湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初2947号原告：武汉博学房地产开发有限公司，住所地武汉市汉南区银莲西路特1号。法定代表人：江哲华，公司执行董事。委托代理人：秦进，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：洪湖君信房地产开发有限公司，住所地洪湖市文泉大道（中央花园17号楼）7幢2楼203。法定代表人：陈辉，该公司总经理。委托代理人：刘鲲，湖北大柏地律师事务所律师。被告：中辉建设集团有限公司，住所地江陵县郝穴镇江陵大道（工业园区）。法定代表人：***，公司总经理。委托代理人：刘鲲，湖北大柏地律师事务所律师。被告：李伟，男，汉族，1978年5月8日出生，身份证住址湖北省荆州市沙市区，委托代理人：刘鲲，湖北大柏地律师事务所律师。被告：周娥，女，汉族，1979年12月15日出生，住湖北省荆州市沙市区，委托代理人：刘鲲，湖北大柏地律师事务所律师。原告武汉博学房地产开发有限公司（以下简称博学房地产公司）与被告洪湖君信房地产开发有限公司（以下简称洪湖君信公司）、中辉建设集团有限公司（以下简称中辉建设公司）李伟、周娥合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告博学房地产公司的委托代理人秦进，被告洪湖君信公司、中辉建设公司、李伟、周娥的共同委托代理人刘鲲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告博学房地产公司诉称，原告系专业从事房地产开发的企业，2015后被告洪湖君信公司实际控制人李伟以房地产项目开发为由向原告借款，之后无力还款，慌称可将洪湖国用（2014）第2645号土地开发项目转让给原告，李伟伪造身份证件，与原告签订了《项目转让意向书》、其后被告洪湖君信公司、中辉建设公司按李伟的意图与原告签订了《项目转让合同书》，并以洪湖君信公司的名义从2016年至2018年3月间陆续向原告收取定金1137.5万元和项目转让款2355万元。该资金大部分被李伟个人收取并挪作他用。《项目转让意向书》、《项目转让合同书》签订后，被告洪湖君信公司、中辉建设公司未在约定时间内将项目土地按合同约定过户给原告，更是私下将项目土地转让给第三方，并发函称双方合同已于2018年5月14日终止。洪湖君信公司、中辉建设公司未依据合同约定履行义务，并公然对原告进行欺诈，由于资金被骗，原告获得同等地段土地的成本增加8000余万元，对原告造成重大损失；原告依据《项目转让合同书》的约定，终止合同履行，并要求洪湖君信公司双倍返还定金2275万元并赔偿损失3000万元，返还借款2355万元并从2018年5月15日起按月息2%承担利息直至还清借款；被告中辉建设公司对被告洪湖君信公司的上述债务承担无限连带责任。被告李伟作为洪湖君信公司的实际控制人，伪造身份证件，以被告洪湖君信公司名义骗取原告资金并挪用，应对被告洪湖君信公司的债务承担无限连带责任，被告周娥与被告李伟系夫妻，共同经营诸多公司，应以家庭共同财产与被告李伟一起对被告洪湖君信公司的债务承担无限连带责任。现原告为维护自身合法权益，依据法律规定，向法院提出起诉请求：1、要求依法确认原被告方的《项目转让合同书》终止解除；2、要求被告洪湖君信公司双倍返还定金2275万元，赔偿原告损失3000万元；返还转让款（借款）2355万元并从2018年5月15日起按月息2%承担利息直至全部归还转让款；3、要求被告中辉建设公司、被告李伟、被告周娥对被告洪湖君信公司的上述债务承担无限连带责任；4、要求四被告承担诉前财产保全费用5000元及担保财产责任险费用90420元；5、要求被告承担本案诉讼费用。被告洪湖君信公司、中辉建设公司共同答辩称，原告与洪湖君信公司签订的项目转让合同书违反土地转让的法律法规强制性规定无效；原告诉请中双倍定金及2%利息因合同无效丧失依据；诉请3000万损失没有现实依据，违约金过高；我方实际收到原告支付与合同有关款项并没有其诉称的3492.5万元，实际为2200万元。被告李伟答辩称，李伟作为个人，无论是否为洪湖君信公司、中辉建设公司的股东、控制人，都与本案诉争无关，洪湖君信公司、中辉建设公司都是有限责任公司，股东以出资额为限承担有限责任，原告主张承担连带责任没有依据。被告周娥答辩称，周娥与李伟虽然是夫妻关系，但与本案被告的公司并无股东或投资关系，要求其承担连带责任没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：一、对于原告提交证据：1、由李伟于2016年9月20日出具的欠条，本院认为，结合其提交的补充证据，李伟于2015年与2016年期间向原告借款1000万元的证据来看，经本院审查认为，该欠条的利息按照年利率24%计算为3322666.67元。故本院对该欠条中的数额以3322666.67元予以确认，超出部分不予支持；2、2017年12月27日借款人为陈辉的借据和转账凭证800万元的证据和2017年6月19日陈辉的借款5万元的问题，本院认为，该借据借款人虽为陈辉，但该部分款项却进入了洪湖君信公司，且洪湖君信公司也为以上借款的担保方，陈辉也为洪湖君信公司的法定代表人，另该部分款项从本案付款的整体来看也与洪湖君信公司出具的《承诺函》所记载的数额相印证。