贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5952号原告:陆莲平,男,1979年09月08日出生,汉族,住贵州省毕节市,委托诉讼代理人:曹德立，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人:钟影，贵州朗意律师事务所律师。被告:毕节市商贸国有资产管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路7号。统一社会信用代码91520500662968627D负责人:杨静,系该公司总经理。委托诉讼代理人:张菘，贵州本芳(黔西)律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴智雯，贵州本芳律师事务所实习律师。原告陆莲平与被告毕节市商贸国有资产管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆莲平及委托代理人曹德立、钟影、被告毕节市商贸国有资产管理有限责任公司委托代理人张菘、吴智雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陆莲平向本院提出诉讼请求：判决确认原告陆莲平与被告毕节商贸国有资产管理有限责任公司于2011年10月10日订立的《租赁合同》、《补充协议》不符合法定解除条件,被告毕节商贸国有资产管理有限责任公司不能解除合同。事实及理由：原、被告于2011年10月10日订立租赁合同,约定租赁桂花路7号原外贸大楼一楼一号门面约55平方米、三楼约600平方米、四楼约480平方米、五楼约480平方米。用途为经营酒店业务。租期自2011年10月10日起到2014年10月9日。同日双方订立补充协议,约定租赁期满后,租赁年限顺延。此外,原告另向被告租赁桂花路7号原外贸大楼餐厅、二楼及院坝,租期至2019年4月30日,订立了书面租赁合同。原告用所承租的上述租赁房屋经营“有家旅店”。2017年,原告投资约190余万元对承租房屋进行了装修。2018年6月1日,被告书面通知原告解除2011年10月10日订立的《租赁合同》及《补充协议》,理由是补充协议约定租期届满后,租赁年限顺延,系不定期租赁,可以随时解除合同。此后,被告就两份合同涨房租事宜与原告磋商，原告虽不愿,但仍于无奈之下与被告碰商,并初步达成自2018年10月1日起年租金70万元,自第二年起年递增6%，租赁期限至2023年9月30日的一致意见。被告上报其主管部门后,未获同意。原告认为,双方于2011年10月10日订立《租赁合同》和《补充协议》的租赁期限可以依照《合同法》第六十一条的规定确定,不应视为不定期租赁,原告不享有随时解除合同的权利,理由如下:《合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条仍不能确定的,视为不定期租赁。第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，本案被通知解除的合同的租赁期限,应考虑补充协议、合同有关条款、交易习惯,可从如下几个方面确定:1、“按照合同有关条款”确定。补充协议约定“若租赁物不被拆除,租赁年限顺延”,是双方长期租赁的意思表示,结合《合同法》第二百一十四条对最长租赁期限的限制,可按二十年确定租期;2、按照交易习惯确定,①酒店业租赁期限通常为十年以上。酒店业投资成本的回收期较长,通常在十年以上,考虑到投资成本回收后的利润回报期,结合《合同法》第二百一十四条对最长租赁期限的限制,可按二十年确定租期:②双方于2011年10月10日订立《租赁合同》约定“租赁期限共三年,从2011年10月10日起至2014年10月9日止,”以此三年为一个顺延周期为双方已经形成的交易习惯,第一次期满顺延从2014年10月10日起至2017年10月9日止，第二次期满顺延从2017年10月10日起至2020年10月9日止,可以确定租期到2020年10月9日止,③原被告订立的另一份租赁合同(租赁房屋为被告同一处资产的其他部分原告将两份合同所承租的房屋合而为一经营有家旅店)租赁期限到2019年4月30日,且合同第五条约定“租赁期满如果租赁物不被拆除,承租方愿意继续租赁,双方再行签订租赁合同.”同样体现了长期租赁的意思表示。4、按双方曾经初步达成的一致意见：2018年6月初,原被告初步达成一致意见,两份合同整体年租金为70万元,租赁期限是到2023年9月30日,如据此确定租期,租期到2023年9月30日。综上意见,依据《合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,起诉至法院，请求依法判决。