西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0113民初12645号 原告（反诉被告）：刘军，男，汉族，1984年5月4日出生，住西安市碑林区。 原告（反诉被告）：刘随民，男，汉族，1969年11月23日出生，住西安市碑林区。 共同委托代理人：谢晨，陕西迪德律师事务所律师。 共同委托代理人：石华，陕西迪德律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：姚志龙，男，汉族，1983年1月24日出生，住西安市。 委托代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。 委托代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。 原告刘军、刘随民与被告姚志龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘军、刘随民的共同委托代理人谢晨、石华，被告姚志龙的委托代理人李佳斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘军、刘随民诉称，2009年4月21日，原告刘军与被告姚志龙签订商业房租赁合同一份，合同约定被告承租原告位于西安市曲江新区大雁塔南广场大唐不夜城A块地12-1-10101号商铺，建筑面积1049.07平方米，租赁期自2009年8月1日至2019年7月31日共计十年。自双方合同签订之后，前6个租赁年度，被告一直按约支付租金，但到第七个年度即2015年8月开始，被告便不再支付租金。经法院审理，确认原告与被告之间的房屋租赁合同已经于2015年8月18日正式解除，被告向原告支付2015年8月1日至2015年9月30日期间租金、占用使用费214,220元及迟延支付租金产生的相关费用96,000元，但被告在判决后未执行判决，迟迟不予交还房屋，原告多次要求被告搬离无果。因被告对房屋疏于管理，拖欠费用。2017年8月18日，西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司景区管理部因被告未按期交纳物业费、房屋玻璃出现裂痕存在安全隐患、房屋和门前卫生较差不符合卫生要求发出了整改通知书，要求尽快处理解决，否则后果自负。同日，大雁塔项目景区管理部还发出了催费通知单，要求被告于2017年8月31日前支付2015年2月1日至2017年8月31日期间拖欠的物业管理费合计260,169.36元，否则将依据合同从逾期之日按3‰/天收取滞纳金。原告通知被告要求支付拖欠的物业费和房屋占用费，于2017年8月26日前自行取出房屋内物品（如有），否则视为遗弃物，并要求被告配合原告办理天然气等配套设施的过户手续，被告一直拒绝履行。本案的二原告系房屋的所有权人，被告的行为严重损害了原告的合法权益。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告按租赁合同约定的同期房租标准向原告刘军、刘随民支付自2015年10月1日起至2017年8月28日止的房屋占用使用费2,527,451.85元及利息，自2017年8月29日起至实际支付之日止，按年利率6%计算利息（暂计算至2017年10月13日利息为19,377.13元）；2、被告姚志龙向原告刘军返还垫付的物业费260,169.36元及利息，自2017年8月29日起至实际支付之日止，按年利率6%计算利息（暂计算至2017年10月13日利息为1,994.63元）；3、被告姚志龙配合原告刘军办理天然气等配套设施的过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。 被告姚志龙辩称，原告在2015年8月中旬就已经擅自将涉案租赁物锁门进行控制，导致被告无法继续经营，也无法清腾租赁物的附属物品，故对于房屋占用费因系原告实际控制，该费用由其自行承担。物业费的答辩意见同房屋占用费。关于天然气等配套设施的过户手续，因天然气的户名并非被告，故该请求与被告无关。 被告姚志龙反诉称，2009年4月21日，姚志龙与刘军签订商业租赁合同一份，约定姚志龙承租位于西安市大雁塔南广场大唐不夜城A块地12-1-10101号商铺。双方合同签订后，姚志龙投入大量资金对涉案租赁物进行了装饰装修并扩建租赁物的门厅一间（约70平方米）。双方之间的房屋租赁合同经法院判决于2015年8月18日解除，但原告在2015年8月8日通过锁门的方式将租赁物进行控制管理。被告近日得知，原告早已将租赁物出租给第三方用于经营小龙翻大江火锅店，原告对被告所合法扩建的门厅及装饰装修的汉白玉桥护栏、石马、池子、竹子等物，进行了利用并予以直接转租。依据相关法律规定，被告诉至法院，要求法院依法判令：1、原告承担被告扩建费用暂定100,000元（待鉴定后予以确定）；2、原告因对被告的装饰装修进行使用给付被告补偿费100,000元（待鉴定后予以确定）；3、全部诉讼费用由原告承担。 原告刘军、刘随民针对反诉共同辩称，被告的反诉请求已经经过审判，被告再次反诉违反一事不再理原则，应当不予受理。被告的第二项反诉请求不属于租赁范围内，原告不应当承担补偿费用。 