福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初6741号 原告：颜剑雄，男，1954年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：颜金桦，男，1982年2月15日出生，香港特别行政区居民，住香港。 上列两原告共同委托诉讼代理人：吴冬红，福建闽翔律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：林杰，福建闽翔律师事务所实习律师。 被告：吴文锦，男，1977年5月9日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：俞春龙，男，1985年2月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄丽娜，广东瀛尊律师事务所律师。 原告颜剑雄、颜金桦与被告吴文锦、俞春龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜剑雄及其与原告颜金桦的共同委托诉讼代理人吴冬红、林杰，被告俞春龙及其委托诉讼代理人黄丽娜到庭参加诉讼。被告吴文锦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜剑雄、颜金桦向本院提出诉讼请求：1.确认颜剑雄、颜金桦与吴文锦、俞春龙于2012年7月4日签订的《明发商业广场租赁合同》于2018年1月14日解除；2.吴文锦、俞春龙共同向颜剑雄、颜金桦支付2017年11月15日至2018年1月14日的租金78000元及滞纳金（自2017年12月15日起按月2%计算，暂计至2018年3月7日为4316元）；3.吴文锦、俞春龙共同向颜剑雄、颜金桦支付2017年9月至2018年1月的物业费2193.04元、水电费及水电公摊43477.57元；4.吴文锦、俞春龙共同向颜剑雄、颜金桦支付违约金98000元；5.本案诉讼费用由吴文锦、俞春龙承担。 事实和理由：2012年7月4日，颜剑雄、颜金桦与俞春龙、吴文锦签订《明发商业广场租赁合同》，颜剑雄、颜金桦将厦门市思明区莲前西路与嘉禾路交汇处的明发商业广场B1065-1070单元二楼出租给吴文锦、俞春龙。双方约定，租赁期限自2012年7月15日起至2018年6月14日止；2016年8月15日至2017年8月14日租金为每月49000元，2017年8月15日至2018年6月14日租金为每月53000元；房屋有关的物业管理费、广场公共维修费、水、电、煤气、通讯、有线电视费等费用及与经营有关的其他费用全部由吴文锦、俞春龙承担；租金按季度支付，每次支付应在起租月的开始前五天；拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三；任何一方违反合同，守约方据此解除合同并要求支付违约金（相当于一个月租金的2倍）和赔偿因此引起的损失的，违约方不得拒绝。 上述合同履行过程中，吴文锦、俞春龙以经营困难为由要求2017年8月15日至2018年6月14日租金继续按每月49000元计算，租金支付方式变更为按月支付。但之后，吴文锦、俞春龙仍未按时足额支付租金。2017年11月15日至2017年12月14日，吴文锦、俞春龙仅支付20000元租金，欠付租金29000元。2018年1月14日，吴文锦、俞春龙停止经营，单方违约解除合同，2017年12月15日至2018年1月14日的租金分文未付。同时，吴文锦、俞春龙拖欠物业管理费2193.04元、水电费及水电公摊43477.57元。 吴文锦、俞春龙拖欠租金、物业费、水电费及水电费公摊并单方违约解除合同的行为，严重损害颜剑雄、颜金桦的合法权益，吴文锦、俞春龙应当立即支付相关费用以及相当于两个月租金的违约金98000元。 俞春龙辩称，一、颜剑雄、颜金桦要求俞春龙支付2017年11月15日至2018年1月14日租金78000元及滞纳金，没有任何事实和法律依据。颜剑雄、颜金桦与俞春龙于2012年7月4日签订《明发商业广场租赁合同》，俞春龙向颜剑雄、颜金桦承租讼争房屋，用以与吴文锦经营餐饮。2012年12月1日，俞春龙因个人原因退出与吴文锦的餐饮合伙，将合伙份额作价36万元转让给吴文锦。吴文锦在签订转让协议当天将俞春龙退出合伙一事电话告知颜剑雄、颜金桦，并约好将讼争房屋的承租方由俞春龙变更为吴文锦。俞春龙因有事离开，就将租赁合同留给吴文锦，由吴文锦找颜剑雄、颜金桦更换新的租赁合同，此后俞春龙彻底退出讼争房屋的经营。多年来，一直由吴文锦实际占有使用讼争房屋并向颜剑雄、颜金桦支付租金，颜剑雄、颜金桦对此早已知情，从未提出任何异议，也从未与俞春龙有过任何争议。