呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民初1号原告：姚小雷，男，1970年11月18日出生，汉族，公司职员，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：陆珺，内蒙古慧灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏和，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安北路正源小区1号楼。法定代表人：马正正，该公司董事长。委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雪彦，内蒙古陀力律师事务所律师。第三人：姚文兵，男，1978年10月18日出生，汉族，公司董事长兼总经理，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：王睿，内蒙古启伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓卫，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。原告姚小雷与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）、第三人姚文兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）内01民初158号民事判决。正源公司不服，上诉至内蒙古自治区高级人民法院，内蒙古自治区高级人民法院于2017年11月3日作出（2017）内民终142号民事裁定，裁定撤销（2016）内01民初158号民事判决；本案发回本院重审。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告姚小雷及其委托诉讼代理人陆珺、苏和，被告正源公司的委托诉讼代理人温寓婷、邢雪彦，第三人姚文兵及其委托诉讼代理人王睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚小雷起诉请求：1、判令正源公司继续履行209套《商品房买卖合同》，立即向姚小雷交付佰旺佳苑（BOBO悠乐城）209套房屋（其中A24号、A25号、A26号楼住宅187套，A24号楼商铺22套），并按约定条件为姚小雷办理房屋产权手续；2、判令正源公司向姚小雷承担迟延交付房屋的违约损失约为577.72万元（自2015年11月30日至2018年1月31日期间），直至房屋交付为止（违约损失住宅暂按每套每月600元、商铺暂按每套每月5000元计算）；3、判令正源公司向姚小雷支付迟延办证的违约金为726914.06元（自2017年10月20日至2018年1月31日共计103天），直至产权证书办妥为止（违约金暂按银行同期同类贷款4.35%的基准年利率计算）；4、判令正源公司向姚小雷支付已售12套房屋中的朱海宁等7套房屋顶按揭房款785000元；5、判令正源公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：长期以来，姚小雷与姚文兵以姚文兵的名义共同投资了若干项目，但双方未曾结算。2015年4月10日，双方对账结算后签订了《协议书》，姚文兵确认其应向姚小雷支付投资款及应得收益6000万元。姚小雷同意姚文兵以姚文兵和正源公司合作开发的佰旺佳苑项目分红得到的253套房产抵顶其应向姚小雷支付的款项，姚文兵承诺协调正源公司将房屋的手续变更至姚小雷名下。姚文兵向姚小雷出示了《房地产合作开发协议》、《针对股东姚文兵转让股权事宜公司对其审计结果及公司决定》（以下简称《公司决定》）等材料，以此确认姚文兵对上述253套房屋享有处分权。2015年4月16日，姚小雷与姚文兵签订了《债权转让协议》，对上述事实再次进行了确认。合同生效后，姚文兵按照双方约定，协调正源公司将上述抵账房屋的手续变更至姚小雷名下。由于正源公司将部分房屋出售，三方协商一致将253套房屋调整为221套房屋。2015年4月29日，正源公司收回253套房屋的《商品房买卖合同》、《补充协议》及收据的同时，又向姚小雷重新出具了调整后的221套房屋的《商品房买卖合同》、《补充协议》及收据。