四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川03民终655号上诉人（原审原告）：王丽萍，女，1974年1月13日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：罗仁义（王丽萍丈夫），男，1969年11月5日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。被上诉人（原审被告）：四川东大伟业商业管理有限公司，住所地四川省自贡市大安区龙井街广华15组85号201202。法定代表人：王永勇，总经理。委托诉讼代理人：王丹（该公司员工），男，1959年6月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审第三人）：四川自贡东大置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区广华路15组85号。法定代表人：王家清，总经理。委托诉讼代理人：熊川（该公司员工），男，1971年1月8日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。上诉人王丽萍因与被上诉人四川东大伟业商业管理有限公司（以下简称东大伟业公司）、四川东大置业有限公司（以下简称东大置业公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王丽萍及其委托诉讼代理人罗仁义、被上诉人东大伟业公司的委托诉讼代理人王丹、被上诉人东大置业公司的委托诉讼代理人熊川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽萍上诉请求：1.依法撤销（2018）川0304民初113号民事判决第二、三项；2.依法维持原审判决第一项，依法改判支持原判未予支持的上诉人的其他诉讼请求；3.一、二审诉讼费（案件受理费、评估费）由被上诉人承担。事实及理由：1.原审认定东大伟业公司没有违约否定王丽萍违约金主张错误，东大伟业公司单方面发出撤场通知已经构成违约，应当承担违约责任；2.原审认定东大伟业公司不应承担王丽萍的装修损失错误，原审经过中介机构鉴定形成的评估报告合法有效，王丽萍对装修损失尽到了举证责任；3.原审认定东大置业公司不承担赔偿责任错误，东大置业公司与东大伟业公司存在混同或关联关系，东大伟业公司与王丽萍之间的《市场培育计划》上也标明东大置业公司与东大伟业公司系开发商与运营商的关系，根据《合同法》第四百零二条规定，东大置业公司应当承担赔偿责任。东大伟业公司辩称，上诉人王丽萍违约在先，按照培育协议约定，如果要续签合同需要王丽萍提前书面提出申请，但是直到2018年3月份，东大伟业公司都没有接到上诉人要续签的申请，双方的培育协议在2017年12月31日就已经到期了，东大伟业公司不存在违约。关于装修的问题，培育协议约定合同到期后装修归东大伟业所有，一审中的评估报告是在东大伟业公司完全不知情的情况下作出的，不能予以采信，且商铺原来就已经装修过了，上诉人王丽萍正是因为看到原商铺装修较好才愿意进场经营的。东大置业公司辩称，东大伟业公司与东大置业公司之间没有任何法律关系，东大伟业公司是独立经营的法人，同意维持一审判决。王丽萍向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方市场培育关系；2.被告东大伟业公司按评估意见确定的金额赔偿原告装修损失，退还合同履约保证金15000元、电卡押金200元；3.被告东大伟业公司支付违约金32348.64元；4.诉讼费由被告东大伟业公司负担；5.第三人东大置业公司承担连带责任。一审法院认定事实：2017年3月15日，王丽萍和东大伟业公司签订了《东大.川南家居城市场培育协议》，约定：“甲方：四川东大伟业商业管理有限公司乙方：王丽萍第一条经营场所乙方所经营的商铺位于自贡市大安区北环路与东环路交界处‘东大.川南家居城’一期3栋1层007-013号。建筑面积为：283.76平方米……第二条经营期限1.自2017年3月16日起至2017年12月31日止，共9.5个月。乙方在经营产地内按下表约定范围开展自主经营。甲方于2017年3月16日将商铺以及商铺内现有的设施设备（详见移交清单）交付乙方，由乙方使用和管理。……2.乙方如需续约，应在本协议期满前60天向甲方提出书面申请，经双方协商一致重新签定《东大.川南家居城市场培育协议书》。……第四条费用支付标准和方式1.履约保证金和质量保证金乙方在2017年3月15日向甲方一次性支付合同履约保证金人民币15000元（大写：壹万伍仟元整）。本协议期满后，乙方的合同履约保证金直接转为质量保证金，……2.