上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初6701号原告：夏敏俊，男，1967年9月19日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：孙勇，上海福一律师事务所律师。被告：王方定，男，1980年5月14日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市闵行区。原告夏敏俊与被告王方定房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理。先适用简易程序分别于2018年3月21日、2018年6月26日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告夏敏俊的委托诉讼代理人孙勇，被告王方定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏敏俊向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年11月1日起至2018年1月31日止拖欠的商铺租金人民币(币种下同)22,500元；2.被告向原告偿付违约金27,000元。事实和理由：原告是上海市闵行区银都路XXX弄XXX号102-18商铺(即本案涉案商铺)的产权人。2017年3月5日，原、被告双方签订《商铺铺位租赁合同》，约定租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日止，租金总额为90,000元，每三个月一期付租金(最后一期租金22,500元应于2017年10月20日支付)，租赁期间的物业管理费和市场管理费等均由承租人承担，并明确了发生违约则按租金总额的30%承担违约责任。然而，被告却没有遵守合同，最后一期租金支付日到期后，被告以各种理由拒付，原告多次与之交涉，但被告至今仍未支付，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告夏敏俊向本院提出增加一项诉讼请求：要求被告支付原告自2017年4月1日起至2018年1月31日止的物业费10,020元。被告王方定辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年3月20日，市场拆除违法建筑和公共消防通道，由于涉案商铺是公共消防通道，故要求拆除，导致被告店面重新装修和样品拆除而无法正常经营，之后市场于6月又发了消防整改通知书，要求整改商铺内吊顶和消防安全隐患，并不允许开边门营业，故被告多次致电原告要求使用涉案商铺的正门和面积，但原告仍未给被告使用。市场于8月进行消防管道的铺设正好在涉案商铺门口，导致被告无法正常经营。由于签订合同前双方曾口头协议，若消防整改时间过长，原告可以让房租，被告曾多次致电原告要求减免消防整改期间的房租和2018年租金问题，要求原告免1个月租金，但原告不同意。此后，被告是到期搬走的，并没有违约，且原告主张的违约金标准过高，被告认为没有违约，故不同意支付违约金，并要求减免一个月的租金。关于物业费，被告在承租期间没有支付过物业费，且被告认为物业费标准太高，由于消防没有通过，且被告也没有办理出营业执照，故被告不同意承担物业费。本院经审理认定事实如下：原告夏敏俊系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号102室商铺的产权共有人之一，该商铺总建筑面积为907.04平方米，原告享有的产权建筑面积为69.78平方米。2017年3月5日，原告夏敏俊(作为出租人，签约甲方)与被告王方定(作为承租人，签约乙方)签订《商铺铺位租赁合同》1份，约定甲方铺位坐落于上海市银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺，该铺位用途为商业；除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；乙方承诺，服从市场统一管理，一旦政府规定作出决定市场由运营商统一运营，乙方服从；租赁期限一年，自2017年2月1日起至2018年1月31日止；铺位月租金为税后租金7,500元，铺位年租金合计为税后租金90,000元；每年度租金，乙方按照租金等额分四次交付：分别为每年度的3月5日，4月20日，7月20日和10月20日为房租支付日，每季度付22,500元；甲方于本合同生效之日起次日内，按现状将铺位交付乙方；乙方保证租赁铺位期间，依法经营，服从市场管理，按时交纳租金及其它相关费用；乙方执行政府部门及市场管理方与物业管理关于防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等规定；铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费等由乙方支付和承担；乙方应当按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任；交租金同时，乙方向甲方提交水、电、煤气、电话、物业管理费、租金税费(以甲方名字交付)交付凭证(影印件或复印件)；租赁期届满，本合同即终止，届时乙方须将铺位退还甲方；租赁期届满，乙方交回铺位，甲方不承担乙方任何铺位改造，装潢补偿责任；租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任；违约金按年度租金的30%计算；承担违约责任的同时，相对方有权决定租赁合同的履行与否。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年3月20日，颛桥镇五违整治工作推进领导小组办公室发出《告知书(二)》1份，告知银都路2688弄区域内31号房屋大棚的全体业主、经营户，因银都路2688弄区域内大棚未办理建设工程规划许可证，属于违法建筑，且大棚处于公共场所内，构成障碍物，大棚搭建方愿意配合执法部门拆除，鉴于部分业主和经营户在大棚内存放了物品，消防隐患突出，故告知业主、经营户应在2017年3月26日前将违法建筑(大棚)内人员、物品搬离、撤场；2017年3月26日后相关执法部门将对违法建筑(大棚)依法采取代履行拆除工作，由此造成的一切后果由当事人自行承担。2017年8月15日，银都路2688弄物业筹备办公室向银都路xxx弄市场一层商户发出《关于室内吊顶影响消防整改的通知》1份，上载：鉴于2017年6月30日上海市闵行区公安消防支队对银都路2688弄市场针对20幢至41幢一层全体商铺出具《重大火灾隐患整改通知书》(沪闵公消重字2017第0101号)，认定该区域存在火灾隐患，且已构成重大火灾隐患，并被颛桥镇政府列为六个专项整治区域之一。鉴于以上原因，本市场需按相关要求整改消防设施，现经市场商铺业主、上海环昱建设(集团)有限公司多次协商确定于2017年8月16日开始逐步对该区域落实消防设施整改，整改过程中有部分影响消防改造施工的吊顶需自行拆除，望各商户积极配合消防改造施工，确保施工进度，早日完成消防整改。2017年9月9日，被告将市场的施工视频通过微信向原告发送，并发送微信称“没有办法做生意了”。原告回复称“做消防希望理解和配合”，并表示其也在要求消防加快进度。