重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初12760号 原告重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路**重庆投资大厦**，统一社会信用代码91500000554093288Q。 法定代表人张映龙，总经理。 委托代理人吴红遐，中豪律师事务所律师。（一般代理） 被告路伟，男，汉族，1979年6月14日出生，住四川省通江县。 原告重庆市城投公租房建设有限公司诉被告路伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市城投公租房建设有限公司的委托代理人吴红遐，被告路伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市城投公租房建设有限公司诉称：2012年6月15日、原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于城南家园公租房项目城南中二路4号22号（正式门牌为城南中二路4号附5号）商铺及其设施租赁给被告使用，租赁期限为一年。商铺的建筑面积为12.45平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准），租赁期满后，被告申请续租，双方多次续签合同。 2015年7月31日，原告与被告路伟续签《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：ZS-CY-2015-66）,约定：1、租赁期限为1年，租赁期从2015年8月1日至2016年7月31日止；2、租金为308元/平方米/月，具体街届时按有权机构出具的房屋实测报告面积（证载面积）进行相应调整计算；3、被告按“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，必须提前30日向原告足额支付下季度的租金（租赁合同第三条）；5、在租赁期限内，如果被告未按合同约定的期限缴纳租金，自应付清之日，原告有权每天向被告按其拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至被告缴清租金之日止。 2016年11月23日，原告与被告路伟续签《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：ZS-CY-2016-18）,约定：1、租期从2016年8月1日至2017年7月31日止；2、商铺建筑面积为15.06平方米（证载面积）；3、租赁单价为每月308元/平方米（建面），分三期支付租金；4、租赁期内，被告未能按合同规定的时限足额缴纳租金，逾期达15日的，原告有权收取合同总租金20%的违约金以及拖欠租金的资金利息。 上述合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告未按合同约定按时支付房屋租金。2017年11月30日，被告将租赁房屋交还给原告。时至今日，被告共计拖欠房屋租金82124.32元，经原告多次催收未果，故原告诉至本院请求判令：1、由被告支付原告拖欠的租金82124.32元；2、由被告支付原告因拖欠租金产生的违约金，违约金以拖欠租金金额为基数按照月利率2%的标准从拖欠之日计算至实际付清全部租金之日止；3、诉讼费由被告承担。 被告路伟辩称：被告没有违约，被告按照房屋建筑面积12.45平方米缴纳租金，但是原告方擅自按照15.06平方米收取租金。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告系位于南岸区城南中二路****商业房屋的所有人，于2014年6月6日取得重庆市房地产权证。2013年10月23日重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具重庆市房产面积竣工测算报告书，载明第商业二段第一层商业23-1的商铺的建筑面积为15.06平方米。 2012年6月15日原、被告签订《茶园城南家园商业配套房屋商铺租赁合同》，约定原告将位于城南家园公租房项目城南中二路4号附5号商铺租赁给被告使用，租赁期限自2012年6月21日至2013年6月20日止，租金为308元/平方米，房屋建筑面积12.45平方米（最终以有权机构出具的实测报告面积进行相应调整计算）。合同约定被告按照先交租金后使用的方式按季度预付租金，被告需提前30日向原告支付下一季度的租金。在租赁期限内，如果被告未按合同约定的期限缴纳租金，自应付清之日，原告有权每天向被告按其拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至被告缴清租金之日止。该合同多次续签。 