浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1712号上诉人（原审被告）：王秀凤，女，1963年10月24日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：卜一奇、柴乐天，浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀平，女，1966年11月25日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：王秀芳，女，1969年3月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：汤潍丞、陈韶玮，浙江万宝律师事务所律师。上诉人王秀凤因与被上诉人王秀平、王秀芳确认合同无效纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初3491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀凤上诉请求：撤销原判，改判案涉房屋买卖合同部分无效（即涉及王传信无权处分王秀平、王秀芳因继承曾华英遗产而对案涉房屋享有的份额部分），房屋买卖合同其余部分有效。事实和理由：一审在未正确区分无权处分部分与有权处分部分关系的前提下，以无权处分为由，认定房屋买卖合同全部无效，系事实认定错误，本案中合同至多部分无效，并非整个合同无效。一、一审认为王传信无权处分导致合同无效，系认定事实错误，本案合同部分无效，但王传信有权处分部分应为有效。根据我国法律规定，合同部分无效的，其他部分仍有效，不受影响。即使王传信生前与王秀凤签订的合同侵害了王秀平、王秀芳对讼争房屋中属于曾华英份额的继承权，也仅涉及王传信无权处分的该部分合同无效，王传信将自身对案涉房屋享有的份额处分给王秀凤，系合法有效。二、本案不适用善意取得制度。首先，王传信生前将房屋过户给王秀凤，系为感谢王秀凤赡养老人的心意。王传信生前亲自前往不动产登记窗口，将讼争房屋过户给王秀凤，足以表明王传信处分讼争房屋的意思表示，王传信将自身对房屋享有的份额转让给王秀凤，与他人无涉，故本案不适用善意取得制度。其次，本案王传信与曾华英曾有约定，婚后各自财产仍归各自所有。本案中，讼争房屋为王传信与曾华英在双方婚姻关系存续期间购买，但根据双方婚前约定，该商铺属于王传信个人财产，仅登记于王传信名下，实际亦由王传信方出资。再次，二位老人生前均与王秀凤一同生活居住，由王秀凤照料。曾华英于2006年去世，未留遗嘱，当时王秀凤、王秀平、王秀芳均表示曾华英遗产由王传信处置。本案中，王秀平、王秀芳在曾华英去世后12年才要求继承母亲的遗产，恰可以印证曾华英死亡时各方对王传信有权全权处置曾华英的遗产达成了共识。王秀平、王秀芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王秀凤的全部诉讼请求。王秀平、王秀芳向一审法院起诉请求：王秀凤与王传信签订的关于坐落于嘉兴市开盛商城五幢商办楼5114号（原嘉兴市房屋买卖合同无效。一审法院经审理认定事实：王秀平、王秀芳和王秀凤系姐妹关系，王秀平、王秀芳和王秀凤的父母为王传信、曾华英。王传信与曾华英在婚姻关系存续期间，于1999年7月28日取得了坐落于嘉兴市开盛商城五幢商办楼5114号（原嘉兴市房屋的所有权。2006年4月23日母亲曾华英去世。2017年11月23日父亲王传信去世，父、母亲去世前均未留有遗嘱，其法定继承人也未对遗产进行分割。2017年6月11日，王秀凤与父亲王传信签订了一份房屋买卖合同，以100000元的价格购买该房屋，未实际支付价款，并随后办理该房产的转移登记手续。2017年11月23日王传信去世，王传信也未留有遗嘱。王秀平、王秀芳在父亲去世后欲继承父母的遗产，但发现上述房产已过户登记在王秀凤的名下，王秀平、王秀芳认为房屋买卖合同违反法律规定属无效合同，故诉。一审法院经审理认为，本案的争议焦点为：王秀凤与父亲王传信签订的房屋买卖合同是否合法有效。对此一审认为，首先，诉争房屋嘉兴市开盛商城五幢商办楼5114号（原嘉兴市在王传信与曾华英婚姻关系存续期间通过购买取得，故依照婚姻法的相关规定该房屋应属于王传信和曾华英的共有财产。