浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初4928号 原告：吴福中，男，1969年10月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：王小妹，女，1972年4月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告吴福中、王小妹与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，两原告于2018年4月25日向法院提起诉讼，诉请判令：一、被告交付两原告逾期交房违约金1996706.83元（以已付购房款为基数从2014年1月10日开始按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止）。二、被告支付两原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金1292760元（以已付购房款为基数从2015年1月1日起按日万分之一计算至2018年4月30日止，此后仍按该标准计算至实际交付之日止），并交付土地、房屋权属证书。三、被告向两原告支付装潢费506085元（实际金额以面积测绘结果计算为准）。四、被告继续履行合同，完成合同规定的义务。五、被告承担本案全部诉讼费用。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年6月22日公开开庭进行了审理。两原告及被告的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼。庭审中，两原告明确第两项诉讼请求中要求被告交付的权属证书系登记在原告名下的不动产权属证书，并撤回第四项诉讼请求。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2014年1月10日签订一份商品房买卖合同（合同编号：2014预240362），同日，双方签订一份补充协议。双方于2015年1月16日签订一份商品房买卖合同（合同编号：2015预278398）。 二、房屋地点：东阳市白云街道江南紫荆庄园J区E67A、E67B号。 三、合同约定房屋面积：711.31平方米、300.86平方米。 四、合同约定房屋总价款：944万元、120万。 五、合同约定的商品房交付期限：两份商品房买卖合同均约定交房日期为2013年12月31日，补充协议约定的交房日期为2014年6月30日。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：两份商品房买卖合同均约定：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：两份商品房买卖合同均约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准：两份商品房买卖合同均约定：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：两原告于2014年1月10日向被告支付了购房款共计1064万元，被告出具两份收款收据，收据背面均加盖了“享受赠送500元/㎡装潢费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样。涉案房屋所在工程于2012年12月31日通过竣工验收，于2016年4月6日通过竣工验收备案。被告于2017年9月4日取得涉案商品房的不动产初始登记证（测绘面积为1008.86㎡），于2017年6月23日将涉案商品房交付两原告。两原告提供了与义乌市豪吉节能设备有限公司签订的工程安装合同及27万的收款收据、与义乌市科恩建材商行签订的实木定制家居产品销售合同及100万元的收款收据。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，两份涉案合同约定的交房日期均早于合同签订之日，2015年签订的合同中约定的交付不动产权属初始登记证的时间亦早于合同签订时间，客观上均无法履行，约定不明，不应予以适用。原、被告于2014年1月10日签订了补充协议，约定2014年6月30日前交付涉案商品房，故本院确认2014年1月10日签订的商品房买卖合同的交房时间届满日为2014年6月30日。双方对2015年1月16日签订的商品房买卖合同未作补充说明，但签订当时涉案两套商品房实为连体的同一幢房屋且已是现房，前份商品房买卖合同约定的交房日期及交付权属证书的日期亦均在2015年1月16日之前，结合双方的签约本意以及两套房屋应同时交付使用的日常交易习惯，本院确认合同签订之日为被告应交付房屋的时间，至于交付权属证书的时间，结合相关司法解释关于竣工商品房买卖合同未特别约定出卖人逾期向买受人交付房屋权属证书的违约责任事项、买受人可自合同签订之日90日后向出卖人主张相关违约责任的规定，本院确认合同签订后90日为被告应交付权属证书的合理日期，即2015年4月16日。根据合同约定，涉案商品房必须符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件才符合交付条件。而被告于2016年4月6日才取得涉案商品房建筑工程竣工验收备案表，于2017年6月23日、2018年6月22日才分别将涉案商品房及不动产权属初始登记证交付两原告，均已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称两原告主张的两项违约金过高，因两原告已对约定过高的逾期交房违约金标准进行了调整，主张的两项违约金的计算标准未超过法律规定，本院对该辩称意见不予采纳。两原告主张涉案两套商品房均从2014年1月10日、2015年1月1起算交房违约金和交付权属证书违约金，部分不合理，本院不予支持，其自愿主张逾期交房违约金计算至2016年4月5日系对其自身权益的处分，本院予以确认。经计算，两原告主张的逾期交房违约金合理部分为1305520元（其中944万元购房款为基数从2014年7月1日开始，120万元购房款为基数从2015年1月17日开始，均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止），逾期交付权属证书违约金合理部分为1336432元（其中944万元为基数从2015年1月1日开始，120万元从2015年4月17日开始，均按日万分之一计算至2018年6月22日止）。 关于两项违约金的诉请是否已过诉讼时效问题，被告认为诉讼时效应从约定的到期日开始计算，两原告在本案起诉前从未主张，故已过诉讼时效。本院认为，涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生的，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务。被告逾期交房的行为持续到2017年6月，逾期交付权属初始登记证的行为持续到本案开庭之日，该两项违约金的诉讼时效应分别从逾期行为结束的日期起算，故涉案两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当支付原告装潢费的问题。本院认为，被告并不否认其加盖了“享受赠送500元/m2装潢费，凭客户的装潢发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样，该部分文字应当属被告基于购房户购房行为而对于购房户作出的特别承诺，对外产生法律效力。被告以撤销赠与为由为由拒绝支付上述装潢费，本院不予支持。两原告已提供了装潢发票，被告应支付原告装潢费，按测绘面积1008.86平方及500元/㎡计算共计504430元。 关于被告是否应当交付原告登记在两原告名下的涉案商品房权属证书问题。本院认为，根据涉案商品房买卖合同第十六条约定，被告交付两原告的权属证书系指登记在被告名下的初始登记证书，将产权过户到两原告名下的变更登记手续应由两原告自行办理，被告仅有协助义务，故两原告要求被告交付登记在原告名下的权属证书的诉请，本院不予支持。 综上，两原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告吴福中、王小妹逾期交房违约金1305520元。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告吴福中、王小妹逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金1336432元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告吴福中、王小妹装潢费504430元。 四、驳回原告吴福中、王小妹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37164元，由原告吴福中、王小妹负担6909元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担30255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十月八日 书 记 员  朱 炜 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有明确约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。