湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂03民初308号原告：李敬洪，男，1962年10月21日生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告：徐维梅，女，1964年2月8日生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告：孙福胜，男，1970年8月28日生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。三原告共同委托诉讼代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。被告：十堰市昌发房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路49号。诉讼代表人：董哲，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：郑华强，湖北瑞元清算事务有限公司清算专员。委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。原告李敬洪、徐维梅、孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李敬洪、徐维梅及原告李敬洪、徐维梅、孙福胜的委托诉讼代理人刘合村，被告十堰市昌发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑华强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李敬洪、徐维梅、孙福胜向本院提起诉讼请求：确认原告李敬洪、徐维梅、孙福胜对预购商品房预告登记的位于湖北省十堰市茅箭区五堰街办山西路8A号3幢4-2-2、4-3-2、2-2-1、2-4-2号商品房房产享有优先权；诉讼费由被告十堰市昌发房地产开发有限公司负担。事实和理由:2015年1月26日，原告李敬洪、徐维梅、孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订雅荷二期商品房预售合同，约定将湖北省十堰市茅箭区五堰街办山西路8A号3幢4-2-2、4-3-2出售给李敬洪，2-2-1出售给徐维梅，2-4-2出售给孙福胜，并于2015年2月2日办理了房屋预告登记。2015年1月30日，原告李敬洪、徐维梅、孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订借款合同，约定:因经营需要向原告李敬洪、徐维梅、孙福胜借款本金150万元整，借期1年，月利率25‰，三原告按合同约定支付借款150万元。2015年12月3日，被告十堰市昌发房地产开发有限公司偿还借款本金30万元及相应利息。截止到2017年10月9日，被告十堰市昌发房地产开发有限公司尚欠本金120万元及利息593400元，合计1793400元。2017年10月9日，被告十堰市昌发房地产开发有限公司破产重整，三原告向十堰市昌发房地产开发有限公司管理人申报债权本金120万元及利息104.25万元，并主张优先受偿权。管理人审查确认债权本金120万元、利息518000元，合计为1718400元，并确认为普通债权。三原告提出异议，管理人复核确认债权本息为1793400元，但仍确认为普通债权。三原告认为应对预告登记在三原告名下的房产享有优先受偿权。原告李敬洪、徐维梅、孙福胜为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一：1.原告李敬洪、徐维梅、孙福胜身份证复印件；2.被告十堰市昌发房地产开发有限公司营业执照复印件。用以证明：原告、被告诉讼主体资格；证据二：1.①2015年1月26日，原告李敬洪与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订的编号为YS0118794的《商品房预售合同》。主要内容：原告李敬洪购买被告十堰市昌发房地产开发有限公司开发的雅荷大厦二期3幢4单元4-2-2号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元；②2015年1月29日证号为十堰房预茅箭区字第095834号房屋预售登记证。主要内容：原告李敬洪与被告十堰市昌发房地产开发有限公司在行政管理部门办理雅荷大厦二期3幢4单元4-2-2号商品房预购商品房预告登记；2.①2015年1月26日，原告李敬洪与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订的编号为YS0118796的《商品房预售合同》。主要内容：原告李敬洪购买被告十堰市昌发房地产开发有限公司开发的雅荷大厦二期3幢4单元4-3-2号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元；②2015年2月2日证号为十堰房预茅箭区字第096063号房屋预售登记证。主要内容：原告李敬洪与被告十堰市昌发房地产开发有限公司在行政管理部门办理雅荷大厦二期3幢4单元4-3-2号商品房预购商品房预告登记；3.①2015年1月26日，原告徐维梅与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订的编号为YS0118791的《商品房预售合同》。主要内容：原告徐维梅购买被告十堰市昌发房地产开发有限公司开发的雅荷大厦二期3幢2单元2-2-1号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元；②2015年2月2日证号为十堰房预茅箭区字第096060号房屋预售登记证。主要内容：原告徐维梅与被告十堰市昌发房地产开发有限公司在行政管理部门办理雅荷大厦二期3幢2单元2-2-1号商品房预购商品房预告登记；4.①2015年1月26日，原告孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订的编号为YS0118792的《商品房预售合同》。