成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初2628号 原告：四川君信房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北泉路1068号。 法定代表人：胡元根，执行董事。 委托诉讼代理人：陈艳敏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：李林洋，男，1979年10月11日出生，汉族，住四川省平昌县。 被告：安翠楠，女，1976年11月21日出生，汉族，住四川省平昌县。 共同委托诉讼代理人：李晓，巴中市平昌县正大法律服务所法律工作者。 原告四川君信房地产开发有限公司（以下简称君信公司）与被告李林洋、安翠楠商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。君信公司的委托诉讼代理人陈艳敏、王莉、李林洋、安翠楠的共同委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君信公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2016年12月9日解除；2.判令被告协助原告办理撤销房屋的买卖合同备案登记的手续；3.判令被告向原告支付违约金86140.1元（诉讼过程中变更为59586.7元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告分别于2011年7月13日、7月11日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以861401元的价格购买原告开发的房屋。被告于合同签订当日支付了261401元，剩余60万元向工行龙泉支行申请贷款，并由原告承担阶段性连带保证责任。2011年8月16日，原告办理了商品房买卖合同备案登记手续，备案号为136138。房屋交付期限到期后，被告一致未办理房屋移交手续，并于2016年12月9日向原告提出退房，提交了《艺锦湾特殊事项申请表》，写明“因本人个人原因，现申请退房”，原告表示同意，双方已通过协商的形式解除了《商品房买卖合同》，但被告未配合原告及时办理撤销备案登记手续，现该房屋已被法院查封。2018年2月28日，因被告连续多期未按约支付银行按揭本息，原告已按约代被告偿还所欠银行的全部借款本金、利息、诉讼费等共计595867.74元。2018年4月3日，原告向被告发出《通知》，明确双方合同已解除，要求被告配合办理撤销备案手续，但被告至今未予配合。 李林洋、安翠楠辩称，原告交付房屋的义务及被告支付房款的义务已履行完毕，合同权利义务已终止，已不能解除合同；案涉房屋系夫妻共同财产，仅李林洋提出了退房应属无效；李林洋准备将案涉房屋过户给案外人刘红梅用于偿还债务，采取退房的方式是为了避税而非具有退房的真实意思表示；案涉房屋已办理抵押，法律规定未经工行龙泉支行同意不得转让，合同中被告逾期不偿还银行到期贷款本息君信公司可解除合同并收回房屋的约定应属无效，君信公司在承担担保责任后，应当行使的是追偿权，其不能以此解除合同。 本院经审理认定事实如下：2011年7月11日、13日，李林洋、安翠楠夫妇与君信公司先后签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议附件》，约定李林洋、安翠楠购买君信公司位于龙泉驿区房屋，价款为861401元，李林洋、安翠楠采用商业贷款方式支付购房款，首期支付总房款的33%即261401元，剩余总房款的67%即60万元向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（以下简称工行龙泉支行）借款支付，君信公司就李林洋、安翠楠向银行的借款提供保证担保。君信公司应当在2012年12月30日前向李林洋、安翠楠交付该商品房。合同附件四第九条约定“甲乙双方的通讯方式以合同和本协议载明的联系电话、通讯地址为准……若采取特快专递方式来联络对方，在本行政辖区外的，自邮件寄出起五日内视为送达。”合同附件五《付款方式及期限的约定》第二条第二款第四项约定“如因乙方连续三期或累计六期未按时如数偿还按揭贷款本息，或因乙方其他违约行为导致银行解除与乙方的按揭借款合同，并从甲方在其开立的账户中扣除相应款项（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），否则甲方有权单方解除合同并会同银行依法处理乙方所购房产，所得款项除支付抵押房产的费用、甲方代还的所有款项及向甲方支付的代还款项的10%作为违约金。若有盈余归还乙方，如有不敷之数甲方有权继续向乙方追偿，直至全部偿清为止。”当日，李林洋、安翠楠向君信公司支付了首付款261401元。2011年8月16日，上述《商品房买卖合同》在成都市龙泉驿区不动产登记中心进行备案登记，备案号为136138。 