新疆维吾尔自治区和静县人民法院民事判决书（2017）新2827民初1092号原告：和静万和物业服务有限公司（以下简称万和物业公司），住所地和静县。法定代表人：王微，系万和物业公司总经理。委托诉讼代理人：吴若溪，系新疆诺启律师事务所律师。被告：邢紫涵，女，汉族，系原和静县合盛元超市经营者，住库尔勒市。被告：冯明，男，汉族，籍贯不详，无固定职业，住库尔勒市。原告万和物业公司与被告邢紫涵、冯明合同纠纷一案，本院于2017年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告冯明于2017年8月14日提出管辖权异议申请，本院经审理裁定驳回管辖权异议申请。被告冯明不服提出上诉。二审经审理于2017年11月9日作出驳回上诉，维持原裁定的民事裁定。2018年1月4日-2018年4月2日，本案前三次开庭审理中，和静县合盛元超市作为被告均出庭参加了诉讼。2018年7月24日，原告万和物业公司以和静县合盛元超市已于2017年11月10被依法注销为由，向本院提出变更被告为合盛元超市的经营者邢紫涵的申请。本院经审查作出裁定将本案被告由和静县合盛元超市变更为邢紫涵。原告万和物业公司的委托诉讼代理人吴若溪到庭参加诉讼。被告邢紫涵、冯明经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带向原告支付物业费170000元，暖气费280590元、采暖设备改造费102385.36元、电梯维保费27200元、消防检测维护费27745.2元、保险费23741.25元、损失25266.472元，合计656928.28元。2、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2011年12月5日，第二被告与原巴州麦得隆房地产开发公司和静分公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁和静县阿尔夏特西路811号地下室用于超市经营，租赁期限从2012年3月1日至2021年2月29日。租赁期间被告承担出租房屋的水电费、煤气费、电话费、物业管理费、消保费等费用。被告自2011年2月使用该房屋至今，该房屋所有的物业服务均由原告实施。截止到2016年12月30日，被告尚欠原告上述诉请费用。经原告多次催要未果。故诉至法院，请求支持原告诉请。未变更被告前的和静县合盛元超市辩称，1、和静县人民法院对本案无管辖权。麦德隆房地产公司与冯明签订的《房屋租赁合同》中约定发生纠纷由合同签订地仲裁委员会管辖。2、答辩人提出管辖权异议未超过仲裁法规定的期限。3、原告起诉主体不适格。答辩人未与原告签订过任何物业协议，原告也未向答辩人提供过物业服务，答辩人无需向原告支付任何费用。4、原告要求的其他费用的收费主体并非原告。综上，请驳回原告起诉。被告邢紫涵未答辩。被告冯明提交书面答辩状辩称，1、原告以答辩人为被告提起诉讼，属诉讼主体错误。2、答辩人既不是合盛元超市的经营者，也不是员工，与合盛元超市没有关系，不应对超市的纠纷承担任何责任。超市是邢紫涵个人经营，答辩人并未参与。该债务应当由邢紫涵个人对超市承担责任。3、原告不具备诉讼主体资格。原告与超市之间无任何法律关系，也未提供过任何物业服务，故请依法驳回原告的诉讼。本案经审理认定案件事实如下：1、2011年12月5日，巴州麦德隆房地产有限公司和静分公司（以下简称麦德隆公司）与被告冯明签订一份《房屋租赁合同》，约定将位于和静县阿尔夏特西路811号亿家广场地下室租赁给冯明用于超市经营，租赁期限2012年3月1日至2021年2月29日，年租金60万元，自2014年起租金逐年递增。合同约定，承租人即冯明承担出租房屋的水电费用、煤气费、电话费、物业管理费、消保费等费用。其中，原告所持《房屋租赁合同》第五条中有承租人负责支付物业管理费的内容，但被告所持《房屋租赁合同》第五条中将物业管理费用横线划除。该地下室占地面积4922.61平方米。2、2012年8月9日，经和静县工商管理局批准，麦德隆公司申请变更企业名称为巴州依山房地产开发有限公司和静分公司（以下简称亿山房产和静分公司）。2013年4月1日，亿山房产和静分公司出具一份《物业服务委托及相关债务转让说明》，载明将和静县亿家广场前期物业服务管理等相关事项委托给原告万和物业公司。