河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2761号原告:史臣义，男，汉族，1971年9月21日生，住河南省偃师市。委托代理人:马书克、马海洋，偃师市府店法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：洛阳开元市场开发有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角，统一社会信用代码：91410300565110901N（1-2）。法定代表人：金平亮。委托代理人：张燕菲、马震疆，河南万基律师事务所律师，特别授权代理。原告史臣义诉被告洛阳开元市场开发有限公司（以下简称开元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告史臣义及其委托诉讼代理人马书克、马海洋，被告开元公司委托代理人张燕菲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告史臣义诉称：2013年9月2日我与开元公司签订《商品房预售合同》三份，合同编号分别为：YS0210432、YS0210424、YS0210428。2013年8月3日一次性向被告交了679194元的购房款，剩余房款“以贷款合同为准”。合同约定2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交房，谁知购房预付金交后，在2013年8月3日被告又让我跟其签订了《商铺委托经营管理协议》，万没有想到该协议的签订致使被告至今不向我交付商品房相关手续，导致我无法办理房屋所有权登记，致使我有房无法做生意。在此之际被告委托律师给我寄来《律师函》，以我欠房款为借口，以继续不给我出具相关买房手续为目的，要挟我再次与被告签订《委托协议》，以协议占我商品房。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》及《合同法》的相关规定，我向被告发送《解除合同告知函》。请求贵院依法判决：1、依法解除原告与被告签订的购房合同(合同编号：YS0210432、YS0210424、YS0210428)；2、被告退还原告已付房款679194元、抵押登记费用5112元、契税款52385.22元，合计为736691.22元。利息（自2013年8月3日起到实际退还之日止，按同期逾期贷款利息的标准计算)，起诉前利息为50个月，月利息按1分计算计368345.61元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告开元公司辩称：一、根据《合同法》第九十三条、第九十六条之规定，约定解除权本身不导致合同的解除，只有在约定的解除条件成就时，通过行使解除权方可使合同归于消灭，故本案合同并未解除。根据法律规定及最高院的意见，本案合同补充协议约定的“自动解除”为附条件的合同解除，解除条件成就并不导致合同的解除，只使当事人获得了解除权，当事人仍应按照《合同法》九十六条之规定，通知对方主张解除合同。本案中，答辩人与被答辩人约定，被答辩人无法办理按揭的，须在合同签订之日起30日内付清总房款，逾期未付清的，本合同自动解除，买受人已支付的定金不再退还。也即当无法办理贷款时，其应承担的合同义务为：“在合同签订之日起30日内付清总房款”，但是被答辩人却未履行该项义务已经违约。事后如被答辨人要求解除合同的，应按照《合同法》第九十三条、第九十六条之规定，向答辩人发出解除合同的通知，在合理的异议期间经过后，该合同才能够解除。但是，被答辩人没有解除合同的意思表示，而是通过实际行为切实地履行着合同，本案合同依法并未自动解除，请求人民法院依法予以认定。二、被答辩人主张解除涉案的《商品房预售合同》，其作为违约方应承担合同约定的6万元定金责任。本案《合同补充协议》明确约定，被答辩人未按照合同约定办理下来贷款从而逾期付款的，作为守约方的答辩人可以扣除被答辩人已交付的6万元定金。具体来讲，本案贷款办理事项中，答辩人有《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《商品房销(预)售许可证》、《竣工验收备案证书》等一系列证据充分证明，答辩人已经将办理银行贷款的所需证件准备齐全，本案房产未能办理贷款的责任在于被答辩人个人和银行而非答辩人。被答辩人在能够办理贷款的情况下不去办理贷款，严重违反了双方合同约定。根据法律规定及双方合同约定，答辩人依约扣除被答辩人已经给付的定金。三、答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》明确约定，被答辩人逾期付款超过60日的，每个商铺应当以累计应付款21万元的20%即4.2万元向出卖人支付违约金，三个商铺合计12.6万元的违约金。四、被答辩人诉称的抵押登记费用5112元，与答辩人实际收取的费用不符，答辩人实际收取的抵押登记费用为1704元。其诉求的契税款52385.22元是由税务机关收取的，与答辩人无关不应由其承担。五、被答辩人要求答辩人给付房款利息的诉求显失公平，应予以驳回。本案中，被答辩人是合同的违约方，其违反合同约定逾期末付清房款，应按照《商品房预售合同》第7条的约定，向答辩人支付迟延付款的违约金。可被答辩人却在一不付清房款，二不支付违约金的情况下，无理地要求答辩人支付高额利息，于情于法无据。综上，答辩人认为答辩人可扣除被答辩人已交付的定金6万元，被答辩人应当向答辩人支付违约金12.6万元。