苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0591民初9155号 原告（反诉被告）：创宏科技（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区通园路35号。 法定代表人：王锐军，董事长。 委托诉讼代理人：黄华，公司员工。 委托诉讼代理人：樊志明，江苏筹胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州市泰富荣合食品有限公司，住所地苏州市姑苏区东吴北路221号6层。 法定代表人：纪艳华，总经理。 委托诉讼代理人：张宗峦，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王孝琴，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。 原告创宏科技（苏州）有限公司（以下简称创宏科技）与被告苏州市泰富荣合食品有限公司（以下简称泰富荣合）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序审理。审理中，被告泰富荣合提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2018年7月30日、8月16日、8月20日、10月11日、10月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）创宏科技的委托诉讼代理人黄华、樊志明，被告（反诉原告）泰富荣合的法定代表人纪艳华（参加第五次开庭）及委托诉讼代理人张宗峦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创宏科技提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2017年9月13日解除，被告立即搬离304房屋；2.被告支付原告房屋租金41600元、滞纳金3057.6元、违约金169090.48元及自合同解除日起至实际搬离日止的房屋使用费78120元（暂计至2017年10月24日，以房屋租金两倍为基准，按实际占用日期计算）；3.诉讼费被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于房屋用于办公经营，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，月租金15元/㎡，被告应提前1个月支付下半年房租，逾期支付租金应支付滞纳金及违约金，且原告有权解除合同。后原告依约交付租赁房屋，但被告未按期缴纳租金，经原告多次催讨仍未缴足。被告行为已构成违约，原告通过发律师函、短信通知等方式告知被告租赁合同于2017年9月13日解除，并要求被告支付租金、滞纳金、违约金等费用，但被告不予理睬。审理中，原告变更诉请为：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2017年9月13日解除；2.被告支付原告2018年1月1日至2018年9月12日的房屋使用费/租金468720元（以房屋租金的两倍55800元/月计算）；3.被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间延迟支付房租的违约金16092.7元（计算至2017年12月12日）；4.被告支付结欠的水电费5440.07元及逾期付款违约金6310.34元；5.诉讼费及律师费由被告承担。原告说明，其第1项诉请系依据合同第4.3条、第8.1条，如法院认为该诉请不足以成立，要求判决解除合同。 被告泰富荣合辩称：1.合同第8.1条规定原告无权在未提前一个月发出书面通知的情况下单方解除合同，被告同意由法院判决解除合同。2.原告已于2017年8月8日锁闭租赁房屋，此后一直未开锁，原告诉请及证据《律师函》显示原告采取措施禁止被告人员进入，由于原告单方非法解除合同，且禁止被告人员和货物出入，因此原告无权向被告主张房屋使用费且应退还被告多缴纳至2017年12月底的房屋租金及押金，被告保留向原告主张该项损失的权利。