文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9090号原告：南京武辰宾馆，经营场所南京市。经营者：王振彬，男，1970年8月10日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：郭新强，江苏普善律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭平，江苏普善律师事务所律师。被告：中国人民解放军73850部队，住所地南京市。法定代表人：吴君。委托诉讼代理人：刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金鑫，江苏益邦律师事务所律师。原告南京武辰宾馆（以下简称武辰宾馆）与被告中国人民解放军73850部队（以下简称73850部队）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武辰宾馆经营者王振彬及其委托诉讼代理人郭新强、彭平，被告73850部队委托诉讼代理人刘雪梅、杨金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武辰宾馆向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付补偿款33274611.55元。案件审理过程中，原告武辰宾馆变更诉讼请求为：被告立即向原告支付补偿款1500万元及利息9466375.44元。事实和理由：原、被告分别于2004年9月28日、2005年1月1日签订《军队房地产租赁合同补充协议》和《军队房地产租赁合同》，约定由原告租赁南京市。后在被告的要求和批准下，原告独自出资33274611.55元对该租赁房屋进行了改建和扩建，扩建后房屋建筑面积达到5050平方米。2015年1月28日，原、被告续签了上述《军队房地产租赁合同》。后双方发生纠纷，73850部队诉至法院。2018年3月16日，南京市鼓楼区人民法院作出（2017）苏0106民初12267号民事判决，认定原、被告签订的系列房屋租赁合同无效，判决原告向被告返还涉案房屋。后原、被告上诉至南京市中级人民法院，2018年7月24日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终4135号民事判决，维持一审判决，并对原告提出的因合同无效导致的损失赔偿诉请要求原告另行主张。原、被告签订的系列房屋租赁合同无效后，根据法律规定，被告应对原告的房屋建设投入折价补偿。故原告诉至法院，请求判如所请。被告73850部队辩称，根据已生效判决，原告应将涉案房屋腾空返还给被告。并且，根据合同约定，合同到期日为2017年11月1日，合同到期后涉案房屋及装修无偿退还给被告。涉案房屋由原告承租并建造，原告并未取得相应的建筑合法手续，造成租赁合同无效，对此原告应承担由于其过错而产生的责任。经原告改建后，原告承租的涉案房屋建筑面积约5000平方米，而原、被告双方约定的年租金仅为24万元，其价格之低的实质是对原告改建和扩建涉案房屋投入的补偿，所以原告的投资已在租金中获得补偿。原告变更诉讼请求为工程造价鉴定报告书出具日前一天，对其中原因被告存疑。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市，地类：军事设施用地，国有土地使用权证号：宁下国用2010第**）的土地使用权人系总后勤部（73850部队），该土地上原有南京市。2004年9月28日，原告经营者王振彬（乙方）与被告73850部队（甲方）签订《协议》，约定甲方将南京市，库房使用面积为1270平方米，年租金为18万元，门面房面积为200平方米，年租金为6万元，两项合计租金为24万元，由乙方每半年向甲方支付一次；为了改善库房条件和环境面貌，甲方同意乙方对库房进行改建，所需费用全部由乙方承担，改建期内，租金乙方照付，租期从2005年11月1日算起，改建后的房屋与门面房由乙方管理使用，协议期满，乙方无条件将改建后的房屋与门面房整体退还给甲方；乙方对库房改建投资金额不低于140万元，租赁期限为十年（乙方改建库房金额如低于140万元，则租期相应缩短，投资金额如超过170万元，租期延长一年，如超过200万元以上，则租赁期限在原有租赁期的基础上再延长一年）；在协议期内按要求甲、乙双方每三年签订一次租赁合同，再次签订的租赁协议的条款和内容不得与本次协议相违背；五年内（含五年）按现价租赁，五年后，租金递增3%，租赁期满后乙方享有优先继续租用改建后的房屋与门面房；此协议自签订第一份制式租赁合同时一并生效等等。2005年1月1日，王振彬（承租方，乙方）与被告73850部队（出租方，甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市龙江路133号房屋（坐落号：南苏字第4165号，建筑面积1470平方米）出租给乙方使用，租赁用途为仓储；租赁期限自2005年1月1日至2008年1月1日止；年租金为24万元，租金按半年结算；乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方等等。上述协议及合同签订后，被告73850部队将上述库房及门面房交付王振彬使用，王振彬将前述门面房翻建为21间门面房，并将库房重建为四层楼房，用于经营武辰宾馆，该宾馆于2006年4月3日经本市鼓楼区工商行政管理局核准成立。前述21间门面房及四层楼房未办理合法建筑手续。2015年1月28日，原告武辰宾馆（承租方，乙方）与被告73850部队（出租方，甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市龙江路133号房屋建筑面积1470平方米出租给乙方使用，租赁用途为住宿；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止；年租金为247200元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；（合同第八条第三项）乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方等等。之后，原告武辰宾馆一直占有使用上述21间门面房及四层楼房，并已付清2016年12月31日前的房屋租金，其中，2016年下半年房租为123600元。