广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3373号原告：欧阳长城，男，1969年11月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡一帆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地：广州市增城区中新镇绿野山庄六和街1号2层自编203号房。负责人：宗卫东，该公司经理。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维常，广东海际明律师事务所实习律师。原告欧阳长城与被告广州怡好物业管理有限公司增城分公司（以下简称“怡好物业增城分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳长城的委托代理人胡一帆，被告怡好物业增城分公司的委托诉讼代理人陈侃、李维常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳长城向本院提起诉讼请求：一、被告向原告返还装修保证金20000元和利息（其中18000元从收取装修保证金之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计至2018年5月10日为1686元；2000元从原告装修完毕之日计算至实际返还之日止，暂计至2018年5月10日为28.33元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年购买位于增城区中新镇xxxx房屋，由被告为原告提供物业服务，后因原告需要对购买的房产进行装修，被告以装修保证金的名义向原告收取20000元。原告在2018年2月14日完成房屋装修后，要求被告返还所收取的装修保证金，被告却以种种理由推脱。后被告拒绝原告聘请的园艺工人和保洁工人进入小区，甚至原告提交授权委托书，被告也不让其入内，并表示希望原告不再追究退还装修保证金的事情，故原告无奈于2018年3月18日向广州市公安局增城分局中新派出所报警，但被告仍然不愿意向原告退还装修保证金。原告认为，根据《广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十二条的规定：“业主进行房屋装修的，物业服务企业可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。”但是，被告以胁迫的方式，要求小区全体业主向其缴纳2万元至5万元不等的装修保证金，已严重违反本地的规章制度，且在原告完成装修后，一再拒绝履行返还的义务，其行为已侵犯了原告的合法权益。现原告根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院。被告怡好物业增城分公司辩称：请求法院驳回原告的诉请，因为原、被告双方对涉案物业的纠纷是由前期物业管理协议及装修协议约定，本案涉及的20000元保证金是在装修管理协议中约定的，在原告没有发生违规装修的情况下，被告在验收15天后退还，而现在原告发生了多处违章施工情况，被告也提交了相应的证据证实，综上，可以证明原告在装修过程中违反了相关管理规约等协议，且被告多次劝阻及通知整改，原告未进行整改恢复原状，所以根据双方签订的装修管理协议书，该20000元保证金是不应该退还的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的下列事实，本院予以确认：增城区中新镇xxxxx号房屋（下称涉案房屋）的权属人为欧阳长城和周蓉；房屋建筑面积368.41平方米；层数：地下1层，地上3层。怡好物业增城分公司是侨建御溪谷花园小区的物业服务管理方。2016年6月5日，周蓉、欧阳长城与怡好物业增城分公司签订《临时管理规约》及《前期物业服务协议》。欧阳长城于2016年10月16日填写《业户室内装修申请表》，载明装修公司名称为“自装”，施工负责人为“谢凡云”，装修期由2016年10月16日至2017年10月16日，装修项目包括门、天花、地面、间隔、电气、消防及其他。《室内装修审批表》载明，2016年10月17日物业部初审意见为：装修公司资质符合管理处要求；按管理处要求提供装修方案、图纸、使用装修材料；填妥有关协议及资料表格等；严禁加建违建，安全规范施工；2016年10月24日项目工程部审批意见中载明具体修改内容详见附表；项目总经理意见处载明一楼客厅外的玻璃封堵不同意。