广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初86号 原告（反诉被告）：朱存光，男，1958年8月5日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被告（反诉原告）：陈国，男，1962年2月5日出生，汉族，住广东省廉江市。 委托诉讼代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱存光诉被告（反诉原告）陈国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱存光、被告（反诉被告）陈国及其委托诉讼代理人刘业光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱存光向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告朱存光与被告陈国于2008年12月30日签订的《商铺租赁合同》；后增加诉讼请求：二、判令被告陈国自2017年10月1日起按《商铺租赁合同》约定的标准向原告交纳得兴食街一楼铺面租金至陈国完全腾空一楼铺面并交回铺面锁匙止（至起诉时租金共计810950元）。 事实与理由：原、被告于2008年12月30日签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告将得兴食街首层铺面730平方米出租给被告经营服装百货，租赁期从2009年1月1日起至2018年12月28日止等内容。因涉案得兴食街系中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队（以下简称武警广西总队）委托原告管理的资产。由于武警广西总队要求中止得兴食街的全部租赁合同，并于2017年11月30日前收回全部租赁物，致使原、被告签订的《商铺租赁合同》无法继续履行。原告因部队原因无法继续履行租赁合同，属于不可抗力因素，原告请求解除涉案租赁合同符合法律规定。涉案房屋一直为被告占用，但被告自2017年10月1日至今未向原告交纳过任何租金，涉案房屋系原告投资建设的资产，在法院没有判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及被告没有腾退租赁房产前，被告均应按合同约定向原告支付相应租金，且北海市海城区已就朱存光与武警广西总队房屋租赁合同纠纷一案作出判决，判决解除朱存光与武警广西总队签订的《租地合作合同书》，但涉案租赁场地至今仍被陈国实际占用，并未完全腾空，导致原告不能及时将得兴食街归还给武警广西总队，为此，为维护自身的合法权益，原告向法院提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）陈国辩称，如果是部队政策原因，被告同意解除涉案租赁合同；原告请求被告支付租金无事实及法律依据，我方不同意支付，2017年9月，因武警广西总队要求与朱存光终止合同并收回涉案房屋，2017年10月原告亦向被告发送了解除合同通知，且涉案房屋于2017年10月30日已经断水电，被告已经不能正常使用涉案房屋，原告增加的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 被告（反诉原告）陈国同时向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告朱存光赔偿反诉原告租赁铺面装修损失757222元；二、判令反诉被告朱存光退还押金25万元给反诉原告陈国；三、反诉诉讼费由反诉被告朱存光承担。事实与理由：反诉原告于2008年12月30日与反诉被告朱存光签订《商铺租赁合同》，约定：由反诉被告朱存光将其拥有经营管理权的坐落于得兴食街建筑面积为730平方米的铺面租赁给反诉原告作经营之用，租赁期限自2009年1月1日起至2018年12月28日止。反诉原告承租涉案铺面后一直按合同约定用于经营并按时缴交租金，无任何违约行为。但反诉被告在租赁合同期限尚未届满的情况下，却单方面书面通知反诉原告解除合同，并于2017年11月30日前退出租赁场地，还于2017年11月30日单方面通过水、店部门停水停电，反诉原告被迫于2017年11月30日关闭铺面终止营业。反诉被告的上述行为违反了合法的有关规定，严重损害了反诉原告的合法权益，故反诉原告依法提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告朱存光辩称，一、答辩人与被答辩人解除《商铺租赁合同》是因为武警广西总队执行国家和部队的政策所致，答辩人无任何过错，如需赔偿也应由武警广西总队对被答辩人进行赔偿；二、由于涉案租赁场所一直由被答辩人占用，其并未完全腾空，被答辩人应按《商铺租赁合同》向答辩人支付2017年10月至《商铺租赁合同》解除止的租金；三、根据《商铺租赁合同》第六条第一款的原意，合同履行五年后因政策原因致使合同终止的，答辩人无须向被答辩人进行赔偿。综上反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 位于北海市四川路1号得兴食街系中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队（以下简称武警广西总队）管理的房产。2003年6月18日，朱存光以其经营的北海市海城区得兴食街（乙方）的名义与武警广西总队北海招待所（甲方）签订了《租地（合作）合同书》一份，主要约定：甲方同意将位于北海市四川路华侨宾馆停车场北面临街原“得兴食街”续租给乙方重新改建；租用期限共十五年，即从2004年1月1日至2018年12月31日止等内容。 2008年12月30日，朱存光（甲方）与陈国（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方同意将权属甲方所有的坐落于得兴食街首层铺面，建筑面积730平方米，出租给乙方作经营服装百货使用；租赁期从2009年1月1日至2018年12月28日止；乙方承租的商铺，每月租金为138元/㎡,共计每月应付租金100740元；乙方在签署本租赁合同的当日须缴纳250000元作为履约保证金，合同期满或双方按本合同有关条款，终止本租赁合同并且乙方付清租金及一切费用后，甲方应立即无息退还全部履约保证金；如乙方单方终止合同，拖欠租金、水电费，履约保证金甲方不予退还；由于甲方原因造成乙方无法正常经营或不能正常使用水电，乙方有权向甲方提出赔偿要求；合同期内甲方不得以任何理由中止合同或收回商铺，如有违约所造成乙方的经济损失由甲方负责（除其他不可抗拒因素外）；在一般情况下，甲、乙双方应保证履行完此合同期，但由于国家政策或部队政策，甲方出租乙方的商铺，在双方合同生效的五年内，如履行中若遇到权属转移、中途拆除，合同终止造成乙方经济损失，甲方须按合同保证金的2倍赔偿给乙方等内容。