广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2690号上诉人（原审原告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼。法定代表人：马雄照，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张因妮，女，1978年12月27日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山四路盛景园三期A2幢首层4、5、6卡，二层4、5、6卡，三层1、2、3、4卡。主要负责人：刘爱华。上诉人中山市南兴房地产有限公司(以下简称南兴公司)因与被上诉人张因妮、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司中山分行（以下简称浦发银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人南兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决不顾按揭银行已经拒绝办理按揭的事实，认定上诉人仍负有继续办理按揭的义务，不利于双方纠纷的解决。一、涉案房产已不存在办理按揭的可能性，不存在上诉人可以继续协助办理按揭义务的可能。涉案房产所在房地产项目已不属于预售商品房阶段，且大部分已付清款项且已出证，待办理按揭的户数较少，一般商业银行不会为小批量的业务提供按揭合作。多年来，上诉人曾就项目抵押贷款与多家商业银行洽谈，均无法找到其他合作银行。上诉人在本案中将浦发银行中山分行追加为第三人，希望该行能根据双方签订的合作协议，继续提供按揭服务。然而该行在2017年11月16日向一审法院复函，提出因上诉人与购房者存在严重纠纷，为防范风险，终止与上诉人开发的涉案房地产项目的所有按揭业务的合作。此复函表明涉案房产已不存在办理按揭的可能性。二、上诉人已经履行了合同的主要义务，根据公平原则，被上诉人应当在合理的时间内完成付款义务，应当支付购房款。1.上诉人根据浦发银行中山分行的各种要求，积极协助被上诉人办理银行按揭。并且为被上诉人单独出具担保书，愿意为贷款提供阶段性担保，上诉人已完全履行作为开发商协助业主办理银行按揭的全部义务。2.上诉人已经履行了商品房买卖合同的主要义务，为被上诉人办理销售备案登记，被上诉人也享有了合同约定的投资保底收益，实际享有了涉案房产的直接支配和排他的权利，包括全部收益权利。3.双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条第3款约定，即使非被上诉人的原因造成第三人不同意被上诉人申请的贷款额度或年限等，可以在上诉人通知之日起3日内要求被上诉人补足贷款购房价差额。此可理解为，在无过错情况下，如银行不同意按揭的贷款额度，被上诉人有义务补足，包括全额补足。上诉人要求被上诉人一次性支付房款合法、合理、合情。三、被上诉人未按照合同约定提交全部按揭资料，构成违约。上诉人于2017年8月向被上诉人发出《关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书》，载明办理按揭所需的资料，被上诉人也确认已收到该通知书，被上诉人没有按照要求提供全部按揭资料给上诉人构成违约。综上，请求二审法院根据双方约定的补充协议作出判决，以彻底解决双方之间多年的纠纷。被上诉人张因妮辩称：一、上诉人要求被上诉人一次性支付剩余房款没有事实与法律依据。1.双方签订的商品房买卖合同中约定被上诉人的付款方式为银行按揭，只有在因被上诉人自身原因无法贷款的情形下，才应当一次性支付房款。浦发银行中山分行是出于自身风险考虑对项目整体拒绝贷款，非被上诉人自身的原因，被上诉人没有一次性支付剩余房款的义务。2.对商品房买卖合同补充协议一第三条第3款的付款方式的解释不应超过商品房买卖合同的范围，该条约定应理解为买受人补足贷款购房价差额的前提是银行按照一定额度为买受人办理了贷款按揭。本案中，银行没有为被上诉人办理贷款按揭，而其原因与申请贷款额度、年限、利率无关，依该条约定并不导致被上诉人贷款购房价补足义务的产生。3.上诉人要求被上诉人一次性支付房款，属于对付款方式的擅自变更。依法合同不得擅自变更，当双方协商一致时，可以变更合同。上诉人没有经过被上诉人的同意，要求法院强制改变付款方式为一次性付款，违反合同自愿原则。