广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3017号原告（反诉被告）：萧艳贝，女，1981年6月28日出生，住广东省广州市增城区。委托代理人：甘健志、易叶舟，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭志雄，男，1981年10月20日出生，住广东省广州市增城区。委托代理人：吴玲，广东达盛律师事务所律师。第三人：广州市王牌置业有限公司，住址广东省广州市增城区荔城街开园中路7号之三。原告（反诉被告）萧艳贝诉被告（反诉原告）郭志雄、第三人广州市王牌置业有限公司（以下简称王牌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告萧艳贝的委托代理人甘健志、易叶舟，被告郭志雄及其委托代理人吴玲到庭参加诉讼，第三人王牌置业公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）萧艳贝诉称：萧艳贝为购买郭志雄的房屋，于2018年1月8日与郭志雄签订《房地产买卖合同》，约定房屋总价款1420000元等内容，同日，萧艳贝支付了50000元定金。签订合同后，萧艳贝即根据合同约定向广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行申请按揭贷款，并于2018年2月26日取得了同意贷款意向书。萧艳贝将上述《同意贷款意向书》送达给郭志雄。但是郭志雄却拒不配合继续履行合同义务。为此，诉至法院，请求法院判令，一、郭志雄继续履行2018年1月8日签署的《房地产买卖合同》义务，配合萧艳贝办理增城市××城大道××房的交易及过户手续。二、郭志雄依据《房地产买卖合同》第六条第（3）之规定，自2018年3月18日起以1420000元为基准，按每日1‰向萧艳贝支付逾期不配合该房屋过户手续所产生的违约金，暂计至2018年4月18日为42600元。三、郭志雄依据《房地产买卖合同》第七条之规定，赔偿萧艳贝中介服务费28000元。四、郭志雄依据《房地产买卖合同》第十条之规定，承担原告为追究其责任而产生的律师费30000元。被告（反诉原告）郭志雄辩称：第一：萧艳贝的诉讼请求和事实理由与事实不符：理由如下：郭志雄之所以未将涉案房屋过户，有三个原因，一：萧艳贝涉嫌骗取银行贷款，萧艳贝向银行贷款总金额为124万，根据2018年1月30日萧艳贝及中介让郭志雄签订的房屋买卖协议，该协议很清楚表明萧艳贝贷款金额有骗取银行贷款的嫌疑，所以郭志雄考虑到诈骗，所以不同意同贷书，要求以正常金额进行贷款。第二：萧艳贝要求少交税，郭志雄没有同意，双方因为税费原因不能达成一致。第三：萧艳贝未按约定在过户前交付首期以及剩余的楼款，因此，不是郭志雄违约，是萧艳贝提出的要求不合法，郭志雄本想卖掉涉案房屋，由于萧艳贝的原因造成卖不成，郭志雄保留追求诉讼萧艳贝的权利，请求法院驳回萧艳贝全部的诉讼请求。被告（反诉原告）郭志雄诉称：郭志雄与萧艳贝签订《房地产买卖合同》，约定了以按揭方式支付购房款。合同签订后，萧艳贝于2018年2月26日取得《同意贷款意向书》，但是郭志雄发现贷款不符合国家政策，有骗取银行贷款的嫌疑。之后，2018年3月5日，双方签订《房地产买卖合同补充协议》，约定了分期付款的方式。但是协议签订后，萧艳贝却一直不给付首期款。因为萧艳贝违反合同约定，导致郭志雄错过了卖房的最佳时机。为此，请求法院判令，一、解除郭志雄与萧艳贝签订的《房地产买卖合同》。二、萧艳贝支付未交付房款的违约责任，按照每日千分之一，暂时计算至2018年5月18日为85200元。三、本案诉讼费由萧艳贝负担。原告（反诉被告）萧艳贝辩称：第一：萧艳贝不同意郭志雄的全部反诉请求，请求法院依法驳回，第二：郭志雄在其答辩理由及反诉事实与请求中均表述萧艳贝骗取银行贷款的情形，但事实上萧艳贝依法向银行申请贷款并经过银行的审查，取得同意贷款意向书，该情形没有违反法律规定，至于银行经过对原告个人及家庭征信调查后，给予原告124万的人民币的购房贷款额度是贷款银行自身经过合法审查后的决定，截止目前为止该笔贷款申请并没有因为违反法律规定而被金融监管部门撤销，包括萧艳贝申请贷款的银行广州农村商业银行均未主动或被动审查出任何骗贷行为，因此郭志雄的答辩及反诉请求没有事实依据。