江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初1704号原告：许锦锋，男，1987年3月29日生，汉族，住南通市崇川区。原告：陈红燕，女，1989年10月16日生，汉族，住如东县。两原告委托诉讼代理人：张咏，江苏濠阳律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：万春花，江苏濠阳律师事务所律师。被告：郑军，男，1979年9月1日生，汉族，住南通市港闸区。户籍地南通市港闸区。委托诉讼代理人：陶逸宇，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏正丹，江苏山水律师事务所律师。原告许锦锋、陈红燕与被告郑军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人张咏，被告及其委托诉讼代理人陶逸宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许锦锋、陈红燕向本院提出诉讼请求：1.被告归还购房款欠款本金96万元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。2.被告承担律师费25000元，诉讼保全保险费及诉讼费用。事实与理由：2016年12月12日，原、被告之间签订了一份《存量房买卖合同》。双方约定：将原告所有的南通开发区雅居乐花园21幢3401室房产以120万元的价格出售给被告，首付24万元，余款待被告贷款后支付，款清交房。此后，被告支付了24万元的首付款，并将案涉房产南通开发区雅居乐花园21幢3401室房产抵押给平安银行南通分行，贷款60万元，但款项并未实际支付给原告。此后，原告多次要求被告支付余款96万元，但被告迟迟不予支付。被告郑军辩称，1、被告没有归还款项义务。2、原、被告就案涉房屋买卖是达成一份80万元成交价的合同，被告已付清房款，同时被告曾多次要求原告交付房屋，采取报警、更换门锁、向自来水公司停水要求原告交房，但原告拒不履行，因此被告保留另行起诉要求原告交房的权利。3、原告要求被告承担律师费、诉讼保全保险费没有事实和法律依据。对原告的滥诉的行为，保留另行起诉诉讼保全错误，赔偿损失的权利。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告举证的不动产权证复印件、网页截图，被告举证的房地产买卖协议、中国银行新线存款历史交易明细清单本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证的存量房买卖合同。原告提供了南通市经济技术开发区不动产登记交易中心盖章的复印件，本院对其真实性予以确认。2.原告举证的郑军与许锦锋业务往来账目，系原告单方制作，因未能提供相应的单据，本院无法确认。3.被告举证的购房款收据，与原件核对无误，本院予以确认。4.证人徐某,4、何某,4出庭作证，其证言的真实性及关联性下文中评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，原告许锦锋、陈红燕（甲方）与被告郑军（乙方）经南通市崇川区仁和中介服务部居间服务部签订《房地产买卖协议》一份。协议约定，甲方将座落于南通市开发区雅居乐花园21幢3401室建筑面积116.36平方米的房屋出售给乙方，成交总价为80万元。协议签订时，乙方支付15万元作购房定金；甲乙双方定于2016年12月前办理产权过户手续，同时乙方支付35万元；甲方的交房时间为2017年3月1日前，交房时，乙方付清余款。协议还对其他事项进行了约定。协议签订当日，郑军向许锦锋汇款34万元。2016年12月12日，原告许锦锋、陈红燕（甲方）与被告郑军（乙方）在南通市经济技术开发区不动产登记交易中心签订《存量房买卖合同》，合同约定，甲方将雅居乐花园21幢3401室出售给乙方，房地产成交总价为120万元。付款方式为首付24万元和抵押贷款96万元。房屋过户手续办理期限2016年12月30日前。房屋交付期限款清交房。2016年12月16日，案涉房屋登记至郑军名下。关于两份合同的签订过程，南通市崇川区仁和中介服务部居间服务部何某,4出庭作证。何某,4陈述，《房地产买卖协议》是在中介签订的，成交总价为80万元。《存量房买卖合同》是网签备案合同，郑军为了多贷点款将网签备案合同的成交价做高至120万元，相关税费由郑军承担。关于合同付款，案外人徐某,4出庭作证。徐某,4陈述，许锦峰曾向其借款，其中在2016年6月左右的22万元，之后的9万多元。许锦峰直至2016年7月未能还款，提出将雅居乐花园21幢3401室以45万元卖给徐某,4，双方签订了45万元的二手房买卖合同。许锦峰向徐某,4出具了一份46万元的购房款收据。协议签订后，双方一直没有办理房屋过户手续。直到2016年11月左右，郑军与许锦峰协议，由郑军以80万元购买此房，徐某,4向郑军提出郑军买房就把这46万元记到郑军的帐款里。二手房买卖合同及46万元房款收据仍由徐某,4保存。许锦峰代理人质证认为，许锦峰向徐某,4借款是事实，但已归还了部分借款，对于46万元的数额也有异议。本院认为，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致的，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。当实际交易价格与备案合同价格不一致时，房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示进行认定。本案中，原、被告双方于2016年12月7日签订价款为80万元的《房地产买卖协议》，被告亦于当日转账34万元给原告。而备案的《存量房买卖合同》签订于之后的2016年12月12日。从时间上看，双方履行的是《房地产买卖协议》。此外，被告陈述备案合同价款为120万元的原因是为了多办贷款，该陈述符合常情，房产中介也出庭予以证实。因此，本院认定《房地产买卖协议》是双方真实意思表示，双方交易约定的房款为80万元。对于被告郑军于合同签订当日汇付的房款34万元，原告仅认可其中的24万元，另10万元认为是向郑军的借款，因原告未能提供借款的证据，且在郑军欠付购房款的情况下再向其借款，明显不合情理。对原告的该抗辩理由，本院不予采纳，34万元已付房款予以确认。对于剩余的房款46万元，郑军提供了证人徐某,4出庭作证，提出徐某,4将其对于许锦峰的46万元购房款债权转让给郑军用于折抵案涉合同中的46万元房款，各方对80万元的付款事宜已达成一致。许锦峰对此予以否认，提出徐某,4的46万元实际是借款，借款数额存在异议，许锦峰亦归还了部分借款，各方并未对房款折抵事宜达成一致。对此，本院认为，徐某,4与许锦峰签订的45万元二手房买卖合同系基于之前双方的民间借贷关系而签订的抵债协议，房屋产权并未办理过户，双方实际还是民间借贷关系。鉴于被告未能举证证明各方在履行2016年12月7日《房地产买卖协议》时就上述借贷债权转让用以抵偿46万元购房款达成一致，也未能证明徐某,4或郑军已通知许锦峰转移债权。仅能认为被告在本案审理中提出债权转让及抵销。庭审中，原告与证人徐某,4对于实际借款金额以及实际债权数额存在争议。徐某,4在庭审的证言中对于实际借款数额31万元与房款收据46万元的差额未能作出合理解释，其提供的二手房买卖合同金额45万元与房款收据46万元又不一致，况且46元的房款收据原件目前仍在徐某,4处。上述情形表明作为债权转让的债权存在瑕疵，故在本案中，不宜一并处理。对于该部分权利，相关当事人可另行主张。综上所述，被告郑军尚欠房款46万元未付，原告要求被告支付96万元购房款及利息的诉讼请求，本院部分予以支持。原告主张律师费的诉讼请求，因未有合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告郑军于本判决生效之日起十日内一次性给付原告许锦锋、陈红燕购房款46万元及自2018年4月11日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算的利息。二、驳回原告许锦锋、陈红燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13650元、保全费5000元，合计18650元，由原告许锦锋、陈红燕负担7630元，被告郑军负担11020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13650元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松人民陪审员  马 莉人民陪审员  陈海清二〇一八年十月十日书 记 员  黄凤美