广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1009号上诉人（原审被告）：范玉娣，广东省广州市白云区大源黄庄西街18号。上诉人（原审被告）：范志光，广东省广州市白云区大源黄庄西街18号。两上诉人共同委托代理人：黄小锋，广东正大联合律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：王佩，广东正大联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭建欣，广东省大埔县桃源镇桃锋村山子坪45号。被上诉人（原审原告）：张俊林，广东省大埔县桃源镇新东村杨梅坑16号。两被上诉人共同委托代理人：陈汉原，广东泰扬律师事务所律师。上诉人范玉娣、范志光因与被上诉人郭建欣、张俊林合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第380号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年2月24日，郭建欣、张俊林(反诉被告、乙方)与范玉娣、范志光(反诉原告、甲方)签订《合作建房合同》，约定：1、甲方出地，乙方出资，合作建房。甲方同意提供依据上述第一条所指的地块的土地使用权(宅基地使用证号为：云太字第N00017179号)，乙方同意提供建房所需全部资金。双方合作开发建成一栋约13层半的普通电梯住宅楼；2、甲方提供旧屋宅基地一块长约33米，宽约24米，面积共计约800多平方米供乙方建约十三层半的普通电梯房屋。甲方保证其所提供的旧屋宅基地和宅基地证真实、合法、有效及无抵押、无纠纷、无债务，否则由此弓l起乙方的一切经济损失概由甲方双倍负责赔偿；3、在乙方建房施工过程中如果出现对本宅基地有争议或干扰而弓l起乙方经济损失由甲方负责赔偿，如果干扰、争议是来自政府城管部门，则甲方需协助乙方解决；4、乙方负责筹集资金在甲方提供的宅基地上建一栋约13层半的钢筋混凝土框架结构的楼房；5、由于甲方的宅基地上的旧屋属危房需要拆除，为减少甲方损失，乙方自愿补偿甲方人民币壹佰万元整(1000000元)，该补偿款分两期付给甲方，具体付款方式：见证签订本合同时付伍拾万元，余款伍拾万元做好第一层主体时付清；6、第一至第五层房屋归甲方所有(一、二层连体架空，三至五层设计方案与乙方统一设计)，其余第六层以上房屋全部归乙方所有；7、自开工做基础之日起，政府不干预及无天气等不可抗拒的原因的情况下15个月交楼给甲方使用；等等。1998年12月30日，广州市白云区太和镇国土规划管理所颁发的《农村(墟镇)宅基地使用证》，载明：使用人范某甲，面积396平方米，建筑面积396平方米。2011年7月6日，范某乙向郭建欣、张俊林出具《产权具结书》，载明“位于广州市白云区大源黄庄中路自编8号的房屋是范某甲(本人)所有，于1998年建成，结构为框架一层，用途为住宅，产权明晰，没有产权纠纷。现该房屋用于出租，但无法提供任何产权证明，为方便办理相关手续，请村委予以证明为盼。以上声明全部属实，如有隐瞒或存在任何产权纠纷，由我负担全部责任”，广州市白云区太和镇大源村民委员会在《产权具结书》上盖章署名确认㈣情况属实”。同日，广州市白云区太和镇大源村民委员会出具《证明》，确认宅基地使用证号为：云太字第N()0017179号的使用人范某丙与范玉娣(女，身份证号××)同属一人。2011年2月24日，范志光出具《收款收据》，载明收到郭建欣、张俊林交来50万元。2011年4月29日，郭活源转账支付20万元给范志光。2013年12月23日，广州市白云区太和镇大源村第二经济合作社、广州市白云区太和镇大源村第三经济合作社、广州市白云区太和镇大源村第十七经济合作社、广州市白云区太和镇大源村第十八经济合作社共同出具《关于大源村黄庄片老年人活动中心情况说明》，载明“大源村黄庄片地属有五个自然经济社，户籍人口约2500人，由于黄庄片的土地近20年来给江南世家、万科蓝山、部队等单位征地，本村自留用地已经很少，为了照顾本地区的老年人有个活动场所，现只能在黄庄市场边将原有旧房拆除重建，建造一层约600平方米的老年人活动娱乐场所，关于建立老年人活动中心的事情已在2013年6月15日召开了村民代表会议。(会议记录附表)，并得到大家的同意”，广州市白云区太和镇大源村民委员会在《关于大源村黄庄片老年人活动中心情况说明》上盖章署名确认㈣情况属实”。