云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初8961号原告：董朝浩，男，汉族，1945年5月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。原告：李花枝，女，汉族，1952年11月23日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：范培红、范贤华，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明炳瑞商贸有限公司。统一社会信用代码：915301007638851266。住所：昆明市南坝路10号。法定代表人：陈炳福。委托诉讼代理人：何艳，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。原告董朝浩、李花枝诉被告昆明炳瑞商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，被告于2017年11月2日提出管辖权异议，要求将本案移送昆明市官渡区人民法院审理，本院于2017年11月14日作出民事裁定书，驳回被告的管辖异议。被告向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）云01民辖终105号民事裁定书，驳回被告的上诉请求，维持原裁定。本院于2018年7月9日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人范培红、范贤华，被告的委托诉讼代理人何艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《租赁协议》；2、被告支付原告自2008年10月1日起至《租赁协议》解除之日止按照《租赁协议》计算的租金，以及自2008年10月1日起至租金实际清偿之日止按每日万分之三计算的违约金；3、被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：两原告系夫妻关系，2006年9月17日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告位于“昆明市南坝路10号炳瑞商场一楼B区第1号”商铺（以下简称1号商铺），合同总价2018120元，购买后该商铺由原告出租给被告，2007年9月17日，双方签订《租赁协议》，约定原告将上述商铺及享有二年使用权的二层商铺出租给被告，1号商铺使用面积77.62平方米，租期自2006年9月30日至2016年9月29日，租金为150元月/㎡，每月合计11643元，二层商铺使用面积为77.62㎡，租期自2006年9月30日至2008年9月29日，租金为60元月/㎡，每月合计4657.2元，每年租金为每年内第一个月内支付完毕，如承租方逾期支付租金，则每日承担万分之三的违约金。合同签订后，被告未按约定支付租金，原告多次催要无果，现诉至法院。被告答辩称，不同意解除原被告签订的《租赁协议》，因为该租赁协议在2016年已经终止。原被告之间签订过《租赁协议》、《房屋买卖协议》，以及就前述关于租赁和买卖法律关系而签订的《补充协议》，被告认为双方约定应当是原告先将住宅房屋过户给被告后，被告才应当将涉案商铺的所有权变更为原告，故本案应当是原告违约所导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据,本院认定如下：被告对原告提交的以下证据有异议：一、租赁协议、户型平面图、房屋买卖协议、补充协议、收据、转账存款凭证、租房协议、VIP预约卡，欲证明：1、原被告之间签订租赁合同，对租赁标的、期限、租金、违约责任等作了约定；2、租赁物系原告购买，原告已经按照约定支付了相应价款，原告有处分权。经质证，被告对该组证据认可，对证明目的不认可，被告仅实际收到原告837266元款项，对于其余两张收据上载明的金额并未实际收到。本院认为，因被告对该组证据予以认可，本院对上述证据予以采信。二、华夏银行转款凭证、录音整理、民事判决书、工商登记信息，欲证明：1、被告于2014年支付2013年9月29日起至2014年9月29日止的租金10万元；2、被告与昆明吉尔达实业有限公司为关联公司，昆明吉尔达实业有限公司的法定代表人季小兰承认拖欠原告租金及违约金的事实并且愿意支付，但因资金紧张暂时无法支付。经质证，被告对华夏银行转款凭证认可，对录音整理、民事判决书、工商登记信息的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可，对证明内容不认可。本院认为，因被告对华夏银行转款凭证认可，本院对华夏银行转款凭证予以采信；对录音整理因无法确认对话双方的身份，本院对录音整理不予采信；至于民事判决书、工商登记信息，无法确认昆明吉尔达实业有限公司以及季小兰与本案的关联性，本院不予采信。三、诉讼费、保全费发票、保全担保费发票、保函材料、裁定书，欲证明：原告为实现债权而支出的诉讼成本。经质证，被告对该证据的真实性认可，合法性、关联性不认可。本院认为，上述费用已经实际产生，本院对该组证据予以采信，至于上述费用应当由谁承担，本院将在说理部分予以阐述。四、不动产信息查询摘抄表，欲证明：原告购买的房屋信息。经质证，被告对该证据的的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，摘抄表系房管部门出具，本院对该证据予以采信。五、（2013）民申字第2249号民事裁定书、（2015）昆民四初字第708号民事判决书、（2016）云01民初74号民事判决书，欲证明：被告与昆明吉尔达实业有限公司为关联公司，因昆明吉尔达实业有限公司的法定代表人季小兰承认拖欠原告的租金及违约金，但因资金紧张暂时无法支付。经质证，被告对上述证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，对证明内容不予认可。本院认为，上述证据并不能证实原告的待证观点，昆明吉尔达实业有限公司以及季小兰并非本案的当事人，上述证据与本案无关，本院对上述证据不予采信。原告对被告提交的以下证据有异议：一、《房屋买卖协议》，欲证明：2006年9月17日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定以2018120元的价格出售涉案房屋，同时约定了违约责任。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，因原告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据予以采信，至于证明目的，本院将在说理部分予以阐述。