浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0212民初13228号原告：宁波雅誉物业服务有限公司（统一社会信用代码：91330212713339952D）。住所地：宁波市海曙区石碶街道横涨村工业园区8号楼。法定代表人：朱卫红，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄芳，该公司员工。被告：鲍林春，男，1966年2月22日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市海曙区后漕巷36-2号。委托诉讼代理人陈乐、何静，浙江甬信律师事务所律师。原告宁波雅誉物业服务有限公司（以下简称雅誉物业公司）为与被告鲍林春物业服务合同纠纷一案，于2018年9月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告雅誉物业公司的委托诉讼代理人黄芳、被告鲍林春的委托诉讼代理人陈乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅誉物业公司提出诉讼请求：要求被告鲍林春支付嵩江东路728弄商住楼4号213室2007年1月1日至2017年7月31日的综合服务费26531.82元、逾期交纳的违约金11197.85元、2011年1月2日至2017年7月27日的电费851.04元，合计38580.71元。事实和理由：2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，约定由原告为包括被告在内的整个物业小区提供前期物业服务，物业综合服务费标准为商务楼每月每平方米1.60元。2017年11月20日，原告退管该小区，并约定2017年7月31日前的物业综合服务费由原告收取。被告自2007年1月1日起拖欠物业管理费、水费和电费，虽经原告委托律师发函催讨，但至今未付。被告鲍林春答辩称：一、被告并非故意拖欠物业费。被告在收房后已及时支付了2006年年底前的物业费，但后发现涉案房屋的性质为住宅，总共8层，系小高层，应按1.10元每月每平方米缴纳物业费，但原告却按1.60元每月每平方米收取。在原告主张2007年物业费之时，被告即对该标准提出异议，并提议原告退还多收取的物业费或冲抵之后的物业费，但原告未能同意。二、原告未能按约全面履行物业服务委托合同，尤其是小区卫生方面，存在绿化带枯叶落叶、楼道及地下室闲置物品等陈年垃圾多年未清理的问题，故原告主张的物业费应当打折，具体折扣由法院酌定。三、因被告未实际入住，属空关房。根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》的规定，物业费应按照80%比例缴纳。四、因被告属于有正当理由不支付物业费，且物业合同并未明确约定物业费的交纳时间，故被告不应承担违约金，且约定违约金明显过高。五、对原告主张的电费数额不予认可。综上，请求法院依法判决。经审理，本院对本案事实认定如下：被告系宁波市鄞州区嵩江东路728弄4号213室房屋的业主，根据房屋所有权证显示，该房屋的建筑面积为130.57平方米，设计用途为住宅，房屋总层数为8层。2004年7月27日，宁波建国物业管理有限公司（以下简称建国物业公司）与宁波雅戈尔置业有限公司签订《东湖花园（二期）前期物业管理服务合同》一份，明确约定建国物业公司为物业管理企业；物业名称为东湖花园二期，坐落位置为宁波市鄞州区；委托管理期限为2年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止，期限未满，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效的，本合同自然终止；物业管理综合服务费按业主拥有的建筑面积计算，小高层住宅为1.10元每平方米每月，商务住宅1.60元每平方米每月；本物业综合服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的三月、九月。2008年11月，经工商部门核准，建国物业公司的企业名称变更为宁波雅戈尔物业服务有限公司（以下简称雅戈尔物业公司）。2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会与雅戈尔物业公司签订《物业服务委托合同》一份，约定由雅戈尔物业公司对东湖东湖花园二（三期）区域提供综合物业服务，其中对于小高层住宅的物业综合服务费的收取标准与前期物业合同相同，但未明确约定该费用的具体交纳时间。该合同载明的有效期自2012年4月1日起至2013年12月31日止。2016年10月25日，经工商部门核准，雅戈尔物业公司再次变更企业名称为雅誉物业公司。2017年11月20日，原告与宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会签订《东湖花园二期三期物业退管协议》，约定原告于2017年7月31日中午12时退出对该小区的物业服务，2017年7月31日前的物业综合服务费由原告依法收取。此外，协议还约定“由于绿化带枯枝落叶垃圾、楼道及地下室闲置物品等陈年垃圾多年未清理，已发生的陈年垃圾清理费用由乙方（原告）承担97000元”。另查明，2007年1月1日至2012年3月31日、2014年1月1日至2017年7月31日期间，原告虽未签订书面物业服务合同，但实际仍在为被告涉案房屋所在小区提供物业服务。因被告鲍林春未缴纳2007年1月1日至2017年7月31日期间的物业综合服务费，原告委托律师于2018年7月17日向被告发送《律师函》，告知被告在收到该函件之日起五日内缴请拖欠的各项物业服务费及违约金。被告于2018年7月18日收到该函件，但至今未向原告支付任何款项。上述事实有原告提交的《东湖花园（二期）前期物业管理服务合同》、《物业服务委托合同》、《东湖花园二期三期物业退管协议》、企业变更登记情况、《律师函》及其邮寄凭证；被告提交的房屋产权证予以证明。本院认为：本案中，《东湖花园（二期）前期物业管理服务协议》约定的服务期届满后，原告仍在继续履行物业服务合同的义务，双方成立事实上的物业服务关系。而2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会与雅戈尔物业公司签订的《物业服务委托合同》合法有效，该协议对包括被告在内的东湖花园二、三期全体业主均有约束力。据此，原、被告双方存在物业服务合同关系，且该服务合同关系直至2017年7月31日原告退出该小区的物业管理时终止。在物业服务合同法律关系存续期间内，原、被告双方均应按约履行各自义务。被告作为业主，负有按时交纳物业服务费用的义务，因此，原告要求被告支付2007年1月1日至2017年7月31日期间的物业综合服务费于法有据，本院予以支持。但本案的争议点在于：一是物业综合服务费的计算标准问题，根据被告提交的涉案房屋的产权登记信息显示，该房屋的性质为住宅，总层数为8层，故应当按照小高层住宅1.10元每平方米每月计算综合物业费，原告主张按商务住宅计算缺乏依据，本院不予支持。二是关于违约金，因2012年4月24日的《物业服务委托合同》中并未明确约定物业综合服务费的交纳时间，故对于原告主张要求被告按该合同约定支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。三是关于原告要求被告支付电费851.04元的诉请，因原告没有相关证据材料，且被告对此不予认可，故本院对该项诉请亦不予支持。被告以《东湖花园二期三期物业退管协议》中约定的“绿化带枯枝落叶垃圾、楼道及地下室闲置物品等陈年垃圾多年未清理……”为由，认为原告未全面履行物业服务委托合同，故应当减扣相应的物业费。对此，本院认为，原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，亦应当维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，上述协议中的约定可说明原告在物业管理服务中存在不足之处，故本院对原告可收取的物业综合服务费进行酌情扣减。被告又称涉案房屋系空关房，应按照80%支付服务费。对此，原告认为因被告并未按照要求向原告提交相关的材料，故对此不予认可。本院认为，根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》的相关规定，“业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳”，而被告并不符合该条规定的情形，故对其该项主张，本院不予支持。至于被告此前已按商业住宅标准多付的物业费用，被告可通过另案起诉等方式寻求救济。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告鲍林春支付原告宁波雅誉物业服务有限公司自2007年1月1日起至2017年7月31日止的物业管理综合服务费16500元，限于本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告宁波雅誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费765元，减半收取382.50元，由原告宁波雅誉物业服务有限公司负担276.50元，被告鲍林春负担106元,限于本判决生效后三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员 徐小娟二〇一八年十月二十四日代书记员 孙柳静