广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1032号 原告：卢志民，男，汉族，1948年12月5日出生，住浙江省宁波市海曙区。 被告：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣，董事长。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：宁康，男，37岁，北海市万家兴物业服务有限责任公司员工，住北海市。 原告卢志民诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司（以下简称万家兴公司）、第三人宁康商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法组成由审判员廖慧翔担任审判长，人民陪审员龙起明、韦燕妮参加的合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告卢志民、被告万家兴公司的委托代理人刘宁富到庭参加诉讼。第三人宁康经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告卢志民向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，返还购房款253682元，判令被告因销售商品房十一年零五个月不按承诺为原告办理土地使用权证，根据合同约定赔偿原告房屋增值损失391925元、装修费161936元（含室内设施45000元）；2、起诉费5816元、财产保全费4436.24元、住宿费4160元、收集证据、打字、复印费2296元、交通费685元及因诉讼发生的一切费用共计17393.24元由被告全部承担。案件审理过程中，原告卢志民变更诉讼请求：1、判今被告支付逾期办理土地证的违约金190906元违约金（违约金以已付购房款246091元为基数，按违约期间不同时期银行贷款年利率的标准，按已付购房款违约11年逐年之和）给原告；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，按照合同约定办理土地权属证书；3、判令被告赔偿原审之后新增加的损失150000元给原告；4、原告支付给案外人的成国平l7660元房屋差价款，应为B606号房屋购房总额228431元加上17660元，共计246091元；5、判令被告返还收取原告办理B606号房屋的手续费1000元，应退一赔三，共计4000元；6、判令被告赔偿原告各项损失合计362984.24元。（其中上诉、原审诉讼请求相关费用共计18078.24元；第1项诉讼请求的违约金190906元；第2项诉讼请求新增损失150000元；第5项诉讼请求的手续费4000元） 事实和理由：2006年1月3日，原被告签订《商品房买卖合同》（简称《合同》），约定原告购买被告位于北海市海城区四川北路36号万家兴大厦B座606号住宅。原告支付了成国平l7660元，该款项应计入涉案房屋总价款。上述《合同》是被告出具的格式合同，第十五条约定限期360天取得房屋权属证书的时限违反法律规定，被告补充了《合同》第十二条（2）款“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记，退本加赔一”并加盖被告公章。故《合同》第十五条的约定的办证期限和违约责任的承担比例应为无效，第十二条（2）款是原被告双方共同意思表示，应按照合同第十二条的约定支付逾期办证的违约金，因被告违约，依据相关法律规定，原告请求以涉案房屋已付房款246091元为基数，按违约期间不同时期银行贷款年利率的标准，按已付购房款违约11年逐年之和190906元的违约金给原告。被告没有向原告送达办证的通知就单方面公告土地证办证的情况应为无效。原告到被告办公地点询问办证情况，遭到被告多人围攻、拉扯、推打，后报警住院治疗，经过鉴定原告被殴打部位分别为轻伤一级、二级和轻微伤。事件发生后，原告到土地证大厅询问没有办理土地证的原因，办证大厅工作人员答复办理土地证需按指南要求重新办理，另外被告为盈利超面积多建，增加了容积率，没有按法律规定补办手续，需要书面答复函到北海市土地局咨询。原告于2017年6月12日向被告发出限期办证的书面通知，被告让第三人签收后未有回应。另外，2016年1月7日的《北海市国土资源中心地籍调查件回执单》是第三人宁康签字，没有经过审批手续，不能证明被告已经向国土局提交办理土地证所需材料。请求法院支持原告要求被告按照合同约定办理土地证的诉讼请求，原告已经与案外人九涉案房屋签订了房屋买卖合同，约定2017年11月末前办理土地权属证或提供办证的全套手续，逾期办证赔偿15万元给买房人，现因被告违约逾期办理土地证造成原告新增加15万元损失，办证需手续费4000元以及其他相关费用共计18078.24元，均应由被告赔偿给原告。根据合同法的相关规定，被告应承担违约责任，赔偿原告上述损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的合法诉求。 被告万家兴公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、被告于2006年9月4日将房屋交付被告，2007年4月27日将房屋过户登记到原告名下，2016年1月7日将办理土地使用权证材料交给产权登记机关备案，被告已按合同约定履行合同义务。被告不同意解除《商品房买卖合同》，因为原告已经按约定支付了购房款，被告按约定已经将房屋过户到原告名下，因此没有法定或约定解除合同情形。如果法院判决解除合同，原告根据《合同》第12条约定请求被告赔偿损失过高，应按同期银行贷款利率计算；2、原告对《合同》第12条的理解错误，原告拥有讼争房屋的房屋所有权证，对房屋享有完整的所有权，可以自由买卖，不存在《合同》第12条约定的情形；3、即使被告承担逾期办证违约金，被告认为应当根据《合同》第15条约定处理，在原告不退房的情况下按总房价的1%支付违约金；4、被告未能按时办理土地使用权证原因，一是原告未能及时向被告提供办证资料及交付办证费用，直到2014年2月22日才交纳办证费用及资料，二是房产交易中心已将房产证和土地证合二为一，变成不动产权证，房产登记部门不单独办理土地证，被告没有逾期办证的过错；5、根据《合同》第8条约定，房屋交付时间为2006年5月1日之前，房屋实际交付时间为2006年9月4日，提交办证资料最迟是2007年8月31日前，之后被告违约，原告就可能主张逾期办证违约金。