辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初10413号 原告：苏书生，男，1963年5月18日出生，汉族，住址沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：吴溪，系辽宁共襄律师事务所律师。 被告：沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：舒策城，公司董事长。 委托诉讼代理人：姚二来，男，1983年3月1日出生，汉族，系公司员工，住址江苏省滨海县。 原告苏书生诉被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司（以下简称沈阳五洲国际公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏书生及委托诉讼代理人吴溪、被告委托诉讼代理人姚二来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行沈阳五洲国际工业博览城项目7楼3号、4号物业的《仓储认购协议书》，与原告签订《商品房买卖合同》并对物业进行备案登记，房屋价值775680元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年购买了被告开发的沈阳五洲国际工业博览城1.1期街铺11栋1-6、24、25门，2016年7月该商铺地面严重下沉，后经鉴定为工程质量问题，由此被告于2017年2月21日向原告发出《通知书》，承诺对原告即将购买的沈阳五洲国际工业博览城仓储的总价款给予497000元的减免，即原价1440000元的仓储，调整为943000元整，实际成交面积将以仓库建成后相关部门的测量数据为准，实际面积超过600平方米的部分将按实际销售价格计算房款。2017年9月20日，原告与被告签订了4份《仓储认购协议书》，认购了沈阳五洲国际工业博览城项目7楼1-4号共4个仓库，总价款共计1502880元。原告向被告支付了1005880元，后原、被告双方就沈阳五洲国际工业博览城项目7楼1号、2号2个仓库签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，但经原告多次催促，被告始终拖延，未就沈阳五洲国际工业博览城项目7楼3号、4号2个仓库签订《商品房买卖合同》并进行备案登记。基于以上事实，为维护原告合法权利，依法向法院提起诉讼，要求被告依法履行《仓储认购协议书》，请人民法院依法裁判。 被告沈阳五洲国际公司辩称，原告在被告处购买7号楼3、4号仓储仓库是事实，但处于认购阶段，合同未能签订的原因在于原告没有按仓储认购协议书约定一次性支付房款，目前原告二套房屋尚欠购房款497000元。在原告交付房款后，我司可以将该房屋进行备案。原告所述没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了工作联系单、通知书2份、仓储认购协议书4份、收据3张、商品房买卖合同等证据，本院对上述证据进行了审查，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订4份仓储认购协议书，约定购买被告开发的位于沈阳五洲国际工业博览城项目7楼1号至4号仓库，单价均为2400元，建筑面积分别为1号仓库141.4平方米，其他均为161.6平方米；总价款分别为1号仓库339360元，其他均为387840元。4处仓库合同总价款为1502880元。认购协议还约定，乙方在签署《商品房买卖合同》等相关约定法律文本前，如经卖方审核有权享受本协议以外的其他优惠的，则优惠额度在公布总价中计算扣除，重新计算优惠后总房款；乙方应在约定的时间支付房款的同时与甲方签订《商品房买卖合同》等相关法律文本，如遇集中签约情况，乙方按约定补齐房款后，以甲方实际通知签订《商品房买卖合同》的时间为准。 协议书签订后，原告交纳1号、2号仓库房款727200元，3号、4号仓库于签订认购协议当日交纳定金共计10000元，2017年10月30日再次交纳178680元，3号、4号仓库现共计交纳房款278680元。综上，原告已经实际给付1号至4号仓库总房款共计1005880元，原告按被告沈阳五洲国际公司的减免承诺有497000元房款未付。 2017年10月30日，原、被告双方就1号、2号仓库签订商品房买卖合同，并备案登记。 另查明，原告认购仓库前购买了被告开发的商铺，由于2016年夏季连续几场暴雨，造成原告购买的商铺地下下沉，装修被严重破坏，2016年12月2日，被告沈阳五洲国际公司向原告下达通知书称，根据我司报送集团总裁办的20161102号工作联系单的集团批示内容，经项目研究决定，对您即将购买的仓储总价款给予肆拾玖万柒仟元整的减免，特此通知。2017年2月21日，被告公司又向原告发出通知称，根据20161102号工作联系单的批示内容，结合您与我公司于2016年9月1日签订的协议书内容，对您即将购买的沈阳五洲国际工作博览城仓储的总房价款给予肆拾玖万柒仟元整的减免，即原总价1440000元的仓库（2400元/平方米，共600平方米），现调整为943000元整（1571.67元/平方米，共600平方米），实际成交面积将以仓库建成后相关部门测量数据为准，实际面积超过600平方米的部分将按实际销售价格计算房款，特此通知。 再查明，2017年9月15日，原告向1号-4号仓库提供物业服务的无锡五洲物业管理有限公司沈阳分公司交纳一年物业费共计7512元。1-4号仓库现被告尚未交付原告。 本院认为，本案的焦点问题为被告应否对原告购买的仓库给予总价款497000元的减免。2016年12月2日、2017年2月21日，被告沈阳五洲国际公司连发两次通知向原告告知可以对其即将购买的仓储总价款给予肆拾玖万柒仟元整的减免，上述通知自到达原告处即发生法律效力，虽然双方于2017年9月就购买的仓库签订认购协议书，但本身减免事项发生在先，原告实际购买仓库发生在后；再者，认购书均属于被告提供的制式协议文本，单价也为公司对外出售的实际销售价格，根据原告陈述，签订协议之时，为不影响公司对外的总体销售，只能要求原告按照单价2400元进行签订，被告当庭亦称涉案仓库其公司对外出售价格未低于单价2400元/平方米，故由于减免事项已经与被告协商完毕，原告有理由相信实际总房款应给予减免的事实，且根据被告下达减免通知内容，减免金额已经超出涉案一个仓库的总价款，无法通过协议表述，为了不影响原告实际购买仓库数量等情况，原告按照对外价格签订认购协议符合常理，本院对此情况予以认可。另外，被告亦未向原告明确告知签订协议后即解除减免事项，故被告不能仅仅根据协议书签订时间在后即认定双方对价格重新进行约定，否定减免原告所认购仓库总价款的事实，现原告实际购买了仓库，被告理应依照诚实信用、公平原则遵照执行，对原告购买仓库的总价款减免497000元。根据协议书4处仓库总价款为1502880元，原告已经给付1005880元，被告给予497000元的减免，故原告1号-4号仓库总房款已全部给付完毕。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主张内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本案中，原、被告签订的仓库认购协议可认定为商品房买卖合同，原告已经交齐全部购房款，认购协议书也系双方真实意思表示，合法有效，且认购书称须和原告签订商品房买卖合同，房屋备案登记也需要签订商品房买卖合同作为要件，故在被告认可涉案3号、4号仓库能够签订商品房买卖合同并办理备案登记情况下被告沈阳五洲国际公司应积极履行上述义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按双方签订的沈阳五洲国际工业博览城项目7楼3号、4号仓库认购协议书内容与原告苏书生签订商品房买卖合同并办理备案登记。 案件受理费11556.8元，由被告沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王彦艳 人民陪审员  郭芳菲 人民陪审员  王 宁 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  高 娜