广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初15016号原告：陈惠珍，女，1954年11月6日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：林淑菁、伍素贞，均系广东穗恒律师事务所律师。被告：佛山市丽日东方房地产开发有限公司（以下简称丽日公司）。住所地：佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场5座201铺之一，社会信用代码914406005940394115。法定代表人：潘永铿。委托诉讼代理人：戴斌、杨炳光，均系广东千度律师事务所律师。上述原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2017年9月27日受理后，同年12月4日，被告申请对涉诉商品房的装修造价进行评估，本院予以接纳。2018年9月26日，本院依法适用简易程序，由审判员叶志标独任审理，公开开庭审理本案。原告及其委托诉讼代理人林淑菁、被告的委托诉讼代理人杨炳光到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还购房款408168元、契税11661.94元、印花税204.08元、住宅专项维修资金4081.68元；3、被告赔偿撤销购房合同所产生的一倍购房款的损失408168元、购房款利息23591.72元、契税的利息损失535.48元、印花税的利息损失9.37元、住宅专项维修资金的利息损失190.65元、装修费损失79322.31元、律师费的损失8500元；4、本案诉讼费由被告承担。2018年9月26日庭审中，原告变更诉讼请求为：1、撤销原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还购房款408168元、契税11661.94元、印花税204.08元、住宅专项维修资金4081.68元；3、被告赔偿装修费79322.31元；4、被告赔偿购房款的利息损失58163.94元、契税的利息损失535.48元、印花税的利息损失9.37元、住宅专项维修资金的利息损失190.65元、装修费的利息损失10919元；5、被告赔偿因撤销购房合同产生的一倍购房款的损失408168元；6、被告赔偿律师费损失8500元；7、被告赔偿专项维修资金及装修费合计80706元的利息15000元；8、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售其开发的佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场2座1717房。在购房期间，被告的广告宣传资料及样板房均宣称、显示原告所购房屋为“公寓”、“自住办公两相宜”，房屋内有卧室、浴室、厨房、饭厅、客厅、卫生间等。原告向被告支付了购房款408168元，并向相关部门支付了契税11661.94元、印花税204.08元、住宅专项维修资金4081.68元。另外，原告对商品房进行了装修，并支付了装修费76624元。此后，被告在售楼部张贴《丽日广场备注内容》，公告原告所购房产仅作办公用途，不得用作住宅，项目土地在2045年7月28日出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由作为土地所有权人的佛山市南海区桂城街石石肯村一村东股份合作经济社无偿收回。但上述重要信息，被告在签约时并未告知原告。被告的欺诈行为，导致原告在违背真实意思表示的情况下与其签订了合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”的规定，被告是过错方，原告并无过错，被告除应向原告退还已付款项外，还应赔偿原告因被告的欺诈行为产生的全部经济损失。综上，被告虚假宣传、隐瞒房屋重要事实的行为已构成欺诈，严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第三款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第二十条、第二十三条第二款、第二十六条、第四十五条、第五十五条的规定，支持原告主张。被告辩称：一、原告认为被告存在虚假广告宣传而请求撤销合同的理由不能成立。双方所签的《认购书》第十条证明原告在签约前已阅悉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，知悉全部收费项目、标准及物业其周边情况。《商品房买卖合同（预售）》第三条明确了房屋的具体情况，且约定“该商品房规划用途为办公”。《补充协议》第九条明确商品房的情况以双方的约定为准。据此，足以证明原告知悉其所购房屋为办公用途，且对此无异议。