台州市椒江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1002民初3650号 原告（反诉被告）：朱银富，男，1970年3月12日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：林鑫，浙江台信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江爱华房地产开发有限公司，住所地：台州市新台州大厦****。 法定代表人：项道铨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈敏剑，浙江安天律师事务所律师。 原告朱银富与被告浙江爱华房地产开发有限公司（以下简称爱华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序审理。被告爱华公司于2018年5月11日向本院提起反诉，本院于同日立案后，与本诉合并审理，并于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱银富及其委托诉讼代理人林鑫，被告（反诉原告）爱华公司的委托诉讼代理人陈敏剑到庭参加诉讼。被告（反诉原告）爱华公司申请的证人周某、王某出庭陈述。本案经双方当事人庭外和解，届期未达成协议，现已审理终结。 朱银富向本院提出诉讼请求：1.判令爱华公司将白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室3套房产交付给朱银富；2.判令爱华公司立即协助朱银富办理上述房产登记至朱银富名下的契证、房屋权属证、土地使用权证；3.判令爱华公司立即向朱银富支付逾期交房违约金，暂算至2018年3月15日的违约金为559814.50元，实际金额计算至交房之日止；4.判令爱华公司立即向朱银富支付逾期办证违约金，暂算至2018年3月15日的违约金为150569元，实际金额计算至办证之日止；5.上述逾期交房违约金和逾期办证违约金合计710383.50元，与朱银富欠购房款748098元相抵，朱银富支付爱华公司37714.50元（最后实际金额以爱华公司支付给朱银富违约金后按实结算）。诉讼过程中，朱银富将第1项诉讼请求变更为判令爱华公司将白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室3套房产以及276号车位交付给朱银富，同时撤回第5项诉讼请求。事实与理由：2013年11月14日，朱银富与爱华公司签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定：出卖人爱华公司将白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室以及地下室276号以总价1790098元出卖给买受人朱银富；出卖人应当在2013年12月31日前将符合各项条件的商品房交付给买受人，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二人起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.5的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人并负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年3月31日前将取得合同规定的土地、房屋权属证明交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；如出卖人在约定日期起30日以后不能交付权属证书或登记证明，买受人有权退房，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。合同签订后，朱银富首付1042000元，余款按揭后支付，由于爱华公司的原因，朱银富无法按揭，为此双方协商并签订了补充协议，协议对合同第七条第二款余款付款方式约定：余款计748098元，在出卖人书面或电话通知办理契证、房屋权属证、土地使用权证后30天内付清。但爱华公司至今未交付房屋，未办理契证、房屋权属证、土地使用权证，也未支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。爱华公司严重违反了合同，损害了朱银富的合法权益，应当承担违约责任。 爱华公司辩称：2014年6月底，爱华公司依约通知朱银富前来办理房款结算及交房手续，由于朱银富未依约来结算，导致爱华公司未向其交付房屋。2017年6月底，爱华公司依约通知朱银富前来办理权属证书、结算未付房款以及交付房屋，但朱银富至今未来办理权属证书，也未缴纳购房余款748098元以及物业费、物业维修基金。朱银富诉称的关于余款付款方式的补充约定条款未经双方确认，该条款与原合同约定的付款时间、付款金额矛盾，该条款无效而不能适用。 爱华公司向本院提出反诉请求：判决解除爱华公司与朱银富于2013年11月4日签订的合同编号2013预0000167《商品房买卖合同》；2.判令朱银富赔偿爱华公司自2014年4月1日至2018年5月7日逾期付款的经济损失388500元（740988元×0.035％×1498）。