浙江省舟山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙09执复10号 复议申请人:王朝霞，女，1972年9月17日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 申请执行人：於晓红，女，1967年1月13日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 申请执行人：章瑶琴，女，1968年1月26日出生，汉族，住浙江省三门县。 被执行人：陈志军，男，1970年6月12日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被执行人：舟山市康源糖酒食品有限公司，住所地浙江省舟山市定海区城西工业区A-8（盐仓海富村）。 法定代表人：陈志军，系该单位执行董事。 被执行人：王唯佳，女，1974年2月3日出生，汉族，住上海市闵行区。 复议申请人王朝霞不服舟山市定海区人民法院于2018年8月9日作出的（2018）浙0902执异6号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 舟山市定海区人民法院（以下简称定海法院）在执行申请执行人於晓红与被执行人陈志军、舟山市康源糖酒食品有限公司（以下简称康源公司）和申请执行人章瑶琴与被执行人陈志军、康源公司、王唯佳民间借贷纠纷案件中，复议申请人王朝霞于2018年5月21日对定海法院执行康源公司名下坐落于舟山市定海区人民中路15号、15号-1的房屋（以下简称“标的房屋”）提出书面异议。王朝霞认为：一、其与康源公司就标的房屋签订的租赁合同真实合法有效，有权依约继续使用承租的标的房屋；二、租赁时间远早于抵押权人於晓红、章瑶琴于2013年9月18日设定的抵押权，可以对抗抵押权的行使；三、租赁人在履行过程中没有违约和过错，租金已实际付至2021年10月31日。基于以上理由，王朝霞向定海法院提出异议请求：一、确认王朝霞与被执行人康源公司就标的房屋所签订的租赁合同合法有效，租赁权优先于抵押权，标的房屋由王朝霞继续租赁至2029年10月31日。二、标的房屋拍卖时，公开明示其已出租至2029年10月31日，拍卖成交后租赁合同继续履行，买受人自2021年10月31日起可享受每4年130万元的租金。 定海法院查明，复议申请人王朝霞与案外人金崇高系夫妻关系。2000年3月17日，金崇高与案外人冯玉伟签订了一份《租房协议》，约定冯玉伟将标的房屋租给金崇高经营，租期3年，自1999年11月1日起至2002年10月31日止，租金每年16.68万元。2002年3月19日，金崇高与被执行人康源公司签订了一份《租赁合同》，约定康源公司将标的房屋租赁给金崇高经营，租期3年，自2002年11月1日起至2005年10月31日止，金崇高每年需支付租赁费、安置的康源公司职工的工资、奖金、保险等费用合计25万元。2004年12月20日，标的房屋的土地使用权登记至康源公司名下。2005年5月8日,王朝霞、金崇高与康源公司签订了一份《租赁合同》，约定康源公司将标的房屋租赁给金崇高经营，租期3年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止，年租金45.5万元。2006年5月31日，标的房屋的所有权登记至康源公司名下。2008年7月23日，金崇高与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定康源公司将标的房屋租赁给金崇高经营，租期3年，自2008年11月1日起至2011年10月31日止，年租金80万元。2008年7月25日，王朝霞与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定康源公司将标的房屋租赁给王朝霞经营，租期3年，自2008年11月1日起至2011年10月31日止，年租金30万元。2011年8月30日，王朝霞与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定康源公司将标的房屋租赁给王朝霞经营，租期5年，自2011年11月1日起至2016年10月31日止（2014年11月1日至2016年10月31日租金另计），2011年11月1日至2014年10月31日的年租金为82.5万元。2014年5月15日，王朝霞与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定康源公司将标的房屋租赁给王朝霞经营，租期15年，自2014年11月1日至2029年10月31日止，租金支付时间及金额为2014年5月31日前付110万元，2017年10月31日前付130万元，2021年10月31日前付130万元，2025年10月31日前付130万元。2014年5月15日，康源公司出具承诺书，要求王朝霞将标的房屋2014年11月1日至2017年10月31日的三年房屋租赁费110万元支付至案外人陈志伟的银行账户内。同日，王朝霞将110万元款项支付至承诺书指定的账户内。2017年6月12日，康源公司出具承诺书，要求王朝霞将标的房屋2017年11月1日至2021年10月31日的四年房屋租赁费支付至案外人柴瑛的银行账户内。2017年6月16日至9月3日，王朝霞分6次将130万元款项支付至承诺书指定的账户内。 2013年9月18日和2013年11月27日，申请执行人於晓红、章瑶琴先后就标的房屋办理了抵押登记手续，依次被登记为抵押权人。