河北省鸡泽县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0431民初819号原告:史宗民，男，1955年6月20日出生，汉族，住鸡泽县。委托诉讼代理人：王玉哲，湖北广众律师事务所石家庄分所。被告：石家庄奥新房地产开发有限公司，住所地：石家庄裕华区东岗路路北世纪国际中心****。法定代表人：王新和，该公司经理。被告：河北滨河房地产开发股份有限公司，住所地，住所地：邢台市桥**西围城路****南iv>法定代表人：郭延军，该公司经理。委托诉讼代理人：孟凡杰，河北甲信（宁晋）律师事务所律师。原告史宗民诉被告石家庄奥新房地产开发有限公司（以下简称奥新公司）、河北滨河房地产开发股份有限公司（滨河公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史宗民及其委托诉讼代理人，被告石家庄奥新房地产开发有限公司法定代表人王新和，被告河北滨河房地产开发股份有限公司委托诉讼代理人孟凡杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。史宗民向本院提出如下诉讼请求：1、确认奥新公司与滨河公司于2007年12月7日签订的关于“鸡泽百汇市场”买卖协议无效；2、本案诉讼费由奥新公司和滨河公司承担。事实与理由：鸡泽县百汇市场于2005年由奥新公司开发，藁城建筑公司承建，史宗民作为政府抽调拆迁工作人员参与了整个的拆迁工作、百汇市场的建设工作。史宗民在百汇市场初建时就预定了3-16门市，并预交了8万元房款，百汇市场在2006年底建成，3-16房屋随即交付史宗民占有、使用至今。2015年滨河公司持包含3-16房屋土地使用证的国有土地使用证和房产证将史宗民起诉至鸡泽县人民法院，此时史宗民才知道自己的房已经成了滨河公司的。诉讼过程中奥新公司与滨河公司在2007年12月7日签订的买卖协议，整体买卖鸡泽百汇市场，一审中史宗民胜诉，滨河公司提起上诉，邯郸市中级人民法院撤销了一审判决，发回重审。在再审中滨河公司提供了二被告买卖协议、买卖协议附件二复印件、滨河公司与奥新公司签订的补充协议。史宗民发现国有土地使用证超过50年土地适用最高期限，随后史宗民提起行政诉讼，要求鸡泽县人民政府撤销滨河公司持有的鸡国用（2008）第11-097号土地使用权证书。在广平县人民法院审理该案中，鸡泽县人民政府作出答辩状并提供相关证据，证明奥新公司和滨河公司在2007年12月7日签订了买卖协议所依据的附件二（鸡国用（2006）第11-081号土地使用权证书）自始不存在，史宗民此时才知道奥新公司和滨河公司签订的买卖协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五款规定，违法《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款、第五款、第三十九条第一款之规定。故恳请鸡泽县人民法院依法确认奥新公司与滨河公司买卖协议无效。另一方面滨河公司与奥新公司签订合同在2007年12月7日，该合同明显存在恶意。史宗民签订三方协议虽然较晚，但支付房款远远早于滨河公司，并且支付全部房款，而滨河公司和奥新公司虽然签订协议，但未履行，且无法证明已经交付3-16房屋价款。二次补充协议内容违法，时间提前，显然具有恶意，并且侵犯了史宗民合法权益。滨河公司在取得产权证后进一步通过起诉的方式侵犯史宗民合法权益。奥新公司与滨河公司签订买卖协议、补充协议均违法，且侵犯史宗民合法权益，故诉请人民法院依法确认奥新公司与滨河公司买卖协议无效。为支持其主张，史宗民向本院提交如下证据：1-1、鸡泽县房产管理局证明一份，1-2材料交接清单复印件一份，证明滨河公司和奥新公司交易时奥新公司没有初始化登记，该交易无效；2-1、鸡泽县人民政府行政答辩状，确认户名为石家庄奥新房地产开发有限公司的（2006）第11-081号土地使用权证书自始不存在，2-2、鸡泽县国土资源局（2007）01号地块挂牌出让成交确认书，竞得人为奥新公司，时间为2007年9月6日，证明奥新公司与滨河公司签订买卖协议所依据的土地使用权证书根本不存在，该交易为虚假交易；3-1、百汇市场拨款情况复印件，3-2、滨河公司支付鸡泽建材城工程付款统计复印件，3-3、百汇市场已售房屋物业交接协议复印件，证明该协议仍在履行当中，只是部分履行，标的不确定，价款不确定，不符合合同法的基本要件；4、买卖协议影印件和补充协议复印件，证明奥新公司和滨河公司存在事实买卖行为。