上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终7949号上诉人（原审原告，反诉被告）：上海欧盛国际货物运输代理有限公司，住所地上海市闵行区莘朱路1368号。法定代表人：徐光，董事长。委托诉讼代理人:李勇，该公司工作人员。委托诉讼代理人:陈杰，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海国成塑料有限公司，住所地上海市闵行经济技术开发区北斗路188号。法定代表人：林彦良，执行董事。委托诉讼代理人:张波，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘团结，上海众华律师事务所律师。上诉人上海欧盛国际货物运输代理有限公司（以下简称“欧盛公司”）与被上诉人上海国成塑料有限公司（以下简称“国成公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧盛公司的委托诉讼代理人李勇、陈杰，被上诉人国成公司的委托诉讼代理人刘团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人欧盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其在一审中的全部诉讼请求、驳回被上诉人在一审中的反诉请求。事实和理由：涉案场地系上海A有限公司（以下简称“A公司”）代表政府出租给被上诉人使用，故本案必须追加A公司为当事人，若A公司确认不同意被上诉人转租，则上诉人与被上诉人间的租赁合同全部无效，若A公司确认同意被上诉人转租，则A公司应赔偿上诉人全部损失，因为该公司违反国家的土地政策，相关负责人必须承担行政和法律责任；被上诉人虽然取得了部分厂房的产权，但产权登记资料明确注明被上诉人的权利应受A公司与被上诉人之间租约的限制，从这个角度而言，被上诉人也无权出租；上诉人是守法的民营企业，一贯坚持诚信原则，上诉人接收涉案场地时，厂区内可谓一片狼藉、破败不堪，上诉人花费大量时间和人力财力才清理干净，而当上诉人遇到须由被上诉人出面协调的消防安全等重要问题时，被上诉人却消极推诿、不予理睬，一审竟将全部不利后果判由上诉人承担，上诉人对此完全不能接受；由于被上诉人拒不协调消防安全问题，导致上诉人无法使用至少一半的租赁面积，故而上诉人暂缓付租，这是正当的自我保护，不能视为违约；被上诉人不仅未尽到积极协调关系的基本义务，还故意停付水电费用、中断电梯维护、纠集涉黑人员冲击上诉人生产办公区域，这才是根本违约；上诉人专业从事第三方仓储物流行业，主营业务系为客户单位提供仓储管理、装卸、物流配送等服务，与客户单位之间并无转租关系，一审将上诉人的经营活动认定为转租，实属错误；一审法官多次在审理过程中宣布“合同一定有效”，还要求上诉人未判先付高达人民币8,115,824.57元（以下币种均为人民币）的租金，实属荒谬；欧盛公司在一审中虽拒绝按上述金额付款，但仍支付了203,382.98元，再加上因诉讼保全而被冻结的账户资金33万余元，共计53万余元，应在判决中扣除。被上诉人国成公司辩称，本案涉诉的合同是上诉人与被上诉人之间的租赁合同，A公司并非该合同的当事人，故本案无需追加其为当事人；即使A公司当初不同意转租，讼争双方间的合同至多也只是效力待定，况且A公司距离涉案场地仅300米，却长年未对转租提出过异议或诉讼，A公司的实际行为应视为默认同意转租；被上诉人早在1998年就登记取得了涉案厂房的产权，虽有备注信息，但在物权法颁布实施后，经登记取得的产权应属完全产权，不应再受备注信息的限制，故被上诉人享有完全的产权；上诉人长期不付租，被上诉人有权解约；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。欧盛公司诉至一审法院，请求判令：1.讼争双方签订的《房屋场地租赁合同》涉及违章建筑部分无效，有证部分有效并继续履行；2.国成公司返还租金、押金、赔偿损失及违约金合计980.54万元。一审中，欧盛公司将上述第2项诉请金额980.54万元具体表述为：要求国成公司返还违章建筑部分租金145.39万元、有证建筑部分租金236.85万元、违章建筑面积押金28.80万元、物业费24.95万元，赔偿有证建筑部分面积的经营损失（仓储利润）422.54万元、账号冻结利息2.01万元及支付合同违约金120万元。国成公司提起反诉，请求判令：1.确认讼争双方间的《房屋场地租赁合同》、《物业管理合同》及《房屋场地租赁补充条款》等全部附属协议自2015年11月7日起解除；2.