广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17191号原告：郑惠宝，男，1952年9月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈泳强，广东骏和律师事务所律师。被告：杨文俊，男，1979年11月6日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：何力峰，广东协民律师事务所律师。原告郑惠宝与被告杨文俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，于2017年3月30日作出（2017）粤0605民初546号民事判决书。郑惠宝不服判决，提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年8月14日作出（2017）粤06民终5509号民事裁定书,该裁定于2018年8月18日发生法律效力。本院于2018年8月24日立案受理，依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。郑惠宝及其委托诉讼代理人陈泳强、杨文俊的委托诉讼代理人何力峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2016年11月9日签订的编号为0000198的《房屋买卖合约》于2016年12月24日解除；2.被告杨文俊向原告郑惠宝支付违约金71000元（应付违约金81000元，扣减原告郑惠宝已收的10000元定金）；3.本案诉讼费由被告杨文俊承担。事实与理由：2016年11月9日，原告（卖方）、被告（买方）和经纪方（佛山市南海区钜鼎房地产中介代理服务部）签订《房屋买卖合约》（编号***，以下简称“合约”），约定被告向原告购买位于里水甘蕉村***房（以下简称“涉讼房屋”），由买方垫资赎契，买方同意在收到提前还贷通知之后，在银行通知预约扣账或之前，买方提取首期楼款转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方收取相应楼款等。签约后，原告已依约于2016年11月12日向佛山市南海日昌盛小额贷款有限公司（下称日昌盛公司）申请提前还贷，并得到批准，但被告没有在昌盛贷款公司要求的还款日之前，以首期款为原告还贷，严重违反了买方垫资赎契的约定。现合同履行期限已经届满，但被告至今不愿履行支付首期楼款等义务，并经原告多次催促无果。2016年12月19日，原告委托律师发送解除合同的律师函，被告于同月24日签收。被告迟延履行支付购房款的行为已构成严重违约，原告依约有权解除合同并要求被告支付成交价10%的违约金，故起诉。原告在诉讼中补充事实：杨文俊申请出庭的证人在第一次庭审出庭作证时，曾陈述在2016年12月14日当天催过杨文俊支付首期款，而且在原被告签约当天，也已告知被告在拿到同贷书时就应支付首期款（详见546号案开庭笔录第8页）。根据本案事件发生时间，2016年11月9日，郑惠宝与杨文俊签订房屋买卖合约，约定郑惠宝以81万元将涉讼房屋出售给杨文俊，在当天杨文俊向郑惠宝名下用于偿还贷款的银行账户支付了1万元，在2016年12月12日，中国银行发出了同贷书，同意为杨文俊所购的房屋提供53万元的贷款，换言之，杨文俊在签订房屋买卖合约当天，知晓郑惠宝账号以及中介告知其应在同贷书出具当天支付首期款的情况下没有支付首期款，同时，在中介第二次即2016年12月14日告知杨文俊支付首期款的情况下，杨文俊仍没有支付首期款，直到郑惠宝委托律师向杨文俊以及中介机构发出律师函之前，杨文俊依然没有支付首期款，由此可知，杨文俊已多次违约，此外，根据房屋买卖合约附件D第二项第五款约定楼价余款56万元在交易过户及抵押登记手续完成由贷款银行直接划给卖方，但根据同贷书显示，杨文俊所申请的抵押贷款仅有53万元，这显然是杨文俊对付款方式的擅自单方变更，而且，杨文俊申请贷款的行为以及同贷书出具的时间均发生在原审判决认定郑惠宝改变收款方式这一违约行为之前，倘若以原审法院的认定标准，杨文俊早在郑惠宝之前严重违反合同约定。综上，杨文俊在履行合同期间多次违约，严重侵犯郑惠宝的合法权益，郑惠宝提起本案诉讼合法合理，请求支持郑惠宝诉讼请求。被告杨文俊辩称，原告的诉讼请求与事实不符。