贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2864号 上诉人（原审被告）：贵州灏庭房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县东山路**，统一社会信用代码：91520522569243197E。 法定代表人：杨华勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓维义，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224199810687252。 委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。 被上诉人（原审原告）：徐文江，男，1973年2月16日出生，汉族，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审原告）：罗梅，女，1977年9月4日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：王星举，贵州星安律师事务所律师，执业证号：15201201110227330。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：周平，贵州星安律师事务所律师，执业证号：15201201710013040。 上诉人贵州灏庭房地产开发有限公司因与被上诉人徐文江、罗梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告徐文江、罗梅诉称：原、被告双方于2016年5月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县××路××书香××单元××号房屋出售给原告，被告于2016年12月31日取得商品房屋所有权初始登记并办理交付商品转移登记的有关文书给原告，被告不能在前款约定的时间内办理交付商品房屋转移登记的有关文书，则双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不以交付办理商品转移登记的有关文书上的，双方同意按下列第（2）项处理，即买卖人（原告）不退房的，出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。因原、被告双方现不能达成一致意见，故请求判决：被告立即为原告办理黔西县东城书香1幢2单元1层1号房屋产权证并交付给原告；被告支付违约金13858.61元（暂计至2018年1月1日）。庭审中原告撤回要求被告立即办理并交付黔西县东城书香1幢2单元1层1号房屋产权证的诉讼请求并获准许。 原审被告贵州灏庭房地产开发有限公司答辩称：被告已全面履行了自己的义务，向相关部门提交了办理房屋不动产权证书所需的所有材料，但2016年、2017年是黔西县脱贫的关键时刻，相关单位的工作人员将其工作重心转移至全县脱贫工作中，故办理不动产权证书的事宜有所暂缓。被告并无不办理不动产权证书的情形，被告向原告交付不动产权证书的时间稍有延迟，系不可抗力等原因所致，且现不动产权证书已办结，未给原告造成任何经济损失，故应免除被告的全部责任。请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：原、被告双方于2016年5月28日签订《商品房屋买卖合同》，约定被告将位于黔西县××路××书香××单元××号房屋以379688元的价格出售给原告，原告已付购房款。合同约定，被告于2016年12月31日取得商品房屋所有权初始登记并办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告不能在前款约定的期限内办理交付商品房转移登记的有关文书，则双方同意按下列约定处理，1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买卖人（原告）不退房的，出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。涉案房屋登记于原告名下，被告于2018年2月27日将不动产登记证书交付原告。 原审认为：原、被告双方对签订《商品房屋买卖合同》的事实均无异议，该合同对双方买卖商品房的相关权利义务、违约责任等进行了约定，是双方的真实意思表示，双方之间的买卖合同关系受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。《商品房屋买卖合同》对办理产权登记及交付证书的时间及违约责任进行了约定，即合同约定被告应于2016年12月31日取得商品房屋所有权初始登记并办理商品房产权转移登记并向原告交付有关文书，现被告未在上述约定期限内办理产权证书，已构成违约。合同还约定，被告不能在前款约定的期限内办理交付商品房屋转移登记的有关文书，则双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买卖人（原告）不退房的，出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。现被告已逾期超过180日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告主张被告按日支付已付房款万分之一的违约金符合法律规定，依法予以支持。因被告于2018年2月27日将产权证书交付给原告，故本案违约金从2017年1月1日起以379688元为基数计算至2018年2月26日止共计15984.86元（421×0.1‰×379688）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，原审判决：由被告贵州灏庭房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告徐文江、罗梅违约金15984.86元。