2011年10月，李林洋、安翠楠因购买案涉房屋与工行龙泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定李林洋、安翠楠向工行龙泉支行借款60万元用于支付购房款，借款期限20年，李林洋、安翠楠按照等额本息还款法偿还贷款本息，君信公司对该笔借款提供连带责任保证担保。后工行龙泉支行向李林洋、安翠楠发放了贷款60万元，此款作为房款一部分支付与君信公司。 2016年12月9日，李林洋向君信公司提交《“艺锦湾”特殊事项申请表》。该表分为上下部分，两部分内容一致，均载明“因本人个人原因申请退房”，并由李林洋签名捺印。同日，君信公司在该表上签署了“同意退房，并不扣除违约金”的意见。 后因李林洋、安翠楠未按合同约定向工行龙泉支行偿还借款，工行龙泉支行于2018年2月28日向保证人君信公司送达《履行保证责任通知书》，要求君信公司履行连带保证责任，代为清偿全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用。2018年4月3日，君信公司向李林洋、安翠楠协议所载明的地址四川省平昌县邮寄了《通知书》，通知书载明的主要内容为：1.声明原、被告之间的商品房买卖合同已于2016年12月9日解除；2.因李林洋、安翠楠未按时支付按揭贷款，工行龙泉支行已要求君信公司承担连带保证责任，君信公司将应退还给李林洋、安翠楠的购房款861401元首先用于支付其所欠银行的按揭贷款本息；3.要求李林洋、安翠楠配合办理案涉房屋的合同备案登记撤销手续。2018年4月20日，君信公司代李林洋、安翠楠向工行龙泉支行偿还了借款本金、利息、案件受理费等共计595867.74元。同月23日，工行龙泉支行向君信公司出具了清偿证明。 另查明，案涉房屋分别于2016年3月31日、2017年10月17日、2017年12月21日、2018年6月12日被成都市武侯区人民法院、平昌县人民法院、徐州市泉山区人民法院、徐州市贾汪区人民法院予以查封，且现案涉房屋未设定抵押权。 本院认为，李林洋、安翠楠与君信公司所签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议附件》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 安翠楠虽未在《“艺锦湾”特殊事项申请表》上签名，但基于其与李林洋的夫妻关系及安翠楠作为共同买受人在合同约定的交房期限届满后长期一直未向君信公司主张要求交付房屋及办理权属转移登记的事实，应当认定安翠楠对李林洋提出退房是知情且同意的。对李林洋、安翠楠主张李林洋系单独申请退房，其行为无效的主张，本院不予采纳。李林洋与君信公司于2016年12月9日经协商一致已达成了解除合同退房的合意，该合意所产生的法律效果应被确认，故对君信公司请求确认案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议附件》已于2016年12月9日经双方协议解除的诉讼请求，本院予以支持。 李林洋、安翠楠至今未取得案涉房屋的不动产权证书，也未办理抵押登记，李林洋、安翠楠所提未经抵押权人工行龙泉支行同意不得解除合同继而发生房屋所有权转移的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，李林洋、安翠楠负有协助君信公司办理案涉房屋商品房买卖合同备案登记注销手续的附随义务，故对君信公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，根据双方合同约定，违约金以李林洋、安翠楠未按期偿还银行贷款，君信公司承担连带保证责任，垫付贷款作为支付前提。本案中，基于商品房买卖合同已于2016年12月9日双方协商解除，君信公司应退还李林洋、安翠楠购房款的这一情况，君信公司在向李林洋、安翠楠发送的通知中已明确表明，以应退还的购房款代为支付欠付的银行贷款，因此可见，君信公司并不存在代为垫付贷款的事实，其要求李林洋、安翠楠承担违约金，缺乏根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认四川君信房地产开发有限公司与李林洋、安翠楠所签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议附件》已于2016年12月9日解除； 二、李林洋、安翠楠于本判决生效后三日内协助四川君信房地产开发有限公司办理龙泉驿区房屋的商品房买卖合同登记备案的注销手续； 三、驳回四川君信房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12414元，减半收取计6207元，由李林洋、安翠楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一八年十月十二日 书记员 黄龙雪