海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1734号 原告：海南冠中房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心。 法定代表人：王某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，男，该公司副总经理。 被告：武某，男，1968年4月9日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市。 第三人：乌拉特前旗纳川集中供热有限责任公司，住所地：内蒙古自治区乌拉特前旗白彦花镇查干哈达嘎查。 法定代表人：王某2，董事长。 原告海南冠中房地产开发有限公司（以下简称海南冠中公司）与被告武某商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序进行审理。2018年8月20日，本院依法通知乌拉特前旗纳川集中供热有限责任公司（以下简称纳川供热公司）作为第三人参加诉讼。2018年8月10日、10月11日，本院分别对本案公开开庭进行了审理。原告海南冠中公司的委托诉讼代理人胡某、陈某，被告武某到庭参加诉讼，第三人纳川供热公司缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判决：1、确认原告于2017年11月15日就海南省琼海市碧海云天（亦名：白马郡）二期二单元711号房屋向被告发出的《解约通知书》己生效，即原、被告就海南省琼海市碧海云天（亦名：白马郡）二期二单元711房屋签订的《琼海市商品房买卖合同》己依法解除；2、被告向原告支付违约金238368元。事实与理由：2014年1月9日，原告海南冠中公司与被告武某签订《房地产认购协议书》，约定被告购买原告开发的位于琼海市××镇房屋，单价为8524元/平方米，面积为123.19平方米，总价为1050080元。2015年5月5日，被告向原告提出申请：“在网签合同时，住宅按4500元/平方米、商铺按6000元/平方米签约，双方承认实际总价仍按《购房抵债协议》中约定单价进行结算”。2015年5月28日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，单价按被告申请的住宅4500元/平方米，商铺6000元/平方米填写。合同签订后，原告己向被告办理了房屋交付手续，但是被告至今为止都没有向原告支付上述购房款，并且由于纳川供热公司不承认欠武某313万元债务，该笔款项并未抵债成功，因此被告购买该房产实际上没有支付任何款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告于2017年11月15日向被告发出《解约通知书》，要求被告在收到通知之日起30天内缴清所有购房款，否则30天后原告将解除该房屋购买关系，但截至今日被告都没有支付任何款项，因此，原、被告关于该房屋买卖关系己依法解除。恳请法院判如所请，以维护原告合法权益。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告于2015年5月28日签订的琼海市××元房屋《琼海市商品房买卖合同》。 被告答辩称，一、原告没有单方行使解除合同的权利，合同应当继续履行。被告已经按约定将享有纳川供热公司的到期债权313万元抵偿给原告作为被告的购房款。原告是内蒙古国太房地产开发公司（以下简称国太公司）成立的全资子公司，陈国光持有国太公司99.9%的股份，纳川供热公司的大股东也是陈国光，所以纳川供热公司与原告为关联公司，原告系知情人并认可抵偿后将房屋交付给了被告，双方已达成一致意见，后又实际履行，双方应当遵守。二、双方在履行商品房买卖合同过程中，原告将抵押给中国东方资产管理公司海口办事处的房屋出售给被告，使得诉争房屋出现权属瑕疵，原告违约在先，由于原告的违约行为导致被告至今未能取得网签预告登记，故原告主张解除合同及支付违约金没有事实及法律依据，应当予以驳回。三、被告现已向原告支付了1122万元的购房款，原告应当继续履行双方签订的商品房买卖合同，并向中国东方资产管理公司海口办事处偿还欠款，解封出售给被告的房屋并办理网签登记。 第三人纳川供热公司未答辩也未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。第三人未对原、被告提供的证据发表质证意见。对原、被告没有异议的证据：商品房认购协议书、购房抵债协议、申请、琼海市商品房买卖合同、刘富身份证复印件、武某身份证复印件、授权委托书、说明、碧海蓝天《临时管理规约》、业主（使用人）消防安全责任书、业主入住验房表、商品房交付使用签收单、业主钥匙资料收取确定单、呼和浩特新城区人民法院的民事裁定书（2014）新执字第289-2号、受案登记表、海南省高级人民法院民事判决书、物业费、水费、电费收款收据、协议书、仲裁申请书、海南仲裁委员会决定书、关于武某和冠中调房的纪要。