成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初4877号 原告（反诉被告）：陈绪江，男，1941年7月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：成都招商龙城房地产开发有限公司，住所四川省成都市龙泉驿区。 法定代表人：梁会军。 委托诉讼代理人：冉章琴，女，公司员工。 委托诉讼代理人：朱玉玲，女，公司员工。 第三人：林绍清，女，1955年8月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈俊，男，系林绍清之子。 原告陈绪江与被告成都招商龙城房地产开发有限公司（以下简称“招商龙城公司”）、第三人林绍清商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，被告招商龙城公司于2018年9月17日向本院递交反诉状，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告陈绪江，被告招商龙城公司委托诉讼代理人冉章琴、朱玉玲，第三人林绍清委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈绪江向本院提出诉讼请求：1.确认被告招商龙城公司于2018年8月10日单方面作出的《挞定告知书》无效；2.判决被告招商龙城公司必须保留原告陈绪江预约的商品房，以便法院对本案纠纷作出最终判决后，原、被告双方签订本约（即《商品房买卖合同》）。事实和理由：陈绪江于2018年8月11日收到招商龙城公司于8月10日依据《【招商·依云上城二期】商品房认购书》第四条第1项的格式条款作出的《挞定告知书》。因依据的格式条款违反了合同法第三十九条第一款中“提供格式条款的一方应当遵循公平原则”和“采取合理的方式”的规定，并具有合同法第四十条中“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。主要为，根据招商龙城公司《招商依云上城二期1、6号楼选房细则》第4页第8项中规定，选房人必须先交十万元定金后才签订认购书。按照被告招商龙城公司的安排，选房人从选房大厅的右侧进入，一次经过选房、交定金、签订认购书的程序后，由大厅左侧出，因招商龙城公开展示的认购书摆在出口附近，所以选房人在交定金前不可能看到认购书的内容。但因选房人已经交了十万元定金，所以必须签订认购书，否则定金不退。由此可见，招商龙城公司严重违反了“提供格式条款的一方应当遵循公平原则”和“采取合理的方式”的规定，迫使买房人逆来顺受，违背了选房人的真实意思，签订了在7日内必须签订本约的认购书。此外，该格式条款与认购书第五条“因本认购书发生的任何争议或纠纷，若双方协商不成的，双方同意依法向本项目所在地有管辖权的法院起诉”的约定有抵触，根据合同法第四十一条“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，因为认购书第五条是非格式条款（属于通用条款），所以应当采用认购书第五条的约定。由此可反观，该格式条款具有“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，该格式条款应为无效，同时以该格式条款为依据的《挞定告知书》无效。又因原告先交十万元定金的目的就是签订本约，所以请求法院判决在作出判决前，招商龙城公司必须保留原告预约的商品房。 被告招商龙城公司答辩并反诉称：招商龙城公司与陈绪江签订的《商品房认购书》已失效，陈绪江应配合招商龙城公司办理注销网上拟定签约信息。双方于2018年7月7日签订的《商品房认购书》第4.1款约定，陈绪江须在2017年7月17日17点前携带认购书、定金收据、银联卡及身份证原件等相应证件到项目销售中心与招商龙城公司签订《商品房买卖合同》（含补充协议等附件），《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等法律文书。若陈绪江逾期未与招商龙城公司签订买卖合同，则认购书自动失效，且招商龙城公司有权将上述房产另行出售而无须告知陈绪江，已付定金不予退还。同时认购书第4.5款约定，招商龙城公司已向陈绪江明示即将签订的《商品房买卖合同》及补充协议等附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等签约文本，招商龙城公司对条款做了充分合理的说明，陈绪江对以上文书的条款清楚并且无异议。陈绪江不得以双方未能就合同该条款协商一致为由拒绝签约并解除本认购书。对于上述条款，招商龙城公司在《商品房认购书》中已做加粗和增加下划线的明显处理，已提醒注意。同时，招商龙城公司售楼部就认购书、《商品房买卖合同》等进行了公示，并于2018年7月16日，在售楼部进行了公证。《商品房认购书》签订后，招商龙城公司在房管局系统上将房屋状态登记为拟定合同。2018年7月14日，陈绪江到招商龙城公司售楼部，以不认可《商品房买卖合同》中的条款、要求变更合同内容为由，拒绝按照公示的合同文本与招商龙城公司签订《商品房买卖合同》。《商品房认购书》第四条第1款、第5款均通过加粗和增加下划线方式提示原告，注意自己的权益，该条款有效。为此，招商龙城公司于2018年8月10日向陈绪江送达了《挞定告知书》，告知陈绪江双方签订的《商品房认购书》已失效，招商龙城公司没收陈绪江交付的定金10万元。