江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2016）苏0322民初5748号原告:江苏凤凰新华书店集团有限公司沛县分公司,住所地沛县沛城东风路17号。负责人：龙飞，总经理。委托诉讼代理人：申志刚，江苏时务律师事务所律师。被告:沛县朱寨镇人民政府,住所地沛县朱寨镇。法定代表人：韩方兴，镇长。委托诉讼代理人：郑勇，江苏苏韵律师事务所律师。原告江苏凤凰新华书店集团有限公司沛县分公司（以下简称新华书店）与被告沛县朱寨镇人民政府（以下简称朱寨镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。两次开庭原告新华书店的委托诉讼代理人申志刚、被告朱寨镇政府的委托诉讼代理人郑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华书店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告被拆迁房屋和安置房屋的市值差价152000元及利息50160元（以152000元为本金按年利率6%从2011年4月7日暂计算至2016年10月7日）；2、判令被告赔偿经济损失132000元（按月盈利2000元从2011年4月7日暂计算至2016年10月7日）；3、判令被告支付超期过渡费100350元（按逾期一天50元从2011年4月7日暂计算至2016年10月7日）；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年4月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁产权置换安置协议书》，约定甲方对乙方坐落在镇政府对面的房屋（产权性质为国有、建筑面积265.01平方米）进行拆迁改造，甲方为乙方安置的门面房面积不低于原拆迁面积，乙方需向甲方提供合法的房产及土地证件，过渡期限为12个月，超过该期限，甲方应按50元/天向乙方支付超期过渡费，直至上房定居为止。合同签订后，原告向被告提供了合法的国有土地使用证及房屋产权证等待拆迁安置，但被告单方违约，向原告安置的房屋不符合合同约定，并告知原告不能办理安置房屋的国有土地使用证及房屋产权证，并将安置房屋私自对外出租收取租金，造成原告无法上房。朱寨镇政府辩称，原告的诉讼请求无事实依据，原告计算的各项损失没有确切的证据证实，计算标准不符合法律规定。被告已对原告补偿安置，被告不存在违约。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年4月29日，沛县国土资源局为新华书店颁发沛县国用（08）第4658号国有土地使用权证，载明土地座落沛县朱寨镇中心街东侧，地号22-05-06-0037，地类（用途）为商业用地，使用权类型为出让，终止日期2047年4月23日，使用权面积244.7㎡等。2008年5月20日，沛县房产管理局为新华书店颁发沛房权证朱寨镇字第××号房屋所有权证，该证载明房屋坐落沛县朱寨镇中心街东侧，房屋结构为混合结构，共2层，建筑面积265.01平方米，设计用途为商业。2010年4月7日，朱寨镇政府（甲方）与新华书店（乙方）签订《房屋拆迁产权置换安置协议书》（编号03），约定：“因镇区建设需要，经朱寨镇人民政府批准，现对乙方座落在镇政府对面的旧房屋进行拆迁改造。经甲、乙双方充分协商，就房屋拆迁补偿安置等事项达成如下协议，双方共同遵守。一、乙方被拆迁房屋情况：1、产权性质：国有2、房屋结构及层次砖混1-2层3、门面房建筑面积265.01㎡……占地面积244.7㎡……二、乙方选择的补充安置方式为：产权置换1、乙方同意将以上房屋同甲方进行产权置换，甲方为乙方安置的门面房……位于原拆迁房附近，新建面积不低于原拆迁面积。双方等面积部分不找差价，但安置房屋面积大于拆迁房面积的部分，门面房（一至二层）按1500元/平方米标准计算，住宅按1000元/平方米标准计算，由乙方出资购买。甲方提供的产权交换房必须符合国家质量安全标准。2、乙方应得的拆迁补偿等费用：（1）、附属物补偿费2250.24元；（2）提前签约搬家奖励费2000元……4、乙方需向甲方提供合法的房产及土地证件，乙方在协议签订十日内，腾空房屋交给甲方拆除。三、搬迁过渡方式、期限：乙方过渡方式为：自行。甲、乙双方约定过渡期限为12个月。超过约定过渡期限，甲方应按50元/天标准向乙方支付超期过渡费，直至上房定居为止……”。上述房屋拆迁后，在包括该房屋所在地块的土地进行了开发建设。沛县朱寨镇建设管理服务所于2011年5月29日为新华书店颁发村镇房屋所有权证，载明房屋座落沛县朱寨镇四季商贸城1#4单元13-14号房，层数一、二，建筑面积255㎡。朱寨镇政府已将该村镇房屋所有权证交付新华书店。