浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1852号上诉人（原审被告）：中美领航再生资源无害化处理科技有限公司。住所地：浙江省桐乡市洲泉镇工业区（浙江金港纺织有限公司4幢）。统一社会信用代码：91330483MA28ACGM7E。法定代表人：丁荣。委托诉讼代理人：汤潍丞，浙江万宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江金港纺织有限公司。住所地：浙江省桐乡市洲泉镇工业区。统一社会信用代码：913304837829166537。法定代表人：冯根法，该公司董事长。委托诉讼代理人：闻国良，浙江丛典律师事务所律师。上诉人中美领航再生资源无害化处理科技有限公司（以下简称领航公司）因与被上诉人浙江金港纺织有限公司（以下简称金港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。领航公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回金港公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金港公司负担。事实和理由：一、一审对房屋租金计算错误。1、双方合同第三条第3款“该租赁厂房”是指合同范围内全部租赁房屋的统称，既包含金港公司原有一、二层厂房，又包含新建的厂房，为不可分割的整体，应统一计算房屋租赁期间及房屋租金起止时间。2、一审对租金起算时间认定错误。双方约定四个月后起算租金的原因是新建厂房需要二个月时间，而后领航公司对新建厂房装修、清理也需要二个月时间，故约定了四个月免租期。该四个月免租期是有例外规定的，即“如新建厂房在二个月时间内不能完工并交付给乙方使用的，则免租期自甲方将新建交付给乙方使用之日起至满二个月时止”，本案情况符合该例外约定，租金起算时间应自金港公司将新建厂房交付领航公司使用之日起至满二个月止。因原有一、二层厂房内有大量遗存垃圾杂物，金港公司迟迟不予清理，金港公司将可用物品搬走后，领航公司随即聘请工人将上述垃圾杂物清理。故交付使用时间应为2017年2月15日，房屋租金起算时间应为2017年4月15日。退一步讲，即使按照一审认定的交付时间为2016年10月30日，那么一、二层厂房和新建厂房的租金应统一自2017年1月1日起算。二、金港公司私自篡改租赁合同，将租期改为五年，伪造证据，应依法追究其法律责任。金港公司辩称，一、一审计算房屋租金正确。合同第三条分三款，第一款是关于4幢房屋一层的约定，第二款是关于4幢二层的约定，第三款是关于新建厂房的约定，所以“该厂房”指的是原有4幢厂房，而且4幢厂房领航公司在2016年7月就已经投入使用。一审根据双方对免租期的约定，自2016年8月5日起计算4幢厂房租金，符合双方约定，也与客观事实相符。关于新建厂房，实际在2016年9月已经建成，领航公司也已投入使用，但对此金港公司没有证据，故一审根据《工程交工验收书》确定交付时间金港公司是认可的。二、领航公司提供的合同并非金港公司真实意思表示，该合同是领航公司提供的版本，租金载明15年，在长达12年里租金不变不符合客观事实。双方签订合同时，金港公司在最后一页盖好章准备加盖骑缝章时，发现合同期限写了15年，当即提出异议，领航公司称该合同只是草案，金港公司不愿继续签订该合同才没有加盖骑缝章，不存在领航公司所称的伪造证据的情况。请求二审驳回上诉。金港公司向一审法院起诉请求（变更后）：1.判令解除双方签订的《厂房租赁合同书》，领航公司支付租金141919元（暂计算至2018年6月30日），并腾退房屋；2.本案的诉讼费由领航公司承担。一审法院认定事实：2016年4月5日，金港公司作为出租方，“浙江洁升再生资源无害化处理科技有限公司”作为承租方，丁荣作为承租方的授权代表，签订《厂房租赁合同书》（以下简称“合同书”），约定：金港公司将位于其公司内的厂房租赁给承租方使用，土地证号：桐国用（2008）第17657号，房产证号：桐字第××。使用性质为生产用房。该合同书第三条第1款约定，租赁期限为15年，租金为10元/平方米/月（含税），租金前2年不变，自第三年起租金递增10%，即租金为11元/月/平方米，租金自第三年起至第十五年结束时止租金不变。第三条第2款约定，二层为生活及办公用房，租金为8元/平方米/月(含税)，租金前2年不变，自第三年起租金递增1元/平方米/月，即租金为9元/平方米/月，租金自第三年起至第十五年结束时止租金不变。第三条第3款约定，该租赁厂房合同签订之日后四个月起计算租金，新建厂房出租方保证在二个月时间内竣工完成并交付给承租方使用，如新建厂房在二个月时间内不能完工完成并交付给承租方使用的，则免租期自出租方将新建交付给承租方使用之日起至满二个月时止，即本合同租赁期限为：自出租方清场完成并交付给承租方使用的次日起，至向后推延满15年止。