嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1747号原告：嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区高照街道中山西路1911号中关村广场购物中心四层西侧办公区。统一社会信用代码91330411MA28A30A2E。法定代表人：黄海涛，总经理。委托诉讼代理人：范丹丹、顾雄伟，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：顾叶霞，女，1989年3月19日出生，汉族，住江苏省盱眙县。原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司与被告顾叶霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理，依法由审判员李卫东适用简易程序公开进行审理。因无法以公告以外的方式向被告送达应诉通知书、开庭传票等法律文书，本院遂以公告方式送达，并裁定本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于9月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范丹丹、顾雄伟到庭参加诉讼，被告顾叶霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2017年5月10日，原告与案外人刘洋签订了《中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁合同》及补充协议，后被告与原告及刘洋于6月15日签订了三方协议，被告概括承受该合同项下的权利义务，即该合同约定原告将店铺租赁给被告经营以“焰火”为商号的餐饮使用，且对双方的权利义务进行了明确的约定，被告应按约向原告履行支付租金、物业费等义务。但被告未支付自2017年9月10日之后的租金及物业费，且从2018年2月15日至3月18日闭店未营业，故提起诉讼，要求：一、解除《中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁合同》及补充协议；二、被告支付原告2017年9月10日至2018年3月18日期间的租金23064.35元、物业费17138.40元，合计40202.77元；三、被告支付原告逾期支付租金、物业费的违约金5731.52元（按欠款金额每日0.1﹪计算至实际付清日止，暂计算至2018年3月28日）；四、被告支付原告合同期内2018年2月15日至2018年3月18日期间未正常开店违约金9573.76元；五、被告支付原告提前终止合同的3个月租金损失13762.55元；六、原告有权没收被告交付的承租保证金10000元；七、被告赔偿原告实现债权律师费4000元；八、本案诉讼费由被告承担。被告未作答辩称。原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司为证明其主张，举证如下：证据一，《中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》以及《商铺租约权利义务转让三方协议》各一份。以证明原告于2017年5月10日将中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁给案外人刘洋，用于以“焰火”商号名称经营餐饮，并与刘洋签订商铺租赁合同以及补充协议，双方就租赁期限、租金、物业费、违约责任等项作出了约定；6月15日，原告与刘洋以及被告顾叶霞签订三方协议，约定刘洋将上述租赁合同及补充协议项下的全部权利义务转让给被告，被告予以概括承受，并继续履行。证据二，照片十四张。以证明被告承租商铺后自2018年2月16日起未按约定时间营业，违反租赁合同第5.10条营业时间为10：00至21：30的规定。证据三，《关于解除合同及租金物业费催缴的函》、顺丰速运运单客户联、运单详情查询单各一份、短信截图四页。以证明由于被告存在未按期支付租金、物业费的违约行为，原告于2018年3月1日通过顺丰速运向被告的租赁地址邮寄了解除合同及催缴租金物业费的通知，又以短信的方式送达被告。经查邮件未能成功送达被告。证据四，委托代理协议、代理费发票各一份。以证明原告因本案委托律师代为诉讼，已支付实现债权的律师费4000元。被告顾叶霞未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，原告所举证据符合民事诉讼法关于证据的形式要件，真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年5月10日，原告将中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁给案外人刘洋，用于以“焰火”商号名称经营餐饮，并与刘洋签订《中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》，双方就租赁期限、租金、物业费、违约责任等项作出了约定。6月15日，原告与刘洋以及被告顾叶霞签订《商铺租约权利义务转让三方协议》，约定刘洋将上述租赁合同及补充协议项下的全部权利义务转让给被告，被告予以概括承受，并继续履行。被告承租商铺后，未能按期履行租金、物业费支付义务，结欠原告2017年9月10日至2018年3月18日的租金23064.35元、物业费17138.42元，且自2018年2月16日起未能按约定时间营业。2018年3月1日，原告遂向被告发出了《关于解除合同及租金物业费催缴的函》，通知被告解除双方之间的租赁合同，并向被告催缴结欠租金、物业费，并追究被告的违约责任。被告未予回应，遂成讼。另查明，原告因本案委托律师代为诉讼，已支付实现债权的律师费4000元。本院认为，本案中的《中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》以及《商铺租约权利义务转让三方协议》系当事人真实意思表示，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，被告未能按约履行租金、物业费的支付义务，且未按约定时间营业，其行为已构成违约，被告应继续履行付款义务，并按约承担支付原告逾期付款违约金、未正常开店经营违约金的违约责任。由于被告未能按约履行租金、物业费的支付义务，原告向其发函解除租赁合同，符合合同约定，租赁合同、补充协议以及三方协议自解除合同函送达被告之日——2018年3月2日解除。因租赁合同解除，2018年3月10日至3月18日的租金当为房屋占有使用费而非租金，原告主张该房屋占有使用费和相应物业费的逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。因被告违约以致租赁合同的提前解除，所造成原告的损失已通过主张租金、物业费、逾期付款违约金、未正常开店经营违约金以及提前终止合同的3个月租金损失得到弥补，原告另行要求没收被告交付的承租保证金10000元的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》关于违约金的相关规定，本院不予支持。承租保证金应按先租金后物业费的顺序折抵被告所欠原告租金及物业费，折抵后被告结欠原告2017年9月10日-12月9日的租金已清偿，物业费为6883.86元。逾期付款违约金的计算标准以被告违约所造成原告的损失为考量依据，不得过高，原告主张逾期付款违约金按每日0.1﹪计算过高，依法应予调整，本院酌定按年利率12﹪计算。关于未正常开店违约金，应计算至合同解除之日；如前所述，逾期付款违约金的计算标准以被告违约所造成原告的损失为考量依据，不得过高，由于被告的该违约行为所造成原告的损失无法实际考量，本院酌定违约金为2000元。原告诉请被告承担实现债权律师费，符合合同约定，本院亦予支持。被告顾叶霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、涉案的《中关村广场购物中心F3-302号商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》《商铺租约权利义务转让三方协议》自2018年3月2日解除；二、被告顾叶霞于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司租金13071.38元、房屋占有使用费1278.72元、物业费15852.67元，合计30202.77元；三、被告顾叶霞于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司逾期付款违约金（自2017年9月10日起以6883.86元为基数，按年利率12﹪计算至2017年12月9日止为206.52元；自2017年12月10日起以28124.85元为基数，按年利率12﹪计算至被告实际支付租金、物业费之日止）；四、被告顾叶霞于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司未正常开店违约金2000元；五、被告顾叶霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司提前终止合同的租金损失13762.55元；六、被告顾叶霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司实现债权律师费4000元；七、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费941元（已减半），由原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司负担331元，被告顾叶霞负担610元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审 判 长  李卫东人民陪审员  凌金荣人民陪审员  邱国春二〇一八年十月十六日书 记 员  吴雪青