浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终1395号 上诉人（原审原告）：嘉兴市杰尼亚服饰有限公司。住所地：桐乡市濮院工业园区。统一社会信用代码：91330483753973691X。 法定代表人：凌兴光，董事长。 委托诉讼代理人：钟伟，浙江国毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈超群，浙江国毅律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：仲国锋，男，1971年11月17日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：许智添、陈夏，浙江子竣律师事务所律师。 上诉人嘉兴市杰尼亚服饰有限公司（以下简称杰尼亚公司）因与被上诉人仲国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2017）浙0483民初9840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杰尼亚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：第一、一审认定事实错误。（一）一审认定杰尼亚公司在履行合同过程中存在过错是错误的，杰尼亚公司已按约履行交付房屋的合同义务。杰尼亚公司催促仲国锋付款，在其未支付购房款的情况下有权请求解除合同。（二）一审认定仲国锋不存在违约行为错误。按照合同约定，仲国锋应当在房屋结顶时（2014年2月）支付300万元，但其只支付200万元，存在逾期付款的情况。仲国锋在一审中主动支付126万元的行为不构成主动履约行为。第二、一审适用法律错误。仲国锋逾期付款，杰尼亚公司有权没收定金200万元。杰尼亚公司主张适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)第二十六条规定解除合同，一审对此未予回应。第三、一审支持仲国锋在条件成就时要求杰尼亚公司继续履行合同的主张是错误的。根据桐乡市政府的文件，涉案厂房事实上已无法办理过户登记。双方签订的《厂房转让协议》也不是附条件的合同。第四、涉案厂房不能完成过户，将增加杰尼亚公司的多项责任和风险。如若干年后过户需要交纳的税费可能急剧增加。一审判决维持了一个存在严重纠纷隐患的交易关系，很有可能会继续出现纠纷。 仲国锋二审答辩称，杰尼亚公司在合同履行中存在过错，一审判决正确。 杰尼亚公司向一审法院起诉请求：一、解除其与仲国锋签订的《厂房转让协议》；二、仲国锋承担违约责任，杰尼亚公司没收定金200万元。 一审法院认定事实：2003年12月19日，杰尼亚公司与桐乡市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：杰尼亚公司受让濮院镇永安路南侧宗地面积28257.77平方米工业用地。2005年9月13日，杰尼亚公司取得整块宗地工业用地预登记证（桐国用[2005]第14841号，本证为预登记，到项目竣工验收后30日内持本证书和项目验收材料前来办理首次登记，换发新证）。 2013年5月31日，杰尼亚公司与仲国锋签订《厂房转让协议》，约定：公司将5号楼厂房（在建）转让给仲国锋，转让价930万元，合同签订之日付定金200万元（履约定金），房屋建造到一层楼底面时付300万元，房屋结顶付300万元，交付房产证时付80万元，交付土地证时付清余款50万元，付款指定凌兴光账户。若公司违约，赔偿仲国锋定金的一倍。若仲国锋违约，公司没收定金。厂房在2014年5月底前交付，公司负责办理房产证、土地证过户手续并承担过户费用。同年6月3日，签订补充协议，约定：应仲国锋要求提高一楼层高，仲国锋承担提高层高所需一切费用。 2013年6月3日，杰尼亚公司向桐乡市经信局申请新增年产15万件中高档羊毛衫服装项目建设，项目总用地28257.77平方米，项目建筑面积29477.58平方米。同年7月3日，获得建设规划批准。同年8月8日，开工建设。2014年4月涉案厂房建成，杰尼亚公司交付涉案厂房给仲国锋。