广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初4151号原告（反诉被告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司,住所地广东省肇庆市建设三路56号，统一社会信用代码91441200195291759D。法定代表人：陈业强，职务董事长。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志明，广东颜伊泰律师事务所律师。被告（反诉原告）:丁林，男，1978年7月20日出生，汉族，住湖南省醴陵市东富镇立新村砖墙组7号，公民身份号码430281197807203919。委托诉讼代理人：黄文川，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜紫君，广东骏道律师事务所律师。原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆第二建筑公司）诉被告（反诉原告）丁林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆第二建筑公司的委托诉讼代理人贺拥军、被告丁林及其委托诉讼代理人黄文川、颜紫君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆第二建筑公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《租赁合同》；2.被告支付自2017年2月21日起至2017年7月20日的租金136990元、2017年8月21日至2018年10月30日止的租金（每月租金为27398元）；3.原告没收被告缴纳的履约保证金54796元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年7月20日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将南沙富佳北街1号2层、3号2层、5号2层、9号2层、11号2层、13号商铺出租给被告使用，建筑面积539.01平方米，租赁期限为5年，从2016年7月21日起至2021年7月20日止，每月租金为27398元。第1年首月至第6个月免租金，第2年、第3年首月和第7个月免租金，第4年首月免租金。租金每月支付，每月租金于当月5日前支付。被告支付54796元保证金。被告违反本合同约定的或迟延交付房租超过10天的，原告可单方面解除合同，且保证金不予退回。《租赁合同》签订后，原告将商铺交付给被告使用，但被告自2017年2月21日起至今未向原告支付租金，严重违反合同约定。被告丁林辩称：一、本案原、被告均主张解除《租赁合同》的根本原因在于涉案商铺不能经营餐饮项目，而非被告逾期缴纳租金所引起。首先，被告租赁涉案商铺的合同目的是经营餐饮项目，与原告签订《租赁合同》后不久便注册成立了“广州市南沙区品乡坊餐厅”，针对被告经营餐饮项目原告是知情并同意的，被告提交的“村居场同意证明”、“临时经营场所使用证明”、“营业执照”能够充分证实以上事实。第二，原告明知合同目的不能实现而订立合同，明显违背诚信原则。由于原告开发涉案楼盘时并未配套设立专用烟管，导致涉案楼盘商铺根本不能用于经营餐饮业。原告明知涉案商铺未配套设立专用烟管，也明知被告租赁涉案商铺是用于经营餐饮项目，仍然故意隐瞒该事实，将商铺出租给被告，明显违背诚实信用原则。第三，原告违约导致合同目的不能实现，属于根本性违约，合同不存在继续履行的可能性。被告于2017年7月27日收到广州市南沙区环保水务局发出的《环境违法行为改正通知书》，自此被告无法继续经营，导致合同目的不能实现，且合同也无继续履行的可能性。第四，截止2017年9月13日原告起诉之前一直未就迟延交纳租金而通知解除《租赁合同》，也就是说因涉案商铺争议不断，原告对迟延交纳租金是持认可态度的。退一万步说，即使迟延交纳租金是一违约行为，就违约的程度而言，迟延交纳租金的违约程度远远小于原告未配套设立专用烟管导致合同目的不能实现的违约程度。迟延交纳租金，合同还可以继续履行，但原告未配套设立专用烟管导致合同目的不能实现，合同不具备继续履行的可能性。故原告的根本违约行为，才是双方解除《租赁合同》的根本原因。第五，虽然在诉讼程序上，原告提出解除合同的时间先于被告反诉提出解除合同的时间，但这不能抹去原告根本违约的事实，更不能免除原告的违约责任。况且，原告只是起诉提出解除合同，合同并未解除，法庭自然会综合各自客观情况而定夺解除合同的原因。