3.原告主张房租违约金无依据，原告明确已于2017年9月13日解除租赁合同，同时又毫无依据地要求被告承担违约金。4.7月份水电费予以确认。8月份水电费无被告签字，且被告所租赁仓库在该月已被原告锁闭，被告无法办公。9月份水电费不是仓库负责人签字，雍华是公司搬运工，无权签字。10月份水电费无被告签字，仓库也被原告锁闭，被告无法办公。11月份水电费可能是补签的，仓库未正常开门，可能是陈雷去仓库拿东西时正好碰到门卫补签的。原告8月份后已锁闭仓库门，基本电费包括五、六号电梯、七、八号电梯都属公摊，被告未在此办公，也未使用仓库，不应进行分摊。5.原告律师费主张无法律依据。 反诉原告泰富荣合提出反诉请求：1.反诉被告赔偿损失311100元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际情况增加请求）；2.反诉被告支付违约金167400元（27900元×6个月）；3.反诉被告承担反诉费。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年1月1日至2019年12月31日，而在2017年8月28日，反诉被告在未通知反诉原告的情况下，以拖欠房租为由将反诉原告租赁房屋锁闭，不让反诉原告发货，后将门焊住、断水断电、扣押反诉原告客户车辆，导致反诉原告无法经营，对外违约，且冰柜中货物融化、变质，造成巨大的财产损失和经营损失。反诉被告以其锁门、断水、断电及发函的行为表明并实际导致合同无法履行，违反合同3.3条约定，应向反诉原告支付6个月租金作为赔偿。审理中，反诉原告明确，其主张的损失中包括司机邵中建的误工费4800元，其第1项反诉请求金额确定为311100元，以后即便有其他损失或之前未主张的损失也不再主张。 反诉被告创宏科技辩称：1.反诉原告提起的反诉没有法律及事实依据，一个是房屋租赁关系，一个是损害赔偿关系，故既不基于同一法律也不基于同一事实，应当另行诉讼。2.反诉原告提起的反诉不符合民诉法规定，未在本诉答辩期内提出，无法律依据。3.反诉诉请无法律及事实依据，也无证据证明诉请的合理性，请求驳回反诉请求或驳回反诉。 本院经审理认定事实如下： 2017年，创宏科技（出租人、甲方）与泰富荣合（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：乙方因办公及仓储需要，承租甲方位于创宏科技内306室，租赁面积1860平方米，租期自2017年1月1日至2019年12月31日。第3.3条约定，在2019年12月31日之前，未经对方书面同意，甲乙双方均不得单方面提出解除本合同，双方如有变化，均须提前6个月通知对方，方可协商解除合同，否则应向对方支付根据本合同约定的6个月租金作为赔偿。第4.1条约定，租金15元/㎡/月，月租金27900元，每次支付6个月租金，提前30天支付，以实际到账日为准。第4.3条约定，应付租金日期以合同签订的租赁起始日计算，不以发票日期计算，乙方不得以甲方未出具发票为由迟付租金，否则甲方有权按照本合同相关条款要求乙方支付违约金，乙方迟延支付租金达30天以上，甲方有按照本合同相关条款的规定解除合同，并扣除全部押金。第5.1条约定，签订本合同起7日内，乙方需向甲方支付1个月房租押金27900元作为定金，自合同生效之日起此部分定金转为租房押金，待终止合同后归还，但在合同签订后至租赁期限内，乙方有下列情况之一的，甲方可以从押金中扣除：（1）所欠房租、电费、物管费及违约金；（2）因乙方的责任造成房屋或设施的损坏，需予修复的修理费；（3）乙方的违约金及向甲方赔偿的经济损失。第5.4条约定，乙方每月基本电量为20KVA，基本电量按30元/KVA收取，待乙方实际使用电量峰值高于10KVA，则按照实际基本电量计算。电费按1.112元/度收取，水费按3.5元/吨收取，甲方每月25日抄表，次月10日递送发票或收据，乙方于收到收据后5个工作日内将费用支付甲方，如遇国家水电费用调整，则此合同内水电费用单价同比调整。第5.5条约定，乙方如未按上述规定日期交纳相关水电、房租、物业费等费用，每逾期一日甲方按照每月租金总额的万分之五收取乙方违约金。