安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0802民初1916号 原告：徐芳，女，1989年12月18日出生，汉族，小学教师，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：胡娜，安徽中皖律师事务所律师。 被告：潘朝云，女，1952年8月2日出生，汉族，无职业，住安徽省安庆市宜秀区。 被告：周雯，与潘朝云系婆媳关系，女，1987年6月16日出生，汉族，企业经营者，住安徽省安庆市迎江区。 两被告共同委托诉讼代理人：周建安，系周雯父亲，1958年2月20日出生，汉族，公司职员，住安徽省安庆市迎江区。 第三人：安庆市意家房地产营销策划有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区育才路恒大绿洲小区**独立商业楼****，统一社会信用代码91340800MA2REP9660。 法定代表人：张超，该公司总经理。 原告徐芳与被告潘朝云、周雯、第三人安庆市意家房地产营销策划有限公司（以下简称意家房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐芳及其委托诉讼代理人胡娜、两被告共同委托诉讼代理人周建安、第三人意家房地产营销公司到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告徐芳向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告、第三人于2018年7月7日签订的《房地产买卖合同》；2.依法判决两被告赔偿原告违约金174000元；3.依法判决第三人返还原告履约定金2万元；4.依法判决两被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年7月7日，原、被告通过第三人意家房地产营销公司居间介绍签订《房地产三方买卖合同》，约定被告将其位于安庆市迎江区皖江大道恒大绿洲小区19幢2单元1707室房屋出售给原告，房屋总价款为87万元整。合同就交房时间、违约责任等已做出明确约定，其中违约责任条款约定为：被告未按合同规定及时配合办理过户或公证手续和交付使用，逾期超过20日的，原告有权单方面解除合同，被告应承担原告损失，并赔偿原告房屋成交价20%的违约金。现被告已明确表示不愿继续出售该房屋。原告认为，被告拒绝履行致使原告不能实现合同目的，已构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。同时，原告在签订合同时向第三人支付履约保证金2万元，现因合同无法继续履行，原告有权要求第三人依法返还。为维护自身合法权益，特诉至法院。 两被告共同辩称：被告要求继续履行合同，不同意解除合同；原告要求解除合同，属于违约，原告应当赔偿被告违约金；定金与被告无关；原告要求解除合同，应当支付诉讼费用。 第三人意家房地产营销公司发表意见：签订房屋买卖合同的时候，已经向双方释明了违约责任等条款，双方自愿签字签订合同，关于履约定金，第三人只是代为保管，看合同履行情况可以返还。 原告为证明自己的诉求，向本院提交了以下证据： 一、原、被告身份信息，第三人企业公示信息复印件各一份，证明原、被告及第三人诉讼主体资格； 二、《房地产三方买卖合同》、不动产权证复印件各一份，证明：1、2018年7月7日，被告将位于安庆市迎江区皖江大道恒大绿洲小区19幢2单元1707室出售给被告，房屋价格为87万元； 2、合同中明确约定：被告未按合同规定及时配合办理过户或公证手续和交付使用的，逾期超过二十日的，原告有权单方面解除合同，被告应承担原告损失，并赔偿房屋成交价20%的违约金； 3、合同中明确：双方承诺合同内容真实性且已告知共有人、优先购买人或委托人并经其授权签署，否则承担缔约过失责任； 三、《定金收据》、《定金保管书》复印件各一份，证明原告为履行合同向被告支付履约保证金2万元，该钱款由第三人保管； 四、电话录音光盘一份，及录音文字版、短信文字版打印件各一份，证明原告多次催促原告履行合同，被告明确表示不愿继续出售房屋给原告。 针对原告提交的证据，两被告质证意见如下： 第一组证据无异议；第二、三组证据真实性无异议；第四组证据短信和录音的真实性无异议，签订合同是2018年7月7日，履行时间是2018年8月31日，但是原告和被告的短信和录音都在2018年9月份，已经不再具备效力，且内容不能反映被告不愿意出售房屋，2018年8月31日之前被告并没有看到原告有任何的付款准备和相关手续（包括房票），也没有看到原告的房票使用证明。 