福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民初290号 原告（执行案外人）：方培鑫，女，1992年2月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区。 代表人：汤为民，该分行行长。 委托诉讼代理人：徐嵘，福建金磐律师事务所律师。 第三人（被执行人）：厦门鑫澎顺实业有限公司，住所地厦门现代物流园区。 法定代表人：沈伟勇。 第三人（被执行人）：徐丽（曾用名：王丽），女，1981年11月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人（被执行人）：沈伟勇，男，1973年4月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告方培鑫与被告中信银行股份有限公司厦门分行（以下简称中信银行厦门分行）、第三人厦门鑫澎顺实业有限公司（以下简称鑫澎顺公司）、徐丽、沈伟勇案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方培鑫的委托诉讼代理人林斌、中信银行厦门分行的委托诉讼代理人徐嵘到庭参加诉讼。第三人鑫澎顺公司、徐丽、沈伟勇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方培鑫向本院提出诉讼请求：1.确认徐丽与方培鑫2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20120531）合法有效，方培鑫有权继续对武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3－4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号车库、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2－802室的房产行使相关租赁权利。2.判决中信银行厦门分行之执行行为不得影响方培鑫行使对武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3－4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号车库、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2－802室的房产行使相关租赁权利。事实和理由：方培鑫与徐丽于2012年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定将徐丽名下位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3－4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号车库、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2－802室的房产出租给方培鑫，租赁期15年，即自2012年6月1日起至2027年5月31日，双方就租金和各项费用的交纳、租赁期间房屋的修缮等内容进行了约定，同时，双方也明确约定在合同签订20日内，双方就租赁事宜向行政机关进行备案登记。上述合同签订后，2012年6月1日，方培鑫与徐丽办理了房屋交接手续，当日方培鑫即向徐丽交付了第一年度即2012年6月1日至2013年5月31日期间的房屋租金及押金/保证金，房屋正式交付方培鑫使用。然而，徐丽却拒绝配合方培鑫向行政部门进行租赁备案，方培鑫无奈于2014年6月9日向武汉市武昌区人民法院提请诉讼，要求确认双方签订租赁合同合法有效并配合办理讼争房产的租赁备案登记。2014年7月22日，武昌区人民法院出具（2014）鄂武昌民初字第03346号民事调解书确认徐丽与方培鑫签订租赁合同合法有效并要求徐丽在15日内配合办理讼争房产的租赁备案登记。2017年1月，厦门市中级人民法院张贴公告，责令徐丽及其他占用人于张贴公告之日起30日内自行迁出争议房产，方培鑫才知悉该房产已经被法院保全。遂提请执行异议要求停止本案执行，厦门市中级人民法院以（2017）闽02执异292号驳回方培鑫执行异议。本案方培鑫与徐丽签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，方培鑫也已经实际占用上述房产。本案租赁合同签订时间在抵押权以及相关查封之前，根据物权法及相关法律规定，房屋租赁关系成立于抵押之前，不受抵押权及法院保全措施之影响，特此提请诉讼。庭审中，方培鑫变更第1项诉讼请求为：确认方培鑫有权继续对武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3-4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号车库、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2-802室的房产行使相关租赁权利。 中信银行厦门分行辩称，一、方培鑫请求确认徐丽与其2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求构成重复起诉，应予驳回起诉。