广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初4153号原告（反诉被告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号，统一社会信用代码91441200195291759D。法定代表人：陈业强，职务董事长。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志明，广东颜伊泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐义军，男，1979年11月30日出生，汉族，住湖南省宁乡县，原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆第二建筑公司）诉被告（反诉原告）唐义军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆第二建筑公司的委托诉讼代理人贺拥军、陈志明、被告唐义军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告肇庆第二建筑公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告将涉案商铺腾空并交回原告；3.被告支付自2017年4月1日起至被告搬离涉案商铺为止的租金（每月租金为12086元）；4.原告没收被告缴纳的履约保证金24172元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年9月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将南沙富佳北街85号商铺出租给被告使用，建筑面积120.86平方米，租赁期限为5年，从2016年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金为12086元。第1年首月至第6个月免租金，第2年、第3年首月和第7个月免租金，第4年首月免租金。租金每月支付，每月租金于当月5日前支付。被告违反本合同约定的或迟延交付房租超过10天的，原告可单方面解除合同，且保证金不予退回。《租赁合同》签订后，原告将商铺交付给被告使用，但被告自2017年4月1日起至今未向原告支付租金，严重违反合同约定。被告唐义军辩称：一、被告同意解除合同，但解除合同的前提是原告赔偿被告的装修费用。二、原告赔偿被告的装修费用300000元、装修押金后，被告同意解除合同以及交还商铺。三、因为政府部门在2017年7月27日介入，责令被告关门，无法营业，且住户投诉也导致被告无法营业，从被告于2017年7月27日收到该通知开始就没有继续营业了，自然不存在向原告缴纳租金的事宜，所以被告没有缴纳租金。四、不同意原告主张没收保证金的请求，因为是原告违约在先，当初是原告诱骗被告签订涉案合同的。反诉原告唐义军向本院提出反诉请求：1.反诉被告退回富佳北街85号铺履约保证金24172元，以及2017年3月份租金12086元；2.反诉被告赔偿富佳北街85号铺装修费用300000元；3.反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月1日，双方签订《租赁合同》，但反诉被告又将案涉商铺与第三方签订合同并办理公司营业执照，案涉商铺未配备专用烟道，商住综合楼根本不具备餐饮项目。反诉被告肇庆第二建筑公司辩称：不同意反诉原告的诉请，反诉原告的诉请没有事实与法律依据。经审理查明：原告是广州市南沙区富佳北街85号房屋的登记权属人，已领取涉案房屋的不动产权证，登记房屋的建筑面积为122.05平方米。2016年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将位于广州市南沙区富佳北街85号商铺租给乙方使用，建筑面积120.86平方米。租赁期限从2016年9月1日至2021年8月31日，其中第一年租赁期限从2017年3月1日至2017年8月31日，第二年租赁期限从2017年10月1日至2018年2月28日，从2018年4月1日至2018年8月31日，第三年租赁期限从2018年10月1日至2019年2月28日，从2019年4月1日至2019年8月31日，第四年租赁期限从2019年10月1日至2020年8月31日，第五年租赁期限从2020年9月1日至2021年8月31日，每月租金均为12086元。第一年首月至第6个月（含装修期）免租金，第二年、第三年首月和第7个月免租金，第四年首月免租金。租金每月支付，乙方在签订本合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付。为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性交付24172元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回给甲方。商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。如因乙方保管不当或不合理使用，致使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。甲方在签订合同乙方交纳保证金和首期租金后即日将商铺交给乙方使用。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关。同时乙方应遵纪守法，合法经营，依规纳税，不得从事违法乱纪活动。如有违法、违规受罚，则一切责任及有关的经济损失由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的承重结构作任何改动，乙方对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回。1、乙方违反本合同约定的。2、乙方延迟交付房租超过10天的。任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金，并赔偿对方的一切损失。租赁期内，若因国家政政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交但未使用完时间的租金和保证金（保证金不计利息）。因租期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照。”被告于2016年8月23日向原告支付保证金24172元及2017年3月份的租金12086元，从2017年4月1日起至今未继续缴纳租金。原告按照毛坯状态向被告交付案涉商铺。原告与被告在庭审中确认被告与案外人黄高智合伙成立广州市南沙区南沙虾骨柔情餐饮店，上述餐饮店法定代表人为黄高智，被告为上述餐饮店股东。被告在庭审中陈述其经过原告同意对案涉商铺进行装修后于2017年3月开业经营，因广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日向广州市南沙区南沙虾骨柔情餐饮店（经营者：黄高智）出具编号为A0000062的穗南区环水现场限改[2017]062号（A）《环境违法行为改正通知书》，以在未配置设立专用烟管的商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目为由，责令立即停止违法行为，故其停止营业至今，现案涉商铺由被告进行控制。原告认可被告对案涉商铺进行的装修，认为被告租赁后自行经营餐饮业，因未配置烟管被环保部门责令整改。被告在庭审中陈述原告以打造美食一条街名义向被告招商，被告在签订案涉合同时告知原告工作人员刘仲明租赁案涉商铺用于经营餐饮业，原告并未告知案涉商铺不具备经营餐饮业条件。