浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初2578号 原告：李辉，男，1974年11月22日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：王韩英，浙江婺州律师事务所律师。 被告：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地浙江省金华市金东区金瓯路以南C19地块。 法定代表人：包建军，董事长。 委托诉讼代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**茜，浙江勇往律师事务所律师。 原告李辉与被告浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年5月14日诉至本院，本院于同日立案受理。原告于2018年5月15日向本院申请财产保全（保全价值18万元），本院审查后依法予以准许，于2018年5月18日作出（2018）浙0703民初2578号民事裁定书，查封被告相应价值的财产。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李辉的委托诉讼代理人王韩英、被告中宁房产公司的委托诉讼代理人**茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金（按3575118元以日万分之三从2018年1月1日起计算至实际交房之日止，暂算至2018年5月9日为137284元）以及逾期办证违约金（按3575118元以日万分之二从2018年4月1日起计算至被告为原告办理权属证书之日止，暂算至2018年5月9日为27170元）；2、由被告承担本案诉讼费用。后原告当庭增加诉请：请求判令被告协助原告办理坐落于金华市金东区及辅房的产权转移登记手续。事实与理由：2017年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，备案合同编号为201705050073，该合同约定原告向被告购买坐落于金华市金东区及辅房，102号房建筑面积为174.28㎡，辅房面积为109.47㎡，购房总价为3575118元。合同第九条约定：交房时间为2017年12月31日前。合同第十条约定：逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十六条约定：被告于2018年3月31日前为原告办理权属登记手续，逾期办证超过60日的，自逾期之日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款3575118元。2018年4月，被告告知原告若想交房，应先行签具补充协议，该补充协议的主要内容为被告因逾期交房4个月补偿原告2年物业管理费，原告自愿放弃向被告主张其他权利。因原告拒绝签具补充协议，并告知被告应按上述合同履行，被告交房后再行协商被告的违约责任，但被告予以拒绝且至今都未将上述房屋交付给原告，也未为原告办理权属登记手续。故原告根据合同法等法律规定诉至法院，望判如所请。 为证明上述事实，原告向本院提交了以下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。 2、被告的企业信息一份，证明被告的诉讼主体资格。 3、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买坐落于金华市金东区辅房及相关的权利义务关系。 4、浙江省增值税普通发票、银行凭证一组，证明原告按约向被告支付购房款的事实。 5、《蔚蓝海岸入伙通知书》、《商品房买卖合同》之补充协议、《关于要求合理交付金华蔚蓝海岸小区二期排屋所购房屋使用的函》一组，证明涉案房产已达到交付条件，但被告无正当理由拒绝向原告交房。 6、光盘一张及光盘文字对照资料一份，证明被告以原告拒绝签订放弃大部分违约金的《补充协议》为由，未将涉案房产交付原告使用。 被告中宁房产公司辩称，一、关于逾期交房，被告有合理事由，因政府原因延期的122天依约无须承担逾期交房责任。1、根据《商品房买卖合同》第九条第二款第三项的约定“规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月”，因此，被告因政府原因导致开发建设周期延长的，依约可不承担逾期交房责任。2、为贯彻落实党中央、国务院关于环境保护督察的重要决策部署，中央第二环境保护督察组于2017年8月11日至9月11日，对浙江省开展环境保护督察。被告2017年8月1日起停止施工至2017年9月11日之后数日。因中央第二环境保护督察组对浙江省开展环境保护督察停工的天数，符合双方合同约定的政府行政部门采取某项行政措施导致开发建设周期延长的情形，按约可以不承担逾期交房责任，该停工天数应当在合同约定的交付期满后顺延。3、在金华市创建全国文明城市期间，运送物料的运输车辆不得进入，故无法按期进行施工。监理单位在监理日记中也提出“督促施工单位，配合文明城市评选暗访，对施工现场进行修整、清理”。此外，因浙江省的环保督察工作以及金华市创建全国文明城市，导致矿山停工，之后原料供不应求，纷纷涨价，也影响了工程建设。被告因金华市创建文明城市自2017年9月份至11月份或停工，或不能正常施工，符合双方合同约定的政府行政部门采取某项行政措施导致开发建设周期延长的情形，该天数可在合同约定的交房期满后顺延。