内蒙古自治区突泉县人民法院民事判决书（2018）内2224民初1083号原告：王长江，男，1952年1月23日出生，汉族，群众，退休职工，现住突泉县。委托诉讼代理人：董春鹏，内蒙古匡维律师事务所律师。被告:突泉县凯达房地产开发有限公司。法定代表人：焦林鹰，执行董事。组织机构代码：152224000004836.委托诉讼代理人：张彦丽，内蒙古德彦律师事务所律师。原告王长江与被告突泉县凯达房地产开发有限公司（以下简称突泉县凯达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王长江及其委托诉讼代理人董春鹏，被告突泉县凯达公司及其委托诉讼代理人张彦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长江向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除2016年9月1日原、被告双方签订的房屋买卖及土地使用权转让合同，并返还房屋及土地；2、判令被告依据合同约定给付违约金1,000,000.00元；3、判令原告聘请律师费用100,000.00元由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，我与被告签订房屋买卖及土地使用权转让合同，约定原告将位于突泉县突泉镇某小区道东的房屋连同附属物、土地使用权以500万元的价格转让给被告。被告于2016年12月30日前分三次给付原告现金300万元，另200万元被告以兴建小区的楼房折抵，如任何一方违约赔偿守约方合同总价20%的违约金。合同签订后，我按照合同约定履行了义务，被告未按合同履行义务，故诉讼至法院并提出如上请求。被告突泉县凯达公司辩称,2016年9月1日，我公司与原告签订了房屋买卖及土地使用权转让合同，约定原告将名下的房屋、附属物及土地使用权转让给我公司，价款为500万元。该合同签订后，我公司发现该合同对土地四至边界没有约定，于是又与原告签订房屋买卖及土地使用权转让合同的补充合同，并明确了边界四至。合同签订后，我公司准备施工时，发现原告出售给我公司的土地四至存在争议，致使我公司无法施工。我公司要求原告解决存在争议的土地，再予以支付尾款，但原告至今没有解决，因此原告违约在先。故不同意原告的诉讼请求。原告王长江围绕其诉讼请求提供证据如下：1、房屋买卖及土地使用权转让合同复印件一份。证明原告与被告签订的合同合法有效，约定了房屋价款、付款方式及违约责任等。且被告未履行合同给付全部价款，已经构成违约，应支付违约金1,000,000.000元。被告质证意见为对该证据的真实性没有异议，但该合同未约定解除条款，该合同的法定解除条款未成就。因原告转让给被告的房屋及土地四至边界存在争议，被告才未给付剩余价款，故被告不存在违约情形。2、提交突泉县房屋权属初始登记调查表复印件一份及土地登记审批表复印件一份，证明原告合同中约定的标的物享有所有权及处分权。被告质证意见为对原告提交的证据真实性无异议，但只能证明原告向被告出售的土地及房屋部分权属清晰。3、律师代理合同复印件一份、代理收据复印件一枚。证明原告产生的律师费用。被告质证意见为对律师代理合同及收据真实性均有异议，该收据不是正规发票，该份证据亦不能证明代理费用实际支付，合同也未约定由违约方承担。被告突泉县凯达房地产开发有限公司为支持其答辩意见提供证据如下：房屋买卖及土地使用权转让合同补充合同复印件一份、突泉县突泉镇某村民委员会与温某签订的土地转包合同复印件一枚、温某与师某签订的土地转包合同复印件一枚。上述证据证明原告出售给被告的房屋及土地四至边界中存在争议。原告的质证意见为对房屋买卖及土地使用权转让合同补充合同是其本人签署，但是该份合同不是补充合同，而是草拟合同，应以房屋买卖及土地使用权转让合同为准；对突泉县突泉镇某村民委员会与温某签订的土地转包合同及温某与师某签订的土地转包合同真实性有异议，因原告提交的证据系复印件，且该证据的内容不清晰。故上述证据不能证明原告存在违约。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告与被告签订房屋买卖及土地使用权转让合同，约定将原告所有的位于突泉县某小区道东的房屋附属物及其土地使用权转让给被告突泉县凯达公司，转让价款为500万元。其中被告给付原告现金300万元，同时被告用原告房屋的原址上兴建楼房抵顶余款200万元。合同签订后，被告给付原告现金100万元，余款未给付。被告突泉县凯达公司亦未在原告房屋的原址上兴建小区。本院认为：原告与被告在2016年9月1日签订房屋买卖及土地使用权转让合同是当事人在平等自愿的基础所形成的，是真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。本案中，原告主张解除与被告在2016年9月1日签订房屋买卖及土地使用权转让合同及返还房屋及土地，从本案查明的事实来看，原告与被告合同签订后，被告未按照合同约定全部给付原告房屋价款，且被告也未在原告房屋的原址上建筑楼房，无法以楼房抵顶房屋价款，致使原告与被告签订的合同目的已不能实现，故原告主张解除在2016年9月1日签订房屋买卖及土地使用权转让合同的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，因原告自述其房屋现暂由其管理使用，故不存在被告返还财产的情形。对于原告主张被告给付违约金的诉讼请求，被告虽以原告出售的土地权属存在争议为由不同意给付违约金，但庭审中被告未能提供证据证明其主张成立。且因被告未按照合同约定履行义务，已构成违约，故原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付律师费用的诉讼请求，因该律师费不是必要发生的费用，且原告与被告也未在合同中约定律师费的相关事宜，故原告主张被告给付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告王长江与被告突泉县凯达房地产开发有限公司于2016年9月1日签订的房屋买卖及土地使用权转让合同。二、被告突泉县凯达房地产开发有限公司给付原告王长江违约金1,000,000.00元。（此款本判决生效后三日内履行完毕）。三、驳回原告王长江其他诉讼请求。案件受理费14,700.00元，由原告王长江负担1，336.00元，被告突泉县凯达房地产开发有限公司负担13,364.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 赵 宇审判员 弓 利审判员 王 斌 二〇一八年十月十六日书记员 刘一凡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。