福建省晋江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0582执异30号 案外人：许泽厝，男，1952年11月3日出生，公民身份号码35××30，汉族，住晋江市。 案外人：林菊芬，女，1957年3月25日出生，公民身份号码35××21，汉族，住晋江市。 申请执行人：李艺芬，女，1971年7月23日出生，公民身份号码35××4X，汉族，住福建省晋江市。 申请执行人:林永江,男,1972年12月9日出生，公民身份号码35××73,汉族,住福建省晋江市。 被执行人：李爱国，男，1965年8月19日出生，公民身份号码35××1X，汉族，住福建省晋江市。 被执行人：李秀清，女，1966年5月25日出生，公民身份号码35××29，汉族，住福建省晋江市。 在本院执行申请执行人李艺芬与被执行人李爱国、李秀清（以下简称两被执行人）民间借贷纠纷一案中，本院依法裁定将申请执行人林永江与两被执行人民间借贷纠纷一案并入本案一并执行。在本案执行过程中，案外人许泽厝、林菊芬（以下简称两案外人）对执行址于晋江市梅岭街道竹晖路竹苑××幢××号的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 两案外人称，本院在执行申请执行人李艺芬、林永江与两被执行人民间借贷纠纷一案过程中，对李爱国名下的址于晋江市梅岭街道竹晖路竹苑××幢××号的房产（以下简称××号房）予以查封。但两案外人于2012年7月6日便与两被执行人达成了房屋买卖合意，两被执行人将××号房作价18.6万元（拆迁安置房，面积60平方米，每平方米3100元）出售给两案外人，当日两案外人支付两被执行人10万元购房款。2014年3月13日，双方在明确××号房面积为63.04平方米的基础上，确定房屋成交价为19.87万元，两案外人于当日通过银行汇款9.57万元及现金支付3000元给李爱国，付清全部购房款后双方签订了《购房合约》。因房产尚未办理产权证，双方约定了两被执行人应无条件向两案外人交付相关过户手续。《购房合约》签订后，两被执行人便将该房屋交付两案外人使用至今。但两被执行人办理产权证之后，却在未通知两案外人的情况下，将××号房抵押给晋江市金鑫银通投资有限公司。此后，两案外人多次要求两被执行人立即清偿债务，配合办理产权过户，但两被执行人至今无法清偿债务解除抵押，导致两案外人无法办理产权过户手续。但两案外人已购买了该套房产，且已付清了全部购房款，因此，现该房产的所有权人是两案外人，而非两被执行人，本院对××号房的查封侵犯了两案外人的合法权益。两案外人请求终止对××号房的执行，并依法予以解封。 李艺芬称，其并不清楚李爱国将××号房出售给两案外人，李爱国也从未将该情形告知李艺芬，而××号房已经办理了抵押登记，李艺芬是××号房的合法抵押权人，有权要求处置××号房。 林永江称，两案外人虽已支付了大部分款项，但是两案外人并非因自身原因导致房屋无法过户，其款项付完后至今那么长时间，应当清楚房屋手续没有办理，却迟迟未与李爱国办理过户手续，其应当承担未办理过户手续的过错责任，应当驳回两案外人的执行异议。 李爱国称,××号房是其拆迁安置补偿的房产，在该房产尚未确定分房之时，两案外人便向李爱国主张购买××号房。双方于2012年7月6日达成了买卖合意，李爱国收取了两案外人10万元的购房款。××号房实际分房确定之后，双方将剩余的购房款结清，但因房产证尚未办理，所以双方未能办理房产过户。房产证办理后，因李爱国之子欠他人钱款，无奈之下将该房产抵押给李艺芬借款，后因周转困难，无法偿还款项，导致迟迟无法解除抵押登记。李爱国未将抵押的情况告知两案外人，而是在房产证办理后半年左右，两案外人开始装修房子并要求李爱国办理过户手续时，李爱国才告知两案外人房屋抵押情况。 两案外人向本院提供如下证据：1.两案外人的身份证复印件各一份，以证明两案外人身份情况；2.两被执行人出具的《收条》、存款凭证及《购房合约》各一份，以证明两案外人向两被执行人购买××号房，并已付清全部购房款的事实；3.××号房的内部装修视频一份，以证明两案外人已对××号房进行装修、使用的事实；4.晋江市梅岭组团改建工程选房安置燃气开户通知书、管道天然气供气协议（民用户）、天然气业务办理申请表、晋江新奥燃气有限公司用户购气收据各一份及物业管理费发票联两份，综合证明双方签订《购房合约》之后，两被执行人将××号房交付两案外人使用至今的事实。 本院查明，李艺芬与李爱国、李秀清、第三人泉州市金鑫银通投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2016）闽0582民初11881号民事判决书，判决：一、李爱国、李秀清应于本判决生效之日起十日内返还李艺芬借款200000元并支付自2016年6月15日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息；二、李爱国、李秀清应于本判决生效之日起十日内支付李艺芬律师费5000元。李爱国不服该判决，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2017年6月13日作出（2017）闽05民终1559号民事裁定书，裁定按李爱国自动撤回上诉处理。该民事裁定书于2017年6月21日发生法律效力。李艺芬于2017年8月8日向本案申请强制执行，案号为（2017）闽0582执4712号。 林永江与李爱国、李秀清民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月26日作出（2017）闽0582民初4731号民事判决书，判决：李秀清、李爱国应于本判决生效之日起十日内共同偿还林永江借款本金60000元、截止2017年5月19日利息4800元，并支付以10000元本金为基数按月利率2%计算、以50000元本金为基数按年利率6％计算的自2017年5月20日起至实际还款之日止的逾期利息。林永江于2017年8月15日向本案申请强制执行，案号为（2017）闽0582执4880号。 2018年8月28日，本院将(2017)闽0582执4880号执行案件并入(2017)闽0582执4712号案件一并执行，终结(2017)闽0582执4880号执行案件的执行。本院分别于2018年8月2日到晋江市不动产登记中心、2018年9月21日到现场查封××号房。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。两案外人所提供的《收条》经李爱国确认无异议，该《收条》可与双方于2014年3月13日签订的《购房合约》、银行存款凭证及两案外人对××号房进行装修使用的视频相互印证，可以证明两案外人于2012年7月6日向两被执行人购买××号房，于2014年3月13日支付完全部购房款198700元，后对该房进行装修使用的事实，对两案外人的该项主张本院予以确认。双方虽于2012年7月6日达成房屋买卖合意，但因该房产为拆迁安置房，直至2014年10月30日才办好产权登记，因此，在此期间无法办理产权过户，两案外人对此并无过错。而根据晋房他证2016字第148号房屋他项权证可见，××号房于2014年11月28日即办理了抵押登记，此期间只有不足一个月的时间，而两案外人在两被执行人至今未能清偿李艺芬债务以解除抵押登记的情况下，并无法办理产权过户，可以认定两案外人就此期间未能办理产权过户亦无过错。因此，两案外人在本院查封之前已与两被执行人就××号房达成买卖合意，且已支付了全部购房款并已实际装修使用，两案外人对××号房至今未能办理过户并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给案外人，案外人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；案外人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果案外人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本院对××号房不得查封、扣押、冻结，两案外人的异议理由成立。李艺芬虽对××号房享有抵押权，但本案为普通金钱债权的执行，因此，对李艺芬的主张本院不予支持，李艺芬就房屋抵押权可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对登记于李爱国名下的址于晋江市梅岭街道竹晖路竹苑××幢××号的房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈维山 审判员  蔡佳民 审判员  李金玲 二〇一八年十月二十六日 书记员  丁锦烽 附件：本案所适用的法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。