双方在《商品房买卖合同》中约定，正源公司应于2015年5月31日前向姚小雷交付房屋，否则支付千分之一的违约金；正源公司应于房屋交付后720个工作日内为姚小雷办理产权登记，否则按房款的0.01%支付违约金。双方在《补充协议》中约定，若正源公司未能在约定时间交付房屋，姚小雷可给予6个月的宽限期。另外，正源公司还承诺，如姚小雷将221套房屋另行出售，正源公司将无条件配合姚小雷和新的买受人办理合同变更手续。合同生效后，姚小雷将其中的12套房屋出售给他人，正源公司也依约配合姚小雷为购房人办理了新的《商品房买卖合同》，但姚小雷出售的这12套房屋中有7个购房人是以按揭形式购买的房屋，正源公司截留了78.5万元的房屋贷款至今未给付姚小雷。姚小雷与正源公司约定的交房日期到期后，正源公司不履行合同义务，给姚小雷造成巨大经济损失，故诉至法院请求维护姚小雷的合法权益。正源公司辩称，1、本案案由应确定为合作开发合同纠纷。姚小雷与正源公司签订的《商品房买卖合同》及《公司决定》来源于《房地产合作开发协议书》。姚小雷与姚文兵对佰旺佳苑项目共同出资，姚小雷也是合作开发的主体，只是以姚文兵的名义与正源公司签订了《房地产合作开发协议书》。本案所涉的221套房屋属合作开发分配的房屋，系基于《房地产合作开发协议书》的履行引起的纠纷，故本案案由应确定为房地产合作开发合同纠纷。2、姚小雷所举《商品房买卖合同》和《公司决定》的证据不能证明其对正源公司享有分配合作开发财产的债权。姚文兵与正源公司所签订的《合作开发协议书》明确了债的分配依据和程序，但在实际履行中双方并未按照约定进行利润分配，也就是说姚小雷主张的债权是未对佰旺佳苑项目进行审计清算的债权，故不足以认定姚小雷主张的债权事实存在。姚小雷负有举证证明双方对佰旺佳苑项目进行过审计清算的证明责任。正源公司有反驳证据证明佰旺佳苑项目存在欠税、欠费、欠债的事实，故应认定姚小雷主张的债权不存在。3、姚小雷、姚文兵未按约定对佰旺佳苑项目进行审计清算，以《公司决定》的形式向正源公司主张项目的利润分配属违约行为，其通过诉讼保全方式查封冻结项目财产，使项目产生巨大损失，姚小雷应对这些损失承担责任。姚文兵述称，1、姚小雷与姚文兵属多年合作的内部关系，姚文兵对外在进行投资事宜。本案所涉《房地产合作开发协议书》也是姚文兵独立与正源公司签订的。根据合同的相对性，《房地产合作开发协议书》不能约束姚小雷，本案不属房地产合作开发合同纠纷。2、姚文兵从正源公司分得的利润是合法有效的。姚文兵退出合作时，经正源公司反复确认将本案所涉房屋分配给姚文兵，姚文兵分得的利润不违反法律规定，也符合双方协议约定，是合法有效的。3、姚文兵将合法分得的房屋债权转让给姚小雷，并通知了正源公司。正源公司也按照通知将房屋转到了姚小雷的名下，同时给姚小雷出具了221套房屋的《商品房买卖合同》及收据。姚文兵向姚小雷转让债权合法有效。4、正源公司拒绝履行221套房屋的《商品房买卖合同》无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚小雷提交的证据包括：第一组证据：姚小雷和姚文兵签订的《协议书》、《债权债务转让协议书》、姚文兵出具的分红房屋明细表，拟证明姚小雷与姚文兵签订的《协议书》、《债权债务转让协议书》合法有效，姚文兵将分得的253套房屋抵顶姚小雷的投资及收益；第二组证据：调整后的221套房屋明细表、姚小雷与正源公司签订的209套房屋的《商品房买卖合同》（选页）、《补充协议》（选页）及对应的收据、正源公司与新的购房人签订的《商品房买卖合同》及收据和更名收据、内蒙古筑巢房地产经纪有限责任公司（以下简称筑巢公司）出具的房屋出售证明和售出明细表、筑巢公司与新的购房人签订的《房屋买卖协议书》、姚小雷的银联卡及部分新的购房人向姚小雷支付房款的银行单据，拟证明正源公司、姚小雷、姚文兵三方协商一致后将253套房屋调整为221套房屋，正源公司与姚小雷签订了221套房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定了交房时间和逾期交房的违约责任，因其中12套房屋出售他人故被收回，姚小雷委托筑巢公司出售的12套房屋合计价款1922504元，其中5人直接向姚小雷一次性付清房款，其余7人向姚小雷支付30%的首付款，其余70%的银行按揭贷款被正源公司截留，正源公司与新的购房人签订了《商品房买卖合同》是对姚文兵向姚小雷转让债权事实的确认；第三组证据：（2015）内证经字第4879号公证书、解除《商品房买卖合同》通知、姚小雷所购房源清单、快递单及快递回执、中华人民共和国最高人民法院判例文书，拟证明正源公司以公证方式送达解除合同通知，仅能证明正源公司将送达的文书提交给了快递公司，但不能证明快递公司将送达的文书直接交付给了姚小雷，不能产生合同解除的法律后果，相关判例也认为快递公司的回执单不能产生文书已送达到本人的法律后果，且正源公司解除合同的主张不符合法定或约定的合同解除条件，解除理由也不成立；第四组证据：中华人民共和国最高人民法院判例，拟证明判例中对名为商品房买卖，实为以资抵债进行合法有效的认定。