上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初19261号原告(反诉被告)：俞晶晶，女，1988年11月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐剑芳。原告(反诉被告)：余淑鸳，女，1974年11月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：上海高线文化发展有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：任飞，总经理。委托诉讼代理人：屠克豹。委托诉讼代理人：杨志强。原告(反诉高线公司)俞晶晶、余淑鸳与被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司(以下简称高线公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理。高线公司于2018年7月18日向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2018年7月18日、2018年8月27日就本反诉合并公开开庭审理。俞晶晶及其委托诉讼代理人徐剑芳、余淑鸳，高线公司委托诉讼代理人屠克豹、杨志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳向本院提出诉讼请求：1.请求判令高线公司赔偿2017年5月至2017年10月的营业额利润损失人民币(币种下同)7万，强拆铺造成的物品的损失37,656元；2.请求判令高线公司返还缴纳的保证金6,204元及预付的水电费505元；3.请求判令高线公司免除未付房租10,340元；4.判令高线公司承担本案诉讼费。事实和理由：俞晶晶、余淑鸳和高线公司签订商铺租赁合同，高线公司将位于上海市漕宝路XXX号七宝万科广场6楼多肉公园内的j6专柜租给俞晶晶、余淑鸳，合同为开业日期的一年，即2016年10月31日至2017年10月31日。租赁合同第2.1条，双方确认，专柜初始租赁期为自开业日期起一年，初始租赁期届满时，如本协议依然有效，且双方未有任何异议或未另行达成其他相关合意，则初始租赁期自动延长一年。为此俞晶晶、余淑鸳报着长期营业的打算，花费了近4万元进行装修及添置必要的设备并于2016年10月31日如期开业。2017年2月，高线公司出通告要求俞晶晶、余淑鸳改造花坛，为此，俞晶晶、余淑鸳花费16,366.50元。2017年4月，高线公司将6楼进行规划改造，将多肉公园区域转租给另一商户建儿童乐园，以谋取更大利益，因高线公司给俞晶晶、余淑鸳新安排的铺位及搬迁费用未达成一致，俞晶晶、余淑鸳没有搬迁，多肉公园区域中六家店铺的其中三家移至绿植公园区域，仅剩下三家店铺营业。2017年5月，由于木质花车有消防隐患，高线公司事先未预告突然通知6楼商户停业近20天。消防整改期间，高线公司未经俞晶晶、余淑鸳及其他商铺的同意，将6楼顶楼的中央空地圈起建造自营店，同时高线公司还故意将通往系争铺位所在地多肉公园的主干道堵住，仅留一条需要绕道的小路，且不设置指路标示，期间俞晶晶、余淑鸳多次要求高线公司把通道打开，但并未得到回复。高线公司的以上行为以及建筑垃圾堆积导致环境脏乱差，使得2017年5月之后俞晶晶、余淑鸳的营业额严重下降，但高线公司仅承诺免除5月份的管理费2,068元。俞晶晶、余淑鸳的前六个月的平均营业额为10,440元，按照正常趋势，每月营业额达到2-3万应该没有问题，然自5月起营业额逐渐下降，平均营业额仅为1,644元，且客流量也大幅下降。因高线公司未能依约给甲方提供经营便利，保证商场公共设施正常运行，且对俞晶晶、余淑鸳提出的诉请均不予理会，故从2017年6月起俞晶晶、余淑鸳未支付房租。2017年9月，高线公司负责人之一承诺可以免除2017年6月至10月的管理费10,340元。2017年9月、10月，双方协商赔偿未果。2017年11月11日，高线公司出通知给俞晶晶、余淑鸳，承诺保证金6,204元将优先返还。2018年1月19日，俞晶晶、余淑鸳发现花坛被拆，随即报警，俞晶晶、余淑鸳清点花坛上的物品损失达11,600元，并将丢失清单提供给警方。2018年1月24日，高线公司出通告，要求俞晶晶、余淑鸳赔偿已经承诺过不需要支付的管理费及相关违约金12,408元，同时保证金6，204元将不予退还。