上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初38759号原告：上海中控置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道100号70层办公BCDE室。法定代表人：孙兆甫，总经理。委托诉讼代理人：王红伟，北京安科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。被告：国华人寿保险股份有限公司，住所地湖北省武汉市，经营地上海市浦东新区。法定代表人：刘益谦，董事长。委托诉讼代理人：刘福霞，女。委托诉讼代理人：王铸，男。原告上海中控置业有限公司(以下简称中控置业公司)诉被告国华人寿保险股份有限公司(以下简称国华人寿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月5日组织双方进行证据交换，之后又于2018年9月25日、2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告中控置业公司的委托诉讼代理人王红伟、吴海泉(未参加第一次证据交换)，被告国华人寿公司的委托诉讼代理人刘福霞、王铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中控置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告自2017年3月26日起至2018年2月25日止已经交付的房屋租金及其增值税人民币(以下币种同)5,727,799元；2、判令被告退还原告交付的保证金2,284,598元；3、判令被告支付违约金2,284,598元。事实与理由：原、被告于2017年1月27日签订《国华人寿房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定原告租赁被告坐落于上海市浦东新区世纪大道100号环球金融中心70层BCDE室(以下简称系争房屋)用于办公。同日，原、被告及上海环球金融中心有限公司(以下简称环球金融公司)就上述租赁合同进一步签订了《关于租赁的三方协议》。原告在使用系争房屋过程中，工作人员出现头晕、胸闷、咳嗽、作呕等不适症状。2018年3月30日，经环球金融公司确认，系争房屋多处空调进出风口在内装时被封堵，完工后未拆除；有一防火阀门被关闭，信号未到防灾中心。因系争房屋存在严重的安全生产隐患及消防安全隐患，且《房屋租赁合同》约定对系争房屋进行维修系被告的义务，原告曾分别于2018年4月20日、2018年5月8日与被告就系争房屋存在的问题进行了协商沟通。被告却在双方协商过程中且未对系争房屋进行维修的情况下，于2018年5月23日下午向原告送达了《解除合同通知书》，要求原告尽快搬离自有物品。原告与被告于2018年5月28日上午再次谈判未果后，被告通过环球金融公司于2018年5月29日起拒绝原告再进入租赁房屋。原告认为，被告将存在严重安全隐患的房屋交付原告使用，不履行维修义务而仅要求原告支付租金，缺乏事实和法律依据，被告违约解除合同应当承担违约责任，故诉至法院，要求判如所请。被告国华人寿公司辩称：首先，被告按约将系争房屋交付原告使用。原告自2018年2月26日起未支付租金，根据合同约定，被告有权解除合同。2018年5月23日，被告向原告发出解约通知，给予原告两天异议期，原告并未提出异议，故双方之间租赁合同于2018年5月25日解除。由于原告原因导致合同解除，故原告要求退还租金，并由被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。同时，根据合同约定，被告欠付租金15天以上的，保证金应当没收。其次，针对原告提出的房屋质量问题。原告对系争房屋进行查看，对房屋现状予以认可，被告交付的房屋符合约定。现原告在系争房屋使用一年之后才提出房屋有问题，且在不付租金的情况下提出，被告不予认可。如果原告认为房屋质量有问题应该立即搬离，并要求解除合同。但原告仍持续占有使用房屋，经过被告发出解除函后才搬离，不符合常理。被告对出风口进行检测，有一处回风口被塑料袋绑上，但主要风口完好，可以保证整层楼面的通风能力，空气质量也符合使用标准。期间，被告要求去维修，但原告认为被告施工方案过于粗糙，拒绝维修。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2017年1月27日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，其中约定，租赁面积1019平方米，租赁期自2017年3月26日至2020年3月25日，始交租金日为2017年3月26日；日租金为16元/日/平方米，增值税为0.8元/日/平方米，月租金为495,913.33元，增值税为24,795.67元；保证金指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方支付的保证金，租金保证金为2,082,836元，管理费保证金201,762元，合计2,284,598元；在租赁期内，除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每个公历月的第25天或之前一次性足额支付下一个公历月的租金、管理费及增值税；在租赁期内，如甲方擅自解除合同的，则甲方应向乙方支付相当于保证金金额之违约金，并向乙方无息返还已支付的保证金；乙方单次拖欠本合同项下的租金、管理费或增值税超过15个工作日的，甲方有权单方面解除合同，乙方支付的保证金不予退还。合同附件四“恢复原状标准”空调排烟换气设备约定中约定，空调设备的内部系统空调机供给室外空气，换气能力：约5m3/㎡·h。同日，原、被告及环球金融公司签订《关于租赁的三方协议》。2018年4月4日，系争房屋的物业管理单位向原告发送电子邮件，称：“贵司反映办公室内身体不适，接报后大厦汇同多部门至现场对空气环境进行测量并打开天花察看设备工作情况。检查情况如下：1、贵司室内二氧化碳含量不足600PPM，远低于国家标准1000PPM。2、有一防火阀门被关闭，信号未到防灾中心。3、多处空调进出风口在内装修时被封堵，完工后未拆除。4、两处天花需要加开点检口方可检查。