河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0630民初744号 原告：郭贵明，男，1952年2月13日出生，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：李强，河北华胄律师事务所律师。 被告：车朝晖，女，1970年4月10日出生，汉族，住涞源县城区。 委托诉讼代理人：马雅杰，河北泉源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽宇，河北泉源律师事务所实习律师。 被告：河北林凯房地产开发有限公司，住所地：涞源县富兴小区院内。 法定代表人：张小雷，该公司经理。 委托诉讼代理人：鲍桐桐，男，1993年2月12日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 被告：涞源县牵手房地产经纪有限公司，住所地：涞源县广平大街55号。 法定代表人：安海君，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴艳娥，女，1977年3月20日出生，汉族，住。 原告郭贵明与被告车朝晖，被告河北林凯房地产开发有限公司（以下简称林凯公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017）冀0630民初458号民事判决。郭贵明不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。2018年4月25日,河北省保定市中级人民法院作出（201）冀06民终1512号民事裁定，撤销了本院（2017）冀0630民初458号民事判决，将该案发回本院重审。重审期间，2018年8月12日，原告郭贵明以涞源县牵手房地产经纪有限公司（以下简称牵手公司）作为中介参与了安置楼房协议的签订及林凯公司的相关经营行为为由，向本院申请追加牵手公司为本案被告，与林凯公司共同承担责任。本院经审查依法准许并通知牵手公司作为本案被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭贵明及其委托诉讼代理人李强，被告车朝晖及其委托诉讼代理人马雅杰、李泽宇，被告林凯公司的委托诉讼代理人鲍桐桐，被告牵手公司的委托诉讼代理人吴艳娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭贵明向本院提出诉讼请求1、要求被告立即搬出侵占原告的房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年10月25日与林凯公司签订了《房屋拆迁置换协议》，后经《再次补充协议》，该公司将瑞阳小区4号楼2单元101室置换给原告。2016年10月18日，林凯公司将该处房屋交付给原告，相关后续费用也由原告全部缴纳完毕。2017年4月15日，原告准备装修该房屋，当进入房屋时，房屋的门已经被更换，后报警得知换门锁的是被告车朝晖，是被告车朝晖侵占了原告的房屋，被告车朝晖的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告车朝晖辩称，原告的陈述与事实不符，车朝晖与林凯公司、牵手公司签订买卖合同取得房屋的所有权并实际享有和使用，请合议庭依法驳回原告对答辩人的诉请。 被告林凯公司辩称，车朝晖最初交的首付，后来说不要了，就将该涉案房屋置换给了原告，只是没有给车朝晖退首付款，涉案房屋应属于原告郭贵明。 被告牵手公司辩称，现在起诉的房屋和我们没有关系，第一次签订《拆迁安置协议》的房屋和第三次签订的《再次补充协议》我方不知道，我方只是中介，既不是买方也不是卖方，至于怎么协商的我方不知情。我方只是推荐，并不参与具体的房屋买卖，所以我方不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告郭贵明为支持自己的主张，举证如下： 1、身份证，证实原告的主体资格适格；2、2014年10月25日，原告与林凯公司签订的《拆迁安置协议》。