福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6059号 上诉人（原审被告）：王森森，女，1982年12月19日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：王国应，福建醒狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱钦雄，福建醒狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢金链，男，1948年2月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（原审被告）：洪国派，男，1984年3月12出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人王森森因与被上诉人谢金链、洪国派房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初3899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王森森上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢金链一审的诉讼请求。事实和理由：一、谢金链不是涉案房屋的所有权人，也不是合法使用权人，无权处分、出租房屋。谢金链主体不适格，应驳回谢金链起诉。（一）谢金链一审提供的《申请表》、《福建省建设用地许可证》可以证明涉案房屋是永宁镇区建设委员会经相关部门审批合法建造。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”永宁镇区建设委员会因合法建造取得了案涉房屋的所有权，不动产权属证书即《福建省建设用地许可证》登记的业主也是永宁镇区建设委员会。即使谢金链参与集资建房，也不能说明谢金链是案涉房屋的所有权人。（二）《石狮市建房动用土地申请表》第四页体现案涉房屋的参建者为十人，第3-4间店面的参建者是蔡智强、杨荣灿，不是谢金链。谢金链在一审庭审中陈述具体的店面尚未分配，现有证据不能证明案涉房屋的使用权人是谢金链。案涉房屋的所有权人永宁镇区建设委员会未授权谢金链出租房屋，也未追认《合同》的效力，《合同》应被认定为无效合同。二、即使认定谢金链是房屋合法使用权人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，未经取得建设工程规划许可证建造的房屋，签订的租赁合同无效，故《合同》第7条关于装修赔偿的约定也是无效条款。况且《合同》是洪国派与谢金链签订的，王森森与洪国派不是合伙关系。王森森不是合同当事人，由于洪国派欠王森森款项，洪国派把承租的店面抵债给王森森。王森森对《合同》内容不知情，《合同》对王森森不具有约束力。案涉店铺的木地板、天棚、吊灯、开关板，线路均是洪国派购置并装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有……”规定，出租人应当对店铺内的装修折价受让，而非无偿取得。三、即使《合同》有效，《合同》未约定租金的支付期限，也未约定租赁期内未支付租金的违约责任，谢金链无权要求王森森支付利息。一审判决王森森自2018年3月21日起至还清款项之日止按日1‰标准计付利息，没有事实和法律依据。四、王森森在2017年9月10日前就已将案涉房屋交付谢金链，不应再支付租金。谢金链自称于2018年7月13日叫开锁匠将房屋门锁打开，在此之前由王森森持续占有房屋，那么谢金链在2018年7月13日前应当不知道房屋现状的，不知道装修设施是否被拆除，但谢金链在2018年6月14日起诉时即诉称王森森“拆除其店铺的装修设施”。这说明谢金链在起诉前就知道房屋现状，谢金链在起诉前已经实际占有、控制房屋。谢金链仅仅起诉要求租赁期内的租金，没有要求租赁期满后继续占用租赁物的租金，可以侧面证实谢金链在租赁期满即2018年5月19日前就实际占有、控制房屋。五、谢金链应举证证明王森森存在拆除店面装修的行为，否则应承担举证不能的法律后果。一审认为“其二人均无法举证证实其确已向谢金链交付房屋，且交付时房屋根本不存在上述情况，依法应当承担举证不能的法律后果。”属于举证责任分配错误。六、一审判决赔偿每间店面的损失五万元过高，应予调整。 谢金链辩称，洪国派与王森森是合作伙伴，案涉店面是洪国派与王森森共同租赁的。第一年的房租是洪国派支付的，第二年的房租是王森森支付的。案涉房屋是谢金链所有，也是谢金链出资建起来的，基于特殊的历史背景下才挂靠在永宁镇建设委员会名下，像谢金链这种情形的有几十户之多。王森森派人在光天化日之下拆除店面的装修，众所周知。谢金链并未提前进入案涉店面。王森森违约，应承担赔偿责任。 