第8.1条约定，甲方有权按期收取租金，若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形，甲方以书面形式发出通知后，一个月内仍不整改的，甲方有权按法律规定请求解除合同，并有权收取乙方相当于1个月的租金的违约金作为赔偿。第10.1条约定，乙方有下列行为之一的，且接到甲方的书面改正要求后的1个月内仍不改正的，甲方有权单方终止租赁合同，收回租赁物，并按照相当于1个月租金的金额向甲方主张违约金，并要求乙方赔偿损失：……（4）无正当理由欠房租达一个月以上的（包括1个月）……。第11.3条约定，合同期满终止时，乙方如不能及时归还租赁物，则从届满后的第一天起到乙方将租赁物归还甲方之日止，乙方须按照本合同约定的租金的两倍的标准向甲方支付房屋使用费，因乙方迟延交还租赁物，造成甲方损失的，乙方还应承担相应的赔偿责任。第14.1条约定，若甲方因乙方违反本合同、乙方的过失或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼（包括因诉讼行为产生的律师费、交通费、食宿费等）、债务和损失，甲方有权就全部金额要求乙方予以赔偿。合同还就其他事项作了约定。 2017年5月8日，创宏科技向泰富荣合发出《付款通知》一份，内容为：根据合同约定提前7日内支付半年租金，贵公司于2017年5月31日之前应缴清2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租赁费（含物业费）167400元=15元×1860㎡×6个月，请贵公司务必在规定期限内将费用缴清，如不按时付款我司有权按照合同约定收取滞纳金。泰富荣合仓库负责人陈雷在付款通知下方签名并署期“2017.5.9”。 2017年8月15日，创宏科技向泰富荣合发出《催款函》一份，内容为：根据租房合同提前一个月支付下一季度的房租，2017年7月1日至12月31日房租超期数月至今未付四个月房租，我司有权按期收取相关费用，贵司有责任支付相关款项的滞纳金，鉴于贵司已严重拖欠相关款项，在此要求贵司在8月18日下午16点前支付房租余款，我司有权解除租赁合同，并可要求贵司支付相当于3个月租金的违约金。3日内办理搬离手续，将归还我司仓库望贵司及时处理。同日，泰富荣合工作人员陈雷在催款函下方签名署期。 2017年9月8日17时许，创宏科技员工荣艳娥向泰富荣合法定代表人纪艳华发送短信称，截止到9月8日17:30不付房租我司将收回房屋、停止供水电，禁止出货，律师函周一下发给贵司，以上作为通知要求，请悉知。 2017年9月13日，江苏筹胜律师事务所向泰富荣合寄送《律师函》，内容为：江苏筹胜律师事务所受创宏科技委托，根据委托人提供的书面文件及口头叙述，指派本律师就贵司违反房屋租赁合同，据不支付房租一事致函如下：根据贵司与我委托人2017年1月1日签订的租房合同，贵司应提前一个月支付下半年的房租，2017年7月1日至12月31日的房租111600元贵司应付时间为2017年6月1日，但贵司至今未付，已逾期超过3个多月。2017年8月28日，我委托人曾发函给贵司，要求贵司在8月31日下午16点前全额支付上述租金、滞纳金，否则，我委托人有权解除租赁合同，并根据租赁合同的约定耍求贵司按照每日万分之五的标准支付迟付租金期间的滞纳金，及相当于6个月租金的违约金。鉴于贵司未按照我委托人宽限的日期，在8月31下午16点前全额支付上述租金、滞纳金，且在我委托人的多次催讨下仍拒不支付，现就相关事宜通知如下：1、自2017年9月13日起，解除贵司与我委托人2017年1月1日签订的租房合同，请贵司于2017年9月15日下午16点前全部搬离。逾期搬离的，我委托人将采取相应措施禁止贵司人员进入。贵司遗留在租赁场所的物品我委托人将视为丢弃物，自行处理。由此产生的相关费用及损失由贵司自行承担。2、请贵司在2017年9月15日下午16点前将自2017年7月1日至2017年9月15日的租佥及其滞纳金，相当于6个月房租的违约金合计173314.8元支付给我委托人，否则我委托人将通过司法程序处理后续事宜。请贵司接此函后予以充分重视，如有异议请立即与我委托人联系。