广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初1609号原告（反诉被告）：苏泳宁，男，1980年8月8日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区，委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。原告（反诉被告）：叶雪平，女，1977年6月16日出生，汉族，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：林丹珠，女，1980年9月11日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：刘利平，广东骏和律师事务所律师。被告：佛山市南海区嘉好房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥体育路德明大厦A座A-1铺之二，统一社会信用代码：91440605077897522H。法定代表人：何福香，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭文良，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东禅都律师事务所律师。原告苏泳宁、叶雪平诉被告林丹珠、佛山市南海区嘉好房地产代理有限公司（以下简称“嘉好公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理，依法适用简易程序进行审理。2018年3月23日，被告林丹珠向苏泳宁、叶雪平提起反诉，本院于2018年3月28日立案受理其反诉申请。本案于2018年4月24日公开开庭进行审理，原告苏泳宁及两原告的共同委托诉讼代理人乔毅韧、被告林丹珠、被告嘉好公司的委托诉讼代理人彭文良到庭参加诉讼。本案经鉴定后，于2018年9月27日进行质证，质证时，原告苏泳宁及两原告的共同委托诉讼代理人乔毅韧、被告林丹珠的委托诉讼代理人刘利平、被告嘉好公司的委托诉讼代理人彭文良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏泳宁、叶雪平向本院提出诉讼请求：1.判令被告林丹珠返还二原告已付定金20000元和自起诉日起同期同类银行贷款利率计算的利息；2.被告嘉好公司返还二原告中介服务费9700元；3.被告林丹珠、嘉好公司连带赔偿二原告损失300000元；4.被告林丹珠、嘉好公司连带赔偿二原告《民事委托代理合同》项下的律师费10000元和银行按揭费3000元；5.本案诉讼费等由二被告承担。事实与理由：2016年12月4日，二原告与被告林丹珠签订《房屋买卖合同》一份，约定被告林丹珠将其位于佛山市三水区乐平镇三江公路23号百合嘉园合富阁103的房产卖给二原告，房产成交价325000元，支付方式为合同签订当日支付定金20000元、取得银行同贷书并办理相关手续后交付部分楼款105000元，余款由买方申请以银行按揭方式支付；被告嘉好公司是合同的经纪方。合同签订当日，二原告依约向被告林丹珠支付定金20000元、向被告嘉好公司支付中介服务费9700元。合同签订后，二被告通知二原告暂不要支付部分楼款，被告林丹珠声称其需要办一些手续才能售卖涉案房屋、并要求给其时间、其会取得该房屋的售卖权利。2018年2月，二被告通知二原告无法售卖该房屋，要求解除合同。因涉案合同签订后房屋价格上涨，造成二原告购买类似房屋的价差损失，二原告要求赔偿。各方对赔偿事宜协商无果，诉至法院，望判如所请。被告林丹珠辩称，首先，两原告诉称答辩人于2016年12月4日与其签订《房屋买卖合同》并收其定金20000元，答辩人并无异议，但并不存在原告诉称的“2018年2月，二被告通知二原告无法售卖该房屋”的事实。事实上，答辩人大约在2017年3、4月因与涉案房屋其他共有人（答辩人家公家婆）协商无果的情况下，已及时通过本案第二被告告知两原告涉案房屋其他共有人不同意出售该房屋的情况。同时，答辩人基于诚实信用原则，仍在尽力做家公家婆的思想工作，期望能够获得他们给予答辩人出售该房屋的授权，但无奈协调未果。上述情形，既不是答辩人所能控制的，又不是答辩人所期望发生的。其次，二原告要求答辩人赔偿其购买类似房屋价差损失，毫无事实及法律依据，依法应予驳回。