广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初3151号 原告：广西福郎置业投资发展有限公司,住所地广西壮族自治区柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际C区商务楼C-2栋5-1号，统一社会信用代码：91450200554743789U。 法定代表人：叶文明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛锦华，广西同望（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳江，广西同望（柳州）律师事务所律师。 被告：黄秋云，女，1986年10月25日生，汉族，住所地广西壮族自治区象州县。 原告广西福郎置业投资发展有限公司诉被告黄秋云租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛锦华、徐艳江到庭参加诉讼。被告黄秋云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2016年2月1日至2018年6月30日（共计29个月）的租金96932元（租金96932元的构成：2016年2月1日至2016年2月29日的一个月的月租金为3048元、2016年3月1日至2018年6月30日共28个月的租金为3353元×28个月即93884元）；2、依法判令被告向原告支付违约金38035元，该违约金数额暂计至2018年6月30日，实际计算至被告付清租金之日止（违约金的计算标准为：以尚欠的租金为基数，以实际欠付的天数作为逾期天数，按照年利率24%计算实际损失，再加上实际损失的30%。）；3、依法判令被告向原告支付原告为实现债权支出的律师费6570元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告于2014年3月1日与案外人宋丽盈就位于柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际C区商务楼C-1栋1-14号门面房（建筑面积为30.26平方米）签订了《商铺租赁合同》，后因宋丽盈个人原因将承租门面转让给被告，原告对其转租行为予以认可。后经三方协商一致，原告与被告于2015年5月15日签订了《福郎大厦商铺租赁合同》（编号：FL-2015006），该合同内容与原告与宋丽盈签订的合同一致，虽然租赁期限从2014年3月1日开始，但是被告是在2015年5月15日才与原告正式签订租赁合同。原告认可被告的承租人身份是从2015年5月15日开始。原告收取被告的租赁押金7272元、水电押金2000元。2015年5月15日，原告与被告签订了《福郎大厦商铺租赁合同》（编号：FL-2015006），约定原告（合同中的甲方）将坐落于柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际C区商务楼C-1栋1-14号门面房（建筑面积为30.26平方米）出租给被告（合同中的乙方）用于烟酒经营；租赁期限为3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止；租金按月支付，应于每月25日前支付下月租金，逾期支付的，按日支付月租金3%的违约金；第一年月租金为2771元；第二年月租金为3048元；第三年月租金为3353元。租赁期间，因租赁房屋产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由被告自行承担；因合同发生争议的，协商不成，依法由甲方（原告）所在地人民法院管辖，因此产生的诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费等均由被告承担。合同签订后，原告如约将上述门面房交付被告使用，被告也依约将门面用于烟酒经营。合同约定的租赁期届满后被告继续使用租赁门面至今未交还原告。被告支付了2015年6月至2016年1月的租金24384元，共计8个月的租金。但自2016年2月1日起被告以各种理由拖欠租金至今。期间原告多次催收未果。综上，被告拖欠租金及其他相关费用的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。现原告向法院提起诉讼，望判如所请。 原告对其主张提交的证据有： 1、原告与被告于2015年5月15日签订的《福郎大厦商铺租赁合同》。拟证明：原告与被告之间存在租赁合同关系，双方的权利义务关系及租赁合同内容。 2、《房屋所有权证书》。拟证明：原告是位于柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际**商务楼****房屋的所有权人。 3、催收的短信息截图一张。拟证明：原告向被告主张过合同权利，该手机号是被告留在租赁合同上的联系电话；财务是按照统一的一个数据来计算并没有按照合同的约定计算租金，所以原告认为当初财务的计算方法是有误的，原告要求按本案诉请的金额为准，理由是该诉请金额有租赁合同为依据。 4、原告与广西同望（柳州）律师事务所于2018年7月4日签订的《委托代理合同》。拟证明：原告为本案聘请了律师。 5、金额为6570元的《广西增值税普通发票》。拟证明：原告依据《委托代理合同》支付了6570元代理费。 6、宋丽盈于2015年5月15日出具的《声明》。拟证明：该门面之前由宋丽盈承租，在2015年5月15日改由被告黄秋云承租。 7-1、2015年5月15日金额为7272元的《收据》；7-2、2015年5月15日金额为2000元的《收据》。拟证明：原告与被告履行了2015年5月15日签订的合同，该合同上有被告向原告支付门面押金7272元和水电押金2000元的条款。 