《商品房认购书》失效后，陈绪江应当配合办理撤销房屋合同拟定状态等相关事项。故，招商龙城公司请求法院判令驳回陈绪江的全部诉讼请求，并反诉请求判令：1.请求确认招商龙城公司与陈绪江、林绍清于2018年7月7日签订的《【招商·依云上城二期】商品房认购书》已经解除；2.判令陈绪江配合招商龙城公司办理注销【招商·依云上城二期】1栋1单元3701号房屋的网上签约系统的合同拟定状态。 针对招商龙城公司的答辩及反诉，陈绪江称：1.《商品房认购书》第四条第1款无效，故依据该条款拟定的《挞定告知书》也无效；2.对招商龙城公司陈述的“没有签订买卖合同，认购书自动失效”不认可，应当依据法律，协商一致才能签订合同。无论认购书还是买卖合同，招商龙城公司与陈绪江不仅均未协商一致，还违反了合同法中对格式条款的规定。合同示范文本由通用条款和专用条款组成，只有这两种条款才符合合同范本的要求，如果添加格式条款属于参照合同示范文本，若使用参照文本就不能使用格式文本的编号。招商龙城公司不仅使用参照文本而且还使用示范文本的编号，属于违规，所以才造成合同无法签订；3.招商龙城公司陈述“认购书自动失效，不返还定金10万元”，与《挞定告知书》冲突，《商品房认购书》第四条第5款约定系霸王条款，招商龙城公司没有与陈绪江协商；4.2018年7月16日，招商龙城公司在售楼部对文书进行公证，陈绪江不知情，陈绪江系7月10日看到示范文本，于2018年8月10日收到《挞定告知书》；5.招商龙城公司自行在房管局网上办理的登记，陈绪江不知情，不同意配合办理注销登记，招商龙城公司应自行办理；6.《商品房认购书》陈绪江只要求变更，没有解除，陈绪江签订《商品房认购书》的目的就是要求签订《商品房买卖合同》，招商龙城公司单方解除《商品房认购书》，存在违约。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人林绍清述称，1.认可原告陈绪江的诉讼请求；2.招商龙城公司所称的《房屋买卖合同》及补充协议等附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等签约文本，林绍清与陈绪江在签约前未看见，签约后才看见，且招商龙城公司并没有完全公示所称的内容；3.招商龙城公司工作人员未告知《商品房认购书》中的特别条款，仅告知林绍清与陈绪江签字。支付定金后，要求马上网签，没有给二人时间仔细看，故不存在协商和沟通，林绍清与陈绪江很被动；4.林绍清于2018年8月11日收到《挞定告知书》，招商龙城公司也未告知内容；5.对于招商龙城公司所称的公证，林绍清不清楚；6.对于招商龙城公司要求协助办理注销登记的请求，若法院判决《挞定告知书》无效，愿意配合办理；7.招商龙城请求确认《商品房认购书》已解除的诉请没有依据，请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：陈绪江与林绍清系夫妻。2018年7月7日，乙方（认购方）陈绪江、林绍清与甲方（出售方）招商龙城公司签订《【招商·依云上城二期】商品房认购书》（以下简称“商品房认购书”），约定乙方自愿认购甲方开发的成都市龙泉驿区龙祥商业街延伸至锦程南路的规划道路【招商·依云上城】项目二期1栋1单元3701号房。《商品房认购书》第二条第一款约定“按预测建筑面积计算的房屋总价款为800279元”；第二条第三款约定“乙方选择一次性付款支付该房屋价款，乙方在甲方签订《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）时付清全部购房款”；第三条约定“本认购书签订当日，乙方向甲方交付立约定金人民币100000元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议等附件）后自动转为购房款的一部分”；第四条第一款约定“乙方须在2018年7月14日17点之前携带本认购书、定金收据、银联卡及身份证原件等相应证件到项目销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》（含补充协议等附件）、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等法律文书（以下统称为买卖合同），并向甲方交回本认购书原件及定金收据。甲方不再另行通知乙方签订合同的日期。若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，则本认购书自动失效，且甲方有权将上述房产另行出售而无须告知乙方，乙方已付甲方的立约定金不予返还；若甲方在上述期限内未能保留乙方所认购的房屋的，甲方应在30天内向乙方双倍退还该立约定金。”第四条第五款约定“甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》及补充协议等附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等签约文本，甲方对条款做了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议，乙方不得以双方未能就合同条款协商一致为由拒绝签约并解除本认购书。”第七条约定“乙方特别说明本人在签订本认购书前，甲方在项目现场展示的所有公示及重要提示，本人已了解并认可，甲方销售人员就本认购书的内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意认购书中的黑体加粗及下划线部分，甲方已实际履行了提示义务和说明义务，且不存在重大误解和显示公平之情形。”