台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初6208号原告：蔡永强，男，1961年10月15日出生，汉族，住青海省西宁市城**。委托代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。委托代理人：朱娇霞，浙江海贸律师事务所律师。被告：陶士勇，男，1969年2月13日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被告：阮燕禧，女，1978年8月19日出生，汉族，住福建省福安市。被告：陶四妹，男，1939年4月5日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被告：李香莲，女，1941年3月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被告：陶某1（曾用名陶某2），男，2000年9月5日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。原告蔡永强与被告陶士勇、阮燕禧、陶四妹、李香莲、陶某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告蔡永强及其委托代理人郑超，被告陶士勇、阮燕禧、陶四妹、李香莲、陶某1到庭参加诉讼，但五被告未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。原告蔡永强向本院提出诉讼请求：判令五被告办理坐落在台州市椒江区××小区××号楼××单元××室房屋（含车库）的权属登记手续，并协助办理房屋产权转移登记手续。事实和理由：被告陶士勇、阮燕禧、陶四妹、李香莲经家庭协商决定出售涉案房屋，委托民辉村村民叶某居间介绍。叶某多次前往被告家中沟通出售事宜，被告陶士勇、阮燕禧、陶四妹、李香莲均表示同意出售。2009年2月12日，经叶某和台州市椒江凌云经济事务所（以下简称凌云所）梁某介绍，原告蔡永强与被告陶士勇、李香莲签订一份二手房买卖合同。签订合同时，被告阮燕禧身在福建，无法签字，经被告陶士勇当场电话确认其是否同意转让涉案房屋给原告蔡永强，并经叶某接听电话确认被告阮燕禧明确表示同意转让。被告陶四妹也在签字现场，因其不会写字，故未在合同上签字。合同约定，被告将其所有的坐落在台州市椒江区朝晖小区的一套套房及其配套车库以280000元的价格卖给原告蔡永强；合同签订之日付定金60000元，于开发区开始择房时支付205000元，双方办理房产证转户时支付15000元；具体位置和楼层由统一抓阄确定，择房产生的层次、面积差与被告无关等内容。合同签订当日，原告蔡永强向被告支付定金60000元。2009年4月22日，原告蔡永强向被告支付购房款205000元。2010年9月21日，原告蔡永强向被告陶士勇支付择房押金28000元，该款作为层次差补款。2010年9月29日，经择房，被告置换的套房确定为朝晖小区29号楼3单元201室房屋。原告蔡永强多次要求被告交付该房屋未果。2011年2月，原告蔡永强向台州市椒江区人民法院起诉，请求法院确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；并要求被告向原告蔡永强交付房屋以及协助办理房屋产权转移登记手续。2012年3月20日，法院作出（2012）台椒民初字第167号民事判决书，确认原告蔡永强与被告陶士勇、李香莲于2009年2月12日签订的房屋买卖合同有效；而对于原告蔡永强要求被告交付房屋和办理房屋产权转移登记手续的诉请，法院认为权属转移登记的条件未成就，作出（2012）台椒民初字第167号民事裁定书，裁定驳回了此项诉讼请求。2016年6月，被告陶士勇向原告蔡永强交付涉案房屋。2016年12月10日，被告陶四妹出具《房屋买卖确认书》对出售涉案房屋给原告蔡永强系家庭协商，家庭成员均明确同意的事实予以确认。目前，涉案房屋可以办理产权转移登记手续，被告应依约配合办理房屋产权的转移登记手续，但被告依然拒绝协助办理。被告陶士勇答辩称：原告蔡永强补钱给被告，则被告愿意过户。被告阮燕禧、陶某1答辩称：被告阮燕禧对被告陶士勇与原告签订合同的事情不知晓，原告蔡永强如果按照被告方要求补偿款项，被告方同意过户。被告陶四妹答辩称：原告蔡永强当初说择房位置好的话，可以补偿被告方十七、八万。同本案情况的其他买房者都会补偿卖方十八万，原告蔡永强应当补偿被告十八万。被告李香莲未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告陶士勇系被告陶四妹、李香莲的儿子。被告陶士勇、阮燕禧于2000年1月5日登记结婚，于2012年8月1日离婚。被告陶某1系被告陶士勇、阮燕禧的儿子。被告陶士勇、阮燕禧、陶四妹、李香莲经协商出售在朝晖小区的一套安置套房。