广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2122号原告：张华凤，女，1987年11月2日出生，住四川省彭州市。委托代理人：陈天军、廖文伟，广东穗益律师事务所律师、实习律师。被告：**俭，男，1978年09月26日出生，住广东省广州市天河区。被告：卓明娜，女，1986年8月9日，住广东省广州市天河区金慧街88号3栋204房。上列两被告共同委托人：黄盛安，广东元道律师事务所律师。第三人：广州安祥房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇新新路118号。法定代表人：颜金林。原告张华凤诉被告**俭、卓明娜、第三人广州安祥房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华凤及其委托代理人陈天军，被告**俭、卓明娜的委托代理人黄盛安到庭参加诉讼，第三人广州安祥房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告张华凤向本院提起诉讼请求：一、解除原告与两被告于2017年9月23日签订的《物业买卖合同》；二、两被告返还原告购房定金20000元；三、两被告支付违约金464000元；四、二被告赔偿原告中介费损失69600元；五、两被告赔偿原告律师费80000元；六、两被告赔偿原告的按揭费损失12000元；七、本案的诉讼费用包括保全费用由两被告负担。事实和理由：2017年9月23日，原告、两被告在第三人居间中介下，签署《物业买卖合同》，约定两被告将其所有的位于广东省广州市增城区新塘镇金泽路1号8幢1402房的房产售予原告，合同价格232万元。合同还对交易相关条款进行了约定，包括违约金、付款方式、交楼时间等。但是合同签订后，原告多次通知两被告履行合同，配合办理相应手续。但是两被告均不予理会。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告**俭、卓明娜辩称：原告的诉讼请求不成立。第一、整个交易过程两被告均配合办理过户和交房手续，也已经成功腾退涉案房屋的承租人，提前将房屋交付原告，提前申请了赎证还清银行贷款。第二、原告及第三人一直隐瞒原告作为第三人即中介公司员工的身份，利用其专业信息不对称欺瞒两被告，以达到延迟交易的事实。第三、原告变更买受人宋袁军，并没有得到两被告的同意，也未能应两被告要求提供宋袁军的相关资料和当面签订合同。第四、两被告根据合同约定所作出的要求原告协助还清银行贷款和要求提供同贷书，符合交易规则。第五、两被告于增城区法院对原告和第三人另案起诉。第三人广州安祥房地产代理有限公司未到庭陈述意见。经审理查明：2017年9月23日，原告（买方）、两被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《物业买卖合同》，载明“……一、买卖物业具体情况：1、物业地址广东省增城市新塘镇金泽路1号8幢1402房。……四、买卖物业总成交价人民币贰佰叁拾贰万零仟零佰零拾零元整（￥2320000元）。……五、付款方式……1、定金贰万元整，买方需在签订本合同时支付给卖方，并转为部分购房款。……3、首期楼款（不含定金、垫资款）人民币伍拾万元整，双方协商。4、楼价余款……（2）按揭付款：买方预计向银行申请商业贷款金额人民币壹佰捌拾万元整，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与付款楼价余款的差额由买方与首期楼款一并支付给卖方。……6、补充条款：还款金额买卖双方同意以银行贷款为准，多退少补。……七、合同三方在签订此合约后的权利、义务……3、买卖双方保证在三十个工作日内提供与买卖物业交易相关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理手续……如交易因其中一方故意拖延而导致守约方产生损失的，责任方应对守约方赔偿所有的损失。……4、卖方认可买方贷款方式付款时，卖方有义务配合买方办理贷款手续，买方有权指定按揭贷款人或产权人。……八、违约责任……（1）卖方在签订本合同后不按约定将该物业售予买方的，买方有权选择继续履行或解除协议……如买方选择解除本协议，则卖方应当退还买方已支付的费用，赔偿买方已支付的中介费等费用，并按合同交易价的20%作违约金赔偿买方……十二、补充条款：卖方同意配合办理垫资还款手续包括做公证委托给中介方办理过户手续，还款期间卖方房产证交由中介方保管，卖方同意买方在房产证过两年（2018年2月2日）办理过户手续……”。同日，被告**俭出具《收款收据》，载明“今收到张华凤交来广东省增城市新塘镇金泽路1号8幢1402房购房定金贰万元整。