河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初3157号原告：高卫国，男，汉族，1964年7月3日出生，住河南省偃师市。委托代理人：杜红卫，河南魏征律师事务所律师，特别授权。委托代理人：党俊湘，河南魏征律师事务所律师，一般代理。被告：王军建，男，汉族，1973年12月26日出生，住河南省洛阳市西工区。被告：谢任伟，男，汉族，1972年8月8日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被告：丹永军，男，回族，1973年12月17日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。被告：郭留建，男，汉族，1970年5月6日出生，住河南省孟津县。委托代理人：郭世斌，男，汉族，1958年12月25日出生，住河南省孟津县。特别授权。原告高卫国诉被告王军建、谢任伟、丹永军、郭留建合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高卫国及其委托代理人杜红卫、党俊湘与被告王军建、谢任伟、丹永军、被告郭留建及其委托代理人郭世斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告高卫国希望开办一所职业培训学校，但条件一直不成熟。2016年5月，原告从互联网上看到一则被告王军建发布的关于转让职业培训学校的信息。经联系王军建后得知：王军建系“洛阳建桥职业学校”的法定代表人；2016年3月1日王军建从被告谢任伟、丹永军处租到了中国人民武装警察8683部队的一处闲置营区，作为校区使用；部队营区位于洛龙区××××村，占地约40余亩；被告谢任伟、丹永军在此开办驾校多年，有练车场地。2016年5月9日，被告王军建与原告达成《转让协议》一份。该协议主要内容是：1、王军建将“洛阳建桥职业学校”股权全部转让给高卫国，并将办学许可证、民办非企业登记证、组织代码证、税务登记证变更给高卫国；2、王军建将其租用的洛阳市白马寺镇周村部队兵营租赁协议转让给高卫国，并协助签订租赁协议。2016年5月28日，经高卫国、王军建、谢任伟（丹永军）三方协商一致，原告高卫国承接了被告王军建与被告谢任伟、丹永军签订的《房地产租赁协议》。签约时，被告王军建、谢任伟、丹永军向原告保证他们有房地产出租权。合同约定租期10年，年租金100000元，从2016年3月1日起算。协议签订当日，原告向王军建、谢任伟、丹永军付款共计120000元，其中100000元系付第一年租金，20000元是学校转让费。依照《房地产租赁协议》约定，原告与装修公司（宋军豪）签订了一份装修合同，约定合同总额965172元，装修公司负责对营房进行装修施工，达到开办职业学校的基本条件。2016年7月20日，中国人民武装警察8683部队通知原告停止装修工程，要求人员撤离营区。武警8683部队称：洛龙区××××村老一营营区土地及营房使用权属中国人民武装警察8683部队。因中央军委文件通知要求停止对外有偿服务，所以未租赁给任何人。部队曾与被告郭留建签订过一份《闲置营区看管协议》，约定把该营房交由村民郭留建看护，明文规定其不得擅自处理（占用、改建、出租、转让等）看护物。原告了解到：被告郭留建私自做主将周村兵营租给被告谢任伟、丹永军开办驾校，收取年租金30000元；被告谢任伟、丹永军又自作主张将该营区租给被告王军建办学校，租期10年，年租金100000元；最后，被告王军建、谢任伟、丹永军在没有得到部队授权的情况下，将营房转租给了原告。原告发现自己上当受骗后，曾向公安机关报案，控告丹永军等人诈骗，公安机关审查后认为不属于刑事案件，决定不子立案。原告认为，由于被告王军建、谢任伟、丹永军没有合法取得部队闲置营房的出租权，致使转让租赁合同行为无效。故原告请求人民法院：1、判决确认被告王军建与原告高卫国签订的《转让协议》为无效合同；2、判决确认被告谢任伟、丹永军与原告高卫国签订的《房地产租赁协议》为无效合同；3、判令被告王军建、谢任伟、丹永军、郭留建向原告高卫国返还120000元，赔偿经济损失965172元，并互负连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告方承担。