山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1014号原告：孙即庆，男，1963年10月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张学燕，山东华龄法律服务中心工作人员。被告：山东中泰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈箭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓成立，男，该单位员工。委托诉讼代理人：于涛，男，该单位员工。原告孙即庆与被告山东中泰置业业有限公司（以下简称中泰置业）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙即庆的委托诉讼代理人张学燕，被告中泰置业的委托诉讼代理人邓成立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙即庆向本院提出诉讼请求：1.判令中泰置业履行协助孙即庆办理不动产登记手续的义务；2.判决中泰置业向买受人支付赔偿金543.45元；3.判令中泰置业支付违约金24万元。事实与理由：2002年8月18日中泰置业与孙即庆订立《商品房买卖合同》，孙即庆购买济南市历下区东大街5号中泰发展大厦五层502室。中泰置业一直未履行协助办理产权登记手续的义务，直至2017年6月22日才开具《房屋销售发票》。今又拒绝交付办理不动产登记于手续所必需的“测绘平面图”，致孙即庆无法办理不动产登记手续。《商品房买卖合同》第十一条约定：因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当向买受人支付违约赔偿金，中泰置业应当支付73.45元的赔偿并承担由此而引起的违约责任。2016年12月6日国家发展改革委，财政部发布关于不动产登记收费标准等有关问题的通知中规定：非住宅类不动户登记收费标准为每件550元，而在此之前，法定的收费标准为每件80元，由于中泰置业延迟履行“协助房屋买受人办理不动产登记手续”的义务，致使孙即庆需要为办理房屋产权证书多付出470元的费用。该费用应由中泰置业承担。《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人应当在2002年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经政府相关部门竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用的时间计算，依照法律规定，应当在2002年12月30日为孙即庆办理房产权属登记，至2018年7月已长达15年7个月，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，中泰置业应承担违约金292311.33元，按照违约金不得高于本金（244847元）的法律原则，中泰置业应承担24万元的违约责任。中泰置业辩称，1.孙即庆的诉求已经超过诉讼时效，应驳回其诉求；2.中泰置业已经完全履行涉案合同的全部义务，孙即庆之所以未取得不动产权属登记证书是其自身原因造成，2003年12月26日，孙即庆曾出具承诺书，承诺书中已经明确中泰置业的合同义务已经履行完毕，孙即庆不再追究中泰置业的责任，现孙即庆因自身原因未能办理不动产登记手续，不应由中泰置业承担责任，同时中泰置业已经将不动产登记手续的材料交付给孙即庆；3.中泰置业无需支付赔偿金及违约金，涉案房屋未办理不动产登记证书，非因中泰置业原因造成，孙即庆出具的承诺书已经明确载明放弃对中泰置业追究的责任，该承诺合法有效，不违反法律或公共利益，意思表示真实，孙即庆已经对其权利进行处分，现孙即庆要求中泰置业支付违约金及赔偿金违背诚实信用原则，也违反其承诺，即使中泰置业违反合同约定，也无需向孙即庆支付违约金及赔偿金；4.即使中泰置业需要支付赔偿金承担违约责任，也应按照商品房买卖合同第11条约定，孙即庆在起诉状中事实与理由部分已经认可违约金计算方式，计算结果为73.45元，如最后认定中泰置业需要承担违约责任，应该按照上述结果承担；对于因办理房产证可能增加的费用，中泰置业对此不予认可，即使多支出相关费用，也应由孙即庆承担相应责任。综上，孙即庆的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月20日，中泰置业（出卖人）与孙即庆（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0818-1），约定孙即庆购买中泰置业开发的位于济南市历下区东关大街5号中泰发展大厦5层502室（以下简称涉案房屋），建筑面积69.01平方米，总房款244847元；合同第十一条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，则出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。中泰置业主张将《商品房买卖合同》第十一条约定的办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付给孙即庆本人。因中泰置业逾期交付房屋等问题，孙即庆与中泰置业达成补偿协议，并于2003年12月26日向中泰置业出具《承诺函》，载明“根据我与中泰置业签订的《商品房买卖合同》（编号：0818-1），中泰置业向我支付补偿金3000元整，《商品房买卖合同》履行完毕，即中泰置业的合同义务完全履行完毕，我不再追究中泰置业任何责任”。该《承诺函》下方写明孙即庆已收到现金3000元整。孙即庆在承诺人及收款人处均签名捺手印。孙即庆主张涉案房屋于2002年9月30日前交付完毕，中泰置业主张涉案房屋于2003年12月26日之前交付完毕。另查明，涉案房屋已办理了商品房销售合同备案，所有权人为孙即庆。孙即庆于2017年11月缴纳了涉案房屋的契税及印花税。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孙即庆与中泰置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。中泰置业主张已于2003年12月26日之前将涉案房屋交付给孙即庆，其应按《商品房买卖合同》第十一条的约定，在涉案房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由中泰置业提供的资料报产权登记机关备案。中泰置业至今未办理上述备案，应继续履行合同义务，故对孙即庆的该项诉讼请求，本院予以支持。因中泰置业未履行上述合同义务，已构成违约，应按《商品房买卖合同》第十一条的约定，向孙即庆支付违约金73.45元（244847元×0.03%）。孙即庆要求中泰置业报销办理涉案房屋房产证收费470元，于法无据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，孙即庆与中泰置业已在《商品房买卖合同》中明确约定了违约金的计算方式，不适用上述规定，故对孙即庆要求中泰置业支付24万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东中泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告孙即庆办理位于济南市历下区东关大街5号中泰发展大厦5层502室房屋的不动产产权登记手续；二、被告山东中泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙即庆违约金73.45元；三、驳回原告孙即庆超出部分的诉讼请求；四、驳回原告孙即庆其他诉讼请求。若未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告孙即庆负担4900元、被告山东中泰置业有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 勇人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  秦 芳二〇一八年十月十五日书 记 员  侯雁语