安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1202民初399号原告：丁作纯，女，汉族，1942年7月26日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：冯江山，安徽伟易律师事务所律师。被告：刘玉芳，女，汉族，1954年5月8日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：庞华萍，安徽承义律师事务所律师。第三人：亳州昊辉置业有限公司，住所地安徽省亳州市希夷大道友阳花园门面房A号楼701室，统一社会信用代码9134160058301186XU。法定代表人：丁少辉，该公司经理。原告丁作纯诉被告刘玉芳、第三人亳州昊辉置业有限公司（以下称简称亳州昊辉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁作纯的委托诉讼代理人冯江山，被告刘玉芳的委托诉讼代理人庞华萍到庭参加了诉讼，第三人亳州昊辉公司经本院合法传唤未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁作纯向本院提出诉讼请求：请求停止强制执行亳州市谯城区南部新区希夷大道“学府家园”项目20号楼301、302、303、304、305、306、307、401、402、403、404、405、406、407、501、502、503、504、505、506、507、601、602、603、604、605、606、607、1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、21号楼301、302、303、304、305、306、307、401、402、403、404、405、406、407、501、502、503、504、505、506、507、601、602、603、604、605、606、607、701、702、703、704、705、706、707号共70间房屋，被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年5月原告与第三人亳州昊辉公司签订《商品房买卖合同》，约定将谯城区南部新区希夷大道“学府家园”项目20号楼301、302、303、304、305、306、307、401、402、403、404、405、406、407、501、502、503、504、505、506、507、601、602、603、604、605、606、607、1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、21号楼301、302、303、304、305、306、307、401、402、403、404、405、406、407、501、502、503、504、505、506、507、601、602、603、604、605、606、607、701、702、703、704、705、706、707号共70间房产出售给原告，原告付清了全部购房款650万元，2014年5月18日亳州市房地产交易管理部门对上述70套房产出售给原告的《商品房买卖合同》依法进行了预售登记备案，并于22日出具备案证明。售房合同约定第三人应在2015年12月31前交付房屋，但第三人因资金链断裂，2014年楼盘即停止施工，涉案房屋未能按期交房。因涉及民生问题，第三人由亳州市人民政府监管，政府责令第三人筹措资金恢复施工，至今涉案房屋所在楼盘还没有竣工，涉案房屋还不具备交房条件。原告至今不到获得房屋的原因是因涉案房屋至今未竣工造成的，原告没有任何过错，并且涉案房屋被查封准备拍卖的强制执行措施，也造成第三人即使在房屋建成后也不敢将房屋交付给原告。2017年6月原告收到阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1203执2013-1号《执行裁定书》以及阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第04366号《民事判决书》和（2015）州民一初字第04366号案件的《协助执行通知书（回执）》等三份材料后，知悉上述70套房产被颍州区人民法院查封并裁定拍卖变卖相关情况。原告收到颍州区人民法院执行局寄来的材料后，认为原告作为该执行案件的利害关系人，颍州区人民法院的执行措施严重损害了原告的合法权益，依法提出执行异议。颍州区人民法院作出（2017）皖1202执异60号执行裁定书，原告对该执行裁定书不服，依法提出执行异议之诉。原告认为，原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，依法对涉案房屋享有物权期待权。如果涉案房屋可以由被告申请强制执行，则原告的物权期待权丧失。如果原告按照国家法律法规规定的商品房预售程序购买房屋，付清了房款并办理房屋预售登记，在房屋建成交付之前可以被开发商的债权人申请强制执行而丧失物权期待权，则国家建立的商品房预售制度存在着重大法律风险和致命缺陷，当商品房预售后的物权期待权不能得到充分保护时，商品房预售制度将形同虚设，但人民一定不会接受无辜受害后果。据此，请求人民法院依据相关法律制度，从政治和法律的高度，依法支持原告的诉讼请求，判定不得对涉案房屋进行强制执行。刘玉芳辩称，一、丁作纯仅办理了房屋的《商品房买卖合同》预售备案登记，并未办理商品房预告登记，丁作纯对该房产并不享有产权，更无权以房屋产权人的名义对抗本案执行。根据丁作纯向法院提供的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同网上备案证明》可以证实：丁作纯仅办理了房屋的《商品房买卖合同》预售备案登记，在该登记表下方注意事项3中明确载明“本证明仅作为预售商品房买卖合同办理登记备案的证明，买卖双方应按照有关规定及时办理商品房预告登记和房屋所有权登记”。可是丁作纯在其提交的证据中均未就有关后续是否就该房产办理商品房预告登记的情况作出描述和举证，而且据答辩人到亳州房地产管理部门了解查证丁作纯在客观上也仅办理了商品房预售备案登记，至今并未办理商品房预告登记以及产权登记的手续。答辩人认为：“商品房预售备案登记”与“商品房预告登记”以及“房屋所有权登记”均是不同的法律概念，他们是根据不同的法律法规而设立的登记制度，不同登记产生的法律后果也是完全不同的。根据《物权法》第二十条第一款的规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质，仅能起到备案的作用，起到防止“一房二卖”的效果，但不具有预告登记的法律效力，商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的法律效力。