广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初1228号本诉原告（反诉被告）：裴才顺，男，汉族，1982年5月18日出生，住海南省万宁市。委托代理人：陈钢龙，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：何伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所地：广东省四会市东城区新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018），统一社会信用代码：91441284699770112Y。法定代表人：麦羡泉。委托代理人：张杰、谢宇霞，均系广东安驰律师事务所律师。第三人：高新区盛宏装饰工程部。住所：肇庆市大旺区龙王庙大道嘉富华庭**首层**小车库。统一社会信用代码：92441200L53912815X。经营者：颜杰，男，汉族，1968年11月15日出生，，住广东省佛山市顺德区委托代理人：黄俊杰，广东安驰律师事务所律师。原告裴才顺诉被告肇庆市奥利华园房地产有限公司、第三人高新区盛宏装饰工程部（以下简称“盛宏工程部”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告肇庆市奥利华园房地产有限公司(以下简称“奥利华园公司”）在有效的法律期限内提起反诉，本院依法受理，并决定将本诉与反诉合并审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告为原告，本诉被告为被告，本诉第三人为第三人。又因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判长邱毅、审判员廖雪梅、审判员陈智组成合议庭公开开庭进行了审理。原告裴才顺及其委托代理人陈钢龙、何伟，被告奥利华园公司的委托代理人谢宇霞到庭参加诉讼。第三人盛宏工程部经依法传唤没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告裴才顺向本院提出诉讼请求：一、请求法院解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017093578）；二、判令被告以及第三人退还原告支付的购房款共540213元以及其他费用7380元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止；三、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月21日签订《商品房认购书》，约定原告认购被告位于四××市××街道××大道东发现美院北区24栋702号商品房，付款方式为“银行按揭”，由原告向被告支付5万元定金作为签订商品房买卖合同的履约担保，原告依约向被告支付了以上定金。2017年9月21日双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买以上商品房，其中该商品房套内面积为90.31平方米，单价为9767.48元/平米，总价款为人民币882101元。原告于当天向被告支付52101元，并与案外人廖健琦（被告的员工）签订借据，由廖健琦直接向被告支付17万元（原告于2017年12月25向被告支付42500元，用于偿还对廖健琦的欠款），同时原告按被告的指示在被告处向第三人高新区盛宏装饰工程部（该工程部的登记经营者颜杰是被告的股东之一）支付225612元作为购房款，以上款项共540213元，均为原告为购买以上商品房的合法支出。除以上购房款外，原告还向被告支付了800元办证费，300元刷卡手续费，向四会市住房和城乡建设局支付了5930元，向广东赛力律师事务所支付350元见证费共7380元。签订合同后，原告按被告销售人员的要求向被告提交了贷款所需材料，由被告向银行办理按揭贷款手续。被告曾向建设银行四会支行以及中国人民银行四会支行申请办理贷款按揭手续，但因银行贷款政策收紧未能审批通过。原告认为，原告在签订《商品房买卖合同（预售）》时，已经将原告的情况如实告知被告，被告销售人员承诺若贷款按揭手续未审批通过将全额退还原告支付的购房款，现银行因贷款政策收紧未能办理贷款按揭手续导致购房合约不能继续履行，属于不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，被告以及第三人理应返还原告的购房款540213元以及其他费用7380元。现经多次沟通被告以及第三人仍置之不理，原告迫于无奈特向法院提起诉讼。针对原告起诉，被告辩称：1.被告不同意解除商品房买卖合同，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第4点以及附件4的约定合同应继续履行，出卖人已经在2018年4月4日向原告发出书面的催房款通知，要求原告一次性支付剩余房款。2.原告主张本案因政策变动导致按揭申请未获通过，但原告并未提供相关的证据证明，也没有提供证据证明该政策在双方签订买卖合同之后实行的，原告应当承担举证不能的不利后果。3.根据《广东省高级人民法院印发的的通知》第29条第4款的规定，原告无权主张解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第4点约定，原告首付款为272101元，剩余房款办理按揭，原告所主张支付购房款540213元不属实。原告向第三人支付的225612元不属于购房款，也与被告无关。该房款与本案不属于同一法律关系，原告应另行主张。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码，证明被告、第三人主体资格；证明第三人登记经营者为被告股东之一。