第三：郭志雄在答辩中所述的萧艳贝要求少交契税或者说就涉案房屋过户时所应缴纳的契税产生争议的说法缺乏事实依据，且郭志雄在答辩中称萧艳贝未在过户前依据协议向其支付首期楼款，也与事实不符合，萧艳贝认为鉴于郭志雄怠于配合向银行申请贷款，房产的过户条件尚未成就，因此不存在少交契税以及在过户前未交房款的情形。综上所述，萧艳贝认为双方签订的买卖合同具备履行的条件，郭志雄在履约过程中怠于配合交易过户已构成违约，应当承担违约责任。第三人王牌置业公司未到庭，未提交书面意见。经审理查明：2018年1月8日，郭志雄（卖方）、萧艳贝（买方）、王牌置业公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市××城大道××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总价为人民币壹佰肆拾贰万零仟零佰零拾零元整（￥1420000元）……为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费方式为：全部由买方承担。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过20天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。……（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知日之日起五天内履行期限。……七……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……十、合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：双方约定：1、签署双方合同起，双方需在7个工作日内递交银行按揭所需资料，否则视为违约。……附件：……二、按揭付款：（1）、签订本合同时买方向卖方支付人民币50000元作为购房定金……（2）首期楼款（不含定金）共计人民币280000元整应于过户当天前付清。（3）剩余楼款（不含定金）1090000元于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号……交易手续约50个工作日完成……”。当日，郭志雄收取定金50000元。2018年1月8日，萧艳贝支付28000元中介服务费给王牌置业公司。2018年1月30日，郭志雄与萧艳贝签订《房屋买卖协议》，载明“萧艳贝向郭志雄购买增城区××城大道××房，现买方萧艳贝向银行申请房贷，卖方郭志雄配合所签按揭资料涉及金额数字与实际成交金额无关，只用于申请房贷所用”。2018年2月26日，广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行出具《同意贷款意向书》，载明“借款申请人萧艳贝、韩铭金于2018年2月24日向我行申请借款壹佰贰拾肆万元整，用于购买郭志雄位于增城区××城大道××房的房产……经审查，现我行有意向为借款申请人发放贷款人民币壹佰贰拾肆万元整。……本意向书自签署之日起三个月内有效，具体的贷款金额、利率、贷款期限等要素须以双方签订的合同为准”。同日，萧艳贝与广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行签署了《楼宇按揭合同》。2018年3月5日，郭志雄与萧艳贝签订《房屋买卖合同补充协议》。同日，郭志雄、萧艳贝、王牌置业公司三方签订《房地产买卖合同补充协议》，其中《房屋买卖合同补充协议》载明“……买方交给卖方购房定金人民币伍万元，该房屋总价金额人民币壹佰肆拾贰万元整，同贷书人民币壹佰贰拾肆万元整。买方过户当天支付购房首期款人民币叁拾叁万元整（包含人民币五万元定金）。超出成交价人民币壹拾伍万元整，卖方郭志雄应在收到剩余楼款人民币壹佰贰拾肆万元整后3个工作日内将超出成交价人民币拾伍万元整退回给买家萧艳贝”。