上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初7247号原告：上海中鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：钮心体，执行董事。委托诉讼代理人：陆玮斌，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佳瑜，上海市恒泰律师事务所律师。被告：上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会，住所地上海市长宁区。负责人：张权，主任。委托诉讼代理人：李美娣，女，1946年2月25日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王炎强，男，1965年10月16日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海中鑫物业管理有限公司(以下简称中鑫物业)与被告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会(以下简称绿地业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序审理，并于2018年5月28日、2018年6月13日组织原、被告进行证据交换。审理中，当事人提出庭外和解，本院依法准予并给予当事人一个月时间进行和解。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告中鑫物业的委托诉讼代理人唐佳瑜，被告绿地业委会的委托诉讼代理人李美娣、王炎强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中鑫物业向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告支付原告垫付工程款101,879.71元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告中鑫物业与被告上海市长宁区绿地公寓小区业主大会(以下简称绿地业主大会)于2014年10月13日就绿地公寓小区物业管理托管服务签订了物业管理服务合同，合同有效期至2016年10月12日，合同到期后已终止。合同第七条约定，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊。因绿地公寓小区11、16、21、22号楼房屋渗水，被告作为委托方、原告作为受托方与案外人上海旺龙建筑装饰工程有限公司(以下简称旺龙公司)签订维修工程合同，先后在2015年、2016年进行了维修。被告于2015年8月转账31,023元给原告用于支付维修工程首付款。2016年2月2日，被告委托原告先行垫付30,000元用于解决旺龙公司工资发放等。因工程价款问题，被告与旺龙公司发生争议，原告委托第三方评估机构案外人上海安正建设管理咨询有限公(以下简称安正公司)进行鉴定及审价，经鉴定施工质量基本合格，经审价维修工程总价为132,902.71元。2016年12月28日，经上海市长宁区住房保障和房屋管理局第四办事处(以下简称长宁区房办)、上海市长宁区新泾镇曙光居委会、原告及旺龙公司四方协商确定由原告先行按照审价向旺龙公司垫付工程款。原告于2017年1月3日向旺龙公司支付余款71,879.71元。原告设计方案并组织实施，尽到管理责任，共垫付工程款101,879.71元，应由被告返还原告，故原告诉至法院。被告绿地业委会辩称，被告并非与旺龙公司因工程价款问题发生争议，而是维修工程存在严重质量问题，维修后房屋仍存在漏水现象，垃圾没有清理，隔热层没有恢复，被告不予验收通过，亦不认可原告委托的安正公司的鉴定及审价结果。21、22号楼业主2017年重新委托上海市房屋安全监察所房屋质量检测站进行鉴定，鉴定结果为屋顶应重新翻修。旺龙公司施工的维修工程结束后应经业主签字认可，交被告验收方能支付工程款，被告未验收通过，原告不应垫付工程款。关于原告垫付的两笔费用，对于原告垫付的30,000元被告认可，当时居委会和区房办召集原告、被告、相关业主和旺龙公司多次协商未果，绿地业委会工作人员受到旺龙公司制造的民工上门讨薪行为的骚扰，且被告处于换届状态，无法使用业委会印章，申请特殊用章制作了垫款申请，但原告必须待被告通过验收后才能支付；对于原告垫付的71,879.71元被告不知情，四方会议没有通知被告参加，也没有权利代表业委会。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对物业管理服务合同、维修工程合同、银行贷记通知、借垫工程款申请、支票存根、发票、会议纪要、审价报告、电子银行回单、认定报告、照片等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月13日，原告与绿地业主大会就绿地公寓小区的物业管理托管服务签订物业管理服务合同，合同约定物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊(优先在公共收益和维修基金利息中列支)。合同为期贰年，自2014年10月13日起至2016年10月12日止。2015年4月10日，被告(甲方，委托方)、原告(乙方，受托方)与案外人旺龙公司(丙方，施工方)签订绿地公寓小区房21.22号屋面顶维修工程合同。施工时间：视天气情况，施工期限：十五天，工程项目内容：绿地公寓小区21号、22号屋面漏水修缮处理，面积为622平方米，原有的隔热板须重新恢复。工程总价款暂定为65,524元。每个项目完工后，五天内由丙方通知甲、乙方进行验收，符合质量要求后，甲、乙方于验收单签字。工程施工结束后，丙方开具发票，甲方于收到发票的十日内，按维修基金使用规定付款(30%、40%、30%)。工程结束后根据维修基金管理办法银行审计后支付具体款项。审理中，原、被告一致确认就11、16号房屋被告与旺龙公司亦签订过维修工程合同。原告陈述，原告和旺龙公司盖章后给被告，被告没有给原告；被告陈述，因16号楼最后施工，原告未在16号楼的合同上盖章，仅有被告和旺龙公司盖章。2015年8月17日，绿地业主大会名下中国建设银行上海市水城路支行帐户向原告转账支付11,366.10元；2015年8月25日，绿地业主大会名下中国建设银行上海市水城路支行帐户向原告转账支付19,657.20元。两次转账合计31,023.30元。2015年9月14日，旺龙公司向原告开具金额为31,023元的绿地公寓11号楼、21、22号楼屋面防水维修款发票。