广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初3476号原告（反诉被告）：广东利南文化投资开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区8号楼101-102单元，统一社会信用代码914406053247638726。法定代表人：陈谊。委托诉讼代理人：孔肖平，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍玥怡，女，1980年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李舒啸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。第三人（反诉被告）：佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司（原佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司），住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海29°空间艺术创意社区6号楼首层之一，统一社会信用代码9144060557238875X0。法定代表人：袁润祥。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊杨，广东循理律师事务所实习律师。第三人（反诉被告）：罗智斌，男，1984年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：孔肖平，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。广东利南文化投资开发有限公司（以下简称“利南公司”）诉伍玥怡租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，伍玥怡提起反诉，经审查，本院决定受理并与本诉合并审理。诉讼中，本院根据伍玥怡的申请依法追加罗智斌、佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司作为本诉第三人、反诉被告共同参加诉讼，后佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司经核准变更登记为佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司（以下简称“三十九度公司”）。本院依法适用普通程序，分别于2018年6月13日、2018年6月26日公开开庭审理了本案，利南公司及罗智斌的委托诉讼代理人孔肖平、王倩倩，伍玥怡及其委托诉讼代理人李舒啸，三十九度公司的委托诉讼代理人林俊贤到庭参加了两次庭审，三十九度公司的委托诉讼代理人黄钊杨到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。利南公司向本院提出诉讼请求：1.伍玥怡向利南公司支付拖欠的自2017年12月1日起至实际返还租赁物止的租金及租金逾期违约金、自2017年11月1日起至2018年5月31日止水电费1522.8元及逾期违约金，自拖欠之日起至实际付清之日止按年利率24%的标准支付逾期付款违约金；2.解除利南公司与伍玥怡签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20160926），伍玥怡返还涉讼租赁物予利南公司；3.伍玥怡向利南公司支付律师服务费13991.8元；5.本案诉讼费用由伍玥怡承担。事实和理由：2016年10月25日，利南公司与伍玥怡签订《房屋租赁合同》（合同编号：20160926，以下简称涉讼合同），约定伍玥怡向利南公司租用位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39度空间艺术创意社区（商铺）2座116室（以下简称涉讼租赁物）作花艺工作室使用，租赁期限自2016年10月10日起至2021年11月30日止，合同并对租金金额及支付方式进行了详细约定。合同签订后，利南公司根据约定交付涉讼租赁物给伍玥怡使用，但伍玥怡未能依约支付租金及水电费，直至利南公司起诉之日，伍玥怡尚欠利南公司多期租金未缴。根据双方约定，伍玥怡逾期交付租金等费用的，每逾期一日应按所拖欠费用的3‰向利南公司支付违约金，如逾期缴纳租金、水电费等费用超过30天的，利南公司有权单方解除合同，且如因违约行为给利南公司造成包括但不限于租金、赔偿金、诉讼费及保全费、财产保全担保费、律师费等损失的，由伍玥怡承担赔偿责任。利南公司认为，伍玥怡经多次催收仍怠于履行合同义务的行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，根据涉讼合同的约定，向本院提起诉讼。