北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初3887号原告：北京博飞仪器有限责任公司，住所地北京经济技术开发区兴业街**。法定代表人：孙建军，总经理。委托诉讼代理人：于小齐，女，北京博飞仪器有限责任公司运营部经理。委托诉讼代理人：王世海，北京市亿中律师事务所律师。被告：泰仕登快捷酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王志刚，总经理。委托诉讼代理人：范帅帅，男，泰仕登快捷酒店（北京）有限公司职员。原告北京博飞仪器有限责任公司（以下简称：博飞公司）与被告泰仕登快捷酒店（北京）有限公司（以下简称：泰仕登公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博飞公司的委托诉讼代理人于小齐、王世海，被告泰仕登公司的委托诉讼代理人范帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博飞公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2、判令被告立即将租赁房屋交还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金2224808.5元；4、判令被告向原告支付因迟延支付房屋租金的违约金1735466.25元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年12月29日签订《租赁合同》。根据租赁合同约定：被告租赁原告位于北京市x街x号房屋（以下简称：x号房屋），建筑面积8212.94平方米；租赁用途为经营酒店和其它商业项目（如：餐饮、超市、洗浴等）；租期10年；租金为1元/天/平方米（含物业管理费），每3年递增5%，租金每三个月支付一次，每次于下三个月开始日一月之前支付；被告迟延支付租金或其它任何费用的，若迟延付款超过15日，每迟延一日应向原告支付迟延付款金额的万分之二作为违约金，并且原告有权解除租赁合同。2011年12月12日，被告与案外人北京x有限责任公司x分公司（以下简称：x分公司）共同向原告做出《说明》，被告与x分公司合作经营如家酒店项目，并以x分公司的名称在租赁房屋的三、四层进行了工商注册登记，被告同意以x分公司名称与原告另签一份《租赁合同》，且不影响原租赁合同的法律效力。原告表示同意，三方（博飞公司、泰仕登公司、x分公司）签署备忘录。同日，原告与x分公司另行签订了一份《租赁合同》，约定x分公司租赁原告的x号房屋；建筑面积8212.94平方米；租赁用途为酒店经营和酒店配套的商业项目（餐饮、超市、洗浴等）；租期10年；租金为1元/天/平方米（含物业管理费），每3年递增5%；租金每三个月支付一次，每次于下三个月开始日一月之前支付；承租人迟延支付租金或其任何费用的，若迟延付款超过15日，每迟延一日应向原告支付迟延付款金额的千分之二作为违约金，并且原告有权解除租赁合同。自2016年5月份起，被告不按合同约定按时、足额支付房屋租金，经原告多次协商未能改变。截至目前，被告已累计拖欠原告房租总计人民币2224808.5元，经原告多次催促仍不支付，被告迟延支付租金的行为已经构成违约，理应承担相应的责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院。泰仕登公司辩称，对于原告主张的签订合同时间、内容没有异议。原告起诉状中所述的两份合同，实际履行的是与被告签订的合同。另外一份由x分公司签订的合同是用作办理x酒店的工商注册和开具发票使用。x号房屋现都由泰仕登公司占有使用。其中三、四层在经营如家酒店，营业执照上是x分公司的名字。房屋的租金一直是由泰仕登公司交纳。泰仕登公司在2017年12月21日交纳了660956元租金，原告起诉状中主张的欠付金额没有减掉该笔租金。泰仕登公司不同意解除租赁合同，因为原、被告之间的租赁合同还在履行中。在合同履行过程中，泰仕登公司陆续在交纳房租。没有足额交纳租金是因为泰仕登公司于2013年加盟x1酒店，因涉案房屋的土地性质是工业用地，原告无法配合办理一、二层的营业执照，至今都没有办理。原告主张的违约金数额过高，泰仕登公司没有违约的主观意图，请求法院考虑客观案情予以公平的调整。博飞公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《租赁合同》1；2、说明；3、备忘录；4、《租赁合同》2；5、营业执照（北京京x科技有限公司）。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对第1、2、3、4项证据的真实性无异议；对第5项证据，我方经工商局x分局的姚科长口头告知工业用地不能经商，工业用地可以办理营业执照，但不能办理经营性的营业执照。