贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终2953号上诉人（原审被告）：贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇劳动路。法定代表人：李光强，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：王谷，男，1973年3月5日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。上诉人贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司（以下简称恒鼎房开公司）因与被上诉人王谷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省纳雍县人民法院作出（2017）黔0525民初1553号民事判决，判决驳回原告王谷的诉讼请求。王谷不服，向本院提起上诉。2017年12月21日，本院认为原判认定基本事实不清、适用法律不当，作出（2017）黔05民终3708号民事裁定，撤销本院（2017）黔0525民初1553号民事判决，将本案发回原审法院重审。贵州省纳雍县人民法院2018年6月6日作出的（2018）黔0525民初365号民事判决，上诉人贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。事实及理由：一、涉案《补充协议》约定的两个车位属于损害他人利害的合同，该约定无效。约定的车位属于公共区域，上诉人无权处分，被上诉人也是明知的，上诉人是在被上诉人的强烈要求下签订，该约定自始不能履行。属于恶意串通，损害小区其它业主的利益，依法无效。二、解除合同是以合同合法有效为前提，原审判决解除合同明显不当。三、根据纳雍县纳府发［2009］56号文件执行，本案的补偿也是足额的，被上诉人不存在12万余元的差额损失。1.从楼层上看，原审对涉案拆迁房屋总层数错误认定为三层。被上诉人拆迁总建筑面积：524.55㎡，房屋总层数为四层：一层为200.5㎡，二层为175.12㎡，三层为128.74㎡，四层为20.19㎡。按文件规定均按1：1被告产权调换，并无不当。2、从房屋性质上看，原审认定自建房426.74㎡，但仅195.52㎡有《建设工程规划许可证》，其余231.40㎡属于违章建筑按1：0.6补偿的情形。房改房：97.81㎡、有证房：195.52㎡×1.2=234.62㎡、无证房：231.40㎡×0.6=138.84㎡，三项合计，即应给被上诉人的安置面积为471.27㎡，不足整体按1：1的安置面积。3、双方“拆迁合同”按1：1还房已超32.79㎡，应补差37250元。如果需要重新计算安置面积，这一部分应当抵扣，同时价格明确：1136元/㎡。上诉人认为，本案应当充分考虑当时的特定情形和双方真实意思表示，不宜重新计算安置补偿。而从“补充协议”约定的两个车位来看，双方均明知不具有实际价值。一审判决计算和对文件的执行理解有错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请上一级人民法院依法改判，以维护我的合法权益。被上诉人王谷二审中答辩称：依法驳回上诉人上诉请求，支持答辩人合法诉求。答辩人与被答辩人签订的《补充协议》是合法有效的，是被答辩人自身原因导致合同履行不能，原规划图纸上有40多个车位，答辩人是根据纳雍县纳府发［2009］56号文件与上诉人签订补充协议。拆迁时量的拆迁面积是524.55平方米，所以赔偿是按照一比一赔偿的，不存在上诉人说一赔一点二，我修建房子的时间是2001年9月6号，是符合自建房要求的，当时有附属设施：洗澡间、猪圈等，不属于无证面积，拆迁协议上明确规定有，拆迁协议生效后就把32.79平方米的面积差额扣除了，不存在现在抵扣，因为上诉人已经明确表示不能提供车位，请求撤销《补充协议》第二条，从房管局查明，产权上注明558.15平方米，但是现在查到产权证上注明的是554.6平方米，所以我要求按照我的实际损失赔偿。被上诉人王谷向一审法院起诉请求：1、判决被告恒鼎房开公司履行《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》，划定两个合法车位归我永久使用或赔偿两个车位购买款18万元；2、诉讼费用由被告承担。重审中，王谷对其诉讼请求变更为：1、解除原告与被告于2010年5月9日签订的《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》；2、判决被告赔偿原告经济损失170987.33元（其中应补偿而未补偿的建筑面积83.788平方米的房屋价值144534.30元、利息26453.03元）。一审法院经审理查明以下事实：纳雍县人民政府为保证城镇建设总体规划的贯彻实施，保证建设单位的实际需要，促进旧城改造的顺利进行，于1988年8月3日出台纳府（1988）64号《纳雍县人民政府关于纳雍县城镇房屋拆迁安置暂行办法的通知》文件。该文件第十二条规定：被拆迁户愿以房换房的，按同等面积互换，互换房屋超过或少于拆除面积部分的价值，可按《纳雍县房地产管理站房屋估价标准》照补差价。被告恒鼎房开公司经批准，在纳雍县雍熙镇××路打米厂片区进行旧城改造建设，实施“锦都豪苑”项目，该项目涉及对原告王谷位于该片区总层数为三层、建筑面积524.55平方米的房屋拆除，该房屋包含房改房97.81平方米、自建房426.74平方米。2009年3月12日，被告恒鼎房开公司为拆迁人（甲方）与原告王谷为被拆迁人（乙方）签订《房屋拆迁协议书》（又名打米厂片区房屋拆迁补偿安置协议书）。