广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初568号原告（反诉被告）：张仲强，男，1952年10月10日出生，住所地中国香港特别行政区，委托代理人：黄钢新，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：陈雪晶，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王剑华，男，汉族，1977年10月10日出生，身份证住址深圳市福田区，委托代理人：陈伟威，广东文厚律师事务所律师。本院受理原告张仲强与被告王剑华房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，由审判员逯晓枫、人民陪审员朱艳、人民陪审员王建武组成合议庭，审判员逯晓枫担任审判长，公开开庭进行了审理。原告张仲强及其委托代理人黄钢新、陈雪晶，被告王剑华及其委托代理人陈伟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仲强诉称，2008年6月20日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于龙华区观澜街道石马径社区石三村43号楼一层的房屋出租给被告用于经营餐厅（“深圳市龙华区观澜吉兴餐厅”），租期自2008年7月1日起至2018年6月30日止，并约定了2014年7月1日至2018年6月30日的租金标准为11200元/月。双方还约定了被告擅自退租时的违约责任，即被告“应该按合同剩余时间总租金100%的额度向甲方（原告）支付违约金，并没收房租保证金”。此后，因被告在实际经营中对房屋进行了改建，拆除隔墙、隔层、隔层卫生间、套房及在空地搭建清洗工场，并额外占用了原告一楼的储物室，该改建及占用储物室在原合同约定的范围之外。对此，双方于2011年7月28日又签订了《补充协议书》，约定被告使用储物室及在空地搭建须每月向原告支付费用合计530元，以后按8%的幅度递增。并约定“如果以后合同期满。甲方（原告）有权要求乙方（被告）做好2条18墙及2个隔层，隔墙是混凝土，同现在没有拆除那个一样。隔层里面还有2个洗手间和2个套间”。2015年5月6日，被告为扩大营业面积，又与原告签订了一份房屋租赁合同，租赁原告位于43号楼二层的房屋，租期自2015年6月1日起至2018年6月30日止，每月租金7500元；约定“在租赁期内，乙方（被告）未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方（原告）没收房租保证金，有权追讨相应租金损失”。现被告从2018年2月14日开始在未通知原告的情况下不辞而别，擅自搬离房屋（一、二层全部搬离），不仅未按合同约定与原告进行房屋验收，也未将隔墙、隔层等建筑恢复原状，另外还造成了原告房屋一直处于空置状态，无法及时对外出租。被告的上述行为严重违反了合同约定，为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付2018年2月份房租并按照剩余租期总租金的100%向原告支付擅自退租的违约金，合计金额为96360元；2、被告向原告支付2018年1月份、2月份水电费共计5357元及滞纳金（从2018年3月1日起，按照每日1%计算）；3、被告向原告支付将隔墙及隔层恢复原状所需工程费78326.6元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告王剑华辩称：2017年3月，被告经营餐厅门前的道路改造施工，而且还用铁丝网围了起来，众所周知，做餐饮行业的，是需要人流量和停车场的，道路改造导致人流量急速下降，餐厅门前的停车场也没有了，受此影响，被告经营发生严重亏损，被告曾和原告诉说过上述情况，但原告答复：被告的生意好坏跟原告没有关系，无论被告的生意好坏，原告的房租都只收这么多。为了避免发生更多的损失，被告无奈之下，只好关门停止经营。一、被告无需支付原告违约金。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础，由于被告经营餐厅门前的道路改造，引起了承租环境发生重大变化，导致就餐人数严重减少，无法停车，造成被告经营状况恶化，被告发生严重亏损，这属于合同履行过程中发生的“情势变更”，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。所以，被告并没有违约，无需向原告支付违约金；二、关于隔墙和隔层恢复原状所需工程费用的问题。1、由于并非租赁期限届满或者因被告的原因导致退租，无法适用《房屋租赁合同》第六条第2项约定，要求被告支付恢复原状所需工程费用；2、退一步来说，《房屋租赁合同》第六条第2项约定的是收取恢复工程实际发生的费用，而原告提供的是工程报价书，并不是实际发生的费用；3、原告要求工程费用78326.6元明显偏高。