江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0103民初6009号原告：龚国玉，男，1959年11月8日生，汉族，住南昌市东湖区。诉讼委托代理人：董笑彤，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201711487332。诉讼委托代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，实习证号：36011804110097。被告：熊孜，男，1986年7月20日生，汉族，住南昌市青山湖区。被告：南昌市西湖区大脚板足道中心，住所地：南昌市西湖区新洲路58号，注册号：360103600192490。经营者：吴玉珍，女，1962年9月26日生，汉族，住南昌市西湖区。诉讼委托代理人：张纤娣，江西瀛洪仁律师事务所律师，执业证号：13601201711120528。诉讼委托代理人：管昭旭，江西瀛洪仁律师事务所律师，实习证号：36011809110215。原告龚国玉与被告熊孜、南昌市西湖区大脚板足道中心（以下简称大脚板足道）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚国玉的委托诉讼代理人董笑彤、罗词荣，被告熊孜、被告大脚板足道委托诉讼代理人张纤娣、管昭旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚国玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告共同返还转让费90000元、押金20000元及租金18000元，共计128000元；2、请求法院判令两被告共同赔偿原告装修损失100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，两被告与原告龚国玉签订《转让协议》一份，协议约定：“甲方（被告熊孜）承租位于中××楼××楼大脚板店面东侧170平方米左右的房屋转让给乙方（原告龚国玉）使用，使用期限自2018年3月27日至2021年3月26日；转让费9万元，转让房租押金2万元整。”协议签订后，原告龚国玉按照约定支付了转让费、押金，并支付了2个月的房屋租赁费18000元。此外，原告于2018年4月3日委托南昌市东湖区三星装饰余工设计部对案涉房屋进行装修，花费10万元。但在原告装修完成后，被告熊孜及被告吴玉珍将案涉房屋转让给其他人使用，两被告违反了转让协议的约定，应当承担违约责任并赔偿原告的损失。望判如所请。被告熊孜辩称：在被告大脚板足道将涉案房转租给其后，在承租期内，经大脚板足道的同意，其又将涉案房屋转租给了原告。为此，原告诉请应由被告大脚板足道承担。被告大脚板足道辩称：一、原告提起的诉讼与其没有任何法律关系，其作为本案被告不适格。二、原告要求其返还转让费9万元及押金2万元诉请没有任何依据，应予以驳回。三、原告要求被告赔偿装修损失费10万元，没有任何事实依据，依法应当予以驳回。原告承租案涉房屋并未经其同意，原告对案涉案屋进行装修也没有经过其同意。原告提供的证据不足以证实原告装修花费了10万元。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。综上，请求法院依法驳回原告诉请。原告龚国玉为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、原告、被告熊孜的身份证复印件，南昌市西湖区大脚板足道中心的工商信息，证明：原、被告的主体适格，南昌市西湖区大脚板足道中心的经营者是吴玉珍。证据二、转让协议（打印版）、转让协议（手写板）及被告熊孜出具的收条一张、招商银行账户历史交易明细表一份，证明：2018年3月26日，两被告与原告龚国玉签订《转让协议》一份，协议约定：“甲方（被告熊孜）承租位于中××楼××楼大脚板店面东侧170平方米左右的房屋转让给乙方（原告龚国玉）使用，使用期限自2018年3月27日至2021年3月26日；转让费9万元，转让房租押金2万元整。”原告龚国玉按照约定支付了转让费9万元、押金2万元并支付了2个月的房屋租赁费18000元。证据三、店面租赁合同及续租补充合同，证明：南昌市西湖区大脚板足道中心将案涉租赁物租给被告熊孜后，熊孜再转租给原告，原告的承租期限在南昌市西湖区大脚板与被告熊孜租赁期限内。证据四、麦香东北饺子馆（董恩勇）委托案外人南昌市东湖区三星装饰余工设计部装修的装修合同、装修照片、麦香东北饺子馆（董恩勇）付装修费的支付凭证及南昌市东湖区三星装饰余工设计部出具的收款收条，证明：原告于2018年4月3日委托南昌市东湖区三星装饰余工设计部对案涉房屋进行装修，花费10万元。但在原告装修完成后，被告熊孜及被告吴玉珍拒绝将案涉房屋交付给原告使用。造成了原告巨大的损失。被告熊孜为支持其抗辩意见，提交了如下证据：证据一、交通银行转帐凭证一份，证明其于2018年4月3日向被告大脚板足道的实际经营者王晓琴转账2万元。证据二、短信聊天记录，证明被告大脚板足道的实际经营者王晓琴知晓店面转租事宜。被告大脚板足道为支持其抗辩意见，提交了如下证据：证据一、王晓琴与被告熊孜的短信聊天记录，证明被告大脚板足道与业主之间的合同经协商解除，已提前通知了被告熊孜。证据二、交房合同一份（复印件），证明被告大脚板足道与原房东于2018年5月25日进行了交房。其在交房之前已多次通知了被告熊孜。