广东省廉江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0881民初2718号 原告：龙家培（曾用名：龙家沛），男，1949年8月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住址：廉江市。 委托诉讼代理人：李雪英，广东荣来律师事务所律师。 被告：黄承光，男，1962年9月28日出生，汉族，广东省廉江市人，住址：廉江市。 委托诉讼代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙某，女，1964年6月29日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。系被告黄承光的妻子。 被告：宣承维，男，1983年11月27日出生，汉族，广东省廉江市人，住址：廉江市。 委托诉讼代理人：宣某，男，1960年4月4日出生，汉族，广东省廉江市人，住址：廉江市。系被告宣承维的父亲。 原告龙家培诉被告黄承光、宣承维宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告龙家培的委托诉讼代理人李雪英，被告黄承光及其委托诉讼代理人郑钦、龙某，被告宣承维的委托诉讼代理人宣某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙家培向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认被告黄承光以原告的名义与被告宣承维签订的《宅基地转让协议书》无效；2.判令被告宣承维将位于石颈镇中街婆田岭南【工程建设许可证（廉江县石颈镇NO:X-XXXXXXX号）】的宅基地返还给原告；3.判令被告宣承维将工程建设许可证原件（廉江县石颈镇NO:X-XXXXXXX号）返还给原告；4.判令被告黄承光和被告宣承维承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告因一直在外面做生意，无时间管理老家事宜，于是便让自己的妹妹及妹夫（即被告黄承光）保管其位于石颈镇中街婆田岭南的一块宅基地的工程建设许可证（廉江县石颈镇NO:X-XXXXXXX号）。但2018年8月份的一天，被告黄承光打电话给原告，叫原告回来签名办理以上宅基地的相关手续。原告回来后才被告知，原来早在2003年8月，被告黄承光就以原告的名义与被告宣承维签订了《宅基地转让协议书》，把以上宅基地的使用权转让给被告宣承维。原告认为，自己从没有授权给被告黄承光去转让该宅基地，被告黄承光未经原告同意或授权擅自以原告的名义将原告的宅基地转让给被告宣承维的行为是无权代理，事后原告也没有追认，故被告黄承光与被告宣承维签订的《宅基地转让协议书》，对原告不产生法律效力，即该协议书无效。被告宣承维作为被告黄承光同学的儿子，与被告黄承光来往密切，明知被告黄承光未经原告的授权却恶意与被告黄承光串通，与被告黄承光签订《宅基地转让协议书》，损害了原告的合法权益。根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益；”之规定，被告黄承光与被告宣承维签订的《宅基地转让协议书》无效。又根据《合同法》第五十九条：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”之规定，被告宣承维应返还该宅基地给原告。综上，被告黄承光与被告宣承维恶意串通，未经原告授权擅自以原告的名义与被告宣承维签订的《宅基地转让协议书》无效。协议书无效，被告宣承维依法应返还该宅基地给原告，但多次协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。 被告黄承光辩称：龙家培提出的诉讼请求与案件事实不符，理由不成立，恳请依法判决驳回其诉讼请求。一、龙家培是委托黄承光和龙华秀夫妻代为出售其位于石颈镇中街婆田岭南的一块宅基地还债的，而不是保管宅基地的工程建设许可证。1、龙家培由于当时在广西上林等地做生意时欠有外债不能按时偿还，被追讨还债。为了偿还债务便与妹妹龙华秀及妹夫黄承光商量出售宅基地还债，并叫黄承光夫妇代其出售。2、2003年黄承光代龙家培把宅基地出售给宣承维时，龙家培是知情和同意的，并且龙家培的其他兄弟和父母等人都知道龙家培生意不好要出售宅基地还债的事实。3、黄承光代龙家培出售宅基地后，已代其偿还了部份债务，这也说明龙家培是委托黄承光出售宅基地还债的事实。4、自从龙家培的宅基地出售后，龙家培从来也没有提及过其宅基地一事了，这也说明其是知道宅基地己出售给宣承维的事实。二、本案不存在黄承光与宣承维恶意串通，黄承光擅自以龙家培的名义转让宅基地的事实。1、黄承光代龙家培出售宅基地收到16000元后，已分别代龙家培偿还借款5000元给钟莲，代为偿还借款6000元给龙家等，余下的5000元作为偿还所欠黄承光的借款。2、根据当时的市场价值，龙家培的宅基地也是只值16000元左右，根本不存在串通之说。从以上的事实真相说明，龙家培所提的黄承光与宣承维恶意串通，擅自以龙家培的名义转让宅基地，是与事实不符的，不能成立。三、如果当时龙家培不同意出售宅基地，也不可能把建设许可证交出来，更不可能一直到现在才提出要建设许可证。龙家培在诉讼中所讲的不符合常理。四、如果不是代为出售，黄承光夫妇不可能代龙家培偿还借款。可见，龙家培所讲的黄承光夫妇代为保管宅基地工程建设许可证的说法与事实不符，不能成立。