2014年3月20日，朱寨镇政府向新华书店出具《朱寨镇新华书店不能办理大产权证的原因及赔偿建议》，内容为：“一、原因：1、办理大产权证的必要条件：办理大产权证，即：办理国有土地使用权证及房屋产权证。其要件为：（1）办理集体土地征收手续，将其变为国有建设用地。（2）通过招、拍、挂的方式，出让给用地单位。2、新华书店不能办理大产权证的原因：原新华书店地块被四季商贸城占用，四季商贸城的规划包括原新华书店地块，原新华书店与四季商贸城融为一体，是四季商贸城的一部分，如果办理国有土地使用权证必须以四季商贸城的规划占地面积办理土地征收手续且挂牌出让后，方可办理。单独办理原新华书店地块与政策不符。目前，四季商贸城暂无经济能力办理挂牌出让手续，故此，不能办理新华书店国有土地使用权证及房屋大产权证。二、补偿意见：经核查朱寨镇域范围内无大产权房置换。经党委政府研究：按原房屋拆迁产权置换安置协议书内容，给予适当补偿。新华书店自行委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司徐州分公司（以下简称金宁达恒公司），对新华书店位于沛县朱寨镇的原房屋及季商贸城1号楼13、14号房市场价值进行评估。该公司于2014年5月16日作出（江苏）金宁达恒（徐）房估字（2014）第H021号《房地产价格咨询估价报告》，认定新华书店被拆除的原房屋在估价时点（2014年5月4日）的房地产价值为87.2万元，单价3290元/㎡。该公司同时作出（江苏）金宁达恒（徐）房估字（2014）第H022号《房地产价格咨询估价报告》，认定四季商贸城1号楼13、14号在估价时点（2014年5月4日）的房地产价值为72万元，单价2824元/㎡。根据朱寨镇政府的申请，本院委托博文房地产评估造价集团有限公司（以下简称博文公司）对新华书店原房屋市场价值进行评估，该公司于2017年12月18日作出博文房估字（2017）第33226号《房地产司法鉴定估价结果报告》，认定估价对象于价值时点2010年4月7日的市场价值为总价46.48万元，单价1754元/㎡。朱寨镇政府花费鉴定费6294元。朱寨镇政府自认四季商贸城1号楼13、14号房未办理相应规划审批手续，该房屋曾由案外人占有使用。原“沛县新华书店有限责任公司”现被吸收合并变更为“江苏凤凰新华书店集团有限公司沛县分公司”。本院认为，原告已按《房屋拆迁产权置换安置协议书》的约定提供被拆迁房屋，且该房屋已被实际拆除，被告应按《房屋拆迁产权置换安置协议书》约定履行。一、关于原告主张的原房屋与安置房屋的差价。原告主张被拆迁原房屋为“大产权”，被告安置的房屋为“小产权”，两者价格上存在差异，经原告委托鉴定，两者差价为152000元。本院认为，被告虽已为原告提供了安置房屋并办理了村镇房屋所有权证，但原告认为该安置房屋不符合双方协议约定，至今未接收该安置房屋，至于今后是否接收亦不确定。故原告主张的被拆迁原房屋与安置房屋的差价，无事实基础，本院不予支持。二、关于营业损失、超期过渡费。双方签订的安置协议约定，原告过渡方式为自行过渡，过渡期限为12个月，超过约定过渡期限，被告应按50元/天标准向乙方支付超期过渡费，直至上房定居为止。根据该协议内容，在双方约定的自行过渡期12个月内，被告不支付原告任何费用，超期渡费每天50元，并未另行约定营业损失。超期过渡费实质上亦是对原告不能按期使用安置房屋的损失补偿。故原告单独主张营业损失，无事实依据，本院不予支持。被告提供的安置房屋未办理相应建设规划手续，原告不同意接收，且该安置房屋现由案外人实际占用使用，故可以认定被告未按约提供安置房屋，被告应支付超期过渡费。本院支持原告的超期过渡费从2011年4月8日起按每天50元计算。2014年3月20日，被告向原告出具了《朱寨镇新华书店不能办理大产权证的原因及赔偿建议》，明确表示涉案安置房屋不能办理“大产权证”，也无法提供“大产权房”置换。此时原告应当采取适当措施防止超期过渡损失的扩大。原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，即原告的超期过渡损失应计算至2014年3月20日止。本院支持为53850元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告沛县朱寨镇人民政府于本判决生效后十日内赔偿原告江苏凤凰新华书店集团有限公司沛县分公司超期过渡费53850元；二、驳回原告江苏凤凰新华书店集团有限公司沛县分公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7818元，由原告江苏凤凰新华书店集团有限公司沛县分公司负担6849元，由被告沛县朱寨镇人民政府负担969元（于本判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 欣人民陪审员  郝凤兰人民陪审员  蒋正勤二〇一八年十月二十二日法官助理徐超书记员郑陶陶