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月1日，案外人陈桂凤与被告大脚板足道签订《房屋租赁合同》，将南昌市西湖区新洲路58号一楼店面出租给被告大脚板足道。其在租赁过程中，于2017年2月26日与被告熊孜签订《店面租赁合同》，约定被告大脚板足道将涉案店面转租给被告熊孜使用，租期自2017年2月26日起至2019年11月30日止。约定每月租金9000元，保证金2万元等内容。被告熊孜承租后，利用涉案店面经营一山牛肉面。2018年3月26日，被告熊孜（甲方）、原告龚国玉（乙方）、案外人李颜波（丙方）签订《转让协议》，约定：经甲乙双方自愿商定，甲方承租的位于南昌市××××楼大脚板店面东侧170平方米转让给乙方使用，使用期限不少于3年，自2018年3月27日起至2021年3月26日止。转让费9万元，转让房租押金2万元，水电费两清。乙方自承租之日起需直接与大脚板签订租赁合同。以上事宜均以签订合同为生效。同日，被告熊孜向原告出具收条，载明收到原告支付的转让费9万元、押金2万元，共计11万元。原告还支付了被告熊孜两个月的房屋租金18000元。2018年4月3日，被告大脚板足道（甲方）与被告熊孜（乙方）签订《续租补充合同》，约定双方的原租赁期至2019年11月30日止，经协商同意将续租期延续至2021年3月31日。2018年4月5日，原告的合伙人董恩勇与南昌市东湖区三星装饰余工设计部签订《装修合同》，约定由该设计部装修涉案店面，工期一个月，工程总价款10万元。2018年5月4日和6月12日，董恩勇分别向兰靖晖各转账5万元，共计10万元。该设计部于2018年6月13日向董恩勇出具了收款收据，载明系新洲路东北水饺店铺装修费用10万元。后因涉案店面被房东收房，原告装修完毕后无法开业，故诉至本院，提出如上诉请。另查明，被告熊孜收到原告款项后，于2018年4月3日转给王晓琴（被告大脚板足道的合伙人）2万元。被告熊孜陈述该2万元系支付给大脚板足道的转让费，另陈述还支付了李颜波1万元转让费，李颜波系大脚板足道的店长，之前的租赁合同系与其商谈。被告大脚板足道陈述李颜波曾与其有过短暂劳务关系，签订协议时大脚板足道已停业。熊孜还将收取原告的18000元租金分两次转给了王晓琴。但被告大脚板足道均认为上述款项系熊孜支付的租金。从王晓琴与熊孜的短信聊天记录中可以证实王晓琴知晓店面转租事宜及熊孜收取9万元转让费，熊孜还告知王晓琴原告可能会起诉他们，王晓琴答复房东那边无法处理好。2018年5月25日，陈桂凤（甲方）与被告大脚板足道（乙方）签订交房合同，约定甲方同意不收取乙方的违约金，乙方把出租房转租给他人的，应全部收回交还给甲方，由甲方自行安排（如乙方把出租房转租给他人收不回来，所造成的一切后果由乙方承担）；签订该终止合同前出租房所产生的一切费用由乙方承担；双方自2018年5月25日正式履行交房手续等内容。本院认为，本案争议的焦点问题有二，一是转让协议是否对被告大脚板足道产生法律效力？本案签订的三方转让协议中的丙方系李颜波，原告陈述李颜波系被告大脚板足道的员工，被告熊孜陈述李颜波系大脚板足道店长，被告大脚板足道亦认可李颜波与其有过短暂劳务关系，且熊孜与王晓琴的短信可以反映王晓琴知晓店面转租事宜。故李颜波虽没有书面授权，签订转让协议后原告也未与被告大脚板足道签订租赁合同，事后仅仅是被告熊孜与被告大脚板足道签订续租补充合同。但足以认定李颜波能够代表被告大脚板足道签订转让协议，该转让协议对被告大脚板足道发生法律效力。二是被告熊孜与大脚板足道是否存在违约行为，是否应承担返还及赔偿责任？从本案查明的事实看，因被告大脚板足道与涉案店面的房东就房屋租赁事宜发生争议，导致房东提前收回了涉案店面，致使原告无法承租该店面，并造成了装修损失。故被告大脚板足道在本案中应承担违约责任并赔偿原告损失。而原告在签订转让协议后既未按照协议约定与被告大脚板足道签订租赁合同，在缔约过程中也未要求被告大脚板足道提供其与房东签订的房屋租赁合同，对第一手的租赁合同是否允许转租及房屋租赁期限等均未尽到审慎了解和审查的义务。对导致本案装修损失，也有一定的责任。被告熊孜虽一直愿意将涉案店面转租给原告，其也不是造成原告无法承租店面的原因，但原告无法承租，还造成了装修损失，故被告熊孜理应退还原告的转让费6万元。原告剩余的转让费3万元（内含被告熊孜陈述支付给李颜波1万元）、押金2万元及支付的房屋租金18000元，被告大脚板足道均应当退还原告。原告提供的装修损失证据较为充分，本院予以采信。为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，结合查明的案件事实，本院酌定被告大脚板足道承担装修损失的70%即7万元，原告自身承担装修损失的30%即3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告熊孜于本判决书生效之日起十日内返还原告龚国玉转让费6万元；二、被告南昌市西湖区大脚板足道中心（经营者：吴玉珍）于本判决书生效之日起十日内返还原告龚国玉转让费3万元、房屋押金2万元及房租18000元，合计68000元；三、被告南昌市西湖区大脚板足道中心（经营者：吴玉珍）于本判决书生效之日起十日内赔偿原告龚国玉装修损失7万元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4720元，由被告南昌市西湖区大脚板足道中心（经营者：吴玉珍）负担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  张世民人民陪审员  孙 旭人民陪审员  熊江玲二〇一八年十月十五日书 记 员  黄前琴