文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初9240号原告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：熊敏，董事长。委托诉讼代理人：何格，原告恒大地产集团江津有限公司员工。一般代理。委托诉讼代理人：范远旺，原告恒大地产集团江津有限公司员工。一般代理。被告：蔡青霞，女，1982年12月28日出生，汉族，住福建省南安市，经常住所地重庆市大渡口区。原告恒大地产集团江津有限公司与被告蔡青霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法由审判员李海霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒大地产集团江津有限公司的委托诉讼代理人何格、范远旺到庭参加诉讼。被告蔡青霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大地产集团江津有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；2、被告在十日内协助原告办理《重庆市商品房买卖合同》合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权登记及网签注销手续；3、被告支付原告代为偿还的利息(包括正常息、罚息、复利)及案件受理费等费用157357.84元；4、被告支付原告违约金214637.80元（总房款10%）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告以总价款2146378元购买由原告开发的恒大金碧天下××房屋，被告采取按揭方式支付房款。被告于2013年1月19日前支付首期房款，并与交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称“交通银行九龙坡支行”）签订《个人房产抵押贷款合同》，采取按揭贷款方式支付余款。因被告怠于履行个人贷款合同，交通银行九龙坡支行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利、承担律师费及诉讼费，并由原告承担连带清偿责任。重庆市九龙坡区人民法院作出(2016)渝0107民初10076号生效民事判决书后，被告未主动履行生效判决，原告于2017年8月25日向交通银行九龙坡支行支付1336957.56元。原告认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》真实有效，双方均应切实履行。被告选择采取按揭贷款方式支付房款，应积极履行还款义务。但被告怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按《合同补充协议》第二条第5款约定解除合同，并追偿已垫付款项和要求被告承担违约金，且有权要求被告在十日内协助原告办理重庆市预购商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权登记及网签注销手续。综上，原告的诉讼请求于法有据，请求判如所请。被告蔡青霞未作答辩，也未在法定期限内向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年1月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《重庆市商品房买卖合同》，约定“合同双方当事人：甲方（卖方）：恒大地产集团江津有限公司……乙方（买方）：蔡青霞……地址：重庆市大渡口区×××。……商品房坐落：重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下××号，建筑面积288.92平方米，总成交金额2146378元。付款方式及期限：2013年1月19日前支付首期房款644378元，余款150.2万元须在2013年1月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”该合同还对交房时间、期限、逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任、产权登记等事项进行了约定。同时，双方还签订《合同补充协议》，该协议第二条第（二）款3项约定：“乙方申请银行贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，因乙方原因致使银行批准的按揭贷款额低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行的书面通知到达之日起5日内付清，否则，视为延期付款，乙方同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因乙方确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方支付违约金。4、……如因乙方无法付清房款致使合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方支付违约金。5、在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：5.1、如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。5.2、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。第十六条第（一）款关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的地址。……，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担。”合同签订后，被告支付原告首付款644378元。2013年3月20日，原、被告及交通银行九龙坡支行签订《个人房产抵押贷款合同》，主要约定；被告因购房需要向交通银行九龙坡借款1502000元，原告为被告应付未付款项承担阶段性连带保证责任，同时还对利息、罚息、复利、还款方式、违约责任等作了明确约定。2013年4月15日交通银行九龙坡支行向被告发放贷款1502000元，但被告自2016年2月起开始逾期还款。2016年6月2日，交通银行九龙坡支行以蔡青霞、恒大地产集团江津有限公司为被告诉至重庆市九龙坡区人民法院，该院于2016年11月11日作出(2017)渝0107民初10076号民事判决书，判决蔡青霞偿还交通银行九龙坡支行借款本金、利息、罚息、复利，恒大地产集团江津有限公司对蔡青霞的上述债务承担连带保证责任。该判决生效后。2017年8月10日，交通银行九龙坡支行向原告发出《贷款清偿通知书》，要求原告履行被告欠付的各项费用共计1336957.56元（包括借款本金1179599.72元、利息罚息及复利136007.84元、诉讼费21350元）。2017年8月25日，原告代被告向交通银行九龙坡支付1336957.56元。2018年1月8日，原告通过邮政特快专递向被告在《重庆市商品房买卖合同》中载明的地址发出《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，该邮件于2018年1月11日妥投。另查明：2013年4月，案涉商品房办理了预购商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。上述事实，有原告陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》及邮政特快专递查询回执、《个人房产抵押贷款合同》、档案查询材料、(2017)渝0107民初10076号民事判决书、《贷款清偿通知书》及《代偿证明》等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告于2013年1月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。关于确认合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据双方签订的《合同补充协议》第二条第(二)款5.1项约定，被告未在期限内偿还贷款的，原告有权单方解除商品房买卖合同。原告于2018年1月8日向被告载明的通知送达地址发出了《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，该邮件于2018年1月11日妥投，故双方于2013年1月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2018年1月11日解除。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于协助办理相关注销手续问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，双方签订的商品房买卖合同解除后，应当恢复原状，被告有义务配合原告办理相关注销手续。根据双方签订的《合同补充协议》第二条第(二)款5.1项约定，被告应在原告履行保证责任后30天内协同原告到房管局办理有关解除合同的手续，故原告要求被告在十日内协助办理预购商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权登记及网签注销手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于偿还相关费用问题。《中华人民共和国担保法》第十二条规定：“……已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”本案中，原告作为保证人已代替被告清偿了债务1336957.56元，故其有权向被告进行追偿。原告除借款本金外已代被告支付了利息(包括正常息、罚息、复利)及案件受理费等各项费用共计157357.84元（1336957.56元－1179599.72元），故原告要求被告偿还157357.84元于法有据，本院予以支持。关于支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”本案中，双方在《合同补充协议》第二条第(二)款5.1项约定，被告未在期限内偿还贷款的，被告所交的全部款项不予退还。该条款实际系对违约责任的约定。现原告自愿降低违约金标准，要求被告支付违约金214637.8元（总房款10%）系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告恒大地产集团江津有限公司与被告蔡青霞于2013年1月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2018年1月11日解除。二、被告蔡青霞于本判决生效后十日内协助原告恒大地产集团江津有限公司办理《重庆市商品房买卖合同》合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权登记及网签注销手续。三、被告蔡青霞于本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司代为偿还的利息、案件受理费等费用157357.84元。四、被告蔡青霞于本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司违约金214637.8元。如果被告蔡青霞未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，减半收取3440元，由被告蔡青霞负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李海霞二〇一八年十月九日书记员  王滟杉