西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初1989号原告：郭丹，女，汉族，1981年10月4日出生，住西安市碑林区，委托代理人：杨凯翔，陕西丰东律师事务所律师。被告：徐扬，男，汉族，1985年1月3日出生，住西安市莲湖区，委托代理人：郑朝东，陕西锐迈律师事务所律师。第三人：高川，女，汉族，1985年12月25日出生，住西安市莲湖区，委托代理人：周志宏，陕西德迈律师事务所律师。委托代理人：刘柳，陕西德迈律师事务所律师。第三人：西安市万科物业服务有限公司第三分公司，住所地：西安市雁塔区南二环西段南侧新地城第**********，统一社会信用代码：91610113MA6TY2E98K。负责人：汪楠钦，系该公司总经理。委托代理人：赵洋，系该公司员工。委托代理人：贺戚儒，系该公司员工。原告郭丹与被告徐扬及第三人高川、西安市万科物业服务有限公司第三分公司（简称万科物业第三分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭丹之委托代理人杨凯翔，被告徐扬之委托代理人郑朝东，第三人高川及其委托代理人周志宏、刘柳，第三人万科物业第三分公司之委托代理人赵洋、贺戚儒均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭丹诉称，2016年11月17日，原告与被告及第三人西安市万科物业服务有限公司第三分公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定，由被告向原告出卖其所有的曲江新区曲江池南路286号34幢2单元23004室房屋一套，价格为80万元整，建筑面积为79.29㎡。合同签订当日，原告依约向被告支付5万元后，被告即向原告交付了房屋，并将其购房时所有手续、产权证书等暂存至西安市万科物业服务有限公司第三分公司处作为日后被告履行合同的保证。2016年12月30日，原告如期再向被告支付11万元房款，2017年10月18日，原告与被告前往西安市二手房交易中心办理了二手房买卖合同的备案登记并于同日签订了《西安市二手房交易结算资金监管协议》。后因政策变动至购房支付比例提高，故原告于2017年11月20日再向交易资金监管账户中缴存16万元房款，且原告应支付的剩余房款数额贷款审批已经通过。现原告已完全履行合同义务，但被告却无理由拒绝缴存16万元已付房款至资金监管账户亦拒绝协助原告办理房屋过户登记手续，被告的行为已经给原告造成了极大的损失，经原告多次催告被告履行合同均无果。故原告诉至法院，请求：1、判令原、被告双方签订的房屋买卖合同依法有效；2、判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户登记手续；3、判令被告向原告支付18000元的律师代理费；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告徐扬辩称，一、本案合同依法应为无效，即使有效也无法继续履行，应当解除。因涉案房屋系被告与其妻子高川共有财产，该合同未经共有权人同意，现高川不同意不予追认该合同，故该份合同依法应属于无效合同，即使有效，因被告妻子高川不同意，根本不予配合办理过户等手续，且其不是合同当事人一方，法院也不能判决其配合过户，故客观上该合同也无法继续履行，应予解除。二、本案合同无效或无法继续履行而解除的责任不在被告，完全系第三人对房屋所有权解释错误和原告自身具有过错和违约行为导致，应由第三人和原告承担后果。三、三方签订的合同，因原告及第三人均明知存在共有人的情况下，仍然签订，明知侵犯了高川的共有权及答辩人单方出卖属于无权处分。但仍然签订了合同，侵犯了他人的权益。第三人高川述称，本案核心问题就是涉案房屋买卖合同在没有第三人高川授权的情况下，被告与原告单方签订合同，现在的问题是合同是否生效，不是能否履行的问题。故本案的合同是履行不能的状态。要求确认涉案房屋系夫妻共同财产，原告向第三人返还房屋，并支付房屋占用费。第三人万科物业第三分公司述称，一、物业公司提供的是居间服务，不做订立合同、解除合同的意思表示，不参与房屋双方的交易。二、根据合同的约定，不论是合同解除或继续履行，居间人都有权收取经纪代理费。三、关于订立合同时，房屋出卖人并未向物业说明房屋出卖时的比例，也未说明该房屋系其同居期间购买，被告提供的房屋资料真实有效，对房屋的实际情况应说明，并自行解决，如果因上述原因导致合同交易发生权利或债权纠纷，应当由权利人承担全部的责任。经审理查明，2016年11月17日，原告与被告及第三人万科物业第三分公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方（被告）将其所有的位于西安市曲江新区曲江池南路286号34幢2单元23004室房屋一套出售于乙方（原告），价格为80万元整，建筑面积为79.29㎡。乙方承担交易的个税、契税、中介费、交易服务费、产权登记费。甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如甲方房屋有共有、设定抵押权、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。（1）在签订合同当天买方支付甲方定金50000元，剩余首付款110000元在2016年12月底之前支付甲方。（2）在契税发票满两年的十个工作日内，卖方协助买方去办理房屋过户手续（包括向银行的贷款手续）。