江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0116民初6313号原告（反诉被告）：殷鸣勤，女，1962年11月16日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。原告（反诉被告）：姚金琦，男，1987年2月23日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：殷鸣勤，女，1962年11月16日生,住南京市沿江工业开发区。被告（反诉原告）：肖慧芳，女，1958年11月11日生，住南京市沿江工业开发区。被告（反诉原告）：刘虎群，男，1954年10月3日生，居民身份证号码620104195410030552，住南京市沿江工业开发区扬子十九村1幢101室。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘楠，女，住南京市沿江工业开发区扬子十九村1幢101室。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘桦，女，南京市沿江工业开发区扬子十九村1幢101室。被告：刘桦（反诉原告），女，1983年6月7日生，南京市沿江工业开发区扬子十九村1幢101室。原告(反诉被告)殷鸣勤、姚金琦诉被告（反诉原告）肖慧芳、刘虎群、刘桦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序于2017年10月20日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法于2018年3月22日、9月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)殷鸣勤并作为原告（反诉被告）姚金琦的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）肖慧芳、刘虎群的共同委托诉讼代理人刘楠、被告（反诉原告）刘桦并作为被告（反诉原告）肖慧芳、刘虎群的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷鸣勤、姚金琦向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付购房尾款2万元；2、判令三被告承担违约金18.30万元。事实与理由：2017年4月3日，两原告与三被告及南京市浦口区某房产中介服务中心三方签订了《房地产买卖中介合同》一份，约定原告将位于南京市六合区房屋以总价款183万元出售给被告。合同约定，2017年4月3日被告支付购房定金1万元，同月13日支付房款52万元，同月21日支付房款30万元，5月5日支付房款30万元，5月31日支付房款69万元，同年6月30日交房之日支付尾款1万元。在补充协议第4条约定，2017年5月5日被告应支付原告房款30万元，而被告实际付款日期为同年5月11日；2017年5月31日被告应付房款69万元，而实际只支付了68万元，少付的1万元言诺交房时支付。2017年6月16日原告腾空房屋，当日缴清至同年6月16日的物业费，并将房屋钥匙交给中介殷某。6月17日被告以“房屋漏水、屋内物品与合同约定不符”为由拒收房屋。姚金琦与刘桦当日电话沟通，刘桦态度强硬拒绝沟通，同时刘桦将原告殷鸣勤的微信拉黑，声称涉及房屋交接事项由原告与中介殷某沟通，期间原告曾多次与中介殷某就房屋交接事项进行沟通，多次要求与被告进行面谈。7月下旬，中介殷某告知原告，被告回老家回来后进行房屋交接。7月28日原告发现被告私自将房门钥匙进行了更换，姚金琦当即与刘桦电话联系，而刘桦不接电话。7月29日原告在房屋大门上张贴通告，告知被告三日内与原告联系，并电话通知中介殷某，要求被告办理房屋交接事宜。