答辩人只是根据双方签订《房屋买卖合同》的约定收取定金20000元，原告并没有因过多支付该套房款导致资金的占用而无法购置其他同类房屋。且原告自身也有过错，从原告提供的双方微信记录可知，当答辩人通过本案第二被告告知家里人关于出售涉案房屋意见不合时，是原告坚称可以等待，而不愿意协商处理解除合同，如果确实存在房屋差价的损失，也是原告自己造成的。况且，事实上，原告在本案中不单没有任何损失，反而自2017年1月居住在涉案房屋至今，造成答辩人的租金损失及房屋折旧。最后，答辩人基于原告的起诉，为维护自己合法权益，已经依法提起反诉，反诉请求事实清楚，证据充分，请法院依法合并审理，以查清本案事实，支持答辩人的合理请求。综上，答辩人愿意返还两原告支付的定金20000元，但应当抵除两原告自2017年1月居住涉案房屋至今的使用费及折旧费，以抵偿答辩人所造成的经济损失。被告嘉好公司辩称，答辩人不同意原告对答辩人的诉讼请求，请求法庭依法驳回。一、关于答辩人收取的中介费原告主张退回无理，本案中，答辩人作为居间方，为原告介绍房子，协助原告与被告林丹珠协商，促成双方签订房屋买卖合同，居间义务已经完成，答辩人按照合同约定向原告收取中介费有法律及合同依据。现在是因被告林丹珠原因致合同停止履行，与答辩人无关，故不应由答辩人退回中介费。二、关于房屋差价30万元、按揭费3000元、律师费10000元这些损失，原告也不应向答辩人主张，答辩人已经完成居间义务，促使合同订立，在履行中发生纠纷，答辩人第一时间将各自的意思与双方沟通，也尽了如实告知义务，并积极协调双方解决问题，合同是否继续履行决定权不在答辩人，故原告损失不应由答辩人承担。答辩人只收取了原告居间费9700元，原告主张答辩人承担30多万元的损失也不符合公平合理原则。反诉原告林丹珠向本院提出其反诉请求：1.二反诉被告苏泳宁、叶雪平向反诉原告支付涉案房屋的使用费及折旧费约人民币64000元（自2017年1月暂计至2018年4月，按4000元/月计）及逾期支付的同期银行贷款利息；2.本案本诉及反诉费用均由反诉被告承担。事实与理由：2016年12月4日，反诉人与二被反诉人签订《房屋买卖合同》，约定将其与丈夫林晓涛（2011年9月25日去世）共有的位于佛山市三水区乐平镇三江公路23号百合嘉园合富阁103房的房产出售给二被反诉人。2017年1月，反诉人依约将上述房产先行交付给二被反诉人使用至今。2017年5月，反诉人在办理涉案房产产权变更登记手续时，林晓涛的父母林瑞良、蔡玉枝以自己是涉案房产的合法继承人，对涉案房产享有所有权为由均提出异议，不同意反诉人将涉案房产出售给二被反诉人。虽然如此，反诉人仍一边在尽力做家公家婆的思想工作，另一边及时将这一信息反馈给本案本诉的第二被告嘉好公司，让其与二被反诉人说明实际情况，同时希望本着诚实信用原则与二被反诉人共同协商处理涉案房屋的后续处理问题。被反诉人非但拒绝双方进行协商处理，反而将被反诉人诉诸法庭。据此提起反诉，望判如所请。反诉被告苏泳宁、叶雪平辩称，一、答辩人认为2017年1月反诉人交付房屋的行为是其履行涉案房屋买卖合同的行为，所以不存在房屋使用费、折旧费问题。二、即使2018年2月反诉人明确不能再履行合同，从解除合同之日计算房屋使用费也应当按市价的标准1000元/月，该4000元标准明显过高，并且既然有使用费也不再产生折旧费，按惯例所有的租赁合同产生了使用费就没有再要求折旧费。逾期利息，因为2017年1月-2018年2月原告占有房屋的行为是有合同和法律依据的，不存在支付使用费的问题，故不应支付相应利息损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，针对本诉，苏泳宁、叶雪平提交以下证据：1.原告、被告林丹珠身份证复印件，被告嘉好公司的企业信用信息公示报告复印件，证明原、被告双方的主体资格；2.房屋买卖合同一份、房产证复印件一份，证明涉案合同是原告在被告嘉好公司的经纪行为之下与被告林丹珠在2016年12月4日签订并约定了相应的过户流程，涉案房屋是被告林丹珠的夫妻共同财产，原告有理由相信被告林丹珠是有合法有效的授权出卖该房屋并签订涉案合同；3.收据三份，证明原告为履行涉案合同已经支付的按揭费3000元、定金20000元、中介费9700元；4.被告林丹珠与被告嘉好公司代表及原告的微信聊天记录一份，证明至2018年1月24日被告林丹珠仍然承诺对于该房屋其会先办理公证再进行售卖，其保证有卖的权利。在2018年1月9日被告嘉好公司还为履行合同将房屋的价值进行了评估，将评估报告寄给了原告，至2018年2月24日被告林丹珠才以房屋涨价为借口拒绝售卖。