福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初3566号 原告：福州榕祥物业服务有限公司（原福州闽一物业管理服务有限公司），住所地福建省福州市晋安区福新中路**浦下小区****，统一社会信用代码9135011167401373XW。 法定代表人：朱长红，执行董事。 委托诉讼代理人：陈江，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何宇婷，北京天驰君泰（福州）律师事务所实习律师。 被告：福州诺亚方舟企业管理有限公司，住所地福，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道福新西路**名人翠苑****信用代码91350102671910371H。 法定代表人：陈巧莺，总经理。 委托诉讼代理人：周咪亚，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑枫，福建大佳律师事务所律师。 原告福州榕祥物业服务有限公司（以下简称榕祥物业公司）与被告福州诺亚方舟企业管理有限公司（以下简称诺亚方舟公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榕祥物业公司的委托诉讼代理人陈江，被告诺亚方舟公司的委托诉讼代理人郑枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告榕祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年4月1日至2016年6月15日的物业管理费15358元、车位费6500元；2.判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的违约金直至结清全部物业管理费，截至2018年5月31日应支付的违约金为17075.4元；3.判令被告承担本案的律师费1000元；4.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告榕祥物业公司变更第一项诉讼请求为：判令被告给付2016年4月1日至2016年6月15日的物业管理费12329元、车位费6500元。事实和理由：被告系原告所管理的名人翠苑小区的业主。2012年8月1日，福州闽一物业管理服务有限公司（2016年6月27日更名为福州榕祥物业服务有限公司）与福州顺厦物业管理有限公司签订名人翠苑小区物业管理委托协议，从2012年8月1日开始对名人翠苑小区提供物业管理服务工作，后于2013年5月20日与名人翠苑三分之二业主签订福州市物业服务合同，约定原告自2013年6月1日起为该小区提供物业服务至该小区业主委员会成立并重新选聘物业公司为止。名人翠苑业主大会于2016年6月17日向原告发出告知函，要求原告撤出工作。根据福州市物业服务合同的约定，被告承租的7层、8层、9层店面的面积共1514.61平方米，每月物业费2元/平方米；2#102、2#103、2#304、3#302-1、3#302-2、3#103、3#104、3#105、3#205、4#203、4#302单元房屋面积共2994.2平方米，每月物业费1元/平方米；地库一口价120元/月，车；地库一口价120元/月；每月1日前缴纳相关费用，逾期未缴根据欠费金额从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；欠费业主还应承担诉讼费用、律师费。原告为被告提供了物业管理服务，但被告从2016年4月1日起至2016年6月15日止一直未缴纳物业管理费。 被告诺亚方舟公司辩称，一、榕祥物业公司不是本案适格原告。根据《物业管理条例》第四十条、《福建省物业管理条例》第三十六条的规定，福州顺厦物业管理有限公司不得将名人翠苑小区物业服务的全部事项一并委托给榕祥物业公司。另，根据《福州市物业管理若干规定》第十八条、第四十四条规定，名人翠苑小区所在地街道办事处并未组织业主选聘原告榕祥物业公司进驻该小区提供物业管理服务，因此，原告提交的福州市物业服务合同是无效的，原告不具有管理名人翠苑小区的物业服务资格，原告向被告主张物业管理费、车位费、逾期付款违约金，缺乏法律依据。即使上述福州市物业服务合同合法有效，也仅对名人翠苑小区的业主具有法律约束力。二、诺亚方舟公司不是本案适格的被告。诺亚方舟公司与出租方福州顺捷置业有限公司签订的房屋租赁合同书，约定房租均包括物业费在内，被告诺亚方舟公司是1#7-9层的承租方，不是所有权人（业主），且原、被告双方并未签订任何物业服务合同，不存在物业服务关系，原告无权向被告主张物业管理费、车位费、逾期付款违约金。三、原告未能提供证据证实其诉讼主张，诉请没有合同及法律依据。被告已根据出租方福州顺捷置业有限公司的要求按时足额向原告支付店面物业费（含水电公摊场地费），不存在拖欠物业管理费、逾期付款的行为。其中，2016年6月份的物业管理费3029元已根据业主委员会的要求缴纳，不能因为原告与业主委员会的物业管理费交接问题，而加重被告的责任。被告并非讼争2#102、2#103、2#304、3#302-1、3#302-2、3#103、3#104、3#105、3#205、4#203、4#302单元房屋的所有权人（业主），也不是使用人，原告主张该部分的物业管理费缺乏依据。