广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初987号 原告：黄荣香，女，1987年8月4日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：李高玺，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕梅，广西广司律师事务所律师。 被告：谢国，男，1975年6月14日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：左巧，广西桂盟律师事务所律师。 第三人：南宁根德成片土地开发有限公司，住所：南宁市朝阳路**，统一社会信用代码：91450100619310328H。 法定代表人：刘登荣，董事长。 委托诉讼代理人：莫静溦，女，1987年3月20日出生，汉族，该公司职员，，住南宁市青秀区 第三人：广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司，，住所：南宁市兴宁区朝阳路**统一社会信用代码：91450102756532955E。 负责人：张璐，总经理。 委托诉讼代理人：尹文辉，男，1974年9月20日出生，汉族，该公司职员，住，住湖南省洞口县/div> 原告黄荣香与被告谢国、第三人南宁根德成片土地开发有限公司（以下简称“根德公司”）、广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司（以下简称“珠江公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月10日公开开庭进行审理，原告黄荣香的委托诉讼代理人吴雪琴、邓燕梅，被告谢国本人及其委托诉讼代理人左巧，第三人根德公司的委托诉讼代理人莫静溦到庭参加诉讼。后因案情复杂，裁定转为普通程序审理，并依法通知珠江公司作为第三人参加诉讼，于2018年5月25日、2018年8月30日两次公开开庭进行审理，原告黄荣香的委托诉讼代理人李高玺、邓燕梅，被告谢国本人及其委托诉讼代理人左巧，第三人珠江公司的委托诉讼代理人尹文辉到庭参加诉讼。第三人根德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄荣香向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《朝阳美食时光长廊租赁合同》为无效合同；2、被告返还原告所支付的租赁保证金27000元、物业保证金3000元、租金37800元、物业、水电费3134.6元，共计70934.6元；3、被告赔偿原告合理的经济损失，其中装修费33000元、设备（酸嘢冷柜）17000元,冷柜灯片3000元，共计53000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年6月24日，原告与被告签订一份《朝阳时光美食长廊租赁合同》，合同约定被告将自己从第三人处承包经营的位于南宁市兴宁区朝阳路38号新朝阳商业广场地上第一层的05号亭子位置出租给原告经营饮品小吃，租赁期限从2017年7月15日起至2020年7月31日止。原告根据合同约定，前后以不同方式向被告支付了70934.6元,分别是租赁保证金27000元、物业保证金3000元、租金37800元、物业、水电费3134.6元。2017年5月14日，原告遂对铺面进行装修，支付各项装修费用共计33000元，并根据被告的入场要求加盟了“甜甜都安酸”饮品小吃，依加盟硬性规定购置了酸嘢冷柜设备一套（含灯片）20000元，同时聘请人员为营业作必要准备。原告去办理营业执照时被告知铺面占地为商场消防通道，无法办理营业执照。尽管最终被告通过“特殊途径”帮原告办理了营业执照，但无法改变铺面占用消防通道的事实。由于原告已经投入了高额的开店成本，只能被动地继续为经营作准备，根据被告方的装修限制要求，原告经多次装修整改和多方努力也无法申请办理卫生许可证，主要理由是经营场所属于违章建筑，故原告一直无法正常开业经营。被告宣称朝阳美食时光长廊在2017年8月初举行统一开业活动，但一直迟迟未能开业。后原告接到商场的相关通知，称南宁市所有违章建筑均要予以拆除，包括朝阳美食时光长廊。