福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0428民初166号 原告：王小华，女，1977年10月21日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：邱杰明，福建三华律师事务所执业律师。 被告：福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司。住所地：将乐县水南镇花园新村****。 法定代表人：杨炎秋，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟才，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 被告：戴玉辉，男，1970年11月18日出生，汉族，住福建省将乐县。 第三人：封月云，女，1968年10月3日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告王小华与被告福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司、戴玉辉，第三人封月云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理后，依法适用普通程序，于2018年4月20第一次公开开庭进行了审理。原告王小华的委托诉讼代理人邱杰明，被告福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈伟才、被告戴玉辉均到庭参加诉讼，因案情需要追加封月云为第三人，本院于2018年8月2日第二次公开开庭进行了审理，原告王小华的委托诉讼代理人邱杰明，被告福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈伟才、被告戴玉辉均到庭参加诉讼，第三人封月云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小华向本院提出诉讼请求：1.福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司继续履行《商铺买卖合同》，将坐落于将乐县水南“宏泰名城”1号楼三楼的房地产权过户至王小华名下；2.福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司从2015年1月18日起至实际为王小华办理房地产过户手续之日止，按涉案房地产交易总价款的日0.066%向王小华支付逾期办理涉案房地产权过手续的违约金；3.戴玉辉、封月云协助福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司办理涉案房地产权过户至王小华名下的相关手续；4.被告承担本案诉讼费用及保全费。事实和理由：2012年3月8日，经将乐县阳光房产代理中心介绍，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司委托戴玉辉与王小华签订一份《商铺买卖合同》，双方约定：福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司将其坐落在将乐县水南“宏泰名城”1号楼三楼转让给王小华，转让总价款为9690200元，转让款分三期交付，在签订合同交付定金1000000元，2012年4月30日前交付购房款3800000元，2012年6月30日前付清余款4890200元；福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司须于2012年4月30日配合王小华办理该房地产权证的相关手续，任一方在接到居间方将乐县阳光房产代理中心的通知之日起5个工作日内配合办理相关手续，每逾期一天，应向守约方偿付房产款总额0.066%的违约金，合同继续履行；福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司应保证涉案房产权属清晰，来源合法，如福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司转让的房产存在产权纠纷，由福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司承担全部责任，在双方签订合同期间，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司向王小华出具委托书一份，委托戴玉辉代为办理出售涉案房产相关的一切事宜，包括代为收取购房款等，委托期限至委托事项办理完毕时止。协议签订后，王小华于2012年3月9日依约将购房定金1000000元支付给戴玉辉，后经双方及居间方协商，王小华于2012年9月4日支付了第二笔购房款3800000元给戴玉辉，经多次催告，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司至今仍未将涉案产权办至王小华名下。 福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司、戴玉辉辩称：福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司已于2010年8月15日将涉案房产在内的宏泰名城三、四、五楼出售给了戴玉辉、封月云，因房产要二次转让，为了避免过户的重复征税，双方当下没有办理房产过户登记。三明市中院于2015年4月13日做出的（2015）三民初字第34号判决书，明确了戴玉辉、封月云与福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司的房产买卖协议合法有效。2012年3月8日，戴玉辉将讼争房产出售给了王小华，讼争协议中的卖方是戴玉辉，而非宏泰公司，宏泰公司不是适格被告。讼争合同中并未约定逾期办理产权证的违约责任，合同第七条第3款约定的违约责任并不适用于逾期办理产权证的违约行为，宏泰公司及戴玉辉没有任何违约之处，是王小华违约在先，其未在合同约定时间内支付第二笔款项，后经双方协商，达成口头约定，暂缓为王小华办理产权证。因此王小华的诉求没有事实根据及法律依椐，要求驳回王小华的诉讼请求。 第三人封月云未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月8日，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司出具《委托书》一份，载明：坐落在将乐县水南镇环岛**是其财产，因其事务繁忙无法亲自办理房屋买卖手续，故委托戴玉辉作为代理人代为办理，委托权限包括办理该房产出售相关的一切手续，代收房款等。同日，经将乐县阳光房产代理中心介绍，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司委托戴玉辉与王小华签订一份《商铺买卖合同》，双方约定：福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司将其坐落在将乐县水南“宏泰名城”1号楼三楼转让给王小华，转让总价款为9690200元，转让款分三期交付，在签订合同一日内交付定金1000000元，2012年4月30日前交付购房款3800000元，2012年6月30日前付清余款4890200元；福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司须于2012年4月30日配合王小华办理该房地产权证的相关手续，如王小华逾期支付第二笔房款，该手续的办理日期顺延，如付款日期相应提前，则亦提前办理相关手续。福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司于王小华付清购房定金之日起2日内将房屋交付王小华使用。双方在接到将乐县阳光房产代理中心电话或短信通知之日起5个工作日内配合办理相关手续，逾期一天，应向守约方偿付房产款总额0.066%的违约金，合同继续履行。2012年3月9日，王小华支付购房款1000000元，2012年9月4日，王小华支付购房款3800000元，该款均转入戴玉辉账户。涉案房产现为王小华占有使用。 