河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4496号上诉人（原审被告）：刘保申，男，汉族，1951年1月20日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：贾灿，河南达兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军祥，河南达兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李敏芝，女，汉族，1965年10月12日出生，户籍所在地洛阳市老城区，现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张建国（李敏芝之夫），男，汉族，1963年9月9日出生，住洛阳市洛龙区。上诉人刘保申因与被上诉人李敏芝房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘保申的委托诉讼代理人贾灿，被上诉人李敏芝及其委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘保申上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回李敏芝的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。刘保申已经提交证据证明双方租赁合同于2016年12月30日解除。因没有开展实际业务，刘保申于2016年多次提出不再续租。2016年12月底，双方协商李敏芝同意按照一年8万元租金，刘保申交清租金和物业费后双方租赁合同解除。2017年1月份刘保申雇搬家公司搬东西时因李敏芝通知物业公司才没有搬走。一审法院认定双方在2017年12月28日才解除租赁合同错误。关于租金数额，因刘保申住院，李敏芝多次表示随行就市，合理租金应为4-5万元，经多次协商刘保申才同意按8万年一年支付租金一次性解决。双方已经就租金的数额进行了变更。李敏芝辩称，1.李敏芝从未收到律师函或者短信告知解除合同之事，一审法院认定刘保申邮寄律师函的时间为解除合同时间，因诉讼周期太长，李敏芝没有选择上诉。2.李敏芝多次给刘保申打电话讨要租金，刘保申在2017年底后一直不接电话，李敏芝才起诉讨要租金。刘保申从来没有以任何形式提出过解除合同。3.一审法院和刘保申均认可合同已经解除，刘保申在2017年12月31日后仍占用房屋至今，李敏芝保留向刘保申主张违法占用期间造成损失的权力。李敏芝向一审法院起诉请求：1.判令刘保申支付所欠李敏芝租金12万元（最后金额以实际交房时间为准）；2.本案诉讼费用由刘保申承担。庭审中，李敏芝将诉讼请求第一项中的租金变更为161670元。一审法院认定事实：李敏芝系洛龙区开元大道224号00幢1-705、1-706、1-707、1-708房屋的所有权人。2014年6月18日，李敏芝（甲方）与刘保申（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：今甲方坐落于瑞博大厦705、706、707、708房产4间，面积共计167.4平方米，出租乙方使用。2014年7月1日至2015年12月31日止。合同签订后付6个月房租5万元整，2014年12月1日前付清12个月房租10万元整。该房在承租期间，水、电、卫生费、物业费等一切费用有乙方承担，如乙方继续使用需提前两个月通知甲方续签合同，如不通知，视为乙方放弃，甲方有权重新出租此房。合同到期乙方需清完所有费用。完好交付房屋。甲方必须确认瑞博大厦705、706、707、708房产4间是甲方所有，乙方在承租期，在不违反国家法律法规的情况下，甲方保证乙方合理使用，如乙方违规、甲方有权终止合同，并作为处罚不退乙方租金。乙方责任：乙方必须按时交清房租、水电、物业费等费用。如不交，一切责任由乙方承担。李敏芝及刘保申均在合同上签字确认。合同签订后，李敏芝将案涉房屋交付给刘保申，刘保申将房屋门锁进行更换。后刘保申按照合同约定向李敏芝付清了2014年7月1日至2015年12月31日期间的租金共计15万元。合同到期后，经李敏芝、刘保申协商，刘保申继续租用该房屋，双方未再重新签订书面租赁合同。2017年1月10日，刘保申向李敏芝支付租金8万元。李敏芝称截止2018年5月25日，刘保申应付租金241667元，扣除其已支付的8万元，现尚欠李敏芝租金161670元。刘保申辩称合同到期后，双方口头约定租金随行就市，2016年底经双方协商，最后约定刘保申支付李敏芝租金8万元后合同解除，故李敏芝、刘保申之间的租赁合同已于2016月12月30日解除。