山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初2387号原告：申玉亮，男，1988年6月5日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：李守焕，山东铭旸律师事务所律师。原告：孙义娟，女，1987年9月4日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：李守焕，山东铭旸律师事务所律师。被告：青岛广利置业有限公司，住所地青岛市李沧区金水路1317号2号楼302室。法定代表人：邢巍，职务总经理。委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告申玉亮、孙义娟与被告青岛广利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告申玉亮、孙义娟的委托诉讼代理人李守焕，被告青岛广利置业有限公司的委托诉讼代理人朱红娟、戚永鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申玉亮、孙义娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担违约责任，赔偿原告建筑装修及财产损失9000元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求第一项具体包括：砸阳台费用3000元、补偿款3000元、误工费3000元。事实与理由：2015年11月，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于青岛市李沧区《保利·中央公园北区》3号楼1单元2104户房屋一处，原告依约支付了相应房款。被告交付房屋后，原告发现涉案房屋的阳台不符合双方签订的预售合同中关于阳台的约定，被告构成违约，且被告的违约行为给原告造成了较大的经济损失，故原告诉至法院，请求依法判如所请。青岛广利置业有限公司辩称，1、原告在对房屋进行验收后，与被告办理了房屋交接手续，并已实际占有房屋，证明原告认可房屋交付时的现状，故原告无权再以保修事项以外的事由要求被告承担赔偿责任；2、根据双方签订的预售合同约定，阳台的隔断情况应以交付现状为准，故被告并不因阳台隔断方式的问题构成违约；3、原告所主张的损失系其接收房屋后自行装修产生的费用，且其装修后的阳台外观与原告所主张的合同约定情形也不一致，因此，无论被告是否违约，原告所主张的损失均与被告的行为没有任何因果关系，被告不应承担赔偿责任；4、实体栏板的造价远高于栏杆，以实体栏板作为阳台隔断方式符合设计要求且具有更高的安全性，并未给原告造成任何损失，原告的装修费用也不应作为其所受的损失，故被告不应承担任何赔偿责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交：《青岛市商品房预售合同》一份，以证明原告购买了被告开发的位于青岛市李沧区《保利·中央公园北区》3号楼1单元2104户房屋一处，该合同附件三及补充条款中均约定涉案房屋阳台为铁艺栏杆，但被告实际交付的房屋与该约定不符，故被告应当承担违约责任。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，但对原告的证明事项有异议，被告认为：1、该合同附件三对阳台的约定仅为开敞阳台，铁艺栏杆系约定的露台状况；2、合同第30页关于阳台的描述中明确约定尺寸以现场实际为准，“特别提示”第一条也明确约定因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准，且该特别提示还强调，以上信息均为截至2015年10月23日的信息，31页对于该提示的落款时间也是2015年10月23日，而合同签订时间为2015年11月21日，晚于第30页内容的形成时间，进一步证明房屋状况应以现场实际为准，不以30页的约定为准；3、第30页关于阳台的描述属于“不利因素及特殊户型说明”，并不是合同补充条款的组成部分，“不利因素及特殊户型说明”是一个单独的文件，并不构成交付标准。因原被告对《青岛市商品房预售合同》的真实性无争议，故本院对该证据予以采信。二、原告提交：《保利·中央公园2017青岛市商品住宅使用手册（试行）》《保利·中央公园业主收楼指南（住宅、商铺）》各一份，上述两份文件系被告交付房屋时一并交付给原告的，上述文件证明被告通知原告收房的时间为2017年12月27日，住宅使用手册里依然明确约定阳台护栏为铁艺，也就是说被告在交付该房屋时再次确认阳台护栏为铁艺，但被告实际交付的房屋与此不符，应当承担违约责任。