辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终132号上诉人（原审被告、申请执行人）：纪忠恩，男，汉族，1952年1月19日出生，住址辽宁省辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：夏颖，辽宁德远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜若兰，辽宁德远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：方萍，女，汉族，1960年7月5日出生，住址辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：田伟，辽宁杜金珏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：辽阳市隆德房地产开发有限公司，住所地辽宁省灯塔市烟台街道光明南路南侧。法定代表人：史宝岩，该公司经理。委托诉讼代理人：王胜，该公司工作人员。上诉人纪忠恩因与被上诉人方萍、辽阳市隆德房地产开发有限公司（以下简称隆德公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽阳市中级人民法院（2016）辽10民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。上诉人纪忠恩的委托诉讼代理人夏颖、杜若兰，被上诉人方萍的委托诉讼代理人田伟，被上诉人隆德公司的委托诉讼代理人王胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。纪忠恩上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回方萍的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用由方萍承担。事实和理由：一、一审法院认定预告登记的基础事实不清。1.一审法院认可所谓郜永士就涉案房屋具有预告登记的法律效力，而该认定的基础——郜永士与隆德公司签订的商品房买卖合同并不真实，一审法院认定的基础事实不清。本案在执行异议阶段和执行异议之诉阶段，方萍分别向法院提交了两组商品房买卖合同，一组合同为方萍在执行异议阶段提交——购房人为方萍，购买五处商业网点；一组合同为方萍在执行异议之诉阶段提交——方萍自述购房人为郜永士，购买十三处商业网点。两组商品房买卖合同，出售方均为隆德公司，两组合同指向的购房款支付凭证均为2014年1月6日和2014年3月14日的银行转款凭证，购房款金额均为1037万元。那么，同一笔购房款项，在郜永士签订商品房买卖合同时购买的是十三处商业网点，每处网点均价不足八十万元，每平米单价3147元；在方萍签订商品房买卖合同时购买的却是五处商业网点，每处网点均价超过二百万元，每平米单价8182元，各网点的建筑面积、位置、格局基本相同，可见两组合同必有一组并不真实，或者两组合同均不真实。2.隆德公司在另案诉讼中自己向法院提供的证据可以证明：郜永士与隆德公司签订的十三份商品房买卖合同并不真实。纪忠恩从辽阳市中级人民法院档案室调取的另案卷宗证据可以证实，隆德公司在涉案隆德明轩商业网点的执行过程中曾就涉案商品房提出执行异议，陈述涉案商品房的实际销售价格为每平方米11800元—13000元之间。同时向法院提交辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的辽世信房评字[2015]第083号《房地产估价结果报告》，确定涉案商品房的评估单价为每平方米12420元，每处网点评估价值3123400元。上述隆德公司自己向法院提交的证据可以证实，郜永士与隆德公司签订的十三份商品房买卖合同并不真实。预告登记的基础为商品房买卖合同真实有效，在有充分证据可以证明商品房买卖合同并不具备真实性的前提下，一审法院径行认定所谓预告登记成立，认定事实不清。二、一审法院在对方萍的确权主张予以驳回的前提下，却判决中止涉案房产的执行程序，认定事实相互矛盾，认定事实不清。本案为执行异议之诉，也是方萍的确权诉讼，方萍需要举出充分确实的证据，证明其对涉案房屋拥有合法物权，或者对涉案房屋办理了符合法律规定的物权登记。