台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初5912号原告：张超，男，1979年11月25日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：郭佳捷，浙江英胜律师事务所律师。被告：卢龙海，男，1971年5月6日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：浙江舒畅医药股份有限公司，住所地台州市椒江区海正大道******。法定代表人：卢龙海。两被告共同委托诉讼代理人：陈宰正，浙江秉铎律师事务所律师。原告张超与被告卢龙海、浙江舒畅医药股份有限公司（以下简称舒畅公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序于2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告张超的委托诉讼代理人郭佳捷及被告卢龙海、舒畅公司的委托诉讼代理人陈宰正到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请本案先行庭外和解，但届期和解不成。本案现已审理终结。原告张超向本院提出诉讼请求：1.判令被告卢龙海支付违约金286289元（违约金共计29911元，其中12822元违约金以2018年5月23日起至2018年6月17日止的房租12822元折抵）；2.判令被告卢龙海归还原告支付的履约保证金20000元；3.判令被告舒畅公司对被告卢龙海的上述违约责任承担担保责任。事实与理由：被告卢龙海原系市府大道东段99号一层、95号至99号二层商业用房承租人。2017年4月间，原告因经营所需，预租赁商业用房用于开设健身房。经与被告卢龙海洽谈后，发现被告卢龙海承租期仅剩一年，不符合原告长期经营要求。在此情形下，被告卢龙海提出，其有把握在承租期满后中标2018年5月至2023年5月租赁权，不会影响原告持续经营，并承诺如无法中标将赔偿原告装修及搬迁费用或赔偿原告向第三方租赁产生的5年房租差价。获被告卢龙海承诺后，原、被告双方于2017年5月3日签订房屋租赁合同，双方就租金及租赁期限作了约定，同时于合同第十二条第2款特别约定：如出租方与房屋所有人的租赁合同到期无法续租，给承租方造成的损失由出租方承担，包括房租差价，如需要搬离的还需一次性赔偿承租方的装修损失、搬迁费用等，同时被告舒畅公司作为担保人，就被告卢龙海的违约责任承担担保责任。合同签订后，原告依约履行了支付房租的义务，并申请注册公司装修经营。2018年3月，涉案租赁标的业主台州市椒江区海门街道赞扬村委会、台州市椒江区海门街道赞扬村经济合作社就包括涉案租赁标的物在内的房屋租赁权进行招投标。因投标金额过高，被告卢龙海未能在此次租赁权招投标中中标，由第三人章健智中标。原告知悉后，与被告卢龙海洽谈要求其出面解决后续租赁事宜，未果。为避免搬迁及重新装修造成的损失扩大，原告与第三人协商后续租赁事宜并达成合意。双方于2018年5月29日签订房屋租赁合同，原告按照合同约定向第三人支付租金。综上所述，原告与被告卢龙海商议就商业用房租赁达成合意，被告卢龙海在尚未取得后续租赁权的情形下作出承诺，并约定了一旦违约的赔偿责任，被告舒畅公司就上述违约责任提供担保。被告卢龙海在租赁权投标中因投标价格过高未能中标，原告与第三人重新签订房屋租赁合同。被告卢龙海应当依据合同约定向原告承担赔偿责任。被告舒畅公司在被告卢龙海的违约责任范围内承担担保责任。被告卢龙海、舒畅公司共同答辩称：一、原告与被告卢龙海签订的房屋租赁合同解除，是原告构成根本违约。被告卢龙海依据房屋租赁合同第四条、第十条之约定，履行了合同解除权，不存在其违约的问题。根据原、被告2017年5月3日签订的房屋租赁合同，原告应在4月23日前一次性付清一年的房租，但原告未在该日付清房租。为此，被告卢龙海依据房屋租赁合同第十条的约定，在2018年6月12日通过台州市正立公证处，通知原告解除房屋租赁合同。原告对解除合同也无异议。二、被告与村委会的房屋租赁合同未到期，原告诉请被告违约的理由不成立。2018年5月29日，原告未与被告卢龙海解除房屋租赁合同，就与他人签订了同一地点房屋的租赁合同，明显是原告违约。原告主张被告不能取得房屋出租权，其就有权与他人签订房屋租赁合同的理由不能成立。如原告要行使不安抗辩权，依据合同法第六十八条、第六十九条之规定，一要有确切的证据，二要通知被告。2018年5月29日，原告没有确切证据证明被告卢龙海无出租权，就与他人签订了房屋租赁合同。原告只是知道被告未中标，但被告还享有优先承租权，且原告未通知被告就与他人签订房屋租赁合同，没有依法行使不安抗辩权。故原告无权要求被告卢龙海赔偿损失，被告舒畅公司也不需承担连带责任。