西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初13970号 原告（反诉被告）：张超，男，汉族，1977年11月26日出生，住西安市新城区。 委托代理人：刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。 委托代理人：孙煜斐，陕西迈盛律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：唐建文，男，汉族，1974年11月18日出生，住西安市莲湖区。 被告（反诉原告）：林莺，女，汉族，1977年11月21日出生，住西安市莲湖区。 共同委托代理人：杨卓，陕西金镝律师事务所律师。 第三人：西安首府置业有限公司，住所地：西安市曲江新区雁南四路**。 法定代表人：曹西琴，系该公司总经理。 委托代理人：蒲海新，男，蒙古族，1988年8月16日出生，住西安市曲江新区。 原告张超与被告唐建文、林莺、第三人西安首府置业有限公司（以下简称首府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张超的委托代理人刘涛到庭参加诉讼，被告唐建文、林莺及其共同委托代理人杨卓到庭参加诉讼，第三人首府公司的委托代理人蒲海新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张超诉称，2018年3月14日，原告、被告及首府公司签订了房屋买卖三方合同，合同约定，原告购买被告位于小区××单元××的房屋一套，建筑面积146.73平方米；所有权证号（购房合同编号）：Y10044157；房屋价款为2,320,000元；合同签订当日，原告支付被告购房款定金200,000元，剩余房款2,120,000元通过商业贷款打入资金监管账户，由资金监管账户打入被告账户内。合同签订后，原告按照合同约定于2018年3月14日向被告唐建文支付购房定金200,000元，支付完毕上述款项后，原告按照约定等待被告办理房屋产权证书，被告于2018年6月20日取得不动产权登记证。后由于房屋价格上涨，被告拒绝提供资料办理过户手续，并明确表明不再履行该房屋买卖三方合同，原告多次要求其继续履行该房屋买卖合同，均遭到被告的拒绝，原告认为双方及第三人签订的房屋买卖三方合同合法有效，应当继续履行。被告明确表示不再履行该合同，已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告继续履行双方签订的房屋买卖三方合同，办理房屋过户手续；2、二被告向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续；3、在办理完过户手续当日腾空房屋；4、（2018）陕0113财保253号裁定诉前保全，原告支出保函费6,500元，保全费5,000元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。 被告唐建文、林莺共同辩称并反诉称，1、原告在诉状中陈述的情况与事实不符，原告未按合同约定筹集购房款并打入监管账户，构成违约。2018年2月，因被告急需用钱欲将曲江兰亭的空置房屋出售。2018年3月14日，原告与被告在第三人处签订了房屋买卖三方合同，合同约定了房屋价款为2,320,000元，合同签订当日原告向被告支付定金200,000元，剩余房款2,120,000元通过商业贷款打入资金监管账户内，由资金监管账户打入被告账户内。原、被告双方应在资格审核通过且原告贷款审批通过且银行放款后办理房屋权属转移登记手续。否则应按照该合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关原因所致权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。合同还约定了逾期付款的违约责任。合同签订当日，原告支付定金200,000元，被告当即偿还了房屋按揭贷款，并立即申请房屋解押及办理房产证。期间，因房管局打印的原房屋买卖合同将被告的军官证号码弄错延长了办证时间。房产证取得后，2018年6月20日，被告马上通知中介，并与原告张超通电话，询问房款到位情况，张超承诺全部房款已经准备好，只等中介通知。6月22日，被告按照中介通知，到曲江雅居乐御宾府分店办理网签手续，被告当场出示了房产证及相关手续及证件，但原告的资金却未能按约定足额到位，并提出要求被告先提供房产证进行评估并网签二手房屋买卖合同，原告再申请银行按揭贷款，这完全改变了房屋买卖三方合同约定的原告在60个工作日内通过商业贷款全额付款的交易方式，导致被告卖房风险增大，且延长了交易时间，不能解决被告急需用款的问题。被告认为原告未能按约支付房款显属违约，原告应尽快筹集全部购房款，否则被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。此后，原告与被告多次协商未能达成一致。第三人于6月26日给被告发通知函要求被告7日内必须递交房产证，被告于6月27日回函坚持按原合同履行。此后，各方协商无法达成一致解决方案的情况下，被告于7月9日向原告和第三人发通知函，依据房屋买卖三方合同第十一条（二）款之规定解除合同，并要求对方按合同约定支付违约金。