湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初392号原告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：周栋兵，行长。委托诉讼代理人：谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被告：刘良法，男，1974年7月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：李荣华，女，1977年9月2日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上述两被告共同委托诉讼代理人：段云枫，湖南声威律师事务所律师。被告：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。法定代表人：焦念宝。原告中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）与被告刘良法、李荣华、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行浏阳支行的委托诉讼代理人李静虎，被告刘良法及被告刘良法、李荣华的共同委托诉讼代理人段云枫到庭参加诉讼。被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘良法、李荣华、谦信置业公司签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2.判令被告刘良法、李荣华共同偿还原告未到期借款本金57073.76元、逾期借款本金19905.88元，利息及罚息6644.05元（利息及罚息暂计算至2017年11月20日，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3.判令被告刘良法、李荣华承担原告为实现债权所支付的律师费4181元；4.判令原告对被告刘良法、李荣华提供抵押的位于浏阳市湖山国际山庄2栋317号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告谦信置业公司对被告刘良法、李荣华的债务承担连带保证责任；6.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告建行浏阳支行申请撤回第3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求明确为判令被告刘良法、李荣华偿还未到期借款本金50381.65元、逾期借款本金26597.99元、利息6513.75元、罚息2581.10元（利息及罚息暂计算至2018年5月28日止，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止）。被告刘良法、李荣华辩称，鉴于被告刘良法、李荣华向被告谦信置业公司购买的房屋已经办理了房屋的不动产权证，被告刘良法、李荣华愿意向原告建行浏阳支行支付所购房屋剩余借款本金，但逾期利息与罚息应由被告谦信置业公司和原告建行浏阳支行承担。因为被告谦信置业公司作为房地产开发企业，采取售后包租的违法销售方式，且未及时完善房屋的建设施工手续，未及时为被告刘良法、李荣华办理房产的权属证书及抵押登记，未及时向被告刘良法支付租金，原告建行浏阳支行明知被告谦信置业公司的销售方式系违法的仍支持其办理按揭贷款购房，未对被告谦信置业公司的借款用途以及房产的建设手续尽到相应的审查和监督责任，导致抵押物无法办理抵押登记，被告谦信置业公司与原告建行浏阳支行均存在过错。被告谦信置业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2006年2月25日，被告刘良法作为买受人与被告谦信置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告刘良法购买被告谦信置业公司开发的位于浏阳市湖山国际山庄第2区第3层317号房产，该房产建筑面积为49.44平方米，房产总价款为237160元；2.付款方式为签订合同时支付首期房款77160元，其余房款160000元在原告建行浏阳支行处办理银行按揭；3.谦信置业公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给被告刘良法使用；4.逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人按日向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之五的违约金；5.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同时，《商品房买卖合同》中还对其他事项进行了约定。同日，被告谦信置业公司还与被告刘良法签订了《委托租赁合同》，约定由被告刘良法将自己向被告谦信置业公司购买的上述商品房委托被告谦信置业公司进行出租。《委托租赁合同》另约定，租赁期限自被告刘良法付清全部房款之日起开始计算，共15年，前5年月租金1573元，后10年月租金1774元；若逾期2个月未向被告刘良法转付租金，被告谦信置业公司除应按实支付拖欠租金额外，还应按日向被告刘良法支付逾期应付租金额的万分之二的滞纳金。《委托租赁合同》还对其他事项进行了约定。2006年8月20日，被告刘良法、李荣华共同向原告建行浏阳支行出具《抵押承诺书》，承诺用其向被告谦信置业公司购买的2栋317号房产作抵押向原告建行浏阳支行借款160000元。同日，被告刘良法作为借款人，被告谦信置业公司作为保证人，被告刘良法、李荣华作为抵押人，原告建行浏阳支行作为贷款人，签订《个人住房借款合同》。合同约定：1.被告刘良法向原告建行浏阳支行借款160000元，指定划款至被告谦信置业公司在原告建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上；2.贷款利率实行浮动利率，当前执行的月利率为5.7‰，借款逾期的，罚息利率为在约定贷款利率基础上上浮50%；在借款期限内，如遇基准利率调整，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；3.借款期限为180个月，即从2006年9月起至2021年9月止；4.采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1423.85元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5.采取抵押加全程担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市产，连带担保人为被告谦信置业公司；6.借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利;7.当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任。在本合同项下的全部或部分债务本金或利息履行期限届满，贷款人未受清偿时，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿；8.保证人提供连带责任保证。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；9.抵押担保和保证的范围均包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同还对其他事项进行了约定。2006年9月26日，浏阳市房屋产权管理局为被告刘良法、李荣华承诺抵押的房产办理了浏房期押字第5919号《个人购房贷款抵押登记备案证》，登记备案证中记载的抵押权人为原告建行浏阳支行，抵押人为被告刘良法，建设单位为被告谦信置业公司，存续期限为2006年9月26日至2021年9月26日。