广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初13972号原告：中山市卓粤物业管理有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇兴圃大道中38号奥城花园31卡商铺。法定代表人：吴梅娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。被告：冯赛欢，女，1967年10月26日出生，汉族，住广东省中山市。被告：刘素美，女，1947年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：梁成斌，广东力创律师事务所律师。原告中山市卓粤物业管理有限公司（以下简称卓粤公司）与被告冯赛欢、刘素美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告卓粤公司的委托诉讼代理人黄彦斌，被告冯赛欢、刘素美的共同委托诉讼代理人梁成斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓粤公司向本院提出诉讼请求：1.冯赛欢、刘素美向卓粤公司支付2012年5月1日至2017年10月31日的物业管理费81332.46元、滞纳金43173.98元、专项维修基金16430.8元，合计140937.24元；2.本案诉讼费用由冯赛欢、刘素美承担。事实和理由：据相关资料显示，冯赛欢、刘素美应于2012年4月30日前过来办理相关的收楼手续，并于2012年5月1日起交纳其名下位于尚东泊景苑30幢02房的物业管理费。卓粤公司通过电话通知、发催收函、发律师信等形式多次催冯赛欢、刘素美前来办理相关收楼手续，但截止至2017年11月10日，冯赛欢、刘素美仍未前来办理相关收楼手续，也未交纳所欠的物业管理费81332.46元，滞纳金43173.98元，维修基金16430.8元，合计140937.24元。为此，卓粤公司诉至法院。原告卓粤公司对其陈述及主张提交了以下证据：1.挂号信；2.催收楼通知及管理费付款通知书退件；3.收楼和物业管理费催收函及快递底单；4.中山日报（2015年12月16日）；5.《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议；6.《前期物业服务合同》；7.确认函。被告冯赛欢、刘素美辩称，涉案房产仍未交付，根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业管理费应当由建设单位承担。因冯赛欢、刘素美与中山市奥城房地产实业发展有限公司（以下简称奥城公司）就涉案房屋买卖合同约定面积及承诺赠送面积与实际交付面积不符一事产生分歧，冯赛欢、刘素美要求纠纷解决前暂不收楼，奥城公司同意，于是双方长期、持续地进行沟通。根据冯赛欢、刘素美与奥城公司签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋应当在2011年12月31日办理交付手续；第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理。上述约定意思是奥城公司应当于2011年12月31日起720个工作日内，即2014年11月18日前将涉案房屋过户到冯赛欢、刘素美名下。因冯赛欢、刘素美与奥城公司已经就暂不收楼达成共识，所以奥城公司至今未将涉案房产过户到冯赛欢、刘素美名下，冯赛欢、刘素美也一直没有催促奥城公司办理过户手续。根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位缴纳。综上所述，卓粤公司应当向奥城公司索要物业管理费。被告冯赛欢、刘素美对其辩解提交以下证据：1.《认购书》，签于2010年11月29日，认购方署名陈汝添；2.《认购书》，签于2010年12月2日，认购方署名陈汝添；3.《认购书》，签于2011年3月9日，认购方署名冯赛欢、刘素美；4.住宅计价方案；5.意向客户资料；6.广东邦仁律师事务所《律师函》（第319号）；7.广东邦仁律师事务所《律师函》（第325号）；8.广东邦仁律师事务所《律师函》EMS快递封套；9.《致奥城公司的函》；10.《致奥城公司的函》邮寄EMS快递单；11.名片；12.购房款代付证明；13.卓粤公司、奥城公司、中山世源地产开发有限公司的工商登记信息资料。本院经审理认定事实如下：2010年5月18日，卓粤公司与奥城公司签订《前期物业服务合同》，约定卓粤公司对奥城公司开发的位于中山市黄圃镇新沙村尚东泊景苑提供前期物业管理服务。2010年10月17日，卓粤公司正式对上述小区提供物业管理。上述合同约定，卓粤公司为上述小区服务期限自2010年10月17日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；物业未竣工验收交付使用前，物业服务费由房地产开发企业交纳；物业竣工验收交付使用后，双方约定按包干制一的方式收取物业服务费和提取酬金，即按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，卓粤公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有；多高层住宅按[建筑面积]每月每平方米1.80元收取，低住宅按[建筑面积]每月每平方米3.00元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业管理费的时间为当月5日前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。关于专项维修资金，合同第十八条约定“购房人按住宅40元/㎡的标准……在收楼前直接向代办银行交纳，或物业管理公司代收……”。2011年3月11日，冯赛欢、刘素美作为买受人，与出卖人奥城公司签订《中山市商品房买卖合同》，以单价每平方米11811.52元购买奥城公司位于中山市××××房的房地产，房屋建筑面积为408.07平方米，购房总价为4819927元，付款方式为银行按揭，其中2011年3月11日现金支付1446927元，2011年4月11日贷款支付3373000元，房屋交付时间为2011年12月31日前。