江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0311民初2658号原告：徐州矿务集团生活建设总公司，住所地徐州市煤建路西村。法定代表人：祝德胜，该公司经理。委托诉讼代理人：梁敏，江苏敏言律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣成，江苏敏言律师事务所实习律师。被告：王夫侠，女，1968年10月3日生，住江苏丰县。委托诉讼代理人：孙黎明，江苏金华星律师事务所律师。原告徐州矿务集团生活建设总公司与被告王夫侠租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈夜独任审判。后因案件审理需要，依法转为普通程序，组成合议庭，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告徐州矿务集团生活建设总公司的委托诉讼代理人梁敏、被告王夫侠及其委托诉讼代理人孙黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州矿务集团生活建设总公司向本院提出诉讼请求：1、立即将被告现承租使用的座落在泉山区吴庄XX号院内191.58平米的房屋腾空后返还给原告。2、被告支付自合同到期之日起至房屋实际交付给原告期间的占用使用费43542元（暂计算至诉讼之日，按照每平米56.82元/月*191.58平米=10885.58元/月）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月2日，原被告签订房屋租赁合同，原告将坐落在泉山区吴庄路的房屋租给被告，约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金为2500元/月。合同载明面积为44平方米，被告实际使用191.85平方米。合同到期后，因被告不愿意按实际面积签订租赁合同，原被告之间的租赁合同自然终止，被告不应继续使用房屋。因被告拒不返还房屋，占用至今，故起诉。被告王夫侠辩称，1、涉案租赁房屋其中的“建筑面积44平方米”是被告修缮的，其余部分是在原告同意后被告新建的，不存在原告所称租赁合同上将建筑面积误写为“44平方米”的情形；2、被告从2014年开始租赁涉案房屋，并口头约定租期到房屋拆迁时止。被告投入大量资金、物材进行涉案房屋的修缮、加盖，后房屋准备拆迁，原告告知被告，被告盖房子的钱由被告自行承担，房租不用交了，故被告未交纳2015年房租。2016年在原告的要求下，原被告象征性的签订租赁合同，但租期以口头约定为准。原告徐州矿务集团生活建设总公司为支持其主张，向本院提供如下证据：1、国有土地所有权证书、房产证（徐房权证泉山字第4XXXX号）（复印件）、房屋所有权证存根原件各1份，证明徐州矿务集团生活建设总公司是涉案租赁房屋的所有权人，有权对外出租。房证显示的涉案面积有两处，一处是58.23平方米，另一处是133.35平方米。2、房屋租赁合同1份，证明原被告双方存在租赁关系，租期在2017年12月份到期，但被告一直在使用中。3、催要房屋通知书4份（打印件），证明2018年1月份原告要求向被告收回房屋的通知，张贴在涉案房屋外墙上。4、2017年8月31日的谈话笔录1份，该笔录是被告王夫侠所做的陈述，证明（1）被告自认涉案房屋是租赁矿务局生活管理处的，当时是从2016、2017年签订的协议，一年一签；（2）被告实际从2014年开始使用涉案房屋的，从姓杨的手里接手房屋，被告将房屋中的3间转租出去，分别租金为4000、3000、2000元，其中一间大的是被告自己用的，后又租给其侄女，每月租金5000-6000元。被告自认大的门面房后面连着院，实际是对原有房屋的修缮，面积约151平米。被告认为合同中确实是矿务局人员失误，将44平米的房屋写入合同内，房租是2500元，实际被告使用的房屋是4间房、院子还有仓库，总面积是191平米。经质证，王夫侠认为：1、对国有土地所有权证书、房屋所有权证存根真实性无异议，该土地使用面积为408.8平米，但是否包括涉案房屋面积并没有显示，不能证明涉案房屋的真实面积。2、对房屋租赁合同三性无异议，合同约定房屋为木工房，房屋建筑面积为44平米，而非原告起诉诉请的标的物191.58平米。被告同意继续履行该合同，但被告自建的房屋原告无权收取租金。3，对催要房屋通知书三性均无异议，该证据只能体现原告向被告主张过解除合同。原告房屋与被告新建房屋混同而成为共有，原告无权让被告腾退房屋。4、谈话笔录第2页关于房屋现状，当时小杨转给被告的时候前面有4间门面，其中3间小一些，一间大一些，紧挨着大的门面有一间木工房，房顶漏的一块一块的，后面还有一个小院子，小院子里有一间厕所，通过该证据可以看出4间门面后面根本没有房屋，目前的房屋为2014年被告新建。被告王夫侠为证明自己的辩称主张，向本院提交如下证据：1、2016年房租租金费用收据1张、2017年房屋租金收据2张、房屋押金收据1张（3000元），证明被告从2016年已实际履行了房屋租赁合同交付的租金和押金，原告将被告的房屋列为原告的房屋收取租金，致使合同至今未签，被告愿意继续履行。2、房屋拆迁图3张，证明该房屋已被定为拆迁房屋。经质证，原告认为：1、收据证明原被告仅仅在2016-2017年存在租赁关系，和本案原告诉请的事实是一致的，2017年12月合同自然终止，被告理应从涉案房屋搬离，被告拒不搬离。收据无法证明被告新建房屋。被告并未提交土地证、规划许可证等证件证明涉案房屋有部分属于被告。2，房屋拆迁图真实性不予认可，更不能证明被告主张，只能说明原告在合同到期后自觉的将房屋交付原告。原告提交的国有土地所有权证书、房屋所有权证存根、房屋租赁合同、催要房屋通知书、谈话笔录，被告提交的租金收据、房屋拆迁图，原被告均不否认上述证据的真实性，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原被告自2016年开始签订房屋租赁合同，被告2016年交纳租金12000元。2017年3月2日，原告徐州矿务集团生活建设总公司（出租方，甲方）与被告王夫侠（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于徐州市泉山区煤建路、房屋建筑面积为44平方米的房屋租给乙方，租期自2017年1月1日至2017年12月31日止，租金2500元/月，按季结算，乙方在每季10日前自行到甲方的财务部门交纳租金；租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同；合同签订当日，乙方向甲方支付3000元房屋租赁保证金，租赁期满后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约责任后，返还给乙方；租赁期内，乙方不得擅自改造、装修房屋，并不得拆卸、挪移、损坏房屋设施、设备等。