福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6624号 上诉人（原审被告）：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园**楼**。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚玉铅，女，1976年2月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审原告）：陈焱昭，男，1999年4年24日出生，汉族，住福建省晋江市。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人石狮兴进房地产开发有限公司（下称兴进公司）与被上诉人姚玉铅、陈焱昭商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴进公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回姚玉铅、陈焱昭的诉讼请求。事实和理由：一、姚玉铅、陈焱昭以兴进公司办理初始登记违约为理由，诉请违约金，并以此来计算违约时间和违约金额，无法律依据。商品房买卖合同约定的“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后……内取得房屋权属证书的......”，其最终的落脚点为权属证书，而不是初始登记，而姚玉铅、陈焱昭主张的是初始登记违约金，不是逾期取得权属证书的违约金，在商品房买卖合同中没有单独约定初始登记违约金，姚玉铅、陈焱昭要求支付逾期初始登记的违约金，与合同约定相违背不能成立。二、即便兴进公司构成逾期办证，一审判决计算逾期办证违约金日期的方式也是错误的。案涉主合同十四条已为该合同附件六《合同补充协议》第八条所变更。即便不考虑代办房产证的前提（买受人先行义务），约定的办证日期也已经实质变更为商品房交付后365个工作日。因此，一审判决计算逾期办证违约金日期的方式错误。因出卖人原因，导致买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书，出卖人需承担违约责任的时间起点存在两种情形，一是买受人自己办证，二是由出卖人代为办证，其时间起点是不一样的。合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。”本条所约定的是针对由买受人自行办证的情形。针对委托出卖人代为办证的情形，补充协议第八条约定“由出卖人代办房屋权属证书的，在买受人缴清该商品房契税、维修金及其他办证税费、并按出卖人通知提交权属登记所需资料的前提下，出卖人在该商品房交付使用之日起365个工作日内向政府相关管理部门提交申请办理房屋权属证书相关文件后，视为出卖人已经履行本条关于出卖人协助买受人办理权属登记的义务”，依据该规定，代为办理买受人权属证书的时间已经延长至商品房交付使用之日起365个工作日。因此，因出卖人的原因导致买受人逾期取得权属证书，需由出卖人承担违约责任的时间起点也延长至商品房交付使用之日起365个工作日，其终点为出卖人实际代为将办理分户登记所需资料送给权属登记部门为止。本案姚玉铅、陈焱昭选择的是委托出卖人代为办证，适用的是第二种情形。姚玉铅、陈焱昭委托出卖人代为办证，交房后的365个工作日为2015年12月29日，为此，逾期办证违约金的时间从2015年12月29日起计算，兴进公司于2017年8月21日代姚玉铅、陈焱昭向权属登记部门致送了办理分户证的资料，这是计算逾期协助办证时间的终点。三、兴进公司未及早办理产权证，是由于政府行为之不可抗力所致，依据补充协议之约定，即使争议条款无效，且存在逾期办证的情形，兴进公司也不承担违约责任。案涉合同补充协议第五条对“不可抗力”有明确界定。其中1.（2）款明确约定政府行为属于不可抗力。相关约定为“政府主管部门验收（办证）工作流程时间安排滞后等影响商品房施工、验收、交房、办证的任何行为。（一）石狮市人民防空办公室（以下简称石狮市人防办）于2017年10月22日在兴进公司的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》上确认“情况属实，且该说明已提交人防办”，可以证明：1.兴进公司《说明》所述人防备案过程属实；2.未能及早进行人防工程备案，是人防部门政策适用错误所致；3.人防工程不能备案，则整个楼盘项目不能完成竣工验收，无法进行权属登记。该证据和证人证言相结合，构成证据链，可证明未能及早办证是人防部门的不可抗力所致，兴进公司无过错和责任。具体理由：1.办理人防工程竣工验收备案所需提供的材料，兴进公司在2015年7月3日已备齐，可以提供人防工程竣工验收备案。在办理备案所需材料不是新补证的情况下，此前人防办不予办理人防竣工验收备案，不是因为兴进公司的材料不齐全，而是出现新旧规定对于应建人防面积核算不一致，在兴进公司拒不同意按新的标准补交人防易地建设费的情况下，人防部门拒不办理验收备案；2.