云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民初198号原告：黄某，男，1990年9月24日生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：向小多、印彪，云南鼎兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：个旧市农村信用合作联社。住所地：云南省个旧市胜利路**。法定代表人：旃某某，该联社理事长。委托诉讼代理人：张嘉兴、王联喜，该联社法律顾问。代理权限为特别授权。被告：云南俊腾达房地产开发有限公司。住所地：昆明市晋宁区工业园区晋城片区。法定代表人：李某，该公司执行董事。被告：李某，男，1976年4月27日生，汉族，住云南省昆明市。原告黄某诉被告个旧市农村信用合作联社（下文简称个旧联社）、云南俊腾达房地产开发有限公司（下文简称俊腾达公司）、李某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，根据原告黄某的申请，依法将第三人俊腾达公司变更为本案被告参与诉讼，并适用普通程序于2018年7月10日、9月29日公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托诉讼代理人向小多、印彪，被告个旧联社的委托诉讼代理人张嘉兴、王联喜到庭参加诉讼。被告俊腾达公司、李某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某向本院提起诉讼请求：1、判决立即停止对原告黄某购买的坐落于晋宁区两处厂房的强制执行，并解除对上述厂房的查封；2、判决确认原告黄某与被告俊腾达公司于2013年8月8日签订的《标准厂房/配套用房购销合同》合法有效，并确认坐落于晋宁区两处厂房归原告黄某所有；3、判令被告俊腾达公司协助原告黄某办理坐落于晋宁区两处厂房的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2018年4月3日，红河州中级人民法院以（2018）云25执异18号执行裁定书驳回黄某的执行异议申请，黄某遂依法提起执行异议之诉。二、黄某与俊腾达公司于2013年8月8日就签订《标准厂房/配套用房购销合同》，黄某购买俊腾达公司位于晋宁区两处厂房，并在当天付清房款240.6056万元和236.75178万元。之后，俊腾达公司没有在合同约定期限内提供产权登记资料，也没有将房屋变更登记在黄某名下。三、黄某与俊腾达公司签订的《标准厂房/配套用房购销合同》真实有效，黄某全额支付了购房款并占有了标的物。由于俊腾达公司与个旧联社的抵押后于黄某与俊腾达公司的《标准厂房/配套用房购销合同》，因此，俊腾达公司对该厂房无权设定抵押。个旧联社在设定抵押时没有认真审核抵押物的权属，俊腾达公司恶意将出售的厂房设定抵押，严重侵害了黄某的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，黄某取得涉案厂房后未登记只代表物权未设立，但这不影响合同效力。因黄某在本案中无过错，法院不得查封、扣押、冻结该财产，故请求法院依法支持黄某的诉讼请求。被告个旧联社辩称：黄某的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回黄某的诉讼请求。被告俊腾达公司、李某未作答辩。综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点是：1、原告黄某是否是诉争不动产的实体权利人？对位于晋宁区不动产应否停止执行？2、原告黄某享有的其他权利能否排除执行涉案C21-4F、C21-3F不动产并解除查封？3、被告俊腾达公司、李某应否协助原告黄某办理产权过户登记？原告围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：第一组：1、标准厂房／配套用房购销合同及补充协议各一份。欲证明2013年8月8日，黄某与俊腾达公司签订《标准厂房／配套用房购销合同》，约定黄某购买俊腾达公司开发的位于晋宁区厂房，房屋性质为工业厂房，其中C21-4F建筑面积1284.6平方米、房屋价款240.6056万元，C21-3F建筑面积1284.6平方米、房屋价款236.75178万元，付款方式为一次性付款，验收合格后将房屋交付黄某，同时，合同约定了双方的其他权利义务。2、收款收据二份。欲证明2013年8月8日，黄某依据购房合同的约定向俊腾达公司支付购房全款477.35738万元。3、执行裁定书一份。欲证明2018年3月19日，黄某提出执行异议，法院以证据不足驳回黄某的执行异议请求。第二组：1、收付款通知书、转账凭证、结算业务申请书、个人账号交易查询单各一份。欲证明黄小林于2011年11月9日向李某在建行昆明海安支行开户账号43×××29内转款170万元。2、结算业务申请书、个人账号交易查询单各二份。欲证明黄小林于2012年5月21月、2012年7月20日向俊腾达公司在晋宁县农村信用合作联社益洲分社开户账0900083710434012内分别转款150万元。3、个人活期明细信息一份。欲证明黄小林于2012年12月3日、2012年12月17日向俊腾达公司分别转款60万元和117万元。第三组：物管费缴费用通知单五份。