浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初1182号 原告：黄国辉，男，1964年1月4日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 委托诉讼代理人：郦周辉、周东，浙江新兴律师事务所律师。 被告：孙苗钧，男，1975年7月31日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 委托诉讼代理人：蔡水鑫、寿婷，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 原告黄国辉与被告孙苗钧农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员应雨光独任审判，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告黄国辉及其委托诉讼代理人郦周辉，被告孙苗钧的委托诉讼代理人蔡水鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄国辉向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告双方签订的《房产买卖协议》无效；2、要求依法判令被告将购买的房屋腾空退还给原告。事实与理由：原告于2006年9月经诸暨市人民政府批准在诸暨市审批得宅基地120平方米，建造五楼住宅一处。被告为解决自己的住房问题，有意购买原告建造的房屋，为此，原、被告双方于2007年5月20日签订了房产买卖协议一份，双方约定被告向原告购买原告建造的第三层楼房，面积按实际测量为准，单价为房屋每平方米950元，车库每平方米1500元，协议签订时被告支付定金10000元，余款在约定时间内付清。协议签订后，原、被告均按合同约定履行，被告付清了按实测量的面积的房款及车库购买款，原告将房产交付被告使用至今。但由于原告系集体组织村民而审批宅基地，所以除同集体组织成员外，不得转让集体土地上建造的房产，而原、被告双方非同集体组织成员，故原、被告之间的转让行为违反国家强制性规定，应属无效。为此原告向法院起诉，要求确认双方签订的房产买卖协议无效。 被告孙苗钧答辩称：1、被告对原告诉称的双方就农村房屋买卖的事实无异议，双方于2007年5月20日签订房屋买卖合同，2008年2月5日履行交房手续，并由被告居住至今，被告对房屋进行了装修，投入了大量财物；2、诉争房屋虽然有审批手续，但未办理集体土地使用权证和房权证，原告的建造行为违反了审批的规定，根据人民政府的审批，原告的宅基地只有120平方米，楼层只有3层，原告实际存在违法建造行为，对此种情况下其是否有诉权请求法庭确定；3、虽然土地管理法规定农村宅基地禁止买卖，但法律并未禁止农村房屋的买卖，也即法律对农村房屋买卖合同确认有效和无效的观点均存在，并非全部确认无效。原、被告双方均为璜山镇同镇村民，都是农村户口，原告没有因本次行为失去宅基地，出售房屋的行为并未造成其生活困难，即本案第三层房子的出售行为并未损害他人或者集体的利益，与整幢房子买卖的意义是不同的。既然原告对自己建造的房子拥有物权，故其也拥有处理权，双方之间的房屋买卖行为合法有效。不管合同是否有效，原告在没有支付补偿款前无权要求被告腾空房屋；4、双方自2008年开始履行合同，原告现提出返还房屋之诉，已过两年诉讼时效；5、如果认定本案合同无效，则原告过错更大。综上，原告违背诚信原则，在履行合同十年后主张合同无效并要求返还房产的诉请不合理，也不公平，请求法庭予以驳回。 原告黄国辉为证实自己的主张，向本院提供的证据及被告的质证意见如下： 1、房产买卖协议一份，以证明原、被告双方在2007年5月20日签订房产买卖协议一份，由被告向原告购买诉争房屋，双方约定房屋价款、面积、付款方式等内容的事实。 2、农村私人建房用地呈报表一份，以证明原告所建房屋系于2006年6月1日向诸暨市民委员会审批，后经相关部门同意，审批建造面积为120平方米。 经质证，被告对证据1、2真实性、关联性、合法性无异议，但认为房产买卖协议是预售合同，系在原告没有把房子建造完的情况下签订，原告出售该房屋是因为经济困难，房屋建不上去了，是被告给钱后原告再建造上去的。 3、浙江省罚没财产专用票据复印件、浙江省政府非税收入统一票据复印件各一份，以证明被告提出的部分超建，已经由相关部门处理，原告交纳了罚没款的事实。原告同时陈述，两份发票复印件都加盖有璜山镇璜山村民委员会的印章，原件为申报做房产证所需已经提交。经质证，被告认为发票虽有璜山村民委员会的盖章，但还是无法确认其真实性，因为村不是法定的保存机构，作为超建罚没行为和行为罚款行为，应该有行政处罚决定书，或由相关行政机关出具具备法律效力的决定或文书，特别是第二份罚没折价款，上面写的是住宅回购价，有两个标准，一个是500元每平方，一个是2000元每平方，但发票上看不出执行的是哪个标准，所以但从提供的证据来看，就算是住宅类的回购款，在2014年也是达到了2000元每平方。 