江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初4662号原告：靖江市太平洋百货有限公司，住所地靖江市骥江路341号靖江市太平洋百货有限公司七楼。诉讼代表人：宋春林,靖江市人。委托诉讼代理人：陈志亚，江苏天滋律师事务所律师。被告：商红桥，男，1979年4月22日生，汉族，住天津市塘沽区。原告靖江市太平洋百货有限公司（以下简称百货公司）诉被告商红桥为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百货公司的委托诉讼代理人陈志亚、被告商红桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百货公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金492050元（2007年5月1日至2013年4月30日期间，第一、二年按每年8万元，第三、四、五、六年每年递增5%，扣除已付的3万元），房屋使用费596752.73元（2013年5月1日至2018年8月1日期间，第一年租金按102102元计算，以后每年递增5%），共计1088802.73元；2.判令被告立即结清水电相关费用；3.判令被告立即向原告交还位于靖江市交界处的原知粥味餐厅房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月15日，原、被告签订《联营合同》，约定原告将自有的位于靖江市交界处的原知粥味餐厅约300平方米的房屋出租给被告使用，租期6年，自2007年5月1日起至2013年4月30日止，第一、二年租金8万元，从第三年起每年递增5%。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告使用该房屋至今。被告在2011年3月24日向原告交纳了租金3万元，期间原告在2011年7月30日向被告发函催缴租金，但被告一直未付。2016年4月8日，靖江市人民法院作出民事裁定书，裁定受理靖江艺海国际商务会馆对原告的破产清算申请。同年6月29日，法院指定了破产管理人，并于同年9月28日裁定宣告原告破产。2016年9月26日，破产管理人向被告送达了通知书，通知被告双方签订的合同已于2013年4月30日到期终止，要求其在收函后三日内向原告返还房屋，并结清租金及水电等相关费用，但被告未予理睬。2017年6月19日，原告再次发函给被告，要求其返还房屋及结算租金、水电费，但被告仍未理睬。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提供了双方签订的《联营合同》、原告位于房屋所有权证、原告于2011年7月30日向被告送达的《关于催缴商红桥房租的函》（张*签名确认收到该函）、原告于2011年3月24日收取被告租金3万元的收据、记账凭证、原告破产管理人于2016年9月26日向被告送达的通知书（内容如原告所述，注明：2016年9月26日16：00，破产管理人工作人员送达本通知书给商红桥本人，其看完通知书后拒收并拒绝签字。）、原告破产管理人于2017年6月19日邮寄给被告的告知函（内容同上述通知书，附顺丰速运详情单）、本院（2015）泰靖破预字第4-1号民事裁定书、本院（2016）苏1282民破2－1号民事裁定书、本院（2016）苏1282民破2号民事裁定书。被告商红桥辩称：原告所述其与我签订联营合同是事实，第一年的租金已给付，对原告提供的合同真实性无异议。2008年5月1日，原告的法定代表人商翠云向我借款500万元，双方约定，其不向我支付利息，以利息抵付租金，并约定在2010年4月30日如不能归还借款，该房屋即归我所有。后商翠云未能归还借款，所以出租房屋届期即归我所有，我亦无须向原告缴纳租金。原告在2011年7月30日未送函向我催缴租金，函上张*的签字不是我妻子，也不是我店里的工作人员。原告在2017年，确实派人找过我，但我向原告工作人员提交商翠云向我出具的借款协议和收条，原告工作人员却拒收。对原告主张的租金及使用费计算方法无异议，但双方合同约定租金先付后交。我在2013年即不用缴纳租金，故原告提供的我缴纳3万元租金的收据不真实，我当时未缴纳该笔租金。自我与原告签订合同至今已11年多，原告从未向我催缴过房租，原告现要求我支付房租，已超过了时效，而且我与商翠云约定借款500万元的利息抵算房租。出租房屋现由我控制，水电费由我向供水和供电部门缴纳，每月都结清的。不同意原告对我的诉讼请求。被告提供了商翠云出具的借条及其与商翠云签订的借款协议。