浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5756号 上诉人（原审被告）：周燕芳，女，1972年5月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：周惠琴，浙江惠崇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州名仕实业有限公司，住所地杭州市莫干山路**（上城科技工业基地）。 法定代表人：张志强。 委托诉讼代理人：邵斌，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原审被告：邵梅仙，女，1955年9月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：刘秀江，系邵梅仙丈夫。 上诉人周燕芳因与被上诉人杭州名仕实业有限公司（以下简称名仕公司）、原审被告邵梅仙房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年6月1日，名仕公司（出租方、甲方）与邵梅仙（承租方、乙方）共同签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的坐落于杭州市下城区××路××号房屋第二层（楼层总数共4层）出租给乙方使用，建筑面积约645平方米；租赁期限为四年，自2016年6月3日至2020年6月2日止；乙方承租甲方商铺仅用于经营餐饮之使用；房屋第一年租金按1500000元／年计算，第二年起环比递增5%，租金每3个月支付一次（提前支付，先付后用），租金及租金支付日期具体为：签约日内支付租金375000元，2016年8月2日支付租金375000元，2016年11月2日支付租金375000元，2017年2月2日支付租金375000元，2017年5月2日支付租金393700元，2017年8月2日支付租金393700元，2017年11月2日支付租金393700元，2018年2月2日支付租金393700元，2018年5月2日支付租金413400元，依此类推至2020年2月2日支付434100元；合同签订日内，甲方向乙方收取租赁保证金和物业管理费押金375000元；该商铺的用水、电及物业管理费由乙方按月支付，水、电计价标准按国家标准收取；物业管理费暂定每月每平方米5元，由甲方每月核算后统一向乙方收取；甲方应于2016年6月3日将出租商铺交付乙方使用；乙方通讯地址为杭州市余杭区××乡××路××庄，收件人为周燕芳；乙方拖欠租金累计7日（含）以上或积欠各项费用达10000元（含）以上，经书面通知7日内仍不支付，或者有改变房屋用途等其他情形的，甲方有权解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；甲方迟延交付出租房屋15（含）日以上，乙方有权解除本合同，乙方因上述理由单方面解除合同的，应当及时书面通知甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日×实际拖欠金额×5‰；本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约的，守约方有权随时提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于当年三个月租金总额作为违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿；等等。 同日，名仕公司（出租方、甲方）与邵梅仙（承租方、乙方）共同签订《商铺物业管理合同》一份，约定：甲方为乙方提供新华路5号共用部位及设施设备的维护、维修、保养管理服务；服务管理期限从2016年6月3日至2020年6月2日；乙方每月向甲方交物业管理费，物业管理费以建筑面积计算，暂定每月每平方米5元；管理费以实际交房之日起计，交房日乙方需交纳给甲方5000元作为铺位使用水电的周转金，合同期满后该周转金在和乙方清算完相关费用后连同租赁保证金无息退还；管理、水电等费用按月结算，乙方必须在每月5日前交纳；乙方在办理交房手续的同时交纳第一个月的物业管理费3225元；等等。 嗣后，周燕芳在前述《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》抬头处承租方（乙方）一栏签名、捺印，并在该两份合同尾部乙方落款处签名、捺印。 合同签订后，邵梅仙、周燕芳收到涉案租赁商铺的钥匙，并在该商铺内从事餐饮经营活动。在此期间，邵梅仙、周燕芳向名仕公司出具《开票说明》，要求名仕公司将邵梅仙、周燕芳二人自2016年6月3日起所交纳的租赁涉案商铺的水电费、物业费相应发票抬头开为珠海市李氏食家餐饮管理连锁有限公司；另自2016年10月起，与名仕公司所有款项往来的发票抬头均开为珠海市李氏食家餐饮管理连锁有限公司。