广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1402民初561号 原告（反诉被告）：林华琪，女，1960年5月18日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区崇左市。 委托诉讼代理人：李光诚，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣丽丽，广西诺尔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张德仁，男，1970年3月30日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。 原告（反诉被告）林华琪与被告（反诉原告）张德仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林华琪及其委托诉讼代理人李光诚、荣丽丽，被告（反诉原告）张德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林华琪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即将租赁房屋返还给原告；2.被告向原告支付拖欠的租金暂计算3876元、物业服务费1639元、生活垃圾处理费440元、水费1538元、保洁费1500元（租金按每月4469元从2017年7月起暂计至2018年4月，被告尚欠付3876元）；3.被告向原告支付上述房屋的占有使用费，从合同解除日起按每月4469元计至被告将上述房屋返还原告之日止。 事实和理由：被告与汇豪城开发商南宁长江企业投资集团有限公司签订租赁合同，承租位于崇左汇豪城一期16#楼一层117号商铺，租赁面积74.49㎡，租赁期限2013年6月10日2017年6月9日止。被告签订租赁合同后对商铺进行装修开展经营活动。2013年9月，原告购买了上述房产，原、被告双方和开发商约定，从2014年4月1日起，由原告代替开发商履行合同权利义务，被告直接向原告支付租金。租赁期限届满后，原被告就涉案房屋重新签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，合同约定被告应交保证金10000元，2017年7月1日至2019年6月30日按60元/㎡支付租金。合同还约定，租赁房屋的水电费、垃圾清运费、物业管理费等由被告承担，如果被告拖欠任一项费用超过15天的，原告有权解除合同，被告缴纳的保证金不予退还。时至今日，被告还欠付租金3876元和2017年4月至2018年4月的物业服务费1639元、生活垃圾处理费440元、水费1538元、保洁费1500元。 原告认为，被告违反合同约定，在租赁期内未按期支付租金，也未按期缴纳水电费、垃圾清运费、物业管理费等，双方约定的合同解除条件已经成就。为此，原告依据合同约定及法律规定，要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，被告应当向原告支付承租期间的租金和使用房屋产生的费用及将房屋返还原告，并向原告支付房屋占有使用费。 被告张德仁辩称，1.从2018年3月起，因城管部门禁止涉案商铺门前广场不允许经营夜市，被告签订合同的目的不能实现，于是双方解除了《商铺租赁合同》。2018年4月29日，被告已经将商铺内物品清空，将商铺返还原告，因被告多次拨打原告电话，但其拒绝接听，故被告以短信告知原告被告已将商铺返还原告。现被告同意解除与原告签订的《商铺租赁合同》。2.因城管部门禁止涉案商铺门前广场不允许经营夜市，被告与原告协商降低商铺租金，原告同意2018年1月至2018年4月，被告每月按3500元的标准支付租金，被告每月亦按时支付租金，有被告提供的银行转账记录及手机短信内容证实，原告对此未提出异议，现被告没有拖欠原告租金。3.对原告主张的物业服务费1639元、生活垃圾处理费440元、水费1538元、保洁费1500元的数额没有异议，但原告应退还保证金10000元给被告之后，被告再交付该费用。4.因被告已于2018年4月29日将商铺返还原告，故被告不同意支付商铺占有使用费。 反诉原告张德仁向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告返还保证金10000元。事实和理由：2017年5月31日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告承租涉案商铺用于经营夜市，租期五年；反诉原告需支付10000元作为租赁商铺的租赁保证金；但从2018年3月起，因城管部门禁止反诉原告租赁的商铺门前广场不允许经营夜市，致使反诉原告无法营业，导致合同目的无法实现，故请求解除合同并要求反诉被告返还保证金10000元。 