浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初13652号原告：何莺莺，女，1963年7月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：虞华君，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞鹏翔，浙江泽大（义乌）律师事务所实习律师。被告：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。统一社会信用代码：913307826938758535。法定代表人：吴军荣。第三人：陈玉花，女，1969年8月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：卢颐丰，浙江丰畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王放，浙江丰畅律师事务所律师。原告何莺莺为与被告浙江融华置业有限公司、第三人陈玉花商品房预售合同纠纷一案，于2018年8月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告何莺莺的委托诉讼代理人虞华君、虞鹏翔，第三人陈玉花的委托诉讼代理人王放到庭参加诉讼；被告浙江融华置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告何莺莺向本院提出诉讼请求：判令：1、确认原告与被告浙江融华置业有限公司于2017年3月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、确认第三人与被告于2014年3月14日签订的《商品房买卖合同》无效；3、被告立即撤回义乌市房屋给第三人的预售备案登记；4、被告立即协助原告办理将义乌市房屋登记到原告名下的不动产登记手续。事实与理由：被告是一家房地产开发公司，原告于2012年4月份向被告购买被告开发的坐落于义乌市房屋（均为第一层的店面房），并约定：307号房屋面积55.01平方米，单价为每平方米32750元，总价为1801578元（一次性付清优惠1578元）；309号房屋总面积为43.87平方米，单价每平方米32750元，总价为1436743元（一次性付清优惠36743元），付款方式均为一次性付清。原告付清购房款后，由被告出具收据一份。因商品房开发时存在诸多问题，被告拖延，一直未通知原告签订书面的《商品房买卖合同》，直到2017年3月16日，原、被告才补签了《商品房买卖合同》，现房屋已经交付给原告使用。现原告得知，2014年3月14日，被告为向第三人借款而与第三人签订了关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，并以备案登记的形式将案涉房屋“抵押”于第三人名下。2018年5月，第三人以其与被告之间不属于商品房买卖是属于民间借贷为由，向金华市婺城区人民法院起诉被告，要求被告归还借款。另，涉案房屋已经可以办理不动产登记。原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，应属合法有效。而被告与第三人之间系民间借贷关系，被告与第三人基于虚假的意思表示签订的两份商品房买卖合同应属无效。第三人的预售备案登记应予撤回，被告虽交付了房屋但有义务协助原告将案涉房屋办理不动产登记至原告名下。原告在庭审中补充陈述如下：原告购买房屋时案涉房屋还没有门牌号，用的是被告公司自己的编号，两间房屋的编号分别是店面房17号、18号。被告浙江融华置业有限公司未到庭，但提交了书面答辩状一份，辩称：一、原告向被告购买了义乌市两间店面，购房款已经付清，因被告的原因，2017年3月16日补签了两份《商品房买卖合同》；二、2014年3月14日，被告向第三人借款852万元，第三人要求被告将义乌市、311号、313号、319号、321号、327-6号共7间店面作为借款担保，为此签订了名为买卖、实为借款担保的《商品房买卖合同》，将7间店面抵押给第三人，并办理了预售房产登记；三、2017年11月29日，第三人向义乌市人民法院起诉要求被告交付7间店面并办理产权证书，法院判决驳回了第三人的诉讼请求；四、2018年5月，第三人向婺城区人民法院起诉，主张包括涉及本案在内的7间房屋的852万元款项属于借款，要求被告归还。义乌市房屋是被告出售给原告，双方签订的《商品房买卖合同》是买卖关系；被告与第三人的《商品房买卖合同》及备案登记属于借款担保，不是买卖关系。第三人陈玉花陈述称：一、原、被告之间的交易行为并不符合正常购房户的消费常理。一般而言，普通人购买商品房绝对是先签合同后付款，不存在说付款后过了6年再来签订合同的情况。二、原告补充说2012年4月原告购买被告公司案涉店面房的时候没有门牌号，用的是被告公司自己的编号，与之前义乌市人民法院审理的被告公司涉及的其他商品房预售合同纠纷案件中的交易习惯完全不同。据第三人了解，被告公司在义乌市人民法院至少涉及20起相关案件。被告公司2011年4月份出售的房屋及店面均已有明确的编号，且编号与后面房管部门备案的编号是一致的。所以，原告补充陈述的并非事实。三、第三人认为原告行使撤销权的除斥期间已过。本案被告将案涉房屋备案登记至第三人名下的时间为2014年5月，基于房管部门政府公信力职能，原告行使撤销权的时间应当从2014年5月开始计算，那么截止到本案的起诉时间，原告已远远超过可以行使撤销权的期间，原告就不具有行使撤销权的权利基础。另外，被告取得案涉房屋商品房预售许可的时间是2012年2月，原告购房时间是在被告取得预售许可证之后，是完全可以签订商品房买卖合同的，如果被告不同意签订合同，原告完全可以拒绝支付房款或者不购买，不存在会被被告所挟持的情况。为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料：1、转帐凭条两份、收据一份，证明2012年4月，原告向被告购买两套案涉房屋，并依约支付了全款的事实。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》两份，证明2017年3月16日，原、被告补签了关于两套案涉房屋的商品房买卖合同，对相关约定进行了书面确认的事实。