河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0802民初4135号 原告（反诉被告）：谢俊满，男，1972年1月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：王立刚，河北承天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：承德市体育局，住所地承德市双桥区山庄东路1号。 法定代表人：李战争，职务局长。 委托诉讼代理人：王晓春，河北山庄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓东，男，1969年2月2日出生，回族，住承德市双桥区。 原告谢俊满与被告承德市体育局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日受理后，被告承德市体育局提起反诉，依法由本院审判员付军独任审判，于2018年9月20日公开开庭进行了合并审理。原告谢俊满及其委托诉讼代理人王立刚，被告承德市体育局的委托诉讼代理人王晓春、李晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告谢俊满诉称，原、被告于2014年3月11日签订了《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，合同约定被告将承德市奥林匹克体育中心第1号底商，面积406平方米出租给原告作为商业经营使用。租赁期从2014年4月15日开始至2019年4月14日止。合同签订后原告逐年向被告交纳了合同约定租金。但被告向原告出租的房屋在2016年9月29日之前并不具备使用条件，由于出租房屋前后相邻的广场未完成施工，严重影响了原告合同目的实现，直至2016年9月29日南北广场才得以竣工。 另外由于被告出租给原告的房屋存在严重质量问题，频频发生严重漏水情况，在原告将房屋出租之后，租户在使用过程中又出现严重漏水情况，租户将原告起诉至法院要求解除与原告签订的租赁合同，可被告为租户出具了2017年该房多次严重漏水无法予以修复的书面证明，最终致使原告与租户之间的租赁合同予以解除。在合同解除之后，2018年该房屋再次出现严重漏水的问题，严重影响原告对于房屋进行经营使用的合同目的。综上，原告认为由于被告交付的出租房屋存在严重漏水问题，无法予以解决，致使原告合同目的无法实现。在2018年4月15日以前的合同义务原告已经履行完毕，故原告请求解除未履行部分的合同。合同签订之日，原告向被告交纳了20000.00元的保证金，故对此被告应予以返还。为维护原告合法权益，请支持原告诉讼请求。 原告谢俊满向本院提交以下证据：1、《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》、收取保证金票据各一份，用以证明原告谢俊满承租了被告承德市体育局坐落于承德市奥林匹克体育中心第1号底商，租赁期自2014年4月15日至2019年4月14日止，租赁期为五年。原告谢俊满于2014年3月3日向被告承德市体育局交纳了20000.00元保证金。2、海健洵民事起诉状、承德市奥林匹克体育中心证明（此证据原件在2018冀0802民初1891号民事案卷内）及（2018）冀0802民初1891号民事调解书，用以证明涉案房屋原告出租给海健洵用于经营，但涉案房屋存在多次严重漏水情形，无法进行商业使用，对此承德市奥林匹克体育中心为海健洵出具书面证明，直接导致原告与海健洵租赁合同解除。3、手机通话记录、手机通话录音、谈话录音及1号底商现场视频，用以证明涉案房屋在2018年有多次出现漏水，原告与承德市奥林匹克体育中心李主任联系维修等事宜，从通话录音及现场视频可以看出，涉案房屋漏水严重，无法继续使用商业经营，原告使用房屋用于商业经营目的无法达到。4、民事起诉状、（2015）冀0802民初2633号受理通知书、诉讼费收费发票，用以证明由于被告房屋存在严重漏水问题，无法实现合同目的，已经出现合同解除的情形，原告应于缴纳2018-2019年度房屋租金之前的2018年6月4日以诉讼的方式向被告提出了解除租赁合同的通知及要求，被告已经收到并知晓，原告2018年6月10日之前的租金已经交清，故被告反诉原告交纳2018-2019年度租金不能成立。 被告承德市体育局辩称，原告的主张没有事实依据，被告提供公开招标，将涉案房屋租赁给原告，原告在承租后即转租给他人使用，能充分证明涉案房屋符合商用经营条件，能够完全实现双方签订的合同目的，至于房屋漏水情况，被告已经按照合同履行了维修义务，并没有给原告造成实际损失，即被告不存在违约行为。原告无权要求解除合同以及赔偿损失。相反原告却存在拖欠房屋租金以及取暖费、电费等行为，已构成违约，应承担违约责任。 被告（反诉原告）承德市体育局反诉称，1、请求判令反诉被告交纳2018年6月份至2019年6月10日租金293200.00元，支付2015年至2016年取暖费26796.00元，2016年至2017年取暖费26796.00元，支付2017年商业断暖费2679.60元，支付2018年1月电费1701.70元，以上合计351173.30元。2、请求人民法院依法判令反诉被告给付违约金70234.66元（按拖欠租金及费用总额的20%计算）。3、由反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年3月11日反诉原、被告双方签订《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告承德市奥林匹克体育中心1号底商，租期5年，租赁期限从2014年4月15日始至2019年4月14日止。