浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初12700号 原告：何福平，男，1982年8月19日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：朱建文，朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：龚奎铨，男，1943年7月8日出生，汉族，住义乌市。 被告：何春菊，女，1941年2月4日出生，汉族，住义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：成胜，浙江红太阳律师事务所律师。 原告何福平为与被告龚奎铨、何春菊宅基地使用权纠纷一案，于2018年7月24日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告何福平的委托诉讼代理人朱建文，被告龚奎铨及其委托诉讼代理人成胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何福平向本院提出诉讼请求：1、判决原告与两被告于2014年4月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、判决两被告办理义乌市占地72平方米的不动产初始登记以及协助办理将该不动产过户至原告名下的转移登记手续。事实和理由：2014年4月29日，原告与被告在义乌市见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其通过合法审批的宅基地建房指标90平方米（批准号为建字第330782201401105）其中的72平方米转让给原告；转让价格为人民币100.8万元，单价每平方米1.4万元；付款方式为一次性付清全部转让款；产权登记为原告取得指标建成房屋后，被告须协助原告向房地产产权登记机构办理权属登记的手续及房屋产权变更登记手续：《房屋买卖合同》还对交付期限、违约责任等事项作出约定。签订合同当日，原告按照合同约定支付被告转让款人民币100.8万元，被告在合同上签字确认并向原告出具收条一张。原告在受让的宅基上建成房屋并使用至今，被告未按合同约定办理上述不动产的初始登记及协助原告办理转移登记手续。 原告就其诉请提供以下证据： 1、房屋买卖合同、收条各一份，证明被告将其合法审批取得的宅基地转让给原告，原告已付清转让款的事实。 2、义乌市城西街道塘下郑村农户宅基地转让情况说明表（复印件，原件存于（2018）浙0782民初12694号案件）一份，证明原、被告买卖宅基地情况及原、被告均系义乌市城西街道塘下郑村集体经济组织成员，符合宅基地转让条件。 3、义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表、建设工程规划许可证（档案资料）一份，证明被告用于转让的宅基地经合法审批并符合规划。 4、当庭提供义乌市城西街道塘下郑村村民委员会的通知照片、公开栏照片（打印件）各一份，证明已通知被告办理不动产登记并协助过户登记。 经庭审质证，两被告质证意见如下： 被告龚奎铨质证意见如下： 1、房屋买卖合同、收条各一份，房屋买卖合同上的字是本人签的，其他都是非本人所写，划线部分都是空白的，并没有向原告借款980万元的事实，也没有向原告卖房子的事实。对收条三性均有异议，没有收到购房款980万元的事实，当时只是在空白的纸上写了名字。 2、义乌市城西街道塘下郑村农户宅基地转让情况说明表一份，三性均有异议，第一被告并没有转让宅基地，对于其他人我们是不清楚。 3、义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表、建设工程规划许可证一份，三性无异议，但是建设工程规划许可证时间说明了不存在房屋买卖的事实。 4、义乌市城西街道塘下郑村村民委员会的通知照片、公开栏照片（打印件）各一份，无异议。 被告何春菊质证意见如下： 1、房屋买卖合同、收条各一份，签字不是本人签的，没有在房屋买卖合同上签字，也没有向原告借款，不存在房屋买卖，对三性均有异议。对收条三性均有异议，不是本人签字，没有收到980万元购房款。 2、义乌市城西街道塘下郑村农户宅基地转让情况说明表一份，三性均有异议，并没有转让宅基地，对于其他人我们是不清楚。 3、义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表、建设工程规划许可证一份，三性无异议，但是建设工程规划许可证时间说明了不存在房屋买卖的事实。 4、义乌市城西街道塘下郑村村民委员会的通知照片、公开栏照片（打印件）各一份，无异议。 被告龚奎铨辩称：1、答辩人与原告于2014年4月29日签订房屋买卖合同，实质上房屋并不存在，答辩人在2014年4月16日才取得义乌市建设工程规划许可证，因此，2014年4月29日签订的房屋买卖合同不成立，属于无效。2、答辩人年事已高，当时只是在房屋买卖合同上签字，对划线上的填写内容并不清楚，也不是答辩人的书写，是原告事后添加的、3、从房屋买卖合同的内容来看，答辩人并没有向原告借款980万元的事实，也不存在借款980万元用于建房，将72平方宅基地用于出卖的事实。