并将自2011年10月起和静县亿家广场综合楼及住宅楼的所有债权债务全部转移给原告万和物业公司。3、2018年1月26日，经本院向和静县住房和城乡建设局调查，2014年1月1日，亿家广场业主委员会成员与原告万和物业公司签订一份《物业管理委托合同》，委托期限2014年1月1日至2018年1月1日，商业物业服务费标准内铺每月每平方米2元。4、2018年1月26日，经本院向和静县蓝天热力有限责任公司调查，证实和静县亿家广场包括合盛元超市、底商门面及住宅自建成使用以来，仅住宅部分在2012年11月1日至2013年3月31日采暖期间由该公司供暖。自2013年以后由亿家广场自行供暖。5、在和静县市场监督管理局出具的一份档案材料中显示，2011年2月5日，麦德隆公司与被告冯明签订《房屋租赁合同》时的附件中明确载明，麦德隆公司把亿家广场负一楼租赁给冯明、邢紫涵二人经营超市。该附件材料上有被告邢紫涵、冯明的签名及捺印予以确认。被告邢紫涵与被告冯明系夫妻关系。6、2018年7月2日，经和静县市场监督管理局出具相关档案材料证实，被告邢紫涵经营的和静县合盛元超市已于2017年11月10日因转让而予以注销。而该情况合盛元超市在本案前三次开庭审理过程中均未告知本院及原告万和物业公司。7、和静县合盛元超市系个体工商户性质，自2012年5月9日正式经营至2017年11月10日注销经营止。原告万和物业公司未与和静县合盛元超市的经营者即被告邢紫涵或者被告冯明签订过供用热力合同、供用气合同、电梯维保合同及保险合同。上述事实由原告出示的《房屋租赁合同》1份、从和静县市场监督管理局调取的和静县合盛元超市注销档案材料1组、《房屋面积测绘报告》1份、《供暖协议》1份，被告出示的《房屋租赁合同》1份，本院调取的和静县蓝天热力有限责任公司出具的《证明》1份、和静县住房和城乡建设局出具的《物业管理委托合同》1份及原告、被告的当庭陈述予以证实，事实清楚，足以认定。关于原告出示的《房屋租赁合同》1份，原告旨在证实系麦德隆公司与被告冯明签订。但合盛元超市的委托诉讼代理人并不认可该份合同，认为该份材料上冯明的签名非冯明本人书写系虚假合同。经核实，原告出示的这份《房屋租赁合同》与被告出示的《房屋租赁合同》内容上看基本一致，但合同文本样式不同、书写字体不同。并且原告的合同上承租人冯明的两处签名均捺有手印，合同第五条中物业管理费字样内容未被划除。但被告出示的合同中第一页冯明的签名上没有手印；合同第五条物业管理费字样被冯明划除。经本院核实，原告所持的合同和被告所持的合同除了“物业管理费“的形式不一致外，其他内容基本一致。原告所持合同系被告冯明作为承租人所签，其拒绝到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院对到庭被告认为冯明的签名有假的观点不予采纳。并且，从举证责任分配看，合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告冯明在自己持有的合同中将“物业管理费”划除，不能对抗原告持有的合同中关于物业管理费的约定。另外，被告持有的合同中的字体与原告持有的合同中第十五条第④条内容的字体一致，应为是同一人书写。故本院对原告持有的《房屋租赁合同》的三性予以采信。对被告持有的合同中划除的“物业管理费”的举证意见不予采信。关于原告出示的电梯维修的相关证明材料，原告旨在证实被告经营合盛元超市期间使用了原告管理的两部上下电梯，故应当承担维修费用。被告对此不予认可。经本院核实，双方签订的《房屋租赁合同》第七条中约定了出租人负责公共部分及设备间的定期维护，此外双方没有关于电梯维修费用由承租人承担的约定。故原告的上述材料本院不予采信。关于原告出示的《常压燃气锅炉承包合同》等与供暖相关的证明材料，原告旨在证实亿家广场自行供暖期间给被告供应了暖气故被告应当承担相关的采暖费及改造费用。被告对此不予认可。经本院核实，原告没有与被告签订过供用热力合同，也没有提交能够证实给被告实际供应过暖气的证据材料。故原告的上述材料本院不予采信。关于原告出示的相关保险合同材料，原告旨在证实为和静县亿家广场的商铺财产包括和静县合盛元超市购买了相关保险，故被告应当支付相应保险费用。被告对此不予认可。经本院核实，原告出示的数份保险单均系原告与保险公司签订的关于公共责任、停车场责任、财产综合险、锅炉压力容器保险的保险约定，与被告没有直接的法律关系。原告与被告也没有关于保险费用的协议或约定。