广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤13执异98号 异议人（被执行人）：金源联合地产集团有限公司，住所地广东省惠州市江北文昌路一路**华贸大厦**。 法定代表人：邬国邦，董事长。 委托代理人：谭婉妮，广东建议律师事务所律师。 申请执行人：张新锋，男，1975年6月22日出生，汉族，住广东省深圳市。 被执行人：光耀集团有限公司，，住所地广东省惠州市东平**小区荷兰水乡会所** 法定代表人：郭耀名。 被执行人：郭赞楼，男，1973年1月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 被执行人：郭耀名（曾用名郭赞明），男，1966年1月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 被执行人：惠州市众望集团有限公司，住，住所地惠州市东平半岛**小区综合楼**/div> 法定代表人：郭赞楼。 被执行人：北京川腾投资集团有限公司，住所，住所地北京市朝阳区新源街**div> 法定代表人：黄振林。 被执行人：惠州市宏业置业有限公司，住所，住所地广东省惠州市麦科特大道麦雅大厦**div> 法定代表人：郭赞楼。 本院在执行申请执行人张新锋与被执行人金源联合地产集团有限公司（下称金源公司）、光耀集团有限公司（下称光耀集团）、郭赞楼、郭耀名等单位和个人的借款合同纠纷一案中，被执行人金源公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 被执行人金源公司提出异议申请称，请求一、对惠州惠城区桥东上东平江东分区84号土地（下称东平土地）重新评估定价；二、对东平土地上的基础工程补充评估；三、对新圩项目中尚未出卖的房屋（314套）解除查封；四、解除对申请人账户的轮候查封；五、解除对消费者购房款的扣押，并将该款项支付给申请人。 针对上述请求一、二，事实和理由如下：在被申请人与光耀集团公司的借贷关系中，申请人处于担保人的位置。2014年4月18日，被申请人为主张上述债权而向城区法院申请诉前财产保全。城区法院于同日作出三个财产保全裁定，查封了东平土地。2014年5月13日，被申请人就上述三笔债权向城区法院提起诉讼，借款人和包括申请人在内的各担保人均为被告。城区法院分三个案件立案审理。2015年4月23日，城区法院对三案同时作出判决。三案经二审判决驳回上诉后进入执行程序，东平土地的诉讼保全也就相应地转化为执行查封。2016年10月27日，基于惠州中院的委托，惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司（下称：惠正公司）对东平土地进行评估并形成《房地产估价报告》（惠正房地评字【2016】第10191号，下称评估报告）。该评估报告认定东平房地产（含在建工程）的总价值为3.55亿元。由于评估报告的有效期已经届满，申请人为此申请对东平土地及地面房屋重新评估。由于基础工程的价值包含在东平土地中，但该部分的财产价值在评估报告中没有显示，为此申请人请求对该部分财产价值补充评估。目前，被申请人张远锋、张新锋等数10人因涉嫌“套路贷”犯罪被公安机关立案，本市中级法院和城区法院判决或执行的与该犯罪集团有关的民间借贷案件均程度不同地涉嫌犯罪。因受证据条件限制，申请人无法具体陈述刑事案件侦查信息，望人民法院予以核实，并将经核实无误的信息作为民事案件审理和执行的参考依据。 针对上述请求三，事实和理由如下：“荷兰水乡”系惠州著名的大型房地产楼盘，开发商系光耀集团有限公司（下称光耀集团）。为建设荷兰水乡项目，光耀集团于2008年5月26日登记设立了惠州明泰房地产有限公司（下称明泰公司），由明泰公司具体开发经营荷兰水乡。明泰公司为此于2013年3月更名为光耀金源集团有限公司，并于2014年5月再次更名为金源联合地产集团有限公司（即本案申请人）。在荷兰水乡项目中，申请人开发经营的核心内容是“荷兰水乡九期房地产”（即东平土地）。东平土地由明泰公司于2012年出让取得，该土地由两部分构成，其中一块土地的面积为25762平方米，另一块土地的面积为29474平方米，两块土地合计面积为55236平方米（目前市场价值为5-7亿元）。根据惠州中院解除裁定的认定，东平土地及其地上两项在建工程，其价值在2016年期间经惠州中院委托评估认定为3.55亿元，在扣除中国银行（抵押权人）对其中的土地使用权所享有的抵押优先受偿权份额约2.3亿元后，剩余价值超过1亿元。2011年7月29日，光耀集团向张远锋借款2000万元，由14个单位和个人提供担保。2011年10月27日，光耀集团向张远锋借款2500万元，由17个单位和个人提供担保。2013年1月13日，郭赞楼向张新锋确认借款债务1200万元，由6个单位和个人提供担保。上述三笔债务中，申请人均为担保人。2014年4月18日，张远锋、张新锋为主张上述债权而向城区法院（水口法庭）申请诉前财产保全。城区法院同日作出三个财产保全裁定查封了东平土地。