内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0826民初2820号 原告：田小五，男，1966年9月15日出生，汉族，个体,住内蒙古杭锦后旗。 委托诉讼代理人:刘凤林，杭锦后旗148法律服务所法律工作者。 被告：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古乌拉特后旗。 法定代表人：杨娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古飞恒律师事务所律师。 原告田小五与巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司（以下简称乃天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告田小五及其委托诉讼代理人刘凤林，被告乃天公司委托诉讼代理人李耀忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告田小五向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告签订的《房屋拆迁协议》有效；2.被告与原告签订XXX小区XXX号楼XXX号车库的网络《商品房买卖合同》；3.在具备交付房屋条件时，被告交付杭锦后旗XXX小区XXX号楼XXX号车库、XXX小区XXX号楼XXX单元XXX室住房一套，被告给付回迁面积差价款34404.48元【（应回迁住宅面积110㎡-拟回迁住宅面积99.36㎡=10.64㎡）×评估二楼单价2712元/㎡=28855.68元+（应回迁车库面积23㎡-拟回迁车库面积21.3㎡=1.7㎡）×评估车库单价3264元/㎡=5548.8元，两项合计34404.48元】；4.如不能交付该房，则解除原告与被告签订的《房屋拆迁协议》第一条，被告赔偿原告拆迁房屋损失373392元（应回迁门店面积110㎡×2712元/㎡+应回迁车库面积23㎡×评估车库单价3264元/㎡）；5.被告承担逾期交房期间的违约金，从逾期交房之日2013年10月1日起以房屋总价373392元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算直至交房之日止；6.原告对XXX小区房屋优先受偿；7.被告给付剩余平米拆迁补偿款18984元（余下7㎡×二楼评估价2712元/㎡）。事实和理由：2012年6月11日原告与被告签订房屋拆迁协议，约定被告将原告的房屋拆迁，被告将在原址建成的住宅楼110㎡一套，车库23㎡一套回迁给原告，现已经将住宅回迁给原告，车库未回迁。协议中约定如被告不能交付，按国家规定承担违约金。现被告一直未交付。拆迁时一平米置换一平米，拆迁协议第一条手写部分“余下平米按市场差价补到车库平米”指的是应回迁140㎡-回迁车库23㎡-回迁楼房110㎡=7㎡，这7㎡就是协议中所说的余下的7㎡，被告给我回迁的车库小于23㎡，所以被告应给我补偿7㎡的差价款18984元。 被告辩称：因为原法定代表人张兆春突发疾病去世，有好多回迁资料不知他放到哪里，正在积极查找，凡是真正的回迁户我公司一定给回迁住宅，商业门店的逐步考虑。回迁协议的原件我公司没有找到。针对个别的答辩意见，结合举证、质证意见进行答辩。住房已经回迁，违约金、租房费不再承担，车库若符合优先权条件，可以确认。车库不能网签。按协议确定实际回迁面积。认可应回迁面积为140㎡，按照拆迁协议余下7㎡。 原告田小五围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 出示1号证据，巴彦淖尔市发展和改革委员会的文件，内容是关于杭锦后旗XXX商住小区建设项目核准的通知一份两页；杭锦后旗人民政府批复，关于同意在XXX进行房地产开发的批复一份两页；杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证一份两页；杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设工程规划许可证一份两页；杭锦后旗建设局颁发的建设工程施工许可证一份两页及杭锦后旗建设局文件，关于在杭锦后旗XXX建设项目选址意见的函一份四页；杭锦后旗城镇建设规划局颁发的建设用地规划许可证一份一页，拟证明：证明原告与被告签订的房屋拆迁协议书合法有效，被告方拥有合法的房屋拆迁手续。 被告质证为：对以上证据的真实性及对举证意图均认可。 出示2号证据，《房屋拆迁协议书》一份；原被告签订的网络《商品房买卖合同》一份；巴彦淖尔市房屋维修基金收款收据1张；杭锦后旗人民法院民事裁定书一份，拟证明：被告已经给原告回迁的楼房是XXX号楼XXX单元XXX室，约定总回迁面积140㎡，已回迁楼房面积99.36㎡。违约金按国家规定的标准从2013年10月1日起计算。原告保全车库的具体位置。 被告质证为：对回迁协议的真实性及合法性无异议，协议书注明回迁面积住宅110㎡，车库23㎡。违约金无力承担。网络《商品房买卖合同》、巴彦淖尔市房屋维修基金收款收据、杭锦后旗人民法院民事裁定书无异议。 