综上所述，本案龙家培有意隐瞒和歪曲事实真相，其目的不纯。其所提的诉讼请求无理，请依法判决驳回。 被告宣承维辩称：龙家培提出的诉讼请求与案件事实不符，理由不成立，恳请依法判决驳回其诉讼请求。一、答辩人与被答辩人的代理人黄承光于2003年8月6日签订的《宅基地转让协议书》是合法有效的。主要理由：被告黄承光的代理行为事前经过被答辩人的同意，事后又得到被答辩人的追认，该代理行为是有效的。答辩人的父亲当时是经江贞富、江龙介绍得知被答辩人在外地做生意，其委托妹夫黄承光帮助转让位于石颈镇的宅基地，答辩人的父亲便找到黄承光了解情况，证实被辩答人确是委托黄承光帮助转让宅基地的事实。第二天黄承光带答辩人的父亲到现场看完宅基地回到江贞富家后，黄承光即打电话给被答辩人问要多少钱才同意转让，被答辩人提出要17000元，经双方讨价还价，最终确定1600元成交。双方谈妥转让款后，于2003年8月6日黄承光以被答辩人的名义与答辩人签订《宅基地转让协议书》。签订本协议第二天，答辩人的父亲和黄承光到银行取款16000元回到黄承光家里将款交给黄承光，被答辩人也将涉案宅基地的《工程建设许可证》原件交给答辩人的父亲，完成整个交易过程。当时答辩人的父亲要求被答辩人在协议上补签个名字或写张收款收据，但被答辩人讲：“我已委托黄承光代理了，他已签字了就不需要我签了。另外，你已交钱，我也将《工程建设许可证》原件交给你了，已一手交钱，一手交货，货款已经两清了，双方都不要写收据了”。答辩人的父亲觉得有道理，也就不要他签字和写收据了。很明显，被告黄承光的代理行为事前经过被答辩人的同意，事后又得到被答辩人的追认，因此，黄承光的代理行为是有效的。2、答辩人与被答辩人签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定。3、被答辩人将宅基地转让给答辩人已长达15年之久，被答辩人一直不持任何异议。只是在近期答辩人要求被答辩人协助办理过户手续时，由于近几年地价升值较大，被答辩人心里不平衡，要求答辩人再给他几万元才同意协助办理过户手续，其不合理的要求遭到答辩人拒绝后便抹着良心提出该诉讼。二、被答辩人违反诚实信用原则，其诉讼请求无理，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 原告龙家培围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、《居民身份证》、《常住人口登记卡》，证明龙家沛是原告的曾用名，原告的诉讼主体适格；二、《工程建设许可证》（廉江县石颈镇NO：X-XXXXXXX号）、《工程建设许可证存根》，证明1.婆田林广龙转让其位于石颈镇中街婆田岭南的宅基地给原告的事实；2.位于石颈镇中街婆田岭南的宅基地使用权归原告的事实；3.该宅基地已以原告为业主办理了工程建设许可证的事实；三、《宅基地转让协议书》，证明1.被告黄承光未经原告授权擅自以原告的名义将原告的宅基地转让给宣承维的事实；2.被告宣承维明知原告没有授权给黄承光，还与被告黄承光恶意串通，任由被告黄承光以原告的名义签订该宅基地转让协议，损害原告权益的事实；四、平城村委《证明》，证明1.证人龙华秀是被告黄承光妻子，与被告有利害关系的事实；2.证人龙家等、钟瑞金是龙华秀（被告妻子）的兄嫂，与被告有利害关系的事实。 被告黄承光为其答辩提交了如下证据：一、《证明》，证明涉案宅基地是龙家培委托黄承光出售还债的事实；二、《汇款收据》，证明黄承光夫妇借一万元给原告龙家培的事实，证实原告是欠钱卖地还债。 经开庭质证，被告黄承光对原告提交的证据的质证意见为：对证据一无异议；对证据二工程建设许可证真实性无异议，但是对其证明的事实有异议，因为地已经转让给被告宣承维；对证据三的真实性无异议，但是不能证明原告要证明的事实；对证据四真实性无异议，对证据的内容有异议。被告宣承维对原告提交的证据的质证意见为：对证据一无异议；对证据二原件在我手上，无异议；对证据三证明地是卖给我的；对证据四与我无关。原告龙家培对被告黄承光提交的证据的质证意见为：对证据二有异议，对真实性无异议，但是对关联性与证明的内容均有异议，与本案无关。被告黄承光申请证人龙家等、钟瑞金、钟莲出庭作证，想证明当时原告卖了地之后还了一部分钱给龙家等、钟瑞金、钟莲。 本院经认证，两被告均对原告提交的证据一至三真实性无异议，本院予以确认。对原告提交的证据四，因证人龙家等、钟瑞金、钟莲自认与被告有亲戚关系，故本院予以采信。对于被告黄承光提交的证据及证人证言，原告认可借款的事实，但不认可授权被告黄承光卖地。故本院对于其关联性不予认可。 本院经审理查明：1991年3月25日，原告龙家培（曾用名：龙家沛）取得了位于石颈镇中街婆田岭南139.8㎡的一块宅基地的《工程建设许可证》（证号为X-XXXXXXX）。该宅基地是婆田村村民林广龙转让给龙家培的。被告黄承光是原告龙家培的妹夫。2003年8月6日，被告黄承光以原告龙家培代理人的身份与被告宣承维签订了《宅基地转让协议书》，约定：甲方同意将涉案的宅基地转让给乙方使用；乙方愿意一次性付清转让费16000元给甲方；因龙家培不在家，其委托黄承光全权办理，以后龙家培有什么异议，由黄承光本人负责宣承维的一切经济损失费。黄承光在甲方法定代表处签名，宣承维在乙方法定人处签名。第二天，宣承维向黄承光支付了涉案宅基地的转让费16000元，宣承维取得了涉案宅基地的《工程建设许可证》（证号为X-XXXXXXX）的原件。