广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初1827号原告（反诉被告）深圳市广弘实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾花社区平新北路163号，统一社会信用代码91440300741247174C。法定代表人黄振宇，董事长。委托代理人黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市毓秀新星影视文化经纪有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平新北路163号广弘美居E栋407，统一社会信用代码91440300MA5DA12C61。法定代表人钟庆良。委托代理人伍勇明，广东度量衡律师事务所律师。委托代理人郭干旺，广东度量衡律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市广弘实业有限公司与被告（反诉原告）深圳市毓秀新星影视文化经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告代理人黄渭灏、被告法定代表人钟庆良、代理人伍勇明、郭干旺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年签订了《租赁合同》，约定原告将位于龙岗区平湖街道禾花社区平新北路163号广弘中心E栋E407房租给被告，被告按月向原告支付租金、管理费。其中，2016年9月5日至2017年3月4日的租金为每月13750元（人民币，下同）；2017年3月5日至2018年3月4日的租金为每月14438元；2018年3月5日至2019年3月4日的租金为每月15160元。另，双方约定管理费为每平方米每月5元，故管理费每月应为1375元。双方也约定了迟延支付租金的违约金及迟延支付管理费的滞纳金。被告入驻涉案房屋后，经原告核算，暂计至2018年1月4日，被告合计拖欠原告租金、管理费、违约金及滞纳金如诉讼请求中的金额，故诉至法院要求判令被告：1、支付拖欠的租金199380元；2、支付拖欠的租金违约金78064元；3、支付管理费20625元；4、支付拖欠的管理费滞纳金15065元；（上述1-4项均为暂计至2018年1月4日的金额，实际请求至被告实际搬离之日）5、立即搬离涉案房屋；6、承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、被告无需支付原告租金、违约金、管理费及滞纳金等一切费用。原告先违反了诚信原则以及消防法的相关规定，原告明知其所出租的办公楼以及整个文化产业园均没有通过消防验收，故意隐瞒了消防检验不合格的情况。原告将涉案的物业出租给被告，在被告装修完毕之后，消防部门发现原告将消防不合格的物业出租给被告，就对包括被告在内的全体租户发出停止使用物业的通知。根据消防法有关规定，如果建设工程没有进行消防验收或者验收不合格，是严禁投入使用的，因此，被告在装修完毕之后，根本无法使用涉案物业，无法实现承租物业的合同目的，应当由原告承担不利后果，被告无需支付租金、管理费、滞纳金等一切费用，这也是所有租户不交费用的原因。二、原告隐瞒了其所出租的物业没有取得房产证的事实。原告将一个没有房产证的物业出租给被告，违反了法律规定，因此租赁合同是无效的，被告不需要对其承担租金及违约金等。三、2017年7月，原告未经被告同意，强行将被告的办公用品变卖，并将涉案办公室另行出租给另一名叫许水树的台湾人使用。从2017年8月开始，被告所承租的办公室一直由许水树租用，被告无需支付相关费用。被告反诉称，被告与原告于2016年3月5日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于平湖街道禾花社区平新北路163号广弘中心E栋E407作为办公场所。因承租时为毛坯房，被告花费了180000元进行了装修，并购买了家具和办公用品。2017年7月，原告违反合同约定，在合同未解除的情况下，未经被告同意，强行将被告驱赶出办公室，同时擅自将被告的家具及办公用品变卖，并将被告装修好的办公室另行出租给他人使用。综上，原告严重违反了合同约定，给被告造成了损失，反诉要求判令原告：一、赔偿装修损失180000元、家具及办公用品损失60000元；二、返还履约保证金及首月租金41250元；三、承担本案诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，被告主张的装修费、家具及办公用品等损失是被告为了使用租赁物而产生的必要费用，与租赁合同是否正常履行没有关系，请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2016年3月5日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道平新北路163号广弘中心E栋E407用作办公用途，租赁建筑面积为275平方米，租赁期限为三年，自2016年3月5日至2019年3月4日。