贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终2835号上诉人（原审原告）：田天进，男，1973年11月24日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：吕昌模，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大方县文化馆。住所地：大方县大方镇人民中路189号。法定代表人：周丽沙，大方县文化馆馆长。委托诉讼代理人：付忠，大方县沙厂法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审第三人）：林燕平，女，1976年12月24日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人（特别授权）：吕娟，贵州业精律师事务所律师。委托诉讼代理人：付禹，贵州业精律师事务所实习律师。上诉人田天进因与被上诉人大方县文化馆、林燕平租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2018）黔0521民初178号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。田天进向本院上诉请求：1.依法撤销贵州省大方县人民法院（2018）黔0521民初178号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，审判程序违法。首先，上诉人与被上诉人于2013年7月8日签订《门面续租协议》第六条约定“甲乙双方在合同期满后，如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方优先”。门面租赁期限届满后，被上诉人应当依约履行与上诉人继续签订租赁合同的义务，毕节市中级人民法院（2017）黔05民终1683号民事判决书（以下简称“1683号判决”）查明，在涉案门面租赁期限届满（2017年1月5日）前，上诉人已于2016年9月14日与大方县老凤祥珠宝经营者林燕平签订的《店面租赁合同》，被上诉人已违约，损害了其合法权益。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，1683号判决认定了上诉人对被告位于文化馆底楼街面的门面在同等条件下享有优先承租权，是对《门面续租协议》第六条约定“甲乙双方在合同期满后，如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方优先”之约定的效力认定，上诉人诉请要求被上诉人继续履行合同符合法律规定，应当依法予以支持。其次，认为上诉人未举证证明。对其造成的损失的认定违背了不告不理的原则。上诉人提出的诉请“请求判决被告立即与原告续签《门店租赁合同》（合同内容为被告2016年9月14日与大方县老凤祥珠宝经营者林燕平签订的《门店租赁合同》所载内容）”是要求被上诉人继续履行合同义务，并非要求被上诉人赔偿损失。而上诉人的实际损失在1683号判决中查明“。原告田天进作为甲方与第三人林瑞（与本案第三人林燕平系夫妻关系）作为乙方签订《个人合伙协议》。甲方以大方县已租得文化馆门面作为出资，乙方出资装修货品及资金运转，第一年由乙方在12月份前付给甲方65万元（陆拾伍万元），第二年由乙方在12月份前给甲方65万元（陆拾伍万元），第三年由乙方在12月份前付给甲方65万元（陆拾伍万元）。”上诉人在承租被上诉人门面期间每年固定收益（除门面租赁费外）57万元。一审第三人已在答辩时认可上诉人与其丈夫林瑞合作的事实，一审判决的认定显然过于草率，对上诉人有失公允。第三，一审判决认定上诉人与第三人签订的《门店租赁合同》有效的认定依然违反不告不理的原则。被上诉人并未提起反诉要求确认被告与第三人签订的《门店租赁合同》有效，而事实上该《门店租赁合同》应当依法认定为无效。上诉人提交的1683号判决已认定了被上诉人对上诉人的优先承租权构成违约，明知损害了上诉人的合法权益，而第三人林燕平也明知上诉人对被上诉人的门店享有承租权，该事实有第三人林燕平在本案答辩时明确表示其丈夫林瑞与上诉人系合伙关系，知道被上诉人的门面系上诉人所承租。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”之规定，被上诉人与第三人的行为已违反法律规定，损害了上诉人的合法权益，双方签订的《门店租赁合同》当然应属无效合同，一审判决的认定损害了上诉人的合法权益，应当依法改判。综上，由于一审判决认定事实不清，程序违法，故意偏袒被上诉人、第三人，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。被上诉人大方县文化馆辩称：一、原判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决公正，应予维持。