云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2017）云3123民初1020号原告：云南洛克房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530111075257273C。住所：云南省昆明市盘龙区金江小区********。法定代表人：卢天，公司总经理。委托诉讼代理人：张雷，云南德范律师事务所律师，执业证号：15301201710493677。特别授权代理。被告：云南泓驰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915300007726996670。住所：云南省。住所：云南省昆明市白云路与志强路交叉口丹彤大厦4-B5法定代表人：刘凤珍。委托诉讼代理人：杨荣新，云南圣锦律师事务所律师，执业证号：15331200310612605。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨文锁，云南圣锦律师事务所律师，执业证号：15331200710588281。特别授权代理。原告云南洛克房地产经纪有限公司（以下简称洛克经纪公司）与被告云南泓驰房地产开发有限公司（以下简称泓驰地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月6日、2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告洛克经纪公司的委托诉讼代理人张雷、被告泓驰地产公司委托诉讼代理人杨荣新、杨文锁（第一次开庭未到庭）到庭参加诉讼。因本案案情复杂报请本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告洛克经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告服务费943,102.74元。2、判令被告支付逾期付款利息6,951.45元（以943,102.74元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年8月23日起暂计算至2017年10月23日），并实际支付至付清全款及逾期付款利息止。（以上金额合计950,054.19元）。3、判令案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月22日签订《盈江天籁花语项目独家全程营销策划、销售代理服务合同》，由原告向被告开发的盈江赢苑·天籁花语商住小区第一、二期项目的商墅、住宅和车位等所有可售物业提供全程营销策划、销售代理服务。合同约定：“乙方按总销售额的2.2%计提服务费用”，同时约定“甲方需在甲乙双方签约之日起，自2016年9月起每月23日前，支付当月项目服务月费40,000元，该部分服务费不作为佣金扣除”“本合同期限为一年”。原告全面履行了约定的义务，而被告却未按约支付服务费。起诉前，原告多次要求被告支付，均无果。因合同约定管辖为项目所在地人民法院，项目位于盈江县平原镇南部新区，根据我国相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告全部诉讼请求。被告泓驰地产公司辩称：洛克经纪公司未按双方签订的合同全面履行义务，存在重大违约行为。首先，被告与洛克经纪公司于2016年8月22日签订的《盈江赢苑·天籁花语商住小区项目独家全程营销策划、销售代理服务合同》三、乙方的权利义务第8条规定：乙方(指洛克经纪公司)主要负责人卢天在方案制定、开盘等重要时段必须在场，并安排肖昆、杨云云在售楼现场负责方案的执行和销售的日常工作，其中一人有特殊情况不能到场的，需向甲方说明原因……。但洛克经纪公司的主要负责人卢天在重要时段并未到场。洛克经纪公司开始有3个人在售楼部，但从2016年中秋节过后，就只有一人在着，按合同约定洛克经纪公司仅一人在售楼部，应向被告说明原因，但洛克经纪公司从未向被告口头或书面说明原因。因此，洛克经纪公司已违反合同约定，存在违约行为。