主要内容：原告孙福胜购买被告十堰市昌发房地产开发有限公司开发的雅荷大厦二期3幢2单元2-4-2号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元；②2015年2月2日证号为十堰房预茅箭区字第096061号房屋预售登记证。主要内容：原告孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司在行政管理部门办理雅荷大厦二期3幢2单元2-4-2号商品房预购商品房预告登记。用以证明：原告2015年1月26日，原告李敬洪、徐维梅、孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订四份商品房预售合同约定将雅荷大厦二期商品房4-2-2、4-3-2出售给原告李敬洪，2-2-1出售给原告徐维梅，2-4-2出售给原告孙福胜，并在行政管理部门办理房屋预告登记，三原告应享有优先受偿权；证据三：1.2015年1月30日编号为2015年借贷字第059号《借款合同》一份。主要内容：被告十堰市昌发房地产开发有限公司向原告李敬洪、徐维梅、孙福胜借款150万元，期限自2015年1月30日至2016年1月29日，利率为月息25‰。三原告与被告十堰市昌发房地产开发有限公司在合同上签章确认；2.2015年1月30日《民间借贷借据》一份。主要内容：被告十堰市昌发房地产开发有限公司签章认可收到借款150万元；3.2015年1月28日招商银行转账汇款业务回单、2015年1月30日的两份中国农业银行网上银行电子回单。主要内容：三原告向被告十堰市昌发房地产开发有限公司转账支付借款150万元；4.2015年1月30日湖北省企业单位往来结算收据。主要内容：被告十堰市昌发房地产开发有限公司向原告李敬洪出具收到150万元借款的收据。用以证明：2015年1月30日，三原告与被告十堰市昌发房地产开发有限公司之间的借款关系合法有效，借款真实发放，被告十堰市昌发房地产开发有限公司不能偿还，买卖合同中约定交付的商品房三原告享有优先受偿；证据四：2015年1月27日被告十堰市昌发房地产开发有限公司《股东会决议》一份。主要内容：2015年1月27日被告十堰市昌发房地产开发有限公司的全体股东召开股东会，决议若不能按期还款，以预告登记的房屋作价每平米3000元抵偿。用以证明：三原告对预告登记的商品房享有优先受偿权；证据五：湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03破2号《通知》一份。用以证明：2017年10月9日，十堰中院裁定受理被告十堰市昌发房地产开发有限公司破产清算，同时指定湖北瑞元清算事务有限公司为债务人十堰市昌发房地产开发有限公司的管理人；证据六：1.《债权申报登记表》、《补充申报债权审查确认通知单》各一份；2.债权复核通知单。用以证明：三原告向管理人申报债权本金120万元、利息104.25万元，并主张优先权。管理人经审查最终确认债权本金120万元，利息593400元，合计1793400元，并确认为普通债权。被告十堰市昌发房地产开发有限公司辩称，1.被告与三原告签订关于涉案房屋的《商品房预售合同》，真实目的是为了给借款提供担保，即让与担保，非房屋买卖。双方当事人在签订房屋买卖合同时并无真正转移涉案房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。根据《最高人民法院关于审理间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，三原告与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》符合让与担保的情形，双方并无买卖合同的意思表示，《商品房预售合同》应为虚假意思表示的无效合同；2.让与担保并不具有物权效力，即让与担保不享有优先受偿权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第二十四条仅规定了债权人可以“申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。其中并未明确规定债权人可以就拍卖所得价款“优先受偿”。因此，可以明确的是，该法条从规范意义层面上并未赋予让与担保制度以物权效力。根据物权法定和物权公示原则，物权法并未规定让与担保等非典型担保形态，即让与担保仅为债权担保方式，不具有对抗第三人的效力。被告与三原告未办理房屋抵押登记，以商品房预售所作预告登记担保不属于法定担保物权中的担保方式，三原告并不享有优先受偿权。被告十堰市昌发房地产开发有限公司在举证期限未向本院提交证据。经庭审质证，被告十堰市昌发房地产开发有限公司对原告李敬洪、徐维梅、孙福胜提交的证据的真实性、合法性并不持异议，但认为上述证据并不能证明三原告对本案所涉商品房享有优先受偿权。通过对各方当事人的诉辩意见及证据的分析和认证，本院查明以下事实：2015年1月26日，原告李敬洪与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订编号为YS0118794、YS0118796的《商品房预售合同》两份，约定原告李敬洪购买被告十堰市昌发房地产开发有限公司开发的雅荷大厦二期3幢4单元4-2-2号、3幢4单元4-3-2号商品房两套，每平方米价格为4500元，每套房款438840元。2015年1月26日、2015年1月29日，原告李敬洪与被告十堰市昌发房地产开发有限公司在行政管理部门就雅荷大厦二期3幢4单元4-2-2号、3幢4单元4-3-2号商品房办理证号为十堰房预茅箭区字第095834号、第096063号房屋预售登记证。2015年1月26日，原告徐维梅与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订编号为YS0118791的《商品房预售合同》约定原告徐维梅购买被告十堰市昌发房地产开发有限公司开发的雅荷大厦二期3幢2单元2-2-1号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元。