上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8583号原告(案外人)：陈某某，男，1975年3月5日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：杨梦嫣，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈李豪，上海小城律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：郑唐浩，行长。委托诉讼代理人：陆军，男。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。被告(被执行人)：陈祥源，男，1977年6月22日生，汉族，住福建省。被告(被执行人)：陈小容，女，1977年10月5日生，汉族，住福建省建阳市。原告陈某某诉被告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称“工商银行松江支行”)、陈祥源、陈小容案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月21日受理后，依法适用普通程序进行审理。因无法通过邮寄或直接送达的方式向被告陈祥源、陈小容送达诉讼材料，故本院采用了公告送达，并于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人杨梦嫣、沈李豪，被告工商银行松江支行的委托诉讼代理人陆军、薛敏到庭参加诉讼，被告陈祥源、陈小容经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈某某诉称：请求在拍卖过程中保障原告对上海市松江区龙源路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的合法有效的承租权(租期自2010年5月1日起至2030年4月30日止)。事实和理由：2010年4月25日，原告与被告陈祥源、陈小容签订了为期20年的租赁合同，而被告工商银行松江支行的抵押权成立时间为2012年3月30日，晚于原告的租赁，现系争房屋将被拍卖，会影响到原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告工商银行松江支行辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告陈祥源、陈小容之间租赁关系的真实性不予认可，原告也需要举证对涉案房屋的租赁权早于抵押权,否则无法对抗抵押权。被告陈祥源、陈小容未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据(2014)松民二(商)初字第1386号民事判决书、(2018)沪0117执异42号执行裁定书、《个人借款最高额抵押合同》、移送执行函、房屋产权信息、腾退公告，本院确认双方无异议的事实如下：本院于2014年9月24日作出的(2014)松民二(商)初字第1386号民事判决已经发生法律效力。该判决书确定：一、上官丁福、上海岩盛物资有限公司、彭彩凤于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司上海市松江支行借款本金4,521,437.34元、截止至2014年8月21日的利息、罚息181,843.82元，及支付自2014年8月22日起至借款本息实际清偿日止的利息、罚息(按《个人借款担保合同》的约定计算)；负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、如上官丁福、上海岩盛物资有限公司、彭彩凤不能清偿上述债务时，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行有权以位于上海市青浦区赵巷镇赵华路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或拍卖、变卖以后的价款在中国工商银行股份有限公司上海市松江支行优先受偿40,000,000元后的5,070,000元范围内优先受偿；三、如上官丁福、上海岩盛物资有限公司、彭彩凤不能清偿上述债务时，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行有权以位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或拍卖、变卖以后的价款在中国工商银行股份有限公司上海市松江支行优先受偿1,950,000元后的2,140,000元范围内优先受偿；四、如上官丁福、上海岩盛物资有限公司、彭彩凤不能清偿上述债务时，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行有权以位于上海市松江区文诚路XXX号XXX层、上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层、上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层、上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区龙源路XXX弄XXX号XXX-XXX层、上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层、上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或拍卖、变卖以后的价款按相应抵押顺位在17,790,000元范围内优先受偿；五、黄家桂、周明洋、周爱平、陈菊花、上海骏宏物资集团有限公司对上官丁福、上海岩盛物资有限公司、彭彩凤上述债务的履行承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权在承担担保责任范围内向债务人追偿。