中介殷某当晚与被告联系后，被告依然拒绝任何沟通，拒付购房尾款2万元。中介殷某也和被告提议，被告将购房尾款2万元先放在中介处，将期待的要求列出明细，让原告完成要求后，再将购房尾款2万元支付原告，被告仍然不接受。由于被告拒绝沟通且多次违反合同约定等原因，致使房屋买卖合同至今无法履行，被告行为构成违约，应当承担责任。被告肖慧芳、刘虎群、刘桦辩称，原告所述不实，证据不真实，不能证明其主张，原告的各项请求事实和法律依据不足，请求判决驳回其诉讼请求。反诉原告肖慧芳、刘虎群、刘桦向本院提出诉讼请求：1、判令购房尾款2万元不再支付，反诉被告赔偿反诉原告54900元；2、判令反诉被告支付逾期交房违约金10000元；3、判令反诉被告支付房屋修补、重置家具的费用12350元；4、判令反诉被告迁出户口、交清水电气等费用；5判令反诉被告支付精神抚慰金5000元。事实与理由：2017年3月31日，反诉原告在中介公司人员陪同下看房，在询问是否漏水时，反诉被告答复不漏水。同年4月3日，刘烨与反诉被告及中介人殷某签订房产售卖合同及补充协议，约定交易细则，其中183万元购买此房屋，留1万元尾款交房时付清。反诉原告按照协议所约定的日期执行合同中的各项付款义务，于2017年5月30日前付清181万元房款。因反诉被告未按合同约定履行5月30日前清空房屋，迁出户口、结清水、电、气等相关费用的义务，反诉原告与其协商留2万元尾款待验房时结清，反诉被告同意。从合同约定的5月30日交房时间起，反诉被告以未找到能租住的房屋为由，一直拖延时间拒绝交房。但6月8、9日，反诉被告殷鸣勤在微信朋友圈表示在上海玩。由此，反诉原告决定不再任其拖延，敦促其尽快交房。后双方约定6月17日验房交付。6月16日反诉原告给殷鸣勤发信息询问第二天交房的具体时间，无任何回复。经与中介殷某联系，确定是6月17日早上八点半验房交付。但6月17日被告截止验房结束一直未露面。6月17日与中介殷某共同验房过程中发现：1、主卧墙面多处渗水，墙纸上水渍渗出明显，原先用大幅婚纱照遮盖；2、主卧衣柜打开后发现巨大裂缝，衣柜底部有黑色壁灰；3、主卧2副窗帘被拆卸，墙面上遗留若干百叶窗拆卸洞眼、罗马杆下墙面出现裂缝；4、客厅2副窗帘被拆卸，罗马杆损坏，左侧掉落；5、卫生间浴室门损坏、掉落，无法关闭；6、卫生间毛巾架、置物架被拆除；7、卫生间洗手台面池底部下水塞被拔起，表面多处划痕，无法复原；8、客厅电视柜、客厅角柜、阳台洗手池等家具被搬走。6月17日验房结束后到7月11日，房屋钥匙一直在中介殷某处保管。7月6日，肖慧芳从房屋处路过，发现房屋次卧室窗帘被人拉上，反诉原告询问中介殷某反诉被告是否进入过房屋，殷某答复不清楚。7月10日，反诉原告约殷某一起去取证检查房屋是否被他人占用，殷某因个人原因无法去现场，让肖慧芳7月11日去中介自行领取房屋钥匙。7月11日殷鸣勤在给殷某的短信中称进入房子查看过，房屋不存在漏水情况。7月12日反诉原告进屋后发现客厅的餐桌椅一套被私自更换，发照片给中介殷某。在后续殷某与姚金琦的微信对话中，反诉被告承认是被他人搬走，并承诺会归还。为防止殷鸣勤再次私自更换家具，反诉原告于7月14日更换房屋锁芯，并通知中介殷某。因合同履行期间，反诉被告多次实施不诚信行为，期间中介多次调解未果，反诉被告拒不按合同履行相关义务，延误反诉原告入住，构成违约。反诉被告殷鸣勤、姚金琦辩称，反诉原告主张购房款2万元不再支付并要求反诉被告承担违约责任均无事实和法律依据；合同中约定的家具都给反诉原告了；房屋是反诉被告2015年购买的二手房，当年8月物业就曾进行过维修，不再漏水了；如果房屋存在漏水问题，应该找物业维修；反诉原告所称的家具损坏没有事实依据；水费交到了7月7日，电费也交到那个时间段，燃气费和水电的通知变更了，之前的都交了，再没有接到交费的通知了；物业费已交到至搬家那天；反诉被告没有诬告反诉原告，反诉原告主张精神损害抚慰金也没有事实和法律依据，综上，请求判决驳回反诉原告的各项诉讼请求。