安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初3937号原告：陈德顺，男，1976年1月8日出生，汉族，住安徽省明光市。委托代理人：肖鑫，安徽承义律师事务所律师。委托代理人：何晨，安徽承义律师事务所（上海分所）律师。被告：合肥市永发塑胶有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海工业园区统一社会信用代码913401007608030923。法定代表人：杨希，公司经理。委托代理人：薛文龙，安徽盛佳律师事务所律师。委托代理人：张书玲，安徽盛佳律师事务所律师。被告：杨**，男，1956年12月4日出生，汉族，住合肥市瑶海区。委托代理人：薛文龙，安徽盛佳律师事务所律师。委托代理人：张书玲，安徽盛佳律师事务所律师。被告：杨希，男，1983年10月20日生，汉族，住合肥市瑶海区。委托代理人：薛文龙，安徽盛佳律师事务所律师。委托代理人：张书玲，安徽盛佳律师事务所律师。原告陈德顺与被告合肥市永发塑胶有限公司（以下简称永发公司）、杨**、杨希租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈德顺及其委托代理人肖鑫、何晨，被告永发公司、杨**、杨希及其委托代理人薛文龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈德顺向本院提出诉讼请求，要求判令：一、确认原、被告于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同书》已于2017年1月2日解除；二、三被告立即连带退还原告押金10000元；三、三被告立即连带退还原告租金100668.5元；四、三被告立即连带向原告支付各项损失费用共计4414000元；五、本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实与理由如下：2016年7月10日，原告陈德顺与被告杨**续签《房屋租赁合同书》，承租位于合肥市瑶海区瑶海工业园颖河路与玉石山路交叉口永发公司厂房五号楼西面五楼用于存放货物，双方约定：租期自2016年7月10日至2019年7月10日止，每年租金206000元，原告向被告杨希缴纳押金10000元，并于2016年8月12日向被告杨希支付了2016年7月10日至2017年7月9日的租金206000元、水电及电梯使用费10626元。不料，2017年1月2日，一场突如其来的大火将包括原告所承租的房屋在内的整幢6层楼房（约6000平方米）焚烧一空，原告存放在承租房屋内的货物全部灭失，经鉴定损失金额达4414000元，与原告同样遭遇的商户还有十余家，本次事故受损商户总损失逾亿元。原告认为，承租的租赁物已经毁损，被告未能保证原告对租赁物正常使用，合同目的无法实现，且给原告造成了巨大的损失，特提起本案之诉。被告永发公司、杨**、杨希辩称：原告各项诉请无事实依据，应当依法驳回。原告诉称其与合肥市永发塑胶有限公司签订了房屋租赁合同，但却把杨希、杨**列为被告，杨希、杨**签字、收款行为是代表永发公司，是职务行为，杨**、杨希不应该承担责任。双方约定租赁合同期限是2016年7月10日至2019年7月10日，合同尚在履行期限内，原告请求确认合同于2017年1月2日已经解除，与事实不符。合同尚在履行期限内，且被告公司不同意解除合同，故被告公司不应退还原告租金及押金。原告所称其货物全部毁灭，损失金额达4414000元，其提供的鉴定报告从形式、内容上都不符合客观事实，所有评估的数量的数据均是由原告自行申报的，评估机构自己也承认无法清点、核实相应的数量的数据来源，也未提供相应的证据印证。鉴定中重要的组成价格，鉴定机构称通过询价的方式确定，但是实际价格是依据原告自行申报的，并未提供相应的税务发票来进行印证。综合成新率是评估机构根据租赁合同进行主观推断，没有提供其主观推断依据的相关条例规定。虽然火灾后数量难以清点，但是评估机构应当能查清，根据原告的上下游产业链（供销单位）凭证、发票，我们认为数量、价格是可以查清的，但是该鉴定机构并未进行深入的调查，出具的报告完全依靠原告的申报，且原告申报的资料并未经过质证，我方认为该资料是单方行为，不能作为定案的证据，也不能作为评估报告的依据。评估报告应当对数量、价格查清，应当有形成证据链的证据证明其对价格数量的认定，否则不能作为定案的证据使用。关于原告、鉴定机构对数据的解释，我方认为没有依据。该评估虽然是法院委托，但是内容是不合法的，无任何参考价值。该报告不能反映原告火灾的损失，故应当以中衡司法鉴定中心的鉴定意见书为准，该份报告离案发时间最近。房屋出租给原告，合同中约定了是作厂房使用，存放产品，原告擅自改变房屋的租赁用途，将其当做仓库使用，违反了合同的约定，应当承担因此造成的全部损失。