浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0225民初3922号 原告（反诉被告）：金永法，男，1963年11月17日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：徐晓琼，浙江甬泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梅小芬，女，1958年5月1日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：许克强，宁波市浦港法律服务所法律工作者。 原告金永法与被告梅小芬所有权确认纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，被告梅小芬于2018年6月15日提出反诉。本案于2018年6月15日、7月25日两次公开开庭审理了本案，第一次庭审中，原告（反诉被告）金永法及其委托诉讼代理人徐晓琼，被告（反诉原告）梅小芬及其委托诉讼代理人许克强均到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告（反诉被告）金永法的委托诉讼代理人徐晓琼，被告（反诉原告）梅小芬的委托诉讼代理人许克强均到庭参加诉讼。审理期间，原告（反诉被告）金永法、被告（反诉原告）梅小芬向本院各申请了庭外和解期二个月。因本案案情复杂，原、被告同意继续适用简易程序，经审批，延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金永法向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告名下的位于象山县产（权证号：02××62）以及该房屋相应的拆迁安置利益归原告所有；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1997年，原告将其名下的位于象山县的房产租给被告梅小芬使用，后原告到上海打工，直到2008年回象山。今年，上述房产列入拆迁范围，原告为此找到拆迁办要求协商拆迁事宜；但拆迁办工作人员告知原告，根据他们的登记信息，该房产已出卖给被告梅小芬，因此，他们已经跟梅小芬签订了拆迁协议，拒绝向原告提供拆迁相关内容。为此，原告向不动产登记中心查询该房产状况，根据查询结果该房产至今登记在原告名下。故原告诉至法院。 被告（反诉原告）梅小芬辩称，原告诉请不符合事实，也不符合法律的规定。本案应先确定房屋买卖合同是否成立，然后才能确认原告诉请的房屋所有权归属问题。查明这些事实后，才能接下去确认相关事实。根据被告所提供的证据，原告在1997年已将房屋出售给被告，并签订《房屋绝卖契》。如果原告对契约有异议，可以提出鉴定。原告协助被告到房管部门，办理转移申请书。原、被告已经实施了买卖行为。且案涉房屋因火灾重新建造，系被告出钱重置，拆迁利益不应由原告享有。 被告梅小芬向本院提出反诉请求：1、依法确认原、被告的房屋买卖合同有效并房屋权属归被告所有；2、判决被告将房屋权属变更登记至被告名下或该房屋相应的拆迁安置利益归属被告所有；3、本、反诉的诉讼费由原告负担。事实和理由：原告于1997年8月28日已将其所有位于象山县屋出卖给被告且曾于1997年11月协助办理产权变更登记手续，只因房屋管理部门考虑旧城改造等因素而暂缓办理变更登记手续，但充分表明原告对其所拥有的不动产进行了处分行为的真实性且已将房屋交付给被告居住至今的客观性及被告于2002年12月将该房屋名下的水、电户头登记自己名下。被告现有房屋系在原房屋于2010年4月3日发生火灾后重置，因此原物已灭失。虽然《物权法》规定不动产的交付以公示公信原则予以登记，但该规定是为了保护交易行为的真实可知和安全，并不否认合同之债的效力性。因此原告对物的处分行为是真实的意思表示，其本诉的诉讼行为显然违反诚信、公序良俗原则。故请求法院驳回本诉，支持反诉。 原告（反诉被告）金永法对被告（反诉原告）梅小芬的反诉辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。被告将房屋重置，现所有权不属于原告系不成立的。即使发生火灾房屋重置也是被告作为承租人应尽的义务，房屋所有权仍归原告所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人无异议的证据和事实，本院认定事实如下： 坐落于象山县的房地产（房产证号：02××62，土地证号：象国用1990第020513号）登记于原告金永法名下。根据《象山县人民政府关于石浦老城区营房街区块改造项目房屋征收决定的公告》，案涉房屋位于征收范围第八区块。2017年3月31日，象山县房屋征收办公室出具象房征【2017】13号《关于暂停办理涉及房屋征收相关事项的通知》文件，上公布：“因旧城区改造公共利益需要，拟实施石浦老城区改造项目，具体见规划红线图。