欧盛公司将上海市闵行区XX路XX号房屋及场地（以下简称“涉案厂房及场地”）恢复原状、搬离并交还国成公司；3.欧盛公司支付自2015年8月11日起至2015年11月7日止的拖欠租金714,418元及按照日租金的150%即24,041.10元/日的标准支付延迟支付租金的违约金2,139,657.90元；4.欧盛公司支付自2015年11月8日起至实际交还全部租赁物之日止，按照16,027.40元/日计算的厂房及设施使用费；5.欧盛公司支付自2015年11月起欠付的水费52,101.79元、电费117,412.22元；6.欧盛公司支付违约金120万元。一审中,国成公司将上述第1项反诉诉请变更为：请求判令讼争双方间的《房屋场地租赁合同》、《物业管理合同》及《房屋场地租赁补充条款》等全部附属协议予以解除。同时将上述第3项反诉诉请变更为：请求判令欧盛公司支付自2015年8月11日起暂算至2017年6月9日止的拖欠租金10,025,000元，同时要求按照16,027.40元/日计算至欧盛公司实际交还全部租赁物之日止的租金。一审法院认定事实：2014年5月8日，国成公司（作为出租方，签约甲方）与欧盛公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋场地租赁合同》（编号：沪国成合同C008号）1份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市XX区XX路XX号，该建筑标的厂房主要建筑的建筑面积为22,708平方米（产证面积），辅助场地设施仓库等约6,990平米（该面积为非产证自测面积，以实际附图面积为准，另外本合同出租不按平方数作为计价标的）。出租标的为两栋主体建筑（1号厂房和2号厂房）、厂区西北方方向仓库（2号仓库）及外置储物棚（置物棚），主建筑西面一排单层建筑（置物室，多间）、厂区西南单层单体建筑（1号车间）、大门西侧办公室一层（1层办公室，多间）、厂区东北部大仓库（1号仓库）、主建筑北楼北侧小车间（2号车间）、花园北部小车间（3号车间）。主体建筑西侧配电房及大门西侧办公室二层为甲方留用，不在本合同出租标的范围内。出租房屋证照房地产权证，证书编号：沪房地市字（1998）第001502号，乙方向甲方承诺，租赁标的作为仓储及物流配送使用，不做他用；并符合和遵守国家相关法律规定，以及租赁标的物驻地所在的上海A有限公司的规定。甲乙双方约定，甲方于2014年5月10日前向乙方交付该租赁标的。租赁期自2014年8月10日起至2026年8月9日止，共12年整。甲方同意2014年5月10日至2014年8月9日为装修免租期。甲、乙双方商定，前三年（2014年8月10日-2017年8月9日）各项年租金为基准租金，有证房屋租赁年租金为4,095,000元，场地租赁年租金为1,755,000元，合计各项年租金5,850,000元。该厂房及场地租金为递增式，第四、五、六年（2017年8月10日-2020年8月9日）、每年有证房屋年租金为4,299,750元，场地租赁年租金为1,842,750元，合计各项年租金为6,142,500元……租金按计租季支付，先付后用，乙方应于计租日前10个自然日为限向甲方支付下季租金，由乙方向甲方指定的账户支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金150%支付违约金。逾期支付租金超过30日，合同自动解除。首期租金乙方必须于2014年8月1日前支付，首季度租金为1,462,500元。合同5-1条甲、乙双方约定，合同签订后乙方立即交付甲方房屋，场地租赁保证金120万元整（签约当日立即支付20万，自签约日起七日内支付其余100万元整），甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋场地租赁保证金除用以抵充应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还。第5-2约定，租赁期间（含免租期），使用该房屋所发生的水、电、通讯、空调等基础设施费用由乙方承担。第6-2条约定，在交付使用时，甲方按照租赁标的交付时的实际情况交付乙方使用，如需改造和维修，经甲方物管部门书面同意后，由乙方自行负责，涉及消防、给排水安全责任设施等涉及国家法律、法规、政策的限制性约束，乙方自行整改（甲方协助办理）达标后方可对租赁标的进行使用，因乙方未达标而强制使用租赁标的造成甲方损失的，由乙方承担责任，赔偿甲方全部损失。