江苏省如东县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0623民初3839号 原告（反诉被告）：南通市东盛米业有限公司，住所地如东县双甸镇。 法定代表人：郑志刚，执行董事。 委托诉讼代理人：肖国华，江苏江花律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈吴圣，男，1980年7月18日生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：袁金兵、米晶晶，江苏秉直律师事务所律师。 原告南通市东盛米业有限公司（以下简称“东盛公司”）被告与陈吴圣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月20日公开开庭进行审理。后被告陈吴圣提出反诉，本院予以受理，并裁定转为普通程序，组成合议庭分别于2017年12月1日、2018年2月28日、9月6日、10月11日四次公开开庭进行审理。东盛公司委托诉讼代理人肖国华、被告陈吴圣及其委托诉讼代理人袁金兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告东盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间房屋买卖关系无效；2.判令被告陈吴圣返还东盛公司一层店面房两间（面积109平方米）、二层居住用房（面积约146平方米）。事实和理由：2012年6月4日，东盛公司受让取得位于如东县国有出让土地使用权，土地性质为工业用地，面积为22574.4平方米，地号06-12-（007）-025。2013年，因该地8号房屋年久失修，东盛公司将其改建为五层商住楼，底楼为店面房，二至五层为居住用房。2014年，陈吴圣向东盛公司购买其公司大门东侧第八、九间一层店面（面积109平方米）及二层对应的居住用房（面积146平方米），协商价格950000元，双方未签订书面合同，被告预付300000元，余款至今未付。被告利用店面房经营“我家酸菜鱼”，还对房屋周边进行私自搭建，影响了他人通行和卫生，也对东盛公司生产带来安全风险，东盛公司多次劝阻无效。因该商住楼没有土地具体的利用规划，没有审批手续，建设用地为工业出让土地，所以原告认为案涉房屋买卖关系无效，故提起诉讼。 本诉被告陈吴圣辩称：1.被告向原告购买商住楼属实，协商价格是550000元，被告已经给付300000元，剩余250000元待领取产权证时一并给付，因原告一直未能协助被告领取产权证，故剩余250000元一直未给付；2.因被告是向原告购买的商住楼，原告也一直承诺是商住楼，被告已支付部分款项，被告没有自身原因导致上述房屋买卖合同无效，请求法院确定该房屋买卖合同是否有效；3.如果合同无效，要求被告返还购房款300000元，并承担自2014年10月1日起至实际给付之日止的利息损失，标准按年息6%计算。 被告陈吴圣向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告酒店装潢的相关损失606350元，具体为：地面砖及人工工资48100元、水泥黄沙9600元、木板及运费42400元、木工28000元、油漆及人工65800元、楼梯12000元、玻璃门12000元、大理石3000元、空调55000元、水电40000元、灯具8000元、桌子42300元、餐具20000元、橱柜50000元、水电开户2700元、广告牌25000元、升降机12000元、收银机7500元、对讲机950元、加盟费100000元、彩钢棚14000元，同时申请法院对装潢等损失依据上述范围进行评估鉴定；2.反诉原告购买案涉房屋，造成同期购买房屋的增值损失，要求判决反诉被告予以赔偿，暂定100000元，具体损失申请法院进行鉴定确定。事实和理由：案涉房屋买卖合同无效，反诉被告应返还购房款，并支付相应利息损失。因合同无效的过错在于反诉被告，故装潢等损失及增值损失均应当由反诉被告予以赔偿。 反诉被告东盛公司辩称：1.案涉房屋因无法办理相关产权证，故价格低于一般市价，对此反诉原告是明知的，反诉原告是完全民事行为能力人，其对购房这种大额投资应有清楚的认识，其追求低价而非产权证书，故造成合同无效是买卖双方共同的过错造成的，责任由双方共同承担；2.对于合同无效造成的损失，应当按照过错责任的比例进行划分，答辩人认为双方应当承担同等责任，答辩人同意返还反诉原告已付房款300000元，但不承担的利息请求，反诉原告占有使用标的房屋多年，并获得相应收益，该收益也远大于反诉原告的利息损失；3.对于反诉原告提出的其他损失，其所列损失中楼梯、空调、橱柜、餐具及其他财产属可拆分的财产，反诉原告应当自行搬离，对于地面砖、油漆、玻璃门、大理石部分的装潢损失应经价格认证确定后，由双方共同承担；4.