广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂09民终1835号 上诉人（一审原告）：龙映红，女，1981年2月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告）：广西盛世翰林置业投资有限公司，住所地：广西玉林市玉东区茂林镇茂林街1号。统一社会信用代码：914509005640499342。 法定代表人：陈业林，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴昭传，广西毅少传律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林毅，广西毅少传律师事务所律师。 上诉人龙映红因与被上诉人广西盛世翰林置业投资有限公司（以下简称盛世翰林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙映红上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持龙映红一审诉讼请求；2、案件诉讼费用由盛世翰林公司负担。事实和理由：1、一审认为龙映红知晓和承认《商品房住宅定向开发合同书》内容及“水电、天然气、煤气管道开户费收取由认购方承担”的条款是错误的；2、龙映红并不知道《商品房住宅定向开发合同书》的内容。案涉报名表只是盛世翰林公司向龙映红发出的邀约，龙映红不受该合同书约束，且盛世翰林公司也没尽合理提示的义务，格式条款的不利责任应该有盛世翰林公司承担；3、一审法院认定《投诉书》真实性无法确认，存在偏颇。龙映红提交视频光盘能够证明盛世翰林公司拒绝签订房屋买卖合同；4、关于盛世翰林提交的微信记录问题，龙映红当时在外地，因客观原因不能返回玉林签订合同，龙映红也没有表示不交纳水电开户费等，而是要求盛世翰林公司开具发票等被拒。盛世翰林公司以代收水电煤气费用名义抬高房价，存在欺诈行为。在龙映红发现问题提出异议并向住建局投诉维权期间，盛世翰林公司单方面解除合同、退款的行为是对法律的轻视；5、《认购协议书》第2条第7项违反了《发改委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（发改委585号文件）、《发改委关于发布商品发销售明码标价的通知》、《广西壮族自治区物价局关于西气东输二线玉林市城区管道天然气销售价格问题的批复》等规定，盛世翰林公司收取水电开户费违反了国家文件精神；6、龙映红没有违约，盛世翰林公司发出的解除通知书无效。盛世翰林公司存在明显的违约、违法、诈骗的事实，极大地损害了龙映红的根本利益，一审法院判决错误。 盛世翰林公司辩称，1、《认购协议书》所有条款没有违反法律法规的强制性规定，龙映红所引用的国家部门的规范性文件，并不是法律行政法规，更谈不上是效力性的法律法规，不能作为认定讼争条款无效的依据。小区是定向开发的性质，双方约定水电、开户配套等费用由龙映红承担是公平合理的，所以龙映红起诉请求确认有关条款是没有法律依据的；2、由于龙映红的违约行为盛世翰林公司已依法解除了认购协议书，并已将认购房款退回给龙映红，所以现在不存在继续履行该协议的前提，并且认购协议书只是意向性的协议，盛世翰林公司也明确不可能再履行该协议，因此，龙映红起诉要求继续履行协议，有违合同法规定的合同自由原则；3、定向开发合同书，也是合法有效的，并且盛世翰林公司已经向龙映红进行明示，因此该合同书也应该作为本案的定案依据；4、双方约定有关费用由业主承担，该条款不能成为龙映红拒绝与盛世翰林公司签订商品房买卖合同的理由，经过盛世翰林公司通知，龙映红拒不来签订合同，已经构成违约，盛世翰林公司有权解除合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合情合理合法，请求二审法院驳回龙映红的上诉，维持原判。 龙映红向一审法院起诉请求：1、依法确认双方2016年11月15日签订的《认购协议书》第二条第（7）项的约定“水电、天然气管道开户费收取由认购方承担”无效。盛世翰林公司应尽快与龙映红签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》；2、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：盛世翰林公司于2015年4月3日与玉林市第一人民医院签订《商品住宅定向开发合同书》，约定由盛世翰林定向开发玉林市玉东新区秀水路与石棠路交叉口东侧［盛世．杏林居］商品住宅区，主要定向销售给玉林市第一人民医院职工。上述合同书第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费”。龙映红在报名购房时，盛世翰林公司在杏林居客户报名表已明示付款方式及时间节点详见《商品住宅定向开发合同》第八条。龙映红与盛世翰林公司于2016年11月15日签订［盛世．杏林居］《认购协议书》，认购杏林居3栋803房，盛世翰林公司于同日出具《收款收据》收到龙映红认购款95157元。《认购协议书》第二“认购条款”第（7）项约定“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担。”庭审中，盛世翰林公司方称其公司多次通知龙映红到公司售楼部签订合同，但未见到龙映红在指定的时间前去签订合同，因此，其公司2017年11月27日向龙映红发出于2017年11月30日前到其公司售楼部签订合同的《催告通知函》，但龙映红仍未到，其公司于2017年12月12日向龙映红发出《解除〈认购协议书〉通知函》，2018年1月24日，向龙映红发出《退款通知》，并将认购款95157元汇到龙映红邮政储蓄银行账户。盛世翰林公司庭审中表示与龙映红签订的《认购协议书》指向的房屋已出售给他人并备案登记，但没有提供相关证据。