浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5753号 上诉人（原审被告）：韦兰，女，1968年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省临泉县。 上诉人（原审被告）：李志峰，男，1971年6月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省临泉县。 韦兰、李志峰共同委托诉讼代理人：张峰，安徽风采律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王素红，女，1977年7月20日出生，汉族，户籍所在地河北省任丘市。 委托诉讼代理人：余翔宇，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人韦兰、李志峰因与被上诉人王素红租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州市上城区学士路50号房屋（建筑面积70.8平方米）、51号房屋（建筑面积27.75平方米）登记权利人为杭州龙翔商业发展有限公司，附记为回迁商铺。2018年5月18日，杭州龙翔商业发展有限公司出具情况说明一份，载明上述房屋已于2016年4月出售给杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部。2018年5月25日，杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部出具情况说明一份，载明学士路50号、51号于2017年1月分别安置给金磊、祁鋆，房产权证均在办理中。嗣后，案外人金磊、祁鋆将上述房屋出租给案外人孙凌使用。 2017年8月5日，王素红与孙凌签订《经营合作协议》一份，约定孙凌同意将杭州市上城区学士路50号、51号中的Ａ4档口与王素红合作经营使用，合作期限自2017年8月15日至2021年8月16日止，第一年合作费用（租金）350000元，确定开业时间后，具体起租时间双方订立补充条款，王素红向孙凌缴纳履约保证金50000元等事项。合同签订后，王素红向孙凌支付了相应的租金及押金。同年12月11日，王素红与孙凌签订《解除合同协议书》一份，载明上述《店铺经营合作协议》自2017年12月9日解除，王素红之前缴纳的押金、剩余房租转移到新签协议中体现等事项。次日，王素红与韦兰就涉案商铺签订《铺位租赁合同》一份，载明铺位编号为×××-1，租赁期限自2017年12月10日至2018年12月22日，年租金390000元，押金30000元，韦兰应退还王素红原合同押金20000元及原合同剩余房租100557元等事项。审理中王素红陈述，上述剩余房租100557元系由其已支付给孙凌的租金350000元扣除2017年12月10日至2018年6月9日其按年租金390000元的标准应支付的租金以及此前其已使用租金金额所得。 2017年11月28日，李志峰与金磊、祁鋆及孙凌签订三方协议一份，约定金磊、祁鋆与孙凌于2017年6月16日签订的学士路50号、51号商铺租赁合同于2017年11月28日终止，应退还孙凌的租金及押金一切费用由孙凌与李志峰结算。同日，李志峰与金磊、祁鋆签订《学士路50号、51号租赁合同》一份，约定由李志峰向金磊、祁鋆租赁杭州市上城区学士路50号、51号商铺，面积约98平方米，租期自2018年3月7日至2021年3月6日等事项。 2018年3月6日，南都物业服务股份有限公司湖滨银泰龙翔里物业服务中心发出停水停电通知，载明由于学士路50号、51号于2018年3月6日租期已到，2018年3月6日24时之后该房屋产权已被房东收回，应房东要求于2018年3月7日0时停掉学士路50号、51号商铺的水电。同日，王素红腾退案涉铺位。 另查明，韦兰、李志峰原系夫妻关系，于2017年5月17日登记离婚。 王素红诉至原审法院，请求判令：1.确认王素红与韦兰签订的铺位租赁合同自2018年3月6日解除；2.韦兰返还王素红租金215390元、押金50000元；3.李志峰对上述款项承担连带责任；4.本案诉讼费用由韦兰、李志峰承担。在一审审理过程中，王素红申请撤回第1项诉请，原审法院已另行裁定予以准许。 原审法院认为：案外人金磊、祁鋆作为学士路50号、51号回迁商铺的安置对象，对该两间商铺享有合法的租赁权。