广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1307号 原告：何佳，女，汉族，1971年8月21日出生，现住广西北海市银海区。 委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告：广西森象房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区行政中心区万鹤路桂海塞纳庄园5号楼16层1607号房。 法定代表人：赵子杰，执行董事。 被告：北海恒华房地产开发有限公司，住所地广西北海市北部湾中路58号凯旋国际大厦8楼807号房。 法定代表人：陈海，总经理。 委托代理人：王桂，广西广恒信律师事务所律师。 委托代理人：蔡文博，广西广恒信律师事务所律师。 原告何佳与被告广西森象房地产开发有限公司（简称森象公司）、北海恒华房地产开发有限公司（简称恒华公司）商品房预约合同纠纷一案，本案于2018年4月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告何佳及其委托代理人李蓓，被告恒华公司的委托代理人王桂到庭参加诉讼，被告森象公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告何佳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告森象公司于2018年1月20日签订的《商品房认购协议书》；2、两被告向原告双倍返还购房款146738元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：森象公司是恒华公司的销售代理商。2018年1月20日，原告向被告森象公司支付定金3万元，购买被告恒华公司开发的位于北海市湖北路东侧、市中南侧的恒华新城2-1303号商品房，森象公司代恒华公司签订了《商品房认购协议书》一份，约定于2018年1月25日前原告支付30%的首付款。同年1月23日，原告再次向森象公司支付43369元，森象公司出具了收据一份。根据双方约定，应在支付首付款当天签订《商品房买卖合同》，然而原告多次催促，被告森象公司不断推脱，后经原告查询得知，案涉房屋已被法院查封。原告为维护合法权益诉至本院并提出上述诉讼请求。 被告恒华公司辩称，1、原告提供的《商品房认购协议书》是原告与森象公司签订的，恒华公司不是合同主体，不应承担合同项下的义务；2、恒华公司与森象公司签订的《房产代理销售合同》明确约定“乙方不得收取购房款”，并且综合其他条款也能知悉，森象公司代理销售的房屋购房款均应由购房人直接付至恒华公司账户，再由恒华公司定期与森象公司结算代理佣金；3、原告的款项是直接支付给森象公司的，并未支付给恒华公司，恒华公司从未收到原告的主张的定金及购房款；综上，森象公司的行为明显超越代理权，请求法院驳回原告对于恒华公司的诉讼请求。 被告森象公司未到庭答辩，也未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告森象公司经本院合法传唤不到庭，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告恒华公司对原告何佳提交的证据5《不动产登记资料查询结果证明》的证明内容有异议，抵押是在建工程抵押，查封时间未核实，恒华公司不存在欺诈和隐瞒的故意。原告何佳对被告恒华公司提交的证据2《房产销售代理合同》的证明内容有异议，根据合同第7条第3点，恒华公司允许森象公司向客户收款，原告在恒华公司售楼部经指引向森象公司支付房款，恒华公司在管理代理、收款方面存在严重过错；对证据4《工商银行网银转账电子回单》、5《程冀渝购房合同及付款凭证》、6《蒋丽君购房合同及付款凭证》、7《刘志成购房合同及付款凭证》、8《刘玉珍购房合同及付款凭证》的证明内容有异议，认为恒华公司举证的案外人购房方式不能证明森象公司不能收取房款的这一说法。对当事人提出异议的证据，因确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院查明的法律事实如下： 2015年1月16日，恒华公司取得案涉商品房的《北海市商品房预售许可证》。 2017年10月27日，恒华公司作为甲方、森象公司作为乙方，双方签订了《房产销售代理合同》一份，约定甲方委托乙方（独家）代理销售甲方开发的恒华新城商品房剩余房源，代理范围是甲方在广西北海海城区湖北路第六中学南侧兴建的恒华新城1#至4#楼，该项目为住宅，销售面积共计3463.35平方米，房源67套；代理期限为四个月，自2017年8月27日至2018年2月28日；销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为4200元/平方米；乙方不得收取客户房款。 原告向本院提交落款日期为2018年1月20日的《商品房认购协议书》一份，该份合同列明卖方是恒华公司，但加盖的是森象公司的印章，合同主要约定原告自愿认购北海市湖北路东侧、市中南侧的恒华新城商品房，房号为2-1303，建筑面积为40.53平方米，单价为5980元/平方米，总价为242369元；付款方式为按揭贷款；原告在签订本协议时支付定金3万元；预定期为5天，原告于2018年1月25日前交首付款（第一套房应交总房款的30%首付；第二套房应交总房款60%以上首付）并与恒华公司签订《商品房买卖合同》；如恒华公司将上述房产另售他人，则需双倍返还定金。原告主张该份《商品房认购协议书》是森象公司代理恒华公司签订的，被告恒华公司抗辩称是森象公司超越代理权限与原告签订的，恒华公司对此不知情。 《商品房认购协议书》签订后，原告向被告森象公司支付了定金及首付款73369元，森象公司于2018年1月23日出具了《收据》一份予以确认。 被告恒华公司向本院提交了与案外人程冀渝、蒋丽君、刘志成、刘玉珍签订的购房合同及付款凭证、佣金结算申请表等证据，用以证明相关房屋均是由购房人直接向恒华公司支付购房款后再由恒华公司将代售房屋的费用支付给森象公司。被告恒华公司另向本院提交一份由森象公司与案外人王亚玲签订的《商品房买卖合同》，该份合同上所加盖的印章字样为“广西恒华房地产开发有限公司”，恒华公司以此主张森象公司私刻印章与案外人王亚玲签订合同，超出代理权限。 另查明，案涉恒华新城2幢1303号房屋已经于2014年12月30日办理了土地及在建工程抵押登记。 现原告以两被告未履行合同约定为由诉至本院。 本院认为，原告作为完全民事行为能力人，在未审查清楚所购房屋的权属关系、未了解清楚森象公司的代理权限的情况下，贸然将定金及购房款支付给森象公司；森象公司在明知房屋已有抵押记录、也没有收取购房款的代理权限的情况下，隐瞒事实、超越代理权限、擅自收取了原告的定金及购房款，并且没有交付给恒华公司，对此，原告与被告森象公司均存在过错，原告与森象公司签订的《商品房认购协议》既不是恒华公司的真实意思表示，又因森象公司超越代理权限、恒华公司拒绝追认而确定无效，现原告要求被告森象公司返还定金及购房款73369元的诉讼请求，本院予以支持。该份《商品房认购协议》对被代理人恒华公司不发生法律效力，且恒华公司并未实际收取原告支付的订金及购房款，故对于原告要求两被告共同双倍返还定金及诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西森象房地产开发有限公司与原告何佳签订的《商品房认购协议》无效； 二、被告广西森象房地产开发有限公司须返还定金及购房款73369元给原告何佳； 三、驳回原告何佳的其它诉讼请求。 案件受理费3234.76元，原告何佳负担1617.38元；剩余案件受理费1617.38元，公告费260元，合计1877.38元，由被告广西森象房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项的同时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4178.44元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张东宁 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  江 文 二〇一八年十月三十日 法官 助理  姚裕梅 书 记 员  包青青