如前所述，本案的迟延交纳租金是双方默认的事实，不属于违约，而假设属于违约，就违约的先后顺序而言，原告未配套设立专用烟管而出租涉案商铺给被告经营餐馆的违约在先，迟延支付租金在后。在2017年7月27日被告收到广州市南沙区环保水务局发出的《环境违法行为改正通知书》后，商铺无法继续经营餐饮，必须停止经营。至此，《租赁合同》目的不能实现已经从隐患变成了客观事实。而原告起诉解除《租赁合同》是在2017年9月13日，是在《租赁合同》客观上不能继续履行之后。因此，主张《租赁合同》解除的根本原因是涉案商铺不能经营餐饮项目，而非被告逾期缴纳租金所引起。二、原告主张被告支付2017年7月27日之后的租金没有事实依据和法律依据。2017年7月27日被告收到广州市南沙区环保水务局发出的《环境违法行为改正通知书》后，便不能继续经营，实际上也停止了经营，故原告要求被告支付2017年7月27日之后的租金于情理不符。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，被告无需向原告支付2017年7月27日之后的租金。三、原告无权没收被告交纳的保证金，该保证金应当冲抵被告经营期间的商铺租金。涉案商铺不能经营餐饮业，是在《租赁合同》签订之前就已经存在的客观事实。原告刻意隐瞒该事实，与被告签订《租赁合同》之时合同目的不能实现就已经存在，故原告签订《租赁合同》时就已经构成根本违约。因此，原告无权没收被告交纳的保证金，根据保证金的性质，该保证金应当冲抵租金。综上所述，原告构成根本违约，原告的部分诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法庭依法驳回。原告的关于租金的诉请不应当予以支持。根据合同法第216条的规定，原告作为出租方具有保证涉案租赁物符合租赁用途的法定义务，却未履行。导致被告无法对租赁物进行使用、收益，故原告无权向被告主张自停业以来的租金。根据被告提供的原告盖章的《村居场同意证明》可以看出原告知情并同意被告用涉案租赁物经营餐厅，并积极配合被告办理餐饮营业执照。显然双方对于租赁物所约定的租赁用途就是经营餐饮。而原告没有为涉案租赁物配备专用烟管，致使租赁物不符合正常经营的租赁条件以及租赁用途，致使合同目的不能实现。且与租赁合同第一条第二段约定的将商铺在良好及可租赁的状态下租给乙方使用，也不符涉案租赁物在2017年7月27日被责令停业以来被告实际没有也不可能使用涉案租赁物。停业后，被告就再没有经营，且涉案租赁物已由被告支出巨额款项装修称餐厅格局，根本不可能用作餐饮以外的其他用途。在与原告之间争议未解决的情况下，更不可能再投巨资拆除餐饮布局，重新装修。因此，被告事实上无法也实际上没有对涉案租赁物进行使用、收益。另外，根据合同法第228条的规定，原告也无权向被告主张自停业以来的租金。因原告未履行出租方的法定义务，致使租赁物不符合正常经营的租赁条件。附近受影响的居民屡屡维权抗议，后广州市南沙环保水务局也介入到事件中，责令被告停业，参照合同法第228条的规定，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用收益的，租金可以减免。同时出租方对承租方有通知义务。结合租赁合同第十条约定的精神，在政府或第三方介入导致合同需提前中止的情况下，出租方有通知承租方的义务，但在本案中，原告在起诉前并未对责令停业表态，故其主张停业以来租金没有依据。涉案租赁物自停业以来一直处于空置状态，拖延至今未交还给原告主要是因为需要为司法鉴定保留现场，司法鉴定需要对租赁物的装修原状进行鉴定，一旦破坏原状则无法评估。审判长在决定组织鉴定时，也曾提醒各方保护租赁物现场原状。即被告直到评估终稿出具后，且各方无需重新鉴定后，才能将涉案租赁物交还给原告重新使用。即使租赁物提前交给原告，原告在此期间也依法不能改变现场，无法使用租赁物，因此，租赁物拖延至今未交还是为了满足鉴定需要。2017年10月30日，被告提出鉴定申请，直到2018年9月底鉴定机构方出具评估终稿，这跨度一年的司法处理期间，属于双方争议期间，如果对此期间的租赁物按照合同计算租金，将高达30万元以上。如这期间被告需要全部承担租金，那么本案进行司法鉴定就没有意义，被告不申请鉴定无法主张残值损失，申请鉴定就无端损失租金，根据公平原则该租金不应由被告承担。其他意见与上次庭审意见一致。装修时，被告向物业公司交纳了7000元的装修押金，反诉原告丁林向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2016年7月20日签订的《租赁合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告损失830479元,包括固定装饰装修731699元、装修设计费42000元、餐厅定制碗筷33500元、点餐系统费15780元、员工房租押金及租金损失7500元；3.