安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0322民初2343号 原告（反诉被告）：郭成志，男，1978年12月6日出生，汉族，住五河县。 委托代理人：向金涛，安徽汉合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：五河县中央广场商业运营管理有限公司，住所地五河县城南工业园区淮畔明珠小区****，统一社会信用代码91340322MA2N1MW197。 负责人：韩笑，该公司总经理。 委托代理人：凌志远，安徽凌志远律师事务所律师。 原告（反诉被告，下同）郭成志诉被告（反诉原告，下同）五河县中央广场商业运营管理有限公司（以下简称中央广场商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭成志的委托代理人向金涛、被告中央广场商业管理公司的委托代理人凌志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭成志向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《中央广场租赁合同》已解除；2、判令被告立即退还原告商业管理费198800元，并支付利息损失（以198800元为基数，自2018年4月14日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至款项实际退还时止）；3、判令被告立即退还原告房屋租金85200元，并支付利息损失（以85200元为基数，自2018年5月5日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至款项实际退还时止）；4、判令被告立即退还原告房屋租赁保证金45000元，并支付利息损失（以45000元为基数，自2018年5月5日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至款项实际退还时止）；5、判令被告赔偿原告装修保证金10000元，并支付利息损失（以10000元为基数，自2018年5月5日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至款项实际退还时止）；6、判令被告赔偿原告垃圾清理费2058元，并支付利息损失（以2058元为基数，自2018年5月5日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至款项实际退还时止）；7、判令被告赔偿原告房屋装修、人员工资、特许经营费等各项经济损失201950元；8、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告拟从事餐饮经营，2018年1月18日被告与原告签订《中央广场租赁合同》，约定被告将位于五河县Ａ1栋501、502商铺出租给原告用于餐饮使用，同时双方在合同中明确了餐饮商号为“汉釜宫”，租赁期限为五年，自2018年6月1日至2023年5月31日止，同时该合同还对其他事项作出约定。 合同签订后，原告按照被告要求向被告及被告指定的物业公司缴纳商业管理费198800元、房屋租赁保证金45000元、租金85200元、装修保证金10000元、垃圾清理费2058元。同时，原告为能够履行《中央广场租赁合同》，于2018年3月20日与北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司签订《项目合作合同书》，取得了“汉釜宫”在特定地区五河县Ａ1栋501特许经营权，并由此支出特许经营费158800元。除此外，原告还委托房屋装修人员对房屋进行装修，并支付部分装修工程款；聘请餐饮工作人员在北京开展餐饮经营等相关的学习和培训，原告对《中央广场租赁合同》已经进行了实质性的履行。 然而，原告的餐饮经营计划还未实施完毕，却接到被告口头通知：因被告出租的商铺三楼、四楼已经有其他商家从事餐饮经营，无法与原告再继续履行原《中央广场租赁合同》，要求解除双方签订的租赁合同。原告无法接受被告提出的要求，不同意合同的解除，但被告采取停水、停电等方式阻止原告继续履行合同。无奈，原告只能与其商谈解除及赔偿等相关事宜。经过几次商谈，双方仍未能就具体赔偿数额形成一致意见。原告本以为被告商谈赔偿的真实目的是为了解决双方矛盾，但原告收到被告解除合同通知才知道被告真正目的是掩饰其违约行为，想以此免除其违约责任。被告一边是明确告知不能再继续履行合同并采取停水、停电方式终止原合同的履行，一边却要求支付物业费，由此可见被告有违诚信原则。 综上所述，原告认为被告有违诚信原则，单方终止合同，并采取停水、停电等方式以实现其目的，导致原告巨额经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据为： 1、2018年1月18日《中央广场租赁合同》、2018年4月14日《租赁确认书》，证明原被告之间存在商铺租赁合同关系，约定被告将位于五河县Ａ1栋501、502商铺租给原告用于餐饮使用，明确餐饮商号为“汉釜宫”，租赁期限为5年，自2018年6月1日至2023年5月31日止。 2、收据，证明被告及被告指定的物业公司向原告收取商业管理费198800元、房屋租赁保证金45000元、租金85200元、装修保证金10000元、垃圾清理费2058元。 3、2018年3月20日《项目合作合同书》、《授权书》，证明原告为履行《中央广场租赁合同》，与北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司签订《项目合作合同书》，取得“汉釜宫”在五河县Ａ1栋501特许经营权，同时明确在特许的地址经营，原告由此支出特许经营费158800元。 4、《结业证》、《收据》、《工资发放表》，证明原告为履行《中央广场租赁合同》，聘用二名工作人员并支付培训费、工人工资等各项费用21150元。 5、《装修承包合同》、《装修工程结算单》及照片一组，证明原告对房屋进行装修，并支付装修费22000元。 