2014年4月20日，城区法院第二次作出三个财产保全裁定，查封了申请人对惠东县天德顺房地产有限公司所持有的全部公司股权。2014年7月7日，城区法院第三次作出了三个财产保全裁定，查封了新圩项目的7套住宅和44套商铺。该次被查封的房地产价值为1.35亿元。2014年10月8日，城区法院第四次作出三个财产保全裁定，补充查封了新圩项目的204套住宅，同时解除对惠东县天德顺房地产有限公司的股权查封。本次查封的住宅价值为2.85亿元。2014年5月13日，张远锋、张新锋就上述三笔债权向城区法院提起诉讼，借款人和包括申请人在内的各担保人均为被告。城区法院分三个案件立案审理：【2014】惠城法水民初字第1509号（本金2000万元，下称甲案）、【2014】惠城法水民初字第1510号（本金2500万元，下称乙案）、【2014】惠城法水民初字第1511号（本金1200万元，下称丙案）。申请人不服三案的一审判决而提起上诉，惠州中院于2016年4-5月间对三案均驳回上诉维持原判，三案的一审判决因此发生法律效力并成为目前强制执行的依据。根据三案的一审判令，截止于2018年6月，申请人负有连带担保义务的总债务（本息合计）约1亿元。新圩项目已经取得预售许可证，共有房屋468套，其中住宅409套，商铺59套。住宅用房已经有**出售给消费者并已经完成销售登记，剩余206套。在206套住宅中，其中116套已经与消费者签订买卖合同，但因诉讼保全导致无法办理登记。目前尚有90套住宅和商铺因查封而无法销售。2018年3月1日，惠州中院根据申请人的申请，裁定解除新圩项目已出售房屋的查封。被申请人不服该裁定而向省法院申请复议，解封争议目前处于省法院复议期间。申请人认为，东平土地的剩余价值超过1亿元，已足以保障被申请人的债权安全。新圩房屋被查封的价值超过3亿元，数额远超出了法律文书确定的债权本息及执行费用。故解封尚未出售的房屋不损害被申请人的利益。另外，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第20条亦规定，允许被执行人自行处置财产清偿债务。目前，被申请人张远锋、张新锋等数10人因涉嫌“套路贷”犯罪被公安机关立案，本市中级法院和城区法院判决或执行的与该犯罪集团有关的民间借贷案件均程度不同地涉嫌犯罪。因受证据条件限制，申请人无法具体陈述刑事案件侦查信息，望人民法院予以核实，并将经核实无误的信息作为民事案件审理和执行的参考依据。基于以上事实和理由，申请人根据《民事诉讼法》第225条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第7条，提出本案异议请求，请予裁定支持。 针对上述请求四、五，事实和理由如下：在被申请人与光耀集团公司的借贷关系中，申请人处于担保人的位置。2014年5月13日，被申请人就上述三笔债权向城区法院提起诉讼，借款人和包括申请人在内的各担保人均为被告。城区法院分三个案件立案审理：【2014】惠城法水民初字第1509号（本金2000万元）、【2014】惠城法水民初字第1510号（本金2500万元）、【2014】惠城法水民初字第1511号（本金1200万元），下述统称三案。2015年4月23日，城区法院对三案同时作出判决。三案经二审判决驳回上诉后发生法律效力。惠州中院于2017年7月对上述三案提级执行，案件编号分别为（2017）粤13执314号、317号、322号。惠州中院对本案启动执行程序后，于2017年7月对申请人的账户实施轮候查封。2014年4月18日，被申请人为对光耀集团主张债权而向城区法院申请诉前财产保全。城区法院于同日作出三个财产保全裁定，查封了东平土地。2014年4月20日，城区法院第二次作出三个财产保全裁定，查封了申请人对惠东县天德顺房地产有限公司（下称惠东公司）所持有的全部公司股权。2014年7月7日，城区法院第三次作出了三个财产保全裁定，查封了新圩项目的7套住宅和44套商铺。2014年10月8日，城区法院第四次作出三个财产保全裁定，补充查封了新圩项目的房屋，同时解除对惠东公司的股权查封。归纳起来，本案执行查封了申请人的两处财产，一为东平土地，二为新圩房屋。现将该两处财产的价值结构说明如下：其一，关于东平土地。东平土地（不含地上建筑物）在2013年7月18日抵押给中国银行惠州分行，抵押担保的债务总额为2亿元。借贷双方共同认定抵押物（两块土地）价值为3.3528亿元。2016年10月27日，基于惠州中院的委托，惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对东平土地进行评估并形成《房地产估价报告》（惠正房地评字【2016】第10191号，下称评估报告）。该评估报告认定东平房地产（含在建工程）的总价值为3.55亿元。从2013年7月18日至2018年1月8日，该银行借款利息为3564万元。截止于2018年1月，东平土地承担的银行优先债权为2.3564亿元。两相比较，东平土地的剩余净值为1.2亿元。其二，关于新圩项目。新圩项目共有房屋468套（住宅409套/商铺59套），已售203套，待售265套（住宅206套/商铺59套）。