广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初8707号原告：严银河，女，汉族，1976年7月21日出生，住湖北省公安县，委托诉讼代理人：胡昆，广东君孺律师事务所律师。委托诉讼代理人：万磊，广东君孺律师事务所律师。被告：彭成官，男，汉族，1987年11月1日出生，住湖北省建始县，委托诉讼代理人：张雄，广东硕源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锐强，广东硕源律师事务所律师。原告严银河与被告彭成官租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案转为普通程序继续审理，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告严银河及其委托诉讼代理人胡昆，被告彭成官的委托诉讼代理人张雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严银河向本院提出诉讼请求：1．被告支付违约金216000元；2．被告赔偿违约给原告造成的损失10000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月3日，原被告签订了房屋租赁合同，约定被告将位于东莞市桥头工业路××2楼整层租赁给原告使用，租金为每月36000元，期限为2018年3月3日至2024年1月10日。合同签订当天，原告向被告支付了三个月租金108000元作为租赁保证金并预付了三个月租金，履行了支付保证金及租金的义务。但被告未按合同约定将物业交付给原告反而擅自将物业另租给第三人使用。原告在签订案涉租赁合同后就与广州墨金设计装饰工程有限公司签订了设计合同并支付了10000元定金。被告的违约行为导致原告与装修公司的合同无法履行而违约，给原告造成巨大损失。原告多次交涉被告仍拒绝交付反而将租金退回，据悉被告违约是因为租给第三人租金比原告高。鉴于被告的严重违约行为，原告于2018年3月28日向被告发出律师函，要求被告按合同约定支付相当于六个月租金的违约金并赔偿原告的设计费用，但被告一直不予理会。为维护原告的合法权益，故诉至法院。后，经本院释明合同效力，原告变更诉讼请求为：被告赔偿原告损失108000元，本案诉讼费由被告承担。被告彭成官答辩称，1．案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故案涉合同属无效合同。2．原告存在违约行为，被告不存在违约行为。无效的租赁合同中的第五条约定，原告需向被告支付3个月的保证金（108000元）及3个月的租金（108000元），共计216000元。但原告只缴纳了三个月的保证金108000元和租金105600元。原告没有按照合同约定足额缴纳租金，属于违约。被告在原告违约的情况下未向原告主张违约责任，还将收取的保证金和租金全额退还原告，因此，被告没有违反双方的约定，也没有违反法律的规定。3．原被告双方对于租赁合同中约定的租赁物存在争议，案涉房屋统称是东莞市桥头镇工业路××，实际该房屋是由门牌号××、292、××组成的。因此，双方对于交付的租赁物有争议，合同签订的门牌号是××的二楼，也是实际门牌号××的二楼。4．案涉合同无效因此不会导致原告的经济损失。双方在2018年3月3日签订合同，被告在2018年3月5日退还保证金，仅间隔两天，不可能产生原告诉请的108000元的损失，且原告也没有提供证据证明其损失。本院经审理认定事实如下：2018年3月3日，原告作为乙方被告作为甲方签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于东莞市桥头工业路××2楼出租给乙方商业使用，租赁期限为2018年3月3日至2024年1月10日；厂房装修期为2018年3月3日至2018年5月2日，2018年5月3日正式计租；签订合同时，乙方一次性支付3个月的厂房租金作为租赁保证金108000元并交纳三个月租金108000元。合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告支付了租金保证金108000元及租金105600元，被告同日向原告出具了收据，确认收到3个月租金至2018年7月31日105600元、3个月押金108000元。原告主张合同签订后被告认为租金过低要求解除合同，将物业租给第三人，并于2018年3月5日将押金108000元及租金105600元退还给原告，原告于2018年3月28日向被告发出律师函，要求被告按合同约定支付相当于六个月租金的违约损失，双方协商未果引起诉讼。被告则认为是由于原告未足额预交三个月租金及双方对租赁面积产生争议才要求解除合同，租赁物业在收到律师函后已租给第三人。原告主张被告造成其损失如下：1．原告支付第三人的设计费及风水师的费用10880元。2．原告的误工费30000元，双方洽谈合同到出现纠纷后双方沟通时间为30天，每天损失1000元。3．原告租赁场地与被告明确系用开设餐厅，因被告的行为导致原告餐厅延期开业一个月造成损失为200000元，包括人工损失及营业收入损失。4．其他损失540000元，被告因租金太低将案涉厂房转租给别人导致原告的损失，计算依据为原、被告的租期为6年，被告转租每年可以获得90000元的差额，如果被告继续出租给原告，原告可以继续按合同的租金进行租赁，被告因此获利可以算作为原告的损失，同时也是对被告不诚信行为的惩罚。原告对其损失提交了设计合同、银行电子回单、微信聊天记录予以佐证。设计合同的签订时间为2018年3月3日，原告委托广州墨金设计装饰工程有限公司对其位于东莞市桥头镇工业路银河川香食府餐厅进行装饰工程设计，设计费为137元/平方米，合同签订后三天支付10000元；合同约定的收款账号为司徒达勇账户。银行电子回单显示原告于2018年3月3日向合同约定的账户支付了10000元。微信聊天记录为原告与微信号×××对话形成，微信聊天记录中×××向原告表示“公司对我个人私自决定降价招租引进客户不予认可……”“您的损失我个人承担部分……”“合同签了24小时不到我已告知，产生不了其他的赔偿，之前姐说得装修设计费10000元我个人承担！风水师880元我个人承担……”被告对装修合同及银行回单不确认，确认×××微信号系其本人所有，但主张其未保存聊天记录故对微信聊天内容无法确认，且即便属实也是当时双方愿意协商的处理方案，但原告不同意且起诉不代表被告仍认可。经向东莞市桥头镇规划管理所调查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉厂房未取得建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应属无效合同。因案涉房屋租赁合同书无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原被告确认被告已返还原告押金108000元及租金105600元，本院予以确认。对于原告诉请的各项损失，首先是设计费及风水师的费用10880元，原告提交了设计合同及银行回单、微信聊天记录佐证，被告虽不确认但无相反证据推翻，故对上述证据本院予以采信。案涉合同虽无效，但从微信聊天记录可以看出，是被告单方终止合同的不诚信行为破坏了双方之间的信赖关系，且被告在微信聊天记录中确认原告存在该笔费用并同意承担该部分损失，故对该10880元本院予以支持。对于误工费、延期开业损失及其他损失没有相应证据佐证，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告彭成官应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告严银河损失10880元；二、驳回原告严银河的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，由原告严银河负担2336元，被告彭成官负担124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟凤媚人民陪审员  周妙娟人民陪审员  梁浩平二〇一八年十月三十日书 记 员  邵雪文李晓幼