广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终948号上诉人（原审原告）：邹丰蔚，男，汉族，1960年9月1日出生，住高州市，委托诉讼代理人：邓汉成，男，汉族，1970年4月6日出生，住高州市，被上诉人（原审被告）：陈煜，男，汉族，1981年9月9日出生，住茂名市茂南区，被上诉人（原审被告）：黄金略，男，汉族，1984年7月10日出生，住茂名市茂南区，上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄全儒，广东诚挚律师事务所律师。原审第三人：莫智皓，男，汉族，1986年10月16日出生，身份证住址茂名市茂南区，现在阳春监狱服刑。原审第三人：高州市宏源房地产开发有限公司，住所地：高州市高凉西路温国源屋二楼（凯旋加油站对面）。法定代表人：陈秀坤，执行董事。原审第三人：陈秀坤，女，汉族，1961年8月25日出生，住高州市，原审第三人：温志勇，男，汉族，1984年2月24日出生，住高州市，原审第三人：郑姗姗，女，汉族，1980年12月5日出生，住高州市，上诉人邹丰蔚因与被上诉人陈煜、黄金略及原审第三人莫智皓、高州市宏源房地产开发有限公司、陈秀坤、温志勇、郑姗姗房屋买卖合同纠纷一案，不服高州市人民法院（2017）粤0981民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人委托诉讼代理人邓汉成、被上诉人共同委托诉讼代理人黄全儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹丰蔚上诉请求：1、撤销原审判决，改按上诉人原审的诉讼请求作出判决。2、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实严重错误。原审判决认定：“由于原被告在《买卖房屋协议书》没有约定履行期限，且被告没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，所以原告请求解除履行期限没有约定的《买卖房屋协议书》及退还涉案房屋的主张依据不足”，原审判决认定事实明显错误。（一）《买卖房屋协议书》约定有具体的履行期限。根据上诉人与被上诉人于2015年6月16日签订的《买卖房屋协议书》第2条明确约定“甲乙双方签订本协议时，乙方（被上诉人）要一次性付清给甲方（上诉人）”，即被上诉人在签订协议之时就应即时付清购房款，并不是原审判决认定的没有约定履行期限。（二）上诉人向被上诉人催收购房款，被上诉人拒绝支付购房款长达两年之久。上诉人卖房给被上诉人根本目的就是要取得购房款，上诉人与被上诉人签订《买卖房屋协议书》后，因被上诉人没有按照约定支付任何购房款给上诉人，上诉人要求被上诉人支付购房款，被上诉人却以莫智皓收到上诉人的购房款为由，没有支付任何房款给上诉人。为此，上诉人到xxx物业管理处要求中止为被上诉人进行房屋装修及办理产权证。这一事实包括被上诉人和第三人莫智皓在法庭上的陈述及陈秀坤、温志勇、郑姗姗的答辩状均可证实。上诉人中止被上诉人装修房屋及办证的行为，就足以证实上诉人已向被上诉人催收购房款，又何来原审判决认定的“黄金略没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》”而驳回上诉人的诉讼请求？那么，上诉人中止被上诉人装修房屋及办证是为何？被上诉人没有按约定在签订《买卖房屋协议书》当日，一次性付清购房款，还拒绝支付购房款长达2年之久，如《买卖房屋协议书》不能解除，那么上诉人出卖房屋为的是什么？二、被上诉人并没有主张《买卖房屋协议书》没有约定履行期限，也没有要求上诉人再次给予一定的履行期限，原审审理违反民事诉讼不告不理原则。本案属上诉人诉被上诉人房屋买卖合同解除纠纷案，属民事诉讼范围，我国民事诉讼制度实行“不告不理的原则”，被上诉人无论是书面的民事答辩状，还是法庭陈述，均没有主张《买卖房屋协议书》没有履行期限，也从没有要求上诉人重新给予其一定的履行期限，被上诉人辩解的主要理由就是莫智皓收了他的购房款，认为莫智皓是上诉人的女婿，就认为属上诉人委托其卖房，以此推定莫智皓的行为应由上诉人负责。但莫智皓庭上否认上诉人委托其卖房，原审第三人陈秀坤、温志勇、郑姗姗的答辩也否认上诉人委托莫智皓卖房。原审判决没有根据被上诉人的辩解理由而直接以《买卖房屋协议书》没有履行期限，双方也没有就履行期限达成一致为由驳回上诉人的诉讼请求，判决明显违反民事诉讼“不告不理的原则”。三、被上诉人已构成根本违约，《买卖房屋协议书》依法可以解除。根据《合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”的规定，如上所述，本案在诉讼过程中，被上诉人从未提出《买卖房屋协议书》没有履行期限，也没有要求上诉人再给予支付购房款的宽限期的问题，而是辩解原审第三人莫智皓已收取了其购房款，根本就没有再向上诉人支付任何购房款的意思表示。