广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民初990号 原告：许欉旗，男，1966年8月26日出生，台湾地区居民，台湾住址：台湾苗粟县。大陆住址：广西南宁市。 委托诉讼代理人：陆军，广西公润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秀华，广西厚荣律师事务所律师。 被告：广西信和房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**财富国际广场****。统一社会信用代码914501007759523140。 法定代表人：林盛涛。 原告许欉旗与被告广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告许欉旗的委托诉讼代理人陆军、李秀华到庭参加诉讼，被告信和公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告许欉旗诉请判令：一、解除原告与被告于2015年1月29日签订的编号为GF-2xxx-0xx1的《商品房买卖合同》；二、被告向原告返还购房款1278578元及利息198197元（以1278578元为基数，按照年利率6%计算，从2015年2月16日起计至被告将全部房款付清止，现暂时计算至2017年9月16日）；三、判令被告向原告支付违约金12057元（以1278578元为基数，按照日万分之一计算，从2015年2月16日起计至被告将全部房款付清止，暂时计算至2017年9月16日）；四、被告向原告赔偿损失626316元；五、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月29日与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号GF-2xxx-0xx1），约定原告购买被告开发的位于防城港市公车新城西江路西段“信和·观湖园”A6#5号房，房屋总价为1278578元。合同签订后，原告按合同约定分别于2015年1月22日交付全部购房款的30%即383531元，2015年1月30日交付全部购房款的70%即895047元。被告应于2015年2月15日前把商品房交付给原告使用，但经原告多次催促，被告均以各种理由推脱，至今未向原告交付房屋，也未帮原告进行房屋产权备案登记，且该房目前处于查封状态。后经原告调查得知，被告已于2013年4月23日把原告所购房屋的土地即国有土地使用权证号为防港国有（2006）字第0071号土地使用权证抵押给广西中小企业信用担保有限公司。被告与原告签订房屋买卖合同时未履行告知义务，也未积极排除妨碍房屋备案登记的条件，导致原告在交付房屋全款近三年之后仍无法取得产权备案登记。2016年3月24日被告明知无法办理产权备案登记的情况下仍作出于2016年9月1日前协助原告进行商品房产权备案登记的虚假承诺。综上所述，被告拒不交付房屋、故意隐瞒土地已抵押的事实，也不为原告进行产权备案登记的行为，已构成根本违约且造成原告重大经济损失。根据《合同法》及相关法律规定，原告有权解除合同，要求被告返还购房款及赔偿利违约金及损失。综上所述，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告信和公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据1-《商品房买卖合同》,证明原告与被告的权利及义务; 证据2-收据（2015年1月22日、1月30日）,证明原告向被告交纳了购房款共1278578元; 证据3-不动产登记资料查询结果证明，证明国有土地使用权证号为防港国有（2006）字第0071号土地使用权已抵押给广西中小企业信用担保有限公司; 证据4-关于查询房产信息的答复，证明位于防城港市公车新城西江路西段“信和·观湖园”A6#5号房屋处于查封状态； 证据5-承诺书，证明被告作出虚假承诺，被告承诺于2016年9月1日前协助原告进行商品房产权备案登记。 证据6-《不动产登记查询结果证明》，证明被告于2014年9月15日已将涉案房屋抵押给中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，被告在2015年将涉案房屋出售给原告时，故意隐瞒了该事实。 被告信和公司未到庭进行质证。 本院对原告提交的证据经审查认为，对于原告提交的证据，本院鉴于被告信和公司未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告信和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。由于原告提供的证据内容客观真实、来源及形式合法，与本案有关联，能够证明其主张的案件事实。本院据此对原告陈述的案件事实予以认可，并作为本案的定案事实。 根据原告提交的上述证据及原告在庭审时陈述，本院认定事实如下：2015年1月29日,原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号GF-2xxx-0xx1），约定原告购买被告开发的位于防城港市公车新城西江路西段“信和·观湖园”A6#5号房，房屋总价为1278578元。合同附件四约定付款方式为分期付款即：买受人签署《商品房买卖合同》后，须在＿个月内支付完全部房价款，并按以下时间如期将房价款当面交付出卖人或出卖人指定的银行账号。（1）买受人签署本《商品房买卖合同》当日交纳全部购房款的30%，计人民币叁拾捌万叁仟伍佰叁拾壹元整。（2）买受人同意于2015年2月15日前交纳全部房价款的70%计人民币捌拾玖万伍仟零佰肆拾柒元整。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（5）该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任第1条第（2）项约定，逾期超过720日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日90天内退还全部已付款，并买受人累计已付款的0.1‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告交纳了全部购房款1278578元。被告应于2015年2月15日前把商品房交付给原告使用，但经原告多次催促，被告均以各种理由推脱，至今未向原告交付房屋。