福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终2011号 上诉人(原审原告)：吴志明，男，汉族，1967年5月8日出生，农民，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：曾鑫，福建旭丰律师事务所执业律师。 上诉人(原审原告)：廖秀玲，女，汉族，1971年9月20日出生，农民，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：曾鑫，福建旭丰律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：漳州信龙房地产有限公司，住所地福建省漳州市华安县华丰镇小城故事2幢1003室，统一社会信用代码91350629570978318M。 法定代表人：王跃东，该公司总经理。 上诉人吴志明、廖秀玲因与被上诉人漳州信龙房地产有限公司（以下简称信龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省华安县人民法院（2018）闽0629民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴志明、廖秀玲的委托诉讼代理人曾鑫到庭参加诉讼。被上诉人信龙公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴志明、廖秀玲上诉请求：撤销原判，改判支持吴志明、廖秀玲全部诉讼请求。事实与理由：1.政府拆迁、市政配套未到位不属于可以据实延期交房的不可抗力情况，该约定系信龙公司提供的格式合同中免除、减轻信龙公司责任的条款，信龙公司未予以说明，应当认定无效，不能抵扣延期交房的时间；2.信龙公司2013年9月11日起就十分清楚政府无法按期完成拆迁工作，却仍与吴志明、廖秀玲约定以2014年6月30日作为交房日期，显然存在隐瞒事实欺骗购买房屋的故意；3.信龙公司交房时尚不具备合同第八条约定的交房条件，故违约金应计算至2017年12月30日具备合同约定的交房条件之日止。且原审法院认定实际符合交房条件的日期为2016年11月15日，因此，所谓市政配套设施“第二饮水源工程”不应抵扣延期时间至2017年5月17日，该工程所涉范围也不包括案涉房屋所在地区。 信龙公司未提交书面答辩意见。 吴志明、廖秀玲向一审法院起诉请求：信龙公司立即支付合同违约金119910.65元（以469134元为计算基数，自2014年7月1日起按日万分之二计算至实际交房之日止，暂计至2017年12月30日共1278天为119910.65元）。 一审法院认定事实：2013年5月6日，吴志明、廖秀玲与信龙公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定吴志明、廖秀玲向信龙公司购买华丰镇平湖南路26号名仕广场1#－10#楼9#楼601号商品房，建筑面积120.60平方米，每平方米3890元，总金额469134元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2……；3……；4……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1…….；2.详见补充协议。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起2天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。《附件六：合同补充协议》第7条约定：关于合同条款第八条：出卖人在开发商品房项目过程中遇到下列特殊原因，可据实予以延期交房：（一）遭遇不可抗力，包括但不限于下列情况：（1）战争及动乱。（2）自然现象：台风八级以上、24小时降雨量达50毫米以上；发生此情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准。（3）火灾。（二）……（三）非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于，政府拆迁、管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三者破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。发生本条延期情形，出卖人在交房时告知买受人。《附件六：合同补充协议》第9条约定：对本合同第十一条中的“出卖人应当书面通知”双方具体约定为在交房期限届满前出卖人以特快专递方式按合同上地址将书面交房通知书邮寄给买受人，该交房通知一经寄出，即视为该交房通知已经送达买受人，买受人应自该通知寄出之日（以邮戳为准）起30日内（以交房通知书为准）办理交房手续，逾期办理的按本合同第十一条之规定处理。另查明，2012年7月30日由华安县城乡规划建设局核发的编号为350629201207300101《建筑工程施工许可证》上记载信龙公司开发的名仕广场1#—10#楼合同开工日期为2012年7月10日，合同竣工日期为2013年9月10日。2015年7月2日由华安县城乡规划建设局核发的编号为350629201506300101《建筑工程施工许可证》上记载信龙公司开发的名仕广场8#楼合同开工日期为2015年7月1日，合同竣工日期为2016年5月30日。名仕广场1#—7#、9#、10#、地下室于2016年9月12日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。名仕广场8#楼于2016年12月16日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。名仕广场1#—10#楼不属于《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定的建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，名仕广场1#-10#楼、地下室于2016年11月4日向华安县公安消防大队申报竣工验收消防备案，华安县公安消防大队于2016年11月15日综合评定该工程竣工验收消防备案检查合格。名仕广场8#楼原址位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物。华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程由华安县发展和改革局以“华发改[2011]168号”文批准建设，设计编制日期为2016年1月，华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）于2016年4月23日开始招标，该工程于2016年7月28日开工建设，于2017年5月17日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。