两原告为证明其主张，支持其抗辩，向本院提供了如下证据：1、房地产买卖中介合同及补充协议各一份，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，且合同约定2017年5月30日被告应支付房款69万元，实际只付了68万元，加上尾款1万元，尚欠2万元未付。2、和刘桦的对话记录一份，证明5月11日付款的情况。3、付款情况说明一份、付款凭证两份，证明被告交钱的数额，还有尾款2万元未付。4、录音一份，证明被告不想给尾款2万元。5、录音一份，证明被告未及时支付30万元是肖慧芳到浦发银行买了理财产品，是殷某说服才把钱取回来的，而不是被告所说的账号给得不及时。6、照片两张，证明搬家前淋浴门的铰链坏了，不是门坏了，原告找人维修了。7、维修录像截屏一份，证明原告2016年8月4日卖房前维修过主卧室，被告提供的姚姓人员签字的维修联系单是不真实的。8、发票三张，证明被告之前说电费是自己交的不真实。反诉原告肖慧芳、刘虎群、刘桦为证明其反诉主张，支持其抗辩，向本院提供了如下证据:1、看房照片、验房照片合计19张，证明原告隐瞒墙壁漏水事实；把原来的东西搬走，用次品代替；合同约定留下4副窗帘被拆走了；淋浴房门坏了一侧无法关上，卫生间的置物架被告拆卸，客厅的柜子也被搬走了；以上物品除合同有约定外，其他都口头约定要留下来的。2、发票两张，收据两张，证明购买两组窗帘花费2100元，购买电视柜花费1650元，购买洗手池花费1200元，淋浴房门重新更换花费400元。3、中介情况说明一份，证明发现窗帘、电视柜和洗衣机柜子没有了，向中介、原告提出了异议。4、录音一份，证明殷鸣勤自己去中介的，中介的有关付款情况说明不真实。5、房屋维修联系单，证明殷鸣勤就房屋漏水修补过房屋，却隐瞒、否认房屋维修过的事实。肖慧芳、刘虎群、刘桦对殷鸣勤、姚金琦提供的证据1、2、6、8及证据3中的付款凭证的真实无异议，对证据1质证认为少付1万是因为合同第5条约定，2017年5月30日原告迁出房屋办理相关交接手续后才支付69万元，但截止5月31日，两原告未履行义务办理相关手续，故扣除了相关尾款；对证据2质证认为原告5月10日前未告知银行账户，在5月10日确认账户后即刻就去银行转账付清了30万元。对证据3中的付款情况说明内容的真实性不认可，对证据4质证认为中介的公正性存疑，电视柜等都是口头协议留下的；对证据5质证认为第一次付款时告知了账号，第二次付款时没有告知账号，中介也没有联系，中介联系后第二天就付款了，不存在理财的情况；对证据6质证认为只是局部的照片，门也坏了，关不上。殷鸣勤、姚金琦对肖慧芳、刘虎群、刘桦提供的证据1质证认为房屋渗水找物业修过了，窗帘给了四个，不是原来的，桌子也留了，桌子和窗帘当时都没有特别说明；对证据2质证认为淋浴池只是铰链是坏的，洗手池是连着洗衣机台子的，合同未约定留下来；对证据3质证认为电视柜搬走了，原告只是按合同把打钩的留下，中介忘了合同里没有电视柜，洗衣机台子本来和洗衣机连在一起的，中介不清楚；对证据4质证认为说明是经过好几次沟通，打印好后店员给他看后才盖章的；对证据5的真实性不认可。本院对双方无异议的证据的真实性予以认定，对各方提供的南京某房产营销策划有限公司出具的书面材料或与其工作人员的对话录音，因相互之间多处存在不一致之处，本院对其内容的真实性不予认定；对双方提供的其他证据，本院在后文将结合本案的其他证据，予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年4月3日，殷鸣勤和姚金琦（甲方）、刘桦（乙方）及南京某房产营销策划有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