江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第0863号上诉人(原审原告)王万贵。上诉人(原审原告)唐菊兰。两上诉人共同委托代理人马蓉，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人(原审被告)扬州金地带房地产开发有限公司,住所地扬州市运河南路99号。法定代表人严刚，总经理。委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。委托代理人王建成，江苏唯是律师事务所律师。上诉人王万贵、唐菊兰因与被上诉人扬州金地带房地产开发有限公司（以下简称金地带公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第1644号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理，王万贵、唐菊兰的委托代理人马蓉、金地带公司的委托代理人王建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年11月2日，王万贵、唐菊兰与金地带公司双方签订商品房买卖合同及合同补充协议。合同约定：王万贵、唐菊兰购买金地带公司开发的金地带汽车博览城A6幢104号房屋，建筑面积61.06平方米（建筑面积30.53平方米、储藏建筑面积30.53平方米），合同金额70万元；金地带公司应当在2012年6月1日前向王万贵、唐菊兰交付合格房屋。合同附件四约定有电梯。补充协议第二条约定：出卖人的一切对外宣传资料、广告、口头表述、规划总图、沙盘、效果图、户型平面、房屋外立面、景观绿化、市政设施、宣传彩页及相关的各项配套等仅供买受人参考，实物均以政府有关部门的核定为准，买受人不得以任何理由要求出卖人修改，并不得以此为由提出减价、索赔、退房或者拒交物业管理费等不合理要求。合同及补充协议签订后，王万贵、唐菊兰向金地带公司支付了70万元购房款，金地带公司于2012年6月份左右向王万贵、唐菊兰交付了房屋。王万贵、唐菊兰购买的房屋属内部二层，上下层之间预留楼梯空洞。金地带公司售楼沙盘显示：A6幢的西面的甪里河上有三座桥，分别位于A6幢的南、北和中部。目前，A6幢南部的桥梁已建成通车，中部和北部的桥梁未建成。王万贵、唐菊兰认为A6幢中部的桥梁未建影响其营业，王万贵、唐菊兰等业主曾向工商部门举报，金地带公司向工商部门提供了A6幢中部的桥梁设计方案。金地带公司法定代表人严刚于2011年10月6日向A6幢110号房屋业主出具承诺书，承诺：本公司A6幢楼门口有一架小桥，如不建此桥，A6幢楼110号房屋原价收回。金地带公司经理陈利平代表公司于2012年3月9日向A6幢118号房屋业主出具保证书，保证今年此桥造成功。现王万贵、唐菊兰诉至法院，请求判令金地带公司按70万元价格加算同期银行商业贷款利息向其收回金地带汽车博览城A6幢104号房屋。原审认为:王万贵、唐菊兰与金地带公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。金地带公司售楼沙盘显示的桥梁属市政工程范畴，双方在补充协议中已经约定沙盘等内容仅供参考、以政府有关部门核定为准，尽管金地带公司对110号房屋、118号房屋业主作出承诺、保证，但该承诺、保证对王万贵、唐菊兰没有拘束力，况且王万贵、唐菊兰已实际接受房屋，故王万贵、唐菊兰以A6幢中部的桥梁未建影响其营业为由要求王万贵、唐菊兰收回房屋退还房款及利息，没有事实与法律依据，原审不予支持。王万贵、唐菊兰购买的房屋为内部二层，设计图纸显示为楼梯结构，A6幢楼设计有电梯，且已实际安装使用，合同中约定有电梯应指A6幢楼内的电梯，而非王万贵、唐菊兰购买的房屋内有电梯，王万贵、唐菊兰以金地带公司未为其安装电梯为由要求王万贵、唐菊兰收回房屋退还房款及利息，也没有事实与法律依据，原审也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回王万贵、唐菊兰的诉讼请求。案件受理费10800元，由王万贵、唐菊兰负担。宣判后，王万贵、唐菊兰不服，向本院提起上诉称：1、金地带公司承诺搭建的A6幢商铺中部的桥梁为买房合同约定的不可分割的组成部分。2012年3月9日金地带公司发出书面保证，该保证形成时间迟于附件六的补充协议，可见沙盘所显示的桥梁是确定建造的。沙盘所显示的中部桥梁位置明确，直接关系到沿河商铺经营利益。我方以远高于其他位置商铺的价格购买A6幢商铺，是基于金地带公司的承诺。2、补充协议第二条为格式条款，根据合同法的规定，对格式条款应作不利于提供格式条款一方的解释。3、商铺内部二层，设计图纸上显示为楼梯结构，上下层之间也留了楼梯空洞，但金地带公司未安装楼梯，致使我方无法正常使用楼上面积。4、金地带公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明明确具体，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，应当视为要约。