广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0126民初3839号 原告(反诉被告)：马瑞林，男，1951年10月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：唐嘉泓，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄绍灏，广西安弘律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南宁市宾阳城建集团有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县商贸城广场综合大楼，统一社会信用代码91450126711463562W。 法定代表人:覃国昭，该公司总经理。 委托诉讼代理人:郑之豪，广西桂新律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张有全，广西桂新律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)马瑞林与被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司（以下简称“城建公司”）合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月28日公开开庭进行了审理。庭审后，城建公司提起反诉，本院予以受理并合并审理，并分别于2018年3月20日、9月7日公开开庭进行了审理。书记员王可贵担任记录。原告（反诉被告）马瑞林及其委托诉讼代理人唐嘉泓、被告（反诉原告）城建公司托诉讼代理人郑之豪、张有全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马瑞林在本诉中向本院提出诉讼请求：1、确认被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司与原告（反诉被告）2009年3月9日签订的《协议书》合法有效，被告（反诉原告）继续履行《协议书》第四条第二款，无偿提供2000平方米土地给原告（反诉被告）作游泳池永久性经营用地（按《协议书》约定计土地价款为11.55万元）；2、判令被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司赔偿原告（反诉被告）违约金120000元；3、本案诉讼费用全部由被告（反诉原告）承担。2018年2月5日原告（反诉被告）马瑞林变更诉讼请求，将上述第一项诉讼请求变更为：确认被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司与原告（反诉被告）2009年3月9日签订的《协议书》合法有效，被告（反诉原告）赔偿不能履行《协议书》第四条第二款造成原告（反诉被告）的损失（以评估鉴定结果为准）。事实与理由：被告（反诉原告）公司名称原为“宾阳县城建集团有限公司”，2016年8月3日变更为南宁市宾阳城建集团有限公司。2009年3月9日，城建公司与马瑞林签订《协议书》约定，城建公司委托马瑞林代表其与芦圩镇陆村村委马村、马一村村民小组签订圣塘土地征用协议相关手续，城建公司支付马瑞林160000元活动经费和无偿提供2000平方米土地给马瑞林做游泳池永久性经营用地，以及城建公司将圣塘商品房土建工程项目交由马瑞林组织施工队承建；双方还约定，任何一方单方违约每一条款，由此造成的一切经济损失由违约方承担和赔偿，并支付违约金120000元。上述《协议书》签订后，通过原告（反诉被告）马瑞林的圣塘土地产权交换洽谈、协议组织签订等行为，城建公司于2009年4月26日与芦圩镇陆村村委马村、马一村民小组签订《产权交换协议书》，至今原告（反诉被告）已履行《协议书》约定的全部义务，但城建公司并没有依约无偿提供2000平方米土地给原告作游泳池永久性经营用地，且已将圣塘商品房土建工程项目交由其他建筑施工队承建。原告（反诉被告）认为，双方签订的《协议书》合法有效，被告（反诉原告）城建公司没有无偿提供2000平方米土地给原告（反诉被告）作游泳池永久性经营用地，以及将圣塘商品房土建工程项目交由其他建筑施工队承建的行为，已违反双方约定。根据庭审及实际情况，被告（反诉原告）已不能履行《协议书》第四条第二款约定义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，原告（反诉被告）可以要求被告（反诉原告）赔偿不能履行协议书造成原告（反诉被告）的损失，即赔偿原告（反诉被告）涉案土地建成游泳池后70年的游泳池租金损失，具体以评估鉴定结果为准。并要求被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）违约金120000元。现因双方多次协商无果，特提起诉讼，请求法院依法查明事实，并判如所请。 被告（反诉原告）城建公司辩称：南宁市宾阳城建集团有限公司的前身企业法人名称原为“宾阳县商贸房地产有限公司”，2000年8月22日变更为“宾阳城建发展有限公司”，2016年8月3日变更为“南宁市宾阳城建集团发展有限公司”，并于同日，再经变更为现企业法人名称。 一、双方于2009年3月9日签订的《协议书》，因违反《合同法》第五十二条的强制性和效力性规定而自始无效，城建公司无须继续履行《协议书》，法院依法应予驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求。