贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5928号原告：肖习元，男，1968年8月7日出生，汉族，原告：余仁群，女，1979年10月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，上列原告共同委托诉讼代理人：何正斌（特别授权）、张兰（一般授权）、均系贵州圣谋律师事务所律师。被告：毕节市浩宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区创美世纪城**楼**，统一社会信用代码：915205020827803290法定代表人：严贵林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵波（特别授权）、赵文媛（一般授权），均系贵州本芳律师事务所律师。原告肖习元、余仁群与被告毕节市浩宇房地产开发有限公司（以下简称浩宇房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何正斌、张兰、被告浩宇房开公司的委托诉讼代理人赵波、赵文媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖习元、余仁群向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理所购买的位于毕节××七星关区鸭池镇头步桥毕节创美农副产品批发交易中心第24幢1层001号房（房号：24-1-001）、第24幢1层016号房（房号：24-1-016）商品房转移登记的产权登记手续及有关文书；2、判决被告向原告支付违约金暂定10,000.00元(违约金分别以房号：24-1-001的350,167.00元、房号：24-1-016的333,158.00元为基数，按日万分之一从2016年11月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日)。本案在审理中原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：2015年11月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：CMNM01-411），约定原告购买被告开发的毕节××七星关区鸭池镇头步桥毕节创美农副产品批发交易中心第24幢1层016号房（房号：24-1-016），约定购房款为333,158.00元，合同签订后，原告支付了首付款173,158.00元，余款160,000.00元原告于2016年8月25日通过银行贷款支付完毕。2016年8月1日，原告又与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：CMNM01-S396），约定原告购买被告开发的毕节××七星关区鸭池镇头步桥毕节创美农副产品批发交易中心第24幢1层001号房（房号：24-1-001），约定购房款为350,167.00元，合同签订后，原告支付了首付款175,167.00元，余款175,000.00元原告于2016年8月25日通过银行贷款支付完毕。根据合同约定：被告应于2016年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告在180个工作日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告未按合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，请法院支持原告诉请。被告浩宇房开公司辩称：答辩人虽未按《商品房买卖合同》约定期限将涉案房屋转移登记的有关文书交付被答辩人，但逾期原因系政府行政征收行为未完成所造成，而按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第5款的约定，该逾期行为系行政不可抗力，属于约定的免责范围，答辩人对此无需承担违约责任。理由为《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；《商品房买卖合同》补充协议第九条“对合同第二十二条（房屋登记）的说明及补充”条款第5款约定：“因政府机关行为造成的逾期视为不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。涉案房屋所属项目于2015年9月29日依法取得“房屋预售许可证”后进行市场销售，并于2015年10月竣工交付使用。因涉案房屋建设项目所在区域内的毕节市工能委原毕毕有限责任公司约1451.4平方米的土地无法完成征收，导致整个一期建设项目国有土地的挂牌出让、土地落宗无法进行，致包括涉案房屋在内的一期项目无法办理不动产权属证书。答辩人多次向相关政府部门反映、报告，直到2017年4月12日，七星关区房屋征收管理局致函答辩人，未征收的土地已完成征收，要求答辩人尽快办理土地出让和挂牌，答辩人于2017年4月18日向七星关区政府报告。区政府于2017年10月20日向市政府呈报的文件载明：项目用地暂未完善用地手续，导致项目一期商业用房及3栋安置房现不能办理不动产权证。综上，涉案房屋转移登记的有关文书不能交付及不能办证系因政府未及时完成土地征收及交付导致，按双方的约定属不可抗力，答辩人不承担违约责任，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据，买卖合同、支付凭证、借款合同各2份。用以证明：原、被告双方签订《商品房买卖合同》；原告已按合同约定支付购房款共683,325.00元，已履行完义务；被告未履行办证义务，已构成违约。被告质证意见：对三性无异议，达不到原告的第三个证明目的。按照双方合同约定，政府行为造成的逾期视为行政不可抗力，被告方不承担任何违约责任。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，虽能达到原告的证明目的，但被告能举出有力证据抗辩，其理由成立，故达不到原告的证明目的。二、对被告所举证据1，买卖合同及补充协议各1份。用以证明双方存在商品房买卖关系；根据双方签订的补充协议，被告不应承担违约责任。原告质证意见：真实性无异议，达不到被告的证明目的。