西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初3027号原告：陆瑶，女，汉族，1986年10月30日出生，住西安市碑林区。委托代理人：李勇，陕西沃特律师事务所律师。委托代理人：李多了，陕西沃特律师事务所律师。被告：康蕾，男，汉族，1984年12月27日出生，住西安市雁塔区。被告：宋小雪，女，汉族，1986年4月12日出生，住西安市雁塔区。二被告共同委托代理人：曹小青，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被告：陕西宝徕房地产经纪有限公司，住所地：西安市浐灞生态区浐河西路1号龙湖香醍漫步第25幢1单元1层1F108号房。法定代表人：陈华，系该公司董事长兼总经理。委托代理人：王浩轩，系该公司员工。委托代理人：乐徐波，系该公司员工。原告陆瑶诉康蕾、宋小雪、陕西宝徕房地产经纪有限公司（以下简称宝徕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆瑶及其委托代理人李勇，被告康蕾、宋小雪的委托代理人曹小青，宝徕公司的委托代理人王浩轩、乐徐波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月26日，原告与被告宋小雪、康蕾经居间方被告宝徕公司介绍签署编号为0000043《房屋买卖合同》，被告宋小雪、康蕾拟购买原告购买的位于西安市曲江新区海德堡公园6幢2单元404室。2017年5月10月原告将其所有的编号5836398《商品房买卖合同》，编号5836398《住宅专项维修基金收据》第二联及原告私章交付给被告宝徕公司，后因该笔交易税费负担发生争议，在合同约定的履行期限内协商不成，合同已无法履行以及法规政策原因导致该房屋买卖合同应予以解除终止。2017年12月9日，原告向被告宋小雪、康蕾、宝徕公司邮寄送达《解除终止通知书》（被告宋小雪、康蕾于2017年12月20日签收，2017年12月18日被告宝徕公司签收），同时要求宝徕公司返还原告所有的商品房买卖合同及住宅专项维修基金收据第二联及原告私章，但至今未还。现诉至法院，请求依法判令：1、确认2017年3月26日原告与被告签署的《房屋买卖合同》已经解除、终止；2、被告陕西宝徕房地产经纪有限公司返还原告所有的编号为5836398《商品房买卖合同》、编号为5836398《住宅专项维修基金收据》第二联及原告私章；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。被告宋小雪、康蕾辩称，1、原告于2017年12月18日向答辩人发出《解除通知》仅涉及《房屋买卖合同》，并不涉及独立存在的《房屋买卖合同补充协议》；2、关于税费负担问题：本案《解除通知》所谓的“交易税费”，是指合同更名费。被告与原告双方未能于2017年7月1日前完成本次交易递件过户手续，并非被告未按照约定如期支付合同更名费所导致，而是被告履行支付义务后，由于税务政策变化所导致；3、关于地方政府限购政策的问题被告认为51号文件第三条关于限购主体的规定构成不可抗力，导致合同目的不能实现，故而通知解除《房屋买卖合同》的理由不能成立。被告宝徕公司辩称，2017年3月26日签完合同后原告解除房屋抵押贷款，后因更名手续费用问题，原告拒绝支付，导致更名手续无法办理。2017年8月，被告承诺愿意承担该笔费用，但原告未提交办理更名的相关手续；2017年10月，原告向我方询问拒绝出售房屋是否需要承担违约责任，后我方于2018年12月18日收到原告发送的解除函。收到解除函后，我方未与原告沟通，原告要求我方返还资料，我方告知原告需三方到场才能返还。经审理查明，原告陆瑶（甲方）与被告康蕾、宋小雪（乙方）、宝徕公司（丙方）于2017年3月26日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》，约定康蕾、宋小雪购买原告位于西安市曲江新区海德堡公园6幢2单元404室房屋一套，该房屋面积为141.61平方米，成交价格为1250000元。该合同第三条约定：买卖双方应在签署本合同后2017年7月1日前配合居间方完成本次交易的递件过户手续。第九条约定：若房产证更名不成功或合同更名不成功，参见本合同补充协议。补充协议约定，鉴于双方签订本转让协议时，甲方该房屋不动产证未办理下来，在签署本协议，甲方办理完成银行欠款结清手续后，丙方负责为甲乙双方办理合同产权变更手续，若因房屋合同产权变更因不可抗力不能办理，此次交易流程双方认可按以下一种方式办理产权转让手续：丙方协助甲方办理房产证加急手续，不再加收任何中介费，所收更名费用7日内退还给乙方，房屋所有权证下发之日起三日内，乙方为按揭贷款购买此房屋，乙方应积极配合甲方丙方办理银行贷款手续，首付款比例和银行的贷款金额以银行审批为准，银行贷款审批后，甲方乙方应无条件配合丙方按照国家正规流程在房地局办理此房屋过户手续。《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》签订后，原被告双方因更名手续费用等问题产生争议，该合同未能实际按约定履行。2017年12月18日，原告陆瑶向被告康蕾、宋小雪及宝徕公司发送《解除、终止通知书》一份，上载明：“依据2017年3月26日签署的《房屋买卖合同》约定应于2017年7月1日前完成本人位于曲江新区海德堡公园6幢2单元4层20404室的房屋过户（实为更名）手续，但后由于相关交易税费负担发生争议及法规政策等原因至今无法更名，……，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，现正式通知：一、解除、终止《房屋买卖合同》，自本通知书送达之日宋小雪、康蕾及宝徕经纪与本人间房屋买卖合同关系终止。二……”经询，被告宝徕公司于2018年12月18日收到该通知，被告宋小雪、康蕾于2018年12月20日收到，宋小雪、康蕾已于2018年3月8日向本院起诉，要求确认原被告双方于2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》合法有效，确认陆瑶于2017年12月18日向其送达的《解除、终止通知书》无效。另查，原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，被告宝徕公司收取原告合同登记号为Y14151530号商品房买卖合同原件、《住宅专项维修基金收据》第二联、陆瑶个人私章一枚。宝徕公司主张已将陆瑶个人私章丢失，无法返还。因原物无法返还，法庭当庭询问原告是否变更诉讼请求，原告表示坚持诉请。以上事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》、《解除、终止通知书》、本院立案受理通知书、诉讼费票据、收条、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人对《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除有异议，未约定异议期间的，应在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。本案中，原告陆瑶与被告康蕾、宋小雪、宝徕公司因履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》产生纠纷，原告陆瑶于2017年12月18日发送解除合同通知，被告宝徕公司于当日收到该通知，被告康蕾、宋小雪于2017年12月20日收到，后康蕾、宋小雪已于2018年3月8日向本院起诉，要求确认双方所签《房屋买卖合同》合法有效，以及确认解除通知无效，该案本院已受理。被告康蕾、宋小雪在法定期间内起诉，故原告现要求确认2017年3月26日原告与被告签署的《房屋买卖合同》已经解除、终止的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于被告宝徕公司收取原告商品房买卖合同原件及维修基金票据原件，缺乏合同依据，被告宝徕公司应向原告返还，收取的原告私章已丢失，事实上无法返还，原告坚持要求返还，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告陕西宝徕房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆瑶返还收取原告的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14151530）、《住宅专项维修基金收据》第二联。二、驳回原告陆瑶其余诉讼请求。本案案件受理费16050元由被告陕西宝徕房地产经纪有限公司承担100元，其余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应在本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张蓓欣人民陪审员  韩设蓉人民陪审员  耿美婷二〇一八年十月十日书 记 员  杨宝利打印：扈艳红校对：武宁2018年月日送达