浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1763号上诉人（原审被告）：卢恩德，男，1960年3月19日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人：杨帆、范丹丹，浙江兴嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张凤，女，1988年1月20日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被上诉人（原审原告）：屠傅雯，女，1995年3月8日出生，汉族，住浙江省桐乡市。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：戴羽嘉，浙江圣文律师事务所律师。上诉人卢恩德因与被上诉人张凤、屠傅雯物权保护纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2016）浙0483民初9673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卢恩德上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用、鉴定费用由张凤、屠傅雯负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审对租赁关系的起因和整体市场的交易习惯没有查明。濮院市场在建立之初租户提前缴纳一笔较大额的租金可享有“优先承租权”，租户可以在市场上进行经营并按照市场的统一租金价格缴纳每年租金，且每年均有优先承租的权利，此期间将房屋转让也只需去股份公司（管理方）进行备案缴纳手续费即可。实际上，所谓的“优先承租权”相当于所有权，此行业惯例沿用至今。涉案房屋原产权人姚永泉按照三区市场同样条件对外招租，卢恩德即在姚永泉处买下涉案房屋659#门市部的“优先承租权”，并签订《租房协议》一份，约定租赁年限、租金与市场一致，可以说明卢恩德与姚永泉之间的关系同市场上的门市部承租人与其房屋所有人的租赁关系一致，即卢恩德享有涉案房屋的“优先承租权”。一审法院未听取卢恩德陈述，未查明地区性行业规则，未认定卢恩德应当享有与市场其他租户相同的权利。此外，一审法院查明事实中认定（2004）嘉民初字第22号民事判决中案外人辩称的内容，而此内容并未被此.份判决认可。二、一审法院认定案由错误。卢恩德与姚永泉于1998年5月11日开始签订房屋租赁合同，双方成立房屋租赁合同关系，双方最后一次签订的租期为2003年12月1日至2004年11月30日，在此期间张凤、屠傅雯购买了涉案房屋，根据《中国人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定，卢恩德与张凤、屠傅雯之间依然是房屋租赁合同关系，基于该基本法律关系产生的纠纷应当认定为“房屋租赁合同纠纷”，而不是“物权保护纠纷”。卢恩德与张凤、屠傅雯之间的租赁合同未解除，腾退无依据，不存在占有使用费。根据《合同法》第二百三十六条规定，张凤、屠傅雯未提出解除双方的租赁合同，双方租赁关系依然存在。三、一审法院程序错误。案件结果与姚永泉有法律上的利害关系，一审中卢恩德提出追加姚永泉为第三人，但一审法院认为卢恩德未能提供必需追加姚永泉的理由，不予追加姚永泉，属程序错误。四、一审对诉讼时效的认定有误。本案应当为“房屋租赁合同纠纷”，其诉讼时效也应当适用有关房屋租赁合同的规定。卢恩德与张凤、屠傅雯在2004年12月1日之后未再签订房屋租赁合同，对于交付租金的期限没有约定，根据《合同法》第二百二十六条及以往惯例，租金为一年一交。张凤、屠傅雯于2016年12月15日向法院提起诉讼，张凤、屠傅雯请求的2015年12月16日之前的占有使用费已过诉讼时效。此外，一审委托所作的鉴定报告未按照双方合同约定确定使用费，也未根据客观实际作出，一审依据该鉴定报告作出的结果有误。