四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川2002民初4468号 原告：隆元江，男，1968年7月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：金花，女，1970年11月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二原告委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 被告：朱国宣（曾用名朱国菊），女，1971年10月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：廖珉全（曾用名廖明全），男，1963年11月3日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二被告委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。 原告隆元江、金花与被告朱国宣、廖珉全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案，于2018年5月23日作出（2018）川2002民初字第1566号民事判决。原告隆元江、金花不服该判决，向资阳市中级人民法院提起上诉。资阳中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）川20民终476号民事裁定，发回重审。本院于2018年8月9日重新立案，依法另行组成合议庭于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告隆元江、金花委托诉讼代理人王力，被告朱国宣、廖珉全委托诉讼代理人段晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告隆元江、金花向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原、被告于2008年6月5日签订的《房屋买卖协议》有效；2．请求法院判令被告将资阳市雁江区建设南路二段九曲河综合整治示范段“时代阳光”1号楼1（Z）2-16-4号动迁住宅交付于原告，并协助原告办理房屋相关过户登记，将上述房屋过户到原告名下；3．判决被告向原告支付违约金暂定100,000元，鉴定后确定具体金额；4．本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：原、被告系朋友关系（二被告系夫妻关系，被告朱国宣曾用名朱国菊，被告廖珉全曾用名廖明全），2008年6月5日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，双方约定：甲方（被告）现有位于资阳市雁江区，宅基地号040109015，面积470平方米，属规划区需拆迁的房屋，根据拆迁法的规定应赔偿470平方米的新房屋，甲方（被告）将赔偿房屋中的一部分面积的房屋卖给乙方（原告）。合同第一条约定“甲方将房产中贰佰平方米房屋按每平方米1100元的价格卖给乙方，总计人民币贰拾贰万元”；合同第二条约定“在签订本协议时付给甲方拾万元人民币，剩余部分在2008年7月30日之前付清”；合同第三条约定“甲方在房屋拆迁时把乙方的名字列入房产中，在赔偿新房时办好乙方应得房产的各种房屋手续”，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约按时足额地向被告履行了合同义务，支付了购房款共计220,000元，被告朱国宣于2008年9月2日出具收条一张，载明：“今收到隆元江购（朱国菊）房屋款人民币220,000元（贰拾贰万元整），此据，收款人朱国菊，2008年9月2日”。近期，原告得知被告房屋已经拆迁，并用资阳市雁江区建设南路二段九曲河综合整治示范段“时代阳光”住宅作为动迁还房，2017年4月21日，“时代阳光”1号楼1（Z）2-16-4号动迁住宅已经登记在被告朱国宣名下。合同约定的履行条件早已成就，被告应当按照合同约定将案涉房屋过户到原告名下。为此，原告多次催促，被告一再以各种理由推脱。为了维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定特诉至贵院，请求判决如诉讼请求。 被告朱国宣、廖珉全在原一审中辩称：《买卖协议》无效，二原告没有购买集体土地宅基地的资格，且买卖合同没有违约金的约定不应得到支持。在本案中辩称，该买卖协议尚未成立，没有约定具体的房屋位置、楼层、面积等，而且已过诉讼时效，原告在长达十年之久并未向被告主张交付房屋的权利，双方之间的纠纷应为民间借贷而不是房屋买卖。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告朱国宣、廖珉全于1999年5月27日登记结婚。被告朱国宣有位于宗，并建有农房约470m2。2008年6月5日原告隆元江、金花与被告朱国宣、廖珉全签订《房屋买卖协议》：“朱国菊（简称甲方），资阳市雁江区公园路282-15号，身份证：5110261971××××××××，隆元江（简称乙方），资阳市雁江区车城大道二段8号9幢三单元3号，身份证：5110251968××××××××。