福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4381号 上诉人（原审原告）：张龙，男，1986年2月14日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林传茂，福建泉秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄棍，福建泉秀律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。 法定代表人：于志丹，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 上诉人张龙因与上诉人福建津汇房地产开发有限公司（以下简称“津汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持张龙一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定诉争商品房具备交付条件不当，应予纠正。1.根据双方《商品房买卖合同》第八条，津汇公司交付的诉争商品房既要符合合同约定还必须符合法律及地方法规规章的规定，应综合验收合格，才符合交房条件。2.国家关于商品房验收的相关规定为强制性规定，而非规范性规定。3.津汇公司提供的证据不足以证明诉争商品房已综合验收合格、符合交付条件。（1）津汇公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》体现的时间是2016年10月8日，泉州市城乡规划局（2017）泉规划竣第26号《建设工程竣工规划条件核实意见书》体现的时间是2017年5月27日，由此可见津汇公司违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定组织竣工验收，鉴此《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》不能作为认定事实的依据，即诉争商品房所在楼座未竣工验收，一审判决认定本案符合“竣工验收”是一种违反法律的判决，应予推翻。（2）津汇公司提供的泉州市燃气有限公司《竣工报告》体现的时间为2017年2月25日，而且并没有设计单位及燃气经营单位参加，特别是施工单位、监理单位查不到资质，不符合福建省住房和城乡建设厅闽建办房[2015]18号《关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》“六”之规定，不能认定燃气工程已竣工验收合格，诉争商品房不能交付使用。（3）泉州市洛江区人民防空办公室《关于洛江区津汇红树湾A区、B区防空地下室施工图防护设计核实意见书》只是针对设计的核实意见并非验收。且该意见书明确“8.……工程竣工后应通过人防工程质量监督机构验收并出具人防工程质量监督报告”，另根据《人民防空法》第二十三条、《人民防空工程质量监督管理规定》第十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，人防验收是交付的必备条件之一。津汇公司未提供证据佐证人防工程已验收合格，且津汇公司主张人防工程在B区建设但未提供证据佐证，另即使人防工程在B区建设，涉及居住安全，本应同时建设，不能作为津汇公司免除人防工程必须验收合格才能交付的条件。（4）《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定诉争商品房还应经环保、园林等综合验收，才能交付使用，津汇公司也未提供证据予以证明。（5）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，津汇公司提供的证据以及法院调取的证据均不足于证明诉争商品房已符合交付条件，津汇公司应承担举证不能之法律后果。（6）张龙安已对消防验收提起行政诉讼，故消防暂不能认定验收合格。二、鉴于张龙已对消防验收提起行政诉讼，消防验收合格是交房的必备条件，故本案应先中止诉讼，待行政诉讼终结后，再继续审理，一审明知而故意进行判决，程序严重违法。三、本案不存在津汇公司可以迟延交房的情形。1.虽然双方《商品房买卖合同》约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向买受人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当予以配合”但《商品房买卖合同》为津汇公司提供的格式合同，且《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”双方约定规避津汇公司的法律责任，且违反上述相关规定，应认定为无效条款。2.津汇公司从未通知张龙本案存在可以迟延交付的情形。3.津汇公司至今未提供“施工日记”、“监理日记”等证明确实存在致使无法施工、停工的情况，虽然一审法院多次通知“限期提交”，津汇公司仍拒绝提交，且法院向多个单位调取“日记”也根本调查不到。4.津汇公司提供的证据不足以证明存在可以顺延交付的情形，其应承担举证不能的法律后果。5.合同签订之前的情形，津汇公司已知悉，即使存在顺延交房的情形也不能成为其抗辩理由。四、张龙依约支付津汇公司购房款1555217元，但津汇公司至今未能将符合交付条件的房产交付给张龙使用，应判令津汇公司将符合交付条件的津汇红树湾A区7号楼16层1605号房交付给张龙，同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；并判令津汇公司按张龙已付房款1555217元的日万分之一支付自2016年9月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年8月31日止为365日56765.42元）。