本律师函的出具，并不意味着我委托人在金额、日期、违约责任等方面对贵司有任何宽限，并不妨碍我委托人通过其他途径追究贵司的相关责任。”次日，被告泰富荣合收到该函。 2017年12月7日，娄葑派出所接荣艳娥报警，报警内容为：“对方欠事主房租，事主不让对方的供应商出货，现供应商用车把事主厂堵住了，有纠纷。”民警至现场处置，经了解系荣艳娥称因堵路未交物业费与纪艳华发生纠纷，现已协商解决，已将车移开。 2017年12月8日，娄葑派出所接邵中建报警，报警内容为：报警人装货到门口，现因货主欠厂区钱，现厂区拦着报警人的车不让出门有纠纷。后民警至现场处置，经了解系货车司机邵中建称因货主欠厂区钱，厂方将货车扣了不让出厂，此事双方多次调解未果，已告知去法院解决此事，已向报警人说明货车租赁金额需自行找货主商谈。 2017年12月13日，邵中建出具《情况说明》一份，内容为：其于2017年12月7日早上6点到客户位于创宏科技院内装货，但是创宏科技保安扣押了其行驶证，直至2017年12月13日才放行，期间共产生误工费4800元整，特此说明。同日，泰富荣合开具4800元运输费发票。 2017年12月22日，创宏科技与江苏筹胜律师事务所签订《委托律师代理合同》一份，约定由江苏筹胜律师事务所代理本案诉讼，律师费16000元。 另查明，创宏科技于2017年10月25日起诉后，本院曾组织过数次调解。2017年12月11日组织双方协商后，泰富荣合股东薛野于2017年12月12日至创宏科技与创宏科技总经理计龙芹就本案纠纷进行沟通。薛野当场向创宏科技交付了截至2017年12月31日前的租金全部余款，双方本达成部分一致意向，但最终因薛野提出2017年12月7日车辆被扣受到的损失应当由创宏科技考虑赔偿，计龙芹因而与薛野不欢而散。 2018年8月22日，本院与双方共同到租赁房屋现场调查，当天确实在大门上有双方所加的锁。当天，本院要求双方清点库存物品。次日，双方签署物品清单，反映库存情况如下：1.塔卡天然饮用水47244瓶，500ml/瓶，生产日期2016年5月9日，保质期至2017年11月9日；朗锐天然饮用水1680瓶，330ml/瓶，生产日期2016年4月14日，保质期至2018年4月14日；朗锐天然饮用水5237瓶，500ml/瓶，生产日期2016年3月22日，保质期至2017年9月22日。2.若羌红枣274袋，500g/袋，无生产日期及保质期，放于冰箱；天下臻品（红枣）106袋，无规格、生产日期及保质期，放于冰箱。3.天下臻品（正红）：木耳577袋、香菇626袋、银耳36袋、若羌红枣52袋、核桃561袋、夏威夷果103袋、葡萄干151袋、无花果41袋、鲍鱼果153袋，无规格、生产日期及保质期，放于仓库。4.天下臻品（咖啡色）：木耳、香菇、核桃、夏威夷果、葡萄干、无花果、鲍鱼果各132袋，无规格、生产日期及保质期，放于仓库。 上述事实，由房屋租赁合同、付款通知、催款函、短信记录、律师函及邮寄凭证、接处警工作登记表、情况说明、发票、委托律师代理合同、物品清单等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 一、关于合同的解除 创宏科技主张，2017年9月13日《律师函》已解除合同。泰富荣合认为租赁合同第8.1条要求创宏科技应以书面形式提前1个月向被告发送通知后才享有解除权；创宏科技2017年9月8日发催款短信，9月13日就解除合同，前后只有5天时间，且创宏科技在2017年8月28日就已禁止泰富荣合出入厂区锁闭库房。 就创宏科技提交的催款函、付款通知，泰富荣合表示对真实性不认可，陈雷已于2017年10月份离职。 本院认为，按照《房屋租赁合同》第4.3条约定，承租人迟延付租金达30天以上，出租人可按第8.1条约定解除合同并扣除全部押金，而按第8.1条约定，出租人应在承租人出现重大违约情形后书面通知承租人，承租人一个月内仍不整改的，出租人方有权解除合同，此为合同约定出租人行使解除权的程序，应予遵循。而创宏科技2017年9月13日致函解除合同，但其于2017年8月15日才向泰富荣合催缴费用，两者相隔不足一个月，其解除权的行使不符合合同约定。至于创宏科技于2017年5月8日向泰富荣合发送《付款通知》，当时尚未到付款期限，泰富荣合尚未出现重大违约情形，此次催缴不能构成创宏科技解除合同的条件。