安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初5592号原告：马冬梅，女，汉族，1977年5月9日出生，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：张峰，男，汉族，1975年10月29日出生，住安徽省临泉县。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内。法定代表人：程付新，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。原告马冬梅诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限公司（以下简称：皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马冬梅及其委托诉讼代理人张锋、被告阜阳君和的委托诉讼代理人张旭福、被告皖能公司的委托诉讼代理人卫功德、汪培金到庭参加诉讼，被告芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告因逾期办理房屋所有权转移登记手续向原告赔偿损失25072.15元（即总房款501443元的5%）；2、判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2013年5月7日与被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和）签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和·皇家花园21#楼2单元305室房屋，购房金额为501443元，并已经按照合同约定履行付款义务。阜阳君和于2015年7月11日交付房屋。按照合同第十五条的规定，被告应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。截止至起诉日，被告阜阳君和虽以代办房产证的名义收取了公共维修基金，但仍未办讫房屋所有权登记，且未向原告书面说明无法履行合同约定的原因，也没有任何书面通知。被告逾期未办讫房屋所有权转移登记既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，原告一直找被告要求尽快采取有效措施解决并赔偿损失，但双方一直没有协商好。被告在合同中有关逾期办证的约定为格式条款。在该格式条款中被告没有遵循公平原则确立当事人之间的权利义务，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的约定。该格式条款排除了原告的主要权利，按照合同法第40条的规定，应属无效。鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋，后皖能公司在业主不知情的情况下，过度拿走业主交付的购房资金，致使阜阳君和资金不足，造成迟延交房和办证。同时皖能公司在开发初期违反诚实信用原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众。皖能公司系阜阳君和的原股东，芜湖君泰系阜阳君和的现股东，均不能证明阜阳君和财产独立于股东自己的财产，应共同对阜阳君和的债务承担连带责任。被告阜阳君和公司辩称：一、被答辩人诉求答辩人承担逾期办证违约金25072.15元，无事实根据，依法应当予以驳回，理由如下：1、答辩人与被答辩人关于逾期办证约定条款不属于格式条款，该约定合法有效，理由为：1）、答辩人与被答辩人在订立合同时，均具有相应的民事行为能力；合同中的关于逾期办证的约定是双方真实的意思表示且被答辩人对该条款均知悉、理解且无异议。2）、合同中关于商品房买卖合同说明的第1、3、7条充分证明被答辩人在签订合同前已经仔细阅读合同的各个条款且同意。3）、合同附件四即合同补充协议第15条明确约定：“签订商品买卖合同和本补充协议前，买受人对所购买商品房户型结构已充分知晓，出卖人已详细说明所有条款内容，买受人确认已完全理解并同意其部内容后签字。”故此，关于逾期办证的约定条款不属于合同法第39条第2款的规定，故而，该约定的条款不属于格式条款。2、关于逾期办证的约定，不仅未免除答辩人的责任，也未加重被答辩人的责任，更未排除被答辩人的主要权利，理由如下：第一、答辩人与被答辩人关于逾期办证的约定，这不属于被答辩人的主要权利，因为主要权利是针对本案的标的物——房屋，所应享有的权利，而该约定是针对行为，针对被答辩人的主要权利未能按照双方约定实现，对答辩人的行为进行财产性惩罚。第二、主要权利，在合同中具有确定性，而违约约定具有不确定性即行为人有可能违约也可能不违约。第三、从答辩人与被答辩人签订合同的目的上看，双方追求的是房屋物权的实现及房屋价款的实现，而不是为了追求对方的违约责任，否则这就与答辩人与被答辩人签订合同的目的、与合同法立法目的及精神背道而驰。第四、本案关于逾期办证的违约责任具有财产性，答辩人与被答辩人有权约定是否承担相应的违约金且该约定不违反法律的强制性规定，不侵犯社会公共利益及他人的合法权益，是双方的真实意思表示。综上，关于逾期交房的约定不属于格式条款，该条款合法有效，对双方均由约束力，应当共同遵守。故此，被答辩人诉求违约金没有事实根据，应当予以驳回。被告芜湖君泰公司在答辩期限内均未向本院提交书面答辩状及相关证据。皖能公司辩称，驳回原告诉请，皖能公司不应承担任何付款责任。理由：1、本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方主体是原告与阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司），皖能公司不是合同主体，不存在合同违约和共同承担责任问题。2、阜阳君和公司是依据公司法相关规定依法成立的有限公司，是具有完全民事行为能力的企业法人，股东以其出资为限承担责任。2011年皖能公司出资成立阜阳君和公司，且出资到位，符合公司法的规定，同时也完成工商登记，出资成立公司的行为合法有效。3、皖能公司于2013年12月经安徽省国资委批准，将其持有的阜阳君和公司100%股权转让给芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司），并依法完成工商变更登记手续，在企业信息公示系统均可查询，本次股权转让合法有效，不违反法律规定。