河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0302民初1536号 原告：秦皇岛市海港区中房星苑业主委员会，住所地秦皇岛市海港区中房星苑18栋105号。 负责人：孙立勇，主任。 委托诉讼代理人：韩晓云，女，1983年10月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：姜林文，河北世纪长城律师事务所律师，执业证号：11303199910886360。 被告：秦皇岛市城旺物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区中房大厦6楼，统一社会信用代码：911303026011711392。 法定代表人：李军，总经理。 委托诉讼代理人：陈永清，河北凯律师事务所律师，执业证号：11303199910250273。 被告：王学平，男，1959年3月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人李少卿，河北秦海律师事务所律师，执业证号：11303201210396182。 原告秦皇岛市海港区中房星苑业主委员会（以下简称中房星苑业委会）与被告秦皇岛市城旺物业服务有限公司（以下简称城旺物业）、被告王学平排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人孙立勇及委托代理人韩晓云、姜林文，被告城旺物业委托代理人陈永清，被告王学平及其委托代理人李少卿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告中房星苑业委会向本院提出诉讼请求：一、要求二被告履行2017年12月15日与原告签订的《中房星苑物业交接协议》及附加约定的合同义务：1.将中房星苑小区物业用房尚未交付的两间（门卫、19栋的104号）交付给原告，并拆除北门的办公用铁皮房；2.赔偿被告管理小区期间消防设施损失数额是185300元、监控损坏数额153157.8元；3.两被告赔偿中房星苑小区18栋（南侧）、19栋（北侧）缺失电梯零件及安装工时费45510元，并更换中房星苑小区15栋西侧电梯拽引绳。二、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告城旺物业是中房星苑小区的前期物业服务单位，城旺物业将中房星苑小区发包给了被告王学平。两被告对该小区管理不善，故原告与二被告在2017年12月15日签署了《中房星苑物业交接协议》及附件。协议及附件约定两被告在协议及附件签订后7日内，两被告将全部物业用房交付给被告，两被告向原告交付完整的中房星苑小区所管理的相关设施、设备，一周内对因其丢失零件的18栋南侧、19栋北侧辅助维修完毕，验收合格。但是两被告拒不履行上述合同义务，故诉至法院。 被告城旺物业辩称，一、关于原告诉请要求返还房屋，物业用房和19栋104号房屋及门卫用房均为被告王学平对外出租，租金由王学平收取，因此解除租赁合同，收回房屋并交付原告的责任应当由被告王学平承担。根据三方签订的物业交接协议附件三，应当由王学平将全部物业用房交付给原告，关于小区北门的铁皮房，是王学平自建和使用的，根据物业交接协议附件三，拆除责任由王学平承担。二、关于消防和监控设施的损失问题，根据三方物业交接协议附件四约定，应当由原告与王学平协商解决，协商不成的，应当由王学平向原告承担责任。三、关于电梯零件缺失和安装费的问题，根据物业交接协议附件二的约定，电梯的维修责任由王学平承担。原告应当向被告王学平主张权利，城旺物业公司不承担责任。四、王学平未按照物业交接协议履行相关义务，违反了两被告签订的物业承包协议的约定，应当承担责任。五、二被告是2014年3月29日签订的承包协议的，2014年4月1日至2017年11月30日业委会解除前期物业合同期间的物业管理和服务工作均由王学平承担的，王学平享受了物业服务的全部收益，城旺物业公司没有从中取得任何费用，根据双方承包物业协议约定，由于物业服务产生的责任均由王学平承担。六、三方签订物业交接协议后，该协议直接约束王学平，按照协议王学平应当承担相应的实体责任。城旺物业公司不应承担责任。 被告王学平辩称，本案中两间门房和9栋104房间已经由原告全部接收，不存在再次交付的问题，铁皮房双方约定由被告拆除即可，被告现在随时可以拆除。关于消防、监控、电梯这些设施，首先在王学平接收时就没有关于以上设施的完整程度及相应状态，均没有相应的交接手续，这部分设施在原告接收时所存在的现状就是王学平在承包时的状况，因此本案中不存在赔偿以上三项设施的问题。同时，王学平在承包物业过程中，只是进行相应的物业服务，但原告请求的设施是属于业主的共同所有的相应的硬件设施，这些设施的更换和维修应由业主共同承担，或动用公共维修基金，王学平作为物业管理者，不可能承担整个小区的基础设施的更换或维修，从物业合同上讲，也是不公平和不合理的，收取的物业费不包括上述三项的更换和维修费用。请求法院驳回原告的诉请，维护王学平的合法权益。 本院经审查认定事实如下：秦皇岛市海港区中房星苑小区由秦皇岛市中房房地产开发集团有限公司开发建设，城旺物业是该小区的前期物业服务企业。2014年3月29日，被告城旺物业将中房星苑的小区物业管理服务转包给了被告王学平，双方签订了《中房星苑小区物业服务承包协议》。协议约定城旺物业（甲方）将小区所有的物业服务全部包给了王学平（乙方），大体内容为保安、保洁、绿化、车辆出入和停放、房屋及其配套的设备设施、公共场地的维修、养护、管理。承包期限为2014年4月1日至2016年3月31日。