湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0117民初1039号原告：丁盛芬，女，1977年4月5日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。被告：武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路佳阳湖滨花园2栋1层1室，统一社会信用代码914201170630143899。法定代表人：邱和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。第三人：武汉市博诗佳体育用品有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街汽渡路，统一社会信用代码9142011757200113XX。法定代表人：徐银光，该公司总经理。原告丁盛芬与被告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司（以下简称佳馨瑞阳物业公司）、第三人武汉市博诗佳体育用品有限公司（以下简称博诗佳公司）委托租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法由审判员余金南担任审判长，和审判员周洪文、人民陪审员张金元组成合议庭按照普通程序进行审理，于2018年5月8日公开开庭进行了审理，审理过程中，原告申请追加博诗佳公司为第三人参加诉讼，本院于2018年8月17日再次公开开庭进行了审理。原告丁盛芬及其委托诉讼代理人童长春、被告佳馨瑞阳物业公司的委托诉讼代理人刘奥、第三人博诗佳公司的委托诉讼代理人徐银光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁盛芬诉称：原告与案外人武汉市佳阳商贸发展有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》购买了位于武汉市新洲区阳逻街阳光大道与高新街交汇处佳阳摩尔城1层46号房屋（建筑面积39.16平方米，以下简称诉争房屋）。原告依约向武汉市佳阳商贸发展有限公司支付了全部购房款。原告购买诉争房屋后与被告佳馨瑞阳物业公司签订了一份《委托租赁合同》，约定原告将诉争房屋委托给被告经营管理，期限为叁年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，双方在合同中约定：租赁期限届满前三个月，如果续约，双方需重新签订新的《委托代理租赁合同》，如果任何一方不选择续约，则本合同自动终止。另双方在合同中约定年租金标准为购房款的7%，且详细约定了租金的支付日期。原告依约履行了将房屋交付给被告经营管理的义务，被告也将该房屋出租给第三人获取了收益；但时至今日，原告只收到了被告支付的第三年租金，第一、第二年度租金被告始终以各种理由拖延支付。该合同于2017年9月30日到期自动终止后，经原告多次催要，被告直至今日既不与原告重新签订委托租赁合同，也不将房屋交付给原告实际使用，更没有将出租房屋所获取的收益支付给原告，其违约行为明显，应承担相应的违约责任。请求：1.判令被告向原告支付租金184200元，延期支付租金违约金40344元（自2015年1月1日暂计算至2018年1月1日，按日万分之二计算，实际计算至被告清偿上述债务之日止）；2.判令被告立即将诉争房屋交付原告实际使用并向原告支付房屋占有使用费23028元（从2017年10月1日起暂计算至2018年1月1日，实际计算至被告将该房屋交付给原告实际使用之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。原告丁盛芬围绕诉讼请求依法提交了《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、《委托租赁合同》、《关于摩尔城门面产权证办理和委托租赁时间到期续约的通知》及快递单复印件等证据。被告佳馨瑞阳物业公司辩称，被告已经将三年的租金全部支付给原告了，第一、第二年的租金折抵了原告的购房款，第三年的租金是通过银行转账的形式向原告支付的。《委托租赁合同》有效。该合同中第二条约定的三年是委托租赁管理期限，指的是2014年10月1日至2017年9月30日之间被告有权以自己的名义代表原告对外签订租赁合同，并非指被告只能对外签订为期三年或三年以内的租赁合同，合同第六（6）条已明确约定，被告对外签订的租赁合同超过三年的，被委托人（原告）应按照租赁合同继续履行，《委托租赁合同》解除后被告代收的2017年10月1日以后的租金可以全部返还给原告。请求驳回原告的诉讼请求。