广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初2595号原告：李宇宁，男，1969年6月1日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被告：陈德雄，男，1967年5月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：姚志成，男，1954年12月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：**刚，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人：李冬福，男，1978年11月10日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。委托诉讼代理人：金文武，广东经国律师事务所律师。原告李宇宁与被告陈德雄、姚志成，第三人李冬福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宇宁的委托诉讼代理人李国伟，被告陈德雄、姚志成的共同委托诉讼代理人**刚，第三人李冬福的委托诉讼代理人金文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宇宁向本院提出诉讼请求：1.两被告向我退还定金50000元；2.两被告向我退还租赁保证金54000元；3.两被告向我退还装修补偿金80000元；4.两被告向我支付违约金1034391.6元；5.两被告向我支付经济损失940000元；6.两被告向我支付预期损失347424元。事实和理由：两被告是广州市某号商铺的产权人。2016年6月30日，我与被告签订了《商铺租赁合同》，约定由我承租涉案商铺，约定由我支付定金50000元、租赁保证金54000元和装修补偿金80000元，同时约定被告应协助我办理营业执照。任何一方未征得对方同意或不依合同约定解除合同的，应按租赁存续期内租金总额的30%支付违约金。我于2016年8月31日与第三人签订《联营合同》。自2016年9月1日起，我多次口头催促被告协助办理工商登记手续，被告一直不予协助。2017年10月25日，被告提出诉讼，请求解除涉案合同。2018年1月10日，我向被告发出《催促履约函》，催促被告恢复供电、协助我办理租赁备案登记等。2018年1月22日，我向被告发出《违约告知函》，函告被告相关违约的事实。我于2018年1月30日和2月1日分别两次向被告发出《解除合同通知书》，确认被告于2018年1月31日解除合同的行为，并于该日将商铺交还给被告。被告于2017年12月12日向我提出起诉。第三人于2017年11月20日向我提出起诉，要求解除合同及赔偿940000元的损失，第三人要求解除合同的理由是我未能协助办理营业执照。我按照合同约定足额支付租金至2017年10月31日。同时由于被告的违约行为，我无法获得预期的收益。合同解除后，被告应向我返还定金、保证金及赔偿所有损失。特诉至法院，请求判如所请。被告陈德雄、姚志成共同辩称，1.被告承租涉案商铺后，进行无牌无证经营，并从2017年11月起拒交租金，根据法律规定，我们有权要求解除涉案租赁合同。根据合同约定，我们有权解除合同的，所收取的租赁保证金不予退还。原告违约导致涉案合同解除，现涉案商铺中的装饰装修，对我们没有可利用的价值，所以我们无需向原告退还任何的装修补偿费。即使我们需要支付装修补偿费，也应当减去实际承租使用的期限进行分摊。根据合同第三条约定，原告缴纳的定金已转为租赁保证金，即不存在需要返还定金的问题。2.原告承租涉案商铺后存在根本违约行为，而我们不存在任何的违约行为，无需支付违约金、经济损失和预期损失。原告的相应诉讼请求无事实和法律依据。综上，原告的所有诉讼请求均缺乏充分必要的事实和理据，也缺乏法律依据，是无理的诉求，请求法院予以驳回。第三人李冬福述称，原告的诉讼请求与我无关。经审理查明：涉案商铺位于广州市白云区某铺，套内建筑面积119.92平方米，于2009年5月26日登记在陈德雄、姚志成名下，陈德雄、姚志成对涉案商铺各享有50%的份额。2016年6月30日，陈德雄、姚志成（共同作为出租人、甲方）与李宇宁（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日止。租金按月结算，由乙方每月第5日前按银行转账的付款方式缴付租金给甲方。乙方须在签署本合同时，向甲方支付定金50000元。甲方将该物业交付予乙方使用之日，定金转为租赁保证金。乙方于甲方交付该物业之日向甲方交纳租赁保证金1040000元，租赁保证金不计利息。租赁期满或解除合同后，乙方结清该物业所有水、电及管理费后，甲方退回租赁保证金给乙方。2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金为54600元。2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金为57330元。2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金为60196元。2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金为63205元。租赁期内，甲方应依约按时将该物业交付给乙方使用，并提供有关证明文件资料协助配合乙方办理营业执照、工商登记及开业经营所需的证明。租赁期内，乙方应依约按时交纳租金给甲方。甲方同意乙方根据自身需要对房屋进行装修，但装修工程不能对房屋主体结构造成影响。租期届满或提前终止租约，乙方可将自加的装修物拆除，但应保持房屋的整体美观。