1、双方签订的《协议书》约定“甲方委托乙方用宾阳县商贸房地产有限公司（即于2000年8月22日已变更为原宾阳县城建发展有限公司的前身）名义按1997年度的日期与马村、马一村民小组签订圣塘土地征用协议”等内容，虽属双方真实意思表示，但其实质性履行不能，因双方当事人恶意串通，损害国家、集体和第三人利益，已经违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）至（五）项的强制性和效力性规定，合同溯及既往自始无效。被告（反诉原告）城建公司无须继续履行《协议书》。2、原告（反诉被告）未能提供证据证明其已按《协议书》约定履行代表被告（反诉原告）与案外人马村、马一村民小组签订过所谓“圣塘约33.4484亩土地征用协议”等合同义务。原告将《产权交换协议》当成根本不曾存在的所谓“土地征用协议”，并用来起诉被告（反诉原告），企图谋取不法利益，混淆是非，欲行移花接木，纯属偷换法律概念。由于原告（反诉被告）没有提供证据证明其已按《协议书》的约定履行代表被告（反诉原告）沿用原宾阳县商贸房地产有限公司的名义按1997年度（倒签协议12年）的日期与马村、马一村民小组签订“圣塘土地征用协议”的合同义务，故其未完成约定义务。3、原告（反诉被告）无权向被告（反诉原告）主张不存在的权利。被告（反诉原告）于2016年10月28日通过以最高竞价摘牌并与宾阳县国土资源局依法签订的《国有建设用地使用权出让合同》所取得的圣塘项目的征地红线图及规划条件，并无所谓的“游泳池永久性经营用地”的建设规划用地，因此，原告（反诉被告）无权向被告（反诉原告）主张不存在的权利。4、原告（反诉被告）对《协议书》存在根本性履约不能的违约在先，无权诉请被告（反诉原告）赔偿违约金120000元。如上所述，《协议书》自始无效，且原告（反诉被告）没有证据证明其已经履行了合同义务，故原告（反诉被告）违约在先，无权要求违约金。5、经核对，原告（反诉被告）提供的《协议书》存在单方篡改行为，其篡改部分的条款内容无效。原告（反诉被告）提供的《协议书》第二页第四条第2、3、4款条文中已被人为改动，与被告（反诉原告）手中的《协议书》原件不相符，其改动部分应无效。 二、被告（反诉原告）于2009年3月26日另行委托原告（反诉被告）的《授权委托书》因无实质给付对价而应被依法认定为无偿代理，2009年4月24日被告（反诉原告）与案外人签订的《产权交换协议书》非属涉案标的，与本案的《协议书》的没有关联性，不能认定为案件事实的根据，依法应将其排除。《授权委托书》、《产权交换协议书》与《协议书》所指向的客体、主体、内容、签约日期不同，三者之间没有法律上的因果关系。《产权交换协议书》并非本案的审理对象，因为《产权交换协议书》的缔约主体并非用原“宾阳县商贸房地产有限公司”的名义而是用原宾阳县城建发展有限公司的名义与马村、马一村民小组签订“圣塘33.4484亩产权与都市花园商铺产权交换事项”。 三、被告（反诉原告）抗辩请求确认《协议书》为无效合同，原告（反诉被告）因该《协议书》而取得的240000元及利息应当予以返还被告（反诉原告）。 四、被告（反诉原告）于2016年10月28日依法取得“水岸公馆”项目国有建设用地使用权，并非属于《协议书》的征地成果，也不属于《授权委托书》、《产权交换协议书》的涉他事项。该项目是被告（反诉原告）通过竞价取得，并与宾阳县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同书》，并非原告（反诉被告）所主张的属于原告（反诉被告）的委托征地内容和代理成果。 五、原告（反诉被告）起诉本案时，无论是《协议书》还是《授权委托书》、《产权交换协议书》，都已经超过了向法院请求保护民事权利的三年的诉讼时效期间，原告（反诉被告）丧失了时效利益和胜诉权。本案中，涉案的《协议书》是双方当事人于2009年3月9日签订的，其适用诉讼时效期间为三年，已经届满。2009年3月26日，被告（反诉原告）另行委托原告（反诉被告）的《授权委托书》的委托事项、代理权限、委托关系早就于2009年6月25日终止。而与本案无关的《产权交换协议书》于2009年4月24日就已履行完毕，该合同权利义务即同时归于消灭。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。据此证明，原告（反诉被告）起诉本案的合同纠纷时，都已超过诉讼时效。 综上所述，请求法院在查明本案事实的基础上，判决驳回原告（反诉被告）马瑞林的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）城建公司在反诉中向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告马瑞林于2009年3月9日签订的《协议书》内容因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项至第（五）项的法律强制性和禁止性之规定，而应被依法认定溯及既往自始无效；2、判令反诉被告马瑞林因上述第1项中的涉案《协议书》的合同履行不能，依照《合同法》第五十八条、《民法总则》第一百二十二条规定，应当依法将其因该《协议书》所取得的预付征地活动费共计人民币24万元及资金占用期间的相应利息（按同同类期银行贷款利率分段计算），一并返还给受损失的反诉原告；3、确认反诉原告于2009年3月26日以另行委托反诉被告的《授权委托书》因无实质对价，而应视为无偿的委托与被委托的代理合同关系且无代理成果；4、确认反诉原告于2009年4月24日与案外人马村、马一村民小组另行签订的《产权交换协议书》所指向的客体、主体和签约日期均与涉案的《协议书》所约定是委托反诉被告在附特定条件下代为签订“圣塘征地协议”的有偿代理实务（但迄今征地未果），而非是《授权委托书》与之所谓“产权交换”的无偿代理事项，两者不能相混淆同为一谈，其则分别属于两个截然不同性质与相互独立的法律关系，由于两者间因无法律上的因果关联性，并不属于本案的审理对象，不能作为本案的定案根据，反诉被告借以《授权委托书》及属于案外人持有且证据来源不合法的《产权交换协议书》为由起诉本案时已然超过民法总则规定普通诉讼时效期间为三年，故提出反诉请求法院将其非法证据予以排除；5、本案的诉讼费用，由反诉被告马瑞林全部承担。