山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0883民初4132号原告：冯东，男，汉族，1989年11月5日，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：刘志宏、郭仁浩（特别授权），山东胜途律师事务所律师。被告：山东星上置业有限公司，住所地：邹城市千泉街道大西苇村136号，统一社会信用代码：913708835537405863法定代表人：高亚利，董事长。委托诉讼代理人：应捷（特别授权），山东纵横统一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟（特别授权），该公司职工。原告冯东与被告山东星上置业有限公司（以下简称星上公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯东的委托代理人刘志宏、被告星上公司的委托诉讼代理人应捷、李伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯东向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因逾期交房造成的损失约8895元；2、依法判令被告支付原告因逾期办理房产证的违约金3877.02元并限令被告为原告办理房产证。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年10月25日，原告购买了被告开发的位于邹城市，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房的交付时间为2014年12月31日，合同第15条约定了房产证的办理时间及违约责任。合同签订后，原告履行合同义务支付房款，而被告严重违约，直到2015年9月10日，将房屋交付给原告，截止到现在，经原告了解，该建设楼盘还没有进行综合验收，办理房产证也未能在约定的时间内完成，原告多次找被告维权，均没有妥善解决，无奈诉至贵院，请求依法判决。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：一、录音一份证明：原告2015年11月23日和邹城市交通局副局长全盛的电话录音，原告因逾期交房事宜已经主张权利，诉讼时效已经中断的事实。二、商品房买卖合同一份，证明：原被告之间的商品房买卖合同关系，也对交付时间、交房条件、逾期付款、逾期交房和逾期办理房产证的违约责任进行明确约定。三、原告交付购房款收据证明：原告已按照合同约定向被告交付购房款，履行交款义务的事实，被告应当履行合同义务。四、住房维修基金收据证明：被告逾期交房违约的时间，且被告未进行验收合格，严格意义上仍不符合交房条件，处于违约状态。被告直到现在也未给原告办理房产证，也构成违约的事实。以上证据证明被告逾期交房、逾期办证。五、鉴定报告一份（原件留存邹城法院城区法庭），证明：该地段房屋租赁价格，原告依据租金价格计算的逾期交房违约金数，按照评估价格日0.27元*房产平方数*逾期天数。逾期办证违约金依据合同第15条约定…按照总房价的1%计算得来。被告星上公司辩称，一、答辩人已按期向被答辩人交付合同项下商品房，且交付条件符合合同约定。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应于2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付被答辩人。该合同系由济宁市城市建设综合开发办公室与济宁市房地产开发经营投资业监制且已经邹城市房屋行政主管部门备案，应为合法有效的合同。实际上，答辩人出售给被答辩人的商品房于2014年12月中旬已经设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，且验收合格，符合双方合同约定的交付条件。答辩人在所建商品房经验收合格后即于2014年12月31日前向所有购房者发布上房通知。所以，答辩人在交付商品房的事项上不存在违约事由。被答辩人以合同上不存在的答辩人未交付经综合验收合格的商品房为由起诉答辩人，不但违背事实，亦无法律依据。事实上被答辩人在接到答辩人上房通知后未及时上房，责任在被答辩人，现被答辩人却向答辩人索要延迟交房损失，明显违背事实和合同约定。二、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》不存在逾期赔付的条款。被答辩人所购商品房系在其单位与答辩人所签《团购合作协议》的基础上签订的，价格远低于市场价格，答辩人的利润也很低。当初签订该《商品房买卖合同》时是与被答辩人单位代表进行充分协商签订的。在合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定中，双方没有采纳一般商品房买卖合同中通用的第一种方式，而是另行制定了第二种方式：即如超过合同期限180日，买受人可以解除合同，由出卖人退还房款并按同期活期存款利率给付利息。从该条款的字面意义上可以看出，双方约定的就是如果逾期交房超过180日，买受人只有选择退房的权利。如果继续履行合同就只有等待。否则，双方不会放弃第一种包括退房及不退房继续履行合同如何约定违约金的处理方式。从双方对该逾期交房另行单独制定的条款即可明确看出双方本意即是给购房人一个选择退房权。按答辩人出售给被答辩人商品房的价格基本没多大利润，如因所谓逾期交房再承担违约责任，那答辩人根本无法承受。如因少部分购房者无视合同约定起诉答辩人得到支持，极有可能造成更多购房者跟风起诉。到时，答辩人根本无力再为购房者办理房权证等后续工作，该楼盘必将变成烂尾将给所有购房者造成真正的损失。