湖南省绥宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0527民初740号 原告：吴求尧，男，1980年11月10日出生，侗族，农民。 原告:潘溶英，女，1986年1月28日出生，汉族，居民。 二原告共同委托代理人（特别授权）：陈文，湖南方剑律师事务所律师。 二原告共同委托代理人：周勇，湖南方剑律师事务所律师。 被告：绥宁大汉城镇建设有限公司，住所地为湖南省绥宁县长铺镇中心街。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：李剑烽，湖南三行律师事务所律师。 原告吴求尧、潘溶英与被告绥宁大汉城镇建设有限公司（以下简称绥宁大汉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴求尧、潘溶英的特别授权委托代理人陈文、一般授权委托代理人周勇、被告绥宁大汉公司的特别授权委托代理人李剑烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告承担逾期办理房屋产权证的违约责任，支付违约金9767.34元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年3月31日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园住宅小区7栋1单元1606号商品房一套。合同对原、被告之间的权利与义务进行了详细约定，之后原告向被告履行了房款支付义务（房屋总价款325578元），并于2015年2月11日按照合同约定将办理房屋产权证书的资料及相关税费（契税、销售印花税、维修基金、国土及房产部门办证等费用）交由被告，并办理了房屋入住手续。原告依据合同约定已履行了买受人应尽的义务。而根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内办理好房屋产权证书，如因出卖人的责任，买受人不能在上述规定期限内取得房屋产权证书的，在买受人不退房的前提下，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。从原告入住、交清办理房产证书相关税费手续之日起计算，按合同约定被告最迟应在2016年8月之前办理好该房屋产权证书，而被告在2017年7月19日才将该产权证书办理完成，按照合同第十五条及合同附件四其他约定第三条之约定，被告的行为已严重构成违约，应向原告支付其逾期办理房屋产权证书的违约金。事后原告多次要求被告支付违约金，但被告均以各种理由拒绝支付，原告的合法权益至今都未得到保护。综上所述，被告的行为已严重构成违约且恶意拖欠违约金，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条等相关法律规定提起诉讼，恳请法院依法支持原告之诉请。 被告辩称：一、被告与原告签订了商品房买卖合同，被告在履行合同过程中没有违约行为。1、被告与原告所签订的商品房买卖合同是绥宁县房产局监制的，合同的内容没有更改，合同第十五条买受人取得房地产权属证书时间约定不明，而且该条款约定的部分内容与其他条款约定的部分内容存在矛盾。被告房屋交付使用时间与买受人办理入伙手续、交清税费及资料时间一致，被告在提供资料备案期间内没有义务完成办证行为，为此，应当考虑被告办证的合理时间。特别是办理房屋产权证是房屋产权登记机关的行政职权，被告只能有代表原告将办理房屋产权证书的所有资料提交的权利和义务，至于办理好房屋产权证的时间只能由行政职能部门的行政行为决定。因此，原告对上述商品房买卖合同条款理解错误。2、被告已在合理时间内提供资料到行政机关，行政机关已将原告的房屋产权证办好，被告不存在违约。被告将给原告办证的相关材料于2016年6月已提交给绥宁县房产局办证部门，因绥宁县房产局办证部门根据国务院令第656号、湘办发[2015]43号文件精神实行“两证合一”的不动产统一登记办证制度，而绥宁县不动产登记机关属于新成立的机构，绥宁县在机构创立、人员配备、办公环境和设施的筹建过程中需要花费一定时间，这是政府职能部门机构调整导致的结果，被告只能服从政府的统一部署，在政府职能部门落实好不动产统一办证机构和统一办公以后才能依法申请办理。统一办证可以申办后，被告就在第一时间为原告提出申请，行政机关根据被告的申请在2017年1月陆续给大汉汉园业主及原告办理好了房屋产权证，故被告不存在违约。二、即使被告存在轻微违约，也不属于“根本违约”。被告是因不可抗力才未能在合同约定的时间内办理好房屋产权证，不应承担违约责任。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免责。我国法律理论界将不可抗力分为三类：自然灾害、政府行为、社之规定会异常事件。其中政府行为是指政府的政策、法律或行政措施的变化，如政府、行政部门的干预、禁令、行政措施等，导致合同不能履行、或不能按期履行，应免除债务人不能履行合同的责任。2、本案中，被告是因政府行为即政府的政策、行政措施变化等不可抗力导致不能按期办理房屋产权证。实际上被告于2016年6月就已将给原告办证的相关材料交给绥宁县房产局等办证部门，因国务院公布了《不动产登记暂行条例》，湖南省委省政府办公厅印发了《湖南省不动产同意登记工作实施方案的通知》，在全国全省范围内实施不动产统一登记，国土资源、房产、林业等部门停止办理各类不动产登记业务，政府职能部门机构调整等政府行为导致被告未能按期办理房屋产权证书，故被告依法不应承担违约责任。三、被告没有给原告造成任何经济损失，根据《中华人民共和国合同法》减损规则之规定也不应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并结合本案事实，被告未给原告造成任何损失，可原告主张的权利却已超过实际损失的百分之百，故被告不应支付违约金。