涉案楼盘在2015年11月就开始发生逾期协助办证的诉讼，第一批诉讼的业主共有20人。当时，办理人防工程竣工验收备案所需提供的材料已经具备，如果人防办同意办理，兴进公司是竭尽所能尽快办理，不可能存在人防办所称的兴进公司从未向其提出过验收备案申请的事实，人防办的陈述明显违背客观常理，违背客观事实。3.人防办称兴进公司直到2016年11月上旬才派工作人员到行政服务中心人防窗口咨询，于2016年11月中旬提交部分材料申请人防工程竣工验收备案，人防窗口工作人员因兴进公司提交材料不齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题。2016月11月22日，兴进公司提交《说明》，人防办经研究认定不需要补交人防易地建设费。2016年11月28日，兴进公司完善所有人防工程竣工验收备案材料后，人防窗口工作人员当天受理并且当天办结。人防办关于兴进公司什么时候申请验收备案只是单方口头陈述，没有其他书面证据加以佐证。从人防办的陈述也进一步印证人防办登记制度存在问题，其拒不向申请人出具相关收据等申请登记材料，才导致兴进公司无法提供此前咨询关于办理人防竣工备案登记的事实。4.人防竣工验收认可文件，是办理竣工验收备案所需的材料，人防办错误适用新规范要求兴进公司补交人防易地建设费用，造成人防竣工备案无法正常进行，无法进行整个项目的竣工验收备案，进而影响到整体项目的初始登记和分户登记，这是政府行为导致的逾期，根据合同约定兴进公司可以免责，一审法院未能客观认定是错误的。（二）石狮市国土规划和房产管理局于2017年10月23日发给兴进公司的《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》，证明：1.2013年前，案涉楼盘土地使用证内有7786平方米土地因城市规划需要，被调整规划为绿化带并已建成；2.2013年石狮市政府承诺对该部分土地给予土地置换；3.至该通知发出之日即2017年10月23日，政府部门用于土地置换的净地尚未准备好，土地置换没有完成；4.土地置换不能完成，影响案涉楼盘土地使用权面积、四至的确定，则土地使用权证书不能办理，无法进行楼盘房屋初始登记。因此，未能及早办证是国土规划部门的政府行为不可抗力所致，兴进公司无过错和责任。在局部土地置换未完成前于2016年12月28日进行不动产首次登记，是因为诉争楼盘的业主多次信访，导致政府迫于信访压力不得不先行办理，并不代表之前没有影响到初始登记的办理。一审法院认为兴进公司的主张存在自相矛盾与客观事实不符是错误的。综上，未及早办证，是由于人防部门和国土规划部门的政府行为所致。即便争议条款无效，且存在逾期办证的情形，兴进公司也不承担违约责任。一审判决对此事实认定不清，法律适用错误。四、本案房屋未能及早办证，也是由于买受人一方原因所致。姚玉铅、陈焱昭未按时交纳公共维修资金、税费等，属于买受人原因，依据双方合同补充协议，出卖人不承担任何责任。在姚玉铅、陈焱昭尚未缴清公共维修资金、契税的情形下，兴进公司有权拒绝协助办证，也不存在姚玉铅、陈焱昭所谓的兴进公司需要另行通知其才缴交专项维修资金、契税的情形。一审判决对此事实认定不清，法律适用错误。姚玉铅、陈焱昭未按照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，按时交付专项维修资金。同时双方合同对于买受人缴纳住宅专项维修资金的时间也有明确约定。在这种情况下，姚玉铅、陈焱昭无权要求兴进公司支付因出卖人的原因导致逾期取得权属证书的违约金。五、民事违约金的适用以补偿为原则，并不以惩罚为原则。因此，退一步讲，即便兴进公司逾期办证，也没有给姚玉铅、陈焱昭造成任何实际经济损失。同时，本案违约金约定过高，兴进公司已当庭请求减少。因此，本案无证据证明姚玉铅、陈焱昭存在实际经济损失，且兴进公司已当庭请求减少，一审判决巨额违约金，属于事实认定不清、举证责任分配不当、法律适用错误。兴进公司已经按照合同约定的时间交付了房屋，姚玉铅、陈焱昭已经达到了居住和使用的购房合同目的。因此，未能及早办理房产证没有给兴进公司造成任何经济损失。依据证据规则，主张“无”的一方因无法举证而没有举证责任。一审判决在此问题上举证责任分配不当。 姚玉铅、陈焱昭辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。二、兴进公司提出的上诉请求没有事实和法律依据，依法不应予以维持。（一）一审法院以初始登记作为违约事实并无不当。首先，姚玉铅、陈焱昭主张权利为“办理房屋初始登记并向原告交付办理权属登记的相关材料”，并非只针对初始登记。其次，兴进公司认为，合同约定最终落脚点为“权属证书”而非初始登记，这是兴进公司对合同内容的断章取义和偷换概念。众所周知，商品房权属登记证书的办理，本就区分了“初始登记”（大产权证）和“分户登记”（小产权证），而办理初始登记是分户登记的前提，换言之，如开发商无法及时办理初始登记，则购房业主根本没有能力也不可能办理项目的分户产权证，在司法实践中逾期办证以初始登记为起算点本就是常态。