被告隐瞒了出租铺面为消防通道的事实，致使原告误以为可正常合法经营，与被告签订了一份违反国家强制性规定的租赁合同，并为此投入了巨额费用，造成了巨大损失。原告为维护合法权益，遂提起本诉，诉请如前。 被告谢国辩称，一、本案立案案由是房屋租赁合同纠纷，而按照本案的实际情况应该为场地租赁合同纠纷。被告与第三人珠江公司签订的是《场地使用合同书》，被告只有涉案场地的使用、出租权利，原、被告签订的虽然是房屋租赁合同，但原告是在被告出租的场地上自己搭建铺面，铺面非被告搭建；二、原、被告存在合法有效的租赁关系，不存在法律规定的无效情形。原告提交的《新朝阳商业广场》总平面图及设计红线图可以看出涉案场地不是消防通道，而是商场广场的中庭部分，被告所提供的证据表明涉案的商场消防验收是合格的，原告的铺面办理了营业执照，可以正常经营，而无法办理卫生许可证是原告铺面自身的原因，与被告无关，双方在签订合同时并没有约定办理卫生许可证是被告的义务。三、被告的转租行为的权利来源合法。第三人根德公司是新朝阳商业广场的大业主（占三分之二以上），有权代表业主行使相关权利，根德公司与珠江公司之间存在物业服务合同关系，该合同权利义务是否经相关业主同意，不影响合同的效力问题。如果该合同侵犯相关业主的权利，其可以通过追认或者其他方式要求第三人承担相关责任。被告与第三人珠江公司签订的《场地使用合同》以及补充协议有效，证明双方关于案涉场地使用有明确约定。四、在合同有效的情况下，原、被告应该按合同的约定履行相关权利义务，双方均需具有契约精神，一方不能将存在的商业风险强加给另一方。合同签订后，原告缴纳了第一季租金以及相应水电费后，不按约定按时缴纳余下租金、水电费，而原告一直在经营，被告多次催缴费用，原告均以各种理由不予缴纳。原告自身违反《租赁合同》相关约定，已构成违约，被告依据合同约定有权解除合同并不退还押金，被告于2018年3月10日已解除双方租赁关系，被告保留追究原告违约责任的权利。故原告诉请被告偿还或赔偿各项经济损失应是其商业行为，其主张无事实和法律依据，被告在本案中不应该承担任何责任。 第三人根德公司述称，根德公司是新朝阳商业广场一层A1061-A1068号商铺的业主，与本案被告仅就A1061-A1068号商铺存在租赁关系，案涉租赁场地并非被告从根德公司处承包经营而来，故本案与根德公司无关。 第三人珠江公司述称，一、珠江公司与根德公司存在物业服务合同关系，其管理服务的新朝阳商业广场各项工作的开展是依据与根德公司依法签订的《新朝阳商业广场物业管理服务合同》内容及相关法律法规。该合同属于有效合同，珠江公司根据合同第五章第八条第13款约定，享有对公共场地进行经营的权利。珠江公司经营公共场地也符合《物业管理条例》第五十四条规定。原告提供的设计红线图、总平面图显示，争议租赁场地并非消防通道，实为内庭院公共区域。二、珠江公司与被告谢国之间存在租赁合同关系，双方关于案涉场地使用相关责任是有明确约定的。三、原告与被告自愿签订租赁合同，合同签订后原告未曾与珠江公司有过任何联系，珠江公司也未曾收取过原告任何费用，故珠江公司与原告无任何合同关系，在本案中不应承担相关责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月28日,第三人根德公司(甲方)与第三人珠江公司(乙方)签订《新朝阳商业广场物业管理服务合同》，约定：一、甲乙双方就广西南宁市朝阳路38号“新朝阳商业广场”的物业管理服务事宜达成共识。二、物业类型：商场及写字楼，座落位置：广西南宁市朝阳路38号，占地面积：13918平方米，建筑面积：76000平方米；三、甲方是广场的投资发展商。根据国家有关法律规定，甲方聘请乙方全权为广场提供物业管理服务。乙方同意根据双方商定的条件与甲方合作，认真履行物业管理职责，积极主动地对广场实施各项管理工作。四、合同期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止。合同期满，如甲乙双方任何一方无异议，则合同有效期自动延长，延期后的合同期为不定期。若甲乙双方任何一方无意继续合作，则应提前60天书面通知对方，解除合同。……八、乙方的权利与义务。……13、负责广场公共场地（包括广告牌位）的经营，经营收入单独列账，对于经营收入的使用须报甲方批准。合同还就其他事项作出约定。 