福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0102民初8765号 原告：魏丹，女，汉族，1990年2月15日出生，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人刘鹏、杨杨，北京德恒（福州）律师事务所律师 被告：魏晖，男，汉族，1970年10月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人刘建安、林兆辉，福建融成律师事务所律师 第三人：吴振忠，男，汉族，1973年9月22日出生，住江西省南昌市。 第三人：罗薇，女，汉族，1972年6月20日出生，住江西省南昌市。 原告魏丹与被告魏晖、第三人吴振忠、罗薇执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘鹏，被告魏晖委托诉讼代理人刘建安到庭参加诉讼，第三人吴振忠、罗薇经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本案现已审理终结。 魏丹向本院提出诉讼请求：不得执行鼓楼区人民法院对位于江西省南昌市红谷滩新区的诉讼保全查封；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月11日，福州市鼓楼区人民法院对魏晖与吴振忠、罗薇民间借贷纠纷一案作出（2017）闽0102民初6752号民事裁定书，查封第三人罗薇坐落于江西省南昌市红谷滩新区。 2017年10月9日，案外人魏丹对执行标的提出书面异议。鼓楼区人民法院于2017年11月9日作出（2017）闽0102执异130号执行裁定书，驳回魏丹的异议。 案外人魏丹于2017年9月4日向罗薇购买诉争房产并签订房屋买卖合同，当日魏丹向合同指定账户支付了总价61万元的购房款。支付购房款后，魏丹接收了该套房产。2017年9月18日，魏丹在备齐房管部门要求的登记手续后，向房管局提出过户申请并得到房管局的受理。根据《最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“（需办理过户登记的财产）第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”鼓楼法院对该房产的保全查封行为是错误的。 魏晖辩称，其于2017年8月9日对两第三人提起了民间借贷诉讼，本案的房屋买卖都是在被告起诉之后发生的，有规避债务之嫌。贵院于2017年9月9日出了诉讼保全的裁定书，根据原告提供的证据，魏丹于2017年9月20日才收到房屋，该情况不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议等相关规定第二十八条的规定，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 吴振忠、罗薇未作书面陈述。 原告围绕诉讼请求依法提交1、身份证；证明各当事人的身份信息；2、交易流水、业务凭证、转账卡、结婚证；3、装修施工合同、证人证言、身份证，证明诉争房产购房款由刘广平支付，且由刘广平实际占有并使用；4、房产买卖合同、公证委托书、说明、估价报告，证明诉争房产在保全前由魏丹购买并签订买卖协议；5、付款转账凭证，证明魏丹在签订购房协议后支付购房款；6、房屋税收完税证明、房屋税收缴费记录，证明诉争房产交易完成后已向税务机关缴纳相关交易税费；7、《房产交易明细单》、房管局《受理通知书》，证明诉争房产的交易已被房产登记部门受理，并准备产权转移登记；8、房屋交付证明，证明诉争房产交易完成后买受人魏丹已实际占有使用该房产；9、物业管理费发票，证明魏丹买售该房屋后一直使用该房屋；10、说明，证明诉争房屋实际所有人是刘广平，在交易过程中由罗薇指定卢恩胜支付款项。 魏晖向法院提交如下证据：1、（2017）闽0102民初6752号民事裁定书，证明该裁定书是2017年9月9日作出，2017年9月20日才交房给魏丹，不符合最高院的规定；2、（2017）闽0102执异130号执行裁定书，证明魏丹提出执行异议，已经被鼓楼法院裁定驳回。 被告对原告提供的证据1身份证真实性无异议；证据2结婚证、转账卡无原件，不予质证，对转账卡真实性有异议，是罗薇购买房子的，但是购房款是朱涛打的，不符合事实；证据3装修合同的真实性有异议，刘广平的签字与第二份说明的签字是两个不同的字体。属于证人证言，证人未到庭，不予质证；证据4中的房产买卖合同、真实性有异议，该房屋价值80万左右，成交价仅60万元，合同中成交价是30万元，存在不真实性；房产买卖合同的签名和存量房买卖合同中的邓重发签名是两个不同的字体；估价报告客观性与本案没有关联；证据5付款转账凭证交给第三方卢恩胜，违背交易惯例；证据6房屋税收完税证明、房屋税收缴费记录，证据7《房产交易明细单》、房管局《受理通知书》真实性有异议，在完税证明一个是罗薇一个是魏丹，但是缴款证明确实刘广平付款，二者之间存在矛盾；证据8没有看到酒店与罗薇的房屋租赁合同，酒店是否有权利作出证明持有异议，刘广平和邓丽琼的签字不足以认定实际的交房时间，后面的说明证人也未出庭作证，其不予认可，交房是在裁定之后，不符合最高院的规定；证据9物业管理费发票无原件，真实性有异议，缴款人是罗薇，不是魏丹；证据10说明，属于证人证言，证人未出庭，其不予质证。 原告对被告提交的证据认为，诉争房屋实际是由刘广平与罗薇购买使用，在案涉房屋查封前，原告对该房屋合法进行交易，并全部付清购房款，应当根据最高院的规定认定房屋由原告所有。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的公证委托书、房产买卖合同、付款转账凭证、房屋税收完税证明、房管局《受理通知书》、被告提供的（2017）闽0102民初6752号民事裁定书，（2017）闽0102执异130号执行裁定书均为书证，与原件核对无异，其真实性本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，申请人魏晖向本院申请财产保全，要求查封吴振忠、罗薇价值440万元的财产。2017年9月11日,本院作出（2017）闽0102民初6752号民事裁定书及协助执行通知书，并于2017年9月22日通过南昌市不动产登记和交易中心，查封了被申请人罗薇名下坐落于江西省南昌市红谷滩新区。原告向本院提出执行异议，认为在人民法院查封之前已签订合法有效书面购房合同，并开始办理产权过户手续，要求解除对该房屋的诉讼保全。 另查明，2017年9月4日，第三人罗薇委托邓重发与原告签订《房产买卖合同》约定，魏丹向罗薇买受坐落于江西省南昌市红谷滩新区商品房，购房总价款为人民币61万元。以现金一次性付款，购房款支付到卢恩胜的指定账户。2017年9月4日，魏丹依房产买卖合同约定向卖方指定的收款人卢恩胜转帐支付61万元。 2017年9月7日，魏丹向南昌市地方税务局交纳契税、印花税共计23013.55元；罗薇向南昌市地方税务局交纳地方教育附加税、印花税等共计48508.71元。9月18日，魏丹、罗薇向南昌市不动产登记中心提交房屋所有权证、土地使用证、存量房买卖合同等材料要求办理诉争房产过户手续。 本院认为，原告与第三人罗薇委托代理人邓重发于2017年9月4日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反强制性法律规定合法有效。买卖双方为履行房屋买卖合同，于本院查封该诉争屋之前，向当地税务机关交纳其各自应承担的税，并向当地南昌市不动产登记中心递交相关材料以办理产权过户，买方于该诉争屋被查封之前支付的购房款不属于明显不合理低价。虽然房屋权属证书尚未能办至原告名下，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，依据《房屋买卖合同》、《公证委托书》，并结合原告提供的有关证据可以确定原告系诉争房屋的买受人。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。故原告诉请不得执行本院对诉争房产的诉讼保全查封理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 不得执行福州市鼓楼区人民法院对坐落于江西省南昌市红谷滩新区的诉讼保全查封。 本案诉讼费9900元，适用简易程序减半收取4950元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴 辉 审 判 员  蒋东帆 人民陪审员  游发清 二〇一八年十月十八日 书 记 员  陈 琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。