宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初1092号原告：罗晓枫，女，汉族，1978年9月24日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张扬，宁夏北民太德律师事务所律师。被告：宁夏派胜房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海西路188号派胜大厦9楼，统一社会信用代码91640000715025834D。法定代表人：张学鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。原告罗晓枫与被告宁夏派胜房地产开发有限公司（以下简称派胜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗晓枫的诉讼代理人张扬、被告派胜房地产公司的诉讼代理人翟小春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗晓枫向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿付逾期办证违约金34645.99元、瑕疵交房违约金31584.82元，合计66230.81元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，就原告购买被告开发的贺兰县派胜·金溪里XXX号房屋等事宜达成合意。嗣后，被告瑕疵履行房屋交付义务，并逾期办理房屋产权登记等行为，违反合同约定，已构成违约。原告多次就违约事宜与被告协商未果。故此，原告特提起本案之诉讼请求，望支持。被告派胜房地产公司辩称：一、关于逾期办证违约金。1.在涉案土地抵押期间内，因逾期办证而发生的违约责任，被告派胜房地产公司不应当承担违约责任，在原、被告签订合同时被告派胜房地产公司告知原告涉案房屋的土地处于抵押状态，抵押权人为中国银行宁夏分行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2013年11月2日，涉案抵押一直于2017年12月才正式解押。因房屋买卖合同系双方当事人自愿签订，被告派胜房地产公司在合同条款中已明确告知原告已经设立的相关权利，被告派胜房地产公司不存在隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，故涉案土地及在建工程项目在贷款期间，因抵押权未注销而影响房屋产权登记手续的办理，不应当承担违约金；2.涉案土地建设使用权在被告派胜房地产公司拿到后，为50年，后因被告派胜房地产公司保证给原告将办理70年建设用地使用权。因该办证手续急需与各方协调，恳请法庭予以适当考虑；3.因政府不动产登记管理相应手续发生变化，而导致的违约责任，被告派胜房地产公司不应当承担违约责任；4.因原告未履行自己应当履行的义务，也是本案房产证逾期办理的重要原因之一，在原告未履行自己义务的时间范围内，被告派胜房地产公司应当是免责的；5.因大连路的三大运营商主干线路一直未接入，从而严重影响了被告派胜房地产公司取得涉案商品房交付使用证的取得时间，从而也影响了本合同约定的办证时间；6.原告诉讼请求所得金额过高，请求人民法院予以调整。二、就瑕疵交房部分：1.被告派胜房地产公司已经按照合同约定，向原告交付了涉案商品房，不存在违约行为；2.根据双方合同约定，如涉案房屋具备房屋交付标准，原告应当接受房屋，否则，应当视为涉案房屋已经交付；3.原告要求被告派胜房地产公司赔偿违约金，并无合同与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其他证据，本院认定如下：原告提交的录音光盘一份，对于该录音内容有其他证据予以佐证的部分，本院予以采信，对其余部分，本院不予采信；被告派胜房地产公司提交的1.证明复印件二份，该证据加盖有相关部门印章，具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；2.《固定资产借款合同》原件二份、《抵押合同》原件二份，中国银行贷款凭证复印件4份、中国银行贷款还款凭证复印件25份，该组证据能够相互印证，具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；不动产权第001357号、0001701号、0001700号、0001714号、0001702号、0001703号、0001704号、0001705号、0001706号、0001707号、0001708号、0001709号、0001711号登记证书复印件13份、宁夏派胜房地产开发有限公司文件复印件一份、不动产登记收件单照片打印件一份，该组证据能够与本案的其他证据相互印证，具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；交房承诺书4份，因与本案不具有关联性，本院不予采信。对事实部分，本院认定如下：2014年11月27日，原告罗晓枫与被告派胜房地产公司签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201411270005）一份，合同约定:1.原告罗晓枫购买被告派胜房地产公司开发的位××区一期第XX幢X单元X层XXX号房屋一套，房屋建筑面积176.28平方米，房屋总价780744元；2.合同第四条约定商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国银行宁夏分行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2013年11月2日；3.合同第七条约定，原告罗晓枫以公积金贷款方式支付房款；4.合同第九条约定，被告派胜房地产公司应当在2016年7月30日前，将符合本合同约定的商品房交付原告罗晓枫使用：（一）住宅交付使用条件：1.取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》；2.买受人付清全部房款。……；合同第十条约定了被告派胜房地产公司逾期交房的违约责任。被告派胜房地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告罗晓枫使用，按下列第2种方式处理：2.原告罗晓枫不退房，被告派胜房地产公司自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告罗晓枫支付已交房价款万分之三的违约金；5.