山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初2182号 原告：马爱国，男，汉族，1973年8月27日出生，住滕州市。 委托诉讼代理人：赵超，山东薛国律师事务所律师。 被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区太行山路东侧**。统一社会信用代码：91370400778417165Q。 法定代表人：公维安，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋奎，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 原告马爱国诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告马爱国及其委托诉讼代理人赵超，被告德圣公司的委托诉讼代理人宋奎、田淑始到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马爱国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告由于基础设施、公共配套建筑未达到设计使用标准违约金13,170元（以360,833元乘以365乘以2再乘以万分之零点五，从2014年4月1日起计算到2016年3月31日）。2、判令被告立即为原告办理房产权属证书并支付逾期办理房产权属证书违约金（自2014年4月1日起至原告实际取得房产权属证书之日止，每日按已付购房款360,833元的万分之零点一计算）。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区7幢2单元24层02号商品房一套，总价款360,833元。双方约定，被告应在2014年3月31日前将基础设施、公共配套建筑达到设计使用标准，在约定期限未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。双方同时还约定，被告未在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金。商品房买卖合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告未按法律规定和合同约定履行上述义务，涉案房屋至今未取得竣工综合验收备案证明，水、电、暖、燃气均未在合同约定的时间内开通，且是否符合设计使用标准被告一直未举证证实，且截至目前，未实现其在宣传手册中承诺的水、电、暖、燃气实现ＩＣ卡和远程控制计量。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持诉请。 被告德圣公司辩称，一、涉案房屋已交付给原告；二、原告关于基础设施、公共配套未达标的违约金及延期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效；三、基础设施、公共配套未达标未造成原告实际损失，被告不应承担违约责任；四、立即为原告办理房产权属证书，被告事实上履行不能。综上，原告的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月27日，原告马爱国与被告德圣公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园7幢2单元24层02号住房一套。该合同中约定，房屋设计建筑面积为90.35平方米，单价为每平方米3,993.72元，总金额360,833元整；被告应于2013年5月31日前向原告交付该商品房。双方约定，与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2013年5月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。 原告按照合同约定向被告交纳了购房款360,833元，被告于2014年2月25日将涉案房屋交付给原告使用。 另查明，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。 上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的新大都花园差补款明细单、上房通知领取明细表等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请的与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑未按照合同约定日期达到使用条件的违约金问题，本院认为，基础设施、公共配套建筑未达标属于对购房者正常舒适居住使用房屋权利的损害，只有购房者从居住使用房屋时开始，才能涉及居住权利的侵害和未达标违约金的计算。换而言之，没有居住房屋就没有基础设施、公共配套建筑未达标违约金的起算。本案中基础设施、公共配套建筑未达标违约金应从房屋实际交付之日即2014年2月25日开始计算。而与涉案直接关联的暖气等基础配套设施于2015年11月2日才达标使用，被告应对此项违约行为承担违约责任。原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任及违约金的计算方法不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。故被告应对此项违约行为承担违约责任。 关于原告要求被告立即办理房产权属证书的诉请，根据法律规定和合同约定，被告负有将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，故原告要求被告为其办理房地产权属证书的请求不能成立，本院不予支持。关于原告诉请的逾期办理房产权属证书违约金，由于被告不能按照合同约定期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，被告应承担违约责任。被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金，根据本案《商品房买卖合同》中约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金”，原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 原告关于所述涉案房屋水、电、暖、燃气尚未实现被告在宣传册中载明的实现ＩＣ卡和远程计量、应为配套设施未达到设计使用标准的主张。本院认为，被告在宣传册中宣传的上述内容对买卖合同的订立及房屋价格的确定没有重大影响，不具有决定性作用，上述宣传内容不应当视为合同内容，故原告的该项主张不能成立。 关于被告辩称本案已超过诉讼时效问题，对于原告与被告约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。本案中，与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括上水、下水、供电、供暖、燃气、公共绿地、公共道路）逾期未达到设计使用标准的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。该约定的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑逾期未达到设计使用标准的违约行为自2014年2月25日起至2015年11月2日止。而原告于2018年7月25日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年10月1日至2015年11月2日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。同样，关于逾期办理房屋权属登记的违约金问题，被告于2014年2月25日将涉案房屋交付给原告使用，依照原被告双方所签订的商品房买卖合同的约定，被告违约期间应从2014年5月25日起计算至被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案之日止，而原告于2018年7月25日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故该原告请求的违约金应自2015年10月1日起至被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案之日止未超过诉讼时效，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马爱国基础设施、公共配套建筑未达标违约金577.33元（360,833元乘以32乘以万分之零点五，从2015年10月1日至2015年11月2日止）； 二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马爱国支付不能办理房屋权属登记的违约金（自2015年10月1日起至被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案之日止，每日按已付购房款360,833元的万分之零点一计算）； 三、驳回原告马爱国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129元，减半收取64.50元由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李运海 二〇一八年十月二十五日 书记员  孙 涛