广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初2497号原告：广州市南沙区文轩幼儿园，住所地广州市南沙区南沙街金岭南路414号，统一社会信用代码52440115085939534P。法定代表人：潘锦烨。委托代理人：张薜岚，广东成悦律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司，住所地广州市南沙区金岭南路362号，统一社会信用代码91440115191465766D。法定代表人：黎伟潮。委托代理人：林少华，广东恒博律师事务所律师。委托代理人：黄阳庆，广东恒博律师事务所律师。原告广州市南沙区文轩幼儿园诉被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张薜岚、被告的委托代理人林少华、黄阳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月11日，原告拟申请办学需有必要的房舍，其原法定代表人林文举与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其坐落于广州市南沙区南沙街金岭南路414号厂房宿舍共计6445平方米出租给林文举作商业用途使用，租赁期限为15年，自2011年7月1日起至2026年9月30日止。随后原告法定代表人林文举于2012年12月3日与被告签订《厂房租赁合同补充协议书》。2014年5月27日，原告及其法定代表人林文举、被告共同签订《厂房租赁合同补充协议（二）》，协议中明确林文举前期虽以个人名义与被告签订《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》，但实际上该两份协议的承租方为原告，因此，《厂房租赁合同》的承租人为原告。原被告双方及原告法定代表人林文举均确认无异议，并在《厂房租赁合同补充协议（二）》签章。原告与被告的租赁合同生效后，原告便严格按照合同约定对租赁房屋进行装修，以满足办学需要，并对外招生，正常经营。2012年8月8日，原告法定代表人林文举与钟厘签署了《厂房租赁合同》（以下称《转租合同》），合同约定将自己承租的广州市南沙区南沙街金岭南路414号厂房宿舍面积中的4300平方米转租给钟厘，租期自2012年8月9日起至2024年8月8日止。2014年6月6日，原告与钟厘以及林文举签订了《补充协议》，三方确认《转租合同》的实际转租方为广州市南沙区文轩幼儿园，承租方为钟厘。2016年7月11日，原告与广州市南悦校车服务有限公司签订了《南悦校车租赁服务合同》，约定由广州南悦校车服务有限公司为原告提供自2016年9月起至2024年9月止为期8年校车租赁服务，并对每年的校车服务费用进行了详细约定。2016年12月8日，广州市南沙区南沙街大涌村委会以《通知》的形式向原告告知将单方面终止合同，并要求原告搬迁。2017年1月20日，广州市南沙区南沙街大涌村委会及被告联合向原告发出所谓《关于大涌村厂房合同期满不再续约的通知函》。上述函件均是由大涌村委会及被告单方面发出，并未与原告协商，完全违背合同主体间的平等地位和协商一致原则，更不顾原告基于合同信赖利益对校舍进行的巨大投资以及在校就读的数百名学生的权益，强行撕毁双方依法签署的合同，属于严重的违约行为，应承担违约责任。2018年1月12日，广州市南沙区南沙街大涌村委会及被告再次联合向原告发出《解除及其补充协议通知书》，告知自通知书发出之日起解除与原告签署的《厂房租赁合同》及其补充协议，并将于2018年2月1日起开始对校舍进行围闭拆除，损失由原告自行承担，全然不顾此时学校尚未放假，仍有数百学生在就读的事实。此后，大涌村委会公然指派人员到原告门外张贴告示，要求就读我校的家长不要带小孩回来上学，大涌村委会动用公共权力悍然为其名下的企业被告提供帮助，这一行为严重影响我校的正常教学活动，使得部分学生家长因无法安心让学生到学校上学，提出退费转学的要求。由于原告与被告签订租赁合同时已明确用于经营幼儿园，因此，原告基于对合同的信赖，进行了完全以教学为目的的装修装饰，招聘相关教师及后勤工作人员，与校车租赁公司签订了服务合同，并进行招生及教学活动。但由于被告单方面解除合同，并强行拆除幼儿园校舍，原告已无法继续开展教学活动，只得停止办学，已进行的装修装饰都无法继续使用，造成了严重的经济损失，该部分损失及评估费用共计人民币2030521.7元，应由被告承担。