民事诉讼法明确规定了“一事不再理”原则，民事诉讼法第一百二十四条第五项、民事诉讼法的解释第二百四十七条对此均有详细规定。方培鑫请求确认《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求，与其在（2014）鄂武昌民初字第03346号案件中的第一项诉求相同，该诉求不具备法院受理的条件，应裁定驳回起诉。二、抛开上述理由不论，中信银行厦门分行认为，无法排除方培鑫与徐丽签订的《房屋租赁合同》系其倒签日期或伪造的可能，其真实性不予认可。首先，徐丽已在与中信银行厦门分行于2013年1月22日签订的编号为（2013）厦银最抵字第012-43号和（2013）厦银最抵字第012-44号的两份《最高额抵押合同》中确认，签订该抵押合同时本案案涉三套房产未出租，而方培鑫称其《房屋租赁合同》系于2012年5月31日签订，其主张的事实明显与徐丽确认的事实不符，无法排除其房屋租赁合同系倒签日期或伪造的可能。其次，根据鑫澎顺公司在向中信银行厦门分行申请贷款时，由徐丽向中信银行厦门分行提供的两份《房地产抵押估价报告》可见，案涉三套房产中水岸星城D10栋2单元3-4层1号房屋处于空置毛坯状态，梦湖水岸三期15栋2单元8层2-802室房屋由徐丽（亦即房屋所有权人）及其家人居住使用。该两份评估报告的估价时点为2012年8月28日，方培鑫主张的所谓事实与真实情况完全不符，无法排除其房屋租赁合同系倒签日期或伪造的可能。再次，方培鑫除了在本案外，还在厦门市中级人民法院受理执行的（2014）厦执行字第374号执行案件中多次提交过房屋租赁合同作为证据，但是，本案证据材料明显与其在之前向法院提交的一份房屋租赁合同中首页手写字迹不相符，而矛盾之处在于尾页的签署字迹却完全相符，亦即两次提交的本应完全相同的房屋租赁合同这份证据材料，出现了首页被调换的情形，无法排除该证据系伪造或变造的可能。综上，对方培鑫主张的《房屋租赁合同》真实性不予认可。除此之外，结合方培鑫向武汉市武昌区人民法院提起（2014）鄂武昌民初字第03346号案件的时间过分契合中信银行厦门分行向鑫澎顺公司等申请执行证书的时间等不合常理的现象，中信银行厦门分行完全有理由怀疑，方培鑫系与徐丽恶意串通伪造虚假的房屋租赁合同，意图以此来对抗法院的强制执行工作、损害了法院司法强制力，并意图恶意逃废金融债权、损害中信银行厦门分行的合法权益。三、关于方培鑫第2项诉讼请求，中信银行厦门分行认为其未能证明已实际占有使用案涉三套房产，根据相关法律规定应不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。承租人“占有使用不动产”主要是指承租人已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。反言之，对于承租人未占有该不动产用于生活、生产、经营、装修等情形的，则法院不予支持。因此，方培鑫对其请求判决厦门市中级人民法院受理执行的（2014）厦执行字第374号执行案件执行不得影响其行使租赁权利的诉讼请求，负有证明已占有使用该房屋之义务。然而所有事实均证明方培鑫并未占有使用案涉三套房屋。具体表现为：2017年1月12日，中信银行厦门分行实地查看武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2-802室房屋时，该房屋由徐丽（亦即房屋所有权人）及其家人居住使用；次日，中信银行厦门分行实地查看武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3-4层1号房屋时，该房屋处于空置毛坯状态，且现场张贴的书面公告内容显示，该房屋自2016年9月28日才进行装修，且装修委托人系徐丽而非方培鑫。房屋租赁合同并未实际履行、方培鑫并未占有该房产等事实，均有厦门市中级人民法院裁定文书予以确认。四、从“买卖不破租赁”制度的立法目的来看，承租人亦应当证明其基于租赁合同保持对房屋的直接占有、并且租赁该房屋系用于日常居住、家庭生活等与生存利益相关的用途，否则，其租赁关系没有优先获得保护的必要。综上所述，方培鑫与徐丽签订的《房屋租赁合同》不能合法排除系倒签日期、伪造或变造等可能，其合同的合法有效性无法确认；方培鑫亦不能证明其在法院采取查封措施前已占有使用案涉房屋，其排除法院执行行为的诉讼请求于法无据，请求法院依法裁判。 鑫澎顺公司、徐丽、沈伟勇未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。方培鑫提交五份证据：证据一，房屋租赁合同及房屋交接书；证据二，装修价值确认书；证据三，三份收据；证据四，湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第03346号民事调解书；证据五，厦门市中级人民法院（2017）闽02执异292号执行裁定书。中信银行厦门分行质证认为，对证据一、二、三的真实性不予认可，首先，该证据签订的双方是本案方培鑫与徐丽，该租赁合同并没有在相应的行政部门备案，因此，无法从其他途径获知该租赁合同是否真实存在。同时，租赁合同的承租方即方培鑫，方培鑫出生于1992年，是厦门人，该份租赁合同签订时间为2012年，即方培鑫20岁时，方培鑫在20岁时到武汉租赁三套房屋的目的存疑。对证据四、五的真实性没有异议，但不认可该两份证据的证明对象，该民事调解书只是确认该合同有效，至于合同是否履行并未进行认定。 