其中合同第3.1条约定，原告同意被告于2016年3月5日先进场装修，租金从2016年9月5日开始起算。合同第5.2条约定，2016年9月5日至2017年3月4日期间租金为每月13750元，2017年3月5日至2018年3月4日期间租金为每月14438元，2018年3月5日至2019年3月4日期间租金为每月15160元。合同第5.3条约定，该物业管理费按每平方米每月5元计算。合同第5.4条约定，被告应当在当月20日前支付下月租金，首月租金起算日不是该月第一日的，按实际天数计付。合同第六条约定，在本合同签署当日，被告应向原告支付41250元（共三个月租金），其中两个月租金27500元作为履约保证金，13750元为首月租金。合同第10.2条约定，被告负责办理承租租赁物业用于经营所需的或可能发生的所有申请报批、备案等手续，并应在取得所有必要的政府审批手续，包括但不限于消防验收合格证书后方可正式投入使用，因上述行为所产生的一切费用和相关责任均由被告承担。合同第10.11条约定，租赁期限届满或合同终止时，被告可拆走租赁物业内所有由被告安装的可移动的设备设施及物品，所有不能移动的不动产附着物按被告撤出时现状交还原告，并归原告所有。合同第11.3条约定，如被告迟延支付租金的，每延迟一日，需按欠付款项的千分之二另向原告支付违约金；迟延支付超过15日以上的，原告或物业管理公司可以对该物业暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止；若被告迟延支付超过20日以上的，原告有权立即解除合同，被告所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，原告不予退还。合同第十二条约定，政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告装修后入驻。原、被告确认，被告除了在签订合同时向原告交纳了履约保证金27500元及首月租金13750元外，未支付过其他费用。原告分别于2017年6月10日、2018年3月1日在涉案房屋门口张贴《租金缴费通知单》和《物业管理费缴费通知书》。原告于2018年1月22日诉至本院提出上述诉讼请求。被告称，其不交租金是因为消防部门曾口头通知涉案文化产业园未通过消防验收，不能营业；另原告出租的涉案物业没有合法的产权证明；原告广告宣传涉案文化产业园为影视航母巨舰，但至今未取得文化产业园的批文，无法取得政府的补贴。针对这三个问题，原告均不予认可。原告提交广弘美居E栋商业办公楼主体消防工程《建设工程消防设计备案表》称其房屋不存在消防问题。原告提交了龙岗区平湖镇广弘美居的不动产权证，证明原告有合法产权。不动产权证上登记涉案房屋用途为“仓储配送展示、办公”，原告提交平湖街道办[2015]27号《工作会议纪要》，该会议同意原告6栋建筑物由仓库功能置换为商业用途。原告确认目前尚未取得文化产业园的政府相关批文，但称合同第十二条约定，政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理，原告并未对申请政府补贴向承租人作出明确承诺。被告称原告于2017年7月将被告驱离，于2017年8月将涉案房屋另行出租给案外人许水树使用，并提交了许水树的名片、办公室照片、《项目计划书》、《告示》照片等证据为证。其中办公室照片中，涉案办公室大门紧锁，看不出有人办公及进驻；《项目计划书》中有“宋美龄基金会计划在（E407筹备处）”字样；《告示》系中山市广弘物业管理有限公司深圳龙岗分公司于2017年12月5日出具，内容为“为确保商铺E407号房室内财物安全，维护商户的切身利益，物业管理处已在房门加锁，如有需要进入E407商铺的客户及相关人员，请联系物业管理处，经核实后拿钥匙陪同查看”。原告对被告的证据均不予确认，原告否认驱赶被告变卖被告财产并另行出租的事实，称涉案房屋一直由被告控制使用，即使有人进去办公，也是被告放进去的。2018年5月4日，本院组织双方现场评估时，经现场查看，涉案E407办公室无人办公，被告的部分桌子、茶几、沙发仍留在现场。为了避免损失进一步扩大，本院建议双方抛开本案纠纷，先进行交接。2018年9月13日，被告将遗留现场的家具及办公用品搬离，原告确认收回涉案房屋。双方签订一份《搬离物品清单》，物品包括：茶水柜1个、办公台1张、沙发1套、茶几1个、椅子3张、空调2台、退回钥匙2套。诉讼中，被告提交了装修合同及装修收据，称其入驻涉案物业后，花费了装修费180000元。