南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初88号 原告：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：颜灿，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 被告：潘广洋，男，1991年3月5日出生，壮族，住广西壮族自治区钦州市。 原告广西财经学院（以下简称财经学院）与被告潘广洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告财经学院的委托诉讼代理人颜灿、黎美宏，被告潘广洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 财经学院向本院提出诉讼请求：1.潘广洋立即腾空、搬出南宁市**、**号铺面；2.潘广洋向财经学院支付2016年12月1日至2017年1月2日拖欠的租金3520元；3.潘广洋向财经学院支付2017年1月3日至2017年9月30日未依约腾空、搬出铺面的违约金63360元，2017年10月1日至潘广洋实际腾空、搬出铺面之日止的违约金，每间铺面按月租金1760元的双倍计付；4.潘广洋向财经学院支付2016年12月至2017年7月拖欠的水电费2940元，直至潘广洋实际腾空、搬出铺面之日止的水电费，按实际产生的计付；5.本案诉讼费由潘广洋承担。诉讼过程中，财经学院撤回第一项诉讼请求，将第三项诉讼请求明确为：潘广洋向财经学院支付2017年1月3日至2018年3月23日未依约腾空、搬出铺面的违约金103253元（违约金按每月7040元计算），将第四项诉讼请求明确为：潘广洋向财经学院支付2016年12月1日至2017年6月30日拖欠的水电费2940元。事实和理由：2013年8月9日，财经学院与潘广洋签订两份《租赁合同》，分别约定财经学院将南宁市铺面出租给潘广洋，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日，每间铺面月租金1760元。2016年6月30日合同期限届满后，双方未再签订新的租赁合同。财经学院多次向潘广洋发出关于收回铺面的通知，限时要求潘广洋腾空铺面交还财经学院，但潘广洋均置之不理，拒绝与财经学院结清租金、水电等费用，其行为已构成违约，应按合同约定的月租金的双倍向财经学院支付违约金。潘广洋一直占用铺面经营，直到2018年3月23日才搬离。为维护合法权益，财经学院诉至法院，请求判如所请。 潘广洋辩称：1.其于2018年3月23日搬离涉案铺面；2.其承认拖欠2016年12月1日至2017年1月2日的租金3520元，承认2016年12月1日至2017年6月30日产生的水电费为2940元，但其通过银行转账于2016年12月28日支付了水电费584元，2017年1月13日支付了水电费585元，应予以扣除，并要求用所交押金10000元抵扣所欠费用；3.合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下：2013年8月9日，财经学院（出租方，甲方）与潘广洋（承租方，乙方）签订两份《租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方；2.租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日；3.每间铺面月租金为1760元；4.先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5.水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6.在合同签订时，每间铺面乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7.乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8.承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，乙方应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将**号、**号铺面交给潘广洋使用，潘广洋用于经营发廊，按时向财经学院交纳租金。 《租赁合同》约定的租赁期限于2016年6月30日届满后，双方没有签订新的租赁合同，潘广洋继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。潘广洋将租金交至2016年11月30日。 2017年1月3日，财经学院后勤处的老师到涉案铺面向潘广洋发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：潘广洋与财经学院于2013年7月1日签订的租赁合同已于2016年6月30日到期，现财经学院决定不再与潘广洋继续签订该铺面的租赁合同，请潘广洋于2107年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。 2017年3月23日，财经学院后勤处的老师到涉案铺再次向潘广洋发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》，要求潘广洋前结清租金、水电等费用，把铺面交还财经学院。2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告，载明：经学校研究决定，对我校合同到期的铺面不再续签，请相关租户于2017年3月31日前办理退租手续并完成退场。 本案2018年3月6日开庭审理后，潘广洋于2018年3月23日腾空铺面搬离，并与财经学院办理了铺面移交手续。 另查明：涉案房屋的所有权人为财经学院。涉案铺面2016年12月1日至2017年6月30日拖欠的水电费为2940元。 再查明：涉案11-5号、11-6号铺面2013年6月之前由财经学院分别出租给叶某、付某，叶某、付某分别向财经学院交纳了押金5000元，租期届满后叶某、付某将铺面承租权转让给潘广洋，并将财经学院出具的**号、**号铺面押金收据原件交给潘广洋，潘广洋向叶某、付某分别支付了铺面押金5000元。财经学院未将叶某、付某交纳的押金退还叶某、付某。