四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0802民初2301号 原告（反诉被告）：母培生，男，1963年5月15日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告（反诉被告）：李文琼，女，1967年7月28日出生，汉族，住四川省剑阁县。 被告（反诉原告）：广元骏仕房地产开发有限责任公司，住所地：广元市利州区东坝办事处兴安路与土桥路交汇处。 法定代表人：杨武。 委托诉讼代理人：昝雪，公司员工。 委托诉讼代理人：张旭，四川天称律师事务所律师。 原告（反诉被告）母培生与李文琼与被告（反诉原告）广元骏仕房地产开发有限责任公司（以下简称“骏仕公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）母培生、李文琼以及被告（反诉原告）骏仕公司的委托诉讼代理人张旭、昝雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告母培生、李文琼共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付房屋的使用权、限期交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2、请求判令被告按照合同约定支付过渡期临时安置补偿费81000元；3、请求判令被告支付原告临时安置补偿费违约金合计10万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费及相关费用合计14350元。事实和理由：原告母培生和李文琼，为原市政法委职工宿舍1单元5楼2号的共有权人。因老城改造等原告同该幢楼的其与23名业主与骏仕公司于2011年12月20日签订《广元市政法委职工住宅楼灾后重建还建协议》及相关补充协议。现原址重建楼盘名为陵江尚品。根据原被告签订的还建协议及补充协议，该楼盘的有效建设工期为18个月，原告于2011年10月23日将房屋移交被告至今已近7年之久仍然未收到被告交付房屋的书面通知，从2014年3月至今也未收到被告按照合同约定应向原告支付的安置补助费，更未收到房屋所有权证以及国有土地使用权证。被告侵害和损害了原告的合法权益，请求人民法院判令被告立即向原告交付房屋和办理双证。根据还建协议及补充协议的规定，过渡期才能够搬出现房，将房屋移交给被告之日起至被告通知甲方办理交房手续之日止，被告至今未向原告交付房屋，故应当按照约定向原告支付安置补助费至2018年9月共计81000元。至实际交房时间的临时按住补助费另计。根据还建协议及补充协议的约定，被告如不按照约定时间向原告支付相关费用，每逾期一日，按照所欠金额的0.5%向原告支付违约金，经计算，至2018年9月，被告应当向原告支付违约金328200元，原告主张其中10万元。至实际交房时间的违约金另计。最后，由于被告至今未向原告交付房屋，未向原告支付临时安置补助费，给原告造成巨大经济损失，产生了交通费、误工费等相关费用共计14350元，应当向原告支付。综上，原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼。 被告骏仕公司辩称，1、原告母培生仍然下欠被告骏仕公司超还建面积的房款和各项代收款共计78855元，原告未向被告结清该款项之前，被告有权拒绝向原告交付案涉房屋和办理产权证书；2、由于原告自身原因导致被告未向其交付房屋，故在2014年3月以后不应当再计算过渡期安置补助费。 反诉原告骏仕公司向本院提出反诉请求：1、判令二反诉被告共同支付反诉原告还建房屋超面积房款以及代收款共计78855元，并从2012年12月18日起每日按照未付金额的0.5%支付逾期违约金至付清全部款项之日止；2、本案反诉费由被告承担。事实和理由：2010年12月20日，反诉原告因开发重建原广元市政法委职工住宅楼，与反诉被告达成《广元市政法委职工住宅楼灾后重建还建协议》，协议约定重建房即还建房为原址新建的一幢高层电梯公寓陵江尚品。反诉被告所有现住房为职工住宅一楼一单元5-2号住宅一套，建筑面积97.39平方米，土地使用面积17.7平方米。反诉被告选定的还建房为原址新建电梯公寓15层A1户型住宅一套，建筑面积126.28平方米，反诉被告应得还建面积121.74平方米，超出还建面积按照本公寓同楼层同户型住宅在物价部门备案价计付价款。还建房为清水房，其水、电、气、有线电视入网安装由反诉被告承担。本项目住宅的销售价在物价部门备案后20天内，双方必须结清支付对方的还建差额面积价款。反诉原告一次性支付反诉被告住房安置补偿费78339元。办理还建房权证按规定由房屋所有权人承担税费，超出还建面积的办证税费由反诉被告承担。房屋专项维修基金由反诉被告代收代缴。若反诉原告不按照本协议约定的时间向反诉被告支付相关费用，每逾期一日，按照所欠款额的0.5%向反诉被告支付违约金。合同签订后，反诉原告开始投资该公寓的开发建设。2012年3月11日，反诉原告与反诉被告就约定还建房双方各自应付款项达成两份初步结算清单，清单主要约定，房屋面积以最终测绘面积为准，房价以物价部门最终核定为准，选定房屋超出应得还建面积时，业主购买超面积时，按物价部门核定售价进行5%的优惠，对业主选定的楼层，其楼层差价按50%进行优惠。