二水厂至华电拦河大坝桥段管网工程的范围包括给水工程、配套雨、污水管网，其中案涉房屋所在的名仕广场的给水管网、污水管网、雨水管网连接到上述给水管道工程管网。吴志明、廖秀玲与信龙公司庭审中一致确认吴志明、廖秀玲于2017年5月1日签订《业主入住公约》并领取案涉房屋钥匙。 一审法院认为：廖秀玲、吴志明与信龙公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。对于双方当事人的争议焦点，该院分析、认定如下： 一、关于诉讼时效的认定 因买受人未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定，故廖秀玲、吴志明的起诉未超过诉讼时效。信龙公司主张距廖秀玲、吴志明起诉之日两年以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效没有事实依据，不予采纳。 二、关于案涉房屋是否符合交付条件的认定 商品房作为一种建筑工程，其交付条件首先要符合法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”同时，商品房属按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，交付使用尚需符合《中华人民共和国消防法》相关规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，需要消防设计的建筑工程分为两类，一类是强制消防验收工程，另一类是消防备案工程。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，强制消防验收工程是指大型的人员密集场所和建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当依法经公安机关消防机构进行消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。消防备案工程是指建筑高度在54m以下的住宅建筑，建设单位在竣工验收后只需要报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构负责进行抽查，经抽查不合格的，应当停止使用。根据查明事实，案涉房屋属于54m以下的多层住宅建筑，因此只需报公安机关消防机构备案，不需要经过消防验收。 案涉房屋于2016年9月12日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收并于2016年11月15日消防备案检查合格。综合上述分析，案涉房屋已经竣工验收合格并消防备案检查合格，具备交付使用条件。 三、关于案涉房屋是否交付的认定 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”交付即对标的物占有的转移，对于不动产物权而言，变动需要登记，交付并不意味物权变动，但交付仍然是所有权转移所必不可少的步骤，商品房交付是事实行为，其直接法律后果是转移占有，买受人实际入住，买受人就取得对房屋的实际支配权。在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况时，可以认定买受人放弃原先约定的房屋交付条件，但这并不影响买受人在此后要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备而造成的实际损失。廖秀玲、吴志明于2017年5月1日入住案涉房屋。案涉房屋2016年9月12日通过工程竣工验收，2016年11月15日消防备案检查合格，说明案涉房屋在廖秀玲、吴志明入住前的2016年11月15日已经具备了法定交付使用条件，应认定案涉房屋于2017年5月1日实际交付。 四、关于施工顺延事由及顺延天数的认定 当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，信龙公司有权在遭遇约定的特殊事由时据实延期交房，但其依法应举证证明特殊事由的存在以及特殊事由实际影响了施工。 1.本案中，政府拆迁是否可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，该院分析认定如下：根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第（三）项的约定，政府拆迁属于据实予以延期交房的因素之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地。”《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”国家实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。本案中，名仕广场1—10#楼于2012年7月30日取得由华安县城乡规划建设局核发的《建筑工程施工许可证》，许可证上明确记载了合同的开工日期和合同的竣工日期。土地出让单位在向信龙公司交付土地时并没有对地上所有建筑物完成拆除工作，名仕广场8#楼原址即位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物没有在约定时间内完成拆除。信龙公司在明知没有完全拆除完毕的情况下继续对已完成交付的其他土地进行建设施工，在施工后一段时间内获得了除8#楼外的其他1—10#楼的预售许可证。从上述几个程序可以看出，华安县建设局已向信龙公司核发了1—10#楼的《建筑工程施工许可证》，华安县房管局也同意信龙公司对外预售名仕广场1—10#楼，那么可以认为土地出让单位清楚知道应交付而未及时交付的土地最迟应在《建筑工程施工许可证》上记载的合同的竣工日期（2013年9月10日）前交付给信龙公司开工建设，因此在《建筑工程施工许可证》上载明的合同竣工日期（2013年9月10日）前属于正常的政府拆迁时间，但从2013年9月11日起位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物仍未拆除就属于非正常拆迁，这是开发商无法预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于合同上出卖人可以据实延期交房的原因即政府拆迁。