同时双方约定了年租金金额及支付方式。合同签订后，双方在履行合同过程中反诉被告拒绝交纳2018年6月份至2019年6月10日租金293200.00元。同时反诉被告拖欠2015年至2016年取暖费26796.00元，2016年至2017年取暖费26796.00元，拖欠2017年商业断暖费2679.60元，拖欠2018年1月电费1701.70元，以上合计351173.30元。 现反诉被告提起诉讼请求解除房屋租赁合同并赔偿损失。反诉原告认为，反诉被告拖欠房屋租金及相应费用的行为己构成违约，应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，针对反诉被告的诉讼，反诉原告特提起反诉，请求人民法院依法判如所请。 被告（反诉原告）承德市体育局就本诉及反诉部分向本院提交以下证据：1、《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》一份，用以证明双方之间对于租金的支付方式、租金数额以及双方的违约责任进行了约定，根据合同第十条的规定，被告有权向原告主张违约金。2、资金往来结算票据，2014年11月3日被告代收取原告的取暖费，用以证明原告在租赁期间仅仅交付了2014年-2015年的取暖费，2015年-2016年取暖费26796.00元、2016年-2017年取暖费26796.00元，两年的取暖费原告并未支付，且2017年断暖费2679.60元原告未支付。3、2018年1月9日资金往来结算票据、2018年1月份的电费通知单各一份，用以证明原告欠付2018年1月份电费1701.70元。 原告（反诉被告）谢俊满对反诉辩称，原告应付2018年-2019年租金开始时间为2018年6月10日，由于租赁房屋出现漏水无法使用等情形，原告已于2018年6月4日向贵院提起了要求解除合同的起诉，因此被告要求支付2018年6月10日至2019年6月10日的租金不能成立。对取暖费及电费收取主体并非被告，另外由于房屋取暖并未达到规定的温度，涉案房主是否交纳了取暖费，原告并不知晓。由于原告不存在违反合同约定的情形，被告要求的违约金不应该得到支持。 经庭审质证，被告（反诉原告）承德市体育局对原告（反诉被告）谢俊满提交的1、2、4号证据真实性无异议，本院予以确认。被告（反诉原告）承德市体育局对原告（反诉被告）谢俊满提交的3证据虽有异议，但未以证据反驳，且该证据经与通话当事人核实确认属实，故被告（反诉原告）承德市体育局异议不成立，对原告（反诉被告）谢俊满提交的3号证据，本院予以确认。原告（反诉被告）谢俊满对被告（反诉原告）承德市体育局提交的1、2、3号证据真实性无异议，本院予以确认。 经审理查明，2014年3月11日，原告（反诉被告）谢俊满作为乙方（承租方）与被告（反诉原告）承德市体育局作为甲方（出租方）签订了《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，约定被告（反诉原告）承德市体育局将承德市奥林匹克体育中心第1号底商（设计图纸面积为406平方米）出租给乙方。租赁期限从2014年4月15日开始至2019年4月14日。如正式供电时间延后，租期顺延，起租日以《起租日确认书》为准。租赁期为五年。租金支付方式为按年支付，先交租金后使用。第一年租金241000.00元及保证金20000.00元，合计261000.00元。在本合同生效后三日内，乙方一次性分别缴入甲方指定账户。2015年至2019年的租金支付时间为每年的4月14日前，甲方给予原告三个工作日的宽限期，乙方超过宽限期逾期支付，每逾期一天，乙方按1.5万元/日支付滞纳金。从2015年4月14日开始每年租金在前一年租金的基础上递增5%，即2015年4月15日-2016年4月14日的租金为25.30万元；2016年4月15日-2017年4月14日的租金为26.60万元；2017年4月15日-2018年4月14日的租金为27.93万元；2018年4月15日-2019年4月14日的租金为29.32万元。乙方向甲方交付的使用保证金不计利息，合同期满，甲方经验收确认房屋及原有的设施设备无毁损等情形且原告付清应由其承担的全部费用后，将保证金退还乙方。否则被告有权直接从保证金中扣取未交付租金或毁损费用。水电暖费、物业管理费（消防、安防维保费）、卫生费用由乙方承担；租金的税收由甲方缴纳。相关收费标准为：1、水费：6.90元/m；2、电费：1.10元/kwh；3、取暖费：66.00元/㎡/年；4、消防设施维保费：7.00元/㎡/年。另约定，由于乙方首次租赁为毛坯房，在本协议生效后，甲方给予乙方一定的装修时间，其中500平方米以下装修时间为20日历天。合同签订后，原告按合同约定支付了第一年租金241000.00元及20000.00元保证金。根据双方约定及履行情况确定最后一年的房屋租赁期限为2018年6月11日至2019年6月10日。查明，2016年1月29日，案外人海健洵与赵建国及原告谢俊满签订房屋租赁协议一份，原告（反诉被告）谢俊满将租赁被告（反诉原告）承德市体育局上述的上述房屋转租给海健洵，房屋租赁期为三年半，2017年海健洵在使用该租赁房屋时曾多次发生房屋漏水情况，海健洵就房屋漏水情况多次向赵建国、原告（反诉被告）谢俊满及被告（反诉原告）承德市体育局所属承德市奥林匹克体育中心反映情况，但未得到及时维修，为此海健洵作为原告于2018年4月24日向本院提起诉讼，要求解除海健洵与赵建国、原告（反诉被告）谢俊满签订的房屋租赁协议并赔偿营业损失。本院审理期间承德市奥林匹克体育中心于2018年5月17日为海健洵出具《奥体中心1号底商房屋顶漏水维修证明》一份，证明载明：“2017年雨季期间，1号底商多次出现漏水状况。在2017年8月3日出现25个漏水点，奥体中心已完成维修工作；2017年9月11日出现6个漏水点，奥体中心也对其进行全部维修。