江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初2533号原告：南京坛山粮食购销有限公司（统一社会信用代码91320115783830691R），住所地南京市江宁区汤山街道。法定代表人：潘天银，总经理。委托诉讼代理人：王振，江苏志仁律师事务所律师。被告：李兴，男，1983年12月1日生，汉族。委托诉讼代理人：杨红军，国浩律师（南京）事务所律师。原告南京坛山粮食购销有限公司（以下简称坛山公司）与被告李兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了第一次审理。后本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。原告坛山公司的委托诉讼代理人王振，被告李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坛山公司向本院提出诉讼请求：1、被告李兴给付租金110000元及利息（以其中80000元为基数自2016年12月4日起，以另外3000元为基数自起诉之日起，按中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计算至给付之日）；2、李兴自2017年12月15日起按年租金80000元标准支付房屋占有使用费至房屋清空交付之日。事实和理由：2015年12月至2017年12月，其将位于南京市江宁区麒麟粮站老10号库租赁给李兴从事汽车轮胎销售及汽车美容业务，协议约定年租金80000元，租金应于合同签订后3日内一次性支付。李兴向其支付租金50000元，其余110000元租金未付。李兴另欠水电费1735元。其就上述款项多次向李兴索款无果，现诉至法院，请求依法判决。被告李兴辩称：其与原告坛山公司签订了房屋租赁合同，合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整减少。其签订租赁合同是用于汽车保养和洗车，显然租赁标的物的门前的空地约300多平方米应当由其使用，且关于该空地双方定有口头协议。坛山公司同意其使用该空地。在合同履行过程中，坛山公司私自搭建违章建筑，出租给他人经营饭店。饭店经营过程中，前来就餐的车辆占据了该空地，严重影响其客户进出，导致其无法继续经营，并因此发生交通事故，产生了经济损失。因此，坛山公司在履行合同中存在严重过错，应当在未付租金中酌情予以扣除，其主张扣除60000元。此外，其租赁房屋后投入了装修计73145元及汽车保养、洗车设施约30000元，请求法院酌情予以扣除。本院经审理认定事实如下：2015年12月，南京启林粮食购销有限公司（以下简称启林公司）、坛山公司共同作为出租房与李兴签订了一份房屋租赁合同，该合同载明：“出租方（甲方）：南京坛山粮食购销有限公司，承租方（乙方）：李兴……根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：一、房屋基本情况甲方将位于江宁区其林站老10号库，建筑面积96㎡（平面图附后），出租给乙方。（房屋所有权人为：南京江宁粮食投资发展集团有限公司……）……二、租赁期限租赁期限：1年，自2015年12月15日起至2016年12月14日止。租赁合同期满乙方应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还，甲方有权收回所租赁房屋。……三、租金及支付方式租金为人民币80000元/年（大写捌万元整）……租金以现金或支票方式支付，首期租金于合同签订后3日内支付……四、房屋租赁用途乙方承租该房屋用途为：轮胎销售，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不得转租或分租给第三方……五、双方的权利和义务……2、乙方的权利和义务……（3）乙方需要进行装潢、结构改造或增加附属设施时，必须以书面形式将方案和预算报经甲方同意，双方共同确认投资价值后方可施工，发生的费用由乙方承担，投资决算超出预算10%的部分在计算装修补偿时，甲方不予承认。乙方须在租赁期内将投资部分折旧完。租赁期满或因乙方责任导致退租的，甲方有权选择行使以下权利之一：①依附于房产的维修归甲方所有；②要求乙方恢复原状；③向乙方收取恢复工程实际发生的费用……（5）乙方在租赁期内要按时足额缴纳租金、水、电、气、垃圾及物管等与乙方相关的一切费用……六、房屋交付及交还的期限、方式及验收1、交付：甲方应按租赁期限规定按时将房屋交付乙方，乙方予以验收。2、交还：乙方应于租赁期满或合同解除后将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。