2017年11月28日至2018年3月6日期间，李志峰与金磊、祁鋆之间虽未签订书面的租赁合同，但上述商铺实际由李志峰交由韦兰对外转租，金磊、祁鋆亦未对此提出异议，故李志峰与金磊、祁鋆之间成立事实上的租赁关系。王素红与韦兰之间的铺位租赁合同系当事人真实的意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于王素红要求韦兰返还租金及押金的主张，原审法院认为，王素红应案外人金磊、祁鋆要求，于2018年3月6日腾退案涉铺位，王素红与韦兰签订的《铺位租赁合同》已不具备继续履行的可能性并已实际终止履行。另外，结合金磊、祁鋆与韦兰、王素红之间的租赁关系，以及涉案《铺位租赁合同》中关于韦兰应返还王素红租金及押金的相关约定，韦兰已实际自孙凌处受让了王素红交纳的押金50000元及2017年12月10日之后的租金，故对押金及租金合理部分的返还，原审法院予以支持。关于租金返还金额的争议，原审法院认为，王素红、孙凌与韦兰就租金使用问题已经过结算，根据王素红与韦兰之间的合同约定，韦兰应退还王素红2018年6月10日之后的租金100557元。另外，王素红未使用的2018年3月7日至同年6月9日期间的租金共计101507元，韦兰亦应予以退还。因此，韦兰共计应退还王素红租金202064元，王素红主张的返还金额有误，原审法院依法予以调整。关于王素红要求韦兰、李志峰对上述租金、押金的返还承担连带责任的主张，李志峰抗辩称其并非涉案铺位租赁合同当事人，不应承担相应的返还责任。对此，原审法院认为，李志峰主张其已将与案外人金磊、祁鋆就涉案商铺的租赁关系转让给韦兰，但该转让行为未经案外人同意，不发生效力。涉案铺位租赁合同中虽仅有韦兰一人签字，但韦兰、李志峰原系夫妻关系，且涉案铺位所在商铺系李志峰自案外人处承租而来，交由韦兰对外转租，以上事实可以认定涉案商铺系由韦兰、李志峰共同出租经营，故韦兰、李志峰对上述租金及押金的返还应当承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2018年6月12日判决：一、韦兰、李志峰于判决生效之日起十日内连带返还王素红租金202064元、押金50000元；二、驳回王素红的其他诉讼请求。若韦兰、李志峰未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费5281元，实际收取2640.5元，由王素红负担542元，韦兰、李志峰连带负担2098.5元。 宣判后，韦兰、李志峰不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。（一）支付给王素红租金202064元，查无依据。王素红与案外人孙凌于2017年8月5日签订的《经营合作协议》约定第一年租金为350000元，王素红自2017年8月5日开始承租，截止王素红与孙凌于2017年12月9日解除合同时止，王素红承租期限为116天，扣除使用期间应缴纳租金111232元，尚余租金238768元。次日，韦兰与王素红签订协议。王素红继续承租房屋至2018年3月6日止，期间为87天，应按新合同的年租金390000元计算，应抵扣租金92958元，王素红尚余租金145810元。因此，韦兰、李志峰仅欠王素红租金145810元，而不是202064元。（二）100557元的认定错误。一审判决称：“韦兰应退还王素红2018年6月10日之后的租金100557元。”王素红承租房屋至2018年3月6日合同已经解除，2018年6月10日之后的租金100557元不知从何而来。（三）一审判决论述事实逻辑思维混乱，语句矛盾。一审判决称：“审理中王素红陈述，上述剩余房租100557元系由其已支付给孙凌的租金350000元扣除2017年12月10日至2018年6月9日其按年租金390000元的标准应支付租金以及此前其已使用租金金额所得。”这段表述让人无法理解其中的真实含义，但王素红已否定一审判决认定的“100557元系2018年6月10日之后”形成的说法，印证一审判决认定事实错误。二、应扣除水、电、物业费3852元。2017年8月至2018年3月6日期间王素红共拖欠韦兰、李志峰水电费用38525元÷10=3852.5元，该款项应从王素红的租金145810元中扣除。三、转让合同无效。韦兰、李志峰不应承担连带清偿责任。