第8-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，视为违约，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金……E、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的……合同第9-1条约定，合同违约金120万元。合同9-5约定，租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按9-1约定的金额向甲方支付违约金。甲方可从履约保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。当日，双方还签订《房屋场地租赁补充条款》1份，约定补充条款与主合同具有同等法律效力。双方约定的保证金为120万元，于主合同签订之日起七日之内交付甲方指定账户，逾期不缴纳视为放弃合同权利，主合同失效。本合同到期后，若乙方将所租房屋归还甲方并缴清了本合同中的一切费用且无任何违约的情况下，甲方应在本合同到期之日起15天内将上述履约保证金无息全额退还给乙方。……租期内乙方不得用上述履约保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费或其他费用。……。同时，双方另签订了《物业管理合同》1份，约定本合同为双方签订的房屋租赁合同的附属合同，甲方委托其内部职能部门“物业管理中心”作为甲乙双方签订的房屋场地租赁合同的物业管理方，乙方对此明确了解，并同意接受该物业管理中心的管理。物业费已包含在房租总价之内，不再单独支付。租赁标的内的厂区及门禁安保、防火、防盗等由乙方承担。上述合同签订后，国成公司向欧盛公司交付了涉案厂房及场地。欧盛公司依约支付了相应租金及保证金。2014年5月14日，国成公司出具证明表示分别于2014年5月9日、同年5月14日收到欧盛公司支付的房屋场地租赁保证金合计120万元。期间,欧盛公司将承租的上述场地及厂房绝大部分转租给案外人上海B有限公司(以下简称“B公司”)等多家公司使用。2015年5月29日，A公司向B公司发出了《关于贵公司租赁国成公司厂房存在的法律风险告知函》，称：国成公司在未经过A公司同意的情况下，该公司将工业厂房转租给第三方欧盛公司，从事物流和仓储工作，且该区域中存在着没有产证的违章建筑用于仓储经营的行为。对于国成公司违约经营，以及可能涉及的违章建筑物非法物获利行为，A公司不排除收回场地和追究其法律责任的权利。2015年8月3日，欧盛公司向A公司发出问询函，A公司于同年8月10日回函告知欧盛公司不会同意国成公司任何场地的转租行为，并告诫欧盛公司立即启动风险规避的有关程序，将法律风险和经营损失降低到最小。2015年8月11日起，欧盛公司未再向国成公司支付租金。2015年8月15日，国成公司致欧盛公司《催款函》，催促欧盛公司支付自2015年8月起算的租金1,462,500元。同日，国成公司向欧盛公司发送《通知书》，载明：为优化XX路XX号厂区环境和管理，方便各合作单位，同时为方便与贵司就前述厂房持续并优化合作。我公司现正式聘请Z公司(简称“Z公司”)负责前述厂区的物业管理，并代理本公司就该厂区相关业务对外开展活动。特致函贵司：自即日起，1.我司在前述厂区经营中所需之物业管理事项,完整移交Z公司代为实施。贵司在前述厂区经营中所需之物业服务,请与Z公司及其业务人员接洽,由其妥为履行;2.Z公司的物业管理活动内容，与贵我两司《房屋场地租赁合同》、《物业管理合同》所载物业管理活动内容相同，其权责与前述合同所载国成公司权责相同。3.Z公司作为物业管理专业经营机构,并将代理本公司开展前述厂区经营所涉业务,其中贵我两司因厂区租赁关系所涉事项,请与其联系和接洽,由其代理本公司妥为处理。2015年8月21日，欧盛公司致国成公司《回复函》称：目前贵司未与我司协商，擅自变更物业管理合同的履行（管理）主体，此种行为只是贵司的单方行为，与我司无关。二、我司对未经双方协商一致外聘的物业公司不予认可。2015年8月18日，上海市闵行区公安消防支队派员对涉案厂房及场地进行消防监督检查时，发现①搭建临时仓库不符合安全要求；②消防设施使用人员操作不熟练；③现场未提供消防法律文书；④加强人员管理，做好疏散演练工作消防安全违法行为，并向国成公司出具了《责令立即改正通知书》，又于同年8月20日向国成公司出具《责令限期改正通知书》，载明因彩钢板搭建临时建筑不符合安全要求，要求于2015年9月11日前改正。