本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据本院认定如下。原告提供的证据：情况说明、解约通知书、快递邮寄单，被告对真实性无异议，但不予认可。本院对这些证据的真实性、关联性予以确认。被告提供的会议纪要、内蒙古鼎信典当有限责任公司典当抵押合同及收据、巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书、内蒙古自治区高级人民法院民事判决书、执行和解协议、欠条、结算清单、乌拉特前旗纳川集中供热有限责任公司章程、股权冻结信息详情（共十张）、关于请求省信访局出面协调海口市中级人民法院处理武某信访事件的函、文件呈批表、维权照图片、琼海市国家税务局投诉交接表、琼海市地方税务局处理人民来信来访专用文件、检举税收违法行为记录单与本案没有关联性，不予确认。原告对被告提供的证据即给付款收据及报销单、购房结清款项收款收据、海南省海口市中级人民法院执行裁定书、海南省海口市中级人民法院协助执行通知书、海口市中级人民法院民事判决书、海南东方资产公司海他项（2013）第0036号抵押他项权证、海口市中级人民法院公告（2016）琼01执58号、债权转让协议、债权转让支付说明的真实性无异议，但证明内容有异议。本院对被告提供这些证据形式上的真实性予以确认，但对这些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月8日，原、被告与第三人纳川供热公司的法定代表人陈国光（2011年11月3日至2015年11月6日担任该公司的法定代表人）签订《购房抵债协议》，该协议内容为“关于被告借入第三人的借款从原告开发的白马郡二期项目中购房抵债协议说明：第三人借被告本金170万元、利息143万元，共计313万元，在白马郡项目中，住宅按8500元/平方米，109号、110号、113号、114号、115号五套商铺按18000元/平方米计算，111号、112号两套商铺按16000元/平方米计算，如购房的房价超过以上数额可在第三人的分红及退股款中扣除，如不够由武某自己承担。（1）商铺109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号，计668.02平方米，合计人民币11716240元；（2）611室、711室，计246.38平方米，合计人民币2100000元；以上商铺及住宅房价总值共计13816240元减去以上第三人欠款313万元，余下欠款10686240元；（3）以上313万元作为本次购买原告商铺和住宅的定金，余欠房款10686240元；（4）今欠在原告购买住宅及商铺的房款10686240元（以上房源在可以出正式网签合同之后，此协议等同欠条）。2015年1月9日，原告海南冠中公司与被告武某签订了《商品房认购协议书》，约定被告购买原告开发的位于琼海市××镇，单价为8524元/平方米，面积为123.19平方米，总价为1050080元。 被告曾向原告申请所购买的住宅网签合同定价为4500元/平方米，商铺网签合同定价为6000元/平方米。2015年5月5日，被告书面向原告提议：购买的商铺109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号，计668.02平方米，共计11716240元；住宅611号、711号，计246.38平方米，共计210万元，住宅及商铺合计人民币13816240元，双方按此实际价格结算。但在网签时房价不能按以上房价进行网签，提议网签价格住宅按5000元/平方米，商铺按9000元/平方米，并在琼海市房产局进行网签，网签时房产局需要交纳的费用由被告先行交纳，应该由开发商交纳的部分由被告先行垫交后再在总购房款中扣除（替开发商垫交部分按月息计息）。该提议下方有武某签名、陈国光签名并书写“同意”、加盖原告的公章。 2015年5月28日，原、被告签订了《琼海市商品房买卖合同》，合同的主要内容为：被告购买原告开发的××镇，单价为8524元/平方米，建筑面积为123.19平方米，总价为554355元；合同第五条付款方式及期限为买受人在签订本合同之日向出卖人支付100%的房款，计554355元；第六条买受人逾期付款的违约责任为买受人如未按本合同规定的时间付款，......逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的有权要求买受人按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之十支付违约金等；出卖人应在本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日）持本合同及相关材料向琼海市房产管理局办理书面备案确认手续等；出卖人应在2015年12月31日将经验收合格后的商品房交付买受人使用等等。2015年7月16日，被告委托刘富与原告办理涉案房屋的交房手续。同月21日，刘富代被告接收了涉案房屋的钥匙及相关资料。