山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2017)鲁1502民初8213号原告（反诉被告）：张莉，女，1977年2月10日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。原告（反诉被告）：周光，男，1979年9月27日出生，汉族，个体工商户，住址同上，系张莉之夫。上列二原告共同委托诉讼代理人：曲立敬，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：山东景盛置业有限公司，住所地：聊城市东昌府区西关街。法定代表人：张磊，董事长。委托诉讼代理人：李学德，山东德鼎律师事务所律师委托诉讼代理人：李英磊，男，1982年2月16日出生，汉族，该公司开发部经理，住聊城市东昌府区。原告（反诉被告）张莉、周光与被告（反诉原告）山东景盛置业有限公司（以下简称景盛置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人曲立敬及原告（反诉被告）周光，被告（反诉原告）委托诉讼代理人李学德、李英磊，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张莉、周光向本院提出诉讼请求：1、依法判令景盛置业支付逾期交房违约金23811.84元，并按年利率6%计算相应的利息；2、审理中变更诉求为：自2016年12月31日起计付违约金至实际交房之日止；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年9月份，原告张莉、周光共同出资购买被告开发的位于聊城市古楼街道办事处“观澜一品”小区11幢2单元17层2171号房屋，双方签订了商品房预售合同，合同第五条约定总房款721571元，第十条约定出卖人应于2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第十一条约定出卖人逾期交房超过30日后的违约责任。合同签订后，二原告按期及时履行了相应的交付购房款的义务，但被告在合同约定的时间内拒不履行交房义务，直至2017年11月25日才电话通知二原告交房，但要求原告签订放弃违约金的协议，否则不予交房，导致至今原告未收到房屋。被告的行为严重违反了合同的约定，理应支付原告违约金，但经原告多次催要，被告拒绝支付违约金，原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告景盛置业辩称：一、2015年7月原告交纳房源定金50000元，同年9月26日双方签订协议书，原告享受了交50000元抵60000元优惠10000元的购房优惠。2016年1月15日双方签订确认单，原告进一步享受购房优惠，主房单价由每平方米5689.21元优惠至每平方米5621.14元，每平方米优惠68.07元，并约定原告采取住房公积金贷款方式缴纳大部分购房款，于领取经备案的购房合同后45日内保证将公积金贷款汇入答辩人账户，否则优惠全部取消。2016年7月双方签订并备案登记的商品房预售合同，进一步明确原告公积金贷款45日内无法办理则一次付清全款，但原告于2016年8月16日领取经备案的合同后45日内既未办理公积金贷款，也未一次性付清全款，直到2016年11月29日才将商业贷款汇入，故原告已享受的10000元优惠及每平方米68.07元的优惠应予补交，但原告至今未补交，构成逾期交款的违约，根据合同第十条第二款第3项的约定，答辩人延期交房并未构成违约；二、签订合同后，因特殊天气造成无法施工39天，因环保治理造成无法施工150天，根据合同第十条第二款第1项的约定，交房期限应当顺延；三、原告至今没有交纳公共维修基金、暖气、天然气开口费等应当履行的合同附属义务，故答辩人未交房也不构成违约。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告景盛置业向本院提出反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同，反诉被告按购房款的1%向反诉原告支付违约金；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年7月原告交纳房源定金50000元，同年9月26日双方签订协议书，原告享受了交50000元抵60000元优惠10000元的购房优惠。2016年1月15日双方签订确认单，原告进一步享受购房优惠，主房单价由每平方米5689.21元优惠至每平方米5621.14元，每平方米优惠68.07元，并约定原告采取住房公积金贷款方式缴纳大部分购房款，于领取经备案的购房合同后45日内保证将公积金贷款汇入答辩人账户，否则优惠全部取消。2016年7月双方签订并备案登记的商品房预售合同，进一步明确原告公积金贷款45日内无法办理则一次付清全款，但原告于2016年8月16日领取经备案的合同后45日内既未办理公积金贷款，也未一次性付清全款，直到2016年11月29日才将商业贷款汇入，故原告已享受的10000元优惠及每平方米68.07元的优惠应予补交，但原告至今未补交，构成逾期交款的违约，根据合同第九条第1、2项的约定，反诉原告有权解除合同，反诉被告应按累计应付款的1%支付违约金，请求人民法院依法判决。反诉被告张莉、周光辩称：双方于2015年9月26日签订的协议书已被后来双方签订的商品房预售合同所取代，应当以签订的商品房预售合同的约定为准。至于反诉原告诉称的采取住房公积金贷款一事，因反诉原告提交的商品房预售合同系复印件，反诉被告对其真实性有异议，且反诉被告手中的商品房预售合同中并无此项约定，故反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月22日，景盛置业在大商传媒报纸上进行宣传“观澜一品”公开认筹，交50000元抵60000元，同年7月14日周光向景盛置业交款50000元，景盛置业出具了收据。同年9月26日周光与景盛置业签订了观澜一品商品房买卖协议书，约定的主要内容：主房位于观澜一品11号楼2单元2171室，建筑面积为127平方米，优惠后成交单价为5689.26元每平方米，主房价款为人民币722536元，车位优惠后成交价款为115000元，储藏室编号为负1-38，建筑面积9.85平方米，成交单价2800元每平方米，储藏室总价款27580元。