《付款通知》、《催款函》均为泰富荣合工作人员陈雷签收，应视为送达泰富荣合，泰富荣合辩称陈雷已于2017年10月离职，该时点晚于送达时间，不能成为合理抗辩理由。虽然创宏科技第1项诉请依据不足，但根据创宏科技的诉请意见、泰富荣合的抗辩意见，本院判定解除双方《房屋租赁合同》。 二、合同期内租赁房屋不能正常使用的责任 创宏科技陈述：2017年12月初法院调解时门锁尚未锁上，到12月12日左右其上了锁，后又过了几天发现泰富荣合有人过来了，其发现门锁被泰富荣合换掉了。直到2018年6月份泰富荣合又有人过来，其跟泰富荣合人员讲案件已诉讼，不允许泰富荣合人员私自进入房屋，报警后泰富荣合人员走了，当天双方各自在门上留了一把锁。 泰富荣合陈述：不认可创宏科技陈述。创宏科技2017年8月28日就开始锁门并停电，且禁止泰富荣合车辆及货物出入。法院调解次日2017年12月12日，其代理人及股东薛野去创宏科技处调解，并缴纳了截至2017年12月底的租金31600元。2017年12月7日，泰富荣合拉货车辆停在创宏科技院内，创宏科技不让走，至2017年12月12日，创宏科技代理人黄华告诉泰富荣合当时没人管车，让泰富荣合赶紧将车辆开走，所以泰富荣合车辆才得以开走，因此车辆被扣留6天。此事说明，创宏科技一直禁止泰富荣合车辆及货物出入。 泰富荣合提交照片两张，反映门上已被加锁，放置2017年12月15日、2018年7月29日《苏州日报》，据以证明拍摄于2017年12月15日、2018年7月29日，仓库库门被创宏科技锁闭。创宏科技对证据真实性不认可。 泰富荣合另提交照片两张，反映门上已被加锁，放置2018年8月15日《苏州日报》、2018年8月16日《扬子晚报》，据以证明2018年8月15日、16日，仓库库门仍被创宏科技锁闭。创宏科技表示，照片不能真实反映实际的拍摄日期。 泰富荣合再提交2017年9月15日其法定代表人纪艳华与创宏科技代理人黄华之间的手机聊天记录，反映纪艳华要求黄华打开仓库门，黄华答应，以证明直到2017年9月15日之前，仓库门仍然被创宏科技锁闭。创宏科技表示，门就是9月15日当天锁的，当天也已打开；根据水电费清单，泰富荣合在8月25日至9月期间是正常用电的，所以泰富荣合称8月25日至9月15日期间创宏科技将门锁闭与事实不符。 创宏科技说明：其在催收房租未果后，2017年共锁过两次门，分别是9月份、12月份，每次应该只有两三天时间，2018年7月份又加锁，直到2018年8月22日。前两次加锁是因为催收房租未果，第三次是因为泰富荣合仓库长时间空置无人，其担心安全问题。 泰富荣合说明：锁门三次是事实。第一次锁门是在2017年8月25日，直至9月15日，当时付了租金后创宏科技才开的。第二次是2017年12月7日，创宏科技不让泰富荣合物品出库，后一直没开，直到薛野到创宏科技处协商，且当天付了到12月底前的租金尾款，当天创宏科技才开门。后大概开了一个多月，创宏科技又锁门，且不让泰富荣合任何物品出入。 创宏科技提出：2018年5月其报警，当时纪艳华进了仓库，证明泰富荣合陈述与事实不符。泰富荣合表示：创宏科技所述属实，但即便仓库门没锁，创宏科技也不让泰富荣合任何物品出入。创宏科技陈述：泰富荣合自2017年12月7日出过一次货后，至今也无任何出入库行为，因此谈不上不允许出货的说法。泰富荣合陈述：2017年12月7日之后没有从仓库出过货。其也叫过车，车都到仓库了，创宏科技就是不给出货。 泰富荣合提出，出具《情况说明》的邵中建是其长期合作单位喜运搬家公司临时派出的运货司机，创宏科技2017年12月7日扣押了邵中建驾驶的载有泰富荣合货物的车辆，并扣押了邵中建行驶证，直到2017年12月13日才放行。创宏科技表示，邵中建行驶证并非其扣留，是12月7日用行驶证与创宏科技经营场所的保安换取通行证，12月7日至13日期间泰富荣合运输车辆一直在其经营场所内，12月7日当天其确实阻挡了驾驶员离开，但下午驾驶员就向泰富荣合索要运输费，而泰富荣合直到12月13日才将运费支付驾驶员，所以12月13日驾驶员驾车离开租赁场所，行驶证也就还给驾驶员。泰富荣合说明，创宏科技陈述表明是创宏科技阻拦导致延误了司机下一单生意，所以司机才向泰富荣合索要运输费，实际上泰富荣合不欠该驾驶员及其公司运输费，4800元运输费也正是影响了司机下一单生意产生的误工费。 