广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初863号 原告：南宁市金福物业服务有限公司，住所地：南宁市新阳北三路**锦秀豪庭４号楼６号楼８号楼**商铺。统一社会信用代码：914501075886047955。 法定代表人:施云清，总经理。 委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴洁，广西桂霖峰律师事务所实习律师。 被告：姚小红，女，1981年8月6日生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：李邦模，男，1971年3月9日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：唐国平，男，汉族，1980年2月15日出生，住南宁市。 原告南宁市金福物业服务有限公司与被告姚小红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月24日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴长锋，被告的委托诉讼代理人李邦模、唐国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市金福物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业费及相关生活代收费用共计3627.72元；2、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告系锦秀豪庭小区1-1-505号房的业主，原告系锦秀豪庭小区的物业服务公司。被告无故拖欠2014年1月1日至2015年10月31日期间物业管理费1833.33元、电梯维保费660元（代收）、生活垃圾费176元（代收），2014年10月16日至2014年12月15日期间水费19.18元（代收），2013年7月5日至2015年6月5日期间公摊水费247.71元（代收），2013年7月5日至2015年10月5日期间公摊电费691.5元（代收），合计3627.72元。原告认为，原告为被告提供了物业服务，并代其支付了其他相关生活代收费用，原告有权要求被告支付物业管理费及其他相关费用，请求法院判如所请。 被告姚小红辩称，一、请求撤销原告与被告之间的《前期物业管理协议》，认定万事达公司与原告签订的《前期物业服务合同》对于小区业主无效，请求按被告与万事达公司签订的购房合同中双方约定的关于物业公司的规定内容执行，原告在无资质情况下收费的行为违法，请求增加万事达公司作为本案当事人。万事达公司违背被告意愿，擅自更换物业公司，私自签订《前期物业服务合同》，违反了相关法律规定。原告作为小区物业服务公司的地位不合法，原告是万事达公司成立且管理的公司，不具备原告主体资格。二、2015年11月4日，原告在没有通知业主的情况下擅自撤离小区，没有给小区业主留下任何联系方式，造成小区面临停水停电、无人看守的混乱局面，为避免局面持续恶化，在南宁市塘区住建局、新秀街道办事处、居委会的协调下，小区业主组成自管小组，参照业主收到原告最后一张缴费通知单上所列的水电、垃圾、维修等各项逐一向业主收取，代为缴纳相关生活费用，保障小区的正常运作，但被告除了没有交纳原告诉请的费用，也没有向小区自管小组交纳相关费用。被告在原告撤离小区前（2015年11月4日）未入住房屋，未产生生活垃圾费，2017年6月份房屋已卖出。原告应当承担因原告过错导致被告已向南宁市塘区新秀街道办事处社区居民委员会交纳原告所诉相关生活费用的后果。请求法院驳回原告起诉的相关生活费用，要求原告证明其收取相关生活费用的计算方式的合理性和实际截止日期。原告举证的关于水费的证据不能证明与被告房屋的实际用水有关，也不能证明相应年月的实际用水度数。关于公摊水费、公摊电费，原告举证的证据没有相关部门出具的各水表读数、电表读数，无从得知原告是如何从小区用水中剥离的，原告的计算方式仅为原告单方陈述，不能证明其合理性。关于生活垃圾费和电梯维保费，原告举证的证据对该两项费用的使用均无任何说明，原告管理小区期间服务质量差，不仅小区卫生条件差，还不按相关规定对电梯进行日常检修。原告起诉相关生活费用的截止日期与生效法律文书认定的日期不符。被告请求法院增加居委会为本案当事人，避免被告另案起诉其返还已交纳的费用。三、原告管理小区期间存在明显过错，服务质量不达标。原告同意在法院主持下就原告起诉的物业费部分进行合理协商。四、在《前期物业管理协议》中，双方没有约定原告收取业主的水费，原告未提交其代收代交被告水费的相关证据，被告也从未委托过原告代交水费，被告没有向原告交纳水费的义务。五、诉讼费由原告承担。 经审理查明，位于南宁市万事达房地产开发有限公司（以下简称万事达公司）开发建设，被告姚小红为锦秀豪庭小区1号楼1单元505号房业主，房屋建筑面积为119.04平方米。该小区的前期物业服务企业原为广西华清园物业管理有限公司（以下简称华清园公司），后华清园公司撤离小区，万事达公司另选聘原告为前期物业服务企业,并于2011年12月15日签订前期物业服务合同，此外，原告还与大部分业主另行签订《前期物业管理协议》，约定高层住宅物业管理综合服务费为0.7元/平方米/月，其他各项收费为公共水电分摊费（按实际使用量及收益人物业建筑面积分摊），电梯设备设施维护及年检费30元/月/户、楼中楼35元/月/户，代收生活垃圾费8元/月/户。 