贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2976号 上诉人(原审被告)：梅杰，男，1986年7月29日，穿青人，住址：贵州省毕节市桂市。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓继，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵鑫，贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。 法定代表人：吴传明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：周振国，贵州文腾律师事务所律师。 上诉人梅杰因与被上诉人毕节东润房地产开发有限公司（以下简称东润房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅杰及委托诉讼代理人邓继、赵鑫、被上诉人东润房开公司委托诉讼代理人周振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人梅杰上诉至本院请求：1.撤销七星关区人民法院作出的（2018）黔0502民初322号民事判决，依法将本案发回重审或改判上诉人无须支付被上诉人租金；2.判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审法院事实认定不清，证据不足，导致错误判决，严重损害上诉人合法权益。1.根据上诉人为乙方与被上诉人为甲方签订的《中环国际商家意向进驻协议》第二条约定：“本协议签订当日，乙方自愿向甲方缴纳意向租赁定金，并在正式签署租赁合同后，定金自动转入租赁合同履约金，甲方不再另行退还”；第三条约定：“如由于甲方原因导致乙方未能达成最终租赁合同，甲方需在乙方提出申请后15日内无息返还乙方租赁定金”。上诉人与被上诉人双方之间的权利义务系全部归结于《中环国际商家意向进驻协议》，双方在该协议之外未产生其他约定双方权利义务的协议，在签订进驻协议的同时，被上诉人承诺上诉人，商家入住率达到90%以上，安装符合正常租赁使用条件的电梯、安装符合正常租赁目的使用之需的空调等条件后再签订正式租赁合同，同时在第一次签订进驻协议之时，被上诉人的负责人承诺商场将于2016年9月开业，在签订协议之后，上诉人多次找被上诉人询问开业时间，被上诉人明确答复在2016年11月开业并要求上诉人入场装修，后被上诉人也未按期开业。之后被上诉人告知上诉人因多数商家未入场，未能达到合同约定的开业率条件，上诉人的租赁面积是三楼最大的一家，先进行装修会有带动效应，要求上诉人先行装修，暂时不签订租赁合同，无需缴纳租金，待达到入住率及完善相应设施安装后再行签订正式租赁合同。基于此，上诉人才入场进行装修，在上诉人装修完毕后，被上诉人未安装电梯及空调，同样商家入住率也未达到合同约定的90%，上诉人多次要求被上诉人履行其承诺的相关设施，被上诉人于2017年7月26日对上诉人等多个商家反映的问题统一作出答复：空调将在2017年8月5日完工再投入使用，商场开业时间定于2017年8月21日，电梯于同年8月进行入场，此时，被上诉人承诺的签订正式租赁合同的条件不具备，一审法院以按照租赁实际占用定性本案属于事实不清，本案系被上诉人原因未能签订正式租赁合同，应在上诉人提出申请后15日内无息退还租赁定金。2.《中环国际商家意向进驻协议》第四条:“本协议签订后，乙方须在接到甲方通知后的15日内，到甲方中环国际招商中心签订《中环国际商家租赁合同》及补充协议和相关附件”；第五条：“乙方在接到通知后逾期未签订合同视为乙方单方面违约，甲方有权将上述商铺另行出租而无须通知乙方，同时不再退还租赁定金”，《中环国际商家意向进驻协议》系双方真实意思表示，该协议已明确约定了上诉人与被上诉人权利义务，对于被上诉人而言，需在符合交付租赁物条件之日起通知乙方签订租赁协议。如上诉人接到通知未能签订《租赁合同》，被上诉人的权利即是将该商铺另行出租且不再退还租赁定金，然被上诉人通知上诉人签订租赁合同的时间为2017年12月。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此可知，即使上诉人在此期间未签订合同，被上诉人根据合同享有的合同权利系解除《中环国际商家意向进驻协议》收回商铺并不退还所收定金，但一审法院却按照客观上占用了租赁物就随即判决上诉人承担自2016年12月份以来的租金，无事实及法律依据。3.根据常理，上诉人租赁的房屋位于中环国际三层，如没有电梯，基本不会有客户，商场内未安装空调也影响商家经营。被上诉人延期开业行为及未按照承诺约定安装空调、电梯，给上诉人造成了较大经济损失，根据被上诉人就商场管理及租赁所形成的会议纪要可知，该经济损失应由被上诉人承担。据此，被上诉人应承担上诉人投入到该商场的设施及装修四十余万元。