贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初6118号原告：何仕江，男，汉族，出生于1984年4月25日，住贵州省毕节市，原告：顾贵菊，女，汉族，出生于1985年12月14日，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权），系贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201511820078。委托诉讼代理人：张兰（一般代理），系贵州圣谋律师事务所实习律师，被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：522421000151938，法定代表人：丁昌泽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：商瑞崇（一般代理），系本芳律师事务所律师，执业证号：15224200810687842。原告何仕江、顾贵菊与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告何仕江、顾贵菊，被告天厦公司之委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理并交付毕节三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的第T2幢3单元16层1号(房号:T2-3-16-1)商品房转移登记的产权证及有关文书。二、请求人民法院判决被告以238982.00元购房本金为基数，按每日已付购房款千分之一支付原告自2017年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金(暂定10000.00元)。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2016年3月9日，原告作为认购人，认购了被告开发的天厦茶亭溪苑的T2-3-16-1号房，并支付了购房定金20000.00元，后又于2016年3月29日支付了28883.00元。2016年4月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为:T2-3-16-3)，约定由原告购买被告开发的位于毕节三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的T2-3-16-1号房，合同价款为238982.00元，后原告于2016年5月5日通过银行贷款方式支付了剩余房款192000.00元。现原告已支付完T2-3-16-1号房的全部房款，履行了合同义务。而根据合同约定，被告应于2016年8月31日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，如在60日内，被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的千分之一承担违约责任;若被告在60个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款千分之一X逾期天数的违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担相应违约责任。据此，为维护原告的合法权益，原告特具状至人民法院，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告天夏公司辩称，1、案件事实，2013年，天厦公司拟对天厦茶亭西苑进行销售，并按照有关部门的要求，将《商品房买卖合同》范本在工商局进行了备案登记。2016年5月1日，天厦公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定将天厦茶亭西苑T2幢3单元16层3号楼出卖给原告;出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任;对于约定日期起60日以后的违约责任，双方并没有进行约定。同时，《商品房买卖合同》基础术语释义部分载明8.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。2016年2月，涉案房屋取得工程竣工验收备案。2016年8月，涉案房屋取得面积测绘报告。在申请涉案房屋初始登记过程中，2016年9月19日，毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节中心城区实施不动产同一登记的公告》，决定自2016年9月30日起自毕节七星关区、金海湖新区实施不动产统一登记制度，实行“二证合一”的登记模式。二、法律观点(一)双方合同签定于毕节开始实施不动产统一登记之前，涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期限届满之前，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，天厦公司只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。《商品房买卖合同》签订时，合同中约定由天厦公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定的“有关文书”交付期限未届满的情况下，基于《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，毕节市人民政府要求自2016年9月30日起，毕节市开始实施不动产统一登记制度，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”的登记模式。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”，第六条规定:“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，-宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”该条例及政策的施行，直接改变了原合同签订时毕节还在实行的商品房所有权初始转移登记证书和所占国有土地使用权证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照合同签订时约定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记。这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并统一登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告天厦公司按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，本案《商品房买卖合同》约定于2016年12月31日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地地权属所需的相关资料。在此的履行方式，同时履行协助提供房屋所有权和土地情况下，被告天厦公司只得采用新法规定使用权的转移登记有关文书的义务，即变更为提供不动产权转移登记的有关文书。而根据国务院1981第248号令《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理分户国有土地使用证交更系由原告负责办理，被告仅仅是提供协助义务。而双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:。四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”。据此，原、被告对合何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。(二)原告没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。根据谁主张谁举证的原则，被答辩人应对其损失承担举证责任，被答辩人无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且房屋交付使用后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力，物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由被答辩人享有，产权证的办理与否并没有给被答辩人带来损害。故，答辩人不应当承担逾期办证违约金。(三)涉案楼盘《商品房买卖合同》范本系于2013年9月24日在七星关区工商行政管理局及七星关区房产事业局进行备案登记，在进行备案登记时，对于何时取得初始登记及交付办理转移登记的有关文书，备案部门要求必须填写为2016年12月31日，并不得修改。即初始登记系在合同备案登记后的1197天内办理完毕。本案双方合同备案于2016年5月16日，被告向原告提交办理商品房转移登记有关文书的时间应当为2019年8月26日前，据此，本案履行期限也未届满，不存在逾期情形。(四)退一步将讲，即使原告认为被告违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任，为240.88元;对于约定日期起60日以后的违约责任，双方并没有进行约定。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任，原告曲解合同本意，要求被告按每日已付购房款千分之一支付原告从2017年1月1日至时间交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法无据。综上所述，恳请法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2016年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发毕节毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的T2-3-16-1号房，该商品房总价款为238982.00元。付款方式为银行按揭贷款。被告承诺于2016年12月31日前取得涉案住房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以内，按已交房款的万分之十承担违约责任，60日以后，买受人不退房的，按日以已交房款的万分之十承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后（2016年12月31日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。涉案房屋未具备法定办证条件。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年12月31日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期超过60日以后，仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之十承担违约责任。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称不存在逾期办证的情形及原告未造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案约定的违约金为按日以原告已交房款的万分之十承担违约责任约定过高本院根据本案的实际情况进行调整为按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。故被告逾期提交办理涉案住房转移登记的有关文书的违约金，以原告已付购房款238，982.00元为基数，按日万分之二的标准计算。从2017年1月1日计算至2018年10月30日，共计667日，被告应当支付这断期间的逾期违约金为238，982.00元×667日×2÷10000=31，880.20元。对于2018年10月31日之后至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金，仍然以238982元为基数，按日万分之二的标准计算。对原告请求被告立即为原告办理毕节毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的第T2幢3单元16层1号(房号:T2-3-16-1)商品房转移登记的产权证及有关文书。因涉案房屋未具备法定办证条件，属法律上不能履行，待被告具备办证条件时，原告再行主张，故对原告的该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一毕节毕节市天厦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告何仕江、顾贵毕节毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦茶亭溪苑的第T2幢3单元16层1号房逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金从2017年1月1日计算至2018年10月30日，共计667日，被告应当支付这断期间的逾期违约金为238，982.00元×2÷10000×667日=31，880.20元。2018年10月31日之后至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金，仍然以238，982元为基数，按日万分之二的标准计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币299.00元，毕节毕节市天厦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一八年十月三十日书记员  李 犇