成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初2143号 原告：王益，女，1983年6月1日出生，汉族,住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭雪娇，四川公生明律师事务所律师。 被告：绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司，住所地:成都市锦江区喜树街816号1层。 法定代表人:孙志文，绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾静，泰和泰律师事务所律师。 原告王益诉被告绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何理适用简易程序，于2018年6月19日、2018年7月5日进行了公开开庭审理。原告王益及其委托诉讼代理人黄长君，被告绿地公司的委托诉讼代理人钟俊芳、曾静到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致协议。本案现已审理终结。 王益向本院提出诉讼请求：1、判令绿地公司立即将位于锦江区，龙泉驿区东洪村十组、洪柳村一组(地块二)地块上[绿地468公馆]XX幢X层XXX号商业房屋交付给王益，并立即办理交房手续及资料;2、判令绿地公司立即向王益赔偿租金损失，按照[绿地468公馆]同地段、同位置、同时期、1层商铺的市场月租金价格即220元/平方米每月乘以面积184.35平方米再乘以自2017年2月1日起至[绿地468公馆]XX幢X层XXX号商业房屋租赁期限届满或者租赁合同终止期间的月数，暂计算至起诉时为147800元;3、判令绿地公司立即向王益支付违约金，以6083550元为基数，自2017年2月1日起至交付房屋时止，按照日万分之五支付违约金;4、本案的诉讼费、保全费由绿地公司承担。事实和理由：2017年1月20日,王益与绿地公司签订了《四川商品房买卖合同(现售》、《绿地468公馆商品房买卖合同附件与补充协议(二期独栋商业》，约定：绿地公司将位于锦江区，龙泉驿区东洪村十组、洪柳村一组(地块二)地块上[绿地468公馆]13幢1层103号商业房屋出售给王益，合同总价款6083550元，王益应于2017年1月26日一次性付清全款，绿地公司应当于付清房款后5日内办理房屋交付手续,交付房屋标准为清水房。王益签订合同并一次性付清全部款项后，要求绿地公司交房，此时绿地公司才告知王益案涉商铺已被出租、出租期限、出租金额的内容，绿地公司在出让案涉房屋时，故意隐瞒房屋出租状况以及租赁的具体内容，并且租金的价格远远低于同位置、同地段、同时期、1楼底铺的租金价格，绿地公司故意隐瞒租赁的事实严重侵犯了王益的合法权益，遂诉至法院。 绿地公司辩称：一、绿地公司已于2017年1月25日向王益交付案涉房屋，按照王益与绿地公司签订的合同及补充协议第八条第5款约定，如买受人签订合同的时间在出卖人集中交付之后的，出卖人不再另行通知买受人办理交付手续，具体交房时间为一次性付款的买受人，应当在签订合同付清房款5日内办理交付。案涉房屋竣工验收时间为2015年7月20日，集中交房时间为2015年7月31日，王益与绿地公司之间订立合同的时间为2017年1月20日，双方办理交付时间为2017年1月25日，即本案王益付清房款之日，也就是王益付清房款后按照合同约定，自行前往绿地公司办理交付手续，且双方也办理了手续。二、关于王益与绿地公司之间签订的购房合同，未约定已出租的情况，属于绿地公司工作失误，非故意隐瞒。按照合同第八条第5款的规定，如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的，买受人应当在签订合同前对所购商品房的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、室内室外情况等客观情况进行仔细检查，如有异议应当在签订合同前提出。签订合同后，买受人不得以房屋状况与合同约定不一致为由拒绝接房，或向出卖人提出赔偿或退房等其他要求，王益与绿地公司签订合同时间为2017年1月25日，也就是绿地公司项目集中交付一年后，属于现房销售，本案合同金额高达608万余元，王益作为正常的购房者，在涉及买卖等重大交易前，不对已经满足交付条件的房屋现状进行实地查看，不符合常情。根据绿地公司提供的现场照片，王益所购房屋位于街道道路正面显眼位置，店招异常明显，案涉商铺已于2016年6月28日出租给第三人，用于经营餐厅所用，因此王益知道案涉商铺已经租赁的事实，基于此前提而进行房屋买卖。三、绿地公司不应当向王益赔偿租金损失，在案涉商铺已经租赁的情况下，绿地公司已经通知第三人在2017年1月25日后向王益支付租金，因此不存在另行由绿地公司向王益赔付租金的问题。