2.商品房认购书，证明商品房预购事实。当时买房的目的是按揭买房，在认购书的第三条的付款方式为银行按揭。3.商品房买卖合同（预售），证明商品房买卖合同内容，该份合同是格式合同，当中的附件4和附件11都是格式条款，原告没有在上面签字确认格式条款内容，而且该格式条款明显属于限制原告权利、加重原告义务的条款，根据《合同法》的规定，这是无效的条款。如果说可以一次性付款的话，原告就没有必要去按揭贷款，这条款也违背了双方订立合同的目的。4.借据以及声明，证明原告与案外人廖健琦签订借据，由廖健琦直接向被告支付17万元；约定该借款将由原告分期偿还至被告的银行账户。5.专用收据以及银行转账存根（支付至被告账户），证明原告于2017年7月29日分别向被告支付定金10000元以及40000元。6.专用收据以及银行转账存根（支付至被告账户），证明原告于2017年9月21日分别向被告支付购房款2101元以及50000元。7.银行转账存根（四会市住房和城乡建设局），证明原告于2017年9月21日向四会市住房和城乡建设局支付购房款5930元。8.联通支付存根以及应转账存根（支付至第三人账户），证明原告于2017年9月21日向第三人支付购房款225612元。9.业务回执，证明原告于2017年12月25日向被告支付42500元，用于偿还对廖健琦的欠款。10.收据，证明原告还向被告支付了800元办证费，300元刷卡手续费。补充证据：11.史某商品房买卖合同（预售），证明史某的商品房预售合同附件与原告的商品房预售合同附件相同，均为被告提供的格式合同，但被告未履行格式条款的提示义务。12.原告个人信用报告，证明原告不存在其他诉讼纠纷、不存在不良诚信问题，本案只因银行贷款政策收紧而导致贷款申请未通过。13.房产权属登记信息查询结果，证明原告在四会当地是没有房产。原告裴才顺申请证人史某和庄某出庭作证，以证实在本案的商品房认购以及商品房合同签订的过程中，被告的销售人员向原告承诺是按揭贷款买房的，如果银行审批不通过则全额退款。同时证明被告提供的购房合同及附件未履行相应的提示及告知的义务，且该附件与证人及被告签订的商品房买卖合同完全一样，可证明是被告用于重复使用的格式条款，因此属于无效条款。被告在本诉未向法庭提交证据。第三人未答辩，也未向法庭提供证据。被告奥利华园公司向本院提出反诉请求：一、判令原告一次性支付剩余房款61万元及违约金1250.5元（违约金逾期在90天内每日按逾期应付款的万分之0.5计算，逾期超过90天部分则每日按逾期应付款的万分之1计算，从2018年4月4日开始计算暂计至2018年5月15日，往后顺延至原告付清房款之日止）；二、判令原告支付律师费6000元；三、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告于2017年9月21日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了四××市××街道××大道东发现美院北区24栋702号商品房。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：该房屋总价款为882101元，原告选择按揭付款。按揭金额61万元，原告应于合同签订后3个工作日内办理按揭手续。但由于原告按揭申请未获银行审批通过，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应当选择其他被告认可的付款方式，否则视为原告违约。被告已经多次通知原告一次性付清剩余房款，但原告至今未履行付款义务。综上所述，为维护被告合法权利，被告特依法向法院提起反诉，望判如所请。针对被告的反诉，原告辩称：原告不同意被告的反诉请求，认为原、被告之间签订的认购书以及买卖合同所约定的付款方式是按揭付款。众所周知，普通老百姓是没有全额付款能力的，因此按揭付款是订立商品房买卖合同的前提和目的。如果被告要求原告一旦不能取得银行贷款就必须自己全额付款，则应当在订立合同之前明确告知包括原告在内的购买人，并且需在商品房买卖合同中作出足以引起购买人注意的提示，让购买人签字确认，认可这种自己全额付款的交易方式。结合本案的证据以及证人证言，足以证明被告在订立合同的过程中，并没有尽到该格式条款的提示、告知和说明义务。被告为了促销其商品房，甚至采用了借款以及装修款的付款方式，其实这些款项都是购房款的一部分。被告所说的附件4并非原、被告之间的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，以及广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》中第一条第5项的规定，原告有权解除合同，被告应全额返还购房款、相关费用及利息。原告不能取得银行贷款并非原告本人的原因，原告的征信报告中显示不存在不良记录，也没有被列入失信人员名单。如果被告认为是原告的原因不能取得贷款，被告应当举证证明，因为相关的贷款银行是被告指定的，也是跟被告合作的银行。再根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，因为不可抗力或者是情势变更而不能够实现合同目的的，原告方有权解除合同并要求返还相应的费用。被告为支持其主张，向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同，证明原告逾期付款的违约责任以及按揭未获通过后需要选择其他买受人同意的付款方式。2.快递单、律师函，证明被告已经向原告发出房款催缴律师函，通知原告一次性支付未付房款。补充提交证据：3.委托代理合同、发票，证明被告因原告的违约行为支付律师费6000元，该笔费用应当由原告承担。4.