惠州市惠城区人民法院行 政 判 决 书（2018）粤1302行初14号原告：张素梅，女，汉族，1924年12月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：杜玉兰，女，汉族，1953年10月16日出生，住广东省东莞市莞城区，系原告亲属。委托代理人：吴悦滨，广东理正明律师事务所律师。被告：惠州市房产管理局，住所地：惠州市惠城区江北校园东路房产大厦。法定代表人：袁贵平，该局局长。委托代理人：罗靖峰，该局产权登记部办事员。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。第三人：何培基，男，汉族，1943年8月16日出生，住址：广东省龙川县。第三人：陈晓丹，女，汉族，1983年8月10日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第三人：黄伟英，女，汉族，1949年10月12日出生，住址：广东惠州市。第三人：高振宇，男，汉族，1973年4月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告张素梅不服被告惠州市房产管理局作出的房屋产权登记，于2016年9月19日向本院提起诉讼，本院于2017年6月19日作出（2016）粤1302行初125号行政判决。被告及第三人何培基、黄伟英不服该判决向惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院于2017年10月11日作出（2018）粤13行终147号行政裁定，将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2018年8月10日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人杜玉兰及吴悦滨律师、被告的委托代理人罗靖峰及李乾律师、第三人何培基到庭参加诉讼，第三人陈晓丹、黄伟英、高振宇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张素梅起诉称，原告亡夫张梅夫，生前于1987年12月20日经惠州国土局批准，获得位于惠州市××山坡地（××）面积为120平方米的土地，用于住房建设。后因原告张梅夫经济困难，无力建设，因此，与第三人何培基合作在张梅夫获准建设的上述土地上共同建设房屋，双方签订了《房屋联营合同》，约定房屋建成后，最顶层一层半（实为六、七两层）归原告亡夫张梅夫所有，其余楼层归何培基所有。1997年房屋建成后，原告全家搬到新居居住了两年，后由于张梅夫脑中风脑溢血不幸去世，且原告一家在原告亡夫病故后移居到东莞，之后一直联系不到何培基，导致上述房屋迟迟都没有完成房产证的办理。自1999年至2015年期间，原告将其所有的第六、七两层楼房委托房屋中介永安房产公司代为出租，租赁一直持续15年。2015年5月份，永安房产中介公司致电原告，称上述两层房屋已没有租客租赁。期间，原告家人多次去查看房屋，发现房屋门锁已被人更换。原告及家人遂多次致电何培基，均被对方拒绝。2016年6月11日，原告家人再次到房屋现场，发现自己所有的两层楼房已被他人入住。经了解方得知，原告所有的两层房屋在原告及家人完全不知情的情况下，已经被转卖，且已经办理了产权证（房产证持有人向原告家人出示了由被告颁发的房产证，但拒绝原告家人拍照、复印）。原告家人经多方打探得知，早在2000年11月13日，原告及家人所有的位于惠州市××堤××、××层房屋已经被进行了房屋产权登记，登记产权人为黄伟英，登记字号为：桥西20006483。到此，原告及家人方才得知自己所有的房屋已经被他人在惠州房产管理部门进行了不少于两次以上的违法产权登记。为进一步了解事情真相，原告家人向惠州国土资源局核实相关的土地使用权登记信息，惠州国土资源局提供的全部完整的资料均明确显示，惠州横江西堤二路1号的土地唯一的合法使用权人自始至终为原告亡夫张梅夫，没有任何变更记录。原告家人持惠州国土资源局提供的资料前往被告处核实情况，被告不但没有依法履行职责调查核实相关的房屋产权登记情况，反而以保护现有房屋产权人个人隐私为由对原告家人予以拒绝。