被答辩人所诉称的解除合同的规定不符合我国的立法本意，本案不应被认定为《商品房预售合同》的当然解除，请法庭综合全案的情况，依法支持答辩人的答辩理由，驳回被答辩人的诉讼请求。审理查明：2013年8月3日，原告向被告分别交纳206号、207号、208号房款各226398元、契税分别为17464.65元、17464.65元、17455.92元和代收预告登记费、抵押登记费1704元，共计733283.22元。2013年8月5日和8月6日，原告与被告分别签订合同编号为YS0210424、YS0210428、YS0210432的《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》各一份，约定原告购买被告开发的位于洛阳新区××大道以西、××大道以北××时尚××宝广场房屋××层，206号房（合同编号YS0210424），房屋代码741011；207号房（合同编号YS0210428），房屋代码741012；208号房（合同编号YS0210432）,房屋代码741013，建筑面积均为44.86㎡，房款均为436398元。三份合同均约定付款方式及期限：以贷款合同为准，买受人已付房款226398元；出卖人应当在2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。其中《合同补充协议》约定选择按揭贷款的买受人，在签订本合同后十日内应向办理贷款手续的银行提交齐备按揭手续相应的全部资料，买受人不具备按揭条件的、或者提交手续不全导致无法办理按揭手续的、或者合同签订后拒绝提交按揭相应材料的，须于本合同签订之日起30日内付清总房款，逾期未付清的，本合同自动解除，买受人已支付的定金不再退还；三份《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》还对其他事项做出了约定。原告于2016年10月6日向被告邮寄了《告知函》，通知被告解除三份《商品房预售合同》。庭审中，原、被告均认可原告购买的206号、207号、208号房剩余房款未办理银行按揭。原、被告发生纠纷后，经协商未果，原告诉讼来院。本院认为：原、被告签订的合同编号YS0210424、YS0210428、YS0210432《商品房预售合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原告按照约定支付了206号房、207号房、208号房首付款、契税和代收预告登记费、抵押登记费等，原、被告在三份《商品房预售合同》中明确约定诉争房屋剩余购房款以贷款合同为准即通过按揭贷款方式支付。原、被告未提供证据证明无法办理按揭贷款是《合同补充协议》第1条约定的原因，因此该商品房预售合同不能自动解除，但在按揭贷款不能办理的情况下，双方未就剩余房款如何支付、合同是否继续履行达成一致意见，致使原告一直没有支付剩余房款，房屋所有权也未转移至原告名下，合同目的不能实现。三份《商品房预售合同》均约定被告应当在2013年10月15日交付涉案房屋，并约定逾期超过90日后，原告有权解除合同。因被告未按期履行交房义务，原告于2016年10月6日向被告邮寄了《告知函》，通知被告解除三份《商品房预售合同》。故自该日原、被告双方签订的三份《商品房预售合同》解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告在《商品房预售合同》中约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，故被告应当于2016年11月6日前退还原告缴纳的购房款及预告登记、抵押登记费、赔偿原告的契税费损失，并应当自2016年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付购房款的利息，直至购房款退还之日止。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，经合议庭评议，判决如下：首部事实理由判决结果尾部关联文书一、解除原告史臣义与被告洛阳开元市场开发有限公司于2013年8月5日签订的合同编号为YS0210424、YS0210428和8月6日签订的合同编号为YS0210432的三份《商品房预售合同》；二、被告洛阳开元市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告史臣义购房款679194元并支付利息（利息以679194元为基数，自2016年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际履行之日止）；三、被告洛阳开元市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告史臣义契税费52385.22元；四、被告洛阳开元市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告史臣义预告登记费、抵押登记费1704元；五、驳回原告史臣义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14745元，由被告洛阳开元市场开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  常鹏翼代审 判员  李改飞人民陪审员  牛菲洁二〇一八年十月十日书 记 员  周子裔bull首部理由判决结果尾部关联文书