出示3号证据，杭锦后旗华耀房地产估价事务所出具的房地产估价报告四份，XXXX号、XXXX号、车库XXXX号和住宅楼房评估报告2018第0294号，拟证明：1、XXX小区住宅楼房的均价为2526元/平米，二层评估价为2712元/平米，三层评估价2842元/平米，四楼评估价2618元/平米，车库评估价3264元/平米，XXX门店底层商铺11683元/平米、二层商铺4503元/平米，XXX门店底层商铺15001元/平米。2、杭锦后旗华耀房地产估价事务所是经工商行政部门依法批准的、合法的房地产估价机构，具有合法的评估资格。出具本次评估报告是受原告和被告的共同委托。因此，出具的报告双方均应当认可，房屋价格合法有据，属于合理的房地产价款。 被告质证为：真实性无异议，对举证意图不认可，住宅房屋估价过高、车库价估价过低，商铺估价基本合理。 经审查，原告提供的上述证据具有客观性、合法性，且与原告举证的目的具有关联性，本院予以采信。 法庭出示1号证据，杭锦后旗房屋产权登记中心证明一份。 原告质证为：无异议。 被告质证为：无异议。 法庭出示2号证据，XXX、XXX、XXX号楼房屋分层、分户平面图及户室面积信息表三份。 原告质证为：无异议。 被告质证为：无异议。 经审查，本院调取的上述证据具有客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2011年2月25日，杭锦后旗人民政府作出《关于同意在XXX进行房地产开发的批复》（杭政批法（2011）13号），一、同意在XXX地段进行房地产开发，该项目占地面积为14.5亩；二、该项目是棚户区改造项目，同意税费按照（2010）13号旗长办公会议既要有关优惠政策执行；三、开发企业要整体开发改造……两年内完成全部项目建设，否则政府按有关规定收回开发权…… 2011年4月25日，乃天公司从杭锦后旗住房和城乡建设局取得《建设用地规划许可证》（地字第**），载明用地项目名称为XXX，用地位置为XXX，用地性质为商住用地，用地面积为14.1亩，建设规模为3.129万平方米，附图及附件名称载明“依据杭锦后旗总体规划及杭锦后旗人民政府批复杭政批发（2011）13号文件，同意该项目的建设，附用地红线图、规划条件通知书”。 2011年10月28日，巴彦淖尔市发展和改革委员会作出《关于杭锦后旗XXX商住小区建设项目核准的通知》（巴发改投字（2011）891号），核准建设内容及规模：棚户区改造，工程建筑面积1.7万平方米；建设地点：杭锦后旗XXX；建设期限2011-2012年；建设单位：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司；项目投资及资金来源：项目总投资1800万元，资金由项目建设单位自筹解决。本核准文件有效期2年。 2012年6月11日，原告田小五（乙方）与被告乃天公司（甲方）签订《房屋拆迁协议》，约定“乙方将位于XXX的房屋一座（产权证号杭房安第XXX号主附房、院落总占地面积140平方米转让于甲方，甲方将在原地址建成的商品住宅楼110平方米（出入在5平米以内）23平米车库回迁给乙方，（超出平米不予补偿，小于平米按市场价补偿）……手写部分约定：余下平米按市场价补到车库平米；……甲方在原址建成的楼房与2013年9月交工后将楼房交付给乙方使用（最终平米以实际测绘为标准），如遇政策性停工或不可抗拒等因素工期顺延，如按期交付不了，甲方负责赔偿乙方按国家规定承担违约金；乙方回迁以二楼和四楼为标准。庭审中原被告双方对回迁面积为140平米均无异议。被告将原告房屋拆除后，住房**楼**99.36㎡出具了网签，没有实际交付，车库实际占有使用，未办理网签手续。 2017年10月26日，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所依据原、被告共同的申请作出《房地产估价报告》［杭锦后旗华耀估字（2018）第XXX号］，XXX小区住宅楼房的一层评估价为2526元/平米，二层评估价为2712元/平米，三层评估价为2842元/平米，四楼评估价为2618元/平米，车库评估价为3264元/平米，XXX商铺一层评估价为11683元/平方米，二层评估价为4503元/平方米，XXX商铺一层评估价为15001元/平方米，二层评估价为5994元/平方米。 截止2018年9月20日，XXX项目已取得预售许可证的楼号为：XXX#、XXX#、XXX#、XXX#、XXX#、XXX#、XXX#、XXXX#共八栋，且XXX项目整体未进行竣工验收，不具备交付条件。本案XXX小区XXX号楼-X-XXX号房屋预测面积为99.36㎡平方米，XXX号楼01-06号车库预测面积为21.3㎡。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。原告田小五与被告乃天公司签订《回迁置换协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。 原告田小五与被告乃天公司已于2013年12月19日对XXX号楼1单元XXX室办理了网络《商品房买卖合同》，且2017年4月30日原告田小五已实际占有使用XXX号楼XXX号车库，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房买卖解释》)第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故原告田小五对杭锦后旗XXX小区XXX号楼X单元XXX室房屋及XXX号楼XXX号车库享有优先补偿安置房屋的权利。 