重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初11487号 原告：重庆旭中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞龙洲大道2号2幢附16号，统一社会信用代码91500113075652724D。 法定代表人：周北，总经理。 委托诉讼代理人：唐玲，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜源，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：郭建，男，1987年4月23日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师。 原告重庆旭中房地产开发有限公司（以下简称旭中公司）与被告郭建商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭中公司委托诉讼代理人唐玲、被告郭建及其委托诉讼代理人张莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭中公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）；2.判令被告郭建承担违约金106784元（533920元×20%）；3.判令被告在合同解除后7个工作日内协助原告注销（撤销）所购商品房屋的合同网签信息（包括网上备案、预告登记和交易中心信息），合同编号：CQ-202-00767317）。事实及理由：2017年4月21日，原、被告签订买卖合同，约定由被告购买原告开发的、位于重庆市巴南区渝南大道233号xxx号房屋一套（以下简称涉案房屋）；合同总价款为533920元，采用按揭付款方式付款；首付款106920元于2017年4月21日支付，余款42.7万元在合同签订之日起60日内以贷款方式付清。合同签订后，被告郭建支付首付款106920元，但因其自身原因致使按揭贷款申请未能通过银行审核，余款42.7万元至今未支付。原告旭中公司分别于2017年8月25日、2018年4月26日向被告郭建寄送《关于贷款未获批的催告函（一）》（以下简称催告函）及《律师函》，被告均置之不理，其行为已构成违约。为维护原告旭中公司合法权益，特向法院提出如上所诉。 被告郭建辩称，其不同意解除合同，原告旭中公司与被告签订的合同是有效的，原告没有充分的证据证明房屋按揭不能办理。被告郭建在与原告旭中公司签订商品房买卖合同前已将所有办理按揭的资料包括征信报告提交给原告，原告知晓被告的征信情况，并给被告说其征信报告没有问题，可以办理银行贷款，故被告不能办理按揭贷款的责任在于原告。即使因被告郭建违约造成合同解除，原告旭中公司不仅没有受到损失，反而会因房价的上涨获取巨大利益，初略估算将获利35万元。因此原告旭中公司要求被告郭建支付违约金不能成立。即使认定被告郭建违约，违约金也约定过高，应免除或大幅度减少。综上所述，被告郭建要求继续履行合同。如不能继续履行合同，责任也在原告旭中公司，被告郭建不应承担任何违约责任。请求驳回原告旭中公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，原、被告签订买卖合同（合同编号xxx，约定由被告购买原告开发的涉案房屋；合同总价款为533920元，采用按揭付款方式付款；首付款106920元于2017年4月21日支付，余款42.7万元在合同签订之日起60日内以贷款方式付清。买卖合同附件五即合同补充协议约定：余款42.7万元被告应于合同签订之日起60日内以贷款方式付清；如被告因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告在收到原告通知后10个工作日内以现金或其他方式付清购房款；被告逾期付款超过30日的，原告有权单方解除合同，且被告应按所购房屋总价款的20%向原告支付违约金；合同经双方协商解除、一方行使合同约定的解除权解除的或生效法律文书解除的，被告应当在合同解除之日起7个工作日内配合原告申请注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息；被告承诺主合同中所载明的联系地址、电话真实有效，且所列住所（址）系送达地址，若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由被告自行负责。被告郭建在买卖合同中所留地址为：重庆市渝北区龙兴镇两江酒店中建五局项目部。合同签订后，被告郭建支付首付款106920元，但因其自身原因致使按揭贷款申请未能通过银行审核。原告旭中公司分别于2017年8月25日、2018年4月26日按被告郭建在买卖合同中所留地址向被告寄送催告函及《律师函》，告知被告按揭贷款申请未能通过银行审核的情况，并要求被告及时付清购房款余款42.7万元，被告分别于2017年8月27日、2018年4月28日签收。由于被告郭建至今未支付购房款余款，原告旭中公司遂向本院提出如上所诉。审理中，对于被告郭建抗辩违约金约定过高，经本院释明，被告未在本院指定期限内提交鉴定申请以证明违约金约定过高。 以上事实，结合原告旭中公司举示的买卖合同、收据、催告函、《律师函》、邮政特快专递邮寄回执单、邮件投递查询记录，被告郭建举示的买卖合同等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。 被告郭建所举示的除上述已列举证据外的其他证据，或不具有合法性，或与本案不具有关联性，或不足以证明本案待证事实，本院不予采信。 本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利及义务。按照买卖合同约定，被告郭建在因其自身原因致使按揭贷款申请未能通过银行审核的情形下，应在收到原告旭中公司通知后10个工作日内以现金或其他方式付清购房款。原告旭中公司于2017年8月25日按被告郭建在买卖合同中所留地址向被告寄送催告函，告知其按揭贷款申请未能通过银行审核的情况，并要求其及时付清购房款余款42.7万元。依照约定即使被告郭建未收到催告函也应视为其已收到，况且根据查询结果，该邮件有人签收，故被告所称没有收到催告函没有事实依据。被告郭建于2017年8月27日收到催告函后至今仍未支付购房款余款，已超过合同约定付款期限30日，原告旭中公司有权按照合同约定要求解除买卖合同并向被告主张违约金。因被告郭建并无证据证明原告旭中公司销售人员在促销时承诺其按揭贷款能够办成，从而诱使其签订买卖合同，也无证据证明存在其他就按揭贷款审批未获通过可以归责于原告的情形。故被告郭建有关没有违约的抗辩没有事实依据，理由不成立。 对于被告郭建有关违约金约定过高的抗辩，结合总所周知近一年来本地房地产市场成交价大幅上涨的事实，如果原、被告之间的买卖合同解除，原告旭中公司将能以更高的成交价出售涉案房屋，仅就成交价而言原告没有损失。但原告旭中公司没有按期收到被告郭建支付的房款，对于该部分房款仍会实际产生资金占用利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的`过分高于造成的损失'”之规定，虽然被告郭建没有举证证明违约金约定过高，但基于上述认定，对于被告的相关抗辩本院予以采信，对原告旭中公司主张的违约金应予以减少。本院认为被告郭建应以其欠付的42.7万元为基数，自2017年8月27日后10个工作日的次日即2017年9月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向原告旭中公司计付违约金为宜。 根据合同约定，合同经双方协商解除、一方行使合同约定的解除权解除的或生效法律文书解除的，被告郭建应当在合同解除之日起7个工作日内配合原告旭中公司申请注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息，故原告第三项诉请符合合同约定，应予支持。 综上所述，原告旭中公司的诉讼请求具有事实及法律依据，其诉请理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告重庆旭中房地产开发有限公司与被告郭建于2017年4月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-202-00821464）于本判决生效之日解除； 二、被告郭建于本判决生效之日起十五日内以42.7万元为基数，自2017年9月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向原告重庆旭中房地产开发有限公司计付违约金； 三、被告郭建于《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-202-00821464）解除之日起7个工作日内协助原告重庆旭中房地产开发有限公司注销位于重庆市巴南区渝南大道233号17幢34-6号房屋的网上备案、预告登记和交易中心信息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9140元，减半收取计4570元，由被告郭建负担。此款已由原告重庆旭中房地产开发有限公司自愿垫付，被告郭建于本判决生效之日起十五日内径付原告重庆旭中房地产开发有限公司4570元，本院预收的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡俊 二〇一八年十月二十九日 书记员  杨景