浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终1962号 上诉人（原审被告）：裘先立，男，1936年12月24日出生，汉族，住上海市宝山区。 上诉人（原审被告）：夏红英，女，1948年12月24日出生，汉族，住上海市宝山区。 上诉人（原审被告）：裘伟业，男，1973年7月20日出生，汉族，住上海市宝山区。 上诉人（原审被告）：裘伟海，男，1976年2月7日出生，汉族，住上海市宝山区。 上述四上诉人委托诉讼代理人：胡胜标，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：裘先发，男，1946年12月18日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审原告）：余爱金，女，1957年5月23日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审诉讼地位）：裘宇，男，1984年7月11日出生，汉族，住浙江省天台县。 上述三被上诉人委托诉讼代理人：陆德将，浙江仁联律师事务所律师。 上诉人裘先立、夏红英、裘伟业、裘伟海因与被上诉人裘先发、余爱金、裘宇房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，经征求各方当事人同意后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 裘先立、夏红英、裘伟业、裘伟海上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、通过一审查明的事实，被上诉人在签订《房屋转让合同》目的就是为了取得拆迁利益，这种具有身份属性的权利，不能作为交易标的。二、拆迁是一项行政行为，为了社会公共利益的需要，政府可以对居民的房屋进行拆迁。拆迁协议是一种具体的行政行为，具有合同特定相对方。拆迁合同、拆迁利益具有相对性，是特定身份关系才能享有，是不可转让的。三、本案涉及到显失公平，一审查明的拆迁利益并非仅仅为306360元，依目前可以明确的是尚有121.17平方米的房子可以安置。政策上对拆迁安置房交易尚需五年，那么对拆迁利益交易显然也并非能够直接转让。被上诉人以总价43万元，分五年付清款项，来获取上述拆迁现金补偿及房屋置换的拆迁利益，实属显示公平。四、一审判决遗漏所拆迁房屋评估价值为396556元的重要事实，加上补偿安置经济结算总额306360元，本案总价近70万元的拆迁标的，作价43万元转让，显然上诉人系受欺诈签订房屋转让合同。 裘先发、余爱金、裘宇辩称，一审判决认定的事实是清楚的，合同是双方真实意思表示，2018年5月2日上诉人先起诉自认买卖合同合法有效，等到开庭自知违约而撤诉，说明对合同是认可的。直至本案被上诉人一审起诉时，上诉人也未否认合同自愿公平。双方达成的交易价款43万元是参照货币安置的价格，不存在显失公平。上诉人裘先立是上海户口，不能选择房屋置换拆一返三，只能选择货币补偿安置。即使以1：3补偿安置计算，本案亦不存在显失公平。拆迁协议是被上诉人与政府达成的交易，与本案无关。请求驳回上诉、维持原判。 裘先发、余爱金、裘宇向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原、被告2017年6月3日签订的房屋转让合同合法有效，该转让房屋拆迁利益归原告所有；2、判令四被告支付违约金12万元；3、由四被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年6月3日，被告将坐落于天台县始丰街道玉湖村后门洋四合院中登记在被告裘先立的房屋、中堂四分之一及楼梯二分之一出卖给原告，并签订房屋转让合同一份，合同内容为：今甲方兄裘先立把所在浙江省天台县始丰街道玉湖村后门洋四合院中所有的房屋转让给乙方弟裘先发，经协议一致签署一份委托协议，所有房屋拆迁相关事宜皆由乙方裘先发处理，所得拆迁款及安置房等都归乙方裘先发所有。转让金额430000元（肆拾叁万圆整）归甲方，由乙方裘先发在接下来几年中付给甲方裘先立。付款方式：今天乙方裘先发先行付款3万元整，余款在接下来四年中陆续付完，2017年底前付款5万元整，2018年底前付款10万元整，2019年底前付款10万元整，2020年底前付款10万元整，2021年底前付款5万元整。收款后写收据。如果双方有任何反悔及未履行上述规定者，违约方须付给对方20万违约金。协议一式三份，甲方乙方见证人各持一份。同日被告出具委托书一份，载明：今委托人兄裘先立及家属把所在浙江省天台县始丰街道玉湖村后门洋四合院中所有房屋的一切事宜全权特别授权给弟裘先发，所有房屋拆迁相关事宜皆由裘先发处理，经双方协商，所得拆迁款及安置房等一切权益都归裘先发所有。当日原告支付了首期转让款人民币3万元。2017年6月8日被告裘先立向拆迁办反映，要求解除与原告裘先发的委托关系。2017年7月13日被告提出变更合同的付款方式，并将合同变更协议发给原告方，要求在签订变更协议时付20万元，在2018年7月31日前付清余款。对于被告裘先立的合法建筑40.39平方米补偿安置经济结算总额为306360元，该房屋于2017年7月份拆除。2018年3月19日天台县始丰街道办事处发布“天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块——改造项目安置选房通告”，被告裘先立的121.17平方米的安置房可以进行选房，但结果未选定具体的房屋位置。