反诉被告承担本案诉讼费用、鉴定费。事实与理由：2017年7月反诉原告有经营餐饮业的意向，反诉被告又大力招商，多次表示涉案商铺地段好、人流大、车位充足，适合做餐饮。在反诉被告的多次劝说、许诺下，反诉原告与反诉被告于2016年7月20日签订商铺《租赁合同》，合同约定：租赁地址为：广州市南沙区富佳北街13号商铺；用途为：经营餐饮业；租期为：五年。签订合同后，反诉原告紧锣密鼓的筹备餐厅工商注册及门店装修事宜，反诉被告于2016年8月17日向反诉原告出具了《村居场同意证明》：“同意丁林在广州市南沙区富佳北街13号商铺开设广州市南沙区品乡坊餐厅，其经营范围为餐饮业”，并协助反诉原告办理了申请餐饮业营业执照的相关手续。后于2016年8月22日成立“广州市南沙区品乡坊餐厅”，性质为：个体工商户。反诉原告向反诉被告递交了门第装修图纸给反诉被告审核通过后，反诉原告开始着手门店装修的工作，反诉原告前后为在广州市南沙区富北街13号商铺开办的品乡坊餐厅投入装修等其他费用合计1435410元。但在餐厅经营不到一年的时间，反诉原告于2017年7月27日收到广州市南沙区环保水务局发出的《环境违法行为改正通知书》，以“在未配套设立专用烟管的商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目”，责令反诉原告立即停止经营，此后品乡坊餐厅无法再经营。同时，广州市南沙区富佳北街的其他经营餐饮业的二十多家商户也陆续收到了广州市南沙区环保水务局以同样理由发出的《环境违法行为改正通知书》，被迫停止经营。反诉原告与收到《环境违法行为改正通知书》的其他经营餐饮业的商户一起向反诉被告提出协商解决餐饮商铺排烟排污管道等环保问题，但反诉被告却屡次推脱不出面解决。反诉原告与其他经营餐饮业的商户在被逼无奈的情况下，通过拉横幅抗议、信访等方式将事件影响力扩大，在南沙区××街道办的施压、组织下，才得到与反诉被告正面协商的机会。然而，得到反诉被告的回复却是：出租的属于“街铺”，环保问题与反诉被告无关。反诉原告与其他商户对反诉被告的回复均表示愤慨，对反诉被告不负责任的态度无法容忍！他们中的很多人仍在通过信访投诉、诉讼等方式，希望能够讨回公道，挽回损失。反诉被告在与反诉原告签订《租赁合同》前就明知反诉原告租下涉商铺的目的就是开办餐厅，经营餐饮业，反诉被告也明确表示涉案商铺可以做餐饮业。然而，反诉被告明知涉案商铺不具备经营餐饮业的条件，却为了招商而不顾租户的利益，刻意隐瞒涉案商铺不能作餐饮业的事实，蒙骗反诉原告到反诉被告处进行错误的投资。反诉原告的投资都是反诉原告多年积攒的血汗钱，甚至有一部分款项是向他人所借。如今涉案商铺被迫停业，无法继续经营。而反诉原告的品乡坊餐厅门店装修也是依照餐饮业的规格进行装修，无法改作他用，导致反诉原告对涉案店铺门店装修的投入血本无归，损失惨重！综上所述，反诉原告租赁涉案商铺的目的在于经营餐饮行业，但由于反诉被告刻意隐瞒涉案商铺不能从事餐饮行业的事实，导致被环保部门通知停止经营，致使反诉原告合同主要目的不能实现，反诉被告构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第四项和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条和第二百三十三条的规定，反诉原告特向贵院提起反诉，望判如所请。反诉被告肇庆第二建筑公司辩称：反诉被告并不知情反诉原告租赁涉案商铺用于餐饮，反诉被告并没有劝说以及许诺反诉原告，并且反诉原告在租赁涉案商铺前已经到现场查看过，能否经营餐饮反诉原告是知情的。租赁合同中并没有约定涉案商铺用于经营餐饮，因此，反诉被告并不存在过错，虽然，反诉被告出具了村居场同意证明，但这仅是办理工商登记的前期手续，按照反诉原告的观点，南沙街道办也应承担责任。并且，反诉原告的工商登记也能办理下来，用于经营餐饮，反诉被告不知道涉案商铺是不能经营餐饮的。反诉原告的损失应由其自行承担，与我方无关。反诉被告将房屋出租给反诉原告使用，反诉原告自行装修产生的损失应由反诉原告自行负责，不应由反诉被告承担。经审理查明：原告是南沙富佳北街1号2层、3号2层、5号2层、9号2层、11号2层、13号商铺的登记权属人。