欲证明俊腾达公司于2016年9月1日发出通知，要求C6-4F、C6-4F、C18-3F、C18-3F、C19-3F、C19-4F、C21-3F、C21-4F、C5-3F的业主缴纳2015年9月1日至2017年8月31日期间的物业管理费用。第四组：云南省晋宁县住房和城乡建设局证明一份。欲证明一是2013年6月20日，房管部门确定本案诉争的房屋具备了销售条件，但一直未给予办理预售许可证。二是俊腾达公司于2013年6月20日之前向房管局申请办理商品房预售许可证，由于政策和法规不完善而无法办理，黄小林与俊腾达公司签订的合同无法进行备案登记，以致黄小林购买的房屋被私自登记在俊腾达公司名下。针对答辩意见，被告个旧联社向法庭提交了以下证据：云（2017）晋宁县不动产权第0001225号、云（2017）晋宁县不动产权第0001268号的不动产权证。欲证明诉争房屋的所有权人系俊腾达公司，俊腾达公司抵押给个旧联社的房产依法不应解封。被告俊腾达公司、李某未向本庭提供证据。本院依职权调取出示的证据有：询问笔录、听证笔录各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对黄某提供的证据，个旧联社不予认可；对个旧联社提供的证据，黄某不予认可；对本院调取出示的证据，黄某与个旧联社对其真实性均无异议，但对其载明的内容不予认可。对有争议的证据和事实，本院将结合全部证据予以综合评判。经审理，本院确认以下案件事实：黄某与黄小林系父子关系，与黄娟系姐弟关系，与黄国平系父子关系。2011年8月29日，黄小林通过中国银行转款414万元、46万元给李某，未载明用途；2011年11月9日，黄小林通过中国银行昆明市南市区支行转款170万元给李某，用途为货款；2012年5月21日和2012年7月20日，黄小林通过中国银行邵东县广场支行各转款150万元给俊腾达公司，用途为借款；2012年12月3日和2012年12月17日，黄小林通过建行邵东支行转款60万元、117万元给俊腾达公司，未载明用途。之后，以俊腾达公司为甲方，黄某为乙方，双方签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，主要约定：黄某购买俊腾达公司位于晋宁县工业园区晋城片区C21-4F、C21-3F厂房，房屋价款为240.6056万、236.75178万元。厂房/配套交付乙方后，甲方应协助乙方办理产权证。委托甲方办理的，乙方应与甲方签订《办理产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理产权登记所需的相关材料提供给甲方，同时交清甲方应缴纳的各项费用，甲方应在乙方提供完整的资料后90个工作日内将办理产权登记资料提交至产权登记部门。若乙方在180天内不能完成上述义务，甲方将不再协助乙方办理产权证，乙方自行办理。该合同上盖有甲方俊腾达公司的合同专用章和李某私章，以及乙方黄某的签名捺印，但未载明双方签订合同的日期、付款方式及期限、厂房交付期限等主要合同内容。2013年8月8日，俊腾达公司出具编号为NO：0002441、0002442《收款收据》两份给黄某，该收据上载明：交款人黄某，交款项目C21-4F、C21-3F，金额240.6056万元、236.75178万元，收款人均为阳世荣并盖有俊腾达公司财务专用章（方章）。但黄某没有提供支付房款的详细凭据，涉案C21-4F、C21-3F的厂房也没有登记在黄某名下。2015年6月23日，俊腾达公司、李某为个旧市汇攀矿产品经营部与个旧联社签订的《最高额抵押合同》提供抵押担保，所担保债权的最高金额为4500万元；抵押物为俊腾达公司拥有的国有土地使用权，产权证号为晋国用（2014）第100号。同日，双方到晋宁县国土资源局办理了抵押登记，他项权权利证号为晋他项（2015）第67号。抵押时，该地块上的房屋已建成，并已销售了部分房屋。2016年4月26日，因俊腾达公司、李某拖欠个旧联社借款，个旧联社遂分三案向本院提起诉讼。2016年7月27日，经本院庭前主持调解，双方当事人就（2018）云25民初51、52、53号金融借款合同纠纷等三案自愿达成调解协议，协议主要约定：“由被告俊腾达公司于2016年12月31日前偿还被告个旧联社借款本金4444.3979万元及相应的利息、复利；原告个旧市农村信用合作联社对被告云南俊腾达房地产开发有限公司提供的抵押物土地使用权（产权证号为：晋国用（2014）第100号）以及该土地上的建筑物享有抵押权（不包括被告云南俊腾达房地产开发有限公司已销售的房地产，详见后附的清单）。若被告云南俊腾达房地产开发有限公司不能按约定时间偿还本案债务，则原告个旧市农村信用合作联社对前述抵押物依法拍卖，变卖所得价款享有优先受偿权；若前述抵押物不足以清偿本案全部债务，则由被告李某对不足以清偿的部分承担连带偿还责任；被告云南俊腾达房地产开发有限公司2016年7月20日后收取的购房款（购房人购买涉案房地产所支付的款项），应优先用于偿还本案债务。”涉案C21-4F、C21-3F厂房未包括在已销售的房地产清单中。本院（2018）云25民初51、52、53号民事调解书生效后，俊腾达公司、李某未按已生效的民事调解书履行义务，个旧联社便向本院申请强制执行。执行过程中，根据个旧联社与俊腾达公司达成的执行和解协议，俊腾达公司将建盖的80套厂房的房权证和土地使用证统一更换为不动产权证。