江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0505民初1896号 原告（反诉被告）：苏州百家和企业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路188号建屋大厦1幢510室。 法定代表人：王芹，董事长。 委托诉讼代理人：王彤伟，江苏加得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，该公司总经理。 被告（反诉原告）：港中旅成得（苏州）置业有限公司，住所地江苏省苏州市高新区塔园路379号。 法定代表人：傅卓洋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 第三人：周玲英。 第三人：胡怡恺。 委托诉讼代理人：张文莲，系胡怡恺母亲。 第三人：强云鹏。 委托诉讼代理人：丁晖，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。 第三人：杨娅萍。 第三人：王琪。 第三人：戴旭林。 第三人：岑云强。 第三人：高飞。 第三人：杜蜜娟。 第三人：韦炯。 第三人：付欢欢。 第三人：余佟。 以上四个第三人共同委托诉讼代理人：何波，江苏赛杰律师事务所律师。 以上四个第三人共同委托诉讼代理人：郭悦，江苏赛杰律师事务所律师。 原告苏州百家和企业管理有限公司（以下简称百家和公司）与被告港中旅成得（苏州）置业有限公司（以下简称港中旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日受理后，依法由代理审判员朱书独任审理。诉讼中，被告港中旅公司提出反诉。2017年7月31日，本案因案情复杂组成合议庭进行审理。2017年10月5日，原告（反诉被告）百家和公司申请评估,因评估需要，本案追加利害关系人周玲英等12人作为第三人参加诉讼。2017年7月27日、8月31日、9月28日、2018年7月4日、7月20日、8月17日、8月24日,本案进行了听证，原告（反诉被告）百家和公司的委托诉讼代理人王彤伟、李鑫，被告（反诉原告）港中旅公司的委托诉讼代理人刘汉文、宋丽琴到庭参加听证。2017年8月25日、2018年6月13日、6月22日,本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）百家和公司的委托诉讼代理人王彤伟、李鑫，被告（反诉原告）港中旅公司的委托诉讼代理人刘汉文、宋丽琴到庭参加诉讼。2018年9月26日，本案再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）百家和公司的委托诉讼代理人王彤伟、李鑫，被告（反诉原告）港中旅公司的委托诉讼代理人刘汉文、宋丽琴，第三人周玲英、王琪、高飞、岑云强、戴旭林、胡怡恺的委托诉讼代理人张文莲、强云鹏的委托诉讼代理人丁子安、第三人杜蜜娟、韦炯、付欢欢、余佟的共同委托诉讼代理人何波到庭参加诉讼。第三人杨娅萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告百家和公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除商铺租赁合同；2、请求法院判令被告赔偿原告损失8569442.77元（其中直接损失5450395.67元，间接损失3119047.1元）；3、被告承担评估费用8万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告将位于苏州高新区塔园路201号ifmall易生活购物公园B1层第01-18号商铺租赁给原告，用于经营美食广场项目，且在合同中约定，由被告向原告提供符合经营条件的天燃气设施。合同签订后，被告于2017年7月27日向原告按合同约定的条件交付房屋，并收取相关费用如装修押金，管理费等。其后原告进场装修，并招聘人员组成团队进行筹备招商及前期推广等工作，为配合被告准时开业的要求，加紧装修及招商推广，并将商铺租赁给共计23家下属商户。经被告同意，原告于2016年10月7日完成向华润燃气对食杰作美食集合站项目的用气申请，华润燃气于2016年11月8日完成对食杰作美食集合站项目的施工设计及预算，且燃气工程预算书及工程图纸由被告转交原告。让人始料未及的是，2016年11月11日被告向原告发出《开业通知》的同时又向原告发出了《燃气改电通知》，要求原告不得使用天燃气，该行为完全违反当初与原告的约定，此时原告已完成所有装修及商户招租工作，商场开业在即，商户也均己进驻。在此情况下，一方面原告发出《关于燃气改电赔偿及解决方案》的信函明确告知被告此行为己构成违约，并提出解决方案;另一方面开业在即，为了对招租的商户负责以防这些商户损失扩大，只能使用燃气罐作为临时防范措施以维持局面。在此期间，原被告虽也进行了沟通，但直至2017年2月16日被告才书面对原告进行回复，虽表达了愿意承担责任的良好意愿，但提出的方案对解决问题于事无补。由于被告的违约，必然也造成原告对招租的商户构成违约，23家租赁商户中，有8家商户因燃气改电而搬离撤场，另有6家提出撤场申请，并向原告提出赔偿损失的请求，剩余的9家商户也口头表示了撤场的意愿。显然，被告的行为已构成严重违约，直接导致双方签订的合同目的无法实现，故而原告于2017年3月22日发律师函告知被告解除双方《商铺租赁合同》，并要求被告承担损失。对原告的诉求，双方举行了多次洽谈会，被告也对原告提出的解除合同及损失赔偿的请求表达了善意理解及赔偿的意愿，也希望双方能在互相理解基础上协商解决。被告提出希望原告在解除合同后有一个过渡期配合被告做好撤场，移交等过渡工作，不致于引起群体事件等不良后果或扩大损失，原告也表示理解。对此，双方在2017年4月6日的洽谈会议纪要中达成了共识：1、原告配合被告做好撤场，移交等过渡工作；2、对损失的赔偿作进一步协商。此后，原告在对自己的损失作了进一步的核算后，向被告提出损失清单（包括但不限于租赁保证金、押金，装修费用，前期策划招商投入，营业额损失等,该损失暂不包含下属商户的损失对原告的求偿，该部分待确定后再行向被告主张），但双方未能就此赔偿额达成一致。原告认为，被告的违约给原告造成的损失是巨大的，原告为此项目投入了巨额资金，专门招聘人员组成一个团队负责此项目，其中招商推广宣传费用，人员工资，装修费用，设备安装费用及可预期收益等都无法收回，原告提出的金额是合情合理的，该金额只能弥补其巨大的支出，符合法律的规定，因此，在协商不成的情况下，只能诉请贵院，以维护原告的合法权益。 本诉被告港中旅公司辩称：1、港中旅公司交付的房屋符合合同约定，2016年7月27日，港中旅公司按合同约定的条件交付了房屋并收取了相关费用，这一事实是百家和公司在起诉状和庭审陈述时均确认的。港中旅公司的提示通知是基于政府法令而做出的，并不构成违约，双方在合同中也约定了在此情形下的处理方式，且即使燃气改为用电，也不必然导致合同目的无法实现，目前在苏州园区及其他区域，大卖场的负一楼均使用电力做餐饮对外经营，如园区的圆融星座的负一楼、久光和诚品书店的负一楼，均使用电力。港中旅公司遵守政府法令提醒百家和公司使用电力对外经营并不导致合同目的无法实现，百家和公司无权解除合同。2、在港中旅公司不存在违约行为且租赁合同已就因政府原因导致的暂停或停止营业情形下的责任承担进行了明确约定的前提下，百家和公司向港中旅公司主张赔偿损失无事实、合同和法律依据。3、百家和公司主张的损失金额无事实、合同依据。综上请求法院驳回百家和公司的诉讼请求。