河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3328号原告：刘一方，女，1976年12月21日出生，汉族，河南省林州市人，现住河北省香河县。被告：香河三田雍泓房地产开发有限公司。住所地：香河县五一路26号三田雍泓大厦。法定代表人：李家翔，董事长。委托诉讼代理人：刘建华，该公司员工。原告刘一方与被告香河三田雍泓房地产开发有限公司（以下简称三田雍泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘一方及被告三田雍泓公司的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘一方向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还强制收取的契税7，027元、专项维修基金14，055元、壁挂炉6，000元、测绘费84元、交易费125元、房本代办费800元、物业费2，178元；2.判令被告赔偿合同约定中产权证书办理违约金14，000元；3.判令被告即日起，到相关管理部门办理青海城小区项目备案登记，并向原告提交房屋面积测绘图；4.判令被告按照合同中附件三第1条和第5条约定，必须执行外墙1-3层为外墙面砖和防盗楼宇可视对讲门；5.由被告承担诉讼费。事实与理由：2016年10月8日，原告按照收房通知要求去办理收房手续，被告强制收取了一系列违法费用。如不照单缴纳，被告拒绝交房。收房是法律赋予购房人的法定义务，原告又不能拒收，但收了房不等同于就认可被告强制收取的各种违法费用，依法对被告提起诉讼。一、交房时强制收取的各种费用，违反了一系列的法律、法规。1.被告依法退还原告契税7，027元、专项维修基金14，055元。契税和公维作为国家相关部门征收、管理的费用，国税发（2004）137号《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》的第二条已经明确规定：契税要及时终止委托代征。从2005年1月1日后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。被告在无相关部门委托授权的情况下，强制收取国家明文禁止代征的契税和专项维修基金21，082元，一直未向相关部门缴纳，无偿占用原告资金，不按照合同约定办理房屋产权证。因此该费用必须退还给原告，由原告自行向相关部门缴纳。2.被告依法退还原告壁挂炉费6，000元。供热作为商品房配套建设的基础设施，其费用已经一并计入开发建设成本中，在房价之外另行收取未经主管部门批准的其他任何费用都是违法的。被告强制收取壁挂炉费违反了《城市商品房销售管理办法》第7条第6款：“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用或者已确定施工进度和交付日期的规定”。违反了国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知第十三条：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”的规定。违反了《消费者权益保护法》第9条、第10条的自主选择、自由交易、有权拒绝强制交易行为的公平原则。被告依法退还测绘费84元、交易费125元、房本费800元、物业费2，178元。依据《房产测绘管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第34条规定：房产测绘所需费用是由被告承担，而不应购房人缴纳。交易费是针对二手房交易而言的，原告与被告签订的是一手商品房，依据国家规定原告不需要交纳此费用，被告强制收取不存在的费用必须退还。原告强制代理产权证的办理事项，房本费800元超出国家规定收费标准80元的10倍，原告请求被告退还房本费，原告自行办理房屋产权证。物业费应当由物业公司收取，被告不具有收取物业费的主体资格，更不能强制代收。原告要求被告退还强制收取的物业费2，178元。二、依法履行商品房项目的登记备案，并向原告提供房屋面积测绘图，是法律赋予被告的法定义务。被告至今未在房屋管理部门办理青海城小区项目登记备案手续，严重违反了国家的相关法律法规。为此，原告要求法院依法判令被告即日起，到房屋管理部门办理登记备案，并向原告提供房屋面积测绘图。商品房买卖合同第十五条约定，被告要在房屋交付使用60日内，为原告办理房屋产权登记，如若被告未按约定办理，则要按已付房款的2%向原告支付违约金。被告强制收取的契税费、公共维修基金、代办产权登记费，原告都已被迫全部交纳。但是，至今已经过去近两年了，被告一直未为原告办理产权登记，契税的发票也没有给原告，以至于原告的房本遥遥无期，原告要求被告承担相应的违约责任。三、合同约定1-3层为外墙面砖，单元门防盗楼宇为可视对讲门。被告未通知原告，擅自变更合同约定，现1-3层外墙面砖改为涂料，防盗楼宇可视对讲门改为门禁卡，被告严重违反了合同法规定。故请求人民法院依法判令被告按照合同约定执行。被告三田雍泓公司辩称：一、被告在办理房屋产权证的过程中并无过错，不应承担违约责任。为原告办理房屋产权证，需先办理原告所在的整栋楼产权，并缴纳整栋楼所有业主的物业公共维修基金，物业公共维修基金应由业主承担。2016年12月，被告通知了所有业主收房，缴纳办理房屋产权证所需的相关费用。但截至目前，仍有部分业主未收房，也未缴纳物业公共维修基金。被告由于资金紧张，无法垫付上述款项，也没有义务垫付，因此被告并无过错。二、物业费是由物业公司收取的，与被告无关，原告起诉的主体不适格。三、商品房买卖合同中并未约定购房款中包含燃气壁挂炉，且原告与被告达成的商品房买卖合同补充协议第2条中已经明确约定，燃气采暖炉费用由原告承担。