上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初10404号原告：刘有凤，女，1944年7月23日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘有明。被告：盛蔚青，男，1975年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。原告刘有凤与被告盛蔚青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行审理。原告刘有凤及其委托诉讼代理人刘有明、被告盛蔚青到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意延长本案简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告刘有凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房余款24万元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金7.68万元(以24万元为本金，按每日本金的万分之五即120元的标准，从2016年8月1日起计算至起诉之日止)。事实和理由：原告与被告于2016年3月2日签订关于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋买卖价格为142万元，嗣后被告先后支付33万元及85万元。2016年6月，双方办理系争房屋的过户登记手续，且被告在未结清余款情况下强行入住系争房屋，多次沟通无果遂涉诉。被告盛蔚青辩称：不同意原告的诉讼请求。双方对系争房屋的真实交易价款约定为121万元。除原告所述的被告已付款33万元及85万元外，被告另已向原告支付了定金3万元，故被告已付清全部房款。本院经审理认定事实如下：2016年3月2日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份(第一版，合同编号：XXXXXXX)，约定原、被告通过案外人上海欣家房地产经纪事务所居间介绍，由被告向原告购买系争房屋，房地产转让价款共142万元，双方于2016年7月31日前办理过户手续。若被告未按本合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，按逾期未付款日万分之五计算，自应付期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，原告有权单方解除合同，被告承担总价款20%的赔偿责任。补充条款约定，附属设施设备及室内装饰均已包含在房价款内，并随系争房屋一并转让。合同附件二约定，设备含简装修家具家电，装饰含简装修，设备和装修费用包含在房地产转让价款内，被告不需另外支付费用，原告不得拆除并应随房交付被告。合同附件三约定，被告应于2016年3月2日前支付首付款56万元(含已收定金)，被告通过银行贷款支付第二期房款85万元，被告取得房地产权证且第二期房价款支付至原告账户后7日内双方交接房屋，同时被告支付原告房价尾款(若有)1万元。同日，原、被告及案外人上海欣家房地产经纪事务所签订《补充协议》一份，载明房屋实际成交价为121万元，由于被告购买房屋属于“二套房”，首付需达到56万元，故调整房屋合同价值142万元，被告实际首付款为35万元，余下款项贷款支付。因银行贷款需要，原告配合被告做好56万元的银行流水记录，被告支付原告35万元(含定金3万元)后，原告转回被告21万元，被告再转给原告21万元。同日，被告向原告转账33万元。同日，原告向被告出具《收款收据》，载明原告收到被告购房订金3万元。(就该《收款收据》，以下简称“3万元收据”)同日，原告向被告出具另一份《收款收据》，载明原告收到被告购房款53万元。(就该《收款收据》，以下简称“53万元收据”)同日，被告向原告出具一份《收款收据说明》，载明53万元的收据是原告配合被告贷款需要，原告实际收到的房款为35万元。2016年7月4日，原、被告又签订《上海市房地产买卖合同》一份(第二版，合同编号：XXXXXXX)，该合同内容除落款时间外，与《上海市房地产买卖合同》(第一版，合同编号：XXXXXXX)内容一致。2016年8月2日，被告通过银行贷款方式向原告支付二期房款85万元。审理中，本院向系争房屋本次交易的中介人员刘凌江询问相关交易细节。刘凌江称，系争房屋的交易实际价款为121万元，本以为被告购买系争房屋不属首套，故打算作高房价以多贷款，其后才知被告原有住房系酒店式公寓，根据政策购买系争房屋仍属首套，所以作高房价至142万的手续都是不必要的。但考虑到合同已经签订，流程也已经开始，所以没有重新签订价款为121万元的购房合同。