浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5744号 上诉人（原审被告、反诉原告）：旷小勇，男，1987年3月17日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。 委托诉讼代理人：鲍佳莹、滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡跃鹏，男，1976年3月13日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上诉人旷小勇因与被上诉人胡跃鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2016年10月24日杭州市江干区人民法院依法网拍被执行人杨如建、杨倩名下位于杭州市滨江区××路××号××大厦××室房产。2016年11月16日买受人胡跃鹏以最高价竞得。2016年11月21日杭州市江干区人民法院作出（2012）杭江执民字第2393号之二执行裁定书，裁定被执行人杨如建、杨倩名下位于杭州市滨江区××路××号××大厦××室房产所有权及相应的土地使用权归买受人胡跃鹏（身份证号码×××3616，）所有，2016年12月28日胡跃鹏取得不动产权证，该案涉房产设计用途为非住宅，建筑面积为974.85平方米。 2017年3月14日胡跃鹏（甲方）与旷小勇（乙方）签订了房屋租赁合同，约定（一）租赁房产：甲方同意将其合法取得的杭州市滨江区××路××号××大厦××室（即12楼整层）出租给乙方，面积以房产证上的为准。租赁用途为酒店及酒店公寓使用，需要政府部门审批经营的各种许可证和执照等由乙方自行负责办理。（二）租赁期限为12年，即自2017年3月15日起至2029年6月14日止，租期内其中免租期为90天，即自2017年3月15日至2017年6月14日。租金首年为80万，每半年付一次，房屋遵循先付租金后使用原则，乙方在每个租期开始的前30天内支付下期的租金，自第3个租赁年度（含第3个租赁年度）起，年租金在上2个租赁年度租金的基础上每两年递增5%。具体：第1期2017年3月15日至2017年12月14日，金额为40万元；第2期2017年12月15日至2018年6月14日，金额为40万元……首期租金在2017年3月18日前支付，后续每期租金在每年的5月15日和每年的11月14日之前支付。合同签订后，当天支付10万元，首期剩余租金在3日内支付。在双方签订本租赁合同后，乙方应在3日内支付履约保证金60000元。（三）交房标准及房屋装修或改造：乙方在合同签订后，按约定向甲方支付履约保证金、租金，甲方将该房屋以现状交付给乙方，乙方已实地查看该房屋，乙方前往物业管理公司办理入住手续。乙方对承租房屋进行装修时产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。（四）违约责任：乙方未能向甲方按时支付下一期租金的，每逾期1日，乙方须按应缴总额的0.6%支付逾期滞纳金，乙方拖欠全部或部分租金5天以上的（含5天）甲方应尽提醒义务，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，除双方协商一致外。双方还就各自的权利义务等作了约定。 合同签订当日，旷小勇支付了10万元定金，胡跃鹏交付了房屋钥匙，2017年3月15日因13楼业主认为12楼设施及中庭浇筑部分为其所有而阻挠装修清理，旷小勇报110出警处理，为此2017年3月20日胡跃鹏（甲方）与旷小勇（乙方）签订了附加合同，对以下事项作了补充：1、承诺中兴大厦12楼整层房屋内所有物品和装修完全归甲方所有，由甲方负责处理，拆除清理产生的费用由乙方负责承担，工人由乙方联系，清理拆除过程中的产生的各种纠纷由甲方负责处理，如甲方不予处理或处理过程中影响到乙方正常经营的，所造成的损失由甲方负责承担。2、中兴大厦12楼公共部位的5台空调主机由甲方负责在1个月内清理完成，所造成的损失由甲方负责承担。3、承诺乙方所承租的中兴大厦12楼整层现有所有能使用的面积（如公共部分、中庭浇筑部分）都交由乙方使用，如相关产权纠纷导致部分面积乙方不得使用的，甲方因及时解决，甲方不处理解决的或在解决过程中影响到乙方正常经营的，因此造成的各种损失由甲方负责承担。4、因乙方原因产生的任何纠纷与甲方无关，乙方自行承担。 2017年3月21日胡跃鹏结清了物业费，旷小勇支付了首期租金的剩余部分30万元及履约保证金6万元，3月22日旷小勇与物业公司签订了装饰装修管理服务协议。之后13楼业主还是不停阻挠，2017年3月26日工人王凯报警，2017年4月6日胡跃鹏报警要求处理纠纷，4月19日旷小勇与他人签订装修合同开始装修。在支付第二期租金时，旷小勇主张损失与胡跃鹏进行协商，11月19日旷小勇先支付租金34万元，剩余6万元，旷小勇通过电话和微信向胡跃鹏明确，支付3万元，余款作为损失补偿，事情告一段落，前二期租金结清，后面的问题再沟通。胡跃鹏于2018年1月2日要求将3万元先打过来，旷小勇于1月4日支付3万元。后胡跃鹏认为其他股东要个说法，告知旷小勇后诉至原审法院，诉讼请求为：1、请求解除胡跃鹏、旷小勇于2017年3月14日签订的房屋租赁合同，判令旷小勇立即腾房。庭后胡跃鹏撤回了该项诉请。2、判令旷小勇支付拖欠的租金30000元，并支付滞纳金18000元，暂计至起诉之日，后按合同约定支付至款清之日。3、本案诉讼费由旷小勇承担。在一审审理过程中，旷小勇向原审法院提出反诉，诉讼请求：1、判令胡跃鹏立即赔偿旷小勇工期延误34天的经济损失77464.09元（80万元1056.83平方米*974.85平方米/365天*34天）；2、判令胡跃鹏立即返还旷小勇多支付的租金32072元（80万/1056.83平方米*82平方米-3万）；3、反诉受理费由胡跃鹏承担。。 