沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0111民初3164号 原告：沈阳奥园新城置业有限公司。 法定代表人：马军。 委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。 被告：师桂荣。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行。 负责人：丛树枫。 委托诉讼代理人：夏颖，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。 原告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）与被告师桂荣、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称邮储银行沈阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥园公司诉讼代理人刘阳、第三人邮储银行沈阳分行诉讼代理人夏颖到庭参加诉讼，被告师桂荣经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥园公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2．请求判令被告给付违约金187384.50元（按合同约定标准暂计至起诉之日，诉讼期间继续计算至被告实际腾房之日及履行完毕撤销商品房买卖合同备案登记手续及注销商品房预告抵押登记手续之日止），最高不超过总房款的30%；3．请求判令被告给付原告代其偿还的房贷利息、罚息20966.89元、案件受理费10047元；4．判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案手续并承担费用；5．判令被告及第三人协助原告办理注销抵押预告登记手续并承担费用。事实和理由：原、被告于2014年11月29日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-11号2-14-1号房屋，建筑面积125.47平方米，房屋总价款624615元，双方约定2014年11月29日前付清首付款194615元，余款为按揭贷款，2014年12月29日前支付剩余房款，计43万元整。2015年2月10日被告与第三人邮储银行沈阳分行签订“个人购房借款及担保合同”，此后银行依约发放了贷款43万元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2017年2月15日，被告未按借款合同约定偿还所欠本息数额达到410633.95元，第三人将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2017年7月4日作出（2017）辽0103民初3635号民事判决，判令被告师桂荣偿还第三人借款本金402483.12元、并支付利息、罚息8150.83元，判令我公司对上述债务承担连带保证责任。2017年8月23日我公司代被告向第三人偿还了前述费用合计433497.01元。依据原、被告双方在商品房买卖合同补充协议3.6.2条约定，出卖人有权解除合同，并要求被告自合同签订之日起按照总房款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，本案总房款为614615元，截至到2018年8月1日，被告应向原告支付违约金251282.61元，实际数额按照合同约定总房款的日万分之三标准，自合同签订之日2014年11月29日起计算至履行完毕商品房预告抵押登记注销、商品房备案合同撤销工作和实际腾退涉案房屋之日止），原告同意按照最高不超过总房款的30%主张违约金。 师桂荣未答辩。 邮储银行沈阳分行述称，若原告代偿被告所欠第三人剩余本息，第三人同意配合原告办理解除预抵押登记手续，但需原告出示生效的法律文书或被告本人亲自到场。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年11月29日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-11号2-14-1号房屋，建筑面积125.47平方米，房屋总价款624615元，双方约定2014年11月29日前支付首付款194615元，余款为按揭贷款，2014年12月29日前付清余款43万元，原、被告补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索，合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。商品房买卖合同签订后，被告按照约定向原告支付了首付款194615元（首付贷6万元），2015年2月10日被告与第三人邮储银行沈阳分行签订“个人购房借款及担保合同”，此后银行依约发放了贷款43万元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2017年2月15日，被告已累计拖欠贷款本金402483.12元、利息8150.83元，故第三人将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2017年7月4日作出（2016）辽0103民初3635号民事判决，判令解除第三人与被告的个人购房借款及担保合同，被告师桂荣偿还第三人贷款本金402483.12元、并支付利息、罚息8150.83元（利息、罚息截至2017年2月15日，自2017年2月16日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算），并判令原告对上述债务承担连带保证责任。2017年8月23日原告代被告向第三人偿还433497.01元，其中贷款本金402483.12元、利息、罚息20966.89元、前述案件的案件受理费10047元。原告已按照合同约定通知被告收房，但被告未办理入住手续。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。因被告未能按期偿还按揭贷款，导致银行解除了借款合同，原告奥园公司承担了连带保证责任，按照双方补充协议约定，原、被告双方约定的解除条件已成就，对原告主张的解除商品房买卖合同的诉讼请求，应予以支持。商品房买卖合同解除后，被告已给付原告的房款162131.88元（430000-402483.12元+194615元-60000元），原告应当予以返还，原告代被告偿还第三人的款项利息、罚息20966.89元、案件受理费10047元，合计31013.89元，被告应予以返还原告，被告应协助原告撤销案涉房屋的商品房买卖合同备案，被告及第三人协助原告注销该房屋之上的预告抵押登记，并且原告应承担相应的违约责任，原、被告双方约定违约金的起算日期为合同签订之日，本案合同签订之日为2014年11月29日，本院认为追溯时间过长，调整为自2017年8月23日原告实际承担连带保证责任之日起算，按双方约定的总房价款每日万分之三的比例支付。关于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院认为案涉房屋尚未办理入住，原告尚未向被告交付房屋，对原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除沈阳奥园新城置业有限公司与师桂荣就位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-11号2-14-1号房屋签订的商品房买卖合同； 二、师桂荣于本判决发生法律效力之日起7日内支付沈阳奥园新城置业有限公司违约金（违约金以总房款624615元为基数，按照日万分之三的比例，自2017年8月23日起计算至本判决确定的给付之日止）； 三、师桂荣于本判决发生法律效力之日起7日内返还沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息、案件受理费合计31013.89元； 四、师桂荣、中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决发生法律效力之日起7日内协助沈阳奥园新城置业有限公司注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记； 五、师桂荣于本判决发生法律效力之日起10日内协助沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销上述第一项房屋的商品房买卖合同的备案手续； 六、沈阳奥园新城置业有限公司于师桂荣完成上述第五项义务之日起7日内返还师桂荣购房款162131.88元； 七、驳回沈阳奥园新城置业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4248元，保全费1507元，由师桂荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  闫晓彦 人民陪审员  律 丹 人民陪审员  郭 婕 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  王雪姣