江苏省苏州市级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终6977号 上诉人（原审被告）：周桂富，男，1950年11月29日生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：许文俊，上海利歌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周桂生，男，1947年9月7日生，汉族，住江苏省昆山市。 被上诉人（原审原告）：周桂祥，男，1953年11月7日生，汉族，住江苏省昆山市。 被上诉人（原审原告）：周桂根，男，1957年11月21日生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人:赵云，江苏瀛成律师事务所律师。 委托诉讼代理人:金玲，江苏瀛成律师事务所实习律师。 上诉人周桂富与被上诉人周桂生、周桂祥、周桂根财产损害赔偿责任纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初930号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决经审理查明：夏成娣出生于1927年8月20日。夏成娣与周学坤系夫妻关系，两人共生育子女四人，即原告周桂生、被告周桂富、原告周桂祥、周桂根。周学坤于上世纪60年代死亡。 1999年3月24日，夏成娣取得补差接轨房昆山市房屋，建筑面积37.65平方米，产权来源为93年房改补差接轨房。 2000年10月18日，夏成娣与被告周桂富签订协议一份及房地产买卖契约（备案合同）一份，约定：夏成娣将昆山市房屋转让给被告周桂富，转让价格30000元。2000年11月10日，产权人夏成娣将昆山市房屋转让给被告周桂富，原产权单位昆山市航运公司，购房时间1993年，建筑面积37.65平方米，房改购房价格5303.68元，评估价格32943.75元，房屋性质房改房，产权过户给儿子，以后仍一起居住。产权人夏成娣签字，昆山市航运总公司、昆山市人民政府住房制度改革办公室盖章。对于上述材料，三原告认为，常住人口登记表显示夏成娣为文盲，故涉及夏成娣签字的材料，并非其真实意思表示，该房屋买卖不成立。 2000年11月21日，被告周桂富取得昆山市房屋国有土地使用证、房屋所有权登记证书。 2016年4月1日，夏成娣死亡。 2017年6月21日，被告周桂富将昆山市房屋转让给案外人赵志仙，备案合同价格为405000元。审理中，被告周桂富自认实际交易价格为500000元，实际到手450000元，但是未向本院提供房屋买卖合同。 审理中，三原告申请本院向昆山市航运有限公司（原昆山市航运总公司）调查，总经理徐才高表示，前几天老大和老三（即周桂生、周桂祥）来我这里，要求我出具证明，我表示公司不了解具体情况，不好出证明。我是2002年6月30日来昆山市航运总公司担任总经理，所以之前的情况不是很清楚。我讲三点：1、夏成娣家里的情况我大致了解，公司是给老二周桂富水上新村一间平方，大概只有20多平方，后他们自行搭建、扩建了小房，夏成娣就是住在其中一间，后来老二周桂富去上海，将水上新村房屋转让给三兄弟中的一个，法院应该问他们有没有拿到房屋。2、现在兄弟四个闹到法院，就没有亲情了，还是应当从协商的角度处理。3、关于夏成娣的签字，我和蒋科、张科看了，夏成娣是文盲，这个签字写得这么漂亮，应该不是夏成娣本人所写。蒋科表示，夏成娣我是知道的，朝阳新村那套房子就是公司给她的房改房，过户材料上的签字应该不是她签的，但是当时房产交易中心办理手续没有现在这么规范。张科表示，签字有可能是中介公司人员代签的，我们公司没有审批权限，所以他们拿过来我们就盖章。本院问到另一被调查人周丽是否为你公司当时的经办人。蒋科表示，没有这个人。张科表示，可能是三兄弟中老三的女儿，当时在房产交易中心工作，所以办手续方便。 审理中，三原告申请本院向昆山市白蚁防治和房屋管理中心房管科科长周丽（原告周桂祥女儿）调查，其表示涉案房屋是单位的房改房，是单位批量送过来办证的，当时办理转让手续的制度没有现在这么完善，房产交易中心是1999年成立的，当时是否需要本人到场以及是否存在代签的可能，无法确定。房改办审批是因为房改房享有优惠政策，所以出售时需要房改办的审批手续。 上述事实由原、被告提供的常住人口登记表、户口注销证明、居民死亡医学证明（推断）书、船舶户口登记簿、昆山市职工已购公有住房上市出售申请审批表、国有土地使用权证及本院调取的昆山市存量房买卖合同、昆山市房屋所有权登记申请书、昆山市房产申请登记表、房屋所有权登记证书及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：本案争议焦点在于涉案房屋昆山市是否为遗产。三原告认为，并不知情涉案房屋在2000年转让的事实，并且认为在办理涉案房屋转让时夏成娣的签字并非她本人真实意思表示，故涉案房屋仍应当按照遗产处理；被告周桂富则认为，系其名下财产且已经转让给第三人，不属于夏成娣的遗产。 关于夏成娣的签字。