《商品房认购书》签订当日，陈绪江、林绍清向招商龙城公司缴纳立约定金100000元。 此后，双方在上述期限内未就合同内容协商一致，而未能签订《商品房买卖合同》及相关协议。 2018年7月16日，四川省蜀都公证处出具《公证书》载明，2018年7月3日上午，公证人员到成都市的“招商·依云上城”售楼部，对售楼部内所展示的相关文件、沙盘及样板间进行了公证。 2018年8月10日，招商龙城公司向陈绪江、林绍清送达《挞定告知书》，主要内容为依据双方于2018年7月7日签订的《商品房认购书》第四条约定，截至2018年8月10日，陈绪江、林绍清已经逾期超过27日未与招商龙城公司签订《商品房买卖合同》并按约定办理相关手续，故陈绪江、林绍清已构成违约。现招商龙城公司通知二人：解除《商品房认购书》，招商龙城公司没收定金并将该房屋另行处理。陈绪江于2018年8月10日收到该份《挞定告知书》，林绍清于2018年8月11日收到。 上述事实有各方当事人当庭陈述，《商品房认购书》、《挞定告知书》等证据在案佐证。 本院认为，陈绪江、林绍清与招商龙城公司签订的《商品房认购书》系双方为签订《商品房买卖合同》而达成的预约合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 本案的争议焦点为：1.《商品房认购书》是否已解除；2.陈绪江是否应当配合招商龙城公司办理注销案涉房屋网签系统合同拟定状态。 关于《商品房认购书》是否已解除的问题。本案中，陈绪江、林绍清按照《商品房认购书》约定交付的定金100000元，属于立约定金。预约合同成立后，双方负有在2018年7月14日前订立正式合同的义务，但对预约合同中未约定的诸如房屋交付时间、办理不动产权属转移登记的时间、违约责任等事项，双方仍有继续磋商、谈判的权利和义务。案涉《商品房认购书》第四条第一款、第五款约定陈绪江、林绍清仅能直接签订招商龙城公司所提供的《商品房买卖合同》及相关配套文件，不再享有就合同其他内容继续磋商的权利。但是，招商龙城公司提供的证据不足以证明其向陈绪江、林绍清出示了拟签订的《商品房买卖合同》及相关配套文件，也未提供证据证明其对上述文件进行了说明。且根据《中华人民共和国合同法》第四十条“关于格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款系排除陈绪江、林绍清主要权利的格式条款，属于无效条款。本院认为，因双方未能协商一致导致未能签订《商品房买卖合同》及相关配套文件，属于不可归责于双方当事人的事由，《商品房认购书》的合同目的已不能实现，可以予以解除，故招商龙城公司有权解除案涉《商品房认购书》。招商龙城公司发送的《挞定告知书》中关于解除《商品房认购书》的通知分别于2018年8月10日、11日到达陈绪江、林绍清，本院认定案涉《商品房认购书》于2018年8月11日解除。因《挞定告知书》中关于解除《商品房认购书》的通知已产生法律效力，故对于陈绪江主张确认《挞定告知书》无效的诉请，本院不予支持。但对于《挞定告知书》中关于“没收定金”通知，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，当事人应当将定金返还买受人”的规定，招商龙城公司无权没收定金，陈绪江、林绍清可另行主张该笔款项。对于陈绪江要求招商龙城公司必须保留案涉商品房，以便在判决后，其与招商龙城公司签订《商品房买卖合同》的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于陈绪江是否应当配合招商龙城公司办理注销案涉房屋网签系统合同拟定状态的问题。本院认为，办理网签系统拟定合同解除手续系行政管理行为，根据成都市城乡房产管理局于2016年3月28日发布的《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》（成房发〔2016〕45号）第十三条第二款“商品房买卖合同经人民法院或仲裁委员会的生效法律文书确定合同无效或终止履行的，买卖当事人其中一方可持生效的法律文书，申请办理商品房买卖合同登记备案的注销手续”的规定，案涉《商品房认购书》经本院确认解除后，招商龙城公司可自行前往房产管理部门办理注销网签系统拟定合同手续，无须陈绪江协助办理，故对招商龙城公司要求陈绪江协助办理注销网签系统合同拟定状态的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、反诉原告成都招商龙城房地产开发有限公司与反诉被告陈绪江、第三人林绍清就成都市龙泉驿区龙祥商业街延伸至锦程南路的规划道路【招商·依云上城】项目二期1栋1单元3701号房屋签订的《【招商·依云上城二期】商品房认购书》于2018年8月11日解除； 二、驳回原告陈绪江的全部诉讼请求； 三、驳回反诉原告成都招商龙城房地产开发有限公司其余诉讼请求。 本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由原告陈绪江负担。反诉案件受理费5901元，由反诉原告成都招商龙城房地产开发有限公司负担5851元，反诉被告陈绪江负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一八年十月三十日 书记员  白 秀