另外，对几点事实需要明确：1、百家和公司陈述，经港中旅公司同意其完成了用气申请，实际上整个燃气的安装和申报均是由百家和公司完成，港中旅公司仅仅履行相应配合义务，根据双方合同约定以及双方交付房屋时确认的交付条件，港中旅公司已经交付了符合合同约定的燃气设施设备，而对于其中的申报无需港中旅公司同意，燃气的使用是由百家和公司自行申报完成，并且即使存在政府的相应文件，申请行为不被禁止；2、百家和公司陈述，港中旅公司要求其不得使用燃气，事实上，港中旅公司仅仅是按照公安部的相关规定通知百家和公司，并不存在要求其不得使用天燃气的情形，港中旅公司的通知行为是基于遵守政府的相应规定，且并未禁止百家和公司使用天燃气；3、百家和公司在2017年3月22日发函解除双方之间的合同，但截止目前，百家和公司并未主动基于其提出的解除合同而移交租赁场地，因此而造成的相应损失应当由其自行承担，给港中旅公司造成的损失应当承担赔偿责任；4、百家和公司认为双方就场地移交及损失赔偿存在共识是不客观的，也与双方之间的沟通意思表示不一致，基于2017年3月22日百家和公司发函解除合同，双方之间因此有往来沟通，港中旅公司一直不同意百家和公司提出的所谓的赔偿要求，同时基于合同第11.1条的约定，双方安排了撤场过渡，该行为并非港中旅公司认可百家和公司解除合同行为的合法性，相反，百家和公司应当在过渡期承担双倍支付租金及管理费用的违约责任；5、百家和公司自始至终都认为港中旅公司存在严重违约，但在合同中没有引用任何一个所谓的违约条款，也就是合同中不存在相应情形下的条款约定，百家和公司又陈述，基于合同约定以及双方洽谈，两公司对于解除合同达成了共识，实际上此情形并不存在，双方对解除合同并未达成共识，也未在洽谈中就此问题进行一致性确认。 反诉原告港中旅公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令双方商铺租赁合同解除；2、请求法院依法判令反诉被告在限定期限内向反诉原告返还案涉房屋；3、请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告拖欠水电费203220.7元，并向反诉原告支付拖欠物业费（物业费按照40302元/月的标准，自2017年3月1日起付至案涉房屋实际返还之日止）；4、请求法院依法判令反诉被告承担因违约解除合同需补交的装修免租期、营运免租期租金（按照59316元/月的标准，自2016年7月17日起付至合同解除之日止）；5、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费（按照199236元/月的标准，自合同解除之日起付至案涉房屋实际返还之日止，）；6、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约解除合同违约金298854元；7、请求法院依法判令反诉被告承担房屋恢复原状产生的费用358434.53元（其中搬运费用75048.10元，拆除施工费用283386.43元）；8、请求法院依法判令反诉被告应向反诉原告承担的上述七项费用，反诉原告有权优先从应退还反诉被告的押金中予以扣除；9、本案诉讼费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年4月20日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告所有的坐落于苏州高新区塔园路201号ifmall易生活购物公园B1层第01-18号商铺用于经营“美食美客”美食广场，合同同时就租赁期限、租金及其支付、房屋交付与交还、双方违约责任等内容进行了约定。合同签订后，双方签订《商铺租赁合同补充协议书》，约定将合同部分内容进行变更。关于租赁期限，补充协议第一条第1款约定“租赁期限自交房之日起123个月。其中装修免租期90天，运营免租期9月（即270天）。装修免租期自交房之日起算，营运免租期自装修免租期届满之日起算，计租期为自计租日起111个月。乙方在营运免租期内免付租金，但乙方应按甲方通知或要求如期开业并持续正常营业，免租期内正常交纳管理费。如乙方未能完全履行合同，则在合同终止时，甲方有权要求乙方补交运营免租期免除的租金（注：补交起租按租赁合同终止前12个月平均租金为标准支付）”，合同第22.3款约定“在乙方遵守合同各条款的前提下，甲方同意给予乙方自交房日起90天的装修期”；关于租金、管理费等费用，合同第23.1条约定第一年至第三年的月固定租金、管理费分别为59316元、40302元；关于擅自终止合同的违约责任，合同第9.2、9.3款分别约定“乙方擅自中途退租的，即构成乙方严重违约……如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔”、“甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前六个月平均月提成租金和管理费之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失，乙方仍应补足差额部分”；关于房屋的交还，合同第11.1款约定“除续租或双方另有约定，乙方应于合同租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接手续”。上述合同及补充协议签订后，反诉原告依约于2016年7月17日向反诉被告交付符合合同约定条件的房屋。2017年3月22日，反诉被告在无法定及约定解约事由的情形下向反诉原告发送律师函，明确要求解除合同。在反诉被告发出解除合同律师函后，反诉原告仍积极组织双方进行协商，但反诉被告拒绝纠正其严重违约行为，且向贵院提起诉讼要求判令双方合同解除。且自2017年3月1日起，反诉被告即未按约及时向反诉原告支付电费及管理费。此外，依据双方房屋租赁合同约定，反诉被告应当于合同解除之日将房屋恢复原状交还出租人，经出租人同意延迟交还的，承租人应当按照交还房屋当月的平均租金及管理费之和的两倍标准向出租人支付占用使用费。2017年3月22日，反诉被告向反诉原告发出解除合同通知函，故其应当于该日前交还商铺，但截止至今，虽然经过反诉原告多次催告，反诉被告仍然拒绝交还房屋，无论之前双方的过错如何，在反诉被告提出合同解除后，因其拒绝交付场地而造成的所有损失的扩大都应当由其承担。鉴于双方存在关于装修的鉴定，完成后反诉被告为了避免损失的进一步扩大，进入商铺内自行拆除、搬运，但过程中受到反诉被告的阻挠，并且反诉被告对于案涉商铺上锁，阻止反诉原告进入。反诉原告委托第三方实施搬迁和拆除产生费用总计30余万，应当由反诉被告承担。基于上述事实，反诉原告认为反诉被告的上述行为严重违反了合同约定，其擅自解除合同的行为，严重损害了反诉原告的合法权益，其未按约及时缴纳费用的行为构成严重违约，反诉原告有权基于其违约行为主张解除合同，并要求反诉被告承担违约责任。故而提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告百家和公司辩称：1、反诉状说双方是2016年4月20日签订的商铺租赁合同，首先指出这个日期是反诉原告事后添加的，是伪造证据的行为，实际上双方于2016年5月份才签订商铺租赁合同。2、反诉原告完全回避了其气改电的违约行为致使我方的合同目的不能实现，我方才提出解除合同并要求赔偿的事实。反诉原告只是单纯的以我方提出解除合同来提起反诉，是不讲前因后果，根本站不住脚的。本案的反诉与本诉是基于同一法律关系，反诉成立必然建立在本诉不成立的基础之上。在本诉中我方已提交大量的证据证明了反诉原告气改电的违约行为导致我方合同目的不能实现。3、本案的反诉违反了反诉原告与我方达成的一致意见。自气改电导致合同目的不能实现后，我方依照合同第七条的约定提出解除合同并要求赔偿损失，针对我方的要求，双方进行了协商会谈，反诉原告的李刚总与我方做过谈话，该谈话对我方解除合同并赔偿损失的要求表示认可，但希望就赔偿金额上进行协商。因此双方根据李刚总这一谈话精神，在2017年4月6日举行的洽谈会上达成了共识并形成了会议文件，反诉原告同意我方解除合同的要求，只是就赔偿金额双方约定再进一步协商。