2015年3月26日，原告与林凯公司经牵手公司签字确认签订的《拆迁安置补充协议》。2016年8月18日，经牵手公司工作人员介绍原告与林凯公司签订《再次补充协议》，证实本案诉争房屋是林凯公司将原告的房屋拆除而置换来的，共置换了两套，一套已经入住，另一套就是本案诉争的房屋；3、2016年10月18日，原告向林凯公司缴纳领钥匙后续票据一张，另包括原告领取电卡、水卡及林凯公司安装的太阳能、收取的公共维修基金，以及地下室、办理房产证、小院的相关费用，共计25840元。2016年10月15日，缴纳太阳能保修单一份，2016年12月12日，原告缴纳涉案房屋的2016年取暖费、物业费、公摊电费票据，共计1717元。证实林凯公司已经将涉案房屋实际交付给原告的事实，也就是说车朝晖撬锁进门是对原告的侵犯；4、原告从林凯公司领取涉案房屋电卡、水卡各一张，也进一步证实林凯公司将房屋交付给原告的事实；5、林凯公司拆除原告房屋面积测量单一份，证实原告与林凯公司之间所签订的置换协议是林凯公司开发房地产将原告的房屋进行了拆除，故经双方协议，林凯公司将涉案房产置换给原告的事实；6、保定市110受理单，证实原告见到有人撬锁侵占了林凯公司置换并交付给原告的涉案房屋后报警求助的情况；7、2018年4月8日，涞源县公安局城关派出所出具的出警经过，证实的内容同证据6相同。以上证据证实林凯公司已经将置换给原告的涉案房屋实际交付原告并收取了原告的房产证的办理费用，所以物权已归原告，故车朝晖撬锁的行为是侵犯了原告的合法权益。 被告车朝晖对原告所举证据1、没有异议；对证据2中的2014年10月25日及2015年3月26日的《拆迁安置协议》、《拆迁安置补充协议》，恰恰表明原告对林凯公司享有的置换权是通过该两份协议置换为瑞阳2期二单元201和202两户及相对应的地下室，与本案诉争的房屋无关，对于该两份协议的真实性、合法性鉴于加盖林凯公司的公章，且合同形式完备，我方予以认可。对2016年8月18日，签订的《再次补充协议》的三性均提出异议，该证据未加盖林凯公司公章，且该协议系基于2015年3月26日的《拆迁安置补充协议》的再次补充协议，无补充协议中的牵手公司参与，相当于在未经合同当事人同意的情况下，另两方擅自变更协议内容，我方有理由怀疑该《再次补充协议》系原告与林凯公司的法定代表人张小雷未经公司同意恶意串通制造的虚假协议，应属张小雷的个人行为。因该恶意串通行为侵犯了车朝晖取得的期待物权，鉴于该协议的不真实、不合法导致原告所举的所有证据均丧失了合法有效的基础；对证据3、收费收据只能证实交款，并不等于实际交付钥匙或者占有房屋，故无法完成原告的证明目的，且2016年10月18日的收据并未明确原告所述的各项费用；对证据4、不发表质证意见，原告提交的为瑞阳小区收费表，我方相信原告陈述的该证据来自林凯公司，因该证据的业主姓名明确记载的是车朝晖，虽然经过涂改，但依然能见，故该证据反而证实车朝晖对涉案房屋享有合法的权属并实际占有；对证据5的对其真实性、合法性因为我们没有参与不发表意见，对其关联性予以说明，该证据不能体现与涉案屋产有联系，只能说明原告对林凯公司可能享有了置换权；对证据6-7的真实性有异议，因其为复印件，无法核实，对其合法性仅就内容来说出警经过没有出具人签名及电话，不符合民事诉讼证据的要求，即使证据属实，也是双方发生争议，不存在撬锁。 被告林凯公司对原告所举证据均予以认可，关于《再次补充协议》没有盖章及收费表上姓名的变更是因车朝晖交首付后单据就都打印出来了，后来车朝晖没有交清款项，就把房屋置换给了原告。 被告牵手公司对原告所举证据中的2015年3月26日签订《拆迁安置补充协议》认为，我们是作为中介方，既不是卖方也不是买方，其他的我方不知情，与我方没有关系。对其他的证据因与我方没有关系，不发表质证意见。 