锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初3556号原告：巴特尔，男，蒙古族，1962年1月3日出生，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：杨泉，内蒙古合志律师事务所律师。被告：锡林郭勒盟房地产综合开发公司，住所地锡林浩特市南统建振兴小区。法定代表人：袁志安，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓斌，该公司员工。被告：杨森林，男，汉族，1969年8月27日出生，现住赤峰市林西县。委托诉讼代理人：郭建忠，内蒙古经远律师事务所律师。原告巴特尔诉被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司（简称综合开发公司）、被告杨森林所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴特尔及委托诉讼代理人杨泉、被告综合开发公司委托诉讼代理人王晓斌、被告杨森林及其委托诉讼代理人郭建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告巴特尔向本院提出诉讼请求：确认位于锡林浩特市恒基商住楼房号为01032、04032、05031、05032、05033、04043、05041、05042、05043、04053、05051、05052、01011、01012共计15套楼房归属与原告所有；二、判令二被告共同为原告办理上述楼房的房产登记证、不动产登记证；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月28日，原告与第一被告签订了协议书，约定原告将自身所有的位于现恒基商住楼所属的土地使用权拆迁置换与第一被告，被告将建设好的楼房的建筑面积的30%返迁与原告，该楼盘建成验收后，被告按照约定将该楼盘的一侧面积为30%的楼房交付与原告，具体楼房位置为四单元8号商铺、302室、403室、503室，5单元9号商铺、10号商铺、301室、302室、303室、401室、402室、403室、501室、502室、503室、1单元302室，2单元301室，上述楼房的面积与双方约定的交付面积相符，原告为了出售楼房，多次与第一被告协商办理产权登记事项，最终诉至人民法院，锡林浩特市人民法院作出了（2017）内2502民初551号民事调解书，调解为上述楼房属于原告所有，其中9号商铺锡盟中院判决确认属于原告所有，被告在一定期限内办理上述楼房的产权登记，但被告杨森林以其为实际开发建设人为由向锡林浩特市人民法院提起第三人撤销之诉，锡林浩特市人民法院于2018年6月14日作出（2018）内2502民初719号民事判决书，撤销了（2017）内2502民初551号民事调解书，导致原告的合法权益至今未能予以维护。原告认为：原告已经按照协议约定交付了上述楼房所属的土地使用权，亦按约接受了上述楼房，二被告具有在一定期限内办理产权登记的义务，基于上述事实与理由，原告现依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求为盼！被告综合开发公司辩称，原告提到的法院判决书认定项目房子权利义务和我们没有关系。被告杨森林辩称，原告提出诉请第一项没有事实理由，原告违约在先，拒不履行出资义务，出资是指相关部门缴纳税费，在这期间原告强行占有我们盖的房屋多年。5套房屋是不在这15套房屋内的，所以导致一直没有办理房屋产权证。原告所诉为恶意之诉，因为原告及时向相关部门缴纳税费就没有今天的诉讼。原告巴特尔为主张权利向本院提交以下证据：一、公证协议书一份。证明本案原告将位于杭办乌兰苏日嘎街国用2007第18070号土地使用权与被告综合开发公司进行土地与楼房的置换，原告应当得到被告开发建设后建筑面积30%楼房产权。该土地置换楼房具有拆迁安置的性质，被告综合开发公司具有为原告办理房屋产权登记及不动产登记的法定义务。二、恒基商住楼销控表一份。证明该楼盘的每一套楼房的具体面积，原告切割该30%的楼房是从四单元部分进行开始切割，仅有4单元402和1单元302进行调换，调换住宅面积达到了开发楼盘的住宅面积的30%。与双方约定相符。三、锡林郭勒盟中级人民法院2018内2502民终168号民事判决书一份。证明该公证协议书具有拆迁置换补偿的性质，原告具有类似于被拆迁人的地位。01028已经生效判决予以确认归属于原告所有，属于协议中的30%一部分，本案被告综合开发公司具有为原告办理产权登记的法定义务。四、人民法院在2017内2502民初551号案件中房产局调取房屋说明一份。证明01011、01012、01032、04033、05031、05032、05033、04043、05041、05042、05043、04053、05051、05052、05053这些房屋没有办理网签，星火测绘出具报告证明本案所述15套楼房面积未超出双方协议约定的30%。被告综合开发公司为主张权利向本院提交以下证据：一、2018内2502民初719号民事判决书。证明我公司是被挂靠人，在房产中不属于相关的权利人。被告杨森林向本院提交以下证据：一、公证协议书两份。证明被告杨森林挂靠被告综合开发公司公司签订合作协议，协议内容是合作建房并非拆迁补偿。原告与其妻子和张国庆签订，上述相同土地上原告分别和被告综合开发公司和其他案外人签订相同的协议，而且在生效中没有被撤销，第二份协议办理产权证的费用应当由原告和原告妻子承担，案外人在被告杨森林协议中获得了相应的利益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，原告巴特尔与被告综合开发公司签订了《协议书》一份。该协议书约定：甲方巴特尔自愿将杭办乌兰苏布日嘎街锡林浩特国用2007第18070号自己私有土地产权，以建筑面积的折价方式与乙方综合开发公司合作建房。乙方综合开发公司返还甲方巴特尔楼房，按建筑面积的30%。该协议书于2009年8月28日在锡林浩特市公证处进行了公证，锡林浩特市公证处作出了（2009）锡证字第3611号公证书。庭审中原告巴特尔提交的恒基商住楼的销控表，列明了恒基商住楼的所有房屋，结合原告提交的其他证据，可以非常直观的了解原告巴特尔占有恒基商住楼的基本情况，即整栋楼的西侧，从一层到顶层，原告实际占有了一个半单元的事实。该一个半单元的划分较为整齐划一，经计算，该部分的面积占该楼建筑面积的29.98%，结合原告巴特尔对以上房屋进行占有、出租、出卖的情况，可以推定双方约定的30%就是销控表中一个半单元的房屋，总面积未超出双方约定30%。