贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0623民初1272号原告：铜仁市吉豪物业服务有限公司。住所地：铜仁市碧江区天都锦绣天地6栋二单元102房。法定代表人：陈涛，公司经理。委托诉讼代理人：安天江，男，1981年12月9日生，贵州省石阡县人，住石阡县。系公司法务。被告：杨秀明，男，1968年9月11日生，仡佬族，贵州省石阡县人，住石阡县龙塘镇银锋村关门岩六组。系石阡县泉鑫小区A栋三单元302房业主。原告铜仁市吉豪物业服务有限公司（以下简称铜仁吉豪物业公司）诉被告杨秀明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜仁吉豪物业公司的委托诉讼代理人安天江、被告杨秀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铜仁吉豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费3，356.01元、违约金1，006.8元，共计4，362.8元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告与石阡县大关社区泉鑫小区业主委员会签订了《泉鑫小区物业服务委托合同》，合同约定由原告向该小区提供物业管理服务，该合同试行一年，如合同双方无异议，该合同期限服务至2021年12月31日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为按月缴付，逾期缴费的从应缴费的次月同日起按每天应缴费用的3％缴纳违约金。被告系泉鑫小区A栋三单元302房的业主，物业面积159.81平方米，其用途为住宅，每月每平方米承担0.7元物业费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告至今未缴纳。被告系泉鑫小区A栋三单元302室的业主，未按照石阡县汤山镇大关社区泉鑫小区业主委员会签订了《泉鑫小区物业服务委托合同》履行义务，被告的行为严重损害了我公司的合法权益，被告应当向我公司支付物业费，并支付违约金，违约金为次月起按所欠物业费每天3%的标准据实计算，故起诉至人民法院。被告杨秀明辩称，1、我不知道原告进入小区，业主委员会没有通过选举成立；2、我没有与原告签订合同，也不清楚原告与业主委员会签订有合同，同时，收费标准没有经过大家讨论；3、原告除负责了清洁卫生，其他是否履行物业职责并不清楚，同时，我还支付了300元用于修复管道，且我的房屋漏水也未得到解决。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告主张的事实和提供的证据均持有异议。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，泉鑫大厦及附属楼全体业主（按楼层划分推选了楼层户代表）召开第二次全体业主大会，达成如下共识：一、同意泉鑫大厦及附属楼全部住房整体归泉鑫小区集中统一管理、服务；二、同意铜仁市吉豪物业服务有限公司整体接管泉鑫大厦及附属楼的物业管理和服务，新的物业服务公司与原物业服务单位完成交接手续后即刻进驻服务。……铜仁市吉豪物业服务有限公司自2016年1月1日起正式接管泉鑫大厦及附楼物业管理及服务；三、同意铜仁市吉豪物业服务有限公司的服务计划和收费标准。……。2016年1月1日原告（乙方）与石阡县泉鑫小区业主委员会（甲方）签订《泉鑫小区物业服务委托合同》，合同内容:“第一章第一条物业基本情况,名称：泉鑫小区,内型高层住宅(电梯楼)1幢,低层住宅(步梯楼)7幢,面积约69，292.28平方米,商铺约1，200平方米,建筑面积70，492.28平方米，……第三条甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务；第二章物业服务项目和标准,第五条服务项目经双方约定，乙方为甲方提供的物业服务项目为:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理……；第三章物业服务合同期限：第七条本合同物业服务期限：自2016年1月1日起至2021年12月31日止……第五章物业服务费及其它费用第十一条物业服务费标准（按月收取）1、住宅按建筑面积1.2/m2/月收取（电梯楼）。2、住宅按建筑面积0.7元/m2/月收取（步梯楼）。3、商铺按建筑面积1.8/m2/月收取。4、停车服务费按每车辆100元/月收取（7座以下汽车）。5、停车服务费按每车辆15元/月收取（摩托车）。6、电梯的日常保养费用由物业公司承担，年审和维修费用由相关业主承担……第十二条全体业主或者物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月同日起按应缴费的百分之三（每日）交纳违约金……说明1、电梯房从2016年1月1日起收，步梯房从2015年11月1日起收，本合同试行一年，甲乙双方无异议，此合同继续生效。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告不履行自己的缴费义务，后经原告多次催缴，被告至今未缴纳。故原告诉至本院，请求判令支持如前诉请。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告与石阡县泉鑫小区业主委员会之间的《物业服务委托合同》是否合法有效；2.原告是否按合同约定履行，被告应否交纳物业管理费及承担本案违约责任。就焦点1，原告与石阡县泉鑫小区业主委员会之间的《物业服务委托合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，涉案合同系石阡县泉鑫小区业主委员会负责人代文开代表全体业主签订，该《物业服务委托合同》合法有效，根据合同相对性原则对该小区业主委员会及全体业主产生法律效力。就焦点2，原告依合同约定，履行了服务义务，并书面通知被告，按照权利义务对等原则，被告作为住宅使用人仅以未完全享受或者无需接受相关物业服务以及未接到书面通知为由提出抗辩，其辩解意见缺乏事实依据，本院不予采纳。结合原告的诉求及合同约定，2015年11月1日至2018年5月（含5月），共计31个月，被告应缴纳的物业费为3，467.88元(0.7元/m2×159.81m2×31个月)，原告仅请求被告缴纳物业费3，356.01元，从其自愿。本案中，被告未按合同约定期限缴纳物业费，实属违约，理应依法承担违约责任，支付违约金。在审理过程中，原告从加强和改善与小区业主关系出发，作出放弃约金1006.8元的意思表示，是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，从其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：由被告杨秀明于本判决发生法律效力后10日内一次性支付原告铜仁市吉豪物业服务有限公司物业管理费3，356.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨秀明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  沈冬青二〇一八年十月三十日书记员  徐志富