江苏省苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0507执异241号异议人（案外人）：周卫其，男，1971年4月3日生，汉族，朱江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：冯运斐、廖振权，江苏米来律师事务所律师。申请执行人：江苏绿色原野生态农业开发有限公司，住所地江苏省溧阳市上兴镇振兴街9号。法定代表人：徐敏雄，总经理。被执行人：车文忠，男，1967年7月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。本院在执行申请执行人江苏绿色原野生态农业开发有限公司（以下简称绿色原野开发公司）与车文忠民间借贷纠纷案件的执行过程中，案外人周卫其对本院执行的车文忠名下的房产提出实体权利的异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年10月25日公开听证进行了审查。案外人周卫其的委托诉讼代理人冯运斐到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人周卫其提出执行异议，要求解除对位于苏州市吴江区横扇镇菀平社区创业路208号3幢房屋的查封，并中止执行。事实理由：异议人与车文忠及其配偶徐菊英在2011年7月7日签订了《转让协议》，由异议人以190万元总价受让上述房屋。协议签订后，异议人周卫其通过吴江市云鹏建材有限公司代为向车文忠支付了购房首付款102万元，剩余88万元由周卫其直接归还车文忠的房屋按揭贷款来支付。当日双方即办理了交付手续，异议人自2011年7月7日起占有使用该房屋，并自当年10月30日出租至今。房屋转让时尚未办理权属登记，当时无法办理过户手续，其后，车文忠一直隐瞒产证已经办理的事实，导致该房屋至今未能过户。异议人认为其已经受让并占有该房屋，对未办理过户手续没有过错，故对该房屋享有足以排除执行的实体权利。经审查查明，2010年12月16日，车文忠与吴江市松新房产开发有限公司签订《吴江市商品房买卖合同》，由车文忠以1814722元的价格购买盛世商城208-3号的商业营业用房一套。该套房屋于2013年11月26日办理房屋权属登记，登记坐落为苏州市吴江区松陵××社区创业路××幢，建筑面积390.26平方米，规划用途商业服务。该房屋同时办理了以建设银行吴江支行为抵押权人的房贷抵押登记手续，登记债权金额88万元。本院于2012年10月9日作出（2012）相民初字第1342号民事判决，判决：“被告车文忠于本判决生效之日起十日内给付原告江苏绿色原野生态农业开发有限公司借款人民币50万元，并支付逾期付款的借款利息等”。其后因车文忠未自动履行，该案进入强制执行程序。本院于2014年1月2日对涉案房屋进行了查封，于2015年12月29日办理了续封手续。现周卫其提出本案执行异议。以上事实有《商品房买卖合同》、房屋权属信息、《个人借款合同》、民事判决书、民事裁定书等证据证实。异议人周卫其为证明其主张，另外举证：1、转让协议、收条、吴江市云鹏建材有限公司于2018年5月10日出具的情况说明、转账110万元的银行凭证，证明涉案房屋在2011年7月7日已出让给异议人，且异议人通过吴江市云鹏有限公司代为支付房款102万元（转账110万元，另外8万元系支付车文忠的工资），转让协议上的证人肖云峰系吴江市云鹏建材有限公司法定代表人，同时也是异议人与车文忠房屋买卖的介绍人。2、产权证书、交接清单、房产销售发票、松新房产公司收据、吴江锦宏物业公司收据、车文忠名下的贷款银行卡、非住宅商品房使用说明书及质量保证书各一份，上述物件在双方签订交接清单时一并予以了交接，从而证明涉案房屋已经交付且由异议人合法占有使用。3、车文忠出具的房贷还款证明、还银行贷款流水清单，证明由于该房屋在双方交接时，尚未办理产权证书，故该房屋未做产权变更登记，但自2011年7月7日转让协议签订后的贷款一直由异议人按约定予以归还，归还的方式是异议人存入现金至车文忠名下的贷款银行卡上，同时也由于该房屋还存在贷款，故未能办理房屋的产权变更登记。