福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初2389号 原告：朱成林，男，汉族，1980年8月16日出生，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：柯伟锋、丁叶杉，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：王禄富，男，汉族，1964年6月27日出生，住福建省厦门市同安区。 原告朱成林与被告王禄富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日受理，本院依法适用简易程序于2016年8月3日公开开庭审理了本案。原告朱成林的委托诉讼代理人柯伟锋，被告王禄富到庭参加诉讼。因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2016年8月10日裁定中止审理本院裁定中止审理，并于2018年10月15日恢复审理。本案现已审理终结。 原告朱成林向本院提出诉讼请求：1.判令王禄富向原告交付厦国土房证第同****号配套的储藏间（附属用房面积4.4平方米）；2.判令王禄富赔偿原告支付逾期迁移户口违约金人民币（币种，下同）114800元（自2014年9月5日计算至2015年10月20日止，为560000*0.05%*410天=114800元）。3.判令王禄富承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实和理由：2012年9月5日，原告与被告签订一份《房产买卖协议》，约定被告将同安区***房产（建筑面积为89.86平方米、附属用房4.4平方米）出售给朱成林，成交总价为56万元。被告应于2014年9月5日前将落户于上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给原告。2012年10月3日，双方办理了房屋过户登记手续，原告依约向被告支付全部购房款，但被告只将协议中同安区***房产交付原告，并未将附属用房4.40平方米交付原告。后原告多次找被告协商交付该储藏间，被告一直置之不理。另外，被告王禄富未按照协议约定于2014年9月5日前将落户在案涉房产上的户口全部迁出，直到2015年10月20日才将户口全部迁出。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。 王禄富辩称：被告向朱成林交付房产时已经说清楚了现在使用的储藏间不是产权证上的位置，也说明了具体情况，朱成林实地查看了，朱成林也乐意接受这个距离更近、空间更大、更方便的储藏间，而且其在房产过户前二个月还有将住房和储藏间出租给对方使用，朱成林也一直没有提出质疑。朱成林向林木成交付房产时没有说清楚，与其无关，现在提起诉讼也已过诉讼时效。其没有在协议约定的日期前将户口迁出，过错在朱成林，被告不承担违约责任。被告签卖房合同时不知上面写有2014年9月5日前要迁出户口，系中介未经本人同意写上。被告因在厦门无房所以一直没有迁移户口。2014年9月至11月间，被告夫妻二人多次从岛内到同安办理户口转移事宜，办理户籍的一次性告知单证明办理无房集体户除所有人的身份证、户口簿、结婚证外，还需要买方产权证复印件，因朱成林不配合不给产权证复印件导致无法办理户口转移事宜。被告朱成林并没有因户口迁移造成实际损失，被告不在乎户口问题，后来一直也未将户口迁进。 本院经审理查明：本案讼争的住宅及储藏间系磐金公司挂靠开发的本区后炉里“印发花园”项目中的房产，第一手购买人是被告王禄富，原住宅和储藏间分别对应厦门市同安区后炉街“印发花园”***储藏室。后王禄富与磐金公司签订一份《协议书》，约定王禄富将其有产权的***储藏室（4.40平方米）与磐金公司承建的无产权的**储物间（5.2平方米）交换使用。协议达成后，王禄富将4.4平方米的**号储藏室交由磐金公司拆除改建成该公司的车库，磐金公司将**号储藏间交给王禄富并支付王禄富补偿款。 2012年9月5日，王禄富（甲方）与朱成林（乙方）、厦门市同安区祥加福房屋中介服务部（丙方）签订一份《房产买卖协议》。协议约定，王禄富以总价56万元将“印发花园”***房产含4.4平方米附属用房卖给朱成林；还约定甲方应于2014年9月5日之前将落户于在上述房产的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方等内容。该协议第一条、第五条载明乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方出售房产已充分了解；甲乙双方均清楚该房产的产权状况。协议签订后，朱成林向王禄富支付了56万元房款，王禄富向朱成林交付了“印发花园”***和*号储藏间。 2012年10月3日，同安区***住宅（建筑面积含储藏间面积4.40平方米）过户登记至朱成林名下。2014年5月3日，原告朱成林与林木成签订《房产买卖协议》，将讼争房屋转卖给林木成。后林木成在使用中发现上述*号储藏间没有产权，遂在向朱成林要求交付有产权的4.40平方米储藏间未果后向本院提起诉讼。本院于2018年8月20日作出民事判决，认为案涉储藏间被拆除的事实成就，相应的物权消灭，故法院不支持林木成要求朱成林交付房产证上注明的储藏间的诉求。 另查明，王禄富及其家人等6个户口落户于案涉房屋内，直至2015年10月20日全部迁出。 上述事实，有经庭审质证的房产买卖协议、厦门市土地房屋权证、人口信息表、民事判决书等证据以及当事人的陈述为证，本院经审核，予以确认。 本院认为，原告朱成林与被告王禄富签订的《房产买卖协议》，符合双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当全面履行。该《房产买卖协议》第十一条对逾期迁出户口的违约责任有明确约定，王禄富未在约定的2014年9月5日之前履行将落户在上述房产的户口全部迁出的义务，应当承担违约责任。关于被告王禄富辩称未能迁移户口的责任在于原告朱成林，被告不应承担违约责任的问题。因被告未能举证有效证据证实被告曾在合同约定期限之前履行了户口迁移义务，亦未能举证有效证据证实确因原告原因导致被告不能履行户口迁移义务，故被告王禄富的行为系违约，应当承担违约责任。关于王禄富辩称朱成林主张的该项违约金过高问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院确定朱成林按照房产成交总价的日万分之一的标准向林木成承担违约责任。本院根据公平原则和诚实信用原则，对于王禄富向朱成林承担的违约责任本院亦应酌情调整为按照房产成交总价的日万分之一的标准即56元/日计算。因此，自违约的次日即2014年9月6日算至户口迁出日即2015年10月20日共410日，王禄富应支付朱成林违约金22960元（410天*56元/天）。关于朱成林成要求王禄富交付4.4平方米储藏间的问题。经查，该房产证上备注的4.4平方米储藏间早在2007年被告王禄富与磐金公司达成交换协议后被拆除，庭审中朱成林对该事实亦不持异议，故其要求王禄富交付该储藏间已没有事实依据。同时，依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该储藏间被拆除的事实成就时，相应的物权即消灭。故朱成林要求王禄富交付房产证上注明的储藏间，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王禄富应于本判决生效之日起十五日支付原告朱成林逾期迁移户口的违约金人民币22960元； 二、驳回原告朱成林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币2596元，适用简易程序收取人民币1298元，由原告朱成林负担人民币1111元，由被告王禄富负担人民币187元；款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 金 玲 二〇一八年十月十九日 书记员 张彬峰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。