广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）桂0502民初1031号 原告：吕某某，女，汉族，1951年1月29日出生，住浙江省宁波市江北区。 委托诉讼代理人：卢某某，男，汉族，1948年12月5日出生，住浙江省宁波市海曙区。 被告：北海某某某房地产开发有限责任公司，住所地北海市四川路38号。 法定代表人：吴某某，董事长。 委托代理人：刘某某，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：宁某，男，37岁，北海市万家兴物业服务有限责任公司员工，住北海市。 原告吕某某诉被告北海某某某房地产开发有限责任公司（以下简称万家兴公司）、第三人宁某商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法组成由审判员廖慧翔担任审判长，人民陪审员龙起明、韦燕妮参加的合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告吕某某的委托诉讼代理人、被告万家兴公司的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。第三人宁某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吕某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，返还购房款267000元，判令被告因销售商品房十一年零五个月不按承诺为原告办理土地使用权证，根据合同约定赔偿原告房屋增值损失344325元、装修费116936元和室内设施45000元；2、起诉费5837元、财产保全费4457.72元及因诉讼发生的一切费用共计10294.72元由被告全部承担。案件审理过程中，原告吕某某变更诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理土地证的违约金202789元违约金（违约金以已付购房款267000元为基数，按违约期间不同时期银行贷款年利率的标准，按已付购房款违约11年逐年之和）给原告；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，按照合同约定办理土地权属证书；3、判令被告赔偿原审之后新增加的损失150000元给原告；4、判令被告返还收取原告办理B606号房屋的手续费1000元，应退一赔三，共计4000元；5、判令被告赔偿原告各项损失合计370058.22元。（其中原一审诉讼费5837元、财产保全费4457.72元，案件发回重审产生的一切费用共计2947.5元；第1项诉讼请求的违约金202789元；第2项诉讼请求新增损失150000元；第5项诉讼请求的手续费4000元） 事实和理由：2006年1月3日，卢某某购买被告位于北海市海城区四川北路36号万家兴大厦A座810号住宅。原告吕某某与卢某某是夫妻关系。2015年4月7日，原告吕某某与卢某某签订协议书，双方约定上述房屋归吕某某单独所有。涉案房屋现登记在原告吕某某名下。原告认为卢某某支付了成国平l7660元，该款项应计入涉案房屋总价款。原被告签订的《商品房买卖合同》是被告出具的格式合同，第十五条约定限期360天取得房屋权属证书的时限违反法律规定，被告补充了《合同》第十二条（2）款“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记，退本加赔一”并加盖被告公章。故《合同》第十五条的约定的办证期限和违约责任的承担比例应为无效，第十二条（2）款是原被告双方共同意思表示，应按照合同第十二条的约定支付逾期办证的违约金，因被告违约，依据相关法律规定，原告请求以涉案房屋已付房款246091元为基数，按违约期间不同时期银行贷款年利率的标准，按已付购房款违约11年逐年之和190906元的违约金给原告。被告没有向原告送达办证的通知就单方面公告土地证办证的情况应为无效。原告代理人到被告办公地点询问办证情况，遭到被告多人围攻、拉扯、推打，后报警住院治疗，经过鉴定原告代理人被殴打部位分别为轻伤一级、二级和轻微伤。事件发生后，原告代理人到土地证大厅询问没有办理土地证的原因，办证大厅工作人员答复办理土地证需按指南要求重新办理，另外被告为盈利超面积多建，增加了容积率，没有按法律规定补办手续，需要书面答复函到北海市土地局咨询。原告代理人于2017年6月12日向被告发出限期办证的书面通知，被告让第三人签收后未有回应。另外，2016年1月7日的《北海市国土资源中心地籍调查件回执单》是第三人宁某签字，没有经过审批手续，不能证明被告已经向国土局提交办理土地证所需材料。请求法院支持原告要求被告按照合同约定办理土地证的诉讼请求，原告已经与案外人就涉案房屋签订了房屋买卖合同，约定2017年11月末前办理土地权属证或提供办证的全套手续，逾期办证赔偿15万元给买房人，现因被告违约逾期办理土地证造成原告新增加15万元损失，办证手续费4000元，案件受理费5837元，财产保全费4457.72元，因案件发回重审产生的交通费、住宿费、接送费、复印费、邮寄费共计2947.5元，均应由被告赔偿给原告。根据合同法的相关规定，被告应承担违约责任，赔偿原告上述损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的合法诉求。 被告万家兴公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、被告于2006年9月4日将房屋交付卢某某，2007年4月27日将房屋过户登记到卢某某名下，后卢某某将讼争房屋过户登记至原告吕某某名下。2016年1月7日将办理土地使用权证材料交给产权登记机关备案，被告已按合同约定履行合同义务。被告不同意解除《商品房买卖合同》，因为原告已经按约定支付了购房款，被告按约定已经将房屋过户到原告名下，因此没有法定或约定解除合同情形。如果法院判决解除合同，原告根据《合同》第12条约定请求被告赔偿损失过高，应按同期银行贷款利率计算；2、原告对《合同》第12条的理解错误，原告拥有讼争房屋的房屋所有权证，对房屋享有完整的所有权，可以自由买卖，不存在《合同》第12条约定的情形；3、即使被告承担逾期办证违约金，被告认为应当根据《合同》第15条约定处理，在原告不退房的情况下按总房价的1%支付违约金；4、被告未能按时办理土地使用权证原因，一是原告未能及时向被告提供办证资料及交付办证费用，直到2014年2月22日才交纳办证费用及资料，二是房产交易中心已将房产证和土地证合二为一，变成不动产权证，房产登记部门不单独办理土地证，被告没有逾期办证的过错；5、根据《合同》第8条约定，房屋交付时间为2006年5月1日之前，房屋实际交付时间为2006年9月4日，提交办证资料最迟是2007年8月31日前，之后被告违约，原告就可能主张逾期办证违约金。原告主张逾期办证违约金时间应为2009年8月31日前，但直到2017年才起诉，已超过两年诉讼时效，法院应驳回原告诉请。6、住宿费、装订费、收集证据、复印费不是本案必要费用，应由原告自行承担；7、本案是发回重审案件，原告在发回重审后变更和增加诉讼请求没有事实和法律依据，合同没有约定、法律也没有规定逾期办证的违约金按照银行同期贷款利率计算违约金；8、原告上诉请求维持判决被告向原告支付逾期办证违约金2670元，可以看出原告对原一审关于逾期办证的违约金2670元是认可的；9、原告要求赔偿新增的损失15万元没有事实和法律依据，原告提交房屋买卖协议将房屋买卖给刘慧卉，但又将房屋转租给他人，没有证据证明原告已经就该房屋的进行交付和支付购房款等事实；10、办证的1000元如果不能办理是会退还原告的，原告请求退一赔三没有事实和法律依据。原告变更和增加的诉讼请求与原一审和上诉请求相互违背，不应予以支持；11、诉讼保全费和诉讼费应由法庭按照责任划分承担。 第三人宁某未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 本院经审查认为，原告诉请所依据的《商品房买卖合同》的签订人为卢某某与被告万家兴公司，原告吕某某不是该合同的相对人，故原告的主体资格不适格，依法应予以驳回起诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告吕某某的起诉。 案件受理费6850.87元，退还原告吕某某。诉讼保全费4457.72元，由原告吕某某负担。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北海市中级人民法院。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  龙起明 人民陪审员  韦燕妮 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  施成兰