安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0705民初2943号 原告（反诉被告）:查昊宇，男，1992年10月27日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：陶然亭、张海林，安徽宪达律师事务所律师。 被告(反诉原告):中国邮政集团公司铜陵市分公司，住所地安徽省铜陵市铜官区长江西村**，统一社会信用代码:9134070070509414X1。 负责人：金小胜，总经理。 委托诉讼代理人：田甜、赵礼平安徽众佳律师事务所律师。 原告查昊宇与被告中国邮政集团公司铜陵市分公司房屋租赁合同纠纷纠纷一案，本院2018年6月28日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告查昊宇委托诉讼代理人陶然亭，被告中国邮政集团公司铜陵市分公司委托诉讼代理人田甜、赵礼平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 查昊宇向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告支付原告租金612200元。2、请求法院依法判令被告承担违约金388747元（被告应付原告违约金3887470元，原告考虑到多方面因素及被告同意支付拖欠原告612200元后，原告愿将违约金降至388747元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告拥有位于铜陵市铜官区网点，2017年3月与被告签订租赁合同，将原告的房屋出租给被告使用，合同租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，租金为612200元，至迟应在2017年7月25日前付清，每逾期一日支付的，承担2%的违约金。合同同时约定，租赁合同期满前三个月被告未书面通知甲方的，视为按原租赁价格继续续租一年，租金为612200元，至迟应在2018年3月25日前付租金306100元，每逾期一日支付的，承担2%的违约金（1、被告第一次付款时间应在2017年3月25日前，应付款306100元，实际支付时间是2017年8月29日，延迟5个月即150天，按合同约定应付违约金306100＊2%＊150天＝918300元；2、被告第二次付款时间应在2017年7月25日前，应付款306100元（此款至今未付），实际支付时间按2018年7月24日，延迟12个月即365天，按合同约定应付违约金306100＊2%＊365天＝2234530元；3、被告第三次付款时间应在2018年3月25日前，应付款306100元（此款至今未付），实际支付时间按2018年7月24日，延迟4个月即120天，按合同约定应付违约金306100＊2%＊120天＝734640元，违约金合计3887470元，原告考虑到多方面因素及被告同意支付拖欠原告612200元后，原告愿将违约金降至388747元）。合同签订后，被告至今仅支付了2017年3月25日至2017年9月24日的租金（付款时间应在2017年3月25日前），仍拖欠2017年9月25日之后的租金612200元（付款时间应在2017年7月25日之前和2018年3月25日之前）。为维护原告合法权益，特诉讼至法院。 中国邮政集团公司铜陵市分公司辩称：被告已于2018年1月与原告方协商并告知原告方，被告已在外新找了邮政储蓄用房，因为装修延误不能在2018年3月24日到期退房。并征得原告方同意，房屋到期后被告按实际使用期限支付房租至被告腾房日止。2、被告至2018年5月16日起多次通知原告房屋已腾出，希望原告办理交接，但原告一直置之不理。3、被告已于2018年7月18日书面通知原告解除租赁合同，原告拒收邮件。4、被告之所以不愿继续承租，是因为租金太高，同样的地段同样面积的房租不到原告的百分之五十，而原告不愿意降低租金。5、考虑到房屋尚未办理交接被告愿意承担租金至2018年7月24日。同时自愿支付原告2个月的过渡损失即两个月租金。6、原告要求支付违约金388747元过高，被告愿意按银行同期利率支付逾期付款的违约金。 中国邮政集团公司铜陵市分公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令自2018年7月24日起解除原被告就位于铜陵市间房屋签订的《租赁合同》；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月24日，反诉原被告就位于铜陵市间房屋签订的《租赁合同》一份，合同约定，乙方在租赁期满前3个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格继续续租1年。2018年1月，反诉原告员工口头与反诉被告方协商一致，合同到期后反诉原告继续使用至反诉原告通知反诉被告腾房日至大约几个月时间，反诉被告方已同意。但是，反诉被告现不认可该口头协议，继续要求反诉原告支付后期租金。为此，反诉原告于2018年7月18日向反诉被告邮寄书面解除合同通知，但反诉被告拒绝签收。故反诉原告特提起反诉。 查昊宇辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据。双方在合同中对合同履行的时间和内容作了明确约定，双方应按照合同约定行使权利，承担义务。请求法庭依法驳回原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日,査昊宇（甲方）与中国邮政集团公司铜陵市分公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于铜陵市间房屋出租给乙方使用，合同租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，年租金为612200元，租金为税后租金。租金支付方式：合同签订后5日内付清2017年3月25日至2017年9月24日的租金306100元，2017年7月25日前付清2017年9月24日至2018年3月24日的租金306100元。违约责任约定：1、甲方延期交付房屋或乙方延期归还房屋的，违约方除每日按合同租赁费用总额的2%支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2租赁期满若乙方不继续租赁，应当在租赁期满前3个月书面通知甲方；3、乙方未按约定支付租金或其他应缴费用的，每日按拖欠金额的2%支付违约金；4、对前三项规定的违约行为以及其他所有的违约行为，守约方有权选择要求违约方赔偿损失或按合同租赁费的20%支付违约金；5、如合同到期乙方不继续续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格继续续租壹年。2017年8月29日，中国邮政集团公司铜陵市分公司支付查昊宇租金306100元，2017年9月24日之后的租金未付。 以上事实，有《租赁合同》、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证。 本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,应属有效。原告已按合同履行其义务，被告未按合同约定期限支付租金构成违约，应承担支付租金及逾期付款违约责任。故对原告要求被告支付原告租金612200元诉讼请求应予支持。对原告要求被告承担违约金388747元，合同中对逾期付款约定未按期支付租金每日按拖欠金额的2%支付违约金，本案中按该约定比例计算逾期付款违约金明显过高，原告虽放弃部分违约金，但原告要求的违约金388747元金额仍过高，根据公平及合理原则，酌定180000元。对被告反诉要求解除合同的诉讼请求，原被告签订的租赁合同中明确约定“如合同到期乙方不继续续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格继续续租壹年”，被告未在合同约定期限书面通知原告解除合同，其反诉解除合同证据仅有其员工陈述与原告达成解除合同口头协议，且原告不予认可，故被告反诉解除合同证据效力不足，被告反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、中国邮政集团公司铜陵市分公司在本判决生效后十日内支付查昊宇租金612200元并承担违约金180000元。 二、驳回查昊宇其他诉讼请求。 三、驳回中国邮政集团公司铜陵市分公司反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半6904.5元，由原告查昊宇负担1904.5元，被告中国邮政集团公司铜陵市分公司负担5000元。反诉受理费50元，由中国邮政集团公司铜陵市分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判长  郑宏伟 二〇一八年十月八日 书记员  王 瑞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。