2015年8月20日，欧盛公司发给国成公司的《付款说明》，载明因国成公司存在违约转租、违章搭建存在消防安全隐患等问题，欧盛公司多次致函贵司出面处理，在贵司不予理睬的情况下，欧盛公司决定暂缓缴纳2015年8月10日至11月9日房屋及场地租金。欧盛公司先行支付70万元租金。2015年8月25日，国成公司致欧盛公司《通知书》，将委派2名安全员进驻XX路XX号厂区。同日，欧盛公司致国成公司《公函》，望国成公司严格遵守《物业管理合同》，不要再犯单方通知派遣物业公司和安全员的严重违反合同的错误。2015年8月30日，国成公司向欧盛公司发送《告知函》，表示收到欧盛公司于2015年8月21日支付的当期部分租金70万元，尚余762,500元尚未支付，望尽快安排支付，并告知欧盛公司的行为已经构成违约。2016年3月31日，上海市XX局对涉案厂房及场地进行现场检查，发现共有18处建筑物与资料不符，涉及建筑面积8,389.38平方米。2016年10月18日，上海市XX局向国成公司出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，告知查明国成公司在涉案厂房及场地内存在未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，拟作出责令限期拆除违法建筑。2016年12月，上述违章建筑已被全部拆除。另，因欧盛公司将承租的涉案厂房及场地绝大部分转租给案外人B公司等多家公司使用。考虑到租赁合同一旦解除或宣告无效需一并处理后果，一审法院要求追加实际使用人为本案第三人参加诉讼，但因讼争双方均无法向一审法院提供实际使用人的身份信息，导致一审法院无法追加。且国成公司已明确表示这些实际使用人的搬离问题由其另行解决，不要求法院在本案中作出处理。另,一审法院在向A公司查明相关事实后，告知欧盛公司国成公司对涉案的1号、2号厂房具有合法的出租权利，并在欧盛公司要求继续履行有证部分合同的情况下，于2017年3月17日向欧盛公司开具了要求其在同年4月10日前将拖欠租金等费用合计8,115,824.57元交至法院的通知，但欧盛公司仅向法院支付了203,382.98元。一审另查明，1989年，国成公司通过与A公司签订《场地使用合同》的方式，获得了上海市闵行区XX路XX号（土地宗地号：闵行区XX区XX街坊3丘）的土地使用权，该土地使用年限为：1989年4月7日至2019年4月6日。同时国成公司于1998年4月16日取得了位于上海市闵行区XX路XX号XX号XX房、XX号厂房的产权。一审还查明，欧盛公司曾于2015年10月9日诉诸一审法院，要求国成公司提供消防材料手续等，后于2015年11月20日向一审法院提出撤诉。2015年11月27日,欧盛公司又诉诸一审法院，请求判令:1.确认讼争双方签订的《房屋场地租赁合同》、《物业管理合同》、《房屋场地租赁补充条款》无效；2.国成公司退还押金120万元及利息171,400元;3.国成公司返还客户损失408万元，客户移库损失49.96万元，退还欧盛公司没有使用面积部分的年租金278万元、已使用面积部分的不当得利返还232万元，赔偿装修改造费评估价（包含违章部分在内）2,871,145.41元以及新增雨棚项目77,570元，返还物业费32万元、房屋中介费48万元，上述合计13,428,315.41元。一审法院以（2015）闵民五（民）初字第2834号予以立案。在该案审理过程中，应欧盛公司的申请，一审法院通过上海市高级人民法院电脑派对委托上海XX事务所有限公司对XX路XX号厂房装修价值进行鉴定。2016年4月5日，上海XX事务所有限公司出具《工程造价司法审价鉴定意见书》，鉴定意见为：1.装饰工程造价为3,067,558元（含税金、规费），其中税金103,136元（争议费用），规费253,794元(争议费用)。2.安装工程造价108,623元（税金、规费）,其中税金为3,652元(争议费用)，规费470元(争议费用)。同年5月16日，该公司又出具《工程造价司法审价鉴定补充意见书》【沪一测（2016）鉴字第020号补01】，补充意见为：1.审价鉴定意见书中装饰工程造价为2,766,644.41元（含“税金价”）。其中税金为56,106.41元（按发票结算税金）。2.安装工程造价104,501元（未计算税金、规费）。同年9月27日，上海XX事务所有限公司再出具《工程造价司法审价鉴定补充意见书》【沪一测（2016）鉴字第020号补02】，将原审价鉴定意见书所涉工程造价进行单列，补充意见为：1.