广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5005号原告：庞正明，男，1963年6月16日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：黄惠玲，女，1970年8月23日出生，汉族，住江门市蓬江区，上述两原告委托诉讼代理人：陈泉，广东永泽律师事务所律师。上述两原告诉讼委托代理人：梁美艳，广东永泽律师事务所律师。被告：吴锡烈，男，1973年7月11日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告：吴妙慈，女，1967年4月25日出生，汉族，住江门市蓬江区，上述两被告委托诉讼代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人：赵青云，广东森德律师事务所律师。原告黄惠玲、庞正明诉被告吴锡烈、吴妙慈相邻关系纠纷一案。本院曾于2016年11月1日作出（2016）粤0703民初2088号《民事判决书》。被告吴妙慈提出上诉，江门市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）粤07民终1131号《民事裁定书》，撤销原判，发回重审。本院于2017年8月17日立案登记，另行组成合议庭，于2018年5月23日、2018年8月27日公开审理了本案，原告庞正明、黄惠玲及其委托诉讼代理人陈泉，被告吴妙慈及其委托诉讼代理人赵青云到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告黄惠玲、庞正明诉向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告由二层房屋楼梯出口的一层通道享受共有和使用的权利，2、本案诉讼费由二被告共同承担。在本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认两原告享有由二层房屋楼梯出口的一层通道的通行权。事实与理由：2009年12月29日，本人庞正明与吴锡烈签订规划用途非住宅商业房屋买卖合同，2010年2月1日办理了房地产权证。上述房产证登记如下：1、江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D1-2轴，权属人：庞正明；2、江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D2-3轴，权属人：黄惠玲；3、江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D3-4轴，权属人：黄惠玲；4、江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D4-5轴，权属人：黄惠玲；5、江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D5-6轴，权属人：黄惠玲；6、江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D6-7轴，权属人：庞正明；7、江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-B7-11轴，权属人：庞正明。以上7间房屋合计面积698.08平方米，所有权分摊共用面积121.34平方米，原告黄惠玲、庞正明自合同签订日起一直履行被告吴锡烈与承租人和平夹板的租赁协定。承租人和平夹板自商住综合楼建造验收以后一直使用至2016年3月5号，即从1996年至今共使用20年。承租人和平夹板搬迁后，被告人吴锡烈告知江门市蓬江区××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴99.59平方米已经转卖给新业主吴妙慈，首层A-D1-2轴房屋是一层、二层、三层的共用通道，其中首层A-D1-2轴房屋内的楼梯是一层通过二层的必经之路，被告新业主吴妙慈提出要拆除通过二层的楼梯，这样二层商铺没有楼梯通道进出，后果不堪设想。