西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初9748号 原告周刚，男，汉族。 委托代理人陈俊松，陕西迎旭律师事务所律师。 委托代理人齐旭，陕西迎旭律师事务所律师。 被告李虎兵，男，汉族。 委托代理人董红，陕西云德律师事务所律师。 原告周刚与被告李虎兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周刚及委托代理人陈俊松、齐旭，被告李虎兵及委托代理人董红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周刚向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《房屋买卖订金合同》；2、被告双倍返还原告购房款定金33.64万元；3、被告返还原告购房款9.18万元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年2月12日，其与被告签订《房屋买卖订金合同》一份，内容载明：“被告将其位于陕西省西安市沣东新城华润二十四城小区8号楼1单元32楼3203室，面积85.44平方米，及该房产占用范围的土地使用权、该房产相关权益一并以84.1万元的价格转让给原告。第十四条第一款补充约定，该房屋成交价83.8万元，不管市场房价涨跌与否，成交价不能变动，双方必须按照合同成交价执行交易。第5款补充约定家电费用3000元，共计84.1万元。”同时第十条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，须按订金罚则处理，给付订金的一方不履行本合同义务的，无权要求返还订金；收受订金一方不履行本合同约定义务的，应当双倍返还订金。”被告承诺于2018年4月1日前向其交付该房。合同签订前，其于2018年1月15日已支付被告定金5万元。该合同签订前后，其先后多次催促被告向其交付房屋，被告以该房屋需涨价至100万元为由拒绝交付并准备另行出售，其多次与被告协商未果。其认为，其与被告签订的订金合同根据合同内容应为定金合同，其按照合同约定已支付被告定金，被告接受后拒不履行合同义务，应当承担双倍返还定金责任。被告拒不履行定金合同违反合同法规定，现诉至法院。 被告李虎兵辩称，合同履行不能的根本原因是西安市政府出台的房屋限购政策，其不存在任何违约行为。其与原告签订的合同为《房屋买卖订金合同》，不适用法律规定中可以双倍返还定金的条款，故不适用定金罚则。原告本身存在重大违约行为，并且单方提出解除合同，其保留向原告追究违约赔偿责任的权利。原告与其签订的补充协议承诺在2018年8月份之前向其支付除房贷部分外的所有房款，却在2018年6月将其诉至法院要求解除合同并要求双倍返还定金，原告已经在2018年5月重新购置了房屋，有微信聊天记录佐证，原告在诉讼之前已经用实际行动表示不再购买其房屋，存在严重的违约行为。原告向其支付的房屋款项26万元，其已经在2018年8月1日将26万元全部退还给原告。因原告存在违约情形且因违约至合同目的无法实现，其同意解除合同，但是原告的其他诉讼请求无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下：2018年1月15日，原告周刚向被告李虎兵转账人民币5万元。2018年2月12日，原、被告签订《房屋买卖订金合同》，买方为原告周刚，卖方为被告李虎兵。合同记载：一、卖方所转让房产坐落于陕西省西安市沣东新城华润二十四城小区8号楼1单元32楼3203室，房屋建筑面积为85.44平方米（以房产证登记面积为准），总房款为人民币84.1万元；二、本合同签订时，买方向卖方支付订金人民币30万元。买卖双方须在本合同签订之日起一年零十个月内签订《房屋买卖合同》相关事宜。上述订金在买卖双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房产的购房价款。三、卖方保证过户前交清该房产的水费、电费、供暖费、天然气费、物业费及所有与该房产相关的费用，单据交买方确认。四、卖方确保该房产可进行市场交易，手续齐全；确保该房产没有设定抵押、保全，也未被查封；卖方对该房产享有完全的处分权，房产任何权利瑕疵、不受他人合法追索；……十、任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，须按订金罚则处理；给付订金的一方不履行本合同约定义务的，无权要求返还订金；收受订金的一方不履行本合同约定的义务的，应双倍返还订金。十四、补充约定：1、买卖双方经商议该房屋成交价为人民币83.8万元，不管市场房价涨跌与否，成交价83.8万元整，不能变动，双方必须按合同成交价执行交易。……4、买卖双方定金交易均由买方工商银行卡，卡号：6220837000********，户名：周刚，转向卖方民生银行，卡号：62169112********，户名：李虎兵，所有以实际到账为准。2018年1月15日已转5万元整，已收到。2018年2月12日后均以实际到账金额为准。5、乙方向甲方支付房款捌拾叁万捌仟元整后再支付叁仟元整家电、热水器、空调费用。同日，原告周刚向被告李虎兵转账两笔，每笔人民币4.5万元。2018年2月13日，原告周刚向被告李虎兵转账人民币5万元。2018年3月1日，原告周刚向被告李虎兵转账人民币5万元。2018年3月7日，原告周刚向被告李虎兵转账人民币2万元。自2018年1月15日至2018年3月7日，原告周刚向被告李虎兵转款共计26万元。房屋买卖订金合同签订后，被告李虎兵将房价涨至100万元，双方对继续履行合同无法达成一致，原告于2018年6月6日诉至法院。2018年8月1日，被告返还原告26万元。诉讼中，由于原、被告各持已见，致调解未果。 以上事实，有《房屋买卖订金合同》、借记卡账户历史明细清单、通话记录、产权证书、银行转账流水、微信记录截图及当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人签订预订书等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订《房屋买卖订金合同》，约定在合同签订之日起一年零十个月内签订《房屋买卖合同》，该合同应视为双方为交易房屋签订的预约合同，均应当按照合同约定条款履行各自的义务。订金合同明确约定了房屋价款，并在补充协议中约定“不管市场房价涨跌与否，成交价83.8万元整，不能变动，双方必须按合同成交价执行交易”。而在履行合同过程中，被告将房价涨至100万元，系违约行为，且该行为致合同无法按照原条款继续履行，原告要求解除合同，本院予以支持；订金合同中约定“本合同签订时，买方向卖方支付订金人民币30万元”，合同中书写的虽为“订金”，但是根据双方订金合同第十条之表述内容可知双方约定的“订金”性质应属定金。定金的数额不得超过合同标的额的百分之二十。涉案合同标的额为84.1万，双方约定的定金30万过高，定金金额最高不得超过16.82万。原告在合同签订前后累计向被告支付26万元，本院认定其中的16.82万元为定金，剩余9.18万元为预付房款。被告在本案诉讼中已经全额返还原告已付的26万元，但是按照定金罚则还应再返还原告一倍定金16.82万元。被告辩称，合同不能履行系涉案房屋不符合限购政策所致，其不存在违约行为，双方签订的合同为订金合同，不适用定金罚则。在限购政策下，涉案房屋虽不能发生物权变动，但并不影响双方签订订金合同的效力，对于被告上述辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、解除原告周刚与被告李虎兵签订的《房屋买卖订金合同》； 二、被告李虎兵于本判决生效之日起十五日内向原告周刚返还定金16.82万元； 三、驳回原告周刚其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7723元（原告已预交），由原告负担4711元，被告负担3012元，与上述款项一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 刘    晓    国 审判员 李龙人民陪审员姚广成 二〇一八年十月十日 书记员 苏    明    超