福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5062号 上诉人（原审被告）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内，统一社会信用代码91350581705226747G。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋梅，福建侨声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄莉婷，女，1979年8月23日出生，汉族，住石狮市。 委托诉讼代理人：邓珉，广东穗江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，广东穗江律师事务所律师。 上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）因与被上诉人黄莉婷商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪富华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄莉婷原审诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：一、《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税，属买受人所接受的明码标价商品房价款，不属于标价之外加价行为，不违反《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）规定。豪富华公司核定收取的商品房销售价格加上买受人承担的营业税及变压申请、水电开户等费用，远远低于石狮市相邻小区的商品房销售价格。二、《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税的核定价格方式，不违反强制性法律规定，认定条款无效缺乏法律依据。虽然《中华人民共和国营业税暂行条例》规定豪富华公司为营业税纳税人，但因双方已经约定购房价款中不含营业税价款并约定由买受人承担，该约定并未加重买受人的负担。综上，《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》关于营业税款、水电配套公共设施费用没有计入购房价款，由买受人承担的约定，没有违反国家强制性法律规定，不属于提供的格式合同免除豪富华公司责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利的格式条款，原审判决认定合同相关条款无效是错误的。三、豪富华公司无须退还黄莉婷水电分摊费5000元。豪富华公司收取的5000元是黄莉婷依照《商品房买卖合同》附件三第十条应支付的水电分摊费，豪富华公司无须返还。四、黄莉婷未依照《商品房认购协议书》第二条约定向豪富华公司支付营业税，办理完税证明，豪富华公司无须协助黄莉婷办理商品房不动产权登记。 黄莉婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 黄莉婷向一审法院起诉请求判令：1.豪富华公司退还违法收取的水电分摊费5000元；2.豪富华公司协助黄莉婷办理晋江市宏德时代广场9幢106-2、506、606房产的土地使用权和房屋所有权登记手续；3.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求黄莉婷承担水电分摊费条款无效；4.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效。 一审判决认定事实：黄铮鸣代黄莉婷于2005年10月12日与豪富华公司签订商品房认购协议书，黄莉婷与豪富华公司于2007年8月18日就认购协议书的其中三套房产签订商品房买卖合同，约定黄莉婷向豪富华公司购买晋江市宏德时代广场9幢106-2、506、606房产。合同签订后，豪富华公司向黄莉婷收取水电分摊费5000元。豪富华公司已于2017年3月27日就诉争房产办理开发项目首次登记证明，于2017年4月8日在泉州晚报刊登《办理商品房产权登记通知》。 一审法院认为，第一，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分。故黄莉婷要求豪富华公司退还水电分摊费5000元，予以支持。第二，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。黄莉婷与豪富华公司签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书。该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由黄莉婷承担，豪富华公司在代办产权证时，由黄莉婷直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，买房人为契税的纳税人。黄莉婷应向税务主管部门缴纳契税，但黄莉婷、豪富华公司可以约定由黄莉婷支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。黄莉婷、豪富华公司在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了黄莉婷的责任，应认定无效。豪富华公司不能依此约定要求黄莉婷承担营业税。第三，关于豪富华公司是否已履行协助办证义务的问题。豪富华公司协助办理相关权属登记的义务，不仅包括将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而且因销售不动产统一发票是买房人办理相关权属登记的必要材料，向买房人交付销售不动产统一发票也是协助办证的义务。豪富华公司已履行了向产权登记机关办理首次登记，且通知业主办理产权登记的义务。从黄莉婷提供的商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）合同可以看出，黄莉婷依约支付了晋江市宏德时代广场9幢506、606号房产的首付款，并以按揭贷款的方式支付了购房余款。黄莉婷已履行了支付上述两处房产的购房款义务，但豪富华公司未能举证证明已将销售不动产统一发票交付给黄莉婷，应认定其尚未履行完上述两处房产的协助办证义务，故黄莉婷要求豪富华公司应协助办理完上述两处房产土地使用权和房屋所有权登记手续，予以支持。经黄莉婷、豪富华公司确认，黄莉婷尚欠晋江市宏德时代广场9幢106-2房产的购房款7万元。双方在承诺书中约定尚欠房款待办理产权证时结清，则黄莉婷未付清房款前，豪富华公司不负有该房产的协助办证义务。故黄莉婷要求豪富华公司应协助办理晋江市宏德时代广场9幢106-2房产的土地使用权和房屋所有权登记手续，不予支持。综上所述，黄莉婷、豪富华公司签订的商品房预售合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效，黄莉婷要求豪富华公司退还水电分摊费5000元，予以支持。双方就诉争房产签订的商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。黄莉婷要求豪富华公司协助办理晋江市宏德时代广场9幢506、606号房产的土地使用权和房屋所有权登记手续，予以支持。黄莉婷的其他请求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国价格法》第十三条、第四十一条规定，判决：一、确认黄莉婷与石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效；二、石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还黄莉婷水电分摊费5000元；三、确认黄莉婷与石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效；四、石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助黄莉婷办理晋江市宏德时代广场9幢506、606号房产的土地使用权和房屋所有权登记手续；五、驳回黄莉婷的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。双方在二审期间共同确认案涉商品房交房时间为2012年4月25日。 本院认为，黄莉婷与豪富华公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因该协议对商品房的基本状况、交付使用条件、办理产权登记相关事宜、开发商违约责任等商品房买卖的主要事项均未作约定，应认定该协议系当事人为将来订立正式的商品房销售合同（即本约）而作的预先安排，并非最终确认，故该协议为预约合同，自当事人签订本约之日起对当事人不再具有约束力。黄莉婷与豪富华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因《商品房买卖合同》未对营业税的负担进行特别约定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，故案涉房产的营业税依法应由豪富华公司承担。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。黄莉婷与豪富华公司在《商品房买卖合同》附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。一审判决豪富华公司退还黄莉婷水电分摊费5000元，并无不当，应予维持。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉商品房交付时间为2012年4月25日，豪富华公司负有协助黄莉婷办理相关权属登记的义务，豪富华公司不仅应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且因销售不动产统一发票是黄莉婷办理相关权属登记的必要材料，向黄莉婷交付销售不动产统一发票也是协助办证的义务。豪富华公司虽已向产权登记机关办理首次登记，且通知业主办理产权登记的义务，但其未能举证证明其已将上述销售不动产统一发票等交付黄莉婷，尚未履行完协助办证的义务，故黄莉婷要求豪富华公司协助办理土地使用权和房屋所有权登记手续，予以支持。 综上所述，豪富华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决关于认购协议书的效力认定错误，予以纠正，其他部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初2603号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初2603号民事判决第三项、第五项； 三、驳回黄莉婷一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，由黄莉婷负担20元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担80元；二审案件受理费100元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  黄有志 二〇一八年十月十九日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。