被告曾于2018年5月2日向该院起诉原告，要求原告一次性支付被告剩余的购房款40万元，并支付违约金人民币20万元。后被告于2018年5月17日以协商解决为由撤回起诉。又查，原告裘先发与原告余爱金系夫妻关系，原告裘宇系原告裘先发与原告余爱金的儿子。被告裘先立与被告夏红英系夫妻关系，被告裘伟业系被告裘先立与被告夏红英的长子，被告裘伟海系被告裘先立与被告夏红英次子。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告出卖的房屋与原告为同一集体经济组织，故原告具有购买同一集体组织内房屋的资格。同时从原、被告签订的合同和委托书的内容来看，原、被告对被告出卖的房屋马上就要拆迁的事实是知晓的，并且双方也是明知出卖的虽是房屋，但买受人享受的是拆迁款和安置房的权益。对于合同约定的转让款43万元也与拆迁补偿安置经济结算的数额基本相当。再结合被告于2018年5月2日向该院起诉的诉讼请求是要求原告一次性支付购房款及违约金来看，被告方对上述的条款并没有提出异议。故对于原、被告双方商定的出卖房屋享受拆迁款和安置房的权益及支付转让款的数额，符合法律规定，不存在欺诈情况，故对房屋的买卖以及所应支付的房款数额应予以认定。对于原告要求确认转让房屋拆迁利益归原告所有，由于原来购买的房屋已于2017年7月拆除，而新的房屋尚未安置，故原告所享受的拆迁利益尚未具体明确，在本案中不具备同时判决的条件，要待具体安置房屋明确后再确定。房屋转让合同签订后被告交付了房屋，且房屋也于2017年7月拆迁，其拆迁的利益也交由原告方享受，天台县始丰街道办事处也于2018年3月19日发布通告，被告裘先立的安置房可以进行选房了。而被告方的转让款按合同的约定，要到2021年才能取得全部房款，因此对付款的时间约定明显违背了公平原则，这也是原、被告双方争执的焦点所在。法庭综合各方权利义务实现的时间，结合被告方在合同变更协议和起诉状中提出的付款主张，以及天台县人民政府始丰街道办事处的通告等事实，法庭考虑将原告的付款时间变更为2018年12月30日前付清全部转让款为妥。关于本案的违约问题？由于房屋转让合同中对付款时间约定违反了公平原则，被告方在签订合同后即提出反对和修改意见，但双方未能达成一致，原告也未按照合同的约定支付第二期的转让款，因此双方均有违约的情况存在，再考虑原告裘先发和被告裘先立系亲兄弟关系，以互不追究违约责任更为妥当。作为原告更应体谅被告多年在外打拼的艰辛和不易，家乡的房产也是他们维系亲情，寻根问祖的寄托，更要想想被告为何不卖给别人，而是卖给自己的兄弟。想想这些双方的心态就会平和，也就会更加积极努力的态度去处理好双方的争议。对于被告辩称的房屋买卖时不包括地基与事实和法律不符，因房屋的买卖地基是随房产转移的，同时结合补偿安置经济结算中也是包括了合法的建筑占地补助，因此对被告辩称的这一理由该院不予支持。对于被告辩称的原告的购买行为违反了一户一宅的规定，造成本合同无效。要知道这一规定是在建房审批中要求坚持一户一宅的标准，对于拆迁利益的享受并没有此规定，因此对被告辩称的这一理由也不予支持。关于委托书问题？因为原告要取得拆迁的利益，在时间上有一个过程，在此过程中需要办理许多的手续，有了委托书这既减少被告来回的不便，也能切实保护原告的拆迁利益，且该份委托书也是签订房屋转让合同当天签订的，应视为该合同的组成部份。判决：一、确认原告裘先发、余爱金、裘宇与被告裘先立、夏红英、裘伟业、裘伟海于2017年6月3日签订的房屋转让合同中的转让标的和转让款合法有效；二、限原告裘先发、余爱金、裘宇在2018年12月30日前支付被告裘先立、夏红英、裘伟业、裘伟海尚欠房屋转让款人民币40万元；三、驳回原告裘先发、余爱金、裘宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1350元，由原、被告各负担人民币675元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交补偿安置经济结算明细表、房屋征收补偿价格初步评估结果报告书、房屋装修及附着物补偿清单、房屋建筑面积测绘报告，拟证明签订房屋买卖合同的时候，房屋正处于拆迁状态，作价43万显失公平，一审仅查明经济补偿金30万，忽略了房屋被拆的评估价是39万。被上诉人质证认为，该组证据不是新证据，一审的时候应该提交，补偿安置经济结算明细表一审就有，对此予以认可，评估报告没有盖章，证据形式不合法，对三性均有异议，双方达成的交易价格是合情合理，经双方确认的。本院认为，该组证据一审已经提交过，且经庭审质证，上诉人再次提交虽然证明对象不同，但不能证明房屋安置的价格是补偿安置经济结算明细表的306360元加上房屋征收补偿价格初步评估结果报告书的396556元共计70余万元。被上诉人提交1、《天台县人民政府办公室关于印发天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目征收集体土地上房屋补偿安置方案的通知》（天政办发〔2018〕21号），拟证明根据拆迁政策，上诉人裘先立只能选择货币补偿安置；2、袭先达继承人的拆迁补偿材料包括天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块改造项目集体土地上房屋征收货币补偿协议书、货币补偿安置经济结算明细表、房屋征收调查表，拟证明类似情形的袭先达继承人选择货币补偿安置，说明裘先立只能选择货币补偿安置。