2、原告未按合同约定时限将购房资金打入第三人监管银行账户，已经构成违约并符合合同约定的解除条件，被告已经按照合同约定通知解除合同。根据合同约定，原告未按约履行付款义务，被告有权解除合同，并于2018年7月6日提出解除合同并通知原告。原告的违约行为给被告造成损失，被告反诉至法院，要求法院依法判令：1、确认原告与被告及第三人签订的房屋买卖三方合同已解除；2、被告不予退还原告定金200,000元；3、原告支付被告违约金106,000元。 原告张超针对被告的反诉辩称，请求驳回被告的全部反诉请求，原告不存在违约行为，被告系违约方，被告无权解除房屋买卖三方合同，合同约定房款的支付方式为：合同签订当日支付定金200,000元；剩余房款2,120,000元通过商业贷款打入资金监管账户，由资金监管账户打入被告账户。原告于合同签订当日已经支付了第一项约定的200,000元定金，剩余款项通过商业贷款进行支付。原告已经备齐购房款，不存在资金不到位的情形。被告所售房屋存在银行抵押，双方签订三方合同当日，原告支付定金后，被告进行解押，偿还银行贷款并办理房屋权属证书，之后原告、被告及第三人应该共同前往房管局办理网签及资金监管账户，原告才可以通过银行审批贷款，进行放款，现被告拒绝办理网签及资金监管，导致原告无法向商业银行进行贷款。被告的行为导致三方签订的合同无法履行，而非原告行为导致。合同约定60日办理完毕相关手续，应当是被告取得不动产权证之日开始起算才具备计算的基础，现被告在取得不动产权证书之后拒绝办理网签及资金监管已构成违约，被告应当承担违约责任，且被告无权主张解除合同。 第三人首府公司陈述意见，针对原告的诉请第三人意见为：原告所述完全属实。针对被告的反诉陈述意见为：必须取得不动产权证后才能办理网签及资金监管等相关手续，但被告未提供不动产权证，原告无法办理网签及资金监管手续。 经审理查明，2018年3月14日，甲方唐建文、林莺与乙方张超、丙方首府公司签订房屋买卖三方合同，合同约定，甲方所有房屋位于西安市××新区曲江××小区××单元××号，建筑面积为146.73平方米；该房屋所有权证号（购房合同编号）为：Y10044157；房屋性质为商品房；房屋抵押权人为工商银行高新支行；房屋成交价格为2,320,000元，上述房屋总价款包括：首次大修基金、契税、车位一个；经甲乙双方协商一致签订三方买卖合同当日，乙方支付甲方人民币贰拾万元整作为购房定金；剩余房款2,120,000元通过商业贷款打入资金监管账户，由资金监管账户打入甲方账户内；乙方承担过户所有相关费用；甲乙双方应在双方资格审核通过乙方贷款审批通过且银行放款（约定时间或约定条件）办理房屋权属转移登记手续，否则应按照合同第十一条的规定承担违约责任；因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延；甲方未按照第八条约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，按照下列方式处理：1、逾期三日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款百分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起七日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的百分之五向乙方支付违约金；乙方未按约定的时间付款的，按照逾期在三日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款百分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的百分之五向出卖人支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲乙双方提供所有过户相关资料，60个工作日，丙方完成过户手续，乙方保证60个工作日内资金到位，如因乙方原因未能完成本次交易，甲方所收定金不予退回，此条款不与第十一条产生关联。2018年3月14日，唐建文向张超出具收款收据，内容为：“今收到房屋买受人张超购买本人坐落于西安市××新区曲江××小区××单元××号房屋购房（定金/首付款）人民币贰拾万元整（200000）”。2018年6月20日，被告取得不动产权证书。 2018年6月26日，首府公司通过微信向唐建文、林莺发出通知函，内容为：“您好，我公司与您于2018年3月14日签订了房屋买卖三方合同，该协议约定由我公司作为居间方，对外出售您所有的位于西安市××新区曲江××单元××室的房屋。2018年6月22日，您向我公司出示了已取得的房产证。现房屋已完全具备合同约定的过户条件，因此，我公司基于上述三方协议，现正式通知您在收到本函件7日内向我公司递交本次交易所必须的所有相关资料。若您未能按照我公司的提示及合同的约定按时递交材料，可能产生相应的不利后果和损失，我公司在此善意提醒您遵守协议约定”。 2018年6月27日，唐建文、林莺向首府公司通过微信发送通知函一份，内容为：“我们与贵公司及张超先生于2018年3月14日签订了房屋买卖三方合同，该协议约定由贵公司作为居间方，对外出售本人所有的位于西安市××新区曲江××单元××室的房屋。