浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初1239号 原告（反诉被告）：杭州市江干区四季青街道综合服务中心，住所地杭州市江干区钱潮路**。 法定代表人：沈斌。 委托代理人：姜红红，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：申振华，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州亚旭装饰工程有限公司，住，住所地杭州市江干区秋涛北路**/div> 法定代表人：童平。 委托代理人：汪国庆，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告杭州市江干区四季青街道综合服务中心（以下简称四季青街道综合服务中心）为与被告杭州亚旭装饰工程有限公司（以下简称亚旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月26日向本院起诉，在本案审理过程中，反诉原告亚旭公司对反诉被告四季青街道综合服务中心提出反诉。本院受理后，于2018年3月29日、2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四季青街道综合服务中心的委托代理人，被告（反诉原告）亚旭公司的法定代表人、委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四季青街道综合服务中心诉称，2011年，杭州市江干区四季青街道公有资产管理中心（以下简称公有资产管理中心）与被告之间签订《房屋租赁合同》一份。合同约定公有资产管理中心将位于杭州市江干区××层商铺出租给被告使用，房屋面积为1050平方米，租金为每日每平方2.3元，租赁期限自2011年4月20日至2019年4月19日止。租金实行先付后用原则，每期租金应于上期租金届满前15天内付清。双方2016年4月19日前租金已结清。但自2016年4月20日至2017年4月19日的租赁期间，被告仅支付了租金200000元。2017年4月20日至今的租金也未支付，以上未付租金总额达1555479元。公有资产管理中心委托律师发函要求被告按约支付租金，但被告未予回复。同时，根据合同约定该物业不得转租，所进驻单位法人应是承租人童平本人。但据原告了解，以上房屋被告均转租给第三方用于其他用途。被告的上述行为已经违反合同约定，构成合同违约。由于2016年3月7日，公有资产管理中心的上级管理单位依行政职权撤销了公有资产管理中心的事业单位资格，其原有的职能、人财物及对外投资统一划转到原告所有。因此，原告为公有资产管理中心的承继单位，其可以根据原《房屋租赁合同》要求被告履行其相应义务。故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租金1554979元（房屋租金暂计2017年12月31日，实际计算至被告交还承租房屋之日止）；3、判令被告支付违约金353320元；4、判被告立即腾退租赁房屋，并将房屋及附属设施设备交还原告。 被告亚旭公司辩称，一、被答辩人不符合本案原告的主体资格。本案租赁合同原出租人是公有资金管理中心，该中心是通过事业单位管理局登记注册的事业单位，据答辩人所知到目前为止，其主体资格并没有注销。杭州市江干区四季青街道办事处，仅系杭州市江干区人民政府的派出机构，不具备成立或撤销事业单位法人资格的权利，其仅以四街（2016）8号文件，将公有资产管理中心撤销，并将资产划转给被答辩人所有，仅对其内部有效。另从该文件的内容看是权利义务的概括转移，而义务的转移必须经过权利人即答辩人的同意才有效，且没有履行任何通知答辩人的手续，故对答辩人不发生任何的法律效力，法院应依法从程序上驳回答辩人的起诉。二、本案租赁合同在履行中，是公有资产管理中心首先违约，造成答辩人无法办理正常经营证照，经济损失巨大。答辩人与公有资产管理中心签订的租赁合同中，双方约定：租赁房屋位于杭州市江干区××层商铺，房屋设计功能系商业用房，1-2层共计1050平方米，配套及机电设备以交付时状态为准；各项技术、质量和相关数据均符合设计，使用要求、条件按政府规划验收标准，没有任何瑕疵存在。出租人公有资产管理中心向答辩人承诺，向政府部分办理房屋租赁许可的证照；租赁期限8年，自2011年4月20日至2019年4月19日；保证出租物业完全符合设计标准和根据对安全消防、机电设备及相关事项强制性的规定要求和条件，不存在任何安全隐患和质量瑕疵并持有法定相关文件或证照等，保证房屋交付时按本合同项下义务完成并向答辩人交付房屋钥匙和全部完整的拥有该物业的法规文件复印件。