被告向物业服务公司缴纳了住宅711号的相关费用。经现场查看，711房被告购买的未装修使用。 经查，海口市中级人民法院作出（2016）琼01执58号执行裁定书及协助执行通知书【2016】琼01执58-1号】，查封了原告开发的博鳌镇海滨街碧海云天一、二期（未出售的房产），其中包括被告购买的商铺109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号以及住宅611号、711号，查封期限自2016年7月15日至2019年7月14日。2016年11月14日，原告以被告购买其价值13888240元的房产，以纳川供热公司拖欠被告的借款本息313万元充抵后，余款10686240元未支付为由，请求海南仲裁委员会仲裁被告支付剩余购房款、逾期利息及违约金等。被告提出管辖异议申请。2017年3月9日海南仲裁委员会以被告提出的管辖异议成立，作出决定，撤销该案。2017年11月15日，原告向被告发出《解约通知书》，主要内容为：根据原、被告以及第三人在2015年1月8日签订的《购房抵债协议》，你方（即被告）说明第三人欠你方债务313万元......你方与原告签订9套《商品房买卖合同》，约定有两种方式缴纳购房款，一是自行在2015年5月28日支付所有购房款13816240元，二是由第三人代为支付首付款313万元，余款由你方自行支付。根据原告与第三人沟通，第三人纳川供热公司不承认这笔债务和不予支付这笔313万元，因此，这9套购房款都应由你方全部支付等，要求被告在30天内支付购买上述房产的全部购房款，否则将解除合同关系并追究违约责任等等。 另查明，原告分别于2014年1月9日、2015年1月9日向被告出具共计9份《收据》，9份收据内容显示收到被告交来购房款合计为13816240元。被告提供2015年1月8日陈国光签名的《报销单》内容“武某借入公司（纳川）......本金170万元、利息143万元，等于纳川欠海南冠中的款313万元”。庭审时，被告认可其没有向原告实际支付上述款项，但依据《购房抵债协议》（抵债金额313万元）和2018年6月27日《协议书》中陈国光应支付给被告欠款221万元以及该221万元的利息680万元，合计1122万元，应作为已支付的购房款，剩余的购房款应为2596420元，同意支付。原告不予认可，认为没有收到被告的任何款项。2018年6月27日，武某（甲方）、陈国光（乙方）签订的《协议书》内容如下：2011年11月18日纳川供热公司股东《会议纪要》第七条决定，同意乙方将自己持有的纳川供热公司股份中的2.5股以每股80万元的价格转卖给甲方，甲方以总价200万元人民币购得股份。由于是中途转让于甲方，乙方要求以200万元为本金按每月3.5%的利率支付其利息，三个月每月7万元，甲方共支付了乙方21万元利息，共计支付购买价款221万元。直至北方电力2016年11月11日完成对纳川供热公司的收购为止，乙方股份已被各级人民法院因个人债务查封保全，无法将股权转入甲方名下。经双方协商：乙方退还甲方支付的股份转让价款200万元，以200万元为本金按双方转让时方法计算，200万元已支付股金从2011年4月起至乙方将海南冠中房地产开发有限公司抵债给甲方的房产做完网签合同为止。经双方协商：乙方将计算退还甲方购买纳川供热公司2.5股的价款及利息抵顶甲方购买海南冠中房地产开发有限公司购房款，甲乙双方按约定结算之日退还转让股份价款的本息合计数，为实际确定数抵顶海南冠中房地产开发有限公司购房价款，甲乙双方按合同约定结算后多退少补支付对方。陈国光在该协议上书写“我承认我名下的18.5股中有武某2.5股，此股份如因外头不应纳川承担而影响股东分红，此责任由陈国光承担；如因内部经营而造成亏损，则由股东自己承担”。该协议书没有原告签名盖章。 被告提供2015年1月8日第三人盖章的一张收据内容为“今收到海南冠中房地产公司交来纳川公司对外借款313万，款还武某（鼎新典当公司）”。原告认为该收据是按照《关于武某和冠中调房的纪要》中第二方案即如果纳川公司支付313万元后退房的，原告要将313万元退给武某，但实际上纳川公司没有支付该款。武某、纳川代表陈国光、冠中代表王某1在2015年2月4日签订的《关于武某和冠中调房的纪要》的主要内容：（一）调房的问题......（二）第二方案是同意退房，但此房产转卖后把原合同上冠中欠纳川313万元由冠中还给武某。 2017年12月13日，第三人纳川供热公司向原告海南冠中公司出具一份《情况说明》，该说明的主要内容为：关于海南冠中公司查询要求纳川供热公司支付313万元欠款给海南冠中公司的事宜，答复如下“1、纳川供热公司并没有欠武某或者内蒙古鼎信典当有限责任公司这笔借款（313万元），所以海南冠中公司已经以海南博鳌镇碧海云天项目的房产代我公司偿还这笔借款的事情不成立，我公司不会向海南冠中公司支付这笔借款。2、我公司不承认在2015年1月8日出具的金额为313万元编号为6010023的对外借款凭证。3、武某持有我公司的股份截止2017年12月13日，这些股份我公司并没有任何分红给陈国光或者海南冠中公司。” 