广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6008号上诉人（原审被告）：陈金鸾，女，1981年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区金秀瑶族自治县。委托诉讼代理人：哈珍德，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳紫君，广东宝言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘欣华，男，1993年12月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陆勇山，广东常道律师事务所律师。原审被告：梁佳洪，男，1969年12月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人陈金鸾因与被上诉人刘欣华、原审被告梁佳洪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈金鸾上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.一、二审诉讼费由刘欣华负担。事实和理由：一、刘欣华未协助涂销涉案房屋的银行抵押，已构成违约。一审法院认定陈金鸾违约有误。双方合同最后备注事项明确约定，刘欣华必须协助卖家还清银行贷款。刘欣华未履行该项义务，是导致双方交易失败的根本原因。二、陈金鸾、梁佳洪与刘欣华已通过涉案合同明确放弃要求另一方赔偿损失的权利，一审法院判令陈金鸾赔偿损失缺乏依据。涉案合同第九条明确约定，如卖方在收取定金后不依合同条约将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同；如买方未履行合同条款，则已支付定金卖方不予退回，唯卖方不可为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。首先，陈金鸾与刘欣华是处于平等经济地位的合同主体，各方对于合同条款的确定均有平等的协商权。由于涉案房产有银行抵押，在签订涉案合同时，陈金鸾与刘欣华均无法确认能否找到资金解押；无法确认为解押而应付出成本的具体数额；也无法确认合同最终能否顺利履行，所以特别约定双方均放弃要求另一方赔偿的权利。该约定是各方真实意思表示，内容具有对等性，不存在一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，符合公平原则。其次，涉案合同是在具有丰富经验的中介公司指导下签订，各方在签订合同时已经了解清楚该约定的具体内容、双方履行合同时所能取得的利益以及对方违约的情形下给自己带来的风险和不利。第三，合同约定2017年5月30日前办理过户，后合同于8月21日解除。刘欣华没有举证证明其所遭受的实际损失。涉案合同第九条约定双倍定金用于弥补另一方的损失,违约方支付双倍定金后守约方不可再向其主张其他赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，当定金不足以弥补违约造成的实际损失时，才可以要求赔偿。本案中刘欣华并未举证证明其实际损失。货定金不足以弥补其实际损失。一审法院判决陈金鸾兰赔偿的损失为房屋差价损失，该损失并非实际损失而是可得利益，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。一审法院判决的损失数额由法院自行酌定，并非当事人在签订合同时预见到的损失。实际上，就交易风险当事人已通过涉案合同第九条进行约定，当事人签订合同时无法预见房屋差价损失部分。陈金鸾双倍返还定金已足以弥补当事人的实际损失，律师费、中介费作为实际损失应包含在双倍定金内，不应由陈金鸾另行承担。被上诉人刘欣华答辩：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、关于违约问题。刘欣华已通过房产中介公司找到合适的垫资公司协助陈金鸾清偿涉案房产贷款以涂销抵押登记，积极履行了合同义务。陈金鸾经多次催告后仍未按约定交付房屋、协助办理房屋抵押涂销及过户登记手续，违约的是陈金鸾而非刘欣华。上述事实有《关于刘欣华与陈金鸾和梁佳洪买卖房屋过程的说明》等证据证实。三、关于赔偿损失问题。（一）刘欣华存在实际损失。因涉案房屋评估价值为142.6万元，远高于合同成交价95万元。刘欣华在佛山市有稳定工作，在佛山市购房是刚需，涉案房屋交易已获得银行同贷书而陈金鸾反悔，刘欣华购买相同条件的其他房屋必然增加支出。刘欣华的实际损失即房屋评估价与合同成交价的差额部分客观存在。（二）双倍定金过低远不足以弥补刘欣华的实际损失。根据相关司法解释，买卖合同定金不足以为弥补违约造成损失的，守约方有权请求赔偿超过定金部分的损失。（三）陈金鸾仅承担双倍返还定金责任对刘欣华显失公平。刘欣华在履约过程中无任何过错，还两度发函催告陈金鸾办理涉案房屋过户登记，给予了陈金鸾充分合理的履约时间。