浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初2582号 原告：孙必群，男，1976年6月18日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 原告：曹芸，女，1984年10月20日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 共同委托诉讼代理人：王韩英，浙江婺州律师事务所律师。 被告：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地浙江省金华市金东区金瓯路以南C19地块。 法定代表人：包建军，董事长。 委托诉讼代理人：朱国勇、**茜，浙江勇往律师事务所律师。 原告孙必群、曹芸诉被告浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理，依法适用简易程序于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告曹芸及其与孙必群的共同委托诉讼代理人王韩英、被告中宁房产公司的委托诉讼代理人**茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙必群、曹芸向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金124800元（按3250000元以日万分之三从2018年1月1日起暂算至2018年5月9日，此后仍按此计算至实际交房之日止）以及逾期办证违约金24700元（按3250000元以日万分之二从2018年4月1日起暂算至2018年5月9日，此后仍按此计算至被告为原告办理权属证书之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。后原告当庭增加诉请：依法判令被告协助原告办理坐落于金华市金东区及附房的产权转移登记手续。事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，备案合同编号为201703230182，该合同约定原告向被告购买坐落于金华市金东区及附房，103号房建筑面积174.38平方米，附房面积为93.45平方米，购房总价为3250000元。合同第九条约定：交房时间为2017年12月31日前；合同第十条约定：逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；合同第十六条约定：被告于2018年3月31日前为原告办理权属登记手续，逾期办证超过60日的，自逾期之日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款3250000元。2018年4月，被告告知原告若想交房，应先行签具补充协议，该补充协议的主要内容为被告因逾期交房4个月补偿原告二年物业管理费，原告自愿放弃向被告主张其他权利。因原告拒绝签具补充协议，并告知被告应按上述合同履行，被告交房后再行协商被告的违约责任，然被告予以拒绝且至今都没有将上述房屋交付给原告，也未为原告办理权属登记手续。 为证明上述事实，原告孙必群、曹芸向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。 2、被告企业登记信息打印件一份，证明被告的诉讼主体资格。 3、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买坐落于金华市金东区及附房相关的权利义务关系。 4、浙江省增值税普通发票二份，证明原告按约向被告支付购房款的事实。 5、入伙通知书、补充协议、《关于要求合理交付金华蔚蓝海岸小区二期排屋所购房屋使用的函》各一份，证明涉案房产已达到交付条件但被告无正当理由拒绝向原告交房的事实。 6、光盘及书面文字对照资料一份，证明被告以原告拒绝签订放弃大部分违约金的《补充协议》为由，未将涉案房产交付原告使用的事实。 被告中宁房产公司辩称，一、关于逾期交房，被告有合理事由，因政府原因延期的122天依约无须承担逾期交房责任：（一）因政府原因导致开发建设周期延长的，根据《商品房买卖合同》第九条第二款第三项约定，被告可以延期交房时间，不承担逾期交房的责任。（二）因中央第二环境保护督察组对浙江省开展环境保护督察停工的天数，依约可在合同约定的交付期满后顺延。为贯彻落实党中央、国务院关于环境保护督察的重要决策部署，中央第二环境保护督察组于2017年8月11日至9月11日，对浙江省开展环境保护督察。被告于2017年8月1日起停止施工至2017年9月11日之后数日，该行为符合双方合同约定的政府行政部门采取某项行政措施导致开发建设周期延长的情形，按约可以不承担逾期交房责任，该停工天数应当在合同约定的交付期满后顺延。（三）因金华市创建全国文明城市而无法正常施工的天数，可在合同约定的交房期满后顺延。2017年5月25日，金华市创建全国文明城市工作推进会在市文化中心召开，部署全年创建全国文明城市工作，明确下半年市区将迎来全省11个地方的城市文明程度实地暗访测评。2017年9月份开始，金华市各部门纷纷制定工作方案并下发通知。在金华市创建全国文明城市期间，运送物料的运输车辆不得进入，故无法按期进行施工。监理单位在监理日记中也提及：“督促施工单位，配合文明城市评选暗访，对施工现场进行修整、清理”。另外，因中央第二环境保护督察组对浙江省环保督察，以及金华市创建全国文明城市，导致矿山停工，之后原料供不应求，纷纷涨价，也影响工程建设，对此，在监理单位的监理日记中也有相应记载。