福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0105民初781号 原告：福建省融智金控资产管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江东路78号滨江广场1#楼20层（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105M0001CBX9R。 法定代表人：元武，总经理。 委托诉讼代理人：肖榕，福建麦博律师事务所律师。 被告：福州凡食餐饮管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江东路78号滨江广场1#楼2层150室（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105MA34ABCJ2K。 法定代表人：陈勤。 原告福建省融智金控资产管理有限公司（以下简称融智公司）与被告福州凡食餐饮管理有限公司（以下简称凡食公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告融智公司的委托诉讼代理人肖榕到庭参加诉讼。被告凡食公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融智公司向本院提出诉讼请求：1.判令凡食公司向融智公司支付欠缴的租金262058.25元（自2017年4月1日起至2018年5月16日合同解除之日止）；2.判令凡食公司向融智公司支付欠交的水电费（包含公摊）6988.49元、物业费20139.46元（自2016年8月19日起至合同解除且被告房屋腾退之日止，暂计至2018年5月23日）；3.判令凡食公司向融智公司支付因逾期未偿付租金、物业费、水电（包含公摊）而产生的违约金232200.59元（自2016年8月19日起至凡食公司清偿上述所有款项之日止，暂计至2018年5月23日）；4.判令凡食公司向融智公司支付场地占有使用费5039.58元（自2018年5月17日起至凡食公司腾退房屋之日止，暂计至2018年5月23日），上述费用共计526426.37元，扣除凡食公司先前已支付的履约保证金74460元，其仍需向融智公司支付451966.37元；5.判令凡食公司向融智公司支付律师费3000元；6.判令凡食公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，融智公司以计算错误为由变更第四项诉讼请求为：判令凡食公司向融智公司支付场地占有使用费10079.16元（自2018年5月17日起至凡食公司腾退房屋之日止，暂计至2018年5月23日）。事实和理由：2016年8月2日，融智公司与凡食公司签订《名城?滨江广场租赁合同》（编号：ZLHT2016006）（以下简称合同），约定融智公司将位于福建省福州市马尾区儒江东路78号名城?商务中心写字楼（滨江广场）第1幢的第10层整层（共计面积1241平方米）给凡食公司作为商务办公使用。《合同》第四条约定：乙方需按先交租后使用的原则，在每月的20日向甲方预付下两个月的租金；第五条约定：租赁场所的物业费由乙方承担，因乙方违反相关物业规定，给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任；租赁场所内的水、电费由甲方代收代缴；第十三条约定：若乙方退延支付约定的租金或费用，每逾期一日按未支付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金，乙方迟延支付约定的租金或费用超过30日的，甲方有权单方解除租赁关系，并要求乙方支付违约金，同时向乙方追索所受损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等）。《合同》签订之后，融智公司依约交付了房屋，凡食公司也依约交纳了履约保证金74460元，然而自2017年4月1日起凡食公司便未向融智公司支付租金。2017年5月中旬，凡食公司与融智公司签订《租赁合同?第一修正案》，将承租房屋中的02、03、04单元租赁权利和义务转让给第三方，凡食公司继续承租房屋未转让部分（计租面积658.2平方米）。自2017年9月起，凡食公司经融智公司允许后，又将07单位转租给他人（计租面积454.7平方米），期间，融智公司多次与凡食公司协商解决拖欠的租金等相关事宜，但凡食公司口头承诺后却一直借故拖延，2018年5月16日，融智公司向凡食公司发送《律师函》解除双方签订的合同，并按照合同的约定，没收凡食公司已缴纳的履约保证金，同时要求其支付拖欠的租金、物业费、水电及违约金等，但凡食公司至今仍未向融智公司支付上述款项。综上所述，凡食公司拖欠租金的行为已构成根本违约，融智公司为了维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 凡食公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年8月2日，融智公司（甲方）与凡食公司（乙方）签订《名城·滨江广场租赁合同》（合同编号：ZLHT2016006），该合同第一条约定，甲方将位于福建省福州市马尾区儒江东路78号名城·商务中心写字楼（滨江广场）第1幢的第10层整层，共计建筑面积：1241㎡…的房产租给乙方作为商务办公使用。