经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，但对其与本案的关联性及证明事项均有异议，首先，住宅使用手册并未填写房屋的坐落，无法证明与本案具有关联性；其次，住宅使用手册系根据青岛市建委制定的统一模板印制，仅作为房屋交付时的参考性文件，其形成时间也远远迟于预售合同的缔结时间，不构成对预售合同的变更或补充约定，故住宅使用手册对双方的房屋买卖交易不产生影响；最后，住宅使用手册更多是提示性的内容，由购房业主根据其所购买的房屋实际情况选择性参考。对于收楼指南，因其并未涉及到阳台的交付标准问题，无法证明原告所称的约定交付标准为铁艺护栏，但该证据显示被告已经及时通知原告在2017年12月27日办理收房手续，收房的流程包括签收住宅使用说明书，因此该收楼指南并非与住宅使用手册同时交付给业主，而且在收楼指南第六页“装修审批”一栏中明确告知业主，特殊装修包括改变水、电线路，改变墙体结构等装修，审批期限一般为五个工作日，前提是图纸资料齐备、符合要求，原告擅自进行墙体改造及阳台包封，违反了该约定，应自行承担相应后果。因原被告对该组证据的真实性无争议，故本院对该组证据予以采信。三、原告提交：照片一张，以证明被告实际交付的房屋阳台与合同约定不符，已构成违约，应按照合同承担相应的法律责任。经庭审质证，被告认为该照片未显示拍摄时间和拍摄地点，也不能反映与本案的关联，故对其真实性及证明事项均不予认可。因原告提交的照片无法反映与涉案房屋的关联，被告对此不予认可，故本院对该照片不予采信。四、原告提交：收款收据一张，以证明被告的违约行为给原告造成砸阳台的费用损失3000元。经庭审质证，被告对该证据的真实性不予认可，该收据无法证明资金实际往来情况及收款人与涉案房屋的关系；另外，原告自认已经对涉案房屋阳台进行了改造，但改造后的外观也并非以铁艺栏杆作为隔断方式，因此即使原告发生改造费用，该费用也应由原告自行承担。原告称因款项数额不大，故采取现金支付方式，没有其他支付凭证。原告提交的收据系案外人出具，被告对此不予认可，仅凭该收据无法证明原告已实际支付了上述费用，故本院对该收据不予采信。五、被告提交：《收楼确认书》一份，以证明涉案房屋已经交接，交付时间为2017年12月27日。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为即便原告签署了收楼确认书，也不能免除被告对所交付的房屋存在瑕疵的违约责任。因原被告对该证据的真实性无争议，故本院对该证据予以采信。六、被告提交：《建设工程竣工规划核实合格证》一份，以证明涉案房屋建设情况与规划情况一致，已经经过了规划部门的验收，符合交付条件。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但对被告的证明事项有异议：1、这是一个项目总体规划的核实合格证，上面没有明确标明原告所诉求的阳台护栏的状况，因此原告有理由依据双方签订的预售合同所载明的铁艺护栏为标准要求被告承担违约责任；2、该合格证的日期是2017年12月7日，是房屋交接前才颁发的，不能代表原告签订预售合同时的建设工程规划情况，被告应当提交其2015年签订预售合同时在规划部门备案的图纸，因此该证据所证明的事项与本案无直接的关联性。因原被告对该证据的真实性无争议，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，两原告作为乙方（买方）、被告作为甲方（卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于青岛市李沧区《保利·中央公园北区》3号楼1单元2104户住宅一处，暂测房屋建筑面积为107.13平方米，单价为9950.42元，房屋总价款为1065989元。合同还约定，该房屋的交付必须符合下列条件：甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行竣工验收，并签署质量合格文件；且乙方按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务。甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议，甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同附件二为涉案房屋建筑设计及平面图，该图纸注明：图中入户门以外的公共区域、装饰线条、飘板、构架、踏板、栏杆等所在楼层、平面位置和门窗开启方式以现场实际为准，本图依据2015年6月版施工图纸绘制。合同附件三为涉案房屋建筑结构、装修及设备标准，其中对阳台的约定为开敞阳台及露台为铁艺栏杆（首层开敞阳台无隔断）。