黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0112民初2554号原告：张桂萍，女，1958年11月12日出生，汉族，无固定职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。被告：程猛，男，1970年10月12日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：曹喜发，黑龙江信义律师事务所律师。被告：马红梅，女，1980年7月4日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。被告：马冬梅，女，1975年11月29日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。原告张桂萍与被告程猛、马红梅、马冬梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，依法组成合议庭，于2018年9月30日公开开庭进行了审理，原告张桂萍及其委托诉讼代理人李培生，被告程猛及其委托诉讼代理人曹喜发，被告马红梅到庭参加诉讼，被告马冬梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张桂萍向本院提出诉讼请求：1、停止对农垦新城小区14号楼的1单元8层803室、1单元9层902室、1单元6层603室、1单元10层1002室、1单元14层1403室、2单元14层1402室商品房的执行；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：程猛申请执行马冬梅、马红梅民间借贷纠纷一案，依据阿城区人民法院（2015）阿民三初字第717号民事调解书，查封马红梅名下的坐落在农垦新城小区八套房产，其中六套房产分别为农垦新城小区14号楼的1单元8层803室、1单元9层902室、1单元6层603室、1单元10层1002室、1单元14层1403室、2单元14层1402室；以上六套房产均非马红梅所有，是案外人张桂萍所有；以上六套房产来源是农垦新城项目承建单位黑龙江省恒安建筑工程有限公司（以下简称恒安公司）第四项目部（负责人曹学会）抵给申请人，抵销恒安公司第四项目部对张桂萍的欠款，按恒安公司第四项目部和张桂萍要求，黑龙江恒隆房地产开发有限公司（以下简称恒隆公司）将上述六套房产开具到张桂萍名下，同时抵扣恒隆公司对恒安公司第四项目部的工程欠款；恒安公司第四项目部之前之后均未将以上八套房产另行抵偿给任何人（包括马红梅），阿城区法院依据马红梅名下的上述八套房产的合同及收据也不是恒隆公司出具的，是不真实的。以上六套房产均有恒隆公司为张桂萍出具的合同及财务收据为证，故上述房产为张桂萍所有；张桂萍提起执行异议，阿城区法院作出（2018）黑0112执异90号执行裁定书，裁定驳回张桂萍的异议请求，理由是权属纠纷，不属于执行异议范围；张桂萍对执行异议实体提出异议恰恰是民诉法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行的规定；同时依据该条依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼之规定提起诉讼。程猛辩称，阿城区法院依据（2015）阿民三商处字第717号《民事调解书》、马红梅与恒隆公司之间的买卖合同及收据对马红梅名下的房屋进行查封，符合事实、符合法定程序、不应该停止执行；张桂萍在人民法院查封案涉楼房之前没有与恒隆公司之间签订合法有效的书面买卖合同、没有合法占有该不动产、没有支付全部价款、没有对房屋办理过户登记，本案争议房屋并非是张桂萍用于居住的唯一一套房产，故张桂萍的诉讼请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的相关规定，不应得到法院支持，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。马红梅辩称，同意执行给程猛，农垦新城小区8号楼和12号楼是恒安公司承建，是由马红梅和曹学会、董云龙实际施工的，2栋楼共55,000平方米，工程造价为一亿一千万左右；恒安公司抵账抵给马红梅22套房屋，其中有10几套付给人工费和材料款，当时这8套抽回；后来因为马红梅欠程猛钱，把房子押给程猛了；曹学会欠张桂萍钢材款，售楼处让马红梅去一趟，马红梅说房票子已经抵押出去了，曹学会说他认识售楼处的人，把房票子再补一份，让马红梅说房票子丢失了。马冬梅未答辩。本院经审理查明，农垦新城小区系由恒隆公司开发，恒安公司承建，恒安公司第四项目部因拖欠张桂萍钢材款，用农垦新城小区14号楼的1单元8层803室、1单元9层902室、1单元6层603室、1单元10层1002室、1单元14层1403室、2单元14层1402室、1单元403室、1单元703室共计八套房产于2013年8月4日与张桂萍签订《农垦新城认购书》并为张桂萍出具《恒隆公司销售收款收据》。农垦新城小区至今未办理商品房预售许可证，案涉房产均登记在恒隆公司名下且均未办理入户手续。程猛与马红梅、马冬梅民间借贷纠纷一案，阿城区法院于2017年1月17日作出（2015）阿民三初字第717号民事调解书，调解协议为：马红梅偿还程猛借款240万元，给付利息20万元，合计260万元，马冬梅对60万元承担共同还款责任，此款于2017年1月23日前还清；因马红梅、马冬梅未按约定的期限履行给付义务，程猛向本院申请执行，本院于2018年4月12日作出（2018）黑0112执恢105号之一执行裁定书，查封马红梅名下所有的案涉八套房产，查封期限三年。2018年5月2日，张桂萍以对案涉六套房产拥有所有权为由向本院提出书面异议，本院以被查封房产所有权权属发生纠纷，不属于执行异议案件审查范围，应当另案诉讼为由，作出了（2018）黑0112执异90号执行裁定书，驳回张桂萍的异议请求，张桂萍不服诉至本院。上述事实有张桂萍提交的（2018）黑0112执异90号执行裁定书、情况说明、证明、张桂萍对六套房产的认购书及《恒隆公司销售收款收据》等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，各方当事人对本院2018年4月12日作出（2018）黑0112执恢105号之一执行裁定书，查封马红梅名下所有的案涉六套房产的事实均无异议；张桂萍主张案涉六套房产以抵顶其钢材款的方式已归其所有，应当停止对该六套房产的执行。《执行规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。第二十八条规定适用于所有类型的被执行人案件，第二十九条仅适用买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的案件，故上述两个条款对本案均应适用；结合庭审调查查明的事实，第一、农垦新城小区的楼房并未办理商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，张桂萍与恒隆公司之间签订的案涉楼房预售合同无效；第二、张桂萍未合法占有案涉楼房；第三、张桂萍并未向恒隆公司交付购房款，而是以案涉门市房抵顶其钢材款；第四、张桂萍对案涉房屋并非用于居住，张桂萍还有其他用于居住的房屋；故张桂萍不是商品房的购买者，在本案不能主张消费者物权期待权的保护，其主张不具备《执行规定》第二十八条、第二十九条规定的全部条件，不能排除执行，其主张的停止执行的请求，应予驳回。张桂萍的诉讼请求是停止对案涉六套楼房的执行，本案应仅对张桂萍是否对案涉六套楼房享有排除执行的民事权益进行审查，故马红梅提交的案涉房产的六份《农垦新城认购书》和《恒隆公司销售收款收据》是否真实不属于本案审查范围，张桂萍提出的对恒隆公司销售合同专用章和财务专用章真伪进行鉴定的请求，本院不予准许。马冬梅未到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条一款二项之规定，缺席判决如下：驳回张桂萍的诉讼请求。案件受理费100元，由张桂萍自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  周立波人民陪审员  尚淑清人民陪审员  王 芳二〇一八年十月十三日法官助理崔默书记员冯拓