事实与理由：一、双方签订的《协议书》约定，城建公司委托马瑞林代表其与芦圩镇陆村村委马村、马一村村民小组签订圣塘土地征用协议相关手续，城建公司支付马瑞林160000元活动经费和无偿提供2000平方米土地给马瑞林做游泳池永久性经营用地，以及城建公司将圣塘商品房土建工程项目交由马瑞林组织施工队承建；双方还约定，任何一方单方违约每一条款，由此造成的一切经济损失由违约方承担和赔偿，并支付违约金120000元。但是原告（反诉被告）代理征地属履约不能，迄今未果。《协议书》约定的原“宾阳县商贸房地产有限公司”早于2000年8月22日就已经变更为原“宾阳县城建发展有限公司”。马瑞林没有法律根据，取得不当利益，应当返还不当得利（征地活动费）240000元及相应利息给城建公司，因《协议书》属无效合同，自始无效，马瑞林应当将根据《协议书》所取得的款项返还城建公司。二、原告（反诉被告）提供的《授权委托书》客观上因无任何实质对价，应依法被视为无偿的代理行为；《产权交换协议书》与本案的《协议书》无关联性，不属于本案的审理对象，且不能作为本案的定案根据。三、原告（反诉被告）事后擅自篡改其所提供的《协议书》第四条第2、3、4款中的部分条款和单方添加自利的三处手写内容，均为无效合同。四、在本诉案件第一次庭审中，原告（反诉被告）对14万元《收条》的质证是在说谎，庭后经被告（反诉原告）将14万元的收条与另一张10万元收条中写有“圣塘”两个字进行相互辨认书写笔迹，发现这张14万元收条右上角写有的“圣塘”两个字是马瑞林所写的，如果其对此依然不承认，那么其就应提请笔迹鉴定，否则马瑞林应当承担作伪证的法律后果。五、被告（反诉原告）除了依法取得“水岸公馆”项目12.82亩建设用地使用权以外，对其他部分规划为圣塘湖的水域和绿化用地，不享有土地使用权。六、宾阳县住房和城乡规划建设局提供的《证明》即可印证水岸公馆项目东面的圣塘湖未包含在挂牌出让的水岸公馆项目用地范围内，而是规划为公共绿地及公共水域，故此不属于被告（反诉原告）建设项目土地使用权范围，据此证明，原告（反诉被告）欲以《协议书》为由，诉请“被告（反诉原告）提供圣塘水面和绿化用地2000平方米的土地无偿给乙方作为游泳池经营用地”的图谋，目的违法，不会得逞。水岸公馆占地面积为12.82亩，项目东面的圣塘湖未包含在水岸公馆项目用地范围内，而是规划为公共绿地及公共水域，由摘牌方按照规划条件及出让合同的约定进行改造（清淤、亮化绿化美化、排水等）。七、原告（反诉被告）于2018年1月20日提交的《评估申请书》主张所谓“申请人起诉请求被申请人根据《协议书》约定，无偿提供2000平方米土地给申请人作游泳池永久性经营用地……对涉案2000平方米土地建设中档次游泳池的造价，以及游泳池建成后70年的游泳池租金进行价格评估”之说，犹如“空中楼阁”，一厢情愿，是没有任何合法基础的，不应得到法院的支持。 原告（反诉被告）马瑞林对被告（反诉原告）城建公司的反诉请求辩称，一、城建公司与马瑞林于2009年3月9日签订的《协议书》合法有效。本案中，《协议书》协议的主要内容为：城建公司拟取得涉案土地进行商业开发，提前介入集体土地转为国有土地的征地程序，委托马瑞林利用其在原集体土地村落担任“族老”地位、资源、影响力等条件，居中斡旋，传达政府土地征用政策及被告（反诉原告）对土地征用提供额外条件等相关征地的意思，以及第三方马村、马一村村民对土地征用的意见，促成马村、马一村村民接受被告（反诉原告）提供条件，并与政府国土部门签订集体土地转为国有的征地协议。马瑞林履行居中斡旋义务后，城建公司支付16万元及提供约定2000平方米土地无偿给马瑞林作游泳池永久性经营用地等费用及条件，作为马瑞林履行《协议书》的对价。原告（反诉被告）认为，《协议书》合法有效。理由如下：1、《协议书》是城建公司与马瑞林的真实意思表示，没有违反法律或行政法规强制性规定，合法有效。城建公司与马瑞林签订《协议书》的前因是“1997年甲方（城建公司）曾拟开发使用，因征地手续等原因未能建设”，城建公司自1996年成立，一直从事房地产开发经营业务，是宾阳最大的房地产开发商，因此，城建公司非常熟悉农村集体土地转为国有的整个征地流程。根据《合同法》第四十一条、第一百五十二条的规定，《协议书》中约定“土地征用”、“委托征地”等相关内容，应当理解为：城建公司要求马瑞林居中斡旋，向第三方马村、马一村村民传达城建公司为涉案土地征用提供的额外条件，以及政府土地征用补偿费、安置费等政策，促成涉案村民接受城建公司提供的条件，并尽快与政府签订征地协议，以达到土地转为国有后，城建公司通过协议、招标或拍卖的方式取得土地进行房地产开发的商业目的。上述《协议书》的真实意思表示是否无效，应当根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条的规定进行判断。也就是说，只有《协议书》约定行为的发生绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，才应当认定为无效。但是，城建公司并没有任何证据证明，国家或社会公共利益因《协议书》约定的行为遭受损害，因此，《协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。