3、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》复印件两份，证明2014年3月14日，被告向第三人借款，并签订了关于两套案涉房屋的商品房买卖合同作为民间借贷的担保的事实。4、（2017）浙0782民初20444号民事裁定书打印件一份，证明案涉房屋现备案登记于第三人名下的事实。5、民事起诉状复印件一份、证据清单复印件一份、个人业务凭证复印件一份、情况说明复印件一份，证明2018年5月，第三人以民间借贷纠纷为由起诉被告，并提供了个人业务凭证、情况说明等证据的事实；2014年3月14日，第三人汇款852万元给被告，第三人承认该笔汇款为借款的事实。6、起诉状、证据清单、打款凭证核对件各一份、合同备案证明核对件两份，证明（1）在（2017）浙0782民初20444号案件中，第三人以商品房预售合同为由起诉被告，并提供了打款凭证、备案证明的事实；（2）第三人支付的“购房款”与第三人借给被告的借款为同一笔款项，因此，该款项实际上是借款的事实；（3）案涉房屋现在备案登记在第三人名下的事实。7、（2018）浙0782民初940号判决书打印件一份，证明与被告、第三人相关的类似案件，已经依法做出判决，并支持了原告诉讼请求的事实。经庭审质证，第三人发表如下质证意见：对证据1中转账凭证的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，从银行流水转帐凭条清单上款项用途备注的是往来款，如果是真实的购房，应当备注为购房款，对证据1中收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议，第三人认为原告可能与被告存在经济纠纷，相应的不应当是商品房预售合同的纠纷。对证据2形式上的真实性和合法性没有异议，但第三人认为原告并不是真实的购房户，所以不能达到原告是真实购房的目的。对证据3、4、5、6没有异议。对证据7的真实性、合法性没有异议，对关联性补充一下，这个案件正在上诉，并未最终生效，且个案独立，不具有类推的参考价值。且从940号判决中也可以看出该案的原告是在2011年4月份购买的房屋，当时也已经明确了相应的房号，与原告的补充陈述也是不相符的。被告及第三人均未向本院提供证据材料。对原告提供的证据材料，本院认证如下：原告提供的证据1中的转账凭证，对其真实性及证明力，本院依法予以认定；原告提供的证据1中的收款收据，被告未提出异议，虽第三人对真实性提出异议，但从形式上看，结合转账凭证，对其真实性，本院依法予以认定。原告提供的证据2，该合同有原告的签名及被告的签章，对其形式真实性，本院依法予以认定。原告提供的证据1、2能相互印证，对其证明力，本院依法予以认定。原告提供的证据3、4、5、6，第三人无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定。原告提供的证据7，被告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定。综上，本院认定本案事实如下：原告向被告购买其开发的坐落于义乌市的房地产，并分别于2012年4月17日及2012年6月27日通过银行转账的方式付清了全部购房款320万元，被告公司于2012年6月27日出具了收据一份，载明：锦绣篁园店面房18号，金额180万元；店面房17号，金额140万元。后双方于2017年3月16日补签了《商品房买卖合同》二份，合同约定原告向被告购买坐落于义乌市的房屋，建筑面积分别为55.01平方米和43.87平方米，单价为32750元/平方米，总价款分别为1801578元和1436743元，买受人一次性付款180万元和140万元，出卖人应当在2017年9月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用，出卖人承诺于2017年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同还约定了其他相关权利义务。因被告向第三人陈玉花借款，2014年3月14日，被告与第三人就义乌市房屋签订《商品房买卖合同》两份，并于同日办理了登记购房人为陈玉花的备案手续，预售合同号分别为2014预9011374和2014预9011373，以此作为借款的担保。2014年4月至2015年1月，被告向第三人支付了借款利息204.4万元。另查明，陈玉花曾向本院起诉浙江融华置业有限公司要求其交付本案所涉房屋在内的七处房屋并办理相应的产权证书【案号为（2017）浙0782民初20444号】，本院审理后驳回了陈玉花的起诉。后陈玉花向金华市婺城区人民法院起诉浙江融华置业有限公司要求其归还借款本金852万元并支付利息。本院认为，合同应是当事人的真实意思表示。第三人与被告于2014年3月14日签订的两份《浙江省商品房买卖合同》，根据第三人的陈述以及庭审中的相应证据，可以认定该两份合同并非双方当事人的真实意思表示，仅作为借贷合同的担保，故该合同应认定为无效合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告已经支付了全部购房款，被告未按照合同约定于2017年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，构成违约。原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，要求确认第三人与被告签订的商品房买卖合同无效，并撤销涉案房屋在第三人名下的预售备案登记，协助原告将涉案房屋不动产权登记至原告名下，其主张合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何莺莺与被告浙江融华置业有限公司于2017年3月16日签订的两份《商品房买卖合同》有效。二、被告浙江融华置业有限公司与第三人陈玉花于2014年3月14日签订的两份《商品房买卖合同》无效。三、被告浙江融华置业有限公司于判决生效后十日内撤回将义乌市房地产给第三人陈玉花的备案登记。四、被告浙江融华置业有限公司于判决生效后十五日内协助原告何莺莺将义乌市房地产登记至原告何莺莺名下。案件受理费16200元，由被告浙江融华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 张小燕二〇一八年十月二十六日代书记员 傅俊霞