洪国派辩称，谢金链讨要房租的时候，洪国派已经告诉谢金链其已经退股，店面转给王森森经营，让谢金链找王森森讨要房租，让谢金链与王森森另外签订租赁合同。由于洪国派法律意识淡薄，未收回之前签订的租赁合同。至于拆除店面装修的事情，洪国派一无所知。 谢金链向一审法院起诉请求：1.洪国派、王森森停止侵害、排除妨碍，立即将址于石狮市永宁镇三角湾从北算起第三至四间店铺腾退给谢金链；2.洪国派、王森森偿付拖欠谢金链从2017年5月19日起至2018年5月19日止租金5万元，并按拖欠租金数额日利率千分之一支付自2017年5月19日起至实际还清款项之日止的利息损失（暂计至2018年5月19日利息为18250元）；3.洪国派、王森森按合同约定赔偿因拆除以上店铺装修设施的损失10万元。 一审法院认定事实：2015年5月19日，出租人谢金链与承租人洪国派签订租赁合同，就涉讼房屋即址在石狮市××镇××四间店面租赁事宜达成协议，并作出相关约定。双方约定，租期自2015年5月19日起至2018年5月19日止，每个店面月租金2100元，年租金25200元，两个店面年租金5万元，租金按每年缴交。合同第七条约定，租赁期间承租方另行装修的天棚、墙壁、地板等店面任何装修（能搬动的东西除外），租赁期满应无偿归还出租人，不得拆除。如果承租人拆除以上的部分或全部，每个店面应赔偿出租人5万元。合同第八条约定，承租人需续租，应在合同终止前60天交出租人租金，否则出租人视为合同终止，所拖欠租金，按所欠款项按日2‰利息支付出租人。合同签订后，洪国派支付了第一年即2015年5月19日至2016年5月18日的租金5万元，王森森支付了第二年即2016年5月19日至2017年5月18日的租金5万元，除支付上述两笔租金外，洪国派、王森森均未再支付其他租金。2017年8月10日，王森森向谢金链出具字条一份，表示其将于一个月内将所经营的“两个小朋友”店铺搬离涉讼房屋并支付尚欠租金。洪国派、王森森租赁房屋后，进行包括铺设木地板、安装线路、灯具等装修事宜。另查明，目前涉讼房屋中木地板、灯具、开关已经被拆走，其中有两块地板砖存在部分毁损（凿孔），部分墙面存在人为涂鸦的污迹。本案审理过程中，谢金链于2018年7月13日开锁进入涉讼房屋，并实际占有、控制房屋。 一审法院认为，涉讼房屋经批准许可用地并依规集资建设，谢金链作为合法使用人，有权占有、管理及出租涉讼房屋。洪国派、王森森与谢金链之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，主体适格，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法认定为成立有效。洪国派、王森森以谢金链不是涉讼房屋的所有权人，无权处分房屋为由，主张合同无效，于法无据，不予采纳。洪国派主张其与王森森合伙租赁及经营店铺，但其已于2015年年底退股并退出租赁房屋，但未能举证证实其已与谢金链解除租赁合同关系，而谢金链对此亦不予认可，承租人之间的内部关系事宜亦不影响其与出租人之间租赁合同关系的成立及履行，故洪国派的该主张，缺乏理据，不予采纳。王森森主张洪国派因欠王森森的服装款，将该店的经营权抵给王森森，用于抵偿货款，其自第二年租期起才是房屋的实际承租人，但出租人谢金链及承租人洪国派一致确认涉讼房屋是由洪国派与王森森共同承租，且经查，王森森在房屋租赁期间内实际使用房屋，也支付过部分租金，并向谢金链出具书面承诺意见表示其将于一个月内将所经营的“两个小朋友”店铺搬离涉讼房屋并支付尚欠租金，其与谢金链亦未再另行签订房屋租赁合同或者作出新的变更约定，因此，应认定王森森系本案承租人之一，洪国派代表承租人一方签订的合同对王森森依法具有约束力，双方应遵照合同约定履行。洪国派、王森森依约负有支付租金的义务，但其二人仅支付2015年5月19日至2017年5月18日两年的租金合计10万元，之后的租金即最后一年的年租金5万元未再支付，系构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，租金按每年缴交，但未具体约定支付期限，结合双方合同第八条“承租人需续租，应在合同终止前60天交出租人租金，否则出租人视为合同终止，所拖欠租金按所欠款项按日2‰利息支付出租人。”约定，可认定最后一年的租金最迟应于2018年3月20日（即合同履行期限届满之日2018年5月19日前60日）前付清，逾期未支付租金，应按所欠的租金依约计付逾期付款利息。据此，洪国派、王森森应向谢金链偿付尚欠租金5万元，并自2018年3月21日起至还清款项之日止按谢金链诉求的日利率1‰标准计付利息。谢金链请求判令洪国派、王森森向其偿付拖欠自2017年5月19日起至2018年5月19日止的租金5万元及计付按日利率1‰标准自2017年5月19日起至实际还清款项之日止的利息，予以部分支持。鉴于本案合同履行期限已经届满，且未再续租，故认定该租赁合同关系于2018年5月19日终止。