张凤、屠傅雯答辩意见如下：一、涉案房屋系张凤、屠傅雯合法的私人产权房屋，不存在卢恩德所谓“优先承租权”，所谓“优先承租权”无事实和法律依据。一审法院对于案外人姚永泉的陈述部分系引自嘉兴市中级人民法院判决的记载，并无事实错误。二、本案系物权保护法律关系纠纷，双方之间的租赁关系自2004年11月30日已彻底解除，此后双方不存在租赁合同关系，卢恩德应立即腾退房屋，支付占有使用费。三、案外人姚永泉没有独立请求权，案件处理结果与他无法律上的利害关系，一审法院未将其列为第三人，实体和程序均合法。四、张凤、屠傅雯向卢恩德主张权利是持续的、长期的，多次向政府、法院反映求助，未超出诉讼时效。此外，一审法院依据的鉴定报告系桐乡市中正房地产评估事务所接受桐乡市人民法院委托所作，在公正、公平、公开的原则下合法作出，其鉴定结论真实有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张凤、屠傅雯一审诉讼请求（变更后）：1.卢恩德立即腾交桐乡市濮院镇南纬街栖凤路××楼房底层门牌号××门面房；2.卢恩德支付房屋占有使用费1224500元（以市场价格为依据，自2004年12月1日起计算至房屋腾退之日，其中2017年12月1日起至判决生效之日的房屋占有使用费按上一年度21.2万元/年标准计算，判决生效之日至房屋腾退之日的房屋占有使用费按市场价计算）；3.卢恩德承担本案诉讼费与鉴定费。一审法院经审理认定：2003年12月22日，张凤、屠傅雯与案外人姚永泉签订《房地产买卖契约》，约定：甲方（姚永泉）将其所有的濮院镇南纬街栖凤路××三层楼房（建筑面积1318.20平方米，简称××楼房）以350万元转让给乙方（张凤、屠傅雯），于2004年1月22日交付房屋，房屋移交时该建筑物范围内的土地使用权一并转移，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担责任，因此给乙方造成的经营损失，甲方负责赔偿。张凤、屠傅雯受让该××楼房前，九租户分别向姚永泉承租该××楼房底层的一间门面房从事羊毛衫经营活动。卢恩德承租的门面房门牌号是××，是1998年5月11日开始承租，其与姚永泉最后一次租房协议约定：租赁房的产权归甲方（姚永泉）所有，在租赁期内的使用权归乙方（卢恩德），乙方如果转让出租时，须通知甲方同意并备案，乙方一切经营活动必须服从市场统一管理。乙方每间须交1年房租，租期2003年12月1日至2004年11月30日，租金15000元。期满时，乙方应在期满前60天内向甲方提出续租与否，如需续租乙方有优先续租权，但须另订协议。甲方根据市场需要，拆迁、转移时，乙方必须服从。本合同期满后，另签协议时，租赁年限跟市场有关规定一致。租期满后，房租的涨落甲方必须跟随市场相似市口门面的房租涨落比例相同。2004年2月18日，张凤、屠傅雯书面通知卢恩德，通知书载明：濮院镇南纬街栖凤路××房屋（浦江大酒店）已由产权人姚永权整体转让给张凤、屠傅雯。为明确关系及相互衔接，通知如下，你承租的××门面房，租期自2003年12月1日至2004年11月30日，租金15000元已支付给原产权人姚永权。在上述租期内，你还向原产权人交纳水电费押金1000元。在租赁期满时，如没有欠费情况，承租人凭押金收据由新的产权人退回或调换押金单。张凤、屠傅雯在通知上签名。2004年2月23日，××楼房过户登记至张凤、屠傅雯名下。之后，九租户要求优先购买××楼房，遭姚永泉拒绝。2004年5月26日，九租户以张凤、屠傅雯、姚永泉为被告向嘉兴市中级人民法院起诉[（2004）嘉民一初字第22号]，请求：确认姚永泉与张凤、屠傅雯签订的《房产买卖契约》无效；确认九租户对承租的××楼房有优先购买权；姚永泉将上述房产以350万元价格转让给九租户。嘉兴中院判决书中记载，姚永泉陈述：九租户对姚永泉转让房屋事先是知道的，事后也是认可的，转让房屋是公开的。其在转让前询问了部分租户，他们均表示不愿意或无力购买。2004年11月19日，嘉兴中院判决驳回九租户的诉讼请求。