福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0521民初4874号 原告：林跃明，男，1965年11月14日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：许斯雅、张雄池，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王明花，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：卓国桃，福建旭丰律师事务所律师。 原告林跃明与被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，被告新新房地产公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2018年6月28日作出（2018）闽0521民初4874号民事裁定，驳回被告新新房地产公司对本案管辖权提出的异议。被告新新房地产公司不服提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）闽05民辖终836号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告按购房款597379元的日0.1‰标准向原告支付自2016年7月1日起至实际交付泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际3号楼Ａ1703房之日止的违约金（暂计至2018年5月15日共684天，违约金为40861元）。2、判决被告按购房款105000元的日0.2‰标准向原告支付自2017年12月31日起至实际交付泉州台商投资区车位之日止的违约金（暂计至2018年5月15日共136天，违约金为2856元）。事实和理由：原告分别2014年7月20日、2017年11月9日与被告签订《商品房买卖合同》2份，约定原告向被告购买位于泉州台商投资区车位，购房金额分别为597379元和105000元。根据购房合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定，出卖人逾期交房超过180天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。因被告未能在2016年6月30日前交付符合合同约定条件的商品房，且逾期交房超过180天，原告要求继续履行合同，故被告应按已付款597379元的日0.1‰向原告支付自2016年7月1日起至实际交付之日止的违约金。根据车位合同约定，被告应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的车位交付原告使用。该合同第十二条还约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。因被告未能在2017年12月30日前交付符合合同约定条件的车位，且逾期交房超过90天，原告要求继续履行合同，故被告应按已付款105000元的日0.2‰向原告支付自2017年12月31日起至实际交付之日止的违约金。 被告新新房地产公司辩称，一、本案《商品房买卖合同》对逾期交房免责事由有明确约定，被告在免责事由下不承担逾期交房的违约责任。合同第八条约定，遇到日降雨量超过10毫米以上降雨、六级以上（含六级）大风天气等特殊情况，除双方协商同意解除合同，或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。原告与被告于2014年7月20日签订合同，约定交房时间为2016年6月30日前，在此期间案涉房屋所在工程出现合同约定的日降雨量超过10毫米以上降雨、六级以上（含六级）大风天气共计247天，且均影响到施工进度，根据合同约定，被告可以顺延交房247天，顺延后的交房日期为2017年3月4日。二、被告已经通知原告交房，且通知交房时已经符合合同约定的交房条件，不存在违规交房情形。合同附件六《合同补充协议》第五条第5.12款约定，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项约定，明确商品房的交付条件为该商品房验收合格，验收合格指的是建设单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格，不包括消防验收合格，且被告通知交房时消防验收已经接近完成，并于2018年1月15日正式通过消防验收，故原告经通知屡次拒绝交房没有事实和法律依据。三、被告在符合交房条件情况下，从2017年12月15日开始多次通知原告交房，但原告迟迟不与被告办理交房手续，根据合同约定视为已经交房，2017年12月30日后逾期交房的违约责任应由原告自行承担。2017年12月15日，被告已向包括原告在内的所有业主发出收楼通知书，要求原告在2017年12月30日前办理收楼手续，但原告收到该通知书后拒绝前来办理交房手续，且未依据合同附件六《合同补充协议》第五条第5.6款之要求在7日内向被告提出书面异议，故应视为商品房符合交房条件，2017年12月30日为交付日，该时间节点后未能交付的法律责任由原告自行承担。