嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初2362号原告（反诉被告）：徐昌平，男，1962年3月31日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。原告（反诉被告）：王继波，女，1965年7月5日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。被告（反诉原告）：程银明，女，1992年1月6日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：沈菊生，浙江兴嘉律师事务所律师。原告（反诉被告，下以本诉身份称谓）徐昌平、王继波与被告（反诉原告，下以本诉身份称谓）程银明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案，被告程银明于2018年6月20日提出反诉，经审查后本院亦立案受理，并与本诉合并审理。本案依法由审判员顾侃担任审判长，人民陪审员邱国春、凌金荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐昌平、王继波、被告程银明的委托诉讼代理人沈菊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐昌平、王继波向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照与原告签订的《房屋买卖履约合同》未按合同付款每滞后一天按房屋协议总价0.1%的金额支付滞纳金，十天滞纳金人民币43200元；2、判决被告逾期交易超过十天按买卖合同协议还需支付房价10%的违约金人民币432000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月18日，原告经嘉兴市世联地产经纪有限公司居间介绍，与被告签订《房屋买卖履约合同》一份，约定由原告出卖嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102的别墅，按照11000元每平方米的价格，总价432万元。双方在合同中对于付款方式及时间、税费、过户时间及交付、违约责任等进行了约定。后因被告没有准备好交易贷款或现金，使原告无法办理交易，原定交易被延迟。2017年5月10日，被告向秀洲区法院起诉原告，并申请保全了原告的房产，2017年6月22日开庭后，被告撤诉，6月23日申请法院解除保全，7月12日因变更贷款银行，致使交易延迟、2017年7月25日办理交易成功，但已距合同约定的交易时间延误55天。按照合同约定，被告应赔偿房款10%的违约金。原告为维护自身权益，遂起诉至法院。程银明答辩称，双方于2017年3月18日签订房屋买卖合同。后于2017年4月18日因房价上涨，原告愿意赔偿20万元解除合同，被告未同意，原告要求涨价，并表示不同意就不履约，后被告和中介公司多次催促原告办理过户手续，但均被原告拒绝。2017年5月10日被告因此向法院起诉，5月31日双方庭外和解，原告同意过户，被告当庭支付120万元房款。6月29日原告取得了房产证但拒绝将车库产权过户给被告。7月25日被告将302万一次性付给原告，但原告至今未将车库过户给被告。双方交易延迟55天这一事实不成立，被告付款符合合同约定，也未有违约行为。程银明向本院提出反诉请求：1、判令原告立即协助被告办理嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102室别墅车库的产权变更登记手续；2、判令原告立即赔偿被告432000元；3、诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告签订《房屋买卖履约合同》后，原告提出赔偿20万元解除合同，被告未同意。后原告办理了上述房产的两张产权证，一本系别墅的，一本系车库的，原告要求被告另行支付车库购置款50万元，被告未同意，原告因此一直不协助办理产权过户手续，后通过起诉、协商，办理了别墅的过户手续，但原告还是拒绝办理车库的过户手续。被告认为双方签订的合同未明确车库不计算在整个房款中，按照交易习惯，应认定房款包括了车库款。根据物权法的规定，从物的所有权随主物所有权转移而转移，车库系别墅的从物。按照合同约定，转让价格包括了房屋及其附属设施，原告拒绝协助被告办理过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。被告为维护自身权益，故提起反诉。徐昌平、王继波针对程银明的反诉辩称，案涉车库不在原、被告双方的交易范围内；车库有独立的产权证等，并非案涉别墅的从物或附属设施。请求驳回被告的反诉请求。本院经审理，认定本案事实如下：2017年3月18日，原、被告签订《房屋买卖履约合同》，由原告徐昌平、王继波（甲方）、被告程银明（乙方）、嘉兴市世联房地产经济有限公司（居间方）三方签订，约定房屋坐落于嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号，房屋性质为私有房产，面积377.95平方米；房屋总价432万元，甲方自愿以上述价格转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、（燃气表）给乙方；本合同签订之日，乙方支付给甲方购房定金100000元；甲乙双方同意向嘉兴房地产交易中心申请办理过户手续，支付购房首付款1200000元；乙方以贷款的方式支付给甲方购房款3000000元，由贷款银行以划账的方式支付给甲方；在乙方权属审核通过后支付剩余房款20000元，乙方交由中介方暂收；甲乙双方约定于2017年5月31日前至嘉兴市房地产管理处办理过户相关手续；甲乙双方同意，甲方于贷款到账三日内腾出房屋并通知乙方进行验收；甲方未按本合同约定的期限配合乙方办理房地产过户手续或未按本合同约定的期限交付房屋给乙方，应当向乙方支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%支付滞后金，超过十天还须支付违约金；乙方未按本合同约定的期限配合甲方办理房地产过户手续或未按本合同约定的期限交付房款给甲方，应当向甲方支付滞后金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%支付滞后金，超过十天还须支付违约金；甲乙双方同意滞后金自本合同协议期限第二日起算至实际付款之日止；甲乙双方同意违约金按本合同协议房价的10%计算。合同签订当日，被告向原告支付定金10万元。2017年5月11日，被告诉至本院，要求继续履行《房屋买卖履约合同》，并要原告按约协助办理案涉房屋的过户手续并按约交付房屋，否则承担逾期的违约责任；并申请保全了案涉房屋。后被告撤回起诉。2017年5月31日，被告支付购房款120万元给原告，双方于当日前往办理案涉房屋的过户手续。7月25日，原告收到全部购房款。以上事实，有当事人的陈述及房屋买卖履约合同、银行对账单、银行业务凭证、收据、民事裁定书、照片等证据在卷佐证，证人朱某出庭作证，上述证据本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方协商一致订立的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。原告虽取得了案涉车库独立的不动产权证书，但嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号房屋为别墅，案涉车库位于该房屋地下，实际与该房屋连为一体，并有门、楼梯连接，为该套房屋的组成部分，作用在于辅助、发挥房屋的效用，故应为嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号房屋的从物。在当事人未进行特别约定的情况下，房屋转让，作为从物的车库亦应随房屋一并转让；且根据交易习惯，与房屋一体的车库一般随同主房屋转移至新所有权人，否则应在合同中进行特别的声明或者约定，明确案涉车库仍归原所有权人所有，原、被告未对此进行约定，故被告就此主张，本院予以支持。原告应按约协助被告办理案涉车库的权属变更登记手续，相关税费应由被告按主物买卖合同约定承担。原告未按期协助被告办理案涉车库过户手续，应承担违约责任，但原被告双方约定违约金过高，本院酌定违约金为43200元。被告已按约在5月31日支付了前期购房款，现全部购房款已支付完毕，并未违约，无须支付滞后金及违约金，原告就此主张，本院不予支持。综上所述，原告徐昌平、王继波的诉讼请求本院不予支持，被告程银明的反诉请求部分本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告徐昌平、王继波的诉讼请求；二、反诉被告徐昌平、王继波于本判决生效之日起十日内协助反诉原告程银明办理嘉兴市紫金凰庭8幢一单元102号房屋车库（即嘉兴市紫金凰庭地下车库8-20室）的权属变更登记手续；三、反诉被告徐昌平、王继波于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告程银明违约金43200元；四、驳回反诉原告程银明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取8428元，由原告（反诉被告）徐昌平、王继波负担；反诉案件受理费减半收取3890元，由原告（反诉被告）徐昌平、王继波负担389元，由被告（反诉原告）程银明负担3501元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  顾 侃人民陪审员  邱国春人民陪审员  凌金荣二〇一八年十月十七日书 记 员  吴雪青6-7-