福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初3498号 原告：赖宝美，女，1975年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡荔男、陈皓元，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：陈成龙，男，1990年3月14日出生，汉族，住福建省长泰县兴泰开发区。 第三人：中国银行股份有限公司厦门思明支行，住所地福建省厦门市思明区中山路4－10号。 负责人：林虹葆，该行行长。 委托诉讼代理人：卢霞萍、帅伟民，该行职员。 第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。 法定代表人：杨林，该司董事长。 委托诉讼代理人：黄希希，广东颖贵律师事务所律师。 原告赖宝美与被告陈成龙、第三人中国银行股份有限公司厦门思明支行、第三人中国对外经济贸易信托有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖宝美的委托诉讼代理人蔡荔男、第三人中国对外经济贸易信托有限公司的委托诉讼代理人黄希希到庭参加了诉讼。被告陈成龙经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司厦门思明支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖宝美向本院提出诉讼请求：一.确认原、被告双方于2017年2月12日签署的编号1300382《房产预约买卖协议书》合法有效，被告应当继续履行该《房产预约买卖协议书》；二.赖宝美代陈成龙向中国银行股份有限公司厦门思明支行提前清偿讼争房产现存的银行按揭贷款（抵押编号闽（2017）厦门市不动产证明第0129051号），中国银行股份有限公司厦门思明支行应当予以配合收取，并在收取后的五日内办理讼争房产抵押权涤除手续及协助赖宝美办理讼争房产权属转移登记手续；三.赖宝美代陈成龙向中国对外经济贸易信托有限公司提前清偿讼争房产现存的抵押权（抵押编号闽（2017）厦门市不动产证明第0047334号），中国对外经济贸易信托有限公司应当予以配合收取，并在收取后的五日内办理讼争房产抵押权涤除手续及协助赖宝美办理讼争房产权属转移登记手续；四.陈成龙应在中国银行股份有限公司厦门思明支行就讼争房产享有的抵押权涤除后的三日内将讼争房产的房产权属转移登记至赖宝美名下；五.陈成龙向赖宝美支付违约金580000元（违约金以购房款2900000元为基数，按照合同约定的20%标准计算）；六.陈成龙向赖宝美支付中介费58800元；七.陈成龙向赖宝美支付律师费45000元；八.本案诉讼费用、保全费5000元、公告费250元,均由陈成龙承担。事实和理由：原、被告双方于2017年2月12日通过厦门市海希房地产营销策划有限公司居间签订编号1300382《房产预约买卖协议书》，约定陈成龙将位于厦门市湖里区通过办理全权委托公证的方式出售给赖宝美，购房款总价290万元，购房款按如下约定支付：1、在协议签订之日，赖宝美向陈成龙支付购房定金534980元；2、赖宝美在2017年2月28日前向陈成龙支付1890744元（含定金）；3、赖宝美在产权证办出三日内向陈成龙支付234980元；4、自2017年3月1日起，讼争房产剩余的银行按揭贷款由赖宝美自行支付等，且陈成龙还应当在收到首期后当日将讼争房产交付给赖宝美使用，另双方约定赖宝美已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约，若陈成龙中途悔约，应书面通知赖宝美，并自悔约之三日内退还赖宝美所支付的购房款，同时向支付该房产总价款的百分之二十作为违约金，且在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费、律师费及相关调查取证费。原、被告双方在签署《房产预约买卖协议书》后，赖宝美依约支付相关购房定金、购房款及中介费等相关费用，陈成龙也已将讼争房产交付给赖宝美使用且就讼争房产办理全权委托公证给赖宝美。但此后赖宝美在欲涤除讼争房产的银行按揭并办理讼争房产过户时，经查询方发现陈成龙在将讼争房产出售给赖宝美后，又私自在2017年11月24日将讼争房产再次抵押给中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额为85万元。赖宝美认为陈成龙私自抵押讼争房产的行为明显系严重根本违约，并且以该行为明确表示拒不依约履行讼争《房产预约买卖协议书》。为此，赖宝美为维护自己的合法权益，特具状向贵院提起诉讼，请贵院依法支持赖宝美的诉讼请求。 陈成龙未作答辩。 第三人中国银行股份有限公司厦门思明支行陈述，陈成龙为购买讼争房产向其贷款102万元，并以讼争房产提供抵押担保，赖宝美应在代偿陈成龙全部贷款本金以及利息后才能解除抵押登记，款项可支付至指定账户。 第三人中国对外经济贸易信托有限公司陈述，赖宝美代陈成龙向其清偿85万元抵押贷款后，涤除抵押编号为闽（2017）厦门市不动产证明第0129051号的抵押权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年2月12日，赖宝美与陈成龙签订编号1300382《房产预约买卖协议书》，约定：陈成龙将位于厦门市湖里区出售给赖宝美，建筑面积61.01平方米，总价290万元；赖宝美应在协议签订之日支付购房定金50万元，于2017年2月28日前支付1890744元（含定金），于产权证办出三日内支付20万元，自2017年3月1日起，该房产原银行按揭余额由赖宝美向银行支付；陈成龙应于收到首期后当日将房产交付给赖宝美使用；签订本协议时，赖宝美应支付中介费58800元；赖宝美已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约，若陈成龙中途悔约，应书面通知赖宝美，并自悔约之三日内退还赖宝美所支付购房款，同时向赖宝美支付该房产总价款的百分之二十作为违约金，在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费、律师费及相关调查取证费。 2017年3月14日，陈成龙办理了公证转委托，委托杨祖坚代为办理领取房屋权属证书、代为办理抵押贷款手续和代为出售讼争房产等。 