广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初21545号原告：庞文锋，男，汉族，1983年11月27日出生，住广东省佛山市南海区，原告：欧阳锦华，女，汉族，1983年4月18日出生，住广东省佛山市南海区，两原告共同委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二,统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告庞文锋、欧阳锦华诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月13日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付延期交楼违约金166359元（暂时计算到2018年8月30日）;2、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年11月23日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的佛山市禅城区季华四路二座1单元2015室，面积74.97平方米，总价为792185元，约定被告应当在2017年6月30日前向原告交付房屋，约定交楼标准是毛胚房，出卖人逾期交房的违约责任是“按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金”等等。合同签订以后，原告按照合同的约定足额支付购房款。被告于2017年6月15日邮寄《延期交房通知书》，告知原告，无法按时交楼，“对与逾期交付问题双方可按合同约定解决”；2018年1月20日，原告收到《收楼通知书》，原告在收楼时发现，被告的交付的楼房不符合国家的交楼标准，也不符合合同约定的交楼标准，因此，原告拒绝收楼。到2018年8月30日为止，被告一直没有通知原告收楼，逾期交楼违约状态持续中，已经逾期420天。由于被告没有实际交付房屋，导致原告无法对房屋行使使用权，给原告造成租金损失，物业管理费等损失。原告认为，被告违反《广东省商品房买卖合同》约定，延期交付楼房，应当按日计算向原告支付全部房价款的万分之五的违约金。到2018年8月30日为止，被告应向原告支付违约金为：166359元(792185×5/10000×420天=166359元）。被告雄盛王府公司辩称：1、应按照《商品房买卖合同（预售）》和补充协议约定处理逾期交付商品房的违约问题，但取得房屋测绘报告并不是被告交付商品房的必要条件，该约定应撤销。根据原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20161123002401）和《商品房买卖合同补充协议书》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2015房，价款为792185元；约定被告在2017年6月30日前（交付期限），将具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件的上述商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。本案《商品房买卖合同（预售）》是政府职能部门（佛山市禅城区国土城建和水利局）监督制定的格式合同，合同第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；”。该约定商品房交付时应取得房屋测绘报告与法律规定有冲突，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，并未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，也未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。另外，此前同属涉案楼盘的商品房买卖合同版本也未约定商品房需取得房屋测绘报告为交付条件。故本案《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第2条件：2.该商品房已取得房屋测绘报告；”是与法律法规冲突，与实际商品房交付不符，应予以撤销，不应作为商品房转移占有的交付条件。2、因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告依法依约不承担违约责任。本商品房所在项目竣工验收后于2018年1月17日取得竣工验收备案表，同时被告向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请了房屋面积测绘，要求出具《房屋测绘报告》。但因佛山市禅城区房产测绘和交易中心原因致使测绘报告不能及时作出。在被告的强力要求下，佛山市禅城区房产测绘和交易中心才于2018年4月9日出具了2区（68号）二座的《房屋测绘报告》。出具《房屋测绘报告》是政府职能部门的工作，政府职能部门的原因属于不可抗力因素，因此导致涉案商品房未能及时取得《房屋测绘报告》应免除被告的违约责任。根据《广东省商品房买卖合同补充协议书》第8条“对本合同第十四条与第十五条的补充与修改”第3项约定：“政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任”。现因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告不因此承担延期交楼的违约责任。此外，根据佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知（佛建管[2012]321号）规定，房屋竣工验收合格交付使用条件是：已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到法律法规规定商品房交付条件，原告无权拒绝办理交付。3、本案中被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2017年9月29日起至2018年1月17日止。原告主张被告支付至2018年8月30日止的逾期交房违约金没有事实依据。按照《买卖合同》约定，被告应于2017年6月30日（交付期限）将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告，逾期应自交付期间届满次日起支付违约金。被告已于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告已向原告支付2017年7月1日至2017年9月28日的逾期交房违约金35648元，故本案违约金计算的起止时间为2017年9月29日起至2018年1月17日止。综上所述，根据本案证据和事实，被告应向原告支付2017年9月29日至2018年1月17日的逾期交房违约金，原告的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，请求法院依法应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告公司工商登记资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同以及补充协议书。