2015年9月15日，原告向旺龙公司支付维修款31,023元。2016年2月2日，被告向原告出具一份申请，载明：“……因工程完工后的确认、验收程序有耽误，更因相关业主反映尚有渗漏和工程款额的结算有异议，使得按程序进行维修资金的使用支付有滞，现特烦请贵公司借垫50%的工程款以解决施工方的工资发放等。春节后，即由四位一体协助处理解决此工程款问题。”并在申请左下角注明：“正值小区业委会换届，按规定，此期间印章应由政府部门保管，现因情况紧急，申请特殊用章，请同意并证明。”上海市长宁区新泾镇曙光居民委员会(以下简称曙光居委会)在该段注明上盖章。2016年2月20日，旺龙公司向原告开具金额为30,000元的工程维修款发票。2016年3月1日，原告向旺龙公司支付工程款30,000元。2016年11月4日，案外人安正公司出具三份工程质量实测实量检查报告，11号楼报告的结果为，对于施工质量的抽查率基本合格满足国家的规范要求。16号楼报告的结果为，对于施工质量的抽查率基本合格满足国家的规范要求。照片中反映的几处施工遗留问题有关单位跟进处理并做好建筑垃圾的清理工作和保温材料的复原。21、22号楼报告的结果为，对于施工质量的抽查率基本合格满足国家的规范要求。照片中反映的几处施工遗留问题希望有关单位跟进处理找出渗水点进行补漏工作。2016年11月13日，案外人安正公司就11号、16号、21号、22号屋面墙面渗水维修工程出具三份审价报告，11号楼工程造价为37344.76元，16号楼工程造价为33,713.03元，21、22号楼工程造价为61,844.92元。2016年12月28日，在曙光居委会会议室召开会议形成会议纪要，载明：“参与人员：马季伟、朱晨华、丁勇、丁红；关于绿地公寓小区11号、16号、21号、22号屋面墙面渗水维修工程款支付问题的处理意见，经房办、居委、物业公司、施工单位四方协商，就绿地公寓渗水维修工程款支付问题的处理意见如下：该工程实施一年半以来，业主方对该工程存在异议，为此四位一体曾多次召开协商会议无果。中鑫物业考虑到已近年关，为维护社区安定和谐，确保业主日常生活工作正常运行，同时也保障农民工权益不受侵害，决定先搁置争议，根据相关法律法规，按照合法有效的第三方审价机构的审价，支付工程款。支付方：上海中鑫物业管理有限公司，见证方：长宁区房办，上海市长宁区新泾镇曙光居委会”中鑫物业后有丁勇签字，长宁区房办后有马季伟签字，曙光居委会处有盖章。2017年1月3日，旺龙公司向原告开具金额为71,879.71元的绿地公寓房屋楼顶防水工程款发票。同日，原告向旺龙公司支付71,879.71元。2017年4月12日，上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室XXX号XXX室房屋和22号502室房屋业主委托上海市房屋安全监察所房屋质量检测站对上址房屋进行渗漏认定，对21号502室房屋认定意见为：经实地勘查，因屋顶开裂渗漏水引起室内客厅、南房间和南阳台顶部开裂、粉刷层起壳、霉变和渗漏水现象，情况属实，同意。建议对屋顶进行翻修。对22号502室房屋认定意见为：经实地勘查，确因屋顶漏水导致室内天花板有粉刷层开裂、霉变和起壳脱落现象，情况属实，同意。建议对屋顶进行翻修。2018年7月26日，本院至曙光居委会调查，主任朱晨华陈述：“2015年10月四幢楼已经维修完毕，但业主对维修工程质量有异议，称仍旧有漏水，故业委会拒绝支付尾款，且恰逢业委会换届，当时主要由李美娣老师来处理这件事。因为当时双方矛盾太大，居委会和房办以及镇里和谐家园都出门帮忙调解过，但都未成功。施工的农民工去小区闹事，还去李美娣家上门催过，所以物业提出由物业公司先付掉工程款，再由物业公司向业委会主张。当时快过年了，所以物业找到我们居委会和房办开了协调会，当时物业和业委会关系很僵了，业委会认为物业公司不到位，管理有问题，之前和物业也协调过但认为物业拖延推诿，所以这次协调会物业就没有让业委会来参加，没有叫过业委会。协调会之前，物业公司就请了第三方机构来鉴定，顶楼几位业主对鉴定结果不认可，认为偏帮施工公司，所以才开了这次协调会由物业先行垫付。鉴定这件事业委会知情，物业的联系人丁勇通知业委会过，但请鉴定机构之前是否征询过业委会意见我不清楚。”对此，被告没有异议，原告认为协调会原告通知被告参加，被告拒绝参加。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告与绿地业主大会签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，对原、被告具有约束力。根据合同约定，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊。被告作为委托方与案外人旺龙公司签订屋面顶维修合同，系合同相对方，负有付款义务。经审价工程款为132,902.71元，被告已向原告支付首付款31,023.30元，剩余工程款101,879.41元系原告垫付，被告应予以支付。被告抗辩其申请垫付的30,000元原告应在被告验收通过后支付，与其在借垫工程款申请中的陈述不符，本院不予采纳。被告抗辩对长宁区房办、曙光居委会、原告和旺龙公司四方协调会决定由原告代被告垫付工程款不知情亦不同意。工程于2015年至2016年施工完毕，被告对于工程质量有异议，应及时通过合法途径主张。经曙光居委会长期、多次牵头协商后被告仍拒绝支付剩余工程款，恰逢2016年年底案外人旺龙公司的农民工至小区讨薪，为了维护小区安定和谐，四方协调会决定由原告代被告垫付并无不妥，故对被告的该项抗辩本院亦难以采纳，并对审价结果予以确认。至于被告抗辩维修工程质量存在严重问题，可另行通过合法途径予以主张。综上，原告要求被告支付垫付工程款的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：被告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中鑫物业管理有限公司绿地公寓小区11号、16号、21号、22号楼屋面顶维修工程垫付款101,879.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,337.60元，由被告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  李 冬人民陪审员  牟世荣二〇一八年十月三十日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。