江苏省江阴市人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏0281民初5826号原告：李永平，男，1964年9月13日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：钱萌浩，江苏春申律师事务所律师。委托诉讼代理人：马伟杰，江苏春申律师事务所律师。被告：李靖锋，男，1979年2月1日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：孙志刚，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠澄，江苏振强律师事务所律师。原告李永平诉被告李靖锋民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法由审判员唐宇英、人民陪审员潘静雯、徐凤玉组成合议庭，于2018年8月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李永平的委托诉讼代理人钱萌浩、被告李靖锋及其委托诉讼代理人孙志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永平向本院提出诉讼请求：1、请求判令李靖锋继续履行合同，立即协助他办理琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号不动产的过户手续；2、本案的诉讼费由李靖锋承担。事实和理由：他与李靖锋在2017年9月11日签订《不动产转让协议》，李靖锋自愿将坐落于海南省海口市大坡镇西昌水库的两处不动产，权证号分别为琼（2016）海口市不动产权第0010464号（面积66207.34平米）、琼（2016）海口市不动产权第××号（面积65211.86平米）全部转让给他，他同意受让。李靖锋所转让的琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号项的不动产，同时包括两权证项下的土地上截止协议签订之日已经投入建成的全部不动产、动产以及其他附作物：包括但不限于全部房屋、道路、绿化、地下排污、供水、供电、通讯、网络设备、设施、果树、苗木、树木、景观等。上述两项不动产的转让价款为500万元，自两项不动产的权证变更登记至他名下之日，由他向李靖锋付清全部转让价款。办理权证变更过程中所涉的各项费用、税收等30万元之外的部分由他承担，并约定了违约责任等。后他多次催促李靖锋办理上述两项不动产的过户手续，但李靖锋一直拖延不办。为维护自身合法权益特诉至贵院，请求法院依法支持他的诉请。李靖锋辩称：1、本案所涉不动产转让并非他与李永平的真实意思表示，双方之间应是民间借贷关系，他当时因债务较多想问李永平借款500万元，因海南省土地抵押政策限制，无法将所涉不动产抵押至个人或非海南省本地公司，故双方才签订的转让协议及补充协议，转让协议是基于双方的借款合同（补充协议）而设立的担保合同（让与担保）。2、双方签订的转让协议及补充协议是无效的，因李永平利用他急需资金采取欺诈手段达到占有他资产的目的，根据合同法52条规定合同无效；双方是名为不动产转让实为借贷，根据民法通则146条的规定，应认定双方构成通谋虚伪行为，应以民间借贷关系确认双方权利义务，而不动产使用权的转让行为属于虚伪行为，应属无效；且就算转让协议是双方真实意思表示，海南省国土厅已经暂停办理二级市场土地使用权转让交易，转让协议也无法履行。3、自然人之间的借款合同自贷款人提供借款时生效，他至今未收到500万元借款，他与李永平之间的有关借款的合同自始未发生效力，故作为担保合同的不动产转让协议也自始未发生效力，故他无义务继续履行合同及协助李永平过户。4、他已向李永平表明不再向他借款，并已从李永平处拿回不动产产权证件，他以实际行动向李永平表明解除合同，故双方的借贷关系在起诉前已经解除。综上，法院应按照民间借贷关系审理本案并向李永平释明变更诉讼请求，若李永平拒绝变更，法院应驳回李永平的诉请。本院经审理认定事实如下：海口市大坡镇西昌水库［琼（2016）海口市不动产权第0010464号］的国有建设用地使用权登记的权利人为李靖锋，海口市大坡镇西昌水库［琼（2016）海口市不动产权第××号］的国有建设用地使用权登记的权利人为李靖锋，上述国有建设用地使用权的权利性质均为出让，用途均为果园。2017年9月11日，李永平与李靖锋签订《不动产转让协议》一份，约定：李靖锋自愿将坐落于海南省海口市大坡镇西昌水库的两处不动产，权证号分别为琼（2016）海口市不动产权第0010464号（面积66207.34平米）、琼（2016）海口市不动产权第××号（面积65211.86平米）的两项不动产全部转让给李永平，李永平同意受让，转让同时包括两项权证下的土地上截止于本协议签订之日已经投入建成的全部不动产、动产以及其它附作物：包括但不限于全部房屋、道路、绿化、地下排污、供水、供电、通讯、网络设备、设施、果树、苗木、树木、景观等；上述转让价款为人民币500万元整，自李靖锋将琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号的不动产的权证变更至李永平名下之日，李永平付清全部转让价款；本协议签订后双方共同办理琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