福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初2041号 原告：福州市台江区人民政府义洲街道办事处，住所地福建省福州市台江区义洲北兴园6号楼，统一社会信用代码1135010300361821XY。 负责人：江为民，主任。 委托诉讼代理人：施晓航，福建大佳律师事务所执业律师。 被告：福建博美诗邦地产有限公司，住所地福建省福州市台江区义洲街道锦标路37号北兴园4号楼2层-23，统一社会信用代码91350100770672882F。 法定代表人：吴坚，董事长。 委托诉讼代理人：陈渭彬，男，系该公司员工。 原告福州市台江区人民政府义洲街道办事处（以下简称义洲街道）与被告福建博美诗邦地产有限公司（以下简称博美诗邦公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告义洲街道的委托诉讼代理人施晓航，被告博美诗邦公司的委托诉讼代理人陈渭彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 义洲街道向本院提出诉讼请求：1.判令博美诗邦公司负责腾空讼争办公用房，或另行为义洲街道提供不少于200平方米的办公用房并赔偿义洲街道装修各项损失205000元；2.博美诗邦公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，义洲街道明确第一项诉讼请求为：判令博美诗邦公司在“博奥城小区”为义洲街道提供不少于200平方米的办公用房，并赔偿义洲街道各项装修损失205000元。事实和理由：根据《研究和谐社区建设工作专题会议纪要》（市委办公厅第三十七期会议纪要）有关精神，2008年9月25日，义洲街道与博美诗邦公司签订《协议书》，将博奥城“香颂枫丹”4#楼南面底层（架空层）约200平方米交付给义洲街道作为保兴社区办公用房使用。2010年7月，经过博美诗邦公司总部三迪集团郭加迪董事长的亲笔确认，博美诗邦公司按照协议约定向义洲街道交付了房屋。2012年8月，省民政厅特批了专项拨款用于保兴社区服务中心建设。11月起，义洲街道经过规范的招投标程序对办公用房进行了装修，并于同年底基本装修完毕，同期采购的空调、电脑等电器设备也安装到位，投入经费逾205000元。但让人意想不到的事，2013年年初在装修即将结束之际，“香颂枫丹”业委会代表拿出楼盘总平图，以“博美诗邦公司提供给义洲街道的办公用房是小区居民的文化活动站，属于小区业主共有，博美诗邦公司无权分配给社区作为办公用房”为由，采取各种方式阻扰装修扫尾工作。为防止事态进一步扩大，根据台江区区委领导的批示，保兴社区暂缓入驻，导致该办公用房至今未投入使用。2016年10月，“香颂枫丹”业委会进行了换届，新成立的业委会强势进行入该办公用房，并将麻将桌等家具搬入场地作为小区活动室。得知此事后，义洲街道多次书面函达博美诗邦公司及其集团总部，要求其尽快与“香颂枫丹”业委会理清产权归属事宜，并提出博美诗邦公司负责腾空被侵占办公用房合理要求，但博美诗邦公司却一直未给予回应并久拖不决。综上所述，博美诗邦公司提供存在权属争议的办公用房的行为已构成严重违约，给义洲街道造成了巨大经济损失。为此，义洲街道诉至法院，要求判如所请。 博美诗邦公司辩称，首先，博美诗邦公司向义洲街道交付的房屋产权清晰，不存在产权争议的情况。博奥城“香颂枫丹”小区由博美诗邦公司投资建设，建成后，原规划位于博奥城“香颂枫丹”4#一层文化活动站面积（以下简称讼争房屋）未列入小区业主公摊面积，依据“谁投资，谁受益”的原则，讼争房屋产权应属于博美诗邦公司所有，不属于小区业主共有，因此讼争房屋产权清晰不存在争议的情况。其次，博美诗邦公司已依约向义洲街道交付了房屋，后期由于小区业委会阻挠造成义洲街道所投入的装修损失达20多万元并最终导致义洲街道无法使用讼争房屋，义洲街道理应向小区业主会主张侵权责任，博美诗邦公司不应对此承担任何责任。（1）2010年7月，博美诗邦公司依约向义洲街道交付了讼争房屋，博美诗邦公司已完全履行完对义洲街道作出的相关承诺。后期由于小区业委会阻挠造成义洲街道所投入的装修损失并最终导致义洲街道无法使用讼争房屋，责任主体在小区业委会一方，义洲街道应向小区业委会主张侵权责任，博美诗邦公司不应对此承担任何责任。