山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0126民初2690号 原告：济南明仁置业有限公司，住所地：山东省商河县。 法定代表人：周天乐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：窦新阁，山东撼岳律师事务所律师。 被告：包东东，女，1989年3月12日出生，汉族，住山东省济南市， 原告济南明仁置业有限公司（以下简称“明仁置业公司”）与被告包东东商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明仁置业公司的委托诉讼代理人窦新阁到庭参加了诉讼，被告包东东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明仁置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除明仁置业公司与包东东签署的《商品房买卖合同》[合同编号：XXXX];2.判令包东东依法支付违约金88208.6元；3.涉诉费用由包东东承担。诉讼过程中，明仁置业公司增加一项诉讼请求判令包东东腾空房屋。事实和理由：2017年3月10日，包东东向明仁置业公司购买了位于XXX商品房一处，双方签署了《商品房买卖合同》【合同编号：XXXX】及《补充协议》各一份。合同约定包东东向明仁置业公司支付首付款后剩余款项在中国建设银行办理按揭贷款，明仁置业公司为其向中国建设银行的贷款提供连带责任保证担保。后因包东东多次没有按照合同约定向银行履行还款义务，致使明仁置业公司分别于2018年3月19日、4月8日、5月7日、6月21日、7月6日、8月21日前后六次为包东东承担了保证责任，包东东的违约行为严重损害了明仁置业公司的合法权益。另，双方签订的《补充协议》明确约定了合同的解除权及违约责任，且条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定、司法解释特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实依法判如所请。 包东东未作答辩。 经审理本院认定，2017年3月10日明仁置业公司与包东东签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份。《商品房买卖合同》与本案相关的约定如下：第三、四条约定包东东购买明仁置业公司开发的位于商河县长青路以南、滨河路以东、育才路以西XXXX房屋一套及D区6号楼-2层1号储藏室一个，房屋建筑面积为93.72平方米，每平方米4078.85元，储藏室22.71平方米，每平方米2588元，房屋总价款为441043元。第六条约定包东东于签订合同当日付房款133043元，剩余房款308000元办理银行按揭贷款。第七条约定包东东如未本合同规定的时间付款，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条约定明仁置业公司应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程质量验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《补充协议》与本案相关的约定如下：第七条第3款约定如买受人不能按与银行签订的《个人房屋担保借款合同》之约定向银行还款的，造成银行从出卖人（及贷款合同的保证人）的保证金账户上扣款或要求出卖人对该商品房回购的，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》。出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，则按以下处理方式：（1）买受人因自身原因不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为偿清其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过30日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。（2）如因买受人不履行贷款还款义务导致银行提前解除贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应与出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应承担总房款10%的违约金，否则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。 包东东于签订合同当日付房屋首付款133043元，剩余房款308000元包东东于2017年4月1日在中国建设银行股份有限公司商河支行办理了按揭贷款，明仁置业公司系包东东该笔借款的保证人。包东东自2018年3月份开始在中国建设银行股份有限公司商河支行的个人住房贷款形成逾期，中国建设银行股份有限公司商河支行自2018年3月开始在明仁置业公司保证金账户XXXX划款，分别是：2018年3月19日1580.21元、2018年4月8日1571.04元、2018年5月7日1571.04元、2018年6月21日1579.89元、2018年7月6日1571.04元、2018年8月21日303712.20元，共计311585.4元。 明仁置业公司主张已将涉案房屋交付包东东，包东东已实际入住涉案房屋。 本院认为，根据明仁置业公司的起诉及提交的相关证据，本庭认为本案的焦点问题是：一、明仁置业公司要求解除《商品房买卖合同》以及要求包东东腾空房屋的事实与依据；二、明仁置业公司要求包东东支付违约金的数额及依据。 关于焦点问题一、明仁置业公司要求解除《商品房买卖合同》以及要求包东东腾空房屋的事实与依据。 明仁置业公司主张包东东未按期偿还个人按揭贷款，致使该贷款逾期，中国建设银行股份有限公司商河支行至今已扣划明仁置业公司保证金帐户中的311585.4元，用以偿还包东东自2018年3月至2018年8月涉案楼房个人按揭贷款本息。现明仁置业公司以双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条第3款约定为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并请求包东东腾空涉案房屋。 本院认为，包东东为购买涉案楼房与明仁置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且并未违反相关法律规定，应认定为有效合同。在合同签订后，双方均应按照该合同的约定，全面履行合同义务。因明仁置业公司与包东东签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条第3款约定如买受人不能按与银行签订的《个人房屋担保借款合同》之约定向银行还款的，造成银行从出卖人（及贷款合同的保证人）的保证金账户上扣款或要求出卖人对该商品房回购的，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，现因包东东逾期还款，导致中国建设银行股份有限公司商河支行在明仁置业公司的保证金账户已扣款311585.4元，现明仁置业公司请求解除其与包东东签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。另合同解除后，包东东应将明仁置业公司已交付的涉案房屋腾空并返还明仁置业公司，故明仁置业公司主张包东东腾空房屋的诉讼请求合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。 关于焦点问题二、明仁置业公司要求包东东支付违约金的数额及依据。 明仁置业公司要求包东东支付违约金88208.6元，根据双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条第3款第（2）项约定，包东东应支付总房款441043元的20%计付违约金。 本院认为，因明仁置业公司与包东东签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条第3款第（2）项已约定如因买受人不履行贷款还款义务导致银行提前解除贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应与出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应承担总房款10%的违约金，否则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。现明仁置业公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，故根据合同约定包东东应支付总房款441043元20%的违约金88208.6元。 综上，依照《中花人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中花人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、依法解除原告济南明仁置业有限公司与被告包东东签订的的《商品房买卖合同》[合同编号：XXXXX 二、被告包东东于判决生效之日起二十日内腾空涉案房屋； 三、被告包东东于判决生效之日起十日内支付原告济南明仁置业有限公司违约金88208.6元。 案件受理费2005元，减半收取1002.5元，由被告包东东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 李 倩 二〇一八年十月十六日 书记员 张文彬