上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初14205号原告(反诉被告)：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：彭心旷，总经理。委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海建侑信贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：邹小玲，总经理。委托诉讼代理人：苏扬，上海市百汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟明，上海市百汇律师事务所律师。第三人：上海金罗店开发有限公司，住所地上海市沪太路XXX号。法定代表人：任晓威，董事长。委托诉讼代理人：孙红妍。原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人上海金罗店开发有限公司参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海美兰湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人苏贇春、王慧、被告上海建侑信贸易有限公司的委托诉讼代理人苏扬、徐伟明、第三人上海金罗店开发有限公司的委托诉讼代理人孙红妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海美兰湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、要求被告搬离上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋租金及使用费(2018年1月31日之前拖欠租金是9,925元，从2018年2月1日起，按照每月14,275元计算，支付到实际搬离之日)；4、迁出之时要求被告据实结清水费和电费；5、被告已经支付的押金5,000元用以抵扣所欠的上述费用。事实和理由：2011年4月，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区989弄18号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为3年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。嗣后，系争房屋的房地产权利变更为原告。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，形成了不定期租赁合同关系。原告已经收取被告押金5,000元。由于双方系不定期租赁法律关系，故原告有权随时解除合同，原告也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬迁义务，故涉讼。上海建侑信贸易有限公司反诉并辩称，原告的主体不适格，与被告签订合同的是第三人金罗店公司；金罗店公司是中外合资企业，当时最大股东是罗店镇资产管理公司，根据规定，如果资产转移，应在上海交易所进场交易，但被告没有查询到进场交易，据此被告认为金罗店公司和原告的转让是不合规的。2018年1月1日到目前的租金的确没有交付，但被告在2018年3月、4月、5月都要去交，是原告拒收并要求腾出。押金的确支付了5,000元。被告和第三人签订的合同中约定的租赁使用面积是469.3平方米，而原告提供的产证上对应被告承租的房屋面积为400.27平方米，相差了69.03平方米，故被告认为应该按照400.27平方米来计算租金。自2011年被告和金罗店公司签订合同开始起被告就要求返还多收取的租金，之前金罗店公司没有向被告提供过产权证，诉讼之后被告才知道面积的差异。据此，被告反诉要求：1、判令返还履行保证金5,000元；2、要求反诉被告返还反诉原告多收的租金109,409.35元；3、要求反诉被告支付反诉原告装修费58万元。上海美兰湖商业管理有限公司针对反诉辩称，关于面积的问题早在被告实际接受房屋时就发现了，实际使用面积是400.27平方米，之后双方进行过协商，但是被告仍要求承租，并不要求变更租金，也根据合同约定的租金标准长期支付租金未提出异议。另外，不同意要求赔偿装修损失的请求，合同已经到期，不存在装修补偿的问题。第三人上海金罗店开发有限公司述称，上海金罗店开发有限公司于2014年期间分立了四个公司，其中包括原告和第三人，在分立公司期间也登报公示过。2014年3月，正式出具了分立批复，也签订了分立协议，其中涉及到美兰湖的商业管理部分都划归到原告名下。关于原被告的争议由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2011年4月，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为3年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。2016年5月14日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为原告。2018年3月22日，原告向被告发函，载明，原告将于2018年对北欧风情商业街做整体调整，故正式通知被告原告将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。2018年7月3日，原告向被告发出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。本院认为，被告与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为原告，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故原告作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在原、被告双方的租赁合同到期后，原告在2018年3月发出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，原告又发函正式提出解除合同。原告所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求被告迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于被告仍实际占用系争房屋，故原告要求比照租金标准由被告支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。原告所收取的押金应在合同解除后返还给被告，其要求一并抵扣被告欠付的租金、使用费，于法不悖，本院一并予以处理。另，系争租赁合同中明确约定租赁期满承租人必须恢复房屋原状并将添置的设施拆除，不损害房屋结构，出租方不作赔付和补偿。故被告反诉要求原告支付装修补偿金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。关于被告反诉要求返还多收取的租金问题，本院认为，被告庭审中自认于签订合同后实际取得商铺时就发现了面积有差异的问题，但自2011年起租日至今长达7年多的承租期间内，被告一直按照合同约定的租金标准付租，被告对抗辩称的面积差问题未能提供证据证明其曾提出过质疑，据此，从被告的客观行为可以反映出其接受了面积存在差异的现实并同意对租金标准不作变更。因此，对于被告要求返还多支付的租金的请求，本院认为其依据不足，本院难以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋订立的租赁合同法律关系；二、被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司；三、被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司支付租金及使用费(2018年1月31日之前拖欠租金为9,925元，从2018年2月1日起，按照每月14,275元计算，支付到实际搬离之日)；四、被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司在返还上述房屋同时，与原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；五、被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司已支付的押金5,000元，用以抵扣所欠的上述费用；六、被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,484元，反诉案件受理费5,296元，均由被告(反诉原告)上海建侑信贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年十月二十九日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。