浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）温平民初字第140号原告：蔡小华。委托代理人：夏相进。委托代理人：郑慧君，浙江浙合律师事务所律师。被告：大自然房地产开发集团有限公司，住所地浙江省温州城市中心区市府路（汤家桥路口）。法定代表人：邵丰华，董事长。委托代理人：林罗斌，浙江金道律师事务所律师。委托代理人：连滨，浙江金道律师事务所实习律师。原告蔡小华与被告大自然房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法由助理审判员李洁适用简易程序于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告蔡小华的委托代理人夏相进、郑慧君，被告大自然房地产开发集团有限公司的委托代理人林罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡小华起诉称：2007年5月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的昆阳镇大自然家园17幢2单元401室。该合同约定交付期限为2008年12月31日，被告逾期交房的，应以原告已付购房款为基数按日万分之二的标准支付���约金。然而被告至今仍未向原告交付房屋，原告多次向被告及有关主管部门反映此事但均无果。综上所述，原告认为，被告理应向原告按期交付房屋却一直未予交付，应当依约支付违约金。现原告起诉请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金301248元（违约金以669440元为本金按日万分之二自2009年1月1日起计算至实际交付之日，暂计至2015年3月1日为301248元）。被告大自然房地产开发集团有限公司答辩称：（一）原告购买的涉案房屋已于2009年8月31日交付，首次通知交房时间是2009年1月6日，通知原告于1月17日前办理交房手续，此后也多次通知，期间被告对涉案房屋进行过一次修复，原告于8月31日才到被告处办理交房手续，交房后因原告不同意维修方案，被告没有再进行修复。（二）被告交付的房屋虽还存在部分瑕疵但已经符合双方约定的交付条件，原告诉称一直没��交付房屋不是事实，被告有交付联系单等证据予以证实，上面有原告的签字，且交房后原告立即办出了房屋产权证，房屋实际已经转移给原告。（三）若被告存在延期交付的情况，原告应早知道自己的权利受到侵害，应在两年内提出，现原告的诉讼请求已超过两年诉讼时效，综上，请求驳回原告的诉请。原告蔡小华在本院指定的举证期限内提交并在庭审中出示了如下证据：1.身份证，证明原告诉讼主体资格；2.营业执照，证明被告诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购房的事实及相关约定的情况；4.《关于﹤购房投诉﹥的答复》，证明原告向相关主管部门反映维权的情况；5.大自然家园房屋验收单，6.《维修方案》，证据5、6共同证明涉案商品房未达到交付条件的事实；原告当庭提交并出示了如下证据：7.房产证，证明原告系涉案房屋的所有权人；8.竣工备案表等竣工备案材料，证明被告通知交房时，涉案商品房尚未完成竣工验收；9.照片，证明原告于2009年8月前往小区验房时，小区道路还未铺设好的事实。被告大自然房地产开发集团有限公司在庭审中出示了如下证据：商品房交付结算单，商品房交接联系单，证明涉案商品房已于2009年8月31日交付给原告的事实。经庭审质证，原告提供的证据1、2、3、7被告均无异议，本院予以采纳。原告的证据4，被告对真实性、合法性无异议，同时认为该答复不能证明涉案商品房存在根本性质量问题，若存在根本性质量问题原告也应在答复后两年内提出诉讼请求，现已超过两年诉讼时效，本院认为该答复可以证实原告曾向平阳县规划建设局反映房屋存在的问题，平阳县规划建设局于2009年8月18日作出答复的情况，与本案有关联，本院予以采纳。原告的证据5、6，被告对真实性无异议，但认为不能证明待证事实，涉案房屋是验收合格的并在相关部门进行了备案登记，本院认为证据5、6真实性应予确认，本院予以认定，可以证实原告于2009年8月31日验房时向被告反映房屋存在诸多问题，被告的施工单位于2009年9月2日向原告作出维修方案的情况。原告的证据8，被告认为若是真实的，根据双方合同约定涉案房屋验收合格即可交付，涉案房屋于2009年1月13日竣工验收合格并于同年5月27日完成所有备案，被告通知原告于2009年1月17日前来交房，交房时间已经完成竣工验收，本院认为该证据可证实涉案商品房竣工验收时间及完成相关备案时间，结合被告陈述的2009年1月6日通知交房的情况，可认定被告在通知交房时涉案商品房尚未完成竣工验收的情况，本院予以采纳。原告的证据9，被告认为与本案没有关联性，无法确定照片拍摄时间，本院认为该照片无法确定拍摄时间，本院不予认定。