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条和《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十条规定，请暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等手续。在房屋征收范围内，办理上述手续以及进行房屋析产分割、工商登记、户口迁入、分户、房屋装修等不当增加补偿费用的，不作为补偿依据”。现该区块的房屋签约率达100%。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告为证明原告自1997年离开象山后多年未归，被列为失踪人口，2018年才回象山，故原告在客观上无法经常去查看老房子，催讨租金的事实，提供象山县公安局石浦派出所出具的证明一份。经质证，被告对真实性无异议，但是认为该份证明记载的是原告于2014年11月13日因失踪被注销户口，2018年4月2日失踪寻回，恢复户籍，此与原告所要证明的目的是相违背的，且派出所出具的证明也不符合法律规定，宣告失踪必须要经过法院判决；该份证明并未直接涉及到本案房屋过户买卖，无法证明原告的证明目的。本院对真实性予以认定，该份证明仅能看出原告于2014年11月13日因失踪被注销户口，对于是何时失踪，因何失踪，均未有其他的生效文书进行证明，故对原告的证明目的不予认定。 2.被告为证明房屋买卖合同成立生效，原、被告曾进行物权变更申请的事实，提供《房屋绝卖契》、《房屋所有权转移申请表》。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，原告从未刻有私章，绝卖契上的地址与申请表上的地址不一致，绝卖契上没有落款时间，申请表上的买卖时间为1997年11月10日，但是敲章日期是11月4日；且如果当时办理过过户手续，为何至目前为止没有过户产权；原告根本不知道绝卖契这件事，也没有到房管部门办理过户；当时1997年11月份原告已去上海。本院认为，《房屋绝卖契》上所载的房屋地号与房屋所有权证记载吻合，经原告辨认，四址正确，故对于《房屋绝卖契》上的房屋认定为系案涉房屋，该绝卖契上的房号应系代书人笔误，对证明目的将结合其他证据予以综合认定。 3.被告为证明案涉房屋2010年4月3日发生火灾，当时由于城建部门不同意重建，故由村委会出面申请，后有关部门同意重建，现房屋系重置的事实，提供灾情报告一份、自然人证明复印件一份。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，承租人对房屋造成损坏，理应对房屋进行修复。本院认为，原告提供灾情报告原件，上有象山县石浦镇城北村经济合作社及象山县石浦镇九市曲社区居民委员会盖章，对其真实性予以认定，因自然人证明系复印件，对其真实性难以认定。 4.被告为证明原、被告房屋买卖契约签订后，原告将房屋所有权证、土地证、一代身份证复印件交给被告，符合交易习惯的事实，提供房屋所有权证、国有土地使用权证、原告一代身份证复印件。经质证，原告对房屋所有权证、一代身份证复印件真实性予以认定，对国有土地使用权证认为与案涉房屋地址不能吻合，对该证有异议。本院认为，房屋所有权证、国有土地使用权证均为国家有关部门颁发，在没有证据证明错误的情况下，应真实反映房屋相关信息，故对该组证据真实性予以认定。 1997年8月28日，代书人史久明书写《房屋绝卖契》一份，上载明：“兹房屋绝卖契人金永法愿将自己坐落在石浦镇人民路一○四号地号○二○六七一，砖木结构平屋两间，计建筑面积三○.五二平方米，东至自墙外人民路，南至自墙外人民医院出口处，西至自墙外人民医院，北至谢四梅屋共墙，四址分明，两方商定屋价人民币叁仟柒佰元正出卖与梅小芬为业，屋价即日收足，任凭买方居住、出租、拆建，任何人不得干涉（包括屋内一切设备）税务手续按国家规定办理，恐后无凭，特立此据存执。公元一九九七年八月二十八日立房屋绝卖契人金永法见证人娄杏珍代笔史学明附房屋所有权证、国有土地使用权证各壹本”。在“金永法”处盖有“金永法印”，“娄杏珍”处盖有“娄杏珍”印章。1997年11月10日，象山县房地产交易处石浦办事处工作人员在该份绝卖契的左上角，见证人、代笔上方，写上“同意房屋所有权转移过户”字样，并盖有象山县房地产交易所石浦办事处公章。 1997年11月4日，被告梅小芬委托他人填写了《市、县房屋所有权转移申请表》，其在买方姓名“梅小芬”处盖上刻有自己姓名的私章，在该份申请表的卖方“金永法”处盖有刻有“金永法印”的私章，该私章与《房屋绝卖契》上的私章一致，1997年11月10日，象山县石浦镇城北村村民委员会在委会意见上签写同意两字，并盖上公章；同日，象山县房地产交易所石浦办事处在房管部门意见处签写同意房屋所有权转移过户字样，并盖上公章。 被告持有案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证及原告第一代身份证复印件。2001年2月9日，“石浦镇九市曲社区人民路211号”的电费缴费户名变更为梅小芬，2002年12月1日，水费缴费户名变更为梅小芬。2010年4月3日晚上八时，案涉房屋失火，被告后经审批，在原址上重新建造了房屋。 原告自认1997年下半年其从被告处拿到3500元现金。