文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初258号原告：宗秀芳，女，1944年7月25日生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。原告：李荭红，女，1968年8月2日生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。两原告共同委托诉讼代理人：冯建新，江苏北斗人律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：宣若菡，江苏北斗人律师事务所律师。被告：南京春辉农业开发有限公司，统一社会信用代码9132011669462217XY，住所地江苏省南京市。法定代表人：赵芝田。委托诉讼代理人：沈文明。被告：赵芝田，男，1970年4月29日生，汉族，居民身份证号码******************，住安徽省阜南县。两被告共同委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。第三人：南京市鼓楼区邹美丽小吃店，统一社会信用代码92320106MA1PWTD08L，住所地江苏省南京市。经营者：邹美丽。委托诉讼代理人：吴在路，江苏诺法律师事务所律师。第三人：徐子新，男，1970年7月6日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。第三人：南京市鼓楼区百明家百货店，统一社会信用代码92320106MA1P30T53N，住所地江苏省南京市。经营者：白学军。原告宗秀芳、李荭红诉被告南京春辉农业开发有限公司（以下简称春辉公司）、赵芝田、第三人南京市鼓楼区邹美丽小吃店（以下简称小吃店）、徐子新、南京市鼓楼区百明家百货店（以下简称百家百货店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宗秀芳、李荭红的委托诉讼代理人冯建新、宣若菡，被告春辉公司的委托诉讼代理人沈文明及两被告共同委托诉讼代理人熊发兵，第三人小吃店的委托诉讼代理人吴在路、第三人徐子新、第三人百家百货店白学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗秀芳、李荭红向本院提出诉讼请求：1.春辉公司腾空南京市；2.春辉公司向原告支付租金和延迟付款赔偿金等合计162.25万元，赵芝田承担连带担保责任；3.春辉公司向原告支付违约金216.5万元，赵芝田承担连带担保责任；4.春辉公司向原告支付2017年11月16日至2017年12月31日期间的房屋使用费56.12万元，赵芝田承担连带担保责任；5.春辉公司向原告支付拖欠的10月、11月水、电费20013元，赵芝田承担连带担保责任；6.春辉公司向原告支付自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费及水、电费，以实际发生为准；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告系南京市。2015年11月，两原告委托丁洪中与春辉公司签订房屋租赁协议，约定由春辉公司承租位于南京市；2016年2月15日至2018年2月14日期间的年租金为433万元；任何一方违约，违约方需按当年度租赁费用的50%支付违约金。赵芝田系春辉公司的法定代表人，承诺承担连带担保责任。合同签订后，原告如约将房屋交付给春辉公司租赁使用，但春辉公司长期拖欠房屋租金。2017年11月10日，原告委托丁洪中与春辉公司约定解除房屋租赁协议，春辉公司承诺交还房屋，并向原告支付截至2017年11月15日的租金和延迟付款赔偿金为162.25万元，赔偿金为10万元。但春辉公司与赵芝田一直未予履行，且欠缴2017年10月、11月的水、电费用合计20013元。被告的行为给原告带来了巨大的损失，应按照合同的约定向原告支付违约金216.5万元，并支付2017年11月16日至2017年12月31日的房屋使用费56.12万元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告春辉公司辩称，1.丁洪中与春辉公司签订了合同，两原告不是租赁合同的相对方。2.两原告的第一项诉讼请求不成立，截至2017年11月15日，原告方已派人入驻市场，成立了班子，进行简单的装修和完善，处理善后事宜，被告不再从事经营活动。自2017年11月16日，原告方开始自行收取水、电费，清理市场内外经营户，分别对经营户进行登记、谈话，目的是留住经营户，证明原告方已经收回房屋并招商。对于两原告的第二项诉讼请求，虽然被告亏损1000万元，但是被告仍会支付房租。现在公司经营困难，需要分期支付。对于两原告要求被告支付违约金的诉讼请求，即使被告存在违约情形，其主张的违约金过高，不符合法律规定，请求法院依法调整降低标准。两原告要求赵芝田承担连带责任，赵芝田只是约定对租金承担担保责任，并未约定对违约金承担担保责任。对于两原告的第四项诉讼请求，善后协议签订后，被告已将房屋交付原告，原告目前实际占有房屋，因此其主张没有事实和法律依据。对于两原告的第五项诉讼请求，被告已将房屋交付给原告，不应该支付10月、11月份的水、电费。对于原告的其他诉讼请求，均不成立。被告赵芝田辩称，赵芝田只对租金承担担保责任，对违约金承担不担保责任。其他意见同春辉公司意见。第三人小吃店述称，1.