贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初6671号原告：肖娅莎，女，1987年11月2日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈俊（一般授权），男，1984年9月26日出生，汉族，四川省德阳市人，住四川省德阳市旌阳区，系原告肖娅莎之夫。委托诉讼代理人：肖云帆（特别授权），贵州贵翔律师事务所律师。被告：贵州剑林房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**。统一社会信用代码：91520500736607251P。法定代表人：阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴智雯（一般授权），贵州本芳律师事务所实习律师。原告肖娅莎与被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：剑林房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告肖娅莎委托诉讼代理人肖云帆，被告剑林房开公司委托诉讼代理人方洪伟、吴智雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖娅莎向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告所购买房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书及相关文书交予原告；2、判决被告支付原告逾期办理产权证违约金，暂计45,968.00元(自2016年6月30日起暂计至2018年8月30日，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准)，违约金以446,658.00元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付；3、判决被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节·尚城国际，面积为125.36平方米住宅一套，总价款446,658.00元。2013年2月17日，原告向被告支付136,658.00元首付款，又向银行贷款310,000.00元支付给被告，共计446,658.00元。其中原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条第2项第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第二十二条第三项(一)中约定，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。原告依约履行完毕应尽的付款义务，被告向原告出具了收据予以确认，但未依约给原告办理相关房产手续交付原告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因合同中未约定被告逾期办证的违约责任，经原告多次催告，被告也未将相关不动产权属证书交付给原告，被告应根据前述法律规定承担相应的违约责任。另，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第(四)项第1条约定专项维修资金、契税、办理房屋相关入户费、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视费、水电入户费由原告承担，但被告在收取前述费用时多收取了4,329.00元煤气入户费，该费用并未在合同中约定由原告承担，且根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条第2项第二款约定:“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。同时，《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号）已经明文规定取消了前述费用，而将该费用列为城市基础设施配套费由房屋开发商承担，即购房款就包含了该费用;根据毕节市人民政府法治办公室关于《毕节市发展改革委员会关于对房开企业收取四通费问题处置工作建议的报告的意见》第二条规定，被告收取原告该费用无法律依据，系违法行为，应返还原告。综上，原告的诉讼请求于法有据，恳请判决支持原告的诉讼请求。被告剑林房开公司辩称：1、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”。根据《补充协议》第一条第5、6项约定，从整体解释和目的解释的原则看，其实质是约定答辩人取得办理房屋产权转移登记的条件之后，由原告等购房户提供资料，出具委托书，由答辩人依照《房屋登记办法》的规定为其办理“房屋所有权证”，其期限为“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。然而在该期限内，《不动产登记暂行条例》已然施行，改变了原有商品房转移登记法定形式，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。合同订立后，因政府当局颁布新政策而导致合同不能履行的情形属于不可抗力因素。违约责任的承担，应当以“能为”而“不为”作为前提，根据《合同法》第117条第1款规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”所以，原告以答辩人未按约定为其办理“房屋所有权证”为由，主张答辩人承担违约责任，因不可抗力因素的产生，不属于答辩人“能为”而“不为”的情形，答辩人应当免除违约责任；2、无论是原《房屋登记办法》，还是现行《不动产登记条例》及其《实施细则》，亦或是双方签订的《补充协议》第一条第5、6项，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告等购房户应当提供办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理的《委托书》及其他相应资料。原告至今未向答辩人提交相关资料，也未按约定支付答辩人委托费用，因其先义务未履行而主张答辩人承担违约责任，不应得到支持。同时也因为其先义务未履行导致办证时间还未起算；3、抛开因原告未履行配合义务导致办证的起算时间还未开始不计，不动产登记法律调整为一体化办理，带来了许多规则上的改变。就毕节来说，毕节市中心城区于2016年9月30日起实施不动产统一登记，在办证条件上和以前相比多出了《水土保持报告》、《环评报告》、土地落宗、土地分户核验等。这些增加的条件均需要耗费时间方能完成，前已述及这些调整属于不可抗力，故应当给予答辩人合理时间去完成这些条件。经答辩人办理并作横向比较，这些增加的条件每一项的完成约需要四至六个月时间，故综合起来应当给予答辩人24个月左右的合理时间，该时间应当从2016年9月30日起算，即只要答辩人于2018年9月30日之前办理完成涉案房屋不动产权证书则应当免责；4、涉案《商品房买卖合同》第七条第2项第二目约定的包含在购房总款中的“建设安装费用”是水、电等基础设施的硬件安装费用，并不包括买受人实际接受服务时应当向服务提供商支付的费用。答辩人与原告已在《商品房买卖合同》第十四条第四项第1目中明确约定闭路电视入户费、水电入户费等费用由出卖人收取代买受人向服务提供单位缴纳，而煤气入户费原告也以默示方式同意由答辩人收取代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，原告若不愿缴纳该费用其应当向服务提供商主张权利。“合同就是当事人之间的法律”，原告认为答辩人收取其相关入户费无法律依据，故而要求退还的主张与事实不符，不应得到支持。