广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初17916号原告：孙代英，女，1972年7月2日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐罡、刘嘉健，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：赖伟平，男，1951年6月23日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘平厚，广东易春秋律师事务所律师。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托诉讼代理人：邹玉娣、张伟瑛，该公司员工，联系地址。原告孙代英诉被告赖伟平，第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘嘉健，被告赖伟平及其委托诉讼代理人刘平厚均到庭参加诉讼。第三人德才公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还合同款9000元；2.被告依据合同向原告支付违约金9000元；3.被告赔偿原告已支出的中介费3000元；4.被告赔偿原告支出的律师费8000元。事实和理由：2017年10月20日，原告在第三人德才公司员工李俊容的介绍下，到广州市越秀区百灵路43号105铺实地查看。同年10月28日，原告与被告及第三人共同签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市越秀区百灵路43号105铺出租给原告使用，租赁期限为2017年12月1日至2020年11月30日，每月租金9000元。签订合同后，原告立即向被告支付了租赁保证金9000元及首月租金9000元，并向第三人支付4500元中介服务费。2017年11月6日，第三人员工甄家明将涉案商铺钥匙交付原告，原告便开始安排店铺的装修事宜，但被告在不久后便开始到现场阻挠原告装修店铺并要求原告撤出涉案商铺。2017年11月19日，被告让第三人员工甄家明代为将9000元退还原告并将105商铺的钥匙收回，剩余9000元被告一直拒绝退还。2017年12月，被告便将涉案商铺出租给他人。被告未经原告同意，单方面解除合同并将商铺另行出租，导致原告的合同目的无法实现，原告并未实际使用涉案商铺，被告应当退还租赁保证金9000元和首月租金9000元，但被告只向原告退还了9000元，剩余9000元至今仍未支付。同时依据合同约定，单方面解除合同的违约方需要支付守约方违约金9000元。由于被告单方面解除合同，造成原告损失中介费3000元，且被告一直不予退还剩余款项，使得原告需要聘请律师到法院提起诉讼，实际支出律师费10000元。因此，为维护合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，本案是原告违约，应该由原告向被告赔偿，被告保留另案追诉的权利。本案的租赁一直是由第三人介绍，合同也是由第三人协助双方于2017年10月28日签订的。当天，原告向被告支付了保证金9000元及租金9000元，被告立即向第三人支付了4500元中介费，后被告就将钥匙交给了第三人，由第三人将钥匙转给了原告，此后原告一直没有进场装修。至2017年11月17、18日，原告到第三人处吵闹要求退租。原告根本无法经营饮食行业，问被告可否和其他人合作或转租。被告明确答复称不行，要求按照合同的约定原告不得转租，只能自己经营使用。原告要求退回18000元被告不同意，被告认为原告违约导致涉案房屋空置二十多天。后来，第三人组织双方调解，建议退回9000元租金，剩余9000元租赁保证金不予退还，当时双方都同意该方案。原告于2017年11月19日收到被告退回的9000元，当时第三人要求原被告双方均交回租赁合同的原件，当天被告也将商铺的钥匙收回，被告认为纠纷已经全部解决了，故原告现在要求被告退还其他费用没有依据。原告提前解除合同，被告没收押金9000元是合同权利，对此，第三人也有文字证明。第三人述称：原被告于2017年10月28日在第三人的促成下成功签订《房屋租赁合同》，该合同真实有效。之后，经第三人工作人员调解协商，双方于2017年11月19日和平解除合同。经审理查明：2017年10月28日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）及第三人（中介方）签订《房屋租赁合同》。约定：甲方同意将其合法拥有的越秀区百灵路43号103铺出租给乙方做商铺使用，建筑面积19.96平方米，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止，共36个月；甲乙双方约定上述物业月租金为9000元，租金按月结算，由乙方在每月第1日前以现金方式支付给甲方；乙方在签订本合同当天向甲方支付租赁保证金9000元及首期租金9000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋租赁法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件）；签订本合同后，任何一方无法定或约定理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于一个月租金的金额作为违约金；自本合同租赁期内未经业主本人同意不得转租他人等。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金9000元及首月租金9000元，被告也已于2017年11月将涉案商铺交付原告。此后，原被告于2017年11月19日一致同意提前解除《房屋租赁合同》。被告向原告退还了9000元款项。本案审理过程中，为证明是原告原因导致双方租赁合同提前解除，被告向本院提交《关于孙代英与赖伟平铺面租赁及解除情况说明》作为证据。该说明主要内容为：一、孙代英与赖伟平确曾于2017年10月28日签订《房屋租赁合同》；二、孙代英因考虑无力经营，合同约定又不能转租，故提前单方解约。1.至2017年11月19日，孙代英因考虑无力经营，而提前要求解除协议，并将铺面钥匙退回我单位。2.同日经我店员工调解主持双方协商，孙代英提前解除合同作如下处理：一是赖伟平收取1个月租金，退回押金9000给孙代英；二是孙代英交回铺面及钥匙给赖伟平；三是收回孙代英、赖伟平所持《房屋租赁合同》，作为孙代英视为同意解除合同并放弃相关诉争权利。落款为“广州市越秀区六榕路143号105-1号铺2018年6月11日”。下方印有“广州市德才房地产代理有限公司”字样的条形章。原告质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据落款并没有明确的公司，盖的章也并非第三人的公章；事实上原告从未主张过解除合同，一直都是计划与他人合作经营销售早餐，并非无经营能力；原告仍持有《房屋租赁合同》的原件。本院认为：原被告及第三人自愿签订的《房屋租赁合同》为有效合同，各方均应依约履行。各方经协商一致，已提前解除上述合同，本案争议焦点为造成合同解除的责任问题。对此，原告主张是被告阻挠原告的装修行为并提出提前解除合同，但被告予以否认，原告未能提交证据予以印证。被告则称是原告因无力经营而提出提前解除合同，证据为《关于孙代英与赖伟平铺面租赁及解除情况说明》，原告予以否认。首先，这份证据形式上显示为第三人作出，但未加盖第三人公章。其次，第三人在该份说明落款日期之后向本院提交的书面答辩状中仅陈述原被告双方在第三人工作人员的调解下和平解除合同，并未陈述是原告无力经营而提出提前解除。而且，原告在诉讼过程中出示了《房屋租赁合同》原件，与上述说明中所述“收回孙代英、赖伟平所持《房屋租赁合同》，作为孙代英视为同意解除合同并放弃相关诉争权利”相互矛盾。故对该份证据，本院不予采信。现原被告双方均未能提交充足证据证明涉案《房屋租赁合同》系因对方违约行为导致解除，因此对原被告认为对方应当承担违约责任的主张，本院均不予采纳。鉴于该合同在约定的租赁期限开始前已经解除，不产生租金费用，因此被告应向原告返还租赁保证金及首月租金余额9000元，对原告要求被告支付违约金、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赖伟平在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告返还9000元；二、驳回原告孙代英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告孙代英负担362元，被告赖伟平负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  龙咏诗人民陪审员  郭伟强二〇一八年十月二十五日书 记 员  唐嘉仪