《上海市房地产买卖合同》双方共签过两版，签订第二版的原因在于，买卖合同签订日至约定的过户日有效期为三个月，第一版合同超过该有效期，故签订了第二版合同，但双方真实意思仍以121万元成交。就付款情况而言，被告已向原告支付了121万元，含定金3万元、首付款33万元、银行贷款85万元。中介从原告收取的121万元中暂收了1万元，故原告实际收款120万元。暂收的1万元，嗣后因原告将家具家电搬离，故双方产生争执，故中介将该1万元退还给被告了，但因其已从案外人上海欣家房地产经纪事务所处离职，故无法提供退款记录。对此，原告陈述：不认可刘凌江陈述的真实性，并认为第一版《上海市房地产买卖合同》过期后，原告不同意出售，故双方明确以142万元为真实价款签订第二版《上海市房地产买卖合同》；关于中介向被告退还1万元的事项，其无法表态，因其仅收到了33万元转账款及85万元银行贷款。被告陈述：对于刘凌江陈述的签订合同的过程是确实的，但中介暂收原告1万元，与其无关，且其并未收到中介退还的1万元。原告将家具家电搬离后，被告要求中介协调，可能中介将1万元用于恢复房屋原状。审理中，对于3万元收据，原告称该收据是配合被告贷款所签，实际未收到该3万元；被告称该3万元是在2016年2月以现金方式支付给居间方，原告于2016年3月2日当天补签了该3万元收据。对于53万元收据，双方均确认系为办理贷款所制作。被告陈述，事实上《补充协议》所约定的制造21万元流水的事宜并未发生。本院向双方询问《收款收据说明》及《补充协议》中所载的“原告实际收到的房款为35万元”以及“被告实际首付款为35万元”中的“35万元”系如何得出且应作何理解，原告称上述文件作成时，其实际收款33万元，但根据中介要求即签署了，系为配合贷款所作；被告称上述文件作成时，其实际付款36万元，但考虑到有3万元收据及33万元的转账记录，足以说明实际付款额，故中介要求签署上述文件其没有拒绝。审理中，双方均确认系争房屋现已过户至被告名下。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》二份、《补充协议》、转账凭条、《收款收据》二份、交易明细清单、《收款收据说明》、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案中原告现主张的购房余款24万元实由两部分组成，一是原告主张的交易价款(142万元)与被告主张的交易(121万元)之差额21万元，二是原告主张的被告已付款(118万元)与被告主张的已付款(121万元)之差额3万元。鉴此，本案的争议焦点为：一、原、被告对系争房屋买卖价款的真实约定；二、被告实际已向原告付款之金额。本案中，根据第一份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》可知，双方于2016年3月约定的真实交易款为121万元，而非142万元。第二份《上海市房地产买卖合同》签订时间虽在2016年7月，但根据在案证据及双方陈述，本院认定原、被告并未达成变更价款的合意，故原告主张的合同价款差额21万元，无法为本院支持。值得指出的是，原、被告签署的二份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中关于作高房价以增加贷款金额的约定，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效；其余约定内容不违反法律规定，应属有效。关于被告的已付款金额，根据在案证据及原、被告陈述，双方对于被告已支付首付款33万元及银行贷款85万元不存争议，故双方的实质争讼对象系：被告所称的已通过现金方式支付原告定金3万元，是否具有依据。原告诉称3万元收据系在中介要求下出具，实际未收到该3万元，不符合日常生活经验，本院难以采信。居间人员刘凌江陈述从被告已付给原告的3万元中暂收取1万元的事实，可以与《收款收据说明》及《补充协议》中所载的“原告实际收到的房款为35万元”以及“被告实际首付款为35万元”相协调，即原告实际收取了3万元定金中的2万元(另1万元转交中介)及首付款33万元，合计35万元。然根据原告出具的收条，结合刘凌江所述1万元系原告收到被告购房款后，由中介人员从原告处暂收。故本院认为被告实际已付款121万元，与双方约定的系争房屋转让款一致，被告已充分履行了合同约定的付款义务。又鉴于上述认定，原告所主张的以24万元为本金计算的逾期付款违约金7.68万元，同样无法获得本院支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告刘有凤的诉讼请求。案件受理费6,052元，减半收取3,026元，由原告刘有凤负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王凌琼二〇一八年十月三十一日书记员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。