福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初6019号 原告：福州市鼓楼区爱车屋汽车服务有限公司，住所地：福州市鼓楼区梅峰路6号73833部队综合楼一层。 法定代表人：应连明，职务：总经理。 原告委托诉讼代理人：程继红，福建亚太律师事务所执业律师。 原告委托诉讼代理人：徐叶莹，福建亚太律师事务所执业律师。 被告：齐国华，男，汉族，1951年7月21日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林锋，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建省畅和路桥建设有限公司，住所地：福建省宁德市蕉城区华城开发区A棣202室。 法定代表人：钟明，职务：执行董事兼总经理。 被告：中国人民解放军73833部队，住所地：福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：赵玮，职务：大队长。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 原告福州市鼓楼区爱车屋汽车服务有限公司（以下简称爱车屋公司）与被告齐国华、福建省畅和路桥建设有限公司（以下简称畅和公司）、中国人民解放军73833部队（以下简称73833部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程继红、徐叶莹，被告齐国华委托诉讼代理人林锋，被告中国人民解放军73833部队委托诉讼代理人陈恒峰到庭参加诉讼。被告福建省畅和路桥建设有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福州市鼓楼区爱车屋汽车服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告齐国华、福建省畅和路桥建设有限公司、中国人民解放军73833部队向原告连带赔偿装修装饰费用、为经营购置的设备设施损失人民币50万元（具体以法院委托评估的结论为准）、搬迁费用人民币50000元（具体以法院委托评估的结论为准）、员工经济补偿金35700元，以上共计人民币585700元；2.请求判令被告福建省畅和路桥建设有限公司、被告齐国华共同返还原告履约保证金人民币80190元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费、评估费。庭审中，原告变更部分诉请金额：为经营购置的设备设施损失人民币61.35万元。事实和理由：2010年6月，原告与被告福建省畅和路桥建设有限公司（以下称路桥公司）、齐国华签订了《房屋租赁合同》。爱车屋租赁合同纠纷一审，被告路桥公司将其向被告中国人民解放军73833部队（以下简称“73883部队”）承租的位于福州市鼓楼区梅峰路6号73833部队综合楼一层、面积为486平方米的建筑物（以下称租赁房屋）出租给原告。上述合同履行期间，原被告之间合作愉快，因此租赁期满后，原告与被告路桥公司、齐国华于2015年5月31日续签了《房屋租赁合同》（以下称续租合同）。合同约定：租赁期限自2015年5月1日至2020年5月31日止；月租金为人民币28933元，租金自签订之日起按每年的5月份递增2%，按月支付；履约保证金为80190元，租期届满后应无息退还。同时合同还对违约责任进行了如下约定：11.2出租方违反本合同约定，致使承租方无法继续经营承租方有权要求出租方赔偿其因此遭受的直接经济损失；11.4非合同内约定原因，出租方擅自解除合同的，出租方需赔偿承租方装修费用及其他相关损失。上述续租合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告路桥公司及齐国华支付履约保证金80190元，并按时支付租金和相关费用。但是，被告73833部队自2017年3月起多次向原告要求提前解除租赁合同并关停，原告很意外。随后，被告齐国华于2017年4月28日向原告出示了被告73833部队委托福建秉峰律师事务所律师出具的关于要求原告提前解除租赁合同并关停的《律师函》，来函中明确要求所有承租户必须于2017年6月30日前关停。随后，被告73833部队于2017年6月11日再次发出《告知函》，该函中提及被告齐国华自2017年4月起未向其交纳租金，系严重违约行爱车屋租赁合同纠纷一审被告要求提前终止租赁合同的行为明显违反合同约定，致使原告无法正常经营，造成巨额经济损失。虽然原告多次与被告齐国华及73833部队协商但无果。原告认为，被告73833部队同意被告路桥公司将其承租的房屋转租，且原告向被告路桥公司承租被告73833部队所有的房屋已得到被告73833部队的书面认可。