浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0122民初3288号 原告：蓝根火，男,1964年1月1日出生，畲族，住桐庐县。 原告：陈叶珠，女,1967年9月1日出生，汉族，住桐庐县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈一群、周爱萍，浙**茂律师事务所律师。 被告：杭州美凯西姆置业有限公司，住所地：桐庐县城南街道梅林路288号。 法定代表人：郭苗成。 诉讼代表人：杭州美凯西姆置业有限公司管理人：浙江金道律师事务所、浙江天册律师事务所。 负责人：黄耀。 委托诉讼代理人：邱斌、王邦彦，浙江金道律师事务所律师。 原告蓝根火、陈叶珠与被告杭州美凯西姆置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人周爱萍、被告杭州美凯西姆置业有限公司的委托诉讼代理人邱斌、王邦彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝根火、陈叶珠向本院提出诉讼请求：请求确认两原告与被告于2012年7月20日签订的编号为2012预1552、1554、1555号《浙江省商品房买卖合同》合法有效，被告按照买卖合同约定在房屋符合交付条件之后将房屋交付给两原告。事实和理由：两原告为购买被告开发的位于桐庐县县城瑶琳路27-1号美凯国际寓所20幢商01、02、03室商铺，于2012年7月10日及7月20日分多笔向被告支付全部购房款195万元。2012年7月20日，原、被告双方签订三份《浙江省商品房买卖合同》，后被告同意原告购房款的一半重新采用按揭贷款的方式支付（已于2017年10月9日全部归还），被告向原告开具了总房款一半的不动产统一发票。按照《浙江省商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前交房，逾期交房应自最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二点一的违约金。商品房买卖合同网签后，被告于当日向桐庐县房地产管理处进行了备案登记。后因被告经营不善，一直未向原告交付房屋。2017年6月27日，桐庐县人民法院依法作出(2017)浙0122破申4号民事裁定，裁定受理被告破产清算一案。原告获悉后，向破产管理人申报涉案商铺物权，要求管理人继续履行合同并交付商铺。但管理人审核后认定原告拥有2643987元的普通债权，原告对该审核结果提出异议，但管理人对债权异议复核后，仍维持原认定。综上所述，原告认为，原、被告双方签订真实的商品房买卖合同，且原告支付全部房款，被告也向原告开具了不动产发票，对买卖合同进行了备案登记。现管理人将原告的物权认定为普通债权，极大损害了原告的利益。为此，为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杭州美凯西姆置业有限公司答辩称：本案涉及的背景：2017年6月27日，桐庐县人民法院受理了被告破产清算一案，并于同日指定浙江天册律师事务所、浙江金道律师事务所担任联合管理人。一、原告在起诉状中要求履行商品房买卖合同，但事实上商品房买卖合同不应当继续履行，客观上也无法继续履行。原告诉请要求确认原告与被告于2012年7月20日签订的编号为2012预1552、1554、1555号《浙江省商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，被告认为本案所涉《浙江省商品房买卖合同》合法有效，但事实上商品房买卖合同既不应当继续履行，客观上也无法继续履行。原因如下：（一）因被告已经进入破产程序，继续履行合同不利于破产财产价值的维持，甚至会造成个别清偿，违反《破产法》的相关规定。因此，商品房买卖合同不应当继续履行。（二）现在整个美凯西姆二期项目仍为在建工程，基于目前的现状，商品房买卖合同客观上也无法继续履行。二、原告在起诉状当中提出其对案涉房屋享有物权，无事实与法律依据。基于《物权法》、《破产法》等相关法律的规定，原告对于案涉房屋不享有物权，仅享有债权。原告在起诉状当中提出，其向管理人申报的是商铺物权，不应当是债权。根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋性质上属于不动产，目前的现状是登记在被告名下，被告对案涉房屋享有物权，原告仅享有债权。另外，根据《破产法》第四十四条的规定：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。《破产法》第四十八条规定：债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。三、在本案当中，根据相关法律法规赋予管理人的职权，管理人对原告提交的债权申报材料进行了审核，确定原告享有2643987元的普通债权，符合现行法律法规的规定。管理人债权审核的法律依据如下：（一）根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综合（一）、（二）两项规定，购房消费者优先受偿权的构成要件为：在主体的认定上应当为购房消费者，即目的是购买住宅用于居住，并非购买商铺用于投资；购房消费者已经交付了全部或者大部分款项，这里大部分款项的认定标准为已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。在本案当中，原告虽已支付全部款项，但其购买的房屋系用于投资的商铺，并不属于消费者范畴。