6、《通话录音》、《微信记录》及中央广场通讯录及招商图片，证明被告提出不能再继续履行合同，愿意赔偿原告部分损失，由此可以确定被告存在违约行为；也证明刘鹏鹏系被告公司招商负责人，其行为代表被告公司，原告手机业务凭据反映出原告拨打136××××9902手机号码，通话时长为3分41秒，通话录音反映处原告与刘鹏鹏的通话内容，刘鹏鹏自认被告公司存在违约行为，中央广场现场招商图片及视频可以反映出136××××9902系被告公司指定的招商热线，中央广场通讯录中反映出136××××9902手机号码系被告公司招商主管刘鹏鹏手机号码，微信记录反映出刘鹏鹏代表被告公司向原告发送解除合同的书面材料。 被告中央广场商业管理公司在庭审中辩称并提出反诉：原告的诉请没有事实和法律依据，原被告之间签订租赁合同是事实，原告没有按照合同约定履行义务，被告依法解除了租赁合同，原告的违约导致合同的解除，要求返还租赁费等不符合法律规定，原告诉状中有部分不属实，综上请法院依法驳回原告的诉讼请求，原告的违约对被告造成了损失，原告应该赔偿被告的违约损失，所以被告当庭提出反诉。 被告中央广场商业管理公司针对其抗辩理由、反诉请求和陈述的事实，向本院提交的证据为： 1、合同和确认书，证明原告应该履行合同的义务，原告违反了该合同的第七条。 2、解除合同通知函及快递回单，证明被告向原告发出解除通知，本案因原告违约导致合同解除。 经庭审举证、质证，本院审查后，对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据3，虽然被告对其真实性、关联性均有异议，但是该证据系原告为履行涉案合同而与他人签订的合同书，对被告的抗辩理由不予采信，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据4中的结业证及收据的真实性、合法性、关联性予以认定；因汉釜宫餐饮店没有实际营业，不应当存在工资损失，对工资发放表不予认定。证据5，系原告为履行涉案租赁合同而对租赁的房屋进行装修，装修合同签订的时间与涉案租赁合同上约定的进场装修时间可以相互印证，结合实际装修情况及装修进度，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据6的真实性、合法性、关联性均予以认定。 对被告提供的证据1、2的真实性予以认定。 根据上述认定的证据和当事人的陈述，审理查明的事实为，2018年1月18日，中央广场商业管理公司（甲方，下同）与郭成志（乙方，下同）签订一份《中央广场租赁合同》，主要约定如下：1、甲方将中央广场（一期）A1栋501、502商铺的房屋出租给乙方使用，用作以餐饮商号名称经营的汉釜宫业态；2、租赁期限为5年，自2018年6月1日至2023年5月31日止，装修期1个月，进场装修期为2018年5月1日，租金自2018年6月1日开始计租（上述日期以甲方发出书面通知的日期为准，计租期限不变）；3、乙方应按期向甲方支付年租金，年租金不包括：物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用；4、为确保乙方全面履行合同，乙方应向甲方支付履约保证金45000元；5、乙方应在缴付租金的同时根据其与甲方或者甲方指定的物业管理公司另行签署的物业管理合同，向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，如逾期付款，乙方须按所欠金额每天2‰的比率支付违约金，如果逾期达到十天，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止向乙方所租房屋供电、供水、供气，如果逾期达到二十天，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并要求乙方承担相应的违约责任。2018年4月14日，中央广场商业管理公司与郭成志签订一份《租赁确认书》，对郭成志承租中央广场（一期）A1栋501、502商铺的事实予以确认，同时约定租期自2018年5月1日至2023年4月30日（暂定，实际租赁期限自该商铺实际开业日计），装修期为2个月，第一年的租金和商业管理费284000元，履约保证金45000元，合计329000元。2018年4月14日，郭成志向中央广场商业管理公司支付商业管理费198800元。2018年5月5日，郭成志向中央广场商业管理公司支付履约保证金45000元及第一年租金85200元。2018年5月5日，郭成志向五河县中央广场物业管理有限公司支付垃圾清理费2058元，装修保证金10000元。 2018年3月20日，郭成志与北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司签订一份《项目合作合同书》，主要约定如下：郭成志获准取得汉釜宫在五河县的特许经营权，期限自2018年3月19日至2021年3月18日，郭成志向北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司一次性支付合作费158800元、管理费17400元。 2018年5月26日，中央广场商业管理公司向郭成志的住址邮寄送达一份合同违约告知函，通知郭成志由于其违反《中央广场租赁合同》中关于缴付物业费的约定，截至2018年5月26日仍未缴纳物业费，中央广场商业管理公司单方解除租赁合同，并要求郭成志按照租赁合同的规定承担违约责任。 2018年5月30日，中央广场商业管理公司向郭成志送达一份解除合同通知，通知郭成志自2018年5月30日起，解除郭成志与中央广场商业管理公司签订的《中央广场租赁合同》，如有异议，在2018年6月4日前向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 另查，2018年5月1日，郭成志进场装修，并与案外人李照签订装修承包合同，在装修期间内，中央广场商业管理公司提出解除租赁合同，装修未完成已停工。经郭成志与李照结算，装修已花去22558元。 本院认为，根据原被告的诉辩意见以及提供的证据，本案的争议焦点为：一、本案的《中央广场租赁合同》是否已经解除；二、原告未缴付物业管理费的行为是否构成对租赁合同的违约，被告是否应当以此为由单方解除租赁合同；三、租赁合同解除后，双方的权利义务如何清算，原告或者被告是否应当向对方承担违约责任以及违约责任的具体承担数额。 