第三条租赁期限约定，1、双方确认，租赁房产的租赁期限为：自2016年8月2日起至2020年9月22日止。乙方需按时按约向租赁房产物业管理公司缴纳物业管理费，并承担电费、水费等相关费用。第四条租金支付方式约定，1、（1）自2016年8月2日起至2016年9月30日止，甲方给予乙方免费的装修期。（2）自2016年10月1日起至2017年9月30日，每月每平方米租金人民币30元（均不含税，下同），共计￥37230元。（3）自2017年10月1日至2018年9月30日，每月每平方米租金人民币45元，共计￥55848元。（4）自2018年10月1日至2019年9月30日，每月每平方米租金人民币50元，共计￥62050元。（5）自2019年10月1日至2020年9月22日，每月每平方米租金人民币55元，共计￥68255元。2、租金支付方式：每两个月支付租金，按先交租后使用的原则，乙方在每月的20日向甲方预付下两个月的租金。第五条物业管理费及其他相关费用约定，1、租赁期间，乙方应按照本合同的约定向甲方支付租金，并承担物业管理费、公摊费用、水、电、通讯等与租赁房产有关的其他费用。（1）…自2016年8月2日到2017年9月22日期间，物业费按照2元/平方米/月，2017年9月23日到2020年9月22日期间，物业费按照5元/平方米/月缴纳…（2）水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担。第六条履约保证金约定，1、为了保证乙方严格履行本合同所有条款，乙方应在本合同签订后三日内，即2016年8月5日前向甲方支付履约保证金为相当于当年租金的两个月，首笔款项为：人民币74460之后，每年8月5日按实际补充次年履约保证金。2、租赁期满，如乙方未按时结清租金，违约金或因违约给甲方造成损失的赔偿金等，甲方有权在履约保证金内予以抵扣；同时，甲方有权继续向乙方追索该未结清的租金、违约金或因违约给甲方造成损失的赔偿金等。第十二条续约及期满财产处置约定，2、租赁期满或提前终止租赁，乙方应于终止租赁日当天自行将租赁场所内活动货品整理清楚完毕，并保证将房屋及设备完好无损的交换甲方。如乙方于终止租赁之日未完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用甲方场地的天数÷30×2倍最后一个月应缴费用和实际发生费用（包括但不限于租金、公共水电费、套内水电费等）的标准向甲方支付场地占用费…第十三条违约责任约定，2、乙方有下列情形之一的，甲方有权提前单方面解除租赁关系，对乙方采取停水、停电、并收回租赁房产，没收乙方所交履约保证金，用于充抵甲方的相关费用。此外，甲方有权继续向乙方追索所受损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等）。…（2）乙方迟延支付本合同规定的租金或费用，每逾期一日按未支付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金；乙方迟延支付本合同规定的租金或费用超过30日的，甲方有权提前单方解除租赁关系，同时乙方应按本合同约定支付违约金。合同签订后，凡食公司向融智公司支付了履约保证金74460元，融智公司依约向凡食公司交付了房产。2017年5月，融资公司与凡食公司签订《租赁合同》第一修正案，双方约定原有凡食公司租赁10楼整层，现将10层02、03、04单元租赁权利和义务转让给第三方，原有租赁履约保证金不变。2017年9月，经融智公司允许，凡食公司又将07单元转租给第三方。凡食公司在支付2017年4月租金30000元后，再无支付后续的租金。物业公司福建大名城物业管理有限公司向凡食公司出具2018年5月催费通知单，催收2017年4月起至2017年5月15日止的物业费20139.46元，2016年8月19日至2017年5月水电费、水电公摊费6988.49元。2018年5月16日，融智公司在凡食公司经营场所粘贴《律师函》，告知解除双方签订的租赁合同，并催收拖欠的房租、物业费、水电费、违约金等费用。但凡食公司至今仍未向融智公司支付拖欠的款项。 另查明，融智公司因本案诉讼支出律师费3000元。 以上事实，有《名城·滨江广场租赁合同》、《租赁合同》第一修正案、《律师函》及EMS查询单、送达照片、《催费通知单》、《物业管理协议》、律师费发票、水电费缴费凭证、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，融智公司与凡食公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。该合同第十三条第2款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前单方解除租赁关系，…（2）…乙方迟延支付本合同规定的租金或费用超过30日的，甲方有权提前单方解除租赁关系，同时乙方应按本合同约定支付违约金。凡食公司在租赁合同签订后仅支付租金至2017年3月31日，其行为已构成违约，融智公司依约有权行使合同解除权。融智公司已于2018年5月16日通知凡食公司，双方之间租赁合同已解除。 对于融智公司主张的各项诉求及金额，本院认定如下： 1.关于租金。依据租赁合同第四条第一款的约定，凡食公司应依约及时支付房屋租金，但其自2017年4月1日开始停付房屋租金。现融智公司要求凡食公司按照合同约定的标准支付自2017年4月1日起至合同解除之日即2018年5月16日止的租金，符合双方合同约定，应予以支持。