广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初3027号原告：潘敏，女，汉族，1990年1月14日出生，身份证住址：四川省达县，委托代理人：钱佩麟、邓嘉琪，广东宝威律师事务所律师。被告：李贺，男，汉族，1994年1月27日出生，身份证住址：江西省赣州市于都县黄江镇古田村红光三组8号，身份证号码：360731199401270358。第三人一：东莞市喜迎门置业有限公司，地址：东莞市东城区石井路255号左庭右院3东商铺15号。法定代表人：张钦。委托代理人：叶明静，女，汉族，1993年7月7日出生，身份证住址：广东省，第三人二：中国银行股份有限公司惠州分行，地址：惠州市麦地路22号。负责人：陈穗勇。原告潘敏与被告李贺、第三人一东莞市喜迎门置业有限公司、第三人二中国银行股份有限公司惠州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱佩麟，被告李贺、第三人一的委托代理人叶明静到庭参加诉讼，第三人二中国银行股份有限公司惠州分行缺席。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》(N02016575)，并协助原告办理房产过户手续；2．判令被告向原告支付违约金100000元；3.判令被告向原告赔偿损失438000元（损失项目如下：定金30000元、赎楼全款320000元、装修费用60000元、中介费及买卖代理费28000元）；4．本案受理费、保全费等全部费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》；2．判令原告代被告清偿本案房贷债务并消灭抵押权后，被告将其名下位于博罗县××××屋村咸鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元11层02号房产所有权转移登记至原告名下；3．判令被告向原告支付违约金100000元；4．判令被告向原告赔偿损失420000元（损失项目如下：定金30000元、赎楼全款320000元、装修费用60000元、中介费10000元）；5．本案受理费、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：1.2016年6月，原告潘敏、被告李贺、第三人东莞市喜迎门置业有限公司三方签订《房地产买卖合同》，约定：第一条：该物业位于惠州市××××屋村成鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元ll层02房；第四条：买卖双方同意该物业总楼价为人民币688000元；第八条：在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方的损失由违约方直接赔偿守约方；第十条：付款方式如下，定金30000元于2016年7月20日支付；首期楼款（含定金）300000元需注销抵押后付款，赎契出资方为买方；楼价余款388000元为按揭付款。2．《房地产买卖合同》签订后，原告潘敏按约向被告李贺支付定金30000元以及赎楼款320000元，然而被告李贺却违约挪用赎楼全款致使案涉房产至今仍无法办理注销抵押登记手续，案涉房产至今仍未过户至原告名下。3．经原告潘敏多次催告，2017年2月20日，原告潘敏与被告李贺签订补充协议，约定：“卖方承诺在2017年4月30日前补齐赎楼款项，并进行赎楼，配合中介方进行后续流程，如在约定时间内，卖方没有补齐赎楼款项，则属卖方违约。如卖方在交易过程中出现违约情况，需偿还定金3万元，赎楼全款32万以及买方装修费用全款，中介费全款，并且一次性赔偿10万元给买方作为违约金。”直至今日，被告李贺仍未履行赎楼义务，已构成违约。被告答辩称，对原告的诉请无异议。第三人一答辩称，对原告的诉请无异议。第三人二向本院书面陈述称，本案被告李贺于2014年5月向我行申请个人住房贷款，贷款金额为35万元，贷款期限240个月。该贷款合同均属于各方当事人真实意思表示，我行按照合同约定发放贷款并办理抵押登记手续，我行对位于惠州市××××屋村成鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元ll层02房享有抵押权。截至2018年7月29日，房贷款借款人已逾期，目前尚欠本金315495.14元，欠款323天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告已按约支付了定金及赎楼款，被告没有在约定期限内赎楼，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告作为守约方，可以选择要求继续履行合同。由于涉案房屋抵押给第三人二，第三人二主张需债权获全部清偿，且原告表示有能力一次性支付剩余抵押款，合同的履行不存在法律和事实上的障碍，现原告请求被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》、代被告清偿房贷债务消灭抵押权及被告将惠州市××××屋村咸鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元ll层02房登记至原告名下，依法有据，本院予以支持。若原告清偿的抵押款及已付的购房款超过总价款，原告可另行向被告主张。对违约金，因涉案的房屋买卖合同已经判令继续履行，故而原告其可能存在的损失即房屋增值部分已经通过该继续履行的判项得到保障。在涉案的补充协议中，只是约定了合同因一方违约解除情形下违约方应当承担10万元的违约金，而没有约定一方违约而合同继续履行情形下违约金的计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条确定了违约金对实际损失的补偿性质，在本案诉讼中原告并未提交其因涉案的合同延迟履行造成其其他损失的证据，故原告请求本案违约责任10万元没有合同依据也没有事实依据。本院酌情调整为按照已支付房款支付利息给原告，即以35万元为本金从2017年5月1日起至注销抵押登记手续之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。对损失418000元，其中定金30000元以及赎楼款320000元是原告为履行合同及支付给被告的费用，并不是因被告未履行合同造成的损失，因此原告的该请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。对装修费用60000元，因原告没有提供证据证明其是因被告违约造成的损失，亦没有提供证据对该损失金额予以证明，因此本院不予支持。对中介费即代理费10000元，由于合同第八条约定了代理费作为买卖一方的损失由违约方直接赔偿守约方，现原告请求该中介费损失10000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告潘敏与被告李贺继续履行双方签订的关于买卖位于惠州市博罗县石湾镇石湾村委会叶屋村咸鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元ll层02房（粤房地权证博罗字第××号）。二、原告潘敏在本判决发生法律效力之日起七日内代被告李贺向第三人中国银行股份有限公司惠州分行清偿位于惠州市博罗县石湾镇石湾村委会叶屋村咸鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元ll层02房（粤房地权证博罗字第××号）的贷款本息，具体数额以第三人中国银行股份有限公司惠州分行当天提供的尚欠数额为准。二、被告李贺于原告潘敏履行上述第二判项确定的义务后七日内办理注销惠州市博罗县石湾镇石湾村委会叶屋村咸鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元ll层02房（粤房地权证博罗字第××号）的抵押登记手续，原告潘敏及第三人中国银行股份有限公司惠州分行予以协助配合。三、被告李贺应于惠州市博罗县石湾镇石湾村委会叶屋村咸鱼洲（土名）蓝湾半岛一期十栋3单元ll层02房（粤房地权证博罗字第××号）的注销抵押登记之日起七日内将上述房屋过户至原告潘敏名下，有关过户费用由原告负担。四、被告李贺在本判决发生法律效力之日起七日支付违约金（以350000元为计算基数，从2017年5月1日起至涉案房屋注销抵押登记手续之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）及赔偿损失10000元给原告潘敏。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9180元，保全费2120元，合计11300元，由原告承担4590元，被告承担6710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（以下空白）审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  冯国娟二〇一八年十月十二日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