西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初6676号 原告（反诉被告）：谢凤利，女，汉族，1971年3月29日出生，籍住陕西省南郑县。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西佑群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付宁，陕西佑群律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩桂珍，女，汉族，1954年10月26日出生，籍住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：杨党伟，陕西迎旭律师事务所律师。 原告(反诉被告)谢凤利与被告（反诉原告）韩桂珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，韩桂珍提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，原告(反诉被告)谢凤利及其委托诉讼代理人张亚军、付宁，被告(反诉原告)韩桂珍委托诉讼代理人杨党伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢凤利诉称，2016年12月9日原、被告签订了《房屋租赁合同》，所租被告房屋位于西安市××××号。签订合同时通过被告同意转让了王建君所在被告房屋里经营的旅馆。在王建君在场的情况下，签订了6年7个月20天的《房屋租赁合同》，又交给被告1万元保证金之日起合同生效。后，在未经原告的同意下，被告指使李有良自2017年4月8日起对原告租用的房屋进行扩建加盖。被告加盖房屋不仅给原告租用的房屋还给房屋造成了严重损毁，使原告旅馆电视锅从三楼楼顶拆除，网络也中段，施工灰尘极大，门前的广告灯全部损毁不亮，1-3楼地毯、房屋前后墙壁玻璃脏乱不堪，直接影响原告无法经营，原告多次要求停工。在被告施工期间，土管部门曾多次制止违建行为，李有良不顾土管部门的制止，晚上偷偷施工，直至2017年10月底才停工修建完成。被告将原本三间三层（360㎡）地基的房屋加盖至七层且其要将这具有安全隐患的三间七层房屋全部租给原告。原告不接受这样的要求。在原、被告协商无果后，被告即对该方进行了停水停电。另，被告修房期间，原告聘用人员看守三层旅馆。房屋断电后，原告又聘用人员看守涉案房屋。被告行为导致原告无法经营，造成极大损害，为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求依法判令：1、解除原被告签订的租赁合同，合同未履行部分555000元；2、被告赔偿原告转让费145000元；3、被告赔偿原告保证金10000元；4、被告赔偿原告添置物品5001元；5、被告赔偿原告施工所用水费2052元、电费1485元；6、被告赔偿原告电视锅、空调损坏、弄脏楼道墙壁2260元；7、被告赔偿原告营业损失73000元；8、贷款利息39150元，因施工和断电、挂失电卡造成的损失（2017年8月1日至2018年3月31日共计8个月）及平安普惠四、五月份利息4830元，从赵永杰处贷款利息2017年8月1日至2018年5月底共计10个月15000元；9、看守房屋费36000元；10、本案费用由被告承担。 被告韩桂珍就本诉辩称，其同意与原告解除房屋租赁合同；其次，请求驳回原告的其余诉讼请求，原告的损失与被告无关。 被告（反诉原告）韩桂珍提起反诉称，2016年12月9日，其与反诉被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同对房屋租赁地点、面积、用途、租赁期限、租金的支付方式及违约责任均有明确的约定。2017年初，反诉原告拟在原房屋上加建、并委托李有良、杨晓利与反诉被告协商，双方达成口头协议，反诉原告加建的房屋反诉被告有优先承租权，在加建施工期间反诉被告提供一间房屋给施工工人放置工具使用，反诉人免去两个月的房屋租金。反诉被告同意并提供了放置工具的房间。房屋加建完工后，反诉原告征求反诉被告关于加建的房屋要不要承租的意见，反诉被告明确回复，因市场原因，不愿意承租加建的房屋。2017年10月，反诉原告要求反诉被告支付支付房租（本应是8月开始支付租金，免去两个月租金），反诉被告提出能不能再免去一个月的租金，反诉原告回复“可以考虑”，但必须把10月份的租金支付。反诉被告又提出能否免一年的租金，对反诉被告的无理要求反诉原告明确回复，不可能免去一年的租金。