广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初303号 原告：北海市逢时实业开发有限公司。住所：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昌林，京园（北海）律师事务所实习人员。 被告：包崇梅，女，汉族，1984年8月15日出生，住址：云南省宣威市。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所：北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：黄伟，男，1987年4月4日出生，汉族，住合浦县，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴喻，女，1974年10月25日出生，汉族，住北海市，该公司员工。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称“逢时公司”）诉被告包崇梅、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行云南路支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达、李昌林以及第三人工行云南路支行的委托诉讼代理人吴黄伟、吴喻到庭参加诉讼，被告包崇梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方分别于2016年12月7日、2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、请求法院判令被告支付原告违约金123979元；3、归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计4317.5元及支付违约金约100元共计4417.5元（违约金自2017年11月24日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；4、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201701120306）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续；5、判令被告支付原告律师费4300元；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于广东商品房。该房建筑面积83.77平方米，单价7400元每平方米，总价619898元。以贷款方式付款：首期房价款10000元，余款206898元在银行放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清98449元，十个月内买受人付清108449元。其余银行按揭款403000元由被告向银行申请贷款支付；同日，双方还签订了附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定，规定逾期付款的，自逾期之日至买受人付清房款之日止，买受人按日向出卖人支付合同未付房款日万分之十的违约金。双方还约定，若因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项，否则，自出卖人代偿行为发生之起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万元之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用，律师费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理。买受人应按合同总价款的20％向出卖人支付违约金。合同签订后，原告于2017年1月28日，为上述房屋办理了商品房预售合同备案登记手续费，2017年2月3日，第三人向被告发放按揭贷款403000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带保证。由于被告的原因，其没有按合同约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告仅支付原告10000元购房款，2017年11月24日至2017年12月28日，原告为被告垫付银行按揭款4317.5元。2017年9月8日，原告通过发催款函的方式要求被告支付购房款，但被告没有支付。2018年1月29日，原告向被告寄发《解除收房通知》，告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告认为，被告没有按合同约定履行义务构成违约，侵害原告合法权益，故诉至法院。 原告对其主张提供的证据有： 1、《商品房买卖合同（预售）》，拟证实原、被告之间存在合同关系的事实； 2、《收据》，拟证实被告向原告交纳房款的情况； 3、《个人借款凭证》、《业务回单》，拟证实被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付银行按揭还款的情况； 4、《催款通知、收房通知》，拟证实原告因被告违约向被告发律师函要求履行债务及通知解除合同的情况； 5、《商品房买卖合同（预售）》，拟证实双方签订备案合同的情况； 6、《预售合同登记备案证明》，拟证实交易的房屋已进行预售登记的事实； 7、《委托代理合同》、《发票》，拟证实原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 第三人工行云南路支行陈述称：对原告的诉讼请求无异议。 第三人工行云南路支行对其陈述未提交证据。 经质证，第三人工行云南路支行对原告提交的证据没有异议。 被告包崇梅未到庭参加诉讼且未书面答辩，也未提交任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告包崇梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院认为，原告提供的证据，具有证据的真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法确认作为认定本案事实的依据。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2016年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-2701），双方约定：被告购买原告开发的位于广东，建筑面积共83.77平方米，单价为每平方米7400元，总价款为619898元；被告采取按揭贷款方式付款，被告在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款10000元，余款206898元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内被告付清98449元，银行放款当日起算，十个月内被告付清108449元，余款403000元被告通过银行贷款方式一次性支付给原告；被告未按照约定付款的，逾期超过10日，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告应当在2016年12月30日前向被告交付该商品房等。