根据检查内容目前已做以下应对：1、因空气内二氧化碳含量正常，表示空调工作正常。如贵司室内疑有其他有害气体，可自行安排第三方检测公司检测，以便找到室内污染源。2、防火阀现已手动开启，信号问题需要大厦施工单位后续跟进施工。3、4、需要内装公司进行施工，贵司可与房东国华人寿进行磋商。”该邮件同时抄送给了被告。2018年4月20日，被告向原告发送电子邮件，告知原告施工方案：“关于70F回风口保护拆除点检口开设施工流程：1、周六AM09：00～AM10：00，需开始检修口位置现场养护；2、周六AM10：00～AM18：00，检修口开口、回风口保护拆除，检修口安装(有粉尘/气味)；3、周日AM09：00～AM12：00，天花涂料修补(有粉尘/气味)；空调保护已拆除，安排物业工作日空调进行调试；4、下一周周六AM09：00～AM12：00，天花涂料修补(有粉尘/气味)。人员：3～4人。”2018年4月26日，被告向原告发出《催缴函》，催讨2018年2月26日起暂计至2018年4月26日止的租金及滞纳金。2018年4月27日，原告向被告发出《关于催缴函的回函》，称维修方案简单粗糙，要求被告妥善解决通风换气系统存在的问题。2018年5月8日，原、被告就《房屋租赁合同》履行中涉及的问题沟通协商未果。2018年5月22日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称解除双方签订的《房屋租赁合同》。若原告对本解除合同有异议，可以在收到或该通知送达之日起2日内提出书面异议，并同被告达成书面处理协议。否则，视为被告已放弃异议权，认可该解除合同通知。被告于2018年5月23日收到该解除通知书。2018年5月25日，原告向被告发送邮件，表示对《解除合同通知书》提出异议，提及关于中央空调附属换气系统堵塞问题，表示被告于2018年4月20日出具维修方案，在2018年5月8日沟通中，被告同意改建，2018年5月9日被告回复无需改进。原告认为被告的维修方案简单粗糙，希望被告撤回《解除合同通知书》，并建议双方于2018年5月28日再次面谈。同日，被告回复邮件，告知原告异议无法接受，被告将按解除合同处理，通知物业于下周一停止原告出入卡权限，请原告尽快搬离。2018年5月28日，原告向被告发送电子邮件，要求给予一周时间(2018年5月29日至2018年6月4日)进行搬离。次日，被告回复，要求原告在2018年5月31日前完成物品搬离工作，否则所有物品视为遗弃物处理。2018年5月29日，上海市浦东新区公安消防支队向被告发出《责令限期整改通知书》，告知被告单位(场所)存在“消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效”的消防安全违法行为，要求被告于2018年6月12日前改正。2018年8月15日，原告向政府有关部门反映“上海环球金融中心70层BCDE室存在安全生产隐患和消防安全隐患”和“未能收到安监有关部门对5月28日信访举报事项回复”的问题。上海市浦东新区安全生产监督管理局接报后进行了调查，于2018年9月25日向被告出具《关于中控置业有限公司信访举报相关事项的回复》，该局称，一、其于2018年6月1日接到被告5月28日的举报信件后，已派单给陆家嘴街道安监所处置，该所调查处置后于2018年6月28日上午电话回复了举报人。二、浦东公安消防支队于2018年5月29日针对系争房屋防火阀故障问题向业主方(即被告)开具了《责令限期改正通知书》，被告于2018年5月29-30日完成了整改，并于2018年6月5日向浦东公安消防支队作了书面回复，后浦东公安消防支队对整改情况进行了复查，检查结果为正常。三、2018年8月下旬，该局赴环球金融中心物业公司及被告处了解情况，两家单位对在2018年4月4日检查中，发现系争房屋存在8个回风口中4个被封堵的问题无异议。被告表示，4个回风口被封堵的问题已于2018年6月15日整改，6月16日对第9个回风口进行破顶检查、未发现遮挡。审理中，原、被告对租赁合同已解除无异议，确认原告向被告支付2017年3月26日至2018年2月25日的系争房屋租金及其增值税5,727,799元，并支付租赁保证金2,284,598元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告作为出租人，应保证系争房屋及设施设备在租赁过程中处于良好状态。根据查明事实，合同履行期间，系争房屋确实存在防火阀故障及4个回风口被封堵的事实，即租赁房屋存在瑕疵。但在之后双方维修沟通过程中，原告对相对简单的维修行为未能及时配合，而是提出了过高的维修要求和标准，致双方对维修事宜及租金支付事宜长时间处于僵持状态，最终导致合同解除。基于上述履约事实，本院认定，原告未按约支付租金系事出有因，原、被告对合同解除均负有责任。关于已付租金及增值税，2017年3月26日至2018年2月25日，原告实际占有使用系争房屋，并支付租金，现原告要求退还上述期间的租金及增值税，缺乏依据，本院不予支持。关于保证金。合同约定保证金作为履行合同提供担保，现租赁合同已解除，被告应退还原告租赁保证金。被告以原告欠付租金为由要求没收保证金，基于前文所述，原告欠付租金事出有因，故对被告的该项主张，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，由于原、被告对于合同解除均有责任，故原告要求被告支付解约违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告国华人寿保险股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海中控置业有限公司保证金2,284,598元；二、驳回原告上海中控置业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83,581元，由原告上海中控置业有限公司负担58,504元，被告国华人寿保险股份有限公司负担25,077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一审 判 员  祝 芬人民陪审员  梅丽华二〇一八年十月三十日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。