上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初11876号原告：上海实开物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李培荣，董事长。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。被告：上海德坤国际贸易有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：戴卫萍，总经理。委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海实开物业管理有限公司(以下简称实开公司)与被告上海德坤国际贸易有限公司(以下简称德坤公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告实开公司的委托诉讼代理人刘庆伟、被告德坤公司的委托诉讼代理人杨永伟到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给予了各方一个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告实开公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费共计110,697.40元；2.判令被告支付拖欠物业管理费的滞纳金(以欠付的物业费按照日万分之三的标准，自应付之日起按月分段计算至实际支付之日止)。事实和理由：被告系本市延安西路XXX号XXX-XXX室的业主，原告与被告所在物业的业主大会于2010年5月31日签订了《上海金桥大厦物业管理服务合同》，合同期限为2010年6月1日至2011年5月31日止。合同到期后双方一直续签协议至今，最新一期的合同为双方于2017年6月30日签订的补充协议，合同期限为2017年7月1日至2018年6月30日。合同约定采用酬金制的形式支付服务费，原告具有向业主收取物业费的义务，物业费的标准分为住宅、办公用房、商业用房三种，逾期缴纳物业费将按照日万分之三的标准收取滞纳金。被告一直将其所有的物业用于公司办公之用，且房地产登记信息中也载明房屋用途为办公。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，被告在2017年6月30日之前也一直按照办公用房的标准支付物业管理费，但自2017年7月以来，被告声称其房屋性质为住宅而拒绝按照办公用房标准缴纳物业管理，至今拖欠2017年7月之后的物业管理费未付。经原告多次催讨，被告仍不缴纳其应支付的物业管理费。原告认为，被告的行为违反了物业服务合同的约定，侵害了原告和其他业主的合法权益，故诉至法院。被告德坤公司辩称，被告房屋性质是住宅，不应按照办公标准来收取物业费；整个大厦基本都用于办公，四楼以上却按照住宅标准收取，在同样的服务标准情况下区分住宅和办公不合理，原告并没有为办公用房提供特殊服务，额外收取较住宅更多的物业费不合理；物业费应按照物业服务的等级收取，而不是按照房屋性质收费，合同约定的是五级服务标准，被告没有达到标准，未达标部分应予减免；被告之前的物业费是按年缴纳，不是按月，所以不存在逾期，而且被告曾经打款给原告，原告主动退回，故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告实开公司提供的《上海金桥大厦物业管理服务合同》、《补充协议》、上海市房地产登记簿、照片、《物业管理费/电费催缴函》、《情况说明》，被告德坤公司提供的《上海市房地产权证》、照片、付款凭证，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区延安西路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的权利人为被告德坤公司，建筑面积1,032.14平方米，房屋用途为办公。2010年5月31日，上海市长宁区金桥大厦业主大会(甲方)与原告实开公司(乙方)就涉讼房屋所在的本市长宁区延安西路XXX号金桥大厦签订《上海金桥大厦物业管理服务合同》(以下简称物业服务合同)，确定由原告为金桥大厦提供物业管理服务，约定：业主应依照住宅6.5元/月·平方米、办公用房9.75元/月·平方米、商业用房13元/月·平方米的物业管理费标准向乙方交纳物业服务费；物业管理服务费用按月交纳,业主应在当月15日前履行交纳义务；逾期交纳物业服务费的使用人按照日万分之三的标准收取滞纳金；乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合《上海市住宅物业服务分等收费标准》中的五级服务标准、《金桥大厦物业服务管理承诺》(见合同附件五)与《金桥大厦物业管理企业投标书之物业服务标准》(见合同附件六)，本合同附件中所列仅为物业服务标准之主要部分，附件中未作规定的以乙方提交的《金桥大厦物业管理投标书》为补充，《金桥大厦物业管理投标书》中未作规定的以《物业服务分等标准》为补充；乙方同意以酬金制形式确定物业服务费用，双方同意甲方有权对乙方提供本合同项下物业管理服务进行定期考核(具体考核山业主委员会决定并执行)，甲方将以该等考核结果并结合乙方代为收取物业管理费的双重标准确定乙方各阶段有权提取之酬金的相应比例；有效投诉每月5次以下且物业管理费收取率在92%以上将视为乙方依据本合同及相关法律法规规定提供了符合本合同约定之物业管理服务，否则甲方有权对乙方提取之酬金进行相应扣减；合同有效期为壹年,自2010年6月1日起至2011年5月31日止。之后，双方依约履行。2017年6月30日，上海市长宁区金桥大厦业主大会(甲方)与原告实开公司(乙方)签订《补充协议》，约定在原合同和续签合同的基础上续签一年，合同期为2017年7月1日至2018年6月30日。2018年4月27日，原告向被告发送《物业管理费/电费催缴函》，要求被告于2018年5月3日前支付2017年7月起至2018年4月的物业管理费100,634元及2018年1月至2018年3月的电费2,468.90元。同日，被告委托案外人中保秦唐(上海)股权投资基金管理有限公司向原告银行转帐67,089.10元，用途一栏记载为“德坤国际物业管理费(2017.7月-2018.4月)”。次日，原告将该笔款项通过银行原路退回。2018年6月30日，上海市长宁区金桥大厦业主大会(甲方)与原告实开公司(乙方)签订《补充协议》，约定在原合同和续签合同的基础上续签一年，合同期为2018年7月1日至2019年6月30日。审理过程中，上海市长宁区金桥大厦业主大会出具了《情况说明》，表示：1.由于其与原告签订的合同系套用单位的格式合同，实际上合同附件三、五、六均不存在，合同表述与实际情况不符；2.大厦3楼用作办公用房，物业费是按照物业性质来定价的，且收费标准与原告收益无关；3.对于物业公司的管理服务，业主大会自有其考核标准和体系，其中即包括催缴物业费等工作，原告的既往工作均已达标，不存在违约或履行瑕疵。双方因各执己见，致调解不成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，物业公司与业主大会所签合同其效力及于全体业主。本案中，原告与涉讼房屋所在大厦的业主大会签订的物业服务合同对物业管理费标准做了明确约定，现原告依照物业服务合同为涉讼房屋提供了物业管理服务，被告作为办公用房的业主已经接受了原告提供的物业服务，理应按照物业服务合同的约定向原告支付物业管理费。被告辩称原告提供的物业管理服务未达标，但被告对此并未提供充分证据证明，况且涉讼房屋所在大厦的业主大会明确表示对原告提供的服务予以认可，故被告的相关抗辩意见，本院难以采纳。滞纳金在物业服务合同中设定，具有很强的惩罚性，应当对无理拒付的故意行为人适用，而被告在本案诉讼之前曾向原告转帐支付了一笔未足额的物业管理费，但遭到原告的拒收，可见被告主观上并无拖欠物业管理费的故意，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告上海德坤国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海实开物业管理有限公司2017年7月至2018年5月的物业管理费人民币110,697.02元；二、驳回原告上海实开物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,622.40元，因适用简易程序减半收取计1,311.20元，由原告上海实开物业管理有限公司负担61.20元，被告上海德坤国际贸易有限公司负担1,250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一八年十月八日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……