河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终2912号 上诉人（原审原告）：赵建华，女，1970年12月14日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 上诉人（原审被告）：邯郸市美的房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区中华南大街**。 法定代表人：王全辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪斌，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖萌萌，河北睿安律师事务所律师。 上诉人赵建华因与上诉人邯郸市美的房地产开发有限公司（以下简称美的房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵建华上诉请求：一、请求撤销邯郸市邯山区人民法院作出的(2017)冀0402民初439号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理《房地产权证》违约金130642.37元（自2016年2月3日至同年11月8日）。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：1、按照《商品房买卖合同》第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上诉人于2014年2月2日办完收楼手续（是在不具备交房条件、受欺骗的情况下），被上诉人应于2015年8月2日前将办理权属登记证需要其提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人于2015年11月18日才将上述资料备案，导致上诉人不能及时办理《房地产权证》。2、按照《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第九条的规定：“如因出卖人责任，到时买受人不能在商品房办理完毕收楼手续之日起两年内取得《房地产权证》的，无论买受人是否解除合同，出卖人均应按照已付放假的每日万分之一向买受人支付违约金”。被上诉人在一审时辩称“其在2015年11月18日完成备案后，多次通知上诉人领取办证材料并到产权登记机关办理房屋权属证书，但上诉人一直怠于办证”。被上诉人所述与事实不符，上诉人于2014年2月2日办完收楼手续后（是在不具备交付条件、受欺骗的情况下）至今，上诉人的联系方式从未更改过。而且，上诉人自被欺骗接收本案所涉及购买门市之后，因施工不完善、质量以及管道渗水等问题与美的开发公司、美的物业公司多次交涉至本案起诉时还在进行，这期间，被上诉人从未通知过上诉人领取办《房地产权证》所需的材料。因此，上诉人辩解多次通知上诉人，显然是捏造事实，无中生有。根据被上诉人提供的证据，2016年11月8日被上诉人用中国邮政特快专递向上诉人邮寄内件品名“美的城一期（领取房产证资料通知单）”(注：在邮件表面打印)，上诉人未收到该邮件，更未接到被上诉人的任何电话通知（这期间上诉人的联系方式从未更改过），在开庭时才看到该邮件，而且邮件里的材料内容被上诉人未让上诉人看到，上诉人并不知情，同时被上诉人的代理人说没有义务通知上诉人知道办证的相关情况。既然如此，通过被上诉人的举证，更充分说明了被上诉人有义务通知上诉人办理产权证相关手续及时间。否则，被上诉人为何给上诉人邮寄办理领取房产证资料通知呢？上诉人于2014年2月2日办完收楼手续，至2016年2月2日期间，因被上诉人的责任未能提供给上诉人办理《房地产权证》所需要的相关手续，因此导致上诉人未能取得《房地产权证》，所以被上诉人违约时间应从2016年2月3日起计算，至2016年11月8日被上诉人向上诉人邮寄送达美的城一期（领取房产证资料通知单），共计280天，上诉人已向被上诉人支付放款4665799元，因被上诉人的责任应支付上诉人逾期办理《房屋产权证》违约金130642.37元（4665799元×280天×日万分之一）。综上，故上诉人提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 邯郸美的房地产公司上诉请求：一、依法撤销邯郸市邯山区人民法院(2017)冀0402民初439号民事判决书第一项判决，改判驳回赵建华诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序。一、原审法院超出当事人诉讼请求范围审理、判决，剥夺了美的公司的辩论权利，严重违反法定程序。（一）《民事诉讼法》第十三条第二款规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。民事诉讼的“不告不理”原则，即法院处理民商事纠纷时，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。本案中，赵建华诉讼请求为“支付逾期交房违约金”，原审法院应依法围绕该项主张是否成立进行审理、判决。