颜剑雄、颜金桦收取的39000元押金至今未退还。即便吴文锦真的拖欠租金，也应由吴文锦承担违约责任，颜剑雄、颜金桦无权要求俞春龙承担任何责任。 二、颜剑雄、颜金桦要求俞春龙支付物业费、水电费及水电公摊费等45670.61元，没有任何事实和法律依据。上述费用的收取主体应是厦门明发商业广场管理处，颜剑雄、颜金桦在未垫付款项的前提下，无权收取。即便颜剑雄、颜金桦有权收取，俞春龙早已退出合伙经营，且颜剑雄、颜金桦已同意俞春龙退出租赁合同关系，房屋的实际使用人是吴文锦，颜剑雄、颜金桦应向吴文锦收取费用。 三、俞春龙五年前就已实际解除与颜剑雄、颜金桦的房屋租赁关系，颜剑雄、颜金桦要求俞春龙支付违约金98000元，没有任何事实和法律依据。 综上，请法院判决俞春龙无需向颜剑雄、颜金桦承担任何责任。 吴文锦未作答辩。 颜剑雄、颜金桦围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《房屋租赁合同书》（颜剑雄与案外人签订）、《明发商业广场租赁合同》（颜金桦与案外人签订）、商品房买卖合同备案证明、不动产权证书、厦门市土地房屋权证、结婚证、委托书、《明发商业广场租赁合同》（颜剑雄、颜金桦与吴文锦、俞春龙签订）、收费通知单、资金往来票据、物业管理费发票、公告费票据。俞春龙围绕答辩意见依法提交了以下证据：协议、欠条、《明发商业广场租赁合同》（颜剑雄、颜金桦与俞春龙签订）、银行交易流水单、合同情况说明、微信聊天记录。吴文锦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区明发商业广场B区商场1层65-70单元（B1065-1070）房屋即厦门市思明区莲坂商业广场北区38-43号房屋，部分登记在颜剑雄的配偶及颜金桦名下，部分由颜剑雄、颜金桦向案外人承租。 2012年7月4日，颜剑雄、颜金桦（甲方）与俞春龙（乙方）签订《明发商业广场租赁合同》（即本案讼争合同），颜剑雄、颜金桦将厦门市思明区明发商业广场B1065-1070单元房屋二楼（即本案讼争房屋）出租给俞春龙。约定如下：租赁期限自2012年7月15日起至2018年6月14日止；自合同签订之日起至2012年8月14日为免租期，2012年8月15日至2014年8月14日每月租金39000元，2014年8月15日至2015年8月14日每月租金42100元，2015年8月15日至2016年8月14日每月租金45500元，2016年8月15日至2017年8月14日每月租金49000元，2017年8月15日至2018年6月14日每月租金53000元；该房屋有关的物业管理费、广场公共维修费、水、电、煤气、通讯、有线电视费等费用及与乙方经营有关的其他费用全部由乙方承担；押金为一个月租金；租金按季度支付，每次支付应在起租月的开始前五天；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三；乙方拖欠租金、物业管理费、公摊费用、市场推广基金或者水、电费达一个月以上，或者乙方因歇业或破产，或处于歇业或破产过程或宣布歇业或破产等，甲方有权解除合同，追究乙方违约金（相当于一个月租金的2倍）；因合同解除造成甲方损失的，乙方除应支付相关违约金或滞纳金外，尚应赔偿甲方实际损失。 讼争合同签订后，颜剑雄、颜金桦将讼争房屋交付给俞春龙使用，俞春龙向颜剑雄、颜金桦支付押金39000元及相应租金。后来，经颜剑雄、颜金桦同意，吴文锦作为乙方在讼争合同上添加签字，并向颜剑雄、颜金桦支付相应租金。自2017年11月15日起，吴文锦仅向颜剑雄、颜金桦支付租金20000元。 2018年1月30日，厦门明发商业广场管理处向B1065-1070商铺发出收费通知单，载明自2017年9月至2018年1月，该商铺拖欠物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元，共计45670.61元。之后，颜剑雄、颜金桦向明发商业广场的物业服务公司缴纳了上述费用。 另查明，吴文锦（甲方）与俞春龙（乙方）于2012年12月1日签订一份协议，约定如下：乙方共投资36万元于厦门市思明区锦膳饮食店，乙方在本协议生效之日将所持股份转让给甲方，甲方于本协议生效之日先行偿付乙方转让款25万元，其余11万元于次月起，分11个月偿付，每月1万元，本协议自双方签字之日起生效。2013年11月2日，吴文锦出具一份欠条，确认欠俞春龙6万元。 另，因公告送达吴文锦本案诉讼材料，颜剑雄、颜金桦支付公告费300元。 