在本案中，兴进公司无法按期办理初始登记，必然导致姚玉铅、陈焱昭等业主无法按期办理分户产权证书。因此一审法院将初始登记违约作为违约责任的起算点，符合客观实际。最后，兴进公司反复称姚玉铅、陈焱昭以该事实作为起诉内容没有法律依据，但是兴进公司却给不出一条规定称初始登记不得作为逾期办证违约责任的起算点。（二）一审判决对于逾期办证违约日期的计算方式正确。兴进公司在上诉状中已经确认，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定中，已经区分了“初始预登记”和“权属证书”，分别属于大产权证和分户登记两种性质，合同附件6《合同补充协议》第八条规定的“由出卖人代办房屋权属证书的……”显然是属于办理分户登记的情形。承前所述，兴进公司初始预登记未办理完毕，姚玉铅、陈焱昭根本没有能力办理分户登记，以初始登记作为违约责任起算点符合客观事实和司法实践的常态。兴进公司拟用办理分户登记的合同约定套用整个办证行为，以规避其逾期办证的违约责任，与合同约定不符，也没有法律依据，不应予以采纳。（三）本案不存在政府不可抗力因素。首先，兴进公司称逾期办证存在政府原因包括“人防部门错误适用新规”、“土地置换”两个事项：1.“人防部门错误适用新规”一事，原审法院经向石狮市人防办函询后，获得了相应的复函，从复函内容可见，兴进公司所陈述的事项与客观事实严重不符。2.土地规划一事，兴进公司在此前类似案件中提供2016年7月份的《通知》一份，但泉州市中级人民法院经向石狮市国土规划和房产管理局函询，得到相应复函称该《通知》与兴进公司办理初始登记并无关联；一审中，兴进公司再次提供了有关土地置换的2017年10月份的《通知》一份，但原土地置换与兴进公司办理初始登记就无影响，现《通知》同样不构成影响。3.另一方面，兴进公司依约应在2013年12月31日交房后60日内办理初始登记，但兴进公司在2016年12月28日方才办理初始预登记。2013年12月31日到2016年7月，将近3年的时间兴进公司都无法办理初始预登记，2016年7月收到《通知》，年底反而可以办理初始登记了？至今业主办理分户登记证书未遇到任何障碍，所谓的土地置换的通知构成的影响并不存在。兴进公司所述的政府不可抗力的免责事由显然不能成立。其次，兴进公司称涉案项目因土地置换无法办理初始登记，但因姚玉铅、陈焱昭反复信访，导致政府部门迫于压力给予办证。但姚玉铅、陈焱昭在2014年即进行信访活动，姚玉铅、陈焱昭都无法办证，反倒是2016年败诉判决出现后，姚玉铅、陈焱昭方才得以办证，显然是败诉压力促使姚玉铅、陈焱昭去办理权属证书。这也侧面印证逾期办证是兴进公司自身行为造成。最后，在兴进公司逾期办证类案件中，兴进公司“三易其口”，对逾期办证责任陈述反复变化，无视民事诉讼的“诚实信用”原则，如在2016年7月兴进公司尚未收到土地置换的《通知》之前，其以“项目名称变更”、“人防工程出现整改”作为政府不可抗力；现又称是“土地置换”、“人防部门错误适用新规”，导致多级法院反复向有关部门函询来查清案件事实，极大阻碍了案件事实的查明。鉴于《中华人民共和国民事诉讼法》将“当事人陈述”也规定为“证据”的类型，兴进公司该种行为显然属于伪造证据的行为，应依法实施惩戒。（四）买受人并未造成逾期办证，兴进公司所谓的“逾期缴纳公维金、税费”的免责事由同样不能成立。首先，合同并未约定公维金、税费的缴纳时间，仅是兴进公司在2017年1月8日发送《办证通知书》时告知姚玉铅、陈焱昭可以缴纳公共维修金、税费，也并未明确缴纳的期限和要求，兴进公司称姚玉铅、陈焱昭未按期缴纳，显然与事实不符。同时，《住宅专项维修资金管理办法》并未规定，交房后如买受人未缴纳公维金、税费则不可办理房屋权属证书，因此兴进公司在此套用该份规定，同样是偷换概念。其次，承前所述，既然兴进公司办证行为区分为初始登记和分户登记，而关于公维金的缴纳免责约定，是在合同附件六《合同补充协议》第八条的规定中，显然是指向分户登记的约定，即缴纳公维金、契税是办理分户登记的前提，而非初始登记。但一审判决计算违约金至办理初始预登记并通知买受人之日止，与公维金、契税的缴纳并无关联性，因此兴进公司据此主张免责显然于法无据。（五）兴进公司称违约金以补偿为原则，且违约金约定过高同样没有事实和法律的依据。一审判决依照合同约定确定违约金标准并无不当，违约金本身就存在补偿和惩罚双重性质，因逾期办证导致的违约，当事人无法行使完整的物权权利，必然存在损失。兴进公司称不存在任何经济损失，显然是与客观事实相违背。根据《合同法》的相关规定，如当事人一方认为合同约定的违约金过高，应提出主张。而关于违约金的举证责任，《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷II》第1210页观点编号543，也明确应适用“谁主张、谁举证”的原则，由兴进公司自行承担举证责任，因此兴进公司所述前述内容，同样不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。 姚玉铅、陈焱昭向一审法院起诉请求：1.