济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初959号原告：乔丙荣，女，1967年2月3日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：王清振（乔丙荣之夫），男，1962年7月20日出生，汉族，居民，住山东省东平县。被告：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：高安红，总经理。委托诉讼代理人：徐桂华，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：周灿，山东豪才律师事务所实习律师。原告乔丙荣与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称：七里堡置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔丙荣的委托诉讼代理人王清振，被告七里堡置业的委托诉讼代理人徐桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔丙荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令七里堡置业支付乔丙荣逾期办理房屋产权转移登记（以下简称：逾期办证）违约金55935.37元（自2016年1月20日起至2018年1月19日止）；2.本案受理费由七里堡置业承担。事实和理由：2010年1月31日，乔丙荣与七里堡置业签订《济南市商品房买卖合同》，2012年8月27日，该合同被七里堡置业收回，七里堡置业与乔丙荣又重新签订《济南市商品房买卖合同》一份，乔丙荣支付购房款766238元，2011年9月30日，七里堡置业将涉案房屋交付乔丙荣使用。因七里堡置业未依合同约定在房屋交付使用后365个工作日内办证，导致乔丙荣无法办理房屋产权证，故乔丙荣诉至法院要求逾期办证违约金。七里堡置业辩称，因客观原因导致逾期办证，不是我方故意所为。我方已办理完毕备案，乔丙荣具备办理房屋产权的条件。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：七里堡置业提交：商品房预售许可证一份、施工许可证一份、土地使用权证一份、土地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份，济建发（2011）7号文复印件一份、单体竣工验收证明复印件一份、综合验收备案证复印件一份、收据复印件一份，以上证据用以证明：1、涉案房屋五证齐全，七里堡置业出售涉案房屋行为合法；2、因济南市政府出台文件，将办理产权证需单体验收变更为综合验收，而综合验收时间较长，故导致七里堡置业未按期办证，系政府行为，非七里堡置业故意为之，七里堡置业不应承担违约责任。乔丙荣对上述证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，称七里堡置业未在合同约定的期限内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，依约其应承担违约责任，且其已于2017年12月21日将办理产权转移登记的材料交付给了七里堡置业，但七里堡置业至今未给办理。经审查，七里堡置业主张因政府出台文件将办理产权证需单体验收变更为综合验收，导致七里堡置业未按期办证。但事实上，无论单体验收还是综合验收，均并非不可抗力的因素，七里堡置业以此理由主张不承担违约责任无事实和法律依据，且七里堡置业亦主张不清楚逾期办证的具体原因，故对其上述主张本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月4日，乔丙荣支付七里堡置业购房定金146000元，2010年1月31日，乔丙荣支付七里堡置业41138元，该两笔款项中包含了车库款130000元。2010年1月31日，七里堡置业与乔丙荣签订《济南市商品房买卖合同》，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一/日向买受人支付违约金。同日，乔丙荣与七里堡置业关于储藏室另签订《济南市商品房买卖合同》（编号：201420577959）一份，约定：乔丙荣购买1号楼3单元xxx储藏室一处，面积为25.68平方米，价款71904元。其他条款约定与前述《济南市商品房买卖合同》一致。2011年9月30日，七里堡置业将涉案房屋、储藏室交付乔丙荣。2013年1月29日，七里堡置业将130000元车库款退还乔丙荣。2014年12月17日，七里堡置业为乔丙荣开具发票一张，房屋价款694278元，储藏室价款71960元，共计766238元。同日，七里堡置业将上述两份收回，重新与乔丙荣签订了《济南市商品房买卖合同》（编号：201420578051），合同的第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。庭审中，七里堡置业认可逾期办证的事实，主张本案中乔丙荣要求的逾期办证违约金计算期间内已办理完毕备案手续，但具体时间不清楚，亦未提交证据证明。另，2016年1月19日，因七里堡置业逾期办证，乔丙荣对七里堡置业提起了诉讼，要求七里堡置业支付自2014年1月20日至2016年1月19日的逾期办证违约金55935.37元，经审理，法院对双方于2010年1月31日所签订的《济南市商品房买卖合同》予以确认并采纳，并认定七里堡置业由于未能在规定期限内进行备案，已构成了违约，应承担违约责任。遂于2016年6月3日作出（2016）鲁0191民初268号民事判决书，判决：被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告乔丙荣逾期办证违约金55935.37元（按照日万分之一，自2014年1月20日计算至2016年1月19日，以766238元为基数），该判决已生效。本院认为，乔丙荣与七里堡置业于2010年1月31日签订的《济南市商品房买卖合同》已经（2016）鲁0191民初268号生效判决予以确定并采纳，合法有效，双方均应按照该份合同的约定全面履行各自义务。乔丙荣依约履行了支付购房款的合同义务，七里堡置业至今未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致乔丙荣不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约。依据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一/日向买受人支付违约金”，故乔丙荣主张以已付房款766238元为基数，时间自2016年1月20日至2018年1月19日，按日万分之一计算违约金，共计55935.37元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。七里堡置业辩称因政府出台新规即客观上的不可抗力因素导致逾期办证，其不应承担赔偿责任，且现已办理完备案，但并未提交有效证据予以证明，故对其抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告乔丙荣支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金55935.37元（以766238元为基数，时间自2016年1月20日至2018年1月19日止，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198元，减半收取599元，由被告山东七里堡置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一八年十月十六日书记员  张 明