广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初4414号原告（反诉被告）：阮雅娜，女，1973年8月11日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：陈志明，广东颜伊泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈舒源，男，1982年7月21日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人:黄文川，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人:颜紫君，广东骏道律师事务所律师。第三人：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号，统一社会信用代码91441200195291759D。法定代表人：陈业强。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。原告即反诉被告阮雅娜与被告即反诉原告陈舒源、第三人广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称“肇庆二建公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。阮雅娜及肇庆二建公司的共同委托诉讼代理人贺拥军，陈舒源及其委托诉讼代理人黄文川、颜紫君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮雅娜向本院提出诉讼请求：1、解除其与陈舒源签订的《租赁合同》；2、陈舒源向其支付自2017年3月8日起计至2018年10月29日止的租金（每月租金按14300元计算）；3、判令其没收陈舒源缴纳的履约保证金28600元；4、本案诉讼费用由陈舒源承担。事实与理由：2016年7月20日，阮雅娜、陈舒源签订《租赁合同》约定：阮雅娜将富佳北街41号商铺出租给陈舒源，建筑面积163.2平方米，租赁期限为五年，从2016年8月8日至2021年8月7日，每月租金为14300元，第一年首月至第6个月免租金；陈舒源一次性支付二个月租金28600元作为保证金；租金每月支付，每月租金于当月5日前必须支付，迟延交付房租超过10天的，其可单方面除合同，且保证金不予退回等。合同签订后其将商铺交付对方使用，但陈舒源自2017年3月8日起至今未向其支付租金，直至2018年10月30日才交还商铺，已构成违约。被告陈舒源辩称：1、针对租金部分诉请，阮雅娜无权主张租金，因为阮雅娜没有履行法定义务，租赁物本身就因未配备烟管不能用于经营餐饮。虽然被责令停业前其有开业经营过，但期间受到业主维权阻挠经营，根据合同法第228条的规定及同时履行抗辩权的规定，其有权拒付停业之前的租金，至于停业之后也是因出租方未履行使租赁物符合租赁用途的法定义务致使被告无法对租赁物进行使用收益。其既无法用租赁物进行经营餐饮，也无法在以装修成餐饮布局的装修物用于其他用途。在与阮雅娜的争议未解决的情况下不可能再投资金拆除餐饮布局进行重新装修。且环保局的介入也属于合同法第228条所规定的情况。租赁物停业以来一直处于空置状态，拖延至今主要是因为需要为司法鉴定保留现场。2、关于原告阮雅娜主张的履约保证金，其认为保证金的性质是用于抵扣承租人拖欠的租金、损坏租赁物等的费用，保证金不是定金，因此如果存在需要缴纳租金的情况下，保证金应当抵扣租金，如果保证金抵扣租金后有余额的应退回。被告陈舒源在诉讼中提起反诉：1、解除阮雅娜、陈舒源于2016年8月签订的《租赁合同》；2、阮雅娜赔偿其固定装饰装修损失为234097.29元；3、肇庆二建公司承担连带赔偿责任；4、阮雅娜承担本案诉讼费及鉴定费。事实理由：2016年8月其有经营餐饮业的意向，阮雅娜及开发商肇庆二建公司又大力招商多次表示涉案商铺地段好等适合做餐饮，在阮雅娜、肇庆二建公司多次劝说许诺下，其与阮雅娜签订商铺《租赁合同》约定由其承租位于广州市南沙区富佳北街xx号商铺经营餐饮业，租期五年等。合同签订后其向肇庆二建公司递交了门第装修图纸经审核通过后，其开始着手门店装修工作，前后投入装修等费用共计820901元，但餐厅才经营几个月，其就于2017年7月27日收到广州市南沙区环保水务局发出的《环境违法行为改正通知书》，以“在未配套设立专用烟管的商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目”责令其停止经营，此后其无法再经营。其与周边其他商铺收到该通知后向肇庆二建提出协商解决餐饮商铺排烟排污管道等环保问题，肇庆二建屡次推脱不出面解决，后得到回复“出租的属于街铺，环保问题与肇庆二建公司无关。”其租赁涉案商铺的目的在于经营餐饮业，但由于阮雅娜刻意隐瞒涉案商铺不能从事餐饮行业的事实，导致无法经营致使其合同目的不能实现，阮雅娜构成根本违约。反诉被告阮雅娜辩称：不同意陈舒源的诉讼请求。其将涉案商铺出租给陈舒源，租赁合同里面并没有约定涉案的商铺用于做餐饮，陈舒源承租涉案商铺后自行用于餐饮，造成相关部门查处与其无关。其并没有表示涉案商铺利润好，车位充足适合做餐饮的宣传，也没有多次劝说涉案的商铺适合做餐饮。陈舒源承租本案涉案商铺后自行用于做餐饮，是他的权利，与其无关。陈舒源的所有的损失，也应他自行承担。第三人肇庆二建公司辩称：对阮雅娜的诉请请求无意见；对陈舒源的反诉请求则认为双方之间不存在合同关系，与其无关。经审理查明：肇庆二建公司是位于广州市南沙区富佳北街xx号房屋的登记权属人，已领取涉案房屋的不动产权证，登记房屋的建筑面积为163.71平方米。2016年8月肇庆二建公司与阮雅娜签订《租赁合同》约定肇庆二建公司将上述商铺出租给阮雅娜，租期从2016年8月8日至2021年8月7日，每月租金8160元等。