广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终1843号上诉人（原审原告）：苏永凤，女，1968年2月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈劲，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：高州市中广房地产置业发展有限公司。住所地：广东省高州市桂圆路33号。法定代表人：王梅双，董事长。委托诉讼代理人：吕礼中，男，该公司职员。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。上诉人苏永凤因与被上诉人高州市中广房地产置业发展有限公司（以下简称高州中广房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院(2017)粤0981民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，因合议庭认为不需要开庭故本案不开庭进行了审理。本案二审期间已经依照规定扣除了相应的审理期限。本案现已审理终结。苏永凤上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认高州中广房产公司根本性违约；三、判令高州中广房产公司支付违约金87032元及逾期利息8971元（自2015年1月起按人民银行同期贷款年利率4.75%暂计2年2个月，直至清偿为止）共96003元给苏永凤；四、判令高州中广房产公司赔偿因商品房市场价格大幅上升而导致苏永凤损失的200000元给苏永凤；五、本案全部诉讼费用由高州中广房产公司负担。事实和理由：一、一审判决无视已生效判决确认的事实认定高州中广房产公司无过错，侵害了苏永凤的合法权益。（一）已生效的一审法院(2013)茂高法民二初字第353号民事判决己查明因高州中广房产公司违反商品房买卖合同的约定隐瞒所售房屋已抵押的事实致高州中广房产公司未能及时帮助苏永凤办理由高州中广房产公司开发建设且由苏永凤购买的高州市南湖塘28030619编号地块上建设的预售商品房第A5幢2B号房（以下简称涉案房屋）的银行按揭贷款，因此，由此造成的损失应由高州中广房产公司独自承担。（二）因高州中广房产公司的上述过错致涉案房屋的商品房买卖合同不能正常履行，故高州中广房产公司属于根本性违约。（三）因高州中广房产公司的上述过错及国家购买商品房的贷款政策发生了重大变化，致苏永凤不能就涉案房屋及时办理按揭贷款，加重了苏永凤购买涉案房屋的负担。二、苏永凤的诉讼请求应当依法支持。因高州中广房产公司根本性违约，故高州中广房产公司应当按约支付违约金及逾期利息，还应赔偿因商品房市场价格大幅上升而导致苏永凤损失的差价款200000元。三、本案涉案房屋的买卖合同已解除，但依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同中结算和清理条款依然有效，高州中广房产公司应支付违约金并赔偿损失。高州中广房产公司辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持；苏永凤上诉无理，应予驳回。一、中国农业银行高州市支行已根据高州中广房产公司的申请于2010年6月28日出具《解除在建工程抵押权的证明》解除了涉案房屋的抵押，但因新的购买商品房按揭贷款政策规定相应的商品房首期付款率由20%增加到30%致苏永凤就涉案房屋的按揭贷款申请未获批准。苏永凤明知首期付款不足购房款的30%不能办理按揭贷款又明知高州中广房产公司催告其付清全部房款，却仍不履行合同义务，过错在苏永凤。二、一审法院(2013)茂高法民二初字第353号民事判决驳回高州中广房产公司起诉主张解除与苏永凤签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，因双方当事人不上诉，该判决已生效。那么，双方均有继续履行合同约定的义务。一审法院(2013)茂高法民二初字第353号民事判决生效后，高州中广房产公司已向苏永凤发出催告书，要求苏永凤在30日内按约付清涉案房屋的全部购房款，但苏永凤却不履行此义务。因苏永凤拒不履行合同义务致发生了新的法律事实，由此导致一审法院(2013)茂高法民二初字第353号民事判决与本案事实不再具有关联性。三、因苏永凤不履行合同义务，高州中广房产公司又提起了诉讼。此后，一审法院作出的(2015)茂高法民二初字第215号民事判决、茂名市中级人民法院作出的(2016)粤09民终874号民事判决、广东省高级人民法院作出的(2016)粤民申7217号民事裁定，均认定苏永凤不履行合同约定的付款义务而存在违约；茂名市中级人民法院作出的(2016)粤09民终874号民事判决还判令苏永凤支付违约金6978.05元给高州中广房产公司、解除双方签订的涉案房屋买卖合同、高州中广房产公司退回苏永凤交付的首期购房款87032元及苏永凤已缴交的相关税费24022元给苏永凤。2016年10月5日，苏永凤与高州中广房产公司已通过达成执行和解的方式履行了茂名市中级人民法院作出的(2016)粤09民终874号民事判决。因此，在法律事实已发生变化的情况下，苏永凤仍然将一审法院(2013)茂高法民二初字第353号民事判决作为本案的上诉依据，明显无理。