天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民初383号原告（申请执行人）：郭耀南，男，1949年7月12日出生，汉族，台湾地区居民，住台湾地区。委托诉讼代理人：杨顺国，天津万钧律师事务所律师。被告（案外人）：刘俊余，女，1987年5月31日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郭文礼，天津君荐律师事务所律师。被告（被执行人）：天津信裕房地产发展有限公司，住所地天津市河西区围堤道华盛广场B座16层。法定代表人：徐永清，董事长。原告郭耀南与二被告刘俊余、天津信裕房地产发展有限公司（以下简称信裕公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告郭耀南的委托诉讼代理人杨顺国，被告刘俊余及其委托诉讼代理人郭文礼到庭参加诉讼。被告信裕公司经公告送达传票,未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。郭耀南向本院提出诉讼请求：1、撤销本院作出的（2018）津02执异12号执行裁定，继续执行对天津市河西区中豪国际汽车大厦7C02号房屋（以下简称涉诉房屋）的原保全裁定，继续对涉诉房屋进行查封；2、撤销刘俊余与信裕公司就涉诉房屋签订的《商品房认购意向协议》；3、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：郭耀南收到本院送达的（2018）津02执异12号执行裁定后认为：1.该裁定缺乏事实和法律依据，应予撤销。刘俊余提出执行异议的时间，已超过法定期间。郭耀南在与信裕公司合作纠纷一案中，法院已于2008年1月16日对涉诉房屋进行了查封保全。判决生效以后，郭耀南即申请法院对信裕公司名下的房产强制执行。在执行过程中，郭耀南要求法院依法对保全的涉诉房屋进行拍卖，并发布公告。法院在调查时发现，被保全的涉诉房屋已被他人占用。法院于2014年4月9日在被查封的每套房上，张贴执行公告，要求占用之人在发布公告之日起30日内提出执行异议，否则强制处置。申请人提出异议的时间是2018年1月，已经超过法定提出执行异议的期间3年，应当依法驳回。2.法院在郭耀南与信裕公司合作纠纷一案中，对信裕公司名下的包括本案涉诉房屋在内的12套房屋进行了查封，查封时，该房屋没有任何备案出售登记，也没有任何出售记录。同时，法院发布了查封公告，涉诉房屋自2008年1月16日已经全部被查封。在2008年至2017年期间，刘俊余始终没有提出任何异议。信裕公司为了抗拒法院执行，与刘俊余恶意串通，编造虚假的购房合同，依法应当撤销或确认无效。刘俊余提出2004年就与信裕公司签订了《商品房认购意向协议》不真实，因为涉诉房屋的开发建设是在2005年5月30日以后，2004年涉诉房屋连建设规划都没有。2009年刘俊余居住的涉诉房屋是已经被查封的房屋，根据法律规定，该房屋在查封期间不允许买卖、处分。另外，刘俊余并未提交《天津市商品房买卖协议》，而是提交了《商品房认购意向协议》。意向书本身并不具有转移房屋所有权的效力。意向书本身也明确约定该意向书只是一个选房的资格，并非买卖协议。其提供的票据、收据，并没有银行的转账记录，足以证明交易是虚假的。故请求撤销二被告之间虚假的购房意向书。二被告之间没有真实的商品房买卖合同，而是为了配合信裕公司抗拒执行而进行的虚假买卖。刘俊余辩称，请求法院查明事实，因郭耀南的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回郭耀南的诉讼请求。郭耀南的第一项诉讼请求，不符合法律规定。其以二被告恶意串通而要求撤销双方签订的《商品房认购意向协议》，不符合合同法规定。如果当事人之间存在恶意串通，应认定为合同无效，而不是撤销。本案二被告签订的房屋买卖合同，并不存在恶意串通的情形。类似案件，法院已作出判决，驳回了郭耀南的请求，支持了买房人的主张。本案郭耀南作为信裕公司的债权人，其享受的债权仅7000000元，而其查封的房产近20000000元，属于超标的查封，恶意十分明显。在郭耀南申请法院查封的多套房屋中，有6套房屋属于无主房屋，其中不包括本案刘俊余的房屋。如果郭耀南想通过拍卖或变卖房屋实现债权，其针对6套无主房屋即可实现其权利。信裕公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据，对证据1建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售许可证，真实性予以确认。对证据2、3本院作出的裁定书、执行公告书的真实性予以确认。证据4本院作出的（2018）津02执异12号执行裁定书，真实性予以确认。证据5信裕公司与郭耀南、李慧苹等6人签订的《天津市商品房买卖合同》与本案不具关联性，不予采信。证据6天津市高级人民法院判决书，真实性予以确认。被告提交的证据，对证据1本院作出的（2018）津02执异12号执行裁定书，与原告证据1相同，真实性予以确认。证据2《商品房认购意向协议》能够证明其证明目的，故予以采信。证据3收据2张及银行取款凭条，因尾号677的现金收据系复印件，无原件相比对，故真实性无法确认。对尾号258的收据及银行取款凭条的证明目的予以采信。证据4系信裕公司出具证明，因该公司并未出庭对该证据发表质证意见，且信裕公司与刘俊余在本案中存在利害关系，故对该证据不予采信。