湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初934号原告：杨刚，男，1980年12月6日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。原告：向姣，女，1987年1月6日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。二原告委托诉讼代理人：张华，湖北正典律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李丽，湖北正典律师事务所实习律师。被告：恩施华龙村置业有限公司。住所地：湖北省恩施市东风大道55号。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文状，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周荆丰，湖北施州律师事务所律师。原告杨刚、向姣（简称二原告）与被告恩施华龙村置业有限公司（简称华龙村公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。审理中，被告华龙村公司申请价格鉴定。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，向房屋登记机关提交房屋权属登记备案资料并协助原告取得商品房产权证书；2.判令被告支付自2015年7月1日起至取得房屋竣工验收合格证之日止每日按已付房款万分之五支付逾期交房违约金；3.判令被告自2016年1月1日起至提交房屋产权登记全部资料之日止每日按已付房价款万分之一点六支付逾期办证违约金。事实和理由：二原告为购买被告开发建设的恩施市莲湖花园二期住房一套，于2013年7月20日签订《商品房买卖合同》，约定总价款487046元；出卖人于2015年6月29日前向买受人交付经验收合格的商品房，并约定了逾期交房和逾期办证的违约责任。然而，被告在交付房屋时没有向原告出示《房屋竣工验收合格证》，且被告至今仍未取得该证，应属违约，应当承担违约责任。另，被告未按约向登记机关提交产权登记资料并协助原告办证，亦应当承担违约责任。因约定的违约金比例过低，应予调整。故请求按购房款总额的万分之一点六每日支付延迟办证违约金。被告华龙村公司辩称，第一，因本案所涉房屋已经达到交付条件，已经交房，通知交房时间在合同约定的交房时间之内，原告延迟收房应自担其所受的损失。第二，即使被告要求承担逾期交房的违约责任，原告主张的违约金过高，应依法予以调整。第三、合同中对逾期办理产权证书的约定明确，被告应当按照约定承担违约责任。原告围绕其诉讼请求向本院提交了身份证复印件、《商品房买卖合同》及购房票据。被告围绕其抗辩理由提交了莲湖花园二期工程质量竣工验收记录、莲湖花园二期D栋（13#、17#）及地下室《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、2015年6月23日于恩施日报刊登的《收房公告》、二原告签署的《收房确认书》《物品接收表》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。因原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月20日，二原告（买受人）与被告华龙村公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》即案涉合同，约定的主要内容有：买受人购买出卖人开发建设的“莲湖花园”二期第3区17号楼3单元17层3-1702号住房即案涉商品房一套（总面积116.54㎡），总价款482328元，该价款包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时支付按合同约定面积计算的房价款的30%以上，即152328元，余款330000元办理银行按揭，在房屋交付时按产权登记面积结算，实行多退少补等。第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金；3.买受人应于本合同规定的最终交付期限之日起15日内提供产权登记所需的全部资料。因买受人原因，逾期未提供或不配合办理所造成无法登记备案的由买受人承担由此产生的一切法律责任。该合同还对其他事项进行了约定。其中，“附件四”《合同补充协议》第八条载明：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。签订案涉合同后，二原告实际支付了购房款487046元。2015年6月8日，建设单位即被告华龙村公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、勘察单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司签署“莲湖花园二期D栋（13#、17#）及地下室”《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，载明：“验收结论”栏为空白，“综合验收结论”栏为空白，未予填写。2015年6月23日，被告在恩施日报登载《收房公告》，要求莲湖花园二期各位业主到莲湖花园售楼部收房。2015年8月25日，二原告签署《收房确认书》《物品接收表》，接收了案涉商品房。审理中，被告华龙村公司以约定的违约金标准过高，请求按房屋租金标准予以调整为由，申请对案涉房屋租金进行价格鉴定评估，经本院委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出《价格鉴定评估报告书》，结论为：标的房屋租赁价格评估结果为0.38元/㎡·天。本院认为，案涉合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付购房款的主要义务，被告应按照合同约定向原告交付房屋，并应当按约协助原告取得房屋权属证书。涉案合同第八条约定，出卖人应当按约定日期将“经验收合格”的商品房予以交付。