江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣11民终1400号 上诉人（原审被告）：江西中福实业发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区三清山大道**江湾丽城******，统一社会信用代码913611005560338871。 法定代表人：刘云，该公司经理。 委托代理人：周秋波，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：占黎峰，男，1977年3月25日出生，汉族，上饶市广丰区卷烟厂职工，住江西省上饶市广丰区， 被上诉人（原审原告）：吴华英，女，1978年11月6日出生，汉族，上饶市广丰区家家大药房营业员，住江西省上饶市广丰区， 两被上诉人共同委托代理人：刘文华，江西司达律师事务所律师，一般授权代理。 上诉人江西中福实业发展有限公司因与被上诉人占黎峰、吴华英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初第1377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 江西中福实业发展有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人从未放弃要求被上诉人支付购房首付款，被上诉人仍应承担支付购房首付款的合同义务，案外人徐林峰的债务加入行为，并不免除被上诉人该支付义务；2、上诉人未向被上诉人履行交房手续，是依法行使先履行抗辩权，并未违约。 占黎峰、吴华英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。1、双方于2013年9月5日签订的商品房买卖合同中注明被上诉人已经支付首付款，同时上诉人也开具相应收据及地税完税凭证，说明被上诉人已经履行首付款义务，双方与工商银行签订按揭贷款协议，上诉人也收到了房屋尾款45万元；2、一审法院为查明事实，向证人做2次询问笔录，同时做了中止审理，一审法院查明案涉商品房合同，被上诉人已付首付款，上诉人先后出具了两张首付款收据。首付款义务被上诉人已经履行完毕，至于首付款在上诉人与案外人中是否实际支付，这与被上诉人无关。本案首付款应适用合同法债务转移，且得到了上诉人认可。 占黎峰、吴华英向一审法院起诉请求：1、判令被告立即按照《商品房买卖合同》的约定，向原告履行交房义务；2、判令被告立即按照《商品房买卖合同》的约定，履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务，协助原告办理商品房产权登记备案手续；3、判令被告立即支付逾期交房违约金暂计为人民币78,902元（从2013年12月29日起计算至2017年4月30日），从2017年5月1日起违约金继续以房屋总价款647,811元为基数按日万分之一的标准计算至被告交房之日止；4、判令被告立即支付逾期履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务违约金人民币6,478.11元；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月5日，原告占黎峰、吴华英与被告江西中福实业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于上××××号上饶丽城19幢2单元101号房屋，建筑面积为124.74平方米，房屋总价款为人民币647,811元，房款支付方式为已支付197,811元，剩余45万元办理银行按揭贷款；被告应当在2013年12月28日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，其中（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告江西中福实业发展有限公司未收到原告占黎峰、吴华英购房首付款，却向原告出具已收取购房首付款197,811元和管道煤气初装费、有线电视初装费3,200元的《收据》两张，同时出具收到住宅19幢2单元101号197,811元的《江西省地方税务局通用预收款收据》一张。2013年11月10日，原告占黎峰、吴华英作为借款人和抵押人与作为贷款人的中国工商银行股份有限公司汇通支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告向被告贷款45万元用于购买上饶市信州区吉阳中路99号19-2-101、建筑面积124.74平方米的房屋，贷款期限为20年，借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告江西中福实业发展有限公司在中国工商银行股份有限公司汇通支行的账号15×××17；同时原告占黎峰、吴华英作为抵押人同意以上饶市信州区吉阳中路99号19-2-101、建筑面积124.74平方米的房屋作抵押。 一审法院另查明，被告江西中福实业发展有限公司在与两原告签订购房合同时，没有收到两原告支付的首付款却在购房合同中就写明已支付197,811元，并同时向两原告出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据，是因为两原告向案外人徐林峰出借过钱，两原告想购房便向案外人徐林峰提出要求其归还借款，但案外人徐林峰因为资金紧张，告诉两原告可以向被告江西中福实业发展有限公司的股东管日华打招呼，购房的首付款由其最长在一个月内代两原告支付，让被告江西中福实业发展有限公司与两原告先签订购房合同，先出具购房首付款的收据给原告，并打电话给被告江西中福实业发展有限公司的股东管日华。之后，被告江西中福实业发展有限公司在两原告未支付购房首付款的情况下与其签订了购房合同，并出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据。