昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初7827号原告(反诉被告)：昆明尊良商业管理有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区白云路168号瑞鼎城5栋1楼招商中心。法定代表人：游有鲲，系该公司总经理。委托代理人：曹勇，系云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王武雄，系云南卓承律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明柒西餐饮管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区环城南路616号螺蛳湾中心一期3号楼七层12号商铺。法定代表人：孔庆利，系该公司董事长。委托代理人：谢道庆，系云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司（以下简称“尊良公司”）诉被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司（以下简称“柒西公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序于2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹勇、王武雄，被告法定代表人孔庆利及委托代理人谢道庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尊良公司诉称：2017年9月19日原、被告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》，约定原告将瑞鼎城B1层B1049、B1050、B1050-1号商铺出租给被告使用，租期为2017年10月28日至2022年10月27日，自计租日起至2019年10月27日的月租金标准为13200元。合同签订后，原告依约向被告交付了上述商铺，但从2018年3月1日起至今，被告一直拖延拒不支付约定租金。被告的违约行为，已无法按合同约定享受免租期扶持优惠，应当补交免租期全部租金，同时按照约定，被告在退租或合同终止时，应将商铺恢复至初次交付时的状态，另自合同终止之日起，支付商铺占用费至其将商铺按约定的标准和条件交付给原告，并承担原告清理拆除商铺的费用，故请求判令：一、解除原、被告签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；二、被告支付租金人民币66000元（暂计至2018年3月1日至2018年7月31日），补交免租期租金人民币26400.00元；三、被告自合同终止之日起按月租金标准支付商铺占用费至商铺按合同约定交还并注销商铺地址工商登记之日止（暂计为20日共计人民币8800元）；四、被告支付违约金人民币27720.00元（按欠付租金的30%计算）；五、被告支付商铺拆除费用共计人民币86239.69元；六、案件受理费及反诉费由被告承担。被告（反诉原告）柒西公司答辩并反诉称：一、反诉原告没有违约，而是反诉被告违约，2017年9月19日，反诉原告与反诉被告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》，双方约定2017年9月30日开业，反诉原告在合同签订后依约分别交付了履约保证金、装修保证金、租金、物管服务费，但商场实际开业时间为2017年10月28日；合同签订前反诉被告向反诉原告出示了《RUICITY瑞鼎城招商手册》、“尊良地产*红星商业签约发布会暨瑞鼎城.爱琴海产品发布会”等宣传资料，并承诺：1.中国一流的商业企业红星商业进行商业运营管理；2.每年出资6000000以上做促销活动；3.封闭连廊；4.冬季全程提供暖气。商场开业后，从商家入驻情况以及实际交付给反诉原告的商铺，均与反诉被告宣传、承诺相悖，反诉被告的上述行为已构成虚假宣传；二、2017年12月白云路开始围挡进行地铁和人防市政工程施工，反诉原告经营受到严重影响，属于反诉原告不能预见的情势变更，不能归责于反诉原告违约；三、反诉被告未按规定办理建设工程规划许可证、电梯运行许可证、环评报告、安监消防报告、空调系统检验报告等相关手续，致使商场设备运转不稳定，造成了反诉原告经营上的困难；四、商场的产权所有人是尊良房地产开发有限公司，而与反诉原告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》的却是反诉被告，因此反诉原告认为双方签订的合同存在瑕疵；五、反诉原告承租的三个商铺，其中两个在2018年1月19日因反诉被告停止提供能源供应，已停止经营。而另一个商铺则在2018年3月27日发生漏水事故，反诉原告多次向反诉被告反映后，其既不修复也不给予赔偿，造成反诉原告无法继续经营。