云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初4260号原告：余柏辰，男，蒙古族，1971年9月21日生，身份证登记住址：云南省丽江市古城区。委托代理人：丁书旺，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈煌慧，女，汉族，1988年7月21日出生，身份证登记住址：浙江省温州市瓯海区。委托代理人：杨克春、张少秀，温州市联合法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：中云润华科技有限公司，住所：云南省昆明市西山区前卫西路润城小区A4地块2栋27层2701室。法定代表人：陈煌慧。统一社会信用代码：91530100MA6L3QJB58。原告余柏辰诉被告陈煌慧、中云润华科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告余柏辰的委托代理人丁书旺，被告陈煌慧的委托代理人杨克春到庭参加了诉讼。被告中云润华科技有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余柏辰诉称：原告与被告陈煌慧于2017年10月13日签订《房屋租赁合同》约定：甲方（原告）将“位于昆明市润城第一大道写字楼2栋27楼其中房屋建筑面积871.87平方米”出租给乙方（被告陈煌慧）使用；约定用途为办公、写字楼、商业性用房；房屋租赁期3年，自2017年10月20日至2020年10月19日止；自房屋交付之日起，乙方承担实际使用的水、电费和物业服务费用；租金按每年不同标准分别约定为：第一、第二租赁年度为711445.92元，第三租赁年度为754132.67元……乙方向甲方交纳100000元作为定金，合同签订后该定金自动转为履约保证金。租金按先交租金后使用的原则，租金为每年一付，第一次租金在签订合同后当日支付完成，以后每次租金乙方应在当年租期满前一个月支付。甲方于2017年10月25日之前将房屋交给乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按欠租金的5%支付甲方违约金。逾期30日，经甲方书面催告后，乙方仍不履行合同的，甲方有权解除合同。因履行合同发生争议，向房屋所在地人民法院诉讼。合同签订后，原告将房屋交给被告，被告因其单方面原因延迟接房。被告陈煌慧分别于2017年10月30日支付定金40000元，2017年10月31日支付定金36000元。其未再按合同约定支付定金和保证金。2017年10月19日，被告中云润华科技有限公司设立，登记住所地为该出租房屋内。经原告催要，2017年11月18日，被告中云润华科技有限公司与原告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“其与陈煌慧一起履行房屋租赁合同，并补充约定由其2017年11月18日支付定金2.4万元，甲方（原告）同意乙方交付租金的期限延至2017年11月30日前。若其2017年12月8日前先支付一个月房租的，甲方再次同意将最后的时间延至2017年12月16日。同时补充约定，合同履行过程中因故解除或提前终止的，乙方应当于合同解除或提前终止之日起一个月内完成工商登记注册地迁出或变更手续，若一个月没有迁出或变更的，应当按每日1500元的标准向甲方支付妨碍物权的费用，直到迁出或变更登记完成之日止。补充协议签订后，两被告2017年11月18日支付定金24000元，共计支付100000元定金，并转化成履约保证金。经原告再三催要，两被告于2017年12月30日支付房租20000元，后未再付。2018年1月15日，原告向两被告发出《限期履行合同主要义务否则解除合同通知书》，两被告回复原告《房屋租金延期支付申请》，承诺2018年2月10日前支付全部房租，否则按合同承担违约责任。2018年3月9日，原告向两被告发出《通知》，敦促其履行合同主要义务，两被告仍然没有履行。2018年3月27日，原告向两被告发出《通知》，要求解除合同、两被告承担交还房屋，按合同承担违约责任，两被告当日签收。按双方合同约定，该合同于解除通知签收之日起解除。合同解除后，两被告没有交还房屋，拒不履行支付拖欠房屋租金和承担违约金的责任。原告通过微信通知被告限期腾还房屋，两被告亦没有腾还房屋。