河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终5059号 上诉人（原审原告）：张德建，男，1979年4月13日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地河北省廊坊市经济开发区祥云道81号荣盛发展大厦。 法定代表人：耿建明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙丽娜，河北听韬律师事务所律师。 上诉人张德建因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张德建上诉请求：请二审法院撤销原判决，改判被上诉人立即向房屋产权登记机关提交办理房屋登记所需的全部资料并协助上诉人办理房屋产权登记，判决被上诉人向上诉人支付违约金105069元，承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定“被上诉人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，其已履行合同约定的为上诉人办理房屋产权登记的义务”错误。在原审整个庭审过程中，被上诉人没有提供任何证据证实其已将办理产权登记应由其提供的全部资料向房产登记部门交付备案。而一审法院却信口雌黄，随意编造被上诉人已将资料向房产登记机关交付的事实。如果原审法院认为被上诉人履行了合同义务，那么是什么时间履行的？是否在合同约定的商品房交付后的180日期间内？一审法院对上述问题为何避而不谈？2、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中关于产权登记的约定“双方协商解决”系双方对房屋产权证的办理做的特殊约定实属错误或者说简直就是笑话。民事活动出现纠纷双方协商解决这是解决问题的一般方式，即使没有约定，双方也可以协商。但是协商解决并不是什么特殊约定，也不能将任何一方当事人的诉讼权利予以剥夺，更别说被上诉人根本就没有和上诉人协商的意思。协商还有成与不成之说，那协商不成或对方不愿意协商就不能提起诉讼了吗？答案是否定的。诉讼是每个公民的法定权利，只要符合民事诉讼法的起诉条件，任何公民都有权利提起诉讼。然而，原审法院竟然将双方有协商解决的条款认定为双方的特殊约定而将上诉人的诉讼权利予以剥夺是没有任何法律依据的。《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。”可见，在民事活动中，协商解决只是解决民事纠纷的一般原则而非特殊约定。双方当事人在履行合同过程中出现纠纷协商不成的情况下完全有权提起诉讼，故原审法院认定协商解决系双方的特殊约定错误。3、原审法院认定事实与判决结果自相矛盾，不能自圆其说。按照原审法院的逻辑，双方对房屋产权证的办理做了特殊约定，就不应该通过诉讼解决，法院应当判决驳回上诉人的起诉而不是驳回上诉人的诉讼请求，而原审法院恰恰是判决驳回上诉人的诉讼请求，与其认定事实相互矛盾。综上，上诉人请求二审法院重新审理本案，依法撤销原判决，支持上诉人的诉讼请求。 荣盛公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2、合同已进行特殊约定，并排除了违约金及赔偿金条款，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定；3、上诉人未提交办理权属登记资料；4、上诉人已办理了入住手续，并不存在损失。 张德建向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向房屋产权登记机关提交办理房屋登记手续所需提交的全部资料，协助原告办理房屋产权登记手续；2、判令被告赔偿原告违约金105069元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年2月25日，买受人张德建、出卖人荣盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张德建购买晓廊坊房产，单套房款为309596元。《商品房买卖合同》第15条产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Ｘ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的Ｘ%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Ｘ%向买受人支付违约金。3、双方协商解决”。2012年9月27日，被告荣盛公司为原告张德建办理入住手续。 一审法院认为，原告张德建与被告荣盛公司签订的《商品房买卖合同》，对当事人具有法律约束力，合同双方应按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。原、被告双方在合同中对办理房产证做了明确的约定，即双方协商解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”，而本案原、被告双方对房屋产权证的办理做了特殊约定，且被告在诉前已将房屋前期资料交付产权登记机关，故原告主张按照已付购房款总额，参照中国人民银行贷款基准利率的1.5倍计算逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。被告荣盛公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，其已履行合同中约定的为原告办理房屋产权登记的义务。综上所述，原告的诉讼请求一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告张德建的诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人荣盛公司提交证据一、晓廊坊小区一期14-16号楼台帐，证明上诉人未提交过应由其提交的办理权属证书的手续。证据二、五份生效判决，证明该类型案件广阳区人民法院及廊坊市中级人民法院均有判决驳回原告诉讼请求的判例。上诉人的质证意见为：对证据一真实性有异议,被上诉人自己记录的，与本案没有关联性，上诉人起诉的是被上诉人没有在合同约定的期间向产权机关提供相关进行产权登记的资料，构成违约。对证据二的真实性没有异议，但与本案没有关联性，生效判决并不意味着认定事实就是正确的。双方对证据二的真实性无异议，本院予以确认，并存卷予以佐证。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，张德建与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、双方协商解决”。根据合同约定，荣盛公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助张德建办理房屋产权登记。荣盛公司没有提交证据证明其履行了上述合同义务，故张德建要求荣盛公司向房屋产权登记机关提交办理房屋登记所需的全部资料并协助办理房屋产权登记的诉求，本院予以支持。因双方合同约定协商解决，现张德建向法院起诉，证明双方已无法协商。在此情形下，如荣盛公司不能按照判决指定的期限履行义务，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。 关于张德建主张的违约金问题，本院认为，房地产权属证书的取得，不但需要荣盛公司准备、提供必要的资料，张德建亦应当提供、准备相关资料，还要取决于产权登记机关行政行为的结果，此节并非荣盛公司完全自主可控。且张德建与荣盛公司通过合同一致排除了解除合同和支付违约金这两种违约责任处理方式，选择了第三种处理方式，虽然对于“双方协商解决”时荣盛公司应如何承担违约责任双方约定不明，但双方约定不解除合同和不适用违约金的约定是明确具体的，不存在“没有约定违约金数额或计算方法”的情形，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故张德建主张荣盛公司支付违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，张德建的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初358号民事判决； 二、荣盛房地产发展股份有限公司于本判决生效后30日内将出售给张德建的房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如逾期办理，从次日起以309596元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。并协助张德建办理房屋产权登记手续； 三、驳回张德建的其他诉讼请求。 一审案件受理费1200元，由张德建负担；二审案件受理费2400元，由荣盛房地产发展股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘德璋 审判员  于 颖 审判员  张建民 二〇一八年十月三十日 书记员  李雪征