2018年4月26日反诉原告发出《告知函》，告知反诉被告其已不再经营，要求搬出上述商铺，解除双方签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》，但在实际搬离过程中却受到反诉被告保安部的阻止；六、商铺的拆除系反诉被告的单方行为，其主张拆除费用由反诉原告承担无法律依据。反诉原告按照合同约定已将案涉商铺租金交付至2018年2月28日，该租金系两个月交付一次，即13200元，并非反诉被告主张的每月13200元，另外有50平方米的仓库租金反诉原告已经交到2018年10月30日；七、在双方签订的合同中明确约定，反诉被告应当在装修完毕之后将装修保证金退还反诉原告，但至今反诉被告未予退还。综上所述，系反诉被告违反合同相关规定，损害了反诉原告的合法权益，故请求法院驳回反诉被告的全部诉讼请求，同时提起反诉，请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；二、反诉被告退还反诉原告交付的履约保证金人民币27800元；三、反诉被告退还反诉原告交付的装修保证金人民币20000元；四、反诉案件受理费及本诉案件受理费由反诉被告承担。原告（反诉被告）尊良公司针对反诉答辩称：一、反诉被告已经按照合同约定交付了商铺。1.反诉被告根据合同约定调整商场开业日期，并无过错，在反诉原告经营期间，案涉商铺也一直处于适租状态；2.反诉原告所要求的各种证件手续，既不能免除反诉原告支付租金的义务关系，更与本案纠纷无关，提供各种证件手续不属于合同约定的反诉被告义务；3.反诉被告从未做出过反诉原告所述的承诺，双方的权利义务在租赁合同中有明确约定，应以租赁合同为准；4.瑞鼎城不在施工围挡范围之内，故白云路人防工程的施工并不影响反诉原告的实际经营。二、反诉原告经反诉被告多次催缴后仍拒绝支付租金，违反了合同的主要义务，其作为违约方不享有合同解除权，《瑞鼎城商铺租赁合同》应于反诉原告将全部物品搬离案涉商铺之日解除。1.租赁期内反诉原告拒绝支付租金违反了合同约定，应当依法承担违约责任；2.反诉原告作为违约方，不享有合同解除权；3.反诉原告至今占用案涉商铺没有搬离，其故意扩大给反诉被告造成的损失应当给予赔偿。三、反诉原告单方违约，致使双方签订的租赁合同不能继续履行，按照合同约定反诉原告无权要求返还履约保证金，装修保证金不属于本案处理的范围，反诉原告应单独诉请另案处理，本案的反诉案件受理费由反诉原告承担。原告（反诉被告）尊良公司为证明其诉讼主张及反诉辩称，向本院提交如下证据材料：一、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体资格；二、营业执照、经营者身份证复印件，证明被告的主体资格；三、《瑞鼎城商铺租赁合同》，证明原、被告双方签订租赁合同的事实，1.被告应依据合同约定于2018年2月20日前支付2018年3月1日至2018年4月30日的租金共计26400元，应于2018年4月20日间交付2018年5月1日至2018年6月30日的租金共计26400元，被告至今总共欠付原告租金66000元；2.被告迟延交付租金超过30日，已构成违约，原告有权单方解除合同；3.被告需要补交2017年10月28日至2018年2月28日享受的租金优惠共计26400元；4.按照合同约定被告应承担欠付租金30%的违约金；5.双方明确约定被告应承担完成商铺拆除并注销工商登记期间的商铺占用费以及拆除费；四、云南裕兴建筑工程有限公司营业执照、企业资质证书、云南裕兴建筑有限公司出具的拆铺费用预估凭证，共同证明被告需要向原告支付商铺拆除的费用；五、2018年1月18日催款函及催款函邮寄凭证、2018年3月21日催款函及邮寄凭证、2018年4月18日缴费通知及邮寄凭证、2018年5月4日催款函及张贴照片，共同证明经过原告的多次催缴，被告依然拖欠租金且拒不支付，已经构成根本违约，应承担违约责任。经庭审质证，被告柒西公司对原告尊良公司提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证据三的证明目的不予认可，原告误读合同条款，合同仅约定了房屋交付必须保证清洁完好，并非原告所述需要恢复原状交付；对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据五被告仅收到1月18日及3月21日两份催款函，另外两份没有收到，对未收到的两份催款函及微信聊天记录真实性、合法性、关联性不予认可。