苏永凤向一审法院起诉请求：一、确认高州中广房产公司根本性违约；二、判令高州中广房产公司支付违约金87032元及逾期利息28249元（自2010年5月1日起按人民银行同期贷款利率年息4.75%暂计至2017年3月共六年十个月，直至清偿为止）共115281元；三、判令高州中广房产公司赔偿因商品房市场价格大幅上升而导致苏永凤损失的200000元给苏永凤；四、本案诉讼费用由高州中广房产公司负担。一审法院认定事实：2009年9月25日，苏永凤与高州中广房产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：苏永凤向高州中广房产公司购买由高州中广房产公司以出让方式取得的位于高州市南湖塘、编号为28030619的地块（土地面积为41916.00㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2006年9月29日至2076年9月28日）上建设的涉案房屋；建筑面积共178.42平方米，其中套内建筑面积152.89平方米，公共分摊面积25.53平方米；单价2321元/平方米，总金额为414032元。合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向高州市房地产管理局申请登记备案。当日，双方再签订《补充协议》一份，约定的主要内容为：“一、买卖合同第六条变更为：……2.按揭付款方式①首期：签订本协议书时，买受人即向出卖人支付总购房款的21%，即87032元。②按揭付款：购房款的79%，即327000元，须在签订本协议书时办妥申请按揭贷款手续，并交清其他相关费用。（二）在申办按揭时，若买受人所支付的首期房款未达到按揭所需首期房款要求，买受人须及时向出卖人补足按揭贷款所需首期金额，方可办理按揭手续。（三）买受人须按本协议约定的付款方式和期限支付房款。以现金支付的，交付之日为付款日；以银行或信用社汇付方式支付的，汇款到达出卖人账户之日为付款日；以按揭贷款方式支付的，银行或信用社批准按揭并将款划到出卖人账户之日为付款日……十一、其它：1.履行《商品房买卖合同》过程中所应交的税、费，除法律规定由出卖人承担外，其它一切费用由买受人承担，并在签订本协议时预付，由出卖人代收……”上述合同及补充协议签订的当日，苏永凤向高州中广房产公司支付了涉案房屋首期购房款87032元，并支付了预告登记费80元、住房登记费80元、档案证明费200元、评估费2100元。茂名市住房公积金管理委员会办公室2011年4月28日印发的茂公积金管委会〔2011〕3号《关于规范住房公积金政策有关问题的通知》第二条规定“使用住房公积金个人住房贷款购买（建造）首套普通自住房，单套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；单套建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。本案中，苏永凤向高州中广房产公司购买的涉案房屋建筑面积为178.42平方米，建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%。涉案房屋总价款为414032元，因此，首付款不得低于124209.6元。苏永凤首付款仅为87032元，未达到30%的比例。2016年8月16日，茂名市中级人民法院作出（2016）粤09民终874号民事判决，判令解除高州中广房产公司与苏永凤于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.本案是否违反一事不再理原则；2.苏永凤与高州中广房产公司于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，是因苏永凤违约还是高州中广房产公司违约而导致解除；3.高州中广房产公司是否需要支付违约金及逾期利息给苏永凤，并赔偿苏永凤涉案房屋因商品房市场价格大幅度上升所致的差价损失200000元。对于焦点1，2013年11月1日，高州中广房产公司向本院起诉的诉讼请求是：判令解除苏永凤与其于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，苏永凤所订购的涉案房屋由高州中广房产公司自行处理。2015年4月27日，高州中广房产公司再次向本院起诉的诉讼请求是：判令解除苏永凤与其于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》、苏永凤因不履行上述合同主要义务而向高州中广房产公司支付违约金124209元、注销苏永凤在高州市房产管理局关于涉案房屋的预售商品房预告登记。苏永凤在本案的诉讼请求是：确认高州中广房产公司根本性违约；判令高州中广房产公司支付违约金及暂计的逾期利息共115281元；判令高州中广房产公司赔偿苏永凤的涉案房屋的差价损失200000元。虽然上述三次诉讼的当事人相同，但每次的诉讼请求均不相同，不违反一事不再理原则。高州中广房产公司认为本案属重复诉讼的理由不成立，不予采纳。对于焦点2，苏永凤与高州中广房产公司于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示,不违反法律规定,双方应按约定行使合同的权利和履行合同的义务。