陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕01民初875号 原告：陕西松茂食品餐饮有限公司，住所地西安市经济技术开发区尚苑路4185号。 代表人：陕西三英律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：范大浪，该公司破产管理人成员。 委托诉讼代理人：陈凤娇，该公司破产管理人成员。 被告：陕西伟悦食品餐饮有限公司，住所地西安市雁塔区大雁塔北广场1幢10101三层。 法定代表人：陈健华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨彬轩，陕西稼轩律师事务所律师。 原告陕西松茂食品餐饮有限公司（以下简称松茂公司）与被告陕西伟悦食品餐饮有限公司（以下简称伟悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告松茂公司委托诉讼代理人陈凤娇，被告伟悦公司委托诉讼代理人杨彬轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令伟悦公司立即向松茂公司支付拖欠的租金3795408.24元；2.诉讼费由伟悦公司负担。事实和理由：2012年，松茂公司与伟悦公司签订《租赁合同》，约定，松茂公司将位于西安市雁塔区曲江新区大雁塔北广场1幢10101和10109商铺总计建筑面积405.17平方米的房产租赁给伟悦公司使用；租赁期限为2012年3月1日至2022年4月30日止；租金标准：第一年租赁年度到第三年租赁年度的租金为726336元/年，第四年到第六年租赁年度的租金为762652.8元/年；付款方式季付；2012年3月1日至2012年4月30日共计60日为免租期，供伟悦公司进行装修、安装设备调试及其他准备工作，无需支付租金。2017年4月11日，西安市中级人民法院依法裁定受理对松茂公司的破产清算申请，并指定陕西三英律师事务所担任松茂公司的破产管理人。经管理人了解，伟悦公司自合同签订后一直未支付租金。 被告伟悦公司辩称，伟悦公司与松茂公司于2012年先后签订两份《租赁合同》，租赁松茂公司位于大雁塔北广场1栋10101、10109一层、二层和三层的房屋，分别用于营业和办公。两份合同均合法有效，双方一直正常履行。伟悦公司先后预付和支付松茂公司多次租金，直至2016年底松茂公司经营不正常无法支付为止。伟悦公司租赁松茂公司的房屋，经西安市中级人民法院于2017年3月在淘宝网拍卖，由自然人王伟竞得。王伟已多次向伟悦公司索要租金，但伟悦公司一直没有看到王伟的房产证书。松茂公司提起本案诉讼后，王伟也向伟悦公司发来告知书，再次索要租金。松茂公司和王伟索要租金的期间有重合，伟悦公司租赁他人房屋，应当支付租金，但不能租赁一个房屋而支付两份租金。因此，为分清本案松茂公司与王伟作为竞买人的权利界限，应当追加王伟作为第三人参与本案诉讼。 经审理查明：2012年，松茂公司（甲方）与伟悦公司（乙方）签订《租赁合同》，约定，伟悦公司租赁松茂公司所有的位于西安市雁塔区曲江新区大雁塔北广场1幢10101和10109号商铺总计建筑面积405.17平方米的房产；租赁期限为2012年3月1日至2022年4月30日止，共计10年，其中2012年3月1日至2012年4月30日共计60日为免租期，供伟悦公司进行装修、设备安装调试和其他准备工作，伟悦公司无需支付租金；租金标准：租赁期内，第一年租赁年度到第三年租赁年度的租金为726336元/年，租金在此基础上每三年递增5%，第四年到第六年租赁年度的租金为762652.8元/年，第七租赁年度到第九租赁年度的租金为800785.44元/年，第十租赁年度的租金为840824.7元/年；付款方式季付。除此，合同还对房产交付、税收及费用、甲方保证及责任、乙方保证及责任、合同提前终止、违约责任、争议解决方式等作出约定。合同签订后，伟悦公司在涉案房屋内经营餐饮。 另查，2017年4月11日，本院作出（2017）陕01破申14号民事裁定：“受理申请人陕西明凯投资管理有限公司申请被申请人陕西松茂食品餐饮有限公司破产清算之申请。”2017年4月14日，本院作出关于指定陕西松茂食品餐饮有限公司破产管理人的决定：“指定陕西三英律师事务所为陕西松茂食品餐饮有限公司破产管理人。”本院在受理上述破产清算申请后，伟悦公司未申报相关债权。2017年6月14日，本院作出（2016）陕01执1016号之四执行裁定：“一、陕西松茂食品餐饮有限公司名下的位于西安市雁塔区（房产所有权证号：西安市房权证雁塔区曲江新区字第1125104008-36-1-10101号，建筑面积：527.67平方米）、10109号（房产所有权证号：西安市房权证雁塔区曲江新区字第1125104008-36-1-10109号，建筑面积：204.48平方米）房产归买受人王伟（身份证号：）所有。二、西安市雁塔区（房产所有权证号：西安市房权证雁塔区曲江新区字第1125104008-36-1-10101号，建筑面积：527.67平方米）、10109号（房产所有权证号：西安市房权证雁塔区曲江新区字第1125104008-36-1-10109号，建筑面积：204.48平方米）房产所有权自本裁定送达买受人王伟（身份证号：）时转移。