并且，根据合同约定，因被告违约须向原告承担两倍保证金赔偿人民币400000元。原告自办学以来，学校科学化的管理模式和先进的教学水平得到周边居民的一致认可，生源充足，完全有条件继续正常经营。根据历年招生情况，原告每年学费收入平均约为人民币1700000元/年，被告单方违约致使原告关闭学校，不仅无法继续招生，原有生源亦全部流失。因此，被告应赔偿原告2018、2019学年度经营损失共计人民币3,400,000元；因无法正常办学导致学生流失引发的退费共计人民币27935元；因无法继续经营而需向被解除劳动关系的员工支付的经济补偿金用共计人民币167072.77元；因搬走学校相关教学设施而产生的搬家费用共计人民币12500元，亦应由被告承担。同时，由于被告的单方面违约行为，致使原告无法继续履行与广州南悦校车服务公司签订的《南悦校车租赁服务合同》，原告因此须向广州南悦校车服务公司承担相应的违约责任，并支付违约金144200元，该部分损失应由被告承担。此外，原告与次承租人钟厘签署了《转租合同》，合同期限截至2024年8月8日，该期间内原告的转租租金损失应由被告承担，同时次承租人钟厘进行了大量的投资，现原告也不得不向其承担违约责任，赔偿其经济损失，该部分损失应由被告承担。综上，被告的违约行为严重损害了原告基于合同的信赖利益，为维护原告的合法权益，恳请法院判令：一、被告向原告支付装修残值损失人民币2009421.7元、评估费用人民币21100元，共计2030521.7元,并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；二、被告向原告支付两倍保证金赔偿人民币400000元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；三、被告向原告支付因无法正常办学导致学生流失引发的退费共计人民币27935元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；四、被告向原告支付因无法继续办学而需支付幼儿园工作人员的经济补偿共计人民币167072.77元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；五、被告向原告支付搬迁教学器材的费用共计人民币12500元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；六、被告向原告支付因无法办学而导致2018、2019两个学年度的经营损失共计人民币3400000元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；七、被告向原告支付原告向广州市南悦校车服务有限公司承担的违约赔偿共计人民币144200元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；八、被告向原告支付自2017年6月至2020年2月转租租金收益损失共计人民币154452.1元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告实际清偿上述款项之日止；九、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告不存在任何违约行为，不应当承担赔偿责任。根据《厂房租赁合同》第十条第四款的特别约定，被告可终止本合同。该条款是对合同解除事由作出的明确约定，包括解除条件及相关的后续处理方法。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。2、原告对《厂房租赁合同》第十条的理解错误，根据合同的约定，当出现解除合同的情况，我方是对原告进行补偿，而并非承担违约赔偿责任，补偿和违约赔偿两者的法律性质不同。补偿是基于双方当事人的约定，赔偿是因相对方的违约。事实上，我方不存在任何违约情况，相反原告在出现合同解除情形后，经我方多次通知，仍然强占我方物业，给我方规划的“货币+物业”项目，造成严重的影响，我方保留追究原告法律责任的权利。3、原告对解除合同的补偿标准理解错误。根据《厂房租赁合同》第十条第四款的约定，计算装修投资金额是从起租之日前8个月装修期内的实际装修投资，而后来的评估报告是由于原告强制占有租赁物不肯搬离，我方为顺利开展“货币+物业”项目而对现状进行的评估，该评估的评估时间是2018年2月2日，是当时租赁物的现状，并不是前8个月的实际装修。4、由于原告未将前8个月的装修成本及装修情况反馈给我方，故由原告承担不利后果。