湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初2670号原告长沙力通重型机器制造有限公司，住所地：湖南省长沙经济技术开发区星沙产业基地开元东路1326号。法定代表人赵自力，董事长。委托代理人李贵雄，湖南通程律师事务所律师。被告岳阳华泰资源开发利用有限责任公司，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区洞庭南路809号办公楼二楼。法定代表人任林，总经理。委托代理人李艳丽，湖南祈安律师事务所律师。委托代理人任磊，湖南祈安律师事务所律师。原告长沙力通重型机器制造有限公司与被告岳阳华泰资源开发利用有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告支付原告厂房租金562917元（自2018年3月1日至2018年6月30日）；2、被告支付原告赔偿款965000元；3、原告所收履约保证金150000元不退还给被告；4、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告于2018年6月26日向本院申请增加一项诉讼请求，请求本院判令：确认厂房租赁合同于2018年6月30日解除。被告答辩要点：1、原告主张合同解除时间不符合本案事实，合同正式解除时间应是2018年3月1日；2、被告未实际租赁厂房，不应支付租金；3、原告主张不返还所收履约保证金无法律依据；4、原告主张赔偿款965000元过高，高于实际损失。其主张3000000余元经营损失系由于其改变经营策略、将自用厂房改为出租厂房，所造成的损失与本案无关，6个月租金损失赔偿过高，被告给原告实际造成的损失为192471.24元，减掉已付的履约保证金150000元，只应支付42471.24元。查明的事实根据双方当事人诉辩意见和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2018年1月3日，原被告之间签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定，1）原告（甲方）将位于长沙经济技术开发区星沙产业基地（长龙街道）开元东路1326号生产用房[湘（2017）长沙县不动产权第0021414号]和辅助用房[湘（2017）长沙县不动产权第0021415号]的第一层至第三层（含其之外的二期空坪地）（以下均简称涉案房屋）出租给被告（乙方）用于再生资源回收利用。租赁面积分别为生产车间4926.68平方米，办公楼第一至三层1321.5平方米，二期空坪地约2000多平方米。2）租赁期限：8年，自2018年3月15日起至2026年3月14日止。进场前15天之内租金需支付到2018年6月30日，租金为562917元，此租金应在2018年3月1日之前支付到甲方指定账户上。甲方需在2018年3月10日之前向乙方开具房屋租金增值税专用发票。甲方于2018年3月15日前向乙方交付该租赁物。3）租金标准：前3年为1930000元（含11%增值税专用发票），后三年每年租金为2045800元，最后两年再行协商。乙方在签订本合同3个工作日内向甲方支付履约保证金150000元，到账之日即为合同生效之日。租赁期满，双方无争议，保证金无息凭收据3天内退还乙方。双方同意租金支付方式为先支付后用原则执行，每季度支付一次租金，在下个季度前15天之内乙方需支付租金到甲方指定账户，甲方在下个季度10天之内需开增值税专用发票给乙方。4）合同第七条其他约定：“1、在合同生效时，甲方需降完好的厂房交付给乙方使用，7、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因，双方互不承担责任。”合同第八条违约责任约定“1、乙方必须按时交纳各项相关费用和租金，如乙方不能按时足额支付租金和交纳上述费用，逾期30天内甲方有权每天按欠交租金金额的千分之三收取乙方违约金，超过30天甲方有权解除本合同，追讨所欠费用，同时所收履约保证金作为损失赔偿给甲方。2、乙方因特殊原因需提前终止租赁，必须提前3个月通知甲方，并赔偿甲方6个月租金，乙方必须于15天内无条件退场，超出天数甲方有权按时租金双倍收取场地占用费，所收履约保证金作为损失赔偿给乙方不予退还。”