四、绿地公司不存在逾期交房的行为，因此不应当向王益支付逾期交房违约金。 经审理查明，2016年6月28日，甲方绿地公司与乙方李凯签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方坐落于成都市锦江区的商铺（以下简称该房屋），设计用途为商业用房，建筑结构为框架结构，该房屋装修状态为清水房，计租面积401.21平方米；乙方从事的商业经营业态为餐饮；该房屋租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止；乙方应于2016年10月30日之前正常对外营业；租赁房屋的租金按计租面积计付，以首个租约年每月每平方米72元为基准，按合同约定递增。乙方自计租日开始承担租赁房屋的租金，为更好地帮助商家经营，甲方同意在第一年对乙方进行适当经营性扶持，适当调低租金收取标准，实际租金按照以下标准收取：每平方米（按建筑面积计）月租金为42元，乙方所租赁房屋月租金总计为16850.82元，从2016年8月1日开始计第一期租金。双方商定第一期租金交付时间为：租赁合同签订后五日内付清；第二个租约年每月每平方米房屋的租金为82元；第三个租约年每月每平方米房屋的租金为92元……每期租金为3个月租金，乙方应在已付租金到期10日前向甲方支付下期租金，先付后用；租金支付方式为：以汇款方式直接汇入甲方指定的账户。2017年1月13日，甲方绿地公司与乙方李凯签订《租赁合同补充协议》，约定：变更主合同第2.1条，即甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市锦江区的商铺，计租总面积为401.21平方米，其中386号（即2-13-103号铺）面积为184.35平方米，384号（即2-13-102号铺）面积为216.86平方米；现将锦江区芙蓉西路386号商铺租金价格做以下变更，第二个租约年每月每平方米房屋的租金变更为106.68元，第三个租约年每月每平方米房屋的租金变更为116.68元，第四个租约年每月每平方米房屋的租金变更为121.43元……；主合同对于384号铺（即2-13-102号铺）的租金标准不变。 李凯承租上述房屋后，于2016年7月14日注册成立锦江区蝶语韵餐厅，并使用承租房屋经营锦江区蝶语韵餐厅至今。 2017年1月20日，出卖人绿地公司与买受人王益签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《绿地468公馆商品房买卖合同附件及补充协议》，合同约定：买受人购买出卖人开发的坐落于锦江区，龙泉驿区东洪村十组、洪柳村一组（地块二）的绿地468公馆项目中的XX幢X层XXX号房屋；该商品房已取得房屋所有权证，规划用途为商业；该商品房的房产测绘机构为成都度量诚测绘有限公司，其实测建筑面积184.35平方米，装修水平是清水；该商品房的租赁情况一栏勾选为【未出租】；该商品房总价款为6083550元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当在2017年1月26日前支付该商品房全部价款；该商品房交付给买受人时符合以下条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告书；出卖人在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。补充协议第八条第5款约定：如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的，买受人应当在签订合同前对所购商品房的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、室内外情况等客观情况进行仔细查验，如有异议应当在签订合同前提出。合同签订后买受人不得以该房屋现状与合同及附件约定的支付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求；另外，如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续。具体交房时间为：一次性付款购房的买受人，应当在签订合同且付清房款后5日内办理房屋交付手续。上述补充协议约定的条款用黑体并加粗的方式表述。 王益于2017年1月20日向绿地公司支付了购房款3083550元，于2017年1月25日向绿地公司支付了购房款3000000元，并于2017年1月25日支付了维修基金、契税、登记费、印花费、交易手续费、产权代办费共计205567.86元。 2017年4月24日，四川公生明律师事务所接受王益委托，向绿地公司发出一份律师函，要求绿地公司交付案涉商铺并赔偿违约金。 