重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0233民初6339号 原告：邓忠华，男，生于1970年4月1日，汉族，住重庆市忠县。 原告：秦兴珍，女，生于1970年1月27日，汉族，住重庆市忠县。 二原告共同委托代理人：桂学培，男，生于1957年6月7日，汉族，住重庆市忠县，特别授权。 被告：重庆市忠县石宝房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇忠州大街巴王路31号，统一社会信用代码91500233709319457J。 法定代理人：谢运菊，董事长。 委托代理人：龙伯彪，该公司职工，特别授权。 委托代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，一般授权。 原告邓忠华、秦兴珍与被告重庆市忠县石宝房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年8月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员黎卫民独任审判，并于2018年8月23日、9月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人桂学培，被告委托代理人龙伯彪、谭祥军到庭参加了诉讼。经本院准许，原、被告双方于2018年9月7日至10月6日进行庭外和解，但逾期未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2018年12月31日前为其办理不动产权证；2、判令被告将原告缴纳的房屋大修基金上交不动产登记处；3、判令被告赔偿原告逾期办证违约金12465.72元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2011年1月与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的“XX花园”商品房一套，双方在合同中约定交房后60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单和违约责任，但被告至今未依约履行办证义务。 被告辩称，原告诉称购房情况属实，他公司也将原告方缴纳的大修基金上缴给了房管部门，办理房屋产权证应由双方向房屋登记机关提出申请，但原告方并未委托被告办理，且原告已实际入住购买的房屋，逾期办证并未给原告造成损失，故请求驳回原告要求其承担逾期办证违约金的诉讼请求。 经审理查明，2011年11月26日，原告邓忠华、秦兴珍夫妇与被告重庆市忠县石宝房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方（被告）将座落于重庆市忠县XX镇“XX花园”，建筑面积86.65平方米（套内建筑面积78.57平方米）的三室一厅普通商品住房一套出售给乙方（原告），金额为164564元；甲方应当于2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金；乙方应在办理商品房合同登记备案后3日内，将办理本商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记所需乙方提供的资料提供给甲方，如乙方未能在约定期限内将办理登记所需乙方提供的资料提供给甲方，甲方不承担违约责任。该合同签订后，原告依约履行了付款义务，也接收房屋并投入使用，但被告至今未能按约定向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，致原告至今未能取得《房地产权证》。 另查明，被告重庆市忠县石宝房地产开发有限公司于2008年12月29日经忠县建设委员会批准取得“XX花园项目”建设用地规划许可证；2010年8月26日取得“XX花园”1-5号楼建设工程规划许可证，2010年12月29日取得“XX花园”1-5号楼建设工程施工许可证；2014年9月10日，取得了“XX花园项目”房地产总证。 上述事实，有原、被告委托代理人的庭审陈述及原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、收款收据，被告提供的土地使用权出让意向协议书、成交确认书、重庆市企业投资项目备案证、施工合同备案申请表、商品房销（预）售明码标价备案证明、重庆市工商行政管理机关格式合同备案受理单、重庆市工商行政管理机关合同文本备案通知书、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、房地产权证（总证）等证据在案佐证，故本院予以认定。 庭审中，被告抗辩其已将原告缴纳的大修基金上缴给了房管部门，该工程项目也取得了房屋总证，故可以为每个业主分别办理房地产权证，而逾期未能办理房地产权证是因政府调整规划和原告方未向其提交身份证、户口本、结婚证等相关资料导致，现同意由原告垫付办证费用后代为协助办理房地产权证；原告已实际入住购买的房屋，逾期办证行为并未给原告造成实际损失，故请求驳回原告要求其承担逾期办证违约金的诉讼请求。被告为证明其抗辩理由成立，向本院提交了以下证据予以证明： 1、重庆市物业专项维修资金专用收据，拟证明其已将原告缴纳的房屋大修基金上缴给了忠县房地产管理所； 2、忠县人民政府关于同意XX镇XX街XX地块国有建设用地使用权实行公开出让的批复、忠县规划局关于撤回XX花园规划许可的函、关于重庆市忠县石宝房地产开发有限公司XX花园项目相关情况汇报，拟证明是因政府调整规划，导致其不能按原设计、规划正常完成项目建设，引起公司财务困难，无资金为原告等人办理房地产权证。 