上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初44711号原告：国华人寿保险股份有限公司，住所地武汉市，经营地上海市浦东新区。法定代表人：刘益谦，董事长。委托诉讼代理人：刘福霞，女。委托诉讼代理人：王铸，男。被告：上海中控置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道100号70层办公室BCDE室。法定代表人：孙兆甫，经理。委托诉讼代理人：王红伟，北京安科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。原告国华人寿保险股份有限公司诉被告上海中控置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月23日、2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告国华人寿保险股份有限公司的委托诉讼代理人刘福霞(仅参加第一次庭审)、王铸，被告上海中控置业有限公司的委托诉讼代理人吴海泉(仅参加第一次庭审)、王红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国华人寿保险股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《国华人寿房屋租赁合同》于2018年5月25日解除；2、被告支付原告2018年2月26日至2018年5月25日期间的租金人民币(以下币种同)1,562,127元；3、被告支付原告自2018年2月26日起至实际支付之日止的逾期支付租金滞纳金(共三期：均以520,709元为本金，分别自2018年2月26日、2018年3月26日、2018年4月26日起算至实际支付之日止，按每日千分之三的标准。暂计至2018年6月7日为342,105.81元；4、被告支付原告违约金2,284,598元(合同约定除保证金不予退还外，被告还应另外支付相当于保证金金额的违约金)；5、被告按两倍月租金标准支付原告2018年5月26日至2018年6月6日期间因逾期归还房屋产生的占用费456,919.68元(以被告2018年6月6日搬离之日为收回房屋之日)；6、被告赔偿原告毁坏财物(门把手、锁)的损失800元。事实与理由：原、被告于2017年1月25日签订《国华人寿房屋租赁合同》，约定原告将上海环球金融中心办公楼70层B、C、D、E四室共计1019平方米的办公区域出租给被告使用，租期为三年，自2017年3月26日起至2020年3月25日止。被告自2018年2月26日起，无故拖欠房租，经多次追索，拒不缴纳。原告于2018年5月23日向被告发出解约函，通知《房屋租赁合同》自2018年5月25日起解除。但被告之后仍未搬离、亦未支付欠费。依据合同相关约定，被告应向原告支付租金、滞纳金、违约金等费用，且原告有权没收押金。另，合同解除后，被告为阻止原告收回房屋，故意破坏房屋大门，被告应赔偿损失。综上，原告为维护自身合法权益，起诉至法院。被告上海中控置业有限公司辩称：就诉请1，被告于2018年5月23日收到原告发出的解约函，认可合同于该日解除，但认为系原告违约导致合同解除。就诉请2、3，被告在原告提起本案诉讼之前即已起诉，原告交付的房屋存在质量缺陷，消防存在安全故障，影响使用，故不应支付房租及滞纳金。原告应依约履行维修义务，但原告并未履行，其在双方谈判期间发出了解约通知。就诉请4、因原告违约，故不同意支付违约金。就诉请5，被告收到解约通知后，双方进行谈判，经沟通，原告给予被告腾房期限至2018年5月31日，故不存在房屋占用费。就诉请6，无原告所述的损害情况，不同意赔偿。本院经审理确认如下事实：2017年1月27日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《国华人寿房屋租赁合同》(合同编号：GHRS-HQJR-002)。该合同第3.1条约定，乙方在签署本合同之前已至现场详细地视察过该房屋。乙方已充分了解本合同附件四所列之该房屋现状(包括但不限于该房屋现有装修及设施状况)并对该房屋现状表示满意和接受。第5.1条约定，在租赁期内，乙方应向甲方支付本合同附件三第1条所列明的租金……第5.5条约定，⑴在租赁期内，除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每个公历月的第二十五日或之前向甲方及/或大业主所提供收款账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费及增值税。并于每个公历月的第二十五日或之前向甲方及/或大业主所提供收款账户一次性足额存入上一个公历月的公用事业费及增值税……⑷若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按日息0.3%的标准向甲方及/或大业主支付滞纳金，而因乙方迟延缴纳任何公用事业费而引起的任何罚款都应由乙方自行负担。