海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初10967号 原告：海南富南物业有限公司，住所地海口市金龙路。 法定代表人：黄林，总经理。 委托诉讼代理人：黎俊飞，该司员工。 被告：海南星熠投资有限公司，住所地海口市秀英区秀英大道。 法定代表人：谢金华，总经理。 委托诉讼代理人：陈建红，海南信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文连飞，海南信达律师事务所实习律师。 原告海南富南物业有限公司与被告东海南星熠投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎俊飞，被告的委托诉讼代理人陈建红、文连飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出讼诉请求：1、判令被告缴付自2014年11月至2017年12月计38个月的物业服务费计81468.80元及滞纳金计33896.51元；2、判令被告付2014年11月至2014年12月装修期间使用的水电费计1242.90元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年3月11日，原告同阳光假日公寓（地址：海南省海口市××道号）的开发商单位海南骏成投资有限公司签订《物业管理委托合同》并于2004年3月30日正式接管阳光假日公寓开展物业服务管理。被告海南星熠投资有限公司于2014年11月13日同阳光假日公寓A栋三层的产权人（业主）薛岩（身份证号码：××××××X，联系电话135XXXXXXXX）签订了《阳光物业三楼租赁合同》，A栋三层产权人薛岩将其拥有的2-11号房产计1206.92平方米出租给被告经营，经营项目约定为：台球厅以及台球有关的茶艺、咖啡、简餐等，被告于2014年11月15日进场装修，2014年12月25日正式对外经营至2017年12月30日，其间产生的物业服务费（收费标准见《物业管理服务收费公示牌》及海南省物价局于2013年10月25日颁发的《海南省普通住宅物业服务收费予以备案通知》[2013年100号]计人民币捌万壹仟肆佰陆拾捌元捌角零分（￥81468.80），装修期间使用的水电费计人民币壹仟贰佰肆拾贰元玖角零分（￥1242.90元）计人民币捌万贰仟柒佰壹拾壹元柒角零分（￥82711.70元）及计收滞纳金计人民币叁万叁仟捌佰玖拾陆元伍角壹分（￥33896.51元)共计人民币壹拾壹万陆仟陆佰零捌元贰角壹分（￥116608.21元）。经原告多次上门催收，被告均置若罔闻，一直拒绝缴付，甚至在原告多次催收无果的情况下，被告于2017年12月份向公寓管理处谎称要进行室内装修，在深夜拆除室内空调机等设施后撤离阳光假日公寓。 被告辩称，1、原告没有履行物业服务义务，未对被告所承租房产屋顶漏水问题予以维修，给被告造成重大财产损失，被告拒付物业费是基于原告未履行其先予履行义务后的合法抗辩行为，属于自力救济。2、原告主张的滞纳金是以每日千分之一的标准予以计算，被告认为该标准远远超过原告的实际损失，滞纳金过高。3、原告主张的水电费截止时间是2014年12月，被告在2018年7月18日提起诉讼，在没有其他证据证明其诉讼时效中断的情况下，原告的该项主张已经超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：一、对于原告所提交的证据1-11，被告对证据7-10的三性及证据6的真实性均无异议，本院予以确认，证据1系原告单方制作，无法确认其真实性，证据2-4与原件核对无异，能证明待证事实，本院对其三性予以确认，证据5、6均无被告相关工作人员签字确认，被告亦否认证据5处签名的陈运霞是该司员工，本院对其真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，证据11系原告当庭提交，且未证明签收人潘燕清是被告的员工，被告亦予以否认，本院对其真实性予以确认，关联性、合法性不予确认。二、对于被告所提交的证据1-7，原告对证据2-4的真实性无异议，本院予以确认，证据1与原件核对无异，结合其他证据，能证明待证事实，证据5系被告单方制作的材料，未经原告签收，证据6、7能证明被告所承租的三楼漏水的事实，故本院对证据1、6、7的三性予以确认，证据5的真实性予以确认，关联性、合法性不予确认。 