贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2982号 上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山**安置房，统一社会信用代码:9152050275535742XG。 法定代表人:王志坚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：商瑞崇，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：翟进，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聂国祥，男，1963年1月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：谢乾英，女，1957年2月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：聂咏，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈阳萍，贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局，住所地贵州省毕节市金海湖新区职教城，统一社会信用代码:11522400MB11758146。 负责人:冯祥，系该局局长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。 上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称“天河城投公司”）因与被上诉人聂国祥、谢乾英、毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局（以下简称“金海湖征拆局”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人天河城投公司上诉请求：1、撤销（2018）黔0502民初1088号民事判决书，依法改判城投公司不承担任何责任或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、城投公司作为国有企业，根据行政工作安排，天河城投公司对被拆迁人的安置义务转移给毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局后，被拆迁人后来亦是与该局对接安置工作，并对该局安置工作不满提出信访等，被拆迁人已以其“事实行为”认可拆迁安置责任主体的转移，拆迁安置合同的安置义务主体已进行了变更。2、2015年1月13日，因行政区域调整，毕节市七星关区人民政府与原双山新区（现金海湖新区）管理委员会召开联席会议形成的毕节市七星关区人民政府专题会议纪要（七星府[2015]3号），将涉案房屋项目拆迁安置主体由天河城投公司转移为毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局。毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局后来也履行了对被拆迁人的后续安置义务，只是被拆迁人称因安置房漏水等原因，拒绝收房。被拆迁人亦是对毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局的安置工作不满意提出信访，表明被拆迁人已认可天河城投公司本应承担的拆迁安置义务转移至毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局。毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局自认其为拆迁安置责任主体，认定其为拆迁安置责任主体也有利于本案纠纷的实际解决。3、一审认定房屋安置义务主体的安置义务还未完成，鉴于绝大多数被拆迁人认可安置房屋达到交房标准，早已收房并装修入住，一审偏信本案被拆迁人的单方陈述，认定涉案房屋达不到交房标准，认定事实错误。4、一审判决应给付被拆迁人的超期过渡费过高，应参照违约所导致的实际损失的金额予以认定。本案中的《房屋拆迁安置补偿协议》约定逾期安置房屋的，按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发过渡费。该约定系对合同当事人违反合同约定的一种违约责任。上诉人认为该违约金支付标准过高，应参照实际损失予以调低，且《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已经被废止，一审判决上诉人按照该标准支付被上诉人逾期过渡费，适用法律错误。5、根据会议纪要的安排，拆迁主体变更后，上诉人的拆迁工作系移交给毕节市七星关区梨树镇人民政府。同时，在金海湖征补局提交的证据中，毕节市双山新区管理委员会（2015）7号会议纪要明确决定，由袁中传同志牵头，新区征补局、梨树镇具体负责，原则同意按评估公司评估结果，尽快组织群众回迁与补差，于2015年6月底前完成回迁安置工作，未按时完成回迁工作的超期安置费用由梨树镇人民政府进行负责。因此，毕节市七星关区梨树镇人民政府与本案的处理结果有法律上的利害关系，应当追加毕节市七星关区梨树镇人民政府为本案的当事人参加诉讼。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判决，依法改判城投公司不承担责任，或者把本案发回重审。 被上诉人聂国祥、谢乾英二审答辩称：原判正确，请求二审予以维持。 被上诉人金海湖征拆局二审答辩称：上诉人的上诉主张不成立，请求二审依法驳回。 原审原告聂国祥、谢乾英向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告天河城投公司履行合同约定支付原告从2015年1月1日开始至房屋符合安置条件，并安置完毕之日止的逾期过渡费暂计15万元（计算方式以房屋面积257.52平方米，按5元/平方米/月），具体金额以安置完毕之日为准。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告系梨树镇××村的村民，2010年因力帆骏马研发中心工程需要征用原告位于梨树镇××村的房屋，被告天河城投公司作为拆迁人，根据被告公布的《毕节市力帆骏马研发中心C程项目房屋拆迁补偿安置方案》毕节市拆许字(2010)13号《通知》优先选择住房、门市或者摊位号的规定，原、被告于2011年4月18日签订合同号(2010)071号《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定“甲方(天河城投公司)经有关部门批准，承建毕节市梨树镇××村力帆骏马研发中心的工程；拆迁乙方房屋面积为257.52平方米，乙方并于2011年4月26日前搬迁完毕；乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月;若甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算”，合同签订后原告将面积为363.96平方米房屋交付给被告拆除，原告并按照合同约定的面积领取超期过渡费。