同时定于2018年1月26日前强拆系争铺位。俞晶晶、余淑鸳找到顾军商谈解决方案，其承诺拆铺前会由第三方人员在场录像存档，确保物品安全。2018年1月29日，高线公司又强拆了系争店铺。2018年1月17日和2018年1月29日二次强拆行为，高线公司均未通知俞晶晶、余淑鸳，也没有第三方及监督，植物的搬迁也未请专业人士。二次强拆造成物品损失达17,716元。2018年2月9日，万科物业调取了6楼的监控，证实高线公司在没有第三方监督的情况下强制拆除系争店铺及花坛，万科物业将拆店铺及花坛的录像交给了警方。综上，俞晶晶、余淑鸳以讼称事由诉至本院。高线公司辩称，不同意俞晶晶、余淑鸳全部诉讼请求，理由如下：1、不同意合同期满自动延迟一年的说法，根据合同约定，如需续约需经俞晶晶、余淑鸳申请后由高线公司同意，2017年8月高线公司发过征询函，但俞晶晶、余淑鸳未理会，故系争合同不再续约，且2018年11月高线公司向俞晶晶、余淑鸳发送了解除合同通知；2、2016年10月31日系争铺位开业，2017年2月系俞晶晶、余淑鸳在花坛内堆放杂物，高线公司要求其整改，非高线公司提出要对花坛进行改造；3、2017年4月高线公司并未计划将多肉公园改造为儿童乐园，铺位更换系整体规划的变更，系争铺位并未做过迁移，高线公司系与租客解除租赁合同后才与他人签订租赁合同；4、自营花室建设提前告知过商户，俞晶晶、余淑鸳经营的多肉植物6-8月为淡季，俞晶晶、余淑鸳在6-8月经营时时常打烊，故营业额下降非高线公司原因；5、2017年9月高线公司提出在俞晶晶、余淑鸳配合高线公司改造工作的情况下可免去6-10月管理费，但俞晶晶、余淑鸳提出更换铺位的要求，且并未配合高线公司工作，故不同意免去6-10月管理费；6、关于俞晶晶、余淑鸳主张的保证金6,204元退还的前提是其配合退场，现俞晶晶、余淑鸳未予配合，故高线公司要求没收保证金作为违约金；7、拆除花坛是在合同解除以后，俞晶晶、余淑鸳计算的拆除损失并无依据；8、同意退还水电费505元。被告(反诉原告)高线公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令俞晶晶、余淑鸳支付2017年6月至10月的管理费10,340元；2、请求判令俞晶晶、余淑鸳支付逾期付款违约金18,580.98元，分段计算，按照租金每日千分之五的标准，主张至2018年7月17日；3、请求判令俞晶晶、余淑鸳支付房屋占有使用费11,016元，共81天，从2017年11月1日主张至2018年1月20日，按照管理费2倍的标准计算；4、请求判令俞晶晶、余淑鸳支付因占有系争场地导致高线公司的经营损失56,296元；5、诉讼费由俞晶晶、余淑鸳承担。事实和理由：俞晶晶、余淑鸳自2017年6月开始未付房租和管理费，按照双方签订的《高线专柜租赁合同》3.2条约定，专柜租赁采取先付后用的原则，每期管理服务费应在该期前一个月的20日前支付。若乙方未按时付款，甲方有权从延迟支付之日起向乙方收取滞纳金，每日的滞纳金依管理服务费之千分之五核算，若延迟付款超过15日，甲方有权以书面形式提前解除本合同并没收全部承租保证金。故产生的滞纳金总额为18,580.98元。根据租赁协议9.3条款相关规定，未按照《高线专柜租赁合同》中9.2条之规定，每逾期一日，乙方应按管理服务费2倍的金额向甲方支付该专柜额外占用期间的费用。详细条款见9.3条。占用时间(2017年11月6日至2018年1月26日)共计81天，共计11,016元。由于俞晶晶、余淑鸳占用场地，导致高线公司与其他单位合作时间延期3个月，原为2017年11月1日开始使用，后延迟至2018年3月1日开始使用，期间产生的租金损失金额为6.25万(2017年11月1日至2018年2月28日租金)。故高线公司以讼称事由诉至本院。俞晶晶、余淑鸳辩称：1、不同意支付管理费，2017年9月已经和高线公司协商免除管理费，高线公司堵住道路，影响经营，故不同意支付管理费；2、不同意支付逾期付款违约金，不存在逾期付款，系高线公司堵住路，影响经营，因此未付租金；3、不同意支付占用使用费，依据合同2.1条约定，俞晶晶、余淑鸳有优先续租权，双方一直在商量续租，依据合同，高线公司即使不同意续租也应该提前3个月通知；4、不同意支付经营损失，隔壁铺位于2018年3月到期，故影响第三方进场并不是俞晶晶、余淑鸳造成的。