贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1891号原告：贵阳市乌当区房屋征收局，住所地贵阳市乌当区新添大道北段**，统一社会信用代码：125201125872573498。法定代表人：李欣，该局局长，委托诉讼代理人：卢纲，该局法律顾问。委托诉讼代理人：李真赋，该局法规科科长。被告：贵州天赐房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处金田家园********统一社会信用代码：915201125963948396。法定代表人：张嘉财，该公司总经理，委托诉讼代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师。原告贵阳市乌当区房屋征收局与被告贵州天赐房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢纲、李真赋，被告的委托诉讼代理人彭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳市乌当区房屋征收局向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告2012年7月3日签订的《2010-16地块征收安置房购买框架协议》；2、判决被告返还原告购房款及办证费合计7782207.44元；3、判决被告向原告支付违约金233466.22元；4、判决被告向原告支付逾期交房垫付的过渡费1984000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：因2010-16地块房屋征收需要，经原告与被告充分商议，原告购买被告开发的乌当区航天大道中断“天赐.红树城”3号楼和8号楼商品房用于2010-16地块房屋征收安置。原告与被告为此签订了《2010-16地块征收安置房购买框架协议》。从2012年7月起，根据协议并由2010-16地块上房屋被征收人选定房屋。后因其他项目安置需要，又按该协议购买了被告的3套房屋。2012年7月2日，原告向被告支付购房款6448679.31元，2012年12月31日向被告支付购房款1100748.60元，原告还向被告支付办证费232779.53元。双方协议约定交房时间为2014年7月。可至今被告仍不能按约定交付房屋，被告构成根本违约，故提出前述诉请。被告贵州天赐房地产开发有限公司辩称：1、协议约定的竣工交付时间为2014年7月，至原告起诉时已将近4年，而原告出具的明细仅仅针对超期过渡费，不涉及购房款，故原告主张退购房款已超过诉讼时效；2、原告已当庭表示涉及北衙路延伸段拆迁的3套安置房房屋只是比照该协议来购买，说明原告购买该3套房屋不是框架协议的补充协议，故原告对涉及该3套房屋支付的购房款以及垫付的超期过渡费属于另一法律关系，应当另案主张；3、针对原告主张其垫付的过渡费，仅认可原告已发放至被拆迁户手中的款项，即应当以有被拆迁户签字确认收到的金额为准，至于政府要求原告垫付的部分因未实际产生，原告无权主张；4、因本案涉及的协议购房款为6448679.31元，故原告违约金计算错误，应为193460.38元，而该费用已经超过原告已经垫付费用的30%，故违约金约定过高，请求法院予以调整；5、从现有证据看，被告也在履行协议，故请法院不要判决解除协议。经审理查明：因万象温泉项目需要，2012年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《2010-16地块征收安置房购买框架协议》（以下简称协议），协议载明，由于2010-16地块上房屋征收，经甲乙双方充分协商，乙方用位于航天大道中段“天赐.红树城”3号楼和8号楼商品房作为2010-16地块征收安置。协议第一条约定:“天赐.红树城”小区计划2012年6月动工，2014年7月竣工并交付。第五条约定：按建筑面积计算，安置房单价为每平方米3589元。第六条约定:付款方式，在被征收户同乙方签订《2010-16地块征收安置房购买协议》后，由甲方按照被征收户产权调换实际选房面积及本协议所订购价格，安置房屋购房款6448679.31元，办证费232779.53元，两项共计6681458.84元，由甲方全额支付给乙方。第八条约定：乙方因故违约致使本协议无法履行，乙方退还甲方预付房款，按合同总款的3%向甲方支付违约金，乙方退还全部已交房款。除此之外，还应承担对甲方造成的其他经济损失及法律责任。协议还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告按照约定向被告支付了上述购房款6448679.31元，办证费232779.53元，两项共计6681458.84元。另查明，因北衙路延伸段项目需要，原告又向被告购买安置房3套，支付购房款1100748.60元，但该3套房屋未签订协议。还查明，因被告未能如期交房，原告为此垫付逾期过渡费共计2889638元，其中万象温泉项目2458330.50元，北衙路延伸段项目431307.50元。最后查明，上述所称购买的房屋实际均是拟建房屋，上述房屋至今未开工建设。上述事实，有原告与被告的当庭陈述，政府会议纪要，原告与被告签订的《2010-16地块征收安置房购买框架协议》，付款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同有效，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，原告与被告签订的协议是原告与被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求解除与被告签订的协议，要求被告返还购房款和办证费，以及赔偿原告垫付的逾期交房过渡费，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告未履行协议约定义务，其构成违约，应向原告支付违约金。因违约时间较长，协议约定的违约金仅为合同总款的3%，该违约金尚不足以弥补利息损失，故该违约金不存在过高，被告关于该违约金过高，要求予以减少的请求，本院不予支持。原告与被告签订的协议约定的总款为6681458.84元，即违约金应为：6681458.84元×3%=200443.77元。关于逾期过渡费的金额问题，虽然原告提交的证据证明其垫付的逾期过渡费为2889638元，其中万象温泉项目2458330.50元，北衙路延伸段项目431307.50元。但原告主张金额是1984000元，根据不告不理原则，本院支持1984000元。对超过1984000元的部分，原告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳市乌当区房屋征收局与被告贵州天赐房地产开发有限公司2012年7月3日签订的《2010-16地块征收安置房购买框架协议》；二、被告贵州天赐房地产开发有限公司返还原告贵阳市乌当区房屋征收局购房款及办证费合计7782207.44元；三、被告贵州天赐房地产开发有限公司向原告贵阳市乌当区房屋征收局支付违约金200443.77元；四、被告贵州天赐房地产开发有限公司向原告贵阳市乌当区房屋征收局支付垫付的逾期过渡费1984000元。上述第二项、第三项、第四项义务限被告于本判决生效后十五日内履行完毕。如未按本判决确定的期限履行支付金钱给付的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81798元，由被告贵州天赐房地产开发有限公司负担（该费已由原告预交，被告在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  李照黔人民陪审员  彭正先人民陪审员  佘大德二０一八年十月二十六日书 记 员  陈发鹃