山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2018）晋06民初3号原告：朔州宣源房地产开发有限公司，住所地朔州市开发区。法定代表人：孙林，董事长。委托诉讼代理人：姚文涛，山西业盛律师事务所律师。被告：山西省聚力环保集团有限公司，住所地忻州定襄县季庄乡北林木村。法定代表人：周凌云，总经理。原告朔州宣源房地产开发有限公司诉被告山西省聚力环保集团有限公司合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朔州宣源房地产开发有限公司之委托诉讼代理人姚文涛到庭参加了诉讼，被告山西省聚力环保集团有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。朔州宣源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《抵账协议》；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原被告因洽谈项目合作建立了一定程度的信任基础。2015年底，被告提出其拖欠他人工程款数额巨大，且需现金结算；鉴于原告开发的商品房滞销、流动资金紧张，被告可将与他人现金结算工程款的资金给付原告，将原告的商品房抵顶给被告工程款债权人，被告从中挣得房屋优惠差价。这样被告既清理了拖欠他人的工程款债务，又获得一定数额的房屋优惠利益，原告也能够回笼资金，缓减资金紧张的压力，实现原被告双赢的交易效果。特别是被告承诺：2016年底工程款结算后，被告把原告抵顶的房屋价款全部支付给原告。基于对被告的信任，原被告于2015年12月7日签订了《抵账协议》，协议声称：“受整个经济下行影响，房地产市场疲软，销售不畅，造成甲方（原告）流动资金紧张，不能以现金方式支付乙方欠款，经友好协商，双方同意甲方将本公司开发的位于朔城区张辽南路西，恢河北岸的滨河一号小区中的60套住宅划拨给乙方，进行抵账。”但是，原告不欠被告分文债务，所谓抵账纯属虚拟，实际上就是为了获得被告在2016年底工程款结算后将房屋价款支付给原告。协议约定后原告将60套房源信息明细表交给被告，同时被告为原告写下欠原告60套商品房房款25202208元的《欠条》一支。2016年3月23日被告以同样理由要求原告为其提供房源，原告又将恢河北岸的滨河一号小区中的20套商品房划拨给被告，并将房源信息表交付被告，被告又为原告写下欠原告房款9081140元的《欠条》一支。两次合计房款高达34283348元之巨，但被告至今分文不付。原告认为：原告之所以虚拟事实，同意将自己开发的商品房划拨给被告，用来抵顶被告拖欠的工程款，是相信被告2016年年底前以现金方式支付原告房款的承诺，实现回收房屋价款之合同目的。但被告违背诚实信用原则，在原告将房源信息表交付被告后，拒不履行付款义务，对原告构成实实在在的欺诈。如果原告继续履行与被告之间的所谓抵账协议，不仅不能实现原告与被告订立抵账协议的真正合同目的，而且将给原告造成无法挽回的经济损失。据此，根据《合同法》第94条第三、第四款之规定，原告特提起诉讼，请求人民法院判决解除原被告之间的抵顶商品房协议，维护原告的合法权益。被告山西省聚力环保集团有限公司未应诉答辩。诉讼中,原告朔州宣源房地产开发有限公司提交了以下证据：1.原告的营业执照复印件，拟证明原告是本案的适格主体；2.被告的工商登记信息打印件一份，拟证明被告是本案的适格主体；3.原被告之间签订的《抵账协议》；4.房源信息表复印件；5.《欠条》两支；证据3、4、5共同拟证明原被告之间的交易是房屋买卖关系，《抵账协议》中所说的拖欠被告债务是一个虚拟事实；6.付款承诺书，拟证明原被告之间是一种房屋买卖关系，同时能够证明被告付款的时间，即：2016年10月20日付款200万元，2016年10月30日付款300万元；7.山西省聚力环保集团有限公司委托书一份，拟证明孟秀青是当时签订《抵账协议》时被告的委托代理人；8.