上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初16311号原告：钱红明。原告：缪国妹。原告：钱红兴、男，1969年11月18日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：高金官。原告：殷群。五原告共同委托诉讼代理人：蒋晓峰，上海理帅律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：吴晨纯，上海理帅律师事务所律师。被告：顾洪妹。委托诉讼代理人：姚强，上海市九鼎律师事务所律师。被告：孙学华。被告：施祖国。原告钱红明、缪国妹、钱红兴、高金官、殷群诉被告顾洪妹、孙学华、施祖国确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月30日受理，后追加孙学华、施祖国为被告参加诉讼，本院依法适用简易程序，于2018年8月20日公开开庭进行了审理，原告缪国妹、钱红兴、高金官及五原告的共同委托诉讼代理人蒋晓峰、吴晨纯、被告顾洪妹的委托诉讼代理人姚强、被告孙学华、施祖国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告顾洪妹与钱小弟、高金官签订的两份《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》无效；2、判令被告孙学华、施祖国与钱小弟、高金官签订的两份买卖合同无效；3、判令被告孙学华返还奉贤区庄行镇庄行新苑320号XXX室房屋、被告施祖国返还庄行镇庄行新苑352号XXX室房屋；4、判令被告孙学华、施祖国分别支付房屋占用费人民币（下同）3,000元/月计算，从2008年6月起计算至返还房屋之日止。事实和理由：2006年10月12日，钱小弟与被告顾洪妹签订了上海市奉贤区庄行镇新华村XXX号宅基地房屋的《关于拆迁户房产(平方数)转让协议》，被告购买63平方房屋，转让价款5,000元。2008年5月21日被告又购买116平方房屋，转让价款10,000元。被告明知拆迁安置房屋属于原告方共同共有，还与其签订购买协议，并且房屋转让价款明显低于市场价，被告的行为明显存在恶意，损害了共有人利益。原告方始终都不知情，原告钱红明和钱红兴都以为涉案房屋由对方使用，直到2018年5月2日钱小弟死亡，原告方找到钱小弟与被告所签订的协议。签订人是两位老人的签字，其他共有人不知情也不同意转让，属于无权处分。事实上本案中两位老人也是受骗上当，顾洪妹是庄行镇中介人员，与原告是同村村民，被告顾洪妹明知系争宅基地平方属于家庭共有平方，其避开老人的儿子，让不明真相的老人受骗签字。关于房屋买卖合同，2006年10月14日买卖合同签订人是钱小弟、高金官，2008年合同签订人是钱小弟，两份合同没有其他共有人的签字，其不知情，不追认，不同意转让，属于无权处分，事实上两位老人不知情下签字。现被告不愿返还原告拆迁安置房屋，原告为了保护自己的合法权益起诉至法院，望法院支持。被告顾洪妹辩称：不同意诉请一。钱小弟、高金官拆迁的时候，根据2004年9月3日《拆迁房屋新房安置协议书》选择80平方拿房子，剩余的180平方拿拆迁款，拿了拆迁款后到南桥购买了房屋，后来与孙学华、施祖国的买卖合同是为了物尽其用，顾洪妹获知180平方要拿拆迁款，通过与政府沟通，政府同意以拆迁价购买了系争房屋，所以有了后来的平方数转让协议，现在原告说不知道拆迁的情况不符合常理，最后原告拿了拆迁款购买了南桥的房屋。被告顾洪妹认为无论是平方数转让协议还是买卖合同，都是真实意思表示，钱小弟作为户主，转让协议和买卖合同由钱小弟签字，有权限处分财产，顾洪妹只是沟通方和居间方，事实上房屋已经购买并装修10余年，从合同的效力和实际履行看，不应当认定合同无效，至少维持现状。对关于返还房屋和支付使用费诉请不发表意见。被告孙学华辩称：不同意原告全部诉讼请求。当时购买房屋的时候钱款一次性支付给顾洪妹，房屋钥匙是顾洪妹交付给孙学华，孙学华到现在也不认识钱小弟和高金官。2010年后房屋已经装修并居住使用。被告施祖国辩称：不同意原告全部诉讼请求。施祖国向顾洪妹购买房屋，购房款全部交付顾洪妹，房屋钥匙是顾洪妹交付给施祖国。2007年后房屋已经入住使用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：奉贤区庄行镇新华村6组612户宅基地房屋立基人为钱小弟（户主）、钱红明、缪国妹、钱红兴、高金官、殷群六人。