2、2018年1月4日，被告依约向原告转账支付履约保证金150000元。3、上述合同签订后，被告未实际进驻租赁场地。4、2018年2月28日，被告向原告发出《关于解除厂房租赁合同的告知函》，该函件载明“因国家政策的调整导致项目行政审批手续无法完成，该项目实质上已无法实施，2018年2月1日，经我司研究决定提前解除该厂房租赁合同，并于当日口头当面通知了贵司，现正式以书面形式告知由此给贵司带来的不变，深表歉意，我司将与贵司友好协商处理善后事宜”。5、原告在收到上述函件后，与被告关于赔偿事宜未协商一致。6、2018年4月11日，原告与案外人湖南省乐家源智造科技有限公司（以下简称乐家源科技公司）签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定原告（甲方）将涉案房屋出租给该案外人（乙方），租赁期限为四年，自2018年5月25日起至2022年5月24日止，进场前需支付季度租金和履约保证金，甲方于2018年4月12日前向乙方交付该租赁物。该合同自双方盖章之日起成立待乙方支付280000元履约保证金到账后生效。另查明，涉案合同签订后，原告将涉案厂房和办公楼内的机械设备、财物等拆卸并已搬离并分别与员工刘赞于2018年1月11日签订《离职协议书》、与员工王建华于2018年2月25日签订《离职协议书》、与员工张会平于2018年2月28日签订《离职协议书》、与员工肖静武于2018年3月14日签订《离职协议书》、与员工赵印臣于2018年3月15日签订《离职协议书》、与员工邓海波于2018年3月26日签订《离职协议书》、与员工冯及时于2018年4月3日签订《离职协议书》，上述离职协议书均针对双方解除劳动合同关系及其后的经济关系等相关事宜进行了约定。二、双方当事人有争议的事实（一）涉案合同解除时间的确定原告认为，涉案合同中第八条第二款约定被告因特殊原因需提前终止租赁，必须提前3个月通知解除，故合同解除时间应为2018年6月30日；被告认为，其已口头通知原告解除合同并送达了解除合同告知函，故合同解除时间应为2018年3月1日。（二）原告诉求应否支持原告认为，涉案合同合法有效，原告在收到履约保证金当日即2018年1月4日开始依约履行了立即腾空厂房和办公楼的义务并采取了停止生产、裁员及其善后处理、拆卸并变卖部分机械设备等措施。合同约定被告提前终止租赁须提前3个月通知原告，原告于2018年3月5日收到被告发出的解除合同告知函，故被告应支付租金至合同解除之日即2018年6月30日并应依约赔偿原告6个月租金，原告所收履约保证金不应予退还；被告认为，第一，其未实际使用涉案房屋且已告知原告解除合同，故不应支付租金；第二，原告主张的损失赔偿金额过分高于其实际损失，应核减772528.76元；第三，履约保证金150000元应用于抵扣应付赔偿款；第四，因原告起诉金额过分高于因违约所造成的实际损失，高出的诉讼费用应由原告自行承担。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于违约责任的确定。2018年1月3日涉案合同签订后，原告对租赁场地机械设备进行了拆卸、搬运、处置，对办公楼场地财、物进行搬迁，及与相关员工终止劳动关系，按合同要求腾空租赁场地，供被告进驻。2018年2月28日被告向原告发出《关于解除厂房租赁合同的告知函》，主要系因国家政策的调整导致项目行政审批手续无法完成，该项目实质上已无法实施而解除涉案合同。合同解除方式有法定解除、约定解除、协议解除三种方式。本案中，合同约定了提前终止的条件系须提前三个月通知并赔偿6个月租金，即原告收到被告解除通知期满三个月并赔偿6个月租金方产生合同约定解除的法律效力，显然，被告的发出函件并不符合涉案合同约定解除条件。原告收到被告函件后，并未就合同解除赔偿事宜与被告协商一致。本案中，被告主张其行使系法定解除权，被告发出该函件后，并未在合理的时间内向原告寄送“因国家政策的调整”或“项目行政审批手续无法完成”而致使“该项目实质上已无法实施”的相关依据，且在本案诉讼过程中也未提交该证据加以证明。合同法九十四条规定的法定解除五种情形，系法律赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。