沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0103民初8962号 原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住址沈阳市沈河区大西路336号。 法定代表人：郭琦，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈晶，上海市海华永泰(沈阳)律师事务所律师。 被告：胡祥卓，男，1988年9月7日出生，汉族，住新民市。（未到庭） 被告：刘苹，女，1988年4月15日出生，汉族，住吉林省梨树县。（未到庭） 被告：辽宁古田房地产有限公司，住所地：沈阳市和平区八经街25-1号。 法定代表人：王兴义,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘守安，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李靓，系该公司法务。 原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告胡祥卓、刘苹、辽宁古田房地产有限公司金融借款合同一案，本院于2018年6月8日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭审理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人陈晶、被告辽宁古田房地产有限公司委托诉讼代理人刘守安到庭参加诉讼，被告胡祥卓、刘苹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告胡祥卓、刘苹签订的中信银行个人购房借款合同；2、判令被告胡祥卓、刘苹偿还贷款本金168240.83元，利息11933.39元、罚息852.52元（利息及罚息暂计算至2018年5月22日），共计：181026.74元（从2018年5月23日至贷款全部结清之日利息、罚息按合同约定计算）；3、判令原告中信银行股份有限公司沈阳分行对被告胡祥卓、刘苹提供抵押房产（沈阳市大东区和睦路9-11号（1-4-6），建筑面积55.5平方米内）享有优先受偿权；4、判令被告辽宁古田房地产有限公司对被告胡祥卓、刘苹的贷款承担连带责任；5、本案的全部诉讼费用及实现债权的全部费用由被告胡祥卓、刘苹承担。事实及理由：中信银行股份有限公司沈阳分行与胡祥卓、刘苹于2012年3月6日签订了编号为（2012）振兴银房贷字第××号的中信银行个人购房借款合同，约定胡祥卓、刘苹向中信银行股份有限公司沈阳分行借款280000元（贰拾捌万元整），借款合同签订年利率为7.755%，每年1月1日调整一次，贷款使用期限为2012年1月16日起至2042年1月16日。胡祥卓、刘苹提供自己所有的位于沈阳市大东区和睦路9-11号（1-4-6），建筑面积55.5平方米的住宅作为贷款抵押房产，并为中信银行股份有限公司沈阳分行办理了沈房预中心字第××号登记。中信银行股份有限公司沈阳分行已依约向胡祥卓、刘苹发放上述贷款，现上述贷款已逾期，胡祥卓、刘苹的行为已构成违约，应承担相应的法律责任并应按约偿还所欠中信银行股份有限公司沈阳分行的贷款本金、利息及罚息。经我行多次催收无果，为维护我行合法权益故诉至法院，请法院支持我行的诉讼请求。 被告辽宁古田房地产有限公司辩称：胡祥卓、刘苹的逾期行为我公司不知情，根据合同购房人与银行办理了房屋抵押登记，我公司系物上保证人，根据相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故我公司只对物的担保以外的债权承担保证责任。 被告胡祥卓未答辩。 被告刘苹未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：中信银行股份有限公司沈阳分行与与胡祥卓、刘苹于2012年3月6日签订了编号为（2012）振兴银房贷字第××号的中信银行个人购房借款合同，约定胡祥卓、刘苹向中信银行股份有限公司沈阳分行借款280000元（贰拾捌万元整），借款合同签订年利率为7.755%，每年1月1日调整一次，贷款使用期限为2012年1月16日起至2042年1月16日。如胡祥卓、刘苹违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，中信银行股份有限公司沈阳分行有权宣布已发放贷款提前到期，要求胡祥卓、刘苹立即偿还全部到期贷款及相应利息。辽宁古田房地产有限公司作为保证人在胡祥卓、刘苹取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的应付款项，提供阶段性连带责任保证。辽宁古田房地产有限公司办理了坐落于沈阳市大东区和睦路9-11号1-4-6，建筑面积55.50平方米的住宅抵押预告登记，预告登记权利人为中信银行股份有限公司沈阳分行。合同签订后，中信银行股份有限公司沈阳分行于2012年1月17日已依约向胡祥卓、刘苹发放上述贷款，但胡祥卓、刘苹未按合同履行义务，截止至2018年5月23日，尚欠中信银行股份有限公司沈阳分行贷款本金168240.83元，利息11933.39元、罚息852.52元。 本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案胡祥卓、刘苹经合法送达开庭传票，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。 本案当事人间签订的《中信银行个人购房借款合同》，系当事人双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，各方当事人均应全面履行。本案中，中信银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人在借款合同签订后如约向胡祥卓、刘苹发放了贷款，胡祥卓、刘苹未能按期偿还贷款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，辽宁古田房地产有限公司作为保证人在借款人胡祥卓、刘苹未履行合同义务的情况下，亦未依照合同约定履行保证责任，故中信银行股份有限公司沈阳分行要求胡祥卓、刘苹偿还本金、利息、罚息等相关款项，要求辽宁古田房地产有限公司对胡祥卓、刘苹的贷款承担连带偿还责任等诉讼请求，本院予以支持。 关于原告中信银行股份有限公司沈阳分行请求对本案已抵押的房产依法享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，当事人签订房屋买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。本案中信银行股份有限公司沈阳分行虽然对胡祥卓、刘苹提供的抵押物进行了预购商品房抵押权预告登记，但未在有效期内办理抵押权设立登记，该权利与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。中信银行股份有限公司沈阳分行作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。综上，对中信银行股份有限公司沈阳分行的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于辽宁古田房地产有限公司认为该公司只对物的担保以外的债权承担保证责任的抗辩，本院认为，辽宁古田房地产有限公司作为保证人在胡祥卓、刘苹取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的应付款项，提供阶段性连带责任保证。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内向贷款人履行还款义务提供保证，亦为权利人获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，中信银行股份有限公司沈阳分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即辽宁古田房地产有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。因此，辽宁古田房地产有限公司应对胡祥卓、刘苹因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告胡祥卓、刘苹签订的《中信银行个人购房借款合同》; 二、被告胡祥卓、刘苹于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行贷款168240.83元； 三、被告胡祥卓、刘苹于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行2018年5月22日前贷款本金168240.83元的利息11933.39元、罚息852.52元（从2018年5月23日至贷款全部结清之日利息、罚息按合同约定计算）; 四、被告辽宁古田房地产有限公司对第二、第三判项承担连带责任; 五、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。 如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3920元，保全费1425元，由被告胡祥卓、刘苹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王 伟 人民陪审员  李荣清 人民陪审员  姚彬彬 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  刘 薇 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。