2014年5月30日，广州市白云区太和镇大源村民委员会出具《情况说明》，载明“为了照顾本地区老年人活动需要，本村拆除广州市白云区太和镇大源黄庄中路黄庄市场边旧房(包括范玉娣拥有的黄庄中路自编8号房产)后，在上述地块兴建老年人活动中心”。郭建欣、张俊林于2014年5月7日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方签订的《合作建房合同》；2、范玉娣、范志光连带赔偿合作建房款70万元；3、范玉娣、范志光支付占款利息126000元(利息以70万元，按银行贷款利率6％，从2011年4月30日起计至还清款日止，现暂计至起诉日)；4、范玉娣、范志光承担本案的诉讼费用。范玉娣、范志光一审提起反诉，请求判令郭建欣、张俊林向范玉娣、范志光支付房屋补偿款30万元，郭建欣、张俊林承担全部诉讼费用。一审庭审中，双方确认涉案房产已被大源村征用，并在包括涉诉房产在内的土地上建起了老年人活动中心。双方未能举证证明涉案房屋已办理规划报建手续。另查明：郭建欣、张俊林不是涉案房产所在地的集体经济组织成员。以上事实，有合作建房合同、会议记录、情况说明、收据、银行转账记录、宅基地使用证、产权具结书、证明、身份证及当事人陈述等证据证买。原审法院认为：双方签订的《合作建房合同》实质是宅基地及房屋的买卖，违反了法律的强制性规定，依法为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的法律责任”。本案双方签订的合同约定涉诉宅基地证真实、合法、有效及无抵押、无纠纷、无债务，否则由此引起的经济损失由范玉娣、范志光赔偿；范玉娣也出具《产权具结书》，确认涉讼房产为其本人所有，用途为住宅，产权明晰，没有产权纠纷，如隐瞒或存在任何产权纠纷，负全部责任。涉讼土地已被白云区太和镇大源村民委员会收回建筑老年人活动中心。据此，郭建欣、张俊林请求范志光返还70万元，支付利息，合理合法，予以支持，但利息应自起诉之日起计算。因合同无效，故郭建欣、张俊林要求解除合同于法无据，不予支持。范玉娣、范志光反诉请求支付房屋补偿款30万元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，一审判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，范玉娣、范志光向郭建欣、张俊林返还70万元并支付利息(以70万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年5月7日起算至付清之日止的利息，以不超过本金为限)；二、驳回郭建欣、张俊林的其他本诉请求；三、驳回范玉娣、范志光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费共14960元(本诉12060元、反诉2900元)，由范玉娣、范志光负担。判决后，范玉娣、范志光不服，向本院提起上诉称：本案的焦点是无效合同的过错承担。原审法院错误界定了双方的过错责任，导致错误判决产生。原审法院认定，双方签订的《合作建房合同》实质是宅基地及房屋的买卖，违背了法律的强制性规定，依法为无效合同。但问题是，在随后的关于导致无效合同过错承担的认定中，原审法院却出现了前后矛盾的逻辑错误。原审法院认为“本案双方签订的合同约定涉讼宅基地证真实、合法、有效及无抵押、无纠纷、无债务，否则由此引起的经济损失由范玉娣、范志光赔偿；范玉娣也出具《产权具结书》，确认涉讼房产由其本人所有，用途为住宅，产权清晰，没有产权纠纷，如隐瞒或者存在任何产权纠纷，负全部责任。涉讼土地已被白云区太和镇大源村民委员会收回建筑老年活动中心。据此，郭建欣、张俊林请求范志光返还70万元，支付利息，合法有理，本院予以支持”。原审法院上述认定，存在明显的逻辑错误：第一，原审法院一方面对合同性质认定为无效合同，另一方面却按照有效合同方式处理。既然是无效合同，其效力是自始无效，不因当事人任何行为而改变。故此，只要双方清楚《合作建房合同》实质是宅基地及房屋的买卖，该合同违反了法律的强制性规定，依法为无效合同。无论涉讼土地是否被白云区太和镇大源村民委员会收回建筑老年活动中心，均不影响其无效性。郭建欣、张俊林明知《合作建房合同》实质是宅基地及房屋的买卖，则其对于合同无效性的法律后果，与范玉娣、范志光承担同样的、对等的责任。原审法院回避了该核心问题，反而将“涉讼土地”被收回视为范玉娣、范志光的过错，这种认定的逻辑背后岂不是等同于“如果“涉讼土地”不被收回，范玉娣、范志光就没有过错”，这不是变相的承认了《合作建房合同》是有效合同？