广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初1584号原告（反诉被告）：廖文斌，男，1967年10月27日出生，汉族，住韶关市武浈江区。委托诉讼代理人：刘光，韶关市浈江区和平法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：邹军，男，1985年2月27日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：邓清华，广东山外山律师事务所律师。第三人（反诉被告）：黄海燕，女，1986年5月21日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：刘光，韶关市浈江区和平法律服务所法律服务工作者。原告廖文斌与被告邹军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日受理，诉讼期间被告邹军向本院申请追加黄海燕为本案第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。被告邹军并提起反诉，本院经审查予以准许，依法适用简易程序由审判员凌永芳于2018年9月29日对本诉与反诉一并公开开庭审理，原告（反诉被告）廖文斌及其委托诉讼代理人刘光，被告（反诉原告）邹军及其委托诉讼代理人邓清华、第三人（反诉被告）黄海燕及其委托诉讼代理人刘光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖文斌向本院提出诉讼请求：1，请求解除原、被告2012年7月22日签订的《租赁简易协议》；2,判令被告自2018年6月21日锁门其不计算房屋租金；3、判令被告返还租赁押金4000元，赔偿原告退还学生费用17844元，支付违约金150000元，共计171844元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告2012年7月22日签订《租赁简易协议》（以下简称《协议》)，《协议》约定；甲方（被告）将位于武江区**************租给乙方（原告)，用途为经营幼儿园。《协议》第一条约定；租赁期为10年……第二条，每月租金为6000元，每层3000元，第六年起至第十年的五年间,每层月租为3300元,计租期从2012年9月1日开始。第三条，签订本协议当天乙方交纳40000元给甲方，其中36000元为预付甲方第二层一年的租金，余款4000元为租赁押金。三楼甲方装修好并交付乙方使用时再交三楼租金（每半年一次性交租)。第十条：以上协议具有法律效力，双方共同遵守，如有违约，违约方自愿承担150000元的违约金作为补偿给守约方，该协议双方签名盖章生效。合同签订当天原告支付被告40000元，其中4000元为租赁押金，余款36000为第二层第一年的租金。租赁期间至2018年5月31日止，原告没有拖欠被告租金及费用。由于一些原因2018年5月份水电费310.5元原告推迟几天支付，被告于2018年5月23日早上加锁锁住原告租赁场地大门，导致原告经营场所的学生家长很大意见。原告交清水电费后，口头与被告说明，6月份的租金在月底前交清,被告也口头答应,而被告出尔反尔,2018年6月19日及2018年6月21两次以催收租金为名加锁锁住租赁场地大门，由于学生要上课，原告两次向110报警，均有公安出警。由于被告的三次锁门己严重影响原告的正常经营，导致学生家长纷纷要求退费、原告己无法正常经营被迫停业。中小学的暑假放假时间为2018年7月15曰，目前原告己退还中小学托管生47人及幼儿5名24天（时间从2018年6月22日至2018年7月15日止24天）的托管费、学费共计17884元。被告的行为按《协议》第十条约定属违约行为，原告为了保护自己的合法权利，依法提起诉讼。被告邹军辩称：1、被告同意与原告廖文斌解除租赁合同，解除合同后被告因此受到的经济损失按照被告提出的反诉请求进行裁判。2、请求依法驳回原告廖文斌提出的第2项、第3项、第4项诉讼请求。理由是：原告廖文斌所述与事实不符。1、租赁时间是从2012年9月1日至2022年8月30日（租赁期10年)，而并非租赁期间至2018年5月31日。2、原告没有拖欠被告租金及费用”的说法明显是虚假的。原告经常拖欠被告的租金及水、电费,因此才导致双方发生纠纷。3、原告学生仅有10多人，所述托管学生47人及幼儿5人的事实是虚假的。综上，被反诉被告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联,不能证明其主张原告的各项诉讼请求均应予以驳回。