本院经审理认定本案事实如下：2017年5月3日，被告卢龙海作为出租方甲方，原告张超作为承租方乙方，被告舒畅公司作为担保方，签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于市府大道东段99号一层、95号至99号二层的商业用房，合计建筑面积443.28平方米出租给乙方；承租房屋用途为健身房、办公室；租赁期限共六年，自2017年5月23日至2023年5月22日止；双方约定不含税房租金为，第一、二年每年租金180000元，第三、四、五年每年租金205000元，第六年房租与周边房租相近，随行就市；租金在每年的4月23日前一次性支付给甲方，乙方每年必须先付清当年房租后，才可使用租赁房屋；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金20000元（履约保证金不计息），租赁期满后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用，租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在两日内如数返还乙方；合同约定了甲、乙双方解除合同的各种情形及违约责任；合同并约定如出租方与房屋所有人的租赁合同到期无法续租，给承租方造成的损失由出租方承担，包括房租差价，如需要搬离的还需一次性赔偿承租方的装修损失、搬迁费用等；被告舒畅公司愿对出租方在本合同履行过程中产生的违约责任承担担保责任。2017年5月4日，原告转账给被告卢龙海200000元。同日，被告卢龙海出具收据及收款收据，明确收到原告租用房屋保证金20000元，租金180000元。2018年3月28日，台州市椒江区海门街道赞扬村委会作为出租方，章健智作为承租方签订《赞扬村景元花园沿街商业用房租赁合同》一份，约定：台州经济开发区市府大道北侧景元花园南大门东侧第一标段34、35、36、37幢一楼和二楼商业用房整体出租，建筑面积共8974.96平方米，投标价格为39.9元/平方米，承租的房屋允许转租赁。租赁期限共六年，从2018年6月18日至2024年6月17日止，前三年按投标额计算年租金不变，后三年在上一年租金的基础上，每年递增3%收取。合同同时约定了其他权利、义务。2018年5月29日，章健智作为出租方乙方，原告张超作为承租方甲方，签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方位于台州市市府大道99号一层125平方，95-99号二层共356平方的房屋，租赁期限为六年，自2018年6月17日至2024年6月16日止；年租金一次性支付，第一年至第三年每年251000元，第四年至第六年276100元，租金在每年5月17日前一次性支付；交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金36000元，租赁期满后，乙方结清水电等费用，甲方退还房屋租赁保证金。合同同时约定了双方其他权利、义务。2018年6月7日，原告支付给章健智157000元，包括第一年部分租金及保证金36000元；同日，原告支付给章健智第一年部分租金130000元。2018年6月14日，被告卢龙海在浙江省台州市正立公证处的公证下将一份解除合同通知邮寄给原告张超，通知载明：“张超：你与我在2017年5月3日签订的《房屋租赁合同》第十条约定，‘承租方未及时付清每年租金期达一个月以上的，出租方有权解除合同’。依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定‘你应于2018年4月23日前一次性付清一年的房租，租金为壹拾捌万元整’。你已经逾期一个月以上。依据约定和《合同法》有关规定，你已构成违约，为此，我要求解除与你在2017年5月3日签订的房屋租赁合同。特此通知。”原告于2018年6月15日收到该通知。另查明，舒畅公司原名“台州市博大生物制品有限公司”，2008年11月19日更名为“台州舒畅医药有限公司”，2009年9月17日更名为“浙江舒畅医药有限公司”，2017年10月9日更名为现名；经本院现场勘查，涉案出租房屋的面积、机构在两次租赁期间未发生变化。因原告要求被告赔偿房屋转租的差价，本案因此涉诉。上述事实有原告提供的2017年5月3日卢龙海、张超之间签订的房屋租赁合同，2018年3月28日赞扬村委会与章健智签订的《赞扬村景元花园沿街商业用房租赁合同》，2018年5月29日章健智、张超之间签订的房屋租赁合同，台州银行网上银行交易凭证及台州银行付款回单，收据及收款收据，被告卢龙海提供的公证书、通知、特快专递回单、工商变更登记情况表，本院制作的现场勘查笔录及照片，本院向案外人章健智所做的询问笔录等证据及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，原告分别与被告卢龙海及案外人章健智之间签订的房屋租赁合同，系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，两份合同应为有效。本案的争议焦点有以下几点：一、原告与被告卢龙海之间的房屋租赁合同是否已经解除，原告及被告卢龙海是否存在违约？