双方也约定了过渡期的问题，反诉原告要求我方在过渡期当中做好正常的经营管理工作，关于过渡期费用承担问题，双方进一步协商确定。所以双方达成的协议是非常明确的，不存在反诉原告要求我方承担水电费的问题，也不存在所谓的关于过渡期费用的赔偿问题。反诉原告提起的反诉推翻了自己的承诺，也推翻了双方达成的协议，是出尔反尔的行为。综上，请求法庭驳回反诉原告的所有反诉请求。 第三人周玲英述称：请求法院根据其与百家和公司签署的和解协议依法判决。 第三人胡怡恺述称：请求法院根据其与百家和公司签署的和解协议依法判决。 第三人强云鹏述称：请求法院根据其与百家和公司签署的和解笔录依法判决。 第三人王琪述称：请求法院根据其与百家和公司签署的和解协议依法判决。 第三人戴旭林述称：请求法院根据其与百家和公司签署的和解协议依法判决。 第三人岑云强述称：百家和公司确实按照（2018）苏0505民初2984号调解书返还了6000元保证金，但是装修赔偿款我不同意给百家和公司。 第三人高飞述称：请求法院根据其与百家和公司签署的和解协议依法判决。 第三人杜蜜娟述称，对评估报告无异议。 第三人韦炯、付欢欢、余佟述称：请求法院根据百家和公司出具的承诺书依法判决。 第三人杨娅萍未到庭陈述。 经审理查明，2016年4月，港中旅公司（甲方/出租方）与百家和公司（乙方/承租方）签订编号为IFM-2016ZH-AB0118的《商铺租赁合同》及补充协议书一份，合同约定:甲方将“ifmall易生活购物公园”商场第一幢第负一层编号为B01-18的商铺出租给乙方用于销售/经营“美食美客”美食广场之用途，租赁用途为1507.08平方米。租赁期为自交房之日起123个月，其中装修免租期90天，运营免租期9月（即270天）。装修免租期自交房日起算，营运免租期自装修免租期届满之日起算，计租期为自计租日起111个月。乙方在营运免租期内免付租金，但乙方应按照甲方通知或要求如期开业并持续正常营业，免租期内需正常缴纳管理费。如乙方未能完全履行本租赁合同，则在本租赁合同终止时，甲方有权要求乙方补交营运免租期免除的租金（注：补交租金按租金合同终止前12个月的月平均租金为标准支付）。该商铺的计租日为商场整体开业之日与营运免租期届满之日两者中较晚之日，其中商场整体开业之日由甲方书面通知或公告确认。租金按照下述方式计付：第一年度，固定租金59316元/月，提成租金7%，管理费40302元/月；第二年度，固定租金59316元/月，提成租金7%，管理费40302元/月……按固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。乙方应于甲方的首个账单日向甲方支付首月（首月指：自交房日至装修期满的当月月底）起前三个月租金和管理费。乙方水、电等公共事业费用按照甲方通知另行支付或结算（具体以《租户手册》中的规定为准）。除续租或双方另有约定，乙方应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接手续。未经甲方同意乙方逾期七日仍不交还商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的公共事业等费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占有使用费。乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租，如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态。乙方应于本合同签订时向甲方支付租赁保证金20万元，支付装修管理费62403元。合同另对商铺装修及修缮，合同终止和解除，合同双方的义务和违约责任等进行了约定，合同附件二商铺交付标准中明确包含燃气（100NM3/H）。合同签订后，百家和公司也按合同约定缴纳保证金20万元。 后百家和公司开始筹备招商。2016年5月起，陆续与1号档口臧相宇、2号档口刘道泉、3号档口孙志江、4号档口杜元元、5号档口周玲英、6号档口杨金龙、7号档口李成、8号档口李海波、9号档口李燕、10号档口胡怡恺、11号档口张旭、12号档口强云鹏、13号档口杨娅萍、14号档口王琪、15号档口戴旭林、16号档口杜蜜娟、17号档口韦炯、18号档口付欢欢、19号档口姚永丰、20号档口岑云强、21号档口苏永丰、22号档口余佟、23号档口高飞签订了《美食广场租赁联营合同》，将案涉商铺交由上述主体承租经营。其中，百家和公司与臧相宇、刘道泉、孙志江、杜元元、周玲英、杨金龙、李成、李海波、李燕、胡怡恺、张旭、强云鹏、杨娅萍、王琪签订的《美食广场租赁联营合同》中档口工程条件均包含了燃气。 2016年7月27日，港中旅公司向百家和公司移交ifmall易生活购物公园B01-18商铺（美食美客）,并要求百家和公司缴纳装修管理费62403元、装修押金65003.5元、建筑垃圾清运费12600.63元、施工许可证押金600元、工本费200元。百家和公司亦于2016年8月15日向港中旅公司缴纳了上述费用，并于同年9月起组织装修。 2016年10月3日，百家和公司向苏州华润燃气有限公司填报《工商企业用气申请表》，申请商业用气，港中旅公司也在申请单位处盖章。申请表显示有14家档口申请商业用气。2016年11月8日，苏州华润燃气有限公司也向苏州百家和企业管理有限公司出具《燃气工程预算书》及图纸，显示工程造价为556891.24元。为此，百家和公司支付费用3000元。 2016年11月10日，港中旅公司向百家和公司发出《开业通知》，内容载明：ifmall易生活购物公园将于2012年12月10日开业（2016年12月3日开始试营业）。同日，港中旅公司还向百家和公司发出《关于项目负一层燃气改电的通知》，内容载明：根据2016年公安部消防局最新实施的公消【2016】113号文件《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》，第八条规定：餐饮场所严禁使用液化石油气，设置在地下的餐饮场所严禁使用燃气。现特温馨提示您/贵方如下：请严格按照上述规定执行，如因经营餐饮项目需增加供电容量的，我司将协助配合完成改造事宜”。 2016年11月19日，百家和公司向港中旅公司发出《关于燃气改电赔偿及解决方案》，表明港中旅公司关于所租赁商铺需燃气改电的通知，与双方之前所签的租赁物业条件不符，已构成违约，经与下属加盟商协商，向港中旅公司提出两种赔偿解决方案。 2017年1月18日，百家和公司向港中旅公司发出《通知函》，内容载明：贵司在易生活购物公司及食杰作即将开业之际，才通知我司所经营的餐饮项目燃气改电。上述行为违反了双方《商铺租赁合同》的相关规定，属于违约行为，给我司造成了巨大损失。我司之前向贵司发送《关于燃气改电赔偿及解决方案》，贵司未进行任何实质性的书面回复，亦未主动与我司进行正式地沟通协商以确定解决方案。我司与2016年12月10日使用燃气罐营业至今均属于为防止损失进一步扩大的防范措施之一，不代表我司认同默认或接受贵司的违约行为。现再次函告贵司：请贵司于2017年1月26日之前与我司面谈燃改电的相关赔偿事宜及解决方案。若贵司在此期限内，不与我司进行协商或未达成一致意见，百家和公司将因港中旅公司的违约行为单方解除合同。 2017年2月16日，港中旅公司向百家和公司回《函》，内容载明：根据国家有关部门2016年4月26日颁布消防方面的要求与规定，设置在地下的餐饮场所严禁使用燃气。基于该规定，我司开发的商场负一楼用作餐饮类的商铺应统一改电，为此我司于2016年11月11日对贵司下发了《燃气改电通知书》，并与贵司于2016年12月1日起多次就燃气改电事项做出会谈，并提供了相应的解决方案。