正源公司针对姚小雷的证据发表质证意见称，对第一组证据中的《协议书》、《债权转让协议书》真实性无法发表意见，对其部分内容陈述的事实认可，姚小雷也是本项目的共同出资人。对于253套房屋的分红明细表，真实性不予认可，这并不是正源公司的真实意思表示，是项目部内部进行的划分。对第二组证据中221套房屋明细表、姚小雷与正源公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及对应的收据真实性不认可，合同上加盖的是合同专用章，该印章是项目部姚文兵自己加盖的，并不是正源公司的真实意思表示，不认可其证明的问题。对于筑巢公司的房屋出售证明和明细，房屋确实出售给了其他人，正源公司被迫为善意买受人办理的相关手续，但不能证明姚文兵对正源公司形成了债权的事实。对第三组证据除司法判例外的其他证据真实性、合法性、关联性均认可，证据所要证明的问题不认可。对第四组证据不认可，案例与本案的情况不同，不具有指导意义。姚文兵对姚小雷的证据发表质证意见称，对姚小雷所举证据均认可，项目部的印章不在姚文兵手中。正源公司提交的证据包括：第一组证据：正源公司与姚文兵签订的《房地产合作开发协议书》，拟证明正源公司与姚文兵系合作开发房地产法律关系，合作开发的项目是佰旺佳苑（BOBO悠乐城）项目；第二组证据：姚文兵与姚小雷签订的《协议书》，拟证明姚小雷是合作开发法律关系中的合作方，对项目进行了出资，姚小雷以合作方身份分红取得本案所涉房屋，本案属房地产合作开发合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷；第三组证据：《房地产合作开发协议书》、金山税通[2016]22号税务事项通知书、土左税通[135]号税务事项通知书、金山经济开发区地方税务分局税款以及滞纳金计算明细表、17份借款合同、佰旺佳苑应付款明细，拟证明姚文兵与正源公司约定了投资数额、资金用途、利润分配比例及分配顺序等内容，佰旺佳苑项目截至2017年11月8日欠税含滞纳金共计67314739.37元，佰旺佳苑项目借款本金的部分金额已达14948000元尚未清偿，佰旺佳苑项目部尚有应付工资、按揭款保证金、商砼费用等约83336409.61元，其他借款约2000万元，其他土地使用税、建安税等约3000余万元，佰旺佳苑项目尚未按照合同约定进行工程造价决算审计、交纳税费、偿还欠款、核减开发成本，不具备分配合作开发利润的条件，正源公司不能在未对外承担税款、欠款等债务前，将房屋交付给合作方姚文兵、姚小雷；第四组证据：印章移交说明、（2015）临刑初字第3号刑事判决书，拟证明合作开发过程中，正源公司与姚文兵按约定设立了BOBO悠乐城（佰旺佳苑）项目部，并单独为项目部刻了公章一套，包括公司公章、合同章、财务章、法定代表人手章二枚，印章于2017年10月18日由项目部王聪明处交还公司，此前项目部签订房屋买卖合同均加盖的是项目部公章，王聪明于2014年8月29日至2015年5月25日羁押于巴彦淖尔市临河区看守所，姚小雷的房屋买卖合同签订于2015年4月29日，合同是姚小雷签订的，并非正源公司与姚小雷签订的，不能作为正源公司的真实意思表示；第五组证据：（2015）内证经自第4879号公证书，拟证明佰旺佳苑项目部负责人王聪明被释放之后发现姚文兵自行给姚小雷出具了221套房屋的买卖合同，在要求其支付房款无果的情况下，项目部以公证方式发出解约通知书，姚小雷未在异议期内提出异议或诉讼，正源公司与姚小雷之间不存在买卖合同关系；第六组证据：筑巢公司企业信息公示报告，拟证明姚小雷委托代出售房产的筑巢公司的股东为姚文兵和刘向圆，二人为夫妻，姚文兵假借债权转让的名义，将姚小雷虚设为与合作开发无关的第三人，将案涉221套房屋价值近6000万的房屋取得后，由姚文兵与姚小雷共享利益。