另外，关于车位交付问题，在附件十一《补充协议》中有约定。车位可以顺延交付48天，顺延至2018年2月16日交付。 经审理查明，被告新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2014年7月20日，原告与被告签订编号为201407170005《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，约定原告向被告购买由被告开发建设的位于泉州台商投资区商品房，该商品房建筑面积104.64平方米，总价款597379元，交房时间为2016年6月30日前。该商品房位于所在建筑（地上）第十七层，建筑层数地上最高29层，地下1层，建筑高度85.1米。该《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。”第八条第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本第1项和第七条的比率）的违约金。……”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第五条约定：“……5.6办理该商品房交接手续时，买受人认为该商品房不符合交付条件拒绝收房的，应在其办理交接手续之日起7日内向出卖人书面提出异议，逾期未提出的，视为该商品房符合交付条件，办理该商品房交接手续日为该商品房交付日。……5.12该商品房交付时，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项的约定；双方明确商品房的交付条件为该商品房‘验收合格’，验收合格指的是建筑单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。消防验收合格、竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。”合同签订后，原告已付清购房款597379元。2017年11月30日，案涉新新·蓝郡国际1＃、3＃楼及地下室经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收。2017年12月15日，被告向原告邮寄入伙通知书，入伙通知书载明：“林跃明先生：您好！欢迎您成为‘新新·蓝郡国际’小区的业主。您所购买的3号楼Ａ单元1703室的房产已通过相关部门的验收合格，已具备合同约定的交房条件，……现将有关事项通知如下：一、交房手续办理时间及地点1、‘新新·蓝郡国际’小区自2017年12月30日正式办理交房手续，请您携带相关材料按照至‘新新·蓝郡国际’物业服务中心办理相关手续。……”。原告拒绝签收该邮件，随后向被告邮寄提交拒绝交房通知书，以案涉商品房不符合法定和约定的交房条件为由拒绝收房。2018年1月15日，案涉新新·蓝郡国际1＃、2＃、3＃楼及地下室工程通过消防验收。因案涉新新·蓝郡国际部分业主向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局信访反映案涉楼盘违规交房等问题，该局于2018年1月24日作出泉台管建信复［2018］1号信访事项答复意见书，该信访事项答复意见书载明：“……三、处理意见1、关于违规交房的问题：由于该项目当前尚不具备交房使用条件，我局早在1月8日就已向该项目开发商下达了《整改通知书》，要求开发商在该项目根据合同及法律规定，具备交付条件后，方可将商品房交付你们使用。……”。 另查明，2017年11月9日，原告与被告签订编号为201711090035《商品房买卖合同》（含附件十一《补充协议》）1份，约定原告向被告购买由被告开发建设的位于泉州台商投资区车位，总价款105000元，车位交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”及“该商品房已取得房屋测绘报告”，交付时间为2017年12月30日前。该《商品房买卖合同》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在360日之内［该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过360日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二［该比率应当不低于本第1（1）顶中的比率］的违约金。”附件十一《补充协议》第六条约定：“关于主合同第十一条的补充约定：……2、不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然历素和社会因素。出卖人应当提供由公证机关、政府部门或者其他单位出具的能够证明不可抗力存在或发生的证明。3、遇到重大技术问题，停水或者停电造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过18ｍｍ及六级或六级以上的大风天气；……出现以上原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。……”。合同后，原告已付清车位价款105000元。 