因此，原告承租上述租赁房屋合法合理，且原告一直依约履行合同义务，不存在任何违约行为。现被告73833部队违反合同约定，租期未满就提前收房，致使原告无法继续经营，造成巨额经济损失。为此，原告现依法请求被告73833部队、被告路桥公司、被告齐国华连带向原告赔偿装修装饰费用、为经营购置的设备设施损失、员工经济补偿金以及搬迁费等相关损失，并请求被告路桥公司、被告齐国华共同返还原告履约保证金。恳请贵院依法支持原告的以上诉请，以保护原告的合法权益不受侵害。 被告齐国华辩称，一、齐国华并非本案适格被告，其是畅和公司代理人，并非诉争合同的签订主体。1.被告畅和公司于2010年3月1日出具《授权委托书》，委托书载明受托人齐国华有权就诉争租赁物与次承租人签订《房屋租赁合同》，有权收取租金及租赁保证金。因此，被告齐国华是作为畅和公司的委托代理人，代畅和公司与次承租人签订《房屋租赁合同》。2.依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，诉争《房屋租赁合同》的签订主体为畅和公司与原告，齐国华并非合同签订主体，仅是畅和公司的代理人，代畅和公司与原告签订诉争合同。根据合同相对性原则，诉争《房屋租赁合同》对齐国华没有法律约束力，因此原告无权要求被告齐国华承担退还租赁保证金、设备损失、搬迁、员工经济补偿金等费用，请求驳回原告对被告齐国华的全部诉讼请求。二、（2017）闽0102民初5333号之一民事判决书、中国人民解放军73833部队、原告均确认诉争租赁物的承租主体（本案中为出租主体）为畅和公司，但原告仍将齐国华列为被告系滥用诉讼权利，无端增加齐国华作为畅和公司代理人的讼累，同时也造成司法资源的浪费。 被告中国人民解放军73833部队辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，原告因履行合同所造成的损失应当向合同相对人主张。原告与答辩人之间不存在租赁合同关系，不是合同相对人，应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。答辩人将涉讼房屋出租给畅和公司，双方签订了《军队房地产租赁合同》。答辩人与原告并未签订房屋租赁合同，双方之间未建立房屋租赁关系。原告在起诉状中诉称其只是与畅和公司、齐国华签订《房屋租赁合同》，也可以证明与原告建立租赁合同关系的不是答辩人。故答辩人诉请答辩人与齐国华、畅和公司连带承担赔偿责任，没有合同和法律依据。二、答辩人即便允许承租人畅和公司对外转租，答辩人与畅和公司的租赁合同关系也不因转租而改变，更不能以此认定答辩人与原告建立了租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”因此，原告以答辩人同意畅和公司转租为由要求答辩人承担连带赔偿责任，于法相悖。三、答辩人提前解除与畅和公司的《军队房地产租赁合同》，系因为中央军委作出军队全面停止有偿服务的决策，军队政策发生重大变化的不可抗力因素所致，同时也是因为畅和公司拖欠租金的违约行为所致，答辩人不存在违约和过错。鼓楼区人民法院作出的已发生法律效力的（2017）闽0102民初5333号之一民事判决支持答辩人解除合同、收回租赁房屋的请求，也证明了这一点。根据该民事判决，答辩人解除合同、收回租赁房屋，具有法律和合同依据，无须向承租人畅和公司承担赔偿责任，也就更不存在要向没有合同关系的次承租人即原告承担赔偿责任的问题了。 被告福建省畅和路桥建设有限公司未作答辩。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院结合查明的事实进行分析。 经审理，本院查明如下事实： 坐落于福州市鼓楼区梅峰路6号建筑面积8119平方米的房屋，系中国人民解放军73833部队名下房产。 被告畅和公司成立于2004年10月13日，原名为宁德市长桥公路工程有限公司，2007年7月23日名称变更为“福建省畅和路桥建设有限公司”，2013年6月21日被吊销。2010年7月30日，畅和公司法定代表人由郑锐锋变更为钟明。2011年5月25日，畅和公司股东出资变更为陈长清、钟明。 2010年3月1日，福建畅和路桥建设有限公司出具《授权委托书》，载明：畅和公司委托齐国华代为其全面履行《军队房地产租赁合同》（梅峰路6号综合楼一、二层，建筑面积约4000平方米，与4753平方米的场地）项下有关承租房相应的权利义务，委托权限为特别授权，具体权限如下：受托人有权以自己的名义与次承租人签订房屋租赁合同，有权出租承租房，有权收取次承租人支付的租金并开具租金发票或收据，有权收取并保管次承租人缴纳的租赁押金并由受托人负责依约退还所收取次承租人缴纳的租赁押金；本委托书从盖章之日起生效，至上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满之日止；若上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限顺延，本委托书亦相应顺延。 