泰仕登公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：泰仕登快捷酒店赔偿底商证据（租赁合同13份；解除协议11份；法院判决书1份）。原告博飞公司对被告提供的证据无异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2010年12月29日，原、被告双方签订《租赁合同》,其中第1条约定，由被告承租原告的x号房屋；建筑面积为8212.94平方米；第3条约定，租赁用途为经营酒店和其他商业项目（如：餐饮、超市、洗浴等）；第4条约定，租期为10年，租金每3年递增5%；第5条约定，在租期内，承租人应支付出租人的租金为1元/天/平方米（含物业管理费）每月租金总额为人民币249810元；承租人应在租赁合同签署之日起3个工作日内支付三个月租金人民币749430元，此后承租人于下三个月开始前一月之内支付下三个月租金；第7条约定，房屋起租日为2011年6月1日，在此之前的日期为免租日；第12条约定，承租人迟延支付租金或其任何费用的，若迟延付款不超过15日，承租人每迟延一日应向出租人支付迟延付款金额的万分之一作为违约金，若迟延付款超过15日，承租人每迟延一日应向出租人支付迟延付款金额万分之二作为违约金，并且出租人有权通知承租人解除本合同；第16条约定，在遵守本合同条款和条件的前提下，双方应迅速、切实地从事或者责成他人从事根据适用法律和法规为完成本合同逾期之目的所必须做的适当或合理的一切行为，包括但不限于为取得实现本合同预期之目的所需的任何许可、批准、执照或弃权或需要采取的进一步行为或者签署并交付任何额外的文书或文件。2011年12月12日，博飞公司与案外人x分公司签订《租赁合同》，合同内容与前述2010年12月29日的租赁合同内容一致。2011年12月12日，泰仕登公司与x分公司共同向博飞公司作出一份《说明》，其上载明：我方与贵方签订的《房屋租赁合同》是以“泰仕登快捷酒店（北京）有限公司”的名称签订，“泰仕登快捷酒店（北京）有限公司”的注册地址为北京市海淀区x大街x号，而我方现与北京x宾馆合作经营x酒店项目，并以“北京x有限责任公司x分公司”名称注册，注册地址：x街******，由于该项目实行独立的财务核算，房租等费用发票均需开具该公司名称方可入账核算。为使租赁合同的承租方名称与发票付款人名称一致，乙方同意以“北京x有限责任公司x分公司”的名称与甲方签订另一份租赁合同，且不影响原合同的法律效力。2011年12月12日，博飞公司与泰仕登公司签订一份《备忘录》，其上记载：2010年12月29日泰仕登快捷酒店（北京）有限公司于北京博飞仪器有限股份公司签署了x座厂房的租赁协议，签订租赁协议时泰仕登酒店（北京）有限公司注册地址为北京市海淀区x大街x号。x座厂房租赁后，泰仕登酒店（北京）有限公司决定与北京x在x座厂房合作经营x酒店项目，并以“北京x有限责任公司x分公司”名称注册，注，注册地址x街******，目实行独立核算，房租发票需开具该公司名称方可入账核算。为使租赁合同的承租方名称与发票付款人名称一致，经甲乙双方协商，将原租赁协议中承租方名称由泰仕登快捷酒店（北京）有限公司变更为北京x有限责任公司x分公司，不因此影响原合同的法律效力。经询问，泰仕登公司陈述其2013年7月开始对租赁房屋的二层进行装修，边装修边办理营业执照。在得知无法办理酒店营业执照后，其将部分房屋对外转租。泰仕登公司提交的证据材料显示，自2013年9月至2016年3月期间，泰仕登公司将x号房屋x座x层底商部分面积转租给刘x等13个商户用于经营性活动。2015年3月，次承租人刘x将泰仕登公司诉至本院，主张x号房屋的土地性质为工业用房，不能用于商业经营和办理营业执照，泰仕登公司明知x号房屋不能办理营业执照，仍然对外出租房屋，导致次承租人无法实现合同目的，并受到行政机关的处罚、产生装修费等损失。本院认为泰仕登公司作为出租方，在明知涉诉房屋土地使用权为工业用地，刘x承租房屋的用途为汽车美容的情况下仍然进行出租，泰仕登公司对刘x未进行合理的提示和告知义务，应承担相应的责任，判决解除刘x与泰仕登酒店签订的房屋租赁合，由泰仕登公司退还刘x押金16600元，赔偿刘x装修费104320元。泰仕登公司不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决维持原判。上述判决作出后，泰仕登公司与其他承租x号房屋x座x层底商的承租人协议解除了租赁合同，并分别赔偿相关损失。再查，泰仕登公司已向原告交清2016年6月1日之前的房租。