浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3034号 上诉人（原审原告）：刘大海，男，1971年8月17日出生，汉族，住河南省商城县。 被上诉人（原审被告）：杭州联城房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区余杭街道恒合金座****。统一社会信用代码：913301106798977813。 法定代表人：杨卫国。 上诉人刘大海与被上诉人杭州联城房地产开发有限公司（以下简称联城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初10671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2013年7月18日，刘大海作为乙方、联城公司作为甲方签订《房屋使用权转让合同》一份（合同编号：×××ＨＴ（ＧＹ）113），双方就恒合金座商品房使用权事宜作出如下约定——第一条协议转让使用权的商品房1.1“恒合金座”1幢位于杭州市余杭区××路××号××路南口），对应的土地用途为商业；房屋结构为框架剪力墙结构，本合同签订时项目尚在建设中，目前不具备交付和使用条件……。1.4甲、乙双方达成使用权转让协议的商品房位于恒合金座1幢10层08室，其房屋的平面图见附件一；乙方在对该房屋的土地性质、现状、房屋使用权等情况充分了解后，自愿受让该房屋的使用权。1.5该房屋的建筑面积约57.54平方米，如交付时实测建筑面积与上述建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积计算转让价款，差额部分双方在房屋交付之日一次性结清，多退少补。第二条房屋用途2.1该房屋应用于商业用途……。第三条房屋的交付标准、交付日期3.1该房屋的交付标准为毛坯，毛坯房的交付日期为2014年12月31日，带装修的交付日期为2015年6月30日前……。第四条使用权转让期限4.1甲方转让给乙方的商品房使用年限自交房之日起至2049年9月13日。第五条使用权转让价款及支付期限、方式、5.1该房屋使用权的转让价款按5546元／平方米收取，总价款为319117元。5.2付款方式双方约定在本合同签订当日一次性全额付款……。第八条产权承诺8.1在“恒合金座”1幢的初始产权登记满五年后，甲方开始办理分割到户的产权证，办理期限为半年；若因为甲方原因未能按时取得分割到户的产权证，乙方可以退房，甲方承诺无条件同意退房，退还乙方已付的转让价款，并且向乙方支付总价款的40%的违约赔偿金。8.2在办理该房屋权属证书前，由于甲方的原因导致该房屋的使用权受到侵害，则甲方承担由此造成的一切后果。第九条合同转换与产权证办理9.1在该房屋符合出售条件时，双方另行签订《商品房买卖合同》（或《存量房买卖合同》），同时本合同终止，乙方已付转让价款可以直接转换为购房款。甲方承诺不增加购房款，也不向乙方收取其他费用，但是乙方应当承担根据法律法规和政策规定需承担的买方税费。9.2甲方在该房屋符合出售条件时，将提前以电话、短信或书面等方式通知乙方，乙方应在接到通知后7天内至甲方指定地点办理商品房买卖手续，并配合甲方办理分割后的该房屋的产权证。若乙方逾期30天未至甲方指定地点办理商品房买卖手续，并选择继续履行本合同的，则本合同应继续履行，但应视为乙方自愿放弃该房屋产权，甲方今后不再办理该房屋的产权证。合同还对其他权利义务作出了约定。 合同签订后，刘大海按约向联城公司支付319117元。2015年3月10日，刘大海作为乙方、联城公司作为甲方签订《恒合金座补充协议》一份，约定双方于2015年2月28日交接恒合金座1幢10层1008室商品房，并达成如下协议：一、根据双方原合同约定的该套商品房面积为57.54平方米，现经国家指定房地产测绘公司测定的产权登记面积（建筑面积）为57.91平方米。二、该房屋的实际总房价应为321169元，乙方已付人民币319117元，乙方于本协议签订之日据实向出卖人补足超出面积部分房款共计人民币2052元。同日，刘大海出具违约金付款凭证，称收到联城公司支付的交房违约金3702元。后刘大海于2017年7月4日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认双方当事人于2013年7月18日签订的合同编号为×××ＨＴ（ＧＹ）113的《房屋使用权转让合同》（含补充协议）合法有效；2、确认刘大海购买位于杭州市余杭区××路××号××座××幢××层××室房屋的购房款及损失享有拍卖、变卖优先受偿的权利；3、联城公司承担本案诉讼费。 原审法院另查明：联城公司在案涉房屋的宣传资料中载明如下内容：“总价25万起，独立产权，不限购。” 原审法院审理认为：本案的争议焦点在于案涉《房屋使用权转让合同》的性质。原审法院认为，上述合同的性质应当从合同约定的全部条款内容结合双方签订合同的真实意思表示来综合分析判断。从合同内容来看，双方主要围绕案涉房屋的地理位置、面积、用途、使用期限以及使用价款、合同转换及产权证办理等内容来进行约定，但不能单纯依照上述约定，从而认定案涉合同的性质为使用权转让合同。根据双方在合同第九条中约定的在案涉房屋符合出售条件时，刘大海的已付转让价款直接转换为购房款，联城公司承诺不增加购房款，也不向刘大海收取其他费用。且合同第八条中联城公司承诺在恒合金座1幢的初始产权登记满五年后，开始办理分割到户的产权证。结合联城公司在宣传资料中所载明的“独立产权，不限购”等内容，上述合同的约定内容实际上体现了房屋买卖合同的性质，可以证实双方当事人签订上述合同的真实意思表示是建立买卖关系，而非使用权转让关系。因此，结合本案的实际情况，虽然双方在合同中约定在房屋符合出售条件时，双方需另行签订商品房买卖合同，但这不能否认双方签订上述合同的真实意思表示，故应当认定上述合同的性质实为房屋买卖合同。上述合同及双方于2015年3月10日签订的《恒合金座补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按约履行。 关于优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案并不符合批复第二条所述的情形，故对刘大海的该项诉讼请求，原审法院不予支持。联城公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2017年12月28日判决：一、确认刘大海与联城公司于2013年7月18日签订的《房屋使用权转让合同》（合同编号：×××ＨＴ（ＧＹ）113）及2015年3月10日签订的《恒合金座补充协议》合法有效；二、驳回刘大海刘大海的其他诉讼请求；本案案件受理费80元，由联城公司负担，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，刘大海不服，向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，上诉人系案涉房屋的所有权人。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 联城公司未在法定期间提出答辩状。 二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：对于原审判决所确认的、双方当事人签订的案涉房屋买卖合同的性质及其效力，双方当事人均未提出异议，本院予以认定。上诉人主张其就案涉房屋享有优先受偿权利，缺乏法律依据，其该主张也不符合最高人民法院司法解释的相关规定。据此，原审判决对其该诉讼请求不予支系正确。原审认定事实清楚，适用法律正确，刘大海的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人刘大海负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 睢晓鹏 二〇一八年十月十日 书记员 王 勤