浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5762号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州群方资产管理有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇彭公村。 法定代表人：吴文子，董事长。 委托代理人：宋广华，杭州市华达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州豪悦护理用品股份有限公司，住所地：杭州市余杭区康信路**。 法定代表人：李志彪，董事长。 委托代理人：徐向明、石宗斌，浙江顺达律师事务所律师。 原审被告：顾月敏，男，1961年12月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：宋广华，杭州市华达法律服务所法律工作者。 上诉人杭州群方资产管理有限公司（以下简称群方公司）与被上诉人杭州豪悦护理用品股份有限公司（以下简称豪悦公司）、原审被告顾月敏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年1月27日，豪悦公司与群方公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由豪悦公司向群方公司承租位于杭州市余杭区××镇××工业区××路东面（鼎胜铝业公司）的2号在建厂房，面积5000平方米，用途作为豪悦公司的生产车间与仓库，租金按每月每平方米18元计算。群方公司保证该厂房符合法律法规、消防等规定及豪悦公司生产要求，并保证及时办理本租赁厂房的房屋产权证件。租赁期限为六年，第1－3年（2015年5月1日至2018年4月30日）租金为每月每平方米18元，第4－6年（2018年5月1日至2021年4月30日）租金根据周边行情双方协商确定。群方公司承诺于2015年4月1日前将厂房交付给豪悦公司，给予豪悦公司一个月装修期，同意豪悦公司自2015年5月1日起计算支付厂房租赁费用。豪悦公司应于本合同签订之后，向群方公司支付租赁意向金100000元，该意向金待正式交付后作租金。第一年租金按年支付，第二年开始按半年度支付。群方公司为豪悦公司配备315ＫＶＡ用电容量，豪悦公司后续如有供电增容需求的，手续由群方公司负责办理，安装费用由豪悦公司承担。房屋主体结构、地、地面重墙、外墙、供电系统、排污系统、消防系统、配电房由群方公司承担，日常的维护由豪悦公司负责。如果群方公司未能在2015年4月1日前交付租赁物的，每逾期一日，应支付豪悦公司年租金的每日千分之一的违约金，如果群方公司超过1个月未交付的，豪悦公司有权解除合同，并要求群方公司双倍返还意向金（总额不超过200000元）。群方公司保证出租该厂房的土地性质为工业工地，没有产权纠纷。如因产权问题导致豪悦公司不能正常使用房屋的（包括但不限于办理相关营业证件手续），豪悦公司有权解除合同，并要求群方公司双倍返还意向金。如因该租赁房屋违反国家相关法律法规规定，给豪悦公司造成损失的，由群方公司承担赔偿责任。在租赁期内，如豪悦公司提前解约，需提前2个月书面通知群方公司，剩余租金返还豪悦公司。本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，豪悦公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，将其返还群方公司。2016年5月14日，双方签订《协议》一份，约定豪悦公司向群方公司承租厂房，因群方公司不能提供满足豪悦公司生产需求的供电，经群方公司同意，豪悦公司已自行出资建造配电房及向电力部门申请一个容量为800ＫＶＡ的变压器，该配电房使用权、变压器产权归豪悦公司单独所有。现群方公司为满足其他出租厂房用电需求，与豪悦公司协商以豪悦公司名义向供电局申请增加一个400ＫＶＡ变压器。所需费用全部由群方公司承担，与豪悦公司无关。 合同签订后，豪悦公司按约使用厂房，并进行了装修、改造等事项，支付群方公司租金。但群方公司所交付的租赁厂房未办理出房屋有关合法性的手续，始终处于违法建筑状态。2016年，政府三改一拆工作全面推进，案涉的厂房也在被列入拆违的范围内。2016年8月12日，双方签订《补充协议》一份，约定争取在租赁期内租赁厂房不被拆除，能够继续为豪悦公司所用，群方公司承诺在原合同期6年内（未履行的年限）按照每月每平方米14.4元收取租金。如在合同期限内房屋被拆除，群方公司必须赔偿豪悦公司所有的装修费用、配电房建造费用、变压器增容费用及厂房搬迁造成的损失和已付租金。顾月敏对群方公司所有的民事责任承担连带保证责任，保证期限为2年。