总价款为865116元。周光自愿同意将前期交纳的会员权益金50000元自动转化为上述购房款。在签订本协议书5日内，向景盛置业支付首付款365116元，剩余房款500000元待签订商品房预售合同时采用按揭贷款。双方在协议书中还约定了其他权利义务。2016年1月15日，张莉、周光与景盛置业在观澜一品合同签约确认单上签字、盖章，确认单载明的主要内容：买受人应交纳主房款人民币247575元，已交房款241465元，尚欠6110元整，尚欠各项费用（商品房预告登记费）80元。需交纳车位款115000元，尚欠车位款0元。买受人共计需交纳362655元，已交纳356465元，剩余6190元于签订确认单后3日内补齐上述款项，按揭资料于2016年1月19日前补齐，否则按认购协议违约条款处理，买受人前期购买房源不予保留，相应优惠全部取消。采取公积金贷款客户，贷款需自出卖人通知领取备案合同45日内保证公积金贷款金额全部到达甲方指定账号，否则按认购协议违约条款处理，买受人前期购买房源不予保留，相应优惠全部取消。2016年7月12日，张莉、周光与景盛置业签订了商品房预售合同，合同约定的主要内容：景盛置业将观澜一品第11幢2单元17层2171号房出卖给张莉、周光，建筑面积预测123.7平方米，套内建筑面积105.34平方米，储藏室预测建筑面积9.37平方米，套内建筑面积5.38平方米。商品房主房单价5621.14元每平方米，储藏室单价2800元每平方米，总金额721571元。买受人于2016年8月11日支付首期款271571元，余款450000元在签订本合同的同时办理银行按揭贷款手续。如银行不能批准买受人的贷款申请，买受人在收到银行书面通知之日起30日内将剩余房款交付给出卖人，否则均按照合同第九条第1项约定执行。第九条第1项约定：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条第一款第（2）项约定：出卖人逾期交房超过30日后，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同中还约定了其他权利义务。张莉、周光在合同上签名并捺印，景盛置业在合同上加盖了合同专用章。景盛置业对上述合同上加盖的合同专用章的真实性无异议，对合同中约定的其他权利义务无异议，但认为与其手中的合同中的付款方式不同，其手中的合同约定的付款方式为公积金贷款，而非按揭贷款。2016年1月25日，张莉、周光交纳车位款115000元，2016年7月12日，张莉、周光交纳271571元。2016年11月22日，张莉、周光作为借款人，中国农业银行股份有限公司东昌府支行作为出借人，景盛置业作为保证人，签订一份个人购房担保借款合同，合同签订后，于2016年11月29日汇入景盛置业购房款450000元，以上购房款共计721571元，车位款115000元。景盛置业为佐证交房期限应当顺延向本院提交了监理日志、环保治理文件，拟证明因特殊天气及环保治理无法施工。张莉、周光异议称景盛置业在签订合同时应该将上述因素考虑在内，故不应作为延期交房的依据。本院认为，张莉、周光与景盛置业签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了房款，已履行了相应的义务，但被告没有按照合同约定交付房屋，已经构成了违约，应当依据合同的约定承担违约责任。景盛置业辩称由于“特殊天气及其环保治理”而导致无法施工，交房期限应当依据合同约定进行顺延，本院认为，重污染天气期间需停工，早已形成惯例，不能认定为不可抗力，被告应根椐本地的自然条件，合理安排工期，景盛置业作为房地产开发企业在日常开发中能够预见，其在确定交房期限时应将此停工因素考虑在内，因此，该类政府行为不属于不可抗力原因，不能成为延期交房的正当理由。即使遭遇不可抗力，根据合同约定，被告亦应在发生该事件之日起60日内告知买受人，被告无证据证明已履行告知义务，故被告的抗辩理由不成立，不予采信。景盛置业辩称张莉、周光至今没有交纳公共维修基金、暖气、天然气开口费等应当履行的合同附属义务，故未交房也不构成违约。本院认为，暖气、天然气开口费根据国家2001年出台的规定以及山东省物价局、财政厅于2001年和2002年下发的文件，取消集资款、开口费，一切并入开发商的建设成本，不能再向业主收取。故景盛置业的上述辩称理由不成立，不予采信。综上，景盛置业未按约定期限交付房屋，构成违约，依据合同约定，景盛置业应于2016年12月31日交付房屋而至今未交付，故景盛置业应自2017年1月1日起每日向原告支付已交付房屋总价款日万分之一的违约金至实际交付房屋之日止。景盛置业反诉称于2016年8月16日领取经备案的合同后45日内既未办理公积金贷款，也未一次性付清全款，直到2016年11月29日才将商业贷款汇入，故原告已享受的10000元优惠及每平方米68.07元的优惠应予补交，但原告至今未补交，构成逾期交款的违约，请求依法判决解除双方签订的商品房预售合同，由反诉被告张莉、周光按购房款的1%支付其违约金。本院认为，张莉、周光提交的涉案商品房预售合同约定的剩余房款支付方式为按揭贷款，景盛置业持有的合同中约定的剩余房款支付方式为公积金贷款，虽然两份合同约定的剩余房款的支付方式不同，但景盛置业对张莉、周光提交的商品房预售合同上加盖的合同专用章的真实性无异议，且其在张莉、周光的个人购房担保借款合同上作为保证人盖章，剩余房款450000元已经收取，故应视为双方对剩余房款支付方式的变更，其反诉请求不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东景盛置业有限公司支付原告张莉、周光逾期交房违约金（以721571元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一计算至实际交房之日止）；二、驳回反诉原告山东景盛置业有限公司的诉讼请求。案件受理费396元，减半收取198元，由被告山东景盛置业有限公司负担。案件反诉费50元，由反诉原告山东景盛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇一八年十月二十五日书记员  田 振