浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3923号 上诉人（原审原告）：布丁酒店浙江股份有限公司，住所地：杭州市下城区朝晖六小区**背面****。 法定代表人：朱晖，董事长。 委托诉讼代理人：钱雪慧，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王耀军，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江新天地消防安全科技有限公司，住所，住所地：杭州市下城区庆春路**三瑞大厦内div> 法定代表人：俞佳凤，总经理。 委托诉讼代理人：梁英，女。 上诉人布丁酒店浙江股份有限公司（以下简称布丁酒店）因与被上诉人浙江新天地消防安全科技有限公司（以下简称新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，杭州市上城区××路××号房屋系案外人杭州商业资产经营（有限）公司所有。杭州商业资产经营（有限）公司于2012年3月2日与新天地公司签订《房屋租赁协议书》一份，约定将上述房屋租赁给新天地公司，租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日止等事项。2012年5月31日，双方又签订《房屋租赁（补充）协议书》一份，约定了在原合同基础上增加三年等事宜。 2012年6月26日，布丁酒店（原名称为杭州住友酒店管理有限公司、承租方、乙方）与新天地公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，载明：甲方将杭州市上城区解放路200-206号房屋的一部分（面积约2170平方米）出租给乙方，由乙方改建和经营布丁连锁酒店；租赁期限自2012年7月10日至2018年5月31日；乙方承租到期100天前，甲方保证并承诺必须按照本合同和乙方自动续租五年；第1-3年的年度租金为2400000元，第4-6年的年度租金为2520000元，第7-9年的年度租金为2646000元，第10年的年度租金为2778300元；如果在乙方不同意的情况下提前解约或者甲乙方单方严重违约的，解约方应向被解约方支付全部租金年限的合同租金总额的30%或者剩余租赁年限的合同租金总额的50%两者中金额大者作为赔偿；双方还对其他事项进行了约定。后新天地公司按约向布丁酒店交付了租赁房屋，布丁酒店为经营布丁连锁酒店支付了装饰装修等费用。 2016年7月15日，案外人杭州市商贸旅游集团有限公司将布丁酒店、新天地公司等诉至原审法院，要求解除其与新天地公司签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁（补充）协议书》，并要求布丁酒店等返还位于杭州市上城区××路××号房屋等。原审法院于2016年12月30日依法作出（2016）浙0102民初3036号民事判决书，判决案外人杭州市商贸旅游集团有限公司与新天地公司之间的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁（补充）协议书》于判决生效之日解除，布丁酒店浙江股份有限公司杭州解放路分公司及其他该案新天地公司腾空使用的杭州市上城区××路××号房屋，返还给杭州市商贸旅游集团有限公司等。后布丁酒店于2018年1月15日腾空租赁房屋。现布丁酒店以新天地公司违约为由诉至原审法院，要求新天地公司承担违约责任，请求：1.新天地公司支付布丁酒店违约金4428000元；2.本案的诉讼费由新天地公司承担。 原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，布丁酒店在租赁期限届满前即腾退涉案房屋，系案外人杭州市商贸旅游集团有限公司与新天地公司之间签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁（补充）协议书》解除所致。布丁酒店因此要求新天地公司支付违约金的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。关于违约金金额，布丁酒店根据涉案《租赁合同》约定要求新天地公司支付相当于合同租金总额的30%即4428000元作为违约金，并主张涉案《租赁合同》约定新天地公司保证并承诺在租赁期限届满后必须按照原合同和布丁酒店自动续租五年，新天地公司未能履行该承诺，给布丁酒店造成了较大的损失。对此原审法院认为，布丁酒店、新天地公司之间关于2018年5月31日后再续租5年的约定已经超出了案外人杭州商业资产经营（有限）公司出租给新天地公司涉案房屋的租赁期限，布丁酒店、新天地公司之间的上述约定自始无效，布丁酒店在签订涉案《租赁合同》时应尽审慎义务，对于合同期满后不能续租的后果布丁酒店、新天地公司双方均有过错，故布丁酒店的上述主张不能成立。