河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终159号上诉人（原审原告、案外人）：葛凤山，男，1962年1月5日生，汉族，现住河北省唐山市古冶区。委托诉讼代理人：李海艳、刘冲，河北丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：唐山市城市建筑工程总公司，住所地河北省唐山市建设北路39号。法定代表人：朱志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰，河北八观律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐山海丰房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路南区复兴路221号。法定代表人：张伟海，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩勇，河北唐正律师事务所律师。上诉人葛凤山与被上诉人唐山市城市建筑工程总公司（以下简称城建公司）、唐山海丰房地产开发有限公司（以下简称海丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）（2017）冀09民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人葛凤山委托诉讼代理人李海艳、刘冲、被上诉人城建公司委托诉讼代理人刘峰、海丰公司委托诉讼代理人韩勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人葛凤山上诉请求：撤销沧州中院（2017）冀09民初242号民事判决，依法公正裁决，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、葛凤山对唐山市丰南区水景花苑小区增6号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间享有排除执行的权利。葛凤山与被上诉人海丰公司签订了抵账协议，该协议是双方当事人自愿签订的合同，且该合同订立于人民法院查封之前，没有违反《合同法》第52条的规定，应当合法有效，应当受到法律保护。在抵账协议签订后，海丰公司已将增6号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间实际交付给葛凤山占有、使用，未能办理登记的原因是由于唐山市丰南区房屋管理所自2012年11月之前不能受理唐山市丰南区水景花苑小区申请该小区的所有权证书的办理，葛凤山对此不存在过错。葛凤山已经用债权抵顶的方式支付了转让价款。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款…；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，葛凤山对水景花苑小区增6号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间享有排除执行的权利。被上诉人城建公司答辩称，一、上诉人的诉请应当驳回，上诉人上诉的内容中其权利发生在法院查封之后，不应得到支持。根据城建公司在一审中提交的公证书可以清楚的显示相关涉案的上诉人在购买时不构成善意，公证书中清晰的反映了在出售房屋的小区售楼处前张贴的广告为法院查封财产欲购从速，在涉案的相关不动产前贴有法院张贴的封条，出售的价格远低于市场价，故对该部分案件应予以驳回。二、就发生在法院查封前上诉人陈述的交易不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条的审查标准，根据贵院已经做出的（2017）冀民终562号生效判决确立了该法律规定是审查能否排除执行的法律适用，而本次上诉人上诉的案件中均不符合上述法律规定，不能排除执行。三、上诉人诉请的解除查封措施属执行行为异议，不属于执行异议之诉的审查内容，对该部分请求依法驳回。被上诉人海丰公司答辩称，一、以海丰公司为甲方和丰南镇资产经营管理中心为乙方的委托协议第一条约定，甲方委托乙方对甲方现有的位于唐山市丰南区煤河南岸的水景花园小区中的房屋（见明细表）进行出售。据此约定，上诉人从唐山市丰南区丰南镇集体资产经营管理中心购买的涉案车库，是否包括在海丰公司委托销售范围之内，应当以双方另行签订的明细表为据。委托协议签订时，张伟海因涉嫌刑事犯罪被羁押在丰南区看守所，委托协议和明细表全部被丰南镇集体资产经营管理中心的人拿走了，张伟海没有原件。据张伟海回忆，委托协议和明细表产生的时间不是同一天。委托协议产生在前，明细表产生在后。每张明细表上都有张伟海亲笔签名和指印，明细表中的房产只包括住宅，不包括底商和车库。二、出卖和购买被人民法院查封的房产，是否具有法律效力，请人民法院依法审查并作出判决。但海丰公司要强调的是，委托协议和明细表签订之时，张伟海没有人身自由，对哪些房产已被海丰公司抵押，哪些房产被人民法院查封，在签字时并不具体掌握。委托协议和明细表是经营管理中心草拟的，即使出现了不当委托，后果也应当由经营管理中心承担全部责任。三、为了明辨是非，海丰公司在一审时请求沧州中院向经营管理中心调取委托协议和明细表，由张伟海进行确认。沧州中院只调取了委托协议没有调取明细表，为上诉人抛开明细表，仅凭一份委托协议就认定涉案车库是海丰公司委托销售创造了条件。葛凤山向一审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于唐山市丰南区水景花苑小区增6号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间的强制执行，并解除查封措施；2.判决确认葛凤山对上述车库、厨房间享有排除强制执行的权利；3.判决城建公司、海丰公司承担诉讼费用。沧州中院审理查明：葛凤山提供海丰公司与其签订的三份车库抵账协议书复印件。