原告徐维梅与被告十堰市昌发房地产开发有限公司于2015年2月2日在行政管理部门就雅荷大厦二期3幢2单元2-2-1号商品房办理证号为十堰房预茅箭区字第096060号房屋预售登记证。2015年1月26日，原告孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订编号为YS0118792的《商品房预售合同》约定原告孙福胜购买被告十堰市昌发房地产开发有限公司开发的雅荷大厦二期3幢2单元2-4-2号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元。原告孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司于2015年2月2日在行政管理部门就雅荷大厦二期3幢2单元2-4-2号商品房办理证号为十堰房预茅箭区字第096061号房屋预售登记证。2015年1月27日，被告十堰市昌发房地产开发有限公司召开股东会，决议向三原告借款150万元，若不能按期还款，以预告登记的房屋作价每平米3000元抵偿。2015年1月28日、2015年1月30日原告李敬洪、徐维梅、孙福胜通过招商银行、中国农业银行网上银行向被告十堰市昌发房地产开发有限公司转账支付借款150万元。2015年1月30日，被告十堰市昌发房地产开发有限公司与原告李敬洪、徐维梅、孙福胜签订编号为2015年借贷字第059号的《借款合同》一份，约定借款150万元，期限自2015年1月30日至2016年1月29日，利率为月息25‰。三原告与被告十堰市昌发房地产开发有限公司在合同上签章确认。同日，被告十堰市昌发房地产开发有限公司向原告李敬洪出具收到150万元借款的《湖北省企业单位往来结算收据》。被告十堰市昌发房地产开发有限公司经法院裁定进入破产重整后，三原告向管理人申报债权，管理人认定为普通债权，引起诉讼。另查明，2017年10月9日，十堰中院裁定受理被告十堰市昌发房地产开发有限公司破产清算，同时指定湖北瑞元清算事务有限公司为债务人十堰市昌发房地产开发有限公司的管理人。本院认为：2015年1月26日，原告李敬洪、徐维梅、孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订四份商品房预售合同约定购买商品房四套，但并未实际支付购房款。2015年1月30日，双方又签订借款合同约定被告十堰市昌发房地产开发有限公司向原告李敬洪、徐维梅、孙福胜借款150万元。结合2015年1月27日被告十堰市昌发房地产开发有限公司的股东会决议“.…。就本公司用商品房提供质押…。为李敬洪、徐维梅、孙福胜借款壹佰伍拾万元人民币一事进行商议，股东一致同意用公司商品房作为质押，……对十堰市昌发房地产开发有限公司所质押的商品房也可在合同约定的还款期限到期时，以现金还款的方式赎回所质押的房屋”的相关内容，可以认定原告李敬洪、徐维梅、孙福胜与被告十堰市昌发房地产开发有限公司签订四份商品房预售合同并办理预售商品房预告登记的真实意思表示是为借款150万元提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本案三原告与被告十堰市昌发房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同因双方并无真实买卖的意思，而系为双方之间的150万元民间借贷提供担保，故本案所涉商品房预售合同均构成通谋虚伪表示，应被认定为无效，依据商品房预售合同而办理的预购商品房预告登记亦应无效。虽然商品房预售合同无效，但应根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，认定双方之间的商品房买卖关系的真实意思表示为为借款提供担保，是一种非典型的担保措施。《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定。”系物权法定原则的规定，以此原则物权的种类和内容必须由法律明确规定，《中华人民共和国物权法》规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以商品房预售合同为民间借贷提供担保，并不能使债权人获得相应的担保物权，债权人亦无法就商品房预售合同的标的物优先受偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，并没有赋予这一非典型担保以优先受偿权，债权人不能要求履行买卖合同，只能申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，而且债权人负有强制清算义务，并不能直接取得房屋所有权，也不能主张优先受偿权。故，被告十堰市昌发房地产开发有限公司对三原告的债权未认定为优先权，符合法律规定，三原告的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国和物权法》第五条、第一百四十六条之规定,判决如下：驳回原告李敬洪、徐维梅、孙福胜对被告十堰市昌发房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费20941元，由原告李敬洪、徐维梅、孙福胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交案件受理费，款汇收款人：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号05×××69-1，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，缴款人采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时，必须在银行凭据用途栏简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 向 斌审判员 曹相云审判员 熊 品二〇一八年十月二十五日法官助理汪冬冬书记员程正广