自2016年11月起，名仕公司收取租金后出具的收据载明交款单位为邵梅仙、周燕芳（珠海市李氏食家餐饮管理连锁有限公司）。 自2017年1月起至2018年1月期间，名仕公司先后数次向邵梅仙、周燕芳分别寄送有关涉案商铺租金、费用等的催缴单以及律师催款函。邵梅仙、周燕芳在收件后未按要求支付相应的租金、费用，故成讼。 另查明，2017年3月15日，邵梅仙、周燕芳共同向名仕公司提交《申请书》一份，言明：其租用的杭州市新华路5号二楼商铺，现因经营不善导致亏损严重，无法再继续经营，故要求与名仕公司提前解除租赁合同。该申请书下方另加盖有浙江李氏食家餐饮管理有限公司杭州新华路店的印章。同年3月20日，名仕公司委托北京盈科（杭州）律师事务所致函邵梅仙、周燕芳，言明：邵梅仙、周燕芳应自行承担商铺承租期间的经营风险，故不同意提前解除合同，并要求邵梅仙、周燕芳继续按约履行交纳房屋租金及各项费用的义务。 再查明，浙江李氏食家餐饮管理有限公司成立于2016年6月27日，由珠海市李氏食家餐饮管理连锁有限公司投资设立，现任法定代表人为邵梅仙，周燕芳任公司监事；浙江李氏食家餐饮管理有限公司杭州新华路店系浙江李氏食家餐饮管理有限公司于2016年8月2日设立的分公司，营业场所位于杭州市下城区××路××号××层，负责人为邵梅仙，该分公司于2017年12月12日办理注销登记。 名仕公司诉至原审法院，请求判令：1.解除名仕公司与邵梅仙、周燕芳签订的租赁合同；2.邵梅仙、周燕芳立即支付商铺租金2074800元、违约金393700元、滞纳金322300元、律师费100000元、物业管理费41925元、水电费25168.7元，共计2957893.7元（以上所有费用暂算至2018年3月12日，实际计算至合同解除之日）；3.本案诉讼费用由周燕芳、邵梅仙共同承担。 原审法院认为：涉案《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。邵梅仙辩称其系受珠海市李氏食家餐饮管理连锁有限公司的委托，为办理营业执照等事项而签订该租赁合同，但其并未提交有效证据予以证明，且从其提交的工商登记资料来看，在涉案租赁商铺中实际从事经营的主体也并非珠海市李氏食家餐饮管理连锁有限公司，故其答辩意见与事实不符，原审法院不予采纳。周燕芳在涉案《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》的抬头、落款处以承租方（乙方）身份签名捺印，应认定为其自愿接受上述合同条款和内容，即上述合同依法对其产生约束力，其关于仅作为双方联系人身份签署合同的答辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。邵梅仙、周燕芳均应按照《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》的约定履行己方义务。按照合同约定，截至2018年2月2日，邵梅仙、周燕芳应支付的租金合计为3074800元（计算至2018年6月2日），截至2018年3月5日，邵梅仙、周燕芳应支付的物业管理费合计为67725元；然邵梅仙、周燕芳未按照约定的期限足额支付租金、费用，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。名仕公司依约有权解除合同，同时要求邵梅仙、周燕芳立即支付拖欠的租金、物业管理费并承担相应的滞纳金、违约金。关于拖欠租金、物业管理费的金额。根据名仕公司提交的数份催款函件、邵梅仙提交的收据、名仕公司自认共收到租金1000000元、保证金375000元、水电费周转金5000元的事实，以及名仕公司自愿以收取的保证金375000元充抵部分租金的意见，原审法院认定邵梅仙、周燕芳应支付的租金为1699800元（计算至2018年6月2日）、物业管理费为41925元（计算至2018年3月），后续的租金、物业管理费应另行计算至合同解除之日。关于违约金和滞纳金的主张。涉案《商铺租赁合同》就拖欠租金的违约行为同时约定有滞纳金和违约金，且约定的计算标准过高，原审法院酌情调整为以拖欠的租金为基数按照年利率24%标准计算滞纳金，暂算至2018年3月12日为322300元，此后仍按照相同标准另计滞纳金；对于名仕公司主张的超出部分，原审法院不予支持。