被告王军建辩称：2016年2月，本人在百姓网上看到谢任伟，丹永军发布的出租信息，称在白马寺××一闲置大院，有教室、宿舍、食堂、操场等设施，适合办学校使用。因本人原有校址的合同即将到期，故在2016年3月1日与谢、丹二人签订了租赁协议。约定租期十年，年租金十万元，并支付给二人两万元水电开通费，两万元房租，合计四万元。2016年3、4月份，高卫国打电话给我，称他在网上看到我学校想要转让的信息，我告诉他那是以前发的信息，原来地方已经退掉了，现在学校已经搬迁，如果搞培训我们是同行，可以见面聊聊。故高卫国来到周村与我见了面。高卫国称准备投资几百万元建一所学校，有与我合伙的意向，想用学校一部分校舍。我表示我的学校资质、现有场地之类都可以给他，由他独立投资，以后如果开业我可以负责一些学校业务，高卫国基本表示认同，愿意将我的投资四万元给我，并愿意支付两万元费用以示补偿。2016年5月，经过三方协商，我与谢任伟、丹永军的租赁协议结束，高卫国与谢任伟、丹永军二人在谢任伟的办公室重新签订了租赁协议，我当面将我与谢任伟、丹永军二人签的租赁协议销毁。此后情况本人所知不多。被告谢任伟、丹永军辩称：第一，高卫国与王军建签订的转让协议，我们不知情，也与我们无关。第二，我们与高卫国虽然签订了租赁协议，但高卫国在没经过允许的情况下擅自改变房屋结构，多次劝阻不听，高卫国声称损失有自己承担，有电话录音为证。高卫国和我们所签协议，是高卫国自愿提出，经第三方郭留建协调解除，我们所收高卫国60000元，经高卫国本人同意，全部退还高卫国，并收回原始合同，有协调人打款凭条为证。第三，我们没有接过高卫国120000元，故退还120000元和965172元损失，无任何理由。从收回合同和退回租金之日起，协议已解除，所以诉讼费用我们不应负担。第四，高卫国应向人民法院出示我们和高卫国签订的原始合同作为依据，请求人民法院依法驳回高卫国的诉讼请求。综上，高卫国在明知军营不让对外出租的情况下，不是撤资降险，而是一意孤行逆势而动任由损失扩大，所造成的后果完全应由个人承担，与其他人无关。被告郭留建辩称：第一，本案件为合同纠纷案件，合同具有相对性，答辩人不是合同当事人，与原告不存在合同关系，因此答辩人不是适格的诉讼主体。第二、原告高卫国在诉讼请求中让答辩人向其返还120000元，赔偿经济损失965172元，这与事实不符，答辩人根本不知道这120000元是怎么回事，120000元与答辩人毫无任何关系。更谈不上让答辩人赔偿经济损失965172元和负连带赔偿责任。2016年5月9日原告高卫国与本案被告王军建签订了一份转让协议，答辩人不知情，答辩人从未给本案被告王军建授权，答辩人也没有权利让任何一个人把白马寺镇周村部队兵营向外租赁转让。根据中央军委的有关规定，部队的场地、房屋及设施不允许面向社会出租。原告高卫国明知道是兵营还与被告王军建签订租赁协议，本协议内容违反法律强制性规定，为无效协议。原告高卫国作为完全民事行为能力人明知部队的场地、房屋及设施不能对外出租，还对该房屋进行装修、改造，由此给自己造成的经济损失应自己承担，相反，原告高卫国私自改造军营设施，应当对该改造部分恢复原貌，如恢复时所产生的费用及造成的损失由原告高卫国承担。综上所述，原告高卫国起诉答辩人没有事实依据和法律依据，望人民法院查清事实，依法驳回原告对答辩人的起诉。经审理查明：2016年2月，被告王军建在百姓网上看到被告谢任伟、丹永军发布的出租信息。2016年3月1日，被告王军建通过网上租赁信息找到被告谢任伟、丹永军，在谢任伟经营的顺昌达货运部见面，并签订了租房协议，约定租金每年100000元，并向被告谢任伟、丹永军并支付了水电开通费20000元，预付租金20000元。后被告谢任伟、丹永军向被告王军建出具了收据两张，其中一张载明：今收到王军建水电开通费人民币贰万元整￥20000元，票号：0991981，收款人：谢任伟，2016年2月19日。另一张载明：今收到王军建贰万元整￥20000元，系付租房金，票号：0228603，谢任伟，2016年3月28日。原告高卫国欲开办一所职业培训学校，但条件不成熟。