广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14548号原告：左泳梅，女，1982年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李洲，广东信广律师事务所律师。被告：袁文得，男，1988年10月26日出生，汉族，住江西省九江市德安县，第三人：禤世鹏，男，1990年2月5日出生，汉族，住广东省阳山县，原告左泳梅与被告袁文得房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年8月9日立案后，依法追加了禤世鹏为第三人参加本案诉讼。本案适用简易程序于同年9月21日公开开庭进行了审理。原告左泳梅及其委托诉讼代理人李洲、被告袁文得到庭参加了诉讼。第三人禤世鹏经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左泳梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月24日签订的《房屋买卖合约》及2017年5月3日签订的《房屋买卖合约》；2.被告返还原告首期款100000元，并支付以100000元本金自2017年7月7日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计至2018年8月8日利息为5251.39元）；3.被告赔偿原告100000元；4.被告向原告支付律师费10000元、保全担保费1500元；5.被告承担本案诉讼费用及财产保全费。事实和理由：原告与被告于2017年5月3日签订《房屋买卖合约》，约定被告将坐落于佛山市南海区九江乐镇康宁路18号鸿港湾公馆1座401房(以下简称涉案房屋)以480000元卖给原告。如果被告违约，应赔偿原告100000元，房屋被查封，被告应于查封之日起10日内退还定金100000元。经查，涉案房屋于2017年6月27日已被南海区人民法院查封，于2018年7月31日，已经完成拍卖。原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合约》合法有效，被告的房屋被查封且已完成拍卖，被告已根本违约，被告应在查封之日起10日内退还原告首期款100000元并赔偿100000元。被告除履行上述义务外，还应支付原告利息。为维护原告的合法利益，特提起诉讼。被告袁文得辩称，1.同意解除合同；2.对于第2-4项诉讼请求均不同意。被告并非涉讼房屋的真正业主，也没有收取售房款，涉案房屋真正业主为李玲钟，房款也由李玲钟收取。原告应向李玲钟主张权利。第三人禤世鹏没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。第三人禤世鹏经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对有争议的证据，本院认定如下：1.编号为0003066的《房屋买卖合约》为原件，第三人未到庭抗辩，亦未提出异议，本院对其真实性予以确认。2.2017年5月3日出具的收据与银行电子回单可相互印证，本院对其真实性予以确认。3.《售房要约发出委托书》为被告本人签订，被告虽有异议但未能举证予以反驳，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年6月26日，被告袁文得（买受人）与案外人佛山市南海区鸿港置业投资有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向该司购买涉讼房屋，房款总金额为538925元。2017年4月15日，被告袁文得（委托人）与第三人禤世鹏（受托人）签订一份《售房要约发出委托书》，约定被告同意出售涉讼房屋，委托第三人向涉讼房屋的买方发出要约，要约条件为：建筑面积99.26平方米，总楼价48万元，吉屋，交易税费由买方支付，付款方式为按揭付款，交楼时间可商讨，交易递件时间为还清银行后再约时间。被告同意在签订本委托书时收取100000元，买方的购房订金交付给委托人。一旦买方同意上述价款或上述各项要约并签署承诺，委托人即确认买卖成交。买方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与买方的买卖合同即告成立。受托人无需另行通知委托人即可代收购房定金。买卖双方均须承担定金责任。若受托人取得买方有效的书面承诺，委托人最迟应于2017年6月1日前按上述要约条件到受托人处签妥《房地产买卖合同》并于当日向买方收取剩余的购房定金。被告授权第三人代收楼款，并将楼款转给李铃钟；等等。同年5月3日，第三人禤世鹏以被告名义（出卖人）与原告左泳梅（买受人）签订一份《房屋买卖合约》（合同编号0003066），约定买受人向出卖人购买涉讼房屋，总楼价为480000元。买方在签署合同当天支付定金100000元。买方应于2017年10月1日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。双方在客户银行出具同意贷款书后10个工作日内办理交易过户手续。尾期房款即申请贷款额380000元在交易过程及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。