广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10044号原告：钟庆明，男，1988年11月17日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告钟庆明与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告钟庆明的委托诉讼代理人黄灿灿，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟庆明向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期未办妥、交付花都区镜湖大道2号XX区XX栋XXX房《房地产权证》的违约金（计算期限自2016年9月21日起计至2017年7月4日止，共计287天，以1282772元为本金，按照每日0.05%的标准计算，共计184076.06元）；2、被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：原告以1282772元的价格购买被告位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园XX区XX栋XXX房，于2015年1月28日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告应在2015年7月31日前交付房屋，房屋自交付之日起300个工作日内被告为原告办妥产权登记并将《房地产证权》交付给原告，逾期办妥并取得《房地产权证》的，被告自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告按照被告通知于2015年7月10日收楼，但被告在随后300个工作日内即至2016年9月21日前没有为原告办妥《房地产权证》并交付给原告，直至2017年7月4日才为原告办妥产权证，被告逾期办证应按照约定承担违约责任。被告宏峰公司答辩称，一、原告主张的逾期办证（指取得受理回执）违约期间起止时间错误。根据商品房预售合同补充协议第九条第1点及第4点约定，延期办证（取得受理回执）违约责任的时间应从业主实际收楼时间计算300个工作日后起算，业主早于合同约定的时间收楼的，以合同约定的时间为准，故本案的逾期办证违约金应从合同约定的交楼时间即2015年7月31日之次日起计算300个工作日，即应从2016年10月15日计算至本案涉案房屋取得受理回执之日即2017年7月3日止。二、即使被告应当承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期违约金：（一）被告最后一次于2017年3月27日将要求原告提交办证资料的律师函以邮政快递方式通知原告于3月31日前提交，但原告至2017年5月19日共逾期48天才向被告提交，该期间的违约责任应由其自行承担；（二）根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，被告在承担延期交楼、延期办证等所有违约行为时，违约金总额也应以房屋总价款的5%为限。1、商品房买卖合同附件七补充协议第三条并不仅仅只对“逾期付款、解除合同”的约定，且该条第6点的约定显然与逾期付款、合同解除毫无关联。（1）第1-5点是有关逾期付款或合同解除的相关约定；（2）第6点的内容从文义上看明显与合同解除完全没有关联，既未涉及到逾期付款事项，更未涉及到合同解除事项，何来适用范围明确之说？（三）即使因第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”条款内，应认定为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，那么根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。三、根据广东省高级人民法院于2017年10月11日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”的规定，原被告双方约定的违约金上限是有效的；只有在原告存在实际损失，且实际损失高于固定数额即本案中约定违约金上限，同时根据合同法的有关规定向人民法院请求增加违约金的前提下，才不适用双方约定的固定数额。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，在向钟庆明出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2015年1月28日，钟庆明（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区15栋802房，总房价款1282772元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1．甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2．商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3．乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4．如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。第十一条通讯地址的确认：乙方确认买卖合同中填写的通讯地址、电话均是可正常通信之地址及电话，甲方按本合同载明的联系地址所邮递之文件视为已通知送达。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，钟庆明依约向宏峰公司支付了全部购房款。2015年7月10日，钟庆明办理了涉案房屋的收楼手续。2017年3月27日，宏峰公司委托广东合慧益律师事务所向钟庆明发送律师函，要求钟庆明务必在2017年3月31日前向其提交办证所需的资料及缴交相关的费用。2017年4月7日，钟庆明缴纳了涉案房屋的契税，2017年5月19日向宏峰公司交齐办证资料。涉案房屋现已办理了产权登记，不动产登记簿查册表显示，涉案房屋以钟庆明为权属人的产权登记日期为2017年7月4日。诉讼中，双方确认取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的受理回执的日期为2017年7月3日。本院认为，钟庆明与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。钟庆明于2015年7月10日办理了收楼手续，早于合同约定的房屋交付日期，根据合同补充协议第九条第4点的约定，宏峰公司应于合同约定交楼日期届满之日起300个工作日内即2016年10月14日前向房地产登记机构提交办证资料并取得受理回执。但钟庆明于2017年7月3日才取得受理回执，宏峰公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，钟庆明于2015年7月10日收楼，宏峰公司在该时并未办理涉案房屋的初始登记，不具备办理房产证的条件，钟庆明也不能办理缴纳契税，因此，钟庆明客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，钟庆明也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知钟庆明缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司于2017年3月27日委托律师向钟庆明发送律师函要求钟庆明在2017年3月31日前提交办证所需的资料及缴交相关的费用，钟庆明于2017年5月19日才向宏峰公司交齐办证资料，应认定为逾期提交资料，从提交资料截止日至钟庆明向宏峰公司提交办证资料之日共48天应从迟延办证天数中予以扣除。经核算，2016年10月15日至宏峰公司取得受理回执之日（即2017年7月3日）共262天，扣减逾期提交资料天数48日，宏峰公司应向钟庆明支付的违约金为137256.6元（1282772元×0.05%×214天）。钟庆明要求宏峰公司支付违约金137256.6元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟庆明支付逾期办证违约金137256.6元；二、驳回原告钟庆明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990.8元，由原告钟庆明负担506.8元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担1484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一八年十月十八日书记员  李晓君