苏永凤在高州中广房产公司通过刊登报纸和快递的方式向其发出催告的情况下，仍然未能按照催告办理按揭贷款手续及完成交付房款的义务，且在应当知道其未补足30%首期付款则无法办理公积金按揭贷款的情况下，仍然未继续补足，应属违约。因此，导致双方签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》被解除，责任不在高州中广房产公司，而在苏永凤。双方当事人对本院作出的（2013）茂高法民二初字第353号民事判决均不上诉，应视为双方同意继续履行《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，苏永凤应继续按约定履行支付足额的购房款给高州中广房产公司的义务，但苏永凤未履行合同义务而导致合同解除，不能实现合同目的的过错责任亦不在高州中广房产公司。因此，苏永凤请求确认高州中广房产公司根本性违约的主张，缺乏事实基础和法律依据，不予支持。对于焦点3，苏永凤主张因高州中广房产公司将涉案房屋抵押给中国农业银行高州市支行而导致苏永凤不能办理按揭贷款，是高州中广房产公司根本性违约，高州中广房产公司的违约行为符合了法律规定的承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任和赔偿损失费的情形。但导致解除上述《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》的原因是苏永凤不履行合同义务，高州中广房产公司并无过错，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，虽然苏永凤确因高州中广房产公司将涉案房屋抵押而无法办理按揭手续，但高州中广房产公司于2010年6月28日已经办理好消除抵押登记的手续，合同恢复了继续履行的事实基础，该行为未造成合同无效或被撤销、解除的法律后果，所以苏永凤请求高州中广房产公司支付违约赔偿金87032及逾期利息并赔偿苏永凤因商品房市场价格大幅上升所致的房屋的差价损失200000元的主张，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回苏永凤的全部诉讼请求。案件受理费6029元，由苏永凤负担。本院查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。2013年11月1日，高州中广房产公司以苏永凤不按合同约定办理按揭贷款手续支付购房款且其公司已发出《履行合同催告书》催告苏永凤履行合同义务但苏永凤不予理睬为由，向一审法院起诉主张解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》并由其公司自行处理涉案房屋。一审法院查明，高州中广房产公司在建设包括涉案房屋在内的商品房时已将建设用地及包括涉案房屋在内的在建工程向中国农业银行高州市支行办理了抵押贷款；后经高州中广房产公司申请，中国农业银行高州市支行于2010年6月28日向高州市房地产管理局出具《解除在建工程抵押权的证明》同意解除涉案房屋的抵押权并同意苏永凤在茂名市住房公积金中心办理住房公积金按揭贷款；苏永凤与吴少新存在债务纠纷而导致涉案房屋被查封等。一审法院认为，因高州中广房产公司与苏永凤签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》时涉案房屋仍然属于高州中广房产公司向中国农业银行高州市支行贷款的抵押物，致苏永凤无法在合同期限内获得银行按揭贷款、无法向高州中广房产公司支付其余房款，过错责任在高州中广房产公司等。据此，一审法院于2014年12月15日作出（2013）茂高法民二初字第353号民事判决：驳回高州中广房产公司的诉讼请求。双方当事人不上诉，该判决书已经于2015年1月23日发生法律效力。2015年4月27日，高州中广房产公司以协助苏永凤办理涉案房屋按揭手续时，因苏永凤首期付款未达到总房款的30%致无法办理按揭贷款、其公司已催促苏永凤补足30%的首期款及一次性付清房款但苏永凤不履行义务、苏永凤的行为构成重大违约且损害了其公司的利益等为由，向一审法院起诉请求判令解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》、苏永凤支付违约金124209元、注销涉案房屋的预售商品房预告登记。一审法院查明，其法院作出的（2013）茂高法民二初字第353号民事判决于2015年1月23日生效后，苏永凤未履行付清全部购房款或按揭贷款支付房款的合同义务，高州中广房产公司即于2015年1月23日在《羊城晚报》登报催告苏永凤自催告发布之日起30日内向其公司履行涉案房屋买卖合同约定的付款义务等。一审法院认为，高州中广房产公司通过报纸催告苏永凤履行涉案房屋买卖合同义务的方式存在明显瑕疵且未经过三个月的合理期限故高州中广房产公司未尽告知义务且不符合解除涉案房屋买卖合同的条件，高州中广房产公司起诉解除《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》的请求不予支持；苏永凤未能提供证据证实因高州中广房产公司不予配合办理支付余下房款的手续而造成其没有及时履行合同义务，苏永凤没有及时履行合同义务存在一定过错但不构成根本性违约，苏永凤应支付违约金6978.05元给高州中广房产公司等。