城建公司应当按约定全面履行自己的义务，对于其不能履行或明确表明不履行的行为，马瑞林有权根据《合同法》第一百零七条的规定，要求城建公司承担赔偿损失的违约责任。2、城建公司主张《协议书》违反法律、行政法规强制性规定无效，没有事实及法律依据。第一，城建公司没有任何证据证明马瑞林在签订《协议书》过程中存在恶意，或者与城建公司实施相互串通的行为，而且，在协议书履行过程中，马瑞林只是利用其影响力居中斡旋，最终协议只能是由国土部门或城建公司与马村、马一村村民达成，马瑞林的居中斡旋行为没有损害国家、社会利益。第二，城建公司在反诉状中无法说明《协议书》违反了哪一部法律、法规的强制性规定。第三，根据《协议书》的内容及后续履行行为，马瑞林的代理权限为“全权代理产权交换洽谈、协议组织签订”，足以证明马瑞林只是从事居中斡旋传达各方的意思，故本案应属于居间合同纠纷。根据《合同法》第四百二十四条的规定，合同是否签订、何时、以何内容签订，是由委托人与第三人决定，委托人要求居间人最初传达签订合同的意思表示，与委托人最终和第三人签订合同的内容，往往有所差异。因此城建公司在文字意义上进行曲解的基础上，以《产权交换协议书》与《协议书》约定传达签订合同的条件不同为由，主张合同无效，完全是对法律规定的误解。更何况，城建公司在签订《产权交换协议书》后，已履行《协议书》第三条第二项约定“一次性付清余款人民币壹拾万元”义务，以及《产权交换协议书》约定的房产已经办理过户手续等后续行为判断，也足以认定马瑞林已全部履行《协议书》约定的义务。综上几点，城建公司主张《协议书》无效没有事实及法律依据，要求马瑞林返还居间费用是严重违反诚实信用原则，法院依法应予驳回。二、城建公司的反诉请求，没有事实及法律依据。1、城建公司以未取得圣塘湖部分公共绿地及公共水域用地为由，主张不履行第四条第二款约定义务，没有事实及法律依据，如前所述，《协议书》只是约定马瑞林提供居间服务促成签订征地协议，至于土地征为国有后，城建公司是否取得、如何取得涉及到国土部门，而《协议书》并没有约定马瑞林为城建公司与国土部门签订国有土地出让合同提供居间服务。另外，居间义务仅仅为集体土地转为国有的征地阶段。因此，城建公司是否取得、如何取得圣塘湖部分公共绿地及公共水域用地，不属于《协议书》约定由马瑞林履行的义务，而是属于城建公司承担的商业风险，与马瑞林无关。本案中，《协议书》第一条内容：“根据开发规划要求，圣塘用于开发建设用地面积约14亩，余下约19亩为水面和绿化用地”，即在签订《协议书》前城建公司知道涉案土地的规划情况，及是否具备履行协议书第四条第二款约定义务。现城建公司以上述理由不履行《协议书》约定义务，不符合“情势变更原则”。城建公司涉案土地开发项目名称为“水岸公馆”，商品房销售卖点为“随心所欲尽收湖畔美景”、“奢享鲜氧，湖景多重大自然馈赠”等，该楼盘已实际进行销售。另外，根据城建公司楼盘沙盘模型，公共绿地及公共水域用地均作为“水岸公馆”进行销售的范围及卖点，在楼盘入口处的绿化用地，已建造一大型游泳池，根据以上事实，城建公司在没有支付对价的情况下，已实际取得公共绿地及公共水域的使用权、支配权，并从中受益，其完全具备履行《协议书》义务的条件。2、城建公司反诉请求第3、4项，没有事实及法律依据。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合“有具体的诉讼请求”的条件，民事诉讼请求分为确认之诉、变更之诉、给付之诉，城建公司的第3、4项诉讼请求既非要求义务人履行一定的实体义务，也非要求变更或消灭某一具体的法律关系，也不是确认某一民事法律关系是否存在或者存在的具体状态。因此，其第3、4项诉讼请求不符合起诉的条件，应依法裁定驳回其起诉。综上，请求法院查明事实，依法驳回城建公司的全部反诉请求，并支持马瑞林的全部本诉请求。 原告（反诉被告）马瑞林为证明其本诉主张在举证期限内向本院提供了以下证据： 证据1、马瑞林身份证，证明马瑞林的身份信息及诉讼主体资格； 证据2、电脑查询单，证明城建公司的诉讼主体资格； 证据3、《授权委托书》、《协议书》，证明2009年3月城建公司委托马瑞林与芦圩镇陆村村委马村、马一村村民小组签订圣塘以及都市花园相关产权征用协议等相关手续事宜； 证据4、《产权交换协议书》、现场照片、宣传材料，证明马瑞林已按《协议书》约定于2009年4月24日促成城建公司与马村第1、2、3、4、5村民小组以及马一村第1、2、3、4、5村民小组签订《产权交换协议书》，目前城建公司正将该圣塘约33.4484亩土地用于房地产开发建设，其开发项目名称为“水岸公馆”，已经开展接受预订营销工作； 证据5、水岸公馆销售沙盘模型照片、水岸公馆游泳池及相关客观实际情况照片，证明涉案土地的公共绿地及公共水域用地均作为“水岸公馆”进行销售的范围及卖点，在楼盘入口处的绿化用地，已建成一大型游泳池，而且，该沙盘模型与客观实际情况相符。 被告（反诉原告）城建公司在本诉中为其辩解向本院提交了以下证据： 证据1、2017年11月2日《户口迁移情况证明》，证明马瑞林于1995年4月6日从宾州镇陆村村委会马村二队“农转非”迁入现址； 证据2、2017年11月2日《企业变更通知书》，证明被告（反诉原告）的前身企业法人名称原为“宾阳县商贸房地产有限公司”于2000年8月22日已经依法核准登记变更为宾阳城建发展有限公司，后于2016年8月3日变更为现企业法人名称； 证据3、2009年3月9日《协议书》，1、证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2009年3月9日签订的《协议书》无效。