江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6621号上诉人（原审被告）：南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地南京江宁科学园印湖路39号。法定代表人：王仁英，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永华，男，1978年10月6日生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：李生臣，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙天明，北京市中伦文德（南京）律师事务所实习律师。上诉人南洲环艺置业（南京）有限公司（以下简称南洲环艺公司）因与被上诉人王永华商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初16350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南洲环艺公司上诉请求：撤销一审判决，将判决主文第一项改判为：上诉人按照每月2000元/月标准支付被上诉人迟延交房违约金，自2015年3月4日起至2015年11月29日；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）商品房预售合同履行期间，上诉人工地因南京市举办亚青会、青奥会停工共计62天的事实，应当认定为不可抗力，依法应当如期顺延交房时间至2015年3月4日；（二）案涉房屋交房时间应认定为2015年11月29日，迟延交付房屋违约金应该计算至2015年11月29日；（三）一审法院判决由上诉人负担全部案件受理费，没有法律依据，依法应当判令由上诉人和被上诉人各自承担部分诉讼费用。被上诉人王永华辩称：因亚青会、青奥会造成迟延交房不属于不可抗力，另外按照合同约定，上诉人并未在发生上述情形时90天内通知被上诉人。至于房屋交付时间，房屋的实际交付是2016年3月1日。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。王永华一审请求：1.南洲环艺公司支付逾期交房违约金32200元（每月2300元，自2015年1月1日起支付至2016年3月1日止）；2.南洲环艺公司返还面积差房款65040元并支付利息（自2012年4月28日起按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；3.南洲环艺公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月28日，王永华（乙方）与南洲环艺公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方将印湖山庄二期工程7号楼由东向西C户型808室，建筑面积为112平方米（最终确定的面积以房产部门核准的面积为准）预定给乙方，该少量的内部照顾房建设的有关费用估计约每平方6000元，合计672000元，乙方于本协议签字时以人民币（现金）借给甲方。甲方在领到商品房预售许可证后30日与乙方签订房产局监制的正式商品房销售合同，在双方签合同时不管涨价多高每平方米单价不超过估算价抵上述借款，多退少补。甲方如遇不履行协议，立即退还借款，并按银行当年贷款利息付给乙方；乙方如不履行协议，甲方即退还借款，但不承担银行利息。当日，王永华向南洲环艺公司支付672000元。2014年1月15日，王永华（乙方）与南洲环艺公司（甲方）签订《印湖山庄商品房预售合同》以及补充协议一份，合同约定由王永华购买南洲环艺公司开发的位于江宁区房屋一套，建筑面积105.41平方米，单价6000元，总价款632460元。该合同第六条约定，甲方应于2014年12月31日前向乙方交付房屋，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，以及第二条所列权利瑕疵已消灭，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方迟延交付该商品房的，应按照30元/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。该合同第十条约定，该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。该合同第十一条约定，甲乙双方办理交接手续时，第六条第二款中《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与第一条约定的面积发生误差的，实测建筑面积大于本合同约定建筑面积的，乙方按本合同第四条约定价格补足，实测建筑面积小于合同约定建筑面积的，甲方按本合同第四条约定价格返还给乙方。补充协议第四条约定，如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，甲方在发生之日起90日告知乙方的，甲方可据实予以延期。不可抗力包括但不限于不可避免或克服的异常天气、异常地质状况、疫情、政府行为及公用事业部门所引起的原因。2016年1月14日，南洲环艺公司取得印湖山庄二期工程的竣工验收备案表，该表载明竣工验收日期为2015年11月27日。2016年4月，案涉房屋登记至王永华名下，建筑面积104.9平方米。另查明，一审法院2015年生效民事判决查明：印湖山庄小区100平米以上房屋毛坯状况下月租金1000元左右，简装状况下月租金2000元左右，精装状况下月租金2300元左右，并判决南洲环艺公司对100平米以上房屋按照每月2000元的标准向印湖山庄二期业主支付逾期交房违约金。审理中，南洲环艺公司未能提交证据证实其在合同约定期限内通知业主因亚青会、青奥会停工，也未能提交证据证实其书面通知王永华办理交付手续的时间。2017年10月，王永华向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：王永华与南洲环艺公司签订的《商品房预售合同》及补充协议合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，南洲环艺公司应于2014年12月31日前向王永华交付房屋，而南洲环艺公司未按期向王永华交付房屋，系违约行为，应承担违约责任。关于涉案房屋的交付时间。南洲环艺公司未能提交证据证实其书面通知王永华办理交付手续的时间，且直至2016年1月14日南洲环艺公司方取得印湖山庄二期工程的竣工验收备案表，而南洲环艺公司主张的交付时间为2015年11月29日，其时涉案房屋并未取得竣工验收备案证明材料，不符合交付条件，故一审法院采信王永华主张的涉案房屋于2016年3月1日交付。关于南洲环艺公司主张的应当扣除因南京市举办亚青会、青奥会停工2个月期间的意见，因南洲环艺公司未按双方约定的通知期限通知业主，故一审法院对于南洲环艺公司该主张不予采纳。南洲环艺公司应自2015年1月1日起至2016年2月28日止向王永华支付逾期交房违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。关于逾期交房违约金的标准，南洲环艺公司逾期交房给王永华造成的损失系王永华不能占有使用房屋，一审法院参照简装房的房租调整逾期交房违约金。综上，南洲环艺公司应向王永华支付逾期交房违约金28000元。对于王永华主张的面积差房款。从《协议书》内容来看，系将案涉房屋预定给王永华，且双方需另行签订正式的商品房销售合同，并明确约定“最终确定的面积以房产部门核准的面积为准”，价款多退少补，可以看出当时面积并不确定。同时，双方签订的正式《印湖山庄商品房预售合同》以及补充协议中，再次约定建筑面积为105.41平方米。一审法院认为应以《印湖山庄商品房预售合同》以及补充协议来确定双方约定的交易面积，实际面积为104.9平方米，面积差为0.51平方米。南洲环艺公司应退还款项42600元。对于王永华主张的面积差房款的利息，商品房预售合同对是否支付利息未约定，对返还时间约定不明，一审法院认定南洲环艺公司自2017年10月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向王永华支付利息至该款实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、南洲环艺置业（南京）有限公司支付王永华逾期交房违约金28000元；二、南洲环艺置业（南京）有限公司返还王永华面积差房款42600元并支付利息（以42600元为基数，自2017年10月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至该款实际返还之日止）；上述一、二项均于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回王永华的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1141元，由王永华负担313元，由南洲环艺公司负担828元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人主张一审遗漏其在一审中提交的亚青会、青奥会停工的通知。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为：本案中，上诉人南洲环艺公司虽提交了亚青会、青奥会停工的通知，并主张构成不可抗力，应顺延交房时间。对此，本院认为，涉案补充协议第四条约定，如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，甲方在发生之日起90日告知乙方的，甲方可据实予以延期。现并无证据证明上诉人在亚青会、青奥会停工之日起90日内向被上诉人告知了停工事实，故本院对此上诉理由，不予采纳。涉案《协议书》第六条约定：甲方应于2014年12月31日前向乙方交付房屋，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。而在上诉人所主张的交付时间2015年11月29日，涉案房屋并未取得竣工验收备案证明材料，不符合双方约定交付条件，故上诉人该上诉理由缺乏事实依据，不能成立。另，一审已根据案件的具体情况判决一审案件受理费由上诉人和被上诉人各自承担，并不存在上诉人所称一审判决其承担全部诉讼费用的情形。综上所述，上诉人南洲环艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南洲环艺公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年十月九日书记员  王 慧