于六合区房屋出售给乙方，面积87.25平方米，价款183万元；甲、乙方无正当理由不履行合同，按标的额10%计18.30万元支付违约金；甲方应在乙方领取房产证后或于2017年6月30日前腾空房屋，并于书面通知乙方、丙方办理交付房屋的具体时间；付款方式和付款期限为：乙方于2017年4月3日前支付甲方购房定金1万元，该定金最后冲抵房款，同年4月20日前支付甲方首付款52万元；余款10万元乙方以商业贷款方式支付甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；尾款30万元在乙方已付清购房定金、首付款及余款后于2017年5月30日在甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方；该房屋内所有户口甲方承诺在2017年12月31日前迁出；甲方承诺该房价款中包含以下附属设施并随房屋移交乙方：热水器1台，电视机1台，油烟机1台，灶具1台，空调3台，窗帘4组，床1张，沙发1个，餐桌椅1个4把，茶几1张，席梦思1张，鞋柜1个；固定装修、固定设施及其他：立卧室床、客厅海信曲面屏电视、真皮沙发一组。同时，就涉案房屋，殷鸣勤、姚金琦（甲方）与刘虎群、肖慧芳（乙方）及南京某房产营销策划有限公司（居间方）还签订《补充协议》一份，约定：由原先签订合同的乙方贷款，改为全款支付方式，付款方式如下：1、2017年4月3日乙方支付甲方定金1万元；2、2017年4月13日乙方支付甲方房款52万元；3、2017年4月21日乙方支付甲方房款30万元；4、2017年5月5日前乙方支付甲方房款30万元；5、2017年5月31日前乙方支付剩房款69万元；6、尾款1万元待甲方交房之日乙方支付于甲方。合同及补充协议签订后，被告向原告支付购房款，其中2017年5月5日应付30万元，实际支付时间是同年5月11日；2017年5月31日应付69万元，被告实际支付了68万元。2017年5月8日，原、被告办理了房产过户手续。因被告认为原告未按约定时间即2017年6月17日验房交付，遂于2017年7月12日，从中介处拿到涉案房屋钥匙，并于7月14日更换门锁。2017年6月17日，被告进入涉案房屋后，发现原告留在房间的桌子、窗帘等与看房时不一致，遂不再与原告直接联系。其中窗帘被告对其中的两副重新进行了更换，花费费用2100元。另查明，肖慧芳、刘虎群、刘桦户口已迁入涉案房屋，截止2018年10月26日，姚金琦、李某、姚某一家三人的户口在涉案房屋尚未迁出。诉讼中，各方均不认可存在违约行为，认为即使违约，对方主张的违约金也过高。以上事实，有双方当事人庭审中的陈述，殷鸣勤、姚金琦提供的房地产买卖中介合同、补充协议、收据、发票，肖慧芳、刘虎群、刘桦提供的照片、收据等证实，本院予以确认。本院认为，殷鸣勤、姚金琦、刘桦及案外人南京某房产营销策划有限公司签订的房地产买卖中介合同以及殷鸣勤、姚金琦、肖慧芳、刘虎群及案外人南京某房产营销策划有限公司签订的补充协议，是各方的真实意思表示，合法有效。关于两原告要求三被告支付购房款2万元的请求，其中1万元已过合同约定的履行期限，另尾款1万元根据双方约定在交房时支付，由于涉案房屋大门锁已由各被告于2017年7月17日进行了更换，涉案房屋自此实际已由各被告控制、占有，可视为已领受了该房屋，各被告支付尾款1万元的条件已经成就，故两原告要求三被告支付购房款2万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金18.30万元，虽然三被告方未按约定期限支付购房款，由于合同约定的违约金过高，本院酌定自各被告应付款之日至实际付款前一日，以应付款金额为本金，按银行同期贷款利率4倍计算。即三被告应以30万元为基数，支付两原告自2017年5月5日至同年5月11日间的利息；以1万元为基数，支付自2017年5月31日至实际给付之日止的利息。