待售房屋全部被城区法院查封。根据物价部门的批准文件计算，被查封的新圩房屋的面积为22098平方米，总价值为3.35亿元。2018年3月1日，惠州中院裁定解封已经出卖给消费者的房屋，目前仍然有134套房屋（其中住房90套，商铺44套）处于执行查封状态。该134套房屋价值2.5亿元。综上所述，本案执行标的不足一亿元，但被查封的财产净值已达3.7亿元。故解除对申请人银行账户的轮候查封不损害被申请人的利益。希望法院能够解除对申请人账户的轮候查封，以使申请人在清偿首封债务后能够维持生存。目前，被申请人张远锋、张新锋等数10人因涉嫌“套路贷”犯罪被公安机关立案，本市中级法院和城区法院判决或执行的与该犯罪集团有关的民间借贷案件均程度不同地涉嫌犯罪。因受证据条件限制，申请人无法具体陈述刑事案件侦查信息，望人民法院予以核实，并将经核实无误的信息作为民事案件审理和执行的参考依据。 异议人金源公司向本院提交了诉前保全裁定书（第1-4轮）、判决书（三案一审和二审）、资产抵押证明、评估报告（欣业公司、同致诚公司、惠正公司2014、2016）、国有土地使用证（东平两块土地）、商品房预售许可证（一、二）、商品房销售价格备案证明、执行裁定书。 本院经审查查明： （一）本案的执行依据及执行立案情况 申请执行人张远锋与被执行人金源公司等人的借款合同纠纷系列案，惠州市惠城区人民法院（下称惠城区法院）于2016年4月26日作出（2014）惠城法水民初字第1511号民事判决。 （2014）惠城法水民初字第1511号民事判决判令：一、被告郭赞楼应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张新锋偿还借款1200万元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以借款1200万元为基数，自2014年3月31日计至本息清偿之日止）。二、被告郭赞楼应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张新锋支付律师代理费10万元。三、被告郭耀名、惠州众望集团有限公司、光耀集团、金源公司、北京川腾投资集团有限公司、惠州宏业置业有限公司应对被告郭赞楼的上述借款本息和律师代理费承担连带责任。四、驳回原告张新锋的其他诉讼请求。 上述案件判决作出后，金源公司向本院提起上诉，本院对该案均驳回上诉，维持原判。 上述判决生效后，张新锋就该案向惠城区法院院申请强制执行，惠城区法院审理受理后立案，案号为（2016）粤1302执5610号。后本院决定对该案提级执行，并于2017年7月予以立案，案号为（2017）粤13执322号。 另查，针对上述（2014）惠城法水民初字第1511号案件所涉债务利息及相关诉讼费用的计算和偿付问题，张远锋又向惠城区法院另行提起诉讼。2016年1月28日，惠城区法院作出（2015）惠城法民一初字第1874号民事判决。 （2015）惠城法民一初字第1874号民事判决书，确认被告光耀集团应在判决发生法律效力之日起十日内向原告张远锋偿还借款利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，以借款2500万元为基数，自2012年12月27日计至2013年3月26日止），金源公司对上述利息承担连带清偿责任。 该判决生效后，张远锋向惠城区法院申请强制执行，该院审查受理后立案，案号分别为（2016）粤1302执3659号。后本院决定对该案提级执行，并于2017年7月予以立案，案号为（2017）粤13执316号。 （二）本案的相关财产保全裁定 上述案件诉讼过程中，惠城区法院分别根据张远锋、张新锋的申请，作出了如下财产保全裁定： 2014年4月18日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第30-1号民事裁定书，裁定第一项内容为：查封被申请人光耀金源集团有限公司（前身：惠州明泰房地产有限公司，下称光耀金源集团）名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区84号（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：25762.5㎡）及（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，查封价值约2000万元（查封期限为两年）。 2014年4月18日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第31-1号民事裁定书，裁定第一项内容为：查封被申请人光耀金源集团名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区84号（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：25762.5㎡）及（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，查封价值约2500万元（查封期限为两年）。 