事实与理由：爱华公司与朱银富于2013年11月14日签订合同编号2013预0000167《商品房买卖合同》，合同约定：爱华公司将位于台州市××道××道××号××幢××单元××室共计面积174.35平方米及地下室276号面积为39.75平方米以总价1790098元出售给朱银富；交房时间为2013年12月31日前，办证时间为2014年3月31日前，房款约定分期支付，在2011年11月14日前支付1042000元，余款740988元在2014年3月31日前付清。合同附件八补充协议文书上约定余款740988元在出卖人书面以电话通知办理契证、房屋权属证、土地使用权证后30天内付清的内容，该条款未经双方确定，且附件无双方签字确认，应不具有法律效力。因施工单位拖延造成工程交付延期，2014年6月份工程符合交付条件，2014年7月1日开始办理交房手续。爱华公司也依约通知了朱银富接收房屋及结算房款，但朱银富不按照爱华公司要求进行结算，并拒绝接收房屋。事后爱华公司多次催缴、通知，至今朱银富未办理接收房屋及结算房款手续。2018年4月13日，朱银富向法院提出起诉。2018年5月7日，爱华公司向朱银富发出解除合同通知书，解除双方于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》，该解除通知书已送达朱银富。朱银富违约支付房款已构成根本性违约，爱华公司有权解除合同，该解除合同通知书已经到达了朱银富，双方之间的《商品房买卖合同》已经解除。 朱银富针对爱华公司的反诉辩称：补充协议系《商品房买卖合同》的组成部分，该协议合法有效，对双方具有约束力，该协议约定的购房余款748098元的支付期限尚未到期，朱银富未逾期付款，爱华公司以此为由解除《商品房买卖合同》理由不成立。爱华公司未按《商品房买卖合同》的约定在2013年12月31日向朱银富交付符合条件的商品房，也未按该合同约定在2014年3月31日向朱银富交付相关权属证书，朱银富享有同时履行抗辩权和先履行抗辩权，有权拒绝履行支付购房余款，不承担逾期付款的违约责任。本案无论是否存在建设单位拖延交付房屋的情况，责任均应由爱华公司承担，且该事由不属于双方约定的可以延期交房的情形。爱华公司主张其已通知朱银富接收房屋，但没有提供相应的证据，爱华公司实际并没有通知过朱银富接收房屋。况且，朱银富已经支付了购房款1042000元，占全部购房款的60%左右，不存在根本性的违约致使合同目的不能实现的情况。爱华公司提出的第二项反诉请求是承担违约责任，前提是继续履行《商品房买卖合同》，而第一项反诉请求是解除《商品房买卖合同》，两项反诉请求自相矛盾。另外，爱华公司即使有解除权也因超过一年期限而已经消灭，其无法再行使解除权。综上，朱银富没有逾期付款，也没有其他违约行为，爱华公司无权解除《商品房买卖合同》。 本院经审理认定本案事实如下：2013年11月14日，朱银富与爱华公司签订《商品房买卖合同》，爱华公司为出卖人，朱银富为买受人，合同约定，爱华公司将白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室以及地下室276号以总价款1790098元出售给朱银富。合同第七条约定了付款方式及期限：买受人按分期付款方式按期付款，于2013年11月14日前支付房款1042000元，余款748098元在2014年3月31日前付清。合同第八条约定了逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三点五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定……。合同第九条约定了交付期限及条件：出卖人应当在2013年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。特殊情况包括“1、遭遇不可抗力……。2、……或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，而导致开发建设期延长的，……。3、由于政府原因……。4、本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括……”。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按约交房，按逾期时间分别处理，……，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三点五的违约金。”合同第十六条对产权登记进行约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记……，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》……。出卖人承诺于2014年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。”第二十三条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”合同附件八约定了补充协议内容：“双方对本合同第七条第二款余款付款方式作出以下补充约定：余款748098元在出卖人书面或者电话通知办理契证、房屋权属证、土地使用权证后30日内付清。”