为了感谢贵司的配合，我司与贵司原已达成一致就燃改电过程中的成本影响给予一定条件的优惠和补贴……鉴于贵司在燃气改电后日常运营成本的提高，我司决定给予电费优惠补贴……针对贵司配合燃气改电更换/重置厨房设备增加产生的采购成本，我司决定给予贵司差价补贴……如因贵司原因造成的处理进度延误或无法提供以上合同、凭证及发票等所造成的相应责任将由贵司承担，双方协商的电费折让和设备差价补贴已涵盖了因燃气改电事宜造成的影响，贵司不得再以任何理由针对对燃气改电事宜向我司提出任何要求。 2017年2月21日，百家和公司向港中旅公司发出《复函》，对2017年2月16日港中旅公司的回函提出了异议，并再次提出解决燃气改电事宜的要求。 2017年2月至3月期间，美食广场所涉的1号、2号、4号、5号、6号、7号、8号、10号、14号、16号、19号、20号等档口，均以燃气改电后，菜品口味无法保证、质量达不到要求，客人不断流失，无法后续经营等原因，向百家和公司提出撤场申请。本案审理过程中，5号档口周玲英、10号档口胡怡恺、14号档口王琪在作为第三人之前，曾作为证人到庭陈述，均称：非常看重能否使用燃气的问题，在合同中也明确约定了燃气，燃改电后经营成本增加，且会造成菜品的制作速度和口味的变化，从而导致无法继续经营。 2017年3月22日，百家和公司向港中旅公司发出《律师函》，告知如下：……2016年11月11日，贵司向委托人发出《燃气改电通知书》，要求委托人不得再行使用燃气，并且进行燃气改电工作。贵司的行为致使几乎所有委托人下属商户均无法正常营业，截止目前，已有8家下属商户已经撤场搬离，另有6家下属商户已提交撤场申请，且要求赔偿损失，剩余9家商户也因此原因纷纷向委托人口头提出要求撤场并赔偿……贵司的行为已构成严重违约，且直接导致双方签订合同的目的无法实现，故即日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求赔偿损失7520747.56元。 2017年4月6日，百家和公司与港中旅公司就美食美客广场燃改电事宜进行了洽谈，出席人员为百家和公司的股东李鑫及委派律师王彤伟，ifmall易生活购物公园的商管陈宇、韩国强、王薇及港中旅公司的外聘律师宋丽琴，并形成会议纪要，内容如下：李鑫：百家和确认要求双方租赁合同解除，不再履行合同；我们承诺在合同解除后，给予一个过渡期，配合过渡、交接等事宜。陈宇：在李刚总确定的会议精神基础上，双方做再一次沟通，关于损失赔偿金额是否可以进一步沟通。王律师：关于我方主张的损失赔偿金额的基础资料今天无法全部提供港中旅，4月7日提供港中旅。双方达成一致意见：1、双方暂定一定期限作为过渡期间（暂至港中旅ifmall食杰作有下家接手，百家保证过渡期间内食杰作美食广场正常经营。根据港中旅的要求，百家和配合港中旅做好撤场、移交、过渡工作。2、关于损失赔偿责任承担及损失赔偿金额、过渡期间费用承担问题，双方进一步协商确定。3、待百家和提交全部资料予港中旅，经港中旅公司审核后，确定下次会议时间。李鑫、王彤伟、陈宇、韩国强、王薇及、宋丽琴在上述纪要落款处签字。 2017年4月18日，百家和公司再次发《律师函》，告知如下：关于食杰作美食广场租赁合同解除事宜，自委托人于2017年3月22日发律师函明确告知贵司解除合同并要求赔偿损失后，委托人与贵司就此多次会谈，并对解除合同、善后事宜损失赔偿问题达成几点共识，然而双方在赔偿问题上不能达成一致。有鉴于此，特发函告知贵司，解除合同是由于贵司重大违约行为导致，并给委托人造成巨大损失，委托人提出的赔偿金额仅仅是弥补其巨大的支出。然贵司对此却没有深切的体认及同情。为此，委托人将寻求法律途径解决。 2017年5月5日，港中旅公司复函如下:一、港中旅公司在合同履行过程中不存在违约行为，贵司无权要求解除合同，亦无权要求港中旅公司承担损失赔偿责任。二、基于贵司发函要求终止双方通过协商方式解决问题，并单方提出解除合同，港中旅公司主张撤回2017年2月16日向贵司发函中关于“给予贵司优惠和补贴”的承诺。三、贵司主张解除合同构成单方违约，港中旅保留向贵司追究违约损失赔偿责任的权利。 因百家和公司与港中旅公司最终未能就解除合同损失赔偿问题达成一致意见，百家和公司向本院提起诉讼。 另查明，公消【2016】113号文件《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》（以下简称113号文件）系2016年4月25日由公安部消防局发布，113号文件载明：各省、自治区、直辖市公安消防总队，新疆生产建设兵团公安局消防局：近年来，超大城市综合体在各地不断涌现，并呈迅猛发展势头……为切实加强超大城市综合体消防安全工作，维护人民群众生命财产安全，现就总建筑面积大于10万平方米（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积），集购物、旅店、展览、餐饮、文娱、交通枢纽等两种或两种以上功能于一体的超大城市综合体消防安全工作提出以下指导意见（总建筑面积小于10万平方米的城市综合体参照执行）……（八）督促落实重点监控措施……餐饮场所严禁使用液化石油气，设置在地下的餐饮场所严禁使用燃气…… 2016年11月9日，港中旅公司向苏州市公安消防局申报了港中旅成得（苏州）置业有限公司苏地2013-G-13号地块项目（即ifmall易生活购物公园）商业业态改造消防设计变更图纸及相关申请材料，苏州市公安消防局审核后，意见如下“同意以下消防设计变更：1、地下一层防火分区B1-7、B1-8、B1-9、B1-10、B1-11业态调整（调整后B1-7、B1-8为无明火餐饮，B1-9、B1-10为无明火餐饮和商业、B1-11为商业）。2016年11月26日，港中旅公司就涉案项目地下1、2层及地上1-3公共部位装修工程申报消防验收，后于12月2日经验收合格。而本案美食广场对应的消防区域为B1-7及B1-8。 又查明，本案审理过程中，本院依百家和公司的申请，依法委托江苏中企华中天资产评估有限公司对案涉商铺装修、设备设施等资产进行评估。2018年4月24日，江苏中企华中天资产评估有限公司出具苏中资评报字（2018）第6061号《资产评估报告》，评估结论：评估基准日委评资产评估价值为311.48万元，其中：百家和公司的装修及附着物评估净值为169.38万元、设备设施评估净值为95.56万元；5号档口周玲英所属铺面装修及附着物评估净值为0.25万元、设备设施评估净值为0.76万元；10号档口胡怡凯所属铺面装修及附着物评估净值为0.2万元、设备设施评估净值为0.61万元；12号档口强云鹏所属铺面装修及附着物评估净值为8.07万元、设备设施评估净值为1.54万元；13号档口杨娅萍所属铺面装修及附着物评估净值为4.9万元；14号档口王琪所属铺面装修及附着物评估净值为4.87万元、设备设施评估净值为1万元；15号档口戴旭林所属铺面装修及附着物评估净值为4.34万元；16号档口杜蜜娟所属铺面装修及附着物评估净值为2.9万元、设备设施评估净值为0.74万元；17号档口韦炯所属铺面装修及附着物评估净值为3.39万元、设备设施评估净值为0.07万元；18号档口付欢欢所属铺面装修及附着物评估净值为2.28万元；20号档口岑云强所属铺面装修及附着物评估净值为3.26万元；22号档口余佟所属铺面装修及附着物评估净值为4.22万元；23号档口高飞所属铺面装修及附着物评估净值为2.4万元、设备设施评估净值为0.74万元。 《资产评估报告》关于设备设施的明细详见《固定资产——其他设备清查明细表》（表4-6-7），表格根据权属分为八大部分，分别为： 一、百家和公司出资部分设备设施，包含：（1）大厅设施1-25项（设备如大厅定制沙发、桌椅、吧台、栏网、配电柜、收银系统、消防改造系统、中央空调系统、监控系统、音响设备等公共设施净值合计706600元）；（2）洗碗间设备26-32项（如三眼水槽、电热水器、开水炉等净值合计13900元）；（3）办公室家具设备33-39项（如单门电子保险箱、文件柜、打印机等净值合计4300元）；（4）1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、9号、11号、21号、10号、12号、14号档口设备40-122项（物品主要为商用厨房设备，如：商用电磁炉、电蒸炉、不锈钢油烟罩、滤油式排烟风机、水槽、蒸饭箱、电热开水桶、货架等设备净值合计230800元）。