福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4378号 上诉人（原审被告）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地石狮市九二路石狮宾馆内，统一社会信用代码91350581705226747G。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小蓉，福建侨声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李旻，女，1984年9月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：李德鍊（李旻之父），住福建省石狮市。 上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）因与被上诉人李旻商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪富华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄铮鸣一审的诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税，属买受人所接受的明码标价商品房价款，不属于标价之外加价行为，不违反《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）规定。豪富华公司核定收取的商品房销售价格加上买受人承担的营业税及变压申请、水电开户等费用，远远低于石狮市相邻小区的商品房销售价格。二、《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税的核定价格方式，不违反强制性法律规定，认定条款无效缺乏法律依据。虽然《中华人民共和国营业税暂行条例》规定豪富华公司为营业税纳税人，但因双方已经约定购房价款中不含营业税价款并约定由买受人承担，该约定并未加重买受人的负担。综上，《商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》关于营业税款、水电配套公共设施费用没有计入购房价款，由买受人承担的约定，没有违反国家强制性法律规定，不属于提供的格式合同免除豪富华公司责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利的格式条款，原审判决认定合同相关条款无效是错误的。 李旻辩称，一审判决关于商品方买卖合同附件三第10条水电分摊费条款及商品房认购协议第二条中关于由豪富华收取营业税的条款无效均是正确的，应予维持。 李旻向一审法院起诉请求：1.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求李旻承担水电分摊费条款无效；2.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效。 一审法院认定事实：李德鍊代李旻于2005年10月8日与豪富华公司签订商品房认购协议书，李旻与豪富华公司于2007年10月21日就认购协议书的其中六处房产签订商品房买卖合同六份，约定李旻向豪富华公司购买晋江市××广场××幢××号房产，并约定了双方的权利、义务；豪富华公司于2011年12月5日通知李旻结清水电分摊费。 一审法院认为，第一，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。第二，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。李旻与豪富华公司签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书。该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由李旻承担，豪富华公司在代办产权证时，由李旻直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，买房人为契税的纳税人。李旻应向税务主管部门缴纳契税，但双方可以约定由李旻支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。双方在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了李旻的责任，应认定无效。综上所述，双方签订的商品房预售合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效。商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。李旻的其他请求，缺乏法律依据，不予支持。豪富华公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认李旻与石狮市××房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效；二、确认李旻与石狮市××房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效；三、驳回李旻的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，李旻与豪富华公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因该协议对商品房的基本状况、交付使用条件、办理产权登记相关事宜、开发商违约责任等商品房买卖的主要事项均未作约定，应认定该协议系当事人为将来订立正式的商品房销售合同（即本约）而作的预先安排，并非最终确认，故该协议为预约合同，自当事人签订本约之日起对当事人不再具有约束力。李旻与豪富华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因《商品房买卖合同》未对营业税的负担进行特别约定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，故案涉房产的营业税依法应由豪富华公司承担。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。李旻与豪富华公司在《商品房买卖合同》附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。 综上所述，豪富华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决关于认购协议书的效力认定错误，予以纠正，其他部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初2344号民事判决第一项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初2344号民事判决第二项、第三项； 三、驳回李旻一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由李旻负担30元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担70元；二审案件受理费80元，由李旻负担20元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担60元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔铮 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十月十七日 书记员  刘永坤 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。