福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4675号 上诉人（原审被告）：泉州华亿房地产开发有限公司，住所地惠安县螺城镇建设南街物资大楼六楼。 法定代表人：魏传瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路华联商厦10-12层。 法定代表人：魏传银，执行董事。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张维强，男，1995年2月16日出生，汉族，住惠安县。 原审第三人：福建省闽南建筑工程有限公司，住所地惠安县净峰镇湖街。 法定代表人：邱仅生，董事长。 上诉人泉州华亿房地产开发有限公司（以下简称“华亿房地产公司”）、福州华辰房地产有限公司（以下简称“华辰房地产公司”）因与被上诉人张维强及原审第三人福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称“闽南建筑公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初8775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华亿房地产公司、华辰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回张维强的全部诉讼请求。事实和理由：一、讼争房产是华亿房地产公司与闽南建筑公司之间“以房抵债”协议项下的房产，根据协议约定，讼争房产逾期交房的责任应当由闽南建筑公司承担，而不是由泉州华亿公司承担。二、为了实现“以房抵债”目的，闽南建筑公司指定以张维强的名义与华亿房地产公司签订《商品房买卖合同》并进行备案。因此，讼争《商品房预售合同》仅是闽南建筑公司为了实现“以房抵债”目的的一种协议安排，并非张维强与华亿房地产公司之间就买卖商品房真实的意思表示，张维强并非是真实的购房人。三、讼争房产逾期交房的责任应当由闽南建筑公司承担。讼争房产逾期交房的原因系闽南建筑公司施工延期所致，另外根据华亿房地产公司与闽南建筑公司所签订的《工程施工补充合同》、《“以房抵款”具体操作流程协议》、《补充协议》、《“君临世纪”3#、5#工程问题监督与管控协议》等有关协议约定，本案实际的逾期交房责任应由闽南建筑公司最终承担。四、华亿房地产公司有完整独立的财务制度并经过审计、相关报表亦符合会计准则、财务支付明晰且具有独立的办公经营场所，华亿房地产公司与华辰房地产公司之间并没有财产混同的迹象，相关证据可以证明华亿房地产公司与华辰房地产公司财产相分离的事实。因此，华辰房地产公司不应对华亿房地产公司的债务承担连带责任。 张维强辩称，张维强与华亿房地产公司之间的商品房买卖合同合法有效。张维强已依约付清全部购房款，而华亿房地产公司未依约交付商品房，其应按合同约定承担相应的违约责任。姑且不论以房抵债协议是否真实存在，根据合同相对性原则，闽南建筑公司并非商品房买卖合同的当事人。即使确实存在以房抵债协议，对张维强也不具有约束力。华亿房地产公司系华辰房地产公司的全资子公司，华辰房地产公司未能提供任何证据证明华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司自己的财产，故华辰房地产公司应对华亿房地产公司的债务即逾期交房违约金承担连带责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 闽南建筑公司未作陈述。 张维强向一审法院起诉请求：1.判令华亿房地产公司继续履行与张维强签订的《商品房买卖合同》并向张维强交付经验收合格的涉案商品房；2.华亿房地产公司向张维强支付自2017年1月1日起至实际交付经验收合格的商品房之日止按总购房款日万分之一点五的标准计算的逾期交房违约金（250244元，违约金每日为37.5元，暂计至起诉之日止为10537.5元）；3.华亿房地产公司向张维强返还惠安县财政局补贴给张维强（发至华亿房地产公司的补贴款12512.2元；4.华辰房地产公司对华亿房地产公司的上述继续履行合同、支付违约金等承担连带责任。 一审法院认定事实：华亿房地产公司系以在惠安县城规划范围内对螺城镇旧城进行改造、开发、建设、出租、出售商住房等为经营范围的一人有限责任公司（法人独资），系华辰房地产公司的全资子公司。涉案惠安县螺城镇惠兴街“君临世纪”3＃楼系由华亿房地产公司开发建设，由闽南建筑公司承建。2016年7月21日，张维强与华亿房地产公司签订合同编号为201607210011的《商品房买卖合同》一份（含附件1-6），约定张维强向华亿房地产公司购买其开发的位于惠安县××街××＃××层××室商品房，建筑面积34.28平方米，房屋总价款250244元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.因法律法规规章变更和当地行政部门政策性因素引起开发商自身无法控制的因高考、高温、台风暴雨等其他客观因素限制施工的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。合同签订后，张维强已付清购房款，涉案商品房至今未交付张维强使用，华亿房地产公司并确认涉案“君临世纪”项目尚未经过竣工验收。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为：1.本案合同责任应由谁承担？2.张维强要求返还购房补贴是否应予支持？华亿房地产公司并未提供公司完整的审计报告，特别是涉案商品房买卖期间即2016年度的审计报告。