被告车朝晖为支持自己的主张，举证如下： 1、身份证复印件，证实被告的主体资格适格；2、车朝晖经牵手公司与林凯公司于2014年4月5日签订的《购房协议书》一份，证实被告车朝晖基于合法有效的合同享有了涉案房屋的期待物权；3、2014年4月5日、11月15日、2015年5月6日，由林凯公司出具的收费收据3张，证实车朝晖向林凯公司缴纳了小院款、购房定金、首付款合计111300元；4、银行转账凭证三份，证实车朝晖向林凯公司交付的部分购房款转账至被告牵手公司名下，该凭据中有一份直接转至牵手公司，另一份转至林凯公司现金会计刘小蕾，证实车朝晖履行了购房付款义务，且该款部分转至牵手公司；5、2017年5月15日，涞源法院出具的（2017）冀0630民初458号民事裁定书，证实被告车朝晖已在涉案以前已经对涉案房产实际占有，足以证实符合转移交付法定情形。 原告郭贵明对被告车朝晖所举证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，该协议已经没有任何效力，由于被告车朝晖不履行贷款义务，该份协议所涉房屋已经交回林凯公司，该协议第十条明确约定，逾期交款50日视为单方违约终止协议，故该协议已经不具有合法性，不能证实车朝晖实际占有房屋的目的；对证据3、不发表质证意见；对证据4与我方无关，总房款311300元，其三张票据不能证实车朝晖已经全部履行了付款义务；对证据5的合法性、真实性均认可，就是原告在车朝晖撬锁入门之后进行报案，在诉讼中，车朝晖强行铺地板砖，因为争议在解决中，为了减少损失，申请法院对被告的强行装修予以制止而出具的裁定，但不能证实该房屋已经交付车朝晖实际占有房屋的情况。 被告林凯公司对被告车朝晖所举缴费证据认可，但因其没有办理贷款，收回了涉案房，其他同意原告的质证意见。 被告牵手公司对被告车朝晖所举证据认为与我公司无关，其他没有意见。 被告林凯公司、牵手公司在举证期内未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院基于当事人所举证据及庭审陈述认定如下事实：2014年4月5日，经牵手公司中介被告林凯公司作为出卖人与买受人被告车朝晖签订了编号000024号瑞阳小区二期《购房协议》的商品房预定协议书。协议约定，车朝晖预购的商品房为2单元一层101室，建筑面积为102.37平米，平米单价为3040.93元，总计价款311300元；付款方式为贷款，车朝晖先于2015年11月（该时间应为笔误）交付认购金20000元，于2015年5月6日交首付款101300元，逾期50日视为买受人单方终止本协议，出卖人有权对该房进行处置；林凯公司于通知车朝晖办理贷款之日起60日内办理完毕银行相关贷款手续，逾期出卖方解除本协议，收回该房另行处置。协议签订后，车朝晖于2014年4月5日，交瑞阳小区二期2单元101室小院款10000元，于2014年11月15日，交瑞阳小区二期2单元101室定金20000元，于2015年5月6日，交首付款81300元。上述共计111300元款项经银行转账交付及牵手公司交付林凯公司，后续银行贷款因何尚未办理，林凯公司未举出是否向银行提供了相关房贷资料、是否向车朝晖履行了通知提供办理房贷手续义务的证据。 2014年10月25日，被告林凯公司开发承建瑞阳小区二期住宅楼期间，经与原告郭贵明协商征用其坐落于该区域的宅院，并签订《拆迁安置协议》，协议约定，补偿安置郭贵明的楼房为中单元两套各100平米及两个地下室。如因特殊情况无法承建，原地皮仍归郭贵明并赔偿其50000元，如地皮无法交付，按当时售楼价×200平米给付郭贵明现金；2015年3月26日，林凯公司、牵手公司与郭贵明又签订了《拆迁安置补充协议》，协议约定，为更明确2014年10月25日签订的《拆迁安置协议》的条款，再次确定以瑞阳小区二期2单元201室和202室两户以及相对应的两个地下室给付郭贵明安置房，为保证协议的执行，由售楼方牵手公司的法定代表人及林凯公司法定代表人签字并加盖公司印章，确认留给郭贵明的安置楼房的房位。 2016年3月18日，林凯公司的法定代表人张小雷与郭贵明又签订《再次补充协议》，协议约定，因林凯公司将安置于郭贵明的瑞阳小区二期2单元201室和202室及相对应的两个地下室又卖于他人，故再次对郭贵明的安置房调整为2单元101室和3单元302室和同单元中两个最大的地下室，并补偿郭贵明现金50000元，并承诺如再次不履行该协议愿加倍赔偿，如无房可按当时售楼价折合现金计算。