2017年2月12日，赖宝美支付了购房定金50万元；2017年2月28日，赖宝美支付了购房款10万元；2017年3月14日，赖宝美支付了购房款1452759.25元；2017年7月18日，赖宝美支付了购房款50000元。另，赖宝美依约支付了按揭款和中介费58800元。 另查明，2014年11月21日，陈成龙以讼争房产抵押向中国银行股份有限公司厦门思明支行申请贷款102万元，2015年1月5日，讼争房产办理了闽（2017）厦门市不动产证明第0047334号抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司厦门思明支行，抵押金额为102万元。暂计至2018年10月10日，陈成龙尚欠贷款本息643538.89元。中国银行股份有限公司厦门思明支行同意赖宝美代陈成龙清偿上述贷款债务并持法院生效判决办理前述提前偿还贷款手续以涤除抵押权。赖宝美已于2018年10月16日将66万元缴纳至本院代管款账户。 2017年11月24日，讼争房产办理了闽（2017）厦门市不动产证明第0129051号抵押权，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额为85万元。2018年6月28日，经本院主持调解，赖宝美与中国对外经济贸易信托有限公司自愿达成如下调解协议：一、赖宝美代陈成龙向中国对外经济贸易信托有限公司清偿85万元抵押贷款，以涤除陈成龙就址于厦门市湖里区房产在中国对外经济贸易信托有限公司处的抵押权（抵押编号：闽（2017）厦门市不动产证明第0129051号）。赖宝美应于前向中国对外经济贸易信托有限公司支付代偿款45万元，剩余代偿款40万元应于前支付，以上款项均汇入中国对外经济贸易信托有限公司开设于招商银行广州分行越秀支行账号为95×××31的账户中；二、中国对外经济贸易信托有限公司应于赖宝美清偿85万元抵押贷款后的5日内（最迟于前）办理讼争房产抵押权的涤除手续，且后续讼争房产办理过户登记时，若需要中国对外经济贸易信托有限公司配合办理过户手续的，中国对外经济贸易信托有限公司应无条件配合办理。若中国对外经济贸易信托有限公司在收到赖宝美支付85万元代偿款项后拒不依约按时涤除讼争房产抵押权，则赖宝美有权向厦门市湖里区人民法院申请强制执行涤除讼争房产抵押权；三、若赖宝美未在上述约定期限内足额支付代偿款项，则中国对外经济贸易信托有限公司有权拒绝退还已收取的代偿款项，但赖宝美已支付的相关款项仍视为代陈成龙清偿所欠中国对外经济贸易信托有限公司债务，中国对外经济贸易信托有限公司债务应予扣减；四、若非中国对外经济贸易信托有限公司原因导致赖宝美在清偿上述抵押权后仍未能办理讼争房产过户的，赖宝美不得向中国对外经济贸易信托有限公司主张退回代偿款项，不得要求中国对外经济贸易信托有限公司承担由此造成的损失。中国对外经济贸易信托有限公司不得再以任何理由对讼争房产主张权利，若因中国对外经济贸易信托有限公司的原因造成无法办理讼争房产抵押权的涤除手续后果由中国对外经济贸易信托有限承担；五、双方就本案再无其他争议。2018年7月12日，上述85万元抵押贷款已被清偿，闽（2017）厦门市不动产证明第0129051号抵押权已注销。 在本案审理过程中，赖宝美于2018年4月24日向本院申请财产保全，请求查封讼争房产（价值以290万元为限）。担保人中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司向本院出具担保函，自愿为赖宝美申请财产保全提供290万元的保证担保。本院依法做出（2018）闽0206民初3498号民事裁定书，于2018年5月4日查封了讼争房产。赖宝美为此支付了财产保全费5000元。另，赖宝美为本案支付了律师费45000元和公告费250元。 本院认为，陈成龙、中国银行股份有限公司厦门思明支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。赖宝美与陈成龙签订的《房产预约买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，赖宝美与陈成龙之间存在房屋买卖合同关系。因讼争房产闽（2017）厦门市不动产证明第0129051号抵押权已注销，现仅存闽（2017）厦门市不动产证明第0047334号抵押权，赖宝美关于办理转移登记手续的诉求应以涤除该抵押权为前提，现赖宝美愿意代陈成龙清偿债务涤除抵押权，并已于2018年10月16日将足以清偿抵押债权的款项66万元缴纳至本院代管款账户，抵押权人中国银行股份有限公司厦门思明支行同意赖宝美在代偿陈成龙全部贷款本金以及利息后可以解除抵押登记，故赖宝美关于办理讼争房产转移登记手续的诉求有合同和法律依据，本院予以支持。 赖宝美主张陈成龙支付违约金58万元、赔偿其支出的中介费58800元和律师费45000元，因合同关于上述违约金、中介费和律师费承担的约定以陈成龙中途悔约且解除讼争合同为前提，现赖宝美主张继续履行讼争合同，故赖宝美的上述主张没有合同依据，本院不予支持。赖宝美为本案支付的财产保全费5000元和公告费250元，依法应由陈成龙承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认赖宝美与陈成龙签订的《房产预约买卖协议书》有效； 二、赖宝美应于本判决生效之日起十日内，向中国银行股份有限公司厦门思明支行清偿陈成龙所欠的借款本息，具体金额以还款当日确定的借款本息为准； 三、中国银行股份有限公司厦门思明支行于上述借款本息清偿之日起十日内，办理址于厦门市湖里区房产的抵押登记涤除手续； 四、陈成龙应于上述房产抵押登记涤除后十日内，协助赖宝美办理上述房产的权属转移登记至赖宝美名下； 五、陈成龙应于本判决生效之日起十日内，向赖宝美支付财产保全费5000元和公告费250元； 六、驳回赖宝美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30000元，由陈成龙承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  刘 芳 人民陪审员  吕雅龙 二〇一八年十月十八日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。