河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2163号原告（反诉被告）：赵延奇，男，汉族，1967年9月7日生，初中文化，住洛阳市洛龙区。被告：洛阳盛泰龙工程机械有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门镇花园工业区**，组织机构代码：74741866-7。法定代表人：孟轲，系该公司经理。委托诉讼代理人：胡新召，男，汉族，1968年12月1日生，住洛阳市涧**。该公司员工，特别授权。被告（反诉原告）：洛阳市易圆保温材料有限公司，住所地，住所地：洛阳市洛龙区龙门镇龙门大道**会信用代码：914103077616935933。法定代表人：崔少中，经理。委托诉讼代理人：郝玉才，河南蓝锐律师事务所律师，特别授权。原告赵延奇诉被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司(以下简称“盛泰龙公司”)、洛阳市易园保温材料有限公司（以下简称“易园公司”）为租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后。被告易园公司在答辩期内对原告提起反诉，本院合并审理后于2017年10月9日作出（2016）豫0311民初5562号民事判决书，判决后被告易园公司上诉，洛阳市中级人民法院于2018年3月29日作出（2017）豫03民终6698号民事裁定书，认为原审判决认定事实不清，裁定撤销原审判决，发回重审。本院于2018年4月17日立案受理后，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵延奇、被告盛泰龙公司的委托诉讼代理人胡新召、被告易园公司的法定代表人崔少中及委托讼代理人郝玉才到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告赵延奇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告2004年7月20日签订的土地及附属物租赁合同；2、请求判决二被告立即搬出洛阳市洛龙区龙门大道790号院；3、判决二被告支付原告2016年土地及附属物的租金88816元，及自2017年1月1日至实际交付日的租金；4、诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2004年7月20日，原告与第一被告签订了土地及附属物租赁合同。约定将原告位于洛阳市洛龙区龙门镇花园工业区的14.56亩土地及附属物租给第一被告使用，合同期限从2004年7月20日至2024年7月20日，约定每亩租金为3000元，另外第一被告前十年每亩每年再补偿原告面粉1500斤，后十年每亩每年再补偿原告面粉2000斤，面粉按市场价结合花园村定价计算，还约定第一被告每年12月25日缴纳下一年租金，如延迟交租金超过一个月，原告有权解除合同，2016年3月6日第一被告告知原告因无法经营，要退还原告的土地及附属物。后原告到现场收回土地及附属物时才知第一被告将部分土地及附属物转租给了第二被告，原告多次要求二被告支付租金并搬走无果，两被告的行为不但严重违反了合同约定，也严重侵犯了原告的财产权益，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判决。被告盛泰龙公司辩称，2016年1月因为政府拆迁我所经营的大楼被拆除，后院也已测量，附属物的赔偿也已下过，被告属于无法经营下去，于2016年1月，我与原告协商把所有租赁的土地归还给原告，同时通知第二被告如果推迟拆迁，村里或原告要租金，第二被告直接把租金交给原告即可，同时我与原告协议有离场时间，所有的拆迁赔偿也归原告，但后来，不知何原因第二被告与原告未能达成一致协议，未能继续履行租金交付，第二被告的租金交至2015年12月31日，我交给原告的租金时间截止日期为2015年12月31日。被告易园公司辩称，一、原告赵延奇不具备诉讼主体资格。（1）花园村是否具有出租涉案的土地权利需要法庭予以核查，根据洛郊国用（上）字第93045国有土地使用证，涉案土地于1993年8月25日已变更为国有土地，土地使用者为洛阳福多房地产开发有限公司，并非花园村。本案涉案土地的性质已经发生改变，土地性质为国有土地并非花园村集体土地，花园村已无权将涉案土地出租给赵延奇，赵延奇自然丧失向答辩人主张支付租金及要求答辩人搬迁的权利基础。（二）花园村村委会与赵延奇之间签订的土地租赁合同是否合法，尚需认定。根据《村民委员会组织法》第21条、第24条第（四）项，土地承包经营方案需要经村民会议讨论决定方可办理，花园村村委会与赵延奇之间签订的土地租赁合同是否经花园村村民会议讨论决定尚需审理查明，倘若该土地租赁合同未经村村民会议讨论决定，那么花园村村委会与赵延奇之间签订的土地租赁合同无效，赵延奇就没有行使合同解除的事实和法律依据。