姚小雷针对正源公司的证据发表质证意见称，对第一组证据真实性认可，证明的问题不认可，姚小雷不是合作开发主体，本案不是合作开发合同纠纷；对第二组证据的真实性认可，证明主张不予认可，姚小雷与姚文兵长期合作多个项目，一直没有进行清算，姚文兵以在案涉项目中取得的房屋抵顶姚小雷长期合作的投资及收益；对第三组证据中的《房地产合作开发协议书》、金山税通[2016]22号税务事项通知书、土左税通[135]号税务事项通知书、金山经济开发区地方税务分局税款以及滞纳金计算明细表真实性予以认可，关联性、证明的问题不认可，对17份借款合同、佰旺佳苑应付款明细真实性、关联性、证明的问题均不予认可，姚文兵是基于《房地产合作开发协议书》、《公司决定》取得的房屋，税务通知与姚文兵没有关系，借款合同中的借款人不是正源公司，合同中抵押担保方是正源公司，正源公司未经合作方姚文兵的同意擅自以合作项目抵押向他人融资，导致姚文兵至今投资的收益不能回收，借款合同与本案没有关联性；对第四组证据真实性认可，证明的问题不认可，印章移交说明是正源公司出具的，项目部的所有人员都是正源公司选派的，公章也是正源公司掌管的，正源公司以王聪明在押为由认为《商品房买卖合同》并不是姚小雷与正源公司签订的无事实依据，正源公司的主张缺乏证据支持；对第五组证据真实性、关联性认可，证明的问题不认可，公证书只能证明正源公司将解除合同的通知等材料送交了快递公司，并没有证明送达给姚小雷本人，送达应以姚小雷本人签收的送达回证为依据，姚小雷没有收到解除合同通知，我们认为快递材料只能作为快递公司的工作记录，解除合同违反合同法的规定，解除理由不成立，合同解除条件没有成就；对第六组证据真实性认可，证明的问题不认可，姚文兵通过合作开发取得的债权是合法存在的，至于姚文兵与姚小雷的利益分配与本案没有关系。姚文兵针对正源公司的证据发表质证意见称，对第一组证据真实性认可，证明的问题不认可；对第二组证据真实性、关联性认可，证明的问题不认可，姚文兵是对外投资人，姚文兵与姚小雷的关系与正源公司无关；对第三组证据中的《房地产合作开发协议书》、金山税通[2016]22号税务事项通知书、土左税通[135]号税务事项通知书、金山经济开发区地方税务分局税款以及滞纳金计算明细表真实性予以认可，关联性、证明的问题不认可，对17份借款合同、佰旺佳苑应付款明细真实性、关联性、证明的问题均不予认可，欠税与欠债是正源公司管理的问题，与本案分配给姚文兵的房屋没有关联；对第四组证据真实性认可，证明的问题不认可，印章移交说明能证明印章是正源公司刻好后交给项目部的，印章是正源公司认可的印章，印章由王聪明保管，并非由姚文兵处置，姚文兵举证证明王聪明被羁押期间，王聪明出示委托书将文件的签署权等权利交给了王静代为行使；对第五组证据真实性、关联性认可，证明的问题不认可，正源公司出具的221套房产的明细证明与姚小雷签订过房屋买卖合同，对房屋的权利人进行了变更，且其中12套房屋新的买受人将房款直接支付给姚小雷，已经对房屋的债权进行了再次确认；对第六组证据真实性、关联性认可，证明的问题不认可。姚小雷将取得的房屋交由姚文兵的公司售卖，不存在逃避债务的情况。姚文兵提交的证据包括：第一组证据：姚文兵与正源公司签订的《房地产合作开发协议》、正源公司出具的收到投资款收据和证明及部分银行转账流水、《公司决定》、正源公司与刘向光签订的253套《商品房买卖合同》及相应的《收据》和253套房屋的明细，拟证明姚文兵与正源公司于2011年合作开发位佰旺佳苑项目，姚文兵按照合同约定投入了4000万元，正源公司给姚文兵分得项目红利，其中包含了253套佰旺佳苑的房屋，并与姚文兵指定人员刘向光签订了《商品房买卖合同》并出具了《收据》，经正源公司审计后，再次确认正源公司与刘向光签订的《商品房买卖合同》所涉的253套房产仍由姚文兵合法分得；第二组证据：姚文兵与姚小雷签订的《协议书》、《债权转让协议书》，拟证明姚小雷与姚文兵合作多年未进行投资款和收益的分配，双方经核对姚文兵应给姚小雷分得投资款及收益6000万元，姚小雷同意将姚文兵分得的253套房产作为投资款和收益变更给姚小雷；第三组证据：姚文兵与郭兴旺的电话录音，拟证明正源公司的股东郭兴旺已经从佰旺佳苑项目收取了大部分股金转让款及分红一亿一千万，股东马正正、常文远已经从佰旺佳苑项目收取了全部股金转让款及分红，项目投资人王聪明已经从佰旺佳苑项目收取了七、八千万的股金转让款及分红；第四组证据：工商局正源公司股东变更记录，拟证明正源公司的股东在姚文兵与正源公司合作期间，股东有王福忠、常文远、马正正、郭兴旺、李正月等人，在正源公司股东之间进行股权转让时，约定原股东对股权变更前的债权债务承担责任；第五组证据：委托书，拟证明在王聪明被羁押期间，其委托王静代为行使在佰旺佳苑项目的权利，包括项目运营的决策权、日常管理权、签署法律文书、文件等权利，并确认在授权范围内所签署的一切相关文书、文件均合法有效。