广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14860号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：陈旭耀，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗晓华，女，1982年8月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人罗晓华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东凌公司委托诉讼代理人陈旭耀、被上诉人罗晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东凌公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回罗晓华诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费由罗晓华负担。事实和理由：（一）罗晓华的诉讼请求是“支付延迟交楼违约金”，既然是违约金，那么首先必须审查合同对于交房是如何约定的。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七“本合同补充协议”第二十八条明确约定“如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准”。该补充协议第十一条明确约定：“双方同意该商品房的交房条件为取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件。房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任”“供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者取得相关竣工验收文件，即视为卖方已具备交楼条件”“由于政府、供电部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排险交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件，同时放弃索赔的权利”。东凌公司所交付房屋，符合上述约定，因此不应该承担违约责任。（二）补充协议的约定符合建设部制定的《商品房销售管理办法》第十六条的规定。双方通过合同的补充协议约定上述交付使用条件以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺，符合《商品房销售管理办法》的要求。（三）补充协议第十一条，不符合合同法第五十二条关于合同无效的适用条件。双方在合同附件本合同补充协议中的上述约定，未违反任何效力性强制性规定。（四）东凌公司履行合同义务，符合合同约定，则无违约，无违约则不承担违约责任。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审法院改判驳回罗晓华全部诉讼请求。罗晓华辩称，（一）根据《中华人民共和国电力法》《电力供应与使用条例》《供电营业规则》等相关法律法规的规定，东凌公司提供的临时用电不符合法律规定，其行为是属于扰乱供电、用电秩序，其提供的房屋并非居民生活用电，不能满足罗晓华的日常生活的条件。（二）涉案补充协议第十一条、第二十八条等条款属于格式条款，免除了东凌公司的责任，限制和排除了罗晓华的主要权利，并且违反了法律及行政法规的强制性规定，属于无效条款。综上，请求驳回东凌公司的上诉请求。罗晓华向一审法院起诉请求：1.东凌公司支付罗晓华逾期交楼违约金（以总房款655806元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年1月1日起计至涉案房屋完全符合交楼条件之日止。暂计算至2015年12月31日为95748元）；2.东凌公司承担符合收楼条件前的物业管理费及相应滞纳金（物管费从2014年1月1日起暂计至2015年12月31日止为6814.8元，滞纳金按照物管协议为每天按欠缴费用的万分之五从应缴之日起计算至实缴之日止）；3.本案诉讼费由东凌公司承担。一审法院经审理查明：2012年11月10日，罗晓华（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广州市东凌房地产开发有限公司；乙方（买方）罗晓华，通讯地址广州市机场路1668号；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城（B区03、04地块1栋、裙房2ˉ5栋）……地址：增城市新塘镇永和荔湖城上城中路1号9幢（荔湖城上城中路1号9幢）1803房。第五条物业服务……甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市金地物业管理有限公司广州分公司物业服务企业进行前期物业管理服务，……物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.6元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳……。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）648599元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条补充：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件。供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件。该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。由于政府相关部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为监电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件。二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。二十五、买卖合同第二十九条的变更及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。签订上述合同后，罗晓华依合同约定向东凌公司付清全部购房款。涉案房屋与一审法院（2016）粤0183民初5002号案诉讼的标的房屋是同一幢楼房，罗晓华、东凌公司确认涉案房屋取得《竣工验收备案表》、永久供水、永久通邮、永久供气、永久供电的日期与该案一致，确认涉案房屋符合取得《竣工验收备案表》和取得永久供水、永久通邮、永久供气、永久供电交付条件的日期为2015年12月30日。2015年12月31日，东凌公司依合同约定的通讯地址向罗晓华邮寄关于涉案房产已交付及房屋质量保修的通知，通知罗晓华涉案房屋已通过政府有关部门的竣工验收，符合买卖合同约定的交付条件……再次催促罗晓华前来办理收楼手续等。2016年1月4日，该邮件投递并签收，签收人盖单位收发章。2016年6月19日，罗晓华对涉案房屋办理了收楼手续。一审法院认为，罗晓华与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，东凌公司应在2013年12月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给罗晓华使用。但涉案房屋于2015年12月30日才完全具备取得《竣工验收备案表》和永久供水、永久通邮、永久供气、永久供电的交付条件。东凌公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现罗晓华要求东凌公司支付延期交房违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。至于违约金的计算，涉案房屋符合交付条件后，依合同第十三条约定，东凌公司应当向罗晓华发出收楼通知书。同时根据合同附件七补充协议第二十五条约定，买卖合同第二十九条的变更及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。……采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。涉案房屋于2015年12月30日完全具备交付条件，东凌公司于2015年12月31日依合同约定的通讯地址邮寄通知罗晓华收楼，2016年1月4日，该邮件投递并签收，签收人虽为盖单位收发章，但送达符合上述约定，该送达有效。因此，违约金应从2014年1月1日起计至2016年1月4日止。经核算，东凌公司应向罗晓华支付延期交房违约金为95214.33元（以合同约定的购房款648599元为本金，以每日万分之二的标准，延期734天计算）。至于罗晓华请求东凌公司承担符合交楼条件前的物业管理费问题，该主张属于另一个法律关系，本案不作调处。至于东凌公司主张临时用电符合涉案房屋交付条件的问题。根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电，临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建土地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。东凌公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定。尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件，东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，与上述相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，东凌公司主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年4月23日判决：一、东凌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向罗晓华支付2014年1月1日至2016年1月4日期间的延期交楼违约金95214.33元；二、驳回罗晓华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2351.2元，由罗晓华负担168.46元，东凌公司负担2182.74元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据东凌公司的上诉及罗晓华的答辩意见，本案二审的争议焦点问题为：涉案房屋具备交付条件的时间应如何确定。关于本案的争议焦点问题，东凌公司与罗晓华签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中已确定了涉案房屋的地址及总价，在该合同第十二条约定，东凌公司交付给罗晓华的房屋需“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。东凌公司称应以补充协议的内容为准，但东凌公司没有提供证据证明其以与罗晓华签订补充协议的方式免除其上述合同义务，其为此支付多少对价给罗晓华。东凌公司与罗晓华签订的补充协议中关于该部分的内容明显免除了自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利。至于东凌公司主张依照补充协议约定，临时用电符合交付条件的问题。东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与国家电力管理的相关规定相悖，且不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此东凌公司主张临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。因此，关于涉案房屋具备交付条件的时间本院同意一审法院的认定，即具备永久供水、永久通邮、永久供气、永久供电的2015年12月30日。一审法院认定东凌公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，判决东凌公司向罗晓华支付延期交楼违约金并无不当，本院予以维持。东凌公司上诉主张其不应承担违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，东凌公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2181元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  蔡培娟审判员  黄春成二〇一八年十月十九日书记员  甄雪皓肖晓桐