广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤2071执异285号 异议人（被执行人）：中山新世纪工业园实业有限公司，住所地广东省中山市火炬高技术产业开发区逸仙公路旁，统一社会信用代码91442000617986826U。 法定代表人：曾泽义。 申请执行人：中山农村商业银行股份有限公司东区支行，住所地广东省中山市东区中山四路41号，统一社会信用代码91442000668175564M。 负责人：霍坤华。 被执行人：深圳市朗曼实业有限公司，住所地深圳市福田区深南中路3018号世纪汇广场办公楼20楼2002，统一社会代码91440300192422960A。 法定代表人：张蹦蹦。 被执行人：深圳市海发进出口贸易有限公司，住所地深圳市福田区深南中路3018号世纪汇广场办公楼20楼2003，统一社会信用代码91440300192224550U。 法定代表人：张欢欢。 在本院执行申请执行人中山农村商业银行股份有限公司东区支行（以下简称中山农商行东区支行）与被执行人中山新世纪工业园实业有限公司（以下简称中山新世纪公司）、深圳市朗曼实业有限公司（以下简称深圳朗曼公司）、深圳市海发进出口贸易有限公司（以下简称深圳海发公司）金融借款合同纠纷一案[(2017)粤2071执15645号)中，异议人中山新世纪公司对本院拍卖其名下位于中山市火炬开发区张家边村（以下简称张家边村）的房地产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人中山新世纪公司称，法院（2017）粤2071执15645号拍卖中山新世纪公司名下张家边村的房地产，并责令中山新世纪公司限期内迁出，对此提出执行异议。一、上述涉案房产已合法分租给众多承租人，如强制搬迁，势必造成承租人的重大经济损失，引起社会群体问题。法院立案执行在2017年11月24日，部分承租人（如中山市振声机械有限公司、中山市翔宇精密光电仪器有限公司）均是在之前已签订合法有效的房屋租赁合同。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，在法院查封前，中山新世纪公司已与有关承租人签订合法有效的书面租赁合同，且承租人亦占有使用涉案房产，那么中山新世纪公司（承租人）请求在租赁期内阻止向受让人移交（即迁出腾空）占有被执行的涉案房产，法院应予以支持。而且，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。也就是说，涉案房产是可以带租拍卖，且客观实际上也不会对申请执行人实现担保物权造成影响。二、中山新世纪公司与中山农商行东区支行于2014年5月13日签订最高额抵押担保借款合同并办理抵押登记手续。部分承租人在抵押权设立之前已与中山新世纪公司签订合法有效的租赁合同（如中山市博涛光学技术有限公司、中山市晔汇电子有限公司、中山市大森包装机械有限公司），该部分租赁法律关系产生于抵押担保法律关系前，且在抵押登记前已实际占有使用，在涉案房产中进行生产、经营。综上，如强制迁出上述涉案张家边村的房地产，损害众多承租人的合法权益。而且中山新世纪公司在积极协调处理承租人的租赁关系的同时，已正积极筹款偿还债务。为此，请求中止、暂缓对(2017)粤2071执15645号案件的执行程序。 异议人中山新世纪公司向本院提交企业信用信息公示报告、房屋租赁合同作为证据。 申请执行人中山农商行东区支行答辩称，一、2017年1月20日，中山农商行东区支行对涉案张家边村申请财产保全措施，中山新世纪公司与承租人签订的租赁合同是在法院查封后签订，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对申请执行人。二、2014年5月13日，就涉案抵押物办理抵押登记。中山新世纪公司与承租人在抵押权设立后签订四份租赁合同（中山市博涛光学技术有限公司、中山市胜雅货运有限公司、中山市振声机械有限公司、中山市晔汇电子有限公司分别于2018年7月1日、2018年5月6日、2017年10月20日、2017年4月17日开始承租涉案房产）。中山新世纪公司与承租人在抵押权存续期间续签六份租赁合同，中山新世纪公司明知涉案房产已抵押给中山农商行东区支行，在未经中山农商行东区支行同意情况下仍续签租赁合同。在抵押权设立后出租或续租涉案抵押物，上述租赁关系不得对抗抵押权人已登记设立的抵押权。三、中山新世纪公司对外签订租赁合同或续租合同时未得到中山农商行东区支行的书面同意，中山农商行东区支行不予认可，故中山新世纪公司与承租人的出租行为对中山农商行东区支行不具有法律约束力。四、中山新世纪公司擅自出租涉案抵押物的行为影响中山农商行东区支行的权益，为此应去除涉案房产的租赁关系后进行拍卖。综上，应驳回中山新世纪公司的异议。 申请执行人中山农商行东区支行未向本院提交证据。 被执行人深圳朗曼公司、深圳海发公司未向本院提交答辩意见及证据材料。 经审查查明，关于中山农商行东区支行与中山新世纪公司、深圳朗曼公司、深圳海发公司金融借款合同纠纷纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤2071民初1140号民事判决，判决:“一、中山新世纪公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山农商行东区支行清偿贷款本金4964022.25元，以及利息（暂计至2017年6月15日，利息579518.83元，利息含罚息、复息；从2017年6月16日起至实际清偿之日止的利息，按照《最高额抵押担保借款合同》的约定计算）；二、中山新世纪公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿中山农商行东区支行律师费损失113000元；三、确认中山农商行东区支行对中山新世纪公司提供的抵押物即位于张家边村的房地产（土地证号：中府国用（2004）第15××69号，房产证号：23××17，他项权证号：粤房地他项权证中府字第01××98号）折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权……”。