综上所述，原告的主张没有事实及法律的依据，请法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年7月11日，原告法定代表人林文举（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方同意将坐落在南沙区南沙街金岭南路414号厂房宿舍出租给乙方作商业用途使用，建筑面积6445平方米，租赁合同期限为15年3个月，即自2011年7月1日起至2026年9月30日止，前三个月为装修免租期，从2011年10月1日起开始缴交租金。租金标准1-5年月租金不变，月租金单价为9元/建筑面积每平方米，月租金总额为58005元。从第6年开始月租金递增10%计算，每隔三年，月租金递增10%计算。2016年7月1日至2019年6月30日的月租金为63805.5元。合同签字生效后五日内乙方向甲方缴纳200000元合同保证金，甲方应在租赁期满或正常解除合同之日起，十五日内将合同保证金无息退回乙方。上述合同第九条第1款约定，租赁期间，任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。第十条第（2）款约定，租赁期内，因上级政府行政行为或不可抗力致使合同无法履行的，甲方不承担违约责任；第（4）款约定，租赁期内，如遇国家征收，甲方又不能另行提供合适地方给乙方继续经营的，或甲方提前收回该建筑物使用权并终止合同的，甲方需要给一定的合理的补偿给乙方，在租赁期内头八年内提前收回的补偿办法，根据双方确认在头八个月装修期内的实际装修投资总金额，按15年分摊计算，使用了多少年相应减去多少年，将剩余年的金额及两倍合同保证金补偿给乙方；如甲方在头八年后至15年前期间收回该建筑物使用权并终止合同的，根据双方确认在头八个月装修期内的实际装修投资总金额，按15年分摊计算，使用了多少年相应减去多少年，将剩余年的金额补偿给乙方，并退回乙方合同保证金等。2011年7月1日，被告将涉案厂房及宿舍交付给原告使用。2011年7月29日，林文举向被告缴纳合同保证金200000元。2012年12月3日，被告与林文举签订《补充协议书》，对租金支付计算方式进行明确。2014年5月27日，原告、被告与林文举签订《补充协议（二）》，约定被告与林文举于2011年7月1日签署了《厂房租赁合同》，现被告与林文举双方相互确认事实的承租方为原告，三方确认，自本补充协议签定之日起，《厂房租赁合同》承租方的权利和义务全部由原告承担。2016年12月8日，广州市南沙区南沙街大涌村民委员会向原告发出通知，称该村决定将原告租赁厂房的时间提前终止至2017年6月30日，租赁期间的租金按原来不变，请原告做好搬迁、另行选址等事宜。2017年1月20日，被告联合广州市南沙区南沙街大涌村民委员会向原告发出《关于大涌村厂房合同期满不再续约的通知函》，称经村党支部委员会、村民委员会和村务监督委员会会议研究决定，从原来顺延至2017年6月30日止的基础上再顺延至2017年8月31日，每月租金按原来每月金额缴交。2017年5月10日，被告向原告发出《说明》，称经村党支部委员会、村民委员会和村务监督委员会会议研究决定，提前终止与原告签订的《厂房租赁合同》，终止日期为2017年8月31日。2017年8月11日，被告向原告发出《关于广州市南沙区文轩幼儿园的租赁情况说明》，称2012年8月1日原告根据《厂房租赁合同》向被告申请将部分物业转租给第三方，被告经研究同意其申请。2012年8月8日原告将部分物业转租给钟厘。由于考虑到原告的学生还没有放假，于2017年1月20日被告再次书面通知原告合同终止时间改为2017年8月31日。2018年1月12日，被告向原告发出《解除及其补充协议通知书》，称涉案地块位于大涌村留用地范围之内，根据规划用途情况，属于商业用地，大涌村为发展壮大村集体经济，经全体村民表决对该地块进行开发建设。目前该地块上建筑物的清拆工作基本完成，仅余原告承租厂房尚未清拆。鉴于此，原告与被告签订的《厂房租赁合同》及其补充协议已无法继续履行，现通知原告：1、自本通知发出之日起，被告解除与原告就南沙街金岭南路414号厂房宿舍的《厂房租赁合同》及其补充协议，终止相关权利义务的履行；2、自2018年1月1日起，被告停止收取原告的租金，并请原告于2018年1月31日前迁出并交还厂房给被告。