两原告有关违约金超出前述部分的请求不予支持。因三被告已向两原告支付过购房款，且双方合同也明确了每次支付购房款的数额、期限，故三被告以30万元未按约定日期支付系两原告未提供账户的原因所致、无须承担违约责任的辩称意见，本院不予采纳。双方合同约定2017年5月31日前买方付房款69万元，故三被告关于暂扣其中1万元不存在违约的辩称意见，本院不予采纳。三反诉原告主张依合同约定两反诉被告应于2017年5月30日交房，两反诉被告辩称约定的交房日期是2017年6月30日。结合合同内容，三反诉原告依据的条款实际涉及的是买方支付尾款的条件，且尾款支付条件在补充协议中另行进行了变更，故根据三反诉原告支付房款的情况及两反诉被告的抗辩意见，认定交房时间最迟为2017年6月30日。两反诉被告未在前述期限内交房，应承担应迟延交房违约金，根据涉案房屋的位置、面积，本院采纳反诉原告主张的租金2000元/月标准，为1133元（2000÷30×17）；关于三反诉原告主张的购买窗帘的费用2100元，虽然合同未明确约定所留窗帘的具体类别，但根据诚实信用原则，在无特别约定的情况下，应以看房时房间内的窗帘为准。由于后续的窗帘与看房时窗帘不一致，且双方交易的是二手房，酌定由两反诉被告赔偿三反诉原告重置窗帘费的70%即1470元（2100×70%）。涉案房屋中姚金琦等的户口尚未迁出，三反诉原告要求两反诉被告迁出户口有事实和法律依据，本院予以支持。三反诉原告要求两反诉被告返还看房时原客厅存放的桌子，两反诉被告表示同意，本院亦予以支持。三反诉原告诉称房间淋浴门被损坏，证据不充分；三反诉原告诉称涉案主卧墙存在壁纸渗水痕迹、衣柜有巨大裂缝等，均属于外观瑕疵范围，是其看房时自身应该注意的事项；同时，洗手池、电视柜等未列入合同约定的保留范围，由此，三反诉原告已前述各项违反合同约定为由，要求两反诉被告承担违约责任、赔偿损失，本院不予支持。三反诉原告的其他诉讼请求，也缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、肖慧芳、刘虎群、刘桦于本判决生效之日起十日内向殷鸣勤、姚金琦支付购房款2万元及违约金（违约金为利息总额：利息标准，以30万元为基数，自2017年5月1日起至同年5月11日止按中国人民银行同期同档贷款利率的4倍计算；以1万元为基数，自2017年5月31日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的4倍计算）；二、殷鸣勤、姚金琦于本判决生效之日起十日内向肖慧芳、刘虎群、刘桦支付2603元；以上相互抵消，肖慧芳、刘虎群、刘桦于本判决生效之日起十日内向殷鸣勤、姚金琦支付购房款17397元及违约金（违约金为利息数额：利息标准，以30万元为基数，自2017年5月1日起至同年5月11日止按中国人民银行同期同档贷款利率的4倍计算；以1万元为基数，自2017年5月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的4倍计算）；三、殷鸣勤、姚金琦于本判决生效之日起十日内将肖慧芳、刘虎群、刘桦看房时原客厅存放的桌子返还给肖慧芳、刘虎群、刘桦，将姚金琦等三人的户口涉从六合区房屋内迁出；四、驳回殷鸣勤、姚金琦的其他诉讼请求；五、驳回肖慧芳、刘虎群、刘桦的其他反诉请求。本诉案件受理费4345元，由殷鸣勤、姚金琦负担3950元，肖慧芳、刘虎群、刘桦负担395元；反诉案件受理费928元，由肖慧芳、刘虎群、刘桦负担820元，殷鸣勤、姚金琦负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5273元。审 判 长  黑长保人民陪审员  陈 华人民陪审员  郑 燕二〇一八年十月二十六日书 记 员  聂湘萍