（2）退一步来说，假设讼争房屋属于小区业主共有，义洲街道作为基层的政府组织，具备高于一般法人企业的认识和判断能力，明知小区业委会采取各种方式阻挠装修，讼争房屋可能被小区业委会收回的情况下，仍投入资金进行装修，义洲街道存在明显的过错，因此义洲街道应对其过错行为承担相应的责任。（3）义洲街道提供的装修费用未经第三方权威机构评估鉴定，仅凭义洲街道单方自行出具的相关资料及票据向博美诗邦公司主张权利，不符合法律规定及实际情况。综上所述，博美诗邦公司认为讼争房屋产权清晰，并依约定向义洲街道交付讼争房屋，至始至终，博美诗邦公司不存在任何过错，义洲街道应对自己的过错行为承担责任，同时，由于小区业委会的侵权行为向博美诗邦公司主张权利没有法律及合同依据，故博美诗邦公司请求法院依法驳回义洲街道诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年9月23日，博美诗邦公司向义洲街道出具《承诺函》，主要内容为：“我司开发的‘博奥城’项目共六幢楼，根据规划局5495号的审批意见（详见总平），该项目按规划设计要求配套用房，并为贵处提供配套设施‘保兴社区办公用房’设置于4#楼底层南面10-19轴交M-B轴之间（详见4#楼一层平面图），实用面积不少于200㎡。我司承诺：按规划局5495号的规划审批意见施工，合理安排配套项目。待4#楼交房后一个月内，将4#楼底层南面办公用房交付给贵街道。现恳请台江区发函致市房地产交易登记中心同意办理‘博奥城’项目预售的相关手续。” 2008年9月25日，博美诗邦公司（甲方）与义洲街道（乙方）签订《协议书》，协议约定：1、根据《研究和谐社区建设工作专题会议纪要》（市委办公厅第三十七期会议纪要）有关精神，博奥城项目设计按照要求为乙方社区管理的需要提供位于4#底层南面，面积不少于200㎡的社区办公用房；2、博奥城1#、2#、4#、5#楼已封顶，4#、5#楼已办理了商品房预售许可证，1#、2#楼尚未办理，3#、6#楼尚未动工。该项目一期竣工验收后（预计2010年8月）乙方使用社区办公用房，乙方同意以上配套标识并配合甲方办理商品房预售等相关手续。本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具同等法律效力。 2010年6月23日，义洲街道向博美诗邦公司发出函件，内容为：“根据《研究和谐社区建设工作专题会议纪要》（市委办公厅第三十七期会议纪要）有关精神，博奥城项目设计按照要求为保兴社区管理的需要提供位于4#楼底层南面，面积不少于200㎡的作为保兴社区办公用房，贵公司也于2008年9月承诺博奥城4#楼交房一个月后将4#楼底层南面不少于200㎡的城所交付保兴社区使用，现4#楼已交房一年，而且入住率已达50%以上，为方便社区管理，更好地配合物业部门，现要求贵公司履行承诺，尽快将该配套设施交付于保兴社区。” 2010年7月，博美诗邦公司向义洲街道交付讼争房屋。 2012年8月14日，福州市台江区发展和改革局作出台发改（2012）52号《台江区发展和改革局关于义洲街道保兴社区办公场所装修项目立项的批复》，内容为：“福州市台江区人民政府义洲街道办事处：你单位申请《义洲街道保兴社区办公场所装修项目的立项》报告收悉。经研究，同意义洲街道保兴社区办公场所装修项目立项。现批复如下：一、项目名称：义洲街道保兴社区办公场所装修。二、建设地址：台江区。三、建设内容及规模：总面积214平方米，建设内容为对保兴社区办公场所进行全面装修。四、项目投资及资金来源：该项目总投资38.9459万元，其中装修工程造价为28.5459万元，资金由义洲街道办事处自筹解决。五、请严格按照节能减排有关规定，落实节能措施，切实做好节能降耗工作。六、根据《福建省招标投标条例》及其配合规定，以及国家有关法律法规，本批复附《招标事项核准决定书》1份，请严格按照《招标事项核准决定书》的要求依法开展项目招标工作。在建设项目实施过程中确有特殊情况需要变更已核准招标事项的应报我局重新核准。……”。 