福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初531号 原告：白碧珍，女，1964年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告：白碧恋，女，1977年1月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两原告共同委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 被告：陈光应，男，1986年3月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：刘莉莉，女，1988年7月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：陈光林，女，1983年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：薛小凤，福建旭恒律师事务所律师。 原告白碧珍、白碧恋与被告刘莉莉、陈光应、陈光林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白碧珍、白碧恋的委托诉讼代理人韦继升，被告陈光林及其委托诉讼代理人薛小凤到庭参加了诉讼。被告刘莉莉、陈光应经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白碧珍、白碧恋向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房款192498.76元；2.被告赔偿原告违约金83.2万元；3.被告赔偿原告律师费1万元；4.本案诉讼费、公告费300元由被告承担。事实和理由：被告陈光应、刘莉莉系址于厦门市湖里区产的所有权人。2016年7月13日，在麦田房产居间下，被告陈光林以陈光应、刘莉莉代理人的身份将讼争房产以418万元的价格出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》和《定金代收协议书》。合同签订当天，原告依约支付了20万元购房定金。2016年8月28日，双方按合同约定至福建金海峡融资担保有限公司（以下简称担保公司）办理抵押中过户手续。原告按要求将全部首付款68万元（含定金20万元）及担保费55200元打入了担保公司账下监管。当日，双方公证委托担保公司工作人代为办理相关的后续交易手续（包括解押、贷款、过户等），并签订了《补充协议二》。根据《补充协议二》的约定，68万元首付款支付至担保公司的监管账户当天，原、被告办理了交房手续。2016年8月31日，被告的债权人张志杰将房屋查封，债务价值53万元。为了解除查封，2016年10月13日，双方双签订了《补充协议三》，约定：1、成交价变更为416万元；2、由原告代被告偿还所欠张志杰的债务53万元，实际支付之日冲抵购房款，原告代被告偿还2016年9月至过户之前的房屋按揭贷款约定4.6万元，偿还的款项冲抵购房款。3、白碧珍为新产权人，双方同意将房屋过户至白碧珍名下。其后，原告开始替被告偿还房屋按揭，共192498.76元。然而，陈光应因债务纠纷导致房产被多人查封，交易无法进行。陈光应、刘莉莉构成根本违约，按合同约定应当按成交价20%赔偿违约金83.2万元。依据合同第十条的约定，代理人应当对被代理人在合同中的所有责任承担连带责任，故陈光林作为代理人应当对陈光应、刘莉莉在合同中的所有责任承担连带责任。2018年8月27日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，自愿撤回第二项诉讼请求。 陈光林辩称，原告提出的诉讼请求没有事实与法律依据。一、陈光林未收到购房款192498.76元，也无从返还。原告诉求的购房款192498.76元，是偿还给陈光应、刘莉莉的按揭款，与陈光林无关。二、本案讼争房产交易未能达成是由于案外人陈礼洪、张志杰等人撕毁合同，讼争房产被厦门市湖里区人民法院查封，交易标的无法过户，导致本次交易合同目的无法实现。在此过程中，陈光应、刘莉莉不存在任何违约行为，相反原告在陈光林将讼争房产解封后，张志杰案件于2016年8月31日查封房产前约半个月内未将上述房产过户至原告自己名下，存在违约行为，应自行承担相应的法律后果。陈光应、刘莉莉系讼争房产的所有权人，陈光林受陈光应、刘莉莉的委托，处理该房子出售事宜。2016年7月13日，在麦田房产居间下，陈光林、刘莉莉、陈光应与原告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。根据《补充协议》，原告已知晓该讼争房产已经被法院查封，并同意购买该房屋。因陈光林告知原告本案存在查封情况，双方同意委托担保公司的方式完成交易。根据《补充协议》，原、被告各方于2016年7月15日去办理按揭手续委托担保公司代为办理，陈光林于2016年7月15日与担保公司去公证处办理相关手续，2016年7月18日取得转委托公证书。2016年8月2日，陈光林与案外人陈礼洪、张志杰达成《协议书》，案外人陈礼洪、张志杰知晓讼争房产出售事宜，并同意通过金海峡担保公司的方式出售房屋，也同意总的债务金额为53万元，以担保公司资金分流的方式取代债权款，解决讼争房产上的查封及租赁备案事宜。另外林峰（原告后来指定的实际过产权的人，后又指定白碧珍）、陈礼洪、张志杰均在金海峡担保公司签字确认上述协议书的内容。