福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初3702号 原告（执行案外人）：王爱建，男，1954年1月25日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：连细平，福建世礼（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行，住所地福建省石狮市港塘村商住企业综合楼A76号A幢南起第9-14间，统一社会信用代码91350581577003871G。 负责人：陈昭旺，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄燕香，该支行职员。 委托诉讼代理人：曾荣源，该支行职员。 第三人（被执行人）：王忠锋，男，1957年6月10日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人（被执行人）：吴丽婵，女，1961年8月22日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人（被执行人）：王锦铭，女，1983年6月17日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人（被执行人）：王锦清，女，1985年6月3日出生，汉族，福建省石狮市。 第三人（被执行人）：王金墩，男，1987年2月5日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告王爱建与被告福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行（下称农商港塘支行）、第三人王忠锋、第三人吴丽婵、第三人王锦铭、第三人王锦清、第三人王金墩案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。王爱建的委托诉讼代理人吴俊猛律师以及农商港塘支行的委托诉讼代理人黄燕香、曾荣源到庭参加诉讼。王忠锋、吴丽婵、王锦清、王金墩经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。王锦铭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王爱建向本院提出诉讼请求：1.确认王爱建与王忠锋之间关于福建省石狮市石泉路239、241号（实际门牌号为××、239号）的房产买卖合同有效；2.停止对吴丽婵名下址在福建省石狮市石泉路239、241号（实际门牌号为××、239号）的房产（下称案涉房产）的执行；3.农商港塘支行承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，王爱建经本院释明后撤回上述第1项诉讼请求。事实和理由：农商港塘支行与王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩金融借款合同纠纷执行一案，本院依据（2017）闽0581民初5071号民事判决及农商港塘支行的强制执行申请，于2017年12月11日作出（2017）闽0581执5610号执行裁定，查封了登记在吴丽婵名下的不动产权证号为狮房权灵秀字第××号号的址福建省石狮市号的房地产（下称案涉房地产），并于2018年3月27日作出拍卖或变卖上述房地产裁定，同年4月25日对上述房产进行现场查封。至此，王爱建才知晓上述房产已登记在吴丽婵名下并因涉诉被查封情况。2018年5月9日，王爱建作为案外人向本院提起执行异议申请，本院经审查后根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人”规定，驳回王爱建的异议申请。王爱建因此提起案外人执行异议之诉，理由如下：1.王爱建与王忠锋于2000年1月8日签订的房产买卖合同合法有效，并且已经支付全部房款。2000年1月8日，王爱建与王忠锋、吴丽婵夫妻达成购店楼协议，约定王爱建向王忠锋、吴丽婵购买案涉房产，价款为100万元。2000年1月19日、1月27日，王爱建分别支付10万元、5万元，王忠锋出具收条，其余85万元购房款以王忠锋尚欠的工程款抵扣。该房产买卖合同是合法有效的，远远早于农商港塘支行与王忠锋、吴丽婵于2016年8月30日签订的最高额抵押合同，未违反法律法规的禁止性规定，且王爱建已经支付全部购房款，交易价格符合当时市场行情。2.在本院查封前，王爱建已经实际占有该不动产，并且实际占用期间已长达18年之久。王爱建付清全部房款后，王忠锋、吴丽婵将房产交付给王爱建。自接收房产后，王爱建对该房产进行装修后搬入居住使用，除了自住部分房屋外，王爱建将剩余房屋出租给他人使用。王爱建就以王爱建名义向石狮市供水公司申请开设水费缴费卡，并以王爱建名义向石狮市供电公司申请并开设电费缴费卡，一直缴费至今。3.王爱建与王忠锋、吴丽婵没有办理房产过户登记，原因在于购买时房产所在土地系集体土地性质，当时并没有进行相关权属登记，即使依照法律规定更是无法办理过户，因此王爱建作为买受人并不存在未尽到注意和及时催告方面过错。综上，王爱建与王忠锋于2000年1月8日实际达成的房屋买卖合同合法有效，且已付清全部房款，在法院查封房产前已实际占有该不动产长达18年之久，作为买受人并不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，王爱建作为在先购房人的合法权益，应予维护。 农商港塘支行辩称，王爱建要求停止执行的诉讼请求，应不予支持。理由如下：1.农商港塘支行对案涉房产享有抵押权。