原告承租的厂房损毁，并不是被告的原因导致，被告不应当承担责任。且三被告的厂房在原告承租期间损毁，原告应当承担赔偿责任。诉讼费、保全费、评估费不应当由三被告承担；综上所述，原告各项诉讼请求无事实依据，恳请法院在查清事实的基础上驳回原告的诉请。经审理查明：被告永发公司的股东为杨**、杨希，该二人系父子关系。2016年7月10日，原告陈德顺与被告杨**签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告将坐落在合肥市瑶海工业园颖河路与玉石山路交叉口厂房（5号楼建筑面积为1154平方米，房屋结构为框架），出租给原告存放产品货物，租期为3年，自2016年7月10日至2019年7月10日止，租金按建筑面积每月每平方15元计算，其中房屋租金按每月每平方8元计算，物业管理按每月每平方7元计算，每年租金总额207720元，实收206000元，租金由原告在每年6月前一次性付给被告。原告在承租被告房屋期间，原告有防火防盗的责任与义务，如因原告原因造成火灾等给被告或第三方造成的损失均由原告承担等。原告缴纳房屋押金10000元，且于2016年8月12日向被告杨希支付2016年7月10日至2017年7月9日的租金206000元。该厂房产权人为被告永发公司，规划用途从为工业用房。2017年1月2日18时20分许，位于新站区颖河路永发公司**厂房发生火灾，火灾烧损、烧毁部分建筑及建筑内存储的鞋、服装等物品，无人员伤亡。合肥新站高新产业技术开发区公安消防大队出具合新公消火认字﹝2017﹞第0002号火灾事故认定书认定：起火时间为2017年1月2日18时20分许，起火部位为5#厂房张春迎租赁区域中部南起第三根、第四根横梁与西起第二根、第三根横梁下方附近区域内，起火点位于张春迎租赁区域电瓶板车前部处；起火原因为电瓶板车充电设备线路短路引燃周围可燃物引发火灾。事故发生后，经合肥市新站高新区管委会授权，成立了由区经贸局牵头，区纪工委、区总工会、新站公安分局、瑶海社区管委会等单位派员参加的合肥市永发塑胶有限公司“2017.1.2”火灾事故调查组，同时邀请瑶海区检察院派员参加事故调查工作，事故调查组出具的事故调查报告对事故原因分析和性质认定：﹙一﹚事故的直接原因：5号厂房张春迎租赁区域中的电瓶车充电设备线路短路引燃周围可燃物是此次火灾事故的直接原因。﹙二﹚事故的间接原因：1、合肥永发塑胶有限公司，擅自改变建筑使用性质，将厂房分隔出租给商户做仓储使用；堵塞消防通道，占用大量防火间距；未制定安全管理规章制度；未开展隐患排查；未对承租单位的安全生产统一协调管理。2、张春迎，租赁生产厂房作仓库使用，未制定消防安全管理规章制度；未开展安全隐患排查；在仓库内使用充电器对电瓶车充电时未进行有效管控。2017年1月12日，合肥新站高新技术产业开发区公安消防大队委托安徽中衡司法鉴定中心对2017年1月2日合肥永发塑胶有限公司五号厂房（仓库）火灾损失进行评估鉴定评估，评估报告写明巨日鞋业财产检验情况：检验见鉴定对象不同程度过火烧毁，其中办公区域内财产不同程度过火；仓库区域内商品不同程度烧毁，鉴定意见：经计算本次火灾造成巨日鞋业财产损失金额为1222812元。巨日鞋业即为陈德顺经营。本案审理过程中，经原告陈德顺申请，本院委托安徽新安资产评估有限公司对陈德顺因火灾造成的损失进行重新鉴定，原告在本案中提交的申报资料与其提交给安徽中衡司法鉴定中心的一致，安徽新安资产评估有限公司出具的评估报告写明：在现场勘查中，受损的货物部分堆放在仓库中，已烧毁，无法清点。评估结论为：经评估，截止评估基准日2017年1月2日委托的因火灾造成的财产损失，在实施必要的评估程序和方法后，委托资产的评估值为4414000元，原告支付评估费97800元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同书、银行转账单据、收款收据、库存状况表、火灾直接财产损失申请统计表、评估报告书，被告提供的房屋租赁合同、询问笔录、不动产权证书，本院依法调取的建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证附件、询问笔录、安徽省安全生产大检查现场检查记录、火灾现场勘验笔录、火灾事故认定书、事故调查报告以及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：本案的争议焦点如下：一、租赁合同效力问题。本案原告与被告杨**签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定。原告租赁厂房作仓储使用，违反中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情况之一的房屋不得出租：……（三）违反规定改变房屋使用性质的。