邮件全程跟踪查询结果，证明内容与证据2证明内容一致。5.中信银行客户回单，证明内容与证据3的证明内容一致。6.证明，证明因原告自身不符合贷款审批条件导致按揭贷款申请未获银行审批通过。个人贷款支付凭证，证明经被告庭后查询，出庭作证的两名证人的按揭手续已经获得银行的审批通过，故原告所主张的银行政策收紧导致的按揭审批没有通过不是事实，而是原告自身原因所导致。原告在反诉未向法庭提交证据。经审理查明：2017年7月29日，原告裴才顺与被告奥利华园公司签订了《发现·美院商品房认购书》，约定原告认购被告位于四××市××街道××大道东××号发现美院北区24栋702房。原告选择的付款方式为银行按揭，按揭付款方式：首期房款为总楼价的30.85%即272101元（含已支付定金50000元）须于2017年8月1日前付清，并于当日到发现美院销售中心签订《商品房买卖合同》，并提交相关资料向贷款银行办理总楼价的69.15%即610000元的按揭手续。认购书还声明：被告已向原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议，该物业所在小区的《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》以及被告出具的《认购须知》，原告确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本……。2017年9月21日，原告裴才顺（买受人）与被告奥利华园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017093578），约定：原告向被告购买位于四××市××街道××大道东××号发现美院北区24栋702房，套内建筑面积90.31平方米，房屋总价款为882101元。原告采取下列方式付款：2017年9月21日前支付全额房款30.85%共计272101元，余下房款69.15%共计61万元办理银行按揭，买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时/3个工作日内向银行办理按揭贷款。详见《附件四》。对该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。同时约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列方式处理：详见《附件十一》第五条。合同还约定合同附件与本合同具有同等法律效力。《附件四》关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定……2、买受人如期办理按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但如买受人按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付房价款的，买受人应在收到出卖人通知之日起十五日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，买受人已付定金不予退还，出卖人可按照合同及其附件的约定追究买受人的违约责任。3、买受人违约的，出卖人为此所支付的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由买受人承担。《附件十一》补充协议第五条：合同第八条关于“逾期付款责任”增补为：除不可抗力外。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：一、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。2、逾期超过90日，出卖人有权选择解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按房价总款的20%支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金。出卖人解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知书之日起生效；买受人应自出卖人寄出解约通知书之日起15日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续（买受人若选择按揭方式付款还应办理注销商品房抵押手续），并承担相应的费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金；合同继续履行的，买受人应按日（逾期超过90日的部分）计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……此外，合同还约定了关于房屋交付、产权登记等双方的权利和义务。就案涉房屋，原告于2017年7月29日向被告交付定金50000元，于2017年9月21日向被告交付楼款52101元、代收办证费800元、见证费350元及刷卡手续费300元，同时原告还向四会市住房和城乡建设局支付5930元及向第三人支付225612元。2017年9月21日，原告还向被告的员工廖健琦借款17万元用于支付案涉房屋的首期，借据中约定原告承诺在2018年7月29日前分四期清还所借全部款项，分别在2017年10月29日、2018年1月29日、2018年4月29日及2018年7月29日前每期支付42500元。同日立下《声明》，内容为廖健琦同意原告通过将还款款项汇至被告账户或现场刷卡方式归还向该借款。2017年12月25日，原告向被告转账42500元用于归还上述借款。原告分别向两家银行申请按揭贷款，但均未审批通过。原告主张因银行贷款政策收紧未能审批通过。