西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初3473号原告(反诉被告)：王乐园，女，1988年2月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告(反诉被告)：鲁铭昊，男，1991年7月10日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。共同委托诉讼代理人：马西凤，陕西仁和万国律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梁涛，陕西仁和万国律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安宝枫实业开发有限责任公司，住所地：西安市雁塔区西延路西侧中段（观音庙加气站正对面）。法定代表人：韩文毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喜荣，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王乐园、鲁铭昊与被告（反诉原告）西安宝枫实业开发有限责任公司（以下简称宝枫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王乐园及其委托代理人马西凤、梁涛，被告（反诉原告）宝枫公司的委托代理人张海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王乐园诉称，2016年10月25日，原告与被告宝枫公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的“宝枫佳苑”商品房一套，合同登记号为Y16159597。原告从2017年1月19日开始每个月支付银行贷款，但被告却拒绝向原告交房。故原告现诉至法院，请求1、判令被告继续履行商品房买卖合同，办理交付房屋义务；2、被告将《商品房买卖合同》、收款收据向原告归还；3、被告将卡号为62×××62的农行卡归还；4、被告向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日（暂计算至2017年10月13日为50862元）；5、本案诉讼费由被告承担。被告宝枫公司辩称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，被告已经按照合同约定向原告履行了交房义务。原告作为房屋购买人，应当将购房款直接支付给出卖人即被告宝枫公司，但其将房款交给了个人刘波，刘波挪用了原告的购房款，后经过协商，刘波2017年2月28日转账52000元至宝枫公司账户，作为王乐园首付款的一部分，剩余房款由原告及刘波协商处理办法，尚欠宝枫公司244000元。王乐园签字同意。出于对原告的信任，被告在没有收到购房款的情况下与原告签订了商品房买卖合同，并向原告出具了收款收据。被告已经如期向原告履行了合同义务，故现其要求履行交付义务及归还合同、发票无事实及法律依据。被告已经按照合同约定履行了义务，并不存在任何违约行为，故无需承担任何违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告宝枫公司诉称，原告王乐园与被告宝枫公司签订《商品房买卖合同》后，基于对原告的信任，被告在未收到首付款的情况下给原告办理了备案登记，并协助原告办理了银行按揭手续，现原告已经向银行履行还款义务，但却迟迟未将首付款交付于宝枫公司，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令1、反诉被告立即向反诉原告支付《商品房买卖合同》约定的首付款176252元及逾期付款利息，按照同期人民银行贷款利息暂计算至起诉之日为10023.68元；2、反诉被告依据合同约定向原告支付违约金176.25元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王乐园、鲁铭昊共同辩称，原告已经向被告支付了全部的购房款，并不存在任何违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告宝枫公司将位于西安市雁塔区西延路中段西侧宝枫佳苑项目尾盘销售委托案外人西安百维房地产营销策划有限公司（以下简称百维公司）进行销售，该公司在这个项目的负责人为刘波。2016年10月13日，原告王乐园欲购买该项目的房屋，当日向案外人刘波转账20000元定金，用于确认购买宝枫佳苑2幢1单元24层12405号房屋。2016年10月22日及2016年10月25日，原告分别又向刘波转账146000元及10000元。2016年10月15日，宝枫公司开具了收到王乐园购买上述房屋的购房款176252元的收款收据。2016年10月25日，原告王乐园及鲁铭昊与被告宝枫公司签订了合同登记号为Y16159597的《商品房买卖合同》，合同约定，二原告购买被告开发的位于西安市雁塔区××中××西侧宝××单元××号房屋，且房屋的付款方式为商业贷款。买受人应当于2016年10月25日前支付首期房价款176252元，余款520000元向长安银行西安曲江新区支行申请贷款支付。商品房交付条件：商品房交付时已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已经取得房屋测绘报告。商品房相关设施设备交付条件：供水、排水；供电；供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。本合同自双方签字或盖章之日生效，本合同一式4份，其中出卖人1份，买受人1份，西安市房屋管理局1份，贷款银行1份。