关于商品房交接，合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期办理交付的，双方同意按下列方式处理：……如买受人在出卖人发出交付通知后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。”2012年3月20日，尚东泊景苑商住小区工程通过竣工验收。2013年3月7日，卓粤公司按冯赛欢、刘素美于商品房买卖合同上所留地址邮寄催促收楼通知，通知冯赛欢、刘素美于2013年3月20日前办理商品房交接手续，否则视该商品房按合同约定在2012年4月30日前合格交付使用并自2012年5月1日起有关该商品房的一切风险和费用由冯赛欢、刘素美承担。但该邮件被退件，理由为“拒收”。2015年11月23日、2016年1月9日、2016年6月3日及2016年11月28日，卓粤公司再次向冯赛欢、刘素美邮寄收楼及物管费催收函，但冯赛欢、刘素美至今未办理收楼手续，亦未按约支付相关物业管理费。卓粤公司称，合同约定涉案房屋面积为408.07平方米，实际为410.77平方米，每月管理费为1232.31元，因冯赛欢、刘素美至今未付2012年5月1日起至2017年10月31日物业管理费81332.46元、滞纳金43173.98元（每月管理费的滞纳金，以1232.31元为基数，按银行年利率4.9%÷12个月×4倍）及专项维修基金16430.8元（410.77平方米×40元/平方米），为此诉至本院，主张前述请求。冯赛欢、刘素美表示，因合同约定面积及赠送面积与实际交付面积不符，后经与奥城公司协商，奥城公司同意其暂不收楼，且双方一直就此进行协商，故奥城公司至今也未为冯赛欢、刘素美办理房产证。为此，冯赛欢、刘素美提交意向客户资料一份，但未提交双方协商同意暂不收楼的资料。意向客户资料显示，在涉案房屋旁边手写“建：408㎡，花：507㎡，赠：158㎡，1073，4492元/㎡”。卓粤公司对冯赛欢、刘素美上述主张不予认可。另查，奥城公司出具确认书一份，载明：“兹确认本公司从二〇一二年起，授权卓粤公司通知并协助中山市黄圃镇新沙村‘尚东泊景苑’的业主进行收楼，卓粤公司发出催告业主收楼的相关函件，本公司均予以承认。另：目前绝大部分业主已按卓粤公司发出的收楼通知进行收楼。”本院认为：卓粤公司依据上述《前期物业服务合同》的约定，对位于中山市黄圃镇新沙村尚东泊景苑小区的业主提供物业管理服务，该合同合法有效，本院予以认定。根据合同的约定，卓粤公司对上述小区提供物业管理服务的同时，对其服务的业主享有收取物业服务费的权利。虽冯赛欢、刘素美并未办理相关收楼手续，但其与奥城公司签订的《中山市商品房买卖合同》已明确约定，因买受人原因逾期未收楼的，在出卖人指定的交楼期限届满当天，自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费。卓粤公司亦已按照合同约定多次向冯赛欢、刘素美邮寄了书面收楼通知书，故应视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。冯赛欢、刘素美作为该小区的业主，享受了卓粤公司提供的物业管理服务，应履行交纳物业服务费的义务。根据《前期物业服务合同》第十三条“业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为当月5日前”之约定，涉案物业费的起算时间应为卓粤公司向冯赛欢、刘素美发出的收楼通知规定的时间届满之次月即2013年4月，现冯赛欢、刘素美没有按时交纳2013年4月1日至2017年10月31日期间的物业服务费，其该行为已构成违约，卓粤公司请求冯赛欢、刘素美支付该部分物业服务费及滞纳金，符合法律规定，本院依法予以支持。又，卓粤公司主张涉案房屋实际面积为410.77元，未举证证实，本院不予支持，故物业费应按买卖合同所载面积408.07平方米计算，即每月管理费为1224.21元（408.07平方米×3元/平方米），卓粤公司主张按410.77平方米，从2012年5月1日起计算管理费，超出本院上述认定部分，应予驳回。综上，冯赛欢、刘素美应向卓粤公司支付2013年4月1日至2017年10月31日（55个月）期间的物业服务费合计67331.55元（1224.21元/月×55个月）。关于滞纳金，实为违约金，根据上述《前期物业服务合同》约定，逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三支付滞纳金，该约定明显过高，现卓粤公司主动调整为年利率4.9%的4倍，即年利率19.6%计算，本院予以支持。但因卓粤公司主张自2012年5月1日起计算滞纳金，起算时间有误，结合上述有关物业管理费支付时间的认定，每月管理费的滞纳金应从当月管理费逾期之日起计算，卓粤公司主张起算时间超出本院认定部分，本院依法予以驳回。关于专项维修基金。冯赛欢、刘素美对其涉案房屋应交纳专项维修基金16322.8元（408.07平方米×40元/平方米），卓粤公司要求按410.77平方米计算专项维修基金16430.8元，超出本院认定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冯赛欢、刘素美于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山市卓粤物业管理有限公司支付2013年4月1日至2017年10月31日期间的物业服务费67331.55元及滞纳金（自2013年4月起。以各月应付物业服务费为基数，按年利率19.6%自各月6日起计至2017年10月31日止）；二、被告冯赛欢、刘素美于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山市卓粤物业管理有限公司支付专项维修基金16322.8元；三、驳回原告中山市卓粤物业管理有限公司超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3118元，由原告中山市卓粤物业管理有限公司负担1028元，由被告冯赛欢、刘素美负担2090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  马敏然审判员  谢湘云二〇一八年十月二十六日书记员  谢嘉瑜刘展鹏