重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝02民终2151号上诉人(原审被告)：张世全，男，汉族，1947年12月17日出生，住重庆市万州区。上诉人(原审被告)：张圣雄，男，汉族，1992年10月5日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：唐浩文，重庆煦景律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：雷善银，女，汉族，1974年8月22日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：范力，重庆高山律师事务所律师。原审第三人：张德荣，男，汉族，1968年12月5日出生，住重庆市万州区。上诉人张世全、张圣雄因与被上诉人雷善银及原审第三人张德荣房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2018)渝0101民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张世全、张圣雄上诉请求：撤销重庆市万州区人民法院(2018)渝0101民初227号民事判决，依法改判驳回雷善银的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由雷善银负担。事实和理由：一、张世全与张圣雄无恶意串通行为。首先，一审判决并无证据证明张圣雄将房屋出卖给张世全的价格严重不合理。价格评估机构无法评估不是因张世全、张圣雄不配合所致，主要是因为要求评估的时间点与委托评估之时相隔过久，又无法查询到需要评估的时间点的任何档案信息所致。其次，一审以2014年2月14日，雷善银在中国农业银行股份有限公司九龙坡支行贷款时，案涉房屋抵押价值293800元，作为参照两年后的房屋价格很不适宜。专业评估机构对于相隔近一年的房地产价格都无法作出评估，难道相隔两年多的价格还能作为判决的依据。最后，雷善银明确认可了涉案房屋的出卖价格，在张圣雄与雷善银签订的《按揭房屋买卖合同》中约定的出卖价就是198060元，只不过最后买受人从孙子换成了爷爷。即使一审认为上述《按揭房屋买卖合同》是借贷的担保，这个价格也是雷善银认可的担保物价值。二、《按揭房屋买卖合同》是真实的房屋买卖关系。一审将银行视为唯一的资金来源渠道，无视当事人亲笔签署的债务凭据，认为张圣雄只举证证明了46000元的银行取款记录，便认为《按揭房屋买卖合同》是借贷的担保无事实和法律依据。三、张圣雄获得了雷善银充分的委托授权。委托书亦没有作出特别限制。且在张圣雄与雷善银签订的《按揭房屋买卖合同》中约定的出卖价就是198060元，也证实了雷善银是同意按198060价格出售。四、一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条当中恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效，但本案中雷善银并不属于第三人。雷善银辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、雷善银向张圣雄借款当天虽然又与张圣雄签订了《按揭房屋买卖合同》，但双方都未履行该合同，其买卖关系不能成立。一审判决认定《按揭房屋买卖合同》是对民间借贷的担保符合客观事实。二、张圣雄以雷善银的名义与张世全于2016年3月25日签订的涉案房屋买卖合同应当确认无效。1、雷善银向张圣雄出具的委托书未确定房屋的价格，房屋交易前张圣雄亦未将交易价格、房款支付、房屋的交付等重要事项告知雷善银，并征得其同意，就与其直系亲属(爷爷)张世全签订合同并过户给张世全。2、一审查明雷善银于2014年2月，雷善银在农业银行贷款时评估该房屋价值293800元，而张圣雄以198060元的价格出卖，明显低于市场价格的70%，损害被委托人雷善银的利益。3、张世全与张圣雄系直系血缘关系，出卖价格明显低于市场价格的70%，可以推定双方恶意串通，损害被委托人雷善银的利益。张德荣陈述，同意上诉人张世全、张圣雄的上诉意见。雷善银向一审法院起诉请求：1.判决确认2016年3月25日张圣雄以雷善银的名义与张世全签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2.张世全、张圣雄共同向雷善银返还位于重庆市万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋及房屋内物品(物品详见财产清单)；3.判决张世全、张圣雄赔偿雷善银房屋租金损失(按每月900元的标准，从2016年4月2日起至交还房屋之日止)；4.本案诉讼费、保全费由张世全、张圣雄承担。