海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1043号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈昌雄，男，汉族，1956年3月19日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：周义桀，海南东方国信律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：王琨舒，海南东方国信律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴坤兴，男，汉族，1968年6月4日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所专职律师。原审原告暨原审反诉被告：吴才英，女，汉族，1961年9月30日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省海口市美兰区灵山镇琼庄村一队。上诉人陈昌雄因与被上诉人吴坤兴、原审原告暨原审反诉被告吴才英房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。陈昌雄上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其一审提出的全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费由吴坤兴承担。事实和理由：《转让书》仅有其与吴才英作为一方签字，吴坤兴持有《转让书》但在十几年时间内均未签字，也未向其与吴才英提出接受转让的书面承诺，双方也未对价款、交付期限、过户及违约责任等作出具体约定，涉案房屋买卖合同自始未成立。证明吴坤兴付款的收条、微信聊天记录均是在一审诉讼期间形成的，并非收条记载日期出具，吴坤兴在一审诉讼法庭审理过程中亦予承认，收条系利用亲情诱骗吴才英出具，其与吴才英并未真实收到吴坤兴支付的购房款。证人吴坤才、吴坤雄、吴才金证言高度一致，存在串供情况，不应采信。涉案房屋始终登记在吴才英名下，吴坤兴反诉请求没有事实根据和法律依据。其起诉主张侵权责任纠纷，《转让书》自始不成立，双方未再达成协议补充，其有权要求吴坤兴停止占有使用并返还涉案房屋。在吴坤兴承认收条形成于《转让书》之后的情形下，一审法院既不同意其对收条形成日期申请鉴定却又认定收条于《转让书》出具当日书写，违反法定程序。其与吴才英于1985年结婚，吴才英于1999年10月29日取得涉案房屋所有权，涉案房屋系夫妻共同财产，吴坤兴借住近20年而未办理涉案房屋产权变更登记足以证明双方并无买卖房屋的意思表示，吴才英单方确认收到购房款的行为无效。吴坤兴辩称，涉案房屋《转让书》的真实性经过鉴定得以确认，其本人是否签名并不影响双方买卖关系的成立，其已支付全部购房款，涉案房屋已向其交付使用18年，房产证也由其持有，其已提供微信聊天记录、收条等证据证明转让价格。陈昌雄隐瞒事实真相提起诉讼违反诚实信用原则，一审判决正确，应予维持。吴才英未作陈述，也未提交证据。陈昌雄与吴才英向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴坤兴停止侵占并搬离陈昌雄与吴才英共有的位于三亚市河东区榕根坡证号为三土房（1999）字第1216号的大东海安置楼B幢A座702房；2.案件受理费由吴坤兴承担。吴坤兴向一审法院提出反诉请求：1.确认陈昌雄、吴才英与吴坤兴出具的《转让书》为有效合同；2.判令陈昌雄、吴才英协助将位于三亚市河东区榕根坡大东海安置楼B幢A座702房[土地房屋权证号：三土房（1999）字第1216号]过户到吴坤兴名下；3.办理过户应缴纳的有关税费和办证费用由吴坤兴与陈昌雄、吴才英按相关规定各自承担；4.判令陈昌雄、吴才英承担本案本诉费用和反诉费用。一审法院认定事实：吴坤才、吴才英、吴坤雄、吴坤兴、吴才金五人系同胞兄弟姐妹关系。陈昌雄、吴才英于1986年1月3日起以夫妻关系同居，于2007年4月11日经登记结婚。1999年10月29日，吴才英因拆迁安置取得大东海安置楼B幢A座702房（以下简称：涉案房屋）的房屋所有权[土地房屋权证：三土房（1999）字第1216号]。同年，吴才英将涉案房屋借给吴坤兴居住。