安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0103民初327号 原告：安徽置地投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号。 法定代表人：周琦，董事长。 委托诉讼代理人：刘大云，北京金诚同达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱方方，北京金诚同达律师事务所律师。 被告：沈贵乐，男，1958年3月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 被告：魏尚新，男，1970年2月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告安徽置地投资有限公司（以下简称置地公司）与被告沈贵乐、魏尚新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告置地公司的委托诉讼代理人刘大云、朱方方，被告魏尚新到庭参加了诉讼。被告沈贵乐经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 置地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告将承租的房屋返还原告；2、请求法院判令被告沈贵乐支付原告租金491,816元（暂计算至2016年11月16日，其后按照合同的约定向原告支付占有使用费至房屋交付时止）;3、请求法院判令被告沈贵乐向原告支付保证金200000元；4、请求法院判令被告沈贵乐向原告支付违约金122926.92元（自2015年11月16日起暂计算至起诉之日，按照每逾期一天应支付的违约金为三个月租金的万分之三，其后计算至租金付清时止）；5、被告魏尚新对前述诉讼请求第1、2、3、4项承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年9月16日，原告（甲方）与沈贵乐（乙方）、魏尚新（丙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于合肥市濉溪路118号置地汇丰广场商业裙楼一楼，建筑面积2169.24平方米，出租给沈贵乐使用。乙方在租赁期的经营范围仅限于音乐餐厅、音乐酒吧，租期自2015年3月16日至2020年3月15日止。合同签订时，乙方向甲方交纳租赁保证金30万元，在合同履行期限内，如发生乙方违反本合同规定的情形，甲方有权除按本合同的约定追究乙方的违约责任外，直接没收乙方的保证金。租金支付方式为：乙方以转账方式支付租金，按季度支付，在每季度的第三个月的15日前提前将下一个季度的租金一次性支付给甲方，先付后用。具体租金标准为：2015年3月16日至2018年3月15日期间，月租金为172893元；2018年3月16日至2020年3月15日期间,月租金为184099.2元。如乙方逾期交付租金，每逾期一天应支付的违约金为三个月租金的万分之三；乙方逾期一个月交付租金的，甲方有权单方解除本租赁合同并没收全部保证金300000元，本房屋租赁合同自动解除，另外甲方有权立即停止所有物业服务。被告魏尚新作为担保人，自愿为本合同中乙方承租甲方房屋所需履行的义务（包括但不限于支付租金、违约金、补交违约金、交付房屋、搬离物品等）提供无限连带保证责任，担保人承担保证责任的保证期间为相应债务履行期限届满之日起两年。《租赁合同》还就双方权利义务等其他内容进行了详细约定。合同签订后，沈贵乐向安徽置地交纳了10万元保证金并支付了首个季度的租金。后沈贵乐对承租的案涉房屋进行了装修，并注册了星沙湾酒吧进行经营。 根据《租赁合同》第七条，乙方的门头店招方案需报物业公司审核同意后安装，但星沙湾酒吧的门头店招未经审核即安装使用，后原告多次要求被告拆除，被告均置之不理。在星沙湾酒吧经营过程中，被告多次以各种理由延迟交纳每一季度的租金，自2015年11月起，被告就没有足额交纳租金，每季度仅交纳395725元的租金，原告多次催要，被告不仅不补足拖欠的租金，还继续少交并拖欠租金至今。《租赁合同》中约定被告应交纳的30万元保证金，被告仅于签订合同时支付10万元，剩余20万元也未补足。 综上，被告在承租房屋期间未经物业公司同意擅自安装店招门头，拖欠应交纳的保证金及租金，多次违约，严重侵犯了原告的合法权益。根据合同约定，原告有权解除租赁合同并要求被告沈贵乐支付拖欠的租金、保证金及违约金等相关费用。魏尚新作为担保人，应当对沈贵乐的应付费用承担连带责任。为此，诉至法院，请求判如所请。 沈贵乐未答辩。 