前后无法正常施工的期间为2017年8月至11月，共计122天，该122天可在合同约定交房期2017年12月31日届满后顺延至2018年5月2日。4、被告通知原告2018年4月30日交房时，并未超过顺延后交房的日期（2018年5月2日），被告无需承担逾期交房责任。二、办证须以交房为前提，逾期交房的阻却事由同样构成逾期办证的阻却事由，逾期交房的122天同样可在约定的办证时间届满后顺延至2018年7月31日，故被告无需承担2018年7月31日前的逾期办证违约责任。三、原告未能办理收房手续，原告自身也有因素。2018年4月25日案涉商品房就已满足交房条件，被告也通知原告于2018年4月30日交房，但是由于被告认为按约被告无需支付交房违约金而原告认为应当支付，双方对此无法达成一致，从而导致原告未能办理收房手续，纯属事出有因。综上所述，鉴于逾期交房和逾期办证，被告有合理免责事由，请求依法驳回原告的诉讼请求。 为证明上述事实，被告向本院提供了以下证据： 1、被告营业执照、法定代表人身份证明书各一份，证明被告主体情况。 2、《中央第二环境保护督察组向浙江省反馈督察情况》、金华新闻网《金华市创建全国文明城市工作推进会》、关于印发《金华市道路运输管理局创建全国文明城市2017年工作方案》的通知、《市建设局再动员再部署全国文明城市创建工作》、监理单位《监理日记》一组，证明为配合中央第二环境保护督察组对浙江省开展环境保护督察以及金华市创建全国文明城市，被告蔚蓝海岸项目2017年8月至11月无法正常施工122天。 3、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《蔚蓝海岸入伙通知书》，证明被告通知原告于2018年4月30日交房。 4、《商品房买卖合同》一份，证明合同第九条约定，因政府部门采取的某项措施导致开发建设周期延长的，出卖人不承担的由此产生的逾期交房责任；合同约定的商品房交房时间为2017年12月31日，初始登记时间为2018年3月31日，间隔3个月。办证须以交房为前提，逾期交房的阻却事由同样可以成为逾期办证的阻却事由。 5、《金华不动产登记证》一份，证明被告已经完成房产初始登记，无需承担逾期办证的违约责任。 经庭审质证，本院认证如下： 一、对原告提供的证据 证据1-2、证据4，被告无异议；证据3，被告无异议，但认为根据合同第9条约定，因政府部门原因导致开发建设周期延长的，被告可不承担逾期交房责任；证据5，被告对证明目的有异议，被告之所以要与原告签订补充协议，是因为交房迟延确实存在按约可顺延的情形，同时原告所购房屋房价已大幅度上涨，而蔚蓝海岸项目被告亏损近2亿，希望互谅互让解决交房迟延问题；证据6，被告对证明目的有异议，双方对违约金一事无法达成一致，未能及时交房事出有因。 二、对被告提供的证据 证据1、证据3，原告无异议；证据2，原告对监理单位监理日记的真实性有异议，没有监理单位的印章，且无法达到其证明目的。日记当中的内容没有任何停止施工的记载，施工现场整改也不代表整个项目停工。被告陈述因为政府原因无法正常施工122天，却只提供了13天的监理日记。中央环保督察以及金华创建文明城市均是对不文明不安全施工的现象进行检查并督促整改，如果政府有整改通知，也是基于被告方不文明不安全施工，如其文明安全施工，必然不需要整改。原告对其他证据真实性无异议，但认为与本案诉争事实没有关联性；证据4、证据5，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，依据合同第十六条，被告应在2018年3月31日前取得涉案房产的初始登记证书并交付给原告，在被告取得初始登记证书后，才能办理转移登记。办理初始登记证书，是房屋竣工验收以后才能办理，办理初始登记证书的前提不是交房，而是符合交房的条件。 本院认证：对原、被告双方提供的证据的真实性、合法性本院均予以认定，但对于各自的证明目的，本院在本院认为中一并认证。 经审理，本院认定事实如下：2017年5月5日，原告李辉与被告浙江金华中宁房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买蔚蓝海岸小区34幢102号商品房一套。合同第三条：买受人购买的住宅建筑面积174.28㎡，套内面积106.36㎡，分摊面积10.924㎡；辅房建筑面积109.47㎡，套内面积106.92㎡，分摊面积2.553㎡。合同第五条：单价为3575118元/套，总价款为3575118元。合同第七条：买受人于2017年5月10日前支付首付款1015118元整，于2017年5月15日之前支付首付款余款即人民币220000元整，余款2340000元整在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理银行按揭贷款（或公积金贷款）手续。合同第九条：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、验收合格；3、规划、文物、环保等行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长、出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月。