经审理查明：2016年6月22日，高线公司(签约甲方)、俞晶晶、余淑鸳(签约乙方)签订《高线专柜租赁合同》，合同约定：甲方将位于上海市漕宝路XXX号七宝万科广场六楼与乙方设立专柜，专柜面积为34平方米；专柜销售的商品品牌为“多肉的故事”，经营品类为多肉、微景观、多肉盆器、户外植物、饰品、小工具；双方确认，专柜初始租赁期为自开业日期起一年，初始租赁期届满时，如本协议依然有效，且双方未有任何异议或未另行达成其他相关合意，则初始租赁期自动延长一年；乙方就本专柜在同等条件下享有优先续租权，租赁期满后，乙方须经甲方书面同意后方可续约，双方应另行签订协议约定续约事项，乙方须在租赁期满前向甲方提出书面续约申请。租赁期届满后，经甲方合理通知乙方未提出续约申请的，则视为乙方放弃在同等条件下对本专柜之优先续租权；乙方应当以月为周期向甲方支付本专柜的管理服务费，付款方式为押三付一，租赁期第一年管理服务费的支付标准为每天2元/平方米，即每月应付的管理服务费总计2,068元，若初始租赁期依本合同第2.1条之约定自动延长，则租赁期第二年管理服务费的支付标准为每天3元/平方米，即每月应付的管理服务费总计为3,103元；专柜租赁财务先付后用的原则，每期管理服务费应在该期前一个月的20日前支付，若乙方未按时付款，甲方有权从迟延支付之日起向乙方收取滞纳金，每日的滞纳金依管理服务费之千分之五核算，若迟延付款超过15日，甲方有权以书面形式提前解除本合同并没收全部承租保证金；乙方应当于本合同签署之日，向甲方缴纳三个月的管理服务费作为承租保证金；乙方退场后30日内，甲方应如数退还剩余保证金；除上述费用外，乙方还应当向甲方支付水费、电费(依抄表数支付)，配合甲方进行活动促销费用(经双方协商同意后)，乙方在使用专柜时产生的其他合理费用，经双方协商确认的其他费用；甲方的权利义务，……甲方应按时向乙方提供协议约定的合作场地，为乙方经营活动提供便利，保证商场公共设施正常运行；在合同有效期内，如遇甲方对商场进行整体规划、调整时涉及乙方，乙方必须无条件服从并积极配合，甲方应当在该等规划调整进行前10个工作日以书面形式告知乙方；乙方应于2016年9月10日前完成专柜装修及配置调整工作，并于2016年9月23日开始正式营业，若乙方未能在开业日期按时开业，甲方有权没收保证金，同时有权单方面解除本合同；甲方为进一步改善经营环境而就公共设施、公共空间进行整改的，乙方应予配合；专柜租赁期届满或本合同终止后，乙方应在7日内返还专柜，并清理专柜内的装修物等并恢复原状，逾期甲方有权拆除乙方专柜内装修设施，乙方放弃因此向甲方主张任何费用或损失的权利，甲方有权按照其认为适当的方式处置乙方的遗留物品且无需就此承担责任，拆迁装修设施或清理物品产生费用的，甲方可从保证金中扣除并可要求乙方进一步承担相关费用；乙方未按照上述8.2条规定返还专柜的，每逾期一日，乙方应按管理服务费2倍的金额向甲方支付该专柜额外占用期间的费用，占用期间的水电费、通讯费和所发生的一切其他费用由乙方承担，并且甲方有权向乙方追偿由于其未能按时迁出而给甲方造成的损失，包括但不限于向专柜新承租方支付的违约金等。同时，在这种情形下，视为乙方放弃专柜内的装修、设施、设备已所有剩余物品，包括所有被视为乙方的设备和物品(无论是属于乙方或第三方)，甲方有权对其进行任何处理，乙方或任何第三方不得提出任何异议，如因甲方的处理造成第三方损失的，由乙方负责承担全部责任；在合同有效期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，并要求乙方以保证金抵扣或另行赔偿的方式承担甲方因此发生的全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)，乙方未按本合同第2条及时交纳各项费用，且迟延交纳超过7天，……。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，俞晶晶、余淑鸳支付了保证金6,204元并于2016年10月31日开业经营。2016年10月26日，俞晶晶、余淑鸳预付系争铺位的电费405元；10月27日，俞晶晶、余淑鸳预付系争铺位的水费100元。2017年5月，系争商场6楼进行消防整改，高线公司将通往多肉公园的通道关闭，后双方就通往多肉公园的通道打开的事宜多次通过微信协商，高线公司最终于2017年9月将通道打开。2017年10月，俞晶晶、余淑鸳向高线公司提交设计图纸，协商铺位调整事宜，但最终未能达成一致意见。