原告领取现金后离开象山前往上海打工，2014年11月13日因失踪被象山县公安局石浦派出所注销户口，2018年4月2日失踪寻回，户口恢复。 本院认为，本案争议焦点为：《房屋绝卖契》是否真实有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人达成合意是合同成立的必备要件。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间，不仅确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章，而且赋予了盖章与签字在合同成立上具有同等的法律效力。因此，经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现，对双方当事人具有法律拘束力。依法成立的法人或者其它组织均有登记备案的公章，经登记备案的公章对外具有公示效力，但是自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为时，该方当事人实质上是否认与对方当事人达成合意成立合同关系，此时就涉及到就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。根据相关法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任，故被告应举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为原告所为。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。本案中，被告共提交了三组证据，这些证据孤立作证时均不能作为认定本案事实的证据，但细分析起来，期间却具有隐藏的关联性和连续性。 一、被告持有房屋产权证原件、国有土地使用权证原件、原告第一代身份证复印件。虽然原告诉称上述证件系被告在租赁房屋的柜子中私自偷取，但是上述证件系重要证件，原、被告的房屋买卖关系发生在1997年，被告在20多年前即已为现在所发生的纠纷想好对策，窃取原告存放在柜子里的证件可能性不大。再加之原告第一代身份证复印件，应取得原件后再进行复印，在原件一直由原告持有的情况下，其从何种渠道取得该复印件并保存至今。而在房屋买卖过程中，卖方取得房款后，将所持有的房屋产权证件原件包括卖方身份证复印件交给买方，系符合交易习惯。 二、案涉房屋的水电户头于2001年、2002年先后变更为被告名下，上述费用均由被告支付。后又于2010年发生火灾，灾后房屋重建的审批、建造均由被告完成。 三、原告不能对3500元款项的用途作出一个合理解释。本案中，原告诉称其将案涉房屋租赁给被告，其于1997年下半年一次性收到被告支付的3500元系房租，而根据当时房租市场价格，该款项足够支付长达数年的房租；且原告租赁房屋后，即离开象山，至起诉前，原告未能提供证据证明其与被告就案涉房屋的归属进行任何交涉，也未向被告催讨房租。原告诉称其一直在上海打工，在此期间并不影响其回象山对案涉房屋进行处置，其系一完全民事行为能力人，其对自己的财产处置上怠懈消极，但在案涉房屋面临拆迁之时，提出案涉房屋的权属问题，引人怀疑。 四、在1997年，民间签订合同、领取工资等签字过程中用私章代替自己签名的行为屡见不鲜，属于一种常态。 综上，根据原告提供的证据，结合双方当事人在庭审中时的陈述可以认定原告的私章应系原告本人持有，原、被告签订的《房屋绝卖契》系双方真实意思表示，应合法有效。因本案诉争房屋已被列入拆迁范围，不能办理该房屋的产权转移登记手续，但由诉争房屋所有权转化而来的拆迁安置利益仍应由被告享有。因此，对被告要求判决诉争房屋的拆迁补偿安置利益归其享有的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。因案涉房屋的物权尚登记在原告名下，故房屋权属不归被告所有。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十四条、第十五条、第三十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第六十六条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）金永法与被告（反诉原告）梅小芬于1997年8月28日签订的《房屋绝卖契》合法有效； 二、登记在原告金永法名下的象山县的房地产（房产证号：02××62，土地证号：象国用1990第020513号）的拆迁安置利益归被告梅小芬享有； 三、驳回原告（反诉被告）金永法的全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）梅小芬的其他诉讼请求。 本案本诉受理费7300元，反诉受理费3650元，合计10950元，由原告（反诉被告）金永法负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张文芝 二〇一八年十月二十五日 代书记员 苏诗雨