8-1、2015年6月9日金额为3048元的《收据》；8-2、2015年7月14日金额为3048元的《收据》；8-3、2015年10月13日金额为3048元的《收据》；8-4、2015年11月23日金额为3048元的《收据》；8-5、2015年12月11日金额为6096元的《收据》；8-6、2016年3月15日金额为6096元的《收据》。拟证明：被告在与原告签订了租赁合同之后，被告向原告支付了2015年6月至2016年1月共8个月的门面租金。这期间的租金是按每月3048元收取。 9、原告出具的《相关事项说明》。拟证明：租赁期间的起始日期在合同签订日期之前的原因及原告认可被告交纳的租赁押金、水电押金及租金的数额。 被告未作答辩，也未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据合法、有效，且能够相互印证，与案件具有关联性，故本院对原告提供的证据予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告系位于柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际;尚成国际**商务楼****房屋的产权人。> 涉案房屋原承租人为案外人宋丽盈，其与广西福郎置业投资发展有限公司签订了租赁合同，租赁期限为2014年3月1日起至2017年2月28日。后宋丽盈因个人原因，于2015年5月15日将涉案房屋转让给被告承租。2015年5月15日，原告的法定代表人叶文明代表原告与被告签订了《福郎大厦商铺租赁合同》，合同约定的租赁期限届满后，继续使用至今。原告与被告于2015年5月15日签订的《福郎大厦商铺租赁合同》的抬头处载明：“出租方（以下简称甲方）：叶文明，承租方（以下简称乙方）：黄秋云。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第一条“租赁门面房描述”处载明：“1、甲方将其合法拥有的座落于柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际C区商务楼C-1栋1-14号，共计壹间，出租给乙方用于经营，该门面房以产权登记面积为准的总建筑面积为30.26平方米。2、以上租赁门面房建筑面积作为乙方交纳租金的计算依据，租赁建筑面积作为乙方交纳水费、电费及物业管理费、公摊费等费用的计算依据。3、内附属设施：现状。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第二条“租赁门面房用途”第1点载明：“1、乙方租赁门面房作为商业门面房使用，主要用于烟酒经营。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第三条“租赁期限”载明：“本合同租赁期限为3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第四条“租金、押金及其它费用支付方式”处载明：“1、租金（以产权登记面积为准的总建筑面积计算进行调整）：门面房第一年租金为33252元，即月租金2771元；第二年租金在第一年租金基础上增加10%，即年租金为36576元，月租金为3048元；第三年在第二年的基础上增加10%，即年租金为40236元，月租金为3353元。2、乙方向甲方交纳租赁押金为7272元。乙方向甲方交纳水电押金为2000元。3、租金、押金支付方式：租金按月支付，乙方应于每月25日前以现金或转账的方式支付下月租金给甲方。乙方须在签订合同当日将租赁押金及水电押金交给甲方，该押金在租赁期满后乙方无违约的情况下无息退还。租赁期间乙方无违约行为的情况下，甲方于租赁期届满时将该押金（无息）退还给乙方。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第六条“乙方的权利与义务”第4点载明：“4、乙方必须按时交纳租金、押金、设施维护费、物业管理费、水电费等费用。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第八条“续租”载明：“租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面申请。如乙方未在该期限内提出书面续租申请，视为乙方放弃优先承租权。甲方收到乙方的书面续租申请后，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第九条“门面房返还时的状态”载明：“1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后3日内搬清门面房内的一切商品、物品，返还该门面房给甲方，未经甲方同意逾期返还门面房的，则逾期1日，乙方应按日向甲方支付300元的该门面房占用费用，逾期5天不返还的，甲方有权将门面房内的一切物品留置、移走，由此产生的一切费用由乙方承担，且押金不予退还。乙方逾期15日不返还的，甲方有权强行收回门面房，不退还押金，并有权对门面房内的一切商品、物品进行处理，处理所得归甲方所有。2、乙方按本合同约定返还门面房时，门面房内的所有附属设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得擅自破坏，否则视为乙方违约。经甲方验收认可并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。在乙方无任何违约行为的情况下，甲方退还押金给乙方，否则，押金不予退还。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第十一条“合同的变更和解除”第1点、第2点载明：“1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交清租金、押金，超过10天以上的；（2）在租赁期内，未经甲方书面同意，擅自改变租赁门面房主体结构的；（3）在租赁期内，未经甲方书面同意，擅自转租门面房的；（4）从事非法经营及违法犯罪活动的。