二、被上诉人不存在未依约提交全部按揭资料的违约情形。上诉人在2017年7月20日发出《关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书》后，被上诉人已经按照合同约定和通知书要求提交了按揭资料给上诉人。浦发银行中山分行拒绝办理按揭贷款并非是因被上诉人提交申请的按揭材料不完整，是因上诉人开发的项目存在整体风险而全部拒贷所致。三、双方应另循途径解决合同履行不能的问题。涉案房产已不存在办理按揭的可能，双方又没有约定其他付款方式，因此合同客观上履行不能。上诉人不能违背诚信原则，要求法院强制改变付款方式，双方应当另循途径解决。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人浦发银行中山分行未出庭应诉，也未发表书面意见。南兴公司于2017年10月10日向一审法院起诉请求：张因妮向南兴公司付清购房款324000元（以银行按揭方式或一次性付款）。一审法院认定事实：1.2011年9月20日，南兴公司(出卖人)与张因妮(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同，约定张因妮购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，总价款648023元，签订合同当天支付首期款324023元，余款324000元以商业贷款的方式于2011年12月20日支付；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年4月30日前，将经验收合格(指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告)并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同补充协议一约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；双方还约定了其他权利义务。该中山市商品房买卖合同已于2011年9月29日办理登记备案。2.2017年6月12日，南兴公司向浦发银行中山分行出具担保书，载明：贵行与我司于2013年1月5日签订的合作协议，约定贵行向符合购买我司项目名称为“皇爵广场”房屋的个人提供购房贷款，由于一系列的原因导致现在还没有成功办理。贵行于2014年8月7日回复中山市中级人民法院，称涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度，业主满足我行按揭贷款条件，贵行可为涉案楼盘办理按揭贷款业务。现我司作出承诺，贵行按照上述条件为以下业主办理按揭贷款，我司承诺仍按照上述合作协议为其提供阶段性连带担保。2017年6月16日，南兴公司向浦发银行中山分行发出继续办理皇爵广场业主按揭事项的咨询函。3.南兴公司于2017年7月19日向张因妮发出关于办理银行按揭手续补足首期款的通知，载明：根据浦发银行中山分行于2014年8月7日曾经向中山市中级人民法院发出复函，提出继续开展按揭贷款业务合作的条件包括：开发商与业主均接受我行按揭额度计算方式，即对涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度。因此，阁下办理银行按揭前还需就原合同约定的交易价格与9500元/平方米计算的房屋总价的差额部分向我公司补足。请收到本通知书之日起3日内或于2017年8月1日前来我公司交付补交首期款84000元，同时领取首期款收据，作为按揭手续资料。（备注：具体银行审批按揭金额以银行最终批示为准）。同日，南兴公司向张因妮发出关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书，载明：阁下请收到本通知书之日起10日内（或于2017年8月1日前）向我司提供如下办理银行按揭文件资料，1、阁下及配偶（若有）的身份证复印件3份；2、户口簿复印件1份（户主及阁下、阁下配偶页）；3、阁下婚姻状况载明（如结婚证或离婚证复印件1份）；4、阁下单位出具的收入证明原件（收入须是月供款的3倍以上，须由所在单位盖章并签字）；5、阁下近半年的银行交易流水账（到银行打印流水并盖银行章）及其他资产证明；6、中山市商品房买卖合同及中山市商品房销售登记备案表复印件1份；7、首付款收据复印件及刷卡纸；8、浦发银行中山分行存折正本及复印件。