其中，双方约定“甲方委托乙方用宾阳县商贸房地产有限公司（即于2000年8月22日已变更为宾阳城建发展有限公司的前身）名义按1997年度的日期与马村、马一村民小组签订土地征用协议”等内容，虽然实际履行不能，但因当事人双方恶意串通，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）至（五）项的强制性规定而无效，法院依法审理本案，应当确认双方签订的《协议书》行为无效，被告无须继续履行《协议书》；2、证明原告（反诉被告）迄今未能履行《协议书》约定委托其所承诺代为“用宾阳县商贸房地产有限公司名义按1997年度的日期与马村、马一村民小组签订土地征用协议”等合同事务；3、证明原告（反诉被告）单方篡改《协议书》内容无效；4、证明原告（反诉被告）起诉时，涉案《协议书》已超过请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年； 证据4、2016年10月18日《宾阳县国土资源局2016年第9期国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，证据5、2016.10.28《国有建设用地使用权出让合同》，证据4、5证明被告（反诉原告）于2016年10月28日依法取得“水岸公馆”项目12.82亩建设用地使用权，而非是原告（反诉被告）诉称“2009年3月城建公司委托马瑞林与芦圩镇陆村村委马村、马一村民小组签订圣塘面积约33亩土地征地协议”但不属于《协议书》的约定事项，故其诉请，没有事实和法律依据； 证据6、《现金汇划补充凭证》及《收条》各2份，证明城建公司于2009年5月4日、6月9日先后通过中国工商银行宾阳县支行同行转账分两次将14万元、10万元，共计24万元人民币，用于支付代理征地补偿费，并汇入原告马瑞林收款人账户：62×××57。但因鉴于双方签订的《协议书》应被依法确认认为无效合同后，马瑞林应当返还上述24万元及利息给城建公司。 被告（反诉原告）城建公司为证明其反诉请求向本院提供了以下证据： 证据1、2018.02.02《证明》，证明城建公司除了依法取得“水岸公馆”项目12.82亩建设用地使用权以外，对其他部分归属第三方土地规划圣塘湖的水域和绿化用地，不享有土地使用权； 证据2、2016.9.14《宾阳县2016年第9期国有建设用地使用权公开挂牌出让文件》，特此证明：“宾阳县2009第二批城市（圣塘）住宅开发项目建设用地于2016年10月18日通过挂牌出让形式由南宁市宾阳城建集团有限公司摘牌取得，水岸公馆项目建设用地未包含在挂牌出让的水岸公馆项目用地范围内，规划为公共绿地及公共水域，由摘牌方按照规划条件及国有土地出让合同约定的内容进行改造”。并非是马瑞林谎称的“2009年3月被告（反诉原告）与其签订的《协议书》约定并委托原告（反诉被告）与芦圩镇陆村村委马村、马一村民小组签订圣塘面积约33亩土地征地协议”的代理征地成果，纯属虚假的陈述。 本案审理中，原告（反诉被告）马瑞林提出评估申请，申请事项为：对位于宾阳县开发用地）2000平方米土地建设游泳池的造价，以及游泳池建成后70年的游泳池租金进行价格评估。本院同意马瑞林的鉴定申请，并依法委托鉴定机构进行鉴定。广西评值价格事务所有限公司作出了[2017评值价桂0126-38号]价格鉴定报告，对上述位置游泳池建成后的租金进行价格评估的结论为：价格鉴定标的的预期租赁价值为人民币：柒佰万元整（￥700000）。对于建设游泳池的造价，桂城工程造价咨询事务所有限责任公司出具的《预算价》的结论为：3300416.99元。广西建荣工程项目管理有限公司关于《造价咨询费申请函》中表示建设游泳池的造价为3001158.48元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）城建公司对原告（反诉被告）马瑞林提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议；原告（反诉被告）马瑞林对被告（反诉原告）城建公司提供的证据1、2、4、5、6及其反诉证据1、2的真实性无异议。对上述当事人对其真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据5的真实性、关联性有异议，本院认为，该证据的照片与水岸公馆项目现场情况相符，本院认定其真实性。2、原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据3的真实性部分有异议，认为《协议书》应该以原告（反诉被告）提供的为准，原告（反诉被告）的证据有几个修改的地方都是双方的代理人当面协商同意修改的。本院认为，经分别核对原、被告提供的《协议书》原件，马瑞林提供的《协议书》原件在协议正文中有三处手写改动，而城建公司提供的《协议书》原件正文中没有任何改动，其余内容相同且均有双方签名盖章，据此，应依法认定城建公司提供的原件为原始版本的《协议书》，马瑞林提供的《协议书》中手写改动增加的内容无效。3、被告（反诉原告）对广西评值价格事务所有限公司作出的[2017评值价桂0126-38号]价格鉴定报告及桂城工程造价咨询事务所有限责任公司出具的《预算价》报告不认可，认为该两份评估报告是无效的，是以无效的《协议书》进行鉴定的，《预算价》连招标人都没有。本院认为，对于广西评值价格事务所有限公司作出的[2017评值价桂0126-38号]价格鉴定报告，被告（反诉原告）虽然提出异议，但是没有足以推翻鉴定结论的证据和理由，对其质证意见本院不予采纳，本院认定该鉴定报告的真实性、合法性。