2016年6月1日之后，泰仕登公司向原告支付房屋租金的情况如下：2016年7月1日支付租金100000元；2016年7月26日支付租金100000元；2016年8月9日支付租金100000元；2016年8月24日支付租金100000元；2016年10月12日支付租金100000元；2016年12月7日支付租金100000元；2017年1月3日支付租金100000元；2017年4月5日支付租金786901.50元；2017年7月3日支付租金660956元；2017年9月12日支付租金660956元；2017年10月26日支付租金41877元；2017年12月21日支付租金660956元。庭审中，x公司、x分公司到庭，对于泰仕登公司答辩中所陈述合同的签订及实际履行情况表示认可，并陈述租赁物内没有其任何物品和资产。关于房屋x、x层经营x酒店，能够办理营业执照一事，泰仕登公司陈述x酒店从2011年开始经营，是由博飞公司找关系协调办理的。博飞公司则认为其没有办证义务，仅是协助提供了相关材料。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。博飞公司与泰仕登公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照租赁合同的约定履行合同义务。关于合同目的能否实现的问题，属于本案争议的核心问题之一。对此本院将作如下分析。首先，双方2010年签订的租赁合同中所约定的租赁物使用用途为经营酒店和其他商业项目。2011年租赁房屋的x、x层已开始经营x酒店，正常取得营业执照。虽然泰仕登公司主张当时就无法正常办理营业执照，但未能举证证明。根据其实际办理执照的客观事实，加之综合本地区当时政策，本院认为签订合同当时租赁物可以实现合同中约定的使用用途，不存在自始无法实现合同目的的情形。当2013年泰仕登公司准备在租赁房屋中开办第二家酒店时，因工业用地的土地性质而无法再次办理营业执照，此种情况系因政策掌握尺度变化所导致。当合同履行过程中因客观情况变化导致部分租赁物的使用目的受到影响时，与自始无法实现合同目的是有区别的。如果情况属于后者，承租人具有法定的解除合同权。如果是前一种情形，则需要具体分析。结合本案情况，泰仕登公司接收房屋以后，将房屋x、x层用作开办酒店使用，其经营目的已经实现，且目前也在持续实现中。至于x、x层，2013年7月前其曾将房屋出租他人使用，该转租行为也符合其对房屋的使用目的。其后，泰仕登公司准备在一、二层经营酒店而无法继续办理手续，此时租赁物的状态可以说是部分（x、x层）符合合同约定的商业用途，部分（x、x层）无法实现合同的使用目的。并且后一部分情况还发生在合同履行过程中。如果说泰仕登公司在2013年因房屋的一、二层无法取得酒店经营手续时享有解除权，但根据查明的事实，其并未向博飞公司提出过解除合同，而是自2013年9月至2016年3月期间，陆续将部分房屋转租给他人使用。结合此前的转租行为可知，开办酒店并非泰仕登公司承租房屋的唯一使用目的。并且，泰仕登公司在本案中仍表示不同意解除合同。既然其未提出解除合同，也不同意解除合同，还继续占有租赁物，这说明其是认可租赁物对其具有使用价值的，既然继续占有租赁物，就应该按照合同约定数额及时交纳租金。否则既不同意解除合同，又不同意交纳租金的行为，有违合同权利义务相一致的原则。博飞公司要求支付拖欠租金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。其请求的数额有误，本院予以调整。对于逾期付款违约金的问题，考虑到泰仕登公司的违约情节及其抗辩理由，本院认为酌情予以调整。合同履行中因政策标准调整导致部分租赁物使用目的受到一定程度影响这一客观情况的发生，作为承租人和出租人对此均无过错。考虑到泰仕登公司在本次诉讼前及诉讼中也在陆续交纳租金，部分租赁物使用受到影响的情况客观存在，根据涉案情形综合考量，本院认为本次诉讼中涉及的欠付租金行为，尚不足以构成根本违约。目前，房屋的x、x层的酒店正在经营中，仓促解约对双方都会造成一定损失。综上，对于博飞公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。但在此本院需要特别提醒，泰仕登公司应及时对涉案租赁物的未来使用问题作出理性判断，并积极与博飞公司沟通协商。避免出现既要占用房屋，又拒绝交纳租金的情形。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、泰仕登快捷酒店（北京）有限公司于本判决生效后十日内向北京博飞仪器有限责任公司支付截止2017年12月31日前的房屋欠付租金共计1563852.5元，并给付逾期付款违约金100000元；二、驳回北京博飞仪器有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19313元，由北京博飞仪器有限责任公司负担7920元（已交纳），由泰仕登快捷酒店（北京）有限公司负担11393元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐伟龙二〇一八年十月二十五日书记员  高 奡