2017年11月，由于该房屋电路线路的问题，需要检修，暂时停电，反诉被告不但不领情反而把公用的配电柜砸毁，后村委会的电管员直接在网上停止了对该栋房屋的供电。关于加建施工，对反诉被告租赁的房屋肯定有影响，为此反诉原告减去其两个月租金予以补偿，反诉被告也承认这一事实。反诉被告可以说免去两个月租金不够，但其不能以此作为不支付租金的理由。综上，反诉原告认为，反诉被告作为《房屋租赁合同》的当事人，在无任何正当理由的情况下，应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》的相关规定，依法履行自己的合同义务，按时支付租赁物租金。反诉被告不顾反诉原告和合法主张，拒绝支付租赁物租金，构成严重违约。为此，提起诉讼，请求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告房屋租赁费5.25万元人民币（2017年8月1日-2018年4月30日，减去两个月租金）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告谢凤利（本诉原告）辩称：2017年4月3日左右，李有良（被告韩桂珍之弟）称其拟将涉案房屋加层加盖。反诉被告贷款投资二十几万元用来做生意，合同期限为6年7个月零20天，反诉被告承租其房屋刚干了不到4个月，李有良称其要盖房，50多天就能修好，给反诉原告减去两个月的租金。2017年8月1日前反诉被告给反诉原告打电话，该交房租了，反诉原告案涉房屋还在装修中。韩桂珍无话可说，挂断反诉被告的电话后就再也不接电话了。2017年10月中旬，案涉房屋上面四层大架子盖起，正在装修上面四层中，大厅还放了好多装修用品，韩桂珍打电话称其房子1-7层是个整体，要整体出租，还发了短信。当晚李新有也给反诉被告打了电话，说房子要整体出租，房租每年25万元，询问反诉被告意见，反诉被告称其只要底下三层，不整体承租7层房屋。2017年11月初，李有良与反诉被告协商涉案房屋7层整体出租事宜，反诉被告表示不承租整体房屋，反诉原告三番五次给反诉被告断电，反诉被告给反诉原告韩桂珍打电话，反诉原告韩桂珍称其不知情，后，就打不通电话了。2017年11月26日反诉被告想在邻居处拉线照明，李有良也在邻居处说断电不给反诉被告用。2018年2月，反诉原告给反诉被告打电话说回来协商但并未回来协商。2018年3月份李新有给反诉被告打电话让其腾房。2018年6月6日左右，李有良把反诉原告宾馆的门卸了，导致反诉被告发电机及电线丢失。2018年6月10日反诉被告报案也未能找回。 经审理查明：原告（反诉被告）（乙方、承租方）与被告（反诉原告）（甲方、出租方）于2016年12月9日签订《房屋租赁合同》，约定由被告谢凤利承租原告韩桂珍位于陕西省西安市雁塔区西辛庄小区32排1号建筑面积三层360㎡的房屋用于开办旅馆。租赁期限自2017年8月1日起至2023年7月30日止，共计陆年。租金为2017年8月1日起至2020年7月30日期间，年度租金为人民币¥90000元。大写玖万元整。2020年8月1日后，每年的租金为人民币¥95000元，大写玖万伍仟元整。备注：2020年8月1日至2023年7月30日。二、本合同签订之日起，原告向被告支付人民币10000元作为租赁保证金。租赁合同到期后，乙方结清所有费用及保障房屋建设完整的情况下，被告将租赁保证金退还原告。……经查，双方签订的《房屋租赁合同》租赁期自2017年8月1日起。原告称原被告实际于2016年12月9日签订《房屋租赁合同》，上一个租赁方给其转了8个月的房租，庭审中，被告韩桂珍也认可该事实。合同中约定了10000元的租赁保证金。被告称其未收到1万元押金。原告称其已经交付了保证金，但是因为当时有证人，就没有打收条。 2017年4月8日被告开始加盖涉案房屋，一直加盖至2017年11月中旬，装修后被告陈述可以免除原告两个月租金，并将加盖的房屋统一向原告租出，原告对此不予同意。庭审中原被告均同意解除合同，但谢凤利表示待法院判决后才交付房屋给被告。 原告另向法庭提交《证明》一份，内容：2016年12月10日王建君经过房东韩桂珍同意于2016年将西辛庄三十二排一号自己装修的宾馆转让给谢凤利，转让费十四万伍（145000）。房租五万七仟伍佰（57500）。共计贰拾万零贰仟伍佰元（202500）。并于当日向王建君支付转店款壹万元，另通过平安银行向被告指定户名为王华的账户转款90000元；2016年12月12日向王建君交付现金3000元，向王华招商银行账户跨行汇入99500元。有《收条》、平安银行个人账户汇总信息清单等证据予以证明。 