协议签订后，2016年10月18日、12月12日、2017年4月5日，原告郭贵明先后交纳领钥匙后期费用25840元、装修保证金1000元、取暖费、物业费1717元、太阳能热水器款3400元、综合水费99元、交电费款100元，合计32156元。原告交纳上述费用后发现涉案101室已被车朝晖占有并在装修，（地砖已铺设，水、电已改装完毕）故向本院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见不动产以登记或于房地产管理部门备案为生效条件，而本案中原告郭贵明及被告车朝晖对涉案房屋均未依法登记或予以报备，故双方均尚未取得诉争房屋的物权。那么原告郭贵明要求车朝晖搬出侵占房屋的诉请理据是否成立？2014年10月25日，林凯公司与原告达成并签订《拆迁安置协议》置换为瑞阳二期中单元两户各100平米两套楼房及地下室。2015年3月26日，又经牵手公司参加并签订《拆迁安置补充协议》，再次明确置换楼房为瑞阳小区2单元201室、202室及相对应的两个地下室。因林凯公司的违约责任将置换房屋卖于他人，故林凯公司又于2016年8月18日与原告签订《再次补充协议》，将涉案2单元101室及相对应的地下室调整给原告。而此前，2014年4月5日，涉案2单元101室经牵手公司已卖于车朝晖，并依约经银行转账及牵手公司向林凯公司交纳前期认购款、首付款等。由此可见林凯公司售于车朝晖的涉案房屋并非补偿安置房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予以支持”。因涉案房屋并非补偿安置房，因此，原告对涉案房屋不具有优先取得权。故原告郭贵明对涉案房屋的占有失去了法律上的基础，其诉请要求被告车朝晖搬出侵占其房屋的主张，显属理据不足，本院不予支持。那么原告郭贵明的拆迁补偿权益如何实现？2016年8月18日，原告与林凯公司签订的《再次补充协议》是由于林凯公司将《拆迁安置协议》、《拆迁安置补充协议》中的补偿安置房卖于他人的过错责任以及牵手公司又将已售涉案楼房推荐于补偿安置房的直接结合过错行为，导致原告的合法权益受损，由此《拆迁安置协议》中的权利义务转化成损害赔偿的债务。故原告郭贵明向本院申请追加牵手公司为本案共同被告，与被告林凯公司共同承担责任的诉请理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故林凯公司应承担不履行《拆迁安置协议》的违约责任，以售楼价即3040.93元×200平米，合计608186元赔偿原告拆迁补偿款并承担返还原告已付款32156元。《中华人民共和国民法通则》第一百三十条规定，“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”。被告牵手公司作为专业的居间服务机构，在车朝晖通过其公司与林凯公司形成并签订《购房协议》的商品房预定协议书，且牵手公司尚不确定《购房协议》是否解除的情况下，经其推荐促成将已售于车朝晖的房屋再次调处于补偿安置房导致“一房二卖”的行为，违背了居间人的如实报告义务。故牵手公司应承担与林凯公司直接结合的过错行为导致原告拆迁补偿不能实现的连带给付责任。 综上，本院根据合法、自愿的原则主持了调解，但原、被告双方未能达成调解协议，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告河北林凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告郭贵明拆迁补偿款3040.93元×200平米＝608186元+原告已付款32156元，共计640342元； 二、被告涞源县牵手房地产经纪有限公司对上述款项承担连带给付责任； 三、驳回原告郭贵明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10203元，由被告河北林凯房地产开发有限公司、被告涞源县牵手房地产经纪有限公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  杨东山 审 判 员  冀振鑫 人民陪审员  栾晓娜 二〇一八年十月十五日 书 记 员  吴俊涛