湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初1532号 原告何正璧，男，1980年2月24日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人曾晶石，男，湖南福城律师事务所律师。 委托代理人钱涛，男，湖南福城律师事务所律师。 被告郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。 法定代表人曾楷峰，男，系该公司总经理。 委托代理人邓伍军，男，1982年4月12日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。 第三人郴州美世界商业管理有限公司，住所地，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路******iv> 法定代表人唐琼，男，系该公司总经理。 委托代理人高华伟，男，1969年6月8日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。 委托代理人李梅，女，1980年7月2日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省郴州市北湖区。 原告何正璧与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）、第三人郴州美世界商业管理有限公司（以下简称美世界管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何正璧的委托代理人曾晶石、钱涛，被告美世界房地产公司的委托代理人邓伍军、江新春，第三人美世界管理公司的委托代理人高华伟、李梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何正璧向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金276480元（自2016年10月2日暂计至2018年5月1日，其后至商品房实际交付之日另计）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告美世界房地产公司的答辩要点：一、何正璧的诉请无任何事实依据及法律依据，依法应当驳回。 首先原告何正璧通过与第三人美世界管理公司签订了《商铺委托经营及管理协议书》（以下简称托管协议），原告何正璧将本案商铺委托给第三人美世界管理公司进行经营、管理，由第三人给付原告固定租金。由此可见，原告已经通过与第三人签订托管协议转让了其向被告行使交房的权利即收房事宜的权利，包括追究延期交房责任的权利，收房、交房的法律关系已转为被告与第三人的权利义务。显然，原告并不具备诉请被告向其承担延期交房违约责任的主体资格。 二、假设就算被告存在所谓的逾期交房，那么原告已经通过被告让利房款的方式获利了租金收益，其并无实际损失，其诉请的违约金计算标准显然无事实和法律依据。 原告购买本案商铺，获取商铺所有权的同时可以享受托管协议约定的托管收益，且在经过作为专业的第三人美世界管理公司统一招商经营管理之后，本案商铺所在项目的整体品质及升值空间也大大提升。第三人美世界管理公司接受原告的委托后已经在实际使用本案商铺，并没有给原告造成任何实际损失（相反，其商铺已升值）。在原告并无损失的情况下，其诉请以总房款为基数，万分之二每日为标准计算违约金显然过高，且于法无据。 三、同样假设就算被告存在所谓的逾期交房，则不能按时交房是由于不可抗力因素导致，依据合同约定被告可以据实延期并不承担违约责任。 自施工方开工不久，即出现长时间的强降雨雪的恶劣天气，导致工程延期。同时，因被告所开发的项目地处市中心，在创建文明城市，政府对土方外运有严格的时间限制，依据合同第九条约定，遭遇不可抗力时被告可以据实延期，并不承担违约责任。 综上所述，被告不存在所谓的延期交付行为，原告的诉请无事实和法律依据，应驳回原告的诉请。 第三人美世界管理公司述称，一、原告何正璧通过《商铺委托经营及管理协议书》将商铺交付事宜等权利义务转移给了第三人美世界管理公司，而被告美世界房地产公司已将本案商铺交付给了第三人，故被告美世界房地产公司不存在逾期交房的事实，原告何正璧的诉讼请求无任何事实依据和法律依据，依法应当予以驳回；二、原告并无实际损失，第三人接收本案商铺后已投入了巨大人力、物力、财力、现商铺价值已大大提升，故原告诉请的违约金计算标准无事实及法律依据；三、被告即使存在逾期交房的情况，向其主张违约责任的权利应该由第三人享有，而不是本案原告。 查明的事实 根据三方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： （一）2015年12月11日，原告何正璧与被告美世界房地产公司签订一份NO:0001267《郴州美美世界认购协议书》，认购协议约定：原告认购物业为郴州市美美世界城市商业广场－A1层–A1325号房，其建筑面积26.82㎡，该物业折后总价为1277319元，签约的意向付款方式为一次性付款。2015年12月31日，被告出具《郴州美美世界合同签约缴款通知单》，明确郴州美世界－A1层–A1325号房成交单价为44109.55元，合同金额1183018元。2015年12月11日，原告何正璧与被告美世界房地产公司签订一份NO:0001268《郴州美美世界认购协议书》，认购协议约定：原告认购物业为郴州市美美世界城市商业广场－A1层–A1326号房，其建筑面积27.59㎡，该物业折后总价为1219349元，签约的意向付款方式为一次性付款。