中信银行厦门分行提交9份证据，庭前提交证据1—3，当庭提交证据4—9。证据1—3.案涉三套房产的现场照片；证据4.具有强制执行效力的债权文书公证书；证据5.执行证书；证据6—7.厦门市中级人民法院受理执行案件通知书和执行告知书；证据8.房屋租赁合同；证据9.房地产抵押估价报告（部分）。方培鑫质证认为，证据1的真实性予以确认，但不认可其证明对象，从照片来看，没有显示实际的居住情况。证据2.3的真实性予以确认，但不认可证明对象。对中信银行厦门分行当庭提交的证据，均不属于新证据，均已超过举证期限，且当庭提交侵犯了本案第三人的质证权利，希望法庭不予采纳。在保留上述意见的前提下，发表质证意见如下：证据4.5由法庭认定。证据6.7的真实性予以确认。证据8，在执行异议案件中提交证据的是方培鑫本人，经核对，确存在签字不相符的情况，庭后五日内以书面的形式补充对该份证据的质证意见。但是该份租赁合同的具体内容已经在方培鑫提供的证据4民事调解书予以体现，可以证明该份租赁合同真实存在而且已经履行。证据9的真实性予以认可，不认可关联性，不认可中信银行厦门分行的证明对象。 鑫澎顺公司、徐丽、沈伟勇均未提交书面质证意见，亦未提交证据。 本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。中信银行厦门分行对方培鑫提交的证据一、三的真实性不予确认，但该证据一和证据三中的2012年6月1日、2013年5月13日的收据与其确认方培金提供证据四民事调解书查明的事实相符，中信银行厦门分行没有提供相反证据足以推翻，其该质证意见不予采信，本院确认该证据。方培鑫提交的证据二没有落款时间，且也没有提供装修事实的时间、装修具体费用等；证据三的落款时间2014年5月10日收据，仅有徐丽签字，方培鑫未能提供款项来源、交付方式等，因此，方培鑫提交的证据二和证据三的落款时间2014年5月10日收据的真实性无法确认。方培鑫对中信银行厦门分行提交的证据8质证认为确存在签字不相符的情况，并表示庭后五日内以书面的形式补充对该份证据的质证意见，但至今未提交补充质证意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年，徐丽为办理抵押担保委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对其名下的武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3—4层1号房屋和该栋1层5号、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2—802室房屋进行房地产抵押价值评估。勘估日期均是2012年8月28日，“估价对象照片”的武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3—4层1号房屋室内状况显示空置毛坯状态。武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2—802室房屋由徐丽居住使用。 2013年1月22日，鑫澎顺公司作为受信人与授信人中信银行厦门分行签订一份《综合授信合同》[合同编号：（2013）厦银授字第012号]，约定鑫澎顺公司在《综合授信合同》约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行厦门分行申请使用的综合授信额度为2000万元（币种：人民币，下同），综合授信额度的使用期限为一年，自2013年1月29日起至2014年1月29日止。 2013年1月22日，鑫澎顺公司作为抵押人与抵押权人中信银行厦门分行签订一份《最高额抵押合同》[合同编号：（2013）厦银最抵字第012—42号]。同日，徐丽作为抵押人与抵押权人中信银行厦门分行签订两份《最高额抵押合同》[合同编号：（2013）厦银最抵字第012—43号、第012—44号]。约定鑫澎顺公司以其位于厦门市思明区祥滨路75号2502室房产，徐丽以其位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3—4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2—802室房产，共同为《综合授信合同》项下的债务提供抵押担保。徐丽在上述两份合同附件“（房地产）抵押物清单”的“抵押物有否出租”栏均填写“否”。鑫澎顺公司及其法定代表人沈伟勇均在上述合同的抵押人签章处加盖公章、签名。 2013年4月7日，中信银行厦门分行作为授信人（抵押权人、债权人）与受信人（债务人）鑫澎顺公司、抵押人（担保人）鑫澎顺公司、徐丽签订一份《补充协议》，同意赋予上述《综合授信合同》[合同编号：（2013）厦银授字第012号]、《最高额抵押合同》[合同编号：（2013）厦银最抵字第012—42、第012—43、第012—44号]强制执行效力。徐丽的配偶沈伟勇对上述《综合授信合同》、《最高额抵押合同》、《补充协议》内容无异议，并确认以夫妻共有财产的100%份额作为担保物，如果发生受信人逾期还款情形，则该担保物自愿、无条件接受人民法院的强制执行。沈伟勇在该《补充协议》担保人的配偶处签名、捺手印。 2013年4月7日，中信银行厦门分行、鑫澎顺公司、徐丽、沈伟勇向厦门市鹭江公证处申请对上述合同、补充协议进行公证并赋予强制执行效力。