《业户装修申请批复》载明，“贵户的装修方案及图纸，物业服务中心已审批，同意贵户进场装修，请贵户装修施工时注意以下事项：……任何涉及外立面和影响主体结构更改,必需经物业服务中心和发展建设单位审核通过后方可施工……”。2016年10月25日，怡好物业增城分公司向欧阳长城出具收据，载明收到欧阳长城交来御苑一街12号装修保证金20000元。原、被告双方均确认按约定欧阳长城及装修公司应分别向怡好物业增城分公司交纳1万元装修保证金，但因装修公司是欧阳长城所聘请的，装修保证金20000元均由欧阳长城交纳。2018年3月18日周蓉向怡好物业增城分公司提交通知书，该通知书载明“本人位于贵小区之xx街xx号已于2018年2月14日全部装修完毕，已通知贵公司验收，贵公司一直未予答复。现再次通知贵司验收并予以本人明确答复。”当天周蓉向广州市公安局增城分局中新派出所报警。当事人双方对以下事实存在争议：怡好物业增城分公司主张怡好物业增城分公司、欧阳长城及欧阳长城聘请的装修人员共同签订协议，约定装修保证金及双方权利义务等，并提交《侨建御溪谷花园装修管理协议书》为证，该协议书载明：“甲方：广州怡好物业管理有限公司增城分公司；乙方：御苑一街12号业主欧阳长城；丙方：自装装饰公司（乙方聘请的装修公司）；……第一条甲方的权利和义务一、甲方根据【建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》】、《侨建御溪谷花园室内装修管理规定》、《装修指南》及有关法律、法规和制度对小区内的住宅装修进行统一管理。……三、接到乙方提交的装修方案及装修资料时，须在七个工作日内将审批意见通知乙方。四、甲方有权对乙方指派的装修公司进行监督管理，有权采取必要的措施阻止违章施工（包括限期整改、没收违章工人出入证、停止施工用水用电供应、清场处理等）。六、装修工程完工后，甲方按照《建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法》进行验收，如有违章装修造成的渗、漏、堵、损坏结构、影响外观、空调不安指定位置安装，甲方有权要求乙方、丙方按责任照价赔偿并立即进行整改。……第二条乙方的权利和义务……三、乙方应在装修动工前四天到甲方指定地点办理装修申报，提供具体的装修项目方案、范围、标准、时限、施工图纸及丙方的资料等，若乙方需要改动装修方案，需向甲方提出书面申请及提交变更图纸，注明更改的工程项目，得到甲方书面同意后方可施工。……五、乙方应按照《建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法》和《侨建御溪谷装修指南》进行装修，不得对未经甲方审批的装修项目进行装修，保证不出现违章项目。如有违章装修造成的渗、漏、堵、损坏结构、影响外观、空调不按指定位置安装，乙方应按责任照价赔偿并立即进行整改。六、乙方有义务对丙方的装修工作进行监管并有义务对其造成的财产损失和后果承担连带责任。……第三条丙方的权利和义务……二、乙、丙双方应各向甲方交纳装修保证金10000元……三、经甲方验收如有违章装修或渗漏、堵、损坏结构、影响外观，赔偿费用应采取多退少补的方式从装修保证金中扣除，如无违章装修项目，甲方应在装修完工验收15天后无息退还全部装修保证金。……第六条协议生效本协议一式三份，经甲乙丙三方签字盖章后生效。……”。该协议书乙方签名处有“欧阳长城”的手写签名，丙方签名处有“谢凡云”的手写签名，丙方落款日期为2016年10月16日。欧阳长城对上述证据发表质证意见称，该《装修管理协议书》的“业主”处签名非涉案房屋两业主的签名，怀疑是代签的，也不确定是否装修公司的人员签的，且没有特别授权的情况下，装修公司不得替代原告签署该协议，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。欧阳长城主张其对涉案房屋天台的改造是合法的，可以按照规划图纸加装电梯，并提交广州市国土资源和规划委员会于2017年2月23日出具的《关于同意侨建御溪谷花园御苑一街12号住宅增设电梯的复函》作为证据，该复函载明“欧阳长城、周蓉：你送来《加装电梯申请函》及相关资料收悉，经我局研究，同意在增城区中新镇侨建御溪谷花园御苑一街12号住宅楼的内部增设电梯。增加的地上第三层电梯井面积为7平方米，该部分面积不得办理房地产权登记。增设电梯应满足建设、消防、质监管理等法律、法规的规定，并按其要求办理相关事项。”怡好物业增城分公司发表质证意见称，对该证据真实性、合法性无异议，但只是证明对物业增设电梯批准，但复函里面是住宅内部增设电梯，按照常理说是不应该影响外观的，但是涉案房屋增设电梯已经改变了外观，已经违反了管理协议的约定。