判决生效后，因被执行人未按判决履行，申请执行人于2017年11月24日向本院申请执行,执行案号为（2017）粤2071执14645号。上述案件在诉讼过程中，本院根据中山农商行东区支行财产保全的申请，于2017年2月10日查封中山新世纪公司位于中山火炬开发区××村的房地产，进入执行程序后，转为执行中查封。在执行过程中，本院于2018年5月29日作出（2017）粤2071执15645号执行裁定，裁定拍卖或变卖被执行人中山新世纪公司名下张家边村的房地产用于清偿所欠债务。并发出公告，责令被执行人或使用人限期内迁出张家边村的房地产。异议人中山新世纪公司遂向本院提出上述执行异议。 另查，根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产登记座落：中山市火炬开发区张家边村，权利人：中山新世纪公司，土地证号：国（2004）15××69，房产证号：23××17。2014年5月13日登记抵押权，抵押权人：中山农商行东区支行，被担保主债权数额：11085000元，他项权证号：粤房地他项权证中府字第0114011998号。本案2017年2月10日的查封为第一查封。 再查，异议人中山新世纪公司向本院提交作为证据的多份租赁合同，分别记载的租赁关系如下： 1、中山市博涛光学技术有限公司，租赁地点A栋5楼5-6卡，租赁期间2013.1.12-2015.1.11、2015.1.12-2017.1.11（续租）、2017.1.12-2018.1.11（续租）、2018.1.12-2020.1.11（续租）； 租赁地点A栋3楼，租赁期间2018.7.1-2020.6.30。 2、中山市胜雅电子科技有限公司，租赁地点A栋1楼8-9卡，租赁期间2014.5.6-2016.5.5、2018.5.6-2020.5.5（续租）。 3、中山市胜雅货运有限公司，租赁地点A栋1楼5-6卡，租赁期间2018.5.6-2020.5.5。 4、中山市振声机械有限公司，租赁地点A栋1楼1-3卡，租赁期间2017.10.20-2019.10.19。 5、中山晔汇电子有限公司，租赁地点A栋4楼，租赁期间2010.12.10-2013.12.9、2013.12.10-2015.12.9（续租）、2015.12.10-2017.12.9（续租）、2017.12.10-2019.12.9（续租）； 租赁地点A栋4楼4卡，租赁期间2017.4.17-2017.12.9、2017.12.10-2019.12.9（续租）。 6、中山市大森包装机械有限公司，租赁地点A栋4楼西侧，租赁期间2014.4.17-2015.4.16、2015.4.17-2016.4.16（续租）、2016.4.17-2017.4.16（续租）、2017.4.17-2018.4.16（续航）、2018.4.17-2020.4.16（续租）。 7、中山伟达印务有限公司，租赁地点A栋2楼，租赁期间2013.4.12-2015.4.11、2015.4.12-2017.4.21（续租）、2018.4.22-2019.4.21（续租）。 8、中山市翔宇粗密光电仪器有限公司，租赁地点A栋5楼3卡，租赁期间2014.9.12-2015.9.11、2015.9.12-2016.9.11（续租）、2017.9.12-2018.9.11（续租）。 本院认为，本案系异议人中山新世纪公司主张保障承租人的租赁权的执行异议。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。本案中，本院根据申请执行人中山农商行东区支行的申请对涉案房产予以查封拍卖并发出迁出公告，符合法律规定，并无不当。异议人中山新世纪公司明知其名下涉案张家边村房地产抵押权的设立登记于2014年5月13日，在抵押权设立后，中山新世纪公司仍就上述涉案房产与各承租人签订的租赁合同（包括续租合同），而且中山新世纪公司未能提供证据证明抵押后的出租行为得到申请执行人的书面同意，申请执行人也明确中山新世纪公司未征得其同意将涉案房产予以出租，故租赁关系不得对抗已登记的抵押权，由此造成的风险中山新世纪公司应自行承担。异议人新世纪公司主张因法院的拍卖势必造成承租人的重大经济损失，本院不予采纳。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述规定，对执行标的物主张享有租赁权、执行中应保障其租赁权益为由提出执行异议的，应由承租人作为利害关系予以提出。现被执行人中山新世纪公司以保障租赁权提出异议，其异议主体不适格，应不予受理；已经受理的，应裁定驳回申请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人中山新世纪工业园实业有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省中山市中级人民法院申请复议。 审判长 谢 灏 审判员 梁明佳 审判员 张婉仪 二〇一八年十月二十二日 书记员 梁君仪