被告则主张因原告自身不符合贷款审批条件导致原告按揭贷款申请未获银行审批通过。2018年7月6日，中国银行股份有限公司肇庆高新区支行出具证明予被告，称原告的按揭贷款因不符合贷款审批条件要求，予以退件。被告于2018年4月4日向原告寄出《律师函》，要求原告根据《商品房买卖合同》约定，一次性支付完全部房款或者选择其他被告认可的付款方式，否则被告有权解除合同，并按照合同约定追究其违约责任。原告于2018年5月15日收到该律师函。原告提供其个人信用报告显示有22个信用卡账户；1笔购房贷款，尚未结清；其他贷款15笔，尚余4笔未结清；无逾期、欠税等记录。中国裁判文书网及全国法院被执行人信息查询均没有原告记录。另查明，证人史某向被告购买了四××市××街道××大道东××号发现美院北区24栋701号房，所签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017080689）与本案案涉合同条款除商品房基本情况、价款、日期等不同外，其余基本一致。附件四与附件十一内容均一致。证人史某、庄某均取得相应房屋按揭贷款。再查明，原告就与被告商品房预售合同纠纷一案委托广东安驰律师事务所张杰律师和谢宇霞律师为其诉讼代理人，同时缴纳了律师费6000元，并提供委托代理合同、发票及银行客户回单佐证。本院认为，原告裴才顺与被告奥利华园公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张格式合同问题。格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟制，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式合同就一定无效。本案中，虽然合同内容是被告事先拟制，但内容是合法的，也是明确的。对该合同的内容，尤其是对合同最重要的付款方式等内容，双方是可协商变更的。但原告没有提出不同的理解，并在合同上签字确认，现却以该合同是格式合同，自身没有留意合同内容，就认为合同条款不是自己的真实意思表示，主张该合同条款无效，该理由不能成立。另外，合同约定了原告付款义务的同时，也约定了被告的交付期限、逾期交房、逾期办证等违约责任。并未出现合同双方当事人权利义务严重不对等和显失公平的情况。且证人史某等该楼盘购房者均使用该份合同样式，证人史某也已依约履行合同约定的付款义务，现原告对合同内容提出异议，不符合客观实际，不应采纳。原告主张银行因贷款政策收紧未能办理贷款按揭导致合同无法继续履行，属于不可归责于当事人双方的事由，但并未提供证据证明。相反，被告提供了中国银行股份有限公司肇庆高新区支行出具的《证明》载明了贷款未获审批通过是因为原告不符合贷款审批条件要求，且两证人的个人贷款支付凭证亦反映同一时期同一楼盘相似个人可取得贷款，贷款未获通过是原告自身的原因，故对原告上述主张，本院不予支持。原、被告约定购房余款采取银行按揭方式支付，同时约定如原告按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入被告账户或者划入款项不足以付清原告应付房价款的，原告应在收到被告通知之日起十五日内选择其他被告认可的付款方式，否则视为违约。然而原告在合同约定的期限内既未获得银行批准其按揭贷款，也未以其他方式缴纳该笔房款，已构成违约，依法应承担违约责任。现被告选择继续履行合同，并要求原告一次性支付剩余购房款及违约金，符合双方约定，本院予以支持。由于原告应付剩余购房款期限为收到被告通知之日（即2018年5月15日）起十五日内，故其违约金应自2018年5月30日开始计付，逾期在90天内每日按逾期应付款的万分之0.5计算，逾期超过90天部分每日按逾期应付款的万分之1计算至原告付清房款之日止。原告作为违约方，以其没有能力一次性付清房款，合同目的无法实现为由，主张解除合同并返还房款等费用，但未提供证据证明，且庭审中原告提供其个人征信报告，显示其名下有房屋及信用卡，可见案涉合同并非履行不能，故本院对原告的该主张不予支持。原告主张被告承诺贷款未审批通过则将房款全额退还，并提供证人证言予以佐证，但被告对此予以否认，另外，证人证言存在矛盾之处，且与原告关系密切，又无其他书面证据予以佐证，故本院对于原告该主张不予支持。又根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第3条约定：买受人违约的，出卖人为此所支付的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由买受人承担。现原告逾期付款造成违约，被告依约要求原告支付律师费6000元，并提供委托合同、发票及转账凭证等证据辅证律师费实际收费情况，且并未超出合理范围，故本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、原告裴才顺应于本判决生效之日起十五日内向被告肇庆市奥利华园房地产有限公司支付四会市东城街道上元大道东1号发现美院北区24栋702房剩余购房款610000元及违约金（自2018年5月30日开始计付，计算至原告付清房款之日止，逾期在90天内每日按应付款610000元的万分之0.5计算，逾期超过90天部分每日按应付款610000元的万分之1计算）。二、原告裴才顺应于本判决生效之日起十五日内支付给被告肇庆市奥利华园房地产有限公司律师费6000元。三、驳回原告裴才顺的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9276元及反诉受理费4986元，均由原告裴才顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 邱 毅审判员 廖雪梅审判员 陈 智二〇一八年十月十六日书记员 梁碧琪