第6.2条约定，若乙方违反、不遵守或不履行其于本合同项下任何义务的，则在不影响本合同项下甲方对该等违反、不遵守或不履行可行使的任何其他权利的前提下，甲方有权扣除乙方向甲方支付的保证金，以补偿甲方因乙方该等违约而蒙受的一切损失及损害(包括但不限于租金及/或管理费的损失)。第10.1条约定，除甲方及大业主书面同意乙方续租外，乙方在租赁期届满或提前终止后归还租赁物业时，现有内装修设置物(不包括家具等可移动的物品)作为交房标准之一……第10.4条约定……⑵从租期届满日或提前解除日起直至乙方办妥交接手续或甲方依据本合同第10.4条第⑴项的约定进入并收回该房屋为止，乙方应以租期届满日或提前解除日前一日所适用的租金、管理费及公用事业费标准为基数，向甲方及/或大业主双倍支付延期返还期间该房屋的占用费、管理费、其他公用事业费(为避免疑问，乙方还应向甲方及/或大业主支付该等占用费、管理费及公用事业费的增值税)，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失，但该等占用费、管理费、公用事业费及赔偿金的支付并不构成本合同续租或对该房屋租赁之延续。第17.2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后且已向乙方发出催告通知乙方不能提供甲方认可的合理解释或采取补救措施的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：⑴乙方单次拖欠本合同项下的租金、管理费或任何租金及/或管理费的增值税超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)……第17.3条约定，当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：⑴乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金……另，该合同附件二第4条约定，“租赁期”系指交租金日2017年3月26日起至2020年3月25日(以下简称“租期届满日”)或提前解除日(以两者之间较早的日期为准)止的连续期间。附件三第1条约定，1.1租金：在租赁期内，⑴日租金为16元/日/平方米，增值税为0.8元/日/平方米；⑵月租金为495,913.33元，增值税为24,795.67元。月租金的计算公式为：月租金=日租金×租赁面积×365/12。本合同项下的租金未包含增值税，而乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税。1.2租金支付方式：见本合同第5.5条。第2条约定，“管理费”系指乙方对大业主所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费标准为46.7元/公历月/平方米，而增值税为2.802元/公历月/平方米。为避免疑问，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。第3条约定，“保证金”系指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方支付的保证金。保证金金额为四个月的月租金及其增值税及四个月的管理费及其增值税之和(计2,284,598元)。乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式，向甲方支付租金保证金2,082,836元及管理费保证金201,762元。附件四“恢复原状标准”空调排烟换气设备约定中约定，空调设备的内部系统空调机供给室外空气，换气能力：约5m3/㎡·h。2018年4月4日，森大厦(上海)有限公司(系争房屋的物业管理单位)向被告发送电子邮件，称：“贵司反映办公室内身体感觉不适，接报后大厦汇同多部门至现场对空气环境进行测量并打开天花察看设备工作情况。检查情况如下：1、贵司室内二氧化碳含量不足600PPM，远低于国家标准1000PPM。2、有一防火阀门被关闭，信号未到防灾中心。3、多处空调进出风口在内装修时被封堵，完工后未拆除。4、两处天花需要加开点检口方可检查。根据检查内容目前已做以下应对：1、因空气内二氧化碳含量正常，表示空调工作正常。如贵司疑室内有其它有害气体，可自行安排第三方检测公司检测，以便找到室内污染源。2、防火阀现已手动开启，信号问题需要大厦施工单位后续跟进施工。3、4、需要内装公司进行施工，贵司可与房东国华人寿进行磋商。”该邮件同时抄送给了原告。2018年4月20日，原告向被告发送电子邮件，告知被告施工方案：“关于70F回风口保护拆除点检口开设施工流程：1、周六AM09：00～AM10：00，需开始检修口位置现场养护；2、周六AM10：00～AM18：00，检修口开口、回风口保护拆除，检修口安装(有粉尘/气味)；3、周日AM09：00～AM12：00，天花涂料修补(有粉尘/气味)；空调保护已拆除，安排物业工作日空调进行调试；4、下一周周六AM09：00～AM12：00，天花涂料修补(有粉尘/气味)。