广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初21328号原告：陈荣瑞，男，1975年4月16日出生，汉族，住广东省惠东县，委托诉讼代理人：常运鹏，北京市盈科(珠海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦俊，北京市盈科(珠海)律师事务所律师。被告：栗基珺，男，1973年3月14日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区，第三人：郑云凤，女，1982年6月23日出生，汉族，住广东省中山市，原告陈荣瑞与被告栗基珺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，根据原告申请查封了登记在被告名下的涉案房地产，案外人郑云凤以该房地产已被生效法律文书确定归其所有为由，对本院作出的查封裁定提出执行异议，本院于2016年12月2日驳回其异议；郑云凤不服裁定，向本院提出执行异议之诉[案号为（2016）粤2071民初26611号]，本院遂于2016年12月30日裁定中止本案诉讼；诉讼中，本院追加郑云凤作为第三人参加本案诉讼，待中止诉讼的原因消失后，本案恢复审理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈荣瑞及其诉讼代理人常运鹏、刘曦俊，被告栗基珺，第三人郑云凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣瑞向本院提出诉讼请求：1.被告栗基珺协助原告将其名下位于中山市坦洲镇××花园××房（权利证号：0209028603）的房产变更登记至原告名下；2.被告支付原告违约金90000元；3.被告支付本案律师费50000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原被告于2016年7月10日签订的房屋买卖合同；2.被告返还购房款220000元及利息（以220000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月10日起计算至判决指定履行期限届满之日止）；3.被告支付违约金90000元；4.被告赔偿损失825900元，具体含装修费、家具定金68000元、房屋差价损失757900元（按现阶段同等地段房屋的价格12000元/平方米－合同约定的房屋价格）。事实与理由：2016年7月10日，经中介方吴伟炳介绍，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定被告将其名下位于中山市坦洲镇××花园××房（权利证号：0209028603）的房产售予原告，房屋建筑面积为143.01平方米，成交价为900000元，付款方式为银行按揭付款。合同约定：“银行出具同意贷款文书之日起7个工作日，办理过户递件手续。”合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。合同签订当日，原告向被告支付了20000元定金，2016年7月29日，原告向被告支付了200000元的首期款用于被告向银行偿还抵押贷款（赎楼）；2016年8月2日，被告将上述房屋交付给原告，双方办理了房屋交接手续，之后，原告对该房屋进行装修并居住至今；2016年8月8日，中国建设银行股份有限公司珠海市分行向原告出具了同意贷款通知书，同意原告的贷款申请。根据合同约定，双方应在银行出具同意贷款文书之日起7个工作日内，办理房屋登记手续（过户递件手续），经原告多次催促要求被告过户，被告却一直以各种理由推托，至今未将上述房屋变更登记至原告名下。2016年9月30日，原告委托广东立本律师事务所律师发律师函催促被告履行过户义务，但被告接函后仍不理会。原告认为，被告在收取原告已支付的定金及首期款后，一直不履行房屋变更登记义务，严重违反合同约定，构成严重违约。为维护原告合法权益，特此起诉。被告栗基珺辩称，1.同意解除合同。2.同意按原告的主张返还购房款220000元及利息。3.不同意支付违约金90000元。因为合同约定的定金是20000元，如违约就双倍返还定金，故被告只同意向原告支付40000元违约金。4.不同意原告第四项诉讼请求。5.要求原告从交房之日至返还房屋之日按市场价来支付租金，且涉案的房屋应恢复原状。第三人郑云凤述称，1.第三人与被告于2013年8月29日通过中山市第一人民法院以（2013）中一法民一初第1813号《民事调解书》确认离婚，同时确认被告名下的位于中山市坦洲镇××花园××第三人所有，第三人曾多次向被告提出过户，被告都以各种理由推托。2.原告与被告签订的买卖合同是房地产公司提供的模板合同，但未见第三方房地产中介公司盖章，只有地产公司人签字。该合同在房地产公司是无效合同，原被告合谋趁第三人不在家骗取第三人财产。3.原被告签订合同后才支付20000元定金，被告便把钥匙交给原告，不符合逻辑。本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将其位于中山市坦洲镇××花园××房（建筑面积143.01平方米）售予原告，总成交价900000元。付款方式：定金20000元于合同签订当日支付；剩余楼款880000元按揭支付。原、被告双方约定，原告支付首期款给被告赎楼，于首期款支付后三天内附带家私家电交付上述房产给原告使用。经双方验收书面确认房产交付后，原告可对该房产进行装修及设施安装。