太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初1888号原告：山西大昌汽车集团有限公司，住所地太原市小店区平阳南路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：代全民，董事长。委托代理人：韦泰宇，山西黄河律师事务所律师。被告：王昭燕，女，1972年3月30日出生，汉族，太原市人，住太原市。委托代理人：韩永斌，山西辰冉律师事务所律师。第三人：山西嘉和泰房地产开发有限公司，，住所地太原市小店区并州南路西一巷**百桐园**楼**统一社会信用代码×××。法定代表人：范维明，职务不详。原告山西大昌汽车集团有限公司与被告王昭燕返还原物纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依被告王昭燕申请追加山西嘉和泰房地产开发有限公司为第三人参加诉讼。并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦泰宇，被告王昭燕委托代理人韩永斌到庭参加了诉讼。第三人山西嘉和泰房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西大昌汽车集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将太原市小店区并州南路西一巷百桐园小区9号楼1单元101号房屋（网签合同号为20062004502）腾空后返还给原告；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2008年4月30日，太原市益庄典当行（有限公司）（以下简称典当行），与原告签订《房屋转让协议》，协议确认典当行欠原告25386800元，典当行同意将包括涉案房屋在内的30套百桐园小区房屋折抵上述欠款，后因典当行不履行合同义务，原告将其诉至法院。2008年6月26日，贵院依法作出了（2008）小民初字第1034号民事判决书，判决认定原告与典当行之间的《房屋转让协议》有效，并判令典当行在判决生效后十日内配合原告办理该30套房屋的合同备案变更登记手续。后双方均未提出上诉，判决生效。2011年年底，原告拟准备使用涉案房屋时，才发现房屋内已经被被告非法霸占，原告本着友好协商的态度多次与被告沟通，希望被告能够腾退房屋，但被告拒不配合，无奈，原告诉至法院。被告王昭燕辩称，被告2008年6月3日从第三人山西嘉和泰房地产开发有限公司处购买了涉案房屋，并交清了全部购房款，随后购买了车位及地下一层，且交付了费用。自2012年12月入住后至今由被告使用。原告此前曾经起诉过一次，在诉状中说明发现2012年被告占用了涉案房屋，但原告到现在才起诉，超过诉讼时效。综上，原告不是适格物权所有人，主张被告返回涉案房屋没有事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人山西嘉和泰房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月10日，原告与太原市益庄典当行有限公司签订借款协议，约定原告借款2500万元给太原市益庄典当行有限公司解决公司经营周转资金问题。随后，因太原市益庄典当行有限公司未能偿还原告借款，同意以房产抵顶给原告，并在2008年4月30日签订《房屋转让协议书》及《债务折抵协议书》各一份，约定太原市益庄典当行有限公司将其购买的百桐园房屋30套以25386800元价格转让给原告，折抵所欠原告的借款，并约定在15日内办理完毕合同备案登记变更手续。因太原市益庄典当行有限公司未履行协议约定义务，原告将其诉至本院，本院作出（2008）小民初字第1034号民事判决书，确认上述事实，同时查明太原市益庄典当行有限公司于2007年9月12日向山西嘉和泰房地产开发有限公司购买百桐园小区房屋30套，合同编号分别为20062004502等，房屋总价24380370元，太原市益庄典当行有限公司一次性付清房款。现（2008）小民初字第1034号民事判决书已生效。庭审中，原告提供晋（2018）太原市不动产证明第0002404号不动产登记证明，该登记证明载明原告为权利人（申请人）、义务人为山西嘉和泰房地产开发有限公司，房屋坐落于太原市并州南路西一巷10号9幢1单元1层1号，预测建筑面积185.49平方米，预售合同登记号为20062004502等内容。为说明太原市益庄典当行有限公司与山西嘉和泰房地产开发有限公司关于买卖30套房屋事宜，原告提供最高人民法院（2015）民提字第55号民事判决书，确认2007年9月12日山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原市益庄典当行有限公司签订30份《商品房买卖合同》，将其开发建造的百桐园小区8-11号楼的30套商品房出售给太原市益庄典当行有限公司，2007年9月24日，上述买卖合同在太原市房地产交易所进行了备案登记。另查明，涉案房屋现由被告居住使用，被告抗辩其为合法占有，并提供2008年6月3日被告与山西嘉和泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定山西嘉和泰房地产开发有限公司将其开发的位于并州南路西一巷10号百桐园住宅小区第9幢1单元1层1号，建筑面积185.49平方米的房屋以每平方米6000元，总计1112940元价格出卖给被告，被告采用一次性付款方式，即2008年6月3日一次性支付；山西嘉和泰房地产开发有限公司应当在2008年8月25日前将经验收合格房屋交付被告使用等。签订合同当日，山西嘉和泰房地产开发有限公司向被告出具加盖财务专用章收据，写明收到房款1112940元。2012年8月13日、2012年12月21日被告与山西嘉和泰房地产开发有限公司分别签订《使用权租赁协议书》和《地下车位使用权租赁协议》，对百桐园D9-1-3号房屋使用权（位于百桐园**楼地下**，建筑面积129.18平方米）和百桐园小区三号地下停车场编号为30.30B,31.31B车位的使用期限、租金、付款方式等租赁事宜进行了约定。被告并提供签订上述两份协议对应日期，加盖山西嘉和泰房地产开发有限公司财务专用章的收款收据各一张。被告为说明其实际使用房屋情况，提供太原市美亦瀚优物业管理有限公司出具的情况说明，说明被告2012年12月入住小区9-1-101号房屋，地下，地下**房产和**停车场也由其使用至今被告房款及车位等上述款项支付情况，被告表示有银行转账和现金，现金直接支付给了山西嘉和泰房地产开发有限公司法定代表人范维明，未提供其他证据佐证。上述事实有借款协议书、债务折抵协议书、房屋转让协议书、（2008）小民初字第1034号民事判决书、最高人民法院（2015）民提字第55号民事判决书、不动产登记证明、商品房买卖合同、收据、使用权租赁协议书、地下、地下停车位使用权租赁协议书说明及庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据物权法一般原理，不动产应当进行登记，登记事项具有权利推定的效力，登记权利人推定为物权权利人。非经预告登记权利人同意，房屋不发生物权变动的效力。本案中，原告取得涉案房屋不动产预告登记，为合法权利人，据此主张被告腾退涉案房屋，事实清楚，本院予以支持。被告与第三人山西嘉和泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》虽具有形式要件，但其购买时间在原告与太原市益庄典当行有限公司签订房屋转让协议之后，且被告购买时，房屋已经备案登记在太原市益庄典当行有限公司名下，被告未经查证购买，且无证据佐证款项实际支付情况，主张其合法占有涉案房屋，事实及依据不足，本院不予采信，被告与第三人山西嘉和泰房地产开发有限公司的纠纷可另案处理。被告抗辩原告的请求适用诉讼时效制度，依据不足，本院不予采信。第三人山西嘉和泰房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告王昭燕于本判决生效之日起三十日内将太原市小店区并州南路西一巷百桐园小区9号楼1单元101号房屋腾空并返还给原告山西大昌汽车集团有限公司。案件受理费100元（原告已预交），由被告王昭燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 卢敬丽人民陪审员 崔爱珍人民陪审员 那海珊 二O一八年十月二十三日书 记 员 赵 燕