2015年9月10日，第三人根德公司出具《证明》一份，载明：“南宁市工商行政管理局：我司是新朝阳商业广场的开发公司，新朝阳商业广场物业（含户外广告、公共区域租赁）已委托广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司管理。特此证明。” 2017年4月21日，第三人珠江公司（场地管理方、甲方）与被告谢国（场地使用方、乙方）签订《场地使用合同书》，约定：一、乙方为租赁新朝阳商业广场一层A1061-A1068号物业的经营户谢国，按乙方申请要求，为便于乙方日后经营和使用，在消防和安全允许的情况下，乙方可以有偿使用附件图中红线圈定的场地，使用期限为2017年6月1日起至2020年7月31日止。若乙方与业主方终止或解除了A1061-A1068号物业的租赁，以及出现本协议第十条第5款约定的情况，则本合同自动解除（终止）。二、乙方使用该场地只能用于与A1061-A1068号物业联合一起使用经营餐饮种类的商品，在未经甲方允许的情况下，乙方不得将该场地单独使用经营或转交第三方使用。三、从2017年6月1日至2020年7月31日止，每月的场地使用费为人民币12500元。……五、乙方自行承担该场地的装修、维护、修缮费用的责任，装修方案和施工单位必须经过甲方的审查和书面许可（如需经市各级消防、卫生、环保等管理部门审核的事项，由乙方报批），因装修和施工的故意、过失造成甲方或第三方损失的，由乙方承担赔偿责任，甲方并不因此审查而承担任何责任。合同书还就其他事项作出约定。同日,第三人珠江公司（甲方）还与被告谢国（乙方）签订《补充协议》一份，双方在已签订新朝阳商业广场一层天井临时场地合同的基础上，就乙方将该临时场地分租或转租给第三方经营使用事宜达成协议，约定：乙方分租或转租前，须与第三方约定共同信守新朝阳商业广场一层天井临时场地合同条款及本协议内容，并将乙方与第三方租赁合同保甲方备案。否则，所有责任由乙方负责。乙方承诺对第三方行为负责，所有因此而产生的一切责任由乙方承担，与甲方无关。乙方将该临时场地分租或转租给第三方经营使用的，属乙方行为，同样视为乙方自身经营使用，乙方承担所有经营与使用风险。乙方或第三方经营内容须经有关部门办理审批手续（包括工商、税务、消防、特许经营许可证等），若因乙方或第三方经营合法性的原因造成合同无法正常履行，一概责任由乙方负责承担。协议还就其他事项作出约定。 2017年6月24日,原告黄荣香(承租方、乙方)与被告谢国(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定：一、出租物业座落于广西南宁市朝阳路38号新朝阳商业广场地上第一层天井的朝阳时光美食长廊1-9号中的05亭子位置。甲乙双方经对出租物业进行现场查看，乙方同意该出租物业以及与之相联系的新朝阳商业广场和附属设施的现状，承租该出租物业从事经营和使用。二、乙方承租的出租物业只能用于饮品小吃种类的经营。在租赁期间，未征得甲方的书面同意以及按规定经有关部门审核批准，乙方不得擅自改变该出租物业的经营品牌及用途。三、乙方租用出租物业的租赁期自2017年7月15日起至2020年7月31日止，共36个月。若乙方不按合同约定的时间交付相关的费用（如首期租金、保证金等），甲方可以在乙方交清费用后再交付出租物业，因此导致租期缩短，甲方不予延期，亦不影响合同约定计租日期。乙方除向甲方支付租金以外涉及出租物业的其他费用须由乙方支付。乙方自交付日即进场日起，须对出租物业尽到善意管理人的责任，配合甲方及商场相关部门行使和管理出租物业的权利，承担本合同约定的相应义务。租赁期间，由于乙方的个人原因中途想中止本合同，须提前90天书面通知甲方，并征得甲方同意方可解除合同。四、从2017年7月15日起至2019年7月14日止，该出租物业的每月租金为9000元；从2019年7月15日起至2020年7月31日止，该出租物业的每月租金为9450元。租金的支付方式为季度支付，并于每季度租金到期前，提前十五天向甲方支付下一季度的租金。五、甲乙双方自签订本合同之日起的两个工作日内，乙方应向甲方一次性支付具体金额为27000元的租金保证金。如乙方违反本合同约定的条款，乙方承诺授权甲方直接将全部或部分租赁保证金用于抵偿因乙方违约行为造成甲方直接或间接损失。合同租赁有限期满，乙方将该出租物业交还甲方，经甲方验收合格后，甲方将保证金无息退还乙方。六、甲乙双方约定，由乙方一次性向甲方缴纳店面管理保证金3000元。