由于凡食公司租赁场所的面积于2017年5月及2017年9月进行了调整，故租金应分段计算：2017年4月1日至2017年4月30日，租赁面积1241㎡，扣除已交30000元，尚欠租金7230元；2017年5月1日至2017年8月31日，租赁面积658.2㎡，尚欠租金78984元；2017年9月1日至2017年9月30日，租赁面积454.7㎡，尚欠租金13641元；2017年10月1日至2018年5月15日，租赁面积454.7㎡，尚欠租金154143.3，上述共计253316.25元，融智公司所主张的租金超出部分本院不予支持。该笔费用与凡食公司先前支付的履约保证金74460元相抵扣，故凡食公司实际还需向融智公司支付租金178856.25元。 2.关于物业费、水电费、水电公摊费。依据租赁合同第五条第一款的约定，凡食公司应及时支付房屋租赁期间的物业费及水电费等各项费用。根据物业公司福建大名城物业管理公司出具的2018年5月催费通知单，凡食公司尚欠自2017年4月起至2017年5月15日止的物业费20139.46元，2016年8月19日至2017年5月水电费、水电公摊费6988.49元。另，融智公司要求凡食公司支付合同解除后的物业费、水电费、水电公摊费，于法无据，本院不予支持。 3.关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及租赁合同约定，凡食公司在未支付房屋租金的情况下，除应继续承担履行合同相应义务之外，还需支付相应的违约金。鉴于双方约定的按未付租金或费用的日千分之三支付违约金，标准过高，应予以调整，本院酌定凡食公司以尚欠的租金为基数，按每月2%的标准向融智公司支付违约金。根据《租赁合同》第四条第二款“凡食公司应在每月20日向融智公司支付下两个月的租金”的约定，凡食公司应支付的逾期付款违约金分段计算为:以26976元为基数，自2017年3月20日起至款项还清之日止；以39492元为基数，自2017年5月20日起至款项还清之日止；以33387元为基数，自2017年7月20日起至款项还清之日止；以40923元为基数，自2017年9月20日起至款项还清之日止；以40923元为基数，自2017年11月20日至款项还清之日止；以40923元为基数，自2018年1月20日至款项还清之日止；以30692.25元为基数，自2018年3月20日至款项还清之日止。此外，融智公司还要求凡食公司支付物业费、水电费及公摊水电费的违约金，因该部分诉求依据不足，本院不予支持。 4.关于场地占用使用费。双方签订的租赁合同已于2018年5月16日解除，合同解除后凡食公司至今未搬离承租场地，故融智公司要求支付期间的场地占用使用费，于法有据，应予以支持。至于场地占用使用费的计算标准，根据本案实际情况并结合双方合同约定，本院酌定凡食公司按照合同解除之日前的最后一个月应缴租金即20461.5元向融智公司支付自2018年5月16日起至实际搬离承租场地之日止的场地占用使用费。 5.关于律师费。融智公司因本案诉讼而支出律师费3000元，根据双方签订的租赁合同第十三条第二款的规定，融智公司要求凡食公司承担律师费3000元，合法合理，本院予以支持。 凡食公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福州凡食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省融智金控资产管理有限公司支付租金178856.25元（已抵扣履约保证金74460元）及违约金（违约金按月利率2%计算，以26976元为基数，自2017年3月20日起至款项还清之日止；以39492元为基数，自2017年5月20日起至款项还清之日止；以33387元为基数，自2017年7月20日起至款项还清之日止；以40923元为基数，自2017年9月20日起至款项还清之日止；以40923元为基数，自2017年11月20日至款项还清之日止；以40923元为基数，自2018年1月20日至款项还清之日止；以30692.25元为基数，自2018年3月20日至款项还清之日止。）； 二、被告福州凡食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省融智金控资产管理有限公司支付物业费20139.46元，水电费、水电公摊费6988.49元； 三、被告福州凡食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起按每月20461.5元的标准向原告福建省融智金控资产管理有限公司支付自2018年5月16日起至实际搬离承租场地之日止的场地占用使用费； 四、被告福州凡食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省融智金控资产管理有限公司支付律师费3000元； 五、驳回原告福建省融智金控资产管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8124.5元，由被告福州凡食餐饮管理有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  沈镇友 人民陪审员  陈虹映 人民陪审员  林财能 二〇一八年十月二十四日 法官助理王晓蓉 书记员林剑英 附本判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。