三、被答辩人诉讼已超过诉讼时效。被答辩人在2015年上半年上房，在民法总则实施前的诉讼时效为2年，民法总则实施时间为2017年10月1日，即2015年9月31日前的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。被答辩人上房时间为2015年9月份，现无论被答辩人的诉讼理由是否合理。也已超过诉讼时效。综上所述，被答辩人起诉答辩人不仅没有道理且已超过诉讼时效。四、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金违背双方合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：本案中，从答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定可以看出，答辩人与被答辩人是进行了特别约定的。该条款是如此描述的：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理，即买受人不退房，出卖人应尽力协助买受人办理房产证，逾期两年后仍无法取得权属证书的，买受人有权选择退房，并有权要求出卖人按已付房价款的1%支付违约金。从合同第15条可以看出有三条约定，前两条属于一般商品房买卖合同的一般约定，该两条约定了：（一）买受人有权退房并要求出卖人支付违约金；（二）：买受人不退房，出卖人支付违约金。而答辩人和被答辩人选择的第三条是答辩人与被答辩人的特别增加的条款，该条款的字面意思就是：在逾期两年内，买受人不得退房，逾期两年后，买受人有权选择退房，出卖人只支付房款1%的违约金。从答辩人与被答辩人放弃含有违约金的第一款及第二款的一般约定，选择只有退房权而没有违约金的第三款其实就是答辩人和被答辩人特别约定。对于合同条款，应该综合考虑，从双方合同约定，即使买受人选择退房，出卖人也只支付房款1%的违约金。被答辩人之所以同意是因为答辩人向被答辩人出卖的房屋远低于市场价格，所以被答辩人也同意在退房时得到这么低的违约金。而无特别约定的逾期办证违约金是可按逾期贷款利息计算的，如果双方当初考虑过违约金，直接选择合同中第一、二款并约定极低的违约金就行，何必选择单独制定的第三款呢？可见从合同第十五条的内容及双方的取舍就可以看出，对于逾期办证是不支付违约金的，这应属于双方特别约定。退一步讲，根据双方签订的合同补充协议（附件四）第十条：因买受人原因、与房地产相关的政策、措施的变化或行政机关的过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责。而答辩人所受让的土地，直到2017年才拆迁完毕，才可以办理综合验收手续。所以根据该补充规定，因邹城市相关政府部门拆迁不利造成不能综合验收进而影响逾期办证，答辩人是免责的。综上所述，被答辩人起诉答辩人不仅没有道理且有些诉讼已超过诉讼时效。故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同（与原告提交的一致，被告不再提交），证明根据原被告签订的合同第八条交付期限约定，也可以证明我们已经交房。合同第9条四2项看出，如果超过180天实际是不违约的。合同第15条…如果超过两年原告可以选择退房，说明双方签订合同时都是充分协商的。证据二、竣工工程质量验收报告（原件退回，法庭留存复印件），证明2014年12月8日就已经竣工，发布了上房信息，符合双方签订的合同第八条第一款约定。证据三，照片一组，证明政府未能及时拆除地面附着物造成了迟延办证。被告原告提交的证据一质证意见为：被录音人员不是被告员工，与本案没有关联性，不能作为本案证据使用，从内容看出原告要求的是综合验收，双方合同约定是验收合格，这种要求本身不合理。原告在2015年10月份已经上房，在2015年11月份又要求综合验收。该证据不能证明时效中断的情况。被告对原告提交的证据二至四真实性无异议，但是根据原告所说维修基金的时间，原告至少在2015年8月份前就已经上房，至原告起诉已经超过2年，所以时效已经过。根据合同约定交房时间是2014年12月31日，被告在2014年12月底和2015年1月初被告已经通知原告等人，不存在被告逾期交房的问题。被告对证据五质证意见为：1、该价值鉴定报告系复印件，不具备作为有效鉴定证据的形式要件；2、申请人申请的房屋价值与原告没有关联性，不能作为本案定案依据。原告对被告提交的证据一予以认可。对于证据二的质证意见为：竣工验收报告仅能证明9号楼已经验收，并不能证明本案当事人购买的楼房已经过综合验收。对于证据三认为不能真实具体为止，且该证据与逾期办证无关。根据当事人陈述举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月25日，原、被告分别作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于邹城市和谐家园6幢1单元01-202号商品房一套，房产面积为125.57平方米，房屋单价每平方米3087.54元，房款总计387702元。同时，合同第八条对房屋交付时间、条件作出约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。在合同中同时对逾期交房违约责任进行约定：如超过合同交付期限180日，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按同期银行活期存款利率给付利息。双方并未对逾期交房双方继续履行合同，逾期违约金支付标准进行约定。