2016年7月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将位于广州市南沙区富佳北街南沙富佳北街1号2层、3号2层、5号2层、9号2层、11号2层、13号商铺租给乙方使用，建筑面积539.01平方米。租赁期限从2016年7月21日至2021年7月20日，其中第一年租赁期限从2017年1月21日至2017年7月20日，第二年租赁期限从2017年8月21日至2018年1月20日，从2018年2月21日至2018年7月20日，第三年租赁期限从2018年8月21日至2019年1月20日，从2019年2月21日至2019年7月20日，第四年租赁期限从2019年8月21日至2020年7月20日，第五年租赁期限从2020年7月21日至2021年7月20日，每月租金均为27398元。第一年首月至第6个月（含装修期）免租金，第二年、第三年首月和第7个月免租金，第四年首月免租金。租金每月支付，乙方在签订本合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付。为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性缴费54796元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址主册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金金额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回给乙方。商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。如因乙方保管不当或不合理使用，至使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。甲方在签订合同乙方交纳保证金和首期租金后即日将商铺交给乙方使用。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关。同时乙方应遵纪守法，合法经营，依规纳税，不得从事违法乱纪活动。如有违法、违规受罚，则一切责任及有关的经济损失由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的承重结构作任何改动，乙方对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回。1、乙方违反本合同约定的。2、乙方延迟交付房租超过10天的。任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金，并赔偿对方的一切损失。因租期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照。”被告于2016年7月21日向原告支付2017年1月21日至2017年2月20日的租金，另行支付保证金54796元，被告从2017年2月21日起至今未继续缴纳租金。原告按照毛坯状态于2016年7月21日向被告交付案涉商铺。被告于2016年8月17日取得被告盖章的《村居场同意证明》，内容为：“经核查，业主申请的经营场所地址与现场核对的地址属实，同意丁林（经营者姓名）在广州市南沙区富佳北街13号商铺开设广州市南沙区品乡坊餐厅（单位全名），其经营范围是：餐饮业。注：此证仅用于办理临时经营场所使用证明材料。”被告于2016年8月22日在广州市南沙区富佳北街13号成立广州市南沙区品乡坊餐厅，上述餐饮店经营者为被告，类型为个体工商户，经营范围为餐饮业。被告在庭审中陈述其经过原告同意对案涉商铺进行装修后于2016年7月21日开业经营至2017年7月27日，因广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日向广州市南沙区品乡坊餐厅（法定代表人：丁林）出具编号为A0000069的穗南区环水现场限改[2017]069号（A）《环境违法行为改正通知书》，以在未配置设立专用烟管的商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目为由，责令立即停止违法行为，故其至此停止营业。原告认可被告对案涉商铺进行装修，但认为被告未经其同意进行装修，并认为被告对案涉商铺不具备烟管应当清楚，被告对此应当承担责任，不清楚被告的经营情况，仅能确认被告于2016年7月21日开业经营。被告在庭审中陈述原告以打造美食一条街名义向被告招商，被告在签订案涉合同时告知原告工作人员刘仲明租赁案涉商铺用于经营餐饮业，原告并未告知案涉商铺不具备经营餐饮业条件。