证据5自来水协议书及收据，鉴于原告认可其真实性，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月20日，信裕公司（甲方）与刘俊余（乙方）签订了关于天津市河西区围堤道与隆昌路交口西北侧中豪国际汽车大厦7C02号房屋《商品房认购意向协议》，该协议约定上述房屋建筑面积78.63平方米，总金额383206元，付款方式为一次性支付，该房屋的交付时间为2007年12月。双方还就违约事项进行了约定。刘俊余自述，同日，其将170905元作为首付款交付信裕公司，该公司向其开具了170905元现金往来收据。2009年10月15日，刘俊余将210592元交付信裕公司，该公司向刘俊余开具了上述现金往来收据。就刘俊余购买涉诉房屋事宜，信裕公司出具证明一份，证明刘俊余购买涉诉房屋，该房屋产权证正在办理中。另查，郭耀南与信裕公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2008年1月16日诉讼保全查封了涉诉房屋在内的11套房产。2009年10月15日，本院作出（2008）二中民四初字第6号民事判决，判决主要内容为：“一、信裕公司于本判决生效后三十日内向郭耀南交付‘中豪世纪花园’G座商住楼4、5层及6层6C04号房产并按照商品房买卖合同的约定协助郭耀南办理转移登记手续；二、信裕公司于本判决生效后三十日内给付郭耀南补偿款2959255元；三、…”。判决后，郭耀南、信裕公司均不服，向天津市高级人民法院提出上诉。该院作出（2009）津高民一终字第0059号民事判决，判决主要内容为：“一、维持天津市第二中级人民法院（2008）二中民四初字第6号民事判决第一、三、四项及案件受理费部分；二、变更天津市第二中级人民法院（2008）二中民四初字第6号民事判决第二项为本判决生效之日起十五日内，信裕公司给付郭耀南补偿款7104200元。”因信裕公司未履行法律文书确定的义务，郭耀南于2012年6月12日向本院申请执行。在执行过程中，本院依郭耀南的申请，对包括涉诉房屋在内的12套房屋进行续封至2018年3月11日。另，信裕公司就上述案件向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年10月29日作出（2012）民申字第1268号民事裁定，裁定驳回信裕公司的再审申请。刘俊余向本院提出书面执行异议，请求解除对涉诉房屋的查封。本院审查后，于2018年3月22日作出（2018）津02执异12号执行裁定，裁定：中止对涉诉房屋的执行。郭耀南收到上述执行裁定书后不服，向本院提起本诉。根据本案在案证据及本院（2016）津02民初309号生效民事判决书确认的事实查明，信裕公司于1993年7月17日取得建设用地规划许可证，1994年6月18日取得国有土地使用证，2003年涉诉项目地名获得批准，2004年11月30日取得规划局的建设设计方案通知书，2005年5月13日取得涉诉项目的建设工程规划许可证，2005年5月30日取得建设工程施工许可证，2005年8月24日取得土地开发权，2006年取得涉诉项目建设工程销售许可证。本院认为，本案围绕涉诉房屋的执行问题成讼。本案的争议焦点是：刘俊余对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，郭耀南要求继续对涉诉房屋的执行，是否具有事实和法律依据。围绕争议焦点阐述如下：《最高人民法院》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于刘俊余与信裕公司之间签订的《商品房认购意向协议》是否构成“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，审查本案涉诉《商品房认购意向协议》，虽然信裕公司于2006年取得的涉诉项目建设工程销售许可证，但根据上述规定，认购意向协议为有效协议。该协议为预售合同，根据双方所签意向书及认购意向协议的内容，明确了购买的意思表示、房款金额、房款的支付方式等商品房买卖合同的主要条款，能够证实系双方当事人真实的意思表示，能够认定该认购意向协议具备商品房买卖合同的性质。关于所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题，结合刘俊余提交支付水费、物业费的证据，能够证明其在涉诉房屋中居住，且原告并未证明刘俊余名下仍有其他住房。关于已支付的价款是否已经超过合同约定总价款的百分之五十的问题，审查刘俊余提交支付购房款的证据，其自述两笔均为现金支付，第一笔因无收款收据原件相比对，故不能确认其真实性；第二笔210592元房款真实性能够确认，该笔金额已经超过合同约定总价款额的50%。因本案是执行异议之诉案件，郭耀南诉讼请求第二项要求撤销刘俊余与信裕公司之间签订的《商品房认购意向协议》，不属于本案审理范围，郭耀南亦未提出该诉讼请求应在本案中审理的法律依据，故在本案中不予审理。综上，刘俊余就涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，郭耀南要求继续对涉诉房屋的执行，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告郭耀南的诉讼请求。案件受理费7048元，公告费560元,由原告郭耀南负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  李 静代理审判员  李冬梅人民陪审员  胡金英二〇一八年十月二十九日书 记 员  丁 宁