广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终4592号上诉人(原审原告)：王朝贯，男，汉族，1980年11月23日出生，住址：广东省阳西县，委托诉讼代理人：冷海峰，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：惠州市佳食汇餐饮管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水人民四路都市广场A一层A637号铺。法定代表人：李卫民，该公司经理。委托诉讼代理人：康志坚，广东日升律师事务所律师。上诉人王朝贯与被上诉人惠州市佳食汇餐饮管理有限公司（以下简称佳食汇公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人王朝贯的委托代理人冷海峰参加了二审诉讼，被上诉人佳食汇公司经本院合法传唤未派员参加本案二审诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人王朝贯上诉请求：1、撤销(2017)粤1303民初547号民事判决书。2、改判被上诉人返还上诉人房屋租金、违约保证金、2016年3月22日至2017年1月10日期间管理费合计49353元。3、改判被上诉人赔偿上诉人装修损失、店铺设备损失合计31050元。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清，具体如下:1、上诉人作为承租方有权要求被上诉人依据双方《佳食汇云鼎美食城租赁合同》(以下简称“租赁合同”)的约定免除租金。本案中，上诉人提交的经被上诉人质证确认真实、合法性的《租赁合同》系双方亲自签章，属于双方真实的意思表示，未违反任何法律强制性的规定，应当被认定为合法有效。该《租赁合同》约定(摘要):租金的缴纳方式为一次性缴纳一年租金(第一年免租本年)。上诉人依照该合同之约定享有相应的半年免租权。2、上诉人基于《租赁合同》的免租条款及被上诉人的承诺进行承租，被上诉人对案外人的违约是双方租赁合同解除的根本原因，上诉人主张退还租金合法合理。本案中，一审法院己经查实，由于被上诉人拖欠案外人百斯特公司租金，涉案房屋被案外人百斯特公司解除，案外人将上诉人清理出场，导致上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》被迫解除。因此，上诉人属于合同解除中的无过错方，涉案《租赁合同》的解除完全系被上诉人的违约行为导致。一审法院认定“被上诉人给予的优惠建立在上诉人租赁经营2年的基础上”属明显错误。首先，双方《租赁合同》未就免租设立任何条件及期限，上诉人依法享有相应的免租权。其次，导致涉案《租赁合同》无法继续履行(解除)的根本原因在于被上诉人对案外人(出租人)的拖欠租金行为，导致经营期限过低的根本责任在于被上诉人。即使存在上述约定或事实，上诉人也无需对此承担任何责任，被上诉人不能因自身过错将商业风险及合同责任转嫁给上诉人。再者，一审法院以“不合理也不符合交易习惯”为由驳回上诉人的诉讼请求明显错误，双方《租赁合同》对免租期限及各项事实约定明确，根据《民法总则》、《合同法》等相关法律的规定，合同未约定的才适应相应的交易习惯等，且该约定从保护上诉人合法权益及维系契约精神的角度出发均合法合理。最后，上诉人属于市场的弱势方，被上诉人属于市场强势方，占据市场主导地位。被上诉人以免租为“诱饵”以吸引商家入住，属于市场经营策略，上诉人基于对被上诉人的该项承诺而选择投入巨大的资金进行经营。最终又因被上诉人违约行为导致上诉人无法继续经营，导致了上诉人各项投资无法挽回，造成上诉人巨太的财产损失。据此，上诉人属于本案中的受害方，理应由被上诉人返还租金等并赔偿全部损失。据此，一审法院的该认定侵害了上诉人的合法权益，有违司法公正。二、一审法院在错误的认定上述事实的基础上，作出一审判决存在明显的适用法律错误。根据上诉人以上所述，一审法院对本案的事实认定存在明显的错误。因此，一审法院在错误的认定本案的事实的情况下，错误的适用相关法律及规定。综上，上诉人特请求贵院根据相关法律、法规，依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人佳食汇公司二审中未派员出庭发表答辩意见。原审原告王朝贯向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《佳食汇云鼎美食城租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租金、违约保证金、2016年3月22日至2017年1月10日期间的管理费合计人民币49353元；3、被告赔偿原告装修损失、店铺设备损失合计人民币31050元；4、被告承担本案的诉讼费用。