故本院对该部分证据中800万元和5万元作为本案的款项予以采信；3、关于借支单为熊师、银行转账记录单为原告的50万元以及王四侠支付给李伟的100万元如何认定的问题，本院认为，由于庭后原告撤回该部分证据，也对该部分款项予以撤回。故本院对以上150万元作为原告投资款不予采信；证据7《执行裁定书》（2016）鄂0106执268号和（2016）鄂0103执1597-1号并不能据此认定周娥为洪湖君信公司、中辉建设公司的实际控制人，也不能据此认定周娥应对本案的纠纷承担清偿责任，故本院对该证据不予采信；证据8《拍卖成交确认书》、证据9、证据10、证据11与本案无关，本院不予采信；二、对被告提交的证据三，本院认为，洪湖君信公司委托案外人支付给原告的200万元，该证据记载为投资款，而本案的款项主要是通过借款等形式形成的转让款并非投资关系。在原告提供了证据证明双方还存在其他投资的关系下，该证据200万元的款项不宜认定为本案中洪湖君信公司偿还本案所涉借款或者转让款。故本院对该证据不予采信。本院查明，2016年10月18日，作为甲方的李伟与作为乙方的江哲华签署《项目转让意向书》约定：甲方是洪湖君信公司的实际控制人，洪湖君信公司于2014年12月依法取得了洪湖国用（2014）第2645号国有土地项目多的开发建设经营权，现经双方共同协商，自愿达成如下转让意向：一、甲方促成君信公司以出让方式取得的洪湖国用（2014）第2465号国有土地的开发建设项目，再次转让给乙方指定的公司自主开发建设。二、洪湖国用（2014）第2645号国有土地现已批准的用地条件。三、项目的转让单价、总价，乙方以每亩土地106万元的包干价格，受让甲方的该宗土地。四、项目转让价款的支付办法：1、本意向协议签订后2日内，由乙方到银行存入200万元受让本项目诚意金，由双方共同共管。五、项目宗地的交付。六、违约责任等均作出了约定。以上意向书签订后，江哲华多次分别以原告的名义以借款等形式向洪湖君信公司支付款项。2017年7月11日，作为转让方的被告洪湖君信公司与作为项目受让方原告博学房地产公司以及作为担保人的中辉建设公司签订《项目转让合同书》。该合同约定：一、洪湖君信公司自愿将其以竞拍方式取得的洪湖国用（2014）第2645号国有土地的开发建设项目，转让给博学房地产公司进行自主开发建设经营；二、洪湖国用（2014）第2645号国有土地现已批准的用地条件是：土地使用面积71.4976亩，建设容积率本院还查明，原告博学房地产公司为履行以上《项目转让合同书》于2017年至2018年期间共计支付转让款3337.266667万元，其中3322666.67元系利息转化转让款。本院另查明，本案所涉《项目转让合同书》签订后，被告洪湖君信公司并未按照合同第五条的约定向原告交付土地而是于2018年5月14日，洪湖君信公司与担保人中辉建设公司共同向原告博学房地产公司出具《承诺》：本公司在双方签订《项目转让合同书》，并收到了博学房地产公司转让款借款合计3500万元（具体以财务往来为准）。现因各方面的原因无法达成该转让成功，本公司承诺于2018年5月2日前将公司75%股权质押给博学房地产公司，于2018年6月15日前退还博学房地产公司2000万元，于2018年7月30日前退还剩余全部款项。于2018年8月5日前各方依据《项目转让合同书》有关条款议定违约金、项目投资款及借款利息具体金额后，本公司于2018年9月30日前支付给博学房地产公司。本院又查明，2018年5月16日，洪湖君信公司向博学房地产公司出具《关于终止项目转让合同书的函》，2018年5月18日博学房地产公司回函称：洪湖君信公司及实际控制人属合同违约方，是没有资格要求终止《项目转让合同书》的。我司不同意洪湖君信公司的来函意见，洪湖君信公司应全面承担责任赔偿我司的巨额经济损失。本案所涉土地【洪湖国用（2014）第2645号】于2018年5月2日通过变更登记换发不动产权证为鄂（2018）洪湖市不动产权第0004753号，权利人为洪湖君信公司、用途为商服用地、城镇住宅用地。本院认为，本案争议的焦点为:一、本案中所涉及的《项目转让合同书》效力；二、本按所涉《项目转让合同书》若有效是否能解除以及解除的时间；三、本案中原告向被告洪湖君信公司支付的转让款数额为多少以及被告洪湖君信公司是否应按照约定返还转让款、双倍返还定金和承担违约金以及支付利息；四、中辉建设公司、李伟、周娥是否应承担相应的担保或还款责任。对于以上焦点问题，本院具体分析如下：一、关于本案中所涉及的《项目转让合同书》效力问题。本院认为，《项目转让意向书》通过《项目转让合同书》进行了进一步明确，《项目转让合同书》实质取代了《项目转让意向书》。该合同所涉土地性质为出让国有土地使用权转让，即洪湖君信公司以竞拍方式取得国有土地使用权后，再次转让给原告博学房地产公司。在签订该合同时，该土地的使用权人为被告洪湖君信公司，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“土地使用权可以依法转让”，故洪湖君信公司有权进行转让。关于被告洪湖君信公司抗辩认为，洪湖君信公司对土地未按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条的规定的条件而转让土地应为无效的意见。