广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终4813号上诉人（原审被告）：陈俊凯，男，1985年5月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：容文豪，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市虎门镇龙眼股份经济联合社，住所地：广东省东莞市虎门镇龙眼社区。负责人：张国平，该单位主任。委托诉讼代理人：方楚帆，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。原审被告：东莞市虎门大成塑胶制品厂，住所地：广东省东莞市虎门镇龙眼东五路。投资人：黎己武。原审被告：陈学成，男，1949年4月28日出生，汉族，住广东省海丰县，原审被告：黎己武，男，1955年6月1日出生，汉族，住广东省海丰县，上诉人陈俊凯因与被上诉人东莞市虎门镇龙眼股份经济联合社（以下简称龙眼经联社）、原审被告东莞市虎门大成塑胶制品厂（以下简称大成厂）、陈学成、黎己武房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年9月16日，龙眼经联社向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除龙眼经联社与大成厂就东莞市虎门镇龙眼东七路十一巷51号及东七路九巷50号厂房所签订的《厂房租赁合同书》，且将案涉房屋返还龙眼经联社；二、大成厂、陈俊凯给付龙眼经联社房屋占有使用费及损失（占有使用费参照《厂房租赁合同书》第三条第1点的标准计收，从2015年7月10日起按月租金32792.8元标准计至返还房屋之日止，暂计至2015年9月1日止，为66678.69元；损失参照《厂房租赁合同书》第九条第1点的标准，即按每日0.1%的标准计至使用费实际付清之日止，暂计至2015年9月1日，共计2525.04元），合计69203.73元；三、本案的诉讼费用由大成厂、陈俊凯、陈学成、黎己武承担。一审庭审中，龙眼经联社明确要求陈俊凯及黎己武对上述诉请承担无限责任，陈学成不需要承担责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限东莞市虎门大成塑胶制品厂于判决发生法律效力之日起三日内与东莞市虎门镇龙眼股份经济联合社就位于东莞市虎门镇龙眼东七路十一巷51号及东七路九巷50号厂房及宿舍进行交接手续；二、限东莞市虎门大成塑胶制品厂于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市虎门镇龙眼股份经济联合社支付上述物业的占有使用费共计397077元；三、陈俊凯对上述判项民事责任承担无限责任；四、驳回东莞市虎门镇龙眼股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1530.05元、保全费710元，共2240.05元，由东莞市虎门大成塑胶制品厂、陈俊凯承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1291号民事判决。上诉人陈俊凯不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审有关租赁合同的查明事实部分有误。2008年9月3日双方签订租赁合同，陈俊凯负责大成厂事情，陈俊凯对2015年6月8日的合同不知情亦未参与，故场地占用费的计算应以2008年9月3日的租赁合同为准，租金为11070元/月。二、一审对陈俊凯在租赁合同解除后实际占有场地期限问题认定有误。1.陈俊凯在2016年2月2日发出登报声明退还大成厂宿舍楼，但事实上，龙眼经联社对其厂房、宿舍均已停水停电及场地封锁，陈俊凯2016年2月2日后基本没再用过案涉宿舍及厂房，陈俊凯一审提交的照片可予证明。2.2015年7月28日陈俊凯的父亲陈学成是共同管理大成厂的负责人，其被东莞市公安局以非法制造注册商标标识罪予以刑事拘留，陈俊凯事实上已无法再使用厂房。3.因陈俊凯的机器设备非常大型、难以搬迁，当时退出后与龙眼经联社协商用该机器抵扣租金，但龙眼经联社以机器难以变现为由未予同意，机器设备一直被封锁在厂房内。陈俊凯多次想办法卖掉设备，但最后因场地封锁及设备难以变现，在2017年1月1日单方登报说明厂房清空，大成厂彻底搬离。三、本案实际拖欠场地使用费应以2008年9月3日约定的每月11070元为基准，截止到2016年3月10日，共八个月为88560元。综上，陈俊凯上诉请求：撤销（2015）东二法民一初字第1291号民事判决第二、三项，改判龙眼经联社向陈俊凯返还剩余押金9818.4元（已支付押金98378.4元-场地占用费88560元=9818.4元）。被上诉人龙眼经联社辩称：一、扣除已交纳的押金98378.4元外，大成厂还应向龙眼经联社支付占有使用费397707元，陈俊凯并对此承担无限责任。1.