海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初9257号 原告：周巧剑,男,1992年11月25日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杜柏飞、谢茂亮，北京本录律师事务所律师。 被告：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海口市龙华区海棠路。 法定代表人：郭家彤,总经理。 委托诉讼代理人：黄勇兵、陈琼珠，该司职员。 原告周巧剑与被告海南东方明珠房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周巧剑及其委托诉讼代理人谢茂亮、被告委托诉讼代理人黄勇兵和陈琼珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照套内面积92.88㎡、单价8285元/㎡计算的购房款与原告签订产权式酒店客房买卖合同；2、确认被告于2018年5月25日做出的关于解除认购书告知函无效；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年12月15日签订《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》（编号：0165493),原告认购被告恒大海口文化旅游城50幢XXX房。被告在销售时进行虚假宣传，称原告所购房屋所处的恒大海口文化旅游城九期为“花园美宅区”，使原告误以为所购房屋为住宅房屋。《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》（编号：0165493)上记载,该商品房建筑面积共120.57平方米，其中,套内建筑面积92.88平方米，按建筑面积计算，单价为8285元/m2,按套内面积计算，单价为10755元/m2,房屋总价为998891元。该记载使原告进一步确信所购房屋为住宅房屋，并包含公摊面积27.69平方米。原告按照被告的要求支付了20000元定金、488891元首期房款以及1100元相关代收费用后，虽经原告多次催促，但是被告以系统问题无法印制为由迟迟不与原告签订商品房买卖合同。目前，被告终于同意签合同了，但是原告发现合同内容与被告的宣传以及认购书内容不一致，花园美宅变成了产权式酒店客房，认购书中记载的公摊面积没有了，但是购房总金额不变。认购书中明确约定，成交价按认购书中建筑面积单价计算。现在，根据被告提供的产权式酒店客房买卖合同，房屋没有了公摊面积，但是被告按照套内面积单价计算房屋价格，房屋总价中包含了并不存在的公摊面积的价格，明显不合理，因此，原告拒绝在产权式酒店客房买卖合同上签字。针对被告虚假宣传、欺骗、误导消费者等违法行为，海口市龙华区工商行政管理局于2015年4月16日对被告作出《行政处罚决定书》(海工商龙处字[2015]10号），海口市工商行政管理局专业市场管理局于2017年7月12日对被告作出《行政处罚决定书》（海工商处字[2017]78号），对被告作出罚款113万元等行政处罚。被告的违法违约行为严重侵犯了原告合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至贵院，请依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告海南东方明珠房地产有限公司辩称，一.原告周巧剑在购买房屋前，对其购买的房屋性质并非住宅早已知悉并确认。首先，在房屋销售现场，我司依法对《商品房预售许可证》、《土地使用权证》等证照进行了公示。这些证照上有明确记载房屋用途性质，为商服用地并非住宅用地。其次，在客户决定购买我司项目房屋前，我司均以书面形式再次告知其购买的房屋土地性质及所需签署的买卖合同类型。在本案中，原告是在2016年11月27日签署告知书知悉房屋性质后，再经过慎重的考虑了半个月后，即2016年12月15日方与被告签署《楼宇认购书》。原告签署的《项目注意事项告知书》第2条，已明确告知土地用途为商服用地，而并非住宅。第3条亦明确除一期房屋签署的是商品房买卖合同外，其余非一期房屋均签署产权式酒店客房买卖合同。从原告提供的总平图可知，其清楚知道自已购买的房屋为项目九期房屋，而并非一期房屋。再次，房屋属于重大贵重物品，正常人在购买房屋前，按照交易习惯，一定必然会了解整个项目房屋的价格情况，经过综合对比后作出选择。而无论采用何种计价方式，同时出售的一期房屋单价比第九期房屋单价贵约3000元。其在选择九期房屋时已经清楚认识到九期房屋与一期房屋性质上的差别。二.原告周巧剑对其购买的房屋总价是清楚知悉的，我司对房屋总价不存在误导。首先，认购书中无论采用按建筑面积单价还是套内面积单价的计算方式，均是为了明确房屋的总价为998891元。认购书中第二条第二款亦明确，乙方须于2016年11月30日前支付首期款488891元，余款49万元由银行提供按揭贷款。