九租户上诉浙江省高级人民法院[（2005）浙民一终字第17号]，省高院法官组织双方协调未成。2005年3月29日，省高院终审判决驳回上诉维持原判。同年，张丽良（系张凤父亲、法定代理人）去涉案门面房与对方交涉，双方发生争执不了了之。事后，张凤、屠傅雯于2005年6月15日以租户张小英、吴月芬为被告，向桐乡市人民法院起诉[（2005）桐民一初字第1049号、第1050号]，诉讼请求：解除双方之间的租赁关系，张小英、吴月芬腾退门面房（门牌号××、668号）；支付租金12500元（2004年8月1日起计算至2005年5月31日，最后计算至腾退之日）。2005年7月14日、7月22日，桐乡法院判决：解除双方间的租赁关系，张小英、吴月芬腾退门面房并支付租金。判决生效后，张凤、屠傅雯申请执行[（2005）桐执字第698号、第699号]，2006年3月27日，本院裁定终结执行，待执行时机许可后继续执行。自2004年12月1日起，卢恩德占有涉案门面房从事羊毛衫经营至今。张凤、屠傅雯持续要求卢恩德腾退门面房、按市场价支付房屋占有使用费，卢恩德以享有房屋永续租赁权、房租必须按原租赁合同租金标准支付为由拒绝腾退门面房，也不支付房屋占有使用费。张凤、屠傅雯多次向有关政府部门反映，要求帮助解决未果。为维护其合法权益，于2016年12月15日诉请至法院。审理中，卢恩德申请追加姚永泉为第三人，张凤、屠傅雯认为卢恩德申请理由不充分不同意追加。卢恩德未能举证证明姚永泉是本案必须共同进行诉讼的当事人，也未提供必须追加姚永泉为第三人的充分理由，其申请不符合《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第八十一条之规定，一审法院不予准许。张凤、屠傅雯申请对房屋占有使用费价格司法鉴定，2017年5月5日，一审法院决定司法鉴定，张凤、屠傅雯支付鉴定费6000元，卢恩德支付鉴定人员出庭作证费1200元。2018年1月3日桐乡市中正房地产评估事务所作出房屋占有使用费价格鉴定报告，鉴定结果一览表见下表：房屋坐落：濮院镇南纬街栖凤路××房屋底层朝西门面房；起止日期：开始年度的12月1日至次年的11月30日，占有使用费发生的对应时点均为开始年度的12月1日。起止日期（年度）2004年-2005年2005年-2006年2006年-2007年2007年-2008年2008年-2009年2009年-2010年2010年-2011年占有使用费（万元/年）1.51.81.81.81.82.12.1起止日期（年度）2011年-2012年2012年-2013年2013年-2014年2014年-2015年2015年-2016年2016年-2017年合计金额（万元）占有使用费（万元/年）2.39.313.313.814.821.287.6审理中，一审法院多次召集双方协调，卢恩德调解方案是：2005年至2016年期间的租金以濮院羊毛衫城发展股份有限公司出具《三区606-617门市部2004-2016年度公司租赁租金明细表》记载的租金标准承担租金，2017年之后的租金参照濮院羊毛衫城发展股份有限公司三区重庆街606-617门市部租金标准上浮20%支付，卢恩德有权一直租赁使用现有门市部，产权人不得收回。张凤、屠傅雯调解方案是：卢恩德立即腾退房屋，支付2004年12月1日到2018年5月31日的占有使用费100万元，不同意卢恩德的调解方案。因意见分歧较大，调解不成。一审法院认为，张凤、屠傅雯与姚永泉（原房屋产权人）签订的《房地产买卖契约》合法有效，2004年1月22日张凤、屠傅雯与姚永泉办理房屋移交手续，2004年2月23日××楼房过户登记张凤、屠傅雯名下，张凤、屠傅雯取得××楼房房屋所有权，取得的房屋所有权无权利瑕疵，即享有完整的占有、使用、收益、处分权利，依据《物权法》规定，任何人不得强行占用和毁坏，不得非法干涉房屋所有权人正常行使权利。本案争议焦点：一、张凤、屠傅雯以物权保护主张权利是否成立。二、卢恩德对房屋占有使用费提出时效抗辩是否成立。三、房屋占有使用费如何计算。