2014年12月9日，1-9号车间厂房竣工，2015年2月14日通过竣工验收。2016年4月26日，桐乡市国土局就建设项目土地利用验收是部分合格。同年5月23日，濮院镇政府就项目验收是部分验收合格。同年5月25日，桐乡市经信局项目验收是部分通过验收。同年6月8日，杰尼亚公司取得涉案厂房房屋所有权证（桐房权证桐字第××号）。同年9月14日，杰尼亚公司将预登记土地证抵押银行（至今），抵押金额3932万元。杰尼亚公司未将预登记土地证抵押情况告知仲国锋。因杰尼亚公司整块宗地上所有建设项目（四期厂房）没有完工，国土局没有对整块宗地上所有项目进行整体综合验收。杰尼亚公司持有的是整块宗地工业用地预登记证，未取得正式国有土地使用权证（整块宗地）。2017年4月中旬，桐乡市经信局与国土局联合发函，规定对企业项目前评估、复核验收、投资强度监管和项目整体工业用地不得以分割或分摊等方式部分转让。同年10月25日，杰尼亚公司向仲国锋发《催款函》，要求在10日内支付拖欠房款100万元及改建层高新增工程款26万元，否则承担违约责任。其他剩余应付购房款按照协议继续履行。仲国锋收到《催款函》后未付款。杰尼亚公司未要求解除合同。 2017年11月6日，杰尼亚公司收到濮院镇经济和发展中心《告知书》，内容：根据上级主管部门对工业性投资项目相关工作要求，为加强对工业项目的准入、验收、达产管理，凡工业性投资新建项目验收时，投资强度必须达到项目准入备案要求，工业厂房不得转让、分割或分摊、出售。违反上述要求，该项目将不组织复合验收，土地无条件收回。杰尼亚公司承诺：自觉做好项目建设管理，本项目未正常投产前，所建厂房不擅自出租，项目复合验收并按要求正常投产后，如有空余厂房出租需求，将首先向园区管理科提出申请，会同该中心一起对承租项目进行把关准入同意后，再办理相关承租手续。杰尼亚公司未将上述情况告知仲国锋。事后，仲国锋得知桐乡市经信局与国土局联合发函情况。 一审另查明，2011年4月1日，桐乡市人民政府文件（桐政发[2011]35号）规定,项目建设工业用地除标准厂房或涉及收回部分国有土地使用权、退还部分国有土地使用权外，土地受让人不得以任何形式办理宗地分割，也不得以转让房产形式分割转让国有土地使用权。桐政发[2014]43号文件再次明确。桐乡市建设项目竣工复核验收工作小组文件规定,2015年1月1日起，所有申请竣工验收的建设项目，由企业提出竣工验收申请后，各职能部门组织单项验收出具单项验收意见，各镇（开发区）出具投资强度监管意见，报经信局，经信局对各部门单项验收意见审核，出具验收结果通知书报市建设项目竣工复核验收工作小组同意后，企业凭验收结果通知书办理土地证、房产证。 一审又查明，仲国锋陆续付款700万元（含定金200万元）。仲国锋表示杰尼亚公司交付涉案厂房多年，仲国锋已实际使用至今，并已支付大部分房款700万元，尚欠房款及新建层高工程款计126万元同意支付杰尼亚公司（已自愿将126万元交付法院执行)。鉴于杰尼亚公司目前仅取得整块宗地工业用地预登记证，涉案房屋所属相关产权登记为整体登记，尚未取得涉案房屋分割后的土地使用权证书，要求确认仲国锋对涉案房屋继续享有合同权利，在条件成就时要求杰尼亚公司继续履行合同。另，涉案厂房提高层高新增工程双方未结算。 一审法院认为，双方签订厂房转让合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，杰尼亚公司已交付涉案厂房多年，仲国锋已实际使用至今，合同合法有效。本案争议焦点：一、杰尼亚公司主张合同解除是否成立；二、杰尼亚公司主张没收仲国锋定金200万元是否成立。 关于争议焦点一，1、仲国锋于合同签订后支付定金200万元，另500万元也按约分期支付，至杰尼亚公司将涉案厂房交付仲国锋时，仲国锋已实际付款700万元（含定金200万元）。杰尼亚公司将整块宗地工业用地预登记证抵押银行，仲国锋担心涉案厂房无法过户，暂扣房款100万元。另提高层高新增工程双方未结算。审理中，仲国锋同意按催款函提及的房款及新建工程款计126万元支付杰尼亚公司（庭审中，已自愿将126万元交付法院执行)，杰尼亚公司主张仲国锋迟延付款属根本违约不成立。