嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3286号原告（反诉被告）：嘉兴市华捷橡塑有限公司,住所地嘉兴市秀洲区新城街道秀庄路437号，统一社会信用代码91330411793370510N。法定代表人：吴永林,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任羽辰，浙江群策律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴市康慈护理院有限公司,住所地嘉兴市秀洲区新城街道秀庄路437号，统一社会信用代码91330411MA28A6R19E。法定代表人：徐敬云,该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍奇川，男，该公司职员。被告（反诉第三人）：徐春荣,男,1964年9月16日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。第三人（反诉第三人）：嘉兴市秀洲区恩慈秀湖护理院,住所地嘉兴市秀洲区新城街道秀庄路437号，统一社会信用代码52330411MJ93781643。法定代表人：徐敬云，该护理院理事长。原告嘉兴市华捷橡塑有限公司（以下简称华捷公司）诉被告徐春荣，第三人嘉兴市康慈护理院有限公司（以下简称康慈公司）、嘉兴市秀洲区恩慈秀湖护理院（以下简称恩慈护理院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，原告申请变更第三人康慈公司为被告，本院依法予以准许；后被告康慈公司提起反诉，经审查，本院依法受理，并于同年10月16日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）华捷公司的委托诉讼代理人高扬、任羽辰，被告（反诉原告）康慈公司的委托诉讼代理人鲍奇川，第三人（反诉第三人）恩慈护理院的法定代表人徐敬云均到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）徐春荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华捷公司向本院提出诉讼请求，要求：1、确认华捷公司与徐春荣、康慈公司之间的租赁关系解除；2、判令二被告及第三人腾退占用的嘉兴市秀洲区××街道××庄路××号××号厂房房屋，并按照约定租金标准计算房屋占有使用费；3、本案诉讼费用由二被告及第三人承担。事实和理由：2014年3月26日，华捷公司与徐春荣签订了一份《房屋租赁合同》，约定徐春荣承租华捷公司所有的坐落于嘉兴市秀洲区××街道××庄路××号××号厂房，面积3611.52㎡，租赁期限为8年，自2014年4月1日至2021年4月1日，年租金390000元，每两年提升5%，一年一周期缴费，支付周期结束前15天予以支付，逾期不付，华捷公司停止租赁合同。合同签订后，华捷公司向徐春荣交付了房屋。2017年3月31日，华捷公司与康慈公司达成《房屋租赁合同补充协议》，变更承租方主体为康慈公司，租赁期限变更为2017年4月1日至2025年3月31日。徐春荣、康慈公司未按约在2018年3月15日前支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金。华捷公司在2018年5月31日向徐春荣送达了《解除通知书》，通知徐春荣解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求二被告及第三人于2018年6月30日前腾退房屋。二被告在接到通知后，康慈公司向华捷公司支付了租金，但华捷公司认为合同已经解除，二被告及第三人应当腾退。现房屋仍由二被告及第三人共同占有，遂起诉。被告康慈公司答辩称，本案的承租人应当为其公司，而不是徐春荣，其公司按约交付租金，并未违约。其公司服务对象为老人，现正常运行，突然终止合同，将损害各方利益。第三人恩慈护理院答辩称，其护理院与康慈公司法定代表人为同一人，其院只是挂牌在涉案房屋，但没有实际占有，实际经营的是康慈公司。被告徐春荣未作答辩。反诉原告康慈公司向本院提出反诉请求，要求：1、判令反诉原告与反诉被告华捷公司订立的《房屋租赁合同》与补充协议继续履行；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年3月26日，华捷公司与徐春荣签订了一份《房屋租赁合同》后，又于2017年3月31日跟康慈公司、徐春荣签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定原租约是在徐春荣未办妥康慈公司相关证照前提下以徐春荣个人名义签订，现将承租人主体由徐春荣变更为康慈公司，并对租期又延长了8年，其余条款不变。嗣后，康慈公司按约向华捷公司支付租金。现护理院正常运营，长期居住70余位老人，并按期缴纳水电费。徐春荣已将康慈护公司、恩慈护理院转让给案外人上海佰仁健康产业有限公司，并办理了变更手续。综上，康慈公司一直按约履行合同义务，华捷公司突然擅自解约无事实、法律依据，遂提出反诉。反诉被告华捷公司对反诉原告康慈公司的反诉辩称，康慈公司没有依据约定缴纳租金，其有权解除合同。反诉第三人恩慈护理院对反诉原告康慈公司的反诉请求无异议。反诉第三人徐春荣未作答辩。本院经审理查明：华捷公司为嘉兴市秀洲区新城街道秀庄路437号房屋所有人。2014年3月26日，华捷公司与徐春荣签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、徐春荣承租华捷公司所有的坐落于嘉兴市秀洲区××街道××庄路××号××号厂房，面积3611.52㎡；2、租赁期限为8年，自2014年4月1日至2021年4月1日；3、年租金390000元，每两年提升5%，一年一周期缴费，支付周期结束前15天予以支付，逾期不付，华捷公司停止租赁合同；4、在租赁期间，如国家政府要改变用途，双方需无条件执行，合同自然终止；5、房屋用途是扶养中心……合同签订后，华捷公司向徐春荣交付了房屋。