本案中被告的违约不属于行政不可抗力，而属于正常的商业风险，被告应当承担违约责任。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，能达到原告的证明目的，故其证明力，本院予以确认；对被告所举证据2，投资协议、通知、毕节市国土资源局毕国土资呈（2017）172号文件、毕国土资函（2017）239号文件，毕节市人民政府毕府复（2017）102号批复，七星关区人民政府七星府函（2015）105号函、（2016）39号函，毕节市工能委函，七星关区房屋征管局文件七星房征函（2017）24号，被告向七星关区政府的请求报告，毕节市人民政府文件七星府呈（2017）212号。用以证明：因政府行为导致被告未能在合同约定的期限内办理涉案房屋转移登记的有关文书，被告不承担违约责任。原告质证意见：对真实性无异议，毕节市国土资源局的文件毕国土资呈172号，毕节市人民政府毕府复102号以及239号毕国土资函等证据与本案均不具备关联性，理由如下：该份文件指出需收回的土地使用权仅包括原化肥厂子弟学校、原化肥厂宿舍用地，而未包含涉案地块，故达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该组证据能达到被告的证明目的，故其证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，毕节市七星关区人民政府（甲方）与贵州益聚投资有限公司（乙方）签订投资协议，2014年5月22日，毕节市七星关区人民政府（甲方）与贵州益聚投资有限公司（乙方）、被告毕节市浩宇房地产开发有限公司（丙方）签订补充协议，补充协议签订后，被告获得毕节市创美农副产品交易中心的开发建设权。2015年11月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：CMNM01-411），约定原告购买被告开发的毕节××七星关区鸭池镇头步桥毕节创美农副产品批发交易中心第24幢1层016号房（房号：24-1-016），建筑面积60.30平方米，套内建筑面积59.00平方米，用途：商业，该商品房价款为333,158.00元。2016年8月1日，原告又与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：CMNM01-S396），约定原告购买被告开发的毕节××七星关区鸭池镇头步桥毕节创美农副产品批发交易中心第24幢1层001号房（房号：24-1-001），建筑面积60.30平方米，套内建筑面积59.00平方米，用途：商业，约定购房款为350,167.00元。两套商品房均约定转移登记：（一）出卖人承诺于2016年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列方式处理：。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。本合同自双方签字(盖章)之日起生效。同日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第九条第5项约定：因政府机关行为造成的逾期视为不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效。合同签订后，对房号：24-1-016的商品房，原告支付了首付款173,158.00元，余款160,000.00元原告于2016年8月25日通过银行贷款（银行按揭）支付完毕；对房号：24-1-001的商品房，合同签订后，原告支付了首付款175,167.00元，余款175,000.00元原告于2016年8月25日通过银行贷款（银行按揭）支付完毕，两套商品房共计房款683,325.00元。因涉案房屋的土地还未完善用地手续，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本院认为，综合原、被告诉辩主张，双方争议的焦点主要是，被告是否应承担逾期办证及交付有关文书的违约责任。对双方争议的焦点，原告要求被告承担逾期办证的违约金，其举出双方签订的《商品房买卖合同》的约定：出卖人承诺于2016年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未在双方约定的期限内履行办证义务，应承担违约责任。因双方签订的合同对双方均有约束力，被告未按合同的约定履行该义务，应承担相应的违约责任，故对原告的该主张，本院应予以支持；被告主张其不承担违约责任，其举出双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第5项约定：“因政府机关行为造成的逾期视为不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”的约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，因此，符合该约定条件的，出卖人（被告）不承担违约责任；又根据被告提供的投资协议、通知、毕节市国土资源局毕国土资呈（2017）172号文件、毕国土资函（2017）239号文件，毕节市人民政府毕府复（2017）102号批复，七星关区人民政府七星府函（2015）105号函、（2016）39号函，毕节市工能委函，七星关区房屋征管局文件七星房征函（2017）24号，被告向七星关区政府的请求报告，毕节市人民政府文件七星府呈（2017）212号这些文件及函予以证明该项目用地暂未完善用地手续，导致项目一期商业用房及3栋安置房现不能办理不动产权证，因此，不能办理不动产权证系土地未完善用地手续，属政府行为，故能作为被告免责的理由及依据，所以其主张免责的诉请，本院予以支持。因此，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，被告免责的主张，本院予以支持，原告的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告肖习元、余仁群的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告肖习元、余仁群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十月八日书记员  徐畅