重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初20942号原告：北京城建重庆地产有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪松石北路102-23号，统一社会信用代码915001122028400679。法定代表人：刘露军，职务董事长。委托代理人：张朝阳，重庆坤源律师事务所律师。委托代理人：卞晓蕊，重庆坤源律师事务所律师。被告：徐国霞，女，1968年12月3日出生，住重庆市沙坪坝区。原告北京城建重庆地产有限公司诉被告徐国霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员阮斐任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京城建重庆地产有限公司的委托代理人卞晓蕊到庭参加了诉讼，被告徐国霞经本院2018年2月22日公告送达了起诉状副本并依法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北京城建重庆地产有限公司诉称，2013年8月25日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，原告将位于重庆市九龙坡区锦虹路8号A19幢1-3号房屋出售给被告，购房款总价为1829401，付款方式为按揭贷款；同时，合同约定，若被告未按期归还按揭贷款，被告逾期支付购房余款超过30日，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。现原告接到按揭银行通知，被告与华夏银行股份有限公司重庆高新支行签订《个人房屋解押借款合同后》，因被告本人向按揭银行申请取消该笔借款，并中止与按揭银行的信贷关系。根据合同约定，被告逾期支付购房余款的违约行为，已达到双方在合同约定的解除条件，原告有权解除合同，被告应按照总房价款20%向原告支付违约金。原告遂诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告于2013年8月25日签订的商品房买卖合同及其补充协议；2、判令被告配合原告办理注销重庆市商品房买卖合同的网上签约，将该房屋所有权恢复登记至原告名下；3、判令被告立即向原告支付违约金365880.2元，该款项直接在被告已支付的购房款抵销；4、本案诉讼费用由被告承担。被告徐国霞未到庭亦未提交书面答辩状。经审理查明，2013年8月25日，原（甲方）、被告（乙方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议（合同编号：CQ-5542892）。合同约定，原告将位于重庆市九龙坡区锦虹路8号A19幢1-3号房屋出售给被告，购房款总价为1829401元，付款方式为按揭贷款。同时合同补充协议约定，若甲乙双方任何一方接到银行不予办理乙方按揭申请的通知，或甲方在本购房合同生效后120日内未收到银行向甲方支付的按揭款项，则乙方保证于街道银行通知之日起第3日或在本购房合同生效后第123日，以现金方式或其他方式支付。一次性支付甲方购房余款，否则甲方可选择：（1）甲方不解除合同的，合同继续履行，乙方在一次性支付余款的同时，自上述应当一次性付款之日的第2第起至实际付款止，按日向甲方支付应付款万分之一的违约金。（2）若乙方一次性支付甲方购房款余款逾期超过30日，甲方有权在30日后的任何时间解除合同。甲方解除合同的，乙方按该商品房总房价款的百分之二十向甲方支付违约金，并应当自解除合同通知送达之日向甲方支付违约金，乙方已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由甲方在买卖合同登记备案、预告登记或者抵押登记注销后60日内不计息退还给乙方。补充协议还约定，本合同及补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，出合同另有约定外，应当以书面形式送达。双方均保证其在本合同所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按合同所列传真号码、电话、地址进行联络，任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担，联系方式若有变更，应在变更后5日内书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已送达：如以有地形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址，于投寄该文件3日后。如任何一方拒绝签收、联系方式发生变化未按时通知另一方或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。双方补充协议约定，重庆市商品房买卖合同》及其附件与补充协议不一致的，以补充协议为准。合同签订后，被告向原告支付了549401元首付款，2015年3月1日，被告与华夏银行股份有限公司重庆高新支行签订了《个人房屋抵押借款合同》向银行申请按揭贷款128万元，同时被告徐国霞与华夏银行股份有限公司重庆高新支行海签订了《重庆市房地产抵押合同》。