兴进公司按2450890元的日0.015%向姚玉铅、陈焱昭支付自2014年3月31日起至2017年1月8日止逾期办证的违约金。 一审法院认定事实：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在福建省石狮市区××路××商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园第18幢2701室商品房，由姚玉铅、陈焱昭以总价款2450890元向兴进公司购买，双方于2013年12月19日就案涉房屋购买事宜签订案涉合同（合同编号：×××45，附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付出卖人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。”案涉合同及补充协议签订后，姚玉铅、陈焱昭已支付全部购房款2450890元。兴进公司于2014年7月17日将案涉房屋交付给姚玉铅、陈焱昭。兴进公司提供的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》（以下简称《说明》）载明，该司在办理兴进豪园北区竣工资料归档手续时，人防办行政审批窗口提出兴进豪园北区工程应建防空地下室建筑面积为5712㎡，与实测建筑面积相比较尚缺72.23㎡，应补交98.3122万元，但新的防护标准不应用来套用已审批的工程，所以该司无需再补交任何费用，恳请批准兴进豪园项目人防工程按照现状面积办理相关工程建设资料归档手续等内容，落款日期为2016年11月22日。石狮市人民防空办公室于2017年10月22日在上述说明上加盖公章，并注明“情况属实，此份说明为当时兴进豪园北区（第三期）工程人防工程办理竣工备案手续时提供给我办的说明”。2018年4月16日，石狮市人民防空办公室向本院出具《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防［2018］9号）（以下简称《复函》），载明：石狮市人民防空办公室在《说明》中签署意见内容里的“当时”是指2016年11月22日兴进公司提供《说明》的时间；人防工程竣工验收与人防工程竣工验收备案是两个完全独立、不同概念的工作程序；2016年11月上旬，兴进公司派工作人员到市行政服务中心人防窗口咨询办理人防工程竣工验收备案事宜，于2016年11月中旬提交部分材料申请兴进豪园北区（第三期）人防工程竣工验收备案，人防窗口工作人员因兴进公司提交材料没有齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题；2016年11月22日，兴进公司向人防办提交《说明》，人防办经过研究，认定原审批兴进豪园北区（第三期）项目应建人防面积没有问题，不需要补交人防易地建设费；2016年11月28日，兴进公司在完善所有人防工程竣工验收备案材料后，提出人防工程竣工验收备案申请，人防窗口工作人员当天受理并且当天办结；人防办在《说明》上签署意见内容“情况属实”是指兴进公司于2016年11月22日向人防办提交《说明》的这一行为属实；2010年7月15日，人防办依申请、根据《福建省人民防空条例》（2008年12月2日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）进行审批，确定项目应建人防面积为4691㎡；2016年11月中旬，兴进公司向人防窗口提交部分竣工验收备案材料，人防窗口工作人员根据2015年7月3日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定》中第二十条规定，按照2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》［闽人防办（2010）119号文］规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）项目进行核算应建人防面积为5712㎡，提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费98.3122万元；2016年11月22日兴进公司提交《说明》，人防办经过研究，认定兴进豪园北区（第三期）项目结建审批不适用2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》，确认原审批建应建人防面积正确，该项目实建人防面积满足应建人防面积要求，因此无需补交人防易地建设费，兴进公司也没有缴纳人防易地建设费；兴进豪园北区（第三期）项目人防办于2016年11月28日受理并当天办结，因此并不存在造成无法按期竣工验收和无法按期竣工验收备案的情况等内容。另查明，案涉房屋所在楼盘于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年11月28日通过防空地下室竣工验收认可，于2016年11月30日通过工程竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向姚玉铅、陈焱昭发出《办证通知书》。 