杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初675号 原告（反诉被告）：孔根华，男，1953年11月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：张赵泳，浙江杭天信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢和顺，男，1965年9月6日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：何桢达，浙江秦望律师事务所律师。 原告孔根华与被告卢和顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年3月12日、4月9日、9月12日公开开庭进行了审理。孔根华委托诉讼代理人张赵泳、卢和顺委托诉讼代理人何桢达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔根华向本院提出本诉请求：一、卢和顺支付孔根华租房款94000元、空地使用费30000元、违约金44000元；二、本诉案件受理费由卢和顺负担。事实与理由：2012年9月5日，孔根华与原富阳市富春街道三桥村经济合作社(以下简称三桥经合社)签订《土地承包协议》1份，约定由孔根华承包三桥经合社坐落于车桥畈的废地。2013年，孔根华与卢和顺签订《租房协议》1份，约定卢和顺承租承包地上的位于金桥大道23号的6间钢架房（包括后面延伸7米在内）。合同第一条约定，租房期限为5年，时间从2013年5月1日至2018年4月10日止，每年租金132000元，租金在每年起租的第一个月付清。合同第四条约定，在第五年未到期期间，如国家村里要求收回土地使用权，乙方须配合甲方。合同第六条约定，如有一方违约，对方须拿出一年的租金款作为赔偿，协议到期后，乙方续租，在同等条件下乙方优先。《租房协议》生效后，孔根华依法将房屋交付给卢和顺使用。使用期间，双方进一步对房屋周围空地（该空地包括在孔根华向三桥经合社承租的废地内）的使用达成口头协议，协议约定空地使用费为20000元每年。2016年5月1日至2017年4月30日的6间钢架房包括后面延伸的租金132000元，卢和顺仅支付60000元，仍有72000元未支付。2017年6月30日，卢和顺罔顾事实，恶意向孔根华发送《函》要求解除合同，但对2016年拖欠的72000元房租、2017年5月1日至2017年6月30日期间的房租22000元和一直拖欠的30000元空地使用费及孔根华依照卢和顺的要求购买的移动房处置问题避而不谈。依照合同约定，卢和顺应当在2016年5月1日支付第4年的房租，2017年5月1日支付第5年的房租，及时支付相应的空地使用费，但卢和顺一直拖欠未支付。卢和顺恶意解除合同的行为导致孔根华的房屋从2017年7月1日起一直空置，房租损失巨大。 卢和顺答辩称，一、关于案件事实。卢和顺与孔根华于2013年5月1日签订《租房协议》1份属实，孔根华将位于金秋大道23号6间钢架房及后面延伸7米在内出租给卢和顺，租期为5年，即从2013年5月1日起至2018年4月30日止，每年租金为132000元，租金在每年起租的第1个月付清。协议还约定，在第5年未到期期间，如国家村里要求收回土地使用权，乙方（即卢和顺）需配合甲方（即孔根华），否则违约方应承担1年租金数额的款项作为赔偿。协议签订后，卢和顺按期支付了2013年5月1日至2016年4月30日止的租金，2016年5月1日起的租金按合同约定应于2016年6月1日前支付，卢和顺实际支付60000元。至于孔根华陈述的对房屋周围空地以20000元每年口头协议由卢和顺支付使用费，完全不符合事实。卢和顺租赁上述房屋后经营铝合金型材的销售，改建了5扇电动卷门，花费4000元，装修了办公室、产品展示厅，同时为了工作人员的日常生活需要装修了厨房、卫生间等生活设施，共花费装修费用10余万元。2016年11月，富阳城管执法局以钢架房系违章建筑为由，通知孔根华及卢和顺自行搬迁，为此卢和顺以经营不足4年违反协议第5条约定为由与孔根华进行交涉，在孔根华承诺支付卢和顺搬迁损失及装修损失的情况下，卢和顺积极配合进行搬迁，足足聘用6个人前后花了10天时间才搬迁完毕，支付搬迁工资18000元，另支付搬迁车辆运费1500元，合计19500元。2016年11月27日，执法局对靠北的两间钢架房予以强制拆除。因两间钢架房被拆除后，导致卢和顺经营面积严重不够，且拆除部分为产品展示厅等较重要的部分，导致业务不能正常开展，经营效益急剧下降。