广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初11605号原告：陈俊成，男，1990年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托代理人：李锦，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：杨玉芬，女，汉族，1968年6月17日出生，住浙江省乐清市，被告：周贤佩，男，汉族，1965年2月21日出生，住浙江省乐清市，第三人：东莞市惠诚房地产中介有限公司，住所：广东省东莞市南城区新城市中心区石竹花园第B座22号铺。法定代表人：周惠芳。委托代理人：梁伟明，该公司员工。第三人：广东龙辉按揭服务有限公司，住所：广东省东莞市南城街道鸿福路102号汇成大厦903号。法定代表人：朱雪松。委托代理人：林作迎，该公司员工。原告陈俊成诉被告杨玉芬、周贤佩，第三人东莞市惠诚房地产中介有限公司（以下简称“惠诚公司”）、广东龙辉按揭服务有限公司（以下简称“龙辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李锦，第三人惠诚公司委托代理梁伟明，第三人龙辉公司委托代理人林作迎到庭参加诉讼。被告杨玉芬、周贤佩经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊成诉称，原告、被告杨玉芬及第三人惠诚公司于2017年7月16日签订一份《物业转让居间合同》，约定由被告杨玉芬以218万的价格向原告出售位于东莞市××横坑××城××商住楼××单元××商品房××套（以下简称“案涉房产”）。合同约定，买方在签订合同时需支付5万元定金，买方在买卖双方签完担保合同并提交贷款资料供担保公司核实后需向卖方支付40万元用作赎楼，产生的担保费用32500元由卖方承担；如有一方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期交付楼款等无故不履行合同义务的，违约方需按逾期每日按总楼价的1‰向守约方支付违约金，并需另向惠诚公司支付中介代理费5000元。转让前案涉房产已产生的债务均由卖方承担。合同签订后，原告于2017年7月16日及2017年7月18日合计向被告杨玉芬的个人账户汇进5万元作为定金，于2017年7月20日向被告杨玉芬的个人账户汇进40万元供其赎楼用；两被告于2017年7月19日办理公证委托，由惠诚公司的工作人员全权代理案涉房产过户所需一切手续。2017年8月14日，原告垫付案涉房产拖欠的物业管理费、水电费及滞纳金合计4560.12元。2017年8月23日，银行同贷书出来，在原告准备向被告支付第二笔房款时发现被告并没有办理赎楼手续，原告随后联系被告，但被告以自有资金不足，暂无法赎楼为由拒绝赎楼，并希望原告继续支付部分房款。原告只好于2017年8月18日和2017年9月13日向被告杨玉芬个人账户继续汇款5万元及7万元。在原告的要求下，原告，被告杨玉芬、周贤佩及第三人龙辉公司三方于2017年11月6日签订一份《二手楼委托垫资服务合同》，约定由龙辉公司垫资清偿案涉房产已设立的抵押债务142万元，由被告杨玉芬、周贤佩向龙辉公司支付服务费、手续费及受理费共计77750元。但上述合同签订后，被告拒不支付前述各项费用，拒绝接听原告电话，原告无法与被告联系，只能替被告代垫担保费30500元及赎楼垫资服务费、手续费及受理费77750元以促使合同继续履行。由于被告违约，基于原被告及惠诚公司三方居间合同产生的额外5000元中介费也由原告代垫。2018年2月1日，原告替被告提前还清案涉房屋在农业银行的抵押贷款231286.16元。2018年2月2日，因担心案涉房屋被被告的债权人查封无法过户，原告额外向被告债权人张金泰支付了6万元。直至2018年3月1日，银行的贷款正式下放才得以正常过户。原告因被告的违约行为导致为继续履行合同增加支付了房款以及垫付了本应由被告支付的费用。两被告在夫妻关系存续期间出售案涉房屋，且被告周贤佩签订了公证委托合同和《二手楼委托垫资服务合同》，同意出售案涉房产，故应共同对原告承担共同还款义务。