原告对被告上述证据不予认可，被告向本院申请对装修损失进行评估，本院依法委托深圳市银通联资产评估有限公司对被告的装修损失进行评估。经评估，被告的装修损失为77915元。另原告称，合同约定的计租起算时间系2016年9月5日，被告在签订合同时已交纳首月租金13750元，原告免除被告1个月的租金，请求从2016年11月5日开始计收被告的租金及管理费。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。被告辩称合同无效的主张缺乏依据，本院不予采纳。本院的争议焦点在于被告能否拒交租金及原告2017年8月是否强行收回涉案房屋另行出租他人的问题。关于被告能否拒交租金问题。被告拒交租金的理由有三个，一是消防部门曾口头通知涉案文化产业园未通过消防验收，二是原告出租的涉案物业没有合法的产权证明，三是原告至今未取得文化产业园的批文。针对这三个问题，原告均不予认可。原告提交广弘美居E栋商业办公楼主体消防工程《建设工程消防设计备案表》称其房屋不存在消防问题，被告虽称原告的文化产业园消防不合格，无法使用，但未提交证据证明，故因证据不足，本院不予采信。原告提交了涉案房屋的不动产权证，证明原告享有涉案房屋的合法产权，故被告主张原告没有合法产权，与事实不符，本院不予采信。不动产权证上登记的房屋用途是否与实际用途一致，不影响租赁合同的效力。双方租赁合同签订时，双方已知涉案文化产业园未取得文化产业园的政府批文，双方未在合同中约定待取得政府批文后才交纳租金，而是在合同第十二条约定，政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理，可见原告并未对申请政府补贴向承租人作出明确承诺，被告无权以原告未取得政府批文为由拒交租金。综上理由，被告拒交租金的理由均不成立，应当依照合同约定向原告交纳租金及管理费。关于原告是否在2017年8月将涉案房屋强制收回另行出租他人使用的问题。被告提交许水树的名片、办公室照片、《项目计划书》、《告示》照片等证据证明上述主张。但根据被告提交的办公室照片，大门紧锁，并无人办公使用。根据被告提交的《告示》内容，在2017年12月5日的时候，涉案物业无人使用，物业管理处要加锁保护室内物品。本院于2018年5月4日现场勘察时，涉案物业除遗留被告部分物品外，亦无人办公使用。综上，被告提交的上述证据，不能证明原告在2017年8月已将涉案房屋强制收回另行出租他人使用，故对被告该主张，因证据不足，本院不予采信。由于被告长期拖欠租金及管理费，原告请求解除租赁合同符合法律与合同约定，本院依法予以支持。在本院主持下，原、被告于2018年9月13日办理了交接手续，本院确认双方的《租赁合同》于2018年9月13日解除，原告已收回涉案物业。由于本案系因被告长期拖欠租金及管理费而解除，被告作为违约方，无权要求原告赔偿装修及其他动产损失，被告亦未提交证据证明原告变卖其财产，根据合同第11.3条约定，被告所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，原告不予退还，故对被告的反诉请求，本院均不予支持。原告请求被告支付从2016年11月5日至2018年9月13日期间的租金及管理费，符合合同约定，本院予以支持。据此计算被告应支付的租金及管理费分别为323764元（13750元×4个月＋14438元×12个月＋15160元×6个月＋15160元÷30天×9天）、30662.5元（5元×275平方米×22个月＋5元×275平方米÷30天×9天）。原告请求被告按合同约定每日千分之二支付滞纳金，由于该违约金标准约定过高，且本院已判令被告足额支付租金及管理费，判令原告没收被告履约保证金，足以弥补原告的损失，故对原告的滞纳金请求不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市广弘实业有限公司与被告深圳市毓秀新星影视文化经纪有限公司签订的《租赁合同》于2018年9月13日解除；二、被告深圳市毓秀新星影视文化经纪有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2016年11月5日至2018年9月13日期间的租金人民币323764元；三、被告深圳市毓秀新星影视文化经纪有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2016年11月5日至2018年9月13日期间的物业管理费人民币30662.5元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3009元（原告已预交），由被告承担。反诉费人民币2866元（被告已预交），由被告承担。评估费人民币7000元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年十月十八日书记员  宋德彪