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原告主张的逾期付款违约金明显过高，有失公平原则，请求法院根据法律规定及公平合理原则，予以驳回。综上，原告的诉讼请求缺乏事实、合同及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年7月29日，福州顺厦物业管理有限公司作为福州市鼓楼区水部街道福新西路173号名人翠苑小区的物业服务企业与原告签订名人翠苑小区物业管理委托协议，约定自2012年8月1日起，福州顺厦物业管理有限公司委托原告为名人翠苑小区提供物业服务。2013年5月20日，原告与署名为“郭友群”、“郭玉英”、“吴仁杰”等名人翠苑小区部分业主签订福州市物业服务合同，约定由原告为名人翠苑小区提供临时代管物业服务，代管期内物业服务收费标准为电梯住宅1元/月·平方米，商铺、写字楼2元/月·平方米；住宅改为其它用途的，其物业费收费标准按原标准的2倍确定；每月1日前需缴纳当月物业服务相关费用；逾期原告即有权提起诉讼追讨，并根据欠费金额从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；合同期限自2013年6月1日起至小区业主委员会成立并重新选聘物业公司止。后福州市鼓楼区嘉丰小区（名人翠苑）业主委员会经备案成立，其于2016年6月17日向原告发出告知函，要求原告即刻撤出该小区，原告遂退出该小区的物业管理工作。 另查，2011年3月18日，被告与福州顺捷置业有限公司签订房屋租赁合同书，约定福州顺捷置业有限公司将福州市福新路名人翠苑1#楼7-9层出租给被告使用，面积1514.61平方米；租赁期限自2011年4月1日起至2017年1月31日止；房租包括物业费在内；被告应严格遵守执行名人翠苑小区物业管理各项规定。承租期内，根据出租人福州顺捷置业有限公司的要求，自2012年8月份起至2016年5月份止，被告按2元/平方米的标准每月向原告缴纳物业管理费3029元。2016年6月23日，福州市鼓楼区嘉丰小区（名人翠苑）业主委员会向被告发出工作联系函，告知被告该小区实行业委会自治管理，要求被告向其缴交2016年4月-6月的物业管理费等。原告为本案诉讼支出律师代理费1000元。 以上事实，有当事人的陈述、名人翠苑小区物业管理委托协议、福州市物业服务合同、中国建设银行股份有限公司福州城北支行的银行流水、告知函、委托代理合同书、发票、房屋租赁合同书、个人电子转账凭证两份（日期为2016年4月26日及2016年5月26日）、工作联系函等证据为证。上述证据经庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。本案中，福州顺厦物业管理有限公司通过与原告签订委托协议将案涉小区的物业管理委托给原告，违反了上述禁止性规定，案涉委托协议不具有法律效力。对于原告提供的福州市物业服务合同，因合同中业主签名的真实性无法确认，且原告未能举证证明该合同的订立符合《物业管理条例》有关选聘物业服务企业的规定，被告对其效力亦不予认可，故对该合同的效力，本院不予确认。原告自2012年8月1日起至2016年6月17日止为案涉小区提供物业管理服务，被告作为案涉小区**楼**的使用人，其根据出租人福州顺捷置业有限公司的要求按照上述物业服务合同确定的标准缴纳了截至2016年5月份的物业费（按2元/平方米的标准每月3029元），可以认定原、被告之间存在事实物业服务关系。原告主张的物业管理费可以参照上述收费标准计算，其诉请被告支付2016年6月1日至2016年6月15日止的物业管理费1514.5元，本院予以支持。被告提出其与榕祥物业公司不是本案适格的诉讼主体，其已向案涉小区业主委员会缴纳了2016年6月份的物业管理费的抗辩主张，理由不能成立，本院不予认可。因讼争物业服务合同对被告不具有效力，原告诉请被告支付违约金及律师代理费，缺乏依据，本院不予支持。 原告有关讼争小区2#102、2#103、2#304、3#302-1、3#302-2、3#103、3#104、3#105、3#205、4#203、4#302单元房屋物业管理费的主张，因原告未能举证证明被告系上述房屋的业主或使用人，其诉请被告支付上述房屋的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。另，原告有关车位费的诉请，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。 依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州诺亚方舟企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州榕祥物业服务有限公司支付物业管理费1514.5元； 二、驳回原告福州榕祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费798元，减半收取计399元，由原告福州榕祥物业服务有限公司负担384元，由被告福州诺亚方舟企业管理有限公司负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  周成潭 二〇一八年十月十五日 书记员  杨春阳 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1．《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。