原告庞正明、黄惠玲认为，原告在购买二层房屋时，已经实际分摊了大楼二层楼梯的面积，应当对楼梯出口的一层通道享受共有和使用的权利，被告吴锡烈和吴妙慈签订房屋买卖合同，在没有征得其他人同意的情况下，将属于大楼共有部分的一层通道单独买卖，侵犯了原告庞正明、黄惠玲作为该楼业主对一层通道所享有的共有权。原告人庞正明、黄惠玲在江门市不动产登记中心、房地产档案馆、江门市规划局查询，结论是首层A-D、1-2轴和连接二层A-D、1-2轴楼梯是在册定编的1号楼梯，使用功能是二层、三层商铺通过一层A-D、1-2轴房屋（主通道）从事商业活动的必经之路，可以说一层A-D、1-2轴房屋是该商业中心的大堂，1号楼梯及一层A-D、1-2轴也是该商业中心的消防逃生的重要通道，一层通道应认定为或者其他权利人所有的场所及设施等。鉴于被告二人多次企图强拆楼梯，围堵通道，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。原告庞正明、黄惠玲提供的证据有：1、吴锡烈售房前房产证、国土证复印件各7份；2、涉案房屋二层房产证、国土证7份；3、原告身份证，被告吴锡烈身份证复印件；4、城建规划设计平面图3份；5、房屋买卖合同一份；6、庞正明与邓凤珠签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》1份，收款收据2份。吴妙慈辨称：一、不能对不动产权证明记载的所有权视而不见，江门市规划局的复函也没有确定涉案1#楼梯已经被分摊，该复函内容与本案商铺的不动产权证记载无法相互印证。江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号首层A-D1-3轴商铺是吴妙慈于2010年以同等价值向吴锡烈购得，并以粤房地权证江门字第××号、粤房地权证江门第字××号房产证确权于吴妙慈名下。（一）涉案1#楼梯位于吴妙慈商铺内部，是房屋内部的专有部分，吴妙慈对其名下建筑专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。因庞正明、黄惠玲没有证据证明其已对该楼梯作出分摊，是该楼梯的共同共有业主，故庞正明、黄惠玲无权对该楼梯作出权利的主张。（二）从商铺的现场环境和通行状况来看，涉案只能是吴妙慈商铺专有内部楼梯。首先，1#楼梯的存在有一定的历史背景的。蓬江区五福五街11座1、2、3、4号首层、二层由吴锡烈出租给和平夹板一并使用，该楼梯一直以来也只是和平夹板一家的专有通行，用于上落首层和二层，从没有成为公共通道，任意通行。1#楼梯并不是如江门市规划局复函所称是一至三层建筑空间的垂直交通通道，因为二层与三层之间不存在楼梯。后来，二层由原业主出售给庞正明、黄惠玲，首层出售给吴妙慈。在出售二层时，吴锡烈曾向庞正明、黄惠玲明确表示，待和平夹板租约合同期满后，1#楼梯必须发拆除，因这首层、二层不再同属一个业主了。庞正明、黄惠玲对该情况是清楚明确后才向吴锡烈购买二层商铺的。其次，1#楼梯建在蓬江××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴商铺内，楼梯入口建在商铺靠里位置，没有独立的大门，没有临街楼梯入口，没有独立空间。吴妙慈把其商铺大门关闭时，二楼人员是无法通行的。第三，蓬江××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴商铺房产证附图上并没有记载该1#楼梯和二层的上下楼梯，由此可证明，1#楼梯属于首层商铺的附属物，其占有了首层商铺空间，属于专有部分。第四，庞正明、黄惠玲所出示二层商铺产权证均没有记载有内部楼梯的内容，产权证上也没有记录有分摊楼梯的信息。其出具的设计施工图仅是作为大楼施工前的一种规划设计，实际施工必定以现实存在为依据。该设计图最初设计楼梯是贯穿首层至三层的，但现实状况却是二层与三层之间根本不存在楼梯。由此也可以得出设计图不能作为权属证明。