合同第十条：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十六条：出卖人负责办理土地使用权初始登记，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于2018年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付首付款，尾款通过银行按揭贷款的方式支付完毕。2018年4月26日，蔚蓝海岸项目竣工验收备案。4月28日，被告通知原告办理入伙相关手续。原告于4月30日到达交房现场，被告向原告出示《商品房买卖合同》之补充协议，要求原告在办理交房手续之前签订补充协议。协议主要内容为“关于逾期交房及逾期办证的违约责任，乙方（买受人）同意甲方（出卖人）通过为乙方代缴自房屋实际交付之日起＿个月物业管理费的方式补偿乙方所受损失”。原告拒绝签订。随后，原告向被告发函，要求被告撤销补充协议、按合同约定履行义务。双方未达成一致意见。被告于2018年7月26日取得案涉房产的初始登记证书。截至起诉之日，被告未与原告办理房产交付手续，亦未向原告交付权属登记证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按合同约定自觉全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点：一是案涉房产是否存在合同约定的可以延期交付的特殊原因。若被告抗辩事由不成立，违约责任如何承担。二是办理所有权转移登记的问题。 一、案涉房产是否存在合同约定的可以延期交付的特殊原因。若不存在，违约责任如何承担。被告认为，根据合同第九条第二款第三项“规划、文物、环保等行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长”的约定，被告可以据实顺延房产交付期限，被告不存在逾期交房的情形。本院认为，首先、被告提交的证据多为行政机关在其官网公布的信息、宣传资料，并没有上级主管部门要求被告工地停工的相关证据。其次、监理日记是监理工程师实施监理活动的原始记录，工程施工过程中的主要事件、重大的施工活动均应记录在监理日记上。被告陈述涉案商品房由于环保督察、创建文明城市等原因停工或不正常施工时间长达122天，但其仅提供了13天的监理日记，且监理日记中记载的内容无法达到被告的证明目的。综上，对被告的抗辩意见不予采纳，被告未按约定交付商品房及办理权属登记证书，应依约承担逾期交房和逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金，原告要求被告根据合同约定支付违约金，自2018年1月1日起以已付房价款的日万分之三计算至房产实际交付之日止，存在事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金，原告要求该项违约金从被告逾期之日起计算至被告为原告办理权属证书之日止。本院认为，双方在合同中仅约定了商品房初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。因此，该项违约金应当计算至被告实际取得初始登记证书之日止。 二、办理所有权转移登记的问题。转移登记过程中，需要原被告的相互配合，既需要被告提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要原告提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。但被告作为商品房的出卖人，有义务保证房屋所有权转移给买受人。案涉商品房已经竣工验收，符合交房条件，且办理了所有权初始登记，原告有权要求被告协助办理所有权转移登记，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。在办理所有权转移登记的过程中，原、被告应当根据法律、行政法规的规定履行己方的应尽义务。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下： 一、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李辉逾期交房违约金137284元（违约金：3575118元×0.3‰日×128日＝137284元，自2018年1月1日起暂算至2018年5月9日止，此后根据上述计算方式计算至房产实际交付之日止）。 二、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李辉逾期办证违约金82942元（违约金：3575118元×0.2‰日×116日＝82942元，自2018年4月1日起算至2018年7月26日止）。 三、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李辉办理坐落于金华市金东区及辅房的产权转移登记手续（办理转移登记所需应当由买方缴纳的税费由原告李辉承担）。 四、驳回原告李辉的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1795元（已减半收取）、保全费1420元，共计3215元，由被告浙江金华中宁房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 田惠仙 二〇一八年十月二十日 申请执行期限二年 代书记员 黄雅晴