虽案涉《厂房租赁合同》因宿舍、厂房未取得建设规划许可证、房产证等证件被认定无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，该合同无效不影响龙眼经联社主张占有使用费。2.从陈俊凯提交的照片、报纸及一审答辩意见等可知，大成厂停用宿舍、厂房的时间分别不早于2016年3月10日和2017年1月1日，龙眼经联社有权要求大成厂支付从2015年7月起拖欠的宿舍及厂房的占有使用费。3.龙眼经联社与大成厂在案涉《厂房租赁合同》中已约定宿舍租金9481.5元/月、厂房租金23311.3元/月，合计32792.8元/月，并已得到实际履行，大成厂交纳2015年4月16日至5月31日一个半月期间租金49189.2元正好是月租金32792.8元的1.5倍可予印证。根据前述法律规定，一审按照上述租金标准计算占有使用费正确。4.根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，陈俊凯作为大成厂在案涉债务发生期间的投资人，应对案涉债务承担无限责任。二、陈俊凯一审庭审时已明确同意押金扣除需要支付的占有使用费，故其要求归还押金及利息缺乏依据。陈俊凯提交的照片、报纸及答辩意见亦可印证大成厂主动提出停止使用、支付案涉租赁物所有费用、要求停水停电。龙眼经联社从未私自断水断电。大成厂的生产、倒闭与其没有关系，宿舍、厂房至今仍处于待交接状态，无法接收使用。三、陈俊凯主张对2015年租赁合同不知情与事实、常理不符。该合同经双方签字确认，有大成厂盖章及租赁物业交接证明书，大成厂已实际使用合同所涉物业，并按约定金额交付租金，双方应按该合同履行。四、陈俊凯主张案涉厂房使用至2016年3月缺乏事实依据。厂房一直未移交给龙眼经联社，陈俊凯主张大成厂的机器设备难以搬迁、一直存放在厂房，说明大成厂一直在占用案涉厂房。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，陈俊凯向本院提交以下材料：1.广发银行对账单，拟证明陈俊凯于2014年9月15日向龙眼经联社交纳租金的金额为11070元，与2008年签订的原租赁合同对应的租金一致；2.阿里拍卖拍品详情，拟证明机器设备已由东莞市第二人民法院查封，且机器设备是一直由龙眼经联社封锁在厂房内，并非陈俊凯不将设备变现，设备原售价数百万元，拍卖则是6万多元，属于贱价拍卖，陈俊凯想以设备与龙眼经联社抵扣租金，但龙眼经联社不同意，设备无法自行变现，导致被廉价拍卖。龙眼经联社质证认为：1.确认广发银行对账单的真实性，不确认关联性，该对账单开户名并非陈俊凯，交易时间是2014年9月，龙眼经联社主张的案涉租金是基于2015年重新签订的租赁合同，租赁面积及租金已变更，故该对账单对本案不具关联性；2.不确认阿里拍卖拍品详情的真实性、合法性、关联性。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案当事人在二审中的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：占有使用费的标准及实际占用场地的期限如何确定。对此，本院分析如下：陈俊凯主张应以2008年9月3日双方签订的《房屋租赁合同》确定的租金标准11070元/月交纳占有使用费，该主张依据不足，理由为：大成厂与龙眼经联社于2015年6月8日签订了《厂房租赁合同书》，变更租金标准为厂房23311.3元/月、宿舍9481.5元/月，且大成厂已按照该收费标准于2015年6月24日交纳了2015年4月16日至5月31日一个半月的租金共计49189.2元。陈俊凯二审提交广发银行对账单主张2014年9月15日向龙眼经联社交纳租金的金额为11070元，但该笔交易发生在《厂房租赁合同书》签订之前，并不能反驳占有使用费变更的事实。至于《厂房租赁合同书》的签订主体，陈俊凯辩称其对父亲陈学成签订的该合同不知情，但该合同上有大成厂的签章，陈俊凯确认该签章的真实性以及陈学成参与管理大成厂的事实，且陈学成亦代表大成厂签订了前述《房屋租赁合同》。故一审参照《厂房租赁合同书》确定的租金标准确定占有使用费，依据充分，本院予以维持。关于实际占有场地的期限，陈俊凯主张本案实际拖欠场地使用费应计算至2016年3月10日，但其同时确认2016年3月10日至2017年1月1日期间双方协商设备抵扣租金以及变卖设备事宜，直到2017年1月1日双方协商不成大成厂登报声明彻底搬离厂房，一审据此酌定宿舍楼使用至2016年3月10日，厂房使用至2017年1月1日，依据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人陈俊凯的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7048元，由上诉人陈俊凯负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  蒋小美审判员  邓潮辉审判员  钟满福二〇一八年十月十九日书记员  李慧英许奡