广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初1222号原告：陈德太，男，汉族，1943年6月11日出生，住址广东省深圳市罗湖区,委托诉讼代理人：黄彦，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄少容，广东深宝律师事务所实习律师。被告：深圳市横岗红荷股份合作公司，住所地广东省深圳市龙岗区横岗街道。法定代表人：陈志刚。委托诉讼代理人：刘鹤毅，广东乐为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王徐伟，广东乐为律师事务所实习律师。上述当事人财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈德太及其委托诉讼代理人黄彦、被告的委托诉讼代理人刘鹤毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋损失[暂计算15年为2072050.9元，即185.79平方米×580元/平方米×（1＋6.21%×4）15，实际计算至被告赔偿之日]；2.被告赔偿原告装修、家具等损失50000元;3.被告赔偿原告租金损失180180元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原系深圳市龙岗区横岗镇人。1977年初，原告经当时生产队同意在荷坳自然村内分得一块宅基地，并于1980年建造一间建筑面积约190平方米的两层房屋。该房屋于1992年取得广东省人民政府、宝安县国土局批准核发的集体土地建设用地使用证。1999年，荷坳村进行旧村改造，因原、被告对于拆迁补偿标准以及办证事宜等未能协商一致，双方未签订拆迁补偿协议书，但被告多次采取赶走租户、停水停电等措施逼迫原告搬迁。2001年2月某日，被告派人将包括原告房屋在内的12户共15间房屋拆除。原告得知上述情况后，第一时间到深圳市人大信访局信访，但至今未得到有效回复，故原告提起本案诉讼。被告辩称：1、涉案纠纷系因集体土地旧村改造、规划使用所致，原告对村民会议决议不服或有异议，应根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条的规定，依法由乡、镇人民政府处理，不应由人民法院管辖。涉案旧村改造范围内土地的使用权人为被告，并非原告，如原告对土地权属有异议，也应由政府职能部门处理，不属于法院的审查范围。2、原告持有的集体土地建设用地使用证仅能证明土地的使用权曾经属于原告，无法证明地上建筑物存在状况、合法性以及权利人。法院不宜以判决的方式代替政府行政部门对原告诉称的房产的合法性予以认定。3、假使被告存在不当拆除行为,其也应按照当时的标准和实际面积、实际财物和状况予以补偿。首先，原告未提交证据证明地上建筑物的构成、状态和面积，同时在房屋拆除后被告曾多次催促原告签署《委托拆旧建新协议书》和领取补偿款，但原告拒不签署协议，故原告未领取补偿款的原因和责任均在于原告，被告无须支付相应的利息。其次，原告未举证证明房屋装修价值，也无法证明屋内存在家私。再次，原告未证明其将涉案房屋用作出租，原告提交的照片显示房屋不宜居住。另，原告请求支付租金损失与拆除房屋损失相互矛盾，不能既获得补偿款又要求支付租金。4、被告在1999年作出村民会议决议，2000年进行旧村拆除重建，原告早在1999年即已知晓拆除和补偿事宜，其提起本案诉讼超过了法定诉讼时效。经审理查明：原告陈德太原系龙岗区横岗镇村民。1992年5月23日，原告取得原宝安县国土局颁发的《集体土地建设用地使用证》，该证显示原告有权使用位于横岗镇的120平方米土地，土地上建筑物占地面积为102平方米。1999年1月，荷坳村决定进行旧村改造，并对改造范围内需要拆除的房屋进行补偿，其中确定的被征房屋的赔偿方案如下：1、瓦房的赔偿分6类，具体包括：丈八非以上（包括瓦房联建天台、楼斗或原是瓦房后改建成天台楼面、楼斗等），按实地丈量每平方米赔偿230元；丈八非以下的祖屋及用水泥钢筋建成的非居住小矮房，按实地丈量每平方米赔偿200元；土改时分给个人的非住人的共有瓦房按每平方米赔偿150元；房内的棚格，如果是木料（包括木板上面铺灰沙或水泥面的），每平方米赔偿30元至50元，如果是钢筋混凝土的（包括雨棚），每平方米赔偿150元；与住房连体的一叶水厨房，按每平方米赔偿150元；牛栏、猪舍、草屋、一叶水等简单建筑物按每平方米赔偿30元到50元，不成样子的乱搭乱建或破烂到不成样子的建筑物（包括原是住房、祖屋已无天面或残缺不全的）绝不给予任何赔偿。