2016年11月23日，原告与被告路伟续签《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：ZS-CY-2016-18）,约定：1、租期从2016年8月1日至2017年7月31日止；2、商铺建筑面积为15.06平方米（证载面积）；3、租赁单价为每月308元/平方米（建面），分三期支付租金；4、租赁期内，被告未能按合同规定的时限足额缴纳租金，逾期达15日的，原告有权收取合同总租金20%的违约金以及拖欠租金的资金利息。 在庭审过程中，原、被告双方均认可实际的起租时间是2012年8月1日，原告于2017年11月30日收回商铺。且原告有5个月的免租期（为2012年8月1日至2012年8月31日、2015年1月1日至2015年4月30日）。故被告使用原告的商铺时间为2012年8月1日至2017年11月30日，应当计算租金的时间为2012年9月1日至2014年12月31日、2015年5月1日至2017年11月30日，共计59个月。关于租金，原告请求82124.32元【原告陈述按照合同约定，租金共计273670.32元（15.06平方米×308元/月/平方米×59个月），被告路伟已经缴纳的租金为191546元，差额为82124.32】。故被告没有缴纳的期间为2016年6月9日至2017年11月30日。庭审中，被告认为只应当按照合同约定的12.45平方米缴纳租金，且如果按照12.45平方米缴纳租金，被告已经缴纳完毕。但被告在庭审过程中未提交已经按照12.45平方米标准缴纳完房租的证据。 庭审中，原告提交了2016年4月6日、2017年6月22日的欠租催收通知书证明原告向被告催收过租金。被告认可收到了2017年6月22日的催收通知书，并未收到2016年4月6日的。被告提交了2017年7月31日的缴款单30000元，2017年8月31日的缴款单15000元，2017年,10月31日的缴款单20000元，共计65000元。 关于违约金，原告请求违约金以拖欠租金金额为基数按照月利率2%的标准从拖欠之日计算至实际付清全部租金之日止，被告认为没有违约行为，不应当承担违约金。 上述事实，有《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、测绘报告、房产证复印件、《欠租催收通知书》、退租申请以及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《茶园城南家园商业配套房屋商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告应当按照约定的期限支付租金。 对于原告请求的租金82124.32元。被告辩称已将按照12.45平方米的标准缴纳完了租金，故应当缴纳了226241.4元（12.45平方米×308元/月/平方米×59个月），但被告提交的缴款单显示的金额为65000元，故对被告的辩称意见不予采信，原告认可被告已经缴纳了191546元，本院对该金额予以确认。但由于原、被告的合同于2017年7月31日到期，故从2017年8月1日至2017年11月30日期间的费用应为房屋占用费。因此，被告未缴纳的租金为63570.4元，房屋占用损失为18553.92元（15.06平方米×308元/月/平方米×4个月）。原、被告双方第一次签订的合同及多次续签的合同虽载明房屋建筑面积为12.45平方米，但均表明合同的具体金额按有权机构出具的房屋实测报告面积（证载面积）进行相应调整计算，且双方在2016年11月23日最后一次签订合同时对证载面积为15.06平方米进行了确认，故本院对原告请求的租金和房屋占用费82124.32元（63570.4元+18553.92元）予以支持。 对于违约金，由于原、被告签订的租赁合同于2016年7月31日到期，到期之前的费用应为违约金，到期之后的费用应为资金占用损失。原告请求违约金以拖欠租金金额为基数按照月利率2%的标准从拖欠之日计算至实际付清全部租金之日止，但该约定过高，原告也没有举示证据证明实际损失，故本院酌情调整为以欠费金额为基数，从逾期之日起按照中国人民银行公布的商业银行人民币同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。资金占用损失标准参照此标准。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告路伟于本判决生效之日起十日内支付重庆市城投公租房建设有限公司2016年6月9日至2017年11月30日的租金、房屋占用费共计82124.32元。 二、被告路伟于本判决生效之日起十日内支付重庆市城投公租房建设有限公司违约金（以所欠租金为基数，从欠费之日起按中国人民银行公布的商业银行人民币同期同档贷款基准利率支付违约金，利随本清）及资金占用利息（以所欠房屋占用损失为基数，从欠费之日起按中国人民银行公布的商业银行人民币同期同档贷款基准利率支付违约金，利随本清）。 三、驳回重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1209元，由路伟承担（此款重庆市城投公租房建设有限公司已垫付，路伟支付上述款项时一并付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 代理审判员  叶竹芊 二〇一八年十月八日 书 记 员  曾 凯