被告于2015年6月通知原告回迁，过渡费支付到2015年6月30日，经原告现场查看存在房屋严重漏水，根本无法居住，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目施工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，原告要求被告出具竣工验收备案证明书、建筑工程消防、环保、规划、人防设施验收合格证明，被告一样合格证明都没有，因此其房屋根本达不到交付条件，由于原告系被安置户，对未达到房屋交付法定条件的，原告可拒绝接收，由此所产生的法律后果由房屋拆迁单位承担，造成逾期交房的有权要求房屋拆迁单位承担相应的违约责任。由于本案中的房屋拆迁时间2011年，因此适用《城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》，根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为:逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%;逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%;逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费。”及双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》第五条约定的内容和《房屋拆迁安置补偿协议》所附房屋拆迁安置补偿项目明细表中明确过渡费按5元每平米每月计算，被告应继续支付原告过渡费，由于被告从2014年12月31日后未支付过渡费，并且被告拟安置的房屋根本达不到交付条件，被告实际没有履行安置义务，故逾期安置现在已逾期三年多，因此被告应向原告支付从2014年12月31日到履行安置完毕的过渡费，过渡费计算方式为房屋面积为257.52平方米，按5元/平方米的五倍计算，时间从2015年1月1日至房屋符合安置条件，并履行至安置完毕之日止。综上事实，原告提起诉讼，请求支持原告的诉求。 一审经审理认定事实如下：二原告系夫妻，原告聂国祥、谢乾英作为乙方与被告天河城投公司作为甲方二次签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定“甲方(天河城投公司)经有关部门批准，承建毕节市2011年4月19日梨树镇××村力帆骏马研发中心的工程，拆迁乙方二处房屋面积为152.98+104.74=257.72平方米（原告诉称257.52平方米），乙方于2011年4月26日前搬迁完毕，甲方以力帆骏马研发中心安置房住房及门面与乙方进行调换或安置，甲方调换给乙方的房屋，应符合国家质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定，乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，若甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算。合同签订后，原告依约于2011年4月26日将房屋交付给被告拆除。《房屋拆迁安置补偿协议》附属的房屋拆迁安置补偿项目明细表中明确过渡费按5元每平米每月计算，被告支付原告过渡费至2014年12月31日，因行政区划变更，涉案的力帆骏马研发中心项目在梨树镇，划归双山新区（2015年1月7日现金海湖新区）范围，七星关区人民政府与原双山新区管委会召开联席会议，明确表示该项目由双山新区梨树镇政府组织实施，被告金海湖征拆局等部门配合，但未明确由何主体全面履行《房屋拆迁安置补偿协议》约定的安置义务。被告金海湖新区征拆局于2015年6月10日通知原告等业主回迁，原告等以涉案安置房存在质量问题为由拒绝回迁，此后以前述请求诉至本院。 本院认为：本案争议的焦点是：1、承担本案拆迁安置补偿责任的主体是谁？2、涉案房屋是否达到回迁条件？3、原告是否存在违约行为？4、过渡费应如何计算？ 根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，原告聂国祥、谢乾英与被告天河城投公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院依法予以确认。协议双方均应依约履行各自的义务。虽然由于行政区划的变更，涉案的力帆骏马研发中心安置房划归金海湖新区范围，七星关区人民政府与双山（现金海湖）新区管委会以会议纪要的形式明确该项目由金海湖新区梨树镇人民政府组织实施，其他相关部门予以配合，但未明确由何机构独立承接拆迁安置补偿合同义务，且该行为只是七星关区政府与金海湖新区管委会之间关于拆迁安置行政管理职权的调整，系行政决策及执行的范畴，属行政法律关系。而本案《房屋拆迁安置补偿协议》的签订和履行系民事法律行为，合同关系的变更应以原告聂国祥、谢乾英、被告天河城投公司的意思自治原则为基础，行政行为不能强制变更合同主体。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，即使因行政区划变更，需将合同约定的安置义务履行方变更为金海湖新区的有关主体，也应经享有安置权利的原告同意，否则不发生债务转移的法律效果。因此，本院认定履行涉案安置补偿义务的主体仍然是被告天河城投公司。 原告以涉案房屋存在质量问题而拒绝回迁并主张过渡费，被告金海湖征拆局辩称房屋达到回迁条件。《房屋拆迁安置补偿协议》约定“甲方调换给乙方的房屋，应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定。”且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目施工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，涉案房屋应符合国家质量标准及经依法验收合格，不仅是合同约定，也是法律规定的被告天河城投公司的义务，无论涉案房屋是否实际存在质量问题，被告天河城投公司均有举证证明涉案房屋达到交付条件的义务，但是，其未能举证证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，被告金海湖征拆局关于房屋达到交付条件的抗辩，本院不予采纳。既然没有证据证明涉案房屋达到交付回迁条件，那么原告拒绝回迁不属于违约行为。 过渡费的支付实际是被告天河城投公司在协议中对因拆迁原告房屋之后至原告回迁期间居住房屋的补偿，原告于2011年4月26日将被拆迁房屋交付被告天河城投公司拆除，合同约定过渡期24个月，即被告天河城投公司应于2013年4月26日前依约将安置房屋交付原告，但其至今未履行该义务，且过渡费仅支付至2014年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求被告天河城投公司继续履行支付2015年1月1日至房屋符合安置条件并安置完毕期间过渡费的诉讼请求，本院予以支持。