经审理查明，海南骏成投资有限公司与原告于2004年3月11日签订《物业管理委托合同》，约定海南骏成投资有限公司将其开发的位于海口市××道的物业委托给原告实行物业管理，委托管理期限为2004年2月25日起至商住楼业主委员会成立之日止，水电费实行代收代付。原告于2013年8月5日向海南省物价局就该阳光假日公寓物业服务收费进行备案申报，于2013年10月25日备案。被告将备案后的价格以公示牌的方式进行了公示，营业性用房为1.8元/㎡月，纯生活用房为1.1元/㎡月。薛岩系阳光假日小区A栋第三层X-XX号房产的所有人，其将该房产全部出租给杨文辉，用于经营台球厅及台球有关的茶艺、咖啡等，租赁期限为2014年11月13日至2024年10月30日，租赁期间的物业管理费、水电费均由杨文辉承担，并签订了相应的房屋租赁合同。杨文辉承租涉案房屋后，将该房屋作为被告的经营场所。被告入场后，对涉案房屋进行了装修，随后进行了营业，装修期间所用的水电费，被告尚未缴付，原告称系当时按经营习惯，待其正式营业后再催缴，但此后被告一直拒不交付。但，原告未举证证明被告欠付装修期间的水电费的具体金额。被告一直未向原告缴纳过物业费，其于2017年12月搬离涉案房屋，共欠缴2014年11月至2017年12月的物业费。另，被告于2015年1月后自行办理用水专户和用电专户，故原告无法以停水停电的方式向被告催缴物业费。原告主张被告承租涉案房屋的面积建筑面积共为1206.94㎡，被告未对此提出异议。此外，被告于2018年8月27日向本院提交反诉状，其已超过答辩期限，故未予以受理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，海南骏成投资有限公司与原告于2004年3月11日签订《物业管理委托合同》（下简称“前期物业服务合同”），对阳光假日小区内的所有业主都具有约束力。阳光假日小区X栋第三层X-XX号房产的业主及物业使用人均未缴纳2014年11月至2017年12月的物业费，该房屋建筑面积共为1206.94㎡，为营业性用房，物业费按1.8元/㎡月计算，共欠缴物业费82555元。涉案房屋的业主已与承租人杨文辉约定由承租人承担物业费，承租人杨文辉又将涉案房屋交由被告经营使用，被告作为物业使用人，参照《物业服务收费管理办法》第十五条的规定，原告有权向被告依法追缴。物业费是随着时间经过而逐一产生的，享受一期物业服务则需支付一期物业费，但因每期债务均是基于同一债权原因而产生，性质相同，故本案拖欠物业费的诉讼时效应从被告离场之日，即2018年1月起计算，至今未超过诉讼时效。现原告主张被告向其支付2014年11月至2017年12月的物业费81468.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据前期物业服务合同的约定，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按日千分之一计付滞纳金，其年化利率高达36.5%，原告据此共主张滞纳金33896.51元，明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情调整为拖欠物业费总额81468.8元的20%，计16293.8元。被告虽未否认其拖欠原告水电费的事实，但原告未举证证明被告拖欠水电费的具体金额，其应承担举证不利的法律责任，故原告主张被告向其支付拖欠装修期间使用的水电费1242.9元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告提出其承租的涉案房屋长期漏水，原告作为物业服务企业一直疏于维修，故其拒付物业费的抗辩意见，原告疏于对涉案房屋的维修，已构成违约，被告可向原告于另案中提出减免物业费、赔偿损失等主张，但不能以此为由拒付物业费，故本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 限被告海南星熠投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南富南物业有限公司支付拖欠的2014年11月至2017年12月的物业费81468.8元及滞纳金16293.8元，共计97762.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案因使用简易程序，案件受理费减半收取计1316元，由原告海南富南物业有限公司负担194元，被告海南星熠投资有限公司负担1122元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  涂业明 二〇一八年十月十五日 书记员  罗明茜