方萍仅持有一张隆德明轩楼房销控图，想以此证明自己对涉案房产办理了房屋销售预告登记。而方萍所举证据可以证明：灯塔市房地产管理处从未对方萍做过房屋销售预告登记，从未对方萍确认过任何物权或准物权。一审法院认可驳回方萍的确权主张，却判决中止本案执行，认定事实混乱，判决逻辑荒谬。三、一审法院采信证据有误。从方萍证据分析：1.方萍自述郜永士为其丈夫，但仅提交二人结婚证，未提交其他证据证明双方婚姻是否存续至购买涉案房产或存续至郜永士死亡。2.方萍自述郜永士于2014年1月6日与隆德公司签订商品房买卖合同，购买十三处商业网点，但所提交的证据无郜永士签字、无合同签订日期，证据真实性存疑。3.方萍自述郜永士签订商品房买卖合同时就十三处商业网点进行了预告登记，但所提交的证据无法证明办理了预告登记的任何法定手续。4.方萍自述郜永士生前签订的商品房买卖合同所有权利义务由其与隆德公司另签合同予以确认、延续，但方萍所签订的商品房买卖合同从合同价款到商品房数量均与郜永士所签合同完全不同。方萍未举证其承接郜永士合同权利义务的合同依据或法律依据。方萍在本案庭审过程中未能提供任何有效证据证明其诉讼主张，甚至未能提供任何有效证据证明其具备申请排除执行的诉讼主体资格。一审法院采信证据有误，并直接导致裁判错误。四、一审法院适用法律错误。1.首先，方萍未能证明与郜永士的夫妻关系存续至购买涉案房产或者存续至郜永士死亡。2.其次，即使方萍与郜永士存在夫妻关系，方萍也没有任何事实依据或法律依据能够证明——方萍有权承继郜永士在商品房买卖中的合同权利和义务。3.在未经核实继承人人员和身份，在未经履行法定继承程序的情况下，即使方萍与郜永士存在夫妻关系，方萍自述所谓承继郜永士权利义务的陈述，也无任何事实依据或法律支持。4.而且，最重要的是，方萍自述郜永士于2014年1月6日对涉案房产进行了预告登记。假设前提，退一万步说，即使2014年1月6日的所谓“预告登记”的事实存在，那么在预告登记人死亡、预告登记的房产内容发生重大变更、预告登记的商品房买卖合同重新签订的情况下，方萍自述的所谓郜永士“预告登记”也对方萍本人不发生任何法律效力。五、本案涉案房屋的查封和执行历经多次听证及诉讼，辽阳市中级人民法院和辽宁省高级人民法院分别作出了（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书、（2015）辽阳执异字第1号执行裁定书、（2015）辽审四民申字第450号民事裁定书、（2016）辽阳执异字第3号执行裁定书、辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终933号民事裁定书。两级人民法院的上述生效民事裁决均认定涉案房屋的查封和执行程序，从程序到适用法律依据均完全符合法律规定。同时辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终933号民事裁定书。在裁判中写明：方萍主张于购房当天就向房产部门办理了预告登记，但法院认定方萍提供的销控表并不能足以证明争议房屋在房产部门预告登记。民诉法司法解释第75条规定：“下列事实，当事人无需举证：(4)已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实；……”最高人民法院（2017）最高法民终606号民事判决书在裁判中写明：本案二审的焦点问题是麻小林对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻小林在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻小林虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。一审法院对不同法院的生效裁判应平等采信，在不同法院的生效裁判在认定事实和适用法律上有冲突的情况下，不能简单、粗暴、选择性地随意适用法院裁判，而不进行法律释明或分析。而且上述最高人民法院于2017年9月15日作出的民事判决书，裁判内容完全支持了纪忠恩的诉讼主张，从法院裁判角度考虑，法院也应支持纪忠恩的上诉请求。方萍辩称：第一，一审认定事实清楚，适用法律正确。