2002年2月18日，吴才英欲将涉案房屋出让给吴坤兴，陈昌雄、吴才英并向吴坤兴出具一份《转让书》，载明：胞姐吴才英经全家同意，现将坐落于三亚市河东区榕根坡大东海安置楼B幢A座702房，房屋建筑面积118.86平方米，土地使用权面积19.53平方米，其中公用分摊面积19.53平方米，分摊公共建筑面积7.69平方米，该房所有权来源属拆迁补偿房，地号10-10-26，图号CK096439的钢筋混凝土楼房壹套，转让给胞弟吴坤兴，现立下此书作为法律依据。当日，吴才英收到吴坤雄代吴坤兴交来的涉案702房的约定转让款90,000元，吴才英并向吴坤兴出具一份《收条》，载明：今收到四弟吴坤雄代吴坤兴交来的三亚市河东区榕根坡大东海安置楼B幢A座702房的转让款现金玖万元整，房屋此后归五弟吴坤兴所有。陈昌雄、吴才英并将涉案房屋及《土地房屋权证》交付给吴坤兴，吴坤兴居住使用并缴纳各项管理费用至今。2017年11月26日，吴才英在与吴坤兴妻子王美妙的微信聊天记录中再次认可陈昌雄、吴才英共同签名将涉案房屋转让给吴坤兴并且确认已经收到吴坤兴支付的约定购房款90,000元的事实。陈昌雄、吴才英因对吴坤兴举证的《转让书》持异议，对《转让书》中“吴才英”和“陈昌雄”签名笔迹的真实性以及原始书写还是被复制、移植所形成申请技术鉴定。应一审法院委托，海南公平司法鉴定中心于2018年3月6日作出琼公平鉴[2018]文鉴字第11号《司法鉴定意见书》，认为：1.《转让书》中“吴才英”和“陈昌雄”签名笔迹是吴才英和陈昌雄本人所写；2.《转让书》中“吴才英”和“陈昌雄”笔迹均是原始书写，不是被复制、移植形成。一审法院认为：海南公平司法鉴定中心作出鉴定意见确认2002年2月18日《转让书》中“吴才英”和“陈昌雄”签名真实，予以采信。陈昌雄、吴才英虽抗辩未签订涉案房屋的买卖合同，但吴坤兴举证陈昌雄、吴才英《转让书》、吴才英《收条》、吴才英微信聊天记录及证人证言等证据能形成证据链，证明陈昌雄、吴才英为出让人、吴坤兴为买受人就买卖涉案房屋进行协商并达成购房款为90,000元的合意，吴才英并已收取吴坤兴依约支付的全部购房款，应确认陈昌雄、吴才英与吴坤兴涉案房屋的买卖合同成立且有效。《转让书》虽未明确约定涉案房屋产权变更登记及过户税费承担事项，陈昌雄、吴才英应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助吴坤兴办理涉房屋产权变更登记的合同附随义务，并按相关规定各自承担办理过户应缴纳的有关税费和办证费用。陈昌雄、吴才英履行交付义务将涉案房屋交付吴坤兴占有使用后，诉求吴坤兴停止侵占并搬离，无事实根据及法律依据。判决：一、确认陈昌雄、吴才英向吴坤兴出具的《转让书》为有效合同；二、陈昌雄、吴才英于判决书生效之日起三十日内履行协助办证义务，将位于三亚市河东区榕根坡大东海安置楼B幢A座702房[土地房屋权证号：三土房（1999）字第1216号]变更产权登记至吴坤兴名下；三、办理变更产权登记应缴纳的有关税费和办证费用由吴坤兴与陈昌雄、吴才英按照法律、法规等相关规定各自承担；四、驳回陈昌雄、吴才英的本诉诉讼请求。本诉案件受理费200元，由陈昌雄、吴才英共同负担；反诉案件受理费1025元，由陈昌雄、吴才英共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.吴才英微信聊天记录确认涉案房屋买卖及吴坤兴支付购房款的内容事实。吴坤兴已在一审诉讼过程中举证其配偶王美妙与吴才英通过“微信”软件进行通讯联系的截屏图像，足以认定吴才英确认大东海安置楼B幢A座702房2002年2月以9万元价格转让胞弟吴坤兴并出具转让书的内容。陈昌雄否认该事实，未举证予以反驳，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。2.出具《收条》的事实。陈昌雄对吴才英出具《收条》行为真实性并无异议，但主张《收条》系事后补写且收到购房款的意思表示不真实。吴坤兴确认《收条》为事后补写，否认意思表示不真实的主张，一审法院对吴才英《收条》的出具日期表述不够清晰，应认定吴才英补写购房款收条的事实。陈昌雄否认吴才英出具《收条》的事实，未举证予以反驳，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。3.涉案房屋转让协议达成的事实。陈昌雄主张其未签署《转让书》的事实并称其签名被伪造，应其申请对签名真实性进行鉴定得出的鉴定意见否定了陈昌雄的主张，陈昌雄所作陈述有悖于诚实信用原则，应予谴责。吴坤兴持有吴才英与陈昌雄共同签名确认明确记载转让涉案房屋内容的《转让书》，足以证明双方达成协议的事实。陈昌雄否认该项事实，但未举证予以反驳，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。