在上述合同实际履行过程中，答辩人依约向原出租人公有资产管理中心缴付了2011年4月20日至2017年4月19日期间的全部房屋租金，但当答辩人按经营需要对租赁房屋进行装修并向工商行政和消防管理等部门申请办理答辩人公司的登记等经营事项时，公有资产管理中心却无法向答辩人及其登记部门提交公有资产名下房屋的所有权证、竣工验收备案资料、租赁备案许可证、消防安全许可证等合同约定的文件，致使答辩人公司无法在租赁房屋地址内登记注册公司和开展正常的经营活动。装修和预经营期间，多次被相关公安、消防、城管等部门行政处罚，答辩人违法使用租赁房屋的状态延续至被答辩人起诉，至今没有任何改变。为此，答辩人已于2017年3月6日，依法书面向公有资产管理中心提交公函交涉，要求出租人按《房屋租赁合同》履行配合登记办理正常经营证照所需资料、文件的义务，但出租人却只管催收租金，对答辩人申请其履行义务的要求不予理睬，也不提出房屋租赁合同无法正常履行的具体处理方案，给答辩人造成了巨大的经济损失。综上，答辩人与原公有资产管理中心签订的《房屋租赁合同》，由于出租人交付的房产存在重大瑕疵，不符合答辩人承租房屋的合同目的，不履行办理房屋所有权证、公安消防安全许可、房屋租赁备案许可及其综合验收备案等符合答辩人领取经营证照的义务，造成答辩人无法在租赁房屋内领取合法的经营执照，无法开展正常的经营活动，租赁房屋的合同目的根本无法实现。同时，由于公有资产管理中心的违约行为，给原告造成装饰、装修和经营等巨大经济损失，其无权按照原租赁合同的标准收取租金，答辩人除支付相应的房屋使用费外，原出租人应当归还相应的租金。 反诉原告亚旭公司反诉称，2011年4月19日，反诉人为开办装饰公司并正常经营需要与被反诉人签订一份《房屋租赁合同》。双方约定：租赁房屋位于杭州市江干区××层商铺，房屋设计功能系商业用房，1-2层共计1050平方米，配套及其机电设备以交付时状态为准；各种技术、质量和相关数据均符合设计，使用要求、条件按政府规划验收标准，没有任何瑕疵存在，其中被反诉人特别承诺：向政府部门办理房屋租赁许可的证照；租赁期限8年，自2011年4月20日至2019年4月19日；保证出租物业完全符合设计标准和根据对安全消防、机电设施及相关事项强制性的规定要求和条件，不存在任何安全隐患和质量瑕疵，并持有法定相关文件和证照等；保证房屋交付时按本合同项下义务完成并向反诉人交付房屋钥匙和全部完成的拥有该物业的法规文件复印件。合同对其他相关事项也作出了详细的规定。上述合同履行过程中，反诉人依约向被反诉人支付了2011年4月20日至2017年4月19日的房屋租金，并对租赁房屋按装饰工程经营需要进行装饰装修，向工商行政、消防管理等政府部门申请办理经营所需公司的设立登记消防许可等经营事项。但在办理上述登记事项过程中，被反诉人却无法向反诉人提供公司向登记部门应提交的房屋所有权证、房屋租赁许可备案、消防安全许可证、综合验收备案等所需的文件，致使反诉人无法在租赁房屋地址内登记注册和开展正常的经营活动。期间多次被相关公安、消防、城管和建设等部门行政处罚。反诉人违法使用房屋的状态及被反诉人的违约行为延续至今没有改变。为此，反诉人已于2017年3月6日，书面向被反诉人提交要求按《房屋租赁合同》履行配合登记办理经营证照的交涉，但被反诉人却只管催收租金，对反诉人要求其履行义务的请求不予理睬，也不提房屋租赁合同产生纠纷的处理方案，给反诉人造成了巨大的经济损失。综上，双方签订的《房屋租赁合同》，由于被反诉人不履行办理房屋所有权证、公安消防安全许可证、房屋租赁备案许可和综合验收备案的义务，造成反诉人无法在租赁房屋内领取合法的公司经营证照，无法开展正常的经营活动，房屋租赁的目的已根本无法实现。同时，由于被反诉人的违约行为，给反诉人造成装饰、装修和经营等的巨大经济损失，其无权按照原租赁合同确定的标准收取租金，反诉人除支付相应的使用费外，被反诉人应当归还相应的租金，并对反诉人的装修等经济损失进行赔偿。故提起反诉，请求：被反诉人返还反诉人租金人民币1463587.33元（4390762／3），赔偿反诉人房屋装修等经济损失1012367元（3037100.29／3）。 反诉被告四季青街道综合服务中心辩称，一、反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。如果被告就本案提起反诉，那么应当认可原告的诉讼主体地位。二、关于反诉人的租金支付情况。反诉人仅付清了2011年4月20日至2016年4月19日的租金，2016年4月20日开始的租金仅仅支付了20万元，剩余租金至今未付清。三、案涉租赁合同签订于2011年，租赁房屋由反诉人承租使用至今。