在银行审核贷款过程中，被告徐国霞要求暂缓放款，导致前述合同的贷款始终未放款，后被告徐国霞向银行申请取消该笔贷款。被告徐国霞取消贷款后，并未采取其他方式向原告支付剩余购房款。2017年9月14日，原告通过邮政快递EMS向被告在合同中载明的地址发出《关于要求支付购房款的通知》，载明由于被告个人原因始终无法办理银行按揭，经原告多次催促被告按约定支付剩余房款，但被告仍未办理，现通知被告要求其在2017年9月25日前支付全部剩余房款，若逾期原告将按合同约定解除该合同，并由被告承担全部法律责任。另查明，涉案房屋已进行合同网签并于2015年5月20日办证至被告名下，该房屋现被重庆市沙坪坝区人民法院及本院进行查封。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《个人房屋抵押借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《注销抵押登记证明》、《关于要求支付购房款的通知》、邮件回单、房屋产权证及当事人陈述等证据在卷为凭，足以采信。本院认为：被告徐国霞经过本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。依法成立的合同受法律保护，原被告之间的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该《重庆市商品房买卖合同》及补充协议合法有效，对双方具有约束力。双方合同约定，“若甲乙双方任何一方接到银行不予办理乙方按揭申请的通知，或甲方在本购房合同生效后120日内未收到银行向甲方支付的按揭款项，则乙方保证于街道银行通知之日起第3日或在本购房合同生效后第123日，以现金方式或其他方式支付。一次性支付甲方购房余款，否则甲方可选择：（1）甲方不解除合同的，合同继续履行，乙方在一次性支付余款的同时，自上述应当一次性付款之日的第2第起至实际付款止，按日向甲方支付应付款万分之一的违约金。（2）若乙方一次性支付甲方购房款余款逾期超过30日，甲方有权在30日后的任何时间解除合同。甲方解除合同的，乙方按该商品房总房价款的百分之二十向甲方支付违约金，并应当自解除合同通知送达之日向甲方支付违约金，乙方已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由甲方在买卖合同登记备案、预告登记或者抵押登记注销后60日内不计息退还给乙方。”现被告并未按期办理按揭贷款也未按约一次性支付原告房款，且经原告催告后仍未支付房款，现原告请求解除合同符合双方合同约定，故本院对原告请求解除合同得诉讼请求本院予以支持，合同解除的时间以原告解除合同的意思表示送达至被告为准，原告解除合同的意思表示载于诉状，本院于2018年2月22日公告向被告送达了诉状副本，2018年4月24日公告期满视为送达，故合同解除的时间为2018年4月24日。关于原告请求判令被告配合原告办理注销重庆市商品房买卖合同的网上签约，将该房屋所有权恢复登记至原告名下。本院认为，合同解除后被告应当将涉案房屋返还原告，不动产的物权变更以登记为准，涉案房屋已登记在被告名下，被告返还原告该房屋所有权应当将其过户登记至原告名下，但该房屋已被法院查封限制过户，故原告现请求被告将涉案房屋过户至名下的请求存在客观障碍，本院不予支持，原告可在客观障碍消除后要求被告将涉案房屋过户至其名下。涉案房屋已办理网签，被告在双方解除合同后，应协助原告办理该房屋的合同网签注销手续，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告判令被告立即向原告支付违约金365880.2元，该款项直接在被告已支付的购房款抵销的请求。本院认为，本案系由于被告的根本违约致合同解除，被告依照合同约定向原告支付房屋总价款20%的违约金计365880.2元（总房款1829401元×20%），并在被告已付款项中予以抵扣，因被告向原告支付了549401元，被告的已付款已经超过违约金，故被告应支付的违约金从其已付款中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京城建重庆地产有限公司与被告徐国霞之间于2013年8月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：CQ-5542892）自2018年4月24日解除。二、被告徐国霞于本判决生效之日起10日内协助原告北京城建重庆地产有限公司办理关于重庆市九龙坡区锦虹路8号A19幢1-3号房屋商品房买卖合同网签；三、被告徐国霞于本判决生效之日起10日内支付原告北京城建重庆地产有限公司违约金365880.2元（该款已从被告徐国霞向原告北京城建重庆地产有限公司已付款项中予以抵扣完毕，故被告不需再实际另行支付）；四、驳回原告北京城建重庆地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24362元、保全费5000元，由被告徐国霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  阮 斐人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一八年十月二十二日法官 助理  刘文卿书 记 员  李 莹