黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0624民初2113号原告：韩贺，男，汉族，1985年4月1日出生，农民，住杜尔伯特蒙古族自治县。被告：柳国军，男，汉族，1967年5月4日出生，农民，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人姜春艳，女，1964年8月26日出生，克尔台乡法律服务所法律工作者。被告：柳佳楠，女，汉族，1989年11月5日出生，农民，住杜尔伯特蒙古族自治县。原告韩贺与被告柳国军、柳佳楠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告韩贺向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即返还所收原告的定金人民币100000.00元，2、案件受理费由二被告负担。事实及理由：2018年4月15日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定二被告将自有的位于胡吉吐莫镇××街的房屋出售给原告，由于原、被告之间系亲属关系，出于信任，在没有看到房屋产权证的情况下，便于二被告签订了房屋买卖合同，并于同日交给二被告房屋定金100000.00元，合同签订一个星期后，原告找被告要求过户交付房屋，但是二被告以各种理由推脱不办理。后原告到房产部门进行咨询时发现，二被告在合同中出售给原告的房屋为集体所有土地的小产权房，根本无法进入市场交易。为此，原告便多次找被告索要购房定金，但是被告却躲避原告，拒接原告电话。故提起诉讼。被告柳国军辩称：首先从合同的内容看，系双方在平等、自愿、公平、诚信的基础上达成自愿出售，自愿认购的个人真实意愿表示。从形成的事实上看，原告一直是农民且久居农村，如果说其对农村小产权房屋性质不知道不符合通常逻辑，而交易房屋坐落位置亦是显而易见的集体土地用地范畴内，况且原告是在已看清该房屋系集体土地使用证的基础上才达成的房屋交易，因为在达成房屋交易前，原告是清楚看到我的产权证和集体土地使用证后方才同意认购，证件未交给原告是因为尚有22万元的尾欠款，所以原、被告房屋买卖合同完全具备《合同法》生效要件，认定合同是否有效，应以合同法中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的即应认定合同有效。同时合同法规定，该合同不损害国家集体第三者利益，且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知，决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规，所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当认定为有效。2、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全，如果认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的本性，将会有更多人可以逃避法律约束而撕毁协议来追逐更大利益，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。3、依据《物权法》相关规定，村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房屋就是合法的，只是未登记的情况下，不发生物权变动的效力。但买卖合同本身是成立并生效的。4、订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同有效。即以认定小产权房屋买卖合同有效为原则。5、本案中，虽然系小产权房买卖合同，但仍系买卖合同法律范畴，该合同具备合同法规定的有效要件，原告诉称不能正常过户问题是原告意欲解除合同的借口，这样大额的交易，且是老百姓人人皆知的普遍常识性规定，原告说事先不知情完全不合常理，被告也在合同中承诺积极协助过户，如果是房屋产权部门的不予过户，并不影响原告物权拥有，买卖合同本身是生效成立的。6、关于原告要求返还定金的诉求是完全没有法律依据的，原、被告之所以顺利达成房屋买卖合同，是因为原告在同意交付100000.00元定金并承诺如违约定金概不退还的前提下达成的，该定金是对买卖合同成立和如约履行的担保，因此完全符合订约定金性质，按《担保法》相关规定，订约定金不受合同中其他条款法律效力的限制，其法律效力的发生与合同效力没有关系，可以单独发生法律效力的，因此无论合同是否解除，被告坚决不同意返还原告定金。综上所述，请求法院依法确认房屋买卖合同有效，该房屋买卖合同内订约定金依法成立而不予退还。被告柳佳楠辩称，我的答辩意见和柳国军意见一致。在开庭审理中，原告向法庭举证如下:一、出示2018年4月15日收据一份，证明被告收到钱了。被告柳国军质证称：该收据属实，对收据无异议，但对证明问题有异议，我们是在2018年3月28日收到定金的，之所以给原告出具该份收据是因为在订立合同的当日，原告说被告给出具的100000.00收据丢失了，所以在2018年4月15日又给原告补签了此收据。