安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1623民初471号 原告：杨文涛，男，1967年10月16日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：刘佩林，安徽和协律师事务所律师。 被告：安徽省阜阳市汽车运输集团有限公司，住所地：安徽省阜阳市颍泉区颍河西路181号，统一社会信用代码：913412007050833795。 法定代表人：于业平，该公司经理。 委托诉讼代理人：李宗民，该公司员工。 委托诉讼代理人：高恒，安徽众豪律师事务所律师。 被告：利辛县交通运输局，住所地：利辛县城关镇青年路与前进路交叉口。 法定代表人：刘保，该局局长。 委托诉讼代理人：孙宝田，安徽文州律师事务所律师。 第三人：杨文华，男，1968年9月25日出生，汉族，住安徽省利辛县。 原告杨文涛与被告安徽省阜阳市汽车运输集团有限公司(以下简称阜汽集团)、利辛县交通运输局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加杨文华作为第三人参加诉讼，并于2018年5月16日公开开庭进行了审理。杨文涛及其委托诉讼代理人刘佩林，阜汽集团的委托诉讼代理人李宗民、高恒，利辛县交通运输局的委托诉讼代理人孙宝田到庭参加诉讼，第三人杨文华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨文涛向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付杨文涛2003年5月至今房屋租金142415元、房屋维修费51648元、拆除房屋赔偿款31500元，总计225563元，并支付同期银行贷款利息；2.判决二被告将租赁房屋恢复原状；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：杨文涛有4间房屋位于利辛县双桥开发区汽车站大院西侧，其与弟弟杨文华在2003年5月10日与二被告签署房屋租赁协议，共租赁8间房屋，其中杨文涛4间用于改建候车室、售票室，杨文华4间用于办公使用。双方约定第一年租金1万元，以后每年按照物价水平上涨调整。签署协议时，二被告拆除杨文涛5间小房，总面积约71平方米，并约定给予杨文涛赔偿。被告车站于2015年10月搬迁，但部分设备及办公设施依然在杨文涛房屋内，房屋一直使用至今，但自2003年至今都没有缴纳租赁费用，每年杨文涛都找到二被告索要租赁费及赔偿款，被告总说等等再付。为此起诉。 阜汽集团辩称，1.杨文涛主张的诉讼请求已经超过了诉讼时效。《民法总则》于2017年10月1日生效，《民法通则》规定房屋租金的诉讼时效为一年，故对2016年10月1日之前租金主张的诉讼请求法庭不应支持。2.阜汽集团与杨文涛没有签订任何房屋租赁协议，也没有拆除杨文涛的房屋，故杨文涛要求阜汽集团承担责任，法庭不应支持。3.杨文涛的诉讼请求均缺乏事实依据。请求法庭驳回杨文涛关于阜汽集团的诉讼请求。 利辛县交通运输局辩称，1.关于诉讼时效同意阜汽集团观点。2.杨文涛与杨文华是必要共同诉讼当事人，杨文华必须参加诉讼，因为从租赁合同看，杨文华是出租人，本案中的租赁房屋以及被拆迁的房屋，杨文华与杨文涛各占多少，杨文华是否领取租金或赔偿款，杨文华不参加诉讼无法查清。3.利辛县交通运输局没有使用租赁协议中的房屋，不应当支付租赁费；利辛县交通运输局不是拆迁主体，也没有与杨文涛签订拆迁补偿协议，所以不应当承担赔偿。 第三人杨文华未作陈述，也未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.杨文涛举证的证人赵同欢证言，证明二被告实际租赁使用杨文涛的房屋，并拆除杨文涛所有的5间房屋，且未支付租赁费及赔偿款的事实。