原告清楚知道购买该套房屋应付价款为488891元加49万元加定金2万元，即998891元。其次，之所以釆用两套价格计算体系，这是一个房地产销售的行业惯例，而这两套价格体系亦为大众所熟知。提供两套价格计算体系可以方便购房人对自己选择的房屋与同期其他楼盘进行比较。而无论采用何种价格计算方式，房屋的总价款都是一样的。再次，认购书第七条约定成交价按本认购书中建筑面积单价重新计算，这是行业预售中的一般做法。因预测面积与实测面积可能存在差异，最终成交价应以实测面积重新计算，故有此约定。而认购书约定计算单价是以建筑面积单价为准，即计算面积亦以实测的建筑面积为准。该约定按照行业规则解读应当是建筑面积单价×建筑面积重新计算，而并非原告要求的建筑面积单价×套内面积重新计算。根据交易习惯，众所周知，房屋的价格计算方式就是建筑面积单价×建筑面积，跟套内面积单价×套内面积两种。建筑面积单价×套内面积的计价方式亦不符合正常人购买房屋计价方式，不符合一般交易规则、行业规则。 三.房屋的公摊面积是客观存在的，且不影响原告使用房屋公用部分。首先，公摊面积是客观存在的。经住建局确认的《房屋建筑面积测绘报告书》指出原告购买的九期50幢楼是存在应分摊的公摊面积的。其次，明确公摊面积是为了让购房人清晰自己的权利义务，更好地规范被告的交房标准。2016年8月23日颁布的《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第七条“门厅（或独立门厅）、大厅（酒店大堂）、外墙面、屋面露台、楼梯间（井）、电梯间（井）、电梯机房、过道、管道井、垃圾道、设备间、物业管理用房、值班警卫室等共用部位及设施属于产权式酒店中不可分割使用的共有部分。客房产权人可与开发单位约定以上部分(但不限于以上部分）的使用权。”原告使用房屋亦确实需要使用到共有部分，共用部分的建造成本是应当由购房人分摊的，购房人使用共有部分支付相应对价亦符合一般大众买房的认知。再次，明确公摊面积是符合相关法律法规的要求。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。《商品房销售管理办法》第十八条按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。即无论按何种计价方式，均应当明确公摊面积。最后，公摊面积是实际存在的，而原告在使用房屋的过程中，也在实际使用该公摊面积。原告使用公用部分亦不存在任何影响。四、我司认为并不构成重大误解，若订立合同时存在重大误解的，依法可撤销可变更，而并非按误解的意思强行要求履行合同。首先，根据前面所述，原告对房屋性质跟总价格是不可能存在重大误解的。即便原告诉称，我司虚假宣传受到行政处罚。而该行政处罚针对的是我司在宣传过程中未有严谨区分房屋性质，容易让购房者误解的是房屋性质，而绝不是房屋总价格。其次，该行政处罚是针对我司对外宣传阶段的。而在与客户面对面沟通落实选购具体房屋阶段，我司已尽可能将房屋情况说明清楚，包括使用书面告知的形式。原告在购买房屋前已对房屋的性质、计价方式、购房总价款有清楚的认识。再次，根据《合同法》第54条，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。被告与原告对房屋计价方式存在重大分歧，金额相差高达229413.6元，原告对合同明显存在重大误解，应依法变更或撤销合同，而不是按原告误解的计价方式强行去履行合同。用建筑面积单价×套内面积明显不符合一般交易规则。明显此案系原告纯属利用我司在宣传过程中因不严谨不规范遭受行政处罚一事，在恶意谋取不正当的利益。五、原告经催告仍未履行签约、付款义务，达到合同约定的解除条件，我司亦已行使约定解除权，于2018年5月25日向原告发出解除认购书的通知。另于2018年7月27日向贵院起诉确认解除认购书。现该认购书已被解除。原告无权向我司主张签订买卖合同。综上所述，原告要求按建筑面积单价×套内面积签订买卖合同，于法无据，亦不符合一般交易习惯。原告的行为亦已构成根本违约，认购书符合合同约定及法定的解除条件。请求贵院驳回原告诉讼请求并支持我司诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下： 2016年6月22日，被告取得恒大﹒海口文化旅游城九期48#、50#楼（产权式酒店）的《商品房预售许可证》。 2016年11月27日，原告在被告出具的《恒大海口文化旅游城项目注意事项告知书》上签名，该告知书载明：恒大﹒海口文化旅游城项目的土地用途为商服用地，一期商品房的用途为住宅-成套。一期（住宅）签署《海口市商品房买卖合同》，公寓以及别墅（非一期产品）签署《海口市产权式酒店客房买卖合同》。同日，被告收到原告支付的恒大﹒海口文化旅游城50幢XXXX房首付21000元。 