安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初9337号原告：合肥环美房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与扶疏路交口家天下花园**商业生活广场，统一社会信用代码913401007548617129。法定代表人：王占方，该公司董事长。委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。委托代理人：宁顺利，安徽元贞律师事务所律师。被告：谢奉洲，男，1972年7月12日出生，汉族，住安缴省合肥市庐阳区。委托代理人：席睿，安徽大湖律师事务所律师。原告合肥环美房地产发展有限公司诉被告谢奉洲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐基奎适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥环美房地产发展有限公司委托代理人石飞龙、宁顺利，被告谢奉洲的委托代理人席睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥环美房地产发展有限公司诉称：诉讼请求：1、判令被告立即支付租金36688元、商业运营管理费55440元、水费811.1元及租金和商业运营管理费违约金24812.20元（暂计至2018年7月31日，直至款清之日止)，共计117751.3元（详见清单）；2、判令被告立即支付原告因本案支出的律师费6300元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月8日，原、被告签订《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，约定被告租赁原告家天下生活广场B101号商铺，经营餐饮，租赁面积为260平方米，租期自2016年3月19日至2021年3月18日，商业运营管理费为每月18480元，第三租赁年度固定租金为213444元，其中第四季度为38808元，按季度支付（即2018年3月至11月份的租金为19404元/月）。每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的千分之三支付滞纳金。在租赁期内乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用每逾期一日，应按上述费用的千分之二支付滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定将商铺交付被告使用并一直按照约定履行合同，但被告自2018年5月1日起，便拒绝向原告支付租金及商业运营管理费等费用，已构成严重违约。原告多次发函督促被告交纳欠款，但被告至今仍天交纳。根据《租赁合同》第17.4.5条约定，如被告拖欠支付使用费用、商业运营管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，原告有权单方解除合同。因此原告于2018年7月31日向被告发出《解除合同书》，依法解除双方合同关系并不予退还被告交纳的保证金。综上所述，被告的行为已严重违反了合同第四条的约定，造成原告损失。为维护原告合法权益，特具状人民法院，恳请人民法院依法判决。被告谢奉洲辩称：被告没有违约行为，被告已经支付的款项金额已经远远超过租金和商业运营管理费等费用的总额，无需支付租金及商业运营管理费等费用。由于被告不存在违约行为，无需支付违约金。并且根据原告的计算清单，违约金的计算存在多处错误，原、被告双方的租赁合同解除并非被告的原因，无需向原告支付律师费。对于双方租赁合同约定的租金支付标准不应当仅仅依据双方签订的租赁合同，应当结合双方在实际履行过程当中相互的意思表示综合认定，双方实际的租金支付标准是按月按每平方米租金单价计算租金，并且通知函也实际反映了双方的真实意思表示。被告给原告开具的发票也明确注明是按照462平方米收取的租金和运营管理费。应当结合整个租赁合同履行的全部过程来认定，并且如果是按照固定租金计算，则实际上对原告而言就不存在任何优惠而言。通知函上明确写明是租赁商场462平方米。经审理查明：2016年1月8日，双方签订《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，约定谢奉洲租赁合肥环美房地产发展有限公司家天下生活广场B101号商铺，经营餐饮，租赁面积为260平方米，租期自2016年3月19日至2021年3月18日，商业运营管理费为每月18480元。关于租金，合同约定第一个租赁年度固定租金为203280元，其中第四季度为36960元；第二个租赁年度固定租金为20320元，其中第四季度为36960元；第三租赁年度固定租金为213444元，其中第四季度为38808元；第四个租赁年度固定租金为213444元，其中第四季度为38808元，第五个租赁年度固定租金为223608元。租金按照季度支付。每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的千分之三支付滞纳金。在租赁期内乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用每逾期一日，应按上述费用的千分之二支付滞纳金。合同另约定保证金50000元，商铺的交付日期为2016年1月18日。合同签订后，合肥环美房地产发展有限公司按照约定时间将商铺交付谢奉洲，谢奉洲向合肥环美房地产发展有限公司交付保证金50000元，装修保证金20000元。2016年1月13日，双方另签订一份《补充协议》，约定甲方合肥环美房地产发展有限公司再向乙方谢奉洲免费提供202平方米的经营面积，原商洽租金、物业费等支付总额条件维持不变。2017年11月1日，合肥环美房地产发展有限公司向谢奉洲发送一份《通知函》，载明：贵方与我司签订合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，租赁我商场B101（462平方米）经营。合同规定贵方需按季度向我司缴纳商业运营管理费40元/月/平米、租金40元/月/平米。但在我方多次下达催费通知……,贵方已累计欠费74587.90元……。贵方需在3日内缴清所欠上述款项……。谢奉洲收到上述《通知函》后，认为租金、商业运营管理费均是按照每月每平方米40元收取、《补充协议》中的202平方米不是免费。谢奉洲向合肥环美房地产发展有限公司支付租金、商业运营管理费至2018年5月底。2018年8月1日，双方的合同解除。以上事实，有《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》、《解除合同通知书》、邮寄凭证、补充协议、通知函及原告的当庭陈述等附卷佐证。本院认为，原告合肥环美房地产发展有限公司与被告谢奉洲签订的《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，双方应按照合同履行义务。本案争议的焦点问题是租金及商业运营管理费按照合同约定支付还是按照被告主张的每平方米每月各40元支付？本院认为，《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》系本案双方自愿订立的合同，合法生效。合同约定租金和商业运营管理费均固定。2017年11月1日，合肥环美房地产发展有限公司向谢奉洲发送一份《通知函》，载明：贵方与我司签订合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，租赁我商场B101（462平方米）经营。合同规定贵方需按季度向我司缴纳商业运营管理费40元/月/平米、租金40元/月/平米。该《通知函》所述的面积462平方米与事实相符，《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》约定出租面积260平方米，《补充协议》约定202平方米免费使用，谢奉洲实际使用的面积确为462平方米。《补充协议》约定202平方米免费使用，但同时约定原商洽租金、物业费等支付总额条件维持不变，对《补充协议》谢奉洲亦不否认。因合同的变更需要双方达成一致意见，本案合肥环美房地产发展有限公司不认可《通知函》系对合同的变更，故本院认为合同变更的条件未成就，双方应按照《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》履行义务。谢奉洲支付费用至2018年5月底，从2018年6月1日至7月31日，该期间的租金按照合同为36688元，商业运营管理费55440元。合肥环美房地产发展有限公司主张滞纳金，因其向谢奉洲发出的《通知函》用语不准确，导致谢奉洲对租金和商业运营管理费支付的理解有歧义，延迟支付的责任在合肥环美房地产发展有限公司，要求支付滞纳金本院不予支持。合肥环美房地产发展有限公司要求支付水费，因提供的是其单方记录，不足以认定水费数额，本院不予支持。合肥环美房地产发展有限公司要求支付律师费，其为自己权益聘请律师，要求对方承担不公平，此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告谢奉洲于本判决生效之日起十五日内支付原告合肥环美房地产发展有限公司租金36688元、商业运营管理费55440元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2780元，减半收取1390元，由被告谢奉洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐基奎二〇一八年十月二十三日书记员  李 娜附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。