方萍丈夫就涉案房屋与隆德公司签订了买卖合同，并共同到房产部门进行了预告登记是客观存在的事实，有房产部门出具的证实及销控图为凭，方萍丈夫去世后，方萍作为继承人承继了郜永士对房屋享有的权利和义务，无论是郜永士的买卖合同还是方萍的买卖合同均是合法有效的。第二，一审法院判决终止涉案房产执行程序是正确的，执行异议之诉非确认之诉，方萍持有的隆德明轩销控图进行了预告登记，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第30条，所以一审法院作出这个决定是正确的。第三，纪忠恩强调房产部门尚未建立网签系统是错误的，与物权法也是相悖的，不能因为未存在网签系统就否认灯塔市房产处预告登记的事实。另一个案件许波也是该情形，该登记行为已经被辽宁省高院（2016）辽民终字210号生效判决予以确认，确认了预告登记的法律效力。一审法院作出的判决正确，请求驳回纪忠恩的上诉请求，维持原判。隆德公司辩称：一、郜永士就案涉房屋进行预告登记，事实清楚，证据充分。纪忠恩提出事实不清，理由不足。1、纪忠恩提出郜永士与方萍分别签订13份商品房合同、5份商品房合同不真实，不符合事实。郜永士签订的13份合同双方共同到房产部门登记，证据充分。郜永士去世后，方萍与隆德公司协商，其承继郜永士权利，就其中5个房屋签订合同，符合法律规定。2、纪忠恩提出另案卷宗显示案涉房屋价格显示为每平方米价格1万余元，说明本案房屋合同不真实，理由不充分。另案房屋销售价格与本案不具关联性。二、纪忠恩提出一审法院在方萍确权主张被驳回的前提下，仍然中止执行程序，认定事实不清楚，理由不足。纪忠恩提出执行异议之诉就是确权之诉，没有法律依据。根据最高法院解释，执行异议人在提出执行异议时，有权申请同时确认权属，说明两者不是同一概念。三、纪忠恩提出一审判决采信证据有误，其上诉理由与法律规定不符。1、方萍提交结婚证真实有效，不需要其他证据，完全可以证明其有权承继郜永士权利。如果纪忠恩有异议，应当提供相反证据。2、郜永士购买房屋经房产部门预告登记，经郜永士与隆德公司双方共同进行，有房产部门盖章及证实为证。3、方萍因承继郜永士权利，在郜永士去世后，重新签订合同，符合规定。4、纪忠恩要求以物抵债未经房产部门预告登记。5、房产部门提供的加盖公章的销控表足以证明郜永士就案涉房屋到房产部门登记。6、网签备案不是物权法规定的预告登记的必经程序。四、纪忠恩与隆德公司之间的诉讼与郜永士就案涉房屋享有优先权不具有关联性。方萍向一审法院起诉请求：一、确认方萍对隆德公司出售给其的坐落于灯塔市南侧的隆德名轩商业网点第三幢13、14号楼享有所有权；二、法院停止对上述房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封；三、诉讼费用由纪忠恩承担。一审法院认定事实：一、纪忠恩与隆德公司因民间借贷纠纷一案，于2017年7月16日诉至一审法院，审理过程中，纪忠恩向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院于2014年7月18日作出(2014)辽阳民三初字第00037号民事裁定书，裁定查封隆德公司所有的坐落于灯塔市（案涉房屋）253.47平方米房屋、3-14号（案涉房屋）253.47平方米房屋、2-4号253.08平方米房屋、2-6号253.08平方米房屋、2-7号253.08平方米房屋、2-8号253.08平方米房屋、2-9号253.08平方米房屋、2-14号253.08平方米房屋、3号楼的3-2号253.47平方米房屋、3-3号253.47平方米房屋、3-4号253.47平方米房屋、3-5号253.47米房屋、3-6号253.47平方米房屋、3-7号253.47房屋、3-11号253.47平方米房屋、3-12号253.47平方米房屋。2014年9月4日，一审法院作出（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书，双方达成协议内容：“一、隆德公司于2014年11月30日前偿还纪忠恩借款本金1700万元。如果隆德公司未履行上述约定义务，从2014年12月1日起给付纪忠恩借款利息至借款给付之日止。利息按本金1700万元计算，利率按月息1%计算。二、隆德公司给付纪忠恩2014年9月1日至11月30日期间的借款利息。利息按本金2000万元计算，利率按月息1%计算。三、其他无争议。”