成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初711号 原告：谭周斌，男，1975年2月1日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：范倩兰，四川东煊律师事务所律师。 被告：陈诚，男，1988年3月30日出生，汉族，住四川省郫县。 被告：吕世强，男，1975年5月1日出生，汉族，住四川省双流县。 被告：成都佳业房地产经纪有限公司。住所地：成都市天府新区华阳街道丽都街49号2栋1层。 法定代表人：吕世强，职务不详。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都双流支行。住所地，成都市双流区东升街道丛桂街71号。 负责人：李阳,职务不详。 原告谭周斌与被告陈诚、吕世强、成都佳业房地产经纪有限公司（以下简称“佳业房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依照原告申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司成都双流支行（以下简称“工商银行双流支行”）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭周斌及其委托诉讼代理人范倩兰，被告吕世强即佳业房产经纪公司的法定代表人到庭参加诉讼,被告陈诚第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭。被告工商银行双流支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 谭周斌向本院提出诉讼请求：1、判令陈诚、吕世强继续履行房屋买卖合同，履行房屋过户手续；2、判令陈诚、吕世强、佳业房产经纪公司共同向谭周斌支付办理产权交易过户手续所产生的一切费用及居间房服务佣金2000元，同时向谭周斌支付违约金150000元，共计152000元；3、判令工商银行双流支行协助办理抵押权注销手续。事实和理由：2014年10月19日，谭周斌与吕世强通过佳业房产经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定谭周斌购买位于成都市房屋（权0374058），房屋价款750000元。2014年11月29日，谭周斌接银行通知该房屋按揭贷款已获批准，谭周斌便找到吕世强要求陈诚配合过户。在房屋过户时发现该房屋已被锦江区人民法院查封，这时才知道陈诚在2014年10月28日又将该房屋转让给吕世强。在签署买卖合同过程中，吕世强持有陈诚出具的委托卖房的公证文书以及其他证明材料，故房屋买卖合同已成立并生效，谭周斌亦将房款支付完毕。2014年10月就装修入住至今。由于该房屋被查封，导致房屋迟迟不能过户，谭周斌向锦江区人民法院提起案外人执行异议之诉，法院作出裁定书，认定异议成立并中止对该房屋的执行。现该房屋的按揭贷款已经结清，但尚未办理抵押权注销手续。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 陈诚辩称，卖房的事情其不清楚。陈诚出具的公证书是委托吕世强过户给他自己。陈诚与吕世强不是委托合同关系，而是买卖合同关系，由吕世强购买陈诚的该房屋。因为要预约还银行贷款及方便过户，陈诚才向其出具公证委托书。吕世强支付的购房屋被陈诚的父亲拿走了，但是陈诚的父亲不具备代收房款的权利。案涉房屋是陈诚的父亲要出售，但是房屋登记在陈诚名下，当时陈诚是同意出售房屋。陈诚至今未收到购房款，房屋不具备过户条件，也不存在违约的情形。 吕世强及佳业房产经纪公司答辩称，2017年6月1日，锦江区人民法院驳回了吕世强提出的执行异议，该裁定证明吕世强与陈诚签订的房屋买卖合同已被判决没有任何效力。吕世强是作为陈诚的代理人，代陈诚与谭周斌签订房屋买卖合同，有公证书为证。该房屋至今不能办理过户手续，全是因为陈诚在外有债务导致房屋被查封，吕世强已向郫都区人民法院起诉要求陈诚归还其购房款，郫都区人民法院的判决书载明吕世强只是陈诚的代理人。佳业房产经纪公司作为中介方在谭周斌签订房屋买卖合同时，查询过房屋信息，当时房屋是没有被查封的，公司已经尽到中介义务，谭周斌应当支付公司中介费。谭周斌支付的购房款750000元，其中300000元用于法院执行，450000元用于结清该房屋的按揭贷款。吕世强和佳业房产经纪公司在房屋买卖合同履行过程中均无过错，不应当承担违约责任。 工商银行双流支行未作陈述。 