4、对于见证方，没有当场见证，对借款980万元答辩人也是没有收到的，房屋也现实不存在，因此，见证人存在虚假见证。我一共只收到过原告交付的款93万元，其中10万元是押金，83万元是银行转账的。 被告何春菊辩称：1、2014年4月29日签订的房屋买卖合同答辩人何春菊并没有在合同上签字，因此房屋买卖合同无效，对何春菊没有法律约束。2、2014年4月16日才取得义乌市建设工程规划许可证，因此，2014年4月29日签订的房屋买卖合同不成立，属于无效。3、何春菊没有向原告借款980万元的事实，如果何春菊要原告借款了980万元，那还需要卖72平方米宅基地么？4、见证人存在虚假见证的情况，答辩人认为见证人应当对房屋买卖合同的全部事实或最重要的事实进行见证，即对房屋买卖合同中借款980万元的事实及当时房屋是否存在的事实进行见证，借款不存在，房屋也不存在，属于虚假见证，是无效的。 两被告就其抗辩主张提供以下证据： 当庭提供义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表、建设工程规划许可证各一份，证明被告义乌市城西街道塘下郑村审批所得90平方米，属于夫妻共有；建设工程规划许可证审批时间是2014年4月16日。 经庭审质证，原告质证意见如下： 义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表、建设工程规划许可证各一份，无异议。 本院对原告提供的证据意见如下： 本院对原告提供的4组证据的真实性予以认定。 本院对两被告提供的证据意见如下： 本院对两被告提供的证据真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下： 两被告系夫妻关系。2014年4月29日，原告与两被告在义乌市见证下签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：“甲方（指两被告）拥有义乌市城西街道塘下郑村的旧改指标，共计面积90平方米（批准号为建字第330782201401105）。甲方自愿将其中72平方米建房指标出卖给乙方（指原告）；该指标总价款980万元。甲方向乙方的借款计980万元，全额抵偿指标价款980万元，指标款已全部付清。自本合同签订之日，原甲方所有的72平方米建房指标由乙方所有，该指标及建房的权利及相关义务由乙方承受。在乙方取得指标并建成房屋后，甲方须协助乙方向房地产产权登记机构办理权属登记的手续及房屋产权变更登记手续。”另外，《房屋买卖合同》还对交付期限、违约责任等事项作出约定。上述《房屋买卖合同》真实意思表示是两被告向原告转让72平方米宅基地使用权，真实的交易价格为每平方米1.4万元，合计价款100.8万元。签订合同当日，原告支付两被告转让款人民币100.8万元，两被告向原告出具收条一份。嗣后，原告在2015年间出资在上述宅基建造了涉案房屋并占有使用至今。该房屋现坐落于义乌市。后因三被告未办理涉案房屋不动产初始登记以及协助原告办理该不动产过户至原告名下的转移登记手续，原告向本院提起诉讼。 本院认为，双方争议的焦点是：《房屋买卖合同》中载明的总价款980万元是否为双方真实的交易价格？被告方认为只收到93万元价格，没有收到过980万元。原告方认为当时地基价格是1.4万元/平方米，本案实际为100.8万元。为了防止出卖方违约，因此协议中的价格以及收款的凭证均写成980万元。两被告对交付的价格一直未提出过异议，故应认定本案购房款100.8万元已付清。本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》实质上系对三被告旧村改造审批取得的宅基地使用权的转让。该合同中除载明的价款数额有虚假记载以外，其他内容系双方真实意思表示。原、被告系同一集体经济组织成员，本案的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定有效。原告已付清转让款，履行了合同义务，并且原告已在涉案地基上出资建造了房屋并占有使用至今。两被告作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产过户登记的义务。涉案不动产现坐落于义乌市。已经可以办理过户登记手续。对原告合理部分的诉请，本院予以支持。两被告合理部分的辩解本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条之规定，判决如下： 一、原告何福平与被告龚奎铨、何春菊于2014年4月29日签订的《房屋买卖合同》部分有效。 二、被告龚奎铨、何春菊于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市房屋中占地72平方米的不动产权初始登记，并协助办理将该不动产权过户到原告何福平名下的转移登记手续。 三、驳回原告何福平的其他诉讼请求。 案件受理费7260元，由被告龚奎铨、何春菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 毛 滨 二〇一八年十月十五日 书记员 朱炜玮