广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1229民初1014号 原告：唐小优，女，壮族，1989年2月16日出生，住广西大化县。 委托诉讼代理人：赵成荣，广西龙登律师事务所律师。 被告：广西俊美房地产开发有限公司，住所地：大化县。 法定代表人：温荣华，董事长。 委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺文，广西桂科律师事务所律师。 原告唐小优与被告广西俊美房地产开发有限公司（以下简称 俊美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐小优的委托代理人赵成荣，被告广西俊美房地产开发有限公司的委托代理人黄宁、贺文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐小优向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权登记备案违约金3466.76元；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月5日，原告与被告俊美公司签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买大化瑶族自治县大化镇江滨南路商业步行街一期预售商品房第1号楼1单元1002号房，双方约定该商品房总价款为346676元。合同签订后，原告已按照约定支付该商品房总价款346676元。2013年3月6日，被告向原告交付房屋，但截至起诉之日，被告未按合同第十五条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。被告的行为构成违约，现原告请求法院判令被告在60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书。现原告选择不退房，要求被告向原告支付逾期备案违约金。请求法院判如所请。 被告俊美公司辩称：原告的主张没有合同约定和法律规定的依据。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条关于产权登记的约定主要事项是：在商品房综合验收合格后720天内将办理权属登记须由被告提供的资料报产权机关备案。本案事实是：大化县住房和城乡建设局出具的《单体建设工程竣工规划验收合格单》，证明诉争房屋所在小区单体建筑综合验收合格的时间是2016年1月20日；大化县房地产管理所出具的《证明》证实被告在2016年3月17日己将向房地产登记机关报备办理产权证登记的全部资料，没有超过综合验收后720天的时限；这些资料符合登记办证的条件并且已经办理了房产总证，另外也有部分业主如韦光辉等户业主办得了房产证。以上证明应该由被告已经履行完毕提供资料的协助义务，其他业主也应与韦光辉业主一样获得办证机构的同等对待，顺利办理房产证，否则，就是办证机构自身问题，而不是被告的问题。另外，根据《不动产登记管理条例》等相关法律规定，业主进行房屋登记，必须向登记部门提出申请，协助义务人才能配合作出。但到目前为止原告并没有向登记部门提出过办证的申请，被告的协助义务就无从谈起。综上，被告履行合同的行为是适当和及时的，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。且原告起诉已经超过诉讼时效，应当驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年1月5日，原告唐小优与俊美公司签订《商品房买卖合同》，约定：唐小优购买俊美公司开发的位于大化县（宣传推广名为：地王·国际）商品房第1号楼1单元1002号房屋一套，建筑面积为123.46平方米，房屋实际总价款为346676元。关于产权登记，双方约定俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，如因俊美公司的责任，唐小优不能在商品房综合验收合格后720日内取得房地产权属证书的，唐小优有权在不退房情况下，要求俊美公司自逾期日起按已付房价款1%向买受人计付违约金。 合同签订后，原、被告各自履行了支付购房款和交房的义务。2016年1月20日，大化县住房和城乡建设局出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》，初步同意给予大化县商住楼规划验收。2016年3月6日，俊美公司向大化县住房和城乡建设局提交申请办理地王国际1#2#、8#、9#楼的房屋所有权初始登记。2016年3月17日，大化县住房和城乡建设局以大房权证字第××号办理了地王国际1#2#、8#、9#楼的房屋所有权总证。2016年3月25日，地王国际**楼****房业主韦光辉办理了房屋产权所有权证。之后由于不动产登记机构发现地王国际楼盘建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围不一致，故涉地王国际大厦项目房屋的产权转移登记手续一直未能办理。 2018年9月3日，本院向大化瑶族自治县不动产登记中心调取《关于大化俊美地王国际地产办证问题的说明》，大化瑶族自治县不动产登记中心2018年9月4日答复：1、大化俊美地王国际房地产开发有限公司取得的土地原拍卖地块权属范围与现实占用土地范围不一致，需在住建局重新调整规划及用地范围后，方能办理相关产权登记手续。2、地王、地王国际涉及增加容积率住建部门完善容积率调整手续后补交土地出让金。3、待俊美房地产开发有限公司完善上述手续后，该小区一旦具备登记条件，不动产登记局将及时办理该小区的不动产登记业务工作。 本院认为，本案原、被告双方在2012年1月5日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿基础上签订，为双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照双方合同的约定，被告有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案的违约责任。俊美公司以已经办理了房产总证、部分业主也已经办理得了房屋产权证，被告已经履行完毕提交备案资料的义务作为抗辩，本院认为，依据查明的事实，涉案房屋直到现在都未能办理产权转移登记的原因在于，俊美公司存在超规划建设行为，需要到相关住建部门完善相关手续后，不动产登记局才能为原告办理本案涉案房屋的不动产权证书，因此本案不应当认定被告已经完全履行将办理权属登记资料报产权机关备案的义务。被告超规划建设，应按照现行土地政策的规定，继续完善相关用地手续。原告请求被告继续提交办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，并履行协助原告办理房屋产权登记手续，并无不当，应予以支持。 对于逾期备案违约金，本院认为，俊美公司作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致使原告不能按合同约定取得涉案房屋的权属证明已构成违约，存在过错。且本案双方当事人在合同中约定：商品房交付使用后，被告须在商品房验收合格720日内将办理权属登记资料报产权机关备案。本案商品房经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的时间为2013年1月7日，被告应在2014年12月27日前提交备案材料，但被告向实际提交备案资料的时间为2016年3月17日，存在逾期提交备案材料的行为，应依据合同约定承担违约责任。由于原、被告双方在合同中已经有关于违约金计算标准的约定，即按照已付购房款的1%标准计付违约金，故本案被告应支付原告的备案违约金为：346676元×1%=3466.76元。 被告关于原告已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，根据合同的条款，出卖人应当在商品房验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在商2013年1月7日起720日内即2014年12月27日前递交资料向产权登记机关备案，故应认定原告的该项权利自2014年12月28日起开始受到侵害，到2016年12月27日诉讼时效届满二年。期间，被告在2016年3月17日提交了初步的备案材料，应当认定诉讼时效发生中断，诉讼时效应从2016年3月17日重新起算，到2018年3月16日届满。根据第二条之规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则的实施时间为2017年10月1日，故本案诉讼时效应当按照三年时间计算，为2016年3月17日至2019年3月16日。故本案原告的起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，判决如下： 1、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告唐小优办理房屋权属转移登记手续； 二、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告唐小优逾期备案违约金3466.76元。 如果未按生效判决确定的期间履行本金给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 财产保全申请费50元，由原告唐小优负担。案件受理费150元，减半收取75元，由被告广西俊美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  李春田 二〇一八年十月十五日 法官助理陆玉晴 书记员马晓静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。  第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《城市商品房预售管理办法》第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。