安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初3251号原告：方建芬，女，1967年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：程鹏，安徽易尚律师事务所律师。被告：汪方道，男，1962年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被告：靳胜春，男，1975年1月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被告：赵鄂生，女，1944年11月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地合肥市庐阳区。被告：汪世锦，女，1965年1月31日出生，汉族，住合肥市包河区。以上四被告共同的委托诉讼代理人：郑元磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告：钱昌云，男，1966年11月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地合肥市庐阳区。原告方建芬与被告汪方道、被告靳胜春、被告赵鄂生、被告汪世锦、被告钱昌云委托合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方建芬的委托诉讼代理人程鹏，被告汪方道、被告靳胜春、被告赵鄂生、被告汪世锦共同的委托诉讼代理人郑元磊到庭参加了诉讼。被告钱昌云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方建芬向本院提出判令五被告立即转交原告首期租金即半年房屋租金收益17336.09元(82.6㎡×34.98元/㎡/月×6)，并依法赔偿原告损失295.45元（以首期半年租金17336.09元为基数，从起诉之日起按照同期银行贷款利率暂计算至2018年8月30日，之后按照上述标准计算至款清时止）合计17631.54元及被告按房屋租赁合同的约定，按时足额转交房屋租金的诉讼请求。事实和理由：2017年6月26日，原告与五被告签订授权委托书一份，约定原告作为合肥市蜀山区绩溪路321号万象新天小区商3-305业主全权委托五被告作为代理委托人，代表原告办理招租的相关事宜，代理权限为：1、与承租方签订各项合同，2、收取租房定金，3、收取房屋租用金，4、招商成功后的资金管理和发放（租金如何发放另行研究）等。委托期限自签字之日起至上述委托事项办完止。2017年9月8日，五被告与李元胜签订《房屋租赁合同》一份，合同约定承租总面积为3234.57㎡，租赁期限为2017年9月8日至2037年9月7日，2017年9月8日至2020年9月7日租金标准为每年1375607.09元，之后每三年较上三年租金标准递增3%，每半年作为一个交费期限和使用期限，租金按每半年一次性支付完毕，首期租金在合同签署当日即支付至业主代表指定账户中。合同签订后，业主代表在业主群内单方面通知各业主租金按年租金总额与购房总款的比例发放。原告表示不服，当即提出抗议。后双方经协商于2017年10月15日由各业主代表共同起草《承诺书》一份，双方共同认可对前三年房租按28元/㎡/月分配，递增方式按房屋租赁合同约定进行。原告签字后，业主代表予以认可。但五被告在收到承租方支付首期半年租金后，并未按协商确定的分配方式向原告支付租金，双方多次协商未果。被告汪方道、被告靳胜春、被告赵鄂生、被告汪世锦辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。2017年6月26日，原告委托五被告为代理人，办理招租事宜。2017年9月8日，五被告与第三人李元胜签订了《房屋租赁合同》，并向第三人披露了涉案九十二户产权人及房屋的面积等基本信息。同时，也向原告披露了第三人李元胜的基本信息，五被告作为受托人，并不具有任何过错。四被告作为受托人，在签订新合同后，根据委托人对租金发放的意见统计后，在涉案的九十二户产权人的微信群里给予及时披露。四被告接受委托均是无偿的,未侵占原告的租金，不存在返还租金和违约金的说法。因原告等三人不同意按年租金总额与购房总款的比例发放租金,导致了五被告与第三人李元胜在2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》解除，第三人放弃追究九十二户业主违约责任的同时，委托人又免费给第三人提供了十二个月的免租期。综上，四被告不是房屋租金的支付人，在原告等委托人授权范围内依法尽了义务。原告所谓的损失，不是四被告所致。钱昌云辩称，2017年9月8日与李元胜签订的《房屋租赁合同》，因让承租方承担租金分配问题,合同解除了。钱昌云与其他四位委托代理人因租金分配问题有分歧，退出了代表身份。其他四位代表之后与李元胜重签《房屋租赁合同》，钱昌云并不知晓，也未在合同上签字。后来才知晓租金的发放方式，但其他四位代表（委托代理人）事先并没有与钱昌云沟通租金分配问题。