但根据中华人民共和国合同法的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《商品房屋租赁管理办法》系我国住房和城乡建设部所发布的行政规章，不属于法律、行政法规，故案涉租赁合同有效。但2017年1月2日租赁房屋发生火灾，租赁合同已实际无法履行，故原告要求确认租赁合同于2017年1月2日解除，要求被告返还押金10000元及剩余租期的房屋租金100668.5元，符合法律规定，予以支持；二、被告永发公司、杨**、杨希的责任承担问题。原告陈德顺要求被告永发公司、杨**、杨希承担连带赔偿责任。案涉厂房系永发公司所有，该公司仅有两名股东杨**、杨希，杨**与杨希又为父子关系。火灾中受损起诉的承租人的租赁合同均由被告杨**或杨希以出租人身份签订，房屋租金也由被告杨希或杨**收取，且被告杨**在另案庭审中陈述其收取租金后一般不交给永发公司，因公司就其与杨希二人，交与不交是一样，可见杨**、杨希个人与永发公司存在财产混同的情形。同时，本院审理判决的杨**、杨希、永发公司起诉各承租人索要房屋租金案件中，杨**、杨希、永发公司共同以出租人的身份作为原告主张权利，根据权利义务相对应的原则，三被告也应共同承担相应的合同义务。三、关于损失金额的确定。本院委托的新安公司评估认定原告的损失金额为4414000元，三被告辩称应以消防部门委托的中衡司法鉴定中心出具的评估报告确定，本院认为，《中华人民共和国消防法》第三十九条第一款规定：火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。《火灾统计管理规定》第三条规定：火灾统计的基本任务是对火灾进行统计调查、统计分析，提供统计资料，实行统计监督。从上述法律法规的规定可以看出，消防部门在火灾发生后有权核定火灾损失，但该核定的结论只是一种宏观的统计行为，并非对财产损失的鉴定。同时原、被告在庭审中均确认消防部门并未将其鉴定报告向原、被告送达，故不能以该鉴定报告作为认定火灾受损户损失的依据，对原告的财产损失应以本院委托的新安公司的评估报告认定为4414000元。至于三被告对评估报告所提的异议问题，新安公司出具的评估报告中明确写明：在现场勘查中，受损的货物及财物部分堆放在仓库中，已烧毁，无法清点。故对损失货物及财物品种、数量以及本院及原告提供的资料确定。三被告对中衡司法鉴定中心的鉴定意见书不持异议，视为其对该鉴定意见书中确认的货物及财物品种、数量予以认可。两次鉴定原告提供的申报资料一致，两份鉴定结论对货物及财物品种、数量的认定基本一致。新安公司据此数量结合评估方法作出的评估结论真实客观，应予采信。关于被告辩称办公桌椅等物品不应赔偿的问题，上述物品系原告的业务经营需要，且在火灾中确实损毁，应予赔偿。四、双方当事人应各自承担的责任比例。三被告作为出租人擅自改变建筑使用性质，将厂房分隔出租给原告等商户做仓储使用，堵塞消防通道，占用大量防火间距，未开展安全排查，导致火灾发生后未能及时扑灭，存在过错，应对原告的损失承担70%的赔偿责任。原告陈德顺未尽合理注意义务，租赁生产厂房作为仓库使用，对其损失自行承担30%的责任。对于原告的经济损失4414000元、支付评估费97800元，被告永发公司、杨**、杨希共同赔偿3158260元。至于被告抗辩火灾系由案外人张春迎在其租赁的厂房中用电不当引起，应由张春迎承担全部赔偿责任。本案为租赁合同纠纷，如出租人认为损失由第三人引起，可在其向承租人赔偿损失后向第三人主张权利，但不能成为其在本案中免责的事由。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告陈德顺与被告杨**2016年7月10日签订《房屋租赁合同书》于2017年1月2日解除；二、被告合肥市永发塑胶有限公司、杨**、杨希于本判决生效之日起十日内共同返还原告陈德顺押金10000元及房屋租金100668.5元；三、被告合肥市永发塑胶有限公司、杨**、杨希于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告陈德顺损失3158260元；四、驳回原告陈德顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69630元，财产保全费5000元，合计74630元由被告合肥市永发塑胶有限公司、杨**、杨希负担37070元，原告陈德顺负担37560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  宣春莲人民陪审员  文晓玲人民陪审员  季汝凤二〇一八年十月十日书 记 员  丁 玲附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。