大涌村将于2018年2月1日开始对厂房实施围闭拆除，如到期未迁出，视为原告自愿放弃园内设施设备，相关损失由原告自行承担；3、另根据厂房租赁合同的约定，大涌村已另行提供场地与原告易地经营，请原告就易地事宜与大涌村委进行协商处理。2018年1月30日，大涌村委会张贴告示，称该村因开发建设需要，现需对位于南沙街金岭南路414号厂房、宿舍大楼（即现文轩幼儿园）实施围闭拆除，该村已解除与文轩幼儿园的厂房租赁合同，不再出租厂房给文轩幼儿园。请在文轩幼儿园就读的小孩家长自2018年2月1日起不要带小孩回来上学，请另行选择其他幼儿园上学。2018年2月，原告将其在涉案场地内的物品搬走。2018年3月18日，原告将涉案厂房交还给被告。2018年3月19日，被告将涉案厂房拆除。另查明，被告是集体所有制公司，其主管部门（出资人）是广州市南沙区南沙街大涌村民委员会（以下简称“大涌村委会”），法定代表人是黎伟潮。大涌村委会（曾用名广州南沙经济技术开发区大涌村民委员会）的法定代表人亦是黎伟潮。原告承租涉案厂房宿舍后进行了装修以办学，2018年2月2日，原告与被告共同委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案厂房宿舍装修价值进行咨询。原告与被告的主管部门（出资人）大涌村委会共同在《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》上盖章确认。2018年3月29日，深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司广州分公司与北京建友工程造价咨询有限公司共同出具了《南沙文轩幼儿园装修工程工程造价分析报告》，结论为经分部工程造价计算，最终确定南沙文轩幼儿园装修工程造价为：3477845.2元。深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司广州分公司收取了评估费21100元。原告为办学需要于2016年7月11日与广州市南悦校车服务有限公司（以下简称南悦公司）签订了《南悦校车租赁服务合同》，约定由南悦公司为原告提供44座专用幼儿专用校车壹辆为原告接送学生上学、放学。第一年校车租赁服务费为140000元，校车服务费每年按上年度标准递增3%，2017年9月11日至2018年8月31日的校车服务费为144200元，合同期限自2016年9月1日至2024年8月31日止，双方签订合同后不得无故终止合同，违约方需补偿守约方当年校车租赁服务费标准的100%作违约金。2018年3月12日，原告与南悦公司签订了《合同解除协议》，约定因原告校舍面临强制拆除无法继续办学，经双方协商一致，同意《南悦校车租赁服务合同》于2018年2月28日予以解除，原告向南悦公司支付因解除合同的违约金144200元。上述协议签订后，原告于2018年3月14日至17日分三笔向南悦公司支付了违约金共144200元。南悦公司向原告开具了相应发票。原告为证实其营业收入，向本院提交了其《南沙文轩幼儿园考勤表》以及学生缴交保育费及伙食费的收据，根据上述收据，原告2017年12月学生人数统计如下：小一班25人，小二班24人，中一班28人，中二班26人，大一班28人，大二班27人，大三班35人，大四班36人，以上共计229人。原告收取学生每月的保教费为550元，伙食费为315元，部分学生还交纳车费，每月75元至200元不等。原告为证实其损失，向本院提交了胡敏杰等25人的劳动合同、工资单、《解除劳动合同协议书》以及相应的社保缴费记录、银行转账记录等，根据上述证据，原告向胡敏杰等25人支付经济补偿金共计167072.77元。再查明，2012年8月8日，经被告同意，原告与次承租人（案外人）钟厘签订《厂房租赁合同》，原告将坐落在南沙区南沙街金岭南路414号厂房宿舍出租给钟厘作商业用途使用，建筑面积4300平方米，租赁合同期限为12年，即自2012年8月9日至2024年8月8日止，免租期三个月，从2012年11月9日开始缴交租金，租金标准1-3年不变，月租金单价为14元/建筑面积每平方米，月租金总额为60200元，从第3年后开始月租金递增10%计算，2015年8月9日-2018年8月8日的月租金为66220元，2018年8月9日至2021年8月8日的月租金为72842元。