宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初4664号原告：杨斌斌，女，汉族，1979年12月2日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：孙伟强，宁夏京川律师事务所律师。被告：宁夏天源达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区，统一社会信用代码9164012273598459XK。法定代表人：张天雄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵军，宁夏宁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：石娇，宁夏宁人律师事务所实习律师。原告杨斌斌与被告宁夏天源达房地产开发有限公司（以下简称天源达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨斌斌及其委托诉讼代理人孙伟强、被告天源达房地产公司的委托诉讼代理人邵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨斌斌向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.依法判令被告按照双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定向原告支付逾期办理房屋所有权的违约金378620元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其公司开发的天源达写字楼X座综合楼XX楼X号房（面积282.99平方米）以单价5000元出售给原告。合同签订后，原告按照约定向被告全额支付了1893100元购房款，后原告要求被告按照合同的约定交付房屋并办理房屋所有权证，被告一直推诿不予办理。时至今日，被告仍未能依约向原告交付房屋并办理涉案房屋的产权手续。综上，原告认为，被告作为房屋买卖合同的出售方，应当在原告全额支付购房款，按照双方约定交付房屋并在合同签订后90个工作日内为原告办理房屋产权登记手续，同时根据最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即为原告办理房屋产权手续，并支付逾期办理房屋产权证的违约金。现原告为维护自身的合法利益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告天源达房地产公司辩称，1.办理房屋所有权证系房产部门职责，被告无此权力。根据《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是商品房购买人的义务。办理房屋所有权证，需要原告先行缴纳契税、印花税、物业维修资金等税费。办理房屋所有权证是行政行为，办证的过程原告没有按照法定条件缴纳税费、提交相关证件以及其本人的签字确认，是办不了房产证的。因此，原告诉请要求被告为其办理房屋所有权证欠缺法律依据和可操作性，被告作为房地产开发企业只是应当提供办理房屋所有权登记应具备的材料而已，故应当驳回其第一项诉请。2.被告违约的天数为71天，目前被告可以随时协助原告办理房屋所有权证。《补充协议》签订的时间为2017年12月1日，其中第3条中约定在本协议签订之日起90个工作日内（从2017年12月1日，计算90个工作日，即为2018年4月17日前）解押房屋并给乙方办理房产证手续。2018年6月28日，被告电话联系原告，通知原告房屋已经可以随时解押办证，并就延期解押事宜承诺对原告进行补偿，协商未果，原告诉至贵院（同日，被告已与另一购房人达成延期办证及补偿协议）。目前，如原告缴纳了办理房产证应缴纳的税费，被告可以随时协助其办理房屋所有权证。3.原告主张的逾期办理房屋所有权证的违约金过高，显失公平。双方签订的商品房买卖合同中约定原告迟延付款承担万分之一的违约金，但原告主张迟延办证的违约金数额过高，显失公平。自2018年4月17日至2018年6月27日，被告逾期违约71天，原告主张违约金378620元，相当于按年利率120%收取违约金。高出中国人民银行同期贷款年利率4.35%约28倍，违约金数额明显过高。4.被告请求人民法院对违约金数额予以减少。根据对等、公平原则，原告迟延付款承担每日万分之一的违约责任，被告迟延办证也应承担每日万分之一的违约责任。或者，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第29条："买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，......合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定。"因此，原告因逾期办理所有权证造成的损失可按年利率6%计算为22094元（即1893100×6%×71÷365）。被告与原告约定的违约金过分高于违约造成的损失，以至于导致一方违约，另外一方从对方的违约中获利情形的出现。因此，被告请求人民法院以原告因逾期办理所有权证造成的实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则，对违约金予以减少。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，被告天源达房地产公司对原告杨斌斌提交的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》的真实性、合法性、关联性没有异议，原告杨斌斌对被告天源达房地产公司提交的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》、2018年6月28日的通话记录的真实性、合法性、关联性没有异议，上述证据本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据本院认定如下：原告杨斌斌提交的1.