一审法院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与姚玉铅、陈焱昭签订的案涉合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使姚玉铅、陈焱昭未能在2014年7月17日交房后90日即2014年10月15日前取得案涉房屋权属证书，故兴进公司应按2450890元的0.015%支付姚玉铅、陈焱昭自2014年10月16日起至2017年1月8日止计算的违约金299989元，姚玉铅、陈焱昭主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、石狮兴进房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付姚玉铅、陈焱昭逾期办证违约金299989元；二、驳回姚玉铅、陈焱昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6891元，减半收取计3445.5元，由姚玉铅、陈焱昭负担545.58元，石狮兴进房地产开发有限公司负担2899.92元。 二审期间，除兴进公司对一审法院关于“人防办窗口工作人员当天受理当天办结”及人防部门的审批、土地置换对产权分户证的办理的影响、合同补充协议第八条效力的认定及买受人的损失未予认定有异议外，双方当事人对一审判决认定的其他事实均不持异议，本院予以确认。 二审争议焦点为：1.兴进公司未按时办理权属证书是否构成违约，是否存在政府和业主方面原因？2.一审关于违约金的计算方式和计算时间是否有误？3.违约金是否过高，应否调整？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张一致。 关于违约及其原因问题。本院认为，购房人办理权属登记的前提是开发商办理初始登记，在《商品房买卖合同》第十四条已明确约定了“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”，而补充协议第八条系对办理分户权属证书的约定，两者是不同性质的权属登记，补充协议条款不构成对兴进公司办理初始登记期限的变更，兴进公司未在房屋交付后60日内办理房屋所有权初始预登记，已构成违约。至于是否存在政府行为这一不可抗力因素，兴进公司主张其于2015年7月即已向人防部门办理人防工程竣工验收备案，但该主张与石狮市人防办的复函内容不一致，兴进公司若早在2015年就已备齐验收备案所需资料，仅是因人防部门计算错误而未能办理验收备案，那么2016年又何需再到人防部门窗口咨询有关验收事宜？特别是在2015年11月已发生系列诉讼的情况下，兴进公司已具备完全合规的人防工程验收备案手续下，却在长达一年多的时间内未再次报送促成早日验收，明显不合情理。针对以上疑点，兴进公司又未能提供人防窗口的相关受理单据予以进一步证实，因此人防办致法院的复函的证明力明显高于兴进公司说明的证明力，本院对兴进公司的主张依法不予采纳。至于土地置换问题，石狮市国土规则和房产管理局已明确说明2016年7月的土地置换的相关通知与办理初始登记并无关联，且土地置换至2017年尚未办理相关手续，但案涉楼盘已于2016年12月28日办理了不动产首次登记，可见，土地置换与办理产权登记并不相关。至于业主缴纳公共维修资金、税费等，兴进公司至2017年1月3日才通知购房人缴交契税、公共维修基金等，已迟于其取得初始登记时间，因此购房人缴纳相关税费这一事实，并不是构成影响兴进公司办理初始登记的因素。 关于违约金的计付标准和时间问题。本院认为，兴进公司于2014年7月17日向姚玉铅、陈焱昭交付房屋，姚玉铅、陈焱昭未能在2014年10月15日前取得案涉房屋权属证书，故违约金自2014年10月16日起计付并无不当。一审判决依据《商品房买卖合同》第十四条约定的自逾期之日起每日按已付房款的0.015%计付违约金，符合合同约定，合法有据。 关于违约金调整问题。本院认为，本案合同明确约定，因出卖人原因，买受人不能在约定期限内容取得房屋权属证书的，即应支付违约金，并不考虑损失存在与否等情形，而《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，可看出合同法所规定的违约金兼具补偿性与惩罚性，并不以填补损失为限。 综上所述，兴进公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6891元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林锡平 审 判 员 黄小丹 审 判 员 丰 兰 二〇一八年十月三十一日 法官助理 庄 瑮 书 记 员 陈其国 【附注】 一、适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。