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》作为行政性法律，其调整的主要是房地产开发经营行为，第38条、39条所规定的转让条件的立法本意也只是对“炒地”行为的限制属于政府土地部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为做作的效力性强制规定。就算违反第38条、39条的规定也仅是无法办理土地使用权权属变更登记，属于土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，并不影响转让合同效力。至于最高院的答复认为无效的问题，该观点已被最高院公报案例形式逐步进行了改变。综上，本案所涉《项目转让合同书》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同效力的规定，该合同合法有效。二、关于本案所涉《项目转让合同书》若有效是否能解除以及解除的时间的问题，本院认为，虽然被告洪湖君信公司通过向原告出具了《承诺》、《关于终止〈项目转让合同书〉》的函的形式表达了解除合同的要求，但根据原告的回函的形式对被告的回函进行了否定，并谈到了因被告违约原告要主张损失的意见。且根据双方的合同约定来看，被告洪湖君信公司应于2017年11月11日将本案所涉土地过户登记到原告名下，并于2017年11月21日前向原告交付土地，但实际上被告洪湖君信公司直到本案起诉时仍未按照合同履行义务，而是以发函的形式行使解除权。本院认为，作为违约方的被告洪湖君信公司行使合同解除权并无事实和法律依据。本案所涉《项目转让合同书》的解除时间应为守约方原告向本院起诉要求确认终止解除的时间，即本案的立案时间2018年6月25日。故本院确认原告与被告洪湖君信公司签订的《项目转让合同书》解除，解除时间为2018年6月25日。三、本案中原告向被告洪湖君信公司支付的转让款数额为多少以及被告洪湖君信公司是否应按照约定返还转让款、双倍返还定金和承担违约金以及支付利息的问题。本院认为，根据查明的事实，本院确认，原告向洪湖君信公司支付本案所涉《项目转让合同书》的项目转让款为3337.266667万元。根据《项目转让合同书》第四条第1款的约定，项目转让款中1137.5万元为定金。根据查明的事实，本案违约方为洪湖君信公司，故洪湖君信公司应根据《项目转让合同书》第九条的约定向原告承担违约责任。但同时本院认为，该九条约定违约责任，既约定了定金同时也约定了违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，本案原告只能选择适用一种违约责任进行主张。经本院向原告释明，原告选择行使定金处理条款。对此本院予以照准。故被告洪湖君信公司于合同解除之日应向原告双倍返还定金2275万元，并向原告退还收取的除定金以外的转让款2199.766667万元。四、关于中辉建设公司、李伟、周娥是否应承担相应的担保或还款责任的问题。本院认为，根据《项目转让合同书》第七条的约定，中辉建设公司为该合同的担保方，且对洪湖君信公司在合同中的所有债务承担无限连带担保责任。故中辉建设公司应对洪湖君信公司向原告承担的债务承担连带保证责任。李伟虽为洪湖君信公司和中辉建设公司的实际控股股东，经办事宜李伟也参与其中。但本案李伟所参与事项均代为洪湖君信公司行使，并不能据此认定作为洪湖君信公司所应承担的债务由其股东李伟承担连带保证责任，也不符合《中华人民共和国公司法》的有关规定。在无其他证据证明周娥为本案所涉合同承担连带保证责任的情形下，原告要求周娥承担连带保证责任也无依据。另本案《项目合同转让书》项下形成的债务，系洪湖君信公司的经营债务，并非李伟个人债务，无论周娥与李伟是否系夫妻关系，原告也不能依据夫妻共同债务的理由要求周娥对本案所涉款项承担连带保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、本院确认原告武汉博学房地产开发有限公司与被告洪湖君信房地产开发有限公司于2017年7月11日签订的《项目转让合同书》终止并解除；二、被告洪湖君信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉博学房地产开发有限公司双倍返还定金2275万元；三、被告洪湖君信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉博学房地产开发有限公司返还项目转让款2199.766667万元；四、被告中辉建设集团有限公司对本判决第二、三项所确定款项向原告武汉博学房地产开发有限公司承担连带保证责任；五、驳回原告武汉博学房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告中辉建设集团有限公司按照本判决承担连带保证责任后有权向被告洪湖君信房地产开发有限公司追偿。本案一审案件受理费423777元，保全费5000元，保全担保服务费90420元，共计519197元，由被告洪湖君信房地产开发有限公司、中辉建设集团有限公司承担311518.2元，由原告武汉博学房地产开发有限公司承担207678.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  蹇鹏飞审 判 员  李 娜人民陪审员  夏文芳二〇一八年十月二十二日书 记 员  鲍 刚