当事人对一审法院查明的其余事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案房屋买卖权利义务关系及状态；2.吴坤兴占有涉案房屋的权利。一、涉案房屋权属三土房（1999）字第1216号《土地房屋权证》项下的涉案房屋于1999年10月29日登记在吴才英名下，吴才英个人享有涉案房屋登记的全部产权份额，陈昌雄、吴才英于2007年4月11日登记结婚。涉案房屋属吴才英婚前财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一项的规定，是吴才英一方的财产。陈昌雄主张涉案房屋为其与吴才英夫妻共有财产，但涉案房屋既未见陈昌雄占有份额的记载，也未举证其他证据证明其对涉案房屋享有共有权利。陈昌雄该项主张没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。二、房屋买卖合同权利义务吴才英作为出卖人与吴坤兴作为买受人之间转让涉案房屋的要约及承诺，通过吴才英签署《转让书》此一有形地表现所载内容，吴坤兴接受《转让书》、房屋产权证书以及涉案房屋的交付并持续占有使用的形式得以体现，足以认定吴才英与吴坤兴之间成立为涉案房屋买卖合同权利义务关系。购房款收条虽并非落款日期出具，但并不妨碍吴才英收取购房款事实所作确认，吴才英通过微信聊天陈述也印证了吴坤兴主张的买卖标的、价款金额及给付状况，较完整地还原了涉案房屋买卖合同的权利义务内容。吴才英与吴坤兴订立的涉案房屋买卖合同形式及内容均不违反法律法规的强制性规定，应确认为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，遵循诚实信用原则，当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。就本案而言，吴坤兴依约完成了购房款支付，吴才英则有义务履行涉案房屋物权交付，协助办理物权变更登记是实现合同目的应有之意。吴才英与吴坤兴虽未约定物权变更登记的期限，但自吴才英向吴坤兴交付占有至今已有充足的准备时间，吴坤兴可以援引《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，随时要求履行。一审判决送达后，吴才英亦未对其履行协助办理物权变更登记义务的判决事项提出上诉，应予维持。陈昌雄虽在《转让书》中署名并加盖私章，但陈昌雄并非涉案房屋的权利人，其是否参与抑或同意买卖涉案房屋，均不能构成吴才英与吴坤兴之间权利义务的价值判断因素。同时，除签署《转让书》外，陈昌雄否认作出转让涉案房屋意思表示，吴坤兴未举证证明其与陈昌雄就买卖标的、价款金额及给付等主要内容通过要约、承诺达成协议。由此，不足以认定陈昌雄与吴坤兴之间成立为涉案房屋买卖合同关系。一审判决陈昌雄履行协助办理物权变更登记义务有误，应予纠正。三、吴坤兴对涉案房屋占有及使用如前所述，吴坤兴依其与吴才英有效成立的房屋买卖合同占有、使用涉案房屋，是正当权利行使。陈昌雄不是涉案房屋的权利人，其对吴坤兴占有、使用涉案房屋提出异议没有法律依据，对其上诉理由本院不予采纳。综上所述，陈昌雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，应予纠正；对适用法律正确的判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7838号民事判决第四项；二、变更三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7838号民事判决第一项为：确认吴才英向吴坤兴出具的《转让书》为有效合同；三、变更三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7838号民事判决第二项为：吴才英于判决书生效之日起三十日内履行协助办证义务，将位于三亚市河东区榕根坡大东海安置楼B幢A座702房[土地房屋权证号：三土房（1999）字第1216号]变更产权登记至吴坤兴名下；四、变更三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7838号民事判决第三项为：办理变更产权登记应缴纳的有关税费和办证费用由吴坤兴与吴才英按照法律、法规等相关规定各自承担。二审案件受理费1225元，由陈昌雄负担200元，由吴坤兴负担1025元。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十月二十五日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。