山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1302民初16229号 原告（反诉被告）：李军华，男，1978年3月3日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告（反诉被告）：孙艳，女，1978年1月6日出生，汉族，住临沂市兰山区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘晓波，临沂兰山众人法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：徐鹏飞，男，1981年5月31日出生，汉族，住山东省费县。 委托诉讼代理人：宋守法，山东宇衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）李军华、孙艳与被告（反诉原告）徐鹏飞租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李军华、孙艳的共同委托诉讼代理人刘晓波，被告（反诉原告）徐鹏飞的委托诉讼代理人宋守法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李军华、孙艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令或调解解除原、被告之间签订的租赁合同，要求被告支付原告自2016年12月1日至2018年6月1日期间的租金247500元并支付违约金53000元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2013年9月2日二原告与被告在临沂兰山沂光法律服务所的见证下签订了厂房厂地租赁合同，合同约定如下：租期为八年（自2013年11月30日起至2021年11月29日止），租金头三年每年为140000元，中间三年每年为165000元，末两年每年为196000元，租金支付方式为头两年一次性支付给二原告，以后每年度的租金于每年的10月30日前付清。合同签订生效后，被告前三年依约履行了合同。按合同约定2016年10月30日前被告应缴纳下一年度的租金，但被告却以各种理由推脱，拒不缴纳，严重违反了合同约定，给原告造成了巨大损失。请求依法查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告徐鹏飞辩称，1.本案事实是原告单方面将合同中第十条约定的“大棚外小院东门”锁死，导致被告无法通过该进货通道上货，供应商只能通过超市前门，即顾客通道上货，超市门前极其混乱，严重影响经营，最终导致超市无法经营、合同无法履行。2.鉴于原告的违约行为在先，被告与其多次沟通无果，只能于2016年10月6日搬离，并告知待其恢复进货通道使用，方可配合合同履行。被告基于《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求的规定，行使后履行抗辩权，不属于违约，不应承担任何违约责任。3.本案租赁标的属于未取得建设工程规划许可证的违规搭建房屋，涉案合同应属于无效合同，无效合同自始无效，违约金条款应属无效，本案应当按照法律规定宣告合同无效，驳回原告基于无效合同的所有诉讼请求。4.综上，我方实际占用期间已经支付相应使用费用，原告在我方通知搬离之后恶意空置房屋造成的所谓损失应由其自行承担。其失信违约在先，合同本身亦属于无效，没有任何事实与法律依据追究我方违约责任。如果判决我方承担违约责任，我方亦将另案追究其违约责任以及相关经济损失。 反诉原告徐鹏飞向本院提出反诉请求：1.请求依法判决认定涉案《厂房厂地租赁合同书》无效；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年9月2日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同书一份，约定反诉被告将其违法搭建的厂房、厂地租赁给反诉原告使用。合同载明：土地使用权为村集体土地、厂房无规划及建设手续及房权证明。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。二反诉被告买卖涉案土地的本身当属无效，在村集体土地上进行建设并做商业租赁，更是违背立法精神的不法行为，应认定无效，以予遏止。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。同时，其均系兰山区城镇居民，其并非涉案土地所属村集体的集体成员，亦未出具任何符合《中华人民共和国农村土地承包法》流转程序的书面证明文件，其对涉案土地不享有合法的承包使用权，基于此无权处分签订的租赁合同当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，反诉被告对土地的买卖及地上物的违规搭建均违反了法律禁止性规定。同时，临时搭建的建筑物，不符合《消防法》关于消防安全的强制性规定，在此基础上的任何商业经营，均不符合公共安全的基本消防要求。综上，请求法院认定涉案合同无效，支持我方的合法请求。 反诉被告李军华、孙艳辩称，反诉原告与反诉被告签订的厂房租赁合同是在临沂兰山沂光法律服务所的见证下签订的，是双方真实意思表示，该合同应是合法有效的合同。该厂房也并非反诉原告所陈述的违法搭建的厂房，而是由反诉被告从案外人刘传海手中一次性转让而来，是合法建筑。另外反诉原告已从2013年11月30日起交付了3年的租金，应视为反诉原告对该合同合法性的认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告（反诉被告）李军华、孙艳为证明其主张向本院提交了以下证据：1.厂房租赁合同，用以证明双方于2013年9月2日在临沂兰山沂光法律服务所的见证下签订的租赁合同，双方就相关的权利义务进行了约定。2.协议书一份，用以证明李军华与案外人刘传海就厂房一事于2013年3月18日签订了转让协议书，该协议书就厂房及厂房内的设备一次性转让给李军华。 被告（反诉原告）徐鹏飞对原告（反诉被告）提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，租赁合同开头就记载“土地使用权为承包张行村集体土地”，同时也记载是“协议购买”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。