原告向防城港市房屋不动产登记局查询，结果显示截至2018年3月21日14时，位于防城港市公车新城西江路西段“信和·观湖园”A6#5号房尚未办理权属登记，该房于2016年2月25日由房产部门协助本院查封；2017年12月7日由广西壮族自治区高级人民法院轮候预查封；该房与被告信和公司名下的位于欧景蓝湾防城港市港口区于2014年9月15日一并抵押给中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，抵押金额49371856.16元。2016年3月24日信和公司防城港分公司向林明正、许欉旗出具承诺书，承诺书载明“兹有于2015年1月29日购买我司“观湖园”项目A3#5（业主林明正）、A6#5(许欉旗)客户，此两套房产至今尚未进行产权登记备案。现我司对A3#5（业主林明正）、A6#5(许欉旗)客户承诺：与2016年9月1日前协助客户进行产权登记备案。”但被告至今未办理产权登记备案，亦未向原告交付房屋。原告遂诉至本院，请求判如所请。 本院认为，关于法律适用。涉案的当事人许欉旗为台湾地区居民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，由于被告信和公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，涉案原告同意适用中国大陆法律，涉案合同的履行地在广西壮族自治区，因此，本案应适用中国大陆法律。 本院认为，关于合同解除及原告要求被告返还购房款及支付相应利息的问题。原告与被告于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已依约向被告交纳了购房款1278578元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年2月15日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位共同验收合格的商品房交付买受人使用，但是被告在与原告签订《商品房买卖合同》之前，已将涉案房屋于2014年9月15日抵押给中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司,被告至今未办理涉案房屋产权登记备案，亦未向原告交付涉案房屋，已构成根本性违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行义务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”故原告要求解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房款1278578元及支付利息（利息计算：以1278578元为基数，按年利率6%从2015年2月16日起计至款项付清止），合法有据，本院予以支持。 关于原告要求赔偿损失626316元的问题。本案中，由于被告在与原告签订《商品房卖合同》之前，涉案房屋已抵押，但被告向原告隐瞒了房屋抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，原告可要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案中，原告已向被告交纳购房款1278578元，故现原告要求被告赔偿626316元，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金的问题。合同第九条约定，出卖人逾期超过720日后交房的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1‰向买受人支付违约金。本案中，双方合同约定交房时间为2015年2月15日，至原告起诉解除合同之日2017年11月1日，已超出720天，故被告应按合同约定向原告支付违约金，即被告应向原告支付违约金127.86元（1278578×0.1‰）计算，原告认为合同约定的违约金过低，请求将违约金调整为按已付购房款，按日万分之一从2015年2月16日起计至房款还清止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。本案中，原告除请求违约金外，其还请求被告赔偿损失626316元，对其要求赔偿损失的请求，本院予以支持，现原告并无证据证明其所要求赔偿损失的数额低于违约造成的损失，故对其要求调整违约金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条规定，判决如下： 一、解除原告许欉旗与被告广西信和房地产开发有限公司于2015年1月29日签订的编号为GF-2xxx-0xx1的《商品房买卖合同》； 二、被告广西信和房地产开发有限公司返还原告许欉旗购房款1278578元并支付利息（利息计算：以1278578元为基数，按年利率6%从2015年2月16日起计算至款项清偿之日止）； 三、被告广西信和房地产开发有限公司向原告许欉旗支付违约金127.86元； 四、被告广西信和房地产开发有限公司赔偿原告许欉旗损失626316元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费23721元，公告费495元，均由被告广西信和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，原告许欉旗可在本判决书送达之日起三十日内，被告广西信和房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77）,逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗建燕 审 判 员  邓 杰 代理审判员  青 晴 二〇一八年十月八日 法官 助理  蓝 凯 书 记 员  黄舒怡 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行义务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。 2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。 4、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。 5、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。