2010年4月19日，中国人民解放军73833部队后勤处出具《证明》，其内容为：“福州市梅峰路6号综合楼系我部房产，现由福建畅和路桥建设有限公司承租，在不违反签订的租赁合同的情况下，允许福建畅和路桥建设有限公司对外转租，特此证明。” 2011年10月26日，齐国华与爱车屋汽车服务有限公司（乙方）签订《补充协议书》，齐国华在甲方落款处签名并注明“（受托人）”字样。该协议约定：1.甲方把爱车屋前后周边所有的空地租给乙方使用。2.场地租金和物业管理费一共交纳，每月五日前按4500元，支付方式为现金。3.甲方同意乙方改造剩余的空地。4.租用期限和原房屋店面租赁合同同步，并具有法律效力，自2011年11月1日起甲乙双方已签订房屋店面租赁合同有效期满止。到此另行协商签订。 2015年5月31日，福建畅和路桥建设有限公司（甲方）与应连明（乙方）签订《房屋租赁合同》，齐国华在落款的授权代表处签字捺手印，周笑月在该合同落款的承租方处签字捺印并注明“代签”。该合同约定：1.甲方将坐落于福州市鼓楼区梅峰路6号73833部队综合楼一层建筑面积486平方米的房屋出租给乙方作为汽车美容、维护等使用，租赁期限自2015年5月1日至2020年5月31日止。2.承租方应向出租方支付履约保证金，共计80190元，该履约保证金在租赁期届满后乙方无违约的情况下无息退还。3.租金每月28933元，自签订之日起按每年5月份递增2%，租金按月支付，于每月五号前付清。4.出租方违反本合同约定，致使承租方无法继续经营，承租方三次书面通知而出租不理的，或是出租方单方面解除本合同，承租方有权单方解除本合同，并要求出租方赔偿承租方的履约保证金，以及其他遭受的直接经济损失；承租方亦可选择不予解除合同，但有权要求出租方赔偿其因此遭受的直接经济损失。5.非合同内约定原因，出租方擅自解除合同的，出租方需赔偿承租方装修费用（按合同租期年限折旧计算），及其他相关损失。承租方擅自解除合同的，出租方可没收其押金。6.因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议项目有关义务时，双方相互不承担违约责任。但遇不可抗力一方，应于不可抗力发生后十五日内将不可抗力情况告知对方，并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续履行合同。 2018年5月25日，本院对中国人民解放军73833部队作为原告起诉福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，判决确认齐国华代畅和公司与中国人民解放军73833部队签订《军队房地产租赁合同》，构成表见代理；齐国华不直接承担合同责任，而应由畅和公司向中国人民解放军73833部队支付占有使用费1149950.06元及其资金占用费。该判决已生效。该判决另查明如下事实：“2011年5月18日，林月娇、齐国华、福建省畅和路桥建设有限公司、郑钦签订《合作协议书》，约定：1.郑钦同意将其根据原《合作协议》承租及转出租综合楼一、二层的权利义务全部转让给林月娇。2.齐国华、畅和公司同意郑钦的上述决定，同意由林月娇取代畅和公司在原《合作协议》中的合作地位。3.林月娇愿意按照郑钦在福州市晋安区法院主持下所作承诺书的约定，全面承受畅和公司根据原《合作协议》约定关于综合楼一、二层的承租及转租的权利、义务。4.四方同意，自本协议生效后，畅和公司关于综合楼一、二层的承租、转租所产生的权利、义务均由林月娇承受，与畅和公司无关。” 庭审中，原告确认已于2017年6月30日搬离讼争房屋。齐国华庭后表示，不知晓原告具体搬离时间。原告自认租金付至2017年6月份。被告73833部队表示租金均由被告齐国华直接支付给73833部队。 因原告申请，经本院依法委托，福建华成房地产土地资产评估有限公司于2018年9月20日作出闽华成评报[2018]资字1061-2号《资产评估报告》。其评估结论为：在评估基准日2017年6月30日的福州市鼓楼区梅峰路6号73833部队综合楼一层福州市鼓楼区爱车屋汽车服务有限公司承租的486平方米的房屋装修市场价值为人民币61.35万元。 本院认为，根据生效的（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，中国人民解放军73833部队将讼争房屋出租给畅和公司，双方系出租人与承租人的关系，而齐国华系该租赁事宜的畅和公司的委托代理人。