2017年5月5日，被告73850部队向原告武辰宾馆发出《合同终止执行通知书》，主要内容为：“为坚决贯彻落实习主席‘必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务’的决策指示，根据后勤保障部、基础中心下达关于房地产租赁和医疗合作项目停偿任务计划的通知要求，贵公司与我部签订的合同履行到2017年6月30日，参照合同中第九条第四项有关约定（即因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任），双方解除租赁关系，终止租赁行为，请贵公司给予积极配合与支持，站在讲政治、讲大局的高度看待问题，站在支持配合军改的高度妥善处理问题，于6月30日前停业、封门、上交钥匙。”2017年6月2日，被告73850部队向原告武辰宾馆邮寄《通知》，主要内容为：“你方于2005年与我单位签订的租用位于南京市，租期将于2017年11月到期，租期届满后，我单位将不再与你方续租，按约无条件收回土地及地上建筑物，我单位现通知你方，在合同期满前不得转租、不得再有资金投入，否则由此产生的后果将由你方自行承担。”原告将案涉21间门面房清空后于2017年10月底将钥匙交付被告73850部队，被告认可于2017年11月1日左右收到前述门面房钥匙。2017年10月底，原告亦离开案涉四层楼房，但未将该楼房钥匙交付被告。2017年11月1日，被告73850部队在四层楼房一楼大门上张贴封条。之后，原、被告双方发生纠纷，被告诉至法院，请求确认原、被告间2015年1月28日《军队房地产租赁合同》已于2017年10月31日到期终止，原告腾空并返还共计约5000平方米涉案房屋并支付所欠租金206000元。2018年3月16日，本院作出（2017）苏0106民初12267号民事判决，认定原、被告双方签订的协议及租赁合同无效，案涉租赁房屋实际为21间门面房及武辰宾馆经营使用的四层楼房，判决原告返还涉案房屋给被告并向被告支付房屋占有使用费。后原、被告均上诉至南京市中级人民法院，2018年7月24日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终4135号民事判决，判决维持一审判决，对武辰宾馆上诉主张的损失赔偿问题不再予以处理，当事人可另行主张。审理中，原告申请对武辰宾馆四层楼房、临街21间门面房及装修进行工程造价鉴定，本院依法委托江苏中达建设投资管理咨询有限公司（以下简称中达公司）进行鉴定，2018年10月24日，该公司出具鉴定报告书，鉴定结果为：南京武辰宾馆四层楼房、临街21间门面房及装修工程鉴定金额为12833173.03元，其中武辰宾馆四层楼房、临街21间门面房等工程造价为6984071.16元，装修工程造价为5849101.87元。庭审中，中达公司明确武辰宾馆四层楼房对应的总工程造价包括综合楼工程4191323.77元、热水机组477023.59元、消防工程451369.35元，前述5849101.87元即为武辰宾馆装修工程造价。2018年10月29日，中达公司出具补充说明：临街21间门面房总工程造价为567374.19元，其中主体工程造价429538.48元，装修工程造价137835.71元等等。对于上述鉴定报告书，被告不予认可，并认为该报告书超出法院委托鉴定的涉案武辰宾馆四层楼房及21间门面房的范围，还涉及宾馆西侧小二楼、彩钢板平房仓库、四楼彩钢板房、四楼活动板房、门楼、传达室以及室外附属等工程的鉴定。而原告则认为，前述工程均系原告的投入，应依法由被告予以补偿。上述事实，有双方当事人陈述、本院（2017）苏0106民初12267号民事判决书、南京市中级人民法院（2018）苏01民终4135号民事判决书、工程造价鉴定报告书等证据证明。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋由原告翻建或重建并已承租经营多年，被告对此亦予以认可，但涉案房屋未依法办理规划核准等合法建筑手续，致原、被告双方签订的协议及租赁合同无效，原、被告对合同无效及损失产生均存在过错。关于房屋装修损失的问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，根据生效裁判文书的认定，涉案合同无效，故双方关于装修有关约定等内容均应无效，但原告在承租使用涉案房屋并装修改造时，应考虑装修合理使用期限，否则应对损失扩大部分承担责任，原告使用涉案房屋已逾十年，结合双方过错情形、合同履行情况、实际使用情况、装修使用期限合理预期等因素，对原告主张该装修损失，本院不予支持。关于房屋建造损失的问题。承租人经出租人同意扩建，但双方对于扩建费用的处理没有约定的，且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，根据鉴定报告，武辰宾馆四层楼房工程造价为5119716.71元（综合楼工程4191323.77元+热水机组477023.59元+消防工程451369.35元）、临街21间门面房工程造价为429538.48元。如前所述，双方均存在过错，被告主张租金已让渡损失，结合具体事实，未改建和扩建之前，租赁房屋面积合计为1470平方米，年租金为24万余元，改建和扩建后，经鉴定机构确定，武辰宾馆四层楼房建筑面积为3604.81平方米、21间门面房建筑面积为523.19平方米，而每年租金仍为24.72万元，对于被告认为该租金已实际对原告建造损失进行了部分补偿的主张，本院予以采信。根据生效裁判文书的认定，涉案合同无效，故双方关于建筑物、构筑物相关约定等内容均应无效，但原告在承租使用涉案房屋并进行建设改造时，应考虑合理使用期限，否则亦应对损失扩大部分承担责任。由于该建筑物、构筑物使用年限较长，故被告应适当分担该部分损失，结合双方过错情形、合同履行情况、实际使用情况、建筑物使用期限合理预期等因素，对原告主张的建造损失，本院酌定被告给付原告该部分补偿款75万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军73850部队于本判决生效之日起三日内给付原告南京武辰宾馆75万元；二、驳回原告南京武辰宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111800元，减半收取计55900元，鉴定费320000元，合计375900元，由原告南京武辰宾馆负担319515元，被告中国人民解放军73850部队负担56385元（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇一八年十月三十一日书记员张妍