长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0194民初1030号 原告：长春吉广传媒集团有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区生态东街**创意孵化楼**。 法定代表人：王启民，该公司执行董事。 委托代理人：李雪娇，该公司法务。 被告：吉林省鸿鹏传媒有限公司，住所，住所地长春净月高新技术产业开发区生态东街**创意孵化楼第**第**房div> 法定代表人：崔勇石，该公司总经理。 原告长春吉广传媒集团有限公司（以下简称“吉广传媒集团”）与被告吉林省鸿鹏传媒有限公司（以下简称“鸿鹏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉广传媒集团的委托代理人李雪娇到庭参加诉讼。被告鸿鹏公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吉广传媒集团诉称：2016年4月，与鸿鹏公司签订《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》（合同编号ZS-2015-020），双方约定租赁期限自2016年4月18日至2019年4月17日，上打租，租金标准为含税单价人民币（以下币种同）1.32元/平方米/天，租赁面积为341.9平方米。合同签订后,吉广传媒集团向鸿鹏公司交付了房屋，但鸿鹏公司迟迟未支付租金。2016年9月，经双方协商达成合意，即鸿鹏公司支付2016年4月18日至2016年10月17日期间的租金82364元以及履约保证金10000元，吉广传媒集团免除2016年10月18日至2016年12月31日期间的租金，终止《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》（合同编号ZS-2015-020），于2017年1月1日起重新计算起租日。鸿鹏公司支付了租金及履约保证金共计92364元且双方重新签订《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》（合同编号ZS-2015-015），约定租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，上打租，租金标准及面积没有改变。新合同签订后，鸿鹏公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金82364元，但此后经催要再未支付租金。为维护自身合法权益，吉广传媒集团诉至本院，请求判令：1、双方于2018年7月31日解除《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》（合同编号ZS-2015-015）；2、鸿鹏公司支付租金共计178455元（自2017年7月1日至2018年7月31日）；3、鸿鹏公司支付逾期付款违约金53536.5元（至2018年7月31日），履行保证金不予返还；4、鸿鹏公司支付房屋占用费（按日租金三倍1353.92元/日计算，自2018年8月1日至实际搬离之日止）；5、案件受理费由鸿鹏公司承担。 被告鸿鹏公司未到庭，亦未在庭前提交书面答辩意见，视为无答辩意见。 经审理查明：2016年4月，原告吉广传媒集团与被告鸿鹏公司签订《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》（合同编号：ZS-2015-020），约定吉广传媒集团将位于长春净月高新技术产业开发区生态东街3330号创意孵化楼第6层第606、608、610号房屋出租给鸿鹏公司用于办公，房屋建筑面积为341.9平方米，租赁期限自2016年4月18日至2019年4月17日，固定租金为含税1.32元/平方米/天，鸿鹏公司应在2016年4月18日前支付半年租金82364元并支付履约保证金10000元，在2016年9月20日前支付半年租金82364元，2016年4月18日为房屋交付日。 2016年5月9日，鸿鹏公司支付2016年4月18日至2016年10月17日期间的租金及履约保证金共计92364元。吉广传媒集团自认免除了2016年10月18日至2016年12月31日期间的租金。 2017年10月16日，吉广传媒集团与鸿鹏公司签订《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》（合同编号：ZS-2015-015），约定吉广传媒集团将位于长春净月高新技术产业开发区生态东街3330号创意孵化楼第6层第606、608、610号房屋出租给鸿鹏公司用于办公，房屋建筑面积为341.9平方米，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，固定租金为含税1.32元/平方米/天，鸿鹏公司应在2017年8月18日前支付半年租金82364元，在2017年10月20日前支付半年租金82364元，在2017年12月31日前支付半年租金82364元，在2018年6月30日前支付半年租金82364元，在2018年12月31日前支付半年租金82364元，在2019年6月30日前支付半年租金82364元，支付方式可以是现金或转账汇款；租赁期内，如鸿鹏公司未按约定日期支付租金，每逾期一日，按日租金的三倍支付违约金；如逾期付款满一个月的，吉广传媒集团有权解除合同，并要求鸿鹏公司支付违约金且不退还履约保证金；鸿鹏公司应在合同签订日支付履约保证金10000元，如果其未按约履行付款义务（包括但不限于延付租金、其他费用、违约金、赔偿金等）或违反其他合同义务，吉广传媒集团有权就其应偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划。 鸿鹏公司于2017年8月17日支付半年租金82634元。此后再未支付租金。 上述事实，有原告当庭提交的房屋租赁合同、银行转账回单，原告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。（一）当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告鸿鹏公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，本院对原告吉广传媒集团所举证据的真实性予以确认并采信。原告吉广传媒集团与被告鸿鹏公司签订的两份《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，后一份合同实质是对在先的合同的内容的变更，该合同中约定了合同解除条款，现鸿鹏公司逾期付款已一个月以上，约定解除的条件已成就，则合同可以解除。吉广传媒集团未能提供解除通知到达对方的证据，则鸿鹏公司收到起诉状之日2018年8月31日应视为通知到达之日，合同在此日期解除。（二）承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，合同中约定了租金的数额及支付时间，则鸿鹏公司应按照约定及时足额支付租金，但其仅支付半年租金，此后再未付款，则应支付拖欠的租金。根据吉广传媒集团的主张，鸿鹏公司需支付2017年7月1日至2018年7月31日期间拖欠的租金178455元（82364元×2+82364元÷6），因合同中明确约定履约保证金可以抵付租金，抵销履约保证金10000元后，鸿鹏公司还需支付租金168455元（178455元-10000元）。（三）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。本案中，鸿鹏公司未按约定日期支付租金，应承担违约责任，依合同约定应按日租金的三倍支付违约金，但吉广传媒集团自愿主张按拖欠租金的30%计算违约金，其主张没有超过双方约定的计算方法，也未违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持，根据其主张计算违约金应为50536.50元（168455元×30%），对吉广传媒集团主张的超出部分不予支持。（四）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，鸿鹏公司仍在继续占有使用房屋，则其应在合同解除后支付占有使用费。合同中没有约定合同解除后的费用问题，所约定的按每日租金三倍计付的是违约金而非占有使用费，故参照适用上述司法解释第五条和第八条之规定，占有使用费按照约定的租金标准1.32元/平方米/天、建筑面积341.9平方米计算，自合同解除之日2018年8月31日起算至鸿鹏公司搬离之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告长春吉广传媒集团有限公司与被告吉林省鸿鹏传媒有限公司签订的《吉林省国家广告产业园房屋租赁合同书》（合同编号：ZS-2015-015）; 二、被告吉林省鸿鹏传媒有限公司向原告长春吉广传媒集团有限公司支付2017年7月1日至2018年7月31日期间拖欠的租金168455元； 三、被告吉林省鸿鹏传媒有限公司向原告长春吉广传媒集团有限公司支付逾期付款违约金50536.5元； 四、被告吉林省鸿鹏传媒有限公司向原告长春吉广传媒集团有限公司支付房屋占有使用费（按1.32元/平方米/天、建筑面积341.9平方米计算，自2018年8月31日起算至被告吉林省鸿鹏传媒有限公司搬离之日止）； 五、驳回原告长春吉广传媒集团有限公司的其他诉讼请求。 上述款项均自本判决生效之日起十日内给付完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4800元，减半收取2400元，由被告吉林省鸿鹏传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 代理审判员  苗秀秀 二〇一八年十月十日 书 记 员  董 月