福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初1875号 原告：福建省华隆置业发展有限公司，住所地：福州市仓山区城门镇城门村。 法定代表人：许连捷，董事长。 委托诉讼代理人：陈羚辉、席许峰，福建闽江律师事务所律师。 被告：陈巧玉女，1973年4月10日出生，汉族,住福州市晋安区。 原告福建省华隆置业发展有限公司（以下简称华隆公司）与被告陈巧玉商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华隆公司委托诉讼代理人席许峰到庭参加诉讼，被告陈巧玉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华隆公司向本院提出诉讼请求:1.请求解除原告与被告于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，并判令被告从解除之日起腾空并返还商品房，并协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续；2.请求判令被告承担商品房总价款15%的违约金105930.75元；3.请求判令被告向原告归还银行贷款代还款项373726.66元，并按代还金额日万分之五的标准向原告支付滞纳金44157.74元（暂计至2018年3月31日）；4.请求判令被告承担原告因本案支出的律师费12000元；5.请求确认原告有权从应退还被告的购房款中直接扣除上述第二、三、四项诉请金额；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告陈巧玉于2013年8月29日签订《商品房买卖合同》及其项下的合同补充协议。双方约定：被告陈巧玉购买原告开发建设的位于仓山区国际物流商贸城（二期）第×＃楼×层×办公室，总价款为706205元，首付款金额（含定金）总计为356205元，余款350000元向银行申请按揭贷款。后陈巧玉、华隆公司及中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，办理了按揭贷款，原告为被告的借款提供阶段性保证责任。因被告未按期归还按揭贷款，导致中国建设银行股份有限公司福建省分行自2015年5月3月起从原告在该行开立的保证金账户内扣划款项。原告于2015年5月8日向被告发出《通知》要求其归还原告代还款项，但被告至今分文未还。截至目前，中国建设银行股份有限公司福建省分行已从原告账户扣划了《个人住房借款合同》项下全部应还本金、利息、罚息，扣划的金额总计为373726.66元。2018年2月28日中国建设银行股份有限公司福建省分行发出《通知函》，通知原告《个人住房借款合同》项下所有债务均已清偿，陈巧玉与中国建设银行股份有限公司福建省分行之间的借款关系已解除。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第六款约定，“在出卖人保证期内，如因买受人的原因导致银行从出卖人开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人口头或书面通知的一周内归还出卖人代还款项（以银行的扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按还款金额日万分之五向出卖人支付滞纳金。买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除本合同，并向买受人收取总房价款15%的违约金”。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十一条第五款约定：“因买受人的原因，出卖人单方解除合同的，出卖人有权扣除相关费用（包括：违约金、诉讼费、律师费、执行费及损失等）后无息退还剩余房款，余款可存放于出卖人处或者由出卖人向公正机关提存，提存费用由买受人承担”。根据上述约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，并要求被告支付违约金、滞纳金、律师费等。 被告陈巧玉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告陈巧玉未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源合法、内容真实且与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月29日，原告与被告陈巧玉签订一份《商品房买卖合同》，约定被告陈巧玉购买原告开发建设的福州市仓山区国际物流商贸城（二期）第×＃楼×单元×办公号房，商品房总价款为706205元，被告陈巧玉于合同签订当日支付首期付款356205元，余款350000元向银行申请按揭贷款。2013年9月2日，原告与被告陈巧玉签订《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条项下第6点约定：“在出卖人保证期内，如因买受人原因导致银行从出卖人开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人口头或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准）,并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日万分之五向出卖人支付滞纳金。买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除本合同，并向买受人收取总房价款15%的违约金”。 2013年12月3日，华隆公司与陈巧玉、中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，三方约定由被告陈巧玉向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款350000元，借款期限为120个月，原告为该借款的保证人并提供阶段性（自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书。抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止）担保；借款合同项下贷款发放后，贷款人将其在该合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行。合同签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行向被告陈巧玉发放了贷款。2014年2月25日，原告将讼争房屋交付给被告。 