被告柳佳楠质证称，无异议。因二被告对原告提供的收据真实性无异议，本院对原告提供的2018年4月15日收据予以认定。二、出示2018年4月15日《购房协议》证明定金已交，并签订了协议。被告柳国军质证称，对此证据真实性和证明问题没有异议。被告柳佳楠质证称，和柳国军的质证意见相同。因二被告对原告提供的证据真实性和证明问题无异议，本院对该证据予以认定。在开庭审理中，被告柳国军向法庭举证如下：一、出示2018年3月24日收到原告交付定金100000.00元的收款凭证，欲证明双方买卖房屋定金是在2018年4月15日达成的房屋买卖合同，之前就收到了原告交付给被告的100000.00元定金，这种提前交付定金的行为符合法律规定的订约定金，而订约定金的司法解释和特点是可以抛开合同其他条款而单独成立和生效的，所以原告提出返回定金的诉求是不符合法律规定的。原告质证称，对该收据无异议。被告柳佳楠质证称，对该协议无异议。二、出示柳国军房屋所有权证和集体土地使用证，柳佳楠不动产证书，证明本案争议的房屋产权系柳国军和柳佳楠所有。原告质证称，对柳国军土地使用证无异议，柳佳楠的不动产证是2018年5月8日办理的。被告柳佳楠质证称，没有异议，新证是在原告的要求下办理的。被告柳佳楠未向法庭提供证据。依据原告的起诉、举证、被告柳国军的答辩、举证，双方当事人的质证，认定事实如下：2018年3月24日，原告与被告柳国军书写收据一份，内容为：人民币拾万元整，￥100000.00元，上款系买房订款交拾万元整，元旦在给付贰拾贰万元整，如有违约定金拾万元不退还。2018年4月15日，原告（乙方）与被告柳国军（甲方）签订购房协议书，内容为：关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：一、甲方将其拥有两处产权（柳国军、柳佳楠）的位于胡吉吐莫镇××街的房以人民币三十二万元整（￥320000.00元整）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。甲方承诺：1、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。2、在办理产权过户时，积极配合变更。三、乙方承诺：现支付定金壹拾万元整，尾欠贰拾贰万元于2019年1月1日支付。违约责任：1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。2、乙方没有在指定日期支付甲方购买房屋尾欠，定金壹拾万概不退还。四、本协议自双方签字或盖章之日起生效。在开庭审理中，被告柳佳楠对被告柳国军出卖自己的房屋及价格认可。原告系杜蒙县他拉哈镇安平村农民，二被告系杜蒙县胡吉吐莫镇胡吉吐莫村农民，系两个村集体组织。二被告房屋用地为集体用地，原告购买二被告房屋用于居住、做买卖用。原告不知道不能过户，二被告知道不能过户。被告柳国军承认出卖的房屋过不了户。本院认为，原、被告双方签订的购房协议所涉及的土地为集体所有的农村宅基地。被告所建房屋宅基地所有权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定成员身份相联系。被告将房屋出售给本集体组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，被告柳国军签订的购房协议违反了法律强制性规定，依法无效。因合同无效而取得的财产应当予以返还。被告辩称，原告交付的100000.00元系订约定金，从原告与被告提供的两份收据上看，两份收据上记载为买房订金、订款及定金，未单独订立定金合同，约定为定金性质。从收据上看，该款约定在购房款中，且超过主合同标的额的百分之二十。故被告辩称，原告交付的房款100000.00元系订约定金证据不足，本院不予认定。因原告与被告柳国军签订的购房协议，并将房屋订金100000.00元交给了被告柳国军。因原告与被告柳国军签订的协议无效，因合同无效，取得的财产应返还，故被告柳国军应将收取的原告房屋订金100000.00元，返还给原告韩贺。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十条、第六十三条；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条、第五十八条；《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最高人民法院第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告柳国军于本判决生效后十五日内返还原告韩贺房屋订金100000.00元。二、被告柳佳楠不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150.00元，由被告柳国军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  白玉学二〇一八年十月十五日书记员  敖莹莹