安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖16民初5号 原告（执行案外人）：姜存利，男，1973年11月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：梁剑，安徽京奇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄洁非，女，1971年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被告（申请执行人）：毕正文，男，1955年1月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 以上二被告共同的委托诉讼代理人：卢健，江苏宏林律师事务所律师。 第三人（被执行人）：黄伟，男，1968年12月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：慕超，安徽潮平律师事务所律师 第三人（被执行人）：尹文民，男，1975年7月15日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 第三人（被执行人）：单为民，男，1968年12月27日出生，汉族，1968年12月27日出生，住江苏省常州市金坛区。 原告姜存利与被告黄洁非、毕正文、第三人黄伟、尹文民、单为民案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜存利的委托诉讼代理人梁剑，被告黄洁非、毕正文的共同委托诉讼代理人卢健、第三人黄伟的委托诉讼代理人慕超到庭参加了诉讼。第三人尹文民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人单为民经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜存利向本院提出诉讼请求：1.不得执行蒙城县丽都花园1＃楼Ｄ段4号房屋（权证字号：房地权蒙字第××号）。2.请求确认蒙城县丽都花园1＃楼Ｄ段4号房屋属姜存利所有；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月31日，黄洁非、毕正文诉黄伟、尹文民、单为民股权转让纠纷一案，亳州中院作出（2015年）亳民二初字第00036号民事判决，黄洁非、毕正文就该生效判决申请对黄伟、尹文民、单为民提出执行。诉讼过程中，亳州市中院（2015）亳民二初字第00036号民事裁定查封了蒙城县丽都花园1＃楼Ｄ段4号房屋（以下简称涉案房屋）。进入执行程序后，原告作为案外人对该执行标的提出书面异议。亳州市中院于2017年11月22日作出（2017）皖16执异30号执行异议裁定，驳回姜存利的异议。实际上，黄伟于2008年将涉案房屋转让给了姜存利，该查封是错误的。登记在黄伟名下的涉案房屋已于2008年10月12日与姜存利签订房地产买卖契约，以177000元的价格将该门面房卖给姜存利，姜存利以现金方式分两笔（分别为137000元和40000元）付清了房款。签约及支付首笔137000元房款的当时，有证人赵某和张某在签约现场见证了双方交易过程，并在买卖契约上签字证实。黄伟随即将涉案房屋交付给姜存利，黄伟于2010年将涉案房屋抵押贷款还清，将房产证交给姜存利，姜存利又支付了余款4万元。姜存利自2008年10月起一直合法占有涉案房屋，并将涉案房屋出租给他人使用至今，承租人已更换多次。姜存利还记得上一位承租人叫张芳，现在的承租人叫黄玉章，已经租赁半年有余，姜存利早已将妻子、儿女的户口转移登记至该涉案房屋。未办理过户登记是因为黄伟工作忙，未及时办理，后来蒙城县城区的房屋又被限制转移登记，因此未办理过户登记不是姜存利的过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，姜存利的权利能够排除执行，人民法院应予支持。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，亳州中院对本案的执行异议审理时应当进行听证但未进行听证，属程序违法。综上，该执行异议裁定认定事实不清，适用法律错误，程序违法。 黄洁非、毕正文答辩称：一、姜存利并非涉案房屋的权利人。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第一项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。亳州中院裁定书认定涉案房屋登记在第三人黄伟名下。姜存利起诉状自认该事实，故姜存利不是涉案不动产的权利人。2.姜存利主张的调解书不能排除对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。二、姜存利的诉讼请求不应支持。姜存利没有证据证明其是涉案房屋的权利人，也没有证据证明其对涉案房屋拥有所有权，其请求排除执行法律依据不足。姜存利的买卖合同的真实性存疑，没有付款凭据，未实际占有房屋，没有证据证明不能过户姜存利没有过错。综上，姜存利诉求没有事实和法律依据，请求驳回其诉求。 黄伟答辩称：一、黄伟和姜存利的房屋买卖合同合法有效，且得到法院调解书的确认。二、姜存利已把房款全部支付给黄伟。三、姜存利多年来一直居住在争议的房屋里。四、姜存利与黄伟的买卖在先，且双方的买卖不存在违法行为。五、本案争议的房屋属于姜存利所有，事实清楚。六、请法院依法解除对本案争议房屋的查封、执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（姜存利举证的姜存利的身份证复印件、亳州市中级人民法院（2017）皖16执异30号执行裁定书；黄洁非、毕正文举证的身份证复印件；黄伟举证的黄伟的身份证复印件）予以认定。 对当事人有争议的证据认定如下：对姜存利举证的证据认定如下：房地产买卖契约虽是复印件，但黄伟对此予以认可，且该契约与黄伟提供的房地产买卖协议的原件能够相互印证，本院对此予以确认。房地产权证、户口簿均由法定机关颁发，具有真实性、合法性、关联性，本院对此予以认定。 