上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性予以认可，但根据该份通知的第十条规定“征收范围内本人继承或者分家析产的房屋置换和补偿与其他村民同等待遇”，说明袭先立有权选择房屋置换；对证据2的真实性、合法性予以认可，但该户选择货币安置是为有利各方分配，不能推断出袭先立只能选择货币安置，且袭先达的土地面积30.52平方米货币补偿金为458196元，而袭先立的土地面积40.39平方米转让价格仅为43万元，反证了本案房屋买卖合同显失公平。本院认为，证据1天政办发〔2018〕21号文件虽然是2018年发布适用于玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目，但与本案房屋拆迁所适用的《天台县人民政府办公室关于印发天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块改造项目征收集体土地上房屋补偿安置方案的通知》（天政办发〔2018〕23号）内容一致，且上诉人对该份证据的真实性、合法性予以认可，故本院对该份证据予以确认，但该份证据不能证明袭先立只能选择货币补偿安置；证据2系袭先达继承人的拆迁补偿材料，与本案没有关联性，本院对其证明效力不予认可。本院依职权向天台县始丰街道办事处调取了袭先发以袭先立名义与办事处签订的《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块改造项目征收集体土地上房屋拆除协议书》。上诉人质证认为，对真实性、合法性没有异议，但认为合同载明征收主体为袭先立，拆迁利益也应归袭先立，该协议书系天台县始丰街道办事处作出的具体行政行为，是合同法禁止转让的标的，故双方签订的名为房屋转让实为拆迁利益转让的房屋转让合同无效。被上诉人质证认为，对真实性没有异议，该协议书与本案房屋买卖合同订立自愿性和公平性没有任何关联，也不能否定本案房屋买卖合同的公平性，不能作为本案的定案证据。本院认为，该份证据系天台县始丰街道办事处制作与保存，为本院依职权调取，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案案件事实的依据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，2017年6月4日，袭先发以袭先立名义与天台县始丰街道办事处签订了《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块改造项目征收集体土地上房屋拆除协议书》，约定袭先立选择房屋置换方式，安置房建筑面积按被征收房屋合法或经认定为合法建筑占地面积的三倍标准，确定为121.17平方米，办事处应付袭先立合法建筑评估价、附属物补偿费、合法建筑占地补助费、临时安置费、搬家补助费、房屋征收奖励费等合计306360元。 本院认为，本案被上诉人起诉要求确认房屋转让合同合法有效，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行审查。案涉房屋转让合同系上诉人与被上诉人自愿订立，双方当事人对合同的真实性均无异议，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上诉人主张拆迁利益不能转让，于法无据。至于上诉人主张房屋转让合同显失公平、上诉人系受欺诈签订房屋转让合同，则不属于合同法第五十二条所规定的合同无效的五种事由之一，上诉人以此为由主张合同无效，不能成立。鉴于被上诉人仅提起确认合同效力之诉，上诉人虽主张显失公平但未提起可变更、可撤销的反诉，故本院仅就合同效力进行确认。上诉人如认为合同显失公平应予变更或撤销，可另案主张。因涉案房屋拆除后，安置房尚未落实，拆迁利益尚不明确，故被上诉人要求转让房屋拆迁利益归其所有的诉讼请求并不明确，一审法院未予判决处理，并无不当。关于违约金的请求，一审法院认为双方均存在违约的情形，考虑到袭先发和袭先立系亲兄弟关系以互不追究违约责任更为妥当，本院予以认同。另，关于一审判决主文的第二项内容，一审法院判决被上诉人在2018年12月30日前支付上诉人尚欠房屋转让款40万元，本院认为，被上诉人并未提出此项请求，上诉人亦未提出履行请求，一审法院径行判决，超出原告诉讼请求范围，应予纠正。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初3240号民事判决第三项； 二、撤销浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初3240号民事判决第二项； 三、变更浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初3240号民事判决第一项为确认被上诉人裘先发、余爱金、裘宇与上诉人裘先立、夏红英、裘伟业、裘伟海于2017年6月3日签订的房屋转让合同合法有效。 一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由裘先发、余爱金、裘宇负担675元，裘先立、夏红英、裘伟业、裘伟海负担675元。二审案件受理费2700元，由裘先立、夏红英、裘伟业、裘伟海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇一八年十月十七日 代书记员 王 旖