上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初10264号原告(反诉被告)：吴美玲，女，汉族，1986年10月14日生，住江西省九江市。原告(反诉被告)：骆小海，男，汉族，1981年5月19日生，住江西省九江市。委托诉讼代理人：庞雪洁，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海金堰来源实业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈银峰，总经理。委托诉讼代理人：肖敏，上海市浦南律师事务所律师。原告(反诉被告)吴美玲、骆小海(以下统称原告)诉被告(反诉原告)上海金堰来源实业发展有限公司(以下统称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，后依法适用简易程序于2018年10月18日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。两原告委托诉讼代理人庞雪洁、被告委托诉讼代理人肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告办理弘鼎酒店《食品经营许可证》的费用人民币(以下币种相同，略)45,000元、办理《消防(承包)证》的费用100,000元；2、被告返还酒店内空调、冰箱、消毒柜等设备或物品(详见清单)，如不能返还，则支付这些设备的折价款253,776元；3、被告返还拆除的酒店内的灯具、广告牌等设备(详见清单)，如不能返还，则支付折价款164,800元；4、被告赔偿弘鼎酒店装修费用300,000元。事实和理由：原、被告于2016年11月18日签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告租赁被告将位于上海市金山区张堰镇松金公路XXX号105、201室房屋(下称案涉房屋)用于经营弘鼎酒店；租赁期限为2016年11月18日至2020年11月18日。2018年7月初，被告突然将案涉房屋收回后另行出租，致原告不能继续经营。原告为经营酒店所办理的证照也因此作废(更换地址经营须重新办理)，原告办证费用损失145,000元。被告之后又将案涉房屋内设备、物品出卖，造成原告装修及设备、物品等巨大损失。原告为维护其自身合法权益提起诉讼。被告答辩并反诉称，驳回原告的全部诉讼请求。合同终止的违约责任在于原告，原告单方面终止酒店经营后，被告积极履行了通知义务，要求解决后续问题。后原告以电话方式要求与被告终止租赁合同。原告承租被告所有的案涉房屋时本由被告开办金来源大酒店，原告提出免费借用被告酒店内餐饮用具、厨房设备、装潢设施，被告一并交付原告使用。双方合同约定，第一年租金600,000元，逐年递增5%，签约次日支付半年租金，以后每半年支付一次，先付后用，支付日为支付月10日前；原告承担相关水电煤、垃圾清运、物业等费用；迟延支付租金满一个月，被告有权加收5%滞纳金，并有权收回租赁房屋，如造成损失由原告承担。自2017年11月起，被告屡屡拖欠租金及水电费。经原告多次催促，截止2018年5月21日，被告书面确认欠原告上一期租金余款及水电费等费用39,858元，同时还应在2018年5月10日前支付下一半年(2018年5月18日至2018年11月17日)租金315,000元。但事后原告未予回应。2018年6月28日，有案外人到案涉房屋要求接手酒店，并于酒店内的员工发生纠纷，后政府劳动监察部门人员至现场处理，并通知被告。被告被案外人告知原告以归还债务为由将酒店抵给案外人，原告同时已拖欠员工两个多月工资，经劳动监察部门人员平息纠纷，要求相关人员通过诉讼途径解决争端。2018年7月1日，被告至案涉房屋发现酒店已停止经营。2018年7月3日，被告接到上海市公安局金山分局刑侦支队电话要求配合调查，被告方知原告通过伪造合同方式将案涉房屋抵债给案外人，案外人已报案处理。由于7月正值炎夏，原告经营的酒店内餐厨生活垃圾及部分丢弃的动植物食品原料腐烂，导致案涉房屋内外臭气熏天，后街道部门要求被告处理，被告联系原告要求其解决，但原告一直拖延不肯处理。2018年7月6日，被告发函给两原告，同时将告知函张贴在案涉房屋上。2018年7月10日，原告通知被告，要求被告自行将门锁剪开进入处理。被告后组织大量人手进入案涉房屋清理，清理中发现房屋内仅存原告租赁之初向被告借用的部分餐饮用具、厨房设备。原告不支付拖欠款项，反而歪曲事实，无理滥诉，故依法提起反诉：两原告连带支付被告租金、水电费169,499元及逾期滞纳金8,475元。审理中被告将连带支付调整为共同支付，同时自愿撤回逾期滞纳金请求。原告针对被告的反诉辩称，2018年6月13日晚，双方曾协商过水电费的问题，当时双方达成了一致意见，水电及租金共欠320,000元，并约定了付款期限。原告依约支付了第一期50,000元，第二期应于7月底支付，而被告于7月初就擅自处置了原告物品，并将房屋另租他人，故之后原告未支付欠款。经审理查明，2016年11月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告租赁被告所有的案涉房屋用于经营弘鼎酒店；租赁期限为2016年11月18日至2020年11月18日；第一年租金600,000元，之后每年按照上一年租金金额递增5%，签约次日支付半年租金，以后每半年支付，支付日期在支付月10日前；原告支付房屋保证金50,000元，退租后归还；原告承担租赁期间相关水电煤、垃圾清运、物业管理等费用；被告应及时支付各项费用，迟延支付租金满一个月，被告有权加收5%滞纳金，并有权收回租赁房屋，如造成损失由原告自负；房屋装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承租，被告也不作任何补偿；合同到期后如原告拒不交还房屋的，被告有权单方将原告存放在租赁房屋内财产及物品进行处置，腾空房屋，因此造成被告所垫付费用由原告赔偿被告。