对黄洁非、毕正文举证的证据认定如下：（2015）亳民二初字第00036号民事判决书、（2015）皖民二终字第01074号民事判决书、（2017）最高法民申1999号民事裁定书是生效的法律文书，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 对黄伟举证的证据认定如下：2008年10月12日房地产买卖协议及（2017）皖1622民初4065号调解书的具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 本院经审理查明：2008年10月12日，姜存利与黄伟签订房地产买卖契约，约定：黄伟将其所有的涉案房屋出售给姜存利，姜存利支付购房款177000元，该款分两笔支付，在2008年3月10日前分两次付清。首付定金1370000元，余款在黄伟交付房产证过户时付清。（备注：该房产在东关信用社办理有抵押，2009年3月1日到期）。双方还约定：2008年11月10日黄伟将涉案房地产正式交付给姜存利。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给姜存利。后姜存利支付了购房款，并在2014年2月18日将自己与儿子姜楠、女儿姜美妍的户籍登记在涉案房屋。 另查明：（原告、反诉被告）黄洁非、毕正文与（被告、反诉原告）尹文民、单为民、黄伟股权转让纠纷一案，诉讼过程中，本院做出（2015）亳民二初字第00036号民事裁定查封了涉案房屋。后本院于2015年8月31日做出（2015）亳民二初字第00036号民事判决书，判决：一、解除原告黄洁非、毕正文与被告尹为民、单为民、黄伟2014年12月8日签署的《蒙城县绿源农副产品再生资源科技有限公司股份及资产整体转让协议书》及《关于处理民间借贷本金及利息相关事实的补充协议书》；二、本判决生效之日起十日内被告尹文民、单为民、黄伟返还原告黄洁非、毕正文定金300万元，原告黄洁非、毕正文向被告尹文民、单为民、黄伟返还蒙城县绿源农副产品再生资源科技有限公司的全部股份，并协助尹文民、单为民、黄伟办理股权变更登记手续；三、驳回被告尹为民、单为民、黄伟的反诉请求。尹文民、单为民、黄伟对该判决不服，上诉至安徽省高级人民法院，2016年3月14日，该院做出（2015）皖民二终字第01074号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。尹文民、黄伟不服，向最高人民法院提起申诉，2017年9月25日，该院做出（2017）最高法民申1999号民事裁定书，裁定：驳回尹文民、黄伟的再审申请。 2017年5月31日，蒙城县人民法院对姜存利与黄伟确认合同有效纠纷一案立案，2017年6月27日，该院做出（2017）皖1622民初4065号民事调解书：一、原告姜存利与被告黄伟签订的房地产买卖契约合法有效；二、被告黄伟于调解生效后40日内协助原告姜存利办理房屋转移登记。 （原告、反诉被告）黄洁非、毕正文与（被告、反诉原告）尹文民、单为民、黄伟股权转让纠纷进入执行程序后，姜存利对涉案房屋提出执行异议。本院于2017年11月22日作出（2017）皖16执异30号执行异议裁定书，裁定：驳回姜存利的异议。姜存利对该裁定不服，在收到该裁定书15日内向本院提起案外人执行异议。 本院认为，本案的争议焦点为：姜存利是否享有涉案房屋的所有权，能否排除黄洁非、毕正文的强制执行。 姜存利主张涉案房屋所有权属于姜存利的依据是蒙城县人民法院（2017）皖1622民初4065号调解书、姜存利的户口本、房屋买卖合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。姜存利虽与黄伟签订了房地产买卖契约，但涉案房屋并未办理转让登记，涉案不动产仍登记在黄伟名下，故不能依据房地产买卖契约确认姜存利对争议房屋享有所有权。同时，（2017）皖1622民初4065号民事调解书仅确认姜存利与黄伟签订的房地产买卖契约合法有效，黄伟于调解生效后40日内协助姜存利办理房屋转移登记，并未确认姜存利对涉案房屋已取得所有权。综上，对姜存利请求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。黄洁非、毕正文对涉案房屋查封在前，姜存利、黄伟调解在后，根据前述规定，姜存利不得依据（2017）皖1622民初4065号民事调解书排除黄洁非、毕正文对涉案房屋的强制执行。 姜存利主张自己排除黄洁非、毕正文申请执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。姜存利与黄伟所签订的房地产买卖契约发生在2008年，在本院查封裁定做出前。该买卖协议中是双方真实意思表示，除定金数额超出法律规定的主合同标的额的百分之二十，超出部分的约定应不发生效力（该部分不影响合同其他条款的效力），其余约定不违反法律规定，该买卖契约合法有效。姜存利2014年已将自己及子女的户籍迁至涉案房屋，涉案房屋是门面房，姜存利自认自己将房屋租赁给他人，符合日常生活经验，其对涉案房屋的占有属间接占有，符合在法院查封前已合法占有涉案房屋。涉案房款，姜存利和黄伟均认可已全部交付，双方称系现金交易，结合姜存利户籍迁移信息，能够认定相应的购房款已完全交付。买卖合同约定2008年11月10日交付房屋，姜存利却一直未办理过户登记，其称是黄伟工作忙，未及时办理，后来蒙城县城区的房屋又被限制转移登记，姜存利对此不具有过错。房产作为对人们日常生活有较大影响的财产，姜存利作为买受人并未举证证明自己积极去要求办理过户登记，其所称的蒙城县城区的房屋被限制转移登记，未举证证明。在长达数年的时间，姜存利对涉案房屋不办理过户登记，将原因归结于出卖人工作忙，该理由不能成立。未办理过户登记存在姜存利自身怠于主张权利的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对姜存利主张排除黄洁非、毕正文的强制执行的请求本院不予支持。 执行异议和复议案件是否应听证，程序是否违法问题不属于案外人执行异议审查范围，本案对此不予处理。 综上，姜存利的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回姜存利的诉讼请求。 案件受理费100元，由姜存利负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  罗 胜 审 判 员  彭 亮 代理审判员  李红波 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  王 琪