姚小雷对姚文兵的证据发表质证意见称，对姚文兵所举的证据真实性、证明的问题均认可。姚小雷受让221套房屋的债权是基于姚文兵享有的有效客观存在的债权，姚文兵转让给姚小雷的债权是合法有效的，是经过正源公司确认同意并办理了合同及变更等相关手续的。《商品房买卖合同》的签订及付款收据的出具是正源公司对姚小雷、姚文兵债权转让的确认，正源公司应按照约定履行自己的责任和义务，应为姚小雷办理产权证并承担逾期办证的责任。正源公司针对姚文兵的证据发表质证意见称，对第一组证据中《房地产合作开发协议》的真实性、合法性、关联性认可，对《公司决定》真实性认可，合法性、关联性不认可，《公司决定》中的第1条与正源公司无关，第2条正源公司确认姚文兵分得50%的税后分红，这表明正源公司需替姚文兵承担缴纳税款的义务，该约定不合法，且姚文兵在合作项目中出资款没有变化,姚文兵对其出资已经够50%的份额应进行证明，否则他无权分到这么多的房屋，第3条陈述正源公司经全体股东同意分给姚文兵的房产有效，但是姚文兵取得的房产没有经过正源公司全体股东的同意；对第二组证据，姚小雷已经举证了，正源公司的意见同对姚小雷证据的质证意见；对第三组证据电话录音真实性认可，合法性、关联性不认可，郭兴旺是正源公司的股东，并不能代表正源公司的意思表示，马正正、常文远是我公司的内部股东，我们公司的内部分配与本案无关，不能证明姚文兵、姚小雷对正源公司享有债权；对第四组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，我公司内部股东的变化与姚文兵、姚小雷是否享有债权无关；对第五组证据真实性认可，合法性、关联性不认可，我公司所设立的项目部负责人是王聪明，王聪明如委托王静代为行使权利应经过我公司同意，否则转委托是无效的，该委托书不能证明债权的存在。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在法院查明事实部分和法院认为部分进行详述。本院经审理查明，2011年9月18日，正源公司作为甲方与作为乙方的姚文兵签订《房地产合作开发协议书》，该协议由姚文兵签字及正源公司法定代表人王福忠签字并加盖公司印章确认。协议主要内容有：双方就房地产合作开发达成以下协议，第二条项目概况：1、项目暂定名称“佰旺佳苑（BOBO悠乐城）”；2、项目用地位于呼和浩特市金川开发区金海大道北，占地面积267732平方米（《国有土地使用权证》土左国用2011第0088、0089、0090、0091号）。第三条投资数额：1、前期投资约1.6亿元，其中，甲方投资13000万元，主要用于土地取得费用，乙方投资4000万元，目前双方投资基本到位，互相予以确认；2、后续投资数额、到位时间及资金用途，根据项目的建设进度，由甲方负责书面通知，双方按照投资比例增加投资或以项目名义对外融资。第四条合作机构及职责分工：1、双方共同成立“金川开发项目部”，作为本协议最高权力机构，负责合作项目的开发、决策和管理。全面负责项目前期报批，规划、设计、施工单位的选择确定、工程款的筹集和支付、房屋销售、工程造价审核决算、工程项目的竣工验收、利润分配、人事任免、前期物业管理等合作开发事务；2、项目部设总经理1人，副总经理2人，均由甲方选派或聘用；3、项目部下设总指挥部、财务部等职能部门，总指挥部由总经理负责，全面负责并协调该项目有关的一切事务；4、财务部设主管、会计、出纳各一人，均由甲方决定；5、由于乙方不参与经营管理，甲方保证项目开发成本不高于同一时期、同等地段、同类房屋市场行情的2%。第六条资金管理及利润分配：1、项目资金实行统一账户、统一管理、统一支出，除双方同意外，不得以任何方式私设账户，资金使用由项目部总经理、副总经理共同审核确认无异后，交财务部执行。2、合作项目实行独立核算，财务账册及银行备案的财务专用章由会计报关保管并对其负责，法定代表人的印鉴由甲方保管并对其负责，银行备案的个人印鉴由出纳保管并对其负责。