第三人意家房地产营销公司对原告提交的证据没有异议。但其说明，签订合同的时候涉案房屋产权证没有办理下来，在合同签订后一个星期产权证才办理下来，涉案房屋产权证是被告潘朝云的名字，合同最后一条手写部分写明，被告房屋产权证办理完毕之后要交给第三人，房屋过户、开具房票使用证明等都是需要被告提供房产证复印件、产权证复印件的，但被告并没有配合第三人准备材料，所以后续的手续都没办法办理。 两被告以及第三人意家房地产营销公司并未向本院提交证据。 经审查，原告提交的证据均符合证据“三性”原则，本院均予采信。 综上，结合庭审和当事人陈述，本院查明如下事实： 2018年7月16日，被告潘朝云与原告徐芳以及第三人意家房地产营销公司签订房地产买卖三方合同一份，合同约定潘朝云将坐落于安庆市迎江区皖江大道恒大绿洲小区19幢2单元1707室房屋出售给徐芳，房屋成交价87万元。合同第三条第三款约定：甲、乙双方同意按以下第（1）种方式支付房款。第（1）种是指：一次性过户付款：甲方（即本案被告潘朝云）配合乙方（即本案原告徐芳）于2018年8月31日前将全部房款交至二手房资金托管部进行资金托管，待房屋产权过户及交接手续办理完毕后，三方共同到资金托管部提取全部房款给甲方。合同第七条违约责任第二款约定：甲方未按本合同规定及时配合办理过户或公证手续和交付使用，逾期超过贰日的，甲方应按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。逾期超过贰十日，乙方有权单方面解除合同，甲方应承担乙方损失，并赔偿乙方房屋成交价20%的违约金和丙方全部中介服务费（包括甲乙双方应支付丙方的中介服务费）。丙方服务费优先从甲方履约定金中受偿。合同最后一条手写部分约定：甲方承担房屋应缴纳的前期税费等相关费用，甲乙双方同意按房票过户排队时间办理过户手续，甲方房产证办理完毕时，将房产证交于丙方时，乙方将实际房票开票价与实际房屋成交价的差额给予甲方。上述合同的签订，被告周雯系潘朝云的代理人。同日，原告给付第三人意家房地产营销公司2万元定金，用于购买涉案房屋。 合同订立后，被告潘朝云并未于合同约定的2018年8月31日前提供房产证给第三人意家房地产营销公司用于办理房票排队事宜，被告周雯以其父亲不同意出售为由，不愿履行合同。 本院认为，涉案房屋买卖合同系各方当事人自愿签订的，合法有效。合同签订后，被告潘朝云未按合同约定提供房产证用于办理房票排队，且其代理人周雯以明确的意思告知原告不再履行合同，致涉案合同不能依约履行，应当认定被告违约，现原告根据三方合同约定，要求解除涉案不动产买卖合同，有事实依据，符合法律规定，应予支持；原告还依据合同约定要求两被告给付违约金174000元，因被告潘朝云系涉案房屋买卖合同的相对人，原告要求被告周雯承担给付违约金的责任，无事实依据；原告诉求的违约金金额过高，依据公平原则，本院对其要求潘朝云给付违约金的诉求酌予支持；原告要求第三人意家房地产营销公司退还购房定金20000元，有事实依据，予以支持。被告辩称要求继续履行合同，因原告以被告违约而拒绝，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除2018年7月7日原告徐芳与被告潘朝云、第三人安庆市意家房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖三方合同》； 二、被告潘朝云于本判决生效之日起十日内给付原告徐芳违约金80000元； 三、被告安庆市意家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐芳购房定金20000元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4180元，减半收取2090元，由被告潘朝云负担（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将该款一并交至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 方 畅 二〇一八年十月二十三日 书记员 杨丹丹 本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决