2013年4月12日，厦门市鹭江公证处出具一份《具有强制执行效力的债权文书公证书》[（2013）厦鹭证金字第01400号]。 2014年5月13日，中信银行厦门分行向厦门市鹭江公证处称：1.其与鑫澎顺公司于2013年2月5日在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了位于厦门市思明区祥滨路75号2502室的抵押登记，中信银行厦门分行取得编号为厦国土房他证第201309382号的《厦门市土地房屋他项权证》；中信银行厦门分行与徐丽于2013年2月21日在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局办理了位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3－4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号房产的抵押登记，中信银行厦门分行取得编号为武房他证昌字第2013000881号他项权利证明；中信银行厦门分行与徐丽于2013年2月22日在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理了位于武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2－802室房产的抵押登记，中信银行厦门分行取得编号为武房他证洪字第2013000859号他项权利证明；中信银行厦门分行与徐丽于2013年2月22日在武汉市国土资源和规划局办理了位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3－4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2－802室房屋的抵押登记，中信银行厦门分行取得编号为昌他项（2013）第155号、昌他项（2013）第156号、洪他项（2013）第83号的他项权利证明。2.至2014年5月9日，鑫澎顺公司未向其偿还到期本金7470844.03元及利息，已经构成违约。并持《贷款逾期欠款说明》、《人民币流动资金贷款合同》[（2013）厦银贷字第006789号、（2013）厦银贷字第006791号、（2013）厦银贷字第006794号、（2013）厦银贷字第006803号、（2013）厦银贷字第006810号]、《单位借款凭证（借据）》、他项权利证明等材料向厦门市鹭江公证处申请出具执行证书。2014年5月22日，厦门市鹭江公证处出具《执行证书》[（2014）厦鹭证执字第00053号]，中信银行厦门分行可持本执行证书及（2013）厦鹭证金字第01400号《具有强制执行效力的债权文书公证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行。一、被申请执行人：鑫澎顺公司、徐丽、沈伟勇。二、执行标的：本金余额7470844.03元，利息（含罚息）[应按《综合授信合同》及其项下具体业务合同约定计至实际还款日，暂计至2014年5月9日的利息（含罚息）为199326.40元]、律师费（依中信银行厦门分行在申请强制执行过程中律师事务所出具的发票计算金额）、执行证书公证费23010元及实现债权的所有费用和其他应付款项。三、借款人鑫澎顺公司对执行标的向中信银行厦门分行承担还款义务。四、如借款人不能履行上述还款义务，中信银行厦门分行可与抵押人协议以抵押物（位于厦门市思明区祥滨路75号2502室、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3－4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2－802室房产）折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过执行标的的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续偿还。 2014年5月30日，中信银行厦门分行根据《执行证书》[（2014）厦鹭证执字第00053号]向本院申请强制执行，本院立案受理。 2014年6月9日，湖北省武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌法院）立案受理了方培鑫与徐丽房屋租赁合同纠纷案，方培鑫起诉请求确认双方签订的房屋租赁合同有效；徐丽立即办理房屋租赁合同的房屋租赁备案登记。武昌法院查明：2012年5月31日，徐丽作为甲方与方培鑫作为乙方签订了房屋租赁合同（合同编号：20120531），合同约定由方培鑫承租徐丽名下位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3—4层1号毛坯房、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号车库、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2—802室毛坯房，租赁期限为15年即2012年6月1日至2027年5月31日，双方并就租金和租金交纳方式、各项费用的交纳、租赁期间房屋修缮等内容进行了约定，其中合同第九条第一项内容为“由于合同租赁时间较长，并且由乙方负责装修房屋，甲方应当在本合同签订之日起二十天内，就本合同的租赁事宜向行政主管机关备案登记。”