包头市东河区人民法院民事判决书（2018）内0202民初2597号原告（执行案外人）李杨，男，1999年12月27日出生，送达地址包头市。委托代理人杨欢，女，汉族，1977年11月18日出生，身份证登记住址包头市九原区古城湾乡东富村210号，送达地址包头市昆都仑区林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园5-205号。系原告之母。委托代理人柴剑宇，系内蒙古诚誉律师事务所律师。被告（申请执行人）侯来斌，男，1958年11月13日出生，送达地址包头市。第三人（被执行人）包头市汇金房地产开发有限责任公司。法定代表人刘有奇。原告（执行案外人）李杨诉被告（申请执行人）侯来斌、第三人（被执行人）包头市汇金房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杨的委托代理人杨欢、柴剑宇，被告侯来斌，第三人包头市汇金房地产开发有限责任公司的法定代表人刘有奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求及增加诉讼请求：1.请求人民法院依法判决终止对位于包头市××区以西东亚世纪城北馨合佳园5-205号房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担；3.请求人民法院依法确认林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园5-205号房屋为李杨所有。事实与理由：2011年9月2日，原告与包头市汇金房地产开发有限责任公司签订《协议书》，原告购买包头市汇金房地产开发有限责任公司开发的位于昆区林荫路以西东亚世纪城北馨合佳园5号楼2单元2楼层8号楼房（实际交付房屋为5号楼2单元2楼层5号楼房），房屋面积为67.26平方米，每平米单价为4800元，总价款为322848元。合同签订当日，原告一次性向包头市汇金房地产开发有限责任公司付清了全部购房款并支付了垃圾清理费400元和装修押金3000元。2011午9月6日，原告与包头市汇金房地产开发有限责任公司选聘的前期物业公司包头市汇兴物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》和《住宅室内装饰装修管理服务协议》，同日原告向汇兴物业服务公司支付了水电费400元和物业费726元。之后，包头市汇金房地产开发有限责任公司向原告交付该房屋，但因汇金公司房号错乱，导致汇金公司交付给原告的××园号房屋。原告一直居住使用该房屋，至今已有8年之久，包头市汇金房地产开发有限责任公司当时承诺立即为原告办理网签及过户登记等手续，但其一直未能履行该义务，原告认为虽然该房屋并未登记在原告名下，但双方所签协议真实有效，不影响合同效力。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。被告侯来斌因民间借贷纠纷一案，于2016年将包头市汇金房地产开发有限责任公司起诉至包头市东河区人民法院，在该案审理过程中，包头市东河区人民法院于2016年12月25日作出(2016)内0202财保50号民事裁定书，裁定将本案诉争房屋查封。2018年7月16日，原告以案外人身份就上述民事裁定书向包头市东河区人民法院提出书面执行异议申请，请求解除对本案涉诉房屋的查封并终止执行。包头市东河区人民法院于2018年7月30日作出(2018)内0202执异22号执行裁定书，裁定驳回案外人李杨的异议请求。原告认为，(2018)内0202执异22号执行裁定书裁定驳回原告异议请求严重侵害了原告的合法权益。理由如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，原告于签订购房合同之时便向包头市汇金房地产开发有限责任公司付清全部房屋价款，该房屋由原告自2011年9月6日一直占有、居住使用至今，该房屋至今未办理房屋产权登记手续并非系原告过错，而是由于包头市汇金房地产开发有限责任公司原因所致，故本案诉争房屋完全符合上述法律规定情形，原告系该房屋的所有权人，享有足以排除强制执行的权利。综上，原告为维护自身合法权益，特提起执行异议之诉，请在查明事实的基础上，依法支持原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张，提供证据有：1.协议书一份、购房款收据一份（出示原件，留存复印件），证明2011年9月2日，原告李杨与包头市汇金房地产开发有限责任公司签订了《协议书》，《协议书》约定原告购买被告开发的××园房，房屋面积67.26平方米，（实际被告交付的房屋是5-205号房屋），房屋每平米4800元，总价款322848元。同日，原告向包头市汇金房地产开发有限责任公司付清全部房款，汇金公司向原告出具加盖了包头市汇金房地产开发有限责任公司财务专用章的收据。证明原告与汇金公司签订的《协议书》合法有效，原告依约履行了全部义务。2.前期物业管理服务合同一份、房屋装修补充协议一份；装修押金、垃圾清运费、水电费、物业费收据8张；2012年-2018年用户台账一份；证明一份；包头市2012年初中招生登记表一份（出示原件，留存复印件）。证明原告自2011年9月2日交纳了全部购房款之后，领取了钥匙、办理了入住、装修了房屋、交纳了物业费用和供暖费用，合法占有涉案房产至今，原告承担了占有使用人的全部义务。3.书面证人证言证明一份，签名的人都是馨合佳园的业主共计79户包括原告在内（出示原件，留存复印件），这是原告已知的范围，还有未知的，证明与原告同样在馨合佳园购买房屋部分业主也未办理房屋过户登记，证明未办理房屋过户登记非原告自身原因所导致，而是因为汇金公司拖延和拒绝所导致的。4.民事调解书一份（出示复印件，留存复印件），来源包头市东河区人民法院，证明购买争议房屋均在汇金公司与被告侯来斌之间的借贷关系和法院查封之前。5.执行异议裁定书一份执异22号，来源东河区人民法院，证明被告侯来斌向法院申请保全查封争议房屋之后执行过程当中原告向包头市东河区人民法院提起执行异议，东河区人民法院驳回了原告的执行异议申请。故原告在法定期限内提起了执行异议之诉。被告（申请执行人）侯来斌辩称：对原告说的没有太多的异议，看他们的材料2011年9月2日购房款322848元汇款凭证没有，我们考虑有没有恶意串通，收据也看不清。他们双方的购房协议，甲方的签字和盖章都看不清我有异议。第三人（被执行人）包头市汇金房地产开发有限责任公司述称，我认为是真实的，所交的费用，汇款凭证应该是丢了，但我也是认可的，如果有串通行为下面物业公司不可能收费，是查封房之前办的事。经审理查明：申请人侯来斌因与被申请人包头市汇金房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷，于2016年11月24日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封被申请人包头市汇金房地产开发有限责任公司名下房产，申请保全标的282万元。