新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2017）豫0702民初2661号原告：申庆红，女，汉族，1973年11月12日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：张广平，河南日诚律师事务所律师。被告：胡新勇，男，汉族，1980年8月11日出生，住河南省新乡县。被告：王玲，女，汉族，1978年6月27日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。原告申庆红与被告胡新勇、王玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申庆红的委托诉讼代理人张广平，被告胡新勇，被告王玲的委托诉讼代理人朱命海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申庆红向本院提出诉讼请求：1、被告胡新勇、王玲继续履行双方于2016年5月12日签订的房地产买卖合同，协助原告办理隆基新谊城14号楼2单元8层2807号房屋的所有权转移登记手续及缴纳税费等手续；2、被告支付原告已缴纳定金10000元的双倍违约金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月底至5月初，经新乡市解放路军芳房产信息部（以下简称“军芳信息部”）居间，原告对被告上述建筑面积116.20平方米的房屋进行了多次现场察看后较为满意,便与二被告达成房屋买卖合意。2016年5月12日,在军芳信息部,原、被告签订了《房地产买卖合同》,约定原告以368000元的市场价格购买被告的上述房屋，并由原告、被告代理人胡新勇、军芳信息部三方共同在《房地产买卖合同》上签字及盖章。合同订立后,原告即根据约定通过军芳信息部将先付款348000元现金交付于被告,将10000元定金交押军芳信息部,待被告履行义务后折抵剩余房款，胡新勇当场向原告出具收到348000元现金房款的收款收据。随后,被告将其商品房买卖合同原件、购房收据原件、新乡县房屋产权监理所证明原件、二被告的身份证复印件、户籍登记复印件、结婚证复印件全部交付原告,承诺待该房屋房产证办理后按合同约定协助原告办理房产过户手续。2016年底为商品房买卖合同约定的房屋交工时间,原告催促被告办理房产过户手续,被告以房产公司未办理书面交付房屋手续，还不能办理房产证为由推诿。2017年春节后,原告到隆基新谊城小区询问,才知涉案房屋的税费手续及产权证可以办理。原告随即联系被告，并要求军芳信息部通知被告履行合同义务。后军芳信息部工作人员告知原告,被告以房价上涨为由，想让原告再增加购房款或者让中介做原告工作解除合同,他们可以给中介提成。原告当即对被告违约行为加以拒绝。原告认为,被告以265866元购买房屋后,又以368000元价格转卖原告,已经赚取了高达102134元的差价。被告在收取原告348000元巨额房款后又擅自想提高房屋交易价格,显属违约。原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。被告胡新勇向本院提交书面答辩意见称，1、涉案房屋是其与王玲在婚姻关系存续期间于2014年预购,但此购房款基本上为王玲借其嫂子闫江俊款项及王玲个人财产。前期交费由王玲直接向开发商交纳,后王玲回安徽,就由其负责交纳费用,钱是王玲嫂子出借的,也有胡新勇一少部分钱,将所办的购房手续及交费凭据都放在了一块,等待开发商交房提供手续；2、其与申庆红签订房地产买卖合同之前,找了几家中介信息部,问没有交钥匙的房能不能卖,都说不能办。后来到解放路军芳信息部,他们说能办,其急用钱，因此与申庆红签订房地产买卖合同；3、其与申庆红签订房地产买卖合同,确实没有经过王玲的同意,王玲根本不知情。当时王玲在安徽,两人一年多没在一起，当时其急于偿还欠别人的款项,擅自将房子作了处理。其与申庆红签合同时,信息部只让其一个人签字,说签一个人的名字就可以。合同签订后,其将原购房合同的一套手续交给了申庆红,申庆红将房款交付，此后其未再与申庆红及中介信息部联系过。因此申庆红在诉状中称其与军芳信息部联系被告履行合同义务，但被告以房价上涨为由要求增加房款或解除合同与事实不符,有中介信息部向其发送的短信为证。综上,其出售与王玲的共同房屋,始终没有经王玲同意,也根本没将擅自出售房屋的情况告知过王玲。2017年5月底，开发商通知王玲领钥匙时,王玲回来领钥匙需要购房手续，其才将卖房的情况告知了王玲。故在王玲不知情,且知道后不同意履行《房地产买卖合同》的情况下,应驳回申庆红的诉讼请求。被告王玲向本院提交书面答辩意见称，原告申庆红与被告胡新勇签订的涉案房地产买卖合同违反了法律的强制性规定,为无效合同,故法院应驳回原告的诉讼请求。事实与理由:1、2016年5月12日,申庆红与胡新勇签订房地产买卖合同时,涉案房屋开发商并未将房屋交工,商品房买卖合同约定的向买受人交付该商品房的时间为2016年12月31日前，而案涉房屋实际交付钥匙时间是2017年6月1日。在买卖合同签订时,案涉房屋仅在房产管理部门予以备案登记,连初始登记手续都未办理,也未交付钥匙,此房产权仍处于不确定状态,且原则上没有房产证此房不能出售。依据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定,未依法领取权属证书的,禁止转让，因此涉案房地产买卖合同是无效的；2、胡新勇擅自处理二人共有的房产,王玲根本不知情。