此外1号底商9月下旬又出现几次较小的漏水点均已派人维修”。经本院审理海健洵与赵建国、原告谢俊满达成调解协议：海健洵与赵建国、被告谢俊满签订的房屋租赁合同于2018年5月18日解除。2018年6月4日，原告（反诉被告）谢俊满以租赁房屋存在严重质量问题，频频发生严重漏水情形，无法予以修复，严重影响原告对房屋进行经营使用的合同目的为由向本院提起诉讼，要求解除原告与被告签订的《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》；同时判决被告向原告赔偿60000.00元损失。后于2018年8月17日提出撤回对被告（反诉原告）承德市体育局的起诉。 查明，原告（反诉被告）谢俊满于2018年6月4日起诉时该租赁房屋已腾空，现原告（反诉被告）谢俊满于2018年8月30日再次以房屋存在严重漏水问题，严重影响原告对房屋进行经营使用的合同目的为由提起诉讼，要求解除与被告（反诉原告）承德市体育局签订的《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》；被告向原告返还保证金20000.00元；同时赔偿原告损失40000.00元。审理中原告（反诉被告）谢俊满对于其主张的损失及数额未提供证据证明。 原告（反诉被告）谢俊满在租赁该房屋期间交付了2014年-2015年的取暖费，2015年-2016年取暖费26796.00元、2016年-2017年取暖费26796.00元，两年的取暖费原告未支付，且2017年断暖费2679.60元原告未支付。被告（反诉原告）承德市体育局同时提交2018年1月9日收取2017年12月电费票据，证明原告欠付电费1701.70元。被告（反诉原告）承德市体育局反诉请求原告（反诉被告）谢俊满支付2018年6月至2019年6月10日租金293200.00元；2015年-2016年取暖费26796.00元、2016年-2017年取暖费26796.00元；2017年断暖费2679.60元；电费1701.70元，合计351173.30元。 本院认为，原告（反诉被告）谢俊满与被告（反诉原告）承德市体育局签订的《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。双方在履行合同过程中，因被告提供的租赁房屋经常出现漏水现象，原告曾多次找被告交涉及要求维修，被告确实进行了多次维修，但该房屋经维修后仍然存在漏水现象，致使原告承租后转租的房屋中途解除租赁合同。合同解除后因该房屋仍存在漏水情况，且不能及时维修，原告不能继续使用或对外租赁该房屋，为此原告（反诉被告）谢俊满向本院请求解除租赁合同，本院应予支持。对于原告（反诉被告）谢俊满要求被告（反诉原告）承德市体育局返还保证金的请求，本院予以支持。但对原告（反诉被告）谢俊满请求赔偿损失的请求，因原告（反诉被告）谢俊满对具体损失及数额未提供充分证据，故本院对此不予支持。对于被告（反诉原告）承德市体育局反诉请求支付2015年-2016年取暖费26796.00元、2016年-2017年取暖费26796.00元、2017年断暖费2679.60元、电费1701.70元。因该费用系原告（反诉被告）谢俊满租赁房屋期间实际发生的费用，根据合同约定应由原告（反诉被告）谢俊满支付，故对被告（反诉原告）承德市体育局该反诉请求，理由充足，本院应予支持。对于被告（反诉原告）承德市体育局反诉请求原告（反诉被告）谢俊满支付2018年6月至2019年6月10日租金293200.00元，因房屋存在问题导致合同已解除，被告（反诉原告）承德市体育局反诉请求显失公平，本院不予支持。但原告（反诉被告）谢俊满曾起诉要求解除合同，后原告（反诉被告）谢俊满又撤回诉讼，故应支付被告（反诉原告）承德市体育局至原告（反诉被告）谢俊满本次起诉之日前的房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项，第九十七条，第九十八条，第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）谢俊满与被告（反诉原告）承德市体育局于2014年3月11日签订的《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》。 二、被告（反诉原告）承德市体育局于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）谢俊满保证金20000.00元。 三、原告（反诉被告）谢俊满于本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）承德市体育局2015年-2016年取暖费26796.00元、2016年-2017年取暖费26796.00元、2017年断暖费2679.60元、电费1701.70元、2018年6月11日至2018年8月30日房屋租金65021.92元（293000.00元/年÷365天/年×81天），合计122995.22元。 四、驳回原告（反诉被告）谢俊满的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）承德市体育局的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650.00元，反诉费3811.00元，已减半收取，合计4461.00元，由原告（反诉被告）谢俊满承担1790.00元，被告（反诉原告）承德市体育局承担2671.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 付 军 二〇一八年十月十八日 书记员 孟繁博