内蒙古自治区宁城县人民法院民 事 判 决 书（2018）内0429民初4722号原告：苏海军，男，1972年9月23日出生，汉族，居民，住宁城县。委托诉讼代理人：王永阁，内蒙古蒙和律师事务所律师。被告：赤峰市金泰房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人：武子辉，系公司经理。委托诉讼代理人：国彬，男，1955年11月5日出生，汉族，居民，住赤峰市元宝山区。委托诉讼代理人：李文婧，内蒙古宇信律师事务所律师。原告苏海军与被告赤峰市金泰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏海军向本院提出诉讼请求：庭审中原告变更诉讼请求。1、要求被告立即支付逾期办理房屋产权证的违约金59366.03元。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的位于宁城县天义镇泰和家园X号楼X单元X室，建筑面积为120.81平方米，总价款为471159元。原告按约定支付了全部购房款，被告于2016年4月7日出具了销售不动产同意发票，原告足额缴纳了税款。按合同约定，原告应该在2016年4月7日后60日内确定房屋产权证。原告认为，被告无故拖延使原告不能取得房屋产权证是严重的违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告在期限届满未取得房屋产权证的，被告按已付房款0.01%向原告支付违约金。该合同是制式合同，该规定与原告逾期付款支付违约金的数额明显不对等，对被告没有约束力，更不具有惩罚性，故应依法予以调整。被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付逾期办理产权证违约金，即被告自2016年4月7日起90日后的2016年7月8日起至判决确定之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息向原告支付违约金59366.03元（计算：4.35%年利率÷12个月÷30日=0.012%／日利率×471159元×750日=42404.31元+42404.31×40%=59366.03元）综上，由于被告的原因，原告不能在约定的期限内取得房屋产权证，被告严重违约，应承担违约责任。故原告具状起诉，请求如前。被告赤峰市金泰房地产开发有限责任公司辩称：1、答辩人不存在任何违约行为，不应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条，即“出卖人应当在商品房交付使用后[60日内]，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金"之约定。答辩人作为出卖人仅在办理房屋权属过程中存在责任即过错，才对买受人即原告承担违约责任。而答辩人在合同的履行过程中不存在任何的违约之举，故亦不应承担违约之责。(1)在答辩人开发建设及销售涉案开发房产过程中，由宁城县住房和城乡建设局于2012年4月1日，发布宁住建发[20l2]36号宁城县住房和城乡建设局文件，即《关于对住宅小区室外附属工程实施严格管理的通知》(下称《通知》)。通知要求对宁城县辖区内所有在建、新建的住宅小区，必须在室外管线、绿化、硬化附属工程全部验收合格后，才能对建筑工程主体进行验收。该文件修改了原有的办理房权证所需的验收条件，致使宁城县所有在建、新建住宅小区均不能按原有条件进行验收、取得办理房权证相关验收文件材料。故答辩人在履行过程中，系因宁城县政府具体规定，致使其不能按涉案合同约定如期提供办理房权证相关资料，其责任不在答辩人，不应由答辩人承担违约责任。(2)答辩人与原告双方之间签订的《商品房买卖合同》文本，系由内蒙古自治区建设厅内蒙古自治区工商行政管理局监制，并由内蒙古房产系统作为固定签约使用文本进行使用，即如购买商品房必须使用该文本，不得由房地产开发企业另行定制。而答辩人作为涉案房产开发企业在取得预售许可证后销售商品房必须使用该本文，不得任意修改。故涉案合同第十五条的约定，系相关机构在前述《通知》发布前定制，又因涉案合同限制，不能由开发企业进行修改、存在对《通知》执行的滞后性，使其在《通知》发布后，较长的一段使其内，均使用老合同范本即涉案《商品房买卖合同》。(新《商品房买卖合同》对办理房权证的时间规定亦可以由开发企业与买受人协商)，故涉案房产不能在约定期限内办理房权证，系新政策实施过程中的遗留问题，其责任不在答辩人，不应有答辩人承担违约责任。2、原告要求答辩人承担59366．03元违约金，没有事实及法律依据。(1)前已有述，答辩人在涉案合同的履行过程中不存在任何违约之举，故不应承担违约责任，更不应承担给付违约金之责。(2)退言之，即便法院认定答辩人在履行办理房权证的过程中存在违约行为，其亦应按合同约定支付违约金，即按已付房价款0．01％向原告支付违约金。原告在诉状中主张答辩人应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，其所述既无事实根据亦无法律依据，请法庭不予支持。原告诉状中所称的“其他条款中按日承担违约金的约定”系涉案合同中对“买受人逾期付款”及“出卖人逾期交房”的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及第十七条之规定，可以认定法律规定将“买受人支付房款"与“出卖人交付房屋”作为对等的权利、义务予以约束，涉案合同已将该两项作为对等权利、义务进行约定，同时将违约金的承担方式进行相同约定，体现涉案合同的公平。而就办理房权证，仅单方向约定了答辩人方的违约承担方式，并未对等约束作为买受人的原告，何来不公平、不对等。故答辩人认为，原告的主张显失公平。根据《民法通则》、《合同法》相关规定，民事行为应当遵循意思自治原则，即有约定优先原则。既然涉案合同已对逾期办理房权证的违约责任承担及违约金金额计算标准予以明确约定，作为合同双方均应严格履行，原告的行为有违诚实信用法律原则。3、原告以涉案合同中对逾期办理房权证违约金计算标准的约定，属格式条款，故对其没有约束力；同时又因不具惩罚性，故依法应予调整，其该主张无事实及法律依据。根据《合同法》对格式条款的具体规定，格式条款须具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，才不具有约束力。就涉案合同而言，显然不具有法定无效的情形，故原告据此主张对其不具有约束力显然没有事实和法律依据。而根据《合同法》对于合同违约金规定的性质系赔偿性违约金，为弥补损失而设立。故其主张按惩罚性违约金予以主张，亦无事实和法律依据。综上所述，答辩人认为，原告诉讼主张既无事实根据，亦无法律依据，故恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年9月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于宁城县天义镇泰和家园X区X号楼X单元X室的楼房。双方在合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告已如期将购房款471159元交付给被告，被告亦于2011年9月30日将商品房交付给原告。2018年10月，原告办理了房屋产权登记。现原告以被告未按约定于2011年11月29日前完善办理房屋权属登记所需的资料为由提起诉讼。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票联、税收通用完税证、被告出具的收据及原、被告双方陈述为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行，现被告未能按约定及时向产权登记机关提供资料进行备案，导致原告延迟办理房屋产权证书，被告应按合同约定承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》中第72条、73条之规定，如被告认为原、被告双方所签订的合同中存在显失公平的情形，其应于该行为成立时起一年内请求变更或撤销，现原告在此时此案中要求依照公平原则变更违约金计算标准即按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告赤峰市金泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告苏海军支付房屋总价款471159元0.01%的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费643元，邮寄费44元，合计687元，由被告负担并于本判决发生法律效力后直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  卜宪良二〇一八年十月二十三日书记员  张雪婧