山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0702民初2634号原告郭俊俊，女，1993年4月10日生，汉族，山西省石楼县村民，住。委托代理人曹跃军山西华闻律师事务所律师。被告李杰，男，1985年2月20日生，汉族，山西省屯留县村民，住。委托代理人张宝恒山西均儒律师事务所律师。委托代理人张宇亭山西均儒律师事务所律师。第三人山西老兵房地产经纪有限公司，地址榆次区文苑街85号28幢2单元4层B2-4室。法定代表人郝世豪，公司执行董事兼总经理。原告郭俊俊与被告李杰、第三人山西老兵房地产经纪有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭俊俊及其委托代理人曹跃军，被告李杰及其委托代理人张宝恒、张宇亭到庭参加诉讼，第三人山西老兵房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月4日，原告与山西振鹏投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买晋中市文苑街御璟华府11楼3单元32403号房，建筑面积84.16平米，总价54.8万元，先付款16.8万元，余38万元在合同签订7日内办理银行按揭。同日，原告与中国银行股份有限公司晋中市分行个人贷款中心签订《房地产抵押合同》，办理了银行按揭贷款。2014年10月收到房屋。2018年1月19日，经山西老兵房地产经纪有限公司（以下简称老兵公司）居间介绍，原告与被告李杰签订《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045），约定原告将涉案房屋以63万元的价格出售给被告，被告分两次支付原告购房款33万元，余款30万元由被告通过银行贷款支付。2018年1月20日，原告与被告李杰签订《补充协议》，约定从房屋实际交付之日起未结算贷款由乙方（被告）负责偿还。该协议签订后，原告将专用于还款的银行卡交给被告，同日，在贷款银行，办理了签约手机号变更手续，将原告的手机号150××××2453变更为被告的手机号151××××3109。该协议签订后，被告违反约定，一直不按约支付银行贷款，使原告的银行征信深受影响，不得已自行补缴了银行贷款，鉴于被告已违约，依据《晋中市存量房屋买卖合同》第十条、（二）、2和第十一条（一）的约定，原告有权单方解除《晋中市存量房屋买卖合同》和补充协议，2018年6月4日，原告通过委托山西老兵房地产经纪有限公司通知送达和顺风快递邮寄送达的方式通知被告，但被告拒收。故诉请判令解除原告与被告李杰于2018年1月19日签订的《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）和2018年1月20日签订的《补充协议》；请求判令被告李杰支付原告违约金12.6万元。被告李杰辩称，1、《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年3月21日解除。郭俊俊再次提出解除该合同和协议的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。鉴于原告在签订房屋买卖合同时隐瞒其有银行贷款逾期未还的事实、收取答辩人33万元首付款后明确表示不承担合同约定义务、逾期交付房屋、未按约定结清房屋的电费、取暖费等物业交验手续等的违约行为，其依据《合同法》第九十四条的规定，《晋中市存量房屋买卖合同》第十条第一款第二项的约定，决定解除《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其已分别向原告和山西老兵房地产经纪有限公司（以下简称老兵公司）送达解除合同通知书，2018年3月21日，原告和老兵公司均已收到解除合同通知书。依据《合同法》第九十六条的规定，《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年3月21日解除。原告再次提出解除该合同和协议的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。2、其不存在违约行为，原告要求其承担违约责任的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当驳回原告的该项诉讼请求。原告于2018年3月14日交付房屋，根据《补充协议》第四条的约定，其在2018年3月14日后才应偿还贷款，此前的贷款应当由原告自行偿还；原告违反了《晋中市存量房屋买卖合同》约定的如实告知义务，明确表示不再承担合同约定义务，逾期交付房屋、未办理物业交验手续，原告违约在先，其享有不安抗辩权，在此情况下，其有权暂不偿还银行贷款。原告至迟在2018年3月14日已经得知答辩人一直未还款的情况，此后原告作为银行的借款人仍不自行还款，此后逾期的款项及利息损失是原告自行扩大的损失，应由原告自行承担。2018年3月21日，《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，此后的银行贷款也应由原告自行偿还。原告在2018年1月22日持还贷卡打印银行还款明细单后，一直未将还贷银行卡交付答辩人，答辩人不具备偿还贷款的条件。原告主张12.6万元违约金过高。解除本案合同、协议对原告没有造成任何损失，反而能弥补原告的损失。原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人山西老兵房地产经纪有限公司未到庭，也未提交书面答辩状。经审理查明，原告郭俊俊与山西振鹏投资开发有限公司（以下简称振鹏公司）签订《商品房买卖合同》，以548000元价格购买本案房屋，支付168000元款项，余款38万元拟贷款支付。