2017年4月19日，次承租人钟厘提起（2017）粤0115民初1983号诉讼，提出诉讼请求：1、解除钟厘与广州市南沙区文轩幼儿园、林文举于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2014年6月6日签订的《补充协议》；2、广州市南沙区文轩幼儿园、林文举、广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司连带赔偿钟厘损失910万元；3、广州市南沙区文轩幼儿园、林文举、广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司承担全部诉讼费用。广州市南沙区文轩幼儿园在同案中提出反诉请求：1、解除2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》及2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》；2、钟厘支付广州市南沙区文轩幼儿园2017年6至7月的租金、水电费共122493元及滞纳金；3、钟厘支付广州市南沙区文轩幼儿园2017年8月至2018年3月的租金529760元；4、文轩幼儿园没收钟厘的合同保证金180600元；5、钟厘将案涉厂房腾空交还给文轩幼儿园。广州市南沙区人民法院于2018年5月29日作出民事判决：“一、解除林文举、钟厘于2012年8月8日签订的《厂房租赁合同》，解除林文举、钟厘、文轩幼儿园于2014年6月6日签订的《补充协议》，解除钟厘、文轩幼儿园于2016年11月23日签订的《关于同意继续履行合同的协议》；二、文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付342180元给钟厘；三、钟厘于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月至2018年3月18日的租金和2017年6、7月的水费共626619.45元给文轩幼儿园；四、驳回钟厘的其他诉讼请求；五、驳回文轩幼儿园的其他反诉请求。”钟厘不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2018年10月11日作出（2018）粤01民终14123号民事判决：“一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第四项；三、变更广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1983号民事判决第二项：广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付366132元装修损失给钟厘；四、广州市南沙区文轩幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内支付198660元损失给钟厘；五、驳回钟厘其他的诉讼请求。”该判决为终审判决。在庭审结束后，原告向本院提交了广州市南沙区教育局、广州市南沙区财政局《关于下达2016年南沙区惠普性民办幼儿园生均补助经费的通知》《关于下达市财政2016年第二批及2017年南沙区幼儿园生均定额补助经费的通知》《关于下达2017年南沙区普惠性民办幼儿园生均补助经费的通知》，根据上述文件，原告2017年度生均补助经费计入幼儿数为206人，2017年度共获得财政生均补助经费473800元（该项补贴2016年度亦有发放，2017年度生均补助发放标准为2300元/人）。原告还向本院提交了《广州市南沙区教育局关于2017年南沙区普惠性民办幼儿园认定结果的通知》，通知显示原告已于2016年被认定为普惠性民办幼儿园，同时注明普惠性民办幼儿园一经认定，有效期为三年。此外，原告还向本院提交了2018年1月其员工工资条，工资条显示2018年1月该园员工工资总计62093元。被告表示上述证据系超过举证期限提交，不予质证。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否构成违约及如何承担违约责任的问题。对此，本院作分析如下：一、被告是否构成违约问题。原、被告双方签订的《厂房租赁合同》及项下补充协议是双方当事人协商一致自愿达成的合意，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵守。在上述合同中，被告的主要义务为向原告提供涉案的厂房宿舍供原告使用，原告的主要义务为向被告缴交租金。现被告在原告按照约定缴交租金的前提下提前收回出租给原告的厂房宿舍，其行为显然构成违约，应当承担违约责任。