山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民初16号原告（执行案外人）：滕德印，男，汉族，1966年10月22日出生，住大同市城区福华园5-2-14号。委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨某，男，汉族，1962年12月23日出生，住大同市。委托诉讼代理人：赵某1，山西华瑞律师事务所律师。第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区南环路北侧。法定代表人：赵某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，山西光硕律师事务所律师。原告滕德印与被告杨某、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕德印及其委托诉讼代理人李晓梅、被告杨某的委托诉讼代理人赵某1、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。滕德印向本院提出诉讼请求：1、不得执行“紫润芳庭”小区2号楼A-6、A-7号商铺；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月29日，原告向恒翔公司购买位于大同市南环路紫润芳庭小区2号楼A-6号、A-7商铺，原告共计向恒翔公司交纳1l798825元购房款。2017年大同市中级人民法院作出(2017)晋02执19号执行裁定书与协助执行通知书查封了“紫润芳庭”小区2号楼A-6、A-7号商铺，原告认为该执行裁定没有事实和法律依据，应予以撤销并解除对原告房屋的查封。2017年11月11日，原告依法向大同市中级人民法院提起执行异议，12月20日，原告收到大同市中级人民法院执行裁定书(2017)晋02执异159号，驳回了原告的异议请求，现原告认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告与恒翔公司签订的《商品房认购协议》合同合法有效，原告按约定交付了全部购房款，履行了合同义务，未办理产权手续是因为该房屋未验收交工，不具备交付条件，不能办理产权登记手续。现原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。被告申请对诉争房屋查封、扣押、冻结没有事实与法律依据，原告要求立即停止执行，解除查封、扣押、冻结。杨某答辩称，1、双方签订的商品房认购协议是无效的；2、原告购买的房屋是商铺而非居住用房；3、原告证据不足以证明其已经支付了购房款；4、答辩人在申请查封第三人房屋时，第三人并未提出房屋已经出售的异议，且产权部门也没有登记备案。原告在起诉状中自认“未办理产权手续是因为该房屋尚未验收交工，不具备交付条件。“因此，原告在查封前并未实际占有该商铺。5、原告申请解除对紫润芳庭A-6、A-7号商铺的查封，答辩人从未申请对上述商铺进行查封，原告也无证据证明A-6、A-7号商铺与答辩人查封商铺之间存在联系。恒翔公司述称，其同意原告的诉求，原告是最先购买的一批人，房款也付清了，我们也实际交付了房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。滕德印向本院提供了以下证据：1、滕德印与恒翔公司签订的《商品房认购协议》，欲证明原告购买紫润芳庭2号楼A-6、A-7商铺的事实。2、收款收据，欲证明滕德印已交付购房款。杨某提交了以下证据：1、大同市中级人民法院(2016)晋02民初31号协助执行通知书及送达回证，欲证明本案争议房屋查封情况。2、房屋预售许可证，欲证明紫润芳庭小区房屋预售时间。恒翔公司提交了以下证据：诉争商铺回执单，欲证明恒翔公司向滕德印交付了争议房屋。以上各项证据，本院组织当事人进行了质证：经质证，杨某对滕德印提交的证据1，对商品房认购协议的真实性不认可。双方签订的协议实际属于预售协议，本案中争议的房屋预售许可证有效期从2013年11月18日至2014年2014年11月17日，而原告与第三人在2012年10月29日签订《商品房认购协议》，因签订该合同时紫润芳庭尚未取得预售许可证，因此该合同是无效的。对证据2，对收据的真实性不认可。该房售价高达11798825元，如此巨额交易不可能没有银行交易往来凭证，如果是现金交易应当提供资金来源证明和原告具有支付如此巨款的履约能力证明，否则不能证明其已经支付了房款。综上，原告提供的《商品房认购协议》和收据，是原告与第三人恒翔公司签订或出具的，双方可以随时签订，无法判断该协议的实际签订时间和该协议及收据的真实性，不能排除双方恶意串通签订虚假合同以达到逃避执行的目的。对恒翔公司提交的证据不认可，认为只凭两张回执单不能证明其已经实际支付，因为真正交付是竣工验收后才交付，2016年不具备交付条件。滕德印对杨某、第三人提交的各项证据真实性无异议，但认为原告与第三人签订合同时间早于法院送达的执行回执时间，商品房认购协议有效。恒翔公司对滕德印、杨某提交的证据真实性均无异议。但认为原告是最早一批购买商铺的人，和其他人的认购合同不一样。原告全部已经付清了房款，且房屋我们已经交付了。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：滕德印与恒翔公司于2012年10月29日签订《商品房认购协议》购买大同市南环路紫润芳庭小区2号楼A-6、A-7商铺，建筑面积分别为209.28平方米、232.01平方米，单价分别为每平方米27000元、26500元，房屋总价款为11798825元，2013年6月1日，恒翔公司出具了收款收据。载明"王建伟代交（滕德印）购商铺款"。杨某申请执行与第三人恒翔公司借款合同纠纷由本院作出的（2016）晋02民初31号民事判决书确定的债务。本院作出（2016）晋02民初31号民事裁定书及协助执行通知书，查封了恒翔公司开发的紫润芳庭小区部分房产，包括本案所涉2号楼A-6、A-7商铺。案外人滕德印对此书面提出执行异议，本院作出(2017)晋02执异159号民事裁定，裁定驳回滕德印的异议请求。案外人滕德印不服该裁定，向本院提起案外人执行异议诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人滕德印是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，滕德印就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效要件。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案商铺购买价高达上千万元，而如此大额的购房款支付，购房时由现金大额支付不符合一般生活常识。原告亦未能提交任何银行取款记录证明现金交付购房款的资金来源。此外，原告也未将涉案商铺进行物权登记。故现有证据无法证明原告滕德印对涉案商铺享有所有权，其就该商铺不享有足以排除申请人申请执行的权利，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告滕德印的诉讼请求。案件受理费100元，由原告滕德印负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 陈大涵审判员 王润莲审判员 智绪鲁 二〇一八年十月二十四日书记员 宁俊艳