免费培育期为支持乙方参与甲方的市场培育计划，甲方给予乙方免费培育期9.5个月，免费培育期内甲方不向乙方收取市场培育费用。……3.市场培育费标准从2017年3月16日起至2017年12月31日止，乙方按人民币40元/㎡/月的标准，支付甲方市场培育费，合计：人民币11350元（大写：壹万壹仟叁佰伍拾元整）。……第五条双方的权利和义务……2.乙方的权利和义务……④不得擅自改动甲方设备、设施和建筑结构。乙方在甲方移交的场地、设施的基础上进行装修、改造，须按规定事先将方案报甲方以及消防等有关部门审批，乙方须在有关部门和甲方书面确认后方可进场施工，其新增的设备、设施和装修费用均由乙方承担。本协议期满或提前终止时，乙方经营范围内的装修、饰物的所有权由甲方享有，乙方不得要求甲方补偿装修费、饰物费或拆除、改动、破坏装饰物。……第八条协议的解除和续约……2.本协议到期后，在同等条件下乙方有优先续约权，但必须在本协议到期60天前与甲方签订新的《东大.川南家居城商业管理协议》，并按双方约定完清相关费用并进行交接，否则视为乙方自动放弃优先续约权。……”。亦是当日，王丽萍与东大伟业公司签订了《东大.川南家居城商场管理制度（试行）》、《治安、消防责任书》、《用电管理办法》、《装饰、装修管理规定》，与四川闽东物业管理有限公司签订了《东大.川南家居城物业服务合同》，其中《装饰、装修管理规定》明确约定了商家在装修前应填写申请表并报批。协议签订后，王丽萍向东大伟业公司支付了履约保证金15000元、物业管理费8085元、电卡押金300元，东大伟业公司出具了相应的收据。2017年3月16日，王丽萍和东大伟业公司办理场地移交并签署了《场地使用移交清单》。2015年12月15日，东大伟业公司发布《关于建材馆经营商家撤场的通知》，内容为：“东大家居建材城各商家：因四川自贡东大伟业商业管理有限公司与一期房屋业主签订的五年期《东大.川南家居城市场委托培育协议》将于2018年3月15日到期，公司与相关房屋业主就2018年商铺返租未达成续约协议，所以公司无法与各经营商家签订现有商铺的租赁合同。为此，公司就建材馆租赁合同到期的经营商家通知如下：1.所有租赁合同于2018年3月15日前到期及未到期而违约经营的商家，请于2017年12月31日前到四川东大伟业商业管理公司运营部办理撤场手续，并于2018年3月15日前完成商铺清场。……”。王丽萍已签收了该通知。2017年12月21日，商铺商家（包括王丽萍）联名向东大伟业公司提交了《商铺续培育联名通知书》，内容为：“四川东大伟业商业管理有限公司：本人作为乙方与你公司（甲方）签订《市场培育协议书》，约定甲方给予乙方免费培育期。由于你公司未按协议履行市场培育义务，双方合作以来东大建材馆经营环境萧条。但签订协议时你方的宣传让我相信只要再有三五年的市场培育期，经营就会好转。为此，我方作了较大的投资装修，希望能够通过续签合同逐步收回投资。且根据协议相关续培育条款，双方有义务和责任本着客观公平的原则保持续培育关系。故本人通知你公司：继续签订本商铺市场培育协议，以便我方通过努力经营逐步收回专修费用等投资款项。此件一式五份……”。2018年1月2日，东大伟业公司发布《公告》，内容为：“因东大伟业商业管理公司与商铺商家的租赁合同已到期，并且公司与商铺业主数次商谈后未达成返租协议，因此公司无法与商家签订续租合同，现请各位商家歇业闭店并及时办理撤场手续。（如有疑问请致电：0813-5118866）”。2018年1月4日，东大伟业在其组建的名为“东大2017建博会”的微信群中发布信息：“致歉信：各位尊敬商家，由于2018年1月4日与业主谈判遇到部分‘钉子户’谈判未果（需长期做工作），请各位商家按照公司之前发放文件做好撤场准备。感谢广大商家的大力支持，顺祝商祺！营运部2018年1月4日”。诉讼中，王丽萍向该院申请对涉案商铺的装饰装修费用进行评估，该院依法委托了四川中衡安信资产评估有限公司进行了评估，评估总价为258070元；王丽萍支出评估费2000元；王丽萍提出在装修涉案商铺前确实已经装修了一部分，但应由东大伟业公司证明具体装修的范围；东大伟业公司提出虽然合同是格式合同，但合同条款并没有歧义，故应按合同约定履行；东大伟业公司表示与东大置业公司之间是租赁关系。一审法院认为，本案双方争议的焦点在于东大伟业公司是否违约、是否需要赔偿装修损失、东大置业公司是否需要承担连带责任。1.关于东大伟业公司是否违约的问题。原告主张享有续约权，被告东大伟业公司未与原告续约违反了合同约定，构成违约。但根据合同条款的约定，原告要求续约需提前60日通知东大伟业公司，并需经双方协商一致。虽然该条款为格式条款，但所谓的“市场培育”显然存在一定的风险，且该风险也属于商家应当知道的范围——如果是成熟的市场，东大伟业公司也不会免收“市场培育费”，因此，该条款并不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形，为有效条款。