被告派胜房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告派胜房地产公司提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告派胜房地产公司的责任，原告罗晓枫不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告派胜房地产公司应当按日计算向原告罗晓枫支付全部已付款万分之一的违约金；6.合同附件六补充条款第三条约定，选择一次性付款或公积金贷款的，原告罗晓枫自行办理产权登记手续，被告派胜房地产公司予以配合。……本合同第十七条第（二）项约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内”，该90日自被告派胜房地产公司取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》之日起计；7.附件条款第一条第4项约定，本合同项下的土地使用年限暂为商住混合50年，现正与政府相关部门协调变更该土地使用年限。被告派胜房地产公司承诺将来原告所办房产证和土地证的使用期限为：住宅70年……。合同签订后，原告罗晓枫支付了购房款，被告派胜房地产公司按约向原告罗晓枫交付了涉案房屋。因房屋存在面积差，涉案房屋的实际价款为773348元。2017年10月20日，宁夏广播电视网络有限公司工程建设部出具证明一份，载明“因大连路广电网络管道不通，造成广电网络无法接入派胜金溪里项目规划红线内，截止2017年7月20日，网络管道终验开始。”2017年10月20日，宁夏中圣通信工程有限公司出具证明一份，证明“……由于大连路三家运营商（电信、移动、联通）无主干线路，造成通信管理局联建办于2016年10月10日才对派胜金溪里项目规划红线内网络工程进行验收，允许接入。但三家营运商大连路主干线路仍然不通，造成派胜金溪里规划红线内网路无法正常接入。经过多方协调，于2017年4月底三家营运商主干线路接入派胜金溪里小区。”2016年12月8日，被告派胜房地产公司换发取得贺兰县德胜商住××区房的不动产权证书。2017年，被告派胜房地产公司将“派胜·金溪里”一期住宅用地土地使用权出让年限延长至70年。2017年7月4日，被告派胜房地产公司取得《贺兰县新建住宅交付使用证》。2018年1月29日，涉案房屋取得《初始登记证书》。2013年11月25日，被告派胜房地产公司与中国银行区分行签订《固定资产借款合同》，约定被告派胜房地产公司向中国银行区分行借款2亿元，借款期限36个月，从实际提款之日起算，实际提款之日为2013年12月5日，2016年12月2日被告派胜房地产公司将全部借款偿还完毕。《固定资产借款合同》以涉案商品房所在的土地使用权设定抵押。庭审后，原告罗晓枫提交说明，明确主张的逾期办证计算期间为2016年10月29日至2018年1月20日。本院认为，原告罗晓枫与被告派胜房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同依法成立并有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告罗晓枫要求被告派胜房地产公司支付瑕疵交房违约金，并以中国人民银行同期贷款利率作为违约金计算标准的诉请，因当事人双方未约定瑕疵交房违约金，且原告罗晓枫也未提交证据证明被告派胜房地产公司瑕疵交房给其造成的实际损失，故对原告罗晓枫的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告罗晓枫要求被告派胜房地产公司支付逾期办证违约金的诉请。首先，涉案《银川市商品房买卖合同》第十七条第（一）项约定“被告派胜房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告派胜房地产公司提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》”，而该合同附件六补充条款第三条又约定“本合同第十七条第（二）项约定的‘被告派胜房地产公司应当在商品房交付使用后90日内’，该90日自被告取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》之日起计”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”的规定，该两条款虽序号不能对应，但结合上下文能够认定该补充条款系对合同第十七条第（一）项的补充约定。据此，计算涉案房屋逾期办证违约责任的起算点应为被告派胜房地产公司实际取得《贺兰县新建住宅交付使用证》起90日，即2017年10月2日；其次，原告罗晓枫主张的违约金，被告派胜房地产公司提出过高，对于被告派胜房地产公司的该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告罗晓枫未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，被告派胜房地产公司在取得初始登记证过程中，按照《借款合同》的约定履行了还款义务，使得案涉国有土地使用权具备解除抵押条件，并积极履行了承诺的将涉案不动产使用年限从50年延长至70年。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，鼓励当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为按原告罗晓枫已付房价款计算,由被告派胜房地产公司按日万分之零点三向原告罗晓枫支付逾期办证违约金。综上，本院支持由被告派胜房地产公司以原告罗晓枫已付房价款773348元按日万分之零点三向原告罗晓枫支付自2017年10月2日之次日至2018年1月20日（原告主张之日）期间的逾期办证违约金，计算为2552.05元（773348元×0.00003×110天≈2552.05元），对超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏派胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告罗晓枫逾期办证违约金2552.05元；二、驳回原告罗晓枫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元（已减半收取），由原告罗晓枫负担700元，被告宁夏派胜房地产开发有限公司负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 夏恒普 二〇一八年十月二十五日法官助理 张红梅书 记 员 侯小韦附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。