以上事实，有原告提供的企业公示信息、《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局信访事项答复意见书，被告提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、入伙通知书、EMS邮寄单、拒绝交房通知书、建设工程消防验收意见书，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点有： 一、关于本案被告是否存在逾期交付商品房，以及逾期交房违约金如何计算的问题。 原告认为，被告违反《商品房买卖合同》第八条约定，未能在合同约定的期限内向原告交付符合交付条件的商品房，应承担相应的违约责任，应自2016年7月1日起至实际交付商品房之日止按已付购房款597379元的日万分之一向原告支付逾期交房违约金。合同附件六《合同补充协议》第五条5.12约定交房条件为工程竣工验收合格，违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效条款，被告仍应根据主合同条款承担违约责任。被告虽然于2017年12月15日向原告发出入伙通知书，但发出入伙通知书时案涉商品房尚不符合交房条件，泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局于2018年1月24日作出的信访事项答复意见书也明确记载不符合交付条件的具体事项。2018年1月15日之后，原告也没有收到被告的通知。关于因天气原因顺延交房的问题，气象风力将风力区分为极大风力和最大风力，最大风力6级是指一天之内任意10分钟的平均风力达到6级，极大风力6级是指一天之内任意瞬间的风力达到6级，而泉州市政府明确大风的标准为最大风力，不是极大风力。被告主张的风力标准采用的是极大风力标准，是不科学的，故对被告主张顺延天数不予认可。原告相应提供证据即天气资料分析报告（包括降水及风力）1份，以此证明原告向泉州市气象信息服务中心调取的2014年7月16日至2018年10月26日期间，6级以上最大风力的统计数据，与被告提供的天气资料分析报告中所使用的极大风力数据差异较大，被告也无法证明其确因极大风力导致案涉房屋无法实际按期开工的事实。被告质证称：对统计数据的真实性无异议，对关联性有异议，原告应提供关于极大风力与最大风力标准界定的证据，而该证据无法证明，且属于新证据，已超过举证期限。 被告认为，认定案涉商品房的交付是否合法，应以双方签订的合同和法律规定为准，不能以信访答复意见书为依据。补充协议是双方经过充分协商而订立，不违反任何强制性规定，是合法有效的。合同附件六《合同补充协议》第五条明确排除主合同第八条第一款规定的交付约定，仅需竣工验收合格就视为符合交房条件。案涉工程于2017年11月30日通过竣工验收，消防验收也已经接近完成，已经符合交房条件，被告于2017年12月15日通知原告2017年12月30日交房合法有效。2017年12月15日之后，被告也有多次通知原告交房。且根据合同附件六《合同补充协议》第五条第5.6款的约定，如果有异议也应当在七日内向被告书面提出异议，逾期视为商品房符合交房条件。原告未能在七日内向被告提出书面异议，案涉商品房也应视为符合交付条件。故虽然被告拒绝接收房屋，但2017年12月30日应视为商品房交付日。根据《商品房买卖合同》第八条规定，遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风等自然灾害的，被告有权据实延期交房，本案被告可据实延期247天，且2017年12月30日之后的逾期交房违约责任应由原告自行承担。被告相应提供证据即天气资料分析报告（包括降水及风力）1份，以此证明截止合同约定的交房日前，被告可据实延期交房247天。原告质证称：对该天气资料分析报告表面真实性没有异议，但对证明对象有异议。对风力的统计按照“极大风力”与“最大风力”两种标准，其中“极大风力”指的是瞬间极值，不能客观反映是否达到影响作业的平均数值，因此在实践中往往采用“最大风力”标准来确定强风作业环境。泉州市人民政府发布的泉政文〔2012〕301号《泉州市人民政府批转泉州市气象灾害防御规划（2012-2020年）的通知》关于大风的定义也明确为“平均风力达6级”，所使用的风速标准也是“最大风速”。被告提供的天气资料分析报告采用的是“极大风力”标准，其数据不能反映客观实际影响作业的天气状况及天数，不能作为本案的定案依据。 本院经审查认为，原告提供的天气分析报告和被告提供的天气资料分析报告，均来源自泉州市气象信息服务中心，真实性可以确认。关于被告2017年12月15日发函通知原告2017年12月30日交房时，案涉商品房是否符合交房条件的问题，因该商品房所在建筑高度85.1米，按照国家标准属于一类高层住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第一项规定的应当进行消防验收范围。案涉工程于2018年1月15日才通过消防验收，被告通知的交房时间在消防验收通过之前，应认定被告通知交房时尚不符合交房条件，应承担逾期交房的法律责任。被告主张过后有再通知交房，但原告予以否认，被告未能提供证据加以证明，不予采信。