主要事实与理由：2016年3月22日，原被告签订《佳食汇云鼎美食城租赁合同》（以下简称合同）。合同约定，被告将惠州市××路都市城负一楼美食城档口40号档租赁给原告经营使用；租金为3800元/月，租金的缴纳方式为一次性缴纳一年租金(第一年免租半年）；被告每月向原告收取管理费1200元；原告向被告缴纳违约保证金20000元。合同签订后，被告怠于履行合同之约定，给原告的日常经营造成损失，且存在拖欠案外人惠州市百思特商业管理有限公司（下称百斯特公司）相应租金、管理费等行为。2017年1月10日，由于被告拒不向案外人缴纳房租等费用，案外人百思特公司向被告发出《解除合同通知》（以下简称“通知”)。根据该通知百思特公司解除了与被告之间的《租赁合同》(合同编号:BST2016030501),并要求被告在收到通知之日起3日内缴清所欠全部费用，将店铺恢复原状交还。2017年1月13日，案外人百思特公司要求原告搬离商场，并将商铺恢复原状，迫使原告终止营业。被告的上述行为己直接导致原告无法经营，致使原被告之间签订的合同合同目的根本无法实现，侵害了原告的合法权益，给原告造成巨额损失。综上，原告认为被告的行为违反了《合同法》的规定且构成对原告的根本违约，原告主张解除《佳食汇云鼎美食城租赁协议》(租赁合同）并要求被告返还租金、违约保证金、赔偿损失。原告为维护自身的合法权益特诉至贵院，望判如所请。原告为其主张向本院提交如下证据：1、租赁合同；2、租金收据、保证金收据、管理费收据、装修费收据、基建费、广告费转账记录、收据；3、解除合同通知；4、被告与百斯特公司的租赁合同。被告佳食汇公司辩称，1、是因为原告自身原因无法经营下去，自行离开场所，原告并未告知被告，与我方没有关系；2、原告已在租赁场所实际经营有半年之久，因自身经营不善，且因自身原因未如期缴纳管理费给被告，因原告本身违约在先，根据合同20条约定，原告要求返还租金、违约保证金及部分管理费是没有事实和法律依据的；3、因原告要求我方赔偿装修等费用，也是因原告违约在先，同时各原告提供的装修及其他费用都由没有真实票据证明，因此该费用诉请没有依据，请法庭依法驳回原告诉请。被告佳食汇公司没有证据向本院提交。一审法院认定的事实:2016年3月22日，原告王朝贯与被告佳食汇公司签订《佳食汇云鼎美食城租赁合同》，约定被告佳食汇公司将位于惠州市××路都市城负一楼美食城档口6号档口（面积14㎡）租赁给王朝贯经营金陵鸭血粉丝；租金为3800元/月，租金的缴纳方式为一次性缴纳一年租金，第一年免租半年；原告在签合同的同时交纳租赁档口半年租金；被告每月向原告收取管理费1200元；原告向被告缴纳违约保证金20000元；合同有效期从2016年3月22日至2018年3月22日等等。合同签订当日，原告向被告佳食汇公司交纳押金20000元、管理卫生费5800元、基建进场费11000元、广告费2000元，并分次向被告交纳租金22800元、向案外人支付装修费18050元。被告对档口进行统一装修后，原告开始租赁营业9个月18天。2017年1月10日，案外人百斯特公司书面通知被告法定代表人李卫民，因租赁档口欠交租金，依据租赁合同约定正式通知解除租赁合同。之后原告搬离租赁场所。另查明，涉案物业所有权人是案外人百斯特公司，被告佳食汇公司与案外人百斯特公司于2016年3月5日签订租赁合同（合同编号：BST2016030501），合同约定，百斯特公司将位于惠州市××都市广场××商铺（面积786㎡）出租给佳食汇公司（李卫民）经营美食城，租赁期限5年，从2016年3月5日至2021年3月4日，经百斯特公司书面同意可以转租。本案经本院调解未果。一审法院认为：本案为转租合同纠纷。原被告双方签订的租赁合同期限未超出案外人百斯特公司与被告佳食汇公司签订的租赁合同期限，且案外人未对本案原被告双方签订的转租合同没有提出异议，转租合同内容是原被告双方真实意思表示，且已经履行7个多月，各方均无异议，由此应认定原被告签订的转租合同合法有效，原被告双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。由于被告佳食汇公司欠交租金，涉案房屋第一手出租人即案外人百斯特公司解除租赁合同，从而导致原被告签订的转租合同被解除，以致原告不能实现合同目的，被告行为构成严重违约，原告诉请解除原被告双方签订的《佳食汇云鼎美食城租赁合同》，理由正当充分，本院应予支持；但原告亦存在违约行为，原告仅交纳1个月管理费，未按合同约定及时足额交纳管理费。