广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3860号 原告：深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市民主路**阳光新都****，统一社会信用代码：914501027399569403。 法定代表人：杨承运，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李**，深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司职员。 委托诉讼代理人：周洁艳，深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司职员。 被告：俞然，男，1989年11月9日出生，汉族，现住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：俞雄，男，1965年10月6日出生，汉族，住南宁市。 原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司（以下简称：海外物业南宁分公司）与被告俞然物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告海外物业南宁分公司的委托诉讼代理人李**、周洁艳，被告俞然及其委托诉讼代理人俞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海外物业南宁分公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告向原告支付：物业费549元（2017年11月至2018年3月）、生活垃圾处理费40元（2017年11月-2018年3月）、电梯维护费150元（2017年11月-2018年3月）、公共维修资金137.5元（2017年11月-2018年3月）、公摊电费160.5元（2017年10月-2018年2月）、公摊水费55元（2017年10月-2018年2月）、水费3150元（2012年1月-2018年2月），违约金437.4元（2017年10月-2018年2月），以上合计：4679.4元；二、被告向原告支付逾期付款利息（计算方式：以4679.4元为基数，从起诉之日起计算至被告付清欠款为止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月，被告向俞成彬购买了位于南宁市兴宁区，面积为137.30平方米，原告是阳光新都小区的物业管理者。俞成彬向被告交房后，被告拒绝与原告签订前期物业管理服务协议书，尽管双方无协议，被告在2013年3月至2017年10月期间均准时向原告缴纳物业管理服务费、电梯维护费、维修资金、生活垃圾处理费等费用，自2017年11月起，被告不再向原告缴纳物业费、水、电公摊费等费用。被告在享受原告提供的服务同时，理应支付相关的费用，被告的欠费行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院提出上述诉请。 被告俞然辩称：1、除水费、违约金、利息损失以外，其他费用及数额均无异议；2、被告对原告统计的水费抄表读数、水费数额有异议，与被告的实际使用情况不符，有不明统计和重复统计的情况，被告不同意支付；3、被告仅仅是不同意支付水费，但愿意支付其他费用，且被告也积极向原告提出了沟通，但原告不同意支付部分费用，故被告不应支付违约金和利息损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年4月1日，原告与广西阳光时代置地有限公司签订《物业管理合同》，约定由广西阳光时代置地有限公司委托原告对阳光新都小区进行物业管理，合同期限自2003年5月1日至2006年4月30日，委托事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内墙体和基础等结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）、房屋建筑本体共用设施（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备设施、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行以及公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清理卫生、垃圾收集、清运等事项。管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整。该合同还对其他事项进行了约定。双方于2006年4月16日签订《物业管理委托补充合同》，约定由原告继续对阳光新都小区进行物业管理，直至该小区正式成立业主委员会并选聘新的物业管理企业、接管小区之日止。2013年3月，被告向案外人俞成彬购买其出售的位于南宁市，建筑面积137.30平方米并于2013年5月21日取得房屋产权证（邕房权证字第××号）。签订合同后，案外人俞成彬向原告交付了房屋。原告在物业管理期间为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了公摊水费、电费和垃圾处理费。被告未与原告签订《前期物业管理服务协议》，但仍向原告交纳物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、公共维修金、水费、公摊水费、公摊电费至2017年10月。阳光新都小区至今尚未成立业主委员会。 原告提供的欠费清单显示：被告于2017年11月至2018年3月期间欠物业服务费549元、生活垃圾费40元、公共维修资金137.5元、电梯维护费150元、水费3150元、公摊水费55元、公摊电费160.5元。