被告在行使合同法定解除权、发出解除合同函件时虽无违约行为，但其行使合同法定解除权存在瑕疵，不产生法定解除合同的法律效力，属于单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任。二、涉案合同解除时间的确定。被告发出解除合同函件后，因双方未就相关善后事宜处理协商一致，原告于2018年4月11日与案外人乐家源科技公司签订了一份《厂房租赁合同》，原告虽主张合同因未支付履约保证金而已作废，但未向本院提交相关依据加以证明。故该合同的签署行为可视为原告作出同意终止涉案合同的意思表示，该合同的签署时间可视为涉案合同解除时间。故原告主张确认涉案合同于2018年6月30日解除的诉求缺乏事实依据，本院不予支持，被告辩称涉案合同于2018年3月1日解除的答辩主张，本院亦不予支持。三、关于租金一节。合同约定，租期为2018年3月15日至2026年3月14日共8年，进场前租金需付至2018年6月30日租金562917元应在3月1日前支付。本案中，被告在此笔租金给付时间前单方向原告发出解除合同函件，该笔租金未能支付，被告也未在合同约定的2018年3月15日进驻租赁场地。故在合同尚未解除的情形下，被告应按合同约定交纳租金。原告主张被告支付从2018年3月1日至2018年6月30日的租金562917元的诉求，既不符合合同约定也不符合本案的客观事实，本院不予支持。被告辩称，原告已于2018年3月1日收到解除合同函件且未向其交付租赁物，也未使用租赁物，故无需支付租金的主张，本院不予采信。故原告涉案租赁厂房自2018年3月15日至2018年4月11日合同解除之日的空置租金142767.12元（1930000元/年÷365天×27天）应由被告承担。四、关于原告损失一节。由于被告单方提前解除合同，致使原告预期的8年租金收益无法实现，且原告为履行合同对租赁场地机械设备进行了拆卸、搬运、处置，对办公场地财、物进行搬迁以及与相关员工终止劳动关系，客观上确给原告造成较大损失，对此被告应承担赔偿责任。鉴于原、被告双方在合同在违约责任中明确约定被告因特殊原因需提前终止租赁，必须提前3个月通知原告并赔偿原告6个月租金。原告主张被告赔偿其损失6个月租金965000元的诉求，虽符合合同约定，但约定过高，本院依据查明的案件事实和本案的实际情况，酌情认定为482500元。被告辩称，原告实际损失为192471.24元（148054.8元＋148054.8元×30%）抵扣履约保证金150000元后为42471.24元的答辩主张，本院不予支持。五、关于履约保证金150000元是否退还的问题。履约保证金性质系合同之债的担保方式，双方应对适用履约保证金的条件和后果进行明确约定，履约保证金方发生作用。本案中，原、被告将涉案履约保证金均约定为作为损失进行赔偿或不予以退还，因本院已对损失部分进行了认定，故原告主张被告不退还履约保证金150000元的诉求，本院不予支持，应在上述被告应付款项中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告长沙力通重型机器制造有限公司与被告岳阳华泰资源开发利用有限责任公司于2018年1月3日签订的《厂房租赁合同》于2018年4月11日解除；二、限被告岳阳华泰资源开发利用有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告长沙力通重型机器制造有限公司租金142771.24元；三、限被告岳阳华泰资源开发利用有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告长沙力通重型机器制造有限公司损失332500元（482500元-150000元）；四、驳回原告长沙力通重型机器制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19901元、减半收取9950.5元，财产保全费5000元、共计14950.5元，由原告长沙力通重型机器制造有限公司负担6994.5元，由被告岳阳华泰资源开发利用有限责任公司负担7956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 付 建 安二〇一八年十月二十六日法官助理吴欢代理书记员 吴欢（兼）附：判决参考适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。