二被告对证言真实性、合法性及与本案的关联性均不认可，且认为系孤证。杨文涛质辩称，证人证言客观真实，阜汽集团与利辛县交通运输局是管理与被管理关系，时任局长签署租赁合同不需要被管理者给予授权委托书，其签署协议的行为是为二被告建设汽车站而实施的单位授权行为。经审查，本院认为，证人赵同欢作为时任利辛县交通运输局的法定代表人，其为建设汽车站而与原告及第三人签署租赁协议的行为应当认定为职务行为，由利辛县交通运输局承担责任，并结合本案其他证据，对该证言本院予以认定，但不足以证明所拆除的小房中有杨文涛5间，同时对杨文涛所称利辛县交通运输局是管理者，所以不需要被管理者阜汽集团授权，本院不予支持。 2.杨文涛举证的房屋租赁协议复印件一份，证明二被告于2003年5月开始租赁杨文涛的房屋用作候车室、售票室及办公室并约定租金的事实，以及拆除杨文涛5间房屋并约定赔偿的事实。二被告均不予认可。本院结合赵同欢证人证言及本案其他证据，对该证据予以认定，但其同样不能证明拆除小房中有杨文涛5间。 3.杨文涛举证的2010年4月22日说明一份，证明二被告在使用杨文涛房屋期间造成房屋损害须维修的开支费用。二被告均不予认可。经审查，该说明由阜汽集团工作人员李宗民签字确认“经阜汽集团基建部实地查看属实”，对该证据本院予以认定。 4.杨文涛举证的现场照片六张，证明二被告目前仍占有使用杨文涛房屋的事实。二被告均不予认可。经审查，本院认为，该证据能够证明二被告曾经使用杨文涛房屋，但不能证明目前仍在占用使用。 5.杨文涛举证的阜汽集团与利辛县交通局协议书一份，证明二被告共同出资筹建客运站，并按比例分享利润，同时证明二被告应共同支付及赔偿杨文涛经济损失。二被告对真实性无异议，但对证明目的不认可。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对二被告应共同支付杨文涛经济损失的证明目的不予认定。 6．杨文涛举证的估价报告两份及评估费发票，证明杨文涛房屋12年租赁费为132415元，房屋拆除单价为每平方米450元，以及杨文涛支出评估费1000元的事实。阜汽集团提出异议称，鉴定费不应支持；租赁房屋的估价报告中载明的房屋建筑面积117.84平方米，而房产证上是356.99平方米；拆除房屋的估价报告中仅仅是单价，杨文涛主张拆迁款无依据。利辛县交通运输局提出异议称，从评估报告和房产证来看，租赁房屋的具体位置不详；租赁协议涉及有杨文华的房子，鉴定的只是杨文涛的房子。经审查，二被告异议不能成立，对该证据应予认定。 7.杨文涛举证的房屋所有权证书一份，证明被告租赁使用的房屋为杨文涛所有。二被告质证称，该房产证记载位置不能证明是涉案房屋。本院认为，该证书记载位置清楚，二被告异议不能成立，对该证据本院予以认定。 8.阜汽集团举证的安徽省阜阳市汽车运输集团有限公司利辛客运站营业执照，证明该分公司于2016年5月30日成立，办公地点在南侧，不存在占用杨文涛房屋的事实。杨文涛质证称，该证据与本案无关，在该客运站成立之前阜汽集团一直在使用杨文涛房屋，遗留物品至今未清除。利辛县交通运输局质证称，对真实性无异议，但该客运站是双桥客运站转过来的，有继承关系。本院认为，该证据能够证明阜汽集团于2016年5月30日注册成立了一个新的客运站，但不能否定其此前在双桥即涉案房屋旁也运营有客运站的事实，也不能证明其未占用杨文涛房屋，因此对该证据真实性予以认定，对其证明目的不予认定。 9.阜汽集团举证的房屋租赁协议书复印件，证明庭审前其从本院复印的杨文涛举证证据中，涉案租赁协议上没有杨文涛的签名，而本次庭审中，杨文涛举证的租赁协议上有其签名，因此，协议是伪造的。杨文涛质证称，两份协议书内容相同。本院认为，根据本案其他证据及当事人陈述，能够证明涉案房屋租赁的相关事实，对原告举证的涉案房屋租赁协议内容的真实性应予认定，仅凭阜汽集团所举证的该协议复印件上无杨文涛签名不足以否定该协议的客观存在。 