2004年9月3日，上海市工业综合开发区庄行工业园（甲方）与钱小弟（乙方）签订《拆迁房屋新房安置协议书》，约定：甲方拆迁乙方上述宅基地房屋，乙方（所有房屋共有人）以异地旧房换新房进行补偿安置，在“庄行新苑”范围内选择一套建筑面积约80平方米的房子；宅基地房屋面积267.74平方米，补偿款合计为327,867元，新房80平方米的总价为112,000元，相抵后差额215,867元，差额结兑时间在双方签协时相互退补。2005年10月，钱小弟取得动迁安置房庄行新苑330号XXX室房屋（建筑面积88平方米），自己居住使用。2006年10月12日，钱小弟、高金官（甲方）与顾洪妹（乙方）签订《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》，约定：第一条，甲方愿意将拆迁部分平方数转让给乙方，同时将奉贤区庄行镇的拆迁新建住宅的购买权也转让给乙方，由乙方出资金购买，所建新房的产权归乙方所有；第二条，乙方购买甲方转让出卖的拆迁平方数为63，乙方交给甲方总转让价款为5,000元；第三条，甲方转让出卖该抵迁平方数为一次性行为，乙方为唯一合法购买者，不管以后乙方出租或转售，甲方都不能再向乙方讨价还价；第四条，此协议签定后，甲方应积极配合乙方去庄行镇政府拆迁办办理相应的更名手续以及积极配合今后的相关办证手续，无偿提供一切更名、办理产证所要资料及签字等手续，由政府部门收取的费用由乙方负责；第五条，此协议签定后，不管今后此拆迁房价格的涨或者跌、以及庄行镇政府对拆迁房政策的改变问题均与甲方无关，甲方不承担任何责任；第七条，乙方已于2006年10月12日支付给甲方购房权转让费5,000元，购房款由乙方支付给政府部门。该转让协议尾部甲方处由钱小弟、高金官签名，乙方处由顾洪妹签名，证明人处由王小英签名。2006年10月14日，钱小弟、高金官（甲方）与施祖国签订《买卖合同》，约定：甲方将庄行新苑352号XXX室房屋（建筑面积63平方米）出售给乙方，房屋总价135,000元，乙方于2006年10月8日支付甲方定金10,000元，于2006年10月15日付清其余房款125,000元；甲方于2006年10月15日前将房屋交付乙方；此房为农民安置房，如以后政府统一办房产证，甲方无偿配合乙方办证，一切办证费用由乙方支付。该买卖合同尾部甲方处由钱小弟、高金官签名，乙方处由施祖国签名，代理方处由顾洪妹签名。2006年10月12日的动迁安置房庄行新苑352号XXX室房屋（建筑面积63平方米）结算单上房价结算金额为107,200元。2006年10月,顾洪妹拿到庄行新苑352号XXX室房屋后即交接给了施祖国，施祖国居住使用至今。2008年5月21日，钱小弟、高金官（甲方）与顾洪妹（乙方）签订《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》，约定：第一条，甲方愿意将拆迁部分平方数转让给乙方，同时将奉贤区庄行镇的拆迁新建住宅的购买权也转让给乙方，由乙方出资金购买，所建新房的产权归乙方所有；第二条，乙方购买甲方转让出卖的拆迁平方数为116，乙方交给甲方总转让价款为10,000元；第三条，甲方转让出卖该抵迁平方数为一次性行为,乙方为唯一合法购买者，不管以后乙方出租或转售，甲方都不能再向乙方讨价还价；第四条，此协议签定后，甲方应积极配合乙方去庄行镇政府拆迁办办理相应的更名手续以及积极配合今后的相关办证手续，无偿提供一切更名、办理产证所要资料及签字等手续，由政府部门收取的费用由乙方负责；第五条，此协议签定后，不管今后此拆迁房价格的涨或者跌、以及庄行镇政府对拆迁房政策的改变问题均与甲方无关，甲方不承担任何责任；第六条，此协议甲乙双方签定付款后立即生效，如有一方违约，违约方应向对方支付按当时本小区内同类房房价的100%的违约金；第七条，乙方已于2008年5月21日支付给甲方购房权转让费10,000元，购房款由乙方支付给政府部门。该转让协议尾部甲方处由钱小弟、高金官签名，乙方处由顾洪妹签名，证明人处由侯兴平签名。2008年5月22日，钱小弟（甲方）与孙学华签订《买卖合同》，约定：甲方将庄行新苑320号XXX室房屋（建筑面积127平方米）出售给乙方，房屋总价295,000元，乙方于2008年5月22日付清房款；甲方于2008年5月22日前将房屋交付乙方；此房为农民拆迁置换房，将来政府统一办产证，办证一切费用由乙方支付，甲方无偿提供办证材料及配合乙方办产证。将来此房不管涨或跌，乙方已买断，甲方不得反悔。该买卖合同尾部甲方处由钱小弟签名，乙方处由孙学华签名，代理方处由顾洪妹签名。