云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初8517号原告：昆明煜玺商业管理有限公司。统一社会信用代码：91530111MA6K3AQEXX。住所：云南省昆明市官渡区枫林盛景小区35幢3单元1501号。法定代表人：龚培。委托诉讼代理人：马月，孟开娜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明大美餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：915301120642892536。住所：云南省昆明市西山区滇池路南亚风情第壹城A2地块-1F。法定代表人：孙志勇。委托诉讼代理人：王方，云南玉源律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：龙艳，云南信道律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明煜玺商业管理有限公司诉被告昆明大美餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月23日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马月、孟开娜，被告的法定代表人孙志勇、委托诉讼代理人王方、龙艳到庭参加了诉讼；本院于2017年11月24日将本案转为普通程序进行审理，并于2018年1月15日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人马月，被告的法定代表人孙志勇、委托诉讼代理人王方到庭参加了诉讼。原被告于2018年2月20日向本院提出申请，要求60日的和解期，本院予以准许，并在审限中扣除。因本案案情复杂，申请报延，报延时间为2018年5月21日起至2018年11月20日止。本院于2018年10月25日依法适用普通程序第三次公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人马月，被告的委托诉讼代理人王方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》；2、被告向原告支付2016年10月29日起至2018年1月9日止的租金及465375元的租金差额；3、被告支付原告违约金279225元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月25日，原被告双方签订《商品房租赁合同》，约定被告承租原告位于昆明市前兴路中段昆仑中心项目负一层B1-09号商铺进行经营，租赁期限为9年（自2016年5月1日起至2025年4月30日止），租金合计10916597.74元，分为九期按季度进行支付。2016年10月8日，原被告双方经过协商对租金支付时间进行了调整，对商铺租赁期限进行了变更。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁物，但是被告支付了租赁合同保证金93075元以及第一期租金162881.25元后便未支付任何租金，被告的行为已经构成违约，故诉至法院。本案立案之后，原被告为避免扩大损失，双方协商一致后，被告于2018年1月9日将涉案租赁物腾还原告。被告答辩称，1、同意与原告解除《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》；2、被告没有按照约定支付租金是事实，这是因为原告交付的租赁物并未打开全部通道，导致被告无法正常经营。在被告无法正常经营的情况下双方一直都在协商减免租金事宜，故被告才未按照约定支付租金。3、超额租金应当在原告存在实际损失的情况下才应当向被告收取，现原告不能证明有实际损失的产生，故不应得到法院支持。4、被告不存在违约行为，虽然并未按照合同约定支付租金，但是由于原告违约在先，交付了不适宜经营的租赁物导致，故被告有理由拒付租金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：一、《商品房租赁合同》，欲证明：1、2015年12月25日，原被告签订了《商品房租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方；2、被告承租原告位于昆明市前兴路中段昆仑中心项目负一层B1-9商铺，租赁期限为9年，租金合计1213303.32元，分为九期按季度支付，保证金为93075元，被告应于合同签订之日支付原告。4、被告未按约定支付租金，原告有权解除合同，要求被告无条件退场，向原告支付279225元违约金且租赁保证金不予退还。同时，还应当按照93075元/月的标准向原告支付租金差额。经质证，被告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为被告未交租金的原因系原告违约在先。本院认为,《商品房租赁合同》由原被告签订，经核对证据原件无误，本院对该证据予以采信。