无论如何理解房屋用途，但原告在签订买卖合同时已知悉房屋为办公用途，不可能认为其它用途。原告签约时没有违背其真实意思表示。二、被告不存在故意隐瞒土地使用期满后如何处理地上建筑物的事实。原告以被告隐瞒了所购物业在土地使用期届满后将由案外人无偿收回、存在欺诈行为而行使撤销权，其主张纯属虚构。物业在使用年限届满后被无偿收回根本不可隐瞒，土地使用权的取得（包括出让或转让）是在政府主导及监督下公开进行，需有包括合同在内相关土地使用权流转文件等，且须在行政部门备案，任何人都可依法查询，本案所涉土地使用权出让合同亦不例外。原告所购房屋所在的项目是集体土地流转开发试点，购房者达1500多户，面对如此多的业主，没有谁敢或有能力隐瞒影响购不购房的重要事实。三、根据售楼现场照片，被告已履行告知义务，向原告公示了包括经过见证的《土地使用权出让合同》在内的房屋所有信息。依据佛建房市（2012）2号文第四条规定，领取预售证的前提是必须公示与房产相关的全部信息，而南海区国土城建和水务局出具的《关于丽日广场销售纠纷信访问题的回复》写明“我局在暗访检查过程中暂未发现有隐瞒土地合同销售的行为……暂未发现丽日广场项目隐瞒应公示未公示的行为……未发现有违规行为”，充分证明被告切实履行了公示义务，且未隐瞒土地合同进行销售。原告所签的《购买商品房须知》第二条第（一）款标明“签订合同前，购房人应认真核实商品房公示信息并认真了解所购商品房的所有情况”，被告不仅公示了相关信息，且提醒业主务必了解所购房产的情况。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份；2、企业信用信息公示报告复印件12页、全国统一社会信用代码信息打印件1份；3、丽日广场备注内容复印件1份，用以证明被告故意隐瞒丽日广场土地出让年限2045年7月28日届满后，项目土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回的事实；4、宣传图纸复印件2份、样板房的照片打印件4页，用以证明被告在销售过程中，对外宣传物业为“公寓”、“自住办公两相宜”、“一居室单身公寓”，样板房以住宅用途展现；5、丽日公司作为出卖方，与作为买受人的原告签订的商品房买卖合同复印件1份；6、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书复印件各1份；7、税收缴款书原件1份；8、住宅专项维修资金缴款通知书原件1份；9、委托代理合同、律师费发票原件各1份；10、丽日公司开具的收据原件3份、信用卡已出账单查询原件2页；11、借记卡账户历史明细清单原件6页；12、物业委托经营管理合同原件1份；13、关于装修费用的收据原件4份；14、光盘原件1份、微信聊天语音记录文字整理稿打印件1份、名片、业主购房时销售部现场的照片、2017年4月12日的告示复印件各1份、业主维权时拍摄的照片复印件7份、业主联名信访与上访资料复印件17页、样板房的照片复印件5页、宣传单张复印件15页、网上论坛资料打印件3页、群发的短信打印件1份、承诺书、声明、销售折扣协议书、丽日广场销售特别告知书复印件各1份、房地产行业诚信管理平台上的信息打印件1份，证明被告在售房时存在欺诈行为。庭审中，被告举证如下：1、营业执照复印件1份；2、照片打印件3页；3、南桂法服见字（2012）192号见证书、《土地使用权出让合同》、集体土地使用证复印件各1份，主要内容是佛山市南海区桂城街石石肯村一村东股份合作经济社（以下简称石石肯村一村东经济社）作为甲方，与作为乙方的丽日公司于2012年12月24日签订《土地使用权出让合同》，约定石石肯村一村东经济社将其位于东便围工业区的48149平方米土地【土地证号：佛府南集用（2012）第0101030号】出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；同日，南海区桂城街道办事处桂城法律服务所对上述合同出具了见证书。4、佛建房市（2010）2号《关于规范商品房销售信息公示的通知》复印件1份，用以证明领取预售证前必须公示与房产有关的全部情况，否则不得颁发预售证；5、佛山市南海区国土城建和水务局关于丽日广场销售纠纷信访问题的回复复印件1份，证明该局对丽日广场项目销售进行暗访、检查，未发现有隐瞒土地合同内容进行销售的行为、未发现有违规行为、未发现丽日广场隐瞒公示、未公示的行为；6、丽日公司作为出售方、与作为认购方的陈惠珍签订的《丽日广场商品房认购书》原件1份；7、《商品房买卖合同》补充协议原件1份，用以证明物业的买卖以双方书面协议为准，售楼书、样板房、交易过程中的口头意向、信息等不构成合同内容；8、购买商品房须知原件1份，用以证明被告已明确提示购房人应认真核实商品房销售公示信息及所购房屋的全部情况。