上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初2093号原告：上海协益实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄世晃，执行董事。委托诉讼代理人：曾克周，男。委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。被告：道晟灯具(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李仁德(Jean-EudesLeroy)，执行董事。委托诉讼代理人：胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晟，上海市新闵律师事务所律师。原告上海协益实业发展有限公司与被告道晟灯具(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理，后裁定转入普通程序，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫文慧、被告委托诉讼代理人胡兰霞、张晟两次开庭均到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人曾克周第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海协益实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2016年4月22日签订的《仓储合同》于2018年1月5日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的自2017年9月10日至2018年1月12日的仓储费673,750元；3.判令被告向原告支付相当于60天仓储费的违约金323,400元；4.判令被告于2018年1月12日前搬离仓库，每逾期一天按日租金的三倍(16,170元/天)向原告支付房屋占有使用费。事实和理由：2016年4月22日，原告与被告签订《仓储合同》，约定原告将位于上海市奉贤区奉浦工业区大叶公路XXX号内1栋的仓库出租给被告使用，该仓库的面积为5,500平方米，租赁期限为2016年4月26日起至2019年5月9日止，仓储费第一年为0.95元/天/平米；第二年起为0.98元/天/平米。同时，合同第5.4条约定仓储费每月为一个付款期，被告应在每月的5号前将下期的仓储费支付给原告。此外，合同第12.2条第(1)款明确约定：被告拖欠租金(同仓储费)一个月(含一个月)以上的金额，原告有权终止合同并收回房屋，被告除付清拖欠的租金外还须支付给原告相当于60天租金的违约金，若支付的违约金不足以抵付原告损失的,被告还需要负责赔偿。仓储合同签订后，原告依约履行合同义务，被告却至今未向原告支付2017年9月10日之后的仓储费用，逾期已经远远超过一个月。虽经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。后，原告于2018年1月5日向被告送达《通知函》，明确提出解除《仓储合同》，要求被告支付拖欠的仓储费和违约金，并要求被告在收到《通知函》后7日内搬离租赁仓库，但被告仍未履行前述义务。故原告提起诉讼。被告道晟灯具(上海)有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房产的地块涉及动迁，政府部门已于2017年8月30日发出通告，要求承租户搬离。根据原、被告双方的合同约定，合同已解除，不存在租金问题，以通告时间来算，解除合同日期为2017年10月14日。在政府发文要求清场之后，该地块的绝大部分租户已经搬离，被告于2017年9月、10月期间搬离了大部分货物，但是因为装修损失、停产损失尚未补偿，没有全部搬离仅遗留了部分货架，没有搬走的原因是基于动迁补偿而不是租赁关系。经政府部门介绍，上海双菱风能电力设备有限公司(以下简称双菱公司)已经和政府达成动迁框架协议，且政府也要求双菱公司不再收取租金，从2017年9月开始，原告也没有要求被告缴纳租金，在动迁背景，房屋的权利人没有向原告收取租金的情况下，原告作为二房东通过诉讼的方式要求被告支付租金，不论是不安抗辩的因素，还是动迁的因素，被告都不应该支付租金。根据上海高院关于房产案件经营问题的相关规定，在动迁期间提起起诉的，法院应该驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据：原告提交的仓储合同、网上银行电子回执、发票、发票签收单、房地产权证、原告与双菱公司的租赁合同、被告提交的2017年7月15日电子邮件及附件，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的通知函、快递底单、送达情况的截图，被告对真实性均无异议，但认为对通知函的证明内容有异议，实际合同已经于2017年8月30日终止，而不应该以通知函通知时间为终止时间；对原告提交的录像真实性无异议，但认为不能证明是在原告所述的2017年11月至2018年1月间拍摄的，因为交通管制，被告没有搬进货物，仅是搬出货物。