3、双方按照下列顺序和比例分配开发利润：（1）双方按比例偿还投资本金及其应得利润，可以支付货币或分配开发房屋，具体分配细则双方协商一致后另行签订补充协议；（2）工程竣工后10日内，双方共同聘请专业机构进行工程造价决策审计，缴纳税费、支付工资、偿还欠款，核减开发成本；（3）双方进行项目清算，并按80%：20%的比例分配合作开发利润。第七条合同的变更与解除：1、本协议签订后即发生法律效力，任意一方不得擅自变更或解除，双方协商一致并形成书面形式的除外。以上事实有正源公司、姚文兵提交的《房地产合作开发协议书》为证，各方当事人对真实性均不持异议，对该事实予以确认。2014年7月30日，正源公司与刘向光签订《商品房买卖合同》，约定将A24号楼、A25号楼、A26号楼共计253套、价值59663017元房屋出售给刘向光，付款方式为一次性付款。该事实有姚文兵提交的《商品房买卖合同》为证，该合同加盖了正源公司合同专用章和正源公司法定代表人马正正的印章，本院对该事实予以确认。2015年4月1日，正源公司出具《公司决定》载明，1、正源公司经审计后姚文兵所欠公司全部借款5600万元，公司同意由股东王聪明代为偿还，姚文兵与公司再无任何借款，也不再承担公司任何责任及损失，同时也不再对公司所有股东承担任何责任。2、正源公司确认姚文兵转让BOBO悠乐城项目50%股权之前在BOBO悠乐城项目所得的所有股东分红及产权均为公司代扣代缴所有税款（包括但不限于企业所得税、个人所得税及土地增值税等各项税费）后的所得，即为税后所得。3、正源公司经原全体股东同意分配给姚文兵所得的位于呼和浩特市金川开发区的BOBO悠乐城项目房产继续有效。姚文兵所得呼和浩特市金川开发区BOBO悠乐城项目房产明细如下：A24号楼、A25号楼、A26号楼共计253套，面积13231.59平方米，价值59663017元；53号楼共计93套，面积9449.72平方米，价值32135578元。上述房产已办理在刘向光、赵永平和赵小兵名下，若上述房产需再次更名过户，公司免费义务协助办理更名过户等手续。该《公司决定》由马正正签字并加盖正源公司印章。该事实有姚文兵提交的《公司决定》为证，各方当事人对上述证据真实性无异议，本院对该事实予以确认。2015年4月10日、2015年4月16日姚文兵与姚小雷签订分别签订《协议书》和《债权转让协议》，姚文兵与姚小雷约定，双方多年共同投资，截止协议签订之日，姚文兵应向姚小雷支付投资收益6000万元，姚文兵将其取得的正源公司的59663017元债权转让给姚小雷，折合佰旺佳苑（BOBO悠乐城）253套房屋手续办理到姚小雷名下，抵顶该应付款。上述事实有姚文兵、姚小雷提供的《协议书》、《债权转让协议》为证，正源公司虽对上述证据真实性未发表质证意见，因《协议书》、《债权转让协议》签订双方均予以认可，故本院予以确认。2015年4月29日，正源公司为姚小雷办理了221套房屋的《商品房买卖合同》、《收据》及《补充协议》，并约定在24个月内正源公司按照姚小雷的要求无偿办理更名手续。姚小雷委托筑巢公司（姚文兵夫妻设立）对外出售房屋，筑巢公司与新的购房人签订了《房屋买卖协议书》。正源公司配合姚小雷办理了其转卖12套房屋的《商品房买卖合同》、《收据》及《补充协议》，也即正源公司与新的购房人签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》并出具了相应的收据。姚小雷委托筑巢公司出售的12套房屋合计价款1922504元，其中5人直接向姚小雷一次性付清房款，其余7人向姚小雷支付30%的首付款，其余70%的银行按揭贷款由银行转给正源公司。正源公司虽主张姚小雷所持《商品房买卖合同》系姚文兵自己加盖的印章，对合同真实性不予确认，但因正源公司合同专用章确系正源公司自己刻制并交给项目部使用，且结合正源公司自己出具的《公司决定》中分配给姚文兵房屋的相关内容，可以认定姚小雷所举的《商品房买卖合同》的真实性。鉴于正源公司对其与其他购房人所签合同的事实不持异议，本院对上述事实予以确认。正源公司所举金山税通[2016]22号税务事项通知书、土左税通[135]号税务事项通知书、金山经济开发区地方税务分局税款以及滞纳金计算明细表证实，佰旺佳苑项目截至2017年11月8日欠税含滞纳金共计67314749.37元。王聪明于2014年8月29日至2015年5月25日羁押于巴彦淖尔市临河区看守所。王聪明于2015年3月19日出具委托书，委托王静全权管理BOBO悠乐城一切事宜。王聪明于2017年10月18日出具印章移交说明，将印章由项目部王聪明处交还正源公司。