内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内25民终1633号 上诉人(原审被告)：段某，住址内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：尹某，内蒙古文盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王某，住址内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：赵某，住址同上，系王某妻子。 原审第三人：张某。 上诉人段某因与被上诉人王某占有物返还纠纷一案，不服内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2018）内2527民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段某及委托诉讼代理人尹某，被上诉人王某及委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。原审第三人张某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 段某上诉请求：一、请求依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2018）内2527民初43号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院既然查明“该争议的105.8平方米土地内有一处建筑物（面积不详，由第三人张某建造），该处建筑物与该院落三间正房连体通用，2007年原告王某与被告段某达成房屋买卖口头协议后，段某一直占用该建筑物。”却判决“王某请求段某返还105.8平方米（扣除该建筑物使用面积）土地使用权的请求，本院予以支持。”完全错误，违反法律规定。（一）从本案所涉的法律关系来看，被上诉人与上诉人之间形成的是房屋买卖合同关系；虽然是口头约定，但被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同的权利义务己经在2007年实际全部履行，被上诉人已收齐案涉房屋及院落的全部价款，被上诉人也将本案所涉331.8平方米土地及房屋的院落交付上诉人，上诉人从2007年合法占有至今。因此，上诉人与被上诉人双方之间的房屋及院落的买卖合同成立并生效。（二）被上诉人在购买张某该院落的时候，房屋面积就是81.54平方米，房前土地面积就是148.5平方米，房后土地面积101.76平方米，面积共计331.8平方米，该331.8平方米被院墙圈为一个整体的院落，而且是一个独立的院落。虽然张某在出售给被上诉人该院落时，房后的土地没有办理土地使用权证，但在被上诉人出售给上诉人该院落之前，即2006年5月17日就将房后土地的使用权办在了张某名下，那么，被上诉人在2007年将该院落出售给上诉人时，已办得了土地的使用权，那么，被上诉人出售该331.8平方米院落是对其具有法律拘束力的。（三）根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，由于房屋与土地固有的一体关系，为了方便不动产权利人权利的行使及国家对房地产市场的管理，在我国法律中规定了“房随地走”、“地随房走”的原则。因为被上诉人出售该331.8平方米院落时，虽然房前房后是两个土地证，但土地权利人均为张某。房前、房后的土地，包括房屋，被整个院墙圈为一个院落，整个一个院落只一个出入的大门，房屋后面的土地没有其他出路，而且，一审法院也查明“被上诉人出售的房屋也占用了房后的土地部分面积，该占用房后土地的建筑物由张某建造，该处建筑物与院落三间正房连体通用。2007年被上诉人与上诉人达成房屋买卖口头协议后，上诉人一直占用该建筑物。对此，被上诉人王某应当明知。因此，根据我国《物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”据此，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”原则。这是因为房屋与其所占用的土地具有不可分割的性质，房屋的所有权是建立在土地的使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地之上的建筑物也没有所有权。因此，本案被上诉人与上诉人的房屋转让协议虽然只是口头约定，但是根据上述法律规定，所转让房屋占用的土地也应一并转让。二、一审法院适用法律完全错误。被上诉人认为上诉人侵占其土地使用权物权，被上诉人要求排除妨害返还原物，是物权请求权，并非是占有返还请求权，然而一审法院错误的适用了《物权法》第245条第1款规定的占有人的占有返还请求权，适用法律完全错误。综上所述，一审法院事实认定和适用法律错误，判决上诉人应返还被上诉人后院的土地没有事实根据和法律依据，上诉人根据《民事诉讼法》第164条之规定，提起上诉，请予以支持。 被上诉人王某辩称，一、上诉人诉称“原审法院认定事实错误”，答辩人认为上诉人的第二条理由正好印证了“王某和原房主张某买卖合同涉及的土地使用权是331.8平米，但王某和段某房屋买卖合同仅涉及了230.2平米”的事实。上诉人仅靠一直占有使用连体房屋，就自以为符合法律规定，理所应当的就认为房屋的占地使用面积也应该归己所有完全没有法律依据：1、一审法院在本案证据中认定其是符合客观真实性、合法性，答辩人认为一审法院依法认定完全与客观事实相符合。2、上诉人诉状提及的第一个问题是双方买卖合同是否生效的问题，答辩人认为毋庸置疑，虽为口头约定，实己按约履行。一审法院审理当中，答辩人提出的证据都得到了法庭的认可，这些证据完全能够证明，当时上诉人购买的仅仅是230.2平米的土地使用权面积，因上诉人不愿意购买后院的土地使用权，上诉人也从没有向王某索要过后院的土地使用证。所以后院的土地使用权证一直就在王某手中，这完全表明涉案土地使用权证是归王某所有，这就是案件事实。3、上诉人上诉状提及的《物权法》第146条规定的是“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的……”，本案涉及的建设用地使用权买卖是前院230.2平米，王某按照本条法律规定，一并转移了房屋的所有权和土地使用权。