4、租赁合同7份及收条7份，证明涉案房屋由异议人出租给第三人徐衣进。5、劳动合同、报销单，证明吴江市云鹏建材有限公司代异议人向车文忠支付购房款中8万元系支付给车文忠的工资，在此期间，车文忠与吴江市云鹏建材有限公司存在着劳动关系，从而证明这8万元的合理性。6、情况说明，由吴江市云鹏建材有限公司于2018年10月19日出具，证明吴江市云鹏建材有限公司为异议人代付的102万元购房款，异议人已全部归还吴江市云鹏建材有限公司，其中50万元系由异议人的姐夫朱勤荣代为转账归还，另外的52万元由异议人本人陆续归还。7、朱勤荣出具的说明、朱勤荣名下的农行卡2011年7月份银行流水及银行取款凭证、肖云峰名下的银行卡2011年1月至7月银行流水，证明2011年7月14日朱勤荣代异议人向吴江市云鹏建材有限公司还款50万元。还款方式是朱勤荣通过其农行卡向吴江市云鹏建材有限公司肖云峰的农行卡转账50万元。8、户口本、吴江区七都镇太浦闸村委会出具的证明，证明异议人系朱勤荣的姐夫。9、企业信用公示报告一份，证明肖云峰系吴江市云鹏建材有限公司的法定代表人，朱勤荣将50万元转账给肖云峰即归还给吴江市云鹏建材有限公司。10、异议人工行卡存折1份、2010年1月至5月银行流水，证明异议人在2011年7月13日领款2万元归还吴江市云鹏建材有限公司的事实，其余的50万元均由异议人向他人借款后，陆续归还吴江市云鹏建材有限公司。11、建设银行个人存款交易回单凭证共17份，系异议人通过到银行柜台向车文忠的贷款卡中存入现金归还贷款，在此过程中形成的交易回单，其中有1份编号为12-10的证据上的签名是由异议人本人签名，另外在证据12-7、12-11上由异议人签写车文忠的名字，在边上注明周卫其代，另外的14份证据均由异议人直接签写车文忠的名字，证明在此期间的贷款一直是由异议人在负责归还的事实。12、建设银行客户回单3份、个人贷款还款凭证，异议人与建设银行签订的贷款委托扣款协议，证明2018年7月4日起，案涉房屋的贷款归还直接从异议人名下的尾号为957的个人账户中结算，在此说明由于车文忠涉及被执行案件，所以其名下的贷款银行卡也查封了，存入该卡的现金已经无法归还贷款。所以为了保证该房屋的贷款正常，异议人与建设银行协商由其名下的银行卡来负责偿还涉案房屋的贷款。建设银行也予以了准许，双方签订了协议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被执行人车文忠名下，本院据此查封并执行该房屋，符合法律规定，并无不当。现异议人周卫其认为该房屋在本院查封之前已经由其从车文忠处受让，但其举证的相关证据存在一定瑕疵，其中吴江市云鹏建材有限公司向车文忠转账110万元的银行凭证在支付主体、金额及事由上均不能体现与该房屋转让存在关联，银行还贷流水也无法显示在本院查封之前系由异议人周卫其代车文忠支付，至此仅凭《转让协议》及其附件等不能有效证明双方在本院查封之前已经签订合法有效的转让协议，也不能证明周卫其已经支付了大部分的房屋转让款；对于租赁合同和租金收条也缺乏实质性的付款、收款凭据，不能证明周卫其实际将该房屋合法占有并出租、收取租金的事实。另外，该房屋从办理产权登记至本院查封之间有足够长的时间进行产权过户手续而未能办理，不能不说明周卫其对此存在懈怠和忽视，不符合一般购房人的常规做法。至此，本院认为，异议人周卫其不能证明其符合司法解释规定的情形，不能阻却和对抗本院的查封和执行，其异议请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人周卫其的异议请求。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陆文明审 判 员  乔宁宁人民陪审员  邱玉芳二〇一八年十月二十五日书 记 员  姚丽君