贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2925号 上诉人（原审被告）：贵州中泰市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路烟厂宿舍25幢2-601号，统一社会信用代码：91520502051928757P。 法定代表人：李梦菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州驰锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浩，贵州驰锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵军，男，1976年10月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：刘琼，女，1979年3月25日出生，汉族，住贵州省毕节市，与赵军系夫妻关系。 被上诉人（原审被告）：张亚军，男，1982年1月4日出生，住贵州省毕节市， 上诉人贵州中泰市场管理有限公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人赵军、刘琼、张亚军租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初39号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中泰公司向本院上诉请求：1.请求撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初39号民事判决；2.确认中泰公司与赵军、刘琼签订的《商铺委托代租协议书》于2017年11月7日已经解除；3.请求改判由张亚军向赵军、刘琼支付租金（从2017年7月1日支付至房屋退还给赵军，刘琼之日止）；4.一二审诉讼费由赵军、刘琼、张亚军承担。事实及理由：一、中泰公司与赵军、刘琼签订的《商铺委托代租协议书》于2017年11月7日已经解除。故中泰公司与赵军、刘琼之间不存在任何权利义务关系。根据《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”。本案解除合同权是形成权，赵军、刘琼在2017年10月在七星关区人民法院与中泰公司解除《商铺委托代租协议书》，七星关区人民法院原定于2017年11月7日开庭审理此案，赵军、刘琼撤诉，可见赵军、刘琼向中泰公司解除《商铺委托代租协议书》的通知至少于2017年11月7日已经通知到上诉人。故中泰公司与赵军、刘琼的《商铺委托代租协议书》已经解除。二、2017年5月13日，我公司已经告知张亚军将商铺堆放的商品及时清理出来，腾出该商铺，归还赵军、刘琼，但其并未归还，故应当由张亚军向赵军，刘琼直接交付商铺。2017年初赵军、刘琼在其领取三年返租金之后，以合同的笔误向上诉人主张2017年1月1日至2017年6月31日的租金。我公司向实际承租人张亚军发出通知腾让铺面，发出通知后，张亚军对该通知签收。但并未按照通知上的要求将涉案的商铺及时清空，退还商铺给赵军、刘琼。根据《合同法》第二百一十五条，赵军、刘琼明知我公司发函后，张亚军仍使用其房屋，也并未告知或者阻止张亚军使用该房屋，故其已经默认张亚军与其之间的租赁合同。故此时合同的相对方应当是赵军、刘琼与张亚军之间，不是上诉人。故其应当向赵军，刘琼支付租金。三、根据法律法规规定，赵军、刘琼实际收取的租金应为：“上诉人实际向张亚军收取的租金，在扣除应当缴纳的税费之后95%”。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税(2016)36号）》和《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定。赵军、刘琼应当依法向相关部门纳税。同时，根据中泰公司与赵军、刘琼签订的《商铺委托代租协议书》第三条第一款约定：“赵军、刘琼将所购涉案商铺委托给中泰公司进行代租管理；委托代租方式及收益：赵军、刘琼委托被告中泰公司对商铺进行代租管理，代租期的商铺租金由中泰公司向承租方收取，并在收款后20个工作日内对实际收取的租金在代为扣缴相关税费后，将剩余的租金收益的95%转交赵军、刘琼，另外5%作为乙方经营管理费用；据此，中泰公司向赵军、刘琼支付的租金金额应为：实际收取的租金，在代为扣缴相关税费以后的租金的金额的95%。