2014年4月21日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第33-1号民事裁定书，裁定第一项内容为：查封被申请人光耀金源集团名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区84号（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：25762.5㎡）及（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，查封价值约1200万元（查封期限为两年）。2016年4月5日，惠城区法院作出（2014）惠城法水民初字第1511-4号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期限为自上次查封届满之日起两年。 2014年4月30日，惠城区法院作出（2014）惠城法水保字第30-2号、31-2号、33-2号共三份民事裁定书，共同的裁定内容为：冻结被申请人光耀金源集团持有的惠东县天德顺房地产有限公司100%股权（冻结期限为一年）。 2014年7月7日，惠城区法院作出（2014）惠城法水民初字第1509-1号、1510-1号、1511-1号共三份民事裁定书，裁定：查封被告光耀金源集团位于惠州市惠阳区××村××路，花语时光公馆（惠阳房预许字[2013]第XXX号）：1号楼3套房产、2号楼4套房产及44套商铺（详见裁定书）的房屋产权，查封期限为两年。2016年7月6日，惠城区法院分别作出（2014）惠城法水民初字第1509-5号、1510-5号、1511-5号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期限为两年。 2014年10月8日，惠城区法院作出（2014）惠城法水民初字第1509-2号、1510-2号、1511-2号共三份民事裁定书，裁定查封了被告金源公司位于惠州市惠阳区××村××路，花语时光公馆（惠阳房预许字[2014]第XXX号）3号楼共204套房产（详见裁定书）的房屋产权，查封期限为两年；同时裁定解除对被告光耀金源团有限公司持有的惠东县天德顺房地产有限公司100%股权的冻结。2016年9月23日，惠城区法院分别作出（2014）惠城法水民初字第1509-6号、1510-7号、1511-6号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期限为两年。 另查，光耀金源集团有限公司已于2014年5月26日将工商登记名称变更为金源联合地产集团有限公司。 （三）涉案被查封财产的有关评估报告 对于本案被查封的两宗涉案土地，即被申请人光耀金源集团名下位于惠州惠城区桥东上东平江东分区84号（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：25762.5㎡）及（证号：惠府国用[2013]第13020720XXX号，面积：29474㎡）的国有土地使用权，以及涉案土地上的在建工程，即惠州惠城区连园南路1号光耀荷兰水乡花园九期一组团1号楼、2号楼在建工程，其价值共有下列4份评估报告（评估报告的有效期均为一年）： 2013年7月11日，受光耀金源集团的委托，惠州欣业土地房地产评估有限公司作出惠欣估字（2013）第1107147号《房地产评估报告书》，认定涉案被查封的两宗土地价值合计为33528.56万元，即约为3.35亿元。 2014年10月17日，受金源公司的委托，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出深同诚评字（2014E）10QC第003号《报告书》，认定涉案被查封的两宗土地上的在建工程，即惠州惠城区连园南路1号光耀荷兰水乡花园九期一组团1号楼、2号楼在建工程的价值合计为70536082元。 2015年1月29日，受惠城区法院的委托，惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出惠正房地评字（2015）第01148号《房地产评估报告》，认定涉案被查封的两宗土地，及其地上的在建工程，价值合计为290433100元，即约为2.9亿元。 2016年10月27日，受本院的委托，惠州惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出惠正房地评字（2016）第10191号《房地产评估报告》，认定涉案被查封的两宗土地，及其地上的在建工程，价值合计为335099300元，即约为3.55亿元。 （四）本案申请执行人的受偿及其他情况 本院于2018年1月9日作出（2017）粤13执314、317号之二《协助执行通知书》，要求怡海公司（本案被执行人之一）将其在本院（2016）粤13民破1号案件中，由惠州天合建筑有限公司（同为本案被执行人之一）对其所享有的债权分配款以8000万元为限额支付给张远锋。