河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0205民初981号 原告：杨森，男，1983年4月11日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢欢，男，1986年2月28日出生，汉族，住唐山市开平区。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号502室。 法定代表人：田景瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈梦茹，女，1994年1月1日，汉族，住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：施文霞，女，1981年12月27日，满族，住唐山市丰润区。 被告：北京易构乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区太师屯永安街143号镇政府办公楼415室-918（太师屯镇集中办公区）。 法定代表人：李宝庆，该公司经理。 原告徐大伟与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）、北京易构乐居房地产经纪有限公司（以下简称“易构乐居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐大伟委托诉讼代理人黄立臣、被告中运公司委托诉讼代理人陈梦茹、施文霞到庭参加诉讼。被告易构乐居公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨森向本院提出诉讼请求：1.原告与被告中运公司签订的《“名仕·雅居”成交确认单》无效；2.判令被告易构乐居公司返还原告购房服务费20000元，并自起诉之日起以20000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付利息损失至付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月30日，原告在被告易构乐居公司的居间促成下，与被告中运公司签订了《“名仕·雅居”成交确认单》，约定原告购买被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目1楼3单元5层502号房产，总房价307476元。原告于2017年3月30日向被告中运公司交纳首期房款100000元，向被告易构乐居公司交纳居间服务费20000元。后原告查明“名仕·雅居”项目系被告中运公司拟开发项目，该项目土地性质并非民用住宅用地，项目未取得建设规划许可、商品房预售许可证，原告与被告中运公司签订的《“名仕·雅居”成交确认单》应为无效合同。被告易构乐居公司作为专业的房地产买卖经纪公司，其在提供居间服务时未尽到审查义务，其应承担返还居间服务费的责任。原告为维护合法权益,特向法院提起诉讼。 被告中运公司辩称，1.原告已经在诉状中明确说明团购费20000元是由被告易构乐居公司收取，故上述款项应由实际收款人返还，而非被告中运公司。2.本案中，《“名仕·雅居”成交确认单》系原告与中运公司即本案被告基于真实意思表示所签订，经双方协商一致，解除该协议，中运公司已经将首期房款100000元以及利息款4000元以银行转账形式支付返还给了原告。3.因本案中，被告中运公司并不承担给付责任，故诉讼费用不应由被告中运公司承担。综上所述，被告中运公司认为，被告中运公司与原告并不存在合同纠纷。 被告易构乐居公司未作答辩。 原告杨森为证明其主张成立，向本院提供证据如下： 1.名仕雅居成交确认单、中运收据、转款凭证，证明原告与被告中运公司存在房屋买卖合同关系和原告向被告中运公司购买房屋的事实并且交付了定金。 2.易购乐居公司出具的收据及付款凭证，证明被告易构乐居公司为原告与被告中运公司购买房屋提供的居间服务。 3.判决书复印件一份，证明经生效判决确认被告中运公司开发项目土地性质为土地批发零售用地，规划许可为商业设施用地，未取得民用住宅规划许可违反法律强制性规定，成交确认单应为无效合同，被告易构乐居公司作为专业房产经纪公司未尽到审查义务，应承担返还居间服务费的民事责任。 经庭审质证，被告中运公司对证据1的真实性无异议，经双方协商中运公司已经将款项和利息退还给原告，对证据2的关联性有异议，该证据与被告中运公司无关。经本院核查，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告杨森通过被告易构乐居公司得知被告中运公司开发的位于唐山市开平区名仕雅居项目对外销售。2017年3月30日，原告杨森向被告易购乐居公司转账20000元，用于预订房屋。2017年3月30日，原告杨森（乙方）与被告中运公司（甲方）签订《“名仕·雅居”成交确认单》1份，载明：“一、乙方自愿购买‘名仕·雅居’项目1号楼3单元5层502号房。该房屋建筑面积约为56.94平方米，单价为¥5000元／建筑平方米，（最终面积以有资质的测绘中心为准，房款多退少补）。总房价¥307476元（大写：叁拾万柒仟肆佰柒拾陆元整）。三、付款方式：1.乙方须于2017年3月30日前支付（人民币）壹拾万元作为首期房款。原告杨森在该确认单上签字捺印，被告中运公司在确认单上加盖公章。合同签订后原告杨森于当日向被告中运房地产开发公司交纳了首付款100000元，被告中运房地产开发公司为原告出具了金额为100000元的首付款《收据》1份。 另查明，“名仕.雅居”项目系中运房地产开发公司拟开发项目，该项目所涉土地使用权人为被告中运公司，土地性质为批发零售用地，建设用地规划许可性质为商业设施用地。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《“名仕·雅居”成交确认单》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该确认单应认定为商品房预约合同。房屋作为一种特殊的商品，有关其预约、预售、销售所产生的法律后果及社会影响均不同于其他一般商品，在我国商品房的预售和销售均实行许可证制度，商品房预约也应具备特定的条件，即商品房预约合同应当在房地产开发商已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已经确定，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。本案被告中运公司拟开发项目的土地性质非民用住宅用地，其未取得民用住宅建设规划许可，对取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，故案涉确认单所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，这一阶段签订的商品房预约合同即《“名仕·雅居”成交确认单》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告易构乐居公司作为专业的房地产买卖经纪公司，未尽到审查义务，所促成成立的《“名仕·雅居”成交确认单》无效，其应承担返还原告居间服务费即团购费20000元的民事责任。关于原告要求被告易构乐居公司赔偿利息损失的主张，本案中原告未尽到谨慎注意义务，与被告中运公司签订《“名仕·雅居”成交确认单》，其自身存在过错，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第二条、第四十五条之规定，判决如下： 一、原告杨森与被告唐山市中运房地产开发有限公司于2017年3月30日签订的《“名仕·雅居”成交确认单》无效。 二、被告北京易构乐居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨森返还购房服务费20000元。 三、驳回原告杨森的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，由被告北京易构乐居房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  周立荣 人民陪审员  方 丹 人民陪审员  薛小峰 二〇一八年十月二十三日 书 记 员  赵 钰