原告认为，原告亡夫张梅夫为惠州横江西堤二路1号的土地唯一的合法使用权人，依法应当为惠州市××堤××、××层房屋合法所有权人。原告亡夫死亡，原告作为其合法继承人，理应依法继承案涉房屋的所有权。现被告在原告及家人不知情、且惠州横江西堤二路1号的土地使用权人为张梅夫的情况下，将建设在该土地上的房屋所有权人登记为非土地合法使用权人，被告的行为明显违法，侵犯了原告的合法权益。原告为维持自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决：一、位于惠州市××堤××、××层房屋初始登记产权人为黄伟英，登记字号为：桥西20006483，房地产权证号：粤房地证字第××号的房屋产权登记自始无效；二、被告撤销位于惠州市××堤××层房屋的产权登记（登记产权人为陈晓丹，房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号）；三、被告撤销位于惠州市××堤××层房屋的产权登记（登记产权人为高振宇，房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号）；四、诉讼费由被告承担。原告在起诉时向本院提交了如下证据：1.惠城区国土分局存档资料，证明原告亡夫张梅夫系惠州横江西堤二路1号土地唯一合法的土地使用权人的事实；2.户口本，证明原告与案涉房屋所在土地的合法使用权人张梅夫系夫妻关系；3.居民死亡医学证明（推断）书第三联（死者家属保存），证明原告亡夫张梅夫于1997年1月30日因病死亡，死亡医学证明书登记的死者与原告的关系为夫妻关系；4.房屋联营合同，证明原告亡夫与他人在自己合法拥有使用权的土地上联合建设房屋并就房屋的权属做了约定的事实；5.房屋租赁合同书、证明、银行账户流水，证明自1999年起案涉房屋第六、七楼两层楼房均由原告委托第三方中介机构惠州永安房产中介所代为租赁以及租赁部分租金由原告儿媳通过银行转账的方式予以收取的事实；6.房屋产权登记证书，证明原告的案涉房屋在2000年在原告及家人完全不知情的情况下、且当时房屋还由原告委托中介进行租赁期间，被进行了房屋产权登记。7.张梅夫身份证复印件、申请建房用地报告、惠阳区教育局证明，证明案涉房屋原国有土地使用权是惠阳区教育局退休职工、原告已故丈夫张梅夫申请获得，案涉房屋土地使用权人及房屋产权登记权人应为原告的亡夫张梅夫，而非主张曾用名为张梅夫的本案第三人何培基；8.《房地产评估报告书》，证明案涉房屋在价值时点为2016年1月18日的房地产市场价值估值为人民币144.49万元，其中第六层评估单价为7042元/㎡，市场价值为74.1万元；第七层评估单价为6690元/㎡，市场价值为70.39万元。被告惠州房产管理局答辩称，案涉的房屋初始、转移登记行政行为合法、有效，应该维持。一、案涉房屋及相关的第一、二层房屋的登记过程：（一）惠州横江西堤二路1号的第一、二层及案涉的第六、七层初始登记过程：2000年11月2日，张梅夫把与何勇、何环、何燕、黄伟英、刘延宁合作自建好了的、位于惠州市××堤××栋房屋，向被告申请办理第一、二层的产权证；同时，黄伟英申请办理案涉的第六、七层产权证。当时张梅夫提交的材料有：身份证复印件、合作建房合同书、建筑执照、惠府国用2000字第13020500103号国有土地使用证、申请书。黄伟英提交的材料有：身份证复印件、合作建房合同书、建筑执照、惠府国用2000字第13020500103号国有土地使用证、申请书。房产局经审查，认为符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，于2000年11月23日核准了两人的初始登记申请，分别办出了第一、二层的房产证（粤房地证字第××号），以及第六、七层的房产证（粤房地证字第××号）。2000年11月24日，张梅夫、黄伟英分别已将房产证领走。（二）惠州横江西堤二路1号房屋第一、二层变更登记过程。2012年6月6日，张梅夫以名字改为了何培基为由，向房产局申请办理变更登记，并因此提交了申请书、粤房地证字第××号房产证、变更前后的身份证复印件、证明、户口簿等材料。