双方签约后，被告按照合同约定及时履行相关义务，向银行申请购房贷款，原告称其于2016年11月12日向小额贷款公司贷款已获得批准，被告并不知情，原告直到同年12月14日前往小额贷款公司办理还款手续时才谈及提前还贷的事情。过程中，原告没有按照约定向被告交付小额贷款公司同意提前还贷的书面文件，也没有书面告知被告还贷的金额及还贷的账号，当天，原告突然变卦不愿出售涉讼房屋，提前离开小额贷款公司，此后也没有将相应的书面文件交付被告，导致合同无法继续履行。如果存在违约情况也是原告违约，被告不存在违约的情形。因此原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。出具同贷书以及12月14日到小额贷款公司办理还贷手续，被告在2016年12月13日拿到同贷书后就约中介办理还贷手续，是因为原告郑惠宝称没空，所以才约12月14日办理还贷手续，所以被告不存在故意拖延或其他违约情形，该事实是证人已陈述的事实。在去到小额贷款公司前，被告杨文俊一直不知道还贷的银行账号，12月14日到小额贷款公司后，证人李某才将还贷流程告知被告，原审谈话笔录中李某有相应陈述，原审庭审时证人李某在证人笔录第五页也有提到，所以在此之前，杨文俊不知道有这样一个还款账号。在原审庭审中，被告提交了原告在房屋中介卖房时的房地产权证、土地使用权证，该产权证上注明房屋是有向工商银行大沥支行办理抵押登记的，因此，杨文俊以及中介就以为涉讼房屋只有银行贷款，依据原告提供的信息签订房屋买卖合约，直到查册后才知道有小额贷款公司的贷款，查册时间是2016年12月28日，在杨文俊了解真实情况后还愿意购买房屋，所以才要求郑惠宝在12月14日到小额贷款公司去办理还贷手续，虽然同贷书只同意贷款53万元，但杨文俊提交的银行流水有27万元，证明杨文俊可以足额支付款项，不会对郑惠宝的权益造成损害，但是，郑惠宝要求将首期款支付至其个人账户而不是还贷账户，就会存在郑惠宝挪用房贷款项导致房屋无法办理过户的可能，所以，杨文俊认为郑惠宝提出的付款方式此前就发生变更没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：郑惠宝提供的手机短信截图没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。郑惠宝提供的2016年12月10日的函件及快递单有原件核对，但没有邮递结果的证据佐证，且收件人不是杨文俊，本院对其证明内容不予确认。郑惠宝提供的律师函的邮寄结果为打印件，没有原件核对，本院对其证明内容不予确认。郑惠宝提供的租住合同和收据与本案无关，本院对其关联性不予确认。杨文俊提供的贷款手续收据有原件核对，本院对其真实性予以确认。本院对证人李某和陈某的证言综合案件的审理及当事人陈述进行综合认定。综合本院采信的证据和当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋的登记所有权人为郑惠宝，权利证号为***。2018年10月10日查询显示涉讼房屋无抵押登记，有查封登记：2017年1月25日因本案原审案件杨文俊申请被查封，限制文号（2017）粤0605执保304号；2017年7月14日因（2017）粤0605执保2251号案第一轮候查封；2018年7月26日因（2018）粤0605执保2769号案轮候查封。涉讼房屋所属土地权利证号国用（2010）0800839，于2017年7月14日因（2017）粤0605执保2251号案被查封。2016年11月9日，杨文俊（买方）、郑惠宝（卖方）、经纪方签订《房屋买卖合约》（No.0000198），约定：郑惠宝将涉讼房屋以810000元出售予杨文俊；采用涂销抵押后按揭付款方式支付购房款，其中签约时杨文俊向郑惠宝支付定金10000元，郑惠宝收到定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助杨文俊申请银行按揭，杨文俊在签约后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用申请按揭贷款；郑惠宝在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，杨文俊在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，杨文俊提取首期楼款（不含定金）240000元转入郑惠宝贷款账号内，银行到账后即视为已收取相应楼款；楼价余款560000元在交易过户及抵押登记手续完成之后，由贷款银行直接划给郑