福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0923民初434号 原告：魏寿莲，女，1962年8月22日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：林世尧，男，1959年6月26日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，系原告魏寿莲之夫。 被告：屏南县城乡房地产开发公司，住所地屏南县古峰镇达顺新村，统一社会信用代码91350923157661990P。 法定代表人：孙庆城。 委托诉讼代理人林玉凤，福建华忠盛律师事务所律师。 原告魏寿莲与被告屏南县城乡房地产开发公司（以下简称屏南房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏寿莲的委托诉讼代理人林世尧及被告屏南房地产公司的委托诉讼代理人林玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏寿莲向本院提出诉讼请求：一、判令屏南房地产公司立即为魏寿莲办理位于屏南县杂物间的产权证；二、判令屏南房地产公司向魏寿莲支付逾期办证违约金（暂计至2018年4月1日止为46261.76元。违约金从逾期之日即2016年5月21日起，以已付全部购房款345040元为基数按日万分之二计算至房屋所有权登记之日止）；三、屏南房地产公司应退还向魏寿莲收取的办证材料费300元；四、诉讼费用由屏南房地产公司承担。事实与理由：2012年起至2015年6月24日止，魏寿莲先后向屏南房地产公司支付36万余元用于购买屏南房地产公司于2013年开发建成的xx号楼xx室住房和底层杂物间。2013年初，魏寿莲在预交200000元购房款时就领取房屋进行装修。2015年5月21日，屏南房地产公司与魏寿莲签订了购房合同。2015年5月25日，魏寿莲向屏南房地产公司支付该房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理房屋所有权证，但魏寿莲至今还未拿到完整合法的房屋所有权证，魏寿莲多次联系屏南房地产公司要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，屏南房地产公司作为房屋买卖合同的出售方，应当在合同订立之日起365日内按约定办理房屋所有权证。但魏寿莲的房屋产权证（房屋不动产权证）是在其起诉后，于2018年4月26日才领到，且该房屋不动产权证只是上述套房的产权证，还有杂物间产权证没有办理。为维护魏寿莲合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。 屏南房地产公司辩称，1.魏寿莲要求退还材料费没有证据依据；2.2015年5月21日原、被告签订购房合同后，屏南房地产公司依据魏寿莲提供的材料积极的配合魏寿莲办理房屋产权证，2015年10月12日涉案房屋产权就已经登记到魏寿莲名下，之所以产权证未发放到魏寿莲手上是因为政府的原因，当时处在“两证合一”的情况下才导致产权证书未予以发放。本案房屋产权已于2015年10月12日登记到魏寿莲名下，屏南房地产公司按照合同约定已经履行了协助办证的义务，就不存在逾期办证的事实。3.魏寿莲提到的杂物间产权证的问题，合同中并没有关于杂物间的约定，魏寿莲主张办理杂物间产权证明没有事实及法律依据。 魏寿莲围绕诉讼请求依法提交了证据魏寿莲身份证复印件、《商品房买卖合同（现售）》、屏南县商品房买卖合同备案信息表、收款收据、销售不动产统一发票、完税证明等，屏南房地产公司围绕其答辩意见依法提交了证据魏寿莲的房屋所有权证（屏房权证古峰字第××号）、不动产权证书（闽2018屏南县不动产权第××号）、同小区业主宋但跃与叶素月的不动产权证书（闽2018屏南县不动产权第××号）、土地分户个人需提交材料、商品房转移登记分户需提交材料、税收完税证明、房产／土地使用权权属转移涉税证明、催款通知书、福建增值税普通发票、福建省非税收入票据（000407807）、福建省宁德市地方税务局通用机打发票（01219331、00666871）等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：一、2015年5月21日，魏寿莲、屏南房地产公司双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：魏寿莲购买屏南房地产公司开发建设的坐落于屏南县商品房，该房建筑面积85.04平方米，套内面积75.40平方米，单价按建筑面积计算为每平方米4000元，房屋总价款340160元，分两期支付完毕，第一期付款200000元，第二期付款140160元。魏寿莲已按合同约定履行支付完毕。二、2015年10月12日本案房屋所有权证已登记至魏寿莲名下。