江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终6905号上诉人（原审被告）：南京同曦房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区胜太路。法定代表人：陈广川，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴飞，该公司员工。委托诉讼代理人：孙翔，该公司员工。被上诉人（原审原告）：伍霞莲，女，1975年4月5日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：孙拥军，江苏上元律师事务所律师。上诉人南京同曦房地产开发有限公司（以下简称同曦公司）因与被上诉人伍霞莲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017)苏0115民初16123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同曦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判不应支付利息；由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷案己由南京市江宁区人民法院作出判决，上诉人对判决返还购房款部分无异议，对判决承担利息部分及部分事实认定不服故提起上诉。1.一审法院认为“涉案多功能房的规划用途为自行车库，属于小区规划的配套基础设施……。双方就涉案多功能房签订的使用权转让合同依法应为无效”，上诉人认为不妥。涉案多功能房系由上诉人出资建设，且在涉案房屋所在小区住宅销售中未将多功能房的建筑成本分摊至住宅业主的房屋价格中，上诉人系涉案多功能房合法的权利人。2.关于被上诉人主张的利息损失，上诉人认为根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人与被上诉人签订的转让合同中，上诉人明确告知了涉案房屋的性质。综上，上诉人认为已经履行了告知和提示义务，不存在过错不应承担损失。即便上诉人存在过错也不应当承担全部过错责任。综上，望法院依法审理支持上诉人的全部上诉请求。伍霞莲辩称：1.一审法院判决认定上诉人没有商品房预售许可证，所以认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖协议无效，事实清楚。而且上诉人没有房屋预售许可证是由法院调查得知的，被上诉人此前并不知道。2.由于上诉人向被上诉人隐瞒了其没有商品房预售许可证的事实，致使被上诉人认为该房屋属于上诉人开发所有。而且在签订该房屋买卖协议时是在上诉人的商品房销售公司，签订合同进行销售的人员也是上诉人商品房销售楼盘的工作人员，而且被上诉人此前在该销售楼盘销售处购买了商品房是同一销售人员王珏军办理的涉案房屋的买卖合同。所以被上诉人认为房屋买卖合同无效是因为上诉人隐瞒了其没有商品房预售许可证的事实，才导致合同无效的，过错责任在于上诉人。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，被上诉人保留诉讼请求，请求上诉人按照不高于房价款的数额对被上诉人进行赔偿。伍霞莲向一审法院起诉请求：1.判令同曦公司返还转让款74000元，并支付占用期间的利息损失（自2017年3月1日起按年利率6%的利率标准计算至实际付清之日止）；2.判令同曦公司双倍返还定金10000元；3.判令同曦公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2017年2月，同曦公司（甲方）与伍霞莲（乙方）签订艺术家园多功能房使用权转让合同，合同约定：甲方现将位于南京市江宁区间）多功能房（以下简称涉案多功能房）使用权转让乙方；涉案多功能房系甲方开发建设，所有权不属于全体业主共有，不可办房产证，不可办土地证，面积约10.50平方米（以实测为准），使用权期限与乙方购买的艺术家园商品房使用期限一致；对于涉案多功能房的性质及具体情况（包括但不限于面积、层高、位置等）乙方购买前已实地查验，充分了解情况；涉案多功能房使用权转让金额为74000元，乙方于签订本合同时支付保证金10000元，于2017年2月27日前支付64000元（同时保证金转为转让款项），乙方未按约定时间支付相应款项的，甲方有权将涉案多功能房使用权另售他人无需通知乙方且不退还保证金；甲方于2017年5月27日前交付涉案多功能房，如有迟延按照已收款项的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，乙方解除合同的除外；因国家及地方政策、规定和不可抗力等原因导致本合同不能执行的，双方互不承担违约责任。2017年2月28日，同曦公司（甲方）与伍霞莲（乙方）签订补充协议一份，协议约定：艺术家园多功能房房号见附件，补充条款如下：甲方无权对乙方购买的多功能房另行出售；甲方交付以上多功能房时需具备上下水、电、门到位；如以上多功能房涉及水电表，共用面积需维护时，乙方无条件配合小区物业的管理；如遇该多功能房拆迁，拆迁补偿款全归乙方所有。