2016年5月，原告高卫国从互联网上看到被告王军建发布的关于转让职业培训学校的信息后，原告便联系被告王军建，经双方协商，原告高卫国与被告王军建于2016年5月9日签订了《转让协议》。协议约定：甲方王军建将洛阳建桥职业学校股权全部转让给乙方高卫国，并必须将办学许可证、民办非企业登记证、组织代码证、税务登记证四证变更给乙方，银行开户许可证在收到乙方定金后，法人变更前将账户注销，待新法人证件齐全后自己开立基本户。甲方王军建将租用的驻洛阳市洛龙区××××村8683部队兵营租赁协议转给乙方高卫国，并协助签订租赁协议。学校股权及租地转让费用为人民币壹拾万元整。双方在办理股权及房屋租赁转让过程中，如果不能签约，则甲方退还所收乙方的预付款项并不承担其他责任。如果本协议执行过程中遇到不可抗力导致协议无法执行，则双方无需向对方做任何赔偿，所谓不可抗力包括地震、战争、洪水、自然灾害、军事行动、政府指令等。甲方：王军建，乙方：高卫国，2016年5月9日。协议签订后，被告王军建将办学许可证、民办非企业登记证、组织代码证、税务登记证四证变更给原告高卫国，原告高卫国支付给被告王军建60000元，其中包括转让费20000元以及王军建先前向谢任伟、丹永军支付的水电开通费20000元、预付租金20000元。被告王军建将其收到的被告谢任伟向其出具的水电开通费20000元（票号：0991981）和房租20000元（票号：0228603）的收据两张，交给了原告高卫国。2016年5月28日，在被告王军建的介绍下，原告高卫国与被告谢任伟、丹永军见面，原告高卫国作为乙方与被告谢任伟、丹永军作为甲方签订了《房地产租赁协议》，协议第一条约定：甲方将位于河南省洛阳市××兵营（××部队）的房产及土地转租给乙方使用。该房地产的产权性质为：解放军部队驻地的国家兵营产权归部队所有。该房地产中房产共三栋，可用房产包括：办公楼、综合楼、家属小院、实习车间等院内所有建筑物。房屋面积共约五千平米，院内有土地面积约四十余亩；如果做新建基建或改造项目需告知甲方，与甲方协商进行。第二条约定，租赁期限：2016-03-01到2026-03-01，共计十年，到期如果双方有意合作具体再议。第三条约定：租金及付款方式为每年人民币壹拾万圆整；无押金，支付租金的时间按年支付。首年另付贰万元整用于前期水电等费用，该费用2016年9月1日支付。第五条约定：甲方允许乙方将房屋进行装修，但保证不破坏房屋的承重结构。甲方同意乙方对房屋的用途为办学、教育培训、幼儿园、养老院、驾校、实习工厂等合法用途。第六条约定：如果遇到国家对房屋进行拆迁征收等不可抗力导致协议终止，则双方均不得对对方提出赔偿请求。所谓不可抗力指地震、战争、洪水、自然灾害、军事行动、政府指令等。协议第九条约定：如果在租用期间有部队军事行动，则所缴房租乙方同意不予退回。甲方：谢任伟、丹永军，乙方：高卫国，2016年3月1日。合同签订后，原告高卫国向被告谢任伟、丹永军支付了60000元房租。被告谢任伟向原告出具了收据（票号：0034984），其上载明：今收到高卫国人民币陆万元整￥60000元，系付房租费用，收款人：谢任伟，2016年5月29日。被告谢任伟、丹永军在签订合同当天下午已电话告知原告，部队营区不宜大量投资，原告高卫国承诺若部队收回院落，由自己承担责任。2016年6月8日，原告组织人员对该部队营区进行装修。2016年7月23日，被告郭留建路过部队营区时发现部队营区正在装修施工，被告郭留建随即向被告谢任伟、丹永军打电话询问情况，得知原告高卫国在租用后，被告郭留建向被告丹永军要了原告的电话号码，当即电话告知原告，部队将收回院落，令其停工。在原告高卫国同被告谢任伟、丹永军、郭留建四人去部队协商无果后，原告高卫国请求被告郭留建出面协商解决他与被告谢任伟、丹永军之间的纠纷，原告高卫国将其与被告谢任伟、丹永军签订的合同及交付被告谢任伟、丹永军人民币100000元的三张收据（60000元租房费用，票号：0034984；20000元水电开通费，票号：0991981；20000元租金，票号：0228603）的原件交给被告郭留建，让其帮忙将租金要回，减少损失。经被告郭留建协调，被告谢任伟、丹永军同意将合同收回、租金退还给原告。