2018年1月24日，上海市闵行区颛桥市场管理办公室向闵行区银都路2688弄一层商铺全体业主发出《公告》1份，上载：2017年6月30日，闵行区公安消防支队对银都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层商铺进行了消防监督检查，发现存在以下火灾隐患：一、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.3.4.2之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定；二、一层营业区均未设置火灾自动报警系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.4.1.3之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。2017年7月5日闵行区公安消防支队制发了沪闵公消重字(2017)第0101号《重大火灾隐患整改通知书》，银都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层商铺业主自筹资金加装、修复火灾自动报警系统、自动灭火系统等，并于2017年11月30日完成了对火灾隐患的整改工作，接闵行区公安消防支队通知，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以销案。2018年2月6日，被告搬离了涉案商铺。2018年2月11日，原告夏敏俊以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，案外人上海景瑞物业管理有限公司银都路2688弄客户服务中心于2018年5月21日出具《关于银都路2688弄消防整改情况说明》1份，上载：2017年7月5日，闵行区公安局消防支队对上海市银都路2688弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号总共20栋一层640个商铺开具了重大火灾隐患整改通知书(沪闵公消字2017第0101号)，主要存在下列火灾隐患：1、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统；2、一层营业区均未设置火灾自动报警系统。为了使商铺正常运转，一层640个商铺业主自筹资金于2017年8月14日委托上海景瑞物业管理有限公司与上海环昱建设(集团)有限公司签订了消防整改合同，经过环昱公司的加班加点，整改工程于2017年10月20日施工完毕，并在2017年11月21日通过了由商铺业主代表委托上海沪平消防设施检测有限公司的检测，同时出具了《建设消防设施竣工检测报告》，之后闵行区颛桥镇市场管理办公室也接到了闵行区公安消防支队通知，于2017年11月30日确认了整改工作的完成，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以撤销，并于2018年1月24日在银都路2688弄张贴了公告。整改期间，银都路2688弄所有一层营业区域均未收到任何部门关于停业整改的通知，均可保持正常营业。还查明，案外人上海景瑞物业管理有限公司银都路2688弄客户服务中心于2018年6月11日向原告发出《催交物业服务费通知单》，通知原告缴纳2017年4月至2018年6月的物业服务费共计15,030元。原告于2018年6月21日向案外人上海景瑞物业管理有限公司支付了涉案商铺自2017年4月至2018年6月的物业服务费共计15,030元。又查明，原告曾于租赁期间向被告提供了原告的身份证复印件及《上海市房地产权证》复印件以作为被告办理营业执照之用。诉讼中，双方确认被告已向原告交付了押金7,500元，原告表示同意返还上述押金，双方均要求押金在本案中一并处理。庭审中，被告表示消防整改自2017年3月开始至今仍未结束，其承租的商铺中具体整改了消防喷淋、烟雾报警器及吊顶，承租面积中有部分涉及消防通道，也进行了整改，上述整改在涉案商铺附近断断续续做了三个月，致使店内无法营业，客户无法到店内看样，其临时关过门但没有长期停业过。对此，原告认为，整个消防整改自2017年8月14日至2017年10月20日，不存在消防通道整改，涉案商铺内确实装了消防喷淋，但不需要破坏也不需要占用面积，并认为被告没有停业过。以上事实，由原告夏敏俊提供的《上海市房地产权证》、《商铺铺位租赁合同》、《关于银都路2688弄消防整改情况说明》、《催交物业服务费通知单》、物业服务费发票，被告王方定提供的照片、微信、《关于室内吊顶影响消防整改的通知》、《告知书(二)》、《公告》、原告身份证复印件、《上海市房地产权证》复印件以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，被告另提供了现场照片以证明原告收回房屋后另行出租的门面情况，原告对上述照片的真实性有异议，并认为与本案无关。本院认为，原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。本案中，根据合同约定，双方的租赁期限至2018年1月31日届满，被告应于2017年10月20日支付自2017年11月1日起至2018年1月31日止的租金。现双方的租赁期限已届满，被告已搬离了涉案商铺，被告作为承租人，理应支付承租期间的租金。虽被告辩称其与原告在签订合同前曾达成口头协议减免1个月房租，而其未能就原告曾口头答应若消防整改时间过长可以减免房租以及整改后承租面积减少的主张提供证据予以证明，故对于被告的上述辩称理由，本院不予采信，故原告主张要求被告支付自2017年11月1日起至2018年1月31日止拖欠的商铺租金22,500元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，由于并未出现被告无需支付租金的情形，故被告无故不支付租金，构成违约，按照合同约定违约金应按年度租金的30%计算，现被告提出违约金过高，本院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑违约金的金额，将违约金酌情调整为2,000元。关于物业费，根据双方合同约定，铺位租赁期间的物业管理费由被告承担，现被告确认其未支付过租赁期间的物业费，原告已向物业方代为支付，故原告按照其实际支付的物业费标准要求被告支付原告自2017年4月1日起至2018年1月31日止的物业费以10,020元计，于法有据，本院予以支持。关于被告已支付的押金，原告表示同意返还，故本院对押金问题一并进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王方定于本判决生效之日起十日内支付原告夏敏俊自2017年11月1日起至2018年1月31日止的租金人民币22,500元；二、被告王方定于本判决生效之日起十日内支付原告夏敏俊自2017年4月1日起至2018年1月31日止的物业管理费人民币10,020元；三、被告王方定于本判决生效之日起十日内支付原告夏敏俊违约金人民币2,000元；四、原告夏敏俊于本判决生效之日起十日内返还被告王方定押金人民币7,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,037.50元，由原告夏敏俊负担人民币313.98元，被告王方定负担人民币723.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 叶人民陪审员  邓红霞人民陪审员  钱晓凡二〇一八年十月三十一日书 记 员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。