河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初3799号原告：张一武，女，汉族，1974年10月26日出生，住郑州市金水区。委托代理人：刘忠，河南正臻律师事务所律师，特别授权。委托代理人：范世伟，河南正臻律师事务所（实习）律师，一般代理。被告：洛阳顺驰房地产开发有限公司，住所地：中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新技术开发区华夏西路18号2幢路劲御城一期2#楼2层东北侧。统一社会信用代码：91410300763118242A。法定代表人：陈世权。委托代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托代理人：赵钦，河南中冶律师事务所（实习）律师，一般代理。原告张一武与被告洛阳顺驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张一武及其委托代理人刘忠、范世伟、被告洛阳顺驰房地产开发有限公司的委托代理人付景新、赵钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张一武向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理合同编号为YS0133560的《商品房预售合同》项下房屋产权登记手续；2、依法确认合同编号为YS0133356的《商品房预售合同》中第十五条第2项的格式条款无效；3、被告支付原告自2013年9月26日至被告办理完毕合同编号为YS013356的《商品房预售合同》项下房屋产权登记手续之日止的违约金，违约金以原告已付购房款总额696949元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准加收50%计算(暂计至2018年7月26日为279354.59元)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在2011年11月27日签订了合同编号为YS0133356的《商品房预售合同》。合同中约定原告于签约前一次性付清房款人民币696949元，被告应在商品房交付使用后360日内协助原告办理房屋产权登记手续。原告于2011年11月27日向被告一次性支付了购房款人民币696949元，被告向原告出具了房款专用收据。2012年9月17日，被告向原告出具了《世府名印项目入住通知书》一份，确定了上述商品房的交房日期为2012年9月30日，根据上述《商品房预售合同】的规定，被告应当在2013年9月25日之前，协助原告办理上这房屋的房屋产权昼记手续。但是时至今日，被告依旧没有协助原告办理上述商品房的房屋产权登记手续，原告至今未取得上述商品房的《不动产权证》。原告认为，根据原告与被告在2011年11月27日签订的合同编号为1S0133356的《商品房预售合同》第十五条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”的规定，被告因延迟办理房屋产权登记手续只需支付原告348.5元的违约金，该格式条款与被告制定的关于原告违约应承担的违约责任相比，被告制定的该格式条款明显免除了被告的违约责任，加重了原告的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》之规定，该格式条款应依法认定为无效条款。因此，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求被告按原告已付购房款总额696949元为基数，以中国人民银行同期货款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准加收50%支付原告违约金。被告洛阳顺驰房地产开发有限公司辩称：一、原告当庭变更诉求，法院不给被告新的答辩期，属于程序错误。二、顺驰公司是按照政府批准的规划图纸施工，规划局也向顺驰公司颁发了规划许可证，顺驰公司五证齐全，是由于国家政策的交化以及规划人事调整导致规划核实迟迟未能办理，顺驰公司自身没有过错。按照房管登记的规定，在办理产权登记之前，需要办理规划核实，2012年工程竣工验收合格和办理消防验收合格后，顺驰公司就向规划局报送了规划核实材料，规划局经过核实，核发了规划合格证。由于在办理竣工验收备案前2013年住房和城乡建设部国家质量检验检疫总局发布了建筑工程建筑面积计算规范，对于建筑工程建筑面积的计算方式进行了调整。按照新的计算规则，容积率大于了原土地使用规划规定标准，于是规划局要求收回规划核实证书，重新进行核算。对于规划局的要求顺驰公司仍然表示同意补交，但是规划部门迟迟未能核算出补交金额。对于补交的标准方式各部门之间发生争议，由于后来规划局人事发生重大变化和政府部门的改革，原负责规划部门搬销的原因导致原告所在楼栋迟迟不能办理规划核实。在此情况下有部分有实力和能力的业主协助顺驰公司共同向市委市政府请愿，在2018年终于得到了市委市政府的重视，目前市政府已经召开了两次专题会议，专门协调世府名邸的办证问题。规划部门也通知了，顺驰公司办理规划核实目前正在测算数据，待政府完成审批之后，顺驰公司将立即配合办理产权登记手续。三、预售合同第15条第二款并不存在免除责任的情形，也不存在显失公平。原告要求确认合同条款无效，不符合事实，也没有依据。四、顺驰公司在2012年9月17日就已经向原告交付房屋，原告在房屋使用上没有损失。由于迟延办证不是顺驰公司原因导致，顺驰公司不应该支付违约金。退一步讲，即使顺驰公司应该支付违约金，也应该以合同约定为准，比照原告能够证明的合法损失适当降低。本案中原告已经使用房屋的情况下还要求按照贷款利率计算违约金，这既不符合合同约定，也不符合公平原则。对资金的占用和产权登记两者在价值取向上完全不能平等对待，违约金过低于损失才能够调整。而原告在房屋使用上没有损失，对于所有权登记问题没有任何人否认房屋属于原告所有，原告购买的房屋价值已经翻倍上涨，在此情况下，原告仍然提出调整违约金，不符合合同的约定和法律规定。五、自2013年至今经过五年时间，原告违约金的主张也超过了诉讼时效。顺驰公司不应当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下：2011年11月27日，原告张一武与被告洛阳顺驰房地产开发有限公司签订了合同编号为YS0133356的《商品房预售合同》。合同约定：“原告购买位于洛阳新区××街与××交叉口东北角世府名邸第3幢1单元1-3201号房屋，房屋代码为446721.房屋总价款为696949元整，原告于签约前一次性付清房款，出卖人在2012年9月30日前，将商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。合同签订当天，原告依照约定缴纳了购房款696949元，被告于2012年9月30日向原告交付房屋，但未在交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能取得房地产权属证书，双方协商不成，引起纠纷。本院认为：原告张一武与被告洛阳顺驰房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力。原告已按约定支付购房款696949元，并缴纳相应契税，被告按约定交付房屋，但未在合同约定期间将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能取得房屋权属证书。依据《商品房预售合同》关于产权登记的约定，应从房屋交付之日即从2012年9月30日后推360日起算被告逾期办证违约责任。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法总则﹥诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告张一武未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当从原告张一武向法院递交诉状之日即2018年7月12日起倒推两年，即从2016年7月11日起算，在此之前的2013年9月26日至2016年7月10日期间的违约金已经超过两年的诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩，本院仅支持自2016年7月11日起至被告办理完毕涉案房屋产权登记手续之日止的违约金。原告要求确认合同编号为YS0133356的《商品房预售合同》中第十五条第2项的格式条款无效，又在第三项诉讼请求中请求法院增加违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”。原告要求确认此违约金条款无效，本院不予支持。关于逾期办证违约金标准应否调整的问题。本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为以已付购房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算。综上所述，被告洛阳顺驰房地产开发有限公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告张一武办理位于洛阳新区××街与××交叉口东北角世府名邸第3幢1单元1-3201号房屋的产权登记手续。原告要求确认合同编号为YS0133356的《商品房预售合同》中第十五条第2项的格式条款无效，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办证违约金，依据相关司法解释，应按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法总则﹥诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳顺驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张一武办理位于洛阳新区长兴街与政和路交叉口东北角世府名邸第3幢1单元1-3201号房屋的产权登记手续；二、被告洛阳顺驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张一武逾期办证违约金，以已付购房款总额696949元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，自2016年7月11日起计算至被告办理完毕涉案房屋产权登记手续之日止；三、驳回原告张一武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5896元减半收取2948元，由原告张一武负担948元，由被告洛阳顺驰房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姚光辉二〇一八年十月十一日书记员  孙亚丹