广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初3717号原告：周第文，男，1950年6月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县，委托诉讼代理人：周凤娥，女，1982年8月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系原告女儿。委托诉讼代理人：李月涛，男，1981年12月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道南沙碧桂园海帆轩二街11座3楼，统一社会信用代码914401157299264490。法定代表人：杨文杰，职务总经理。委托诉讼代理人：陈玉婷，女，1994年8月5日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。委托诉讼代理人：葛学友，男，1989年2月21日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。被告：广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道旁南沙碧桂园内，统一社会信用代码914401157860589911。负责人：李长江。委托诉讼代理人：刘小文，男，1987年8月30日出生，汉族,联系地址同上，系该公司员工。委托诉讼代理人：柯疆，男，1978年11月11日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。原告周第文诉被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园发展公司）、广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司（以下简称碧桂园服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周第文的委托诉讼代理人周凤娥、李月涛，被告碧桂园发展公司的委托诉讼代理人陈玉婷，被告碧桂园服务公司的委托诉讼代理人柯疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周第文向本院提出诉讼请求：1.要求碧桂园发展公司、碧桂园服务公司赔偿广州市南沙区进港大道北碧桂园天玺湾天翰街2号502房客厅中间11块有裂纹的大理石地砖的更换费用6000元；2.要求碧桂园发展公司、碧桂园服务公司赔偿维修房屋渗漏和安装网线接口期间造成的房屋无法使用的损失6745.4元；3.本案受理费由碧桂园发展公司、碧桂园服务公司承担。事实和理由：原告于2013年1月9日与碧桂园发展公司签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，并于2014年7月21日签收了《碧桂园天玺湾物业及资料移交书》。根据约定碧桂园发展公司有保修的义务。碧桂园服务公司是碧桂园发展公司的下属关联公司，为碧桂园天玺湾物业服务中心，为业主提供物业服务，有责任协助业主处理房屋质量问题。周第文于2014年7月21日收楼后，向碧桂园发展公司和碧桂园服务公司提出涉案房屋客厅大理石地砖裂缝、卫生间堵塞渗漏、没有网线宽带接口等质量问题，但两公司拖延处理，未履行合同义务。现涉案房屋客厅有瑕疵的大理石地砖并未更换，故要求两公司承担更换费用。另因渗漏保修和安装网线宽带接口严重影响了周第文的居住和生活，鉴于周第文已交纳了2014年8月1日至2016年12月31日物业服务费6745.4元，故要求两公司赔偿。碧桂园发展公司辩称，周第文超过合同约定的异议期提出保修要求，碧桂园发展公司无须承担保修义务。周第文此前一直未以书面形式报修，也没有自行维修或聘请他人维修，造成损失扩大，不应由碧桂园发展公司承担责任。大理石属于天然材质，是由几年后出现裂纹属于因自身维护不当而出现的日常损耗,而且石材裂纹不属于双方约定的保修范围，故不同意支付更换费用。对渗漏等问题，碧桂园发展公司已经履行了保修义务，现已过了六个月的质保期，故不同意赔偿。碧桂园服务公司辩称，房屋保修是开发商的责任，且碧桂园发展公司已经履行了保修义务，故碧桂园服务公司不需要承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2013年1月9日，碧桂园发展公司（为甲方）和周第文（为乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，甲方将位于广州市南沙区南沙街进港大道北侧碧桂园山湖湾自编X号楼X单元X房，以895396元的价格出售给乙方。合同第二十五条约定，正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同附件六为《装饰、设备标准》。其中约定客厅、餐厅、厨房、卫生间地面铺石材。合同附件七《本合同补充协议》第十七条约定，甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十五条第三、四、五、六款的全部约定变更为：如乙方未按照《商品房买卖合同》及本补充协议的约定办理该商品房的交接手续的，该商品房的保修期限自《商品房买卖合同》第十三条约定的交付期限届满之曰起由甲方转移给乙方。保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。甲方应在收到乙方通知后25日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后25日内通知乙方。在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。签订合同后，双方按合同约定履行。周第文支付了全部购房款。2014年7月21日，周第文办理了收楼手续，碧桂园发展公司向周第文提供涉案房屋的质量保证书，其中记载：竣工验收时间为2014年6月30日，交付使用时间为2014年12月15日。其中，防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期限为5年，管道渗漏保修期限为1年，地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限为1年，管道堵塞的保修期限为6个月。收楼后，周第文向碧桂园发展公司提出渗水和未安装网线接口问题，碧桂园发展公司采取了维修和安装等措施。2016年7月30日，周第文和碧桂园发展公司签署《管理费申请》，内容为因天花开裂、洗手间渗水等问题，迟迟未能处理，经协商同意为周第文缴交六个月的管理费。双方已经按该协议履行。在本案诉讼过程中，周第文明确表示不对大理石地砖质量、维修方案和费用申请鉴定评估，也不对维修渗水部位和安装网线工程施工工期和相关损失申请鉴定评估。为证明保修和维修情况，周第文提供了下列证据：1.大理石地砖的图片打印件。碧桂园发展公司和碧桂园物业公司对其真实性不予确认。2.报修和维修记录，周第文主张其中记录的卫生间过道处阳脚线补需墙漆（2014年10月21日报修，2014年11月26日维修完毕）、马桶侧地漏未固定（2014年10月21日报修，2014年11月7日维修完毕）是对渗漏问题进行的维修；入户花园栏杆处三处黄皮砖需换（2014年10月21日报修，2015年1月13日维修完毕）、入户花园天花收口粗糙（2014年10月21日报修，2015年1月13日维修完毕）、入户门左侧更换纸皮砖1平方米（2016年12月30日报修，2016年12月31日维修完毕）、淋浴间打玻璃胶（因安装网线接口损坏，2017年8月2日维修）是安装网线接的施工，其他维修记录与本案无关。3.维修卫生间的图片打印件。碧桂园发展公司和碧桂园服务公司对上述证据真实性、关联性没有异议，但认为维修卫生间是因疏通堵塞管道，并非因渗漏维修的图片。周第文未能提供证据证明在诉讼前曾向碧桂园发展公司提出客厅大理石地砖有质量问题。本院认为，周第文和碧桂园发展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行。对于大理石地砖的更换费用的问题，周第文认为大理石地砖出现裂纹是交楼时即存在的，碧桂园发展公司一直未予处理。周第文未能提供证据证明其主张的事实，也不申请对大理石地砖的质量、维修方案和费用等进行鉴定，应承担不利的法律后果。本院对周第文主张的上述意见不予采纳。另外，周第文在收楼几年后才提出地砖有裂纹，要求承担保修责任，已经超过了合同约定保修期限。所以，本院对周第文的上述请求不予支持。对于维修和安装影响使用的损失问题，分析如下：首先，根据周第文提供的维修记录显示，渗漏维修已经在2014年11月完成，至周第文起诉时已经超过法律规定的诉讼时效期限。其次，碧桂园发展公司已就迟延履行保修义务与周第文达成补偿协议，并实际履行，周第文再次要求赔偿没有依据。最后，周第文未举证证明有关施工实际耗时和造成影响的程度，也不申请对施工工期和有关损失进行鉴定评估，应承担不利的法律后果。因此，本院对周第文该项的诉讼请求不予支持。碧桂园服务公司并非《广州市商品房买卖合同（预售）》的当事人，周第文要求该公司承担合同保修义务缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周第文的全部诉讼请求。本案受理费59.30元，由原告周第文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇一八年十月二十六日书记员 陈洁莹