经庭审质证，原告对被告提供的上述证据的真实性表示无异议，并当庭撤回“判令被告将原告缴纳的房屋大修基金上交不动产登记处”的诉讼请求，但主张自己在与被告签订购房合同时就已经向被告提交了身份证、户口本、结婚证等相关资料，否则当时就无法签订购房合同，逾期办证完全是被告的过错导致，政府调整规划与能否办证无直接的因果关系，故不能免除被告承担逾期办证违约金的责任。 本院认为，依法成立的合同，对双方均具有约束力，合同双方均应严格遵守，否则有违诚实信用原则。依照原、被告签订的商品房买卖合同约定：“乙方应在办理商品房合同登记备案后3日内，将办理本商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记所需乙方提供的资料提供给甲方。”被告在办理商品房预购登记时，即应要求原告提交办证所需相关资料，而合同约定标的早已交付使用，现被告未提供办理“房地产权证”所需资料与办理“商品房预购登记”所需资料不一致或确系原告未提供办证资料导致办证不能的相关证据，故本院对其抗辩办证不能系原告导致的理由不予采纳。国家行政机关调整规划系相关职能部门履行行政管理职责所作出的行政决定，与原告诉请的办理“房地产权证”并无直接的因果关系，且被告亦自认“总证”已办理，原告垫付办证费用后可代为协助办理房地产权证，故也不能由此认定办证不能非被告原因导致。 依照原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应当严守信用，严格履行合同义务，在2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，并在本商品房实际交付使用之日起60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请和相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期则应按日支付原告已付房价款万分之0.5的违约金。现被告逾期未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，导致原告无法取得所购商品房《房地产权证》，其行为已构成违约，故被告依法应当承担违约责任。 被告抗辩房屋已交付原告使用，未给原告造成实际损失，且公司财务困难，请求免除违约金。如前所诉，被告已构成违约，其依法应当承担违约责任，故本院对其请求免除违约金的理由不予采纳。但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，人民法院可以实际损失为基础对当事人主张的违约金予以适当调整。 首先，关于原告的实际损失及预期利益问题。因该房屋已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料；其次，关于履约情况及被告的过错程度问题。因原告付款和被告交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为被告履约的附随义务，且被告也同意在原告垫付费用的情况下积极协助原告办证。综合以上因素，本院根据原告缴纳的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并参照本辖区内同类纠纷的处理情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金数额的30%为宜，即按日支付已付房价款万分之0.5违约金的30%，期限从2014年9月1日起至被告取得土地房屋登记机构出具的办理房地产权证登记受理单之日止。 综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。因原告已依约履行相关义务，而被告不守信用，未依照合同约定时间完备办理房地产权证的相关资料，取得办证部门的登记受理单，属于违约行为，故其依法应当承担相应的违约责任。原告要求被告在2018年12月31日前为其办理《房地产权证》，因办证系国土房管部门的具体行政行为，应由其依据相关规定、程序办理，非被告单方意志就能够完成，且不符合双方所签订合同“在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”约定的“取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”这一要件，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告重庆市忠县石宝房地产开发有限公司支付原告邓忠华、秦兴珍逾期办理房地产权证的违约金（从2014年9月1日起至土地房屋登记机构出具办理房地产权证登记受理单之日止，按购房款总额164564元每日万分之0.5的30%计算）； 二、驳回原告邓忠华、秦兴珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116元，法院减半收取的58元，由被告重庆市忠县石宝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接到本院第三人民法庭领取《预交上诉费通知书》，并在重庆农村商业银行忠县支行汝溪分理处预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  黎卫民 二〇一八年十月十五日 书记员  张凯旋