10.阜汽集团举证的国有土地使用权出让合同复印件，证明阜汽集团在利阚路西侧拥有8014.89平方米的土地使用权。杨文涛提出异议称，复印件无法与原件核实，合同约定的面积少于其实际占用面积，该汽车站西侧售票厅、侯车厅、办公用房等租赁杨文涛房屋。本院认为，该证据与本案不具关联性，对该证据不予认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的相关陈述，本院经审理查明的事实为：阜汽集团、利辛县交通局（利辛县交通运输局前身）作为甲乙双方，于2001年10月12日签订《联建客运中心站协议书》，约定“根据利辛县统一规划，双方出资，征用利辛县双桥原银杏广场，联建利辛县客运汽车中心站，该站位于利辛县，阜蚌路与利阚路交会处西南角，……一、该土地由利辛县政府以拍卖形式，阜阳汽运集团以竞买中标，经甲乙双方商定：该车站由甲乙两家共同投资筹建，投资比例为阜阳汽运集团按投资总额（包括土地）的60%，利辛县交通局为40%，由阜阳汽车集团控股经营。……四、车站经营利润的分享以及责任的分担：（利润由车站营业收入、三产收入等核去当年人员工资、办公、税费等所有开支后余额部分构成），经营利润按投资比例分享。责任按投资比例分担。”2003年5月10日，利辛县交通局时任局长赵同欢代表承租方（乙方）利辛县交通局、利辛县长途汽车客运站，与出租方（甲方）杨文涛、杨文华（杨文涛兄弟）签订《房屋租赁协议书》，该协议由赵同欢本人签名，未加盖公章，协议约定：“一、租赁物业位置：位于双桥开发区汽车站大院西侧。二、租赁物业用途：对该物业改造成“利辛长途汽车客运站”候车室、售票室、办公室。三、租赁物业面积和范围：该物业建筑面积为8间（4套）。包括水电设施、厨卫设施等、外墙瓷砖、楼顶仿古式外挑檐加琉璃瓦等。四、租赁期限：该物业的租赁时间为2003年5月改建并开始使用。五、租金计算和使用方式：1、租金当年为10000元，以后每年按物价上涨水平调整。2、租金每年度缴纳一次。六、其他：1、承租方在合同到期或因其他原因交房时应恢复原物业的原貌或按交房时的物价折价补偿。2、位于上述物业的东面有小房7间（4米＊25米）约100平方米，被乙方于2003年5月拆除，约定按工程造价赔偿。七、双方权利与义务：……3、乙方须按时缴交租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚滞纳金，逾期超过一年未交租金的则视为乙方违约。……”该8间房屋中，杨文涛、杨文华各有四间。此后，杨文涛房屋被改造为售票室、侯车室等由利辛长途汽车客运站使用，直至2016年阜汽集团在利辛县淝河路东侧成立并投入使用新的利辛客运中心站。杨文涛房屋现已收回并出租给他人使用。期间，杨文涛房屋因装广告牌造成屋面损坏需要整修，2010年4月22日，由阜汽集团利辛分公司总务管理人员李宗民在一份说明上签名确认“经阜汽集团基建部实地查看属实”，包括：“一、现有屋面砸掉，需要人工费、吊装费、运输费。屋面面积240平方米，合计：每平方米需费用28.6元。二、现浇刚性屋面80毫米厚，屋面面积240平方米，按材料费、人工费，合计：每平方米82.6元。三、因屋面漏雨造成室内装潢损坏，因原装潢的是木构，人工费、材料料，合计每平方米计款96元，计平方260平方米。”杨文涛多年来不断向二被告索要房屋租金及赔偿款未果，遂起诉来院。本案审理期间，杨文涛申请对其被租用的4间房屋自2004年5月至2015年10月期间的房屋租赁价格，以及其被拆除的五间小房的工程造价进行评估，经本院委托，安徽同鑫房地产评估经纪咨询有限公司于2018年5月8日出具皖同鑫估字［2018］第180155号房地产估价报告，对该4间房屋自2004年5月至2015年10月的租金的估价结果为132415元；出具皖同鑫估字［2018］第180158号房地产估价报告，以2003年5月1日为价值时点对被拆除房屋的重置价格的估价结果为：砖木结构每平方米380元，砖混结构每平方米450元。