湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4433号原告（反诉被告）：李某1，男，汉族，2004年8月26日出生，住长沙市天心区。法定代理人：李某2，女，汉族，1982年9月11日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：周玉清，女，汉族，1955年11月1日出生，现住湖南省，系长沙市天心区比华利山业主委员会推荐公民。被告（反诉原告）：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。法定代表人：李世慰。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王深，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）李某1与被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案现已审理终结。李某1请求判令：一、汉业公司立即办理好李某1的房屋产权证。二、汉业公司因逾期未能办理房屋产权证向李某1支付违约金共计382400元（违约金以每日100元标准，从2007年10月6日起至2018年4月30日止，后续违约金继续计算至汉业公司办理好李某1房屋产权证之日止）。三、汉业公司退还燃气开通费2430元，直饮水费1680元，电视开通费600元。四、汉业公司承担本案诉讼费。汉业公司答辩并反诉称：双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及委托办理权属登记协议书（以下简称登记协议）约定，汉业公司义务是递交办证资料，何时取得产权证与汉业公司无关。现资料已递交李某1庭主张违约金标准过高，也无证据证明其损失，于法无据。汉业公司只是代收电视开通费，且已经缴纳给了湖南有线长沙网络有限公司李某1庭无权要求退还。双方约定的燃气开通费，并非新奥燃气，汉业公司已经开通管道，该费用不应当退还。涉案房屋约定面积237.68平方米，实测面积242.4平方米李某1庭应当据实结算购房款，向汉业公司补足4.72平方米的差价款。反诉请求判令：一李某1庭向我司补足购房款补足购房款人民币15234.5元。二李某1庭承担诉讼费用。经审理查明：2007年4月6日李某1庭与汉业公司签订了买卖合同，李某1庭购买比华利山林荫大道15号房（以下简称15号房），该房面积共237.68平方米，单价每平方米3227.65元，总金额767147元。买卖合同附录一登记协议第一至第三条约定李某1庭委托汉业公司办理并领取该商品房的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，商品房预售合同抵押备案登记等李某1庭应履行签署授权委托书、付清房屋价款、税费及收房等义务。汉业公司李某1庭已履行以上义务的180天内，将办理房产证所需资料递交管理部门。汉业公司在领取房产证之日起90天内，将办理国土证所需资料递交管理部门。汉业公司每逾期一天向管理部门递交办理权属登记相关资料应李某1庭支付100元的违约金。汉业公司仅负李某1庭所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得证书时间由登记机关确定，与汉业公司无关。合同签订后李某1庭按约缴纳了购房款。2009年12月28日李某1庭签收入伙通知书并办理收房手续。汉业公司李某1庭发放的商品住宅使用说明书第五条第四项载明，燃气由骏隆公司供气，使用时请详细阅读相关使用说明书…（略）初期为石油液化气，待天燃气管线接入本区后再换接天然气；第六项载明，小区配有直饮水进户管网，由业主向开发商缴费后申请开通李某1庭亦向汉业公司缴纳产权登记费、印花税、契税、国土证费、燃气开通费、直线饮水机费（直饮水开通费）等费用52547元，其中燃气开通费2430元，直饮水开通费1680元，有线电视开通费600元。15号房权属至今尚未登记李某1庭名下，其遂提起诉讼。庭审中李某1庭提交2010年7月27日销售不动产统一发票一张，证明其已交纳差价款15235元。汉业公司予以认可，认李某1庭既然已经交纳差价款，恰好可以证明该户已经办理权属登记。另查明李某1庭表示不再主张电视开通费600元。以上事实，有当事人提交的身份信息、买卖合同、购房发票、缴纳费用发票或收据、入伙通知书、住宅质量保证书、勘测结果报告等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：汉业公司是否存在逾期办证行为。双方签订买卖合同，系双方真实意思表示，买卖合同合法有效，本院予以认定，双方应按约定全面履行义务。双方约定办证事宜以登记协议为准，结合房地产市场交易惯例，分析本案证据，登记协议第一条约李某1庭委托汉业公司办理并领取权属证书，第三条载明具体办理时间和过程；且递交资料的时间仅作为计算违约金的起算点，并不能免除汉业公司办理权属登记的义务。现汉业公司提交证据不能证明其已完成递交办证资料的义务，且15号证尚未办证，本院认定汉业公司应承担李某1庭购买房屋办理权属登记的义务。其次李某1庭已履行缴纳房屋价款、税费及收房等义务。综上李某1庭所有的15号房于2009年12月18日符合办理权属登记的条件，汉业公司应于2010年9月19日前向管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料。汉业公司未向本院提交证据证明其在约定时间内已向管理部门递交资料，亦未举证证明该违约行为非自身所致。因此，汉业公司应依约履行为15号房办理权属登记的义务。其次，双方约定每天按100元标准计算违约金。李某1庭已收受房屋并使用，也未提交证据证明因逾期办证造成的损失，汉业公司辩称应调整违约金标准的意见，本院予以支持。结合案情，本院酌情调整违约金以房款782382元为基数，按每日万分之零点五标准，从2010年9月19日起计算至汉业公司向不动产登记部门递交资料之日止。燃气开通费和直饮水费是否应退还。经本院核实，比华利山小区至今尚未开通天燃气和安装直饮水装置。汉业公司不能向比华利山小区业主提供天燃气和直饮水使用服务，其司收取上述两项服务开通费用无事实依据李某1庭主张汉业公司退还燃气开通费2430元和直饮水费用1680元，本院予以支持。汉业公司认李某1庭已交纳差价款15235元，则其反诉诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司在本判决生效后十五个工作日内协助原告（反诉被告李某1庭办理原长沙县暮云镇比华利山林荫大道15号房的不动产权证书；二、限被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告李某1庭违约金（以房款782382元为基数，按每日万分之零点五标准，从2010年9月19日起计算至汉业公司向不动产登记部门递交资料之日止）；三、限被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告（反诉被告李某1庭燃气开通费2430元、直饮水开通费1680元；四、驳回原告（反诉被告李某1庭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7106元，减半收取3553元，反诉受理费115元，共计3668元，由被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇一八年十月十九日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。