浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3919号 上诉人（原审被告）：占向群，女，1969年6月1日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：汪建强，男，1967年2月6日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区，系占向群丈夫。 被上诉人（原审原告）周成，男，1980年11月11日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：王卿，女，1987年8月6日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区，系周成妻子。 上诉人占向群因与被上诉人周成房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，周成自案外人处转让占向群位于××镇××街××号店面房用于经营鞋店，并与占向群签订房屋租赁合同，合同一年一签。周成自转租后对店面进行了重新装修。2017年2月22日，周成、占向群签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限自2017年3月15日起至2018年3月14日止；租金为一年23000元；装修店面房不得损害原有房屋结构，应充分协商，装修费用由周成承担。 后因富阳区新登镇城镇有机更新需要，案涉店面房位于房屋搬迁范围。2017年8月29日，新登镇城镇有机更新指挥部出具装修评估明细表两份及被搬迁房屋设施移机清单一份，对占向群所有的位于××镇××街××号房屋装修及设备进行评估。其中：1、装修评估明细表中“2Ｆ”项包括抛光砖地面、塑扣板吊顶、面砖等共18项、计21553元，表格中备注为房东；“1Ｆ”项包括抛光砖地面、抛光砖墙面、铝塑板吊顶等共17项、计30959元，表格中备注为租户，“其他”项包括窗帘、纱门、纱窗等共5项、计2754元，表格中前4项备注为房东、第5项价值1764元的灯具备注为租户；“复评增加”项包括厕纸盒、不锈钢香皂栏等共4项、计7534元，表格中备注为房东。2、附属物评估明细表中包括不锈钢阳光棚价值405元，备注为房东；发光字广告牌价值2817元，备注为租户；广告牌上彩钢板价值270元，备注为租户。即两份评估后备注为房东的部分价值30482元，备注为租户的部分价值35810元。占向群的丈夫汪建强在评估明细表上签字确认。3、被搬迁房屋设施移机清单载明案涉房屋中电话机、有线电视、宽带、空调及热水器共补偿金额2716元。 2017年9月23日，新登镇城镇有机更新指挥部出具承租人腾空登记证明一份，确认已与周成妻子王卿办理好房屋交接手续。2018年2月28日，新登镇城镇有机更新指挥部出具证明一份，确认拆迁款已于2018年2月13日付清至占向群账户。 现周成向原审法院提出诉讼请求：1、判令占向群退还周成租金10838元；2、判令占向群返还周成房屋装修补贴款35810元；3、判令占向群返还周成宽带、电话线及空调补助800元；4、本案诉讼费用由占向群承担。审理中，周成认可诉讼请求第三项中宽带、电话线及空调补助款应为750元。 原审法院认为，周成、占向群之间成立的租赁合同合法有效。因城镇有机更新需要，周成已与新登镇城镇有机更新指挥部交接并腾空店面，合同目的至此已不能实现。双方均认可该合同现已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同因不可抗力已解除，周成主张占向群退还预交的整年租赁费中未实际履行合同对应部分款项，于法有据，应予支持。占向群辩称退还租金日期自2017年10月15日起算的意见，无事实依据，原审法院不予采纳。周成、占向群对被搬迁房屋设施移机清单中750元应归周成所有均无异议，原审法院对此予以认可。 本案争议焦点在于新登镇城镇有机更新指挥部就案涉租赁店面装修及附属物补偿费用应如何分配。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除……；（二）因承租人违约导致合同解除……；（三）因双方违约导致合同解除，……；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。案涉租赁店面系因城镇有机更新导致合同解除，属于不可归责于双方的事由，其装修损失已经指挥部评估认定共计35810元，应按照公平原则由周成、占向群按份分担。原审法院考虑以下因素：1、周成租赁案涉店面系自案外人处转让而来，周成转让时已支付部分转让费，该部分转让费应推断包括剩余可利用的部分装修残值。2、案涉店面在案外人租赁用于经营男装店时已进行过装修，转让给周成后因周成经营的鞋店与前租赁人经营的男装店用途不同，故周成对店面进行重新装修。现周成、占向群既无法确定店面房用于出租前的装修残值，也无法明确周成装修期间的具体投入，但经两次装修后，周成对现有装修的投入明显高于占向群。3、指挥部对装修部分的评估价值系基于搬迁补偿，该价值显高于周成、占向群租赁合同正常解除时各自的装修残值损失。综合考虑以上因素，原审法院按照公平原则酌情认定周成分得补偿款其中80%，占向群分得补偿款其中20%。因指挥部已将该部分款项全额交付占向群，故占向群应支付周成装修损失28648元。