石家庄市栾城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0111民初1672号原告：王哲，女，1991年11月1日生，汉族，户籍所在地：石家庄市赞皇县，现住石家庄市栾城区。被告：河北智高房地产开发责任有限公司，住所地：石家庄市桥**新华路**，统一社会信用代码：91130100570093771G。法定代表人：李建忠，该公司总经理。委托代理人：张龙飞，河北侯凤梅律师事务所律师。委托代理人：陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。被告：北京焦点互动信息服务有限公司，住，住所地：北京市海淀区科学南路****-19-01一社会信用代码：911101083065095045。法定代表人：张雪梅，该公司经理。委托代理人：于晓燕，该公司员工。原告王哲与被告河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）、北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称焦点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告王哲、被告智高公司委托代理人张龙飞、陈桂彬和被告焦点公司委托代理人于晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王哲向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告河北智高房地产开发有限责任公司2017年3月28日签订的《房屋认购协议》和2018年2月3日签订的《智高常春藤地下车位认购协议书》为无效合同。二、并返还购房款及利息，购房款328322元，利息2017年8月15日到还清之日止按同期银行贷款利率。三、请求判令被告北京焦点互动信息服务有限公司返还原告咨询服务费10000元。四、诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告于2017年3月22日向被告河北智高房地产开发有限责任公司交付10000元购房定金，预购被告开发的位于石家庄市栾城区房屋。2017年3月28日双方签订了《房屋认购协议》，当天原告又补交了308322元首付款，之前交纳的10000元定金直接转化为首付款，即原告共交纳首付款318322元。2018年2月3日原告与被告河北智高房地产开发有限责任公司签订《智高常春藤地下车位认购协议书》，当天交纳10000元定金。被告河北智高房地产开发有限责任公司从双方签订协议至原告向贵院提起诉讼之时一直未取得房屋预售产许可证，被告的销售行为严重违反了国家法律的强制性规定，侵犯了原告的合法权益。被告河北智高房地产开发有限责任公司在明知没有向相关部门进行价格备案的情况下，也没有向社会公众公布商品房销售价格的情况下开始对房屋进行销售，被告的销售行为违反了国家政策规定又侵犯了原告的知情权，故此原告要求解除协议。原告于2017年3月22日与被告北京焦点互动信息服务有限公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》，并向其支付10000元咨询服务费，以便享受智高常春藤项目1万抵2万团购优惠。《搜狐焦点网团购优惠告知书》载明：放弃购房者，有权利申请退还咨询服务费。因被告河北智高房地产开发有限责任公司为取得商品房销售许可证，房屋认购协议应为无效合同。原告不能正常取得涉案商品房所有权，给原告造成了巨大的经济损失，因此被告北京焦点互动信息服务有限公司应返还原告咨询服务费。河北智高房地产开发有限责任公司辩称，我方认为原被告签订的认购协议属于预约合同，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故在签约时没有取得预售许可证不影响认购协议的效力，故不应向原告退还任何款项；本案的涉案房屋已经在2018年10月19日取得了商品房预售许可证，我司已依据认购协议的约定履行了协议约定义务，故驳回原告诉讼请求。北京焦点互动信息服务有限公司辩称，原被告签订的团购优惠告知书是原被告真实意思表示，后原告向智高公司购买了涉案房屋并实际享受到了购房优惠，我方按照约定向原告提供了服务，履行了合同义务，原被告之间是服务合同关系，该优惠服务费是原告提供服务需用，原告与智高公司之间的购房合同关系与我方没有关系，不影响我方完成合同义务的事实，故不同意原告诉讼请求，驳回诉讼请求。确实收到原告服务费1万元。经审理查明，原告于2017年3月22日向被告支付10000元购房定金，预购被告开发的位于石家庄市栾城区房屋。2017年3月28日，原告补交308322元首付款。同日，原告作为乙方、被告智高公司作为甲方签订了《房屋认购协议》，房屋总价款为1578322元。其中协议第二条第二款约定：乙方于2017年3月28日交纳首付款计人民币318322元，剩余房款计人民币1260000元办理银行贷款；第四条约定：甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签订正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房另售。甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行；第六条约定：乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；第七条约定：交房时间为2018年10月31日；第八条约定：甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务，乙方在签订本合同时，对甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。