合同附件六为涉案房屋相邻关系及小区平面布局。合同补充条款约定，甲方有权将装修、设备标准品牌更换为同档次、质量规格或更高档次的其他品牌装修、设备，并不构成违约；乙方不得以房屋装修、设备标准不符合约定为由拒绝接受房屋，甲方不承担逾期交房责任。补充条款与合同同时签署，补充条款与合同的约定不一致之处，以补充条款的约定为准。合同所附“不利因素及特殊户型说明”中载明，3#楼一单元301户、302户、303户，二单元302户、303户、304户阳台为0.6m实体栏板+0.5m铁艺栏杆（标准层阳台为0.15m实体栏板＋1.1m铁艺栏杆，尺寸以现场实际为准）。以上信息基于截至2015年10月23日以前被告了解到的经政府批准的规划及设计方案，可能会因为个体理解及所依据资料的差异而存在一定局限性，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准，上述提示未必包涵该区域所有信息，亦不作为销售承诺，若资料有误差和变更，除《青岛市商品房预售/出售合同》另有约定外，恕不另行通知。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2017年12月7日，涉案房屋所在项目“李沧区金水路南侧改造项目B-21-1-3地块一期”取得青岛市规划局颁发的《建设工程竣工规划核实合格证》。双方于2017年12月27日完成房屋交付，签署《收楼确认书》，被告向原告发送了《保利·中央公园2017青岛市商品住宅使用手册（试行）》和《保利·中央公园业主收楼指南（住宅、商铺）》。在收楼指南“装修申请流程说明图”中载明，特殊装修，包括改变水、电线路，改变墙体结构等装修，审批期限一般为五个工作日（图纸资料齐备、符合要求的前提下）。涉案房屋阳台在交付时为实体栏板的开敞阳台，原告未提交证据证明其在收房时对阳台外观提出过异议。原告接收房屋后，对阳台进行了改造，将实体栏板砸掉，改造成塑钢玻璃封闭阳台。青岛市李沧区房产管理二处认为原告的改造破坏了建筑物外墙保温层，故向青岛市不动产登记中心发函，冻结了涉案房屋的不动产登记手续。本院认为，原被告之间的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。被告交付的房屋取得《建设工程竣工规划核实合格证》，符合合同约定的交付条件，虽然预售合同附件三约定涉案房屋的开敞阳台为铁艺栏杆，而交付时的房屋阳台为实体栏板，但原告已经签署了《收楼确认书》，且未提交证据证明在收房时曾经提出异议，故应当视为原告已接受房屋交付时的现状，现原告又以被告交付的房屋不符合预售合同约定为由要求被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的砸阳台费用，首先，该砸阳台的行为属于原告在装修房屋时对涉案房屋进行的改造，根据被告向原告交付的收楼指南约定，“特殊装修，包括改变水、电线路，改变墙体结构等装修，审批期限一般为五个工作日（图纸资料齐备、符合要求的前提下）”，原告未提交证据证明其在进行改造前向被告或者物业公司进行了申请，也未提交证据证明其对涉案房屋所做的改造符合要求；其次，即使被告交付的实体栏板阳台与预售合同约定的铁艺栏杆不一致，也与原告在没有经过任何有关部门或物业许可的情况下将栏板砸掉、改造为塑钢玻璃封闭阳台的行为之间没有直接的因果关系，即原告的此项费用支出，不是由被告的违约行为所直接导致，因此原告要求被告承担砸阳台费用3000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的补偿款，根据预售合同的约定，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价的1倍给予补偿，而被告实际交付的房屋阳台实体栏板的造价远高于铁艺栏杆，且涉案房屋符合规划许可，不存在达不到约定标准的问题，故原告要求被告按照其砸阳台费用的1倍支付补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。关于误工损失3000元，原告未提交证据证明其存在误工损失，故对原告的此项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告申玉亮、孙义娟的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告申玉亮、孙义娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛国宏人民陪审员  张筱萍人民陪审员  梁秀红二〇一八年十月二十四日法官助理韩璐书记员王莉