天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初43338号原告：冯殿升，男，1933年11月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：冯兆荣，男，1954年2月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：冯兆华，男，1960年1月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：冯兆英，女，1957年2月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：冯兆贵，男，1969年7月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。五原告委托诉讼代理人：韩涛，天津滨郝律师事务所律师。被告：王加芹，女，1964年4月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孟照明，男，住天津市滨海新区。第三人：冯兆富，男，1963年7月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告冯殿升、冯兆荣、冯兆华、冯兆英、冯兆贵与被告王加芹及第三人冯兆富确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月30日公开开庭进行了审理,原告冯兆荣、冯兆华,原告冯殿升、冯兆荣、冯兆华、冯兆英、冯兆贵委托诉讼代理人韩涛、被告王加芹委托诉讼代理人孟照明、第三人冯兆富到庭参加诉讼。2018年7月19日，本案依法转为普通程序审理，于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告冯兆华,原告冯殿升、冯兆荣、冯兆华、冯兆英、冯兆贵委托诉讼代理人韩涛、被告王加芹委托诉讼代理人孟照明、第三人冯兆富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯殿升、冯兆荣、冯兆华、冯兆英、冯兆贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告王加芹与刘玉珠签订的涉及天津市滨海新区汉沽X号房屋《天津市房产买卖协议》无效；2.判令上述房屋X号房屋所有权归五位原告及第三人共同共有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告冯兆荣、冯兆华、冯兆英、冯兆贵及第三人冯兆富系兄弟姐妹关系，原告冯殿升为上述原告和第三人之父，原告冯殿升与刘玉珠系夫妻，刘玉珠（已于2018年1月17日死亡）为上述原告和第三人之母。第三人冯兆富与被告王加芹系夫妻关系。2018年春节前，因原告冯殿升、冯兆贵所居住的汉沽X号房屋涉及拆迁登记，该房屋为原告冯殿升与刘玉珠共同财产，登记在刘玉珠名下，居委会要求出示相关房屋登记材料，原告五人几经找寻但始终未找到房屋权属登记证书。2018年春节期间，被告王加芹披露上述房屋已过户至其名下，后经查询，上述房屋于2015年2月15日经被告王加芹与刘玉珠通过买卖形式过户。为此，原告几人与被告王加芹产生纠纷。五位原告认为涉案房屋系原告冯殿升与刘玉珠婚内取得，该房产虽然登记在刘玉珠名下，但并非个人财产，应属夫妻共同财产。被告王加芹对于该房屋权属情况应系明知。刘玉珠未经原告冯殿升的授权将涉案房屋与王加芹签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给被告王加芹，双方系恶意串通、被告属于非善意取得该房产，损害了原告冯殿升的合法权益及其他原告的合法权益，应属于合同无效。综上，原告为维护自身合法权益提起诉讼至贵院，请求依法支持原告的上述诉求。被告王加芹辩称，对原告方所述的双方当事人之间的家庭成员关系没有异议。原告方主张对诉争房屋买卖过户不知情不是事实，理由是被告与刘玉珠签订的房屋买卖协议，原告方都是知晓的。被告与婆婆刘玉珠于2015年1月9日签订房屋买卖协议后，由第三人以现金方式代表被告向刘玉珠支付了价款200,000元，并办理了产权人变更登记至被告名下的手续；另口头约定房屋由原告冯殿升、婆婆刘玉珠及弟弟冯兆贵居住至百年后。依据我国《婚姻法》相关解释之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋的，第三人善意购买支付合理的对价并办理了产权登记手续，另一方要求追回该房屋的，人民法院不予支持。请求依法驳回五位原告的诉讼请求。第三人述称：第三人与被告的答辩意见一致。另，在购买本案诉争房屋之前，第三人将与被告共有的原X号房屋出售，被告对购买诉争房屋还要由原告冯殿升、冯兆贵居住与第三人发生矛盾，后被告与第三人登记离婚。母亲为缓和被告与第三人的矛盾，遂以被告作为买方并与其签订了房屋买卖协议。后被告与第三人登记结婚。请求驳回五原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据身份信息、刘玉珠死亡医学证明、公有住房买卖协议、问询具结笔录、转移登记申请书、天津市房产买卖协议、天津市不动产登记簿查询证明的真实性，被告及第三人均无异议；对被告提供的证据身份信息、结婚证、离婚证、天津市房产买卖协议、购房税票、房屋买卖置换合同、爱之家房地产交易所材料及费用明细收据、第三人个人活期明细及第三人身份信息的真实性，五原告不持异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告方主张诉争房屋汉沽X号房屋系原告冯殿升与刘玉珠夫妻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产；被告与第三人为夫妻，被告作为家庭成员在明知该财产权属性质以及刘玉珠缺乏行为能力的情形下与其达成房屋买卖协议，双方有恶意串通之嫌或被告存在非善意取得的情形，且被告并未支付价款，被告存在重大过错，应当认定该协议无效。