呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2129号上诉人（原审原告）：代卫东，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：白雪原，内蒙古蒙元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古维多利商业（集团）有限公司。法定代表人：卢小娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：福成，男，该公司员工。上诉人代卫东与上诉人内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利公司）物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。上诉人代卫东及其委托诉讼代理人白雪原，上诉人维多利公司的委托诉讼代理人福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代卫东上诉请求：1、请求二审法院依法判令撤销呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初2970号民事判决书第二项判决内容。2、请求二审法院依法改判维多利公司向代卫东支付自2014年5月1日至实际支付租金损失之日止的利息损失，暂计至2018年3月1日的利息损失为104562元。3、一、二审诉讼费用由维多利公司承担。事实和理由：一、一审法院未予支持涉案房屋租金的利息损失属认定事实错误，且严重违背客观情况，损害了代卫东的合法权益。一审法院认定维多利公司自2014年5月1日至2017年8月31日期间无权占有代卫东房产构成对代卫东物权的侵害，代卫东有权要求赔偿租金损失，并判决支持了代卫东关于租金损失的诉讼请求，但是却以双方未明确约定涉案房屋租金的支付期限为由，未予支持代卫东关于利息损失的主张。代卫东认为，一审法院认定事实错误，且严重违背客观情况，具体理由如下：首先，由于维多利公司将代卫东的房屋擅自出租并收取房屋租金，且未经代卫东允许将以上租金擅自占用使用，根据客观情况来看，维多利公司擅自占有使用房屋租金的行为使代卫东丧失了对本应由其收取的租金所享有的权益，给代卫东造成了实实在在的经济损失，因此代卫东主张房屋租金的利息损失具有事实依据。其次，根据房屋租赁的交易习惯来看，正常交易情况下出租方均会在合同中明确约定承租方需要提前支付租期内的部分或全部房屋租金，而本案中维多利公司作为维多利商场的管理者，其实际上也是按照以上交易习惯出租商铺并收取租金，因此在维多利公司擅自出租代卫东房屋的三年期间，其实际已经占用代卫东的房屋租金三年有余，必然会对代卫东造成利息损失。代卫东认为，由于维多利公司擅自出租代卫东房屋并收取租金，即便人民法院判令维多利公司支付代卫东占用的房屋租金，但是客观上仍然存在占用租金期间的利息损失，一审法院以代卫东与维多利公司之间未约定支付租金的期限为由驳回代卫东的诉请，严重违背客观情况，损害了代卫东的合法权益，二审法院应当依法予以改判。维多利公司辩称，请求人民法院依法裁判关于代卫东独立经营权，因代卫东的商铺作为维多利公司商场一部分，且商业经营受商场管理以及统一规划，维多利公司的商铺房产价以及租金均受维多利公司影响，该商铺是开放式商铺，独立经营会导致双方矛盾进行加剧。原租赁合同并未约定支付租金的时间以及违约责任、利息，代卫东按照同息贷款利率要求支付利息没有事实及法律依据。对于租金部分，维多利公司在未得到代卫东同意下对外出租，这期间的租金收入应当定位代卫东的租金损失，且该阶段代卫东作为物权人并未向维多利公司提交物业费，也未支付过电、暖、公共事业费，请求二审法院依法裁决。维多利公司上诉请求：依法撤销呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初2970号民事判决；依法发回重审或改判驳回代卫东一审的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。双方实际的履行行为应视为对原合同的延续，故租金的价格也应按照原合同执行。本案的实际情况为：2014年12月31日代卫东与维多利公司签订的委托租赁合同到期。双方在合同到期后对租金的数额进行过多次协商，代卫东在此阶段并未提出要求自主经营。在双方协商过程中维多利商厦3层b8035号商铺的业主也收取了部分租金，后因代卫东私自注销了接收租金的银行账户并拒收租金。双方虽然没有续签合同，但上份合同到期后，双方未书面变更租赁合同内容，同时根据实际履行情况应视为对原合同的延续，形成了事实上的租赁关系，租金标准应按照原合同执行。第二，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2018年2月1日做出的内衡正通（呼）评字﹝2018﹞第28号价格评估报告书中关于租金的价格过高。