二、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》，欲证明：1、2016年1月12日，原被告自愿签订了补充协议，对商业模式等进行了约定；2、2016年10月18日，原被告双方再次签订补充协议，对租赁期限进行了变更，租金并未变化。经质证，被告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为两份补充协议并不涉及租金问题。本院认为，两份补充协议由原被告共同签订，本院核对证据原件无误，对该证据予以采信。三、租金催收函、关于解除《商品房租赁合同》并要求返还租赁房屋的函、EMS快递回执单、回执单交接记录，欲证明：原告发函要求被告缴纳租金，但被告未按约定缴纳，已经构成违约。经质证，被告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。本院认为，被告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。四、租赁物产权证、昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书、二次装修图纸审批意见书、装修入场通知书、二次装修消防安全责任书、房屋装饰装修管理协议、装修验收报告（附件）、二次装修隐蔽工程验收记录、二次装修完工验收表（上述证据均为复印件），欲证明：原告对涉案设备具有出租权，并已经按照合同约定向被告交付了租赁物，且实际投入运营。经质证，被告认为该组证据均系复印件，故不予认可。本院认为，涉案租赁物的产权信息在第二次开庭审理过程中原告提交了房屋信息查询摘抄表能够与产权证复印件相互印证，且被告亦对房屋信息查询摘抄表予以认可，本院对产权证予以采信；至于其他证据，因系复印件，且与本案的双方争议的焦点无关，本院对真实性不予确认。五、关于签订物业协议的通知（复印件）、物业综合管理服务协议（复印件）、大美餐饮管理有限公司欠费情况说明，欲证明：被告与案外人昆明嘉宝物业服务有限公司签署了《物业综合管理服务协议》，约定被告应当按时缴纳物业费，否则物业公司有权采取约束性措施。因被告未按照约定缴纳物管费而与物管公司发生了纠纷，该纠纷与原告无关。经质证，被告认为该组证据与本案无关，故不予认可。本院认为，该组证据与本案无关，本院对上述证据在本案中不作确认。六、蓝光昆仑中心中秋活动照片、蓝光昆仑中心少儿才艺大赛活动验收照片、蓝光昆仑中心城市精灵嗨吃“双节”活动照片，欲证明：原告向被告交付的租赁物周边住户、商户及商场业态良好，不存在被告陈某1人员流动较少的情况，被告经营惨淡系自身原因造成。经质证，被告对该证据不予认可，认为拍摄的照片不能明确拍摄的时间、地点，且没有被告工作人员在场。本院认为，因不能确认上述证据与本案相关联，故本院不予采信。七、情况说明，欲证明：被告提交的往来函件中接收人员并非原告公司员工。经质证，被告对该证据不予认可，认为该情况说明系原告单方出具，与事实不符。本院认为，原告举证往来函件中的人员并非原告工作员工，本院予以采信。原告对被告提交的以下证据有异议：一、昆明市城市规划建设项目行政审批公示，“昆仑中心”宣传介绍（网络下载件），欲证明：原告招租时承诺1-4楼为商业区，但该商场至今为毛坯房。经质证，原告对该证据不予认可，认为证据形式不符合证据规则，故对证据的真实性无法确认。本院认为，该组证据被告并未向本院提供原始载体、网络页面核实，本院对该组证据不予采信。二、函件，欲证明：原告未按约定打开一楼主通道的大门以及商场1-4楼并未开业，最终导致美食广场经营惨淡。经质证，原告认为函件是被告与物管公司之间的函件往来，与租赁合同纠纷无关，故对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，函件主要内容为被告向原告发函协商改善经营状况或向物业公司反映经营过程中存在的问题，上述函件系被告单方提出，双方并未对函件内容达成一致意见，2016年8月6日、8月17日、10月24日、11月8日的函件被告并未举证证明原告已经签收，本院对上述四份函件不予采信，对于签收人为刘晓、凹剑平的两份函件，因刘晓、凹剑平二人代表蓝光商业中心，并非原告工作人员，本院不予采信。三、微信聊天内容截图、会议纪要（复印件），欲证明：1、“凹剑平、刘晓”等人系原告的工作人员，负责管理“哆来咪”经营管理事务的事实；2、原被告双方召开经营讨论会，形成会议纪要，原告同意于2017年10月1日前打开主通道大门，并且同意给被告减免租金。经质证，原告对该组证据不予认可，认为微信聊天的主体无法核实真实性，哪怕主体真实也并未得到原告授权能够代表原告处理涉案相关事宜。本院认为，因原告对微信记录不予认可，且被告未能证明聊天内容的主体，本院对该证据不予采信，会议纪要参会人员并非原告，本院对该证据不予以采信。四、（2017）云昆明信证经字第36961号公证书，云阳司鉴字【2017】第（168）号鉴定意见书，欲证明：原告违反约定强行封锁美食广场大门，不准被告经营；原告构成违约，应当向被告赔偿损失1638978.54元。鉴定人梁红、刘俊到庭陈述：1、鉴定所依据的检材是根据现场勘验得到，同时对比图纸,对于不一致的地方已经进行了实际勘验，鉴定过程由公证人员拍照见证；2、对装饰部分计价参照的是2013年云南省住建厅公布的文件，鉴定依据符合国家规定；3、鉴定采用的市场报价符合昆明市住建局发布的指导价格；4、鉴定意见通过成新率计算的方式得到。