天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初6872号原告：宋斌，男，1982年3月5日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张晓飞，北京大成（天津）律师事务所律师。被告：袁钟，男，1968年4月23日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王凤娟，天津本源律师事务所律师。被告：沈志健，女，1968年8月14日出生，汉族，公安部天津消防研究所干部，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王凤娟，天津本源律师事务所律师。第三人：天津隆意达典当有限公司，住所地天津市红桥区芥园道怡华园明华里7-104号。法定代表人：张志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯涛，该公司职员。原告宋斌与被告袁钟、沈志健、第三人天津隆意达典当有限公司（下称隆意达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋斌及其委托诉讼代理人张晓飞、被告袁钟、沈志健的共同委托诉讼代理人王凤娟、第三人隆意达公司的委托诉讼代理人冯涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋斌向本院提出诉讼请求：1.判令袁钟将坐落于天津市河西区房屋过户给宋斌；2.本案诉讼费由袁钟承担。诉讼中，宋斌变更诉讼请求为：1.判令袁钟、隆意达公司协助宋斌注销设定在天津市河西区房屋上，抵押权人为隆意达公司的抵押权登记；2.袁钟将坐落于天津市河西区房屋过户给宋斌；3.诉讼费由袁钟承担。事实和理由：2015年4月15日，宋斌与袁钟签订《房屋买卖协议》，约定，袁钟将其拥有的坐落于天津市河西区房屋（下称涉诉房屋）以260万元的总价出售给宋斌，袁钟在协议签订后两个月内与宋斌共同办理过户手续，宋斌负担过户中的一切费用。2016年1月8日，二人又签订补充协议，确定房屋成交价格为230万元，袁钟于2016年3月1日前将涉诉房屋过户给宋斌。宋斌认为，双方签订房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思，合法有效，袁钟应按照合同履行，但其拒绝履行，故诉至法院，请求判如所请。袁钟辩称，不同意宋斌的诉讼请求。事实和理由：1.袁钟无权处分涉诉房屋。该房屋属于袁钟与其配偶沈志健共同共有，袁钟无权单独处分。沈志健不同意袁钟处分，袁钟将涉诉房屋转让与宋斌的行为构成无权处分。2.宋斌对涉诉房屋不构成善意取得。根据物权法第一百零六条的规定，因房屋售价远低于市场价格，且尚未办理产权转移登记手续，不构成善意取得。3.宋斌未按照约定支付房屋价款，仅支付100万元，尚有130万元剩余房款未支付。沈志健辩称，不同意宋斌的诉讼请求。事实和理由：首先，该房屋是在袁钟、沈志健婚姻存续期间购买，应当认定为其夫妻共同财产，且二人离婚时并未对该房屋进行处理，也没有证据证明沈志健放弃对该房屋的所有权。二人尚未对涉诉房屋予以分割。沈志健不同意袁钟出售该房屋，故袁钟与宋斌签订的房屋买卖合同无效。其次，因涉诉房屋尚未办理产权转移登记手续，故宋斌对该房屋不构成善意取得，袁钟在法律上不能继续履行。再次，宋斌与袁钟签订的房屋买卖合同没有沈志健确认，且沈志健对房屋买卖不知情，袁钟的行为不能构成表见代理，该房屋买卖合同对沈志健没有约束力。隆意达公司述称，袁钟无力偿还所欠隆意达公司的债务。如宋斌代袁钟清偿260万元可以办理抵押权注销登记手续。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证意见如下：宋斌向本院提交的《以房抵债房屋转让协议》《协议书》《房屋买卖协议》《收据》《房屋买卖协议补充协议》《房屋装饰装修管理服务协议》《天津市企业单位往来收据》真实、合法，且与本案具有关联性，本院均予以采信。