江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6321号上诉人（原审原告）:李明柏，男，1971年9月27日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市。被上诉人（原审被告）：南京博特房地产投资顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区芦席营97号金茂花园2幢211室。法定代表人：黄洪海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柴豫平，该公司员工。被上诉人（原审被告）：福特汽车工程研究（南京）有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军大道118号1、2。法定代表人：TREVORJ.WORTHINGTON。委托诉讼代理人：蒋少华，北京市中伦（南京）律师事务所律师。上诉人李明柏因与被上诉人南京博特房地产投资顾问有限公司（以下简称博特公司）、福特汽车工程研究（南京）有限公司（以下简称福特公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初7934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李明柏、被上诉人博特公司的委托诉讼代理人柴豫平、被上诉人福特公司的委托诉讼代理人蒋少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明柏上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持其原审诉请或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、博特公司无权在合同未到期之前通知其解除合同、向其交付房屋，两被上诉人之间不存在关联，博特公司不能代表福特公司。2、福特公司认为涉案租赁合同是真实有效的，没有事实依据，博特公司存在欺骗行为。至今为止，其未看到两被上诉人之间的委托手续，在前案中，代理人明确告知福特公司未委托过博特公司。3、其委托博特公司，但至今未收到剩余房租，相关费用（电费）已由其垫付，但博特公司至今未支付该费用。4、其与福特公司之间是合同关系，博特公司无权代表福特公司签订合同，降低租金，故博特公司代表福特公司签订的合同是无效的。5、其至今未验房、收房，2015年8月10日车库的钥匙才交接。2015年2月9日至2015年4月30日的房租及费用至今未结清，相关材料在2015年10月份的诉讼中已经提交给被上诉人。6、博特公司、福特公司至今未向其交付房屋，也没有交接屋内的物品，均存在过错，理应承担其已付给博特公司的服务费及福特公司的租金。博特公司辩称，1、作为中介服务机构，其受李明柏的委托出租涉案房屋，有义务、责任将出租人及承租人的信息互通。2、李明柏主张其存在欺诈行为，但并未就此举证证明，其不予认可。3、李明柏在前案中起诉其，案由为租赁合同，与本案无关。在多次诉讼中，其已向法庭提交了李明柏与福特公司签订的终止租赁协议，该协议已经在房管部门备案登记，故李明柏与福特公司签订的房屋租赁合同已经于2015年2月8日终止，李明柏主张之后的租金没有事实依据。4、其从未代表福特公司签订任何文件资料。所有的合同，包括终止租赁协议，都是福特公司与李明柏签订的，均加盖了福特公司公章。5、其在2105年1月29日至2月4日期间，通过电子邮件、手机短信、微信等方式明确告知了李明柏退房时间为2015年2月8日15:00，并要求李明柏到场，但李明柏并未到场办理交接手续。其与福特公司及实际使用人办理了涉案房屋的退房交接手续，福特公司支付租金至2015年2月8日止。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。福特公司辩称，1、租赁终止协议真实有效，李明柏在一审期间已经确认终止协议系其本人签字。2、房屋租金及电费是基于租赁合同关系中产生的费用，根据涉案租赁合同的约定，应在中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁。3、上诉人主张本案依据是委托法律关系提起的诉讼，但其并非委托合同相对方，非本案适格被告，故上诉人主张的各项损失与其无关。请求驳回上诉，维持原判。李明柏向一审法院起诉请求：1.判令博特公司、福特公司赔偿损失50000元（2015年2月9日至2015年4月30日期间房租损失，每月18800元，计算2个月21天；电费636元）；2.判令博特公司、福特公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月4日，委托人李明柏（甲方）与受托人博特公司（乙方）签订《租赁管理合同》，约定：双方就南京市将军大道8号玛斯兰德辣椒街区58-1物业出租和管理订立本合同，租赁管理期限自2014年10月1日至甲方和承租方签订的房屋租赁合同终止日止，如房屋租赁合同提前终止，则本合同将同时终止；本物业租金23010元，承租方每一个月支付一次，甲方授权乙方代为申请房屋租金，开具房屋租赁发票及代收房租，乙方在收到福特公司支付的首期房屋租金后扣除税金、房产局备案费、佣金、保姆费后剩余房租13059.5元支付给甲方，其后乙方每月收到承租方支付的房屋租金后扣除税金、保姆费剩余房租17859.5元应及时支付到甲方账户；甲方签署给乙方一份《授权委托书》作为本合同附件之一，甲方不得以任何理由取消该《委托授权书》，由于甲方单方面取消给承租方和乙方造成的一切损失由甲方负全部赔偿责任；乙方受甲方委托对该房屋进行收款、纳税及日常管理，直至该房屋的租赁合同履行完毕为止；乙方应在甲方积极配合的基础上做好客户入住前后的服务工作。