争议焦点一：卢恩德与原产权人姚永泉最后签订租房协议约定租期从2003年12月1日起至2004年11月30日止。2004年2月18日，张凤、屠傅雯书面通知卢恩德××房屋已由原产权人姚永权整体转让给张凤、屠傅雯的事实。2004年12月1日起，卢恩德未与张凤、屠傅雯重新签订租房合同，张凤、屠傅雯亦未同意卢恩德继续租赁涉案门面房。期间，九租户于2004年5月26日以张凤、屠傅雯、姚永泉为被告向嘉兴市中级人民法院提起优先购买权之诉，案经嘉兴中院、省高院二审，2005年3月29日，省高院终审判决驳回九租户的诉讼请求。同年，张丽良（系张凤父亲、法定代理人）去涉案门面房与对方交涉，双方发生争执不了了之。事后，张凤、屠傅雯以租户张小英、吴月芬为被告，于2005年6月15日向桐乡法院提起解除双方间的租赁关系、张小英及吴月芬腾退门面房、支付租金之诉。综合上述案情事实，一审法院认为，在卢恩德与原产权人姚永泉签订的租房合同有效租期内，卢恩德依据该租赁合同有权占有涉案房屋。在原租赁合同有效租期内，虽然租赁的房屋所有权发生转移，但依据“买卖不破租赁”，原房屋承租人依据原租赁合同可有权占有租赁房屋，但原租赁合同有效租期届满后，原租赁合同终止，原房屋承租人不再享有依据原租赁合同对租赁房屋的有权占有。本案中，原房屋承租人与受让后的房屋所有权人未重新签订租房合同，其继续占有房屋行为属无权占有。即自2004年12月1日起，卢恩德未与张凤、屠傅雯重新签订租房合同，张凤、屠傅雯亦未同意卢恩德继续租赁涉案门面房，双方之间不存在房屋租赁关系，卢恩德占有房屋无法律依据。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第六十六条规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。卢恩德主张享有门市部永续租赁权，缺乏事实与法律依据，不予采信，张凤、屠傅雯以物权保护主张权利合法有据，予以支持。争议焦点二：关于卢恩德诉讼时效抗辩，本案张凤、屠傅雯自2004年12月1日起，持续要求卢恩德腾退门面房、按市场价支付房屋占有使用费，卢恩德以享有房屋永续租赁权、房租必须按原租赁合同租金标准支付为由拒绝腾退门面房，也不支付房屋占有使用费。张凤、屠傅雯多次向有关政府部门反映，要求帮助解决未果。期间，张凤、屠傅雯对其中二位租户提起诉讼，法院判决生效后及时申请法院执行，非因张凤、屠傅雯自身原因导致执行拖延至今，张凤、屠傅雯主张权利保护是持续的、长期的，张凤、屠傅雯主张房屋占有使用费从2004年12月1日起计算，符合法律规定。卢恩德诉讼时效抗辩缺乏事实与法律依据，不予采信。争议焦点三：房屋占有使用费计算以司法鉴定报告为依据，即：2004年12月1日起至2017年11月30日期间的房屋占有使用费为87.6万元。张凤、屠傅雯请求2017年12月1日起至判决生效之日的房屋占有使用费参照上一年度房屋占有使用费21.2万元/年的标准计算，判决生效之日至房屋腾退之日的房屋占有使用费按市场价计算，其请求合理适宜，予以准许。张凤、屠傅雯其余诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、卢恩德于判决生效之日起十日内腾退桐乡市濮院镇南纬街栖凤路××楼房底层门牌号××门面房一间给张凤、屠傅雯；二、卢恩德于判决生效之日起十日内支付张凤、屠傅雯87.6万元（2004年12月1日起至2017年11月30日房屋占有使用费），并支付张凤、屠傅雯房屋占有使用费（2017年12月1日起至判决生效之日按年房屋占有使用费21.2万元标准计算，判决生效之日至房屋腾退之日按市场价计算）；三、驳回张凤、屠傅雯其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10600元，财产保全费3920元，合计14520元，由张凤、屠傅雯负担2614元，卢恩德负担11906元。鉴定费6000元，由张凤、屠傅雯负担1080元，卢恩德负担4920元。