房产局经审查，认为符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，于2012年6月1日核准，办出了新房产证（粤房地证惠州字第××号）。（三）惠州横江西堤二路1号房屋第六、七层的转移登记过程。2016年1月18日，黄伟英分别与陈晓丹、高振宇分别向房产局申请办理第六、七层房屋的转移登记，并提交了相应材料，房产局经审核，认为符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，于2016年2月4日核准，分别为陈晓丹办出了第六层房屋的房产证（粤房地权证惠房第1100373953号）、为高振宇办出了房产证（粤房地权证惠房第1100373952号）。以上初始登记、变更登记、转移登记案涉房屋的登记过程，材料齐全、符合法律规定。二、根据原告提供的证据材料显示，案涉房屋与原告无关。原告诉称案涉房屋的土地及规划报建手续均系原告亡夫张梅夫申办，且张梅夫与第三人何培基签订了房屋联营合同，顶层1层半归张梅夫所有，其余楼层归何培基所有。但是，根据上述登记过程及现存于惠州不动产登记中心的证据材料反映：1、张梅夫2000年11月23日审核办理案涉房屋时提交的《合作建房合同书》与原告提交的《房屋联营合同》主体、内容均不同；2、诉争的六、七层权属人初始登记即为黄伟英；3、第一、第二层（原产权证：2704345号）的原权属人张梅夫的身份证出生时间与原告陈述的张梅夫不相同，不是同一人；4、惠州横江西堤二路1号房屋是已经有《国有土地使用证》的，使用权登记在张梅夫名下。三、鉴于原告陈述的情况与被告当时办理登记收取的资料存在如此特别的差异，如果本案涉及刑事犯罪，请贵院依法移交侦查机关立案；如果仅仅涉及民事纠纷，原告应该另行民事诉讼。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求贵院查明事实并依法裁判。被告在法定期限内向法院提交了如下证据：1.××号房屋登记资料（第一、二层），证明2000年11月2日，张梅夫向被告申请办理第一、二层的产权证，提交的材料有：身份证复印件、《合作建房合同书》《建筑执照》、惠府国用2000字第13020500103号《国有土地使用证》《申请书》等；2.第六、，证明七层的粤房地证字第××号，证明房屋登记资料（第六、七层），证明2000年11月2日，黄伟英申请办理案涉的第六、七层产权证，提交的材料有：身份证复印件、《合作建房合同书》《建筑执照》、惠府国用2000字第13020500103号《国有土地使用证》《申请书》；3.××号房屋登记资料（第一、二层），证明2012年6月6日，张梅夫以名字改为了何培基为由，向被告申请办理第一、二层变更登记，提交了《申请书》、房产证粤房地证字第××号、变更前后的身份证复印件、《证明》、户口簿等资料；4.粤房地权证惠房第1100373953号房屋登记资料（第六层），证明2016年1月18日，黄伟英与陈晓丹共同向被告申请办理第六层房屋的转移登记，并提交了《申请书》、身份证、《广东省房地产买卖合同》等相应材料；5、粤房地权证惠房第1100373952号房屋登记资料（第七层），证明2016年1月18日，黄伟英与高振宇共同向被告申请办理第七层房屋的转移登记，提交了《申请书》、身份证、《广东省房地产买卖合同》等相应材料。第三人何培基述称，一、原告起诉事项基本法律关系有误。1.根据原告提供的房屋联营合同，原告享有涉诉房屋最顶层一层半使用权，该房屋报建为七层半，即原告享有七、八楼，原告起诉的房屋第六层与该联营合同中约定给原告的不是同一标的。2.根据法律依据，房产管理局进行房屋登记无误，原告不应提起行政诉讼，而应提起房屋联营合同纠纷的民事诉讼，该诉讼与房产管理局、陈晓丹、高振宇等人员无关。二、答辩人享有房屋的所有权：1.答辩人于1992年冬竣工入住三楼，六、七楼租给刘延宁使用到2011年10月，后租给华宁装饰公司到2015年5月。2.联营合作合同是原告儿子莫嘉英一手同行办理一切证照手续。3.本栋楼是自建民房，不是商品房，出让价少一半多。4.本栋房屋在建及办理一切证照都证明是民房，有原件及办理的票据。5.原告提供的房产评估报告与事实不符。6.