关于争议焦点一。《中央广场租赁合同》系中央广场商业管理公司与郭成志之间签订的，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。对于依法成立的生效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。但在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。合同一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，在涉案租赁合同的租赁期限届满之前，中央广场商业管理公司向郭成志送达一份合同违约告知函，同时通知其单方解除涉案合同。郭成志对解除合同的事实没有提出异议，并且在庭审中确认该合同已经解除。故，本案的《中央广场租赁合同》已经解除。 关于争议焦点二。《中央广场租赁合同》依法成立后，对当事人具有法律约束力，当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自解除合同。同时合同当事人不得滥用合同解除权，借由对方轻微的履行瑕疵而擅自解除合同并追究对方的违约责任。虽然郭成志没有按照租赁合同的约定及时签订物业管理合同、交付物业管理费，属于租赁合同履行上的瑕疵行为。因租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物、支付租金是租赁合同的主要调整范围。物业管理费的交付是物业服务合同所调整的范围。郭成志没有签订物业管理合同、没有交付物业管理费的行为并没有影响租赁合同的正常履行。中央广场商业管理公司利用其出租人的优势地位，以郭成志未及时交付物业管理费为由，滥用合同解除权，单方解除合同的行为，已经构成违约，应当向郭成志承担违约责任。 关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案的实际情况，郭成志已经交付了租金、商业管理费、履约保证金合计329000元，涉案房屋并没有实际投入商业运营，其租金也并没有实际开始计租，故中央广场商业管理公司应该对郭成志交付的该329000元予以返还。 郭成志与中央广场签订租赁合同后，积极为下一步的全面履行作了准备，与北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司签订了《项目合作合同书》并交纳了合作费158800元、管理费17400元，合计176200元，对于该费用损失，应当由违约方中央广场商业管理公司承担赔偿责任。 2018年5月1日，郭成志进场装修，并与案外人李照签订了装修承包合同，在装修期间，中央广场商业管理公司要求解除租赁合同。根据涉案房屋的实际装修情况，经结算，装修费用实际花去22558元，对该损失本院予以认定，应当由中央广场商业管理公司承担赔偿责任。 郭成志要求中央广场商业管理公司返还其交付的装修保证金、垃圾清理费，因该两项费用系郭成志向中央广场物业管理有限公司交纳，本案被告并没有向原告收取该两项费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告反诉要求原告赔偿因逾期交付租金、商业管理费、履约保证金、装修保证金、物业管理费等费用而产生的违约金损失30万元。虽然在2018年1月18日双方签订的《中央广场租赁合同》中，双方约定了租金、履约保证金等费用应当由原告于合同签订当日向被告交付，但在2018年4月14日双方签订的《租赁确认书》中对付款有了新的约定，即在签订确认书同时，由郭成志向中央广场商业管理公司足额支付年租金、商业管理费、履约保证金，没有对逾期付款作出约定。该新的约定视为对原付款约定的变更。租赁确认书签订后，郭成志于当日交付了商业管理费，于2018年5月5日交付了履约保证金和年租金。原告及时在合理期限内将商业管理费、年租金、履约保证金交付给被告，被告要求其承担逾期付款的违约责任无事实依据，故对于被告的反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原告郭成志与被告五河县中央广场商业运营管理有限公司签订的《中央广场租赁合同》已经解除。 二、被告五河县中央广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告郭成志返还租金85200元及利息（自2018年4月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）、商业管理费198800元及利息（自2018年5月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）、履约保证金45000元及利息（自2018年5月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）。 三、被告五河县中央广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告郭成志赔偿因履行租赁合同而产生的合作费、管理费、装修费等费用合计198758元。 四、驳回原告郭成志的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）五河县中央广场商业运营管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4615元，由原告郭成志承担115元，被告五河县中央广场商业运营管理有限公司承担4500元；反诉案件受理费3875元，由被告五河县中央广场商业运营管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  祝国强 审 判 员  刘秋侠 人民陪审员  查凤山 二〇一八年十月二十三日 书 记 员  李 杨 执行款请汇至：中国工商银行五河支行 收款单位：五河县人民法院执行局 账号：13×××24 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。