广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初3207号原告：刘培旬。委托诉讼代理人：曾杰，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢美余，广东知明律师事务所实习律师。被告：吴楷如。委托诉讼代理人：林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾杰，被告的委托诉讼代理人林嘉鼎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的的《二手房买卖合同》；2、判令被告返还定金38000元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失800000元（具体以鉴定为准)；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月12日，原告委托谢映伟代为与被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区布吉镇某房产以2008000元卖给原告，被告亦书面签字确认买方主体为原告。合同签订当日，谢映伟受原告委托向被告支付定金38000元。2016年1月5日，原、被告双方在中国建设银行签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》并设立房易安房屋交易资金托管账户。同日，原告支付510000元至双方约定的银行监管账户。2016年1月20日，中国建设银行出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺发放贷款金额为1540000元。至此，原告已按约完成了所有合同义务。2016年1月末，原告配合被告办理赎楼手续，但经查档发现，涉案房产已被深圳前海合作区人民法院裁定查封，查封期限为2016年1月26日至2019年1月25日止。被告无法继续办理赎楼及过户手续并超过了合同约定的履行期限，已构成违约。2016年3月24日，原告诉至法院主张继续履行合同并支付违约金。2017年3月13日，深圳市龙岗区人民法院判决确认被告在交易过程中存在违约行为。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、原告不属于被告与案外人谢映伟签订的《二手房买卖合同》的当事人，原、被告从未见过面，也没有联系过，原告不属于适格当事人。事实上，《买方主体变更确认书》并非由被告自愿签署，实为在中介欺瞒下所签订的空白文书，在（2016）粤0307民初4559、4560号两案一审庭审时已查明，被告对该确认书不明知也不同意变更，该确认书并非被告的真实意思，一审庭审时原告也无法提供与复印件一致的原件予以核对，上述两案经二审法官要求原告对确认书的真实性做出解释，但原告无法自圆其说。2、被告没有收到案外人谢映伟因签订《二手房买卖合同》所支付的88000元定金，被告实际只收到了18000元，案外人谢映伟违约在先。综上，原告不属于本案适格当事人，无权主张解除合同和返还定金，原告主张的房屋差价损失没有合同约定和法律依据，涉案房产是由于第三方查封，并非被告故意违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年12月10日，原告刘培旬委托案外人谢映伟代为签订《二手房买卖合同》，购买位于深圳市龙岗区布吉镇某房产，并代为支付购房定金38000元。12月12日，案外人谢映伟（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定被告将其名下的上述房产以2008000元的价格转让给买方；买方应在合同签订当日交付定金38000元给双方约定的第三方托管，买方将定金支付给第三方后，视为卖方已收讫该定金；买方应于2016年2月20日前（含当日）将首付款交付按揭银行监管并向银行申请按揭贷款；被告须于签订合同之日起三日内（含当日）公证委托担保公司或其他第三人办理赎楼手续，被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼的，被告应自行赎楼、还清贷款、注销抵押登记手续，并须于注销登记后三日内将红本房地产原件交予第三方或第三方指定的担保公司；买方与被告同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。双方在合同中还约定，一方未按照合同约定期限履行义务超过五日的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。合同签订当天，案外人谢映伟代原告向房产中介深圳市信丰房地产经纪有限公司转账支付了定金合计88000元（其中本案定金38000元），被告出具了《收据》予以确认。2016年1月5日，原告与被告委托的代理人在建设银行布吉支行办理了首期款510000元的资金监管手续。1月20日，建设银行布吉支行向被告发出了同意贷款1540000元的《二手楼购房贷款承诺书》。2016年1月22日，涉案房产因另案纠纷被深圳前海合作区人民法院裁定查封，期限为2016年1月26日至2019年1月25日。原告诉称其于2016年1月28日配合被告办理涉案房产赎楼手续时发现上述查封事宜，遂诉至本院[案号为（2016）粤0307民初4560号]，主张继续履行合同和支付逾期履行违约金。截至该案开庭之日，涉案房产仍处于查封、抵押状态。2017年3月13日，本院作出（2016）粤0307民初4560号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求。原告上诉，后在二审审理过程中申请撤回上诉，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终18445-18446号民事裁定，予以准许。2018年2月5日，原告再次诉至本院，提出本案前述诉请。另查，原、被告与案外人谢映伟共同签订了《买方主体变更确认书》确认原告为新买方。庭审中，被告向本院提交了原告在（2016）粤0307民初4559、4560号两案中提交的《买方主体变更确认书》复印件，显示落款时间为空白，被告对确认书上其本人签名的真实性予以确认，但辩称签订时“新买方”处为空白，被告并不同意谢映伟转让涉案房产。原告向本院提交了确认书的原件予以核对，显示落款时间为2015年12月15日，原告辩称二者显示差异是由于（2016）粤0307民初4559、4560号两案起诉后，原告依实际签署时间在原件上自行添加所致。又查，案外人深圳市信丰房地产经纪有限公司作为涉案房产交易的居间方在（2016）粤0307民初4560号案件中向本院出具书面材料称，在知悉被告吴楷如的房产被法院查封的事实后，原告刘培旬及该公司曾于2016年1月至2016年3月期间多次以电话沟通及上门催告的方式要求被告履行合同义务。诉讼中，原告向本院申请对涉案房产的市场值进行评估，以确定其主张的房屋差价损失，庭审后原告书面确认放弃该项评估申请。本院认为，原告委托案外人谢映伟与被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，该事实有原告提交的合同、授权委托书及买方主体变更确认书予以佐证，本院予以确认。被告辩称签订《买方主体变更确认书》时受到中介方欺诈，彼时“新买方”处为空白，其不同意谢映伟将涉案房产转让给原告，因被告未能证明存在欺诈的事实以致其作出错误意思表示，故本院不予采信其该项辩解。即便如被告所述签订确认书时“新买方”处为空白，被告作为完全民事行为能力人理应预见到该行为的法律后果，现被告以此抗辩原告作为“新买方”受让涉案房产违背了被告的意思表示，理由不成立，本院不予采纳。综上，原、被告之间的《二手房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约交付定金、办理首期款资金监管、申请银行按揭贷款并取得了银行的贷款承诺函，被告未在约定期限内办理赎楼手续，且因被告原因致使房产被查封，合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。原告据此主张解除合同、返还定金38000元，合法合理，本院予以支持。被告抗辩原告未足额支付定金的行为构成违约，但依合同约定和双方提交的证据显示，原告将定金支付给房产中介深圳市信丰房地产经纪有限公司，且被告已向原告出具收据，应视为被告已收讫定金，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。关于原告主张房屋差价损失800000元的问题，原告未能证明其实际损失，综合考虑本案合同的具体履行情况和双方在合同中约定的违约条款，因被告违约行为所致原告损失应当不超过双方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院酌情调整为按房屋转让价的15%进行计算，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此，被告应赔偿原告301200元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的《二手房买卖合同》；二、被告于本判决生效之日起十日之内向原告返还定金38000元；三、被告于本判决生效之日起十日之内赔偿原告301200元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12180元（原告已预缴），由原告负担7250元，被告负担4930元。如不服本判决，双方当事人可在判决书达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  章颖芬人民陪审员  陈慧凤人民陪审员  刘 瑛二〇一八年十月十八日书 记 员  罗玉娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。