该民事调解书作出后，隆德公司以原审法院超标的查封隆德公司财产，纪忠恩与隆德公司之间没有借贷关系，利息超出法律规定，调解程序违法为由向本院申请再审。2015年7月6日，本院作出(2015)辽审四民申字第450号民事裁定书，驳回了隆德公司的再审申请。执行过程中，案外人方萍向一审法院提出执行异议，认为其与隆德公司签订了坐落于灯塔市.47平方米房屋、3-14号253.47平方米房屋的买卖合同，并已经支付了全部房款，在房屋管理部门预告登记，请求一审法院解除对案涉房产的查封，停止对案涉房产的执行。一审法院于2016年4月27日作出(2016)辽阳执异字第3号执行裁定书，裁定驳回方萍的异议。二、2014年1月，郜永士作为买受人与隆德公司签订13份《商品房买卖合同》，隆德公司将其开发的坐落于灯塔市南侧的隆德名轩商业网点13处，包括案涉3号楼13号房屋、14号房屋出售给郜永士，总价款10,222,800元。《商品房买卖合同》签订后，郜永士与隆德公司人员于2014年1月到灯塔市房地产管理处申请备案登记，灯塔市房地产管理处在其备案的《隆德名轩商业网点销控平面图》上将与郜永士买卖合同对应的13处房屋登记郜永士名字(包括3号楼3-13、3-14)。当时灯塔市房地产管理处尚未建立房屋销售网签系统。2014年1月6日，2014年3月14日方萍分别通过银行转账方式汇入吴宝萍个人账户400万元、67万元,方萍于2014年1月6日在中国邮政储蓄银行取款人民币500万元。方萍与郜永士系夫妻关系，郜永士已于2014年3月去世。方萍与隆德公司于2014年7月17日签订《商品房买卖合同》，隆德公司将其开发的坐落于灯塔市南侧的隆德名轩3号楼13号网点以2,365,720元出售给方萍，将3号楼14号网点以2,365,720元出售给方萍。三、辽宁省高级人民法院(2016)辽民终210号民事判决认为“灯塔市房地产管理处受理开发商隆德公司为房屋买受人许波办理房屋销售的备案登记，其目的就是为了预防一房二卖和重复登记等纠纷的情况发生，其实质当然产生对抗第三人的效力，故符合预告登记的法律特征。”案外人许波与隆德公司于2014年5月14日就灯塔市南侧的隆德名轩商业网点签订《商品房买卖合同》，后许波与隆德公司人员到灯塔市房地产管理处申请登记，灯塔市房地产管理处于《隆德名轩商业网点销控平面图》上相应房屋登记许波名字。认定上述事实的证据有(2014)辽阳民三初字第00037号民事调解书、(2014)辽阳民三初字第00037号民事裁定书、(2016)辽阳执异字第3号执行裁定书、辽宁省高级人民法院(2015)辽审四民申字第450号民事裁定书，郜永士与隆德公司签订的《商品房买卖合同》13份和收据、方萍银行汇款取款凭证、灯塔市房地产管理处加盖公章的《隆德名轩商业网点销控平面图》、《情况说明》、2014年7月17日方萍与隆德公司签订的商品房买卖合同、方萍与郜永士的结婚证、郜永士的死亡证明，辽阳市商品房房网签备案说明、《关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知》，辽阳市中级人民法院(2015)辽阳民三初字第00055号民事判决书、辽宁省高级人民法院(2016)辽民终210号民事判决书，当事人陈述在卷为凭，以上证据经庭审质证，可以采信。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，故争议焦点在于方萍就案涉房产是否有足以排除执行的权利。《中国人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案案涉房屋在一审法院查封前已经由郜永士与隆德公司签订了商品房买卖合同，方萍提供的转账凭证、取款凭证数额与郜永士签订全部合同的总价款相对应，隆德公司认可转入吴宝萍账户的款项为购房款，亦认可收到全部购房款，该转取款凭证上的时间与灯塔市房地产管理处经隆德公司申请将案涉房屋在销控图上备案为郜永士的时间相对应，故可以认定郜永士交付了全部购房款，隆德公司与郜永士之间的房屋买卖关系真实存在。本案争议内容实质为灯塔市房地产管理处将争议房屋在其保管的销控图上备案为郜永士的行为，是否具有预告登记的法律效力，据此方萍是否对案涉房屋享有足以排除执行的权利。本案中，方萍主张其就案涉网点在灯塔市房地产管理处办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记具有对抗第三人的效力，故亦应可以对抗法院之后的查封行为。