双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初6379号 原告（反诉被告）：自贡市海普物业有限责任公司双流分公司。住所地：成都市双流区。 负责人：马增新，经理。 委托诉讼代理人：萧国辉、雷建辉，系原告工作人员。 被告（反诉原告）:周鑫,男,汉族，1970年1月19日出生,住成都市武侯区。 原告（反诉被告）自贡市海普物业有限责任公司双流分公司（以下简称“海普物业”）与被告（反诉原告）周鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海普物业的委托诉讼代理人萧国辉、雷建辉，被告（反诉原告）周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海普物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费1856元（2017年1月-2018年4月），按照欠费金额的10％支付违约金185.6元；２、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:海普物业是四川雄飞集团有限责任公司开发的“雄飞.翰林书院”的前期物业服务企业，周鑫2015年6月12日购买雄飞·翰林书院4栋2单元2楼4号房屋，建筑面积144.96平方米，每月每平方米物业费为0.8元，即周鑫每月应付物业费为116元，每月10日应交纳当月物业费。周鑫自2017年1月至2018年4月连续16个月未交物业费，合计1856元，经上门催收、发函催收未果，故海普物业提起诉讼。 周鑫辩称：海普物业没有按照合同约定提供服务，属于违约。 周鑫向本院提出诉讼请求：１、判令海普物业赔偿周鑫经济损失5000元。２、判令海普物业退还已收取的物业费。事实与理由：依据《前期物业服务合同》以及《雄飞.翰林书院业主临时管理规约》的约定，海普物业作为前期物业服务公司负有对本小区公共绿地管理、维护和公区清洁的义务。但自周鑫2015年8月入住以来，海普物业从未对周鑫房后和房侧的两块公共绿地进行过管理和清洁，长期处于“弃管”状态。致使一楼业主圈占房后公共绿地，搭建违章建筑，房前设广告牌，房后部分绿地被硬化开设麻将室，未硬化部分种菜、养鸡，侧面绿地也被用于堆放杂物、晾晒衣物，绿地植被被破坏殆尽。麻将声、鸡鸣声不绝于耳，种菜浇粪、鸡粪遍地，臭气熏天。周鑫多次找到物业经理雷某某，要求他们解决处理，但海普物业以他们没有执法权等理由推诿，不做处理。2016年12月中旬周鑫向物业正式通告，如不履行合同义务则从2017年开始停交物业管理费。期间为催付物管费，海普物业相继采取扣发周鑫电卡，拒收车位费等侵害周鑫合法权益的手段。综上所述:海普物业违反合同约定，对周鑫翰林书院×栋×单元×楼×号房屋相毗邻的两块公共绿地不履行管理和清洁合同义务，致使周鑫房屋周边环境被重度污染，严重损害了周鑫及家人的身体健康权，造成经济损失5000余元。特向人民法院提起反诉，请依法判决。 海普物业辩称：周鑫没有经济损失，且与海普物业无关；海普物业为其提供了物管服务，周鑫也支付了部分物管费，即认可海普物业的服务；对于违章建筑海普物业已将情况报告相关管理部门，且已纠正。请求驳回周鑫的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2013年12月6日，海普物业与四川雄飞集团有限责任公司（以下简称“雄飞公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定海普物业为雄飞公司开发的位于双流县西航港街道长城路一段185号“雄飞·翰林书院”小区提供前期物业服务，物业服务内容包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、排烟道、垃圾道、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、备用发电机、水泵、建筑物防雷设施等。附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。公用绿地、花木、建筑小区等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、外立面广告位、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。对业主和物业使用人违反《临时管理规约》及其他违法行为，针对具体行为并根据情节轻重，合法地采取但不限于规劝、制止等措施；物业服务费多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向海普物业交纳；首次由业主预交6个月，之后每月10日前交付当月物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的应当按照逾期每日承担欠付物业服务总额3‰的违约金。 2015年6月12日，周鑫与雄飞公司签订了《商品房买卖合同》，约定周鑫向雄飞公司购买“雄飞·翰林书院”×栋×单元×层×号房屋，测绘建筑面积144.96平方米，并约定雄飞公司依法选聘的物业管理企业为海普物业，物业服务收费价格为0.8元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、物业服务人员薪资福利、保险费、法定税费、能源消耗等。 周鑫因小区存在开设麻将馆、养鸡的情况，自2017年1月1日起拒绝向海普物业交纳物管费。海普物业经多次催收无果后，遂提起诉讼。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业服务合同、商品房买卖合同、律师函、催收函、照片以及当事人的陈述等在卷予以佐证。 本院认为，海普物业依法取得物业服务资质证书，有权从事物业管理服务活动，周鑫系该小区×栋×单元×层×号房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，海普物业与雄飞公司签订的《前期物业服务合同》是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，合法有效。 关于海普物业要求周鑫交纳从2017年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理费。周鑫辩称，海普物业未履行对公共区域及绿地管理的职责，属违约，故其有权拒绝交纳。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，周鑫如果认为海普物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业管理费，故周鑫的抗辩理由不能成立，其应当按照前期物业服务合同的约定向海普物业支付2017年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理费1856元（0.8元/月·平方米×144.96平方米×16个月）。 关于周鑫要求海普物业赔偿经济损失5000元并退还已收取的物管费，其主要理由为小区存在开设麻将馆、部分业主养鸡和修建阳光房等情况，海普物业未履行相应的管理义务。海普物业辩称，麻将馆已关闭、违建情况已报相关部门进行处理、业主系在自己专属区域养鸡，故其不存在违约。本院认为，周鑫提交的证据不能证明其主张的经济损失与海普物业的物业服务行为之间存在因果关系，且海普物业对小区开设麻将馆、部分业主养鸡和修建阳光房已履行了相应的管理义务，周鑫应当按照合同约定交纳物管费，故本院对周鑫的该项主张不予支持。 关于海普物业要求周鑫支付违约金185.6元，本院结合合同履行情况、双方过错程度、损失大小等因素，酌情对海普物业的该项主张不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周鑫于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）自贡市海普物业管理有限责任公司双流分公司支付2017年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理费1856元； 二、驳回原告（反诉被告）自贡市海普物业管理有限责任公司双流分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）周鑫的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）周鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  王璇 二〇一八年十月三十一日 法官助理龚玉洁 书记员张玲