三亚市城郊人民法院民事判决书（2018琼0271民初4808号原告：姚孟辰，男，1995年8月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，住福建省厦门市思明区。原告：姚继韵，男，1962年11月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，住福建省厦门市思明区。原告共同委托诉讼代理人：陈正伟、戚云霞，海南唐海律师事务所律师。被告：朱文峰，男，1984年3月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：姚卓尔、钱梁，江苏楚乾律师事务所律师。第三人：海南鲸钻房地产经纪有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区鹿岭路27号半山半岛四期3#楼商业街3-12C商铺。法定代表人：胡万杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：羊如龙，男，该公司职员。原告姚继韵、姚孟辰与被告朱文峰及第三人海南鲸钻房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，适用普通程序审理。由于本案与（2018）琼0271民初4654号案当事人一致，且基于同一房屋买卖合同产生的纠纷，这两案于2018年7月11日公开开庭进行了合并审理。原告姚继韵、姚孟辰的委托诉讼代理人陈正伟，被告朱文峰的委托诉讼代理人姚卓尔、钱梁，第三人海南鲸钻房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人羊如龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚继韵、姚孟辰向本院提出诉讼请求:1、解除原告姚继韵与被告朱文峰于2018年1月30日签订的《二手房买卖合同》；2、被告朱文峰退还原告姚继韵购房款247万元及支付违约金200万元；3、解除原告姚孟辰与被告朱文峰于2018年4月15日签订的《土地房屋买卖合同》；4、被告朱文峰赔偿原告姚继韵储藏间改造费、维修空调和卫生间的费用1.6万元；5、本案诉讼费及原告姚继韵、姚孟辰所支付的26.1万元律师费由被告朱文峰承担。事实和理由：2018年1月30日，原告姚继韵与被告及第三人签订《二手房买卖合同》，约定被告将其购买的半山半岛六期未来水世界4#楼1111房（以下简称1111房）以450万元的价格转让给原告姚继韵；被告在收到首付款200万整当天将该房交付给原告姚继韵。该合同第10条约定：“卖方（指被告）逾期12天交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，……，卖方应返还已收房款并赔偿人民币200万元”。该合同第13条还约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”。合同签订后，原告姚继韵依约支付200万元首付款，截止2018年4月12日，原告姚继韵共向被告朱文峰支付款项247万元。2018年4月15日，原告姚继韵的儿子姚孟辰与被告、第三人签订《土地房屋买卖合同》，约定原告姚孟辰将其所有的三亚国际康体养生中心二期C第3C#幢第9层902号房（以下简称902房）以200万元的价格转让给被告。该合同签订后，房屋尚未交付被告使用。同时，原、被告及第三人签订一份《备忘录》，明确原告姚孟辰所转让给被告902号房的房款200万元，转为原告姚继韵支付给被告1111房的房款，被告不再向原告姚孟辰支付902房的转让款200万元。两原告依约履行义务，但被告却迟迟未办理房屋变更登记。后经查询，两原告方获悉涉案房屋已于《二手房买卖合同》签订之日前被法院依法查封，无法办理房屋产权过户手续。原告姚孟辰与被告朱文峰签订的《土地房屋买卖合同》，目的为以902房的房款转付为1111房的房款，该合同应视为《二手房买卖合同》的补充。被告朱文峰作为房屋出让人，应按合同约定向原告姚继韵交付房屋，并对房屋存在的瑕疵进行充分说明。但在合同履行过程中，被告朱文峰在收到首付款200万元后至今未完成房屋更名手续，已构成违约。同时，被告朱文峰作为出卖人在房屋交易过程中应对其转让1111房承担瑕疵担保责任，即保证出卖房屋不存在影响交易的限制，但被告朱文峰故意隐瞒1111房已被司法查封的事实，该房屋在交易时已经不具备产权过户的条件，原告姚继韵购买房屋的目的无法实现，被告存在严重过错，应承担相应的违约赔偿责任。由于1111房因司法查封限制而无法按约交易过户，已然不具备继续履行之条件，房屋买卖合同目的无法实现，《二手房买卖合同》应予解除。