广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1284民初2542号本诉原告（反诉被告）：徐四，男，汉族，1955年5月1日出生，住四会市城中区。本诉原告（反诉被告）：梁碧莲，女，汉族，1949年7月15日出生，住广州市海珠区。委托代理人：徐四（叔嫂关系），住四会市城中区。本诉被告（反诉原告）：陈文杰，男，汉族，1967年1月24日出生，住四会市。被告：陈丽贞，女，汉族，1962年10月18日出生，住四会市。被告：陈丽群，女，汉族，1973年1月19日出生，住佛山市三水区。被告：邓伙珍，女，汉族，1962年5月7日出生，住四会市。原告徐四、梁碧莲诉陈镜芬（已故）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理。在诉讼过程中，俩原告向本院申请追加邓伙珍为被告，本院审查后认为邓伙珍与本案有利害关系，于2017年12月21日通知邓伙珍为本案被告参加诉讼；由于陈镜芬（已故）因病去世，本院变更其继承人陈文杰、陈丽贞、陈丽群为被告。审理中，被告陈文杰向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并一起于2018年8月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐四，被告陈文杰、邓伙珍到庭参加诉讼，被告陈丽贞、陈丽群经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。为了方便称呼，以下本诉原告称为原告，本诉被告称为被告。原告在本诉中向本院提出诉讼请求如下：1.终止原告与被告位于四××市××街道新风路××号（首层）房地产的买卖交易；2、赔偿逾期交付楼款违约费5600元（计算方式56000*0.1=5600）；3、赔偿未能按时履行合同约定义务每天千分之一违约费29568元（计算方式448*66=29568）；4、本案诉讼费全部由被告承担。庭审中，俩原告变更诉讼请求为：1、解除原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）于2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》；2、没收陈镜芬（已故）的定金10000元；3、本案诉讼费由四被告承担。增加诉讼请求：解除原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、邓伙珍于2016年1月14日在四会市地税局签订了《房地产买卖合同》。事实与理由：陈镜芬（已故）经四会市海湾信息服务中心介绍于2015年12月21日购买位于四××市××街道新风路××号（首层）房屋并签订《房地产买卖合同》，合同成交价为66000元，按合同约定陈镜芬（已故）先支付定金10000元给原告，并于2016年3月14日到地税局办理相关过户缴税手续，合同约定于领取完税证明日起7天内到相关部门办理过户手续，并于当天向原告支付购剩余房款56000元，但陈镜芬（已故）缴税后却迟迟不履行合同义务，原告亦多次主动联系陈镜芬（已故）协商、沟通未果。本诉被告陈文杰辩称：不清楚我父亲陈镜芬（已故）与原告买房的事情，可能存在诈骗。对俩原告提出的解除原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）于2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》以及解除原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、邓伙珍于2016年1月14日在四会市地税局签订了《房地产买卖合同》的诉求无意见。原告收取我父亲陈镜芬（已故）10000元定金应退回给被告陈丽贞、陈丽群、陈文杰，本案诉讼费应由被告邓伙珍承担。本诉被告邓伙珍辩称：我不清楚原告与陈镜芬（已故）的交易内容，诉讼费不应由我承担。原告在本诉中为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：1、陈镜芬（已故）的身份证，证明已故陈镜芬（已故）的身份信息；2、《房地产买卖合同》，证明原告与陈镜芬（已故）之间存在房屋买卖关系；3、《收据》，证明陈镜芬（已故）向原告交付1万元定金；4、印花税票销售凭证及税收完税证明（5份），证明购买房屋过户时去地税局交相应税费；5、房地产权证，证明涉案房屋登记在两原告名下；6、国有土地使用证，证明涉案房屋登记在两原告名下；7、俩原告的身份证，证明俩原告的主体诉讼资格；8、公证书，证明该房屋梁碧莲与徐四共有，梁碧莲委托徐四办理房屋买卖相关手续。