广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初860号原告：李土成，男，汉族，1992年4月18日出生，住广东省湛江市坡头区，原告：陈贝贝，女，汉族，1994年6月25日出生，住广东省湛江市坡头区，两原告共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：湛江市坡头镇皇都商住小区皇都北一路****。法定代表人：庞真尧，职务：董事长。原告李土成、陈贝贝诉被告湛江市鸿天房地产开发有限公司（以下简称鸿天房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告李土成、陈贝贝的共同委托诉讼代理人周莉莉、被告鸿天房地产的法定代表人庞真尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李土成、陈贝贝向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年12月31日起至2018年7月31日止的逾期交房违约金65497元给原告；2018年8月1日起至被告按合同约定将验收合格的商品房交付给原告之日止的逾期交房违约金，每日按购房款617900元的万分之五计付给原告；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年11月2日签订了《广东省商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江市坡××区××交通路××都××小区××楼××房，套内建筑面积117.54平方米，商品房单价5256.93元/平方米，总价款617900元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条等约定，被告应当在2017年12月30日前，将验收合格取得建设工程备案证明文件的商品房交付给原告，否则每逾期一日，按总房款万分之五的标准向原告支付违约金。由于被告至今未能将验收合格的商品房交付给原告，截止2018年7月31日已经逾期212天，按照上述约定，被告应支付65497元逾期交房违约金给原告。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请法院依法判允所诉。被告鸿天房地产提交书面答辩称：1、被告没有违反双方签订的《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的合同规定，不属违约。2、被告在建设该商品楼全都是按照政府职能部门的规划审批进行的，没有违反政府职能部门任何操作规程，完全合规合法。涉案工程项目已按《商品房买卖合同》第十一条交房时间之前全部消防工程已竣工申报资料到湛江市消防局业务窗口交件验收，见证据1《建设工程消防验收申报表》；全部建筑工程完成竣工并通过有关单位竣工验收办理竣工验收手续，按建筑安装工程规定通过竣工验收合格该项目可交业主使用，业主已查验房屋验收确认，见证据2《工程竣工验收报告》；关于工程竣工验收备案证明延迟的问题，该项目整体验收是由于消防部门不当审核而造成，而不是被告的行为而造成，故消防部门不当审核延误的时间应予扣除不应计算违约金。被告是在2018年2月15日接到补送材料通知，2018年2月25日补齐应补材料。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二项规定，应当受理申请之日起十个工作日内办理验收，被告应承担违约金是2018年3月5日之前，2018年3月5日之后是由于消防部门不当审核造成，而不是被告的行为而造成，被告不应承担违约责任。消防部门在补送材料通知书要求防火玻璃的检验报告、认证证书、合格证，并需要上传到消防网，见证据3《补送材料通知书》。2018年2月25日补齐应补的材料，见证据4《补送材料》（4份）。被告在该项目报建时消防设计审核意见书就没有要求安装防火玻璃窗，该报建审核图纸在湛江市消防局报建图纸审核科可查证实。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求提供防火玻璃资料，见证据5《建设工程消防设计审核意见书》，因该问题一直无法交件致无法消防验收，影响被告延迟申领工程竣工验收备案证明（但工程验收备案证明只能起到办理房产证作用，不影响业主购买的房屋使用，业主无造成任何损失）。湛江市消防局从2018年3月5日拖延验收时间至2018年8月8日才安排验收，见证据6《湛公消验字【2018】第0149号，建设消防设计验收意见书》，因此，被告延迟申领工程验收备案证明正是因湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收，而要求审核范围外提供资料验收致造成本合同第九条延迟取得建设工程竣工验收备案证明。被告是面对证明消防只能部门不当审核不按建设工程审核意见书拖延验收，造成延迟交楼的。三、按合同第20条规定各户可在360日内取得房屋所有权证书，距办房屋产权登记证还未到时间，被告未违约，可按时给业主办理产权登记证。综上提供证据和法律事实证明被告没有违反合同各项规定，只是政府消防职能部门不按建设工程消防设计审核意见书验收的缘故造成的延误，故消防部门延误的时间而造成的，被告即承担2018年3月5日之前违约责任。提请法院依法判处。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告李土成、陈贝贝的《居民身份证》复印件，证明原告的诉讼主体适格；2、《统一社会信用代码系统资料》复印件，证明被告的诉讼主体适格；3、《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告签订合同，购买被告的商品房；4、《购房发票》、《贷款合同》复印件，证明已全额支付购房款给被告。经质证，被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷作证。