同时，陈光林为履行上述协议，于2016年6月13日在另案诉讼过程中查封了讼争房产，当时只是一轮查封，是首封。为了解除查封，陈光林、陈光应达成和解，并于2016年8月3日向厦门市思明区人民法院提出解封，于2016年8月8日取得《民事调解书》。解除查封后，讼争房产于2016年8月31日由张志杰案，执行案号为2016闽02**执1717号查封，该案件取得首封。按照交易流程，如果陈礼洪、张志杰遵守协议，该房屋能顺利完成交易。或者原告在上述房产解封后再查封的时间差，半个月时间内，也足以完成过户手续，但原告因为贷款的原因未及时完成过户手续。原告其自身应承担其相应的法律后果。本案的原告适用根本违约条款，要求陈光应、刘莉莉承担违约责任，但在司法实务中，判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现（根本违约），尚需根据违约的具体形态，结合案件情况，通过一定的因素和标准进行斟酌判断。本案的情形是被告告知原告讼争房产存在查封情况，存在交易风险，原告仍因为价格优惠予以购买，实际上原告也存在因为诉争房存在查封的瑕疵，压被告价位的行为。而签订合同后，被告是积极履行合同义务，按时向法院申请解除查封。而原告白碧恋因为自身贷款原因变更过户主体，先是指定为林峰，后又指定白碧珍为过户主体。综合双方的履约情形，被告未存在违约行为，更谈不上根本违约。三、因陈光林不存在违约行为，原告因诉讼过程中的律师费、诉讼费、公告费、保全费、保函保费等均应由其自行负责。原告要求被告陈光应、刘莉莉承担上述费用，要求陈光林承担连带责任，没有事实与法律依据。 陈光应、刘莉莉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，陈光应、刘莉莉办理了公证委托给陈光林，授权陈光林代为出售转让址于厦门市湖里区产等。2016年7月13日，陈光林作为陈光应、刘莉莉（甲方）的委托代理人与白碧恋（乙方）签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：1、乙方向甲方购买讼争房产，建筑面积176.67平方米，总价418万元；2、购房定金20万元，于合同签订之日支付；3、乙方以商业按揭贷款350万元购房，双方于2016年7月15日将乙方的按揭贷款手续及解除讼争房产抵押权的相关手续（即转按揭的相关手续）委托担保公司代为办理，双方均按担保公司的要求提供相应的材料及办理相关手续；4、乙方在上述办理转按揭日期当天将部分房款48万元转入担保公司指定账户；5、甲方应在送件过户当日将讼争房产、附属配套设施交接给乙方；6、代理人对被代理人在本合同中的所有义务和责任承担连带担保责任。 2016年8月28日，陈光林作为陈光应、刘莉莉（甲方）的委托代理人与白碧恋（乙方）签订了《补充协议二》，约定：1、甲方同意林峰作新的产权人，白碧恋与林峰共同为合同的乙方当事人；2、由林峰与甲方、福建金海峡融资担保有限公司、债权人张志杰签订相关担保中过户的法律文件；3、甲方在乙方实际向福建金海峡融资担保有限公司监管账户支付68万元当日将房产交付乙方；4、与《房屋买卖合同》不一致的，以本协议为准。 2016年10月13日，陈光林作为陈光应、刘莉莉（甲方）的委托代理人与白碧珍、白碧恋（乙方）签订了《补充协议三》，约定：1、成交价变更为416万元；2、甲方所欠张志杰的债务53万元由乙方代甲方偿还，由乙方直接支付至法院或债权人，实际支付之日冲抵购房款；3、2016年9月（包含9月）后至过户至乙方名下前的按揭月供约4.6万元由乙方代甲方偿还，所还款项从后续购房款中扣除；4、甲方同意由白碧珍作为新产权人送件过户，以白碧珍的名义办理贷款；5、本协议与原合同及在先的《补充协议》有冲突的，以本协议为准。 乙方替甲方偿还了房屋按揭款共192498.76元。讼争房产于2016年9月8日被本院查封，于2016年11月7日被厦门市思明区人民法院轮候查封等，经查询至2018年7月18日止共计7次查封。 本院认为，陈光应、刘莉莉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现讼争房产已被多次查封，讼争合同目的已无法实现，原告可以主张解除讼争合同，原告主张陈光应、刘莉莉返还购房款192498.76元，已包含了解除讼争合同的意思，该主张有事实和合同依据，本院予以支持。 原告主张为本案支付了律师费1万元和公告费300元，因未提供相应的支付凭证，本院不予支持。 因讼争合同约定代理人对被代理人在本合同中的所有义务和责任承担连带担保责任，故陈光林依法应对上述债务承担连带责任担保。陈光林承担保证责任后，有权向陈光应、刘莉莉追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈光应、刘莉莉应于本判决生效之日起十日内向白碧恋、白碧珍返还购房款192498.76元； 二、陈光林对上述债务承担连带清偿责任；陈光林承担保证责任后，有权向陈光应、刘莉莉追偿； 三、驳回白碧珍、白碧恋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4342元，由陈光应、刘莉莉、陈光林承担4150元，由白碧珍、白碧承担192元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  庄鸿义 人民陪审员  陈亚源 二〇一八年十月三十日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  2