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、原、被告双方《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；2、两被告立即交还房屋给原告，同时立即办理注册登记地址的变更迁移，排除对原告物权的妨碍；3、两被告立即向原告支付尚欠房屋租金289917元（自2017年11月20日起，计算至2018年3月27日止），并从2018年3月28日起按每日1949元标准向原告支付占房期间租金损失至实际交还房屋之日止；4、两被告立即向原告支付租赁期间和占房期间的物业管理费用42721元（计算至2018年4月），并按每月6103元的标准向原告支付物业服务费用直至实际交还房屋之月止；5、两被告按每日1500元的标准赔偿原告妨碍物权的费用，时间自被告向原告交还房屋次日起至被告办理完成注册登记地的变更和迁移之日止；6、两被告向原告支付77654元违约金；7、两被告交纳的履约保证金10万元归原告所有；8、两被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告于2018年6月13日向本院申请放弃第5项诉讼请求。被告陈煌慧辩称：1、本案租赁合同承租人应当是中云润华科技有限公司。虽然被告陈煌慧与原告在2017年10月13日签订了房屋租赁合同，但其签订合同目的是设立公司，对外代表公司进行民事活动，本案租赁标的物是被告中云润华科技有限公司在2017年11月19日设立时的法定地址。在公司成立以后，陈煌慧已经向原告披露了是因为设立中云润华科技有限公司时，因设立当中的公司并不具有主体资格，故陈煌慧作为发起人，才以自己的名义签订的合同，并且在中云润华科技有限公司设立后，与原告签订了租赁合同的补充协议，承租方为中云润华科技有限公司，足以证明原告已经选择了中云润华科技有限公司作为租赁合同相对方，因此根据公司法的解释，公司成立以后，已经实际履行义务的公司相对人请求公司承担合同责任的，法院应予以支持。也就是说被告中云润华科技有限公司成立以后，对陈煌慧与原告所订立的合同已经确认也已经履行了，有关支付租金义务的合同相对人也应是被告中云润华科技有限公司。2、被告陈煌慧并没有在房屋租赁合同补充协议中签名，故该协议中关于“乙方承诺公司依法设立后与乙方个人一起履行本租赁合同中约定为乙方的义务”的条款并非是陈煌慧的意思表示，原告以此要求被告承担责任没有依据。3、对于原告要求解除合同及交还房屋，被告陈煌慧作为中云润华科技有限公司的法定代表人来说是同意的。4、对于原告主张的租金支付标准没有异议，但对于实际使用房屋的时间应为2017年12月8日至2018年3月。5、对于物管费，按照合同约定支付，没有异议。6、原告主张的违约金过高，违约金以实际损失为前提，应当以银行利息的标准来计算违约金，对于由被告承担的违约金可以在交纳的保证金中扣除，剩余的保证金应当用于抵扣房租。被告中云润华科技有限公司经本院依法传票传唤未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告中云润华科技有限公司无正当理由未到庭参加举证、质证，视为其放弃举证、质证的诉讼权利，故对于原告及被告陈煌慧均无异议的证据，本院予以确认并记录在卷，对于原告及被告陈煌慧有异议的证据，本院确认如下：对于原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《通知》，被告陈煌慧对其真实性、合法性无异议，因该证据与本案相关联，故本院对其予以确认。对于原告提交的微信截图，不能证明与本案的关联性，本院不予确认。对于原告提交的《关于润城第一大道2017年物业费收费标准公示》、《物业费缴纳催款通知书》，被告陈煌慧不予认可，认为应当以物业合同为准，上述为租赁房屋的物业管理公司向原告所出具，在被告陈煌慧未举证证明其真实性存在瑕疵的情况下，其与本案相关联，本院对该证据均予以确认。本案经本院审理查明，本院认定本案法律事实如下：原告余柏辰系昆明市前卫西路润城小区A4地块2栋27层2701室房屋（产权证号：昆房权证昆明市字第××号）的登记所有权人，房屋用途为写字楼，套内建筑面积为897平方米。2017年10月13日，原告余柏辰（甲方）与被告陈煌慧（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于昆明市润城第一大道写字楼2栋27楼其中建筑面积871.87平方米的房屋出租给乙方使用，租赁房屋用途为办公、写字楼、商业性用房。房屋租赁期3年，自2017年10月20日至2020年10月19日止，自房屋交付之日起，乙方承担实际使用的水、电费和物业服务费用。