综上，原告对合同条款理解有误，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下案件事实： 2014年3月31日，二原告购买被告开发建设的“大汉汉园”第7幢1单元16层1606号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：2、银行按揭付款⑴签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额的50%，即人民币：零佰壹拾陆万伍仟伍佰柒拾捌元整（￥165578）；⑵余款即人民币：零佰壹拾陆万零仟元整（￥160000）向银行或公积金管理处申请10年按揭贷款，按银行或公积金管理处相关规定办理。……第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。……”《附件四：其他约定》载明：“……3、买受人委托出卖人办理产权登记手续，为便于及时办理产权证，买受人应按政府主管部门相关规定交清办理产权所需的税费及房屋维修基金等，由出卖人代收代缴，多退少补。出卖人承诺在买受人办理完入伙手续后、交清以上税费及资料的情况下360个工作日内办理好房屋产权证，否则出卖人按本购房合同第十五条有关约定承担违约责任。如因买受人推迟提供有关资料和交纳有关税费等原因而导致不能及时办理产权证明，则一切后果由买受人自行承担，并按照本购房合同第十一条有关约定追究买受人违约责任。”当日，二原告向被告支付了购房首付款165578元，后办理了按揭贷款手续。2015年2月11日，原告方按照约定交付被告契税6512元、销售印花税163元、维修基金9767元、国土办证费用592元、房产办证费用445元，合计17479元。当日，双方办理了交房、入伙手续。2017年7月19日，绥宁县地方税务局出具税收完税证明，证实被告为原告方所购“大汉汉园”1606号房屋代为缴纳契税4883.66元。2017年8月4日，绥宁县物业专项维修资金管理中心发放绥宁县物业共用部位、共用设施设备专项维修资金专用折，载明绥宁县腾家园路大汉汉园住宅小区7栋1-1606号房屋业主吴求尧、潘溶英的专项维修资金专用账户内于2017年8月4日存入人民币7586元。2017年7月19日，绥宁县不动产登记中心作出了湘（2017）绥宁县不动产权第xxxx号《不动产权证书》，载明：“权利人：潘溶英、吴求尧共有情况：共同共有坐落：绥宁县长铺镇腾家园路大汉汉园住宅小区7栋1-1606室……”。2018年2月、3月，原告方两次书面要求被告支付违约金未果，故提起本案诉讼。 另查明，2016年9月2日，绥宁县人民政府出具（2016）5号“关于实施不动产统一登记的公告”，载明：“为贯彻落实《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》（湘办发[2015]43号）精神，经研究，决定自2016年9月20日起，在全县范围内实施不动产统一登记。现将有关事项公告如下：……五、2016年9月5日至9月19日，县国土资源、房产、林业等部门停止办理各类不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试、登记流程测试及人员上岗培训等工作。” 根据劳动和社会保障部发布的[2008]3号《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，年工作日为250天。 上述事实，有原告的身份证、被告的工商登记信息、商品房买卖合同、收款收据、税收完税证明、绥宁县物业共用部位、共用设施设备专项维修资金专用折、交房通知书、不动产权证书、《绥宁县人民政府关于实施不动产统一登记的公告》、被告出具的《答复函》、劳社部发[2008]3号《通知》等证据在卷，经庭审质证和本院审查，予以认定。 本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系。双方经平等、自愿协商签订的《商品房买卖合同》及《附件》依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同及附件的约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定全面履行了交付购房款和办理房屋产权所需的税费等各项费用，甚至已超出本该缴费数额，被告应按照合同约定全面履行及时交付被告房屋和办理房屋产权证的合同义务。根据上述合同第十五条及附件四其他约定第3条的约定，被告应当自房屋交付次日起360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案及办理好房屋产权证，原告在被告交付房屋即办理入伙手续的当日即2015年2月11日已将需要缴纳的相关费用材料超额交给了被告，则被告应当自2015年2月12日起360个工作日内即2016年7月22日前将相关办证材料交至办证部门办好房屋产权证。但根据原告提交的证据可以看出，契税系2017年7月19日代为缴纳，维修资金系2017年8月4日存入专用账户内，不动产权证书系2017年7月19日颁发，上述时间均已超出合同约定的期间。故被告确已违反了《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四其他约定第3条的约定，构成违约，应按照上述约定的内容承担迟延履行合同义务的违约责任，即按照原告已付购房款的3%支付原告迟延履行违约金，即9767.34元（325578元×3%）。故原告要求被告支付违约金9767.34元的诉求，本院予以支持。被告称其已于2016年6月将相关材料交给办证部门、因不可抗力未能在合同约定时间内办理好房屋产权证、原告主张的违约金过分高于实际损失的答辩主张，因被告未能提供充分证据证实，且根据我县发布的公告，停止办证的时间仅为15天，扣去该期限，被告在合同约定的期限内仍有充分时间为原告交纳材料、缴纳费用进行办证，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告绥宁大汉城镇建设有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴求尧、潘溶英违约金9767.34元。 本案诉讼费50元，减半收取25元（原告吴求尧、潘溶英已预交），由被告绥宁大汉城镇建设有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  龙妍妃 二〇一八年十月二十四日 书记员  罗 亭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。