.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初4496号原告：包头智慧物业服务有限公司。法定代表人：赵俊峰，董事长。委托诉讼代理人：刘海，内蒙古嘉祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩梦婷，内蒙古嘉祺律师事务所实习律师。被告：宋福，男，1960年3月23日出生，汉族，无职业，住包头市。被告：耿献华，女，1959年9月13日出生，汉族，无职业，住包头市。二被告委托诉讼代理人：苏晶，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告包头智慧物业服务有限公司与被告宋福、耿献华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头智慧物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘海、韩梦婷，被告宋福、耿献华的委托诉讼代理人苏晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头智慧物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告2011年5月14日至2018年5月14日的物业费服务费59471元；2.判令二被告向原告支付2011年5月14日至2018年5月14日车库服务费3360元和车位服务费8400元；3.判令二被告支付因拖欠2011年5月14日至2018年5月14日的物业服务费而产生的违约金10854元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，受包头市佰嘉伟业房地产开发有限责任公司委托，对华丽家族小区进行物业管理，提供物业服务，物业服务费单价为2.2元/㎡/月，车库服务费240元/年/库，车位服务费600元/年/位。二被告系某小区2栋103号房屋的业主，该房屋面积为342.46平方米（包含41.49平方米为地下室，收费标准为1.1元/㎡/月）。原告在接受委托后严格按照相关规定对小区进行物业管理，提供的物业管理服务不仅多次受到行业的表扬，而且其服务水平也得到了业主的赞扬和认可。但是，被告在享受了原告提供的物业服务后却拖欠相应的物业服务费、车库服务费、车位服务费，经原告多次催要未果。故诉至法院，请求判如所请。宋福辩称，原告并未提供合格的物业服务，其请求支付服务费及违约金，车库、车位服务费于法无据，依法应予驳回。第一，被告于2008年5月购买涉案房屋，2009年10月16日购买了两个地下车位。被告房屋地下室因物业公共区域防水设施不到位，长期返水，造成被告房屋地脚线墙面破裂，被告多次催促原告解决该问题未果，给被告造成损失，至今无法修补完好。第二，涉案车库位于被告房屋内，属于房屋内部组成部分，车库门基本上都处于锁闭状态，该部分是并不需要原告提供服务的，且原告在被告不开启车库门的情况下是无法进门提供服务的，原告主张车库服务费于法无据。第三，被告在购买车位使用几个月后，因车位上方底店全部是饭馆，饭馆的污水、剩饭剩菜汤因泄露全部顺流而下流到了被告所购车位处，造成被告车辆污染后，原告用塑料布在车位上方遮挡，至今仍用该方法解决，但地面仍然有水渍存在，根本无法停车。被告车辆都为高档车，无法承担起污水泄露给车辆所带来的损害风险。该车位自购买后基本没有使用过，不得已一直在租用其他车位。综上，原告的诉请缺乏依据，应予驳回。耿献华辩称，该房屋系被告宋福购买，被告耿献华并非适格主体，原告要求被告耿献华承担相应责任，于法无据，不应当予以支持。本院经审理认定事实如下：被告耿献华与被告宋福系夫妻关系，于1982年12月27日登记结婚。2008年4月16日，被告宋福与包头市某房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》，购买位于包头市××区号房屋。2009年3月1日，原告与包头市某房地产开发有限责任公司签订了《某小区前期物业服务合同》，由原告为某小区提供物业服务，物业服务期限为一年，自2009年3月1日至2010年2月28日，如业主委员会在该合同到期后仍未成立，该合同之有效期自动顺延至业主委员会成立为止；双方约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中联排、叠加别墅每月每平方米按照2.2元收取费用，地面车库车位停车服务费为每月每个按照20元收取费用，地下车库自用（私家）车位停车服务费为每月每个按照50元收取费用。本案所涉房屋物业服务费、车库服务费及车位服务费被告均交至2011年5月13日。