首先，一审判决已经认定：“李志锋主张其已将与案外人金磊、祁鋆就涉案商铺的租赁关系转让给韦兰，但该转让行为未经案外人同意，不发生效力。”既然一审判决已经认定不发生效力，那么，韦兰承担连带责任的判决缺乏法律依据。其次，根据合同法及相关司法解释，韦兰与王素红签订的转租协议违背房屋所有权人的意志，同时违反法律规定，故合同无效，韦兰不应承担转租合同的连带清偿责任。故提起上诉，请求：1.一审判决认定本案基本事实错误，导致计算租金数额错误，请给予纠正；2.适用法律错误，转让合同无效。 针对韦兰、李志峰的上诉，王素红答辩称：韦兰、李志峰于2017年11月28日从孙凌处取得涉案房屋，韦兰、李志峰与孙凌并无其他的经济往来。实际上，韦兰、李志峰与孙凌所达成的协议，由韦兰、李志峰免费使用涉案房屋，并且承接孙林元与陶佳松、王素红及其他租客的剩余租期。故韦兰、李志峰应承担涉案房屋无法使用后退还剩余租金及押金的责任。水电费的证据并非二审时形成，韦兰、李志峰未在一审时提交，应视为其放弃了举证的权利。现韦兰、李志峰提出要扣除水电费等费用，实际上影响了王素红的诉权。对于水电费等费用，韦兰、李志峰应另案起诉。根据本案案件事实表明，韦兰、李志峰在进行装修后共同向案外人分别以铺位的形式进行招租。故韦兰、李志峰应对涉案房屋退租等行为承担连带责任。王素红与韦兰、李志峰达成的新的协议所约定的租金剩余尚有100557元。 二审期间，韦兰、李志峰向本院提交证据材料如下： 1.机打发票发票联2份、收款收据1份、机打发票发票联（复印件）1份，用以证明水电费合计38525元应由王素红承担其中的10%即3852.5元。 2.个人合作协议（复印件）1份，用以证明韦兰与孙凌系合作关系，2017年11月12日之前的债务应由孙凌承担。 上述证据经王素红质证：证据1，不属于二审新证据，付款户名并非韦兰、李志峰，应提交其他证据佐证该款项系韦兰、李志峰交纳；同时，也没有举证证明该水电费用共同使用的人数及分担情况。证据2，真实性及合法性无法核实，关联性有异议。 本院经审查后认为，上述证据尚不足以证明韦兰、李志峰主张的待证事实，故不予确认。 二审期间，王素红未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查；当事人没有提出的，不予审理。根据韦兰、李志峰的上诉状所陈述的事实与理由，本案二审的争议焦点为应返还租金数额及责任主体的认定。关于返还租金的数额。首先，根据王素红与韦兰之间的《铺位租赁合同》，在签订该《铺位租赁合同》时，双方确认韦兰应退还王素兰原合同剩余房租100557元。对于退还该100557元的缘由，王素红认为系由其已支付给孙凌的租金350000元扣除2017年12月10日至2018年6月9日其按年租金390000元的标准应支付的租金以及此前其已使用租金金额所得。本院经审查后认为，韦兰实质上自孙凌处受让了王素红所交纳的押金及相应期间的租金，依据王素红与孙凌之间《经营合作协议》约定的合作期限、租金支付标准以及该协议的解除期限，并结合王素红与韦兰之间《铺位租赁合同》约定的租赁期限及租金支付标准等因素，可认定王素兰关于应退还原合同剩余房租100557元缘由的主张具有合理性，也与前述事实相互印证，故应予以采信。其次，根据前述认定，王素红依据其与韦兰之间的《铺位租赁合同》支付租金至2018年6月9日，而王素红实际于2018年3月6日腾退涉案铺位，故原审法院据此所核算的该期间应由韦兰另行退还王素红的租金数额也属合理。结合前述两个方面，原审法院所核定的应由韦兰返还王素红的租金数额，并无不当。关于责任主体。本案中，李志峰与房屋安置权人签订租赁合同而获得涉案商铺的租赁权益，后由韦兰与王素红签订涉案《铺位租赁合同》。综合案件相关事实，原审法院认定涉案商铺由韦兰、李志峰共同出租经营，进而判定由韦兰、李志峰承担返还租金及押金的责任，也无不当。韦兰、李志峰虽提出应扣除水电费及物业费的抗辩，但其未提供充分有效的证据，故该抗辩无法予以采纳。综上，韦兰、李志峰的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1206元，由韦兰、李志峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十月十七日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