至于4单元402与1单元302的替换，面积相仿，调换后的总面积也并未超出双方约定30%。锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司出具房产分层分户图，证明本案所述15套楼房面积未超出双方协议约定的30%。另查，该工程竣工验收后，原告巴特尔实际占有了恒基商住楼下列房屋，具体包括01032号、04032号、05031号、05032号、05033、04043号、05041号、05042号、05043号、04053号、05051号、05052号、05053号、01011号、01012号。庭审中被告综合开发公司、被告杨森林对涉案十五套房屋现由原告巴特尔占有使用情况表示认可。涉案的恒基商住楼系原告杨森林挂靠被告房地产开发公司进行施工，杨森林系恒基商住楼的实际施工人，对该事实被告房地产开发公司认可。2017年4月6日锡林浩特市房地产管理局产权管理科出具证明：01011号、01012号房屋已司法查封，01032号、04033号、05031号、05032号、05033、04043号、05041号、05042号、05043号、04053号、05051号、05052号、05053号房屋没有办理网签。2016年12月12日本院作出了（2016）内2502执异85号执行裁定，中止对锡林郭勒盟房地产综合开发公司所有的位于锡林浩特市杭办红旗街恒基商住楼两处大厅的执行（初始登记证号码为116051209862、116051209863）。于2018年10月26日本院作出（2015）锡执字第1950-1号执行裁定，解除对执行人锡林郭勒盟房地产综合开发公司所有的位于锡林浩特市恒基商住楼大厅两处（初始登记证号码为116051209862、116051209863）的查封。另查明，原告巴特尔诉请中的01011号、01012号两套房屋与解封的位于锡林浩特市恒基商住楼大厅两处（初始登记证号码为116051209862、116051209863）相符。2017年2月21日，原告巴特尔将被告综合开发公司诉至本院，本院作出了（2017）内2502民初551号民事调解书、民事判决书。被告杨森林不服（2017）内2502民初551号民事判决，提起上诉，2018年3月20日内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院作出（2018）内25民终168号民事判决书，维持原判决。2017年6月16日本院作出了（2017）内2502民初551号之一民事裁定书，将涉案恒基商住楼01032号、04033号、补正为：01032号、04032号。2018年2月8日原告杨森林（本案被告）因巴特尔与综合开发公司所有权确认纠纷一案，不服本院作出的（2017）内2502民初551号民事调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年6月14日作出了（2018）内2502民初719号民事判决，认为原告巴特尔与被告综合开发公司达成调解协议的行为损害了杨森林的民事权利，撤销（2017）内2502民初551号民事调解书。以上事实，有当事人陈述及《协议书》、（2018）内25民终168号民事判决书等证据在案佐证，且经庭审举证、质证，本院予以认可。本院认为，原告巴特尔诉被告综合开发公司、被告杨森林所有权确认纠纷一案中，涉案争议房屋的权属是否应当归原告巴特尔所有。按照巴特尔与综合开发公司签订的《协议书》约定，该协议的实质是，巴特尔将其所有的土地使用权出让给综合开发公司，被告综合开发公司在开发建设后将建好的30%的房屋返还给原告巴特尔。该协议书经过公证机关的公证，属于合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，故本案的协议书实质上属于土地有偿转让的特殊形式，是以物易物的互易合同。是巴特尔在响应政府对旧城区改造规划的前提下，以所有权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议。故原告巴特尔在本案中具有类似于被拆迁人的地位。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”具体到本案，双方是否约定了位置、用途特定的房屋。原告巴特尔就本案十五套房屋进行处分、占有、使用至今。且以上房屋的面积占整栋恒基商住楼建筑面积的29.98%，符合双方在协议书中约定的30%。故对原告巴特尔要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。被告综合开发公司是否有义务为原告办理产权证书的问题。因涉案《协议书》双方当事人为巴特尔与综合开发公司，且涉案房屋的开发单位是被告综合开发公司，虽然协议书中并没有约定办理产权证书，但根据一般的交易习惯，房地产的开发单位负有办理产权证书时提供必要协助的义务，故综合开发公司应负责对原告巴特尔置换后的房屋进行初始登记提供必要、充分的协助，故对综合开发公司辩解不予采纳。对被告杨森林辩称，原告巴特尔与案外人签订的另一份合同，结合本案事实，本案提交的该合同虽系原告巴特尔与案外人所签订，庭审中原告巴特尔陈述该合同并没有实际履行，实际履行的是与被告综合开发公司签订的协议书，故另外一份协议书不属于本案审理的范围，故对被告杨森林辩解本院不予采信。涉案的恒基商住楼系原告杨森林挂靠被告综合开发公司进行施工，杨森林系恒基商住楼的实际施工人，对该事实被告综合开发公司认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条第（一）（二）（三）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、位于锡林浩特市杭办红旗街恒基综合楼（01032号、04032号、05031号、05032号、05033号、04043号、05041号、05042号、05043号、04053号、05051号、05052号、05053号、01011号、01012号）房屋归原告巴特尔所有；二、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司于本判决生效之日起90日内为原告巴特尔办理锡林浩特市杭办红旗街恒基综合楼上述房屋的不动产权证书；案件受理费100元，由被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  乌日娜二〇一八年十月二十九日书记员  朱 迪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。