被告提供的证据，原告认为签名是本人所签但日期均应是8月31日，只能证明双方对购房款的结算以及被告通知原告验房的事实，本院认为该证据可以证实2009年8月31日原、被告对房款、逾期交房违约金等款项予以结清并办理商品房交付手续的事实。在本案审理过程中，本院依原告申请对涉案房屋进行现场勘验并针对原告反映的房屋存在质量问题的部位空调外机搁板、卫生间水管、卫生间隔墙裂缝、阳台砼柱裂缝进行拍照取证，相关照片在庭审中出示质证，原、被告双方均无异议，本院予以认定。根据以上本院认定的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2007年5月8日，原告蔡小华与被告大自然房地产开发集团有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第一条约定，被告以挂牌出让方式取得位于平阳县昆阳镇编号为1-900-67地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，暂定名平阳大自然家园；第三条约定，原告购买被告的平阳大自然家园第17幢04层2-401号房，合同约定建筑面积共158.260平方米；第四条约定，该商品房单价为每平方米4230元，总价为669440元；第六条约定，买受人按分期付款方式按期付款，第一期预付合同总价款的30%（签订合同即日），第二期预付合同总价款的65%（该楼宇结顶后，以出卖人书面通知内容为准），第三期，结算合同总房价款的剩余5%（交付使用时，以出卖人书面通知内容为准）；第八条约定，出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，一是遭遇不可抗力且出卖人在发生��日起30日内告知买受人的，二是施工中遇到不可预见的特殊情况需要进行重大调整的，三是其他非出卖人所能控制及克服的因素（上述各项原因必须以政府有关主管部门出具的证明为依据）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意该商品房的风险责任自本合同约定的交付之日起由买受人承担，该商品房的物业管理费及其他相应费用自本合同约定的交付之日起由买受人承担；第十四条约定，一期项目的水、电、道路与该商品房同期交付使用（但涉及必须与二期项目配套和共同的设施，在二期项目交付使用后6个月内投入使用），一期项目的绿化及其他配套设施在该商品房交付使用后6个月内投入使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意��本合同第九条出卖人逾期交房的违约责任处理；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》（附件四），第三条约定，该商品房水、电、燃气、有线电视、电话、宽带等管路（线）均预埋到户，其报装（开户）及预缴费用由买受人自理，该费用如由出卖人统一代收代缴或预缴的，买受人应在该商品房交付使用结算房款时，按实际报装费用一并结清。被告于2009年1月6日通知原告交房，后原告查看涉案房屋后发现存在阳台砼柱开裂、室外空调机搁板积水、室内墙体开裂，卫��间洗漱台未设存水弯等问题，故原告拒绝收房并要求被告进行修复，同时还向平阳县规划建设局进行投诉。期间，被告对涉案房屋进行了一次修复。平阳县规划建设局于2009年8月18日向原告出具《关于﹤购房投诉﹥的答复》，载明：“经我局工作人员现场勘查，平阳大自然家园17幢2单元401室阳台主体未发现墙体开裂问题，砼柱表面有个别裂缝；房屋室内未发现墙体开裂现象（已经开发单位修补）；室外空调板处有积水现象；卫生间洗漱台处未设存水弯（经了解，原设计无此方面内容）。我局现已将你发映的情况向开发单位大自然房开公司核实，并于8月13日召集当事双方进行协调。该公司工作人员表示，对于室外空调位积水现象由房开公司负责维修。对你提出的阳台主体工程存在开裂的问题，建议委托有资质的鉴定机构鉴定后，按鉴定结果处理。……”2009年8月31日��原、被告对应补缴的剩余房款、逾期交房违约金、代收费用等款项予以结算，原告在商品房交付结算单上签字确认，扣除被告应支付给原告的逾期交房违约金2157元（已交房款×万分之二／日×17日）外，原告共支付给被告50819.17元。同时，原告在商品房交接联系单上签字，该联系单载明：平阳大自然家园物业管理处，兹有大自然家园B区17幢2-401室购房户蔡小华女士已办理结算完毕，请贵处给予办理入户手续；我公司现通知该户于2009年1月14日起至2009年1月17日办理该房屋交接手续，逾期办理的视同已经交接。根据《浙江省物业服务收费实施办法》（浙价服务（2005）80号）第二十条，物业服务费可以预收，预收期不得超过12月，物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收，自2009年2月1日起该商品房的物业管理费由该户自行承担。