反诉原告主张的增值损失不能成立。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，认定事实如下：2012年6月4日，原告东盛公司受让取得了位于如东县国有出让土地使用权，该地块地类（用途）为工业用地。原告还同时取得了该地块上的8、7、9的房屋所有权，规划用途为宿舍、车库，生产车间，宿舍、门卫。2013-2014年，原告将公司内的8号房屋改建成临街的一排五层商住楼，底层店面，上面是居住用房。原告遂向公众出售该房屋，但并未取得房屋销售许可，房屋所涉土地用途也未进行变更，房屋至今未取得房产证。2014-2015年，原、被告商谈购买其中的公司大门东侧第8、9两间店面及该店铺上面的第二层居住用房。双方未签订书面买卖合同，对总房款亦未协商一致，其间原告收取被告部分房款300000元。被告于2015年8月开始对上述购买的房屋进行装修改造，在室内安装楼梯，上下打通，开办连锁餐饮“我家酸菜鱼如东双甸加盟店”。2017年，被告对店铺后院空地进行改造利用，与其他住户造成一定矛盾，原告出面阻止，双方产生矛盾，当地派出所曾出警处理邻里纠纷。此后，被告营业逐渐减少，直至歇业。 为妥善处理原、被告提出的合同无效后的后续纠纷，本院依反诉被告申请，委托启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司对被告“我家酸菜鱼”店内从属于房屋的附合物财产现价进行评估。该公司出具了《房地产司法鉴定评估报告》及补充复函，确定评估对象的现存市场总价值为180304元。 本院认为，一、关于案涉房屋买卖合同效力问题。东盛公司与陈吴圣之间形成的房屋买卖合同关系虽系双方当事人真实意思表示，但案涉房屋所在宗地地块用途为“工业用地”，该房屋尚未取得房地产证。法律明确规定权利人不能私自变更土地及其建筑物的用途，物权的种类和内容由法律规定，东盛公司在未合法变更土地及其建筑物用途，亦未取得合法销售资格的前提下，私自将厂房配套使用的建筑拆零作商铺、商品住宅销售给陈吴圣，其行为违反法律法规的禁止性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理秩序，损害了社会公共利益，双方之间形成的房屋买卖合同关系应当认定无效。二、房屋买卖合同无效后如何处理。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉合同无效，陈吴圣应当返还其所占有使用的房屋给东盛公司。东盛公司应将收取的购房款300000元返还给陈吴圣。关于案涉房屋装饰装修物的处理，未形成附合的财产，包括空调、桌椅、餐具、可移动橱柜、广告牌、收银机、对讲机由陈吴圣自行拆卸取走。已形成附合的装饰装修物，具体为估价报告中列明的项目随房屋交给东盛公司。上述附合财产经估价现存价值为180304元，故东盛公司应当给付陈吴圣180304元。原告主张的加盟费100000元，不属于房屋内的财产，本院不作处理。陈吴圣另主张房款利息损失，并反诉主张房屋的增值损失，因双方签订无效合同时，均有过错，应各自承担相应损失。东盛公司承担了房屋被无偿占用的经济损失，陈吴圣提出的上述损失亦自行承担，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告南通市东盛米业有限公司与被告陈吴圣之间形成的房屋买卖合同无效； 二、被告陈吴圣应将其购买后使用的位于如东县原告公司大门东侧第八、九间店面房及其上的二层住宅房屋返还给原告南通市东盛米业有限公司； 三、原告南通市东盛米业有限公司退还被告陈吴圣购房款300000元； 四、反诉原告陈吴圣将案涉房屋内的空调、桌椅、餐具、可移动橱柜、广告牌、收银机、对讲机自行取回； 五、反诉被告南通市东盛米业有限公司支付反诉原告陈吴圣案涉房屋内第四款之外的附合于房屋的财产现价180304元； 六、驳回反诉原告陈吴圣的其他反诉请求。 以上二至五款，均于本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5800元，反诉费减半收取5432元，鉴定费3916元，合计15148元，由南通市东盛米业有限公司、陈吴圣各半负担，双方在履行时一并结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费5800元（该院开户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  姜海军 人民陪审员  姚尤海 人民陪审员  杨月琴 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  刘文婷