对于桂城工程造价咨询事务所有限责任公司出具的《预算价》，同理，被告（反诉原告）没有足以推翻鉴定结论的证据和理由，根据广西建荣工程项目管理有限公司在《造价咨询费申请函》中记载，在涉案土地上建设游泳池确需一定数额的价钱，因马瑞林在广西建荣工程项目管理有限公司完成评估鉴定后没有缴纳剩余的鉴定费，故广西建荣工程项目管理有限公司没有出具正式的评估报告，但是考虑到两者的造价相差不大，本院根据实际情况酌情认定在涉案土地建设游泳池的造价以《预算价》的造价为准。 根据上述确认的证据并结合当事人陈述，本院经审理查明：被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司成立于1996年6月6日，公司经营范围包括房地产开发经营、房屋维修等，原企业名称为“宾阳县商贸房地产有限公司”，2000年8月22日变更为“宾阳县城建发展有限公司”，2016年8月3日变更为“南宁市宾阳城建集团发展有限公司”，同日再经变更为现企业名称“南宁市宾阳城建集团有限公司”。原告（反诉被告）马瑞林现户口住址为宾阳县，于1995年4月6日从宾阳县宾州镇陆村村委会马村二队“农转非”迁入现址。2009年3月9日，原宾阳县城建发展有限公司（甲方）与马瑞林（乙方）签订了一份《协议书》，协议书约定，芦圩镇陆村村委马村、马一村圣塘原属宾阳商贸城二期开发规划用地，1997年甲方曾拟开发使用，因征地手续等原因未能建设。现为了加快圣塘开发，甲方委托乙方代表甲方与芦圩镇陆村村委马村、马一村民小组签订圣塘土地征用协议等相关手续。现就委托签订圣塘土地征用事宜，经甲、乙双方协商，特签订本协议书，以共同遵守。《协议书》第一条约定：“圣塘基本情况：圣塘面积约33亩。根据开发规划要求，圣塘用于开发建设用地面积约14亩，余下约19亩为水面和绿化用地，甲方委托乙方用宾阳县商贸房地产有限公司（即宾阳县城建发展有限公司的前身）名义按1997年度的日期与马村、马一村民小组签订土地征用协议。”第三条约定：“委托征地活动费用，整个委托征地活动费用实行包干制，甲方按16万元包干给乙方作为征地活动经费，节余属乙方所得，超过由乙方承担，具体支付办法：1、签订本协议当天甲方预付给乙方征地活动费用人民币陆万元整（￥60000.00元）。2、乙方组织与马村、马一村村民小组代表按1997年度用宾阳县商贸房地产有限公司的名义签订圣塘征地协议书及相关手续，后3天内再一次性付清余款人民币壹拾万元（￥10000.00元）。”第四条：“特别约定：……2、甲方与马村、马一村村民小组签订土地征用协议后，甲方同意在约19亩水面和绿化用地中提供约2000平方米的土地无偿给乙方作为游泳池经营用地，不收取任何租金及其他费用。3、圣塘中规划的约14亩开发用地作为商品房建设开发。该商品房土建工程由乙方组织施工队承建……。”第五条：“违约责任：甲、乙双方签订本协议后，甲、乙双方要按规定遵守和履行本协议的每一条款，如单方违约本协议的条款，由此造成的一切经济损失由违约方承担和赔偿，并加以罚金壹拾贰万元（￥120000.00元）。”2009年3月9日，原宾阳县城建发展有限公司出具一份《授权委托书》给马瑞林，《授权委托书》记载：代理人姓名：马瑞林，性别：男，年龄：58岁，职务业务经理，身份证号码，代理事项：圣塘产权与“都市花园”商铺产权交换事宜，代理权限：全权代理产权交换洽谈、协议组织签订，代理期限：2009年3月26日至2009年6月25日止，委托单位：宾阳县城建发展有限公司，签发日期：2009年3月26日。2009年4月24日，宾阳县城建发展有限公司（甲方）与宾阳县芦圩镇陆村村委马村第1、2、3、4、5村民小组以及马一村第1、2、3、4、5村民小组（乙方）签订了一份《产权交换协议书》，《产权交换协议书》约定，为了盘活乙方的土地资源，促进宾阳县城镇化建设进程，甲方需要使用乙方商贸城二期的圣塘约33.4484亩土地（含水面及塘基，以下简称土地）。为了确保乙方的集体收益，甲方同意将“都市花园”B1-3、B1-4的商铺所有权与圣塘约33.4484亩土地进行产权置换。《产权交换协议书》第一条约定：“双方交换商铺、土地的位置、面积：1、甲方将“都市花园B1-3、B1-4商铺共计面积236.63m2(其中套内面积201.14m2，公摊面积35.49m2)，甲方按现行销售价格10800元/m2销售，商铺价值为2555604元，交换给乙方，交换后该商铺产权属乙方所有。2、乙方将商贸城二期圣塘约33.4484亩土地（含水面塘基），按2555604元作价交换给甲方使用，交换后该宗土地产权属甲方所有。”第二条：“为了确保乙方集体收益，甲方同意按10年还本返祖甲方交换给乙方的都市花园B1-3、B1-4商铺。具体如下：1、甲方租赁给乙方的B1-3、B1-4商铺面积236.63m2，商铺价值2555604元，甲方租赁十年，每年甲方支付给乙方租金为255560.4元（具体租赁协议另行签订）。2、甲方交换给乙方的都市花园B1-3、B1-4商铺产权证由甲方负责办理，费用甲方承担。”宾阳县芦圩镇陆村村委马村第1、2、3、4、5村民小组以及马一村第1、2、3、4、5村民小组的村民小组代表均在协议书上签字。2009年4月30日，宾阳县城建发展有限公司向马瑞林的工商银行账户62×××57转账14万元，同日马瑞林向宾阳县城建发展有限公司出具《收条》一张，记载“今收到宾阳县城建发展有限公司征地补偿费壹拾肆万元正（140000元正）。”2009年6月9日，宾阳县城建发展有限公司向马瑞林的上述账户转账10万元，同日，马瑞林再出具《收条》一张，载明“今收到宾阳县城建发展有限公司圣塘征地补助费壹拾万元正（100000元正）。” 另查明，城建公司于2016年10月18日通过最高价竞得位于宾阳县.59平方米（折合12.82亩）的土地使用权，土地用途为城镇住宅用地，并于2016年10月28日与宾阳县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。