伍玥怡答辩并反诉称，利南公司及罗智斌违约在先，擅自截留千灯湖创投小镇项目（以下简称小镇项目）经营商户的征收补偿款，并刻意隐瞒相关征收补偿方案，且在小镇项目进驻39度空间艺术创意社区（以下简称39度社区）进行改造施工（目前仍处于日夜施工的状态）后，违反关于“先安置后搬迁”的法律规定，亦没有履行“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定义务，将39度社区沦为一个大工地，导致租户无法正常经营，利南公司及罗智斌仍拒不支付政府征收补偿款，亦不赔偿租户停产停业损失和装修损失，可见利南公司及罗智斌的过错十分明显，致使伍玥怡的权益受到严重侵犯。经租户多次反映未果，伍玥怡不得不行使法律赋予的不安抗辩权，暂停支付租金，以待39度社区管理方纠正其错误行为，给予各租户满意的征收补偿解决方案，然而利南公司却提起诉讼，其诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。第一，利南公司无权向伍玥怡主张租金和水电费，涉讼租赁物已被三十九度公司因小镇项目进行征收接管。2017年8月15日，利南公司出具《租户约谈告知书》，确认涉讼租赁物因小镇项目已被三十九度公司征收接管。2017年9月1日，三十九度公司发出《通知》，确认全面接管涉讼租赁物，社区运营管理相关事宜由三十九度公司负责，包括租金及水电费用收取、物业维修维护。同日，利南公司、罗智斌及三十九度公司向各租户发出《协议书》，确认三十九度公司承接利南公司在涉讼合同中作为出租方的全部权利义务。由此，利南公司已丧失合同权利，其无权主张租金及水电费，更无权解除合同，主张赔偿律师费等。利南公司的诉请缺乏合同依据及事实基础。第二，利南公司及罗智斌擅自截留经营商户的征收补偿款，并刻意隐瞒相关征收补偿方案，意图独吞该部分款项，侵犯伍玥怡合法权益的主观恶意明显。按照三十九度公司与罗智斌于2014年11月25日签订的《物业租赁合同》第十条第3项关于政府征收条款“政府明令对租赁物业或租赁物业所占用的土地征收、征用或拆除的，但应计付乙方赔偿和乙方招商进园经营户的补偿”之约定，涉讼租赁物属于政府征收范围，而伍玥怡作为招商进园的经营户，理应有权获得该征收补偿。但是，利南公司及罗智斌以“对招商进园经营户的补偿”之名获得相关补偿后，擅自截留，意图独吞该部分款项，侵犯了伍玥怡的合法权益。伍玥怡申请调取三十九度公司与利南公司及罗智斌之间的征收补偿方案及具体补偿数额，同时向南海区桂城街道办事处调取《佛山市南海区打造“千灯湖创投小镇”工作方案及佛山市南海区打造“千灯湖创投小镇”实施方案》以及具体征收补偿款的发放情况。第三，法律规定必须先安置后搬迁，但39度社区出租方没有出台安置补偿方案就擅自提前解除租赁合同，违反法律规定，亦违反合同关于不得擅自单方解除合同的约定，属于违约行为，应承担违约责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”根据该规定及各级政府文件精神，保障民生建设，必须先安置后搬迁，没有安置这个前提条件不能强行搬迁。但是，出租方漠视法律规定，无视租户的合法权益，于2017年9月就引进小镇项目建设工程，在园区内改造施工，致使园区内各租户无法正常经营，不得不停产停业，蒙受巨大经营损失。第四，39度社区出租方没有履行“在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的法定义务，将园区开工建设成一个大工地，致使被告无法正常经营，出租方的违约事实明显。而伍玥怡作为招商进园的经营户，其间并无任何过错，无任何违约行为，无须承担任何违约责任。伍玥怡承租后投入巨额经营租金，花巨资装修、采购经营设备，聘请员工，但经营不到十个月便发生征收接管事件，租金损失、装修损失、经营损失、停产停业损失十分惨重，上述损失不是由于伍玥怡的原因引起的，利南公司、罗智斌及三十九度公司等作为出租方应向伍玥怡赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，然而，39度社区出租方并没有对包含被告在内的多名租户出台任何安置补偿方案的情况下，擅自开工建设改造，将园区经营环境变得恶劣，致使各租户无法正常经营，经营损失惨重。出租方违约事实明显。第五，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，因利南公司于2017年8月15日出具《租户约谈告知书》确认涉讼租赁物被征收接管，三十九度公司亦确认于2017年9月1日全面接收，进驻园区开工建设，则园区受到征收影响的时间应从2017年9月1日开始计算。那么，根据上述规定，从该日开始的租金应予免除，应从该日开始计算经营损失等全部损失应由利南公司、三十九度公司及罗智斌共同向伍玥怡赔偿。对于上述损失，伍玥怡申请法院委托有资质的第三方评估机构对被告的装修损失、停产停业损失、经营损失、搬迁费等损失进行评估确定。