袁钟、沈志健向本院提交的《结婚证》《房地产权证》《个人购房借款、抵押合同》《天津市商品房买卖合同》《不动产登记簿》真实性均予以采信，对涉诉房屋上有抵押登记的证明目的予以采信，对该房屋属于袁钟与沈志健共有的证明目的不予采信。袁钟、沈志健向本院提交的安居客海逸长洲房价走势表，真实性无法确定，本院不予采信。本院依宋斌申请调取的涉诉房屋的《天津市不动产登记簿查询证明》《借款合同/房地产抵押合同》真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。隆意达公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月5日，案外人天津永盛岩土技术有限公司（下称永盛公司）与天津二建建筑工程有限公司混凝土分公司（下称二建混凝土公司）、天津市北辰区鸿达建材厂（下称鸿达建材厂）签订《以房抵债房屋转让协议》，约定永盛公司因欠二建混凝土公司货款，其法定代表人袁钟自愿以个人名义将涉诉房屋作价130万元抵偿所欠二建混凝土公司的债务；二建混凝土公司因欠鸿达建材厂货款，同意将涉诉房屋作价130万元抵偿所欠鸿达建材厂债务；因涉诉房屋有抵押，永盛公司必须于2006年12月31日前还清银行贷款。2006年6月6日，鸿达建材厂与宋斌签订《协议书》，约定鸿达建材厂将涉诉房屋产权转让与宋斌用于冲抵所欠宋斌的欠款。2015年4月15日，袁钟与宋斌签订《房屋买卖协议》，约定宋斌向袁钟购买涉诉房屋；房屋售价为260万元，宋斌已付清房款，袁钟不支付交易中的任何费用；袁钟在协议签订之日起两个月内协助宋斌办理过户手续。当日，宋斌通过转账方式支付袁钟房款100万元，永盛公司、袁钟出具《收据》予以确认。当日，永盛公司、袁钟又向宋斌出具《收据》，载明收到宋斌交付的购房款（现金）130万元。2016年1月8日，袁钟、宋斌，永盛公司签订《房屋买卖协议补充协议》，约定，三方确认涉诉房屋归宋斌所有，袁钟协助宋斌办理房屋过户手续；袁钟于2016年3月1日前将恋海园房屋过户给宋斌；袁钟已收到宋斌转账100万元及现金130万元。2006年6月14日，宋斌入住涉诉房屋并居住至今。另查，2005年1月7日，袁钟与天津融创置地有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定袁钟向该公司购买涉诉房屋，房屋总价款为1031551元，于合同当日支付首付款206551元，于2005年1月27日通过按揭贷款的方式支付剩余房款825000元。2005年1月18日，袁钟与中国工商银行股份有限公司天津河西支行（下称工行河西支行）签订《个人购房借款、抵押合同》，约定袁钟向该行借款825000元用于购买涉诉房屋，并以涉诉房屋为该笔贷款进行担保。现抵押权人为工行河西支行的抵押权登记已注销。再查，袁钟与沈志健于1991年12月25日登记结婚，于2017年1月24日协议离婚，并在《离婚协议书》中约定，二人无房产，均自行解决住房问题；财产无争议，双方自行分配完毕。最后，涉诉房屋登记在袁钟名下。袁钟于2015年1月6日取得该房屋不动产权证。现该房屋设定抵押，抵押权人为隆意达公司。截至到法庭辩论终结之日，涉诉房屋被天津市红桥区人民法院轮候查封。隆意达公司同意，如宋斌代袁钟清偿260万元，可以配合注销抵押权登记，并向天津市红桥区人民法院申请解除对该房屋的查封。宋斌已将260万元交至本院。本院归纳争议焦点：1.宋斌与袁钟签订的《房屋买卖协议》及其《补充协议》是否有效；2.宋斌是否有权要求袁钟协助其办理涉诉房屋不动产转移登记手续。本院分别讨论如下。第一，宋斌与袁钟签订的《房屋买卖协议》及其《补充协议》是二人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁钟、沈志健辩称袁钟对涉诉房屋无处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无论出卖人在缔结合同时是否有处分权，均不影响合同效力，判断合同是否无效的依据为合同法第五十二条的规定。本案中，宋斌与袁钟签订的房屋买卖合同并不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，应合法有效。