辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初15763号原告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛苗，该公司员工。被告：程廷龙，男，1988年12月26日出生，汉族，住址辽宁省辽阳县。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告程廷龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司委托诉讼代理人辛苗到庭参加诉讼，被告程廷龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号E1502083011）；2、请求法院判令被告协助原告撤销房屋备案手续；3、请求法院判令被告承担52183.3元违约金；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号E1502083011），合同约定被告购买原告销售的位于沈阳市沈河区商品房，房价总额为521833元，付款方式为部分房款以按揭贷款的方式支付。2015年8月20日，原告（担保人）与被告程廷龙（借款人）以及中国建设银行沈阳中山支行（贷款人）签订《个人（商业用房）借款合同》，被告从银行借款360000元。2016年6月被告程廷龙开始拖欠银行贷款，原告应银行要求，于2016年12月29日、2017年6月30日先后两次向银行垫付被告的银行贷款本金及利息共计23735.67元，但被告依旧未如约向银行还款，后银行向沈阳市和平区人民法院起诉。2017年7月25日，沈阳市和平区人民法院作出（2017）辽0102民初730号《民事判决书》，判决被告向建设银行承担还款责任并承担诉讼费、公告费，原告对上述费用承担连带担保责任。被告的行为已严重违约，现原告根据《商品房买卖合同》附件四第六部分第12条第（4）项及合同附件四第十七部分第28第（5）项的约定，请求人民法院依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》、撤销备案、被告承担违约金。被告程廷龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月6日，原告作为出卖人、被告作为买受人双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》第三条约定：买受人所购买商品房的基本情况：位于沈河区，建筑面积82.79平方米；第四条约定：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6303.09元，总金额伍拾贰万壹仟捌佰叁拾叁元整；第六条约定：付款方式及期限：补充协议第12条（1）买受方应于本合同签订时交纳首期房款161833元，余款人民币360000元应采用银行商业贷款方式支付，并应于2015年10月6日前办理完毕放款到账。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期超出日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之。补充协议第14条对《合同》第七条的补充约定：买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满之第二天起计算至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权选择以下A或B方式追究买受人的违约责任：A本合同继续履行，买受人应按逾期未付款项的日万分之五向出卖人支付违约金。违约金自本合同规定的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；B出卖人有权解除合同，买受人应按照本补充协议的约定办理合同解除手续；同时（i）买受人同意按照总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权从买受人已支付的该商品房房价款中抵扣违约金及超出违约金的损失，如出卖人因买受人违约而造成的经济损失超过已付房价款金额，不足部分须由买受人负责补足……（3）因买受人逾期付款导致出卖人通过诉讼或仲裁方式追究其违约责任的，出卖人因此而发生的法律费用、律师费用、差旅费等所有费用均应当由买受人承担。签订合同后，被告程廷龙购买房屋采用银行商业贷款方式支付外，另行支付了房款161833元。另查，被告程廷龙与中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行于2015年8月20日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额360000元，借款期限为360个月，即自2015年8月20日起至2045年8月20日止，借款用于购买房产，借款利率为浮动利率，借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款方法。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定原告为被告程廷龙购买的商品房按揭贷款进行担保，本最高额担保所担保的债权是指在2015年12月7日至2018年12月6日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括债权本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），提供的保证为连带责任保证。被告程廷龙以登记在其名下的位于沈阳市沈河区，建筑面积82.79平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2015年9月2日，该房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行。贷款生成后，被告程廷龙前期尚能按期偿还借款本息，但从2016年8月9日起未按期足额偿还原告借款本息，截至2016年11月1日，被告尚拖欠贷款本金、利息、罚息共计362745.76元，原告分别于2016年12月29日代替被告向银行代偿了12749.75，于2017年6月30日代替被告向银行代偿了10985.92元，合计23735.67元。2017年1月6日，中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行就借款合同起诉程廷龙、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司至沈阳市和平区人民法院，该院于2017年7月25日作出（2017）辽0102民初730号民事判决书，判决“一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告程廷龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告程廷龙于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行借款本金、利息、罚息共计362745.76元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2016年11月1日）；并自2016年11月2日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告程廷龙应支付的上述款项承担连带责任”。判决生效后，2017年8月29日，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司代替程廷龙向中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行代偿了352114.73元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告程廷龙经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依据原告提供的证据对本案事实予以认定。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，因被告违约，未按期偿还贷款，致使原告承担保证责任，根据双方合同约定，原告作为出卖人有权解除合同，现原告主张解除合同，理由正当，依法应予支持。合同解除后，被告应当配合原告撤销合同备案手续，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，因被告的违约致使合同解除，被告应当承担合同解除的违约责任，原告要求被告支付总房款的10%作为违约金，即52183.3元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告程廷龙于2015年8月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告程廷龙于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司撤销位于沈阳市沈河区房屋的《商品房买卖合同》备案登记；三、被告程廷龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司违约金52183.3元；四、驳回原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1938元，公告费800元，由被告程廷龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 鹏人民陪审员  王德国人民陪审员  冯卫东二〇一八年十月十八日书 记 员  孙 皓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。