三、魏寿莲于2018年4月24日补交了1840元房屋超合同面积的房款，于2018年4月26日领取了房屋不动产权证。 本案的争议焦点：一、魏寿莲是否有向屏南房地产公司购买杂物间？魏寿莲主张屏南房地产公司应当为其办理杂物间的产权证明是否有事实和法律依据？二、屏南房地产公司是否应当向魏寿莲支付逾期办证的违约金48960元，以及逾期办证违约金的计算标准及起止日期？三、屏南房地产公司是否应当退还材料费300元？ 一、魏寿莲是否有向屏南房地产公司购买杂物间？魏寿莲主张屏南房地产公司应当为其办理杂物间的产权证明是否有事实和法律依据？ 魏寿莲认为其有向屏南房地产公司购买杂物间，屏南房地产公司应办理相关产权证书。魏寿莲主张，其在购房时预交了230000元，其中有200000元是购房款，30000元用于购买杂物间。200000元屏南房地产公司开具了发票，30000元没有开发票。合同签订之日，经屏南房地产公司计算，其还差了十四万多的购房款未交。杂物间是通过业主抽签分配的，财务计算后告知其购买杂物间的30000元有剩余款，剩下部分可以抵房款，至于抵多少房款其也没注意，具体交了多少钱其也忘记了，但因为购买杂物间剩余款项可以抵购房款，所以其后来不用缴纳十四万多的购房款，具体缴纳数额，如果有需要的话要到房地产公司财务查过才知道，因为图纸等都在房地产公司，要房地产公司提供依据才能知道。其付款后要求房地产公司办理杂物间手续，但房地产公司答复其杂物间没有手续，只出具了一张收据，收据也未载明是购买杂物间的，屏南房地产公司至少要出具材料以证明杂物间是魏寿莲的财产。魏寿莲针对第一个争议焦点提供收款收据证明其缴纳了购买杂物间的款项。 屏南房地产公司对魏寿莲提供的收款收据质证认为，购房定金与本案的杂物间没有关联性，无法证明魏寿莲对本案杂物间支付了购房款项，即使与杂物间有关联性也无法证明双方有约定办证等事宜。 本院认为，魏寿莲提供的收款收据上载明款项内容为“购房定金”，故不能确定该款是否用于购买案涉杂物间，且案涉合同也没有关于魏寿莲向屏南房地产公司购买杂物间以及屏南房地产公司需为魏寿莲办理杂物间的产权手续等内容，故魏寿莲要求屏南房地产公司为其办理杂物间产权手续的诉求既无双方约定，也无法律依据，本院不予支持。 二、屏南房地产公司是否应当向魏寿莲支付逾期办证的违约金46261.76元，以及逾期办证违约金的计算标准及起止日期？ 魏寿莲认为屏南房地产公司应按照合同约定支付违约金。《商品房买卖合同》第十七条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。故逾期违约金计算的起止时间从2016年5月21日计算至2018年4月1日，以房款总额340160元为基数。屏南房地产公司称其只有协助办证的义务，土地证未能办理原因是魏寿莲未补交差额房款，但屏南房地产公司是在收到本案开庭通知之后，2018年4月24日才通知魏寿莲补交差额款，而后过两天魏寿莲就拿到产权证，双方合同签了三年了，是屏南房地产公司一直拖延办证。魏寿莲提交证据《商品房买卖合同（现售）》、《办证通知书》证明屏南房地产公司逾期办证，至2018年4月24日才通知其补缴购房差额款，故应根据合同约定承担违约责任。 屏南房地产公司认为其无需支付违约金。案涉房屋于2015年10月12日已经登记在魏寿莲名下，并不存在逾期办证的情况。不动产权证迟迟未办出的原因是魏寿莲未缴纳足额的购房款项，屏南房地产公司曾多次口头通知魏寿莲补缴购房差额款，并于2017年1月21日书面通知魏寿莲缴纳购房差额款，但魏寿莲至2018年4月26日才交了1840元的差额房款。购房合同第十七条第一项亦已明确约定屏南房地产公司仅是协助办证的义务。2018年4月26日作出的不动产权证最后一页附记中有对魏寿莲2015年10月12日办理的房产证以及土地证分户情况进行说明，足以证明屏南房地产公司已履行协助办证义务。屏南房地产公司提交证据魏寿莲不动产权证书、同小区业主宋旦跃、叶素月不动产权证书、土地分户个人需提供材料、商品房转移登记分户需提交材料、税收完税证明、房产/土地使用权属转移涉税证明、催款通知书、福建省增值税普通发票等，证明房管部门在魏寿莲支付购房款后于2015年10月12日已经为魏寿莲办理产权登记，本案不存在屏南房地产公司房产不能办理产权登记情形，也不存在屏南房地产未协助办理产权登记情形。由于魏寿莲自身未结清款项，导致土地分户手续延期，屏南房地产公司于2017年1月21日书面向魏寿莲催收房款，魏寿莲于2018年4月24日补齐购房款，屏南房地产公司遂出具增值税普通发票。屏南房地产公司已经按合同约定履行了协助办证的义务，因此不应承担违约责任。 魏寿莲质证称，屏南房地产公司并未口头通知其缴款，也未给其送过催款通知书，其只在2018年4月24日收到过办证通知书，并且收到通知后立即补缴了房款差额。 