浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5921号 上诉人（原审被告）：魏国发，男，1969年1月3日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：杭州云都置业有限公司。住所地：杭州市萧山区浦阳镇桃北新村。 诉讼代表人：杭州云都置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：陈楠楠、阮金戈，浙江星韵律师事务所律师。 上诉人魏国发因与被上诉人杭州云都置业有限公司（以下简称云都公司）民间借贷纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初12410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏国发上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回云都公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由云都公司承担。事实和理由：魏国发与云都公司之间系房屋买卖关系，并非一审法院认定的借贷关系，魏国发是案涉房屋的真实买受人。魏国发与云都公司就案涉全部款项的性质约定并非一成不变的，2015年8月3日对账之前，双方确系民间借贷关系，但后来云都公司已无偿还能力，主动要求把房屋卖给魏国发，于是双方重新签订了《浙江省商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理了网签，虽然重新签订《浙江省商品房买卖合同》时也签署了《补充协议书》(系云都公司考虑到如果一旦有钱了就可以重新买回该房屋)，但该次签署的《补充协议书》系对前期双方因民间借贷债权债务的结算，结算后双方达成了房屋买卖的合意，同时将魏国发对云都公司所享有的借款债权全部转化为商品房的购房款，并对房屋交付、购房尾款支付、违约责任等作出明确约定。需要着重强调的是，一审法院认为2015年8月3日对账后双方重新签订的《补充协议书》依然约定违反了担保法制度中的禁止流质规定，这是完全错误。魏国发和云都公司并非约定“借款”到期未还的，以案涉房屋抵债，而是经过协商，就案涉房屋买卖达成一致，办理网签，同时给予了云都公司一定条件下回购案涉房屋的权力，该回购约定并不会损害云都公司及其债权人的利益，在房价连续上涨的当今，反而有效的保护了云都公司的利益，该种回购的约定与流质规定显然具有本质的区别，一审法院认定该约定违反担保法关于流质的规定，显然是错误的。2015年8月3日重新签订《浙江省商品房买卖合同》后，魏国发与云都公司之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。二、即便如一审法院认定，魏国发与云都公司之间为借贷关系，在让与担保成立，并已通过房地产管理部门予以公示的情况下，魏国发理应有权以案涉房产拍卖价款优先受偿相应债权，否则必将致使魏国发蒙受巨大损失，判决结果显示公平。退一步讲，即便如一审法院认定，魏国发与云都公司之间系民间借贷，成立让与担保，那么在该让与担保通过房地产管理部门网签备案公示后，即赋予了案涉债权对抗第三人优先受偿的权力，在魏国发债杈全额受偿之前，云都公司无权诉请注销网签备案登记。网签备案登记实际上是为了防止不动产权利人作出有害被保全请求权行为的效力，直接指向的也是债权人的登记利益，该效力附于不动产之上限制其后的物权设立行为，而无论原因行为为何，即不管网签备案登记是基于买卖关系亦或是借贷关系，双方将来在条件具备之时进行物权变动之意思是确定的。即使是基于借贷关系，双方之所以办理网签备案登记亦是为了产生物权变动以担保债务履行。根据原因行为与物权变动相区分的规则，网签备案登记带来的物权变动的期待利益是应当肯定与保护的。这里需要明确的是，一审法院认为网签备案登记只是一种行政管理手段，不具有法律上的物权优先权效力，这种理解是过于片面的。在实践房产交易过程中，尤其是在杭州，交易房产经过网签备案登记后，房产出售信息即可在透明售房网上显示，该房产即无法再另行出售给第三人，由此产生对抗第三人的法律效力。可见，在让与担保的领域内，当事人经过网签备案的意思，依然是指向终局登记的，网签备案保全债权请求杈的愿望，与法律明确规定的预告登记、本登记的排他效力不谋而合，因此，不能因是为了作为债的担保而否认网签备案登记本身的效力。通过网签备案登记的公示效果，保障债权人请求权的期待利益，排斥网签备案登记之后物权设立行为，应当受到法律的保护，债权人在债务人不能清偿时得以标的不动产清算优先受偿以保全债权。综上，魏国发与云都公司之间确系房屋买卖关系，魏国发的购房款也是一分一厘赚来的辛苦钱，魏国发支付的购房款，在云都公司破产后，理应受到法律的优先保护。即便如一审法院认定魏国发与云都公司之间形成让与担保，魏国发在云都公司不能清偿案涉借款时，得以案涉房产拍卖优先受偿。请求二审法院支持魏国发的全部上诉请求。 云都公司答辩称：一、魏国发与云都公司间系借贷关系。