三、买受人王伟（身份证号：）可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。” 本案审理过程中，伟悦公司提交了2012年至2016年期间其向松茂公司账户转款的银行进账单（回单）15份，孙秉义、孙惠玲出具的情况说明及（2015）浦民六（商）初字第13436号民事判决书，证明其通过银行转账、其法定代表人陈健华委托孙秉义、孙惠玲付款及其承担连带清偿责任代松茂公司履行生效判决确定的给付金钱义务等方式，累计向松茂公司支付款项14568008.9元，已超过其应当向松茂公司支付租金的数额。松茂公司称，伟悦公司提交的进账单（回单）未注明用途，所载支付金额、时间、用途等与《租赁合同》约定不符，且双方之间还有其他经济往来，故伟悦公司提交的证据无法证明其主张。松茂公司提交了松茂公司破产管理人在接管松茂公司财务时从松茂公司财务处获取的陕兴审字（2014）第452号审计报告(针对伟悦公司2013年度财务报表)及陕兴审字（2015）第299号审计报告(针对松茂公司2014年度财务报表)；其中前者审计报告显示伟悦公司2013年度应向松茂公司付款22865184.43元，后者审计报告显示松茂公司2014年度应向伟悦公司收款77781.5元及26247703.62元。伟悦公司对松茂公司提交的两份审计报告的真实性不予认可。庭审中，松茂公司与伟悦公司均认可双方之间除租赁关系外还存在资金拆借关系；松茂公司称，其主张伟悦公司支付租金的起止时间为2012年5月1日至2017年6月13日；伟悦公司称，其实际租赁房屋面积与《租赁合同》约定不一致，松茂公司主张2015年9月30日之前的租金已超过诉讼时效。 以上事实，有《租赁合同》、（2017）陕01破申14号民事裁定书、（2016）陕01执1016号之四执行裁定书、西安市房屋登记簿、银行进账单（回单）、审计报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，松茂公司与伟悦公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的案件事实和相关法律，结合双方当事人的诉辩意见及举证、质证情况，本案争议的主要问题为，伟悦公司是否欠付松茂公司的房屋租金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”针对松茂公司的起诉请求，伟悦公司在本案审理中称，其累计向松茂公司支付款项14568008.9元，已超过其应当向松茂公司支付租金的数额。对此，伟悦公司提交了向松茂公司账户转款的银行进账单（回单）等加以证明。经审查，伟悦公司提交的进账单（回单）未注明用途，所载支付金额、时间、用途等与《租赁合同》约定不符；庭审中，松茂公司与伟悦公司均认可双方之间除涉案租赁合同关系外，还存在资金拆借关系；另外，根据松茂公司提交的两份审计报告所载内容显示，均系伟悦公司应当向松茂公司付款，虽然伟悦公司对上述审计报告不予认可，但未提供相反证据加以证明，同时，伟悦公司也未提交充分有效证据证明其已付款项均为房屋租金。据此，本院对伟悦公司的辩称意见不予采信，对松茂公司要求伟悦公司支付拖欠租金3795408.24元的诉讼请求，依法予以支持。关于伟悦公司所称其实际租赁房屋面积与《租赁合同》约定不一致问题，因双方均未提交房屋交付确认书，且伟悦公司亦未提供其就房屋面积不一致问题向松茂公司提出主张的相关证据，故应认定伟悦公司的实际租赁面积与《租赁合同》约定面积一致。关于诉讼时效问题，虽然《租赁合同》约定租金付款方式为季付，但考虑到合同约定的租赁期限为10年，且松茂公司在合同持续履行的前提下要求伟悦公司一次性支付之前的租金，与法不悖，故伟悦公司关于松茂公司主张2015年9月30日之前的应付租金已超过诉讼时效的辩称意见，理由不能成立。根据本院于2017年6月14日作出的（2016）陕01执1016号之四执行裁定内容，涉案房产于该日确认归王伟所有，房产所有权自本裁定送达王伟时转移。因松茂公司主张伟悦公司支付租金的截至时间为2017年6月13日，系在本院作出上述执行裁定时间之前，故伟悦公司辩称松茂公司和王伟索要租金的期间有重合，无事实依据。基于相同的事实及理由，本院对伟悦公司要求追加王伟作为第三人参与本案诉讼的主张，不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下： 本判决生效之日起十五日内，被告陕西伟悦食品餐饮有限公司向原告陕西松茂食品餐饮有限公司支付租金3795408.24元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37163元，由被告陕西伟悦食品餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  党晓娟 审 判 员  姜亦君 代理审判员  卫婉莹 二〇一八年十月十日 书 记 员  张小赛