综上，中泰公司与赵军、刘琼签订的《商铺委托代租协议书》已经解除，同时，中泰公司已经告知张亚军腾房，履行了义务。为维护中泰公司的合法权益，中泰公司根据《民事诉讼法》之规定上诉。 赵军和刘琼辩称：房产是属于我的，我的钱是全部支付完的，房产证还没有办到。代租协议从2017年开始支付租金，由于和商铺的租赁合同冲突，上半年就没有认定，从2017年7月1日开始支付租金。上诉人说我2017年11月7日主张权利的说法不成立。请求法院依法裁判。 张亚军辩称：我作为一个租房人，我记得去年中泰公司是5至6月份给我说他们和赵军、刘琼的合同期已满，说我要继续租赁的话，就和赵军、刘琼联系，房租到期时间是2016年12月31日，我作为受益人，也是受害人，这个房子我都不知道是给谁租的，如果我要用，我就继续使用，不给我用，我就修墙隔出来。但是现在中泰公司没有给我说，赵军、刘琼也没有给我说，也没有人讲租金是多少。我可以支付房租，付给谁，付多少要明确。 赵军向原审法院起诉请求：1.判令中泰公司及张亚军共同支付赵军、刘琼所有的七星关区××街道××七星万象城1栋42号门面2017年1月1日至2017年12月31日（暂记到2017年12月）的门面租金（42m2×70元/m2×12月=35280元），2018年起的租金按协议的约定以70元/m2×105%的单价计算至实际恢复墙体之日为止；2.判令中泰公司及张亚军恢复赵军、刘琼所有的七星关区××街道××七星万象城1栋42号门面与1栋41号门面之间的墙体；3.解除赵军与中泰公司签订的七星关区××街道××七星万象城1栋42号门面代租协议；4.诉讼费由中泰公司和张亚军承担。 原审法院认定事实：赵军与刘琼系夫妻关系。2015年5月23日，赵军和刘琼与贵州翰林置业有限公司签订《远航七星万象城商品房买卖合同》，约定赵军、刘琼购买中泰公司开发的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××综合专业市场房××号商品房，建筑面积为50.4平方米，套内建筑面积为42平方米，总价款为559360元。同日，赵军与中泰公司又分别签订了一份《商铺租赁合同》及一份《商铺委托代租协议书》，《商铺租赁合同》约定赵军、刘琼将所购涉案房屋租赁给中泰公司使用，租赁期限为3年，从2014年7月1日至2017年6月30日，租金176640元由中泰公司一次性支付给赵军、刘琼。《商铺委托代租协议书》约定：“赵军、刘琼将所购涉案商铺委托给被告进行代租管理；委托代租方式及收益：赵军、刘琼委托中泰公司对商铺进行代租管理，代租期的商铺租金由中泰公司向承租方收取，并在收款后20个工作日内对实际收取的租金在代为扣缴相关税费后，将剩余的租金收益的95%转交原告，另外5%作为乙方经营管理费用；委托代租期限为2017年1月1日至2021年12月31日，中泰公司按以下租金标准对外出租（套内面积）：基础租金70元/月/平方米，代租期间，每年租金在前一年租金基础上上涨5%；在委托租赁期间，赵军、刘琼不得自行向承租方收取任何费用。”赵军和刘琼与中泰公司双方签订上述合同后，中泰公司以租金低于70元/月/平方米的价格与张亚军就涉案商铺签订了租赁合同，随后张亚军对涉案商铺进行装修，并使用涉案商铺至今。现因中泰公司未支付租金，故原告诉至法院，请求解除合同并要求中泰公司和张亚军支付2017年1月1日起至今的租金。原审法院还查明，贵州翰林置业有限公司向赵军出具了一份远航综合专业市场置业预算表，该预算表载明：房号1-1-42，面积为50.4平方米，原总价为756000元，返租后总价559360元，返租金为176640元。赵军在该份预算表上签字确认。 原审法院认为，赵军、刘琼与中泰公司签订的《商铺委托代租协议书》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从前述协议内容来看，赵军、刘琼与中泰公司形成的系委托代理合同关系，双方在《商铺委托代租协议书》中约定：中泰公司为了对包括涉案商铺在内的“远航综合专业市场”进行统一业态规划、统一经营管理，对涉案商铺进行统一代租管理，以首年度基础租金为70元/月/平方米的标准对外出租并代收租金，在扣减5%的管理费用后支付给赵军、刘琼方相应的租金。在前述协议履行过程中，赵军、刘琼履行其义务将涉案商铺交付给被告中泰公司代租使用，而被告中泰公司在未经赵军、刘琼同意的情况下擅自以低于合同约定基础租金的价格与张亚军签订了租赁协议，且告知承租人张亚军不要继续支付租金，以此方式拒付赵军、刘琼涉案商铺的租金，已经构成违约，应当承担相应的责任。