因被告陈巧玉未按期归还按揭贷款，导致原告代被告陈巧玉向贷款银行偿还到期贷款（实际收款银行为中国建设银行股份有限公司福州仓山支行），从2015年3月起至2018年2月止，代还金额共计373726.66元，分别为2015年3月26日8088.65元；2015年4月29日4074.02元；2015年5月29日4054.85元；2015年7月28日4042.14元；2015年8月31日4053.5元；2015年9月7日4057元；2015年10月26日4028.43元；2015年11月18日4051.13元；2015年12月24日4042.14元；2016年1月28日4048.93元；2016年2月29日3848.3元；2016年3月29日3848.15元；2016年6月27日11584.27元；2016年7月29日3882.91元；2016年8月30日3848.34元；2016年9月26日3849.02元；2016年10月28日3845.57元；2016年11月30日3847.28元；2016年12月31日3849.02元；2017年1月20日3849.89元；2017年2月28日3840.39元；2017年3月29日3847.25元；2017年4月28日3848.15元；2017年5月26日3847.29元；2017年6月14日3845.56元；2017年7月28日3835.19元；2017年8月22日3847.24元；2017年9月13日3842.1元；2017年10月27日3834.32元；2017年11月27日3846.36元；2017年12月26日3846.43元；2018年2月26日240652.84元。 2015年5月8日，原告向被告陈巧玉邮寄《通知》，催促被告陈巧玉偿还2015年3月、4月代垫款分别为8088.65元、4074.02元。 本院认为，原告与被告陈巧玉于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效,双方应按约履行合同的义务。被告陈巧玉未按约偿还按揭贷款已构成违约，原告主张解除讼争合同及附件、补充协议符合双方的约定，本院予以支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告主张被告陈巧玉腾空返还商品房并协助办理合同备案注销手续诉请，予以支持。根据补充协议第四条第6点约定,因买受人原因导致银行从出卖人开立的账户中扣款的，买受人应向出卖人支付从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日万分之五向出卖人支付滞纳金，现原告已代被告陈巧玉偿还贷款银行贷款373726.66元，故被告陈巧玉应按照约定偿还原告上述款项并按每日万分之五的标准承担名为滞纳金实为违约金的逾期付款违约金。补充协议第四条第6点又约定，买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除本合同，并向买受人收取总房价款15%的违约金。原告诉请按照总房价款706205元百分之十五计付违约金105930.75元，符合该款约定，予以支持。原告主张被告承担的前述款项均从应退还的购房款中扣除，但由于讼争款项未经判决生效尚未形成确定的到期债权，不符合法定抵销权的规定，本院不予支持。原告诉请被告陈巧玉承担因本案支出的律师费12000元，原告提交的现有证据并不能证明其因本案诉讼实际支付了12000元律师费，故对该诉请不予支持。被告陈巧玉经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告福建省华隆置业发展有限公司与被告陈巧玉于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：×××)、附件及2013年9月2日签订的合同补充协议； 二、被告陈巧玉于本判决生效之日起十日内协助原告福建省华隆置业发展有限公司办理《商品房买卖合同》(合同编号：×××)备案注销手续； 三、被告陈巧玉于本判决生效之日起三十日内将福州市仓山区国际物流商贸城（二期）第×＃楼×单元×办公号房腾空并返还原告福建省华隆置业发展有限公司； 四、被告陈巧玉应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建省华隆置业发展有限公司为其代垫的按揭贷款373726.66元并支付相应的违约金（按日万分之五的标准，其中的8088.65元自2015年3月26日起，4074.02元自2015年4月29日起，4054.85元自2015年5月29日起，4042.14元自2015年7月28日起，4053.5元自2015年8月31日起，4057自2015年9月7日起，4028.43元自2015年10月26日起，4051.13元自2015年11月18日起，4042.14元自2015年12月24日起，4048.93元自2016年1月28日起，3848.3元自2016年2月29日起，3848.15元自2016年3月29日起，11584.27元2016年6月27日起，3882.91元自2016年7月29日起，3848.34元2016年8月30日起，3849.02元自2016年9月26日起，3845.57元自2016年10月28日起，3847.28元自2016年11月30日起，3849.02元自2016年12月31日起，3849.89元自2017年1月20日起，3840.39元自2017年2月28日起，3847.25元自2017年3月29日起，3848.15元自2017年4月28日起，3847.29元自2017年5月26日起，3845.56元自2017年6月14日起，3835.19元自2017年7月28日起，3847.24元自2017年8月22日起，3842.1元自2017年9月13日起，3834.32元自2017年10月27日起，3846.36元自2017年11月27日起，3846.43元自2017年12月26日起，240652.84元自2018年2月26日起，分别计至款项还清之日止）； 五、被告陈巧玉于本判决生效之日起十日内支付原告福建省华隆置业发展有限公司违约金105930.75元； 六、驳回原告福建省华隆置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10860元,由被告陈巧玉负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告陈巧玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年十月十日                                                                                                                     法官助理 邱仕鹏                                                                                                                      书记员    付静思 附注一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。