河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3319号原告：宋靖玖，女，1989年2月24日出生，汉族，湖北省应城市人，住河北省香河县。被告：香河三田雍泓房地产开发有限公司。住所地：香河县五一路26号三田雍泓大厦。法定代表人：李家翔，董事长。委托诉讼代理人：刘建华，该公司员工。原告宋靖玖与被告香河三田雍泓房地产开发有限公司（以下简称三田雍泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋靖玖及被告的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋靖玖向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告退还原告强行捆绑销售地下室费用17，314元；2.退还被告违法强制捆绑代收取的契税7，590元、公共基金维护费15，181和房本代办费800元，原告申请自己去地税局交纳及办理房本事宜；3.退还被告违法强迫重复收取原告交纳的壁挂炉费6，000元、测量费84元、交易费125元；4.判令被告执行三田雍泓·青海城在香河县物价局备案，并批准的1.3/平米的物业管理费标准，退回多收取的物业费683.7元及地下室物业费186元；5.判令被告占用前4项原告的费用47，963.7元所产生的利息647.5元（利息按中国人民银行当年一年期固定利率计算）；6.被告强制原告签署的商品房买卖合同补充协议中多条属于霸王条款，应视为无效协议；7.判令被告按合同约定履行“外墙：1-3层为外墙面砖”及“门窗、单元门：防盗楼宇可视对讲门”的约定；8.判令被告按团购意向单交付1-2-1902（实1502）房屋，实际交付1-2-1802（实1502），房间号错误，要求按照房间号交付房屋；9.被告给付逾期办证违约金15，211元；10.被告承担诉讼费。事实与理由：一、原告与被告2016年3月5日在被告签署团购推荐单，购买1-2-1902（实1502）房屋，付团购款3万元整。原告在2016年3月12日付首款时，被告销售告知需要捆绑地下室，否则团购款项不予退还。原告在非自愿和不平等的情况下，购买的地下室。房屋的地下储藏室只有原告的交款凭证，并且收房时，原告与被告签订三田雍泓·青海城储藏室使用权转让协议，足以证明原告不是自愿购买地下室，故请求判令被告退回地下室款17，314元。二、契税和公共维修基金是国家相关部门征收、管理的费用。国税发（2004）137号《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》的第二条已经明确规定：契税要及时终止委托代征。从2005年月1日后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。被告完全无视法律法规，不但要强制代征，而且还作为拒绝交付房屋的条件。房本费800元，超出国家规定收费标准80元的10倍，被告强制原告必须交纳。三、收房缴费一栏表中：测绘费1元/平米、交易费1.5元/平米、预告登记费80/套、抵押登记费80元/户、壁挂炉设备及安装费6000元不等，契税、公维、物业费均超出国家规定收费标准。如果原告不照单缴纳，被告则拒绝交房。根据《房产测绘管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第34条规定，房产测绘所需费用是由被告承担而不应由购房人缴纳。测绘费1元/平米，被告强制收取测量费84元。交易费是针对二手房交易而言的，原告与被告签订的是一手商品房，依据国家规定原告不需要交纳此项费用，但被告强制原告必须交纳。交易费1.5元/平米，被告强制收取125元。壁挂炉6，000元是购房合同中没有单另约定，已经包含在房价款内的费用，收房时被强制重复收取。四、被告私自强制提高物业收费标准，强行按照1.98元/每平米收取，高出销售时的承诺价，也是主管部门的备案价1.3元/平米的52.3%。地下室公摊面积高达60%以上，且没有产权，要同样收取1.98元/平米物业费，违反了《物业服务收费管理规定》。另外，被告与原告签订的商品房买卖合同第十五条约定，要在房屋交付使用60天内，为原告办理房屋产权登记。被告强制收取的契税费、公共维修基金、代办产权登记费，原告都已被迫全部交纳。但至今已经过去近两年了，被告一直未为原告办理产权登记，契税的发票也没有给原告，以至于原告的房本遥遥无期。