房屋租金按建筑面积计租，建筑面积以871.87平方米为准，租金按每年不同标准分别约定为：第一、第二租赁年度每平米月租为68元/平方米，全年租金为711445.92元，第三租赁年度每平米月租为72.08元/平方米，全年租金为为754132.67元；上述约定的租金不包含乙方租赁房屋期间的水电费、物业服务费和税费等。乙方向甲方交纳100000元作为定金，合同签订后该定金自动转为履约保证金。租金按先交租金后使用的原则，租金为每年一付，第一次租金在签订合同后当日支付完成，以后每次租金乙方应在当年租期满前一个月支付（即每年9月20日前）支付给甲方。本合同履行（甲方移交房屋）后，上述乙方交纳的100000元定金转化为租赁合同履行过程中的履约保证金，本合同终止时，甲方无息退还乙方履约保证金，乙方欠付相关费用的，甲方有权从履约保证金中扣除。甲方于2017年10月25日之前将房屋交给乙方，甲方迟延移交房屋的，租赁期限顺延。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按欠租金的5%支付甲方违约金。逾期30日，经甲方书面催告后，乙方仍不履行合同的，甲方有权解除合同，未经书面催告，不得解除合同。乙方应在归还租赁标的物前结算所有应缴费用，乙方撤离租赁房屋后，甲方将乙方的保证金退还给乙方。上述协议签订后，被告陈煌慧并没有按约定接收涉案房屋。此外，2017年10月19日，被告中云润华科技有限公司设立，登记住所地为云南省昆明市西山区前卫西路润城小区A4地块2栋27层2701室，法定代表人为陈煌慧。2017年11月13日，被告中云润华科技有限公司（乙方）与原告余柏辰（甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“就甲、乙双方签订的位于昆明市润城第一大道（产权证号：昆房权证昆明市字第××号）写字楼2栋27楼其中房屋建筑面积为871.87平方米的房屋租赁合同，由于乙方未按原合同支付房屋租金给甲方，现经双方协商签订如下补充协议：一、若乙方在2017年11月18日前支付房屋租赁定金尚余24000元，甲方同意乙方交付租金的期限延至2017年11月30日前。二、若乙方未能在2017年11月30日前支付房屋租金，但能在2017年12月8日前先支付甲方一个月房租的，甲方再次同意将最后的交付租金时间延至2017年12月16日前。三、如乙方未能按以上时间履行合同，只要违背任何一条则视为乙方违约，甲方有权解除合同，相关权利义务和违约责任按合同约定处理。四、其他约定：1、乙方租赁房屋开设XX公司（以工商核准登记的为准），乙方承诺公司依法设立后与乙方个人一起履行本租赁合同中约定为乙方的义务；2、乙方租赁甲方房屋开设公司的注册登记地为本合同中甲方出租的房屋内的，合同履行过程中因故解除或提前终止的，乙方应当于合同解除或提前终止之日起一个月内完成工商登记注册地迁出或变更手续，若超过一个月仍然没有迁出或变更的，应当按每日1500元的标准向甲方支付妨碍物权的费用，直到迁出或变更登记完成之日止。迁出或变更之前没有向甲方交还房屋的，按合同约定支付租金和违约金。本条费用的支付不因双方对解除合同的原因存在争议受影响。3、房屋已经具备交付条件，但因乙方主观上的原因，没有接收房屋，现双方约定，于2017年12月8前，甲方将房屋交给乙方，逾期乙方接收房屋的，视为乙方以其实际行为表示不再继续履行合同。”该协议中案外人陈松华作为被告中云润华科技有限公司的经办人进行了签名确认。2018年1月15日，原告向两被告发出《限期履行合同主要义务否则解除合同通知书》，认为两被告在支付租金的金额及时间上存在严重违约，要求其在收到通知后两日内按合同及补充协议的约定交纳第一年租金及滞纳金，若在2016年1月16日17:00前未按约定交纳租金的，或交纳租金总额未达到合同约定的第一年年租金的，本租赁合同解除，要求立即腾还房屋。2018年1月16日，被告中云润华科技有限公司回复原告《房屋租金延期支付申请》，承诺其于2018年2月10日前支付全部房租，如再有拖延现象，到期不能支付房租费用的，其及所有股东全部承担所有违约费用并及时退出办公场地，并承担全部损失。2018年3月26日，原告向两被告发出《通知》，载明：你方与本人于2017年10月13日签订《房屋租赁合同》及补充协议，协议履行过程中，你方未按约定支付房屋租金，现依据合同第九条第3项的约定，通知你方合同自本通知到达你处解除，请你方立即交还房屋，支付尚欠租金，承担违约责任。