被告（反诉原告）柒西公司为证实其本诉答辩意见及反诉主张，向本院提交如下证据材料：一、反诉原告营业执照、二、反诉原告法定代表人身份证，证明反诉原告基本信息及反诉原告具有提起诉讼的主体资格；三、反诉被告工商登记卡，证明反诉被告工商登记信息；四、《瑞鼎城商铺租赁合同》，证明反诉原、被告租赁合同关系；五、瑞鼎程履约保证金《收据》，证明反诉原告支付给反诉被告履约保证金；六、装修保证金《收据》，证明反诉原告支付给反诉被告装修保证金；七、租金、物业服务费《收据》，共同证明反诉原告支付给反诉被告租金、物业服务费；八、瑞鼎城招商手册，证明反诉被告招商时的承诺；九、锐鼎城商业篇：爱琴海双MALL生活、十、尊良房地产携手红星万商“投奔”瑞鼎城爱情海、十一、招商广告照片，共同证明反诉被告招商时发布虚假广告；十二、催款函，证明反诉被告对反诉原告商铺停电、停水的时间；十三、商户致反诉被告的函，证明反诉原告2018年1月份向反诉被告要求遵守招商时的承诺和商场需要改进的事项；十四、《自动扶梯检测表》，证明反诉被告的自动扶梯在开业时未通过国家验收合格；十五、商铺漏水视频，证明反诉原告商铺漏水情况；十六、《索赔函》、十七、照片，共同证明反诉原告店铺漏水，要求反诉被告赔偿和停业情况；十八、快递单、十九、快递《告知函》，共同证明反诉原告寄给反诉被告告知停业和解除合同；二十、瑞鼎城商铺视频，证明反诉被告瑞鼎城商铺经营现状；二十一、白云路照片，证明白云路围挡进行地铁和人防市政工程施工；二十二、白云路照片，证明白云路围挡进行地铁和人防市政工程施工公告。原告尊良公司对被告柒西公司提交的反诉证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据六的关联性不予认可，装修保证金与租赁合同无关，涉及物业管理的事项不属于本案处理的范围；对证据七的关联性、合法性予以认可，真实性部分认可，被告仅支付了两个月的租金，2017年12月和2018年2月没有支付，应当按照合同约定补交；对证据八、九、十、十一的真实性、合法性、关联性不予认可，宣传资料并非原告发布，从其内容上属于要约邀请，不能作为认定权利义务的依据；对证据十二的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，催款函系催款手段，未实际实施；对证据十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一的真实性、合法性、关联性不予认可，系被告单方制作且不能证明真实情况；对证据二十二的真实性、合法性、关联性予以认可，但证明内容不认可，瑞鼎城在万宏路口之外，围挡范围只包括万宏路口到万华路口。原告尊良公司针对被告柒西公司的反诉，对其答辩意见提交以下证据：（一）、建设工程规划许可证、（二）、建设用地规划许可证、（三）、建设工程施工许可证、（四）、租赁合同，共同证明昆明尊良房地产开发有限公司系案涉商铺产权人，反诉被告与其签订租赁合同，明确约定反诉被告有权作为出租人将房屋出租给反诉原告；（五）、建设工程消防设计审核意见书，证明反诉被告出租给反诉原告的商铺经过消防验收，在交付之时就处于合格状态，不存在安全隐患；（六）、电梯检测报告，证明自进场之日，反诉被告的商场自动扶梯、曳引驱动乘客电梯完全处于运营状态，且在运行质量安全方面符合法律规定；（七）、环境保护验收报告，证明瑞鼎城建设项目环境保护合格，并经过政府部门验收；（八）、人防工程施工通告、（九）、人防工程施工围挡路线地图，共同证明案涉商铺所在位置远离万宏路，不在围挡范围之内，不会对反诉原告的经营产生影响，并且人防工程在2015年12月17日进行通告，2017年7月14日进行施工公告，而租赁合同是在2017年9月19日签订，于2017年10月28日开业，反诉原告完全可以预见，故不属于不可抗力，并不能导致反诉原告不能履行合同，也不是其违约拒绝交付租金的理由。被告柒西公司对原告尊良公司提交的证据提出以下质证意见：对证据（一）、（二）、（三）、（九）的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据（四）的真实性、合法性、关联性不予认可，合同仅有印章没有签订人签名，不能反映合同的真实性；对证据（五）的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，消防验收的总建筑面积是71477.9平方米，而出租给商业管理公司的是88275.54平方，说明其中有17000平方米没有通过消防验收；对证据（六）、（七）、（八）的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的原告所举证据五2018年4月18日缴费通知及邮寄凭证、2018年5月4日催款函及张贴照片，因系原告单方出具无被告签收记录，且被告也不予认可，本院不予确认；对原告所举证据四云南裕兴建筑工程有限公司营业执照、企业资质证书、云南裕兴建筑有限公司出具的拆铺费用预估凭证；对原告所举证据（四）租赁合同仅有双方印章而无相关人员签名，对其证据效力本院不予确认；证据（六）电梯检测报告、（七）环境保护验收报告、（八）人防工程施工通告，因加盖有相关企业、部门的印章，本院予以确认。对被告所举证据六装修保证金《收据》、证据七租金、物业服务费《收据》，两组《收据》均由原告出具，本院予以确认；证据八瑞鼎城招商手册、九锐鼎城商业篇：爱琴海双MALL生活、十尊良房地产携手红星万商“投奔”瑞鼎城爱情海、十一、招商广告照片，系公开广告投放，本院予以确认；证据十五商铺漏水视频、十七照片、二十瑞鼎城商铺视频不能反映拍摄时间地点，经原告质证不予认可，本院不予确认；证据十三商户致反诉被告的函、十六《索赔函》、十八快递单、十九快递《告知函》系被告及案外人自行出具未经原告签字认可，本院不予确认；证据十四《自动扶梯检测表》盖有检测管理部门印章，本院予以确认；证据二十一白云路照片不能反映与被告承租商铺的关联性，本院不予确认。