广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初16379号原告：深圳市招商公寓发展有限公司。法定代表人：周跃球，总经理。委托诉讼代理人：丁龙，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：文鑫诚，广东盛唐律师事务所实习律师。被告：肖焕辉，男。原告深圳市招商创业有限公司与被告肖焕辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法适用简易程序于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁龙，被告肖焕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、确认原、被告于2010年11月11日签订的编号为深圳地区2010-1928的《房屋租赁合同》于本案应诉材料送达被告之日解除；2、被告向原告返还深圳市南山区XX20栋210房；3、被告向原告支付2009年10月1日至2018年6月19日拖欠的租金107874.2元（人民币，下同）及违约金暂计1000元（违约金以每日万分之三为计算标准，以1047元为计算基数，均自欠租次月1日起计算至判决确定的支付之日止）；4、被告向原告支付2018年6月20日起至被告将房屋实际返还原告之日止的租金（按1047元/月计算）；5、原告没收被告缴纳的租赁保证金2772元归原告所有；6、被告自判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止另行向原告加付一倍房屋使用费（按1047元/月计算）；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其要求的租金从2011年1月1日起计算。事实与理由：2009年7月14日，原、被告之间签订编号为B20020125005的《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳市××房；租期自2009年8月1日至2010年7月31日。为配合XX园改造，原被告约定被告租赁的房屋调整到XX20栋210房。为此，2010年10月11日，原、被告之间重新签订编号为深圳地区2010-1928的《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于深圳市南山区XX20栋210房：租期自2010年11月11日至2011年10月31日；租金为1047元／月。合同签订后，自2011年1月1日起，被告拖欠房屋租金至今。原告多次催促被告支付所欠租金，但被告至今仍未支付，且被告一直占用并使用原告房屋至今。被告的行为已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。按合同约定，被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付租金的，则每逾期一日，被告应按应付租金千分之一的标准向原告支付违约金，且原告有权不退还被告缴纳租赁保证金，被告逾期交还房屋的，还应按双倍租金的标准支付房屋使用费。为维护原告的合法财产权益，特向贵院提出诉讼，请求依法判如所请。被告辩称：1、被告是蛇口工业区红线范围内的正式职工，对工业区的自建房，安居房有优先居住权，被告于09年5月下岗，被告的问题属历史遗留问题，理应由工业区解决，从深圳市中级人民法院民事判决书(2006)深中法民五终字第718号的终审判决可以肯定：二级法院是坚定支持同维护工业区下岗员工合法权益的。2014年对己购买政策性住房的10来户租户的起诉看，判决后，在得到丁建华院长的接访了解实情后，也有了好的结果落实，让他们渡过日常难关，缓解紧张的困苦局面，这不正体现党同政府对人民群众，特别是弱势群体的关怀吗！如今的被告是无房产，未购买任何性质的住房，廉租住房也未落实下来。住有所居，蛇口工业区应赔偿被告的福利房（安居房）房产权益。请求南山人民法院继续保持维持深中院(2006)深中法民五终字第718号的审判结果，请求南山法院驳回原告的一切诉讼请求！2、原告无权起诉被告，2005年时解决下岗职工的问题，都是由工作区党委书记出面。租赁合同是无效的，当时是街道办干部、四海居委会的领导出面解决的，住宅公司也出面了，被告并没有缴纳过保证金。被告在工业区干了20年，住房问题也应由工业区解决，大部分的红线范围内职工都分到了福利房，说明工业区有政策分房的，但后来政策不断的变化，而被告一直处于无房状态。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市南山蛇口工业区XX单身住宅楼20栋210房（涉案房产），建筑面积48.27平方米，于2009年7月3日登记至原告名下，房产性质为市场商品房。2009年7月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将XX园21栋0405房出租给被告，月租金为924元；租期从2009年8月1日起至2010年7月31日止；本合同自双方签字盖章且甲方收到乙方支付的保证金2772元后生效；及其他内容。