在曾华英先过世后，本案王秀平、王秀芳、王秀凤及王传信作为法定继承人，依法对曾华英在该房产中的份额享有继承的权利，由于实际并未发生析产、继承之情形，故应认定该房屋处于王传信与其他继承人共有的状态。王传信生前未经王秀平、王秀芳等其他权利人同意，于2017年6月11日与王秀凤签订一份房屋买卖合同将该房屋所有权转让于王秀凤一人，侵害了其他共有人的权利，王传信的行为属于无权处分。其次，审查王秀凤基于房屋买卖合同购买诉争房屋是否符合善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；……”本案中，基于王秀平、王秀芳和王秀凤为同胞姐妹以及她们与王传信和曾华英同为父母子女的身份关系，王秀凤对该房屋的来源，以及该房屋原属王传信和曾华英的共同财产且曾华英死亡后未进行继承分割的事实，显然是清楚的，其也不可能不知道除王传信以外还有其他继承人依法对该房屋享有权利。在这种情况下，其既不通知其他姐妹，也未经一致认可，而单独与父亲王传信签订房屋买卖合同，应认定其明知王传信无独立处分权而执意购买，故王秀凤的行为不符合上述法律所要求的“善意”标准，不构成善意取得。且王秀凤也未支付对等房屋价款。基于上述理由，王秀凤答辩意见不能成立，不予采纳。综上所述，一审认定王秀凤与王传信生前签订的有关本案诉争房产的房屋买卖合同无效。根据无效合同自始无效的原则，王秀凤基于该房屋买卖合同所取得的房屋权属证书亦无效。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：王秀凤与王传信2017年6月11日签订的关于嘉兴市开盛商城五幢商办楼5114号（原嘉兴市的房屋买卖合同无效。案件受理费减半收取50元，由王秀凤负担，于判决生效之日起七日内缴纳。二审中，王秀凤提交了2018年3月16日王秀平、王秀芳向南湖区法院起诉的诉状一份，证明王秀平、王秀芳认为本案中涉及房屋无权处分的部分，仅是王秀平、王秀芳因继承曾华英遗产而对案涉房屋享有的份额部分，即王秀平、王秀芳各自享有案涉房屋八分之一份额。王秀平、王秀芳质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该案已撤诉，与本案无关。二审中，本院应王秀平、王秀芳的申请从嘉兴市国土资源局调取了2017年6月11日王秀凤与王传信签订房屋买卖合同时双方当事人本人在场照片存档记录，以核实案涉合同是否系王传信本人签订。王秀凤质证意见：对照片的真实性、合法性、关联性无异议，照片反映当时系王传信本人签订的合同，王传信处分房产系其真实意思表示。王秀平、王秀芳质证意见，对真实性、合法性无异议，但即使案涉合同系王传信、王秀凤本人签订，亦不能证明房屋买卖合同的效力问题。本院认证意见：王秀凤提交的诉状，王秀平、王秀芳对真实性无异议，本院对真实性予以认定；照片系本院依法调取，可以证明2017年6月11日的合同系王传信本人与王秀凤签订，予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。另认定，2017年6月11日，王传信本人亲自前往国土资源局，与王秀凤签订案涉房屋买卖合同。王秀凤二审中陈述，王传信与其不存在真实的房屋买卖关系，因过户及备案需要，其与王传信签订了上述合同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事行为的效力，依照相关法律规定处理。本案中，王秀凤并未实际支付房款，且各方当事人庭审中确认案涉房屋买卖合同系王传信与王秀凤为办理过户需要而签订。因此，王传信与王秀凤间不存在真实的房屋买卖关系，王传信为将案涉房产赠与王秀凤，才与王秀凤签订案涉合同，本案名为房屋买卖实为赠与，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，案涉房屋买卖合同应为无效。至于王传信赠与行为的效力，应依照相关法律规定另行处理。一审以王传信与王秀凤间存在真实的房屋买卖关系为前提裁判本案，缺乏依据，但其结果正确，可以维持。综上，王秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王秀凤负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年十月八日法官助理王旖辰书记员张叶娟