嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3031号原告：毛永祥，男，1962年2月21日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告：俞玲珍，女，1966年8月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。二原告共同委托诉讼代理人：黄海明，浙江国毅（嘉兴）律师事务所律师。被告：周永根，男，1960年2月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：黄伟，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈中山，浙江子城律师事务所律师。被告：杨建华，女，1939年6月20日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区××镇××村××号。原告毛永祥、俞玲珍与被告周永根、杨建华所有权确认纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛永祥、俞玲珍及其共同委托诉讼代理人黄海明，被告周永根的委托诉讼代理人黄伟、沈中山及被告杨建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛永祥、俞玲珍向本院提出诉讼请求：1.确认二被告所签订的《房屋买卖协议书》无效；2.确认二原告对位于嘉兴市秀洲区××镇××村××号（原嘉兴市郊区栖真乡麦家村14组）房屋享有所有权，为房屋共有权人；3.本案诉讼费由二被告承担。审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为要求确认二原告对上述房屋享有所有权，系房屋共有人，并要求被告周永根返还该房屋。事实和理由：被告杨建华系原告毛永祥之母，原告俞玲珍系原告毛永祥前妻，三人于1984年共同建造嘉兴市秀洲区××镇××村××号（原嘉兴市郊区栖真乡麦家村14组）房屋，建筑用地面积即集体土地使用权面积为161.90㎡，水泥场地39㎡。被告周永根与被告杨建华于2000年6月1日签订《房屋买卖协议书》一份，将上述房屋转让给被告周永根，并约定屋前屋后场地和土地使用权全部由被告周永根管理、使用。二原告认为，涉案房屋系其与被告杨建华经审批后共同建造，三人对房屋系共同共有，被告杨建华擅自对房屋作出处分的行为系无权处分行为，该行为在二原告追认前，不对二原告发生效力。被告杨建华告知二原告该房屋系租赁给被告周永根，故二原告始终未知晓被告杨建华的无权处分行为，更未对该无权处分行为进行追认。同时被告周永根与被告杨建华签订《房屋买卖协议书》后，至今未进行不动产变更登记，依照《物权法》规定，合同效力与物权效力应当区分，不动产物权的变更和转让应当自登记后记载于不动产登记簿时发生效力。二原告未对被告杨建华的无权处分行为进行追认，同时房屋所有权也未进行变更登记，故该房屋所有权仍为二原告所共同共有，遂诉讼。被告周永根辩称，1.二被告于2000年6月1日签订的《房屋买卖协议书》意思表示真实，没有违反法律规定，经法院确认合法有效；2.二被告签订《房屋买卖协议书》后，被告杨建华和二原告已将房屋交付给被告周永根，被告周永根也根据合同约定支付了合理的对价，双方的合同权利义务已履行完毕，且房屋交付后，被告周永根已对房屋进行了翻建，不存在返还原物的可能；3.2000年6月1日签订《房屋买卖协议书》时虽然合同主体是被告周永根和被告杨建华，但签订协议时二原告和被告杨建华的丈夫均在场，且协议书也是被告杨建华的丈夫书写起草的，只是由于手写的原因没有把全部的家庭成员罗列上去，该《房屋买卖协议书》已经履行了18年，这些年来被告杨建华和二原告一直没有提出异议，二原告称对房屋买卖不知情，事后也没有追认与事实不符。请求法庭驳回二原告的诉讼请求。被告杨建华对原告诉称不持异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认定如下：二原告提交的证据《农村土地承包经营权证》与本案不具有关联性，故不予认定。对双方均无异议的证据，即二原告提交的《房屋买卖协议书》、《土地登记审批表》（含《宅基地二户一体地籍调查表》、《勘丈记录表》、《农村私人建房土地权属来源》）、《照片》及被告周永根提交的本院（2017）浙0411民初4441号《民事判决书》、嘉兴市中级人民法院（2018）浙04民终229号《民事判决书》，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2017年10月23日受理杨建华诉周永根房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）浙0411民初4441号。杨建华向本院提出诉讼请求：1.确认杨建华与周永根于2000年6月1日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.周永根腾退平房四间、猪棚两间及围墙等，杨建华返还购房款34000元；3.该案诉讼费由周永根承担。本院于同年12月27日作出民事判决：驳回杨建华的诉讼请求。后杨建华上诉至嘉兴市中级人民法院，案号为（2018）浙04民终229号。该院于2018年4月24日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。上述生效法律文书已认定事实如下：原嘉兴市郊区栖真乡麦家村14组（现嘉兴市秀洲区××镇××村××号）房屋及宅基地系家庭共有，审批时农业人口为3人，即户主毛永祥、杨建华（毛永祥之母）、俞林珍（毛永祥之妻）。该房屋于1987年前建造（祖传、购置），建筑用地面积即集体土地使用权面积为161.90平方米，水泥场地39平方米，围墙长度20.95米。杨建华因与其丈夫毛新观在外求医不回村里居住，于2000年6月1日与周永根签订《房屋买卖协议书》一份，约定杨建华将坐落于秀洲区××村××组的住房（平房四间、猪棚二间及围墙）卖给周永根，作价34000元，杨建华房屋的屋前屋后、依法享有的场地和土地使用权全部归周永根耕作管理和使用。该协议签订后，周永根向杨建华支付了34000元，杨建华向周永根交付了相应房屋及场地。此后至今，周永根及其家人一直占有、使用涉案房屋。终审判决认为：案涉房屋买卖协议合法有效，且早已履行完毕，故杨建华以合同无效为由请求周永根返还房屋，不予支持。本院认为：杨建华与周永根签订的《房屋买卖协议书》已由生效法律文书认定为合法有效，该裁判结果对本案亦具有法律约束力。现二原告要求确认其对涉案房屋享有所有权，系房屋共有人，并要求周永根返还全部房屋，该请求本院不予支持，理由如下：本案所涉房屋原系二原告及杨建华共有的农村建房，并无不动产权属登记，故周永根无法通过查询产权登记信息来核实房屋权属状况。杨建华系涉案房屋的共有人之一，其对涉案房屋享有一定的处分权，二原告系杨建华的儿子、儿媳，杨建华与周永根串通签订《房屋买卖协议书》以损害二原告利益的可能性较小，且杨建华在本案中的陈述与二原告的主张一致，更能说明杨建华与周永根不存在恶意串通的可能性，因此周永根取得涉案房屋是善意的，且支付了与当时经济发展水平相适应的对价，应当维护其合法权益。二原告虽然未在《房屋买卖协议书》上签字，但该合同签订后，周永根即支付了购房款，并取得房屋实际使用，至今已有十几年。在如此长的时间内，二原告均未提出异议，而仅以误以为房屋系出租为由进行辩解，显然不合常理，二原告称其对房屋转让不知情，本院不予采信，而其长时间未提出异议的行为亦应视为同意杨建华出售房屋。涉案《房屋买卖协议书》对二原告具有法律约束力，该合同系对房屋整体作出的处分，出售房屋的行为包含了原所有权人抛弃房屋所有权的意思表示，该法律后果亦应及于二原告。故二原告要求确认其为房屋共有人并要求周永根返还房屋，本院不予支持。综上，本院对二原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告毛永祥、俞玲珍的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告毛永祥、俞玲珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员  陈 敏二〇一八年十月八日法官助理  徐梦娴书 记 员  吴 平