广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂1323民初1354号 原告：广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司，住所地广西武宣县武宣镇城北路22号。 负责人：邓亚保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗佳丽，女，系该公司员工。 被告：梁福西，男，1986年8月11日出生，壮族，住广西武宣县。 原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司与被告梁福西物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的委托诉讼代理人王丽娟、罗佳丽，被告梁福西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业服务费1304元、电梯维护费320元、电梯电费142.5元、水费1223.02元、电费1864.09元、城市垃圾处理费80元，共计4933.61元。2.判决被告向原告支付违约金1933.98元(违约金以4933.61元为基数，按年利率24%计算，从2016年12月20日起暂计至2018年7月31日，之后违约金计至法院判决确定的履行期限届满之日止)。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月30日，被告与原告签订了《裕达·绿水仙城钻石华府小区前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告所购的钻石华府小区6栋1单元204号房提供前期物业服务，双方对前期物业服务的费用种类、费用标准、支付方式、违约责任等进行了约定。自2016年12月至2018年7月，被告已拖欠原告物业管理服务费、电梯维护费、电梯电费、水费、电费、城市垃圾处理费共计4933.61元。原告多次催款无果，截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠的费用。按服务合同与委托合同约定被告逾期支付物业服务费或有关费用每逾期一日按逾期缴纳金额5‰支付违约金，现原告自愿按年利率24%计算违约金，从逾期之日即2016年12月20日起暂计至2018年7月31日，被告应向原告支付拖欠上述各项费用违约金1933.98元。原告认为，原告与被告签订的合同真实、合法、有效，合同双方均应严格遵守。原告依据合同约定履行了义务，但被告未按合同约定支付物业管理服务费等各项费用已构成根本性违约，除应支付拖欠的费用外，还应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业服务收费管理办法》等相关规定向人民法院提起诉讼，希望人民法院能判如所请。 梁福西辩称，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，涉案房屋没有达到验收合格标准，被告房屋没有验收合格，原告违约交房；楼房2016年1月5日才竣工，而交房时间却为2015年12月30日；原告的法定代表人既是物业公司的法定代表人又是房开公司的法定代表人，违反法律规定；电梯电费、电费均不经核定基数，都是原告单方编写的数据，不能反映出实际的费用情况；原告请求被告支付费用无依据，请求人民法院依法驳回原告无事实和法律依据的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.原告营业执照，证明原告主体资格适格；2.被告身份证，证明被告主体资格适格；3.《前期物业服务合同》，原告向被告提供物业服务，双方对物业管理服务费、电梯维护费等费用的支付方式、违约责任等进行了约定；4.来宾市物价局来价格［2015］40号《关于加强物业服务收费监管的通知》、柳州市恒泰物业服务有限责任公司武宣分公司圣湖豪庭前期物业收费公示牌、南宁市锐宝物业服务有限公司置宝华府小区物业收费公示牌、广西武宣冠和物业管理有限公司瑞中新城物业收费公示，证明原告按照物价局规定，按照市场调节价合法收取0.6元/㎡/月的物业费，符合法律规定及合同约定；5.《裕达·绿水仙城-钻石华府小区水、电代管服务委托合同》，证明被告委托原告代收涉案房屋的水电费；6.委托书(2017)，证明武宣县环境卫生管理站委托原告代收城市垃圾处理费；7.武宣县物价局武价费［2008］4号文件《关于武宣县城镇生活垃圾费征收标准的通知》，证明原告根据武宣县物价局核定的标准代环卫站收取城市垃圾处理费；8.涉案小区物业管理费等各项费用收取标准公告，证明原告在涉案小区对物业管理费等各项费用收取标准进行了公告；9.2016年9月至2017年12月用户用水清单、业主水表抄表记录本，证明原告依据自来水公司收费标准向被告收取水费，被告从2016年12月20日至今未支付原告代缴的水费；10.业主电表记录本、广西电网销售电价表，证明原告依据广西电网收费标准向被告收取电费，被告从2017年3月20日至今未支付原告代缴的电费；11.涉案小区6栋1单元左梯2017年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区6栋1单元左梯2018年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区6栋1单元右梯2017年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区6栋1单元右梯2018年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告，证明涉案楼栋的电梯一直在正常运行，被告一直享受原告提供的电梯服务但未按约定缴纳电梯电费；12.缴费通知函，证明原告多次且连续向被告催缴所拖欠的费用；13.用户用水清单，证明2016年6月至2018年7月，物业按小区用水量已向水厂缴费。 