魏尚新辩称，1、沈贵乐在涉案房屋为毛坯房就承租该房屋，当时经营的字号为风马会，经营至2014年11月26日发生火灾后停业。沈贵乐在此之前不欠房租。2、2015年9月，沈贵乐与置地公司重新签订了《租赁合同》，后将字号改为星沙湾酒吧，合同约定的押金是20万元，剩余未缴押金10万元是事实。3、因经营场所发生火灾导致我方损失很大，我方要求月租金降低6万元，置地公司巫总表示其权限只能下调4万元，故我方在原合同基础上每月减少4万元每季度支付一次，并一直在支付，但对合同没有进行书面更改。4、我作为担保人在合同上签字是应置地公司的要求，否则置地公司不同意和沈贵乐签订合同。我认为我方在合同履行上不存在违约行为，且失火停业前不欠置地公司任何费用。 对于置地公司提供的房产证、《房屋租赁合同》、银行客户回执等证据，双方当事人不持异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：置地公司原先即将坐落于合肥市濉溪路118号置地汇丰广场商业裙楼一楼、二楼租给沈贵乐经营使用。 2015年9月16日，出租方置地公司（甲方）与承租方沈贵乐（乙方）、担保方魏尚新（丙方）重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于合肥市濉溪路118号置地汇丰广场商业裙楼一楼，建筑面积2169.24平方米，出租给乙方使用，乙方在租赁期的经营范围仅限于音乐餐厅、音乐酒吧；乙方租用出租房屋的期限为五年，自2015年3月16日至2020年3月15日，其中2015年3月16日至2015年8月15日为装修免租期；乙方应在合同签订时支付甲方三个月的租金即人民币518679元作为首期租金；甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方交纳租赁保证金即人民币300000元整，合同履行期限内，如乙方发生违反本合同规定的情形，甲方有权除按本合同的约定追究乙方违约责任外，直接没收乙方保证金；乙方以转账方式支付租金，按季度支付，在每季度的第三个月的15日前提前将下一个季度的租金一次性支付给甲方，先付后用；具体租金标准为：2015年3月16日至2018年3月15日期间，月租金为172893元；2018年3月16日至2020年3月15日期间,月租金为184099.2元；合同有效期内，出租房屋的下列费用：物业管理费、公摊电费、水费、电费及有关物业管理方面的其他费用由乙方承担；乙方须服从《安徽省物业管理条例》和本大厦物业管理公司的统一管理，门头店招方案需报物业公司审核同意后安装，未经物业公司批准擅自安装店招门头的，甲方有权立即单方面终止租赁合同、停止物业服务；乙方逾期交付租金的，每逾期一天应支付的违约金为三个月租金的万分之三；乙方逾期一个月交付租金的，甲方有权单方解除本租赁合同并没收全部保证金300000元，本房屋租赁合同自动解除，另外甲方有权立即停止所有物业服务；丙方自愿为本合同中乙方承租甲方房屋所需履行的义务（包括但不限于支付租金、违约金、补交违约金、交付房屋、搬离物品以及第二十条的约定等义务）提供无限连带保证责任，担保人承担保证责任的保证期间为相应债务履行期限届满之日起两年。合同签订以后，沈贵乐向置地公司支付了租赁保证金10万元及首季度租金518769元，并使用案涉租赁房屋经营合肥庐阳区新沙湾音乐酒吧。但自2015年12月16日租期内的第二季度起，沈贵乐、魏尚新即未按照合同约定的租金标准支付租金，而是每季度向置地公司支付租金395725元。 另查明，合肥庐阳区新沙湾音乐酒吧分别于2016年11月28日、2017年3月8日向置地公司各支付了租赁保证金5万元。 本院认为，出租人置地公司与承租人沈贵乐、担保人魏尚新签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。魏尚新作为担保人在合同上签字确认，应当对承租人沈贵乐应负的合同义务承担连带担保责任。 对于置地公司要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，本院认为，在房屋租赁合同关系中，出租方按约交付符合条件的租赁房屋以及承租方按约支付租金，是租赁合同双方当事人的主要合同义务。本案中，沈贵乐、魏尚新自2015年12月16日起，即未按照合同约定的租金标准足额支付租金，导致置地公司的合同目的无法实现，已构成违约。故置地公司要求解除合同，符合合同约定及法律规定。魏尚新辩称其按照每季度395725元支付租金是取得了置地公司主要负责人的同意，但其未提供相应的证据予以证明，置地公司对其辩称意见亦不予认可，故本院对于魏尚新该项辩称事实不予采信。