审理中，颜剑雄、颜金桦表示，颜剑雄、颜金桦从不知道俞春龙退租一事，讼争合同最初由俞春龙一人签订，吴文锦在讼争合同签订后两年左右提出添加上他的名字，颜剑雄、颜金桦表示同意；吴文锦、俞春龙经营至2018年1月14日，之后吴文锦、俞春龙破产，颜剑雄、颜金桦收回讼争房屋，颜剑雄、颜金桦认为双方之间的租赁合同于2018年1月14日解除，租金也计算至2018年1月14日；双方约定租金按季度支付，实际履行过程中是按月支付，拖欠租金的滞纳金统一从2017年12月15日起算；颜剑雄、颜金桦已收取的押金39000元，吴文锦、俞春龙应另行提出权利主张。 俞春龙表示，吴文锦在签订转让协议当天将俞春龙退出合伙一事电话告知颜剑雄、颜金桦，并约好将讼争房屋的承租方由俞春龙变更为吴文锦，多年来，一直由吴文锦实际占有使用讼争房屋并向颜剑雄、颜金桦支付租金，颜剑雄、颜金桦对此早已知情，从未提出任何异议，也从未与俞春龙有过任何争议；颜剑雄、颜金桦于2017年12月中旬就自行收回了讼争房屋，吴文锦仅欠租金29000元；颜剑雄、颜金桦既主张滞纳金，又主张违约金，违约金过高，应予调整；颜剑雄、颜金桦已收取的押金39000元，应用于抵扣租金等相关费用。 本院认为，颜剑雄、颜金桦与俞春龙、吴文锦签订的《明发商业广场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。经颜剑雄、颜金桦同意，吴文锦在讼争合同上添加签字，吴文锦与俞春龙作为讼争房屋的共同承租人，共同行使讼争合同项下的权利和承担讼争合同项下的义务。俞春龙主张其已退出讼争租赁合同关系且颜剑雄、颜金桦对此早已知情并同意，但是颜剑雄、颜金桦在本案审理中对俞春龙的上述主张不予确认，俞春龙亦未提交充分证据予以证明，故本院对俞春龙的上述主张不予采纳。颜剑雄、颜金桦主张其于2018年1月14日收回讼争房屋，俞春龙主张颜剑雄、颜金桦于2017年12月中旬收回讼争房屋，因俞春龙并未举证证明其主张，本院对颜剑雄、颜金桦自认的时间予以采纳。因吴文锦、俞春龙未依约支付租金，拖欠租金已达一个月以上，且颜剑雄、颜金桦已于2018年1月14日收回讼争房屋，颜剑雄、颜金桦诉请确认讼争合同于2018年1月14日解除，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。吴文锦、俞春龙自2017年11月15日起仅向颜剑雄、颜金桦支付租金20000元，吴文锦、俞春龙还应支付2017年11月15日至2018年1月14日的租金78000元及滞纳金（自2017年12月15日起按月2%计算）。俞春龙主张以押金39000元抵扣部分租金，本院予以采纳，故吴文锦、俞春龙实际应向颜剑雄、颜金桦支付租金39000元及滞纳金。吴文锦、俞春龙未依约支付物业管理费、水电费等费用，颜剑雄、颜金桦诉请吴文锦、俞春龙支付2017年9月至2018年1月的物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元，符合合同约定，本院予以支持。因吴文锦、俞春龙违约而解除讼争合同，颜剑雄、颜金桦诉请吴文锦、俞春龙支付违约金98000元，符合合同约定，本院予以支持。至于俞春龙与吴文锦之间的纠纷，双方可另行解决。吴文锦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告颜剑雄、颜金桦与被告吴文锦、俞春龙于2012年7月4日签订的《明发商业广场租赁合同》于2018年1月14日解除； 二、被告吴文锦、俞春龙于本判决生效之日起七日内向原告颜剑雄、颜金桦支付租金39000元及滞纳金（按月2%的标准，自2017年12月15日起计至实际付清之日止）； 三、被告吴文锦、俞春龙于本判决生效之日起七日内向原告颜剑雄、颜金桦支付物业管理费2193.04元、水电费及公摊水电费43477.57元； 四、被告吴文锦、俞春龙于本判决生效之日起七日内向原告颜剑雄、颜金桦支付违约金98000元； 五、驳回原告颜剑雄、颜金桦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5275元，由原告颜剑雄、颜金桦负担442元，被告吴文锦、俞春龙负担4833元，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费300元，由被告吴文锦负担，该款项已由原告颜剑雄、颜金桦支付，被告吴文锦应于本判决生效之日起七日内将该款项支付给原告颜剑雄、颜金桦。 如不服本判决，原告颜金桦可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  朱 晨 人民陪审员  陈 伟 人民陪审员  柯素华 二〇一八年十月十八日 代书记员楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。