没有履行期限或履行期限不明确，双方可以再协商明确履行期限。但被上诉人根本就否认其欠上诉人的购房款，且，自2015年6月16日签订的《买卖房屋协议书》至2017年5月上诉人起诉被上诉人时间长达2年之久，被上诉人没有支付任何购房款给上诉人，完全剥夺了上诉人出卖房屋应获取购房款的根本利益，被上诉人已构成根本违约。因此，根据合同法的规定，上诉人享有法定解除权，依法可以起诉解除双方签订的《买卖房屋协议书》。四、原审判决适用法律依据错误。原审判决依据《合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条的规定，认定由于原、被告在《买卖房屋协议书》没有约定履行期限，且被告黄金略没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，而判决驳回上诉人的诉讼请求。原审判决适用《合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条明显错误。理由有：第一、《买卖房屋协议书》有明确的履行期限，并不存在没有履行期限或不明的情形；第二、被上诉人也并没有要求上诉人再给予一定履行期限的宽限期，被上诉人并没有要求协商如何履行的意思表示；第三、虽然被上诉人黄金略没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，但当上诉人发现原审第三人莫智皓擅自将涉诉房屋交付给被上诉人装修后，曾要求被上诉人支付购房款，被上诉人以其已经支付给原审第三人莫智皓，而不同意再支付购房款给上诉人，被上诉人的行为已明确表示其不履行主要义务，已构成根本违约。至于上诉人之后再次委托广东雄兴律师事务所寄送《法律意见书》，上诉人本想再次给予被上诉人一次机会，但这并不影响被上诉人已构成根本违约。而且，从2015年6月16日签订的《买卖房屋协议书》直到2017年5月起诉长达2年的时间里，被上诉人至今没有向上诉人支付任何购房款，被上诉人不构成违约？公理何在！第四、《合同法》第九十四条规定合同法法定解除的情形有五项，而需要经书面催告履行的则属于第（三）项的情形，原审判决只适用到条，而没有适用到具体第几项情形，原审判决适用法律依据错误。综上所述，原审判决认定事实严重错误，审理明显违反不告不理的原则，适用法律依据错误。为此，请二审法院依法查清事实，撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人黄金略、陈煜辩称：一、本案涉案房屋实际所有人是被上诉人黄金略，被上诉人陈煜只是涉案房屋的名义持有人。二、基于上诉人邹丰蔚与莫智皓的翁婿关系，结合本案的事实，以及陈秀坤、温志勇等人为被上诉人办理过户的实际处理情况，被上诉人有理由相信莫智皓收取购房款得到了上诉人邹丰蔚的授权及同意。原一审庭审中，莫智皓明确承认其卖房是得到了其岳父邹丰蔚的授权与认可，邹丰蔚也承认其的确是授权莫智皓卖房，籍此在资金上支持莫智皓。鉴于本案涉案房屋是邹丰蔚与陈秀坤置换而来，及双方签订《买卖房屋协议书》前后，莫智皓带被上诉人到涉案房屋看房，及温志勇收取被上诉人相关税费，郑姗姗带被上诉人到房产局办理相关过户手续，上述证据及事实已经形成完整的证据链，莫智皓卖房是得到了邹丰蔚的认可，其收取购房款，是上诉人邹丰蔚授权其卖房的内容之一，是应有的权利。上诉人将授权卖房与授权收取购房款硬生生割裂，是没有事实依据的。基于本案的事实，被上诉人有理由相信莫智皓有权处理涉案房屋买卖的一切事项，包括收取购房款。三、被上诉人已经按照与莫智皓的口头约定，支付了每套房屋40万元的大部分购房款，上诉人依法应当继续履行合同。莫智皓与被上诉人约定的房屋价款是每套40万元（含税，剩余房款办出房产证后付清），被上诉人已经付清了二套总价80万元购房款，剩余的购房款应当按照约定待办出房产证后付清。至此，双方应该继续履行合同，由上诉人邹丰蔚将房屋过户到被上诉人名下，被上诉人付清剩余价款。四、双方于2015年6月16日签订《买卖房屋协议书》，及至郑姗姗等人于2015年8月前后带被上诉人到高州市房产局签署办理有关房产证手续，再至后来上诉人要求郑姗姗撤回办房产的有关手续，上诉人实质是反悔，其行为有违诚信，已经构成严重违约。双方签订《买卖房屋协议书》后，上诉人即通知郑姗姗等人为被上诉人办理相关过户手续，事实上办理房屋过户的有关资料也于2015年8月前后交到了高州市房产局。后来，莫智皓因诈骗罪（另案）于2015年11月3日被刑事拘留后，上诉人就产生了反悔的心理，以授权莫智皓卖房，但未授权莫智皓收取购房款的荒诞理由，私自要求撤回被上诉人办理房产证有关手续，并提起本次诉讼。上诉人实质是违反诚实信用原则，已经构成严重违约。五、上诉人的上诉状中陈述莫智皓在一审庭上否认上诉人委托权限不是事实，在原来一审庭审上，上诉人与莫智皓也确认双方是存在委托卖房的关系，上诉人将委托卖房以及委托收款的事项割裂开，这是没有事实依据的。