《房地产买卖合同补充协议》，载明“……一、原合同变更：变更原三方合同《房地产买卖合同》（NO：000809）第九条第2项“卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下”为卖方不同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。二、首期楼款交付：买方须在双方到房管部门办理产权过户手续前，交付该物业的首期楼款，共计人民币贰拾捌万元整给卖方。三、剩余楼款交付：买方须于2018年4月15日前，交齐剩余楼款共计人民币壹佰零玖万元整给卖方。……”2018年3月13日，郭志雄向萧艳贝发出《法律函》，认为萧艳贝存在骗取贷款行为，并构成违约。要求萧艳贝按照国家贷款政策取得同贷书，或者按照合同约定一次性全部支付购房款。2018年3月14日，萧艳贝委托王牌置业公司向郭志雄发出《催促函》，催促郭志雄在收到上述催促函次日配合办理涉案房屋的过户登记手续。2018年4月10日，萧艳贝与北京大成（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托北京大成（广州）律师事务所的律师就与郭志雄房屋买卖一案作为诉讼代理人。并支付律师费30000元。另查明，一、萧艳贝与韩铭金为夫妻关系。二、经庭审释明，萧艳贝若坚持要求继续履行合同，将涉案房屋过户登记至萧艳贝名下的诉讼请求，则萧艳贝需一次性支付涉案房屋的款项，并自愿承担诉讼风险。萧艳贝庭审答复没有问题。为此，本院告知萧艳贝于三日内提交相应一次性付款的能力证明。2018年8月24日，萧艳贝向本院递交说明，载明“一、萧艳贝坚持诉讼请求，要求继续履行2018年1月8日签署的《房地产买卖合同》，并按照合同约定按揭付款方式支付房款。二、原告同意按照《房地产买卖合同》约定房屋总价1420000元的三成，即426000元向贵院提交现金存款履约保证金，该笔存款可由贵院冻结直至本案所涉全部房款履行完毕。三、在合同得以继续履行，且被告配合原告办理涉案房产按揭贷款手续的前提下，若因原告原因无法获批贷款，原告同意就落实房屋尾款支付期限事宜与被告重新签署补充协议。”。三、郭志雄提供与萧艳贝的通话录音一份，证明萧艳贝在办理涉案房屋过户登记的时候，想要报低税款。审理中，萧艳贝陈述以下事实，1、萧艳贝向银行申请借款的时间是2018年2月24日。2、在2018年3月5日的两份协议没有先后之分。3、郭志雄一直没有配合办理过户手续，萧艳贝不存在报低税款的行为。4、萧艳贝不清楚为何能够多向银行贷款15万元，银行贷款的额度是由银行审批的。郭志雄陈述以下事实，1、郭志雄是配合萧艳贝办理按揭手续的。但是当时郭志雄并不知道贷款金额。2、在2018年3月5日，先签订的归还15万元宽限的协议。之后签订补充协议，变更了付款方式为一次性。之所以在协议书上没有明确注明变更付款方式，是因为郭志雄法律意识不强。3、在2018年3月7日的时候，双方约定前去办理涉案房屋的过户登记手续，但是因为萧艳贝想要报底税款，所以没有同意。4、在2018年3月5日的时候，双方已经解决了按揭贷款的问题，之所以没有过户，是因为又出现了萧艳贝想要报低税款的行为。本院认为：郭志雄与萧艳贝签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本院首先分析在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约行为。签订上述《房地产买卖合同》之后，萧艳贝依约支付了50000元定金。之后，萧艳贝向广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行就涉案房屋的尾款支付申请按揭贷款，并取得了广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行出具的《同意贷款意向书》。现郭志雄认为萧艳贝贷款额度和首期款（含定金）之和，已经超过涉案房屋总价款1420000元，因此萧艳贝涉嫌存在贷款诈骗的行为。但上述申请贷款是否审批同意，是由广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行所决定。同时通过庭审提供的2018年1月30日的《房屋买卖协议》可知，郭志雄对萧艳贝贷款的行为以及贷款的额度应当是可以预知的，且实际上也配合萧艳贝办理了按揭贷款。