广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初2691号原告：吴普升，男，1971年5月13日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：李旭峰，广东鸿基律师事务所律师。被告：周华艺，女，1970年4月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林筱岚，广东海法律师事务所实习律师。原告吴普升诉被告周华艺租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因案情需要，转换为简易程序并于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告吴普升及其委托诉讼代理人李旭峰，被告周华艺及其委托诉讼代理人陈慕伟、林筱岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴普升向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还威威商业步行B区首层16号、17号商铺赁押金10200元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月23日，原告与被告签订二份《威威××步行街商铺租赁合同》，约定原告承租被告威威商业步行B区首层16号、17号商铺，每间商铺月租金2000元，租赁押金5100元。合同期限为2015年7月1日至2018年6月30日。合同签订后原告开始装修铺面用于经营服装专卖店，因经营不善很快就发生亏损，虽然合同约定原告不得将该商铺转租给他人，但在威威步行街经营不善转租商铺的情况很普遍，原告认为该条款是一般租赁合同都会有的通用条款，不会严格执行。因原告已经投入数万元资金进行装修，为了弥补亏损，于2015年11月将两间商铺租借给案外人赵善荣、赵斯娜。转租之后，赵善荣、赵斯娜将店铺重新装修，用于经营美容院，原、被告之间的租赁合同继续履行，原告一直依约缴纳租金给被告，被告也曾多次到店巡查，明知涉案商铺已转给他人经营美容院，但一直没有异议。2018年2月26日，在原告将涉案两间商铺转租赵善荣、赵斯娜超过两年，租期只剩四个月的时候，原告突然接到被告发出的《终止租赁合同通知》，该通知称原告违约将商铺转与他人，要求终止合同，收回铺位，押金不予退还。原告接到该通知后，多次与被告协商，但被告均不予理会，拒绝退还押金。2018年3月起，在被告的要求下，赵善荣、赵斯娜直接向其支付租金。综上，原告已经转租涉案商铺超过两年，涉案商铺重新装修从服装专卖改变经营内容为美容院也超过两年，被告明知原告转租，却一直不提异议，按合同收租近三年，双方租期即将届满才突然发难，要求解除合同，收回商铺，没收押金，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告以原告违约转租通知解除合同、没收押金的行为无效。因至起诉时，合同约定租期已届满，该合同没有履行的基础，原告现请求人民法院判令被告依照合同退还押金。另两间涉案商铺的租赁合同中约定，承租方转租商铺的违约金为没收押金，根据《合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《合同法解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定因原告一直依约缴纳租金给被告，无论原告是否转租，均不会造成其任何实际损失，因此，该违约金的约定明显过分高于原告实际损失。即使被告有权解除合同并追究原告违约责任，人民法院也应当将违约金调整为实际损失的130%，因其无实际损失，即该部分违约金应调整为零。综上，因协商无果，原告具状起诉，请依法判如原告所请。被告周华艺辩称，一、被告与原告签订的《威威步行街商铺租赁合同》第五条明确约明一旦转租即解除合同并没收押金，被告今年发现原告转租店铺的时候，向原告发出终止商铺的约定，根据合同约定，可以解除合同及没收原告的押金。原告提供的证据自认其未经被告的同意擅自转租给现在的租客。二、被告作为甲方与原告2013年4月21日签订《威威步行街商铺租赁合同》约定被告将涉案店铺2013年5月1日至2015年4月30日，禁止原告转租店铺，原告也同意该合同约定，原告与被告2015年11月3日签订《威威步行街商铺租赁合同》是原被告第二次签订合同，原告在第一次承租的时候按照合同履行自己的义务，因此被告十分信任原告。三、被告内退至上海定居后，一直没有对原告了解经营店铺的事情，直到今年回来经过涉案店铺，发现原告已经转租给别人。被告于2018年2月26日向原告送达终止租赁合同的通知。被告是在发现原告的转租之后立刻发出通知，原告违反合同约定，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。原告吴普升围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、《威威步行街商铺租赁合同》、租借协议、终止租赁合同通知、现场照片一组等证据。被告周华艺围绕答辩意见向本院提交《威威××步行街商铺租赁合同》、《证明》、租赁合同、转账记录凭证、结婚证复印件、证人证言、证人身份证复印件等证据。对双方提交的证据，经本院组织证据交换和质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴普升租赁被告周华艺位于威威××步行街的商铺，2015年6月23日，原告吴普升作为乙方与被告周华艺作为甲方签订《威威××步行街商铺租赁合同》，主要约定：“1、甲方自愿将茂名市威威××步行街商铺B区首层16、17号铺位，铺位月租金为人民币2000元，租金包括：（1）铺租为人民币1000元；（2）商铺设备、设施折旧费为人民币1000元。2、铺位押金为人民币5100元，押金在租赁期满后15日退还给乙方。5、租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日。6、商铺租赁期间，乙方享用本商铺的使用权，但不能转租、出租或者转让本商铺；不得利用商铺进行违法活动，如违约则甲方有权终止合同，并不退还乙方押金。7、如甲方停止出租该商铺，则应予租赁期届满前六个月向乙方提出终止续约书面要求。”合同签订后，双方开始履约。2015年11月3日，原告将B区首层16号商铺转租给赵善荣，将B区首层17号商铺转租给赵思娜，双方均签订了《租借协议》。2018年2月26日，被告向原告发出《终止租赁合同通知》，该份《通知》主要内容为：因原告违约，被告即日终止该合同，并收回该铺位，押金不予退还，并由原告承担一切违约责任。后双方因退还押金致成纠纷。本院认为，原告与被告签订的《威威××步行街商铺租赁合同》，该合同为当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，依法成立有效。根据原、被告双方签订合同的约定，在商铺租赁期间，原告享用本商铺的使用权，但不能转租、出租或者转让商铺；不得利用商铺进行违法活动，如违约则被告有权终止合同，并不退还原告押金。原告在租赁被告的商铺期间，未经被告同意将商铺转租给赵善荣、赵思娜的行为，已构成违约。被告向原告发出《终止租赁合同通知》后解除合同，符合合同的约定。被告与原告解除合同后，继续将商铺租给赵善荣、赵思娜收取租金，原告的转租行为并未造成被告经济损失。本案涉案租赁合同约定商铺押金的本意是若因承租人的违约行为造成出租人的损失，出租人不用退还押金。在本案中，原告虽存在转租违约行为，但被告事后继续将商铺租给现在的承租人收取租金，亦未能举证因原告违约行为造成其经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在解除涉案合同后，被告在没有损失的前提下，机械地根据合同约定不退还押金，没有依据，本院不予支持。因此，原告主张被告退还威威××步行街B区首层16号、17号商铺赁押金10200元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限被告周华艺在在本判决发生法律效力之日起十日内退还威威商业步行B区首层16号、17号商铺押金10200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元（原告吴普升已预交），由被告周华艺负担。被告周华艺应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告吴普升，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。代理审判员  李志豪二〇一八年十月二十五日书 记 员  黄红梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。