浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0328民初1827号 原告（执行案外人）：胡允存，男，1960年7月3日出生，汉族，户籍所在地浙江省文成县，现居住意大利共和国。 委托诉讼代理人：赵国柱，浙江兆佳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：文成县广纳小额贷款股份有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇伯温路70号，统一社会信用代码913303000501417XU。 法定代表人：叶世友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟榆静，女，1994年8月21日出生，汉族，住浙江省文成县，系该公司信贷科客户经理。 委托诉讼代理人：林鑫，男，1990年4月13日出生，汉族，住浙江省文成县，系该公司信贷科客户经理。 第三人（被执行人）：文成县东风房地产开发公司，住所地浙江省文成县大峃镇建设路167号，统一社会信用代码913303287043744303。 法定代表人：吴信满，该公司董事长。 原告胡允存与被告文成县广纳小额贷款股份有限公司、第三人文成县东风房地产开发公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月27日、10月12日公开开庭进行了审理。原告胡允存的委托代理人赵国柱与被告文成县广纳小额贷款股份有限公司的委托代理人钟榆静、林鑫到庭参加诉讼，第三人文成县东风房地产开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡允存向本院提出诉讼请求：请求判令停止对坐落于文成县房屋的执行。 事实和理由：因被告文成县广纳小额贷款股份有限公司与第三人文成县东风房地产开发公司小额贷款合同纠纷一案，文成县人民法院作出（2017）浙0328执1388号之三执行裁定书，裁定：查封被执行人文成县东风房地产开发公司名下坐落于文成县房屋。原告知道后，认为文成县人民法院裁定有误，提起执行异议，文成县人民法院作出（2018）浙0328执异10号裁定书，驳回了异议申请。 文成县玉壶镇玉景园项目由文成县东风房地产开发公司玉壶玉景园项目部开发，财务独立核算。该房屋原由胡中华（公民身份号码3303281961××××××××）向项目部预定，并交纳了定金。因胡中华一直不愿意解除商品房预约合同，导致项目部与胡中华进行了诉讼。经文成县人民法院、温州市中级人民法院二审终审，作出解除胡中华与文成县东风房地产开发公司玉景园项目部的商品房预约合同。合同解除后，文成县东风房地产开发公司玉景园项目部立即向原告销售涉案房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，原告缴纳了全部购房款。《商品房买卖合同》经文成县住房和城乡规划建设局备案登记，项目部也已经将该房屋交付给原告使用。足见，原告已经履行了所有的购房义务，也不知晓该房屋被查封的情况。不能获得产权不是原告的过错，原告应当获得该房屋的产权。由于原告在国外，暂时未能办理该房屋的权属证书。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告应当获得该房屋的产权，能够排除执行，原告在庭审中变更为适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。据此，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：案外人胡允存与第三人文成县东风房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系在法院查封之后，其所签订的合同属于无效合同，以无效购房合同向规划建设部门的备案登记行为也是无效登记。案外人胡允存的商品房买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人文成县东风房地产开发公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人文成县东风房地产开发公司拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1身份证、证据2企业信息、证据3执行裁定书、证据5商品房买卖合同、证据6合同登记备案意见、证据7银行明细、发票、收据、证据8房屋交接确认书、证据9执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4民事判决书，因与本案没有关联性，本院不予认定。 为查明案情，本院依法调取了以下证据：1、（2017）浙0328执1388号之三执行裁定书的送达回证。被告对该证据没有异议，原告对该证据的真实性没有异议，但认为，该执行裁定书协助查封部门不应国土资源局的房屋产权登记部门，而应是建设规划局的商品房交易部门，起不到查封的实际效果。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为；经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，但在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。因此，执行人员将查封裁定书、协助执行通知送达给作为房地产产权登记部门的国土资源局，国土资源局亦协助办理了查封登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”的规定，该查封裁定已发生法律效力，故该份证据的证明效力，本院予以确认。 2、文成县不动产登记信息查询记录，该证据显示：坐落于文成县房屋，权利人为胡荷梅、胡允存，用途为住宅。原、被告对该证据均没有异议，本院予以确认。 综上举证、质证与认证，结合当事人陈述，本院认定本案的事实如下： 本院在执行文成县广纳小额贷款股份有限公司与被执行人吴荣钗、覃宗玲、文成县第二建筑工程公司、文成县东风房地产开发公司、温州嘉盛房地产开发有限公司小额借款合同纠纷一案中，于2017年12月28日作出（2017）浙0328执1388号之三执行裁定书，查封被执行人文成县东风房地产开发公司名下坐落于文成县房屋，执行裁定书、协助执行通知书于2018年1月3日送达文成县国土资源局不动产登记信息查询处，国土资源局不动产登记信息查询处于同日办理了查封登记。2018年1月9日，原告胡允存与第三人文成县东风房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告胡允存向第三人文成县东风房地产开发公司购买坐落于文成县房屋，合同于同年1月15日经文成县住房和城乡规划建设局备案，原告胡允存支付相应购房款。原告胡允存于2018年5月23日提起执行异议，本院于同年6月4日裁定驳回原告的异议申请，原告胡允存于同年6月25日收到裁定书，于同年7月2日向本院提起执行异议之诉。 另查明，坐落于文成县房屋，权利人为胡荷梅、胡允存，用途为住宅。 本院认为：被告对第三人的债权为普通债权，而原告系物权期待权，只需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定情形，即足以阻却人民法院据被告之申请而启动的强制执行行为。因原告名下有其他可用于居住的房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第（二）项要件，原告要求适用第二十八条的规定，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告胡允存系在人民法院查封之后与第三人文成县东风房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，占有涉案房屋，因此，原告胡允存就执行标的即案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，本院不予支持。被告要求驳回原告诉讼请求的意见，本院予以采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告胡允存的诉讼请求。 案件受理费5666.5元，由原告胡允存负担。 如不服本判决，原告胡允存可在判决书送达之日起三十日内，被告文成县广纳小额贷款股份有限公司、第三人文成县东风房地产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  张建光 人民陪审员  陈越光 人民陪审员  沈伍祥 二〇一八年十月十二日 书 记 员  吴 莹