河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4417号上诉人（原审原告）：张英干，男，汉族，1971年3月27日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘雍，河南成昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王竹雯，河南成昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张万照，男，汉族，1967年12月27日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：田慧卿，河南新企合律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪**，河南新企合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：洛阳云外楼房地产开发有限公司，住所地河南省宜阳县寻村镇段村。法定代表人：马社子。上诉人张英干因与被上诉人张万照、洛阳云外楼房地产开发有限公司（以下简称云外楼公司）执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初5639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人张英干及其委托诉讼代理人刘雍，被上诉人张万照及其委托诉讼代理人田慧卿、汪**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张英干上诉请求：1.依法撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初5639号民事判决；改判立即停止对位于宜阳县北城区滨河路街坊B1楼1.2层03号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、张英干对于涉案房产享有排除执行的权益。张英干在2010年10月就与云外楼公司签订了“滨河﹒万嘉花园认购单”，约定由张英干认购涉案房产。张英干于2010年12月11日向云外楼公司支付了10000元的认购金。2010年12月15日又支付了90000元的购房款。房屋建成后云外楼公司于2014年1月30日和张英干签订了正式的购买合同，明确了房屋面积为107.5平方米，单价为4017.33元，总价款为431863元。合同签订后，张英干向该公司支付了全部购房款。2015年5月该公司正式向张英干交房。之后一直由张英干经营管理该房产，并交纳物业费。期间张英干将房屋出租他人使用。涧西区人民法院是在2016年9月27日才对涉案房屋采取保全措施，进行了司法查封。张英干是在法院查封之前就与云外楼公司签订了买卖合同，支付了全部购房款并实际占有了该房产。该事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。二、张万照并非真正的买受人，其所作的预售登记无效。虽然张万照与云外楼公司签订了房屋买卖合同，但双方之间并非真实的买卖关系。实际上是对借款合同提供的担保。该事实在（2017）豫0305民初269号民事判决中已经查明。因此张万照与云外楼公司的房屋买卖合同在房管部门的预售登记是无效的，不适用物权法的相关规定。张万照辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1.张英干没有证据证明在人民法院查封之前，其对涉案房产的占有系合法占有。2.张万照与云外楼公司签订《商品房买卖合同》并依法进行了预售登记备案在先，张英干与云外楼公司签订的《商品房买卖合同》在晚一年之后。3.张英干没有证据能够证实已向云外楼公司支付了全部购房款。张英干仅提供了云外楼公司的财务收据，无法提供原始转账凭证。我认为仅凭该收据不足以证实张英干已向云外楼公司支付了全部购房款。二、一审判决适用法律正确，程序合法。首先，涉案房产登记在张万照名下，不是登记在云外楼公司名下；其次，张英干与云外楼公司签订的《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，不发生物权效力，张英干对涉案房产的占有是非法的。张英干要求停止对涉案房产的强制执行并解除对该房产的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定的情形。三、假定张英干真有损失，完全是由云外楼公司恶意违法造成的，应由云外楼公司向其承担法律责任。张英干向一审法院起诉请求：1.请求立即停止对位于宜阳县北城区滨河路街坊B1楼1、2层03号房产的强制执行，并解除查封扣押，2.要求被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：张万照与云外楼公司、马社子借款合同纠纷一案，一审法院于2017年4月15日作出（2017）豫0305民初269号民事判决书，现已生效。该判决认定事实如下：2013年1月26日，云外楼公司因开发房地产急需资金由该公司法定代表人马社子向张万照借款1200万元，2013年4月5日云外楼公司因开发房地产急需资金由该公司法定代表人马社子向张万照借款1800万元，并由云外楼公司作为借款人、马社子作为担保人与出借人张万照签订了借款合同，后张万照通过银行转账向被告履行了出借义务，张万照承认被告共计向其偿还了借款本金300万元。2013年4月4日云外楼公司和马社子向张万照出具了借条，载明：“今借到张万照现金壹仟伍佰万元。￥15000000元。马社子、洛阳云外楼房地产开发有限公司、2014年4月4号”。2013年4月5日，张万照与云外楼公司签订了回购协议和补充协议约定如果云外楼公司及马社子按期还款，则双方解除已签订的商品房买卖合同，房产仍归二被告所有；如果二被告未按期还款，房产归张万照所有。在两份合同的履行当中，二被告将2013年1月26日的借款1200万元偿还。张万照在庭审中自述被告偿还利息至2014年9月30日。后在张万照的多次催要下被告一直未能履行还款义务，故张万照诉至法院，请求判令被告偿还张万照借款1500万元及利息；判令由被告承担本案的诉讼费及其他费用。此案在诉讼阶段，一审法院于2016年9月27日依据（2016）豫0305财保553号民事裁定书做出的（2016）豫0305财保553号协助执行通知书，查封了云外楼公司名下坐落于宜阳县北城区××路街坊××楼××、××4500.97平方米商铺，包括本案涉及的B1楼1、2层03号商铺房。