被告佳馨瑞阳物业公司向本院提交了银行转账流水、销售缴纳通知、《承诺书》，《商铺租赁合同》各一份。第三人博诗佳公司述称，第三人只认可与被告签订的《商铺租赁合同》，该合同合法有效应继续履行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票，《委托租赁合同》的真实性均无异议，对《关于摩尔城门面产权证办理和委托租赁时间到期续约的通知》及快递单复印件的真实性有异议，称没有收到该通知，快递单系复印件不具有合法性，对《委托租赁合同》的证明目的有异议，合同第二（2）条不能证明约定的三年期限为被告只能对外签订为期三年或三年以内的租赁合同，对合同中第（六）6系格式条款应认定为无效条款的证明目的亦有异议，认为该条款是原、被告之间的真实意思表示，应为有效。第三人博诗佳公司对原告提交的证据的质证意见为证据与第三人无关。原告对被告提交的证据真实性均无异议。对《商铺租赁合同》认为，被告未经原告同意将商铺以超长的期限和超低的价格出租给第三人，损害原告代理权益，保留索赔的权利。第三人博诗佳公司认为被告提交的其他证据与第三人无关，《商铺租赁合同》合法有效。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《关于摩尔城门面产权证办理和委托租赁时间到期续约的通知》、快递单复印件二项证据，因被告否认收到该通知和快递，且原告未能提供有效的快递回执来证明被告收到了快递，经本院核实该载明的快递公司网络平台上无该快递单记载，故对于原告提交的《关于摩尔城门面产权证办理和委托租赁时间到期续约的通知》、快递单复印件二项证据本院不予采信。对原告提交的《委托租赁合同》，原、被告对合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，只是对合同中的相关条款理解有争议，故对于该份证据本院依法予以采信。根据原告、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告丁盛芬于2014年4月20日购买案外人武汉市佳阳商贸发展有限公司位于武汉市新洲区阳逻街阳光大道与高新街交汇处佳阳摩尔城1层46号房屋（商铺），建筑面积39.16平方米，购房总价款777947.67元（含两年返租金折抵的108912.67元），双方于2014年8月27日签订《武汉市商品房买卖合同》。原告购买诉争房屋后，于2014年4月20日与被告佳馨瑞阳物业公司签订了一份就该商铺的《委托租赁合同》，合同约定：“…二、租赁期限1、本合同约定的初始委托租赁管理期限为三年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、双方应在委托租赁管理期满之前三个月，协商按照当时市场运营实际情况，签订新的委托代理租赁合同，如任何一方不选择续约的，本合同自动终止。三、委托租金收益1、由于该市场目前处于市场培育期，为保证甲方（原告）投资收益，经双方协商一致，同意在合同期限内，由乙方（被告）按税前固定租金收益方式向甲方提供委托租金收益，即每年度按甲方在乙方委托管理的佳阳摩尔城项目投资金额的7%计算年租金给甲方。2、委托租赁期限内，乙方所取得的租赁收入，低于本合同税前固定收益部分的风险，由乙方承担。乙方委托租赁收益超出本合同规定的部分，甲乙双方同意按税后二八分成的方式结算（即甲方取得20%的收益，乙方取得80%的收益）…五、委托租赁管理的范围和方式…2、本合同有效期间，甲方同意乙方有权以乙方的名义对外签订本合同所述铺位的租赁合同，直接管理市场并向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用；有权为公共利益或市场所有业主或商户的整体利益而制定相关管理制度，并协调处理市场经营中的问题；有权对违约的承租商户采取一切可行的措施（包括直接以乙方自己的名义提起诉讼）来保障其合法的权益。六、甲方的权利和义务…4、甲方承诺遵守“买卖不破租赁”的法律原则，甲方购买本铺位之前，乙方对外招商招租与承租人签订的租赁合同，甲方均表示认可，并遵守租赁合同的约束。5、发生本合同约定以外的情况导致本合同终止或解除的，甲方也必须认可并继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同。6、本合同有效期间，乙方根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签订的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同…八、特别约定为减轻甲方购买商铺的资金压力，经乙方与开发商协商同意，甲方在购买乙方管理的佳阳摩尔城项目商铺时，甲方可以在乙方处预支其所购商铺前两年的全部委托租赁租金，用于购铺款。”