其次，根据《盈江赢苑·天籁花语商住小区项目独家全程营销策划、销售代理服务合同》七、销售代理目标及所需条件规定，销售目标为：1、在第一阶段代理期限内(自2016年8月21日起至2017年1月27日止)，乙方完成项目60,000,000元以上的销售额，其中一期工程项目销售额不低于35,000,000元以上；二期项目的销售房源、销售价格必须经甲方审批后方可进行销售。2、第二阶段及以后阶段的销售任务目标甲乙双方共同协商另行签订补充协议。3、若乙方在第一阶段代理期限内未完成销售目标则甲方有权单方解除合同，截留的10%项目服务费不予以支付给乙方。根据该条规定，洛克经纪公司代理销售被告的一期工程项目销售额不能低于35,000,000元以上，但截止2017年1月27日止，洛克经纪公司仅完成的销售额为10,772,379元，远远低于合同约定的金额，洛克经纪公司已明显违约。第三、根据合同第五条中的第9条规定：乙方收取的所有项目服务费均含税费须给甲方开具正式发票或由甲方代扣税金后支付给乙方并提供代扣税票。洛克经纪公司收取被告的服务费后至今未出票正式发票给被告。同样违反合同约定。被告与洛克经纪公司签订的《盈江赢苑·天籁花语商住小区项目独家全程营销策划、销售代理服务合同》已实际解除。由于洛克经纪公司未达到第一阶段35,000,000元以上的销售目标，根据合同约定，被告可以单方解除合同，并截留的10%项目服务费不予以支付给洛克经纪公司，为此，洛克经纪公司主动提出完不成任务，由被告自己找人销售，这样，从2017年1月27日后，洛克经纪公司就只剩下一名员工在从事销售业务，其余均为被告的员工自己在销售，工资由被告支付。后被告要求洛克经纪公司提出新的销售方案，但洛克经纪公司拒绝提供，被告也就未与洛克经纪公司另行签订补充协议，双方签订的上述合同实际已经解除。被告与洛克经纪公司签订的《盈江赢苑·天籁花语商住小区项目独家全程营销策划、销售代理服务合同》五、其他约定第2条约定：甲方需在甲乙双方签约之日起，自2016年9月起每月23日前，支付当月项目服务月费40,000元，该部分服务费不作为佣金扣除。该笔费用实际就是指给昆明麦飞广告有限公司的广告服务费，洛克经纪公司重复计算，洛克经纪公司只能按总销售额的2.2%计提服务费用。因此，对洛克经纪公司起诉要求支付月服务费的诉讼请求应不予支持。另外，截止2017年9月5日止，被告已支付给洛克经纪公司各项费用545,000元(其中包含支付给昆明麦飞广告有限公司的广告服务费80,000元)。四、洛克经纪公司提供的证据4、5系复印件，无法与原件相核对，应不予采信。另外，洛克经纪公司统计的销售额中有盈恒公司部分，盈恒公司与被告存在融资性质(共900多万元)，有政府会议纪要，不应统计在洛克经纪公司的销售额中。还有被告到房管部门备案的房屋也不应算洛克经纪公司的销售额中，因为备案时间不是销售时间。从2016年8月22日至2017年8月21日这个期间，是原告工作的期间，在这个期间，原告洛克经纪公司销售的总金额是10,296,022元，而在其对应的应当提成额为226,512.48元，2016年8月22日以前，我公司自行销售的金额为12,690,115元，我公司向其他客户借款而用房子进行抵押并到城建部门进行网签备案合计金额为13,597,160元，因此我们认为原告所谓的销售额不正确。综上所述，洛克经纪公司起诉要求被告支付服务费943,102.74元及支付利息6,951.45元的事实不清，证据不足，洛克经纪公司已明显违约，被告不应支付上述款项，请人民法院依据法律和事实，驳回洛克经纪公司的全部诉讼请求。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告泓驰地产公司是否应支付原告洛克经纪公司服务费943,102.74元及支付逾期付款利息？针对自己的诉讼请求，原告洛克经纪公司向本院提交如下证据：一、云南泓驰房地产开发有限公司企业信用信息公示报告1份。证实：被告民事主体资格适格。二、《盈江天籁花语项目独家全程营销策划、销售代理服务合同》1份。证实：合同约定由原告为被告开发的盈江赢苑天籁花语商住小区项目第一、二期项目的商墅、住宅和车位等所有可售物业为乙方独家全程营销策划、销售代理服务。该合同由双方协商签订，合法有效，被告应依据该合同向原告支付服务费。原告与被告应按照服务期内即2016年8月23日起至2017年8月22日止内实现销售金额(以新建商品房网上签约备案管理系统进行商品房买卖合同签约数据为准)计提服务费用。另按照40,000元每月支付合同期限内项目服务费480,000元。