湖南省衡山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0423民初753号 原告:文永红，女。 原告：李金明，男。 委托诉讼代理人：文永红（系原告李金明之妻），现住湖南省衡山县******。 被告：彭柏清，男。 被告：陈洪军，男。 被告：戴登科，男。 原告文永红、李金明与被告彭柏清、陈洪军、戴登科买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告李金明的委托诉讼代理人文永红,被告彭柏清、陈洪军、戴登科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文永红、李金明向本院提出诉讼请求：1.判令三被告依法履行协助国土资源局为原告办理国有土地使用权证的义务；2.本案诉讼费用由三被告负担。因不动产权证实施后，房屋产权证与国有土地使用权证合为不动产登记证，原有的国有土地使用权证停止办理，经本院释明，原告将诉请调整为“判令三被告协助原告办理衡山县开云镇开云南路（房屋产权证号：衡山房权证字#0000****号）房产的不动产权证”。事实和理由：2000年，原告向三被告购买房屋，三被告为原告办理了房屋产权证，但未办理国有土地使用权证。根据我国相关法律规定，三被告应当履行协助国土资源局为原告办理国有土地使用权证的义务。现国家实行不动产统一登记，而进行不动产登记需要“两证”齐全方能进行。原、被告多次协商，三被告仍不愿协助原告办理案涉房屋的国有土地使用权证。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求判令如诉。 为支持其诉讼请求，原告文永红、李金明提交如下证据： 1.《集资建房协议》、付款凭证，拟证明经双方协商，原告按每平方米300元的标准出资54570元向三被告购买房屋面积为181.9平方米的顶层住房一套，且原告已全额支付购房款的事实； 2.房地产平面图、衡山县私房产权登记表，拟证明三被告协助原告办理了第六楼房屋实际面积为179.08平方米的房产证且原告多付给三被告2.82平方米计846元房款的事实。根据房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让的法律规定，也证明了三被告未协助原告办理国有土地使用权证的行为是违法的。 被告彭柏清、陈洪军、戴登科共同辩称，原、被告双方签订的《集资建房协议》明确约定案涉住宅土地、门面，原告无所有权也无使用权，双方亦是在原告无国有土地使用权这一前提下签订《集资建房协议》，且当时交易价格低于市场价，现原告要求三被告协助履行办理国有土地使用权证有违合同约定及诚信原则；因国家实行不动产统一登记制，三被告同意协助原告办理国有土地使用权证，但前提是原告应支付相应的费用予以补偿;权利和义务是一致的，原告不愿意补偿土地款，我方亦无义务协助原告办理国有土地使用权证。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，本案诉讼费用由原告负担。 为支持其抗辩理由，被告彭柏清、陈洪军、戴登科向本院提交《集资建房协议》一份，拟证明按协议约定原告要求被告办理国有土地使用权证需补偿相应土地款。 对于原、被告向本院提供的证据，经质证，本院认证如下：对原、被告共同提交的《集资建房协议》,双方均对真实性不持异议，对该证据本院予以采信；对原告提交的付款凭证及证据2，三被告对真实性均不持异议，本院亦予以采信。 本院根据采信的有效证据及双方当事人的陈述，确认如下案件事实：1999年，彭柏清、陈洪军、戴登科以出让方式取得衡山县开云镇开云南路案涉房产所在地块的国有土地使用权。2000年7月29日，李金明、文永红（乙方）与彭柏清、陈洪军、戴登科（甲方）签订《集资建房协议》，同意乙方在甲方所建房屋的5楼上增建第六层住房，双方对房屋单价、面积、房屋建筑要求、付款办法、公共设施维修、房屋建设过程中的责任承担等问题进行约定。其中第一条约定：乙方按每平方米出资300元给甲方，六楼建筑面积为181.9平方米，共计人民币5.457万元；第二条约定:甲方负责六楼砖砌体、层高3米及隔热层、屋面……甲方负责房屋产权办证等；第五条付款办法：双方签字后，乙方付定金贰万元给甲方，主体工程完工后付贰万元给甲方，粉刷、瓷板完工付伍仟元给甲方，余款待办好房屋产权证付叁仟陆佰元（四次累计4.86万元），房屋产权办证费由甲方负责；第六条约定：本住宅土地、门市乙方无所有权也无使用权，六楼住房所有权归乙方，踏步、走廊、天棚甲乙双方公用。协议签订后，二原告依约交付全部房款，三被告依约交付案涉房屋，并为原告文永红办理了案涉房屋的房屋所有权证(证号：衡山房权证字0000****号)，但至今未为原告未办理国有土地使用权证。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。原、被告签订的《集资建房协议》，实为房屋买卖合同，该合同自双方签订之日起即成立并生效。原、被告均已按合同约定履行各自的合同主要义务，原告文永红亦基于买受取得案涉房产的房屋所有权证。本案双方争议的焦点是原告是否享有案涉房屋占用范围内的土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。原、被告协议约定原告无案涉房产所占用土地范围内的土地使用权，该约定与法律规定相违背，属无效约定，故三被告以协议约定原告无案涉房屋占用范围内的土地使用权的抗辩理由，本院不予采纳。房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则，因案涉房屋所有权已登记在原告文永红名下，故案涉房屋占用范围内的土地使用权亦由原告文永红享有。综上，本院对原告诉请被告彭柏清、陈洪军、戴登科协助办理原告文永红位于衡山县开云镇开云南路（房屋产权证号：衡山房权证字#0000****号）房产的不动产权证的诉讼请求予以支持。对于原告李金明的诉请，本院不予支持。关于三被告主张原告应补偿土地价款方协助原告办理案涉不动产过户手续的问题。本案房屋买卖行为发生于2000年，案涉房屋售价是出售方根据房屋建设成本和当时市场行情自主确定，结合当时的房地产市场行情，自建顶层住房一般较商品房价格低，而双方的成交价并未与当时同类型房屋价格相差悬殊，三被告亦未举证证明交易价格明显低于市场价，故对该抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告彭柏清、陈洪军、戴登科在本判决书生效后十日内协助原告文永红办理位于衡山县开云镇开云南路（房屋产权证号：衡山房权证字#000****号）房产的不动产权证； 二、驳回原告李金明的诉讼请求。 案件受理费1164元，由被告彭柏清、陈洪军、戴登科负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  王朝霞 人民陪审员  谭交林 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  邱 媛                            校对责任人：刘 锋 打印责任人：邱 媛                附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、 出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。