江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0922民初2706号原告吕珊，女，27岁。委托诉讼代理人苏文香，女，51岁。被告江苏承亿置业有限公司，住所地滨海县东坎镇富康路西华德名人苑110、111室。法定代表人陈士龙，该公司总经理。委托诉讼代理人蒋小平，滨海县城中法律服务所法律工作者。原告吕珊与被告江苏承亿置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日受理后，依法适用普通程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告吕珊委托诉讼代理人苏文香、被告江苏承亿置业有限公司委托诉讼代理人蒋小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕珊诉称，原、被告于2012年8月27日订立关于西湖一品D区2幢一单元602室房屋的商品房买卖合同。合同约定被告于2012年12月30日前交付房屋，被告在商品房交付使用后60日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因买受不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意土地使用证待土管部门视土地分割条件成熟后办理。被告实际于2013年3月26日才将房屋交付给原告，于2017年2月6日才将原告所购房屋的不动产在登记管理部门登记。原告认为，被告提供办理产权证时间违反合同约定，办理房产证后就可以办理土地使用证，无需等待土地分割，按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，从约定的房屋交付日期2012年12月30日起90日应当为原告办理好权属证书，逾期应当按中国人民银行基准贷款利率并上浮50%逾期贷款年利率7.125%的标准承担利息。原告请求：1、要求被告对原告已付购房407836元支付从2013年6月25日起至2017年2月6日止按每年4.75%上浮50%即每年7.125%计算的违约金中的17579元；2、诉讼费由被告承担。被告江苏承亿置业有限公司辩称，被告单位在合同约定的时间内将商品房备案材料报产权登记机关备案，并在规定的时间内为原告办理了权属登记。原告于2017年2月6日才提供了单身证明，逾期办理是原告未提供必须由原告提供的材料导致的，逾期办理的后果应由原告自行承担。被告认为，被告的行为不构成违约，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据，要求驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告吕珊与被告江苏承亿置业有限公司于2012年8月27日订立编号为1514412920120827的《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将“西湖一品”2幢6层2-602室房屋出卖给原告，单价3372.5元／平方米，面积120.92平方米，房价款合计407803元；买受于2012年8月22日首付167803元，余款240000元在规定时间内办理按揭贷款；出卖人于2012年12月30日前将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内退不房价款，并按已付房价款的1%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、买受人每户土地使用权证待土管部门视土地分割条件成熟后办理。原告吕珊支付了房价款，被告江苏承亿置业有限公司于2013年3月26日出具办证费15942元的收据并向原告吕珊交付了房屋。被告江苏承亿置业有限公司于2013年12月27日向原告吕珊出具了购房款结算发票，发票载明购房款407836元，面积120.93平方米。被告江苏承亿置业有限公司的《房产证交付明细》载明，原告吕珊的2号602室房产证、土地使用证（合并）于2017年9月30日交付给原告吕珊，原告吕珊2号602室在《房产证交付明细》中的顺序号为295。原告吕珊所有的位于“西湖一品”小区2幢6层2-602室房屋所在楼的共有权证登记日期为2014年4月17日，被告江苏承亿置业有限公司提交所有权转移登记申请书的日期为2014年5月15日，2幢6层2-602室房屋的原房产证登记日期为2014年8月26日，该房屋因机构调整和政策原因原房产证未向原告吕珊实际发放。2017年2月6日，滨海县不动产登记中心对该房屋不动产权予以登记，2017年9月30日被告江苏承亿置业有限公司将不动产权证交付给原告吕珊。中国人民银行2012年7月6日发布的6个月至1年基准贷款利率为每年6%，2014年11月22日发布的6个月至1年基准贷款利率为每年5.6%。以上事实，有当事人陈述及当事人提供的书证佐证，本院予以认定。本院认为，当事人自愿订立的合同自合同成立之日起具有法律效力，对合同当事人具有约束力，当事人未履行合同义务的，权利人有权要求义务人按照约定或法律规定违约责任。原、被告双方订立的合同符合法律规定，对原、被告具有约束力。被告未及时提交分户手续的申请致使原告所购房屋产权未能及时获得登记，被告应对2013年6月25日至2014年5月14日期间的违约行为承担违约责任。原、被告之间关于迟延办证违约责任的约定不属于免予承担违约金或承担违约损失的例外性质约定，被告应按法律规定承担违约金。双方对于因出卖人的原因，买受人在合同标的经验收合格并实际交付后未能在一定期限取得房屋权属证书的，没有约定违约金，按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，对于商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但相关利率标准应以当时的利率标准为准。原告主张的利率标准不高于当时的利率标准的，可以按原告主张的利率标准计算。原告请求被告支付违约金的标准符合该解释的规定，本院予以支持。被告向原告交付房屋的时间为2013年3月26日，90日期满之日为2013年6月24日，原告主张违约金起算时间为2013年6月25日，该起算时间未超出法定违约金计算范围，本院予以确认。在原告主张的违约金计算期间内，2013年6月25日至2014年5月14日期间的时长为324天，相应违约金应为407836×4.75%×324÷365×150%≈25794元，原告请求被告支付违约金17579元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付17579元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告江苏承亿置业有限公司对原告吕珊已付购房款407836元于本判决生效之日起十日内向原告吕珊给付迟延办证违约金17579元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239元，由被告江苏承亿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李章爱人民陪审员  张贵柱人民陪审员  马 坤二〇一八年十月二十三日法官助理郑东林书记员王黎蕾附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。