关于顺延交房问题，根据《商品房买卖合同》第八条约定，遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害，被告有权据实延期交房。原、被告提供的天气资料分析报告中的降水统计部分，降雨情况一致（不同的是原告提供的天气资料分析报告统计至2018年10月24日，被告提供的天气资料分析报告统计至2017年11月23日）。根据双方提供的降水统计资料，从合同签订之日即2014年7月20日至约定的交房之日2016年6月30日，日降雨量10ｍｍ以上降雨计75天。关于风力标准问题，无论是最大风力标准的六级以上大风，还是极大风力标准的六级以上大风，均会影响到施工安全，故对原告按最大风力标准的六级以上大风来确定顺延交房天数的主张不予采纳。根据被告提供的风力统计资料，可以确定2014年7月20日至2016年6月30日期间六级（含六级以上）大风计196天，但与降雨天数重叠24天应予扣除，实际顺延交房天数为247天（75天＋196天－24天），即被告可以顺延至2017年3月4日交房。被告主张可以顺延交房247天，理由成立，予以采纳。 二、关于本案被告是否存在逾期交付车位，以及逾期交付车位违约金如何计算的问题。 原告认为，被告没有书面或者电话通知原告交付车位，应当自2017年12月31日起至实际交付之日止按已付款105000元的日万分之二支付原告逾期交付违约金。双方签订的主合同并没有约定车位可以延期交付的事由，《补充协议》虽然有约定顺延交付事由，但是《补充协议》属于被告提供的格式条款，单方面免除被告的责任，属于无效条款。原告对被告主张延期交付不予认可。 被告认为，被告没有书面通知原告交接车位的证据，但是有电话通知，大概于2017年12月15日前后通知。车位顺延交付事由在附件十一《补充协议》中有约定，车位可以顺延交付48天，即顺延至2018年2月16日交付。 本院经审查认为，附件十一《补充协议》第六条约定遇到昼夜降雨超过18ｍｍ及六级或六级以上的大风天气等情形，双方同意顺延交房，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。根据双方提供的降水统计资料，从合同签订之日即2017年11月9日至约定的交付车位之日2017年12月30日，日降雨量18ｍｍ以上降雨计0天。根据被告提供的风力统计资料，可以确定2017年11月9日至2017年12月30日期间六级（含六级以上）大风计9天，故实际顺延交付天数为9天，即被告可以顺延至2018年1月8日交付车位。 综上所述，本院认为，原、被告分别于2014年7月20日、2017年11月9日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。双方约定商品房交房时间为2016年6月30日，被告于2017年12月15日才通知原告办理交房手续，而案涉商品房在通知交房时尚未通过消防验收，不具备交房条件，消防验收合格后被告也未再通知原告交房，故原告请求被告按其已付购房款597379元的日万分之一计付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，但因降雨及大风被告可以据实延期交房247天，即被告可以顺延至2017年3月4日交房，故商品房的逾期交房违约金应自2017年3月5日起计算，直至实际交房之日止。双方约定车位交付时间为2017年12月30日，被告未能提供证据证明案涉车位符合交付条件，也未能提供证据证明其已经履行了通知交付义务，应承担举证不能的法律责任。原告请求被告支付违约金，符合合同约定和法律规定，但其请求按105000元的日万分之二支付违约金，因被告逾期交付未超过360日，根据合同约定，应按105000元的日万分之一支付违约金，被告因大风可以据实延期交付9天，即被告可以顺延至2018年1月8日交付车位，故车位的逾期交付违约金应自2018年1月9日起计算，直至实际交付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，判决如下： 一、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付原告林跃明逾期交房违约金（自2017年3月5日起至实际交房之日止，按已付购房款597379元的日万分之一计算)。 二、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付原告林跃明逾期交付车位违约金（自2018年1月9日起至实际交付车位之日止，按已付车位款105000元的日万分之一计算)。 三、驳回原告林跃明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费893元，减半收取447元，由原告林跃明负担220元（多预交的673元予以退回），被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担227元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员许一鸣 二〇一八年十月二十九日 法官助理郑榕玲 书记员张云潇 速录员庄珊珊 附本案适用的主要法律条文和申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。