福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初1099号 原告杨锡惠，女，1985年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告杨子超，男，1956年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告张明伟，男，1980年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告洪伟锋，男，1983年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：王泽民，福建明嘉律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：王世明、范伯阳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋亮之委托代理人王泽民，被告仁文公司之委托代理人王世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋向本院提出如下诉讼请求：1.确认杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋与仁文公司于2013年9月28日签署的《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《商品房认购协议书》合法有效；2.仁文公司与杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋继续签订《商品房买卖合同》并办理合同网签、备案；3。本案诉讼费、保全费由仁文公司承担。 事实与理由：2013年9月28日，杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋与仁文公司分别签署《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《商品房认购协议书》。依照《商品房认购协议书》约定，原告向仁文公司购买同安区金帝.中洲滨海城B1-10地块*****单元商品房，建筑面积约87.73平方米，原告选择公积金贷款或组合贷，原告享有的购房签约折扣明细有：认购总价9.8折+50000（存1万抵5万）+5000（老客户带新客户）+5888（抽奖），实际讼争房产交易价格是1035384元，仁文公司同意原告以公积金存款20万元转为首付款。2013年9月28日、9月30日、12月18日，原告分别付款10000元、10000元（存10000元抵50000元）、40000元、65384元，上述四次付款合计125384元。由于仁文公司欠款巨大银行不肯放贷，造成仁文公司缺乏资金引发一系列诉讼案件，仁文公司一直无法解除已售商品房在建工程抵押状态，仁文公司不能与原告在2014年1月1日前签署《商品房买卖合同》及办理合同备案，直接造成原告无法提取公积金存款后再提取公积金转为购房首付款。签订《商品房认购协议书》以来，原告多次参与业主维权，要求签订《商品房买卖合同》及办理合同备案，可仁文公司工作人员都是回复无法签订《商品房买卖合同》及合同备案，会另行通知签订时间。2015年3月25日，原告收到仁文公司邮寄《商品房延期交付通知书》后，原告也认为仁文公司承认讼争房产已经出售给原告的事实，仁文公司会另行通知原告签订《商品房买卖合同》及办理合同备案。然而，原告至今还是没有收到仁文公司要求签订《商品房买卖合同》及办理合同备案的通知。2017年11月16日，原告听说仁文公司开始交房给一些业主后，原告开始要求仁文公司交房，仁文公司却以原告未交足购房首付款为由拒绝交房，直接要求原告办理退款，原告才发现仁文公司不仅存在逾期交房违约，还其他恶意毁约严重侵害原告合法权益。 仁文公司辩称：一、原告已经放弃购房权利，认购协议书也已经终止或解除，原告主张缺乏事实和法律依据。根据认购协议第三条第三款，原告应当在认购协议书签订之日起五日内支付购房款30%的首付款。但是原告在2013年12月18日才支付65384元。且仁文公司多次向原告催缴首付款，原告一直未支付。根据认购协议第四条、第六条约定，原告逾期付款超过十日，视为其放弃购买房屋的权利，仁文公司有权将房屋另售他人且定金不退。根据认购协议书第九条第二款约定，原告应于2014年1月1日前往仁文公司营销中心签订商品房销售合同，逾期未签订，视为其放弃购买房屋的权利，仁文公司有权将房屋另售他人且定金不退。原告未按照认购协议书支付首付款，也未依约到营销中心签订正式的买卖合同。仁文公司在这过程中均有催告原告及时缴交首付款及签订合同，但原告拒绝履行。2017年7月4日，仁文公司发函通知原告，鉴于原告放弃购买房屋权利的事实，仁文公司将房屋另售他人，并没收定金。至原告起诉之日，原告对拒绝支付首付款和拒绝签订合同的事实均没有做出任何异议，本案认购协议书已经终止或解除。 本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，原告(乙方)向仁文公司（甲方）认购其开发的“金帝.中洲滨海城”B1-10地块4#楼708单元商品房，双方订立《【金帝.中洲滨海城】商品房认购协议书》（NO:*****）:一、乙方确认，完全了解甲方所开发的“金帝.中洲滨海城”楼盘信息并知晓所认购商品房处于在建工程抵押状态。二、乙方确定购买金帝.中周滨海城B1-10地块4#楼708单元，建筑面积约87.73平方米，单价12751元/平方米，房屋总价款1118645元。三、乙方选择以下付款方式。公积金贷款或组合贷款付款方式。乙方应在协议签订之日起五日内按国家法律法规和银行贷款政策缴纳不低于商品房总价款30%或60%的购房款，剩余购房款应在《商品房买卖合同》约定的期限内到银行办理公积金贷款或组合贷款……五、乙方在本协议书签订时，自愿向甲方交付伍万元定金。九、乙方在前述本协议书前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》的全部内容，双方对《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、《商品房买卖合同》备案、房屋产权办理等各项条款均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签署《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《谅解备忘录》时不再增减、修改任何条款内容。