本案原告再承租本案讼争房屋，原告系讼争房屋的次承租人。关于中国人民解放军73833部队在本案的地位，本院认为，本案原告作为次承租人并未直接与作为产权人的73833部队签订租赁合同，双方不形成合同关系，故原告主张其承担责任的诉请，本院在本案中不予支持。 关于齐国华与畅和公司的地位。本案被告齐国华系以畅和公司的名义与原告签订《房屋租赁合同》，结合生效判决确定的齐国华系畅和公司代理人之事实，根据合同相对性的原理，被告畅和公司应作为出租方承担合同责任。原告仅将租金直接支付给齐国华，但根据产权人被告73833部队的陈述，其亦仅收到齐国华的租金，本案并无证据证明齐国华将租金、履约保证金等交给畅和公司。故被告齐国华不仅仅是名义上畅和公司的代理人，亦系实际承租和转租讼争房屋中的利益享有者，其在享有合同利益的同时亦应承担合同义务。故本案应由齐国华、畅和公司作为出租方直接承担合同责任。 关于原告的诉请，本院分析如下： 其一，原告要求退还合同保证金人民币80190元。本院认为，由于合同的终止均不可归责于出租方和承租方，本案并不存在应承担违约责任的一方当事人，故出租方仅应退还原告履约保证金。畅和公司出具的授权委托书中明确“受托人”齐国华负责“退还所收取次承租人缴纳的租赁押金”，故齐国华负有退还该履约保证金的义务。 其二，关于原告的装修损失，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系因军队政策，73833部队要求收回房屋，此事由均不可归责于出租方和承租方。现讼争房屋已由73833部队收回，出租方亦不占用讼争房屋，故对于讼争房屋的装修残值，应依照公平原则由出租方和承租方各承担一半，即：613500元÷2=306750元。 其三，关于装修损失中，齐国华与畅和公司责任问题，本院分析如下：第一，根据2011年5月18日的《合作协议书》，齐国华已实际承受讼争房屋的部分租赁利益，其系房屋的实际承租人和转租人。第二，本案中，原告仅将租金直接支付给齐国华，但根据产权人被告73833部队的陈述，其亦仅收到齐国华的租金，本案并无证据证明齐国华将租金、履约保证金等交给畅和公司。因此，齐国华不仅仅是名义上畅和公司的代理人，亦系实际承租和转租讼争房屋中的利益享有者，其在享有利益的同时亦应承担责任。第三，畅和公司的《授权委托书》中，明确载明了签订租赁合同、收取租金、退还押金等授权事项，但对于部队收回房屋后赔偿或补偿的事项，该《授权委托书》未予以明确。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定，“没有授权委托书不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。因此，对于上述装修损失应由齐国华和畅和公司承担连带责任。 其四，原告要求赔偿搬迁费用50000元、员工经济补偿金35700元，本院认为，原告该主张无合同约定和法律依据，本院不予支持。 综上，被告畅和公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告齐国华于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区爱车屋汽车服务有限公司返还履约保证金80190元； 二、被告福建省畅和路桥建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区爱车屋汽车服务有限公司支付装修损失306750元，被告齐国华对此承担连带责任； 三、驳回原告福州市鼓楼区爱车屋汽车服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5229.5元，由被告福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担3039元，由原告负担2190.5元。评估费24540元，由原告负担12270元，由被告福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担12270元。保全费5000元，由原告负担2500元，由被告福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一八年十月二十六日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 申请执行提示: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定分期履行的，从法律文书生效之日起计算。