经质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对第1-2、5项证据无异议；对第3项证据的真实性无异议，但认为无法证明原告主张的内容；对第4项证据有异议，认为没有证据证明是由被告所制作；对第6项证据不予确认，认为按照常理及商品房买卖合同的要求，开发商应向业主提交保证书及说明书；对第7-11项证据的真实性、合法性无异议，但认为上述证据不能证明是被告的行为而造成原告损失；对第12-14项证据不予确认，认为被告并非装修合同的当事人，光盘等证据，未经公证手续，难以确认真实性。经质证，原告对被告提供的证据质证意见如下：对第1项证据的真实性有异议，认为被告的法定代表人与签约时不同，原告要求被告提供营业执照的原件，如无原件核对，原告不确认该证据；对第2项证据的真实性、合法性不确认，认为无法确认其来源及形成时间，在签约、交房及支付装修费时均未看过该份证据，是2017年1月19日业主投诉后，根据信访局要求被告才张贴的；对第3项证据认为没有原件核对，对真实性不确认，即使有原件，但原告从未见过，涉讼房产的土地出让年限，被告在签约时并未告知原告，亦未将其中重要信息明确提醒原告；对第4项证据认为没有原件，不予确认，即使有该份文件，但原告一直不清楚内容，被告亦未举证是否有实际按文件履行；对第5项证据认为没有原件，不予确认，文件的日期为2016年12月7日，双方签订合同的时间为同年4月左右，业主信访发生在同年9、10月，该文件是业主投诉信访后才制作的，不能反映被告在签订合同时没有违法行为，该回复可证明被告存在欺诈行为；对第6项证据的真实性无异议，但认为认购书没有写明办公用途，第十条是格式条款，侵犯了原告作为消费者的权益，被告没有清楚向原告明晰该条款，根据消费者权益保护法及合同法的规定，该条款与口头约定不一致，属无效条款，对原告没有法律效力；对第7项证据的真实性无异议，但认为合同隐瞒了29年后房屋被无偿收回的重要事实；合同虽载明使用期限，但被告没有向原告详细说明使用期限届满后，房屋归属问题；根据一般理解，使用权到期后，产权人可以补地价继续使用房屋，但被告在售房过程中，隐瞒了土地使用期限届满后房屋将无条件返还的重要信息，被告办理已售房屋退款手续，部分业主已拿到全部退回的房款，可证明被告存在过错，违反了合同法的规定；签约时，被告提供了买卖合同、使用保证书等材料，其销售人员亦明确涉案房产可作为公寓，令原告产生误解；对第8项证据的真实性无异议、关联性有异议，依据住宅说明书和质量说明书，被告隐瞒了房屋不能作为住宅用途，被告误导原告，该证据可证明被告存在隐瞒事实的欺诈行为，导致原告作出错误意思表示，造成原告的损失及本案的发生，过错在被告。在诉讼中，根据被告的申请，本院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对丽日广场2座1717房的装修造价进行评估。该鉴定机构于2018年7月9日出具《工程造价鉴定编制报告书》，认定该房屋的装修造价为41437.89元。经质证，原告对该报告书的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该造价不能反映装修实际支出的费用，不能作为赔偿装修损失的依据，应按原告实际支付的费用作为赔偿装修损失的判决依据。被告对该报告书无异议。但被告认为依据原、被告签订的商品房买卖合同关于装修附件的约定，涉诉房屋的电箱、弱电箱均由被告安装，上述鉴定报告应扣减电箱、弱电箱的造价费用。经审查，原、被告提供的证据及《工程造价鉴定编制报告书》来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：座落佛山市南海区桂城街石石肯村一村东便围工业区的48149平方米土地的使用权人是石石肯村一村东经济社，并办理了佛府南集用（2012）第0101030号土地使用权证。2012年12月24日，石石肯村一村东经济社作为甲方，与作为乙方的被告丽日公司签订《土地使用权出让合同》，约定该经济社将上述土地出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；若甲方继续对该项目招商的，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，乙方享有优先权。同日，南海区桂城街道办事处桂城法律服务所出具南桂法服见字（2012）192号《见证书》，对上述合同作了见证。此后，被告丽日公司在该地块投资兴建丽日广场项目。2016年6月21日，被告丽日公司作为出售方、与作为认购方的原告陈惠珍签订《认购书》，约定原告以408168元向丽日公司认购佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场2座1717房，定金7万元于签署认购书时付清，首期楼款338168元于同年6月28日前付清。