三、“赢苑·天籁花语”备案登记统计表1份。四、“嬴苑·天籁花语”2016年8月23日起至2017年8月22日商品房买卖合同签约数据表1份。证实：“赢苑·天籁花语”2016年8月23日起至2017年8月22日商品房买卖合同签约金额合计35,462,446元，按照2.2%计提佣金为780,173.81元。被告应按此金额向原告支付销售佣金。（证据三、四以法院调取的证据为准，将作为补充证据提交）。五、“赢苑·天籁花语”分户验收说辞及答客问1份。六、“赢苑·天籁花语”集中交房阶段工作方案1份。证据五、六证实：原告依据合同要求，全面履行了合同义务，被告应按照合同付款。被告房屋于2016年10月31日分批交付。依据合同，全部销售金额已达到付款条件。七、“贏苑·天籁花语”活动方案打印件1份。证实：原告依据合同要求，提报销售方案，已全面履行了合同义务，被告应按照合同付款。八、“赢苑·天籁花语”交款单1份。证实：原告依据合同要求全面履行了合同义务，被告应当按照合同付款。九、“赢苑·天籁花语”备案登记表1份。证实：“贏苑·天籁花语”2016年8月23日起至2017年8月22日商品房买卖合同签约金额合计45,822,852元，按照2.2%计提佣金为1,008,102.74元。被告应按此金额向原告支付销售金额。十、“嬴苑·天籁花语”工资发放表及项目考勤表1份。证实：原告依据合同要求，对置业顾问进行管理，发放工资，全面履行了合同义务，被告应按照合同付款。十一、“赢苑·天籁花语”特殊客户申请表1份。证实：原告依据合同要求，进行销售，在过程中根据客户需要进行审批，原告已全面履行了合同义务，被告应按照合同付款。经庭审质证，被告泓驰地产公司对原告洛克经纪公司提交的证据：一、二的真实性、合法性、关联性均没有异议，但是认为不能证明原告的观点。对证据三、四该两组证据与本案没有关系。首先对该两组证据的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，不能直接证实2016年8月23日至2017年8月22日原告所实现的销售额度。证据里已经包含了被告公司自行销售的金额，也包含了借款抵押网签的金额，而这两项不属于原告的销售业绩，所以原告提交的统计表事实不清，证据不足。对证据五、六、七，三组证据的真实性、合法性、关联性及证明观点，均不予认可。对证据八，该组证据不能直接证实原告已全面履行了合同义务，因为上述交款单有很大一部分是在合同约定期限外的，比如说其中一单0001329号，对应的客户是苏应平、张菊新，上面显示的交款时间是2017年9月6日，是在合同履行期之外，还有是2017年9月6日0001326号，0001334号，还有很多类似的情况，不再一一列举。对证据九、十该二组证据不予认可，是原告单方制作的，不是双方共同形成的。对证据十一，原告只是选取了部分内容，真实性认可，但是并不能证明原告彻底履行了合同。被告泓驰地产公司对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、由法院调取的住建局的备案统计表1份。证实：备案房源不等于是原告销售的。2、对法院调取的城建局的备案统计表的具体说明。证实：属于原告洛克经纪公司销售的金额为10,296,022元，应提成金额226,512.48元；这份统计表及附件可以证明不属于洛克经纪公司销售的也就是2016年8月22日以前我公司自行销售的金额为12,690,115元；这份统计表及附件可以证明被告公司因资金短缺向他人借款用公司自己的房源抵押给出借人并到城建局进行网签抵押备案其对应的金额为13,597,160元，这些都不属于洛克经纪公司的销售金额。统计表的情况说明一共有96个序号，城建局有96个房源备案，每一套房源卖给什么人，属不属于原告的销售提成，哪些抵押给他人都做了详细说明。3、已签约但未备案的房源及情况说明。证实：已经签约但是未备案的房源，原告的应提成额为49,650.47元，类似的也都一样。经庭审质证，原告洛克经纪公司对被告泓驰地产公司提交的证据1的真实性、合法性没有异议，但是被告只是提交了备案统计表。对证据2的三性均不予认可，因为没有原件，所以均不予认可。对于整个表格，之前原被告双方进行了约定，按照房子的销售总额来计提佣金，不管是原被告谁销售的，都计入销售总额来计提佣金。对证据3的真实性、合法性没有异议，但是对于之后的情况说明的三性均不予认可。