同年11月28日，反诉原告向广元市发改委申请商品房价格备案登记，物价部门核定该公寓15层房屋的销售价为5300元每平方米。2014年3月26日，陵江尚品公寓主体竣工并完成竣工验收，具备实际交付条件。后来，鉴于反诉被告还建房屋的实测建筑面积为141.91平方米，超出还建面积20.17平方米，反诉原告向反诉被告主张补缴还建房屋超面积房款及代收款共计78855元未果。综上，反诉被告拖欠反诉原告还建房屋超面积房款78555元的行为已经构成违约，为维护反诉原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。 反诉被告母培生、李文琼共同辩称，反诉被告已经向反诉原告骏仕公司全部交纳了超还建面积的房屋差价款和其他代收款项，但反诉原告未按照合同约定向反诉被告支付过渡期安置补偿费以及交付房屋办理产权证书。 本院经审理认定事实如下：2011年8月17日，广元市政法委职工住宅楼业主委员会（以下简称“业委会”）与被告骏仕公司签订《广元市职工住宅楼灾后重建协议》，约定：1、由于广元市政法委位于广元市利州区嘉陵办事处望江路66号职工住宅楼（共计6层2个单元24套住房）在5.12地震中受损严重，经市级有关部门批准，并受广元市政法委职工住宅楼业主委员会委托，由被告骏仕公司全权负责在原址拆除后联合重建；2、原址重建楼，为一套高层电梯公寓“陵江尚品”，还建房共计24套，还建面积为1:1.25的比例计算，业委会各业主的原住房面积以房产证所载的面积为准，还建房的所有权人仍为原证所载姓名，若需将使用权类型由划拨转为出让地，由双方共同办理手续，费用由业主承担；3、还建房为清水房，室内水、电、气、有线电视、固定电话的管线等基础设施齐全，业主现住房以办理五通手续的，不再承担还建房的相关费用，现住房未办理五通手续的，其相关费用由业主承担；4、业委会各业主在拆迁重建过渡期间的临时安置补助费，由被告骏仕公司按照1300元每月的标准，按照年度分两次支付给各业主，过渡期从业主搬出现住房，并交给被告之日起至被告书面通知业主办理交房之日止，还建房在交付给业委会各业主时一次性给各业主再支付两个月临时安置费，即每户2600元，被告在业主交出原住房时，一次性支付给各业主搬家费3000元；5、业委会各业主选定的还建房面积，若超出还建比例，其超出部分，按照同楼层住宅市场价（在物价部门的备案价）计算，并向被告付款。 2011年12月20日，原告母培生、李文琼与被告骏仕公司签订《广元市政法委职工住宅楼灾后重建还建协议》，约定：1、二原告所有现住房为职工住宅楼一单元5-2号住宅一套，建筑面积为97.39平方米，土地使用权面积为17.71平方米；2、二原告选定的还建房，为原址新建电梯公寓十五层A1户型住址一套，建筑面积126.28平方米，按照1:1.25的比例计算，二原告应得面积为121.74平方米，超出还建面积4.54平方米，该超出面积按照本公寓同楼层同户型住宅在物价部门备案价，由原告向被告支付房款；3、智能电表、水表更新的费用由二原告承担；4、被告向二原告交房的期限按照被告与业主委员会签订的灾后重建协议执行，若被告超乎承诺的交房期限，则按照1500元每月的标准向原告支付临时安置补助费；5、本项目住宅销售价在物价部门备案后20天内，双方必须结清应当支付的还建差额价款；6、在拆迁重建过渡期间，由被告按照1300元每月的标准支付给原告临时安置补助费，过渡期从原告搬出现住房即2011年10月23日起至被告书面通知原告办理还建房交房手续之日止；7、被告一次性支付给原告搬迁补助费3000元，在还建房交付时，被告另支付给原告两个月临时按住补助费共计2600元，被告一次性支付给原告原住房各项装修补偿费含防护栏费用共计78339元；8、若被告不按照本协议的约定时间向原告支付相关费用，每逾期一日，按照所欠金额的0.5%向原告支付违约金，若原告不按照本协议约定时间搬出现住房，并将两证、合同原件交给被告，每逾期一日，按照被告已经向原告所付款项金额的0.5%向被告支付违约金。 2011年10月23日，二原告搬出了广元市政法委职工住宅楼原住房。 案外人何喜元系被告骏仕公司“陵江尚品”项目的项目经理，2012年3月11日，何喜元与原告母培生就二原告的还建房应付款项进行了结算，经结算，至结算之日，被告骏仕公司应支付原告临时安置补助费（12个月）共计15600元、一次性搬家费3000元；室内装修费54539元；防护栏5200元共计78339元。原告应支付给公司超面积的部分房款按照4500元每平方米计算为20430元，再优惠5%，实际应付房款为19408元。双方品迭后，被告骏仕公司实际应支付原告58931元。在结算时双方约定：房屋面积以最终测绘面积为准，房价以物价部门最终核定价为准，业主购买超面积时，按照物价部门核定售价进行5%的优惠。经实测，原告所还建房屋的面积为141.91平方米。 2012年8月18日，原告母培生从被告“陵江尚品”项目部领到防护栏补偿费5200元、临时安置补助费（2011年10月23日至2012年10月23日）15600元和一次性搬家费3000元，共计18600元。