合同附有弘鼎大酒店领金来源大酒店物品统计表。原、被告各自所持合同原件合同条款内容相同，只是合同主体以及骑缝不一。审理中双方均认同以原告提供的合同文本为准。合同签订后，原告支付被告房屋保证金50,000元；审理中双方确认，原告支付被告保证金可抵扣原告应付相关费用。原告为经营酒店以经营者吴美玲办理了个体工商户营业执照、食品经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；原告也对案涉房屋进行装修。2018年5月21日，被告书面确认：截止2018年5月21日共欠房租及水电费等费用39,858元，还应在2018年5月10日前支付下一半年(2018年5月18日至2018年11月18日)租金315,000元，合计354,858元，扣除餐费1,700元，为353,158元；同时承诺(支付金额未扣除餐费)：2018年5月25日付水电费39,858元、6月10日付150,000元、6月15日付165,000元，5月份以后水电费每月付清。后原告于2018年5月28日至2018年6月15日期间共向被告支付71,000元。审理中，原告对于被告主张的2018年5月至7月水电费分别为15,144元、17,672元、3,620元未表示异议。2018年7月初，被告停止经营弘鼎酒店。2018年7月6日，被告发函给两原告，同时将告知函张贴在案涉房屋上，要求原告支付相关拖欠费用，若不支付，没收保证金、解除合同、收回房屋及承担损失。因原告已停止经营的酒店内发出臭味，当地街道要求被告处理。原告也未按被告转达意见上门处理。2018年7月10日，原告吴美玲电话通知被告，要求被告自行将门锁剪开进入处理，同时同意被告即日收回房屋并以此计算租金。审理中，双方对于2018年7月10日解除合同均无异议。2018年7月18日，自称弘鼎酒店三股东之一的程达燕向上海市公安局金山分局张堰派出所报案称：2018年7月16日10时，其发现案涉房屋内的财物不见了，已经转租给其他人做超市正在装修，未与酒店经营负责人沟通，故来所报案。对此，被告认为，把酒店内酒搬走的供应商是程达燕，被告进入房屋时除原告免费领用被告物品外，其他财物均已被原告搬空；案涉房屋于2018年7月底才另租他人，之后将案涉房屋内本属于自己的财物甩卖；原告提供的光盘应形成于2018年8月初。以上事实，由原告提供的上海市公安局案(事)件接报回执单、询问笔录、《房屋租赁合同》、营业执照、食品经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、自行制作的酒店内物品清单以及被拆设备清单、有关酒店装修材料、收据、照片、光盘、证人证言、转账记录、初步结算单，被告提供的《房屋租赁合同》及附件弘鼎大酒店领金来源大酒店物品统计表、房产证、水电费用单据、通知函及邮寄凭证、张贴通知函照片、通话记录、录音光盘及录音文字整理、初步结算单及原告骆小海承诺付款书、张贴通知函及清理现场的照片，以及双方当事人当庭所作陈述等证据证实。本院认为，原、被告所签合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。双方对于合同解除均无异议，本院确认双方所签合同已于2018年7月10日解除。但双方对于解除合同的责任归属发生争议。第一，支付租金等相关费用为承租人基本义务。原告未按合同约定支付租金等相关费用，在初步结算后也未践行承诺，被告具有合同约定的解除权。第二，就解除合同过程而言，原告承租房屋经营不善致停业，期间又主动致电被告解除合同，被告应无任何过错可言。由此可见，解除合同的违约责任当属原告。合同解除后的相关问题处理。关于本诉，原告主张的四项诉讼请求本质均为赔偿损失。第一，其作为违约方本无权要求对方赔偿。第二，被告已将案涉房屋另租他用，原告所主张的装修、设备等对被告也无可利用价值。第三，原告所主张的相关损失或存在，但应由其自负；退一步而言，即使被告应当补偿，因原告无确凿证据证明，本院也无从支持。关于反诉。截止2018年5月21日，原告共欠被告租金及水电费39,858元。原告未支付被告2018年5月18日至合同解除日即2018年7月10日的租金93,205元(315,000÷365×2×54)以及2018年5月至7月水电费36,436元。原告应向被告共计支付169,499元，扣除房屋保证金50,000元、餐费1,700元、已支付的71,000元后，尚应支付46,799元。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回本诉原告吴美玲、骆小海的全部诉讼请求；二、反诉被告吴美玲、骆小海应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海金堰来源实业发展有限公司人民币46,799元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取人民币6,218元，由本诉原告吴美玲、骆小海负担；反诉案件受理费减半收取人民币1,845元，由反诉原告上海金堰来源实业发展有限公司负担人民币1,336元，反诉被告吴美玲、骆小海负担人民币509元。反诉被告吴美玲、骆小海所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一八年十月二十九日书记员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。