江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初4215号原告：上海新嵩机械设备工程有限公司。法定代表人：高承根，总经理。委托诉讼代理人:尚玉龙，江苏博事达律师事务所律师。被告:周国民。委托诉讼代理人:梁荣林,江苏江豪(靖江)律师事务所律师。原告上海新嵩机械设备工程有限公司与被告周国民为建设用地使用权纠纷一案，本院2017年7月6日受理后，于同年12月8日作出（2017）苏1282民初4472号民事判决，原告不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年6月5日作出（2018）苏12民终759号民事裁定，裁定撤销本院（2017）苏1282民初4472号民事判决，发回本院重审。本院于2018年7月10日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人尚玉龙，被告及其委托诉讼代理人梁荣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2015年1月2日签订的《土地使用权转让协议》自2018年11月1日起至2040年2月1日止期限无效；2.被告自判决生效之日返还原告租金1226000元（计算方式为156万元除以300个月乘以255个月，减去10万元保证金）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月2日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，协议约定被告将原玻璃厂(位于新桥南环南西青龙港东)内（南北）长约63.5米×（东西）宽约27米，约1714平方米的土地使用权出租给原告使用，并约定租赁期限为25年，租金共计为1560000元，付款方式为分期支付，协议就其他问题进行了约定。协议签订后，原告已缴纳租金1460000元。1998年10月30日，靖江市新桥镇政府与被告签订《集体土地使用权租赁合同》，双方约定镇政府将，面积12270.45平方米的土地使用权租赁给被告，租期为20年（与被告于2015年1月2日交付原告的其与新桥镇政府签订的《集体土地使用权租赁合同》复印件租赁期限30年不一致），案涉土地也包含在上述土地范围内。原告认为，原、被告约定的租赁期限明显超过被告与镇政府签订的土地使用权租赁合同的租赁期限，依据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期间超过承租期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，集体土地使用权租赁也属于不动产租赁，也应当适用上述法律规定。另根据相关法律规定，违反法律行政法规的强制性规定而签订的合同也为无效，被告擅自将集体土地使用权向原告转让并未取得相关主管部门的审批以及备案，应当认定为无效。对于唐大圩、百姓圩西生产队的上力费及原租户唐发国及于礼荣的搬迁补偿费共计689500元均应当由被告承担，与原告无关。因原、被告所签的合同2018年11月1日之后的无效，所以被告应当立即返还2018年11月1日之后的租金共计1226000元。被告辩称，原告所述双方于2015年1月2日签订《土地使用权转让协议》、1998年10月30日靖江市新桥镇镇政府与被告签订《集体土地使用权租赁合同》、原告已支付被告1460000元租金的情况属实。案涉土地属于工业用地，已经经过征用，所以被告转租给原告是合法的，且本案不适用《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及原告所述其他法律规定，被告与新桥镇人民政府签订的土地使用权租赁合同虽然有期限的约定，但是被告是通过企业改制获得案涉土地的使用权，到期后，因为涉及的职工安置问题及原企业的债权债务问题需要处理，新桥镇政府肯定会让被告延期使用。另外支付给唐大圩、百姓圩西生产队的上力费及原租户唐发国及于礼荣的搬迁费共计689500元并非租金，而是原告支付的一次性费用，应当扣除。被告仅同意支付最后5年无效期间内的租金共计54080元[（1460000-689500）元/300月×60个月，扣除原告尚未支付的100000元）]，且要等到2035年2月1日后双方不能续签合同再按上述每月租金进行退款。被告已经将案涉土地交付给原告使用，原告在该土地上建设了四层楼房，该楼房的正常使用年限为70年，原告在取得土地使用权且在正常使用的情况下，要求确认协议部分无效，如果按照原告的要求确认部分无效后，可能导致被告按照原告实际的使用年限继续向原告主张实际使用费，按照正常的规则，每年主张一次，在原告70年的使用期限内，被告将会主张60多次，被告认为原告提起本次诉讼是浪费司法资源，因为原告取得土地使用权后是正常使用的，并没有相关部门使其不能正常使用，在签订协议后，被告一次性支付的费用达到60多万元，而原告仅支付了146万元，原告在正常使用土地的情况下还要求被告退120多万元，违反了公平公正原则。