被告因金华市创建全国文明城市自2017年9月份至11月或停工，或不能正常施工，符合双方合同约定的政府行政部门采取某项行政措施导致开发建设周期延长的情形，该天数可在合同约定的交房期满后顺延。（四）2017年8月至11月期间无法正常施工的122天可在合同约定交付期届满后顺延。中央第二环境保护督察组对浙江省开展环境保护督察以及金华市创建全国文明城市的开展，既需要前期准备，也需要后期恢复准备，还需要与施工方协调，因此，前后不正常施工的期间为2017年8月至11月，共计122天。该122天可在合同约定交房期2017年12月31日届满后顺延至2018年5月2日，而被告通知原告交房时间是2018年4月30日，并未超过顺延的交房时间，故无需承担逾期交房责任。 二、被告无需承担2018年7月31日前的逾期办证的违约责任：根据合同第9条及第16条约定可以看出，约定的交房时间是2017年12月31日前，而办理初始登记约定的时间是2018年3月31日，也即之间相隔3个月，这是基于办证须以交房为前提，否则就会出现办证时间早于交房时间的不合理现象，逾期交房的合理阻却事由同样构成逾期办证的合理阻却事由，逾期交房的122天同样可在约定的办证时间届满后顺延至2018年7月31日，故目前被告无需承担2018年7月31日前的逾期办证违约责任。综上所述，鉴于逾期交房和逾期办证，被告有合理免责事由，为此依法驳回原告的诉讼请求。 被告中宁房产公司向本院提交如下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明书各一份，证明被告主体情况。 2、《中央第二环境保护督查组向浙江省反馈督查情况》、金华新闻网《金华市创建全国文明城市工作推进会》、关于印发《金华市道路运输管理局创建全国文明城市2017年工作方案》的通知、《市建设局再动员再部署全国文明城市创建工作》、监理单位监理日记，证明为配合中央第二环境保护督查组对浙江省开展环境保护督查以及金华市创建全国文明城市被告蔚蓝海岸项目2017年8月至11月无法正常施工122天。 3、房屋竣工验收备案表、蔚蓝海岸入伙通知书各一份，证明被告通知原告于2018年4月30日交房。 4、《商品房买卖合同》一份，证明合同第九条约定，因政府部门采取的某项措施导致开发建设周期延长的，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任；合同约定的商品房交付时间为2017年12月31日，初始登记时间为2018年3月31日，间隔3个月，办证须以交房为前提，逾期交房的阻却事由同样可以成为逾期办证的阻却事由。 5、金华不动产登记证，证明被告于2018年7月26日办理完成初始登记。 对原告提供的证据，经质证，被告对证据1、2、3、4无异议，证据3中根据合同第9条约定，因政府部门原因导致开发建设周期延长的，被告可不承担逾期交房责任。证据5，对该组证据的证明目的有异议，被告之所以要与原告签订补充协议，是因为交房迟延确实存在按约可顺延的情形，同时原告所购房屋房价已大幅度上涨，而蔚蓝海岸项目被告亏损近2亿，希望互谅互让解决交房迟延问题。证据6，对该组证据的证明目的有异议，双方就违约金一事无法达成一致意见，未能及时交房事出有因，原告购买房屋房价大幅度上涨，被告希望与原告互谅互让解决问题。 对被告提供的证据，经质证，原告对证据1、3无异议。证据2，对《中央第二环境保护督察组向浙江省反馈督查情况》、金华新闻网《金华市创建全国文明城市工作推进会》、关于印发《金华市道路运输管理局创建全国文明城市2017年工作方案》的通知、《市建设局再动员再部署全国文明城市创建工作》的真实性无异议，但与本案诉争事实没有关联性；对监理单位监理日记，没有监理单位的印章，真实性有异议，也无法达到其证明目的：首先日记当中的内容没有任何停止施工的记载，施工现场整改也不代表整个项目停工；其次被告陈述的因为政府原因无法正常施工122天，却只提供了14天的监理日记；最后中央环保督查以及金华创建文明城市均是对不文明不安全施工的现象进行检查并督促整改，如果政府有整改通知，也是基于被告方不文明不安全施工，如其文明安全施工，必然不需要整改。证据4，对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，依据该合同的第十六条，被告应在2018年3月31日前取得涉案房产的初始登记证书并交付给原告，在被告取得初始登记证书后，才能办理产权转移登记手续。办理初始登记证书是在房屋竣工验收以后才能办理，其前提不是交房，而是符合交房的条件。证据5，对该组证据真实性无异议，但原告方至今没有收到过。 本院认证：对原、被告双方提供的证据真实性、合法性本院均予以认定，但对于被告提供的证据2、4，该两组证据的证明目的本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下： 2017年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买蔚蓝海岸小区37幢103号商品房及附房一套。合同主要条款为：第三条：买受人购买的住宅建筑面积174.38㎡，套内面积163.36㎡，分摊面积11.016㎡；辅房建筑面积93.45㎡，套内面积90.861㎡，分摊面积2.591㎡。第五条：单价为3250000元/套，总价款为3250000元。第七条：买受人于2017年2月28日之前支付首付款即人民币100000元整，于2017年3月30日之前支付首付款余款即人民币880000元整，余款2270000元整在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理完银行按揭贷款（或公积金贷款）手续。