贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初3134号原告：罗光财，男，汉族，1987年3月4日出生，住贵州省镇远县，委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201311303602。委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224200910545687。委托诉讼代理人：罗凤兰（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。原告罗光财诉被告毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称“兴业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序进行审理，2018年7月20日转为普通程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告罗光财之委托诉讼代理人王妍，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在一个月内为原告办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计10000元（实际金额以原告已付总房款362933元为基数，按日0.01%的标准计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年10月19日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为1-15-3号的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清房款362933元，但被告至今未向原告办理商品房转移登记的相关文书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告毕节兴业房地产开发有限公司辩称：兴业公司与罗光财签订的商品房买卖合同第二十二条约定“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。”本案中，因毕节市七星关区国土资源局与兴业公司签订涉案商品房所在的国有土地出让合同后，未能如期完成征地拆迁并完整的将涉案土地交付兴业公司，且涉案商品房消防环形通道其中一段主要道路属于市政工程，也因征地拆迁问题未能如期施工并取得验收。上述行政征地问题，导致兴业公司消防未能通过验收，致使兴业公司没有如期取得涉案商品房初始登记有关文书交付买受人。但根据合同约定，本案因政府征地拆迁造成的逾期，兴业公司不承担任何违约责任。本院经审理查明，2013年10月19日，原告罗光财作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区××办事处××路旁“盛世华都”1幢15层3号房，房号为1-15-3，建筑面积125.14平方米、套内建筑面积98.93平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为362,633.00元；买受人以公积金贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款112,633.00元，余款250,000.00元以公积金贷款支付；出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，被告向原告出具了相关收据。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认定上述事实有原被告的陈述，原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同、收据、贵州省公安消防总队官网消防监督结果公开，被告提交的兴业公司营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书、商品房买卖合同、国有建设用地使用权出让合同、七星关区房屋征收管理局出具的《证明》。原被告提交的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持，但应以原告交付的购房款362,633.00元为计算基数。对于原告主张被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉请，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，并不具备办证条件，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。对于被告主张因政府未如期完成征地拆迁工作，导致涉案房屋未能通过消防验收的抗辩理由。首先，被告提供的证据并不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因。其次，即便涉案房屋消防验收不合格系政府原因所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。因此，对于被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗光财逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款362,633.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理毕节市七星关区××办事处××路旁“盛世华都”1幢15层3号房商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止；二、驳回原告罗光财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  陆 云人民陪审员  周玉英人民陪审员  周良惠二〇一八年十月二十日书 记 员  高 立