乙方应于2014年1月1日前，携带本协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》。如乙方未在上述期间内签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》或要求对《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》和《谅解备忘录》的条款进行增减或修改，视为乙方放弃购买上述商品房之权利，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还。乙方对此结果在签署本补充协议书时已完全了解，并没有异议。同日，原告向仁文公司申领购房优惠保留并签具《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》：1.申领人自愿向贵司申领本《购房优惠保留书》，并同意在申领本《购房优惠保留书》当日向贵司支付壹万元作为优惠保留金。2.申领人享有的购房优惠截止2013年9月28日。6.《优惠保留书》经申领人缴纳优惠保留金后即生效，有效期至2013年9月28日，逾期作废。2013年9月28日，原告支付购房定金10000元；2013年9月30日，原告支付10000元（存10000元抵50000元）、购房定金40000元；2013年12月18日，原告支付购房首付款65384元。2013年12月18日，仁文公司以《金帝.中洲滨海城缴款通知单》的形式通知原告缴款：首付款更改付款方式为公积金。签约折扣明细：9.8折+50000（存1万抵5万）+5000+5888。已缴金额50000元。现缴金额65384元。备注：公积金转首付200000元。备：抽奖5888元。2014年7月13日，金帝中洲.滨海城B1-10地块业主向厦门市信访局反映请求解决工程开工、合同备案等问题。2014年11月28日，厦门市同安区人民政府信访局就张帆影等人反映的关于金帝.中洲滨海城项目有关问题作出处理意见。2015年3月25日，仁文公司，仁文公司向原告发出《商品房延期交付通知书》：因施工期间遭遇不可抗力等原因需延期交房，届时将另行寄发交房通知书。我司将在您办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理。2016年6月29日，仁文公司向原告发出《关于另行销售房产并不予返还定金的函》：因您未按认购协议书第三条约定向我司支付首付款，也未按认购协议书第八条的约定于2014年1月1日前往我司签署《商品房买卖合同》，您的行为已违反了认购协议书的相关约定。根据认购协议书第六条以及认购协议书第八条约定，我司有权将您认购的房产另行销售，并没收您认购房产缴纳的定金伍万元。 审理中，原告申请对金帝.中洲滨海城B1-10地块4#楼7跃8层708室房产予以查封。本院于2018年4月4日作出（2018）闽0212民初1099号民事裁定:对仁文公司名下的位于厦门市同安区金帝.中洲滨海城B1-10地块4#楼7跃8层708室房产予以查封 以上事实，有《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《【金帝.中洲滨海城】商品房认购协议书》、金帝.中洲滨海城缴款通知单、收款收据、商品房延期交付通知书、监管诉求书、处理意见等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，原告与仁文公司签订的《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《金帝.中洲滨海城商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照协议约定履行义务。认购协议订立后，原告支付购房定金50000元及首付65384元，双方同意变更首付款付款方式部分为公积金转首付20万元。双方对原告与仁文公司未能2014年1月1日前订立正式《商品房买卖合同》主张不一，仁文公司于2015年3月向原告发出延期交房通知，且含原告在内的B1-10地块业主长期处于主张权利的状态，故原告对正式商品房买卖合同的订立系积极主张的，对仁文公司主张原告放弃购房权利，本院不予采纳。至于仁文公司主张原告逾期支付首付款的问题，仁文公司未能与原告订立正式商品房买卖合同，必然导致原告无法按照双方约定方式通过公积金转首付支付剩余首付，故原告未能支付完毕首付款的过错在于仁文公司，并非原告自身原因。退一步讲，即使仁文公司享有解除权，其至迟于2014年1月2日得以主张合同解除权，其迟至2016年以发函形式解除合同，解除权亦已因未在合理期限内行使而消灭。目前，讼争商品房不存在查封状态，《商品房认购协议书》客观上能够继续履行。据此，原告主张要求仁文公司继续履行签订《商品房买卖合同》并办理合同网签、备案，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋与被告厦门仁文建设有限公司于2013年9月28日签署的《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《商品房认购协议书》合法有效； 二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内履行与原告杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋签订《商品房买卖合同》的义务，并于签订《商品房买卖合同》后十日内办理合同网签、备案。 本案案件受理费人民币14000元，减半收取人民币7000元，财产保全费5000元，由被告仁文公司负担，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年十月二十九日 书记员  张彬峰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。