一审法院认定事实：2010年8月9日，雷善银(乙方)与卢佳(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定卢佳将位于重庆市万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋及室内外装潢、设施卖给雷善银，成交金额195000元。2010年9月9日，雷善银取得该房屋的产权证(证号为301房地证XXXX字第XXXXX号)，建筑面积66.02平方米。雷善银购买该房屋后，于2014年2月14日与中国农业银行股份有限公司九龙坡支行签订《抵押合同》，雷善银在该银行贷款190000元，贷款期限从2014年2月14日至2017年2月13日，抵押物评估价值293800元。2015年4月17日，雷善银向张圣雄出具《借条》，载明借到张圣雄50000元，此款约定于2015年底还清。雷善银在借款人处签名并捺指纹印。2015年4月17日，张德荣在中国农业银行和重庆农村商业银行共计取款46000元。双方认可口头约定月利息为6分。雷善银于2015年7月17日向张圣雄支付利息3000元，2015年10月18日向张德荣支付利息2000元。2015年4月17日，雷善银与张圣雄签订《按揭房屋买卖合同》，约定雷善银将重庆市万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋出卖给张圣雄，该房屋成交价198060元；本合同签订后张圣雄向雷善银支付50000元，余款148060元于2017年2月13日前付清；双方签名并捺指纹印。合同书尾部注明：“买方包括室内家具家电及装修等”。经质证，第三人张德荣认可合同书尾部添加部分是其书写。2015年4月17日，雷善银向张圣雄出具《委托书》，委托张圣雄办理该房屋买卖过户登记的相关手续，出售该房屋，收取房款等事宜，并在重庆市万州公证处对该委托书办理了公证。2015年11月前，雷善银自行支付万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋的按揭贷款本息。2016年3月23日，张圣雄在向中国农业银行股份有限公司九龙坡支行付清雷善银抵押贷款本息余额101171元后，对该房屋予以解押。张世全是张德荣的父亲，张德荣是张圣雄的父亲。2016年3月25日，张圣雄(委托代理人)以雷善银(甲方)的名义与张世全(乙方)签订《重庆市房屋买卖合同》，主要约定“雷善银将万州区青羊宫116号2层1单元202室房屋出卖给张世全，该房屋成交价198060元，包括该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等；室内家具家电及装修等；付款方式为一次性付款。税费承担：房屋产权转移登记相关税费由乙方一并承担”等内容。张世全在购买该房屋时未向出卖方支付房款。2016年3月31日，张世全、张圣雄支付了房屋过户的登记费80元、转让手续费264.08元、契税4645.16元，房屋产权转移登记给张世全。雷善银购买该房屋后一直居住到2016年3月底，2016年4月1日，雷善银的儿子放学回家不能进门，报警求助，万州区公安局派员出警后，查明该房屋已由张世全占有使用。雷善银对房屋内的财产进行清理，列出《财产清单》。经质证，雷善银、张世全、张圣雄双方确认房屋内清单中的物品为：电视一台，电脑一台，电冰箱一台，洗衣机一台，微波炉一个，空调一台，电饭煲一个，电煲汤锅一个，取暖器一个，电扇两把，电水壶一个，电吹风机两个，电磁炉一个，热水器一台，油烟机一台，饮水机一个，按摩器三个，客厅沙发一套，电视柜两个，茶几三个，摇摇椅一把，餐桌一套，床两张，床垫两张，书桌一张，电脑桌一张，大穿衣镜一个，三门柜一个，五门柜一个，布衣柜一个，木、胶凳子以及厨房锅碗瓢盆等用具。在重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初10741号案件中，雷善银最初提出的诉讼请求为：1.撤销2016年3月25日以雷善银名义与张世全签订的《重庆市房屋买卖合同》；2.张世全、张圣雄共同向雷善银返还位于万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋及房屋内物品；3.诉讼费由张世全、张圣雄承担。在审理过程中，雷善银申请对该房屋在2016年3月25日的市场价格进行评估，重庆市万州区人民法院依法委托重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司进行评估，该公司于2017年7月20日作出“关于退回(2017)渝万法委鉴字第XX号委托书的函”，以未在相关部门查询到相关档案信息，因张世全、张圣雄不配合，无法进入该房屋内进行实际勘查，无法对该房屋作出市场价值的评估为由，退回。之后，雷善银变更诉讼请求。诉讼中，雷善银、张世全、张圣雄双方及张德荣确认诉争房屋月租金900元。