第二，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行的，对方有权要求违约方继续履行，故宋斌有权要求袁钟协助其办理涉诉房屋不动产权转移登记手续。1.宋斌已按照合同约定支付了对价款。首先，关于总房款金额。2015年4月15日签订的《房屋买卖协议》约定为260万元，但2016年1月8日签订的《房屋买卖协议补充协议》约定房屋总售价为230万元，由于补充协议签订时间在后，应当认定双方协议变更房屋总价款金额，房屋总价款为230万元。其次，2015年4月15日，宋斌支付袁钟购房款100万元，双方均无争议。再次，根据《以房抵债房屋转让协议》《协议书》，袁钟负有义务将涉诉房屋转移至宋斌名下以使得永盛公司所欠二建混凝土公司、二建混凝土公司所欠鸿达建材厂、鸿达建材厂所欠宋斌债务获得清偿。袁钟与宋斌签订房屋买卖合同，且袁钟及永盛公司向宋斌出具《收据》确认收到130万元房款的行为，说明袁钟认可抵债行为，并且双方同意变更以房抵债为房屋买卖合同关系，将袁钟所负的依照以房抵债协议将涉诉房屋抵偿宋斌的义务与宋斌所负支付袁钟130万元购房款的义务相互抵销，从而建立房屋买卖合同关系，符合合同法第一百条的规定，并无不当。故宋斌已按照约定支付了袁钟购房款230万元，而袁钟并未按照约定办理房屋过户登记手续，属于违约，宋斌有权要求袁钟继续履行房屋买卖合同。2.涉诉房屋为袁钟的个人财产。首先，一方在婚姻存续期间取得的财产并不当然为夫妻共同财产。袁钟、沈志健主张涉诉房屋为夫妻共同财产，但并未提交证据证明该房屋系双方共同财产转化而来，应当承担举证不能的不利后果。其次，根据物权法第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现涉诉房屋登记在袁钟名下，应当认定为袁钟个人财产。再次，即便涉诉房屋属于袁钟、沈志健夫妻共同财产，但二人也认可房屋转让与宋斌的事实。根据袁钟、沈志健在《离婚协议书》中认定双方无房产，且财产已分割完毕，如袁钟、沈志健认定该房屋属于夫妻共同财产就应当明确约定该房屋的分割问题，但并未约定，说明双方认可房屋转让与宋斌的事实。故宋斌要求袁钟继续履行合同并不存在法律上的障碍。3.宋斌已合法占有房屋至今，主观上不存在恶意。宋斌依据《天津市商品房买卖合同》信赖袁钟享有涉诉房屋的完整处置权，主观上并不存在恶意。袁钟于2006年6月14日将涉诉房屋交付宋斌，宋斌在该房屋内居住至今。故宋斌要求袁钟继续履行房屋买卖合同不存在事实上的障碍。4.宋斌、隆意达公司达成一致意见，由宋斌代袁钟、沈志健清偿所欠隆意达公司债务260万元以涤除抵押权登记，并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。5.双方签订《房屋买卖协议》约定房产交易过程中产生的一切费用，均由宋斌负担。故过户所需税费均应由宋斌负担。综上，宋斌的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，原告宋斌支付第三人天津隆意达典当有限公司260万元（此款已交至本院）；二、自本判决第一项履行完毕后十日内，第三人天津隆意达典当有限公司、被告袁钟协助原告宋斌办理设定在天津市河西区房屋上，抵押权人为第三人天津隆意达典当有限公司的抵押权注销登记手续；三、自本判决第二项履行完毕后十日内，被告袁钟协助原告宋斌办理天津市河西区房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋不动产权转移至原告宋斌名下，过户所需税费由原告宋斌负担。案件受理费80元、保全费5000元，均由被告袁钟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  孙开军人民陪审员  叶 红人民陪审员  王宝起二〇一八年十月二十四日法官助理蒋柏寒书记员曹靓怡附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》，第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。