上述事实有正源公司和姚文兵出示的相关证据证实，各方当事人对上述事实的真实性无异议，本院对上述事实予以确认。2015年6月29日，正源公司按照姚小雷在《商品房买卖合同》预留的联系地址及电话，向姚小雷公证送达了《解除通知》。该通知以姚小雷未付购房款为由，解除姚小雷与正源公司于2015年4月29日签订的221份《商品房买卖合同》，总价款共计61039584元。以上事实有内蒙古自治区公证处（2015）内证经字第4879号《公证书》为证，三方对当事人对该公证书真实性均予以认可，本院对该事实予以确认。正源公司股东于2004年6月8日由马正正、常文远变更为王福忠、李月正，法定代表人也由马正正变更为王福忠；正源公司股东于2013年7月15日由王福忠、李月正变更为常文远、马正正、郭兴旺，法定代表人也由王福忠变更为常文远；正源公司股东于2013年11月14日由常文远、马正正、郭兴旺变更为马正正、郭兴旺，法定代表人也由常文远变更为马正正。上述事实有姚文兵所举公司变更登记记录为证，各方当事人对上述事实无异议，本院对上述事实予以确认。本院认为，首先要确定本案的法律关系。正源公司主张姚小雷与姚文兵共同对佰旺佳苑项目出资，姚小雷也是合作开发的主体，本案所涉的221套房屋属合作开发分配的房屋，系基于《房地产合作开发协议书》的履行引起的纠纷，故本案案由应确定为房地产合作开发合同纠纷。本院认为，与正源公司签订《房地产合作开发协议书》的是姚文兵，参与开发佰旺佳苑项目的主体也是姚文兵，姚小雷未参与佰旺佳苑项目的开发。至于姚文兵的项目投资款来源何处，与姚文兵和正源公司开发合作无关，不能以此认定姚小雷是该项目的合作开发主体。姚小雷与正源公司签订了209套房屋的《商品房买卖合同》，并据此要求正源公司履行合同约定的相关内容，故本案应确定为商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、姚小雷与正源公司所签订的209套房屋的《商品房买卖合同》效力如何认定；二、姚小雷主张正源公司向其交付209套房屋的诉讼请求是否能够成立，姚小雷主张正源公司向其承担迟延交付房屋的违约损失的请求是否能够成立；三、姚小雷主张正源公司按约定条件为其办理房屋产权手续的请求是否能够成立，姚小雷主张正源公司向其支付迟延办证的违约金的请求是否能否成立；四、姚小雷主张正源公司向其支付已售12套房屋中7套房屋的按揭房款785000元的请求是否能够成立。一、关于姚小雷与正源公司所签订的209套房屋的《商品房买卖合同》效力如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。姚小雷与正源公司于2015年4月29日签订209套《商品房买卖合同》不具备法律规定的无效的法定情形，这209套房屋的《商品房买卖合同》自成立时生效。正源公司辩称209套《商品房买卖合同》上加盖印章的行为系姚文兵自己所为，合同的签订不是正源公司真实意思表示的理由不能成立。理由如下：1、正源公司先做出了《公司决定》将本案所涉209套房屋分配给了姚文兵，才有姚文兵将本案所涉209套房屋转给姚小雷，再由正源公司与姚小雷签订209套房屋的《商品房买卖合同》的事实；2、从正源公司与姚文兵签订《房地产合作开发协议书》中的约定内容来看，正源公司的印章也不是由姚文兵来保管。从正源公司王聪明的委托书及移交印章说明的内容来看，正源公司印章实际也不是由姚文兵掌管；3、正源公司向姚小雷发出解除合同通知也说明正源公司对本案所涉209套房屋的《商品房买卖合同》的效力是认可的。故姚小雷与正源公司所签209套房屋的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。二、关于姚小雷主张正源公司向其交付209套房屋、并向其承担迟延交付房屋的违约损失的请求是否能够成立的问题。正源公司以姚小雷未交纳房款为由，于2015年6月29日按照姚小雷在《商品房买卖合同》预留的联系地址及电话向姚小雷公证送达了《解除通知》，要求解除正源公司与姚小雷所签订的221套房屋的《商品房买卖合同》。正源公司与姚小雷签订221套《商品房买卖合同》后，姚小雷将其中12套转卖给他人，并由正源公司与新的购房人签订了新的《商品房买卖合同》，正源公司对此事实也不持异议，也即221套房屋中的12套房屋的买卖合同的主体并非姚小雷，正源公司就该12套房屋的《商品房买卖合同》不能像姚小雷行使解除权。