河北省承德市双桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）冀0802执异86号 案外人：戴冬梅，女，1963年12月20日出生，满族，住滦平县。 申请执行人：刘玉宝，男，1982年5月20日出生，汉族，住承德市双桥区。 被执行人：陈刚，男，1977年10月26日出生，汉族，住承德市隆化县。 本院在执行刘玉宝与陈刚民间借贷纠纷一案中，案外人戴冬梅提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人戴冬梅称，2014年5月20日，被执行人陈刚将其所有的座落于双桥区桥东飞机场世纪城二期6号楼1-1301室楼房卖给了案外人戴冬梅，双方签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定上述楼房价款为160万元，同时约定了其他权利义务。合同签订后，案外人戴冬梅通过银行转账的形式将上述购房款一次性支付给被执行人陈刚，自此上述楼房的所有权转移归案外人戴冬梅所有。现案外人戴冬梅得知上述楼房被贵院查封，为维护申请人的合法权益，向贵院提出执行异议，申请依法解除对座落于双桥区桥东飞机场世纪城二期6号楼1-1301室楼房的查封，终止对该房屋的拍卖、执行。 申请执行人刘玉宝称，案外人戴冬梅与被执行人陈刚恶意串通签订虚假非法《房屋买卖合同》，其目的是为了逃避强制执行。法院向被执行人陈刚送达（2016）冀0802财保106号民事裁定书，对涉案房屋予以诉前保全。被执行人陈刚没有提出任何异议，没有向法院说明涉案房屋已经售卖给案外人戴冬梅，案外人戴冬梅也没有提出查封异议。法院将评估报告及拍卖涉案房屋的裁定书送达给被执行人陈刚后，被执行人陈刚仍然没有提出任何异议，案外人戴冬梅也没有提出查封异议。2018年7月23日，网络司法拍卖成交后，在法院办公室对涉案房屋等事项曾进行调解，被执行人陈刚在调解中表示愿意以涉案房屋拍卖款偿还申请执行人全部借款后，剩余部分偿还另案当事人，但最终没有达成一致意见。这说明此时涉案房屋还没有出售给案外人戴冬梅。被执行人陈刚与案外人戴冬梅没有真实的买卖关系，在法院调解未果的情况下，被执行人陈刚为逃避执行，与案外人戴冬梅恶意串通，事后补签虚假和非法的合同。从《房屋买卖合同》第十条第2款约定不难看出，涉案房屋始终由被执行人陈刚占有，未向案外人戴冬梅交付。案外人戴冬梅没有占有涉案房屋，没有承担涉案房屋的任何费用，在该客观事实不能改变的情况下，双方在《房屋买卖合同》对此进行了“专业设计”及特别约定。案外人戴冬梅提交的160万元支付凭证，不能证明就是涉案房屋买卖的交易价款。涉案房屋位于承德市，在2014年上半年，该区域市场成交房价平均在每平方米7000元左右浮动，而涉案房屋136.59平方米，被执行人陈刚与案外人戴冬梅之间签订的合同价款为160万元，折算每平方米11713.89元。众所周知，承德市世纪城房价从2016年下半年开始上扬涨价，逐渐涨至每平方米1万元以上，2017年5月份开始限售，2014年5月市场二手房根本没有《房屋买卖合同》约定的价格，该定价远远背离市场价格。《房屋买卖合同》还约定房产过户手续产生的税费由案外人戴冬梅承担，合同签订后由被执行人陈刚无偿使用3年，不收租金，交易行为明显不正常。被执行人陈刚与案外人戴冬梅之间曾经有过这160万元的资金往来，他们才设计初看似真实，而实际虚假的《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第六条约定，双方支付全部价款后权属即刻归案外人戴冬梅所有，双方择时办理有关房产过户手续。即使《房屋买卖合同》真实，这条约定说明未办理过户的原因是买受人戴冬梅自己造成，而非买受人以外的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条、28条规定，即使《房屋买卖合同》真实，案外人戴冬梅因为没有占有涉案房屋，因其自身原因没有办理过户登记手续，导致其异议请求得不到法院支持。 被执行人陈刚未向本院提出书面意见。 经审理查明，刘玉宝与陈刚、潘雪娇民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月17日作出（2016）冀0802财保106号民事裁定，查封了陈刚、潘雪娇所有的位于双桥区。执行中，本院于2017年9月13日作出（2017）冀0802执1348号执行裁定，拍卖该套房屋。另查明，本院于2018年3月9日在隆化县存瑞中学对被执行人陈刚妻子潘雪娇所做的执行笔录中，潘雪娇自认涉案房屋系被执行人陈刚婚前所购，现在由被执行人陈刚亲妹妹一个人居住，其妹妹在滦平县被执行人陈刚的北方驾校上班。被执行人陈刚在本院2018年8月25日的执行笔录中自认涉案房屋现在是龙跃驾校办公场所及被执行人陈刚居住，被执行人陈刚给买房人租金。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人戴冬梅购房后因自身原因没有及时办理房屋过户登记手续，没有占有使用涉案房屋，其异议请求不符合上述司法解释规定的情形。同时，案外人戴冬梅与被执行人陈刚签订的《房屋买卖合同》中关于房屋价格、使用以及租金的约定不符合常理，且与被执行人陈刚及其妻子潘雪娇在执行笔录中自认的事实不一致，《房屋买卖合同》欠缺真实性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断；”本案涉案房屋登记在被执行人陈刚名下，本院查封、拍卖该房屋符合法律规定，并无不当。综上，案外人戴冬梅对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人戴冬梅的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吕文胜 人民陪审员  贾连升 人民陪审员  康凤茹 二〇一八年十月八日 书 记 员  陈 曦 附页： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。” 第三百一十六条规定：“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”