反诉被告林华琪辩称，同意解除《商铺租赁合同》，根据合同第十二条第二款的约定，对于反诉原告交纳的10000元保证金，反诉被告不予退还。 综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年6月10日，被告与南宁长江企业投资集团有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于崇左汇豪城一期16#楼一层117号商铺，租赁面积74.49㎡，租赁期限2013年6月10日2017年6月9日止。2013年9月原告向南宁长江企业投资集团有限公司购买了涉案房产，2013年9月18日原、被告及南宁长江企业投资集团有限公司签订《协议书》，约定自2014年4月1日起，被告直接向原告支付租金。 2017年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于崇左汇豪城一期16#楼一层117号商铺（以下简称出租场地）出租给乙方使用，乙方同意承租。该出租场地的建筑面积共计74.49㎡；租赁期限共五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，租金从2017年7月1日起算；甲方同意乙方将出租场地用于粥、粉、面、饭等餐饮类，未经甲方同意，乙方不得将出租场地用于其他用途；租金支付，2017年7月1日至2019年6月30日按60元/㎡收取，乙方应当在每个季度首月的5日前支付当季度租金，出租场地的租金，采用现金方式或银行转账方式支付；租赁期限内出租场地的物业管理费由乙方承担，2017年7月1日至2012年6月30日按物业管理处规定的费用收取。乙方应当在每个月的5日前支付当月物业管理费用；甲方将其商铺租赁给乙方期间，该出租场地的水电费、垃圾清运费、电话费、带网使用费等均由乙方承担；第十二条合同的解除，12.1在租赁期限内，除法律规定和本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同：如任何一方擅自解除本合同的，应向对方承担赔偿损失的责12.2有下列情形之一的，视为乙方违反合同，甲方有权解除本合同：(1)如乙方拖欠租金或者拖欠物业管理费、水电费、城市生活垃圾处理费等超过15天的（因不可抗力造成的除外），则甲方以书面形式告知乙方后，可对乙方所承租的经营场所采取停水、停电方式处理或封闭其营业场所等措施，如因以上原因停水、停电造成租户的任何损失，均由租户自行承担，由电力公司及不可抗拒因素造成停电造成的损失甲方不承担相应贵任，乙方所缴纳的商铺租赁保证金根不退还，甲方有权通过各种有效途径追缴。(2)擅自转租出租场地的。(3)法律规定的其他情形。甲方依据上述情形单方解除合同的，应当提前3日通知乙方，甲方在解除合同的同时有权要求乙方支付未付的租金和赔偿甲方招致的实际损失。12.3乙方逾期拖欠租金或者拖欠物业管理费、水电费、水电公摊费、垃圾清运费中任意一项费用超过15天的，视为乙方单方面违约，及方签订的本合同自动解除，甲方有权收回该出租场地，同时甲方有权通过各种合法、有效的途径向乙方追缴所欠费用。(1)甲方逾期交付出租场地超过90日的，或者交付的出租场地不符合双方确定的房屋交付标准的。(2)因甲方的原因，致使乙方无法按本合同约定的用途使用或继续使用出租场地的。(3)法律规定的其他情形。乙方依据上述情形单方要求解除本合同的，应当书面通知甲方。因解除合同而造成乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失并退还甲方收取乙方的全额押金（商铺租赁保证金、水电押金）；第十六条租赁保证金，16.1在签订商铺租赁合同前需支付10000元作为租赁商铺的租赁保证金。16.2租赁期间，因乙方拖欠甲方的租金或水电费、物业管理费等费用，或违约造成甲方损失的，甲方有权以商铺租赁保证金抵偿，实施抵偿后的租赁押金少于本合同16.1规定的，乙方必须在接到甲方的通知后7日内补足租赁押金的不足部分，否则甲方有权解除本合同。16.3在合同期满之日起7个工作日内，甲方不计息退还商铺保证金。 合同签订后，被告向原告承租涉案商铺并向原告交纳租赁保证金10000元及付清2017年7月至2017年12月的租金及2018年1月至4月的租金14000元。截至2018年4月，涉案商铺的物业服务费为1639元、生活垃圾处理费为440元、水费为1538元、保洁费为1500元，合计5117元，原告已向物业管理公司缴纳上述费用。2018年4月29日，被告已从涉案商铺搬离，但未将涉案商铺的钥匙交付原告，未将涉案商铺返还原告，原告未将租赁保证金10000元退还被告。 上述事实，有原告提供的《协议书》、房屋买卖合同登记备案证明、2017年5月31日的《商铺租赁合同》、物业管理公司出具的汇豪城2018年4月、6月收费通知单，被告提供的中国建设银行个人账户支出交易明细、被告妻子与原告的短信聊天记录，本院依职权调取的2013年6月10日的《商铺租赁合同》、110处警现场情况登记表及庭审笔录等证据在卷佐证。 