海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初6984号   原告：逄殿斌，男，汉族，1955年9月14日出生，住所：黑龙江省哈尔滨市香坊区。   委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海南景华实业投资有限公司，住所：海南省海口市滨海大道129号滨海花园小区第19栋601房。   法定代表人：孔繁景，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郑威，海南海新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：欧云斌，海南海新律师事务所律师。   原告逄殿斌诉被告海南景华实业投资有限公司（以下简称景华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告逄殿斌的委托诉讼代理人余文珊、被告景华公司的委托诉讼代理人郑威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告逄殿斌向本院提出诉讼请求:l、被告按照购房总价款515883元每日万分之二点一的标准，向原告支付自2013年1月1日起至交付验收合格的房屋之日止的逾期交房违约金(暂时计算至2018年8月1日，逾期交房违约金为220787.61元)；2、案件受理费由被告承担。   事实和理由：2010年1月6日，原告与被告签订《三亚“黄金广场”B栋4-9层定购协议》（以下简称“定购协议”），购买被告开发的位于三亚市河西路“黄金广场”项目第B507号商品房。双方约定房屋的建筑面积为52.69平方米，优惠后总房款为人民币515883元。预定交房时间为2010年12月31日。2011年1月15日，原被告双方签订《黄金广场B栋全体业主购房补充协议》（以下简称“补充协议”），确定交房日期为2012年12月31日，又约定如果被告违约，项目续建后超过2012年12月31日，迟延交房的违约金按照每日万分之二点一赔付。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但是被告却未能在约定的时间内交付法定验收合格的房屋，房屋至今未取得竣工验收备案许可证，已经构成违约。原告认为，双方签订的协议，已经具备正式商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收取原告全部的购房款，该协议应当继续履行，被告应当按照约定向原告支付逾期交房违约金。故提起诉讼，主张判如所请。   景华公司辩称，1、原、被告之间成立了新的商品房买卖合同关系，原来两份协议所指向的法律关系已不存在。虽然被告与原告签订了两份协议，但两份协议中约定交付的房屋并非本案的房屋。原约定交付的为原“半拉子”B栋9层建筑中的房屋，即在原9层建筑续建为18层后的房屋。由于原“半拉子”9层建筑在2013年被拆除之时，原法律关系就已经自然终止。被告向相关职能部门进行了报建，获得批准，在原址重新建设了一栋18层楼房(“黄金广场B栋酒店式公寓项目”)。现在被告已经将该楼中的一套房屋已经交付给了原告。原、被告之间就新的楼房形成了新的房屋买卖合同的法律关系，被告已经完成了房屋的交付义务。对于新建设的楼房，当事人双方并未约定交付时间以及违约金，所以被告不存在逾期交付房屋的违约行为；2、原告基于“补充协议”所主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告主张被告自2013年1月1日起支付逾期交房违约金，但“补充协议”已经于20l3年原“半拉子”9层建筑拆除时已经自然终止。被告无法根据该协议的约定向原告交付“补充协议”中已经不存在的房屋。同时，“补充协议”中约定的交付房屋的时间为20l2年l2月3l日，原告在20l3年1月l日就应当知道其无法接收“补充协议”中约定的房屋的事实。其主张权利的时间应当从20l3年1月l日起计算，而原告在2018年3月26日才提起诉讼，已经明显超过法定的诉讼时效。所以，原告主张被告存在逾期交房的违约行为，并应向其支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。   本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的证据和事实认定如下：   1、“定购协议”和“补充协议”能否证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。证据由原告提供，被告认可其证据资格。但认为原来所约定的标的物已被拆除重建，所以合同对此没有证明力。本院确认其对原被告之间存在房屋买卖合同关系具有强证明力，理由将在本院认为的关于合同变更及其相应的法律效果部分进行评价，此处不赘。   2、原三亚市城市规划局的市城规工审字（93）144号《关于三亚腾龙房地产开发公司兴建“腾龙三龙公寓”楼的审批意见》以及市规函字（2001）209号《关于“腾龙公寓”A、B座规划报建情况的复函》、《海南亚奥国际拍卖公司拍卖成交确认书》、海南省建筑工程研究院的CNET-2008-SFJD-013《检验报告》、三亚市规划局的三规【2013】111号《关于海南景华实业投资有限公司在西河西路兴建“黄金广场”B栋酒店式公寓项目建筑设计方案审查意见》以及三规工审【2013】195号《关于三亚黄金广场改扩建项目的工程审批意见》，以上证据由被告提供，意图证明是因为行政机关的行政行为导致了迟延交付房屋。