以上各项合计955600元。二、8号档口（金老鹅汤）设备设施：1、不锈钢油烟罩（带2只风机），2、滤油式排烟风机。两项合计净值7600元。三、10号档口（这一家咖喱好吃）设备设施：1、不锈钢油烟罩（带风机）；2、滤油式排烟风机。两项合计净值6100元。四、12号档口（食秦客）设备设施：1、不锈钢油烟罩（带风机）；2、滤油式排烟风机。两项合计净值15400元。五、14号档口（名厨当家）设备设施：1、不锈钢油烟罩（带风机2只）；2、滤油式排烟风机。两项合计净值10000元。六、16号档口（真芝味）设备设施：1、不锈钢油烟罩（方形），净值7400元。七、17号档口（非尝牛蛙）设备设施：1、单眼水槽，净值700元。八（鉴定报告书书写为“九”）、23号档口（重庆小面）设备设施：1、不锈钢油烟罩（带风机）；2、滤油式排烟风机。两项合计净值7400元。以上一至八项总计1010200元。 为此，百家和公司垫付鉴定费用80000元。 对于上述评估报告，百家和公司的质证意见为：整体基本无异议，但评估报告中关于百家和公司评估的净值少算了4500元，因20号档口岑云强第一项和第十项即门头和砌体隔墙合计4500元系由百家和公司装修。港中旅公司的质证意见为：对评估报告的数据无异议，但对于所涉的数据的关联性有异议。报告中涉及未形成附合的设备设施部分总价101万左右，按照最高院和省高院关于审理房屋租赁合同纠纷的意见，未形成附合的部分，承租人可以拆除。只有在无法回收并且对于出租人有使用价值的前提下，才存在补偿的问题。所以该部分不应当纳入双方基于解除合同应当要补偿的范围。至于小商户装修及附着物的部分，金额大概在41.08万左右，也不应当在本案中予以处理，更不属于港中旅公司应当承担的责任范围。第三人周玲英、王琪、高飞、岑云强、戴旭林、强云鹏、杜蜜娟、韦炯、付欢欢、余佟、杨娅萍均表示无异议。第三人胡怡恺表示有一个不锈钢的冰柜及不锈钢的台子、架子没算进去，其他无异议。 2018年6月25日，港中旅公司在上述评估报告质证后向百家和公司发送《关于要求贵司恢复原状、交还商铺的催告函》，告知如下……依据双方合同第11条约定：贵司应于合同解除之日向我司交还商铺并办理交接手续，未经我司同意逾期七日仍不交还该商铺的，视为贵司放弃对商铺内一切物品的所有权，我司有权不经催告即进入商铺对贵司物品和装修进行处理而无须承担任何责任。若我司同意贵司延迟交还商铺的，除实际发生的公共事业费用，贵司还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向我司支付占有使用费……我司特函告如下：望贵司应自收到本函件之日起7日内将商铺恢复原状后交还我司；或向我司支付商铺恢复原状产生的费用358434.53元（暂以报价单为准，具体以实际支付费用为准）。对于贵司拒不恢复原状、交还商铺导致的进一步扩大的损失由贵司承担，我司保留追究相关责任的权利。 2018年6月30日，百家和公司复函，表示对此不予认可。 2018年7月6日至8日,港中旅公司开始强行进入租赁场地进行清场,将可移动的设备设施搬至自有仓库，将不可移动的装修进行了拆除。后因百家和公司于7月8日进行阻挠，场地清理工作暂停。但截至7月8日，室内装修已基本拆除，可移动的设备设施已基本搬至自有仓库。 还查明，诉讼中，百家和公司主张损失分为：一、直接损失5450395.67元，包含：履约保证金200000元、装修押金65003.5元、装修管理费及垃圾清运费75003.63元、施工许可证押金600元、施工许可证工本费200元、招商期推广宣传86000元、人员工资330000元、招商佣金230000元、室内装饰设计费260000元、已评估装修及设备实施费用3336800元、前期燃气设计及预交3000元、宽带开通6000元、餐具定制78000元、天然气改罐装煤气28797元、煤气管道验收3000元、物业漏水14785元、开业推广活动300000元、已缴纳管理费109254.19元、水费4660元、电费22000元、燃该电导致开业延期57000元，利息239692.35元；二、间接损失3119047.1元，计算方法为：23家档口根据合同期限应收取的租金和管理费之和减去撤场时各档口实际收取的租金和管理费之和。 关于直接损失，百家和公司提供了以下关联证据： （1）履约保证金收据（金额为20万元）、装修押金收据（金额为65003.5元）、装修管理费及垃圾清运费收据（装修管理费金额为62403元、建筑垃圾清运费12600.63元）、施工许可证押金收据（金额为600元）、施工许可证工本费收据（金额为200元），以上证据证明百家和公司向港中旅公司缴纳的前期费用。 （2）2016年6月27日与苏州零度企划设计有限公司签订的《2016年苏州食杰作品牌招商宣传合同》、《2017食杰作品牌招商推广方案报价》、收据两份（一份出具时间为2016年6月29日，金额50000元；另一份出具时间为2016年11月1日，金额为36000元），以上证据证明产生招商推广费用86000元。 （3）食杰作美食广场人员工资概况、支付方式说明、李鑫支付宝账单、李鑫中国银行历史交易明细清单、王芹招商银行历史交易明细清单、王芹中国银行历史交易明细清单，证明开业前人员工资（含提成佣金）情况，其中2016年5月至11月，产生工资（含提成佣金）合计250113.5元（李鑫作为项目总经理工资酌情按照12000元/月计算,故计算方式为：380134.95元-12月份工资合计88021.45元-6000元/月*7个月=250113.5元），12月9日前产生人员工资为:（88021.45元-6000元）/31天*9天=23812.68元。 （4）苏州合众合文化传媒有限公司出具的情况说明及转账记录两份（显示李鑫分别于2016年5月30日、6月27日向苏州合众合文化传媒有限公司转账44000元、44000元），证明百家和公司支付前期设计费用合计88000元。 （5）法院委托的《资产评估报告》，证明资产评估原值为333.68万元。 （6）燃气工程预算书、施工图设计、转账凭证（显示李鑫于2016年10月11日向苏州华润燃气有限公司转账支付3000元），证明产生前期燃气设计费用3000元。 （7）DM密胺餐具（苏州）工厂销售单及部分转账凭证，证明百家和公司支付定制餐具费用78000元。 （8）发票复印件（显示2017年1月5日支付材料费28797元）及与港中旅公司徐墅的微信聊天记录（双方在微信中提到“换炉心”、“煤气管开建材发票”），证明百家和支付因不能使用管道煤气，临时用罐装煤气应急产生的换炉心、换管道等费用28797元。 （9）漏水损失告知书打印件，内容提到因漏水引起百家和公司下属商户损失14785元，证明因物业漏水产生维修费用14785元。 （10）2016年11月3日与苏州零度企划设计有限公司签订的《2016年苏州食杰作开业活动合同》、《2017食杰作开业宣传推广方案报价》、收据两份（一份出具时间为2016年11月5日，金额250000元；另一份出具时间为2016年12月15日，金额为50000元）以及银行流水（显示分别于2017年1月13日、1月25日向苏州零度企划设计有限公司经办人转账13000元及5500元），以上证据证明产生开业宣传费用300000元。 对于上述证据，港中旅公司的质证意见为，证据（1）无异议；证据（2）真实性、关联性均无法确认，本案中也没有实际支付相应的费用的转账记录；证据（3）不认可；证据（4）真实性无法确认；证据（5）真实性无异议，质证意见同前文发表的质证意见一致；证据（6）真实性无法确认，也无法确认与本案的关联性；证据（7）不认可；证据（8）不认可；证据（9）系单方制作，不予认可；证据（10）不认可。 