请求驳回原告的诉讼请求。针对被告答辩，原告补充陈述：原告在案涉土地上建设了十二间四层房屋，建设房屋的前提是被告向原告出示了其与新桥镇政府签订的《集体土地使用权租赁合同》，显示的租赁期限为30年，原告也一直认为被告向原告提供的上述合同复印件真实合法有效，但根据实际上被告与新桥镇政府签订的合同土地使用权租赁年限仅为20年，2015年至2018年期限为3年，原告若知道上述事实，不可能在剩余3年期限的情形下在案涉土地上投资3000万元建房设厂，这给原告带来极大的法律风险。被告陈述在合同到期之后，其仍有70年主张租金的权利，但根据被告与新桥镇政府签订的合同明确约定期限届满之后，新桥镇政府有权无偿收回土地使用权，因此被告认为其仍为案涉土地的权利主体，没有任何事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年1月2日，原、被告签订《土地使用权转让协议》一份，约定被告将原一玻厂内（新桥镇南环南西青龙港东边），出租面积（实测）（南北），长约63.5米×（东西）宽约27米=约1714.5平方米的土地使用权出让给原告使用，出让期限25年，自2015年2月1日至2040年2月1日止，总出租金156万元，含被告的原租户于礼荣的搬迁费、补偿费30万元内，分四次支付，其中146万元在合同生效后一年内付清，合同生效付85万元，扣除已支付的定金10万元，一层封顶付46万元，二层封顶付15万元，余10万元待被告与政府合同期满后续签好同步合同后再一次性支付，原告支付给被告的出租金包含除原告建造房屋自身产生的费用外的所有费用，在合同期内，上述费用以外的所有费用包括需要上缴的税费均由被告承担，与原告无关。合同签订后，原告共支付被告146万元。另查明：靖江市新桥镇人民政府与靖江宏发玻璃制品总厂于1998年10月30日签订《集体土地使用权租赁合同》一份，约定靖江市新桥镇人民政府将位于，面积12270.45平方米的土地使用权租赁给靖江宏发玻璃制品总厂使用，租赁年限为20年，土地用途为工业用地，租赁年限届满，经市国土管理局批准后，靖江市新桥镇人民政府有权无偿收回土地使用权，案涉土地包含于该土地范围内。1998年12月8日，靖江市新桥镇人民政府与被告签订《产权转让协议书》，将靖江宏发玻璃制品总厂以“零”资产出售的改制形式，出售给被告，原靖江宏发玻璃制品总厂的土地使用权由靖江市新桥镇人民政府出租给被告使用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同内容违反法律、行政法规强制性规定的，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告签订的《土地使用权转让协议》约定租赁期限25年（自2015年2月1日至2040年2月1日止），该约定违反了合同法租赁期限不得超过二十年的规定，也超过了1998年10月30日被告与靖江市新桥镇人民政府在《集体土地使用权租赁合同》中约定的20年租赁期限，现被告既未提供其与靖江市新桥镇人民政府续签土地使用权租赁合同的证据，亦未提供靖江市新桥镇人民政府在租赁期限届满后承诺与其续签土地使用权租赁合同的相关依据，故被告与原告签订的《土地使用权转让协议》中约定的租赁期限超过《集体土地使用权租赁合同》中约定的租赁期限的部分应认定为无效。原告要求确认双方签订的《土地使用权转让协议》自2018年11月1日起至2040年2月1日止期限无效的诉讼请求，本院予以支持。被告应将上述无效期限内收取的租金返还给原告，返还金额参照原、被告合同约定的租金总额、租赁期限并结合原告已支付的金额予以计算。原、被告在合同中约定原告支付给被告的租金包含除原告建造房屋自身产生的费用外的所有费用，上述费用以外的所有费用包括需要上缴的税费均由被告承担，与原告无关。故被告关于支付给唐大圩、百姓圩西生产队的上力费及原租户唐发国及于礼荣的搬迁费共计689500元应从总租金中扣除的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海新嵩机械设备工程有限公司与被告周国民于2015年1月2日签订的《土地使用权转让协议》自2018年11月1日起至2040年2月1日止期限无效。二、被告周国民于判决生效后十五日内返还原告上海新嵩机械设备工程有限公司1226000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16295元，由被告负担（此款原告已交纳，被告于履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费16295元。审 判 长  曹永清审 判 员  韩 萌人民陪审员  江战宇二〇一八年十月三十一日书 记 员  孙 莉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。