且我国法律规定了物权公示原则。双方的房产证均没有1#楼梯的内容，则可以证明该楼梯只属且只是首层商铺的专有部分。（三）江门市规划局所出具的复函不能作为本案定案的唯一依据，其已经明确表示其不清楚涉案1#楼梯是否分摊问题。首先，蓬江××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴商铺房产证并无明确标注1#楼梯的位置及权属情况，也没有明确标注涉案房屋的公共分摊部分。江门市规划局的复函的内容与涉案商铺房地产权证记载无法相互印证。其次，在复函第三项显示：“所述商铺是否分摊1#楼梯面积不属我局职能，建议咨询不动产登记部门。”再次，我国法律规定物权法定公示原则，不动产物权是以不动产权属登记为唯一的依据。江门市规划局作为普通行政机构其出具的函件对于不动产的权属没有公证力。二、庞正明、黄惠玲请求从吴妙慈享有所有权的内部1#楼梯通行，不符合法律法规规定的相邻权“利用他人土地”之条件，若认定其有通行权，系适用法律错误。首先，庞正明、黄惠玲所有的二楼商铺除吴妙慈所有的内部1#楼梯可通行之外，仍有4处可通行。大厦背面2#、3#楼梯，江门市公证处所在楼梯，还有大厦临街商铺中间位置有一楼梯直通三楼。其次，原一审判决书第10页中“吴妙慈主张的江门市公证处的楼梯为内部楼梯，仅供公证处内部一、二层通行使用。”该内部楼梯的存在是这样的，江门市处所在的一楼门面商铺所有权是庞正明、黄惠玲所有的，二楼商铺上手业主是吴锡烈和首、二层商铺另一所有人。庞正明、黄惠玲向案外人吴锡烈和首、二层商铺另一所有人购买二层商铺之后，也就是说大厦二层大部分商铺归属庞正明、黄惠玲了，为了盘活二层商铺的使用，庞正明、黄惠玲购买二层商铺时，向吴锡烈和首、二层商铺另一所有人建议在其所有的首层商铺内部加装内部楼梯，直通二层，这样可以最大价值地使用二层也更有利于租赁，前提是吴锡烈和首、二层商铺另一所有人和吴锡烈一同出资建设该内部楼梯。三方协商同意后，二层商铺一同转让给庞正明、黄惠玲且加建了该内部楼梯。后期，庞正明、黄惠玲将首层及二层部分商铺出租给江门公证处，因此该楼梯成为了原一审法院所述的江门市公证处内部楼梯。庞正明、黄惠玲在规划二层商铺时，理应首先考虑从自己所有权商铺上规划出行通道的可能性，庞正明、黄惠玲为了满足江门公证处的租赁要求将二层大部分商铺封闭起来，与首层商铺整体出租给江门公证处，造成剩余部分没有临街楼梯可通行。剩余部分的商铺其实可以通过大厦背面的2#楼梯出行的，但作为商铺，若没有临街通行处，其租赁价值肯定大大降低，庞正明、黄惠玲为了自己的利益，企图从吴妙慈所有的内部楼梯同行至二楼，从而盘活其二层商铺。作为二层商铺所有人的庞正明、黄惠玲，理应对二层的使用合理规划，而不是为了个人商用利益要求从他人商铺中通行，该做法明显是滥用相邻权，亦是对他人合法权益的侵害。第三，从整栋大厦的使用历史来看，首层、二层、三层的所有权都是交叉分属的，二层、三层的所有权人必定有首层内部楼梯。庞正明、黄惠玲应当非常清楚商铺的现状，若想保持1#楼梯直通二层，理应在把首层商铺一并买下。在吴妙慈购得首层商铺后，庞正明、黄惠玲又罔顾他人利益，非要从吴妙慈所有的商铺内部1#楼梯通告，严重损害了吴妙慈的不动产合法权益，且严重危害吴妙慈的财产安全。第四，退一万步而言，即使庞正明、黄惠玲的通行符合“必须使用”吴妙慈所有的内部1#楼梯通行，庞正明、黄惠玲依法也应先与吴妙慈协商和提出请求，并作出适当的经济补偿，而不是如此粗暴地损害吴妙慈的合法权益。综上，涉案1#楼梯在吴妙慈商铺之内，属于吴妙慈自有物业，可自行处理，该楼梯从没有分摊，也没有证据证明已经分摊。庞正明、黄惠玲可通过其自有商铺内部楼梯（公证处楼梯）或2#楼梯通行。三、庞正明、黄惠玲强行要求从吴妙慈商铺内的楼梯通行的，违背了民法的公秩良序原则。吴妙慈以合理的对价购买了争议1#楼梯所在的商铺，并已经确权在其名下，属于吴妙慈的法定物权，庞正明、黄惠玲若强行从吴妙慈商铺内通行，显然属恶意侵权行为，若判决庞正明、黄惠玲二层可通行，那么三层、四层等楼上所有用户都可以以同样的理由诉求通行权，这样吴妙慈的自有商铺变成公用地方，吴妙慈的财产安全又如何得到保护？