所以，原告所诉房租问题与钱昌云无关，钱昌云不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。原告提交的2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》复印件，该《房屋租赁合同》已终止，本院对其证明力不予确认。原告提交的《承诺书》复印件，该《承诺书》为原告等人的单方承诺，没有五被告的签名，不能证明原告与五被告达成了前三年房租按28元/㎡/月进行分配的协议，本院对其证明力不予确认。原告提交的《情况说明》原件，该证据为钱昌云的证言，由于钱昌云未出庭，本院对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为万象新天小区商3-305业主。2017年6月26日，万象新天3栋三、四两层业主授权汪方道、靳胜春、赵鄂生、汪世锦、钱昌云五位业主作为代理人，全权办理万象新天招租的相关事宜：1.与承租方签订各项合同；2.收取租房定金；3.收取房屋租用金；4.招商成功后的资金管理和发放（租金如何发放另行研究）；5.协调与其他楼层关系；6.与招租有关的其他相关事宜。对代理人在办理上述过程中所签署的有关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述委托事项办完止。《授权委托书》出具后，五被告于2017年9月8日和李元胜签订了一份《房屋租赁合同》。2017年10月8日，因有业主对租金分配方式有不同的意见，五被告（甲方）与李元胜（乙方）签订了《终止协议》，终止了《房屋租赁合同》，李元胜放弃追究甲方的违约责任等。钱昌云与其他四位代理人也因租金分配问题有分歧，退出了代表身份。2017年11月5日，汪方道、靳胜春、赵鄂生、汪世锦与李元胜重新签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称新《房屋租赁合同》），新《房屋租赁合同》第2条约定，该租赁单元坐落于安徽省合肥市绩溪路321号万象新天3号楼3-4层楼，建筑面积为3234.57平方米。第3条约定租赁期限为20年，2019年8月5日起至2039年8月4日止。“免租装修期”为九个月，自2017年11月5日起至2018年8月4日止。“免租补偿期”为十二个月，自2018年8月5日起至2019年8月4日。（即因甲方责任导致乙方前期设计、施工等损失问题，甲乙双方经过磋商达成一致意见，甲方自愿同意在九个月免租装修期的基础上，再给与12个月期间免租补偿期）等内容。第5条约定：基准租金为“每平方米每月34.98元人民币”；以2019年8月10日为起点，租金标准以三年为时段予以调整，调整的方式是租金标准每三年较前三年递增3%。具体年租金如下：第一个三年，年整体租金标准为人民币1357743元；首期半年租金总计678871.50元在本协议签署当日即支付完毕等内容。新《房屋租赁合同》签订后，业主代表初步研究决定，按年租金总额与购房总款的比例给每位业主发放租金。2018年1月18日，业主代表通知业主发放租金，九十二户业主中有八十九户业主领取了租金，原告和梁金凤、方平未领取租金。本院认为，本案双方争议的焦点问题为，业主代表在收到李元胜支付的租金后，按年租金总额与购房总款的比例发放租金是否超越了代理权限。四被告与李元胜签订的新《房屋租赁合同》第5条约定基准租金为“每平方米每月34.98元人民币”，该约定是李元胜计算支付九十二户业主总租金的计算依据，而非九十二户业主分配租金的计算方法。依据《授权委托书》的特别约定，租金如何发放是需要另行研究的。九十二户业主中八十九户业主领取了租金，表明超过三分之二的业主同意按年租金总额与购房总款的比例发放租金这种分配方式或者说对这种分配方式予以追认。因此，四被告并没有超越代理权限，不存在给原告造成损失，也不存在故意或重大过失。综上所述，原告要求五被告立即转交原告首期租金即半年房屋租金收益17336.09元(82.6㎡×34.98元/㎡/月×6)，并依法赔偿原告损失295.45元（以首期半年租金17336.09元为基数，从起诉之日起按照同期银行贷款利率暂计算至2018年8月30日，之后按照上述标准计算至款清时止）合计17631.54元及被告按房屋租赁合同的约定，按时足额转交房屋租金的诉讼请求，由于钱昌云已退出代理人，故原告对钱昌云的诉讼请求，没有事实和法律依据；原告要求按照34.98元/㎡/月计算房屋租金收益及按房屋租赁合同的约定，按时足额转交房屋租金，也没有事实和法律依据，本院均不予支持。原告在本判决生效后可自行向四被告领取按年租金总额与购房总款的比例计算的租金。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告方建芬的诉讼请求。案件受理费338元，由原告方建芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  陈锡庆人民陪审员  虞晓兰人民陪审员  周 雷二〇一八年十月九日书 记 员  巴 青附:本案所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。