查明，案涉商铺所在楼盘建设项目于2015年7月30日取得《建设工程规划合格证》，于2015年9月1日竣工验收，于2016年3月18日竣工备案。现案涉商铺的门牌地址为成都市锦江区芙蓉西路XXX号XX幢X层XXX号。案涉商铺系一楼临街商铺。 庭审中，绿地公司陈述：案涉《商品房买卖合同（预售）》的格式是房管局统一规定的，合同中勾选的房屋租赁情况为【未出租】是提前录入的，销售房屋用的合同是直接网上打印的已勾选的合同，案涉商铺出售时已出租，但合同不能再修改，按照销售惯例，会与承租人、买受人签订一个三方合同，后王益觉得租金少了，所以没有形成三方协议；绿地公司曾要求李凯将租金交付给王益，但王益对租金有异议拒收，现李凯仍将租金支付给绿地公司；2017年1月25日王益缴纳了相应办理产权的契税和办证费用，表明房屋已经交付，且案涉商铺已租赁给李凯使用，故绿地公司与王益未再办理房屋交接手续。王益陈述：其签订合同时到案涉商铺现场进行了查看，当时第三人承租的餐厅已在营业了，餐厅所使用的房屋包括案涉商铺，因《商品房买卖合同》载明未出租情况，王益对此提出异议，但绿地公司销售人员告知合同不能更改，其理解为以清水房屋交付，签订合同时绿地公司并未提交相应的租赁合同，并未告知租赁期限、租金价格；现案涉商铺实际由第三人租赁使用，王益要求绿地公司带租约交付房屋，实际就是将绿地公司与承租人的合同变更为出租人为王益。 2018年6月25日，锦江区蝶语韵餐厅向本院出具一份《情况说明》，主要内容为：2-13-103户租金的支付标准与合同约定一致，即第一个租约年每月租金为42元／平方米，第二个租约年每月租金106.68元／平方米，从2016年8月1日至2018年7月31日，已支付两个租约年租金，共计328909.89元；因2-13-103户业主一直未签订《带租约房源合同权利义务概括转移三方协议》并拒绝收取租金，故上述期间的租金费用均是支付给绿地公司，未实际支付给业主王益。庭审后，本院向锦江区蝶语韵餐厅的法定代表人即承租人李凯核实了上述《情况说明》的真实性，李凯陈述：锦江区蝶语韵餐厅于2016年11月19日开业经营，其已按合同约定将租金支付给绿地公司。 庭审后，绿地公司向本院出具一份《情况说明》，内容为：因王益一直未签订《带租约房源合同权利义务概括转移三方协议》并拒绝收取租金，承租人为避免违约将租金直接支付给绿地公司。该户租金的支付标准为第一个租约年每月租金为42元/平方米，第二个租约年每月租金为106.68元/平方米，第三个租约年每月租金为116.68元/平方米。从2016年8月1日至2018年7月31日承租人共计支付租金328909.89元，2018年7月26日，承租人支付了2018年8月1日至2018年10月31日第三年租约年首期租金64529.87元。 以上事实有王益身份信息，绿地公司营业执照、《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》，购房款票据和POS单、缴纳税费和维修基金等收据、律师函、竣工验收备案表、建设工程规划合格证、《租赁合同》及《补充协议》、锦江区蝶语韵餐厅营业执照及企业信用信息公示报告、照片、锦江区蝶语韵餐厅出具的《情况说明》、绿地468公馆二期商业门牌地址证明等证据以及当事人在案陈述为证。绿地公司与案外人签订的《带租约房源租赁合同权利义务概括转移三方协议》与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。 本院认为，绿地公司与王益签订《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，王益按约于2017年1月26日前向绿地公司支付完购房款6083550元。本案争议焦点：一、绿地公司出售案涉商铺时是否向王益隐瞒了房屋出租的相关事实。虽然《商品房买卖合同（现售）》关于商铺租赁情况一栏勾选为【未出租】，但根据该合同的约定案涉商铺系现房，已具备交付条件，且庭审中双方均陈述合同签订时王益曾到现场查看过案涉商铺的现状，此时李凯承租商铺经营的餐厅已在营业。王益作为购房者，在涉及购买商铺的大宗交易前，其最为关注的应为购买的商铺所产生的商业价值，本案中王益在查看知晓商铺已被出租的情况下，其应充分了解已出租商铺的租期及租金，从而作出该商铺是否产生收益及是否购买案涉商铺的判断和决定，故王益称其购买房屋时不知道案涉商铺已出租及租金、租期的事实，不符合常理。另，根据《补充协议》的约定：买受人应当在签订合同前对所购商品房的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、室内外情况等客观情况进行仔细查验，如有异议应当在签订合同前提出。该约定虽为格式条款，但绿地公司已用黑体并加粗的表述方式向购房者作了提示，故该条款对王益具有约束力。