2012年6月1日，方培鑫与徐丽办理房屋交接手续，当日方培鑫向徐丽支付2012年6月1日至2013年5月31日期间的房屋租金及押金/保证金。嗣后，方培鑫将上述房屋进行了装修，并于2013年5月13日支付了2013年6月1日至2014年5月31日期间的房屋租金。在法院主持下，双方自愿达成协议。2014年7月22日，武昌法院作出（2014）鄂武昌民初字第03346号民事调解书，调解内容：一、方培鑫与徐丽于2012年5月31日签订的房屋租赁合同（合同编号：20120531）有效；二、徐丽于签收调解书之日起十五日内配合方培鑫办理位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3—4层1号建筑面积245.66平方米房屋、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号建筑面积19.03平方米车库、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2—802室建筑面积179.06平方米房屋的租赁合同备案登记手续，相应的费用由方培鑫承担。……。 2014年7月24日，本院轮候查封徐丽名下位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋2单元3—4层1号、武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城D10栋1层5号、武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期15栋2单元8层2—802室的房产，并于2017年1月12日进行了续查封。2017年1月13日本院前往查封房产所在地张贴腾房公告。 本院在执行过程中，案外人方培鑫对本院执行被执行人徐丽名下房产不服，提出书面异议，主张其2012年5月31日与徐丽签订《房屋租赁合同》，向徐丽承租合同项下房产即上述房产，租期15年，并向徐丽支付了租金、押金，徐丽亦将房产交付其使用，由于该租赁关系的效力已得到武昌法院（2014）鄂武昌民初字第03346号民事调解书的确认，且上述房产设定抵押及本院查封的时间是在该租赁关系成立之后，故本院责令其搬迁的行为及对上述房产的强制执行错误，请求中止对上述房产的强制执行。本院于2017年12月20日作出（2017）闽02执异292号执行裁定：驳回案外人方培鑫的异议。方培鑫遂提出如上诉求。 庭审中，方培鑫称因案涉房屋存在争议，现房屋空置。案涉房屋有转租，没有提交相关材料证明实际使用，方培鑫租赁案涉房屋是因为方培鑫有亲友在武汉做生意，其亲友有时会借方培鑫之名签订合同。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案庭审中，方培鑫已变更第1项诉讼请求，不再主张确认其与徐丽2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院对此不再审查认定。中信银行厦门分行仍辩称方培鑫该项诉求构成重复起诉，已无必要。本案的争议焦点是方培鑫与徐丽的租赁关系能否对抗中信银行厦门分行就案涉房屋抵押权的执行。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼”。本案系方培鑫对本院（2017）闽02执异292号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，因此，方培鑫作为案外人，其与徐丽的租赁关系能否对抗中信银行厦门分行就案涉房屋抵押权的执行，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定进行判断，根据该规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。即该租赁关系需以承租人在人民法院查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用为前提。 本案中，方培鑫与徐丽的租赁关系虽经人民法院生效法律文书确认有效，但在案涉房地产抵押价值评估时，案涉房屋的现状处于空置毛坯状态或徐丽自用，方培鑫没有提供相关证据证明其实际占有、使用案涉房屋，因此，无法确认方培鑫在本院查封之前实际占有、使用案涉房产。故方培鑫要求确认其有权继续对案涉房产行使相关租赁权利、执行行为不得影响其行使对案涉房产行使相关租赁权利，没有事实依据，也不符合上述司法解释规定。第三人鑫澎顺公司、徐丽、沈伟勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。 综上所述，方培鑫的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 驳回方培鑫的诉讼请求。 案件受理费100元，由方培鑫负担。公告费，由方培鑫负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  陈 璟 二〇一八年十月二十五日 书记员  陈 源 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。