因此，管理人依照法律规定，确定原告享有2643987元普通债权。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 原告蓝根火、陈叶珠向本院提供的证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告于2012年7月20日签订三份商品房买卖合同，约定商品房总价为195万元，交房时间为2014年12月31日；2、建设银行刷卡存根，证明原告于2012年7月10日及7月20日分多笔向被告支付了购房款195万元；3、商品房抵押预告登记证书，证明原告为购买房屋办理了按揭贷款，工商银行桐庐支行进行抵押预告登记的事实；4、不动产统一发票，证明被告向原告出具了不动产发票；5、个人借款还清证明，证明原告的贷款于2013年3月22日还清的事实；6、债权审核结果告知函，证明管理人将原告的物权认定为普通债权；7、异议书，证明原告对管理人将其物权认定为普通债权不服，提出异议；8、债权异议复核结果告知函，证明管理人仍将原告的物权认定为普通债权。 被告杭州美凯西姆置业有限公司向本院提供的证据：1、桐庐县人民法院（2017）浙0122破申4号民事裁定书，证明桐庐县人民法院已于2017年6月27日受理了被告破产清算一案，该案件目前正在审理中；2、桐庐县人民法院（2017）浙0122破6号决定书，证明桐庐县人民法院已于2017年6月27日指定浙江天册律师事务所、浙江金道律师事务所担任被告的联合管理人。 对于以上原、被告证据的真实性，双方均无异议，本院予以认定。 根据上述证据以及当事人的庭审陈述，本院认定的事实如下:2012年7月20日，两原告与被告签订了三份《浙江省商品房买卖合同》(合同编号分别为2012预1552、2012预1554、2012预1555)，约定被告将位于桐庐县出售给两原告，三商品房均为商业营业用房，房价款共计195万元。出卖人应当在2014年12月31日前交房，如出卖人逾期超过90日后交房，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记手续。出卖人不能在前款规定的期限内交付权属证书，约定日期起90日后仍不能交付的，买受人可以退房，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。两原告按合同约定支付了购房款195万元，被告开具了销售不动产统一发票。合同签订当天，两原告进行了案涉商品房买卖合同备案登记。 2017年6月27日，本院裁定受理了被告破产清算一案，并指定浙江天册律师事务所、浙江金道律师事务所为联合管理人。2018年6月20日，管理人对两原告债权进行审核，并向两原告发送了审核结果告知函，确认两原告对被告拥有2643987元的普通债权。两原告提出异议，认为其已支付了所有购房款，房屋已经备案登记，案涉房屋不能列为破产财产，要求被告继续履行合同义务，交付房屋并配合办理房屋转移登记手续。2018年6月28日，经复核，管理人向两原告发送了复核结果告知函，复核结果仍确认两原告对被告拥有2643987元的普通债权。两原告不服该复核结果，提起本案诉讼。 另查明，案涉商品房项目至今尚未竣工验收合格。 本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”两原告与被告签订商品房买卖合同之后，未办理房屋所有权转移登记，故案涉房屋并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定的情形，不应排除在被告财产之外，应属于被告的债务人财产。两原告继续履行商品房买卖合同的主张，实质上是要求被告对其债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对被告其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。故两原告要求被告履行商品房交付义务的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条和《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告蓝根火、陈叶珠与被告杭州美凯西姆置业有限公司于2012年7月20日签订的三份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2012预1552、2012预1554、2012预1555）有效； 二、驳回原告蓝根火、陈叶珠的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告蓝根火、陈叶珠负担。 原告蓝根火、陈叶珠于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  楼柯柯 二〇一八年九月四日 书记员  徐尔迅 ? 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第二条下列财产不应认定为债务人财产： （一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产； （二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （三）所有权专属于国家且不得转让的财产； （四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。