浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3790号 上诉人（原审被告）：杭州耀男电器有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道义桥村。 法定代表人：冯耀男，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李聪，浙江康而沃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州鹏太铝塑板业有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道圣地路**。 法定代表人：陆惠明，总经理。 委托诉讼代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。 上诉人杭州耀男电器有限公司（以下简称耀男公司）因与被上诉人杭州鹏太铝塑板业有限公司（以下简称鹏太公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2012年11月，鹏太公司、耀男公司签订《厂房租赁合同》一份，合同主要约定：鹏太公司将坐落于杭州市余杭区余杭街道金星工业区鹏太公司厂区西南角，建筑面积约为1000平方米的二层厂房出租给耀男公司使用；租赁期限10年，分为两个阶段，第一个阶段5年属于除不可抗力外不可撤销阶段，从2013年1月1日至2017年12月31日；第二个阶段5年属于耀男公司可选择阶段，从2018年1月1日至2022年12月31日；但耀男公司若不租用，必须在租期结束前三个月告知鹏太公司；租金标准：第一阶段，每年租金12万元；第二阶段，每年租金13万元；租金支付方式：第一阶段的5年，总租金60万元在租赁期限开始日，即2013年1月1日前10天一次付清；第二阶段每年在起租前10天内一次付清。租赁期间如鹏太公司提前终止合同而违约，鹏太公司应赔偿耀男公司1年的租金；同理如耀男公司提前退租而违约，耀男公司应赔偿鹏太公司1年的租金。《厂房租赁合同》签订后，鹏太公司即将涉案厂房交付耀男公司使用，耀男公司也按约支付了第一阶段租金。2013年2月1日，为方便杭州永焓电器有限公司（以下简称永焓电器）办理营业执照，鹏太公司、耀男公司又签订《房屋出租协议》一份，约定：鹏太公司将自有的坐落在杭州市余杭区余杭街道金星村，面积为1000平方米的厂房出租给永焓电器作经营使用；租赁期限共5年，从2013年2月1日起至2018年1月31日止，年租金为12万元。《房屋出租协议》签订后，鹏太公司的出租厂房实际由永焓电器使用。永焓电器在租赁期间因存在安全隐患，故余杭区安全生产委员会办公室于2017年6月6日向余杭街道发出督办通知书，要求其对永焓电器于2017年6月21日前将隐患整改完毕。2017年6月，永焓电器搬离了涉案出租房。现由于鹏太公司自身需要，要求按《厂房租赁合同》的相关约定，与耀男公司解除租赁关系，并愿意承担合同约定的违约责任。为此，鹏太公司诉至原审法院，请求判决：1、解除鹏太公司、耀男公司签订的《厂房租赁合同》；2、请求判决耀男公司在判决生效后十五日内腾空。 原审法院认为，鹏太公司、耀男公司双方签订的《厂房租赁合同》内容明确，原审法院予以确认。耀男公司向鹏太公司承租的厂房实际由其关联企业永焓电器使用。由于永焓电器在生产中存在安全隐患，被责令督办，并已于2017年6月搬离租赁厂房，且永焓电器的租赁期限已于2018年1月31日届满，现鹏太公司因自身需要提前向耀男公司收回该出租厂房，明确表示要求解除鹏太公司、耀男公司双方签订的《厂房租赁合同》，并自愿按《厂房租赁合同》约定赔偿耀男公司违约金13万元，故鹏太公司、耀男公司双方签订的《厂房租赁合同》已无继续履行的必要。现鹏太公司的诉讼请求，符合《厂房租赁合同》的相关约定，原审法院予以支持。耀男公司辩称，如其提前搬离，会造成其经济损失169万元，因耀男公司无相应的证据佐证，且又未提出反诉，故原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、杭州鹏太铝塑板业有限公司与杭州耀男电器有限公司于2012年11月签订的《厂房租赁合同》，自判决生效之日起予以解除。二、杭州耀男电器有限公司于判决生效后十五日内将位于杭州市余杭区××街道××工业园属于杭州鹏太铝塑板业有限公司的厂房腾退给杭州鹏太铝塑板业有限公司。一审案件受理费80元，减半收取40元，由杭州耀男电器有限公司负担。 宣判后，耀男公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决根据双方当事人于2013年2月1日签订的《房屋出租协议》，认定2013年2月1日期间至2018年1月31日期间案涉房屋的承租人为永焓电器，属于基本事实认定错误。耀男公司提交该份证据的目的是为了证明鹏太公司知晓永焓电器使用案涉房屋及该份协议并非双方真实意思表示，该协议系为了永焓电器办理营业执照所需，非双方真正发生法律效力的合同。永焓电器使用案涉房屋并非基于其与鹏太公司之间存在租赁合同关系，而是基于永焓电器与耀男公司之间系关联企业，耀男公司在租赁期内将案涉房屋交由永焓电器使用一段时间而已。