无奈，自2016年年底开始，卢和顺与孔根华协商欲终止协议，另寻场地进行经营。当时孔根华也表示理解，故在2017年春节后，孔根华另租赁了场地然后逐渐将库存型材搬迁到新的场地，至2017年6月10日完成全部搬迁，但在要求孔根华办理交接时，孔根华拒绝交接，故卢和顺于2017年6月24日向孔根华寄送了解除合同的函。二、本案租赁合同的效力。本案租赁标的6间钢架房系孔根华承租三桥经合社的集体土地后搭建的临时建筑，且其中两间被富阳区执法局强制拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案双方签订的租赁合同为无效合同。三、合同无效后的处理。1、合同无效后，卢和顺因钢架房被强制拆除所造成的损失应由孔根华赔偿。根据协议第五条的约定，双方在签订租赁协议时即对损失的赔偿作出约定，即按照一年租金款作为赔偿，故孔根华应赔偿卢和顺因合同无效造成的损失132000元，对此卢和顺保留提起反诉或另案起诉的权利。2、孔根华要求支付自2016年5月1日起的租金94000元，因2016年11月两间钢架房被强制拆除，其延后7米的场地亦无法使用，故应按照实际使用的面积，按照实际使用的价值重新计算租金数额，孔根华要求支付租金94000元没有事实依据。3、孔根华要求支付场地使用费30000元，没有事实依据及法律依据，不应予以支持。4、孔根华要求支付违约金44000元的诉讼请求，因合同无效，亦不能获得支持 卢和顺向本院提出反诉请求：一、孔根华赔偿卢和顺损失79500元；二、反诉案件受理费由孔根华负担。审理中，卢和顺变更第一项反诉请求为：孔根华赔偿卢和顺损失57020元（运输费19500元、装修损失35520元、鉴定费2000元）。事实与理由：卢和顺与孔根华于2013年5月1日签订《租房协议》1份，约定孔根华将位于金秋大道23号6间钢架房及后面延伸7米在内出租给卢和顺使用，租期为5年，即从2013年5月1日至2018年4月30日止，每年租金为132000元，租金在每年起租的第一个月付清。因在协议签订时，孔根华向三桥经合社租赁的时间是到2017年6月30日，故孔根华承诺在此期间内保证正常使用，但超过此期限后的第5年未到期期间，若国家村里要求收回土地使用权，卢和顺需配合孔根华，否则违约方应承担一年租金数额的款项作为赔偿。协议签订后，卢和顺按期支付了2013年5月1日至2016年4月30日止的租金，2016年5月1日起的租金实际支付60000元。卢和顺在租赁上述房屋后用于经营铝合金型材的销售，并改建了5扇电动卷门，花费4000元，在最北面的房屋内进行了隔层，底下铺设了地砖，作为产品展示厅，上层装修了办公室。同时为了工作人员的日常生活需要装修了厨房、卫生间等生活设施，共花费装修费用10余万元。2016年11月，富阳城管执法局以钢架房系违章建筑物为由，通知孔根华和卢和顺自行搬迁，为此在孔根华承诺支付搬迁损失及装修损失的情况下，卢和顺积极配合进行了搬迁，聘用6个人前后花了10天时间才搬迁完毕，支付搬迁工资18000元（6人×300元/天×10天），另支付搬迁车辆运费1500元，合计19500元。2016年11月21日开始至27日止，执法局对靠北的两间钢架房予以强制拆除。因两间钢架房被拆除后，导致卢和顺经营面积严重不足，且因拆除部分为产品展示厅、办公室等较重要的部分，导致业务不能正常开展，经营效益急剧下降。无奈，自2016年年底开始，卢和顺即与孔根华协商终止协议，另寻场地进行经营，孔根华也表示理解。故在2017年春节后，卢和顺另租赁了场地然后逐渐将库存型材搬迁到新的场地，至2017年6月10日完成全部搬迁，但在卢和顺要求孔根华办理交接时，因双方对租赁费用及损失的承担产生争议，故孔根华拒绝交接，后卢和顺于2017年6月24日向孔根华寄送了解除合同的函。卢和顺认为，双方所签订的《租房协议》因违反法律的强制性规定而属于无效协议，且因租赁标的严重违反规划而被执法局强制拆除，导致卢和顺搬迁货物造成直接损失19500元，另装修费用损失达100000元以上。 孔根华就卢和顺的反诉在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称，一、系卢和顺单方解除合同，且孔根华已提供相应面积场地予以安置，卢和顺本人已实际使用安置房数月，且被拆除的两间钢架房面积较小，不需要19500元搬迁费，也不需要100000元装修费用，更何况装修系卢和顺单方装修，未经孔根华同意，且使用至今已经4年有余，有相应的折旧。案涉钢架系富阳区城管局强制拆除，孔根华也属于受害方，卢和顺应当向富阳区城管局主张权利，而非向孔根华。