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。 还查明，在本案诉讼发生前，原、被告双方对水费的数额产生争议，被告曾向原告的工作人员要求出具水表近年的统计读数，原告的工作人员曾以手写并加盖原告物业公司公章的方式向被告出具水费的统计表，其上载明“2011年交完，2012年、2013年两年没交水费……2017年1月80.7元，2月80.7元，7月320.1元”，另外还以手写方式向被告出具了2009年2月至2017年2月期间各个月份的水表读数情况，但上述两份统计表中均未列明2012年至2013年的水表读数情况；原告于2017年8月9日向被告出具的《缴费通知单》载明2017年7月欠缴水费320.1元（3379-3260）；原告的工作人员到被告处入户抄写水表的读数后，将《水表抄表单》张贴于被告的入户门上，其中正面载明“2018年1月为4487,2月为4520,3月为4550,4月为4609,5月为4624,6月为4671，7月为4695”，该《水表抄表数》覆盖了2017年的水表读数，从该表的背面印记可显示“2017年1月为4198,3月为4244,5月为4303，7月为4363,10月为4430,12月为4487（1月底抄表）”，被告根据该表背面印记自行在该《水表抄表数》的正面下方标注了上述内容；原告自行制作的《水表读数表》载明：“2017年2月上月底度为3230，本月抄表3260，已交纳；2017年7月上月底度为3260，本月抄表3379，实用数119方，已缴纳；2017年8月至10月上月底度为3379，本月抄表3469，实用数90方，未缴纳……2017年12月本月底度3499，本月抄表4487，实用数988方，未缴纳……2018年2月本月底度4520，本月抄表4550，实用数30方，未缴纳”；由于被告对水费有争议，被告曾到原告处向原告的工作人员沟通先缴纳其他无争议的费用，但未得到肯定答复；原告在起诉状中自认被告拖欠的水费期间是2017年10月至2018年2月。 另查明，原告海外物业南宁分公司于2002年3月28日成立，南宁市物价局于2010年5月10日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.2元/㎡。 本院认为：一、关于原、被告之间是否形成合法有效的物业服务合同关系。 根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”海外物业南宁分公司作为物业服务企业与阳光新都小区的建设单位广西阳光时代置地有限公司自愿签订《物业管理合同》及补充协议，约定在阳光新都小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由广西阳光时代置地有限公司委托海外物业南宁分公司对阳光新都小区进行前期物业服务，上述合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，该合同及补充协议对被告亦具有约束力。原、被告虽未签订《前期物业管理服务协议》，但被告自收房后原告已为该小区提供了物业服务，故事实上原、被告之间形成合法有效的物业服务合同关系。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告已提供了物业服务，被告仅以原告收取的公摊水、电费不合理为由拒交物业费，不符合法律规定。 二、关于原告主张的各项费用是否合理的问题。 （1）物业服务费。原告主张按物业服务合同约定收取物业服务费，未超出物价管理部门备案核定的数额，被告未提交相反证据，被告房产证上的建筑面积为137.3平方米，故2017年11月至2018年3月期间物业服务费为549.2元（0.8元/㎡×137.3㎡×5个月），原告主张物业服务费549元，未超出上述数额，本院予以支持。 （2）生活垃圾费。《物业管理合同》记载原告负有对公共环境的清洁卫生、垃圾收集等，故原告依据《物业管理合同》代收垃圾费具有合理性，被告未提交相反证据，故垃圾处理费应为40元（8元/月×5个月）。 （3）公共维修资金。原告与建设单位签订的《物业管理合同》中记载原告负有代为收取公共维修资金的权利，原告主张按0.2元/㎡收取公共维修资金，被告对该数额无异议，故2017年11月至2018年3月期间公共维修资金为137.3元（0.2元/㎡×137.3㎡×5个月），原告主张公共维修资金137.5元，已超出上述数额，超出部分本院不予支持。 （4）电梯维护费。原告与建设单位签订的《物业管理合同》中记载原告负有对小区电梯等公用设施进行维修、养护、管理的义务，原告主张按30元/月收取电梯维护费，本院认为，根据《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准》规定，带电梯住宅物业服务收费中包含了物业公司对电梯的日常维护费、专业维保商的维保费、电梯的年检费，故原告主张的电梯维护费已包含在物业管理费中，故原告另行向被告单独主张电梯维护费属于重复主张，于法无据，本院对此不予支持。 （5）水费。因涉案小区各户业主的水费暂未实现自主缴费，原告作为物业公司代缴各户业主的水费是客观存在的事实，而各户业主的水表均安装于室内，原告需安排工作人员以上门抄表的方式记录各户的用水情况以确定水费数额，此过程需要业主的配合。从被告提交的证据可知，原告已在《水表抄表单》上将2018年1月至7月的抄表情况张贴于被告的入户门上，被告对原告张贴的上述2018年期间水表读数予以认可，而被告自行在该《水表抄表单》下方标注2017年1月至2017年12月期间的水表读数情况与原告自行制作的《水表读数表》中对应期间的水表读数存在显著差异，而原告诉请被告欠付的水费期间（2012年1月至2018年2月）包含在上述争议范围内，故双方争议的焦点应为双方各自主张2017年的水表读数是否有充分依据。 