人员：3～4人。”2018年4月26日，原告向被告发出《催缴函》，称“贵司自2018年2月26日起开始拖欠租金等费用起拖欠租金等费用……在拖欠上述租金等费用期间，贵司于2018年3月29日向环球金融中心物业发送《投诉函》、于2018年4月10日向我司发送《律师函》，均称贵司人员纷纷出现头晕、胸闷、咳嗽、作呕等不适症状，疑有害气体超标，是无法通风换气造成。我司收到上述《投诉函》当日起便与贵司积极沟通，同时通知物业管理公司人员对房屋进行了检查，检查发现：租赁房屋内二氧化碳含量不足600PPM，远低于国家标准1000PPM，空调系正常运营，租赁房屋可正常使用。并提示贵司如仍有疑义可自行安排第三方检测公司进行检测……请贵司在收到本函之日起5日内，立即支付《国华人寿房屋租赁合同》项下拖欠的租金等费用……”被告收到该函件后未向原告缴费。2018年5月22日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称“本通知送达贵公司时解除合同即生效。我司将根据合同约定扣除贵公司已支付的保证金，提前收回该房屋的全部或其任何部分，自由处置贵公司遗弃物，并保留运用法律手段实现及向贵公司要求赔偿我司因上述原因造成一切损失的权利。若贵公司对本解除合同有异议，贵公司可以在收到或该通知送达之日起2日内向我司提出书面异议，并同我司达成书面处理协议。否则，视为贵公司已放弃异议权，认可该解除合同通知。”被告于2018年5月23日收到该通知书。2018年5月23日，被告向原告发送邮件表示，关于中央空调附属换气系统堵塞问题，原告于2018年4月20日出具维修方案，后在2018年5月8日的沟通中，原告同意改进，2018年5月9日，原告回复无需改进。但被告仍认为原告的维修方案简单粗糙，不利于被告合理安排工作，将被告的损失降低到最低限度。另鉴于系争房屋实际状况，主张在维修完毕之前按照原则将标准的50%支付租金，维修之后按正常标准支付，现已多支付的租金可充抵维修之后的应付租金。2018年5月28日，被告向原告发送电子邮件，要求给予一周时间(2018年5月29日至2018年6月4日)进行搬离。次日，原告回复，要求被告在2018年5月31日前完成物品搬离工作，否则所有物品视为遗弃物处理。2018年5月29日，上海市浦东新区公安消防支队向原告发出《责令限期整改通知书》，告知原告单位(场所)存在“消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效”的违法行为，要求原告于2018年6月12日前改正。2018年6月5日，原告员工刘百吉、被告员工包奕琼及物业公司员工进行过商谈，以下是部分谈话内容：刘百吉：“你们的物品都搬完了吗？”包奕琼：“是这样子的，对，今天我来是搬电视机，然后叫我搬两个活动柜，再搬椅子，然后其他的东西也是要等他，待命。”刘百吉：“那你们进来的话是刷卡的，是吗？”包奕琼：“直接卡，嗯。”刘百吉：“对，你这个物品你们尽量可以搬嘛，就我现在不确定你们哪一天搬完。”包奕琼：“是这样子的，好像物业就这里通知我们说今天是最后一天，就进不来啦。我估计他们也不会再来搬了。”另查，2018年6月1日，被告针对双方之间的租赁纠纷已另行起诉至本院[案号为(2018)沪0115民初38759号]，要求原告返还押金、租金，并支付相当于押金数额的违约金，该案目前正在审理中。审理中，2018年8月15日，被告向政府有关部门反映“上海环球金融中心70层BCDE室存在安全生产隐患和消防安全隐患”和“未能收到安监有关部门对5月28日信访举报事项回复”的问题。上海市浦东新区安全生产监督管理局接报后进行了调查，于2018年9月25日向被告出具《关于中控置业有限公司信访举报相关事项的回复》，该局称，一、其于2018年6月1日接到被告5月28日的举报信件后，已派单给陆家嘴街道安监所处置，该所调查处置后于2018年6月28日上午电话回复了举报人。二、浦东公安消防支队于2018年5月29日针对系争房屋防火阀故障问题向业主方(即原告)开具了《责令限期改正通知书》，原告于2018年5月29-30日完成了整改，并于2018年6月5日向浦东公安消防支队作了书面回复，后浦东公安消防支队对整改情况进行了复查，检查结果为正常。三、2018年8月下旬，该局赴环球金融中心物业公司及原告处了解情况，两家单位对在2018年4月4日检查中，发现系争房屋存在8个回风口中4个被封堵的问题无异议。原告表示，4个回风口被封堵的问题已于2018年6月15日整改。被告申请证人顾某某出庭作证，证人称，其所在公司与被告有业务往来，其曾于2017年底前后至2018年年初期间去过系争房屋，一般停留半小时至一小时。证人第一次前往时无感觉，第二次待久了就感觉头晕、胸闷，后来几次去都是类似不舒服的感觉，出了大厦就没事了。