山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初1039号 原告：枣庄德圣房地产开发有限公司。住所地：枣庄市薛城区太行山路与榴园大道交汇处枣矿城壹号院院内。 法定代表人：蒋戈，总经理。 统一社会信用代码：91370400778417165Q。 委托诉讼代理人：武涛，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。 被告：孙蕾，女，1981年3月15日出生，汉族，住枣庄市薛城区，现济南女子监狱服刑。 原告枣庄德圣房地产开发有限公司诉被告孙蕾商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人褚海燕、被告孙蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告收回光明花苑24号楼4单元12层02号的房屋；2、被告支付原告代为偿还的银行贷款199,857.25元并支付违约金（以199,857.25元为基数，按每日万分之十的标准支付违约金至全部还清之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告孙蕾购买原告开发的光明花苑24号楼4单元12层02号的房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》，该房屋总价款360,090元，其中被告向银行按揭贷款250,000元。原告同中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行签订有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告在内的因购买光明花苑房屋而与该银行发生借贷关系的债务人提供借款担保。因被告逾期不向银行偿还借款，中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行于2017年9月30日和10月31日从原告账户扣款199,857.25元，用于结清被告逾期还款拖欠的本息。原、被告在《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，如乙方（孙蕾）未能按期向银行偿还到期本息，导致银行终止与乙方的借款合同，并要求甲方（枣庄德圣房地产开发有限公司）承担连带保证责任的，甲方自代乙方向银行偿还全部贷款本息之日起有权解除合同，乙方须将甲方代偿的所有款项支付给甲方并支付违约金。综上，被告不按期还贷的行为导致银行与其终止借款合同并从原告账户扣划了巨额的款项，被告的行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，依据合同法及双方约定特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告孙蕾辩称，一、其不是恶意拖欠贷款，愿意偿还原告代偿款，但其现在没有能力，即使其现在监狱服刑，其家人也会代替其偿还贷款；二、其不同意解除合同，如解除合同，原告代理人所说的以其交纳的首付款折抵房屋使用费也不合理，其也不同意该意见。请求法庭考虑其的特殊情况。 本院经审理认定事实如下：2009年，原告枣庄德圣房地产开发有限公司与被告孙蕾签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告购买原告开发销售的光明花苑小区24幢4单元12层02号商品房一套。诉争住房设计建筑面积为140.66平方米，总金额360,090元整；原告应于2009年3月31日前向被告交付该商品房。合同附件五补充协议第三条约定：鉴于原告已为被告的按揭贷款提供了连带责任担保，原、被告双方共同确认：1、如果被告未能按照约定向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担了担保责任，被告须在收到原告通知七日内将原告代为偿还的款项全额支付给原告，并自原告代被告还款之日起，按代偿金额的每日万分之五支付违约金，至代偿金额全部还清之日止；2、如果被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止与被告的借款合同并要求原告承担连带保证责任的，则自原告代被告向银行偿还全部按揭贷款本息之日起，有权解除本合同，被告须在收到解除合同通知后七日内将原告代为偿还的所有款项全额支付给原告，并自原告代被告还款之日起，按代偿金额的每日万分之十支付违约金，至代偿金额全部还清之日止。如被告已经入住，须收到原告《退房通知》后三十日内将该房屋腾空，恢复原状，退还原告。第四条关于付款方式的补充约定，该套房屋总房价款为360,090元，被告已付总房价款的30.57%，即110,090元，其余房价款250,000元向银行申请办理按揭贷款。被告必须在买卖合同签订后15日内办理完银行按揭贷款手续，如未在规定的时间内办理完按揭手续，则按本合同第九条第1款的约定承担违约责任。2009年4月18日、9月16日，被告分别向原告交付房款20,000元、90,090元。2009年9月18日，被告通过向中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行按揭贷款250,000元支付给原告。现涉案房屋已交付被告使用。 另查明，2008年12月31日，原告枣庄德圣房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人（债务人释义为因购置坐落于高新区光明花苑项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2009年1月1日至2010年12月1日期间因乙方向债务人发放的个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息、违约金、实现债权发生的费用等。 再查明，2017年9月30日、10月31日被告孙蕾因逾期还贷拖欠本息，中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行分别从原告枣庄德圣房地产开发有限公司在其银行开设的保证金专用账户扣款2,552.14元、197,305.11元，用于归还被告拖欠的贷款本息。中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行并于2017年10月31日依据与被告的《借款合同》约定，解除了双方之间的借款合同。 上述事实，由原告提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人逾期账户扣款通知书、个人贷款还款凭证等证据，并结合原、被告的当庭陈述予以证明。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同附件五补充协议第三条第2项的约定：如果被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止与被告的借款合同并要求原告承担连带保证责任的，则自原告代被告向银行偿还全部按揭贷款本息之日起，有权解除本合同，被告须在收到解除合同通知后七日内将原告代为偿还的所有款项全额支付给原告，并自原告代被告还款之日起，按代偿金额的每日万分之十支付违约金，至代偿金额全部还清之日止。如被告已经入住，须收到原告《退房通知》后三十日内将该房屋腾空，恢复原状，退还原告。据此，由于被告逾期支付贷款本息，致使原告代为被告支付了被告拖欠中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行的贷款本息199,857.25元，且中国建设银行股份有限公司枣滕矿区支行因此已与被告解除了借款合同，被告违反了原、被告合同约定的义务，构成违约，原告诉请解除双方签订《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求被告支付原告代为偿还的银行贷款199,857.25元并支付违约金的相关诉请，符合法律及双方合同约定，本院依法予以支持。庭审中，原告关于被告交付的首付款应折抵房屋使用费的主张，于法无据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因被告已贷款支付涉案商品房全部房款，双方合同解除后，原告应依法返还被告全部房款及利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告枣庄德圣房地产开发有限公司与被告孙蕾签订的《商品房买卖合同》，原告枣庄德圣房地产开发有限公司在本判决生效后三十日起即可收回光明花苑24号楼4单元12层02号的房屋； 二、被告孙蕾支付原告枣庄德圣房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款199,857.25元并支付违约金（以2,552.14元为基数，自2017年9月30日起至还清之日止，按每日万分之十的标准支付违约金；以197,305.11元为基数，自2017年10月31日起至还清之日止,按每日万分之十的标准支付违约金），于本判决生效后十日内付清； 三、原告枣庄德圣房地产开发有限公司返还被告孙蕾购房款360,090元及利息（以20,000元为基数，自2009年4月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以90,090元为基数，自2009年9月17日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以250,000元为基数，自2009年9月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,298元，减半收取2,149元,由被告孙蕾负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 琪 二〇一八年十月二十三日 书记员 王凤水