2015年12月31日，被告出具《郴州美美世界合同签约缴款通知单》，明确郴州美世界－A1层–A1326号房成交单价为44109.55元，合同金额1216982元。 （二）2016年4月6日，原告何正璧与被告美世界房地产公司签订一份编号为201302031325的《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告美世界房地产公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A、B、C、D、E、F、G、H、J(栋)－1（层）－1326号房，该商品房的设计用途为商业，建筑面积26.82㎡，单价为每平方米44109.55元，总金额1183018元，付款方式及期限为本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）。2016年4月6日，原告何正璧与被告美世界房地产公司签订一份编号为20130203－1326的《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告美世界房地产公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A、B、C、D、E、F、G、H、J(栋)－1（层）－1326号房，该商品房的设计用途为商业，建筑面积27.59㎡，单价为每平方米44109.53元，总金额1216982元，付款方式及期限为本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）。 上述两份合同签订前，原告分别于2015年12月11日、2015年12月12日、2015年12月31日向被告美世界房地产公司交纳－1325号房购房款（含定金）50000元、300000元、833018元，合计1183018元。原告分别于2015年12月11日、2015年12月12日、2015年12月31日向被告美世界房地产公司交纳－1326号房购房款50000元、300000元、866982元，合计1216982元。自此，原告依合同约定向被告美世界房地产公司交清了全部购房款，被告美世界房地产公司向原告出具了销售不动产预收款专用凭据。 （三）上述两份合同第六条“买受人逾期付款的违约责任”约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 (四)上述两份合同第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议（补充协议约定：双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。 （五）上述两份合同第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。 （六）由被告美世界房地产公司开发的“美美世界”项目在未取得验收合格文件的情况下曾强行要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过综合验收，被告美世界房地产公司尚未交付房屋给原告。上述两份合同约定是2016年10月1日前交付房屋，自2016年10月2日起暂计算至2018年5月1日止，被告美世界房地产公司已逾期交房576天。 （七）2016年4月6日，原告何正璧（甲方）就位于郴州市人民西路美美世界城市（以下简称“本物业”）与第三人（乙方）美美世界管理公司签订二份《商铺委托经营合作管理协议书》，该委托经营管理协议约定：甲方购买本物业用于投资经营，并自愿委托乙方对本物业及其与其相邻商业面积统一进行商业规划及经营管理；甲方将自己购买的本物业全权委托并授权乙方对外规划及管理，本物业的建筑面积共26.82㎡+27.59㎡；委托经营管理的期限为自本合同项下物业《郴州市商品房买卖合同》中约定的交房时间后年，即2015年10月1日起至2027年10月1日止；关于收益的计算，从委托经营之日起，甲乙双方按实际租金收益的8：2分成（甲方80%，乙方20%）；关于支付时间的约定：乙方从第四年、第五年开始向甲方支付前三年的平均租金收益。每年租金分两次支付，支付时间为交房后的顺延三年半后的25天内付款和第四年后的25天内付款，后期付款按照上述原则相同处理。从第四年开始，按照甲方80%、乙方20%的比例对委托经营收益进行相应分配。 （八）被告美世界房地产公司股东为湖南美世界置业股份有限公司，第三人美世界管理公司股东为唐琼、湖南美世界置业股份有限公司。由于被告美世界房地产公司开发的“美美世界”项目，至本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过综合验收，未达到合同约定的交付条件，故被告未向原告交付房屋，亦无证据证实向第三人美世界管理公司交付了涉案房屋，且第三人对上述房屋至今仍然没有对外统一营运。《商铺委托经营合作管理协议书》内容中并没有关于原告何正璧授权委托第三人美世界管理公司向被告美世界房地产公司接收上述房屋之约定。 （九）第三人美世界管理公司提交的2016年4月6日两份保底收益《承诺函》上承诺人签名“何正璧”，原告何正璧在庭审中予以否认在该两份《承诺函》上签名。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告何正璧与被告美世界房地产公司在平等自愿，协商一致基础上签订的《郴州市商品房买卖合同》，合法有效，出卖人（被告）应当按约定履行交付标的物（房屋）的义务，买受人（原告）应当按约定履行支付房屋价款的义务。