昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初3031号 原告：马艳，女，回族，1971年6月3日生，住所：云南楚雄彝族自治州禄丰县。 委托诉讼代理人：周文明，云南锡都律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南浙商投资开发有限公司，住所：呈贡县斗南镇小王家营(新城管委会四楼)。 法定代表人：彭宇兴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邵魏仆、夏明友，云南新洋务律师事务所，特别授权代理。 原告马艳与被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称浙商公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马艳的委托诉讼代理人周文明，被告浙商公司的委托诉讼代理人邵魏仆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告应于2014年4月30日之前向原告交付房屋，逾期末交房的违约金按每天23.8元支付违约金，违约金起算日从2014年5月1日至2018年6月6日，诉讼之日共1497天，合计：35658.54元；2，判令被告支付逾期办理房产证按每天10元支付逾期办证违约金，违约金起算日从2014年5月1日至2018年6月6日诉讼之日共1497天，减去30个办证工作日为1467天，合计：14670元(注：办证工作日不应以双方在合同十二条约定的150个工作日计算，而应以城市房地产开发经营管理条例第十七条规定的30日内计算。)两项违约金共计50328.54元；3，判决被告在判决生效10内交房，并办理《土地证》、《房产证》。逾期未交房和办理证照期间，继续向原告支付违约金，至双证手续办理完毕并到交房之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年8月23与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于呈贡新区洛羊片区的一套面积为47.64平方米的商品房，原告如约向被告支付159616元，余额向银行按揭贷款150000元，总房款309616元，原告已全部支付完毕购房款，履行了全部合同义务。双方签订的《商品房购销合同》第七条约定“甲方(云南浙商投资开发有限公司)应于2014年4月30日之前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，被告利用其提供的格式合同优势，在合同中约定以被告组织几家单位验收作为交房标准，交房标准违反法律强制性规定，不足以保证交付商品房符合国家质量标准；对于逾期交房违约责任，被告在合同第九条中约定，如甲方被告违约承担每天10元违约金，合同第十条对原告违约补充部分却填写为：如乙方原告不按时接房，则以0.5元/平方米计算支付被告物业保管金，计每天23.8元，被告恶意加重原告赔偿被告两竣工验收申请。房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部门有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则，不允许投入使用。”综上所述，被告在并不具备综合验收条件，不具备法定交房条件的情况下，却通知购房人接收房屋，原告拒绝接受房屋。根据《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，在长达四年多，至今被告仍未取得项目整体综合验收合格证，违反法律规定，未履行交房义务，致原告的入住权利无法实现。逾期超过1497日未能交房，应承担逾期交房违约责任。被告不具备法定综合验收条件及未履行相关登记备案程序，未取得建设部门综合验收合格证，直接导致无法为原告办理两证，致原告不能享有相关财产权利，应承担不能办证的违约责任。原告多次催促未果，被告仍未履行交房及办证的义务，现诉诸法院，请求判如所求! 被告浙商公司辩称，首先，原告方主张被告支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据，被告已经于2014年4月2日通过都市时报D03版发布交房通知，通知原告所购房屋及车位所在楼栋所有业主工程已通过验收，于2014年4月30日正式交房。按照双方合同关于交房约定被告完成房屋交付，而本案案涉房屋没有交接的责任是在于原告，原告主张的违约金的计算及标准亦无事实依据；原告主张逾期办证的违约金是因被告没有按照合同约定接房亦未按照合同约定相关提交办理产权证需要的资料和缴纳相关费用，故未能办理产权证的责任在原告方；第三原告主张要求被告为其办理两证的诉讼请求无法律依据，被告方仅仅是负责协助将原告提交的相关办理房产证的手续递交产权部门，并不具有办证的义务且办理产权证是一个行政行为，即便双方按照合同约定履行了义务，被告协助原告将相关的资料提交产权部门，是否能够办理到相关的产权证，是由产权部门作出的一个行政行为。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉请。 归纳原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、导致本案诉争的房屋未能交接的责任在哪一方，原告主张的逾期违约金是否应当由被告承担？2、原告主张的逾期办证的违约责任及违约金应否得到支持？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的商品房购销合同、交款收据、身份证复印件，被告提交了商品房购销合同、报纸、付款凭证、交接手续等证据，原、被告双方对对方提交的证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对其证明力，本院将综合全案证据在后予以评述。 本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，被告浙商公司（甲方）与原告马艳（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于呈贡新区洛羊片区/呈贡新区物流片区“东盟森林/东盟商贸港”项目二组团第2幢第3层02号房屋，房屋总价为309616元。合同第六条第3其他付款方式约定：“乙方须向甲方支付首付款，计人民币159616元，余额150000元向银行按揭贷款，乙方须将办理银行按揭贷款所需的所有权相关有效资料、证明、文件，提交贷款银行进行审查，并按银行规定的时间办理相关贷款手续。”合同第七条约定：“甲方应于2013年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”合同第十二条约定：“甲方协助乙方办理房屋的产权登记手续，在整体竣工验收徐后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办偿权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。……由乙方未按照约定履行上述义务，导致交房未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任由乙方承担。” 2014年4月30日，被告浙商公司会同勘察、设计、监理、施工单位出具《工程竣工验收证明书》，对东盟商贸港商业项目（B区II标）1栋、2栋、3栋、4栋、5栋及地下室6个子单位工程验收合格。2014年4月2日，被告在都市时报刊登了“东盟商贸港交房通告”，明确东盟商贸港18克拉公寓、商铺、车位已经全面通过工程验收，具备交房条件，兹于2014年4月30日正式交房。原告未向被告支付配套费、契税、维修基金等，亦未出具书面的委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的材料。 本院认为，针对本案的第一个争议焦点，导致本案诉争的房屋未能交接的责任在哪一方，原告主张的逾期违约金是否应当由被告承担？本院认为，原告主张被告违约，是认为被告并未按约交付经验收合格，并取得《竣工验收登记备案表》的商品房，因此虽已接到交房通知，但拒绝接受房屋。对此，本案中双方合同已约定，被告方应当将“建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，作为该约定是否违背法律规定、或低于法律规定义务的问题，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案原、被告之间所签商品房买卖合同合法有效，合同第七条交付房屋条件不违背法律规定、或低于法律规定义务，双方应当履行。被告已履行交房通知的义务，导致本案房屋未能接房，责任不在被告。因原告未按期接房，所主张的被告违约事实不成立，因此对于原告主张2014年5月1日至2018年6月6日期间逾期交房违约金35658.54元及后续的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 针对本案的第二个争议焦点，原告主张的逾期办证的违约责任及违约金应否得到支持？本院认为，本案中因原告未按照合同约定履行接房的义务，也未按照合同约定付清配套费、契税、维修基金等，亦未出具书面的委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的材料，委托甲方办理该房屋的产权登记手续，本案逾期办理产权证的责任并不在被告方，故原告主张逾期办证违约金的诉讼请求不应当得到支持。对原告主张要求被告在判决生效10日内办理《土地证》《房产证》的诉讼请求，因本案案涉房屋没有办理接房手续且不符合合同约定的办证条件，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，第一百三十条，第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告马艳的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取529元，由原告马艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 林 莉 二〇一八年十月十日 书记员 王嘉琪