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、被告杨玉芬向原告返还多支付的房款41286.12元；二、被告杨玉芬向原告支付违约金412020元（违约金以总楼价218万为基数，按日千分之一从2017年8月24日计算至2018年3月1日，共计189天）；三、被告杨玉芬向原告返还垫付的赎楼垫资服务费、手续费及受理费77750元及担保费30500元；四、被告杨玉芬向原告返还垫付的物业管理费、水电费及滞纳金共计4560.12元；五、被告杨玉芬向原告返还垫付的中介费5000元；六、被告杨玉芬向原告返还垫付的款项60000元；七、被告周贤佩对上述债务承担共同还款责任；八、本案诉讼费由两被告承担。被告杨玉芬、周贤佩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及任何证据。第三人惠诚公司对原告的起诉没有意见。第三人龙辉公司对原告的起诉没有意见。经审理查明，2017年7月16日，被告杨玉芬（卖方、甲方）、原告陈俊成（买方、乙方）、第三人惠诚公司（经纪方、丙方）签订《物业转让居间合同》（合同编号为2017071601），约定：买卖双方分别委托丙方就买卖案涉房产提供中介服务。鉴于买卖双方已就所有买卖条件达成一致，丙方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成案涉房产的买卖。具体约定为：案涉房产建筑面积162.43平方米（附带家私家电）；案涉房产已抵押，在农业银行、团贷网大约欠154万元内；转让价格为218万元，付款方式为：签署本合同时原告向被告支付定金5万元；2017年7月19日签完担保合同，被告配合担保公司查询征信，原告提供有关贷款资料给担保公司，核实双方资料没问题后，原告向被告支付40万元用于赎楼；于银行同贷书出来后，原告向被告支付首期楼款（不含定金）60万元，其中30万元还楼款，另外30万元担保公司作为资金监管；原告应付楼款130万元由原告用案涉房产办理银行贷款手续，以所获得贷款等额的部分向被告支付。原被告双方同意被告在收到楼款共105万元时（包括担保公司监管30万元的那笔），即原告支付了105万元后，被告向原告交付案涉房产。双方同意案涉房产交付使用前发生的水电费、物业管理费由被告付清，否则原告有权拒绝收楼。双方签妥《物业交接证明》后，即视为交付完毕。鉴于第三人惠诚公司已向原、被告双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成双方买卖协议的成立，原被告双方确认：签订房管局买卖合同时，原告立即以现金方式向惠诚公司支付买卖代理费5000元。关于违约责任，合同约定：如因被告或原告违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期交付楼款等无故不履行配合本合同项下义务，则：若守约方同意继续履行本协议，守约方有权要求违约方按每日总楼1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天内为履行期限。合同附件：案涉房产出售价格为218万，原告分别支付5万、40万、60万、130万共支了235万，在签订房管所买卖合同三个工作日内被告返还17万给原告。2017年11月6日，被告杨玉芬（卖方、甲方）、原告陈俊成（买方、乙方）、第三人龙辉公司（服务方、丙方）签订《二手房委托垫资服务合同》，约定：被告杨玉芬已将案涉房产向东莞市联胜非融资性担保有限公司设定抵押，目前尚有借款本息余额142万元未还清。被告杨玉芬为提前偿还原借款并注销案涉房产的抵押登记，向第三人龙辉公司提出垫资申请，龙辉公司为被告杨玉芬提供有适格的出借人，并收取相应的服务费。龙辉公司本次推介的出借人向被告杨玉芬垫资期限为30天，龙辉公司收取服务费42600元，手续费21300元，受理费13850元，合计77750元，由被告杨玉芬承担。合同附加条款备注：此笔费用77750元，由原告代被告杨玉芬先支付给龙辉公司。另物业转让合同约定担保费32500元（实收30500元）也由原告代被告杨玉芬先行支付给龙辉公司。被告杨玉芬、周贤佩在“甲方（卖方）”处签名捺印确认。