广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初5582号原告：广州圣景房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号14楼，注册号440101400010565。法定代表人：李思廉。委托诉讼代理人：曹奔，该公司职员。被告：曾小燕，女，1976年5月12日出生，汉族，住广州市花都区，被告：余汉威，男，1971年3月10日出生，汉族，住海南省儋州市，原告广州圣景房地产开发有限公司（以下简称圣景公司）与被告曾小燕、余汉威案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告圣景公司的委托诉讼代理人曹奔到庭参加诉讼，被告曾小燕、余汉威经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认广州市天河区华夏路16号富力盈凯广场5105房归原告所有；2.不得对广州市天河区华夏路16号富力盈凯广场5105房实施强制执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告曾小燕与被告余汉威民间借贷纠纷一案，花都区人民法院做出（2015）穗花法炭民初字第162号生效判决，并于2017年7月12日经花都区人民法院立案执行，案号为（2017）粤0114执3864号。在执行中，法院查封了被告余汉威仅办理预告登记的位于广州市天河区华夏路16号富力盈凯广场5105房（简称5105房）。因对上述执行标的有异议，原告向法院提出执行异议。法院于2018年4月17日作出（2018）粤0114执异9号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告现对该执行裁定书不服，依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条规定，提起本诉，具体理由如下：一、被告余汉威的购房款尚未付清，原告也并未交付涉案房产，故原告才是上述3864号案被查封房产的唯一合法所有权人。2013年9月23日，原告与被告余汉威就签订了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201309183603），该合同约定，由余汉威购买圣景公司所有坐落于天河区华夏路16号富力盈凯广场5105号房，总金额为11253814元，分二期付款。在合同履行过程中，被告余汉威支付了定金及第一期楼款共1462996元，但第二期楼款9790818元逾期至今未付，原告依照合同约定没有交付涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与被告余汉威虽签订了商品房买卖合同，但仅办理了合同备案登记，尚未办理产权过户登记手续，故涉案房屋的所有权人并未发生变更，仍应属原告。被告曾小燕无权申请法院查封该房。二、原告对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。首先，通过《不动产查册表》、广州市房地产初始登记告知书、建设工程规划许可证等证据均可清晰地反映5105房的不动产所有权为原告享有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条，人民法院在案外人异议之诉中，应当根据案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益作出裁判。至于对哪些权益足以排除强制执行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第15条表述为“所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。故原告作为涉案房屋的所有权人，基于所有权的排他性，有权排除他人对其行使权利的干涉。同时依据《物权法》的相关规定，物权的转移有赖于登记这一法律事实的改变，被告余汉威虽与原告签订商品房买卖合同并办理预告登记，但其享有的仅是基于该合同履行的期待权，也即物权变动的请求权，而非物权本身。其次，被告余汉威在裁决生效后并未履行付款义务，原告虽已申请执行，但其拒不履行的行为，使原告仍可依据合同约定或法律规定（出现新事实），享有继续行使解除该商品房买卖合同的权利。广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三条的规定，正体现了该裁判理念。故原告对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且不具有规避执行的目的。三、被告曾小燕与被告余汉威之间的民间借贷纠纷案所涉标的金额相对较小，其申请法院直接查封涉案房屋以实现自身债权显属不妥。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”就本案而言，两被告之间仅为普通债权债务纠纷，所涉标的的相对不大（300万元），且被告余汉威并未实际占有涉案房产，原告仍享有该房产所有权。故举重以明轻，被告曾小燕完全可以比照上述《规定》第十八条的精神，申请法院将被告余汉威前期已支付给原告的部分房款作为执行标的予以处理，而非直接查封原告所有的价值超过千万的涉案房屋。综上，请求支持原告的全部诉讼请求。被告曾小燕、余汉威未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市天河区华夏路16号5105房，登记字号：13预登1475718（201309183603）。曾小燕与余汉威民间借贷纠纷一案，本院作出的(2015)穗花法炭民初字第162号民事判决判令余汉威应向曾小燕支付借款本金300万元及利息，该民事判决书已发生法律效力。根据申请执行人曾小燕的请求，本院于2017年7月12日立案执行，案号(2017)粤0114执3864号。在执行中，本院查封了涉案房屋。对此，圣景公司向本院提出执行异议。2018年4月17日，本院作出（2018）粤0114执异9号《执行裁定书》，裁定驳回案外人圣景公司的异议请求。圣景公司不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，2013年9月23日，圣景公司与余汉威签订了《广州市商品房买卖合同》（预售），约定余汉威向圣景公司购买涉案房屋，价款11253814元，分两期付款。定金60万元和第一期房款862996元于2013年9月23日前缴付，第二期房款9790818元于2013年11月7日前缴付。合同签订后，余汉威已向圣景公司支付定金和第一期房款。2014年11月26日，广州仲裁委员会受理了圣景公司与余汉威买卖合同纠纷的仲裁申请。2015年8月25日，厂州仲裁委员会作出(2014)穗仲案字第4687号裁决书，裁决余汉威向圣景公司支付房款9790818元及逾期付款违约金（违约金以9790818元为基数，按照每日万分之五的标准自2013年11月8日计至实际付清之日止）。因余汉威未履行上述裁决书确定的义务，根据圣景公司的申请，广州市中级人民法院于2016年3月22日立案执行。2016年3月29日，广州市中级人民法院裁定指定该案由广州市天河区人民法院执行。本院认为，余汉威向圣景公司购买涉案房屋并支付了定金及第一期购房款。因余汉威未按《广州市商品房买卖合同》约定支付购房余款，圣景公司申请仲裁。广州仲裁委员会作出的(2014)穗仲案字第4687号裁决书，裁决余汉威向圣景公司支付房款余款及逾期付款违约金。上述裁决书已发生法律效力。因此，圣景公司享有《广州市商品房买卖合同》的权益，该合同权益不能排除本院强制执行。余汉威对涉案房屋享有权益，由于余汉威拒不履行生效判决确定的义务，本院对该房产权益进行查封并执行，符合法律规定。对圣景公司的诉讼请求，本院依法予以驳回。被告曾小燕、余汉威经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告广州圣景房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费89322.9元，由原告广州圣景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  黄承裕人民陪审员  高 媛二〇一八年十月十一日书 记 员  张丽彬朱婷欣