2010年11月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用（备注为：XX园21栋405调房），每月租金1047元；为配合XX园改造，乙方同意从XX园21栋405调房搬迁到XX20栋210房;截止2010年7月31日，乙方原承租的XX园21栋405房共拖欠房租10164元，以租赁保证金2772元抵扣房租后尚欠7392元;乙方承诺于2011年10月31日前分期还清该笔欠租；租期从2010年11月11日起至2010年10月31日止；本合同签署之日，乙方须向甲方缴纳相当于三个月租金数额的租赁保证金3141元；乙方应于当月5日前支付租金，乙方逾期支付租金的，则每日按应收租金千分之一的标准向甲方支付违约金；乙方不交租金达一个月的，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元的，甲方有权追究乙方的损害赔偿责任和违约责任，并有权单方解除合同、收回房屋且不退还租赁保证金；租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，乙方必须于合同终止日前迁离房屋和将房屋中的自有货物产品、家私或器具设施等物件搬离，清理干净出租房屋，并办理退房手续；乙方逾期交还房屋的，应就逾期部分按照双倍租金标准向甲方支付房屋使用费，并且甲方有权不退还乙方交纳的租赁保证金；及其他内容。原告分别于2011年3月18日、2012年3月8日、2013年2月5日、2014年2月7日、2015年2月8日、2016年2月3日、2017年2月7日、2018年2月7日向被告邮寄《催缴通知单》。原告提交的邮件跟踪查询结果显示2011年3月18日、2015年2月8日、2017年2月7日的邮件被退回；其他邮件均显示已妥投。被告表示其收到过短信，但没有收到过催款通知的原件。被告提交南方都市报的报道、不动产信息查询表、（2006）深中法民五终字第718号民事判决书、深圳市劳动局蛇口未迁户合同制工人招工通知书、退房维修清单、原招商局蛇口工业区职工的补偿要求等证据，以证明被告名下没有房产，被告系蛇口工业区红线范围职工，其情况与生效判决中的詹进松情况一样，工业区应当对被告作出补偿。原告对前述证据的关联性、合法性均不予认可。庭审中，被告确认其未支付2011年1月1日之后的租金。另查，被告于2018年8月30日收到本案的应诉材料。本院认为，原、被告签订的租赁涉案房产的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》已于2011年10月31日到期终止，双方未续签合同，被告继续使用涉案房产，原告并未提出异议，故该《房屋租赁合同》继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。本案中，被告自2011年1月1日起未向原告支付租金，原告有权要求解除租赁合同，且双方系不定期租赁合同关系，原告亦有权随时要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2018年8月30日收到本案的应诉材料，故本院确认涉案租赁合同已于2018年8月30日解除。合同解除的，应恢复原状，故被告应向原告交还涉案房产，对于原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约，原告要求没收被告已缴纳的租赁保证金2772元符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的2011年1月1日起至2018年6月19日的租金及之后的租金（房屋占用费）。被告未支付2011年1月1日至2018年6月19日期间的租金共计93842.6元（1047元/月×89个月19天），应予支付。2018年6月20日之后被告继续占用涉案房产，应参照租赁合同约定的每月租金1047元的标准向原告支付2018年6月20日起至本院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）。关于原告诉求的2011年1月1日至2018年6月19日期间的租金违约金。被告欠付租金，应按照合同约定按日向原告支付千分之一的违约金。因合同约定的违约金及原告主张的违约金标准过高，本院调整违约金标准为日万分之五，故违约金应以每月租金1047元为基数，按每日万分之五的标准，自当月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止。原告诉求被告加倍支付判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，因该事实尚未发生，故对原告的该诉求本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：一、确认原告深圳市招商公寓发展有限公司与被告肖焕辉于于2010年11月11日签订的编号为深圳地区2010-1928的《房屋租赁合同》于2018年8月30日解除；二、被告肖焕辉于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司返还位于深圳市南山蛇口工业区后海路以西、工业十路以南XX单身住宅楼20栋210房；三、被告肖焕辉于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司支付2011年1月1日至2018年6月19日期间的租金共计93842.6元及违约金（以每月租金1047元为基数，按每日万分之五的标准，自当月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；四、被告肖焕辉于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司支付2018年6月20日起至本院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）（按每月1047元计算）；五、原告深圳市招商公寓发展有限公司没收被告肖焕辉交纳的租赁保金2772元;六、驳回原告深圳市招商公寓发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256.46元，由原告负担163.46元，由被告负担1093元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一八年十月三十一日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。