1、关于租金：虽然原被告合同约定承租第一年免半年租金，但被告给予的优惠建立在原告租赁经营2年的基础上，现原告仅租赁9个月18日，原告应按实际承租期限与约定承租期限的比例向被告支付租金21185元（18月×3800元/月÷24月×7月13天），原告仅实际租赁9个多月要求按合同约定免租半年既不合理，也不符合交易习惯；而原告已交纳的租金少于本院核对的应交纳租金数额，由此原告请求被告返还其交纳的全部租金，依据不足，本院不予支持。2、关于管理费：原告应按合同约定按月交纳，原告仅交纳5个月管理费，欠交被告2个多月管理费，原告请求退还管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告未提出扣减原告欠交的管理费，可另循法律途径解决。3、关于押金：因被告是严重违约方，原告亦有违约行为，故根据双方违约情况，本院酌情被告退还原告押金18000元。4、关于基建进场费：合同没有约定，原告认为按市场规则交纳，由于原告预期租用2年，而实际租赁时间不到2年，被告应按原告实际承租期限与约定承租期限的比例向原告收取基建费4400元（11000元/月÷24月×9月18天），余款6600元（11000-4400）被告应退还原告。5、广告费与装修费损失：原告支付的广告费与装修费建立在原告租赁经营2年的基础上，现原告仅租赁9个月18日，被告应按实际承租期限与约定承租期限的比例向原告返还广告费1200元（2000-2000元÷24月×9月18天）、赔偿装修费损失10830元（18050-18050元÷24月×9月18天）。6、原告请求被告赔偿店铺设备损失，没有提交证实证实，根据证据规则，原告应承担举证不能的不利后果，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王朝贯与被告惠州市佳食汇餐饮管理有限公司签订的《佳食汇云鼎美食城租赁合同》；二、被告惠州市佳食汇餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王朝贯（经营者王朝贯）返还违约保证金（押金）18000元、基建费6600元、广告费1200元，赔偿原告王朝贯装修费损失10830元，合计36630元。三、驳回原告王朝贯的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，减半收取1005元，由被告惠州市佳食汇餐饮管理有限公司负担700元，原告王朝贯负担305元（原告已预交案件受理费1005元）。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：免租期间的确定、王朝贯所主张的损失确定等问题。王朝贯所主张的免租期租金，认为有半年应当予以扣减而不应当承担租金。根据双方合同的约定，合同的条款约定租赁期间为两年、免租期半年、每月租金4300元按月缴纳是并列的。根据对合同发生争议后进行体系解释、目的解释的方法，佳食汇公司作为一家经营性的公司是以盈利为目的的，其利润来源于将涉案档口出租期间的租金收益。根据涉案租赁合同的约定，在租赁期间为两年的情况下免除半年的租金，佳食汇公司还有1年半的收租期间，佳食汇公司就是用这一年半的租金收益弥补前半年的免租期间的损失及应得的合理利润。即只有佳食汇公司能够在两年内每月收取4300元的租金才可能减免半年的租金，而不是无论租期多长、王朝贯能不能顺利经营两年并按约缴租都有半年的免租期限。如果按照王朝贯的主张，半年的免租期是不附带任何条件的，则假如包括王朝贯在内的其他档口都只经营半年就关闭那么佳食汇公司就不能收取一分钱的租金，也就是说整个市场的商户都可以经营半年而无需支付任何房租成本、佳食汇公司也无法取得任何收益，这显然是非常荒谬的。一审法院根据合同实际履行的时间，按照免租期间约定占整个租赁期间的比例计算王朝贯应当负担的租金，既符合合同的约定也符合公平原则。此外，王朝贯所主张的设备损失，既未提供设备清单也未提交采购设备的票据，一审法院以实际占用涉案商铺的时间并参照免租期的约定计算租金和对装修费用等进行折旧的处理并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人王朝贯的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1810元，由上诉人王朝贯负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十月二十二日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。