甲方现有位于资阳市雁江区，宅基地号040109015，面积470平方米，属规划区需拆迁的房屋，根据拆迁法的规定应赔偿470平方米的新房屋，甲方现将赔偿房屋中一部分面积的房屋卖给乙方，经甲乙双方共同协商，本着平等、自愿、诚信、友好的原则，签订如下协议：一、甲方将房产中贰佰平方米房屋按每平方米1100元的价格卖给乙方，总计人民币贰拾贰万元。二、在签订本协议时付给甲方拾万元人民币，剩余部分在2008年7月30日之前付清。三、甲方在房屋拆迁时把乙方的名字列入房产中，在赔偿新房时办好乙方应得房产的各种房屋手续……”。合同签订后，原告于2008年7月8日通过现金转账80,000元，住房金贷款100,000元，另向朋友刘祖平借款100,000元共分三次支付给被告朱国宣280,000元后被告退给原告60,000元，因此被告朱国宣于2008年9月2日向原告出具收取原告隆元江购房款220,000元的收条一张。2013年1月6日被告朱国宣与资阳市盛裕建设投资有限公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》，该协议载明被告朱国宣被搬迁房屋合法住宅203.18m2，视为合法房屋87.62m2，无证房屋土地证内115.56m2，无证土地证外85.63m2，房屋总建筑面积491.99m2，其安置位于“九曲阳光安置小区”，具体为1幢2单元13、15、16楼均为4号，即1（Z）2-13-4、1（Z）2-15-4、1（Z）2-16-4号，面积均为115.42m2。2017年3月23日资阳市九曲河资产经营管理有限公司将资阳市雁江区建设南路二段九曲河综合整治示范段时代阳光1号楼1（Z）2-13-4、1（Z）2-15-4、1（Z）2-16-4号房屋所有权转移给被告朱国宣，被告朱国宣分别于2017年4月24日、2017年4月28日将1（Z）2-13-4、1（Z）2-15-4号的所有权转移给案外人刘登安、张秀。原告知晓被告获得安置房后要求按合同将房屋过户到原告名下无果，而诉至本院，请求判决如前诉讼请求。 本院认为，原、被告于2008年6月5日所签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，二原告拟购买被告的安置房200m2，该协议从成立之日起即发生法律效力。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》实质上是对取得拆迁安置房的权利的转让，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同属有效合同。在签订协议时无法确定其购买安置房位置、楼层、房号，但2013年1月6日被告朱国宣与资阳市盛裕建设投资有限公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》，该协议载明其安置位于“九曲阳光安置小区”，具体为1幢2单元13、15、16楼均为4号，即1（Z）2-13-4、1（Z）2-15-4、1（Z）2-16-4号，面积均为115.42m2。2017年3月23日资阳市九曲河资产经营管理有限公司将资阳市雁江区建设南路二段九曲河综合整治示范段时代阳光1号楼1（Z）2-13-4、1（Z）2-15-4、1（Z）2-16-4号房屋所有权转移给被告朱国宣。二原告要求被告将位于资阳市雁江区建设南路二段九曲河综合整治示范段“时代阳光”1号楼1（Z）2-16-4号动迁住宅交付原告，并协助办理过户登记的诉讼请求，依法应予支持。该房屋面积仅115.42㎡，尚差84.58㎡的房屋现已确实无法履行，原告在原一审中申请鉴定，并在本案中也延用该鉴定申请，但评估鉴定因无标的物而无法进行，因此本着多退少补的原则，原告的该损失被告应按2008年购买时的房价计算1100元/㎡×84.58㎡=93,038元退给原告，并从2008年9月2日起按银行同期贷款利率支付资金占用利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告隆元江、金花与被告朱国宣、廖珉全双方于2008年6月5日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、被告朱国宣、廖珉全于本判决生效后三十日内将资阳市雁江区建设南路二段九曲河综合整治示范段“时代阳光”1号楼1（Z）2-16-4号动迁住宅交付于原告隆元江、金花，并协助原告隆元江、金花办理房屋相关过户登记； 三、被告朱国宣、廖珉全于本判决生效后十日内退还原告隆元江、金花购买房屋无法交付的部分房屋的购房款93,038元，并从2008年9月2日起按银行同期贷款利率支付资金占用利息； 四、驳回原告隆元江、金花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4,600元，保全费3,120元，合计7,720元，由被告朱国宣、廖珉全承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  李 瑛 人民陪审员  刘显清 人民陪审员  于 雁 二〇一八年十月九日 书 记 员  石雨颖