按合同约定，乙方可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，甲方有权处置……八、违约责任1、租赁期间，若甲方擅自解除合同，提前收回房屋，则应承担6个月租金（以当年租金标准计）作为违约金，另需支付乙方剩余租期内的装饰装修残值损失……3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房产，乙方应按照合同支付6个月租金（以当年租金标准计）作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直达到弥补全部损失为止，合同解除后满十五日，乙方仍拒不配合交接或失踪，房屋内乙方所有物品甲方有权处分或变卖，因此遭受的损失由乙方承担；同时对承租房屋所作的任何改造、装潢及增加的附属设施均无偿归甲方所有……4、乙方逾期还房的，每逾期壹日应向对方支付原日租金三倍的违约金，并承担因逾期归还给甲方造成的其它损失……”2015年10月，李兴就已进入合同中载明的房屋进行装修，上述合同系双方补签。合同期限届满后，2016年11月30日，原告坛山公司与被告李兴又签订一份房屋租赁合同，该合同载明：“出租方（甲方）：南京坛山粮食购销有限公司，承租方（乙方）：李兴，合同签订地点：南京市江宁区。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议。一、房屋基本情况甲方将位于江宁区其林站老10号库，建筑面积96㎡（平面图附后），出租给乙方。（房屋所有权人为：南京江宁粮食投资发展集团有限公司……）……二、租赁期限租赁期限：1年，自2016年12月15日起至2017年12月14日止。租赁合同期满乙方应如期交还所租赁房屋。租赁期限届满，若甲方继续对外出租，乙方亦同意续租，双方另行签订租赁合同。三、租金及支付方式租金为人民币80000元/年（大写捌万元整），如乙方续租……租金以现金或转账方式于合同签订后3日内一次性支付……四、房屋租赁用途乙方承租该房屋用途为：轮胎销售，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不得转租或分租给第三方……五、双方的权利和义务……2、乙方的权利和义务……（3）乙方需要进行装潢、结构改造或增加附属设施时，必须以书面形式将方案和预算报经甲方同意，双方共同确认投资价值后方可施工，发生的费用由乙方承担。租赁期满或因乙方责任导致退租的，甲方有权选择行使以下权利之一：□依附于房产的维修、附属设施等归甲方所有，甲方不向乙方支付任何补偿；□要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用……（5）乙方在租赁期内要按时足额缴纳租金、水、电、气、垃圾及物管等与乙方相关的一切费用……六、房屋交付及交还的期限、方式及验收1、交付：甲方应按租赁期限规定按时将房屋交付乙方，乙方予以验收。2、交还：乙方应于租赁期满或合同解除后将房屋全部交还甲方，交还的房屋应包含交付出租时清单所列资产，且应处于可正常使用的状态，甲方予以验收。按合同约定，乙方可移走的所有物品同时移走，逾期超过15日未移走的，视为乙方已放弃所有权，甲方有权处置……八、违约责任1、租赁期间，若甲方擅自解除合同，提前收回房屋，则应承担3个月租金（以当年租金标准计）作为违约金的责任。合同签订后，乙方未完全依照合同约定支付房租的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担支付6个月租金（以当年租金标准计）作为违约金的责任……3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房产，乙方应按照合同支付6个月租金（以当年租金标准计）作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直达到弥补全部损失为止，合同解除后满十五日，乙方仍拒不配合交接或失踪，房屋内乙方所有物品甲方有权处分或变卖，因此遭受的损失由乙方承担；同时对承租房屋所作的任何改造、装潢及增加的附属设施均无偿归甲方所有……4、乙方逾期还房的，每逾期壹日应向对方支付原日租金三倍的违约金，并承担因逾期归还给甲方造成的其它损失……”李兴共计仅支付坛山公司房屋租金50000元。李兴在南京市江宁区商铺开办了其为经营者的个体工商户“南京市江宁区李兴汽车美容服务中心”。合同期限届满后，李兴未能及时向坛山公司交还涉案房屋。另查明，位于南京市江宁区房屋的登记所有权人为南京江宁粮食投资发展集团有限公司（以下简称江宁粮食公司）。