王益在签订合同时已到房屋现场进行查看，其应当知晓案涉商铺已租赁给第三方经营餐厅，但王益并未举证证明其在合同签订前对房屋状况向绿地公司提出了异议。综上，王益认为绿地公司出售房屋时故意隐瞒了房屋出租及租赁的具体内容的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于王益主张绿地公司交付案涉商铺，并支付逾期交房违约金的认定。作为案涉商铺的权利人，绿地公司在2017年1月20日将案涉商铺出售给王益之前，即在2016年6月28日将商铺租赁给李凯承租使用，租期8年。根据上述认定，王益购买商铺时对此应予知情。王益虽依据《商品房买卖合同（现售）》取得了案涉商铺的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”承租人李凯依据《租赁合同》占有、使用案涉商铺的承租权利依法应予保护。另，根据《补充协议》的约定，王益系一次性付款购房的买受人，其应当在签订合同且付清房款后5日内办理房屋交付手续。本案中王益于2017年1月20日签订合同，于2017年1月25日付清购房款，并于2017年1月25日支付了维修基金、契税、登记费、印花费、交易手续费、产权代办费等费用。根据商品房买卖的交易惯例，一般购买者均在房屋交付当日向开发商缴纳办理产权的相关费用。案涉房屋虽暂不能归王益实际占有、使用，但根据《补充协议》的约定及王益一次性缴纳购房款和办理产权相关费用的事实，可以认定王益已接收了案涉商铺，绿地公司已按约于王益付清房款后办理了房屋交付手续。故王益要求绿地公司立即交付案涉商铺、办理交房手续及资料，并支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于王益主张的绿地公司赔偿商铺租金损失的认定。首先，根据《商品房买卖合同（现售）》的约定，对房屋状况有异议应当在签订合同前提出，合同签订后买受人不得以该房屋现状与合同及附件约定的支付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。故王益以其签订合同时不知道案涉商铺出租事实，要求绿地公司赔偿其租金损失的诉讼请求，无合同依据。其次，绿地公司与李凯签订《租赁合同》时，应参考了当时同地段、同位置、同类型商铺的租金价格，并综合考虑了当时的商业环境、承租人的租期长及租赁面积较大等因素，双方在自愿平等的基础上签订了合同。此后双方又根据租赁的实际情况签订《补充协议》对租金进行了变更，将原约定的租金标准予以调高，且案涉商铺的租金也高于其他商铺的租金。上述《租赁合同》及《补充协议》的内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。本案中王益与绿地公司签订的《商品房买卖合同（现售）》在上述《租赁合同》及《补充协议》签订之后，且根据上述认定，绿地公司出售房屋时并未存在故意隐瞒房屋出租及租赁的具体内容的违约行为，故王益要求绿地公司按现在同位置、同地段、同时期、一楼底铺的租金价格220元/平方米/月赔偿租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予采信。审理中，王益向本院提交一份评估申请书，要求对案涉商铺同地段、同位置、同时期的市场租金进行评估，本院认为无必要进行，故对该评估申请不予准许。根据“买卖不破租赁”原则，王益依据《商品房买卖合同（现售）》取得了案涉商铺的所有权，即已取得出租人的法律地位，李凯作为承租人应当向王益交纳租金，但根据本院向李凯调查核实的情况及绿地公司出具的《情况说明》，李凯一直在向绿地公司交纳租金，绿地公司取得该部分租金已无事实和法律依据，应当返还给王益。李凯已向绿地公司交纳租金至2018年10月31日，绿地公司应将其已收取的2017年1月26日起至2018年10月31日止的租金348532.1元（其中2017年1月26日至2017年7月31日的月租金按42元/平方米计算为48004.74元，2017年8月1日至2018年7月31日的月租金按106.68元/平方米计算为235997.49元，2018年8月1日至2018年10月31日的月租金按116.68元/平方米计算为64529.87元）返还给王益。对王益多主张的租金损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王益返还租金348532.1元； 二、驳回原告王益的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5890元，减半收取2945元，由被告绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一八年十月二十三日 书记员  刘茜