广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初5907号原告：肖彦华，男，1978年3月15日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告：付海萍，女，1976年7月1日出生，汉族，住广东省中山市。原告：黄玉志，男，1978年12月4日出生，汉族，住广东省化州市。原告：黄红云，女，1979年10月14日出生，汉族，住广西桂平市。原告：黄少玲，女，1965年11月5日出生，汉族，住广东省中山市。原告：徐学洪，男，1963年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：黄才斌，男，1979年12月10日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。原告：何伦璋，男，1966年12月26日出生，汉族，住广东省中山市。原告：蓝键富，男，1985年12月5日出生，汉族，住广东省中山市。原告：张利，女，1978年4月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告:陈再芬，女，1978年6月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。原告：张贤芳，女，1977年8月23日出生，汉族，住广东省中山市。原告：黎云香，女，1983年6月1日出生，汉族，住广东省阳春市。原告：王文忠，男，1968年8月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告：孟永生，男，1964年5月2日出生，汉族，住西宁市城西区。原告：肖帆，女，1984年9月9日出生，汉族，住广东省中山市。原告：吴桂珍，女，1979年4月2日出生，汉族，住广东省中山市。原告：张泽，男，1978年4月21日出生，汉族，住广东省中山市。原告：李军良，男，1976年6月24日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告：姚芳林，女，1975年11月1日出生，汉族，住湖南省岳阳县。以上各原告的委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。被告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区富康路11号12幢2卡。法定代表人：李秀春。委托诉讼代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所实习律师。被告：中山市东升镇丽城乐意居小区业主委员会，住所地广东省中山市东升镇丽城乐意居一期6栋。代表人：曹中林。委托诉讼代理人：赵继明，广东保信律师事务所律师。被告：曹中林，男，1963年11月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：赵继明，广东保信律师事务所律师。被告：刘世祥，男，1974年10月8日出生，汉族，住广东省中山市。被告：蒋宗心，男，1976年4月3日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被告：潘盛城，男，1973年9月11日出生，汉族，住江西省九江市星子县。原告肖彦华、付海萍、黄玉志、黄红云、黄少玲、徐学洪、黄才斌、何伦璋、蓝键富、张利、陈再芬、张贤芳、黎云香、王文忠、孟永生、肖帆、吴桂珍、张泽、李军良、姚芳林（以下简称原告）与被告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡物业）、中山市东升镇丽城乐意居小区业主委员会（以下简称业委会）、曹中林、刘世祥、蒋宗心、潘盛城撤销权纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告肖彦华、孟永生及20名原告的共同委托诉讼代理人李立国，被告嘉怡物业的委托诉讼代理人赵海良，被告业委会及曹中林的共同委托诉讼代理人赵继明到庭参加诉讼，被告刘世祥、蒋宗心、潘盛城因下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销由六被告于2014年9月8日签订的物业服务合同第十一条“3.在符合法律法规的前提下，乙方可对本物业共用部位、共用设施进行经营，其收益用于弥补物业管理服务费用不足。乙方如需这方面的经营活动必须获得甲方许可，否则属违约行为”的约定。2.依法撤销由六被告于2014年9月8日签订的物业服务合同第十五条“1.停车场（共同区域露天车位）属于全体业主共有的，暂时试行以三个月轮一次的月租方式，由甲方委托乙方露天小车位按150元/个/月收取停车费，该项收费除去正常管理费用以外，其余收益作为全部业主物业管理费用的补充部分归乙方支配”的约定。