第六，按照三十九度公司与罗智斌于2014年11月25日签订的《物业租赁合同》、三十九度公司于2016年5月4日出具的证明以及利南公司与罗智斌于2015年3月1日出具的委托书，涉讼租赁物是先由罗智斌向三十九度公司承租后，以利南公司名义向伍玥怡出租，则本案租赁合同关系中，三十九度公司及罗智斌与本案存在利害关系。第七，利南公司主张利息损失和律师费损失无事实和法律依据，应予以驳回。首先，如前所述，39度社区出租方没有出台安置补偿方案就擅自提前解除租赁合同，违反租赁物的担保义务，39度社区出租方违约在先，伍玥怡为避免损失扩大，行使不安抗辩权，依法有权暂不缴租。并且涉讼租赁物已被三十九度公司全面征收，利南公司并无权主张。其次，利南公司提交的律师费收据明显有违常理，为虚假证据，请法院明察。根据利南公司的起诉状，诉请的主要诉讼标的，与约定的律师费，均明显违反《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的相关规定，属于超标准收费，有为了诉讼不良目的故意编造的嫌疑，很显然利南公司主张的律师费过高，超出正常范围。二是律师费发票的支付方为三十九度公司，与利南公司身份不符，利南公司作为出租方，连一万多元的律师费还委托三十九度公司支付，其做法明显违反常理。三是发票金额与诉请的律师费金额不符，利南公司在本案中提交的两张律师费发票完全一致，连发票号码都是一致的，意图蒙骗法庭获取不当利益，如此造假手段比较低劣，请法院明察。四是利南公司违约在先，截留补偿款，伍玥怡无法正常经营，已经停产停业，为避免损失扩大，行使不安抗辩权，依法有权暂不交租抗辩。第八，本案起因是千灯湖创投小镇项目征收补偿款迟迟不到位，39度社区的管理方消极怠工，管理方式简单粗暴，漠视租户合法权益，并且个别园区管理人员工作态度傲慢，出言不逊，激发了双方的对立情绪，39度社区的管理水平、人员素质有待提高。39度社区纳入小镇项目的征收范围后，出租方对各租户进行区别对待，有少部分租户获得正常的征收补偿款后离开，但对于伍玥怡等人则拖延怠慢，迟迟不予补偿，包含伍玥怡在内的各租户先后四次向39度社区出租方递交书面意见书，表达诉求，但时至今日，依然没有正式的答复，也没有正式的补偿方案。综上，利南公司无权主张租金，其关于利息和律师费的主张缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。并且，39度社区出租方违反“先安置后搬迁”的法律规定，亦没有履行“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定义务，将社区沦为一个大工地，使承租方无法正常经营，纷纷停产停业，损失十分惨重。恳请法院驳回原告的诉讼请求。利南公司作为出租方，没有承担相应的管理责任和租赁物的瑕疵担保义务，自政府通知征收至今，一直没有采取任何措施，怠于履行管理职责，造成了承租方损失扩大，伍玥怡同意解除涉讼合同并返还涉讼租赁物，但要求相应的补偿。由于利南公司怠于履行义务，伍玥怡不同意支付租金、水电费及相应的违约金。基于上述事实与理由，伍玥怡向本院提出反诉请求：1.利南公司、罗智斌、三十九度公司共同向伍玥怡赔偿装饰装修残值损失20万元、经营设备损失10万元、停产停业损失10万元、经营损失5万元、搬迁费1万元，最终数额由法院委托评估机构进行司法鉴定评估结果为准；2.罗智斌与利南公司向伍玥怡退还租赁押金7200元；3.利南公司、罗智斌、三十九度公司共同向伍玥怡赔偿已经产生的律师费5000元；4.本案诉讼费用、评估费用由利南公司、罗智斌及三十九度公司承担。三十九度公司针对利南公司起诉及伍玥怡反诉共同答辩称，出租方并无违约，伍玥怡在反诉状及答辩状中所陈述的出租方种种违约情况均不属实，相反，是伍玥怡以此为借口不履行合同、拒不支付租金，违约的事实清楚、证据确凿，应承担违约责任。涉讼租赁物自伍玥怡承租后，至今一直处于可使用状态，利南公司及罗智斌一直按照合同约定提供涉讼租赁物给伍玥怡使用，并无违约。39度社区纳入小镇项目的决定是由南海区委区政府及有关部门指导实施，并不是由出租方自行实施的，改造项目于2017年年中对外公布，2018年3月13日开始正式动工，预计改造升级后39度社区所在区域成为本省唯一一个基金小镇，配套环境及设施均有改善提升，对承租人而言只会更加有利。升级改造项目的内容包括对社区内部分建筑物的拆除、新建，对部分原有建筑物保留、仅对外墙进行修饰。涉讼租赁物所在建筑物就属于被保留的建筑物范围之列。升级改造工程尚未正式动工、外部环境并无任何变化之时，伍玥怡开始拒绝支付租金，升级改造项目正式动工后，其又以社区内其他建筑物被拆、其他区域外部环境改造工程的实施（实际施工区域远离涉讼租赁物所在建筑物）为借口继续拒绝支付租金。直至利南公司起诉时，涉讼租赁物一直可正常使用，截至本案开庭时止，涉讼租赁物亦可正常使用，不存在所谓政府征地拆除或升级改造项目工程施工影响到涉讼租赁物正常使用的情况，更不存在利南公司、罗智斌违约的情况。