案经调解，双方未能达成一致。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，利辛县交通局与阜汽集团联建的汽车客运站自2003年5月起使用杨文涛房屋的事实清楚、证据充分，但杨文涛主张利辛县交通局、阜汽集团系共同承租人的证据不足，因为涉案房屋租赁协议上所写的承租人虽然是利辛县交通局和利辛长途汽车客运站，但仅有利辛县交通局时任法定代表人赵同欢的签名，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款的规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”杨文涛称利辛县交通局与阜汽集团之间为管理与被管理的关系，管理者不需要被管理者给予授权的说法无法律依据，本院不予支持。因此，房屋租赁合同的承租方为利辛县交通局，其在承租后用于与阜汽集团联建的客运站。利辛县交通局在合并相关职能部门后改为利辛县交通运输局，其责任应由合并后的利辛县交通运输局承担。关于利辛县交通运输局应向杨文涛支付的具体租金金额，第一年约定金额为10000元，杨文涛、杨文华虽未明确份额，但两人各有4间房屋，杨文涛主张5000元本院予以支持；杨文涛主张的其四间房屋2004年5月至2015年10月期间的租金，经本院依法委托评估为132415元，因此，租金合计为137415元。关于涉案房屋损坏的赔偿，汽车客运站由阜汽集团控股经营，为其所属分公司所有，在使用房屋期间造成杨文涛房屋损坏，阜汽集团作为侵权人，已经确认了损害结果及价格，应当承担损害赔偿责任，赔偿金额应为51648元（28.6元/平方米×240平方米＋82.6元/平方米×240平方米＋96元/平方米×260平方米）。阜汽集团、利辛县交通局在《联建客运中心站协议书》虽有“责任按投资比例分担”的约定，属于双方内部约定，双方各自承担民事责任后如何分担，可由双方另行解决，本案不予处理。杨文涛要求二被告按同期银行贷款利率支付利息，对于利辛县交通运输局应付的租金，本院酌情支持自2015年11月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息；对于阜汽集团应付的房屋损坏赔偿款的利息要求，于法无据，本院不予支持。杨文涛要求利辛县交通运输局、阜汽集团共同给付租金、房屋损坏维修费，本院不予支持。杨文涛主张房屋租赁协议中拆除的7间小房中其有5间、杨文华有2间，但未提供证据证明，在杨文华未到庭参加诉讼并予以认可的情况下，本院不能认定，对其要求二被告支付拆除5间房屋的赔偿款的诉讼请求，本院不予支持。杨文涛诉请将其房屋恢复原状，因其对房屋原状并未举证，且房屋现已出租他人使用，对该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一.利辛县交通运输局于判决生效之日起十日内支付杨文涛房屋租金137415元及利息（以137415元为基数，自2015年11月1日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 二.安徽省阜阳市汽车运输集团有限公司于判决生效之日起十日内支付杨文涛房屋损坏赔偿款51648元； 三.驳回杨文涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5800元，评估费1000元，合计6800元，由杨文涛负担1700元，利辛县交通运输局负担4000元，安徽省阜阳市汽车运输集团有限公司负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  李超 审 判 员  闫侠 人民陪审员  程侠 二〇一八年十月十九日 书 记 员  张鹏