乙方如需对房屋进行装修、改造或增扩设备等，应书面申请征得甲方同意后实施，相关费用乙方自理；乙方不得在承租房屋之外进行私搭乱建，否则应恢复原状并承担相应法律责任；未经甲方书面同意，乙方不得转租或转借房屋；租赁期满后，乙方应当在7日内返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿移交甲方，承租期内甲方同意乙方新扩建的建筑物无偿移交甲方所有；租赁期满后，如乙方未按期返还房屋及其附属设施的，应按合同租金总额的30%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此所遭受的财产损失。原被告均在合同上签字、盖章。在房屋租赁过程中，被告2017年交纳押金3000元，租金30000元。2018年1月，原告向被告发出追缴房屋通知书，载明：木工房王夫侠：我公司已于2017年1月3日和1月15日两次对租户下发了交房通知书，你户至今未交回房屋，我公司要求你户于三日内搬离，否则造成的一切损失由你户承担。另查明，徐土国用（2009）第2XXXX号的产权证，载明土地使用权人徐州矿务集团有限公司坐落于吴庄XX#院，使用权面积408.8平方米，办证日期2009年9月18日。徐房权证泉山字第4XXXX号的房屋所有权证存根载明：所有权人为徐州矿务集团有限公司坐落于吴庄XX#院，房屋面积1159.29平方米（747.16+58.23+133.35+193.9+26.65）。再查明，2017年8月31日，王夫侠在中共徐矿集团纪律检查委员会处做谈话笔录，王夫侠称，2014年3月左右从小杨手中开始承租生活公司木工房门面的，并向小杨交了14.5万元的转让费，并未与原告签订合同，原告虽然催缴过房租，但被告未向原告交房租。后原被告签订合同，被告于2016年1月开始交房租，2016年1月1日至12月31日，半年租金12000元，没有押金。小杨转给被告的房子包括前面4间门面，后被告接了水电，对老房子、院子、厕所进行修补，并对外出租。2017年原被告重新签订合同，但未就被告增加修补的部分收取租金。本案争议焦点：1、原被告双方约定的具体租赁期限；2、原告要求被告返还房屋及支付相关房屋占用费有无事实和法律依据。一、关于原被告双方约定的具体租赁期限。双方约定“租期自2017年1月1日至2017年12月31日止，租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同”。本案中，被告并未提交证据证明租赁期届满后，原被告达成重新签订租赁合同的合意，且认可原告以房屋追缴通知书的方式要求被告返还房屋，故本院认为原被告双方之间的租赁关系于2017年12月31日终止。被告王夫侠称原被告口头约定被告可使用房屋至拆迁之日，但并未提交证据予以证明。二、关于原告要求被告返还房屋及支付相关房屋占用费有无事实和法律依据。关于被告应否返还房屋。租赁合同于2017年12月31日终止，被告应按合同约定及时将涉案房屋返还给原告，本院对于原告该项主张予以支持。关于被告应否支付房屋占用费。租赁合同于2017年12月31日终止，而本案被告持续使用原告房屋至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告主张被告支付自2018年1月日起至起诉之日（即2018年5月9日）的占有使用费，本院予以支持。关于房屋占有使用费的金额。原告主张应按实际面积191.58平方米计算房屋占有使用费，租赁合同上“建筑物面积44平方米”系笔误。但从常理来看，原告自2016年到2017年连续两年按44平方米计算租金，如该面积错误，原告应该早已发现并在2017年新签订的合同中予以改正，但2017年续签的合同仍按面积44平方米计算租金，故“建筑物面积44平方米”不可能是原告所称的笔误。且原告提交的证据并未充分证明涉案房屋的实际面积的数额，原告所称的191.58平方米无法作为计算租金的依据。综上，本院支持按合同约定租赁面积44平方米计算，原被告在租赁合同中约定租金2500元/月，本院酌定按该标准计算房屋占有使用费，故房屋占有使用费应为13250元。另，双方约定“乙方向甲方支付3000元房屋租赁保证金，租赁期满后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约责任后，返还给乙方”，且王夫侠已实际交付了3000元租赁保证金，故被告交纳的3000元租赁保证金可以抵扣房屋占有使用费，被告实际应支付原告占有使用费10250元。原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，且不违反法律法规的禁止性规定，本院对该合同的效力予以确认。原被告双方均应按合同约定履行各自的权利义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》九十一条、九十二条、九十三条、九十七条、第九十九条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告王夫侠于本判决生效之日起十日内返还原告徐州矿务集团生活建设总公司坐落于徐州市泉山区吴庄XX号院内房屋；二、被告王夫侠于本判决生效之日起十日内支付原告徐州矿务集团生活建设总公司房屋占有使用费10250元。三、驳回原告徐州矿务集团生活建设总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费890元，由原告徐州矿务集团生活建设总公司负担190元，被告王夫侠负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陈 夜人民陪审员  许庆顺人民陪审员  丁雅鹤二〇一八年十月二十三日法官 助理  卢 敏书 记 员  石晶晶附：法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止；（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务互相抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。