正源公司与姚小雷所签订的209套房屋的《商品房买卖合同》中对付款方式的约定是：买受人签约日房款付清或是签约之日起一次性付清等类似表述，在双方签订的合同当日正源公司也为姚小雷同时出具了购房款收据，购房款收据中载明：今收到姚小雷购房款（房号）人民币（房款金额）元。购房收据是购房人交纳房款后，出售方才应出具的。本案中，姚小雷虽未实际交付购房款，但其房屋来源于正源公司分配给姚文兵的房屋，故姚小雷无需交纳房款。正源公司通知姚小雷解除合同实际上是对《公司决定》的否定。但其未提交《公司决定》不成立或无效的证据。故正源公司主张因姚小雷未交纳房款故通知其解除《商品房买卖合同》，双方已不存在商品房买卖合同关系的理由不能成立。正源公司还主张正源公司分配给姚文兵的房屋未经审计清算，佰旺佳苑项目存在欠税、欠费等情形，姚小雷所主张的享有对正源公司的权利不存在。正源公司和姚文兵签订《房地产合作开发协议书》，双方在实际履行过程中正源公司的股东进行了变更，正源公司出具《公司决定》将本案涉案房屋分配给姚文兵作为其投资回报。就佰旺佳苑项目投资情况、利润情况、利润实际已分配的情况、费用成本核算情况等问题，属正源公司与姚文兵的房地产合作开发所产生的问题，正源公司应通过另案解决，正源公司以此为由否认《公司决定》，进而否认姚小雷享有的与其签订的《商品房买卖合同》中的权利的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。正源公司与姚小雷签订的《商品房买卖合同》约定，正源公司应于2015年5月31日前将房屋交付给姚小雷。双方签订的合同合法有效，正源公司应按照合同约定履行义务。姚小雷主张正源公司向其交付209套房屋的诉讼请求依法成立，予以支持。姚小雷与正源公司签订的《商品房买卖合同》虽约定了迟延交付房屋的违约责任，但合同附件五补充协议中也约定了“若买受人在本合同签订之日起的24个月内转让此房产，出卖人须在3个工作日内无偿给予买受人办理涉及更名的全部手续”的内容，并且在正源公司与姚小雷实际履行合同过程中，姚小雷将房屋转售他人，并由正源公司配合办理了相关更名手续，姚小雷并未实际要求正源公司交付房屋，故其要求正源公司承担迟延交付房屋的违约损失的请求不能成立，不予支持。三、关于姚小雷主张正源公司按约定条件为其办理房屋产权手续，并向其支付迟延办证的违约金的诉讼请求是否能否成立的问题。姚小雷与正源公司所签的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因姚小雷与正源公司约定正源公司仅负有将相关资料报产权机关备案的义务，且该义务是在房屋交付使用后720个工作日内履行，故姚小雷请求正源公司按约定条件为其办理房屋产权手续的请求不能成立，对该项诉请不予支持。同时，姚小雷主张正源公司向其支付迟延办证的违约金的诉讼请求也不能成立，对该项诉请不予支持。四、关于姚小雷主张正源公司应向其支付已售12套房屋中7套房屋的按揭房款785000元的请求是否能够成立的问题。姚小雷与正源公司公司签订221套房屋的《商品房买卖合同》后，对外向他人出售12套房屋，正源公司配合又与他人签订了新的《商品房买卖合同》，正源公司与他人形成新的商品房买卖合同关系。本案姚小雷是依据自己与正源公司所签订的《商品房买卖合同》向正源公司主张合同权利的，至于姚小雷将房屋另行出售，并由正源公司收取按揭贷款的问题，与本案不是同一个法律关系，姚小雷应通过另案解决，故对姚小雷该项诉讼请求不予支持。综上所述，姚小雷主张正源公司交付209套房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持，姚小雷的其他诉讼请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：一、呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照双方所签订的《商品房买卖合同》向姚小雷交付佰旺佳苑（BOBO悠乐城）209套房屋；二、驳回姚小雷的其他诉讼请求。案件受理费370276.67元，由姚小雷负担40730元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担329546.67元，保全费5000元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 韩 韬审判员 郭籽良审判员 戴玉英二〇一八年十月十二日书记员 曹文婷