伍玥怡陈述的情况均不属实，是其单方误解，不支付租金的借口。伍玥怡开始拖欠租金至今，已经违反了涉讼合同的约定，利南公司可单方解除合同，且伍玥怡应按照合同约定向利南公司支付违约金。第二，利南公司、罗智斌作为出租方，与伍玥怡的租赁关系没有发生变更，利南公司有权就伍玥怡的违约行为追究责任。2013年3月11日，佛山市南海区大业佳诚投资有限公司（以下简称大业公司）与三十九度公司签订《南海区公有物业租赁合同》，大业公司将佛山市南海区高级技工学校土地及房舍租赁给三十九度公司，期限自2011年8月1日起至2021年12月31日止。2014年11月25日，三十九度公司与罗智斌签订《物业租赁合同》，三十九度公司将其向大业公司承租物业中的三十九度空间艺术创意社区北区（不包括10、13、14号楼）以现状出租给罗智斌，由罗智斌进行改造和招商，期限自2014年12月1日起至2021年12月31日。2015年3月1日，罗智斌签订委托书，委托利南公司对商铺进行出租和管理、2015年4月8日，三十九度公司与罗智斌、利南公司签订《补充协议》，将原《物业租赁合同》的承租方变更为罗智斌、利南公司。后利南公司与伍玥怡签订了涉讼合同，将涉讼租赁物出租其使用。利南公司拥有对涉讼租赁物的出租权，涉讼合同合法有效并应予履行。为配合小镇项目，2017年10月始，三十九度公司拟陆续对园区进行接管，对于不须拆除建筑物所涉部分租赁合同的接管工作，则必须是利南公司与小租户（包括被告）均统一的前提下推进的。接管方式为三十九度公司、利南公司与小租户签订三方协议，确认自签订三方协议日起，由三十九度公司承接利南公司、罗智斌作为租赁合同出租方的权利义务，利南公司、罗智斌退出出租方的主体，同时亦承诺自2018年4月（升级改造工程动工次月）起，承租方减半支付租金予出租方的变更内容。整个接管过程不影响小租户对涉讼租赁物的使用权。按照计划，三十九度公司、利南公司与多数小租户（九成小租户）已协商完成并签订了三方协议。三十九度公司、利南公司与伍玥怡进行协商时，伍玥怡却不同意租金减半支付的起算时间，并坚持要求利南公司统一免除其从2017年8月15日起至39度社区北区改造完成并通过政府相关部门验收合格期间的租金，不作退让。因此，利南公司与伍玥怡签订的涉讼合同并未做任何变更，在履行中，伍玥怡对此予以确认。利南公司有权就伍玥怡的违约行为向其追究违约责任。第三，政府将39度社区打造为千灯湖创投小镇项目的升级改造项目核心区，不是以对土地和建筑物的征收、征用的方式来实施，整个升级改造过程，涉讼租赁物所在建筑物无需拆除，无需搬迁和安置，租约可继续履行。39度社区的土地与房产均为公有资产，产权人是大业公司（公有资产公司），利南公司与罗智斌根据合同对该部分公有资产享有约定期限的租赁权。政府将千灯湖创投小镇打造为佛山珠江西岸创投中心的重要载体，重点以原有的39度社区为核心，核心区主要分为基金创投聚集区、创新金融及中介服务聚集区、综合服务展示区、孵化器与加速器聚集区、人才公寓与运动生活休闲配套区五大功能区，政府的升级改造项目实质上是对共有资产物业的升级与改造，无需对土地房产进行征收。征用。园区的升级改造无需对涉讼租赁物进行征收、征用、拆除，也不要求伍玥怡迁出，无需对其进行安置。第四，利南公司与罗智斌是否获得补偿、补偿数额多少，属于另一法律关系，与本案无关。利南公司与罗智斌承租39度社区（不包括10、13、14号楼）后，投入了大量人力物力进行建设，不仅对原有的11、12号楼进行了改造，还在空地上建造了13座单体建筑物，修建了1座厕所，搭建了1座集装箱小屋，搭建了多个雕塑等构筑物，现利南公司及罗智斌为配合千灯湖创投小镇的建设，自身投资建设多座建筑物、构筑物被接管、拆除或改造，而且物业的后续出租权陆续平移给三十九度公司，也意味着利南公司与罗智斌在39度社区中的建设投资、投入无法收回，故利南公司是否因此而获得补偿均与本案无关。第五，39度社区升级改造后有利于各租户经营发展，改造期间并不影响承租人对涉讼租赁物正常使用，伍玥怡无权行使不安抗辩权。三十九度公司也愿意对其下合同租户给予改造期间租金减半的优惠，伍玥怡无视对其有利的方案，拒交租金和水电费以图达到不合理的目的，依然继续使用租赁物，是故意违约的行为，不构成不安抗辩权，其所主张的损失，也没有任何事实依据。39度社区是市级的文化产业园，39度社区升级改造后，新建筑将引入各类基金、投资等业态，大批机构及人员的进驻，对涉讼租赁物是一个很大的机遇。原有建筑引入的文化及其配套企业仍将保留，引入的金融、投资企业是作为社区的一个互补，不是替代，构建完善的园区生态圈。即便如此，为了鼓励租户配合园区升级改造，三十九度公司承接利南公司、罗智斌作为出租人的权利义务，从园区升级改造动工的次月起至园区升级改造完毕的次月实施租金减半政策。如上，小镇项目施工建设是在2018年3月13日才开始，自2017年9月至今，39度社区升级改造项目已实施部分并没有影响承租人的经营，距离涉讼租赁物远隔数百米，分属不同区域。实际上，涉讼租赁物的使用仅限于室内，无需扩张到物业的外部环境，至今仍正常开门营业，商铺周边并无实质改变，因此伍玥怡无需行使不安抗辩权。