后由于政府拆违力度进一步加大，案涉房屋被拆已无可挽回。2017年1月13日，双方签订《厂房租赁终止协议》一份，约定因群方公司提供的厂房未取得房产证，政府相关部门多次催促豪悦公司搬迁，因群方公司原因使豪悦公司不能按照原合同履约，给豪悦公司造成装修投入、停产、搬迁等损失。《厂房租赁合同》至豪悦公司搬迁结束后自动终止。豪悦公司投入的厂房装修、地、地坪断、配电房土建、配电安装等装修工程共计费用982417元，由群方公司负责赔偿给豪悦公司，祥细费用附有《群方补偿豪悦装修费用明细清单》一份；群方公司赔偿豪悦公司因设备搬迁造成的搬迁费用30000元；之前群方公司应支付给豪悦公司电缆费用40000元，用于抵扣豪悦公司2016年9月份起物业费、水费等费用，搬迁结束统一结算，多退少补。豪悦公司自行购置安装的设施设备，豪悦公司可自行拆除，群方公司不得干涉。豪悦公司出资安装的变压器如可以转移到其他地方使用，所有转移、搬迁费用由群方公司承担，相应费用扣除。豪悦公司应在搬迁结束后10个工作内，把相应赔偿款项支付给群方公司，逾期按总金额日万分之四向豪悦公司支付违约金。余杭区城市管理综合行政执法局于2016年8月31日送达公告载明，涉案厂房属违法搭建，对当事人作出责令7日内自行拆除的行政处罚后，余杭区瓶窑镇人民政府于2017年2月23日至3月12日对群方公司违法搭建的2号厂房进行拆除。豪悦公司至2017年2月14日止的租金已全部付清给群方公司。群方公司已支付给豪悦公司赔偿款643848元，余款未付。因本案所涉变压器800KVA需每月交纳24000元的大工业用电基本电费，豪悦公司分别于2017年3月6日、2017年9月5经2次报停，后于2017年10月10日向供电部门办理销户手续，并将变压器拆除保管。为此，豪悦公司诉至原审法院，要求群方公司支付剩余赔偿款387583.95元及违约金85268.48元，由顾月敏承担连带责任。本案在审理过程中，豪悦公司增加诉讼请求，要求群方公司、顾月敏支付意向金100000元；群方公司则提起反诉，要求豪悦公司支付2017年2月15日至2017年3月7日止房屋占有使用费66000元，后又增加反诉请求要求豪悦公司将本案所涉的800KVA变压器恢复原状（通电后）交付给群方公司。庭审中，豪悦公司自认2016年9月份起的物业费、水费等费用为20985.05元，同意按《厂房租赁终止协议》约定在群方公司应支付给豪悦公司电缆费用40000元中扣除。双方各执己见，调解未成。 原审法院认为：豪悦公司与群方公司之间的厂房租赁关系明确，双方无异议，原审法院予以认定。作为房屋出租方，应负有保障承租方顺利、合理使用房屋的义务。本案中，群方公司、顾月敏在签订合同时及在合同履行过程中，多次向豪悦公司表明并保证案涉房屋能取得合法手续，但最终未取得合法手续，始终处于违法状态，并导致案涉房屋被拆除，《厂房租赁合同》及《补充协议》无法继续履行的后果，造成豪悦公司各项损失，群方公司按双方的约定应承担相应的赔偿责任，顾月敏应承担连带保证责任。现双方对厂房已被政府拆除及租赁合同已终止无异议。根据双方签订的《厂房租赁终止协议》及所附的《群方补偿豪悦装修费用明细清单》，群方公司、顾月敏同意赔偿豪悦公司损失，且赔偿的数额合计为1052417元，明确具体，群方公司、顾月敏理应按协议及时支付相应的赔偿款，群方公司除已支付643848元外，其余部分未按约及时付清，顾月敏未履行连带支付责任，均构成违约，应承担相应的民事责任。豪悦公司要求支付扣除自认的物业费、水费等计20985.05元外，尚余赔偿款387583.95元，及支付逾期付款的违约金的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。但逾期付款的违约金应按约定的豪悦公司搬迁结束后10个工作日的日万分之四计算，搬迁结束时间豪悦公司自认为2017年2月5日，群方公司则认为应是2017年3月7日，但双方对此均无相应的证据予以证明，原审法院确定为政府开始拆除厂房的2017年2月23日为准，豪悦公司超期计算及按月2%计算的超额部分，原审法院不予支持。豪悦公司主张要求群方公司、顾月敏返还意向金100000元的诉讼请求，因豪悦公司未提供实际已支付该款的凭证，原审法院不予支持。群方公司、顾月敏抗辩本案赔偿款已付清，纠纷已全部了结，因未提供相关证据予以证明，原审法院不予采信。群方公司的反诉要求豪悦公司支付房屋占有使用费的请求，根据《补充协议》，如在合同期限内厂房被拆除，群方公司必须赔偿豪悦公司所有的装修费用、配电房建造费用、变压器增容费用等及厂房搬迁造成的等损失和已付租金的约定，豪悦公司无需支付群方公司租金或合同终止后的占有使用费，故对该项请求，原审法院不予支持。