山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0921民初2021号原告：高丙武（反诉被告），男，1973年11月6日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：赵芳泉，山东纵观律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐先锋，山东纵观律师事务所律师。被告：方秉儒（反诉原告），男，1965年12月1日出生，汉族，住甘肃省景泰县。被告：宁波高兴置业有限公司（反诉原告），住所地浙江省宁波市海曙区开明街396号。法定代表人：方秉儒，职务：总经理。两被告委托诉讼代理人：姚健，甘肃达而成律师事务所律师。原告高丙武（反诉被告）与被告方秉儒（反诉原告）、宁波高兴置业有限公司（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高丙武及其委托诉讼代理人徐先锋、两被告的委托诉讼代理人姚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丙武向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠款150万以及违约金75000元；2.判令被告支付逾期利息（利息以150万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起至还清全部款项为止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月20日，原被告签订合同，合同约定被告在合同签订后1个月内向原告支付150万元，若被告违约需支付原告5%违约金。被告至今未履行上述义务。为此，特向法院提起诉讼，望判如所诉。被告方秉儒辩称，本案中原、被告签订的饭店转让协议并未实际履行，所签合同的目的是为了扩大经营融资的需要。签订合同时，原告以欺骗的方式与被告签订，恳请法院驳回原告的起诉请求。合同是高丙武与宁波高兴置业有限公司签订的，方秉儒不是饭店转让合同的相对人，他是宁波高兴置业有限公司的法定代表人，其个人不应承担合同责任。被告宁波高兴置业有限公司辩称，答辩意见同第一被告。反诉原告方秉儒、宁波高兴置业有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法确认反诉人与被反诉人签订的《饭店转让合同》无效；2.判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，反诉人将反诉请求变更为：请求依法撤销反诉人与被反诉人签订的《饭店转让合同》。事实与理由：2017年9月19日，被反诉人为了扩大公司经营规模成立集团公司，决定由方秉儒担任宁波高兴置业有限公司的法定代表人，公司的实际经营权仍由被反诉人高丙武控制，反诉人与被反诉人签订的饭店转让合同并未实际履行，仅是由反诉人管理而已。同时，由于高丙武长期对饭店不管不问，不向房屋出租人张巍交纳房租，现房屋出租人张巍要求解除与高丙武的房屋租赁合同（并且张巍对转租事宜并不知情，也不同意高丙武转租），现被反诉人要求反诉人支付150万元及违约金，没有事实及法律依据，为了维护反诉人的合法权益，特向法院起诉，望判如诉请。反诉被告高丙武辩称，反诉人所述与事实不符，宁波高兴置业有限公司系方秉儒投资设立，该公司与高丙武没有关系，更谈不上高丙武为实际控制人。方秉儒设立宁波高兴置业公司后，以两者的身份与高丙武签订饭店和宾馆转让合同，且反诉人实际经营并投资30余万改造消防，合同已经实际履行。高丙武将饭店转让给反诉人，在合同中明确约定，转让后由方秉儒承担每年的房屋租赁费，这与高丙武是否支付张巍租金没有任何关系。本案中，高丙武与反诉人签订转让协议时并不存在欺诈行为，反诉人的反诉请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告高丙武（反诉被告）为证实自己的主张，提交如下证据：1.《饭店转让合同》一份，拟证实2017年9月20日，原告将位于西宁市城北区的饭店及宾馆转让给被告，转让费150万元，约定合同签订后一个月内支付，如被告违约支付原告5%的违约金，原告将店铺转让给被告后，由被告交纳房租、水电等各项费用；2.中国农业银行交易明细一份，拟证实2018年3月23日，被告通过银行向原告支付饭店转让款30000元；3.企业公示信息一份，拟证实原告将饭店和宾馆交付被告后，被告方秉儒成立西宁市城北区海星特色私房菜进行经营；4.企业公示信息一份，拟证实第二被告宁波高兴置业有限公司系被告方秉儒设立的自然人独资公司；5.高丙武与张巍签订的《房屋租赁合同》一份、补充协议一份、张巍购房手续一宗，拟证实本案所涉房屋系张巍所有，张巍与高丙武订有房屋租赁合同，高丙武存在转租的前提条件。经质证，被告对证据1的真实性和证明目的有异议，被告辩称，此合同是被告受欺骗的情况下签订的，非真实意思表示，受让方系宁波高兴置业有限公司，不是方秉儒个人；对证据2的银行交易明细真实性无异议，对证明目的有异议:其是高丙武与方秉儒之间的业务往来款，是偿还高兴置业公司的债务，并不是饭店转让款；对证据3及证据4企业查询信息的真实性无异议；对证据5的房屋租赁合同及补充协议无异议，合同第十一条约定，甲方同意的情况下乙方才可以转让，本案中，张巍并不同意高丙武转让；张巍的购房手续因是复印件，对其真实性不能核实，对此有异议。被告方秉儒（反诉原告）、宁波高兴置业有限公司（反诉原告）为证实自己的主张，提交以下证据：1.《饭店转让合同》一份，拟证实本案宁波高兴置业有限公司属于转让合同的相对人，方秉儒为其公司法定代表人，其个人不属于本案诉讼当事人；2.张巍声明书一份，拟证实本案所涉房屋的所有权人张巍明确表示不同意高丙武转租，且原告欠房租数月，张巍已经收回房屋；3.张巍与高丙武解除合同通知书一份，单号1029533547513EMS邮政特快专递凭证一份，拟证实2018年6月1日，张巍已向高丙武发出合同解除通知书；4.