不论是2014年签订的还是2015年重新签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，双方的真实意思表示都是借贷，没有变更为买房，理由如下：1．合同形式上没有变化。双方两次都签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，《补充协议》均有定期计算利息的意思表示。2.魏国发与真实的购房者存在根本性差异。在云都公司真实购房的业主有两类：第一类，初始的意思表示即为购房，云都公司与业主签订《商品房买卖合同》后即支付房款，未拿任何利息；第二类，初始的意思表示为借贷，后与云都公司签订《商品房买卖合同》，将借款转为房款，但并未签《补充协议》，没有后续继续计息的意思表示。魏国发与云都公司签有《补充协议》，有继续计息的意思表示，显然不属于以上两类真实购房的业主。3.2015年下半年，云都公司已没有开展正常的销售业务。涉案房产项目于2013年12月23日取得《商品房预售证》，2014年开始销售。2014年底，云都公司资金链断裂，向借款人的利息支付至2014年底，2015年起已无法正常运营。2015年3月，萧山区政府成立工作组，进场接管企业，对企业进行清产核资，自此，云都公司不再开展正常的房屋销售业务。2015年9月，云都公司向法院提交破产申请，11月3日萧山法院裁定受理破产申请。2015年下半年，涉案项目工地都已经停工，不可能有真实的购房者在此时点购入涉案工地的烂尾房产。本案中魏国发与云都公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，其真实目的是为魏国发对云都公司享有的债权提供担保，属于非法定形式的担保，即让与担保。二、魏国发的债权没有优先受偿权。理由如下：1.网签登记并无物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第五条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款规定，“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”目前，没有相关法律赋予网签备案物权效力，因此网签备案并不享有物权效力。其次，网签备案只是一种房屋交易的行政监管制度，与《担保法》规定的抵押担保和《物权法》规定的预告登记制度，在形式上和效力上，均存在本质差异。2.云都公司现已破产，其法律关系应优先适用《企业破产法》，而魏国发主张的债权其优先性被《企业破产法》所否定。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的。”本案中，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》的时间，在萧山区人民法院裁定受理云都公司破产申请之日（2015年11月3日）前一年内。因此，即使是云都公司在破产申请受理前一年内设立法定形式的担保，也不享有对特定标的物的优先受偿权，更毋论本案中让与担保这种非法定担保形式。综上所述，魏国发对上述债权没有优先受偿权。 云都公司向一审法院诉讼请求：1.确认云都公司与魏国发签订的20150036416号、20150036417号、20150036419号、20150036420号共4份《买卖合同》无效；2.魏国发协助云都公司办理上述4份《买卖合同》的网签注销手续。 一审法院查明事实：2015年8月3日，云都公司与魏国发签订20150036416号、20150036417号、20150036419号、20150036420号《买卖合同》及《补充协议》，约定：魏国发向云都公司购买位于萧山区××镇××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室共计4套房产，魏国发在2015年8月8日前分别向云都公司一次性支付393073元、240540元、235907元、240540元；云都公司于2016年6月30日前将符合交付条件的商品房交付魏国发使用。以上《买卖合同》已在杭州市萧山区房地产管理处进行备案登记。 其中，20150036416号《买卖合同》的《补充协议》还约定以下内容：乙方（魏国发）参与甲方（云都公司）组织的团购推广活动，购买美浓人家和枫里20幢404室，总房价393073元；一、甲、乙双方于2014年3月11日签订的《买卖合同》及《补充协议》解除，且甲方开具的29万元购房收据作废，甲方需退还乙方于2014年3月11日已付购房款29万元及尚未支付乙方参团补贴24940元，合计314940元，全部用于抵充乙方此次购房款，同时开具314940元购房收据。两笔款项互相抵充后，乙方尚未支付购房款78133元。二、甲方出借30236元无息借款给乙方，用于乙方支付购房款，同时开30236元购房收据。乙方借款后，未支付购房款为47897元。三、剩余购房款47897元在甲方交房后并确定不回购时一次性支付，并开具购房收据。四、甲乙双方约定于2018年6月30日，在乙方同意的情况下，甲方按乙方购房价393073元回购乙方购买的××镇××幢××室，在扣除乙方借款30236元及未支付购房47897元后支付剩余314940元购房款，甲方开具的345176元购房收据全部作废，乙方的借款已经偿还，原借条原件收回。