合同并未约定案涉合同要用于工商登记为被告的注册地址，更未约定签订合同的目的是在租赁房屋内领取公司经营执照。除了2017年的公函，反诉人从未要求原告提供过权利证书。因此，不存在原告违约的情形。按照合同3.6的约定，租赁物业的交付应由甲方开列清单，连同与租赁物业相关的批文证照复印件交于乙方，同时双方签订移交文书。在2011年双方签署移交文书，也就是说，反诉人已经认可当时房屋及相关文件的状态。反诉人已经认可原告完成交付的义务。四、关于房屋租赁许可证：需要取得该证的依据是《城市房屋租赁管理办法》，但是该办法在签订案涉合同之前已经失效。该许可在2002年国务院关于取消第一批行政审批项目的决定中已经取消。也就是说，该证是无法办理的，无法履行。五、关于消防安全许可证：根据消防法等的规定，消防安全检查系针对公众聚集场所，而案涉合同签订时即明确为“商业办公用房”，并非公众聚集场所，导致需要经过消防安全检查的原因是：反诉人转租案涉房屋，并用作足道馆、棋牌室——公共娱乐场所。同时需要说明的是：一合同不得转租。二合同3.5、4.4均约定装修由被告自行负责、自行取得相关政府职能的批准，案涉房屋被装修为足道馆、棋牌室后，按照消防法规定需要经过消防安全检查，应当由使用人自行负责。而且被告从未明确告知需要原告提供什么文件配合进行消防安全检查。六、关于综合验收备案：原告并无本项义务。取得建设工程规划许可证即为合法建筑。当然，原告也要明确该建筑早于2005年取得综合验收备案。综上，被反诉人已经按约履行合同义务，反诉人无权要求返还损失、赔偿损失。 本院经审理查明的事实如下： 2011年4月19日，童平作为承租人、乙方，公有资产管理中心作为出租人、甲方，签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：童平为承租人，待公司注册完成后该公司为承租人；出租房屋坐落于杭州市江干区××层商铺房屋，房屋设计功能系非居住即商业办公用房；该房屋的出租范围共计1050平方米，房屋应有的各项装潢附属配套设施、机电设备等等（以当时起租现场实际交付时的状态为准），同时上述出租范围内的各项技术、质量和相关数据、给水、电、排水排污及相关设施、设备均符合设计和使用要求、条件按政府规划验收条件标准，没有任何瑕疵存在；甲方承诺由甲方提供向政府职能部门办理房屋租赁许可证的证照，具体办理由乙方负责并承担相关的费用，甲方应予相应的支持或配合；租赁期限，双方约定为8年，自2011年4月20日起至2019年4月19日止，免租期为2个月，甲方免收乙方2011年4月20日到2011年6月19日的租金；双方约定按照房屋地上1-2层建筑面积（1050平方米）每天每平方米2.3元计价，支付方式为每半年一付，实行先付租金后使用原则，首期一次性支付半年的租金（减免租期2个月）294630元，应于本协议签订后15天内付清，每次应于上期租金届满前15天内付清；租金实行年底递增计付制，具体为前2年不变，第2、3年为1期，在前一期基础上增5%，从第5年开始每年递增5%，即每一年租金均在前一年租金基础上递增5%，以此类推，直到租赁期届满；甲方保证出租物业即房屋完全符合设计标准和国家对安全消防、机电设施及相关事项强制性的规定要求、条件，不存在任何安全隐患和质量瑕疵并持有法定的相关文件或证照等；甲方保证房屋交付时按本协议项下义务完成并向乙方交付房屋钥匙和全部完整的拥有该物业的法规文件复印件；租赁期间，乙方必须对租赁行为和合法经营活动负责，办理依法应由乙方单独办理的相关手续，承担相应的责任和费用；租赁期届满或依法定、约定提前终止或解除租赁关系的，乙方须按规定将房屋与附属物完好无损（正常使用或损耗除外，损耗由乙方承担）返还甲方；房屋在租赁期间，甲方同意乙方根据经营需要在不改变房屋结构，不损害房屋质量的前提下进行装潢装修，装潢装修工程依法律法规需经政府职能部门批准，乙方应在取得批准后进行；乙方必须是独立核算、具有一定注册资本金的企业法人（有限责任公司或股份有限公司），并且税收落户四季青街道；该物业不得转租，所进住单位法人应是承租人童平本人；租赁期间，甲乙双方应全面履行合同义务，任何一方违反合同，违约方应向另一方偿付当年年租金总额20%的违约金；乙方若逾期1个月未交租金的，甲方有权解除合同；等等。后亚旭公司登记注册后，亚旭公司在该合同最后一页落款处的乙方处盖章。 上述《房屋租赁合同书》签订后，亚旭公司已支付租金总计4390762元。其中，四季青街道综合服务中心认可亚旭公司已支付的4190762元系支付的2011年4月20日至2016年4月19日的租金；后，亚旭公司于2017年1月3日支付了20万元租金，此后亚旭公司未再支付任何租金。另外，预先开具的案涉出租房屋2016年4月20日至2016年10月19日、2016年10月20日至2017年4月19日的租金发票均显示开具人为四季青街道综合服务中心。 