2013年8月9日财经学院与潘广洋签订《租赁合同》时，财经学院的经办人秦某在潘广洋持有的**号、**号铺面押金收据原件上签名并写下签订合同当天的日期，未另行向潘广洋收取押金。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》两份、《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》、《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》、《南国早报》、水电结算表、房屋租赁登记备案证明、押金收据两张、铺面移交书、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，财经学院与潘广洋于2013年8月9日签订的两份《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《租赁合同》约定的租赁期限于2016年6月30日届满后，双方没有签订新的租赁合同，潘广洋继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。故从租赁期届满日次日起，双方为不定期租赁合同关系，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原合同约定的租金标准、违约责任等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。 合同法第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院于2017年1月3日向潘广洋发出通知，告知租赁合同已到期，财经学院决定不再与潘广洋继续签订涉案铺面的租赁合同，并要求潘广洋于2017年1月15日与财经学院结清租金、水电等费用，交还铺面。作为出租人的财经学院已在合理期限之前书面通知潘广洋解除合同，其解除与潘广洋的不定期租赁合同合法有效，双方的不定期租赁合同关系于2017年1月15日解除。 关于租金的问题。租赁合同于2017年1月15日解除，潘广洋已将租金支付至2016年11月30日。财经学院要求潘广洋支付2016年12月1日至2017年1月2日期间的租金3520元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据《租赁合同》约定，潘广洋应在承租期满后七日内无条件清空交还铺面；承租期满，潘广洋不按约定的时间清空交还铺面，应向财经学院支付违约金，违约金根据潘广洋占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算。潘广洋与财经学院的租赁合同关系于2017年1月15日解除后，潘广洋应于七日内(即2017年1月22日前)将铺面清空交还，潘广洋未按时清空交还铺面，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付两倍租金的违约责任。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。潘广洋明确表示，如其应承担违约责任，合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。本院认为，《租赁合同》对合同履行中出现违约情况应如何承担法律责任进行了约定，该约定不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，法院应当尊重当事人之间的约定，支持约定的优先适用，对违约金不予调整。财经学院诉请潘广洋按合同约定的租金标准的两倍即每月7040元支付逾期返还铺面期间的违约金，自2017年1月3日起计算至潘广洋实际搬出铺面之日2018年3月23日，共计 103253元。本院认为潘广洋应支付逾期返还铺面违约金的期间是自2017年1月22日起至2018年3月23日。关于财经学院诉请的违约金，本院支持自2017年1月22日起至2018年3月23日潘广洋按每月7040元向财经学院支付违约金，超出此期间的违约金不予支持。经计算，潘广洋应支付的违约金为98560元（计算方式：7040元×14个月） 关于水电费的问题。潘广洋称其通过银行转账于2016年12月28日交纳了水电费584元，2017年1月13日交纳了水电费585元。财经学院认可潘广洋支付了上诉两笔款项，但称其诉请的拖欠的水电费是2017年9月30日进行统计的，已扣除上诉两笔款项，潘广洋尚拖欠2016年12月1日至2017年6月30日的水电费2940元。财经学院所称有事实依据，本院予以采信。财经学院要求潘广洋支付2016年12月1日至2017年6月30日拖欠的水电费2940元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于潘广洋主张用所交押金10000元抵扣所欠费用的问题。财经学院对潘广洋分别向叶某、付某支付**号、**号铺面押金5000元是知晓的，财经学院未向叶某、付某退还押金也未按合同约定向潘广洋另行收取押金，经办人在潘广洋所持押金收据上签名并写下签订合同时的日期，应视为对潘广洋交纳**号、**号铺面押金方式的认可。潘广洋主张用所交押金10000元抵扣所欠费用，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、潘广洋向广西财经学院支付2016年12月1日至2017年1月2日期间的租金3520元（该款用潘广洋所交押金抵扣，已支付完毕）； 二、潘广洋向广西财经学院支付违约金98560元（该款用潘广洋所交押金抵扣，已支付3540元）； 三、潘广洋向广西财经学院支付水电费2940元（该款用潘广洋所交押金抵扣，已支付完毕）； 四、驳回广西财经学院的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1546元，减半收取计773元（广西财经学院已预交），由广西财经学院负担126元，潘广洋负担647元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一八年十月二十六日 书记员 蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。