（三）涉案土地在2010年再次被征归国有，土地管辖权已明确不在花园村，并且当时政府部门曾组织拆迁，后因种种原因搁置。现涉案土地又处于动迁状态，赵延奇早已丧失请求被告支付租金及搬迁的事实基础及法律依据。二、原告要求答辩人与被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司共同支付其2016年度和2017年1月1日至实际交付土地之日止的土地租金（14.56亩），没有事实依据和法律依据。被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司从原告赵延奇租赁土地14.56亩，但是被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司转租给答辩人土地仅为991㎡。由于答辩人实际占地仅是991㎡，即使判决答辩人支付租金，也只能判决答辩人支付991㎡土地所对应的租金。三、原告赵延奇依法不应当起诉答辩人根据合同的相对性，答辩人与原告赵延奇之间不存在租赁合同关系，原告赵延奇应当向被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司主张租金；同时，根据《合同法》第224条“第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，可见在转租关系中，出租人（即本案赵延奇）只能向承租人（即本案洛阳盛泰龙工程机械有限公司）主张权利，而不能向第三人（即本案洛阳市易圆保温材料有限公司）主张权利。与此同时，答辩人在与被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司签订租赁合同之前，已经向花园村求证，得知被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司有权转租，对此花园村村委对答辩人做过书面答复。答辩人按时向被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司交纳租金，且已尽到谨慎的审查义务，在此过程中并无过错，原告赵延奇起诉答辩人没有法律和事实依据。同时，需要向法庭说明一点，在本案原一审、二审审理过程中，答辩人才得知在整个租赁过程中，被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司联合花园村村委会故意隐瞒涉案土地性质、权属状况和随时处于动迁的状态，被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司将涉案土地出租给答辩人实属一场骗局，给答辩人造成难以估量的损失，请求人民法院依法维护答辩人的合法权益。反诉原告易圆公司向本院提起反诉请求：1、判令被反诉人赔偿损失90000元。2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与盛泰龙公司于2013年6月13日签订《租赁合同》，合同约定期限为10年，供反诉人进行生产加工保温材料。后来在反诉人加工生产的过程中，被反诉人赵延奇无故将反诉人的公司生产加工设施进行破坏，造成反诉人的严重经济损失。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。反诉原告赵延奇辩称，易圆公司属于无中生有，均不是事实，并且与上次反诉的请求与事实理由与本次不一致，被告找的证人是其侄子，不具有可信性。盛泰龙公司辩称，对反诉人的意见不予认可，缺乏证据，无中生有。第一被告在2016年已经退出案件标的，更没有损坏任何的道路。经审理查明：2003年12月28日，洛阳市洛龙区龙门镇花园村村民委员会（甲方）与原告赵延奇（乙方）签订了《土地租赁合同书》，合同约定洛阳市洛龙区龙门镇花园村村民委员会将本村的14.56亩土地出租给原告赵延奇，位置：北邻卫校，南邻花园工业楼，东邻福多小区；面积：东西长（南92.5、北64）米，南北宽（西109.5、东94）米；租金标准及补偿办法1、乙方每亩每年向甲方交租金1000元；2、前十年乙方每亩每年向甲方补偿面粉1500斤，后二十年乙方每亩每年向甲方补偿面粉2000斤，面粉标准为标粉，面粉按交付时市场零售价折款交付。后原告赵延奇按合同约定的交租金标准和补偿办法从2003年12月29日起每年向洛阳市洛龙区龙门镇花园村村民委员会足额交纳租金至2018年12月31日。2004年7月20日，原告赵延奇（甲方）与被告盛泰龙公司（乙方）签订了《土地租赁合同书》，合同约定赵延奇将上述土地中的12.316287亩土地转租给被告盛泰龙公司，合同内容为：“一、位置：1、北邻卫校，南邻花园工业楼，东邻福多小区。