但伍玥怡在正式升级改造启动前，已无视利南公司的多次催缴，拒绝履行缴租义务，意图迫使利南公司同意免除其从2017年8月15日起至39度社区改造完成并通过政府相关部门的综合验收期间的租金的不合理要求，其拒交租金的行为是故意违约。租赁期内涉讼租赁物符合约定的用途，没有影响伍玥怡正常使用，其提出的不合理要求、主张的损失赔偿均没有事实依据和证据支撑。综上，伍玥怡陈述的内容与事实不符，利南公司与罗智斌不存在违约行为，伍玥怡不构成不安抗辩权，而是故意违约，利南公司有权根据合同约定解除租赁关系。另补充，解除合同本身就带来返还租赁物的约定及后果。本案不存在政府征收的行为，仅是承租方单方的误解导致其违约。伍玥怡所谓的，利南公司或第三人没有采取任何措施导致其损失的说法也是不属实的，从伍玥怡自身的举证中可见，利南公司及三十九度公司多次召开说明会，约伍玥怡继续租赁的事由，相反是伍玥怡提出了不符合实际的过分要求，故意拖欠租金而违约。本案利南公司没有怠于履行出租方的义务，涉讼租赁物一直处于可使用的状态，是出租方存在损失，而非承租方存在损失，伍玥怡混淆了其他承租户在政府升级改造工程中相关事实，将其他租户存在的事实说成自身的事实，将其他租户的权利视为自身的权利，是认知错误，不能作为其拒绝支付租金的理由。利南公司针对伍玥怡的反诉，罗智斌针对利南公司起诉及伍玥怡的反诉共同答辩称，第一，本案出租方并无违约，伍玥怡在反诉状及本诉答辩中所陈述的情况均不属实，而是以此为借口不履行合同、拒不交付租金。伍玥怡的违约事实清楚，证据确凿，应承担违约责任，责无旁贷。涉讼租赁物自承租日起至今一直处于可使用状态，利南公司一直按照合同约定提供涉讼租赁物给伍玥怡使用，并无违约。39度社区被纳入小镇项目，是由南海区委区政府决定、由区政府有关部门主导实施的，并不是由出租方自行实施。小镇项目于2017年年中对外公布，2018年3月13日正式开始动工，预计升级改造后39度社区所在区域成为本省唯一一个基金小镇，且配套环境及设施均有提升改善，对承租方而言只会更有利于其继续使用涉讼租赁物。小镇项目的内容既包括对39度社区部分建筑物的拆除、新建，也包括对部分原有建筑物保留不拆除，仅对外墙进行修饰。而涉讼租赁物所在的建筑物就属于被保留的建筑物范围之列。在小镇项目工程尚未动工且外部环境并无任何变化之时，伍玥怡已开始拒绝支付租金。升级改造项目正式动工后，伍玥怡又以39度社区内其他建筑物被拆、其他区域外部环境改造工程的实施（实际施工区域远离涉讼租赁物所在区域）为借口继续不支付租金。实质上，截至本案起诉时，涉讼租赁物一直可正常使用，截至本案开庭时止，涉讼租赁物亦可正常使用，并不存在所谓政府征地拆迁或升级改造项目工程施工影响到涉讼租赁物不能使用的情况，更不存在利南公司及罗智斌违约的情况。伍玥怡所述均不属实，是其违约不支付租金的借口而已。伍玥怡开始拖欠租金至今，其行为已违反涉讼租赁合同约定，利南公司可依约单方解除合同，同时伍玥怡应按照合同约定支付违约金。第二，利南公司及罗智斌作为出租方，与伍玥怡的租赁关系并未产生变更，有权就伍玥怡的违约行为追究违约责任。2013年3月11日，大业公司与三十九度公司签订《南海区公有物业租赁合同》，大业公司将佛山市南海区高级技工学校土地及房舍租赁给三十九度公司，期限自2011年8月1日起至2021年12月31日。2014年11月25日，三十九度公司与罗智斌签订《物业租赁合同》，三十九度公司将其向大业公司承租物业中的39度社区北区（不包括10、13、14号楼）以现状出租给罗智斌，由罗智斌进行改造和招商，期限自2014年12月1日起至2021年12月31日。2015年3月1日，罗智斌签订委托书，委托利南公司对商铺进行出租和管理。2015年4月8日，三十九度公司与罗智斌、利南公司签订《补充协议》，将原《物业租赁合同》的承租方变更为罗智斌、利南公司。后利南公司与伍玥怡签订了涉讼合同，将涉讼租赁物出租给伍玥怡使用，利南公司拥有对涉讼租赁物的出租权，与伍玥怡签订的租赁合同合法有效并应予履行。为配合小镇项目，2017年10月始，三十九度公司拟陆续对园区进行接管，对于不需拆除建筑物所涉部分租赁合同的接管工作，则必须是利南公司同意、各租户同意的前提下逐个推进的。接管方式为三十九度公司、利南公司及租户签订三方协议，确认自签订三方协议之日起，由三十九度公司承接利南公司、罗智斌作为租赁合同出租方的权利义务，利南公司、罗智斌退出出租方的主体，同时亦承诺自2018年4月（升级改造工程动工次月）起，承租方减半支付租金予出租方的（变更）内容。整个接管过程并不影响小租户对承租物业的使用权。按计划，三十九度公司、利南公司与多数小租户已协商完成并签订了三方协议。但三十九度公司、利南公司与伍玥怡进行协商时，伍玥怡却不同意租金减半支付的起算时间，并坚持要求利南公司同意免除其自2017年8月15日起至39度社区改造完成通过政府验收期间的租金，不作退让。因此，涉讼租赁合同并未做任何变更，仍在履行中，伍玥怡对此予以确认。