由于非正常拆迁导致除8#楼以外的1—10#楼虽早已经通过分部工程质量验收，但是楼房间的管网、电缆无法完成连接和使用，因此除8#楼以外的1—10#楼只能等待位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物拆迁完毕并完成相关后续工作后，才能通过楼房的竣工验收，完成拆迁及相关后续工作的时间推定为2015年7月2日华安县城乡规划建设局核发的8#楼《建设工程施工许可证》上载明的合同竣工日期（2016年5月30日）。综上分析，政府拆迁可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，2013年9月11日至2016年5月30日可以予以抵扣。 2.本案中，政府市政配套未到位是否可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，该院分析认定如下：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。因此案涉房屋所在的名仕广场的所有规划设计包括给水管网、雨水管网、污水管网必须通过政府主管部门的审批或者备案才能投入建设。华安县市政投资建设有限公司出具的《华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网一阶段施工图设计文件》《华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网）工程竣工验收鉴定书》《工程施工说明》等三份材料可以看出，名仕广场1—10#楼的雨水管道和污水管道连接到华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网，该工程在2017年5月17日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。信龙公司答辩称信龙公司建设名仕广场1-10#楼的排污管网、雨水管网等应接入市政管网，因二期饮用水源工程未完工而无法接入市政管网的事实，予以确认，但华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程于2017年5月17日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，所以市政配套未到位造成的影响应截止到2017年5月17日。此事实为福建省漳州市中级人民法院生效判决即（2017）闽06民终493号《民事判决书》所确认，吴志明、廖秀玲未提交足以推翻该判决的相反证据。 《商品房销售合同》补充协议第七条第（三）项中的“政府市政配套未到位”既不属于法定交付条件，也不属于合同约定的交付条件，而是作为签订合同双方针对信龙公司是否可以据实延期交房而做出的特别约定条款，因此本着有约定从约定的合同原则，双方都应该依照合同约定全面履行合同条款。 综合上述分析，政府市政配套未到位可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，自《商品房销售合同》签订之日起至2017年5月17日可以予以抵扣。 3.本案中，24小时降雨量达50毫米以上属于不可抗力，出卖人可据实予以延期交房。但24小时降雨量达50毫米以上天数与政府拆迁、市政配套未到位时间有重叠，因此出卖人没有因24小时降雨量达50毫米以上而需要抵扣的天数。 4.本案中，高考期间停工属于出卖人可据实予以延期交房的原因之一，信龙公司提出高考期间停工的天数为每年三天，吴志明、廖秀玲认为高考不能作为顺延交房日期的理由。由于高考期间停工天数与政府拆迁、市政配套未到位时间有重叠，因此出卖人没有因高考期间停工而需要抵扣的天数。 三、关于逾期交房责任的认定和逾期交房违约金的计算 根据前文所述，应从2017年5月18日起计算信龙公司逾期交房期限，但吴志明、廖秀玲与信龙公司一致确认案涉房屋已于2017年5月1日实际交付，案涉房屋并未逾期交付，吴志明、廖秀玲于2018年3月30日起诉要求信龙公司支付自2014年7月1日至2017年12月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回廖秀玲、吴志明的全部诉讼请求。案件受理费2698元，由廖秀玲、吴志明负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：商品房开发建设过程周期较长，因不能正常施工而导致不能按约定日期交房的情形，包括但不限于不可抗力，应允许当事人通过约定的方式予以据实延期交房。《附件六：合同补充协议》系当事人双方签订的《商品房买卖合同》的组成部分，其中关于政府拆迁、市政配套未到位可据实予以延期交房的格式条款，其性质上仍属当事人对商品房交付期限的约定，上述原因亦足以导致交房日期顺延，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定合法有效。廖秀玲、吴志明认为《附件六：合同补充协议》属无效条款的理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。《附件六：合同补充协议》第7条约定，政府拆迁、市政配套未到位系出卖人在开发商品房项目过程中可据实予以延期交房的特殊原因之一，信龙公司已举证在开发商品房项目过程中遇到政府拆迁、市政配套未到位的情形，依约应予顺延交房日期。案涉商品房2016年11月15日已具备法定交付条件，但由于其他配套设施如给水管网、雨水管网、污水管网未到位，即使符合法定交付条件，仍然会严重影响商品房的使用功能，故信龙公司迟至2017年5月1日才实际交房。一审认为该原因属双方约定的出卖人可以延期交房的原因并予以抵扣交房日期并无不当，廖秀玲、吴志明认为市政配套设施“第二饮水源工程”不应抵扣延期时间至2017年5月17日的上诉主张不能成立。案涉合同签订于2013年5月，《建筑工程施工许可证》的竣工日期是2013年9月，故案涉合同签订时，信龙公司仍有理由相信拆迁工作可在竣工日期前完成。廖秀玲、吴志明认为信龙公司隐瞒明知不能如期交房的事实欺骗签订交房日期为2014年6月30日的合同证据不足，不予采纳。且廖秀玲、吴志明也未据此主张撤销、变更案涉合同，故该事实成立与否也与本案审理结果无关。案涉房屋已于2017年5月1日转移给廖秀玲、吴志明占有，依法应视为案涉房屋已交付使用，廖秀玲、吴志明主张逾期交房违约金应计至2017年12月30日与事实不符，不予支持。 综上，廖秀玲、吴志明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。信龙公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2698元，由廖秀玲、吴志明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  陈春生 审判员  陈育生 二〇一八年十月十日 法官助理杨烨 书记员林延龄