上述双方争议证据的证明效力及关联性，本院将在其后结合案件事实进行评判。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年9月19日原、被告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》，约定原告将瑞鼎城B1层B1049、B1050、B1050-1号商铺出租给被告使用；面积为350㎡；租期为五年，自计租日开始计算，即自2017年10月28日至2022年10月27日止；案涉商铺的租金按计租面积计付，被告自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米人民币（其中营业面积300㎡按44元/㎡、仓库面积50㎡按14元/㎡），起始月租金标准为人民币13900元，自计租日至2019年10月27日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币139000元；合同项下首期租金应于开业前一个月向原告支付，租金期间为2017年10月28日至2017年12月31日，应交租金为28160元，为扶持被告经营，原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告营业面积300㎡六个月的租金折扣，即自2017年10月28日至2017年12月31日被告需支付的租金金额为14960元，自2018年1月1日至2018年2月28日被告需支付的租金金额为13200元；双方确认，被告妥善履行合同是原告给予被告减免租金优惠政策的前提。如被告原因导致合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在合同终止后7日内补交减免的全部租金；合同项下之开业日暂定为2017年10月28日，原告另行书面通知被告开业日的，开业日以原告书面通知确认的日期为准，双方特别确认，合同项下原告就开业日的调整不构成违约；合同签署7日内，被告应当向原告支付人民币27800元，相当于二个月月租金标准作为履约保证金，双方确认，合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下之履约保证金；被告按照原告的规定交纳装修相关费用，包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金；如原告因对被告撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态的，则因此而发生的费用支出均应当由被告承担，并且在上述清理期间，被告应当按照届时月租金标准向原告支付该房屋占有使用费，以弥补原告在此期间的租金损失；被告延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，原告有权单方解除合同。合同签订后被告于2017年9月19日向原告交付履约保证金27800元、装修保证金20000元，2017年10月13日被告向原告交纳租金14960元及物管费、仓库租金，2018年1月25日被告向原告交纳租金13200元。上述费用原告出具《收据》予以确认。合同履行过程中双方发生争议，原告以被告拒绝交付租金构成单方违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。被告以原告未按合同履行交付义务构成违约为由，提出前述反诉请求。庭审后，原告于2018年9月26日向本院出具《情况说明》被告已于2018年9月19日将案涉商铺内的物品全部搬出，并附有被告法定代表人孔庆利的搬离承诺及签名、手印。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《瑞鼎城商铺租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方在合同履行过程中发生的争议，本院作以下归纳：本案争议焦点之一：被告未按合同约定履行交付租金义务是否构成违约。本案中，被告辩称其未构成违约并反诉原告违约的理由是1.原告未按约定在2017年9月30日开业；2.原告存在虚假宣传、承诺行为；3.原告未办理各种证件手续；4.2017年12月白云路围挡施工；5.原告非产权所有人，与被告签订的租赁合同存在瑕疵；6.因原告的原因被告在2018年1月19日即已停止使用案涉商铺，并于2018年4月26日发函告知原告解除合同。