若卖方违约，则退还定金100000元，再赔买方100000元；若卖方因查封导致不能正常过户，则在10个工作日内退还买方定金100000元，由中介方收银人退还。同日，原告向第三人禤世鹏转账支付购房定金100000元。第三人出具收据确认。同年9月24日，原告左泳梅（买方）与被告袁文得（卖方）签订一份《房屋买卖合约》（合同编号：0003174），约定买受人向出卖人购买涉讼房屋，房价款总金额为480000元。卖方在签署本合同当天支付定金100000元。买方应于卖方办理好房产证后5日内签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续。首期房款（含定金）为150000元，买方支付时间为完税当天。尾期房款即申请贷款额330000元在交易过程及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。卖方交付物业为收定金当天。双方同意办理该交易的时间以卖方办理好一手房产证时间为准，以发展商通知或该小区其他业主可以办一手证时间开始，卖方必须10个工作日内去办理，其它的手续按约办理。卖方收到定金100000元后可以交付物业给买方装修使用，如因卖方中途违约或办理不了过户手续，卖方除赔偿违约金外，还需向买方支付装修费用。因卖方违反合同约定，逾期超过5天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。次日，被告出具《收据》，确认收到原告购房定金100000元。本院作出的（2018）粤0605执3124号公告显示，涉案房屋自2017年6月27日起至2020年6月26日止已被查封。因被执行人袁文得未履行（2017）粤0605民初8736号民事判决确定的义务，本院将对涉案房屋采取评估、拍卖等处置措施。2018年8月9日，原告向本院提起诉讼。原告为此支付律师费10000元及向深圳市友帮达融资担保有限公司支付保全担保费1500元。同年9月18日，《佛山市南海区商品房合同登记信息查询结果》显示涉讼房屋于2018年8月8日起已被过户至案外人邵建昌名下。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依诚实信用原则及合同约定全面履行各自的义务。第三人禤世鹏经被告授权委托其向原告邀约出售房屋及收取房款，禤世鹏就涉讼房屋签订合同、收取款项的行为直接约束被告，相应权利义务由被告享有承担。现涉讼房屋因被告其他案件的原因被查封拍卖，原告购买房屋的合同目的已不能实现，原告诉请解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除，被告已收取的房款100000元应退还予原告，原告该项诉请理据充分，本院予以支持。被告抗辩其非实际权利人，实际权利人为案外人李铃钟，但根据本案证据显示，购房合同为被告所签，购房发票所载付款方也为被告，被告作为房屋权利人签订了《售房要约发出委托书》、《房屋买卖合约》并出具收据确认收取了房款，其主张非房屋实际权利人理据不足，本院不予采纳。被告作为房屋权利人应依诚实信用原则确保涉案房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因被告自身的原因造成涉案房屋被查封拍卖，无法继续履行合同，被告对此存在过错，应承担相应的违约责任。原告主张赔偿100000元实质是主张双倍返还定金，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的的百分之二十，本案涉案合同标的额为480000元，故本案的定金只能认定为96000元，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，被告应向原告赔偿96000元，超出部分本院不予支持。因违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，原告未能举证证实其实际损失高于其定金范围，就同一违约行为再另行请求被告赔偿购房款利息，本院不予支持。关于律师费、保全担保费，合同并未明确约定违约方需承担律师费及保全担保费，而该两项费用均是原告出于对诉讼风险考虑而支出，并非因合同履行必须发生的费用，原告主张被告承担该两项费用于法无据，本院不予支持。第三人禤世鹏经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除左泳梅与袁文得于2017年9月24日签订的《房屋买卖合约》及2017年5月3日签订的《房屋买卖合约》；二、袁文得应于本判决发生法律效力之日起十日内返还100000元予左泳梅；三、袁文得应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金96000元予左泳梅；四、驳回左泳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8500元，减半收取计4250元、财产保全费1570元，合计5820元（原告已预交），由袁文得负担。袁文得负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对左泳梅已预交的诉讼费5820元，在本判决生效后经左泳梅书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇一八年十月十二日书记员  赵园园