成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初704号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业街18号高新大厦9楼12号。 负责人：杨敏。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。 被告：池伟，男，1967年1月9日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。 被告：华磊，女，1967年12月6日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称：“家利物业”）诉被告池伟、华磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。家利物业的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼，池伟、华磊经本院公告传唤，未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 家利物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年7月至2018年1月期间的物业服务费18275.43元及截至2018年1月2日产生的违约金为5593.78元（按日以未交费用的0.05%计算）；被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、被告承担原告因本案支出的律师费3000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为支付2014年6月30日至2018年9月30日期间的物业服务费11675.51元及截至2018年1月2日产生的违约金为2515.42元。事实和理由：被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园1B期及商业18栋1单元3层3号房屋业主，原告系该物业前期物业机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳2014年7月至2018年1月期间的物业服务费，但经原告多次催收，被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费。 池伟、华磊均未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年10月24日，家利物业与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》，约定由家利物业为彩叠园1B期及商业的业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月/平方米，高层住宅2.50/月/平方米，商业单位8元/月/平方米，按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前约定的标准向家利物业缴纳当月的物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利物业接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 2012年12月3日，华磊、池伟与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》、《彩叠园1B期及商业临时管理规约》以及《关于彩叠园1B期及商业前期物业服务和彩叠园1B期及商业临时管理规约的承诺书》。其中，双方在《商品房买卖合同》约定，池伟、华磊购买了和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园1B期及商业18栋1单元3层3号房屋，建筑面积为137.39平方米，用途为住宅；家利物业为所在物业提供前期物业服务，物业服务费收取价格为3.1元/月/平方米（建筑面积）。双方在《彩叠园1B期及商业临时管理规约》第五章第(六)条第一款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳：……向法院提出诉讼追讨欠款，判决后强制执行判决或以其它方式取得经法院判决的欠款……。”2014年3月10日，池伟、华磊与开发商办理房屋交付手续。家利物业分别于2016年3月24日向池伟、华磊的身份证地址邮寄了物业费催收律师函。截止法庭辩论终结，池伟、华磊未向家利物业缴纳2016年6月物业服务费200.24元，2016年7月至2018年9月期间的物业服务费。 另查明，2017年7月5日，涉案房屋登记于池伟、华磊名下，房屋建筑面积137.1平方米。 上述事实有当事人当庭陈述、身份信息、《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《彩叠园1B期及商业临时管理规约》、《关于彩叠园1B期及商业前期物业服务和彩叠园1B期及商业临时管理规约的承诺书》、《彩叠园1B期及商业房屋交付手续办理进程确认书》、EMS快递单据等证据经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，池伟、华磊与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《商品房买卖合同》、《彩叠园1B期及商业临时管理规约》系双方的真实意思表示，且不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”池伟、华磊与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》对彩叠园小区的全体业主具有法律效力，池伟、华磊作为彩叠园的业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。本案中家利物业作为物业管理公司对彩叠园小区进行物业服务后，有权按照法律规定和合同约定，要求池伟、华磊支付物业服务费。故对家利物业在第一项诉讼请求中提出的要求被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。依据《彩叠园1B期及商业前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》的约定，池伟、华磊每月应向家利物业支付物业服务费137.1平方米×3.1元/平方米=425.01元。2016年6月份池伟、华磊尚欠交家利物业物业服务费200.24元，2016年7月至2018年9月未向家利物业支付物业服务费共计11475.27元，故池伟、华磊应支付家利物业物业服务费11675.51元。 关于家利物业在第一项诉讼请求中提出的要求被告支付截至2018年1月2日产生的违约金为2515.42元的诉请。因池伟、华磊未按时向家利物业支付物业服务费，故家利物业按约定有权依约要求被告承担违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，虽然《彩叠园1B期及商业临时管理规约》约定了“违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算”，但该违约金的标准约定过高，家利物业并无证据证明其因池伟、华磊违约行为造成的实际损失，故本院酌情调整为500元。 关于家利物业主张要求池伟、华磊给付律师代理费3000元的诉讼请求，虽然《彩叠园1B期及商业临时管理规约》约定了“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及违约金，并收取附加费，……，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述规约未明确约定，也无相关法律规定，故本院对家利物业的该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、池伟、华磊于本判决生效之日起十日内向家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费11675.51元及违约金500元，以上共计12175.51元； 二、驳回家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费115元，由家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司负担35元，池伟、华磊负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  孙 怡 人民陪审员  王秀芳 人民陪审员  喻正权 二〇一八年十月三十日 书 记 员  高思佳