案外人陈松华在2017年3月27日对该通知进行了签收。2018年4月11日，昆明怡和物业服务有限公司润城第一大道物业服务中心发出《关于润城第一大道2017年物业费收费标准公示》，其中载明2栋写字楼的2017年物业费为7元/月/平方米。2018年4月17日，昆明怡和物业服务有限公司润城第一大道物业服务中心向原告发出《物业费交纳催款通知书》，要求其尽快缴纳自2017年11月1日至2018年10月31日期间共计73237.1元的物业管理费，并备注：房屋面积为871.87㎡，收费标准为7元/㎡/月。庭审中，原告陈述被告方于2017年10月30日支付定金40000元、2017年10月31日支付定金36000元，于2017年11月18日支付定金24000元，合计支付定金100000元。后被告仅于2017年12月30日支付房租20000元。被告陈煌慧陈述其虽为被告中云润华科技有限公司的发起人，但实际控制人是陈松华，其作为法定代表人同意在2016年6月1日前搬离涉案房屋并办理交接。庭后，原告于2018年6月13日向本院出具《情况报告》，载明认可被告中云润华科技有限公司于2018年5月29日完成注册登记地址的迁移，放弃第5项诉讼请求，并认可被告交还房屋的时间为2018年6月7日，对于房屋内物品被告已作放弃处理，由原告进行接收。庭审后，经本院依法询问，原告表示要求二被告均承担责任，如要作出选择，则选择要求陈煌慧作为合同相对人承担合同违约责任。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告陈煌慧于2017年10月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市润城第一大道写字楼2栋27楼建筑面积871.87平方米的房屋出租给原告陈煌慧。被告陈煌慧在签订上述合同后在涉案房屋注册成立了被告中云润华科技有限公司，且其为公司法定代表人。因陈煌慧签订上述合同后未按约定支付定金与租金，故在中云润华科技有限公司成立之后，原告与中云润华科技有限公司于2017年11月13日签订《房屋租赁合同补充协议》，在该协议中明确了租赁涉案房屋系用于开设公司，故被告陈煌慧与原告签订《房屋租赁合同》的行为应视为是公司发起人在公司设立中的行为，而租赁的涉案房屋实际也系由被告中云润华科技有限公司在实际使用，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”可知，原告作为《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的相对方有权要求陈煌慧或者设立后的中云润华科技有限公司承担合同责任，而该法律规定中发起人与设立后的公司系选择关系，并非是连带关系。经本院询问，原告明确选择要求陈煌慧承担合同责任，故本院确认被告陈煌慧应当对原告承担合同责任。对于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，原告与被告陈煌慧于2017年10月13日签订《房屋租赁合同》,与被告中云润华科技有限公司于2017年11月13日签订《房屋租赁合同补充协议》，《房屋租赁合同》中约定逾期交付租金30日，经原告催告后，仍不履行合同，原告有权解除合同，未经书面催告，不得解除合同。《房屋租赁合同补充协议》中约定未按约定时间履行付款义务，视为违约，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因本案被告仅交付了20000元的租金，并未按照协议约定交付租金，故原告根据合同约定已取得了合同解除权，可以主张解除合同。对于解除合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案原告在2018年3月26日向二被告发出了解除合同的《通知》，案外人陈松华于2018年3月27日签收，因陈松华在《房屋租赁合同补充协议》中曾作为中云润华科技有限公司的经办人进行过签章，故本院确认陈松华有权代表中云润华科技有限公司对解除合同的《通知》签收，本院确认本案原、被告之间《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2018年3月27日解除。对于原告起诉的要求返还房屋，办理注册登记地址变更迁移，排除对原告物权妨碍的诉讼请求，因原告庭后认可被告中云润华科技有限公司已于2018年5月29日完成注册登记地址的迁移，并认可被告中云润华科技有限公司已于2018年6月7日交还房屋，故对于原告的该项诉请本院予以驳回。