在原告与被告协商不成之下，原告及时提起诉讼，防止损失的进一步扩大。所以差价的损失应当由被告林丹珠全部承担；5.民事委托代理合同一份，证明原告为本案支付律师费10000元；6.涉案房屋所在小区房屋售卖价格图片打印件一份，证明目前房屋的价值。被告林丹珠在本诉中提交以下证据：与被告嘉好公司中介人员微信聊天记录一份、死亡证明书一份。被告嘉好公司在诉讼中没有提交证据。本院依法准许原告对涉案房屋及屋内冰箱的价值鉴定申请，取得报告书及鉴定费发票各一份。针对反诉，反诉原、被告均未提交任何证据。对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，认证如下：对苏泳宁、叶雪平提交的证据1、2及证据3中的购房定金，二被告对其无异议，本院确认其真实性；证据3中的中介费收取，被告嘉好公司对其无异议，本院予以确认采信；证据3中的按揭费用收据，系原件，来源形式合法，对其真实性，本院予以采信；证据4，微信聊天记录，系原告与被告嘉好公司中介人员的聊天记载，被告嘉好公司对其真实性无异议，本院对该证据予以确认采信，被告林丹珠认为其与中介人员的聊天部分存在人为添加，但其未能提供其与中介人员此对应期间聊天记录，对其异议，本院不予采信；证据5，委托代理合同，来源、形式合法，对其真实性，本院予以采信；证据6，系打印件，网页来源不明，对其真实性及与本案的关联性，本院均不予确认。被告林丹珠提供的其与嘉好公司中介人员微信聊天记录及死亡证明书，原告及被告嘉好公司对其真实性均无异议，本院确认其真实性。鉴定报告书及鉴定费发票，各方当事人对其真实性、合法性无异议，本院予以确认采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院认定以下事实：2016年12月4日，被告林丹珠以其自己与林晓涛共同名义作为卖方，二原告苏泳宁、叶雪平作为买方，被告嘉好公司作为经纪方，三方签订编号为0000460的《房屋买卖合同》一份，约定：买卖之房屋的地址为佛山市三水区乐平镇三江公路23号百合嘉园合富阁103，建筑面积约84.12平方米；卖方持有该物业之权属证明（房产证号：第××号），卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失及经纪方的中介服务费损失。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失；物业成交价为325000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为交付首期当日；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付9700元作为咨询及中介服务费；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。合同备注为：①本物业带有冰箱一个、沙发一套、床两张。②卖方保证买方帮还钱当日要交房产证、银行卡给买方。合同附件对付款方式进行了明确约定为涂销抵押按揭付款：（1）签订本合同时支付20000元作为定金；（2）本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）105000元，卖方收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；（3）银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；（4）220000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。合同尾部，被告林丹珠在卖方处签名、二原告在买方处签名、被告嘉好公司在经纪方处加盖公章。被告林丹珠在签订合同时提交涉案房屋的房产证复印件一份，其上登记信息为：证号系粤房地权证佛字第××号、权属人为林丹珠、规划用途为住宅、共有情况为共同共有、登记时间为2010年3月18日、房屋坐落于佛山市三水区乐平镇三江公路23号百合嘉园百富阁103、套内建筑面积71.47平方米、附记显示：林丹珠、林晓涛共同共有，抵押权利人：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，登记日期2010-03-18。