云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初543号原告：何莉，女，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：朱曼琳，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。被告：周亚军，男，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李波，男，汉族，现住云南省昆明市官渡区，现住。第三人：范联霞，女，汉族，住云南省昆明市官渡区，现住。第三人：昆明富邦房地产经纪服务有限公司，住云南省昆明市五华区青年路389号志远大厦21层A座。统一社会信用代码91530102563169483M。法定代表人：陈志群，职务不详。委托诉讼代理人：翟军晶，女，汉族，住云南省昆明市西山区，该公司员工，特别授权代理。原告何莉与被告周亚军、第三人李波、范联霞、昆明富邦房地产经纪服务有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告何莉及其委托诉讼代理人朱曼琳，被告周亚军及其委托诉讼代理人谢自灵、第三人昆明富邦房地产经纪服务有限公司委托诉讼代理人翟军晶到庭参加了诉讼，第三人李波、范联霞经公告送到开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何莉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人签订的《房屋买卖居间合同》有效，且应继续履行该合同；2.确认被告不得对原告购买的位于昆明市的房屋申请执行；3.确认原告对购买的位于昆明市的房屋具有排除执行的权利；4.撤销云南省昆明市官渡区人民法院作出的（2016）云0111执保705号民事裁定书，立即解除对昆明市房屋的查封；5.本案的诉讼费由被告及第三人承担。原告诉称（事实和理由）：原告何莉因云南省昆明市官渡区人民法院作出（2016）云0111执保705号民事裁定书，对原告购买的位于昆明市房屋的查封并欲拍卖事宜，在上述案件的执行过程中，原告提出执行异议。昆明市官渡区人民法院受理后进行审查并于2017年12月29日向原告送达了（2017）云0111执异95号执行裁定书，该裁定书驳回了原告何莉的执行异议请求。根据民事诉讼法的有关规定，提起执行异议之诉。原告于2011年8月1日通过第三人昆明富邦房地产经纪服务有限公司时尚家园分公司介绍购买了第三人李波、范联霞所有的位于昆明市的房屋，原告于2011年8月10日付清了全部购房款，第三人李波、范联霞于当天向原告交付了房屋所有权证及共有权证，并向原告交付了该房屋。2017年7月20日，该房屋门上被昆明市官渡区人民法院贴上了（2017）云0111执1436号《公告》，该公告责令第三人李波、范联霞及相关人员在公告张贴10日内腾出该房屋。原告认为：昆明市官渡区人民法院因被告与第三人李波、范联霞的民间借贷纠纷案件申请执行而将原告何莉于2011年8月购买的房屋作为执行标的采取强制执行措施显然不当，该行为侵害了原告何莉的合法权益。根据民诉法的相关规定及最高人民法院相关司法解释的规定，原告特提起执行异议之诉，请求查明事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告周亚军辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由：1、原告与被执行人签订的房屋买卖合同系虚假合同；2、针对原告的请求，其在看到原告立案的证据，对方签了买卖合同，合同中漏洞很大，这个合同是虚假合同，原告为了达到目的占有的房子，时尚家园分公司在工商网上查不到，其认为这个合同是虚假的，且约定的是过户后才交付39万余元的款项，本案合同是虚假的，也没有支付全部房款，也没有实际占有该房屋，之前提执行异议的时候对方说不知道法律法规所以才没有过户，但是根据最高人民法院的司法解释规定，该责任应该由原告承担。第三人昆明富邦房地产经纪服务有限公司述称：1、该公司曾设立时尚家园分公司，现已注销。2、本案“合同”在该公司没有真实反映，该公司不清楚此情况。第三人李波、范联霞未到庭，亦未提交书面陈述意见。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、身份证复印件，欲证明原告的主体资格；2、身份证复印件、工商登记信息表，欲证明第三人的主体资格；3、昆明市官渡区人民法院（2017）云0111执异95号执行裁定书，欲证明原告享有提起执行异议之诉的权利；4、《房屋买卖居间合同》，欲证明2011年8月1日原告与第三人签订了购买位于昆明市的房屋，协议中对各方的权利义务做了约定；5、收条、银行转账凭条、银行卡明细账、房屋所有权证、租赁合同，欲证明原告按约履行了与第三人签订的《房屋买卖居间合同》，支付额全款购房款，第三人向原告交付了房屋及房权证，原告占有房屋并出租；6、公告，欲证明被告申请执行及法院查封原告购买的房屋损害了原告的合法权益。被告为证明其主张向本院提交以下证据：工商网络查询清单，欲证明时尚家园分公司不存在。第三人李波、范联霞未到庭，无质证意见，亦未提交证据。第三人昆明富邦房地产经纪服务有限公司未提交证据。本院组织原、被告双方及第三人进行了证据交换及质证，双方的质证意见已经记录在卷，综合双方质证及辩论意见，经本院归纳，本案争议焦点为：原告何莉与第三人李波、范联霞及第三人昆明富邦房地产经纪服务有限公司签订的《房屋买卖居间合同》是否真实合法有效及对原告诉讼请求如何处理。本院认为，原告提交的证据形式合法、内容真实，与本案关联，本院均予以采信，对欲证明的内容及双方分歧，在裁判说理时一并予以评述。