该案判决支持庞正明、黄惠玲的主张，则是支持任何人为了自身出行便利或利益的需求，都可以要求从别人的物业内通行，该种做法明显违背民法的公秩良序原则的，会导致同类纠纷出现，影响社会安定。被告吴锡烈、吴妙慈提供的证据有：1、蓬江区五福五街11座首层1、2、3、4号A-D1-2轴商铺房地产权证一份；2、蓬江区五福五街11座二层至八层1、2、3、4号A-D1-2轴、2-3轴内街公用楼梯图片4份；3、蓬江区五福五街11座首层7号A-D10-11轴、临街公用楼梯照片；4、蓬江区五福五街11座首层1、2、3、4号A-D1-2轴商铺内部楼梯图片5份；5、内部楼梯及叶均伟装修现场情况图片3份；6、拆除地面、装修化粪池、排污管道的装修现场图7份；7、情况说明一份；8、商铺租赁合同、补充协议、身份证复印件各一份。本院依职权调取的证据有：江门市不动产中心、江门市国土测绘大队、江门市新城开发有限公司分别出具的《复函》各一份。经审理查明：2009年12月29日，被告吴锡烈作为甲方，原告庞正明作为乙方签订了合同一份，双方约定吴锡烈向庞正明出售位于江门市蓬江区××、××、××、××轴、××轴、××轴、7-11轴房屋，合同对房屋买卖价格、付款方式、各方承担的费用、违约责任等进行了约定，其中在合同第四条双方约定中约定庞正明继续履行吴锡烈原来与和平夹板的租约（租赁房屋为江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D1-3轴房屋）。庞正明于2010年2月1日办理了相关的产权登记手续，其中江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D1-2轴、6-7轴、A-B7-11轴房屋登记的权属人为庞正明，江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号二层A-D2-5轴、A-B二层5-6轴房屋登记的权属人为黄惠玲。被告吴妙慈系江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号首层A-D1-3轴房屋登记的权属人，前述房屋系吴妙慈2010年3月4日向吴锡烈购买的。根据江门市蓬江区五福五街11座的首层平面图显示，庞正明、黄惠玲主张享有通行权的楼梯为1#梯，位于江门市蓬江区××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴房屋内，连通江门市蓬江区××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴及二层A-D1-2。庞正明、吴妙慈在购买前述商铺时，江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号首层A-D1-3轴及二层Ａ-Ｄ1-3轴房屋已租赁给和平夹板公司，而1#梯一直供首层及二层通行使用。平夹板公司租赁前述房屋至2016年3月。后原、被告双方因对涉案1#楼梯的通行问题发生争议，原告遂向本院提起诉讼。本院一审阶段根据原告的申请向江门市规划局调查涉案1#楼梯是否属于二层的共用楼梯等情况，江门市城乡规划局作出的《江门市城乡规划局关于（2016）粤0703民初2088号调查函的复函》（下称规划局复函）第一、二项显示“该1#楼梯由分摊楼梯面积的业主共同拥有；该楼梯的使用性质与分摊该楼梯面积的业主使用性质一致”。但是，蓬江××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴的房地产权证上并无明确标注涉案1#楼梯的位置及权及权属情况，也没有明确标准该案房屋的公共分摊部分。重审期间，本院于2018年1月8日向江门市不动产登记中心发出《查询函》，查询争议1#楼梯位置、具体权属情况及其公共分摊情况，该中心于2018年1月16日作出《关于蓬江区人民法院查询函的复函》，内容为：1、争议1#楼梯位于首、二、三层Ｃ-Ｄ1-1/1轴，1#楼梯没有单独办理权属登记。