被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中的“验收结论”、“综合验收结论”栏未予填写验收意见，不能证明案涉工程质量暨案涉商品房已经验收合格，故而其于之后于恩施日报发布《收房公告》，不符合客观实际，不能达到案涉合同第十一条约定的通知接房的效果。被告未于约定的期限、条件交付商品房，构成违约，应当承担违约责任。被告以此为抗辩理由，不能成立，不予采纳。同时，被告未于合同约定的“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，构成违约，亦应当承担违约责任。关于逾期交房的违约金。案涉合同约定为“按日向买受人支付已交付房价款千分之五”，即每日为2435.23元（487046元×5‰），相比较于《价格鉴定评估报告书》评估的租金价格44.29元/天（116.54㎡×0.38元/㎡·天），该标准明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即违约金以补偿性为原则，以实际损失为基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告请求对违约金予以调整，符合法律规定，本院予以支持。关于调整的参照标准，以同地段同类房屋租金标准确定为宜。因为在商品房买卖合同关系中，出卖人逾期交房，其导致业主不能按期居住案涉房屋的使用利益损失。关于使用利益，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，则为买受人需要租赁房屋居住的替代利益损失即同地段同类房屋租金损失。该条款的适用情形虽为“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但究其立法本意，房屋租金标准实为比较客观的损失标准，也为其利益损失的主要类别，这也符合买受人实际损失的实际，实践中也便于计算。故在当事人约定的违约金过高或过低，请求人民法院予以调整的，人民法院应当以此为参照。同时，亦可避免法官自由裁量权的随意性。虽然原告自愿请求按已交付房价款万分之五计算，但被告未予认可，且不符合法律规定，对该项计算标准，本院不予认可。涉案合同第八条约定，出卖人应当按约定日期将“经验收合格”的商品房予以交付，而未约定被告须于交付时提供《房屋竣工验收合格证》，二原告以此为由认为被告交付不符合约定的理由，不能成立，不予采纳。二原告于2015年8月25日接房，系其自愿行为，亦是对商品房现状的认可。二原告于接房后不应当再主张接房之后的违约责任。被告违约期间为55天。故，对二原告的逾期交房违约金的诉讼请求，本院据实支持约定交房之日至实际接房之日止的违约金，对超出部分，不予支持。参照上述条款，按鉴定评估价格，违约期间租金为2435.69元（44.29元/天×55天）。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”。结合本案实际，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情将违约金损失在租金的基础上上浮10%，即逾期交房违约金为2679元（四舍五入取整数），对超出此限的违约金不予支持。关于逾期办证的违约金。在商品房买卖合同关系中，出卖人逾期办证，导致买受人不能按期取得房屋权属证书的使用利益损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，其使用利益为取得房屋权属证书后能够利用其进行融资的利息。合同约定“按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”，为487.05元（487046元×0.1％），与“逾期贷款利息的标准”相比较，明显偏低。且为固定金额，即不论被告逾期时间多长，对原告的损失补偿却不予增加，此项约定对原告明显不公平。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求对逾期办证违约金予以调整，符合法律规定，予以支持，但应当“以不超过实际损失额为限”，即以“中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准”计算违约金为宜。计算违约金的起算日期，按约定为“在商品房交付使用后180日内”，原告接收案涉商品房之日2015年8月25日即为交付之日，起算违约金之日即为2016年2月25日。关于购房款的计算基数，虽然合同约定为482328元，但应当以其实际交付的487046元为计算基数。原告请求自2016年1月1日起每日按已付房价款万分之一点六支付，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。关于原告要求被告向房屋登记机关提交房屋权属登记备案资料并协助原告取得商品房产权证书的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理案涉商品房权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告杨刚、向姣取得涉案商品房权属证书。二、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向原告杨刚、向姣支付逾期交房违约金2679元。三、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向原告杨刚、向姣支付以购房款487046元为基数，自2016年2月25日起至原告杨刚、向姣取得案涉商品房权属证书之日至，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。四、驳回原告杨刚、向姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费（已减半计算）100元，由被告恩施华龙村置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈勇军二〇一八年十月九日书记员  袁 禹书记员  刘 颖