徐春荣成立的康慈公司、恩慈护理院住所地均登记的该租赁地址，并在该地址挂牌。2017年3月31日，华捷公司与康慈公司、徐春荣达成《房屋租赁合同补充协议》，约定：1、主体修正，因原《房屋租赁合同》是在承租方未办妥经营执照前签订，因此承租方由徐春荣变更为康慈公司；2、租赁期限变更为8年，自2017年4月1日至2025年3月31日为止；3、对《房屋租赁合同》第八条予以修正；4、原《房屋租赁合同》其余条款包括租金收取标准和交纳期限、违约责任等不变；5、双方期间如有法人代表变更的，则应当及时互相通报，并作本《租赁合同》附件；补充协议与原《房屋租赁合同》有同等法律效力，合同履行涉及本补充协议的，则以此条款为准，双方保证严格执行。2017年9月20日，恩慈护理院的法定代表人由徐春荣变更为徐敬云；2017年9月26日，康慈公司的法定代表人由徐春荣变更为徐敬云。徐春荣在2014年3月28日支付华捷公司195000元租金，同年9月18日支付190000元租金；2015年5月13日支付华捷公司200000元租金，同年9月29日支付190000元租金；2016年7月29日支付100000元租金，同年8月1日支付100000元租金，同年9月30日支付200000元租金；2017年5月9日支付429000元租金。康慈公司在2018年6月7日向华捷公司法定代表人支付租金被退回，后在2018年6月14日支付华捷公司公司账户支付429975元租金。华捷公司在2018年5月31日向徐春荣邮寄了《解除通知书》，通知徐春荣：因其未在2018年3月15日前支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金，故解除双方之间的《房屋租赁合同》，并于2018年6月30日前腾退房屋，该信件在2018年6月1日送达，为他人代收。以上事实，有原、被告、第三人陈述及华捷公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房产证》复印件、《解除通知书》、《挂号信函收据》、《照片》、《支付凭证》，康慈公司提供的《房屋租赁合同补充协议》、《付款凭证》、《水费凭证》、《电费凭证》、《嘉兴市秀洲区民政局准予民办非企业单位变更登记决定书》、《养老机构设立许可证》、《公司登记基本情况表》、《变更登记情况表》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，我国《合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除方式有约定解除和法定解除两种。本案中华捷公司以徐春荣、康慈公司未在2018年3月15日前支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金，违反了《房屋租赁合同》第三条的规定，要求解除与两被告之间租赁关系的请求，属于合同约定解除的情形。本案涉及的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均合法有效，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行各自的合同义务。本案双方对《房屋租赁合同》第三条的规定理解不一，华捷公司认为应先付后用，房租应当在租期前15天内支付；康慈公司认为租金应当在租期届满前15日内支付。本院认为，《房屋租赁合同》第三条约定的“一年一周期缴费，支付周期结束前15天予以支付”不能确定是华捷公司理解的先付后用；另徐春荣往年交付租金时间都不固定，华捷公司之前也未提出异议。根据我国《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不付，出租人可以解除合同。华捷公司未提供证据证明其在发出《解除通知书》前向承租人催要过租金，华捷公司发出通知的时间是2018年5月31日，被通知人是徐春荣，并非康慈公司，现康慈公司否认收到过该通知，但即使按华捷公司所说，康慈护公司收到通知，其公司也在2018年6月7日向华捷公司的法定代表人吴永林的银行账户转入租金，在吴永林退回后，又在同月14日转入华捷公司的公司账户，本院认为康慈公司付款期限应属于合理期限。综上，康慈公司并未构成根本违约，华捷公司要求解除租赁关系并无依据，既不符合法定解除也不符合约定解除，本院对原告的诉讼请求不予支持。当事人协商一致，可以变更合同。本案《房屋租赁合同补充协议》明确约定承租方由徐春荣变更为康慈公司，徐春荣概括转让了合同权利、义务，故两份合同已与徐春荣个人无关，《房屋租赁合同》中承租方的权利、义务由康慈公司继受，故本院对反诉原告康慈公司的诉讼请求予以支持。综上，本院对本诉原告的诉讼请求不予支持；对反诉原告的诉讼请求予以支持。被告（反诉第三人）徐春荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条，第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告嘉兴市华捷橡塑有限公司的诉讼请求；二、确认反诉原告嘉兴市康慈护理院有限公司与反诉被告嘉兴市华捷橡塑有限公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由本诉原告嘉兴市华捷橡塑有限公司负担；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由反诉被告嘉兴市华捷橡塑有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 员  封 景二〇一八年十月二十三日法官助理  陆 丹书 记 员  史梦云