原告在原审时要求支付100万元，本人同意支付50万元，原告占一层半，建房装修需要办理证照、缴纳税费，50万也是多给原告的。第三人何培基庭审时向本院提交了如下证据：1.2009年9月15日开具的测绘费、证管费收据；2.规划图纸工本费手续、违章罚款收据、报建费收据、补测费收据、目录表工本费收据；3.土地使用证；4.房屋所有权登记收据、2000年11月24日开具的测绘费的发票，证据1至4均证明做房子绘图及补交地价等的钱全部都由第三人何培基交纳，原告只提供了一张批地的单，颁证的一切费用都是由何培基交的。第三人陈晓丹述称，一、原告的主张事项所涉基本法律关系有误。1.根据原告提供的《房屋联营合同》，乙方（即张梅夫）享有涉诉房屋最顶层一层半使用权，该房屋报建为七层半，即张梅夫享有七楼及以上，答辩人的房屋位于第六层，与该联营合同中双方约定交付使用的楼层根本不是同一对象，涉诉房屋的法律纠纷与答辩人无关。2.根据原告提供的《房屋联营合同》，双方约定房产证办理在何培基一方名下，何培基有权依据法律和证照处置房屋，房产管理局依据双方的约定进行房屋登记无误，原告不应提起行政诉讼，而应提起《房屋联营合同》纠纷民事诉讼，且该诉讼与第三人无关。二、我方当然享有涉诉房屋的所有权。我方于2016年以四十六万元人民币购得位于惠州市××堤××层房屋，系经方正地产中介公司以当时的市场价格购得，购买时查看了该房屋的房产证，显示房屋所有人系黄伟英，房产登记于2000年。由于2016年初房屋买卖并未要求国土证和房产证双证合一，黄伟英的委托人刘延宁称该房屋的国土证没有分割到每层，时间太久可能已丢失，房屋过户也不需要国土证，持房产证即可办理户籍，不影响我对房屋的所有权和使用权，遂在签订购房合同后，即与黄伟英本人于2016年到房产局办理了过户。根据《物权法》第106条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。答辩人受让该房屋时是善意的，系善意第三人，以合理对价购得该房屋，且依照法律规定已经登记和办理了户籍入户，房屋目前处于出租状态。答辩人已当然取得横江西堤二路1号第六层房屋的所有权，受《物权法》保护。三、原告提供的证据存在瑕疵。原告提供的《房地产估价报告》所载房地产区位状况与事实不符，涉诉房屋不仅楼层楼板漏水，且无管道煤气、电信、有线电视网络等基础设施。我方受让该房屋后花费了大笔金钱进行维护和装修，方可入住，而评估公司也从未与我方联系，进入房屋勘察。因此，我方对该评估报告的客观性和真实性提出质疑。综上，原告所诉事项与我方无关，我方与原告之间不存在任何法律纠纷。第三人陈晓丹向本院提交了如下证据：1.《房地产买卖三方合同》；2.《房地产权证》。第三人黄伟英、高振宇未陈述意见。原告对被告的证据提出如下质证意见：对证据1中建筑执照、国有土地使用证的真实性、合法性予以认可，对其他证据的真实性不予认可；对证据2中建筑执照、国有土地使用证的合法性认可，对其他证据的合法性不予认可；对证据3申请书、房产证、变更前后的身份证以及户口本的合法性均不认可，对证据4房屋转移登记、申请书、买卖合同等材料的合法性不予认可；对证据5房屋转移登记、申请书、买卖合同等材料的合法性不予认可。第三人何培基当庭表示对被告提出的证据无异议。被告对原告的证据提出以下质证意见：对证据1中第一页说明国土惠城分局档案资料的真实性、关联性、合法性没有异议，对证明内容有异议，这组证据所说的张梅夫是否同一个人反映不出来，而且这些证据里面除了有张梅夫的名字，他的个人主体其他信息是缺乏的，因此这些证据不能证明原告与案涉的房产有利害关系；对证据2户口本没有异议，对证明内容有异议，理由同证据1的质证意见；对证据3死亡证明没有异议，对证据4合同是被告进行案涉登记从来没有看过的材料，对真实性无法判断，且该证据合同没有甲乙双方的签名，没有生效的时间条件约定，没有签署的日期，不是一份有效的合同，不能作为原告主张的依据；对证据5不是被告进行登记时看过或收取过的材料，与登记行为无关，因此对证据的真实性无法认定，也与被诉的行政行为缺乏关联性；对证据6看不清楚，不知道该证号，对该证据不予认可；对证据7是否真实与本案的事实存在密切的关系，恰恰根据被告的职能和当时被告的软硬件设施水平，甚至现在被告的职权范围也没有办法对这个身份作出识别，对该证据不予质证；对证据8真实性没有异议，但关联性有异议，与本案登记行为是否合法无关。