拟证明2007年1月24日、2007年5月21日、2007年8月3日，海丰公司先后分三次将水景花苑小区6（增）号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间以抵账方式抵给葛凤山。对此，城建公司不予认可，并提交主要内容为“2009年4月20日，唐山市水景花苑小区售房情况公证，其广告标语为：出售法院查封资产，预购从速及各类不动产单价”的公证书，用以证明葛凤山购买涉案不动产主观恶意，且购买时不动产价格低于市场价。对葛凤山提交的三份抵账协议书，海丰公司主张均系伪造，并提交书面申请要求对三份协议原件的公章真伪及文字形成时间进行鉴定。同时，海丰公司提交葛凤山2007年1月24日书写的内容为“118000元，壹拾壹万捌仟元正，此借条是假的”文字说明材料原件等六组证据，用以证实葛凤山提交的三份协议书系虚假伪造。另查明，葛凤山在沧州中院示明的期限内未提交三份抵账协议书原件。因海丰公司拖欠城建公司工程款，城建公司依据河北省唐山市中级人民法院于2008年6月20日作出的（2008）唐民初重字第9号民事判决申请强制执行。唐山市中级人民法院于2008年11月17日作出（2008）唐执字第133-2号民事裁定，查封了海丰公司位于唐山市丰南区水景花苑小区本案葛凤山主张的6（增）号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间，查封期限为二年。并于2008年11月25日作出查封公告。2010年11月4日、2011年10月24日、2012年10月14日、2013年10月10日、2014年10月10日、2015年9月29日，进行了续查封。执行过程中葛凤山对本案诉争车库提出执行异议，沧州中院作出（2017）冀09执异188号执行裁定，并于2017年7月7日送达葛凤山，葛凤山于2017年7月9日向沧州中院提起诉讼。沧州中院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：葛凤山是否在法定期限内起诉；葛凤山是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否对位于唐山市丰南区（增）号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间进行强制执行。关于葛凤山是否在法定期限内起诉问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”本案中，葛凤山在2017年7月7日收到执行异议裁定后，于2017年7月9日提起执行异议之诉，不超过法定起诉期限。关于葛凤山是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于唐山市丰南区(增)号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对查封前签订买卖合同、已支付全部购房款、但尚未取得房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先予以保护；物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。而本案中，葛凤山在沧州中院明示期限内未提交三份抵账协议书原件，同时结合海丰公司提供的葛凤山2007年1月24日书写的文字材料等六组证据，沧州中院对葛凤山提供的三份协议书真实性无法确定。另，假如该三份协议书真实，但葛凤山购买涉案车库、厨房间没有支付现金或者转账，是用“抵账”的方式取得了涉案车库、厨房间的占有、使用权，由于“抵账”的目的是消灭债权，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优先于另一个债权的实现，即“以物抵债”受让人不属于物权期待权的保护范围，葛凤山对水景花苑小区6(增)号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间不享有排除强制执行的权利。葛凤山请求解除对涉案水景花苑小区6(增)号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间的查封，不属于执行异议审理的范围，对此不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，沧州中院作出（2017）冀09民初242号民事判决，判决驳回葛凤山的诉讼请求。案件受理费100元，由葛凤山承担。本院对沧州中院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争执焦点是葛凤山对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的主张实体权利，只有提交的证据能够同时满足该条规定的四个条件才能排除对涉案财产的强制执行。本案中，葛凤山为主张其对唐山市丰南区(增)号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间享有足以排除执行的民事权益，提交了海丰公司与其签订的三份车库抵账协议书复印件，海丰公司不予认可，葛凤山也不能提交三份车库抵账协议书原件，故葛凤山提交的证据不能证明在法院查封之前其与海丰公司已经签订合法有效的买卖合同，其关于排除对唐山市丰南区(增)号、81号、116号、7号、45号、104号车库、厨房间强制执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，葛凤山上诉请求不能成立，应予驳回。沧州中院（2017）冀09民初242号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人葛凤山负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  赵向鸿审判员  刘顺林审判员  刘立斌审判员  王振健二〇一八年十月八日书记员  崔彦茹