面积：东西长（附图）米，南北宽（附图）米，合地（12.316287亩）。二、租赁期限：自2004年7月20日到2024年7月20日共贰拾年。三、租金标准及补偿办法：1、乙方每亩每年向甲方交租金（3000）元。2、前十年乙方每亩每年向甲方补偿面粉1500斤，后十年乙方每亩每年向甲方补偿面粉2000斤，面粉标准为标粉，面粉按交付时市场零售价折款交付（注：面粉按每年花园村收费为准）。3、第一次交款从2004年7月20日到2005年12月31日，共计（74718.806）元。4、第一次交款时面粉每斤按0.8元计算，如2005年花园村面粉价格有所变动，按花园村实收为准，多退少补。5、每年12月25日为交纳租金时间。6、如乙方迟交，可按迟交部分的实际余额，并加附银行利息补交，如超过1个月不交租金者，甲方有权终止合同，并追究乙方相应的违约责任。四、其他约定：1、合同生效后，乙方可利用租赁的土地，依法自主经营，自负盈亏，独立承担民事经济法律责任。合同期内，乙方所租土地不能转让，如转让需得经甲方的同意。2、租赁期内，因土地本身产生的农业税，由甲方负责，因经营发生的一切费用由乙方负责，乙方所租赁的土地需要办理土地及规划甲方提供土地使用证，建筑等手续由乙方负责办理，办理土地及规划建筑等手续的一切费用由乙方负责。3、合同签订后，乙方投资的所有永久性建筑设施，无偿归甲方所有，乙方有权进行调整改造无偿使用，合同到期后，若乙方愿意继续经营，同等条件下，乙方优先续签合同。五、违约责任：任何一方不遵守本合同给对方造成损失的违约方应承担对方的一切经济损失。六、负责条件：因法律规定的人力不可抗拒因素，造成合同不能履行，双方互不负责。七、合同的变更解除：双方因发生特殊情况，通过协商变更或解除合同，协商不能达成一致，可通过法律、诉讼解决。八、本合同自签订之日起生效。九、本合同未尽事宜，由双方协商解决。十、本合同一式四份，甲、乙双方各持二份。甲方：赵延奇，乙方：洛阳盛泰龙工程机械有限公司合同专用章，乙方代表：胡新洛。二零零四年7月20日。”后双方又签订《场地租赁补充协议》一份，由原告赵延奇将承租的14.56亩土地全部转租给被告盛泰龙公司。具体内容为：“甲方在原有场地面积上给乙方增加2.2437亩地，履行方法按原合同执行，面积以现在新图纸为准（共计：14.56亩），以后每年按14.56亩计算租金。甲方：赵延奇，乙方：胡新洛。”双方按合同约定正常履行各自义务至2015年12月31日。2013年6月13日，被告盛泰龙公司（出租方）在未征得原告同意的情况下与被告易圆公司（承租方）签订了《租赁合同》一份，将上述土地（现为洛阳市洛龙区龙门大道790号院）的钢构厂棚702㎡和厂棚前西边空地289㎡交给被告易圆公司使用，并将该院内的办公大楼一层（东边）贰间房，提供给被告易圆公司做办公室使用。具体内容为：“第一条：租赁标的：1、出租方将坐落在洛龙区洛龙大道790号院内的钢构厂棚702㎡（附图）及厂棚前西边空地（附图）289㎡租给承租方使用；2、出租方将办公大楼一层（东边）贰间房，提供给承租方做办公室使用；第二条：租赁用途：承租方拟用作生产保温材料及办公用。第三条：租赁期限：自2013年7月1日到2023年6月30日止，共拾年。第四条：租金标准及付款办法：1、前五年租赁标的年租金为人民币（大写）：捌万元（￥80000.00）整，后五年以每年每亩500斤面粉价递增租金（面粉价以当时市场价格为准），出租主的租赁费为税后所得；2、第一次交款从2013年7月1日到2013年12月31日，共计人民币（大写）肆万元（￥40000.00）整；3、租金按年缴付，先缴后使用，承租方每年12月20日前向出租方支付次年租金；第五条：其他费用：1、承租方在租赁期内使用的水电费，由承租方根据当地标准自行承担；2、因承租方经营发生的一切费用由承租方承担。第六条：其他约定：1、合同生效后，承租方应该依法自主经营，自负盈亏，独立承担民事经济法律责任，合同期内承租方不得转让，如转让需得经出租方的同意；2、承租方如超过30日不交租金者，出租方有权终止合同，并追究承租方标的租金总额15%的违约金；3、合同期内五年内承租方投资的所有永久性建筑设施如遇人力不可抗拒的因素、拆迁，建筑设施的赔偿是谁投资谁受益。五年后无偿归出租方所有，合同到期后承租方不得进行破坏，如愿意继续经营，同等条件下原承租方优先续签合同；4、承租方在合同期内，负责对租用标的房屋的修缮并承担相当费用，不得变动或破坏房屋的主体结构；第七条：违约责任：任何一方不遵守本合同给对方造成损失的，违约方应承担对方的一切经济损失。第八条、免责条件：因法律规定的人力不可抗拒的因素造成不能履行的，双方互不负责任。第九条：合同的变更解除：双方因发生特殊情况，通过协商变更或解除合同，协商不能达成一致，可通过法律诉讼解决。第十条：本合同自签订之日起生效。第十一条：本合同未尽事宜，由双方协商解决。第十二条：本合同一式四份，双方各持两份。甲方：胡新召，并加盖盛泰龙公司印章，乙方：崔少中，并加盖易园公司印章。”