：“出卖人（置信公司）在2017年5月16日前向买受人（曾平）交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制。”《商品房买卖合同》第十九条约定：“（一）除不可抗力外，出卖人（置信公司）未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人（曾平）交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”《商品房买卖合同》第二十四条第一款约定：“出卖人（置信公司）自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人（曾平）在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。”《商品房买卖合同》第二十五条约定：“预售合同登记备案的违约责任：（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：Ｘ。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。”《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款约定：“买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人销售现场办理交付手续。”2017年2月24日，曾平向置信公司支付首付款273906元，2018年3月16日，曾平向置信公司支付10000元，2018年4月7日，曾平通过中长期新建房公积金贷款向置信公司支付完毕剩余购房款400000元。2017年12月5日，置信公司向曾平发出收房通知书，2017年12月7日通知到达曾平，但曾平未收房。2018年5月17日，置信公司将案涉房屋实际交付给曾平。 另查明，案涉房屋的买卖合同登记备案时间为2017年11月30日。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件及补充协议、房款收据、个人住房信息查询记录等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，置信公司与曾平签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及附件和补充协议依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案的争议焦点主要在于置信公司是否存在逾期进行合同登记备案、逾期交房的违约行为，如存在违约行为，违约金的计算问题。本院分析如下： 《商品房买卖合同》第二十四条第一款约定：“出卖人（置信公司）自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人（曾平）在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。”《商品房买卖合同》第二十五条约定：“预售合同登记备案的违约责任：（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：Ｘ。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。”2017年2月17日，置信公司与曾平签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件及补充协议，而合同登记备案时间为2017年11月30日，根据《商品房买卖合同》第二十四条第一款约定，置信公司存在逾期进行合同登记备案的行为，但是《商品房买卖合同》第二十五条未明确约定置信公司逾期进行合同登记备案的违约责任，曾平也未能举证证明因逾期进行合同登记备案所造成的损失数额，故，对曾平主张置信公司承担逾期进行合同登记备案违约金的诉讼请求不予支持。 《商品房买卖合同》第十八条第一款约定，置信公司应在2017年5月16日前向曾平交付案涉房屋。而曾平实际收房时间为2018年5月17日。置信公司辩称，因为曾平未支付完毕购房款，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，置信公司不存在逾期交房违约行为。本院认为，《商品房买卖合同》第十八条第一款约定了置信公司应该在2017年5月16日前交付房屋，但是根据《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款的约定：“买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人销售现场办理交付手续。”2017年2月24日，曾平向置信公司支付首付款273906元，2018年3月16日，曾平向置信公司支付10000元，2018年4月7日，曾平通过中长期新建房公积金贷款向置信公司支付完毕剩余购房款400000元。曾平认为置信公司逾期未办理案涉房屋合同登记备案，导致银行不放贷，致使自己未能支付剩余购房款，并当庭提交一份录音证据证明置信公司未按期进行合同登记备案与自己未在2017年5月16日前支付剩余购房款存在因果关系，从而认为置信公司应该在2017年5月16日之前履行交房义务。置信公司当庭表示，对该录音证据的三性不予认可。本院认为，该录音不能表明对话主体为建设银行工作人员，真实性存疑，且仅仅凭借该录音证据，无法证明置信公司未按期进行合同登记备案与曾平逾期未支付剩余购房款存在必然因果关系，本院对该证据不予认可。本院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款的约定，置信公司交付案涉房屋的日期应当顺延至2018年4月8日，也就是曾平支付完毕剩余购房款之日，而置信公司提前履行了交房义务，于2017年12月5日向曾平发出收房通知书，2017年12月7日通知到达曾平。曾平辩称，接到置信公司收房通知之后已经去收房，但是置信公司要求签订一份协议，必须在收房之后一个月内付清全部房款，所以没有收房。但是曾平未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故，对曾平的抗辩理由本院不予认可，曾平主张置信公司承担逾期交房违约金的前提是置信公司存在逾期交房的行为，因置信公司不存在逾期交房行为，曾平主张置信公司承担逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回曾平全部诉讼请求。 案件受理费减半收取836元，由曾平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年十月十日 书记员  陈卓婷