群方公司的反诉要求豪悦公司将安装在本案所涉场地内的800KVA供电变压器恢复原状（通电后）交付给群方公司的请求，根据《补充协议》、《厂房租赁终止协议》的约定及所附的《群方补偿豪悦装修费用明细清单》，如在合同期限内厂房被拆除，群方公司必须赔偿豪悦公司所有的装修费用含厂房装修、地、地坪断等，配电房建造费用含变压器增容、土建、安装费用等及厂房搬迁造成的等损失和已付租金。该变压器系由豪悦公司向电力部门根据生产的需要而申请安装的，户名为豪悦公司，根据供用电的性质，属非普通商品和服务，应属于豪悦公司专用，豪悦公司由于厂房不能继续租用而停止生产经营，经先后二次向供电部门报停后，进行销户，属行使自己的权利，行为正当，也是为了防止损失的扩大。且双方并未约定群方公司、顾月敏赔偿损失后，残留的设备应交付给群方公司、顾月敏，群方公司、顾月敏也未提供任何证据。故群方公司的该项请求，缺乏依据，原审法院不予支持。现鉴于豪悦公司在庭审中同意由群方公司、顾月敏赔偿相应的损失后将涉案800KVA变压器机身一台归群方公司、顾月敏，原审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、群方公司支付豪悦公司赔偿款387583.95元，限于判决生效后十日内付清。二、群方公司支付豪悦公司违约金48990.61元（以387583.95元为基数，自2017年3月5日起，至2018年1月15日止，按日万分之四计算；自2018年1月16日起，至判决生效确定履行之日止的违约金，按上述标准另行计付），限于判决生效后十日内付清。三、顾月敏对上述第一、二项群方公司应支付的款项承担连带清偿责任。四、在豪悦公司处的800KVA变压器一台归群方公司所有，由群方公司于判决生效后十日内自取，相关费用由群方公司承担。五、驳回豪悦公司的其他诉讼请求。六、驳回群方公司的其他反诉请求。 如果群方公司、被告顾月敏未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费9528元，减半收取4764元，由豪悦公司负担1133元，由群方公司、顾月敏负担3631；本案反诉案件受理费725元，由群方公司负担。 宣判后，群方公司不服，向本院提起上诉称：一、豪悦公司对租赁厂房无证的事实是明知的。从双方签订的《厂房租赁合同》第1.2条约定：群方公司保证及时办理本租赁厂房的房屋产权证件，及后期的《补充协议》、《厂房终止租赁协议》等材料均可以看出，豪悦公司在签订租赁合同时及实际承租该厂房期间，对该厂房为无证状态是明知的。二、《厂房租赁终止协议》第2条虽有赔偿总额的约定，但该金额并非固定不变的，依据该协议第6条之规定：如变压器转移的，相应的费用扣除，故实际赔偿金额应结合变压器的处理方式而定。故结合《厂房租赁终止协议》第2条、第6条进行整体分析可知，最终实际赔偿款存在两种可能情形：其一，在赔偿费用明细中所有标的，特别是豪悦公司安装的变压器及赔偿设施设备等均归群方公司所有的情况下，群方公司应按赔偿费用清单及协议第2条约定，支付给豪悦公司赔偿款982417元；其二，如豪悦公司安装的变压器被其转移至其他地方使用，未交付给群方公司的，则变压器所涉相应费用应予扣除，及双方应按协议第6条处理。本案的情况恰恰是第二种情况，即变压器被豪悦公司转移到其他地方，并未交接给群方公司，故变压器相关费用应从赔偿总额中扣除，扣除的变压器所涉项目及金额为：天罡电器安装公司材料车间动力柜款149000元、安装800KVA配电工程款440000元、高配搭接工程款78695元、无纺布车间地坪款85644元。原审法院未充分仔细的阅读并理解该协议，曲解双方真实意思，片面、武断的以协议第2条约定作为实际应付赔偿款的认定明显错误。从双方实际履行情况分析，《厂房租赁终止协议》签订后，豪悦公司针对赔偿款的开票时间为2017年5月11日，金额为643848元，而群方公司实际付款时间是2017年5月31日及2017年12月15日，试问，如果不是双方已对实际赔偿款协商一致并确认为643848元，豪悦公司怎么可能在未收到分文款项的情况下，先行开出643848元这一准确数字的发票，豪悦公司又是如何准确的先行认定这一金额的。故从社会常理及日常生活判断上均可认定，双方已就实际应付赔偿款达成一致，豪悦公司才会先行开具这一金额的发票。三、退一步讲，法院如果坚持要求群方公司按《厂房租赁终止协议》第2条约定支付赔偿款，则依据常理，相关赔偿款项所对应的变压器等标的物应归群方公司所有，并保证变压器能正常使用。但本案事实却是，豪悦公司早已单方拆除了配电房、配电线、配电箱等设施设备，且未经群方公司同意，擅自到电力部门办理了变压器停用手续，导致变压器及相关设施设备根本无法使用。且变压器仅为整套设备的一个部件，单单一个变压器是根本无法使用的，必须要配电房、配电线、配电箱等配套设施设备，且需电力部门办理相关手续。原审法院单单判令变压器返还，根本无法实现变压器正常使用，形同废铁。