特别备注：上述所有复印件均需核对原件，请阁下亲临我公司办理交接文件手续；阁下提交资料后，我公司将协助提交浦发银行中山分行。如浦发银行中山分行出具同意贷款证明后，将联系阁下前往银行办理签署相关文件手续，届时请阁下带配偶一起前来办理。特此通知。4.2017年11月8日，一审法院向浦发银行中山分行发函，询问涉案商品房能否在贵行办理按揭贷款及如不能办理的原因。2017年11月16日，浦发银行中山分行向一审法院回函，载明涉案商品房不能在该行办理按揭贷款，原因是我行于2013年与南兴公司就其开发的“皇爵广场”项目开展按揭业务合作后，发现南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，根据上级行指示，我行终止与南兴公司开发的“皇爵广场”项目的所有按揭业务合作。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张因妮与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。南兴公司于2017年7月19日向张因妮发出关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书，但南兴公司作为开发商，协助业主办理银行按揭贷款不仅限于通知业主提交资料及代业主向银行提交资料，还需协助业主与银行订立商品房担保借款合同。但根据浦发银行中山分行于2017年11月16日向一审法院复函，其明确涉案商品房不能在该行办理按揭贷款，因南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，该行终止与南兴公司开发的“皇爵广场”项目的所有按揭业务合作。故此，商品房担保贷款合同未能订立，张因妮和南兴公司均负有一定责任，并非全部归责于买受人自身的原因导致银行不批准发放贷款。据此，一审法院认定不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司仍负有协助业主办理按揭贷款的义务。因此南兴公司主张张因妮一次性支付剩余房款，于法无据，一审法院不予支持。张因妮经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回南兴公司的诉讼请求。案件受理费6160元，减半收取3080元，诉讼保全费74元，合计3154元（南兴公司已预交），由南兴公司负担。本院二审期间，上诉人南兴公司向本院提交了如下证据：1.房屋按揭贷款合作协议，拟证明其公司与广发银行之间的按揭贷款合作事宜；2.补充合同，拟证明张因妮与南兴公司的补充约定。被上诉人张因妮质证认为，南兴公司没有给过其证据1，其也没有接触过广发银行与南兴公司的按揭贷款合作协议；对证据2予以确认。被上诉人张因妮没有向本院提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院依法予以确认。本院另查明，南兴公司与张因妮签订的中山市商品房买卖合同办理的销售登记备案载明涉案商品房房产用途为商业。南兴公司与张因妮签订的中山市商品房买卖合同还附有补充协议一，补充协议一第三条是关于买卖合同第六条的补充约定，其中第3点约定：如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或年限或利率的，买受人须按银行要求的贷款额度于出卖人通知之日起3日内相应补齐银行要求的资料及向出卖人补足贷款购房价差额，且办理按揭手续的期限不再顺延，买受人逾期未补交贷款购房价差额、提供资料的，出卖人有权选择解除合同，自出卖人发出解除合同通知书之日即视为合同已解除，买受人所交纳的款项不予退还，归出卖人所有，该款项作为买受人逾期付款的违约金，买受人对此表示无异议；第十条约定：买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。