江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终6140号上诉人（原审被告）：尹国华，男，1944年7月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘义祥，江苏益和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄松记，女，1961年2月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张明，江苏维世德律师事务所律师。原审被告：杜正明，女，1955年11月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。原审第三人：南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区和燕园小区1号楼。法定代表人：庞国汉，该业委会主任。上诉人尹国华因与被上诉人黄松记、原审被告杜正明、原审第三人南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会（以下简称和燕园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹国华上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉请，认定上诉人不是本案适格被告；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误，上诉人不是本案适格被告。和燕园业委会换届工作筹备组是通过合法程序经有关部门批准成立的合法组织，上诉人尹国华以筹备组名义与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》，系履行职务行为。和燕园业委会也对上诉人的行为予以认可。二、涉案房屋未拆除，就是作为小区公共用房而留下来的，属于全体业主所有。涉案房屋未交付给小区全体业主，是对小区广大业主合法权益的侵害，即便铁路生活服务公司对涉案房屋存在所谓占有，也只能是非法占有。三、前案以涉案房屋属于第三化工机械厂，因而认定铁路生活服务公司与被上诉人签订的租赁合同有效，该事实认定是错误的。铁路生活服务公司对涉案房屋没有权利，对所涉土地也不存在权利，但和燕园业委会拥有土地使用权，故应当认定本案租赁合同是有效的。黄松记辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杜正明、和燕园业委会二审中未提交答辩意见。黄松记向一审法院起诉请求：1.确认尹国华、杜正明以换届工作筹备组的名义与黄松记签订的合同无效；2.尹国华、杜正明共同向黄松记返还租金112500元，并按照黄松记支付每一笔租金的时间向黄松记支付利息，一直计算至实际给付之日止（2013年3月28日、2013年4月15日、2013年12月20日每次给付7500元，2014年3月4日、5月26日、9月24日每次给付10000元，2014年12月31日、2015年1月8日、2015年12月28日、2016年9月13日，每次给付15000元）。一审法院认定事实：本案所涉的安怀村180号1幢的房屋系南京第三化工机械厂与南京市锅炉压力容器检验所联合建设的。1990年8月28日，南京市人民政府向上述两单位核发了房屋所有权证及国有土地使用权证。1996年4月26日，南京市下关区房地产管理局（甲方）与江苏铁宁房地产开发有限公司、江苏飞达实业总公司（乙方）签订《拨地协议》，约定由甲方负责收回第三化工机械厂的国有土地使用权交给乙方建设职工宿舍，乙方缴纳土地出让金。1997年8月28日，南京市房管局产权监理处向南京铁宁房地产开发有限公司核发了南京市公有住房权属证明，明确安怀村180号内新建的17栋房屋的建筑面积。1998年5月22日，南京市国土管理局向江苏铁宁房地产开发有限公司核发了土地使用权证，该证所附载的红线图包含1号楼所占用的土地。黄松记曾于2005年5月23日与南京铁路建筑有限公司签订过房屋租赁合同，承租和燕园1幢1-西边（实际为东边房屋）和17幢4单元101和102室的房屋。2008年8月28日，南京铁路建筑公司告知黄松记其承租的房屋自2008年9月1日起由铁路生活服务公司管理，双方关于该部分房屋的租赁合同于2008年8月31日解除。同日，铁路生活服务公司就上述房屋与黄松记签订了一份新的合同，将该房屋出租给黄松记开办幼儿园，租期两年，自2008年12月1日至2010年11月30日，租金3万元/年。2010年5月25日，铁路生活服务公司向黄松记邮寄送了《关于收回安怀村180号和燕园小区租赁房屋的通知》，明确合同到期后将不再续签租赁合同。2011年2月21日，铁路生活服务公司再次通知黄松记，其公司将于2011年8月1日前无条件收回安怀村的租赁房屋。但是黄松记并未按照通知的要求离开涉案房屋，而是继续使用该房屋，且自2011年6月30日后即未在向南京铁路生活服务公司支付房租。