2、甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁门面房20天以上的；（2）租赁门面房主体结构存在严重缺陷，危及安全的。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第十二条“违约责任及赔偿”载明：“1、符合本合同第十一条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付5000元的违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2、乙方应如期交清租金，如乙方未经甲方同意逾期交清，则每逾期一天，甲方有权要求乙方按日支付月租金3%的违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。3、租赁期满，乙方应如期交还该门面房，如乙方未经甲方同意逾期交还的，除乙方需按约定交纳门面房占用费之外，甲方有权要求乙方支付5000元的违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。”该份《福郎大厦商铺租赁合同》第十三条“其他条款”第1点、第3点载明“1、甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前2个月书面通知对方，待对方书面同意后，方可办理手续。若甲方违约，须支付给乙方5000元违约金，反之，若乙方违约，须支付给甲方5000元的违约金，且甲方有权不退还押金。2、因履行本合同发生争议，双方友好协商解决，协商不成的，依法向甲方所在地人民法院起诉；甲方因催讨租金、违约金等维护自己的合法权益而提起诉讼的，因此而产生的诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、交通费、文印费等费用均由乙方承担。” 原告收取了被告租赁押金7272元、水电押金2000元，合计9272元。2015年6月至2016年1月期间的租金，原告系按3048元/月收取。原告从2016年2月开始拖欠租金未付。 本院认为，原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《福郎大厦商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约将涉案房屋提供给被告使用，履行了合同义务，并无过错。原告与被告之间的租赁合同于2017年2月28日租赁期满后，被告继续使用涉案承租房屋，原告仍然允许被告使用涉案房屋，双方没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间的权利义务仍应受《福郎大厦商铺租赁合同》的约束，双方仍应按该合同约定履行合同义务。被告未按合同约定按时、足额支付租金，拖欠原告租金，存在违约行为。因双方之间的租赁合同关系并未解除，被告理应向原告承担给付拖欠的租金的民事责任。经庭审查明，被告支付租金至2016年1月，从2016年2月起拖欠租金，根据双方合同约定，2015年3月1日至2016年2月29日的租金系按3048元/月交纳，2016年3月1日至2017年2月28日的租金系按3353元/月交纳，故原告主张被告按照合同约定的月租金标准支付2016年2月1日至2018年6月30日期间的租金共计96932元（3048元/月×1个月＋3353元/月×28个月），有事实及法律依据，本院予以支持。 对于原告诉请的违约金，原告无证据证实因被告违约而造成的实际损失情况，本院在兼顾合同的履行情况、被告的违约程度，考虑到全国经济的形势及人民群众生产、经营面临的困境，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认为违约金应按照年利率6%计付为宜。本院对于原告诉请的违约金分笔计算，具体的计算方式如下： （1）逾期支付2016年2月的租金3048元产生的2016年1月26日至2018年6月30日止的违约金为444.4元（3048元/月×6%÷365天×887天）； （2）逾期支付2016年3月的租金3353元产生的2016年2月26日至2018年6月30日止的违约金为471.8元（3353元/月×6%÷365天×856天）； （3）逾期支付2016年4月的租金3353元产生的2016年3月26日至2018年6月30日止的违约金为455.8元（3353元/月×6%÷365天×827天）； （4）逾期支付2016年5月的租金3353元产生的2016年4月26日至2018年6月30日止的违约金为438.7元（3353元/月×6%÷365天×796天）； （5）逾期支付2016年6月的租金3353元产生的2016年5月26日至2018年6月30日止的违约金为422.2元（3353元/月×6%÷365天×766天）； （6）逾期支付2016年7月的租金3353元产生的2016年6月26日至2018年6月30日止的违约金为405.1元（3353元/月×6%÷365天×735天）； （7）逾期支付2016年8月的租金3353元产生的2016年7月26日至2018年6月30日止的违约金为388.6元（3353元/月×6%÷365天×705天）； （8）逾期支付2016年9月的租金3353元产生的2016年8月26日至2018年6月30日止的违约金为371.5元（3353元/月×6%÷365天×674天）； （9）逾期支付2016年10月的租金3353元产生的2016年9月26日至2018年6月30日止的违约金为354.4元（3353元/月×6%÷365天×643天）； （10）逾期支付2016年11月的租金3353元产生的2016年10月26日至2018年6月30日止的违约金为337.9元（3353元/月×6%÷365天×613天）； （11）逾期支付2016年12月的租金3353元产生的2016年11月26日至