乙方违反了本合同约定的店面形象管理制度时，甲方有权没收全部或部分店面管理保证金，乙方必须在接到甲方的书面通知之日起七日内补足。未及时补足的，按欠费处理。双方约定，在乙方经营期间，乙方必须遵照商场管理方的制度进行正常合法经营，不得擅自关门、停业、张贴非经营性文字及做不利于商场经营、声誉的其他行为，服从商场管理方的各项管理制度。七、乙方自行承担该出租物业的装修或改造费用的责任，装修改造方案和施工单位必须经过甲方和商场物业管理公司的审查和书面许可（如需要经市各级消防、卫生、环保等管理部门审核的事项，由乙方报批）。装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和商场物业管理公司有权监督乙方的装修施工过程，并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求改正。乙方拒绝改正的情况下甲方和物业公司有权自行纠正，由此产生的费用均由乙方承担。乙方应自行为出租物业内部的装修、设备和其他财产购买保险，否则应自行承担上述财产的风险。八、自甲方将出租物业交付乙方进场之日起的整个租赁期内，乙方装修、管理、经营使用该出租物业所产生的税费、水费、电费、电视收视费、网络使用费、燃气费、设备费、物业管理费等与该出租物业相关的费用由乙方自行承担。九、甲方将出租物业委托给广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司管理。乙方应严格遵守物业管理公司制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度。因违反相关制度、规定和约定所收到的处罚和应当承担的责任由乙方自行承担。物业管理费计算标准为：按建筑面积计算，商铺为每平方米每月17.8元，朝阳美食时光长廊的亭子物业以9平方米为单位每月由甲方统一以每月200元的管理费向乙方按季度收取。十、租赁期间，如因乙方的原因需要退租，必须提前90天书面通知甲方，双方协商一致方可解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金应以剩余租期内应交租金总额的30%计算，封顶于该出租物业的租赁保证金的金额。乙方对该出租物业的所做装修甲方不予补偿。租赁期间，如因甲方的原因需要提前收回该出租物业，必须提前90天书面通知乙方，双方协商一致方可解除合同，甲方应付给乙方违约金，违约金应以剩余租期内应交租金总额的30%计算，封顶于该出租物业的租赁保证金的金额。乙方对该出租物业的所做装修甲方不予补偿。租赁期间，乙方在超过约定期限的10天内仍未交付租金，甲方有权解除合同并收回出租物业，并不退还该出租物业的租赁保证金，乙方对该出租物业的所做装修甲方不予补偿，且乙方必须在3天内按甲方要求撤离该出租物业，否则，甲方有权自行处理该出租物业的物品及财物，因此所产生的损失及费用由乙方承担。十一、租赁期间，如有政府和经正常合法程序审批的拆迁行为，则按照国家拆迁条例和当地的拆迁相关规定执行。租赁期间，如因消防、安全及政府其他相关部门的行政行为要求，致使合同无法履行，本合同自然终止，双方不追究责任，乙方所做的装修甲方不予补偿。但乙方在合同终止前所欠的费用乙方需一次性结清，甲方应在本合同终止之日起十五天内返还乙方多付的租金。合同还就其他事项作出约定。后原、被告双方于2017年11月初为调整租金标准签订了相关补充协议。 根据本院依法向南宁市城市建设档案馆调取的新朝阳商业广场总平面图、设计红线图、施工红线图、底层平面图、功能分析图等相关材料显示，原、被告双方合同约定的租赁标的物属于新朝阳商业广场公共区域的内庭院部分。原告、被告及第三人珠江公司对此均无异议。 原告黄荣香于2017年7月17日向被告谢国支付了案涉租赁物业的租赁保证金27000元、物业管理保证金3000元，被告向原告出具了上述费用的相关收据。另原告于2017年6月18日向被告转账支付“订金”5000元，于2017年6月25日向被告转账支付“租金”7000元，于2017年6月26日向被告转账支付“租金”15000元，于2017年11月19日向被告转账支付“租金”5400元，于2018年1月1日向被告转账支付“租金”5400元，以上共计37800元。原告在租赁期间向被告支付了2017年7-12月的物业、水电费共计3134.6元。 