案涉《物业转让居间合同》签订后，原告于2017年7月16日、2017年7月18日共支付了5万元定金；于2017年7月20日支付了40万元给被告作为赎楼款；因被告杨玉芬以自有资金不足为由未办理赎楼，原告于2017年8月18日、2017年9月13日分别支付5万元、7万元楼款；2018年2月1日，原告以自有资金为案涉房产清偿了中国农业银行的贷款本息231286.12元；2018年2月6日，原告通过第三人龙辉公司担保的方式，为被告杨玉芬清偿了其向东莞市联胜非融资性担保有限公司的借款142万元，并注销了案涉房产上的抵押登记。综上，原告为案涉房产支付的楼款共计2221286.12元。除了支付以上楼款外，原告还支付了以下款项：1、向担保公司支付服务费、手续费及受理费77750元；2、担保费30500元；3、案涉房产2016年12月至2017年7月的物业管理费、水电费及滞纳金共计4560.12元；4、中介费5000元；5、代垫案外人张金泰债权60000元。关于违约责任。原告主张其于2017年7月20日向被告杨玉芬支付40万元供其赎楼；2017年8月23日银行同贷书出来后，被告杨玉芬以其自有资金不足为由未能办理赎楼手续，导致案涉房产无法办理过户手续。对于案涉房产过户时间，合同并未进行约定。另外，原告主张被告杨玉芬于2017年8月14日将案涉房产交付原告使用，原告于2018年3月1日取得房产权属证明。故原告诉请从2017年8月24日起计算逾期办理过户手续的违约金，直至2018年3月1日止。关于原告垫付的物业管理费、水电费及滞纳金共计4560.12元，原告提供了物业服务收费及代收费用收据（四张）、吴继娟刷卡记录、确认书以及原告的微信账单详情为证。从物业服务收费及代收费用收据（四张）、吴继娟刷卡记录、确认书显示原告缴纳了案涉房产2016年12月至2017年7月的物业管理费、水费及滞纳金共计4201.2元；微信账单详情显示的“缴费说明”为“9月-电费*玉芬-我家”，金额为358.92元。原告提交了一份微信、短信记录，主张原告多次联系被告，要求其履行赎楼义务，但被告在签订垫资赎楼合同后就失去联系，拒不配合办理案涉房产的过户手续。其中2018年1月20日短信记录为“杨玉芬你好，怎么不听也不回我电话究竟出了什么事，拿到我的合同款为何不履行，就这样失踪吗？你知道你这样的行为该负什么法律责任吗？不管如何你见信息请给我回复。”另查，被告杨玉芬与被告周贤佩为夫妻关系。另查，案涉房产于2018年2月11日取得不动产权证，权属人为原告陈俊成。本案在诉讼过程中，根据原告的申请，本院依法作出（2018）粤1971民初11605号之一民事裁定书，裁定：立即查封、扣押被告杨玉芬、周贤佩价值631116.24元的财产或冻结其相应价值的银行存款。以上事实，有原告提交的物业转让居间合同、公证书、定金收据、建设银行汇款客户回单、陈俊成建设银行账户支出交易明细、银行同贷书、吴继娟确认书、吴继娟身份证复印件、吴继娟银行卡及刷卡存根、物业服务费及代收费用收据、杨玉芬授权装修委托书、支付宝转账记录、二手楼委托垫资服务合同、收款收据、龙辉按揭公司情况说明、银行流水、惠诚公司收款收据、还款计划书、补充协议、华夏银行交易电子凭证、收条、农业银行业务凭证、贷款结清证明、工商银行电子银行回单、农业银行转账回单、谢玖玖在职证明、联胜担保公司收据、银行放款通知书、网上银行电子回单、收款委托授权书、结婚证、户口本、不动产权证书、原告、原告父亲与两被告的微信截图、中介费收据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉《物业转让居间合同》经过原、被告及第三人惠诚公司协商达成一致意见，是各方的真实意思表示，合同合法有效，对各方当事人具有约束力，各方当事人应该严格履行合同，不得擅自变更合同约定。本案争议的焦点：一、关于违约责任问题；二、原告的损失如何认定；三、被告周贤佩应否承担责任。关于焦点一。关于违约责任，本院认为，案涉《物业转让居间合同》约定被告配合担保公司查询征信、原告提供有关贷款资料后，由原告向被告支付40万元供被告赎楼。实际上，原告于2017年7月20日已将该40万元支付给被告杨玉芬，而被告杨玉芬以自有资金不足为由未办理赎楼手续，导致原告于2017年8月18日、2017年9月13日继续向其支付楼款，且于2017年11月6日，原、被告与龙辉公司签订《二手房委托垫资服务合同》，委托龙辉公司垫资赎楼。