贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5646号原告：易海，男，1981年1月5日出生，汉族，贵州省毕节市人，现住贵州省毕节市七星关区。原告：喻晶，女，1984年8月14日出生，汉族，籍贯。委托诉讼代理人：易海，即本案第一原告，系喻晶丈夫。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。原告易海、喻晶与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易海（即原告喻晶委托诉讼代理人）、被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告为二原告办理“博泰.美欣明珠”4幢3单元21层2号房屋产权登记，并将权属证书交付给原告；2.判决被告支付二原告逾期办证房屋所有权证违约金暂计94,117.76元（最终违约金以购房总额368,796.00元为基数，每日按万分之二从2014年6月2日起计算至向原告交付产权证书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，2011年12月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买被告位于毕节××××东客站旁“博泰.美欣明珠”4幢3单元21层2号房屋一套，总价为368,796.00元，二原告交纳了首付款118,796.00元，余款250,000.00元以公积金贷款支付。出卖人应于2013年12月31日前向原告交房，出卖人承诺于2014年6月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付原告，如不能按照约定交付相关文书，出卖人按已付房款的日万分之二承担违约责任。二原告通过首付款及公积金贷款方式向被告支付全部款项，然而被告至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。根据合同约定，被告的行为视为违约，应承担相应的违约责任。据此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、我们认为原告的主张已经超过法律规定的诉讼时效；二、根据双方合同约定的办证模式，2014年6月1日前应取得的仅是初始登记证书及将办理分户转移登记的有关文书交付给买受人，就分户转移登记双方约定的委托办理，但原告至今未向公司出具书面的办证委托，委托博泰公司为其办证，同时对于委托办理事项双方并未约定委托期限及违约责任，原告主张博泰公司为其办证并支付违约金于法无据，根据合同法第62条规定，当事人就合同内容约定明确债权债务人可以随时履行，债权人也可以要求履行，但应当给对方必要的准备时间，双方对如何交付商品房转移登记有关文书时间没有明确约定，原告也并未向博泰公司进行过催告，且有关文书并不包含产权证书；三、原告主张办理的是房屋产权登记，双方合同约定的房屋产权登记已在2016年9月因实施不动产权属登记而取消，不再存在房产证及土地使用证，基于新政策实施的不可抗力因素，对于实施不动产登记以后导致的办证逾期，博泰公司不承担违约责任，同时原告要求的房屋产权登记被不动产登记取代后，事实及法律上已履行不能；四、根据原告陈述，原告房屋系按揭购买，产权证的办理与否对原告不造成损失，均处于抵押状态，原告主张违约损失没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双事人无争议的原告提供的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提供的《商品房买卖合同》、《贷款合同》、《收据》、《转款凭证》，用以证明被告应按合同约定承担违约责任。被告质证意见：对证据的三性无异议，但是达不到原告方的证明目的，本案不存在逾期办证的情形，原告也未委托被告为其办证，并非因为被告方的原因导致办证延期，被告不承担违约责任。经审查，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，但不能完全达到原告的证明目的，违约金计算天数应由本院根据本案的实际情况依法认定。对被告提供的毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告、毕委办字【2015】72号中共毕节市委办公室、毕节市人民政府办公室关于印发毕节市与七星关区事权划分工作方案的通知。证明目的：因事权工作的划分及从2016年9月份开始实施不动产登记制度才导致本案的产权登记工作出现延期，并非属于博泰公司的原因导致逾期办证，博泰公司不承担违约责任，实施不动产登记后，原告方要求的房屋产权证书事实上及法律上已履行不能，对于2016年9月以后的延期办证博泰公司不承担违约责任。经审查认为，被告未能提供证据证明其在约定期限内取得涉案楼房的所有权初始登记，且被告在庭审中明确表示没有取得，未能办证的原因系达不到办理转移登记的条件，故达不到被告的证明目的。本院经审理认定事实如下：2011年12月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT32-2011-4-3-2102）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁），土地编号为毕市国用（2011）第265号的地块上建造的第4幢3单元21层02号住房；建筑面积113.58平方米，套内建筑面积95.18平方米；该商品房总价款为368,796.00元；付款方式为合同签订之日交付首付款118,796.00元，余款250,000.00元以【银行按揭】【公积金贷款支付】付款的方式支付；出卖人应当于2013年12月31日前，向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2016年2月5日交付给被告房产证办证费用共计12,908.00元。被告逾期向原告交付涉案房屋，但逾期交房违约金双方已经结清。之后，因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金承诺，原告诉来本院，请求判如所诉。另查明：被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，故对原告要求办证的诉讼请求，本院不予支持。但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，本院应予支持。关于原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原被告双方约定应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，故应从2014年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。由于原被告双方在商品房买卖合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，故该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，虽然此种继续性侵权行为的诉讼时效也是三年，但在买受人于约定办证期限届满超过三年起诉主张违约金时，由于出卖人逾期办证违约行为仍在继续，对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效。因此，本案中，原告向本院提起诉讼的时间为2018年7月17日，应以2018年7月17日为起点考察原告主张的违约金是否超过诉讼时效。从2018年7月17日起倒推三年至2015年7月17日，对于该三年期间的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效，应予保护。对于回溯超过三年部分，亦即2014年6月2日至2015年7月16日期间的逾期办证违约金，已超三年诉讼时效，不予保护。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故应从2015年7月17日起，以原告已付购房款368,796.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告易海、喻晶逾期向不动产登记机构提交为原告易海、喻晶办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款368,796.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年7月17日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止）。二、驳回原告易海、喻晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,076.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一八年十月十一日书记员  秦滋垚