合同签订当日，二原告即向被告林丹珠支付购房定金20000元。为办理购房按揭贷款，二原告支付了按揭费用，广州市仕诚楼宇按揭中心出具收款收据一份，收据内容为“收到苏泳宁按揭费3000元（备注：已收2000元、欠1000元）”。被告嘉好公司的中介人员“嘉好地产Ａ陈。139139××××5716”（以下简称“陈”）的部分微信聊天记录显示：2017年3月27日下午14:04，陈向原告转发被告林丹珠与中介人员微信聊天截屏，该截屏中显示中介人员询问被告林丹珠“林小姐，客户那边说她什么东西都搬过来了，现在又要搬走，她说违约，要赔偿违约金给她，我都说了这是政册方面因素，当时不知道不能买卖，他就说我们都没有搞清楚”，林丹珠复“你好，我们谈得差不多了，我再跟公证处确认下怎么处理，给点时间哈，这房子我是要买的”，陈并告知原告“苏先生，那个业主说她房子是想卖的，只不过办手续还要时间”，原告复“你能不能确定她能卖？你截她确定的微信图给我看看”。2017年6月3日、6月5日，陈将中介人员与林丹珠的微信聊天截屏发给原告，截屏内容均包括中介人员询问林丹珠公证办理的进度、多久可以办好，林丹珠复“我承诺过了房子我会卖给他们，会卖的，时间问题”等。2017年6月6日，陈复原告“我问了业主，现在公证是可以办，但是时间太久了，而且家人那边又有点意见不合，自己工作忙，没时间去办理，业主那边的意思是说如果要赔款，那要减去这段时间的房租，按合同赔偿”。2017年6月8日原告复陈“陈先生：既然公证可以办，我可以等。我们等了这么就，业主又不去办理公证，我们的损失怎么办？请业主办理好公证，我们可以等”。2017年6月24日，陈复原告“业主说公证做好了，15-20天可以拿到”，原告复“哦，收到”。2017年7月16日，陈复原告“苏先生，我刚给业主打了电话跟进，业主说还没有拿到公正，没那么快，业主上次是6月24办的工作，她说要15到20个工作日出证，叫我不要老是催她，预计这个月21号左右出公证”。2017年9月7日，陈向原告发送公证书照片，公证书内容显示“被继承人林晓涛生前配偶是林丹珠，孩子林千涵、父亲林瑞良、母亲蔡玉枝”、“现林瑞良、林丹珠代表林千涵表示要求继承被继承人林晓涛的遗产，林丹珠、蔡玉枝表示放弃对被继承人林晓涛的遗产继承权”。2017年10月23日，陈转发林丹珠与中介人员微信聊天截屏给原告，该截屏中林丹珠称“昨天不好意思，我周日手机都没怎么看的，银行那边有处理了。就是我昨天发现公证书上居然多了我孩子的名字，本来只是过给我公公的，不知是不是我大伯叫那个公证员加上去的，我这两天去公证处看看怎么处理，看看花点人情钱能否尽快处理掉，展会回来比较忙，实在抱歉，我还是强调，就算我这边因为某些原因拖延，我也不会反悔不卖房子的，你叫客户放心吧，我不是那样的人”，中介人员复林丹珠“银行那边按揭扣款了是吗？小孩的名字加进去房屋买卖不了的，要小孩成年了，才有权利出售，您这边去公证处问问，能不能改你家公一个人名字，我跟客户说了，你去国外出差，客户没说啥，他就问了问您这边的进度怎样了”2017年11月1日、11月7日，中介催促林丹珠公证手续办理情况，林丹珠复需要出差，请假办手续不容易等，亦告知“麻烦你跟客人说一下哈，叫他们安心住吧，这是我承诺他们的，有什么问题我会尽量去处理”2017年11月29日，陈复原告“业主拿到社保证明了，说要改天再去公证处”。2017年12月19日后，中介催促林丹珠手续办理情况。2018年1月2日，陈转发林丹珠与中介的微信聊天记录，林丹珠称“确认了，小孩的名字要上去，也就是三个人（我，家公，小孩），审估书出来后，我把所有资料都发给三水公证处，然后就约个时间过去做公证”。2018年1月10日，陈向原告发送估价报告书的照片称刚收到评估报告书，原告问“业主什么时候过来”，陈转发林丹珠与中介人员聊天截图，其中林丹珠称“我到时过去时跟你拿，我先预约时间，我小孩下周就可以放假了，这样就好办些了”。2018年1月25日，陈告知原告林丹珠称公证要排到年后才能做，就是元宵前面几天才能做。2018年2月24日，原告询问陈“新年好!你上班了吗？现在有什么情况吗？”，陈复林丹珠与中介人员的聊天记录截屏给原告，该聊天中，林丹珠称“陈生，现在事件很棘手，老人说房子卖的那么便宜，怀疑我是不是有私心，不肯做公证，因为过年时我前夫的同事过来坐客，跟他们讲了三水的房价。客户那么要我们赔房价的差价，也是不可能的，只能按合同赔偿，因为合同只有我一个人签名，合同不成立，加上没有他们的签字，我一个人也没办法全权做主把房子卖掉，不是我个人不想卖。