第三人何培基对原告提交的证据1至7无异议，对证据8有异议，认为与事实不符。案涉房屋是民房，不是商品房，不值那么多钱。原告对第三人何培基的证据提出以下质证意见：对证据1至4的真实性、关联性不予认可，其中1993年9月11日的单据因时间久远，未经出具票据相关部门的核实，原告对此不予认可。另外几组证据出具的时间均是2000年度，原告配偶张梅夫已经去世，第三人以张梅夫的名义私下去办理了这些手续是虚假的。被告对第三人何培基的证据1至4的真实性无异议，关联性有异议，认为这些证据都与本案案涉行政行为是否合法无关。原告对第三人陈晓丹提交的证据的”三性”均不予以认可，认为第三人陈晓丹未到庭，无法对其提交的证据的原件进行质证。被告对第三人陈晓丹的证据1的”三性”不予认可，对证据2的”三性”予以认可。第三人何培基对第三人陈晓丹提出的证据的”三性”均予以认可。经庭审质证，本院对被告的证据作如下认定：对原告及第三人无异议的，本院予以确认；对证据1中建筑执照、国有土地使用证的关联性予以认可。对房地产权证存根的真实性、关联性予以认可，对其合法性不予认可。对“张梅夫”的身份证（号码：441622430816103）、委托书的真实性、合法性不予认可。对合作建房合同书的真实性无法确认。对私有房地产权登记申请书、私有房地产权登记审批书的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可；对证据2房地产权证存根的真实性、关联性予以认可，对其合法性不予认可。对黄伟英身份证的“三性”予以认可。对私有房地产权登记申请书、私有房地产权登记审批书的真实性、关联性予以认可，但对合法性不予认可；对证据3的房地产权登记申请书及审批书的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可。对房地产权证（粤房地证字第××号）的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可。对何培基身份证的“三性”予以认可。对“张梅夫”身份证、证明的“三性”均不予认可。对房屋测绘面积成果证明、询问笔录、常住人口登记卡的真实性认可，合法性不予认可；对证据4房地产权登记审批书、房屋测绘面积成果证明的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可。对陈晓丹身份证的“三性”予以认可。对两份发票的真实性予以认可。对询问笔录、房地产买卖合同的“三性”予以认可；对证据5房地产权转移登记申请书、房地产权登记审批书、房地产权证（粤房地证字第××号）、房屋测绘面积成果证明、询问笔录、房地产买卖合同的“三性”予以认可。对高振宇身份证的“三性”予以认可。对两份发票的真实性予以认可。经庭审质证，本院对原告的证据作如下认定：对被告及第三人均无异议的，本院予以确认；对证据1、证据2的“三性”予以认可,对该组证据证明内容予以认可；对证据4的“三性”不予认可；对证据5的“三性”认可；对证据6的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可；对证据7身份证复印件、申请建房用地报告、惠阳区教育局证明的“三性”予以认可。对证据8的“三性”予以认可。经庭审质证，本院对第三人何培基的证据作如下认定：对证据1至4的真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可。本院对第三人陈晓丹的证据作如下认定：对证据1的关联性予以认可，真实性、合法性无法确认；对证据2的“三性”予以认可。经审理查明经审理查明，张梅夫（男，1924年12月25日出生，1997年1月30日去世，身份证号码）原系惠阳区（原惠阳县）教育局干部，系原告张素梅丈夫；第三人何培基（男，1943年8月16日出生，身份证号码），与第三人黄伟英系夫妻关系。龙川县佗城派出所2002年6月4日出具的证明显示，何培基曾用名“张梅夫”，与身份证号码为的“张梅夫”是同一人。