广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初19840号原告：卢超杰，男，1974年4月13日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：梁浩忠，广东可园律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻冰清，广东可园律师事务所实习律师。被告：罗保珍，女，1977年11月2日出生，汉族，住广东省阳春市，被告：黎开斌，男，1981年5月11日出生，汉族，住广东省阳春市，第三人：东莞市兆轩置业有限公司，住所地：广东省东莞市道滘镇闸口村景福四横路23号。法定代表人：王伟志，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁转弟，女，1982年7月20日出生，汉族，住广东省东莞市，该公司员工。原告卢超杰与被告罗保珍、黎开斌、第三人东莞市兆轩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告卢超杰及其委托诉讼代理人梁浩忠、喻冰清、第三人东莞市兆轩置业有限公司的委托诉讼代理人袁转弟到庭参加了诉讼，被告罗保珍、黎开斌经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告罗保珍签订的NO：0000041号兆轩置业房地产买卖合同；二、被告罗保珍双倍返还原告定金400000元、向原告支付第三人的佣金23000元、本案的担保费3412元以及上述金额的逾期利息（利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至还清本息止），上述共暂计426412元；三、被告黎开斌对被告罗保珍的上述费用承担连带偿还责任；四、本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。事实与理由：原告与被告罗保珍经第三人促成，由原告向被告罗保珍购买被告罗保珍所有的位于东莞市××××大街地税分局旁海贝豪庭2幢1503号房（房地产证号：莞字第××）。双方约定房价、支付方式及过户时间等并与第三人签订了NO：0000041号兆轩置业房地产买卖合同。原告按约定向被告罗保珍支付定金200000元后，被告罗保珍并不按照约定履行合同义务。经原告多次催促，被告罗保珍才向原告告知其涉案房产已被另案人查封并向原告出示查询结果，明确告知原告已无法履行合同。原告认为，被告罗保珍隐瞒其他债务，在收取原告定金后，又不能按合同约定履行过户义务，实有合同诈骗之嫌。另外，同时亦构成民事的违约责任。被告黎开斌作为被告罗保珍的配偶，积极参与本买卖合同的签订及履行，而本债务是发生在夫妻存续期间，被告罗保珍所收到的定金又用作生意周转及家庭生活开支。因此，被告黎开斌应当对被告罗保珍的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未能提交书面的答辩意见及证据。第三人没有陈述意见。经审理查明，原告（买方）与被告罗保珍（卖方）经第三人（经纪方）居间签订《兆轩置业房地产买卖合同》（NO：0000041，以下简称案涉合同），约定：1、买卖双方通过经纪方交易的房产坐落于东莞市××××大街地税分局旁海贝豪庭2幢1503房，建筑面积为99平方米，房地产证号为莞字第××（以上均以房地产证或相关法律文书记载为准）。2、该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司处作为办理过户手续之用。3、该房地产转让成交价为1100000元（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款）。付款方式：（1）定金200000元为第一部分楼款，买方须于签署本合同同时交纳定金200000元。卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定担保公司处。卖方以定金名义签收上述款项后须将定金托管于经纪方处，经纪方或经纪方指定担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司处后，再将定金转给卖方。（2）900000元为第二部分楼款，其中买方申请银行按揭贷款770000元（具体贷款金额以银行贷款承诺为准）支付给卖方，办理按揭所需要的费用由买方自理，否则视为买方违约。卖方须无条件配合买方提交申请银行按揭所需要法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。4、买方支付所有相关税费。5、卖方须在过户当天将该房地产交付于买方使用。交楼前卖方须付清一切有关该房地产之杂费。6、卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理……。本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方在签署《东莞市房地产买卖合同》后交易公告期内清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。7、鉴于经纪方已经促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：买方在签订本合同时向经纪方支付23000元作为佣金。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现。8、违约责任：（1）如买方未能履行本合同之条款至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；（2）如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方须返还买方双倍定金弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；（3）无论在任何情况下，若买卖双方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约一方须即时支付经纪方23000元违约金；若买卖双方在未得到经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之毁约者而须连带支付经纪方违约金23000元。9、本合同自三方代表签字、盖章之日起生效；未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或政策的相关规定执行。10、备注：买方同贷书一出要付卖方130000元首付余额。卖方处签有“罗保珍”并捺印，买方处签有“卢超杰”并捺印，经纪方处加盖“东莞市兆轩置业有限公司”印章，日期均为2017年3月31日。原告主张合同签订后，原告已依约于合同签订日通过银行转账方式交付被告罗保珍定金200000元、向第三人支付佣金23000元，第三人于当日向被告罗保珍收取了商品房买卖合同、售房款发票、完税证、维修资金专用收据、楼宇按揭抵押借款合同、东莞农村商业银行按揭借款借据、供款情况表、招商银行卡复印件。