综上，被答辩人诉求于法无据，请求依法判决驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，即原告所举的身份证，被告所举的营业执照、法定代表人身份证明及身份证、贵州省建设工程竣工验收备案表、贵州省建设工程竣工规划认可证、毕节市人民防空工程建设验收合格证、水土保持信息备案表、毕节市商品房备案证明书、毕节市七星关区环境保护局关于贵州剑林房地产开发公司毕节·尚城国际项目竣工环保验收函、毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原、被告双方均举的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告所举的借款合同、首付款收据、贷款用款凭证、办理产权证费用收据、房屋交接书、交房缴费清单、煤气入户费收据，被告所举的燃气入户安装费发票等共4页，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但不能完全达到双方的证明目的。对被告所举《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》、《毕节市人民政府办公室关于加强不动产统一登记与房屋交易管理衔接工作的通知》，因上述公告、通知发出时，被告根本不具办证条件，不属不可抗力，被告不能以此免责，故此证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。对被告所举两份通知（2018年7月20日、2018年9月12日），因两份通知均为被告制作，是否送达到原告方，无其他证据佐证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年2月7日，原告肖娅莎作为买受人，被告剑林房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元21层4号房屋，建筑面积125.36平方米，总价款为446,658.00元；买受人采取银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款136,658.00元，余款310,000.00元银行按揭支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效等内容。合同和补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款446,658.00元，并向被告支付办理房屋产权证及土地使用证费13,221.50元，电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329.00元。被告于2015年5月5日向原告交付房屋。至今，被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明：涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日取得消防验收合格意见书；2018年2月8日，毕节市七星关区环境保护局发函对该项目噪声、固体废物污染防治设施部分予以验收，同意备案；2018年4月8日取得水土保持设施验收备案登记；2018年7月12日取得竣工验收备案登记；2018年9月11日取得《毕节市商品房屋备案证明书》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由为：原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同补充协议》第二条第26项约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充，补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，与合同有冲突或者抵触的，以补充协议为准。限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。本案中，原告作为买受人，在办证过程中按规定提供相关资料并交付相关费用是其应当履行的义务；被告作为出卖人，协助办理产权登记是其法定义务。《补充协议》的内容，并未有免除被告责任，加重原告责任等情形。而合同遵循意思自治原则，合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，合同当事人均应遵守。涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均为原、被告双方自愿签订，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。”即被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。而涉案房屋已于2015年5月5日交付，被告应于2015年5月5日之后的540工作日内，即2017年7月4日之前协助原告办理产权转移登记手续。对被告认为原告未履行配合义务的抗辩主张，因原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告所举证据不能证明其已履行了通知义务，故原告对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，被告也取得了《毕节市商品房屋备案证明书》，已具备办理房屋产权转移登记的条件，且双方合同约定原告委托被告代为办证，故原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书。关于逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告双方合同约定的办证方式为“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，按补充协议约定的时间推算，被告应于2017年7月4日前履行办理房屋所有权转移登记义务。但被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理涉案房屋产权转移登记的条件，故被告应承担逾期提交办理商品房转移登记相关文书的违约责任。而被告所举证据不能证明其已履行通知原告的义务，故本院以组织原、被告双方就被告提供的《毕节市商品房屋备案证明书》等进行质证之日（2018年10月15日），视为被告通知原告，则被告逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：2017年7月5日至2018年10月15日。同时，原、被告在合同中未约定违约金，原告要求以已付房款446,658.00元为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告退还煤气入户费等费用4,329.00元的诉讼请求，因该费用系被告代收代缴，系入户费用，不是安装费，原告未举证证明其已另行支付了该费用，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋于2018年7月12日才竣工验收合格，被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，届时才具备办理转移登记的条件，故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为是不可抗力的抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告肖娅莎缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告肖娅莎办理位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元21层4号房屋的不动产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖娅莎逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以446,658.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年7月5日起计算至2018年10月15日止；三、驳回原告肖娅莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529.00元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一八年十月二十二日书记员  秦滋垚