本案的基本事实是：2013年7月8日，答辩人将老文化馆底楼临街门面大厅租赁给被答辩人经营，双方签订了《门面续租协议》。协议约定的租赁期限自2014年元月5日至2017年元月5日，租金每年8万，三年一次性付清，三年租金共贰拾肆万元整。2016年8月3日，根据大方县机关事务局的指示，答辩人对老文化馆的临街门面按照要求进行公开招租。在文化馆邻街门面、县政府门口公告栏处张贴了《店铺招租公告》，列明了报名方式及地址，并安排人员负责招租报名、竞标等相关招租工作。2016年9月14日，答辩人按照招租竞标程序将涉案门面以每年11万元的租金出租给报价最高的大方县老凤祥珠宝（珠宝店由第三人妻子林燕平经营），并签订了《店面租赁合同》。在公开招租过程中，被答辩人未报名参与竞租。2017年1月3日，被答辩人以其享有优先续租权为由向大方县人民法院提起诉讼。2017年3月1日，该院以（2017）黔0521民初14号《贵州省大方县人民法院民事判决书》判决驳回了被答辩人的诉讼请求。被答辩人不服，向毕节市中级人民法院提出上诉，2017年8月8日，中院以(2017)黔05民终1683号《贵州省毕节市中级人民法民事判决书》作出终审判决：“一、撤销贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初14号民事判决；二、上诉人田天进对大方县文化馆位于文化馆底楼街面的门面（上诉人与被上诉人签订的《门面续租协议》中涉及的门面）在同等条件下享有优先承租权。”被答辩人以其拥有优先承租权为由向大方县人民法院提起诉讼，请求判决被答辩人比照答辩人与老凤祥珠宝经营者林燕平签订的《店面租赁合同》与其续签《店面租赁合同》。本案中，被答辩人取得该门面的租赁权后，以被答辩人为甲方，第三人林瑞为乙方，双方于2013年9月11日签订了《个人合作协议》。协议第三条约定：合作期限自2014年元月5日起至2017年元月5日止，共三年；第四条约定：（一）甲方以大方县以租得文化馆门面（涉案门面）为资本，（二）乙方出资门面的装修货品及资金运转；第五条第（三）项约定：乙方承诺不管盈亏，第一年由乙方在12月份前付与甲方65万元（陆拾伍万元），第二年由乙方在12月份前付与甲方65万元（陆拾伍万元），第三年由乙方在12月份前付与甲方65万元（陆拾伍万元）盈余款。从被答辩人与第三人签订的协议可以明确双方系合作关系，第三人以其妻子的名义报名参与涉案门面的招租，作为合伙人的被答辩人是明知的。第三人将涉案门面公告公开招标的事宜通知过被答辩人后，按照招租公告的要求参与了报名、竞标。即使被答辩人拥有案涉门面的优先租赁权，但是被答辩人作为涉案门面的原承租人，也是老凤祥珠宝店的合伙人，知道也应当知道涉案门面到期的时间及公开进行招租的事实，但其在到期前未向答辩人提出或商定签署续租门面事宜，亦未在确定的竞租时间内未参与竞租，用自身行为自为放弃了优先承租权，原判决认定事实清楚。二、被答辩人的上诉没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。答辩人与被答辩人签订的《门面续租协议》第六条约定被答辩人在同等条件下有优先续租权，此权利属于约定权利而非法定权利。约定的优先租赁权只有双方在合同中明确才享有，且该权利是一种相对权，只有在同等条件下才由原承租人享有。答辩人发公开进行招租就是出租人提出的租赁条件，且被答辩人须报名参加竞价，当有其他参与竞价人报价达到没有应价时，在该报价条件下，若被答辩人与报价人均不愿再增加价款，则被答辩人享有优先权。本案被答辩人自己放弃参与公开招租，未行使其优先续租的权利。优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，并不是一项法定权利，优先承租权是指租赁期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，承租人有优于其他承租人的承租权。优先承租权的核心是同等条件，同等条件不仅包括租赁价格、租金交付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件，优先承租权的行使是以出租人与第三人缔结租赁契约为条件。本案中，答辩人采取公开招租的方式确定承租人，核心是“价高者得”，若将优先承租权直接适用于竞标情形，等到出租人与第三人合同成立时，被答辩人只须优先行承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权有违公平原则。因此，在以竞标方式进行的公开招标方式中，被答辩人未按照程序参与竞租以致其丧失了行使优先承租的权利。被答辩人欲坐享其成，第三人取得涉案门面的租赁权后提出以同等价格优先承租，有违诚实信用原则，损害了通过竞标方式取得租赁权的第三人以及答辩人的合法权益，且破坏了市场的正常交易秩序。综上，答辩人认为：优先承租权系一种约定权利，而非法定权利。