庭审中，百家和公司明确表示直接损失中撤回宽带开通费用6000元、煤气管道验收费3000元的主张。港中旅公司也承认收到百家和支付的管理费109254.19元、水费4660元、电费22000元。 另外，港中旅公司为证明产生的恢复原状费用，提供了江苏南通三建建筑装饰有限公司于2018年6月4日出具的《易生活购物广场美食广场拆除施工》复印件及天津市创鑫意装饰设计工程有限公司于2018年6月6日出具的《易生活购物广场美食广场搬运家具等报价》复印件各一份，证明产生拆除费用283386.43元、搬运费75048.10元。对此，百家和公司的质证意见为：因系复印件，故真实性不予认可，另也系非法行为。 为证明产生的水费，提供了港中旅物业管理（深圳）有限公司苏州分公司出具的水费明细单及水表照片（水表照片中百位数字无法明确识别），证明截至2018年7月24日，百家和用水量为2330吨，费用合计9669.5元。对此，百家和公司不予认可。 为证明产生的电费，提供了电表照片16张及电表用量计算表，证明截至2018年7月24日，百家和用电量为200472度，费用合计220519.2元。对此，百家和公司亦不予认可。 2018年10月18日，本院现场勘查涉案租赁场地，根据百家和公司确认的自行安装电表的读数，即：场内电表读数为586.6，场外西侧消防楼梯口电表读数为1870.7，上述两电表应各自乘以倍率60倍。 而按照《易生活购物公园租户手册》，租赁期内水费按照4.15元/吨，电费1.1元/度收取。 再查明，本案庭审中，5号档口周玲英向本院提交了其于2018年6月6日与百家和公司签订的《和解协议》，载明：关于周玲英与百家和公司于2016年6月12日签订的食杰作美食广场5号档口租赁联营合同，百家和公司作出如下承诺：在百家和公司与港中旅公司（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证周玲英的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于周玲英所经营档口的自我装修的赔偿款，归周玲英所有，并由港中旅直接支付给周玲英…… 10号档口胡怡恺向本院提交了其于2018年6月6日与百家和公司签订的《和解协议》，载明：关于胡怡恺与百家和公司于2016年9月27日签订的食杰作美食广场10号档口租赁联营合同，百家和公司作出如下承诺：在百家和公司与港中旅公司（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证胡怡恺的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于胡怡恺所经营档口的自我装修的赔偿款，归胡怡恺所有，并由港中旅直接支付给胡怡恺…… 12号档口强云鹏向本院提交了（2017）苏0505民初3704号谈话笔录，该案中强云鹏为原告，百家和公司为被告，谈话笔录上载明：原告撤诉，被告承诺在其与港中旅合同纠纷诉讼一案中，保证原告强云鹏的利益，即港中旅对食杰作美食城的装修的整体赔偿中，涉及强云鹏所经营档口的自我装修的赔偿，归强云鹏所有……后强云鹏于2018年5月2日撤回起诉。 13号档口杨娅萍向本院提交了（2017）苏0505民初3254号民事调解书，载明：当事人自愿达成如下协议：……二、被告百家和公司同意将其在苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初1896号案件中作为原告，最终能够从被告港中旅公司处获得的“林大传家”台式料理店铺的装修赔偿款，由苏州市虎丘区人民法院全额直接支付给本案原告杨娅萍，以此作为对原告杨娅萍装修款损失的赔偿…… 14号档口王琪向本院提交了其于2018年6月6日与百家和公司签订的《和解协议》，载明：关于王琪与百家和公司于2016年9月27日签订的食杰作美食广场14号档口租赁联营合同，百家和公司作出如下承诺：在百家和公司与港中旅公司（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证王琪的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于王琪所经营档口的自我装修的赔偿款，归王琪所有，并由港中旅直接支付给王琪…… 15号档口戴旭林向本院提交了其于2018年6月7日与百家和公司签订的《和解协议》，载明：关于戴旭林与百家和公司于2016年7月16日签订的食杰作美食广场15号档口租赁联营合同，百家和公司作出如下承诺：在百家和公司与港中旅公司（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证戴旭林的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于戴旭林所经营档口的自我装修的赔偿款，归戴旭林所有，并由港中旅直接支付给戴旭林…… 17号档口韦炯向本院提交了百家和公司于2018年5月15日出具的《承诺书》，载明：关于韦炯诉百家和公司（2017）苏0505民初5524号一案，百家和公司作出如下承诺：韦炯撤回诉请后，百家和公司承诺，在百家和公司与港中旅（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证韦炯的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于韦炯所经营档口的自我装修的赔偿款，归韦炯所有，并由港中旅直接支付给韦炯。 18号档口付欢欢向本院提交了百家和公司于2018年5月15日出具的《承诺书》，载明：关于付欢欢诉百家和公司（2017）苏0505民初5523号一案，百家和公司作出如下承诺：付欢欢撤回诉请后，百家和公司承诺，在百家和公司与港中旅（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证付欢欢的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于付欢欢所经营档口的自我装修的赔偿款，归付欢欢所有，并由港中旅直接支付给付欢欢。 22号档口余佟向本院提交了百家和公司出具于2018年5月15日的《承诺书》，载明：关于余佟诉百家和公司（2017）苏0505民初4839号一案，百家和公司作出如下承诺：余佟撤回诉请后，百家和公司承诺，在百家和公司与港中旅（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证余佟的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于余佟所经营档口的自我装修的赔偿款，归余佟所有，并由港中旅直接支付给余佟。 23号档口高飞向本院提交了其于2018年6月7日与百家和公司签订的《和解协议》，载明：关于高飞与百家和公司于2016年8月29日签订的食杰作美食广场23号档口租赁联营合同，百家和公司作出如下承诺：在百家和企业公司与港中旅公司（2017）苏0505民初1896号诉讼案中，保证高飞的利益，即港中旅对食杰作美食广场装修价值的整体赔偿中，关于高飞所经营档口的自我装修的赔偿款，归高飞所有，并由港中旅直接支付给高飞…… 另外，本案庭审中，百家和公司向本院提交了（2018）苏0505民初2984号民事调解书（20号档口岑云强诉百家和公司房屋租赁合同纠纷一案），该案审理过程中，经法院调解，岑云强与百家和公司自愿达成如下协议：一、被告苏州百家和企业管理有限公司于2018年7月30日前退还原告岑云强保证金6000元。二、被告苏州百家和企业管理有限公司履行完毕上述付款义务后，原告岑云强与被告苏州百家和企业管理有限公司再无纠葛……双方在调解笔录中也约定：岑云强诉请中的装修款和电器设备厨具款也不再向百家和公司进行主张。 