综上，一审判决程序违法、认定事实和法律错误，应予以撤销，依法应支持张龙的上诉请求 津汇公司针对张龙的上诉答辩称，其答辩意见与上诉意见一致。 津汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持驳回张龙一审的全部诉讼请求。事实和理由：张龙未履行缴交房屋专项维修基金，无权要求津汇公司交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审未将商品房买卖合同签订前所发生的工程延期天数计入津汇公司可顺延交房的天数，系认定事实错误，津汇公司不构成逾期交房，无需支付逾期交房违约金。 张龙针对津汇公司的上诉答辩称，本案不存在津汇公司可顺延交房的情形，合同签订前所发生的工程延期天数不能计入津汇公司可顺延交房的天数，合同约定交房时张龙才应缴交房屋专项维修基金，未缴交房屋专项维修基金不能作为延期交房的理由。 张龙向一审法院起诉请求：1.判令津汇公司将符合交付条件的津汇·红树湾A区7号16楼层1605号房交付给张龙，同时交付《住宅质量保书》和《住宅使用说明书》；2.判令津汇公司按张龙已付房款1555217元的日万分之一支付张龙自2016年9月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年8月31日止为365日56765.42元）。 一审法院认定事实：张龙与津汇公司于2015年7月29日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由张龙向津汇公司购买位于洛江区万安街道滨江大道津汇·红树湾Ａ区××号楼××层××号房，成交金额为1555217元。张龙已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定津汇公司应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付张龙使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，津汇公司可据实予以延期：⑴.……；⑵.……；⑶.因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其他自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，津汇公司无须另行通知张龙。有疑义的张龙可在交房时提出查阅相关事实的要求，津汇公司应当给予配合。第九条约定津汇公司逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，津汇公司按日向张龙支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，张龙有权解除合同。张龙要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，津汇公司每日向张龙按已付款的万分之一支付违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，津汇公司应当书面通知张龙办理交付手续。双方进行验收交接时，津汇公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，津汇公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同补充协议即附件六第五条5.3约定买受人无正当理由逾期不办交房手续，或买受人未付清房价款或者应缴税费款项，或买受人其他违约行为，导致该商品房交接未按期进行的，视同该商品房符合交付条件并完成交付。附件六第五条5.12约定该商品房交付时应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。附件六第九条9.2约定通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；……；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。 2016年10月8日，津汇公司取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，讼争房产通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收。2016年11月17日，津汇公司取得《建设工程消防验收意见书》，讼争房产通过了消防验收。 2016年12月1日，福建广电网络集团股份有限公司泉州分公司作出津汇·红树湾Ａ区项目有线电视网络配套工程《工程竣工验收报告》。2016年12月16日，泉州市质量技术监督局发给津汇公司红树湾2＃梯《特种设备使用登记证——电梯》。2017年2月25日，新奥燃气工程有限公司作为施工单位、北京中协成建设监理有限责任公司福州分公司作为监理单位、泉州市燃气有限公司作为建设单位共同出具燃气建设工程《竣工报告》。2017年3月17日，泉州市通信发展管理办公室作出《洛江津汇红树湾Ａ区光纤到户通信设施工程准予接入公网通知书》。2016年6月14日，泉州市洛江区人民防空办公室作出《关于洛江区津汇·红树湾Ａ区、Ｂ区防空地下室施工图防护设计审核的批复》，该批复记载：你公司（津汇公司）在泉州市洛江区万福路建设的津汇·红树湾Ａ区××区项目，……，经审核,符合人防规划和设计要求,准予建设。