之后，城建公司在上述通过出让方式取得的土地上开发建设商品房，商品房项目为“水岸公馆”。宾阳县住房和城乡规划建设局于2018年2月2日出具一份《证明》，证明载明：“宾阳县二〇〇九年第二批城市（圣塘）住宅开发项目建设用地于2016年10月18日通过挂牌出让形式由南宁市宾阳城建集团有限公司摘牌取得，项目名称为水岸公馆，不动产权证号为桂（2017）宾阳县不动产权第000950号。水岸公馆占地面积为8547.59平方米（约12.82亩），项目东面的圣塘湖未包含在挂牌出让的水岸公馆项目用地范围内，规划为公共绿地及公共水域，由摘牌方按照规划条件及国有土地出让合同约定的内容进行改造（即清淤、亮化绿化美化、排水等）。”宾阳县芦圩镇即为现在的宾阳县宾州镇。 再查明，原、被告均承认马瑞林提交的《协议书》以及《产权交换协议书》中所提到的圣塘土地是同一块土地。庭审中，城建公司代理人表示圣塘土地中，用于房地产开发的土地是12.4484亩，其余的土地城建公司有使用权，但还还没有取得相关证件。城建公司开发的水岸公馆项目正在建设中，是取得土地使用权之后开始建设。本院庭审中向被告（反诉原告）询问水岸公馆的土建工程是谁组织施工的以及都市花园是否办理了产权证给马村和马一村两个问题时，被告（反诉原告）答“与本案无关，不回答”、“与本案的诉讼请求无关，我们不作回答”。原告（反诉被告）马瑞林表示其没有得参与水岸公馆的施工，关于《产权交换协议书》中都市花园商铺的产权证，马瑞林称“协议书已经履行完毕，商铺已经办好房产证”。价格评估结果出来后，原告（反诉被告）马瑞林明确其诉讼请求为：以评估出来的租金价格减去预算价格，得到的数额就是第一项诉讼请求的数额。 本院认为，关于本案的法律关系问题。本案中，《协议书》约定的内容为“甲方委托乙方用原宾阳县商贸房地产有限公司（即宾阳县城建发展有限公司的前身）名义按1997年度的日期与马村、马一村村民小组签订土地征用协议。”此时，马瑞林是作为城建公司的代理人的身份，以城建公司的名义从事《协议书》约定的民事活动。但是，城建公司于2009年3月26日通过《授权委托书》的形式给予马瑞林的权利为“全权代理产权交换洽谈、协议组织签订”。《协议书》、《授权委托书》本质上都是办理与马村、马一村村民小组关于圣塘土地的征用事宜，因此，《授权委托书》应视为《协议书》的补充协议。即，城建公司通过补充协议变更了马瑞林的权利，马瑞林只能进行洽谈、协议组织签订的行为，而不能代表城建公司以城建公司（或其前身）的名义与马村、马一村村民小组签订土地征用协议，此时，马瑞林提供的是订立合同的媒介服务，这符合居间合同的法律特征，本案应属于居间合同纠纷。 关于城建公司与马瑞林于2009年3月9日签订的《协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《协议书》的目的是为了尽快完成圣塘土地的征地。圣塘土地是属于宾阳商贸城二期开发规划用地，只是因为征地手续原因未能建设。为此，城建公司通过马瑞林居中斡旋，向马村、马一村村民传达城建公司给予的政府征地补偿之外的利益，促使村民接受征地条件，至于村民接受与否，由村民决定。虽然城建公司不是集体土地的征地主体，但是不妨碍其通过协议的方式给予马村、马一村村民政府征地补偿之外的利益。因此《协议书》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在上述规定第（一）、（二）、（三）（四）项规定的情形，因此，本院认定《协议书》合法有效，城建公司的辩解没有事实及法律依据，本院不予采纳。 关于本案的诉讼时效问题。首先，马瑞林要求确认《协议书》有效，这不受诉讼时效的限制。其次，马瑞林的其他诉讼请求是要求城建公司承担不按《协议书》履行义务的违约责任。根据本院查明的事实，城建公司于2016年10月18日通过竞价的方式取得位于宾阳县亩土地的建设用地使用权，此时城建公司才具备履行《协议书》第四条第2、3款义务的条件，马瑞林要求城建公司承担违约责任的诉讼时效期间亦应自此时开始计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”马瑞林于2017年9月18日提起本案诉讼，本院认定其起诉未超过诉讼时效期间。 关于马瑞林是否履行了《协议书》约定义务的问题。如本文上述分析，马瑞林与城建公司是居间合同关系，马瑞林的义务是“圣塘产权与都市花园商铺产权交换事宜”。而2009年4月24日，城建公司与宾阳县芦圩镇陆村村委马村第1、2、3、4、5村民小组、马一村第1、2、3、4、5村民小组签订了《产权交换协议书》，协议书的内容是城建公司将都市花园B1-3、B1-4的商铺所有权与圣塘约33.4484亩土地进行产权置换。上述《协议书》、《授权委托书》、《产权交换协议书》在时间上有先后的顺序，在内容上具有本质的一致性，在逻辑上有因果关系。因此，本院认定《产权交换协议书》的内容正是《协议书》、《授权委托书》的成果，马瑞林履行了其义务。《协议书》使用的是“征地”的字眼，与《产权交换协议书》“产权交换”的表述虽然不一样，但最终城建公司通过产权交换取得圣塘土地的使用权，实现了其征地的目的，其在《协议书》中的目的已经达到。并且，城建公司在签订《产权交换协议书》之后，向马瑞林支付了第二笔征地活动经费100000元，亦视为其对马瑞林完成约定义务的认可。城建公司称马瑞林没有完成《协议书》约定的义务，认为《产权交换协议书》不是马瑞林的成果，但是本院认为，从双方签订《协议书》，到城建公司马瑞林出具《授权委托书》，再到城建公司签订《产权交换协议书》，最后城建公司支付征地活动经费，这一系列事实是相互衔接的，具有因果关系的，而不是独立存在的。