原告何正璧与第三人美世界管理公司签订的《商铺委托经营合作管理协议书》亦属双方自愿签订，合法有效。 本案争议焦点一、原告何正璧是否有权要求被告美世界房地产公司向其承担逾期交付房屋的违约责任。原告向被告购买的标的物是商铺，原告又将购买的商铺委托给第三人经营管理，是想从第三人处取得投资回报，其购房目的是为实现其购房投资所产生的收益。但是由于被告延期交付商铺，致使第三人至今仍然没有对该商铺对外统一营运。《商铺委托经营合作管理协议书》明确约定“每年租金分两次支付，支付时间为交房后的顺延三年半后的25天内付款和第四年后的25天内付款，后期付款按照上述原则相同处理。”在这种情况下，原告获取租金收益的期限将因被告的逾期交付商铺而顺延，导致原告应该享有的租金收益遭受损失。且《商铺委托经营合作管理协议书》中并没有关于原告委托授权第三人向被告接受上述商铺之约定，故，对于被告和第三人主张原告已经通过与第三人签订托管协议转让了其向被告行使交房的权利即收房事宜的权利，包括追究延期交房责任的权利，收房、交房的法律关系已经转为被告与第三人的权利义务，原告不具备诉请被告向其承担延期交房违约责任的主体资格的抗辩理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。因此，原告依据《郴州市商品房买卖合同》之约定向被告主张逾期交房违约金，依法律于约定有根据，本院予以支持。 本案争议焦点二、被告美世界房地产公司逾期交付房屋是否构成违约，是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，被告美世界房地产公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市人民政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被告美世界房地产公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告美世界房地产公司未按合同约定向原告交付房屋，构成违约。 本案争议焦点三、若被告美世界房地产公司逾期交付房屋构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告美世界房地产公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但，1、《郴州市商品房买卖合同》系被告美世界房地产公司与原告何正璧的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《郴州市商品房买卖合同》；2、原告何正璧在与被告美世界房地产公司签订《郴州市商品房买卖合同》后全面履行了交付购房款等合同义务，但被告美世界房地产公司未按合同约定向原告何正璧交付房屋，构成违约，过错方为被告美世界房地产公司；3、《郴州市商品房买卖合同》明确约定，若原告何正璧逾期付款，则原告何正璧应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若被告美世界房地产公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。由此可知，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。且签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，故双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《郴州市商品房买卖合同》时应预见的范围；4、被告美世界房地产公司并未提供充分证据证明原告何正璧主张的逾期交房违约金已超过其实际损失的30%。相反，根据第三人美世界管理公司提供的二份美美世界城市商业广场租赁合同约定，A1层B0056-1号商铺租金为每平方米300元/月，A1层B0060-1号商铺租金为每平方米200元/月，取其平均值，商铺租金按每平方米250元/月计算，A1层－1325、－1326号商铺面积共54.41㎡×250元/月×19个月（从2015年10月1日算至2018年5月1日）＝258447.5元租金，与原告何正璧诉请的逾期交房违约金276480元相差不大。因此，被告美世界房地产公司要求核减逾期交房违约金的抗辩主张依据不足，本院不予支持。 综上所述，被告美世界房地产公司应按每日万分之二支付原告何正璧逾期交房期间的违约金276480元（2400000元×0.0002×576天，从2016年10月2日暂计算至2018年5月1日，以后另行计算至涉案房屋实际交付之日止）。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何正璧逾期交房违约金276480元（2400000元×0.0002×576天，暂计算至2018年5月1日止，之后的逾期交房违约金以购房款2400000元为基数，按每日万分之二另行计付至实际交付房屋之日止）。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5447元，诉讼保全费1930元，合计7377元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李健毛 审 判 员  何宇红 人民陪审员  吴 进 二〇一八年十月二十日 书 记 员  袁 帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。