2016年8月，阮雅娜（甲方，出租方）与陈舒源（乙方，承租方）签订《租赁合同》，内容为：第一条、租赁范围及用途。甲方将位于广州市南沙富佳北街xx号商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积163.2平方米。第二条、租赁期限。从2016年8月8日至2021年8月7日，每月租金为14300元。第三条、租金优惠及租金支付方式：1、租金优惠：第一年首月至第6个月（含装修期）免租金。2、租金支付方式：租金每月支付，乙方在签订本合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付。乙方如不按时缴交，则每延迟一天加收当月租金额的万分之五作为滞纳金至缴清当月租金为止。第四条、保证金：为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性交付28600元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回甲方。第五条、设施及费用承担。1、商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3、乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。第七条、乙方责任和义务：1、乙方应按合同约定的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关。同时，乙方应遵纪守法，合法经营，依规纳税，不得从事违法乱纪活动。如有违法、违规受罚，则一切责任及有关的经济损失由乙方承担。2、未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的承重结构作任何改动，乙方对商铺的装饰应以不损坏房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。第八条、合同的解除：本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回。1、乙方违反本合同约定的。2、乙方迟延交付房租超过10天的。第九条、违约责任：任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金，并赔偿对方的一切损失。第十条其他约定：2、租赁期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用的商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交但未使用完时间的租金和保证金（保证金不计利息）。4、因租赁期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需缴清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照等。就承租案涉商铺的用途，阮雅娜、陈舒源确认双方在合同中未有明确约定，案涉商铺为肇庆二建公司所建及商铺未配置专用烟管。陈舒源陈述在签约过程中有表示案涉商铺用于经营餐饮业，但未举证证明。阮雅娜陈述其在与肇庆二建公司签约过程中，肇庆二建公司未告知其案涉租赁物不能从事经营的项目，其认为将案涉商铺出租给陈舒源，对方可自由选择租赁物用途。肇庆二建公司确认上述转租行为有经过其同意。签约当日，陈舒源向阮雅娜支付了涉案商铺的押金28600元、2017年2月8日至2017年3月7日止的租金14300元，后未再向阮雅娜缴纳租赁费用。同日，阮雅娜将案涉商铺交付给陈舒源，就案涉商铺交付状况，双方确认为毛坯。就案涉商铺的装修情况，陈舒源陈述其在接收商铺后对商铺进行了装修：将租赁物进行了间隔，分成了办公室、营业场所、厨房、仓库；安装了楼梯及传菜梯，粉刷了墙面，安装了地板胶，安装了水电；装修了洗手间、洗碗间、煤气间；安装了空调、音响、收银系统及监控设备；安装了煤气管道；做夹层钢结构、厨房排烟系统、冷藏系统、消毒系统；做了广告牌；装饰了营业场所、安装了投影设备。阮雅娜陈述对上述装修情况不清楚，并陈述上述装修行为未经过其同意。诉讼中，陈舒源申请对案涉商铺装饰装修中形成固定的附着物残值（以评估公司现场鉴定时的时间为节点）进行鉴定，后阮雅娜、陈舒源、肇庆二建公司共同选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估。广东高迪评估咨询有限公司于2018年4月23日对案涉商铺进行了现场勘验，并于2018年10月8日出具《价格评估结论书》，评估结论为案涉商铺装饰装修工程在评估基准日（2018年4月23日）的残值为193772.00元。该结论书载明“装修价值的评估采用成本法，公式为标的物装修工程残值=装修工程的重置成本×综合成新率（272650.00×71.07%=193772.00）。标的装修竣工时间为2016年11月11日，到价格评估基准日2018年4月23日共为528天。关于公共场所的装饰装修，其经济寿命年限为5年，得出标的装修工程的综合成新率为71.07%。”上述评估事项评估费用为8180元。阮雅娜陈述案涉装修是陈舒源的单方行为，并未经其同意装修，故装修损失应由陈舒源来承担。陈舒源陈述上述结论书中认定的装修工程的成本272650元，但是残值193772元是以2018年4月23日作为基准日计算的，而实际上自2017年7月27日环保水务局责令停止经营之日起，其的装修损失就已客观产生；因此残值应当以2017年7月27日为基准日，结论书中以2018年4月23日作为基准日的综合成新率71.07%是按照1-528天/1825天（即5年）计算出来的，故截止2017年7月27日的综合成新率也可以通过同样的方式推算出来；2016年11月11日至2017年7月27日是258天，则综合成新率为1-258天/1825天=85.86%，因此残值应为272650元*85.86%=234097.29元。