宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬海商初字第1190号原告：吴慎。委托代理人：岳振宏。委托代理人：吴根友。被告：王纪刚。委托代理人：蔡进。委托代理人：李科琼。原告吴慎为与被告王纪刚合同纠纷一案，于2014年10月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员单慧慧适用简易程序独任审判，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，遂裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年3月31日再次公开开庭进行了审理。原告吴慎及其委托代理人岳振宏、吴根友，被告王纪刚的委托代理人蔡进均到庭参加诉讼。审理期间，本院根据原告的申请，依法作出裁定，对被告采取了财产保全措施。本案现已审理终结。原告吴慎起诉称：原告曾向案外人陈丽琴借款350000元，并将其所有的位于宁波市江北区槐树路××弄××号××幢××室的房屋抵押给陈丽琴。后原告无力归还借款，被告得知此事后，表示愿意借给原告700000元，用于归还原告向陈丽琴的借款及其他用途，但被告要求原告将上述房产过户至被告名下。后原告向被告借款350000元还清了向陈丽琴的借款，并办理了抵押注销手续，原告依约将上述房产过户至被告名下。2014年2月19日，被告出具承诺书一份给原告，承诺在原告将本息及所有费用还清后，把上述房产过户给原告。原、被告双方口头约定，被告以租金形式收取利息，月利率为1分，为此双方于2014年2月20日签订了租赁协议一份���2014年2月21日，原、被告双方在宁波银行股份有限公司西门支行柜台办理其余350000元借款及过户税费等的交接手续，被告当场汇入原告账户350000元，原告当即取款95500元交付给被告，其中42000元名为房租实为利息，其余53500元为过户所产生的税费。2014年7月，原告准备妥钱款打算向被告归还借款，但被告一直推脱。后原告致电被告，被告拒绝接听电话。原告自此方知被告系以借款过户为名取得原告的房产，根本无意履行将涉案房产返还给原告的承诺。2014年8月28日，原告又发短信给被告，要求归还被告借款并办理房屋过户手续，被告仍未答复。基于上述事实，原告认为，根据被告出具的承诺书，被告理应将上述房产过户给原告。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告立即办理将宁波市江北区槐树路38弄15号2幢301室的房屋所有权过户至原告名下的手续；二、本案诉讼费用由被告承担。被告王纪刚答辩称：1.原、被告双方实际所涉借款不止700000元。在2014年2月19日涉案房屋过户前，原告已向被告借款447000元。后被告又替原告归还案外人陈丽琴350000元借款本金和26250元利息。原、被告双方本来约定房屋作价700000元，后原告认为价格过低，故在房屋过户给被告后，双方于2014年2月21日又达成协议，被告又交付给原告350000元。此外，原告的父亲吴根友还欠被告钱款。2.双方均已认可房屋买卖事实，并已办理了过户登记手续。3.退一步讲，如果原告的诉请得到支持，因原告只有这一套房产，那么原告所欠被告的借款及上述房款的归还都将无法执行。4.另外，原告陈述的每月以租金形式收取的7000元利息应该包括租金和利息两部分，但原告并未支付过。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.公证���两份，房产证、土地证及他项权证各一份，拟证明原告向案外人陈丽琴借款350000元，并将其所有的位于宁波市江北区槐树路××弄××号××幢××室的房屋抵押给陈丽琴的事实；2.房屋抵押权注销登记申请书一份，拟证明原告已归还案外人陈丽琴350000元借款及涉案房产抵押权已注销的事实；3.承诺书一份，拟证明被告承诺原告还清所有款项（本息）及所有费用后，把上述房产过户给原告的事实；4.《房地产转让合同》一份，拟证明原告已按承诺书的约定将涉案房产过户给被告的事实；5.《房屋租赁协议》一份，拟证明被告以租金的名义收取利息且利息明显高于市场租金价格的事实；6.手机短信信息一份，拟证明原告催促被告履行承诺义务而被告一直未回复的事实；7.