重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初18722号原告：刘昌会，女，1974年7月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人：杨春梅（特别授权），重庆钧睿律师事务所律师。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托代理人：丁飞（特别授权），重庆翰墨律师事务所律师。原告刘昌会与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称“美全物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘昌会的委托诉讼代理人杨春梅，被告美全物业公司的委托诉讼代理人丁飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘昌会提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年10月1日至2018年9月30日的租金100600.29元。2、被告向原告支付违约金23312元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告向重庆美全置业有限公司购得带租约的商品房，位于重庆市南岸区桃源路，建筑面积为29.92平米。原被告于2016年3月5日签订了《重庆美全世纪城委托代管协议》，该协议约定：原告将位于南岸区桃源路158号“美全.世纪城”项目商业4、5号楼1层95号房屋委托给被告同意经营管理，建筑面积为29.92平米，委托管理期限自2016年3月6日起，至2025年9月30日止，由被告定期向原告支付租金。租金按季度支付，被告应于每经营季度最后一个月的次月五个工作日内支付本季度房屋租金。但被告从2017年2月起拖欠原告房屋租金，经原告催收未果，遂提起本案诉讼。被告美全物业公司辩称：1、对原告主张的租金金额不认可。理由：被告已向原告支付房屋租金至2017年5月15日。原告主张的租金应从2017年5月16日开始计算被告拖欠的租金。2、原告主张的违约金过高。原告在本案中实际损失为被告逾期支付租金的资金占用损失，其违约金应当按照银行同期贷款利率计算，请求法院按照原告的实际损失调整违约金。经审理查明：2016年3月5日，原告刘昌会在重庆美全置业有限公司购得重庆市南岸区桃源路房屋。2016年4月22日，刘昌会取得上述房屋的所有权，建筑面积为29.92平米，套内面积为17.21平米。2016年3月5日，刘昌会（委托方，甲方）与美全物业公司（受托方，乙方）签订《重庆美全世纪城委托代管协议》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业4、5号楼1层95号物业（不动产权证书载明坐落位于南岸区桃园路）委托给乙方统一经营管理，建筑面积为29.92平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意乙方统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定：乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及经营模式；第2条约定：该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定：乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定：乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定：代甲方开具相关票据；第6条约定：乙方代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定：委托管理期限自2016年3月6日起至2025年9月30日止（租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付），具体租金为第1年（以下均为经营年度）127.08元/月/平方米，第2年租金为137.25元/月/平方米；第3年租金为148.23元/月/平方米，第4年租金为160.09元/月/平方米，第5年租金为172.9元/月/平方米，第6年租金为186.73元/月/平方米，第7年租金为201.67元/月/平方米，第8年租金为217.8元/月/平方米，第9年租金为235.22元/月/平方米，第10年租金为254.04元/月/平方米（前述标准为税前标准，实际支付时应在该标准上扣除相应税费）；第7条第2款约定：甲方应按照与建设单位约定的时间接房，接房当日交给乙方管理；第7条第3款约定：甲方同意乙方在房屋竣工验收后接房前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第8条第1款约定：在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第2款约定：甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第3款约定：为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行装修改造；第8条第5款约定：甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支182512元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第9条第4款约定，如乙方逾期支付租金3个月以上，乙方向甲方支付当季度应付租金的两倍作为违约金，同时甲方有权解除合同；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等条件下乙方有优先权等内容。第12条约定，如出现争议，由物业所在地法院管辖。庭审中，原告代理人将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付2017年5月16日至2018年9月30日租金70714.26元。庭审中，原被告确认，被告已向原告支付租金至2017年5月15日。上述事实，有原告刘昌会举示的证据《重庆市商品房买卖合同》、不动产权证、《重庆美全世纪城委托代管协议》、刘昌会华夏银行流水及原被告陈述，经本院查证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。刘昌会与美全物业公司之间签订的委托代管协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，美全物业公司应按约定向刘昌会支付租金。关于美全物业公司应付刘昌会租金的标准和金额，委托代管协议约定年度为经营年度，即每年3月6日至次年3月5日为一个经营年度”。经计算，2017年5月16日至2017年6月30日的租金为6159.78元。2017年7月1日至2017年9月30日的租金为12319.56元。2017年10月1日至2017年12月31日的租金为12319.56元。2018年1月1日至2018年3月31日的租金为12763.06元。2018年4月1日至2018年6月30日的租金为13305.12元。2018年7月1日至2018年9月30日的租金为13305.12元。上述租金金额合计为70172.2元。关于本案违约金，根据《重庆美全世纪城委托代管协议》约定的：“租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付”、“如乙方逾期支付租金3个月以上的，乙方向甲方支付当季租金的两倍为违约金”，该标准已超过年利率24%，已超过原告实际损失，本院依法调整为自被告逾期向原告支付租金之日按年利率24%计算违约金，但以不超过原告诉请金额23312元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆美全商业物业管理有限公司在本判决生效后10日内支付原告刘昌会房屋租金70172.2元、违约金（以6159.78元为基数，按年利率24%为计算标准，从2017年7月8日起至付清之日止；以12319.56元为基数，按年利率24%为计算标准，从2017年10月13日起至付清之日止；以12319.56元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年1月6日起至付清之日止；以12763.06元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年4月7日起至付清之日止；以13305.12元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年7月7日起至付清之日止；以13305.12元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年10月13日起至付清之日止，上述违约金计算之和以不超过23312元为限）。二、驳回原告刘昌会本案其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2320元，由原告刘昌会负担50元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担2270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  钟 原人民陪审员  钟其凤人民陪审员  覃 卫二〇一八年十月二十二日书 记 员  陈 立