浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5489号 上诉人（原审被告）：梁佩君，女，汉族，1963年11月1日出生，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：平雪芬，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牟爽，女，汉族，1985年11月6日出生，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：唐永辉，男，1985年2月13日出生，汉族，住浙江省遂昌县，系牟爽丈夫。 原审第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托诉讼代理人：吴苏华，女，汉族，1981年10月19日出生，住浙江省杭州市拱墅区，系。 委托诉讼代理人：李妮，女，汉族，1992年9月16日出生，住湖北省赤壁市，系。 上诉人梁佩君因与被上诉人牟爽、原审第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初6829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年10月25日，牟爽（合同中简称甲方）与梁佩君（合同中简称乙方）、我爱我家公司（合同中简称丙方）签订了一份《购房意向合同》，并约定：乙方将位于杭州市滨江区××街道××公寓××幢××单元××室（建筑面积为159.51㎡）的房屋及车位转让给甲方，房屋转让总价格为人民币7180000元；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金人民币50000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方交付给乙方；乙方同意在本合同签订时，将房屋的权属证书交于丙方保管；若乙方违约，甲方选择双倍返还定金的，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为经纪服务费；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金；乙方于签字后的贰日内将产权证交于丙方保管。 合同签订后，在我爱我家公司的催促下，梁佩君并未按约向我爱我家公司交付案涉房屋的权属证书并在2017年10月31日表示不再出售涉案房屋。后牟爽、梁佩君发生争议，牟爽向原审法院起诉，请求判令：1、解除牟爽、梁佩君于2017年10月25日签订的《购房意向合同》；2、梁佩君支付给牟爽违约金718000元；3、梁佩君承担本案诉讼费用。 原审另查明，牟爽的丈夫唐永辉在2017年10月24日支付给我爱我家公司案涉房屋的购房意向金50000元。我爱我家公司于2017年12月12日已将该购房意向金返还给牟爽。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。牟爽、梁佩君签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。现牟爽要求解除该《购房意向合同》，且双方亦无继续履行的可能，故牟爽要求解除与梁佩君签订的《购房意向合同》的诉请合法有理，原审法院予以支持。关于不能继续履行《购房意向合同》的违约责任。根据双方在意向合同中的约定，梁佩君应在2017年10月28日前将案涉房屋的产权证书交于我爱我家公司保管，但逾期后经我爱我家公司多次催要，梁佩君仍未按约提供产权证书，并于2017年10月31日明确表示不再出售涉案房屋，因此原审法院认为《购房意向合同》未能继续履行的责任在于梁佩君，故梁佩君应当对此承担违约责任。牟爽、梁佩君在合同中约定“如果一方违约，则应按房屋转让总价的10%支付给守约方违约金”，原审法院认为该约定的违约金过分高于损失，结合因梁佩君的违约行为给牟爽造成的损失情况，并根据双方合同履行程度及诚实信用原则，原审法院酌情调整为由梁佩君支付给牟爽违约金200000元。对于牟爽要求梁佩君支付超出上述部分违约金的诉请于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、牟爽与梁佩君于2017年10月25日签订的《购房意向合同》自判决生效之日起解除。二、梁佩君自本判决生效之日起十日内支付给牟爽违约金人民币200000元；三、驳回牟爽的其余诉讼请求。案件受理费10980元，减半收取5490元，由牟爽负担3340元，梁佩君负担2150元。 宣判后，梁佩君不服，向本院提起上诉称：一、梁佩君并无根本性违约，未造成《购房意向合同》不能履行，原审判决认为《购房意向合同》未能继续履行的责任在于梁佩君，不能成立。1、梁佩君在案涉《购房意向合同》签订后的第9天明确答复牟爽愿意继续履行合同，案涉合同的履行不存在障碍。2、梁佩君迟延交付房屋产权证书的原因是银行办理抵押登记注销流程时间较长，梁佩君无法控制，各方当事人均是清楚的，而且梁佩君在合同签订后也知会过我爱我家公司，不存在故意拖延的问题。3、梁佩君不存在加价20万元的问题，我爱我家公司在诉讼过程中的陈述是虚假的，极度不负责任。4、从案涉《购房意向合同》签订后至牟爽起诉的整个过程来看，三方存在沟通不畅、理解分歧等问题，但在牟爽起诉前，梁佩君明确表示愿意继续履行合同，在本案一审庭审中梁佩君也是持同样态度。