协议约定如果中房星苑小区成立业主委员会，且业主委员会与新的物业公司签订了物业服务合同，则本协议自行终止。乙方向甲方交纳押金15万元，如果乙方违反约定或造成移交的小区财物损失，乙方以交纳的押金承担责任，不足部分另行赔偿。移交的内容包括物业服务用房、物品、资料，物业公共部位、共用设施设备等。以双方进行物业移交之日为分界点，承包期的小区物业服务债权债务归乙方，此前的归甲方。协议中对于乙方的权利义务约定包括：5.乙方承包期内应当按照法律规定及政府部门相关规定，对小区的电梯、消防、安防系统等各项设施设备以及物业的公共部位定期进行检修、维护、保养、更新，使其处于安全和良好的运转状态，定期办理安检、年检等手续，并对由此引发的安全事故承担相应的法定责任。该协议附件包括前期物业服务合同、物业检验交接文件和乙方身份证复印件。但是庭审中原被告均没有提交附件。2016年4月5日被告城旺物业与被告王学平再次签订《中房星苑小区物业服务承包协议》，约定承包期限自2016年4月1日至2018年3月31日，其他的权利义务约定内容与前述协议内容一致。 2017年中房星苑小区成立业主委员会，业主委员会成立后经与二被告协商，以业主委员会为甲方、城旺物业为乙方、王学平为丙方，三方2017年12月15日签订了《中房星苑物业管理交接协议》。约定2017年11月30日解除前期物业服务合同，乙方、丙方撤离该小区并移交物业。由甲方委托的新的物业公司对该小区进行全面管理。移交的内容详见附件。附件一为关于物业费和车位费的移交单，附件二是关于电梯的移交，约定：1.18栋南侧的、19栋北侧的各一部电梯在丙方管理期间，电梯零件丢失，导致该两部电梯长期瘫痪，不能使用。18栋南侧电梯丢失配件有：电梯主板。19栋北侧电梯丢失的配件有：门机变频器、对重护板、报警装置、电梯主板、电梯电源板、电梯变频器。2.乙方、丙方配合甲方对18栋南侧、19栋北侧两部电梯到相关部门鉴定，符合动用公共维修基金维修的，申请公用维修基金对这两部电梯进行维修（如上述丢失的零件公共维修基金不承担的，由丙方按照市场全新零件的价格赔偿甲方，包括工时费在内）；如确定不符合动用维修基金维修的，在确定不符合动用维修基金维修后由丙方在一周内负责维修完毕，并验收合格。3.小区15栋西侧的一部电梯的拽引绳磨损严重，应当由丙方负责更换。附件三为关于物业用房，约定：1.自交接协议签订时止，乙方、丙方向他人出租的物业用房由丙方在向他人出租的物业用房由丙方在本附件签订后7日内负责解除租赁合、同收回房屋，并将剩余的租金退还租赁人。如原承租人想继续租用，经甲方同意，另行签订租赁协议。2.丙方在小区北门建的铁皮房，丙方在本附件签订后7日内自行拆除。否则，甲方雇人拆除，所造成的一切损失由丙方承担，并且丙方支付雇佣拆除人员的工资及运输垃圾的费用。附件四关于物业设施、消防、监控、图纸等。约定：1.2017年12月日前，乙方、丙方向甲方交付完整的中房星苑小区所管理的相关设施、设备、门禁、蓝牙读卡器和必要资料，包括但不限于小区内的产业资料、竣工图纸、业主资料、物业费收缴明细、各类维护合同等资料。2.丙方在管理期间消防设施及监控损害丢失（丢失损害数量见附表），由甲方、丙方协商解决。后附灭火器、水带、水枪清点（丢失）明细。关于监控设施双方没有清点。对于丢失的消防设备，经河北嘉德资产评估有限公司评估，评估结论为31363元，评估费4000元由原告垫付。 以上事实，有双方当事人的陈述及提供的证据予以证实。 本院认为，根据2017年12月15日原、被告三方签订了《中房星苑物业管理交接协议》，被告王学平应当将中房星苑小区物业用房19栋的104号交还原告（门卫已经交付），被告王学平还应当拆除小区北门的办公用铁皮房。 关于消防损失，经评估损失价值为31363元，评估费4000元，应当由被告王学平负担。本院按照评估结论支持原告的请求。关于监控损坏的情况，因为双方没有清点，没有评估的依据，本院不予支持。 关于中房星苑小区18栋（南侧）、19栋（北侧）电梯缺失电梯零件及安装工时费问题，因为零部件丢失，无法进行评估，但是双方已经对丢失的零部件进行了确认，本院认为被告王学平应当进行赔偿，可待甲方将电梯维修后，由被告王学平承担丢失的零部件的费用。关于更换中房星苑小区15栋西侧电梯拽引绳，由被告王学平于判决后定期更换。虽然被告城旺物业负责管理原告的小区，但是在《中房星苑物业管理交接协议》中原、被告三方明确约定了责任主体，没有约定被告城旺物业承担责任，根据约定优先的规定，被告城旺物业不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王学平于本判决生效后十日内赔偿原告秦皇岛市海港区中房星苑业主委员会消防设施损失31363元； 二、被告王学平于本判决生效后十日内负责清退中房星苑19栋的104号承租户，并经该房屋交付原告秦皇岛市海港区中房星苑业主委员会； 三、被告王学平于本判决生效后二十日内拆除中房星苑小区北门的办公用铁皮房，并清理场地；于本判决生效后二十日内更换中房星苑小区15栋西侧电梯拽引绳； 四、被告王学平于中房星苑小区18栋（南侧）电梯、19栋（北侧）电梯维修后，承担缺失电梯零件的费用。18栋（南侧）电梯丢失配件有为电梯主板；19栋（北侧）电梯丢失的配件为：门机变频器、对重护板、报警装置、电梯主板、电梯电源板、电梯变频器； 五、对原告秦皇岛市海港区中房星苑业主委员会其他的诉讼请求不予支持。 案件受理费1800元,减半收取900元，由被告王学平负担。评估费4000元由被告王学平负担，均于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇一八年十月三十日 代理书记员  吴 迪