广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初3253号原告（反诉被告）：黄国雄，男，汉族，1984年6月7日出生，身份证住址：广东省兴宁市。委托代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。被告一（反诉原告）：谯继梅，女，汉族，1973年2月6日出生，身份证住址：四川省渠县。被告二（反诉原告）：王昀，男，汉族，1972年8月3日出生，身份证住址：四川省渠县上述两被告共同委托代理人：唐新生，广东国锋律师事务所律师。委托代理人：黄东婵，广东国锋律师事务所实习律师。第三人：惠州市利丰一品房地产中介服务有限公司，地址：博罗县石湾镇宏明西路北侧一品中央珑园7栋112。法定代表人：何院琼。原告（反诉被告，下称原告）黄国雄与被告（反诉原告，下称被告一）谯继梅、被告二（反诉原告，下称被告二）王昀、第三人惠州市利丰一品房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄国雄及委托代理人杨惠萍、两被告共同委托代理人唐新生、黄东婵到庭参加诉讼，第三人缺席。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》。二、判令被告退还原告定金人民币50000元。三、判令被告向原告支付违约金165000元。四、判令被告赔偿原告因履行《房地产买卖合同》所支付的费用13880元。五、判令被告赔偿原告因实现债权所支付的律师代理费人民币18500元及诉讼财产保全担保费用人民币1500元。六、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，原、被告共同签署《房地产买卖合同》，合同约定：由买方购买卖方位于博罗县石湾镇××中央××房；合同总楼价为人民币825000元；定金人民币50000元，在签署合同时支付；首期款人民币315000元，在买方同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还贷当天支付；剩余楼价款人民币510000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方；买方应在合同签订后30个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）；同时合同第五条居间服务费第3款对一方违约时居间服务费的承担方式进行约定；合同第六条违约责任第2款、第4款对守约方解除合同及实现债权产生的费用均进行约定。合同签署后，原告依约备齐资料向第三人合作的银行中国平安银行惠州分行申请按揭贷款，未获平安银行审批通过。于是，原告及时通知被告及第三人，要求更换其他银行，重新办理按揭贷款手续。但多次遭被告拒绝，甚至被告提出加价，否则不同意配合办理贷款手续、提前还贷手续及过户登记手续。原告认为：被告拒不履行合同约定之义务已构成严重违约，被告的行为导致原告无法实现合同目的，依合同约定，原告有权提出解除合同，并要求被告退还定金，支付违约金、中介佣金及赔偿损失等。两被告答辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，原告在支付定金后没有积极履行支付后续房款的义务，构成根本的违约，故原告所主张的被告违约不是事实，请法院查明事实驳回原告的诉请。第三人经本院送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，既未向本院提供书面答辩和相关证据，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：对原告提供的证据3中的880元的收据，由于没有其他证据佐证该费用与涉案的合同履行存在关联，因此本院不予采信；对证据6，合同约定了守约方可以追究违约方所有费用，其为本案申请财产保全的担保费用与本案有关，本院对其关联性予以认定。两被告向本院提出的反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间的《房地产买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金165000元；3、判令被反诉人承担反诉人所支付的律师费30000元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人系房屋买卖关系。反诉人于2017年9月20日与被反诉人签订了《房地产买卖合同》及合同附件，由被反诉人以总价款825000元购买反诉人位于博罗县石湾镇××中央××房。双方约定被反诉人以按揭付款买楼，首期楼价款315000元在被反诉方取得同贷书后且反诉方原贷款银行通知提前还款当天支付，剩余房价款510000元由被反诉方以向银行申请商业贷款或公积金贷款方式支付，被反诉人应当在2017年9月20日起30日内向银行申请按揭贷款并提供所需的全部资料，反诉人予以配合，违约方应当向守约方支付房屋总价款的违约金并承担守约方主张债权的费用。反诉人按被反人的要求向其提供了银行所需要的资料并按其要求在材料上签名。反诉人多次问被反诉人银行的审查结果，但被反诉人以各种理由搪塞反诉人。被反诉人因其个人原因无法向银行获得贷款，被反诉人又不愿意向反诉人支付购房款。被反诉人的该种行为致使合同目的无法实现，是一种违约行为，应当向反诉人支付违约金及律师费。由于被反诉人既不具备银行贷款所要求的条件以取得银行贷款批准，其自身又不具备独立买房的经济能力，其隐瞒自身真实购买实力，使得反诉人在违背真实意思的情形下与其签订买卖合同，对反诉人构成了欺诈，违反合同约定，侵害反诉人的权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，反诉人在万般无奈之下，唯有向贵院提起诉讼，希贵院查明以上事实，依法支持反诉人的诉请。原告对被告的反诉答辩称：1、本案原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定严格履行，本案原告在合同签订后及时支付定金，并按合同约定向贷款银行办理相关按揭贷款，但本案被告却拒绝配合原告办理银行变更贷款手续，本案被告属于严重违约，无权向原告要求支付违约金以及相应的费用。当事人围绕反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：对被告提供的反诉证据2，能够证明被告因本案纠纷产生的律师费，本院对其关联性予以确认，对其是否超出收费标准，不是本院处理范围；对原告提供的证据，由于该报告中并没有逾期及违约信息概要，本院予以采信。本院认为，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告起诉请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，两被告反诉请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，即双方均同意解除合同，因此，双方签订的《房地产买卖合同》应予解除。对合同履行过程中何人违约的问题。根据双方提供的微信聊天记录，原告得知平安银行不同意贷款审批时，于2018年4月16日微信告知被告一，并与被告一协商重新贷款事宜，但直至5月24日，因双方未能谈妥，在原告通知被告一在10日内重新递交贷款资料时，被告一表示走法律程序解决，因此本院认定导致合同未能履行的责任在于被告，即被告存在违约行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告收取的50000元定金应予返还给原告。对违约金，根据双方签订的合同第六条第2项的约定，原告作为守约方，有权选择双倍返还定金或总楼价20%的违约金，现原告选择总楼价20%支付违约金，符合双方合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本院予以支持。对违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。为当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，双方均请求对方支付违约金165000元，且双方均认为违约金合理，根据合同的履行情况，本院认为并不过高。对损失的问题，根据双方签订的合同第六条第4项的规定，违约方应承担违约而产生的所有费用，因此原告请求的履行合同所支付的费用（佣金5000元、按揭代理费8000元）、律师费18500元及保全担保费1500元，符合双方合同的约定，本院予以支持。由于本院认定被告是违约方，其反诉请求原告支付违约金165000元及律师费30000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除本诉原告黄国雄与本诉被告谯继梅、王昀于2017年9月20日签订的关于买卖位于博罗县石湾镇宏明西路一品中央珑园9栋1101号房的《房地产买卖合同》。二、本诉被告谯继梅、王昀应在本判决发生法律效力之日起七日内返还定金50000元、支付违约金165000元及履行合同所支付的费用13000元、律师费18500元、保全担保费1500元共248000元给本诉原告黄国雄。三、驳回本诉原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告谯继梅、王昀的其他诉讼请求。本诉案件受理费5034元，保全费1764元，由本诉原告承担18元，本诉两被告承担6780元；反诉受理费2100元，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（以下空白）审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  黎国全二〇一八年十月十二日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