浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3501号 上诉人（原审原告）：孙广甫，男，1969年12月30日出生，汉族，住河南省固始县。 上诉人（原审原告）：代志琳，女，1970年12月5日出生，汉族，住河南省固始县。 二上诉人共同委托代理人：魏宁宁，浙江四乔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡其方，男，1968年2月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人孙广甫、代志琳因与被上诉人胡其方房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初13314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年7月1日，胡其方（卖方、甲方）与孙广甫、代志琳（买方、乙方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2015转让0016258）一份，约定胡其方将其所有的坐落于杭州市余杭区××幢××室房屋（建筑面积152.25平方米）转让给孙广甫、代志琳。该房屋有抵押情况，抵押权人为浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司运河支行，抵押登记日期为2015年3月2日。甲方于甲乙双方办理过户手续前办理抵押注销手续。该房屋附属设施、固定装饰装修等随房附送（含汽车库1只）。 该房屋转让总价1100000元。乙方须于2015年7月22日前支付首付款440000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。关于产权登记：甲乙双方同意于乙方按揭审批通过后的10个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。如因甲方的原因，乙方未能取得房屋权属证书，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起7天内退还乙方全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。双方还就其他内容进行了约定。 孙广甫、代志琳于2015年7月7日依约支付首付款440000元，其中350000元由胡其方领取，另外90000元预留在居间方杭州喜家得房地产代理有限公司。 因胡其方无力清偿案涉房屋的银行贷款，胡其方（甲方、卖方）与孙广甫（乙方、买方）签订《补充协议》,载明：在双方约定的乙方银行审批通过后，甲方已经取得首付款440000元，由于甲方解除该房屋银行抵押一直未果产生逾期，居间方无法进行正常的过户流程，经甲、乙双方于2016年1月3日约定如下：1、甲方现金450000元存入抵押银行还款账户2个工作日内，乙方将现金550000元打入甲方的还款账户，银行进行扣款解除抵押。2、甲方在拿到他项权证后3个工作日内完成抵押注销手续，并配合乙方完成过户手续。3、甲方钱款到位时先行解除原购房合同，甲、乙双方共同签订现金付款购房合同，合同价990000元，两次合同差价的110000元为甲方支付给乙方的违约金。4、甲、乙双方约定2016年6月1日前完成过户，否则未能履行合同约定一方，支付给守约方50000元的违约金并在7个工作日内兑现。5、居间方将甲方支付的预缴纳费90000元交给乙方代为保管并进行税费支付，如最终买卖交易无法进行，作为甲方的违约金或退还房款的一部分，乙方出具收条给甲方。 孙广甫、胡其方均未实际履行该《补充协议》，2017年1月1日，孙广甫向胡其方出具《欠条》一份，载明：“欠卖房人胡其方45万元”。 因胡其方一直未还清银行贷款、未注销案涉房屋的抵押登记，导致孙广甫、代志琳未取得案涉房屋权属证书。2017年8月8日，孙广甫、代志琳诉至原审法院，望判如所请。 在审理过程中，孙广甫、代志琳申请对案涉房屋以2017年8月8日作为评估基准日的价值（包括固定装修）进行评估，该院依法委托浙江韦宁资产评估有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，孙广甫、代志琳为此垫付评估费用8000元，评估结论为：在评估基准日，杭州市余杭区××幢××室房屋价值（包括固定装修）的评估价值为1844000元。