即原合同仍正常履行，利南公司有权向伍玥怡追究违约责任。另，罗智斌补充：同意三十九度公司答辩意见，升级改造不等同于拆迁征收，涉讼租赁物所在园区不需要拆迁搬离，可以继续经营。各方当事人围绕各自诉辩意见依法提交了证据，三十九度公司没有提交证据，本院依法进行现场查勘并出示相应现场查勘照片。本院组织了各方当事人对证据进行质证，经质证，本院对当事人无异议或对其真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.利南公司出示39度北休闲社区水电表抄表记录表，属于利南公司单方制作，且对方不予认可，本院对其证据证明力不予认可；2.利南公司出示手机短信截图、租金催缴敬告函、EMS邮单原件及相应物流查询、再次催缴租金敬告函、EMS邮单原件及相应物流查询、南海区建设工程竣工规划验收合格证均为原件或与原件相互印证的照片，对方未提出异议，本院对其真实予以认可；3.利南公司出示付款委托书、民事代理委托合同、广东省增值税专用发票、兴业银行同城票交回单（来账）、广东增值税普通发票、客户收款入账通知均为原件，伍玥怡虽有异议，但未举证推翻，本院对上述证据真实性予以认可；4.利南公司出示新闻摘要、视频光盘、照片，因无法确认发布的主体或拍摄地点，是否与本案相关联，本院对其证据效力不予确认；5.伍玥怡出示广东省增值税普通发票为原件，其他当事人虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以认可；6.伍玥怡出示协议书除由三十九度公司加盖公章外，未有其他主体签字盖章，本院将对该协议书进行综合认定；7.伍玥怡出示商户联属协议书、关于南海三十九度艺术空间改造的商户意见书，为其单方制作，且其他当事人均不予认可，本院对其证据证明效力不予认可；8.伍玥怡出示微信截图，无法确认发布的主体是否与本案相关联，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年11月25日，三十九度公司（甲方）与罗智斌（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区桂城桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区北区（不包括10、13、14号楼）出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日起至2021年12月31日止。2015年3月1日，罗智斌出具《委托书》，委托利南公司对位于佛山市南海区桂城桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区北区（不包括10、13、14号楼）的11及12号楼物业进行出租、管理。2015年4月8日，三十九度公司（甲方）、罗智斌（乙方）与利南公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙丙三方均同意将甲方与乙方于2014年11月25日签订的《物业租赁合同》中承租方变更为乙方与丙方，由乙方、丙方共同连带承担《物业租赁合同》中权利义务，其他合同条款不变。2016年9月26日，利南公司（出租方、甲方）与伍玥怡（承租方、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39度空间艺术创意社区（商铺2座116室）以现状出租予乙方作花艺工作室使用，租赁面积为51平方米，租期从2016年10月10日起至2021年11月30日止,2016年10月10日甲方交付涉讼租赁物予乙方，乙方应于2016年11月20日正式开业；2017年11月1日起至2018年9月30日止租金为3816元，2017年12月1日前支付2017年12月1日至2018年2月28日止的租金，2018年3月1日前支付2018年3月1日至2018年5月31日止的租金，2018年6月1日前支付2018年6月1日至2018年8月31日止的租金，2016年9月26日乙方缴付租赁押金7200元；租赁物内水、电费按乙方水、电表数额结算数量加上该使用量的15%计算，以当地相关管理部门规定的计费标准结算，由此得出的费用包含公共区域分摊及线损；租赁期满或乙方单方解除合同或甲方根据本合同约定解除合同后，乙方对租赁房屋进行装修、添附而产生的添附物（包括但不限于租赁房屋内的水、电气、消防等设施，以及其他所有因拆除会损坏租赁房屋外观或正常使用的物品或内外装修）无偿归甲方所有，乙方的办公设备、空调仍归乙方所有；如甲方无权出租该房屋或签订合同后，甲方擅自将房屋转租、分租或转借给第三方的，乙方有权解除本合同，并按合同押金相同的金额要求甲方支付违约金；如乙方逾期交付租金、水电气费等费用，每逾期一日应按所拖欠费用的3‰向甲方支付违约金，超过10天的，甲方有权采取停水、停电等措施，超过30天的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按本合同押金相同的金额向甲方支付违约金；如因乙方的违约行为造成甲方租金、诉讼费、律师费等损失，由乙方承担赔偿责任；因政府明令对租赁房屋或房屋所占用土地征收、征用或拆除的等不可抗力致使双方或一方不能履行或不能完全履行本合同时，可以解除本合同，双方互不承担违约责任。