3.嘉怡物业向原告返还已收取的公共区域露天车位收益及146个共用停车收益，该收益作补充专项维修资金使用（返还车位收益的期间为：自2014年9月8日起至嘉怡物业停止收取共同区域露天车位费用之日止，暂计至2017年4月25日为15000元）。事实与理由：各原告为中山市东升镇丽城乐意居的业主，原告于2016年12月13日向东升镇住建局复印六被告签订的物业服务合同得知，业委会未告知业主及未经得业主的表决同意下，通过与嘉怡物业签订的物业服务合同约定，擅自将公共区域露天车位的收益及146个共用停车位的收益归嘉怡物业使用。原告得知此事后曾多次要求业委会撤销此项约定，但业委会不予理会。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定，占用业主共有的道路及其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。利用物业共用部位、进行经营的，应当征得相关业主的同意，所得的收益应当主要用于补充专项维修资金使用，为维护原告的合法权益，原告根据《物业管理条例》第十二条第五项的规定，特提起诉讼。被告嘉怡物业答辩称，1.嘉怡物业认为本案定性不正确，应为撤销权纠纷，根据原告的诉讼请求及事实理由，原告主张的是撤销权；2.嘉怡物业认为与业委会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力；3.嘉怡物业作为合同一方当事人，合同签订过程中没有过错，属于善意的一方，退一步讲即使业委会在与嘉怡物业签订过程中程序存在瑕疵，根据表见代理的法律规定，双方签订的合同依然合法有效；4.嘉怡物业与业委会签订的物业服务合同第六章第三十一条约定的合同期限是2014年10月1日-2017年9月30日，共3年，即该份合同实际已经履行完毕，原告主张撤销该份已经履行完毕的合同条款没有事实基础，应当依法驳回诉讼请求第一、二项；5.关于撤销权，法律规定具有撤销权的当事人至知道或应当知道撤销事由一年内行使撤销权，一年期间为除斥期间不能中断延长，嘉怡物业与业委会签订物业服务合同时间是2014年9月8日，签订合同时在小区有公告并召集业主代表、住建局的相关领导对签订合同进行见证，也就是说除斥期间开始计算的时间应当从合同签订的第二天开始计算，因为合同签订后每位业主都有权在业主委员会或住建局进行查阅相关内容，应当知道撤销事由，所以本案原告在法律赋予的一年除斥期间没有主张权利，已经过了法律保护期；6.嘉怡物业认为本案原告无权行使撤销权，根据物权法及物业管理条例的规定，只有超过20%的业主才可以提起撤销权，本案原告人数远未达到业主的20%，依据法律规定不具有撤销权。综上，原告诉讼请求第一、二项于法无据，应当依法予以驳回，诉讼请求第三项基础是以诉讼请求第一二项成立为前提，所以也应当予以驳回。被告业委会及曹中林共同答辩称，一、原告的撤销权已消灭，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求第一、二项。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条规定：享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于除斥期间的规定。合同法第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。业委会及曹中林与嘉怡物业2014年9月8日签订物业服务合同，在物业服务合同签订前，为业主委员会进行了大量征求业主意见的工作，并将征求的意见以公告的形式及时反馈给业主（见2014年8月31日发出的关于业主参加合同审定工作的通知）。合同签订后，2014年10月20日向业主发出的丽城乐意居小区物业续聘情况通报暨第一次物业管理工作联系会议公告中明确述明：“……5.发出通知请各期业主代表参与审定续聘合同文体；6.双方经过反复审议条款后签订合同；三、合同针对物业管理费用、车位费用等不可回避的问题做了明确要求，提出责任要求，体现了市场经济保证合同双方的权益，达到互利双赢的目的……”。综上，业委会不但在物业服务合同签订前广泛征求了业主的意见，合同签订中有业主代表参与，而且在合同签订后业委会对签订过程及时公告。由此可以得出结论，业主自合同签订之日起就知道或应当知道合同的内容。如果原告认为物业服务合同条款侵犯了业主的合法权益，行使撤销请求权的起算时间点应为合同签订之日（2014年9月8日），至原告提起诉讼（2017年5月8日），时间已超过一年除斥期间，由此，原告的第一项、第二项诉讼请求应予以驳回。二、原告的第三项诉讼请求缺乏依据，应予驳回。原告的第三项诉讼求以第一、二项诉讼请求成立为条件和前提，正如前述，原告第一项、第二项诉讼请求没有事实与法律依据。由此，原告第三项诉讼请求失去存在的基础和理由，同样不具有事实和法律依据，理应驳回。