被告反诉称，被告与原告在2008年6月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于深圳市龙华区观澜街道石马径社区石三村43号楼（现在门牌号是××）一层的房屋出租给被告用于经营餐厅，租赁期限10年，2011年7月28日，被告和原告签订《补充协议书》，约定将储物室和租赁房屋后面的空地出租给被告使用，被告在房屋后面的空地上搭建了二间铁皮房，2015年5月6日，被告和原告签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋的第二层出租给被告使用，租赁期限3年1个月。被告一直按时足额支付租金，2017年3月，被告经营餐厅门前的道路改造施工，而且还用铁丝网围了起来，众所周知，做餐饮行业的，是需要人流量和停车场的，道路改造导致人流量急速下降，餐厅门前得停车场也没有了，受此影响，被告经营发生严重亏损，被告曾和原告诉说过上述情况，但原告答复：被告的生意好坏跟原告没有关系，无论被告的生意好坏，原告的房租都只收这么多。为了避免发生更多的损失，被告无奈之下，只好关门停止经营。被告认为：根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础，由于被告经营餐厅门前的道路改造，引起了承租环境发生重大变化，导致就餐人数严重减少，无法停车，造成被告经营状况恶化，被告发生严重亏损，这属于合同履行过程中发生的“情势变更”，根据最高人民法院《关于适用{中华人民共和国合同法}若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。恳请法院依法根据情势变更原则判决解除被告与原告签订的租赁合同和补充协议。由于从2017年3月开始修路，继续按照合同约定的每月19272元支付租金，显失公平，被告认为原告应当将2017年3月至2018年2月期间的租金减半收取，因原告已经全额收取，原告应当退还租金19272元×10月×50%=96360元。由于被告并没有违约，所以，原告应当退还被告支付的租赁保证金。由于铁皮房是被告在租赁房屋后面搭建，应当由被告将铁皮房予以拆除，恢复原状。为维护被告合法权益不受侵犯，特提起反诉，请求法院依法判决：1、解除原、被告在2008年6月20日签订的《房屋租赁合同》、在2011年7月28日签订的《补充协议书》、在2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2、原告向被告退还保证金34200元，并按银行同期贷款利率从反诉之日起计算利息至付清之日；3、原告向被告退还租金96360元，并按银行同期贷款利率从反诉之日起计利息至付清之日；4、原告向被告赔偿房屋装修损失154101元；5、被告拆除在租赁房屋后面搭建的二间铁皮房；6、反诉费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称：1、因被告擅自退出，我方同意解除，但是被告存在违约行为；2、因是被告擅自退出依据房屋租赁合同的相关约定，原告有权没收被告的保证金；3、被告擅自退出无权要求原告退还租金和支付相应利息；4、被告擅自退出，无权要求原告承担房屋装修损失；5、因是被告擅自退出依据房屋租赁合同的相关约定原告有权将房屋的装修物归原告所有，被告无权拆除此处铁皮房。经审理查明，原告、罗秀球、罗小明系深圳市宝安区观澜街道牛湖社区宗地号A919-0782房屋1217.36平方米的共同所有权人，产权证号为深房地字第××号。2008年6月20日，原告作为甲方即出租方与被告作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于“深圳市宝安区观澜街道牛湖社区君新路与观天路交汇处的3层房屋的首层”出租给被告，租期自2008年7月1日至2018年6月30日止；约定2014年7月1日至2018年6月30日期间租金11200元/月，每月5日前缴纳当月租金，被告自行负担水电费、劳务费、卫生费及治安费等费用，被告应向原告缴纳租赁保证金19200元；第六条第2款约定“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”第八条第2款约定“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响生产的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响生产的。”