对被告提交的奉浦街道动迁公告、工业综合开发区的搬迁通告、现场搬迁通告、不予受理告知书，原告对真实性无异议，但对证明内容不认可。首先，涉案房屋的动迁属于协议动迁，房地产权人双菱公司至今未与相关政府部门达成任何书面的动迁安置补偿协议，而且动迁公告中也并未明确各承租户强制搬离的具体时间，事实上，涉案房屋的动迁工作并未正式启动，不存在妨碍被告正常使用该房屋的情形；其次，即使涉案房屋于2017年9月14日实施了管制措施，但是管制只持续了7天，而且在管制期间，被告实际上也可以自由进出，其使用涉案房屋的权利未受到任何限制；最后，被告提供的上述证据并不能证明被告已将大部分货物搬离的事实；原告对被告提交的双菱公司一期非居住房屋(企业)协议动迁补偿方案的真实性无异议，但认为涉案房屋的协议动迁并未正式启动，没有签订补偿协议；对被告提交的2017年10月12日电子邮件不清楚，真实性无法确定，但其中的附件补偿明细表，被告曾提供给原告，原告对补偿明细表的真实性认可；对2018年1月16日短信、电子邮件及附件的真实性无异议，原告收到了，但是对被告所述的内容不认可，实际上涉案房屋内还存在大量被告的货物、货架等，而且被告仍派有工作人员在此工作，这些都表明了被告至今仍在实际使用系争房屋；对被告提交的被告总经理吴泉东和双菱公司金姓总经理对话录音的真实性无法确认，证明目的不认可，金经理不是总经理，只是负责行政的。本院经审核，对上述证据的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年4月22日签订仓储合同一份，约定原告将位于上海市奉贤区奉浦工业区大叶公路XXX号内1栋仓库出租给被告作为被告的原材料储存仓库，该仓库的建筑面积为5,500平方米；该仓库产权属双菱公司所有，原告向产权人租赁，经产权人同意转租给被告；仓储费第一年为0.95元/天/平米；第二年起为0.98元/天/平米；仓储费先付后用，首期付二押二，即付两个月仓储费押两个月仓储费作为保证金，之后每月为一个付款期，原告在每月的5日前将下期仓储费统一发票交予被告，被告收到发票后7个工作日付款；在被告全面履行合同的前提下，双方因合同期满或提前解除合同，则被告应在归还物业之前保证该物业处于空置完好状态，且结清各项款项，原告在款项结清后的十日内将保证金及其他款项余额无息返还给被告；合同履行期间，若遇地块动迁，原告在获得正式通知后，将动迁信息以书面形式通知被告，按照动迁的最后期限为双方终止合同的期限，双方均不承担违约责任，原告将积极配合被告做好善后工作；合同期限为2016年4月26日起至2019年5月9日止，2016年4月26日至2016年5月9日为免租期。合同第12.2条第(1)款还约定：被告拖欠租金一个月(含一个月)以上的金额，原告有权终止合同并收回房屋，被告须支付给原告相当于60天租金的违约金，并付清拖欠的租金，若支付的违约金不足以抵付原告损失的,被告还需要负责赔偿。上述合同签订后，原告按约履行合同义务，被告按约支付原告保证金313,500元及至2017年9月9日的租金。2017年6月15日，上海市工业综合开发区有限公司发出《通告》，载明：为认真贯彻落实上海市“创新驱动，转型发展”的战略要求，深入实践奉贤区“十三五”规划，积极打造“东方美谷”核心承载区。根据上海市工业综合开发区有限公司上工综[2017]20号、33号文件之规定，对亩均产税不达标的劣势企业且产能低，能耗大的进行淘汰。规划部门已对环城东路两侧，大叶公路以南包括双菱公司所属一期土地进行规划修编，涉及一期土地上的1号至6号物流仓库限期清库搬离，具体通告如下：一、自通告之日起，所有1号至6号物流仓库的租用单位，即日起给三个月的周转期限，即时间为2017年6月15日至2017年9月14日24：00整。二、周转期限到达后进入管控期限，自2017年9月15日00：01时起至2017年10月14日24：00整，1号至6号物流仓库所有租用单位的物资只出不进，进出人员和车辆接受特保人员指定地点登记，管控期限内所有租用单位物资清库，设备搬离……。2017年8月30日，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处向双菱公司及承租户发出动迁公告，载明对双菱一期地块非居住房屋(企业)进行协议动迁，并委派上海市工业综合开发区做好前期相关工作。2017年9月1日，上海市工业综合开发区产业结构调整领导小组向双菱公司及承租户发出通告，载明自2017年9月16日上午7：00至2017年10月14日24：00整，对于一期土地房屋区域实施管控措施，管控期内注意事项告知如下：一、所有人员及物资进出接受现场特保人员指挥，出入人员和车辆按地面导示进入一期或二期，一期与二期安装警戒桩隔离设施，车辆互不通行。进入一期车辆必须空载，其他一律不能驶入；二、未按期搬离的承租户，应在管控期内及时将各自所有的物资全部搬离，管控期满后仍未搬离的，由此导致的物品损失等相关责任或者后果均应当自行承担，现场人员必须接受特保人员指挥；三、所有进出车辆及人员均要合法、有序、并配合特保人员的安排，如拒不配合的造成的后果或者责任，自行承担；四、管控期届满后，对于一期区域内未搬离的企业或者单位实施停水、停电等相关强制措施。