优先承租权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约请求权,既不具备对抗第三人和物权的效力,也不具备单方形成新合同关系的效力,对该请求权不宜通过强制履行的方式进行保护。原合同已到期终止,答辩人与第三人已签订了租赁合约，租赁物已交付第三人使用。答辩人系涉案门面的所有人，对所有物即涉案房屋有当然的占有、使用、收益、处分的权利。答辩人以公开招租的形式，将本案涉案房屋出租给第三人，且房屋已实际交付，合同正常履行当中，并未违反法律法规的强制性规定，依法受法律保护。被答辩人要求在和第三人同等条件下与其续签租赁合同没有任何法律依据，其诉求在事实上也绝不可能实现，不能够得到法院支持。所以，请求上级人民法院驳回被答辩人的无理上诉，维持原判。林燕平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，被答辩人请求撤销一审判决并改判为与一审被告续签店面租赁合同的上诉请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回，维持原判。一、优先承租权系约定权利且合同具有相对性，不得对抗第三人，被答辩人的上诉请求无事实与法律依据。一审法院经过充分的法庭调查、举证质证等环节，对被答辩人与一审被告于2013年7与8日签订《门面续租协议》的事实以及该协议第六条“甲乙双方在合同期满后，如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方优先”的约定内容予以认定。同时，一审法院经调查核实一审被告于2016年8月3日对涉案门面进行公开招租，答辩人最终以最高竞价竞租，双方于2016年9月14日签订《店面租赁合同》，约定一审被告将涉案门面出租给答辩人经营使用，租期为五年的事实。因此，不存在被答辩人提出的“一审判决认定事实错误”的主张。因被答辩人主张的优先承租权系基于《门面续租协议》产生的约定权利，不具有对抗第三人（答辩人）的效力，也不具有形成权的性质，不能单方面形成新的合同；同时，答辩人已按竞租程序合法取得涉案门面的租赁权并已实际经营使用。被答辩人田天进的上诉请求无事实与法律依据，其相关诉求也不应得到法院的支持。二、答辩人与一审被告签订的《店面租赁合同》合法有效且已实际履行，不存在无效理由，应当受到法律保护，一审法院驳回被答辩人诉讼请求的判决结果适当。一审被告于2016年8月3日按照规定招租，拟写招租公告并张贴在底楼街门面大厅以及大方县政府公告栏，将招租事宜公之于众。答辩人知悉招租事宜后，积极参与竞租，最终以年租金为11万元的最高报价竞租得涉案门面，并于2016年9月14日与一审被告签订了《店面租赁合同》，取得涉案门面的租赁权。被答辩人理应知悉招租一事，在其合伙人林瑞多次将招租的相关事宜告知被答辩人后，被答辩人对招租一事仍然置之不理，也未按照招租公告积极参与竞租，被答辩人因此丧失了优先承租权。同时，一审判决明确“涉案门面已交由第三人实际管理使用，被告与第三人签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在被告与第三人没有解除该合同或该合同没有被依法认定为无效的情形下，原告要求与被告就涉案门面续签《店面租赁合同》客观上不可能实现”，不存在被答辩人提出的答辩人与一审被告恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的事实。被答辩人请求与一审被告续签《店面租赁合同》的诉讼请求无事实与法律依据，故，一审判决驳回被答辩人诉讼请求的判决结果并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，被答辩人要求撤销一审判决、续签合同的诉求，无事实与法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维持原判，以维护正常的市场交易秩序，维护答辩人的合法权益。田天进向原审法院起诉请求：1.请求判决被告立即与原告续签《店面租赁合同》（合同内容为被告2016年9月14日与大方县老凤祥珠珠宝经营者林燕平签订的《店面租赁合同》所载内容）；2.本案诉讼费用全部由被告承担。原审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认，即2013年7月8日，原告田天进作为乙方与被告大方县文化馆作为甲方签订《门面续租协议》，约定“经甲、乙双方协议，甲方愿将文化馆底楼街门面大厅租赁给乙方经营。为此，特作如下协议：一、租赁期为叁年（2014年元月5日至2017年元月5日），每年租金捌万元，3年一次付清，三年租金共贰拾肆万元整。二、乙方在经营期间，国家收取的一切税费及其他费用由乙方全部承担，甲方不负任何责任，房产税除外。三、甲方应负责将正厅中间一格的后门封起，甲方负责做好工作，乙方负责施工。四、租赁期间，乙方不得用房屋作为各种贷款或抵押，不得擅自改动门面内外建筑结构。五、租赁期间，水电费由乙方自行负责，甲方负责提供水电给乙方使用，甲方不得无理断水断电。