安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初3850号 原告：刘四宝，男，1962年4月27日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：徐丰，安徽锦宣律师事务所律师。 被告：邢宏武，男，1984年8月27日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区。 被告：宣城市兴旺房产经纪有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区元宝街4-2幢103室，统一社会信用代码91341802553257420P。 法定代表人：张艾平，该公司经理。 委托诉讼代理人：关小牛，男，1966年11月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。 被告：张梦婷，女，1993年10月12日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：李骏，男，1990年1月1日出生，汉族，住址同上。 上列两被告共同的委托诉讼代理人：胡德春，安徽师阳安顺律师事务所律师。 原告刘四宝与被告宣城市兴旺房产经纪有限公司（简称兴旺公司）、邢宏武居间合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依据兴旺公司的申请，依法追加张梦婷、李骏为被告参加诉讼。2018年7月27日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘四宝及其委托诉讼代理人徐丰，被告兴旺公司的委托诉讼代理人关小牛，被告张梦婷及其与被告李骏共同的委托诉讼代理人胡德春到庭参加诉讼，被告邢宏武经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令邢宏武、兴旺公司与张梦婷立即双倍返还原告购房定金4万元，赔偿购房差价2.7万元，并负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月，原告通过兴旺公司购买房屋，2018年6月3日达成协议，原告当日支付定金2万元。因邢宏武、兴旺公司反悔，又不愿双倍返还定金。原告购买同小区的另一套房屋，同等条件下，多支付差价2.7万元。 兴旺公司辩称，在张梦婷同意出售房屋的情况下，兴旺公司代其和李骏与原告达成房屋买卖口头协议，并收取定金。张梦婷、李骏反悔导致买卖协议无法履行，兴旺公司应退还2万元定金，但原告主张的损失应该由张梦婷和李骏承担。邢宏武是兴旺公司职员，其行为是履行职务行为。 邢宏武未答辩。 张梦婷、李骏辩称，定金2万元由兴旺公司收取，应由其返还。主张双倍返还定金及购房差价损失缺乏事实依据，应予驳回。案涉房屋由张梦婷和李骏共同共有，出售房屋未经李骏同意，张梦婷的处置和委托行为无效。李骏得知后阻止，张梦婷即告知兴旺公司不同意售房，这种情况下兴旺公司应及时返还定金并妥善处理该纠纷，但兴旺公司及邢宏武一直欺骗张梦婷称尚在协调，直到收到起诉材料张梦婷才知道并未将纠纷处理好，也未通知张梦婷处理纠纷，兴旺公司负有过错，应承担相应的责任。综上，应驳回原告对张梦婷和李骏的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：1.收条，证明原告与被告达成房屋买卖协议并向兴旺公司交付2万元定金。兴旺公司对真实性无异议，受张梦婷委托预收定金，并按其意思承诺如违约双倍返还。张梦婷、李骏对真实性无异议，定金由兴旺公司收取，与我们没有关系。2.收条及房屋买卖合同，证明在被告违约之后，原告购买同一小区房屋产生房款差价2.7万元。兴旺公司认为真实性无法确定，且张梦婷的房屋是裸房，与原告之后所购房屋的装潢状况及楼层不一致，成交价格没有可比性。张梦婷、李骏认为与本案没有关联性，原告未提交证据证明该合同已履行，损失已真实发生，故该证据不能达到原告的证明目的。3.接处警情况登记表、调解笔录，证明房屋买卖合同未履行是因被告违约行为造成。兴旺公司对真实性无异议，不认可证明目的。张梦婷、李骏对真实性及来源的合法性无异议，但该争议发生在原告和兴旺公司之间，与张梦婷、李骏无关，其未接到派出所通知，对此不知情。 兴旺公司提交：1.微信聊天记录，证明邢宏武代表兴旺公司联系张梦婷协商房屋买卖事宜，张梦婷出具委托书同意兴旺公司向原告收取定金，并承诺如违约双倍返还定金，之后积极与张梦婷联系房屋过户，张梦婷回复因家人反对不再售房。