评估报告特别事先说明：本次评估未考虑权属变更所需的相关税金及费用；本次评估结论包含室内固定装修及附带1楼汽车库价值。 庭审中，孙广甫、胡其方双方确认胡其方于2015年9月将案涉房屋交付给孙广甫、代志琳使用至今。现胡其方同意解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》，并自愿补偿孙广甫、代志琳包括利息、房屋差价等各项损失410000元。 另查明，2018年1月25日，胡其方通过居间方杭州喜家得房地产代理有限公司向孙广甫、代志琳退还了购房款65000元。 现孙广甫、代志琳起诉至原审法院，请求判令：1、解除孙广甫、代志琳与胡其方签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2015转让0016258）。2、胡其方返还孙广甫、代志琳650000元（其中210000元系违约金）及利息1358.68元（以650000元为本金，按年利率0.35%，自2017年1月1日暂算至2017年8月4日，此后利息以650000元为本金，按年利率0.35%另行计算）；3、胡其方支付孙广甫、代志琳房屋差价887465.25元；上述共计1538823.93元。4、本案诉讼费由胡其方承担。在诉讼过程中，孙广甫、代志琳调整第3项诉请为支付房屋差价744000元；调整第4项诉请为本案诉讼费和保全费等费用由胡其方承担。增加诉讼请求：胡其方支付孙广甫、代志琳评估费8000元。 原审法院认为：孙广甫、代志琳与胡其方签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2015转让0016258）为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力。现孙广甫、代志琳要求解除《杭州市房屋转让合同》，胡其方同意解除，该院予以准许。本案合同无法继续履行，系胡其方无力清偿案涉房屋的银行贷款，无法办理产权过户手续所致，胡其方应返还孙广甫、代志琳已付款项并赔偿孙广甫、代志琳经济损失。故孙广甫、代志琳要求按照合同约定返还已付购房款的主张，于法有据，该院予以支持。孙广甫、代志琳已于2018年1月25日取得购房款65000元，胡其方仍需返还孙广甫、代志琳购房款375000元。孙广甫、代志琳自愿自2017年1月1日起按照年利率0.35%计算利息，该院予以准许。关于胡其方应支付孙广甫、代志琳的利息损失、违约金及房屋差价的金额，该院认为，根据双方签订的合同及补充协议的约定、孙广甫、代志琳作为完全民事行为能力人应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险以及孙广甫、代志琳实际仅支付购房款440000元的客观事实，现胡其方自愿补偿孙广甫、代志琳包括利息损失、房屋差价等各项损失共计410000元，已经能够补偿孙广甫、代志琳的实际损失，故对孙广甫、代志琳要求胡其方赔偿的其余部分，该院不予支持。另孙广甫、代志琳请求支付评估费8000元的主张亦合法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙广甫、代志琳与胡其方于2015年7月1日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2015转让0016258）于判决生效之日起解除；二、胡其方返还孙广甫、代志琳购房款375000元，于判决生效后十日内付清；三、胡其方赔偿孙广甫、代志琳损失410000元，于判决生效后十日内付清；四、胡其方支付孙广甫、代志琳评估费用8000元，于判决生效后十日内付清；五、驳回孙广甫、代志琳的其他诉讼请求。如果胡其方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8715元（已减半收取），由孙广甫、代志琳负担3790元，由胡其方负担4925元。本案保全费5000元，由孙广甫、代志琳负担2174元，由胡其方负担2826元。 宣判后，孙广甫、代志琳不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，一审法院笼统的判决胡其方赔偿孙广甫、代志琳包括利息损失、房屋差价损失等各项损失共计410000元，已经能够补偿胡其方的实际损失，显然错误。