由于《二手房买卖合同》解除，被告朱文峰并未实际履行《土地房屋买卖合同》的付款义务，该合同也应同时随之解除。依据《合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条之规定，涉案合同解除后，被告朱文峰应退还原告姚继韵购房款247万元及支付违约金200万元、并承担本案的律师服务费。现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告朱文峰辩称,一、《二手房买卖合同》与《土地房屋买卖合同》的合同性质完全不同，前者是权利义务概括转让、后者为房屋买卖，两份合同约定的卖方责任明显不同。《二手房买卖合同》名为房屋买卖合同，实质为合同的权利义务概括转让，被告朱文峰只对需对房屋的买受人的权利承担权利瑕疵担保责任，而无需对房产承担权利瑕疵担保责任。在本案中，房屋买受人的权利并不存在瑕疵。二、本案诉讼请求是不同原告基于不同法律关系提出，本案不符合共同诉讼的条件，两原告应当分别提起诉讼，不应在一个案件中处理，被告也不同意将这两个不同法律关系的案件在同一个案件中处理。另外，被告已在另案[即（2018）琼0271民初4654号案]中，已对《土地房屋买卖合同》履行纠纷提起诉讼，本案原告所主张第三项诉讼请求应在该案中作为反诉提起并合并审理，而不应在本案中处理。三、即使法院继续将本案两个不同法律关系合并处理，被告也已经履行完《二手房买卖合同》项下的全部义务，不存在违约的情形。被告已按合同约定将与开发商签订的《房屋买卖合同》中买受人更名为原告姚继韵，也按其姓名开具购房发票，1111房中原属被告的权利已概括转让给原告姚继韵，该事实已在《备忘录》中得到双方认可。四、原告姚继韵事先已知晓1111房已被司法查封，无法办理产权证及网签，被告不存在故意隐瞒的过错。五、即使原告姚继韵事先不知晓房屋已被查封的情况，但基于房屋投资存在升值的可能，从其收到《不安抗辩通知书》后并无提出异议，以及签订《备忘录》的行为，表明愿意无条件接受该风险，并放弃相应的抗辩理由。六、被告与原告姚孟辰签订的《土地房屋买卖合同》系新的房屋买卖合同关系，现被告以房屋转让的方式履行完付款义务，原告姚孟辰应将902房交付并办理产权过户手续，而其现不履行合同反而起诉，说明其不再按合同履行，已构成根本违约，其无权主张解除《土地房屋买卖合同》。综上所述，请求依法驳回两原告的诉讼请求。第三人海南鲸钻房地产经纪有限公司述称，第三人只是提供房屋买卖的中介服务，当时被告已将1111房的情况告诉原告，由于1111房的房款涉及到902房抵销部分购房款的问题，后续进行902房过户抵款时发生纠纷，其他的情况不太清楚。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人海南鲸钻房地产经纪有限公司在诉讼中没有证据材料提交，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据和事实：《二手房买卖合同》和《土地房屋买卖合同》证明当事人之间已存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告姚继韵已向被告支付247万元购房款，1111房已交付原告姚继韵使用但没有办理产权过户，1111房在签订合同前已处于司法查封状态，902房尚未交付被告使用，原、被告签订《备忘录》确认以902房的购房款作为支付1111房余款200万元，原告委托律师代理本案诉讼已支付律师服务费26.1万元等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告姚继韵主张赔偿储藏间改造费、维修空调和卫生间的费用1.6万元的事实，没有提供相应的证据予以证明，且被告亦不予认可，对其主张的该事实应承担举证不能之责任。2、被告提供新闻报道只能证明半山半岛项目在一段时期的客观事实，而不是合同约定的权利义务关系的内容，对其证明原告明知或者应当知道不能办理产权过户的事实无合同上的因果关系，且原告亦不予认可该证明内容，对该证据证明的事实不予采纳。3、被告主张已按合同约定完成1111房的合同更名手续并出具发票的事实，提供《房屋买卖合同》及发票照片系复印件及影印件，没有原件核对，且原告姚继韵对上述证据真实性不予认可，对这两份证据及证明的事实不予采纳。4、根据《二手房买卖合同》第4条第三款、第10条约定，被告没有按约定于2018年3月20日将1111房产权过户到原告姚继韵的名下，已违反该合同的约定。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。