广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10081号原告：沈伯洲，男，1986年2月6日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。被告：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：陈敏然，该公司总经理。委托诉讼代理人：文俊，该公司职员。委托诉讼代理人：刘柏涵，该公司职员。原告沈伯洲与被告广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈伯洲的委托诉讼代理人钟敏瑶，被告星光达公司的委托诉讼代理人文俊、刘柏涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈伯洲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金36697.55元（以总房款733951元为基数，按总房价5%的标准计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月22日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于广州市花都区广物汇晶东二街XX号XXX房，建筑面积56.75平方米，房屋总价款733951元。合同第十三条约定：被告应在2017年12月30日前将涉案房屋交付原告使用。第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日的，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告已依约向被告支付全部购房款，而被告未按合同约定按时将涉案房屋交付给原告使用，被告应依约向原告支付延期交楼违约金。被告星光达公司辩称，违约金的计算时间应计至2018年3月20日，因截止至该日，除永久用电外，被告已达到全部交付条件，永久用电未能办理是由于政府方面的原因，不是被告的责任。另外，被告认为违约金过高，请求法院适当调整。本院经审理认定事实如下：星光达公司是位于广州市花都区广物汇晶广场的开发商，在向沈伯洲出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2016年5月22日，沈伯洲（乙方、买方）与星光达公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定沈伯洲向星光达公司购买位于广州市花都区广物汇晶广场东二街XX号XXX房，该商品房的用途为商业，建筑面积56.75平方米，房价款733951元，按揭贷款方式支付房款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日的，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第一条约定：本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件。第六条约定：该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。合同及附件还对其他内容进行了约定。合同签订后，沈伯洲向星光达公司支付了全部购房款，星光达公司未按约定将涉案房屋交付沈伯洲使用。星光达公司于2018年7月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。星光达公司称其于2018年3月20日除永久用电外，已达到全部交付条件，而永久用电未能如期办理是政府方面的原因，不应由其承担责任。星光达公司称其取得竣工验收备案表后有通知沈伯洲收楼，沈伯洲至今未办理收楼手续。星光达公司称其取得竣工验收备案表后已向沈伯洲发出收楼通知，但在举证期限内未能提供证据证明。诉讼中，星光达公司认为逾期交楼并非其自身原因导致，而是因为广州供电局有限公司花都供电局（以下简称花都供电局）办理永电接入工程持续时间长达两年，其于2016年8月向花都供电局申请永电接入，但由于其红线内至花都供电局接入点需跨江，工程难度大，导致其于2017年7月27日才完成受电工程竣工验收，申请本院向花都供电局调查持续两年办理永电的相关证据。本院认为，沈伯洲与星光达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。因涉案房屋在2018年7月30日才取得竣工验收备案表，星光达公司构成逾期交楼。星光达公司抗辩认为逾期交楼的主要原因是政府方面的原因（永电接入问题），申请本院向花都供电局调查取证。本院认为，星光达公司直至2018年7月30日才取得竣工验收备案表，构成违约，应按合同承担违约责任。星光达公司调查取证的申请因缺乏必要性，本院不予接纳。根据商品房预售合同第十三条、第十四条以及附件七第六条的约定，沈伯洲要求星光达公司以总房款为基数，按每日万分之五的标准，支付从2017年12月31日起至起诉之日止的违约金，且违约金总额以已付房款的5%为上限的请求合法有据，本院予以支持。经核算，星光达公司已逾期交楼100天以上，逾期交楼违约金应为36697.55元（733951元×5%）。星光达公司抗辩要求违约金计至2018年3月20日，认为其在该日已取得除永久用电外的全部交付条件，而永久用电未能如期办理是政府方面的原因，理据不足，本院不予采纳。另，本案中不存在违约金过高的情形，星光达公司要求调整违约金，没有事实依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告广东星光达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈伯洲支付逾期交楼违约金36697.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358.7元，由被告广东星光达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一八年十月二十三日书记员  李晓君