广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0681民初1122号 原告：中国农业银行股份有限公司东兴市支行，住所地东兴市东兴镇新东路。 负责人：徐战，行长。 委托诉讼代理人：李建新，广西欣和律师事务所律师。 被告：叶坚生，男，1964年10月24日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 被告：钟有梅，女，1967年1月29日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 被告：广西丰利达置业有限公司，住所地东兴市兴宁路**（花溪海名居小区）**楼。 法定代表人：吴剑飞。 诉讼代表人：广西维冠律师事务所律师。 负责人：吕春。 委托诉讼代理人：周斌，男，1990年5月11日出生，汉族，住南宁市江**。 原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行（以下简称“农行东兴支行”）与被告叶坚生、钟有梅、广西丰利达置业有限公司（以下简称“丰利达公司”）借款合同纠纷一案,本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行东兴支行的委托代理人李建新到庭参加诉讼；被告叶坚生、钟有梅、丰利达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告农行东兴支行向本院提出诉讼请求，一、解除原告与被告叶坚生、钟有梅、丰利达公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：XXXX）；二、被告叶坚生、钟有梅偿还原告借款本金265279.76元及支付利息3912.31元（按合同约定利率，自2018年1月14日起计至被告清偿之日止，暂计至2018年9月27日）；三、被告丰利达公司对上诉债务承担连带责任；四、原告对处置登记在被告叶坚生名下位于XX市XX楼XX单元XX号的房产所得价款在上述所欠债务范围内享有优先受偿权。事实和理由：2011年5月13日，原告下辖的中国农业银行股份有限公司东兴黄花岗支行（以下简称“农行黄花岗支行”）与被告叶坚生、钟有梅、防城港德宇房地产开发有限公司（现更名为广西丰利达置业有限公司）签订《个人购房担保借款合同》，约定由农行黄花岗支行借款34万元给被告叶坚生，用于购买位于XX市XX楼XX单元XX号房产，借款期限240个月，还款方式采用按月等额本息还款；借款利率为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率；借款人如逾期未按约还本付息，逾期罚息为合同约定的执行利率基础上上浮50%确定，直至本息清偿之日止；对应付未付利息按约计收复利；如不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项超过90天，出借人有权要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，并解除合同；因借款人违约导致贷款人采用诉讼或者仲裁的方式实现债权的，实现债权的诉讼费、律师费及其他实现债权的费用由债务人承担；被告丰利达公司为上述借款提供阶段性保证担保，自贷款发放之日起，至借款人取得房产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等。被告叶坚生提供其购买的房产为上述借款作抵押担保，被告钟有梅作为共同抵押人在《个人购房担保借款合同》中签字确认，抵押物依法办理了在建工程抵押登记手续。合同签订后，农行黄花岗支行依约向被告叶坚生发放借款。被告叶坚生从2016年3月起至今频繁出现未能按约按期足额还本付息的情况，截至2018年9月27日，逾期天数已达104天，违约事实已达到原告有权要求解除合同、提前收回全部借款本息的条件。截至2018年9月27日，该笔借款尚未偿还的本金数额为265279.76元，尚欠利息合计3912.31元。被告钟有梅与被告叶坚生系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间，且被告钟有梅作为共同抵押人也在借款合同中签字，其应对上述债务承担共同还款责任。 被告丰利达公司书面答辩称，1、被告叶坚生名下的XX市XX楼XX单元XX号房屋已经办理了房屋所有权证，房屋所有权已属叶坚生；2、该房屋已经办理了抵押权人为原告的他项权证（他项权证证号为：X房建XX市字第XX号），虽然他项权证附记记载需要完善抵押手续，但并不影响原告对该房屋的优先受偿权。 被告叶坚生、钟有梅未作答辩，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 另查明以下事项：抵押物XX市XX号楼XX单元XX号房已于2013年10月28日办理了房产证（房产证号：X房权证XX市字第××号），但没有完善抵押担保手续。 本院认为，原告下辖的农行黄花岗支行与被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。农行黄花岗支行按约向被告叶坚生发放借款，被告叶坚生未按时足额偿还借款本息已超90天期，已构成违约并达到合同约定的解除条件。该笔借款发生在被告钟有梅与被告叶坚生夫妻关系存续期间，被告钟有梅知悉并作为共同抵押人签字，属夫妻共同债务。原告请求解除合同，及请求被告叶坚生、钟有梅共同偿还尚欠的借款本息，符合法律规定，本院予以支持。 关于优先受偿权：被告叶坚生、钟有梅提供登记在叶坚生名下的共有房产为借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保法律关系合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。”被告叶坚生不能按期偿还贷款本息，原告对抵押物采取折价、拍卖或者变卖所得的价款在所欠债务范围内享有优先受偿。 关于被告丰利达公司的责任：在本案中为被告叶坚生办理房屋所有权证是被告丰利达公司的合同义务。而办理房屋抵押登记既是原告的合同权利，也是其和购房人即被告叶坚生的合同义务。保证人丰利达公司在为叶坚生所购房屋办理了所有权证，从合同权利义务的归属上，被告叶坚生和原告均应积极去办理房屋抵押登记。本案中的抵押物于2013年10月28日已经办理了房产证，原告对此事也是知情的，但直至起诉之日房屋抵押登记仍未完成。虽原告称未完成的原因主要在于无法联系到叶坚生，对此未提交证据证明其通知或督促过叶坚生去办理抵押登记。结合上述事实，本院认为原告怠于办理房屋抵押登记，其对抵押登记未能办理完成负有主要过错。 被告丰利达公司承担的阶段性保证是一种附解除条件的保证。原告明知不及时办理抵押登记会对被告丰利达公司造成不利，而长期怠于办理房屋抵押登记的行为，应视为以不作为的形式不正当地阻止了保证责任解除条件的成就。在此情况下，本院依法认定被告丰利达公司与原告设立的阶段性保证担保责任解除条件已成就。原告要求被告丰利达公司对上述债务承担连带责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条及第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行下辖的原告中国农业银行股份有限公司黄花岗支行与被告叶坚生、钟有梅、广西丰利达置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：XX）； 二、被告叶坚生、钟有梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行借款本金265279.76元并支付利息（利息分段计算：1、2018年9月27日前为3912.31元；2、从2018年9月28日起，以265279.76元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率乘以150%计至清偿债务之日止）； 三、原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行对XX市XX号楼XX单元XX号房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司东兴市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5428元（原告已预交），由被告叶坚生、钟有梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5428元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长 陆 淑 芸 人民陪审员 李  春 人民陪审员 王 以 强 二〇一八年十月十七日 书 记 员 叶杨晓娜