在张因妮与南兴公司签订中山市商品房买卖合同的同日，张因妮与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订了委托经营管理合同，约定：张因妮购买的涉案商品房位于皇爵广场5幢（简称皇爵国际公馆），为了使皇爵国际公馆（酒店公馆）能进行统一规划、统一经营及管理、统一聘用管理公司，张因妮同意委托皇爵公司对涉案商品房进行全权经营管理，委托皇爵公司对涉案商品房进行经营管理的期限为十年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止（涉案商品房达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于皇爵公司的装修期间），在上述十年期限内，张因妮就涉案商品房对皇爵公司的上述经营管理委托为不可撤销的委托；张因妮保证发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将涉案商品房交付皇爵公司，逾期未办妥收楼手续并将涉案商品房交付皇爵公司的，发展商有权自行将涉案商品房交付皇爵公司，且皇爵公司有权自行行使涉案商品房的经营管理权、收益权及其他相关的一切权利；张因妮与皇爵公司按以下方式享有涉案商品房的收益权：1.双方根据酒店公馆的年度经营状况，按照张因妮与皇爵公司7:3的利润比例分配涉案商品房在该年度的经营利润（以该酒店公馆在该年度的经营净利润除以该酒店公馆的产权总面积后，再乘以涉案商品房的产权面积）。2.张因妮分配涉案商品房在年度的经营净利润的70%的具体方式为：保底收益+浮动分红。保底收益在上述十年中的前三年，每年度以涉案商品房的产权面积30元/平方米/月作为保底收益的分配标准，在上述十年中的后七年，在前三年的保底收益基础之上继续保底，其中：第四至第六年的保底收益为每年在上一年度的保底收益的基础上递增5%，第七年至第八年的保底收益为每年在上年度的保底收益的基础上递增6%，第九年至第十年的保底收益为每年在上一年度的保底收益的基础上递增7%。3.每年度分配四次保底收益，每季度的保底收益于（公历）下一季度第一个月的15日前分配。4.浮动分红根据酒店公馆的年度经营状况，再给予张因妮额外分配，年度浮动分红款于（公历）次年第一个月的月底之前一次性分配给张因妮；张因妮每年可免费享受酒店公馆10天的度假入住权，张因妮在每次免费入住度假前须提前一个月书面通知皇爵公司，免费度假入住权可自由转移、赠送；张因妮在委托经营期内无须另行交纳上述十年的物业管理费，物业管理费在酒店公馆的经营成本里扣除；张因妮保证皇爵公司充分享有上述十年内涉案商品房的经营管理权、收益权及与之相关事项的权利（买卖和抵押除外），出现张因妮中途提前终止本合同或因张因妮原因致使本合同无法继续履行的等任一情况的，张因妮须按涉案商品房成交总价的30%向皇爵公司支付违约金，并赔偿由此造成皇爵公司及其他任何第三方的一切直接和预期利益损失；皇爵公司保证张因妮能按本合同约定享有相关的收益，如皇爵公司逾期1个季度未按约定分配相关收益给张因妮，张因妮有权按日对皇爵公司逾期支付的收益收取万分之一的违约金。在张因妮与南兴公司签订中山市商品房买卖合同的同日，张因妮与南兴公司签订一份补充合同，双方特别约定：1.鉴于张因妮购买的涉案商品房所在的皇爵国际公馆项目属于酒店公馆，且张因妮已经将该物业委托给皇爵公司，如皇爵公司不能按其与张因妮所签署的委托经营管理合同之约定足额支付保底收益给张因妮，则南兴公司对皇爵公司应支付给张因妮的保底收益的不足部分承担担保责任。2.若张因妮对涉案商品房的经营状况不满意或有其他任何理由，南兴公司均给予张因妮十年（自2012年5月1日起计算十年）后以张因妮购买该物业时合同成交总价648023元受让该物业的承诺保障，南兴公司受让该物业的时间限于上述十年届满之后的第一年（公历）第一个月的15日内（逾期则南兴公司不再接受张因妮的受让申请），且张因妮必须以书面形式向南兴公司提出受让该物业的申请。3.本合同与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突的，以本合同为准。张因妮确认在合同约定的收楼时间前有到南兴公司办理收楼手续，签署了相关收楼手续文件。自2012年5月1日至2017年6月30日，张因妮共收取皇爵公司支付的保底收益共计99902.12元。本院再查明，一审期间，南兴公司提交了其公司在2013年1月5日与浦发银行中山分行签订的合作协议，约定浦发银行中山分行为支持南兴公司加快皇爵广场项目的开发和销售，同意向符合条件的购买南兴公司房屋个人提供购房贷款，南兴公司提供阶段性连带担保；为购房者提供不超过总房价款住房70%、商业用房50%的贷款，住房贷款期限最长不超过30年，商业用房贷款期限最长不超过10年。