山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1312民初4747号 原告：周某，女，1981年2月2日生，汉族，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：焦健、张延召，山东舜天律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日生，汉族，该公司法务专员，住莒南县。 委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。 原告周某与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某的委托诉讼代理人焦健与张延召，被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人庄栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告按日支付已付房款万分之二的违约金，直至办理完毕原告房屋产权证止（暂计算至2018年6月29日，违约金共计60337元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的沂河官邸小区24-2-1201号房屋，总房款共计495377元，原告依约履行了合同义务。被告在2016年10月28日将房屋交付给原告使用，但被告之至今未给原告办理房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，被告应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。 被告荣盛公司辩称，根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司是起协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而本案被告已于2017年6月23日，就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因原告或原告所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理，因此被告不承担违约责任，应驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。周某向本院提交的证据为：1.商品房预售合同一份，证明原被告于2013年9月24日签订了商品房预售合同；2.发票一份，证明原告共支付被告房款495377元；3、山东省住宅专项维修资金专用票据一份，证明原告于2016年1月28日交纳了住宅维修资金；4.身份证复印件一份，证明原告的主体信息；5.领取资料、钥匙证明一份，证明交房时间为2016年1月28日。荣盛公司向本院提交的证据为:1.2017年6月23日备案证书一份，证明被告就涉案房产的备案资料已经向临沂市住房和城乡建设局提交，并取得备案证书；2.快递单复印件两份，证明因周某所在楼栋住户不交纳维修基金导致无法办理产权登记，被告向该部分业主发送催交维修基金律师函；3.建设银行网上银行电子回执复印件一份，证明被告为尽快办理大产权登记于2018年6月15日向临沂市住房保障局垫付维修基金1635600元；4.不动产产权证书一份，证明被告在垫付维修基金后才于2018年6月15日办理了大产权登记，同时证明涉案房屋逾期办证是因该楼栋业主不交纳维修基金造成；5.临房发[2017]第5号临沂市房产和住房保障局文件复印件一份，证明业主在办理房产手续时应一次性交足维修基金，案涉房产于2017年6月23日即具备办证条件，是因周某的原因造成逾期办证。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣盛公司对周某的证据1、2、3、5真实性均无异议，对关联性有异议；对证据4无异议。周某对荣盛公司的证据1、3、4、5的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议；对证据2的真实性无法确认且与本案没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2013年9月24日，周某（××）与荣盛公司（××）签订了《商品房预售合同》,又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS322525,合同约定周某购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区24号楼2单元1201号房及-150号储藏室，房屋代码分别为1998434及1998330。合同第八条关于交付期限约定：××应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给××使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，××按已付房价款的×%向××支付违约金。3、××、××双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：××自行办理产权证书，××仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时××已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，××已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，××一份，××一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后,周某付清了购房款495377元,并于2016年1月28日交纳了山东省住宅专项维修资金。荣盛公司于2016年1月28日向周某交付了涉案房产。2017年6月30日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。2018年6月15日，荣盛公司又取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，周某诉至本院。 本院认为，周某与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权登记而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权登记，荣盛公司应否承担违约责任。二、荣盛公司的抗辩理由是否成立。三、违约金数额。 对于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权登记的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“××自行办理产权证书”，但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2017年1月28日前，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2017年1月28日前将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛公司提供的2017年6月30日的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书和2018年6月15日的大产权不动产登记证书，亦均证明荣盛公司已经违约的事实。基于上述分析，周某没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。 对于焦点二，荣盛公司抗辩是因周某所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理。根据上述焦点一的分析，荣盛公司只需在交房后365日内将办理权属登记需由××提供的资料报登记机关备案即为守约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，荣盛公司的抗辩理由是不成立的，本院依法不予支持。 对于焦点三，荣盛公司于2016年1月28日向周某交付了涉案房产，根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2017年1月29日起承担逾期办理权属登记的违约责任。荣盛公司尽管未提供何时将办理权属登记需由××提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2018年6月15日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间。因此荣盛公司的违约时间应止于此。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。周某主张荣盛公司违约时间计算至2018年6月29日，标准按照日万分之二计算，均超出了上述认定范围，对于超出部分，本院不予支持。因此，周某主张的逾期办理房产登记违约金应为495377元×0.06÷365天×502天（自2017年1月29日至2018年6月14日）=40878.78元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周某违约金40878.78元。 二、驳回原告周某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1308.43元，减半收取计654元，由原告周某负担209元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担445元；财产保全费624元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李国锋 二〇一八年十月二十二日 法官助理王桂芝 书记员张峰