2014年5月4日，原告郭俊俊及振鹏公司与中国银行股份有限公司晋中市分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告郭俊俊从该行贷款38万元，贷款期间为20年，利率为浮动利率，按月等额本息还款。同日，原告郭俊俊与该行签订《房地产抵押合同》，原告郭俊俊将本案房屋作为担保物抵押给银行；2018年1月19日，经老兵公司居间介绍，原告与被告李杰签订《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）。该合同约定，原告将位于晋中市榆次区御璟华府小区11幢3单元2403室出售给被告李杰；该合同第四条约定，房屋成交总价为63万元，签订合同当日交定金1万元，除拟贷款金额30万元外的所有成交总价款于2018年1月31日前分两笔付清；该合同第七条第一项约定，原告郭俊俊应当在2018年1月31日当日将房屋交付给被告李杰，房屋内的家具等不包括在买卖合同内；该合同第十条第一款第二项约定，原告郭俊俊逾期交付房屋超过10日，被告李杰有权单方解除合同；该合同第十一条第（二）项约定，如被告李杰依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面方式进行；该合同自被告李杰向原告发出的书面通知到达原告郭俊俊之日起自动解除。被告李杰已按约定支付原告郭俊俊购房款33万元（含定金1万元）；2018年1月20日，原告与被告李杰、老兵公司签订《补充协议》，该协议第三条约定，原告与被告李杰于2020年5月3日后、2020年5月31日前完成产权转移手续；该协议第四条约定，因房屋处于抵押状态，原告郭俊俊未偿还银行本金金额30万元整，此金额以银行实际还款凭证为依据（见附件），差额部分，双方协商，多退少补。从房屋实际交付之日起标的房屋未结清贷款由被告李杰负责偿还。未偿还本金金额30万元，为购房尾款。后续解抵押由被告李杰负责；该协议第五条约定，原告取得房产证后，被告解抵押时，被告已偿还贷款本金及未偿还贷款本金总计额度超过30万元部分由原告承担超出部分，总计不足30万元的，被告李杰将差额部分补交原告。被告李杰未偿还标的房屋的银行贷款；2018年1月22日，原告向被告李杰提供银行已还款明细清单，截至当日标的房屋银行贷款本金余额为342125.87元，原告拖欠本金3341.98元，应收利息4176.43元以及罚息等合计7600.3元，逾期3期。2018年3月14日，原告与被告李杰及老兵公司协商银行已经逾期的款项及贷款本金余额超出30万元的部分如何解决时，原告明确表示，其不再偿付任何款项；原告于合同约定时间内将标的房屋钥匙交付被告李杰，但未腾空房屋，直到2018年3月14日，原告才将放置于标的房屋内的家具搬走，腾空房屋。原告拖欠交付房屋前的暖气费和电费未缴清；2018年3月20日，被告李杰向原告送达解除合同通知书，通知原告因其违约，被告李杰决定解除本案《晋中市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》，要求原告退还33万元购房款，取回房屋的文件材料及钥匙等物品，并赔偿被告李杰相应损失，同时告知原告有异议应向人民法院提起诉讼。2018年3月21日，原告收到该解除合同通知书；2018年3月21日，被告李杰向老兵公司送达解除通知书，通知老兵公司，因其违约被告李杰决定解除本案《晋中市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》，要求老兵公司退还17010元居间服务费，并赔偿被告李杰相应损失，同时告知老兵公司有异议应向人民法院提起诉讼。当日，老兵公司已收到该解除合同通知书。2018年4月11日，被告李杰已将其收到的钥匙、门禁卡、水、暖卡及文件材料、票据等物品全部移交给老兵公司。原告已从老兵公司处取回上述全部物品及文件材料、票据。庭审中原、被告各执己见，调解不成为本案事实。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、房地产抵押合同、晋中市存量房屋买卖合同、补充协议、银行智能柜台照片、银行还款凭证、账单详情、被告李杰提供的贷款已还款明细清单、结婚证、谈话录音及文字材料、微信记短信聊天记录、微信转账凭证、解除合同通知书、邮寄单及签收明细单、照片等证据在案为凭，上述证据经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案诉争房屋系原告郭俊俊合法购买所得后，经第三人老兵公司居间介绍出售给被告李杰，各方签订的商品房买卖合同、补充协议合法有效，对原、被告各方具有法律约束力。原告郭俊俊隐瞒本案房屋贷款存在逾期的事实签订本案商品房买卖合同及补充协议，违反了合同约定的如实告知义务和诚信原则。原告郭俊俊在合同履行过程中明确表示不再履行合同约定义务，构成预期违约；原告郭俊俊未按合同约定如期交付房屋，未结清房屋交付前的暖气费、电费，构成违约，被告李杰据此解除商品房买卖合同、补充协议于法有据。被告李杰发出的解除合同通知书原告与第三人均已收到，在此情况下，第三人老兵公司接受被告李杰移交的房屋文件、物品、票据的行为以及原告郭俊俊从第三人老兵公司收回房屋及相关材料、票据及物品的行为，已默示其同意解除本案合同。本案商品房买卖合同、补充协议自原告和第三人收到被告发出的解除合同通知书之日起解除。本院（2018）晋0702民初1593号民事判决书已解除了上述合同及协议，原告再次要求解除本案晋中市存量房屋买卖合同、补充协议的请求于法无据，本院依法不予支持。因原告存在上述违约行为，被告有权行使不安抗辩权，被告未偿还银行贷款的行为不构成违约，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭俊俊的诉讼请求。案件受理费2820元，由原告郭俊俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  李 晖人民陪审员  冯智霞人民陪审员  李小凰二〇一八年十月十日书 记 员  张 欣