沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初10584号原告（反诉被告）：倪君。委托诉讼代理人:柳阳。原告（反诉被告）：张麓。委托诉讼代理人:柳阳。被告（反诉原告）：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司。法定代表人:张书娟。委托诉讼代理人:刘春英。被告：沈阳市大东区力创房产中介所。经营者：吴广明。委托诉讼代理人:林广军。原告倪君、张麓与被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司（以下简称渥尔夫公司）、被告沈阳市大东区力创房产中介所（以下简称力创中介）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人柳阳,被告渥尔公司委托代理人刘春英，被告力创中介委托代理人林广军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告（反诉被告）诉称：原告与被告一于2018年1月1日签订商业定购书，约定将位于沈阳市大东区2门的商业门市出卖给原告，该门市建筑面积124.54平方米，单价每平方米17000元，总房款2117180元，团购费200000元，付款方式为：于2018年1月8日前交纳首付款1027180元，余款990000元办理银行按揭贷款，原告于签订该认购书当日交纳定金100000元。上述认购书签订后，原告按约定于2018年1月8日向二被告共计给付购房款1327180元，并与被告一签订房屋买卖合同，随后原告又支付了贷款代办费5000元和入住手续费19000元，至此，原告已经履行全部合同义务，而被告一虽经原告多次催促却迟迟未将涉案的房屋买卖合同进行备案，已导致原告的贷款始终不能办理，后经原告多方询问，才得知涉案合同不能备案的原因是被告一已将涉案门市予以抵押，故诉至法院，请求法院依法支持诉请。诉讼请求：1、请求解除原告与被告一签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告一向原告返还购房款1327180元，赔偿原告已交纳的贷款代办费5000元、入住手续费用19000元、经济损失162000元（暂计至起诉之日，要求至实际支付之日止）、承担1327180元赔偿责任，共计2840360元，被告二对该诉请承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费、保函费由二被告承担。被告渥尔夫公司（反诉原告）辩称：1、原告所述与事实不符，原告在购买涉案房屋时已经告知其有抵押事实，对于该房屋暂时不能备案暂时无法办理抵押事实已经清楚，并且于2018年6月15日申请提前交房，并于2018年6月23日办理了入住手续，故原告明知有抵押事实却主动申请办理入住不存在被告双倍返还购房款及赔偿损失的情形。2、原告只向其交纳购房款1127180元（含定金10万元），其余20万元团购费非购房款，系原告向另被告力创中介交纳并由其出具了收款收据，故原告无权要求渥尔夫公司公司返还。3、原告自行办理申请入住并向物业公司交纳了相关费用，实际交纳费用18823.1元并非原告所诉的19000元，原告在办理入住交纳费用的两天后向法院提起解除合同并赔偿损失的诉讼，其办理入住交纳费用属于故意扩大损失，且其交纳的费用是交给了物业公司并非被告，因此原告无权向被告主张该责任。4、原告增加的诉请要求被告承担保险费没有事实和法律依据；综上我方同意解除房屋合同，其他诉请没有法律依据，不同意给付。被告力创中介辩称：1、在原告购房时其已经告知原告涉案房屋有抵押且事实清楚；2、开发商已经提供了非备案商品房合同、准住书等材料均可以证明涉案房屋有抵押，且原告应该知晓该情况；3、中介方只负责提供房产信息，不能保证该房屋能够过户、办理贷款等事项，不属于中介方责任和义务，不同意返还团购费。被告渥尔夫公司（反诉原告）反诉诉称：2018年1月1日，其与原告签订商业订购书,由原告购买反诉人开发的水润观府10号楼2门网点房屋,原告在明知有抵押且未交全款的情况下,于2018年6月15日申请办理入住手续,并于2018年6月23日实际占有房屋,又于2018年6月25日向法院提起诉讼要求解除合同,并要求双倍返还购房款,根据相关合同法及法律规定,被反诉人应当返还所占用的房屋并支付占用期间的占用费,故反诉人提起反诉。诉讼请求：1、请求判令被反诉人支付占用反诉人房屋的使用费(2018年6月23日至实际腾房之日止),按月12500元的租金标准计算,暂计算至2018年9月22日为37500元；2、本案反诉费由被反诉人承担。二原告反诉辩称：1、因反诉原告将房屋抵押致使双方合同目的不能实现，反诉原告存在违约行为，是造成涉案房屋不能使用的根本原因，其对该诉请不能同意；2、办理入住手续系物业公司催促原告，原告为了避免产生违约金才办理相关入住手续，但是从未占用涉案房屋；3、反诉原告没有资格提出该项诉求。经审理查明：二原告于2018年1月与被告渥尔夫公司签订商品房买卖合同一份，约定购买被告开发的位于沈阳市大东区2门网点一处，总房款2117180元，首付款1127180元，余款99万元办理银行按揭贷款。二原告于2018年1月8日支付首付款，于2018年6月23日办理入住手续，并向沈阳嘉伟物业管理有限公司支付入住费用18823.1元，但未实际使用房屋。二被告签订《沈阳市水润观府项目代理合同》一份，约定被告力创中介为被告渥尔夫公司进行涉案项目代理及客户导入，合作期限为2017年12月15日至2018年1月20日，佣金结算方式为团购费，并约定甲方（渥尔夫公司）承诺解押手续4个月内办理完毕，不影响客户办理备案、银行贷款手续，如未办理完解押手续，造成客户退房，乙方（力创中介）收取的团购费由甲方承担，退给购房客户。二原告于2018年1月8日向被告力创中介支付团购费20万元。另查，涉案房屋于2017年11月办理在建工程抵押，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、发票、代理合同、房产档案及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案涉案房屋已设定在建工程抵押，原告及被告渥尔夫公司均同意解除合同，本院予以准许。被告渥尔夫公司应返还原告购房款并赔偿损失。关于赔偿范围及数额。本案原告已向被告渥尔夫公司支付购房首付款1127180元，合同解除后，渥尔夫公司应予返还，根据前述法律规定，本院酌定被告渥尔夫公司另承担原告已付房款30%的赔偿责任。原告向被告力创中介支付团购费20万元亦应返还，根据二被告签订代理合同的约定，该团购费应由渥尔夫公司负责返还。关于原告主张的入住费用，该费用共18823.1元，包括物业费1943元、维修基金押金11000元、2018-2019年度采暖费5380.1元、代收水费500元，收费单位均为沈阳嘉伟物业管理有限公司，并非被告渥尔夫公司，且根据所交款项性质，原告在合同解除后可就未发生款项向收费单位主张返还，故本院对原告该主张不予支持。原告主张的5000元贷款费用，因仅有微信转帐记录，不足以支持原告诉讼主张，本院不予支持。原告主张的经济损失162000元，缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张的诉讼保全保函费用，因该费用非必然发生的诉讼费用，本院不予支持。关于被告渥尔夫公司提出的反诉请求。因原告办理入住时间为2018年6月23日，于2018年7月5日即起诉要求解除合同，且并未实际使用房屋，故本院对被告渥尔夫公司的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告倪君、张麓（反诉被告）与被告（反诉原告）辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号GF-2000-0171）；二、被告（反诉原告）辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告倪君、张麓（反诉被告）购房款及团购费1327180元；三、被告（反诉原告）辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告倪君、张麓（反诉被告）损失338154元（1127180元*30%）；四、驳回原告倪君、张麓的其他诉讼请求；五、驳回被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司的反诉请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29522元，由二原告负担12213元、被告渥尔夫公司负担17309元；反诉费369元、保全费5000元均由被告渥尔夫公司承担；。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 贾雪艳审判员 雷 凯二〇一八年十月十九日书记员 杨 硕