审价鉴定意见书中装饰工程造价为2,766,644.41元（含税费），其中（1）双方当事人确认的违章建筑部分的造价为325,729元，不是违章建筑的部分为2,440,915.41元。2.安装工程造价104,501元（未含税金及规费）。一审法院认为：欧盛公司承租的国成公司位于XX路XX号XX号、XX号的厂房系具有合法产权的房屋，另6,990平米辅助场地设施仓库为非产证租赁物，不具有合法权证，故讼争双方订立的《房屋场地租赁合同》中，涉及1号、2号厂房的租赁合同关系为合法有效，另6,990平米辅助场地设施仓库建立的租赁合同关系为无效。本案中，国成公司将不具有合法产权的6,990平米辅助场地设施仓库出租给欧盛公司，具有一定的过错。但双方在订立合同时，国成公司对此情况在合同中已予明确，并未隐瞒欧盛公司，欧盛公司在明知上述情况下仍愿与国成公司订立合同，故对该部分合同无效所造成的损失，欧盛公司也存在相应的过错，该部分合同无效的损失，由双方进行分担。另，关于欧盛公司反复强调的消防材料手续问题，查双方租赁合同第6-2条约定，在交付使用时，国成公司按照租赁标的交付时实际情况交付欧盛公司使用，如需改造和维修，经国成公司物管部门书面同意后，由欧盛公司自行负责，涉及消防、给排水安全责任设施等涉及国家法律、法规、政策的限制性约束，欧盛公司自行整改（国成公司协助办理）达标后方可对租赁标的进行使用，因欧盛公司未达标而强制使用租赁标的造成国成公司损失的，由欧盛公司承担责任，赔偿国成公司全部损失。从上述约定可以看出，双方对涉及租赁标的消防问题中欧盛公司如何自行整改、国成公司如何协助办理未作出明确详细的约定，导致双方互相扯皮，无法真正解决消防问题,故对由此造成的后果应由双方共同承担。本案中，由于欧盛公司自2015年8月11日起未按约支付租金等费用，违反了双方合同约定，国成公司为此提出解除合同。对此，欧盛公司认为其从A公司向其客户发送的法律风险告知函中得知国成公司无权向其出租涉案厂房及场地、以及国成公司未向其提供消防材料手续之问题，拒绝向国成公司支付租金等费用。对此，一审法院认为，欧盛公司在收到A公司的告知函后，在事因尚不明确的情况下暂停向国成公司支付租金等费用属事出有因，但在一审法院向A公司查明相关事实后，欧盛公司得知国成公司对涉案的1号、2号厂房具有合法的出租权利、即要求继续履行有证部分合同的情况下，法院向欧盛公司开具了要求其在规定时间内将目前拖欠租金等费用合计800余万元交至法院的通知，但欧盛公司仅向法院支付了20余万元。一审法院在与欧盛公司进一步沟通后，欧盛公司仍然不愿向国成公司支付拖欠租金，显然不具备继续履行合同的诚意。国成公司在无法实现租赁目的的情况下，有权针对本案所涉1号、2号厂房的租赁合同予以解除，该部分合同一旦解除,欧盛公司应当将所租赁使用的1号、2号厂房返还国成公司。鉴于本案所涉1号、2号厂房的面积占整个租赁合同面积的绝大部分，故在该部分租赁合同解除及一小部分租赁合同宣告无效的情况下，对双方签订的《物业管理合同》及《房屋场地租赁补充条款》亦一并予以解除。欧盛公司在拒绝向国成公司支付拖欠租金的情况下，又要求判令涉及有证部分合同继续履行之请求，一审法院难以支持。上述租赁合同被部分解除部分宣告无效后，欧盛公司除应搬离上述租赁厂房及场地、返还国成公司外，还应向国成公司付清租赁期间拖欠的租金及使用费。关于国成公司要求欧盛公司支付自2015年8月11日起至欧盛公司实际返还全部租赁物之日止的租金（其中应扣除欧盛公司已支付的70万元）之反诉请求。一审法院认为，涉及有证部分，欧盛公司应支付国成公司自2015年8月11日至2017年8月9日止的租金7,478,780.82元。另支付自2017年8月10日起至欧盛公司实际搬离之日止，按年租金4,299,750元计算的租金。涉及无证部分，考虑到涉案无证建筑于2016年12月拆除，故欧盛公司应支付国成公司自2015年8月11日至2016年12月31日止的使用费2,447,383.56元。另根据上述租赁合同9-5约定，租赁期间，非本合同约定的情况，欧盛公司中途擅自退租的，欧盛公司应按9-1约定的金额向国成公司支付违约金。国成公司可从履约保证金中抵扣。对国成公司要求欧盛公司支付违约金120万元之反诉请求，一审法院亦予支持。但国成公司要求欧盛公司支付自2015年11月起欠付的水费52,101.79元、电费117,412.22元之反诉请求，因国成公司对该水、电费金额未能提供确切充分之证据，且双方亦未予以确认，故一审法院对该项请求暂不在本案中作出处理。国成公司待双方最终确认结算水电费后由国成公司另行主张。