（3）甲方同意在此房屋《房屋产权所有权》领取办理过户时，支付资金监管金额为160000元做“资金监管”办理二手房过户转让手续，剩余尾款640000元，由承办乙方按揭贷款银行直接打入监管账户。（1）甲方未能按照约定事项履行合同，因协商无果导致合同终止，须赔偿乙方双倍定金，计100000元，并退还乙方首付房款，并承担丙方100％经纪代理费，如因甲乙双方就上述赔偿事宜产生纠纷，甲方应承担乙方因处理此事造成的误工费、交通费、伙食费以及相应诉讼费和律师费并赔偿乙因此对此房屋装修所花费的装修费用（按发票）。合同签订当日，原告依约向被告支付定金50000元后，被告即于同日向原告交付了房屋，并将其购房时所有手续、产权证书等暂存至万科物业第三分公司处。原告随后对房屋进行装修并入住。2016年12月30日，原告如期再向被告支付110000元房款，2017年10月18日，原告与被告前往西安市二手房交易中心办理了二手房买卖合同的备案登记，并于同日签订了《西安市二手房交易结算资金监管协议》。后因政策变动至购房收付比例提高，原告遂于2017年11月20日再向交易资金监管账户中缴存16万元房款。原告应支付的剩余房款数额贷款审批亦在同期通过。后因被告未按合同约定缴存16万元已付房款至资金监管账户，亦未协助原告办理房屋过户登记手续。原告向被告发函、律师函催促未果，原告随后诉至法院。审理中，被告称涉案房屋系被告与其妻即第三人高川的夫妻共同财产，原告与被告及第三人万科物业第三分公司签订之《存量房居间（买卖）合同》为无效合同，并提供结婚证、交款凭证等证据（被告徐扬与第三人高川20**年8月8日登记结婚），另查明，涉案房屋于2011年3月13日签订商品房买卖合同，合同载明的房屋买受人为：徐扬。2016年1月5日涉案房屋取得产权证，载明的房屋所有权人为：徐扬。原告提供律师费发票，证明为了本案诉讼，支出律师费18000元。原告郭丹于2018年9月14日已将购房尾款480000元缴存至资金监管账户。上述事实有原告、被告、第三人提供的房屋所有权证书、商品房买卖合同、合同备案时间查询截图、徐扬结婚证、西安市存量房居间（买卖）合同、定金转款单、定金收据、110000元首付款转账凭证、160000元首付款转款凭证、24000元购房中介费收据、个人消费贷款审查意见表与审批意见表、居家服务单、物业费收款收据、订奶收据、房屋照片、西安市存量房买卖合同（自行交易版）网签合同及合同网签信息查询截图、二手房结算资金监管协议、催促函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、律师服务费发票、原告工商银行个人卡存款明细、原告工商银行个人卡存款余额照片、借款合同、商品房买卖合同、资金监管合同、录音及录音摘抄笔录、《情况说明》、案外人高文翔的银行卡（交易明细）一份、高川的《西安市人口出生报告单》、中国人民解放军西安政治学院政治部出具的《函》、被告偿还房贷的流水及其《个人贷款结清证明》、高川与涉案房屋经济代理方工作人员贺戚儒的谈话录音、谈话录音的记录、涉案房屋经纪代理方工作人员贺戚儒的名片、高川的《居住证明》及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告及第三人万科物业第三分公司签订之《存量房居间（买卖）合同》，各方意思表示真实，该合同合法、有效。在合同的履行中，被告未按合同约定缴存16万元已付房款至资金监管账户，亦未协助原告办理房屋过户登记手续。属违约行为。现原告要求依法确认《存量房居间（买卖）合同》合法、有效，判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户登记手续，因被告存在违约，而且原告已接收房屋并装修入住，双方已办理了二手房买卖合同的备案登记，并签订了《西安市二手房交易结算资金监管协议》，继续履行亦不存在法律、政策障碍，故依法予以支持。原告要求被告向原告支付18000元的律师代理费，根据《存量房居间（买卖）合同》之约定，依法予以支持。被告及第三人高川辩称，涉案房屋系夫妻共同财产，签订《存量房居间（买卖）合同》未征得第三人高川同意，应为无效合同，因涉案房屋购买于2011年3月，被告与第三人高川登记结婚在2012年8月。而且房屋权属依法以登记为准，涉案房屋登记在被告一人名下。即使第三人高川对涉案房屋出资，亦属与被告之间的经济往来与争议，并不影响房屋产权情况。故被告及第三人高川之辩称及请求，依法不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告郭丹与被告徐扬及第三人西安市万科物业服务有限公司第三分公司签订之《存量房居间（买卖）合同》有效，三方应继续履行。二、被告徐扬于本判决书生效后二十日内协助原告郭丹办理西安市曲江新区曲江池南路286号34幢2单元23004号房屋过户手续。三、被告徐扬于本判决书生效后十日内赔偿原告律师费损失18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12013元，由被告徐扬承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时直接支付原告12013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强审 判 员  牛玉宝人民陪审员  刘平均二〇一八年十月八日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2018年月日送达