反诉原告邹军向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告廖文斌于2012年7月23日签订的《租赁简易协议》、《补充》和2017年11月8日签订的《租赁补充协议》。2、请求判令反诉被告支付反诉原告2018年6月至8月期间共计3个月的房屋租金合计9000元（3000元/月)。3、请求判令反诉被告支付反诉原告2018年5月26日至6月22日期间的水电费合计303元。4、判令反诉被告赔偿反诉原告恢复租赁房屋原状赔偿费10.8万元（注：按剩余3年租期计算赔偿费，如反诉被告对该赔偿费有异议则通过司法评估、鉴定出来的结论计算)；5、判令反诉被告支付反诉原告违约金15万元；6、本案诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：2012年7月23日，反诉原告与反诉被告廖文斌经协商一致后签订了《租赁简易协议》（以下简称“协议）”和《补充》两份协议。《协议》第一条：租赁期10年（计租金从2012年9月1日起计，即从2012年9月1日至2022年8月30日止）；……第四条:由于甲方（反诉原告)该楼房正在建造中，二、三层楼房内现布局为出租房，不适宜经营幼儿园，因此甲方应该按乙方(反诉被告廖文斌)的幼儿园布置要求免费更改布局,只要乙方的布局属正当要求，甲方不能拒绝,布局改动以甲方提供平面图三天后，由乙方一次性将方案提供给甲方，并双方签字为准，中途再有改动所造成的误工料损失由乙方承担。八条：在不影响主楼安全的前提下,甲方应允许乙方在部分外墙上张贴招牌及儿童卡通画以方便乙方提升形象。第十条：以上协议具备法律效力，双方共同遵守，如有违约，违约方自愿承担15万元的违约金作为补偿给付守约方,该协议双方签名盖章后生效。另又在《租赁简易协议》的最底部处，反诉被告廖文斌还特意添加上“补充：若乙方提前终止合同，则按原布局恢复原样”。当天，双方还就租赁房屋如何进行装修另外签订了一份《补充》协议。反诉原告将租赁房屋交付反诉被告廖文斌后，反诉原告便将涉案房屋交由反诉被告黄海燕开办“诺天骄早教亲子园”。“诺天骄早教亲子园＂的经营、管理工作全部由反诉被告黄海燕负责处理，房屋租金、水电费等费亦由其直接交给反诉原告。反诉被告黄海燕亦告诉反诉原告其与反诉被告廖文斌系夫妻关系，该园由她自己开办、经营的。由于反诉被告无法取得开办幼儿园的审批手续,于是家长慢慢缺乏对该园的信任，此外再加上反诉被告黄海燕管理方面经验欠缺的原因，“诺天骄早教亲子园”近几年来经营困难重重，招生人数越来越少，难以继续经营和发展下去。为此，近二年来反诉被告经常拖欠反诉原告的租金、水电费，原告此前也一直宽容、理解其处境。2017年11月8日，双方经协商一致后签订了《租赁补充协议》，该协议第2条约定：“乙方（反诉被告廖文斌）在2017年11月至2018年2月的季度交租。因乙方原因可能会推迟,但乙方保证在春节前交齐。当2018年2月正常经营后，乙方保证准时交租”。协议签订后，反诉被告未按协议履行其义务,反诉原告多次催讨拖欠的租金、水电费，为此双方发生了纠纷。今年6月份，反诉被告想悄悄将幼儿园的设施、物品搬走,被反诉原告发现阻止了。时至今日,反诉被告仍拖欠反诉原告2018年6月、7月、8月的租金9000元和水电费303元。令反诉原告没有想到的是，反诉被告廖文斌出于恶人先告状的目的，于2018年7月15日向法院起诉，以反诉原告未能履行合同义务并且违约为由要求解除双方于2012年7月22日签订的《租赁简易协议》，同时要求反诉原告退还押金、不用支付反诉原告租金、承担违约责任并赔偿经济损失等诉求。反诉原告认为，自己已经完全按照《租赁简易协议》等协议履行了合同义务。究其原因是反诉被告违反协议约定未按时支付租金、水电费等义务，才导致合同无法继续履行下去。根据合同约定，反诉被告已构成违约应支付反诉原告违约金15万元，同时应按照《租赁简易协议》的“补充”约定：“若乙方提前终止合同，则按原布局恢复原样”的约定为反诉原告恢复原状布局。因考虑到实际，反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告恢复原状布局费用合计10.8万元。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的规定，特向法院提起反诉,请求法院将本诉与反诉合并审理，查明事实后,维护反诉原告的合法权益。反诉被告廖文斌、黄海燕共同辩称：一、1、反诉被告有没有办证与邹军没有任何法律关系，没有影响租赁合同的履行，反诉被告自2012年7月29日签订租赁合同至2018年6月21日止没有拖欠租金和费用。2、邹军称反诉被告近两年来经常拖欠租金、水电费没有任何事实依据，可以查看交租收据。