本院认为，双方当事人签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》中已经明确商场开业日暂定为2017年10月28日，故原告按期开业并无不妥；从对外投放的广告及产品宣传册上均反映招商宣传者为尊良地产，而非本案原告，即使被告认为是基于招商宣传的号召力而承租案涉商铺，承租后的事实与招商宣传严重不符，其也只能向宣传主体提出主张；庭审中原告提交了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防设计审核意见书、电梯检测报告、环境保护验收报告，上述材料盖有部门印章，案涉商铺已经具备交付条件，被告提出原告应齐备相关证件手续的要求，在双方签订的合同中并未作出过明确约定，本院不予支持；白云路围挡施工在2017年7月14日进行了施工公告，而原、被告的合同签订时间则是在2017年9月19日，合同签订前被告已经具备通过合理渠道了解施工信息的能力，并对将可能造成的影响作出独立判断，并且案涉商铺并不在该施工围挡范围之内，故其认为属于不可预见的情势变更理由不能成立；原、被告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》后，原告按约向被告交付了案涉商铺，被告也依约交付租金及管理费，并投入装修及实际运营，根据合同相对性，本案系因双方在合同履行过程中发生纠纷而起，并非是对原告是否具有案涉商铺所有权的审查，故被告的辩称本院不予采纳；被告庭审中提交证据商铺漏水视频、照片、《索赔函》、快递单、快递《告知函》，上述证据系被告单方制作，其中并无原告的签收或回复，从视频、照片上也不能反映出被告所主张的事实，本院不予采信，被告认为系因原告停止能源供应而造成其在2018年1月19日即已停止对两件案涉商铺的使用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，因被告未能提交证据证明自己的辩称，故本院不予采纳。综上分析，本院认为被告的上述辩称及反诉主张均不能构成其拒绝向原告支付租金的正当理由，庭审中，被告亦认可收到原告分别于2018年1月18日、2018年3月21日向其发出的催款函，而其在收到催款函后，仍未按约履行支付租金义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，《瑞鼎城商铺租赁合同》中双方当事人即约定了履约保证金，又约定了违约赔偿金，本院认为原、被告设立履约保证金的目的在于保障双方当事人严格按照合同约定履行义务，具有违约处罚的性质，故其与违约赔偿金条款重复，应当予以调整，考虑履约保证金与违约赔偿金条款立约的先后顺序，本院酌定支持履约保证金，对原告要求支付违约金、被告要求退还履约保证金的主张不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”之规定，双方合同中约定“被告延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，原告有权单方解除合同”，被告经原告多次催告后至今未按约支付租金，已超过了合同约定的付款时间，原告依法享有解除权，且被告的反诉请求亦要求解除租赁合同，故本院对双方主张解除《瑞鼎城商铺租赁合同》的诉请予以支持。本案争议焦点之二：案涉商铺租金计算方式、拆除费用以及占用期间的损失。依据双方在《瑞鼎城商铺租赁合同》中的约定“案涉商铺的租金按计租面积计付，被告自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米人民币（其中营业面积300㎡按44元/㎡、仓库面积50㎡按14元/㎡），起始月租金标准为人民币13900元，自计租日至2019年10月27日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币139000元；合同项下首期租金应于开业前一个月向原告支付，租金期间为2017年10月28日至2017年12月31日，应交租金为28160元，为扶持被告经营，原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告营业面积300㎡六个月的租金折扣，即自2017年10月28日至2017年12月31日被告需支付的租金金额为14960元，自2018年1月1日至2018年2月28日被告需支付的租金金额为13200元；双方确认，被告妥善履行合同是原告给予被告减免租金优惠政策的前提。