2017年11月1日，高线公司将万科七宝广场商场内6层屋顶花园部分920平方米(含系争J6铺位)面积租赁给案外人上海XX文化发展有限公司，约定的租赁期间为2017年11月1日至2023年12月31日，其中2017年11月20日至2018年1月15日为装修期，免收管理费。2017年11月11日，高线公司向俞晶晶、余淑鸳发送《店铺通知函》，表示租赁期间于2017年10月30日届满，合作关系结束，并提出以下方案：店铺交纳的保证金6,204元将优先返还；为配合店铺对店内商品的清仓销售，我司将于2017年11月13日至2017年11月19日将6F-D4位置店铺位免费提供作为销售点位。2018年1月，高线公司向俞晶晶、余淑鸳发送《解除函》，内容为：就承租万科广场高线花园市集J6号“多肉的故事”商铺事宜，贵我双方已签署《高线商铺租赁合同》及后续相关补充协议。根据租赁合同第3.1条款约定，贵方应当以月为周期向我方支付本商铺的管理服务费，付款方式为押三付一。租赁期第一年管理服务费的标准为每天2元/平方米，即每月应付的管理服务费总计为2,068元。根据租赁合同第3.2条款约定，商铺租赁采取先付后用的原则，每期管理服务费应在该期前一个月的20日前支付。若贵方未按时付款，我方有权从迟延支付之日起向贵方收取滞纳金，每日的滞纳金依管理服务费之千分之五核算，若迟延付款超过15日，我方有权以书面形式提前解除租赁合同并没收全部承租保证金。截止目前商铺已欠缴我司2017年6月至2017年10月商铺管理服务费等费用，费用合计12408元，我司已多次催促贵司付款，但截止近日贵司仍未支付，贵司的违约行为已造成了我司的重大经济损失。特函告贵方如下事宜：一、贵我双方自2017年11月1日起租赁合同即行解除；二、请贵方于2018年1月26日前结清贵方拖欠的费用并交纳相应金额的滞纳金；三、我司将根据租赁合同约定，不予退还贵方已缴纳的承租保证金6,024元；四、请贵方于合同解除后7日内，将符合租赁合同要求的商铺交还我司并完善相关手续。若贵方逾期交还商铺，贵方放弃因此向我方主张任何费用或损失的权利，我方有权按照认为适当的方式处置贵方的遗留物品且无需就此承担责任，拆除装修设施或清理物品产生费用的，我方可从保证金中扣除并可要求贵方进一步承担相关费用。请贵方严格按照上述时间结清欠款、交还商铺，否则，我司将根据租赁合同的相关约定追究贵方的违约责任。2018年1月19日，高线公司拆除系争铺位的花坛，2018年1月25日拆除系争铺位的围栏。随后，高线公司将系争铺位现场留存的植物、货架、花盆、桌椅等移到设备区。另查明，系争铺位的隔壁铺位(j7铺位)与高线公司的租赁合同于2018年3月到期，该铺位于2018年1月29日被高线公司拆除。本案诉讼过程中，双方于2018年8月31日就系争铺位物品进行交接，双方签字确认物品丢失及损坏严重，无商品价值，高线公司同意俞晶晶、余淑鸳不予接收现场物品。上述事实，由俞晶晶、余淑鸳提交的《高线专柜租赁合同》、照片一组、微信聊天记录、水电费缴费凭证、《证明》，高线公司提供的《高线专柜租赁合同》、《店铺通知函》、《解除函》及邮寄凭证、《高线场地合作协议》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。至于原告提供的《丢失物品清单》、《原告损失清单》，高线公司不予认可，上述证据因系原告自行制作且未能提供发票等其他证据予以佐证，故对上述本院不予采信。对高线公司提供的《营业额数据表单》、《客流量统计表》、《原俞晶晶店铺滞纳金详情单》，俞晶晶、余淑鸳当庭表示不予认可，上述证据因系高线公司自行制作且无其他证据予以佐证，本院不予采信。本院认为，双方签订的《高线专柜租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。2017年6月1日至2017年10月30日期间的管理费，实为相应期间的租金，俞晶晶、余淑鸳未能支付，对此，俞晶晶、余淑鸳主张该笔费用应予以免除。俞晶晶、余淑鸳作为承租人，其最基本的义务系按约支付租金。虽高线公司曾承诺免除2017年6月至10月的租金，但其前提是俞晶晶、余淑鸳配合调换铺位，然系争铺位未能成功调换，即双方最终未能达成合意。且2017年6月至10月期间，俞晶晶、余淑鸳一直占用使用系争铺位，故对俞晶晶、余淑鸳免除租金的主张本院不予支持。另，本院考虑到，高线公司于2017年6月至9月期间曾将通往多肉公园的通道关闭，依据合同约定，“甲方有为乙方经营活动提供便利，保证商场公共设施正常运行的义务”，高线公司数月期间关闭通道的行为违背了该义务，本院依据合同约定，结合双方的履约情况，酌定俞晶晶、余淑鸳支付2017年6月1日至2017年10月30日期间的租金6,000元。