广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14000号原告：高锡华，男，1970年12月10日出生，汉族，住河南省新县，委托诉讼代理人：水运生，广东常成律师事务所律师。被告：中山市昊景湾房地产开发有限公司，住所地广东省中山市神湾镇鸿业街2号二楼之二，统一社会信用代码914420000685094360。法定代表人：林文辉，总经理。委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：金圣，广东邦仁律师事务所实习律师。原告高锡华与被告中山市昊景湾房地产开发有限公司（以下简称昊景湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月17日公开开庭进行了审理。原告高锡华委托诉讼代理人水运生，被告昊景湾公司委托诉讼代理人刘小燕、金圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高锡华向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交付房产的违约金24844.5元（违约金计算方式：自2018年1月1日起至同年6月30日止，共180天，每天万分之二）。事实和理由：2016年7月16日，原、被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定被告将位于中山市神湾镇××大道南××花园××房出卖给原告，房屋总价款为690125元；房屋应当在2017年12月31日前向原告交付，交付条件为:1.取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；2.符合本合同约定的商品房。但在约定的交付时间内，被告通知原告收楼时，涉案房屋未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并且房屋存在大面积漏水。上述文件直至2018年6月26日才取得，严重违反合同约定的交付条件。根据合同约定，被告如未能按本合同及其补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告需每日按照己付房款的万分之二支付违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，提出前述实体请求。被告昊景湾公司辩称，被告因台风以及政府行为、政策等因素导致未能依约向原告交付涉案房屋楼，属于免责事由，交楼时间应予顺延。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2、3项的约定，因台风或政府行为导致出卖人无法按时交楼的，出卖人有权据实顺延交楼时间，此约定为双方真实的意思表示，且内容合法，双方均应当遵守。根据《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（1）买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因：因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。涉案房屋因台风“天鸽”的影响导致工程停工38天（2017年8月24日至2017年9月30日）。为此，被告有权按照合同的约定，据实将交楼的时间顺延38天；（2）被告于2017年10月20日向中山市规划局神湾分局递交涉案工程的建设工程规划验收申请，但中山市规划局神湾分局以国家政策规定相关业务暂停办理为由未予受理。直至2018年3月，中山市规划局神湾分局才重启该项业务的办理。为此，被告亦于2018年3月8日重新递件申请办理，从而导致规划验收、竣工验收备案迟延，并导致向业主交楼迟延。被告认为，因政府行为及政策影响而导致延期交楼139天（2017年10月20日至2018年3月7日），应当按照合同约定予以顺延。综上，被告因台风因素及政府行为导致迟延共计177天，被告有权按照合同第八的约定据实顺延。《商品房买卖合同》虽约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付商品房，但顺延177天后，被告可以在2018年6月27日之前交楼。现被告已于2018年6月26日通知原告收楼，并未超出并未逾期。综上，原告的诉求没有事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：1.2016年7月16日，高锡华（买受人）与昊景湾公司（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》；约定由买受人向出卖人购买位于中山市神湾镇××大道南××花园××房的房地产，总价款690125元；出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付。合同还约定了双方的其他权利和义务。庭审中，原、被告确认，涉案房屋的购房款已全部付清且已交付使用。2.2017年8月24日，中山市建设工程安全监督站发出暂时停止施工通知书，因台风影响，要求东莞市建工集团有限公司暂时停止对案涉建设工程的施工。2017年9月30日，经中山市建设工程安全监督站复检，因案涉建设工程塔吊隐患已消除，同意东莞市建工集团有限公司复工。3.诉讼中，本院于2018年8月20日依职权发函至中山市城乡规划局向该局了解暂停办理建设工程规划验收的相关事宜。2018年9月17日，中山市城乡规划局函复本院，意见如下：按照部省督察员要求，2017年10月始，对于有土地证但在土地利用总体规划中为非城乡建设用地的，必须先由国土部门（镇政府）调整好土地利用总体规划的城乡建设用地规模，并报市政府批准生效后，方可按照相关规定办理规划业务。从2018年3月7日始，为妥善解决规划、国土、建设方面的历史遗留问题，对已取得合法土地证但存在“两规”空间差异的用地，在符合总规、控规的前提下，可以办理规划审批手续。4.中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第170222013100001号、地字第170222013100002号）均载明用地单位为中山市昊景湾房地产开发有限公司，用地项目名称为昊景湾花园，用地位置为中山市神湾镇神溪村，用地性质为R2二类居住用地，用地面积为12128.4m2，测量图编号分别为D32ZCA20130855、D32ZCA20130856。5.中山市神湾镇人民政府网于2017年10月24日发布公告公示“关于《中山市神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案》的成果公告”（网址为××/swz/zwgk/view/index.action？did=3438&id=353535）载明：中山市神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案批准时间为2017年10月17日，神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）示意图显示测量图编号为D32ZCA20130855、D32ZCA20130856的土地在土地利用总体规划中为一般农地区。6.2018年3月8日，昊景湾公司重新递件办理建设工程规划验收。2018年4月18日，案涉建设工程规划通过验收。2018年6月26日，中山市住房和城乡建设局颁发含案涉房屋在内的中山市建设工程竣工验收备案登记证。同日，昊景湾公司委托中国邮政EMS快递方式书面通知原告收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于争议的焦点是被告是否存在逾期交房的违约行为。高锡华与昊景湾公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的……”从中山市建设工程安全监督站发出的暂时停止施工通知书可知，案涉商品房的施工在2017年8月24日至2017年9月30日期间（合计38天）受台风影响导致停工，昊景湾公司以此主张房屋的竣工验收及交楼时间应按合同约定予以顺延，符合约定，本院予以支持。合同还约定：“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”中山市神湾镇人民政府网发布公告公示“关于《中山市神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案》的成果公告”中明确涉案商品房的建设用地规划许可证（地字第170222013100001号、地字第170222013100002号）及神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）示意图显示土地为一般农地区，属于非城乡建设用地。又，根据中山市规划局复函，对于有土地证但在土地利用总体规划中为非城乡建设用地的，从2017年10月开始至2018年3月7日暂停办理建设工程规划验收。结合政府网站公示中山市神湾镇土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案批准时间为2017年10月17日。据此，本院认定开始停止办理建设工程规划验收的时间为2017年10月17日之后，至2018年3月7日重启办理，共计142天（2017年10月17日至2018年3月7日），上述时间应为案涉房地产无法办理建设工程规划验收的期间，而造成暂停办理建设工程规划验收应属于政府机关行政行为。综上，因台风因素及政府机关行政行为应顺延的时间为180天（台风延期38天+政府机关行政行为延期142天），即诉争房屋应于2018年6月30日之前办妥建设工程竣工验收备案登记证，并交付给原告。现昊景湾公司已于2018年6月26日办妥竣工验收备案且已交付房屋给原告，并不存在逾期交房的违约行为。高锡华的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告高锡华的诉讼请求。案件受理费421元减半收取211元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谭 敏二〇一八年十月十七日书记员 甘小欢马倩