二、原审判决解除双方当事人之间的《厂房租赁合同》所适用的法律错误。1、永焓电器是否使用案涉房屋，并不会影响耀男公司与鹏太公司之间的房屋租赁关系，原审法院认定《厂房租赁合同》已无履行的必要。缺乏事实和法律依据。2、鹏太公司以自身需要为由诉请解除案涉合同，不符合双方合同约定及合同法的相关规定。三、原审法院在耀男公司明确需要新的举证期限的情况下，径行判决，属于程序错误。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，依法将本案发回重审或者改判驳回鹏太公司的一审诉讼请求。 被上诉人鹏太公司在二审期间辩称：案涉房屋的实际使用人并非耀男公司，而是永焓电器。永焓电器在使用过程中存在严重安全隐患被相关政府职能部门要求整改，目前亦未整改完毕，该情节从广义上亦属于违法经营，根据双方合同约定，鹏太公司有权解除合同。综上，鹏太公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回耀男公司的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，上诉人耀男公司向本院提交以下新的证据：1、余杭区安全生产隐患整改单，欲证明永焓电器已经按照政府要求将安全隐患整改完毕；2、余杭街道劳动保障和民政科出具的证明一份及鹏太公司金星工业园区1幢的产权证复印件，欲证明双方《厂房租赁合同》所指向的房屋系具有合法产权证书的金星工业园区1幢。鹏太公司对上述证据的真实性均无异议，但认为证据1并不能完全证明永焓电器已经整改完毕，而证据2仅能证明双方之间的《房屋出租协议》系用于永焓电器注册所需，不能证明双方之间的房屋租赁合同履行情况及效力。本院经审查后对上述证据的真实性予以确认，与本案的关联性在本院认为部分加以阐述。 二审中，被上诉人鹏太公司向本院提交以下新的证据：1、施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地证及房产证；2、厂房租赁合同3份；以上两组证据欲共同证明耀男公司所使用的案涉房屋未经合法审批手续，没有房屋权属证书，案涉房屋属于违法建筑。耀男公司对上述证据1的真实性无异议，对证据2的真实性无法确认。本院经审查后对上述证据的真实性予以确认，与本案的关联性在本院认为部分加以阐述。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院根据双方在二审中提交的对真实性无异议的证据及实地勘查，另查明：耀男公司在签订案涉《厂房租赁合同》后实际占有使用的房屋系鹏太公司金星工业园区西南角（与金星工业园区1幢厂房毗邻）的二层厂房，该二层厂房未经合法建造审批手续，无产权证。 本院认为，本案二审的争议焦点系双方当事人签订的《厂房租赁合同》是否有效。根据审理查明，耀男公司与鹏太公司于2013年2月1日签订的《房屋出租协议》系耀男公司关联企业永焓电器办理营业执照所需，本案双方当事人之间的房屋租赁关系以案涉《厂房租赁合同》为准的事实是清楚的，而根据鹏太公司在二审期间提交的案涉房屋所在的金星工业园区的建造审批手续、房屋权属证明以及实地勘查走访，耀男公司确认其在案涉《厂房租赁合同》签订后实际使用的房屋系位于金星工业园区西南角的未经合法建造审批手续的厂房，无产权证明，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人之间的《厂房租赁合同》应当认定为无效合同。耀男公司认为其原承租的是具有合法建造审批手续的金星工业园区1幢厂房，后变更至案涉厂房内的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。基于上述合同无效的认定，原审判决解除案涉《厂房租赁合同》已无实际意义及必要，本院依据二审新证据撤销原审判决第一项。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，案涉《厂房租赁合同》被依法认定为无效后，耀男公司腾退案涉厂房属于应有之义，虽然原审判决第二项所确定的耀男公司的腾退义务与案涉合同被认定为无效后的腾退义务的法律前提不同，但实际效果一致，为避免当事人诉累，原审判决第二项本院予以维持。至于案涉《厂房租赁合同》无效后的损失赔偿责任，基于本案当事人在一审中诉辩意见，双方当事人可另行依法主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初1016号民事判决之第二项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初1016号民事判决之第一项； 三、驳回杭州鹏太铝塑板业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由杭州鹏太铝塑板业有限公司负担。二审案件受理费80元，由上诉人杭州鹏太铝塑板业有限公司负担（杭州鹏太铝塑板业有限公司于本判决生效之日起七日内至本院缴费，杭州耀男电器有限公司于本判决生效之日起七日内至本院退费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月二十四日 书记员 万丹丹