呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2484号上诉人(原审被告)：内蒙古宏泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：高飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁飞飞，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：赫志，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人(原审原告)：内蒙古坤德物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：王贵梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，内蒙古嘉泽律师事务所律师。上诉人内蒙古宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人内蒙古坤德物业服务有限公司（以下简称坤德公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏泰公司的委托诉讼代理人袁飞飞，被上诉人坤德公司的委托诉讼代理人杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回坤德公司的全部诉讼请求;3、由坤德公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决依据《梦溪苑前期物业服务合同》认定宏泰公司支付物业费，系认定事实错误。1、宏泰公司与坤德公司虽签订了《梦溪苑前期物业服务合同》,但签约的目的并不是为了宏泰公司办公用房物业费的约定,而是为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现管理的真空,通过服务合同中未约定宏泰公司办公用房的物业费问题也可以佐证。因此,本案不能按物业服务合同中约定的收费标准计算宏泰公司办公用房的物业费；2、如果按《梦溪苑前期物业服务合同》约束双方,那么坤德公司提供的物业服务，根本不符合该合同第三部分第四条约定服务标准。该条约定的物业服务标准是一级标准,但依据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》一级标准的规范要求,坤德公司仅提供了保洁服务,未提供其他物业服务,而且仅是一个保洁员。显然,坤德公司提供的服务不符合合同约定,因此,如果按合同约束双方,那么宏泰公司有权拒付或少付物业费。一审判决仅审查了合同的真实性,但并未审查坤德公司提供物业服务是否达到约定的标准,显然认定事实错误。二、一审判决认定物业费及电费的数额系错误的。1、坤德公司以梦溪苑6层、7层的总平米数计算物业费总额,但宏泰公司一直强调6、7层不仅仅是宏泰公司一家单位在使用，6层有一家学校在使用,7层有山西商会、会计事务所在使用,所以计算物业费时应依法扣除这三家的相关费用。坤德公司为宏泰公司提供物业服务的仅是保洁工作,每一层都是一名保洁员在服务。在此情况下,7层的保洁员还一直由宏泰公司支付工资,因此,7层已不存在物业费的问题，应扣除宏泰公司支付的保洁员工资。因此,一审法院未尽审查义务,认定物业费数额错误；2、一审认定电费的数额为21591.88元,但一审判决中并未明确坤德公司主张电费的分户方法及计算方法。梦溪苑6、7层各有电表,但并未分户,根本无法计算宏泰公司用电的度数。宏泰公司在一审中已表明电费包含在物业费中,但一审判决却认定电费数额是21591.88元,显然缺乏事实依据及证据支持,因此,一审认定电费数额错误。综上所述,宏泰公司认为一审判决认定事实错误,侵害了宏泰公司的合法权益,请求依法撤销一审判决,改判驳回坤德公司的全部诉讼请求。坤德公司辩称，1、坤德公司与宏泰公司于2012年7月1日签署《梦溪苑前期物业服务合同》，约定由坤德公司为宏泰公司开发建设的梦溪苑小区的业主提供物业服务，2015年12月宏泰公司地址搬迁至坤德公司服务的梦溪苑小区4号楼6层、7层，坤德公司也因此开始为宏泰公司提供物业服务，并且双方签署的物业服务费用确认单也对坤德公司提供的物业服务进行了确认，关于物业服务标准是否符合合同约定,自坤德公司为宏泰公司提供物业服务至今，宏泰公司均未提出异议，也未要求坤德公司提供物业服务标准，因此宏泰公司已经接受了坤德公司提供的物业服务，应当向坤德公司支付物业服务费用。2、涉案的4号楼6层、7层的房屋产权人至今仍属于宏泰公司所有，宏泰公司是否将其中部分房屋出租及出租后物业费及电费如何承担，其并未向坤德公司说明，通过双方签署的物业服务费用确认单可以确认应当由宏泰公司承担相关的物业费及宏泰公司垫付的电费，关于电费的计算标准，宏泰公司已在一审过程中认可坤德公司提供的电表等证据，因此涉及4号楼6层、7层产生的物业服务费用及电费均应当由宏泰公司承担。3、本案不存在恶意串通的情形，自宏泰公司搬迁至梦溪苑小区后，坤德公司尽职尽责的履行了相应的物业服务，并且由专人负责宏泰公司所在楼层的卫生保洁工作，因此宏泰公司的利益并未受到损害，而且坤德公司与宏泰公司尽管存在股东交叉的情形，但本案中宏泰公司并未提供任何证据证明存在恶意串通的情形，坤德公司与宏泰公司签署协议行为可能构成关联交易，但关联交易并非当然的认定合同无效或者存在恶意串通，因此本案不存在恶意串通的情形。综上所述，宏泰公司的诉讼请求没有事实与法律依据，仅是迟延支付物业费用，请求维持一审判决。坤德公司向一审法院起诉请求：1、请求判决宏泰公司向坤德公司支付梦溪苑小区商业4号楼6层及7层的物业费106363.92元；2、判决宏泰公司向坤德公司支付违约金28337.8元；3、判决宏泰公司支付坤德公司为其垫付的电费21673.88元（2015年12月24日至2018年2月24日）；4、判决宏泰公司支付坤德公司为其垫付的垃圾清理费42545.56元（2015年12月24日至2018年2月24日）；5、本案诉讼费用由宏泰公司承担。一审法院认定事实：2012年7月1日，被告宏泰公司（甲方）与原告坤德公司（乙方）签订《梦溪苑前期物业服务合同》，约定由坤德公司为呼和浩特市回民区成吉思汗大街梦溪苑小区普通住宅及配套商业提供物业服务，服务期限五年，自2012年7月1日至业主委员会选聘新的物业服务公司止。第五部分约定物业服务费用，其中配套商业2.2元／平方米／月；物业服务支出包括……（3）物业区域内清洁卫生费用等。