另查明,原告金福物业公司于2011年12月29日取得物业服务企业三级（暂定）资质证书，有效期至2012年12月29日，原告在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质相关手续。由于万事达公司未办理招投标手续也未获得相关部门批准擅自选聘原告进驻锦秀豪庭小区从事物业管理及原告在资质证书过期失效的情况下从事物业管理行为，南宁市住房保障和房产管理局于2014年3月20日分别对原告和万事达公司进行行政处罚，并于2014年8月20日注销原告三级（暂定）物业服务资质行政许可。原告自2015年11月4日起撤离锦秀豪庭小区。原告已代付小区电费至2015年8月份，代付水费至2015年4月份，代付生活垃圾处理费至2015年3月份。被告自2013年7月5日起欠交代收公摊电费、公摊水费，自2014年1月1日起欠交物业管理费、代收电梯维保费、代收生活垃圾处理费，自2014年10月16日起欠交代收水费。 本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，涉案小区的房地产开发企业在原前期物业服务企业退出后，另行选聘原告，并签订前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，涉案前期物业服务合同是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对原告及涉案小区全体业主均具有约束力。签订前期物业服务合同时，原告仍然具备三级物业服务资质，虽然涉案小区的房地产开发企业未经招投标选聘原告确实违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，但该条款属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，并不影响前期物业服务合同的合同效力。 关于本案争议的各项费用： 1、物业服务费。如前所述，涉案前期物业服务合同对全体业主具有约束力，被告以其与原告不存在合法有效的物业服务合同关系为由拒交物业服务费，理据不足，本院不予采纳。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》和《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的相关规定，对于业主委员会成立之前选聘物业服务企业的南宁市住宅小区物业服务收费实行政府指导价，采取按等级定价的管理方式，物业服务企业收取住宅物业服务费的具体标准在房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价内，根据其实际提供的物业服务水平确定，并报价格主管部门核准备案。虽然前期物业服务合同及双方另行签订的《前期物业管理协议》均约定住宅物业服务费为0.7元/月/平方米，但同时约定了原告提供的物业服务标准应符合三级物业服务资质，原告上述收费标准未报价格主管部门核准备案，且其三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，到期后又未按规定办理申报三级资质相关手续，该资质已被房产行政主管部门注销，原告亦未举证证明其资质到期后所提供的物业服务标准仍符合约定的三级资质，故原告主张按约定的0.7元/月/平方米收取物业服务费，本院不予支持。鉴于原告客观上已提供物业服务，付出一定服务成本，本院酌情按0.4元/月/平方米计算物业服务费，故被告应付2014年1月1日至2015年10月31日共计22个月的物业服务费1048元。 2、代收电梯维保费。涉案小区均为带电梯住宅，原告需支出电梯的日常维护、专业维保商的维保费、电梯的年检费等费用，故原告主张按30元/月/户支付电梯维保费，符合合同约定，并无不当，本院予以支持，故被告应付2014年1月1日至2015年10月31日共计22个月的电梯维保费660元。 3、代收公摊水费、公摊电费。原告计算该两项费用时均是按住宅户数分摊，但双方在《前期物业管理协议》中明确约定公共水电分摊费按实际使用量及收益人物业建筑面积分摊，原告在本案主张的计算方式与约定不符，且原告未能提供按约定计算该两项费用所需数据和计算公式，故原告该两项请求依据不足，本院不予支持。 4、代收生活垃圾处理费。原告代付小区生活垃圾处理费至2015年3月份，故被告应支付拖欠2014年1月1日至2015年3月31日（共计15个月）的生活垃圾处理费，按每户每月8元计,为120元。 5、代收水费。原告已代付小区水费至2015年4月份，原告主张被告拖欠2014年10月16日至2014年12月15日期间水费19.18元，但未提交证据证明截止2015年4月前被告实际用水产生的费用，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告姚小红支付原告南宁市金福物业服务有限公司物业服务费1048元； 二、被告姚小红支付原告南宁市金福物业服务有限公司电梯维保费660元； 三、被告姚小红支付原告南宁市金福物业服务有限公司生活垃圾处理费120元； 四、驳回原告南宁市金福物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 审 判 员  梁永光 代理审判员  廖丽萍 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  卢 原