重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0105民初12899号 原告：吴城成，女，1995年1月8日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：兰艳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：李鑫，男，1990年6月8日出生，汉族，住重庆市开县。 被告：毛玥，女，1990年8月18日出生，汉族，住重庆市江北区。 上列被告共同委托诉讼代理人：程礼元，重庆周立太（开州）律师事务所律师。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司，住所地重庆市江北区中兴段85号负2-3号，统一社会信用代码91500105MA5UNLLF2C。 负责人：周燕，经理。 委托诉讼代理人：杨亮亮，男，公司员工。 委托诉讼代理人：舒畅，男，公司员工。 第三人：中国民生银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区建新北路9号，统一社会信用代码915000007093983432。 负责人：许宏图，行长。 委托诉讼代理人：陈源，女，公司员工。 原告吴城成与被告李鑫、毛玥以及第三人重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司（以下简称到家了公司）、中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2018年9月4日第一次开庭审理时，原告吴城成的委托诉讼代理人兰艳、罗涛，被告李鑫及其与毛玥的共同委托诉讼代理人程礼元到庭参加诉讼。第一次庭审后，本院追加了到家了公司及民生银行作为案件第三人，并于2018年9月14日进行了第二次开庭审理，原告吴城成的委托诉讼代理人兰艳、罗涛，第三人到家了公司的委托诉讼代理人杨亮亮、舒畅，第三人民生银行的委托诉讼代理人陈源到庭参加诉讼。被告李鑫、毛玥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴城成向本院提出下列诉讼请求：1.请求确认吴城成与李鑫、毛玥就位于重庆市江北区北兴路X号X幢X-X号房屋（以下简称涉讼房屋）的房屋买卖合同关系有效；2.判令吴城成向民生银行代偿涉讼房屋的银行按揭贷款后，李鑫、毛玥将涉讼房屋的权属转移登记至吴城成名下。事实及理由：2018年5月17日，吴城成与李鑫以及到家了公司签订《存量房交易文件》，约定李鑫将涉讼房屋出售给我方，合同总价为169万元。合同签订当日，吴城成按约向李鑫支付定金10万元，并于次日在李鑫、毛玥许可的情况下进入涉讼房屋进行装修。直至2018年6月30日，李鑫、毛玥更换了涉讼房屋防盗门密码锁密码，拒绝吴城成进入装修，并明确表示不再继续履行合同。此外，李鑫和毛玥系夫妻关系，虽然毛玥并非合同相对方，但吴城成有理由相信出售涉讼房屋系二人的共同意思表示，且价格相对合理，故毛玥应承担相应责任。 被告李鑫、毛玥辩称，1.我方对吴城成的第一项诉讼请求没有异议，另合同签订时间、约定成交价、定金支付等事宜与吴城成陈述事实相符。2.我方不同意吴城成的第二项诉讼请求，理由为：李鑫、毛玥并没有给予吴城成任何授权与许可进入涉讼房屋进行装修，在我司告知到家了公司工作人员门锁密码后，吴城成是从中介公司工作人员处得到门锁密码并私自进场装修的；合同签订后李鑫回到开州老家，并没有看管涉讼房屋，所以我方在2018年6月30日回到重庆城区后才发现了前述侵权行为，故决定不将涉讼房屋继续出售吴城成的；由于吴城成的侵权行为在先，我方违约行为在后，所以我方也同意给予吴城成一定的违约赔偿。 第三人到家了公司陈述称，1.案涉合同系在我司居间下签订的，也是双方当事人真实意思表示，合法有效。2.涉讼房屋门锁密码是本案被告方告知我司工作人员的，然后我司工作人员又告知吴城成，以便于吴城成进屋装修。 第三人民生银行陈述称，1.我方对本案双方当事人之间的具体交易行为并不清楚，对此不发表意见。2.我方同意根据法院生效判决确定的内容，配合双方办理相应的房屋权属转移登记手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《存量房交易文件》、微信转账截图（72600元）、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、吴城成与李鑫以及李鑫与到家了公司工作人员的通话录音，本院予以确认并在卷佐证。对当事人举示的其他证据，本院认证如下：1.吴城成举示的各类票据、合同、网络截图等，虽与吴城成提出的诉讼请求没有关联性，但能证明吴城成实际已经进入涉讼房屋进行装修，且到家了公司、李鑫、毛玥亦对前述事实予以认可，本院予以采信；2.李鑫、毛玥举示的通话录音系李鑫与到家了公司工作人员的通话记录，该通话内容未得到到家了公司工作人员的认可，在没有其他证据佐证的情况下，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋登记在李鑫、毛玥名下，抵押权人为民生银行。