广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2588号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：张俊彬，男，系该司员工。委托诉讼代理人：曹娟，女，系该司员工。被告：李录林，男，1967年11月8日出生，汉族，住广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告李录林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托诉讼代理人曹娟到庭参加诉讼，被告李录林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年2月至2017年12月止共12个月的物业服务费17428.84元（按房屋建筑面积629.67平方米，每月每平方米2元，及花园面积650.19平方米，每月每平方米0.5元，合每月的物业服务费为1584.44元）；2、判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，从应付物业费的次月1日起计算至付清款日止，暂计至2018年3月8日的违约金为16501.94元，违约金金额与物业服务费本金一致）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等管理服务。李录林所购买的房屋属于碧桂园增城分公司提供物业服务的范围，并与碧桂园增城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，根据该协议约定，李录林应支付物业服务费。但李录林在2015年2月开始拖欠物业服务费。为维护自身合法权益，碧桂园增城分公司特诉至法院。被告李录林未答辩。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为碧桂园增城分公司。2002年5月22日，增城市清源自来水厂有限公司出具《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》，委托碧桂园增城分公司代收凤凰城各苑区业主水费。代扣水费的时间为每月的10号前。2012年5月7日，李录林与增城市碧桂园物业发展有限公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，李录林购买了涉案房屋。同日，李录林（甲方，业主）与碧桂园增城分公司（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积……每月每平方米3.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收。……合计该物业的房屋建筑面积为626.13平方米，该物业的花园面积为728平方米……按上述计算方式、标准，甲方应按2555.46元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异的，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代支的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……”。2012年7月12日，李录林接收涉案房屋。2017年12月25日，碧桂园增城分公司向李录林邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求李录林在2018年1月20日前缴清拖欠的费用。另查明，广州市增城区国土资源和房屋管理局出具《产权查册表》，载明“房屋座落：增城市***号。建筑面积：629.67平方米，产权人：增城市碧桂园物业发展有限公司”。另案查明，李录林于2012年7月12日已经接收了涉案房屋，2013年6月7日涉案房屋被广州市公安局刑事警察支队查封，由于李录林未及时办理确权事宜，涉案房屋仍登记在增城市碧桂园物业发展有限公司名下。庭审中，碧桂园增城分公司主张，1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算违约金，故违约金统一从下个月1日开始计算。本院认为：碧桂园增城分公司与李录林签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。因李录林向增城市碧桂园物业发展有限公司购买了涉案房屋，实际接收并使用了涉案房屋，且碧桂园增城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故李录林作为实际使用人应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园增城分公司主张李录林未交纳2017年2月至2017年12月的物业服务费，李录林并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且李录林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信碧桂园增城分公司关于物业费计算的主张，故碧桂园增城分公司主张李录林应支付自2017年2月至2017年12月的物业服务费，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为2203.85元（629.67平方米×3.5元/平方米），花园管理费为364元（728平方米×0.5元/平方米），每月合计物业管理费为2567.85元，上述期间内的物业服务费合计28246.35元（2567.85元/月×11月）。现碧桂园增城分公司主张要求李录林支付17428.84元的物业服务费，并无不妥，本院予以支持。至于违约金的问题，根据碧桂园增城分公司与李录林签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，李录林不按约定时间交纳费用的，碧桂园增城分公司有权要求李录林支付从逾期之日起每日千分之五的违约金。现碧桂园增城分公司主张2017年2月延迟支付物业服务费的违约金，从2017年4月1日开始计算，按2017年2月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推，并不违反法律规定，本院予以准许，物业服务费的违约金总额应以17428.84元为限。被告李录林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李录林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2017年2月至2017年12月的物业服务费17428.84元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，以此类推，但物业服务费的违约金总额应以17428.84元为限)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648.2元，由被告李录林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 靖审 判 员  梁仕保人民陪审员  夏金桃二〇一八年十月十六日书 记 员  钟巧羚附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。