同日，李明柏向博特公司出具《委托授权书》，载明：李明柏委托博特公司代为办理南京市将军大道8号玛斯兰德辣椒街区58-1房屋出租事宜，受托人代理权限为一般授权，即代理委托人以委托人的名义向承租人收受房屋租金及房屋押金，代开房屋租赁发票，在委托人的积极配合下受托人向承租方实际居住人提供入住期间的服务，委托期限7个月，自2014年10月1日至2015年4月30日，受托人在上述代理权限内以委托人名义做出的行为及签署的法律文书具有法律效力，超出上述权限范围的代理行为由受托人承担法律责任。2011年8月30日，李明柏与福特公司签订《福特标准住房租赁协议》，该协议约定双方同意承租方和出租方在本租约生效11个月后任何时间均可以提前1个月书面通知对方，单方面决定终止本合同。自2011年10月1日起福特公司开始租赁使用玛斯兰德辣椒街区58-1房屋。2012年8月16日、2013年9月2日，李明柏与福特公司签订《续租协议》2份。2014年9月4日，李明柏与福特公司再次签订《续租协议》，约定：鉴于李明柏与福特公司于2014年8月13日就租赁南京市将军大道8号玛斯兰德辣椒街区58-1达成了租赁协议，现就续租达成协议，续约期从2014年10月1日至2015年4月30日，租金每月23010元，包括房屋租金、物业管理费、税金、公摊水电费、宽带、一台高清卫星电视费、花园打理费以及阿姨清洁费；本续租协议为租赁合同的修改，租赁合同中未被本续租协议修改的部分继续有效。2014年12月，李明柏与福特公司签订《租赁终止协议》，载明：双方协议提前终止本租赁协议于2015年2月8日终止，出租方同意积极协助承租方及其住户办理退租及搬出手续，双方于2015年2月8日之前办理退租及搬出手续；本合同租金结清日为2015年2月8日，自本合同租金结清之日起，双方在合同项下的权利义务将全部结清，承租方不再向出租方就租赁合同终止事宜承担任何额外的赔偿责任；验房之后双方确认无其他任何法律纠纷。2015年1月29日至2月4日期间，博特公司工作人员通过电子邮件、手机短信以及微信多次询问李明柏明确办理退房时间，并通知李明柏退房时间为2015年2月8日下午3点。2015年2月8日，李明柏未前往办理退房交接手续。博特公司与福特公司办理了租赁房屋的交接手续。福特公司支付租金至2015年2月8日。2016年8月10日，李明柏自博特公司处领走租赁房屋钥匙。另查明，2015年10月，李明柏以福特公司、博特公司为被告向一审法院提起（2015）江宁民初字第4900号房屋租赁合同纠纷诉讼。2016年1月11日，一审法院作出（2015）江宁民初字第4900号民事裁定，认定该案争议应当通过仲裁解决，一审法院对该案没有管辖权，驳回李明柏的起诉。2017年5月，李明柏向一审法院提起本案诉讼。审理中，李明柏陈述：其在本案中主张委托合同关系；因其不认可2014年12月的《租赁终止协议》，故未在2015年2月8日前往租赁房屋。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，李明柏与福特公司签订《租赁终止协议》后未能依照该协议及时办理退房交接手续，博特公司多次通知李明柏未果，博特公司在处理委托事务中不存在过错，李明柏要求博特公司赔偿没有依据，一审法院不予支持。李明柏提起本案诉讼依据的是委托合同关系，福特公司非委托合同的相对方，李明柏要求福特公司赔偿没有依据，一审法院不予支持。福特公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回李明柏的诉讼请求。本案收取案件受理费1050元，由李明柏负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。各方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据李明柏与博特公司签订的《租赁管理合同》以及李明柏签署的《授权委托书》，博特公司有权代为办理涉案房屋出租事宜。李明柏与福特公司签订《租赁终止协议》载明：双方租赁协议于2015年2月8日提前终止，双方于2015年2月8日之前办理退租及搬出手续；本合同租金结清日为2015年2月8日。2015年1月29日至2月4日期间，博特公司工作人员通过电子邮件、手机短信以及微信多次通知李明柏确定办理退房时间，并通知李明柏退房时间为2015年2月8日下午3点，博特公司在处理受托事务中不存在过错，故李明柏要求博特公司赔偿没有法律依据，一审法院不予支持并无不当。李明柏称其提起本案诉讼依据的是委托合同关系，但福特公司非委托合同的相对方，故其依据委托合同关系要求福特公司赔偿损失没有法律依据，一审法院不予支持于法有据，应予维持。李明柏虽称博特公司无权在合同未到期之前通知其解除合同、向其交付房屋；博特公司存在欺骗行为，涉案租赁合同无效，但《租赁终止协议》系李明柏与福特公司签订，其亦未能提交证据证明涉案租赁合同存在无效的情形，故本院对此上诉主张不予支持。关于李明柏主张博特公司、福特公司至今未向其交付房屋，也没有交接屋内的物品，其至今未验房、收房，车库的钥匙2015年8月10日才交还，2015年2月9日至2015年至4月30日的房租及费用至今未结清的问题，与本案并非同一法律关系，不属于本案的审理范围，应在租赁合同纠纷中解决，本案不予理涉。综上，李明柏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李明柏负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年十月十五日书记员  孙雪松