六、商品房买卖合同补充协议第2条、第7条、第8条、第9条、第26条，关于被告拒绝交付房屋的免责条款，严重违反了国家的法律、法规的强制性规定，属于无效条款。七、合同约定1-3层为外墙砖，单元门防盗楼宇为可视对讲机。被告未通知原告，擅自变更合同约定，1-3层外墙面砖，改为漆料，防盗楼宇为可视对讲机，改为门禁卡。被告严重违反了合同规定，请求判令原告按合同约定交房。八、原告与被告签署团购推荐单，购买1-2-1902（实1502）房屋，但是交付房屋的时候是1-2-1802（实1502）房屋，销售宣传和实际买的不一样，是欺骗行为。被告三田雍泓公司辩称，一、原告没有证据证明被告存在捆绑销售行为，原告是自愿购买的地下室，是合法有效的买卖合同，合同已经履行完毕，并向原告交付了地下室。二、商品房买卖合同中并未约定购房款中包含燃气壁挂炉，且原告与被告达成的商品房买卖合同补充协议第2条中已经明确约定，燃气采暖炉费用由原告承担。三、被告为原告代缴契税是无偿代理行为，最终以税务部门开具的发票金额为准，多退少补。四、原告是自愿委托被告代办房屋产权证，与被告达成了有偿委托服务协议，并向被告缴纳了代办费用。商品房买卖合同补充协议第25条，明确约定原告委托被告代办房屋产权证。五、测绘费实际受益人为原告，同时根据行业惯例，应由原告承担。交易费是办理房屋产权证需要由业主缴纳的，被告是无偿代收，以相关部门的最终政策为准，多退少补。六、根据商品房买卖合同补充协议第9条约定，原告在交房通知确定的期限届满日之前未提出异议的，房屋交付后，视为符合商品房买卖合同约定的条件。七、房屋交付符合合同约定。根据双方签订的商品房买卖合同，原告购买的房屋就是1号楼2单元1502号房屋。八、被告在办理房屋产权证的过程中并无过错，不应承担违约责任。为原告办理房屋产权证，需先办理原告所在的整栋楼产权，并缴纳整栋楼所有业主的物业公共维修基金，物业公共维修基金应由业主承担。2016年12月，被告通知了所有业主收房，缴纳办理房屋产权证所需的相关费用。但截至目前，仍有部分业主未收房，也未缴纳物业公共维修基金。被告由于资金紧张，无法垫付上述款项，也没有义务垫付，因此被告并无过错。本院经审理，认定事实如下：2016年3月30日，原告与被告三田雍泓公司签订了商品房买卖合同及补充协议。合同约定，将被告开发的位于香河县运河大道北延东侧三田雍泓青海城一期（Ａ区1号楼2单元1502号房屋出售给原告，总价款760,582元；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；合同附件三约定，1-3层为外墙面砖；单元门为防盗楼宇可视对讲门；等等。补充协议约定，供热采暖系统中的的燃气采暖炉由出卖人从香河县燃气公司统一代为采购，费用由买受人承担，装饰、设备标准如有变动以实际交付情况为准；商品房买卖合同第三条中记载的买受人所购商品房的“序号”与商品房买卖合同附件一“房屋平面图及在整个楼栋的位置图”中表明的该位置有差异时，以“序号”为准；在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务[包括但不限于缴纳约定的所有款项、税（包括但不仅限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修资金、物业费、取暖费）、提交约定的所有资料]，等等，否则，买受人除按本合同约定承担相应责任外，出卖人还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任，如因此导致出卖人损失的由买受人赔偿；自出卖人通知所确定的交房期限届满之日，视为出卖人已将商品房交付给了买受人，且视为该商品房完全符合合同约定条件，买受人即丧失主张出卖人交付该商品房不符合合同约定条件的权利;等等。当日，原告与被告还签订了保证按期还款协议，其中协议约定原告购买被告开发的三田雍泓·青海城小区1号楼2单元1902室（时间楼层15层）住宅一套；等等。被告在商品房建设过程中，将合同约定涉案房屋所在的1-3层的外墙面砖，改为用真石漆装饰外墙；合同约定单元楼门安装防盗楼宇可视对讲门，现改为门禁。被告三田雍泓公司收取了原告涉案房屋地下室款17，314元、契税7，590元、公共维修基金15,181元、壁挂炉6，000元、测绘费84元、交易费125元、房本代办费800元、物业费2，273元、地下室物业费186元。