山西省大同市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋02民初2号   原告（执行案外人）：段牧染，，男，1986年12月8日出生，汉族，住天津市北辰区双街镇双辰中路5号,身份证号,住北京市朝阳区望京东园510-6-1803号。   委托诉讼代理人：韩亚峰，山西雁北律师事务所律师。   被告（申请执行人）：杨某，男，汉族，1962年12月23日出生，住大同市。   委托诉讼代理人：赵某1，山西华瑞律师事务所律师。   第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区南环路北侧。   法定代表人：赵某2，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘某，山西光硕律师事务所律师。   原告段牧染与被告杨某、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段牧染的委托诉讼代理人李晓梅、被告杨某的委托诉讼代理人赵某1、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   段牧染向本院提出诉讼请求：1.不得执行“紫润芳庭”小区2号楼A5号商品房。   2.诉讼费由被告承担。   事实和理由：2016年11月14曰，大同市中级人民法院(2016)晋02民初31号对被告诉第三人借款合同纠纷一案作出民事判决书：判令第三人归还被告借款本金9100万元及利息47472333元。   2017年11月7日，原告对执行标的提出书面异议。大同市中级人民法院于2017年11月27日作出(2017)晋02执异152号执行异议裁定：驳回原告的异议。原告对执行异议裁定不服，理由如下：原告2012年11月13日向第三人购买“紫润芳庭”小区2号楼A5号商品房，双方签订《商品房认购协议》，原告依约全额交付了6483000元购房款。原告认为，原告早在第三人向被告借款前（2012年12月7日）就与第三人签订有效购房协议，全额交付了购房款，原告作为买受人对所购房屋享有物权期待权，原告对该房屋未办理过户登记手续无过错。   被告诉第三人一案中，原告仅对第三人享有少部分金钱债权，但第三人对原告所主张的高额本金及高达月息5%的高额非法利息均完全认可，通过该案判决第三人无端增加巨额非正常债务，而且，一审判决后，第三人不上诉，不穷尽维权手段，认同判决。可见，(2016)晋02民初31号案件完全是被告与第三人恶意串通，以恶意增加第三人债务为手段，通过执行房产，达到恶意转移第三人资产的目的，二者的行为严重的损害了原告和其他购房人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，在被告对第三人仅享有金钱债权，而原告对案涉房屋享有物权的情况下，被告的权利不能对抗原告的权利，大同市中级人民法院依据被告申请执行该房屋无法律依据。   杨某答辩称，一、原告与第三人之间签订的《商品房认购协议》是虚假的。答辩人在2016年6月就申请查封了本案争议房屋，查封时第三人并未提出所查封的房屋已经出售，房产管理部门也无相关预售登记信息，之后近两年的时间内，第三人及原告从未提出该房屋已经出售异议，反而对房屋评估价格提出异议未对产权提出异议，从其行为看争议房屋被查封前根本未出售。本案争议房屋的预售许可证从2013年11月18日生效，原告与第三人于2012年11月13日签订《商品房认购协议》因不具备预售条件应无效。   二、原告购买房屋是商铺而非居住用房。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法目的是保护消费者为生活需要购买商品房的房屋消费者物权期待权,而本案争议房屋不是为生活居住需要或为生产经营需要购买的商铺,因此并不产生相应的物权期待权。   三、原告证据不足以证明其已经支付了购房款。原告虽提供了购房款收据和银行交易明细,但银行交易明细是王荣的银行账户,不能证明原告向第三人支付购房款的事实。   四、依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。第三人陈述2017年以前该房屋不具备交付条件,在2016年该房屋根本未进行竣工验收,因此,原告在法院2016年6月查封前并未实际占有该房屋。   综上所述，原告与第三人签订的协议是无效的虚假的,不产生物权期待权，不能排除强制执行。   恒翔公司述称，原告是真实买卖房屋，对房屋交付予以认可，我们也收到了购房款也将商铺交付给了原告，房屋编号当时是A5，现在是55号，是本案诉争的房屋,认可原告陈述的事实。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。段牧染向本院提供了以下证据：   1、商品房认购协议、收款收据（收据时间2012.11.12日，合同时间是2012.11.13日）：签订协议。开具了房款收据，约定2014.12.31日前交房，证明原告购买紫润芳庭小区2号楼A5号商品房，是该房屋的权利人。   2、交房通知：2016.2月第三人向小区购房户A1、A2、A5、A6、A7号房主通知交房，当时通知贴在公司售楼部门口。在2016.4.20日向原告交房，房号A5实际上到现在是55号，并且取得了钥匙。   3、汇款单7张：一共640万银行汇款。当时是刷POSS机，一共是7次，共640万元。余下83000元交的现金。   4、王荣声明:证实从王荣卡上汇入第三人公司账户的七笔共计640万元,系受段牧然委托支付的购房款。   杨某提交了以下证据：   1、大同市中级人民法院(2016)晋02民初31号协助执行通知书及送达回证，证明本案争议房屋查封情况。   2、房屋预售许可证，证明紫润芳庭小区房屋预售时间。   恒翔公司向本院提交了交房回执单，证明案涉房屋已经交付。   以上各项证据，本院组织当事人进行了质证：   杨某除对大同市中级人民法院（2017）晋02执异152号执行裁定书及送达回证无异议外，对段牧染及恒翔公司提交的其他证据真实性均不予认可，认为原告虽提供了购房款收据和银行交易明细,但银行交易明细是王荣的银行账户,不能证明原告向第三人支付购房款的事实。   段牧染对杨某提交各项证据真实性无异议，但认为不能以此证明查封房屋的合法性。   恒翔公司对段牧染、杨某提交的证据真实性均无异议。但对杨某提交的证据证明内容有异议。   对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   经审理查明：段牧染与恒翔公司于2012年11月13日签订《商品房认购协议》购买大同市南环路紫润芳庭小区2号楼A5（55）号商铺，段牧染支付了房屋的全部价款,恒翔公司给段牧染出具了收据。杨某申请执行与第三人恒翔公司借款合同纠纷由大同市中级人民法院作出的（2016）晋02民初31号民事判决书确定的债务，本院作出（2016）晋02民初31号民事裁定书及协助执行通知书，查封了恒翔公司开发的紫润芳庭小区部分房产，包括本案所涉2号楼A5（55）号商铺。案外人段牧染对此书面提出执行异议，本院于2017年11月27日作出(2017)晋02执异152号民事裁定书，裁定驳回段牧染的异议请求。案外人段牧染不服该裁定，向本院提起案外人执行异议诉讼。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人段牧染是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，段牧染就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案段牧染在申请人杨某申请执行前已和第三人恒翔公司签订商品房认购协议，经审查，其提交的支付购房款一份收据和七份银行交易明细及王荣的声明，能够证实购房款汇入第三人恒翔公司账户,能够认定段牧染向恒翔公司支付了案涉房屋的全部价款。故段牧染对本案诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利，其诉讼请求本院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条(一)规定，判决如下：   停止对紫润芳庭小区2号楼A5（55）号商品房的执行。   案件受理费100元，由被告杨某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   本院(2017)晋02执异152号民事裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 侯慧文   审判员 陈大涵   审判员 智绪鲁      二〇一八年十月二十九日   书记员 史 涛