被告罗保珍本应在签订合同之日起30日内办理还清贷款、解除抵押登记手续，但被告罗保珍却于2017年4月21日通过微信向第三人发出案涉房产2017年4月14日的查询结果，并称案涉房产已被法院查封，无法履行案涉房地产买卖合同，第三人于当天将该情况告知原告。原告多次联系二被告，开始二被告表示由于过不了户，愿意分月退还定金200000元并支付利息（月利率1.5%），但二被告也并没有履行，之后就再也联系不上二被告。原告认为，被告罗保珍没有及时赎楼过户，构成根本违约，且被告罗保珍向第三人确认案涉房屋已被查封，不可能履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除案涉合同；根据案涉合同的约定，被告罗保珍应当双倍返还原告定金400000元，赔偿原告已支付第三人的佣金损失23000元及原告为维权已实际支出诉讼保全的担保费损失3411元。为此，原告提供了招商银行卡复印件、智慧柜员机业务回执、建设银行账户交易明细、定金收据，中介费收据，商品房买卖合同（买受人为被告罗保珍）、楼宇按揭抵押借款合同（借款人为被告罗保珍，抵押人为被告罗保珍、黎开斌）、东莞农村商业银行按揭借款借据、供款情况表、售房款发票、完税证、维修资金专用收据，房产登记信息查询结果（打印件）、诉讼财产保全责任保险保费发票等佐证。其中，房产登记信息查询结果（打印件）显示：案涉房产的他项权情况：1、不动产登记证明号为1200219381，抵押金额为499000元，抵押范围为全部，抵押期间为2011年11月11日至2026年11月10日；2、不动产登记证明号为粤（2016）东莞不动产证明第0004791号，抵押金额为200000元，抵押范围为全部，抵押期间为2016年8月19日至2019年8月19日。查封情况：查封机关为本院，查封文号为（2017）粤1971民初7597号，查封时间为2017年4月5日至2020年4月4日。庭审中，原告和第三人确认，在签订案涉合同前，被告黎开斌有参与案涉合同的协商，签订案涉合同当日，被告黎开斌称临时有事，事后补签，但之后没有补签。第三人还确认，需要解除抵押后并持房地产权证原件才能向银行申请办理同贷书。原告主张二被告应向原告支付上述双倍定金、佣金损失、担保费损失的利息，以426412元为本金，从起诉之日即2017年8月3日起，按中国人民银行同期贷款利率计至付清本息之日止。二被告于2004年3月29日登记结婚。原告主张案涉房产是二被告夫妻共同财产，签订合同前后，被告黎开斌均有参与，但只是签订合同当天因有事而未在合同中签名，案涉债务也是发生在二被告夫妻关系存续期间，因此被告黎开斌对上述案涉债务应承担连带责任。为此原告还提供了申请结婚登记声明书、结婚登记审查处理表佐证。以上事实，有原告提供的《兆轩置业房地产买卖合同》（NO:0000041）等证据及庭审笔录附卷为证。本院认为，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据和答辩意见，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由二被告自行承担。原告与被告罗保珍经第三人居间签订的《兆轩置业房地产买卖合同》（NO:0000041）合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、被告罗保珍是否存在违约；二、原告的损失金额；三、被告黎开斌是否承担责任。对于第一个争议焦点。原告主张其依照合同约定向被告罗保珍交付定金200000元，但由于被告罗保珍未能筹款赎楼办理解除抵押登记手续且在2017年4月5日因其他债务被法院查封案涉房产，导致案涉合同无法继续履行，无法实现合同目的，并向本院提交定金收据等证据佐证，本院对此予以确认，被告罗保珍未能举证证明其已按照合同约定履行了清偿贷款、解除抵押、解除查封等排除案涉房屋的权利瑕疵义务，应当承担举证不能的不利后果，且应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，因被告罗保珍的违约行为导致案涉合同目的不能实现，原告要求解除原告和被告罗保珍签订的案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。对于第二个争议焦点。一、根据案涉合同第8条第（2）点“违约责任：……（2）如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方须返还买方双倍定金弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；”的约定及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告罗保珍双倍返还定金400000元的诉讼请求，本院予以支持。二、对于原告诉请的佣金损失。根据案涉合同第7条的约定，佣金应由原告自行承担，且被告罗保珍已根据合同承担相应的违约责任，故对原告要求被告赔偿佣金损失的诉讼请求，本院不予支持。三、对于原告诉请的担保费损失3411元。案涉合同第6条虽约定：“卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理……。本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方在签署《东莞市房地产买卖合同》后交易公告期内清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。”，但该条款对违约责任的约定并不明确，且原告主张的担保费并不是必然产生的费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。四、关于原告诉请利息，鉴于被告罗保珍已根据合同承担了相应的违约责任，且足弥补原告的损失，对原告该项诉请，本院不予支持。对于第三个争议焦点。案涉房产系二被告夫妻关系存续期间购置的大宗财产，且在楼宇按揭抵押借款合同中，抵押人为被告罗保珍、黎开斌，故应认定案涉房产是二被告夫妻共同财产；原告及第三人在庭审中均确认被告黎开斌参与了案涉合同的协商，对此二被告均未举证反驳，本院对原告及第三人的上述当庭陈述予以采信，并依法认定被告黎开斌对被告罗保珍出让案涉房屋、签订案涉合同是知情的，并进一步认定，被告罗保珍根据案涉合同应承担的上述债务系二被告夫妻共同债务，被告黎开斌应当共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告卢超杰与被告罗保珍基于2017年3月31日签订的《兆轩置业房地产买卖合同》（NO：0000041）。二、被告罗保珍、黎开斌应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告卢超杰返还定金400000元。三、驳回原告卢超杰的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7696.18元、保全费2651.92元，合计10348.1元（原告卢超杰已预缴），由原告卢超杰负担640.96元，被告罗保珍、黎开斌共同负担9707.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周 彬人民陪审员  伍雪枝人民陪审员  杜秀仪二〇一八年十月八日书 记 员  黄瑞莹《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。