2012年9月，义洲街道与福建省鼓建工程咨询有限公司签订《建设工程招标代理合同》，委托该公司为义洲街道保兴社区办公室装修工程建设项目的招标代理机构，承担本工程施工的招标代理工作，招标代理报酬为5000元。2012年9月24日，义洲街道向福建省鼓建工程咨询有限公司支付招标代理费5000元。 2012年10月16日，义洲街道保兴社区居民委员会（发包人）与福州市千年宏祥装饰工程有限公司（承包人）签订《义洲街道保兴社区办公室装修工程施工合同协议书》，约定由该公司承包义洲街道保兴社区办公室装修工程，工程地点为福州市台江区宁化路3号香颂枫丹4号楼架空层，合同价款为268520元。协议签订后，义洲街道保兴社区居民委员会分别于2012年10月29日、2012年11月23日、2013年7月4日向福州市千年宏祥装饰工程有限公司支付装修工程款合计20万元。 2013年3月28日，福州市城乡规划局出具榕规信[2013]54号《关于林秀芳反映香颂枫丹小区未按规划落实信访件的答复》，内容为：“林秀芳：您到我局反映有关香颂枫丹小区事项的信访件收悉，现答复如下：经查，按规划审批要求，该项目配套业主文化活动中心位于4#楼一层，公共厕所共两处，分别位于4#楼一层西侧及7#楼体育馆一层，游泳池位于7#楼体育馆用地范围内。” 2015年2月6日，福州市城乡规划局出具榕规信2015年15号《政府信息公开申请办理告知书》，部分内容为：“林秀芳：您好！您于1月20日提交的申请公开博奥城小区相关规划信息的申请件收悉，经查档并核实该项目规划审批情况，现告知如下：博奥城小区3#住宅楼及7#体育馆之间的东侧地面在小区规划用地红线范围内为非机动车停车区。博奥城小区配套用房有：2#楼一层设有限电视间、收发室；4#楼一层设文化活动站、管理用房、收发室、公厕、卫生站；6#一层设开闭所；7#体育馆内设公厕。……” 诉讼中，义洲街道陈述：1、讼争房屋已被博奥城小区业委会占用；2、义洲街道多次发函给三迪集团郭加迪董事长以及博美诗邦公司，要求解决保兴社区办公用房问题，但均未获解决。 本院认为，博美诗邦公司与义洲街道签订的《协议书》系立约双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均需依约履行。《协议书》约定：“博奥城项目设计按照要求为乙方社区管理的需要提供位于4#底层南面，面积不少于200㎡的社区办公用房”、“该项目一期竣工验收后（预计2010年8月）乙方使用社区办公用房”，但参照福州市城乡规划局信访答复记载：按规划审批要求，博奥城小区4#楼一层为文化活动站，属于博奥城小区配套用房。现博美诗邦公司将此配套用房交付给义洲街道作为社区办公用房，而义洲街道恰因相关权利人主张权利而未能占有、使用讼争房屋，博美诗邦公司对此存在过错，应当赔偿义洲街道的损失。本院确认博美诗邦公司应向义洲街道支付招标代理费5000元、装修工程款20万元，共计205000元。另，《协议书》约定交付的房屋为特定位置的不动产，即位于博奥城小区4#底层南面，面积不少于200㎡的房屋，但该房屋因他人主张权利，在现阶段无法继续交付使用，义洲街道依法可选择违约救济，但其要求博美诗邦公司在博奥城小区提供不少于200平方米的办公用房，与合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福建博美诗邦地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州市台江区人民政府义洲街道办事处赔偿招标代理费、装修工程款损失共计205000元； 二、驳回福州市台江区人民政府义洲街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6000元，由福州市台江区人民政府义洲街道办事处负担2000元，由福建博美诗邦地产有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  刘健萍 二〇一八年十月十五日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本判决书所适用的主要法律、司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。