本院追加纳川供热公司作为第三人参加诉讼后，第三人纳川供热公司、被告武某及内蒙古鼎信典当有限责任公司共同出具了一份落款时间为2018年9月22日的《债权转让支付说明》，内容为：2015年1月5日纳川供热公司接到债权人内蒙古鼎信典当有限责任公司通知，内蒙古鼎信典当有限责任公司将2012年6月8日借给纳川供热公司的170万元借款本金及截止至2014年12月30日的借款利息143万元，共计313万元债权转让给武某个人，武某成为纳川供热公司新的债权人。2015年1月8日武某又将此笔债权转让给海南冠中房地产开发有限公司，用于支付武某个人购买海南冠中房地产开发有限公司的购房款。至此，内蒙古鼎信典当有限责任公司、武某与纳川供热公司的债权全部清理完毕。被告武某提供落款时间为2015年1月15日一份《债权转让协议》的主要内容是：双方一致同意内蒙古鼎信典当有限责任公司将其对纳川供热公司的债权共计313万元全部转让给武某，协议生效后，武某直接向纳川供热公司主张债权等等。 海南省高级人民法院生效判决书认定......2012年12月10日，原告及国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意该分公司对琼海市博鳌镇海滨街涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺原告的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交该分公司，2012年12月26日，该分公司出具收到原告交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对原告位于琼海市××镇涉案土地及地上建筑物设定抵押。2014年4月1日，琼海市住房保障与房产管理局对被告购买的涉案项目（二期）房产颁发（2014）海房预字第0024号《房产预售许可证》。2015年1月16日，东方资产海南分公司发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，2015年3月30日，琼海市住房保障与房产管理局给原告颁发了上述涉案房屋延期《房产预售许可证》，有效期至2016年4月1日。 经本院查询核实，原、被告签订的涉案合同在海南大集中式房产信息管理系统上显示处于网签合同网上录入（预定）状态，未办理网签合同备案确认手续。原告主张因被告没有向原告支付分文购房款，公司账户里没有资金，不具备备案的条件，故没有办理备案登记手续。被告抗辩因原告没有办理网签，因此，没有向被告支付购房款。 第三人纳川供热公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席进行审理。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点是：一、原告和被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否应当解除。二、被告应否向原告支付违约金。 一、关于第一个焦点问题。（一）原告有否收到被告313万元购房定金。本案中，原、被告与第三人纳川供热公司的法定代表人陈国光于2015年1月8日签订的《购房抵债协议》中约定“被告借给第三人的本金170万元及利息143万元，共计313万元，作为本次被告购买原告开发的白马郡二期项目中的商铺和住宅的定金等等”，虽然被告提供的《收据》及《报销单》显示被告支付给原告购房款合计为13816240元（包括上述313万元定金），但根据查明的事实，被告实际未向原告支付上述收据中载明的款项，收据和报销单的内容是不真实的，本院不予采信；第三人给原告出具的《情况说明》表示不会向原告支付被告的购房款313万元，而第三人、武某及内蒙古鼎信典当有限责任公司共同出具的《债权转让支付说明》只是表明三方的债权全部清理完毕，第三人并没有明确表示已支付313万元或者提供证据证明已支付313万元给原告，也没有明确表示同意支付313万元给原告，综合第三人出具给原告的《情况说明》，本院认定原告没有收到被告购买涉案房屋313万元的购房定金。至于被告根据2018年6月27日与陈国光签订的《协议书》，抗辩陈国光欠其221万元及利息680万元，陈国光是原告及第三人纳川供热公司的大股东，陈国光同意该笔欠款抵顶给原告作为被告的购房款，认为已向原告支付了1122万元购房款（即221万元+680万元+313万元）的问题。该协议书系被告与陈国光双方之间的协议，没有原告的签名或盖章确认，庭审时原告也没有认可，与本案没有关联性，故本院不予采纳。（二）本案是原告违约还是被告违约。原、被告签订的合同第五条即付款方式及期限约定“买受人在签订本合同之日向出卖人支付100%的房款......”第六条“买受人逾期付款的违约责任为买受人如未按本合同规定的时间付款......”，根据查明的事实，被告至今未向原告支付任何款项，违反了合同约定，其行为构成了违约，因此，本案是被告违约。至于被告抗辩原告将抵押给中国东方资产管理公司海口办事处的房屋出售给被告，使得诉争房屋出现权属瑕疵，原告违约在先，以及没有对合同办理网签的问题。