宁某、吕治国书面证言各一份，且宁某、吕治国均出庭作了陈述，拟证明签订协议当时被告提出其拖欠第三人工程款，希望用原告的商品房抵顶，在2016年底之前工程款陆续结算后用货币资金支付原告的商品房价款，从而实现原告商品房资金的回笼，被告得到购房优惠，少付工程款的交易目的。通过对以上证据的分析、认证，查明如下事实：原、被告于2015年12月7日签订了《抵账协议》，协议约定：“受整个经济下行影响，房地产市场疲软，销售不畅，造成甲方（原告）流动资金紧张，不能以现金方式支付乙方（被告）欠款，经友好协商，双方同意甲方将本公司开发的位于朔城区张辽南路西，恢河北岸的滨河一号小区中的60套住宅划拨给乙方，进行抵账。具体协议如下：一、甲方将滨河一号商品房住宅60套交付乙方，冲抵甲方所欠乙方的款项。二、甲方所抵账的商品房产权明晰，住宅70年产权，可过户到私人名下，按乙方的要求，过户后签订正式商品房买卖合同，与购买商品房的其他业主享有同等权利。三、本协议双方共同遵守，签字盖章有效。”协议签订当日，原告将60套商品房的房源信息明细表交给被告，同时被告为原告写下欠原告60套商品房房款25202208元的《欠条》一支。2016年3月23日，被告以同样理由要求原告为其提供房源，原告又将恢河北岸滨河一号小区中20套商品房的房源信息明细表交付被告，被告又为原告写下欠原告房款9081140元的《欠条》一支。2016年9月5日，被告为原告出具《承诺书》，承诺于2016年10月20日付原告房款200万元，10月30日付原告房款300万元。至此，被告关于《抵账协议》、欠条所涉房源信息表中80套商品房房款总计34283348元至今未付。原告认为，实际上原告不欠被告分文债务，所谓抵账纯属虚拟事实，双方之所以签订《顶账协议》的真正目的，是被告希望用原告的商品房抵顶自己拖欠第三人的工程款，既得到购房优惠，又达到少付拖欠第三人工程款的目的；原告则为了获得被告在2016年底工程款结算后用货币资金支付其商品房价款，从而实现原告商品房资金回笼的目的。故原、被告双方形成的是商品房买卖合同关系，因被告拒不履行付款义务，不仅不能实现当初签订协议时的真正合同目的，而且将给原告造成无法挽回的经济损失，为此提起本案诉讼。本院认为，依据原告方提供的一系列证据及本院查明的事实，涉案《抵账协议》所谓原告拖欠被告债务不是事实，双方签订《抵账协议》的真正目的，实质上是被告欠第三人债务，希望用原告的商品房抵顶，既能得到购房优惠，又能少付拖欠第三人债务；而原告为了解决其商品房滞销、流动资金紧张的问题，有望获得被告在2016年底工程款结算后用货币资金支付其商品房价款，实现原告商品房资金的回笼。为此，双方在签订《抵账协议》后，原告为被告提供房源信息，被告为原告出具两支欠条及承诺书，均是基于原、被告为进一步明确双方之间真正的法律关系而为，对此本院予以确认。基于以上事实，原、被告签订的协议名为《抵账协议》，实质上双方之间形成的是商品房买卖合同关系。在履行协议过程中，被告一直分文未付原告房款，致使原告当初签订协议的真正合同目的不能实现，据此，原告朔州宣源房地产开发有限公司主张解除《抵账协议》，合理合法，本院予以支持。协议解除后，随附《抵账协议》所签写的2支欠条所涉内容一并归于消灭。如涉及因本案《抵账协议》等而产生原、被告与第三人之间，以原告商品房抵顶被告拖欠第三人债务的代物清偿合同，因原、被告之间的房屋买卖合同关系解除而不能实际履行，则第三人与被告之间的原金钱之债并不消灭，第三人可依法直接向被告求偿。综上所述，原告要求解除与被告签订的《抵账协议》有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告朔州宣源房地产开发有限公司与被告山西省聚力环保集团有限公司2015年12月7日签订的《抵账协议》；本案受理费213217元，由被告山西省聚力环保集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 赵彩兰 二〇一八年十月三十日书记员 杨 敏