由于原告并没有提供证据证明其提前了60日通知东大伟业公司需要续约，且该条款并没有约定原告提出续约后东大伟业公司必须同意，故东大伟业公司在本案中并没有违约行为，原告要求该公司承担违约金的主张缺乏事实依据，该院不予支持。2.关于东大伟业公司是否需要赔偿装修损失的问题。每份合同都存在合同目的，涉案合同的合同目的在于收回成本并实现盈利。涉案合同约定到期后装修归东大伟业公司所有，该约定在合同履行期较短的情况下，显然加重了对方责任，由于该条款为格式条款，故为无效条款。虽然如此，但合同也约定了原告装修时需报东大伟业公司批准。本案合同虽名为“市场培育合同”，但本质却是负有其他义务的租赁合同。根据租赁合同的相关司法解释，承租人对租赁物进行装修须取得出租人同意，否则将由承租人负担相应费用；当然，倘若出租人同意承租人装修，且未进行明确告知却又在期满后不同意续签合同从而导致双方权利义务不对等的，出租人须承担相应的民事责任。原告虽在本案中向东大伟业公司支付了装修保证金，但在商铺已部分装修的情况下，并未向东大伟业公司提供相应的装修方案，故不能认为取得了东大伟业公司的同意，因此，东大伟业公司不承担原告的装修损失。从另一角度而言，原告提供的材料发票不能证明该材料已用于店铺装修，且原告也不能提供装修单位、装修人的身份信息，故原告的证据也不足以证明其对店铺进行装修的范围，因此，原告未完成其举证责任，被告东大伟业公司亦不应承担原告的装修费损失。3.东大置业公司是否需要承担连带责任的问题。既然原告要求东大置业公司承担连带责任，那么原告就应当追加其作为被告，因此，原告追加东大置业公司为第三人后又要求该公司承担连带责任自相矛盾。除此之外，原告提供的证据也不足以证明二被告之间存在应当承担连带责任的混同或关联状态。因此，东大置业公司在本案中不承担责任。综上所述，由于东大伟业公司不存在违约行为、原告未经东大伟业公司同意自行装修且不能证明装修的范围以及原告证据不足以证明二被告存在混同或关联关系，故该院对原告要求东大伟业公司赔偿装修损失、支付违约金以及要求东大置业公司承担连带责任的诉求不予支持。对于原告要求解除合同的诉讼请求，由于合同期已经届满，且原告没有举证证明合同存在法定或约定解除的情形，故该院不予支持。至于原告主张的合同履约保证金、电卡押金，由于东大伟业公司并无异议，故该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，该院判决：1.被告四川东大伟业商业管理有限公司于本判决生效后5日内退还原告王丽萍合同履约保证金15000元、电卡押金200元；2.驳回原告王丽萍对被告四川自贡东大置业有限公司提出的诉讼请求；3.驳回原告王丽萍的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人东大伟业公司认可上诉人王丽萍在签订市场培育协议后对租赁商铺进行了重装，双方对于地砖、样板间隔断、展示墙等系原装修，灯具、吧台、样板间的砖和台面等由上诉人王丽萍新装，墙纸、斜板、柜式展板、吊顶等系在原装修基础上修补和添附的事实均无异议。一审中四川中衡安信资产评估有限公司对案涉商铺现存价值进行了评估，但评估内容包含了商铺原装修部分，不能客观反映上诉人王丽萍装修的投入。二审中王丽萍申请了证人古世财、陈芳、王德强出庭作证，拟证明装修的事实和产生了人工费的事实，并提交了装修期间的材料票据、微信转账记录、物流公司票据等共77份。结合双方确认的事实和提交的证据，本院对装修商铺的泥工人工费35000元和票据反映出的装修材料费31569.70元，合计66569.70元予以认可，对王丽萍提交的77份票据中无商家名称、购买内容不属于装修材料、内容不清晰的部分票据，因不符合证据的三性，本院依法不予确认。本院认为，本案双方订立的是市场培育协议，根据市场培育的特点，其应为一个长期的过程，从商家的角度对市场培育应理解为一个持续的、可期待利益的形成过程。上诉人王丽萍在与被上诉人东大伟业公司签订《市场培育协议书》之初，查看过二被上诉人之间的《招商经营管理协议书》，对东大伟业公司承租东大置业公司所属四川自贡市北环大道88号商业用房（1-10号馆）进行整体招商的期限为十年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止等涉及市场培育的期限和内容尽到了注意义务。因此，上诉人王丽萍有合理的理由相信并期待双方之间会保持长期的市场培育关系。上诉人王丽萍与被上诉人东大伟业公司签订的《市场培育协议书》约定，东大伟业公司给予王丽萍免费培育期9.5个月，王丽萍有续约权，但需在协议期满前60天向东大伟业公司提出书面申请，双方经协商一致重新签订协议，合同还赋予了上诉人王丽萍享有优先续约权。