广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初20147号原告：佛山市万科物业服务有限公司。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：苏心义，男，汉族，1986年1月26日出生，住河南省平舆县。系公司员工。委托诉讼代理人：黎洁雯，女，汉族，1994年5月25日出生，住广东省佛山市顺德区。系公司员工。被告：彭贤昌，男，汉族，1980年3月2日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李小香，女，汉族，1981年11月28日出生，住广东省佛山市南海区。与被告系夫妻关系。原告佛山市万科物业服务有限公司与被告彭贤昌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏心义、黎洁雯，被告彭贤昌及其委托诉讼代理人李小香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告交纳所拖欠的公共水电分摊等合计费用33331.28元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2013年7月30日购买佛山市禅城区季华五路55号万科金融中心写字楼1611单元，并于2015年1月1日到佛山万科广场物业服务中心办理了收楼手续。根据《佛山万科广场公摊水电费分摊办法》，被告还拖欠原告自2015年1月1日至2015年12月31日、2016年2月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年2月28日共36个月的公摊水电费共26078.61元及其违约金7252.67元。根据《前期物业服务合同》第三条第3项约定，被告须于次月15日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，原告从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告答辩称：被告之所以拖欠公共水电分摊费是因为原告没有将装修押金返还给被告。被告很少使用空调，在被告没有使用空调的情况下也产生空调费，对此有异议。且，空调费的计算方式没有统一，每户没有安装独立的电表。被告入住16楼后，15楼原是消防层，但原告私自将15楼改为员工饭堂。15楼与16楼的空调管道是连接在一起，造成公摊电费混乱。被告不存在拖欠费用的情况，被告一直与原告进行沟通。原告没有将公摊电费公告张贴，被告无法知悉公摊电费的明细。被告此前缴纳的费用，原告没有开具发票给被告，且被告自己使用的电费比公摊电费要少，原告的管理混乱。原告举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同》、不动产登记信息查询结果，证明业主身份、建筑面积、房屋的交付时间、物业服务企业。3.《商品房交付使用通知书》及快递单，证明房屋已交付给被告的时间及物业费计收时间。4.欠费清单（水费、电费、空调费、违约金）4份，证明欠费项、欠费期间、欠费金额、违约金明细。5.《佛山万科广场前期物业服务协议》、《佛山万科广场写字楼管理协议》，证明物业服务企业、公摊水电费收取依据、违约金依据。6.公共水电分摊办法及空调费分摊办法，证明公共水电费及空调费的计算方法及分摊原则。7.律师函及其快递单，证明原告已履行书面催缴义务。8.公共水电费发票，证明原告已代为垫付公共水电费。被告举证：1.商业电费收款收据，证明原告没有出具发票给被告，收据上的金额与原告提交的明细表金额不一致。2.1611单元费用明细表，证明费用明细表的金额与对账金额有出入。3.物业收费通知单，证明公共电费分摊的金额是一致的，上期读数与本期读数为零。4.1611单元截止2017年7月水电费明细，证明与原告当庭提交的明细表不一致，原告存在乱收费的情形。5.相片5张，证明原告私自将空调管接驳，导致被告公摊费用的增加。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4、6，该两组证据由原告提供，包含涉案物业的建筑面积、欠费项目、期间、数额及计算办法等，被告虽提出异议，但未能提供证据予以反驳，本院确认该两组证据的真实性；证据8，该组证据系由供电、供水部门开具的发票，原告能够提供原件予以核对，本院确认证据的真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2013年7月30日，被告（买受人）与案外人佛山市万科中心城房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1301013668），约定买受人购买禅城区季华五路55号1611房，用途为办公用房，建筑面积共181.75平方米，其中套内建筑面积121.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积59.99平方米。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《佛山万科广场前期物业服务协议》，约定：甲方所购房屋基本情况：类型：住宅/住宅底商/写字楼；座落位置：禅城区季华五路55号；房号：1611号；建筑面积：181.75平方米。第三条物业管理服务费用：本物业管理区域物业服务收费实行包干制,业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：写字楼管理费：13元/月.平方米（不包含公共水电分摊费用、不含公共部位空调能耗费用及所有空调系统维护运行费用）。