新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民二初字第115号原告：新疆博思堂房地产经纪有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区光明路。法定代表人：杨淞渊，该公司董事长。委托代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。委托代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。被告：新疆青辰房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市22区。法定代表人:荣卫，该公司董事长。委托代理人：陈劲，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告新疆博思堂房地产经纪有限公司与被告新疆青辰房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员江金麒独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告新疆博思堂房地产经纪有限公司的委托代理人陈克峰、刘丹，被告新疆青辰房地产开发有限公司的委托代理人陈劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆博思堂房地产经纪有限公司诉称：2014年1月和3月，原、被告双方分别签订《整合推广代理服务合同》和《碧水戎城项目总销售代理合同》各一份，合同约定由原告代理被告在五家渠地区开发的商业房产销售和为项目进行营销策划服务。合同签订后，原告根据被告的实际情况全面履行了自己的代理和策划服务，还为被告垫付资金维持运营。然而，被告却违反约定，无故解除合同，拖延支付原告代理佣金和策划服务费。后经原告要求，双方于2015年1月21日签订《撤场协议》，被告承诺于当月月底前付清欠付的全部费用，但至今仍未支付任何款项。被告的行为严重违约，故诉至法院，请求如下：1、判令被告支付销售代理佣金600000元、营销策划费800000元、垫付款137427元；2、判令被告支付逾期支付违约金57653.5（自2015年2月1日至4月30日计3个月，按同期年利率的2-3倍即12%计算，即1537427元×12%÷12×3）；3、判令被告支付47048元律师费；4、判令被告承担本案的所有诉讼费用。被告新疆青辰房地产开发有限公司辩称：因在双方签订的楼盘销售代理合同前，被告尚未取得预售许可证，故该代理合同应当无效，与此有关的佣金等都不能成立；原告方的具体营销策划我方也不清楚，原告方没有按照承诺的销售数量进行销售，故营销策划的费用也不应当成立；对垫付款我方无异议；因为主合同无效，违约金不能按合同约定的违约责任计算，如果我方有欠付的款项，只能按银行同期利率计算；撤场协议也清楚表明了，我方未支付费用前原告可以不提交客户资料，缔约过失双方都有过错，不存在我方的欺骗行为，故要求重新核算代理佣金及策划费；律师费按实际案件情况由法院酌情分配。经审理查明：2014年1月15日，原、被告签订《整合推广代理服务合同》一份，由原告为被告开发的“碧水戎城”一期项目提供营销策划服务，被告每月支付营销策划费100000元。同年3月28日，双方又签订《碧水戎城项目总销售代理合同》一份，合同约定：由被告委托原告为“碧水戎城”商业房产的独家销售代理商；原告的代理服务费按实际销售成交额的1.8%收取，以对外签订的购房合同为依据，按月结算佣金；一方擅自解除合同的，应支付对方所对应佣金20%的违约金；被告不按约定针对代理佣金的，除按约定支付相应代理佣金、策划服务费外，每逾期一日应按迟延付款金额的3‰向原告支付违约金。上述合同签订后，原告根据实际情况，依约履行了相应的策划服务和代理销售义务，并垫付了137427元运营资金。但是，被告却未能按照合同约定支付相应的佣金，并单方提出提前解除合同。为此，原、被告双方经协商于2015年1月21日签订《碧水戎城项目撤场协议》，确认被告欠付原告销售代理佣金600000元、营销策划费用800000元、垫付款137427元，合计欠款1537427元。被告于该协议中承诺：于2015年1月23日之前付原告1000000元，剩余欠款于2015年1月31日之前全部付清；如任意一次付款未能按时支付或未全部付清，按照未付清部分的每日3%支付违约金。协议还约定全部款项付清之日起，双方交接客户资料、人员及销售现场；协议履行过程中出现纠纷，协商不成可向原告所在地法院提起诉讼，败诉一方承担对方的诉讼费及律师费。撤场协议签订后，被告并未兑现承诺，所欠款项至今分文未付。原告花费47048元聘请律师与被告协调付款事宜，但经多次催讨无果，遂于2015年3月9日诉至本院，请求支持如诉。上述事实有原告提供的代理服务合同、销售代理合同、撤场协议等书证及庭审中当事人的陈述在卷为证。本院认为：原、被告签订的营销策划服务合同及销售代理合同均系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，当属有效，缔约人应当全面自觉履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了义务，但由于被告的原因导致上述合同无法继续履行，被告对此应当承担相应的法律责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告提出的主合同无效的抗辩理由是对相关房地产法规的错误理解，涉案两份主合同均系原告为被告的商品房买卖提供服务的合约，被告是否取得商品房预售许可证并不根本影响服务合同的效力，且双方在主合同终止后达成的撤场协议是针对已经产生的债权债务如何清偿进行的重新约定，故被告的此项抗辩主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告在主合同终止后，针对主合同项下的给付责任与原告另行签订了撤场协议，并对欠付债务的金额及给付期限作出了承诺。被告没有证据证明其与原告签订的协议存在无效情形，故其在撤场协议中的承诺应当视为被告自愿给付的真实意思表示，并接受协议条款的约束。被告至今没有向原告偿付分文的行为已经构成合同违约，依法应当承担继续履行、赔偿损失等相应的违约责任。撤场协议约定“如任意一次付款未能按时支付或未全部付清，按照未付清部分的每日3%支付违约金”，该约定的计付标准确属过高，原告自行选择按银行同期贷款基准年利率不足三倍的比例进行调整与法不悖，合理有据，且亦考虑到了双方的实际能力和损失程度。鉴于此，本院对原告要求被告按协议约定支付原告销售代理佣金600000元、营销策划费800000元、垫付款137427元，并赔付逾期付款期间违约金57653.50元的诉讼请求予以支持。撤场协议约定“协议履行过程中出现纠纷，协商不成可向原告所在地法院提起诉讼，败诉一方承担对方的诉讼费及律师费。”基于被告违背诚实信用原则，一再拖欠原告的服务报酬等款项，迫使原告支付律师代理费47048元聘请律师后提起本案的诉讼，原告由此产生的损失应当予以赔付。因此，本院对原告的此项诉讼请求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、四百零五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告新疆青辰房地产开发有限公司支付原告新疆博思堂房地产经纪有限公司销售代理佣金600000元、营销策划费800000元、垫付款137427元；二、被告新疆青辰房地产开发有限公司支付原告新疆博思堂房地产经纪有限公司违约金57653.50元；三、被告新疆青辰房地产开发有限公司赔付原告新疆博思堂房地产经纪有限公司律师代理费47048元。上述被告应给付款项合计后，限于本判决生效后立即一次性付清。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按给付标的加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19579.16元（原告已预交）,减半收取9789.58元，由被告负担，剩余案件受理费9789.58元由本院退还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  江金麒二〇一五年六月四日书记员  张 婧