云南省富源县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0325民初1041号原告：曲靖市双井房地产开发有限公司，统一社会信用代码91530300775530656U,住所地云南省曲靖市麒麟南路220号。法定代表人：鲍卫荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：许绍红，该公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：温伯轶，云南慧滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：保永辉，男，回族，1969年12月23日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。原告曲靖市双井房地产开发有限公司与被告保永辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）云0325民初2340号民事裁定。原告曲靖市双井房地产开发有限公司不服该裁定，向云南省曲靖市中级人民法院提起上诉。云南省曲靖市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）云03民终441号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告曲靖市双井房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许绍红、温伯轶，被告保永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市双井房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告下欠房款134236元及因房屋实测面积差额价款6093元，共计140329元；2、判决被告支付原告以下欠房款为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算自2013年9月29日至2018年6月10日的利息46978元；3、本案的案件受理费及律师费由被告承担。事实和理由：原告于2008年7月11日与被告、富源县市场监督管理局签订《安置补偿协议》，将位于富源县的一套住房按面积1:1置换给被告，超出面积在120平方米以内按每平方米1800元计算，120平方米以上按市场价计算。本案所涉及除补偿面积外的销售面积为60.03平方米，故下欠房款总价为人民币134236元。经过实际对该房屋面积的测量，该房屋的实际面积大于合同约定面积，误差比在法定的3%以内，被告应补交面积误差的房款6093元。依法被告应当依约履行支付下欠房款及补足面积差额款息的义务。故诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告保永辉辩称，被告是不同意拆迁的，安置补偿协议不是按被告的意愿签订的，是在单位逼迫下签订的。合同约定两年建好房子，但房子盖了10年，当时的房价大概在1800元/㎡，不会超过2200元/㎡；合同约定的房屋面积是140㎡，实际测绘面积是136㎡，而且合同约定在三楼建空中花园，原告也没有建，是原告违约在先，损失是原告造成的，应该由原告承担，被告因房屋拆迁后租房的损失有7万多元。愿意接房，但要按当时的房价计算，把产权证办给被告，把双方的账算清。故请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的公司章程及其修正案各一份，因与本案无关，本院不予确认；2、原告提交的公告二份，因原告没有提交证据证明被告当时处于下落不明的状态，不符合法律规定，本院不予确认；3、原告提交的关于回迁户交纳超额面积房款的通知函一份，因被告否认收到，原告没有提交其他证据来佐证被告收到了该函，本院不予确认；4、原告提交的商品房销售合同四份、执行裁定书一份，能与其他证据相互印证，且与本案有关的部分，本院予以确认，其余部分本院不予确认；5、原告提交的房产测绘报告书一份，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；6、原告提交的律师费发票一份，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；7、被告提交的会议纪要一份，本院依职权调取的询问笔录一份、会议纪要一份，与本案有关的部分，本院予以确认，其余部分本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月11日，原告与被告保永辉及富源县工商行政管理局（现富源县市场监督管理局）就富源县工商局老住宿区连片开发所涉原住户被告保永辉的安置补偿问题签订《安置补偿协议（二）》一份，约定：“一、乙方（保永辉）自愿选择按置换安置的方式进行安置补偿。二、安置补偿按以下约定进行处理：1、原住房面积的计算，以有房产证的为准。原有住户面积为使用面积，计算为在原有住房面积的基础上增加原未计算的建筑面积及公用走廊、楼道等公摊面积合并计算为住户面积，以房管部门最终核定面积为准。2、土地出让金由开发企业承担。