以上事实，有原告提交的《物业转让居间合同》、收据、客户回单、《二手房委托垫资服务合同》作为佐证，本院予以认定。被告杨玉芬未按合同约定赎楼并办理过户手续，已构成违约，应承担相应违约责任。关于焦点二。原告诉请被告杨玉芬返还多支付的楼款41286.12元，向担保公司垫付的服务费、手续费及受理费77750元、担保费30500元，向惠诚公司垫付的中介费5000元，向案外人张金泰支付的60000元，有事实和合同依据，本院予以支持。原告诉请被告杨玉芬返还垫付的2016年12月至2017年7月的物业管理费、水电费及滞纳金，对吴继娟代为缴纳的部分4201.2元，本院予以支持；对原告主张其以微信方式支付的部分，因缴费说明显示为“9月-电费*玉芬-我家”，该部分费用并非案涉房产交付原告使用前产生，原告诉请被告杨玉芬返还，缺乏事实依据，本院不予支持。原告诉请被告杨玉芬支付逾期办理过户的违约金。本院认为，案涉《物业转让居间合同》并未明确约定办理过户手续的时间，而根据案涉《物业转让居间合同》约定的“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天内为履行期限”，结合原告提交的短信截图，本院认定被告杨玉芬履行过户手续的期限为2018年1月26日前，案涉房产于2018年2月11日取得不动产权证，故原告诉请的违约金，应自2018年1月26日计至2018年2月11日，即为2180000元×1‰/天×17天=37060元。对于原告超出此范围的诉请，本院不予支持。关于焦点三。两被告为夫妻关系，而案涉《物业转让居间合同》系由被告杨玉芬与原告、第三人惠诚公司签订，被告周贤佩不是合同签约当事人，也非案涉交易房屋的登记权属人。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”本案中，周贤佩与杨玉芬共同委托代理人办理案涉房产的出售手续并进行了公证，之后与龙辉公司签订的《二手房委托垫资服务合同》，周贤佩也签名确认。周贤佩与杨玉芬共同签字委托售楼、委托龙辉公司代为垫资赎楼，由此产生的上述债务，应属夫妻共同债务，原告诉请周贤佩与杨玉芬共同承担上述债务，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨玉芬、周贤佩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈俊成返还多支付的房款41286.12元。二、被告杨玉芬、周贤佩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈俊成支付违约金37060元。三、被告杨玉芬、周贤佩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈俊成返还垫付的服务费、手续费及受理费77750元、担保费30500元。四、被告杨玉芬、周贤佩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈俊成返还垫付的物业管理费、水电费及滞纳金4201.2元。五、被告杨玉芬、周贤佩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈俊成返还垫付的中介费5000元。六、被告杨玉芬、周贤佩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈俊成返还垫付的款项60000元。七、驳回原告陈俊成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10111.16元，保全费3675.58元（原告已预缴），由被告杨玉芬、周贤佩负担7821.16元，由原告陈俊成负担5965.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  袁浩权审判员  李少娟审判员  钟柳云二〇一八年十月三十日书记员  陈慧敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。