六、《买卖房屋协议书》第二条约定，车库、储物间不按揭，双方签订协议后乙方需一次性付清给甲方，该约定是车库的十万元一次性付清，被上诉人已经一次性付清每套房四十万元的价款，上诉人应当依约履行合同，将房屋过户给被上诉人之后，被上诉人再付清余款。综上，被上诉人认为一审判决并无不当，应当予以维持。恳请二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉。原审第三人莫智皓、高州市宏源房地产开发有限公司、陈秀坤、温志勇、郑姗姗没有到庭也没有提交书面意见。上诉人邹丰蔚向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2015年6月16日签订的《买卖房屋协议书》，责令被告将位于高州市××路xxx小区内xxx号套房及24号储物间退回给原告；2、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定的事实：本案涉案房屋xxx小区xxx号套房及24号储物间位于高州市××路xxx小区内。2015年1月6日，甲方陈秀坤与乙方邹丰蔚签订《财产置换合同书》，双方约定：一、甲方置换给乙方的财产为座落在位于高州市xx的xxx小区内的705、805、1705、1206、1406、1506、1307、1407、1507共九套房屋（以下称商品房），该小区内负一层的01、02、03、04号四个车位，该小区内负一层14、22、23、24、25号共五个储物间。二、甲方置换给乙方的xxx小区内的705、805、1705、1206、1406、1506、1307、1407、1507九套商品房、负一层的01、02、03、04号共四个小车位及负一层14、22、23、24、25号共五个储物间，乙方有权转让、出租、赠送，可以从甲方产权人中直接转移给受让人，也可以甲方产权人转让给乙方后再转移给受让人，任由乙方选择，甲方必须无条件出具相关手续并办理产权证，并且不得收取任何费用。同时，转让价格由乙方决定，甲方不得干涉。三、甲方交付给乙方的房屋，如乙方转让给他人，何时转让则甲方何时办理给他人的转让手续，如乙方自己受让，则甲方按乙方的要求办理转让手续。本协议签订时，该房屋已经符合交付使用条件，甲、乙双方同意在乙方转让受益人向甲方付清相关约定税费后，乙方可先收楼装修再办理产权过户，该房屋由甲方统一办理《房地产权证》，乙方的受益人提供给甲方的身份证复印件上的名字，作为户名向产权登记机关申请确认，并完全授权甲方代办房屋产权登记的一切手续，在乙方付清相关应付办证所需税费，并提供完善的相关资料后，甲方向产权机关申请确权，并办理《房地产权证》。此外还约定了相关物业管理等内容。2015年6月16日，原告邹丰蔚作为甲方与作为乙方的被告陈煜签订《买卖房屋协议书》，双方约定：一、甲方将xx路的xxx小区xxx号套房，面积169.4平方米，每平方米￥3900元，房价款为￥660660元。车位（储物间）为24号，车位（储物间）价款为￥100000元。该套楼房和车库总价款为760660元。二、车库/储物间款不按揭，甲乙双方签订本协议书时，乙方要一次性付清给甲方。三、甲乙双方签此协议后，甲乙双方即到xxx房地产办公室加签一份附加协议。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同等效力，希共同遵守，双方签字即生效。协议签订的当天，被告陈煜与第三人温志勇签订了一系列关于物业管理方面的协议并缴交了相关的物业管理方面的费用。另查明，高州市工业大道旁边的xxx小区与高凉西路的xxx小区属同一地方。涉案房屋的房产权证登记的所有权人为陈秀坤。2016年12月20日，原告邹丰蔚委托广东雄兴律师事务所出具了份《法律意见书》，要求陈煜于2017年1月15日前联系邹丰蔚结算付清购房价款（包括车位/储物间款）。该所通过邮政快递寄送给陈煜。但在原告提供的快递单上没有陈煜的签名。一审法院认为：原、被告签订的《买卖房屋协议书》为双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，且房屋权属人陈秀坤已在《财产置换合同书》中认可原告有权转让涉案房屋等，故该《买卖房屋协议书》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（四）项及第九十四条的规定，由于原、被告在《买卖房屋协议书》中没有约定支付房款的履行期限，且原告没有证据证明被告陈煜收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》及其他催收记录，应承担举证不能的法律后果。因此，原告邹丰蔚请求解除《买卖房屋协议书》及退还涉案房屋等的主张缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予支持。第三人高州市宏源房地产开发有限公司、陈秀坤、温志勇、郑姗姗经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告邹丰蔚的全部诉讼请求。