山西省大同市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋02民初11号   原告（申请执行人）：杨文君，男，汉族，1962年12月23日出生，住大同市。   委托诉讼代理人：赵卓，山西华瑞律师事务所律师。   被告（执行案外人）：王莲芳，女，汉族，1956年11月5日出生，住大同市城区同泉路40号院10楼7单元13号，大同市新荣区福兴物资经销部经营者。   委托诉讼代理人：张茜，山西雁北律师事务所律师。   被告（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区南环路北侧。   法定代表人：赵建国，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘睿，山西光硕律师事务所律师。   原告杨文君与被告王莲芳、被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨文君的委托诉讼代理人赵卓、被告王莲芳的委托诉讼代理人张茜、被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）的委托诉讼代理人刘睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   杨文君向本院提出诉讼请求：1、继续执行“紫润芳庭”小区5号楼301号、1303房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司借款纠纷一案，在大同市中级人民法院作出生效判决后，被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司拒不履行，原告依法向大同市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中被告王莲芳向大同市中级人民法院提出执行异议，称其在法院查封前已经购买了被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区紫润芳庭小区5号楼1单元301、1303号房屋。2017年12月7日大同市中级人民法院作出（2017)晋02执异163号执行裁定书（原告于2017年12月18日收到该裁定），裁定中止对大同市城区紫润芳庭小区5号楼1单元301、1303号房屋的执行。原告认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告王莲芳提出的执行异议不符合上述法律规定。首先，该法律规定（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中被告王莲芳与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司于2013年8月6日签订两份《商品房认购协议》，但该协议名为商品房买卖实为以物抵债协议，双方的真实意图是抵顶钢材款而不是买卖房屋。另被告大同市恒翔房地产幵发有限责任公司于2013年11月18日才取得该房屋的预售许可，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，被告王莲芳与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购协议》不是双方真实意思表示，是无效的。其次，该法律规定（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。在本案执行异议过程中，被告王莲芳未提供任何证据证明其购买房屋是用于居住，也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。真实情况是二被告签订《商品房认购协议》是为了抵顶钢材款，并非为了购买房屋用于居住。人民法院在没有审查上述事实的情况下，裁定中止执行明显错误。第三，该法律规定（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告王莲芳虽提供了收据，但其并未支付该笔购房款而是以钢材款抵顶。因此，被告王莲芳并未实际支付购房款。综上所述，原告认为被告王莲芳与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司之间是普通债权债务关系，其对争议房屋不享有物权，也不享有优先受偿权。被告王莲芳提出执行异议不符合法律规定，应当依法驳回其异议，并判决继续执行大同市城区紫润芳庭小区5号楼1单元301、1303号房屋。   王莲芳答辩称，1、中止对紫润芳庭小区5号楼1单元301、1303号房屋的执行是正确的。2、本案符合执行异议和复议规定第28条的规定，理应中止对争议房屋的执行。原裁定认定中止对争议房屋的执行符合法律规定，应当驳回原告的诉求。   恒翔公司述称，本案就是钢材款抵顶，同意王莲芳的答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   杨文君提交了以下证据：1、大同市中级人民法院(2017)晋02执异163号执行裁定书及送达回证，欲证明原告起诉符合法律规定条件。2、商品房认购协议、抵账协议，欲证明二被告签订的协议无效。3、收据，欲证明本案实际是以房抵债，被告未实际支付购房款。4、（2016）晋02民初31号民事裁定书、协助执行通知书，欲证明房屋查封时间。5、房屋预售许可证，欲证明紫润芳庭小区房屋预售时间。   王莲芳向本院提交了以下证据：入住通知及诉争商铺回执单，欲证明恒翔公司已经为王莲芳办理入住手续，王莲芳办理了房屋交接手续，已经实际占有涉诉房屋。   恒翔公司未提交证据。   以上各项证据，本院组织当事人进行了质证：   经质证，王莲芳对杨文君提交各项证据真实性无异议，但对证明目的有异议。杨文君对王莲芳提交的证据的真实性不予认可。恒翔公司对王莲芳提交的证据真实性无异议，对杨文君提交的证据未发表质证意见。   对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   经审理查明：大同市新荣区福兴物资经销部与恒翔公司于2013年8月6日签订《房产抵账协议书》，其中第一条第2项，双方约定：“抵账住宅二套：5号楼1单元301室，建筑面积138.56平米，每平米价格为5038元；5号楼1单元1303室，建筑面积154.77平米，每平米价格为5888元；”。同日，王莲芳与恒翔公司就上述房屋签订了《商品房认购协议》，恒翔公司并为王莲芳出具了两份《收据》。杨文君申请执行与第三人恒翔公司借款合同纠纷由本院作出的（2016）晋02民初31号民事判决书确定的债务。本院作出（2016）晋02民初31号民事裁定书及协助执行通知书，查封了恒翔公司开发的紫润芳庭小区部分房产，包括本案所涉5号楼1单元301、1303号商品房。案外人王莲芳对此书面提出执行异议，本院于2017年12月7日作出(2017)晋02执异163号民事裁定，裁定中止对大同市南环路紫润芳庭小区住宅5号楼1单元301、1303号房屋的执行。申请执行人杨文君不服该裁定，向本院提起执行异议诉讼。   本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人王莲芳是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，王莲芳就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效要件。本案中，王莲芳没有证据证明其对诉争房屋享有所有权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同的总价款的50%。本案中，王莲芳虽在申请人杨文君申请执行前已和被告恒翔公司签订《房产抵账协议书》以及《商品房认购协议》，但并非是真正的购房，而是恒翔公司用紫润芳庭小区5号楼1单元301、1303号商品房抵顶欠王莲芳的钢材货款，是代物清偿行为。故本案商品房认购协议的订立系基于王莲芳与恒翔公司之间的钢材款抵账行为，认购协议的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王莲芳对恒翔公司的债权而非真正的房屋买卖。王莲芳提供的证据，不能证明双方之间具有买卖房屋的真实意思表示，以房抵债的行为只是债务人履行债务方式的变更。且王莲芳并未取得诉争房屋的所有权，其作为债权人只有债权请求权，其债权并不具有优先于其他债权的利益，不能破坏债权平等受偿的原则，亦不应损害其他与恒翔公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利的救济途径。因此，王莲芳不能证明其对案涉房屋享有排除强制执行的权利。   综上所述，王莲芳对本案诉争房屋不享有足以排除申请人申请执行的权利，杨文君的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：   准许执行本院（2016）晋02民初31号民事裁定查封的大同市南环路紫润芳庭小区5号楼1单元301、1303号号房屋。   案件受理费100元，由王莲芳负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审判长 陈大涵   审判员 常 春   审判员 智绪鲁      二〇一八年十月二十五日   书记员 宁俊艳