2017年5月27日，泉州市规划局作出（2017）泉规竣第26号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，讼争房产通过竣工规划核实。 另查明，泉州市气象信息服务中心出具《天气资料分析报告》，该报告记载万安2013年8月1日至2016年12月16日10毫米以上降水计116天（10毫米以上降水属于中雨），经计算在双方签订合同即2015年7月29日之前有54天、之后有62天；六级以上最大风力（10分钟平均）计11天，经计算在双方签订合同之前有4天、之后有7天。泉州市自来水有限公司出具《2013年8月至2016年5月洛江万安自来水停水检修施工统计表》，该表记载停水时间有19天，经计算在双方签订合同之前有14天、之后有5天。泉州市洛江区建设工程安全监督站出具《紧急通知》，记载台风8天，签订合同之前有4天、之后有4天。泉州市洛江区行政执法局《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，记载2014年、2015年、2016年该局提醒津汇公司注意不要在中高考考试期间实施产生噪声的建筑施工活动，一年各6天，计18天，合同签订之前有12天、之后有6天。上述均已扣除重复天数。则在双方签订合同后10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计84天（即62+7+5+4+6）。 又查明，津汇公司于2016年10月24日向津汇·红树湾A区业主发出《交房通知书》《交房须知》。2016年12月16日，津汇公司在《海峡都市报》刊登《交房公告》，该公告通知津汇·红树湾A区业主于2016年12月16日前办理交付入伙手续。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件并未违反双方真实意思表示或者法律法规规定，应认定合法有效，双方应依约履行。1.关于津汇公司可延长交房的天数。《商品房买卖合同》第八条约定津汇公司应于2016年8月31日前交房，又约定了津汇公司可据实延期交房的情形，包括遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水等。根据津汇公司提供的《洛江万安自来水停水检修施工统计表》《天气资料分析报告》《紧急通知》《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，从双方2015年7月29日签订合同之日起至2016年12月16日止10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计84天。即津汇公司可将交房时间延长至2016年11月23日。津汇公司主张2016年7月6日、2016年7月16日、2016年10月13日停水3天，但其提供的《泉州市自来水公司水厂（管网）停水计划审批表》未提供原件以供核对，真实性无法确认，且审批表内记载的施工地点、停水范围，无法体现与本案房产的关联性，又“公司领导审批意见”一栏为空白，故津汇公司主张上述停水3天，不予确认。张龙主张天气及停水原因，津汇公司应进一步提供证据证明实际停止施工天数。因双方约定导致工程延期的，以相关部门提供资料为准，现津汇公司已提供了泉州市气象信息服务中心、泉州市自来水有限公司出具的有关天气、停水的资料，故对张龙的上述主张，不予支持。至于双方签订合同之前发生的天气、停水等情形，津汇公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，津汇公司未作调整视为权利的放弃，不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。2.关于津汇公司是否存在逾期交房情形，如果存在应如何计算违约金。津汇公司主张双方约定燃气施工建设仅是以达到设计要求条件为准，且商品房的交付条件应为达到建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格及消防验收合格，故讼争房产于2016年11月17日已达到交付条件。经审查，双方在《商品房买卖合同》中约定，讼争房产应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格方可交付。从津汇公司提供的证据可知，讼争房产分别于2016年10月8日和2016年11月17日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，故认定津汇公司于2016年10月8日通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收，并于2016年11月17日通过了消防验收，达到了双方约定的交房条件。张龙虽主张讼争房产还需完成燃气、人防、消防、环保等综合竣工验收方符合交房条件，但双方在讼争房产交付条件中就燃气、人防、绿化等配套设施的约定为“达到设计要求”，而非经过验收方可交房，且《建设项目环境保护管理条例》规定“配套建设的环境保护设施”才须经环保验收，并未规定小区绿化建设验收是民用建筑交付使用的法定条件；《中华人民共和国人民防空法》也未规定城市人防建设工程为新建民用建筑交付使用的法定条件。根据《竣工验收报告》中载明的内容，讼争房产所属工程项目均已按图纸设计要求完成施工建设，故上述配套设施应视为自竣工验收通过之日起已达到双方约定的交付条件。综上，本案讼争房产于2016年11月17日已达到交付条件。又根据双方约定的可延期交房情形，从津汇公司提供的现有证据可看出其可延长至2016年11月23日交房。