李敏芝对此不予认可，刘保申亦未向法庭提交相关的书面证据证明就租金变更及解除合同一事双方达成了一致。庭审中，刘保申提交了洛阳市涧西区大顺搬家服务部于2018年5月5日出具的《证明材料》一份，主张其在2017年1月12日搬离案涉房屋时，遭到瑞博大厦保安阻拦，该物业公司称案涉房屋业主李敏芝不让搬走。2017年12月26日，刘保申向李敏芝邮寄律师函一份，告知李敏芝刘保申已在2016年底明确提出不再租赁案涉房屋，现通知你需要搬离，如有阻拦造成损失由你方承担。该邮寄单上载明收件人：李敏芝，邮寄地址为：洛阳市洛龙区开元大道瑞博大厦705-708业主物业公司转交，电话为182××××2253，邮件退回原因为“收件人已联系，不在洛阳，原址拒收”。庭审中，李敏芝认可上述电话为其本人手机号，但称其从未阻止过刘保申搬离房屋，也未接到过邮局电话未收到过该邮件。一审法院认为：李敏芝、刘保申双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法成立并生效，李敏芝、刘保申应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，李敏芝依约将案涉房屋交付给刘保申，刘保申应按照约定履行支付租金的义务。合同到期后，经双方协商，刘保申继续租用案涉房屋，双方未重新签订书面租赁合同，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。刘保申辩称双方就租金进行了变更且合同于2016年12月30日解除，但未向法庭提交相关的证据予以佐证，故对其辩解意见一审法院不予采纳。就刘保申提交的证明材料，系案外人出具，李敏芝对证明内容不予认可，该证明不能证明刘保申就搬离事宜直接与李敏芝进行了协商沟通，对该证明材料一审法院不予采纳。关于合同的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。刘保申于2017年12月26日通过邮寄律师函的形式向李敏芝告知解除合同一事，李敏芝认可邮寄单上载明电话为其本人电话号码，且邮寄单退回原因为李敏芝拒收，故自该邮寄单退回之日即2017年12月28日视为双方合同解除之日。合同解除后，刘保申应将欠付租金偿还李敏芝并将案涉房屋返还李敏芝。租金的计算时间从2016年1月1日计算至2017年12月28日，租金的支付标准仍应按原租赁合同执行，上述期间的租金共计20万元，扣除已支付的8万元，刘保申现尚欠李敏芝租金12万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、刘保申应于本判决生效后十日内支付李敏芝租金120000元；二、驳回李敏芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由刘保申承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘保申提交李敏芝与时学云微信聊天记录截图一张并申请时学云出庭作证，用于证明2017年4月刘保申住院时曾委托时学云与李敏芝商谈搬家事宜，刘保申支付的8万元是2016年协商后的租金，李敏芝于2017年4-5月份已经明确知道刘保申不再继续租赁。李敏芝质证称截图真实性无异议，但不是全部内容，双方未能协商一致，时学云未告知系受刘保申委托。李敏芝提交案件受理通知单一份，用于证明其于2017年12月19日提起诉讼。刘保申质证称无意见。经二审审理查明，河南雅竹文化传播有限公司于2017年1月10日向李敏芝转账8万元，李敏芝、刘保申均认可系用于支付租金。其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为：李敏芝与刘保申签订的租赁合同期满后，刘保申继续使用租赁房屋，李敏芝未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘保申主张双方合同于2016年12月底解除，但其在2017年8月28日仍与李敏芝就案涉房屋租赁价格进行协商，一审法院以刘保申向李敏芝邮寄律师函退回之日为双方合同解除之日并无不当，刘保申该诉求与查明事实不符，本院不予支持。关于刘保申上诉主张双方协商案涉房屋2016年租金为8万元的意见，因其未提交相关证据予以证明，本院不予采信。综上，刘保申的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人刘保申负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一八年十月八日书记员  麻琳娜