双方并约定其他权利义务。2017年8月15日，利南公司向各承租户发出《租户约谈告知书》，载明“为实施南海区委、区政府的发展战略部署，配合千灯湖创投小镇的建设，南海区政府委托佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司对我广东利南文化投资开发有限公司开发的三十九度北休闲社区进行征收接管。我司自收到该消息后，立即对各位承租户进行传达，希望各承租户能理解和配合。”2017年9月11日，三十九度公司通知北区租户，从2017年9月1日起，三十九度公司全面接管三十九度北休闲社区物业，包括租金及水电费收取、物业维修维护及其他相关运营管理事宜，由三十九度公司负责。同日，三十九度公司发出《佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司关于召开39度空间北区接管情况说明会的通知》。2018年2月7日，利南公司与案外人广东循理律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定利南公司因与伍玥怡租赁合同纠纷一案，聘请广东循理律师事务所提供法律服务，广东循理律师事务所接受委托并指派曹建勋、王倩倩、孔肖平律师在上述案件中担任委托代理人，利南公司支付基础律师服务费13991.8元。同年2月8日，利南公司委托三十九度公司代为向广东循理律师事务所支付律师服务费。同年2月11日、4月23日，广东循理律师事务所开具发票确认收到三十九度公司支付律师费共13991.8元。2018年5月31日，伍玥怡支付法律代理费5000元予北京市盈科（佛山）律师事务所。利南公司、三十九度公司通过短信、函件向伍玥怡催收租金及水电费。另查，涉讼租赁物所在的三十九度北休闲社区-商铺2于2016年10月16日经竣工规划验收合格，登记建设单位为佛山市南海大业佳诚投资有限公司。佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司于2018年9月11日经核准变更登记为佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司。诉讼中，利南公司陈述，涉讼租赁物现仍由伍玥怡占有使用并正常经营；三十九度空间社区部分建筑物于2017年9月开始拆迁。伍玥怡明确其反诉请求以继续履行涉讼租赁合同为基础。伍玥怡陈述，其物品仍存放在涉讼租赁物内，但现已停止经营；伍玥怡认为利南公司是名义上的出租人，罗智斌及三十九度公司是实际出租人，三者均应履行出租人保证涉讼租赁物适租的义务，采取合理措施降低园区施工对租户的损失；现涉讼租赁物不具备正常经营的原因在于其所在园区已经被围蔽，无法正常进入。利南公司、罗智斌及三十九度公司均确认涉讼租赁合同的出租方为利南公司。本院认为，涉讼合同系伍玥怡与利南公司所签，且诉讼中，伍玥怡虽承认三十九度公司为涉讼租赁物的实际出租人，但主张利南公司需承担出租人的义务，即伍玥怡并未否认利南公司为出租方的身份，根据合同相对性原则，利南公司诉讼主体适格，本院对伍玥怡关于利南公司主体资格的异议不予采纳。利南公司与伍玥怡签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。涉讼合同约定，租赁期限自2016年10月10日起至2021年11月30日止，正式开业日期为2016年11月20日。利南公司于2017年8月15日告知承租方三十九度公司将接管涉讼租赁物所在区域；三十九度公司于2017年9月11日通知承租方向其支付租金及水电费等；随后利南公司及三十九度公司共同向伍玥怡发函催收租金及水电费；诉讼中，利南公司、三十九度公司均确认自2017年9月起，39度社区部分建筑物开始拆除，于2018年3月13日起39度社区改造项目正式动工；本院于2018年6月13日现场查勘，可见39度社区原出入口已封闭，39度社区南区已围蔽施工，涉讼租赁物所在39度社区北区有另辟独立的出入口及停车场，见有商户开门营业。综上，本院认为，利南公司、三十九度公司分别向伍玥怡发出书面通知，要求变更涉讼租赁合同的出租方，但至本案庭审辩论终结时未与承租方伍玥怡达成合意，确形成缴租期间出租方不明的情况，且涉讼租赁物所在39度社区自2018年3月起整体环境出现变化，确会对伍玥怡使用涉讼租赁物产生一定影响，本院对伍玥怡相应的抗辩意见予以采纳，利南公司在履约过程中确存在过错；伍玥怡未否认利南公司是出租方，于利南公司向其发函催收租金，其仍以出租方不明为由，未履行支付租金的义务，亦存在过错。