房地产资料证明书一份，拟证明被告已于2014年3月份将涉案房产抵押给宁波市市区农村信用合作联��西郊信用社，被告违反了承诺书中的约定，故原告也未轻易将借款归还给被告的事实；8.2014年2月21日的银行对账单及账户交易明细各一份，拟证明2014年2月21日被告向原告汇款四次，金额分别为300000元、300000元、350000元、350000元，原告当场取出300000元、300000元、350000元、95500元给被告，故原告当天从被告处实际收到254500元，原告最后交付给被告的95500元包括了被告以租金形式收取的六个月利息42000元及税费、房屋中介费的事实；9.2013年8月16日的银行对账单及账户交易明细各一份，拟证明2013年8月16日原告汇款331428元给被告，该笔款项系用来归还原告向被告的借款，即被告提交的三张借条中的借款，但借条原告当时未收回的事实；10.银行对账单一份，拟证明2014年2月6日被告汇款331428元给原告，原告同日又将331428元汇给被告的事实。对原告提交的上述证据，被告王纪��发表如下质证意见：对证1没有异议。对证2的真实性和合法性均没有异议，但350000元借款和26250元利息是被告直接打给案外人陈丽琴的，是被告代原告归还给案外人的。对证3至证9的真实性均没有异议，但认为：1.《房地产转让合同》中写明房屋的价款为700000元，房价低于当时市场价值，但房屋过户后，被告于2014年2月21日又交付给了原告350000元，被告认为房屋买卖关系已经成立并实际履行，被告已取得该房产的所有权，故被告有权处置该房产，并将涉案房产抵押给了信用社。2.承诺书是原告在房屋过户当天要求被告出具的，承诺书中写明原告若还清所有款项，被告可以将房产过户给原告，但是截止目前原告没有向被告还清所有借款，也没有提供任何资金凭证证明其有还款能力，即使原告还清了借款，承诺书中也是表示为“可以”，而非必须过户的意思表示。3.2014年2月21日，被告向原告汇了两笔300000元、两笔350000元，原告当场取出两笔300000元、一笔350000元给被告，之所以这样操作，是因为原告的父亲曾向被告借款950000元，因为当时没有任何借款凭证，所以这次是为了过账，证明之前存在950000元借款。原告称其最后取出一笔95500元给被告并不属实，故当天被告实际交付给原告350000元。4.2013年8月16日原告汇款331428元给被告，该331428元是被告向原告的借款，并非原告用来归还其欠被告的447000元，且被告已于2014年2月6日将上述331428元归还给了原告。关于证10，被告认为，原告称其于2014年2月6日收到被告汇给其的331428元后，再次将331428元汇给被告，但该证据上显示331428元是原告现取的，不应该显示收款人为被告，故该证据的真实性有待核实。被告王纪刚向本院提交了下列证据：1.借条、收条各一份，拟证明原告及其父亲吴根友于2013年5月18日向被告借款17000元，并出具收条的事实；2.借条、个人跨行存款回单各一份，拟证明原告于2013年7月25日向被告借款100000元的事实；3.借条一份，拟证明原告的父亲吴根友于2013年8月1日向被告借款330000元且原告作为担保人的事实；4.个人跨行存款回单六份，拟证明被告代原告向案外人陈丽琴还款350000元本金及26250元利息的事实；5.宁波银行个人转账凭证两份，拟证明被告于2014年2月21日将剩余房款650000元汇给原告的事实；6.宁波银行个人转账凭证一份，拟证明被告于2014年2月6日汇款331428元给原告，该款系用来归还2013年8月16日被告向原告的借款的事实。对被告王纪刚提交的上述证据，原告发表如下质证意见：对证1、证2的真实性没有异议。对证3的真实性没有异议，原告的父亲曾向被告借钱，是从被告处陆陆续续收到的现金，后双方进行了汇总，当时共计从被告处��到了330000元，所以出了这张借条，该330000元包括证1、证2中的17000元和100000元，但前两张借条当时没有收回。2013年8月16日，原告从陈丽琴处借得350000元后，向被告归还了331428元，但上述330000元的借条当时也未收回。此外，对该证据的关联性有异议，借款人是原告的父亲吴根友，非本案原告。