广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初5331号 原告：黄修榜，男，1975年8月10日出生，壮族，住广西宾阳县。 委托代理人：谭江锦，广西通诚律师事务所律师。 被告：钟鸣，男，1978年11月6日出生，住广西柳江县。 被告：韦璇，女，1982年8月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：韦学权，男，1974年11月21日出生，汉族，住广西宾阳县。 以上三被告共同委托代理人：李谋金，广西宁泽律师事务所律师。 以上三被告共同委托代理人：刘建鸿，广西宁泽律师事务所实习律师。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市青秀区凤翔路19号信达大厦七楼7层办公2号房，统一社会信用代码：91450103690232510J 法定代表人：梁锡伟。 委托诉讼代理人：邓桂丹，男，1981年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区，广西辉煌置业咨询服务有限公司营业经理。 原告黄修榜与被告钟鸣、韦璇、韦学权、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，适用普通程序审理，依法组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员聂广文、韦宏斌参加的合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。书记员汪文婷担任记录。原告黄修榜的委托代理人谭江锦，被告钟鸣、韦璇、韦学权的共同委托代理人李谋金、刘建鸿，第三人辉煌置业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄修榜向本院提出诉讼请求：1、解除与被告的房屋买卖合同；2、被告双倍返还定金60000元；3、被告赔偿原告经济损失202500元（中介费22250元，房租21000元，市场差价159250元）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告、被告及第三人于2017年6月13日签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于南宁市兴宁区的房屋，该房屋的成交价为890000元，房款的支付方式为在本合同签订之日，原告先交付定金30000元，首期房款为350000，付款时间为被告贷款银行通知还款当日，房价余款在原告申请按揭的银行放款当日直接划入被告账户，双方还约定被告的交房时间为2017年6月30日之前。合同签订后，原告于当天向被告支付了30000元定金，但被告一直怠于去办理银行按揭的还款手续，且在2017年6月30日交房日期过了以后，总是以各种理由推脱不向原告交付房屋，为此原告多次从外地来南宁找被告协商，均无果。第三人中介公司于2017年8月7日致函被告，要求被告按约定履行合同，均遭到拒绝。原告认为，被告拒绝不履行合同义务的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益。根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条第一款、第一项、第三项以及第三款的约定，原告有权解除合同，被告应当向原告支付定金数额的违约金，并且按照物业成交价的20%赔偿原告的经济损失。以上事实有法律和合同依据，请求人民法院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告钟鸣、韦璇、韦学权共同辩称：本案中被告自始至终都积极配合履行合同，被告在本案中不存在任何过错及违约行为，原告、第三人存在严重的违约行为，现原告起诉要求解除合同，被告方认为原告诉请没有任何事实及法律依据，请求原告依法驳回原告的诉讼请求。一、1.按约定应当于签订合同当日交定金，被告实际收到定金的时间为2017年7月20日，原告先违约。2.2017年7月24日上午，被告已要求第三人去办理银行提前还贷解押手续，第三人答应去办理，被告告知了第三人还贷银行地址及联系方式，打印了尚欠银行贷款明细，但至今未解押，原告存在严重违约行为。3.按第三人的要求，被告于2017年7月10日已将3本房产证及被告身份证复印件、契税、不动产税发票交给第三人，用于办理相关手续，且上述相关材料至今还在第三人处。被告在本案中不存在违约行为或者过错。4.在房屋买卖前及买卖过程中，原告及第三人多次查看被告房屋，被告已经将房屋钥匙及门禁卡交付给第三人，被告也早已腾空了房屋，但原告迟迟不收房，也未将首期房款转入被告方帐号，为解除合同，规避违约责任，虚构不交房事实。5.退一步讲，即使按照原告所称被告不交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被告实际收到定金时间为2017年7月20日，原告也未将首期房款350000元支付给被告，第三人也未将办理提前还贷的情况告知被告，因此，被告有权拒绝交付房屋。二、原告及第三人存在严重违约行为。被告已经授权第三人办理相关手续，但第三人未履行义务，也未联系银行申请提前还贷，原告未支付首期房款，原告是否具备足够履行义务支付剩余房款，原告对此产生合理怀疑。