2017年5月底端午节前夕,河南隆基房地产开发有限责任公司（以下简称“隆基公司”）通知王玲带有关购房的全部手续领取钥匙并交房。王玲回到家后,去取购房手续时发现不见了，追问胡新勇得知，其拿走了购房手续,经中介机构将案涉房屋以每平方三千元的低价私自转卖给申庆红，而当时的房价是每平方4000多元。因王玲拿不到购房合同及相关手续,没有取得所购房屋的钥匙，故王玲书面告知隆基公司,除王玲本人外任何人不得办交房手续。之后,王玲委托诉讼代理人所在的新乡市红旗区148法律服务所向隆基公司下达告知函,告知未经王玲本人到场或亲自授权,任何人无权领取该房的钥匙或占用该房；3、依据法律法规的相关规定,夫妻双方对共同财产作重要处置决定时,必须是双方平等协商取得一致的意见,即由夫妻双方共同决定处置。如一方未经另一方同意或追认,显然属于无权处分的行为,另一方可以要求对此处置双方共同财产的行为给予撤销。本案中,胡新勇未经王玲授权,擅自将属于王玲的房产予以处分,且又未经王玲对房屋买卖合同的追认,因此胡新勇与原告的房屋买卖行为是无效的民事行为,依据《城市房地产管理法》第三十八条第四项、《物权法》第九十七条、第一百零六条、《合同法》第五十一条等有关法律法规之规定,应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：胡新勇与王玲为夫妻，二人于2003年1月8日在新乡县民政局登记结婚。2015年10月28日，胡新勇与王玲共同购买位于新乡市开发区隆基新谊城14号楼2单元8层2807号房屋，房屋建筑面积116.20平方米，合同签订当日，全额付清房款265866元。2016年，胡新勇在军芳信息部登记案涉房屋出售信息，售价为360000元。2016年5月12日，胡新勇与申庆红在军芳信息部签订房地产买卖协议，在与王玲沟通后，双方约定：胡新勇将上述房屋出售给申庆红，售价368000元；申庆红交定金10000元，由军芳信息部暂时收存，在交易时扣除中介服务费后所余部分作为房款支付给卖方；胡新勇将商品房买卖合同（预售）（GF-2014-0171，合同编号2015-1027101）交于申庆红收存；交款方式为现金；胡新勇、申庆红各出3000元中介费。另外约定：申庆红首付胡新勇房款348000元，余款20000元等房产证办理后，胡新勇无条件配合申庆红过户或公证后，申庆红将20000元给胡新勇。合同签订当日，申庆红将10000元定金交付军芳信息部，信息部向其出具收款收据；将348000元房款交付胡新勇，胡新勇向其出具收到条。现申庆红诉至法院，要求胡新勇、王玲办理上述房屋的过户手续。查明以上事实的证据有合同编号为2015-1027101的商品房买卖合同（预售）、商品房买卖收据、结婚证、房地产买卖合同、定金收据、房款收到条、军芳信息部证明、军芳信息部登记表。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡新勇与申庆红所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同签订后，申庆红按约定支付了办理过户前应付房款348000元及定金10000元，胡新勇也交付了房屋购买手续，双方约定的办理过户前的义务均已履行完毕，故该合同依法有效，本院对申庆红要求胡新勇、王玲继续履行合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。但办理过户之后，申庆红应当根据合同的约定，将剩余房款10000元向胡新勇、王玲支付。胡新勇、王玲辩称，签订商品房买卖合同时，案涉房屋未办理产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该房屋不得转让，因此案涉房屋买卖合同无效，但该规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，故本院对胡新勇、王玲的该答辩意见不予支持。王玲还辩称其对涉案房屋的出售并不知情，胡新勇一人无权处分夫妻共同财产，因此，案涉房屋买卖合同无效，申庆红也不能根据合同要求办理过户，但根据军芳信息部出具的证明，王玲对胡新勇出售案涉房屋的事实知情，胡新勇虽提交军芳信息部向其发送的短信截图，但该证据只能证明申庆红起诉后，中介公司与胡新勇的联系情况，不能证明王玲在此之前对卖房的事实不知情，故申庆红与胡新勇签订的房屋买卖合同合法有效，且合同义务对王玲产生约束力，故胡新勇与王玲应继续履行合同，共同协助申庆红办理涉案房屋的过户手续。申庆红还要求胡新勇、王玲双倍返还其定金，但其已主张胡新勇、王玲继续履行合同，则定金不予退还，只能抵作价款，故本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：胡新勇、王玲继续履行与申庆红于2016年5月12日签订的房地产买卖合同，于本判决生效之日起十日内协助申庆红办理位于新乡市和平大道隆基新谊城14号楼2单元8层2807号房屋的过户手续；驳回申庆红的其他诉讼请求。案件受理费7120元，由胡新勇、王玲承担6500元，申庆红承担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年十月十五日书 记 员  曲志菲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）