2018年6月30日止的违约金为320.8元（3353元/月×6%÷365天×582天）； （12）逾期支付2017年1月的租金3353元产生的2016年12月26日至2018年6月30日止的违约金为304.3元（3353元/月×6%÷365天×552天）； （13）逾期支付2017年2月的租金3353元产生的2017年1月26日至2018年6月30日止的违约金为287.2元（3353元/月×6%÷365天×521天）； （14）逾期支付2017年3月的租金3353元产生的2017年2月26日至2018年6月30日止的违约金为270.1元（3353元/月×6%÷365天×490天）； （15）逾期支付2017年4月的租金3353元产生的2017年3月26日至2018年6月30日止的违约金为254.6元（3353元/月×6%÷365天×462天）； （16）逾期支付2017年5月的租金3353元产生的2017年4月26日至2018年6月30日止的违约金为237.6元（3353元/月×6%÷365天×431天）； （17）逾期支付2017年6月的租金3353元产生的2017年5月26日至2018年6月30日止的违约金为221元（3353元/月×6%÷365天×401天）； （18）逾期支付2017年7月的租金3353元产生的2017年6月26日至2018年6月30日止的违约金为203.9元（3353元/月×6%÷365天×370天）； （19）逾期支付2017年8月的租金3353元产生的2017年7月26日至2018年6月30日止的违约金为187.4元（3353元/月×6%÷365天×340天）； （20）逾期支付2017年9月的租金3353元产生的2017年8月26日至2018年6月30日止的违约金为170.3元（3353元/月×6%÷365天×309天）； （21）逾期支付2017年10月的租金3353元产生的2017年9月26日至2018年6月30日止的违约金为153.2元（3353元/月×6%÷365天×278天）； （22）逾期支付2017年11月的租金3353元产生的2017年10月26日至2018年6月30日止的违约金为136.7元（3353元/月×6%÷365天×248天）； （23）逾期支付2017年12月的租金3353元产生的2017年11月26日至2018年6月30日止的违约金为119.6元（3353元/月×6%÷365天×217天）； （24）逾期支付2018年1月的租金3353元产生的2017年12月26日至2018年6月30日止的违约金为103元（3353元/月×6%÷365天×187天）； （25）逾期支付2018年2月的租金3353元产生的2018年1月26日至2018年6月30日止的违约金为86元（3353元/月×6%÷365天×156天）； （26）逾期支付2018年3月的租金3353元产生的2018年2月26日至2018年6月30日止的违约金为69元（3353元/月×6%÷365天×125天）； （27）逾期支付2018年4月的租金3353元产生的2018年3月26日至2018年6月30日止的违约金为53.5元（3353元/月×6%÷365天×97天）； （28）逾期支付2018年5月的租金3353元产生的2018年4月26日至2018年6月30日止的违约金为36.4元（3353元/月×6%÷365天×66天）； （29）逾期支付2018年6月的租金3353元产生的2018年5月26日至2018年6月30日止的违约金为19.8元（3353元/月×6%÷365天×36天）； 综上，上述计算至2018年6月30日止的违约金合计7324.8元。2018年7月1日之后的违约金，应以尚欠租金96932元为基数，从2018年7月1日起按年利率6%计算至被告实际清偿完毕租金之日止。 对于原告诉请的律师费，因《福郎大厦商铺租赁合同》已约定原告因催讨租金提起诉讼而产生的律师费由被告承担，故原告主张律师费用具有事实依据。但原告所主张的律师费的计算基数为原告主张的标的，综合本案应付款项合计数额，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》及《广西壮族自治区律师服务收费标准》的收费标准，本院酌情支持5192元。 被告未到庭参加诉讼，采取消极行为，自愿放弃了抗辩权，但这并不能免除其应在本案承担清偿债务的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄秋云于本判决生效之日起十日内向原告广西福郎置业投资发展有限公司支付2016年2月1日起至2018年6月30日止的租金96932元； 二、被告黄秋云于本判决生效之日起十日内向原告广西福郎置业投资发展有限公司支付计算至2018年6月30日止的违约金7324.8元以及2018年7月1日之后的违约金（以96932元为基数，从2018年7月1日起按照年利率6%计算至被告黄秋云清偿完毕上述第一项债务之日止。）； 三、被告黄秋云于本判决生效之日起十日内向原告广西福郎置业投资发展有限公司支付律师代理费5192元； 四、驳回原告广西福郎置业投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3131元（原告已预交），由被告黄秋云负担2421元(此款于本判决生效之日起十日内直接给付原告)，由原告广西福郎置业投资发展有限公司自行负担710元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：****－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黎 鹂 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  刘 璐 二〇一八年十月二十九日 法官 助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”