2017年4月17日，本院对包括涉案C21-4F、C21-3F的80套厂房进行了查封，黄某遂向本院提出执行异议申请。2018年1月15日，本院组织听证会，并于2018年4月3日作出（2018）云25执异18号执行异议裁定书，驳回黄某的异议请求。为此，黄某向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，根据黄某的申请，本院向俊腾达公司、李某询问其对案外人黄某提出的执行异议请求有无意见，俊腾达公司、李某明确表示“反对黄某的异议申请及其理由”。另查明，根据黄某的申请，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，将第三人俊腾达公司、李某变更为本案被告参与诉讼。俊腾达公司、李某对此未提出异议。根据原、被告列举的证据，相互发表的质证意见，双方在庭审中的陈述，以及本院确认的案件事实，评判如下：一、关于原告黄某是不是诉争不动产的实体权利人？对位于晋宁区不动产应否停止执行的问题。本院认为，黄某列举的标准厂房／配套用房购销合同及补充协议、收款收据及收据、银行收付款通知书及转账凭证、物管费缴费用通知单等证据，虽能证明黄某与俊腾达公司签订过《标准厂房／配套用房购销合同》，但不足以证明黄某系涉案C21-4F、C21-3F厂房的真实权利人，并对涉案执行标的物C21-4F、C21-3F厂房享有足以排除强制执行的民事权益。相反，个旧联社提供的2017年3月29日云（2017）晋宁县不动产权第0001280、0001281号不动产权证，记载的涉案C21-4F、C21-3F厂房的不动产权利人为俊腾达公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案C21-4F、C21-3F号厂房的不动产权利人在没有变更登记为黄某的情况下，即便黄某与俊腾达公司签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，也不发生不动产物权变动的法律效力。鉴于黄某并非诉争厂房的真实权利人，其对诉争执行标的并不享有排除强制执行的真实性权利。因此，黄某要求停止强制执行并确认涉案C21-4F、C21-3F号厂房归其所有的请求，本院不予支持。至于黄某与俊腾达公司之间所涉及的法律关系，黄某可以另案解决。二、关于被告俊腾达公司应否协助原告黄某办理产权过户登记的问题。本院认为，俊腾达公司以涉案C21-4F、C21-3F厂房所附着的建设用地使用权抵押给个旧联社时，该地上建筑物C21-4F、C21-3F厂房已经建好。设定抵押时，虽然该地上的C21-4F、C21-3F厂房未一并办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”、第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”的规定，应视为与设定抵押的建设用地使用权一并抵押，个旧联社对俊腾达公司以建设用地使用权抵押的该地上的建筑物C21-4F、C21-3F厂房即享有优先受偿权。又因黄某依据《标准厂房／配套用房购销合同》所享有的权利为普通债权，而不属于担保物权等优先受偿权，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，个旧联社在执行案件中作为申请执行人，对执行标的即涉案C21-4F、C21-3F厂房依法享有的优先受偿权足以对抗案外人即本案黄某享有的一般债权请求权。基于上述事实和法律规定，黄某不是涉案C21-4F、C21-3F厂房的真实权利人，其要求俊腾达公司协助办理过户登记的请求，本院不予支持。三、关于原告黄某享有的其他权利能否排除执行涉案C21-4F、C21-3F不动产并解除查封的问题。本院认为，因他案的执行查封了涉案C21-4F、C21-3F号厂房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黄某在案中虽主张已支付全部购房款并对涉案C21-4F、C21-3F厂房实际占有和使用，但依此规定，黄某作为买受人，对登记在被执行人即本案俊腾达公司名下的C21-4F、C21-3F厂房提出执行异议，除了必须符合此规定的四种情形外，还必须具备的法定条件即黄某享有的其他权利能够排除执行该不动产。如前所述，黄某对涉案C21-4F、C21-3F厂房不享有所有权，其不是该不动产的实体权利人，黄某享有的其他权利也不能对抗个旧联社对涉案C21-4F、C21-3F厂房享有的优先受偿权。因此，黄某对诉争的C21-4F、C21-3F厂房不享有排除强制执行的真实性权利，其要求解除对涉案C21-4F、C21-3F号厂房查封的请求，本院不予支持。综上所述，原告黄某的主张没有事实依据和法律依据，不应得到支持。被告俊腾达公司、李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告黄某的诉讼请求。本案案件受理费44989元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由原告黄某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 孙 勇审判员 刘玉芳审判员 曾国忠二〇一八年十月二十四日书记员 郑涵月