综上，答辩人认为，被答辩人丁作纯错误理解“预售登记备案”的法律效果，仅以商品房合同办理了“预售登记备案”，就称对该70套房屋享有所有权，并据此提出执行异议，在异议申请被法院驳回后，没有任何新证据的情况下，仍然提起本案执行异议之诉，纯属滥用诉权，恶意阻碍答辩人执行生效判决。二、丁作纯长期从事高利贷业务且与亳州昊辉公司与长期、多笔高业贷业务往来，他们之间并无真实的房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，其诉状中所称购房事实不客观。答辩人在申请执行时就向法院提供了合肥市蜀山区法院（2015）蜀民一初字第04668-1号民事裁定书，该裁定书系丁作纯诉亳州昊辉公司650万元民间借贷，裁定书载明是丁作纯撤诉结案，该裁定书充分证实丁作纯与亳州昊辉公司之间是真实的民间借贷关系，签订该70套《商品房买卖合同》仅是作为其借款650万元还款的承诺担保方式而已。另外，根据答辩人从中国裁判文书网中查询的“安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民二初字第00273号民事判决书”可以证实：亳州昊辉公司向法院提起诉讼称双方系650万元民间借贷关系，且已偿还78万元利息，向法院要求确认双方签订的70套房屋买卖合同无效。而丁作纯在此案中辩称也认可650万元民间借贷事实，但是称该合同的签订是为了还款作保证。故此，答辩人认为，涉案的商品房买卖合同并非是买卖双方真实意思表示；且丁作纯提供的《商品房买卖合同》中房屋单价为1800余元每平米，而同时期其他房屋备案均是在3000元以上，而此70套房屋备案明显低于市场价40%，合同内容不合常理。另外，我们注意到丁作纯在提出执行异议之诉中提供证据时并未能提供转款凭证，且提供的购房款收款时间明显迟于其所称的备案时间近一周，试问有开发商先备案，后收款的吗？显然不合常理。最后，丁作纯系合肥市人，今年已经是75岁高龄，根据答辩人在中国裁判文书网中查询，其与亳州昊辉公司多起民间借贷，且在合肥铁路法院有700多万元的民间借贷纠纷正在执行，其在安徽各地有不低于五起民间借贷诉讼，由此可见，丁作纯是长期从事高利放贷的生意，其不可能在亳州买房居住，而其一次性在亳州投资70套房产根本不合常理，该70套《商品房预售合同》的签订仅是作为其还款的担保。综上，答辩人认为，被答辩人丁作纯提出的执行异议之诉阻碍答辩人执行纯属无理无据，请求贵院依法驳回。亳州昊辉公司未提出陈述意见。当事人围绕诉辩请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，结合双方陈述查明如下法律事实：刘玉芳与亳州昊辉置业有限公司、安徽昊辉置业有限公司、丁少辉民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，作出（2015）州民一初字第04366号民事裁定书，于2016年1月21日诉讼保全查封了被执行人亳州昊辉公司名下位于谯城区南部新区希夷大道“学府家园”项目20号楼301、302、303、304、305、306、307、401、402、403、404、405、406、407、501、502、503、504、505、506、507、601、602、603、604、605、606、607、1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、21号楼301、302、303、304、305、306、307、401、402、403、404、405、406、407、501、502、503、504、505、506、507、601、602、603、604、605、606、607、701、702、703、704、705、706、707号共70套房产。2016年7月27日本院作出（2015）州民一初字第04366号民事判决书，该判决确认：亳州昊辉公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘玉芳借款本金15000000元及利息（截止到2015年11月27日的利息5400000元以及差旅费68456元，合计20406845元，2015年11月28日之后的利息按照本金15000000、月息2%继续计算，从2015年11月28日起计算至款还清时止）及案件受理费145330元，诉讼保全费5000元，合计150330元，由原告负担3007元、被告负担147323元。判决生效后，本案在执行过程中，本院拟将查封的财产拍卖、变卖。丁作纯认为本院对上列房产执行错误，提出案外人执行异议,本院作出执行裁定，裁定驳回丁作纯的异议，丁作纯不服，提起案外人执行异议之诉。另查明：原告丁作纯与第三人亳州昊辉公司存在民间借贷关系，为了让亳州昊辉公司能够如期归还借款，亳州昊辉置业公司与丁作纯签订70份《商品房买卖合同》，约定出卖人亳州昊辉置业公司将其建设的位于亳州市谯城区希夷大道友阳花园共计70套房屋以650万元的价款出售给丁作纯。原告丁作纯办理了预售《商品房买卖合同》备案，但未办理产权转移登记或预告登记，也未实际交付。上述事实，由转款凭证、民事判决书、执行裁定书及当事人陈述等，予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点为备案登记是否具有物权效力，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力”。本院认为，《商品房买卖合同》备案，不同于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于规范开发企业的行为，防止一房多买。本案中，原告丁作纯未按照法律规定办理产权转移登记或预告登记。虽然，原告丁作纯主张预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分有效证据予以证明，且在庭审中并未提交其在涉案70套房屋办理备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交了书面材料的相关证据。故此，丁作纯主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由不能成立，原告丁作纯对本案执行标的不享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案所涉房产是70套商业用房，原告丁作纯亦未主张其名下无其他用于居住的房屋，原告丁作纯与第三人亳州昊辉公司签订70套《商品房买卖合同》的原因是与亳州昊辉公司有民间借贷关系，是作为亳州昊辉公司到期债务不能偿还的还款担保。故此，原告丁作纯的该主张不符合前述规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告丁作纯的诉讼请求。案件受理费80元，由原告丁作纯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  谢 云审 判 员  马怀利人民陪审员  兰 艳二〇一八年十月八日书 记 员  吕情情