另外，杭州永信资产评估有限公司（以下简称永信公司）作出的评估报告系以卢和顺提供的视频、照片为依据的，但卢和顺提供的上述证据均无法核实与案涉钢架房的关联性，孔根华也不认可，所以评估公司也在评估报告中提请法院注意参考该“特别注意事项”，且评估报告中评估的基准日适用混乱，程序严重违法，所以评估报告不能作为定案的依据。其次，案涉钢架房拆除前，卢和顺已经将能拆除的装修予以拆除，孔根华也按照卢和顺的要求将被拆除的两扇电动门安装在未拆除的钢架房上交由卢和顺使用，即使存在装修损失，也微乎其微。最后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条至14条的规定，即使法院可以确认卢和顺的实际装修损失，也应当结合双方的过错分配责任。 孔根华为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据： 1、土地承包协议2份（其中2012年9月5日的土地承包协议系加盖三桥经合社公章的复印件）。用以证明孔根华依法承包土地并合理使用的事实。 2、租房协议1份。用以证明原、被告就房租、租赁期限、违约责任等达成合意的事实。 3、函1份（照片打印件）。用以证明卢和顺要求单方解除合同的事实。 4、场地照片打印件4份。用以证明卢和顺使用空地的事实。 卢和顺为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据： 1、照片打印件5份。用以证明被拆除的两间钢架房中有仓库、办公室等装修设施的事实。 2、收条1份。用以证明卢和顺因钢架房被执法局强制拆除实际支付搬迁费19500元的事实。 3、照片打印件3份。用以证明两间钢架房下层系产品展示厅，上层系办公室的事实。 4、评估费发票1份。用以证明卢和顺因申请评估支付费用2000元的事实。 庭审中，根据卢和顺的申请，本院委托永信公司作出资产评估报告1份。 原、被告双方提供的证据及永信公司作出的资产评估报告，经庭审质证，本院认证如下： 孔根华提供的证据1，卢和顺质证后对形式上的真实性没有异议，对内容的真实性表示无法核实。本院经审查后对该组证据的真实性予以认定；证据2，卢和顺质证后对真实性没有异议，但认为两间钢架房涉嫌违法建造且被拆除，因此对合法性有异议。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据3，卢和顺质证后对真实性、合法性、关联性及证明对象均没有异议，本院予以认定；证据4，卢和顺质证后对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为照片中的空地是拆除两间钢架房后形成的空地，从11月21日、11月27日的照片对比后可以看出，该证据恰好证明案涉租赁的6间钢架房在2016年11月21日开始其中的两间被行政执法局强制拆除的事实。本院经审查后对该组证据的真实性予以认定。 卢和顺提供的证据1，孔根华质证后对真实性没有异议，认为所涉房屋确实是卢和顺用于堆放铝材，但拆除后孔根华已将距离被拆房200米左右的自住房的1楼、2楼给予卢和顺予以置换。本院经审查后对该组证据的真实性予以认定；证据2，孔根华质证后对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无转账凭证及用工明细等作为辅助证据，该证据实质上系证人证言，证人应当出庭作证。本院经审查后对该证据酌情予以认定；证据3，孔根华质证后对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法核实照片的拍摄时间、地点，且无法证明待证事实。本院经审查后认为，孔根华的异议理由成立，对该证据不予认定；证据4，孔根华质证后对真实性没有异议，但认为评估报告中的视频等检材未经孔根华质证，评估报告程序违法，故评估费不应由孔根华承担。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 永信公司作出的资产评估报告，孔根华质证后对真实性没有异议，对合法性和关联性均有异议，认为首先评估报告的基准日有误，将2018年11月21日作为基准日是错误的，作为未来的某一日，不具有特定性。评估报告第10页第十一项明确指出本评估报告系根据租户提供的照片、视频等资料评估装修成本和残值，但孔根华自始至终对照片的真实性、合法性、关联性都是不认可的，也从未看到过任何视频，也就是说照片和待评估事项缺乏关联性，评估报告也提醒了评估报告使用者这些特别事项对评估报告的影响。卢和顺质证后对真实性、合法性、关联性均没有异议，认为能够客观真实反映出在基准日，案涉房屋的装修残值情况。