怡好物业增城分公司主张欧阳长城在装修施工时有更改外观、加建违建等违约行为，并提交以下证据证明：一、原建照片打印件及电脑示意对比图，欧阳长城发表质证意见称，该组证据照片未经公证，对其真实性、合法性、关联性均不认可。二、整改通知书。怡好物业增城分公司称分别于2017年4月29日及2017年5月22日向欧阳长城发出《侨建.御溪谷施工违章整改通知书》，该两份通知书均载明，发现以下具体情况：1、三楼阳光棚有封闭意向，2、顶楼部分护栏拆除，有阳台外移意向，提出应采取措施为：限期恢复顶楼护栏，严格按照护栏原状恢复；不得封闭三楼阳台，一经发现，作停工整改处理。该两份整改通知书客户签名处分别为谢凡云和谢繁荣。欧阳长城发表质证意见称，怡好物业增城分公司没有直接通知业主，仅向装修公司寄发两份整改通知书，且通知书仅对三楼阳光棚有封闭现象及顶楼护栏拆除有异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。三、六张实景照片。照片标注显示涉案房屋顶楼加建雨棚，一楼后面采光井封闭，二楼推拉面封闭，一楼后面搭建雨棚，一楼侧面开门洞、搭建雨棚，一楼车库搭建雨棚，门口加建围墙，二楼侧面添加窗户，三楼正面阳台用铝合金窗封闭、添加电梯井等。欧阳长城发表质证意见称，对该组照片证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告是清楚原告的装修方案的，在装修过程中被告也没有对此提出过异议，若被告是对装修有严格要求，应当在原告装修前或装修中予以制止，而不是在事后才提出；事实上小区内许多业主都是这样装修的，基本上其他业主都有围墙，且在第一次庭审结束后，原告的家中被盗，即使有围墙，也说明被告的安保有问题，因此原告的装修是合理合法的。另查明，本院就位于广州市增城区中新镇侨建御溪谷花园御苑一街12号住宅内部装修加装电梯是否取得报批报建手续，装修完毕后有无通过竣工验收规划，以及该住宅装修后是否符合开发商报建的审批手续等问题发函向广州市增城区国土资源和规划局了解，广州市增城区国土资源和规划局于2018年8月15日作出《复函》，载明“……我局于2017年2月23日函复申请人《关于同意侨建御溪谷花园御苑一街12号住宅增设电梯的复函》，同意其住宅楼内部增设电梯，增加的地上第三层电梯井面积不得办理房地产权登记，增设电梯应满足建设、消防、质监管理等法律、法规的规定。经核实，我局尚未收到该申请人规划条件核实申请。该案件涉及住宅装修问题请咨询住建、城管等相关主管部门意见。”本院认为，原、被告应当按照双方签订的协议和相关规定履行各自的义务。原告称其在《侨建御溪谷花园装修管理协议书》中的签名非本人签名，但未提交证据予以反驳，故本院对其主张不予采信。原、被告及原告聘请的装修公司签订《侨建御溪谷花园装修管理协议书》系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。关于原告请求被告返还装修保证金的问题。首先，《侨建御溪谷花园装修管理协议书》中明确约定装修工程完工后，被告应按照《住宅室内装饰装修管理办法》进行验收。《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；……本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准……”原告确认被告照片中显示的多处装修改动真实，但是未提交证据证明搭建雨棚、加建围墙等改动经城市规划行政主管部门批准。其次，原告认为根据被告提交的《整改通知书》中存在的两处装修改动系原告加装电梯所致，相关设计图经国土资源和规划局审批同意，并提交《关于同意侨建御溪谷花园御苑一街12号住宅增设电梯的复函》作为证据。本院认为，原告提交的证据仅证明原告加装电梯取得了广州市增城区国土资源和规划局同意，但无法证明其实际装修后是否与原审批规划方案相一致。另根据广州市增城区国土资源和规划局向本院作出的复函，该局尚未收到原告规划条件核实申请，故原告加装电梯及装修完成后是否符合规划条件尚不明确。综上，原告要求被告退还其交纳的20000元装修保证金，条件未成就，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告欧阳长城的全部诉讼请求。案件受理费171.4元，由原告欧阳长城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 靖二〇一八年十月二十二日书记员 钟巧羚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。