湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0923民初1833号原告：云梦县居安物业有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇安平路10号。法定代表人：贺志斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪锦芬，女，该公司经理。委托诉讼代理人：饶立民，湖北梦云律师事务所律师。被告：方四梅，女，1978年1月1日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，委托诉讼代理人：尹幼明（系被告方四梅公公），住湖北省云梦县。原告云梦县居安物业有限公司（以下简称居安物业公司）与被告方四梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告居安物业公司的委托诉讼代理人汪锦芬、饶立民，被告方四梅的委托诉讼代理人尹幼明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告方四梅支付物业管理费825元（自2017年1月1日计算至2018年6月30日止）；2、由被告方四梅承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告居安物业公司将第1项诉讼请求中物业管理费增加为978.3元（自2017年1月1日计算至2018年9月30日止）。事实和理由：2009年7月10日，被告方四梅购买位于湖北省××县城××镇人才公寓××单元××室××商品房××套，房屋面积为157平方米。根据原、被告双方之间的约定，由原告居安物业公司提供物业管理服务。物业管理费在2017年12月前为0.25元／㎡，卫生费为4元／月；2018年1月起物业管理费调整为0.3元／㎡，卫生费保持不变。起初，被告方四梅尚能按期支付物业管理费。自2017年1月起，被告方四梅未支付物业管理费。后原告居安物业公司经多次催要，并于2018年6月25日向被告方四梅发出催款律师函，被告方四梅仍拒绝支付物业管理费。为维护其合法权益，原告居安物业公司遂向本院提起诉讼。被告方四梅辩称，1、自购房之日至2016年底，被告方四梅一直按规定向原告居安物业公司支付物业管理费，从未拖延。2、因居住房屋自2015年起开始漏雨，被告方四梅曾多次找原告居安物业公司要求维修，但原告居安物业公司一直未负责维修，导致房屋漏雨问题越来越严重，故被告方四梅未支付2017年之后的物业管理费。3、被告方四梅曾自行花费900元进行过维修，曾要求将该维修费抵偿物业管理费，但原告居安物业公司不同意。如果解决好房屋漏雨问题，被告方四梅愿意支付物业管理费。原告居安物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、原告的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，证明原告居安物业公司的诉讼主体身份；证据二、被告与湖北博海置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，证明被告方四梅系人才公寓A栋2单元702室的业主；证据三、云梦县物价局出具的《关于居安物业服务有限公司物业综合管理服务费标准的复函》，证明原告收取物业管理费的收费标准已依法向物价部门进行了备案；证据四、《致全体业主的一封信》，证明原告已就物业管理费调整情况进行了公示；证据五、2015年度物业管理费收款收据，证明原、被告之间存在物业服务合同关系；证据六、催款通知单及律师函，证明原告曾多次向被告催收物业管理费；证据七、《有关人才小区业主方四梅欠费情况说明》，证明被告方四梅欠缴物业管理费的计算标准及数额；证据八、《关于急需修复人才公寓A、B、C、D栋渗水问题的申请报告》，证明原告居安物业公司已就人才公寓房屋漏雨问题向相关部门进行反映，要求动用住宅专项维修资金进行维修，但一直未得到解决。被告方四梅对原告居安物业公司提交的上述证据均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。被告方四梅未向本院提交证据。庭审中，原告居安物业公司对被告方四梅居住房屋存在漏雨的事实予以认可，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月10日，被告方四梅与湖北博海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的人才公寓A栋2单元702室商品房一套，建筑面积为157平方米。2010年5月，原告居安物业公司开始进驻该人才公寓小区并提供物业管理服务。被告方四梅自此按物业费0.25元／㎡、卫生费4元／月的标准向原告居安物业公司支付物业管理费。2017年12月，原告居安物业公司将其中的物业费自2018年1月起调整为0.3元／㎡，该收费标准依法向云梦县物价局进行了备案登记并向小区业主进行了公示。因居住房屋自2015年起开始漏雨，被告方四梅多次向原告居安物业公司反映要求维修未果，被告方四梅自2017年1月1日起未向原告居安物业公司支付物业管理费。2017年4月5日，因人才公寓小区未成立业主委员会，原告居安物业公司组织涉及房屋漏雨的18家业主向县房管局提交《关于急需修复人才公寓A、B、C、D栋渗水问题的申请报告》，申请动用40000元住宅专项维修资金予以修复未果。后原告居安物业公司多次向被告方四梅催收自2017年1月1日起的物业管理费，被告方四梅一直未予支付。本院认为，原告居安物业公司为被告方四梅居住的人才公寓小区提供物业管理服务，被告方四梅作为小区业主按规定向原告居安物业公司支付前期物业管理费，双方虽未签订书面的物业服务合同，但实际上已形成事实上的物业服务合同关系，合法有效，依法应受法律保护。原告居安物业公司已提供物业管理服务，被告方四梅未按规定支付自2017年1月1日之后物业管理费的行为显属违约，应承担相应的违约责任。原告居安物业公司要求被告方四梅支付自2017年1月1日至2018年9月30日物业管理费978.3元（其中2017年1月至2017年12月：物业费0.25元／㎡×157㎡×12个月＝471元，卫生费4元／月×12个月＝48元，2018年1月至2018年9月：物业费0.3元／㎡×157㎡×9个月＝423.9元，卫生费4元／月×9个月＝36元）的诉讼请求，本院予以支持。房屋漏雨属房屋质量问题，根据《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定，涉及房屋漏雨的维修义务并非由原告居安物业公司承担，且双方并未约定由原告居安物业公司负责房屋漏雨维修，故对于被告方四梅以原告居安物业公司未履行房屋漏雨维修义务为由拒不支付2017年1月1日之后的物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。对于房屋漏雨问题，被告方四梅可依法通过其他途径另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《湖北省物业服务和管理条例》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告方四梅于本判决生效后七日内支付原告云梦县居安物业有限公司自2017年1月1日至2018年9月30日止的物业管理费978.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告方四梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  吴艳军二〇一八年十月二十二日书记员  李 琴【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《湖北省物业服务和管理条例》第六十二条物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共同设施设备使用的房屋等。电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责定期维护、保养，确保使用安全。第六十三条住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。