一、胡其方和孙广甫、代志琳签订《杭州市房屋转让合同》之后，孙广甫就过户的问题，不知多少次和胡其方沟通，胡其方屡次拖延，以各种理由推脱。因为胡其方的屡次违约，孙广甫和胡其方签过《欠款》以及《补充协议》，从这些约定可以看出违约金的约定为21万元，而这21万元的违约金是对逾期过户的补偿，从性质上看属于迟延履行违约金。根据法律规定胡其方在支付了该部分违约金后，还要继续履行合同义务。胡其方在一审庭审过程中也不止一次的承认愿意支付违约金21万元。二、一审法院认为胡其方支付孙广甫包括利息损失、房屋差价等各项损失共计41万元，已经足够补偿孙广甫的损失显然是助长了胡其方的恶意违约，侵犯了孙广甫的合法权益。首先，孙广甫的损失不仅仅包括看得见的房屋差价损失还包括无形的损失。双方签订买卖合同时，房屋价款为110万元，至2017年8月8日经评估房屋的价值为1844000元，房屋差价损失一项就有744000元。其次，孙广购房的初衷是为了落户，为了小孩上学，现在即使买了房子，户口都落不下，这方面的损失是不可估量的。最后，从胡其方的违约行为看，合同签订后，胡其方一直以一种消极懈怠的态度来对待孙广甫，孙广甫多次找到胡其方商量解决的办法，胡其方一直就是“反正我欠银行钱，要么你就把银行的钱给我还掉”的态度，再加上，近几年杭州的房价一涨再涨，卖房人恶意违约的案例层出不穷，本案中，胡其方就是恶意违约，在一审过程中多次和其调解，孙广甫甚至提出和胡其方一起把银行的欠款还掉，把房子过户给孙广甫，但是胡其方还是无动于衷，胡其方显然是恶意违约。一审法院在判决的时候没有综合考虑案件事实，在一审庭审过程中，胡其方自愿支付包括利息损失、房屋差价等各项损失共计41万元，一审法院没有审查案件的事实，单凭胡其方庭审中认可的数额来补偿孙广甫的各项损失，这显然没有以事实为依据，况且，一审法院以胡其方自认的补偿数额笼统的来认定违约金和房屋差价，显然大大降低了胡其方的违约成本，助长了胡其方恶意违约的气焰，损害了孙广甫的合法权益。综上，请求：一、撤销原审判决第三项，改判支持胡其方向孙广甫、代志琳违约金210000元，房屋差价744000元；二、一、二审诉讼费由胡其方负担。 被上诉人胡其方未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为：一、关于210000元违约金问题。违约金的约定必须明确，本案双方当事人所签订的所有书面协议中均没有关于210000元违约金的约定，胡其方在一审中虽陈述愿意补偿210000元给孙广甫、代志琳，但并未表示210000元是迟延履行过户义务的违约金，孙广甫、代志琳上诉主张双方明确约定了210000元的迟延履行违约金没有事实依据。况且，本案孙广甫、代志琳的诉讼请求是解除合同，并非继续履行，孙广甫、代志琳既要求胡其方支付迟延履行违约金又要求赔偿因合同解除造成的损失，没有法律依据。二、关于744000元房屋差价损失问题。本案双方当事人在签订买卖合同时明知案涉房屋上有抵押，也明确约定了如果因胡其方的原因，导致孙广甫、代志琳未能取得房屋权属证书的，孙广甫、代志琳有权退房并按照银行同期活期存款利率请求支付利息，如果不愿退房，双方可以另行协商。实际履行过程中，胡其方因无力归还借款，导致房屋未能如约过户，双方协商签订了补充协议，补充协议签订后，双方又均未能按照补充协议履行。从买卖合同约定看，胡其方可以预见到退房并支付利息损失，从补充协议内容看，胡其方可以预见到支付50000元的违约金，但房屋差价损失不在其预见范围。从双方签订相关协议经过看，不能得出胡其方恶意违约的结论。从守约方减损的角度看，自2015年至2017年，孙广甫、代志琳可以选择早日退房，或者积极促成胡其方早日归还房屋贷款，2015年至2017年房价上涨的损失后果并非由胡其方一方主观原因造成。故虽然原审法院认定410000元已经足够补偿孙广甫、代志琳各项实际损失，依据不足，但综合全案案情，从损失赔偿的可预见原则、减损原则出发，综合双方当事人履行协议的具体情况，原审法院根据当事人自愿原则判决胡其方赔偿孙广甫、代志琳各项损失410000元，并无明显不当。 综上，孙广甫、代志琳的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9240元，由孙广甫、代志琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十月十七日 书记员  赖雪珂