3、2017年11月至2018年2月的租金9000元，水电费145元在2018年2月6日交清并未拖欠，有微信转账为证。二、邹军提供与反诉被告黄海燕的对话录音不能证明反诉被告违约，从反诉被告廖文斌提供的证据视频可见，2018年5月23日上午面临7月16日放暑假，正是招收假期补课学生时期，邹军因310.50元水电费将租赁场地大门锁住，两个小时后黄海燕发泄情绪，说些气活能证明反诉被告违什么约。三、邹军不依法行使合同权利，认为上述情况属于反诉被告违约，2018年6月21日擅自锁门还要求反诉被告支付6月至8月的房屋租金，邹军擅自锁门属违约行为自食其果，对反诉被告造成的损失已在本诉请求。四，邹军要求反诉被告恢复原状赔偿三年租金毫无事实依据和法律依据，合同补充条款“若乙方提前终止合同，则按原布局恢复原样”。本案是邹军擅自锁门违约行为导致反诉被告无法继续经营，不是反诉被告提前终止合同，邹军应按反诉被告本诉请求赔偿损失支付违约金。综上所述，邹军在尚未解除合同的前提下，擅自锁门严重违约，严重损害反诉被告租赁房屋所产生经营利益，造成反诉被告投资损失和经营计划落空,依法应当赔偿，邹军提起反诉事实不清，证据不足,请求人民法院驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年7月23日，廖文斌与邹军签订《租赁简易协议》及协议《补充》，约定（合同）甲方（邹军）将其位于武江区**************租赁给乙方（廖文斌）使用，用途为经营幼儿园，租赁期壹拾年，每月租金6000元整，每层3000元，第六年起至第十年的五年间每层月租为叁仟叁佰元（￥3300.00元），计租期从2012年9月1日起计），签订协议当天乙方交纳四万元给甲方，其中叁万陆千元为预付第二层一年的租金，余款肆仟元为租赁押金，三楼甲方装修好并交付乙方时再交三楼租金。甲方按乙方的幼儿园布置要求免费更改布局。双方还约定如有违约，违约方自愿承担壹拾伍万元的违约金作为补偿给付守约方。双方还补充“若乙方提前终止合同，则按原布局恢复原样。”双方还对房屋的原布局进行了确认，形成《原贰层墙壁平面布局图》。签订合同后，被告邹军将房屋第二层交付给了原告使用，之后原告廖文斌未承租第三层房屋。2017年11月8日，廖文斌与邹军签订《租赁补充协议》，约定租金不递增，保持叁仟元每月。廖文斌租赁被告房屋后用于经营幼儿园，因未办理到幼儿园办学许可，其在2017年底将租赁转为房屋用于经营托管。2018年5月23日，因原告未交纳2018年4月的水电费310.50元，被告邹军经催收无果将原告所租赁的房屋大门加锁，当天原告廖文斌将水电费结清后被告邹军开锁。2018年6月19日，被告邹军认为原告未交纳2018年6月、7月、8月三个月度的租金，遂又将房屋大门加锁，原告廖文斌向公安机关报警，经协调后被告邹军开锁。2018年6月21日，被告邹军再次将原告租赁房屋大门上锁，导致原告托管所经营受到影响，原告后未再继续在被告房屋经营，也未向被告交纳租金，原告认为被告违反双方租赁合同的约定，遂起诉至本院。庭审中经法庭询问，原、被告均认可从2012年9月1日起租金双方一般按季度交纳，三个月交一次租，每三个月的租金一般先交再用，但未明确具体的交费日期。水电费的交纳是当月结清上月水电费，但双方也未约定具体的交费日期。原告交纳给被告的4000元押金其中3000元是租金押金、1000元是水电费押金。再查明：原告廖文斌与第三人黄海燕原是夫妻关系，两人共同经营幼儿园。后廖文斌与黄海燕于2017年8月21日登记离婚，离婚后第三人黄海燕仍协助原告经营托管所。本院认为：本案原、被告双方自愿签订书面的租赁合同，合同内容系双方当事人的真实意思表示，租赁合同依法成立并生效，受法律保护，合同各方当事人均应按照合同的约定行使权利、全面履行自己的义务，现原、被告对解除《租赁简易协议》及《补充》、《租赁补充协议》均无异议，本院尊重合同当事人的意思自治，予以支持。现本案争议的焦点在于是因谁的行为或过错导致双方合同不能履行以致解除，对此本院做如下分析：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人让渡租赁物的使用权以取得租金，承租人支付租金以获得租赁物的使用权。本案系房屋租赁合同，房屋租赁合同的标的是房屋的使用权，在房屋租赁合同关系依法成立后，承租人依合同获得房屋的排他使用权，该使用权在租赁期限内不受人干涉和阻挠，即使是出租人或房屋所有人亦不能随意干涉承租人对房屋的合理使用，本案中被告邹军在原告迟延交纳310元的水电费时即将原告所租赁的房屋上锁，影响原告经营，在2018年6月19日、21日再度两次将原告的房屋门上锁，再度影响了原告对房屋的使用和经营。