上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初5627号原告：迪时实业(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：曹红玲，经理。委托诉讼代理人：时宗福，男。被告：上海飞为智能系统股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：党振，总经理。委托诉讼代理人：孙明荣，上海市天地律师事务所律师。第三人：上海莘联实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：沈春明，董事长。委托诉讼代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。本院在审理原告迪时实业(上海)有限公司(以下简称迪时公司)与被告上海飞为智能系统股份有限公司(以下简称飞为公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序。本院于2018年4月20日追加上海莘联实业有限公司(以下简称莘联公司)为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人时宗福、被告委托诉讼代理人孙明荣、第三人委托诉讼代理人程晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪时公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告参照合同约定的租金标准支付租金或者房屋占有使用费，从2015年9月1日起至2017年9月30日止的租金合计人民币449,310.36元(以下币种相同)，并判令被告支付违约金(计算方式：截止至2018年4月1日止被告应付给原告违约金为270,743.58元；2018年4月1日后，则按照每逾期一天，以总款项449,310.36元的千分之一计算违约金)；2.判令被告支付自2017年9月30日起到2017年12月31日止的房租37,513.98元，以及以37,513.98元为本金按照每天千分之一的标准计算自2018年1月1日起的违约金；3.判令被告承担本次诉讼费及其他相关费用；4.判令被告承担原告的误工费、交通费和律师咨询费。庭审中，原告撤回诉请4。事实和理由：2015年9月1日,原告和被告签订了房屋租赁协议(如附件《并购及相关协议》之第六条和第七条,下简称该租赁协议)。被告总计拖欠原告房租449,310.26元,明细如附件《房租欠款》。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之第五条(房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。),并基于公平原则和不当得利原则,应该参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据《并购及相关协议》第七条支付及违约责任：如乙方(被告)未能按照上述约定时间付款给甲方(原告),每逾期一天乙方(被告)须支付逾期总款项的千分之一违约金给甲方(原告)。鉴于被告一直不付房租,合同在2017年7月31日终止,原告也多次希望收回房屋,故请法院判决被告尽快搬离该厂房。原告经过多次催讨,被告均以各种理由拖欠付款,并在2017年9月14日通过邮件以租赁房屋无产证为由表示拒绝支付。原告为维护自身的合法权益,特诉至贵院,恳请法院依法查明事实,支持原告的全部诉讼请求。被告飞为公司辩称：对于原告诉请1，被告认为被告与原告之间没有房屋占有使用费的纠纷，因为原告的房屋是违章建筑也没有房产证，故不存在租金或占有费。即便存在房屋占有使用费也不存在违约金的说法，故违约金的利息等也是不存在的；对于原告诉请2，被告也不予认可。因为原告已经与第三人签订了合同，已经由第三人管理，故被告和原告没有房租上的关系；对于诉请3，同对诉请1、2的意见，被告也认为不存在支持该诉请的事实基础和法律基础。第三人莘联公司诉称：请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，第三人莘联公司作为甲方，案外人上海某享荣汽车工业装备有限公司作为乙方，原告迪时公司、被告飞为公司、案外人上海某机电科技有限公司共同作为丙方签订《备忘录》。其上约定：自本协议生效时起，乙方在本协议生效前基于履行“既有合同”对甲方所享有的全部权利和承担的全部义务由丙方享有和承担，乙方不再对所转让的权利和义务负瑕疵担保责任。甲乙丙方对前述租赁合同的合法性及效力均予确认，不持任何异议。三方另约定其他相关权利义务并于落款处签名、盖章。2015年9月1日，原告迪时公司作为甲方与被告飞为公司作为乙方签订《并购及相关协议》。协议第六条约定，自2015年6月1日起甲方已经取得楼下所有权(包括目前的机加工车间和钣金车间)，乙方应按下述标准支付租金给甲方。面积合计为1,113.48平方米，单价为非税0.618元每平方米每天。租赁期限自2015/9/1起至2017/7/31止。租赁费用为非税20,930.64元每月，支付方式为每季度支付一次，上季度最后一周支付下季度费用62,791.92元(第一次支付为4个月租赁费用83,722.56元，2015年9月30日前支付)。协议另约定双方其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名、盖章。2017年7月31日，原告迪时公司与第三人莘联公司签订《备忘录》，上载：“莘联公司与迪时公司经双方多次洽谈，终止原签订的一切合同事宜(截止2017年7月31日)。