现涉案房屋价值高达142.6万元，如果陈金鸾仅承担双倍返还定金责任，则在根本违约的情况下反而获利，对刘欣华显失公平，不利于对社会价值的引导。刘欣华向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；2.陈金鸾、梁佳洪向刘欣华双倍返还定金10万元；3.陈金鸾、梁佳洪向刘欣华赔偿损失426400元；4.陈金鸾、梁佳洪向刘欣华支付律师费6000元、中介费14000元、租金2500元；5.陈金鸾、梁佳洪承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月4日，刘欣华与陈金鸾签订《房地产买卖居间合同》，约定刘欣华向陈金鸾购买位于佛山市顺德区的房屋，房屋总成交价为95万元。双方约定刘欣华于合同签订当天支付购房定金5万元作为第一期房款，第二期房款11万元于双方到房管部门办理递件手续并领取回执当天付清，第三期房款79万元由银行按揭贷款支付。双方须在2017年5月30日前办理房屋过户手续。陈金鸾、梁佳洪收取刘欣华定金后若反悔拒绝转让房屋，陈金鸾、梁佳洪须双倍返还定金给刘欣华，刘欣华不可要求进一步赔偿或逼使陈金鸾、梁佳洪履行合同。因违约导致合同解除的，违约方应向守约方赔偿佣金14000元以及诉讼费、律师费等。双方特别约定，“买方刘欣华必须协助买家还清银行贷款30万元整”。合同签订后，刘欣华向陈金鸾、梁佳洪交付定金5万元，向中介方交纳中介费5000元。2017年6月10日、6月26日，刘欣华两次向陈金鸾、梁佳洪发出《关于催促办理物业过户手续的函》，催促陈金鸾、梁佳洪协助办理房屋过户手续，但陈金鸾、梁佳洪拒不协助办理。另查，案涉房屋登记在陈金鸾、梁佳洪名下。陈金鸾与梁佳洪是夫妻关系，《房地产买卖居间合同》上梁佳洪的签名由陈金鸾代签，梁佳洪事后表示追认，同意出售案涉房屋。该房屋因有银行贷款尚未清偿，设有抵押。刘欣华曾通过中介寻找垫资公司协助清偿案涉房屋的贷款以涂销抵押登记，但因陈金鸾、梁佳洪坚持指定垫资公司而未能办理。为支付购房款，刘欣华曾向东莞银行股份有限公司佛山分行申请贷款，该贷款申请已被银行批准，但因双方一直不能办理过户而被取消。2017年12月15日广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对案涉房屋以2017年11月24日为价值时点评估其价值为1426400元。刘欣华因本案纠纷，委托广东常道律师事务所律师代为诉讼，并支付律师费6000元。一审法院认为，刘欣华与陈金鸾签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，且经过梁佳洪追认，合法有效。现因案涉房屋抵押未能涂销，不能办理过户登记，双方均同意解除合同，法院于2017年8月21日向陈金鸾、梁佳洪送达应诉材料，故确认双方签订的《房地产买卖居间合同》于2017年8月21日解除。关于违约责任。刘欣华在签订案涉房屋买卖合同后，已经按约向陈金鸾、梁佳洪支付定金，并申请办理按揭贷款，同时也通过中介公司找到合适的垫资公司协助陈金鸾、梁佳洪清偿原房屋贷款以涂销抵押登记，已经按合同约定积极地履行其合同义务。陈金鸾、梁佳洪作为出卖方，负有按约交付房屋、协助办理抵押涂销及过户登记的义务。陈金鸾、梁佳洪虽认为合同未履行是因为刘欣华没有支付30万元的贷款清偿款给陈金鸾、梁佳洪，但根据双方在合同中“买方刘欣华必须协助卖家还清银行贷款30万元整”的约定，刘欣华作为买方的义务仅仅是协助陈金鸾、梁佳洪还清银行贷款，而不是向陈金鸾、梁佳洪支付30万元。对于刘欣华的协助义务，刘欣华已经通过中介找到合适的垫资公司，并愿意承担垫资费用，但陈金鸾、梁佳洪却不合理地指定垫资公司，由于陈金鸾、梁佳洪指定的垫资公司利息及费用较高，不公平地增加了刘欣华负担。刘欣华对此不予同意，属于正当抗辩，陈金鸾、梁佳洪因此不再办理抵押涂销及房屋过户，属于陈金鸾、梁佳洪违约，刘欣华据此要求陈金鸾、梁佳洪承担双倍返还定金10万元及赔偿损失的违约责任，应予支持。关于赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉房屋买卖合同签订后，容桂当地房屋价格快速上涨，而陈金鸾、梁佳洪在签约后拒不履行合同义务。陈金鸾、梁佳洪的违约行为使刘欣华丧失了购买其他房屋的交易机会。因此案涉合同虽然仅约定了定金罚则，但由于陈金鸾、梁佳洪的违约行为对刘欣华造成巨大损失应予赔偿。经委托评估，案涉房屋现市场价值为1426400元，与合同成交价相差476400元。但同时应当考虑的是，合同约定刘欣华在过户前仅需支付定金5万元，即使加上过户当天应支付的款项，购房首期款仅16万元（11万元+5万元），仅占总房款的16.8%。而陈金鸾、梁佳洪在收取刘欣华定金5万元后就必须承担协助申请贷款、涂销抵押登记、协助办理过户等全部合同义务，双方就付款方式及过户办理的约定，权利义务不对等。综合考虑双方的权利义务及陈金鸾、梁佳洪在订立合同时可预见的损失，法院酌定支持陈金鸾、梁佳洪赔偿损失15万元，刘欣华请求超出部分不予支持。由于损失已经包括租金损失部分，刘欣华另行主张租金2500元，属于重复主张，不予支持。