西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初12768号原告毛彩云（反诉被告），女，汉族，1989年12月2日出生，住陕西省黄陵县。原告姜年航（反诉被告），男，汉族，1990年6月12日出生，住陕西省柞水县。共同委托代理人韩小军，陕西永嘉信律师事务所律师。被告赵琼（反诉原告），女，汉族，1975年10月1日出生，住广东省深圳市福田区。被告刘涛（反诉原告），男，汉族，1973年4月18日出生，住广东省深圳市福田区。共同委托代理人郭小斌，男，汉族，1973年12月25日出生，住西安市雁塔区。原告毛彩云及姜年航（反诉二被告）诉被告赵琼及刘涛（反诉二原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛彩云及姜年航（反诉二被告）的共同委托代理人韩小军，被告赵琼及刘涛（反诉二原告）的共同委托代理人郭小斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告毛彩云及姜年航（反诉二被告）共同诉称，2017年6月19日，原告姜年航与被告赵琼在西安金色家园网络科技有限公司的居间服务下签订了《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNXA0136M）。合同约定：原告姜年航签订合同时支付定金20000元（首付款不包含定金）购买被告赵琼位于西安市××电子××路××花园××号房屋；房屋产权证号为1100102016-12-24-20601；房屋建筑面积为151.52平方米；房屋总价款为850000元；付款方式为商业贷款，其中首付款与银行贷款均通过资金监管。合同另约定：双方自本合同签订之日起30日内共同向房屋产权登记部门申请办理权属转移登记，并于房屋转移登记当日将房屋、附属物品、钥匙交付原告；同时约定，逾期超过15日交房，买受人选择不退房的，则出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金直至交房之日，合同继续履行。同日，被告赵琼与原告姜年航签订《房屋交易风险保障服务协议》，协议约定过户当日被告赵琼将房屋所附车位移交原告姜年航。2017年6月26日，原告毛彩云与被告赵琼签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版，备案号为C17035929），约定自本合同签订之日起90日内，原告毛彩云应将房屋转让款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户；原告毛彩云以贷款方式付款，应将首付款存入监管账户，余款向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。同日，被告赵琼与原告毛彩云签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定对于按揭贷款的，委托人应于本协议签订之日起90个工作日内将购房首付款存入“专用账户”后及时办理按揭手续。上述合同签订后，原告毛彩云依约于2017年8月18日向监管账户存入购房首付款340000元整。另外，银行按揭贷款已于2017年9月12日全部到账。基于此，二原告多次催促二被告继续履行合同，但二被告均以种种理由拒绝履行。为维护自身的合法权益，现二原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效；2、二被告继续履行合同，将位于西安市雁塔区电子二路中段万国花园24号楼20601号房屋转移登记至原告名下，于权属转移登记当日将房屋、附属车位及附随物品交付给原告，并于房屋交付当日前往物业办理更名手续；3、二被告返还原告定金20000元；4、二被告按照合同约定向原告支付违约金（按照日万分之五，以已付房款850000元为基数，自2017年9月6日起计算至全部履行合同之日止，暂计算至起诉之日为14450元）；5、二被告承担本案全部诉讼费。被告赵琼及刘涛（反诉二原告）共同辩称，原、被告双方前后签订了四份协议，其中2017年6月19日9时签订的《存量房居间买卖合同》约定最全面，且最有效，其他合同在合同条款里已经明确排除了对房屋交易具体事项的约定。《存量房居间买卖合同》第九条明确约定：当事人双方同意，自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属登记手续，付款方式为商业贷款，也即买方应当在7月19日前付清交易房屋的总价款，但买方首付款迟延支付，已构成违约，被告方有权解除合同。9月7日，被告方给居间方及原告方发送《解除二手房买卖合同通知书》。9月12日，原告方的贷款审批才完成。基于上述事实，被告方认为原告方存在的迟延付款行为已构成根本违约，被告方有权解除合同，被告方解除合同合法有效。同时，被告方提出反诉请求，请求法院判令：1、被告赵琼及刘涛解除房屋买卖合同合法有效；2、原告毛彩云及姜年航按照合同约定向被告赵琼及刘涛支付170000元违约金；3、原告毛彩云及姜年航承担此案诉讼费。针对被告赵琼及刘涛（反诉二原告）的反诉请求，原告毛彩云及姜年航（反诉二被告）共同辩称，结合几份合同内容，双方当事人约定为按揭付款，原告方应当于签署《资金监管协议》之日起90个工作日将首付款存入监管账户，并及时办理按揭手续。原告毛彩云及姜年航依约履行了合同义务，不存在违约行为，反诉请求无依据，请求法院予以驳回。经审理查明,二原告系夫妻关系。二被告系夫妻关系。2017年6月19日，原告姜年航（乙方）与被告赵琼（甲方，代理人为被告刘涛）在西安金色家园网络科技有限公司的居间服务下签订了《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNXA0136M），合同约定甲方将其位于西安市××电子××中××花园××号房屋（房屋所有权证证号为1100102016-12-24-20601）出售给乙方，房屋建筑面积为151.52平方米，房屋成交总价为850000元，其中签订合同前需支付购房定金20000元；首付款（不包含定金）240000元于资金监管前支付；剩余房价款由乙方办理贷款，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方自行筹齐剩余房价款，在双方办理产权过户前以现金或银行转账形式支付给甲方，贷款部分的支付时间以乙方办理抵押贷款的银行或公积金管理中心发放贷款的相关政策法规为准；甲方应当于过户当日将该房屋交付给乙方；该房屋交付之日，甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；如甲方逾期交房，逾期超过15日，乙方选择不退房的，则甲方按日计算向乙方支付已交价款万分之五的违约金直至交房之日，合同继续履行；乙方未按期付款的，逾期超过15日后，甲方有权解除合同，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；另外，合同中对于房屋附随物品均有约定（详见合同中清单）。