该协议约定：经双方丈量核定，甲方拟拆除乙方自由（租用）房屋建筑面积共计524.55平方米（见附件）；甲方在2010年3月前在纳雍县雍熙镇××路地段安置乙方住宅5套，合计建筑面积554.6平方米，还房超30.05平方米，乙方应补差33469元。协议签订后，原告王谷于2009年3月19日向被告恒鼎房开公司移交与拆迁房屋相关的房屋所有权证、建设工程规划许可证。纳雍县人民政府为加快城市建设步伐，切实改变县城面貌，全力推进旧城拆迁改造工作，着力改善人居环境，全面提升城市品位，营造良好城市建设氛围，于2009年10月15日出台纳府发﹝2009﹞56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》文件。该文件第二条第二项规定：房改房、集资建房、商品房按1︰1实行产权调换；自建房屋总层数为三层，规划用途属住宅，按建筑面积1︰1.2实行产权调换。该文件第六条规定：本意见只适用于2007年6月1日以后实施的拆迁项目。因原告王谷认为补偿过低并要求进行房源调整，经与被告恒鼎房开公司交涉，被告恒鼎房开公司为甲方与原告王谷为乙方于2010年5月9日签订了《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》。该协议载明：甲方同意将原选定房源3栋1-8-4号房（面积107.7平方米）调至1栋1-1-2号房（面积115.5平方米），其超差部分不予补偿；甲方同意将位于1栋和3栋3单元之间的两个车位待交房后指定给乙方永久使用，免收物管费，乙方可以设置车位护栏，该面积乙方只能作为停车使用，不能作为其他用途（规格：2.4米×5.3米/每个）；根据纳雍县纳府发﹝2009﹞56号文件精神，甲方同意将被拆迁人房屋过渡费按原标准从2008年11月1日起提高50％予以支付。2011年3月，被告恒鼎房开公司向原告王谷交房。因被告恒鼎房开公司未按《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》约定履行指定车位给原告王谷使用，原告王谷于2017年6月16日诉至本院。之后，被告恒鼎房开公司在“锦都豪苑”小区公共通道上指定了两个车位给原告王谷使用。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。因原告王谷与被告恒鼎房开公司签订的《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律和不损害社会公共利益，故应依法认定该协议合法有效，双方均应按协议约定全面履行义务。综合当事人对事实和证据的分歧意见，本案争议的焦点是：1、《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》是否为赠与合同；2、被告在“锦都豪苑”小区公共通道上已划了两个车位给原告使用，是否可认定被告已履行了合同义务；3、《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》是否应予解除；4、原告诉请被告赔偿经济损失应否支持。关于《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》是否为赠与合同问题的认定。纳雍县人民政府出台纳府发﹝2009﹞56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》文件，对拆迁补偿政策进行了调整，原告据此认为补偿过低并要求进行房源调整，双方就此签订了《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》，该协议内容说明被告从以下两个方面解决原告认为补偿过低的请求：1、原告对房源调整超差部分7.8平方米不予补差；2、被告将位于1栋和3栋3单元之间的两个车位（规格：2.4米×5.3米/每个）待交房后指定给原告永久使用，免收物管费。这是被告对原告房屋拆迁安置的补偿，而非被告将自己的财产无偿给予原告，《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》不是赠与合同。关于被告在“锦都豪苑”小区公共通道上已划了两个车位给原告使用，是否可认定被告已履行了合同义务问题的认定。被告恒鼎房开公司虽在“锦都豪苑”小区公共通道上划出两个车位供原告王谷使用，但因该通道不属于规划的车位，被告划给原告使用的车位区域属小区业主共有财产范围，被告无权处分，故不能认定被告已履行了合同义务。关于《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》是否应予解除问题的认定。双方在庭审中已经形成了解除《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》的合意，且被告对《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》约定指定车位给原告使用客观上已经履行不能，故双方签订的《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》应予解除。关于原告诉请被告赔偿经济损失应否支持问题的认定。因被告对《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》约定指定车位给原告使用客观上已经履行不能，原告有权要求解除合同并主张损害赔偿。原告王谷用于拆迁的房屋总层数为三层，建筑面积524.55平方米，包含房改房97.81平方米、自建房426.74平方米。