第九条：交付期限及条件出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、验收合格；3、规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长、出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月。第十条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本合同及补充协议另有约定的按特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。第十二条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、交付时电通、水通、路通、燃气、数字电视、电话宽带管线已预埋到户、由买受人自行申请开通，开通费用买受人承担。第十六条：关于产权登记的约定。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年3月31日，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1或2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款日万分之二的违约金。双方还就其他事项作出约定。合同签订后，原告按约支付了全部房屋价款。2018年4月26日，蔚蓝海岸项目竣工验收备案。4月28日，被告向原告发出《蔚蓝海岸入伙通知书》等文件，通知原告于2018年4月30日至5月1日期间到蔚蓝海岸现场集中交房处办理入伙相关手续。原告于4月30日到达交房现场，但被告要求与原告签订《商品房买卖合同》之补充协议，原告拒绝。随后，原告向被告发函，要求被告撤销补充协议、按合同约定履行义务。双方未达成一致意见。被告于2018年7月26日取得案涉房产的初始登记证书。截至起诉之日，被告未与原告办理房产交付手续，亦未向原告交付权属登记证书。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖关系合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告孙必群、曹芸已向被告中宁房产公司足额支付购房款，且案涉商品房亦经由竣工验收备案达到交付条件，但被告中宁房产公司却未按约向原告孙必群、曹芸交付商品房及办理权属登记证书，应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。被告中宁房产公司以金华市创建全国文明城市及中央环境保护督查导致开发建设周期延长为由提出无需承担逾期交房违约责任的抗辩，因其提供的相关证据并不足以证明事实主张，其逾期交房不符合《商品房买卖合同》约定的免责情形，本院对此不予采信。原告主张被告协助办理案涉房产的所有权转移登记手续，被告作为商品房的出卖人，有义务保证房屋所有权转移给买受人。但在办理产权转移登记过程中，需要原被告的相互配合，既需要被告提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要原告提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。现原告表示愿意在办理产权转移登记过程中负责提供应由其本人提交的材料并缴纳相关费用，故对原告的该项主张本院予以支持。关于逾期交房违约金，根据合同约定，自2018年1月1日起以已付房价款的日万分之三计算至房产实际交付之日止。关于逾期办证违约金，原告要求该项违约金从被告逾期之日起计算至被告为原告办理权属证书之日止。本院认为，初始登记与转移登记分属不同概念，双方在合同中仅约定了商品房初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。因此，该项违约金应当计算至被告实际取得初始登记证书之日止。经核算，被告中宁房产公司于2018年7月26日取得案涉商品房的初始登记，故其应当按约支付自2018年4月1日起至7月26日期间计116天的逾期办证违约金，以购房款为基数按照每日万分之二计算为75400元。综上，原告孙必群、曹芸合理的诉讼请求，本院依法予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙必群、曹芸逾期交房违约金124800元（已算至2018年5月9日，之后按照每日975元继续计算至房屋实际交付之日止）。 二、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙必群、曹芸逾期办证违约金75400元。 三、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告孙必群、曹芸办理位于金华市金东区及附房的所有权转移登记手续。 四、驳回原告孙必群、曹芸的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1645元（已减半收取）、保全费1370元，共计3015元，由被告浙江金华中宁房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢雪丽 申请执行时效二年二〇一八年十月二十四日 代书记员 张晓辉