二、《补充协议》，欲证明：2008年1月21日，原被告签订《补充协议》，约定通过房屋抵扣一部分购房款，剩余尾款以现金方式一次性支付。经质证，原告对该证据认可，对证明目的不认可，认为《补充协议》约定通过现金支付、房屋抵扣、租金冲抵三种方式抵扣房款，并非只约定两种支付方式。本院认为，《补充协议》系双方当事人自愿签订，被告对该协议的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。本院认定本案法律事实如下：2006年9月17日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将其所有的位于昆明市南坝路10号“炳瑞商场”一楼B区第1号商铺（建筑面积77.62平方米）出售给原告，总价为2018120元，本协议签订之日原告一次性向被告支付100%的房款；被告收到原告支付的2018120元购房款后30日内，将出售的商铺交付原告，购房款未付清之前，出售商铺的所有权不发生转移。原告未按约定期限支付房款时，应当向被告支付协议总金额10%的违约金，逾期30天，除由原告承担违约责任外，被告有权单方解除本协议。2007年9月17日，原被告签订《租赁协议》，约定：原告将其所有的炳瑞商场一层B-1号商铺及享有二年使用权的二层商铺出租给被告，一层租赁期限自2006年9月30日起至2016年9月29日止，租金为每月租金11643元，每年139716元；二层租赁期限自2006年9月30日起至2008年9月29日止，租金为每月4657.2元，每年55886.4元。租赁期限开始之日起30日内被告向原告支付一、二层共计两年的租金391240.8元，2008年9月收取商铺租金时一次性支付乙方2009年至2010年9月二年租金共计279432元，以后每年租金由被告在租赁期限每年内第一个月内一年一付支付完毕，被告逾期支付则承担每日万分之三的违约金。本协议签订后三日内，原告应将租赁物交付被告，如逾期交付，则每日承担万分之三的违约金。原告出售给被告的商铺原过道21平方米，原告在2008年9月30日起开始收取租金时一并交由被告，第一次按两年一付，计75600元，以后一年一付，遇政府拆迁则终止计算租金。2008年1月21日，原被告签订《补充协议》，约定：被告出售给原告的昆明市南坝路10号一楼B区B-1号商铺，因产权现属于昆明市环境卫生机械厂名下，需等过户给被告后60天内再过户给原告。如不能过户到被告名下，本合同终止，相互返还所交商铺款及住宅房，原告所收租金不予退还。付款方式为：1、被告同意一次性支付两年一楼返租款和二楼优惠金合计391204.8元，此款作为原告购买B-1号商铺总款的冲抵；2、原告将自有的昆明市南坝路商场上住宅一楼五幢102号房转让给甲方，双方协商该套房价值789650元，此款亦用于冲抵原告购买B-1号商铺总款；3、上述两项款项冲抵总购商铺后，剩余尾款837266元在本协议签订时一次性付清。昆明市环境卫生机械厂办结给被告一楼商铺产权时起60天内被告办结给原告产权证；原告同时60天内将住宅产权办结给被告。其余事项按照原买卖合同及租赁协议履行。2008年1月20日，被告向原告出具三份收据，编号0054444的收据载明收到原告购买昆明市南坝路10号房款391204.8元，备注“交款时间为变更处理”，编号0054445的收据载明收到两原告购买昆明市南坝路10号一房款789650元，备注“变更协商后住宅冲抵”，编号0054446的收据载明收到两原告购买昆明市南坝路10号房房款837266元，被告陈述，仅收到原告837266元购房款，其余两张收据所载明的款项原告并未实际支付，对于该陈述原告予以认可。原被告一致确认，一、双方签订《租赁协议》涉及的炳瑞商场一层B-1号商铺即南坝路10号B-1房产证号20××08（建筑面积为77.62平方米）的商铺，该商铺至今登记在被告名下，抵押权人为中国工商银行股份有限公司昆明护国路支行，抵押时间为2013年3月28日，该商铺于2015年8月14日被查封，于2016年11月24日被昆明市中级人民法院轮候查封，于2017年5月31日被西山区人民法院轮候查封；二、截止法庭辩论终结前，被告共计向原告支付38万元租金。另，原告因本案支出保全费5000元，保全担保费6482元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告作为涉案租赁物的登记所有权人与原告签订的《租赁协议》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。原被告在《租赁协议》中约定的租赁期限已于2016年9月29日届满，《租赁协议》因履行期限届满已经自然终止，故本院对原告要求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求本院不予支持。被告以原告并未将双方《房屋买卖合同》所涉及的房屋过户给被告为由拒绝支付房屋租金，本院认为房屋租赁法律关系与房屋买卖法律关系是不同的法律关系，且原被告并未约定被告支付租金的前提是原告先履行房屋买卖法律关系中的过户义务，故本院认为被告拒绝支付租金的抗辩理由不成立，被告应当按照《租赁协议》以及《补充协议》的约定向被告支付租金。关于租金，双方约定2006年9月30日起至2008年9月29日的租金冲抵购房款；2008年9月30日起至2010年9月29日止的租金为355032元（商铺两年租金279432元+过道租金75600元）；2010年9月30日起至2016年9月29日的租金为838296元（年租金139716元×6年），截止2016年9月29日被告应付租金总计1193328元（355032元+838296元），扣除被告已经支付的38万元后，本院确认被告应当支付原告租金为813328元。被告未按时支付租金的行为已经构成违约，双方约定被告逾期付款应当按照每日万分之三支付违约金，本院认为该违约金约定过高，本院酌情支持160000元。至于保全费，已经实际发生，且属于诉讼费范畴，应当由被告承担。保全担保费6482元，双方并未约定该费用由违约方承担，故本院对原告要求被告支付保全担保费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告昆明炳瑞商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董朝浩、李花枝租金813328元及违约金160000元。二、驳回原告董朝浩、李花枝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16468元、保全费5000元（原告已预交），由被告昆明炳瑞商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  郭一入人民陪审员  钱 新二〇一八年十月二十三日书 记 员  邹雨青