2016年10月18日，二原告作为贷款人，被告宝枫公司作为保证人与贷款银行签订了《个人购房借款合同》，自2017年1月19日起，二原告开始偿还按揭贷款。另查明，2017年3月3日，原告王乐园向被告宝枫公司出具了《还款说明》一份：“刘波挪用王乐园在宝枫公司购买2号楼1单元2405和2803两套房屋首付款共296000元，2017年2月28日刘波用POS机刷给宝枫公司52000元，再由宝枫公司转给王乐园，作为归还王乐园首付款的一部分，王乐园将此款转入宝枫公司账户，作为王乐园在宝枫公司购房部分首付款。宝枫公司开给王乐园购房款176252元收据时间为2016年10月15日，收据被宝枫公司收回时间为2017年2月8日。”被告宝枫公司法定代表人韩文毅在该还款说明上写道“同意，王乐园以上与刘波协商处理办法。两套房首付款下欠贰拾肆万肆仟元。”由于被告宝枫公司没有收到购房款，被告宝枫公司将原告持有的首付款收据及合同均收回。审理中，原告王乐园称，由于此前将房款交给了刘波，刘波向其出具了百维公司的收款收据，在办理完房屋买卖手续以后，刘波将该收据收回，并将由被告宝枫公司开具的购房款收据、《商品房买卖合同》及《按揭贷款合同》一并交给了她本人。关于开具房款收据及签订《商品房买卖合同》过程，经询被告宝枫公司出纳，其称原告王乐园在购房时并没有支付首付款，但当时其公司法定代表人同意让其开具房款收据，其按照法定代表人的要求向原告开具了房款收据，由于此后原告王乐园频繁地去公司财务导致其无法工作，便将房款收据交给了原告。关于办理《商品房买卖合同》网签的事宜，经向被告宝枫公司的法定代表人询问，办理购房合同网签是其公司的一名工作人员负责，并称出于对原告的同情而给原告办理了网签。庭审中，被告宝枫公司提供了宝枫佳苑所驻物业公司的情况说明，原告王乐园所购房屋装修钥匙由刘波从物业处领走，且房屋锁芯更换。原告称，装修钥匙是刘波给她的，锁芯也是她更换的，但是房屋目前没有水电，无法进行装修使用。上述事实，有收款收据、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《还款说明》、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议的焦点为原告王乐园及鲁铭昊是否已经履行了《商品房买卖合同》所约定的付款义务。首先，从原、被告陈述购房过程来看，被告宝枫公司作为专业房地产开发公司，其对于公司合同、财务以及人员的管理具有标准、严格的制度及准则。仅是出于对毫无关系购房者的同情而无条件的签订买卖合同，并配合办理贷款，不仅不符合基本的交易习惯，也不符合常理，故对于被告宝枫公司的陈述，本院不予采信。那么，被告宝枫公司出具了收到王乐园购房款的的收款收据，并与原告签订了《商品房买卖合同》，且该合同经过房屋管理部门的备案，同时双方与贷款银行亦签订了《个人购房借款合同》。在办理完所有手续以后，原告王乐园也实际持有了上述购房资料。原告所持有的上述购房资料均有被告宝枫公司的公章，该签章足以使其对双方的买卖合同关系产生信赖，同时基于百维公司与被告宝枫公司的代理销售关系，亦足以使原告信赖其支付给案外人刘波的款项实际等同于支付给被告宝枫公司。第二，对于《还款说明》的认定问题，该还款说明仅是确认了案外人刘波挪用了原告所支付的购房款，而就目前的情况刘波愿意退回52000元。该还款说明中并没有原告王乐园及鲁铭昊认可欠付原告首付款的意思表示，而被告宝枫公司法定代表人在《还款说明》上所书写的内容仅是其个人的意思表示，该意思表示并没有原告的确认，因此，该证据不能认定原告认可其未支付首付款的事实。综合上述理由，本院认为二原告已经履行了合同的付款义务，被告宝枫公司应当按照《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件向原告交付涉案房屋。故对于被告宝枫公司的诉讼请求本院均不予支持。《商品房买卖合同》中明确约定了该合同持有情况，故被告应当将收回的《商品房买卖合同》及收款收据退回原告。关于原告主张逾期交房违约金一节，由于原告购买的系现售房屋，在其支付完毕所有购房款后被告具有交付房屋的义务。而在原告按揭贷款放款以后，案外人刘波已经将涉案房屋钥匙交给了原告，原告当时已经实际占有了涉案房屋。由于案外人刘波挪用购房款而使得双方产生争议，该情况系原、被告双方均无法预知的，而导致该情况原告有审查不实的责任，故对该主张本院不予支持。关于原告主张返还其银行卡，本案系商品房买卖合同纠纷，原告主张的返还财产与本案并同一法律关系，原告可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安宝枫实业开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内按照《商品房买卖合同》约定的交付条件及标准向原告（反诉被告）王乐园、鲁铭昊交付位于西安市雁塔区××中××西侧宝××单元××号房屋。二、被告（反诉原告）西安宝枫实业开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王乐园、鲁铭昊返还合同编号为Y16159597的《商品房买卖合同》及首付款收款收据。三、驳回原告（反诉被告）王乐园、鲁铭昊其余的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安宝枫实业开发有限责任公司的诉讼请求本案本诉案件受理费11271元，由原告王乐园、鲁铭昊承担1050元，由被告西安宝枫实业开发有限责任公司公司承担10221元。因二原告已全部预交，被告应于本判决生效后十日内给付二原告。本案反诉案件受理费2015元，由被告西安宝枫实业开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  秦冰人民陪审员  陈琳人民陪审员  刘波二〇一八年十月二十日书 记 员  张雨打印：扈艳红校对：吴敏2018年月日送达