农商港塘支行与吴丽婵、王忠锋于2016年8月30日签订了最高额抵押合同，于2016年9月1日办理不动产抵押登记，房产证上的所有权人、土地证上的使用权人均系吴丽婵，对于王爱建与王忠锋签订的卖断契约的存在并不知情。双方对抵押权的设立是真实、合法的，并己得到本院的确权判决。在王忠锋未按照借款合同约定还款的情况下，农商港塘支行有权根据对房产享有的抵押权申请强制执行，对折价、拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。2.王爱建在长达19年的时间里，没有采取任何方式对房屋进行确权，未穷尽一切手段维护自身权益，其本身存在过错，由此产生的风险应自行承担。 王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于案涉房产买卖合同的真实性以及王爱建实际持续占有案涉房产的事实。对此，王爱建向本院提供了购店楼协议、收条两份、王忠锋工程结算单，楼房装修证明，居住证明，客户用电联系卡、水费缴费卡，用水情况查询清单，居民生活用电申请表、历月电费明细，房屋租赁合同，拟证明王爱建于2000年1月8日与王忠锋达成房产买卖协议，购买案涉房产，付清全部价款100万元，接收并装修案涉房产；塔前村委会证明王爱建自2000年起一直居住在案涉房产；王爱建居住用电、用水业务并出租部分房产；等事实。农商港塘支行对上述证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的提出异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实；（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系”和第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”规定，本院经审查认为，王爱建提供的购店楼协议、两份收条均由王忠锋签名，内容载明案涉房产买卖以及价款支付的事实；工程款结算单，由王爱建自行制作，能够证明王忠锋委托王爱建为其建设包括案涉房产在内的房屋的事实；陈世猛证明，能够证明陈世猛受雇于王爱建负责案涉房产的装修施工的事实；石狮市灵秀镇塔前村民委员会证明王爱建自2000年起至今居住在案涉房产的事实；王爱建开通水、电并缴纳相关费用的事实；王爱建与他人签订租赁合同，将案涉房产的部分房屋出租的事实。上述证据与作为执行标的物的案涉房产、与王爱建本人均具有一定的关联性，证据之间能够相互印证，足以证明王爱建与王忠锋针对案涉房产发生事实上的买卖关系、支付全部购房款、实际占有使用案涉房产的事实。至于王爱建提供的基建厂房用地的批复及两份建设用地许可证，并无原件可供核对，由于王爱建为王忠锋建设的除案涉房地产以外，还包括王忠锋名下的其他房产，批复及建设用地许可证载明的宗地与案涉房地产之间有何关联性无法确认。因此，对王爱建提供的该组证据，本院不予确认。 2.关于案涉房地产抵押登记的效力问题。对此，农商港塘支行向本院提供了房屋所有权证、国有土地使用权证、不动产登记证明，拟证明案涉房地产登记的房屋所有权人、土地使用权人为吴丽婵，2016年9月1日在原石狮市国土规划和房产管理局办理不动产抵押登记，义务人为吴丽婵，抵押方式为最高额抵押，被担保最高额债权额为1407万元。王爱建对案涉房地产的产权两证的真实性没有异议，但对办理程序提出异议，认为案涉房产所在土地系集体所有，申请建设主体是以“石狮塔前五金塑料厂”和“塔前村民委员会”，产权手续无法办理至吴丽婵个人名下。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”第二款“前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”规定，结合本院依职权调取当事人双方没有异议的证据，能够确认包括案涉房产在内的石狮市塔前村石泉路229-241号房产于2004年2月17日登记确权，登记的房屋所有权人和土地使用权人均为吴丽婵的事实；2016年8月30日，吴丽婵、王忠锋与农商港塘支行签订最高额抵押合同，约定以包括案涉房产在内的石狮市塔前村石泉路229-241号房产，为王忠锋在2016年8月30日至2021年8月29日期间办理的各类业务所形成的债务提供抵押担保，并于2016年9月1日在原石狮市国土规划和房产管理局办理不动产抵押登记，义务人为吴丽婵，抵押方式为最高额抵押，被担保最高额债权额为1407万元等事实。王爱建对抵押登记的事实虽然提出异议，但未能提供相反证据足以推翻，因此，上述事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，无须举证证明。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房产址于福建省石狮市石泉路229-241号（实际门牌号为××）中的239、241号（实际门牌号为××、239号）。2000年1月8日，王爱建与王忠锋签订《购店楼协议》，约定王忠锋将“闽土狮字（1991）第村0041号建设用地许可证中自己址在石狮石狮长途汽车站西侧，从东起第陆、第柒间店楼六层半外装修完毕，卖给王爱建为永久业产，卖价两间共人民币壹佰万元正，留下壹拾万元，待办理买主名字的产权证给买主后，再将此壹拾万元付清给王忠锋，等内容。2000年1月19日，王忠锋出具《收条》交王爱建收执，确认收到王爱建购买店面楼款10万元。2000年1月27日，王忠锋签名出具《收条》交王爱建收执，确认收到王爱建购店面款5万元。其余购房款，王爱建通过与王忠锋应付王爱建的工程款进行抵扣的方式支付。王爱建接收案涉房产后，于2000年间进行装修施工，并开始居住使用至今。