新天地公司对此抗辩认为，涉案《租赁合同》约定的违约金金额过分高于布丁酒店的实际损失。原审法院认为，涉案《租赁合同》约定的租赁期限为2012年7月10日起至2018年5月31日止，布丁酒店也为租赁房屋支出了装饰装修等费用，其实际腾空租赁房屋的时间为2018年1月15日，原审法院以布丁酒店的实际损失为基础，兼顾涉案《租赁合同》的履行情况、新天地公司的过错程度以及布丁酒店的预期利益等综合因素，酌定新天地公司应支付布丁酒店违约金800000元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江新天地消防安全科技有限公司应于判决生效之日起10日内支付布丁酒店浙江股份有限公司违约金800000元；二、驳回布丁酒店浙江股份有限公司的其他诉讼请求。如新天地公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42224元，减半收取21112元，由布丁酒店浙江股份有限公司负担15212元，浙江新天地消防安全科技有限公司负担5900元。布丁酒店浙江股份有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江新天地消防安全科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，布丁酒店不服，向本院提起上诉称：一、新天地公司违反续租承诺，理应承担违约金。新天地公司作出的续租承诺对案涉合同的订立起到了至关重要的作用，布丁酒店作为专业从事开设酒店经营的企业，根据多年经营管理经营可知，一般酒店承租期均达到10年以上，新天地公司未能履行其承诺，对布丁酒店造成了巨大损失。二、合同约定的违约金为合理金额，并未过高。布丁酒店基于对合同订立的信任，按照至少10年的装修进行了投入。现合同提前解除，仅装修损失即与违约金相当，更何况还有经营利润损失。三、布丁酒店诚信履约，应当得到法律的支持和保护。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持布丁酒店的一审诉讼请求。 被上诉人新天地公司在二审期间辩称：双方当事人之间的合同租金仅余四个多月，原审判决新天地公司承担800000元违约金亦是过高的。请求二审依法驳回布丁酒店的上诉理由和请求。 二审中，布丁酒店提供以下新的证据：1、审核报告，欲证明布丁酒店对案涉房屋近外立面、给排水、排风管等投入金额即为300余万元；2、《房屋租赁补充协议书》，欲证明布丁酒店经与房东协商后，同意布丁酒店继续使用案涉房屋至2018年1月15日，2017年1月9日至2017年6月12日的租金直接支付给产权人，2017年6月13日至实际腾退之日的占有使用费也直接支付给产权人，费用标准参照双方当事人合同约定的租金标准；3、网上银行电子回单及发票，欲证明布丁酒店已经按照《房屋租赁补充协议书》的约定向产权人支付了租金及占有使用费；4、腾退通知；5、承诺函；证据4、5欲共同证明布丁酒店依据承诺腾退案涉房屋的事实；6、科目余额表，欲证明布丁酒店在原审中提交的利润表中的营业费用具体明细，与利润表数据吻合，从数据中可反映出月净利润。7、荣誉证书，欲证明布丁酒店系一家诚实守信颇受好评的企业，其在本案中提交的数据客观真实。新天地公司经质证后认为，证据1无法反映出本案所涉房屋的装修情况，证据2系在布丁酒店腾退后签署，布丁酒店存在故意提前搬走的情形。证据3无异议。证据4、5的真实性无异议，但系布丁酒店与产权人就租赁未谈妥的情况下形成。证据6属专业证据，新天地公司无法发表准确的质证意见。证据7无异议。本院经审查后对证据2、3、4、5、7的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性，证明效力不予确认。证据1、6无法证明布丁酒店的直接损失，故对该两组证据的证明效力，亦不予确认。 二审中，被上诉人新天地公司未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案双方当事人之间的《租赁合同》因新天地公司的违约行为而提前解除的事实是清楚的，新天地公司应当承担相应的违约责任。关于双方争议的违约金金额问题，布丁酒店在诉讼过程中未能充分举证证明其实际损失，原审法院综合新天地公司的违约情节、案涉房屋《租赁合同》的实际履行等情况，酌情确定新天地公司支付布丁酒店违约金800000元，尚属合理。布丁酒店的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35824元，由上诉人布丁酒店浙江股份有限公司负担（布丁酒店浙江股份有限公司于本判决生效之日起七日内至本院退回多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月十六日 书记员 万丹丹