1987年10月，张梅夫以即将退休、住房问题无法得到解决为由提出《申请建房用地报告》，该申请于当年12月得到其所在单位惠阳县教育局同意，随后张梅夫将该报告递交惠州国土局。1987年12月9日，惠环镇国土所批准张梅夫使用龙峰横江塘背岭坡地。1987年12月10日，惠环镇人民政府批准张梅夫报建。1987年12月17日，张梅夫与惠州惠环镇龙峰村民委员会签订《惠州国家建设征用土地协议书》，协议书注明“被征地单位”是“龙峰横江一村”，征地具体地点是“塘背岭”，面积120平方米。张梅夫已办理了相关的征地手续，支付了相应的征地补偿款项。1987年12月20日，惠州国土局作出《关于黎荣华等同志兴建住房用地的批复》{惠市国征[1987]173号}，批复内容显示：“黎荣华、张梅夫、陈洁英、葛勇坚、葛勇艺、葛勇苹、饶美源同志：你们因住房困难申请兴建住房用地，经报市政府批准同意，安排在横江一村位于塘背岭山坡地共六百九十四平方米（其中黎荣华、张梅夫、陈洁英各占地实用面积一百二十平方米，葛勇坚、葛勇艺、葛勇苹共二百三十四平方米，饶美源一百平方米），作为你们兴建住房建设用地，建筑用地应符合有关部门的要求。”1987年12月22日，惠州规划局向张梅夫颁发《建设许可证》[（87）惠规建字0643号]，许可建设地点是“龙峰横江村塘背岭”，许可建筑占地80平方米，许可建设房屋层数为“叁层半”。1987年12月25日，惠州市人民政府向张梅夫颁发了《土地使用证》。1993年9月11日，惠州规划局给张梅夫颁发《建筑执照》：兴建单位：张梅夫，工程地点：横江村塘背岭，占地面积：78平方米，建筑面积：791.9平方米，层数：七层半。房屋建成后，原告通过惠州永安房产中介所将案涉房屋第七层出租。2000年9月6日，经“张梅夫”申请，惠州国土局向“张梅夫”颁发《国有土地使用证》[惠府国用（2000）字第13020500103号]：用地地点：惠州横江一村塘背岭，土地使用权面积：77平方米。2000年11月2日，第三人黄伟英向被告申请案涉房屋第六、七层产权登记（登记类型：初始登记，审批表登记字号：西字第20006483号），并提交了黄伟英身份证复印件、合作建房合同书、建筑执照、惠府国用（2000）字第13020500103号国有土地使用证、申请书等材料。2000年11月23日，被告根据“土地使用者及兴建个人均为张梅夫，根据双方签订的《合作建房合同书》，该房属合作新建，现其申请办理房屋初始登记”，同意将案涉房屋产权第六、七层产权登记在第三人黄伟英名下，并由惠州市人民政府向第三人黄伟英颁发了案涉房屋第六、七层产权证（粤房地证字第××号）。2015年12月30日，第三人黄伟英、第三人陈晓丹以及惠州方正房地产中介有限公司签订房地产买卖三方合同，约定买卖案涉房屋第六层。2016年1月18日，第三人黄伟英与第三人陈晓丹向被告申请办理案涉房屋第六层的转移登记，并提交了申请书、身份证复印件、买卖合同等材料。2016年2月14日，经被告核准，案涉房屋第六层转移登记至第三人陈晓丹名下（房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号）。2016年1月18日，第三人黄伟英与第三人高振宇签订房地产买卖合同，约定买卖案涉房屋第七层。当日，双方向被告申请办理案涉房屋第七层的转移登记，并提交了申请书、身份证复印件、买卖合同等材料。2016年2月14日，经被告核准，案涉房屋第七层转移登记至第三人高振宇名下（房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号）。此后，原告不服被告对案涉房屋第六、第七层作出的房屋产权转移登记行为，于2016年9月19日向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，本院于2018年8月10日依法公开开庭审理本案，第三人黄伟英、高振宇、陈晓丹经本院传票传唤，未出庭参加诉讼。庭审中，原告称：“房屋一共八层，原本约定建成之后的顶层一层半给原告丈夫，最后是给了房屋的第六、第七层。”第三人何培基称：“2006年之前我一直使用张梅夫这个名字，也一直在使用张梅夫这个名字的身份证，在2006年之后就用何培基的名字及身份证……与本案《惠州非农建设用地呈批表》中的‘张梅夫’并非同一人，恰好同名。