该合同书第四条第1款约定，根据承租方需要将码头部分露天场地建造为钢结构厂房，该厂房墙体高2.5米，墙体为砖混结构，并按照实际建筑面积以同等厂房价格出租，有证厂房和露天场地建造的钢结构厂房一律同价计10元/平方米/月（含税），二层生活及办公用房，租金为8元/平方米/月（含税）。付款方式为：每半年一付。该合同书第五条第1款约定，若承租方因生产需要增加电力容量，费用由承租方自行承担，出租方协助申报办理，配电房建造费用由出租方支付，变压器费用由承租方支付。后双方签订《协议书》1份，该《协议书》第一条约定，金港公司厂区内的新建厂房委托领航公司建造，建造价格为240元/平方米，基础、地坪、厂房墙体（2.2米）的土建部分除外，厂房建造总价按建造后实际面积计算。该《协议书》第三条约定，金港公司无需支付领航公司新建厂房的工程款，领航公司新建厂房的工程款用来抵扣金港公司的厂房租金（领航公司租赁金港公司的厂房），直至抵扣完为止。2016年5月31日，领航公司作为发包方与作为承包方的案外人桐乡市袆杰钢结构有限公司签订《建筑工程承包合同》1份，约定由承包方承建位于洲泉工业园区金港厂区的钢棚建筑，钢棚搭建总面积2600平方米，每平方米230元（按实际面积结算）。本工程合同总价为598000元。材料进场预付100000元，2017年1月25日前付到90%计483200元，剩余10%作为质保金。工程验收合格后一年内付清余款。本工程合同总工期40天（开工之日算起）。承包方向金港公司出具《工程交工验收书》，该《工程交工验收书》记载开工时间为2016年8月20日，竣工日期为2016年10月20日，验收日期为2016年10月30日。2016年7月27日，领航公司向案外人长兴县夹浦污水处理有限公司开具解污泥清运费发票1份。2016年10月15日，金港公司向领航公司出具《委托证明》1份，该《委托证明》载明：金港公司工地地坪工程总混凝土材料款76627元不含税，其中金港公司工地地坪混凝土材料款68627元，领航公司设备安装基础混凝土材料款8000元。该款由领航公司代金港公司向案外人桐乡市众力混凝土有限公司支付。2016年11月25日，领航公司与案外人朱旭涛签订《搭建协议》1份，约定金港公司租赁的金港工业园区4幢需要搭建东面棚及建配电房，委托朱旭涛搭建。一、东面厂房北棚顶、南棚顶需要封闭，面积355平方米，价格每平方米140元，合计49700元。三、工期从2016年11月25日到2016年12月25日。配电房一次性包干（包工、包材料）价格17104元。2018年2月14日，桐乡市安全生产监督管理局对领航公司未如实记录安全生产教育和培训情况的行为作出行政处罚。2018年3月2日，桐乡市环境保护局对领航公司建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投入生产或者使用等行为进行了行政处罚。领航公司向金港公司付款情况：签订合同时支付100000元，2017年12月29日支付2018年度上半年租金200000元。2016年5月31日，领航公司支付案外人屠国强100000元；2017年1月26日，领航公司支付案外人屠国强200000元；2018年2月15日，领航公司支付屠国强50000元。案外人屠国强系代案外人桐乡市袆杰钢结构有限公司向领航公司接收上述款项，上述款项合计350000元。2018年2月12日，领航公司支付案外人朱旭涛20000元；2018年5月31日，领航公司支付案外人朱旭涛5000元，案外人朱旭涛自认领航公司支付其45000元至47000元。2018年2月15日，金港公司向案外人桐乡市众力混凝土有限公司支付材料款20000元。2017年2月10日、2月12日，领航公司向案外人徐某支付垃圾费用共计3300元。2017年12月26日，金港公司向领航公司发函要求领航公司支付租金187042元并就环保、安全方面的问题进行整改。金港公司与领航公司均认可领航公司租赁金港公司位于桐乡市洲泉镇工业园区内4幢房屋，一层面积2287.80平方米，二层面积1056.20平方米，并认可新建钢结构厂房的面积为2455平方米。另查明，“浙江洁升再生资源无害化处理科技有限公司”系领航公司公司成立前的拟用名称，后注册为领航公司现公司名称。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、领航公司是否拖欠金港公司租金。二、双方之间的合同书是否达成法定解除的条件。关于领航公司是否拖欠金港公司租金。双方约定租金半年一付，虽未说明系先付后用或先用后付，但根据领航公司在签订合同时即已支付定金转租金100000元，并于2017年12月29日支付2018年度上半年租金200000元等可确认，双方约定的系先付后用。合同书第三条第3款“该租赁厂房合同签订之日后四个月起计算租金”，因合同书于2016年4月5日签订，故对于4幢房屋，一层面积2287.80平方米，二层面积1056.20平方米的租金，应自2016年8月5日起开始计算。