三、原告诉称被告一直怠于去银行办理提前还贷及房屋解押手续，没有依据。买卖双方通过房产中介交易房屋，由双方授权经纪方办理各项交易过户手续事宜，包括但不限于提前还贷，房屋解押等事项，由经纪方负责联系相关机构，做好准备工作，买卖双方仅根据经纪方通知负责提供所需要材料及签字，属于交易习惯。被告在收到定金后已经向第三人明确告知可以办理房屋解押手续，并按照第三人要求提供办理资料，但第三人不办理任何手续，原告也未支付房款，因此，被告不存在过错。四、被告交付房屋的时间应于办理提前还贷及解除房屋抵押手续后才符合合同约定及交易习惯。五、被告一致积极履行合同，原告及第三人未履行合同，原告要求解除合同，原告交付的定金应予以没收。 第三人辉煌置业公司答辩称：原告方认为被告交房时间迟了，一直没有履行交房义务。第三人也向被告发了催促函，第三人也履行了应尽义务。按照合同约定，需要在2017年6月30日前交房给原告，原告因为被告没有按时交房，故不同意继续解押。 当事人围绕案件事实提交证据，本院组织双方进行质证，对双方当事人无争议的证据《收据》，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市兴宁区的房屋由钟鸣、韦璇、韦学权与案外人梁兵共同共有。该房于2013年5月办理有抵押登记，权利人为交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行。2017年6月13日，原告黄修榜（买方）与被告钟鸣（卖方）、第三方辉煌公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：一、物业坐落兴宁区的，建筑面积87.94平方米。二、成交价890000元，交易产生的税费由买方支付。定金30000元，买方应在签署本合约时交付。由买方为卖方垫资350000元，买方在卖方贷款银行通知还款前直接支付给卖方用于提前还贷及撤资抵押，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首期房款。房价余款510000元，由银行按揭付款，买方申请商业贷款，贷款额为510000元，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户。三、物业交付时间2017年6月30日前。四、卖方权利义务：1.卖方保证所出售物业权属真实，提供的有关产权资料完整、合法准确，保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交交易所需费用，直至该物业交易过户完毕。2.卖方在交付该物业之日期前有关该物业的产权纠纷、税项、租赁、户口迁出及抵押等事宜处理完毕，保证物业交易后买方无须对上述事项负责。否则卖方赔偿买方因此引起的损失。五、买方的权利和义务。2.买方保证依照本约定按时足额支付相应房款。六、经纪方的权利和义务。1.买卖双方同意授权经纪方协助双方进行有关物业交易。2.经纪方应按合同约定条款积极协助买卖双方办理本次交易相关手续。七、中介服务费给付，买方向经纪方支付中介服务费22250元。九、违约责任。1.本合同签订后，若卖方有下列情形，即视为违约。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按该物业成交的20%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除。(1)卖方收取定金后拒不收取买方依照合同约定按时支付的房款、或拒绝出售物业的；(3)卖方在接到买方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后第15个工作日起，仍不履行合约或不履行通知手续的；（4）卖方其他违约行为包括但不限于无故终止本合约、不履行本合约约定，履行约定不符合本合约要求等情况，从而导致本合约无法履行。2.合同签订后，若买方有下列情形，即视为违约。届时，卖方有权没收或追讨买方应付定金外，并可要求卖方按该物业成交价的20%赔偿损失，同时本合约自动解除：(1)买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款或拒绝购买该物业；(3)买方在接到卖方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后第15个工作日起，仍不履行合约或不履行通知手续的；（4）买方其他违约行为包括但不限于无故终止合约、或不履行本合约之约定或履行的约定不符合本合约要求等情况，从而导致本合约无法履行。3、卖方逾期交房或买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房款的千分之五的违约金，逾期30天的，守约方可以解除本合约，按前述违约条款执行。5、若因买卖一方单方违约导致本合约无法履行的，买卖双方仍应按照本合约第七条约定向经纪方支付中介服务费。守约方可以要求违约方赔偿已付中介费用的损失。双方还补充约定：卖方同意收到买方该物业的定金30000元作为履约保证金交由经纪方保管，待卖方其余所有权人在合约上签完字后，再由经纪方无息转给卖方。该物业共有人韦学权和韦璇未能到现场签署合同，由房屋所有权人钟鸣代为签署本合同，房屋共有人钟鸣承诺已告知共有人，并经得其他共有人韦学权、韦璇同意并认可并按照合同条款签署合同，出售物业，由此引发的一切法律责任，由房屋共有人钟鸣承担。