被告陈文杰、邓伙珍在本诉中未提交证据。被告陈丽贞、陈丽群在本诉中没有向本院提交书面答辩意见，也没有向本院提交相应证据。被告陈文杰向本院提出反诉诉讼请求如下：要求被反诉人徐四、陈碧莲退还陈镜芬（已故）已交付的10000元定金给陈文杰、陈丽贞、陈丽群。俩原告对被告陈文杰的反诉意见答辩称：不同意返还10000元定金。被告邓伙珍对被告陈文杰的反诉意见答辩称：无意见。被告陈文杰在反诉中没提交证据。俩原告在反诉中没提交证据。被告邓伙珍、陈丽贞、陈丽群在反诉中没提交证据。为查清案情，本院依法四会市教育局调取了一份《情况证明》，该证明内容为退休教师陈镜芬（已故）于2018年5月病故，陈镜芬（已故）配偶、父母均已病故，子女陈丽贞、陈文杰、陈丽群均已参加工作，陈镜芬（已故）没有遗嘱补助对象。原告徐四、梁碧莲，被告邓伙珍、陈文杰对《情况证明》无异议，被告陈丽贞、陈丽群经依法送达逾期未发表意见，视其为无异议。庭后，本院依法向国家税务总局四会市税务局调取了原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、被告邓伙珍于2016年1月14日签订的《房地产买卖合同》。原告徐四、梁碧莲对调取的《房地产买卖合同》无异议。被告陈文杰对调取的《房地产买卖合同》真实性、关联性无异议，对合法性有异议。被告邓伙珍、陈丽贞、陈丽群经依法送达逾期未发表意见，视其为无异议。经审理查明，2015年12月21日，以原告徐四、梁碧莲为甲方，陈镜芬（已故）为乙方，双方签订了《房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于四××市××街道新风路××号（首层）（证号为：粤房地证字第C7235557号）的房地产转让给乙方；案涉房地产交易总价格为66000元，签订合同后乙方即时支付10000元给甲方作为购房定金；上述案涉房地产缴纳税费完毕后，甲方与乙方应于拿到完税证明当天起7天内到四会市住建局办理《房地产权证》更名过户手续，同时约定于新《房地产权证》出证当天起，7天内到四会市国土资源局办理《国有土地使用证》更名过户手续；双方采用一次性付款方式，第一期房款56000元（含定金）于办理上述案涉房地产的《房地产权证》更名过户手续当天支付，第二期房款10000元在办妥上述房地产的《国有土地使用证》更名过户手续当天支付；甲方违约，甲方应在违约之日起三日内将所收定金及购房款全部退还给乙方，并赔偿乙方上述已付定金的同等金额给乙方作违约金；乙方违约，乙方放弃收回定金及购房款的权利，乙方所付的定金及购买款视作违约金全部不予退回，同时还需向中介方支付成交价的3%给见证方作为中介服务费。乙方不能按本合同约定购买该物业的，甲方有权没收定金并解除合同，乙方承担所有因办理该宗买卖所产生的一切费用。原告徐四、陈碧莲确认已收取陈镜芬（已故）购房定金10000元。2015年12月23日，以原告徐四、梁碧莲为甲方，陈镜芬（已故）为乙方，就上述房产买卖达成了补充协议，约定：因上述房地产所产生的税费有所变动，需交营业税，现税费分配如下：1、乙方负责缴纳个人契税，另支付2000元给甲方缴纳营业税；2、甲方同意支付营业税；3、如上述房地产不需交营业税的，乙方不用支付2000元给甲方。上述原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）签订的《房地产买卖合同》，显示签订合同的日期为2016年12月21日，据原告徐四所述，是笔误，合同实际签订的日期为2015年12月21日。2016年1月14日，以原告徐四、梁碧莲为甲方，陈镜芬（已故）、被告邓伙珍为乙方，双方在四会市地税局签订了《房地产买卖合同》，其主要约定：甲方拟将位于四××市××街道新风路××号（首层）（证号为：粤房地证字第C7235557号）的房地产转让给乙方；案涉房地产交易总价格为30000元，乙方于2016年1月14日前支付第一期房款壹万伍仟元，余款壹万伍仟元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。该份合同原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、被告邓伙珍均有签名。