同日，原告在房屋验收单上写下验房意见：无安装可视对讲机，临时用电，室内墙体多处严重开裂，墙体粉墙多处出现空的现象，卫生间洗漱台也没有安装防臭设施，阳台60%砼柱出现严重开裂，阳台有出现漏水现象，空调外机无排水管，出现严重积水现象。2009年9月，被告向原告出具维修方案，对可视对讲机、墙体空鼓、阳台砼柱裂缝、南阳台顶棚地漏管周围水渍、室外空调机搁板积水等问题逐一说明原因并提出整改措施，对仍使用施工用电问题表明原因系生活用电因政府原因没装正式电源，对卫生间洗漱台未设存水弯问题表明系已完全按照设计图纸施工，原告认为维修方案载明“墙体未发现开裂现象”且对墙体开裂现象没有维修措施，故对该维修方案不予认可，后该维修方案被告未予实际执行。另查明，涉案商品房所属的平阳大自然家园一期17栋于2006年5月31日开工建设，2009年1月9日由建设、勘察、设计、施工、监理五家单位进行竣工验收，同年1月13日各单位最后签署完毕验收合格意见，2009年5月27日完成在平阳县房管部门的竣工验收备案登记。原告支付给被告50819.17元结算款后申请办理涉案商品房的产权登记，2009年9月3日，涉案商品房即昆阳镇大自然家园17幢2单元401室经平阳县房管部门核准登记为原告蔡小华与其丈夫夏相进共同共有。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：（一）涉案商品房的交付时间应如何认定；（二）被告应否向原告支付逾期交房违约金。（一）涉案商品房的交付时间应如何认定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。此外，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，被告交付的涉案商品房必须符合经验收合格的条件。可见，竣工验收合格是涉案商品房交付使用的前提条件。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收由建设单位组织，应当有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，建设工程竣工验收系由建设单位组织并由勘察、设计、施工、工程监理等单位实际实施，竣工验收合格在前，向主管部门备案在后。涉案商品房于2009年1月13日通过���建设、勘察、设计、施工、监理各单位组织的竣工验收并最后签署完毕验收合格意见，即符合涉案合同第八条的“经验收合格”，亦符合法律规定。因此，在2009年1月6日被告通知原告交房时，涉案商品房尚未竣工验收，未符合交付条件，原告拒绝接收理由正当。2009年8月31日，涉案商品房已经符合交付条件，原告对剩余购房款、逾期交房违约金等结算款项予以结清并在商品房交付结算单、商品房交接联系单上签字，结合双方合同关于交付使用时付清剩余购房款的约定，可认定双方此时已就涉案商品房办理了交房手续，此后原告于2009年9月3日办理出产权登记进一步证实原告认可涉案商品房已经交付的事实。故被告主张涉案商品房于2009年8月31日交付，合法有据，本院予以采信。原告主张涉案商品房在2009年8月31日时仍存在质量问题被告至今未予修复，故其至今未予接收��对此，如前所述，本院认为2009年8月31日被告已将涉案商品房交付给原告，退一步讲，商品房交接联系单的内容亦可视为被告对原告交房的书面通知，原告未有证据证明存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，双方合同亦未约定原告可因存在上述质量瑕疵拒绝接收房屋，上述质量瑕疵并不影响原告对房屋的使用或购房目的的实现，故原告不得因此拒绝接收房屋，但可要求被告承担维修、更换、重作等违约责任。原告主张原告验房时拒绝接收就是没有交付，无事实和法律依据，本院不予采信。（二）被告应否向原告支付逾期交房违约金。双方于2009年8月31日已经就逾期交房违约金进行结算，被告亦已支付，原告未有证据证明诉讼时效期间内就该金额提出异议主张，现原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告认为��告至今未交付房屋，与事实不符，若原告无正当理由拒收房屋而向被告主张逾期交房违约金，亦于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告蔡小华的诉讼请求。案件受理费5819元，减半收取2909.50元，由蔡小华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费5819元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交���温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。代理审判员 李 洁二〇一五年六月三日代书 记员 王光伟