我的律师会找个时间去跟他们谈谈，我们还是希望按合同赔偿的来执行”。另查明，林晓涛于2011年9月25日因交通事故死亡，被告林丹珠系林晓涛的妻子，涉案房产属林丹珠、林晓涛共同共有。林晓涛的父母为林瑞良、蔡玉枝，该二人以林丹珠、苏泳宁、叶雪平为被告，以“发现林丹珠于2016年12月4日私自与苏泳宁、叶雪平签订《房屋买卖合同》出售涉案房产，而林瑞良、蔡玉枝明确表态不同意出售该房产的份额”为由，提起确认合同无效纠纷一案，诉请要求确认涉案合同为无效合同，本院于2018年6月22日就该案作出（2018）粤0607民初2051号民事判决驳回林瑞良、蔡玉枝的诉讼请求，该判决已发生法律效力。二原告在审理过程中申请对涉案房屋及其内的冰箱进行价格鉴定评估（评估基准日为2018年3月13日），本院对其鉴定申请予以准许，并委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司进行评估，该公司于2018年7月26日出具《报告书》，评估结论为评估对象（包含土地使用权、房屋建筑物和房屋内的冰箱价值）的评估价值为581900元。经被告林丹珠同意二原告于2017年1月开始搬入涉案房屋居住，至2018年6月16日，被告嘉好公司确认收到二原告交还的房屋钥匙，被告林丹珠亦确认于2018年6月已收回涉案房屋。本院认为，原告苏泳宁、叶雪平与被告林丹珠于2016年12月4日签订的编号为0000460的《房屋买卖合同》系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，意思表示真实，且未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。涉案合同签订后，二原告作为买方已依约向被告林丹珠支付了购房定金20000元；而被告林丹珠作为出卖方在明知房屋共有人林晓涛已去世，房屋存在其他继承共有人的情况下，应保障涉案房屋具备实际过户的可履行性，征得其他共有权人的同意后才可予以出售，通过其辩称可知其家公家婆作为其他共有人明确不同意售卖该房屋，而其家公家婆亦提起确认合同无效之诉认为林丹珠未经全部共有权人同意擅自出卖涉案房屋，据此涉案房屋买卖合同的履行已产生障碍，而被告林丹珠作为出卖人未能消除该履行障碍，故被告林丹珠构成违约，应承担违约责任。二原告在解除涉案合同的基础上要求被告林丹珠返还已付的定金20000元，被告林丹珠亦同意，本院对此予以确认。对于定金利息损失的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。二原告同时基于被告林丹珠的违约行为诉请其赔偿房屋上涨差价损失并申请对房屋（含其内冰箱）于起诉日的价值进行评估鉴定，被告林丹珠对差价损失及鉴定基准日均提出异议，认为不存在上涨损失，且2017年2、3月已告知二原告不同意继续售卖，房屋升值系原告拖延所致，即便评估亦应以2017年2、3月作为评估基准日。对此，被告林丹珠提出2017年2、3月已明确告知二原告不再继续售卖该房屋，但此与微信聊天记录中林丹珠2017年3月“我再跟公证处确认下怎么处理，给点时间哈，这房子我是要买的”、2017年6月“我承诺过了房子我会卖给他们，会卖的，时间问题”、2017年10月“我还是强调，就算我这边因为某些原因拖延，我也不会反悔不卖房子的，你叫客户放心吧，我不是那样的人”、2017年11月“麻烦你跟客人说一下哈，叫他们安心住吧，这是我承诺他们的，有什么问题我会尽量去处理”等答复所反映的事实不符，且即便林丹珠于2017年2、3月告知不再继续售卖，但其之后又不断承诺保证继续出售房屋，并跟进办理公证手续、评估报告，还明确告知元宵前可预约办理，均可知其并非于2017年2、3月即明确表示不再继续售卖，故原告在2018年2月24日通过被告嘉好公司得知林丹珠明确因“老人说房子卖的那么便宜、不肯做公证、合同只有我一个人签名、我一个人也没办法全权做主把房子卖掉”等原因拒绝出售房屋后，进而协商不成情况下于2018年3月13日提起本案诉讼，并不存在故意拖延情形，故原告以起诉日为基准点确定房屋价值，合理，本院予以确认并准许。