鉴于双方在履约过程中，均存在一定过错；伍玥怡在诉讼中已明确同意继续履行合同，且伍玥怡已依约支付租金至2017年11月，解除涉讼合同将严重影响已经形成的稳定关系，故本院对利南公司关于解除涉讼合同并返还涉讼租赁物的主张不予支持。利南公司主张伍玥怡于2017年12月1日起未依约向其支付租金。伍玥怡作为租金支付义务的履行方，未举证证明已返还涉讼租赁物予利南公司，亦未举证证明已履行付款义务，伍玥怡应履行相应付款义务。结合上述分析，利南公司在本案中请求租金计至实际返还租赁物之日止的主张本院不予支持，利南公司要求的租金应计至法庭辩论终结日（即2018年6月26日）止，若伍玥怡其后仍存在欠付租金行为，利南公司可另行主张权利。又因为，利南公司自认2018年3月13日起，39度社区改造工程已正式动工，施工期间，确会对整体经营环境产生一定影响，根据公平原则，本院酌定自2018年3月14日起至2018年6月26日止，租金减半计算。经核算，伍玥怡应从2017年12月1日起至2018年3月13日止支付租金13048.26元（3816元×3个月+3816元÷31日×13天）、自2018年3月14日起至2018年6月26日止按每月1908元计付租金6805.2元（1908元×3个月+1908元÷30天×17天），共19853.46元予利南公司。伍玥怡迟延支付租金行为，确造成利南公司发生资金占用的损失，但利南公司主张伍玥怡按年利率24%支付租金逾期付款违约金的标准过高，本院酌定以日万分之三标准计付逾期付款违约金。由于2018年3月13日三十九度空间社区改造项目动工，动工之日起至2018年6月26日止的租金标准至本案审理后才予以确定，故利南公司关于该期间租金逾期付款违约金主张，本院不予支持，伍玥怡应支付以2017年12月1日至2018年3月13日期间租金13048.26元为本金从利南公司起诉之日即2018年3月5日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金予利南公司。利南公司关于租金及租金逾期付款违约金的诉请超出本院核定部分，本院不予支持。利南公司主张伍玥怡支付2017年11月1日起至2018年5月31日止的水电费1522.8元及相应违约金，伍玥怡占有使用涉讼租赁物，必然产生水费、电费支出，且利南公司主张伍玥怡支付水电费的数额合理，本院予以支持。因水电费逾期交纳，应由供水供电部门计收滞纳金或违约金，利南公司未举证证明供电、供水部门计收滞纳金或违约金实际数额，亦未举证证明已代伍玥怡垫付滞纳金或违约金，故利南公司主张伍玥怡计付水电费违约金的诉请依据不足，本院不予支持。利南公司主张伍玥怡支付律师服务费，根据涉讼合同约定，如因伍玥怡的违约行为造成利南公司租金、诉讼费、律师费等损失，由伍玥怡承担赔偿责任，但根据上述分析，伍玥怡行为并未构成根本违约，利南公司该项主张与合同约定不符，本院不予支持。伍玥怡反诉主张利南公司、罗智斌、三十九度公司赔偿装饰装修残值损失20万元、经营设备损失10万元、停产停业损失10万元、经营损失5万元、搬迁费1万元、律师费5000元，退还租赁押金7200元。因为伍玥怡在诉讼中明确表示其反诉是建立在继续履行涉讼合同的基础上；又因为结合上述分析，涉讼合同并未解除，涉讼租赁物仍由伍玥怡占有使用，故伍玥怡上述赔偿费用及退还租赁押金的主张均没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、伍玥怡应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月1日至2018年6月26日期间的租金19853.46元、2017年11月1日起至2018年5月31日止的水电费1522.8元，共21376.26元予广东利南文化投资开发有限公司；二、伍玥怡应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以13048.26元为本金从2018年3月5日起至实际清偿之日止按日万分之三标准计算的逾期付款违约金予广东利南文化投资开发有限公司；三、驳回广东利南文化投资开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回伍玥怡的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4035.56元（广东利南文化投资开发有限公司已预交），由广东利南文化投资开发有限公司负担3701.15元，由伍玥怡负担334.41元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对广东利南文化投资开发有限公司预交的诉讼费用334.41元，在本判决发生法律效力后经书面申请，本院退还予广东利南文化投资开发有限公司。案件反诉受理费4191.5元（伍玥怡已预交），由伍玥怡负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲审 判 员  蓝斯艺人民陪审员  黄艳滨二〇一八年十月十六日书 记 员  李 慧