被告认为购买该房屋是附条件的，即由原告冯殿升和刘玉珠及次子冯兆贵居住到百年之后，被告同意，双方签订了房屋买卖协议，后将出售的自有房屋所得款项185,000元加上家里拿出的15,000元，共计200,000元，由第三人代表被告直接交付给其母亲刘玉珠，双方签订的买卖协议合法有效，被告按照协议约定履行了交付合理房款义务；买卖双方不存在串通事实，被告属于善意取得。原告方则不予认可，认为被告出具的证据卖房协议及所得房款来源虽符合事实，但不能证明被告及第三人用该款向刘玉珠支付购房款的事实，即使刘玉珠与被告签订了房屋买卖协议，被告属于非善意取得该房屋，对被告提供的该组证据的证明目的不予承认。对上述争议，本院在认为部分予以评析认定。2.第三人主张其2014年11月4日将汉沽八仙里7号楼308号房屋出售，被告并不同意，为此，被告与第三人发生矛盾，后协议离婚。母亲刘玉珠知道后不忍心，故同意以被告名义购买争议房屋，平息了矛盾，后被告与第三人复婚。原告方则不予认可。3.被告与第三人系夫妻关系，2014年11月4日，双方登记协议离婚，协议约定坐落于汉沽X号房屋归第三人所有。2015年3月11日，被告与第三人登记结婚至今。被告与刘玉珠订立房屋买卖协议期间与第三人已经登记离婚。另查，刘玉珠生前与原告冯殿升系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，刘玉珠于2000年3月间以其名义与原天津市汉沽区河西房屋管理站签订了公有住房买卖协议书，购买了本案诉争房屋汉沽X号房屋，并以其名义办理了产权登记。2015年1月9日，刘玉珠与被告签订了房产买卖协议，协议约定由被告购买该房屋，建筑面积64.15平方米，房屋价款207,589元，被告交纳了购买房屋的相关税费等费用，并办理了房屋所有权变更登记手续。被告主张购买该房屋后，由第三人以现金方式代表其向刘玉珠交付了购房款200,000元。被告提供的房款资金来源等证据材料以及第三人的陈述不能直接证明其用售出的房款向刘玉珠交付房款的事实。2018年1月17日，刘玉珠因病去世。本院认为，原、被告争议焦点为1.房屋买卖协议是否存在恶意串通或非善意取得的情形、该买卖协议是否应当认定无效；2.原、被告对争议房屋应否共同共有。1.根据原、被告及第三人双方提供的证据以及当庭陈述，可以认定编号为XXXXX-XXXXXX《天津市房产买卖协议》出售的汉沽X号房屋应为原告冯殿升与其妻刘玉珠的共同财产。刘玉珠生前未经房屋共有人原告冯殿升同意，并以本人名义与被告签订了该买卖协议，依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。被告系原告冯殿升次子第三人冯兆富之妻，其虽与第三人在离婚后购买了涉案房屋，但对涉案房屋系原告冯殿升与刘玉珠共同共有的情况应为明知，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第（五）项关于受让人知道他人已经依法享有不动产物权的规定，应当认定被告在与刘玉珠签订房产买卖协议后并取得诉争房屋所有权并非善意，刘玉珠对该套房屋系其与原告冯殿升共有的情况亦应为明知，合同双方在明知有其他房屋共有人且未征得共有人同意的情况下签订的房产买卖协议，损害了原告冯殿升的财产权利。因此，刘玉珠作为房屋共有人私自与被告签订该协议处分共有财产房屋的行为应认定无效。原告主张确认《天津市房产买卖协议》无效的诉求，本院予以支持。被告及第三人以辩称事由及提供相关证据、主张并证明签订该房产买卖协议前原告方已明知并同意，且实际履行了交付房屋价款200,000元的义务，双方签订的买卖协议应当有效，应属善意取得。被告及第三人的陈述及提供的证据不能充分证明其主张的事实，本院不予认定和支持。2.关于原告方主张的涉案房屋应当由原告方与第三人共同共有的请求，因刘玉珠已死亡，该项主张涉及刘玉珠所留遗产继承争议，存在遗产能否由继承人均等继承等问题，且与本案不属同一法律关系及事实，本案不予解决。双方应当另行协商或另案诉讼解决。原、被告及第三人的其他主张不予支持。综上所述，本院依照《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第（五）项的规定，判决如下：一、确认刘玉珠与被告王加芹于2015年1月9日签订的天津市滨海新区汉沽X号编号为XXXXX-XXXXXX《天津市房产买卖协议》无效。二、驳回原告冯殿升、冯兆荣、冯兆华、冯兆英、冯兆贵的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告已交纳本院40元），由五原告负担40元，被告负担40元。五原告应当向本院补交案件受理费40元，并于本判决送达时直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。上诉人应当直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  魏惜和代理审判员  洪金秋人民陪审员  张淑梅二〇一八年十月二十四日书 记 员  吴 超附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记薄上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记薄上已经记载在司法机关或者行政机关依法裁决、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项：（四）受让人知道登记薄上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权；真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人具有重大过错。4.《最高人民法院理解与适用》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。