2015年5月26日，於晓红就抵押所涉借款向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，同年8月於晓红与被执行人陈志军、康源公司达成了一份经该院确认的调解协议，协议约定陈志军归还於晓红借款2500万元并支付利息、律师代理费，於晓红对康源公司名下包括标的房屋在内的三处不动产享有优先受偿权。2015年6月3日，章瑶琴就抵押所涉借款向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，2015年10月23日，该院作出判决，判令陈志军归还章瑶琴借款1000万元并支付利息、律师代理费，章瑶琴对康源公司名下包括标的房屋在内的三处不动产在抵押担保范围内，按照抵押顺序享有优先受偿权。上述法律文书生效后，被执行人陈志军未能按期履行义务，於晓红向海曙法院申请强制执行，该院将案件移送定海法院执行，定海法院于2015年11月10日立案执行。2016年3月4日，章瑶琴向定海法院申请强制执行，定海法院于同日立案执行。 定海法院认为，复议申请人王朝霞和金崇高就标的房屋与出租人所签订的六份租赁合同虽然在租赁期限上具有延续性，但租赁期限和租金标准有所不同。其中，王朝霞与被执行人康源公司签订最后一份租赁合同的时间为2014年5月15日，该合同将租赁期限一次性约定为15年，上述租赁合同系六份独立的合同。而申请执行人於晓红、章瑶琴就标的房屋办理抵押登记的时间分别为2013年9月18日和2013年11月27日，即抵押权登记时间早于王朝霞与康源公司签订最后一份租赁合同的时间，故标的房屋系在申请执行人於晓红、章瑶琴的抵押权已经设立的情况下出租给了王朝霞，因此，王朝霞就标的房屋所主张的租赁权不能对抗申请执行人於晓红和章瑶琴已经登记的抵押权。在此情况下，两位申请执行人的抵押权实现后，王朝霞与康源公司所签订的租赁合同对受让人也不具有约束力，故定海法院院在处置标的房屋时，应当先将标的房屋上的租赁权涤除后进行拍卖。如王朝霞认为其合法权益因申请执行人抵押权的实现遭受了损失，可另行向出租人即被执行人康源公司进行主张。综上，王朝霞的异议理由不能成立，应予以驳回。遂依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回王朝霞的异议。 复议申请人王朝霞向本院申请复议称，一、租赁早于抵押，拍卖不破租赁，租赁权应受法律保护。异议裁定第6页认定抵押权早于王朝霞与康源公司签订的最后一份租赁合同的时间，并以此为由将王朝霞的租赁权涤除，明显与客观事实不符，且有悖司法审查的标准和相关法律依据；二、定海法院认定王朝霞与康源公司签订的租赁合同对受让人不具有约束力、处置标的房屋时将王朝霞享有的租赁权予以涤除是违反相关法律规定的，租赁合同应继续履行至2029年10月31日；三、异议裁定援引《民诉法》第225条的规定，驳回王朝霞的执行异议，属于适用法律错误，程序违法，该裁定应予撤销，本案应适用《民诉法》第227条规定进行审理。故请求本院撤销（2018）浙0902执异6号执行裁定书，确认并明示复议申请人王朝霞与被执行人康源公司签订的租赁合同继续履行至2029年10月31日，租金支付至2021年10月31日。 申请执行人於晓红称，复议申请人王朝霞所提理由不成立，王朝霞对抵押权人有书面承诺，承诺如租赁房屋出现任何需要处置的情况，承诺人自愿放弃优先购买权、抗辩权等一切权利，同时，承诺人立即终止租赁关系并腾退房屋。要求驳回复议申请人提出的复议申请。 本院查明事实与定海法院查明的一致。复议审查期间，复议申请人王朝霞向本院提供一份与康源公司就标的房屋签订的租赁合同，合同签订日期为2011年10月18日，租赁期限为自2011年10月18日至2021年10月18日。申请执行人於晓红向本院提供一份落款日期为2013年9月18日、署名为李财法、王朝霞的承诺书，内容为“承诺如租赁房屋出现任何需要处置的情况，承诺人自愿放弃优先购买权、抗辩权等一切权利，同时，承诺人立即终止租赁关系并腾退房屋”。王朝霞对此承诺书发表质证意见认为该承诺书签名非其本人所为，对该承诺书的真实性、有效性、关联性均提出异议。 本院认为，在定海法院异议审查案中，复议申请人王朝霞对法院拍卖标的房屋的执行行为并未提出异议,仅主张继续履行租赁合同，其异议也不符合《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第六、第七项适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行救济的情形。王朝霞在异议、复议审查程序中均提出其租赁关系成立时间先于标的房屋被设置抵押时间、其租赁关系应被保护的主张，且否认申请执行人於晓红（抵押权人）出具的承诺书，这实际涉及对租赁关系实体权利的审查，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查异议。复议申请人王朝霞所提要求本院确认并明示复议申请人王朝霞与被执行人康源公司签订的租赁合同继续履行至2029年10月31日、租金支付至2021年10月31日的主张和申请执行人於晓红要求本院驳回复议申请人复议申请的主张，因不属复议审查范围，本院不予审查。定海法院异议审查适用法律错误，应予纠正。复议申请人王朝霞所提应适用《民诉法》第227条规定进行审理的理由成立，本院予以采纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（五）项的规定，裁定如下： 撤销（2018）浙0902执异6号执行裁定，发回定海区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴红伟 审 判 员 肖太河 审 判 员 张 伟 二〇一八年十月十七日 代书记员 沈佳敏