2、杰尼亚公司已交付涉案厂房多年，仲国锋使用至今，杰尼亚公司合同利益（房款826万元）并未受到损害，其合同目的已大部分实现。仲国锋请求继续履行合同不会导致杰尼亚公司利益受到损害，杰尼亚公司主张“合同目的不能实现，继续履行合同显失公平”不成立。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。合同法第九十四条规定的合同解除属单方解除，守约方享有解除权，违约方无解除权。行使合同解除权应以解除权成就为前提。解除行为应符合法律规定，即解除通知应发送对方。杰尼亚公司在合同履行中存在过错，其起诉前要求对方付清欠款继续履行合同，又起诉至法院请求解除合同有违诚信，不符合法定解除要件，不予支持。4、一审中，仲国锋以交付房款126万元表明其要求履行合同，并表示鉴于杰尼亚公司目前仅取得整块宗地工业用地预登记证，涉案房屋所属相关产权登记为整体登记，尚未取得涉案房屋分割后的土地使用权证书，要求确认仲国锋对涉案房屋继续享有合同权利，在条件成就时要求杰尼亚公司继续履行合同。仲国锋的请求属自愿承担交易风险，该请求并未加大杰尼亚公司的交易风险及损害杰尼亚公司的合同利益。仲国锋的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，予以准许。 关于争议焦点二，本案定金性质是履约定金，依据查明的事实，杰尼亚公司在合同履行中有过错，其请求没收仲国锋定金200万元，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决驳回杰尼亚公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由杰尼亚公司负担。 二审中，杰尼亚公司提交付款明细一份，证明仲国锋支付厂房转让款的时间和金额，仲国锋未按约定的时间支付购房款，存在违约行为。 仲国锋质证后对证据的真实性无异议，但认为仲国锋付款没有拖欠很长时间，不构成根本违约。 本院认证意见：对证据载明的付款时间和金额予以认定。 二审中，仲国锋没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另认定，涉案房屋建造到一层楼底面的时间为2013年10月2日，房屋结顶的时间为2014年1月2日。仲国锋于2013年6月3日支付杰尼亚公司200万元，于2013年9月29日支付130万元，于2013年10月30日支付47万元，于2013年12月20日支付50万元，于2015年2月20日支付100万元。 本院认为，杰尼亚公司主张解除合同的理由为：一、仲国锋迟延支付房款，构成根本违约；二、现行法律规定和政策变化导致合同目的不能实现，继续履行合同显失公平。本案二审争议焦点为上述理由是否成立。 关于理由一。经查，仲国锋未按照合同约定的时间节点支付房款，存在迟延支付的情况，但杰尼亚公司已将涉案厂房交付仲国锋使用多年，仲国锋也已支付杰尼亚公司房款700万元，此期间没有证据证明杰尼亚公司对仲国锋迟延付款的行为持有异议。在杰尼亚公司发送给仲国锋的《催款函》中，杰尼亚公司亦表达了要求仲国锋继续履行合同的意愿。此后，仲国锋在房屋加高款并未结算的情况下仍按照杰尼亚公司要求的金额将包括该款项在内的相应购房款全部支付，履行了对应时间节点的付款义务。因此，杰尼亚公司主张仲国锋迟延付款构成根本违约，应当没收定金，没有依据，本院对此不予支持。 关于理由二。杰尼亚公司根据情势变更原则主张解除合同。情势变更原则的适用需满足：在时间上，情势变更须发生在合同生效以后，合同关系终止以前这一条件。经查，在杰尼亚公司与仲国锋签订《厂房转让协议》之前，桐乡市人民政府文件（桐政发[2011]35号）就已规定相关土地受让人不得以任何形式办理宗地分割，也不得以转让房产的形式分割转让国有土地使用权。这也是涉案厂房无法办理产权变更登记的原因。因此，杰尼亚公司的主张不符合情形变更原则的适用条件，本院对此不予支持。 综上，杰尼亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人嘉兴市杰尼亚服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一八年十月十日 书记员 陈丽琼