高丙武与方秉儒微信聊天记录一份，拟证实双方签订的转让协议并未实际履行，被告签订合同是受原告蒙蔽，所签合同不属于其真实意思表示。经质证，原告高丙武（反诉被告）对证据1的真实性无异议，但辩称第二被告系方秉儒成立的自然人独资公司，方秉儒在不能证明公司财产与自己财产独立的情况下，应对公司债务承担连带责任，两被告主体适格；对证据2张巍的声明，原告没有收到。对证据3的解除合同通知书也没有收到，对EMS快递的真实性无异议，但其中的电话不是高丙武本人的，地址也不是高丙武的经常居住地；对证据4微信聊天记录的真实性无异议，但仅说明高丙武和方秉儒、集团公司之间的相关事宜，与饭店转让合同没有关系，更不能说明原告在签订合同时存在欺诈行为。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年3月19日，甲方张巍与乙方高丙武签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其坐落于西宁市城北区延长段2号绿色家园庄廊院小区34号商铺出租给乙方，租赁期限2017年6月1日起至2027年5月31日止。租金前五年为每年40万元，后五年为每年45万，租金按半年一付，乙方每年6月1日、11月1日分别支付半年房租，延期支付租金超过1个月的，甲方有权终止合同并收回房屋。租赁期间，在甲方同意的情况下乙方可将房屋转租于他人。2017年3月27日，出租方张巍与承租方高丙武签订补充协议，约定甲方将房屋买卖合同复印件、租赁房屋附属物及家具清单等交付乙方，乙方承诺在装修前预先支付拾万元租金。2.2017年9月20日，转让方（甲方）高丙武与受让方（乙方）方秉儒、宁波高兴置业有限公司签订《饭店转让合同》，甲方将位于西宁市城北区的饭店和宾馆转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中的权利义务（并附高丙武与张巍签订的合同）；乙方每年交纳该店铺的房租、水电等各项费用，租赁期为十年，甲乙双方签订合同后，在一个月内一次性向甲方支付转让费150万元，如乙方付款违约，需支付甲方百分之五作为违约金。3.2017年11月29日，方秉儒在其承租的商铺即西宁市城北区延伸段2号绿色家园庄廊园投资成立西宁市城北区海星特色私房菜，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者方秉儒；另查明，宁波高兴置业有限公司系由股东方秉儒设立的自然人独资有限责任公司，庭审中，被告方秉儒未提供证据证实其个人财产独立于公司财产，其辩称仅作为公司法定代表人在转让合同中签字，其个人不是合同相对人不应承担合同责任的质证意见，本院不予采纳。4.2018年6月1日，房屋所有权人张巍向转租合同受让方方秉儒出具声明书一份，内容为：“张巍，合同出租方（甲方），我2017年3月19日与高丙武（乙方）签订的关于位于西宁市城北区商铺租赁合同，在租赁期间，在我不知情的情况下，高丙武擅自将房屋转租给第三方，根据合同约定，乙方属于违约。出租方在租赁期间，已拖欠租赁费达半年之久，视为主动放弃合同经营权，甲方申明终止合同，并收回房屋租赁的所有权”。同日，张巍向高丙武发出《合同解除通知书》，告知高丙武解除双方的租赁合同并收回租赁房屋。5.关于被告方秉儒提供的与原告高丙武的微信聊天记录，通过内容可以看出，原、被告之间存在较为频繁的业务往来及具体到公司生产经营管理等方面的业务沟通，但被告据此主张双方签订的转让合同未实际履行、两者之间仅是管理关系，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳；庭审中，被告方秉儒自认，合同签订后，未按合同约定向原告高丙武支付饭店转让款、房租、水电等费用，2018年3月23日向原告转款30000元系双方之间的其他业务往来，是偿还公司的债务，并不是饭店转让款。本院认为，本案争议焦点为：一、原被告之间签订的《饭店转让合同》其效力应如何认定；二、原被告双方之间的违约责任应如何认定。首先，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，结合原被告双方的举证责任，原告高丙武未提供证据证实房屋所有权人张巍存在明示或默示原告转租商铺的情形，且第三人张巍以书面方式告知了原、被告以高丙武未经其同意转租商铺且拖欠租金为由，要求解除合同并收回商铺。由此可知，高丙武将第三人张巍的商铺转租给被告方秉儒及宁波高兴置业有限公司，并未经过第三人张巍的同意或事后追认，因此，该《饭店转让合同》无效；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，被告方秉儒将所租赁房屋用于个人经营，应依法支付租赁房屋期间的租赁费用，双方在合同中约定房屋租赁期限为10年，租赁费1500000元，即每年150000元，计每月12500元。被告自2017年9月占有经营至2018年5月向本院起诉，酌定按8个月计算，被告应向原告支付所欠租赁费100000元。此外，由于合同无效，原告高丙武要求被告按5%支付违约金的主张不符合法律规定，本院对此不予支持；再次，由于转让合同无效，原、被告双方在合同履行过程中所遭受的损失，双方并未明确主张，亦未提供相关证据予以证实，原、被告双方均可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告方秉儒、宁波高兴置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告高丙武租金100000元；二、驳回原告高丙武的其他诉讼请求；三、驳回方秉儒、宁波高兴置业有限公司的反诉请求。案件受理费18975元、诉讼保全费5000元，共计23975元，由原告高丙武负担22377元，被告方秉儒、宁波高兴置业有限公司负担1598元；反诉费500元，由被告方秉儒、宁波高兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 强审 判 员  王 强人民陪审员  齐士学二〇一八年十月十日书 记 员  陈 铎