经审理查明，2009年4月21日，出租人甲方刘军与承租人乙方姚志龙签订商业房屋租赁合同，合同第一条约定租赁房屋和期限，1、甲方将位于西安市曲江新区大雁塔南广场大唐不夜城A地块12-1-10101号房（以下简称“该房屋”），租赁给乙方经营茶餐厅；2、该房屋类型为商业用房，结构为框架，建筑面积1049.07平方米（以房屋产权证或商品房买卖合同所示面积为准）；3、甲、乙双方约定，甲方于2009年5月1日（交房日）前向乙方交付该房屋；该房屋租赁期自2009年8月1日起至2019年7月31日共计拾年，甲方给予乙方免租金装修期叁个月，自2009年5月1日起至2009年7月31日止，免租金装修期间产生的公用事业费及物业费由乙方自行承担。4、甲方应向乙方提供能证明其拥有该房屋合法产权或出租权的有效文件，如房屋产权证或商品房买卖合同及身份证。第二条约定租金、相关费用及付款方式和保证金，1、甲、乙双方约定，2009年8月1日起，前两个租赁年度租金不变，不含税租金为1,007,107元/年，租赁单价为80元/月/平方米。自第三个租赁年度起年租金每年在上一年租金基础上递增5%，即：（1）第一年（2009年8月1日至2010年7月31日）：月租金80元/平方米，年租金1,007,107元/年；（2）第二年（2010年8月1日至2011年7月31日）：月租金80元/平方米，年租金1,007,107元/年；（3）第三年（2011年8月1日至2012年7月31日）：月租金84元/平方米，年租金1,057,463元/年；（4）第四年（2012年8月1日至2013年7月31日）：月租金88.2元/平方米，年租金1,110,336元/年；（5）第五年（2013年8月1日至2014年7月31日）：月租金92.61元/平方米，年租金1,165,852元/年；（6）第六年（2014年8月1日至2015年7月31日）：月租金97.24元/平方米，年租金1,224,139元/年；（7）第七年（2015年8月1日至2016年7月31日）：月租金102.10元/平方米，年租金1,285,321元/年；（8）第八年（2016年8月1日至2017年7月31日）：月租金107.21元/平方米，年租金1,349,650元/年；（9）第九年（2017年8月1日至2018年7月31日）：月租金112.57元/平方米，年租金1,417,126元/年；（10）第十年（2018年8月1日至2019年7月31日）：月租金118.20元/平方米，年租金1,488,001元/年。2、该房屋应先付租金后使用，租金按每六个月支付一次。首次租金：2009年5月1日前，乙方应一次性支付六个月租金（即：503,554元）给甲方，此租金是指2009年8月1日至2010年1月31日应付六个月租金。以后各次租金：乙方应于2010年1月20日前一次性支付六个月租金给甲方，于2010年7月20日前一次性支付六个月租金给甲方，以后各期租金支付时间以此类推，乙方均需提前十日支付下一期租金给甲方。如逾期支付，乙方从逾期之日起支付甲方每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止；3、本合同签订日内，乙方需支付定金83,926元，该定金自起租日始自动转为本合同保证金；4、本合同保证金由甲方在整个租赁期间保管。乙方不能将保证金理解为支付给甲方的租金，本合同届满后，在双方不再续订合同的情况下，在乙方按本合同约定归还该房屋并结清全部租金、水电费、物业费等公用事业费用后，甲方在十日内，将此保证金退还给乙方，但不计息；5、若乙方违反本合同各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合同，该保证金甲方无需返还；6、乙方租赁该房屋需自行承担水5.2元/吨、电1.3元/度、物业费4.5元/㎡等相关费用。第三条约定房屋使用要求和维修责任，4、甲方为保证乙方对该租赁房屋建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，同意向乙方提供与乙方工程相关的建筑物图纸；甲方同意在不影响租赁房屋质量及主体结构的情况下，乙方有权根据经营的需要对该租赁房屋进行改造及装修装饰，但需经过甲方书面同意；乙方应在工程完成后将所有图纸交甲方存档。第四条约定转租、转让和续租，1、房屋租赁期间，乙方自开业之日起第一年内不得有任何转租转让行为，自第二年起，乙方如因经营需要，可将房屋转租或转让经营权，但事先须经甲方书面同意。第五条约定合同的变更和解除，1、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三十日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（3）乙方未征得甲方书面同意改变房屋主体结构，致使房屋损坏无法修复的；（4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏无法修复的；（5）乙方未按照约定擅自转租房屋或转让经营权且转让结果无法挽回的；（6）乙方延迟支付租金，且逾期十日仍未付款的，除须向甲方支付违约金外，甲方还有权收回该房屋的租赁权，且对房屋内的财产有处置权。 