百家和公司在庭审中明确表示，依据前述调解书、和解协议或承诺书，涉及周玲英、胡怡凯、强云鹏、杨娅萍、王琪、戴旭林、韦炯、付欢欢、余佟、高飞所属铺面的自我装修的赔偿款分别归上述第三人所有，并同意将从港中旅公司处获得的装修赔偿款，由港中旅公司直接支付给上述第三人。 以上事实，有商铺租赁合同、情况说明、交房通知函、工商企业用气申请表、开业通知、关于项目负一层燃气改电的通知、关于燃气改电赔偿及解决方案、通知函、函、复函、律师函、会议纪要、关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见、建设工程消防审核意见书、美食广场租赁联营合同、小商户撤场申请、民事调解书、承诺书、和解协议、收据、燃气工程预算书、银行交易明细、资产评估报告、本院谈话笔录、听证笔录及庭审笔录等证据予以证实。 一、关于本诉原告百家和提出的各项诉讼请求。 （一）关于解除商铺租赁合同的诉讼请求。本院认为，港中旅公司与百家和公司签订的《商铺租赁合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为合法、有效。合同签订后，港中旅公司按照合同约定向百家和公司交付了案涉商铺，百家和公司也按照合同约定缴纳了前期费用并组织招商、装修。合同履行过程中，因公消【2016】113号文件的出台并实施，即要求设置在地下的餐饮场所严禁使用燃气，使得百家和公司及其转租的多数小商户在订立合同时所依赖的重要条件“提供燃气”无法实现，这也导致承租案涉商铺的半数以上小商户在开业后短短二三个月内因燃气改电导致的菜品口味无法保证、质量达不到要求，客人不断流失，无法继续经营等原因向百家和公司提出撤场申请，上述群体性退租行为也导致了美食广场客流量进一步减少、整体经营环境持续恶化，故而百家和公司于2017年3月22日通过发律师函的方式提出解除合同并要求赔偿损失。后双方于2017年4月6日以《会议纪要》的方式达成一致意见：双方暂定一定期限作为过渡期间……百家和配合港中旅做好撤场、移交、过渡工作……关于损失赔偿责任承担及损失赔偿金额、过渡期间费用承担问题，双方进一步协商确定……本院认为，本案双方订立《商铺租赁合同》后，客观上遭遇了公消【2016】113号文件的出台并实施，此属于双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，后小商户因燃气改电陆续撤场的事实，也最终导致百家和公司难以继续履行双方租赁合同，更实现不了其通过转租运营赚取收益的合同目的，因此，百家和公司可以请求人民法院解除合同。现双方在百家和公司发出解除通知后，通过会议纪要的方式对解除合同一事达成了合意，此系双方真实意思，本院对此也予以确认。虽然港中旅公司在本案审理过程中辩称其并无解除合同的意思表示，但结合案涉商铺在燃气改电一事出现后的客观情况、双方此前的往来函件、会议召开的背景以及会议纪要中“撤场、移交、过渡期间、损失赔偿责任”等表述，足以认定双方虽未就损失的分担形成一致意见，但已经对《商铺租赁合同》的解除达成了合意。综上，本院确认双方租赁合同于2017年4月6日解除。 （二）关于要求港中旅公司赔偿其损失8569442.77元的诉讼请求。关于百家和公司主张的各项损失，一、直接损失部分：1、履约保证金200000元、装修押金65003.5元、施工许可证押金600元，因港中旅公司对上述费用的收取无异议，本院予以确认，但上述费用不属于其损失范围，在双方合同解除后，港中旅公司应全额退还。2、装修管理费及垃圾清运费75003.63元、施工许可证工本费200元，有票据为证，本院予以确认。3、招商期推广宣传费用86000元及开业推广活动费用300000元，本院认为，百家和公司为证明存在上述费用提供了合同、方案报价及相关收据，但因两项费用数额较大，而诉讼中百家和公司就相关款项的支付仅能提供18500元转账凭证，并称其余大部分均为现金支付，综合本案原告的举证情况及相关费用的合理性、必要性，本院酌情支持产生招商期、开业期推广宣传费用合计150000元。4、开业前人员工资330000元，本院认为，根据百家和公司提供的食杰作美食广场人员工资概况、李鑫支付宝账单、李鑫中国银行历史交易明细清单、王芹招商银行历史交易明细清单、王芹中国银行历史交易明细清单，足以证明百家和公司为开业准备支付人员工资（含提成佣金）合计273926.18元。5、其余招商佣金230000元，因百家和公司未提供证明，本院不予支持。6、室内装饰设计费260000元，根据苏州合众合文化传媒有限公司出具的情况说明及李鑫的转账记录，本院确认百家和公司支付前期设计费用合计88000元。7、已评估装修及设备实施费用3336800元，本院认为，根据《资产评估报告》，评估基准日委评资产评估价值分为：（1）租赁场地装修及附着物部分，评估净值合计210.46万元，上述装修及附属物因属于已形成附和的装饰装修物，上述损失本院予以认定；（2）设备设施部分，其中：《资产评估报告》中《固定资产——其他设备清查明细表》（表4-6-7）中“一、苏州百家和企业管理有限公司”下属的1-25项设备设施净值合计706600元，本院认为，上述资产中，其中大厅沙发、桌椅、吧台、栏网等物品，属美食广场定制家具、物品，而配电柜、消防改造系统、中央空调系统、监控系统、音响设备、收银系统等大厅公共设施应属广义装修范畴，从公平合理的角度衡量，不宜由承租人搬离或拆除，宜将其作为损失予以认定。《资产评估报告》中《固定资产——其他设备清查明细表》（表4-6-7）中列举的其余设备设施，因大多数属于商用厨房设备或是办公家具，应根据出资及权属情况，由百家和公司或是第三人自行至港中旅公司处取回。综上，关于已评估装修及设备损失，本院认定2811200元。8、前期燃气设计费用3000元，根据百家和公司提供的燃气工程预算书、施工图设计及转账凭证，本院予以认定。9、餐具定制78000元，根据百家和公司提供的DM密胺餐具（苏州）工厂销售单及部分转账凭证，上述损失本院予以认定。10、天然气改罐装煤气28797元，根据百家和公司提供的发票复印件及港中旅公司徐墅的微信聊天记录，因双方在微信中提到“换炉心”、“煤气管开建材发票”等内容，故对此损失本院予以认定。11、物业漏水14785元，因百家和公司仅提供漏水损失告知书打印件，未提供相关费用的支付凭证，故本院不予认可。12、燃该电导致开业延期57000元，本院认为，百家和公司计划开业与商场整体开业出现时间差导致支付给小商户的人工补贴，与燃改电事宜无关，作为本案损失认定缺乏关联性。13、关于宽带开通6000元、煤气管道验收3000元，诉讼中百家和公司表示予以撤回，本院予以确认。14、关于存款年息损失，因双方对损失的认定存有争议，故本案中不宜支持。15、已缴纳管理费109254.19元、水费4660元、电费22000元，因上述费用港中旅公司通过反诉予以主张，故不宜作为本案百家和公司的损失予以认定，但相关费用可在港中旅损失中予以抵扣。二、关于百家和公司提出的间接损失，即23家档口根据合同期限应收取的租金和管理费之和减去撤场时各档口实际收取的租金和管理费之和，本院认为，百家和提出的上述损失，部分损失是因百家和公司对小商户撤场前租金及管理费的放弃导致，此系其自由处分私权，与港中旅公司无关；其余预期利益损失，因本案双方解除租赁合同并非因为一方根本违约导致，故要求承担间接损失于法无据，有失公平。故对百家和公司提出的间接损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院认定百家和公司的损失为3508126.81元。至于损失的分担问题，本院认为，本案合同的最终解除系合同订立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的重大变化导致，因此，根据公平原则，对于百家和公司的损失宜各半承担，故港中旅公司应赔偿1754063.41元。 （三）关于要求港中旅公司承担评估费用8万元的诉讼请求，本院根据本案采信评估报告中的装修及设备损失价值与评估报告评估所涉资产总价值的比例，港中旅公司应承担评估费用72202.39元。 