五、如有其他人对乙方购买的房产有购房意向的，在乙方同意的情况下，甲方需无条件予以配合。六、甲方在回购上述房屋时，除支付购房款外，额外一次性支付乙方从2015年8月3日至2018年6月30日止按照314940元每年12%的利率支付乙方利息，计人民币110019元。如未回购则该笔利息取消。七、无论基于哪方原因，甲方未回购乙方购买的××镇××幢××室，甲方无条件补偿乙方30236元，用于乙方偿还甲方借款，并将借条原件归还乙方。八、《买卖合同》约定的交房时间更改为2018年6月30日，如甲方无法在该日期交房的，则乙方可根据《买卖合同》的约定追究甲方从2018年6月30日开始延期交房的违约责任。九、无论基于何种原因，甲方未回购上述房屋的，乙方将总计393073元的购房收据与甲方交换购房发票，发票税费由甲方承担。十、本《补充协议》为《买卖合同》不可分割的组成部分。 其余《补充协议》除总房价、已付购房款、参团补贴、无息借款、未支付购房款等具体金额存在差异外，其余内容与该《补充协议》基本一致。20150036417号、20150036419号、20150036420号《补充协议》约定的已付购房款均为18万元。 2015年11月，原审法院受理云都公司提起的破产清算申请，并依法指定浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所担任云都公司的联合管理人。此后，魏国发向管理人申报债权，要求云都公司退还购房款986769元并支付利息224983元。嗣后，管理人对魏国发申报的债权不予确认。 一审法院认为：双方当事人签订《买卖合同》及《补充协议》的真实意思表示系为民间借贷提供担保，并不能体现真实的商品房买卖交易关系，其实质系让与担保。设立担保物权，应当依照法律的规定订立担保合同。本案中，云都公司与魏国发以订立商品房买卖合同的形式作为借款合同的担保，既回避了担保物权设立登记公示制度，违背物权法定原则，也违反了担保法律制度中禁止流质的规定。上述《买卖合同》及《补充协议》中涉及商品房买卖交易关系的内容应认定无效。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。网签系房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统，与交易方签订房屋买卖合同后通过网络予以公布的行为。目前，法律并未对网签行为的效力作出规定，网签行为并不能产生如预告登记相同的物权公示效力。在《买卖合同》被确认无效的前提下，魏国发应当协助云都公司办理涉诉房屋的网签注销手续，故对云都公司要求魏国发协助办理4份《买卖合同》网签注销手续的诉讼请求，原审法院予以支持。魏国发的抗辩理由于法无据，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款、第一百八十六条之规定，判决:一、确认杭州云都置业有限公司与魏国发签订的20150036416号、20150036417号、20150036419号、20150036420号《商品房买卖合同》无效；二、魏国发在判决生效之日起十日内协助杭州云都置业有限公司办理20150036416号、20150036417号、20150036419号、20150036420号《商品房买卖合同》的网签注销手续。案件受理费80元，减半收取40元，由魏国发负担。魏国发于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为：从《买卖合同》、《补充协议》的签订时间来看，云都公司于2015年起已无法正常运营，2015年3月萧山区政府成立工作组进场接管企业并对企业进行清产核资，2015年9月云都公司向原审法院提交破产申请，原审法院于2015年11月3日裁定受理破产申请。在此情况下，魏国发称以购房为目的与云都公司签订上述协议，不合情理。以协议内容来看，双方除了约定购房款与交付期限及条件之外，还约定了回购条件以及利息支付标准等。一审中，魏国发亦答辩称《补充协议》约定的补贴利息条款、交易原价回购条款等内容，实质是以案涉房产作为借款的担保，双方在合同签订时并无真正转移所有权的意思表示，而共同指向设立让与担保的真实意思。因此，一审认定双方当事人签订《买卖合同》、《补充协议》的真实意思表示系为民间借贷提供担保并无不当。魏国发上诉称双方系房屋买卖关系的理由不能成立，本院不予采信。鉴于双方真实意思表示系为民间借贷提供担保，《买卖合同》、《补充协议》不能体现真实的商品房买卖交易关系，故魏国发不能取得与购房有关的权利，原审认定《买卖合同》、《补充协议》中涉及商品房买卖交易关系的内容无效，并判令魏国发协助云都公司办理网签注销手续均无不当。 综上所述，魏国发的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人魏国发负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏明贵 审判员  黄江平 审判员  张 蕊 二〇一八年十月二十二日 书记员  边佳宁