1、上述标准中，管理费均不包含公共水电分摊费用、不含公共部位空调能耗费用及户内空调系统维护运行费用，公共水电费用和公共部位空调能耗费用、运行维护费用每月按实际发生额进行分摊。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。第八条违约责任四、甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并承担相应的违约金。2014年12月25日，案外人佛山市万科中心城房地产有限公司出具《商品房交付使用通知书》，通知被告于2014年12月30日前办理涉案房屋的交付手续。2015年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山万科广场写字楼管理协议》，约定：【一】、写字楼位置及面积：1、写字楼位置：广东省佛山市禅城区季华五路55号佛山万科广场二期写字楼16层1611单元。2、写字楼单元面积：总建筑面积为181.75平方米。【二】、物业管理期限：1、如乙方为业主本人则按如下规定执行：1.1本写字楼的前期物业服务企业为甲方，合同期限自首次交付之日起至2019年12月31日止。【三】、甲、乙双方的权利、责任和义务：二、乙方的权利和义务2.3按规定缴纳物业服务费及应承担的其它相关分摊费用。【四】、物业服务费及保证金、能耗周转金、水电费及相关分摊费用的计算及支付方式：4、水电费用及其它相关分摊费用：4.1乙方使用单元实际发生的水、电费等其它应分摊的相关费用等，按其独立安装的计量表度数及实际发生的应分摊费用，乙方在收到甲方付款通知后十日内，按月或按抄表周期支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部分缴纳，甲方应在收到款项后5个工作日内向乙方提供收据或发票；4.2在本协议期内，如政府部门对水、电费的收取标准作出调整，甲方有权根据调整后的收费标准向乙方收取相应费用及乙方应承担的损耗费用，该损耗比例不得超过乙方实际支付水、电所用费用比例的5%，并于乙方支付水电费用的同时缴纳给甲方；4.3乙方应承担在本协议履行期间因乙方经营需要而产生的公共设施设备及专有服务如：公共中央空调、公共照明及水电费用、电梯费用、专业清洁费用分摊费用及其它专用设备产生的需分摊费用等及所用水、电产生的损耗费用等，以乙方房产的建筑面积按平方米分摊计收（如乙方的实际使用面积大于房产建筑面积，则该分摊费用以乙方所实际使用的面积按每平方米分摊计收）；5、支付方式：5.1甲方应于每月5日前向乙方发出书面缴款通知，乙方应于收到付款通知之日起十日内向甲方交纳物业管理费、水电费用及损耗、及乙方应承担的其它相关应分摊支付的费用（包括但不限于公共设施设备及专有服务如：公共中央空调、公共照明及水电费用、电梯费用、专业清洁费用分摊费用及其它专用设备产生的需分摊费用等）。【十一】、违约责任：2、乙方未按本协议中第四条规定，欠缴本协议第四条中规定的乙方应缴纳的费用其中任何一项或全部超过一个月的，甲方有权立即停止水、电、空调等相关设施设备的供应，并可按逾期缴纳时间欠缴费用总额按每日0.1%计收违约金。据《佛山万科广场写字楼电费分摊办法》载明：1.写字楼公共区域分摊包括楼层照明、消防、电梯、公共照明、损耗；2.客户分摊按照大楼实际使用电量情况，通过面积折算分摊比例；3.损耗按照总使用电量的5%收取；4.电费单价按照1.2元/度收取；5.具体分摊细则：1）楼层照明分摊方法：单元楼层照明分摊电量=单元面积除以楼层单元面积总和再乘以楼层照明总电量，每层有一独立电表计量该楼层照明用电；2）消防用电分摊办法：单元消防分摊电量=单元面积除以整栋楼单元面积总和（82290.8平方米）再乘以消防总用电量；楼栋消防用电有独立电表计量；3）电梯用电分摊方法：单元电梯分摊电量=单元面积除以整栋楼面积总和（82290.8平方米）再乘以电梯总用电量；楼栋电梯用电有独立电表计量；4）公共照明分摊方法：单元公共照明分摊电量=单元面积除以整栋楼总面积（82290.8平方米）再乘以公共照明总用电量，楼栋公共照明用电有独立电表计量。据《佛山万科广场写字楼水费分摊办法》载明：1）楼层用水分摊方法：单元楼层用水分摊电量=单元面积除以楼层单元总面积再乘以楼层用水总电量，每层有一独立水表计量该楼层用水量；2）消防/绿化用水分摊方法：单元消防/绿化分摊水量=单元面积除以整栋楼总面积（82290.8平方米）再乘以消防/绿化总用量；楼栋消防用电有独立水表计量；3）损耗按照总使用水量的5%收取；4）水价根据供水局价格变动。据被告提交的《收款收据》（NO.0030228）载明：开立日期：2016年4月15日，二期1座1611房2016年4月1日至2016年4月30日的商业电费实收金额为158.4元、102元，收款说明：写字楼1611单元缴纳2015年11月至2016年3月商业电费。诉讼中，原告主张被告欠费的项目具体是公摊电费（包含楼层照明分摊电费、消防用电分摊电费、电梯用电分摊电费、公共照明分摊电费、电费损耗）、专有部位的商业电费、公摊水费（包含楼层用水分摊费用、消防用水分摊费用、水费损耗）、空调制冷分摊费用。其中分摊细则载明：16层面积：2232.84平方米；电价：1.2元/度。备注：1.2015年1月至10月分摊水费一次性在2015年10月份进行收缴；2015年11月至2016年2月分摊水费一次性在2016年2月进行收缴；2.2015年至2018年2月的水费价格为每月每立方米3.56元。据原告计算，被告拖欠2015年1月至2018年2月公摊电费10821.15元、2016年4月至2018年2月专有部位的商业电费5776.8元、2015年1月至2018年2月公摊水费1854.64元、2016年1月至2016年11月、2017年3月至2017年12月空调制冷分摊费用7541.24元，合计25993.83元。