广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5480号 上诉人（原审原告）：黎银，女，1981年9月16日出生，瑶族，住南宁市。 上诉人（原审原告）：龚文正，男，1983年12月10日出生，壮族，住南宁市。 上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：林思聪，广西律翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西凯天房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区盘龙路2号盘龙居小区公寓楼85号房，统一社会信用代码91450100779135047M。 法定代表人：顾峰成，执行董事。 委托诉讼代理人：韦梦竹，该公司员工。 上诉人黎银、龚文正因与被上诉人广西凯天房地产开发有限公司（以下简称凯天公司）房屋买卖纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黎银、龚文正上诉请求：1、撤销南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初186号民事判决；2、改判凯天公司向黎银、龚文正支付违约金10909.14元；3、本案一、二审案件受理费由凯天公司负担。事实与理由：一、一审法院认定双方在《南宁市经济适用房买卖合同》第十条中对交房期限及延期交房情形“（6）因供水、管道燃气等市政工程未能到及完工的”的约定符合法律规定是错误的。黎银、龚文正与凯天公司签订的《南宁市经济适用房买卖合同》属于格式合同，该约定凯天公司并未在签订合同时向黎银、龚文正进行任何解释，且合同约定的交房时间是2016年9月30日，凯天公司在2017年3月3日才向南宁市邕宁区住房和城乡建设局反应涉案小区水、电、燃气不通的问题。同时，该约定并非凯天公司延期交房的正当理由，凯天公司已经严重违约，应按合同约定承担违约责任。二、一审法院计算凯天公司违约的时间违背本案的事实。根据双方签订的合同约定，交房时间是2016年9月30日，实际交房时间则是2017年7月18日，逾期288天，凯天公司应该按照合同约定计算违约金的标准按逾期288天计算违约金。凯天公司是在违约255天后，才找政府部门进行协调，该工作应该在合同约定的交房日期之前进行，因此凯天公司不能以此作为逾期交房的理由。 凯天公司答辩称，一、凯天公司不存在逾期交房的情形。黎银、龚文正购买的并非普通商品房，而是远离繁华闹市、政府配套设施均未完善、价格低廉的经济适用房，故黎银、龚文正在签订应能预见水电气等市政工程的建设可能会造成逾期交房，故双方在《南宁市经济适用房买卖合同》第十条中对交房期限及延期交房情形“（6）因供水、管道燃气等市政工程未能到及完工的”的约定属于双方的真实意思表示。从凯天公司一审提交的证据可以看出，本案逾期交房的原因是涉案小区的供水、供电等市政工程迟迟未能完工，致使涉案小区的房屋无法进行竣工验收造成的，在供水、供电工程完工后，凯天公司即组织对涉案小区进行竣工验收并在报纸上刊登了交房通知。二、《南宁市经济适用房买卖合同》中约定的交房期限和逾期交房的情形的条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。请求二审法院驳回黎银、龚文正的上诉请求，维持一审判决。 黎银、龚文正向南宁市邕宁区人民法院起诉请求：一、凯天公司向黎银、龚文正支付违约金10909.14元；二、凯天公司承担本案的诉讼费。 一审法院查明:2015年4月12日，黎银、龚文正作为买受人，凯天公司作为出卖人，双方签订《南宁市经济适用住房买卖合同》及附件七、附件八《合同补充协议》，约定：黎银、龚文正购买凯天公司开发建设的南宁市邕宁区城关路西面邕宁滨江幸福小区2号楼1606号房，总房价为189394.48元，建筑面积为64.51平方米。黎银、龚文正已经支付完全部购房款。双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十条关于交付期限及交付条件约定如下：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单位验收合格，并符合合同约定的经济适用住房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（6）因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到及完工的。双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除合同第十条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将经济适用住房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十三条关于房屋交接的约定如下：经济适用住房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如出现以下情况，视为房屋已交接给买受人，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自交房通知书内载明的交付之日起转移到买受人，该房屋的保修期从交房通知书内载明的交付之日起开始计算…其自行承担延期收房的全部责任：（2）买受人未按照交房通知指定的时间、地点前来办理交接手续的；（3）在房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署房屋交接书的。双方在附件七《合同补充协议》第七条关于通知送达约定如下：出卖人发给买受人与本合同有关任何通知、付款要求等材料由出卖人按买受人提供的本合同首页的地址以信函、电话或以报纸公告形式告知，即应视作被送达。不论买受人或其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按合同首页地址发送，则应当视作在下列日期被送达，由此产生的后果由买受人承担：(3)如果是报纸公告形式告知的，则为报纸公开发行之日。2015年5月29日，双方为《南宁市经济适用住房买卖合同》向有关部门办理了备案手续。