原告方明知第三人小吃店承租、装修、经营的事实，因此第三人小吃店系合法承租，原告方无权要求提前交房。2.第三人已经完成装修，原告方擅自停水停电，给第三人造成巨大损失。第三人向原告提出交涉并索赔，原告均置之不理。第三人徐子新述称，同小吃店的答辩意见。徐子新经营青露馒头店，已经注销了工商登记。第三人百家百货店述称，第三人百家百货店合法取得房屋使用权，并支付房租至2018年8月8日，现在产权人要求搬出，没有依据。第三人将租金支付元康公司，该公司法定代表人是赵芝田，今年1月份该公司要求重新付房租，第三人百家百货店没有接受。如果双方无法达成一致意见，第三人将另行主张。本院经审理认定以下事实：位于南京市、南京市鼓楼区小市街**（所在层数**）房屋（以下简称涉案房屋）所有权人为原告宗秀芳、李荭红。2015年11月24日，宗秀芳、李荭红向春辉公司出具授权委托书，授权案外人丁洪中与春辉公司签订涉案房屋的租赁合同，并收取房屋租金。2015年11月26日，丁洪中（甲方）、被告春辉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其所有或拥有处置权的位于南京市，乙方承诺租赁期间从事农副产品、食品的室内经营，不做其他用途；租赁房屋建筑面积约3877平方米，租赁房屋底层东北角及西北角的2处小隔间不在租赁范围内；租赁期限为8年，即2016年2月15日至2024年2月14日；若乙方提前开业，开业之日即为起租之日，租赁期限和租金计算相应提前计算；自甲方向乙方正式交付租赁房屋之日起，甲方给予乙方七十五天的装修期，装修期满的次日起为起租日，装修期间乙方无需向甲方支付租赁费用；租赁费用，第一年2016年2月15日至2017年2月14日租赁费用为433万元，甲方按季度收取；第二年2017年2月15日至2018年2月14日租赁费用为433万元，按合同的每半年支付一次，乙方在每半年开始前十个工作日内向甲方支付该半年的租金；第三年2018年2月15日至2019年2月14日租赁费用为4568150元，按合同的每半年支付一次，乙方在每半年开始前十个工作日内向甲方支付该半年的租金；租赁房屋有两个共有权利人，甲方保证两个共有权利人共同委托甲方出租房屋并签署房屋租赁合同；甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除本合同另有约定外，甲乙任何一方违约，违约方须按当年度租赁费用的50%支付违约金给守约方，且守约方有权解除合同，租赁费按实际租赁期计算，甲方退还乙方已交而未使用期间的租金等等。2015年11月27日，丁洪中收取春辉公司押金50万元。2017年7月17日，赵芝田向原告方出具《担保书》，赵芝田承诺如春辉公司未按照约定支付租金，赵芝田自愿向房东、丁洪中承担不可撤销的连带付款责任。2017年11月10日，丁洪中（甲方）与春辉公司（乙方）签订《关于善后事宜的协议》（以下简称善后协议），双方约定，乙方终止租赁并承诺于2017年10月30日前自行撤出所租用甲方名下的南京市和燕路16号及小市街183号房屋及场地；双方同意解除所签署的房屋租赁合同；乙方必须于2017年11月10日前付清截止2017年11月15日的应付租金及延迟付款赔偿金（44万+108.25万+10万），合计162.25万；乙方自行收取的百家超市（即百家百货店）、李记牛肉等门面房的租金中自2017年11月15日以后全部转交甲方所有，于2017年11月10日前支付到甲方账户，乙方须协助甲方与现存商户洽谈，重新订立新的租赁协议；房屋内所有菜场经营户与乙方的债权债务关系，乙方必须于2017年11月10日前自行了结，不得影响甲方经营；所租赁房屋内及场地内乙方投入的所有装潢及设备设施全部归甲方所有，乙方将原始票据全部提供给甲方，甲方同意在此情况下乙方所付的50万元押金可充抵应付的租金。2017年12月10日，南京衡益商业管理有限公司发出《衡益商业中心招商公告》，该公司在涉案房屋处经营超市、餐饮等，将于近期对外开放营业，欢迎商户前来洽谈。另查明：案外人沈朝金、张继东分别于2015年12月25日、2015年12月31日与南京街坊商业管理有限公司签订《协议书》，由二人分别承租涉案房屋处01号商铺、B05号商铺（合计建筑面积约为104平方米）。后白学军与案外人张继东、沈朝金经营百家百货店，后白学军个人经营百家百货店。小吃店（在涉案房屋一楼的北侧，建筑面积约30平方米，广告牌为兄弟特色餐厅）由春辉公司提供邹美丽经营；徐子新经营的青露馒头店（在涉案房屋一楼的东北侧，建筑面积约35平方米，广告牌为青露新都市点心）由春辉公司提供徐子新经营。徐子新称，小吃店、青露馒头店均不再经营。两原告提供相关水、电费发票，2017年12月19日支出水费1925元，2017年11月22日、2017年12月18日共支出电费18027元，合计19952元。诉讼中，原告方称除第三人占有的房屋外，涉案房屋的其余部分均由原告占有，实际占有时间为2018年5月31日。原告方要求被告返还三位第三人占有的房屋，三位第三人对其各自占有的房屋承担连带返还责任，要求被告向原告支付房屋使用费至2018年5月31日，并支付自2018年6月1日起至三位第三人占有的房屋交还之日止的房屋占有使用费。以上事实有当事人陈述，两原告提供的善后协议、担保书、房屋租赁合同等证据证明，本院予以确认本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。