安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖05民终1245号 上诉人（原审被告）：陈平，男，1979年7月21日出生，汉族，住当涂县。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市华厦物业管理有限公司，住安徽省当涂县姑孰镇焦家村。 法定代表人：邵静，经理。 委托代理人：王学强，安徽净源律师事务所律师。 委托代理人：袁丹，女，该公司员工。 上诉人陈平因与被上诉人马鞍山市华厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市当涂县人民法院(2018)皖0521民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈平上诉请求：1.撤销马鞍山市当涂县人民法院(2018)皖0521民初2215号民事判决，改判驳回马鞍山市华厦物业管理有限公司要求其承担连带责任的诉讼请求；2.马鞍山市华厦物业管理有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。按照物业公司的要求缴纳物业管理费并不是业主的法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务，并且以合同的合法性为前提。根据《物业管理条例》第6条规定，业主在物业管理活动中享有参加业主会议、形式投票权、选举业主委员会成员，并享有被选举权、监督业主委员会的工作等，但是这些业主应当享有的权利被剥夺，本小区的业主委员会不合格，更不合法，因此，山水名筑小区业主委员会与马鞍山市华厦物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》为无效合同。2.马鞍山市华厦物业管理有限公司物业服务不到位，承重墙体开裂、渗水无人修理，汽车、电瓶车乱停乱放，主干道停满车辆无人管理，垃圾乱堆无人清理，公共设施损坏多年无人维护、修理，小区北大门被强行上锁，通道停满车辆，汽车无法出入，给业主生活带来不便，有车辆的业主每天出入需要绕行，每年多花费一千多元的油费，并且造成重大安全事故和多起交通事故。把绿化地带改为停车位，包括行驶道路也划满车位，收取车位费，谋取暴利。3.原审法院判决诉讼时效不准确。2013年5月25日至2016年5月24日这段时间的物业费已经过了诉讼时效。 马鞍山市华厦物业管理有限公司辩称：1.陈平的上诉请求不能成立，业主委员会代表业主签订物业管理合同对业主均有约束力，其向业主提供服务，业主应当支付物业费。2.其是依法设立的有资质的物业公司，且已经按照合同提供物业服务，业主应当按照合同约定交纳物业费，合同中明确约定了住宅和商铺的不同物业费，作为业主应当按照约定支付，如果业主认为其服务不到位应当进行举证证明或者通过业主委员会、业主大会等形式要求其做相应的改善而并不是以不交物业费来抗辩。3.其一直在索要物业费，特别是对欠费人员更是一直在催要物业费。物业服务是滚动持续服务，本案中不存在时效问题。且在一审中，陈平没有提出诉讼时效问题，二审提出不应采纳。 马鞍山市华厦物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈平支付其2011年1月14日至2018年1月14日物业服务费4266元；2.陈平承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：马鞍山市华厦物业管理有限公司提交两份物业管理服务合同，证明马鞍山市华厦物业管理有限公司诉称的事实一，即2013年5月25日，马鞍山市华厦物业管理有限公司与当涂县山水名筑小区业主委员会签订物业管理服务合同；合同约定：马鞍山市华厦物业管理有限公司为山水名筑小区提供物业服务，服务时间为2013年5月25日至2016年5月24日，收费标准为住宅每月每平方米0.4元，非住宅每月每平方米0.8元，另约定了其他权利义务。2016年5月25日，马鞍山市华厦物业管理有限公司与当涂县山水名筑业主委员会续签物业管理服务合同；合同约定：服务时间为2016年5月25日至2019年5月24日，收费标准为住宅每月每平方米0.4元，非住宅每月每平方米0.8元，另也约定了其他权利义务。陈平所有的房屋属于住宅房，建筑面积为126.95平方米。陈平认为对两份物业管理服务合同不清楚；一审法院审查认为，上述证据具有真实性、合法性，足以证明马鞍山市华厦物业管理有限公司诉称的事实一，一审法院对马鞍山市华厦物业管理有限公司诉称的事实一予以确认。二、关于物业服务管理合同的履行情况。一审法院综合该小区物业管理、服务的实际情况和小区多数业主一般认同情况，尽管每个业主都有自己的特殊问题和小区存在的共性问题，但仍能确认马鞍山市华厦物业管理有限公司提供了基本的物业服务。 一审法院认为：马鞍山市华厦物业管理有限公司与当涂县山水名筑小区业主委员会签订物业管理服务合同合法有效，马鞍山市华厦物业管理有限公司与陈平均应诚实履行。马鞍山市华厦物业管理有限公司提供了基本的物业服务，陈平理应支付相应物业费。为建立安全卫生、和谐美丽的小区，提高小区业主的幸福感、获得感，马鞍山市华厦物业管理有限公司应当务实加强物业管理，确实提供物业服务质量，坚持问题导向，多与业主沟通、交流，多与政府等部门联系、协调，尽量依法解决小区及业主存在的各种问题；各业主也要真诚配合协助物业服务工作，理解和宽容物业服务面临的实际困难，为物业服务建言献策，以提高物业服务水平。因此，马鞍山市华厦物业管理有限公司诉求物业服务费，应当支持4266元×70%即2986元。陈平辩称房屋多处渗水问题，可依法进行处理，马鞍山市华厦物业管理有限公司作为物业服务公司只有协助义务，不是承担责任的主体。据此，依照《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：陈平于本判决生效之日后十日内支付马鞍山市华厦物业管理有限公司物业服务费2986元。案件受理费减半收取25元，由陈平负担。 二审中，陈平提交了54张照片，证明华厦物业服务不到位，小区存在脏乱差的情况。 马鞍山市华厦物业管理有限公司质证意见：真实性不予认可，不能达到证明目的。即使参照照片来看只能反映车辆停放位置并不能证明是乱停乱发或者是物业公司未起到管理义务，众所周知目前小区内车位不能满足所有业主需要，部分业主不租车位，有些是临时停放，不能有车辆出现就证明物业公司管理不到位。墙体开裂属于建筑物的质量问题，保修期内由开发商承担责任，超过保修期大额费用需要动用维修基金。物业公司收取的物业费不能对于路面损坏、墙面等大额金额维修的使用，物业公司可以协助，由业主签字动用维修基金。 本院认证意见为：对该证据的真实性予以认定，但能否达到证明目的，需结合其他证据综合认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决陈平支付物业费2986元是否适当。2.2013年5月25日至2016年5月24日这段时间的物业费是否已过诉讼时效。 本院认为：关于争议焦点一，当涂县山水名筑小区业主委员会与马鞍山市华厦物业管理有限公司签订物业管理服务合同，是签约双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对业主具有约束力。陈平上诉称当涂县山水名筑小区业主委员会不合规，但是没有提供证据加以证明，本院不予支持。马鞍山市华厦物业管理有限公司在合同履行期间，为小区业主提供了物业管理服务，已经实际履行了合同义务，陈平作为业主应当支付相应的物业费，陈平上诉称马鞍山市华厦物业管理有限公司物业服务存在严重问题，如小区存在卫生清理不到位，车辆乱停等问题，但不能以此认定马鞍山市华厦物业管理有限公司未对其提供物业服务，且一审判决考虑到马鞍山市华厦物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，已酌情减免了部分物业费，故陈平以此为由拒交物业费，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审时未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。陈平在一审中并未提出诉讼时效抗辩，且马鞍山市华厦物业管理有限公司一直持续提供物业服务，因此，陈平的此项上诉请求亦不能成立。 综上所述，陈平的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈平负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙长洪 审判员  陈广金 审判员  赵丽萍 二〇一八年十月十八日 书记员  倪清怡