创宏科技提交2017年12月12日通话录音光盘、录音文字整理资料，称发生于泰富荣合运输司机和黄华之间，以证明：泰富荣合运货车辆不是因为创宏科技阻挡不能开出厂区，而是因为泰富荣合未付运输费。泰富荣合表示：录音中的通话人是否为邵中建无法核实，即使真实，也不能达到创宏科技证明目的，录音可以看出是2017年12月12日是创宏科技阻碍导致司机耽误了下一单生意主张误工费，泰富荣合与司机单位签订的是货到支付运费的长期合作合同，在货物未送达目的地前，不应支付运费。 本院认为，尽管双方关于创宏科技对泰富荣合仓库大门加锁的详情、阻碍运货车辆出门的经过及后果的陈述存在诸多分歧，现有证据亦不足以证明各自主张，但创宏科技在租赁合同并未解除的情况下，采取的两项措施已超出维护自己合法权益的需要，手段明显不当，应承担相应的法律责任，但纠纷起因是泰富荣合欠付租金，且经创宏科技反复催促未能付清，故泰富荣合亦应就合同期内租赁房屋不能正常使用的后果及相关损失承担相当大的责任。 三、关于泰富荣合应付创宏科技的金额 双方一致确认，泰富荣合向创宏科技支付了2017年1月1日至2017年12月31日期间的房租334800元，泰富荣合另向创宏科技支付了租房押金27900元。 因泰富荣合未付2018年1月1日起至2018年9月12日期间的租金，故该段期间未能收取的租金金额为234360元。 根据创宏科技陈述，泰富荣合支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金明细如下：2017年1月16日3万元，2017年2月27日4万元，2017年3月23日97400元，2017年7月10日55800元，2017年8月31日5万元，2017年9月15日2万元，2017年10月19日1万元，2017年12月12日31600元。泰富荣合虽不承认支付明细，亦未提交证据否定，本院对创宏科技陈述予以采信。因泰富荣合付款迟延，创宏科技主张泰富荣合承担迟延付款违约金于法有据。参照合同约定，兼顾法律规定保护的违约金标准，经本院逐项核算，酌定迟延支付租金的违约金金额为12900元。 关于电费。创宏科技提交水电费明细，主张泰富荣合应付电费明细如下：2017年7月1247.88元，8月1204.22元，9月1011.59元，10月992.99元，11月983.39元。以上合计5440.07元。泰富荣合表示：7月份电费予以确认。8月份电费无被告签字，且8月份租赁仓库已被创宏科技锁住，无法办公。9月份电费非仓库负责人签字，雍华是其搬运工，无权签字。10月份电费无被告签字，仓库也被锁闭，无法办公。11月份电费可能是补签的，仓库没有正常开门，可能是陈雷去仓库拿东西时正好碰到门卫补签。8月份后已锁闭仓库门，基本电费包括五六号电梯七八号电梯都属于公摊，其未使用仓库，不应分摊。创宏科技表示：2018年9月12日交接单反映电量16545度，2017年11月份抄表数字16429度，故2017年11月份前的电量符合客观情况。基本电费是在双方签订合同时商议好，电梯费用是根据租赁面积在整栋楼比例所占的比例计算。泰富荣合表示对分摊方式不认可，因为合同没有约定。本院认为，根据合同约定及泰富荣合对7月份电费的认可，创宏科技主张的电费金额5440.07元有事实依据，且2018年9月双方交接时的电量能够反映创宏科技主张，本院对创宏科技主张的电费金额予以确认。 关于电费逾期付款违约金，创宏科技主张6310.34元，经核算明显有误。本院结合创宏科技证据瑕疵及电费情况，酌定逾期支付电费违约金400元。 创宏科技放弃水费主张，不违反法律规定。其主张律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。 四、关于创宏科技应赔偿泰富荣合的金额 泰富荣合主张车辆被扣期间产生赔付邵中建误工费的损失4800元。创宏科技不予认可。 泰富荣合提交2018年7月30日提交的过期或变质货物明细，以证明其货物存放于被锁住的仓库内，其无法进入，损失总额895471元。创宏科技对此不认可，认为仓库内如确有物品，应提供进货凭证、堆放信息及相应原始照片。 