被告孙苗钧未提供证据。 本院对上述证据的分析、认证情况如下：证据1、2，被告对证据三性无异议，予以认定。被告提出房产买卖协议系房屋预售合同，但预售合同仅适用于商品房，而本案系在农村宅基地上建房，故被告的质证意见无事实依据，不予采信。被告又提出因原告经济困难才卖房，该陈述和本案争议事实无关联性；证据3，诸暨市璜山镇璜山村民委员会明确原件已经上交，故本院对票据真实性予以认定，可以证实原告已经就建造房屋缴纳了行为罚款和房屋超建没收折价款的事实，予以认定。 经审理查明，2006年6月1日，原告黄国辉向诸暨市人民政府审批宅基地，经审批，原告于同年9月获批建造建筑面积为120平方米的三层房屋。后原告开始在该宅基地上建造房屋。2007年5月20日，原告和被告孙苗钧签订房产买卖协议一份，约定原告将其建造的座落于诸暨市璜山镇璜山村（原下市）第三层楼房，房屋面积计120平方米（以实量为准）和底层车库12平方米卖给被告所有，单价为房屋每平方米950元，车库每平方米1500元，付款方式：协议签订时被告支付定金10000元，楼房外壳二层造好开始造第三层时即付现金13万元（含定金1万元），其余款项外墙完工内墙及地面砂灰刷平、装门完工后一次性付清。特别条款约定为：1、被告必须具有买卖房产之所有权，原告不得干涉；2、楼房防盗门一扇及车库卷闸门付清款项前由原告负责装好；3、水电主管线由原告负责；4、被告装修时不得擅自破坏建筑结构，确有特殊事宜由双方协商解决。后被告按约付清了全部房款，原告也按约交付房屋。被告将房屋进行装修后居住至今。 另查明，涉案房屋实际层数为五层，且单层建筑面积亦超过了120平方米。因房屋存在超建，2008年5月26日，原告缴纳了房屋超建没收折价款9060元；2014年9月17日，原告又向诸暨市璜山镇财政所缴纳了行为罚款5800元。后原告于2017年10月向本院起诉，以原、被告非同一集体经济组织成员，涉案房屋买卖协议无效为由，要求判如所请。 本院认为，农村集体经济组织的成员转让在农村的住房会产生与该住房对应的集体土地使用权一并转让的后果，依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住房以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。本案中，原告黄国辉与被告孙苗钧非同一集体经济组织的成员，故双方之间就原告建造的农村房屋进行转让的行为，违反法律规定，依法应当认定为无效。现原告起诉要求确认原、被告双方于2007年5月20日签订的房产买卖协议无效，于法有据，本院予以支持。被告辩称原、被告系同镇居民，且均系农村户口，故买卖协议有效。本院认为，农村集体经济组织以村为单位，并非以镇为单位，故被告关于其与原告之间的房屋转让行为属于合法有效的辩解意见，与现行法律规定相悖，本院不予采信。 合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同被确认无效后，原告作为出卖人应当返还被告支付的房屋价款，被告作为买受人，在房产买卖合同被确认无效后，应向原告返还其买受的房屋，故原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院亦予以支持。鉴于被告对上述房屋进行了装修，被告就房产买卖协议无效应返还房屋而造成的装修损失及其他损失，可以另案主张自己的权利。被告辩称房屋存在违法建造行为，且未办理集体土地使用证及房产证，故要求本院确认原告是否有诉权，本院认为，该情况并不影响原告的起诉权；被告又辩称原告提出返还之诉已经超出两年诉讼时效，本院认为，依照法律规定，目前诉讼时效制度只适用于债权请求权，不适用于物权请求权。已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记、登记权利人请求占有人返还不动产或者动产、利害关系人请求确认物权的归属或内容等，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，均不适用诉讼时效的规定。现原告提出要求被告返还涉案房屋，其实质是行使物权请求权，依法不适用诉讼时效，故本院对被告该辩称亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 一、确认原告黄国辉与被告孙苗钧于2007年5月20日订立的“房产买卖协议”无效； 二、被告孙苗钧在本判决生效之日起六十日内将原告黄国辉与被告孙苗钧于2007年5月20日订立的“房产买卖协议”指向的第三层住宅及车库（座落于诸暨市腾退给原告黄国辉。 本案应收案件受理费50元（原告预交100元），依法减半收取25元，由被告孙苗钧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  应雨光 二〇一八年十月三十日 书记员  郦利江