被告提出根据上述《厂房租赁合同》第十条第（4）款“租赁期内，如遇国家征收，甲方又不能另行提供合适的地方给乙方继续经营的，或甲方提前收回该建筑物使用权并终止合同的，甲方需要一定合理的补偿给乙方……”的约定可以随时解除合同，其提前终止合同、收回厂房宿舍的行为不构成违约，对上述抗辩本院不予采纳。理由如下：首先，上述《厂房租赁合同》第十条第（2）款约定了租赁期内，因上级政府行政行为或不可抗力致使合同无法履行的，被告不承担违约责任。该条款已经明确了被告不履行合同但不构成违约有以下两种情况，一是上级政府行为，二是不可抗力。本案中，被告无证据证实是上述两种情况导致其提前终止合同收回涉案厂房宿舍，而从被告向原告发出的函件中可以看出，被告提前终止合同收回涉案厂房宿舍完全是其自身原因。其次，单纯来看《厂房租赁合同》第十条第（4）款，该条款约定的是被告提前收回涉案厂房宿舍的使用权并终止合同的合同后果，并非赋予被告合同解除权。被告的此项主张逻辑不通。二、被告需承担的违约责任。如上所述，被告提前收回涉案厂房宿舍并终止合同构成违约，应当赔偿给原告造成的损失。具体分述如下：1、装修费用。就装修费用，原、被告双方在2018年2月2日共同委托了第三方进行造价咨询，并由原告及被告的主管部门（出资人）大涌村委会共同确认了工程量，第三方最终确定的工程造价为3477845.2元。被告对该结果提出异议，但没有证据予以否认，亦未向本院提出重新评估，本院对该装修工程的造价予以确认。双方在涉案《厂房租赁合同》中约定，“在租赁期内头八年内提前收回的补偿办法，根据双方确认在头八个月装修期内的实际装修投资总金额，按15年分摊计算，使用了多少年相应减去多少年，将剩余年的金额及两倍合同保证金补偿给乙方”，根据上述约定，从2011年7月1日起至2018年3月18日原告将涉案厂房交回给被告时止，原告已使用涉案厂房80.6个月（80月+18天/30天），剩余租期为99.4个月，被告应向原告赔偿的金额为1920543.40元（99.4月/180月×3477845.2元）。评估费21100元亦属于实际损失应由被告负担。2、保证金。因被告构成违约，其收取的保证金200000元应当予以退还。虽然双方在涉案《厂房租赁合同》中有“在租赁期内头八年内提前收回的补偿办法，根据双方确认在头八个月装修期内的实际装修投资总金额，按15年分摊计算，使用了多少年相应减去多少年，将剩余年的金额及两倍合同保证金补偿给乙方”的约定，但因原告已另行主张赔偿实际损失，故对其要求双倍赔偿保证金的主张，本院不予支持。3、原告员工的经济补偿金。因被告违约导致原告无法继续办学，原告解除与员工的劳动合同，由此产生的经济补偿金应由被告负担。原告提交了相应的解除劳动合同协议、银行转账记录、社保缴费证明等证实其实际支付经济补偿金167072.77元，被告虽不确认但无证据予以反驳，本院对该数额予以确认。4、原告向南悦公司的违约赔偿。因被告违约导致原告无法继续办学，原告需与南悦公司解除校车租赁服务合同，由此产生的违约赔偿应由被告负担。原告提交了校车租赁服务合同、合同解除协议、银行转账记录、发票等证实其已向南悦公司支付144200元，该数额符合原告与南悦公司的合同约定，本院亦予以确认。5、原告2017年6月至2018年3月18日期间的转租损失。根据（2017）粤0115民初1983号、（2018）粤01民终14123号民事判决书显示，次承租人钟厘应向原告支付2017年6月至2018年3月18日的租金和2017年6、7月的水费共626619.45元。即原告2017年6月至2018年3月18日的转租租金已经在法院另案判决中得到支持，并不存在转租损失。原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。6、2018年3月19日起的经营利润损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告承租被告的厂房宿舍进行办学，并将部分厂房宿舍转租给案外人，若双方继续履行双方的租赁合同，原告可以获得经营收益，现被告违约提前收回厂房宿舍，对原告的经营收益被告应予赔偿。对于该经营收益的数额，本院结合原告2017年的经营状况，考虑以下因素：一、营业收入状况。（1）根据《关于下达2017年南沙区普惠性民办幼儿园生均补助经费的通知》可知原告在2017年有学生206人，按每人每月550元保教费、315元伙食费计算，每月保教费和伙食费收入约178190元，按每年十个月计算，年保教费和伙食费收入约1781900元；（2）原告在2017年度获财政经费473800元；（3）2018年8月8日以前转租给钟厘的月租金为66220元，2018年8月9日至2021年8月8日转租给次承租人钟厘的月租金为72842元。