广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民初71号 原告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区兴港大道与建港路交汇处，统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞。 委托诉讼代理人：罗平，公司员工。 委托诉讼代理人：许芳顺，四川道略律师事务所律师。 被告：黄奕爱（WONG,YIKOI），女，1963年4月8日出生，香港居民，住香港地区。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所实习律师。 原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）与被告黄奕爱商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾飞龙公司的委托诉讼代理人罗平，被告黄奕爱的委托诉讼代理人李忠臻、骆永茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾飞龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令黄奕爱按合同总价款的10%支付违约金50960元；3.黄奕爱协助腾飞龙公司办理商品房撤销登记备案手续;4.判令黄奕爱承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月30日，腾飞龙公司与黄奕爱签订一份《商品房买卖合同》（简称合同），约定黄奕爱以人民币509600元的价格购买腾飞龙公司开发的位于防城港市港口区兴港大道与建设路交汇处“腾飞广场”5号楼701室的商品房一套。按照该合同约定，黄奕爱应于2016年10月30日支付首期购房款共计人民币153600元，余款以商业贷款方式支付。合同生效后黄奕爱仅支付首期购房款，截至今日剩余房款未结清。为此，腾飞龙公司多次以短信、寄送催款律师函等方式要求黄奕爱支付剩余购房款，黄奕爱至今仍未支付。黄奕爱的行为已经违反法律规定和合同约定，构成违约，应当依法承担违约责任。 黄奕爱辩称，1.约定的合同解除条件尚未成就，腾飞龙公司无权解除双方签订的商品房买卖合同；2.双方未就解除合同、后续房款的支付等事宜达成一致意见，腾飞龙公司无权单方解除合同；3.即使腾飞龙公司有权解除合同，但其解除合同的除斥期间已过，其解除权已消灭；4.黄奕爱无违约情况，腾飞龙公司的楼盘经过停工、被司法机关大面积查封，黄奕爱履行法定的不安抗辩权而有意稍微延长后续支付房款的时间是可以理解的，腾飞龙公司要求解除合同并要求黄奕爱支付违约金，没有事实和法律依据；5.黄奕爱有能力一次性付清剩余房款，但和腾飞龙公司协商的过程中，腾飞龙公司要求其额外支付3万元的律师费，遭到黄奕爱的反对，故双方无法达成合意，综上，请人民法院驳回腾飞龙公司的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄奕爱对腾飞龙公司提交的证据一《营业执照》、《法定代表人身份证明书》，证据二《身份证》,证据三《商品房买卖合同》,证据四《收据》均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据五，2016年7月1日《防城港日报》催款公告、2017年4月15日催款律师函、2017年5月31日邮寄催款律师函的EMS快递单及回执单、2017年9月6日及2018年1月13日的催款短信，拟证明黄奕爱未按合同约定支付购房款，腾飞龙公司多次向黄奕爱要求支付购房款，该组证据真实合法，与本案有关联性，本院予以采纳。 黄奕爱无证据向本院提交。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，腾飞龙公司作为出卖人,黄奕爱作为买受人,双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》﹝编号为：FCG2016005530号﹞，合同约定：买受人购买的商品房为位于广西防城港市港口区；该房屋建筑面积共108.74平方米，单价为每平方米4686.41元，房价款总金额为人民币伍拾万玖仟陆佰元整（￥509600元）；买受人应当于2016年10月30日前支付首期房价款人民币153600元，占全部房价款的30%，余款356000元向贷款机构申请贷款支付。该合同的附件十一《补充协议》第三条第二款约定：买受人需自本协议签订之日前7日内向出卖人提供办理个人住房贷款的相关全部资料并办理按揭贷款，买受人未能按期提供资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。逾期超过30日后，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则出卖人有权解除合同。并由买受人按照全部价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。黄奕爱于2013年9月24日支付合同约定的首期房价款153600元。但至腾飞龙公司向本院提起诉讼时止，黄奕爱仍未支付余款356000元。合同还约定了其他事项。 另查明，腾飞龙公司于2016年7月1日向“腾飞广场”业主在防城港日报上作出催款公告；2017年5月30日，腾飞龙公司向黄奕爱邮寄《催款律师函》，黄奕爱于次日收到该《催款律师函》；2018年1月13日，腾飞龙公司向黄奕爱发出交付房屋的短信通知。 本院于2018年5月17日收到腾飞龙公司的民事起诉状。 本院认为，本案的争议焦点为：一、腾飞龙公司请求的商品房买卖合同解除权是否已经消灭；二、黄奕爱是否应当向腾飞龙公司支付房屋总价款的10%违约金；三、黄奕爱是否有义务协助腾飞龙公司办理撤销合同登记备案手续。 一、关于本案法律适用问题。 因黄奕爱为香港居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案中，由于当事人已就处理涉案合同争议所适用的法律选择适用我国内地法律，故本案的实体处理适用我国内地法律。 二、关于腾飞龙公司的商品房买卖合同解除权是否已经消灭的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，买受人黄奕爱于2013年9月24日支付了房屋首付款153600元，余款并未办理商业贷款。因黄奕爱并未提交证据证明其向腾飞龙公司提交过相关资料办理商业贷款，本院认为未办理商业贷款的原因在黄奕爱一方，视为黄奕爱构成贷款逾期。合同补充协议中商业贷款付款逾期超过30日，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同。黄奕爱既未履行贷款也未现金支付房款，已构成违约，腾飞龙公司有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，因双方当事人签订合同的时间为2016年10月30日，故，腾飞龙公司于2016年7月1日向“腾飞广场”业主发出的催款公告对黄奕爱并不产生法律效力；2017年5月30日，腾飞龙公司向黄奕爱邮寄《催款律师函》，黄奕爱于次日收到该《催款律师函》，因当事人并未约定合同解除权的行使期限，且黄奕爱并未催告腾飞龙公司及时行使合同解除权，故腾飞龙公司享有的合同解除权的行使期间应从解除权的发生之日即2017年5月31日起至2018年5月30日前。现，腾飞龙公司于2018年5月17日向本院提起民事诉讼，主张解除合同，其请求解除合同的权利并未消灭。因腾飞龙公司请求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于黄奕爱是否应当向腾飞龙公司支付房屋总价款的10%违约金的问题。合同附件十一《补充协议》第三条第2款第（2）项约定，“逾期超过30日后，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则出卖人有权解除合同。并由买受人按照全部价款的10%向出卖人支付违约金。”腾飞龙公司解除合同后，按照合同约定，黄奕爱应向腾飞龙公司支付房屋总价款的10%违约金即509600元×10%=50960元，腾飞龙公司该项请求理由成立，本院予以支持。 四、关于黄奕爱是否有义务协助腾飞龙公司办理撤销合同登记备案手续的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，因办理撤销合同登记备案手续需要黄奕爱提供协助方能到不动产登记部门进行办理，因此，腾飞龙公司请求黄奕爱协助办理撤销合同登记备案手续的理由充分，本院予以支持。 综上所述，腾飞龙公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百二十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司与被告黄奕爱签订的《商品房买卖合同》； 二、被告黄奕爱支付原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司违约金50960元； 三、被告黄奕爱协助原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续。 案件受理费1074元（原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司已预交），由被告黄奕爱负担。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告黄奕爱可以在判决书送达之日起三十日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1074元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：中国农业银行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  蒙志相 审判员  黄玉霞 审判员  栾彩云 二〇一八年十月十日 法官助理   黄颖 书 记 员 臧雅迪