关于评估报告的基准日为2018年11月21日这一件事，评估报告第2页第六项说明评估报告的基准日为2016年11月21日，评估报告对房屋的装修残值在2018年11月21日的残值进行评估，代理人在收到评估报告后即向评估机构提出异议，评估机构在9月初已将更正的情况说明邮寄到法院，因更正说明没有记明案号，由法院司法鉴定办公室直接交给了执行局内勤，该更正说明将基准日2018年11月21日更正为2016年11月21日。关于孔根华代理人依据评估报告第11页提出的质疑，孔根华代理人在第一次庭审调查中对该些照片的真实性是认可的，所以法院将该材料作为鉴定材料交给了评估机构，在评估机构到现场查看时，孔根华及代理人都在现场，对现场采集的视频和照片，均未提出异议，评估机构按照简单实用的原则，对案涉房屋的装修残值进行评估，所以该评估报告的真实性应予以采信。本院经审查后认为，该评估报告评估程序合法，评估过程科学有效，结合评估机构2018年9月3日作出的修改说明，故对该评估报告予以认定。 本院经审理认定事实如下： 一、2012年9月5日，孔根华与三桥经合社签订《土地承包协议》1份，约定：三桥经合社将其位于车桥畈（原东风桥以北、老三桥公路以东）废地一块承包给孔根华，面积为2.57亩；承包期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日。该合同还约定了其他事项。 二、2013年5月1日，孔根华（甲方）与卢和顺（乙方）签订《租房协议》1份，约定：甲方同意将金秋大道23号6间钢架房包括后面延伸7米在内租给乙方使用；租房期间为5年，时间从2013年5月1日起至2018年4月30日止，每年租金为132000元，租金在每年起租的第一个月付清；租赁期间的一些费用水、电、煤气、电视、视听、卫生，除以上外，乙方不承担其他费用；乙方装修房屋，不得损坏房屋结构，如有损坏，乙方须作出赔偿，在租赁期间甲方无权干涉；甲方在后面延伸的钢架，甲方如要改造，乙方须配合甲方但甲方须拿出同样的面积给乙方使用；在第5年未到期期间，如国家村里要求收回土地使用权，乙方须配合甲方；如有一方违约，对方须拿出一年的租金款作为赔偿，协议到期后，乙方续租，在同等条件下乙方优先；协议到期后，如不续签，双方都应提前2个月通知对方，本协议一式二份，自双方签字之日起生效。卢和顺承租赁案涉钢结构房后用于从事经营铝合金型材的销售。2016年4月30日前的租金卢和顺已经支付，2016年5月1日起的租金卢和顺已支付60000元。 三、案涉钢结构房中的2间于2016年11月20日被杭州市富阳区城管执法局进场开始拆除，当月27日被拆除完毕。在拆除之前，卢和顺对2间钢结构房中的库存商品及其他物品进行了搬迁，并已垫付搬迁费。 四、2017年6月24日，卢和顺向孔根华发出《函》1份，载明：“孔根华：兹因2013年5月1日与你签订《租房协议》向你租赁位于金秋大道23号6间钢架房及后面延伸的7米场地用以经营富阳区雅萍铝材店，约定租赁期限为5年，从2013年5月1日起至2018年4月30日，租金为每年132000元。协议履行期间于2016年11月富阳区执法局以钢架房系违章建筑为由要求自行搬迁，为此我曾与你协商，你也曾口头承诺支付我装修以及搬迁的损失。在此情况下，我搬迁了钢架房的库存商品。同年11月富阳区执法局将北面两间钢架房予以强制拆除。拆除后，本人曾多次向你提出因经营面积过小致铝材店无法正常经营要求终止协议，以及要求承担为配合执法局强制拆除钢架房而造成的损失（包括装修损失、搬迁库存商品的损失等）。现本人已于2017年6月10日前已腾空房屋，现特书面形式提出解除协议并通知如下:1、2013年5月1日签订的《租房协议》于本函到达你时解除：2、请你于2017年6月30日前与本人办理租赁钢架房的移交手续。” 五、2017年9月13日，孔根华与三桥村经合社再次签订《土地承包协议》1份，约定：三桥经合社将其位于车桥畈废耕地一块承包给孔根华，面积为2.1亩；承包期限为1年，自2017年7月1日起至2018年6月30日。该合同还约定了其他事项。 六、审理中，卢和顺对坐落于金秋大道23号的两间钢架房的装修损失进行评估，本院予以准许，并委托永信公司进行评估。2018年8月7日，永信公司作出杭永估（2018）第117号资产评估报告，评估结论为：本次评估采用成本法对租赁人卢和顺位于杭州市富阳区两间钢架房的室内装修残值在2018年11月21日的市场价值进行了评估。在本报告揭示的假设前提条件基础上，评估对象的市场价值在评估基准日2018年11月21日的评估结果为:卢和顺所有的，位于杭州市富阳区两间钢架房装修评估价值35520元（其中：5橖电动门改建及电动装置为2358元）。