福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初7792号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：傅良庆，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，1984年10月9日出生，汉族，住惠安县。该支行职员。 委托诉讼代理人：黄志忠，男，1962年11月6日出生，汉族，住惠安县。该支行职员。 被告：刘志阳，男，1993年9月13日出生，汉族，住泉州市泉港区。 被告：朱丽燕，女，1994年5月2日出生，汉族，住安溪县。 被告：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地惠安县紫山镇亿盛山庄**301，统一社会信用代码913505217661748800。 法定代表人：曾美良，该公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（简称惠安农行）与被告刘志阳、朱丽燕、泉州亿盛房地产开发有限公司（简称亿盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵国林、黄志忠、被告亿盛公司到庭参加诉讼。被告刘志阳、朱丽燕经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安农行向本院提出诉讼，请求判决：1、解除原告与被告刘志阳、朱丽燕、亿盛公司之间的借款合同（合同编号：35020120170010481）。2、被告刘志阳、朱丽燕立即偿还原告借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息4448.34元（其中未结清正常息3843.37元，未结清罚息12.39元，未结清复利18.45元，上期帐单日至截止日的利息574.13元），并按合同约定支付自2018年8月30日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等。3、原告对被告刘志阳、朱丽燕提供的抵押物（位于惠安县紫山镇油园村亿盛·金色新城3#907号房产）享有优先受偿权。4、被告亿盛公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2012年2月22日，原告与被告刘志阳、朱丽燕、亿盛公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170010481）1份，约定原告向被告刘志阳提供借款49万元，借款期限为20年，借款用途为购买房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。利率调整以12个月为一个周期；如被告刘志阳未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并对逾期还款部分按合同约定计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款。对上述借款，被告朱丽燕于2017年2月8日承诺承担共同还款责任，直到借款本息还清为止。被告刘志阳、朱丽燕提供其购买的位于惠安县紫山镇油园村亿盛·金色新城3#907号房产作为借款抵押担保。被告亿盛公司为被告刘志阳的上述借款提供连带责任保证。抵押担保和保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等原告实现债权的所有费用。合同签订后，原告依约向被告刘志阳发放贷款49万元，但被告刘志阳、朱丽燕未能依约按月还本付息，违反了合同约定的义务，原告有权提前收回已发放借款。被告刘志阳、朱丽燕尚欠原告借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息、罚息、复利4448.34元。 被告亿盛公司辩称，被告亿盛公司为被告刘志阳的本案借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告亿盛公司已于2017年5月5日为被告刘志阳办理并取得房地产权属证书，即闽（2017）惠安县不动产权第0004951号，该房地产权属证书于2017年11月2日已归还于惠安县国土资源局档案室并告知原告。因此，被告亿盛公司已完成合同保证条款应尽的义务，不存在对被告刘志阳的本案债务承担连带责任。办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续应是由原告与被告刘志阳、朱丽燕办理的，是原告的权利与职责，与被告亿盛公司无关。 被告刘志阳、朱丽燕未作答辩。 经审理查明，2017年2月22日，原告与被告刘志阳、朱丽燕、亿盛公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170010481）1份，合同约定：原告向被告刘志阳提供借款49万元，借款期限20年；借款用途为购买位于惠安县紫山镇油园村亿盛·金色新城3#907号房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。利率调整以12个月为一个周期；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期每月的20日；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如被告刘志阳未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款。被告刘志阳、朱丽燕提供其购买的位于惠安县紫山镇油园村亿盛·金色新城3#907号房产作为借款抵押担保。被告亿盛公司为被告刘志阳的借款提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至被告刘志阳取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告刘志阳的债务承担连带保证责任。保证期间为被告刘志阳借款到期之日起二年。合同还约定本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。2017年2月8日，被告朱丽燕向原告出具《共同还款承诺书》1份，其承诺愿为上述合同项下借款人被告刘志阳所有贷款承担共同还款责任。2017年2月28日，抵押人被告刘志阳、朱丽燕购买的上述房产办理了商品房抵押权预告登记。2017年3月6日，原告依约向被告刘志阳发放借款49万元，借款执行年利率4.9%。上述抵押物已于2017年5月5日办理了以被告刘志阳、朱丽燕为权利人的《不动产权证》（编号：闽（2017）惠安县不动产权第0004951号）。借款后，被告刘志阳未能依约按期偿还借款本息，截至2018年8月29日，被告刘志阳尚欠借款本金471262.4元，以及利息、罚息、复利4448.34元。 以上事实，有原告提供的营业执照（副本）、金融许可证、被告亿盛公司的企业法人营业执照复印件、《个人购房担保借款合同》、预购商品房预告登记的《不动产登记证明》、抵押权预告登记的《不动产登记证明》、《共同还款承诺书》、借款凭证、贷款还款汇总试算查询表、被告刘志阳、朱丽燕的居民身份证及结婚证复印件各1份；被告亿盛公司提供的编号为闽（2017）惠安县不动产权第0004951号《不动产权证》、归还抵押物清单各1份，以及原告、被告亿盛公司在庭审中的陈述等证据证明。被告刘志阳、朱丽燕未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告与被告亿盛公司对上述事实和证据均无异议，本院予以确认。 综上事实，本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及本案借款合同约定的解除条件，被告刘志阳未能依约按期偿还借款本息，已构成违约，原告请求解除本案借款合同，并请求被告刘志阳偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。被告朱丽燕承诺其自愿对被告刘志阳的本案借款承担共同偿还责任，故被告朱丽燕应依约承担还款责任。被告刘志阳、朱丽燕提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，但未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。被告亿盛公司为被告刘志阳的借款提供阶段性连带责任保证，即自借款发放之日起，至被告刘志阳取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告刘志阳的债务承担连带保证责任。由于案涉房产尚未办理以原告为抵押权人的抵押登记，被告亿盛公司保证责任免除所附的条件尚未成就，故其应当对被告刘志阳的本案债务承担连带清偿责任。被告亿盛公司辨称案涉房产已办理并取得房地产权属证书，其不应承担保证责任，理由和依据不足，不予采纳。被告亿盛公司承担保证责任后，有权向被告刘志阳追偿。被告刘志阳、朱丽燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告刘志阳、朱丽燕、泉州亿盛房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170010481）。 二、被告刘志阳、朱丽燕应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息、罚息、复利4448.34元，自2018年8月30日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付。 二、被告泉州亿盛房地产开发有限公司对被告刘志阳的上述债务承担连带清偿责任。其实际承担保证责任后，有权向被告刘志阳追偿。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8435元，减半收取计4217.5元，由被告刘志阳、朱丽燕、泉州亿盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄坚 二〇一八年十月十二日 书记员  周璇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。