综上，周成诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百一十二条、第二百三十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、占向群于判决生效之日起十日内退还周成租金10838元；二、占向群于判决生效之日起十日内支付周成装修损失28648元及设施移机补偿费750元；三、驳回周成的其他诉讼请求。本案受理费986元，减半收取计493元，由周成负担75元，由占向群负担418元。周成于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；占向群于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 宣判后，占向群不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不充分，适用法律错误。原审法院仅以周成店面腾空的日期认定为合同解除日期，是错误的。1、拆迁指挥部所出具的租户房屋腾空证明，仅是店面腾空时间的证明，并不能证明合同已经解除且合同已经无法继续履行。2、案涉房屋二楼系占向群自用房屋，该房屋二楼的签约、腾空晚于店面腾空，占向群对此无过错，该期间的损失不应由占向群承担。3、周成腾空房屋后未将房屋钥匙交还给占向群，意味着房屋仍在周成掌握中，说明周成亦不认可合同已经解除。事实上，案涉房屋至今仍有经营户在经营，案涉合同仍是有履行的可能的，合同目的并非无法实现。4、拆迁指挥部并未下达有关出租人和承租人合同解除的相关文件，仅是给出了一个建议，由双方协商解决。因此，不能说店面腾空之日双方的合同即行解除，更不能以此作为计算未到期房租和装修补偿金的依据。二、原审判决存在明显偏袒，违反公平公正原则。1、装修评估明细单上标注的“房东”、“租户”字样，仅表明装修的位置是在一楼租户所使用的位置，抑或是房东所使用的位置，并非确认该部分装修为谁所有。占向群丈夫在明细单上的签字，仅仅是对清单上的数量和价值的确认，并不是对装修所有权的确认。2、案涉房屋占向群在周成承租之前一直用于开办各类店面，期间经过多次装修，周成承租后仅是改换了店面招牌及必要的改装而已，并非如其所说的系装修。3、退一步而言，即使周成存在装修，经过多年承租，装修残值也已经分摊完毕。而拆迁指挥部给出的装修费用估价，是对出租房屋总体装修的一个估价，与租户无关。原审法院未根据本案事实，错误认定80%的装修补偿款归周成所有，明显偏袒周成。4、根据双方合同约定，占向群无义务对周成的装修进行补偿，周成的装修补偿问题应向拆迁指挥部主张。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回周成的一审诉讼请求。 被上诉人周成在二审期间辩称认为原审判决是正确的，请求二审依法驳回占向群的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，上诉人占向群向本院提交以下新的证据：1、案涉房屋的二楼于2018年2月6日腾空，租金应计算至拆迁部门将补偿金打入占向群账户之日止；2、停业补偿金证明，欲证明拆迁部门已经对周成的停业进行了补偿；3、照片一组，欲证明案涉房屋现仍有人在营业。周成经质证后认为，证据1、2与本案无关，证据3所反映的情况不符合事实，周成早已将案涉店面房屋腾空交付给拆迁部门。本院经审查后认为，上述三组证据均与本案缺乏关联性，本院依法不予采纳。 二审中，被上诉人周成未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点之一系案涉房屋返还租金金额的起算时间问题。占向群认为其与周成之间的房屋租赁关系在其自有房屋未腾空交付拆迁部门以及拆迁部门未将补偿款汇入占向群账户之前尚未终止，原审法院以周成腾空交付房屋之日作为合同解除之日，并以此作为计算返还租金金额的起算时间，是错误的。本院经审查后认为，2017年9月23日，新登镇城镇有机更新指挥部出具承租人腾空登记证明，表明已经与周成办理好了案涉承租房屋的交接手续，说明自该时起，周成已经不再占有使用案涉房屋，双方当事人之间租赁合同的目的已经无法实现，原审法院以此作为合同终止之日，并据此计算占向群应返还的租金金额，并无不当。至于占向群提出的其自有房屋的腾空交付时间等，与本案所涉双方当事人之间的房屋租赁关系无关，占向群以自有房屋腾空交付时间作为返还租金金额的起算时间，依据不足。本案争议焦点之二系装修补偿款的分配问题。虽然双方当事人对案涉承租房屋的装修问题均无法进行充分举证，但经审理查明，周成承租案涉房屋经营多年的事实是清楚的，而周成承租案涉房屋经营的内容不同于前手承租人的经营范围，周成投入装修是必然的。同时，根据举证责任分配，占向群应对周成未投入装修的事实进行举证，否则应承担举证不能的不利后果。故原审法院根据本案实际情况，酌情认定80%的装修补偿款归周成所有，尚属合理。占向群提出的周成无权享有承租房屋装修补偿款的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费787元，由上诉人占向群负担（占向群于本判决生效之日起十日内至本院退还多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月十一日 书记员 万丹丹