……高振宇、陈晓丹2016年通过银行转账每人大约给了36万元给刘延宁，共72万元。刘延宁又用建设银行转了70万元给黄伟英，刘延宁从中得了2万元，有购房协议为证。”庭审后，根据从银行调取的账户交易明细，陈晓丹于2016年1月19日通过转账的方式向客户名称为刘延宁的建设银行账户支付购房款43万元。次日，刘延宁通过上述银行账户转账支付给第三人黄伟英70万元。再查明，经原告委托，惠州欣业土地房地产评估有限公司于2017年12月18日出具惠欣估字（2017）第5472B9号《房地产估价报告》，估价结果显示案涉房产第六、第七层房屋在价值时点为2016年1月18日的市场价值估值分别为74.12万元及70.39万元。此外，报告书第二项“未确定事项假设”显示：“……评估时点为2016年1月18日，由于未能了解该价值时点的房屋的装修情况等信息，假设估价对象价值时点的装修情况与勘察时点（2017年11月18日）的现状一致，故设定估值对象于价值时点的装修情况与勘察时点的现状一致，但勘察时点评估人员未能进入评估对象室内进行勘察，本次评估假设评估对象已装修，装修标准见‘房地产评估结果报告’中‘建筑物实物状况一栏’，若评估对象的室内装修与本次评估设定不一致，本公司保留对报告进行修改重评的权利”。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。……”本案中，原告丈夫张梅夫是案涉房屋的国有土地使用权人，与被告作出的被诉具体行政行为具有法律上的利害关系。张梅夫去世后，原告作为其妻子可以以自己的名义提起行政诉讼。针对原告的诉请，本院认为本案存在的争议焦点有二：一是被告对案涉房屋第六、第七层产权的初始及转移登记行为是否合法；二是被告对案涉房屋第六、第七层的转移登记应否予以撤销。关于被告对案涉房屋第六、第七层产权的初始及转移登记行为是否合法的问题。《广东省城镇房屋登记办法》（1987年7月1起施行）第五条第二款规定：“申请者应以真实姓名申请登记。”《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。”《广东省城镇房地产权登记条例》（1994年9月1日起施行，1999年11月27日修改）第十七条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的。”《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行，2008年7月1日废止）第二十五条第一款第（一）项“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（一）申报不实的。”上述法规、规章规定，房屋产权登记申请人应当以真实身份，提交真实、合法、有效的材料进行申请；申请人提供虚假、伪造申请材料获准房屋产权登记的，应当撤销该登记事项。本案中，根据原告提交的国土部门档案资料可知，案涉房屋土地的使用权人为原告丈夫张梅夫。1987年至1993年期间，原告丈夫张梅夫申请了案涉房屋的国有土地使用权，并获得相关施工建设许可等。而根据被告提供的证据显示，2000年起，第三人何培基使用“张梅夫”的名字向惠州国土局申请获得了案涉房屋的国有土地使用权证，其妻子第三人黄伟英则利用该土地使用权证向被告申请办理了案涉房屋第六、第七层的初始及转移登记。事实上，案涉房屋国有土地实际权利人张梅夫早已于1997年1月30日去世。显然，第三人何培基办理案涉房屋土地使用权证以及第三人黄伟英办理案涉房屋第六、第七层产权初始及转移登记所使用的“张梅夫”的身份与案涉房屋国有土地使用权的实际权利人并非同一人，系申请人通过提供虚假申请材料骗取了被告对案涉房屋的权属登记。被告依据虚假的材料办理了案涉房屋第六、第七层产权的初始及转移登记，该系列房屋权属登记行为存在事实上的错误，依法应当确认初始、转移登记行为违法。