同日，双方签订《房屋交易风险保障服务协议》，协议约定过户当日将房屋所附带车位移交给乙方。同日，原告姜年航向被告赵琼支付购房定金20000元。2017年6月26日，原告毛彩云与被告赵琼签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版，备案号为C17035929），该合同关于房屋价款及支付显示为“自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户”。同日，被告赵琼与原告毛彩云又签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起90个工作日将购房首付款340000元（被告赵琼持有的合同显示为260000元）存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。同日，二被告配合二原告办理贷款按揭手续。2017年8月18日，原告毛彩云向监管账户存入购房首付款340000元。2017年9月7日，被告赵琼向原告姜年航邮寄《解除二手房买卖合同通知书》。2017年9月12日，剩余购房款510000元打入监管账户。2017年9月22日，二原告代理人向二被告发《律师函》，表示被告赵琼发出的《解除二手房买卖合同通知书》不符合法律规定和合同约定，双方签订的合同合法有效，应当继续履行。审理中，二原告申请撤回要求二被告交付附属车位的诉讼请求。经询，二原告及二被告均表示如果本院认定其违约，其均不要求本院降低违约金。以上事实，有《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》、房产证、结婚证、公证书、收款收据、入账凭证、《解除二手房买卖合同通知书》、《律师函》以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》系原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。当事人先后签订多份合同，合同约定内容不一致的部分，以后合同的约定为准，后合同的约定视为变更前合同的约定。故对于支付购房款时间的界限，应以双方在《二手房交易结算资金监管协议》中约定的时间为准，双方均应按照《二手房交易结算资金监管协议》约定的时间及时履行自己义务。《二手房交易结算资金监管协议》签订时间为2017年6月26日，协议约定对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起90个工作日内将购房首付款340000元存入“专用账户”后并及时办理按揭手续。后原告毛彩云于2017年8月18日向监管账户存入购房首付款340000元，又于2017年9月12日通过银行按揭贷款将剩余购房款510000元打入监管账户，原告毛彩云履行付款义务并未违反合同的约定，被告赵琼应继续履行合同，配合原告毛彩云将涉案房屋的所有权转移登记至原告毛彩云名下，同时应于权属转移登记当日将涉案房屋及房屋附随物品（以合同中所附清单为准）交付原告毛彩云并协助原告毛彩云办理物业更名手续，监管账户中的850000元归被告赵琼所有，被告赵琼应将收取的20000元定金退还给原告姜年航。关于逾期交房违约金，《存量房居间买卖合同》约定的交房时间为办理转移登记当日，虽该合同同时约定自合同签订之日起30日内办理房屋权属转移登记手续，但双方后续签订的《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》中约定的付款时间实际上已推翻了《存量房居间买卖合同》约定的交房时间，故本院根据原告毛彩云将全部购房款转入监管账户的时间为2017年9月12日，酌定被告赵琼交房时间为2017年9月30日。被告赵琼逾期交房，经本院释明后又不要求降低违约金，故其理应自2017年10月1日起，每日按照总房款850000元的万分之五向原告毛彩云支付逾期交房违约金至实际交房之日。据此，关于二被告的反诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：依法确认原告姜年航、毛彩云就位于西安市××电子××中××花园××号房屋（房屋所有权证证号为1100102016-12-24-20601）与被告赵琼分别签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效。被告赵琼自本判决生效之日起十日内协助原告毛彩云将位于西安市××电子××中××花园××号房屋（房屋所有权证证号为1100102016-12-24-20601）的所有权转移登记至原告毛彩云名下。被告赵琼于上述房屋权属转移登记当日将位于西安市××电子××中××花园××号房屋及房屋附随物品（以合同中所附清单为准）交付原告毛彩云并协助原告毛彩云办理物业更名手续。被告赵琼自本判决生效之日起十日内向原告姜年航返还定金20000元。被告赵琼自本判决生效之日起十日内向原告毛彩云支付逾期交房违约金（以850000元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年10月1日计算至实际交房之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告姜年航及毛彩云其余诉讼请求。七、驳回被告赵琼及刘涛的全部反诉请求。案件受理费12300元及反诉费6150元，由被告赵琼承担。由于原告姜年航及毛彩云已垫付案件受理费12300元，被告赵琼应于本判决生效之日起十日内将12300元一并支付原告姜年航及毛彩云。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  王莎莎人民陪审员  韦玉梅二〇一八年十月二十二日书 记 员  贺 倩打印：相丽华校对：王媛媛2018年月日送达