贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0602民初2393号原告：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路45号。统一社会信用代码：91520602709533349B。法定代表人：覃晓波，公司总经理。委托诉讼代理人：梁忠辉，贵州思嘉律师事务所律师，特别授权。被告：熊玉瑚，男，1963年6月6日出生，汉族，住贵州省江口县。被告：田琴，女，1974年10月21日出生，土家族，住贵州省江口县。第三人：孙翠云，女，1963年10月29日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。二被告及其第三人共同委托诉讼代理人：张松梅，贵州民尚律师事务所律师，特别授权。原告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司(以下简称盛世铭城房开公司)与被告熊玉瑚、田琴、第三人孙翠云确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告盛世铭城房开公司的委托诉讼代理人梁忠辉、被告熊玉瑚、田琴、第三人孙翠云的委托诉讼代理人张松梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛世铭城房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告与原告签订的《商品房买卖合同》无效（合同编号为2013001124、2013001125号）；2、判令撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》备案登记（合同编号为2013001124、2013001125号）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年1月19日至2013年3月24日，原告以月息5分及用盛世铭城项目18套房作抵押，向第三人孙翠云借款966万元，之后原告支付利息281.4016万元，偿还本金412万元，因尚欠本金未偿还完，第三人孙翠云提出要求原告提供18套房作为还款担保，第三人应原告的要求将抵押的18套房作了备案登记。第三人找到二原告出面与原告签订了《商品房买卖合同》，把涉案房屋备案登记在二被告名下。原告认为，该商品房买卖合同应当无效：1、因原告与二被告并没有商品房买卖合同关系，签订该合同只是为偿还第三人借款的抵押法律关系；2、被告在签订合同后并未支付购房款，第三人只是以二被告的名义签订合同，并不具备买卖合同的特征。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”，因此，原、被告双方签订的商品房买卖合同无买卖合同特征，只有担保性质，实为民间借贷法律关系。故提出上述诉讼请求。被告熊玉瑚、田琴辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是经双方协商一致后达成合意的真实意思表示，没有意思表示的严重瑕疵，不违反法律的禁止性规定，该合同应合法有效。被告与本案第三人孙翠云为亲属关系。2012年初，原告向第三人孙翠云借款，被告与其他亲戚先后出借给原告900多万元，原告尚欠554万元未偿还。借款时原告与被告陆续签订了16套房屋买卖合同作为借款的担保，其中13套作了备案登记，3套未作备案登记，在签订合同时的购房价均是以该公司在销售处的售价签订的，实际上是略高于其公司真实成交价。2013年6月，被告等15家人发现原告将未登记的3套房出卖后，遂与原告协商，补足已备案的13套房剩余购房款。2014年4月11日，原告与被告达成协议，以尚未偿还的554万元减去已售3套房的108万元共计446万元抵扣之前已签订的13套房的首付款，尚余的108万元加上期间累计的200多万元的利息，又补给原告部分现金后，补充签订了5套商品房买卖合同，原告开具相应收据，至此18套商品房买卖合同全部签订并完成付款。被告与原告最开始确实是借贷合同关系，但是经过双方协商已于2014年4月11日达成一致意见，将借贷合同关系转化为商品房买卖合同关系。被告与第三人孙翠云等15人均系亲属关系，所以该借款是以孙翠云的名义出借并以孙翠云的名义签订借款合同，但是因为款项的来源并不止孙翠云一人，所以最开始签订的房屋买卖合同也是分别以实际出资人的民义来签订。虽然该十八套房屋买卖合同的资金并不是一一对应这十八人直接给付原告，但是原告收到借款是事实，所以原告也才向十八套房屋所有人一一开具了购房收款收据，并在备案交房条件后进行了交房。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该法条第一款规定了当出借人以房屋买卖合同请求法院支持债务人履行时，法院必须释明出借人要以借贷合同关系诉讼，否则驳回其诉讼。所以该条文并没有否认房屋买卖合同的效力，认为该合同无效。综上，被告认为原告的起诉没有事实和法律依据，其诉讼请求无理也不合法，依法应予驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告熊玉瑚、田琴与第三人孙翠云系亲属关系，在2012年1月19日至2013年3月24日，原告盛世铭城房开公司（原铜仁市新艺房地产开发有限公司）以月息5分及用盛世铭城项目18套房屋作抵押，向第三人孙翠云的966万元借款中，有部分系熊玉瑚、田琴出借的。之后原告向第三人孙翠云支付利息281.4016元，偿还本金412万元。2013年2月4日，盛世铭城房开公司与熊玉瑚签订二份《商品房买卖合同》，合同编号：2013001124、2013001125。约定：原告将坐落于铜仁市共青路45号，盛世铭城第1幢2单元31层2-31-4号房、第1幢2单元31层2-31-6号房出售给被告，房屋面积为218.23、218.94平方米，按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米4882.71、4866.95元，总价款920000元、920000元。被告于同日对该上述两套房屋进行了备案登记。2013年1月24日，原告出具收条一份，载明收到被告支付1-2-3104号房屋的首付款310000元，收到1-2-31-6号房屋的首付款590000元，2013年6月29日，原告出具收条一份，载明收到被告支付的1-2-3104号房屋的房款610000元,2013年6月27日，原告出具收条一份，载明收到被告支付的1-2-3106号房款330000元。上述事实，有原告提交的贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602刑初字102号刑事判决书、商品房买卖合同，被告提交的商品房买卖合同、收据、备案登记表以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，盛世铭城房开公司与第三人孙翠云确实存在借款合同关系，因孙翠云出借给原告的借款实际出资人为熊玉瑚、田琴等。为履行借款合同，原告盛世铭城房开公司与熊玉瑚签订了相应的商品房买卖合同，并办理了备案登记。但双方诉争商品房买卖合同是在盛世铭城房开公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期盛世名城公司难以清偿债务时，通过将盛世铭城公司所有的商品房出售给债权人熊玉瑚的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对盛世铭城房开公司要求确认本案商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。因此对原告要求撤销原告与被告签订的2013001124、2013001125号《商品房买卖合同》的备案登记的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杨继涛二〇一八年十月十七日法官助理王芳书记员何宇芯