本案在审理中，经雷善银申请并提供担保，重庆市万州区人民法院裁定对诉争的重庆市万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋予以查封，交由张世全保管。财产保全费1770元，由雷善银预交。一审法院认为，张世全是张德荣的父亲，张德荣是张圣雄的父亲，有特定的亲属关系。2015年4月17日，雷善银向张德荣借款50000元，借条写为向张圣雄借款，在该次借款时，双方约定了借款金额、还款期限、借款利率，雷善银按照约定向张圣雄及张德荣支付了部分利息，证明雷善银与张圣雄或者张德荣之间存在民间借贷关系。在民间借贷关系形成的当日，雷善银又与张圣雄签订《按揭房屋买卖合同》，将本案争议房屋出卖给张圣雄，却又办理公证委托书，委托张圣雄办理该房屋买卖的相关手续，并由雷善银向张圣雄出具收到该房屋首付款50000元的收条，但从张圣雄出具的当天的银行交易记录，当天张德荣在银行共计取款仅为46000元，没有资金来源及实际支付购房款的证据。从双方一系列行为综合分析，如果雷善银将房屋出卖给张圣雄的事实存在，张圣雄完全可以依据合同主张权利取得房屋，没有必要再行签订委托书代为出卖房屋，张圣雄同时兼具债权人和受托人的身份，其法律关系混乱；且按一般人的生活常识及对利益的追求与权衡，既然要靠出卖房屋偿债，在房屋价值并未确定且明显超过当时所取得的利益时，又何必仅收一部分购房款，又另行高利借款，不符合一般人的生活法则，故认定雷善银与张圣雄签订的《按揭房屋买卖合同》只是对民间借贷的担保，其买卖关系不成立。2016年3月25日，张圣雄以雷善银的名义与张世全签订的《重庆市房屋买卖合同》，虽然雷善银给张圣雄出具有委托书，但该委托书并未对房屋价款予以确定，在本次房屋交易前，张圣雄未对出卖房屋的交易价格、房款支付方式、房屋的交付等重要事项征得雷善银的同意，便与其有特定关系的当事人张世全签订买卖合同，将该房屋产权过户登记给张世全，事后未取得雷善银对该房屋买卖行为的追认，故该房屋买卖合同并不是雷善银真实意思表示。诉讼中，雷善银申请对诉争房屋进行市场价值评估，张世全、张圣雄故意不配合司法评估鉴定，导致鉴定人员不能进屋查看标的物现状，无法准确作出鉴定结论，致使诉争房屋交易的市场价值无法通过鉴定结论予以认定，张世全、张圣雄应当对该事实承担举证不能的法律后果。综合考虑2014年2月14日雷善银在中国农业银行股份有限公司九龙坡支行贷款时，该房屋的评估抵押物价值293800元，双方交易198060元的价格明显低于市价的30％以上。张圣雄作为委托代理人与购买人张世全恶意串通，损害了雷善银的合法利益，雷善银请求确认该合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，予以支持；张世全、张圣雄的抗辩理由不成立，不予采纳。虽然该房屋产权已转移登记给张世全，但张世全没有证据证明已支付合同约定的价款，亦不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得，张世全占有使用该房屋及房屋内物品，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，因无效合同取得的财产应当返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。雷善银请求张世全、张圣雄返还房屋及财产，并赔偿租金损失，符合法律规定，予以支持；张世全、张圣雄的抗辩理由不成立，不予采纳。张世全称已将诉争房屋出租给他人居住，未举证证明，不予确认；即使张世全已将房屋出租，应由双方另行处理租赁合同关系，不影响所有权人对房屋的交接。2016年4月1日，张世全占有使用房屋，给雷善银造成租金损失，双方在诉讼中确认该房屋月租金为900元，张圣雄、张世全应共同承担赔偿责任，雷善银的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持；张世全、张圣雄不同意赔偿的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释(一)》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定，判决：一、确认张圣雄以雷善银的名义与张世全于2016年3月25日签订的关于买卖重庆市万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋的房屋买卖合同无效；二、张世全、张圣雄在本判决生效之日起十日内将位于重庆市万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋及房屋内财产物品(以本判决书所附清单为准)返还给雷善银；三、张圣雄、张世全在本判决生效之日起十日赔偿雷善银租金损失(从2016年4月2日起至返还房屋之日止，按月租金900元计算)；四、驳回雷善银在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，财产保全费1770元，合计8140元，由张圣雄、张世全负担。