本案海南冠中公司销售房产过程中东方资产海南分公司向房产管理部门出具了同意办理预售许可证延期的函件，表明其同意海南冠中公司销售涉案房屋，房产管理部门也给原告颁发了延期的预售许可证，原告在预售期内向被告销售涉案房屋，不违反法律规定。因被告没有按照合同约定向原告支付定金，也没有支付购房款，原告不予办理网签，不违反合同约定及法律规定，因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。（三）原告和被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否应当解除。被告抗辩原告没有单方行使解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项及第四项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。当事人可以解除合同”。本案中，因被告未向原告支付购房款，原告已于2017年11月15日向被告进行催告，但被告仍然拒绝支付，庭审时也明确表示不支付购房款，被告的行为已构成根本违约，导致原、被告之间的合同目的无法实现，故原告主张解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，理由成立，本院予以支持。被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。 二、关于被告应否向原告支付违约金的问题。原、被告签订的合同第六条约定：“买受人逾期付款的超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的有权要求买受人按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之十支付违约金等”，因被告未向原告支付购房款，双方的合同予以解除，因此，被告应向原告支付违约金。本案中，因第三人明确向原告表示不向原告支付被告的313万元购房款，原告于2017年11月15日向被告发出《解约通知书》向被告催告，要求被告在30日内支付购房款，逾期将解除合同，根据原告提供的邮政速递信息，被告于同月19日收到原告的通知书，被告应在同年12月20日之前向原告支付购房款，但被告未向原告支付，因此，被告应自2017年12月21日起向原告支付违约金；双方合同约定支付违约金的计算方法为按逾期天数、每日按应付而未付房价款部分的万分之十（即年利率为36.5%）支付违约金，故，原告主张被告支付违约金的计算方法调整为按年利率24%，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持，但计算逾期天数不当，违约金的数额有误，超出部分本院不予采纳。 综上所述，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》应当予以解除，被告应向原告支付自2017年12月21日起至原告主张的起诉之日止即2018年5月5日即136天的违约金，本案诉争房屋签订的合同价款为554355元，但根据双方签订的《商品房认购协议书》、《购房抵债协议》、《申请》，庭审时被告也认可双方实际履行的是上述协议中约定的房价款，故本院确认涉案房屋的购房款实为1050080元，按照年利率24%计算，违约金为93903元。第三人纳川供热公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项及第四项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告海南冠中房地产开发有限公司与被告武某于2015年5月28日签订的琼海市碧海云天（白马郡）二期二单元711号房屋的《琼海市商品房买卖合同》。 二、被告武某于本判决生效之日起一个月内向原告海南冠中房地产开发有限公司支付违约金93903元。 三、驳回原告超出上述违约金93903元部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4876元，由原告海南冠中房地产开发有限公司负担2955元，被告武某负担1921元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  伍书兰 审 判 员  陈宏友 人民陪审员  黎辉武 二〇一八年十月三十一日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  何书龄 有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违 约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违 约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。