通过各方当事人对上述证据的举证、质证，本院综合全案证据评判认为：（一）对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能证明部分案件事实，本院根据案件查明的事实综合予以评判。（二）对被告提供的证据1、2、3，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能证明案件部分相关事实，本院根据案件查明的事实综合予以评判。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原、被告双方于2016年8月22日签订为期一年的《盈江天籁花语项目独家全程营销策划、销售代理服务合同》，由原告向被告开发的位于盈江县平原镇南部新区的盈江赢苑·天籁花语商住小区第一、二期项目的商墅、住宅和车位等所有可售物业提供全程营销策划、销售代理服务。合同约定“1、项目住宅部分、商业部分、车库及车位部分：乙方按总销售额的2.2%”计提服务费用。2、项目平面广告设计整合推广由乙方指定的“昆明麦飞广告有限公司”提供服务，服务费用40,000元。服务内容和时间从甲方另行与昆明麦飞广告有限公司签订的合作合同为准”。其他约定“2甲方需在甲乙双方签约之日起，自2016年9月起每月23日前，支付当月项目服务月费40,000元整，该部分服务费不作为佣金扣除。“合作期内，甲方不得再自行销售，无论甲、乙双方任何一方实现销售均计入乙方实现的销售额，甲方均须向乙方支付全额项目服务费。甲乙双方约定，项目团购部分及单位集团购买等属于乙方销售范畴，甲方须向乙方支付全额项目服务费；甲方以房抵工程款的物业乙方不计提服务费。”原、被告双方签订合同后，在盈江县住房和城乡规划建设局2016年8月21日至2017年8月20日赢苑·天籁花语一期备案登记统计表载明共销售房屋分别为(1)2-1A（住宅）、成交金额300,000元；(2)2-1B（商铺）、成交金额200,000元；(3)2-2A（住宅）、成交金额300,000元；(4)2-2B（商铺）、成交金额200,000元；(5)2-4A（住宅）、成交金额300,000元；(6)2-4B（商铺）、成交金额200,000元；(7)2-10A（住宅）、成交金额3000,000元；(8)2-10B（商铺）、成交金额200,000元；(9)2-15A（住宅）、成交金额637,668元；(10)2-15B（商铺）、成交金额322,332元；(11)2-17A（住宅）、成交金额300,000元；(12)2-17B（商铺）、成交金额200,000元；(13)3-2A（住宅）、成交金额300,000元；(14)3-2B（商铺）、成交金额200,000元；(15)3-3A（住宅）、成交金额300,000元；(16)3-3B（商铺）、成交金额200,000元；(17)3-4A（住宅）、成交金额600,000元；(18)3-4B（商铺）、成交金额300,000元；(19)3-5A（住宅）、成交金额200,000元；(20)3-5B（商铺）、成交金额300,000元；(21)3-11A（住宅）、成交金额300,000元；(22)3-11B（商铺）、成交金额200,000元；(23)3-16A（住宅）、成交金额653,161元；(24)3-16B（商铺）、成交金额403,745元；(25)3-17A（住宅）、成交金额300,000元；(26)3-17B（商铺）、成交金额200,000元；(27)3-19A（住宅）、成交金额383,552元；(28)3-19B（商铺）、成交金额120,000元；(29)5-1A（住宅）、成交金额644,040元；(30)5-1B（商铺）、成交金额485,895元；(31)5-2A（住宅）、成交金额644,040元；(32)5-2B（商铺）、成交金额462,662元；(33)5-3A（住宅）、成交金额644,040元；(34)5-3B（商铺）、成交金额462,662元；(35)5-7（纯商铺）、成交金额500,000元；(36)5-22A（住宅）、成交金额807,526元；(37)5-22B（商铺）、成交金额592,363元；(38)6-1A（住宅）、成交金额300,000元；(39)6-1B（商铺）、成交金额200,000元；(40)6-11A（住宅）、成交金额784,512元；(41)6-