海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2221号 原告：郭某，女，1971年5月5日出生，汉族，住天津市津**。 委托诉讼代理人：王某，北京大成（郑州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何某，北京大成（郑州）律师事务所律师。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，公司注册地址：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。现住所地：海口市国兴大道海南大厦主楼**。 法定代表人：刘某，董事长。 委托诉讼代理人：魏某，海南瑞来律师事务所律师。 原告郭某与被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何某，被告的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告支付逾期办理不动产权证书违约金人民币28800元(以16000000元为基数，按照日万分之一的标准自2018年7月12日暂计算至2018年7月30日，请求判令至实际办理不动产权证之日）;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年7月21日签订了《琼海市商品房买卖合同》及附件，合同约定由原告购买被告开发的位于琼海市××园桥南边B1-B14#(幢）1+2(层）B6号房产一套，合同总价款为16000000元；合同签订后，原告依约支付了全部购房款。原、被告双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条中明确约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，该房屋交付日期为2016年7月21日，故按照合同约定，被告应当在2018年7月11前为原告办理不动产权证书。经原告与被告多次交涉，被告均以各种理由推脱，至今未为原告办理不动产权证书。被告的行为已严重违反了合同约定，给原告造成了极大的损失，原告无奈只好诉至法院，望判如所请。 被告答辩称，原告要求被告立即为其办理不动产权证书以及要求支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回，具体理由如下。1、根据合同第十五条以及附件补充协议约定，被告应在自房屋交付使用之日起720日内将办理房屋权属证书资料提交给相关部门，在自原告取得商品房权属证书后360日内将办理土地使用权证资料提交给相关部门。因“两证合一”不动产登记制度变革，被告向不动产登记机构提交相关材料的期限应为720日+360日=1080日；根据琼海不动产相关通告，2016年4月28日起才具备办理不动产权证书的条件；原告购买的是现房，2016年7月21日签订购房合同时，便办理了收房交接，因此，被告向不动产登记机构提交相关材料的期限应为2019年7月21日前，该期限尚未届满。所以原告无权要求被告立即为其办理不动产权证书。2、根据合同补充协议的第7.3条约定，主合同中所记载的办理房屋权属证书和土地使用权证也就是不动产权证的期限是指被告向相关部门提交资料的时限，原告购买房屋的不动产权证具体办出时间根据相关部门的工作时限确定，也就是说被告没有义务为原告办出不动产权证，被告仅仅是协助提交资料，因此原告的第一项诉讼请求超出了被告的责任范围，恳请法院予以驳回。3、根据双方签订的合同第十六条以及补充协议第7.2.3条约定，原告委托被告代交相关税款其中就包含办证所需要的契税等，但是被告至今并没有向原告缴纳办证契税等办证费用，根据补充协议第7条的约定，原告逾期取得不动产权证的被告不承担违约责任。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、琼海市人民法院（2017）琼9002民初1575号民事判决书，2、海南省第一中级人民法院（2018）琼96民终69号民事判决书，3、海南省高级人民法院（2018）琼民申624号民事裁定书。证据1-3证明该案被告与本案被告均为博鳌投资公司，该案与本案逾期未能办理不动产权证的情形一致，被告逾期未给原告办理不动产权证不属于政府原因，完全是因被告自身原因所致；原告有权要求被告立即办理不动产权证并支付违约金。被告质证认为，证据1-3不属于证据的形式，而且判决本身与本案没有关联，与本案的情形不同，不能作为法院判决的依据。本院认为，证据1-3为另案的生效裁判文书，但我国并非判例法国家，故本院对证据1-3不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2016年7月21日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》（合同编号：BAQZW-B6-B6）,约定原告购买被告开发的位于琼海市××园桥南边中信博鳌千舟湾[土地证号：海国用（2010）第0073号]B1-B14#（幢）1+2（层）**房，房屋总价款16000000元。合同第八条，出卖人（被告）应当在2016年7月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人（原告）使用；第十五条约定，出卖人应当自房屋交付使用后720日内，为买受人办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；.....如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；第十六条约定，.....双方同意买受人委托出卖人代缴相关税款等等。同日双方还签订了补充协议，该补充协议第四条第4.3款约定，买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构代为向政府相关部门缴纳契税，买受人在办理该商品房交付使用前向出卖人或出卖人指定的代理机构设立的专用账户交存契税。第七条第7.2款约定，如因下列原因致使买受人未能按本协议约定取得该商品房产权证的，出卖人无需承担责任：……买受人未能按期缴纳有关办证税、费，未能按政府部门之要求填报相关申请并亲自签署并提交办理产权登记手续所需的所有文件资料；……第七条第7.3款约定，合同中所述的办理房屋权属证书和土地使用权证时间期限是指出卖人分别向相关部门提交相关资料的时限等等。被告于同日向原告交付了涉案房屋。2016年11月8日，被告给原告开具了购买涉案房屋的发票。2018年9月20日，原告向琼海市住房保障与房产管理局缴交了住宅专项维修资金19300元。庭审过程中，原告表示因被告涉及多个诉讼，将契税转至被告的账户会存在巨大的风险，所以虽多次与被告联系要求缴交契税但没有往被告的账户上汇款。被告表示因为环评没过，提交的办证资料被相关部门退回。 另查明，至庭审时，被告尚未完成涉案房屋的初始登记，原告尚未按合同约定向被告缴交契税等相关办证费用。 本院认为，原告购买的涉案房屋是现房，不是期房，故本案的案由应改为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：原告主张被告支付逾期办证违约金及立即为原告办理不动产权证书应否得到支持。 本案中，原告已付清了全部购房款，被告已于2016年7月21日将房屋交付给原告使用。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付使用后720日内，为买受人办理房屋权属证书......；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。补充协议第七条第7.3款约定，合同中所述的办理房屋权属证书和土地使用权证时间期限是指出卖人分别向相关部门提交相关资料的时限。故被告提交办证资料的时间应在2018年7月11日前。同时，合同第十六条约定，.....双方同意买受人委托出卖人代缴相关税款。补充协议第四条第4.3款约定，……买受人在办理该商品房交付使用前向出卖人或出卖人指定的代理机构设立的专用账户交存契税。第七条第7.2款约定，如因下列原因致使买受人未能按本协议约定取得该商品房产权证的，出卖人无需承担责任：买受人未能按期缴纳有关办证税、费……。根据合同约定，原告向被告缴纳相关办证税费的义务属于先义务，应在办理该商品房交付使用前缴交，但原告至今未按合同约定向被告缴纳办理产权证所需由被告代收的相关税费。原告表示将契税转至被告的账户会存在巨大风险，所以没有往被告的账户上汇款，理由不成立，本院不予采纳。在原告未按约定向被告缴交相关办证税费的情况下，房屋权属证书延误办理的责任由原告自行承担，被告无需承担责任。故原告主张被告支付逾期办证违约金及立即为其办理不动产权证书，无事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告郭某的诉讼请求。 案件受理费260元，由原告郭某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 祁永芳 二〇一八年十月十二日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。