福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初5445号 原告：福建健明医药科技有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园F区4号楼第9,10层。 法定代表人：李井夫。 委托诉讼代理人：张守真，北京德和衡律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：毛艳芳，北京德和衡律师事务所执业律师。 被告：福建省畅和路桥建设有限公司，住所地：宁德市蕉城区华城开发区A幢202室。 法定代表人：钟明，职务：总经理。 被告：齐国华，男，汉族，1951年7月21日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林锋，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：中国人民解放军73833部队，住所地：福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：赵玮，职务：大队长。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 原告福建健明医药科技有限公司（以下简称健明公司）与被告福建省畅和路桥建设有限公司（以下简称畅和公司）、齐国华、中国人民解放军73833部队（以下简称73833部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张守真，被告齐国华委托诉讼代理人林锋到庭参加诉讼。被告福建省畅和路桥建设有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福建健明医药科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告签订的《房屋租赁合同》自2017年9月28日起解除；2.判令两被告退还原告履约保证金人民币31040元，并按上述履约保证金金额再赔偿原告人民币31040元（扣除6月份未交的租金，被告本项共需支付原告46560元）;3.判令两被告连带赔偿原告装修费用损失人民币148000元（原告承租期间对房屋进行了装修，装修费用185000元。从2017年2月1日开始计租金，至2017年9月28日原告腾空并搬离承租房屋，共计8个月，占合同总租期40个月的20%，即装修费用折旧费为185000元×20%＝37000元，故装修费用损失为185000-37000＝148000元）;4.判令由两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：原告不再支付2017年7月至9月的租金。事实与理由：2016年12月21日原告福建健明医药科技有限公司与被告福建省畅和路桥建设有限公司的授权委托代理人齐国华签订《房屋租赁合同》，向被告承租位于福州市鼓楼区建筑面积485平方米的房屋作为办公使用，租期自2016年12月22日至2020年5月31日，装修免租期为41天（即自2016年12月22日至2017年1月31日止）。租金从2017年2月1日起起算，每月租金15520元。其后，原告即按合同约定支付了相当于两个月租金的履约保证金并预付了一个月的租金，共计46560元。2017年3月至4月初对该房屋进行了装修并入住使用。《房屋租赁合同》第十一条第11.2约定“出租方违反本合同约定，致使承租方无法继续经营，承租方三次书面通知而出租方不理的，或是出租方单方面解除本合同，承租方有权单方解除合同，并要求出租方赔偿承租方的履约保证金，以及其他遭受的直接经济损失；承租方亦可选择不予解除合同，但有权要求出租方赔偿其因此遭受的直接经济损失。”第11.4约定“非合同内约定的原因，出租方擅自解除合同的，出租方需赔偿承租方装修费用（按合同租期年限折旧计算），及其他相关损失，承租方擅自解除合同的，出租方可没收其押金。”2016年12月22日，齐国华又与原告授权代表签订了《补充协议》，进一步约定“在承租期内，如果房产被军方收回，则出租方要与部队交涉赔偿事宜，按面积全额转赔给承租方，如果军方不赔偿，出租方按折旧赔付承租方装修费用。”2017年5月份左右，齐国华口头告知原告，房屋的所有权人解放军部队要将房屋收回，并给了3个月的腾房期。其后，部队房屋管理人员也多次到原告承租的房屋内，告知要收回房屋，并给了三个月的免费腾房期，要求最迟在9月30日前腾空房屋。2017年8月，房屋的所有权人中国人民解放军73833部队已以房屋租赁合同纠纷正式向贵院起诉福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华，并强制收回出租房屋。综上，原告承租的房屋已无法继续经营使用，原告多次与被告齐国华协商，要求解除《房屋租赁合同》并按租赁合同约定承担违约责任、赔偿原告装修损失，齐国华均以正在与部队交涉为由，不予赔偿。现原告为减少经营损失，已于2017年9月28日腾空并搬离租赁房屋，但被告齐国华仍拒收房并不予赔偿原告装修损失、退还原告履约保证金。为此，原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告齐国华辩称，一、齐国华并非本案适格被告，其是畅和公司代理人，并非诉争合同的签订主体。1.被告畅和公司于2010年3月1日出具《授权委托书》，委托书载明受托人齐国华有权就诉争租赁物与次承租人签订《房屋租赁合同》，有权收取租金及租赁保证金。因此，被告齐国华是作为畅和公司的委托代理人，代畅和公司与次承租人签订《房屋租赁合同》，原告在民事起诉状中亦予以确认。2.依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，齐国华并非合同签订主体，诉争《房屋租赁合同》的签订主体为畅和公司与原告健明公司。