双方在签订《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》之前原告已经获得1︰1的产权调换。依照纳府发﹝2009﹞56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》文件规定：房改房、集资建房、商品房按1︰1实行产权调换；自建房屋总层数为三层，规划用途属住宅，按建筑面积1︰1.2实行产权调换。原告426.74平方米的自建房应当获得被告512.09平方米（426.74平方米×1.2）的产权调换，原告在《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》中的房源调整已获得被告超差部分7.8平方米，故原告尚未获得被告产权调换的建筑面积为77.55平方米（512.09平方米－426.74平方米－7.8平方米），该建筑面积对应的损失被告应向原告赔偿。诉讼过程中，原告向本院举示了4户业主同时段向被告购买“锦都豪苑”小区商品房单价：1700元/平方米、1730元/平方米、1720元/平方米、1750元/平方米，被告也向本院举示了3户业主同时段向其购买“锦都豪苑”小区商品房单价：1500元/平方米、1500元/平方米、1500元/平方米。为公平起见，同时将双方举示的同时段“锦都豪苑”小区商品房单价作计算基础，求出平均数为同时段“锦都豪苑”小区商品房单价金额：（1700元/平方米＋1730元/平方米＋1720元/平方米＋1750元/平方米＋1500元/平方米＋1500元/平方米＋1500元/平方米）÷7＝1628.57元/平方米。被告应向原告赔偿损失126296元（77.55平方米×1628.57元/平方米）。因双方在《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》中未约定违约责任，双方事后也未对违约责任进行补充协议，故原告主张支付利息的请求无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告王谷与被告贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司签订的《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》；二、被告贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向原告王谷赔偿房屋拆迁损失126296元；三、驳回原告王谷的其他诉讼请求。案件受理费3720元，原告王谷负担972元，被告贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司负担2748元。二审中，上诉人贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司提交的证据有：1、案外人恒达房地产公司的《车位使用权合同》，证明目的：证明地下车库的售价就是五万元，地表车位的价格应该是14041元。被上诉人王谷的质证意见：对真实性有异议，要求提供原件。2、《规划图纸》，证明目的：一栋到三栋之间只有地面车位，和被上诉人签订的车位就是地面车位。被上诉人王谷的质证意见：真实性认可，达不到证明目的，图纸上一栋到三栋之间看不出来车位。3、《纳雍县城乡规划局关于锦都豪苑验收存在问题的整改通知》。证明目的：证明车位是要划给我们的。被上诉人王谷的质证意见：不是地下位，不属于房开，也无法交付给我们使用。被上诉人王谷二审中提交的证据有：1、《中华人民共和国国务院令》第590号。证明目的：《国有土地上房屋征收与补偿条例》是根据国务院授权，对双方有约束力。上诉人质证意见：真实性无异议，达不到证明目的。2、案外人天街苑《车位使用权合同》复印件。证明目的：证明2010年的时候地下车位价值七万壹仟元。上诉人质证意见：真实性无异议，达不到证明目的，因为两个地方的房价不一样。本院认证如下：上诉人提交的1号证据，《车位使用权合同》，可以证明纳雍县县城车位的市场参考价为五万元。被上诉人提交的2号证据，《车位使用权合同》复印件。可以证明纳雍县县城车位的市场参考价为七万壹仟元。其余证据各方当事人在一审中未提交，无正当理由，不符合新证据的特征，不予采信。经二审查明：上诉人恒鼎房开公司为甲方与被上诉人王谷为乙方于2010年5月9日签订了《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》。该协议第二条“甲方同意将位于1栋和3栋3单元之间的两个车位待交房后指定给乙方永久使用，免收物管费，乙方可以设置车位护栏，该面积乙方只能作为停车使用，不能作为其他用途（规格：2.4米×5.3米/每个）”。因上诉人未提供车位，未能履行。其余第一条、第三条、第四条、第五条及双方签订的《房屋拆迁安置协议书》双方均已经履行完，无争议。二审中，双方同意解除补充协议第二条，被上诉人王谷认为车位不能交付，折价补偿每个车位6万元，两个车位共计12万元。上诉人认为签订的车位属于地面车位，补偿每个2万元，两个车位共计4万元。根据双方提供的证据，纳雍县县城2012年至2013年车位市场参考价在5－7万元。其余的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案二审争议的焦点：一、双方签订的《房屋拆迁补充协议》是否合法有效，第二条未能履行是否应予以撤销。二、补充协议约定的是地表车位还是地下车位，车位不能交付使用，应该按照地表车位还是地下车位来进行折价赔偿。