3、房屋的置换：房屋面积按核定后面积1:1计算，超出面积在120㎡以内按每平方米1800元成本计算（高层建筑）,120㎡以上按市场价计算；4、对住户原住房室内装修，由开发企业进行补偿，由有资质的中介评估机构评估作价，双方确认后费用由开发企业承担；5、房建期间，各住房户的租房费用由开发企业按每平方米10（壹拾）元计算给各住户（时间按2年计算，逾期一切费用由开发企业承担）；6、搬迁费用一次性由开发企业按每户1000元付给各住户；7、分房时不愿使用电梯者在3-7层安排置换；8、对原住房户已安装使用的有线电视、电话线路、宽带等由住户保号，保号费由开发企业承担，新房分配后由开发企业无偿安装给各住房户使用。9、新住户的物业管理费由开发企业承担一年的费用，水、电费比照自来水公司及供电公司的标准交纳。10、《房产证》、《土地使用证》，由开发企业统一办理，交房时按规定时间，提供给各住户，办理费用由开发商承担，超出面积的按规定各自负责。11、以上第4、5、6条补偿各住户的费用于所有合同签定搬迁完毕后三日内由开发企业一次性付清。”庭审过程中，原被告均认可该协议第二条第三款中约定的房屋面积“120㎡”包含被告原有旧房面积。该协议签订后，原告已向被告支付了原住房室内的装修费用、二年的租房费用、搬迁费用1000元。富源县房地产交易中心于2008年9月10日出具的《房地产测绘技术报告》载明：保永辉被拆迁的房屋的建筑面积为75.29㎡（套内建筑面积为69.84㎡，公摊面积为5.45㎡，原产权证面积为68.94㎡）。2010年1月20日，原告与被告签订《双井.上城定房单》一份，约定被告选购原告开发的位于富源县某小区的房屋一套，此房号一经确定不可更改。经富源县房地产管理局测绘站于2013年9月27日测绘,被告选定的X幢XXXX号房屋的建筑面积为138.17㎡。2011年，富源县教育局职工向原告购买双井上城的房屋的团购价为以十七楼的房价2400元/㎡为基点，每上一层加10元/㎡，每下一层减10元/㎡。原告与其他购房户于2011年签订的《商品房销售合同》约定的交房时间为2013年9月30日前。由于多种原因，原告与县工商局52户回迁户（包含被告）签订的安置补偿协议不能履行，双方因此发生纠纷，经县工商局与原告的主要负责人多次协商没有达成一致意见，经富源县人民政府于2012年9月20日召开富源县工商局与曲靖市双井房地产开发有限公司回迁安置协调会议处理，并形成富源县人民政府专题会议纪要，亦未能彻底解决双方之间的纠纷。被告与原告没有办理接房手续。另查明，原告在本案中开支律师费1000元。本院认为，原告与被告签订的《安置补偿协议（二）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应当依合同约定履行各自的义务。本案的主要争议焦点为：一、原被告约定的房屋市场价如何确定，二、被告是否应当向原告支付利息，三、原告方的律师费是否应当由被告承担。一、关于原被告约定的房屋市场价如何确定的问题本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不同于一般的商品房买卖合同纠纷。相关法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，依据交易习惯、双方当初签订《安置补偿协议（二）》的目的及诚实信用原则，对双方约定的“房屋市场价”通常理解为本住宅区楼层首次开盘的市场销售价，根据本案查明的事实，被告所选安置房的楼层为29层，房屋市场价应为2520元(2400元＋120元)/㎡，故超出被告原有旧房面积的部分，120㎡（含被告原有旧房面积）以内被告应按1800元/㎡的价格支付购房款，120㎡（含被告原有旧房面积）以上被告应按2520元/㎡价格支付购房款，被告在拆迁房屋置换后应支付原告的购房款为80478元[（120㎡-75.29㎡）×1800元/㎡]＋45788.40元[(138.17㎡-120㎡)×2520元/㎡]=126266.40元。本案为双务合同，根据本案实际情况，为避免原被告更大的矛盾纠纷发生，保护被拆迁户的根本利益，被告在向原告支付购房款的同时，原告亦应向被告交付安置房双井上城A幢2904号房屋，双方应同时办理好接房的有关手续。故对原告要求被告支付下欠房款134236元及因房屋实测面积差额价款6093元的诉讼请求，本院予以部分支持。二、关于被告是否应当向原告支付利息的问题原告与被告在《安置补偿协议（二）》中未约定交房时间或接房时间、支付购房款的时间，也没有约定违约责任。从本案查明的事实来看，原告可以交房的时间为2013年9月30日前，但由于多种原因，导致原告与县工商局52户回迁户（包含被告）签订的安置补偿协议不能履行，双方因此发生纠纷，未能协商解决。原告提交的证据也不能证明被告逾期未付购房款。故原告要求被告支付利息的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。三、关于原告方的律师费是否应当由被告承担的问题原告要求被告承担其律师费的诉讼请求，因双方没有约定，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告保永辉于本判决生效之日起三十日内支付原告曲靖市双井房地产开发有限公司购房款126266.40元，原告曲靖市双井房地产开发有限公司足额收到购房款时应向被告保永辉交付双井上层Ａ幢2904号房屋。二、驳回原告曲靖市双井房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元，由被告保永辉负担2732元，由原告曲靖市双井房地产开发有限公司负担1228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  孔乔书人民陪审员  龚龙学人民陪审员  田顺清二〇一八年十月二十四日书 记 员  董 芝