原告田小五主张被告乃天公司交付回迁房屋，根据《建筑法》第61条第2款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产管理法》第27第2款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。本案因不能确定争议房屋竣工验收时间，酌定被告乃天公司应当自竣工验收合格后三十日内向原告田小五交付本案XXX小区XXX号楼X单元XXX室回迁房屋。 同时，原告田小五主张被告乃天公司给付回迁房屋面积差价款53388.48元，由于原告田小五与被告乃天公司对回迁房屋面积差价约定不明，故应按房屋评估单价确定。原告田小五要求被告乃天公司给付回迁房屋面积差价款53388.48元（面积差为住宅17.64平米×二楼评估价2712元/㎡=47839.68元，车库面积1.7㎡×评估车库单价3264元/㎡=5548.8元）的诉讼请求部分合法有据，合法部分本院予以支持。原告要求住宅按二楼价格回迁的请求，因原告田小五回迁住宅为四楼，原告的该诉讼请求于法无据，应按四楼价格给付回迁房屋面积差价。回迁房屋面积差价款应为51730.32元（面积差为住宅17.64㎡×四楼评估价2618元/㎡=46181.52元，车库面积1.7㎡×评估车库单价3264元/㎡=5548.8元）。 原告田小五主张被告给原告办理杭锦后旗XXX小区XXX号楼XXX号车库的网络《商品房买卖合同》，因合同双方当事人签订网络商品房买卖合同属于当事人约定义务，并非法定义务，原告田小五该项主张无合同依据，本院不作处理。 原告田小五还主张被告给付逾期交房期间的违约金，因双方对应交付房屋时间未作约定，根据本案巴彦淖尔市发展和改革委员核准文件推定为2012年12月31日，即被告乃天公司应从2013年1月1日起算逾期交房违约金，原告主张违约金从逾期交房之日2013年10月1日起以房屋总价373392元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至交房之日止的请求，但住宅未交付应以四楼价格计算房屋总价，该请求部分合法有据，合法部分本院予以支持。但XXX号楼XXX号车库因原告于2017年4月份已实际占有使用，违约金应计算至2017年4月份，对合理部分，本院予以支持。 综上，原告的诉讼请求部分合理，合理部分本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告田小五与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司于2012年6月11日签订的《房屋拆迁协议》有效； 二、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司于竣工验收合格后三十日内向原告田小五交付杭锦后旗XXX小区XXX号楼XXX单元XXX室房屋； 三、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司给付原告田小五逾期交房违约金（从逾期交房之日2013年10月1日起以房屋总价260124.48元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至交房之日止，以车库总价69523.2元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年4月30日止）； 四、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司给付原告田小五回迁房屋面积差价款57279.12元及违约金（从逾期交房之日2013年10月1日起以房屋总价57279.12元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际赔偿房屋面积差价款之日止）； 五、对于本判决第三、四项确定的给付义务，原告田小五对被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司开发的XXX小区房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 六、驳回原告田小五的其他诉讼请求。 上述判决确定的给付义务，应于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9483元，保全费1120元，本案诉讼费合计10603元，由被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司负担9501元，由原告田小五负担1102元。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  贾 燕 审 判 员  黄丽荣 人民陪审员  戴 龙 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  苏 寅