福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初7145号 原告：龙岩市创佳物业管理有限公司，所在地龙岩市新罗区双泉路78号12号楼一层，统一社会信用代码91350800735652675P。 法人代表人：黄木生，董事长。 委托诉讼代理人:温文娟，女，1989年8月4日出生，汉族，系原告员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人:曾艳，女，1975年4月7日出生，汉族，系原告员工，住龙岩市新罗区。 被告：陈凌颜，女，1977年2月6日出生，汉族，保险公司业务员，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）与被告陈凌颜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告创佳物业公司的委托诉讼代理人温文娟、曾艳，被告陈凌颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创佳物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈凌颜支付创佳物业公司2008年7月1日至2009年3月31日的物业服务费540.9元、车位管理费260元、公摊水电费142.6元，2014年11月1日至2015年3月的公摊水费138.1元，2016年2月1日至2018年7月31日的物业服务费3,156元、车位管理费2,100元、公摊电费686.1元、公摊水费124.9元、二次供水加压费213.7元，合计7,362.3元。事实与理由：2007年11月8日，陈凌颜与创佳物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区的高层、多层住宅实施物业服务。陈凌颜是龙岩市新罗区城市桂冠6号楼1梯402室的业主，其拥有的房屋建筑面积为150.3平方米，车位（库）A76一个。根据物业服务合同约定，该类住房物业服务费按每平方米0.4元/月（2014年12月调整为每平方0.7元/月），车位（库）物业服务费标准为60元/月计算，另外，水、电费公摊应按小区单元总数公摊计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前支付。创佳物业公司依据合同约定的服务内容和标准提供了服务，但陈凌颜一直拖欠费用，截至2018年7月31日，共计拖欠7,362.3元。虽经多次催收，但未果，现诉至法院。 陈凌颜辩称：创佳物业公司所诉的2008年7月1日至2009年3月31日的费用，因在2009年陈凌颜于装修前发现室内配套电线、开关、灯具被盗，经与物业公司协商，其同意该部分费用免交，用于补偿陈凌颜损失，物业公司不能再行主张。关于2014年11月1日至2015年3月公摊水费138.1元，陈凌颜于2016年2月缴纳物业管理费时，物业公司提出因地下漏水，还应交纳公摊水费276.2元，陈凌颜提出异议，物业公司同意打五折，陈凌颜遂按一半交纳了，该部分费用已经了结。2016年2月至2017年7月的费用同意交纳。之后的费用，因小区业主委员会成立后，已选聘亿航物业公司提供物业服务，原服务合同已经终止，双方还未交接清楚，目前还是创佳物业公司在为小区提供物业服务，待创佳物业公司提供新的物业服务合同后再予以交纳。2016年2月1日至2018年7月31日的车位管理费应为1,800元，至于公摊水电费、二次供水加压费金额是否正确，陈凌颜不懂如何计算，物业公司也未提供单据，这么多年来物业公司说多少，就交多少。 经审理查明：陈凌颜是龙岩市新罗区城市桂冠6号楼1梯402室的业主，拥有的房屋建筑面积为150.3平方米，另有A76车位（库）一个。2007年11月8日，创佳物业公司与陈凌颜签订《前期物业管理服务协议》，约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区实施物业管理服务。双方约定，住房物业管理服务费按每平方米0.4元/月（2014年12月调整为每平方0.7元/月），车位（库）物业管理服务费按60元/月计算，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算。各项费用按月收取，于每月10日前支付。此后，创佳物业公司提供了服务，陈凌颜仅支付部分费用。拖欠的费用，虽经创佳物业公司催收，但未果。为此，创佳物业公司诉至本院。 另查明，因陈凌颜住宅电线、开关被盗，2016年2月5月，创佳物业公司同意2008年7月1日至2009年3月31日的物业服务费、车位管理费、公摊水电费免交，作为陈凌颜损失。同日，由陈凌颜在创佳物业公司发给其的通知单简表（即欠费单）下方签注：因业主还没入住，室内电线开关全部被盗，由于物业管理疏忽有一定责任，经双方协商，将此费（1,528.7元）作为402室业主损失。创佳物业公司在该签注上加盖“城市桂冠物业服务中心”印章。2014年11月1日至2015年3月主要因管网漏水的公摊水费247.7元，陈凌颜仅交纳138.1元。 2017年5月25日，城市桂冠小区业主委员会召开业主代表大会公开选聘物业服务单位，确定由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务。2017年5月31日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司发出《关于配合做好城市桂冠小区物业服务移交的函》，告知创佳物业公司业主已完成小区物业服务单位的选聘工作，确定由福建亿航物业管理有限公司为中标单位。