2.照片，证明张梦婷向兴旺公司交付房屋钥匙，同意出售房屋的事实。原告对该证据均无异议。张梦婷、李骏对该证据的真实性无异议，认为张梦婷未与房屋共有人李骏协商，售房和委托行为无效。 张梦婷、李骏提交：1.微信聊天记录，证明2018年6月4日张梦婷即告知邢宏武家人反对出售房屋，要求其与买方协商处理此事。2.不动产权证，证明案涉房屋系张梦婷和李骏共同共有，张梦婷并不享有完全产权。原告对该证据无异议，从兴旺公司提交的聊天记录来看，张梦婷出具委托书和兴旺公司收取定金的时间都是2018年6月3日，2018年6月4日张梦婷告知不同意卖房时，房屋买卖合同已经成立。兴旺公司对真实性无异议，但张梦婷与李骏系夫妻关系，兴旺公司有理由相信出售房屋是李骏的真实意思表示。 根据证据的合法性、客观性、关联性，经审查，本院认为各被告对原告举证2的质证意见成立，对该证据不予认定。对原告其他举证和被告举证的真实性，相对人不持异议，拟证事实也与本案有关联，均予以认定。 通过上述认定的证据，结合庭审中当事人的陈述，查明事实如下：张梦婷与李骏系夫妻关系，共同共有宣州区向阳路四季花城（注：又名康桥风景）X幢XXX室。2018年6月3日，张梦婷向兴旺公司工作人员邢宏武表达了出售该房的意向，并通过微信聊天向其发出委托书，确认房屋价格69.8万元，委托其收取买方交付的定金2万元，并承诺半个月内签订买卖合同，一旦违约，违约方赔偿另一方双倍定金4万元。原告接受该售房条件，并于当日向兴旺公司交付定金2万元，兴旺公司向原告出具收条，收条中载明：卖方违约双倍返还定金。 次日，张梦婷通过微信聊天告知邢宏武，因家人反对不能出卖房屋。 2018年6月11日，原告要求双倍返还定金被兴旺公司拒绝，双方发生纠纷，原告报警，宣城市公安局济川派出所接警，组织原告与兴旺公司负责人徐XX调解，徐XX仍拒绝先行赔付的方案，称将起诉张梦婷，待法院判决后再向退款。原告要求其先退还定金2万元，2万元赔偿款可出具欠条日后偿还，徐德云拒绝。至法庭辩论终结前，兴旺公司仍未将定金2万元退还原告。 本院认为，了解到原告的购房需求和张梦婷的售房意向后，兴旺公司撮合双方达成一致意见，并收取、保管定金的行为，说明其与原告和张梦婷之间已形成事实上的居间合同关系。三方意思表示真实，合同关系合法有效。买卖协议未能履行，原告选择居间合同关系主张权利，具有事实和法律依据。与原告达成买卖协议是以张梦婷而非兴旺公司的名义，故张梦婷、李骏关于本案属于行纪纠纷的主张不能成立。 案涉房屋系张梦婷与李骏共同共有，未经共有人同意或者追认不能发生物权变动效力，因此造成原告的购房意愿在客观上不可能得到实现。作为居间人，兴旺公司未尽责履行注意义务，对房屋所有人信息作基本审查，造成合同目的不能实现，兴旺公司确有过错，构成违约，应承担违约责任。原告依据约定要求双倍返还定金的诉讼请求，应予支持。原告主张另购房屋差价损失的证据未被采信，对该项诉讼请求不予支持。邢宏武系兴旺公司工作人员，因履行职务行为产生的民事责任由兴旺公司承担。 为减少当事人讼累，本院采纳兴旺公司的主张，对张梦婷、李骏是否应承担责任的问题在本案中一并审查处理。没有证据表明李骏的行为存在过错，对要求李骏承担责任的主张不予支持。未征得李骏同意，张梦婷的售房行为构成无权处分，但其个人的意思表示真实，且不违反法律的效力性强制性规定，与原告达成的房屋买卖意向合法有效，之后未得到李骏追认导致合同无法继续履行，其行为确有过错，应与兴旺公司分担双倍返还定金的惩罚性部分。 综上所述，原告预付定金2万元，兴旺公司应予以返还，对双倍定金的惩罚性部分2万元，张梦婷与兴旺公司各分担50%。依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告宣城市兴旺房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘四宝定金3万元； 二、被告张梦婷于本判决生效后十日内返还原告刘四宝定金1万元； 三、驳回原告刘四宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费738元（已减半收取），由原告刘四宝负担238元，被告宣城市兴旺房产经纪有限公司负担300元，被告张梦婷负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  许矛矛 二〇一八年十月一日 书记员  张 欢 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。