成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初5712号 原告：锦江区秀舍天涯第三届业主委员会。住所地：成都市中道街**。 负责人：杨晓航。 委托诉讼代理人：康团，四川高鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘品德，四川高鼎律师事务所律师。 被告：四川天新文化传播有限公司。住。住所地：成都市成华区保和乡联合******/div> 法定代表人：赵阳。 委托诉讼代理人：王晓刚，男，1970年8月16日出生，汉族，住成都市锦江区，系四川天新文化传播有限公司员工。 原告锦江区秀舍天涯第三届业主委员会（以下简称秀舍业委会）诉被告四川天新文化传播有限公司（以下简称天新公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秀舍业委会的委托诉讼代理人康团、刘品德，被告天新公司的委托诉讼代理人王晓刚到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告秀舍业委会诉称，2015年11月30日，原被告签订《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》，合同约定：原告将位于中道街与天涯石北街丁字路口小广场出租给被告仅用于经营社区文化场所，租期五年（即2015年12月1日至为2020年11月30日止），年租金120000元，租金按年支付；若在租赁期内，被告发生下列行为时，原告有权单方提前解除合同，且被告应按剩余年租金的50％支付违约金，但最低违约金不得低于年租金的50％：1、违反出租场地仅用于合法经营社区文化场所的约定，用于餐饮、娱乐等经营项目；2、擅自转租给第三方；3、在出租场地内产生油烟、噪音等污染，影响居民正常生活，受到投诉且不整改等。合同签订后，被告未经原告同意擅自将出租场地转租给成都天涯院坝文化传播有限公司，并以两家公司均由王晓刚负责为由进行抗辩，原告为维护合同的稳定性，迫不得已承认其转租事实，并告诫被告不得再次转租。2018年，成都院坝文化传播有限公司将“由朱洪处理院坝文化与秀舍天涯业委会之间各种事项”的授权书发送给原告时，原告方知场地被再次转租，原告以合同是业委会与天新公司签订，只认天新公司的授权为由拒绝承认转租事实。随着被告经营活动逐步开展，2016年下半年起因被告经营项目产生严重噪音影响到业主正常生活，遭到业主多次投诉，每次投诉处理后，又再次出现噪音扰民现象，循环往复，噪音扰民问题并未得到有效解决，业主迫不得已只能投诉市长邮箱。被告不仅多次进行演出表演，产生大量噪音扰民，屡次投诉拒不整改，违反租赁合同约定，而且还经营面馆、包子铺等合同禁止经营的餐饮行业。被告上述行为严重违反原告出租场地打造社区休闲文化场所的合同目的，已构成严重违约。合同履行过程中，原告本着友好合作的态度，2017年起将按年收取租金变更为按月支付，每月1万元，付款期为次月15日。但被告仍于2017年12月1日起拖欠原告租金共计6万元（租金暂计算至2018年5月）。2018年1月15日原告向被告发送催款函，被告委托人签字承认拖欠租金事实。综上所述，请求判令：1、解除原被告双方签订的《秀舍天涯小区广场绿化用地租赁合同》；2、被告向原告支付自2017年12月1日起至合同解除之日止的所有租金（拖欠租金暂计至2018年5月为60000元）及违约金120000元；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。 被告天新公司辩称，我方不同意解除合同，我方缴纳租金到2017年11月31日，对原告主张的违约金我方不同意支付，关于转租问题，成都天涯院坝文化传播有限公司和成都院坝文化传播有限公司以及法人都是我，四川天新文化传播有限公司当时去投标时法人也是我，在2015年合同签订时四川天新公司文化传播有限公司法人也是我，后来法人进行了变更。2018年2月1日原告停水停电以后我就搬离了案涉房屋，我方的东西均在案涉房屋中没有搬离，目前案涉房屋的现状我也不清楚。 经审理查明，2015年11月30日，出租方原告（甲方）、承租方被告（乙方）签订《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》，约定：甲方同意将位于成都市锦江区中道街与天涯石北街丁字路口的小广场出租给乙方使用，面积979平方米；租赁期限为5年，即2015年12月1日至2020年11月30日止；甲方出租给乙方的场地，年租金为120000元，租金按年支付；甲方有权单方面提前解除合同，同时，乙方还须按剩余年租金的50%支付违约金，但最低违约金不得低于年租金的50%：乙方违反出租场地仅用于合法经营社区文化场所的约定，用于餐饮、娱乐等对甲方及周边环境有破坏或有不良影响的经营项目；乙方擅自将承租的场地转租给第三方；乙方在租用场地内产生油烟、噪声等污染，影响附近居民正常生活，受到居民投诉且不整改。 合同签订后，原告将涉案场地交付给被告使用，被告向原告支付部分租金，从2017年12月1日起被告未向原告支付租金。 2018年1月15日，原告向被告出具《催款函》，内容有：贵公司于2017年12月1日至2018年1月15日止尚欠我方租金30000元，根据租赁合同，贵公司应在2017年11月30日付清该款，但现已逾期46天未支付，严重损害小区业主的利益；请贵司收到此通知书后15天内将上述逾期未支付的租金，否则，本业委员会将依法对贵方经营项目进行停业整顿，逾期仍未支付上述款项的，我方有权与贵方解除《租赁合同》，并依法追缴以上欠款及相应的滞纳金。庭审中，被告明确于同日收到该函件。 2018年2月5日，成都市锦江区书院街道办事处出具《信访事项处理意见书》，内容有：书院街管科工作人员调查核实：一是中道街“院坝文化茶馆”在举办“群众春晚”活动。