2、楼房的赔偿分为4类，具体包括：全框架，铝合钢窗，墙身贴瓷砖或马赛克，上盖玻璃瓦，室内装修较豪华的，每平方米赔偿580元；半框架或混合结构，铝合钢窗或正国标钢窗，墙身马赛克或水擦石，室内装修较好的，每平方米赔偿550元；四面墙批石米的，整个建筑设计比较低档，钢窗是仿国标铁窗的，按每平方米赔偿450元；设计简单，墙面批灰沙、水泥或只一面批石米，按每平方米赔偿400元。3、围墙一律按每平方米赔偿40至60元（包括门楼），但如果只有几十公分高的小栏不予赔偿，地板按每立方米400元赔偿。4、征收范围的所有花草、树木、果树等，除1980年前遗留下来的果树按价赔偿外，其余一律不予赔偿。1999年6月，荷坳村向政府书面请示进行旧村改造。2000年4月3日，深圳市规划国土局龙岗分局作出《关于横岗镇荷坳经济合作社申请住宅建设用地的批复》，同意荷坳村实施旧村改造，并按批准的规划进行住宅建设，批准用地面积为156063平方米。2000年7月28日，深圳市规划国土局龙岗分局向荷坳村核发建设用地规划许可证，允许该村使用156063平方米非农建设用地。同年10月24、26日，该局又向荷坳村核发建设工程规划许可证，允许该村建设荷坳大围村旧村改造某型住宅某栋、某型住宅某栋。随后，荷坳村开展旧村改造工作，原告陈德太的房屋位于改造范围内，但其一直未与荷坳村委签署房屋拆除补偿协议。荷坳村自行制作的《荷坳村旧村改造清拆房屋统计表》及示意图、补偿款计算表等材料显示，原告房屋占地面积100.29平方米，建筑面积150.73平方米，其中瓦房建筑面积62.39平方米，按每平方米230元计算，赔偿款14349.7元；连体楼房80.64平方米，按每平方米280元计算，赔偿款22579.2元；天台7.7平方米，按每平方米280元计算，赔偿款2156元；水泥楼梯4.05平方米，按每平方米280元计算，赔偿款1134元；屋仔2平方米，按每平方米150元计算，赔偿款300元；雨棚1平方米，按每平方米150元计算，赔偿款150元；地板0.25立方米，按每立方米400元计算，赔偿款100元；以上赔偿款合计40769元。2000年5月25日，荷坳村又委托深圳市房地产交易中心对村内部分物业的拆迁补偿价值进行评估，其中包括原告陈德太的房屋，评估结论为原告房屋中瓦房面积为62.39平方米，补偿单价为每平方米250元，补偿价格15596.88元，连体楼房面积为80.64平方米，补偿单价为每平方米280元，补偿价格22579.2元，雨蓬1平方米，补偿单价为每平方米150元，补偿价格150元，合计补偿金额为38326.08元。其后，原告的房屋被拆除，荷坳村完成了旧村改造工作，建造了新型住宅。现原告以被告拆除其房屋构成侵权为由提起本案诉讼。另查明，本院曾就本案事实到荷坳村进行调查，被告法定代表人陈志刚作出如下陈述：1、原告陈德太在荷坳村确实有一栋房屋，荷坳村进行旧村改造时对该房屋进行了拆除；2、因原告不同意村提出的补偿方案，双方未签订拆迁补偿协议，荷坳村拆除房屋时对房屋进行了实地测量；3、在房屋被拆除后，原告一直向村主张赔偿，但双方未能协商一致，原告也曾多次去政府信访；4、荷坳村的行政事务由荷坳社区居委会负责，被告则处理荷坳村有关财务方面的事务。本院认为，原告持有原宝安县国土局颁发的《集体土地建设用地使用证》，该证显示原告在龙岗区横岗镇有一栋占地面积为102平方米的房屋。根据被告法定代表人的陈述，被告在进行旧村改造之时对原告的房屋进行拆除，此时原、被告并未签订拆除补偿协议，该拆除行为未取得权利人即原告的同意，故被告的行为构成侵权，原告据此主张被告赔偿相应损失，理据充分，本院予以支持。本案关键问题在于被告应赔偿原告的各项损失的确定。首先，关于房屋拆除损失。被告制定的拆除赔偿方案系以房屋面积、结构和装修状况等因素确定赔偿金额，原告诉请支付的房屋拆除损失也系参照上述赔偿方案予以计算，说明原告认可被告的拆除赔偿方案，故本院采纳该赔偿方案以确定被告应向原告支付的房屋拆除损失。因原告房屋已被拆除，现今已无法现场核实房屋面积、结构、装修状况等，本院依据原、被告各自提交的证据，作出如下认定：（1）房屋建筑面积。原告自称房屋建筑面积185.79平方米，包括瓦房62.39平方米、瓦房内阁楼27.13平方米、瓦房内楼梯7.75平方米、楼房80.64平方米、阳台3.85平方米、室外水泥楼梯2.03平方米、卫生间2平方米。