案件受理费73元（已减半收取），由被告贵州灏庭房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，贵州灏庭房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审法院未采信《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）作为本案定案依据错误。黔西县国土资源局2018年3月26日出具的《情况说明》以及黔西县房产管理局2018年4月16日出具的《情况说明》，能够证实案涉商品房转移登记办理迟延系由于政策调整以及办证部门的原因所致，依据《补充协议》第五条：“受政策及行政部门有关规定、工作程序影响造成不能按约定办理相关手续的，甲方（上诉人）不承担责任”的约定，上诉人不应承担逾期办证违约责任。二、根据相关法律规定及双方合同约定，被上诉人负有共同申请办理产权证书的义务，上诉人不应因被上诉人未及时履行该义务而承担违约责任。截至双方共同签署《房屋所有权登记申请表》，视为被上诉人应当承担的办证义务履行完毕，故在此之前，上诉人不应承担违约责任。三、一审判决认定上诉人的违约期间，未扣除《补充协议》约定的申请办证期间（180个工作日）错误。根据《补充协议》第二十条：“双方同意对签订的《商品房买卖合同》第二十二条“关于办理产权登记的约定”作如下变更：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”的约定，上诉人自向被上诉人交付商品房之日起享有180个工作日的办证期限，该时段在计算上诉人的逾期办证违约期间时应当予以扣除。四、一审将上诉人向办证部门提交相关办证资料的合同义务，等同于上诉人单方为被上诉人办理并交付房屋产权证书的义务，与《补充协议》约定的内容不符。根据《补充协议》第二十条，上诉人的办证义务由单方提交办理商品房转移登记的有关文书，变更为与被上诉人共同申请办理房屋转移登记并取得登记受理单，即上诉人的办证义务是向有关部门提交办证申请，且该义务履行完毕的标志为取得办证部门的登记受理单，而办理房屋权属证书的具体事务，是办证部门的法定职责，并非上诉人的合同义务，故办证部门的办证期间不应认定为上诉人的违约期间。 被上诉人徐文江、罗梅答辩称：首先，《补充协议》的内容有可能被上诉人篡改，答辩人对其效力不予认可。其次，《补充协议》违反《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定，且属于法律规定的免除上诉人自身责任、加重答辩人责任以及排除答辩人主要权利的格式条款，依法应当认定为无效。故本案双方的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。上诉人将其逾期办证的违约责任归咎于答辩人未积极配合办证以及相关办证部门的职能调整，无事实及法律依据。一审依据《商品房买卖合同》认定上诉人违约并判决其承担相应的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求及理由于法无据，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人向本院提交证据如下： 1.《竣工验收备案表》、《通知》、《贵州世纪宏洋物业公司业主房屋交接表》。拟证明：案涉商品房竣工验收合格，已于2017年1月8日交付给被上诉人。 被上诉人质证认为：该组证据与本案事实不具有关联性，且达不到上诉人的证明目的。 2.《授权委托书》、《具结承诺书》、《房屋所有权登记申请表》、《收件收据》、《房屋交易（转让类）确认单》。拟证明：被上诉人于2017年9月4日向上诉人出具办证所需《授权委托书》与《具结承诺书》，双方于2017年12月11日共同向黔西县房产管理局提出办证申请，黔西县房产管理局于2017年12月12日出具《收件收据》，于2017年11月19日出具《房屋交易（转让类）确认单》。上诉人取得黔西县房产管理局出具《收件收据》的时间应认定为上诉人取得《补充协议》约定的办证登记受理单的时间，即上诉人履行完毕合同约定的办证义务的时间。根据《补充协议》的约定，上诉人逾期办证的违约时间仅为78天。 被上诉人质证认为：对证据真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的。 3.黔西县房产管理局于2018年4月16日出具的《情况说明》。拟证明：上诉人于2017年10月为案涉房屋申请办理不动产登记证书，但由于政策变动及有关职能部门的原因，未能及时办理。根据《补充协议》的约定，非因上诉人的原因致使被上诉人未能及时取得房屋权属登记的，上诉人应当免责。 被上诉人质证认为：该《情况说明》未载明迟延办理案涉商品房转移登记是由于黔西县房产管理局自身原因所致，故达不到上诉人的证明目的。 经审查，上诉人提交的证据1、2符合证据三性，予以采信作为本案定案依据；证据3因《补充协议》并未约定上诉人逾期办理商品房转移登记的免责事由，达不到上诉人的证明目的，对其证明力不予确认。 经审理查明：上诉人因向被上诉人购买案涉预售商品房，与被上诉人协商一致并签订《商品房买卖合同》，双方对商品房的基本状况、价款支付方式、商品房交接以及办理转移登记等相关事宜进行了明确具体的约定。后双方另行签订《补充协议》，对《商品房买卖合同》的有关条款进行了补充和调整，《补充协议》第五条约定：“乙方（被上诉人）必须签署授权委托书，委托甲方（上诉人）办理所购商品房买卖合同登记备案。若因乙方原因导致甲方不能在规定期限内办理合同登记的，由此造成的一切后果甲方不承担责任，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，如违约金不足以补偿甲方损失的，乙方还应当继续赔偿。