-8--1-浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初12348号原告：张伟，男，1974年4月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：陈政华，浙江拓思律师事务所律师。被告：义乌市市场开发服务中心有限责任公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道宾王路258号。法定代表人：骆欣亮，执行董事。委托诉讼代理人：楼琴，浙江红太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛子健，浙江红太阳律师事务所实习律师。原告张伟为与被告义乌市市场开发服务中心有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人陈政华；被告义乌市市场开发服务中心有限责任公司的委托诉讼代理人楼琴、毛子健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、判令被告返还租金12883元及保证金3500元，并赔偿经济损失17520元。事实与理由：2017年12月18日，原告与被告签订了《物业租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于上溪综合市场259号店面经营服装百货，租期为2017年12月19日至2018年12月18日止，租金为20189元，保证金3500元等条款。合同签订后，原告依约交纳了租金及保证金，开始使用租赁店面。在2018年4月28日，被告以原告不服从管理为由无故责令原告无限期停业整顿，并将原告租赁的店面锁死，致使原告停止经营，无法使用租赁店面，发生了较大的经济损失。在2018年6月26日，被告工作人员通知原告可以去经营店面了。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告擅自将原告租赁店面锁死的行为，致使原告无法完成合同目的，被告的行为构成根本违约。被告义乌市市场开发服务中心有限责任公司辩称：根据双方签订的合同约定，原告要遵守消防法等规定，安全使用店面，不得埋压、圈占消火栓，不得堵塞公共通道；原告有占道经营或者影响创建行为的，被告有权要求原告整改并予以停业整顿处罚。被告的行为没有违约。原告所主张的经济损失无任何依据，不应得到支持。2018年6月26日至今原告均可正常使用其店面，该期间的租金不应退还。保证金系原、被告为担保合同的履行而约定的履约保证金，具有补偿性和惩罚性。原告违约，被告有权没收被告的保证金。此外，原告在租赁期间，存在私自转租行为，按合同约定，原告的剩余租金自动转为违约金，不予退还。本案的诉讼费应由原告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料：1、碟片一张（关停期间的所有录像视频），证明⑴被告关停原告店铺期间是2018年4月28日到2018年6月26日，总共59天；⑵被告擅自拆毁原告店面里的货架及设备还有货物，2018年4月30日被告擅自搬走原告的物品没有归还（即诉请主张的摆摊器械破损损失1000元）。2、谈话录音（原告与吴志伟）一份，证明原告在经营租赁期间是合法经营的，没有任何违约、违法行为，关停之后原告到市场去反映这个事情，所长做了一张假的停业整顿通知书，是吴志伟发放的，原告和吴志伟的聊天录音确定了他没有给过我这张停业整顿书，停业整顿书是做假的。3、物业租赁合同、保证金发票各一份，证明租赁事实，原告已经交纳租金及保证金。4、停业通知照片打印件一份，证明从那一天开始关我店铺。经庭审质证，被告发表如下质证意见：对证据1中的视频及照片的真实性均有异议，并不能证明原告所称的货架、设备、货物是被告损毁，被告也没有搬原告的物品；原告诉请当中的1000元无任何依据，对于原告主张的关停59天的事实没有异议。对证据2的真实性没有异议，证明目的有异议，不能达到其证明目的，谈话录音可以明确原告知道自己的行为是违反规定的，在通话录音中原告明确说上次检查都我自己拆的，此外，谈话录音还能证明被告方曾多次就这个问题通知原告。对证据3、4无异议。为证明自己的主张，被告向本院提供了下列证据材料：1、整改前照片打印件一份三页、整改通知书一份，证明2018年4月份被告多次通知原告整改，4月16日原告不听劝阻，执意占道经营，埋压消火栓，故被告才开具整改通知书。2、证明一份、现场照片打印件一份两页，证明被告让原告停业整顿是按照合同约定，后原告承诺改正，被告已于2018年6月26日通知原告可以开门营业，原告开业经营至今。经庭审质证，原告发表如下质证意见：对证据1，其中4月16日的照片显示的是259的店面号，但是这张照片不能证明原告存在违约行为；4月16日的第二张照片无法确认店面号及位置，无法确认跟本案的关联性，不能达到被告的证明目的，而且也看不出来原告存在违约行为；第三张照片是4月15日拍的，259号店面前面完全没有东西，可以说明原告的经营行为是合法的，也是符合双方约定的；关于整改通知书，吴志伟在原告面前承认是形成于2018年4月28日、29日，是在被告强拆之后，关于这张通知书的做假行为，原告提供的录音里吴志伟是亲口认可的。