根据合同相对性原则，诉争《房屋租赁合同》对齐国华没有法律约束力，因此，原告健明公司无权要求被告齐国华承担退还租赁保证金、装修费用损失等，请求驳回原告健明公司对被告齐国华的诉讼请求。二、（2017）闽0102民初5333号之一民事判决书、中国人民解放军73833部队、原告均确认诉争租赁物的承租主体（本案中为出租主体）为畅和公司，但原告仍将齐国华列为被告系滥用诉讼权利，无端增加齐国华作为畅和公司代理人的讼累，同时也造成司法资源的浪费。三、被告齐国华申请追加中国人民解放军73833部队作为被告参加诉讼，其应依法承担相应的责任。 被告中国人民解放军73833部队辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，原告因履行合同所造成的损失应当向合同相对人主张。答辩人与原告之间不存在租赁合同关系，不是合同相对人，故应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。答辩人将涉讼房屋出租给畅和公司，双方签订了《军队房地产租赁合同》。答辩人与原告并未签订房屋租赁合同，双方之间未建立房屋租赁关系。原告的证据清单所举的也只是其与畅和公司签订《房屋租赁合同》，也可以证明与原告建立租赁合同关系的不是答辩人。再者，收取租赁保证金的也不是答辩人，故答辩人诉请答辩人与齐国华、畅和公司承担退还租赁保证金、赔偿装修损失责任，没有合同和法律依据。二、本案承租人畅和公司将租赁物转租给原告，答辩人与畅和公司的租赁合同关系也不因转租而改变，更不能以此认定答辩人与原告建立了租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”因此，从转租的法律关系看，原告作为第三人（次承租人）要求答辩人承担连带赔偿责任，亦于法无据。三、答辩人提前解除与畅和公司的《军队房地产租赁合同》，系因为中央军委作出军队全面停止有偿服务的决策，军队政策发生重大变化的不可抗力因素所致，同时也是因为畅和公司拖欠租金的违约行为所致，答辩人不存在违约和过错。鼓楼区人民法院作出的已发生法律效力的（2017）闽0102民初5333号民事判决支持答辩人解除合同、收回租赁房屋的请求，也证明了这一点。根据该民事判决，答辩人解除合同、收回租赁房屋，具有法律和合同依据，故无须向承租人畅和公司承担赔偿责任，也就更不存在要向没有合同关系的次承租即原告人承担赔偿责任的问题了。 被告福建省畅和路桥建设有限公司未作答辩。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院结合查明的事实进行分析。 经审理，本院查明如下事实： 坐落于福州市鼓楼区建筑面积8119平方米的房屋，系中国人民解放军73833部队名下房产。 被告畅和公司成立于2004年10月13日，原名为宁德市长桥公路工程有限公司，2007年7月23日名称变更为“福建省畅和路桥建设有限公司”，2013年6月21日被吊销。2010年7月30日，畅和公司法定代表人由郑锐锋变更为钟明。2011年5月25日，畅和公司股东出资变更为陈长清、钟明。 2010年3月1日，福建畅和路桥建设有限公司出具《授权委托书》，载明：畅和公司委托齐国华代为其全面履行《军队房地产租赁合同》（梅峰路6号综合楼一、二层，建筑面积约4000平方米，与4753平方米的场地）项下有关承租房相应的权利义务，委托权限为特别授权，具体权限如下：受托人有权以自己的名义与次承租人签订房屋租赁合同，有权出租承租房，有权收取次承租人支付的租金并开具租金发票或收据，有权收取并保管次承租人缴纳的租赁押金并由受托人负责依约退还所收取次承租人缴纳的租赁押金；本委托书从盖章之日起生效，至上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满之日止；若上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限顺延，本委托书亦相应顺延。 2016年12月21日，福建健明医药科技有限公司与齐国华签订《房屋租赁合同》，约定：1.齐国华将坐落于福州市鼓楼区建筑面积485平方米的房屋出租给福建健明医药科技有限公司作为办公使用，签约期限自2016年12月22日至2020年5月31日止。2.承租方应于本合同签订之日起当日向出租方支付相对于2个月租金的履约保证金和预付一个月的租金共计46560元。3.装修期为41天，免租期至2017年1月31日止，从2017年2月1日起开始计租金，每月3日前付当月租金，月租金15520元整。4.该房产的物业管理费不包含在租金中，承租方物业管理费按每月每平方米2元的标准（每月共计970元）向出租方缴纳，并于每月5日前缴纳。5.出租方违反本合同约定，致使承租方无法继续经营，承租方三次书面通知而出租不理的，或是出租方单方面解除本合同，承租方有权单方解除本合同，并要求出租方赔偿承租方的履约保证金，以及其他遭受的直接经济损失；承租方亦可选择不予解除合同，但有权要求出租方赔偿其因此遭受的直接经济损失。6.因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议项目有关义务时，双方相互不承担违约责任。但遇不可抗力一方，应于不可抗力发生后十五日内将不可抗力情况告知对方，并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续履行合同。 2018年5月25日，本院对中国人民解放军73833部队作为原告起诉福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，判决确认齐国华代畅和公司与中国人民解放军73833部队签订《军队房地产租赁合同》，构成表见代理；齐国华不直接承担合同责任，而应由畅和公司向中国人民解放军73833部队支付占有使用费1149950.06元及其资金占用费。该判决已生效。该判决另查明如下事实：“2011年5月18日，林月娇、齐国华、福建省畅和路桥建设有限公司、郑钦签订《合作协议书》，约定：1.