丁洪中与春辉公司签订房屋租赁合同时，向春辉公司披露了涉案房屋所有权人为两原告，丁洪中为两原告的代理人，房屋租赁合同直接约束两原告与春辉公司，因此房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。本院根据双方当事人的诉辩意见以及查明的上述事实，做以下评判：关于两原告与春辉公司之间的房屋租赁合同是否解除的问题。双方于2017年11月10日签订善后协议，约定“双方同意解除所签署的房屋租赁合同”，因此双方系协议解除合同，双方之间房屋租赁合同于2017年11月10日解除。关于春辉公司是否构成违约的问题。春辉公司作为承租人，在租赁期限内，在可以继续实现合同目的的情况下，未按期支付租金，亦未按照善后协议的约定支付相关费用，违反合同的约定，已构成违约，应承担违约责任。春辉公司应当根据善后协议支付春辉公司截至2017年11月15日租金及延迟赔偿金162.25万元。对于两原告主张的违约金216.5万元，该项主张达到当年年租金的50%，而且双方约定的162.25万元中还包括“赔偿金”，因此应依法调整原告主张的违约金。根据公平和诚信原则，结合春辉公司违约程度、涉案房屋的使用状况等因素，本院酌定春辉公司支付原告违约金10万元。关于第三人小吃店、徐子新、百家百货店应否返还两原告其占有的部分涉案房屋。两原告与春辉公司之间的租赁合同已经解除，春辉公司应返还两原告涉案房屋。现涉案房屋的部分实际由小吃店、徐子新、百家百货店使用，因此作为实际使用人小吃店、徐子新、百家百货店负有返还房屋的义务。若由此造成小吃店、徐子新、百家百货店损失的，第三人可以依法另行主张。关于两原告主张的房屋占有使用费及水、电费的问题。春辉公司并未按照善后协议约定履行义务，两原告自认于2018年5月31日占有涉案房屋（不包括本案三位第三人占有的部分），春辉公司提供的证据不足以证明其已经按照善后协议履行义务，并交付房屋，因此春辉公司应支付两原告2017年11月16日至2018年5月31日房屋占有使用费（按照房屋租赁合同约定的标准支付），同时支付两原告第三人占有的部分涉案房屋占有使用费自2018年6月1日其至上述部分涉案房屋返还之日止（按照房屋租赁合同约定的年租金除以涉案房屋总建筑面积的标准计算,小吃店、青露新都市点心、百家百货店建筑面积分别按30平方米、35平方米、104平方米计算）。对于两原告主张的水、电费，两原告提供2017年10月11月水、电费发票金额19952元，春辉公司应承担该期间的水、电费。对于其他水、电费，原告未举证证明水、电费具体发生的金额，待两原告固定证据后再另行主张。关于赵芝田是否承担本案责任的问题。赵芝田在担保书中承诺“如春辉公司未按照约定支付租金，赵芝田自愿向房东、丁洪中承担不可撤销的连带付款责任”，赵芝田明确承诺针对租金承担连带付款责任，而并未承诺针对违约金、利息、损失承担责任，因此赵芝田仅对本案春辉公司未支付租金、房屋占有使用费承担连带付款责任。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京春辉农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗秀芳、李荭红租金、赔偿金162.25万元，被告赵芝田对其中的租金152.25万元负连带清偿责任；二、被告南京春辉农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗秀芳、李荭红违约金10万元；三、被告南京春辉农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗秀芳、李荭红2017年11月16日至2018年5月31日期间的房屋占有使用费（按照双方在《房屋租赁合同》中约定的标准计算），被告赵芝田负连带清偿责任；四、被告南京春辉农业开发有限公司、第三人南京市鼓楼区邹美丽小吃店于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告宗秀芳、李荭红共有的南京市；五、被告南京春辉农业开发有限公司、第三人徐子新于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告宗秀芳、李荭红共有的南京市；六、被告南京春辉农业开发有限公司、第三人南京市鼓楼区百明家百货店于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告宗秀芳、李荭红共有的南京市；七、被告南京春辉农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗秀芳、李荭红水、电费19952元；八、被告南京春辉农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗秀芳、李荭红自2018年6月1日起至第三人南京市鼓楼区邹美丽小吃店、徐子新、南京市鼓楼区百明家百货店返还占有的上述房屋之日止的房屋占有使用费（建筑面积分别为30平方米、35平方米、104平方米，按照双方在《房屋租赁合同》中约定的3.23元/日/平方米标准计算），被告赵芝田负连带清偿责任；九、驳回原告宗秀芳、李荭红的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41750元,由原告宗秀芳、李荭红负担21750元，被告南京春辉农业开发有限公司负担20000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周力文人民陪审员  姜 勇人民陪审员  董 梅二〇一八年十月三十一日书记员刘陶