包头市不动产登记局出具的《不动产登记信息查询证明》显示：位于包头市××区号房屋的权利人为宋福，房屋建筑面积为342.46平方米；坐落于包头市××区号和**车库的权利人亦为宋福，建筑面积均为22.76平方米。庭审过程中，被告自认于2009年10月16日购买位于包头市××区地下3号库63和64号车位，并对涉案房屋建筑面积342.46平方米中包括地下室41.29平方米和原告主张各项费用的收费标准予以认可，且地下车位购买后大概三个月左右开始漏水。原告自认地下室物业服务费的收取标准比照住宅减半收取，即1.1元/㎡/月。此外，原告还提交《前期物业管理服务协议》及签署页、向被告催交各项费用的《欠费通知单（存根）》及电话记录、物业服务报告、照片10张，用以证明其履行物业服务义务，并多次通过书面、电话的方式向被告催交费用，且被告对其房屋地下室进行了改造，造成的损害结果应由被告承担，原告针对地下车位漏水部分已采取了相应措施，履行了相应义务。被告还提交视频1份，证明原告物业服务不到位，造成被告地下室墙面破裂、地下车位污水泄漏无法使用等情况，原告物业服务不符合《某小区前期物业服务合同》约定，其不具备索要各项费用的条件。原告称鉴于视频证据的特殊性，所举视频只能证明拍摄当时的情况，不能证明车位漏水及地下室反水是长期存在的，同时被告对地下室进行了改造，且毗邻被告小花园，其种花种菜，因此地下室反水应该由被告自行负担维护；被告购买车位后不久就发生了漏水情况，其应向开发商主张权利，被告因怠于行使相应的权利产生的后果应由被告自行承担，且因开发商没有交纳专项维修基金，导致原告无法申请公共维修基金进行维修，原告已尽自身能力采取了相应措施减损，履行了相应的物业服务义务。本院认为，包头市某房地产开发有限责任公司作为该小区的建设单位，有权选聘原告为小区提供物业服务。原告与包头市某房地产开发有限责任公司签订的《华丽家族前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同。原告为被告提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费59471元（301.17㎡×2.2元/㎡/月×84个月+41.29㎡×1.1元/㎡/月×84个月）及车库服务费3360元（20元/月/个×84个月×2个）。关于地下车位服务费，原告作为物业服务企业，在接到业主物业服务请求和提出问题后，应当及时处理答复，但通过庭审中双方的陈述及被告对车位漏水情况所举证据，可以反映出原告提供的物业服务存在瑕疵。被告在购买车位不久后即发现车位漏水情况，未及时与车位出售方进行协商沟通，放任损失继续扩大，亦应承担一定责任，本院认为被告按照地下车位收费标准50%的比例向原告支付为宜，即4200元（50元/月/个×84个月×2个×50%）。因原告在履行合同的过程中存在瑕疵，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告宋福称车库位于其房屋内，属于房屋内部组成部分，无需原告提供物业服务的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。被告宋福称房屋地下室因物业公共区域防水设施不到位，长期反水造成其损失的抗辩意见，因其提供的证据不能证明其主张，本院亦不予采信。被告宋福为涉案房屋的所有权人，其妻被告耿献华与被告宋福共同占有使用涉案房屋，应承担与被告宋福共同给付物业服务费用的义务，故对被告耿献华称其并非适格主体的抗辩意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告宋福、耿献华于本判决生效之日起十五日内向原告包头智慧物业服务有限公司支付从2011年5月14日至2018年5月14日止的物业服务费59471元；二、被告宋福、耿献华于本判决生效之日起十五日内向原告包头智慧物业服务有限公司支付从2011年5月14日至2018年5月14日止的车库服务费3360元；三、被告宋福、耿献华于本判决生效之日起十五日内向原告包头智慧物业服务有限公司支付从2011年5月14日至2018年5月14日止的地下车位服务费4200元；四、驳回原告包头智慧物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，减半收取计870元（原告已预交），由原告包头智慧物业服务有限公司负担132元，被告宋福、耿献华负担738元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘 洁 二〇一八年十月二十六日 书记员 马祺深附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。