浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3216号 上诉人（原审被告）：赵磊，男，汉族，1981年12月13日出生，户籍地：浙江省杭州市下城区。 上诉人（原审被告）：汤明湘，女，汉族，1955年9月5日出生，户籍地：浙江省杭州市拱墅区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张李焱，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：甘远祥，男，汉族，1962年2月15日出生，户籍地：安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：蒋丽丽，系原告甘远祥之配偶。 被上诉人（原审原告）：蒋丽丽，女，汉族，1970年12月7日出生，户籍地：安徽省安庆市宿松县。 上诉人赵磊、汤明湘因与被上诉人甘远祥、蒋丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初6803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2016年1月29日，蒋丽丽为购置位于杭州市下城区××幢××室房屋向汤明湘交付定金10000元，汤明湘于当日出具《收条》，确认收到上述定金。同年1月31日，汤明湘、赵磊（甲方）与甘远祥、蒋丽丽（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市下城区××幢××室房屋（建筑面积100.33平方米）转让给乙方，转让总价为1060000元；乙方须于2016年2月28日前支付首期款330000元至双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2016年2月28日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；乙方在2016年2月28日前将首付款330000元打入保证金账户，乙方同意首付款到账且银行按揭审批通过后五个工作日内转付甲方330000元整，余款730000元申请商业按揭，待产权证、契证过户到乙方名下、按揭款到达保证金账户、物业交割完毕且甲方清空该房屋内所有户口后五个工作日内转付甲方730000元；甲乙双方在产权证、契证过户到乙方名下且按揭款到达保证金账户后三个工作日将相关配套费用结清且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款；甲方结清房屋抵押贷款且乙方按揭审批通过后三个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；等等。同日，双方签订《补充协议》一份，该协议第三条第7项约定：甲乙双方应在签订本合同之日起3个工作日内将房产交易过户所需资料交与居间方，并按《杭州市房屋转让合同》约定时间前往杭州市房产管理局办理身份核对、原件校验及权属转移登记等手续，若逾期未办理的，则违约方按照逾期天数赔付守约方100元／天作为违约金，若逾期10个工作日以上的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》中约定的违约责任追究违约方。 上述合同签订后，甘远祥、蒋丽丽于2016年2月29日将首付款330000元支付至双方指定的账户。2016年3月18日，贷款银行向甘远祥发出《贷款审批同意通知书》，言明：甘远祥于2016年3月11日申请的住房贷款，经审查现已批准，批准的贷款金额为730000元，期限120个月。2016年4月5日，赵磊、汤明湘结清案涉房屋抵押贷款并办理了房屋他项权注销登记手续。嗣后，甘远祥、蒋丽丽以赵磊、汤明湘拒不办理房屋权属转移登记为由提起本案诉讼，请求：1.继续履行甘远祥、蒋丽丽与赵磊、汤明湘签订的房屋转让合同（合同编号：2016转让0364695），立即办理房屋权属转移登记手续，并依约将房屋交付给甘远祥、蒋丽丽；2.赵磊、汤明湘向甘远祥、蒋丽丽支付违约金15000元（违约金暂计至2016年9月7日，按每逾期一天100元计算，之后仍按此标准计算）；3.诉讼费由赵磊、汤明湘承担。 原审另查明，2016年11月，赵磊、汤明湘曾以甘远祥、蒋丽丽逾期申请住房贷款，已构成根本违约为由提起诉讼，要求解除案涉的《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》。人民法院经审理后，判决驳回赵磊、汤明湘的诉讼请求。该判决现已生效。原审再查明，2017年8月，赵磊、汤明湘复以甘远祥、蒋丽丽已不具有贷款资格、无法办理商业贷款为由提起诉讼，要求解除案涉《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》。人民法院经审理后，判决驳回赵磊、汤明湘的诉讼请求。该判决现已生效。 原审法院认为，甘远祥、蒋丽丽与赵磊、汤明湘之间签订的《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，双方应在赵磊、汤明湘结清房屋抵押贷款且甘远祥、蒋丽丽按揭审批通过后三个工作日内前往杭州市房产管理局办理身份核对、原件校验及权属转移登记等手续。根据已查明的事实，甘远祥、蒋丽丽申请的住房贷款已于2016年3月18日获得审批通过，赵磊、汤明湘也已于2016年4月5日结清了案涉房屋的抵押贷款，故双方应于2016年4月8日前办理房屋权属转移登记手续。赵磊、汤明湘未按照约定的期限履行协助过户义务，且在庭审过程中明确表示不再继续履行合同，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。甘远祥、蒋丽丽主张继续履行房屋转让合同，办理房屋权属转移登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。同时，甘远祥、蒋丽丽主张赵磊、汤明湘按照补充协议第三条第7项约定的标准计付逾期违约金并无不当，原审法院予以支持。关于甘远祥、蒋丽丽主张赵磊、汤明湘依约交付房屋的诉讼请求。