二、一审法院对《中环国际商家意向进驻协议》法律关系定性错误，本案涉及的权利义务关系应按照该协议所约定的内容进行裁判，该协议本质上是定金合同，一审法院按照租赁关系进行裁判不当。三、租赁合同系出租人交付符合合同约定、达到承租人使用条件的租赁物、承租人支付租金的合同。本案即使按租赁关系进行审理，也应区分被上诉人未履行其交付符合约定或法定条件的租赁物对于承租人的影响，涉案三层商铺自2017年9月22日之后才陆续开业，基本达到交付条件，被上诉人未能提供符合合同约定的租赁物，无权要求上诉人承担自2017年3月14日以来的租金，被上诉人最多可收取自2017年12月22日到现今产生的租金，且对被上诉人未履行合同义务导致上诉人的其他损失应予以赔偿。 被上诉人东润房开公司答辩称：1.上诉人已经依据《中环国际商家意向进驻协议》于2016年12月14日进驻使用涉案商铺，并且正常对外营业，扣减该协议约定的装修免租期3个月，上诉人应当从2017年3月14日起计算交纳租金。2.上诉人的第一条第1、3项上诉理由，在上诉人与被上诉人《中环国际商家意向进驻协议》中没有任何约定，没有事实依据；上诉状第一条第2项认为“被上诉人基于该合同产生的权利即是将该商铺另行出租且不再退还”的理由不成立，因为上诉人对涉案商铺实际占有使用至今，被上诉人不可能将涉案商铺另行出租。3.上诉人认为案涉合同为定金合同的理由不成立。由于上诉人已经依据《中环国际商家意向进驻协议》于2016年12月进驻使用涉案商铺，并且正常对外营业，案涉合同不可能为定金合同。4.关于第三条上诉理由，双方并无任何约定，没有事实依据。 原审原告东润房开公司诉请法院：1.判决确认原告与被告的租赁关系于2017年12月18日终止；判令被告及时将租赁使用的七星关区中环国际黔西北商贸城二建区三楼512.2平方米的商铺归还原告；判令被告从2016年11月22日起按每日741元计算租金支付至被告返还商铺之日止的租金；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告在协商一致、平等自愿的基础上，于2016年8月22日签订了《中环国际商家意向进驻协议》；协议第一条约定：乙方意向进驻甲方所在中环财富3层，开设“儿童乐园”店，该商铺建筑面积约512.2m2,租赁单价为每月44元/m2,租赁期限为5年，装修免租期3个月，租金半年一付。协议第三条约定：本协议签订后，乙方须在接到甲方通知后15日内，到甲方“中环国际”招商中心签订《中环国际商家租赁合同》及补充协议和相关附件。协议签订后，被告在装修免租期内开业且正常营业至今；但原告多次口头通知被告签订租赁合同、交纳租金，被告却置之不理；原告于2017年12月3日委托律师向被告发出了《律师函》，要求被告于2017年12月18日前与原告签订租赁合同、支付租金，被告仍置之不理。故此，原告诉至法院，请求判如所请。 原审查明：2016年8月22日，原告东润房开公司为甲方与被告梅杰为乙方签订了《中环国际商家意向进驻协议》，协议约定：乙方意向进驻甲方所在中环财富项目3层商铺，开设“儿童乐园”，该商铺建筑面积约为512.2m2,租赁单价为44元/m2/月，租赁年限为5年，装修免租期3个月，商业管理费为5元/m2/月，合同保证金22538元，租赁定金为30000元，租金半年一付，管理费半年一付，协议签订当日，乙方自愿向甲方交纳意向租赁定金，并在正式签署租赁合同后，定金自动转入租赁合同履约金，甲方不再另行退还；协议签订后，乙方须在接到甲方通知后的15日内，到甲方“中环国际”招商中心签订《中环国际商家租赁合同》及补充协议和相关附件。协议签订后，被告梅杰向原告支付了定金30000元，并于2016年12月进入涉案商铺开始装修使用。因梅杰在使用涉案商铺期间，未与原告签订正式租赁合同及交付租金，故原告于2017年12月3日向原告梅杰发出一份《律师函》，内容为要求被告在15日内与被告签订正式租赁合同，并要求按照《中环国际商家意向进驻协议》约定的租金标准支付从2016年11月22日起的租金。但被告在接到通知后并未与原告签订正式租赁合同，且未付租金，故原告诉至法院，请求终止双方的租赁合同关系，并要求被告返还涉案房屋及支付相应租金。 一审法院认为，原告东润房开公司与被告梅杰签订的《中环国际商家意向进驻协议》系双方真实意思的表示，并不违反法律法规的效力性强制性规定，属有效合同，对原、被告双方均具有约束力。前述协议中已经对租赁物、租金、支付方式、租赁期限等作了明确约定，且被告梅杰已经实际租赁涉案房屋进行使用，原、被告双方虽未最终签订正式的租赁合同，但并不影响双方实际租赁合同关系的成立，被告在租赁涉案房屋期间，应当依照协议约定向原告支付相应的租金。庭审中被告自述是在2016年12月底开始对涉诉房屋进行装修使用，根据原告提供的物业管理合同，也可以证实原告从2016年12月14日起开始使用租赁房屋，扣减合同约定3个月的装修免租期，被告梅杰应当自2017年3月14日起以每月22536.80元（44元/m2/月×512.2m2）的标准向原告支付租金。