梁福西对原告提供的证据质证意见如下：对证据1，原告属于无证经营，该公司是2017年5月才登记，经营范围是物业管理，但是没有相关部门的收费批文，收费不合法；对证据2无异议；对证据3，被告与原告签订的合同无效，被告与原告于2015年12月签订的合同，而房屋竣工时间为2016年1月，物业未提供服务就收费，原告也没能提供房屋验收合格证等各项证明；对证据4，都是别的公司的收费标准，原告没有收费批文；对证据5，被告房屋是低层房屋，按照合同约定，被告房屋的自来水是直供，物业公司无权代收；对证据6、7，原告在2017年才签订的委托合同，而被告于2015年12月30日就与原告签订合同了，原告是欺骗被告签订合同的；对证据8，对原告的公告，被告不认可；对证据9原告没有经被告或被告家人签字确认计量，原告出具的数据是乱收费，被告发现原告提供的水表、电表有问题后，多次向原告反映，但原告均未处理；对证据10，原告曾无故停电，对原告造成了损失；对证据11，原告欺诈被告所签订的合同，原告装修房屋是在2015年，原告电梯检测合格是在2017年，原告入住两年内乘坐电梯没有安全感；对证据12，物业收费无理由，被告不认可；对证据13，被告的水费是直接交给自来水公司的，该证据与被告无关。 被告梁福西向本院提供一组证据，即物业交房通知书、工程竣工永久性质量责任标牌、商品房买卖合同附件，证明原告采用欺诈的手段与被告签订合同。 原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司对被告提供的证据质证意见如下：这些证据都是与商品房买卖合同相关，与本案物业服务合同纠纷无关。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认作为本案定案依据并在卷佐证，对被告认为有争议的证据，因被告无相反证据予以否认且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉案绿水仙城-钻石华府小区6栋1单元204号房屋的业主，该房屋建筑面积为135.77平方米。2015年12月30日，被告与广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司签订《裕达·绿水仙城-钻石华府小区前期物业服务合同》，合同约定由广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司给该小区提供物业服务，前期物业服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止；合同同时约定原告向被告收取的物业管理服务费为每月每平方米0.6元，由被告每月20日前缴纳下月的物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金，电梯维护费按规定2层以上(含2层)每月每户收取20元，电梯电费根据实际用量平均分摊给受益业主。原告自进驻裕达·绿水仙城-钻石华府小区进行物业服务后，对业主投诉等处理不及时，管理服务上有瑕疵。被告自2017年4月起拒绝交纳物业服务费、电梯维护费；自2017年1月起拒交电梯电费；自2016年11月起拒交水费；自2017年2月起拒交电费；自2017年4月起拒交城市垃圾处理费。至2018年7月底，被告尚欠原告的物业服务费1304元、电梯维护费320元、电梯电费142.5元、水费1223.02元、电费1864.09元、城市垃圾处理费80元，共计4933.61元。原告曾用书面等方式向被告催交拖欠的物业服务费，但被告仍拒绝交纳物业服务费等费用。 本院认为，被告与具有物业服务资质的原告签订《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告按照协议的约定对被告所在的小区进行了物业服务，被告应依约向原告交纳相关物业费用。现被告未依约交纳物业服务费等，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付尚欠的物业服务费等费用共计4933.61元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据已查明的事实，原告在提供物业服务期间对小区存在一些管理服务不到位的问题、对业主反映的问题未能及时处理等情形，根据《物业管理服务协议》第二条、第三条的规定，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了协议约定的义务，即原告提供的服务存在瑕疵，故对其要求被告支付违约金部分的请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼当事人”，原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，属于其他组织，故被告主张原告没有主体资格，本院不予采信；被告主张原告与房开公司的法定代表人是同一个人，违反法律规定，根据《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”，说明法律并没有强制房地产开发与物业管理相分离，故对被告的这一主张，本院不予采信；被告主张该栋楼房没有质量验收合格证就不用缴纳电梯维护费、物业服务费、垃圾处理费等，没有提供相关证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告梁福西于本判决生效后十日内给付原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的物业服务费1304元、电梯维护费320元、电梯电费142.5元、水费1223.02元、城市垃圾处理费80元、电费1864.09元，合计4933.61元。 二、驳回原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序依法减半收取25元，由被告梁福西负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄鸿环 二〇一八年十月三十日 法官助理 王景山 书 记 员 江宇玉