原告对被告上述陈述不予确认。被告为证明装修费用，在庭审中向本院提交其与广州荣匠装饰设计有限公司于2016年9月16日签订的编号为20160903的《合同书》及广州荣匠装饰设计有限公司分别于2016年9月16日和2016年10月30出具的编号为8472649和8472660的收据两份（金额分别为120000元和140000元）。其中《合同书》约定工程地址为富佳北街85号铺，工程名称为虾骨柔情，预算工程造价为260000元。被告在庭审中陈述《合同书》装修内容为前期硬件形成附作物装修。经质证，原告对上述证据的真实性均不予确认，认为合同是被告与第三方签订的协议，收据是被告向第三方支付款项，与原告无关。本院于2018年4月26日向广州荣匠装饰设计有限公司进行调查，向其法定代表人周贵斌制作询问笔录一份。周贵斌在笔录中表示该司装修案涉商铺，以打包价260000元进行装修，被告以现金方式两次支付完毕260000元工程款，确认被告提交的《合同书》及两份收据的真实性。经质证，原告对笔录真实性确认，对笔录上周贵斌陈述的内容不予认可，因为陈述的内容与合同书有矛盾的地方。1、实际工期与合同约定工期不符；2、约定装修款项分四次支付，实际分两次以现金支付260000元，违背常理，现实生活中并不会有那么多现金；3、装修款的支付时间及支付次数与被告提供的收据完全矛盾，两笔支付的款项都是9月份之前，且收据出具的时间是10月份之后，故周贵斌陈述不能作为本案证据。被告对笔录真实性确认，被告经营珠宝，有大量现金可以使用，合同约定装修好就立即付款，因为资金周转的问题被告于2016年10月30日支付第二笔装修款。被告在庭审中陈述其主张的300000元装修费用还包括40000元未形成附着物的装修物品，但未在本院指定期限内提交证据证实。原告在庭审中表示不同意利用未形成附合物的装修装修物，同意由被告自行搬走未形成附合物的装修装修物。经本院释明，被告表示清楚不对案涉商铺装修残值申请鉴定的法律后果。双方在2018年9月25日的庭审中均表示无法继续履行合同，同意解除案涉合同，但双方对解除合同的理由和适用条件有争议。被告拒绝交还案涉商铺给原告。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务。被告承租案涉商铺用于经营餐饮业，原告应当告知被告案涉商铺是否具备经营餐饮业的条件，并提供符合条件的租赁物给被告使用，被告则应审慎审查案涉商铺是否符合其经营需要，并按合同约定向原告准时交纳租金。被告未交纳自2017年4月1日起至今的租金，而原告提供的租赁物亦不具备配套烟管导致广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日责令被告停止违法行为，双方对于合同履行不能负有同等过错程度。双方确认合同无法继续履行，合同目的无法实现，故原告要求解除案涉合同的诉请，于法有据，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，尚未履行的，依法终止履行，故原告要求被告将案涉商铺腾空并交还给原告的诉请，于法有据，本院予以支持。根据合同的履行情况，被告实际使用并占有案涉商铺，被告应当按照合同约定的租金标准支付2017年4月1日至2017年7月27日的租金46784.52元（12086元/月×3个月+12086元/月÷31天×27天）。因广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日责令被告停止违法行为，影响到被告正常使用案涉商铺，且双方对案涉合同解除具有同等过错，故本院酌情按照合同约定租金标准的一半即6043元确定被告自2017年7月28日至2017年8月31日、2017年10月1日至2018年2月28日、2018年4月1日至2018年8月31日的应付租金为67252.74元（6043元/月÷31天×4天+6043元/月×11个月），因双方在2018年9月25日的庭审中均表示案涉合同无法继续履行，被告至此应当及时将案涉商铺返还给原告，本院酌情给予五日的搬迁时间，此后被告继续占有案涉商铺，拒不返还，理据不足，故本案参照案涉合同约定租金标准即每月12086元确定被告应支付的2018年10月1日至实际返还之日止的租金。虽然被告对合同解除存在过错，但鉴于原告提供的租赁物不具备餐饮业使用条件，是导致被告无法继续经营餐饮业的直接原因，原告要求没收履约保证金24172元，理据不足，本院不予支持。同理，被告要求返还履约保证金24172元的诉请，本院予以支持。被告已经实际使用案涉商铺进行经营，并根据合同约定支付2017年3月份租金，故被告诉请返还2017年3月份租金，依据不足，本院不予支持。因原告认可被告对案涉商铺的装修，且双方未约定合同解除后形成附着的装修物的处理方式，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；双方对于案涉合同解除负同等责任，故双方对形成附合物的装修残值损失各自承担一半的责任。被告提供《合同书》、两张收据佐证其对案涉商铺形成附合物的装修支出260000元，原告确认被告对案涉商铺进行装修，且未提供相反证据反驳《合同书》及收据的真实性，本院向装修公司进行调查，装修公司亦确认《合同书》及收据的真实性，故本院对于被告关于案涉商铺形成附合物的装修价值为260000元的主张，本院予以采信。双方在2018年9月25日的庭审中均表示无法继续履行合同，故剩余租期为2018年9月25日至2021年8月31日，剩余租期内的装修残值应为152723元，故原告应当向被告返还装修残值为76361.5元。对于被告主张的未形成附合物的装饰装修物，被告未提供证据证实，且原告不同意利用，故对于被告超过上述金额的装修补偿的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司与被告唐义军于2016年9月1日签订的《租赁合同》；二、被告唐义军应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市南沙区富佳北街85号商铺腾空并交还给原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司；三、被告唐义军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司支付租金（2017年4月1日至2017年7月27日的租金46784.52元；2017年7月28日至2017年8月31日、2017年10月1日至2018年2月28日、2018年4月1日至2018年8月31日的租金67252.74元；2018年10月1日至实际返还商铺之日止的租金按照每月12086元的标准计算）；四、驳回原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的其他诉讼请求；五、原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告唐义军返还履约保证金24172元；六、原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告唐义军支付装修残值损失76361.5元；七、驳回被告唐义军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2015元、反诉受理费2991元，由原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担1441元，由被告唐义军负担3565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  谭万**二〇一八年十月三十一日法官 助理  李叶豪书 记 员  陈洁莹谢芝华