如前所述，房屋租赁合同关系的核心是房屋的使用权，原告在租赁期内对其租赁的房屋依法享有排他使用权，即使被告邹军是房屋所有人，亦不能随意干涉和阻挠。即使原告（承租人）确实存在迟延交纳水电费或租金的行为，被告也应通过催收或向法院起诉等方式予以解决，而不应以锁门这种直接侵犯原告房屋使用权的简单粗暴方式解决。况且本案中关于水电费的交纳双方约定是当月结清上月的水电费，并未约定具体的日期，被告在5月23日因原告未交清4月份水电费锁门时5月份尚未结束，其时所欠的水电费为310.50元，数额亦不大，在双方无明确约定情况下被告应给予原告适当空间，给予其合理期限交纳。即使确实有迟延，被告手中仍有原告交纳的水电费的1000元押金，仍足够担保，被告以原告未交纳水电费的理由锁门本院不予认同。而关于被告认为的原告6月份未交纳租金的问题，原、被告对租金的交纳日期、方式并未有具体、明确的约定，虽然双方认可每三个月交一次租，一般先交租后使用，从原告向本院提交的租金收据及微信流水中可以看出，原告在三个月的头月或末月均交过当期三个月的租金，即双方并没有形成固定的交易习惯（即每三个月的租金必须在该三个月的前月或头月交纳），原告未在2018年6月19日、21日交纳2018年6月、7月、8月的租金也并未构成迟延交纳租金的根本性违约，被告直接以锁门的方式处理实属不妥，本院难以认同。至于被告陈述说原告因办不到幼儿园的办学许可，有不履行合同的意思表示。首先从被告提交的其与第三人黄海燕的聊天记录中仅仅可以看出双方确实有关于终止租赁合同的沟通和谈判，但该聊天记录的对话双方是被告邹军与第三人黄海燕，本案合同的签订方是原告廖文斌，并非黄海燕，即使廖文斌与黄海燕曾是夫妻关系，但双方在沟通谈判时黄海燕已与廖文斌登记离婚，黄海燕所作出的意思表示不能代表廖文斌的意思表示。再者即使合同的签订方廖文斌亦有终止租赁合同的意向，双方仍可以继续协商，被告邹军不能在原告未有任何根本性违约的情形下采取其所谓的“自救”措施，连续三次直接侵犯承租人对房屋的使用权。综上，本院认为本案系由于被告邹军违反合同约定，干扰原告对租赁房屋的使用导致原、被告租赁合同的解除。因被告邹军2018年6月21日锁门，原告未能继续在该房屋内经营，因此原告不需交纳之后的租金，现原、被告租赁合同关系解除，被告应将原告所交纳的租赁合同押金4000元返还给原告廖文斌。至于原告诉请的学生费用，原告仅向本院提交了《学生托管名单收费表》、《2018学生托管名单收费表（2）》、《2018小班幼儿名单收费表（1）》，上述表均系原告单方制作，被告不予认可，原告亦无其他证据予以证实，本院不予支持。关于违约金15万元，庭审中原、被告双方均表示双方签订合同时对违约金未作具体、明确的考虑和约定，结合双方合同期限及履行情况，本院酌情确定被告应支付给原告的违约金为50000元。关于反诉原告邹军的反诉请求，根据本院上述处理，本院对反诉原告要求反诉被告廖文斌、黄海燕交纳2018年6月-8月的租金、支付违约金15万元的反诉请求不予支持。对其要求反诉被告支付2018年5月26日至6月22日的水电费合计303元的诉讼请求，反诉被告表示无异议，本院确认由反诉被告廖文斌支付给反诉原告，反诉原告邹军要求反诉被告黄海燕交纳该费用于法无据，本院不予支持。至于反诉原告要求反诉被告赔偿恢复租赁房屋原状的费用，本案中双方租赁合同约定“如乙方提前终止合同，则按原布局恢复原状”，如前所述本案并非反诉被告廖文斌提前终止合同，系因反诉原告邹军阻碍反诉被告使用租赁房屋导致合同解除，因此反诉原告该项诉求无事实依据，不符合双方合同约定的条件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）廖文斌与被告（反诉原告）邹军2012年7月23日签订的《租赁简易协议》及《补充》、2017年11月8日签订的《租赁补充协议》于2018年6月21日解除；二、被告邹军应向原告廖文斌返还租赁合同押金4000元，并支付违约金50000元给原告廖文斌；三、驳回原告廖文斌的其他诉讼请求；四、反诉被告廖文斌应支付2018年5月26日至6月22日的水电费303元给反诉原告邹军；五、驳回反诉原告邹军的其他诉讼请求。上述第二、四项，限义务人于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3736.88元，减半收取1868.44元，由原告廖文斌负担1293.44元，被告邹军负担575元。反诉案件受理费2654.77元，由反诉原告邹军负担2629.77元，反诉被告邹军负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  凌永芳二〇一八年十月十日书记员  曾祥杰