现赵军、刘琼主张解除《商铺委托代租协议书》，中泰公司亦表示同意解除合同，故对赵军、刘琼主张解除该合同的诉请，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因中泰公司在委托租赁期间的行为给赵军、刘琼造成了租金损失，对赵军、刘琼主张中泰公司支付代租期间租金的诉请，原审法院支持。根据赵军、刘琼与中泰公司签订的《商铺租赁合同》以及赵军签字确认的预算表，可以确认2014年7月1日至2017年6月30日的租金176640.00元已经以购房折扣的形式予以抵扣，中泰公司应当从2017年7月1日起按合同约定的标准支付原告租金，故对赵军、刘琼主张2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，原审法院不予支持。依照合同约定，中泰公司应支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金为16758.00元（70元/月/平方米×42平方米×6个月×95%），2018年1月1日之后每月应付的租金为2932.65元（70元/月/平方米×105%×42平方米×95%），中泰公司应按此标准给付租金至确认解除《商铺委托代租协议书》之日，即本判决生效之日止。本案处理的系赵军、刘琼与中泰公司的委托代理合同关系，而赵军、刘琼主张实际承租人张亚军支付租金并恢复原状属另一法律关系，故对赵军、刘琼要求张亚军支付租金并恢复原状的诉请，本案不作处分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除赵军、刘琼与中泰公司于2015年5月23日签订的《商铺委托代租协议书》；二、中泰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赵军、刘琼支付租金（2017年7月1日至2017年12月31日的租金16758.00元，2018年起按照月租金2932.65元的标准给付至本判决生效之日止）；三、驳回赵军、刘琼的其他诉讼请求。案件受理费人民币341元，由中泰公司承担。 二审期间，当事人均未向本院提交新证据。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为：本案案涉两个基础法律关系，一个是赵军和刘琼与中泰公司于2015年5月23日签订的《商铺委托代租协议书》中的代租法律关系，另一个是中泰公司与张亚军签订的租赁合同关系。赵军和刘琼与中泰公司之间的权利义务受《商铺委托代租协议书》约束。张亚军和中泰公司之间的权利义务受其租赁合同约束，在本案二审期间，案涉房屋为张亚军使用经营，中泰公司并未将案涉房屋移交给房屋所有权人赵军和刘琼，在房屋交中泰公司出租至移交房屋与赵军和刘琼期间，中泰公司应当依其与赵军、刘琼签订合同中的70元/月/平方米的标准计付租金，其在本案上诉中主张合同何时解除，在本案中并不改变未交付涉案租赁房屋的事实，不是免除支付约定租金义务的理由，中泰公司主张要求张亚军向赵军、刘琼支付租金没有合同依据，张亚军与上诉人之间因合同期满而成为不定期租赁关系，依合同相对性，中泰公司在合同解除后，虽告知张亚军腾房，这是由张亚军和中泰公司之间约定的义务，而非中泰公司与赵军、刘琼之间的约定。中泰公司有移交租赁物给所有权人赵军和刘琼的义务，该义务履行之前，均不能免除支付租金的责任。原审判决“2018年赵按照月租金2932.65元的标准给付至判决生效之日止”不当，应当至履行交付本案标的物房屋之日止。但因赵军、刘琼未上诉，本院对延展部分不作裁判。由中泰公司和赵军、刘琼之间协商，协商不成依法主张权利。对中泰公司“请求确认贵州中泰市场管理有限公司与赵军、刘琼签订的《商铺委托代租协议书》于2017年11月7日已经解除”的上诉主张，在未移交房屋之前的合同解除行为不影响其履行支付租金的义务，且中泰公司未在原审中主张，该请求依法不予审理。 综上所述，中泰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费687元，由上诉人贵州中泰市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 田 川 审判员 徐 洪 二〇一八年十月十九日 书记员 张汝阳