原告对被告上述陈述不予确认。诉讼中，被告申请对案涉商铺装饰装修中形成固定的附着物残值进行鉴定，双方共同选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估，并一致同意以2017年12月12日作为评估残值的时间节点。广东高迪评估咨询有限公司于2018年9月3日出具高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》，评估结论为案涉商铺装饰装修工程在评估基准日（2017年12月12日）的残值为666779元。该结论书载明“装修价值的评估采用成本法，公式为标的物装修工程残值=装修工程的重置成本×综合成新率。标的装修竣工时间为2016年11月，到价格评估基准日2017年12月12日共为406天。关于公共场所的装饰装修，其经济寿命年限为5年，得出标的装修工程的综合成新率为77.75%。（1）双方无争议部分的商铺装修残值为827650×77.75%=643498元；（2）双方有争议部分的装修工程残值为29944×77.75%=23281元，合计为666779元。争议工程项目为浇捣混凝土封闭楼层缺口6个、楼层缺口封闭地面水泥砂浆找平、围卡卡座半圆形沙发布艺/革面沙发三人座转角*2拼半圆沙发”，其中围卡卡座半圆形沙发布艺/革面沙发三人座转角*2拼半圆沙发定额费为9000元。被告为此预交鉴定费25728元。经质证，原告对《价格评估结论书》的结论没有异议，但关联性有异议，认为原告出租房屋给被告使用，其自行装修产生的损失应由被告自行承担。被告对《价格评估结论书》的结论没有异议，但装修残值应计算至2017年7月27日，如果计算至2017年12月12日，而不顾2017年7月27日至2017年12月12日期间的残值损失，那相当于默认该期间损失全部由被告承担，显然不公平。双方在庭审中同意围卡卡座半圆形沙发布艺/革面沙发三人座转角*2拼半圆沙发不需要法院处理，被告表示不主张上述沙发损失。被告为证明其装修设计费损失42000元、餐厅定制碗筷损失33500元、点餐系统费损失15780元、员工房租押金及租金损失7500元，在庭审中向本院提交了餐具图片一张、客如云基础业务服务协议及银行流水、与广州佳艺装饰设计工程有限公司签订的《室内装饰设计合同》及合计42000元的收据两张、设计图照片、广州涵润广告装饰有限公司品乡坊广告制作安装清单及金额为33000元的收款收据、厨房设备订货合同、厨房设备报价清单、排烟设备报价清单、送冷风设备报价清单、厨具设备报价清单、客如云设备出库单、房屋租赁合同、广州市房屋租赁合同、房租和押金收据、花茜谷花艺送货单；经质证，原告对客如云基础业务服务协议及银行流水真实性确认，对上述其他证据真实性、合法性不予确认，对上述证据的关联性均不予确认，认为是被告与第三方签订的材料，与本案无关。原告在庭审中表示不同意利用未形成附合物的装饰装修物。双方在2018年9月29日的庭审中均同意给予被告20日时间清理物品并撤场。被告于2018年10月30日将案涉商铺交还给原告。本院认为：本案为租赁合同纠纷，案涉的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见以及证据交换情况，本案焦点问题为：一、案涉合同是否应予解除；二、导致合同解除的责任如何确定；三、合同解除的后果如何承担。关于第一个焦点问题，双方在合同中对租赁物用途未进行约定，原告在合同签订后在《村居场同意证明》盖章确认，被告承租案涉商铺用于经营餐饮业符合双方合同约定，因案涉商铺未配备专用的烟管设备，不具备从事经营餐饮业的要求，致使合同目的已无法实现，且已经广州市南沙区环保水务局发出《环境违法行为改正通知书》责令停止非法行为，故双方均有权随时主张解除合同，双方要求解除案涉合同合理有据，本院予以支持。关于第二的焦点问题。其一，原告作为案涉商铺的建设方及出租方，其对案涉商铺未配置专用烟管，不能从事餐饮业应是明知，但其在签约过程中对案涉商铺用途限制并未有向被告告知，未尽到合理的告知义务，存在过错。其二，被告承租案涉商铺用于经营餐饮业，且办理了相应的工商登记手续，其理应知晓从事餐饮业所应具备的条件，其在签约过程中未尽到合理的审查义务，亦存在过错。据此，双方对于合同履行不能均存在过错，且过错程度相当，应对解除合同的后果承担同等责任。被告主张双方曾口头约定租赁物应于餐饮，并未举证证实，本院不予采信。关于第三个焦点问题。1、关于租金问题。根据合同的履行情况，被告实际占有使用案涉商铺，并自认其经营至2017年7月27日，被告应当按照合同约定的租金标准支付2017年2月21日至2017年7月20日的租金136990元（27398元×5个月）。