根据合同约定，违约方应向守约方支付律师费、佣金，现刘欣华已提供证据证实该费用实际发生，陈金鸾、梁佳洪应向刘欣华支付律师费6000元、中介佣金5000元。中介佣金虽约定为1.4万元，但刘欣华实际仅支付5000元，且案涉房屋买卖合同也已经解除，故刘欣华起诉要求佣金1.4万元，不予全额支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条的规定，一审法院判决：一、确认刘欣华与陈金鸾、梁佳洪签订的《房屋买卖合同》于2017年8月21日解除；二、陈金鸾、梁佳洪于判决发生法律效力之日起十日内向刘欣华双倍返还定金10万元；三、陈金鸾、梁佳洪于判决发生法律效力之日起十日内向刘欣华赔偿损失15万元；四、陈金鸾、梁佳洪于判决发生法律效力之日起十日内向刘欣华支付律师费6000元、中介佣金5000元；五、驳回刘欣华的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4644.5元、财产保全费1632.5元，合计6277元（刘欣华已预交），由陈金鸾、梁佳洪负担。上诉人陈金鸾、原审被告梁佳洪在二审期间均没有提交新的证据。被上诉人刘欣华在二审期间申请证人李某出庭作证，拟证明刘欣华已通过中介方找到合适的垫资公司协助陈金鸾清偿贷款以涂销涉案房屋抵押登记。上诉人陈金鸾质证认为：证人李某的证言可以证明陈金鸾已找到朋友垫资清偿房屋贷款且资金到位较快，利息与刘欣华所找垫资公司的垫资利息相差无己，刘欣华对此不予接受属于刘欣华违约。原审被告梁佳洪没有发表质证意见。本院对证人李某的证言予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、涉案房屋买卖合同履行过程中哪一方违约；二、如陈金鸾、梁佳洪违约，是否应承担返还双倍定金外的其他赔偿责任。关于涉案房屋买卖合同违约方的问题。涉案房屋买卖合同约定“买方刘欣华必须协助卖家还清银行贷款叁拾万元整”，刘欣华作为买方的义务仅仅是协助，而不是向陈金鸾、梁佳洪支付30万元，也不是必须接受陈金鸾、梁佳洪要求的垫资方式。根据当事人陈述和证人证言，刘欣华已经通过中介方找到合适的垫资公司，并愿意承担垫资费用，已经履行了合同义务。但陈金鸾、梁佳洪却要求向私人借款以清偿房屋贷款，陈金鸾、梁佳洪要求的垫资方式利息及费用较高，增加了刘欣华负担，有失公平，刘欣华对此不予同意是合理的。陈金鸾、梁佳洪因此不再办理抵押涂销及房屋过户，属于陈金鸾、梁佳洪违约，刘欣华无须承担违约责任。关于违约责任。涉案房屋买卖合同第九条约定，“如果甲方在收取定金后不依合同条约将该物业售予乙方，则甲方须还双倍定金予以弥补乙方损失，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合同……如乙方未能履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，不购买该物业，则已支付定金甲方不予退回，而甲方有权再将该物业转让予任何人，唯甲方不可为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿”。该合同第十一条说明：“经纪方已就本合同所有条款向甲乙双方作出详尽解释，合同三方对每一条款之含义清楚明白且并无异议”。证人李某作证时也表示作为经纪方工作人员在签订合同时在场，并向买卖双方解释了经纪方提供的合同文本的条款。涉案房屋买卖合同由当事人自愿订立，是当事人的真实意思表示，当事人在签订涉案合同时应当对由此可能产生的法律责任、法律后果有所预期。该合同第九条关于买卖双方违约责任的约定具体、明确且双方权利义务对等，也不违反法律规定。根据该条约定，陈金鸾、梁佳洪违约只需双倍返还定金。一审法院判决陈金鸾、梁佳洪还须赔偿房屋差价15万元，与涉案房屋买卖合同的约定不符，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。另外，涉案房屋买卖合同对于中介劳务费以及合同履行争议引发诉讼的诉讼费、律师费由违约方承担作出特别约定，故本院对于一审法院判决陈金鸾、梁佳洪向刘欣华支付律师费6000元、中介佣金5000元予以维持；且本案一、二审案件受理费和财产保全费均应由陈金鸾、梁佳洪负担。综上所述，上诉人陈金鸾的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12174号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12174号民事判决第三项、第五项；三、驳回刘欣华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4644.5元、财产保全费1632.5元；二审案件受理费5215元，均由陈金鸾、梁佳洪负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  奉 芳审判员  余珂珂二〇一八年十月十二日法官助理欧阳莹书记员谢慕蓉