买卖双方已知悉，并同意按照现有条件签署合同。钟鸣陈述韦学权、韦璇于2017年7月13日或14日签字。2017年7月20日，三被告收到辉煌置业公司转交的定金，并出具落款时间为2017年6月13日的收条。2017年7月10日，第三人收到钟鸣交付的房屋所有权证三本。钟鸣陈述其于2017年7月15日去银行查询解押数额和还款地址。2017年7月24日被告钟鸣通过微信通知第三人的业务员可以办理银行解押。被告提供一份日期为2017年7月25日银行贷款本息明细。2017年8月3日，第三人的业务员收到被告交付的钥匙及门卡。2017年8月6日，被告通过微信向第三人交付了契税完税证、销售不动产发票。因与被告之间纠纷，原告向本院提起诉讼，被告钟鸣、韦学权、韦璇于2017年9月27日收到本院送达的起诉状副本。 以上事实，有《房屋买卖合约》不动产产权证书、定金收条、收款收据、收据、贷款明细、微信记录及当事人陈述予以证实。 本院认为,原告黄修榜与被告钟鸣于2017年6月13日签订的《房屋买卖合约》，该合同为双方真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，原告与被告钟鸣签订合同之日，该合同即对原告与被告钟鸣具有约束力。被告韦学权、韦璇钟鸣签订合同后补签合同，表明其对合同约定条款的认可，故《房屋买卖合约》亦对被告韦学权、韦璇钟具有约束力。《房屋买卖合约》是各方真实意思表示，合法有效，各方应当恪守履行合同。按合同约定卖方应当于2017年6月30日前交付房屋，但被告钟鸣实际并未于2017年6月30日向原告交付房屋或者通知原告房屋具备交付条件。被告抗辩实际收到定金为2017年7月20日，原告违约在先。根据补充协议约定，定金应当在被告韦学权、韦璇签订合同之日由第三人交付被告，而被告钟鸣陈述直至2017年7月13日或14日被告韦学权、韦璇补签合同，被告收取定金后出具落款时间为2017年6月13日的定金收据，故原告交付定金行为并未违反合同约定。被告抗辩原告未按合同约定交付首期款进行房屋解押，按交易习惯其有先履行抗辩权。双方约定买方在卖方贷款银行通知还款前直接将首期房款支付给卖方，对具体何时交付首期款并未明确，如按被告所述应当于交付房屋前支付首期款，合同约定卖方应于2017年6月30日前交付房屋，钟鸣在签订合同后，应及时促使其他共有人签订合同，及时向银行申请提前还款并将银行还贷通知告知买方，以便买方支付相关款项。而被告钟鸣签订合同后，其他共有人韦璇、韦学权直至2017年7月13日或14日才签订合同，其于2017年7月15日到才到银行查询还款数额，而其提交的银行贷款明细打印日期为2017年7月25日，故被告钟鸣在签订合同后存在怠于履行合同相关义务的情形，原告未交首期房款用于解除房屋抵押并非原告原因所致，故对三被告此抗辩主张，本院不予支持。至于被告抗辩主张签订合同后，被告已将房产证、契税发票、不动产税发票交付第三人、已将房屋钥匙及门禁卡交付第三人，上述交付房产证的行为发生在2017年7月10日，交付钥匙门口的行为发生在2017年8月3日。上述行为均发生在合同约定的交付房屋期限之后，且被告向第三人交付钥匙及门卡时已经逾期超过30日，故对其抗辩主张，本院不予支持。综上，被告未按合同约定履行义务，且未能提出合法有效的抗辩事由，原告主张被告签订合同后怠于办理申请银行按揭还款手续，未按约定交付房屋，本院予以采信。因被告原因未能在约定期间交付房屋，且逾期后双方均未能对交付房屋及交付房款顺序重新达成协议。按照合同约定，逾期交房超过30日，守约方有权解除合同，故原告主张解除《房屋买卖合约》，本院予以支持。原告通过起诉解除合同，故至起诉状副本送到被告之日及2017年9月27日双方签订的《房屋买卖合约》解除。 关于原告主张双倍返还定金及损失。双方合同约定卖方存在不履行约定的情形，卖方除退还已付款外，还需按约定定金数额支付等额违约金，故原告主张被告双倍返还定金共计60000元，本院予以支持。双方合同约定，因一方违约导致合同无法履行的，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费损失，故原告主张被告支付中介费损失22250元，本院予以支持。至于原告主张的房租损失，该损失并非违约造成的直接的必然会发生的损失，本院不予支持。至于市场差价，被告未提供证据证实该损失确实发生及，故本院不予认定，对其主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条第之规定，判决如下： 一、原告黄修榜与被告钟鸣、韦学权、韦璇签订的《房屋买卖合约》于2017年9月27日解除； 二、被告钟鸣、韦学权、韦璇向原告黄修榜双倍返还定金60000元； 三、被告钟鸣、韦学权、韦璇向原告黄修榜赔偿中介费损失22250元； 四、驳回原告黄修榜的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5238元，原告黄修榜负担3382元，被告钟鸣、韦学权、韦璇1856元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  谭添芝 人民陪审员  卢采频 二〇一八年十月十日 书 记 员  汪文婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。