证人平时身体健康。对于证人证言，被告无异议；原告有异议，认为证人未说清楚为何不舒服，且出了大厦就恢复了说明对身体无损害。原、被告一致确认，租金标准为每月520,709元，被告已支付租金至2018年2月25日。被告支付过租赁押金、物业费押金共计2,284,598元，因被告就押金已另案起诉，故本案中无需处理。原告称，通风口是被塑料袋堵住，将塑料袋拿掉就可以了，但是被告不让原告进去维修，之后应被告的要求，原告才出具了维修方案。后拖到2018年5月，原告就发了解除合同通知。被告于2018年6月6日搬离系争房屋，门禁于次日停止。被告称，被告于2017年3月入驻系争房屋，天气渐暖，开冷空调后闷热感不是很强烈，2017年11月起开暖空调后，被告员工就感觉身体不适了，直至2018年2月，大家都感觉很难受，客户也提出，被告就找物业公司交涉。2018年2月26日，被告告知原告查清原因后再支付租金。后被告于2018年3月29日向物业公司投诉，物业公司于2018年4月4日邮件回复。查出问题后，物业公司在被告办公区域安放了四台空气净化器，后原告将净化器移走，被告网购了氧气罐以保证工作人员可正常办公。根据邮件内容，原告给予被告的搬离截止期限是2018年5月31日，否则遗留物品作遗弃物处理，故被告认为已于该日返还房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、录音整理稿及光盘、收据、发票、往来电子邮件、《催缴函》、往来电子邮件、《责令限期改正通知书》、《关于中控置业有限公司信访举报相关事项的回复》、证人证言等及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。本案中，原告所发解除通知载明通知送达时解除合同，被告亦认可合同于收到解除通知之日解除，说明双方对合同解除已达成合意，被告主张合同于2018年5月23日解除的意见，本院予以确认。但双方对合同解除原因各执一词，均认为系对方违约所致。对此，本院认为，原告作为出租人，应保证系争房屋的适租性，有义务保证被告在使用过程中，系争房屋及设施设备处于良好状态。根据查明事实，合同履行期间，系争房屋确实存在防火阀故障及4个回风口被封堵的事实，即租赁房屋存在瑕疵。但在之后双方维修沟通过程中，被告对相对简单的维修行为未能及时配合，而是提出了过高的维修要求和标准，致双方对维修事宜及租金支付事宜长时间处于僵持状态，最终导致合同解除。基于上述履约事实，本院认定被告未按约支付租金系事出有因，对合同解除原、被告均负有责任。原告要求被告支付滞纳金、违约金及双倍租金标准的房屋占用费的诉请，本院不予支持。关于房屋返还时间，双方存在争议，对此被告负有举证责任。被告以原告所发邮件内容为依据，认为已于2018年5月31日返还房屋，但邮件内容仅表达原告催促被告尽快搬离，并不表示原告放弃主张自2018年5月31日之后被告继续占用系争房屋的使用费，也无证据表明原告在2018年5月31日已实际收回房屋，故该证据不足以证明被告的主张。相反，根据2018年6月5日的录音证据，被告于该日还有大量物品未搬离，仍占用着系争房屋，现原告主张房屋返还时间为2018年6月6日，尚属合理，本院予以采信。根据上海市浦东新区安全生产监督管理局出具的《关于中控置业有限公司信访举报相关事项的回复》，4个回风口被封堵的问题在2018年6月15日(即被告搬离后)得以整改。2018年2月26日起的租金及房屋使用费，被告可适当减少支付，本院根据房屋瑕疵对被告使用影响程度及合同实际履行情况，酌情确定被告按照原租金标准的70%支付。关于原告要求被告赔偿损失800元的诉请，被告对于损坏事实予以否认，原告亦未提供相关证据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告国华人寿保险股份有限公司与被告上海中控置业有限公司就上海市浦东新区世纪大道100号环球金融中心70层BCDE室签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日解除；二、被告上海中控置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告国华人寿保险股份有限公司2018年2月26日至2018年6月6日期间的租金及房屋使用费1,237,290.18元；三、驳回原告国华人寿保险股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,581元，减半收取计22,290.5元，由原告国华人寿保险股份有限公司负担14,322.5元、被告上海中控置业有限公司负担7,968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一八年十月十九日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。