江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0982民初3887号原告：束秀娟，女，1963年6月24日生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。被告：季芹，女，1961年9月28日生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈汉健，江苏陈定喜律师事务所律师。原告束秀娟与被告季芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告束秀娟的委托诉讼代理人董爱军，被告季芹及其委托诉讼代理人陈汉健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告束秀娟向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告季芹办理凰家御庭7号楼701室的房屋接受手续后交付原告，并协助原告取得上述房产的不动产登记证书。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告季芹系盐城市大丰区大丰酒厂3号楼202室房产的合法被征收拆迁户。2017年4月11日，被告与征收部门大丰区住房和城乡建设局及征收实施单位大丰区锦泰房屋征收服务中心签订《大丰区国有土地上房屋征收补偿协议书（产权调换）》一份，约定：被告应得征收补偿款352100.5元，同时选择凰家御庭7号楼701室为安置房，安置房面积75.1平方米，单价每平方米2870元，总价215537元（从征收补偿款中抵付），于2017年10月10日交房。2017年5月11日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，约定：被告将其凰家御庭7号楼701室安置房转让给原告，总价271427元，被告应及时办理“两证”即不动产登记证书等手续，并配合原告办理过户登记手续，涉及相关税费等由原告承付。上述房屋转让协议签订后，原告当日将房款271427元支付给被告，被告将其215537元的安置房房款收据原件及相关拆迁资料复印件交于原告。2018年6月22日，征收实施单位在凰家御庭售楼处张贴《公告》，通知被征收人于2018年6月27日至29日期间现场集中办理交房手续。后被告拒绝办理凰家御庭7号楼701室交房手续及协助原告办理不动产登记手续。原告为维护合法权益，请求支持上述诉讼请求。被告季芹辩称，案涉房屋属于特殊的拆迁安置房，依法不得转让，原、被告双方签订的房屋转让协议应被认定为无效合同，原告要求答辩人办理接受房屋的手续无法律依据。即使该合同有效，答辩人也有权解除协议，现答辩人拒绝履行该协议，对于违约责任，请求法庭依法处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原被告双方围绕本案诉讼请求依法向本院提交了房屋转让协议、大丰农商行转账凭条、房屋征收补偿协议书、房屋征收补偿及补助费用结算表、城市建设指挥部收款收据、征收实施单位公告、房屋征收补偿方案文件、银行进账单、拆迁货币补偿款分配表、汤玉琴出具情况说明、承诺书、分配款项的银行回单、证人季某证言、原被告之间的电话录音、被告身患疾病等证据。根据原被告双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，盐城市大丰区住房和城乡建设局（以下简称大丰住建局）、季芹、盐城市大丰区锦泰房屋征收服务中心（以下简称大丰锦泰征收中心）签订《大丰区国有土地上房屋征收补偿协议书（产权调换）》（编号：2016-1-138）一份，协议主要约定：“因大丰酒厂旧城改建项目需要，按照盐大房征[2016]1号《房屋征收决定书》，大丰住建局对季芹坐落于本征收范围内的房屋依法实施征收。一、被征收房屋概况。季芹房屋坐落于酒厂宿舍区3号楼202室，房屋所有权证号大中民字第12199号，房屋所有权人季希荣，房屋性质住宅，房屋现状面积73.15㎡，房屋所有权面积72.66㎡，经认定的合法面积0.49㎡，合计合法面积73.15㎡。土地使用权证号大土国用（97）字第2691号，土地使用权人季希荣，土地使用权缺的方式划拨，土地使用权面积18.66㎡。二、被征收房屋补偿费用。1、被征收房屋房地产评估价值264657元。2、多余土地补偿0元。3、装饰装修、附属设施补偿等费用合计26924元。4、搬迁和临时安置补偿、误工补助费用合计6352元。5、停产停业损失补偿费0元。6、奖励及补助费用54167.5元。大丰住建局应补偿季芹各项费用总计人民币352100.5元。三、季芹自愿选择的补偿方式为产权调换。四、产权调换有关约定。1、大丰住建局将坐落于凰家御庭7号楼701室的房屋（期房）与季芹进行产权调换。双方约定产权调换安置房的建筑面积约为75.1㎡。交房时间为2017年10月10日。2、费用结算：季芹应得补偿补助款（含搬家让房奖励）352100.5元，季芹应付产权调换房价款215537元，上述两项冲抵季芹应得款136563.5元。五、其它事项：酒厂宿舍区3号楼202室为季希荣、汤玉琴夫妻共同财产，季希荣已故，经（2017）盐大证民内字第1144号公证书公证，其份额（遗产）由季芹继承。经（2017）盐大证民内字第1145号公证书公证，汤玉琴将本人所占份额无偿赠与季芹单独所有。经审批确认季芹为被征收人。”2017年5月11日，季芹与束秀娟签订《房屋转让协议》一份，协议主要约定：“经充分协商，季芹自愿将坐落大中城区凰家御庭小区7号楼701室套房转让给束秀娟，根据国家有关房屋买卖规定，现就有关事项协议如下：一、房屋现状及房地性质。此房始建于2017年，框架结构电梯楼，建筑面积75.1平方米，房型为二室一厅一卫一厨，内部有完好的水、电、电视、电脑、网络设施。房屋建筑用地为国有出让性质。二、价额及付款方式，房屋总价额为人民币271427元，涉及税费束秀娟承付。协议签订后，季芹房款271427元一次性付清（按银行进账单日期为准）。三、季芹第一次办“两证”所涉及税费和费用由束秀娟支付，“两证”变更过户给束秀娟所有。由束秀娟通知季芹办两证手续，季芹及时配合束秀娟办理手续，第一次办证原件给予束秀娟，第二次过户原件给予束秀娟。四、违约责任及处理。双方必须完整履行协议条款，如有违约行为，违约方必须偿付非违约方违约金房屋金额同期贷款利率2倍计算，若无法协商，可由任何一方诉讼大丰区人民法院处理。”另查明，2017年5月8日，被告季芹将数额为215537元的拆迁安置房收款收据交付原告束秀娟。2017年5月11日，原告束秀娟通过银行转账方式向被告季芹支付房款271427元。2018年6月22日，盐城市大丰区房屋拆迁事务所等单位发布公告，载明：“人行东侧地块（凰家御庭）7号楼安置房已具备交付条件，集中交房时间为2018年6月27日至2018年6月29日。”被告季芹因在案涉房屋转让协议履行中反悔，遂拒绝办理案涉凰家御庭7号楼701室交房手续及协助原告束秀娟办理不动产变更手续。原告就此交涉无果，于2018年7月24日向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：案涉《房屋转让协议》是否有效；如有效，原告是否有权要求被告继续履行交付转让标的物房屋及协助办理该不动产变更登记的合同义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽然被告季芹在签订案涉房屋转让协议时尚未领受案涉房屋征收单位的拆迁安置房并取得该房的不动产所有权证书，但原、被告双方所签订案涉房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。本院因此对被告季芹关于案涉房屋转让协议无效的抗辩主张，依法不予支持。鉴于原被告双方在签订案涉《房屋转让协议》时，被告对转让房屋尚未享有物权及占有处分权，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，上述情形及规定导致案涉合同不能继续履行，原告由此所享案涉合同权利仅限于要求被告承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿，并不享有要求被告继续履行交付并协助办理不动产变更登记手续的合同义务。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告束秀娟的诉讼请求。案件受理费5371元，减半收取2685.5元，由原告束秀娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 王小平二〇一八年十月二十二日法官助理 宋娜拉书 记 员 施 慧附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。3、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。