黄承光将16000元分别用于偿还龙家培欠钟莲的借款5000元、欠龙家等的借款6000元以及欠黄承光的借款5000元。该涉案宅基地至今没有建设房屋。2018年8月，因宣承维需办理涉案宅基地的相关证件，引发本案的纠纷。原告龙家培认为被告黄承光未经其授权擅自将涉案宅基地转让给被告宣承维，经多次协商未果，故诉至本院。 本院认为，根据当事人庭审中的陈述，均认可买卖关系指向的标的物为宅基地。农村宅基地是仅限本集体经济组织内部成员按照法律法规的规定使用，可用来建造居住房屋的农村土地。本案争议的焦点问题是：一、黄承光与宣承维签订的《宅基地转让协议书》是否合法有效；二、宣承维取得龙家培的宅基地是否符合善意取得条件。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”黄承光是龙家培的妹夫，黄承光陈述龙家培有外债无力偿还，欲以卖地款来偿还，黄承光事前已经电话告知龙家培并征得龙家培的同意卖地，故黄承光作为龙家培的代理人在《宅基地转让协议书》签名。但黄承光事前没有龙家培出具的书面授权委托书，事后龙家培对《宅基地转让协议书》又不予追认。另外，根据《宅基地转让协议书》第三条“因龙家培不在家，其委托黄承光全权办理，以后龙家培有什么异议，由黄承光本人负责宣承维的一切经济损失费”，可知黄承光和宣承维是明知黄承光的代理行为存在瑕疵，故黄承光的代理行为不构成表见代理。庭审时，黄承光和宣承维称涉案宅基地的工程建设许可证是由龙家培亲手交给宣承维的，但龙家培却称该工程建设许可证一直由黄承光帮忙保管。不论如何，宣承维看到工程建设许可证记载的权利人是龙家培，通常情况下是会向权利人进行核实或追认，但宣承维没有证据证明龙家培已对黄承光的代理行为进行了追认。根据《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”的规定，黄承光与宣承维签订《宅基地转让协议书》时没有证据证明黄承光的代理行为已事先征得龙家培同意，而事后也未得到龙家培的追认，且本案转让宅基地给非集体经济组织成员的行为是法律不允许的，故黄承光以龙家培名义与宣承维签订《宅基地转让协议书》无效。 关于焦点二。善意取得是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有财产转让给第三人以后，如果受让人取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因宅基地属集体经济组织所有，只有集体经济组织的成员才享有宅基地使用权，宅基地只能在同一集体经济组织成员之间流转。宣承维不属于涉案宅基地的集体经济组织成员，黄承光对本案争议宅基地不享有使用权，其无权处分龙家培的宅基地，宣承维支付宅基地转让款时没有尽到审查义务，且取得宅基地后没有办理产权过户手续，因此被告宣承维不是善意取得人，原告龙家培要求被告宣承维返还宅基地和工程建设许可证的诉讼请求应予支持。 依据《中华人民共和国物权法法规标题中华人民共和国物权法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期2007.03.16时效性现行有效 》第一百零六条，、、、、、，，， 《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 》第四十八条、第四十九条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 ，， 《中华人民共和国侵权责任法法规标题中华人民共和国侵权责任法 制定机关全国人大常委会效力等级法律 公布日期2009.12.26时效性现行有效 》第六条第六条【过错责任原则】行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 、第十五条第十五条【承担侵权责任的方式】承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第（四）项之规定，判决如下： 一、被告黄承光以原告龙家培的名义与被告宣承维签订的《宅基地转让协议书》无效。 二、限被告宣承维于本判决生效之日起十日内将位于石颈镇中街婆田岭南[工程建设许可证（廉江县石颈镇NO:X-XXXXXXX号）]的宅基地返还给原告龙家培。 三、限被告宣承维于本判决生效之日起十日内将工程建设许可证原件（廉江县石颈镇NO:X-XXXXXXX号）返还给原告龙家培。 本案受理费100元，由被告黄承光负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 员 莫华存 二〇一八年十月三十一日 法官助理 韦丽珍 书 记 员 许婷婷 附相关法律及司法解释： 《中华人民共和国物权法法规标题中华人民共和国物权法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期2007.03.16时效性现行有效 》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国侵权责任法法规标题中华人民共和国侵权责任法 制定机关全国人大常委会效力等级法律 公布日期2009.12.26时效性现行有效 》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第六条【过错责任原则】行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。