原审法院在已查明并认定美的公司已按期交房的情况下，应依法驳回赵建华该项主张。但原审法院超出其请求范围进行审理，在赵建华未提出“赔偿因不当交付造成损失”诉请的情况下，径行裁判，判决美的公司承担不当交付的损失赔偿责任，明显违背“不告不理”原则。（二）美的公司答辩、提交证据和辩论均是围绕赵建华的主张及诉讼争点进行，原审法院超出赵建华主张进行审理、判决，违法剥夺了美的公司的辩论权利，严重违反法定程序。二、原判认定事实错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。原判在没有任何证据能够证明的情况下，认定涉案房屋楼梯安装完毕时间为2015年8月31日，违反法律规定，属错误认定。三、原判适用法律错误。（一）赵建华关于支付逾期交房违约金的诉请无事实和法律依据，应予驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。美的公司提交的竣工验收报告、住宅使用说明书、住宅质量保修书、收楼通知书、楼宇交接书等证据足以证明：1、涉案房屋在合同约定的交付期限内具备了法定及合同约定的交付条件；2、2013年12月31日，美的公司通知赵建华收房；3、2014年2月22日，赵建华验房、收房。原判采纳了上述证据，认定了房屋已交付使用的事实。（二）原判认定“美的公司为避免承担逾期交房的违约责任而采取非正当方式先交房后施工”，无证据证明，且与美的公司提交的上述证据矛盾。原审法院未查明关于楼梯安装的背景及事实过程，未查明不当交付造成的损失范围，径行得出不符合事实和逻辑的结论，并参照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定作出判决，无任何法律依据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条之规定，应裁定撤销原审判决，依法改判，或将本案发回原审法院重审。 赵建华向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金283680元。2、判令被告支付原告逾期办理《房屋产权证》违约金121777元（截止2016年10月20日，违约金支付至办理完《房屋产权证》为止）.3、判令被告承担本案的诉讼费、律师费等所有费用。 一审法院认定事实：2013年6月8日，原告赵建华与被告邯郸市美的房地产开发有限公司签订了合同编号为00072290的《商品房买卖合同》一份，合同约定赵建华购买邯郸市美的房地产开发有有限公司开发的美的城5号楼中华南大街424号商铺1-2层。该合同附件一中，以虚线方式标明了楼梯的位置。2014年2月22日，邯郸市美的房地产在尚未在本案争议房屋安装楼梯的情况下，将房屋交付给原告赵建华使用。2014年12月12日，将该房屋建设工程项目竣工验收备案，并取得河北省建设工程竣工验收备案证明书。2015年4月30日，邯郸市美的房地产开发有限公司与邯郸市铁林建筑装修工程有限公司签订《邯郸美的城项目一期商铺增加钢梯工程承包合同》工程范围为美的城项目一期3、5、7、9、10栋楼沿街商铺钢梯图纸、清单内全部内容，至2015年8月31日将本案争议商铺安装楼梯完毕。2015年11月18日被告完成了办理权属证书的相关备案义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2013年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定：逾期交付责任(1)逾期不超过90日的，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人要求继续考履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：邯郸市美的房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件五补充协议第九条约定：如因被告责任，导致原告不能在商品房办理完毕收楼手续之日起两年内取得《房地产权证》的，无论原告是否解除合同，被告均应按照已付房价的每日万分之一向原告支付违约金。即在2015年12月31日之前，如因被告的责任导致原告未取得房屋产权证，被告应当承担违约责任。原、被告因违约交房及未按照约定时间办理房屋产权证产生争议，原告诉至法院，诉请如前。 一审法院认为，原、被告双方签订的编号为00072290的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违法法律、法规的强制性规定，合法有效。合同双方应当依照诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条中，也规定了合同的附随义务，即在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了保证合同目的的实现，平衡何方当事人的利益、遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或者不作为的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的不仅包括商品房的交付，更包括该房屋基本使用价值的保证。