六、甲乙双方在合同期满后，如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方优先。七、乙方转门面须告知甲方，方可转让。八、未尽事宜，甲乙双方共同协商。九、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，协议一经签订，即日生效，如有其中任何一方违背本协议条款，必须对另一方造成的经济损失负全部责任。”2016年8月3日，被告大方县文化馆对涉案门面进行公开招租，第三人大方老凤祥珠宝经营者林燕平以年租金11万元的价格竞得涉案门面的承租权。2016年9月14日，被告与第三人签订《店面租赁合同》，约定被告将老文化馆临街一楼铺面出租给第三人经营使用，租期为伍年，从2017年元月6日起至2022年元月5日止，年租金为11万元。2016年12月15日，原告田天进向被告大方县文化馆递交《续租申请书》，要求继续租赁涉案门面。被告大方县文化馆于12月21日作出回复，称涉案门面已经按照公开招租程序确定了新的承租人，故对原告田天进申请希望继续租门面的要求已无法满足。原告田天进于2017年1月3日向原审法院提起诉讼，请求确认原告对被告位于文化馆底楼街面的门面在同等条件下享有优先续租权。贵州省毕节市中级人民法院以（2017）黔05民终1683号民事判决书判决田天进对大方县文化馆位于文化馆底楼街面的门面在同等条件下享有优先承租权。原告遂于2018年1月9日诉至原审法院，请求判决被告立即与原告续签《店面租赁合同》（合同内容为被告2016年9月14日与大方县老凤祥珠珠宝经营者林燕平签订的《店面租赁合同》所载内容）。原审法院认为：贵州省毕节市中级人民法院以（2017）黔05民终1683号生效民事判决书明确了原告田天进对被告大方县文化馆位于文化馆底楼街面的门面在同等条件下享有优先承租权，对被告及第三人辩称原告对涉案门面不应享有优先承租权的主张原审法院不予采纳。原、被告签订的《门面续租协议》约定的租赁期限届满，现涉案门面被告已通过公开竞租的方式出租给第三人，被告与第三人就涉案门面签订了《店面租赁合同》，涉案门面已交由第三人实际管理使用，被告与第三人签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在被告与第三人没有解除该合同或该合同没有被依法认定为无效的情形下，原告要求与被告就涉案门面续签《店面租赁合同》客观上不可能实现。原告对涉案门面享有的优先承租权是基于原、被告于2013年7月8日签订的《门面续租协议》的约定，该《门面续租协议》中并未明确被告侵犯原告的优先承租权应承担的违约责任，协议第九条虽然规定了“如有其中任何一方违背本协议条款，必须对另一方造成的经济损失负全部责任”，但原告并未举证证明因被告侵犯其优先承租权对其造成的损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告要求与被告立即续签《店面租赁合同》（合同内容为被告2016年9月14日与大方县老凤祥珠珠宝经营者林燕平签订的《店面租赁合同》所载内容）无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告田天进的诉讼请求。案件受理费100元，因适用简易程序减半实收50元由原告田天进负担。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本案二审认定事实与原审认定一致。本院认为：《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案上诉人田天进向本院主张，其依2013年7月8日《门续租协议》第六条“甲乙双方在合同期满后，如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方优先”的约定，主张其续租涉案门面，要求请求人民法院判决大方县文化馆立即与田天进续签《店面租赁合同》（合同内容为被告2016年9月14日与大方老凤祥珠宝经营者林燕平签订的《店面租赁合同》所载明内容），因上诉人与被上诉人大方县文化馆所签订的《门续租协议已经于2017年元月16日到期，租赁期满后，大方县文化馆依法已与本案第三人林燕平签订租赁合同，该合同是民事主体自由行使合同签订权的行为，系其对自己民事权利的处分。本案中租赁标的物已经被第三人林燕平依《店面租赁合同》占有、使用，事实上已不能再行与上诉人田天进续签门面租赁合同。上诉人田天进请求与大方县文化馆续签合同的诉讼请求，为事实上不能。原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，田天进的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人田天进负担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 田 川审判员 徐 洪二0一八年十月月十二日书记员 张汝阳