上诉人王丽萍按约在合同期满前60天（即2017年12月21日）向被上诉人东大伟业公司提出要求续约的书面申请，履行了合同约定的提出续约的义务，但因被上诉人东大伟业公司在订立合同时未将案涉商铺业主的真实情况，及业主与东大伟业公司的返租协议期限只到2018年3月15日的情况向上诉人王丽萍进行披露，导致上诉人王丽萍在签订合同时，对于协议到期后可能存在不能续约的风险无法做出正确的判断，且东大伟业公司在市场培育协议到期前又以未能与业主就商铺返租达成协议为由，单方面向上诉人王丽萍发出《关于建材馆经营商家撤场的通知》，要求上诉人王丽萍于2017年12月31日前办理撤场手续，并于2018年3月15日前完成商铺清场，导致上诉人王丽萍通过续约方式继续经营的预期落空。根据《中华人民共和国合同法》第42条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：…（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，本院认为，本案中被上诉人东大伟业公司在订立合同时有违诚实信用原则，存在缔约过失，造成上诉人王丽萍的期待经营权无法实现，被上诉人东大伟业公司应承担缔约过失责任。本案中，上诉人王丽萍系基于期待能在《市场培育协议书》到期后，可以通过续约方式保持双方的市场培育关系，以实现其最终的合同目的，继而才会做出与被上诉人东大伟业公司签订《市场培育协议书》，并对案涉商铺进行投资并装修经营的决定。但因被上诉人东大伟业公司的缔约过失，导致上诉人王丽萍在经营短短9.5个月的情况下双方就终止了市场培育关系，上诉人王丽萍通过长期经营收回装修成本并盈利的预期落空，故被上诉人东大伟业公司存在过错，应对上诉人王丽萍主张的装修损失予以适当赔偿。经二审查明，上诉人王丽萍的装修损失为66569.70元，结合被上诉人东大伟业公司在订立合同时的过错及上诉人王丽萍店铺装修后的使用情况、装修折旧情况，本院认为案涉商铺的实际装修损失由上诉人王丽萍和被上诉人东大伟业公司按40%和60%的比例承担为宜，即王丽萍承担26627.88元，被上诉人东大伟业公司承担39941.82元。对于上诉人王丽萍认为被上诉人东大伟业公司剥夺其续约权，违反了合同约定，应承担违约金的主张，本院认为，被上诉人东大伟业公司违反诚实信用原则，导致的是双方不能续签合同的结果，存在的是缔约过失。而双方对于订立的《市场培育协议书》约定的权利义务均已履行，协议也已到期。虽合同中约定上诉人王丽萍有提出续约的权利，但并不等于提出续约，被上诉人东大伟业公司就必须与其签订新的培育协议，故被上诉人东大伟业公司在本案中不存在违约行为，上诉人王丽萍要求被上诉人东大伟业公司承担违约金的主张本院不予支持。对于上诉人王丽萍主张被上诉人东大置业公司应承担连带赔偿责任的理由，本院认为，被上诉人东大置业公司与东大伟业公司系两个独立的法人主体，且上诉人王丽萍与被上诉人东大置业公司不存在合同关系，故其要求被上诉人东大置业公司承担连带赔偿责任的请求不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王丽萍的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；因上诉人王丽萍二审提交了新证据导致一审对损失结果处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初113号民事判决第一项，即“被告四川东大伟业商业管理有限公司于本判决生效后5日内退还原告王丽萍合同履约保证金15000元、电卡押金200元”；二、维持四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初113号民事判决第二项，即“驳回原告王丽萍对被告四川自贡东大置业有限公司提出的诉讼请求”；三、撤销四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初113号民事判决第三项，即“驳回原告王丽萍的其他诉讼请求”；四、被上诉人四川东大伟业商业管理有限公司在本判决生效之日起5日内支付上诉人王丽萍装修损失39941.82元。五、驳回上诉人王丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6213元，由王丽萍负担2485.20元，四川东大伟业商业管理有限公司负担3727.80元，一审评估费2000元，由王丽萍负担。二审案件受理费6213元，由王丽萍负担2485.20元，四川东大伟业商业管理有限公司负担3727.80元。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  陈品强审判员  周玉萍二〇一八年十月三十日书记员  姜 文