在该案审理过程中，应工商银行松江支行之申请，本院于2014年6月17日财产保全轮候查封了系争房屋。因上官丁福、上海岩盛物资有限公司、彭彩凤、黄家桂、周明洋、周爱平、郑燕燕、陈徐荣、李左鹏、韩爽、张隽、张鹰、高文娟、张凤兴、张智超、陈祥源、陈小容、包寿清、白三妹、胡鼎伶、彭思英、杨理振、陈丽容、陈菊花、上海骏宏物资集团有限公司未能履行上述生效法律文书确定之义务，根据权利人工商银行松江支行的申请，本院于2015年1月23日以(2015)松执字第1031号案件立案执行。在执行中查明，涉案房屋系被上海市闵行区人民法院正式查封，故本院发函要求移交处置权，该院于2018年1月15日回函，将系争房屋首封权移送本院。执行过程中，本院至系争房屋现场张贴公告，告知系争房屋涉案情况并要求案外人搬某系争房屋，配合法院拍卖。原告陈某某作为案外人遂向本院提出执行异议，本院于2018年4月25日以(2018)沪0117执异42号执行裁定书裁定驳回案外人陈某某的异议，原告不服遂提起案外人执行异议之诉。2013年4月8日，被告工商银行松江支行与被告陈小容、陈祥源签订了《个人借款最高额抵押合同》，被告陈小容、陈祥源将其名下位于上海市松江区龙源路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋作为抵押物，用于担保陈桂花等14人的借款6,000万元。该抵押合同的第8.8条约定，抵押物如在设定抵押前已部分或全部出租，保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知贷款人。同日，被告工商银行松江支行在涉案房屋上设置了抵押登记。对于双方有争议的事实，即原告与被告陈祥源、陈小容在抵押权成立之前是否存在真实的租赁关系？原告提供了如下证据：1、2010年4月25日、2015年1月1日签订的房屋租赁合同各1份，证明租赁期限为2010年5月1日至2030年4月30日，年租金从22,800元上浮至60,000元，其中双方于2015年1月1日签订的第二份租赁合同第4-2条约定，原告以被告陈小容、陈祥源所借款项的利息予以抵扣租金，直至清偿全部借款本息。但原告表示双方并未按照该条款履行，原告仍然按季度以现金方式支付，租金调整之前每季度5,700元，调整之后每季度为15,000元；2、被告陈祥源的租金收据2份(2010年11月5日、2012年8月24日)，佐证租赁合同签订后，原告按期支付租金，且租赁时间早于抵押登记时间；3、物业出具的缴费证明、居住证明以及2017年度物业费发票，证明自2010年1月开始，原告及其亲属居住在涉案房屋中，并一直缴纳物业费；4、水电费缴纳清单(电费为2012年1月至2017年12月，水费为2015年10月至2017年10月)，证明原告持续居住在该房屋中。被告工商银行松江支行对租赁合同、租金收据的真实性不予认可；对物业缴费和居住证明，其认为应当由制作单位的负责人或者具体承办人签字，故不符合证据的形式要件；物业费发票和水电费缴纳清单的真实性认可，但关联性不予认可，无法证明是原告支付的。对上述争议事实，结合原告提供的证据，本院论证如下：原告证据之中，在设定抵押之前即2013年4月8日之前的相关证据为2010年4月25日签订的租赁合同以及相对应的租金收据2份、物业的缴费和居住证明、电费缴纳清单。其余证据所载明的证明事项均在2013年4月8日之后，与本案的争议焦点没有关联性，本院不予采信。在有关联性的证据中，物业的缴费和居住证明属于单位出具的证明，但是该证据中没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》中的单位证明材料形式要件，本院不予采纳。电费缴纳清单中并没有显示缴纳人员，无法证明系原告缴纳。至于双方所签订的租赁合同，其真实性的确认需要有其他证据予以佐证，而本案中原告表示租金的支付均为现金，但所提供的租金收据仅有2份。在没有其他证据印证的情况下，对该租赁合同的真实性，本院难以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在案件的执行过程中，为了抵押权的实现，本院将对系争房屋进行处置，故本案原告主张的租赁权是否可以在拍卖中得到保障，关键在于其租赁关系的成立在抵押之前还是抵押之后，即是否可以对抗抵押权？对此，本院在证据论证部分已经充分阐述了对原告所提供证据的采信意见。鉴于原告所提供的证据并不能证明原告与被告陈祥源、陈小容在2013年4月8日即抵押设定之前就存在真实的租赁关系，因此原告主张的租赁权不得对抗登记的抵押权，故其要求在拍卖中保障其租赁权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告陈某某的诉讼请求。案件受理费15,600元，公告费560元，合计诉讼费16,160元,由原告陈某某负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张永红审 判 员  徐晓枫人民陪审员  蒋雪顺二〇一八年十月三十日书 记 员  赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。