2013年3月15日，尹国华以和燕园业委会换届工作筹备组（以下简称业委会筹备组）的名义与黄松记签订了一份租赁协议，约定将位于和燕园小区内1号楼底层东边出租给黄松记用于开办幼儿园，租期自2013年4月1日起至2014年3月31日止，租金3万元/年。2014年3月14日，尹国华再次以筹备组的名义与黄松记签订了上述房屋的租赁协议，租金不变，租期为2014年4月1日至2018年3月30日。协议签订后，黄松记按照尹国华的指示将房屋租金112500元打入了杜正明的账户中，其中2013年3月28日、4月15日和2013年12月30日分别打款7500元，2014年3月14日、5月26日、9月24日分别打款10000元，2014年12月31日、2015年1月8日、12月28日和2016年9月13日分别打款15000元。2015年7月15日，铁路生活服务公司将黄松记诉至一审法院，请求判令黄松记搬出安怀村180号和燕园一栋1楼东边的房屋，并向其支付2011年7月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。2016年1月13日，一审法院作出了（2015）鼓民初字第4700号民事判决书，认定本案所涉房屋为规划中应当拆除的房屋，该房屋不属于和燕园小区业主共有部分，并判决黄松记将该房屋返还给铁路生活服务公司，且按照30000元/年的标准支付自2014年7月15日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。该案判决作出后，黄松记向南京市中级人民法院提出上诉。2016年5月13日，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终1581号民事判决书，驳回了黄松记的上诉。尹国华在上述案件中系黄松记的委托诉讼代理人。2016年6月7日，铁路生活服务公司向一审法院申请强制执行。2016年6月30日，双方达成执行和解协议，黄松记同意将房屋使用费和案件案受理费81700元（计算至2017年1月20日）交付给铁路生活服务公司，并同意于2017年1月20日前将房屋交付给铁路生活服务公司。当日，黄松记将上述款项交付给了铁路生活服务公司。2016年9月13日，黄松记和尹国华因房屋租赁事宜产生纠纷，并在派出所的调解下签订了一份协议，该协议记载的内容为：1、黄松记要求尹国华把幼儿园的门锁及墙上的公告清除掉，并承诺等杜正明回来后把2016年7月至12月底半年的房租15000元交给和燕路业委会筹备组，并要求业委会保证幼儿园正常运营到2017年1月20日，尹国华表示同意。2、此事一次性解决，双方签字生效，今后双方不得以此事为借口挑起事端，谁挑起谁负责。当日，黄松记将15000元交至杜正明账户。同日，尹国华、杜正明和黄松记还在一份协议上签字，内容为：黄松记把2016年7月1日至12月31日的房租交给和燕园小区临时筹备组，半年后如有无法抗拒的因素导致幼儿园无法继续开办，筹备组将退还黄松记租金。2017年3月10日，业委会筹备组向黄松记出具了一份告知书，明确双方在2014年3月签订的租赁合同为无效合同，幼儿园活动的院落为全体业主所有，决定从2017年3月20日起收回该院落。2018年1月15日，一审法院至现场查看时发现案涉的房屋已经不再经营幼儿园。上述事实，有黄松记、尹国华和第三人和燕园业委会提供的证据，以及双方当事人的陈述与抗辩和一审法院的现场勘查笔录等证据在卷予以佐证，一审法院予以认定。一审庭审中，尹国华和杜正明均称，2016年9月13日的关于退还租金的协议并非其真实想意思表示，该协议是被欺诈签订的。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。双方当事人恶意串通所签订的损害国家、集体或第三人利益的合同无效。合同无效或被撤消后，因该合同而取得的财产应当予以返还，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、关于本案所涉房屋的权利主体问题本案所涉的位于安怀村180号1幢的房屋原为南京第三化工机械厂和南京市锅炉压力容器检验所所有，但房屋所占用的土地后被南京市国土管理局出让给了江苏铁宁房地产开发有限公司，并向该公司核发了土地使用权证，因此江苏铁宁房地产开发有限公司系该房屋的土地使用权人。江苏铁宁房地产开发有限公司在建设和燕园小区内的17栋房屋时并未拆除上述房屋，亦未将该房屋移交给和燕园业委会或全体业主，而是根据其主管部门的要求将该房屋移交给了南京铁路建筑有限公司，并最终移交给了铁路生活服务公司进行管理，故铁路生活服务公司是该房屋的实际占有人。因铁路生活服务公司并未将该房屋交付给和燕园小区的全体业主，亦未将该房屋交付给业主委员会，且业主和业主委员会均未被登记为该房屋的产权人，故业主和业主委员会并非该房屋的实际占有人，亦不能被认定为该房屋的所有权人。二、关于黄松记与尹国华所签合同的效力问题本案中，尹国华虽以业委会筹备组负责人的身份与黄松记签订了房屋租赁协议，但是业委会筹备组并非依法登记成立的社会组织，因此不能独立承担法律责任。尹国华的行为虽被后来成立的和燕园业委会追认，但黄松记作为合同主体可以选择尹国华作为被告进行诉讼，并要求其承担责任。