同时在2018年3月5日签订的《房地产买卖合同补充协议》和《房屋买卖合同补充协议》，表明郭志雄和萧艳贝已经对银行发放贷款后如何处理超过房屋总价款的部分进行了约定，表明双方已经协商一致。且庭审中郭志雄对已经解决萧艳贝按揭贷款问题不持异议，故郭志雄主张萧艳贝涉嫌贷款诈骗，依据不足，本院不予采信。因此，双方应按照已经达成的补充协议继续履行涉案合同。但此后，因郭志雄认为萧艳贝涉嫌报低涉案房屋过户的税费问题，双方又发生争议，根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，可知购买涉案房屋所产生的相关税费均由萧艳贝负担，双方对税费的问题已经明确约定，因此，萧艳贝应按照相关税务部门的要求缴纳税款。上述萧艳贝与郭志雄之间就税费负担问题并非约定不明，现萧艳贝主张继续合同，其亦应按照税务部门的要求支付税费。依法合理合规的缴纳税费，是纳税人应负担之义务，郭志雄认为萧艳贝低价报税而与之进行协商，其目的并非存在恶意违约，因此，萧艳贝认为郭志雄存在恶意违约，依据不足，不予支持。至于郭志雄提出萧艳贝没有支付涉案房屋首期款，因双方履约过程中争议问题尚未解决，萧艳贝没有支付，亦并无不当。至于郭志雄认为《房地产买卖合同补充协议》已经变更《房地产买卖合同》付款方式为一次性付款，但上述主张并不能从《房地产买卖合同补充协议》中合理得出，同时结合郭志雄发出的《法律函》的内容，郭志雄仍然选择合理合法的按揭手续付款或一次性付款，可知郭志雄的该项主张显然依据不足，综合上文论述，萧艳贝与郭志雄在履行《房地产买卖合同》中均存在不当行为，但均不足以构成违约。在此种情况下，本院分析萧艳贝的本诉请求与郭志雄的反诉请求能否得到支持的问题。首先，萧艳贝主张继续履行合同，综合上文论述，双方在履约过程中首先对按揭贷款问题发生争议，但之后签订补充协议，解决了该问题。后又因税费问题发生争议，萧艳贝应合理合法缴纳税款，在上述情况下，可知若萧艳贝依约支付税费，郭志雄是愿意配合办理过户的。在此情况下，双方尚可协商解决。在郭志雄并不存在恶意重大违约的情况下，萧艳贝直接请求法院强制履行合同，显然不当。同时，萧艳贝在本院指定的期限内，无法一次性支付涉案房屋的尾款，故本案并不具备继续履行合同的可适性。具体原因如下：一、合同的权利义务是相对的，萧艳贝在仅履行了5万元的付款义务，尚有1370000元的款项未支付。若在萧艳贝仅履行了少部分的付款义务，而且本案中萧艳贝已表明确无能力支付尾款的情况下将涉案房屋强制过户，无疑将郭志雄放置于被强制过户后大部分尾款未收取的巨大风险之中，有失公平。二、涉案合同的履行属于流程式合同履行，即需双方轮流履行合同义务。在无法预知和无法保障萧艳贝对后续合同义务即支付房款的履行，且该部分的履行系合同义务的主要部分，如此便无法实现合同的全面强制继续履行。综上，对于萧艳贝主张要求郭志雄继续履行合同，要求将涉案房屋过户至其名下的主张，本院不予支持。因此，萧艳贝以继续履行合同为前提要求支付延期履行违约金的请求，本院亦不予支持。至于萧艳贝的第三项、第四项诉讼请求，因本院认为郭志雄不存在违约，故萧艳贝以郭志雄违约而承担违约责任，本院不予支持。其次，关于郭志雄的反诉请求能否支持的问题，郭志雄认为萧艳贝涉嫌骗取贷款、没有一次性付清楼款及支付首期款为由，认为萧艳贝违约而主张解除合同并支付延期付款违约金，但本院上文已经分析，郭志雄主张的上述理由均不成立，故本院对郭志以上述理由解除合同及支付延期付款违约金的反诉请求不予支持。如上所述，因上述《房地产买卖合同》在双方约定的履行期限50天内没有履行完毕，因此上述合同是否解除，双方另行协商解决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：（1）驳回原告萧艳贝的全部诉讼请求。（1）驳回反诉原告郭志雄的全部反诉请求。案件受理费17580元及诉讼保全费5000元，由原告萧艳贝负担。案件反诉受理费8790元，由反诉原告郭志雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一八年十月二十日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。