因广州市南沙区环保水务局的行政处罚影响到被告正常使用案涉商铺，且双方对案涉合同解除具有同等过错，故本院酌情按照合同约定租金标准的一半即13699元确定被告自2017年8月21日至2018年1月20日、2018年2月21日至2018年7月20日、2018年8月21日至2018年9月29日应付租金为154799元（13699元/月×11个月+13699元÷30天×9天）。双方于2018年9月29日同意给予被告20日清理物品并搬迁的时间，但被告于2018年10月30日实际搬离案涉场地，故对于搬迁期限届满之次日即2018年10月20日至2018年10月30日的租金，应按照租赁合同约定租金标准计算为9722元（27398元÷31天×11天）。综上，被告应当向原告支付2017年2月21日至2018年10月30日期间的租金为301511元，对原告主张超出该金额部分，本院不予支持。2、关于保证金问题。案涉合同的解除，系因双方过错所致，并非被告单方违约行为所致，故在合同解除后肇庆二建公司理应收取的保证金54796元退还被告。原告抗辩没收保证金没有事实依据，本院不予采纳。3、关于装修损失。因案涉合同约定被告对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，视为原告认可被告对案涉商铺进行装修，且原告交付的案涉商铺为毛坯状态，被告必须装修才能达到使用状态，才能实现被告承租案涉商铺的合同目的，《评估结论书》争议项目浇捣混凝土封闭楼层缺口6个、楼层缺口封闭地面水泥砂浆找平系被告经营所必须的装修施工项目，故本院确认上述两个项目为形成附合物的装修，应当对上述两个项目装修残值进行补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。如前所述，双方对案涉合同的解除均有过错，结合双方对案涉合同解除具有同等责任，而《评估结论书》争议项目浇捣混凝土封闭楼层缺口6个、楼层缺口封闭地面水泥砂浆找平的原值为20944元（29944元-9000元），被告确认不对围卡卡座半圆形沙发布艺/革面沙发三人座转角*2拼半圆沙发主张权利，本院予以准照。综上，本院酌情确定双方均应承担《评估结论书》所确定的装修残值损失金额659782元（848594元×77.75%）的50%即329891元，对被告主张的超出该金额部分，本院不予支持。被告在2017年7月27日明知案涉商铺不具备餐饮业的正常经营条件后，仍占用案涉商铺，未及时行使合同解除权，也未采取合理措施避免损失扩大，且其在诉讼过程中亦同意按照2017年12月12日为评估节点，现其要求按照2017年7月27日计算装修残值缺乏依据，本院不予采纳。被告要求原告赔偿装修设计费损失42000元、餐厅定制碗筷损失33500元、点餐系统费损失15780元、员工房租押金及租金损失7500元，上述损失均是其经营过程中的成本及并非必然产生的损失，故被告上述主张没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条第、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司与被告（反诉原告）丁林于2016年7月20日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）丁林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司支付租金301511元；三、原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）丁林支付装修赔偿金329891元；四、驳回原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）丁林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4588元、反诉受理费6052元，由原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担3551元，由被告丁林负担7089元;鉴定费25728元，由原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担11599元，由被告丁林负担14129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  彭淑妹二〇一八年十月三十一日法官 助理  李叶豪书 记 员  陈洁莹