湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4654号原告：朱恩，女，1992年6月5日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：刘玉，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南湘鼎律师事务所实习律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，公司董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，系公司法务。原告朱恩与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱恩请求判令：一、橘郡公司继续履行合同义务，于本案判决生效后十日内交付房屋，并支付逾期交房违约金60294.9元（自2016年7月1日起暂计算至2018年6月28日，后续违约金仍以已付购房款628572元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率标准，继续计算至房屋实际交付之日止）；二、橘郡公司返还购房定金10000元；三、由橘郡公司承担本案所有诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、保险费等）。橘郡公司答辩要点：一、《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）补充协议明确约定在不解除合同的情况下，违约金标准的上限是总房款的2%，该约定系双方真实意思表示，合法有效，应按约履行。二、朱恩于2014年10月24日支付定金，双方于2015年1月8日签订买卖合同，定金已在签订合同时予以抵扣。且如果双方发生争议，即便以2015年1月8日为起算点，该主张已过诉讼时效。经审理查明：2015年1月8日，橘郡公司（出卖人）与朱恩（买受人）签订买卖合同，主要约定：买受人购买橘郡项目第D7幢16层1617号房（以下简称1617房），建筑面积共96.73平方米，总金额628572元，买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（含定金）188572元，剩余房款440000元向银行申请贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议第五条第9款约定：出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，朱恩缴纳了契税、维修基金及办理房屋权属证书的其他费用。橘郡公司至今尚未交付1617房。关于购房款支付情况。朱恩向本院提交定金收据一张、销售不动产统一发票两张，其中收据载明橘郡公司于2014年10月24日收到其购房定金10000元，发票载明购房款合计628572元（其中一张显示2015年1月26日首付购房款188572元）。朱恩认为已按约缴纳购房款，另有定金10000元未退还。橘郡公司对该组证据的真实性无异议，但认为依据合同约定和实际履行情况，定金10000元已经包含在首付款发票内，不存在退款。以上事实，有当事人提交的买卖合同、销售不动产统一发票、收据等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：橘郡公司与朱恩签订的买卖合同和补充协议，均系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行义务，现朱恩已支付购房款及税费，橘郡公司未按约交付房屋，构成违约。关于逾期交房违约金的计算标准问题，违约金以填补损失为原则，双方在买卖合同中约定按日万分之一的标准计算违约损失，又在补充协议中约定逾期交房违约金上限为总房款的2%，因橘郡公司逾期交房时间较长，如按补充协议约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失，故本院酌情认定违约金以已付购房款628572元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至橘郡公司实际交房之日。其次，橘郡公司与朱恩因定金返还问题发生争议，在起算诉讼时效时，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，诉讼时效期间为两年。双方于2015年1月8日签订买卖合同，橘郡公司于2015年1月26日向朱恩开具销售不动产统一发票（首付款），如朱恩所交定金不包含在首付款内，此时其应当知道有权利要求橘郡公司退还定金。即朱恩应在2017年1月26日前向橘郡公司提出要求，或向人民法院提起诉讼。但朱恩未提交证据证明在该期间主张权利，或存有中断事由。另《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，此时，朱恩就定金返还的诉讼时效期间已届满，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而变更。因此，朱恩诉请橘郡公司返还购房定金10000元，已超过诉讼时效，不受法律保护，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告朱恩交付橘郡项目D7幢16层1617号房｛位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县｝；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告朱恩支付逾期交房违约金（以已付购房款628572元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起暂计算至2018年10月8日，后续仍按上述标准计算至被告湖南橘郡城镇置业有限公司实际交房之日）；三、驳回原告朱恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1558元，减半收取779元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。（该受理费系原告朱恩预缴，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告朱恩。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇一八年十月八日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。