依照合同约定，被告应当每半年向原告支付租金，并且在接到通知15日内与原告签订正式租赁合同，但被告梅杰在经原告催告后仍未履行其合同义务，故对原告主张解除双方租赁合同关系、要求被告返还涉诉商铺并支付租金至返还之日的诉请予以支持。被告在签订《中环国际商家意向进驻协议》时已经交纳的30000元定金，该笔款项应当在租金中予以扣减。本案涉诉的租赁房屋建筑面积为512.2m2,并未超过一千平方米，不属于《中华人民共和国消防法》和公安部发布《建设工程消防监督管理规定》中明确规定必须经过消防验收的房屋，故对被告主张涉案房屋并未通过消防验收，不符合交付条件的抗辩理由不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告毕节东润房地产开发有限责任公司与被告梅杰的租赁合同关系；二、被告梅杰于本判决发生法律效力之日起十五日内返还承租原告毕节东润房地产开发有限责任公司的位于七星关区中环财富项目3层的商铺；三、被告梅杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节东润房地产开发有限责任公司租金（租金以每月22536.80元的标准从2017年3月14日起计付至实际返还租赁房屋之日止，支付时应当扣减被告梅杰已付的30000.00元定金）；四、驳回原告毕节东润房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2823.00元，由被告梅杰承担。 上诉人梅杰在二审组织质证调解过程中，向本院提交了如下证据：照片4张，用以证明：涉案商铺一楼的大门2018年2月11日被第三方人为封堵，导致案涉商铺不能营业，且到如今未恢复。经质证，被上诉人东润房开公司认为该图片不能看清位置，第三人原因与被上诉人无关，上诉人租赁的房屋有多个入口，电梯是可以正常使用的。 上诉人在二审组织质证调解过程中，申请证人樊某出庭作证，用以证明：被上诉人对空调、电梯等事宜进行过口头承诺，上诉人进驻后被上诉人并未兑现，2016年第三方将商场入口封堵，导致合同目的无法实现。经质证，被上诉人东润房开公司认为证人与上诉人是朋友关系，该证人证言不能采信。证人的证言因没有其他证据予以佐证，不能作为证据使用。 对上诉人梅杰二审新提交的上述证据，本院认定如下：对四张照片，因无法证明与本案具有关联性，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信；对证人证言因无其他证据予以佐证，本院不予采信。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审当事人争议的焦点是：一、本案诉争的法律关系是租赁合同关系还是定金合同关系。二、上诉人应否向被上诉人支付租金，如应支付，应如何支付。 针对焦点一，本院认为，双方当事人虽未签订正式的租赁合同，但双方签订的《中环国际商家意向进驻协议》对租赁物、租金、租赁期限、租金支付方式等均作了约定，且签订该协议后上诉人梅杰已实际对租赁物进行使用，双方已形成实际的租赁关系。本案系因上诉人梅杰未支付租金发生的争议，双方诉争的法律关系应为租赁合同关系。上诉人认为本案诉争法律关系为定金合同关系与事实不符，本院不予采纳。 针对焦点二，上诉人已实际使用案涉房屋，应按约定向被上诉人支付租金。关于租金从何时起算的问题，本院认为，根据双方签订的《中环国际商家意向进驻协议》约定，上诉人梅杰需在接到被上诉人东润房开公司通知后的15日内，与被上诉人签订正式的租赁合同，被上诉人于2017年12月3日向上诉人梅杰发出《律师函》，书面通知上诉人在15日内签订正式的租赁合同，但上诉人并未按约与被上诉人签订租赁合同，未向被上诉人提出异议，亦未向被上诉人交还房屋。上诉人梅杰于2016年12月14日进入案涉房屋开始装修且实际使用案涉房屋，双方未签订正式租赁合同不影响上诉人应当承担租金支付责任。对上诉人认为案涉房屋并未达到交付条件、双方协商一致先行装修免缴租赁费的上诉理由，本院认为，双方当事人并未书面约定房屋交付条件，且上诉人已实际接收案涉房屋并使用，该上诉理由并无相应证据予以佐证，本院不予采纳。故，上诉人应自实际使用案涉租赁房屋之日（即2016年12月14日）起向被上诉人支付租金，扣除《中环国际商家意向进驻协议》约定的装修免租期三个月，上诉人应自2017年3月14日起支付被上诉人案涉房屋租金，一审判决对租金的计算认定正确，本院予以确认。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5656元，由上诉人梅杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 雄 审 判 员  田 川 审 判 员  徐 洪 二〇一八年十月十日 法官助理  张园园 书 记 员  赵文标