2018年5月17日，李鑫、毛玥（甲方）与吴城成（乙方）在到家了公司（丙方）的居间服务下，就买卖涉讼房屋等事宜达成《存量房交易文件》，约定：涉讼房屋土地使用权类型为出让、规划用途为住宅、已设定抵押、无阻力；甲方保证在2018年6月30日之前将户籍关系全部迁出；房屋成交价格为169万元；付款方式为定金10万元于签订合同当日支付，另乙方支付30万元房款用于甲方办理房屋解押手续，剩余房款128万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付，尾款1万元由乙方于甲方交付房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时支付给甲方；涉讼房屋抵押权人为“民生银行”，甲方应于丙方通知15个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于解押；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记申请手续；乙方需于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理房屋的抵押登记手续；甲方应于首期房款当日将房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付乙方；乙方未按照约定时间付款的，自约定应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的千分之五向甲方支付违约金；甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付乙方的，自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照房屋成交价的千分之五向乙方支付违约金；涉讼房屋的装修情况地面为地砖、窗为铁窗、厕所墙面为瓷砖，并有3个衣柜，其余属于未装修状态。 合同签订当日，吴城成向李鑫支付了定金10万元，并从到家了公司工作人员处取得涉讼房屋的门锁密码，进入涉讼房屋实施装修，后李鑫、毛玥更改了门锁密码。2018年7月9日，李鑫通过电话方式告知吴城成及到家了公司，其不愿再出售涉讼房屋，双方因此产生争议，吴城成遂起诉来院。 另查明，截止2018年9月13日，李鑫、毛玥就涉讼房屋在民生银行处的住房按揭贷款尚欠本金223360.9元，该行至今没有收到李鑫、毛玥关于办理涉讼房屋住房按揭贷款提前还款的申请，李鑫、毛玥也未通知吴城成准备解押款项，亦未通知涉讼房屋住房按揭贷款的可还款时间。 本院认为，《存量房交易文件》中所涉及吴城成与李鑫、毛玥之间的房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行自己的义务。李鑫、毛玥对吴城成的第一项诉讼请求没有异议，本院予以确认。结合本案庭审情况，可以确定双方当事人之间的争议为：李鑫、毛玥以吴城成擅自进入涉讼房屋装修，作为拒绝履行合同的抗辩理由是否成立。对此，本院评析如下：一、根据到家了公司的陈述，涉讼房屋门锁密码系李鑫、毛玥告知的，该陈述也得到了李鑫、毛玥的认可；李鑫、毛玥作为将涉讼房屋委托到家了公司居间销售的出售人，理应知晓将门锁密码告知到家了公司的后果；吴城成已按照合同约定向李鑫、毛玥支付了定金，虽尚未支付完毕所有房款，但按照日常生活经验，书面合同的存在让双方房屋买卖关系更加稳定；到家了公司作为营利性的居间公司，自然希望吴城成与李鑫、毛玥已经订立的房屋买卖合同能得以顺利履行。综合上述分析，李鑫、毛玥即便没有直接将门锁密码告知吴城成，也对到家了公司将门锁密码告知吴城成是知晓且默许的。二、根据合同中对涉讼房屋装修情况的介绍，李鑫、毛玥在出售房屋前并未装修、居住，即便吴城成擅自进入，对李鑫、毛玥造成的损害也不会严重到拒绝履行房屋买卖合同的程度，李鑫、毛玥可依此要求吴城成承担相应的法律责任，但并非其拒绝履行房屋买卖合同的正当理由。综上，李鑫、毛玥的前述抗辩理由不成立，本院不予采纳。 房屋买卖合同法律关系中，出卖人的主要义务是按照合同约定将房屋交付买受人，并将房屋产权转移登记至买受人名下；买受人的主要义务则是按期支付购房款，配合办理相应交易手续。根据查明事实，吴城成已按约支付了定金10万元，但李鑫、毛玥以不成立的理由拒绝履行合同显然缺乏事实依据，现吴城成有能力代偿涉讼房屋在民生银行剩余的住房按揭贷款，且民生银行也同意配合执行本案判决，本案不存在不能实际履行的问题，故本院对吴城成要求代李鑫、毛玥偿还前述按揭贷款后将涉案房屋过户至吴城成名下的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认吴城成与李鑫、毛玥就位于重庆市江北区北兴路X号X幢X-X号房屋的房屋买卖关系有效； 二、原告吴城成在本判决生效之日起十日内代为清偿被告李鑫、毛玥因重庆市江北区北兴路X号X幢X-X号房屋在第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行处的个人住房按揭贷款，前述义务履行完毕后，被告李鑫、毛玥将上述房屋权属转移登记至原告吴城成名下。 本案案件受理费减半收取10005元、保全申请费5000元，合计15005元，由被告李鑫、毛玥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  黄 涛 二〇一八年十月十九日 法官助理  李明航 书 记 员  罗 静