本院对于置地公司要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。 对于置地公司要求沈贵乐、魏尚新返还租赁房屋的诉讼请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行。沈贵乐、魏尚新在案涉《房屋租赁合同》解除后应当向置地公司返还租赁房屋。对于置地公司要求沈贵乐、魏尚新继续支付保证金的诉讼请求，因案涉《房屋租赁合同》解除无需再行支付。 对于置地公司要求沈贵乐、魏尚新支付截至2016年11月16日的租金491816元的诉讼请求，本院认为，支付租金系房屋租赁合同中承租人的主要合同义务。本案中，魏尚新对于其未按约足额支付租金的事实未予否认，应当承担补足差额部分租金的法律义务。故对于置地公司的该项诉讼请求，本院予以支持。因沈贵乐、魏尚新向置地公司支付了租赁保证金共计20万元，该保证金应当在欠付的租金数额范围内予以扣减，故沈贵乐、魏尚新还应向置地公司支付租金291816元。对于2016年11月16日之后的租金，沈贵乐、魏尚新应按照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准，向置地公司履行付款义务。 对于置地公司要求沈贵乐、魏尚新支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然双方当事人签订的《房屋租赁合同》对违约责任进行了明确约定，承租人逾期交付租金的违约责任包括“每逾期一天应支付的违约金为三个月租金的万分之三”、“没收全部保证金300000元”。鉴于违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，同时，置地公司因沈贵乐、魏尚新未足额支付租金所造成的损失为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由沈贵乐、魏尚新以欠款数额为基数，按照年利率6%向置地公司赔偿违约金。根据合同关于租金“在每季度的第三个月的15日前提前将下一个季度的租金一次性支付给甲方”的约定，违约金按租金支付时间分段计算为21811.06元（其中，2015年12月17日至2016年3月16日欠付租金124044元，自2015年12月2日计算至2017年1月6日的违约金为8290.27元；2016年3月17日至2016年6月16日欠付租金124044元，自2016年3月2日计算至2017年1月6日的违约金为6408.94元；2016年6月17日至2016年9月16日欠付租金124044元，自2016年6月2日计算至2017年1月6日的违约金为4506.93元；2016年9月17日至2016年11月16日欠付租金124044元，自2016年9月2日计算至2017年1月6日的违约金为2604.92元），此后的违约金以实际欠付的租金为基数顺延计算至房租实际付清之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽置地投资有限公司与被告沈贵乐、魏尚新于2015年9月16日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告沈贵乐、魏尚新于本判决生效之日起十日内向原告安徽置地投资有限公司返还坐落于合肥市濉溪路118号置地汇丰广场商业裙楼一楼租赁房屋（建筑面积2169.24平方米）； 三、被告沈贵乐、魏尚新于本判决生效之日起十日内支付原告安徽置地投资有限公司截至2016年11月16日欠付的租金291816元；此后按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告安徽置地投资有限公司支付租金直至交还租赁房屋之日止； 四、被告沈贵乐、魏尚新于本判决生效之日起十日内支付原告安徽置地投资有限公司违约金21811.06元（分段计算至2017年1月6日，此后以实际欠款数额为基数，按年利率6%顺延计算至租金付清时止）； 五、驳回原告安徽置地投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16908元、公告费800元，合计17708元，由原告安徽置地投资有限公司负担6008元，被告沈贵乐、魏尚新负担11700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  朱 江 人民陪审员  杨开德 人民陪审员  谷 雨 二〇一八年十月十一日 书 记 员  孙 洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。