第十八条约定合同终止后尚未有新的物业服务企业承接，乙方应继续按本合同约定提供服务，期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。第八部分约定违约责任，其中第二十条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同另对其他权利义务等事项进行了详细约定，双方在合同上盖章予以确认。合同签订后，坤德公司即开始为梦溪苑小区提供物业服务。2018年3月26日，坤德公司、宏泰公司双方就物业服务费用签订确认单，载明以下事项：物业服务内容为《梦溪苑前期物业服务合同》中规定的服务内容及其他服务等，物业服务时间为2015年12月24日至2018年2月24日；电费垫付时间为2015年12月24日至2018年2月24日。双方负责人在确认单上签字予以确认。梦溪苑小区系宏泰公司开发建设的房地产项目，其中商业4号楼房屋产权登记于宏泰公司名下，于2015年9月左右投入使用，6层及7层的建筑面积为2045.46平方米。宏泰公司至今未向坤德公司支付过物业服务费用，双方为此酿成纠纷。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。坤德公司与宏泰公司签订的《梦溪苑前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，坤德公司、宏泰公司应按照约定严格履行各自的义务。坤德公司依约向宏泰公司提供了物业服务，但宏泰公司未按约定支付坤德公司物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故现坤德公司将合同约定的配套商业标准降至2元／平方米／月，主张宏泰公司支付自2015年12月24日至2018年2月24日的物业服务费106363.92元（2045.46×2×26）及违约金28337.8元的诉讼请求，予以支持。关于坤德公司主张的电费，宏泰公司认可电表的真实性，仅辩称电费应包含在物业费中且不能区分整层用户的实际使用度数，一审法院认为，宏泰公司在确认单中认可坤德公司垫付电费，且物业合同并未约定物业服务费包含电费，坤德公司已向供电部门实际支付电费，故对于坤德公司主张电费的计算方法及数额21591.88元，予以认定，故宏泰公司应返还坤德公司垫付的电费21591.88元。关于坤德公司主张的垃圾清运费，未向法庭出示证据，且物业服务合同中约定物业服务费中包含物业区域内清洁卫生的费用，故无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告内蒙古坤德物业服务有限公司物业费106363.92元及违约金28337.8元，合计134701.72元；二、被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告内蒙古坤德物业服务有限公司垫付的电费21591．88元；三、驳回原告内蒙古坤德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2170元，由原告内蒙古坤德物业服务有限公司负担494元，由被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司负担1676元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，宏泰公司提交以下新证据:证据一、坤德公司的章程，拟证明：坤德公司系张厚堂的公司，而宏泰公司也系张厚堂为大股东的公司，所以坤德公司提交的物业费确认单系恶意串通属于无效；证据二、梦溪苑小区商业4号楼6、7层的照片，拟证明：上述楼层除宏泰公司使用外还有朗园学校，山西商会、党群办公室、税务事务所在使用，所以物业电费要扣除四家单位适用的平米数。坤德公司对上述证据的质证意见是：对真实性认可，对其证明目的不认可，坤德公司的章程与宏泰公司的章程可以看出双方公司的股东并非是由张厚堂一人组成，双方均是由多名股东形成的公司，因此宏泰公司陈述的上述公司为张厚堂一人所有，不符合事实。坤德公司依据物业服务合同约定的服务内容，履行相关的物业服务，因此本案并不存在恶意串通的情形，至于4号楼6、7层中其他的除宏泰公司外其他公司的物业使用和电费均是由作为房屋所有权人的宏泰公司出租处置，坤德公司不清楚宏泰公司与相关单位的租赁合同，宏泰公司也未向坤德公司释明物业费与电费向宏泰公司提供的照片中的单位主张。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因坤德公司认可宏泰公司在二审中所举新证据的真实性，故本院予以确认其真实性。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，张厚堂在2018年4月17日前担任宏泰公司的法定代表人。常霓作为宏泰公司的办公室主任，与张厚堂共同在2018年3月26日的宏泰公司办公处物业服务费用确认单上签字。本院认为，《物业管理条例》第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主。《物业管理条例》第七条第五项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。本案中，涉案梦溪苑小区系宏泰公司开发建设的房地产项目，该小区商业4号楼房屋产权亦登记于宏泰公司名下，故该小区商业4号楼的物业服务费应由宏泰公司交纳。宏泰公司认为该商业4号楼有其他单位也在使用、不应由宏泰公司承担全部物业费的上诉理由不能成立。宏泰公司时任法定代表人张厚堂在2018年3月26日的宏泰公司办公处物业服务费用确认单上签字并注明情况属实，应当认定宏泰公司认可了该确认单的内容，该确认单明确了坤德公司提供的物业服务内容、服务期间和电费垫付期间，故坤德公司已经按照坤德公司与宏泰公司签订的《梦溪苑前期物业服务合同》的约定，为宏泰公司提供了物业服务，宏泰公司认为本案不能按物业服务合同中约定的收费标准计算宏泰公司办公用房的物业费、坤德公司提供的物业服务不符合合同约定且电费数额计算错误的上诉理由不能成立。综上所述，宏泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3430元，由上诉人内蒙古宏泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 臻审判员 韩 韬审判员 靳宝维二〇一八年十月十八日书记员 张 珮