11B（商铺）、成交金额585,970元；(42)6-13A（住宅）、成交金额300,000元；(43)6-13B（商铺）、成交金额200,000元；(44)6-1-（住宅）、成交金额385,000元；(45)16-1-（住宅）、成交金额350,000元；(46)16-1-（住宅）、成交金额363,200元；(47)16-1-（住宅）、成交金额330,550元；(48)16-2-（住宅）、成交金额365,471元；(49)16-2-（住宅）、成交金额333,000元；(50)16-2-（住宅）、成交金额292,200元；(51)16-2-（住宅）、成交金额330,550元；(52)16-3-（住宅）、成交金额481,385元；(53)16-3-（住宅）、成交金额364,801元；(54)16-3-（住宅）、成交金额330,550元；(55)16-3-（住宅）、成交金额394,000元；(56)17-1-（住宅）、成交金额446,4299元；(57)17-1-（住宅）、成交金额322,825元；(58)17-1-（住宅）、成交金额346,064元；(59)17-1-（住宅）、成交金额363,200元；(60)17-1-（住宅）、成交金额339,172元；(61)17-2-（住宅）、成交金额339,172元；(62)17-2-（住宅）、成交金额330,550元；(63)18-1-（住宅）、成交金额420,000元；(64)18-1-（住宅）、成交金额388,000元；(65)18-1-（住宅）、成交金额380,000元；(66)18-1-（住宅）、成交金额361,457元；(67)18-2-（住宅）、成交金额380,000元；(68)18-2-（住宅）、成交金额322,825元；(69)18-2-（住宅）、成交金额330,550元；(70)18-2-（住宅）、成交金额363,200元；(71)19-1-（住宅）、成交金额890,505元；(72)19-1-（住宅）、成交金额456,794元；(73)19-1-（住宅）、成交金额352,900元；(74)19-1-（住宅）、成交金额469,225元；(75)19-2-（住宅）、成交金额302,450元；(76)19-2-（住宅）、成交金额394,000元；(77)20-1-（住宅）、成交金额890,505元；(78)20-1-（住宅）、成交金额352,900元；(79)20-1-（住宅）、成交金额352,900元；(80)20-2-（住宅）、成交金额398,000元；(81)20-2-（住宅）、成交金额368,625元；(82)28-1-（住宅）、成交金额478,911元；(83)28-1-（住宅）、成交金额461,677元；(84)28-1-（住宅）、成交金额370,000元；(85)28-1-（住宅）、成交金额350,000元；(86)28-1-（住宅）、成交金额357,039元；(87)28-1-（住宅）、成交金额338,948元；(88)28-1-（住宅）、成交金额398,000元；(89)28-2-（住宅）、成交金额470,000元；(90)28-2-（住宅）、成交金额485,795元；(91)28-2-（住宅）、成交金额342,727元；(92)28-2-（住宅）、成交金额368,860元；(93)28-3-（住宅）、成交金额420,000元；(94)28-3-（住宅）、成交金额382,600元；(95)28-3-（住宅）、成交金额368,800元；(96)28-3-（住宅）、成交金额368,800元；以上共计成交金额36,898,298元。2016年8月21日至2017年8月20日赢苑·天籁花语一期签约后未正式备案的合同统计表载明：(1)3-1A（纯商铺）、成交金额210,000元；(2)3-9A（住宅）、成交金额300,000元；(3)3-9B（商铺）、成交金额200,000元；(4)3-12A（住宅）、成交金额300,000元；(5)3-12B（商铺）、成交金额200,000元；(6)3-13（纯商铺）、成交金额600,000元；(7)3-14A（住宅）、成交金额300,000元；(8)3-14B（商铺）、成交金额200,000元；(9)3-15A（住宅）、成交金额300,000元；(10)3-15B（商铺）、成交金额200,000元；(11)3-18A（住宅）、成交金额300