至于高线公司主张的逾期付款违约金，本院注意到，本案中，双方就通道关闭事宜以及调整铺位事宜一直处于协商阶段，即俞晶晶、余淑鸳未能支付管理费系事出有因，非恶意违约，故对该笔逾期付款违约金本院不予支持。对高线公司主张的2017年11月1日至2018年1月20日的占用使用费，本院注意到，系争租赁合同已于2017年10月30日到期，合同到期后，俞晶晶、余淑鸳未能搬离系争铺位，高线公司主张该期间的占用使用费，于法有据，本院予以支持。至于高线公司主张按照双倍租金标准支付占用使用费，本院认为因高线公司关闭通道的行为违背合同义务，故对其双倍租金计算标准本院不予认可，仍应按照单倍租金的标准计算占用使用费，本院结合双方的履约情况以及当事人的过错程度，酌定俞晶晶、余淑鸳支付2017年11月1日至2018年1月20日的占用使用费3,300元。对于俞晶晶、余淑鸳支付的保证金6,204元，高线公司主张没收。本院注意到，租赁合同中并无没收保证金的相关约定，高线公司主张没收押金并无合同依据，且俞晶晶、余淑鸳未能配合退场系双方未能协商一致所致，故对没收押金的主张，本院不予认可。对于俞晶晶、余淑鸳预付的水电费505元，高线公司同意退还，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。对于俞晶晶、余淑鸳主张的物品损失37,656元，虽高线公司对损失金额不予认可，但经庭审查明，高线公司将俞晶晶、余淑鸳留在现场的植物、货架、花盆、桌椅等移到设备区后未能妥善保管，双方于2018年8月31日现场交接时一致确认上述物品已无商业价值，且高线公司同意俞晶晶、余淑鸳不予接收上述物品。另本院考虑到，俞晶晶、余淑鸳于租赁到期后有及时搬离的义务，俞晶晶、余淑鸳未能及时搬离对物品损失亦有责任。综上，本院结合双方履约情况以及各自的过错责任，酌定高线公司向俞晶晶、余淑鸳支付物品损失10,000元。至于俞晶晶、余淑鸳主张的营业损失7万元，首先俞晶晶、余淑鸳未能举证证明该损失情况，应承担相应举证不能的后果；其次俞晶晶、余淑鸳在本案中已通过减少租金的形式弥补损失，故本院对该笔营业损失不予支持。对高线公司主张的经营损失56,296元，同样未能向本院举证证明其实际损失的情况，应承担相应举证不能的后果，且经营损失通常受到多重因素的影响，俞晶晶、余淑鸳无法证明高线公司的行为与其经营损失有着必然的因果联系，故本院对高线公司主张的该笔损失不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司支付2017年6月1日至2017年10月30日期间的租金6,000元；二、原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司支付2017年11月1日至2018年1月20日期间的占用使用费3,300元；三、被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳返还保证金6,204元；四、被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳返还水电费505元；五、被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳支付物品损失10,000元；六、驳回原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,397元，由原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳负担1,194.81元，由被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司负担202.19元；反诉案件受理费减半收取计1,102.91，由原告(反诉被告)俞晶晶、余淑鸳负担106.59元，由被告(反诉原告)上海高线文化发展有限公司负担996.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  殷 雪二〇一八年十月十五日法官助理  罗香琴书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。