据此，一审法院于2015年12月10日作出（2015）茂高法民二初字第215号民事判决：一、苏永凤支付违约金6978.05元给高州中广房产公司；二、驳回高州中广房产公司的其他诉讼请求。高州中广房产公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院二审认为，一审判决认定高州中广房产公司对苏永凤催告的履行期限不合法没有法律依据，予以纠正；解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》的条件已经成就；高州中广房产公司不再负有向苏永凤交付涉案房屋的义务；高州中广房产公司已经收取苏永凤的相关税费24022元及首期房款87032元应退还；苏永凤应当支付违约金6978.05元给高州中广房产公司等。据此，本院于2016年8月16日作出（2016）粤09民终874号民事判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、解除高州中广房产公司与苏永凤签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》；四、高州中广房产公司退还办理房屋买卖相关税费24022元及首期款87032元给苏永凤；五、驳回高州中广房产公司的其他诉讼请求。该二审判决已经发生法律效力。苏永凤不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院认为，高州中广房产公司已于2015年1月23日以报纸公告的方式通知苏永凤付款但苏永凤未能在公告刊登之日起30日内支付款项，合同约定一方当事人解除合同的条件已成就，高州中广房产公司解除合同的诉讼请求应予支持；二审判决判令高州中广房产公司向苏永凤退还涉案房屋买卖的相关税费及首期款正确等。据此，广东省高级人民法院于2016年12月30日作出（2016）粤民申7217号民事裁定：驳回苏永凤的再审申请。上述事实，有一审法院的（2013）茂高法民二初字第353号民事判决和（2015）茂高法民二初字第215号民事判决、本院的（2016）粤09民终874号民事判决、广东省高级人民法院的（2016）粤民申7217号民事裁定证实，本院予以确认。本院认为：苏永凤和高州中广房产公司就涉案房屋于2009年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效，双方当事人应当按约履行。苏永凤未依上述合同约定在签订协议时办妥申请按揭贷款手续，原因在高州中广房产公司已将包括涉案房屋在内的在建商品房及用地向中国农业银行高州市支行办理了抵押贷款业务及中国农业银行高州市支行于2010年6月28日才出具《解除在建工程抵押权的证明》解除了涉案房屋的抵押并同意苏永凤就涉案房屋向茂名市住房公积金中心办理住房公积金按揭贷款。但是，茂名市住房公积金管理委员会办公室的茂公积金管委会〔2011〕3号《关于规范住房公积金政策有关问题的通知》关于单套建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%的规定的作出时间是2011年4月28日。自2010年6月28日起至2011年4月28日之前，苏永凤有足够的时间办妥按揭贷款。苏永凤未在此期间内办妥按揭贷款，2011年4月28日之后又未及时按上述《关于规范住房公积金政策有关问题的通知》的规定补足按揭首期付款致苏永凤未办妥按揭贷款，过错在苏永凤。本案无证据证实高州中广房产公司故意隐瞒涉案房屋已抵押的事实；《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》并未约定高州中广房产公司因其公司的原因致苏永凤到了2010年6月28日才可以办理涉案房屋的按揭贷款而应承担违约责任；一审法院的（2015）茂高法民二初字第215号民事判决、本院的（2016）粤09民终874号民事判决、广东省高级人民法院的（2016）粤民申7217号民事裁定均确认苏永凤违约；因此，苏永凤上诉主张因高州中广房产公司的过错拖延了其办理涉案房屋按揭贷款的时间致涉案房屋的买卖合同不能正常履行是高州中广房产公司根本性违约、因高州中广房产公司的过错及国家关于购买商品房的贷款政策发生了重大变化致苏永凤不能就涉案房屋及时办理按揭贷款而加重了苏永凤购买涉案房屋的负担等观点无理，不予支持；苏永凤据此主张高州中广房产公司支付给其违约金及相应利息的请求无理，不予支持。本院已生效的（2016）粤09民终874号民事判决认定因苏永凤的过错致涉案房屋买卖合同约定的解除条件已成就并判令解除涉案房屋买卖合同，因此，苏永凤主张因高州中广房产公司的过错致因商品房市场价格大幅上升而造成其损失的观点及主张高州中广房产公司就此赔偿200000元给其的请求无理，不予支持。当事人败诉即应承担相应的诉讼费用。综上所述，苏永凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5740元，由苏永凤负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  张国栋审 判 员  徐金信代理审判员  王舟宇二〇一八年十月二十四日书 记 员  庞亚文书 记 员  陈婉愉