上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初15161号原告(案外人)：王浩，男，1979年6月26日生，汉族，住江苏省盐城市。原告(案外人)：孙万巧，女，1979年4月29日生，汉族，住江苏省盐城市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：周荣茂，上海警荀律师事务所律师。被告(申请人)：张永兴，男，1957年8月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张峰(系被告张永兴之子)，男，1982年1月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：沈毅，上海巨明律师事务所律师。被告(被申请人)：沈刚，男，1982年10月28日生，汉族，住上海市杨浦区。原告王浩、孙万巧诉被告张永兴、沈刚案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告王浩、孙万巧及两位原告的共同委托诉讼代理人周荣茂、被告张永兴的委托诉讼代理人张峰、沈毅和被告沈刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浩、孙万巧诉称：请求判令不得执行上海市松江区泗泾镇德悦路501弄20、21号305室房屋。事实和理由：法院在(2018)沪0117民初4231号案件审理中，诉讼保全预查封了被告沈刚购买的位于上海市松江区泗泾镇德悦路501弄20、21号305室的拆迁安置房。但被告沈刚已于2015年以520,000元的价格将该房产转让给了两原告，两原告也已支付了大部分的购房款，剩余房款50,000元，两原告也愿意按照法院的要求进行支付。房屋购买后，两原告对该房屋进行了装修并实际占用至今,只是因为是拆迁房屋，故在限售期内无法办理过户手续。2018年6月，两原告也提起了要求被告沈刚履行过户手续的诉讼，目前尚在审理过程中，而不解除房屋的查封将导致系争案件无法处理。原告认为在房屋买卖的过程中，一直积极的行使自己的权利并无过错，原告向法院提出了执行异议，但被驳回，故提起本案诉讼。被告张永兴辩称：被告沈刚将涉案房屋一房二卖,作为房屋的善意购买人，被告张永兴支付了房款850,000元,但被告沈刚一直拖延交房的时机,之后被告方上门核实才发现房屋一房二卖,对此被告张永兴业也进行了报案,但公安并未处理。被告遂提起诉讼，即使在诉讼阶段被告张永兴也要求刑事立案，但未获准许，之后两被告在审理中达成了退回房款850,000元的调解协议，并在诉讼中保全涉案房屋。为保证案件的顺利执行，被告不同意原告的诉讼请求。被告沈刚辩称：涉案房屋为动迁安置房，根据政策规定三年内是无法办理过户的，但是因为经济上的原因，被告沈刚才将房屋出售给原告王浩，但事实上该房屋属于沈刚和家人的共同财产，当初房屋出售时并没有得到家人的许可。另外，出售给原告王浩后，双方曾商量解除房屋买卖合同的事宜，原告王浩也同意沈刚寻找下家，故才将房屋第二次出售，但是原告王浩要求沈刚退还1,000,000元,双方无法达成合意。因此，被告沈刚认为，房屋仍然归属于其所有，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：本院于2018年3月5日立案受理了张永兴诉沈刚房屋买卖合同纠纷一案，并于2018年4月11日作出(2018)沪0117民初4231号民事调解书，内容：一、张永兴与沈刚关于上海市松江区泗泾镇德悦路501弄21、21号305室房屋的房屋买卖合同关系已解除；二、沈刚于2018年10月30日前返还张永兴房款85万元；三、如沈刚未能按上述第二项约定的期限履行付款义务的，则需加付张永兴违约金22万元；四、张永兴自愿放弃其余诉讼请求；五、双方无其他争议。在该案的审理过程中，本院于2018年4月16日预查封了上海市松江区泗泾镇德悦路501弄20、21号305室房屋。截至本案庭审之日,该案尚未进入强制执行程序，沈刚亦未向张永兴履行付款义务。另查明，2014年9月24日，被告沈刚及其家人与上海桥盛拆迁有限公司、上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司签订了《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》。三方约定，被告沈刚及其家人因上海市景星路XXX弄XXX号房屋拆迁而产权调换获得5套房屋，其中包括了本案被预查封的上海市松江区泗泾镇德悦路501弄20、21号305室。2015年8月26日，上海松江新城投资建设有限公司就上海市松江区德悦路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层房屋向上海市松江区不动产登记事务中心申请不动产登记，上海市松江区不动产登记事务中心于2015年9月11日核准，登记的权利人为上海松江新城投资建设有限公司。2015年10月12日，上海松江新城投资建设有限公司(甲方)与被告沈刚(乙方)网签了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房款为449,876.30元，在签约时一次性支付，并约定合同仅适用于动迁安置对象，非动迁安置对象今后在办理登记时将无法登记。再查明，两原告为夫妻关系。2015年10月21日，原告王浩与被告沈刚签订了《房地产定金及买卖协议》，约定原告王浩购买被告沈刚所有的位于上海市松江区德悦路501弄20、21号305室房屋，房价款为520,000元，其中尾款50,000元待双方共赴松江区房地产交易中心办理过户手续成功后支付，合同明确约定该房屋为动迁房。同时，该协议的第六条第2项约定，向双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产证登记日满三年可上市交易过户。协议签订后，被告沈刚向原告王浩交付了房屋，而原告王浩陆续支付了房款合计470,000元，尚有尾款50,000元并未支付。上述查明的事实，有(2018)沪0117民初4231号民事调解书、涉案房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状况信息、《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市商品房预售合同》、《房地产定金及买卖合同》、结婚证、房款收条、燃气合同及原、被告各方陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。参照司法实践中的相关规定，两原告对系争房屋的权利是否能排除执行，应当符合以下条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四项情形需全部满足方能认定案外人的主张成立，其中第(四)项可归责于买受人的原因，包括了对政策限制的忽略。就本案而言，涉案房屋系动迁安置房，产权登记后三年内不得转让、抵押，即涉案房屋在2018年9月之前无法办理产权的转让登记，对此原告在签订房屋买卖协议时是明知的。虽然原告王浩与被告沈刚签订了房屋买卖协议、占有房屋并支付房款，但这一系列行为并不发生物权变更的法律后果，原告对于涉案房屋在查封之前未能过户至其名下明知且具有过错，原告的主张不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故对其诉请，本院不予支持。现涉案房屋的产权仍登记在被告沈刚名下，本院采取执行措施并无不当。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告王浩、孙万巧的诉讼请求。案件受理费9,000元，由原告王浩、孙万巧负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张永红审 判 员  徐晓枫人民陪审员  张春龙二〇一八年十月三十日书 记 员  赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。