但后院的105.80平米的土地使用权并不涉及转让、互换、出资或赠与问题，该案适用该条的法律规定是错误的。4、上诉人诉状提及的《物权法》第147条规定的“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的……”被上诉人认为，涉案后院根本不涉及该案提及转让、互换、出资或赠与问题，不能适用该法条内容。二、对于上诉人诉状提及的“一审法院适用法律完全错误”,答辩人认为适用法律正确。上诉人无权占有未购买的后院土地使用权，应依照《物权法》第245条第1款规定的返还占有使用的涉案土地。上诉人的上诉理由纯属狡辩，答辩人念及和上诉人同系一单位，本打算自愿放弃对连体后屋的土地使用权，认可一审判决内容的。没想到上诉人竟然变本加厉的认为，占有使用了房屋就应该把土地使用权也合法归占用人所有，这样的思想完全与事实和法律规定相悖，请求驳回上诉人的全部诉求。 原审第三人张某未提出陈述意见。 王某向一审法院起诉请求：请求被告返还侵占原告105.80平米土地的合法使用权、排除妨害。 一审法院认定事实：2001年9月8日，第三人张某将座落于××镇房屋三间卖给了原告王某，包括房屋三间（面积81.54平米）、房前面积148.5平米，房后面积101.76平米，共计331.8平米。同时约定房屋后院的土地使用权证由张某办好后交给王某。王某付清房款后，张某将太房权证99字第XXXX号房屋所有权证和太国用（2000）字第001837号国有土地使用权证交给王某，双方未办理过户登记。该国有土地使用权证载明的土地使用面积为230.2平米。2007年，原告王某与被告段某口头约定，将登记为第三人张某的房屋三间和使用面积为230.2平米的土地使用权卖给了段某。上述两证的户名仍登记为张某。2006年5月17日，王某将座落于××镇三间房屋后105.80平米的土地办理了户名为第三人张某的国有土地使用权证[太国用（2006）第006709号]和建设工程规划许可证（编号：0060004）。另查明，面积为105.80平米的土地从2007年至今一直由段某占用。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告谁是案涉105.80平米土地的合法占有人；二、被告段某是否应当返还原告王某争议的105.80平米土地使用权，若应当返还，返还多少平米。关于第一个争议焦点，从原告王某提供的原告和第三人签订的卖房契约中看，第三人张某卖给原告王某的房屋及土地面积包括三间房屋面积81.54平米，房前面积为148.5平米，房后面积为101.76平米，张某同意卖给王某的土地面积共计331.8平米。第三人张某出卖房后面积101.76平米时，因未取得该宗土地使用权，属于无处分权。2006年5月17日，该宗土地办理了太国用（2006）第006709号国有土地使用权证，使用面积为105.80平米，张某取得了该宗土地的使用权，且张某同意将该宗土地使用权出卖给王某，故王某属于该宗土地的合法占有人。被告段某在抗辩中主张，争议的105.80平米土地使用权王某已于2007年连同整个院落一并出售给自己，因王某与段某在该起房屋买卖合同中只是口头约定，并没有签订书面合同，段某提供的太国用（2000）字第001837号土地使用证载明的使用权面积是230.2平米，不包括争议的105.80平米土地使用权，现段某占用该宗土地属于无权占有。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿”。据此，被告段某应当返还原告争议的土地使用权。该争议的105.80平米土地内有一处建筑物（面积不详，由第三人张某建造），该处建筑物与该院落三间正房连体通用，2007年原告王某与被告段某达成房屋买卖口头协议后，段某一直占用该建筑物，对此，原告王某应当明知。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定，“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。故王某要求被告段某返还该建筑面积下的土地使用权，已超过一年的特别期间规定，不予支持。对于王某请求段某返还105.80平米（扣除该建筑物使用面积）土地使用权的请求，该院予以支持。对于原告王某要求被告段某排除妨害的请求，与本案不是同一法律关系，原告可另行起诉。对于被告段某抗辩中提出该案原告王某请求已超过诉讼时效的意见，因原告主张诉求性质是占有保护请求权，不适用诉讼时效的规定，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条之规定，判决：被告段某于本判决生效之日起十日内，返还原告王某太国用（2006）第006709号国有土地使用权证载明面积扣除与该院落三间正房后墙连体建筑物使用面积后剩余部分面积的土地使用权（面积以实测为准）。案件受理费100元（原告已预交），由被告段某负担。 本院二审期间，上诉人段某提交了涉案院落的照片及录像。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被上诉人王某对上述证据不予认可。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审期间本案争议的焦点是：段某与王某买卖的的座落××镇房屋是否包括后院105.8平米土地使用权？由于后院的土地使用权证是在双方房屋买卖之前即2006年办理，2007年段某与王某买卖房屋时，王某只向段某交付了前院的土地使用权证及房产权属证，后院的土地使用权证仍然由王某持有的事实属实。因段某与上诉人王某在该起房屋买卖合同中只是口头约定，并没有签订书面合同，段某提供的太国用（2000）字第001837号土地使用证载明的使用权面积230.2平米，只是前院的面积，不包括争议的后院105.80平米土地使用权，且王某不认可后院同时出售给段某，二审中段某出示的照片及录像均不能证明后院的土地使用权归属其所有的事实。 综上所述，上诉人段某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人段某负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓秀英 审判员  齐 山 审判员  冯逸岩 二〇一八年十月二十二日 书记员  冀雅赛