2012年11月2日，杭州市公安消防支队江干区大队对童平出具《公安行政处罚决定书》，认为童平经营的位于杭州市江干区××街××号的杭州市××道××楼走廊尽头的居住场所（面积8平方米）与营业场所设置在同一建筑物内且未进行防火分隔，不符合消防技术标准，故决定给予童平经营的金旺足道责令停止使用，并处罚款5100元的处罚。2014年11月3日，杭州市公安消防支队江干区大队对龙振文出具《公安行政处罚决定书》，认为位于杭州市江干区××街××号龙振文经营的金旺足浴店存在堵塞安全出口的行为，故决定给予龙振文罚款100元的处罚。2016年8月5日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《公安行政处罚决定书》，认为杭州市江干区景旺足道馆（营业执照地址：杭州市江干区××街××号，法人代表：童平）未经消防安全检查擅自投入使用、营业，该场所属于消防备案范围且建筑面积在200平方米以上的公众聚集场所，未经消防安全检查，故给予杭州市江干区景旺足道馆责令停产停业，并处罚款5000元。2017年1月26日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《公安行政处罚决定书》，认为杭州市江干区景旺足道馆（营业执照地址：杭州市江干区××街××号，法人代表：童平，使用性质：足浴）未经消防安全检查擅自投入使用、营业，该场所属于建筑面积265平方米的公众聚集场所，未达到应当申请消防设计审核、消防验收范围，但该单位一年内受到两次消防行政处罚，符合从重处罚规定的情形，故给予杭州市江干区景旺足道馆责令停产停业，并处罚款30000元。 2017年3月6日，亚旭公司向钱潮路388号的地址邮寄了《公函》一份，认为因公有资产管理中心至今没有提供亚旭公司注册、经营所需的房屋权利证书、造成亚旭公司无法开展经营活动，签订房屋租赁合同的目的无法实现，且该违约行为支持持续至今没有纠正，故要求公有资产管理中心提供亚旭公司办理注册和经营所需的房屋权利证书，并对亚旭公司自2011年6月20日至今实际应承担的房屋使用费及公有资产管理中心应当承担的违约金、经济赔偿金进行清算。该函件于2017年3月9日签收。 另查明，钱江新城钱江苑一期R21-08组团住宅楼工程于2005年7月28日通过竣工验收备案，于2005年9月26日通过消防验收，案涉租赁房屋属于该工程一部分。 再查明，杭州市江干区四季青街道办事处于2016年3月7日发布文件，通知撤销公有资产管理中心的事业单位资格，其原具有的职能、人财物及对外投资统一划转到四季青街道综合服务中心所有。 本院认为，公有资产管理中心与亚旭公司之间签订的《房屋租赁合同书》合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。因公有资产管理中心已被撤销事业单位资格，且其职能、人财物及对外投资统一划转到四季青街道综合服务中心所有，故四季青街道综合服务中心有权承继公有资产管理中心在案涉《房屋租赁合同书》的权利义务，四季青街道综合服务中心在本案中具有诉讼主体资格。依据案涉《房屋租赁合同书》约定，租金的支付方式为每半年一付，实行先付租金后使用原则，每次应于上期租金届满前15天内付清。经查明，亚旭公司足额支付租金至2016年4月19日，自2016年4月20日起至今，亚旭公司仅于2017年1月3日支付了租金20万元。至于拒付租金的理由，亚旭公司认为公有资产管理中心交付的房产存在重大瑕疵，且公有资产管理中心不履行办理房屋所有权证、公安消防安全许可、房屋租赁备案许可及综合验收备案等符合亚旭公司领取经营证照的义务，造成亚旭公司无法在租赁房屋内领取合法的经营执照、无法开展正常的经营活动。本院认为，案涉出租房屋于2005年7月28日通过竣工验收备案、于2005年9月26日通过消防验收，故亚旭公司主张该房屋存在重大瑕疵不能成立。关于亚旭公司能否在租赁房屋内领取经营执照一项，经查明，亚旭公司在2011年5月即已成立，且双方在案涉《房屋租赁合同书》内关于亚旭公司的登记地并无约定。关于亚旭公司能否在租赁房屋内开展正常经营活动一项，依据亚旭公司提交的《公安行政处罚决定书》，其无法证明系因公有资产管理中心的原因导致受罚。因此，亚旭公司提出的拒付租金及返还三分之一已付租金的理由均不能成立，本院对亚旭公司要求四季青街道综合服务中心返还其租金1463587.33元的请求不予支持，同时，亚旭公司还应按照案涉《房屋租赁合同书》约定向四季青街道综合服务中心支付所拖欠的租金。 因亚旭公司并没有拒付租金的合法抗辩事由，其不支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。