惠宝；如银行批准的贷款金额少于杨文俊申请的贷款金额，二者相差金额，杨文俊在房管部门出具成功受理本次交易土地证递件回执当天直接支付给郑惠宝；签约后如一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款，拒绝出售或购买涉讼房屋，隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等并导致合同目的无法实现，均视为违约，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金；郑惠宝交付涉讼房屋予杨文俊的时间为郑惠宝收齐全部楼款当日。同日，杨文俊向郑惠宝支付购房定金10000元。日昌盛公司工作人员李某陈述，郑惠宝于2016年11月8、9日左右电话向日昌盛公司申请提前还款。两天后，李某通知郑惠宝可以还款，最迟在2016年12月12日还清。2016年12月10日，日昌盛公司的员工李某发短信予郑惠宝，内容为：“郑老板您好！由于您11月12号申请提前结清（结清金额25.13万元）。至今没有转账过来，属于严重违约，如果在本月12号之前没有把结清金额转过来，房产证没办法给您，且后续的后果自负！”郑惠宝主张其于2016年12月10日向经纪方发出邮件，通知经纪方要求买方在当月12日前全额还清贷款，希望经纪方通知买方。2016年12月12日，中国银行广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，初步审核同意为杨文俊购买涉讼房屋提供530000元的贷款。李某于2016年12月13日收到郑惠宝通知次日上午办理还款。2016年12月14日，郑惠宝、杨文俊及其亲属、经纪方工作人员一同到日昌盛公司办理提前偿还涉讼房屋项下抵押贷款手续。双方因提前还贷后房产证原件是否交由经纪方或杨文俊保管发生争议，无法达成一致，郑惠宝先行离开，还款手续未办妥。郑惠宝离开后，于11:55发短信予杨文俊，内容为：“我等你15分钟，在小区路口，你不到就解约，我不卖了。我没时间，要回阳江。”后杨文俊到场后，双方亦未能就继续履行合同达成一致。2016年12月14日，经纪方向郑惠宝发出《敦促履行通知书》，催促郑惠宝办理还款过户手续。2016年12月19日，郑惠宝委托律师向杨文俊邮寄《律师函》，主张因杨文俊未按时向郑惠宝支付首期楼款用以还贷，严重违反合同约定，且经催促无果，已给郑惠宝造成损失，要求解除《房屋买卖合约》并追究杨文俊的违约责任。该邮件于当月24日妥投。2017年1月10日，因涉讼房屋买卖纠纷，郑惠宝在本院起诉杨文俊，请求本院确认双方签订的《房屋买卖合约》于2016年12月24日解除，杨文俊承担违约责任（支付违约金71000元），案号为（2017）粤0605民初546号，本院于同年2月21日将该案应诉材料送达予杨文俊。2017年1月11日，杨文俊提起诉讼，诉请郑惠宝继续履行涉讼合同，案号（2017）粤0605民初651号。651号案庭审中，郑惠宝明确其不同意将涉讼房屋售予杨文俊，该房屋已另行出售，并当庭出示了其与案外人蒋**签订的《房地产买卖协定》。杨文俊明确如法院判令合同继续履行，其同意在办理过户之前向郑惠宝先行支付首期款24万元，在房管部门出具成功受理交易土地证递件回执当天再向郑惠宝支付3万元，余款53万元通过按揭方式支付。本院作出（2017）粤0605民初651号民事判决，判决确认涉讼合同关于房屋买卖事项的约定有效，郑惠宝协助办理涉讼房屋过户至杨文俊名下的手续。郑惠宝不服，向佛山市中级人民法院提起上诉。该院在审查过程中，因杨文俊的同贷书已过期，杨文俊表示没有能力一次性支付剩余购房款，该院以该案二审期间发生新事实为由作出（2017）粤06民终5507号民事裁定书，裁定将该案发回本院重审。该裁定于2018年8月18日发生法律效力。杨文俊在本案诉讼中，提供其于中国农业银行***账号，该账号于2018年9月25日有存款816512.8元。杨文俊同意一次性支付剩余购房款予郑惠宝。另查明，本院于2017年7月5日受理原告蒋**与被告郑惠宝、第三人杨文俊房屋买卖合同纠纷一案，蒋荣娟在该案请求郑惠宝配合办理涉讼房屋过户至蒋**名下的手续。本院在该案根据蒋**的申请，依法以（2017）粤0605执保2251号案查封涉讼房屋的房产和土地。本院于2017年9月30日作出（2017）粤0605民初10013号民事判决书，判决认定蒋**和郑惠宝之间不存在真实的交易关系，驳回蒋**的所有诉讼请求。