2018年2月3日，原告作为乙方，被告智高公司作为甲方签订《智高常春藤地下车位认购协议书》，双方约定车位总价款为117000元。乙方应在本协议签订之日，向甲方支付定金人民币10000元；该定金乙方无违约情况下自动转为车位价款，并于本协议签订之日起7日内向甲方支付剩余车位价款人民币107000元。若乙方未按约定履行付款义务，则甲方有权解除本协议，所收定金不予退还并可对该地下车位另行处置。乙方按约付清全部认购款后，车位应在2018年10月31日前交付乙方使用。签订协议后，原告给付被告智高公司车位定金10000元。至原告起诉时，被告智高公司未取得涉案房产《商品房预售许可证》。被告智高公司于2018年10月19日取得涉案房产《商品房预售许可证》。2017年3月23日，原告填写《搜狐网点团购优惠告知书》一份，主要内容为，王哲自愿缴纳1万元咨询服务费，购买搜狐VIP爱家卡，成为会搜狐VIP爱家卡会员，在开发商指定时间内持搜狐焦点VIP爱家卡购买智高常春藤项目，享受购买开发商指定房源1万抵2万的团购优惠。在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还咨询服务费（不计利息）。在正式签署购房合同后，咨询服务费不予退还。本人认可，被告焦点公司为此次团购活动收取咨询服务费人民币1万元，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠咨询服务费，由被告焦点公司开具相应发票。购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网团购优惠服务提供完毕。同日，原告向被告焦点公司交纳1万元，被告焦点公司出具搜狐焦点会员银行收据一张。上述事实有《房屋认购协议》、《智高常春藤地下车位认购协议书》、《搜狐网点团购优惠告知书》、收据、石家庄市商品房预售许可证及当事人当庭陈述等为证。本院认为，本案争议的焦点是原告与被告智高公司所签订的《房屋认购协议》和《地下车位认购协议书》的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）以及被告焦点公司团购优惠服务是否已提供完毕。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告智高公司双方所签订的《房屋认购协议》及《智高常春藤地下车位认购协议书》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订《房屋认购协议》时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同。本案原告与被告智高公司双方签订《房屋认购协议》时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原告与被告智高公司双方签订的房屋认购协议并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告智高公司在原告起诉前未取得房屋预售许可证明，故原告与被告智高公司所签订的《房屋认购协议》应认定无效。同理，《智高常春藤地下车位认购协议书》亦应认定为无效合同。导致协议无效的主要原因是由于被告智高公司方没有取得房屋预售许可证明，所以被告智高公司方存在主要过错，但原告作为完全民事行为能力人，在签订房屋认购协议时明知被告尚未取得房屋预售许可证，仍然与被告签订协议，原告也存在一定过错。本案《房屋认购协议》及《智高常春藤地下车位认购协议书》被确认无效后，被告智高公司应返还原告所交纳的款项328322元（10000元+308322元+10000元）。因原告也存在一定的过错，故原告要求被告智高公司按中国人民银行同期贷款利率承担自签订协议之日起至付清之日止利息的请求，本院不予支持。原告提交的《优惠告知书》载明“在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还咨询服务费（不计利息）”，“在正式签署购房合同后，咨询服务费不予退还”。因本院认定原告与被告智高公司签订的《房屋认购协议》及《智高常春藤地下车位认购协议书》为无效，即原告与被告智高公司并未签订购房合同，被告焦点公司团购优惠服务并未提供完毕，对被告焦点公司“购房合同已经签署，购房者确认焦点的团购优惠服务”的抗辩理由不予采纳，根据《优惠告知书》约定，原告有权申请退还咨询服务费，故本院对原告要求被告焦点公司返还咨询服务费10000元的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、原告王哲与被告河北智高房地产开发有限责任公司于2017年3月28日签订的《房屋认购协议》、2018年2月3日签订的《智高常春藤地下车位认购协议书》无效；二、被告河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王哲所交纳的款项328322元；三、被告北京焦点互动信息服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告王哲所交纳咨询服务费10000元；四、驳回原告王哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6224，减半收取计3112元由被告河北智高房地产开发有限责任公司负担3087元，被告北京焦点互动信息服务有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6224元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张巧亮二〇一八年十月二十三日书记员  裴航航