……”；原告通过中国工商银行股份有限公司广州新塘火车站分行向被告**俭转账20000元。2017年10月25日，原告通过中国工商银行股份有限公司广州新塘火车站分行向邓洁清汇款29500元。2018年3月12日，原告通过中国工商银行股份有限公司广州新塘火车站分行向邓洁清汇款40100元。为证明两笔汇款为原告支付涉案房屋的中介房，原告提供第三人加盖印章并标注“已收到买卖代理费，此款项转入公司员工邓洁清账户中”等字样的《买卖代理费及按揭费支付承诺书》、《中介费收款收据》复印件。但两被告对此不予认可，认为明显高于中介费的标准。2018年1月17日，原告委托广东穗益律师事务所向两被告发出《律师函》，载明“……一、买方张华凤女士系严格、全面按双方于2017年9月23日签订的《物业买卖合同》的约定履行，包括按约定支付了定金……买方张华凤女士未有任何违约行为发生。二、相反，卖方**俭及卓明娜在合同签订后，以各种理由拒不配合办理按揭贷款申请手续……拒不履行交楼义务，……三、至于卖方**俭及卓明娜提出的要求买方张华凤女士承担偿还房屋贷款的义务，由于合同没有明确约定买方张华凤女士需承担此项义务，因此，归还银行贷款义务由卖方**俭及卓明娜负责，与买方张华凤无关。……”。2018年3月7日，原告向两被告发出《履行催促函》，认为两被告提出要求确认原告指定产权人信息的要求，没有合同依据。合同明确约定原告有权指定产权人等内容，并要求两被告在2018年3月12日上午9点到中介方办理贷款申请及完成其他手续。2018年3月12日，原告支付按揭费12000元，并由广州市成泽房地产代理有限公司出具《收款收据》，并附有转账证明。2018年3月13日，第三人及袁彩秀共同出具《情况说明》，载明“……现就交易相关事宜作出以下说明：2017年9月23日双方签订买卖合同，双方同意以下条款：……3、卖方卓明娜、**俭同意买方张华凤按揭贷款审批下来出了同贷书后再给首期款给卖方卓明娜、**俭还款，还款前提是卓明娜、**俭要配合办理按揭贷款手续及电子手续。4、卖方卓明娜、**俭同意提前交楼给买方张华凤。……合同签订后，本公司一直尽力促成双方继续完成交易：1、2017年9月25日本公司经纪人通知买卖双方提供之后要办理手续的相关个人资料，买方张华凤提交，卖方卓明娜、**俭同意提交却迟迟未能提交。2、2017年10月~11月，卖方卓明娜、**俭多次打电话与微信了解房价与客户情况，并要求本公司经纪人协助卖方卓明娜、**俭要求买方张华凤能提前办理过户手续，并要求贷款不能过高，贷款金额一定要在60万元左右，首期款同过户手续一定要提前办理才行，本公司经纪人电话与其两方沟通未果，双方意见不同,无法达成，……直至12月底卖方卓明娜、**俭提出更改合同或重新签一份补充协议，双方再次面谈，双方面谈时后卖方卓明娜、**俭提出的补充条款，买方张华凤不同意……3、2018年1月10日，卖方卓明娜、**俭发来银行还款清单要求买方张华凤把首付款转入其账号，如逾期未到账算买方张华凤违约解除合同，买方张华凤不同意说卖方卓明娜、**俭无权单方面更改合同条款，……先签按揭等出了同贷书之后在按批准的贷款金额给其首付，……4、2018年1月10日至2018年1月14日，本公司经纪人多次发微信打电话给卖方卓明娜、**俭，要求卖方卓明娜、**俭尽快过来办理按揭手续，卖方卓明娜、**俭微信不回，电话无法接通。……6、买方张华凤签好按揭后，本公司经纪人又一次约卖方卓明娜、**俭过来签按揭手续……结果卖方卓明娜、**俭过来后又以各种理由拒绝在签署按揭相关文件……7、之后本公司经纪人收到买方张华凤催告卖方卓明娜、**俭尽快办理按揭手续通知函，……之后双方都发来通知函回复函。8、2018年3月9日本公司经纪人收到买方张华凤最后一次催告函，再次要求我通知卖方卓明娜、**俭3月12日上午九点到中介方办理按揭手续……我再次以微信方式告知卖方卓明娜、**俭，……结果卖方卓明娜、**俭回复法庭见……”。庭审中，一、原告提交微信记录载明“第三人：我同客户沟通过了，……只是按之前签合同时说的办理过户就行。还款也是按照银行贷款来还。**俭：这个没什么大问题。……第三人：她的意思就是说按合同签时说的来办，不要变，还款出了同贷书后就帮你们还……**俭：那就抓紧时间办，我们看的房子别人也催我们给首期。……第三人：我昨天同她说的时听她口气他不会多给首付的。……**俭：这个问题我们当初谈的时候也是很清楚的说明白，你们没有给具体的首付，也都在说等银行审批……**俭：公积金提前是这个月15号还款，请通知张华凤女士配合办理……第三人：我刚发给张小姐了，她说条款都是你们定的，她不同意。……”。二、原告提交：委托代理合同及发票，拟证明其因本案纠纷支出律师费80000元。三、两被告提交：1、广州市房地产中介协会网上查询资料，显示原告为中介服务人员，所属中介机构为第三人广州安祥房地产代理有限公司，袁彩秀亦为该公司公司工作人员。