2014年11月21日，原告母培生从被告骏仕公司“陵江尚品”项目部领到临时安置补助费共计24700元（2012年11月至2014年5月）。 “陵江尚品”项目层数为地下一层，地上十八层，总高为65.4平方米，于2014年3月26日完成竣工验收，双方当事人均认可约定的交房时间为2014年3月。2018年6月12日，广元市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书广公消字（2018）第0027号，该意见书指出“陵江尚品”项目防火楼梯间采用的自然排烟达不到排烟功能，且未整改，责令被告骏仕公司整改后重新申报验收，该工程未经消防验收合格不得投入使用。 本院认为，被告骏仕公司作为房地产开发企业应当向原告交付合格的房屋，虽然案涉项目于2014年3月26日通过了竣工验收，取得了竣工验收报告，但是根据原告出示的广公消验字（2018）第0027号验收意见书，案涉商品房所在的“陵江尚品”项目由于防烟楼梯间采用的自然排烟达不到排烟功能，整改完毕后重新申报验收。该工程未经验收合格不得投入使用。“陵江尚品”项目总高65.4米，根据我国《建筑设计防火规范》，高度大于54米的住宅建筑系一类高层住宅建筑。同时根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，国家标准规定的一类高层建筑住宅系特殊建设工程。根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程…”以及第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；…依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，案涉“陵江尚品“项目由于消防验收不合格，无法投入使用，不具备交付使用的条件，故对原告请求被告骏仕公司交付房屋使用权的诉讼请求不予支持。关于办理产权证，由于案涉房屋尚不达到交付条件，故客观上无法为原告办理产权证书，故本院对原告的办证请求不予支持。 关于原告母培生提出的过渡期临时安置补助费81000元，根据原告与被告签订的还建协议，过渡期至被告通知原告办理还建房交付手续之日止，由于案涉房屋至今未通过消防验收，不满足交付条件，导致原告至今无法入住，安置补助费应当计算至房屋符合交付条件向原告交付之日止，同时原被告双方均认可，约定的交房期限为2014年3月，根据还建协议，超出承诺的交房期限每月按1500元的标准支付安置补助费，被告已经支付该费用至2014年5月份，从2014年6月至2018年10月，共计53个月，每月1500元，合计79500元，故至本院作出判决之日，仅予支持安置补助费79500元，对原告请求的安置补助费81000元，不予支持。关于安置补助费的违约金，根据还建协议，若被告不按照协议约定支付相关费用，每逾期一日，按照欠款金额的0.5%支付违约金，该违约金约定显著过高，衡量原告因被告的违约行为造成的损失，本院酌情调整为7000元。 关于原告请求的代写诉状费用、误工费、交通费以及通讯打印费，其未能举证证明，故不予支持。 关于反诉原告骏仕公司的反诉请求，根据一般的交易习惯，商品房买卖关系中，买受人在开发商交付房屋前应当足额支付购房款。但本案原告应取得的房屋为拆迁安置的还建房，被告主张的仅是原告未付清超面积的房款，本院认为由于案涉房屋未经消防验收合格，不具备交付条件，故原告在其提供了原房屋而案涉的还建房屋未符合交付条件之前，即使反诉被告未付清超面积房款，但其也享有对骏仕房产开发公司要求支付超面积购房款的抗辩权。本院对反诉原告提出的要求反诉被告支付超面积购房款的请求不予支持。 因本院不支持反诉原告在案涉房屋符合交付条件之前向反诉被告主张超还建面积房款的请求，故对反诉被告是否欠房款以及欠款的金额，本院不作确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十一条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广元骏仕房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告母培生、李文琼支付过渡期临时安置补助费79500元及逾期支付过渡期临时安置补助费的违约金7000元，共计86500元； 二、驳回原告（反诉被告）母培生、李文琼的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告广元骏仕房地产开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2279元，由被告广元骏仕房地产开发有限责任公司负担1988元，由原告母培生、李文琼共同负担291元。反诉案件受理费1771元，由反诉原告广元骏仕房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 婕 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  蒲顺萍 二〇一八年十月三十日 书 记 员  樊秋蓉