4、皖能公司在股东资格存续期间，依据公司法第63条规定，在每一会计年度终了时均有阜阳君和公司的财务审计报告。皖能公司在2013年进行股权转让时，委托第三方机构对阜阳君和公司进行了审计并出具审计报告。2017年2月第三方机构又对阜阳君和公司进行审计并出具了专项审计报告。这些审计报告皖能公司已作为证据举证，均可证明皖能公司在股东资格存续期间其财产严格独立于阜阳君和公司。5、本案商品房买卖合同关于违约责任的约定不是格式条款，对合同双方系对等约定。原告的诉讼请求是主张逾期交房违约金或者逾期办理房产证违约金，原告诉讼请求中关于违约金的计算标准没有事实依据和合同约定作为主张依据，皖能公司无须对阜阳君和公司的合同违约行为承担任何付款责任。《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。《商品房买卖合同》第十五条房屋登记约定：（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）①出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约赔偿。②如因买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%做为乙方的违约赔偿。6、阜阳君和皇家花园项目的销售宣传行为，皖能公司转让股权行为，均系合法行为，没有误导原告，没有损害原告的信赖利益，未给原告造成任何损失，皖能公司不存在过错，不应承担任何付款责任。原告以当时的合同价购房至今，房屋市场价格已经上涨，所购房屋已经增值，其利益并未受损。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，皖能公司不应承担任何付款责任，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和·皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年5月7日原告与被告阜阳君和置业投资有限公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和·皇家花园21#楼2单元305室房屋，购房金额为501443元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十五条的规定，被告应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%作为买受人的违约赔偿。涉案楼房尚未办理不动产首次登记。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了付款义务。涉案楼房工程质量竣工验收合格，尚未办理不动产首次登记。另查明，阜阳君和公司与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和公司转款，阜阳君和公司单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰公司于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。再查明，皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026号审计报告和安徽华安会计事务所出具的皖华安会审字（2012）073号、（2013）058号审计报告，证明阜阳君和公司与皖能公司各自财产独立。上述事实，由原告的身份证、阜阳君和公司、芜湖君泰公司、皖能公司的营业执照、工商局查询单、商品房买卖合同、房屋交款收据、契税完税证、股权转让协议书、《项目开发协议书》及补充协议、阜阳市建设工程质量监督局颍州分局出具的情况说明、阜阳市国土资源局阜国土资函〔2011〕61号文件、审计报告、阜阳市财政局阜财〔2011〕197号文件及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律强制性规定，应为有效协议。双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人的原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。而涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，因该条款免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和公司按照原告支付的房屋价款501443元的5%向原告支付逾期办证违约金，即25072.15元。根据合同相对性原则，原告向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的君和公司的100%股权转让给了君泰公司，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故原告要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。芜湖君泰公司现在系阜阳君和公司的一人股东，未能举证证明阜阳君和公司财产独立，应对阜阳君和公司违约承担连带责任。芜湖君泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃答辩权和质证权。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告马冬梅逾期办证违约金25072.15元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回原告马冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，减半收取213.5元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张锋二〇一八年十月三十一日法官助理康雷雷书记员郭腾天附相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。