上述事实，有《租赁合同》、《收条》、平安银行个人账户汇总信息清单、《证明》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中被告在原告承租其房屋期间将涉案房屋进行加盖，在约定的两个月内并未加盖完毕，导致原告的宾馆无法经营，造成损失，被告理应承担相应的赔偿责任。但是被告加盖完毕房屋后，租赁合同无法继续履行双方均有过错，应当互相承担违约责任。 庭审中，被告表示其同意解除租赁合同。故，原告要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。但是原告应当向被告支付占用房屋期间的房租。 关于原告主张的保证金一节。双方签订的租赁合同中约定：本合同签订之日起，原告向被告支付人民币10000元作为租赁保证金。原告称其已经交付了保证金，但是没有证据予以证明，故原告主张保证金退还的诉请本院不予支持。 关于原告主张的转让费损失一节。原告在经过房东韩桂珍（即本诉被告）的同意后转租涉案房屋并支付145000元的转让费及57500元的房租。该房屋原告已经实际使用，故原告要求退还租金的诉讼请求本院不予支持。转租该房屋后因被告装修七个月的原因无法营业，后原被告就合同是否继续履行发生纠纷，对此双方均有过错，结合本案本院认为被告应当向原告承担部分转让费的损失，本院酌情认定为9万元。 关于原告主张添置物品花费及施工使用水电损失一节，原告没有证据予以证明。且被告也不认可该花费，故对此项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的营业损失一节。原告主张营业损失按照每月20000元计算。其主张的依据为于同行相比，其承租的16间房屋，冬季平均营业额600至700元，夏季每月28000元。但根据其提供的《入住登记薄》显示，在此期间仍有房客入住，原告并不是无任何盈利。但考虑到被告施工确实给原告的营业造成一定的损失，本院酌情认定其营业损失为30000元。故，原告的这一诉讼请求，本院予以部分支持。 至于贷款利息一节，与本案无关，原告的这一诉讼请求，本院不予支持。至于看守房屋费用一节。原告与王涛是母子关系，其共同经营旅馆，并不存在雇佣关系。故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。至于其余损失，其提供的证据并不能证明损失是由被告造成。故对其诉讼请求，本院不予支持。 原被告签订租赁合同，原告应当按照合同约定向被告支付房租，如原告不同意继续租赁应及时向被告退还房屋，未退还房屋的应当支付房屋占用期间的租金。关于被告韩桂珍（反诉原告）反诉关于房租的诉讼请求，原告在接手王建君的宾馆时，已经给付其八个月房租57500元，根据原被告签订的租赁合同，每月房租为7500元，原告应当向被告支付2016年12月9日至2017年4月26日的房租（计算为五个月），2017年4月26日被告开始加盖房屋至2017年11月期间的房租原告不用支付，但2017年11月至2018年4月的房租应当向被告支付【其中2016年12月9日至2017年4月26日的房租（计算为五个月）和2017年11月至2018年2月抵扣为已经支付八个月房租57500元】，故原告还应当向被告支付2018年3月，四月的房租15000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告谢凤利与被告韩桂珍签订的《房屋租赁合同》，原告谢凤利于本判决生效之日起十日内向被告韩桂珍交付租赁房屋。 二、被告韩桂珍应当于本判决生效后十日内支付原告转让费90000元，营业损失30000元共计120000元。 三、原告谢凤利应当于本判决生效之日起十日内向被告韩桂珍交付房租15000元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告谢凤利其余诉讼请求。 四、驳回反诉原告韩桂珍的其余反诉诉讼请求。 本案本诉受理费12489元，由原告谢凤利自行承担6000元，剩余由被告韩桂珍承担，因原告已预交，被告韩桂珍在支付上述款项时一并支付给原告。反诉案件受理费556元，由反诉原告韩桂珍自行承担356元，剩余由谢凤利承担。因韩桂珍已预交，谢凤利在支付上述款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李 鑫 人民陪审员  李小芳 人民陪审员  张居仁 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  李亚男 打印：扈艳红校对：杨华2018年月日送达