原告明确主张从欠费次月15日起、按照日万分之五的标准计算至2018年6月30日的违约金合计7041.52元。诉讼中，原告陈述：原告主张上述拖欠期间的费用均已向相关部门垫付。被告陈述已交纳2016年4月的商业电费，该月份收取的是2016年3月的商业电费。被告陈述：对于原告主张的欠费期间，除2016年4月的商业电费已支付外，其余期间的费用未支付，原因在于原告的收费不合理。被告认为空调分摊费用不应当缴纳，因被告没有使用空调，公摊电费应当按照商业电费的一半收取，公摊水费无法计算费用。另查明，涉案佛山市禅城区季华五路55号1611房的权利人系被告，房屋建筑面积184.15平方米，房屋用途系办公用房。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》、《佛山万科广场写字楼管理协议》系双方当事人真实意思表示，协议书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告应按照上述协议书的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请被告支付公摊水电费、商业电费及空调制冷分摊费用。原告主张被告未缴纳上述费用，被告陈述除2016年4月的商业电费已支付外，其余期间的费用均未支付。根据被告提交的《收款收据》（NO.0030228），其中确载明“二期1座1611房2016年4月1日至2016年4月30日的商业电费实收金额为158.4元、102元”，但是原告陈述该费用指的是2016年3月的商业电费，该月的商业电费未主张。结合证据及当事人的陈述，该《收款收据》的开立日期是2016年4月15日，并载有收款说明“写字楼1611单元缴纳2015年11月至2016年3月商业电费”。据此，该《收款收据》中2016年4月1日至2016年4月30日的商业电费并非指的是2016年4月当月的费用，且开具日期在4月中旬，依据常理，不可能确定4月整个月的电费数额。故，被告抗辩已缴纳2016年4月的商业电费，该意见本院不予采纳。同时，被告抗辩认为原告的收费不合理。原、被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》第三条约定：“业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用……”，《佛山万科广场写字楼管理协议》第四条约定：“乙方使用单元实际发生的水、电费等及其它应分摊的相关费用等，按其独立安装的计量表读数及实际发生的应分摊费用，乙方在收到甲方付款通知后十日内，按月或按抄表周期支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部门缴纳……”，据此，原告依照供水、供电等单位的收费标准实际缴纳了相应费用，并按照《佛山万科广场写字楼电费分摊办法》、《佛山万科广场写字楼水费分摊办法》等计算被告应支付的公摊水电费、商业电费及空调制冷分摊费用。被告虽提出抗辩，但未能提供明确、有效的证据予以反驳，应承担举证不能的法律责任。因此，原告主张被告拖欠涉案物业2015年1月至2018年2月公摊电费10821.15元、2016年4月至2018年2月专有部位的商业电费5776.8元、2015年1月至2018年2月公摊水费1854.64元、2016年1月至2016年11月、2017年3月至2017年12月空调制冷分摊费用7541.24元，该诉请合理有据，被告应当向原告支付上述期间的费用合计25993.83元。关于原告诉请被告支付违约金，原、被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》第三条约定：“业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。”，《佛山万科广场写字楼管理协议》第十一条约定：“2、乙方未按本协议中第四条规定，欠缴本协议第四条中规定的乙方应缴纳的费用其中任何一项或全部超过一个月的，甲方有权立即停止水、电、空调等相关设施设备的供应，并可按逾期缴纳时间欠缴费用总额按每日0.1%计收违约金……”。基于被告拖欠涉案物业的公摊水电费等费用，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据上述协议的约定，选择按照《佛山万科广场前期物业服务协议》的约定计算违约金，符合合同约定，且计算标准未超出法定标准，本院依法予以支持。经计算，被告应向原告支付自逾期之日起按欠费总额的万分之五计至2018年6月30日的违约金合计7040.85元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告彭贤昌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付公摊电费、商业电费、公摊水费、空调制冷分摊费用合计25993.83元及违约金7040.85元；二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告彭贤昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取317元，由被告彭贤昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一八年十月十一日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。