二审庭审中，本院询问南兴公司在与××中山市商品房买卖合同时，南兴公司是否与相关银行存在办理按揭贷款的合作事宜，有无在商品房买卖合同约定的商业贷款付款时间前向张因妮发出过办理按揭贷款的通知。南兴公司称与广东发展银行存在合作，没有在商品房买卖合同约定的商业贷款付款时间前向张因妮发出过办理按揭贷款的通知。南兴公司在庭审后向本院提交了其公司与广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发银行中山分行）于2012年3月23日签订的房屋按揭贷款合作协议。该协议中约定广发银行中山分行对南兴公司开发兴建的皇爵广场项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，额度金额2000万元整，额度的有效期为1年（从2012年3月23日到2013年3月23日）；住宅贷款最高成数不超过总房价款70%，贷款期限最长不超过30年的个人住房抵押贷款，商业用房在已竣工验收后办理贷款成数最高不超过总房价款50%，贷款期限最长不超过10年的个人商业用房抵押贷款；南兴公司同意无条件地为皇爵广场楼盘房屋购房者在广发银行中山分行的按揭贷款提供连带保证担保。本院又查明，自2013年开始，南兴公司因购房款支付、房屋装修等问题与购买皇爵广场物业的多名业主产生一系列诉讼纠纷。其中，本院在审理南兴公司与多名业主纠纷的（2014）中中法民一终字第583-646号案号中，发函至浦发银行中山分行咨询以下问题：“1.根据南兴公司与贵行签订的合作协议及向业主发出的办理银行按揭手续通知书，确定由贵行为业主办理涉案商品房按揭贷款。截至本案一审起诉时（2013年9月），业主蔡晓丹、王苗芳、张莉、唐锡伟、蒋媛玲、曲家锐、李静、黄丽仪、赵美华、谭义杰、何宇、雷胜辉、宫庆友、胡艳芬、陈金喜、罗李平、卢尚辉、杨淑芳、孙爽、谢英、黄传勇、袁智锋、卢超、陈联钊、杨亚有、李璐漪、朱彦禛、梁广霞、叶志珍、吴文翠、赖锦创等人称未能办理银行按揭贷款，该情况是否属实？若属实，因何原因导致无法办理涉案商品房银行贷款？2.贵行有无为皇爵广场其他商品房业主办理按揭贷款业务？何时开始不办理皇爵广场的按揭贷款业务？有无将无法办理按揭贷款的原因告知业主？3.目前能否继续为皇爵广场业主办理按揭贷款业务？”浦发银行中山分行在2014年6月6日复函称：“1.我行未向蔡晓丹等业主发放按揭贷款，原因之一是我行于2013年6月开始接连收到关于皇爵广场5幢商品房所属开发商与业主间存在纠纷的信息，当年7月中旬得知双方已涉及法律诉讼，故我行于2013年7月中旬暂停了与该楼盘按揭贷款业务合作。原因之二为，我行并未收到该函所列业主为购买皇爵广场5幢商品房的购房按揭贷款的申请材料。2.我行有为皇爵广场其他商品房业主办理按揭贷款业务，共发放6笔，于2013年7月中旬暂停了与该楼盘按揭贷款业务合作，并将无法办理按揭贷款业务的原因口头通知了开发商。3.如果皇爵广场项目和业主满足我行按揭贷款业务合作条件，我行可继续为皇爵广场业主办理按揭贷款业务。”随后，针对浦发银行中山分行复函的第3点意见，本院继续发函至该行咨询“能否进一步明确该项目开发商南兴公司目前是否符合贵行按揭贷款业务合作条件？在业主满足按揭贷款条件的前提下，贵行是否能办理涉案楼盘按揭贷款业务？”浦发银行复函称：“我行可与中山市南兴房地产有限公司就涉案楼盘（皇爵广场5栋）继续开展按揭贷款业务合作，合作条件为：1.开发商与业主均接受我行按揭额度计算方式，即我行对涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度；2.业主满足我行按揭贷款条件。如果满足以上两点合作条件，我行可为涉案楼盘办理按揭贷款业务。”南兴公司除在2017年10月10日提起本案诉讼外，还对张凤云、乐培桃等其他购买皇爵广场的其他业主分别提起诉讼，诉求也是要求其他业主付清相应的购房款。南兴公司在2017年7月19日向提起诉讼的其他业主也发出了关于办理银行按揭手续补足首期款的通知，南兴公司确认已经收取部分业主提交的按揭资料并将该按揭资料递交给浦发银行中山分行，但浦发银行中山分行未收取。二审中，本院询问南兴公司在2013年（含2013年）之前有无向张因妮发出过办理按揭贷款的通知，南兴公司在庭审中称庭后核实回复，但庭后未向本院作出回复。南兴公司确认在2014年1月到2017年4月未有向业主发出过办理按揭贷款的通知。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。