二、关于反诉原告港中旅公司提出的各项反诉请求。 （一）关于双方商铺租赁合同解除的请求，前文已论述，此部分不再重述。 （二）关于要求百家和公司在限定期限内返还案涉房屋的请求，本院认为，根据查明的事实，港中旅公司已于2018年7月6日开始强行进入租赁场地进行清场,并将可移动的设备设施搬至自有仓库，将不可移动的装修进行了拆除，截至7月8日，室内装修已基本拆除，可移动的设备设施已基本搬至自有仓库，故案涉租赁场所已由港中旅公司自行收回，在此过程中，百家和公司即便有阻挠事实存在，也不影响港中旅公司已自行收回租赁房屋事实的认定，故本案中港中旅公司再行主张返还案涉房屋的诉请，无事实依据，本院不予支持。 （三）关于要求百家和公司承担因违约解除合同需补交的装修免租期、营运免租期租金，本院认为，根据前文所述，本案合同的最终解除系合同订立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的重大变化导致，而非百家和公司一方根本违约导致，因此，无论是从港中旅公司提出此项诉请所依据的要件事实，还是从公平原则考虑，要求百家和补交装修免租期、营运免租期租金，本院不予支持。 （四）关于要求百家和公司支付房屋占用费的请求，本院认为，虽然双方合同约定迟延交还商铺的，乙方应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占有使用费，但鉴于本案合同的最终解除系合同订立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的重大变化导致，在双方就损失赔偿一直未能达成一致意见的情况下，基于公平原则考虑，本案占有使用费酌情调整为参照合同解除前租金计取，又鉴于双方就损失的赔偿问题经多次协商始终未能达成一致意见，故双方就损失的扩大均负有责任，故对于2017年4月7日至2018年7月6日期间的占有使用费，百家和公司宜承担50%的赔偿责任，即：59316元/月*15个月*50%=444870元，扣除港中旅公司应全额返还百家和公司的履约保证金200000元、装修押金65003.5元、施工许可证押金600元，还应支付179266.5元。 （五）关于要求百家和公司支付违约解除合同违约金298854元的诉请，本院认为，本案租赁合同的解除，并非因为百家和公司根本违约导致，故要求承担违约解除合同导致的违约金于法无据，本院不予支持。 （六）关于要求百家和公司承担房屋恢复原状产生的费用358434.53元（其中搬运费用75048.10元，拆除施工费用283386.43元），本院认为，因港中旅公司未提供相应费用的支付凭证，且百家和公司也不予认可，故本案中不予支持，双方可待费用实际发生后另行解决。 （七）关于要求支付管理费的诉请，本院认为，按照双方合同约定，乙方在营运免租期内免付租金，但乙方应按照甲方通知或要求如期开业并持续正常营业，免租期内需正常缴纳管理费，其中装修免租期90天，自交房日起算，营运免租期自装修免租期届满之日起算，现港中旅公司扣除百家和公司已支付的109254.19元，主张自2017年3月1日起付至合同解除之日止的管理费：40302元+40302元/月/30天*6天=48362.4元，本院予以支持。至于百家和公司在合同解除后占有房屋期间（2017年4月7日至2018年7月6日）的管理费，百家和公司宜承担50%的赔偿责任，即：40302元/月*15个月*50%=302265元。两项合计为350627.4元。 （八）关于要求百家和公司支付拖欠的水电费，本院认为，1、水费问题，因港中旅公司提供的水表照片中百位数字无法明确识别，故应对其作出不利解释，故水表读数认定为2030吨，按照4.15元/吨计算，百家和公司占有租赁场地期间产生的水费应为8424.5元；2、电费问题，经现场勘查，案涉租赁场地双方各有一套电费计数系统，在无充分证据证明应以哪套电费计数系统为准的情况下，作为权利主张一方，港中旅公司应承担不利举证后果，本案中以百家和公司电表读数为准，故百家和公司占有租赁场地期间产生的电费为（1870.7+586.6）*60*1.1=162181.8元。两项合计170606.3元，扣除已支付的水电费26660元，还应支付143946.3元。 三、关于第三人损失的一并处理。 因百家和公司在庭审中明确表示，依据其与第三人之间的调解书、和解协议或承诺书，涉及周玲英、胡怡凯、强云鹏、杨娅萍、王琪、戴旭林、韦炯、付欢欢、余佟、高飞所属铺面的自我装修的赔偿款分别归上述第三人所有，并同意将从港中旅公司处获得的装修赔偿款，由港中旅公司直接支付给上述第三人。 故根据第三人向本案提供的调解书、和解协议或承诺书，第三人周玲英应获得的装修赔偿款为1250元，胡怡凯应获得的装修赔偿款为1000元，强云鹏应获得的装修赔偿款为40350元，杨娅萍应获得的装修赔偿款为24500元，王琪应获得的装修赔偿款为24350元，戴旭林应获得的装修赔偿款为21700元，韦炯应获得的装修赔偿款为16950元，付欢欢应获得的装修赔偿款为11400元，余佟应获得的装修赔偿款为21100元，高飞应获得的装修赔偿款为12000元，上述费用由港中旅公司直接支付百家和公司。因第三人杜蜜娟、岑云强在本案中未提供与百家和公司就装修赔偿问题达成的和解材料，故本案中不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苏州百家和企业管理有限公司与被告（反诉原告）港中旅成得（苏州）置业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年4月6日解除。 二、被告（反诉原告）港中旅成得（苏州）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏州百家和企业管理有限公司各项损失合计1754063.41元、鉴定费用72202.39元，两项合计1826265.8元。付款方式：其中1250元直接支付第三人周玲英；1000元直接支付第三人胡怡凯；40350元直接支付第三人强云鹏；24500元直接支付第三人杨娅萍；24350元直接支付第三人王琪；21700元直接支付第三人戴旭林；16950元直接支付第三人韦炯；11400元直接支付第三人付欢欢；21100元直接支付第三人余佟；12000元直接支付第三人高飞；余款1651665.8元直接支付原告（反诉被告）苏州百家和企业管理有限公司。 三、驳回原告（反诉被告）苏州百家和企业管理有限公司的其余本诉请求。 四、原告（反诉被告）苏州百家和企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）港中旅成得（苏州）置业有限公司房屋占有使用费余款179266.5元、管理费余款350627.4元、水电费余款143946.3元，合计673840.2元。 五、驳回被告（反诉原告）港中旅成得（苏州）置业有限公司的其余反诉请求。 如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：XXX。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费71786元，反诉案件受理费26643元，合计98429元，由原告（反诉被告）苏州百家和企业管理有限公司负担56456元，由被告（反诉原告）港中旅成得（苏州）置业有限公司负担41973元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：XXX。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  金洪培 人民陪审员  黄梅珍 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  刘 琼