2008年5月22日的动迁安置房庄行新苑320号XXX室房屋（建筑面积127平方米）结算单上房价结算金额为212,287元。2008年5月,顾洪妹拿到庄行新苑320号XXX室房屋后即交接给了孙学华，孙学华居住使用至今。另查明，钱小弟已于2018年5月2日病亡。庭审中，顾洪妹、孙学华、施祖国表示，施祖国已经将买卖合同约定的购房款135,000元支付给顾洪妹，由顾洪妹将其中的安置房结算款107,200元于2006年10月15日支付给了动迁部门；孙学华已经将买卖合同约定的购房款295,000元交付给顾洪妹，由顾洪妹将其中的安置房结算款212,287元于2008年5月23日支付给了动迁部门。顾洪妹表示，与钱小弟、高金官平方数转让协议中约定的5,000元和10,000元已经支付给了钱小弟、高金官。本院认为，本案涉及合同效力问题，依据合同法相关规定。原告主张合同无效的理由主要为签订合同的钱小弟、高金官无处分权以及受到被告顾洪妹欺骗。合同法第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，签订的合同无效。本案两份《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》、两份《买卖合同》，约定的是安置房购买权的转让和安置房的转让，内容并未损害国家利益；原告以受到被告顾洪妹欺诈，包括转让价格上的欺诈和其他家人不知情的欺诈等，但原告并没有提供相应事实证据，钱小弟、高金官在面积转让协议和买卖合同上签字，应认定对面积转让协议和房屋买卖合同的内容是明知的。审理中原告提供王小英证人到庭作证，证词主要内容是：钱小弟、高金官和顾洪妹在《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》上签字后，顾洪妹拿该转让协议到隔壁王小英处，让王小英在证明人处签字。原告的证明目的是：钱小弟、高金官不知道转让协议的内容，该转让协议不具真实性。但本院认为，王小英的证词内容只是说在钱小弟、高金官和顾洪妹签字后，王小英再在面积转让协议上签字，该证词不能证明原告的证明目的。被告顾洪妹从钱小弟、高金官处收购安置房面积的购买资格，安置房选定后又出卖给被告孙学华、施祖国，其中存在差价问题，但并不违反法律、行政法规的强制性规定。本案也没有合同法第五十二条规定的其他导致合同无效的情形。一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同的法律后果是可撤销合同，本院为此在审理中向原告释明，而原告坚持选择主张合同无效的诉请。本案原告另外主张除了合同签订人钱小弟、高金官外，其他共有人不知情，不同意，故签订的两份《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》和两份《买卖合同》无效。原宅基地房屋被拆迁之前，其他原告均居住在被宅基地房屋内，旧房屋被拆，新房屋安置，是家庭重大事件，对新房屋安置问题不清楚，并不符合常理；新房安置和被出卖的多年之后直至钱小弟死亡才知道的理由，无法让人信服。而且买卖合同司法解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故原告以无权处分为理由主张相关合同无效，本院无法支持。涉案《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》和《买卖合同》，是关于安置面积和安置房的买卖，《关于拆迁户房产（平方数）转让协议》中已经明确被告顾洪妹已经支付5,000元和10,000元的购买价，被告孙学华、施祖国已经根据《买卖合同》支付给顾洪妹约定的房价，并根据《买卖合同》对房屋交接使用，涉案房屋虽至今未取得大产证和小产证，但安置房并不是违法建筑，并不能否定涉案合同的真实性和有效性。因为被告孙学华、施祖国占有使用房屋具有合同依据，故对原告要求被告孙学华、施祖国返还房屋和支付占有使用费的诉请均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告钱红明、缪国妹、钱红兴、高金官、殷群的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币40元，由原告钱红明、缪国妹、钱红兴、高金官、殷群共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一八年十月二十六日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……