双方还在附件十一《商品房买卖合同补充协议中》中约定：被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代被告还贷（如直接扣划原告保证金代偿被告应支付银行按揭贷款本息等），被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项（包括本、息），否则，自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，被告应按原告代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用，如因被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告亦有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，合同因上述原因解除的，被告应自合同解除之日起10日内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；被告应在交接房屋前缴纳合同第六条约定的商品房总价款、违约金、政府部门规定税费，签署委托原告代办房屋所有证的各项手续；若被告未全面履行上述义务，或有银行按揭欠款等，原告有权顺延交房并不承担任何违约责任直至被告履行上述义务或付清欠款为止；当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为被告全部完成上述义务之日起第十五日止等。2016年12月8日，原告向被告出具《收据》，写明收到被告交来涉案商品房定金10000元。 2017年1月12日，为办理银行按揭贷款，被告与原告中签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048003），约定：被告购买原告开发的位于广东，建筑面积共83.77平方米，商品房单价为每平方米7195元，总价款为602725元；被告采取按揭贷款方式付款，被告应当支付首期房价款199725元，余款403000元申请贷款支付；该合同其他约定内容与原、被告于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-2701）约定内容基本相同。2017年1月13日，原告到北海市房地产交易中心为上述《商品房买卖合同》（合同编号：YS00048003）办理登记备案（登记编号为201701120306）。2017年2月3日，工行云南路支行向被告发放贷款403000元。2017年9月7日，原告向被告邮寄《催款通知》，要求被告于收到通知后10日内付清第一期房款98449元，否则原告将依法解除《商品房买卖合同》，将被告购买的上述商品房另行出售他人，并按《合同》的约定依法追究违约责任，要求被告按合同总价款20%支付违约金。因被告不按合同约定偿还按揭贷款，2017年11月24日、2017年12月28日，原告分别代被告偿还银行按揭款共计4317.5元。2018年1月29日原告向被告发出《解除收房通知》，主张解除与被告签订的《合同》于通知书之日起自动解除作废，原告保留依法追究被告的违约责任及合同总价款的20%的违约金。2018年9月12日，原告代被告向第三人偿还剩余按揭贷款本金394198.81元及利息1577.45元，第三人与被告之间的借贷关系解除。至今，原告未将涉案商品房交付被告。 另查明，2018年2月2日，原告（甲方）与京园（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派刘贵达、李昌林（实习人员）律师为甲方与包崇梅商品房销售合同纠纷案的第一审代理人；甲方同意支付4300元给乙方为律师代理费，差旅费则由乙方律师向甲方实报实销。同日，广西桂三力（北海）律师事务所向原告出具上述律师代理费的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原、被告经自愿协商于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-2701）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，被告支付部分首期房款10000元，并办理银行按揭。其余款项被告至今未支付，且未按期偿还按揭款，导致原告承担保证责任并向工行云南路支行偿还被告应支付的按揭款，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张因被告违约，被告应按照合同约定以合同总价款619898元的20%即123979.6元承担违约责任,故原告主张被告支付违约金123979元，符合法律规定，本院予以支持。原告依据合同约定，要求被告承担律师服务费4300元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告归还其垫付给工行云南路支行的按揭款4317.5元，并按日万分之五要求被告支付违约金。本院认为，根据双方签订合同约定，原告主张被告归还原告向工行云南路支行垫付的按揭款4317.5元，有事实根据和法律依据，本院予以支持；但原告以被告未按期支付按揭款又重复主张垫付款违约金，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张解除被告与原告于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048003），并要求被告协助办理注销该合同的登记备案。本院认为，因原、被告实际履行的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-2701）已经解除，故原告与被告为办理银行按揭贷款而签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048003）亦应解除，同时被告应协助原告办理注销该合同的登记备案，故原告的上述主张本院予以支持；原告请求被告协助办理注销涉案商品房的抵押预登记手续，本院认为，原告作为被告的借款担保人，因被告不按合同约定履行还款义务时，代被告向第三人提前偿还了剩余按揭贷款本息，被告与第三人的借款关系已解除，故原告请求被告协助办理注销涉案商品房的抵押预登记手续，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告包崇梅于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-2-2701）； 二、被告包崇梅向原告北海市逢时实业开发有限公司支付违约金123979元； 三、被告包崇梅向原告北海市逢时实业开发有限公司归还垫付款4317.5元； 四、被告包崇梅向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师服务费4300元； 五、解除被告包崇梅与原告北海市逢时实业开发有限公司于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048003）； 六、被告包崇梅于本判决书生效之日起十日内协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理注销北海市广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场1幢2单元2701号商品房预售合同登记备案（备案合同编号：YS00048003、登记编号：201701120306）、抵押预登记手续； 七、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费11324元，公告费520元，共计11844元，由被告包崇梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  蒙兆宽 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  宁子茗 二〇一八年十月八日 法官 助理  庞 玉 书 记 员  刘 威 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。