据此，当事人之间签订的《二手房买卖合同》系有效合同。按房屋买卖合同的约定，被告作为房屋转让人的主要义务是将1111房交付给原告姚继韵，并将该房屋产权过户登记到原告姚继韵名下；原告姚继韵作为房屋受让人的主要义务是将房屋转让款支付给被告。原告姚继韵支付的房屋分两部分，一部分是银行转账支付247万元，另一部分是其儿子姚孟辰将其名下的902房作价200万元抵作房款。原告姚孟辰与被告签订《土地房屋买卖合同》系有效合同，在该合同签订后，被告并未实际支付200万元房款，该合同约定的房款已抵作为1111房的房款，该合同实际涉及到原告姚继韵对1111房款支付义务的补充，两个合同存在共同的基础法律关系，《备忘录》第一部分支付方式的约定也印证该事实。为此，两原告主张本案中对上述两个合同进行合并审理，并没有违反法律规定。当事人在签订《土地房屋买卖合同》同时也签订一份《备忘录》，《备忘录》的目的是及时结清1111房、902房的债权债务关系，《土地房屋买卖合同》实际上是基于《二手房买卖合同》的补充约定，实质是房屋合同相对人权利义务的履行，而不是将合同权利义务概括转移给合同相对人以外的第三人，两者的权利义务关系及对象、责任均不相同，被告抗辩其与原告之间的权利义务约定系债权债务概括转移没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。从《备忘录》第二部分“半山半岛”的内容来看，涉及到被告将其合同义务转移给房产开发商的约定，且还处在1111房所有权转移受限制的情形。另外，所约定接受权利义务的房产开发商也没有确认其应承担的责任。还有，法律规定限制已被查封的房屋进行转让，目的是维护交易有序、安全，而该《备忘录》第二部分内容中关于被告将其合同义务转移的约定存在以当事人自治意思规避法律限制的情形，且该约定也不当加大原告的义务，为此对该部分内容应认定无效。《备忘录》第三部分认为上述两个合同相互独立，显然与事实不符，也与签订《备忘录》的目的不符，对该部分内容应认定无效。本案1111房屋在交易之前已被司法查封，被告并没有提供证据证明其已将该情况如实告知原告，且作为原告姚继韵在交易时已对被告提供的商品房买卖合同进行审查，也看到被告已占有使用1111房的事实，原告姚继韵据此与被告签订涉案合同，应认定其尽到买受人的义务，而不因被告的不完全告知，而苛求增加原告姚继韵审查义务，这也有悖于合同诚实信用原则。因此，被告认为原告姚继韵应当知道在交易时1111房被司法查封的抗辩，本院不予采纳。即使原告姚继韵在合同签订后知道1111房被查封的事实，也不能因此免除被告的过错责任。因此，1111房所有权转让受限制致使原告未能有效地取得该房的违约责任，应由被告承担。本案中，被告虽然已交付1111房，但由该房在转让前已被司法查封，产权转移受到限制，至一审答辩前尚未解除查封，将房屋产权过户到原告姚继韵名下的合同目的已落空。为此，原告姚继韵主张解除与被告签订的《二手房买卖合同》，有事实根据和法律依据，应予支持。同时，《土地房屋买卖合同》因《二手房买卖合同》解除，致使约定902房房款作为履行支付1111房房款主要义务也应同时解除，该合同应终止履行。据此，原告姚孟辰主张解除《土地房屋买卖合同》有事实根据和法律依据，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告对《二手房买卖合同》被解除有过错，应承担违约责任，其应向原告姚继韵返还购房款247万元，并按合同约定支付违约金200万元及律师服务费26.1万元。原告姚继韵主张被告赔偿储藏间改造费、维修空调和卫生间的费用1.6万元的请求，原告没有证据予以支持，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告姚继韵与被告朱文峰于2018年1月30日签订的《二手房买卖合同》；二、被告朱文峰于本判决生效之日起十日内退还原告姚继韵购房款247万元及支付违约金200万元；三、解除原告姚孟辰与被告朱文峰于2018年4月15日签订的《土地房屋买卖合同》；四、被告朱文峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚继韵、姚孟辰因本案所支付的26.1万元律师费；五、驳回原告姚继韵的其他诉讼请求。案件受理费44776元（原告姚继韵、姚孟辰已预交），由被告朱文峰负担44576元，原告姚继韵负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 媛人民陪审员 陈 妹人民陪审员 陈少珍 二〇一八年十月十八日书 记 员 王 捷附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。