本院认为，首先，商品房买卖合同中，出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。其次，商品房的权属登记包含土地和房屋两方面的内容，故出卖人的协助办证义务相应包含该两部分内容。结合上述两方面标准，屏南房地产公司作为房屋出卖人，其协助办证义务包含通知义务。其在协助魏寿莲办理房屋权属登记后，未及时通知魏寿莲补缴购房款差额，致使魏寿莲在2018年4月24日才获知应补缴购房款差额才能办理不动产权证书。根据案涉合同第十七条第二款第一项约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”屏南房地产公司应从商品房交付之日（即2015年5月21日起）第366日（即2016年5月21日）起按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，至屏南房地产公司通知魏寿莲补缴房款之日（即2018年4月24日）止，违约金总额为47758.46元（340160×702天×0.0002），本院予以支持。屏南房地产公司主张案涉房屋已于2015年10月12日登记至魏寿莲名下，其已履行协助办证义务，并在履行义务后多次口头通知魏寿莲补缴购房款，更于2017年1月21日发出书面通知，不应承担违约责任。但魏寿莲表示其未接到屏南房地产公司口头通知，也未接到2017年1月21日的催款通知书，屏南房地产公司没有证据证明其已口头履行了通知义务且其未能提供证据证明魏寿莲已收到书面催款通知书。现根据双方庭上陈述及证据办证通知书、魏寿莲不动产产权证书，能确定的事实为：2018年4月24日，经屏南房地产公司通知，魏寿莲缴纳了购房款差额后，于2018年4月26日取得不动产权证书，故屏南房地产公司未及时履行通知义务，致使魏寿莲延期取得不动产权证书，应承担逾期办证违约责任。 三、屏南房地产公司是否应当退还材料费300元？ 魏寿莲认为，屏南房地产公司材料费用不到300元，协助办证的材料应该由屏南房地产公司提供，但实际上材料是魏寿莲自行复印后交给屏南房地产公司，并未花多少钱，而且屏南房地产公司要求交材料费应当要有依据。故其应当退还300元的材料费。针对该争议焦点，魏寿莲提供了收款收据证明其向屏南房地产公司缴纳材料费300元。 屏南房地产公司认为，魏寿莲的该诉求没有法律依据，屏南房地产公司收取材料费用后给魏寿莲出具了收款收据，该费用是在协助魏寿莲办理产权证的过程中准备测绘图、宗地图等的费用，屏南房地产公司作为开发商，与魏寿莲协商一致这些费用以300元包干。现魏寿莲产权证已作出，没有退还材料费的依据。针对该争议焦点，屏南房地产公司提供证据福建省非税收入票据、福建省宁德市地方税务局通用机打发票，证明其在办理产权登记过程中的测绘费、房屋转移手续费、城市房屋所有权登记费支出情况。 本院认为，屏南房地产公司收取魏寿莲的材料费后出具了收款收据，收款收据并未载明材料费具体指哪些材料，屏南房地产公司称材料费系协助魏寿莲办理产权证的过程中准备的测绘图、宗地图等费用具有一定合理性，且其提供了相应发票证明其费用开支情况。故魏寿莲要求退还材料费的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，本院认为，魏寿莲与屏南县城乡房地产开发公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。魏寿莲主张屏南县城乡房地产开发公司应为其办理杂物间产权证书，但该义务并未有合同约定，故魏寿莲的该诉求本院不予支持。《商品房买卖合同（现售）》第十七条第二款第一项明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。屏南房地产公司未及时履行通知义务，直至2018年4月24日才通知魏寿莲补缴购房款，魏寿莲至2018年4月26日才领取到不动产权证书，故其逾期办证期间为2016年5月21日至2018年4月24日止，屏南房地产公司应支付魏寿莲逾期办证违约金为47758.46元。魏寿莲主张屏南房地产公司退还材料费300元并无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告屏南县城乡房地产开发公司应于本判决生效之日起立即向原告魏寿莲支付违约金47758.46元。 二、驳回原告魏寿莲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费956元，由被告屏南县城乡房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  杨继珍 人民陪审员  李声赛 人民陪审员  江丽文 二〇一八年十月八日 法官助理 肖雅琼    书记员  蔡芳莲    附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。