安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1502民初4969号 原告：刘玉鑫，男，1991年4月22日生，汉族，住址安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘中权，安徽皖西律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：张德柱，安徽皖西律师事务所律师。 被告：叶岩，男，1988年2月21日生，汉族，住址安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：尚泓，六安市金安区三十铺镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵鑫，安徽皋德律师事务所律师。 被告：李健，男，1988年2月2日生，汉族，住址安徽省六安市金安区。 原告刘玉鑫与被告叶岩、被告李健执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉鑫的委托诉讼代理人张德柱、被告叶岩的委托诉讼代理人尚泓、赵鑫，被告李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉鑫向本院提出诉讼请求：1、依法判决对六安市振兴中央公馆11#楼3301室（以下简称案涉房屋）继续恢复执行；2、本案诉讼等费用由被告承担。事实与理由：刘玉鑫诉称，其诉李健民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）皖1502民初6624号民事判决，判令李健偿还其借款本金300000元及利息，判决生效后，因李健未履行判决书确定的义务，其申请本院强制执行；叶岩对执行标的提出异议，本院于2018年3月28日作出皖1502执异11号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行；其在法定期限内向本院提起诉讼：1、李健与叶岩之间的房屋买卖合同严重侵害了其合法权益，依法应当认定为无效合同；2013年11月27日，李健与安徽振兴房地产集团有限公司（以下简称振兴集团）签订商品房买卖合同，以736812元（5689.23元/㎡)按揭购买了案涉房屋（129.51㎡)，并经装修公司装修花费176733元，根据振兴集团提供材料显示，2015年振兴中央公馆房价为6906.37元/㎡，再加上装修办证等费用，也就是李健的房屋市值在110万元左右，但李健为逃避债务，仅以696000元将该套房屋出售给叶岩，其认为，李健与叶岩合谋以明显低于市场价值来完成对房屋的交易，致使李健无法偿还2015年3月29日向其借款，严重损害其合法权益，李健与叶岩之间的合同应当认定无效；2、叶岩虽然实际占有该房产，但未能支付全部购房款，且房屋没有办理过户登记手续，人民法院依然可以查封、扣押、冻结，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，本案中叶岩虽然实际占有，但仅支付部分购房款，且房屋未办理过户登记手续，人民法院依然可以查封、扣押、冻结。 叶岩辩称，1、刘玉鑫陈述的事实表明合同的效力和是否符合执行异议之诉，适用法律不同，适用程序不同，得出的结论也不同，人民法院应当以执行异议之诉审理本案，关于合同的效力不属于本案审理范围；2、其认为法院作出的裁定认定的事实应当是法律事实，法院裁定适用的法律正确、认定的事实清楚。请求法院依法驳回刘玉鑫的诉讼请求。 李健辩称，当时是其急于卖房，所以当时房屋的出售价格较低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即双方的身份资料、本院（2018）皖1502执异11号执行裁定书、相关房屋买卖合同、税务发票、协议、装修费收款收据、相关委托书、公证书、汇款凭证、收条、叶岩银行账户流水、物业费票据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，即振兴集团出具的《情况说明》，本院认定如下：该份证据无法定代表人签名，形式上不具有合法性，不予认定。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：李健于2013年11月27日以总价736812元、首付306812元、余款按揭贷款的方式购买了案涉房屋，并将该房屋交由合肥永达装饰工程有限公司进行了装饰装修，装饰装修总价为176733元；2015年9月1日，李健在六安市皋翔公证处办理了公证，授权闻成林办理案涉房屋的偿还银行贷款手续、签署房屋买卖合同、收取售房款等事项；闻成林与叶岩通过六安市旺居房产经纪有限公司取得联系并于2015年12月8日签订案涉房屋的买卖合同，闻成林以总价696000元将案涉房屋出售给叶岩，叶岩依约于合同签订时给付购房款15万元（其中含于2015年12月5日给付的定金2万元）、于房屋交接时给付购房款10万元、于2016年1月入住案涉房屋，并自2016年4月起按月接续偿还李健所欠的银行按揭贷款（每月2850元）至今，但因无法联系上闻成林导致未能及时办理过户手续；本院就刘玉鑫与李健民间借贷纠纷一案于2017年11月15日作出（2017）皖1502民初6624号民事裁定，查封案涉房屋中价值50万元部分，于2017年12月12日作出（2017）皖1502民初6624号民事判决，判令李健偿还其借款本金300000元及利息，判决生效后，因李健未履行判决书确定的义务，刘玉鑫申请本院强制执行，在执行过程中，叶岩对执行标的提出异议，本院于2018年3月28日作出（2018）皖1502执异11号执行裁定，中止对案涉房屋的执行；刘玉鑫曾于2018年5月9日向本院提起诉讼，因诉讼请求事宜，本院于2018年7月9日裁定驳回刘玉鑫的起诉，现刘玉鑫于2018年8月17日再次向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为，①李健（闻成林）与叶岩之间的房屋买卖合同是否有效？②本院是否可以对案涉房屋继续进行执行？关于争议焦点①，虽李健（闻成林）与叶岩之间的房屋买卖价格低于李健的购房价格及装饰装修价之和，但刘玉鑫未能提供充分证据证明李健（闻成林）与叶岩之间存在恶意串通或存在其它依法应认定为合同无效的情形，且刘玉鑫没有考虑李健卖房时所处的具体情况，故应认定李健（闻成林）与叶岩之间的房屋买卖合同有效；关于争议焦点②，首先在本院查封之前李健（闻成林）与叶岩之间已签订合法有效的书面买卖合同，其次叶岩在本院查封之前已合法占有案涉房屋，再次叶岩已按照合同约定支付部分价款并按月接续偿还案涉房屋的余欠银行按揭贷款，最后未办理过户登记非因叶岩自身原因，故叶岩的权利能够排除执行，本院不能就刘玉鑫与李健民间借贷纠纷一案对案涉房屋继续进行执行。 综上所述，对刘玉鑫的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回刘玉鑫的诉讼请求。 案件受理费5800元，由刘玉鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  戚仁元 人民陪审员  张 红 人民陪审员  张录鹤 二〇一八年十月二十七日 书 记 员  胡 睿 附本案相关法条 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。