2017年7月15日，被告通过电子邮件向原告申报搬迁损失，并要求原告在搬迁期限日期前一个月即2017年8月14日前补偿损失。2017年9月、10月，被告陆续搬离仓库内的物资，但因认为未得到合理的搬迁赔偿，故遗留了部分货架等物资。2017年10月12日，被告通过电子邮件向上海市工业综合开发区申报补偿明细。目前，双菱公司尚未与相关部门签订动迁补偿协议。本院认为，原、被告签订的合同名为仓储合同，实为租赁合同，对此双方并无异议，本院予以确认。该租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，合同履行期间，若遇地块动迁，原告在获得正式通知后，将动迁信息以书面形式通知被告，按照动迁的最后期限为双方终止合同的期限，双方均不承担违约责任。双方合同履行过程中，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处于2017年8月30日向双菱公司及承租户发出动迁公告，载明对双菱一期地块非居住房屋(企业)进行协议动迁，并委派上海市工业综合开发区做好前期相关工作。上海市工业综合开发区向双菱公司及承租户发出搬迁通告，要求承租户在2017年10月14日24：00前将所有的物资全部搬离。原、被告均获得了动迁公告和搬迁通告，根据合同约定，本院认定合同于2017年10月14日即搬迁通告通知的最后搬离日期终止履行。2017年9月10日至合同解除之日2017年10月14日的租金，被告按约应支付给原告，由于2017年9月16日起相关地块实施管控，被告租赁的仓库无法正常使用，且被告已开始搬离，2017年9月16日至2017年10月14日的租金不宜按合同约定标准计算，故本院酌情按合同约定租金的三分之一计算，2017年9月10日至2017年9月15日的租金按合同约定计算，被告应支付原告2017年9月10日至2017年10月14日的租金共计84,443.33元。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，被告虽认为原告收取的保证金313,500元足以冲抵所欠租金，但根据合同约定，保证金并不能直接冲抵租金，故被告对所欠租金应承担逾期付款的违约责任，由于合同约定的60天租金的违约金明显过高，本院调整为以所欠租金为本金，自合同解除次日2017年10月15日起按银行同期贷款基准利率1.3倍计算违约金至实际付清为止。合同解除后，被告理应搬离租赁的仓库。被告辩称因搬迁造成的损失尚未得到补偿，故遗留了部分货架，对此本院认为，有关动迁造成的损失，被告已向相关部门申报，可通过其他合理途径解决动迁损失问题，被告遗留部分物资占用仓库，理应支付合理的占有使用费。鉴于被告租赁的仓库已列入动迁范围，被告遗留货架等物资的目的是获取搬迁补偿，并非继续使用仓库，而根据上海市工业综合开发区的通告，目前上述仓库无法继续出租使用，故对于占有使用费本院酌情按合同约定租金的三分之一确定。对于保证金，根据合同约定原告应于被告返还仓库并结清款项后的十日内返还原告，故本案对于保证金一并予以处理。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、确认原告上海协益实业发展有限公司与被告道晟灯具(上海)有限公司于2016年4月22日签订的《仓储合同》于2017年10月14日解除；二、被告道晟灯具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海协益实业发展有限公司自2017年9月10日起至2017年10月14日的租金共计84,443.33元；三、被告道晟灯具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海协益实业发展有限公司上述第二项款项自2017年10月15日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算的违约金；四、被告道晟灯具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并交还原告上海协益实业发展有限公司位于上海市奉贤区奉浦工业区大叶公路XXX号内1栋仓库；五、被告道晟灯具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海协益实业发展有限公司自2017年10月15日起至搬离上述仓库之日止，按每日1,796.67元计算的占有使用费；六、原告上海协益实业发展有限公司于被告道晟灯具(上海)有限公司搬离上述仓库之日起十日内返还被告道晟灯具(上海)有限公司保证金313,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,772元，由原告上海协益实业发展有限公司负担11,972元，被告道晟灯具(上海)有限公司负担1,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英人民陪审员  王勤莲人民陪审员  汤小华二〇一八年十月十日书 记 员  俞 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。