四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9540号 上诉人（原审被告）：四川藏鑫置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李小波，执行董事。 委托诉讼代理人：蒙利斌，男，汉族，1979年11月21日出生，住四川省成都市成华区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李飞，男，汉族，1988年4月12日出生，住四川省南部县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘太平，男，汉族，1958年4月25日出生，住四川省射洪县。 被上诉人（原审原告）：陶清华，女，汉族，1964年8月28日出生，住四川省射洪县。 上诉人四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）因与被上诉人刘太平、陶清华商品房预售合同纠纷一案，不服（2018）川0114民初1776民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 藏鑫公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认可已过两年的诉讼时效，却又支持被上诉人两年的违约金，系法律适用错误。一审法院经审理查明：“上诉人于2012年12月25日向被上诉人交付了房屋，按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，上诉人应在2013年12月25日之前为被上诉人办理房屋产权证”。合同约定的办证期限届满前，上诉人并未给被上诉人办理房屋产权证，此时被上诉人就应当知道自己的权利已遭受侵害。而被上诉人一直怠于主张权利，直至2017年11月才向成都市新都区人民法院起诉支付违约金。因支付违约金属于债权，债权应当适用两年的诉讼时效的法律规定。被上诉人起诉时，已经超过诉讼时效的规定，且不存在中止、中断、延长的情形。二、因行政部门限制办证，导致上诉人无法继续为被上诉人办理房屋产权证，该行为属于不可抗力，被上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。首先，因新都区国土资源局向新都区房管局送达了新国土资函（2017）85号函件，对办理产权证书的行为进行了限制，导致了从2017年2月起上诉人无法为被上诉人办理房屋产权证，上诉人无法办证的原因是政府主管部门所致，属于不可抗力。因此，2017年2月直至新都区期间的违约责任应当予以扣除，并不应当计算在内。其次，依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定，因国家政策和政府主管部门原因，政府主管部门未如期接收出卖人报送的资料和办证登记手续的，出卖人不承担逾期办证的责任，导致被上诉人未按时取得房屋所有权证书的原因是政府主管部门造成的，非上诉人故意拖延办证，不系上诉人的责任，因此，按照合同约定上诉人也不应承担逾期办证的责任。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金比被上诉人遭受的实际损失要高。被上诉人未提供遭受损失的证据，一审法院仅依据合同约定对违约金进行判决，然而本案中一审法院认定的违约金远远高于被上诉人实际遭受的损失，一审法院判决显失公平，请求二审法院对违约金的认定依法予以适当减少。 刘太平、陶清华未发表答辩意见。 刘太平、陶清华向一审法院起诉请求：请求判令藏鑫公司1.办理涉案房屋的不动产权证书；2.支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息标准支付，计算至实际取得不动产权证书之日，暂计算至2018年6月9日为6912元）；3.退还维修基金、契税、国土分户费、国土证工本费、印花税共计5345元。 一审法院认定事实：2012年6月9日，刘太平、陶清华与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由刘太平、陶清华购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区房屋，房屋总价款395000元，刘太平、陶清华采取贷款方式支付购房款。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。……9.因国家政策和政府主管部门原因，政府主管部门未如期接收出卖人报送的资料和办理产权登记手续的，出卖人不承担办理产权证逾期的责任。……” 商品房买卖合同及补充协议签订后，刘太平、陶清华按约支付了购房款。2012年6月26日，该房屋备案登记在刘太平、陶清华名下。2012年12月25日，藏鑫公司向刘太平、陶清华交付了房屋，刘太平、陶清华支付了办证所需的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。由于藏鑫公司未办理房屋所有权证和国有土地使用权证，遂引发纠纷。 一审法院另查明以下事实：2017年10月27日，成都市新都区人民政府作出《关于同意调整大丰街道太平村四社35939.15平方米国有土地使用条件补缴土地出让收入的批复》（新都府土发[2017]128号），要求藏鑫公司补缴土地出让金。藏鑫公司对该行政行为不服，2017年11月28日向成都市人民政府提起行政复议。2018年1月18日，成都市人民政府作出[2017]1266号行政复议决定书，撤销了成都市新都区人民政府作出《关于同意调整大丰街道太平村四社35939.15平方米国有土地使用条件补缴土地出让收入的批复》。 