同日，原告向被告支付了定金7万元、房款1万元。7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以出让方式取得佛山市南海区桂城街道石石肯村一村东东便围工业区48149平方米土地使用权，原告所购商品房土地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2045年7月28日；该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为南房预字第××号；原告所购商品房为丽日广场2座1717房，规划用途为办公，建筑面积50.14平方米、套内面积36.78平方米，每平方米单价11907.55元，总价408168元，本合同网签之日起3日内支付购房款204084元，余款204084元于同年9月27日前支付；被告应于同年9月30日前向原告交付商品房；逾期90天交楼，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告退还已付房款，并自原告付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息，按全部房款的5%向原告支付违约金。同日，原告向被告支付了房款328168元。10月12日，原告向佛山市南海区国土城建和水务局交纳了物业维修资金4081.68元。同月18日，原告向南海区地方税务局桂城分局缴纳了契税11661.94元、印花税204.08元。11月17日，原告与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订《物业委托经营管理合同》，约定原告将丽日广场2座1717房以75210元委托给曼思顿公司进行装修及运营管理，并向该公司支付了装修首期款22563元、网络初装费1415元。12月7日，就丽日广场业主集体投诉问题，佛山市南海区国土城建和水务局作出书面答复，称该局在2016年3月26日、7月13日、9月的暗访检查过程中，暂未发现丽日广场项目有隐瞒土地合同销售的行为、暂未发现有隐瞒应公示内容未公示的行为。12月14日，原告向曼思顿公司支付装修二期款26323元。2017年1月23日，原告向曼思顿公司支付了装修三期款18802元。7月22日，原告向曼思顿公司支付装修四期款7521元。9月11日，原告向广东穗恒律师事务所并支付律师费8500元，并于当月19日签订委托代理合同。9月27日，原告提起本案诉讼。在诉讼中，根据被告的申请，本院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对丽日广场2座1717房的装修造价进行评估。2018年7月9日，该公司出具《工程造价鉴定编制报告书》，认定该房屋的装修造价为41437.89元。被告为此支付了鉴定费3600元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应予撤销，理由如下：首先，讼争合同约定原告所购物业为办公用房，但被告在售楼过程中，其广告宣传及销售人员的推介，均承诺物业可作公寓用途，造成原告误认为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，原告在签订讼争合同时存在重大误解。其次，在对所购物业存在重大误解的情况下，原告以每平方米1.1万多元的单价购买该物业，而其后在被告的公示中，明确原告所购物业不得作住宅用途，因此，讼争物业的成交价，对原告而言，明显不公平。最后，石石肯村一村东经济社与被告签订的土地出让合同中虽有土地使用期限届满后，若该经济社继续对该项目招商，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，被告享有优先权的约定，但涉讼房屋在土地使用期限届满后，能否续约、以何种方式、条件续约并不确定，原告以接近普通商品房的价格购买使用期限届满后、能否续期并不确定的物业，亦明显对原告有失公平。综上，原告与被告所签的商品房买卖合同既存在重大误解，亦对原告显失公平，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。”的规定，双方所签的合同为可撤销合同。根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方所签的合同被撤销，被告应将收取的款项返还给原告。本院对原告主张的第1项诉请，予以支持。关于原告第2项诉请中的相关费用问题。原告于2016年6月21日向被告支付了定金7万元、房款1万元，同年7月27日支付了房款328168元，合共408168元，在合同被撤销后，被告应将此款返还给原告。原告第2项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持。