广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初20812号原告深圳自如友家资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，注册号440301113120437。法定代表人单一刚。委托代理人李飞，男，汉族，1990年4月12日出生，住址甘肃省永昌县，该公司员工。委托代理人曾晓微，女，汉族，1992年7月24日出生，住址广东省潮安县，该公司员工。被告任莉，女，汉族，1963年3月18日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人黄蔚斌，广东华商律师事务所律师。上列原告深圳自如友家资产管理有限公司诉被告任莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李飞、曾晓薇，被告的委托代理人黄蔚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月15日，原告与被告签订《资产·管理服务合同》，并依照合同约定于2017年2月17日将××区××栋××交由原告管理。因小区拆迁棚改导致合同无法继续履行，原告多次沟通被告承担违约金，被告拒不配合，遂诉至法院，请求判令：1、被告依照合同约定返还折旧费41703元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、资产管理服务合同未成立，不能以该合同作为确定原被告双方权利义务的依据。在本案中原告提交的资产管理服务合同是通过自如管家、微信APP上进行操作而生成的，被告从未签署过任何的纸质合同，根据电子签名法以及相关法律的规定，原告应当提供权威机构的相关证明，证明协议符合不可再生的时间戳数据、不可伪造的CA证书等标准，以此证明资产管理服务合同是原告与被告本人于2017年2月15日当天正式签订的协议且未经篡改，否则不得作为本案审理的依据。二、原、被告双方事实上成立不定期的租赁合同关系，应当按照合同法的规定确定双方的权利义务。三、涉案房产属于××区旧住宅区改造项目，原、被告双方就涉案房产的租赁合同关系因不可抗力而解除，不应当由被告承担违约责任。在本案中原被告双方于2017年2月即已就涉案房屋建立租赁合同关系，双方对棚改项目均有耳闻，但相关棚改进度并未真实正式公布，直到2017年的6、7月份该项目才开始意愿征集，8月份相关部门出台了补偿细则，9月份正式启动签约，12月份房屋搬迁补偿安置协议生效并且正式启动搬迁。因此原告不能继续承租涉案房产，是因为政府行为而致使不能实现合同目的，属于合同的法定解除情形双方可以解除合同，并且因不可抗力不能履行合同的，应当免除相应的责任，不应当由被告承担违约责任。四、租赁合同解除后，对于原告因装饰装修未形成附合的可由原告予以拆除，已形成附合的按公平原则进行分担。在本案中原告对涉案房产进行装修改造，并且新配置了诸如空调、洗衣机、热水器等设施，对于可以搬走的设施原告应当予以拆除，且事实上该部分设施均已搬移至华富村拆迁指挥部，均可由原告直接收走重新利用，而对于其他附和的部分原告应当予以举证相应的金额，由原、被告双方按照公平原则予以分担。另外，被告为搬迁上述物品还额外支付搬迁费用2000元，该部分费用应当由原告承担。五、原告存在拖欠租金的行为，原告接收涉案房产后，于2017年2月21日、5月26日、6月26日，7月25日、8月25日、9月25日、10月25日结算当月租金每个月4950元，但事实上涉案房产从2017年2月份交付给原告以后直到2017年12月19日才被深圳市福田区××区改造项目现场指挥部贴上封条，正是因政府行为而导致合同达到法定解除的条件合同解除。因此，原告应当向被告支付11月份以及12月中旬以前的租金合计8580元，但原告最后只支付至2017年10月份的租金就没有再支付了，因此原告应当支付欠付的租金并承担相应的违约责任。经审理查明，2017年2月15日，原、被告双方通过原告“自如管家”微信账户签订《资产管理服务合同》（以下简称“服务合同”），约定被告委托原告管理运营的房屋位于深圳市××××（以下简称“案涉房屋”），被告授权原告对标的资产进行经营出租供他人居住使用，管理期间为2017年2月17日至2022年8月15日止。服务合同第2.1条预期收益约定：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4950元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增5%；第2.2条空置期约定：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，被告同意承受首个管理周期70天的空置期；第2.7条结算方式约定：双方认可自2017年4月28日开始计算收益，每个履约年度内每一个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。