补充协议的附件载明的房号中包含有涉案多功能房。2017年2月22日，同曦公司出具收据一份，收据载明：收到伍霞莲交来的艺术家园2022号多功能房定金10000元。2017年3月1日，同曦公司出具收据一份，收据载明：收到伍霞莲交来的艺术家园2022多功能房款64000元。另查明，涉案多功能房的规划用途为储藏室。2003年11月24日，南京市江宁区物价局向同曦公司出具江宁价字（2003）205号批复，内容如下：你公司在江宁开发区池田路以北开发建设的艺术家园普通住宅商品房3#至10#共8幢184套，房屋建筑总面积29609.10平方米，其中公共配套面积828.80平方米，营业性用房面积2560.30平方米，住宅建筑面积26220平方米，每平方米基准预售价格为2890元，半地下车库建筑面积3694平方米，每平方米基准预售价3000元，允许在基准价格基础上上下浮动，上浮幅度不得超过5%，待工程竣工后向我局申报正式销售价格；同意你公司上报的楼层差率，即一层–1.5%、二层–3%、三层3%、四层3%、五层–3%、六层1.5%；上述价格已含各项规费及代收代办费用，价外不得收取任何未经物价部门批准的费用；商品房销售须严格执行明码标价规定，按幢标示，一房一价；凭此批复到区房产局办理《商品房预售许可证》后方可预售。审理中，同曦公司陈述：涉案小区的多功能房层高均为2.1米；多功能房是其自行定义的，功能是用于储物及停放车辆，是建好之后分割的，是否属于江宁价字（2003）205号批复中的半地下室车库其无法确认；涉案多功能房不能办理权属证书，所有权无法转移，故其与伍霞莲签订的是使用权转让合同；涉案多功能房未能交付的原因是业主阻扰，但是可以交付，业主阻挠的原因其不清楚；水电尚未通，但可以通水电。伍霞莲陈述：江宁价字（2003）205号批复并未涉及涉案多功能房；涉案小区多功能房的层高其不清楚，系后来分割属实，但为分割而建的部分墙壁已被业主推倒；其与同曦公司签订的使用权转让合同实为所有权转让合同；涉案多功能房其主要用于堆放物品，多出部分给员工居住。对于同曦公司主张的购物卡97000元，伍霞莲不同意返还，同曦公司陈述对此其将另案主张。上述事实，有多功能房使用权转让合同、补充协议、收据、规划许可证及附件等证据材料证实。一审法院认为，根据伍霞莲与同曦公司签订的使用权转让合同及补充协议中约定的转让期限、同曦公司不得将伍霞莲购买的多功能房另售他人、拆迁补偿全归伍霞莲等内容以及当事人陈述，双方就涉案多功能房签订的使用权转让合同实为买卖合同。涉案多功能房的规划用途为储藏室，属于小区规划的配套基础设施，层高低于2.2米，未能办理权属登记，亦未取得销售许可证。同曦公司虽提交物价局批复，但该批复不能充分证明其中包含涉案多功能房，且批复中已明确载明办理《商品房预售许可证》后方可预售，同曦公司亦未能举证证明涉案多功能房已取得预售许可。且根据其陈述，其他业主已对其转让行为表示反对。综上，同曦公司不能将储藏室作为独立使用空间对外销售。双方就涉案多功能房签订的使用权转让合同依法应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方就涉案多功能房签订的使用权转让合同无效，伍霞莲主张返还已付款74000元，具有事实及法律依据，法院予以支持。伍霞莲以其所支付款项系从银行贷款且贷款利率为年利率6.8%为由主张按照年利率6%计算利息损失，但未举证证明，依法应按中国人民银行同期贷款利率计算，对其关于利息损失的请求，法院予以部分支持。超出中国人民银行同期贷款利率之外的部分，无事实及法律依据，法院不予支持。双方就涉案多功能房签订的使用权转让合同无效，伍霞莲关于双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院作出判决：一、南京同曦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还伍霞莲74000元及利息（自2017年3月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、驳回伍霞莲的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人同曦公司与被上诉人伍霞莲签订的《使用权转让合同》及补充协议中所约定的多功能房的规划用途为自行车库，应属小区规划的配套基础设施，上诉人并未提供充分的证据证明其拥有该自行车库的所有权，且有权将该自行车库作为独立使用空间对外销售，故一审法院认定双方就涉案多功能房签订的使用权转让合同无效，有事实和法律依据。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故同曦公司收取的转让款应当予以返还。合同无效，同曦公司占有该转让款所产生的利息无合法依据，伍霞莲支付转让款所受到的利息损失应当由同曦公司承担，故一审法院以中国人民银行同期贷款利率判决同曦公司支付伍霞莲利息损失，并无不当。综上所述，同曦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取50元，由上诉人同曦公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年十月十八日书记员  孙雪松