浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初3001号 原告：张玲娣，女，1958年3月18日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区。 原告：苏冬学，男，1954年12月28日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区。 以上两原告委托代理人：郭芊伶，浙江择木律师事务所律师。 被告：杭州世茂嘉年华置业有限公司，住所地杭州市江干区凤起东路****。 法定代表人：孙岩。 委托代理人：陈洋，该公司员工。 原告张玲娣为与被告杭州世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月28日向本院起诉。本院受理后，依法追加苏冬学为本案原告参加诉讼，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告张玲娣、苏冬学及其委托代理人郭芊伶、被告世茂公司的委托代理人陈洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玲娣、苏冬学诉称，2015年4月，因原告退休，为安享晚年，接送小孩方便需要寻找一个良好的养老居住环境，原告多处察看楼盘。原告偶尔看到被告开发的“茂宸金座”的宣传册上印有“挑空阳台，外揽璀璨风景”、“阳台双卧设计”、“瞰景飘窗、大美华家池尽收眼底，视界盛宴一生恩宠”等一系列强调房屋采光的广告词，遂心动决定到被告处看房。于是，在被告销售人员王翔接待下参观了被告开发项目“茂宸金座”样板房察看房屋情况。原告当即重点提出窗户太小，采光太差的问题。但被告销售人员王翔称：“六楼以下是不规则的，是小的，但七楼以上都是标准的，是好的。”因被告工作人员反复对采光及眺望景观的强调造成对原告的误导，原告遂与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，认购了杭州市江干区茂宸金座1幢2单元702室商品房一套。经过慎重考虑后，原告于2015年5月26日与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人（即被告）以出让方式取得了杭州市江干区艮山西路以南、编号为330104002002ＧＢ00092的地块的建设用地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名茂宸金座；买受人（即原告）购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的杭州市江干区××座××幢××单元××室，该商品房位于第7层，建筑面积共89.82平方米，套内建筑面积67.42平方米；该商品房单价为每平方米33114.22元，总价款2974318元；买受人（即原告）按银行按揭方式按期付款：本合同签订之日，买受人支付首付款894319元，剩余房款2080000元由买受人办理银行按揭手续；出卖人应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；合同对双方的其他权利义务进行了明确约定。2017年8月12日，被告通知原告验房。但是，原告看房时傻眼了，发现所买房屋外墙有一条宽一米左右的腰线，正好把房屋的主卧、次卧、卫生间的窗户和露台都厚厚围了一层石材腰线层，腰线从下往上遮挡房屋，从而导致室内窗户被遮挡了60厘米，此小区1号楼标准的窗户高度在1.9米，但原告所买房屋的窗户仅有1.3米。经原告实地勘测，该商品房主、次卧腰线对比标准同户型足足高出60.8厘米；阳台与标准同户型对比，遮光护墙高了98厘米。房屋不仅采光相比其他家住户要差很多，而且在屋内眺望窗外，景观也基本全被遮挡了，看不到窗外的景观和地面，只能看到对面的房顶。完全不符合原告买房子要求视野开阔、阳光好的初衷，也完全不符合被告销售时的承诺。原告购买的是期房而不是现房，原告购买房屋看到的都是户型的平面图、效果图，且被告将户型平面图做的简单而无明确表述，使得原告对有关面积、户型等房屋具体情况难以准确判断，而在宣传册上强调“挑空阳台，外揽璀璨风景”、“阳台双卧设计”、“瞰景飘窗、大美华家池尽收眼底，视界盛宴一生恩宠”，对阳台以及眺望景观的强调造成了对原告的误导，直至房屋验收看房时，原告才知道此房屋所在楼层是特殊楼层，有外立面装饰石材从下往上遮挡窗户60厘米之多。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告享有知悉所购房屋的真实情况的权利，被告负有如实告知原告所购房屋窗户与其他楼层不一致、有腰线设计的应尽义务，但被告在整个售楼过程中，没有提前告知原告7楼有腰线层会影响采光，也没有在售楼处进行明确的不利因素公示，更没有在房屋买卖合同中具体说明，甚至被告还以高于他人的价格出售给原告。据此，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。而当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告作出虚假表示，且该表示确对原告的购买行为及双方买卖合同的订立有重大影响，该表示应当视为要约。被告所受房屋有违其承诺，应当视为违约。综上，被告违反诚实信用原则，通过虚假宣传和承诺，隐瞒出售给原告的房屋有腰线的事实，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、判令按原销售价格换房；2、判令被告赔偿原告损失40万元；3、判令被告承担原告未正式收房前的全部物业管理费和能耗费。后撤回了第1项诉讼请求。 被告世茂公司辩称，一、答辩人在整个销售过程中，并不存在虚假宣传和承诺。（1）答辩人在销售现场的沙盘模型中已明确展示茂宸金座1幢第7层周围存在建筑装饰线条，购房者可以肉眼直接观察到该线条对案涉房屋产生的不利影响。（2）答辩人在该小区1幢1单元301室制作了一套实体样板房，被答辩人购房前参观了该套样板房。该样板房与案涉房屋属于同一幢，且同样存在建筑线条。建筑线条对该房屋的窗户、阳台的影响与案涉房屋的情况基本一致。被答辩人在购房前参观了该样板房，其理应对建筑线条的不利影响有直观的感受。这也从侧面证明，答辩人不存在故意隐瞒建筑线条对房屋不利影响的情况，否则也不会专门制作一套受建筑线条影响的实体样板房。