根据庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下：一、2011年8月1日，原告何莉经第三人昆明富邦房地产经纪服务有限公司时尚家园分公司介绍与第三人李波、范联霞签订《房屋买卖居间合同》，购买了第三人李波、范联霞所有的位于昆明市的房屋。2011年8月10日，原告何莉按约付清了全部购房款，第三人李波、范联霞向原告交付了房屋所有权证、共有权证及该房屋。2011年8月2日，云南省昆明市明信公证处对原告何莉与第三人李波、范联霞于2011年8月2日签订的《委托合同》进行公证，公证书审查确认：委托人李波、范联霞系夫妻关系，二人共同拥有坐落于昆明市的房屋，现委托范联霞作为其合法代理人，代为办理委托合同所列事宜。受托人范联霞愿意接受委托。2011年8月11日，原告何莉将该房屋出租给庄伟使用36个月，2014年6月9日，原告何莉又将该房屋出租给刘杰使用三年至2017年6月18日。二、2016年5月27日，应被告周亚军申请，我院以（2016）云0111执保705号民事裁定书对第三人李波、范联霞所有的价值为160000的财产予以查封、扣押、冻结，随后对其二人所有的位于昆明市的房屋予以查封。三、2016年12月26日，我院作出（2016）云0111民初5480号民事判决书，判令：“1、被告李波、范联霞于本判决生效后五日内归还原告周亚军借款本金16万元；2、被告李波、范联霞于本判决生效后五日内支付原告周亚军以借款本金16万元为基数自2015年4月11日起至本判决履行期限届满之日止按年利率6%计算的利息。”因李波、范联霞等未自动履行该判决书确定的义务，经本案被告周亚军申请，我院立案对该案予以强制执行。四、2017年7月20日，我院张贴公告，责令被执行人（本案第三人）李波、范联霞及该房屋使用人员于2017年7月29日前腾出该房屋，进行评估拍卖。案外人（本案原告）何莉以该房屋归其所有为由向本院提出执行异议，要求终止对该房屋的执行。五、2017年12月15日，我院以（2017）云0111执异字79号执行裁定书裁定驳回案外人（本案原告）何莉的异议请求。六、2018年1月11日，案外人何莉即本案原告向我院提起本执行异议之诉。本院认为，原告何莉与第三人李波、范联霞签订《房屋买卖居间合同》，购买了第三人李波、范联霞所有的位于昆明市的房屋，该合同真实合法有效，双方已经实际履行了该合同，原告支付了购房价款，第三人交付了该房屋给原告，原告何莉实际占有该房屋（未办理该房屋变更登记）并出租给他人，取得了本案被执行房屋的占有、使用、收益的权利。在原告何莉占有该房屋期间，本院依法对仍登记在被执行人即本案第三人李波、范联霞名下的该房屋予以查封；在执行过程中，本院裁定对该房屋予以评估拍卖，并以执行公告的方式，责令本案第三人李波、范联霞及该房屋使用人员等迁出该房屋，逾期将强制腾房。现原告何莉以保护自己的所有权为由，提出前述诉讼请求。关于诉讼请求1，原告何莉主张其与第三人签订的《房屋买卖居间合同》真实合法有效；被告认为该合同系虚假合同；经查，该合同自签订到履行有多处瑕疵，但被告所提该合同为虚假合同，无事实和法律依据，本院不予采纳，本院采信原告该合同合法有效应当继续履行的意见。关于诉讼请求2，经查，该房屋登记在第三人即被执行人李波、范联霞名下，被告周亚军享有对该标的物申请执行的程序权利，是否强制执行由执行机构裁定，原告该请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼请求3，经查，如前所述，原告何莉与第三人签订的《房屋买卖居间合同》真实合法有效，其对该房屋享有排除执行的权利，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于诉讼请求4，经查，本院在诉讼保全中对房屋予以查封，但该查封措施仅是程序性强制措施而非实体处分，不宜在本案中处理，待本判决生效后在执行程序中处理为宜。关于诉讼请求5，经查，本案缘起于第三人未履行生效法律文书确定的义务，本案原、被告合法权益受到侵害，且在本案中无过错，本案诉讼费由第三人李波、范联霞承担为宜，故原告要求被告承担本案诉讼费的主张本院不予支持。综观全案，被告以原告与第三人签订的《房屋买卖居间合同》系虚假合同为由要求驳回原告诉讼请求的主张本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告何莉对位于昆明市的房屋具有排除执行的权利，不得强制执行；二、确认原告何莉与第三人李波、范联霞签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，且应当继续履行；案件受理费100元，由第三人李波、范联霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邹序金人民陪审员  纪雁萍人民陪审员  林 梅二〇一八年十月二十二日法官助理刘青豪书记员张旭杨朝霞附有关法律条文：本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已启动合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”最高人民法院《关于适用的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十条规定：“人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。”第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”第三百一十四条：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”