呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2053号上诉人(原审被告)：呼和浩特市金喜商贸有限责任公司。法定代表人：左娜，该公司经理。委托诉讼代理人：陈祥，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金喜，该公司员工。被上诉人(原审原告)：呼和浩特市新城区苏虎街实验小学。法定代表人：徐雅琴，该校校长。委托诉讼代理人：王振宝，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马春梅，慧聪律师事务所律师。上诉人呼和浩特市金喜商贸有限责任公司(以下简称金喜商贸公司)因与被上诉人呼和浩特市新城区苏虎街实验小学(以下简称苏虎街实验小学)房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金喜商贸公司的委托诉讼代理人陈祥、李金喜、被上诉人苏虎街实验小学委托诉讼代理人王振宝、马春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金喜商贸公司上诉请求：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初2071号民事判决,依法改判;二、一、二审诉讼费用由苏虎街实验小学承担。事实和理由：一、合同租赁期限未届满,合同仍有效。1、李金喜作为合同签订的亲历者,明确说明了合同的期限为十五年,而苏虎街实验小学签订合同的代理人未到庭解释,故应以金喜商贸公司的意见为准;2、在合同书写时,当出现大小写不一致,应当以大写为准;3、在通知中明确了租期届满,但苏虎街实验小学在复函中没有承认房屋租期已届满;4、复函中未就租期事宜做任何答复;5、复函中只明确了要求苏虎街实验小学承担违约责任,且以此抗辩交付租金;6、按照法律规定,苏虎街实验小学作为合同文本的提供者,应承担不利于己的条款解释。二、租金数额的认定应当考虑房屋面积减少的因素。三、因苏虎街实验小学违约,金喜商贸公司不支付租金、不承担违约责任符合法律规定;四、本案符合反诉的构成要件,应当与双方的房屋租赁合同案件一并审理;五、金喜商贸公司保留追究因苏虎街实验小学跑水而给金喜商贸公司带来的其它损失。苏虎街实验小学辩称，一、本案租期届满,金喜商贸公司应返还房屋;二、原审法院认定租金数额正确,应当予以维持;三、金喜商贸公司拖欠租金的行为构成违约,给苏虎街实验小学造成了损失,应当承担逾期付款的违约责任;四、本案不符合反诉的构成要件,合并审理与否并不影响本案的实体问题。苏虎街实验小学向一审法院起诉请求：1.请求判令金喜商贸公司立即停止侵权、搬离位于新城区苏虎街实验小学新建实验楼第一层的房屋并将该房屋返还苏虎街实验小学；2.请求判令金喜商贸公司立即支付拖欠的租金96068元及逾期付款的利息损失1903.18元（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，分别从2017年3月20日、2018年3月20日起暂计算至2018年3月20日），并计算至实际全部给付之日止；3.请求判令金喜商贸公司支付租期届满后金喜商贸公司占用房屋的房屋使用费(使用费自2018年3月20日起至实际返还房屋之日止，按同地段商业房租金标准2元/平方米/天计算，房屋面积为170平方米）；4.请求判令金喜商贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、2006年3月2日，苏虎街实验小学与金喜商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定金喜商贸公司（乙方）承租苏虎街实验小学（甲方）所有的位于新城区苏虎街实验小学新建实验楼第一层的房屋，房屋面积约300平方米，租赁期限自2006年3月20日至2011年3月19日止，租金为每年80000元，租金按年结算。2008年3月28日，苏虎街实验小学（甲方）与金喜商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，续签上述租赁合同，合同第三条约定：租赁期限为十五年，自2008年3月20日至2018年3月19日止。还约定，租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，（乙方有续租的优先权）则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。2010年6月份，金喜商贸公司所承租的房屋被拆除一部分，拆除后房屋剩余面积为170平方米。