1、维多利商厦系内蒙古地区城市商业综合体，代卫东购买的××区号商铺系建筑物内经营性用房，该商铺系非隔断、大厅式、摊位式商铺，因此整体出租更有利于最大限度发挥其使用功能。评估报告中关于租金价值的确定考虑到多个因素，其中重要的包括方位、楼层、交通及基础设施。代卫东商铺的出租价值应得益于维多利公司对于该地区的商业环境、物业服务及公共服务的运营和维护。维多利公司的经营行为为代卫东评估出高标准的租金也创造了一部分条件，如果交给代卫东自行经营，其经营的价值及租金价值显然不能达到评估报告的水平。鉴于此，维多利公司认为一审法院认定的租金价格过高，请求二审法院依照公平的原则，结合本案的实际情况做出合理的调整。2、内蒙古衡正通价格评估有限责任公司评估的租金标准中应核减掉维多利公司的物业及采暖等相关费用。维多利公司在一审中对于代卫东应承担的商铺物业费及采暖费等进行了抗辩，但一审法院并未采纳，同时也未在判决中予以体现。维多利公司认为，在租赁商铺的经营过程中需要付出较大的商业成本，其中包括但不限于物业费采暖费等，代卫东无论是要求自己自行经营或是收取租金的方式出租，均应对物业费及采暖费等进行相应的承担，该部分费用应包含在租金的价值中。故一审法院对于该部分事实认定不清，为维护维多利公司的合法权益，应予以纠正。代卫东辩称，维多利公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，人民法院应当依法予以驳回，具体理由如下：首先，2015年1月1日至2017年9月1日期间，代卫东并未与维多利公司就涉案房屋签订委托租赁合同，也并未就委托租赁事宜达成一致，在此期间维多利公司未经代卫东允许擅自占有代卫东的房产，并进行出租收取租金。一审人民法院经审理查明，对以上事实予以认定，代卫东认为该认定符合客观事实，认定正确。其次，维多利公司主张，由于双方并未书面变更租赁合同内容，因此合同延续，双方之间应当按照委托租赁合同的标准支付租金，但是代卫东认为维多利公司的以上主张毫无事实依据：第一，双方之间并未对该套房产签订委托租赁合同；第二，维多利公司占有代卫东的房产并未经过允许，更未向代卫东支付租金，不存在维多利公司所主张的事实上的租赁关系。最后，在案件审理过程中，未查明案件事实，一审法院委托内蒙古恒正通价格评估有限责任公司对于涉案房产的租金进行鉴定，该鉴定结论客观真实，一审法院按照该标准支持代卫东的诉讼请求完全正确。至于维多利公司主张租金过高，应当扣除物业费、采暖费等没有任何事实依据，实际上在委托经营过程中商铺所有权人只是收取房屋租金并不需要支付任何费用，更何况本案涉诉房产是维多利公司非法占有，因此无论基于任何法律关系，其主张的物业费、采暖费等均与代卫东无关，无权主张，更非本案合法合理的抗辩理由。代卫东向一审法院起诉请求：一、请求判令维多利公司赔偿代卫东租金损失344698元,利息损失104562元(暂时从2014年5月1日计算至2018年3月1日止,最终计算以维多利公司实际支付租金日为准);以上两项合计449260元。二、请求判令维多利公司停止干涉代卫东的独立经营权、允许代卫东独立收款、独立经营。三、请求判令由维多利公司承担本案诉讼费用与评估费。一审法院认定事实：1、2012年3月22日，代卫东取得位于呼和浩特市××区号维多利商厦综合楼3层b8035号商铺（以下简称为b8035号）商铺的所有权证书，该商铺的建筑面积为29.29平米，套内面积为18.09平方米；2、维多利公司自2014年5月1日开始占有代卫东b8035号商铺，于2014年5月26日归还代卫东6.5平方米商铺，于2017年8月31日归还代卫东剩余22.79平方米商铺；3、内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2018年1月30日出具内衡正通（呼）评字[2018]第28号价格评估报告书，评估结论认定回民区中山西路39号维多利商厦综合楼3层b8035号商铺在评估基准日的日租金价格为24.14元/㎡。代卫东因此次鉴定支出评估费5000元。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。本案中，代卫东自2012年3月22日办理房屋产权登记时，依法取得回民区中山西路39号维多利商厦综合楼3层b8035号房屋的所有权，其物权受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定："侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。"本案中，维多利公司自2014年5月1日至2017年8月31日期间无权占有代卫东房产构成对代卫东物权的侵害，代卫东有权要求告赔偿租金损失。关于租金标准，根据评估报告的结论，代卫东按照每天24.14元的标准予以主张，该院予以准许。故对于代卫东要求维多利公司支付租金344418元（6.5平方米×24.14元/天×25天=3923元；11.59平方米×24.14元/天/㎡×1217天=340495元）、评估费5000元的诉讼请求，该院予以支持。