第十一条第2款约定“在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金”，第十一条第3款约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同剩余时间总租金100%的额度向甲方支付违约金，并没收房租保证金。”上述合同签订后，原告将上述房屋交由被告使用，被告向原告缴纳租赁保证金19200元。2011年7月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议书》一份，约定甲方将约10平米储物室出租给被告，收费300元，空地自己搭建收费230元，按合同递增8%计算，“另外房屋左边有2条18墙有2个隔层是乙方，请拆掉。如果以后合同期满，甲方有权要求乙方做好2条18墙及2个隔层，隔墙是混泥土，同现在没有拆除那个一样。隔层里面还有2个洗手间和2个套间。”2015年5月6日，原告作为甲方即出租方与被告作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于“深圳市宝安区观澜街道石马径社区石三村43号楼第二层”出租给被告，租期自2015年6月1日至2018年6月30日止；约定2014年7月1日至2018年6月30日期间租金7500元/月，每月5日前缴纳当月租金，被告自行负担水电费、劳务费、卫生费及治安费等费用，被告应向原告缴纳租赁保证金15000元；第五条第3款约定“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状。”第六条第2款约定“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响生产的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响生产的。”第十条第2款约定“在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金”，第十条第3款约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方没收房租保证金，有权追讨相应租金损失。”上述合同签订后，原告将上述房屋交由被告使用，被告向原告缴纳租赁保证金15000元。另查，被告于2018年2月14日搬离涉案房屋，被告缴纳涉案房租至2018年1月；庭审中，双方确认涉案房屋2018年2月租金标准为合计19272元/月。原告主张被告尚欠2018年1月至2月水电费5357元，被告予以确认。被告主张搬离前有电话通知原告，原告主张并未收到该通知。原告主张于2018年2月14日得知被告搬离，并不知道被告要解除合同，一直无法联系被告，直至2018年2月28日到被告家中才确认其正式搬离。被告不予认可，主张原告并未到其家里。庭审中，原告确认其要求被告支付2018年2月1日至2月28日期间的租金，称起诉状中租金支付至2018年2月13日系笔误。原告主张系被告擅自退租，依照2008年6月20日签订的《房屋租赁合同》的第十一条第3款之约定，被告应当按合同剩余时间即2018年3月1日至6月30日期间总租金100%向原告支付违约金，主张原告应一并没收房租保证金34200元。被告不予认可，主张“涉案房屋门前自2017年3月开始修路，时间特别长，造成被告处就餐人数减少而严重亏损”，其基于情势变更原则解除涉案房屋租赁合同，因此不构成违约，无需支付违约金并要求原告退还保证金，同时要求自2017年3月开始房租应当减半收取，要求原告退还多收取的租金96360元并支付利息。原告要求被告支付《补充协议书》所载明的“另外房屋左边有2条18墙有2个隔层是乙方，请拆掉。如果以后合同期满，甲方有权要求乙方做好2条18墙及2个隔层，隔墙是混泥土，同现在没有拆除那个一样。隔层里面还有2个洗手间和2个套间。”恢复原状所需费用78326.6元。被告不予认可，主张上述恢复原状费用为61924.52元。庭后，原告提交书面陈述，确认认可被告关于上述恢复原状所需费用61924.52元的主张。再查，被告要求原告赔偿房屋装修损失154101元并要求拆除其搭建的二间铁皮房。庭审中，原告要求对上述装修和搭建房屋进行利用，主张按合同约定装修设施等归原告所有。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议书》、银行流水、租金单、照片、建筑修复工程报价书、招租广告、房产证、收据、建筑修复工程报价单等证据及开庭笔录等为证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。关于被告单方解除涉案房屋租赁合同是否构成违约。被告主张“涉案房屋门前自2017年3月开始修路，时间特别长，造成被告处就餐人数减少而严重亏损”，其基于情势变更原则解除涉案房屋租赁合同。