按合同约定我在取得房产证后在2018年6月20日告知贵公司及张超本人可以办理后续手续。22日按你们通知双方到贵公司曲江池雅居乐御宾府分店办理网签手续，双方到场后我出示了已取得的房产证及相关手续及证件，因买方资金未按合同约定期限到位，未达到前期约定的网签备案条件导致未能签约，基于前期三方签订的协议我方认定买方违约，23日已电话告知贵公司我方诉求，要求按认定违约后，按合同条款十一条二款之约定执行可以继续履行合同，26日收到贵公司对我的告知函。基于对等诉求，现正式通知贵公司履行法定居间义务，按对等原则致函买方如实、及时表达我方诉求，协调解决后续事宜”。 2018年7月6日，唐建文、林莺将通知函通过微信转发给首府公司，内容为：“尊敬的张超及首府公司：我方与张超及首府公司于2018年3月14日签订了房屋买卖三方合同，该协议约定由贵公司作为居间方，对外出售我方所有的位于西安市××新区曲江××单元××室的房屋，按房屋买卖三方合同约定我方在取得房产证后于2018年6月20日告知贵公司及张超，可以办理后续手续。同月22日按贵公司通知双方到贵公司曲江池雅居乐御宾府分店办理网签手续，三方到场后我方出示了已取得的房产证及相关手续及证件，因买方资金未按房屋买卖三方合同约定期限到位，未达到房屋买卖三方合同约定的网签备案条件导致未能签约，基于三方签订的房屋买卖三方合同我方认为张超已经构成根本违约。同月23日已电话告知贵公司我方诉求，按房屋买卖三方合同第十一条二款第之约定甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的百分之五向出卖人支付违约金。同月29日经贵公司协调我们买卖双方协商未果。次日我方通过贵公司李华经理再次表达了我方意见。现我方再次郑重向贵公司及张超通知，依据2018年3月14日签订的房屋买卖三方合同第十一条二款第之约定，解除房屋买卖三方合同，并请张超按照合同约定支付违约金义务”。当日首府公司的员工蒲海星将该微信转发给原告张超。 上述事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、不动产权证书、通知函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告与被告及第三人签订的房屋买卖三方合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，原告与被告及第三人签订的房屋买卖三方合同约定了合同解除的条件，根据合同约定，原告未按时准备好房款已构成违约，被告有权解除合同，且被告已向原告及第三人发送解除合同的通知函，原告及第三人已收到该解除合同的通知函，故原告与被告及第三人签订的房屋买卖三方合同于2018年7月6日已解除，因此，原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖三方合同并办理房屋过户手续的诉请以及腾空房屋的诉请，本院依法不予支持，被告要求确认其与原告及首府公司签订的房屋买卖三方合同已解除的诉请，本院依法予以支持。庭审中，原告称被告未按时取得不动产权证书已构成违约，根据被告的陈述，被告确实未按照合同约定取得不动产权证书，已构成违约，故本院依法认定被告在合同履行过程中存在违约行为。因原告及被告在合同履行过程中均存在违约行为，故被告要求原告按照合同约定向其支付违约金106,000元，且不予返还定金200,000元的诉请，本院依法不予支持。原告要求被告向其支付保函费6,500元及保全费5,000元的诉请，本院依法不予支持。根据民事诉讼法第三条的规定，人民法院受理公民、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法规定，原告要求被告向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续的诉请既不属于因财产关系提起的民事诉讼，亦不属于因人身关系提起的民事诉讼，故该项诉请，不在本案的受理范围，本院依法驳回原告的该项起诉。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张超与被告（反诉原告）唐建文、林莺、第三人西安首府置业有限公司签订的房屋买卖三方合同已解除。 二、被告（反诉原告）唐建文、林莺于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张超退还定金200,000元。 三、驳回原告（反诉被告）张超其余的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）唐建文、林莺其余的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费23,852元，由原告张超承担。本案反诉费12,680元，由被告唐建文、林莺承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 赵 妍 人民陪审员 毛 勇 人民陪审员 吕华艳 二〇一八年十月三十日 书 记 员 刘 欢 打印：相丽华校对：鲁蔓年月日送达