受政策及行政部门有关规定、工作程序影响造成不能按约定办理相关手续的，甲方不承担责任。”第二十条约定：“双方同意对签订的《商品房买卖合同》第二十二条‘关于办理产权登记的约定’作如下变更：1、现售商品房的，自本合同签订之日起180工作日内，甲乙双方应当向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。” 2017年1月8日，上诉人向被上诉人交付商品房。2017年12月11日，双方共同签署《房屋所有权登记申请表》，向黔西县房产管理局申请办理案涉商品房的转移登记，黔西县房产管理局于2017年12月12日向双方出具《收件收据》，于2017年12月19日向双方出具《房屋交易（转让类）确认单》，对双方的商品房转移登记申请予以确认。二审认定的其他事实与一审认定的一致。 综合双方当事人的诉辩意见以及本案事实，本案二审争议焦点为：一、案涉《补充协议》的效力应当如何认定;二、上诉人应否承担逾期办证违约责任及其违约期间应当如何认定。 关于焦点一，根据本案事实，《商品房买卖合同》签订后，双方当事人另行协商订立《补充协议》，对出卖人承担的协助办证义务履行期限以及履行方式等内容进行了变更。对于上诉人提出的应当依据《补充协议》认定双方权利义务的上诉意见，被上诉人主要以协议内容可能遭上诉人篡改以及《补充协议》第二十条排除了其主要权利、免除了上诉人责任为由，对协议效力不予认可。本院经审查认为，其一，《补充协议》经双方当事人签字确认，被上诉人对其主张的协议内容遭篡改的事实负有举证责任，因被上诉人对此未提交相关证据加以证明，应当承担举证不力的不利后果；其二，《补充协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未排除被上诉人依据合同约定要求上诉人履行协助办证义务的主要权利，亦未免除上诉人自身责任，该条款不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款。据此，《补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，对双方当事人均具有拘束力。 关于焦点二，上诉人依据《补充协议》第五条，主张免于承担逾期办证违约责任。对此本院认为，通观《补充协议》第五条的内容可知，“受政策及行政部门有关规定、工作程序影响造成不能按约定办理相关手续的，甲方不承担责任。”系双方在商品房买卖合同的登记备案事宜上，对出卖人可予免责事由的相关约定，该条款约定事项与本案争议事实无涉，上诉人以此主张免于承担逾期办证违约责任，缺乏事实依据，不予支持。 《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。《补充协议》第二十条约定：“双方同意对共同签订的《商品房买卖合同》第二十二条‘关于办理产权登记的约定’作如下变更：2、预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起180工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。如前所述，《补充协议》系双方真实意思表示，关于本案上诉人协助办证方式及履行期限的认定，应以《补充协议》第二十条的变更约定为准，即上诉人应于商品房实际交付之日（2017年1月8日）起180个工作日内，与被上诉人共同向不动产登记机构申请办理商品房转移登记，并取得登记受理单。在案证据显示，双方共同申请办理商品房转移登记的时间是2017年12月11日，超过《补充协议》第二十条约定的共同申请办证期限，上诉人的行为构成违约。鉴于《补充协议》变更的内容未涉及逾期办证违约责任承担事宜，双方亦未对此达成新的合意，加之就一审依《商品房买卖合同》确定的违约责任承担标准，二审中双方均未提出异议，故对一审认定的违约责任计算标准，本院予以确认。本案中，不动产登记机构于2017年12月12日向双方出具《收件收据》，该时间应认定为《补充协议》约定的“取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”的时间，即为上诉人履行完毕协助办证义务的时间。其后不动产登记机构依职权审查办证文书所需时间，不属于上诉人迟延履行协助办证义务的违约期间，上诉人无需承担此期间的违约责任。据此，一审未扣除180个工作日以及不动产登记机构的审查办证期间，认定事实确有不当，予以纠正。上诉人主张其逾期办证违约期间应当自2017年9月25日至2017年12月12日，共计78天的上诉请求，未违反双方合同约定以及相关法律规定，予以支持。上诉人应向被上诉人支付逾期办证违约金2961.57元（379688元×0.1‰×78天）。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。一审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初22号民事判决； 二、由上诉人贵州灏庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人徐文江、罗梅违约金2961.57元； 三、驳回上诉人贵州灏庭房地产开发有限公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人徐文江、罗梅的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费73元，由上诉人贵州灏庭房地产开发有限公司负担23被上诉人徐文江、罗梅负担50元；二审案件受理费146元，由上诉人贵州灏庭房地产开发有限公司负担46元，被上诉人徐文江、罗梅负担100元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十月十六日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进