莘联公司承诺：原迪时公司搭建的临时厂房：1、现飞为公司北侧临时厂房(约760平方米)；2、现派安公司门卫两侧二间办公室(约87平方米)；3、现浩宇汽修南侧使用(楼下约92.22平方米、楼上约92.22平方米)；以上临时(三处)厂房使用期到政府违章房拆除为止归迪时公司所有。拆除后按政府违章补贴给迪时公司(全额)。厂房使用终止时间为2017年7月30日止。厂房租金结算到2017年6月30日。2017年8月1日莘联公司收回厂房。以上三处临时厂房房租在没拆除以前由莘联公司代管，代收房租，代收房租全额转给迪时公司。”双方遂于落款处签名、盖章。2017年9月17日，第三人莘联公司作为出租方(甲方)与被告飞为公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX楼和2楼飞为部分签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁房屋建筑面积为3,211.32平方米(含辅助房764.45平方米属无证面积)。租赁房屋部分房屋已依法取得了上海市房地产权证，部分房屋未取得上海市房地产权证。房屋租赁期限3年，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日(其中2017年10月1日至10月31日为免租期)。合同另对租金、支付方式、保证金等相关权利义务作出约定，双方遂于落款处签名、盖章。另查明，讼争厂房均系违章建筑。以上事实，由原告迪时公司提交的《并购及相关协议》、2015年8月27日的《备忘录》、发票三张等一组，被告飞为公司提交的2017年9月17日《房屋租赁合同》、2017年7月31日《备忘录》及当事人庭审陈述所证实。对于原告提供的电子邮件，被告对该证据的真实性不予认可，而原告亦未提供其他相关用以佐证该电子邮件真实性的证据，故本院对于该证据不予采信；对于被告提供的银行交易流水清单，其旨在证明原告的委托诉讼代理人时宗福向被告法定代表人借款350,000元，对该证据本院认为其证明目的与本案争议无关，故本院对于该证据不予采用。本院认为，原、被告之间就讼争厂房签订的《并购及相关协议》由于讼争厂房标的系属违章建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案协议中双方关于租赁讼争厂房的相应条款应按合同约定的租金标准。至于原告另主张的逾期支付房屋使用费的利息，本院认为考虑到讼争合同亦属无效合同，故对于原告现主张的逾期支付房屋使用费利息的诉请，本院不予支持。现双方的争议焦点在于：被告应支付多少房屋占有使用费。针对该争议焦点：原告认为，虽然其曾应被告要求开具过三张发票，但实际被告却并未支付过相应款项，所以被告实际欠付自2015年9月1日起至2017年12月31日期间所有的房屋占有使用费，理应向原告支付；而被告则认为不应支付上述期间的房屋占有使用费，其认为：首先，讼争厂房系违章建筑，不应支付租金或房屋占有使用费；其次，讼争厂房在使用期间已被拆除部分，所以不应按照全额支付房屋占有使用费；最后，被告法定代表人曾出借给原告的委托诉讼代理人时宗福350,000元，双方已两清。对此，本院认为：首先，原告出租违法建筑的行为属于非法，故《并购及相关协议》中关于租赁部分条款系属无效。但因为租赁是一种行为，被告作为承租人已经实际使用房屋是无法改变的事实，且无法返还。考虑到对租赁部分条款的无效原、被告双方皆有过错，考虑到由出租人承担所有不利后果有失公正，故本着实事求是的原则，再依据相关法律规定，被告理应对其使用讼争厂房期间所发生的房屋占有使用费进行承担，该房屋占有使用费参照双方签订的《并购及相关协议》之标准；其次，针对被告称拆违后其实际占有使用的讼争厂房面积已经减少而不应全额支付房屋占有使用费的说辞，从原告当庭陈述以及费用计算明细可见，原告实际主张的2016年9月起的房屋占有使用费便已按照拆违后剩余的618平方米进行计算，原告所主张的被告欠付房屋占有使用费的计算方式构成如下：2015年9月-12月费用83,722.56元、2016年1月-3月费用62,791.92元、2016年4月-6月费用62,791.92元、2016年7月-8月费用41,861.28元、2016年9月费用12,504.66元、2016年10月-2017年12月底费用187,569.9元，以上合计被告欠付的房屋占有使用费为451,242.24元；最后，针对被告所称原告委托诉讼代理人时宗福欠被告法定代表人350,000元欠款应用于抵扣本案中被告所欠的房屋占有使用费的说辞，本院认为此两笔费用系两种不同的法律关系所产生的不同债务，不具备抵扣的条件，故被告法定代表人可就该欠款事实另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、被告上海飞为智能系统股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告迪时实业(上海)有限公司支付自2015年9月1日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费人民币451,242.24元；二、驳回原告迪时实业(上海)有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,019.83元，由被告上海飞为智能系统股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年十月十日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二．最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。