定于2017年6月24日-30日为小区物业服务交接期，从2017年7月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。2017年6月13日，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司签订《城市桂冠物业服务合同》，约定由福建亿航物业管理有限公司为城市桂冠小区提供物业服务，期限为三年，从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2017年8月15日，城市桂冠小区业主委员会向创佳物业公司、福建亿航物业管理有限公司发出《关于城市桂冠小区物业服务移交的函》，内容为：经南城街道办事处组织对本小区“拟选聘物业业主征询全体业主意见结果”进行真实性调查，调查结果为意见征询真实有效，并由隔后居委会将调查结果进行了公示，最终确认福建亿航物业管理有限公司为本小区物业服务合法有效中选单位。定于2017年8月20日-31日为小区物业服务交接期，从2017年9月1日开始，小区物业服务将由福建亿航物业管理有限公司负责，要求创佳物业公司配合做好移交手续。因创佳物业公司未按期移交，2017年9月4日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向创佳物业公司发出《关于要求城市桂冠小区物业服务限期交接的通知》，要求创佳物业公司必须按照业委会约定交接期限进行交接并限期撤出，否则将按有关规定进行处罚。之后，创佳物业公司仍未移交并撤出，至今仍为小区提供物业服务。 本院认为：创佳物业公司与陈凌颜订立的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，双方签订的是前期物业服务合同，未约定服务期限，城市桂冠小区业主委员会与福建亿航物业管理有限公司于2017年6月13日签订《城市桂冠物业服务合同》，约定从2017年7月1日起由福建亿航物业管理有限公司为小区提供物业服务，该合同已经生效，依前述规定，创佳物业公司与陈凌颜订立的《前期物业管理服务协议》即行终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。创佳物业公司在业主委员会通知其办理移交手续后，以业主委员会没有依法依规选聘新的物业服务企业为由，拒绝退出、移交，其在2017年7月1日后继续提供物业服务，没有合同和法律依据，其诉请支付2017年7月1日之后的物业服务费、车位管理费，与法无据，本院不予支持。2017年7月1日前，创佳物业公司根据该协议的约定提供了物业管理服务，并代缴公摊水电费等。陈凌颜在接受服务后，应按合同约定按期向创佳物业公司交纳物业服务费及公摊水电费等。创佳物业公司要求陈凌颜支付2014年11月1日至2015年3月主要因管网漏水的公摊水费109.6元，于法有据，本院予以支持。陈凌颜还应支付2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费1,893.78元、车位管理费1,080元，以及2016年2月1日至2018年7月31日的公摊电费686.1元、公摊水费124.9元、二次供水加压费213.7元。从陈凌颜提供的加盖有城市桂冠物业服务中心印章的通知单简表来看，2008年7月1日至2009年3月31日的物业服务费、车位管理费、公摊水电费，创佳物业公司已同意免交，作为陈凌颜损失，创佳物业公司虽对此提出异议，但未能提供相反的证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，创佳物业公司主张该部分费用，本院不予支持。陈凌颜主张2014年11月1日至2015年3月的公摊水费，其已按双方约定交纳了一半，该费用已了结，但未能提供证据证明，本院不予采信。陈凌颜虽提出创佳物业公司的服务没有到位，但未提出减免物业服务费的请求，故对于创佳物业公司在2017年7月1日之前的服务是否到位，本案不予审查。依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、陈凌颜应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市创佳物业管理有限公司2014年11月1日至2015年3月的公摊水费109.6元，2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费1,893.78元、车位管理费1,080元，2016年2月1日至2018年7月31日的公摊电费686.1元、公摊水费124.9元、二次供水加压费213.7元，合计4,108.08元。 二、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担11元，陈凌颜负担14元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 刘  新  龙 二〇一八年十月三十一日 书记员 温宜橦（代） 速录员 谢  珊  珊 附注： 一、主要法律条文： 1、《物业管理条例》 第二十六条（内容见本院认为部分）。 第四十二条第一款，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条（内容见本院认为部分）。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。