四、被告为原告代缴物业公共维修基金和契税是无偿代理行为，最终以物业维修基金管理部门和税务部门开具的发票金额为准，多退少补。五、原告是自愿委托被告代办房屋产权证，与被告达成了有偿委托服务协议，并向被告缴纳了代办费用。商品房买卖合同补充协议第25条，明确约定原告委托被告代办房屋产权证。六、测绘费实际受益人为原告，同时根据行业惯例，应由原告承担。交易费是办理房屋产权证需要由业主缴纳的，被告是无偿代收，以相关部门的最终政策为准，多退少补。七、关于外墙面砖和防盗楼宇可视对讲。根据商品房买卖合同补充协议第9条约定，原告在交房通知确定的期限届满日之前未提出异议的，房屋交付后，视为符合商品房买卖合同约定的条件。本院经审理,认定事实如下：2016年3月31日，原告与被告三田雍泓公司签订了商品房买卖合同及补充协议。合同约定，将被告开发的位于香河县运河大道北延东侧三田雍泓青海城一期（Ａ区1号楼2单元1602号房屋出售给原告，总价款704，175元；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；等等。补充协议约定，在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务[包括但不限于缴纳约定的所有款项、税（包括但不仅限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修资金、物业费、取暖费）、提交约定的所有资料]，否则，买受人除按本合同约定承担相应责任外，出卖人还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任，如因此导致出卖人损失的由买受人赔偿；自出卖人通知所确定的交房期限届满之日，视为出卖人已将商品房交付给了买受人，且视为该商品房完全符合合同约定条件，买受人即丧失主张出卖人交付该商品房不符合合同约定条件的权利；等等。2016年4月15日，被告为原告出具了交纳购房款的销售不动产统一发票。被告代收涉案房屋契税7,027元、公共维修基金14，055元、壁挂炉6，000元、测量费84元、交易费125元、房本费800元、物业费2,278元。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、收据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告三田雍泓公司订立商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。原告要求被告退还收取的契税、公共维修基金、测绘费、交易费、房本费。原、被告在商品房买卖合同补充协议中约定，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务[包括但不限于交纳约定的所有款项、税（包括但不仅限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修基金、物业费、取暖费）、提交约定的所有资料],故被告代收契税、公共维修基金，符合合同约定，视为对代收行为的认可。房产测量费虽是由委托人支付，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人，均可以委托房产测绘单位进行房产测绘，委托人虽为开发商，但按照“谁受益，谁负担”的原则，该项费用应当由原告负担。被告不能证明收取交易费的依据，故收取原告的交易费应当退还给原告。被告收取的房本费为办理房屋产权证时的工本费，该项具体费用，最终应当以房管部门的票据为准。合同约定被告应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记，需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金。被告已经将原告提供的资料报产权登记机关备案，原告不能证明未取得房产证的责任在被告，故本院对原告的该项请求不予支持。原告请求被告到相关管理部门办理青海城小区项目备案登记，该项请求并非民事法律调整范围，但原告要求被告向原告提交房屋面积测绘图并无不当，本院予以支持。在原、被告签订商品房买卖合同中，虽未约定由谁负担燃气壁挂炉设备及安装费等费用，但燃气壁挂炉设备安装在原告购买的商品房内，实际受益人为原告。众所周知，开发商作为企业，建造商品房的各项费用均应由业主承担。原告也未提供证据证实，被告重复收取供热采暖系统的费用，故被告向原告收取燃气壁挂炉等费用，并无不当。原告以被告交付的涉案房屋所在楼房1-3层外墙未贴面砖和楼宇间未安装可视对讲门，而要求按照合同履行。因原告购买商品房已经竣工，并经过有关部门验收合格。原、被告在补充协议中约定，被告已将商品房交付给了原告，视为该商品房符合合同条件，原告即丧失主张被告交付该商品房不符合合同约定条件的权利，故对原告要求被告将1-3层外墙贴上面砖和安装可视对讲门的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司返还原告刘一方交易费125元。于判决生效后十日内履行。二、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司将香河县青海城小区一期（A区）1号楼2单元1602号房屋测绘图复印件给付原告刘一方。于判决生效后三十日内履行。三、驳回原告刘一方的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1，106元，减半收取553元。由原告负担478元，被告负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  徐天峰二〇一八年十月十一日书记员  李龙静