依据案涉《房屋租赁合同书》约定，租金支付方式实行先付租金后使用原则，每次应于上期租金届满前15天内付清，亚旭公司若逾期1个月未交租金的，四季青街道综合服务中心有权解除合同。依照此约定，自2016年4月20日起的租金，亚旭公司应在上一期租期届满之日即2016年4月19日之前即付清，但亚旭公司至今仅支付了20万元，已逾期1个月以上，四季青街道综合服务中心可主张解除案涉《房屋租赁合同书》。亚旭公司提出其早在2017年3月邮寄的《公函》提出解除合同，但综观亚旭公司的《公函》内容，其中并未有明确的解除合同之意，且亚旭公司至今亦未曾向四季青街道综合服务中心或公有资产管理中心交接过案涉出租房屋的钥匙，故本院对亚旭公司的该项主张不予采信，本院对四季青街道综合服务中心提出的解除案涉《房屋租赁合同书》的诉讼请求予以支持。因案涉《房屋租赁合同书》解除，亚旭公司应当将租赁房屋即杭州市江干区××层商铺房屋腾退给四季青街道综合服务中心，本院对四季青街道综合服务中心提出的要求亚旭公司腾退的诉讼请求，予以支持，腾退所需的合理期限由本院酌情确定。四季青街道综合服务中心还提出有附属设施设备由亚旭公司交还，但四季青街道综合服务中心并未提供相应附属设施设备的证据，故本院对四季青街道综合服务中心关于附属设施设备的诉讼请求不予支持。 关于四季青街道综合服务中心主张的租金。因案涉租赁关系解除，现亚旭公司仅支付了2016年4月20日起的租金中的20万元，亚旭公司应支付未付租金、占用费至其实际腾退租赁房屋之日止。根据案涉《房屋租赁合同书》的约定，经计算，暂计算至2017年12月31日，亚旭公司应支付四季青街道综合服务中心租金1544726元，此后，还应依照或参照案涉《房屋租赁合同书》中约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止。 关于四季青街道综合服务中心主张的违约金。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，案涉《房屋租赁合同书》约定，任何一方违反合同，违约方应向另一方偿付当年年租金总额20%的违约金。现四季青街道综合服务中心依据上述约定主张违约金，本院予以支持，但四季青街道综合服务中心所主张的违约金计算基数有误，本院依据本案判决解除的当年度年租金计算出违约金为221920元。 关于亚旭公司主张的房屋装修、罚款等损失，本院认为，本案系因亚旭公司违约导致合同解除，而亚旭公司并无证据证明系因出租人违约导致合同解除，故亚旭公司主张赔偿损失依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除2011年4月19日签订的《房屋租赁合同书》； 二、杭州亚旭装饰工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将杭州市江干区××层商铺房屋（1-2层，共计1050平方米）腾退交还给杭州市江干区四季青街道综合服务中心。 三、杭州亚旭装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州市江干区四季青街道综合服务中心租金、占用费人民币1544726元（暂计算至2017年12月31日），此后，依照或参照2011年4月19日签订的《房屋租赁合同书》中约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日。 四、杭州亚旭装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州市江干区四季青街道综合服务中心违约金人民币221920元。 五、驳回原告杭州市江干区四季青街道综合服务中心的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告杭州亚旭装饰工程有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币10987元（已减半），由杭州市江干区四季青街道综合服务中心负担人民币637元，由杭州亚旭装饰工程有限公司人民币10350元负担。反诉案件受理费人民币13304元（已减半），由杭州亚旭装饰工程有限公司负担。 杭州市江干区四季青街道综合服务中心于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州亚旭装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 钱 姣 二〇一八年十月十二日 书记员 邵翩翩