2017年6月19日，南宁市保障性安居工程建设工作领导小组办公室出具南保障办纪要[2017]2号《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要》，主要内容：一、关于经适房、限价房项目一户一表供水安装问题。由绿城水务公司加快施工进度，确保滨江小区经适房、限价房项目于2017年6月23日前证实通水，请配套道路项目业主邕宁区住建局给予配合。二、关于滨江阳光水岸限价房项目供电安装问题。请邕宁供电公司加快关于滨江·阳光水岸限价房项目供电一户一表安装进度，市地产业开发总公司于6月18日前对影响供电安装的消防问题整改完毕，确保该项目2017年6月23日前一户一表正式通电。三、关于幸福小区经适房、关于滨江·阳光水岸限价房项目燃气安装问题。请中燃公司加快施工进度，提前向邕宁区城管局申请办理道路挖掘手续，邕宁区城管局及时审批，市地产开发总公司、凯天房地产公司给予配合，确保2017年7月20日前正式通气。四、关于经适房、限价房项目配套道路竣工验收问题。请滨江小区1号、2号、3号市政道路项目业主邕宁区住建局加快项目施工进度，确保配套道路2017年7月25日前完工并申报竣工验收。2017年7月10日，凯天公司组织建设、施工、监理、设计、勘察五方对讼争房屋进行验收并验收合格。2017年7月10日，凯天公司通过《南国早报》发布交房通知，交房办理时间为7月17日至20日。2017年7月18日，黎银、龚文正接收了争讼房屋。 一审法院认为，黎银、龚文正与凯天公司均有缔约能力，双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》及附件7、附件8《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对在合同中约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的逾期交房违约金并无异议，法院予以确认。双方对交付房屋的条件约定为经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单位验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，法院予以确认。根据房屋交接约定，凯天公司在争讼房屋2017年7月10日符合交付条件后通过报纸完成书面通知交房义务，黎银、龚文正于2017年7月18日接收房屋，房屋的权利义务转移至黎银、龚文正。双方在《南宁市经济适用房买卖合同》第十条中对交房期限及延期交房情形即“（6）因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到及完工的。”作出约定，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，法院予以确认。凯天公司按合同约定应当在2016年9月30日前交房，但根据凯天公司提交的南宁市保障性安居工程建设工作领导小组办公室出具南保障办纪要[2017]2号《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要》可以证明在2017年6月19日之前涉案楼盘没有正式通水、通电、通气，因此凯天公司违约交房期间为2017年6月20日至2017年7月18日共29天，凯天公司应向黎银、龚文正支付逾期交房违约金1098.48元（189394.48元×0.02%×29天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：凯天公司支付黎银、龚文正违约金1098.48元。案件受理费36元，（黎银、龚文正已经预交）由凯天公司负担25元，由黎银、龚文正负担11元。 本院二审查明事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，黎银、龚文正与凯天公司签订的《南宁市经济适用房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应该按照合同的约定履行合同义务。《南宁市经济适用房买卖合同》第十条约定了交付房屋的时间、条件以及逾期交房的情形，其中逾期交房情形中第（6）项约定：“因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到及完工的。”根据该约定,因供水、供电等工程市政工程未能及时完工造成的逾期交房，凯天公司不构成违约，不承担支付违约金的义务。黎银、龚文正认为《南宁市经济适用房买卖合同》是格式合同，该合同第十条中免责条款第（6）项的约定是免除凯天公司逾期交房的责任，应做出不利于凯天公司的解释。本院认为，因供水、供电等市政工程建设涉及第三方，而涉案工程的竣工验收则需要通水、通电，故在供水、供电市政工程未完工之前，凯天公司也无法组织对涉案工程进行五方验收。本案现有证据证明凯天公司逾期交房的原因是因供水、供电等市政工程未能及时完工，凯天公司已经向政府部门申请协调市政水、电工程的建设，且供水、供电等市政工程完工后，凯天公司即组织对涉案工程进行五方验收并在报纸上公告交房通知，故凯天公司因供水、供电等市政工程未能及时完工造成的逾期交房不承担违约责任。黎银、龚文正的上诉意见，本院不予采纳。同时，南宁市保障性安居工程建设工作领导小组办公室出具的南保障办纪要[2017]2号《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要》证明在2017年6月19日前，涉案工程未正式通水、通电、通气，故一审法院从2017年6月20日开始计算凯天公司的逾期交房时间并无不当。因凯天公司办理交房的时间是2017年7月17日至20日，黎银、龚文正2017年7月18日接收房屋，故一审判决认定凯天公司违约29天并无不当。黎银、龚文正和凯天公司均认可《南宁市经济适用房买卖合同》中约定的违约金的计算标准，一审法院据此要求凯天公司支付黎银、龚文正违约金1098.48元正确。 综上所述，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。黎银、龚文正的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费72元，由黎银、龚文正负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇一八年十月二十五日 书记员  覃英煌 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。