号权证变更登记至李永平名下，办理上述权证变更过程中所涉的各项费用、税收等30万元以内由李靖锋承担，30万元之外的部分由李永平承担；自琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号权证号项下的不动产权证变更至李永平名下、李永平付清全部转让价款之日起，上述不动产全部归李永平所有，李靖锋不再享有所有权；自琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号不动产权证变更至李永平名下之日起，如果李永平未按约定期限支付转让款，则李永平以应付款项为基数，按照每月0.8%的标准向李靖锋承担逾期支付的利息，如果李永平逾期付款超过10日，李靖锋有权解除本协议，李永平应无条件将已经变更至名下的上述不动产全部变更至李靖锋名下，费用及税收等由李永平承担，同时李永平应承担李靖锋因履行本协议所支出的全部费用、税收等损失，并以本协议约定的转让价款总额的20%向李靖锋承担违约金。同日，针对上述不动产转让协议，双方又签订《不动产转让协议之补充协议》，约定：李永平同意自琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号权证号项下的不动产权证变更至其名下、李永平付清全部转让价款之日起两年内，李永平仍以500万元的价款将上述不动产再行转让给李靖锋，再行转让过程中形成的各方应当承担的费用及税收由李靖锋、李永平各自承担；李靖锋向李永平承担因履行不动产转让协议而已经支付给李靖锋的500万元的利息，利息标准为每月4万元，承担起始期限为李靖锋自李永平按照不动产转让协议的约定付清500万元之日起两年，李靖锋自李永平按照不动产转让协议的约定付清500万元之次日起，每个月向李永平支付利息；如李靖锋累计逾期支付利息的期限达到6个月，自累计逾期届满6个月之日，则李永平不再将琼（2016）海口市不动产权第0010464号、琼（2016）海口市不动产权第××号项下的不动产转让给李靖锋，且李永平自李靖锋累计逾期付息6个月之日，全面接管和行使上述不动产权证项下的全部财产权利，李靖锋应无条件配合交接，如李靖锋不予配合或阻碍李永平接管和行使权利，则按照每日1万元的标准承担李永平的损失，直至李永平全面接管和无障碍行使上述不动产的全部权利。2017年9月22日，海南省国土资源厅发布《海南省国土资源厅关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》（琼国土资用字[2017]88号）文件，载明：从本通知下发之日起，暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续等内容。2018年4月19日，李永平具状诉至本院。审理中，经本院释明，李永平拒绝变更诉讼请求，仍主张按建设用地使用权转让合同纠纷起诉。上述事实，有不动产权证、不动产转让协议及补充协议、海南省国土资源厅发布的通知及当事人陈述在卷予以佐证。本院经审查认为：本案的争议焦点为本案的案由为建设用地使用权转让合同纠纷还是民间借贷纠纷，对此应认为本案系民间借贷纠纷，理由如下：1、建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。究其本质是转让建设用地使用权，即受让人的真实意思是取得建设用地使用权。但是，如果当事人签订的合同约定受让人在约定期限内将建设用地使用权再转让给原权利人，并向受让人支付利息的，这不符合建设用地使用权转让合同的典型特征。实质上是权利人以建设用地使用权为抵押向受让人进行的借贷活动。2、判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中李永平与李靖锋虽然签订的是“不动产转让协议”，但双方又签订了“不动产转让协议之补充协议”，补充协议约定：李永平同意自不动产权证变更至其名下、其付清全部转让价款之日起两年内，李永平仍以500万元的价款将上述不动产再行转让给李靖锋；李靖锋向李永平承担因履行不动产转让协议而支付给李靖锋的500万元的利息，利息为自李永平付清500万元之日起两年，每月4万元。该合同条款说明建设用地使用权转让并非是双方当事人真实意思之表示，其双方之间进行的建设用地使用权转让不是实现合同的根本目的，获取该借款、收回借款本息才是双方当事人实现合同的根本目的，即名为建设用地使用权转让实为借贷关系。双方当事人签订的是一个让与担保类型的合同，就是李靖锋用自己建设用地使用权担保债务的履行。本案系民间借贷纠纷，李永平在审理中经本院释明后拒绝变更诉讼请求，仍主张按建设用地使用权转让合同纠纷起诉。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回李永平的起诉。如不服本裁定，可以在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审 判 长  唐宇英人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇一八年十月十五日书 记 员  任金花援引法律条款《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。