谭周斌围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、2014年10月19日，吕世强代陈诚与谭周斌签订的《房屋买卖合同》；2、2014年7月11日，陈诚向吕世强出具的经过公证的《委托书》；3、姜家荣工作证及其作为收款人的金额为1000元的收据；4、2014年10月19日，工商银行转账凭条及吕世强出具的定金收条一张，证明谭周斌支付定金50000元；2014年10月20日，工商银行个人业务凭证及同天吕世强出具的收条一张，证明谭周斌于2014年10月20日通过银行向吕世强支付购房款400000元；5、2014年12月3日，吕世强出具的《情况说明》，证明截至到2014年12月3日，谭周斌共计向吕世强支付购房款450000元，并明确约定因法院查封导致无法过户的责任由佳业房产经纪公司、吕世强、陈诚承担；6、2014年11月29日，招商银行成都分行贷款审批通知书，证明谭周斌的金额为300000元的购房贷款已审批通过；7、装修合同、施工证、物业费用收据，证明诉争房屋在2014年10月22日交付给原告并由谭周斌占用、装修并居住至今；8、2014年6月28日，陈绍林代陈诚与吕世强签订的《房屋买卖合同》，证明陈诚在2014年6月28日将诉争房屋出售给吕世强，在未过户的情况下又将房屋出售给谭周斌；9、2014年10月20日工商银行凭证一张，证明吕世强向陈诚账户转账376093.46元，此款用于结清诉争房屋的按揭贷款；10、锦江区人民法院民事裁定书、受理案件通知书、执行裁定书、协助执行通知书、建设银行转账凭证、执行和解协议，证明谭周斌代陈诚向其债权人喻筠支付300000元。 陈诚质证如下：对谭周斌与吕世强签订的《房屋买卖合同》不清楚，陈诚是在锦江法院参加诉讼时才知道该合同。谭周斌支付的购房款陈诚也是现在才知道，吕世强没有告诉陈诚房屋出售给谭周斌以及收到了多少购房款。对谭周斌的证据中，对公证书及锦江区人民法院的裁定书予以认可。 吕世强及佳业房产经纪公司对谭周斌所举的证据均无异议。 本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 吕世强及佳业房产经纪公司向本院提交了下列证据：1、锦江区人民法院判决书、成都市中级人民法院判决书，证明法院判决吕世强与陈诚、陈绍林签订的《房屋买卖合同》无效；2、吕世强代陈诚与谭周斌签订的《房屋买卖合同》及公证书；3、案件受理通知书，证明吕世强已起诉陈诚要求其支付垫付的房款；4、郫都区人民法院（2018）川124民初526号民事判决书，证明吕世强只是陈诚的代理人，吕世强和佳业房产经纪公司在合同履行过程中均无过错。 谭周斌对上述证据的真实性均无异议。 陈诚对上述证据的真实性均无异议，但认为吕世强起诉是基于其与陈诚签订的《房屋买卖合同》有效而要求退还购房款，这与吕世强的陈述相矛盾。 本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 结合上述证据对事实认定如下：2014年6月28日，陈绍林代陈诚与吕世强签订《房屋买卖合同》，约定将登记在陈诚名下的位于成都市天府新区房屋出售给吕世强，房屋成交价698000元。合同补充约定，双方友好协商，陈诚公证委托卖给吕世强，待吕世强全部资金到位后自行去还清陈诚所欠银行贷款，吕世强承诺不会逾期影响陈诚银行贷款信用；待查清银行余款所欠钱后，当日全部支付首付款（以实际为准）。陈绍林代儿子陈诚签字此买卖合同，并承担合同约定的全部责任。 2014年7月11日，陈诚出具经成都市律政公证处公证的《委托书》，载明陈诚委托吕世强作为代理人，代理权限包括代为出售本案诉争房屋，代为选择交易对象、确定交易价格并签订相关合同、办理产权转移登记手续及收取房款。 2014年10月15日，谭周斌向佳业房产经纪公司支付斡旋金1000元。2014年10月19日，吕世强作为陈诚的代理人与谭周斌签订《房屋买卖合同》，佳业房产经纪公司作为该合同的居间方，合同约定谭周斌购买陈诚所有的位于成都市房屋，房屋总价款750000元。谭周斌应向佳业房产经纪公司支付佣金12000元。谭周斌于2014年10月19日支付定金50000元，首付款400000元于交付钥匙同时支付，余款300000元通过银行按揭贷款方式支付。过户税费、贷款费用均由谭周斌支付。违约责任：因卖方原因不能办理产权过户手续的，视为卖方违约，其应承担办理产权交易过户手续费所产生的一切费用及居间方的服务佣金，同时向买方支付总房款20%的违约金并退还购房款。 合同签订当天，谭周斌通过银行转账向吕世强支付购房定金50000元，2014年10月20日，谭周斌通过银行转账向吕世强支付首付款400000元。此后，吕世强向其交付了诉争房屋，谭周斌装修居住至今。2014年11月29日，招商银行成都分行个贷部光华分中心出具《审批通知书》，载明谭周斌和王云霞申请的二手房住房贷款，贷款金额300000元，期限20年已审批通过，同意放款。 2014年10月21日，成都市锦江区人民法院作出民事裁定书，裁定因案外人喻筠诉陈诚、陈绍林民间借贷纠纷一案，喻筠申请财产保全，裁定对本案诉争房屋予以查封。此后，谭周斌提出执行异议，2017年6月1日，成都市锦江区人民法院作出（2016）川0104民初1081号民事判决书，判决准予执行本案案涉房屋。吕世强不服该判决，上诉至成都市中级人民法院。2017年11月6日，成都市中级人民法院作出判决，维持原判。2017年12月1日，谭周斌向成都市锦江区人民法院提出执行异议。2017年12月11日，成都市锦江区人民法院作出（2017）川0104执异145号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。2018年1月5日，成都市锦江区人民法院作出（2015）锦江执字第1794-3号执行裁定书，冻结被执行人陈诚在谭周斌处的购房尾款到期债权30万元。并于同日向谭周斌发出协助执行通知书，要求谭周斌将购房尾款30万元直接向喻筠履行。