二、原告要求被告卢龙海支付违约金是否有依据，违约金的具体金额如何确定？三、原告要求被告卢龙海返还履约保证金是否应予支持？四、原告要求被告舒畅公司承担担保责任是否应予支持，担保责任的范围如何确定？关于焦点一，本院认为，原告与被告卢龙海之间签订的房屋租赁合同确定的租赁期限为2017年5月23日至2023年5月22日，而双方确认被告卢龙海从赞扬村委会取得的租赁权，租期到2018年6月17日。在2018年3月份举行的涉案房屋公开招投标活动中，被告卢龙海未中标，其实际上无法继续将涉案房屋出租给原告。被告卢龙海辩称其享有优先承租权，但该承租权是针对相同条件下的优先权，现被告卢龙海的报价低于案外人，其主张享有优先承租权理由并不成立。原告与新中标者章健智签订租赁合同，新合同确定租赁期自2018年6月17日起算，故原合同系因租赁权届满于2018年6月17日而终止。被告卢龙海于2018年6月14日提前向原告寄送解除合同通话书，其解除理由是原告应在2018年4月23日提前付清一年租金。因2018年3月28日就已开标，确定被告章健智为新的中标人，原告在明知被告卢龙海不是新的中标人，且其交付的履约保证金已足够支付剩余租期内的租金的情况下，未向被告卢龙海支付之后全年的租金，并不构成违约，被告卢龙海要求解除合同的理由不能成立。故，原告与被告卢龙海之间的房屋租赁合同系因租赁权届满而终止。关于焦点二，对于被告卢龙海无法取得后续租赁权产生的后果，双方在房屋租赁合同中已有约定，原告根据合同约定要求被告卢龙海承担违约责任合法有据。关于违约金的计算问题，原、被告签订房屋租赁合同第十二条第二款约定：“如出租方与房屋所有人的租赁合同到期无法续租，给承租方造成的损失由出租方承担，包括房租差价，如需要搬离的还需一次性赔偿承租方的装修损失、搬迁费用等。”本案因原告选择继续租房，故其损失主要是房租差价，现其已支付第一年房租及履约保证金，第一年房租差价造成的损失已经实际发生，该部分损失其有权向被告卢龙海主张，关于之后几年尚未支付的租金损失，因该费用尚未实际发生，也不确定是否必然发生，故原告可待损失实际发生后另向被告主张，本院在本案中不做处理。关于已发生房租的损失金额，原告在新房屋租赁合同履行过程中，已交付的租金为2018年6月17日至2019年6月16日的房租251000元，而根据原、被告签订的房屋租赁合同，该段时间的房租金额应为181712元（其中2018年6月17日至2019年5月22日的租金按180000元/年计算为167671元，2019年5月23日至2019年6月16日的租金按205000元/年计算为14041元），差价为69288元。关于被告主张的两份合同载明的面积不一致的问题，本院认为，经本院组织现场勘查，确认两份房屋租赁合同对应的租赁房屋完全一致，合同载明面积不一致，是因为双方测量方法及对公摊面积约定不一致导致的，该原因引起的差价应属租金差价，本院不做干预。综上，原告在本案中可以主张的违约金金额应为69288元。关于焦点三，原告根据其与被告卢龙海签订的房屋租赁合同，向被告卢龙海交付了履约保证金20000元，该履约保证金在租赁期满后，扣除相关费用、租金及违约金后，应返还给原告。现涉案房屋租赁合同于2018年6月17日终止，原告尚未交付的租金为2016年5月23日起至2016年6月17日止的租金，该部分租金金额为12822元，故被告卢龙海应返还原告履约保证金7178元。关于焦点四，原告与被告卢龙海、舒畅公司签订的房屋租赁合同已明确约定，被告舒畅公司自愿对被告卢龙海在合同履行过程中的违约责任承担担保责任，双方未约定保证方式，被告舒畅公司应承担连带保证责任。关于承担保证责任的范围，合同中约定被告舒畅公司是对合同履行过程中的违约责任承担担保责任，其中的房租差价属于违约责任内容，但履约保证金的返还属于房屋租赁合同终止后的结算内容，不属于前款规定的违约责任内容。故被告舒畅公司应对被告卢龙海赔偿给原告的房租差价承担连带保证责任。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、被告卢龙海于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张超违约金69288元；二、被告卢龙海于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告张超履约保证金7178元；三、被告浙江舒畅医药股份有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任；四、驳回原告张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2947元（已减半），由原告张超负担2211元，由被告卢龙海、浙江舒畅医药股份有限公司共同负担736。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  杜 鹃二〇一八年十月十五日代书记员  陈肖倩