华辰房地产公司不能证明华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司的财产，故其应对华亿房地产公司债务承担连带责任。因闽南建筑公司并非涉案《商品房买卖合同》的合同当事人，即便华亿房地产公司与闽南建筑公司之间确有“以房抵款”之约定，该约定也仅对华亿房地产公司与闽南建筑公司具有约束力，并不能以此认定闽南建筑公司应对涉案商品房逾期交房承担违约责任。且华亿房地产公司与闽南建筑公司之间的“以房抵款”系在涉案商品房买卖之后，华亿房地产公司亦确认其并未告知张维强“以房抵款”等相关事宜。华亿房地产公司主张逾期交房违约责任应由闽南建筑公司承担，依据不足，不予采纳。华亿房地产公司并无提供证据证明其存在《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期交付的特殊原因，故应自2017年1月1日即合同约定最后交付期限的第二天起支付张维强逾期交房违约金。张维强提供的证据不能证明购房补贴已实际发放至华亿房地产公司账户，故其要求华亿房地产公司返还购房补贴12512.2元，理由不足，不予采纳。综上所述，张维强与华亿房地产公司于2016年7月21日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。张维强已按合同约定付清购房款250244元，但华亿房地产公司至今尚未将涉案商品房交付张维强使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张维强请求华亿房地产公司继续履行商品房买卖合同并向张维强交付经验收合格的涉案商品房，依据和理由充分，予以支持。张维强请求华亿房地产公司按已付购房款250244元的日万分之一点五支付张维强自2017年1月1日起至实际交付涉案商品房之日止的逾期交房违约金，依据充分，予以采纳。华辰房地产公司不能证明华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司自己的财产，故应对华亿房地产公司的债务即逾期交房违约金承担连带责任。但张维强请求华辰房地产公司对被告华亿房地产公司交付涉案商品房的合同义务承担连带责任，依据不足，不予支持。张维强无提供证据证明涉案商品房的购房补贴已实际发放至华亿房地产公司账户，其请求华亿房地产公司返还补贴款12512.2元，依据不足，不予支持。华亿房地产公司主张本案逾期交房违约责任应由闽南建筑公司承担，因闽南建筑公司不是涉案商品房买卖合同的出卖人，对外的合同责任应由出卖人即华亿房地产公司承担，故对华亿房地产公司的该主张不予采纳。闽南建筑公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法（​ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（183386,0）​）〉的解释第二百四十条的规定，判决：一、泉州华亿房地产开发有限公司应继续履行其与张维强于2016年7月21日签订的合同编号为201607210011《商品房买卖合同》，于本判决生效之日起三十日内将经验收合格的位于惠安县××街××＃××室商品房交付给张维强；二、泉州华亿房地产开发有限公司应按总购房款250244元的日万分之一点五支付张维强自2017年1月1日起至实际交付上述商品房之日止的逾期交房违约金；三、福州华辰房地产有限公司对泉州华亿房地产开发有限公司上述应支付张维强的逾期交房违约金承担连带责任；四、驳回张维强的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，张维强与华亿房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效。双方当事人均应依约定履行。张维强已按合同约定付清购房款。华亿房地产公司至今尚未将涉案商品房交付张维强使用，已构成逾期交房违约，应当承担相应的违约责任。张维强请求华亿房地产公司按已付购房款250244元的日万分之一点五支付给张维强自2017年1月1日起至华亿房地产公司履行交付涉案商品房义务之日止的逾期交房违约金，理据充分，应予支持。华亿房地产公司仅提供部分年度华亿房地产公司的审计报告，该部分审计报告不足以证明华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司的财产，而华辰房地产公司也不能举证证明华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司自己的财产，故华辰房地产公司应对华亿房地产公司的债务即逾期交房违约金承担连带责任。张维强与华亿房地产公司签订了商品房买卖合同，且已实际履行，华亿房地产公司、华辰房地产公司主张华亿房地产公司与张维强不存在真实的商品房买卖合同关系，缺乏事实依据，不予采纳。闽南建筑公司不是涉案商品房买卖合同的出卖人，对外的合同责任应由出卖人即华亿房地产公司承担。华亿房地产公司与闽南建筑公司即使存在以房抵债协议，也仅对华亿房地产公司、闽南建筑公司具有约束力，对商品房买卖合同的买受人张维强不具有法律约束力，故对华亿房地产公司、华辰房地产公司关于本案逾期交房违约责任应由闽南建筑公司承担的主张不予采纳。 综上所述，华亿房地产公司、华辰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226元，由泉州华亿房地产开发有限公司、福州华辰房地产有限公司负担(多预交的150元予以退回)。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年十月二十二日 书记员  陈文能 书记员  洪铭锋 8- 1-