福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4380号 上诉人（原审被告）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小蓉，福建侨声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡美丽，女，1961年11月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：邓珉，广东穗江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，广东穗江律师事务所实习律师。 上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）因与被上诉人蔡美丽商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初2295号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪富华公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回豪富华公司无须退还蔡美丽水电分摊费、税费64395元。事实和理由：豪富华公司收取的64395元是蔡美丽依照《商品房买卖合同》附件三第十条及《商品房认购协议书》的约定应支付的水电分摊费、税费，豪富华公司无须返还。（一）《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税，属买受人所接受的明码标价商品房价款，不属于标价之外加价行为，不违反《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）规定。豪富华公司核定收取的商品房销售价格加上买受人承担的营业税及变压申请、水电开户等费用，远远低于石狮市相邻小区的商品房销售价格。（二）《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税的核定价格方式，不违反强制性法律规定，认定合同相关条款无效缺乏法律依据。虽然《中华人民共和国营业税暂行条例》规定豪富华公司为营业税纳税人，但因双方已经约定购房价款中不含营业税价款并约定由买受人承担，该约定并未加重买受人的负担。综上，《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》关于营业税款、水电配套公共设施费用没有计入购房价款，由买受人承担的约定，没有违反国家强制性法律规定，不属于提供的格式合同免除豪富华公司责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利的格式条款，原审判决认定合同相关条款无效是错误的。 蔡美丽辩称，一审判决正确，应予维持。 蔡美丽向一审法院起诉请求：1.豪富华公司退还违法收取的水电分摊费、税费共计64395元；2.豪富华公司协助蔡美丽办理晋江市宏德时代广场8幢101-1、101-2、201、301、401、501、601房产的土地使用权和房屋所有权登记手续。 一审法院认定事实：蔡美丽与豪富华公司于2005年10月22日签订商品房认购协议书，于2007年8月24日就认购协议书中的房产签订商品房买卖合同六份，约定蔡美丽向豪富华公司购买晋江市××广场××幢××房产。合同签订后，蔡美丽已支付全部购房款，豪富华公司向蔡美丽收取水电分摊费、税费64395元。诉争房屋已于2017年3月27日办理开发项目首次登记证明，并于2017年4月8日在泉州晚报刊登办理商品房产权登记通知。 一审法院认为，第一，关于豪富华公司是否应退还水电分摊费的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分。故蔡美丽要求豪富华公司退还水电分摊费，予以支持。第二，关于豪富华公司是否应退还税费的问题。蔡美丽与豪富华公司签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书。该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由蔡美丽承担，豪富华公司在代办产权证时，由蔡美丽直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。蔡美丽与豪富华公司在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了蔡美丽的责任，应认定无效。故蔡美丽要求豪富华公司退还收取的营业税，予以支持。豪富华公司向蔡美丽收取水电分摊费、税费共计64395元，双方确认其中的税费是营业税，故豪富华公司应将上述64395元退还给蔡美丽。第三，关于豪富华公司是否已履行协助办证义务的问题。豪富华公司负有协助蔡美丽办理相关权属登记的义务，其不仅应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且因销售不动产统一发票是蔡美丽办理相关权属登记的必要材料，向蔡美丽交付销售不动产统一发票也是协助办证的义务。豪富华公司已履行了向产权登记机关办理首次登记，且通知业主办理产权登记的义务。从蔡美丽提供的购房发票复印件可以看出，蔡美丽交付了全部购房款，豪富华公司开具了销售不动产统一发票，但其未能举证证明已将上述销售不动产统一发票交付给蔡美丽，应认定尚未履行完协助办证的义务，故蔡美丽要求豪富华公司应协助办理土地使用权和房屋所有权登记手续，予以支持。综上所述，蔡美丽与豪富华公司所签订的商品房买卖合同关于水电分摊费、营业税由蔡美丽承担的条款无效，其余合同条款合法有效。蔡美丽要求豪富华公司退还水电分摊费、税费64395元，协助办理土地使用权和房屋所有权登记手续，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国价格法》第十三条、第四十一条规定，判决：一、石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还蔡美丽水电分摊费、税费64395元；二、石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助蔡美丽办理晋江市宏德时代广场8幢101-1、101-2、201、301、401、501、601房产的土地使用权和房屋所有权登记手续。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，蔡美丽与豪富华公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因该协议对商品房的基本状况、交付使用条件、办理产权登记相关事宜、开发商违约责任等商品房买卖的主要事项均未作约定，应认定该协议系当事人为将来订立正式的商品房销售合同（即本约）而作的预先安排，并非最终确认，故该协议为预约合同，自当事人签订本约之日起对当事人不再具有约束力。蔡美丽与豪富华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因《商品房买卖合同》未对营业税的负担进行特别约定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，故本案诉争房产的营业税应依法由豪富华公司承担。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。蔡美丽与豪富华公司在《商品房买卖合同》附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。一审判决豪富华公司退还蔡美丽水电分摊费、税费64395元，并无不当，应予维持。 综上所述，豪富华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日起五日内交纳。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十月十六日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。