三、业委会及曹中林签订物业服务合同程序合法，内容合法，并已依法向住建部门进行备案。业委会在续聘与签订物业服务合同的问题上做了大量的工作。首先，续聘前广泛征求业主的意见，对物业管理公司的服务进行评价，然后根据评价结果作出续聘的决定，为了体现业主的意思表示，在合同签订时约请了1-4期业主对合同进行审定。2014年8月31日发出的关于业主参加合同审定工作的通知有清晰的陈述“……此次续聘的合同签订工作将约请1-4期业主中具有一定物业管理专业和法律专长的代表参加，共同审定合同文本的内容，以便使小区的委托服务管理工作更规范化、合理化，更方便物业方依约服务和管理及业主们的监督。按照法规，邀约业主代表只负责合同条款内容的审议，不参与签约工作。……”物业服务合同签订后，业委会向住建部门进行备案。关于备案问题，原告在民事诉状中的陈述已经证实了这一事实，原告在民事诉状中称：“原告于2016年12月13日向东升镇住建局复印六被告签订的物业服务合同得知……”。由上可知，合同条款的内容是业主代表与业委会共同审定而形成的，物业服务合同的签订符合《物业管理条例》的规定，签订程序合法，内容合法。四、被告曹中林、刘世祥、蒋宗心、潘盛城不是本案的适格被告。以上四人，作为合法选举产生的业委会委员，其与嘉怡物业签订物业服务合同是履行职务行为，不是本案的适格被告，不应参与本案的诉讼。五、业委会及曹中林认为合同已经于2017年9月30日到期，合同已经履行完毕，撤销权没有事实基础也没有意义；根据物业管理条例第十二条业主大会或业主委员会作出决定侵犯业主权益，业主可以请求人民法院予以撤销，根据以上规定业主大会撤销的对象是业主委员会作出的决定，根据合同相对性业委会及曹中林认为业主无权行使对合同的撤销。刘世祥、蒋宗心、潘盛城未出庭，亦未提交书面答辩意见。原告、被告嘉怡物业、业委会、曹中林围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据各方的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：各原告是中山市东升镇丽城路丽城乐意居的业主。嘉怡物业是该小区的物业服务管理公司。2011年5月15日，丽城乐意居小区第一届业委会成立，任期自2011年5月15日至2016年5月14日，刘世祥、蒋宗心、潘盛城、刘志深、武乐乐、王毓哲为该届业委会的成员，曹中林为业委会主任。同年6月14日，中山市房地产行业协会予以备案。2013年12月22日，丽城乐意居小区第一届业委会在小区公告栏发出关于召开业主大会的紧急通知，要求召开业主大会，通知每单元1-2个代表参加，就小区临停车位的涨价及露天公共车位有明确的界定和区分进行磋商。2014年7月31日，丽城乐意居小区第一届业委会在小区公告栏发出关于业主报名参加物业工作情况问卷调查统计的通知，要求业主代表参加嘉怡物业工作满意度调查结果统计。同日，丽城乐意居小区第一届业委会在小区公告栏发出关于丽城乐意居小区续聘物业的情况报告，称如嘉怡物业服务满意度大于三分之二以上，业委会将与嘉怡物业续签新一轮的物业委托管理合同。2014年8月16日，丽城乐意居小区第一届业委会在小区召开丽城乐意居小区物业续聘业主大会，从业委会提交的照片可见，部分业主参与了会议，经上述业主统计，嘉怡物业服务满意度达95.14%。2014年8月17日，丽城乐意居小区第一届业委会发出丽城乐意居物业服务工作业主满意度调查暨物业续聘业主大会公告。8月31日，丽城乐意居小区第一届业委会发出关于业主参加合同审定工作的通知，要求各业主参与合同条款的审议，但不参与签约工作。针对上述公告，嘉怡物业及业委会提供了张贴公告的照片及统计嘉怡物业工作满意度调查结果时统计人员在场照片。2014年9月8日，丽城乐意居小区第一届业委会作为甲方与嘉怡物业作为乙方签订物业服务合同（以下简称合同），约定由嘉怡物业对丽城乐意居小区提供物业服务，合同履行期限为2014年10月1日至2017年9月30日。合同第十一条第三款约定：“在符合法律法规的前提下，乙方可对本物业共用部位、共用设施进行经营，其收益用于弥补物业管理服务费的不足。乙方如需这方面的经营活动必须获得甲方许可，否则属违约行为。”第十五条第一项第一款：“停车场（公共区域露天车位）属于全体业主共有的，暂时试行以三个月轮一次的月租方式，由甲方委托乙方露天小车位按150元/个/月收取停车费，该项收费除去正常管理费用以外，其余收益作为全体业主物业管理费的补充部分归乙方支配。”合同末处甲方位置有丽城乐意居小区第一届业委会的盖章及业委会成员武乐乐、刘世祥、蒋宗心、潘盛城、曹中林的签名，乙方有嘉怡物业的盖章以及法定代表人李秀春的签名。庭审中，各原告不确认丽城乐意居小区第一届业委会发出的各项通知，因2016年12月至东升镇住建局复印业委会与嘉怡物业2014年9月8日的物业服务合同时才得知该合同侵害了业主的利益，虽2014年9月8日的合同已到期，但仍坚持撤销权起诉嘉怡物业、业委会、曹中林、刘世祥、蒋宗心、潘盛城，要求撤销嘉怡物业与业委会于2014年9月8日签订合同中的第十一条第三项及第十五条第一项第一款，并要求嘉怡物业将收到的露天停车场及室内停车场所有收益都返还至业主专项维修基金。