那么其“协议购买”是违反《中华人民共和国土地管理法》的非法转让。同时租赁合同第5条第3款约定，租赁用途为经营超市，那么该厂地的建设也是非农业使用，同时违反法律规定。合同第5条第10款约定大棚外小院东门应当允许我方进货使用，但事实上李军华在超市开业不久就将该小门堵死，导致我方只能从进客通道正门又走人又进货，严重影响经营，我方是基于《中华人民共和国合同法》第六十七条行使后履行抗辩权，本案并非我方违约，而是李军华失信在先。对证据2的真实性有异议，其转让没有记载转让费，明显不符转让协议的完整性要求，也有悖常识。同时《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转让方式流转，应当经发包方同意，本案李军华是兰山区城镇居民，其并非涉案土地所属村集体的集体成员，其也没有出示任何符合《中华人民共和国农村土地承包法》流转程序的书面证明文件，对于涉案土地其不享有合法的承包权。基于此无权处分签订的厂房租赁合同当属无效。综上，李军华未提供任何对于土地的合法流转证明文件，也没有提供建设工程规划许可证等合法建筑必备文件，本案租赁关系不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效，我方已经支付实际占用期间的使用费用，原告（反诉被告）不当诉求应予驳回。 被告（反诉原告）徐鹏飞为证明其主张向本院提交了如下证据：2016年10月6日搬离现场时张贴告知函的现场照片，用以证明我方是在对方当事人将小门堵死后无法正常使用场地无奈搬离现场。 原告（反诉被告）李军华、孙艳对被告（反诉原告）提交的证据质证意见如下：对该份证据的真实性有异议，该证据系复印件，该证据不能证明是徐鹏飞于2016年10月6日所书写的，不排除以后补写的可能，另外原告也没收到被告任何告知函。 被告（反诉原告）徐鹏飞为证明其反诉主张，向本院提交了如下证据：厂房厂地租赁合同书，用以证明涉案土地属于义堂镇张行村集体土地，李军华、孙艳自认涉案厂房、厂地系其协议购买，土地流转程序不合法，同时协议第一条记载以上被租赁的厂房无规划及建设手续，证明涉案建筑属于私搭乱建的违章建筑，通过该份证据证明原告对于涉案厂地没有合法的租赁使用权，同时该租赁合同的租赁标的不具有合法性，该份合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，将农村集体所有土地转让出租用于非农业建设，该份合同也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当属于无效合同。 原告（反诉被告）李军华、孙艳对被告（反诉原告）徐鹏飞提交的证据发表质证意见如下：涉案合同系双方在公平、合理、自愿的前提下签订的，是双方的真实意思表示，且已实际履行，该合同也不违背法律的强制性规定，应当视为合法、有效的合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.李军华、孙艳居住在临沂市兰山区，徐鹏飞系费县胡阳镇吉山村村民。涉案场地位于临沂市兰山区，系李军华于2013年3月18日自案外人刘传海处转让而来。2013年9月2日，李军华、孙艳作为出租方与作为承租方的徐鹏飞签订《厂房厂地租赁合同书》，协议载明：一、涉案厂房厂地位于，东靠路，西靠朱保邮政局，南靠朱保府前街，北靠小路，厂房为钢架结构大棚，约2600平方米，其中靠府前街东西向大棚两垮；靠西南北向大棚一垮。以上被租赁的厂房无规划及建设手续及房权证明。二、租赁时间为八年，自2013年11月30日起至2021年11月29日止（起止时间可随沿街楼交付之日确定）。三、租金数额为头三年每年140000元，中三年每年为165000元，末两年每年为196000元。协议还约定了其他相关权利、义务。 2.《厂房厂地租赁合同书》签订后，徐鹏飞承租涉案厂房用于经营超市，租赁费已支付至2016年11月29日。庭审中，原告主张被告于2017年11月1日后不在涉案厂房内经营超市，被告对此不予认可，主张于2016年10月6日已搬离涉案厂房。 本院认为，被告徐鹏飞租赁原告李军华、孙艳位于临沂市兰山区厂房用于经营超市，双方于2013年9月2日签订《厂房厂地租赁合同书》，约定租赁期限为8年，并对租赁费用及其他事项进行了约定，该合同系双方的真实意思表示，被告已实际使用涉案场地多年，且双方当事人在租赁合同签订时对涉案厂房无规划及建设手续均知情，涉案纠纷的产生，并非被告租赁涉案场地的目的不能实现，涉案场地是否系违章建筑应由政府部门予以认定，对反诉原告以违章建设、违法用地为由主张涉案合同为无效合同的主张不予支持。 根据庭审中查明的情况，涉案场地已长时间闲置，原告诉至法院要求解除合同，符合双方约定，本院予以支持，本院确认涉案合同于2017年10月30日解除。 关于原告要求被告支付2016年12月1日至2018年6月1日的租金247500元及违约金53000元的主张。被告主张其已于2016年10月6日搬离，但其向法庭提交的证据系复印件，原告不予认可，也无其他证据佐证，其应承担举证不能的责任。即便如被告所言于2016年10月6日搬离，但其庭审中陈述系以装修名义搬离，并没有解除合同的意思表示，故本院确认被告应支付原告2016年12月1日至2018年6月1日的租金。同时，涉案场地闲置时间较长，双方在争议产生后未进行有效沟通，妥善处理，基于公平原则，本院确定该段时间的租赁费用酌情减付一半，并对原告主张的违约金不予支持，本院判令被告应支付原告2016年12月1日至2018年6月1日期间的租金123750元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李军华、孙艳与被告徐鹏飞2013年9月2日签订的《厂房厂地租赁合同书》于2017年10月30日解除； 二、被告徐鹏飞于本判决生效后十日内支付原告李军华、孙艳自2016年12月1日至2018年6月1日期间的租金123750元； 三、驳回原告李军华、孙艳的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告徐鹏飞的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5808元，由原告李军华、孙艳负担3033元，由被告徐鹏飞负担2775元；反诉费100元由反诉原告徐鹏飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  胡乃江 审判员  陈勤早 审判员  李国强 二〇一八年十月二十五日 书记员  张美莲