关于争议的焦点一：双方签订的《房屋拆迁补充协议》是否合法有效，第二条未能履行是否应予以撤销的问题。被告恒鼎房开公司经批准，在纳雍县雍熙镇××路打米厂片区进行旧城改造建设，实施“锦都豪苑”项目，该项目涉及对原告王谷位于该片区总层数为三层、建筑面积524.55平方米的房屋拆除，2009年3月12日，被告恒鼎房开公司为拆迁人（甲方）与原告王谷为被拆迁人（乙方）签订《房屋拆迁协议书》（又名打米厂片区房屋拆迁补偿安置协议书）。纳雍县人民政府于2009年10月15日出台纳府发﹝2009﹞56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》文件。因原告王谷认为补偿过低并要求进行房源调整，经与被告恒鼎房开公司交涉，被告恒鼎房开公司为甲方与原告王谷为乙方于2010年5月9日签订了《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》。该协议第二条“甲方同意将位于1栋和3栋3单元之间的两个车位待交房后指定给乙方永久使用，免收物管费，乙方可以设置车位护栏，该面积乙方只能作为停车使用，不能作为其他用途（规格：2.4米×5.3米/每个）”。因上诉人未提供车位，未能履行。其余第一条、第三条、第四条、第五条及双方签订的《房屋拆迁安置协议书》双方均已经履行完，无争议。补充协议系双方真实意思表示，补充协议中关于车位约定损害其他业主的合法权益，但没有证据证明双方系恶意串通，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，《补充协议》合法有效，上诉人无权处分小区公共区域的车位，导致约定的补充协议第二条不能履行，上诉人请求解除合同应予以支持，但双方均同意解除补充协议第二条，其余第一条、第三条、第四条、第五条及双方签订的《房屋拆迁安置协议书》双方均已经履行完，无争议。一审判决解除王谷与贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司签订的《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》不当，本院予以纠正，故应判决解除王谷与贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司签订的《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》第二条“甲方同意将位于1栋和3栋3单元之间的两个车位待交房后指定给乙方永久使用，免收物管费，乙方可以设置车位护栏，该面积乙方只能作为停车使用，不能作为其他用途（规格：2.4米×5.3米/每个）”。关于焦点二、补充协议解除后，应该按照地表车位还是地下车位来进行折价赔偿问题。因上诉人无权处分小区公共区域的车位，导致约定的补充协议第二条不能履行，《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》第二条被解除，车位不能交付，物权不能转移，上诉人构成违约，应当给予被上诉人赔偿。因双方合同约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定的车位习惯指建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，应该按照规划用于停放汽车的车位来进行折价赔偿。根据双方提供的证据，纳雍县县城2012年至2013年车位市场参考价在5－7万元。被上诉人王谷认为车位不能交付，折价补偿每个车位6万元，两个车位共计12万元，其主张较为合理，应予以支持。故上诉人应按每个车位6万元，两个车位共计12万元赔偿被上诉人。上诉人称约定的是地表车位，价值最多为2万元的主张。因不属于建筑区划内，未经规划用于停放汽车的车位，系业主共有，不存在交易，无法认定价值，故该上诉理由不予支持。因纳雍县人民政府于2009年10月15日出台纳府发﹝2009﹞56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》文件，该文件为指导性文件，恒鼎房开公司为甲方与王谷为乙方于2010年5月9日签订了《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》。各方应当按照签订的协议履行，一审判决另行计算双方拆迁房屋面积来确定赔偿经济损失，与双方签订的《房屋拆迁安置协议书》不符合，也无法律依据，应依法予以撤销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初365号民事判决；二、解除王谷与贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司签订的《被拆迁户王成香（王谷）房屋拆迁补充协议》第二条；三、由贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向王谷赔偿120，000.00元；四、驳回王谷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费：一审3720元，原告王谷负担972元，被告贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司负担2748元。二审3540元，由上诉人贵州省纳雍恒鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  殷 勇审判员  曹建军二〇一八年十月二十三日书记员  刘莉丽