如原告未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由被告没收，而被告有权再将该房产转让予任何人。如被告收取定金后不依合同条款将该房产售予原告，则被告须返还双倍定金予原告以弥补原告损失。被告或原告中任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告分别于2016年7月10日、2016年7月29日向被告支付定金20000元及首期款200000元，并于2016年8月8日取得中国建设银行股份有限公司珠海分行出具的同意贷款通知书，获批住房贷款620000元。被告于2016年8月2日将涉案房产交付给原告使用后，原告对该房产进行了装修。因被告未按约定履行其递件过户义务，原告遂诉至本院主张前述权利。2018年7月13日，原告将涉案房产钥匙交予第三人。为证明其装修费用，原告向本院提交送货单、收据等19张，共计60728.5元。另提供劳务费清单（手写）两份，共计28973元。原告对此不予确认，并称房产并未过户，被告无权对涉案房产进行装修。另查明，被告因其与第三人离婚纠纷一案诉至本院，庭审中，双方达成如下协议：“一、被告与第三人自愿离婚；……；四、位于中山市坦洲镇××花园××第三人所有……”2013年8月29日，本院作出（2013）中一法民一初字第1813号民事调解书对上述协议内容予以确认。该民事调解书生效后，涉案房产至今未办理变更登记，仍登记于被告名下。庭审中，被告称其于签订合同一个月后已将涉案房产归第三人所有的事实告知原告，原告对此不予确认。原被告均确认涉案房产于2018年7月10日庭审时单价为11000元/平方米。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，原告依约支付定金及首期款，并办理银行按揭手续，但因被告隐瞒涉案房产已被法院生效法律文书确认为第三人所有的事实，导致涉案房产无法办理过户，合同目的不能实现，构成违约，应当由被告承担违约责任。被告抗辩称其于合同签订一个月后已告知原告涉案房产的权利人为第三人，但其提供的证据不足以证明该主张，且合同签订一个月后原告已经履行其支付定金、首期款并办理银行按揭手续等主要合同义务，故对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。关于违约责任的承担方式，庭审中，原被告双方均同意解除涉案合同并由被告退还购房款220000元及利息（以220000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月10日计算至判决指定的履行期限届满之日止），本院予以确认。另，合同既约定了违约金，又约定了定金，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，原告可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告明确主张要求适用违约金条款，即由被告按房屋总价的10%向原告支付违约金90000元，该主张合法有据，本院予以支持。关于装修费损失，被告于2016年8月2日将涉案房产交付给原告使用，根据合同约定，原告有权对涉案房产进行装修及设施安装。根据原告提供的证据，其因涉案房产装修及设施安装购买油漆、石灰等装修材料等支出共计60728.5元，有正式送货单及收据为凭，本院予以确认。对于原告装修所支付的劳务费，因其提供的费用清单为其单方制作，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。关于房屋差价损失，原被告均确认涉案房产在双方一致同意解除合同时的单价为11000元/平方米，即与合同签订之时相比，因被告违约导致原告产生的差价损失为673110元（11000元×143.01平方米－900000元）。就具体赔偿数额，考虑到被告已于2016年8月2日将涉案房产交付给原告实际占有使用的事实，及本院已支持原告要求被告支付违约金主张的情形，本院酌定被告应当另行赔偿原告差价损失540000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈荣瑞与被告栗基珺于2016年7月10日签订的关于中山市坦洲镇坦神北路117号美丽花园39栋201房的房屋买卖合同；二、被告栗基珺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈荣瑞返还购房款220000元及利息（利息计算方式：以220000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月10日起计算至本判决指定的履行期限届满之日止）；三、被告栗基珺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈荣瑞支付违约金90000元；四、被告栗基珺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈荣瑞支付装修费及差价损失共计600728.5元；五、驳回原告陈荣瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15023元、诉讼保全费3520元，合共18543元（原告已预交），由原告陈荣瑞负担3676元，被告栗基珺负担14867元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年十月二十五日书 记 员  陈 燕吴泳丝