南兴公司与张因妮签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的主要焦点是在浦发银行中山分行已明确终止与南兴公司开发的皇爵广场项目的所有按揭业务合作情况下，张因妮是否应向南兴公司支付剩余购房款324000元。依照双方合同约定，张因妮须在签订商品房买卖合同的当天支付首期款324023元，对此，张因妮已依约履行完毕此支付义务。对于剩余购房款324000元，张因妮须以商业贷款的方式在2011年12月20日支付。从南兴公司与张因妮在合同中约定由南兴公司通知张因妮按照按揭银行的要求提供申请资料、签署贷款合同，在办理按揭后，如因张因妮不按期供款致使南兴公司被追究保证责任的条款内容，以及南兴公司与广发银行中山分行签订的按揭贷款合作协议、南兴公司与浦发银行中山分行签订的合作协议、南兴公司向业主发出办理银行按揭贷款手续的通知书可见，南兴公司负有协助业主办理银行按揭贷款的合同义务，即南兴公司作为开发商须与相关银行存在按揭贷款合作关系，南兴公司再通知业主按照合作银行的要求提交办理按揭贷款材料，南兴公司所负的该协助义务亦符合商品房预售合同中以按揭贷款方式支付房款的交易惯例。本案中，从南兴公司提交的其公司与广发银行中山分行、浦发银行中山分行签订按揭合作协议的时间以及合作期限来看，南兴公司在与张因妮签订商品房买卖合同时，以及在双方约定商业贷款付款期限届满时，南兴公司并未与相关银行存在关于为购买皇爵广场项目物业的买受人提供按揭贷款的合作关系，因此，南兴公司与张因妮约定的在2011年12月20日以商业贷款方式支付剩余购房款324000元并不具备履行条件，张因妮未在此日期完成支付购房款的义务非因张因妮的原因所致。在双方约定的商业贷款付款时间届至后，南兴公司才在2012年3月23日与广发银行中山分行签订按揭贷款合作协议，但双方约定的合作期限仅为从2012年3月23日到2013年3月23日的一年期限。其后，南兴公司又在2013年1月5日与浦发银行中山分行签订合作协议。虽然南兴公司与浦发银行中山分行签订了为购买皇爵广场物业的买受人提供按揭贷款的合作协议，但是，买受人作为贷款人与浦发银行中山分行之间的按揭贷款合同能否订立，浦发银行中山分行是否向买受人发放按揭贷款，要基于银行综合考量各种经营风险而作出的相应决定。在本院审理的南兴公司与其他业主已发生的诉讼中，浦发银行中山分行复函称除已发放6笔贷款业务外，由于南兴公司与业主涉及法律诉讼，已于2013年7月中旬暂停与该楼盘按揭贷款业务合作。随后，在本院继续发函至该行咨询“能否进一步明确该项目开发商南兴公司目前是否符合贵行按揭贷款业务合作条件？在业主满足按揭贷款条件的前提下，贵行是否能办理涉案楼盘按揭贷款业务？”浦发银行中山分行复函称：“我行可与中山市南兴房地产有限公司就涉案楼盘（皇爵广场5栋）继续开展按揭贷款业务合作，合作条件为：1.开发商与业主均接受我行按揭额度计算方式，即我行对涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度；2.业主满足我行按揭贷款条件。如果满足以上两点合作条件，我行可为涉案楼盘办理按揭贷款业务。”然而，南兴公司也未及时按照浦发银行中山分行的要求通知张因妮补足首期款、提交按揭手续资料，而是在相隔3年左右的时间后，才于2017年向张因妮发出办理按揭补足首期款、提交办理按揭手续文件的通知，但浦发银行中山分行此时实际也不再收取购买皇爵广场物业业主办理按揭贷款的资料，且最终在2017年11月16日明确向法院复函，因南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，终止与南兴公司开发的皇爵广场项目的所有按揭业务合作。因此，未能以办理按揭贷款的方式向南兴公司支付剩余购房款324000元并非因张因妮作为买受人的自身原因所致。南兴公司上诉称即使非因张因妮自身的原因导致银行不予批准发放贷款，依双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议第三条第3点的约定，张因妮也须一次性支付购房款。南兴公司诉求的一次性支付购房款实际为诉求张因妮立即一次性支付购房余款，本院对此认为，应结合合同条款内容的上下文、合同的目的、交易习惯等对合同条款作出理解，该条应是指在银行已接收买受人的按揭贷款申请，在具体的审批中对买受人申请的按揭贷款成数（金额）不完全同意的情况下，买受人才须补足相应的贷款购房价差额。