2004年2月17日，吴丽婵对坐落于石狮市塔前村石泉路229-241号的包括案涉房产在内的7间店面房地产进行登记确权，房屋所有权证号为狮房权证灵秀字第××号，产别为私有房产，商住，7层框架结构，建筑面积为3010.21㎡，登记的房屋所有权人为吴丽婵；土地使用权证号为狮灵国用（2004）第0009号，地类为商住，使用权类型为国有，使用权面积为373.19㎡，土地使用权人为吴丽婵。2016年8月30日，吴丽婵、王忠锋与农商银行港塘支行签订的《最高额抵押合同》，约定以登记于吴丽婵名下址于石狮市塔前村石泉路229-241号房地产为王忠锋在2016年8月30日至2021年8月29日期间办理的各类业务所形成的债务提供抵押担保，担保的债权本金最高余额为1407万元；抵押担保的范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。2016年9月1日，双方办理不动产抵押登记，不动产登记号为闽（2016）石狮市不动产证明第0002616号。同日，王忠锋与农商银行港塘支行签订《借款合同》，向农商港塘支行借款970万元；吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩与农商港塘支行签订《保证合同》，约定为王忠锋的上述借款提供保证担保。2016年9月1日，农商银行港塘支行依约发放贷款970万元。但合同履行过程中，王忠锋自2016年10月起未偿还到期贷款利息，贷款到期后也未归还全部贷款本息，四保证人均未履行保证责任。2017年9月19日，农商港塘支行诉至本院。2017年10月10日，本院作出（2017）闽0581民初5071号民事判决，判决王忠锋偿还农商港塘支行截至2017年9月11日止的本息合计10269480.93元(其中借款本金970万元，利息、罚息、复息569480.93元)，并按双方签订的《借款合同》约定标准计算的利息、罚息、复息标准计付自2017年9月12日起至实际结清日止的利息、罚息及复息，农商港塘支行对吴丽婵、王忠锋提供抵押的址于石狮市塔前村石泉路229-241号（狮房权证灵秀字第××号、狮灵国用（2004）第0009号）的房产的折价或者拍卖、变卖款享有优先受偿权等内容。2017年12月11日，农商港塘支行向本院申请强制执行。2017年12月11日，本院作出（2017）闽0581执5610号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩的财产（以执行标的额为限）。2017年12月8日，本院向石狮市不动产登记中心送达执行裁定书和协助执行通知书。2018年3月27日，本院作出（2017）闽0581执5610号之一执行裁定，拍卖或变卖吴丽婵所有的址在石狮市塔前村石泉路229-241号的房地产。2018年4月25日，本院对案涉房地产进行现场查封，并发出公告，要求在案涉房地产居住或从事生产经营的人员，应于2018年5月10日前自行迁出。2018年5月9日，王爱建向本院提出书面执行异议。2018年5月18日，本院作出（2018）闽0581执异32号执行裁定，驳回王爱建提出的执行异议，并送达给王爱建。2018年5月31日，王爱建提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。本案中，当事人双方对包括案涉房产在内的址于福建省石狮市石泉路229-241号（实际门牌号为××）的房地产登记于吴丽婵名下，并由吴丽婵提供作为王忠锋向农商港塘支行的债务的抵押担保财产，本院判决确认农商港塘支行对址于福建省石狮市石泉路229-241号（实际门牌号为××）的房地产折价或者拍卖、变卖款享有优先受偿权，本院执行案涉房地产等事实均无异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”规定，由于农商港塘支行作为申请执行人，对吴丽婵名下的抵押物享有优先受偿权，足以对抗王爱建享有的民事权益。王爱建关于阻却并排除强制执行的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于包括案涉房产在内的址于福建省石狮市石泉路229-241号（实际门牌号为××）的房地产与王爱建主张的“石狮塔前五金塑料厂”和“塔前村民委员会”的建设用地许可证载明的宗地之间有何关联性，是否属于登记错误等问题，并非本案审查认定的范围。王爱建经本院释明后，自行撤回关于确认合同有效的诉讼请求，系其对自己诉讼权利和实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。 综上所述，王爱建的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第九十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、第二款、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十六条规定，判决如下： 驳回王爱建的诉讼请求。 案件受理费100元，由王爱建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  吴文良 人民陪审员  郑养正 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定： （一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符； （二）证据与本案事实是否相关； （三）证据的形式、来源是否符合法律规定； （四）证据的内容是否真实； （五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。 第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。