但涉案房屋差价损失的赔偿，除房屋签订合同时价格与评估基准日价格差额外，还应综合考虑守约方的履约情况等来确定，应当考虑扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，本案中，因林丹珠的违约行为，免除了原告需要支付首期款105000元、办理200000元银行贷款以及支付过户税费等义务，而履行上述义务必然发生成本或费用，该部分成本属于二原告取得房屋升值利益而需要支出的必要费用，并且考虑二原告在履行合同过程中只支付了2万元定金，仅部分履行合同，而林丹珠在履行过程中亦为了达到过户条件，办理了公证等相关手续，基于此，本院酌定被告林丹珠在本案中应向原告赔偿的房屋差价损失为18万元。至于按揭费用、律师费损失。按揭费用系原告依照合同约定为涉案房款的给付而支出的合理必要费用，依据已支付的收据记载情况，对按揭费用损失，本院按2000元予以支持。律师费，不属于必然支出的费用，且双方签订的《房地产买卖合同》未予约定律师费用承担问题，故对原告律师费损失的主张，本院不予支持。对于被告嘉好公司应否对房屋上涨差价、律师费、按揭费等损失承担连带赔偿的问题。原告主张被告嘉好公司未能仔细核查房屋权属证明、委托人身份资料等，未尽到审慎审查义务，导致产权存在瑕疵致履行障碍，被告嘉好公司存在过错，应对原告的损失承担连带赔偿责任。通过现有证据可知，合同签订时，被告林丹珠已提供涉案房屋的产权证复印件，存在房屋权属的相关情况证明，而对于委托人身份等，原告庭审时也陈述被告林丹珠称其丈夫即房屋登记共有人林晓涛在外地出差，回来可补签合同，同时原告也无证据证明被告嘉好公司在签订合同时就知晓林晓涛已去世的情况，故被告嘉好公司并不存在故意隐瞒重要信息、恶意促成合同订立等行为，且通过原告提供的微信聊天记录等可知，在得知房屋存在权利瑕疵后，被告嘉好公司作为居间人仍不断与被告林丹珠进行沟通、催促其办理公证等手续，协助各方试图解决履行障碍，故被告嘉好公司在涉案房屋买卖居间行为的履行过程中并不存在过错，原告主张被告嘉好公司赔偿其损失，缺乏事实依据，本院不予支持。另，原告主张被告嘉好公司返还原告中介服务费9700元，系基于原告与被告嘉好公司之间存在的居间合同关系，此与本案审理的房屋买卖合同关系属于不同的法律关系，基于不同法律关系产生的诉讼请求不能在一案中一并处理，故对原告关于返还中介服务费的诉讼请求，本院在本案中不作处理，原告可另行主张。关于被告林丹珠提出的反诉诉请即要求二原告支付房屋使用折旧费问题。本案中，被告林丹珠同意在未达合同约定交付条件时，即允许二原告于2017年1月开始先行使用涉案房屋，现涉案合同已履行不能，且二原告与被告林丹珠都对解除合同不持异议，故买受人即二原告应将涉案房屋予以返还，同时亦应支付房屋占有使用期间的费用，而根据被告嘉好公司、林丹珠的确认，二原告于2018年6月已返还房屋，故依据使用期间并参考同期同地同类房屋租金标准，对占有使用费本院按25000元予以酌情支持。至于原告折旧费及使用折旧费的逾期支付损失的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林丹珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏泳宁、叶雪平返还购房定金20000元；二、被告林丹珠于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告苏泳宁、叶雪平房屋上涨差价损失180000元；三、被告林丹珠于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告苏泳宁、叶雪平银行按揭费用损失2000元；四、反诉被告苏泳宁、叶雪平于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告林丹珠房屋占有使用费25000元；五、驳回原告苏泳宁、叶雪平的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告林丹珠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3720元、保全费1420元，合计5140元（原告已预交），由原告苏泳宁、叶雪平负担2110元，被告林丹珠负担3030元。反诉案件受理费700元（反诉原告已预交），由反诉原告林丹珠负担427元、反诉被告苏泳宁、叶雪平共同负担273元。鉴定费6000元（原告已预交），由原告苏泳宁、叶雪平共同负担1000元，被告林丹珠负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周绪阳二〇一八年十月十九日书记员  杨敏贞