安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终2188号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐皓，男，1964年12月31日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，安徽国伦律师事务所律师。上诉人徐皓因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭。因当事人均未提出新的事实和理由，本案不开通进行了审理。本案现已审理终结。徐皓上诉请求：撤销一审判决，改判驳回伟星物业公司的全部诉讼请求，判令伟星物业公司赔偿损失9815元。事实和理由：安徽省高级人民法院（2018）皖行终400号行政裁定已经确认香格里拉花园小区第二届业主委员会已经合法成立，一审法院以业委会未完成备案为由对业主委员会的证明材料不予认定，与事实不符。香格里拉小区业主不一定是香格里拉社区的居民，因此居委会不具有代表业主签订物业合同的主体资格，居委会代为签署的物业管理合同应认定为无效。一审法院适用简易程序审理本案属于程序违法。伟星物业公司向一审法院起诉请求：1、徐皓立即向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业费合计4230.7元；2、徐皓向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，截至2018年1月为731元）。以上合计：4961.7元。徐皓向一审法院反诉请求：伟星物业公司赔偿因实施物业管理行为中的过错给反诉原告造成的损失7815元。除当事人均无争议的事实外，一审法院认定如下事实：伟星物业公司系芜湖市镜湖区香格里拉花园小区物业服务企业，徐皓系该小区36-2-602室业主，房屋建筑面积为189.35㎡。伟星物业公司与芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会签订了2015年、2016年、2017年物业服务合同，对物业费的缴纳标准、缴纳方式及违约责任等权利义务进行了约定。徐皓对上述物业服务合同不予认可，并提交“香格里拉花园业主大会关于2015年物业服务合同问题的决定”、“关于2016年物业服务合同问题的决定”、“香格里拉花园业主大会第六次会议决定”等证据，证明伟星物业公司与香格里拉社区居民委员会签订的物业服务合同无效或对其无约束力。根据《安徽省物业管理条例》第二十五条第二、三款的规定，成立业主大会和选举、变更业主委员会均需备案，首届业主大会及委员会的备案行为赋予业主委员会刻制业主大会印章和业主委员会印章的权利。而业主委员会的换届备案，业主大会和业主委员会的印章由上届业委会移交。故对徐皓提交的加盖“香格里拉花园业主大会”、“香格里拉花园业主委员会”、“香格里拉花园业主监事会”、“徐皓印”印章的相关证据的真实性、合法性、关联性不予认定。上述物业服务合同签订后，伟星物业公司按照约定对香格里拉花园小区提供了物业服务，但徐皓拖欠2015年1月1日至2017年12月31日物业费未支付。徐皓提交收据证明其已缴纳物业费，但收据加盖“香格里拉花园业主委员会财务专用章”，与本案无关，不予认定。伟星物业公司于2016年12月2日就本案涉及的2015年物业费起诉至法院，该部分诉讼主张因诉讼而构成诉讼时效的中断。徐皓要求伟星物业公司赔偿车门损失、更换门锁损失，但未提供证据证明该损失的发生，及该损失系伟星物业公司物业管理行为中的过错导致。一审法院认为，伟星物业公司与芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会签订的《物业服务合同》内容合法，意思表示真实，依法应受到法律保护，且对全体业主具有约束力。且徐皓已实际接受伟星物业公司的物业管理服务，其理应支付物业管理服务费。交纳物业费是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。徐皓作为香格里拉小区业主，一直接受着伟星物业公司提供的物业服务，却拖欠2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，拒付物业费势必导致物业管理服务企业无法按照约定对小区内进行有效的物业管理，从而损及其他业主的利益。对此行为本院不能支持。故对伟星物业公司诉请物业费予以支持。关于伟星物业公司要求徐皓支付滞纳金的问题，因徐皓未及时按约交纳物业等费用并非其没有缘由地拒绝交纳，故伟星物业公司主张要求徐皓支付滞纳金的请求，不予支持。徐皓辩称本案应中止审理，因另案审理不影响本案处理，对该意见不予采纳。徐皓要求伟星物业公司赔偿因实施物业管理行为中的过错给其造成的损失，因无证据支撑，对其反诉请求不予支持。同时，也希望作为物业服务企业，伟星物业公司应充分兼顾到每一位业主的合理利益要求，不断完善物业服务，优化与业主或物业使用人沟通方式，实现物业管理的透明化、人性化。作为业主，应积极缴纳物业服务费，配合物业服务企业做好小区的管理与服务，如此，才能更好地营造有序、舒适的小区居住环境，减少不必要纠纷发生。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、徐皓于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）安徽伟星物业管理有限公司2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费4230.7元；二、驳回伟星物业公司的其他诉讼请求。三、驳回徐皓的诉讼请求。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，均由徐皓负担。二审期间，上诉人徐皓提交香格里拉花园业主委员会备案表复印件一份，证明业主大会已经成立；安徽省高级人民法院（2018）皖行终400号行政裁定书，证明第二届业委会已经合法成立。本院组织当事人进行了质证，因与本案不具有关联性，本院不予采信。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁行的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前可由物业所在地居民委员会代为行使业主委员会职责。本案中，2014年10月29日香格里拉小区业主委员会任期届满，至2016年6月26日筹备组召开业主大会选举第二届业主委员会期间，可以由居委会代为行使业主委员会的职责。本案所涉2015、2016两份物业管理合同即签订于第二届业主委员会选举之前，居委会代为签署的物业管理合同对全体业主具有约束力。虽然签署2017年物业管理合同时，徐皓主张第二届业主委员会已经选举完毕，但因该第二届业主委员会并未从现任业委会处收到备案资料和印章，故该第二届业主委员会不能正常行使其权利，居委会代为签署物业管理合同有利于维系小区业主良好生活环境和秩序，符合公序良俗的价值取向，不宜否定其效力，且全体业主已经接受了物业管理服务，应当受物业管理合同的约束交纳物业管理费用。即便第二届业主委员会已经合法成立，伟星物业并未委托业主委员会代为收取物业管理费，徐皓以已向新业委会交纳物业为由，拒绝交纳物业费无事实和法律依据。徐皓在一审期间反诉要求伟星物业公司赔偿其各项损失，但因其提交的证据未能证实其损失系伟星物业公司过错所致，一审法院未予支持其反诉请求并无不妥。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》对不适用简易程序审理的案件进行了明确，经审查本案不属于必须使用普通程序情形，故一审法院以简易程序审理亦无不妥。综上，徐皓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐皓负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一八年十月十八日书记员  王文成附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。