虽然原告在被告处张贴的《水表抄表单》覆盖了2017年的水表读数数据，但从该表的背面印记仍可显示2017年的水表读数，显示“2017年1月为4198,3月为4244,5月为4303，7月为4363,10月为4430,12月为4487”，该印记并无涂改痕迹，从该表的取得方式来看，上一年的水表读数被次年数据覆盖的做法是双方认可的，故被该《水表抄表单》覆盖的2017年水表读数应为原告工作人员入户填抄的原始数据，该数据与被告根据背面印记在《水表抄表单》正面注明的内容相符，故本院对被告主张的2017年水表读数予以采信。而原告自行统计的《水表读数表》中2017年的水表读数与其张贴于被告处的《水表抄表单》背面印记反映的原始数据不符，且其统计的2017年12月用水量988方亦超出了一般正常居民生活用水量的合理范围，原告据此主张被告2017年10月至2017年12月的用水量，本院不予采信。 原告在起诉状中陈述被告拖欠的水费期间是2017年10月至2018年2月，该陈述构成不利于己方的自认，且原告在该表中统计的欠费期间与其在庭审中主张的欠费期间（2012年1月至2018年2月）不相符，故应以原告自认的欠费期间为准，原告自行统计的《水表读数表》中标注被告未交纳2012年1月至2014年2月、2014年7月至2014年12月、2015年2月至2015年3月、2015年7月至2016年7月、2017年8月至2017年10月期间的水费，本院不予采信；根据原告张贴于被告处的《水表抄表单》正面及背面印记记载的内容，2018年3月的水表读数为4550（2018年3月7日抄表），2018年2月的水表读数为4520（2018年2月4日抄表），2017年12月的水表读数为4487（1月抄表），2018年1月的水表读数为4487（2018年1月10日抄表），2017年10月的水表读数为4430，故被告2017年10月至2018年2月期间的用水量应为4550-4430=120方，故被告应支付该期间的水费应为2.69元/方×120方=322.8元。对原告主张超出部分，本院不予支持。 （6）公摊电费、公摊水费。原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向供电部门代交了小区共用建筑部分的水、电费，有权向业主要求支付相应的公摊水、电费。从原告提交的《阳光新都电费公摊明细》、《阳光新都水费公摊明细》来看，原告收取公摊电费计算的用电部位包括楼道及后楼梯照明、电梯、公共照明及设备房照明、二次加压，公摊水费计算的用水部位包括小区清洁、绿化及消防用水、公共用水，同时清晰记载了各用电部位、用水部位的分摊面积，经本院要求，被告补充提交了各用电部位电表的用电量统计、电费缴纳清单、房产测绘部门出具的该小区各楼栋建筑面积计算结果，上述证据可形成证据链，已足以说明原告计算公摊水电费用电部位面积具有合理依据。原告自认其代缴的公摊电费总额与上述计算方式计算得出的各用电部位用电量总和不一致，有轻微误差，结合实际计算用电量时需综合各分电表用电读数的情况，由于存在自然损耗，各分电表读数与总电表读数存在轻微误差在所难免，原告主张的此计算方式亦具有合理性。现原告诉请被告支付欠缴2017年10月至2018年2月公摊水费55元、公摊电费160.5元，符合法律规定，本院予以支持。 （7）关于利息损失。由于被告未按时支付水费，属于违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告违约，对原告而言产生相应费用利息损失的事实，原告诉请被告支付所欠水费产生的利息，符合法律规定，本院予以支持，利息计算为：以欠付水费322.8元为基数，从起诉之日即2018年7月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。至于其他费用的利息损失，本院认为，双方对于水费问题产生争议后，被告曾积极到原告处沟通交纳除水费以外的其他费用，但原告直至本案诉讼仍未对被告提出该分项支付费用的方案予以明确答复，故原告对此亦有一定过错，由于被告未支付除水费之外的其他费用具有客观原因，其并无拖欠其他费用的主观故意，原告主张被告支付其他费用的利息损失，本院不予支持。 （8）关于违约金。原告与建设单位签订的《物业管理合同》中对业主逾期支付款项的违约金未予明确约定，且原告主张的利息损失已足以弥补其损失，原告以其他业主与其签订的《物业管理合同》中约定的违约金条款主张被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第三十四条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下： 一、被告俞然向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付2017年11月至2018年3月期间的物业服务费549元、生活垃圾费40元、公共维修资金137.3元、公摊水费55元、公摊电费160.5元，以上合计941.8元； 二、被告俞然向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付2017年10月至2018年2月期间的水费322.8元； 三、被告俞然向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司支付利息（利息计算：以322.8元为基数，从2018年7月11日起至被告付清欠款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计付）； 四、驳回原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司负担12.5元，被告俞然负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 农慧兰 二〇一八年十月十六日 法官助理 韦 娜 书 记 员 潘子安 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。