二审中，上诉人张圣雄向本院提交了七份房屋买卖合同、委托书、公证书等证据，拟证明张圣雄与张德荣共同从事二手房生意，通常做法是以张圣雄的名义从出卖人买下房屋，不过户，再以出卖人代理人的名义将房屋转卖他人，中间赚差价及上述操作是该行业的操作模式等事实。张世全、张德荣质证均对上述证据无异议。雷善银质证认为张圣雄举示的证据与本案无关联，且张圣雄这种行为不合法，其不合法行为不受法律保护。雷善银向本院提交了重德任房[2014]估字第A-XXXX号房地产估价报告，拟证明重庆市万州区XX宫XXX号2层1单元202室房屋在2013年12月5日的评估价为29.38万元的事实。张圣雄、张世全、张德荣质证认为对其真实性无异议，但不能证明张圣雄与张世全恶意串通。二审查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，一、2015年4月17日，张圣雄与雷善银签订的《按揭房屋买卖合同》是对张圣雄借款5万元予雷善银的担保，还是双方真实的房屋买卖关系。首先，张圣雄、张德荣陈述2015年4月17日上午用现金支付雷善银借款5万元，但其未举示证据证明资金来源及支付事实。当天下午在张德荣的银行账户取款46000元，支付雷善银借款才有资金来源。结合雷善银与张圣雄、张德荣对借款5万元事实的一致陈述，以及雷善银已支付部分借款利息的事实，一审认定雷善银与张圣雄之间在2015年4月17日有借款5万元的事实并无不当。张圣雄举示的张德荣的银行账户取款记录，其证明的款项已被认定为是出借款，则张圣雄抗辩的当天下午支付购房首付款5万元，无证据证明资金来源及支付事实，其应承担举证不充分的法律后果。其次，在2016年4月1日张圣雄向雷善银所发短信，其中一条内容为“房子已买了198060元，除去首付和重庆农业银行抵押借款，还有税费，我还应给付27566.42元，请你发个账号过来，我把钱转给你”。经一审法官询问张圣雄该27566.42元是怎样计算来的，张圣雄陈述：“房屋卖价198060元，减去首付款5万元、借款1.7万元(2016年1月21日借条)、银行贷款101171元、税费2322.58元(交易契税4645.16元的50％)，之后的结果为27566.42元。”如张圣雄出借雷善银两笔款项，张圣雄在结算售房款时却对2015年4月17日的借款5万元不予扣除，明显不合情理，其亦未作出合理的解释。最后，如雷善银于2015年4月17日将涉案房屋出卖给张圣雄的事实存在，张圣雄完全可以依据合同主张权利取得房屋，没有必要再行签订委托书代为雷善银出卖房屋。且按一般人的生活常识及对利益的追求与权衡，既然雷善银要靠出卖房屋偿债，雷善银又何必在房屋价值明显高于房屋首付款时，仅收一部分房款，还找房屋购买人张圣雄高利借款，不符合一般人的生活法则。故一审认定雷善银与张圣雄于2015年4月17日签订的《按揭房屋买卖合同》只是对双方的借贷担保，房屋买卖关系不成立并无不当。二、2016年3月25日，张圣雄以雷善银的名义与张世全签订的《重庆市房屋买卖合同》是否为无效合同。代理人行使代理权应当以维护被代理人利益为已任，遵守诚实信用原则。为损害本人利益，代理人与第三人恶意串通而为的代理行为，属于违反善良风俗的无效行为。本案中，虽雷善银给张圣雄出具有委托书，但该委托书并未对房屋价款予以确定，在本次房屋交易前，张圣雄亦未对出卖房屋的交易价格、房款支付方式、房屋的交付等重要事项征得雷善银的同意，便与其有直系亲属关系的当事人张世全签订房屋买卖合同。事后未取得雷善银对该房屋买卖行为的追认。且一审中，雷善银申请对诉争房屋进行市场价值评估，张世全、张圣雄不配合司法评估鉴定，导致鉴定人员不能进屋查看标的物现状，无法准确作出鉴定结论，致使诉争房屋交易的市场价值无法通过鉴定结论予以认定，张世全、张圣雄应当对涉案房屋的市场价值承担举证不能的法律后果。一审综合考虑2014年2月14日雷善银在中国农业银行股份有限公司九龙坡支行贷款时该房屋的评估抵押物价值293800元，张圣雄与张世全的交易价格198060元明显低于上述评估抵押物价值的30％以上等事实，认定张圣雄、张世全恶意串通损害被代理人雷善银的利益并无不当。张圣雄作为雷善银的代理人与购买人张世全恶意串通，损害了被代理人雷善银的合法利益，雷善银请求确认该合同无效，符合法律规定，一审认定2016年3月25日，张圣雄以雷善银的名义与张世全签订的《重庆市房屋买卖合同》无效并无不当。综上所述，上诉人张世全、张圣雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6370元，由上诉人张世全、张圣雄负担。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  程 杨审判员  刘丽苹二〇一八年十月十九日书记员  姜 霞