诉讼中，嘉怡物业提交了自行制作的乐意居1-4期2014年-2017年收支明细表，明细表上注明2014年车位管理费237422.5元、露天停车费262800元、临停车费216008元；2015年车位管理费434534.4元、露天停车费262800元、临停车费226050元；2016年车位管理费355422元、露天停车费262800元、临停车费234172元；2017年车位管理费423385元、露天停车费262800元、临停车费222045元。2017年9月20日，业委会与嘉怡物业重新签订物业服务合同。庭审结束后，20名原告于2017年8月14日向本院提交增加诉讼请求申请书，要求撤销业委会与嘉怡物业于2017年9月20日签订的物业服务合同。本院认为，本案为撤销权纠纷。20名原告作为丽城乐意居小区的业主，认为业委会作出的决定侵害了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。业主作为建筑物区分所有权人对专有部分以外的共同部分享有共有以及共同管理的权利。业主大会作为全体业主的共同体在对涉及共同部分以及共同管理的事项进行决议时，各个区分所有权人均有权根据自己的利益判断作出赞成与否的表示。由于业主大会以及业主委员会在表决过程中采用的是多数决（分为一般多数以及特别多数），因此，如果达到法律、法规规定的表决要求，即便某些区分所有人反对，业主大会以及业主委员会的决定仍能获得通过。有权提起撤销诉讼的主体应当限于在业主大会以及业主委员会投票表决过程中明确表示反对的业主。就本案而言，业委会已在小区公告栏发出公告，通知业主参与业主大会、对嘉怡物业工作满意度进行调查，参与合同条款的审议等。各原告称并不清楚公告内容，没有收到通知，但从业委会提供的照片看，业委会已履行了在公告栏中公示的义务，各原告作为小区业主理应为了自身利益注意查看公告栏上张贴的内容。现丽城乐意居小区第一届业委会与嘉怡物业于2014年9月8日签订的物业服务合同已签订多年且履行完毕，各原告才以不清楚合同内容及合同内容损害其权益提起撤销权诉讼，显然不符合诚实信用原则。另业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。各原告称2016年12月才得知合同内容损害了其利益，但合同在2014年9月开始施行，签订前已经公示并清楚告知业主如嘉怡物业服务满意度达三分之二将与嘉怡物业续签物业服务合同，各原告作为业主如需了解合同内容，可申请业委会对合同进行查阅，如业委会拒绝业主查阅合同内容，各原告亦可起诉至法院要求业委会对上述材料进行公示。故各原告称直至2016年12月才得知2014年9月8日的物业服务合同第十一条第三款及第十五条第一项第一款损害了其利益的主张，本院不予采纳，其于2017年5月22日才起诉要求行使撤销权显然已超过法律规定行使撤销权的规定。其次，2014年9月8日的物业服务合同已于2017年9月7日履行完毕，且业委会与嘉怡物业已于2017年9月20日重新签订物业服务合同，现20名原告仍坚持撤销已履行完毕的物业服务合同，显然理据不足。最后，露天停车位属于业主共有，对于该部分收益应属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2014年至2017年的露天停车位及室内停车位的收益已用于抵偿嘉怡物业管理丽城乐意居小区的相关费用，现20名原告要求嘉怡物业将上述费用返还用于业主专项维修基金，可能将导致业主其他费用相应的增加，理应通过过半数业主的同意才可，故20名原告起诉要求嘉怡物业返还上述费用，理据不足，本院不予支持。关于20名原告庭后提出增加诉讼请求，要求撤销2017年9月20日，业委会与嘉怡物业签订的物业服务合同，因20名原告是在本案辩论终结后提交的增加诉讼请求申请书，故本院在本案中不予处理。被告刘世祥、蒋宗心、潘盛城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依法判决。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：驳回原告肖彦华、付海萍、黄玉志、黄红云、黄少玲、徐学洪、黄才斌、何伦璋、蓝键富、张利、陈再芬、张贤芳、黎云香、王文忠、孟永生、肖帆、吴桂珍、张泽、李军良、姚芳林的诉讼请求。案件受理费176元，由原告肖彦华、付海萍、黄玉志、黄红云、黄少玲、徐学洪、黄才斌、何伦璋、蓝键富、张利、陈再芬、张贤芳、黎云香、王文忠、孟永生、肖帆、吴桂珍、张泽、李军良、姚芳林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  伍执娟二〇一八年十月十五日书记员  郑敏婷侯艺喆