租用期内，该物业的物业管理费、治安费、卫生费、水电费及水电分摊费等费用均由乙方负责按时交纳。双方提前解约的违约责任，任何一方未征得对方同意或不依合同约定解除合同的，应按租赁存续期内租金总额的30%支付违约金。租赁期内，如甲方违约，在租赁期内提前解除合同的，甲方要退回乙方所交的租赁保证金，并赔偿乙方的经济损失。租赁期内，乙方如因自身问题无法经营或停业的可分租或转租该物业，但乙方仍需按本合同准时向甲方支付租金。如提前终止合同，应先征得甲方书面同意，否则作乙方违约；如乙方不按时、按量交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%加收违约金。逾期半个月未缴付的，甲方即时停止提供水电给乙方使用并终止本合同收回该物业另行处置，所收的租赁保证金不退回给乙方。甲乙双方协商同意，乙方于甲方交铺当天一次性支付80000元给甲方作为装修补偿金。同日，李宇宁向陈德雄、姚志成支付定金50000元。同年7月28日，李宇宁向陈德雄支付租赁保证金54000元及装修补偿金80000元。2016年8月31日，李宇宁（甲方）与李冬福（乙方）签订《联营合同》，约定甲方将涉案商铺转租给乙方，并约定了利润成分、合作时间等。合同签订后，涉案商铺一直未办理经营证照，陈德雄、姚志成对李宇宁转租行为不予认可。2017年6月至10月期间，双方多次往来函件，就上述办理证照及转租问题进行磋商。2017年11月13日，李宇宁向陈德雄、姚志成发出《通知函》，主要内容为：“合同约定我具有转租权，我已明确向你方表示已转租给李冬福，但你方一直不配合办理营业登记备案手续。现基于你方已向法院提起诉讼要求解除合同，我决定11月起的租金暂缓不交。”2017年11月17日，陈德雄、姚志成至本院起诉李宇宁，李冬福列为第三人，诉讼请求为：要求解除涉案合同，要求李宇宁腾空交还涉案商铺、支付欠付租金违约金、支付2016年7月6日至2017年9月6日期间的水费及排污费。本院立案号为（2017）粤0111民初14632号案（以下简称14632号案）。2018年5月17日，本院作出14632号案判决，认为陈德雄、姚志成主张解除合同有2个理由，逐一分析如下：首先，关于李宇宁无牌无证经营的理由，本院认为不成立，理由如下：1.租赁合同未赋予出租人可因承租人无牌无证经营而单方解除合同的权力；2.李宇宁及李冬福无牌无证经营是陈德雄、姚志成未能积极履行合同约定的协助义务造成的。其次，关于逾期支付租金的理由，本院认为成立，理由如下：1.租赁合同赋予了出租人在承租人逾期支付租金超过半个月（15日）的情况下单方解除合同、收回房屋的权力；2.李宇宁在2017年5月逾期支付租金超过15日，并从2017年11月起停止支付租金，其行为达到合同单方解除的条件。综上，本院对于陈德雄、姚志成主张解除合同的诉讼请求予以支持。另外，李宇宁、李冬福已实际搬迁并向陈德雄、姚志成交还了涉案房屋的钥匙（遥控器），不影响涉案房屋已交还的事实认定。判决：一、原告陈德雄、姚志成与被告李宇宁于2016年6月30日订立的《商铺租赁合同》于本判决作出之日起解除；二、被告李宇宁于本判决生效之日起5日内向原告陈德雄、姚志成支付逾期支付租金的违约金2514.2元；三、驳回原告陈德雄、姚志成的其他诉讼请求。14632号一审判决作出后，双方均不服提出上诉，广州市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）粤01民终13318号民事判决书，判决：一、维持14632号民事判决第二项；二、维持14632号民事判决第三项；三、变更14632号民事判决第一项为：陈德雄、姚志成与李宇宁于2016年6月30日订立的《商铺租赁合同》于2018年2月7日解除。2017年12月12日，陈德雄、姚志成至本院起诉李宇宁，李冬福列为第三人，诉讼请求为：要求李宇宁支付自2017年11月至实际交还涉案商铺期间的占用费及管理费、支付2016年9月6日至2017年11月7日期间的水电及排污费、支付2017年10月电费。本院立案号为（2017）粤0111民初15477号案（以下简称15477号案）。2018年5月23日，本院作出15477号案判决，认为陈德雄、姚志成与李宇宁于2017年6月30日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》合法有效。李宇宁已于2018年2月1日将涉案商铺的电闸遥控器寄回……陈德雄、姚志成作为出租人，应该积极收回商铺。酌定在2018年2月7日之前为陈德雄、姚志成合理的协商时间。即李宇宁应向陈德雄、姚志成缴纳2017年11月1日至2018年2月7日期间的租金及物业管理费，对超出2018年2月7日的租金及物业管理费的诉讼请求予以驳回。判决：一、在本判决生效之日起十日内，被告李宇宁向原告陈德雄、姚志成支付2017年11月1日至2018年2月7日止的租金177450元（按每月54600元的标准）；二、在本判决生效之日起十日内，被告李宇宁向原告陈德雄、姚志成支付2017年11月1日至2018年2月7日止的物业管理费707.2元（按每月217.6元的标准）；三、在本判决生效之日起十日内，被告李宇宁向原告陈德雄、姚志成返还2017年10月电费3376.7元、2017年9月6日至11月7日期间的水费、水费违约金、污水费共73.21元；四、驳回原告陈德雄、姚志成的其他诉讼请求。15477号一审判决作出后，双方均不服提出上诉，广州市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）粤01民终13982号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年12月1日，李冬福至本院起诉李宇宁，陈德雄、姚志成列为第三人，诉讼请求为：解除李冬福与李宇宁签订的《联营合同》、李宇宁返还保证金12万元、赔偿经济损失42万元（包括转让费138000元、装修补偿金10万元、租赁税款32000元、装修损失15万元）、预期利益损失40万元。