此外，名仕公司主张的水电费金额缺乏相应证据证明，有关律师费损失的承担亦未经双方协商一致，故原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年6月11日判决：一、解除名仕公司与邵梅仙、周燕芳签订的《商铺租赁合同》；二、邵梅仙、周燕芳于判决生效之日起十日内支付名仕公司租金1699800元（租金计算至2018年6月2日，此后租金按照约定计算至《商铺租赁合同》解除之日止）；三、邵梅仙、周燕芳于判决生效之日起十日内支付名仕公司物业管理费41925元（物业管理费计算至2018年3月5日，此后物业管理费按照约定标准计算至《商铺物业管理合同》解除之日止）；四、邵梅仙、周燕芳于判决生效之日起十日内支付名仕公司滞纳金322300元（滞纳金暂算至2018年3月12日，此后以欠付租金为基数按照年利率24%计算至租金清偿之日止）；五、驳回名仕公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费27463元，减半收取13731.50元，财产保全申请费5000元，合计18731.50元，由名仕公司负担2075.50元，由邵梅仙、周燕芳负担16656元。 宣判后，周燕芳不服，向本院提起上诉称：原审法院作出周燕芳向名仕公司支付租金的判决，认定事实错误，适用法律错误。涉案房屋的实际承租人是浙江李氏食家餐饮管理有限公司杭州新华分店，周燕芳仅是该租赁合同履行时代为联系的联系人。2016年，余益敏、沈社清、邵梅仙、周燕芳四人到珠海考察珠海市李氏食家餐饮管理有限公司。考察满意后，该珠海公司董事长梁鸿泽让四人投资并于2016年4月15日授权邵梅仙负责杭州地区李氏食家快餐连锁店前期筹备工作。为此，邵梅仙获得珠海公司总部授权后，在杭州开始寻找分公司营业地点。2016年5月，邵梅仙与董事长梁鸿泽共同确定杭州市新华路5号为杭州分店的营业地址。选定营业地址后，邵梅仙代表浙江李氏食家餐饮管理有限公司向杭州市××路××号××层原承租人曹曹饭店支付转让费100万元。此后，该房屋出租人名仕公司找到邵梅仙签订该营业地房屋租赁合同。当时2016年6至7月，由于浙江李氏食家餐饮管理有限公司尚未注册成立，为了杭州分店的经营及办理营业执照，作为分店法定代表人邵梅仙先与名仕公司签订了房屋租赁合同。在与名仕公司签订房屋租赁合同后半个月左右，邵梅仙考虑其已经60多岁又多病，即主动与周燕芳沟通，让周燕芳作为该房屋租赁合同的联系人，若出租人联系不到邵梅仙时可以联系周燕芳。周燕芳考虑到是联系人的身份，又因自己是该分公司的投资人，也就同意了。2016年7月份，邵梅仙约周燕芳与余益敏一起来到名仕公司。名仕公司委托代理人宓经理与周燕芳再三强调是为了办理营业执照要增加一个联系人，要求周燕芳在指定地方签名、书写身份证号码并按下手印。梁鸿泽要求浙江李氏食家餐饮有限公司投资人的投资款暂由周燕芳代为收取并支付浙江李氏食家餐饮有限公司前期筹备的各种费用。周燕芳根据珠海总部要求取出相应投资款向名仕公司支付了6月至7月的租金，后将投资款交给公司总部，8月至11月的租金均由珠海总部及董事长梁鸿泽向杭州名仕实业有限公司支付租金。名仕公司据此向浙江李氏食家餐饮有限公司出具了6月至11月的收据。2016年8月2日，浙江李氏食家餐饮管理有限公司注册成立，营业场所在新华路5号。邵梅仙多次向名仕公司提出要求变更房屋租赁合同的承租人为浙江李氏食家餐饮管理有限公司，然而名仕公司却以未按时交付房租为由不予变更。2016年11月29日，浙江李氏食家餐饮管理有限公司在杭州市××路××号××层正式营业。综上，涉案房屋的实际承租人是浙江李氏食家餐饮管理有限公司，所以涉案房屋租金应由浙江李氏食家餐饮管理有限公司向名仕公司支付。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回名仕公司对周燕芳的诉讼请求；2.名仕公司承担上诉费用。 针对周燕芳的上诉，名仕公司答辩称：周燕芳、邵梅仙与李氏食家餐饮管理有限公司之间的关系，与本案无关，也不影响周燕芳、邵梅仙作为涉案租赁合同主体的事实。名仕公司从未同意过变更主体，涉案租赁合同履行主体及签订主体均为周燕芳、邵梅仙。请求驳回上诉，维持原判。 针对周燕芳的上诉，邵梅仙陈述：2016年，珠海市李氏食家餐饮管理有限公司决定发起成立浙江李氏食家餐饮管理有限公司。邵梅仙于2016月4月15日受珠海市李氏食家餐饮管理有限公司委托，负责筹备杭州地区连锁店即浙江李氏食家餐饮管理有限公司以及杭州新华路店开业工作。浙江李氏食家餐饮管理有限公司是珠海市李氏食家餐饮管理有限公司的全资子公司。根据珠海市李氏食家餐饮管理有限公司的安排，在公司成立后，先后由余益敏和邵梅仙任公司法人（执行董事），由周燕芳任监事。因此，在设立公司的过程中，邵梅仙的全部行为均受浙江李氏食家餐饮管理有限公司的发起人珠海市李氏食家餐饮管理有限公司委托。对此，名仕公司完全知晓。2016年6月7日，邵梅仙、周燕芳代表筹备中的浙江李氏食家餐饮管理有限公司与名仕公司签订了房屋租赁合同。在合同签署前以及签署过程中，邵梅仙、周燕芳与名仕公司经办人宓蔚琪经理进行了沟通，明确告知名仕公司相关租赁场所是用于开办浙江李氏食家餐饮管理有限公司杭州新华路店。因当时浙江李氏食家餐饮管理有限公司尚在筹办中，相关营业执照尚未办好，宓蔚琪经理与邵梅仙等三人达成共识，先由邵梅仙、周燕芳与名仕公司签订租赁合同，邵梅仙、周燕芳为合同乙方，名仕公司为合同甲方，待浙江李氏食家餐饮管理有限公司证照办理齐全，再将合同乙方变更为浙江李氏食家餐饮管理有限公司。