2006年9月28日，原告建行浏阳支行根据约定将160000元借款划转至被告谦信置业公司在原告建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上。原告建行浏阳支行发放贷款后，每月都根据约定在被告刘良法的账户上扣收了贷款本息，但从2016年4月开始，因被告刘良法账户上的存款余额不足，原告建行浏阳支行未能全额收回当月应收的贷款本息。后原告建行浏阳支行又从被告刘良法的银行账户上扣收了部分借款本息。截至2018年5月28日，被告刘良法尚欠原告建行浏阳支行逾期借款本金26597.99元，未到期借款本金50381.65元，逾期利息6513.75元，罚息2581.10元，合计86074.49元。因被告刘良法未能按约偿还借款本息，原告建行浏阳支行遂诉至本院。另查明：1.被告刘良法与被告李荣华于1998年5月25日登记结婚。2.被告刘良法与被告谦信置业公司合同纠纷一案，本院于2014年2月11日作出（2013）浏民初字第04128号民事判决，判决的主要内容是：一、被告谦信置业公司于本判决生效后10日内为被告刘良法办妥被告刘良法名下的位于浏阳市湖山国际山庄第2区第2层317号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2371.60元；二、被告谦信置业公司于本判决生效后10日内支付被告刘良法租金15486.22元。3.浏阳市湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。4.从被告谦信置业公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经测量于2017年9月6日向被告谦信置业公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017518、0017506号产权证书。其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0017506号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。5.被告刘良法就其向被告谦信置业公司所购买的房产于2018年1月18日办理了《不动产权证》，权证号码为湘(2018)浏阳市不动产权第0001454号（说明：《不动产权证》中载明的房产位置与《商品房买卖合同》中的房产位置不一致）,并于2018年8月16日就其为向被告谦信置业公司购买房产向原告建行浏阳支行办理的按揭贷款办理了一般抵押登记,不动产登记证明号为湘（2018）浏阳市不动产证明第0027202号，不动产登记证明上载明权利人为原告建行浏阳支行，义务人为被告刘良法，房产位置为浏阳市淮川街道办事处城西社区人民路18号350室，登记的债权数额为本金160000元及利息等，债务履行期限为自2006年9月26日至2021年9月26日。诉讼中，被告刘良法、李荣华向本院提交了原告建行浏阳支行在为向被告谦信置业公司购房的业主提供借款时发放的广告宣传单，拟证明原告建行浏阳支行明知被告谦信置业公司违法售后包租仍为其提供借款，存在过错。本院认为，原告建行浏阳支行作为贷款人，被告刘良法作为借款人，被告谦信置业公司作为保证人，被告刘良法、李荣华作为抵押人，共同签订的《个人住房借款合同》，是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方都应当根据约定全面履行自己的义务。原告建行浏阳支行根据约定将被告刘良法所借的160000元汇入被告谦信置业公司的银行账户后，即已履行完向被告刘良法交付借款的义务，被告刘良法应当根据约定按月向原告建行浏阳支行偿还借款本息。现被告刘良法未按约每月足额偿还借款本息已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《个人住房借款合同》的约定，原告建行浏阳支行有权解除其与被告刘良法签订的《个人住房借款合同》，并要求被告刘良法立即偿还尚欠的全部借款本息并按罚息利率计收罚息，故原告建行浏阳支行要求解除与被告刘良法、李荣华、谦信置业公司签订的《个人住房借款合同》并要求被告刘良法立即偿还原告建行浏阳支行所欠借款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告刘良法向原告建行浏阳支行借款系用于向被告谦信置业公司购买房产，根据被告刘良法、李荣华共同向原告建行浏阳支行出具的《抵押承诺书》以及被告刘良法、李荣华均作为抵押人在《个人住房借款合同》上签字的事实可知，所购房产属于其夫妻共同所有，且借款时被告刘良法与被告李荣华系夫妻关系，故本案中的借款应当认定为被告刘良法、李荣华的夫妻共同债务，被告李荣华应当对被告刘良法在本案中应负的债务承担共同偿还责任。被告刘良法、李荣华以其位于浏阳市权证号码为湘(2018)浏阳市不动产权第0001454号的房产作抵押为其向原告建行浏阳支行的借款提供抵押担保，并办理了一般抵押登记，抵押权已经依法设立，现被告刘良法未按约履行还款义务，故原告建行浏阳支行有权要求实现其享有的抵押权。因不动产登记证明上载明的债权数额为本金160000元及利息等，故原告建行浏阳支行有权在本案债权范围内对被告刘良法名下的上述房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告谦信置业公司为被告刘良法向原告建行浏阳支行的房屋按揭贷款提供连带责任保证,依法应对被告刘良法所负债务承担连带清偿责任。虽然原告建行浏阳支行对其在本案中所享有的债权同时存在被告刘良法、李荣华提供的抵押担保以及被告谦信置业公司提供的保证担保，但因《个人住房借款合同》中约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权要求保证人或抵押人在其担保范围内承担担保责任，故原告建行浏阳支行在要求实现抵押权的同时要求被告谦信置业公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求,本院亦予以支持。被告谦信置业公司承担保证责任后有权向被告刘良法、李荣华追偿。被告刘良法、李荣华向本院提交的广告宣传单不足以证明原告建行浏阳支行在签订《个人住房借款合同》前后存在失职和违规行为，故本院对其关于原告建行浏阳支行存在过错应承担逾期罚息的抗辩观点不予采纳。被告刘良法、李荣华若认为被告谦信置业公司违反了《商品房买卖合同》以及《委托租赁合同》的约定给其造成了损失，可以依法向被告谦信置业公司主张相应的权利。被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司浏阳支行与湖南谦信置业有限公司、刘良法、李荣华签订的《个人住房借款合同》；二、刘良法、李荣华于本判决生效后七日内共同偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金76979.64元及利息、罚息（利息、罚息计算方式：2018年5月28日前的利息、罚息合计为9094.85元，此后的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、湖南谦信置业有限公司对上述判决第二项确定的刘良法、李荣华之付款义务连带清偿责任;四、中国建设银行股份有限公司浏阳支行在上述判决第二项确定的刘良法、李荣华之付款义务范围内对刘良法、李荣华提供抵押担保的位于浏阳市权证号码为湘（2018）浏阳市不动产权第0001454号的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1995元，公告费560元，合计2555元，由刘良法、李荣华、湖南谦信置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴银辉人民陪审员  肖成国人民陪审员  林平香二〇一八年十月三十日法官助理刘施汝书记员刘虹宇附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。