泰富荣合另提交如下证据： 1.《采购合同》一份，以证明2017年12月7日车辆被扣押导致其与案外人签订的买卖合同延迟发货1个星期，案外人至今无法将货物销售。 2.照片10张，称拍摄于2017年12月13日后不久，以证明由于限制其车辆及货物出入，并锁闭仓库，停水停电，导致仓库存放的货物发霉变质。 3.销售单，以证明变质过期毁损货物价值。 创宏科技质证意见：证据1，真实性无法核实，不认可。签约相对人合同名为自然人，是否存在存疑，即便存在，合同是否由其亲笔签署、是否表达了签署人的真实意愿不明。合同的签约日期、履行情况不明了。证据2，照片中很大一部分不在清点清单里。证据3，不认可。 形成货物清点清单后，泰富荣合提交货物损失清单，主张各项物品价值，库存总损失为691090.35元。创宏科技不认可。经本院释明，泰富荣合不申请鉴定，表示进货单、进货发票、销售单可印证价值情况，并提交相关证据。创宏科技质证表示：销售单是单方制作，能否反映进货及销售的客观真实情况存疑；应提供进货和销售的财务凭证，包括收付款凭证、发票凭证。泰富荣合表示，其提供的是2016年7、8月凭证，凭证取得时间为两年前，并非为此案诉讼准备。创宏科技表示：即便有损失，损失的原因也是多种的，是否因创宏科技责任引起另当别论。泰富荣合表示，物品价值由法院根据现有证据酌情认定，风险由其承担。创宏科技补充说明，部分产品为三无产品，大礼盒、小礼盒全都是三无产品。泰富荣合表示，大礼盒、小礼盒是土特产，为干果类。 本院认为，邵中建车辆被扣所受损失4800元已形成证据链，能够反映泰富荣合因此受到的损失。泰富荣合依据《采购合同》所主张的损失，现有证据不足以证明其主张，难以支持。库存物品损失因无法得出精确价值金额，且创宏科技部分抗辩意见合理，相关损失与创宏科技锁门、禁运的关联性应予考虑。库存货物的保质期情况、锁门时间等亦均影响创宏科技赔偿金额。综合全部案情，结合损失的责任因素，考虑到损失的相当性，本院判定，泰富荣合相关损失应由其自行承担，无需创宏科技赔付，而创宏科技未能收取的2018年1月1日起至2018年9月12日期间的租金234360元，亦由创宏科技自行承担，无需泰富荣合支付，以此作为双方承担责任的后果。泰富荣合另主张违约金，低于其实际损失，不再支持。 综上，创宏科技与泰富荣合签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应按约履行义务。现合同既已解除，根据前述意见，泰富荣合应支付创宏科技迟延支付租金的违约金12900元、电费5440.07元、逾期支付电费违约金400元，合计18740.07元，创宏科技应返还泰富荣合押金27900元，两相抵扣，创宏科技应另付泰富荣合9159.93元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）创宏科技（苏州）有限公司与被告（反诉原告）苏州市泰富荣合食品有限公司之间的《房屋租赁合同》解除； 二、原告（反诉被告）创宏科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）苏州市泰富荣合食品有限公司返还9159.93元； 三、驳回原告创宏科技（苏州）有限公司的其余本诉请求及反诉原告苏州市泰富荣合食品有限公司的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8748元，由预交方原告（反诉被告）创宏科技（苏州）有限公司负担4374元，被告（反诉原告）苏州市泰富荣合食品有限公司负担4374元。反诉案件受理费4239元，由原告（反诉被告）创宏科技（苏州）有限公司负担2119.50元，预交方被告（反诉原告）苏州市泰富荣合食品有限公司负担2119.50元。两相抵销，由被告（反诉原告）苏州市泰富荣合食品有限公司支付原告（反诉被告）创宏科技（苏州）有限公司2254.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  钱建和 人民陪审员  吴素元 二〇一八年十月三十一日 书 记 员  孟 杰 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。