.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初4539号原告：罗小羽，男，1989年6月2日出生，汉族，某公司职工，住包头市。被告：王瑞，男，1987年9月25日出生，汉族，无职业，住乌兰察布市。委托诉讼代理人：侯杰，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，内蒙古金矢律师事务所律师。原告罗小羽与被告王瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗小羽、被告王瑞的委托诉讼代理人侯杰、刘慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗小羽向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效；2.判令被告双倍返还购房定金20000元；3.判令被告支付违约金58000元；4.判令被告赔偿原告房屋升值的损失72000元；5.判令被告承担中介费、贷款代办费、加急房本费共计18600元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原、被告通过包头市某置业经纪有限责任公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告以580000元的价格将其名下位于包头市×区房屋出售给原告，于房本下来后向被告支付首付款220000元，当日原告支付被告10000元定金，且被告同意通过中介办理加急房本。2018年6月7日，被告说不想卖房了，要单方涨价，原告不同意。2018年7月涉案房屋房本办理完毕，通知被告继续履行合同，被告称不涨价就不卖了。故原告诉至法院，请求判如所请。王瑞辩称，第一，被告同意原告的第一项诉讼请求，依法确认《房屋买卖（置换）合同》合法有效。第二，原告并未违约，双方签订合同后，被告积极履行了合同约定的各项义务，并将房屋的各种手续原件交予中介，房本办下来后，原告并未按照约定支付首付款及装修保证金，故被告不应当双倍返还定金或支付原告违约金。第三，按照法律规定，原告不能既主张双倍返还定金，又要求被告支付违约金，只能择一进行主张。第四，合同约定的房屋成交价10%的违约金过高，应予以适当调整，且原告应提供证据证明其实际损失。第五，原告主张的房屋升值损失无事实依据，房屋升值损失应当评估公司评估确定。第六，合同中并未填写中介费、贷款代办费具体数额，没有证据证明原告实际支付，被告积极配合办理房本手续，即使产生加急房本费用，也不应由被告承担。综上，在合同合法有效的情况下，原告的第二项至第六项诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年2月1日，原、被告在包头市某置业经纪有限责任公司的居间下共同签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告将其位于包头市×区房屋出售给原告，实际成交价为580000元，首付款220000元在该房屋产权证出证当日支付，剩余360000元采用银行按揭方式支付，且被告负责该房屋的配套费用，原告在支付首付款当日补给被告房屋装修保证金；原告于2018年2月1日交付被告定金10000元。合同第六条还约定，如原告和被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋实际成交价10%的违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且包头市某置业经纪有限责任公司收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。合同第八条双方书写约定：经原、被告双方一致协商决定该房屋的成交价格为580000元整，此价格不包含该房屋的配套费用，配套费用由被告负责；原告支付被告首付款当日退还被告该房屋的装修保证金；原告为贷款购房，被告须配合原告办理二手房按揭贷款；被告须积极配合包头市某置业经纪有限责任公司办理该房屋的产权证加急手续，如延期导致出现额外费用由被告承担；包头市某置业经纪有限责任公司留存被告的购房收据原件。2018年2月1日，被告向原告出具购房定金5000元的收条1张；2018年2月2日，被告向原告出具购房定金5000元的收条1张。2018年2月3日，包头市某置业经纪有限责任公司向原告出具加盖财务专用章的收据1张，写明收到中介费、贷款服务费14600元，原告自认中介费和贷款服务费各7300元。2018年2月25，赵某某向原告出具收到加急办理涉案房屋房本费用3000元的收条1张。2018年7月24日，被告取得位于包头市××区号房屋的不动产权属证书。在庭审过程中，原告举证包头市某置业经纪有限责任公司工作人员肖某的证人证言及2018年6月7日肖某与被告王瑞的通话录音1份，旨在证明被告明确表示不卖房，不履行合同，构成违约；还举证包头市某置业经纪有限责任公司门店照片3张及其工作人员赵某某工作牌照片1张、赵某某身份证照片2张、原告支付宝交易汇总1份，用以证明赵某某与赵某某系同一人，且佐证原告于2018年2月3日分别向赵某某转账4600元和10000元，该两笔转账即为中介费和贷款服务费；原告向被告拨打电话的记录截图照片4张及赵某某手机短信截图照片3张，证明涉案房屋取得不动产权属证书后，原告及中介工作人员多次联系被告的事实；涉案房屋所在的小区四期置业计划书1份，证明涉案房屋现在的市场价及原告主张的房屋溢价损失。被告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。本案审理过程中，被告同意继续履行合同，但要求原告一个月之内付清房屋总价款，基于此配合原告办理后续事宜，对此原告同意将房屋首付款增至400000元，双方协商未果。后原告同意一次性支付房款，只要被告将房贷还清，并配合原告办理过户即可，经沟通未果。本院认为，原告罗小羽、被告王瑞及包头市某置业经纪有限责任公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。原告依约向被告支付了10000元定金，向包头市某置业经纪有限责任公司交纳中介费及贷款服务费共计14600元。合同中约定原告于该房屋不动产权属证书出证当日向被告支付首付款220000元。涉案房屋的不动产权属证书于2018年7月24日取得，但2018年6月7日被告与包头市某置业经纪有限责任公司工作人员肖庭的通话显示，被告因不动产权属证书办理时间长导致其多偿还了房屋按揭贷款，表示如原告“不加（价）不卖房”，被告的该意思表示，明显违反合同约定，构成违约。因此，双方签订《房屋买卖（置换）合同》的基础已丧失，不具备继续履行合同的条件，故本院认为原告罗小羽、被告王瑞及包头市某置业经纪有限责任公司签订的《房屋买卖（置换）合同》应当予以解除。合同解除的后果由被告所致，故被告王瑞应承担相应的违约责任。合同解除后，被告应当向原告返还其收取的购房定金10000元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用其一。经释明，在定金罚则与违约金中，原告选择违约金进行主张。故依据合同第六条约定，原告有权要求被告王瑞向其支付房屋实际成交价的10%即58000元（580000元×10%）违约金。故对原告要求被告王瑞支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋升值损失，因违约金既是对违约方的惩罚，也是对合同守约方损失的补偿，而原告未提供充分的证据证明损失超过违约金数额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因被告违约，原告向包头市某置业经纪有限责任公司交纳的7300元中介费应由被告承担，而贷款服务费并未实际发生，故原告要求被告承担贷款服务费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。至于原告主张的加急办理房本的费用4000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条及第一百一十六条规定，判决如下：一、确认原告罗小羽、被告王瑞与包头市某置业经纪有限责任公司于2018年2月1日签订的《房屋买卖（置换）合同》有效；二、被告王瑞于本判决生效后十日内向原告罗小羽返还购房定金10000元；三、被告王瑞于本判决生效后十日内向原告罗小羽支付违约金58000元；四、被告王瑞于本判决生效后十日内向原告罗小羽支付中介服务费7300元；五、驳回原告罗小羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3672元、减半收取计1836元（原告已预交），由原告罗小羽负担995元，被告王瑞负担841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘 洁 二〇一八年十月二十四日 书记员 马祺深附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。