广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初8183号原告：珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会，住所地珠海市香洲区情侣北路11号每一间小区11栋负一层（临时）。负责人：马振宇，主任。被告：中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司，住所地珠海市香洲区情侣北路11号每一间花园10幢202号，统一社会信用代码91440400669874180H。负责人：喻继国，总经理。委托诉讼代理人：黎祖恒，广东红棉律师事务所律师。原告珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会（以下简称为每一间小区业委会）与被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司（以下简称为中化物管分公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告每一间小区业委会的负责人马振宇、被告中化物管分公司的委托诉讼代理人黎祖恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后五日内腾退九栋三层架空层（约100平米）；2.判令被告按2000元/月标准，向原告支付自2016年12月13日至实际腾退之日止期间的占用费，暂计至2018年9月13日为42000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为每一间小区的前期物业服务企业。每一问小区在九栋三层建有286.39平米的架空层，属于公用设施。2016年12月13日，业主委员会和被告办理了交接手续。当时在查验交接现场，发现被告使用架空层作为员工宿舍和堆放杂物，业委会当时就要求被告立刻腾退。后多次催告要求被告腾退架空层，被告却置之不理，继续侵占架空层。原告认为：九栋三层架空层依法属于全体业主，被告未经。业主同意侵占架空层，侵犯了全体业主的共有权，也给业主造成了经济损失，为了维护原告的合法利益，特提起本诉讼。原告提交的证据如下：1、业主委员会备案确认书;2、被告工商信息网上查询资料;3、相片4张;4、交接清单;5、面积测绘成果表;6、告知函;7、照片1张。被告辩称，一、被答辩人要求答辩人腾退涉案九栋三层，是没有事实与法律依据的。理由有：（一）、本案涉案九栋三层原规划是架空层。中化方兴房地产开发(珠海)有限公司根据业主的要求，将9楼3层架空层升级改造为业主活动中心，设有舞蹈室、乒乓球室、阅览室和桌球室免费供业主们使用。而由于该改造并没向有关管理部门报批，因此涉案九拣三层现属于违童建筑。被答辩人要求答辩人腾退涉案九栋三层属于将非法利益通过诉讼的手段合法化，这显然不应得到法院支持。(二)、根据中化方兴房地产开发(珠海)有限公司和小区各业主签订的《珠海市商品房买卖合同补充协议》，中化方兴房地产开发(珠海)有限公司有权为公共利益使用小区内的架空层。涉案九栋三层现被用于应急消防队员宿舍和业主免费活动中心，显然具有公共利益。答辩人作作为物业服务单位，受中化方兴房地产开发（珠海）有限公司以及业主委托管理涉案九栋三层合法合理。(三)、经过答辩人的问卷调查，现在小区九栋业主仍是同意将涉案九栋三层按原状使用。被答辩人无法证明小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意交由其管理。二、答辩人无须向被答辩人支付涉案九栋三层的占有费，理由有：(一)、被答辩人的合法权益没有因此受到损害。涉案九栋三层原规划为架空层，不具有任何使用条件。中化方兴房地产开发(珠海)有限公司根据业主的要求，将9号楼3层架空层升级改造为业主活动中心，供业主们免费使用。涉案九栋三层与被答辩人无关。(二)、答辩人并无因此获得非法利益。2018年3月起，答辩人才根据根掘业主和有关部门的消防安全要求，将九栋三层内原桌球室(面积约60平方)改为应急消防队员宿舍。三、被答辩人并不是小区业主依法设立，不应享有业主委员会的合法权利，也不具有本案诉讼主体资格。因为很多小区业主此前并无参加业主大会，但是被人冒充了投票。希望贵院依法就此进行审查。四、被答辩人起诉要求答辩人腾退涉案九栋三层的目的并不是为了业主利益，因为业主现在可以免费使用。被答辩人是想出租给他人使用牟利。综上所述，答辩人恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告提交的证据如下：1、每一间花园前期物业服务委托合同；2、房屋建筑面积测绘成果明细表；3、房屋分层图；4、珠海市商品房买卖合同补充协议；5、照片3张；6、照片2张；7、意见征询表；8、声明；9、关于对假票进行核查以及撤销小区现任业主委员会备案并收回其公章的申请；10、请愿书；11、祈求书。本院经审理查明事实如下：被告为每一间小区的前期物业服务企业。每一间小区在九栋三层建有286.39平米的架空层（以下简称为案涉房屋），属于公用设施。2016年12月13日，业主委员会和被告办理了交接手续。当时在查验交接现场，发现被告使用架空层作为员工宿舍和堆放杂物。2018年8月20日，原告向被告发出《关于终止珠海“每一间花园”前期物业服务协议的告知函》，被告的工作人员也于2018年8月21日签收了该函件。庭审中，原、被告对上述事实无异议。但对使用面积和占用费金额有争议：原告认为被告使用面积约100平方米，其余面积作为业主活动中心使用，因此请求被告按每月占用费2000元计算支付。被告辩解仅使用其中的约60平方米作为应急消防队员宿舍，其他面积现在是业主活动中心，由业主免费使用，被告只是平时管理，因此只认同占用费每月300元。经本院征询原告意见，原告表示不申请占用费评估，请求法院据实酌定。另查明，根据原告提交的《业主大会议事规则》第三十一条第（六）项载明：“对于损害业主公共权益的情形，业主大会授予业主委员会代表全体业主参加诉讼等维护全体业主权益的其他职责”。（2018）粤04民终1765号民事判决书亦认定了该事实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。案涉房屋属于公共设施，依法应确认为每一间小区业主共有。被告自2016年12月13日与原告办理了交接手续后如继续使用案涉房屋应征得原告的同意，并应支付相应的占用费。故原告请求判令被告腾退九栋三层架空层理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告按2000元/月标准向原告支付自2016年12月13日至实际腾退之日止期间的占用费问题。庭审中，双方对使用案涉房屋的面积和使用费用存在争议，原告已明确表示不再申请评估，要求法院酌定处理。本院根据本案的实际情况，结合双方陈述争议的使用面积，参考现行同一地段的租金价格，酌定被告应支付每月的占用费为800元。据此，被告应从2016年12月13日起至实际腾退房屋之日止，每月以800元的标准向原告支付占用费。本院对原告的此项请求超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司于本判决生效之日起七日内腾退位于珠海市香洲区每一间小区九栋三层架空层房屋并交还原告珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会使用；二、被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会支付使用房屋期间的占用费，从2016年12月13日起至实际腾退之日止，按每月800元的标准计算；三、驳回原告珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5141元，由被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司负担4500元，由原告珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会负担641元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一八年十月三十日书记员  张桐尉