证明原告、被告之间房屋买卖法律关系，交房期限、交楼标准与违约责任等。3、税务发票。证明原告履行了交钱义务。4、延期交楼通知书。证明愿意按照合同承担违约责任。5、收楼通知书。证明通知交房时间。6、拒绝收楼。证明原告在2018年1月27日拒绝收楼。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同和补充协议书，合同是真实有效的及合同的具体内容。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告。证明涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，房屋测绘报告是办理房屋确权和房产证时使用，并非法定的房屋交付条件。逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。4、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。5、佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知。证明该文件第一条写明，根据相关法律法规要求，商品房竣工验收合格后可交付使用，竣工验收合格交付使用条件是，已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。房屋测绘报告并不是法律规定的商品房交付要件，涉案商品房已于2018年1月17日取得竣工验收备案表，达到交付条件。6、收据、佛山农商行批量代收付结果明细清单。证明被告已向原告支付2017年7月1日至2017年9月28日的逾期交楼违约金35648元。7、预售面积预测报告书。证明涉案房屋已经作出测绘，符合合同约定交付条件。8、逾期交楼协议书。证明原告与被告已签订逾期交楼处理协议书，应当按照协议书的约定进行处理。本院依职权向佛山市禅城区房产测绘和交易中心调取了涉案房屋的房屋测绘报告书。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-5，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据6无原件核对，且未加盖公章，本院对真实性不予确认。被告提交的证据1-4以及证据6、8，原告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查后对证据5的真实性予以确认；证据7有原件核对，本院对真实性予以确认。原、被告对本院调取的房屋测绘报告书的真实性均无异议，本院对该报告书予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年11月23日，原告为购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元20层2015室与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋预测建筑面积为74.97平方米，商品房价款为792185元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取分期付款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付402185元。在2016年12月23日前支付剩余的390000元。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十七大点第6项约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》，该邮件于2018年1月20日签收。2017年11月14日，原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年7月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。2017年10月10日，原告欧阳锦华出具确认收取2017年7月1日至2017年9月28日逾期交楼违约金35648元。另查明，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，房屋建筑面积75.02㎡，套内建筑面积53.53㎡。本院于2018年8月31日向原告送达该《房屋测绘报告书》。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《逾期交楼处理协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。本案中，原、被告对逾期交楼的事实及逾期交楼违约金的计算标准并无异议，根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金截止时间如何确定。对此，本院分析如下：首先，根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知第九条约定的房屋测绘报告应指竣工测绘报告，而非被告主张的预售测绘报告，被告抗辩取得测绘报告并交付商品房的必要条件，显然与合同约定不符，本院对其抗辩意见不予采纳。据此，本院认定涉案房屋交付需同时满足取得竣工验收备案文件及取得房屋竣工测绘报告。其次，根据合同第十一条的约定，原告办理收楼手续需同时满足被告已经按照合同第九条的规定向原告出示竣工备案证明文件、房屋竣工测绘报告等。本案中，原告主张被告在庭前未向其出示涉案房屋竣工测绘报告，被告亦未举证证明其已经先于本院向原告出示该份报告，故本院确定以本院调取的涉案房屋竣工测绘报告送达原告之日即2018年8月31日视为竣工测绘报告出示之日。此外，原告主张涉案商品房公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十七大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A2区在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，原告并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，故本院对其该项主张不予采纳。综上，本院确定涉案房屋的逾期交房违约金计算截止日期为涉案房屋竣工测绘报告向原告出示之日，也即2018年8月31日。原告主张超出部分，本院不予支持。经核算2017年9月29日至2018年8月31日，被告应向原告支付逾期交房违约金为133483.17元（792185元×万分之五×337天）。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告庞文锋、欧阳锦华支付逾期交楼违约金133483.17元；二、驳回原告庞文锋、欧阳锦华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1814元，由原告庞文锋、欧阳锦华共同负担400元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年十月二十九日书记员 余柔敏