关于代卫东主张的利息损失，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。"《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"本案中，代卫东无证据证明其与维多利公司之间就案涉房屋的租金支付期限作出约定，代卫东主张该利息的起算时间亦无法律依据，故代卫东主张租金利息缺乏计算依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维多利公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿代卫东租金损失344418元、评估费5000元；二、驳回代卫东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5080元，由代卫东承担2285元，由维多利公司承担2795元。二审中，代卫东新提交了二份证据。证据一：借款明细；证据二：民事判决书；以上二份证据拟证明代卫东向小贷公司借了高利贷，利息为三分，可以说明利息问题。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、维多利公司是否向代卫东支付租金损失，具体数额是多少；二、维多利公司是否向代卫东支付租金利息损失，具体数额是多少；三、代卫东请求维多利公司停止干涉其独立经营权有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，代卫东于2012年3月22日取得诉争商铺的房屋所有权。在2014年4月30日该商铺原房东与维多利公司签订的委托租赁合同到期。在双方没有签订新的租赁合同的情形下维多利公司继续占有诉争商铺侵犯了代卫东对该商铺的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定代卫东有权请求维多利公司赔偿租金损失。至于租金损失的具体数额，因代卫东与维多利公司之间没有签订租赁合同，代卫东亦否认其与维多利公司之间存在事实上的租赁关系，故维多利公司主张租金价格按照原合同价格执行没有事实和法律依据。维多利公司虽主张内衡正通（呼）评字﹝2018﹞第28号价格评估报告书评估的租金价格过高，但其在一审中未对该评估报告提出异议，二审中亦未提供证据证明该评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款所规定的情形。故一审法院以该评估报告确定的日租金额为依据判决维多利公司承担租金损失不违反法律规定。至于维多利公司主张的物业费、采暖费应从租金损失中扣减的上诉理由，因上述费用系维多利公司无权占有代卫东商铺期间所产生，故维多利公司请求扣减上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。维多利公司应当按照日租金额24.14元向代卫东赔偿租金损失344418元。本案由维多利公司侵权行为导致，故代卫东所为评估涉案房屋租金支出的鉴定费5000元，亦应由维多利公司承担。针对第二个争议焦点，因代卫东与维多利公司之间没有签订租赁合同，双方亦未就租金支付时间作出约定，且代卫东二审提供的借款明细、民事判决书等只能证明代卫东与其他人发生过借款的关系，并不能证明租金利息的损失，且代卫东提供的"8035号商铺的利息计算方法"，是其自己所列，没有法律依据。故代卫东请求维多利公司支付租金利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。针对第三个争议焦点，关于代卫东维多利公司停止干涉其独立经营权的请求，本院认为，该商铺系非隔断、为大厅式、摊位式商铺,因此整体出租更有利于最大限度发挥其使用功能。基于此种商铺的特殊性，多考虑整体利益以便发挥其最大价值。即代卫东虽持有商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，考虑商场一直是统一经营的模式，如果进行分割，势必会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。在目前情况下，从平衡双方当事人利益受损情况和长远利益出发，案涉商铺不具备独立收款、独立经营的条件，故吴佩凤请求维多利公司停止干涉其独立经营权没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，代卫东及维多利公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6540元（由维多利公司预交），由内蒙古维多利商业（集团）有限公司负担6540元；二审案件受理费2390元（由代卫东预交），由代卫东负担2390元。本判决为终审判决审判长 何建军审判员 郭籽良审判员 徐晓凡二〇一八年十月十五日书记员 王 侯