纪忠恩认为2014年辽阳市房产行政管理部门尚未建立商品房网签备案系统，灯塔市房地产管理处2014年1月在隆德名轩商业网点销控平面图备案郜永士名字的行为不符合不动产预告登记法定的程序和形式，不具有排除强制执行的效力。虽然纪忠恩提供的辽阳市商品房房网签备案说明、《关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知》，可以证明在2014年1月,全市房产管理部门尚未建立网签系统，但并不能据此认定灯塔市房地产管理处为案涉房屋备案登记的行政行为违法无效。灯塔市房地产管理处受理开发商隆德公司为房屋买受人郜永士办理房屋销售备案登记，在销控图上备注名称可以预防一房二卖和重复登记，其实质上产生了对抗第三人的效力，且辽宁省高级人民法院(2016)辽民终210号生效民事判决已认定灯塔市房地产管理处办理房屋销售的备案登记符合预告登记的法律特征，故一审法院认为郜永士的备案登记行为产生预告登记的法律效力。关于方萍就案涉房产是否有足以排除执行的权利，一审法院认为，方萍系郜永士妻子，郜永士去世后方萍作为其近亲属有权利就郜永士买受的经预告登记的不动产提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第一款之规定，对方萍关于停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，一审法院予以支持；因案涉房屋尚不符合物权登记条件，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第二款之规定，对方萍提出的解除查封诉讼请求，一审法院不予支持。关于方萍请求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，不动产物权的设立需依法登记发生效力，案涉房屋尚未办理物权登记，且案涉房屋预告登记的权利人为郜永士而非方萍，故案涉房屋的所有权问题在其符合物权登记条件后可由方萍及郜永士其他继承人另行处理，方萍依据其自身与隆德公司就案涉房屋的买卖合同请求确认物权，一审法院不予支持。综上，方萍就案涉房产有足以排除执行的权利。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条、第三百零七条、三百一十一条、三百一十二条，判决：一、停止对坐落于灯塔市南侧的隆德名轩商业网点3-13号253.47平方米房屋、3-14号253.47平方米房屋的执行；二、驳回方萍的其他诉讼请求。案件受理费44,652元，由方萍负担22,326元，由纪忠恩负担22,326元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院除对一审法院审理查明第一、三项的事实予以确认外，另查明：2014年1月6日，郜永士（甲方）与隆德公司（乙方）签订《借款协议书》，主要内容是：经甲乙双方协商，乙方从甲方处借入人民币壹仟万元。具体事宜如下：一、借款期限：借款期限六个月，即从2014年1月6日起至2014年7月5日止。乙方提前还款需与甲方协商后再行处理；此期间，如甲方需要乙方提前还款，须提前十五日告知乙方，乙方无条件还款；如到期后乙方继续借款，需与甲方协商后，再以新协议方式执行。二、借款利息：按月息三分计算，每一个借款月初给付利息，即1000万元本金，乙方月初给付甲方利息30万元。三、保证条件：乙方以其开发的隆德明轩房屋产权作抵押，按每平方米四千元作价抵押给甲方，签订买卖房屋协议并到房屋产权管理部门备案。（合同编号及内容以实际签订的为准）到期不能支付利息或本金时，买卖协议生效，乙方协助甲方办理产权过户事宜。如乙方正常履行本协议给付利息及到期后还清本金，甲方不得以此买卖合同作为条件强行购买乙方本协议中的房屋产权。四、本协议经双方签字后生效，一式三份，甲乙双方各一份，房屋管理部门备案一份。签订本借款协议的同时签订房屋买卖合同，并由甲方给付乙方货币及乙方开具收款收据。2014年1月，郜永士与隆德公司签订13份《商品房买卖合同》，隆德公司将包括案涉3号楼13号、14号房屋在内的13处商业网点出售给郜永士，总价款10,222,800元。同月，郜永士与隆德公司人员到灯塔市房地产管理处申请备案登记，该处在提交备案的《隆德名轩商业网点销控平面图》上将前述13处商业网点标注郜永士名字。