合同签订后，陈国按合同约定的用途对涉案房屋进行了装修并使用。2008年12月31日，陈国向朱存光交纳了得兴铺面押金25万元，朱存光同时出具《收据》一份，交由陈国收执。 2017年9月22日，中国人民武装警察部队北海市支队根据相关国家政策向得兴食街发送《关于终止合同收回出租房地产的通知》，要求收回出租房地产及做好搬迁腾退准备。广西电网有限责任公司北海供电局城区供电分局于2017年11月20日起对涉案房屋停止供电。北海市供水有限责任公司于207年11月22日前对涉案房屋停止供水。 2017年12月7日,武警广西总队向本院起诉朱存光房屋租赁合同纠纷一案，陈国、卜有球作为该案第三人参加诉讼，本院于2018年5月4日作出（2017）桂0502民初4266号民事判决，判决：确认武警广西总队北海招待所与朱存光于2003年6月18日签订的《租地（合作）合同书》于2017年9月22日已解除；朱存光、卜有球、陈国共同腾退位于北海市四川路1号得兴食街一、三层等租赁场所给中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队。该判决生效后，武警广西总队于2018年7月27向本院申请执行，在该案执行过程中，陈国将涉案房屋内的大部分物品拆除并搬离，已自动履行完毕。 经被告（反诉原告）陈国申请，本院依法委托广西华元润丰资产评估有限公司对得兴食街一楼铺面装修残值进行评估，广西华元润丰资产评估有限公司于2018年5月24日作出华元润丰评报字（2018）第H0016号《资产评估报告书》，评估结论为：得兴食街一楼铺面装修残值在评估基准日2018年3月26日所表现的市场价值为757222元。经本院要求，广西华元润丰资产评估有限公司将上述评估结论作了进一步区分，并向本院发送了《关于进一步区分评估标的装修残值的函》，结果为：已形成附合的装饰装修物的残值为570836.00元，未形成附合的装饰装修的残值为146977元。 2018年1月5日，朱存光以涉案租赁合同已无法继续履行为由诉至本院，请求解除其与陈国签订的《商铺租赁合同》，并要求陈国支付租金，陈国同时向本院提起反诉，要求朱存光赔偿合同解除后的铺面装修损失及退还押金。 本诉部分 本院认为，朱存光与陈国于2008年12月30日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。因涉案房屋系武警广西总队管理的房产，武警广西总队将涉案房屋出租给朱存光后，朱存光又将该房屋转租给陈国，陈国系涉案房屋的次承租人，其与朱存光间的转租关系是以承租人朱存光的租赁权为基础。因武警广西总队与朱存光的租赁合同关系于2017年9月22日已经解除，朱存光作为承租人就涉案房屋已丧失租赁权，故原告朱存光与被告陈国签订的上述转租合同已丧失履行基础，已无法继续履行。现朱存光请求解除其与陈国签订的上述《商铺租赁合同》，陈国于庭审时亦表示同意，故本院对朱存光的该项诉求予以支持。关于朱存光请求被告陈国支付2017年10月1日至腾空之日止的租金的诉求，本院认为，朱存光于2017年9月22日即其与武警广西总队解除租赁关系之日起已丧失对涉案房屋的租赁权，其要求被告陈国支付涉案房屋2017年10月1日至腾空之日止的租金无事实及法律依据，本院不予支持。 反诉部分 关于反诉原告陈国主张的铺面装修损失，本院认为，租赁合同解除后，对其中未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，由于反诉原、被告未就未形成附合的装饰装修物的归属或处理方式达成协议，故可由陈国在不损坏租赁物的前提下予以拆除及取回，陈国请求朱存光赔偿该部分损失无法律依据，本院不予支持。关于已形成附合的装饰装修物损失，因反诉原、被告未就已形成附合的装饰装修物的补偿问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”的规定，反诉原告的该部分损失应由反诉原、被告按公平原则分担。就涉案房屋已形成附合的装饰装修物的残值，虽评估机构作出的评估结果为570836.00元，但本院综合反诉原告陈国对涉案房屋的装饰装修物的实际拆除情况，从公平原则出发，本院认为朱存光应承担的该部分损失为190278.67元（570836.00元÷3=190278.67元）。关于陈国请求朱存光退还押金250000元的诉求，双方签订租赁合同后，朱存光收取了陈国履约保证金250000元，现因双方签订的租赁合同已解除，亦未发生约定的不予退还履约保证金的事由，故反诉原告请求退还该履约保证金具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告朱存光与被告陈国于2008年12月30日签订的《商铺租赁合同》； 二、反诉被告朱存光补偿损失190278.67元给反诉原告陈国； 三、反诉被告朱存光退还履约保证金250000元给反诉原告陈国； 四、驳回原告朱存光的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈国的其他诉讼请求。 本诉案件受理费11909.5元，由原告朱存光承担11859.5元，被告陈国承担50元（该费用朱存光已向本院预交，陈国应负担的部分在朱存光履行上述义务时予以扣除）；反诉案件受理费7125元，反诉鉴定费16050元，合计23175元，由反诉原告陈国承担17662.86元，反诉被告朱存光承担5512.14元（该费用陈国已向本院预交，朱存光应负担的部分在其履行上述义务时一并付还给陈国）。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费11909.5元，反诉案件受理费7125元，收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖  慧  翔 人民陪审员  刘  玉  梅 人民陪审员  李  石  珍 二〇一八年十月十九日 法官 助理  兼书记员林广青