2、2018年3月8日，苏虎街实验小学向金喜商贸公司发出《通知》，向金喜商贸公司告知房屋租赁期满之日前，即2018年3月19日前将房屋内物品搬离并将房屋交付于苏虎街实验小学。2018年3月13日，金喜商贸公司向苏虎街实验小学回复《复函》，称因苏虎街实验小学怠于维修房屋，导致漏水给金喜商贸公司造成了损失并未赔偿，在苏虎街实验小学赔偿之前拒绝搬离房屋。金喜商贸公司所承租苏虎街实验小学的房屋由300平方米减少到170平方米，双方没有在面积调整后订立补充协议，但根据苏虎街实验小学给金喜商贸公司出具的租金收据来看，明确注明年租金为53034元。一审法院认为，苏虎街实验小学与金喜商贸公司签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿、等价有偿原则基础上签订的，其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，该合同依法成立，双方均应恪守。2008年3月28日，苏虎街实验小学与金喜商贸公司签订的《房屋租赁合同》中第三条约定，租赁期限为十五年，即2008年3月20日至2018年3月19日止。对此，苏虎街实验小学认为是笔误，应为十年，金喜商贸公司抗辩称为十五年。结合本案当事人提交的证据《通知》、《复函》可知，金喜商贸公司对于2018年3月19日租期届满并无异议，故一审法院认定租赁期限为十年，即自2008年3月20日至2018年3月19日。租赁期限届满前，金喜商贸公司未在约定的期限内就续租事宜向苏虎街实验小学提出书面续租申请，根据合同约定，租赁合同终止，金喜商贸公司应当将租赁物即房屋返还苏虎街实验小学。通过苏虎街实验小学给金喜商贸公司出具的租金收据来看，明确注明年租金为53034元，据此可认定苏虎街实验小学、金喜商贸公司重新对租金标准进行了约定，该约定对苏虎街实验小学、金喜商贸公司双方均有约束力。金喜商贸公司欠付苏虎街实验小学2016-2017年度租金47022元，欠付苏虎街实验小学2017-2018年度租金53034元。金喜商贸公司欠付租金的行为构成违约，除应当承担继续支付租金的义务外，还应当向苏虎街实验小学支付延付租金期间的利息，利息起算时间分别自2017年3月20日、2018年3月20日，截止日均为实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。苏虎街实验小学向金喜商贸公司发出《通知》，向金喜商贸公司告知房屋租赁期满之日将房屋交付于苏虎街实验小学，金喜商贸公司在租赁期满后仍占用房屋的行为构成侵权，金喜商贸公司应向苏虎街实验小学赔偿房屋的占有使用费。一审法院支持苏虎街实验小学请求金喜商贸公司按年租金53034元，支付自2018年3月20日起至实际返还房屋之日止房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、金喜商贸公司于本判决生效之日起三十日内返还苏虎街实验小学位于苏虎街实验小学新建实验楼第一层的房屋；二、金喜商贸公司于本判决生效之日起十日向苏虎街实验小学支付租金96068元并支付延付租金期间的利息损失，其中43034元自2017年3月20日起算，53034元自2018年3月20日起算，均计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、金喜商贸公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏虎街实验小学自2018年3月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，比照年租金53034元计算；四、驳回苏虎街实验小学的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，金喜商贸公司与苏虎街实验小学签订的《房屋租赁合同》合法有效,应受法律保护,双方应按照合同约定履行权利义务。对于房屋租赁期限结合《通知》、《复函》内容可认定租赁期限为十年,合同所载租赁期限为十五年应为笔误,租赁期限届满前,金喜商贸公司未就续租事宜提出申请,租赁合同终止,金喜商贸公司应将租赁房屋返还苏虎街实验小学并支付欠付租金、利息以及租赁期满后的占有使用费。对于因房屋漏水造成画廊损失的赔偿请求,金喜商贸公司可以另行起诉。综上所述，金喜商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4700元，由呼和浩特市金喜商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 何玉山审判员 蔡世杰审判员 王海莹二○一八年十月二十九日书记员 刘亚楠