上述合同已交台州市房地产管理处备案登记。2013年11月14日，朱银富支付给爱华公司1042000元。2017年6月20日，爱华公司取得了上述房屋的不动产权属证书。爱华公司曾通知朱银富支付购房余款，朱银富曾要求爱华公司交付房屋，爱华公司告知朱银富先付清购房余款，否则不能交付房屋，也不能办理权属证书。朱银富提起本案诉讼后，爱华公司于2018年5月7日向朱银富邮寄《通知书》，通知书载明：“根据我司与您签订的《商品房购房合同》约定：您已逾期支付购房款，迄今也未至我司办理收房手续；我司将依约解除与您签订的《商品房购房合同》，并要求您按约承担违约责任”。 以上事实有朱银富提供的《商品房买卖合同》（含附件八）、爱华集团统一收款收据，爱华公司提供的不动产权属证书、通知书、快递单、快递单号查询信息、证人证言以及朱银富与爱华公司的陈述等证据证实。 本院认为：朱银富与爱华公司之间的《商品房买卖合同》（包括附件八）已在房管部门备案登记，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按约全面履行义务。 《商品房买卖合同》第七条及附件八补充协议内容均对购房款的付款方式及期限进行了约定，附件八补充协议内容是对第七条约定的购房余款支付方式的变更，故双方应按附件八补充协议内容履行。附件八补充协议内容约定朱银富在爱华公司书面或者电话通知办理契证、房屋权属证、土地使用证后30天内付清购房余款。本案发生争议原因是爱华公司不认可附件八补充协议内容，因朱银富未付清购房余款而拒绝交付房屋，但没有证据表明爱华公司已通知朱银富办理涉案房屋的权属证书，朱银富支付购房余款的条件尚未成就，因此朱银富至今未支付购房余款的行为并没有违反合同约定，爱华公司以朱银富未支付购房余款为由要求解除《商品房买卖合同》以及要求朱银富承担逾期付款违约金均不能成立。 《商品房买卖合同》第九条约定爱华公司向朱银富交付房屋的时间是2013年12月31日前，爱华公司辩称因施工单位原因导致逾期交房（含车位）不属于该合同约定的可以延期交房的情形，故爱华公司应在2013年12月31日前向朱银富朱银富交付房屋（含车位），该时间早于朱银富支付购房余款时间，爱华公司以朱银富未支付购房余款为由而拒绝交付房屋（含车位）已构成违约，应承担违约责任，应向朱银富交付房屋（含车位）并支付逾期交房的违约金。由于交房时间不确定，逾期交房违约金暂算至其起诉之日，之后的违约金，朱银富可在取得房屋后另行向爱华公司主张。合同约定，逾期交房的违约金从逾期次日起按已付总房款的日万分之三点五标准计算，本院根据朱银富的实际损失，综合考虑合同的履行情况以及预期利益等因素，酌情将违约金计算标准的日万分之三点五调整为日万分之三。截至起诉之日的逾期交房天数为1563天（2013年12月31日至2018年4月13日），逾期交房违约金为488593.80元（1042000元×1563天×0.03%/天）。 《商品房买卖合同》第十六条约定爱华公司向朱银富交付涉案房屋的权属证书的时间是2014年3月31日前，但爱华公司于2017年6月20日才取得涉案房屋的权属证书，且至今未向朱银富交付权属证书，已构成违约，应承担违约责任，爱华公司应向朱银富交付不动产权属证书并支付逾期交证违约金。由于权属证书交付的时间不确定，逾期交证违约金暂计算至其起诉之日，之后的违约金，朱银富可在取得权属证书后另行向爱华公司主张。经计算，截至起诉之日的逾期办证天数为1474天（2014年3月31日至2018年4月13日），逾期交证违约金按合同约定的万分之一计算为153590.80元（1042000元×1474天×0.01%/天）。 综上，本院对朱银富诉讼请求予以支持，对爱华公司的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向朱银富交付白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室房屋以及276号车位； 二、浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向朱银富交付白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室以及276号车位的不动产权属证书； 三、浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给朱银富计算至2018年4月13日止的逾期交房违约金488593.80元； 四、浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给朱银富计算至2018年4月13日止的逾期办证违约金153590.80元； 五、驳回浙江爱华房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13402元（已减半计算，朱银富已预交），由浙江爱华房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3654元（已减半计算，浙江爱华房地产开发有限公司已预交），由浙江爱华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  张 辉 二〇一八年十月二十四日 法官助理  樊明忠 代书记员  尚艺艺