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、保证按期还款协议、收款明细、收据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告三田雍泓公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。原告要求确认补充协议无效，但未提交证据证实该补充协议具备合同无效的法定情形，本院对原告的该项请求不予支持。原告诉称与被告签订三田雍泓·青海城储藏室使用权转让协议，证明原告不是自愿购买地下室，请求判令被告退回地下室款17，314元。原告与被告签订了储藏室使用权转让协议，并交纳了地下室的费用，说明原告同意购买地下室，故本院对原告要求返还地下室费用的诉讼请求不予支持。原告要求被告退还收取的契税、公共维修基金、测绘费、交易费、房本费、物业费。原、被告在商品房买卖合同补充协议中约定，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务[包括但不限于交纳约定的所有款项、税（包括但不仅限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修基金、物业费、取暖费）、提交约定的所有资料]，故被告代收契税、公共维修基金、物业费，符合合同约定，视为对代收行为的认可。房产测量费虽是由委托人支付，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人均可以委托房产测绘单位进行房产测绘，委托人虽为开发商，但按照“谁受益，谁负担”的原则，该项费用应当由原告负担。被告不能证明收取交易费的依据，故收取原告的交易费125元，应当退还给原告。原告要求自2017年1月21日至2018年8月16日，按照中国人民银行一年期固定利率利率，计算利息。被告应当自起诉时的2018年7月16日起至2018年8月16日，以125元为基数，按照中国人民银行一年期固定利率计算利息为0.15元。被告收取的房本费为办理房屋产权证时的工本费，该项具体费用，最终应当以房管部门的票据为准。被告并非物业公司，收取物业费的标准应当由物业公司负责，原告可向物业公司另行主张权利。在原、被告签订商品房买卖合同中，虽未约定由谁负担燃气壁挂炉设备及安装费等费用，但在补充协议中约定供热采暖系统中的燃气采暖炉，由出卖人从香河县燃气公司统一代为采购，费用由买受人承担。原告也未提供证据证实，被告重复收取供热采暖系统的费用，故被告向原告收取燃气壁挂炉费用，并无不当。原告以被告交付的涉案房屋所在楼房1-3层外墙未贴面砖和楼宇间未安装可视对讲门，而要求按照合同履行。因原告购买商品房已经竣工，并经过有关部门验收合格。原、被告在补充协议中约定，被告已将商品房交付给了原告，视为该商品房完全符合合同条件，原告即丧失主张被告交付该商品房不符合合同约定条件的权利，故对原告要求被告将1-3层外墙贴上面砖和安装可视对讲门的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按照团购意向单交付1-2-1902（实1502层）房屋，因原、被告双方签订补充协议中约定，商品房买卖合同第三条中记载的买受人所购商品房的“房号”与商品房买卖合同附件一“房屋平面图及在整个楼栋的位置图”中表明的该商品房存在差异时，以“房号”为准。被告已经在保证按期还款协议中写明，实际楼层为15层。原告已经接受房屋，视为对房屋状况的认可，故本院对原告的该项请求不予支持。商品房买卖合同约定被告应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记，需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内，取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金。被告已经将原告提供的资料报产权登记机关备案，原告不能证明未取得房产证的责任在被告，故本院对原告的该项请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司返还原告宋靖玖交易费125元及利息0.15元。于判决生效后十日内履行。二、驳回原告宋靖玖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1，694元，减半收取847元，由原告负担822元，被告负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  徐天峰二〇一八年十月十二日书记员  李龙静