奥新公司辩称，鸡泽县百汇市场于2005年由其公司开发，藁城建筑公司承建，史宗民作为鸡泽县商业局抽调拆迁工作人员参与了整个拆迁工作、百汇市场的建设工作，后期负责百汇市场的管理工作。百汇市场建设过程中史宗民提出购买3-16门市，在工程建设中由于施工单位藁城城乡建设工程公司资金周转不灵先后从史宗民处借款8万元，之后藁建又赊账、欠款9.147万元，此款在2007年12月7日由史宗民代为偿还，并经奥新公司认可，算做奥新公司支付给藁建的工程款。由于鸡泽县政府对百汇市场功能定位的改变，导致百汇市场运行困难。奥新公司于2007年12月7日与滨河公司签订了百汇市场整体转让协议。在办理结算过程中，将已经抵账的3-16门市漏报，导致在办理土地使用权过户时直接过户到滨河公司名下。奥新公司同意在滨河公司尾款中扣除该门市价款，已通知到滨河公司。史宗民主张确认合同无效，奥新公司认为与滨河公司的交易应当是合法的。虽然奥新公司与史宗民签订的三方协议较晚，但没有欺骗的意思，只是在扣除时漏掉了，而且奥新公司同意在尾款中扣除，奥新公司与滨河公司不存在恶意。综上奥新公司认为与滨河公司买卖协议有效，应依法驳回史宗民的诉讼请求。协议中土地证时国土局发给奥新公司的，签订买卖协议之后，奥新公司把土地证等验收的这些证据全部移交给了滨河公司。奥新公司确实没有办理房产证，没有进行初始化登记。为支持其主张，奥新公司向本院提交如下证据：1、买卖协议复印件（与原件核对无异）一份，证明奥新公司与滨河公司买卖合同存在；2、交接清单复印件（与原件核对无异）一份，证明奥新公司把原始材料全部移交给滨河公司了；3、滨河公司支付鸡泽建材城工程付款统计一份，证明滨河公司向奥新公司付款的情况；4、百汇市场拨款情况，证明滨河公司向奥新公司支付的款项；5、鸡泽县百汇市场已售房屋交接协议一份，证明交接协议里面的户，已经从滨河公司给的总房款中扣除，不包括3-16。滨河公司辩称，本案是合同效力纠纷，应当审查合同的签订是否有合同法第五十二条规定的情形，奥新公司与滨河公司在签订买卖协议过程中，不存在恶意串通。关于史宗民在诉状中提到的房地产管理法第三十八、第三十九条的情形，已经不存在，并且该条的规定是管理性规定，不是效力性规定。不影响合同的效力，故史宗民的诉讼请求不应成立。为支持其主张，滨河公司向本院提交如下证据：1、鸡国用（2018）第11-097号土地证复印件一份，证明涉案土地经鸡泽县人民政府同意已经办理到滨河公司名下，该买卖协议是有效的；2、最高人民法院民事判决书观点打印件一份，证明城市管理法第37、38条不是认定合同效力强制性法律规定。以上案件事实亦有本案庭审笔录佐证。本院认为，史宗民主张奥新公司与滨河公司之间签订买卖鸡泽县百汇市场的协议时，依据的土地使用证书不存在，当时的房屋也未办理房屋所有权证书，违反《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，故违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应确认该协议无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本院认为《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地或房屋在办理权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，故对史宗民主张奥新公司和滨河公司间的买卖协议违反《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应确认双方之间的买卖协议无效的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十四条之规定，判决如下：驳回史宗民的诉讼请求。案件受理费80元由史宗民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  魏建勋审 判 员  王 军人民陪审员  陈 咪二〇一八年十月二十三日书 记 员  李聚波。