成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初4045号 原告:蒋理理，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：陈绍坤，重庆周立太（成都）律师事务所律师。 被告:成都西南交大府河苑培训中心有限公司,住成都市郫县安靖镇方桥村。 法定代表人：常明。 委托诉讼代理人：王自力，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈苑，女，汉族，1981年2月17日出生，住广东省兴宁市，该公司员工。 原告蒋理理与被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称府河苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告蒋理理的特别授权委托诉讼代理人陈绍坤到庭参加诉讼，被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司一般授权委托诉讼代理人王自力、陈苑到参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋理理诉称，2014年6月16日原告与被告府河苑公司签订位于郫都区犀浦交大一路66号盛源.学府名城8幢1单元22层2204号商品房买卖合同及补充协议，按照合同约定，被告应当于2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，由于被告的各种原因导致案涉商品房至今未向原告交付，并且未出具购房发票。鉴于被告的严重违约行为，原告起诉至人民法院，请求：1、被告府河苑公司立即向原告交房及出具全额购房发票；2、被告府河苑公司向原告支付逾期交房违约金57850.793元（暂计算至2018年7月31日，实际违约金按实际交房时间计算）；3、被告府河苑公司向原告支付逾期办理楼栋产权违约金26550元（暂计算至2018年8月30日，实际违约金以实际办理楼栋产权为准）；4、本案诉讼费由被告承担。 被告府河苑公司辩称，府河苑公司逾期交房主观上没有过错，府河苑公司公司项目的推进过程中，李胜元、谭红菊伪造印章犯罪，导致项目建设陷入困境，从2012年7月开始两人就以高额利息为诱惑对外进行融资，之后两人逃逸导致非法债权人追债导致诉讼，并冻结了府河苑公司在多家银行的账户，使销售尾款无法使用，项目建设停顿。政府部门未能按期向府河苑公司提供总评标高的具体参数，拆迁工作也未能按期完成，是导致“学府名城”项目逾期交房的重要因素。府河苑公司与部分业主签订了委托改造协议，交房时间已推迟，违约金的起算时间应当以委托改造协议约定的时间为准。会议纪要是府河苑公司迫于压力签署的，不具有法律效力。请法院综合考虑当事人的过错程度、预期利益及社会效果等因素，对违约金数额进行调减。 经审理查明，2014年6月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。约定原告购买被告府河苑公司开发的位于郫都区犀浦交大一路66号“盛源.学府名城”8幢1单元22层2204号商品房，购房总价款437457元。合同签订后原告依约支付房款。合同第十条约定，交付条件（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自届满的时间之次日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日之内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第十九条，（一）初始登记出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意下列第2种方式处理：1......2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）......（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。若商品房所在楼栋的权属证明未能在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋分户所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。2017年8月26日府河苑公司与业主在郫都区政法委以及相关政府部门的协调下对于交房事宜达成如下纪要：1、......建设单位（府河苑公司）承诺在2018年1月31日前完成红线内的工程，并于2018年2月1日起组织验收和交房工作......2、若未能在2018年2月1日开始交房的，建设单位承诺于2018年2月2日起以已付购房款金额为基础、按照每日万分之二的标准向购房业主支付2018年2月2日后的逾期违约金。2018年2月1日之前的违约金以已付购房款金额为基础、按照每日万分之一计算.......2017年9月19日，成都市郫都区国有资产投资经营公司（以下简称国资公司）向府河苑公司发出《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》载明：我公司(国资公司)作为建设业主的交大以北片区配套道路项目，目前正在进行施工图审查阶段，预计于2017年11月开工12月底前完成雨污水管施工达到排污能力。为了配合贵公司（府河苑公司）推进项目建设，我公司于2017年5月22日已向贵公司发送了电子版的初设方案图纸；现将交大以北片区胚胎道路项目纸质施工方案图纸报送给贵公司，该初设方案图纸仅供施工参考，关于“学府名城”的总平高程具体数据请贵公司向区规划局进行咨询明确。“学府名城”项目尚未竣工验收，府河苑公司仍不能交付案涉商品房同时也未能协助办理楼栋产权证书。 以上事实，有原、被告在庭审中的一致陈述，有原、被告提交的双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、付款凭证、会议纪要、《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》、《关于“学府名城”项目总平施工推进的报告》、府河苑公司2012-2014、2015、2016年年财务审计报告、府河苑公司的公司章程等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自合同义务。现原告已经支付了购房款，府河苑公司应当按照合同约定的时间将符合约定标准的房屋交付原告，但被告违反合同约定，至今未交房，应当承担违约责任。但由于房屋竣工验收尚未完成，因此原告要求被告立即交房的诉讼请求，本院不予支持。原告主张府河苑公司出具购房发票，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉讼请求第2、3项涉及的府河苑公司支付逾期交房违约金，府河苑公司逾期未交付房屋，应根据合同约定承担逾期交付违约金，原告主张2018年8月30日后，按日万分之二标准，府河苑公司请求调低，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”等规定，对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判，结合情况说明载明内容，考虑到府河苑公司过错程度，以及采取的相应补救措施并结合案涉商品房同期同地段租金损失等综合因素，该项违约金按已付房款为基数，从2015年12月31日暂计算至本案宣判之日止，统一调整按照合同约定的日万分之一计算适宜。原告主张府河苑公司出具购房发票的诉讼请求，不属于民事案件调整的范围，本院依法予以驳回，当事人可另行主张。 关于逾期办理楼栋产权违约金，根据合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。原告主张被告支付逾期办理楼栋产权违约金，符合合同约定，本院予以支持。该项违约金计算按房款的万分之一暂计算至本案宣判之日止。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告蒋理理支付逾期交付案涉商品房的违约金。违约金计算方式：以437457元为基数，按每日万分之一，从2015年12月31日起计算至2018年10月30日止。 二、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告蒋理理支付逾期办理案涉商品房楼栋产权的违约金。违约金计算方式：以437457元为基数，按每日万分之一，从2016年12月31日起计算至2018年10月30日止。 三、驳回原告蒋理理的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费623元，由被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一八年十月三十日 书记员  黄 椰