2018年1月9日，谭周斌通过银行转账向喻筠支付300000元。 另查明，2014年12月3日，吕世强出具《情况说明》载明“因谭周斌通过成都佳业房产经纪有限公司中介介绍，并与华阳正北下街166号水印城1栋3单元29层2903号房主陈诚及陈诚全权委托代理人吕世强达成一致，谭周斌以房价人民币750000元购买陈诚该房屋。前期谭周斌首付450000元，并由陈诚委托吕世强代为收取。现将有关情况确认如下：1、陈诚委托吕世强代为销售该房屋合法；2、吕世强已代陈诚从谭周斌处收到人民币450000元；3、房屋买卖合同中第十一条约定的尾，在2014年12月19日到期无效，因陈诚该房屋已被法院冻结无法过户，导致周斌无法办理按揭。由此给谭周斌造成的损失由陈诚、吕世强和成都佳业房地产经纪有限公司负责承担；4、若在2014年12月20日前，陈诚、吕世强和成都佳业房地产经纪有限公司还没有妥善处理该房屋冻结而导致谭周斌无法过户完成，由此产生的损失由以上三方承担。谭周斌的装修投入和资金利息也应当由三方承担，其中吕世强自动形成对谭周斌欠款人民币450000和资金利息；5、谭周斌有权通过合法途径在2014年12月20日后维护自己的权益，以上三方均无异议，若12月20日前有显著进展得到谭周斌认可，可以延长时间至2014年12月30日。谭周斌、吕世强及佳业房产经纪公司经纪人姜家荣在该情况说明上签字。 再查明，本案诉争房屋在工商银行双流支行处的按揭贷款已于2014年10月20日结清，现工商银行双流支行在该房屋上的抵押登记已注销。 本院认为，本案的争议焦点为：1、谭周斌和吕世强签订的《房屋买卖合同》的效力；2、陈诚、吕世强及佳业房产经纪公司在本案中应当承担的责任。关于《房屋买卖合同》的效力。2014年7月11日，陈诚以公证的形式向吕世强出具委托书，明确载明吕世强的代理权限包括代为出售本案诉争房屋，代为选择交易对象、确定交易价格并签订相关合同、办理产权转移登记手续及收取房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。2014年10月19日，吕世强与谭周斌签订《房屋买卖合同》，在合同上明确载明吕世强代陈诚出售该房屋。吕世强的代理行为没有超出委托权限，故其代陈诚与谭周斌签订的《房屋买卖合同》应属有效，该合同对被代理人陈诚发生效力。合同签订后，谭周斌向吕世强支付房款450000元。此后，本案诉争房屋因陈诚的其他债务被法院依法查封，2018年1月9日，谭周斌按照法院协助执行通知书依法向陈诚的债权人喻筠支付300000元。至此，谭周斌完成了合同约定的全部付款义务。现谭周斌要求陈诚履行协助过户义务符合合同约定，本院予以支持；关于陈诚、吕世强及佳业房产经纪公司在本案中是否应当承担责任的问题。陈诚作为房屋出售人，未按照约定履行过户义务，违反了合同约定，应当根据合同承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第八条约定，自本协议签字生效后，若因陈诚原因不能办理产权过户手续，视为陈诚违约。陈诚应当承担办理交易产权过户手续所产生的一切费用及居间服务方的服务佣金，同时向谭周斌支付总房款20%的违约金并退还谭周斌所交房款。本条款的适用前提系解除合同。因双方在合同中对迟延履行合同主要义务的违约情形未作约定，但陈诚的违约行为确会给谭周斌造成损失，故本院参照双方的该约定，对迟延履行的违约金予以酌情认定。本案中，谭周斌除中介收据外并未提交其他证据证明其产生的实际损失。考虑到本案房屋已经在谭周斌支付首付款后实际交付给其居住、使用，本院结合房屋的实际履行情况，对其主张的违约金酌情调整为50000元。关于吕世强及佳业房产经纪公司在本案中是否应当承担责任的问题。2014年10月19日，吕世强出具的《情况说明》明确载明，若在2014年12与20日前还没有妥善处理房屋冻结问题，由此产生的损失由陈诚、吕世强及佳业房产经纪公司三方负担责任。吕世强作为佳业房产经纪公司的法定代表人，其所作的承诺及于该公司。故吕世强、佳业房产经纪公司均应共同承担违约责任。关于谭周斌要求中国工商银行股份有限公司成都双流支行协助办理抵押权注销手续的请求，因该抵押权已注销，故在本案中不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告谭周斌与被告陈诚签订的《房屋买卖合同。。》继续履行； 二、被告陈诚于本判决生效之日起三日内协助原告谭周斌办理位于成都市天府新区房屋（业务件号：权0374058）的产权过户手续，将房屋过户至原告谭周斌名下； 三、被告陈诚、吕世强、成都佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告谭周斌违约金50000元； 四、驳回原告谭周斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12820元、保全费4270元，由被告陈诚、吕世强、成都佳业房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 姚   雪   莉 人民陪审员   徐   敬 春 人民陪审员   李   启 柱 二〇一八年十月二十六日 法官 助理   张     萍 书记员周文莉