经叶某与凌云所介绍，原告蔡永强与被告陶士勇、李香莲于2009年2月12日签订二手房买卖合同，约定被告陶士勇、李香莲将其所有的坐落在台州市椒江区朝晖小区拆迁安置房一套及车房一间以280000元的价格出售给原告蔡永强；合同签订之日付定金60000元，余款分两次支付，于开发区统一发放房款或被告开始择房时支付205000元，余款15000元在双方完成过户手续后支付等内容。叶某、凌云所作为中介方在该合同上签字、盖章。签订合同时，被告陶士勇打电话给被告阮燕禧，叶某在电话中与被告阮燕禧核实确认出售房屋的事情。合同签订后，原告蔡永强分别于2009年2月12日、4月22日向被告陶士勇、李香莲支付定金60000元及购房款205000元。2009年8月，五被告以被告陶士勇为户主，其他四人为户内其他成员申请建房，经审批在朝晖小区住宅地块与农转用地块相符的规划点上取得套房两套。2010年9月28日，民辉村宅基地置换套房的择房活动在台州市公安局椒江分局海门派出所进行，经择房，被告陶士勇户置换的套房确定为台州市椒江区××小区××号楼××单元××室。原告蔡永强支付了择房押金28000元。2012年1月13日，原告蔡永强以陶士勇、李香莲为被告向本院提起诉讼，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效以及被告交付涉案房屋并协助办理房屋产权转移登记手续。2012年3月20日，本院分别作出（2012）台椒民初字第167号民事判决书、（2012）台椒民初字第167号民事裁定书，判决原告蔡永强与被告陶士勇、李香莲于2009年2月12日签订的房屋买卖合同有效等，裁定驳回原告蔡永强要求被告陶士勇、李香莲交付涉案房屋并协助原告蔡永强办理房屋产权转移登记手续的起诉。2016年6月，被告陶士勇将涉案房屋交付给原告蔡永强。2016年12月10日，被告陶四妹向原告蔡永强出具房屋买卖合同确认书，内容为“出售套房及其配套车库一事经过家庭协商，儿子陶士勇、儿媳阮燕禧均表示同意以28万元的价格出售给蔡永强。与蔡永强签订合同时本人也在场并且对出售的事实和价格表示同意，但因本人不会写字而未在合同上签字，现本人对将坐落在台州市椒江区××小区××号楼××单元××室房屋以28万元的价格出售给蔡永强的事实予以确认。”，在该房屋买卖确认书上被告陶士勇代被告陶四妹签字，被告陶四妹捺印。2018年3月26日，原告蔡永强的委托诉讼代理人郑超在台州市东海公证处使用该处的录音电话机拨打被告阮燕禧手机，通话过程中，阮燕禧讲到“……反正呢，既然这房子都卖给你的话，我也没关系的，这样，你能补给我多少？如果我个人包括我孩子的，能补给我多少钱，我绝对会把那个字把你弄好好的给你，包括我跟他那个爷爷奶奶打个招呼”。上述通话过程经过浙江省台州市××海公证处公证。目前，涉案房屋可以办理产权登记手续但未办理。上述事实有原告蔡永强提供的结婚登记审查处理表、离婚协议书、农村私人建房用地呈报表、本院（2012）台椒民初字第167号民事判决书、（2012）台椒民初字第167号民事裁定书、房屋买卖确认书、（2018）浙台东证字第1386号公证书、证人叶某、梁某证言，以及各方当事人的陈述等证据证实。本院认为：原告蔡永强与被告陶士勇、李香莲签订的房屋买卖合同业经生效判决确认有效，则被告陶士勇、李香莲应根据合同约定协助原告蔡永强办理涉案房地产转移登记手续。本案的主要争议在于该合同是否对被告陶四妹、阮燕禧、陶某1具有约束力。被告陶四妹出具房屋买卖确认书，确认其同意出售涉案房屋，并且在签订合同时在场，仅因不会写字未在合同上签字，因此，该合同的效力及于被告陶四妹。被告阮燕禧抗辩对出售涉案房屋不知情，但根据被告陶士勇代被告陶四妹签字确认的房屋买卖确认书来看，被告陶士勇、陶四妹均确认被告阮燕禧知晓并同意出售涉案房屋的事实，同时结合证人叶某证言，在签订房屋买卖合同时，叶某通过电话与被告阮燕禧予以核实确认出售涉案房屋之事，再者，从被告阮燕禧与郑超的通话情况来看，被告阮燕禧认可已出售房屋，只是希望原告蔡永强能再补偿款项而已，并对被告陶士勇将涉案房屋交付给原告蔡永强的事实也未提异议。因此，基于上述分析，被告陶士勇、阮燕禧在签订合同时尚未离婚，原告蔡永强作为善意买受人，通过叶某以及凌云所的居间服务以合理对价购买涉案房屋，有理由相信被告陶士勇的行为代表了被告陶士勇、阮燕禧夫妻双方的意思表示，故合同效力及于被告阮燕禧。在签订合同时，被告陶某1尚未成年，不具有完全民事行为能力，被告陶士勇作为其父亲，是其法定代理人，有权代理其从事民事活动，被告陶士勇出售房屋的行为对其具有约束力。综上，根据诚实信用原则和合同的性质、目的，五被告应协助原告蔡永强办理房地产转移登记手续。五被告未经法庭许可中途退庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条的规定，判决如下：被告陶士勇、阮燕禧、陶四妹、李香莲、陶某1于本判决生效后十日内协助原告蔡永强办理将坐落于台州市椒江区××小区××号楼××单元××室房地产（含配套储藏室）的权属登记至原告蔡永强名下的手续。案件受理费2750元（原告蔡永强已预付），由被告陶士勇、阮燕禧、陶四妹、李香莲、陶某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 何 利 春二〇一八年十月十日代书记员 夏郑璐子