该资产评估报告“十一特别事项说明”同时注明“本次评估钢架房装修按成本法评估，基于杭州市富阳区北面两间钢架房已经拆除，无法对装修状况进行现场勘察。由于租赁的钢架房共6间，其面积结构相同，我们根据对未拆除的其他4间钢架房作了现场勘察，并根据法院提供的案卷资料及租户提供的视频、照片资料，并按简单实用为原则评估两间钢架房装修成本以及装修残值。”2018年9月3日，永信公司向本院出具《对杭永估（2018）117号评估报告修改说明》，载明：“我公司杭永估（2018）117号评估报告第3页第2-4行（资产评估报告摘要八、评估结论）及第10页第4-6行（资产评估报告正文十、评估结论）中的日期“2018年11月21日”属于笔误，正确的是“2016年11月21日”。因申请评估，卢和顺支付评估费2000元。 本院认为，孔根华与卢和顺于2013年5月1日签订的《租房协议》约定卢和顺将位于金秋大道23号的6间钢结构房包括后面延伸7米在内租赁给卢和顺，因案涉钢结构房至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租房协议》无效。房屋租赁合同虽然无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费的计算，《租房协议》约定每年租金为132000元，即每月租金为11000元，从2016年5月1日起至2017年6月30日止，4间钢结构房的占有使用费应为102667元（11000元/月×14月×2/3），从2016年5月1日起至2016年11月20日止，2间被拆的钢结构房在被拆除前的占有使用费应为24457元（11000元/月×6.67月×1/3），故占有使用费共计为127124元，扣除卢和顺已经支付的60000元，卢和顺尚应支付67124元。关于孔根华提出的在2间钢架房被拆除后其已通过其他房产予以代替出租的意见，因卢和顺并不认可，且孔根华也未提交相应证据，故本院不予采信。孔根华诉请要求卢和顺支付空地使用费30000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。孔根华诉请要求卢和顺支付违约金44000元，因《租房协议》无效，故该请求本院亦不予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。孔根华将未取得建设工程规划许可证而建造的钢架房出租给卢和顺，事先未明确告知，过错责任较大，卢和顺在租赁案涉钢架房时未经仔细审查，也存在一定过错，本院认定孔根华承担70%的责任，卢和顺承担30%的责任。卢和顺反诉请求孔根华赔偿其合理损失，符合法律规定，本院予以支持。关于其提出的费用标准，装修损失客观存在，评估报告得出的装修残值为35520元的意见具有科学性，应予以采纳，鉴于评估报告已明确装修残值中包含电动门费用2358元，孔根华认为该电动门已拆除到其余4间钢架房上，卢和顺对此也未提出异议，说明该电动门是可拆除的，该费用应从装修残值中予以扣除，故本院认定装修损失为33162元。卢和顺提出因两间钢架房被责令拆除要求赔偿运输费19500元，运输费产生具有必要性和合理性，但卢和顺提供的相应证据存在缺失，本院根据实际情况酌情认定10000元。评估鉴定费2000元系卢和顺的合理支出，该费用本院予以认定。综上，本院认定卢和顺的合理损失为45162元，对于该合理费用，孔根华应承担70%的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条规定，判决如下： 一、卢和顺支付孔根华房屋占有使用费67124元； 二、孔根华赔偿卢和顺装修损失、运输费、鉴定费共计45162的70%计31613元； 三、上述第一、二项款项抵扣后，卢和顺尚应支付孔根华35511元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回孔根华的其他本诉请求； 五、驳回卢和顺的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3660元，减半收取1830元，由孔根华负担1099元，卢和顺负担731元。 反诉案件受理费613元（卢和顺预交894元），由孔根华负担340元，卢和顺负担273元。 孔根华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；卢和顺于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴贤祥 二〇一八年十月二十二日 代书记员 胡佳玲