这不是和无效合同的认定相违背吗?第二、即使是“无效合同有效处理”，原审法院也认定错误。1、范玉娣、范志光没有违反承诺，也没有作虚假陈述。本案双方都确认的事实是，范玉娣、范志光提供的涉讼宅基地证真实、合法、有效及无抵押、无纠纷、无债务的。2、白云区太和镇大源村民委员会收回涉案土地，并不是因为范玉娣、范志光的土地房屋本身有权利瑕疵，而是郭建欣、张俊林投资不到位，延期完工所致，真正的过错方是郭建欣、张俊林。由于我国实行农村土地集体所有制，村集体也有权根据客观情况收回部分土地，用于公益用途，这属于不可抗力范畴。换个角度说，如果郭建欣、张俊林投资到位，合作房屋全部依时建好的话，村集体根本不会收回土地。村集体收回土地，其行为性质等同于国土部门基于开发商延期开发而收回土地。3、郭建欣、张俊林支付的70万元，其性质是对拆除范玉娣在涉案土地上原建有房产的租金补偿，而不是“合作建房款”。①《合作建房合同》约定，鉴于范玉娣在该土地上原建有房产用于出租，收益不菲，合作建房需要将房屋拆除。为了补偿范玉娣的房屋租金损失，郭建欣、张俊林在承诺补偿范玉娣人民币100万元，新建的房屋建好后，双方再另行按楼层进行分配。也就是说，郭建欣、张俊林向范玉娣、范志光支付的对价包括两部分：一部分是拆房补偿款，另一部分是新建房屋楼层分配。②本案中，双方都确认范玉娣、范志光真实存在的房屋，因为合作建房被拆除了，郭建欣、张俊林应当予以补偿。③上述合同签订后，两被上诉人拆除了范玉娣黄庄西街8号房产，但仅仅支付了70万元的补偿款(两被上诉人在本诉中称该70万元为合作建房款，明显与事实不符)，尚有30万元未支付原审法院对于70万元的性质没有加以区分认定，简单粗暴的归结到“合作建房款”，显属不当。综上所述，造成《合作建房合同》无法履行的过错方是郭建欣、张俊林。即使该《合作建房合同》被认定为无效，也不能认定范玉娣、范志光为过错方。范玉娣、范志光被拆除房屋应得到的补偿，郭建欣、张俊林应予支付。原审法院认定事实错误，严重损害了两上诉人的合法权益。为此，范玉娣、范志光依据民诉法的有关规定，特上诉至贵院，请求贵院在查明事实的基础上，作出公正的判决，判如诉请。请求：1、撤销原判，依法改判，驳回两被上诉人郭建欣、张俊林一审中全部诉讼请求支持范志光、范玉娣一审反诉请求。2、判令两被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人郭建欣、张俊林当庭口头答辩如下：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人第一点上诉理由以土地是否被收回作为双方过错判定依据没有法律依据的，不是因为土地被地方收回导致合同无效。对方上诉状对合同无效处理表述是没有依据的，合同约定是没有法律依据的，返还款项是有法律依据的，基础是我们搞好的，我们也没有对基础要求对方赔偿，一审判决是正确的。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，双方当事人签订的《合作建房合同》，实质是宅基地及房屋的买卖，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。本案二审争议的焦点在于合同无效的法律责任承担。上诉人认为，双方约定对于原有房屋拆除的补偿款为100万元，应予履行。同时认为，即使合同无效，原审判决返还30万元，但原有房屋已被拆除，用地被收回，上诉人损失补偿未能体现，属于责任分配不当。本案双方当事人对于何方拆除房屋以及用地收回的责任均有不同表述，且举证均不充分。但原审中，涉案用地所在的村委会及经济合作社均书面作出了收回用地并拆除原有旧房重建的说明。其中村委说明明确“……本村拆除广州市白云区太和镇源黄庄中路黄庄市场边旧房（包括范玉娣拥有的黄庄中路自编8号房产）后，在上述地块兴建老年人活动中心”。可见，涉案用地收回的，原有建筑及用地收回的补偿问题，应归于涉案用地收回单位与上诉人之间的法律关系范围。现并无充分证据证实被上诉人应对涉案用地的收回承责，故此，原审再参照双方当事人对于涉案用地使用保障的责任约定，结合上述事实，就双方合作建房合同无效的情况下，判定上诉人将款项返还，并无不当。综上，上诉人上诉理据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14960元，由上诉人范玉娣、范志光负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年六月十二日书 记 员  党春婷