庭审中，盛世翰林公司明确表示拒绝与龙映红签订《商品房买卖合同》。 一审法院认为，案涉《认购协议书》属于商品房预约合同关系。本案争议焦点之一：《认购协议书》第二条第（7）项条款的效力问题，盛世翰林公司与玉林市第一人民医院签订的《商品住宅定向开发合同》第八条约定商品住宅价格不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费。龙映红在报名购房时，盛世翰林公司已明示上述合同内容。之后龙映红与盛世翰林公司签订的《认购协议书》，约定水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担，此条款是双方约定的结果。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。因此，对合同效力和合同部分条款的审查认定应当依据法律和行政法规。本案双方的约定没有违反法律、行政法规的强制性，合法有效，应遵守执行。龙映红诉请确认该条款无效理由不成立，应不予支持。本案另一个争议问题，即盛世翰林公司应否尽快与龙映红签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》的问题，因盛世翰林公司已明确表示本案诉争认购的房屋已销售给他人并已登记备案，明确拒绝与龙映红签订合同。签订合同的客观条件已不成立，另根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利。”的规定，因此不能判决强制签订合同。龙映红如果认为盛世翰林公司违约或违背诚实信用原则的行为并造成损失的，可以依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项另案进行诉讼。据上述理由，龙映红的诉讼请求理由不成立，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条规定，判决：驳回龙映红的诉讼请求。案件受理费148元，由龙映红负担。 本院二审期间，龙映红围绕上诉请求依法提交了证据：《玉林市玉东新区规划建设局关于盛世翰林·杏林居龙映红的答复》复印件一份，欲证明一审提交的投诉书是真实有效的。针对该证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛世翰林公司质证称对证据的真实性合法性交由法院认定，认为该证据与案件无关。 针对龙映红二审提交的证据，本院认定如下：《玉林市玉东新区规划建设局关于盛世翰林·杏林居龙映红的答复》具备真实性和合法性，与本案存在一定关联，本院依法采纳作为查明本案事实的参考依据。另，一审法院认定龙映红提交的《投诉书》真实性存疑不当，《投诉书》具备真实性、合法性与关联性，应采纳作为查明本案事实的参考依据。 经二审审理查明，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院依法予以确认。 另查明，龙映红于2017年11月29日以盛世翰林公司抬高房价、多收取费用为由向玉林市于东新区规划建设局投诉过。 本院认为，关于《认购协议书》第二条第（7）项的效力问题。龙映红主张其与盛世翰林公司在《认购协议书》约定的“水电、天然气管道开户费收取由认购方承担”内容违反了部分国家文件规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，本案中双方当事人通过书面字据形式在《认购协议书》第二条第（7）项中明确约定“水电、天然气管道开户费收取由认购方承担”，该条款内容不存在法律规定的合同无效情形，并未违反法律、行政法规的强制性规定。龙映红所列举的国家文件规定均不属于法律或行政法规的强制性规定范畴，一审法院认定《认购协议书》第二条第（7）项合法有效并无不当，本院依法予以确认。 关于能否判决盛世翰林公司与龙映红签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》的问题。案涉《认购协议书》尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”中的主要内容，在性质上属于预约合同。预约合同的目的为了促进合同当事人在公平、诚信原则下继续进行切磋协商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，在一方不履行订立买卖合同义务时，守约方可要求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，但法律并未赋予当事人强制缔结本约之权利或者加诸缔结本约之强制义务于任何一方。因此，在本案盛世翰林公司明确表示不愿与龙映红签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》的情况下，龙映红请求法院判决盛世翰林与其签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》于法无据，本院依法不予支持。 至于龙映红与盛世翰林公司在履行《认购协议书》中是否存在违约以及相关赔偿责任的问题，不属于本案审理范围，龙映红与盛世翰林公司均可通过另案诉讼处理。 综上所述，龙映红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的基本事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费148元（上诉人已预交），由上诉人龙映红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李雪英 审 判 员 梁 凤 审 判 员 蒋绍德 二〇一八年十月二十五日 法官助理 陈桂全 书 记 员 梁婷婷