案件受理费11407元，由原告邹丰蔚负担。二审中，当事人各方均没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2015年6月16日签订的《买卖房屋协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，该《买卖房屋协议书》合法有效。结合诉辩双方的意见，本案二审的主要争议焦点是：涉案《买卖房屋协议书》可否予以解除？本案中，上诉人原审以被上诉人没有按约定支付购房款，经催告后仍拒绝履行付款义务，致使无法实现合同目的为由，诉请要求解除涉案合同。对此，本院综合评判分析如下：（一）依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案楼房系上诉人从他人置换转让所得，其与被上诉人签订协议再行出让，主要目的是获取购房款。根据涉案《买卖房屋协议书》第1条“……该套楼房和车库总价款760660元。”和第2条“……甲乙双方签订本协议时，乙方要一次性付清给甲方。”的约定，双方已就涉案买卖楼房的总价款、支付时间设置了明确的条件，但自2015年6月16日签订协议至2017年5月4日提起本案诉讼长达两年之久，在案并没有证据显示被上诉人支付过任何购房款给上诉人，其行为已构成根本违约。（二）根据《合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，当一方构成根本违约，相对方享有单方解除合同的权利。解除权人必须通知对方，合同自通知到达时解除。解除通知方式可以是专门的解除合同通知，而通过中止履行的行为、起诉的方式要求解除合同亦可视为一种通知。本案中，如前所述，因被上诉人拒绝按约履行支付购房款义务，构成了根本违约，上诉人依法享有单方解除合同的权利。为此，1、上诉人于2015年8月前后到xxx物业管理处和高州市房产局要求中止被上诉人进行房屋装修和办理产权证，从被上诉人和原审第三人莫智皓在一审庭审上的陈述以及陈秀坤、温志勇、郑姗姗的原审答辩状均予以确认，相互印证。2、上诉人委托代理律师于2016年12月20日通过邮政快递向被上诉人寄送《法律意见书》，要求被上诉人于2017年1月15日前联系上诉人结算付清购房款或签订《解除买卖房屋协议书》，否则原签订的《买卖房屋协议书》即自动解除。虽然被上诉人陈煜没有在快递单上签名，但其通过本案诉讼知悉该《法律意见书》内容后，亦并没有按《买卖房屋协议书》的约定支付购房款给上诉人或与上诉人补签相关协议，解除合同的通知送达时间迟延及当事人知悉解除合同通知迟延并不影响合同解除的法律效果。3、2017年5月4日，上诉人向一审法院提诉主张解除涉案《买卖房屋协议书》，2017年5月11日被上诉人陈煜收到了本案起诉状及传票。从上诉人要求中止装修办证、寄送《法律意见书》、起诉主张解除合同等一系列行为足以表明上诉人已经履行了解除合同通知义务的事实，故上诉人原审主张解除涉案《买卖房屋协议书》符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，如前所述，因涉案《买卖房屋协议书》已解除，结合本案实际，上诉人原审诉请要求被上诉人将位于高州市××路xxx小区内xxx号套房及24号储物间予以退还于法有据，本院予以支持。至于被上诉人称已通过上诉人的前女婿（原审第三人莫智皓）支付了购房款，应视为上诉人的授权代理问题。从涉案合同内容及履行情况来看，合同中买卖所涉及的房产归属上诉人所有，合同相对人为上诉人和被上诉人，合同中买方的行为结果应当归属于上诉人。但，在案并没有证据表明上诉人授权他人卖房及收取购房款，且上诉人否认有授权原审第三人莫智皓卖房及收取购房款的事实，原审第三人莫智皓也否认上诉人有委托其收取购房款及向上诉人交付购房款的事实，被上诉人的支付行为无法证实其已向上诉人履行了支付购房款的义务，原审第三人莫智皓收取涉案购房款的行为应属其个人行为，不能视同上诉人的授权代理行为。综上，上诉人上诉请求和主要事实理由成立，本院予以支持。一审判决虽然认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第第（二）项之规定，判决如下：一、撤销高州市人民法院（2017）粤0981民初1564号民事判决；二、确认解除上诉人邹丰蔚与被上诉人陈煜于2015年6月16日签订的《买卖房屋协议书》；三、限被上诉人陈煜于本判决生效之日起十五日内将位于高州市高凉西路xxx小区内xxx号套房及24号储物间退回给上诉人。本案一审案件受理费11407元、二审案件受理费11407元，合计22814元，由被上诉人黄金略、陈煜承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  邹辉球审判员  阮树本审判员  潘泽茂二〇一八年十月二十九日法官助理林小群书记员梁敏焕