本院立案号为（2017）粤0111民初15178号案（以下简称15178号案）。李宇宁在15178号案中提出反诉请求，要求李冬福支付自2017年7月1日至2017年12月31日期间定额利润372000元及滞纳金、支付自2018年1月1日至2018年1月20日期间定额利润21000元、赔偿预期损失350224元。2018年9月26日，本院作出15178号案判决，认定至李冬福向李宇宁返还涉案房屋之日，李冬福实际使用涉案商铺的时间为9个月12日。《联营合同》的剩余租赁期限尚有41个月18日。李冬福向本院申请对涉案商铺的装饰装修价值进行评估……经评估，涉案商铺的装饰装修价值为90739.55元。在合同履行过程中，李宇宁未能协助李冬福办理房屋租赁备案登记手续，致李冬福无法办理工商营业执照，最终导致李冬福无法实现合法经营的合同目的。李宇宁的上述违约行为导致《联营合同》的合同目的不能实现，故李冬福主张解除《联营合同》合理合法，予以支持。判决：一、李冬福与李宇宁于2016年8月31日签订的《联营合同》于本判决作出之日起予以解除；二、李宇宁于本判决生效之日起5日内向李冬福返还合同保证金12万元；三、李宇宁于本判决生效之日起5日内向李冬福赔偿经济损失316872.89元；四、李冬福于本判决生效之日起5日内向李宇宁支付2017年7月1日至2018年1月12日期间的定额利润（租金）393000元；五、李冬福于本判决生效之日起5日内向李宇宁支付上述定额利润（租金）的滞纳金（违约金）；六、驳回李冬福的其他诉讼请求；七、驳回李宇宁的其他反诉请求。以上事实，有租赁合同、收据、联营合同、函件、物流信息、判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据二审生效的14632号案、15477号案认定，李宇宁在2017年5月逾期支付租金超过15日，并从2017年11月起停止支付租金的行为，已经构成根本违约。现双方于2016年6月30日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》已于2018年2月7日解除，故李宇宁要求陈德雄、姚志成退还定金50000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。鉴于涉案租赁合同约定的租赁期限为60个月，李宇宁实际使用涉商铺19个月7日，故陈德雄、姚志成应当按照剩余租赁期限40个月23日与租赁期限60个月的比例，向李宇宁退回装修补偿金。现李宇宁要求陈德雄、姚志成退回装修补偿金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。经计算，退回的装修补偿金数额为54355.55元。对于返还租赁保证金的诉讼请求，虽然根据《商铺租赁合同》约定，如乙方不按时、按量交付租金的，逾期半个月未缴付的，甲方所收的租赁保证金不退回给乙方，但考虑到租赁保证金54000元数额较大，且李宇宁的违约行为主要表现在逾期交租上，该行为已在14632号案中通过逾期缴租违约金予以赔偿，故陈德雄、姚志成无权没收租赁保证金，现李宇宁请求返还租赁保证金54000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于李宇宁主张违约金的诉讼请求。根据14632号案查明的事实，陈德雄、姚志成确实存在未积极履行合同约定的协助义务的行为，是导致李宇宁及李冬福无牌无证经营的原因之一，本院对该事实予以确认。陈德雄、姚志成的行为已构成违约，李宇宁要求陈德雄、姚志成支付违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。鉴于李宇宁主张违约金1034391.6元的标准过高，综合考虑租期及每月租金的标准，本院酌定陈德雄、姚志成按一个月的租金标准向李宇宁支付违约金54600元。对于李宇宁主张的经济损失及预期损失。本案中，李宇宁认为陈德雄、姚志成违约，故李冬福在15178号案中向其主张赔偿的损失，应由陈德雄、姚志成负担。由于陈德雄、姚志成的违约行为主要表示在未积极履行协助办理义务，该因素只是李宇宁、李冬福无证经营的原因之一，并未构成根本违约，本院已酌定陈德雄、姚志成需向李宇宁支付该违约行为的违约金54600元，故李宇宁另行要求陈德雄、姚志成赔偿其与李冬福之间产生的经济损失及预期损失超出了陈德雄、姚志成应承担的违约责任范围，故本院对该诉讼请求，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告陈德雄、姚志成向原告李宇宁退还定金50000元；二、在本判决生效之日起十日内，被告陈德雄、姚志成向原告李宇宁退还租赁保证金54000元；三、在本判决生效之日起十日内，被告陈德雄、姚志成向原告李宇宁退还装修补偿金54355.55元；四、在本判决生效之日起十日内，被告陈德雄、姚志成向原告李宇宁支付违约金54600元；五、驳回原告李宇宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26846.6元，由原告李宇宁负担22351.6元，由被告陈德雄、姚志成共同负担4495元（由被告陈德雄、姚志成在本判决生效之日起三日内径付原告李宇宁，本院不再予以退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  何丽和人民陪审员  陈秀娥二〇一八年十月二十四日书 记 员  苏秋雅