协议约定若被告未按本约定期限安置原告房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算，合同约定过渡费按5元每平米每月计算。《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定：“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为:逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费。”虽然该办法已于2012年2月1日废止，但是原、被告双方在签约时均同意按照该办法规定的标准支付安置补助费，因此，根据意思自治原则，本案中仍应参照前述原则支付安置补助费。合同约定过渡期至2013年4月26日，被告支付过渡费至2014年12月31日，那么2015年1月1日至2015年4月26日，系逾期一年不足二年，应增加75%的过渡费，即257.52平方米×8.75元×4个月=9013.20元；2015年4月26日至2016年4月26日，系逾期二年不足三年，应增加100％的过渡费，即按10元/月/平方米计算金额为：257.52平方米×10元×12个月=30902.4元；2016年4月27日以后系逾期三年以上，按前述规定被告应增加五倍支付原告逾期过渡费，但原告诉求主张按五倍计算过渡费，未超过前述规定，即257.52平方米×5元×5倍=6438元/月，截止2018年4月27日，产生过渡费6438元×24个月=154512元，2018年4月28日以后的过渡费，结合原告回迁期限据实结算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：被告毕节市天河城建开发投资有限公司向原告聂国祥、谢乾英支付过渡费，其中2015年1月1日至2015年4月26日的过渡费9013.20元、2015年4月26日至2016年4月26日的过渡费30902.4元、2016年4月27日至2018年4月27日的过渡费154512元，合计194,427.60元，自本判决发生法律效力之日起十日内支付；2018年4月38日至原告回迁完毕之日期间的过渡费，按6438元每月计算，自原告回迁完毕之日起十日内支付。案件受理费1650元，由被告毕节市天河城建开发投资有限公司负担。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，无新的事实、证据。 二审双方当事人争议的焦点是：1、原判判决上诉人天河城投公司作为本案的责任主体是否正确？2、原判适用《贵州省城市房屋拆迁管理办法》所规定的标准计算过渡费是否正确？3、毕节市七星关区梨树镇人民政府是否应作为本案当事人参加诉讼？ 本院认为：关于双方当事人争议的焦点一：原判判决上诉人天河城投公司作为本案的责任主体是否正确的问题，经查，上诉人天河城投公司作为《房屋拆迁安置补偿协议》的一方当事人，依照合同的相对性原则，在合同未解除之前，均应当根据合同约定的内容承担义务、享有权利。对于毕节市七星关区人民政府与原双山新区（现金海湖新区）管理委员会召开联席会议形成的毕节市七星关区人民政府专题会议纪要（七星府[2015]3号），明确该项目由双山新区梨树镇政府组织实施，被上诉人金海湖征拆局等部门配合。一方面，该会议纪要属行政文件，不能改变合同的“相对性原则”。只是行政部门的内部分工；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，上诉人将合同义务转移给被上诉人金海湖征拆局须经合同相对方同意。本案二审开庭时被上诉人明确表示上诉人天河城投公司转移合同义务未经自己同意，因此，上诉人主张本案的合同义务已转移给被上诉人金海湖征拆局的主张无事实与法律上的依据，本院不予采纳。上诉人天河城投公司提出其是国有企业，在执行政府指令，且根据毕节市七星关区人民政府专题会议纪要（七星府[2015]3号）本案的合同义务已转移给被上诉人金海湖征拆局的上诉主张，经查，双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》属民事合同，不是行政合同。因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》进行调整，且上诉人转移合同义务的主张未经被上诉人同意，因此，上诉人还应承担本案的合同义务。原判认定正确，上诉人对此提出的上诉主张不成立，本院不予支持； 关于双方当事人争议的焦点二、原判适用《贵州省城市房屋拆迁管理办法》所规定的标准计算过渡费是否正确的问题，经查，双方当事人在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定：“乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，若甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算。”。因此，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定是双方约定的过渡费计算标准。实际双方当事人对此的约定即为“乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，若甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为:逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费。增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算。”虽然《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已经废止，但双方当事人的上述约定并未发生变化，因此，原判判决上诉人按此标准支付过渡费并无不当。本院予以确认。上诉人天河城投公司提出《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已经废止，原判以该办法规定的标准计算过渡费不当的上诉理由，经查，双方当事人在签订合同时同意按该标准支付过渡费不违反法律强制性规定，除非双方当事人修改或解除合同，否则该约定条款不因《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的废止发生变化，因此，上诉人提出的这一上诉理由不成立，本院不予采纳； 关于双方当事人争议的焦点三、毕节市七星关区梨树镇人民政府是否应作为本案当事人参加诉讼的问题，由于毕节市七星关区梨树镇人民政府不是合同一方的当事人，上诉人天河城投公司主张的合同义务转移又未发生法律效力，故毕节市七星关区梨树镇人民政府与本案的处理结果无法律上的利害关系，原判未将其列为本案当事人正确。上诉人提出原判遗漏当事人的上诉理由无事实与法律上的依据，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人天河城投公司提出的上诉主张不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红梅 审判员  曹建军 审判员  殷 勇 二〇一八年十月二十二日 书记员  谭 湘