因此，邵梅仙、周燕芳与名仕公司签订了租赁合同，邵梅仙签名，周燕芳签名并捺印。租赁合同签署后，按照出资人珠海市李氏食家餐饮管理有限公司要求，邵梅仙、周燕芳与名仕公司协商，将房租按照一月一付的方式进行支付，并获得了名仕公司的同意。从合同签署的2016年6月7日到2016年12月6日，出资人珠海市李氏食家餐饮管理有限公司每月拨付了足额租金。因此，珠海市李氏食家餐饮管理有限公司用其实际行动履行了合同义务，证明了其愿意承担公司在成立中的相关合同责任。合同签署后，邵梅仙、周燕芳、余益敏一直忙于筹备公司证照办理事宜。营业执照、卫生、消防许可证等直到12月9日才办全。2016年12月，全部证照办好后，邵梅仙、周燕芳即与名仕公司多次提出希望对租赁合同乙方进行变更。在2017年1至3月，由于出资人珠海市李氏食家餐饮管理有限公司未能及时拨款交纳房租，邵梅仙、周燕芳一直与出资人进行沟通，但名仕公司即以不及时交纳房租为由拒不办理租赁合同乙方变更，既无视了珠海市李氏食家餐饮管理有限公司承担相关合同责任的事实，也违背了其在签署合同时的承诺。同时，浙江李氏食家餐饮管理有限公司杭州新华路店自开业后一直经营不善，2017年3月12日，出资人珠海市李氏食家餐饮管理有限公司决定停业，并授权邵梅仙、周燕芳、余益敏三人处理浙江李氏食家餐饮管理有限公司杭州新华路店资产。在此过程中，邵梅仙、周燕芳多次将相关情况及时告知名仕公司，并于2017年3月15目向名仕公司提出了书面申请，因经营不善停业，要求中止房屋租赁合同的合理请求。但名仕公司对申请和沟通推诿扯皮，无视相关现状，拒不给于答复，未采取措施降低可预见的损失。因此，名仕公司在明知出资人珠海市××房租及杭州新华路店停业的情况下，对其将造成可预见的损失放任无睹，应该承担主要责任。 二审期间，周燕芳向本院提交证据材料如下： 1.光盘及谈话笔录（打印件）各1份及证人证言，用以证明周燕芳是租赁合同及物业管理合同联系人的事实。 2.中国建设银行浙江省分行明细账查询1份，用以证明浙江李氏食家餐饮管理有限公司杭州新华路店未注册成立时，周燕芳根据负责人邵梅仙的要求代为分期支付2016年6月至7月租金的事实。 3.微信记录（打印件）1份，用以证明2016年8月以后的租金由珠海市李氏食家餐饮管理有限公司向名仕公司支付的事实。 4.收据（复印件）8份，用以证明名仕公司收到浙江李氏食家餐饮管理有限公司支付的2016年6月至12月租金的事实。 二审期间，邵梅仙向本院提交证据材料如下： 1.授权证书1份，用以证明邵梅仙是“李氏食家”的授权负责人，有效日期自2016年4月15日至2016年10月15日。 2.光盘及文字资料各1份，用以证明签订租房合同系公司行为。 3.供用气合同1份、承诺书（复印件）1份，用以证明在房屋转让时约定由浙江李氏食家餐饮管理有限公司使用。 本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，名仕公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据周燕芳的上诉请求，本案二审的争议焦点为是否应当认定周燕芳为涉案租赁合同关系的主体并承担责任。对此，周燕芳认为，其仅作为联系人身份在合同上签字，并未明确其是共同承租人；浙江李氏食家餐饮管理有限公司在涉案房屋处进行经营，涉案房屋的租金应由浙江李氏食家餐饮管理有限公司支付。关于涉案租赁合同关系的主体。本院经审查后认为，周燕芳分别在涉案《商铺租赁合同》的抬头及落款的承租方（乙方）处签名并按捺手印，同时，在向名仕公司出具的开票说明中，周燕芳亦在说明人的落款处签名并按捺手印。周燕芳作为完全民事行为能力人，其理应知晓上述签名行为所对应的法律后果。包括但不限于前述案件事实并结合当事人相关行为，原审法院对周燕芳关于其仅作为联系人身份签署合同的意见不予采纳，进而认定周燕芳为涉案《商铺租赁合同》的主体，并无不当。关于责任的承担。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。综前所述，周燕芳作为涉案《商铺租赁合同》的承租人，其理应按照《商铺租赁合同》约定履行合同义务。因此，名仕公司有权依据合同约定要求周燕芳履行支付租金等合同义务。故原审法院判定由周燕芳作为涉案《商铺租赁合同》的主体向名仕公司支付相应期间的租金、物业管理费及滞纳金，亦无不当。综上，周燕芳的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23312元，由周燕芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十月十六日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