郑钦同意将其根据原《合作协议》承租及转出租综合楼一、二层的权利义务全部转让给林月娇。2.齐国华、畅和公司同意郑钦的上述决定，同意由林月娇取代畅和公司在原《合作协议》中的合作地位。3.林月娇愿意按照郑钦在福州市晋安区法院主持下所作承诺书的约定，全面承受畅和公司根据原《合作协议》约定关于综合楼一、二层的承租及转租的权利、义务。4.四方同意，自本协议生效后，畅和公司关于综合楼一、二层的承租、转租所产生的权利、义务均由林月娇承受，与畅和公司无关。” 庭审中，原告确认已于2017年9月28日搬离讼争房屋。齐国华庭后表示，不知晓原告具体搬离时间。被告73833部队表示租金均由被告齐国华直接支付给73833部队。 因原告申请，经本院依法委托，福建华成房地产土地资产评估有限公司于2018年9月20日作出闽华成评报［2018］资字1061-8号《资产评估报告》。其评估结论为：在评估基准日2017年9月28日的福州市鼓楼区73833部队综合楼二层福建健明医药科技有限公司承租的485平方米的房屋装修市场价值为人民币38.69万元。 本院认为，根据生效的（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，中国人民解放军73833部队将讼争房屋出租给畅和公司，双方系出租人与承租人的关系，而齐国华系该租赁事宜的畅和公司的委托代理人。本案原告再承租本案讼争房屋，原告系讼争房屋的次承租人。关于中国人民解放军73833部队在本案的地位，本院认为，本案原告作为次承租人并未直接与作为产权人的73833部队签订租赁合同，双方不形成合同关系，故原告主张其承担责任的诉请，本院在本案中不予支持。 关于原告的诉请，本院分析如下： 其一，原告主张判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2017年9月28日起解除。本院认为，本案系军队政策原因收回房屋，出租方和承租方均无解除合同之意思表示，故该合同系因无法继续履行导致2017年9月28日原告搬离时解除。 其二，原告要求被告退还原告履约保证金人民币31040元，并按上述履约保证金金额再赔偿原告人民币31040元（扣除6月份未交的租金，被告本项共需支付原告46560元）。本院认为，由于合同的终止均不可归责于出租方和承租方，本案并不存在应承担违约责任的一方当事人，故出租方仅应退还原告履约保证金。畅和公司出具的授权委托书中明确“受托人”齐国华负责“退还所收取次承租人缴纳的租赁押金”，故齐国华负有退还该履约保证金的义务。履约保证金可用于抵扣未付租金，故扣除2017年6月份15520元租金后，剩余15520元应由出租方返还原告。原告主张被告方已免除其三个月租金，并无直接证据证明，本院不予采信。 其三，关于原告的装修损失，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系因军队政策，73833部队要求收回房屋，此事由均不可归责于出租方和承租方。现讼争房屋已由73833部队收回，出租方亦不占用讼争房屋，故对于讼争房屋的装修残值，应依照公平原则由出租方和承租方各承担一半，即由出租方承担386900元÷2=193450元。原告仅主张148000元，本院予以准许。 其四，关于装修损失中，齐国华与畅和公司责任问题，本院分析如下：第一，根据2011年5月18日的《合作协议书》，齐国华已实际承受讼争房屋的部分租赁利益，其系房屋的实际承租人和转租人。第二，本案中，原告仅将租金直接支付给齐国华，但根据产权人被告73833部队的陈述，其亦仅收到齐国华的租金，本案并无证据证明齐国华将租金、履约保证金等交给畅和公司。因此，齐国华不仅仅是名义上畅和公司的代理人，亦系实际承租和转租讼争房屋中的利益享有者，其在享有利益的同时亦应承担责任。第三，畅和公司的《授权委托书》中，明确载明了签订租赁合同、收取租金、退还押金等授权事项，但对于部队收回房屋后赔偿或补偿的事项，该《授权委托书》未予以明确。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定，“没有授权委托书不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。因此，对于上述装修损失应由齐国华和畅和公司承担连带责任。 其五，原告增加诉讼请求要求不再支付2017年7月至9月的租金，但原告并无直接证据证明出租方已免除7月至9月的租金，且出租方亦未在本案中主张该部分租金，故原告该项诉请本院不予支持。 综上，被告畅和公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月28日解除； 二、被告齐国华于本判决生效之日起十日内向原告福建健明医药科技有限公司返还履约保证金15520元； 三、被告福建省畅和路桥建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建健明医药科技有限公司支付装修损失148000元，被告齐国华对此承担连带责任； 四、驳回原告福建健明医药科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2095.5元，由被告福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担1761元，由原告负担334.5元。评估费15480元，由原告负担7740元，由被告福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担7740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一八年十月二十六日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 申请执行提示: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定分期履行的，从法律文书生效之日起计算。