2018年度总租金收入约827750元（66220元×7个月＋72842×5个月）。二、支出状况。（1）向被告支付的租金765666元（63805.5元×12个月）；（2）原告在本案审理过程自认其支出包括每月水电费5000元，按每年10个月共计50000元；（3）原告2018年1月员工工资总计62093元，按年计算为745116元；（4）2018年校车费用约145643元（144200元/年÷12月×8月＋148530元/年÷12月×4月）；（5）幼儿伙食费按每人每月315元，计算10个月，伙食费用共648900元（315元×206人×10个月）。三、原告自2011年开始租赁被告的厂房宿舍办学，生源稳定，保教费及伙食费收入可预见在相当一段时间内会维持目前的状态。四、原告因场地问题停办后，学生已另择幼儿园就读，即使复办，在相当长一段时间内不会招收到目前规模的学生。五、原告转租给次承租人钟厘的租赁合同期限到2024年，厂房宿舍转租的收益稳定。六、原告未提及幼儿园学生的教具购买支出等。七、被告违约的目的是为了对涉案厂房宿舍所在地块进行开发，显然其将获得比履行合同所得收益更大的利益。综合上述几点，本院酌定被告需向原告赔偿经营利润损失1500000元（按上述列明的收支状况，以收入减去支出，余额应为原告每年可得的利润，约为728125元，考虑到物价上涨及合理的伙食利润、原告没有列支的部分开支等因素，估算原告每年的利润应约为750000元。结合原告从开办幼儿园到幼儿园正常运作所需的时间，本院将赔偿的合理期限届酌定为两年）。对于原告主张的学生流失引发的退费，此部分已包括在经营利润损失里，本院不予支持。对于原告主张的搬迁教学器材费用12500元，原告仅提交了发票，无法证实与本案的关联性，而且该费用被告即使不提前收回厂房宿舍，待合同履行完毕后也将发生，原告要求被告赔偿理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司向原告广州市南沙区文轩幼儿园赔偿装修损失1920543.40元及评估费21100元，并从2018年4月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司实际付清上述款项之日止；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司向原告广州市南沙区文轩幼儿园退回保证金200000元，并从2018年4月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司实际付清上述款项之日止；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司向原告广州市南沙区文轩幼儿园赔偿离职员工经济补偿金167072.77元，并从2018年4月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司实际付清上述款项之日止；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司向原告广州市南沙区文轩幼儿园赔偿其向广州市南悦校车服务有限公司承担的违约赔偿144200元，并从2018年4月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司实际付清上述款项之日止；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司向原告广州市南沙区文轩幼儿园赔偿经营利润损失1500000元，并从2018年4月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司实际付清上述款项之日止；六、驳回原告广州市南沙区文轩幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费56156.8元，由原告广州市南沙区文轩幼儿园负担17733.5元，由被告广州南沙经济技术开发区大涌经济发展公司负担38423.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈瑞光审 判 员  刘 南人民陪审员  张帮明二〇一八年十月二十三日书 记 员  黄志伟书 记 员  吴海铭