2018年2月1日，江宁粮食公司出具一份情况说明，该情况说明载明：“我公司名下位于南京市江宁区房产已全部移交南京坛山粮食购销有限公司管理，与李兴签订房屋租赁产生的权利、义务均由南京坛山粮食购销有限公司承担。”2018年2月，原告坛山公司向本院提起诉讼，要求被告李兴支付房屋租金、占有使用费、水电费。审理中，坛山公司主张李兴应支付其水电费，提交了其自行出具的两份收款收据。李兴主张其投入了装修等，请求酌情扣除部分费用，提交了购买相关物品、材料的收款收据、物品清单等。李兴陈述坛山公司私自搭建违章建筑出租给他人经营饭店，就餐人员的车辆影响其客户进出，并造成了经济损失，但未能提交证据予以证实。双方一致确认，合同到期后，双方因房屋返还问题于2018年3月曾经警察出警协调处理。坛山公司陈述2018年3月7日经警察协调，要求双方维持现状，其将门锁起，警察要求其不要装修，也要求李兴不要动房屋。2018年5月29日，本院组织双方至涉案房屋进行勘验。经勘验发现：涉案房屋钥匙在坛山公司处，门由坛山公司工作人员打开；房屋留有部分物品（清洗设备、脱水机、展柜、吧台、塑料凳等）属于李兴所有；房屋进行了部分改造、装修，系李兴所做。后房屋正式交付给坛山公司，李兴放弃了房屋内的物品。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有房屋租赁合同、情况说明、房屋登记资料、收款收据、勘验笔录、照片及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告坛山公司与被告李兴签订的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护。李兴承租了坛山公司实际管理的房屋，应按约支付房屋租金。双方两次签订的合同中均约定房屋的年租金为80000元，合同租赁期间的房屋租金应为160000元，现李兴仅支付50000元，故对坛山公司要求李兴支付房屋租金110000元的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定租金在合同签订后三日内付清。但双方签订的第一份房屋租赁合同没有明确合同签订的具体时间，第二份合同签订的时间为2016年11月30日。故坛山公司要求李兴以第二份合同涉及的房屋租金80000元为基数自2016年12月4日起，以第一份合同未支付房屋租金30000元为基数自起诉之日起支付利息至实际给付之日止的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同期限届满后，李兴未能及时交还所租房屋，故李兴应继续支付房屋的占有使用费。李兴在本院组织勘验时限定的时间内未前往涉案房屋取走其所有的剩余物品，后表示放弃该部分物品，其实际占有房屋的时间应计算至2018年5月29日，经计算，自2017年12月15日至2018年5月29日参照80000元/年标准计算的房屋占有使用费为36354元。故李兴应支付坛山公司超出合同期限后占有房屋的占有使用费36354元。李兴主张合同履行过程中，坛山公司搭建违建，最终给其造成了经济损失，但未能提交证据予以证实。其主张应扣除其投入的装修等费用，因双方在合同中约定合同解除后坛山公司无需向李兴支付任何装修等补偿，故对李兴的上述抗辩意见，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条、第一百七十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李兴于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告南京坛山粮食购销有限公司房屋租金110000元及利息（以其中80000元为基数自2016年12月4日起，以另外30000元为基数自2018年2月5日起，按中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计算至给付之日）。二、被告李兴于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告南京坛山粮食购销有限公司房屋占有使用费36354元。三、驳回原告南京坛山粮食购销有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2585元，由被告李兴负担（此款已由原告坛山公司垫付，被告李兴在给付上述价款时应加付此垫款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  吕均东人民陪审员  庞翠平二〇一八年十月二十三日书 记 员  黄广凤