2015年，刘军与姚志龙房屋租赁合同纠纷一案受理，刘军要求：1、确认双方签订的《商业房屋租赁合同》已经解除；2、被告向原告支付2015年8月和9月的房租共计214,220元、滞纳金96,000元，合计310,220元，以及直到被告腾房之日止所产生的房租。姚志龙反诉请求为：1、原告向被告赔偿租赁房屋茶餐厅的装修及物品损失暂记50,000元（待鉴定后再作变更）；2、原告赔偿被告租赁房屋茶餐厅的经营损失暂记100,000元。该案经审理查明，2015年8月12日，姚志龙出具协议一份，协议内容为：现德慧源茶餐厅（姚志龙）拖欠房东（刘军）店面租金23天，现与房东（刘军）友好协商，德慧源茶餐厅（姚志龙）于2015年8月17日一次支付店面租金，违约金于2015年10月1日前支付，如不能按时支付租金，2015年8月18日解除租赁合同。注店面租金为2015年8月1日至2016年2月1日租金。2015年8月31日，甲方刘军、刘广民与乙方姚志龙签订协议一份，该协议约定，现经甲乙双方友好协商，就西安曲江新区德慧源茶餐厅拖欠房东刘军房租事宜，达成以下共识：1、乙方在2015年9月20日前支付所欠房租（2015年8月1日至2016年2月1日）。2、乙方收回自主经营，不得转让。3、若乙方在2015年9月20日前未能付清所欠房租，甲方于次日收回该店，乙方承担2015年8月至9月房租。4、滞纳金应付192,000元，经双方协商减半收取为：96,000元。5、2015年9月20日之前未付清房租，任何人不得搬离店内任何物品。后经本院及陕西省西安市中级人民法院审理，判决：1、被告姚志龙于判决生效之日起十五日内向原告刘军支付2015年8月1日至8月17日期间的租金以及2015年8月18日至9月30日占用使用费（参照租赁合同的租金）共计214,220元及延迟付租产生的相关费用96,000元；2、驳回刘军其余的诉讼请求；3、驳回姚志龙全部的反诉请求。另在该案中法院依法确认原告刘军与被告姚志龙签订的房屋租赁合同已于2015年8月18日解除。 上述事实，有租赁合同、（2015）雁民初字第08674号民事判决书、（2017）陕01民终5604号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，原告刘军与姚志龙签订的房屋租赁合同已于2015年8月18日解除，（2015）雁民初字第08674号民事判决及（2017）陕01民终5604号民事判决支持被告姚志龙向原告刘军支付租金及占有使用费至2015年9月30日，被告违约后，原告未采取适当的措施防止损失，故对于原告就扩大的损失部分即自2015年10月1日起至2017年8月28日止的房屋占有使用费及利息，本院依法不予支持。因被告未提供其于2015年2月1日至2015年9月30日期间交纳物业费的相关证据，故原告要求被告支付该期间物业费的诉请于法有据，但因原告提供的证据与原告及被告签订的合同约定的物业费不一致，原告提供的证据未能证明多收取物业费的依据，对于原告主张的2015年10月1日之后的物业费系扩大损失，故原告要求被告向其支付2015年2月1日至2017年8月31日期间的物业费260,169.36元的诉请，本院依法予以支持37,766.52元（1049.07㎡×4.5元/㎡×8个月）。因原告提供的证据未能证明其垫付物业费并实际支付利息的事实，故原告要求被告支付自2015年2月1日起至实际支付之日止的利息的诉请，本院依法不予支持。因原告提供的证据未能证明天然气及物业的用户名为被告姚志龙，故原告要求被告配合办理天然气及物业户名过户手续的诉请，本院依法不予支持。对于被告反诉要求原告向其支付装修补偿费用100,000元的诉请，因被告的该项诉请已经（2015）雁民初字第08674号民事判决审理，故被告的该项诉请系重复诉讼，依法应予驳回起诉。因被告未提供证据证明其扩建部分系原告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。的规定，对于被告要求原告向其支付扩建费100,000元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）姚志龙于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘军、刘随民支付2015年2月1日至2015年9月30日期间的物业费37,766.52元。 二、驳回原告（反诉被告）刘军、刘随民其余的诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）姚志龙的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费29,272元，由原告刘军、刘随民承担28,878元，被告姚志龙394元承担。因原告刘军、刘随民已预交，被告姚志龙将其应当承担的部分并上述款项支付给原告刘军、刘随民。本案反诉费2,150元，由被告姚志龙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 赵 妍 人民陪审员 刘 媛 人民陪审员 马宇玲 二〇一八年十月十九日 书 记 员 刘 欢 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达