贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1475号原告：甘荣斌，男，1976年2月15日出生,侗族，住址贵州省黎平县德凤镇环城西路金穗花园7号，现住贵州省黎平县。原告：姚绍兰，女，1978年11月20日出生，侗族，住址贵州省黎平县德凤镇环城西路金穗花园7号，现住贵州省黎平县。二原告委托代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9512263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告甘荣斌、姚绍兰诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴学通、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判决被告继续履行合同，协助原告办理黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房的不动产权证给原告；2、判决被告承担违约责任支付逾期交房违约金12209元；3、判决被告对原告支付逾期交付转移登记相关文书的违约金71359.44元（根据合同约定2015年6月30日到2018年9月1日止按日处购房款364900元的6.18%，即1155天乘以364900元乘以6.18%除以1155天计算为71359.44元），合计88801.44元；4、案件受理费判决被告承担。事实与理由：2013年4月23日，原告与被告签订黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房、套内面积为106.84平方米，每平米3415.38元，购买总金额为人民币364900元。合同签订时原告于2013年4月23日支付人民币224900元给被告作为购房定金、首付工本费登记费给被告，并将契税、维修基金、印花税等费用已支付，余款人民币140000元按合同约定以办理按揭贷款支付给被告完毕。但根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2015年6月30日将原告所购买房屋所有权转移登记给原告。可被告至今却没有将原告所购房屋所有权转移登记的房产证办理给原告，其行为已构成违约，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条三款的约定，被告逾期交付房产证的，从逾期交房的次日起被告按日计算向原告支付全部已付款1%的违约金，因此，被告未在约定期限内对原告办理房产证的行为约定的原告承担违约责任，特依法向人民法院提起诉讼主张以上权利，请依法立案审理，并判决原告合法诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下5份证据：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的买卖合同关系。3、收款收据复印件，证明原告已交首付、按揭、契税、维修基金等费用的事实。4、贵阳银行住房贷款资料证明复印件，证明原告已经付完按揭款。5、补充协议复印件，证明被告逾期交房，承担违约责任的事实。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：一、答辩人没有存在不协助被答辩人办理不动产权证的“违约”行为，被答辩人的诉求没有事实依据，也没有法律根据，诉求不能成立。二、被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期协助办理商品房转移登记“违约金”71359.44元。三、被答辩人提出的请求支付逾期交房“违约金”12209元没有事实依据，其诉求超过了法定的诉讼时效期间，依法不应支持。综上所述，被答辩人请求支付的逾期协助办证“违约金”没有合同约定，即诉求没有事实依据，诉讼请求不当；即便不考虑诉求不当问题，其诉求也存在超过诉讼时效期间；请求支付协助办证“违约金”部分时段没有事实依据，部分时段超过了法律保护的诉讼时效期间，请求主张的2018年9月1日之后的协助办证“违约金”没有事实依据，诉求不能成立。被告在庭审中向本院提交以下2份证据：1、交房公告复印件，证明侗族风情园1#、2#、3#、5#、9#、10#商品房在2016年7月15日通过验收合格，交房时间为2016年7月18日至7月23日。2、不动产登记中心证明复印件，证明经黎平县人民法院调查证实，1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、14#、15#侗族风情园的商品房在2017年3月22日具备了办理产权转移登记的条件，此后原告没有任何理由再要求答辩人承担逾期交付办理产权转移登记文书违约金。经审理查明：2013年4月23日，原告与被告签订黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元405号房、套内面积为106.84平方米，每平米3415.38元，购买总金额为人民币364900元。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳维修基金、登记工本费、契税、印花税、物业管理费等费用。约定交付期限届满后，被告未能按期交房和交付办理商品房转移登记的有关文书。2016年12月10日双方达成“协议”。协议约定：因被告逾期交房，应付原告违约金17442元，经协商被告按违约金的70%即12209元支付给原告，付款期限为2017年10月31日前。之后，被告不仅未按双方签订的“协议”支付逾期交付违约金，更未履行合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。为此，原告向法院提起诉讼，要求被告承担相应责任。同时查明：涉案房屋于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋，交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告逾期交付房屋后，双方经协商于2016年12月10日签订了“协议”，约定被告在2017年10月31日前补偿原告逾期交付房屋违约金12209元。该协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效协议。因此，原告主张被告承担逾期交付商品房违约金12209元的请求，本院予以支持；关于违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%，支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或将办证所需材料交办证机关备案具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其协助办证义务。同时合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故开发商具备办证条件之日为其承担违约金责任的截止日期。被告楼盘在2017年3月22日已符合办证条件，故被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2015年6月30日的次日至2017年3月22日，原告请求超出的天数不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。故原告起诉请求支付2015年6月30日至2017年3月22日期间的违约金，在2017年10月1日《民法总则》施行时，诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分，不应支持，即对原告请求2015年6月30日至2015年9月30日期间的违约金因已超时效，不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金至2017年3月22日《民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效期间。原告于2018年9月11日起诉，没有超过3年诉讼时效期间，故对此期间的违约金应予支持。其期间为2015年10月1日至2017年3月22日，逾期天数538天，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：364900元×6.18%÷365天×538天＝33239元。故本院予以支持33239元，超出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、原告甘荣斌、姚绍兰与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司协助原告办理不动产权证。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告甘荣斌、姚绍兰支付逾期交房违约金12209元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告甘荣斌、姚绍兰支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金33239元。四、驳回原告甘荣斌、姚绍兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，减半收取1010元，由原告甘荣斌、姚绍兰负担542元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇一八年十月三十日书记员  石启云