（3）双方签署的商品房买卖合同附件一的房屋平面图中，已明确表示出该房屋周围存在的建筑线条，且被答辩人已在该附图上签字确认。购房人签约时若对图纸存有疑问的，可随时咨询销售人员予以解答。（4）双方签署的商品房买卖合同附件九第11条约定：买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位、梁柱等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音、潮湿以及其他使用功能等的影响均已了解并认可。（5）建筑线条对该房屋所在楼层的1-1-701、1-1-702、1-1-703、1-2-701、1-2-702室房屋产生的影响几乎一致，截止目前为止，前述5套房屋都已交付完毕，目前未遇到任何一户因为建筑线条事宜向我司提出异议或起诉。此外，案涉房屋所在小区的其他楼栋也存在类似的建筑线条，受影响的房屋总计44户，前述房屋中绝大部分已完成交付，同样未遇到投诉或起诉。上述情况可侧面证明，答辩人在销售存在装饰线条影响的房屋时不存在虚假宣传行为，否则其他业主早已投诉或起诉答辩人。二、答辩人提交政府的报规图纸和竣工图纸中已明确显示案涉房屋存在建筑腰线。答辩人提交政府的报规图纸和竣工图纸中均已显示案涉房屋所在楼层存在建筑装饰线条，这说明从案涉房屋设计阶段到后续施工、完工，案涉房屋所在楼层一直都存在建筑装饰线条，中途并未取消过。三、案涉房屋至今未交付的原因在被答辩人。案涉房屋所在小区茂宸金座已于2017年8月4日完成竣工备案，答辩人于2017年8月12日向被答辩人寄送书面房屋交付通知书，要求被答辩人于8月16日办理房屋交付手续。答辩人已履行房屋交付的告知义务，该房屋至今未交付的责任在被答辩人。根据双方签署的商品房买卖合同正文第十二条的约定，若因买受人的原因未在合同约定的交付期限内办妥商品房的验收交接手续，自合同约定的期限届满日之次日起，则该商品房的毁损、灭失的风险以及相应责任由买受人承担，买受人需自合同约定的交付期间届满之日的第二天起承担相应的物业费、公共能耗费等费用。综上，答辩人在该房屋的销售过程中，并不存在虚假宣传和承诺。相反，答辩人已通过沙盘模型、合同附图等方式明确展示或提示该房屋存在的建筑线条，已尽到了足够的提示义务。恳请驳回原告的全部诉讼请求。 经审理本案事实认定如下： 2015年5月26日，世茂公司作为出卖人、张玲娣和苏冬学作为买受人，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一），为杭州市江干区茂宸金座1幢2单元703室，建筑面积共89.82平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米33114.22元，总价款2974319元整；出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；等等。同时，该合同所附的附件一为案涉房屋的房屋平面图，该房屋平面图显示在房屋南、西、北面有一圈墙体外装饰线，并在第6条标注有“附件一房屋平面图中的墙体外装饰线为示意图，以实际交付为准”；该合同所附的附件九《补充协议书（二）》第11条第（1）项约定，买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位、梁柱等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音、潮湿以及其它使用功能等的影响均已了解并认可。张玲娣、苏冬学在上述附件均签字确认。 2017年8月4日，案涉楼盘完成竣工验收备案。2017年8月12日，世茂公司向张玲娣、苏冬学邮寄《房屋交付通知书》。张玲娣、苏冬学收到上述通知书后，在查验案涉房屋时发现外立面存在腰线而拒绝收房。 2018年1月8日，张玲娣曾向杭州市江干区市场监督管理局申诉，双方进行调解，因双方意见不一致而调解不成功。 上述事实，本院依据原告张玲娣、苏冬学提交的浙江省商品房买卖合同及附件、案涉房屋照片、消费者权益争议申诉调解记录，被告世茂公司提交的沙盘照片、样板房照片、楼栋现场照片、报备图纸及竣工图、竣工验收备案表、交付通知书、快递面单，以及两原告、被告的陈述予以确认。原告张玲娣、苏冬学提交的宣传平面图标注有“因建筑场地、立面效果等因素影响，同一户型在不同位置、不同单元、不同楼层等的局部细节亦会有不同”，宣传图纸亦附有以最终商品房买卖合同为准的提示，故两原告提交的该组证据不足以证明其证明对象，本院不予确认。原告张玲娣、苏冬学提交的与销售人员的电话录音，其内容并不足以证明销售人员在销售时曾明确承诺案涉房屋窗户尺寸，本院对该证据不予确认。原告张玲娣、苏冬学提交的透明网房屋价格截图与本案缺乏直接关联，本院不予确认。被告提交的其他房屋合同附件、商品房交接书、业主验房问题记录单与本案缺乏关联，本院不予确认。 本院认为，本案主要争议的焦点在于被告在向两原告出售案涉商品房时是否已明确告知其所购房屋外围存在建筑装饰线条。本案中，案涉楼盘的沙盘模型中明确展示了案涉房屋外围存在建筑装饰线条，两原告签署的合同附件一房屋平面图也已标明该房屋外立面存在装饰线条，该标示与沙盘模型完全一致，而且，合同附件九第11条第（1）项约定买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位、梁柱等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音、潮湿以及其它使用功能等的影响均已了解并认可。故本院认为被告已明确告知案涉房屋外围存在建筑装饰线条，两原告作为合同相对方，对合同内容负有审慎注意义务，对具体条款内容应当明知。因此，两原告主张被告未告知案涉房屋存在腰线不能成立，两原告的拒绝收房的理由亦不能成立，故其提出的要求被告赔偿损失40万元、承担其未正式收房的全部物业管理费和能耗费均依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张玲娣、苏冬学的全部诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费人民币3650元，由原告张玲娣、苏冬学负担。 原告张玲娣、苏冬学于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钱姣 二〇一八年十月三十一日 书记员  金鑫