服务合同第3.1条标的资产的装修改造约定：管理期间内，被告同意原告对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新……；第3.2条标的资产的配置设施约定：管理期间，原告会为标的资产购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权为原告所有，在管理期间，若非原告原因造成新配置设施的损毁，原告有权从相应责任人处获得相应赔偿；第3.3条标的资产装修配置设施的处置约定：合同到期或解约，被告应向原告支付新配置设施的损失费【损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数）】，原告应将相应配置设施交由被告代为处置，原告应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态；第3.4条约定：鉴于原告合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定原告无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可，本协议第3条涉及费用的具体金额以原告提供的相关数据为准。服务合同第6.2.(b)条约定：不履行本协议约定的义务，或因被告或者其他与被告有关的任何第三方的行为，影响原告对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，被告仅承担向原告支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7.2（1）、7.2.（2）条。服务合同第7.2条被告违约责任约定：被告违反本合同6.2（1）约定导致原告单方解除合同，被告应向原告支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿原告相应损失：（1）装修损失费，为标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）、（2）新配置设施损失费，为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以原告提供的数据中确定的项目和费用为准。此外，服务合同还就双方的其他权利义务进行了约定。服务合同签订后，被告依约将案涉房屋交给原告管理，原告亦根据合同约定对案涉房屋进行了装修并用于对外出租。2017年11月份，因政府要对××片区进行拆迁改造，被告通知原告在2017年12月底前搬离，原告于2017年12月2日搬离案涉房屋，但因被告不同意向原告支付装修和配置物品折旧费用，双方产生争议，原告遂将被告诉诸本院。原告主张因对标的资产进行装饰装修及资产配置共支付49656.89元，原告提交了由北京火河科技有限公司、连云港友泰家居有限公司、深圳鹏祥嘉城物业管理有限公司、深圳市斯凯希环保科技有限公司、深圳市口碑王家居安装服务有限公司、深圳市蓝海远航贸易有限公司、深圳毫米装饰有限公司等七家公司出具的费用清单（或证明）用以证明上述损失。原告主张的49656.89元中包含有深圳××装饰有限公司出具的一张884.05元费用清单，该清单是原告在庭后提交，被告认为超过举证期不予质证。原告在庭后明确其诉讼请求为41133.32元。截止2017年12月2日，原告管理期限内未使用的天数为1716天，管理期限内总天数为2005天，根据合同约定计算出折旧比例为85.59%，原告主张的折旧比例为85.49%，该比例低于合同约定的实际折旧比例，本案计算中以原告主张的折旧比例为准。本院认为，原、被告双方签订的《资产管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。在服务合同履行过程中，由于案涉房屋拆迁改造，服务合同无法继续履行，原告于2017年12月2日搬离了案涉房屋，根据服务合同第6.2.(b)条的约定，因政府拆迁导致原告无法继续使用标的资产的，被告应当向原告承担支付装修损失费和新配置设施费的违约责任。原告主张被告支付装饰装修和配置物品的折旧费用41133.32元包含由深圳××装饰有限公司出具的884.05元装修费用损失，因该清单是原告在庭后提交，被告不予质证，故本院对该证据不予采纳，原告可就该损失另循法律途径解决，扣除该费用折旧后的金额755.77元（884.05元×85.49%），原告主张的装修损失费和新配置设施费损失共计40377.55元，该损失被告应赔偿给原告。被告答辩称案涉合同不成立，没有依据，本院不予采信。被告还辩称政府拆迁属于不可抗力事件，其不应当向原告承担违约责任，但因双方在服务合同中已经明确约定了因包括政府拆迁在内第三方原因导致合同无法履行的，被告仍应向原告承担违约责任，被告再以此为由主张其不应当承担法律责任，没有依据，本院不予支持。被告主张的原告拖欠租金及搬迁费用，因被告对此没有提出反诉，故本院对该问题不予处理，被告可另行起诉向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告任莉应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳自如友家资产管理有限公司支付房屋装饰装修和购置物品的折旧费用共计40377.55元；二、驳回原告深圳自如友家资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费843元（原告已预交），由原告负担15元，被告负担828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年十月三十一日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。