本院于2016年11月25日作出（2016）内0202财保50号民事裁定书,裁定“查封被申请人包头市汇金房地产开发有限责任公司名下的，许可证号为2011-0091，坐落于林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园8-104、5-205、19-301、3-401、3-501、19-604、2-109房产七套，查封期间允许使用该房，但不得处分；有关产权登记部门不予办理该房抵押、产权过户登记等手续。”。原告侯来斌诉被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月27日作出（2017）内0202民初533号民事调解书，内容有“一、二被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇共计欠原告侯来斌人民币282万元，由二被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇于2017年5月底之前偿还原告侯来斌人民币10万元，从2017年6月开始由二被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇每月偿还原告侯来斌人民币20万元，直至还清为止。二、其他诉讼请求原告自愿放弃。诉讼费14680元、保全费5000元，共计19680元由二被告承担。”。2018年7月10日本院作出(2017)内0202执1360号公告并予以张贴，内容有“本院受理执行的侯来斌诉包头市汇金房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，于2016年11月25日依法查封了被执行人包头市汇金房地产开发有限责任公司如下财产：座落于林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园5-205号房产一套。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，在查封期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。如对查封财产有异议，在十日内向本院提交书面申请”。案外人李杨于2018年7月16日书面向本院提出执行异议申请，称其全款购买了该套房屋，该套房屋为其所有，法院不应该查封该套房屋，故请求依法解除位于昆区林荫路以西东亚世纪城北馨合佳园5-205号房屋的查封并停止执行。本院于2018年7月30日作出（2018）内0202执异22号执行裁定书，内容有“本院认为：坐落于包头市××区以西东亚世纪城北馨合佳园5-205号（产权面积：67.26平方米）房产系汇金公司开发，未办理产权登记。案外人李杨称其已经全部交付了房屋的购房款，是房屋实际所有权人，进而主张所有权的需要通过诉讼解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人李杨的异议请求”。原告遂在法定期限内提起了案外人执行异议之诉。另查明：2011年9月2日，出卖人包头市汇金房地产开发有限责任公司作为甲方，买受人李杨作为乙方签订了《协议书》，约定乙方购买甲方开发的位于昆区林荫路以西东亚世纪城北馨合佳园5号楼2单元2楼层8号楼房，暂约定房屋面积为67.26平方米，每平米单价为4800元，总价款为322848元。合同签订当日，原告一次性付了购房款322848元并支付了垃圾清理费400元和装修押金3000元。2011午9月6日，原告与包头市汇兴物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，同日原告向汇兴物业服务公司支付了水电费400元和物业费726元。之后，包头市汇金房地产开发有限责任公司向原告交付房屋，交付给原告房屋后来的××园号房屋。此后，原告一直占有该房屋。包头市汇金房地产开发有限责任公司已经取得房屋的预售许可证，证号为2011-0091，但是，至今，仍然没有为原告办理网签及过户登记等手续。国家企业信用信息公示系统显示，在2016年7月5日，包头市汇金房地产开发有限责任公司的法定代表人由李风友变更为刘有奇。庭审后，原告根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条之规定，向本院书面确认包头市汇金房地产开发有限责任公司的诉讼主体为第三人。本院认为：本案当事人争议的焦点问题是原告对案涉房产是否享有阻却法院强制执行的实体权利。通过综合分析评判现有证据，原告对案涉房屋所享有的民事权益足以排除人民法院就执行标的的强制执行。具体分析如下：首先，原告与第三人包头市汇金房地产开发有限责任公司签订房屋买卖协议、房款给付以及房屋交付的时间，均早于本院对案涉房屋的查封时间；其次，原告的证据能够证明原告为购买案涉房屋已经支付了合理对价；再次，原告提供的证据能够证明其实际占有了案涉房屋且早于人民法院对案涉房屋的查封时间；还有，原告非因自身原因未办理过户登记。关于原告提出解除查封的诉讼请求，其应根据生效判决结果，向实施查封的法院提出申请解决。另外，原告提出确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不能成立，因为其是基于买卖合同而享有的合同权利包括债权请求权，买受人物权期待权等权利，如欲取得案涉房屋的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记，所以，其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求，不予支持。被告侯来斌的辩称理由缺乏事实证据及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行本院于2016年11月25日作出的（2016）内0202财保50号民事裁定书中已经裁定查封的第三人包头市汇金房地产开发有限责任公司开发的，许可证号为2011-0091，坐落于林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园5-205房产一套。驳回原告李杨的其他诉讼请求。案件受理费6142.72元，由原告（执行案外人）李杨负担6042.72元，被告侯来斌负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 王 忠人民陪审员 马明甫人民陪审员 杜 敏 二〇一八年十月二十三日书 记 员 王筠婷本判决所附条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。