王森森主张其于2017年9月10日前就已经将房屋交接给谢金链，但未能充分举证证实，谢金链亦不予认可，不予采纳。谢金链经申请前往现场开锁勘验，实地采取录音录像采集固定的房屋现状体现，涉讼房屋在承租后由承租人装修的木地板、灯具、开关现已被拆走，其中有两块地板砖存在部分毁损（凿孔）。虽然洪国派、王森森称上述情况与其无关，但其二人均无法举证证实其确已向谢金链交付房屋，且交付时房屋根本不存在上述情况，依法应承担举证不能的法律后果，故认定上述情况的发生应归责于承租人洪国派、王森森。根据双方合同第七条“租赁期间承租方另行装修的天棚、墙壁、地板等店面任何装修（能搬动的东西除外），租赁期满应无偿归还出租人，不得拆除。如果承租人拆除以上的部份或全部，每个店面应赔偿出租人5万元。”约定，谢金链要求洪国派、王森森依约赔偿因拆除涉讼两个店铺已安装的装修设施造成的损失合计10万元，具有事实和合同依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王森森、洪国派应于本判决生效后十日内向谢金链偿付租金5万元，并自2018年3月21日起至还清款项之日止按日1‰标准计付利息；二、洪国派、王森森应于本判决生效后十日内向谢金链偿付因拆除涉讼店铺装修设施造成的损失10万元；三、驳回谢金链的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谢金链二审提供的石狮市永宁镇镇区建设委员会出具的《证明书》结合其一审提供的《石狮市建房动用土地申请表》、《福建省建设用地许可证》可以证明案涉两间店面经批准许可用地由谢金链出资建造。谢金链二审提供的《收款收据》复印件，未能提供原件供法庭核对，王森森、洪国派对该证据的真实性有异议，不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋经批准许可用地并依规集资建设，谢金链作为合法使用人，有权占有、管理及出租涉讼房屋。洪国派、王森森与谢金链之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，主体适格，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立有效。洪国派、王森森以谢金链不是涉讼房屋的所有权人，无权处分房屋及未经取得建设工程规划许可证为由，主张合同无效，没有事实和法律依据，不予采纳。王森森主张洪国派因欠王森森的服装款，将该店的经营权抵给王森森，用于抵偿货款，其自第二年租期起才是房屋的实际承租人，但出租人谢金链及承租人洪国派一致确认涉讼房屋是由洪国派与王森森共同承租，王森森在房屋租赁期间内实际使用房屋，也支付过部分租金，并向谢金链出具书面承诺书表示其将于一个月内将所经营的“两个小朋友”店铺搬离涉讼房屋并支付尚欠租金，其亦未与谢金链另行签订房屋租赁合同或者作出新的变更约定，故应认定王森森系承租人之一，洪国派代表承租人一方签订的合同对王森森依法具有约束力，王森森与洪国派依约均负有支付租金的义务。合同约定租金按每年缴交，但未具体约定支付期限，根据合同第八条“承租人需续租，应在合同终止前60天交出租人租金，否则出租人视为合同终止，所拖欠租金按所欠款项按日2‰利息支付出租人。”一审认定尚欠的最后一年租金5万元应于2018年3月20日（即合同履行期限届满之日2018年5月19日前60日）前付清及王森森应自2018年3月21日起至还清款项之日止按谢金链诉求的日利率1‰标准计付利息，并无不当，予以维持。王森森主张其于2017年9月10日前就已经将房屋交接给谢金链，但未举证证明，不予采纳。谢金链经申请前往现场开锁勘验，实地采取录音录像采集固定的房屋现状体现，涉讼房屋在承租后由承租人装修的木地板、灯具、开关现已被拆走，其中有两块地板砖存在部分毁损（凿孔）。虽然王森森称上述情况与其无关，但无法举证证实其已向谢金链交付房屋或交付时房屋根本不存在上述情况，依法应承担举证不能的法律后果，故一审认定上述情况的发生应归责于承租人洪国派、王森森，并无不当，予以维持。根据合同第七条“租赁期间承租方另行装修的天棚、墙壁、地板等店面任何装修（能搬动的东西除外），租赁期满应无偿归还出租人，不得拆除。如果承租人拆除以上的部份或全部，每个店面应赔偿出租人5万元。”约定，一审判决洪国派、王森森依约赔偿谢金链因拆除涉讼两个店铺已安装的装修设施造成的损失合计10万元，具有事实和合同依据，予以维持。王森森主张10万元的违约金过高，但未能举证证明，不予采纳。 综上所述，王森森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3666元，由王森森负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十月三十日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。