2018年1月16日，怡海公司委托惠州长城国粤置业有限公司协助划扣了天合公司在（2016）粤13民破1号案件中的全部债权分配款，并将其对惠州天合建筑有限公司享有的债权分配款中的33968937.15元支付至本院《协助执行通知书》中所确定的银行账户（户名：张远锋，账号：62×××29，开户行：工商银行惠州分行营业部）。扣除上述受偿数额后，本案剩余的执行标的额不足一亿元。同时，本案中申请执行人张远锋是涉案被查封东平地块的首封债权人。 另查，2013年7月8日，光耀金源集团与中国银行股份有限公司惠州分行签订了一份《固定资产借款合同》，约定光耀金源集团向中国银行股份有限公司惠州分行借款人民币两亿元，并以其九期项目的两个地块（即本案涉案的两块土地）作为抵押物承担抵押担保责任，双方于2013年7月25日进行了抵押登记。后光耀金源集团偿还了部分借款债务，根据中国银行股份有限公司惠州分行于2014年10月30日出具的资产抵押价值证明书，金源公司仍欠借款本金17500万元，利息1792.77万元利息（年利率：7.995%）。计算至2018年1月，中国银行股份有限公司惠州分行对本案被查封的土地享有优先受偿权的债权本息约为2.3亿元。 另，被执行人金源公司名下所被查封的位于惠州市惠阳区××村××路花语时光公馆（惠阳房预许字[2014]第XXX号）的共211套房产及44套商铺，根据2017年2月惠州惠阳区发展和改革局物价检查所监制的商品房销售价目表，其价值约为3亿元。其中，共有121套商品房已与业主签订了楼宇认购书，并向业主收取了部分购房款，该121套商品房价值约为1.1亿元；另有90套商品房尚未出售，价值约为9000万元；剩余的44套商铺，已在另案中设立了抵押权，价值约为1亿元。 2018年1月15日，被执行人金源公司曾向本院提出书面异议，请求对惠州惠城区桥东上东平江东分区84号土地重新评估定价；对东平土地上的基础工程补充评估；对新圩项目中已经出卖的房屋依法解除查封；对新圩项目中尚未出卖的房屋附条件解除查封。本院对上述异议请求审理后作出（2018）粤13执异6号执行裁定书，裁定一、解除（2014）惠城法水民初字第1509、1510、1511号三个案件中对被执行人金源联合地产集团有限公司位于惠州市惠阳区××村××路，花语时光公馆（惠阳房预许字【2013】第XXX号、【2014】第XXX号）的下列共121套房屋产权的查封；二、驳回异议人金源公司的其他异议请求。后申请执行人张远锋、张新锋等人不服异议裁定，复议至广东省高级人民法院，该院审理后作出（2018）粤执复152号执行裁定书，裁定驳回复议申请人张远锋、张新锋的复议申请，维持本院作出的（2018）粤13执异6号执行裁定。 2018年06月26日，异议人金源公司向本院提出书面异议。 本院认为，关于是否应该对东平土地重新评估定价、是否应该对东平土地的基础工程补充评估定价、是否应该对新圩项目中尚未出卖的房屋解除查封等问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。”同一执行行为是指当事人、利害关系人请求撤销或者更正的同一异议对象。本案中，异议人金源公司曾于2018年1月15日就涉案东平土地以及新圩项目中尚未出售的房屋提出执行异议，本院已经对异议人金源公司的上述请求予以审查。现异议人金源公司再次就该涉案土地、新圩项目中未出售的房屋提出执行异议，根据上述法律规定，本院对异议人金源公司的上述重复请求应不予受理。 关于是否应该解除对异议人金源公司账户的轮候查封的问题。《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。”根据上述批复可知，在被查封的涉案财产上不具有优先债权的情况下，只有首封的法院对该查封的财产有处置权。本案中，本院对异议人金源公司名下在中国银行惠州新圩支行账户65×××80上的存款处于轮候查封的状态，对其账户本院没有优先处置权，且解除对异议人金源公司上述账户的轮候查封更无法保障申请执行人的债权得以足额受偿，因此，本院对该请求不予支持。至于是否应该解除对消费者购房款的扣押并将该款项支付给异议人金源公司的问题。本案中，被查封的涉案财产尚未处置完毕，申请执行人的债权未得以完全实现，且广东省高级人民法院曾作出（2018）粤执复152号执行裁定书，该院认为“关于剩余购房款应交付至执行法院的请求成立。”因此，异议人金源公司要求解除对消费者购房款的扣押并将该款项支付给金源公司的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款、《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回金源联合地产集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 （此页无正文） 审判长  郑松荣 审判员  周 娟 审判员  黄陈谦 二〇一八年十月九日 法官助理何玉明 书记员陈铁洪