被告鸿天房地产提交如下证据：1、《建设工程消防验收申请表》复印件，证明该项目在交房之前报湛江市消防局业务窗口办理验收；2、《工程竣工验收报告》复印件，证明该项目建筑工程全部完成竣工验收合格，可交业主使用；3、《补送材料通知书》复印件，证明湛江市消防局业务窗口不按原审核意见书收件，要求审核范围外补送防火玻璃资料；4、《补送材料》4份，证明2018年2月25日已补齐材料，证明消防部门发送了补送通知书给我公司，通知书上需要我方补充的内容已经补给消防部门了，但审核范围外的防火玻璃没有补充，这是属于消防部门不当审核造成的，不是我公司造成的；5、《湛公消审字【2017】第0079号，湛江市公安消防局建设工程消防设计审核意见书》复印件，证明该审核意见书报建时没有要求安装防火玻璃窗；6、《湛公消验字【2018】第0149号，建设消防设计验收意见书》复印件，证明该项目整体验收是由于消防部门不当审核而造成，而不是被告的行为而造成，故消防部门审批延误的时间应予扣除，不应计算违约金。原告李土成、陈贝贝对被告提供上述证据均有异议，认为被告未能按时取得竣工验收备案证明文件不属于不可抗力。本院认为，被告提供的证据属于相关部门出具的书证，来源及形式合法，但其要证明的事实没有依据，故本院对其真实性、合法性予以确认，对其要证明的事实不予采信。根据原、被告的诉、辩意见及双方提供的证据，结合本案庭审的查明，本院认定事实如下：被告是房地产开发经营公司。2017年11月2日，原告李土成、陈贝贝与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017036450），购买由被告开发出售的位于湛江市坡头区坡头镇交通路31号鸿天银都公寓2号楼804房，该房建筑面积为117.54平方米，购房总价为617900元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十一条约定：被告应当在2017年12月30日前向原告交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算）；（2）逾期超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算）。合同签订后，原告李土成、陈贝贝已支付了全部购房款及住宅专项维修基金和契税。截至本院作出判决前，被告仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案商品房仍未交付给两原告使用。本案开庭审理过程中，原告明确请求给付的时间从2017年12月31日至开庭审理时的2018年10月26日的逾期交房违约金为92376元（617900×0.0005×299=92376元）。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告就涉案商品房在2017年11月2日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否能免责？2、两原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持？关于被告逾期交房是否能免责的问题。被告辩称其未能取得建设工程竣工验收备案表，是消防有关部门在涉案工程消防设计审核之外再要求被告提供防火玻璃证明，以及涉案房屋的消防工程是否合格的审批延误这个客观原因导致，被告只承担2017年12月30日至2018年3月5日的违约金。本院认为，消防有关部门要求被告提供防火玻璃证明及审批延误，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告的辩解与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符，且两原告没有过错。故对于被告的该主张，本院不予采信。关于两原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，两原告已依约履行了付款义务，而两原告与被告于2017年11月2日签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2017年12月30日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的商品房交付给买受人（即两原告）使用，但被告鸿天房地产没有按合同约定在该日期前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案商品房交付给两原告，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告鸿天房地产的行为构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，两原告主张按已交付房价款每日万分之五来计算违约金属于双方的约定，且没有违反法律规定，本院予以支持。两原告起诉主张逾期办证违约金从2017年12月31日起至2018年10月26日止，共299日，本院予以认可。原告请求按已付购房款617900元的每日万分之五的标准计算违约金，即是617900×0.0005×299=92376元，合理合法，本院予以支持。关于原告请求被告支付2018年10月27日起至被告按合同约定将验收合同的商品房交付给原告之日止的逾期交房违约金，因该违约金在本案审理时尚未实际产生，故对于原告的该请求，本院不予支持。原告可待该部分违约金实际发生后另案予以主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款之规定，判决如下：一、限被告湛江市鸿天房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李土成、陈贝贝支付逾期交房违约金92376元。二、驳回原告李土成、陈贝贝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1437元，减半收取719元，由被告湛江市鸿天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  严 建二〇一八年十月二十九日代书记员  李嘉茹附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案.3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4、《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。