以上事实有刘太平、陶清华提交的商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据；有藏鑫公司提交的行政复议申请书、行政复议决定书以及到庭当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，刘太平、陶清华与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。刘太平、陶清华支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，藏鑫公司向刘太平、陶清华交付了房屋，但却未按合同约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证，违约事实清楚明确。藏鑫公司认为是因为国土局限制其办证，造成办证迟延。首先，藏鑫公司没有提交证据证明国土局限制其办证，藏鑫公司未补缴土地出让金与本案没有关联性。其次，合同约定藏鑫公司应于商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证书，藏鑫公司也没有提交证据证明在房屋交付后其向相关部门提交了办证资料，故藏鑫公司关于迟延办证的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。因此刘太平、陶清华要求藏鑫公司办理房屋的不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于刘太平、陶清华主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为逾期办证是持续性违约行为，每逾期一日均会产生新的违约金，每日违约金的诉讼时效应单独计算，双方合同中明确约定商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证，藏鑫公司于2012年12月25日交付房屋，故应于2013年12月25日内办理房屋所有权证书，现刘太平、陶清华于2017年11月提起诉讼，主张了的逾期办证违约金确有部分超过了诉讼时效，一审法院支持刘太平、陶清华计算二年的逾期办证违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为刘太平、陶清华办理藏鑫·凤凰山房屋的不动产权证书；二、四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内向刘太平、陶清华支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款395000元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年11月2日起计算至2017年11月2日止）；三、驳回刘太平、陶清华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由刘太平、陶清华负担28元，由四川藏鑫置业有限公司负担125元（此款刘太平、陶清华已预交，四川藏鑫置业有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。 二审另查明以下事实：1、根据已生效的成都市中级人民法院（2018）川01民终3183号判决，藏鑫公司签订了加盖印章、落款时间为2017年5月4日的《承诺书》一份及2017年11月6日的《公告》一份，向凤凰山一号未办证业主作出了承诺，同意履行合同义务。 本院认为，根据上诉人的上诉请求，本案二审的争议焦点为：一、藏鑫公司是否应向刘太平、陶清华给付逾期办证违约金；二、一审法院对逾期办证违约金的确定是正确。现就上述争议焦点的认定分述如下： 关于第一个争议焦点。藏鑫公司提出刘太平、陶清华的诉请已超过2年诉讼时效的问题。本院审查后认为，根据《承诺书》、《公告》的内容，系藏鑫公司于办证期限届满后以及诉讼时效届满后作出履行的意思表示。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或自愿履行义务的，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因在诉讼时效期间届满后藏鑫公司作出《承诺书》、发出《公告》，同意其履行合同义务，故其又以诉讼时效届满为由进行抗辩，本院不予支持。故藏鑫公司应向刘太平、陶清华支付逾期办证违约金。 藏鑫公司提出行政部门限制办证，其不应当承担逾期办证的违约责任的问题。本院经审查认为，根据本案查明的事实，首先，藏鑫公司的土地使用权被限制的原因系藏鑫公司开发的楼盘增加容积率，应当补缴土地价款的原因所致；其次，行政部门限制其土地使用权发生的时间在藏鑫公司应为刘太平、陶清华办证期限届满之后，在此之前藏鑫公司有充分的时间为刘太平、陶清华办理房屋权属证书。故藏鑫公司提出的迟延办证的理由不能成立，本院对其该项上诉理由不予支持。 关于第二个争议焦点。藏鑫公司二审上诉提出违约金过高的问题。本院经审查认为，违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，藏鑫公司在约定期限内未完成合同义务，逾期时间较长；且双方在合同中明确对违约金的计算方式予以明确，该违约金的计算方式并非过高，原审法院对违约金不做调整符合双方合同约定，本院予以维持。藏鑫公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由上诉人四川藏鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹英 审判员赵锋 审判员夏伟 二〇一八年十月三十日 书记员龙春光