在合同第十五条关于产权登记的约定条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按照第3项处理，即：买受人不退房，出卖人应尽力协助买受人办理房产证，逾期两年后买受人仍无法取得房产权属证书的，买受人有权选择退房，并要求出卖人按已付房款价款1%支付违约金……。原告向被告交清了房款，被告在合同约定交房日期前向团购单位下达了交房函，原告于2015年9月10日领取了房屋钥匙，缴纳了房屋维修资金。2018年6月19日，原告以被告未按合同约定交付房屋且交房存在逾期的行为已构成违约为由诉至本院，请求被告向原告交付符合约定的房屋并支付逾期交房违约金8895元。2018年7月31日原告变更诉讼请求，增加逾期办证违约金3377.02元和限令被告为原告办证的诉讼请求。上述事实是根据原被告举证、质证后认定的，有关证据均已收存记录在卷。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。通过原被告的举证、质证，本院认为本案争议的焦点是：一被告是否存在逾期交房的情形，原告诉请的逾期交房违约金是否符合法律规定？二、被告是否存在逾期办证的情形，逾期办证违约金是否符合法律规定？三、原告诉请是否超出诉讼时效？关于第一个焦点问题，根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)，国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项内容，取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方当事人约定交房标准为“该商品房经验收合格”。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。本案所涉住宅楼的验收系经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2014年12月24日前共同验收，质量等级评定情况为合格。且被告在2014年12月27日向团购单位下达了交付房屋函，被告不存在逾期交房的情形，故原告再行主张逾期交房违约的请求，与事实不符，本院不予支持。关于双方争议的第二个焦点，本院认为,在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定一栏中，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理。原被告签订合同时，房屋尚是期房，被告约定办证时间应该考虑到可能存在的各种逾期情形，只要不存在不可抗力情形或者原告故意不予协助的情形，被告应该在合同约定时间之前办证，原被告合同约定交房时间为2014年12月31日，办理产权证书的时间应按照合同约定应为2015年12月26日，截止到目前为止，被告对该小区的房屋均未办理不动产权属证明，被告在办理产权登记方面存在逾期的事实。关于逾期办证的违约金计算问题，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理，即：买受方不退房，出卖人应尽义务协助买受人办理产权证，逾期两年后买受人仍无法取得房产权属证书的，买受人有权选择退房，并有权要求出卖人按已付房款的1%支付违约金。如因买受人尚拖欠有关购房合理费用、或其他原因导致贷款银行不统一办证等原因造成买受人不能在约定时间取得房屋权属证书的，出卖人有权相应顺延办证时间并无须承担任何违约责任”，在该条款中，原被告双方仅约定了逾期办理产权证且不退房，被告应“尽力”办理房产证，而超过两年或仍不能办理则可退房，退款、支付违约金。对于逾期办理产权证，买受人不退房，出卖人应承担什么违约责任未予约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“对于合同没有约定违约金或者损失数额无法确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中原告自愿按照房款1%主张违约金，属于对自己权利的处置，并不侵害被告的权益，本院应予支持。原告请求被告为其办理产权证书，理由正当，也应予以支持。关于第三个焦点问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。而于2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。两部法律对于时效制度存在不同的规定，为解决适用两部法律规定的衔接问题，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》的第8条约定的交房时间为2014年12月31日，本案诉讼时效期间从2015年1月1日起算，至2016年12月31日止，本案二年诉讼时效已经届满；原告未能提交本案存在诉讼时效中断、中止的相关证据，故原告于2018年6月19日向本院提起逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。而逾期办证并未超出法定的诉讼时效，因此，原告主张被告应承担逾期办证违约责任，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山东星上置业有限公司于本判决生效十日内支付原告冯东逾期办理权属证书违约金3877.02元，同时于本判决生效90日内为原告冯东办理不动产登记证书。二、驳回原告冯东其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元由被告山东星上置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  冯美桥二〇一八年十月八日书记员  周 雯