二、牟爽及我爱我家公司违约在先，原审法院未予认定，于法无据。1、牟爽未支付案涉《购房意向合同》所对应的意向金，违约在先。牟爽所提交的收款收据对应的意向合同编号与案涉三方签订的《购房意向合同》的编号不一致，梁佩君有理由怀疑牟爽支付的系其他意向金，而非本案所涉合同的意向金。2、我爱我家公司无正当理由，未能向梁佩君交付意向金，梁佩君即使不履行案涉《购房意向合同》，也是有正当抗辩理由的。三、原审判决梁佩君向牟爽支付20万元违约金，没有事实和法律依据，违背公平诚信原则。1、梁佩君无根本性违约，是牟爽不愿意继续履行合同造成案涉合同无法继续履行，梁佩君无须承担违约责任。2、在梁佩君未收到案涉《购房意向合同》对应的意向金的情况下，却要求其承担20万元违约金，明显违背公平原则。3、退一步而言，在案涉《购房意向合同》签订后短短9天，且在梁佩君明确表示愿意继续履行合同的情况下，牟爽即要求解除合同，不存在任何损失。原审判决助长了恶意诉讼的行为。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二项，改判梁佩君无须承担违约金。 被上诉人牟爽在二审期间辩称：一、签订案涉《购房意向合同》之后，因梁佩君对首付资金到位时间要求短，牟爽积极筹备资金，以低于市场价出售家庭唯一住房，且作了高额短期金额贷款，为了能提高牟爽拿到的资金金额，牟爽赠送大量家具等让步方式要求牟爽的房子购买方也做金融贷款提高首付款，造成了牟爽极大的损失。二、在我爱我家公司告知梁佩君不再出售案涉房屋之后，牟爽多次沟通无果后才提起本案诉讼。三、牟爽已经支付了购房意向金，且在双方签订案涉合同后，已经转为定金。四、因梁佩君拒绝继续出售案涉房屋，而当时房价上涨，牟爽资金有限，造成极为被动的局面。综上，牟爽认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回梁佩君的上诉理由和请求，维持原判。 原审第三人我爱我家公司在二审期间辩称：一、案涉《购房意向合同》中明确约定合同签订后二日内梁佩君交付房屋产权证书，但在我爱我家公司多次催促后，梁佩君均以银行未办理完毕手续为由拒绝提供。2017年10月31日梁佩君与我爱我家公司工作人员的微信沟通中明确表示“不卖了”，我爱我家公司作为居间方，多次沟通调解，梁佩君均以未收到定金5万元为由拒绝调解。二、牟爽在2017年10月24日即向我爱我家公司支付了5万元意向金，在三方签订《购房意向合同》后，该意向金已经转为定金。作为居间方，我爱我家公司在充分考虑房屋交易安全的前提下，要求梁佩君将案涉房屋的产权证原件交付给我爱我家公司后再将定金转付，该操作并无不当，符合现在二手房交易的一半操作流程。退一步而言，即使梁佩君未收到该购房定金5万元，《购房意向合同》与之对应的定金条款未生效，但其他条款不受影响。综上，我爱我家公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回梁佩君的上诉理由和请求。 二审中，被上诉人牟爽向本院提交以下新的证据：1、信托贷款合同，欲证明牟爽为短期内履行支付案涉房屋首付款的义务，向金融信贷公司借款的事实。2、还款证明。欲证明牟爽归还金融信贷公司150万元借款的事实。3、杭州伟嘉安捷非融资性担保有限公司收据一份，欲证明牟爽支付金融信贷公司费用的事实。4、损失证明清单，欲证明牟爽为短期内履行支付首付款义务，以低于市场价出售家庭唯一住房，并要求购买人也做金融信贷对付首付款的事实。梁佩君认为上述证据均不属于二审新证据范畴，且均与本案无关。我爱我家公司对上述证据予以认可。本院经审查后认为，上述证据与本案缺乏关联性，证明效力不予认定。 二审中，上诉人梁佩君、原审第三人我爱我家公司均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋《购房意向合同》已经实际无法继续履行，合同予以解除的后果，双方均是无异议的，故本案的争议焦点系案涉《购房意向合同》无法继续履行的违约责任是否应当由梁佩君承担。经审理查明，梁佩君未按照合同约定在合同签订后二日内向我爱我家公司交付房屋权属证书的事实是清楚的，在我爱我家公司工作人员与其沟通过程中，梁佩君于2017年10月31日明确表示不再出售案涉房屋，虽然牟爽在2017年11月2日曾短信询问梁佩君是否确认不再出售房屋，但当天梁佩君并未给予答复，而梁佩君在2017年11月3日回复牟爽愿意继续出售房屋当天，牟爽已经提起本案诉讼，故基于上述事实，原审法院认定案涉《购房意向合同》无法继续履行的责任在于梁佩君，并无不当。至于梁佩君在诉讼过程中提出的牟爽未按约支付购房意向金，其并未收到购房意向金，牟爽及我爱我家公司违约在先，其无须承担违约责任的上诉理由，与已经查明的事实不符，且我爱我家公司提出的收到房屋权属证书后再转付购房定金的做法符合维护交易双方利益的原则，亦符合交易惯例，故该相关上诉理由，本院不予采纳。至于违约金的金额，原审法院根据本案实际情况，酌情认定的金额，尚属合理，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人梁佩君负担（梁佩君于本判决生效之日起七日内至本院退回多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月十七日 书记员 万丹丹