2017年7月，广州市南沙区环保水务局向烤之味南沙店（经营者陈舒源）发出《环境违法行为改正通知书》｛穗南区环水现场限改【2017】064号（A）｝，内容为“2017年7月27日，在你单位现场检查发现，你（单位）存在以下环境问题：你单位在未配套设立专用烟管和商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目，你单位的上述行为违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，我局要求你（单位）迅速采取以下措施：依据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定，现责令你单位立即停止违法行为。”陈舒源陈述其在案涉租赁物经营时间从2016年11月11日起至2017年7月27日止。2018年10月30日，陈舒源将案涉商铺交还给阮舒娜。本院认为：本案为租赁合同纠纷，阮雅娜将案涉商铺转租有经过权利人肇庆二建公司的同意，故其与陈舒源签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见以及证据交换情况，本案焦点问题为：一、案涉合同是否应予解除，二、导致合同解除的责任如何确定；三、合同解除的后果如何承担。关于第一个焦点问题，阮雅娜、陈舒源在合同中对租赁物用途未进行约定，阮雅娜自认对方可自由选择租赁物用途，陈舒源承租案涉商铺用于经营餐饮业符合双方合同约定，因案涉商铺未配备专用的烟管设备，不具备从事经营餐饮业的要求，致使合同目的已无法实现，且已经广州市南沙区环保水务局发出《环境违法行为改正通知书》责令停止违法行为，故双方均有权随时主张解除合同，阮雅娜、陈舒源要求解除案涉合同合理有据，本院予以支持。关于第二个焦点问题。其一，阮雅娜作为转租方，其对案涉商铺未配置专用烟管，不能从事餐饮业应是明知，但其在签约过程中对案涉商铺用途限制事宜并未有向陈舒源告知，未尽到合理的告知义务，存在过错。其二，陈舒源承租案涉商铺用于经营餐饮业，其理应知晓从事餐饮业所应具备的条件，其在签约过程中未尽到合理的审查义务，亦存在过错。据此，双方对于合同履行不能均存在过错，且过错程度相当，应对解除合同的后果承担同等责任。陈舒源主张对方在招商过程中有表示案涉商铺适合作餐饮，并未举证证实，本院不予采信。关于第三个焦点问题。1、关于租金问题。根据合同的履行情况，陈舒源实际使用并占有案涉商铺，理应向阮雅娜支付2017年3月8日至2018年10月29日期间的租金。因广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日责令陈舒源停止违法行为，案涉商铺在该日起已不具备正常的经营餐饮业的条件，故租金标准应按照租赁物利用情况予以区分，结合双方对案涉合同解除具有同等过错，同时考虑到陈舒源在该日以后继续占用商铺且未采取措施避免损失扩大，故本院酌情确定在2017年7月27日以后按照合同约定每月租金标准14300元的50%即7150元确定陈舒源应给付的租金，在该日以前，由于陈舒源仍在正常经营，应按合同约定的租金标准14300元给付租金，据此，陈舒源应支付的租金总额为173906.45元[14300元×4个月（2017年3月8日至7月7日）+14300元÷31×19天(2017年7月8日至26日)+7150元÷31×12天(2017年7月27日至8月7日)+7150元×14个月（2017年8月8日至2018年10月7日）+7150元÷31×22天（2018年10月8日至29日）]，对超出该金额部分，本院不予支持。2、关于保证金问题。案涉合同的解除，系因双方过错所致，并非陈舒源单方违约行为所致，故在合同解除后阮雅娜理应将收取的保证金28600元退还陈舒源，阮雅娜要求没收保证金据理不足，本院不予支持。但陈舒源明确表示同意将该部分保证金抵扣拖欠的费用，且该主张符合双方合同约定，本院予以准许，故抵扣该保证金后，陈舒源还应支付的租金为145306.45元（173906.45元-28600元）。3、关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。如前所述，阮雅娜、陈舒源对案涉合同的解除均有过错，结合双方对案涉合同解除具有同等责任，故本院酌情确定双方均应承担《评估结论书》所确定的装修残值损失金额193772元的50%即96886元，对陈舒源主张的超出该金额部分，本院不予支持。陈舒源在2017年7月27日明知案涉商铺不具备餐饮业的正常经营条件后，仍占用案涉商铺，未及时行使合同解除权，也未采取合理措施避免损失扩大，且其在诉讼过程中亦同意按照评估公司现场勘验时间为评估节点，现其要求按照2017年7月27日计算装修损失缺乏依据，本院不予采纳。肇庆二建公司并非案涉租赁合同的相对方，陈舒源要求该公司承担连带责任据理不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除阮雅娜、陈舒源签订的《租赁合同》；二、陈舒源应于本判决发生法律效力之日起十日内向阮雅娜支付租金145306.45元；三、阮雅娜应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈舒源支付装修损失96886元；四、驳回阮雅娜的其他诉讼请求；五、驳回陈舒源的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6171.2元，由阮雅娜承担3409.9元，由陈舒源承担2761.3元；反诉受理费2405.7元，由陈舒源承担1410.1元，由阮雅娜995.6元。鉴定费8180元，由阮雅娜、陈舒源各承担4090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈润彰人民陪审员  张帮明二〇一八年十月三十一日法官 助理  周书宇书 记 员  梁凤茵