郜永士于2014年6月29日去世。2014年7月17日方萍（甲方）与隆德公司（乙方）签订《还款协议书》。主要内容：一、借款事实及欠款金额。1、郜永士于2014年1月6日借给乙方人民币1000万元，双方约定借期6个月，月息3分，乙方以自己开发的隆德明轩13个门市楼作抵押，并在灯塔市房产管理处做了抵押登记（具体登记的房产详见灯塔市房产管理处隆德明轩商业网点销控平面图记载）。借款到期后，乙方本金未还，支付了郜永士3个月的利息，2014年4月7日至今的利息未付。郜永士于2014年6月29日去世，甲方系郜永士的妻子，郜永士的上述债权由方萍继承。2、方萍于2014年3月14日借给乙方人民币壹佰万元，双方约定借期2个月，月息3分，乙方以自己开发的隆德明轩1个门市楼作抵押，并在灯塔市房产管理处做了抵押登记（具体登记的房产详见灯塔市房产管理处隆德明轩商业网点销控平台平面图记载）。借款到期后，乙方本金未还，支付方萍1个月的利息，2014年4月15日至今的利息未付。3、李素芳于2014年3月14日借给乙方人民币100万元，双方约定借期2个月，月息3分，乙方以自己开发的隆德明轩1个门市楼作抵押，并在灯塔市房产管理处做了抵押登记（具体登记的房产详见灯塔市房产管理处隆德明轩商业网点销控平台平面图记载）。借款到期后，乙方本金未还，支付李素芳1个月的利息，2014年4月15日至今的利息未付。4、李素芳同意将对乙方享有的债权转让至方萍名下，由方萍作为乙方上述全部借款人的债权人，乙方对此没有异议，另其中的145万元债权本金及利息甲方转出至赵忠洋名下，由赵忠洋另行向乙方追索，乙方对此也表示同意。截止至本协议签订之日，乙方欠甲方借款本金为1055万元，利息为104万元，借款本金及利息合计为1159万元。二、欠款偿还方式及条件。1、乙方同意用上述借款时抵押给甲方的位于灯塔市南侧的隆德明轩15处商业网点中的4处商业网点及尚未出售的隆德明轩的1处商业网点，按目前市场销售价格协议作价抵顶偿还甲方上述借款本金及利息，其中：商业网点一、二层按每平方米12000元作价抵顶，三层按每平方米4000元作价抵顶，（1）第3号楼13幢，建筑面积为253.47平方米，价格为2365720.00元；（2）第3号楼14幢，建筑面积为253.47平方米，价格为2365720元；（3）第3号楼15幢，建筑面积为253.47平方米，价格为2365720元；（4）第3号楼20幢，建筑面积为168.98平方米，价格为2,027,760元；（5）第3号楼19幢，建筑面积为168.98平方米，价格为2,027,760元；上述5处商业网点作价的总价格为11,152,680元用于偿还甲方借款本金及利息后，尚欠甲方借款本金为437,320元，该款乙方承担月利率3分的利息，并于本协议签订后一个月内还清。2、如司法机关审理或执行乙方与隆德明轩相关的案件中，委托资产评估机构对隆德明轩的上述网点或对与之同等的网点进行评估，如评估价格每平方米低于12000元，按司法机关委托的评估机构所确定的评估价格重新计算抵顶甲方债务金额，如每平方米高于12000元，抵顶价格不作调整。3、本协议签订后，甲、乙双方签订正式的《商品房买卖合同》，且由乙方负责给甲方开具上述5处商业网点门市房的购房收款收据，同时将上述商品房钥匙交付给甲方，在办理房屋产权证前，需要开具正式的商品房销售税务发票，办理过程中所需缴纳的一切税款由各自依法承担，并由甲方向灯塔市房产管理处申请办理销售上述5份《商品房买卖合同》的登记备案及商品房销售预告登记。4、如乙方以抵押作价抵顶及另顶账销售给甲方的房产与他人存在产权争议，不论何时因何原因发生，也不论发生产权争议的结果最终如何，只要司法机关将乙方顶账销售给甲方的上述房产被司法机关确权给他人、执行拍卖给他人，乙方有权以隆德明轩其他同等的商业网点房产按发生争议房产的抵顶价格调换抵顶给甲方。如乙方不能以隆德明轩其他商业网点抵顶，甲方有权随时要求乙方按发生产权争议房产的顶账销售金额偿还甲方欠款，并承担该款自本协议签订之日起月利率3分的利息及前款金额20%的违约金。5、如乙方将抵顶的上述商业网点房产依法给甲方办理产权证书至乙方名下，即甲方依法取得的房产无其他任何产权争议或瑕疵，原乙方给甲方出具的三张借款协议及与甲方签署的15份用于抵押借款的《商品房买卖合同》全部作废，不具有任何法律约束力。