2015年4月13日，福建省三明市中级人民法院作出（2015）三民初字第34号民事判决：确认戴玉辉、封月云与福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司于2010年8月15日签订的《房产买卖合同》合法有效；福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司继续履行与戴玉辉、封月云签订的《房产买卖合同》并于本判决生效后十日内协助戴玉辉、封月云办理将乐县水南“宏泰名城”1号楼三、四、五层房屋产权登记手续。 另查明，2012年2月13日，案外人颜文笔与福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司到将乐县房地产管理所对涉案房产办理了房产销售备案登记手续。2016年1月6日，颜文笔向福建省三明市中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2015）三民初字第34号民事判决。福建省三明市中级人民法院于2017年5月3日作出（2016）闽04民撤1号民事判决：撤销（2015）三民初字第34号民事判决的第二项内容；驳回颜文笔的其他诉讼请求。后该案经福建省高级人民法院作出（2017）闽民终644号民事判决：撤销（2016）闽04民撤1号民事判决；驳回颜文笔的全部诉讼请求。 本案当事人争议的主要焦点：一、《商铺买卖合同》的转让方是福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司还是戴玉辉；二、买卖双方谁违约；三、王小华主张的违约金是否已过诉讼时效。各方当事人对争议焦点的意见如其起诉意见、答辩意见，本院不再赘述。 一、关于《商铺买卖合同》的转让方是福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司还是戴玉辉的问题。 本院认为，虽然《商铺买卖合同》上只有戴玉辉个人签字，而没有福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司盖章，但从本案已查明的事实可知，戴玉辉系福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司委托的办理涉案房产出售事宜的代理人，并且《商铺买卖合同》明确载明了转让方（甲方）系福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司，戴玉辉也是以甲方委托代理人的身份在合同上签字。因此，应当认定《商铺买卖合同》的转让方系福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司。福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司、戴玉辉辩称转让方系戴玉辉，但未提供有效证据予以证明，故对该辩解意见，不予采纳。 二、关于买卖双方谁违约的问题。 本院认为，根据《商铺买卖合同》的约定，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司应当在王小华支付第二笔购房款时办理涉案房产的过户手续，虽然王小华并未按合同约定于2012年4月30日前支付第二笔购房款，但不论王小华的延期付款行为是否违约在先，按合同约定，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司在不解除合同的情况下，仍应按照王小华的付款时间顺延办理过户手续，可是福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司在2012年9月4日王小华付款后至今都未能办理过户手续，已构成违约。福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司辩称是王小华违约在先且双方约定暂不办理过户手续，但其并未提供证据予以证明，对该辩解意见，不予采纳。 三、关于王小华主张的违约金是否已过诉讼时效的问题。 本院认为，因福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司至今都未能办理涉案房产的过户手续，属持续违约，王小华在本案中所主张的违约金系自2015年1月18日起计算，并未超过3年诉讼时效。 综上所述，本院认为，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司与王小华签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，当事人应依照约定全面履行各自义务。现王小华已按合同的约定履行了支付前期购房款的义务，福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司本应履行合同义务办理房屋过户手续，但福建省三明市中级人民法院作出的（2015）三民初字第34号民事判决书已判令福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司应协助戴玉辉、封月云办理涉案房产的过户手续，故王小华要求福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司、戴玉辉、封月云协助将涉案房产过户至王小华名下的诉讼请求，无法予以支持。因福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司已构成违约，王小华要求福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司按房产总额的日0.066%支付自2015年1月18日起至实际过户日止的违约金，符合法律规定及双方约定，应予支持。王小华要求福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司承担本案诉讼费用的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条(?javascript:SLC(21651,44)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百零七条、第一百一十条，《诉讼费用交纳办法》第十条第二项、第三十八条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按日利率0.066%向王小华支付自2015年1月18日起至实际过户日止的违约金（违约金以房款总额9690200元为基数进行计算）； 二、福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向王小华支付保全费5000元； 三、驳回王小华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45922元，由福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  罗成辉 审 判 员  张丽新 人民陪审员  廖国斌 二〇一八年十月十五日 书 记 员  张 艳 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《诉讼费用交纳办法》 第十条当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费： （一）申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书； （二）申请保全措施； （三）申请支付令； （四）申请公示催告； （五）申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力； （六）申请破产； （七）申请海事强制令、共同海损理算、设立海事赔偿责任限制基金、海事债权登记、船舶优先权催告； （八）申请承认和执行外国法院判决、裁定和国外仲裁机构裁决。 第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。 执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。 本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。 本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。