…等。2017年被告按合同约定向原告转账支付了第三年的收益款54456.34元（购房总价款的7%，第一、第二年的收益款之前已折抵原告的购房款）。《委托租赁合同》到期后，双方就续约等产生分歧，经多方协调无果，双方未续约。原、被告均认可双方签订的《委托租赁合同》于合同到期之日2017年9月30日已经解除。另查明，被告佳馨物业公司于2014年10月1日将原告的商铺出租给第三人博诗佳公司并签订了《商铺租赁合同》，租赁合同约定的的租金为每平米每月43元，租赁期间为2014年10月1日至2024年9月30日。第三人博诗佳公司向被告交纳相关租金至今。诉讼中，原告当庭认可第一、第二年的收益款108912.67元已折抵购房款的事实并撤回了其第一项诉讼请求。本院认为，原、被告双方对《委托租赁合同》中的有关条款有争议，争议焦点为两点：1、《委托租赁合同》第二（2）条约定的委托租赁管理期限为三年，原告认为该三年是指被告对外出租房屋的租期只能在三年以内，被告认为该三年为委托管理权期限，与第三人签订的租赁期限不限于三年；2、《委托租赁合同》第六（6）条约定“本合同有效期间，乙方根据佳阳摩尔城招商经营的需要与承租人签订的租赁合同期限超过本合同租赁期限的，甲方对此无异议，在本合同租赁期满后，甲方仍须继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同”，原告认为该条款与合同的第二（2）条款相矛盾，且该条款为格式条款，属于无效条款，被告认为该条款是原、被告之间的真实意思表示，应为有效。对争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案中的“三年返租”，实为案外人武汉市佳阳商贸发展有限公司为出卖商铺的促销手段，其“7%”仅为三年期内的年固定收益，从合同的第三（2）条内容看，双方并未约定对外出租的租金。原被告《委托租赁合同》约定的三年期限应该是指原告授权委托被告对外出租商铺的代理权期限为三年，并不是指被告与第三人签订的租赁合同的租赁期限只能限于三年之内，即被告在三年的授权期限内受原告委托将商铺出租出去即可。原告委托被告对外出租的商铺具有需与其他出租方整合的特殊性，承租人一般为大型餐饮企业或大型超市等经营体，第三人承租了原告的房屋后需投入大量的资金进行装修经营，被告是基于合同第六（6）条，即原告承诺合同到期后原告会继续履行被告与第三人之间的租赁合同的授权约定才与第三人签订了租赁合同，被告的行为不违反合同约定，原告的理解，显然有违常理和诚实信用原则且不符合实现合同目的真实意图。对争议的焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案《委托租赁合同》系原、被告经充分协商后拟定的并约定了双方权利义务的合同，合同中第六条第4款、第5款、第6款都是对原告、被告、第三人之间的租赁关系进行约定的条款，该第六（6）条款不符合“格式条款为重复使用而预先拟定，订立时未与对方协商”的构成要件，故原告提出的该合同的第六（6）条系格式条款的主张，本院不予采信。合同的第二（2）条款与第六（6）条款并无矛盾，均为有效条款。综上，原被告签订的《委托租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，主体合法，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应严格遵守。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人…的规定，该合同对原告产生约束力。被告依委托将诉争商铺租给第三人经营，并未实际占用原告商铺，原告要求被告立即将诉争房屋交付其实际使用并判令被告向原告支付房屋占有使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《委托租赁合同》已于2017年9月30日到期并解除，故2017年9月30日之后被告代原告收取的第三人的租金应返还给原告，因原告在本案中并未提出该项诉讼请求，原告可与第三人对接或另行主张权利。经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第六十条第一款、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告丁盛芬的诉讼请求。案件受理费1880元，由原告丁盛芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余金南审 判 员  周洪文人民陪审员  张金元二〇一八年十月三十日书 记 员  陶 康