因此，该组证据不能达到被告的证明目的。证据2中的证明系被告单方面形成，其上面的内容也是被告单方面的陈述，与事实不符，不能达到被告的证明目的；现场照片被告称形成于2018年8月9日，这个门开着的情况原告完全不知情，原告自2018年4月28日被关停经营之后，就没有去使用过店面。被告所述与事实不符。而且从照片上可以看出消防栓是不在店面里面的，原告不存在埋压遮挡的行为。对原、被告提供的证据材料，本院认证如下：原告提供的证据1，其中确有被告方执法人员在现场执法的内容，但是不能证明2018年4月30日被告擅自搬走原告的物品未归还的事实。对于被告关停原告店铺59天的事实，被告没有异议，对该事实，本院依法予以认定。原告提供的证据2，被告真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定，从该录音，可以看出，被告的工作人员去送《创建整改通知书》时，原告不在店铺内，被告工作人员在该通知单上写明“拒签”。原告提供的证据3、4，被告无异议，对其证明力，本院依法予以认定。被告提供的证据1，其中的照片，不能证明原告占道经营的事实，但结合原告提供的证据2，原告确曾经有占道经营的行为；其中的创建巡查整改通知书，根据原告提供的证据2，可以说明该通知书被告工作人员没有当面送达给原告，因此，对该证据的证明力，本院不予认定。被告提供的证据2，其中的证明系义乌市上溪市场服务管理所出具，虽原告有异议，但其中载明的事实“原告承租的259号店面被停业整顿、于2018年6月26日口头通知原告可开门营业”的事实，双方并无异议，对该事实，本院依法予以认定；其中的照片，可以看出系原告承租的259号店铺的照片，对其真实性，本院依法予以认定，可以看出该店铺的现状，是开着门的，但原告没有实际去经营。综上，本院认定本案事实如下：2017年12月18日，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定：原告承租上溪综合市场259号店面，租赁期限为一年，自2017年12月19日起至2018年12月18日止，租金为人民币20189元，在签订合同时，由乙方一次性支付给甲方。甲方一次性收取履约保证金，店面3500元。同时约定了其他权利义务权利。合同签订后，原告依约向被告交纳租金20189元及保证金3500元。被告将店面交付给原告使用。在经营过程中，由于原告有占道经营的行为，被告于2018年4月28日在原告承租的259号店铺玻璃门上张贴通知一份，载明:“服装百货区259号经营户不服从市场管理，特此通知无限期停业整顿。义乌市上溪市场服务管理所2018年4月28日”。同时，被告将原告承租的259号店铺门锁住。2018年6月26日，被告口头通知原告可开门营业，并将锁打开。但原告没有去经营。另查明，原告在店铺玻璃门上张贴有“店铺招租”字样，但未实际将店铺转租。本院认为，原、被告于2017年12月18日签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。原告现诉请要求解除合同，被告也同意解除，因此，对于该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还租金12883元及保证金3500元、赔偿损失17520元的诉讼请求：本院认为，根据合同第十一条约定，若乙方（即原告）有占道经营或影响创建行为的，甲方（即被告）有权要求乙方改正并予以停业整顿等相应处罚。本案原告在经营过程中确曾有占道经营行为，被告有权要求原告改正并停业整顿，但被告通知原告无限期停业整顿的行为不符合合同约定，构成违约，导致原告不能实现合同目的，因此，被告应承担相应的民事责任。自2018年4月28日起，原告无法使用承租店铺，原告实际使用店铺的时间为4个月零10天，因此，被告应返还租金为12899元，原告主张被告返还租金12883元，系其对自身权利的处分，本院依法予以支持；合同解除后，被告应当将保证金返还给原告，因此，原告要求被告返还保证金3500元的诉讼请求，本院依法予以支持；原告要求被告赔偿关停期间的经济损失17520元的诉讼请求，因其未能举证证明相应的事实，依据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告张伟与被告义乌市市场开发服务中心有限责任公司于2017年12月18日签订的《物业租赁合同》。二、被告义乌市市场开发服务中心有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告张伟租金人民币12883元及保证金3500元。三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由原告张伟负担167元，由被告义乌市市场开发服务中心有限责任公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 张小燕二〇一八年十月十二日代书记员 傅俊霞