2017年7月1日，原告黄荣香（委托方、甲方）与广西子余空间装饰工程有限公司（承接方、乙方）签订《店铺装修合同》，约定：工程地址：南宁市朝阳路新朝阳商业广场中庭5号亭子，施工面积：9平方米；工期：2017年7月1日至2017年7月15日，工期共15天；工程总预算款为33000元。协议还就其他事项作出约定。前述合同签订后，原告黄荣香向广西子余空间装饰工程有限公司支付装修工程款共计33000元。 原告黄荣香于2017年6月30日购买酸嘢冷柜支出17000元，于2017年8月27日购买冷柜超薄灯箱支出3000元。 原告黄荣香自述案涉商铺自2017年8月初开始试业经营，但没有正式开业，在断水断电后原告即将案涉商铺返还被告，并自行拉走了冷柜和冷柜超薄灯箱。被告谢国自述其于2018年1月左右，因多次催收原告租金未果对案涉商铺采取断水断电措施。 2018年3月10日，被告谢国以邮寄方式向原告黄荣香发出《解除合同通知》一份，载明：“致黄荣香商户：我与你于2017年6月24日订立的《朝阳时光美食长廊05号亭子租赁合同》。截止2018年3月10日止你已拖欠以下几项费用：1、2017年11月15日至2018年3月10日的租金为人民币20700元整。2、2018年1月1日至2018年3月10日的电费为人民币312元整。3、2018年1月1日至2018年3月10日的水费为人民币33元整。4、2018年1月1日至2018年3月10日的管理费为人民币467元整。5、违约金为人民币27000元整。以上五项费用合计为人民币48512元。经多次催促你仍未能把以上所欠费用缴清，已经严重违反了我们合同里约定的提前十五天向甲方缴纳下一季度租金的条款，已经严重影响到我们美食长廊的正常运营，现在根据我们签订的租赁合同以及我国合同法的相关条例，在此正式通知你解除我们于2017年6月24日签订的《朝阳时光美食长廊05号亭租赁合同》，并通知你于2018年3月15日之前缴清所欠费用并将位于朝阳路38号新朝阳商业广场内的朝阳时光美食长廊的设备搬离，以免影响本美食长廊的正常运作，否则我们将自行清理，因此产生的费用及损失由你全部承担。我在此也保留向你通过法律途径追偿损失的权利。解除人：谢国。2018.3.10” 本案诉讼过程中，原告向本院申请对位于案涉租赁物业的“都安酸”店的装饰装修及设备市场价格进行评估。2018年7月30日，广西中硕资产评估有限责任公司根据本院委托，出具价格评估报告书（中硕估字【2018】第168号），评估意见为：南宁市兴宁区朝阳路38号新朝阳商业广场内绿庭处“都安酸”店的装饰装修及设备在评估基准日2017年8月（装修竣工待开业时）的市场价格为53990元。后因案件审理需要，本院根据各方当事人提交的证据材料和陈述，向该评估公司请求对已搬走设备不作评估并对评估标的在2017年12月底的装修及设备现值作出补充评估说明。广西中硕资产评估有限责任公司于2018年10月20日作出补充评估意见为：折旧后，“都安酸”店于2017年12月底的装修现值为33000元×86.29%=28476元。原告黄荣香为此向广西中硕资产评估有限责任公司支付价格评估费1500元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案第三人根德公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。 一、关于案涉租赁合同的效力。原告主张案涉租赁场地占用消防通道，且搭建铺面为违章建筑，但未提交相应证据予以证实，本院对此不予采纳。根据南宁市城市建设档案馆提供的总平面图、设计红线图、施工红线图、底层平面图、功能分析图等相关材料，原、被告双方合同约定的租赁标的物为新朝阳商业广场的内庭院部分，该部分应属全体业主共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《物业管理条例》第二十七条之规定，业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，利用共有部分从事经营性活动应属由业主共同决定的重大事项。现依据查明之事实，第三人珠江公司并未提供证据证明其出租案涉场地已履行业主共同决定之程序，第三人根德公司作为开发商无权单独授予第三人珠江公司对案涉场地的经营权。