对于原告主张自2017年10月20日起至2018年3月27日止的房屋租金及自2018年3月28日起至实际交房之日止的房屋占用租金损失的诉讼请求。《房屋租赁合同》中约定租期为2017年10月20日起至2020年10月19日止，第一年的租金为711445.92元，原告应于2017年10月25日之前将房屋交付，原告迟延移交房屋的，租赁期限顺延。但被告陈煌慧并未按约定接收房屋，且《房屋租赁合同补充协议》中载明房屋已经具备交付条件，但因被告主观上原因没有接收房屋。据此，根据上述合同可知，涉案房屋的租赁期限自2017年10月20日开始，原告应于2017年10月25日前交付房屋，但本案因被告方的原因并没有按期接收房屋，该原因并不能导致租赁期限的顺延，故租期应当自2017年10月20日开始计算。因第一年租金为711445.92元，故自2017年10月20日起至2018年3月27日合同解除之日止的房屋租金为309917元（711445.92元/年÷365天×159天），因被告方已支付租金20000元，尚欠房屋租金289917元。对于自2018年3月28日起至实际交房之日止的的房屋占用损失，原、被告租赁关系解除后，承租人占用涉案房屋期间必然会给原告造成占用损失，故可以参照约定的租金标准计算该占用损失。因原告认可承租人交还房屋的时间为2018年6月7日，故本院确认自2018年3月28日起至实际交房之日即2018年6月7日止的房屋占用损失为159832元（711445.92元/年÷365天×82天）。对于原告主张租赁期间及占用房屋期间的物业管理费的诉讼请求，涉案房屋面积为871.87㎡，物业费收费标准为7元/㎡/月，因此每月物业费为6103元，故本院确认自2017年10月20日起至2018年3月27日合同解除之日止的物业管理费为32346元（6103元/月÷30天×159天），自2018年3月28日起至实际交房之日即2018年6月7日止的物业管理费为16682元（6103元/月÷30天×82天），以上物业管理费合计49028元。对于原告主张按照年利率24%支付自2017年10月13日起至2018年3月27日止的违约金77465元的诉讼请求，《房租租赁合同》中约定被告逾期交付租金，每逾期一日，按欠付租金的5%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案约定的违约金过高，原告主张按照年利率24%支付，结合被告租赁房屋后长期拖欠租金未付的违约情形，本院酌情支持原告违约金50000元。对于原告主张的履约保证金10万元归其所有的诉讼请求，租赁合同中约定承租方交纳10万元作为定金，合同签订后该定金自动转为履约保证金，本合同终止时，出租人无息退还承租人履约保证金，承租人欠付相关费用的，出租人有权从履约保证金中扣除。故本案交纳的定金10万元转为了履约保证金，承租人拖欠租金等费用，该保证金应当系抵扣欠付的相关费用，而非为归出租人所有。本案中本院确认该10万元用于抵扣上述本院确认的房屋租金289917元，故被告陈煌慧还应当支付的房屋租金为189917元。据此，被告中云润华科技有限公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚，证据确实、充分，本院依法可缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告余柏辰与被告陈煌慧签订的《房屋租赁合同》、原告余柏辰与被告中云润华科技有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》于2018年3月27日解除；二、被告陈煌慧本判决生效之日起十五日内支付原告余柏辰房屋租金人民币189917元及自2018年3月28日起至2018年6月7日止的房屋占用租金损失人民币159832元；三、被告陈煌慧本判决生效之日起十五日内支付原告余柏辰物业管理费合计人民币49028元；四、被告陈煌慧本判决生效之日起十五日内支付原告余柏辰违约金人民币50000元。五、驳回原告余柏辰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8902元（原告已预交），由被告陈煌慧承担（被告于本判决生效之日起十五日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  普会峻人民陪审员  钱 新人民陪审员  汤池琼二〇一八年十月二十五日书 记 员  段 朔