2、涉案原告和被告房屋建筑面积是否包含1#楼梯的公共分摊面积，买卖合同及登记档案资料均没有明确上述楼梯分摊情况，此问题建议贵院咨询原开发公司或者委托不动产测绘机构重新测绘予以确认。2018年2月8日，本院又向江门市新城开发有限公司发出查询函，查询争议1#楼梯权属情况及其公共分摊面积，该公司于2018年2月9日作出《关于蓬江区人民法院查询函的复函》，内容为：有关业主已领取相关房产办证材料并办理相关证件，我公司已没有相关资料存在，无法提供争议1#楼梯位置，具体权属情况及其公共分摊情况。2018年2月23日，本院再向江门市国土资源局发出《查询函》，查询争议1#楼梯的测绘情况，该国土资源局属下部门江门市国土测绘大队于同年4月16日作出《关于蓬江区人民法院委托重新测绘有问题的复函》，内容为：关于贵院来函委托对蓬江区五福五街11座1、2、3、4号商铺进行重测绘的问题。江门市不动产登记中心的复函已明确，贵院委托重新测量之标的为1996年5月23日办理房屋所有权首次登记，原登记面积是依据江门市北郊新城开发公司自行计算并提交的数据。由于我队无法获取江门市北郊新城开发公司计算该整幢楼宇各个单位面积和楼梯公共分摊面积的依据，故无法开展贵院的委托业务。在本案审理过程中，本院对该案商铺及楼梯的通行情况进行了现场勘验，涉案1#楼梯是首、二层的连接通道，仅能通往二层，三层没有楼梯。涉案2#楼梯位于首层商铺后门，庞正明在二层Ａ-Ｄ1-2轴存在门洞，可经2#楼梯通行二层Ａ-Ｄ1-2轴、2-3轴。吴妙慈主张的江门市公证处的楼梯为内部楼梯，现仅供公证处内部一、二层通行使用。本院认为：本案为相邻关系纠纷。庞正明、黄惠玲、吴妙慈分别是涉案房屋的权属人，而涉案房屋系庞正明、吴妙慈向吴锡烈购买的，各方在购买房屋时，对涉案楼梯的使用并没有明确约定，故争议的1#楼梯的通行权与吴锡烈无关，吴锡烈在本案中不应承担责任。本案争议焦点为：庞正明、黄惠玲是否拥有涉案1#楼梯的通行权。关于庞正明、黄惠玲是否享有涉案1#楼梯的通行权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条和七十一条规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1、具有构造上的独立性，能够明细区分；2、具有利用上的独立性，能够排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体……。本案证据显示：1、涉案1#楼梯位于江门市蓬江区××、××、××、××Ａ-Ｄ1-2轴商铺内部，该商铺的产权人为吴妙慈。该房屋地产权证上并无明确标注涉案1#楼梯的位置及其权属情况，也没有明确标涉案1#楼梯的公共分摊部分。2、重审期间，本院依职权向江门市不动产登记中心、江门市新城开发有限公司、江门市国土资源局查证涉案1#楼梯的权属及分摊情况，因涉案房屋于1996年5月23日办理房屋所有权首次登记，首次登记至今时间较长及，报建资料是否齐全并不明确等原因，上述单位对涉案1#楼梯的权属及分摊情况未能给出明确结论；3、现有的证据不足以充分认定涉案1#楼梯属于共同共有；4、原告主张争议的1#楼梯在其购买二层房屋时已经实际分摊了涉案1#楼梯的面积，但没有提供充分的证据证明自己的主张，据此原告应承担举证不能的责任。综上，本院根据江门市蓬江区五福五街11座1、2、3、4号首层Ａ-Ｄ的产权登记内容认定涉案的1#楼梯属于吴妙慈商铺的专有部分，吴妙慈对其享有占有、使用、收益和处分的权利；5、原告可通过蓬江区五福五街11座房屋2#梯进入二楼商铺，并非必须利用1#梯才能前往二层商铺。综上所述，原告请求确认两原告享有对涉案1#楼梯享有通行权的理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决如下：驳回原告庞正明、黄惠玲的诉讼请求。本案受理费100元，由原告庞正明、黄惠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  王文锋人民陪审员  李樊荇人民陪审员  黎剑樱二〇一八年十月十日法官助理康业为书记员潘颖贤