鉴定人员出庭费用1200元由卢恩德负担。二审中，卢恩德提供以下新证据：1.租房协议十八份，证明涉案房产各门市部均按照濮院羊毛衫市场一年一签的习惯，涉案市场有相应买断优先承租权交易习惯的事实。2.濮院羊毛衫市场股份有限公司与案外人章坤松签订的合同一份，证明享有”永久承租权”的租户亦一年一租，该合同可用于签订下一年的合同及办理贷款，市场存在”永久租赁权”交易习惯的事实。张凤、屠傅雯质证意见如下：对证据1的真实性有异议，且证据1与本案无关，即使该组证据真实，租房协议中租赁期限均为一年，其第4条仅约定续租时承租户有优先续租权，不能证明陈德明主张的事实。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据为复印件，证明内容与本案无关，本案涉案房屋为张凤、屠傅雯私人房屋，不能证明市场存在”永久租赁权”的交易习惯的事实。本院认证意见：证据1与本案缺乏关联性，该协议对张凤、屠傅雯并无约束力，不予采纳。证据2，真实性无法认定,且与本案的处理没有关联，不予采纳。张凤、屠傅雯在二审中没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，在卢恩德与原产权人姚永泉所签租房协议约定的租期内，姚永泉将产权转移给张凤、屠傅雯。租赁期限到期后卢恩德未与张凤、屠傅雯重新签订租房合同。在二审审理过程中，根据卢恩德的陈述，其在合同到期前要求与张凤、屠傅雯续签租赁合同，但张凤、屠傅雯不同意，由此可以说明在租赁合同期限到期之前，张凤、屠傅雯已经明确不同意卢恩德继续租赁涉案房屋。在原租赁合同租期内，原房屋承租人依据原租赁合同有权占有租赁房屋，但原租赁合同租期届满后，原租赁合同终止。租赁合同终止后张凤、屠傅雯未同意卢恩德继续租赁涉案门面房，张凤、屠傅雯与卢恩德之间不存在房屋租赁关系，卢恩德丧失了继续占有、使用涉案房屋的合同基础。卢恩德认为其从姚永泉处买下了涉案房屋的“永久承租权”，对此项理由，本院审查认为，首先，卢恩德主张的“永久承租权”并无相应的法律依据。另外，即使卢恩德曾与姚永泉约定卢恩德对房屋享有长期租赁的权利，该合同权利也不能对抗合同关系以外的第三人。因此，卢恩德与姚永泉的合同关系与本案的处理没有关联，卢恩德申请姚永泉作为第三人参加诉讼，缺乏依据。卢恩德另主张涉案商铺所在的市场存在由承租人向产权人交纳大笔租赁费用，承租人之后每年缴纳固定租金，承租人即享有“永久租赁权”的交易惯例，对其该项主张，张凤、屠傅雯并不认可。涉案房屋为私有产权房屋，与市场统一经营管理模式存在差别，也无证据证明张凤、屠傅雯受让房屋所有权时负担了同意由承租人长期租赁的义务，因此，卢恩德以存在市场交易惯例为由主张其享有“永久租赁权”，缺乏依据。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。卢恩德占有张凤、屠傅雯房屋无法律依据，属无权占有，张凤、屠傅雯请求返还涉案房屋并要求卢恩德支付占有使用费应予以支持。关于占有使用费数额的认定。卢恩德与姚永泉的租赁合同到期后该合同已经终止，卢恩德上诉要求依据该合同计算占有使用费，缺乏依据。卢恩德认为应参照与濮院羊毛衫城发展股份有限公司签订租赁合同的租户所缴纳租金的标准来计算房屋使用费，但涉案房屋系私有产权房屋，两者并不具有参照性。因此，卢恩德就占有使用费计算标准所提异议不能成立。卢恩德与张凤、屠傅雯不存在房屋租赁合同关系，卢恩德占有、使用房屋的行为系无权占有行为，一审将案由定性为物权保护纠纷正确。另外，因本案系物权纠纷，不适用诉讼时效的规定，卢恩德提出本案诉讼请求已超出诉讼时效的主张，不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，所作判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由卢恩德负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年十月九日书记员  周妙