该合同签订后，二被告均依约履行合同义务至2015年12月31日。2016年3月6日，双方又签订《协议》一份，内容为：“现因政府拆迁，乙方无法经营，按赵延奇与盛泰龙胡新洛所签原合同约定，故从2016年1月1日无偿退出，全部交由赵延奇经营。特此证明。甲方：赵延奇，乙方：胡新洛。”双方签订《协议》后，被告盛泰龙公司并没有将租赁原告的14.56亩土地的使用权与原告进行交接，被告盛泰龙公司转租给被告易圆公司的289㎡土地和702㎡钢构厂棚以及房屋2间，依然有被告易圆公司无偿使用至今。根据原告提交的2016年11月18日向龙门镇花园村交纳的2016年土地租金可计算出当年的面粉价格为1.55元/斤，原告在2016年度应收土地租金为88816元（14.56亩×3000元/亩＋2000斤/亩×14.56亩×1.55元/斤）。被告易圆公司提交了2016年5月11日其与张汉梁签订的《工业品买卖合同》及其公司法定代表人崔少中的银行交易明细，该明细显示2017年3月24日崔少中向张汉梁转账90000元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告赵延奇与被告盛泰龙公司签订的《土地租赁合同书》及《场地租赁补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。合同中双方约定的租赁期限为2004年1月1日至2033年12月31日。当事人协商一致，可以解除合同。原告赵延奇与被告盛泰龙公司于2016年3月6日协商一致签订了离场协议，应视为双方达成了解除租赁合同的意思表示，故对原告主张解除与被告盛泰龙公司签订的《土地租赁合同书》的诉求本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告盛泰龙公司与原告签订的租赁合同中明确约定合同期内，盛泰龙公司所租土地不能转让，如转让需经原告同意。盛泰龙公司在未经原告同意的情况下将部分租赁土地转租给被告易园公司，双方的租赁合同对原告没有约束力，易园公司实际占有并使用部分租赁土地，其相对于原告为无权占有。被告盛泰龙公司在与原告签订离场协议后没有将租赁物返还给原告，故被告盛泰龙公司应承担依法返还租赁物的义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故原告可对被告易园公司主张原物返还请求权。关于原告主张的租金，因原告与被告盛泰龙公司签订了租赁合同，被告盛泰龙公司与被告易园公司签订了租赁合同，根据合同相对性原则，原告与被告易园公司之间没有合同关系，其应向被告盛泰龙公司主张租金。因原告与被告盛泰龙公司均认可租金已支付至2015年12月，故被告盛泰龙公司应向原告支付2016年度租金88816元，2017年1月1日后的租金应按约定每年43680元29120斤（14.56亩*2000斤/亩）标准面粉价（按交付时市场零售价折款，以花园村收据为准）标准支付至返还租赁物时。二被告之间的租赁合同纠纷，可有二被告依双方的租赁合同另行解决。关于易园公司反诉赵延奇赔偿损失90000元的诉求，因其提供的证据不能确定该90000元系违约金且系原告的行为导致该损失，故对其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵延奇与被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司于2004年7月20日签订的《土地租赁合同书》；二、被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司和被告洛阳市易圆保温材料有限公司于本判决生效后十日内搬出洛阳市洛龙区龙门大道790号院；三、被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵延奇2016年度土地租金88816元；四、2017年1月1日之后的土地租金，由被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司按照每年43680元和29120斤（14.56亩×2000斤/亩）标准面粉价（按交付时市场零售价折款，以花园村收费为准）向原告赵延奇支付至实际交付洛阳市洛龙区龙门大道790号院给原告赵延奇之日止；五、驳回被告（反诉原告）洛阳市易圆保温材料有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2220元，由被告洛阳盛泰龙工程机械有限公司承担，反诉费1025元，有被告洛阳市易圆保温材料有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姚少庆人民陪审员  董丽颖人民陪审员  窦海滨二〇一八年十月三十一日书 记 员  焦靖杰