关于被告对案涉房屋第六、第七层的转移登记应否予以撤销的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，若第三人构成善意取得的，依法应当确认被诉房屋登记行为违法，但不撤销该登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”通过本案当事人提交的证据和查明的事实可知：（1）第三人陈晓丹依约通过银行转账方式实际支付了购房款43万元；第三人陈晓丹系通过房屋中介机构购得案涉房屋，且根据出卖人黄伟英提供的材料，陈晓丹有理由相信交易房屋的出卖人具有处分权；双方交易的位于惠州市××堤××层房屋依法定程序已经转移登记至陈晓丹名下，并在交易完成后被陈晓丹实际占有使用至今。因此，综合考虑各方面因素，本院认为第三人陈晓丹购买案涉房屋的价格没有明显低于市场价格，符合物权法关于善意取得的构成要件，应属善意取得。原告称陈晓丹购得案涉房屋不属善意取得，但未提交充分的证据予以证明，对其主张本院不予支持。（2）第三人高振宁依据房地产买卖合同约定向黄伟英支付购房款25万元。然而根据房地产评估报告，案涉房屋交易时点的2016年1月18日，双方交易的位于惠州市××堤××层房屋的价值为70.39万元，高振宇购买案涉房屋的价格远低于市场价格，不符合物权法关于善意取得的构成要件，依法不应认定为善意取得。被告是办理房屋登记的法定机关，被告在办理案涉房屋产权登记过程中，对申请人提交的证件和材料依法进行了形式审查，符合《广东省城镇房屋登记办法》《广东省城镇房地产权登记条例》等相关法规的要求。第三人何培基与黄伟英利用虚假的“张梅夫”的身份，采用欺骗的方式在被告处办理了房屋权属登记，该登记行为没有合法存在的基础。原告诉请确认案涉房屋第六、七层产权初始登记无效，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效”的规定，可以认定该登记行为无效。又根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，后续转移登记的房屋系第三人善意取得的，应当认定该转移登记行为违法，不撤销登记行为，此时在先登记行为均应认定为违法而非无效。因此，原告诉请确认案涉第七层房屋产权初始登记无效以及撤销案涉第七层房屋的产权转移登记，有事实和法律依据，本院予以支持；案涉第六层房屋为第三人陈晓丹善意取得，原告诉请确认案涉第六层房屋产权初始登记无效以及撤销案涉第六层房屋的产权转移登记，不符合法规规定，本院不予支持。第三人陈晓丹、黄伟英、高振宇经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，依法不影响案件审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条及上述所引用的法律法规、规章的规定，缺席判决如下：一、确认被告惠州市房产管理局办理的粤房地证字第××号房地产权证（权属人为黄伟英，初始登记审批表登记字号为西字20006483号）中对于惠州市横江西堤二路1号第七层房屋的初始登记无效；二、确认被告惠州市房产管理局对位于惠州市横江西堤二路1号第六层房屋的转移登记（登记产权人为陈晓丹，房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号）违法；三、撤销位于惠州市横江西堤二路1号第七层房屋的房地产权登记（登记产权人为高振宇，房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号）；四、驳回原告张素梅的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告惠州市房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 钟星亮审判员陈希希人民陪审员李国强二〇一八年十月十二日书记员 黄               杏本案适用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以缺席判决。第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。根据行政诉讼法第五十八条的规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，依法缺席判决。