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，案涉合同因出租权属来源无效应认定为无效。同时，被告出租的案涉标的物实质上也归属于新朝阳商业广场整幢楼房中的一部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告将原为楼房公共部分的内庭院出租给原告搭建商铺作为商业用途使用，明显未按照新朝阳商业广场的建设工程规划使用该内庭院的公共部分，据此，双方订立的租赁合同，应当认定为无效。故原告诉请确认原、被告双方签订的租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。 二、关于被告应否返还原告租赁保证金、物业保证金、租金和物业、水电费的问题。首先，各方当事人对原告已向被告支付的租赁保证金27000元和物业保证金3000元均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告返还已支付的租赁保证金27000元和物业保证金3000元。其次，虽然租赁合同无效，但原告已实际占有使用该场地，原告已付的“租金”性质应为占有使用场地期间的使用费，不应予以返还。至于原告租用场地进行搭建装修商铺和经营使用已实际产生的物业、水电费，理应由原告自行承担并由第三人珠江公司收取，并非被告因该合同而取得的财产。故原告主张被告返还租金和物业、水电费，于法无据，本院不予支持。 三、关于被告应否赔偿原告各项损失及损失数额确定问题。 首先，当事人订立合同应当遵循诚实信用原则，同时应当尽到谨慎签约的注意义务。本案中，被告将未履行业主共同决定之程序的新朝阳商业广场的公共部分出租给原告，对造成合同无效应当承担主要责任。而为了投资经营作为无效合同相对方的原告在签订租赁合同中并未尽到谨慎的审查标的物性质的注意义务，也存在次要过错。综合本案查明事实，法院酌情认定被告应当承担60%的主要责任，原告承担40%的次要责任。 其次，关于原告主张的装修费及设备费损失。首先，原告基于对合同的信赖而在涉案场地上搭建并装修商铺，并为经营商铺加盟了“都安酸”小吃，为此支出了装修费和设备费。原告诉请以上费用，均属于因合同无效而导致无法正常经营的损失，本院予以支持。其次，由于原、被告双方对案涉铺面实际经营时长及铺面返还的具体时间各执己见，本院根据现有证据材料认定原告向被告支付水电费用的时间段为原告实际经营使用铺面的时长，即原告实际经营使用铺面时间为2017年8月初至2017年12月底，并于2018年1月初将案涉场地返还被告。第三，原告诉请的冷柜及冷柜灯片已由原告本人自行搬走，现原告仍主张被告赔偿设备费损失20000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第四，被告虽对价格评估报告持有异议，但未提供足以反驳的相反证据和充分理由推翻评估结果，该评估机构具备相应的评估资质且评估程序合法，故本院对该司法评估结果中确定的案涉场地装饰装修于2017年12月底的市场价格为28476元予以采纳。 综合前述情形，本院认定，对于因合同无效而导致的各项损失28476元，原告应自行承担40%的责任即28476元×40%=11390.4元，被告对此应承担60%的赔偿责任即28476元×60%=17085.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告黄荣香与被告谢国于2017年6月24日签订的《租赁合同》无效； 二、被告谢国向原告黄荣香返还租赁保证金27000元、物业保证金3000元； 三、被告谢国向原告黄荣香赔偿装修费损失共计17085.6元； 四、驳回原告黄荣香的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费2778元，由原告黄荣香负担1723元，被告谢国负担1055元。 评估费1500元，由原告黄荣香负担1016元，被告谢国负担484元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  杨园园 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 《物业管理条例》 第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。