收据原件一张、《借款合同》原件一份、POS机刷款凭条原件一张，上述证据与原告杨斌斌的证明目的相矛盾，本院不予采信；2.《房屋租赁合同》原件两份、房屋租赁费转款明细原件一张，其中2017年5月17日的《房屋租赁合同》系原告杨斌斌在购买涉案房屋（2017年12月1日）之前签订，与本案不具有关联性，本院不予采信；2018年4月1日的《房屋租赁合同》系在被告天源达房地产公司履行协助办证义务期限届满（2018年4月13日）之前签订，转款明细显示案外人杨璐嘉于2017年5月17日向案外人祝溱转款2万元，该证据与原告杨斌斌的证明目的相矛盾，亦不能达到原告杨斌斌向案外人租赁办公房屋，无法及时贷款装修涉案房屋并使用，给其造成了实际损失44万元的证明目的，对该组证据本院不予采信；3.通话录音（附光盘一张，当庭已播放），与本案不具有关联性，本院不予采信。被告天源达房地产公司提交的其与案外人宁夏金氏伟业建筑工程有限公司签订的补充协议原件两份，与本案不具有关联性，本院不予采信。对事实部分，本院认定如下：2017年12月1日，原告杨斌斌与被告天源达房地产公司签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：1.原告杨斌斌购买被告天源达房地产公司开发的位于银川德胜工业园区虹桥西侧天鹅湖小镇陕商大厦第X座综合楼XX层XX号房商品房单价为每平方米5000元，房屋总价款为1893100元，付款方式为分期付款：原告杨斌斌于2017年11月30日前付总房款的26%即50万元整，剩余房款1393100元于2017年12月15日前一次性全部付清；2.被告天源达房地产公司应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告杨斌斌使用；3.被告天源达房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告天源达房地产公司提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，双方对因被告天源达房地产公司的责任，造成原告杨斌斌不能办理房屋权属证书的违约责任进行约定。2017年12月1日，原告杨斌斌、案外人杨璐嘉与被告天源达房地产公司签订《补充协议》，约定：1.案外人杨璐嘉、原告杨斌斌自愿购买被告天源达房地产公司开发建设的××镇号房及2304号房（即财富汇中心A座2301、2304号房）及2个地下车位，办公总面积：749.68㎡，单价5000元/㎡，总价3748400，该房屋被告天源达房地产公司已在银行办理了抵押贷款；2.案外人杨璐嘉、原告杨斌斌已付款金额为100万元，其须于2017年12月7日前一次性付清剩余款即2748400元及地下车位款共计14万元，合计应付款金额为2888400元；3.被告天源达房地产公司于签订本协议之日起90个工作日内解押该房屋并给原告杨斌斌、案外人杨璐嘉办理房产证手续，办理房产证应交纳的物业储备金、契税、印花税、工本费等相关费用由原告杨斌斌、案外人杨璐嘉自行承担，如90个工作日内，原告杨斌斌、案外人杨璐嘉未取得房产证，被告天源达房地产公司承担已付房款总价的20%违约金。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，1.涉案房屋于2018年8月30日解押，原告杨斌斌尚未取得涉案房屋的不动产权登记证书；2.被告天源达房地产公司的违约天数自2018年4月14日至2018年8月30日，共计139天。本院认为，原告杨斌斌与被告天源达房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思的表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告天源达房地产公司逾期未解押涉案房屋致使原告杨斌斌迟延办理不动产权属登记证书，构成违约，应当承担违约责任。对原告杨斌斌要求被告天源达房地产公司立即为其办理房屋所有权证的诉讼请求，从《补充协议》的约定可知，涉案房屋解押后被告天源达房地产公司即可履行协助原告办理房屋所有权证书的义务，而该义务的履行，不仅需要被告天源达房地产公司的积极作为，还需要原告杨斌斌积极配合交纳办证所需的相关税款，亦涉及相关行政部门的审批，原告杨斌斌的该项诉请，涉及相关行政审批，不适于强制履行，且涉案房屋本院不予支持。对原告杨斌斌诉请要求被告天源达房地产公司支付违约金378620元的诉讼请求，根据涉案《补充协议》的约定，被告天源达房地产公司应当承担已付房款总价20%的违约金，该违约金的约定具有赔偿性和较强的惩罚性，如按照该约定支持违约金有违公平原则并可能导致利益严重失衡，被告天源达房地产公司认为约定的违约金过高，请求本院调低违约金，因此，本院以原告杨斌斌的损失为基础，结合违约金具有的赔偿为主、惩罚为辅的双重性质及被告天源达房地产公司的合同履行情况，综合认定由被告天源达房地产公司按照合同约定的房屋总价款1893100元的15%向原告杨斌斌支付逾期办证违约金283965元（1893100元×15%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告宁夏天源达房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告杨斌斌支付逾期办证违约金283965元；二、驳回原告杨斌斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3490元（已减半收取），由原告杨斌斌负担872元，被告宁夏天源达房地产开发有限公司负担2618元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一八年十月十七日法官助理 侯小韦书 记 员 王 丹附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。