原告的上述材料本院不予采信。本院认为：首先，本案中原告的诉讼请求存在多个法律关系竞合的问题，而非单一的物业服务合同法律关系。原告的多项诉请均指向本案二被告，故上述法律关系产生的纠纷可以合并审理，本案案由变更为合同纠纷。其次，关于原告抗辩本院无管辖权，应当按照约定进行仲裁的问题。依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议、一方向人民法院起诉未申明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本院受理该案后，被告冯明提出的管辖权异议是要求本案由库尔勒市人民法院审理。本案2018年1月4日首次开庭前，二被告均未提交仲裁协议，也未就仲裁协议管辖向本院提出异议。故本院对本案有管辖权。被告的抗辩意见不能成立。其三、关于原告与被告之间没有签订物业服务合同是否应当缴纳物业管理费的问题。依据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会的职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，本院从和静县住房和城乡建设局调取的《物业管理委托合同》能够证实原告与亿家广场区域的业主委员会签订了物业服务合同，合盛元超市作为业主应当在物业管理范围之内缴纳物业管理费用，缴费标准应当按照《物业管理委托合同》的约定计算。庭审中原告在诉讼请求明细单中确认被告拖欠2015年1月至2016年12月期间的物业费未付。本院对原告陈述的被告应当支付物业管理费的期间予以确认。其四，关于原告要求被告支付暖气费、暖气设备改造费的意见，因原告未提供证据证明二被告实际使用了原告供应的暖气，原告的该项请求证据不足，本院对该意见不予采信。其五，关于原告求被告支付消防检测维护费的问题。双方签订的《房屋租赁合同》中有关于消保费用的约定。故二被告应当承担涉案房屋所产生的消保费用。该笔费用包括亿家广场商业一层至三层及负一层的全部消保费用并已由原告支付，原告有权要求二被告支付自2012年3月1日起至今负一层的消防检测维修费用。庭审中原告出示了三份消防检测合同和一份消防维修保养合同，但出示的消防缴费票据三张共计金额64369元，故原告实际交付的消保费用应当以当庭出示的缴费票据为依据，被告应当支付的消保费用也应当以上述票据为计算依据。综合以上分析，涉案房屋合盛元超市租赁的亿家广场负一层占地面积4922.61平方米，商业物业服务费标准内铺每月每平方米2元。二被告应当支付给原告的物业费用共计236285.28元（4922.61平方米×2×24个月），对原告要求被告支付170000元物业费的请求没有超过上述金额，本院予以确认；涉案房屋的消保费用共计16092元（64369元÷4），两项共计186092元；原告要求的逾期付款损失的请求不违反法律规定，参照同期银行贷款率计算共计5359元（186092元×0.36%×8个月）。自2017年1月1日计算至2017年8月1日被告邢紫涵与冯明系夫妻关系，上述债务产生于夫妻关系存续期间，故二被告对涉案债务依法承担连带清偿责任。综上，原告万和物业公司要求被告邢紫涵、冯明支付拖欠的物业费170000元、消保费用16092元及逾期付款损失5359元，共计191451元的请求，证据确实充分，本院予以支持。原告的其他请求证据不足，本院不予支持。被告邢紫涵、冯明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十五条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邢紫涵、冯明拖欠和静万和物业服务有限公司物业管理费170000元、消保费用16092元及逾期付款损失5359元，共计191451元，于本判决生效之日起五日内一次性付清。二、驳回原告和静万和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10369.28元，减半收取5184.64元（原告已预交），由原告和静万和物业服务有限公司负担3673.64元，由被告邢紫涵、冯明负担1511元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审判员  董瑞 二0一八年十月一日书记员 洪景瑞