原告以与原件无法核对的复印件的理由否认其证据资格，还认为以上文件系被告主动向行政机关申请而形成，房屋隐患是被告擅自改变原设计的部分承重构件所导致，房屋销售发生在被告的申请行为之前等理由，否认以上证据对房屋迟延交付的原因具有证明力。本院采纳原告的质证意见。退而言之，即使以上证据具有证据资格，但对迟延交付是由于行政行为原因的待证事项也不具有证明力。因为，原房屋的隐患是由被告所导致，改扩建是由被告主动引发，因果不可倒置。   3、《黄金广场B栋开发商承诺书》、《致B栋购房客户的公开信》和三亚市信访局三信来访字（2015）184号《信访事项程序性受理告知书》，三份证据由原告提供。由于被告在庭前未提交答辩状，在庭审时才主张原告行使请求权已超过诉讼时效。本院准许双方在庭审之后补充证据，双方同意以书面方式质证。三份证据已送达被告，被告未在本院指定的期间内提出质证意见，本院确认三份证据具有证据资格。《信访事项程序性受理告知书》记载，原告推举的代表姚辉民于2015年6月26日向三亚市信访局反映了房屋迟延交付的问题，是直接证据，对本案的诉讼时效产生强证明力。   本院认为，本案的争议焦点是，被告是否存在逾期交付房屋的违约行为。   首先，房屋拆除重建是否消灭了原合同，并发生免除迟延交付违约责任的法律效果。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方当事人并没有就房屋买卖以及拆除重建事宜，在两份合同之外协商一致达成新的协议，也不存在其他导致合同变更或消灭的法定事由，所以两份合同仍然有效存在。尽管后来被告单方面拆除重建，将原“半拉子”楼基础上续建的第B507号商品房彻底消灭，使该标的物永远交付不能。但双务合同依自愿合意一致而达成，其在履行过程中的终止、解除等结果也需要双方合意一致或者符合法定情形而发生。被告一己的行为并不能直接消灭原合同，不能在双方之间建立起新的合同关系。两份合同现在仍然对双方都产生拘束力，包括违约条款。   其次，房屋交付日期的约定是，“定购协议”第六条的交付日期为2010年12月31日。因续建，“补充协议”第九条又约定为2012年12月31日。本案中，双方共认，房屋至今未交付；   最后，是否存在免责事由。“定购协议”第六条约定为不可抗力，还包含政府、消防等特殊原因。“补充协议”第十四条约定为不可抗力及政府行为。不可抗力已在其外。政府行为，对之不能笼统一体观察，必须作出正当和不正当的分别，否则正当的行政行为也会成为阻却责任的托辞，只有不正当的行政行为才能充分约定的免责的事实构成。本案中，被告对该待证事实未充分举证。即使认可被告证据材料的证据资格，但从中也只能发现，拆除重建的行为产生于被告的主动申请，办理规划报建手续本来就是被告在工程建设过程中应该履行的义务。行政机关为之履行职能，进行了正常的回复和核准。而非相反，行政机关作出了不当行政行为，妨碍了建设进度，导致了交付的迟延。再者，合同法违约责任的基本原则是无过错责任。   所以，被告存在逾期交付房屋的违约行为。   本院认为，当事人之间的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合同具有法律效力。关于诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，原告于2015年6月26日向三亚市信访局反映问题，该局将事项转送三亚市住房和城乡建设局处理，发生诉讼时效中断的效果，中断事由至今不曾消除。所以，原告行使请求权未超过诉讼时效。被告存在逾期交房的违约行为而且没有免责事由，应当向原告承担违约责任，支付违约金。原告的主张，本院予以支持。被告的单方消灭标的物还可以不承担任何责任的抗辩意见，匪夷所思，本院不予采纳。   合同的最基本要素是姓名、标的和数量。房屋是标的物，已被编号和特别指定。特定物的永久消灭，如果因合意而发生，区别于合同的变更，在理论上被视为合同的更改，会发生消灭原合同，产生新合同的效果。现行“合同法”对两者并没有作出区分。本案房屋在未经合意的情况下被被告拆除重建，所以没有发生合同的更改，但出现了永久履行不能的情形。鉴于这一事实，计算违约金的期间，暂时至本判决作出之日止较为适宜。之后，原告可视将来的实际情况，或者继续主张违约金，或者解除合同，或者与被告达成新的协议等。申言之，无论被告拆除重建的动机如何，或许是因为容积率的增加，价格更高的商业面积的扩大，会给被告带来更多的经济利益。但旧的已被荒置多年的房屋在原址重建，一般而言，如果符合质量标准，对原告来说，未尝不是一件好事。本院的建议是，双方可以就此重新协商，秉持诚信，共同完成合同的更改，自行妥善化解以后可能产生的其他纠纷。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   被告海南景华实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之后十日内向原告逄殿斌支付逾期交付房屋的违约金229346元（已以515883元为基数，按照每日万分之二点一，自2013年1月1日起计算至2018年10月19日，共2117天）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2306元（原告均已预交），由被告海南景华实业投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 王海军     二〇一八年十月十九日   书记员 林树泉   附本判决所援引的法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。