被告并应按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付上述8万元自2016年6月21日起、328168元自同年7月27日起至退还日止的利息损失。原告第4项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持。原告第2项诉请中主张的契税11661.94元、印花税204.08元、住宅专项维修资金4081.68元是由行政部门收取，并非由被告收取，故上述费用应由被告协助原告到行政部门退还。因上述费用并非被告收取，故原告要求被告支付上述费用的利息的第4项诉请中的此部分主张本院不予支持。关于原告第3项诉请中的装修费问题。原告为涉讼房屋而委托曼思顿公司进行装修，并于2016年11月17日支付了装修款22563元、网络初装费1415元、同年12月14日支付了装修二期款26323元、2017年1月23日支付了装修三期款18802元、同年7月22日支付了装修四期款7521元，合共76624元，该款项是原告为所购房屋装修合理、实际的支出，涉讼房屋经评估，装修造价虽为41437.89元，但在本案买卖合同被撤销、涉讼房屋返还给被告的情况下，作为附着物的装修设施亦相应由被告接收，故被告应将76624元支付给原告。本院对原告第3项诉请中超出此部分的主张不予支持。被告在将上述装修款支付给原告后，相关的权利由被告继受。如被告主张与该装修款相关权利时，原告应予以积极协助。如日后曼思顿公司就装修问题向原告主张余下装修款，原告可向该公司清偿装修余款后，再另案向被告主张权利。对上述装修款，被告亦应按中国人民银行同期同类贷款利率赔付自付款日起至清偿日止的利息损失给原告。原告第4项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持。关于原告第5项诉请中相关费用的赔偿问题。因本案原告的损失以购房款的利息损失为限，故原告要求被告赔偿购房总款一倍的损失诉请，本院不予支持。关于原告第6项诉请中的律师费问题。本案原告的损失以购房款的利息损失为限，故原告在第6项诉请中主张的8500元律师费本院不予支持。关于原告第8项诉请中的诉讼费问题。因购房款、装修款的本息由被告退还原告，故此部分诉请的诉讼费应由被告负担。原告要求被告承担已付房款一倍的赔偿的主张被本院驳回，相应诉讼费本应由原告负担，但考虑到因引起本案讼争合同被撤销的过错责任在被告，故该部分的诉讼费本院酌定由原告负担40%、被告负担60%。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告陈惠珍与被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司2016年7月27日所签的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，向原告陈惠珍退还购房款408168元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告陈惠珍赔付其中8万元自2016年6月21日起、328168元自同年7月27日起至退还日止的利息损失；三、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，协助原告陈惠珍退回契税11661.94元、印花税204.08元、住宅专项维修资金4081.68元；四、被告佛山市丽日东方房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内，退回原告陈惠珍装修款76624元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告陈惠珍赔付其中23978元自2016年11月17日起、26323元自2016年12月14日起、18802元自2017年1月23日起、7521元自2017年7月22日起至退还日止的利息损失；五、驳回原告陈惠珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，应收受理费6622.17元（原告已预交），由原告负担1485元、被告负担5137.17元。对原告多预交的受理费5137.17元，在本判决生效后，经原告向本院提出书面申请，本院退还给原告；属被告负担的受理费5137.17元，被告应于本判决生效后十日内向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。本案鉴定费3600元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶志标二〇一八年十月二十六日书记员  谭国敏