原审另查明：案涉房产12楼的中庭浇筑部分并不在产权证面积内。旷小勇于2017年8月10日左右开张营业，于2018年5月16日支付了第三期租金40万元。 原审法院认为，胡跃鹏与旷小勇签订的租赁合同及附加合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。双方均应按合同履行各自的义务。本案的纠纷起因是第三人的阻挠导致延误装修及正常经营，从提供的证据及当庭陈述分析，第三人主张权利缺乏依据，当时双方对第三人所谓的产权纠纷都不知情，旷小勇认为胡跃鹏故意隐瞒，依据不足，而在签订租赁合同过程中没有对中庭浇筑部分使用作出明确约定，对此产生争议均有过错，之后双方通过附加合同进行了协商解决，胡跃鹏积极配合，旷小勇后也正常装修、经营，因此旷小勇以损失为由直接充抵租金，缺乏依据，对胡跃鹏要求支付剩余租金30000元的诉请，原审法院予以支持，但双方协商过程，胡跃鹏对旷小勇先付3万元未明确表示反对，因此要求旷小勇支付滞纳金的诉请，原审法院不予支持。对于反诉部分，由于第三人的阻挠确实对旷小勇产生影响，但旷小勇认为造成其延误装修34天的观点，依据不足，而其中对中庭部分使用的影响也是第三人造成的损失，考虑到双方合作期限、友好协商的态度，宜将前期纠纷作阶段性了结，原审法院结合实际履行情况及过错程度，对旷小勇第一、二项反诉请求合并进行处理，酌情确认胡跃鹏赔偿30000元，超过部分诉请原审法院不予支持。在案件审理过程中，双方也本着合作共赢的目的进行协商，求同存异，旷小勇按合同约定支付了第三期租金，胡跃鹏放弃了第一项诉请，原审法院予以充分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、旷小勇于判决生效之日起三日内支付胡跃鹏租金30000元；二、胡跃鹏于判决生效之日起三日内赔偿旷小勇损失30000元；上述一、二两项相抵销。三、驳回胡跃鹏的其他诉讼请求。四、驳回旷小勇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1000元，减半收取500元，由胡跃鹏负担；反诉案件受理费1245元，由旷小勇负担。 宣判后，旷小勇不服，向本院提起上诉称：一、本案的起因系胡跃鹏故意隐瞒了案涉房屋的产权面积，并且未积极协调其与第三人13楼业主的产权纠纷，导致案涉房屋中庭部分无法使用，原审法院认定事实有误。面对12楼中庭部分无法使用及13楼业主阻挠装修等问题，双方当事人签订了《附加合同》，对于中庭部分无法使用的责任进行了明确约定。现中庭部分因产权纠纷及第三人阻挠，旷小勇无法使用的事实是清楚的，中庭面积82平方米相对应的租金应扣减，因此胡跃鹏无权要求旷小勇支付3万元租金及滞纳金，旷小勇多支付的3.21万元也应当由胡跃鹏返还。二、因胡跃鹏交付的房屋无法正常使用，应根据《附加合同》赔偿旷小勇的损失。旷小勇已经提供证据证明因胡跃鹏的原因导致装修延误34天，原审法院酌情胡跃鹏赔偿3万元是没有任何事实和法律依据的。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回胡跃鹏的一审诉讼请求，改判支持旷小勇提出的要求胡跃鹏赔偿损失68700元及返还租金32100元的反诉请求。 被上诉人胡跃鹏在二审期间辩称：一、案涉《房屋租赁合同》合法有效，旷小勇理应及时足额支付剩余租金。在双方当事人签署案涉《房屋租赁合同》过程中，胡跃鹏向旷小勇出示过房屋产权证，也多次带领旷小勇现场查看，未曾有任何隐瞒。该情况在案涉《房屋租赁合同》中亦有相关描述。故原审判决旷小勇支付剩余30000元租金具有事实和法律依据。二、13楼业主对案涉房屋主张权利毫无依据，因13楼业主阻挠装修造成的损失应由侵权人13楼业主负责赔偿，胡跃鹏无须负责。旷小勇认为造成其装修延误34天的观点，与事实不符。原审判决从维护合同正常履行的角度出发，判决胡跃鹏赔偿旷小勇30000元，虽然胡跃鹏对该判决亦有异议，但考虑到双方还有长期的合作关系，故未提出上诉。三、旷小勇要求中庭部分82平方米的租金要求相应扣减无理无据。中兴大厦11楼合同和12楼合同的主体不同，租赁客体不同，11楼合同不能当然适用于本案。案涉《房屋租赁合同》所约定的租金并非按照房屋面积进行计算，而是以整层楼年租金总价的方式计算的。胡跃鹏通过法院拍卖的方式取得中庭部分，已经按照约定将中庭部分交付给旷小勇使用，目前旷小勇已经对中庭部分进行搭建房间装修使用。综上，胡跃鹏认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回旷小勇的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据审理查明，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据审理查明，在双方签署案涉《房屋租赁合同》过程中，胡跃鹏已经向旷小勇出示过案涉房屋权属证书，且旷小勇亦曾实地查看过，故对于案涉房屋的使用范围旷小勇应是明知的。同时旷小勇在诉讼过程中亦陈述双方有争议的中庭部分现由其实际正常使用，故旷小勇要求扣减中庭面积部分的租金，依据不足，本院不予支持。关于因13楼业主阻挠导致旷小勇装修迟延的损失，本院经审查后认为，旷小勇主张延期34天的依据并不充分。而原审法院依据双方签订的《附加合同》结合本案实际情况，酌情确定胡跃鹏赔偿旷小勇损失30000元，尚属合理，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2245元，由上诉人旷小勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月二十四日 书记员 万丹丹