四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （(2017）川1304民初2822号 原告：李琼，女，汉族，1968年7月20日出生，住四川省南充市嘉陵区。 原告：李春，女，汉族，1963年1月30日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：庞国荣（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。 被告：南充金宇房地产开发有限公司，注册地四川省南充市顺庆区石油南路380号，经营地四川省南充市嘉陵区嘉南路三段盛世天城，统一社会信用代码91511300209462222E。 法定代表人：吴兴地，董事长。 委托诉讼代理人：郁忠，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭东明，男，该公司员工。 原告李琼、李春诉被告南充金宇房地产开发有限公司（以下简称“金宇房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭。审理中，被告金宇房产公司在答辩期限内提出管辖异议申请，本院裁定驳回其管辖异议申请。并公开开庭进行了审理。原告李琼及李琼与李春的特别授权共同委托诉讼代理人庞国荣，被告金宇房产公司的委托诉讼代理人郁忠、彭东明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李琼、李春向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币100283元（依照《商品房买卖合同》第二十条约定的违约金计算标准计算，从2015年9月7日起至2017年2月28日止）；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2013年1月25日，原告与被告就被告开发的位于南充市嘉陵区盛世天城1幢1层194号营业房签订了《商品房买卖合同》，该合同对项目建设依据；商品房销售依据；买受人所购商品房的基本情况；抵押情况；计价方式与价款；付款方式及期限；规划变更的约定；设计变更的约定；逾期付款责任；交付条件；市政基础设施和其他设施的承诺；逾期交房责任；面积差异处理；交接手续；商品房质量、装饰、设备标准的约定；住宅保修责任；商品房节能措施；使用承诺；产权登记（内容中包含出卖人原因逾期办证的违约责任）；共有权益的约定；附属建筑物、构筑物的约定；前期物业服务；专项维修资金；不可抗力；争议解决方式等等进行了约定。原告在与被告签订了该份《商品房买卖合同》后，依约将该营业房房款，共计人民币620180元，分两次全部付给了原告（有被告给原告出据的发票为凭），被告也依约交付了该套营业房给原告。 虽然被告依约将已经竣工的房屋交付给原告占有使用，但由于被告单方面的原因，拖至2017年3月份才能够开始给原告办理房屋权属转移登记，被告这一行为违反了《商品房买卖合同》第二十条约定的办证时间，拖延时间长达539天。该条还对被告应当承担的逾期办证违约责任及违约金计算标准进行了明确约定。 综上所述，本案事实清楚，证据确凿，依据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告应当承担逾期办证的违约责任，并向原告支付违约金人民币100283元，为了维护原告的合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 在举证期限内，原告方向本院提供证据有：原、被告的身份信息复印件，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票复印件，证明双方的诉讼主体适格，原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效，被告涉及违约，这次主张的是迟延办证的违约金，上次支付的是迟延交房的违约金。 被告金宇房产公司辩称：一、原、被告双方就《商品房买卖合同》违约事项达成了和解协议，被告已向原告支付了违约金，原告不应就此问题再次起诉；二、原告提出关于双方签订的《关于南充金宇房地产开发有限公司盛世天城项目违约金的解决办法》中约定违约金系被告支付逾期交房违约金不是事实。《商铺委托经营管理协议》清楚的表明原告与第三方签订的合同时间是2013年6月9日，第三方于2014年6月就向原告付了租金。如被告未将案涉商铺交付原告，原告怎能向外出租并收取租金，也不符合常理。因此，约定的违约金系被告支付逾期交房的违约金不是事实，原告称被告逾期交房违约，也未举出证据；三、原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的权属登记违约显失公平。合同中对原告的违约责任定为银行同期一年期贷款利息，而对被告的违约责任定为支付全部已付款每日万分之三，显失公平。四、如法院认定被告违约，应当向原告支付违约金，违约金也应适当减少。本案金宇房产公司逾期办理产权的行为对原告购买商铺实现商业价值的行为并未造成影响和损失，且已为逾期办理产权支付较高违约金，若重复支持高额延期办理转移登记违约金，实为加重企业负担，有失法律的公允性。即使承担违约金，也请求人民法院依法予以降低。 在举证期限内，被告金宇房产公司向本院提供的证据有： 《关于南充金宇房地产开发有限公司盛世开城项目违约金的解决办法》复印件、网上银行交易详细清单复印件、银行业务回单复印件一份、《商品房买卖合同》、《盛世天城商铺委托经营管理协议》复印件、租金转账凭证二份、《关于预购商品记抵押登记转现房抵押登记的申请》复印件一份。拟证明已经支付了违约金，房屋是按揭的，对方收了租金投资收益没有损失。 