否则，原乙方给甲方出具的三张借款协议及与甲方签署的15份用于抵押借款的《商品房买卖合同》继续有效，甲方仍有权依法起诉，对抵押的15处商业网点行使优先受偿权，不能以商品房买卖合同要求确认有效。6、本协议签订后，无论何时，只要甲方没有将所抵顶购买的门市房出售或转让给他人，即本协议下签订的《商品房买卖合同》中的购房人没有更名，甲方有在一年内要求乙方按商品房收款收据上记载的销售价格回购上述商业网点房产的权利。7、在乙方没有与相关债权人就本协议下的五份商品房买卖合同中的房产的争议解决前，甲方不得以确认合同有效形式单独起诉，但有权向有关司法机关提出相关异议。8、本协议签订后，如本协议得以顺利履行或乙方能够以其他甲方可接受的财产抵顶债务，并保证甲方的债权本金及利息不受任何损失，甲方承诺不追究乙方其他法律责任。三、协议一式三份，双方各一份，送灯塔市房产管理处登记备案一份，自双方签字盖章之日起生效。同日，方萍与隆德公司签订《商品房买卖合同》，隆德公司将案涉号楼13号网点以2,365,720元出售给方萍，将3号楼14号网点以2,365,720元出售给方萍。《借款协议书》、《还款协议书》系由方萍在2016年1月5日起诉诉隆德公司及第三人石强确认合同效力纠纷一案中作为证据向灯塔市法院提交。上述事实有《借款协议书》、《还款协议书》、《商品房买卖合同》、《隆德名轩商业网点销控平面图》、立案审批表、死亡医学证明书在卷佐证，经庭审质证，予以认定。本院认为，本案争议的焦点是方萍对案涉被执行房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，方萍作为案外人提出执行异议之诉，法院应对其是否是权利人以及该权利的合法性、真实性进行审查，进而判定其所主张权利是否具有排除强制执行的性质。根据方萍在另案诉讼中所提交的《借款协议书》和《还款协议书》可知，郜永士与隆德公司最初签订《商品房买卖合同》并非基于买卖房屋的真实意思表示，而是作为隆德公司向郜永士借款1000万元的担保。双方在灯塔市房产管理处所作备案登记并不是基于真实的房屋买卖合同，不能认定该行为产生预告登记的效力。原审认定隆德公司与郜永士之间的房屋买卖关系真实存在、备案登记行为产生预告登记的法律效力是错误的。郜永士去世后，其妻方萍就该笔债权和受让、转让案外人债权与隆德公司确认一致后，重新签订了还款协议，将包含案涉3-13、3-14号房屋在内的五处商业网点作价抵顶前述欠款中的本息11,152,680元。该协议二、欠款偿还方式及条件中的第3条约定的“本协议签订后，甲、乙双方签订正式的《商品房买卖合同》，……并由甲方（方萍）向灯塔市房产管理处申请办理销售上述5份《商品房买卖合同》的登记备案及商品房销售预告登记”，说明截至2014年7月17日方萍就案涉房屋并没有办理预告登记，其亦没有证据证明之后办理了预告登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”规定的排除执行的情形。原审认定郜永士去世后方萍作为其近亲属有权利就郜永士买受的经预告登记的不动产提出执行异议也是错误的。另根据《还款协议书》二、欠款偿还方式及条件中的第5条、第6条、第7条的约定可知，如果隆德公司不能将案涉房产依法给方萍办理产权证书，原隆德公司给方萍出具的三张借款协议和15份用于抵押借款的《商品房买卖合同》将继续有效，方萍仍有权起诉行使优先受偿权，不能以商品房买卖合同要求确认有效。只要购房人没有更名，方萍有在一年内要求隆德公司按收款收据上记载的销售价格回购上述商业网点房产的权利。在隆德公司没有与相关债权人就协议下的五份商品房买卖合同中的房产的争议解决前，方萍不得以确认合同有效形式单独起诉。由上述诸多约定可见，包括案涉房产在内的五处商业网点仍是隆德公司为方萍实现相关债权提供的担保，方萍并未实际取得物权，故方萍就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，纪忠恩的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市中级人民法院（2017）辽10民初22号民事判决；二、驳回方萍的诉讼请求。一审案件受理费44652元、二审案件受理费44652元，均由方萍负担。本判决为终审判决。审判长 陈 建审判员 郑锦弘审判员 华 锋二〇一八年十月二十九日法官助理刘玉良书记员李婷