自2016年8月5日起至2017年8月4日，租金计375931.20元（10元/平方米/月×2287.80平方米×12个月+8元/平方米/月×1056.20平方米×12个月）；2017年8月5日至2018年6月30日，上述房屋应付租金计算为339277.91元（10元/平方米/月×2287.80平方米×10.83个月+8元/平方米/月×1056.20平方米×10.83个月）。对新建厂房的租金，免租期为金港公司将新建交付领航公司使用之日起至满二个月止。因新建厂房系领航公司接受金港公司委托承建，故无需金港公司再行交付领航公司，一审根据案外人交付领航公司的《工程交工验收书》确认新建厂房交付日期为验收日期即2016年10月30日，该日期起至满2个月为免租，一审确认新建厂房的租金起算日起为2017年1月1日，自2017年1月1日起至2018年12月31日，新建厂房的租金为294600元（10元/平方米×2455平方米×12个月），2018年1月1日起至2018年6月30日的租金147300元（10元/平方米×2455平方米×6个月）。综上，金港公司至2018年6月30日应收租金计1157109.11元（375931.20元+339277.91元+294600元+147300元）。领航公司支付金港公司300000元，新建厂房抵房租589200元（240元/平方米×2455平方米）、配电房费用最高抵房租17104元，代支付水泥费68627元，以上合计974931元。领航公司主张的垃圾清理费、厂房棚顶费等抵扣租金，因双方未对上述两项费用抵扣作约定，故不予采纳。综上，一审支持金港公司的租金为182178.11元（1157109.11元-974931元）。关于双方之间的合同书是否达到法定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。可见，法定的合同解除需满足法律规定的上述条件。金港公司以领航公司违法经营，收到行政处罚后，拒不采取任何措施，并且逃避税收征管，已经严重影响到金港公司自身的生产经营；领航公司生产过程中产生的粉尘由于未能得到处理，也将威胁到金港公司人员及财产的安全；金港公司作为出租人，具有监管责任等为由要求解除合同书，但上述理由均非法定解除的条件。同时，一审确认领航公司尚欠金港公司租金，但领航公司拖欠租金的行为系基于双方对租金起算日期未及时明确及抵扣租金情况未及时作结算，尚不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、第（三）、第（四）项的法定解除的条件。综上，对金港公司的要求解除《厂房租赁合同书》的诉讼请求，不予支持。因不支持金港公司要求解除《厂房租赁合同书》的诉讼请求，故对金港公司要求腾退房屋的诉讼请求，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：一、领航公司于判决生效之日起十日内支付金港公司租金182178.11元；二、驳回金港公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3158元，减半收取1579元，由领航公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议主要在于租金起算时间是否正确。首先，领航公司以合同第三条第3款主张租赁范围内的全部厂房租金应统一起算，不应将原有厂房和新建厂房分开计算。但从该条文义并结合上下文理解，首句是对租赁范围内所有厂房免租期的约定，即合同签订之日后四个月为免租期，后文则是对新建厂房免租期的特别规制，即新建厂房未能按期交付的，新建厂房的免租期按约另行计算，不存在领航公司所称的歧义理解。而且，双方认可新建厂房与原有厂房系独立建筑，新建厂房是否建成不影响原有厂房使用。而新建厂房经双方补充协议确认由领航公司自行建造，施工班组也系领航公司自行委托，现新建厂房延期数月完工，如原有厂房与新建厂房统一起算租金，既不公平，也与双方约定相悖。一审根据双方约定，结合案件实际，将原有厂房与新建厂房的租金起算点分别计算，并无不当。其次，领航公司主张对厂房进行了垃圾清理，实际交付和租金起算时间应往后推延。虽然一审中证人徐某陈述其于2017年2月到涉案厂房进行垃圾清理，但对清理的对象、内容无法说清，且当时新建厂房已完工近四个月，不能证明其清理的内容即是厂房遗留的垃圾。领航公司亦未提供其他证据证明该项主张，一审对其相应诉请不予支持正确。至于领航公司认为金港公司伪造证据，缺乏相应证据证明，本院不予采信。综上，领航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3158元，由中美领航再生资源无害化处理科技有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年十月十日法官助理沈文潇书记员赵婉沁