三原告陈述夏成娣系文盲，不会写字；经本院向昆山市航运有限公司了解情况，其工作人员也确认“夏成娣是文盲，这个签字写得这么漂亮，应该不是夏成娣本人所写”；本院经辨认昆山市职工已购公有住房上市出售申请审批表、协议、房地产买卖协议等材料，夏成娣的签字与材料上的其余内容极有可能为同一人书写，签字为夏成娣本人所签的可能性极小。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据上述规定，并结合被告周桂富并未向本院提供反驳证据的情况，本院推定上述材料并非夏成娣所签。 关于本案定性。根据1997年10月24日建设部公布的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起在三十日内申请转移登记，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。从上述规定看，行政规章要求房屋转让要求当事人在规定期限内提交材料办理，但是具体内部审核的要求及是否需要面签或核实签字真实性等程序，未见明确规定。但是，从理论上讲，意思表示属于民事行为成立的必要条件，三原告提出合理的质疑且被人民法院采纳，被告周桂富又怠于举证夏成娣在2000年确有将房屋转让给被告周桂富的意思表示的相关证据。尽管被告周桂富提出其离开上海，将水上新村房屋让给其他兄弟，夏成娣又将涉案房屋补偿给被告周桂富的陈述，且该陈述与昆山市航运有限公司的证言部分吻合，但是被告周桂富离开上海，将水上新村房屋让给其他兄弟是否必然指向大家庭内部决定将涉案房屋补偿给被告周桂富的事实，证明基础薄弱，本院难以采信。因此，在没有明确证据证明夏成娣有转让涉案房屋意思表示的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第二条规定，应当认定涉案房屋为遗产。2016年4月1日，夏成娣死亡。在继承开始前，涉案房屋属于原、被告共同共有状态。被告周桂富擅自处分上述财产，属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，对外的房屋买卖合同有效。但是被告周桂富作为擅自处分一方，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，应当对其他共有人进行赔偿。 关于赔偿损失。因涉案房屋已经出售给案外人，不宜评估。根据本案调取的昆山市房产交易中心的备案合同价格为405000元，审理中被告周桂富自认实际交易价格为500000元，实际到手450000元，故被告周桂富应当向三原告各赔偿损失112500元。 据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第二条之规定，判决被告周桂富于本判决生效后十日内分别赔偿原告周桂生损失112500元，赔偿原告周桂祥损失112500元，赔偿原告周桂根损失112500元；案件受理费8050元，由原告周桂生、周桂祥、周桂根负担2012.50元，由被告周桂富负担6037.50元。 上诉人周桂富上诉请求：1、撤销（2018）苏0583民初930号民事判决，发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房产早在2000年就被夏成娣过户给了上诉人。如果老人的合法财产被侵害，老人自己以及亲朋好友为何从不发声？不能因为三被上诉人的贪婪，就违背老人的生前意愿；2、当时办理过户的经办人周丽系被上诉人周桂祥的女儿。因此，对于夏成娣将案涉房屋过户给上诉人的行为，三被上诉人不可能不知晓。 原告周桂生、周桂祥、周桂根向一审法院提出诉讼请求如下：1、被告周桂富向原告周桂生、周桂祥、周桂根各返还位于昆山市房屋价款暂计600000元，具体价值需评估确定的每人四分之一暂计150000元。后三原告在庭审中变更诉讼请求为：被告周桂富向原告周桂生、周桂祥、周桂根赔偿损失暂计600000元，具体价值需评估确定的每人四分之一暂计150000元。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本案的诉争焦点在于夏成娣与上诉人周桂富之间的转让协议是否有效？上诉人周桂富亦就此提出上诉理由，对此，本院认为，夏成娣系文盲的事实，双方及本案相关证人均不持异议。转让协议中“夏成娣”的签名并非夏本人所签的事实，亦为双方当事人确认。因此，该份转让协议是否为夏成娣真实意思表示，存在疑议。结合上诉人周桂富怠于举证证实转让的真实性，一审法院认定在目前证据情况下，转让协议不成立、涉案房屋为遗产，并无不妥。也正因此，案涉房屋应系上诉人周桂富与三被上诉人共同共有。上诉人周桂富无权进行擅自处分。因涉案房屋已出售给案外善意第三人，因此，上诉人周桂富应就擅自处分行为给三被上诉人造成的损失，进行赔偿。 综上，上诉人周桂富的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人周桂富负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘亮审判员陈芝颖 审判员 孙      莹 二〇一八年十月二十四日 书记员 崔   季   珺