且变压器本身价值仅二、三万元，与赔偿费用清单中的配电工程等价值相差巨大。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回豪悦公司全部诉讼请求、支持群方公司全部反诉请求。 针对群方公司的上诉，豪悦公司发表答辩意见称：一、针对事实部分答辩如下：豪悦公司与群方公司于2015年1月27日签订厂房租赁合同，将案涉厂房出租给豪悦公司使用，并保证案涉厂房能取得合法手续等事项；因厂房施工迟延，双方于同年5月18日签订补充协议，约定延期交付租赁物及增加电容量等事项；因群方公司存在不能保证厂房的合法性的违约情形，双方于2016年8月12日签订补充协议，约定赔偿责任及顾月敏承担保证责任的事项；随后群方公司最终未取得厂房的合法手续，双方于2017年1月13日签订厂房租赁终止协议，约定具体的赔偿金额等事项。二、针对法律适用问题答辩如下：1、豪悦公司与群方公司签订《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》、《协议》、《补充协议》、《厂房租赁终止协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效。因群方公司没有按约定支付相应的赔偿款项，其应当承担支付剩余赔偿款项的义务，并且承担违约责任，顾月敏应当承担保证责任。2、关于群方公司要求支付占用使用费的问题。首先群方公司提供的租赁物系违法建筑物，其不能非法获利；其次因群方公司未取得厂房的合法手续导致案涉厂房被拆除造成了豪悦公司损失。同时结合《补充协议》的约定“如在合同期限内厂房被拆除，群方公司必须赔偿豪悦公司所有的装修费用、配电房建造费用、变压器增容费用等及厂房搬迁造成的损失和已付租金”的约定。在群方公司违约造成豪悦公司损失时其应当支付豪悦公司的损失和已付租金等。因此，群方公司没有法律依据要求豪悦公司支付租金或合同终止后的占有使用费。3、关于群方公司要求豪悦公司将安装在本案所涉场地内的800KVA供电变压器回复原状（通电后）交付给群方公司的请求问题。根据《补充协议》、《厂房租赁终止协议》的约定“在合同期限内厂房被拆除，群方公司必须赔偿豪悦公司所有的装修费用、配电房建造费用、变压器增容费用等厂房搬迁造成的损失和已付租金”中有明确关于赔偿配电房建造费、变压器增容费用的约定，及《协议》中约定容量为800KVA变压器系豪悦公司向电力部门申请，所有权和使用权属于豪悦公司所有。根据供用电的性质，属于豪悦公司专有。因此，豪悦公司向电力部门报停和销户属于行使自己的权利，行为正当，也是防止损失进一步的扩大，没有损害他人的权益。4、《厂房租赁终止协议》对于案涉厂房因违建拆除向皓月公司赔偿进行的约定中关于变压器部分的约定是明确的，案涉的变压器并未转移到其他地方使用，因此群方公司认为应扣除变压器的费用没有事实和法律依据。5、关于开具643848元发票的问题。双方之间从来没有约定过关于赔偿643848元的事情。开具发票是应群方公司的要求开具的，余款随后再付。按照常理和双方的习惯对赔偿款进行结算肯定会形成书面的形式，但本案没有。因此，关于协商一致赔偿额为643848元的说法只是群方公司单方面的说辞。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉厂房虽属无证，但在租赁合同、补充协议等协议中，群方公司保证及时办理产权证书，又约定争取在租赁期限内厂房不被拆除，能够继续为豪悦公司所用，嗣后双方签订《厂房租赁终止协议》，明确因群方公司提供的厂房未取得房产证，政府相关部门多次催促豪悦公司搬迁，因群方公司原因使豪悦公司不能按照原合同履约，给豪悦公司造成装修投入、停产、搬迁等损失，根据以上，本院认为豪悦公司对案涉厂房为无证状态知情不影响根据《厂房租赁终止协议》确定双方的权利义务。《厂房租赁终止协议》第6条约定，乙方出资安装的变压器如可以转移到其他地方使用，所有转移、搬迁费用由甲方承担，相应费用扣除。对于该条的解释，本院认为，既然双方约定“相应费用扣除”，则“可以转移到其他地方使用”应为豪悦公司可另行使用变压器，群方公司主张豪悦公司将变压器恢复原状（通电后）交付给群方公司，缺乏合同依据，原审法院不予支持正确。双方补充协议中约定，如在合同期限内房屋被拆除，群方公司须赔偿豪悦公司所有的装修费、配电房建设费用、变压器增容费用及厂房搬迁造成的损失和已付租金，故其要求豪悦公司支付占有使用费与上述约定不符，本院不予支持。 综上，群方公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人杭州群方资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十月三十一日 书记员  徐森燕 12