针对被告辩称，原告补充陈述：原告出租给被告的房屋属原告所有，被告租赁该房屋应当向原告支付租金。在租赁合同到期后，被告继续使用房屋，应支付使用费，并结清水电费。对被告提供的借款协议及借条真实性无法确认，即使真实也与原告无关。原、被告约定租金支付分期履行，诉讼时效自最后一期履行期届满之日起计算。被告承认原告管理人在2016年向其递交过通知书，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。经本院勘验，原告出租给被告使用的房屋位于本市靖城街道办事处骥江西路351号新建路与骥江路交叉路口东南角，楼下一间为临新建路门面房，二楼被分隔开原用于开办餐厅，现停业堆放杂物。经审理查明：2007年3月15日，原、被告签订《联营合同》，约定原告将其位于新建路与骥江路交叉路口约300平方米的房屋提供给被告使用，租期6年，第一、二年管理费为8万元，以年每年递增5%，每半年一交，均于每年的4月1日、10月1日前一次性付清，先付后用。合同签订后，原告将上述房屋提供给了被告使用至今。2016年4月8日，本院受理了靖江艺海国际商务会馆有限公司对原告的破产清算申请，并于当年6月29日指定破产管理人，9月28日宣告原告破产。原告向被告催要租金及交还房屋未果，诉至本院。本案的争议焦点是原告提供被告使用的房屋现是否属被告所有，被告是否应当向原告支付租金及使用费，如应支付租金及使用费，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为：原、被告间签订的名为联营合同，实质为房屋租赁合同，合同约定的被告向原告上缴的管理费，实为租金。该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按法律规定及约定履行各自义务。在原告向被告提供出租房屋后，被告应按合同约定按期、足额支付房屋租金，并向供水、供电单位结清水电费。被告辩称其给付了第一年租金，但其未提供证据证明，故对其辩称不予采信。原告自认其在2011年收取了被告缴纳的3万元租金，虽被告否认，但原告自认并未损害被告利益，故本院对原告上述自认予以认定。原、被告约定的租赁合同租期为6年，租赁期间届满，被告作为承租人继续使用租赁物，原告作为出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。原告在2016年9月向被告发送通知书，要求其交还出租房屋，视为通知被告解除租赁合同，被告应依据法律规定向原告交还租赁房屋，并支付租赁期间的房屋租金。被告提供的其与商翠云签订的借款协议，系商翠云个人与原告签订的借款协议，并非系商翠云代表原告向被告借款，故借款协议中约定借款到期不还，骥江西路351号约280平方米的房屋即为被告所有的约定对原告并无约束力，故被告辩称出租房屋现为其所有，其无须支付租金的辩称无事实和法律依据，本院不予采信。原、被告签订的租赁合同约定被告向原告支付租金分期每半年支付一次，根据法律规定诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算，而原告在2016年9月26日向被告主张解除租赁合同且催收租金，被告最后一期租金支付日为2016年3月26日，故原告在本案起诉时向被告主张租金及使用费，并未超过诉讼时效。因租赁房屋的水电费由被告自行向供水、供电部门缴纳，如被告结欠水电费，供水、供电部门可向被告主张。如原告在被告交还房屋后，代被告垫付了水电费，可再行向被告主张，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告商红桥在判决发生法律效力后10日向原告靖江市太平洋百货有限公司返还位于靖江市交叉路口约300平方米的房屋。二、被告商红桥在判决发生法律效力之日起十日内支付原告靖江市太平洋百货有限公司房屋租金及使用费共计1088802.73元（自2007年5月1日至2018年8月1日，已扣除被告已支付的3万元）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14679元减半收取7339.5元，由被告商红桥负担。原告靖江市太平洋百货有限公司预交案件受理费7339.5元由本院退回，被告商红桥应负担案件受理费在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  缪培红二〇一八年十月十六日书记员  赵亚波附：本判决援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。