安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0104民初5558号 原告：田华，女，汉族，1979年7月18日出生，住合肥市蜀山区东至路。 委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张周利，安徽凯安律师事务所实习律师。 被告：杨旭，男，汉族，1981年9月6日生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：王丽，女，汉族，1975年5月10日生，住安徽省六安市裕安区。 原告田华与被告杨旭、王丽房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年6月27日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告田华的委托诉讼代理人吕海波、张周利，被告杨旭到庭参加诉讼。被告王丽经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。双方申请庭外和解期限一个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法解除原被告之间签订的房屋租赁合同。2.请求依法判令被告返还原告房租24000元，押金8000元，赔偿原告装修损失35618元，并承担违约金8000元。当庭明确：诉请第二项为：请求依法判令被告返还原告房租24000元，押金8000元，赔偿原告装修损失35618元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月11日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：原告租赁被告委员会合肥市蜀山区井岗路大富山庄小区30幢102室房屋一套，用途为教育使用，房屋租金每月8000元，双方还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定支付租金和房屋押金。但原告在装修时，小区所占的物业公司告知包括该套房屋在内的小区所有房屋均不得用于教育、餐饮用途。原告多次要求被告予以协调，均未果。鉴于上述事实，原告认为，被告隐瞒涉案房屋不能作为教育使用的用途，导致原告签约后无法到达合同目的，且原告已经对涉案房屋进行了装修，故对原告造成的严重的经济损失，被告的行为显属违约，依法应当承担法律责任。 被告杨旭辩称:双方合同签订于2017年11月11日,告知书由大富物业于2017年12月12日发文于田华,被告不知情,原告田华租赁口头解除合同,被告同意要求恢复房屋遭到田华拒绝,不予配合整改交付,被告同时请相关公司对此房屋损坏部分进行修补也告知原告,均造成原告拒绝,态度也极其强势,造成我房屋至今空置的重大损失。 被告王丽未答辩。 原告围绕诉讼请求提交如下证据:1.房产证复印件、身份证复印件，证明被告的主体资格；2.房屋租赁合同原件，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系都是事实；3.收条原件，证明被告收取房屋租金和押金的事实；4.告知书原件，证明涉案房屋不能用于合同约定的用途使用，致使原告的合同目的无法实现的事实；5.装饰工程造价表原件，证明原告为涉案房屋进行装修所支付的费用；6.微信留言及语音（提供原始载体手机），证明物业沟通由被告负责。被告杨旭围绕诉讼请求提交如下证据:1.租赁合同原件，证明被告义务及合同签订时间。2.中介公司收费收条原件，证明原告找被告进行房屋租赁。3.大富鸿墅物业告知书复印件，证明物业告知在合同签订之后。4.装修公司招价清单原件，证明被告实际损失。原告所举证据1-4，6被告杨旭所举证据1-3符合证据三性要求，证据效力予以确认。原被告所举其他证据不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认。 经审理查明：2017年11月11日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其合法拥有的座落于合肥市蜀山区京港路1299号大富山庄小区30幢102室房屋出租给乙方,附属设施为纯毛坯,该房的房型为住宅,乙方租赁该房作为教育使用,在租赁期内,乙方在未经甲方书面许可的情况下,不得擅自改变该房屋的使用用途,该房屋的租赁期限为72月,月租金为8000元整,租金以季付方式支付,支付时间为每次提前十天支付下次租金,其中第一次租金应在乙方接收该房屋之日支付,甲方收到乙方的租金后应开具收据。乙方承担该房屋租赁期内产生的各项费用,乙方应按管理机构规定的时间交纳上述费用,并将交付单据的复印件交与甲方。乙方不得在该房屋内进行非法活动,并应遵守小区物业管理规定,乙方自接受租赁房屋之日向甲方交纳押金捌仟元整,在甲方按合同约定收回租赁房屋之日返还乙方,乙方在租赁期内,违反本合同第五条第二款,每逾期一天,则应按上述费用的1%支付滞纳金逾期达两个月以上的,甲方有采取停止供应或使用的权利,以此造成的一切后果由乙方自行承担,按本条第二款规定解除合同的,违约方向守约方支付1个月房屋租金作为违约金等,当日原告向被告支付租金24000元押金8000元。杨旭王丽出具收据，今收到田华租大富鸿墅30#102房屋租金24000元2017.12.1-2017.3.1。2017年11月28日，田华与杨旭微信沟通田华发送物业不给做幼儿园，杨旭发送你没沟通吗田华发送沟通过了，怕业主有意见。2017年12月12日,被告安徽大富物业管理有限责任公司大富鸿墅服务中心出具告知书,尊敬的大富鸿墅业主及租户您好,现再次郑重告知广大业主及租户,我大富山庄鸿墅为纯住宅小区，不得开办任何经营性场所，如餐饮机构、教育机构、娱乐会所等，望各位业主在出租房屋租户提前说明此情况，已租房的租户和业主请不要擅自改变房屋住宅用途，为减少业主及租户装修费用的损失，必要时物业公司将联合政府职能部门在装修开始期间共同出面强制要求停止装修等。原告当庭归还钥匙，被告认可租金按一个月计算。鉴于被告举证时提交修复费用，已认可装修实际发生。 本院认为：当事人对其主张应提供证据予以证明。原告无证据证明被告隐瞒房屋不得作为教育等用途，现因不可归责于双方的原因合同目的无法实现，双方各承担部分责任。原告要求解除合同本院予以支持，合同解除后，尚未履行的，终止履行；原告要求返还房租及押金，被告认可租金按一个月计算，酌定原告应支付4000元，合同解除后的其他房租及押金应予以退还。原告要求支付装修损失35618元，鉴于原告2017年11月28日已知物业阻止履行合同，结合解除合同的时间，双方责任的分担，本院酌定被告赔偿10000元，其余部分不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨旭、王丽于本判决生效之日起十日内退还原告田华房租20000元，押金8000元，装修费用10000元； 二、驳回原告田华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1690元，减半收取845元，由被告杨旭、王丽承担375元，原告田华承担470元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇一八年十月二十二日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。