被告毕节商贸国有资产管理有限责任公司辩称，1.2011年10月10日,商贸公司与陆莲平同时签订《租赁合同》及《补充协议》,其中《租赁合同》约定“租期为三年,从2011年10月10日起至2014年10月9日止”，《补充协议》约定“若租赁物不拆除,承租方愿继续租,租赁年限顺延”。对于前述约定：（1）从直接语义上判断,双方《租赁合同》明确约定租期,《补充协议》未约定租期,则双方在约定的租期届满后继续租赁的,根强《合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满,承租人继续使用租物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”的规定,所形成的租赁关系当是不定期租赁。（2）从交易习惯上判断,双方的《租赁合同》与《补充协议》同时签订,若双方拟订立的是最长20年租赁期,则大可在合同中直接约定。现观双方所签合同、协议。根本不能得出“3年租期”+租赁年限顺延”=租期20年的等式。（3）若认为《补充协议》中“若租物不被拆除,承相承租方愿意继续租赁,租赁年限顺延”的约定是明确“租赁期限至租赁物拆除止”，则因“租赁物拆除”是一个不确定状态,何时发生、是否能发生都是双方不能确定的,所以表明商贸公司与陆莲平在《补充协议》中并未明确具体的租期,根据《合同法》第二百三十二条:“当事人对租赁期限没约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁”的规定,本案租赁关系当然是不定期租赁。根据上述分析,既然商贸公司与陆莲平之间现为不定期租赁，则根据《合同法》第二百三十二条:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定,商贸公司当然可以随时解除合同。本案中,商贸公司2018年6月1日通知陆莲平解除合同,并给予其4个月的时间搬离，已极尽诚信信用的准则。故,陆莲平收到商贸公司的通知时,双方合同已解除,现陆莲平实应积极筹措搬迁事宜或准备参与商贸公司的公开公平招租。2.商贸公司系国企,按上级主管单位毕节商务局的现在要求，公司在将名下资产对外租赁过程中,旧的租赁关系结束后,若要订立新的租赁关系，需在毕节公共资源交易中心进行公开、公平的对外招租。基于此，为做好公开公平的招租工作，商贸公司将名下对外租赁的房产委托贵州金正房地产资产评估事务所进行评估,评估报告结果显示,本案租赁房屋的市场价为年租金832680元。在此评估价的前提下，商贸公司会将涉案房屋通过毕节公共资源交易中心对外招租,陆莲平若有意继续租赁,完全可以在毕节公共资源交易中心公平竞价,商贸公司亦可使其享有优先续租权。另,陆莲平支付的最近一期年租金约为33万元,与评估的832680元相差50万元左右,即:商贸公司将房屋租赁给陆莲平的这几年,商贸公司每年亏损数十万元,若商贸公司继续按原合同将房屋出租给陆莲平,不仅显失公平,亦将造成国有资产的重大流失，虽然这与本案商贸公司行使的合同解除权无关,但也表明了陆莲平提起本案的原因是其继续意图通过相当低的租金承租涉案房屋,以获取利益的最大化。综上所述,陆莲平的诉讼请求无事实及法律依据,恳请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的身份证及被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，双方当事人均无异议，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的2011年10月10日《租赁合同》及《补充协议》、2013年4月26日《租赁合同》、2014年3月6日《租赁合同》、营业执照，用以证明2011年10月10日原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方长期租赁意思的表示，可按二十年确定租期。被告质证意见为对2011年10月10日原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》的真实性无异议，但是不能证明双方之间的租赁期为二十年，2013年4月26日《租赁合同》、2014年3月6日《租赁合同》、营业执照与本案不具有关联性。经本院审查，原告提供的该组证据中《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，本院对其真实性及合法性予以认定，但合同约定双方租赁期限为三年，协议未约定长期租赁，故不能证明双方达成长期租赁期限的意思，对原告的证明目的不予采信。因本案中双方诉争的合同系2011年10月10日双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，故原告提供的2013年4月26日《租赁合同》、2014年3月6日《租赁合同》与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提供的营业执照能客观证实原告将租赁物用以经营酒店的事实，本院予以采信；原告提供的《解除租赁合同通知书》，用以证明被告不享有随时解除合同的权利。