湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初4175号原告：严家定，男，1955年10月1日出生，汉族，户籍登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：陈雅文，湖南湘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建明，男，1979年11月2日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳县。被告岳阳金碧置业有限公司，住所地：岳阳市求索西路118号恒大名都综合楼一楼。法定代表人：赖立新，董事长。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，户籍登记住址：武汉市江夏区，系岳阳金碧置业有限公司员工。委托诉讼代理人：杨欢，女，1996年4月10日出生，汉族，户籍登记住址：湖北省竹溪县，系岳阳金碧置业有限公司员工。原告严家定与被告岳阳金碧置业有限公司（以下简称“金碧公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，依法适用普通程序于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告严家定的委托诉讼代理人陈雅文，被告金碧公司的委托诉讼代理人刘丽娟、杨欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因延期交房而产生的违约金2644元；2、由被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：原告于2012年3月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于岳阳恒大名都1栋2903号商品房出卖给原告，房屋面积为161.02平方米，合同价款为1101553元。原告将上述购房款于2015年1月16日支付完毕。根据合同第八条约定，该商品房应于2013年12月31日前验收合格并交付原告使用。同时第六条对“验收合格”的标准进行了明确，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。本案所涉商品房属于一类高层综合楼，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条，建设单位应当向消防机构申请消防设计审核。被告在2013年12月31日交房时仅有湖南省飞翔设施电气检测有限公司对房屋的建设工程消防设施检测评定合格报告，不符合法定规定的交房条件。被告直至2014年1月24日才取得岳阳市消防支队消防验收合格的审核，距离合同约定的交房之日相差24天，该商品房交房条件低于法定标准，被告构成延期交房。被告应当依据合同第九条的约定支付相应违约金。综上，原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告的起诉已超过诉讼时效，原告已经丧失胜诉权，请求法庭驳回原告的诉讼请求。根据合同约定，原告应当知道房屋交接程序和收房时所需证明文件，涉案房屋应于2013年12月31日前交付，被告2014年1月24日取得岳阳市公安消防支队消防验收合格的审核，但原告2018年7月才诉至法院，已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方不持异议的当事人身份证、房屋买卖合同、销售不动产统一发票及岳阳市中级人民法院民事判决书，本院予以确认并在卷佐证，并根据认定的证据及双方当事人在庭审中的陈述，确认如下案件事实：2012年3月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将位于岳阳恒大名都第001幢29层2903号房转让给原告，房屋面积为161.02平方米，合同价款为1101553元，原告于2015年1月16日一次性支付购房款1101553元。合同约定交付房屋期限为2013年12月31日前，交付条件为房屋经验收合格。合同第九条还约定出卖人逾期交房超过90天后，原告有权解除合同。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。被告不出示证明文件文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第六条对“房屋验收合格”的标准进行了进一步明确，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。原告认为被告交房时未取得岳阳市公安消防支队消防验收合格的审核，该审核至2014年1月24日才取得，与交房之日相差24天，应当依据合同第九条的约定支付相应违约金。另查明：1、涉案小区业主刘春兰、周爱军于2014年11月14日以被告延期交房为由向本院起诉，该案经岳阳市中级人民法院二审，并于2016年5月31日作出（2016）湘06民终405号和（2016）湘06民终406号民事判决，认定被告构成延期交房，需承担相应违约责任；2、2014年1月24日经岳阳市公安消防支队评定，认定被告所建房屋工程消防验收合格。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、被告是否构成延期交房。关于诉讼时效。本案关于诉讼时效的焦点，为诉讼时效应当从何时起算，即原告从何时知道或应当知道其权利被侵害。涉案小区业主刘春兰、周爱军于2014年11月14日以被告延期交房为由向本院起诉时，对于被告是否构成延期交房是存在争议的，直至岳阳市中级人民法院于2016年5月31日作出生效判决，才对被告是否构成延期交房作出认定。岳阳市中级人民法院对于延期交房的认定并非出于被告未履行合同中约定的验收手续，而是以被告交房时不具备法律、法规的强制性规定，取得消防等相关部门出具的验收合格文件，该强制性的验收条件不因当事人合同约定而免除。本案原告作为普通购房者，对超出合同约定的验收手续，不能苛求其具备法律专业程度的水准，故其知道或应当知道权利被侵害之日，应当是同小区业主的相关诉求得到支持之日，即2016年5月31日，诉讼时效亦应自该时间点起计算两年。期间《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故原告主张未超过诉讼时效的理由成立，本院予以支持。关于被告是否构成延期交房。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行各自义务，并享受相应权利。合同第八条约定，被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”另《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”其中质量标准和资料要求规定在《建筑工程质量管理条例》中，即由建设单位组织施工、勘察、涉及、监理进行竣工验收，形成《建设工程竣工验收报告》，另根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。”可见，即使《商品房买卖合同》中约定的商品房交付使用的条件是验收合格，其交付使用的条件除了工程质量标准和资料要求合格，即建设方组织施工、勘察、设计、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见外，还必须满足其他竣工条件，即按照《中华人民共和国消防法》等法律和行政法规的规定，取得消防等相关部门出具的认可文件或者准许使用文件方才具备交付使用条件，其他竣工条件因法律有强制性规定，即使当事人没有约定也必须予以遵照适用。结合本案，原告购买的商品房地上32层，层高3米，属于一类高层住宅楼，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，对国家标准规定的一类高层住宅建筑，应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建筑工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。被告应当向消防机构申请消防验收后再交付使用。而涉案商品房于2014年1月24日才被岳阳市公安消防支队评定为消防验收合格，商品房经验收合格条件成就之日应为2014年1月24日，距离合同约定的交房日2013年12月31日相差24天，被告构成延期交房，应当承担延期交房的违约责任。依据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金2643.7元（1101553×24天÷10000）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：限被告岳阳金碧置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告严家定延期交房违约金2643.7元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告岳阳金碧置业有限公司负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 丹人民陪审员  贺婷婷人民陪审员  郑雁云二〇一八年十月十六日书 记 员  王晓薇