原审法院认为，在案涉房屋的权属转移登记手续尚未办理完成的情况下，甘远祥、蒋丽丽要求赵磊、汤明湘履行后续交房义务的前提条件尚未具备，故对于甘远祥、蒋丽丽的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、甘远祥、蒋丽丽与赵磊、汤明湘之间签订的房屋转让合同继续履行，赵磊、汤明湘于判决生效之日起十日内协助甘远祥、蒋丽丽办理坐落于杭州市下城区××幢××室房屋的权属转移登记手续；二、赵磊、汤明湘于判决生效之日起十日内支付甘远祥、蒋丽丽违约金15000元（违约金暂算至2016年9月7日，此后按照每日100元标准计算至房屋权属变更登记之日止）；三、驳回甘远祥、蒋丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14475元，财产保全申请费5000元，合计19475元，由赵磊、汤明湘负担。甘远祥、蒋丽丽于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；赵磊、汤明湘于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，赵磊、汤明湘不服，向本院提起上诉称：一、原审判决忽略本案中甘远祥、蒋丽丽违约的事实。甘远祥、蒋丽丽违反合同约定，逾期7日办理银行抵押贷款手续，根据合同约定，属于违约行为，案涉合同应终止。二、原审法院未依据案涉《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》的约定依法判决。根据合同约定，赵磊、汤明湘逾期交房30天以上的，赵磊、汤明湘向甘远祥、蒋丽丽支付违约金40000元，案涉房屋转让合同终止。《补充协议》也约定赵磊、汤明湘逾期办理房屋权属转移登记手续超过10日以上的，甘远祥、蒋丽丽有权单方终止《杭州市房屋转让合同》。在赵磊、汤明湘出现上述违约情形的情况下，原审法院应适用上述约定，判决终止合同，原审法院未依据上述约定，直接判决继续履行合同并支付违约金，属适用法律错误。三、原审法院忽略了案涉合同客观上无法继续履行的困难。1、案涉房屋涉及租期为18年的租户，根据“买卖不破租赁”的原则，案涉房屋客观上无法交付，因此继续履行已经不适宜。2、本案中甘远祥、汤明湘的按揭贷款已经失效，若按照原审判决，实际无法履行。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回甘远祥、蒋丽丽的一审诉讼请求。 被上诉人甘远祥、蒋丽丽在二审期间辩称认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回赵磊、汤明湘的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，上诉人赵磊、汤明湘向本院提交以下新的证据：1、《杭州市房屋转让合同》一份，欲证明赵磊、汤明湘持有的《杭州市房屋转让合同》与甘远祥、蒋丽丽持有的合同内容不符。2《医疗证明》、《简明心理状况测验报告单》、《司法鉴定意见书》、病历本，欲证明汤明湘在签署案涉《杭州市房屋转让合同》时精神状况异常，无法判断合同内容。甘远祥、蒋丽丽对上述证据的真实性均有异议。本院经审查后认为，双方当事人之间已经多次诉讼，案涉《杭州市房屋转让合同》在另案中均作为证据提交并经生效判决认定，赵磊、汤明湘在本案二审中所提交的证据1不足以推翻已经在卷的《杭州市房屋转让合同》，对该证据的证明效力，本院不予确认。证据2无法证明汤明湘在签署案涉《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》过程中存在精神异常无法判断合同内容的情形，对该证据的证明效力，本院亦不予确认。 二审中，被上诉人甘远祥、蒋丽丽未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，案外人汤文前向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼，申请宣告汤明湘无民事行为能力，2018年10月8日，汤文前申请撤回该申请。本案诉讼期间，赵磊、汤明湘再次向杭州市下城区人民法院起诉要求解除案涉《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，杭州市下城区人民法院作出（2018）浙0103民初4241号民事裁定：对赵磊、汤明湘的起诉不予受理。赵磊、汤明湘不服该裁定，向本院提出上诉，本院于2018年8月14日作出（2018）浙01民终4595号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，双方签署的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。现甘远祥、蒋丽丽已经按约履行了自己的合同义务，赵磊、汤明湘作为房屋出卖人，应依约履行交付房屋及办理房屋过户手续的合同义务。现赵磊、汤明湘逾期未交房、未办理房屋过户手续的违约事实是清楚的，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，甘远祥、蒋丽丽主张赵磊、汤明湘继续履行合同，交付房屋并承担相应的违约责任，具有事实和法律依据。赵磊、汤明湘提出的甘远祥、蒋丽丽存在违约行为，以及赵磊、汤明湘作为违约方在承担违约责任的基础上可以终止合同履行的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。至于赵磊、汤明湘提出的案涉房屋存在长期租赁关系、甘远祥、蒋丽丽的按揭贷款已经失效，案涉《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》无法继续履行的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14475元，由上诉人赵磊、汤明湘负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月十六日 书记员 万丹丹