因黄松记在与尹国华签订租赁协议前曾经与铁路服务公司签订过租赁合同，并向该公司缴纳过租金，故黄松记对该房屋实际由铁路服务公司管理的事实是明知的。而黄松记在收到铁路服务公司的解除通知后拒绝离开，并与尹国华签订房屋租赁合同，其行为显然存在恶意。尹国华作为小区业主，应当知道小区业主并未取得房屋产权登记，亦应当知道自己并未实际占有该房屋，且根本无法直接向黄松记交付该房屋，仍然与黄松记签订租赁合同，其行为亦不应被认定为善意。因双方签订租赁合同的行为侵害了铁路服务公司的利益，故双方签订的合同依法应当被认定为无效。和燕园业委会辩称尹国华与黄松记所签订的租赁协议合法有效，无事实和法律依据，且该抗辩意见与其向黄松记出具的通知完全相反，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。因合同无效后，基于该合同所取得的财产应当予以返还，故黄松记请求尹国华向其返还租金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。三、关于调解协议和还款协议的效力问题尹国华与黄松记于2016年9月13日在派出所签订调解协议时南京市中级人民法院的判决书已经作出，黄松记已经知道尹国华无权阻止其使用房屋，此时其仍然与尹国华签订调解协议，其行为系自由处分自己权利的体现，不违反法律规定。黄松记虽主张尹国华采取锁门等方式迫使其签订调解协议，但并未在法定期限内申请撤销该协议，故该协议仍合法有效。此后，双方又签订了一份协议，约定半年后如有无法抗拒的因素导致幼儿园无法继续开办，筹备组将退还黄松记租金，因尹国华和杜正明均是该协议的签字人，故该二人系合同的相对人。尹国华和杜正明虽辩称该协议系受欺诈而签订的，但并未提供充分的证据予以证明，亦未在法定期限内申请撤销该协议，故该协议已经产生法律效力。因铁路服务公司已经申请一审法院强制黄松记交还本案所涉的房屋，故黄松记继续在此处经营幼儿园已经完全不可能，尹国华和杜正明作为该合同的相对人，应依照合同的约定将所收的租金15000元退还给黄松记。四、关于其他钱款的退还主体问题因尹国华系租赁协议的合同相对人，亦系调解协议和还款协议的签字人，且尹国华所签订的租赁协议无效，故其应将收到的112500元租金退还给黄松记。因杜正明仅系还款协议的合同相对人，而非租赁协议的合同相对人，且还款协议所约定的条件已经具备，故其应就还款协议所约定的15000元承担返还责任。因杜正明并非租赁协议的合同相对人，故对其余的97500元，不负有返还责任。五、关于利息问题因黄松记与尹国华和杜正明对于15000元租金所签订的协议约定，幼儿园不能继续开办时尹国华和杜正明应当返还该款，而尹国华和杜正明并未依约返还，故根据黄松记与铁路服务公司所约定的离开时间，一审法院认定尹国华和杜正明对该15000元应自2017年1月21日起按照同期银行贷款利率向黄松记支付利息。关于其他租金的损失问题，因黄松记在与尹国华签订房屋租赁合同时不具有善意，故其要求尹国华向其赔偿其他租金利息损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、尹国华以和燕园业委会换届工作筹备组的名义与黄松记所签订的房屋租赁协议无效；二、尹国华于本案判决生效之日起10日内向黄松记返还租金112500元，杜正明对上述钱款中的15000元承担连带返还责任；三、尹国华于本案判决生效之日起10日内向黄松记给付本金15000元所对应的利息（以同期银行贷款利率为标准，自2017年1月21日起计算至上述债务履行完毕之日止），杜正明对上述利息承担连带偿还责任；四、驳回黄松记的其他诉讼请求。一审案件受理费2928元，由尹国华承担2000元，杜正明承担500元，黄松记承担428元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，涉案房屋原为南京第三化工机械厂和南京市锅炉压力容器检验所所有，案外人江苏铁宁房地产开发有限公司在建设和燕园小区内房屋时并未将该房屋移交给和燕园业委会或全体业主，而是将该房屋移交给了南京铁路建筑有限公司，由铁路生活服务公司进行管理，一审法院认定铁路生活服务公司是该房屋的实际占有人，有事实与法律依据。黄松记在与尹国华签订租赁协议前曾经与铁路服务公司签订租赁合同，并交纳租金，其在收到铁路服务公司的解除通知后又与尹国华签订房屋租赁合同，行为存在恶意。尹国华在未实际占有房屋的情况下，与黄松记就涉案房屋签订租赁合同，行为侵害他人的权益。故一审法院认定尹国华以和燕园业委会换届工作筹备组的名义与黄松记所签订的房屋租赁协议无效，有事实与法律依据。尹国华虽以业委会筹备组负责人的身份与黄松记签订协议，但是业委会筹备组并非依法登记成立的社会组织，现黄松记以尹国华为被告主张权利，符合民事诉讼法的规定，尹国华作为原审被告适格。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2928元，由上诉人尹国华负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年十月八日书记员  孙雪松