本案中，浦发银行中山分行不是对张因妮的按揭贷款申请进行了具体的审批后不同意张因妮申请的贷款金额，而是根本未接收张因妮的按揭贷款申请进行审批，且明确终止了皇爵广场的所有按揭业务合作，本院对南兴公司以此条款的约定实际诉求主张张因妮立即一次性支付购房款的理由不予认可。浦发银行中山分行已明确终止了与南兴公司开发的皇爵广场项目的所有按揭业务合作，即该行已不会向购买皇爵广场项目物业的买受人办理和发放按揭贷款，张因妮以商业贷款的方式支付剩余购房款324000元已不具备履行的实际具体可操作性。虽然张因妮未能办理按揭贷款的原因并非是因其作为买受人的自身原因所致，但是在张因妮未全额支付完毕购房款580000元的情形下，张因妮与南兴公司在合同约定的交付涉案商品房期限内已经办理了收楼手续，即南兴公司已履行了向张因妮交付涉案商品房的主要义务，张因妮也从2012年5月1日至2017年6月30日收取了涉案商品房的保底收益。商品房买卖合同为双务合同，南兴公司作为涉案商品房的出卖人，其履行合同的主要义务之一是向张因妮交付涉案商品房，张因妮作为买受人，其履行合同的主要义务是向南兴公司支付取得涉案商品房的购房对价款。根据对价有偿和权利义务对等原则，张因妮在取得南兴公司交付的涉案商品房后，负有向南兴公司支付合同约定的购房价款的义务。在张因妮已不能以商业按揭贷款方式支付完毕房屋对价的情况下，对于张因妮应以何种方式、在何期限内向南兴公司支付剩余购房款324000元的问题，本院认为，南兴公司对购买皇爵广场物业的买受人向哪家银行申请按揭贷款具有相对的主导权，然而南兴公司在与张因妮签订商品房买卖合同时，以及在合同约定的商业贷款付款期内，并未与相关银行存在为购买皇爵广场物业的买受人提供按揭贷款的合作关系下，南兴公司却与张因妮约定了以商业贷款方式支付剩余房款，并且在南兴公司先后与广发银行中山分行、浦发银行中山分行签订按揭贷款的合作协议后，南兴公司也均未及时通知张因妮提交办理按揭贷款资料，南兴公司对张因妮未能办理按揭贷款存在过错。而张因妮购买的涉案商品房为商业用房，从南兴公司与广发银行中山分行、浦发银行中山分行签订的按揭贷款合作协议内容可知，依贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使张因妮及时向浦发银行中山分行成功申请了按揭贷款，张因妮均依约按期还款，张因妮也须在最长的十年期限内清偿完324000元。因此，综合考虑南兴公司的过错、南兴公司与浦发银行中山分行在2013年1月5日签订合作协议的时间、商业用房可办理的按揭贷款十年最长期限、南兴公司与张因妮在商品房买卖合同中约定的商业贷款支付期限，以及若南兴公司及时地履行了通知义务、业主及时提交按揭贷款申请资料，银行进行审批贷款等因素，本院依公平原则，酌情认定张因妮在2023年4月5日前向南兴公司支付完毕剩余购房款324000元，具体支付期限如下：张因妮在本判决生效之日起七日内支付162000元，在2019年4月5日前、2020年4月5日前、2021年4月5日前、2022年4月5日前和2023年4月5日前，分别支付32400元。综上所述，一审判决认定事实不清，处理结果不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18718号民事判决；二、被上诉人张因妮向上诉人中山市南兴房地产有限公司支付购买位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢1611号商品房的剩余购房款324000元（具体支付期限为：在本判决发生法律效力之日起七日内支付162000元，在2019年4月5日前支付32400元，在2020年4月5日前支付32400元，在2021年4月5日前支付32400元，在2022年4月5日前支付32400元、在2023年4月5日前支付32400元）；三、驳回上诉人中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6160元，减半收取3080元（中山市南兴房地产有限公司已预交），诉讼保全费74元，合计3154元，均由上诉人中山市南兴房地产有限公司负担。二审案件受理费6160元（中山市南兴房地产有限公司已预交），由上诉人中山市南兴房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一八年十月十日书记员  胡银芳