根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《商铺租赁合同》是否应予解除，何时解除；2.原告请求被告将商铺返还给原告是否应予支持；3.原告请求被告支付租金及物业服务费等费用是否应予支持；4.原告请求被告支付商铺占有使用费是否应予支持；5.反诉原告请求反诉被告退还租赁保证金10000元是否应予支持。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方之间真实意思表示，合同没有违反法律的规定，属于有效合同，双方应按合同的约定履行义务。2018年4月29日，被告已从涉案商铺搬离，已不能实现合同目的，现原告提出解除《商铺租赁合同》，被告予以同意，本院予以准许。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年4月29日解除。 二、关于第二个焦点问题。依据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。被告于2018年4月29日从涉案商铺搬离，但未将涉案商铺的钥匙交付原告，被告提供的证据不能证明其已将涉案商铺返还给原告，应承担举证不能的不利后果，故原告请求被告将商铺返还给原告，本院予以支持。 三、关于第三个焦点问题。《商铺租赁合同》约定涉案商铺面积为74.49㎡，2017年7月1日至2019年6月30日按60元/㎡/月收取，租金应为4469.4元/月，被告应当在每个季度首月的5日前支付当季度租金。但根据被告提供的银行转账记录及被告妻子与原告的短信聊天记录内容足以证明被告与原告协商降低商铺租金，原告同意2018年1月至4月被告每月按3500元的标准支付租金，原、被告经协商一致，变更了合同的内容，且被告亦按时支付租金，原告对此未提出异议。因2017年7月至2018年4月，被告没有拖欠原告租金，故原告请求被告支付拖欠租金3876元，本院不予支持。 根据原告提供的物业管理公司出具的收费通知单，本院确认截至2018年4月，涉案商铺的物业服务费为1639元、生活垃圾处理费为440元、水费为1538元、保洁费为1500元，合计5117元，原告已向物业公司缴纳该费用。根据《商铺租赁合同》租赁期限内出租场地的物业管理费、水电费、垃圾清运费、电话费、带网使用费等均由被告承担的约定，因被告未向原告支付该费用，故被告应向原告支付物业服务费等费用5117元。 四、关于第四个焦点问题。因《商铺租赁合同》解除后，被告未将涉案商铺返还原告，原告主张按照4469元/月计算支付商铺使用费，计算至被告返还原告涉案商铺之日止，于法有据，本院予以支持。故被告应按照4469元/月的租金标准，自2018年4月29日起计至被告将商铺返还原告之日止。 五、关于第五个焦点问题。被告已向原告交纳租赁保证金10000元，根据《商铺租赁合同》约定被告拖欠原告的租金或水电费、物业管理费等费用，或违约造成原告损失的，原告有权以商铺租赁保证金抵偿，结合上述争议焦点，综合本案的实际情况，本院应对被告已交纳的租赁保证金10000元，与其尚欠的物业服务费等费用5117元及商铺使用费进行抵扣，故反诉原告请求反诉被告退还租赁保证金10000元，本院不予支持。 综上，被告已交纳的租赁保证金10000元进行抵扣后，自2018年6月2日起，被告应向原告支付商铺使用费（按照4469元/月的租金标准，计至被告将商铺返还原告之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、原告林华琪与被告张德仁于2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》于2018年4月29日解除； 二、被告张德仁将位于崇左市东侧（江州汇豪城）第16栋第1层117号商铺返还给原告林华琪； 三、被告张德仁支付原告林华琪商铺使用费（按照4469元/月的租金标准，自2018年6月2日起计至被告将商铺返还原告之日止）； 四、驳回原告林华琪的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告林华琪要求反诉被告张德仁返还租赁保证金10000元的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）张德仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙健峰 人民陪审员  程四和 人民陪审员  许奋书 二〇一八年十月十七日 法官 助理  洪 玺 书 记 员  李陆赵 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。