因欧盛公司支付国成公司的租赁保证金已作为违约金120万元予以抵扣，故对欧盛公司要求返还违章建筑面积押金28.80万元之诉请，一审法院不予支持。另因欧盛公司已实际使用涉案有证建筑物和无证建筑物并已产生经济收益，故欧盛公司要求国成公司返还违章建筑部分租金145.39万元、有证建筑部分租金236.85万元、物业费24.95万元及赔偿有证建筑部分面积的经营损失422.54万元、账号冻结利息2.01万元及支付合同违约金120万元之主张，均缺乏依据，一审法院全部予以驳回。但因欧盛公司停止支付租金事出有因加之双方对消防问题约定不明，故对国成公司要求欧盛公司支付延迟支付租金的违约金之反诉请求，一审法院不予支持。鉴于欧盛公司要求判令涉及有证部分有效并继续履行，故对解除双方租赁合同后的装修损失未在本案中提出赔偿。现考虑到一审法院对该装修价值已有鉴定结论，故欧盛公司对其装修损失可另行主张。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第四（项）、第九十七条、第二百二十六条之规定,于二〇一八年四月十二日作出判决，判决如下：一、欧盛公司与国成公司于2014年5月8日签订的《房屋场地租赁合同》（合同编号：沪国成合同C008号）中关于上海市XX区XX路XX号涉及1号厂房、2号厂房的租赁合同部分以及双方于同日签订的《物业管理合同》及《房屋场地租赁补充条款》一并予以解除；二、欧盛公司与国成公司于2014年5月8日签订的《房屋场地租赁合同》中关于上海市XX区XX路XX号涉及6,990平米辅助场地设施仓库的租赁合同部分无效；三、欧盛公司于判决生效之日起三十日内搬离位于上海市XX区XX路XX号（即合同编号为沪国成合同C008号的《房屋场地租赁合同》项下的全部租赁场所）并返还国成公司；四、欧盛公司于判决生效之日起十日内支付国成公司自2015年8月11日至2017年8月9日止的租金7,478,780.82元，另自2017年8月10日起至实际搬离之日止按年租金4,299,750元计算的租金；五、欧盛公司于判决生效之日起十日内支付国成公司自2015年8月11日至2016年12月31日止的使用费2,447,383.56元；六、欧盛公司于判决生效之日起十日内支付国成公司违约金1,200,000元（以欧盛公司向国成公司支付的租赁保证金予以抵扣）；七、驳回欧盛公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回国成公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80,437.80元，由欧盛公司负担；反诉案件受理费减半收取计52,972.23元，财产保全费5,000元，合计57,972.23元，由欧盛公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的法律事实基本无误，本院予以确认。本院另查明，现《上海市房地产登记簿》登记的涉案厂房及场地的权利人为国成公司，但备注信息载明：“权利人系通过与A公司签订《场地使用合同》获得土地使用权，应按场地使用合同履行权利和义务。”A公司与国成公司就本案涉案厂房及场地签订的《场地使用合同》明确约定：国成公司对涉案场地的使用用途仅限于国成公司被批准的营业范围内生产经营之需要；国成公司不得将涉案场地转租给第三者使用；国成公司如遇特殊情况需要对场地上的厂房进行改建、扩建或将厂房转租转让给第三者，均须事先征得A公司同意等。在（2015）闵民五（民）初字第2834号案件审理中，A公司向一审法院出具《情况说明》一份，载明：“我司系上海闵行经济技术开发区的管理单位，负责开发区的开发和经营。我司对于入园企业是有相关的要求和规定的，所有的《场地使用合同》中都会有不得转租的条款，因此在我司发送给富士施乐公司及欧盛公司的函件中，主要是针对我司与国成公司《场地使用合同》中不得转租的条款予以强调，从而表明我司不同意国成公司擅自转租的态度。”以上事实有经一审质证的在案证据为证，应予认定。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，《上海市不动产登记簿》对涉案厂房及场地的权属登记为附注登记，国成公司显无证据能够证明上述登记簿载明信息确有错误，国成公司对涉案厂房及场地所享有的权利范围，依法应受其与A公司订立的《场地使用合同》的限制。国成公司与A公司订立的《场地使用合同》明确约定国成公司仅可将涉案场地用于自身营业范围内的生产经营活动、且无权擅自将涉案厂房及场地转租或转让给他人，A公司在另案诉讼中亦以书面形式向人民法院明确表达了其不同意国成公司转租的态度。