二是书院街街道城管科街对“院坝文化茶馆”经营者进行了告知、约谈、教育，责令整改，现“院坝文化茶馆”经营者已整改，并承诺不再举办类似活动。三是书院街街道城管科将密切关注点位问题，加大巡查管控力度，发现问题及时纠正处理，努力为群众营造一个舒适整洁的生活环境。 2018年5月8日，成都市锦江区书院街道办城市管理科和成都市锦江区庆云社区居民委员会出具《关于秀舍天涯小区绿化用地噪音扰民问题的情况说明》，内容有：本小区业委会于2015年11月30日和四川天新文化传播有限公司王晓刚签订了租赁合同。将位于中道街与天涯石北街丁字路口的绿化小广场交由该公司进行绿化升级维护，该公司承诺用于打造文化院坝相关项目，比如建造文化主题展厅、书画阅览室、静修室、简易露天茶馆之类景观绿植一体化的户外活动中心。为此第三届业委会曾于2015年底2016年初多次向小区所在社区、书院街街道办事处、锦江区、成都市政府有关部门提交过支持他们经营有利于大家开展文化活动的情况说明。随着该公司的经营活动逐步开展，2016年下半年起业主们开始对其经营项目过多在演出活动上（诸如歌舞乐表演、少儿才艺表演、一日一乐器表演培训、老年合唱歌曲培训等）产生不满，因为此类演出活动产生的噪音严重影响到了业主正常生活，有悖于当初该公司承诺的开发有利于大家休闲文化生活的初衷，严重违反租赁合同第五条，因此受到很多业主各种形式的投诉，包括投诉到市长邮箱。期间本业委会尽力调解了此类矛盾，2017年2月21日在街办司法所调解签订的《人民调解协议书》里面也明确签订了“天新文化传播有限公司不得经营餐饮活动、不得噪音扰民、不得有业主投诉行为。”的协议。但是2017年下半年噪音扰民问题并没有得到有效解决，业主投诉不断，该问题也没有得到及时整改。2018年1月31日经营方举办综艺选拔赛，业主再次现场拨打街办城管投诉热线，城管介入取证并发出噪音污染处罚单。天新文化传播有限公司拖欠租金一事也被业委会按法定程序提出催告函，对绿化小广场进行停水停电停止经营的处理，才暂时使噪音扰民问题得以平息。 另查明，2018年2月1日被告搬离涉案场地，2018年4月1日原告将涉案场地进行打围维护。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告组织机构代码证、被告工商登记信息、《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》、委托书、授权书、承诺书、聊天记录、情况说明、照片、书院街道办城市管理科和庆云社区居民委员会出具的“噪音扰民问题的情况说明”、书院街道办城市管理科出具的居民投诉记录、催款函、告知函。 本院认为，原告与被告签订的《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》签订后，原告将涉案场地交付被告使用，但被告未按照合同约定支付租金，根据本院查明的事实，被告于2018年2月1日将包括涉案场地关闭，已违反了合同义务，即被告的违约行为致使原告出租涉案场地并收取租金的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六的规定，原告主张解除其与被告签订的《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间。原告依法向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，本院于2018年6月8日向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》已于被告签收起诉状副本之日即2018年6月8日解除。 关于租金及违约金。被告承租原告租赁场地后，应当按约支付租金等相应费用。根据《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》的约定，原告主张被告尚欠案涉租赁场地2017年12月1日至2018年6月8日（合同解除之日）的租金为62333.33元（10000元/月×6个月+10000元/月÷30天×7天=62333.33元），符合事实与法律，本院予以支持。被告未按时支付租金，其行为已构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合事实与法律，本院予以支持。庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，本院酌定违约金以上述欠租金金额为基数，按照每日万分之五的标准，自原告起诉之日（2018年5月18日）起计至实际付清之日止，原告多主张的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、解除原告锦江区秀舍天涯第三届业主委员会与被告四川天新文化传播有限公司签订的《秀舍天涯小区小广场绿化用地租赁合同》； 二、被告四川天新文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告锦江区秀舍天涯第三届业主委员会支付租金62333.33元；并支付违约金（自2018年5月18日起计至付清欠费之日止以62333.33元为计算基数，按每日万分之五的标准计算)； 三、驳回原告锦江区秀舍天涯第三届业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告四川天新文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3900元，由被告四川天新文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  郭志强 人民陪审员  李福康 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。