昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0122民初1603号原告（反诉被告）：晋宁坤晟房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301220594543066。法定代表人：阿青峥，系公司总经理。住所：云南省昆明市晋宁县。委托代理人：林平、汪金亚，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：陈长荣，男，1968年2月14日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托代理人：孟开娜、仲英豪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）晋宁坤晟房地产开发有限公司（以下简称坤晟公司）诉被告（反诉原告）陈长荣商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，被告（反诉原告）陈长荣提起反诉。本案依法适用简易程序，于2018年8月24日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）晋宁坤晟房地产开发有限公司的委托代理人汪金亚，被告（反诉原告）陈长荣的委托代理人孟开娜到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2015年10月28日原告与被告在办理商品房买卖合同登记备案时，约定被告向原告购买原告开发的滇池南岸一号二期商品房，商品房情况为：43幢1单元601号房，建筑面积91.62平方，一次性付款，总金额为341835元，付款时间为2015年10月26日前。原告将该房屋进行备案登记后，双方至今没有签订商品房购销合同，被告也未支付房款，上述合同属于无效合同。2018年5月18日原告通过晋宁公证处向被告送达通知，明确表示要求解除备案登记，被告收到通知后通过电话与原告沟通，认可双方并没有建立合同关系，就被告向税务部门交纳契税和向原告交纳配套费，原告可以退还，但仍未果。为维护原告合法权益，遂诉至人民法院，请求：1、判令被告协助原告撤销商品房购销合同备案表；2本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称：原告诉讼不成立。本案是基于工程款抵房产生，我方已通过原告欠付案外人陕西建工机械施工集团有限公司（陕西建工）、云南祥发劳务有限公司应付工程款抵消房款的方式支付房款并办理合同登记备案，我方签了商品房购销合同，原告签订后未返回给被告。根据法律规定不排斥其他形式购买房屋。原告原诉请要求我方协助解除合同的行使权已超过诉讼时效，现在变更的诉讼请求属于行政行为，不属于民事行为，不在民事诉讼范围内。被告（反诉原告）诉称：涉案房屋系反诉原告通过案外人云南祥发劳务有限公司、陕西建工及本案原告以工程款抵房所得，购房款通过抵付完成。双方签订商品房购销合同约定交房时间为2016年5月31日，逾期交房的，90天内反诉被告按每天10元支付违约金，90天后每天按购房总金额的0.02%的标准支付违约金。现反诉被告未向反诉原告交房。请求人民法院：1、判令反诉被告立即向反诉原告交付43幢1单元601号房屋；2、判令反诉被告自2016年6月1日起起至2016年8月29日止按每日10元向反诉原告支付违约金900元，自2016年8月30日起至实际交房之日（暂计至反诉之日）按每日0.02%的标准支付逾期交房违约金48814.04元，以上二项合计49714.04元。原告（反诉被告）辩称：反诉不成立，没有事实和法律依据。原告（反诉被告）为支持自己的主张，提交以下证据。一、商品房买卖合同登记备案表，证明诉争房屋登记备案在被告名下的事实；二、公证书、通知，证明原告起诉前向被告发出过通知，要求被告配合我方到相关部门办理解除备案登记事宜。经质证，被告（反诉原告）对证据一真实性、合法性、关某及证明目的无异议，并认为该证据证实双方已签署过商品房购销合同，房款通过工程款抵付；对证据二真实性、合法性、关某及证明目的不予认可。证据一因被告方无异议，对其真实性、合法性、关某本院予以采信；证据二系公证机构依据现场监督情况所出具，能真实、客观的反映出现场监督的情况，对其真实性、合法性、关某本院予以采信。被告（反诉原告）为支持自己的理由，提交以下证据。一、关于以工程款抵房款的情况说明、情况说明、立案通知书、民事起诉状、证据清单、云南祥发劳务有限公司营业执照复印件、工程承包施工合同、工程承包协议之补充协议、杨某商品房抵工程款汇总表、商品房抵工程款协议书、委托书、申请书各一份，欲证明因原告欠付案外人工程款，本案涉案房屋购房款已实际由原告应付陕西建工和祥发劳务工程款抵付；二、商品房购销合同（最终签订版三份）、商品房购销合同（打印预览版一份），欲证明原、被告之间签署了商品房购销合同的事实；三、诉讼财产保全复议申请及证据材料，欲证明被告应付房款已通过工程款抵付，原告诉称被告未支付购房款的事实和客观情况不符；四、商品房买卖合同登记备案表、税收缴款书、印花税票销售凭证、配套费收据、收条，欲证明原告以实际履约行为认可以房抵款事实，购房款已通过工程款抵付，原告行使合同备案解除权期限已过，被告向税务部门交纳了房屋的相关税费，履行了部分附随义务；五、原告他案证据清单、情况说明、网签系统截屏，欲证明原被告之间房屋买卖合同成立并生效，被告应付房款已通过工程款抵付完毕。经质证，原告（反诉被告）对证据一中立案通知书、民事起诉状、证据清单、云南祥发劳务有限公司营业执照复印件、工程承包施工合同真实性，合法性无异议，但与本案无关；对证据一中其余证据的真实性、合法性、关某及证明目的不认可，表示原告差欠工程款是其他的法律关系，与本案无关；对证据二真实性、合法性、关某及证明目的不认可，属于无效合同，也没有原告印鉴；对证据三真实性、合法性无异议，关某及证明目的不认可，该证据是原告另案中申请解除保全提交的材料，不能证明被告已支付房款；对证据四中商品房买卖合同登记备案表真实性、合法性无异议，关某及证明目的不认可，至今我方没有收到被告支付的任何房款，被告也没有提交支付房款的有效证据；对证据四其余证据真实性、合法性、关某及证明目的不认可；对证据五真实性、合法性认可，关某及证明目的不予认可，该组证据是另案中没有登记备案表由房管所出具的，与本案无关，该组证据无法证明房款已经抵付完毕。