但案外人徐林峰至今未向被告江西中福实业发展有限公司支付两原告的购房首付款。 一审法院认为，本案的争议焦点为，被告江西中福实业发展有限公司在两原告未支付购房首付款的情况下与其签订了购房合同，并出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据，同意案外人徐林峰代为支付是债务转移还是第三人债务加入？被告辩称由于原告未依约支付首付款，被告因此暂时中止向原告交房是依法行使先履行抗辩权，并未违约以及案外人徐林峰代为支付的行为构成第三人债务加入，并未免除原告的支付义务。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当按照约定履行自己的义务。如果被告江西中福实业发展有限公司认为两原告未依约支付首付款，则应按照购房合同第七条的约定，要求两原告支付逾期付款违约金并继续履行合同或者有权要求解除合同，而不是以拒绝交付房屋的方式先履行抗辩权，且被告江西中福实业发展有限公司在未收到首付款之后，仍于2013年11月10日与原告、银行签订《个人购房借款/担保合同》，收取了原告的银行按揭贷款45万元，也说明被告江西中福实业发展有限公司认可与两原告签订的《商品房买卖合同》的效力。两原告要求被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告履行交房义务并履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务，协助原告办理商品房产权登记备案手续的诉请，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意。两原告并非无故拖欠首付款不予支付，被告江西中福实业发展有限公司向原告出具首付款收据的行为以及继续与原告、银行签订《个人购房借款/担保合同》收取原告银行按揭贷款的行为，均表明其认可并同意案外人徐林峰代为支付；至于其庭审中辩称同意案外人徐林峰代为支付的行为构成第三人债务加入而不是原告所称的债务转移，如果被告江西中福实业发展有限公司有证据证明案外人徐林峰代为支付的行为属于第三人债务加入，可以另行主张自己的合法权益。因此，两原告的上述诉请，一审法院予以支持。两原告要求判令被告支付逾期交房违约金暂计为人民币78,902元（从2013年12月29日起计算至2017年4月30日），从2017年5月1日起违约金继续以房屋总价款647,811元为基数按日万分之一的标准计算至被告交房之日止以及支付逾期履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务违约金人民币6,478.11元的诉请，一审法院认为，被告未依商品房买卖合同约定的时间交付房屋，理应按合同约定的违约金标准向原告支付逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条和第十五条的约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，涉案商品房总金额为人民币647,811元，被告按合同约定应于2013年12月28日前向两原告交付商品房，故按约定应向两原告支付的逾期交房违约金截止2017年4月30日共1200天为77,737元，逾期办证违约金为6,478.11元。 综上所述，原告的上述诉请，一审法院予以支持；被告的辩称意见，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条第一款、第八十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告江西中福实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占黎峰、吴华英交付上饶市信州区吉阳中路99号上饶丽城19幢2单元101号房屋并协助原告占黎峰、吴华英办理该套房屋的不动产权登记手续；二、被告江西中福实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占黎峰、吴华英支付逾期交房违约金77,737元（从2013年12月29日暂算至2017年4月30日），2017年5月1日以后的违约金以房屋总价款人民币647,811元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际交房之日止；三、被告江西中福实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占黎峰、吴华英支付逾期办证违约金6,478.11元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,934元、减半收取计967元，由被告江西中福实业发展有限公司负担。 本院二审期间，双方均未提供新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被上诉人起诉要求上诉人依约履行交房义务并承担违约责任，上诉人抗辩被上诉人未付清购房首付款，其依法享有先履行抗辩权，但根据一审已查明的事实，案涉购房合同第六条明确载明被上诉人已支付了197,811元首付款，且上诉人亦出具了相应的收款收据及税务凭证，表明上诉人认可被上诉人已履行合同约定的付款义务，故上诉人再依据合同约定，主张享有先履行抗辩权不具有事实基础和合同依据，本院不予采纳。至于首付款由案外人徐林峰代为支付是债务转移还是第三人债务加入问题，实则系上诉人与被上诉人就案涉首付款支付所形成的新的法律关系，非本案须解决的诉争焦点，上诉人就该争议可依法另行主张权利。 综上，上诉人的诉请不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,934元,由江西中福实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 锐 审判员 李 虹 审判员 余林娣 二〇一八年十月八日 书记员 魏佳晨