蒋**不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年5月18日作出（2017）粤06民终12740号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院于2018年7月9日立案受理原告蒋***与被告郑惠宝、佛山领誉房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院在该案根据蒋**的申请，依法以（2018）粤0605执保2769号案查封涉讼房屋。蒋荣娟在该案请求解除和郑惠宝的合同，郑惠宝返还购房款30万元及赔偿损失等。本院认为，杨文俊和郑惠宝签订的《房屋买卖合约》项下关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方约定买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行预约扣账日或之前，买方提取首期楼款240000元存入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。郑惠宝没有证据证明在2016年12月12日前曾向杨文俊发出扣划还款时间的通知或敦促杨文俊支付首期款的通知。郑惠宝主张在2016年12月10日寄出邮件，要求经纪方通知杨文俊在2016年12月12日前履行还款义务。即使郑惠宝的主张属实，不考虑邮件邮寄的在途时间和经纪方通知时间，郑惠宝通知的履行期限也明显过短，不属于合理的履行期限。杨文俊在2016年12月12日前未支付首期款不构成违约。2016年12月12日，双方约定2016年12月14日办理提前还款及首期款支付手续。2016年12月14日，双方按约定到指定地点办理提前还款及首期款支付手续。双方因还款后房产证是否应脱离郑惠宝控制发生争议，但涉讼合同并未约定杨文俊支付首期款后，郑惠宝需将涉讼房屋的房产证原件交由经纪方或杨文俊持有，杨文俊提出的请求不合理，在郑惠宝不同意的情况下，双方应继续履行合同义务，杨文俊应履行首期款支付义务。但由于郑惠宝没有举证证明当日及其后各方明确了日昌盛公司收取还贷款的账户或郑惠宝的还款账号，也没有明确还款手续可在郑惠宝不在场的情况下办理完毕，杨文俊支付首期款的条件不具备，杨文俊未支付首期款不构成违约。为此，郑惠宝发出解除通知时对涉讼合同不具有解除权，不发生解除合同的效果，本院对郑惠宝请求确认涉讼合同于2016年12月24日解除不予支持。涉讼合同应继续履行。杨文俊已另案请求郑惠宝继续履行合同，本院已作出处理。关于郑惠宝的违约金请求，杨文俊在（2017）粤06民终5507号案件审理过程中没有提出其具有一次性支付购房款的能力，导致651号案发回重审。涉讼房屋已不存在抵押登记，不存在郑惠宝需明确还贷账户或共同办理还款手续的问题，在杨文俊同意一次性支付剩余购房款的情况下，杨文俊支付首期款的条件已成就。考虑到杨文俊的同贷书因诉讼过期，且郑惠宝在651号案中明确表示不同意继续出售涉讼房屋予杨文俊，杨文俊对付款方式需变更为一次性付款没有过错，但杨文俊仍应补偿其导致案件发回重审造成的郑惠宝收受首期款迟延的合理损失，本院酌定杨文俊应支付以首期款24万元为本金从（2017）粤06民终5507号民事裁定书发生法律效力之日即2018年8月18日起至付清款日止按日万分之三计算的利息予郑惠宝。郑惠宝的其他违约金请求没有事实和法律依据，本院不予支持。案件因杨文俊原因发回重审，为此增加的案件受理费应由杨文俊负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨文俊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以24万元为本金从2018年8月18日起至付清款日止按日万分之三计算的利息予原告郑惠宝；二、驳回原告郑惠宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1575元（原告已预交），由原告负担762.5元，由被告负担812.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的812.5元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲人民陪审员  梁润芬人民陪审员  李爱明二〇一八年十月十九日书 记 员  孔捷莹