原告不予认可，主张被告单方解除行为构成违约。本院认为，被告上述关于解除合同的主张，缺乏法律依据，其单方解除涉案合同的行为已构成违约。关于合同解除时间。根据本院上述查明的事实，被告于2018年2月14日搬离涉案房屋，已经完成其单方解除行为，故涉案房屋租赁合同解除的时间为2018年2月14日。关于退还租金。被告主张应当自2017年3月开始房租减半，要求退还多收取部分的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于2018年2月房租。根据本院查明的事实，涉案房屋租金实际缴纳至2018年1月，因此，被告应当向原告支付2018年2月1日至14日期间的租金9639元（19272元÷28天×14天）。关于水电费。被告对原告主张的未支付2018年1月至2月水电费5357元予以认可，故被告应当向原告支付该款项。被告未能依约按时支付上述费用，对原告造成了一定损失。根据2008年6月20日《房屋租赁合同》第十一条第2款以及2015年5月6日《房屋租赁合同》第十条第2款关于逾期支付滞纳金的约定，本院酌定被告应当自2018年3月5日起，按照同期银行贷款利息的四倍，支付上述水电费5357元的滞纳金。关于恢复原状费用。根据双方《补充协议书》的约定，被告应当承担所载项目的恢复原状费用。根据本院查明的事实，被告应当向原告支付恢复原状费用61924.52元。关于装修损失及是否拆除搭建的二间铁皮房。庭审中，原告确认要求对被告的装饰装修及拆除搭建的二间铁皮房进行利用，并主张归属原告所有。在被告违约解除涉案房屋租赁合同的情形下，原告主张根据2008年6月20日《房屋租赁合同》第八条第2款以及2015年5月6日《房屋租赁合同》第五条第3款之约定享有房屋的装修所有权，有事实依据，本院予以支持。故被告要求原告赔偿装修损失，本院不予支持。被告经原告同意搭建二间铁皮房，双方对于合同解除时该铁皮房的权属未作出明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”之规定，被告请求拆除该铁皮房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于退还租赁保证金。根据本院查明的事实，涉案房屋租赁合同解除系被告违约。根据2008年6月20日《房屋租赁合同》第十一条第3款以及2015年5月6日《房屋租赁合同》第十条第3款的约定，原告可以依约没收租赁保证金。被告请求原告退还保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金。根据本院查明的事实以及2008年6月20日《房屋租赁合同》第十一条第3款约定关于违约责任的约定，被告应当向原告支付该合同及《补充协议》项下违约金52975.8元[（11200元/月+530元/月×108%）×4.5个月，2018年2月15日至2018年6月30日为4.5个月]。由于2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》并未约定关于被告违约解除合同情形下的违约责任，故原告请求该部分违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张仲强与被告王剑华于2008年6月20日签订的《房屋租赁合同》、2011年7月28日签订的《补充协议书》以及2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月14日解除；二、被告王剑华应当于本判决生效之日起五日内向原告张仲强支付2018年2月1日至14日期间的租金9639元；三、被告王剑华应当于本判决生效之日起五日内向原告张仲强支付2018年1月至2月水电费5357元及滞纳金（本金5357元，按照同期银行贷款利息四倍，自2018年3月5日起计至款项实际清偿之日止）；四、被告王剑华应当于本判决生效之日起五日内向原告张仲强支付恢复原状费用61924.52元；五、被告王剑华应当于本判决生效之日起五日内向原告张仲强支付违约金52975.8元；六、驳回原告张仲强的其他诉讼请求；七、驳回被告王剑华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3901元原告已预缴，由原告承担1086.6元、被告承担2814.4元；反诉受理费2785元被告已预缴，由被告承担；财产保全费1420元原告已预缴，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 逯  晓  枫人民陪审员 朱    艳人民陪审员 王  建  武二〇一八年十月二十三日书 记 员 简少琼（兼）书 记 员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。