一审法院依据相关法律，判决：一、洛阳云外楼房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还张万照借款本金人民币1500万元，并支付自2014年10月1日起至判决指定履行期限届满之日止按月利率2%计算的利息；二、马社子对上述款项承担连带清偿责任。2017年7月21日，申请执行人张万照向法院申请执行（2017）豫0305民初269号民事判决，执行案号为（2017）豫0305执1105号。在执行过程中，张英干作为案外人，向法院提出执行异议，一审法院于2017年10月20日作出（2017）豫0305执异140号执行裁定：驳回张英干的异议请求。2017年12月5日，张英干不服该裁定向一审法院提起执行异议之诉。本案在庭审过程中，张英干向法庭提交了与云外楼公司签订的商品房买卖合同一份，该合同没有签订日期，但合同第六条约定：于2014年7月30日付齐全部房款431863元；同时提交了购房款收据及相关物业费、电费缴纳收据，证明在2016年9月27日法院查封房屋之前，张英干已与云外楼公司签订位于宜阳县北城区××楼××、××号商铺房的房屋买卖合同，支付了购房款及已经占有涉案房屋的事实。但未提交房屋交接的相关手续。另查明，张万照向法庭提交了于2013年1月26日，与云外楼公司签订的商品房买卖合同一份及购房款收据与相关银行转账凭证，证明了张万照购买了云外楼公司名下坐落于宜阳县北城区××路街坊××楼××、××4500.97平方米商铺的事实，该商铺包括了本案涉及的B1楼1、2层03号商铺房。该购房合同上加盖有宜阳县房地产管理局的预售专用章。上述事实，有一审法院作出的（2017）豫0305民初269号民事判决书、（2017）豫0305执异140号执行裁定书，相关商品房买卖合同、购房款收据、银行转账凭证、物业费发票、电费收据及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，案外人主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然张英干在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付了全额购房款并占有该不动产，但提交的现有证据不能证明在人民法院查封之前系合法占有；且张万照与云外楼公司签订的商品房买卖合同在前，已在房管部门进行了预售登记备案，故张英干要求立即停止对位于宜阳县北城区滨河路街坊B1楼1、2层03号房产的强制执行，并解除查封扣押的请求，证据不足，不符合相关法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张英干的诉讼请求。案件受理费100元，由张英干负担。本院二审审理期间，张英干提交承租人熊江锋的证明及房屋租赁合同各一份，以证明张英干与承租人熊江锋签订了承租协议。张万照对该证据进行质证称，要求核对租赁合同的原件，对其证明方向有异议。该证据无法证明其占有房屋合法，及已经缴纳案涉房屋的全部房款。关于熊江锋的证明，该证明属于证人证言，证人应当出庭作证接受法庭质询，熊江锋没有出庭，其证明没有证明效力。张英干在二审期间提交的房屋租赁合同为复印件，张万照不予认可，承租人熊江锋也没有出庭作证，在缺乏相关证据佐证的情况下，对张英干提交的证明及房屋租赁合同，本院不予采信。本院另查明，涧西区人民法院于2016年12月8日做出（2016）豫0305财保814号民事裁定书，裁定：“一、冻结被执行人洛阳云外楼房地产开发有限公司、马社子的银行存款1500万元或者查封、扣押同等价值的其他财产。二、查封担保人张万照名下由洛阳中迈置业有限公司开发的中迈书香苑小区16号楼101房产（预售编号：YS0155306）、102房产（预售编号：YS0155315）、103房产（预售编号：YS0155320）、17号楼104房产（预售编号：YS0155334）、106房产（预售编号：YS0155337）、107房产（预售编号：YS0155339）、张万照购买洛阳云外楼房地产开发有限公司（宜阳县滨河萬嘉花园）B1幢1、2层商铺，面积共4500.97平方，预售合同编号CF-2000-0171WJ-601。”涧西区人民法院于2017年10月20日做出（2017）豫0305执异140号执行裁定，在该裁定书中认定：在诉讼阶段，该院于2016年12月19日依据（2016）豫0305财保814号民事裁定做出的（2016）豫0305财保814号协助执行通知书，查封了云外楼公司名下坐落于宜阳县北城区××路街坊××楼××、××4500.97平方米商铺。因此，一审判决认定的：“该院于2016年9月27日依据（2016）豫0305财保553号民事裁定书做出的（2016）豫0305财保553号协助执行通知书，查封了云外楼公司名下坐落于宜阳县北城区××路街坊××楼××、××4500.97平方米商铺，包括本案涉及的B1楼1、2层03号商铺房。”的事实认定中存在错误。事实为一审法院依据（2016）豫0305财保814号民事裁定，将涉案房产作为张万照申请保全提供的担保财产进行了查封。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，执行异议之诉系因案外人认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，而提起的要求中止执行的诉讼。本案中，根据（2016）豫0305财保814号民事裁定中关于“查封担保人张万照购买洛阳云外楼房地产开发有限公司（宜阳县滨河萬嘉花园）B1幢1、2层商铺，面积共4500.97平方，预售合同编号CF-2000-0171WJ-601”的表述，可以认定一审法院系将涉案房产作为张万照申请保全所提供的担保财产进行查封，而并非作为被执行人云外楼公司的被执行财产所进行的查封，该涉案房产并不能根据张万照的申请而最终被执行。张英干关于停止对涉案房产强制执行的诉讼请求，在本案中不具有事实基础。张万照与云外楼公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，并进行了预售登记备案，一审法院也将涉案房产作为张万照提供的担保财产进行查封。张英干关于张万照并非真正的买受人，其所做的预售登记无效的上诉理由，应当另行提起诉讼解决。因此，张英干在本案中主张停止对涉案房产的强制执行，并解除查封的上诉理由缺乏证据证明，本院不予支持。综上所述，张英干的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张英干承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年十月十六日书记员 荣向珂