,000元；(12)3-18B（商铺）、成交金额200,000元；(13)5-11（纯商铺）、成交金额600,000元；(14)6-5A（住宅）、成交金额300,000元；(15)6-5B（商铺）、成交金额200,000元；(16)6-8A（住宅）、成交金额300,000元；(17)6-8B（商铺）、成交金额200,000元；(18)16-1-401（住宅）、成交金额382,097元；(19)16-2-202（住宅）、成交金额390,000元；(20)17-1-402（住宅）、成交金额366,000元；(21)17-2-401（住宅）、成交金额336,000元；(22)18-1-402（住宅）、成交金额120,000元；(23)18-1-502（住宅）、成交金额120,000元；(24)19-1-602（住宅）、成交金额653,161元；(25)20-1-401（住宅）、成交金额403,745元；(26)20-1-601（住宅）、成交金额300,000元；(27)20-1-602（住宅）、成交金额200,000元；(28)20-2-401（住宅）、成交金额120,000元；(29)28-2-402（住宅）、成交金额120,000元；(30)28-2-602（住宅）、成交金额383,552元；(31)28-3-401（住宅）、成交金额120,000元；以上共计成交金额8,924,555元。被告泓驰地产公司先后支付服务费545,000元给原告洛克经纪公司。后因被告泓驰地产公司未支付剩余服务费，导致原告洛克经纪公司向本院提起诉讼。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷案，原、被告双方于2016年8月22日签订的盈江天籁花语项目独家全程营销策划、销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合同有效，双方应恪守和约，诚实履行。原、被告双方签订合同后，在盈江县住房和城乡规划建设局2016年8月21日至2017年8月20日赢苑·天籁花语一期备案登记统计表载明共销售房屋成交金额共计36,898,298元，未正式备案的合同统计表载明共销售房屋成交金额共计8,942,555元。两项共计45,840,853元，被告泓驰地产公司应依合同约定按总销售额45,840,853元的2.2%即1,008,498.8元支付给原告洛克经纪公司。但应扣除已支付的服务费545,000元还应支付463,498.8元。对于原告要求被告支付逾期付款利息，因原、被告双方未进行结算并确定付款时间，应视为不支付利息。综上原告诉请被告支付服务费943,102.74元，本院在463,498.8元内予以支持，对原告要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。对于被告辩称销售房房屋备案和未备案的有部分房屋是用于抵押借款融资性质和销售给老客户，泓驰地产公司到房管部门备案的房屋，共计金额24,937,539不属于原告方销售应扣减。本院认为，原、被告签订的合同中在其他约定的第7条已明确约定合作期内，甲方不得再自行销售，无论甲、乙双方任何一方实现“销售均计入乙方实现的销售额，甲方均须向乙方支付全部项目服务费。甲乙双方约定，项目团购部分及单位集团购买等属于乙方销售范畴，甲方须向乙方支付全额项目服务费，甲方以房抵工程款的物业乙方不计提服务费”。且被告所提供的证据不足以证明其事实主张，对被告的该项辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南泓驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告云南洛克房地产经纪有限公司服务费463,498.8元。二、驳回原告云南洛克房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,300元，由原告云南洛克房地产经纪有限公司负担6,483元，（已付），由被告云南泓驰房地产开发有限公司负担6,817元（未付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  苏 勇人民陪审员  申光成人民陪审员  郑维伦二〇一八年十月二十二日书 记 员  刀承成