原告主张逾期办证违约金时间应为2009年8月31日前，但直到2017年才起诉，已超过两年诉讼时效，法院应驳回原告诉请；6、住宿费、装订费、收集证据、复印费不是本案必要费用，应由原告自行承担；7、本案是发回重审案件，原告在发回重审后变更和增加诉讼请求没有事实和法律依据，合同没有约定、法律也没有规定逾期办证的违约金按照银行同期贷款利率计算违约金；8、原告上诉请求维持判决被告向原告支付逾期办证违约金2284.31元，可以看出原告对原一审关于逾期办证的违约金2284.31元是认可的；9、原告要求赔偿新增的损失15万元没有事实和法律依据，原告提交房屋买卖协议将房屋买卖给刘慧卉，但又将房屋转租给他人，没有证据证明原告已经就该房屋的进行交付和支付购房款等事实；10、办证的1000元如果不能办理是会退还原告的，原告请求退一赔三没有事实和法律依据。原告变更和增加的诉讼请求与原一审和上诉请求相互违背，不应予以支持；11、诉讼保全费和诉讼费应由法庭按照责任划分承担；12、原告付给案外人17660元的差价，合同没有约定，被告也没有收取，原告要求补齐差价没有事实和法律依据。 第三人宁康未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 经审理查明：2006年1月3日，原告卢志民与被告万家兴公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告所有的位于北海市四川路36号万家兴大厦B座六层606号房。《合同》第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1578元，总金额贰拾贰万捌仟肆佰叁拾壹元整（228431元）；《合同》第六条约定，买受人分期付款；《合同》第八条约定，出卖人应在2006年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；《合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷时，出卖人保证退还买受人该房的本金以及按该房本金数额一倍给予赔偿；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因，造成该商品房不能在规定时间内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。 2006年1月3日和2006年11月14日，原告卢志民分别支付涉案房屋购房款205588元和22843元（两项合计228431元）给被告万家兴公司。 2006年9月4日，被告万家兴公司将涉案房屋实际交付原告卢志民使用至今。 2007年5月18日，被告万家兴公司已协助将涉案房屋的房屋所有权证【房屋所有权证号：北房权证（2007）字第00094829号】办理至原告卢志民名下。 2013年5月31日，被告万家兴公司在北海晚报上刊登公告，要求万家兴大厦业主务必在2013年8月1日前按公告要求携带所属房屋的相关材料及办证费用交至北海市四川路36号万家兴大厦B栋四楼万家兴公司副总办公室赵文海。 2014年2月22日，原告向被告支付了涉案房屋的土地使用权证办理费用1000元。涉案房屋至今未办理土地使用权证。 本院认为，关于原告的诉讼请求是否已经超过法律规定的2年诉讼时效的问题。因被告逾期办证一直在持续状态，违约金的诉讼时效应当是从违约状态终了之次日起算，故本案原告的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效，被告万家兴公司提出的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予支持。原告卢志民与被告万家兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自身的义务。原告卢志民已依约支付了全部购房款，但被告万家兴公司未按照合同约定办理土地使用权证，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告协助办理土地权属证书并支付逾期办证的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，至于涉案房屋是否符合办证条件应由办证机关予以审查。根据《合同》第十五条第2项的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款228431元的1%向买受人支付违约金，本院确定违约金为2284.31元（228431元×0.01）。原告主张购房款为246091元，但没有证据证实本院不予采信。关于原告主张的因被告违约逾期办证导致不能出售涉案房屋发生的15万元损失，因原告无法举证证实其损失实际发生，本院不予支持。对于原告主张返还办理涉案房屋土地权属证书的手续费1000元以及赔偿3000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的18078.24元的费用，因原告没有提供证据证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告北海万家兴房地产开发有限责任公司协助原告卢志民办理位于北海市四川路36号万家兴大厦B座六层606号房屋[房屋所有权证号：北房权证（2007）字第00094829号]的土地使用权证书； 二、被告北海万家兴房地产开发有限责任公司支付逾期办理土地使用权证违约金2284.31元给原告卢志民； 三、驳回原告卢志民的其他诉讼请求。 案件受理费6812.26元，诉讼保全费4436.24元，两项合计11248.5元，由原告卢志民承担6356元，由被告北海万家兴房地产开发有限责任公司承担4892.5元。（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述支付义务时一并返还原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费6812.26元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  龙起明 人民陪审员  韦燕妮 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  施成兰