在被告谢任伟、丹永军收到原告高卫国委托被告郭留建交给其与原告签订的合同原件和三份收据后，2016年8月15日，被告谢任伟、丹永军委托被告郭留建通过农业银行向原告高卫国转款60000元，但票号为0991981的20000元水电开通费、票号为0228603的20000元租金，共计40000元并未退还给原告。审理中，原告高卫国称自2016年6月10日至2016年8月13日，分八次向洛阳市柏雅装饰工程有限公司支付装修款728000元。被告谢任伟、丹永军认为其在签订合同当天已经向原告电话告知部队营区不宜大量投资，且合同第九款明确约定“如果在租用期间有部队军事行动，则所缴房租乙方同意不予退回”，故不应当承担责任。另查明：2015年1月17日，总政治部、总后勤部、军委纪委下发了后营[2015]78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，通知中指出，严禁出租军以下作战部队的房地产。已经按照规定批准并委托房地产管理部门组织实施的租赁项目，合同期满后一律不再续租，未按照规定批准的项目，2015年底前全部停止。2016年2月21日，被告郭留建作为甲方与被告谢任伟、丹永军作为乙方签订了房院租赁协议，甲方将位于驻白马寺镇周村原8683部队营区及房屋一处转租予乙方使用，用于办理驾驶学校，乙方在使用租用院落及房屋期间，不得用于违法活动。在乙方租用期间，如遇军事行动，甲方可立即解约，对乙方投资费用甲方不予承担。协议上双方对租金未有约定，该协议签订后，被告郭留建收到被告谢任伟、丹永军人民币30000元。本院认为：原告高卫国、被告王军建、谢任伟、丹永军系具有完全民事行为能力的自然人，应当知晓国家的政策法令，应当对自己的民事行为在经营中所带来的风险有清醒的认知。原告高卫国与被告王军建、被告谢任伟、丹永军签订的《转让协议》、《房地产租赁协议》，因违反2015年1月17日总政治部、总后勤部、军委纪委后营[2015]78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》之规定，故原告高卫国与被告谢任伟、丹永军签订的《房地产租赁协议》无效；原告高卫国与被告王军建签订的《转让协议》中第二款涉及部队营房租赁的约定亦为无效；但该《转让协议》中第一款将洛阳建桥职业学校全部转让给乙方高卫国的约定，不违反法律规定，应为有效，且被告王军建已将洛阳建桥职业学校股权的相关证照变更给原告高卫国，原告已向被告王军建支付转让费20000元，双方均已履行完毕，故原告主张返还该20000元的诉求，本院不予支持。由于被告郭留建与被告谢任伟、丹永军所签的合同中并未约定被告谢任伟、丹永军对部队营区营房有权转租，被告谢任伟、丹永军与原告高卫国所签租赁协议并收取租金系其私自转租的个人行为，与郭留建无关，故被告郭留建不承担责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因原告高卫国与被告谢任伟、丹永军签订的《房地产租赁协议》自始无效，故被告谢任伟、丹永军应当返还原告支付的100000元。扣除已经返还的租金60000元，被告谢任伟、丹永军还应返还原告高卫国所交纳的水电开通费20000元及租金20000元。本案中，原告高卫国投入的装修费用，系其个人投资花费，由此产生的损失，不应由被告王军建、谢任伟、丹永军、郭留建承担。原告投资的装修部分，可与相关方协商后，自行拆除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告高卫国与被告王军建签订《转让协议》的第二款“甲方王军建将租用的驻洛阳市洛龙区白马寺镇周村部队兵营租赁协议转给乙方高卫国，并协助签订租赁协议”无效。二、原告高卫国与被告谢任伟、丹永军签订的《房地产租赁协议》无效。三、被告谢任伟、丹永军于本判决生效后十日内返还原告高卫国人民币40000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费14567元，原告高卫国承担4567元，被告王军建承担5000元，被告谢任伟、丹永军承担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 ：李澈沦代理审判员 ：侯宗宇人民陪审员 ：李大柱二〇一八年十月十五日书 记 员 ： 赵 静