城建公司认为《产权交换协议书》与马瑞林无关，但是没有提供反驳的证据，应承担对其不利的法律后果，对其辩解本院不予采纳。城建公司称《授权委托书》因无实质给付对价而应被依法认定为无偿代理的辩解，没有事实及法律依据，本院亦不予采纳。 关于城建公司是否违约以及马瑞林要求的赔偿应否得到支持的问题。马瑞林已经履行了其约定义务，根据《协议书》的约定，城建公司亦应当履行其义务，但是城建公司除了支付马瑞林征地活动经费外，没有履行“在约19亩水面和绿化用地中提供约2000平方米的土地无偿给乙方作为游泳池经营用地，不收取任何租金及其他费用”的义务。本院庭审中向城建公司的代理人询问水岸公馆的土建项目是谁组织施工，其代理人答“与本案无关，不回答”，而马瑞林表示其未得参与施工，因城建公司代理人拒绝回答本院提问，应承担对其不利的法律后果，本院依法认定水岸公馆的土建工程不是马瑞林在施工。因此，城建公司亦没有履行将在圣塘开发的商品房土建工程交由乙方组织施工队承建的义务，城建公司构成违约。城建公司辩称其除了依法取得“水岸公馆”项目12.82亩建设用地使用权以外，对其他部分规划为圣塘湖的水域和绿化用地，不享有土地使用权，据此认为马瑞林无权向其主张不存在的权利。本院认为，首先，虽然城建公司通过竞标方式所取得的圣塘的土地使用权（水岸公馆项目）中，不包含规划为圣塘湖的水域和绿化用地，但是，本案第一次庭审中，被告（反诉原告）表示除了用于开发水岸公馆的土地，其他土地其有使用权，但是还没有取得相关证件，即被告（反诉原告）认可了其拥有其他土地的使用权。其次，《协议书》第一条约定：“圣塘基本情况：圣塘面积约33亩。根据开发规划要求，圣塘用于开发建设用地面积约14亩，余下约19亩为水面和绿化用地，……。”第四条第2款约定：“甲方同意在约19亩水面和绿化用地中提供约2000平方米的土地无偿给乙方作为游泳池经营用地”，即在签订《协议书》之时，城建公司是知道圣塘约33亩的土地中，规划为开发建设用地的面积约为14亩，剩余的19亩是规划为水面和绿化用地的，在此情况下，城建公司仍然与马瑞林签订了第四条第2款的条款。综合上述两点，若城建公司不能按约定在约19亩的水面和绿化用地中提供2000平方米的土地给马瑞林作游泳池经营用地，城建公司有过错，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即当事人因另一方当事人违约可以要求赔偿的损失，包括了合同履行后可以获得的利益，此为当事人的可期待利益，并且，本案中，对于马瑞林的可期待利益，城建公司在签订《协议书》时是应当预见到的。本案审理中，经本院向当事人释明，城建公司表示其不能按《协议书》约定条件向马瑞林提供作游泳池经营用地的土地，据此，马瑞林变更其第一项诉讼请求，要求城建公司赔偿损失。综上，因城建公司违约，马瑞林要求城建公司支付违约金12万元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于马瑞林的损失问题，根据价格鉴定报告，若城建公司能提供土地给马瑞林经营游泳池，马瑞林建设游泳池的造价为3300416.99元，游泳池建成后70年的预期租赁租金为7000000元，马瑞林据此要求城建公司赔偿损失的数额为7000000元－3300416.99元＝3699583.01元。本院认为，以计算预期租金的方式计算马瑞林的可期待利益，并无不妥。但是由于游泳池并未实际建好，所以，马瑞林的预期租金中应当扣除其建设游泳池的预算造价，并且，《协议书》未明确约定城建公司应当提供土地给马瑞林使用的期限，马瑞林将其游泳池租金计算为70年，与城建公司取得的水岸公馆项目的建设用地使用权期限为70年相同，对此，本院予以认可。因此，马瑞林要求城建公司赔偿损失3699583.01元，本院予以支持。 关于城建公司的反诉请求的问题。城建公司要求确认《协议书》无效的反诉，本院已依法《协议书》合法有效，因此其该项诉求本院予以驳回。城建公司要求马瑞林返还因《协议书》所取得的征地活动费24万元的反诉请求，因马瑞林不存在违约行为，本院亦不予支持。若城建公司认为马瑞林多收取了征地活动费而要求其退还，应属于不当得利的法律关系，本院在本案中不予处理。关于城建公司的第3、4项诉讼请求，不符合诉讼请求的条件，本院不予支持，并且本院在文中对其主张已有相应论述。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马瑞林与被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司于2009年3月9日签订的《协议书》合法有效； 二、被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司赔偿原告（反诉被告）马瑞林损失3699583.01元； 三、被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司支付原告（反诉被告）马瑞林违约金120000元； 四、驳回被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司的全部反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费18246.5元，反诉案件受理费2450元，鉴定费40000元，均由被告（反诉原告）南宁市宾阳城建集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃韵宏 审 判 员  吴进湖 人民陪审员  朱建华 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  王可贵