对证4的真实性没有异议，其中五份是原告的父亲吴根友每月将5250元现金交给被告，被告再将该款还给案外人陈丽琴，另外一份350000元的回单是本案中被告借给原告700000元中的350000元，这350000元的确是被告代原告还给案外人陈丽琴的；对证5的形式真实性没有异议，但是这两笔款项实际上是重复的，2014年2月21日原告从被告处只收到了254500元。关于证6，该331428元并非被告向原告的借款，2013年8月16日原告汇给被告331428元，用来归还上述330000元借条中的借款，2014年2月6日被告汇给原告331428元后，原告应被告的要求当天又将331428元汇给了被告，故原告已向被告归还了331428元。根据原告的申请，本院依法对案外人陈丽琴制作询问笔录一份，并调取了陈丽琴于2013年8月16日汇款350000元给原告的汇款凭证，及2014年2月21日原、被告双方的银行账户交易凭证。经质证，原、被告对上述证据的真实性均没有异议，但被告认为，原告最后一笔95500元取款并未交付给被告，被告在原告取款95500元后一个多小时存的90000元，系被告自己的钱。本院分析上述证据后认证如下：原告提供的证3至证7，均系原件，且被告对其真实性均无异议，故本院将上述证据作为认定本案事实的依据。原告为证明证3承诺书中所指的所有款项及费用的金额应为700000元，向本院提供了证1、证2、证8、证9、证10及本院依原告申请调取的案外人陈丽琴向原告的350000元汇款凭证和对陈丽琴制作的询问笔录，及2014年2月21日原、被告双方的银行账户交易凭证，而被告为证明承诺书中所有款项及费用的金额向本院提交了证1至证6，但因承诺书中并未明确约定所有款项及所有费用具体包括哪些款项和费用，且双方也未就此达成一致意见，故对上述证据，本院均不予认定。综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：2014年2月19日，原告作为出让方、被告作为受让方，双方签订《房地产转让合同》一份，约定：原告将其所有的位于宁波市江北区槐树路××弄××号××幢××室的房屋出让给被告；双方议定的房地产转让方式为买卖；议定价格为700000元。同日，原告将上述房屋过户至被告名下。又于同日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“今由于还款需要，现把吴慎的房产过户给我王纪刚。到时，把所有款项（本、息）及所有费用还清后，可以把原房产过户���吴慎。”2014年2月20日，原告作为承租方，被告作为出租房，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告同意将位于宁波市江北区槐树路××弄××号××幢××室的房屋出租给原告使用，租期为2014年2月21日起至2014年8月20日止；月租金为7000元，6个月付款一次，先付后住，一次付清；双方签字后视作中介成功，中介费7000元，由原告承担。2014年8月28日，原告通过手机短信方式，要求被告将上述房屋过户给原告，并表示随时可以将其向被告的借款归还给被告，但被告未予回复。另查明，被告于2014年3月份将上述房产抵押给宁波市市区农村信用合作联社西郊信用社。目前，涉案房屋由原告居住。本院认为：根据物权公示原则，原、被告通过签订房地产转让合同，并完成房屋过户的登记手续，故被告已为涉案房产的所有权人。原告认为，根据被告出具的承诺书，在原告向被告还清700000元借款后，被告就应当将房产过户给原告。对此，本院认为，承诺书中关于被告应将房产返还给原告的条件约定并不明确，双方对承诺书中约定的“所有款项及费用”及返还房产的条件存在分歧，且双方亦未就此达成一致，目前该房产也已抵押给案外人，故现原告要求被告将涉案房产过户至原告名下的理由不成立，对原告的诉请，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴慎的诉讼请求。案件受理费80元，保全费4020元，均由原告吴慎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口���交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 长  张 丽代理审判员  单慧慧人民陪审员  曹 婕二〇一五年六月八日代书 记员  孔文静本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。