本案争议房屋为上下两层的商铺，且上下两层之间未见其他连接方式可供连通，在两层之间建造楼梯成为进入该房屋二层的唯一通道，也是实现该房屋使用价值的必要条件。通过该合同附件一的房屋平面图及被告在规划局备案的图纸中显示，案涉房屋规划中包含楼梯，即被告有义务为该房屋安装楼梯。被告邯郸市美的房地产开发有限公司将未安装楼梯的房屋交付赵建华，属于不当交付，并给赵建华的使用造成了损失，故被告应当承担违约责任。关于违约金的计算，原告赵建华主张被告按照合同第九条的约定的逾期交房违约金标准计算，本院认为，被告美的公司为避免承担逾期交房的违约责任而采取非正当方式先交房后施工，过错在先，因而不能从其非正当行为中获益，故对违约金的计算参照《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金的约定，即按照已交房款4665799元的每日万分之一计算自2014年1月1日起至楼梯安装完毕的2015年8月31日止，即违约金为283680元(4665799元×608天×0.0001)。关于原告主张的逾期办证违约金，根据双方在该合同的第十五条及合同附件五补充协议第九条约定，被告承担逾期办证违约金的前提是因其自身原因导致原告在房屋交付使用后的两年内无证办理房屋产权证。被告提交的证据已经证明其于2015年11月18日完成了本案争议房屋权属登记的备案义务即完成了配合原告办理房屋产权证据的义务。但原告未能提交证据证明2015年11月18日以后未能办理产权证系被告原因所致，故本院对原告要求逾期办证违约金的主张不予支持。判决：一、被告邯郸市美的房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵建华违约金283680元。二、驳回原告赵建华的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人赵建华提交了《关于邮政快递邮件号码为“1098923701922”邮件投递的实际情况经过证明》及证人高某证人证言，用以证明涉案门市房租赁前后情况，当时美的公司将邮件送到涉案门市上，而上诉人赵建华并不知情。美的公司质证意见是：该证据不属新证据，证人也未到庭，对该证据真实性无法核实。美的公司在二审期间提交了竣工验收证明一份，用于证明楼梯竣工时间是2015年5月26日，及3号楼、5号楼业主领取办证材料的签收表，证明该两栋楼从2016年1月就开始领取办证资料了。赵建华质证意见是：该证据不属新证据，且是伪造的，装修公司与美的公司之间是商业合作关系，其证明不能作为本案证据使用，且约定竣工时间不一定是实际完工时间。关于3号楼、5号楼领取办证资料与我无关，我领取的办证资料是2018年6月1日。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，二上诉人双方签订的编号为00072290的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违法法律、法规的强制性规定，合法有效。合同双方应当依照诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。邯郸市美的房地产开发有限公司将未安装楼梯的房屋交付赵建华，属于不当交付，致使赵建华无法使用该房屋，一审法院根据公平和诚实信用的原则判决美的公司按照逾期交房承担相应的违约责任，并无不妥。关于逾期交房时间，一审法院认定美的公司2015年8月31日将本案争议商铺安装楼梯完毕，在二审期间，美的公司提供了《美的地产集团工程竣工验收证明书》证明工程竣工时间是2015年5月26日，但该证据不能证明该时间是实际竣工时间，且该证明书上也有“部分楼梯水平段栏杆未安装”的意见，故本院无法认定2015年5月26日是实际交房之日，对美的公司的上诉请求本院不予以支持。关于赵建华上诉请求美的公司承担逾期办证违约金问题，由于一审法院按照2015年8月31日前按照未交付房屋，判决美的公司承担2014年1月1日起至楼梯安装完毕的2015年8月31日逾期交房违约金，根据公平原则，美的负责提供办理产证需要的资料报登记机关备案等协助办证义务的时间应从实际认定的交房时间即2015年8月31日起算。根据双方合同附件五《补充协议》第九条约定：“如因被告责任，导致原告不能在商品房办理完毕收楼手续之日起两年内取得《房地产权证》的，无论原告是否解除合同，被告均应按照已付房价的每日万分之一向原告支付违约金”，推延两年，即应从2017年8月30日起计算违约金，而赵建华于一审开庭时（2017年4月27日），赵建华知道涉案房屋可以办证，故，赵建华要求支付逾期办证违约金的诉求，本院不予以支持。 综上所述，赵建华上诉请求、邯郸市美的房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计8465元，由邯郸市美的房地产开发有限公司承担5555元，赵建华负担2910元。 本判决为终审判决。 审判长  杜海波 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一八年十月二十九日 法官助理赵鹏 书记员蒿冠鹏