因金地带公司违反约定，其应对根本违约行为承担后果。综上，其请求二审撤销原审判决，依法改判或发回重审。其在二审未提供新的证据。金地带公司答辩称：1、沙盘显示的中部桥梁并非在商品房开发规划范围内，属于市政工程，由政府部门规划确定，这个事实业主均明知，且我方曾以书面形式告知。我方与业主达成买卖合同，附件六补充协议第二条对此有明确约定，且双方签订合同是真实意思表示，没有违反法律，是合法有效的。因此沙盘及销售的其他宣传资料仅为要约邀请，并非要约。2、金地带公司曾出具的保证及承诺，和本案无关，承诺只针对A6幢110号门店，保证只针对陈广春个人，且均只出具一份。3、诉争桥梁属于市政工程，桥与桥之间的距离是有严格规定的，政府未审核通过沙盘显示的中部的桥梁，是因为南边已有桥梁，且已具备通车的能力，中部桥梁是否存在对A6幢楼的业主并不产生影响，对商品房的价格也没有影响。综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。其在二审未提供新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。二审的争议焦点为：1、按照沙盘搭建中部桥梁是否为合同约定应由金地带公司履行的义务？2、安装楼梯是否为合同约定应由金地带公司履行的义务？3、上述义务未履行是否导致合同解除？本院认为：关于争议焦点一，金地带公司应当按照沙盘搭建中部桥梁。理由：1、金地带公司展示的沙盘之中，A6幢房屋临河，除左右可通行之外，中部还有一座桥梁。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，沙盘中展示的桥梁，为出卖人对商品房及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，且交通便利为买受人购房时的重要考虑因素，因此，该展示说明构成出卖人的要约，搭建桥梁为金地带公司应当履行的合同义务。2、商品房买卖合同附件六补充协议第二条约定“出卖人的一切对外宣传资料、广告、口头表述、规划总图、沙盘、效果图、户型平面、房屋外立面、景观绿化、市政设施、宣传彩页及相关的各项配套等仅供买受人参考，实物均以政府有关部门的核定为准”。该约定为格式条款，金地带公司作为格式条款的提供一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并且采取合理方式提请对方注意。本案补充协议共有约定19条，金地带公司并未就本案所涉第二条约定提请买受人注意。并且，金地带公司作为开发商，掌握了楼盘的全部规划信息和资料，其本就具有对商品房如实宣传的义务。对于买受人，在开发商未公开信息，且自身获取信息能力有限的情况下，只能依据宣传资料、沙盘等决定是否购买房屋。因此，金地带公司在格式条款中约定宣传资料、沙盘等仅为参考，“实物均以政府有关部门的核定为准”，明显有违公平原则，免除了自身责任，该约定应属无效。3、金地带公司向A6幢110号和116号房屋业主分别出具承诺和保证，虽非针对王万贵、唐菊兰，但也表明，金地带公司从开始销售房屋到与买受人订立合同时，始终认可中部桥梁的搭建为其合同义务。关于争议焦点二，安装楼梯并非合同约定由金地带公司履行的义务。理由：王万贵、唐菊兰起诉之时，主张按照商品房买卖合同附件四的约定，金地带公司应在商铺内部安装电梯。附件四装饰、设备标准第9项确实标明有电梯，但根据设计图纸，电梯为A6幢业主共用，每一商铺内部上下层间设计为楼梯，该设计符合通常做法和业主使用习惯。据此，在并无证据证实金地带公司具有明确承诺的情形下，金地带公司并无在每一商铺内部安装电梯的义务。二审中，王万贵、唐菊兰又提出金地带公司应在商铺内部安装楼梯，因合同约定的装饰、设备标准中并不包含楼梯，楼梯的安装应由业主自行实施。关于争议焦点三，金地带公司具有违约行为，但并非根本性违约行为，王万贵、唐菊兰不能据此主张解除合同。理由：尽管中部桥梁未能建成，但紧邻沙盘所展示的中部桥梁处，另有桥梁可通行至A6幢，中部桥梁未能建成并未导致业主购房用于经营的目的不能实现，王万贵、唐菊兰并无约定解除事由或是法定解除事由，其主张解除，依法不予支持。但中部桥梁是否建成，对于交通便利确有影响，也会导致商铺价格的差异，业主可另行主张金地带公司承担相应的违约责任。综上，金地带公司未履行搭建中部桥梁的义务构成违约，但并未导致合同目的不能实现，王万贵、唐菊兰不能据此主张解除合同。原审判决认定事实基本清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由王万贵、唐菊兰和扬州金地带房地产开发有限公司各半承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞代理审判员  刘莉莉代理审判员  李春艳二〇一五年六月十二日书 记 员  王 媛附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。