2016年12月15日，原告与被告签订一份《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》(编号:0165493)，合同约定：原告购买被告开发的恒大﹒海口文化旅游城50幢XXXX房,建筑面积为120.57平方米，其中，套内建筑面积92.88平方米，按建筑面积计算，单价为8285元/m2,按套内面积计算，单价为10755元/m2,房屋总价为998891元；原告在签订认购书时支付认购20000元作为定金；原告于2016年11月30日前支付首期房款488891元整,并同时签署《商品房买卖合同》；余款49万元由银行提供按揭贷款；原告需在2016年11月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，原告每天按贷款额的万分之一向被告支付违约金；逾期10天以上不足20天的，原告每天按贷款额的万分之二向被告支付违约金；逾期20天以上视为原告单方解除认购书，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋；原告支付首期款的同时预缴相关代收费用1100元。合同签订后，原告于2016年12月15日向被告支付首期购房款487891元及代收费1100元。 2017年4月，被告通知原告签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》，原告以认购书约定购房款998891元包含了并不存在的公摊部分房款，明显不合理为由，拒绝签订合同。 2017年6月20日，被告向原告发出一份《催告函》，催告原告在收到催告函后于2017年6月30日前到被告处缴纳相关房款并签署《海口市产权式酒店客房买卖合同》。 2018年5月25日，被告向原告发出《关于解除告知函》，告知解除双方于2016年11月27日签订的《恒大海口文化旅游城项目认购书》。 另查，2017年7月12日，海口市工商行政管理局作出海工商处字[2017]78号《行政处罚决定书》，该局认为被告在对外宣传的过程中，未明确标示其销售的房屋性质的差异，并且未将其销售的产权式酒店列入“酒店群”的区域范围，而是模糊地将普通住宅划分为“住宅区”，将产权式酒店划分为“高层住宅区”，让购房者误认为除酒店群外的房屋性质均为普通住宅。同时，被告还将普通住宅和产权式酒店统称为“花园美宅”，让购房者误认为二者均是房屋性质相同的普通住宅，混淆了购房者对所购买的房屋性质的认知，误导购房者做出错误的购买决定，构成发布引人误解的广告内容误导消费者的违法行为。 上述事实有《商品房预售许可证》、《恒大海口文化旅游城项目注意事项告知书》、《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》、《催告函》、《关于解除告知函》、《交款核对单》、《收款专用收据》、《行政处罚决定书》及庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据海口市工商行政管理局作出海工商处字[2017]78号《行政处罚决定书》，可以认定被告存在发布引人误解的广告内容误导原告的行为。被告误导原告，使原告在违背真实意思的情况下与其签订《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》，故原告与被告签订的《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》属于可撤销合同。原告有权自在知道或应当知道其权利受到侵害之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销，撤销后合同自始无效。但原告至今未请求人民法院或仲裁机构撤销，故该认购书应为有效合同。双方当事人均应按合同的约定行使权利和履行义务。根据认购书约定，原、被告双方理应按购房款为998891元（120.57m2×8285元/m2）签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》，故原告要求被告按照套内面积92.88㎡、单价8285元/㎡计算的购房款与其签订产权式酒店客房买卖合同，不符合上述合同约定，本院不予支持。原告拒绝按上述合同约定的购房款998891元与被告签订买卖合同，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告有权通过通知的方式解除合同。故被告作出的《关于解除告知函》有效。因此，原告要求确认被告作出的《关于解除告知函》无效，理由不当，本院不予支持。原告主张双方未能签订买卖合同的原因在于被告，因原告提交的证据不足以证明其主张的事实，故原告此项主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 驳回原告周巧剑的诉讼请求。 案件受理费13789元，由原告周巧剑负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  吴永红 人民陪审员  陈小月 人民陪审员  张 磊 二〇一八年十月二十二日 法官 助理  何美琳 书 记 员  施爱军 速 录 员  骆天霞