在此情况下，应当认为，国成公司未经A公司同意与欧盛公司签订的《房屋场地租赁合同》（包括补充条款）等相关租赁协议均属无效。一审认定涉案租约部分有效、部分无效，并不恰当，本院依法予以纠正。鉴于A公司已就转租事宜向法院表明态度，欧盛公司仍坚持主张本案遗漏诉讼主体、并要求追加A公司为本案当事人，并无必要，本院对欧盛公司的该项主张不予采纳。涉案租约全部无效，故本案项下适用违约金已无合同依据，国成公司应返还欧盛公司缴付的租赁保证金。涉案租约虽属无效，但欧盛公司在事实上实现了对涉案厂房及场地的占有和使用，且获得了财产性利益，故仍应向国成公司支付相应对价。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现一审判决欧盛公司支付的“租金”及使用费总额，与讼争双方在合同中约定的租金标准基本相符，本院予以认可，但因租约无效，故该些钱款的性质均属占有使用费，本院据此对一审判决作出相应调整。欧盛公司要求国成公司返还租金、违章建筑部分押金、物业费等费用，无法律依据，本院不予支持。欧盛公司在一审中确认,其在本案中要求国成公司赔偿的422.54万元系“仓储利润损失”，此等诉求并非合同无效项下能够获赔的直接损失或信赖利益损失，本院难以支持。国成公司在一审中申请财产保全，系行使自身诉讼权利，一审法院依法对欧盛公司名下相应财产采取保全措施，并无不当。欧盛公司要求国成公司赔偿因账户冻结而产生的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。欧盛公司被采取诉讼保全措施的财产，以及在一审诉讼期间向一审法院缴付的代管款，均不能当然地视为欧盛公司履行生效判决所进行的给付。欧盛公司要求在本案判决中直接扣除上述钱款，于法无据，本院不能采信。上述钱款可在执行过程中进行结算。欧盛公司系从事货物运输代理、仓储管理等业务的企业，此等经营业态通常包含有偿提供仓储场地之内容，故即使其与客户单位订立的个别合同文本中曾以“租金”一词表述对价，在无其它有效证据佐证条件下不足以认定存在转租合同关系。一审认定欧盛公司将涉案厂房及场地之大部“转租”给案外人，依据并非充分，本院一并予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5075号民事判决主文第一、二、四、六项；二、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5075号民事判决主文第三、五、七、八项；三、上海欧盛国际货物运输代理有限公司与上海国成塑料有限公司于2014年5月8日签订的《房屋场地租赁合同》（合同编号：沪国成合同C008号）、《物业管理合同》及《房屋场地租赁补充条款》无效；四、上海欧盛国际货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海国成塑料有限公司自2015年8月11日起至2017年8月9日止的占有使用费人民币7,478,780.82元，另自2017年8月10日起至实际搬离之日止按年租金人民币4,299,750元的标准计付占有使用费；五、上海国成塑料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海欧盛国际货物运输代理有限公司租赁保证金人民币1,200,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币80,437.80元，由上海欧盛国际货物运输代理有限公司负担人民币64,837.80元，上海国成塑料有限公司负担人民币15,600元；反诉案件受理费减半收取计人民币52,972.23元，由上海欧盛国际货物运输代理有限公司负担人民币40,641.50元，上海国成塑料有限公司负担人民币12,330.73元；财产保全费人民币5,000元由上海欧盛国际货物运输代理有限公司负担。二审案件受理费人民币121,079.30元，由上诉人上海欧盛国际货物运输代理有限公司负担人民币105,479.30元，被上诉人上海国成塑料有限公司负担人民币15,600元。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  蒋辉霞审判员  刘 佳二〇一八年十月二十三日书记员  郭圣达附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……