被告制作的统计表则显示房屋建筑面积150.73平方米，包括瓦房62.39平方米、楼房80.64平方米、天台7.7平方米。本院认为，涉案房屋系被告擅自拆除，该行为导致本案无法通过实地测量的方式查实房屋建筑面积，原告对此并不存在过错，故证明房屋建筑面积大小的举证责任应由被告承担。另外，原告提交的房屋照片可见，除瓦房、楼房之外，大门左侧确实存在一小屋，进门处也有一室外楼梯通道，原告对房屋结构的陈述具有可信度，故在被告未提交证据证明原告房屋实际建筑面积的情况下，本院采信原告的陈述确定涉案房屋建筑面积为185.79平方米，其中瓦房面积为97.27平方米（62.39平方米＋27.13平方米＋7.75平方米），楼房面积为88.52平方米（80.64平方米＋3.85平方米＋2.03平方米＋2平方米）。（2）补偿标准。被告的拆除补偿方案显示，瓦房、楼房采用不同的补偿标准，现因被告原因导致房屋内装修状况无法核实，同样在被告未对此予以举证的情况下，本院参照被告制定的拆除补偿方案，酌情确定瓦房按每平方米230元、楼房按每平方米580元的标准补偿。因此，被告应支付的赔偿款合计为73713.7元（97.27平方米×230元/平方米＋88.52平方米×580元/平方米）。其次，关于利息损失。被告在2000年经批准实施旧村改造工作，原告房屋在改造过程中被拆除，截至原告起诉之日已有十多年，被告一直未予支付赔偿款，损害了原告的合法权益，原告据此要求被告支付相应的利息，合法有理，本院予以支持。本院酌情参照2000年至今中国人民银行规定的五年以上期限商业贷款最高年利率7.83%的标准，确定被告应向原告支付从2001年2月起至实际付清之日止以73713.7元为基数按照年利率7.83%的标准计算的利息。原告诉请超过的部分，本院不予支持。再次，关于装修、家具损失。被告按照拆除房屋的装修状况确定了不同的补偿标准，即被告在对原告房屋的拆除损失予以赔偿之时已经包含了对房屋装修损失的补偿，且本院已酌情确定被告分别按照瓦房、楼房的最高补偿标准赔偿原告，原告再行主张赔偿装修损失，于理无据，本院不予支持。另，现有证据无法核实原告房屋内是否存在家具，但考虑到该房屋用作居住用途，也已建成多年，按常理会配备一些必要的家居用品，本院参照房屋所处位置、装修状况以及拆除之时的消费水平等因素，酌情确定被告应赔偿原告家具损失20000元。第四，关于租金损失。原告房屋在2001年已被拆除，随后被告也已新建建筑物，从房屋被拆除之时起原告已无法将其用作出租用途，故房屋租金损失并不属于原告实际产生的损失范围，且本院已支持被告向原告支付房屋补偿款以及利息损失，因此本院对于原告的该项诉请不予支持。被告辩称本案不属于法院的审查范围，本院认为本案系原告以被告擅自拆除其房屋而提起的侵权诉讼，原告并非对荷坳村实施旧村改造的村民大会决议不服，或对于土地权属存在异议，故本案属于法院的受案范围，对于被告的该项辩解，本院不予采纳。另，被告辩称原告的起诉超过了法定诉讼时效，被告的法定代表人陈述原告在房屋被拆除后一直向村主张赔偿，也曾就此事多次信访，表明原告多年来一直在积极主张权利，诉讼时效存在中断情形，故本院也不予采纳被告的该项辩解。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二、三款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市横岗红荷股份合作公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈德太房屋损失73713.7元，并支付该款项从2001年2月起至实际付清之日止按照年利率7.83%的标准计算的利息；二、被告深圳市横岗红荷股份合作公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈德太家具损失20000元；三、驳回原告陈德太的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25218元，原告负担20000元，被告负担5218元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈美华人民陪审员  黄飞君人民陪审员  陈秋玲二〇一八年十月八日书 记 员  罗玉娟