经质证，原告对公证书的真实性认可，对合法性、关联性以及证明目的不予认可，认为公证书所做的证据保全状态无法证明是何种原因导致，且并不能证明保全时的状态一直在持续；对鉴定意见书以及鉴定人陈某1真实性认可，合法性、关联性以及证明目的不予认可，认为鉴定意见系被告单方申请且鉴定意见所采用的评估方式及原则没有相关依据，鉴定意见所采用的重置成本法亦与本案实际情况不相符合，且本案合同最终需要解除的根本原因在于被告未按约定支付租金；被告对公证书、鉴定意见以及鉴定人陈某2以认可。本院认为，公证书及鉴定意见、鉴定人陈某3由有权部门作出，内容真实、程序合法，本院对该组证据的真实性予以确认，但该证据与本案不具有关联性。五、2016年9月7日会议录音及文字记录、租赁物内拍摄资料、2016年9月7日《会议纪要》、照片、2017年6月30日会议录音及文字记录、会议照片，欲证明：1、原告未按承诺对1-4楼招商引资，未形成商圈给被告等多位租户造成损失；2、原被告双方在召开的会议中明确于2017年10月1日前打开主通道大门并予以减免租金；3、参会人员凹建平、刘晓、赵芳系被告公司负责人，全程负责该租赁各事项。经质证，原告对该组证据不予认可，认为无法核实会议录音说话者是否为原告授权履行租赁合同的被授权人员。本院认为，上述证据录音资料中的人员无法核实身份，本院对录音及文字不予采信；照片、会议照片未明确拍摄时间及与本案无关联性，本院对该证据不予采信。六、证人证言（出庭作证），欲证明：原告违反约定一直未打开通道大门、至今未兑现招商引资时的承诺及凹剑平、刘晓是原告员工。证人陈述：1、原告向包括证人在内的租户承诺1至4楼招商完毕，形成商圈，但并不属实；2、原告承诺将负一楼的主通道大门打开，但以存在安全隐患为由至今并未兑现；3、凹建平是招商人员、刘晓是市场推广员；4、在2017年6月30日的会议上，原告承诺被告以及证人在内的租户，商场会在2016年12月18日盛大开业，同时打开负一层的通道。经质证，原告不认可证人证言，认为证人与被告具有利害关系；被告对证人证言予以认可。本院认为，证人证言并未有其他证据相互印证，本院不予采信。2017年12月20日，本院组织原被告双方到涉案租赁物所在的昆明蓝光昆仑中心进行现场勘验，昆明蓝光中心通往负一楼有两个通道，临街通往负一楼的通道是打开的，但蓝光中心大厅商场内部通往负一层的电梯从未打开过。经质证，原被告对该勘验情况予以认可。本院认为，该勘验情况下客观存在的事实，本院对该事实予以确认。本院确认本案法律事实如下：2015年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房租赁合同》（以下简称：合同），约定：甲方将昆明市前兴路中段昆仑中心项目负一层B1-09号建筑面积共计约1798.79平方米的租赁物出租给乙方用于经营“哆来咪”美食广场，计租日暂定为2016年5月1日，租赁期限为2016年5月1日起至2025年4月30日，实际计租日以甲方书面通知为准，甲方需于2016年1月1日前将租赁物交付乙方使用。乙方于本合同签订当日向甲方支付93075元的租赁期限保证金。租期内，如乙方未能按时足额支付租金、经营管理费、能源费、违约金及其他乙方应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方的应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣乙方所造成的损失。租金约定为：2016年5月1日至2017年4月30日租金为651525元；2017年5月1日至2018年4月30日租金为1116900元…，租金按季度支付，支付方式为：乙方应于2015年12月20日前预付租金162881.25元；2016年8月1日前支付该年度第二期租金162881.25元，从合同执行开始，租金在上个季度的最后15日前预交（节假日顺延），以后每季度租金的计费时间及交费时间以此类推。乙方不按时缴纳租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的5‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付279225元违约金，且保证金不予退还。除本合同另有约定外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应当向对方支付279225元违约金，且守约方有权解除本合同。基于乙方租赁期限较长，甲方在租赁期限的前一个年度对于租金标准和金额给予了特别优惠，因此，乙方在本合同履行过程中，若因乙方原因导致本合同解除的，乙方除承担上述违约责任外，还应当按照前五个租赁月度的租金差额93075元/月的标准向甲方承担租金差额损失，并在合同解除后7日内向甲方支付，但经甲方书面同意、双方协商一致解除的除外。2016年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房租赁合同补充协议》，约定：为避免同行竞争，未经乙方同意，甲方不得在昆仑中心一楼广场对与乙方营业业态相同的进行招租等。