经审理查明：2013年1月25日，原告李琼、李春（作为买受人）与被告金宇房产公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20××××00），约定：原告购买被告开发的位于南充市嘉陵区的盛世天城1幢第1层××号商铺，该商品房为预售商品房，建筑面积共40.57平方米，其中，套内建筑面积22.8平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积17.771平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27200.88元，总价款620180元。并约定出卖人应当在2013年12月28日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在初始登记完毕之日90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 2013年6月29日，李琼、李春（甲方）与案外人南充诺亚方舟物业管理有限公司签订《盛世天城商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，约定委托管理期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。委托期间，甲方不得擅自将本合同商铺抵押或者以其他方式设置他项权利（购买该商铺时按揭贷款除外）。 合同签订后，原告如约向被告交付了全部购房款620180元，被告向原告开具了《销售不动产统一发票》，被告也如约将案涉商品房交付给了原告。嗣后，原告将案涉商铺交付给南充诺亚方舟物业管理有限公司经营管理，并收取了租金。本院（2016）川1304民初378号民事判决书认定2015年6月8日，案涉商品房经南充市房地产管理部门初始登记完毕。2016年9月7日、12月28日，被告金宇房产公司分两次向原告支付违约金共计20986元。2017年2月10日，中国工商银行股份有限公司南充分行向南充市房地产管理局发出《关于预购商品房抵押登记转现房抵押登记的申请》，现进行办理分户产权阶段，委托抵押人（借款人）前往贵局办理预购商品房抵押登记转现房抵押登记手续。2017年5月10日，被告金宇房产公司、案外人南充诺亚方舟商贸管理公司联合发出《业主租金违约金解决方案承诺书》，内容为：“四、初始登记的违约金，每户按总违约金的70%方式在2017年7月30日付清。”。至今原告未办理案涉房屋所有权转移登记，双方为转移登记违约金问题产生纠纷，原告遂诉至本院，要求如诉。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容也未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应全面履行合同约定的义务。 关于违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”和《中华人民共和国合同法》第一百零七“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按约办理案涉房屋所有权初始登记和转移登记，应当向原告支付违约金。 关于案涉房屋所在楼栋的初始登记违约问题，双方当事人已协商解决并履行，本案涉及关于案涉房屋所有权转移登记违约金问题。双方合同约定，如因被告的责任，原告未能在初始登记完毕之日90日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。本院（2016）川1304民初378号民事判决书认定2015年6月8日，案涉商品房初始登记完毕，故被告应于2015年9月6日前为原告办理完毕案涉房屋所有权转移登记，本院确认被告应从2015年9月6日起支付案涉房屋所有权转移登记的违约金。2017年2月10日，中国工商银行股份有限公司南充分行向南充市房地产管理局递交房屋所有权转移登记申请后，因原告自行不能前往办理所导致的登记时间延后，并非出卖人即本案被告的原因造成。因此，该违约金的计算截止时间应以2017年2月10日为准，共计524天，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告金宇房产公司辩称已向原告支付了延迟办理产权登记的违约金，本案属重复主张，本院认为，原告于2016年9月7日、12月28日收到被告金宇房产公司支付的违约金，被告金宇房产公司、案外人南充诺亚方舟商贸管理公司联合发出《业主租金违约金解决方案承诺书》明确表示系初始登记违约金，对转移登记违约没有进行协商，故被告金宇房产公司的该抗辩主张不能成立。同时被告请求降低违约金。本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在原告并未举证证明其实际损失，被告举证证明案涉房屋已委托案外人经营管理，原告取得租金收入，且被告明确请求对违约金予以降低，故本院依法确定逾期办理房屋所有权转移登记违约金为16249元。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法奥运关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南充金宇房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告李琼、李春支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金16249元； 二、驳回原告李琼、李春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2306元，由被告南充金宇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  杜 灵 审 判 员  邱 媛 人民陪审员  王素琼 二〇一八年十月十二日 书 记 员  张欣怡