2、《购房及首期款确认书》复印件，载明买方为宋袁军。三、原告申请袁彩秀作为证人出庭，袁彩秀当庭确认《情况说明》为其本人书写。审理中，原告做如下陈述：1、原告认识第三人的老板，原告的小孩要读书，需要购买社保，就挂靠在第三人的名下缴纳社保，没有正式在第三人处上班。从2017年5月份开始挂靠在第三人处。2、在与两被告签订合同的时候，原告将其挂靠在第三人名下购买社保的情况告知两被告。3、首期款本应该是过户当天给的，后经协商，证满2年后过户，而被告不同意办理按揭，以致后面的手续无法进行，且合同约定两被告要做公证，但是两被告也没有做。4、两被告是找第三方垫资赎契，涂销涉案房屋的抵押。5、宋袁军是原告的亲戚，原告为了避免首期款过高，所以只能用原告亲戚名义办理贷款。两被告做如下陈述：1、两被告出售涉案房屋的底价是240万元。2、首期款50万元是用来垫资赎契的。3、司法局在2017年已经明确禁止做双方合同约定的公证，所谓办理赎契手续需要相关的同贷书出来后，才能办理。双方在2018年1月还没有进行网签合同，在多次交流中，原告均向两被告表明房屋已经在办理贷款手续，刚开始第三人表示由原告自行办理手续，在1月5日被告短信询问原告，原告清楚表明该手续交由中介公司办理，双方在2018年2月2日后办理过户手续，该过户手续应该指房屋过户的递件。4、两被告资金不够，无法自行涂销涉案房屋的抵押。当时约定是原告出一部分，两被告出一部分，共同赎契。本院认为：关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。本院分析如下：首先，根据两被告提供的《广州市房地产中介协会》网上打印资料显示，原告为第三人的从业人员。对此原告陈述其只是挂靠在第三人名下以方便缴纳社保，并非第三人真实的员工，原告并未提供合法有效的证据证实自己的如上陈述，故本院对原告的该项陈述不予采信。因第三人为《物业买卖合同》的经纪方，而原告为第三人的员工。在此种情况下，参考《房地产经纪管理办法》第三条“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为”、第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；……（十）法律、法规禁止的其他行为”的规定，原告通过第三人购买两被告上述房屋的行为，与上述规定相悖。同时，结合上述规定，房地产经纪提供的是居间、代理等服务，从《物业买卖合同》内容以及双方庭审陈述，表明第三人服务内容并非只是提供订立合同的机会、促成合同的成立，还负有协助办理按揭、接受两被告公证授权委托办理过户等委托代理的义务。同时，在原告无证据证明签订合同时是否告知与第三人之间的关系，原告通过第三人与两被告进行涉案房屋买卖的行为，本身即具有过错。其次，根据该合同第七条第3点的约定，原告有权指定贷款人和产权人，因此，两被告理应按照合同约定配合原告办理按揭手续，两被告认为原告应先行支付首期款代其偿还银行借款涂销抵押，并无合同依据。且两被告履行协助配合办理按揭贷款手续，为原告取得同贷书之前提，现两被告至今不予配合，其提出的抗辩理由于理不合，本院不予采纳。故两被告在履行《物业买卖合同》过程中存在过错。综合上文论述，原告违背相关规定与两被告签订《物业买卖合同》，而现原告主张解除《物业买卖合同》中的房屋买卖合同关系，本院认定涉案房屋买卖合同关系应予以解除。同时结合双方在签订及履行《物业买卖合同》中均存在过错，而现房屋买卖合同关系已解除，因此，两被告应将收取的20000元定金返还给原告。至于原告基于两被告违约而主张的违约金、中介费、律师费、按揭费等费用，理据不足，均不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张华凤与被告卓明娜、**俭于2017年9月23日签订的《物业买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告卓明娜、**俭在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张华凤定金20000元；三、驳回原告张华凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10256元，由原告张华凤负担5128元，由被告卓明娜、**俭负担5128元；诉讼保全费3520元，由原告张华凤负担1760元，由被告卓明娜、**俭负担1760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  陈丽华人民陪审员  毛美清二〇一八年十月十五日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。