被告质证意见为对三性无异议，对证明目的有异议。经本院审查，该组证据能客观证实被告于2018年6月1日书面通知原告解除双方于2011年10月10日签订的《租赁合同》及《补充协议》的事实，本院予以采信，但证据达不到原告的证明目的。被告提供的2011年10月10日《租赁合同》及《补充协议》，用以证明双方之间系不定期租赁，被告可随时解除合同。原告质证意见为对三性无异议，对证明目的有异议。经本院审查，该组证据如前所述，客观真实、合法有效，且能达到被告的证明目的，本院予以采信；被告提供的《解除租赁合同通知书》，本院已作认定，不再赘述。被告提供的《房地产咨询报告》，用以证明被告委托评估机构评估,本案租赁房屋的市场价为年租金832680元,但原告支付的最近一期年租金约为33万元,与评估的832680元相差50万元左右,若被告继续按原合同将房屋出租给原告,不仅显失公平,亦将造成国有资产的重大流失。原告质证意见为对证据的关联性及证明目的不予认可。经本院审查，该组证据系被告委托具有相应鉴定资质的鉴定机构依法作出，客观真实、合法有效，且能证明涉案租赁房屋的市场租金的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年10月10日，原告陆莲平与被告毕节商贸国有资产管理有限责任公司（原毕节地区商贸国有资产管理有限责任公司）订立《租赁合同》,双方约定被告将七星关区桂花路7号（外贸大楼）一楼一号门面约55平方米、三楼约600平方米、四楼约480平方米、五楼约480平方米房屋租赁给原告经营酒店业务，租赁期限自2011年10月10日起到2014年10月9日。同日，双方订立《补充协议》,约定租赁期满后,若租赁物不被拆除，承租方愿继续租赁，租赁年限顺延。原告将所承租的上述租赁房屋经营“七星关区有家旅店”。2014年10月9日，双方约定的租赁期届满后，原告继续向被告租用上述房屋，被告未提出异议。2018年6月1日，被告向原告送达《解除租赁合同通知书》，向原告通知解除双方于2011年10月10日签订的《租赁合同》及《补充协议》，原告应当于2018年10月8日将将租赁房屋腾空、恢复原状后交还被告。被告认为双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方长期租赁意思表示，应按二十年计算租赁期限，被告无权随时解除合同，诉来本院，提出前述诉讼请求本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，原、被告双方于2011年10月10日签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违法法律及行政性法规禁止性的相关规定，应为有效合同，本院对合同及协议的效力予以认定。对于双方签订的《租赁合同》及《补充协议》租赁期限问题，根据《租赁合同》第二条的约定，双方租赁期限共三年，即从2011年10月10日至2014年10月9日，故《租赁合同》对租赁期限进行了明确的约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2014年10月9日，双方约定的租赁期限届满，原告继续使用租赁房屋，被告未提出异议，故双方签订的《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在2014年10月9日之后，在双方继续履行《租赁合同》的过程中，被告可随时解除合同。原告虽然认为双方签订的《补充协议》中“若租赁物不被拆除，承租方愿继续租赁，租赁年限顺延”的约定，应视为双方长期租赁的意思表示，但该约定中租赁物被拆除这一法律行为是否发生、何时发生均是双方不能确定的，应视为对租赁期限的约定不明，该《补充协议》视为不定期租赁，结合双方签订的《租赁合同》，被告同样可以在2014年10月9日之后随时解除。故被告于2018年6月1日书面向原告通知解除《租赁合同》及《补充协议》，并要求于2018年10月8日之前腾空房屋、返还被告的行为符合上述法律的规定，对原告要求判决确认原告陆莲平与被告毕节商贸国有资产管理有限责任公司于2011年10月10日订立的《租赁合同》、《补充协议》不符合法定解除条件,被告毕节商贸国有资产管理有限责任公司不能解除合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陆莲平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30.00元，由原告陆莲平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  张春辉二〇一八年十月二十四日书记员  张 欢