2016年10月8日，原被告再次签订《关于变更的补充协议》，约定：租赁期限变更为2016年7月29日起至2025年7月28日，租金变更为：2016年7月29日至2017年7月28日的租金为651525元，2017年7月29日至2018年7月28日的租金为1116900元……。2016年1月原告将涉案租赁物交付被告进行装修。被告陈述：自2016年7月29日试营业以来，因昆仑中心一至四楼商铺未开业，商场大门关闭，被告经营的“哆来咪”主通道商场扶梯封闭，使负一层的南向侧口为唯一主通道，导致被告经营的商场客流量越来越少，故要求原告明确负一层主通道打开的具体时间；同时要求原告免收开门前的租金物管费等一切费用。因美食广场主入口和主通道封闭，主扶梯未开启使用，导致商场经营惨淡，原告承诺的一至四楼商业于2016年12月18日整体开业也未能实现，同时要求原告明确商场一至四楼的开业时间。2017年12月20日，本院组织原被告双方到昆明蓝光昆仑中心进行现场勘验，确认昆明蓝光中心通往负一楼有两个通道，临街通往负一楼的通道是打开的但蓝光中心大厅商场内部通往负一层的电梯从未打开过。庭审中，原被告明确表示同意解除双方签订的《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》，双方亦确认被告仅向原告缴纳了2016年7月29日起至2016年10月29日的租金以及合同保证金93075元。2017年原告向被告发函催要租金以及要求解除合同。双方为避免损失的进一步扩大，于2018年1月9日完成腾房，故原告向本院明确租金主张至2018年1月9日止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”本案中，原被告签订的《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。庭审中，原被告协商一致解除《商品房租赁合同》、《商品房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故本院对原告要求解除上述《商铺房租赁合同》、《商铺房租赁合同补充协议》、《关于变更的补充协议》的诉讼请求予以支持。被告以原告未将蓝光中心大厅商场内部通往负一层的电梯打开以及商场一至四楼未开业，作为拒付租金的抗辩理由是否成立？首先，合同并未就蓝光中心大厅商场内部通往负一层的电梯打开以及商场一到四楼开业事宜进行书面约定，从2017年12月20日现场勘验情况来看，并不存在被告陈某1租赁物无法满足经营需要而导致合同目的不能实现的情况，其次，庭审查明，被告向原告提出过减免租金的事宜，但双方并未达成对租金进行变更的新协议，故本院认定被告不按约定支付租金的行为已经构成违约。原被告一致确认，被告至今为止仅向原告缴纳了2016年7月29日起至2016年10月29日的租金，故被告还应当向原告支付2016年10月30日起至2018年1月9日腾房之日止的租金，共计986595元【计算方式为：2016年10月30日至2017年7月28日的租金为：月租金（651525元÷12月）×9个月=488643.75元；2017年7月29日至2018年1月9日的租金为：月租金（1116900元÷12月）×5.35个月=497951.25元】，被告向原告缴纳过93075元的合同保证金，双方约定如未能按时足额支付租金等相关费用，该笔合同保证金可以用于抵扣，本院为避免诉累，将该笔合同保证金用于抵扣租金，故被告应当向原告支付租金893520元。双方还约定，被告未按约定支付租金，应当向原告支付279225元违约金以及应当按照前五个月租金差额93075元/月的标准支付原告租金差额465375元，本院认为违约金以及租金差额实际都是在被告违约情况下，原告对违约责任的主张，且双方约定过高，本院酌情支持180000元的违约金，超出的违约金部分以及租金差额本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、原告昆明煜玺商业管理有限公司与被告昆明大美餐饮管理有限公司自愿解除于2015年12月25日签订的《商品房租赁合同》、2016年1月12日签订的《商品房租赁合同补充协议》、2016年10月8日签订的《关于变更的补充协议》。二、被告昆明大美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明煜玺商业管理有限公司租金893520元。三、被告昆明大美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明煜玺商业管理有限公司违约金180000元。四、驳回原告昆明煜玺商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16958元（原告已预交），由原告昆明煜玺商业管理有限公司负担958元，被告昆明大美餐饮管理有限公司负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  何 云人民陪审员  汤池琼二〇一八年十月三十一日书 记 员  邹雨青