津汇公司于2016年10月24日发出《交房通知书》，通知张龙于2016年11月19日至2016年11月25日到津汇公司办理交房手续，系在顺延交房期间内履行双方约定的交付义务，但张龙未在通知的时间内到津汇公司办理交接手续，故应认定讼争房屋已于2016年11月25日完成交付。根据上述的阐述，津汇公司违约交房的起止时间为2016年11月24日至2016年11月25日计2天。根据双方合同的约定，逾期不超过180日，违约金按已付款的日万分之零点五计算，则违约金为1555217元×0.00005/天×2天＝155.52元。故张龙主张津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分支持。综上，本案讼争房产已通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格及消防验收合格，并根据约定按设计要求完成了燃气、人防、绿化等配套设施的建设，故讼争房产在双方约定的顺延时间即2016年11月17日已符合交房条件。合同签订后，遇10毫米以上降水、六级以上大风、台风等天气、停水、中高考情形，津汇公司可延期交房84天，则津汇公司可延期交房至2016年11月23日。津汇公司通知业主于2016年11月25日前办理交房手续，张龙未在通知的时间内办理交房手续，视为讼争房屋已于2016年11月25日完成交付。故张龙主张津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分支持。津汇公司作为讼争房产的销售方，负有向买受人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，张龙未能按时到津汇公司办理交房手续，并不能免除津汇公司履行该项义务，故对张龙要求津汇公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建津汇房地产开发有限公司应将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给张龙。二、福建津汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张龙逾期交房违约金155.52元。三、驳回张龙的其他诉讼请求。案件受理费1219元，由张龙负担1117元、福建津汇房地产开发有限公司负担102元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，津汇公司已于2017年12月3日将诉争房屋实际交付给张龙。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，张龙与津汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案讼争房产已通过建设、勘查、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格及消防验收合格，并根据约定按设计要求完成了燃气、人防、绿化等配套设施的建设，于2016年11月17日即已符合交房条件，故张龙关于讼争房产尚未达到交付条件的主张，没有事实依据，不予支持；津汇公司已提交相关证据证明讼争房产存在顺延交房的情形，张龙主张顺延交房的条款规避了津汇公司的法律责任，且津汇公司并未举证证明存在可以迟延交房的情形，缺乏依据，不予支持。根据双方约定的可延期交房情形，结合津汇公司提供的证据，一审认定津汇公司可将交房时间延长至2016年11月23日，并无不当。至于双方签订合同之前发生的天气、停水等施工延期的情形，属于津汇公司在签订合同时就应当预见到的，津汇公司可对交付房屋的时间作出相应的调整，否则视为津汇公司放弃相应的权利，津汇公司上诉主张合同签订前所发生的工程延期天数应计入顺延交房天数，该上诉理由不能成立。津汇公司于2016年10月24日发出《交房通知书》，通知张龙于2016年11月19日至2016年11月25日到津汇公司办理交房手续，系在顺延交房期间内履行双方约定的交付义务，但张龙未在通知的时间内到津汇公司办理交接手续，故应认定津汇公司已于2016年11月25日履行交付房屋的义务，一审认定津汇公司违约交房的起止时间为2016年11月24日至2016年11月25日计2天，违约金按已付款的日万分之零点五计算为155.52元，理据充分，应予确认。根据商品房合同补充协议第十条之规定，专项维修基金由出卖人在办理预售许可证时代买受人缴交，买受人在交房时一次性支付给出卖人。买受人缴交专项维修基金之义务与出卖人交房义务同时履行，津汇公司不得将买受人未缴交该项资金作为逾期交房的抗辩理由。津汇公司作为讼争房产的销售方，负有向买受人交付房屋及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，张龙未能按时到津汇公司办理交房手续，并不能免除津汇公司履行该项义务。鉴于双方当事人一致确认津汇公司已于2017年12月3日将诉争房屋实际交付给张龙，张龙的该项上诉主张，本院不再进行处理。张龙的其他上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。津汇公司的上诉事实及理由，显属无据，不予采纳。 综上所述，张龙、津汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费案件受理费1219元，由张龙负担1117元、福建津汇房地产开发有限公司负担102元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十月十七日 书记员  刘永坤 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  —-1-—