如被告原因导致合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在合同终止后7日内补交减免的全部租金”被告承租的案涉商铺300㎡按44元/㎡计算，月租金为13200元，原告给予被告2017年10月28日至2018年2月28日减免的优惠金额共计26400元，从合同目的上原告给予被告减免租金优惠政策的前提是要求被告妥善履行合同，属于商场管理者对商家采取的一种激励措施，合同中亦明确因被告违约导致原告解除合同的，则被告应在合同终止后7日内补交减免的全部租金，结合本院查明的被告违约事实，对于原告主张被告补交减免的优惠租金26400元，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，合同的订立是双方当事人经过充分协商、达成合意的结果，系民法自治原则的体现，双方均应严格按照合同履行自己的义务，本案中《瑞鼎城商铺租赁合同》虽然是原告出具的格式合同，但经双方共同签字认可，且该合同中关于减免条款的设立并未违反法律规定，也未体现出违反公平原则或加重一方当事人负担的特征，被告作为企业法人具有独立民事行为能力，在缔结合同时，对合同条款理应审慎注意，对争议条款应及时提出修改意见,被告现以原告在缔结合同时利用了优势地位的辩称有悖于诚实信用原则，本院不予采纳；原、被告在《瑞鼎城商铺租赁合同》中约定“如原告因对被告撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态的，则因此而发生的费用支出均应当由被告承担，并且在上述清理期间，被告应当按照届时月租金标准向原告支付该房屋占有使用费，以弥补原告在此期间的租金损失”，虽然双方在合同中对拆除费用承担进行了明确约定，但案涉商铺的拆除、清理工作至今并未开展，相关费用也未实际发生，故对原告的该项诉请本院不予支持；原告于2018年9月26日向本院出具《情况说明》，载明被告已于2018年9月19日将案涉商铺内的物品全部搬出，并附有被告法定代表人孔庆利的搬离承诺，由此本院确认被告实际腾还案涉商铺的时间为2018年9月19日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，因原告仅主张被告支付自2018年3月1日至2018年7月31日实际占用案涉商铺期间的租金费用66000元，本院依法予以支持，对原告诉请被告自合同终止之日起按月租金标准支付商铺占用费至商铺按合同约定交还并注销商铺地址工商登记之日止（暂计为20日共计人民币8800元）的主张，属于重复主张，本院不予支持。本案争议焦点之三：装修保证金是否属于本案处理的范围。原告认为被告反诉装修保证金不在本案处理范围，但其并未提交证据证明自己的主张，在原、被告签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》中约定“被告按照原告的规定交纳装修相关费用，包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”之规定，本院认为被告基于同一法律关系对出具该笔费用收款《收据》的本案原告提出诉请，即要求返还原告已收取的装修保证金20000元，符合反诉构成要件属于本案处理范围。被告在接收案涉商铺后，对其投入装修并实际运营多月，在此期间原告并未就被告的装修行为提出过异议，应视为原告对被告装修结果的认可，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）项“承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产”之规定，现因《瑞鼎城商铺租赁合同》已经解除，原告继续占有被告装修保证金20000元，无法律和事实上的依据，应当予以返还。综上所述，根据中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司与被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司于2017年9月19日签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司2018年3月1日至2018年7月31日商铺租金人民币66000元；三、被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司补交免租期租金人民币26400元；四、驳回原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司装修保证金人民币20000元；六、驳回被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4527元，因简易程序减半收取2263.5元，由原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司承担1291.5元，被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司承担972元；反诉受理费498元，由原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司承担人民币208元、被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司承担承担人民币290元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  范文敏二〇一八年十月十二日书记员  陶 园