原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）于2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》与原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、被告邓伙珍于2016年1月14日签订的《房地产买卖合同》的价格不一致，且后一份合同未约定定金的问题，经询原告徐四，其称因时间较长已不记得为何两份《房地产买卖合同》约定的房屋买卖价格不一致，原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）以2015年12月21日签订的合同进行买卖交易，2016年1月14日签订的《房地产买卖合同》是因缴交税费而签订，所以没有约定定金。2017年11月18日，佛山市三水区人民医院肾内科诊断陈镜芬（已故）为老年痴呆（重度），后原告徐四向本院申请审告陈镜芬（已故）为无民事行为能力人，本院于2018年3月8日作出（2018）粤1284民特1号民事判决，宣告陈镜芬（已故）为无民事行为能力人，并指定陈丽群为陈镜芬（已故）的监护人。2018年5月12日，陈镜芬（已故）因病去世。陈镜芬（已故）配偶、父母均已病故，其有三名子女，分别为陈丽贞、陈文杰、陈丽群。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）于2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应为合法有效，各方均应恪守。合同签订后，陈镜芬（已故）在交纳税费后未如期办理过户手续以及向原告支付剩余购房款，已构成违约，且陈镜芬（已故）本人已死亡，其继承人被告陈文杰对解除合同无异议，其他继承人被告陈丽贞、陈丽群亦未表示要继续履行上述合同，因此，原告徐四、梁碧莲主张解除其与陈镜芬（已故）于2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》，依法有据，本院予以支持。原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、被告邓伙珍于2016年1月14日在四会市地税局签订了《房地产买卖合同》亦因本案房屋买卖合同纠纷而签订，且原告徐四、梁碧莲、被告邓伙珍、被告陈文杰亦对解除上述合同无异议，因此，原告徐四、梁碧莲主张一并予以解除该合同，本院予以支持。关于俩原告应否没收陈镜芬（已故）已交付定金10000元的问题。本案陈镜芬（已故）在与俩原告签订《房地产买卖合同》后，陈镜芬（已故）、被告邓伙珍在四会市地税局在缴纳了相应税费后，未如期办理过户手续以及向原告支付剩余购房款，可见系陈镜芬（已故）未依法履行合同义务，存在违约行为，因此，原告主张没收陈镜芬（已故）已交付的10000元定金于法有据，本院予以支持。至于被告陈文杰抗辩原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）于2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》与原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、被告邓伙珍于2016年1月14日在四会市地税局签订了《房地产买卖合同》的交易价格不一致以及陈镜芬（已故）在世时年纪较大，原告在出售房屋时存在欺骗陈镜芬（已故）的行为，由于被告陈文杰未提供相应的依据，因此，被告陈文杰的辩解无法律和事实依据，本院不予采信。同样，被告陈文杰主张《房地产买卖合同》无效，俩原告应予退回陈镜芬（已故）已交付的10000元购房定金，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）于2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》；二、解除原告徐四、梁碧莲与陈镜芬（已故）、被告邓伙珍于2016年1月14日签订了《房地产买卖合同》；三、原告徐四、梁碧莲已收取的陈镜芬（已故）定金10000元不予退回；四、驳回原告徐四、梁碧莲的其他诉讼请求；五、驳回被告陈文杰的诉讼请求。本案本诉受理费680元、反诉费25元，原告徐四、梁碧莲负担680元、被告陈文杰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  廖雪梅审判员  陈 智审判员  赖累芳二〇一八年十月十日书记员  戴贤霖