本院认为，证据一中关于以工程款抵房款的情况说明、立案通知书、民事起诉状、证据清单、云南祥发劳务有限公司营业执照复印件、工程承包施工合同、工程承包协议之补充协议，印鉴齐全，能够相互印证，对该部分证据的真实性，本院予以采信；对证据一中杨某商品房抵工程款汇总表、商品房抵工程款协议书、委托书、申请书中因无原告印鉴，被告也未能提交其他证据证明关某，故对证据一中杨某商品房抵工程款汇总表、商品房抵工程款协议书、委托书、申请书与本案关某本院不予采信；证据二因无原告印鉴或签字，不能证明与本案的关某，对其真实性、关某本院不予采信；证据三系原告他案所提交的材料，对其真实性本院予以采信；因原告对证据四中商品房买卖合同登记备案表的真实性无异议，对其真实性、合法性、关某本院予以采信；对证据四中的税收缴款书、印花税票销售凭证、配套费收据、收条证据，因无其他证据印证其与本案的关某，故对证据四中税收缴款书、印花税票销售凭证、配套费收据、收条证据与本案关某本院不予采信；证据五因原告方对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以采信。经被告（反诉原告）申请证人杨某作证，证人杨某因路途遥远未能出庭作证，被告当庭播放了其所陈述的证言视频，证人杨某表示其是云南祥发劳务有限公司在涉诉小区的项目经理，被告的抵房手续是通过云南祥发劳务有限公司和其办理的。经质证，被告（反诉原告）对证人证言真实性、合法性、关某认可，也能证明以房抵款的事实成立；原告（反诉被告）对证人证言真实性、合法性、关某不予认可，认为证人作证应当出庭接受法庭的质询，证人证言的真实性无法核实，而且证人杨某与原、被告均有直接的利害关系，其证言不能作为直接的定案依据。本院认为，证人杨某系云南祥发劳务有限公司在涉诉小区的项目经理，其与本案原、被告双方均有利害关系，故对证人证言的真实性、合法性、关某本院不予采信。经审理查明：原告晋宁坤晟房地产开发有限公司取得了云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区建设项目后，将部份工程交给陕西建工机械施工集团有限公司施工。2015年5月20日，陕西建工机械施工集团有限公司与云南祥发劳务有限公司签订了《工程承包施工合同》，将部分工程分包给云南祥发劳务有限公司施工。2016年7月11日甲方晋宁坤晟房地产开发有限公司、乙方陕西建工机械施工集团有限公司、云南祥发劳务有限公司签订云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《工程承包协议》之补充协议，协议载明根据已完工程量资料，各方确认的丙方已完工程量对应价款为158万元，乙方就上述已完工程已向丙方支付工程价款55万元（不含抵房款80.368万元），陕西建工机械施工集团有限公司与云南祥发劳务有限公司协商以房抵款，制作了商品房抵工程款汇总表，但原告并未在上面签章。本院认为，本案争议焦点为：原、被告网签效力？原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的主张如何处理？根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外”。本案双方对商品房买卖网签登记手续予以确认，但商品房买卖合同网签登记手续只是一个行政管理手段，只要原告申请即可办理，网签行为只能证明原告有签订买卖合同的意向，不能证明合同已签约成立，其效力有待于进一步完善，因此只从商品房买卖合同网签手续不能认定其具备商品房买卖合同的效力，故对原告请求判令被告陈长荣协助原告晋宁坤晟房地产开发有限公司撤销位于晋宁区房屋备案登记手续的请求目的本院予以支持；对被告（反诉原告）提出其与原告（反诉被告）完成商品房购销合同签订的主张，因被告（反诉原告）提交的商品房购销合同、商品房抵工程款汇总表证据中均无原、被告的签字及印鉴，不能证明原、被告就商品房买卖行为达成共同意思表示及商品房买卖关系成立，而反诉原告要求：判令反诉被告立即向反诉原告交付房屋及判令反诉被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，其前提必须是双方签订的买卖合同具有合法的法律效力才能成立，本案中，本院已认定双方未签订有效的房屋买卖合同，故反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对被告（反诉原告）提出其通过以工程款抵房款的主张，因被告（反诉原告）未提交证据证明其与原告（反诉被告）签订相关以房抵款内容协议、合同，而2016年7月11日甲方晋宁坤晟房地产开发有限公司、乙方陕西建工机械施工集团有限公司、丙方云南祥发劳务有限公司签订的云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《工程承包协议》之补充协议，也不能证明原告（反诉被告）同意将本案诉争房屋抵付给被告（反诉原告）。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，反诉原告的该主张亦不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）陈长荣于本判决生效之日起三十日内协助原告晋宁坤晟房地产开发有限公司撤销位于晋宁区房屋备案登记手续；二、驳回被告（反诉原告）陈长荣的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告陈长荣承担；反诉案件受理费1043元，减半收取521.5元，由被告（反诉原告）陈长荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  刘智雄二〇一八年十月九日书记员  杨靖宇