广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初3290号原告：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司，住所地：珠海唐家湾金唐路333号海怡湾畔。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。被告：汤辉红，女，汉族，1975年2月21日出生，身份证住址：湖南省岳阳市云溪区。原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司诉被告汤辉红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟宏炬到庭参加诉讼，被告汤辉红经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔小区的物业管理委托给和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司管理，委托期限自2001年9月25日起至海怡湾畔业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止。和记物业服务（深圳）有限公司从2009年12月31日起具备国家物业管理一级资质。2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司经深圳市市场监督管理核准，变更企业名称为家利物业管理（深圳）有限公司；2014年8月21日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司经珠海市工商行政管理局核准，变更企业名称为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。海怡湾畔住宅小区工程已经全部完工并完成房屋交付使用，由海湾园、海澄园、海逸园、海韵园、海天阁、海茵名苑、逸湖名居（别墅）、怡峰（高层）、会所、超市等建筑物共同构成整个小区。其中最后一期怡峰的公告交付时间是2009年7月23日。《房地产买卖合同》约定，公告交付视为实际交付。2002年5月17日经香洲区物业管理办公室核定，海怡湾畔属于高尚住宅区。海怡湾畔的入住率从2002年5月17日起已经达到62%，目前海怡湾畔小区物业已全部办理入伙入住。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，海怡湾畔尚未成立业主委员会。根据珠府法[2002]51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于《珠海市物业管理收费办法》的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已于50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”有关规定已经执行多年并经人民法院和仲裁委员会的生效裁判确认。目前，全部入住或购房的小区业主均与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。可见，原告依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。被告从和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家金唐路333号海怡湾畔海韵园X座XX单元。经核定该物业建筑面积142.09平方米。原被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理费用；第四条第二款“物业管理服务费用”中约定被告按住宅的建筑面积每月每平方米2.9元计算，每月412元；第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。业主在小区内享受公共设施带来的便利与安全，是小区范围的公共用电、住宅大楼内公共用电的实际使用者，所以缴纳公摊电费是业主的义务。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令[2001]第28号）第八条规定：“物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。”原被告签订的《珠海海怡湾畔业主公约》第一章第一条中定义物业管理服务费不包含小区及楼宇内的公共水电费、业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用及智能化系统的管理维护费用等。由此可见，公摊电费需要被告另行缴纳。珠海市发展和改革局颁布的《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》（珠发改价[2014]10号）第一条规定：“住宅小区电梯、楼梯灯、路灯等共用电费除物业管理服务合同另有约定外，可按约定的方式向相关业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”进一步明确了我市住宅小区物业管理共用水电费分摊问题。有关被告应当承担公摊电费的案件，珠海仲裁委珠仲裁字（2014）第122号仲裁裁决书也已经确认原告的相关权利。公摊电费主要由小区范围内的道路和广场的公共电费用和每栋住宅大楼内的电梯和楼梯的公共电费组成。原告每月按专用电表读数按小区面积分摊道路和广场的公摊电费，按各栋专用电表读数计算各栋用户本栋的公摊电费。有关公摊电费原告每月定期在各栋公告栏公布公示，接受监督。自2014年1月至2016年8月，被告累计欠缴32个月的公摊电费，共计596.96元。自2014年12月起，被告没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费、公摊电费。截至2016年10月，被告已经欠费23个月，累计拖欠物业管理服务费人民币9476元及产生违约金3334.31元（暂计至2016年11月16日），合计12810.31元。原告为此曾经多次打电话、发函催收，但被告置之不理。另根据被告所签署的《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。”的规定，被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用，和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因被告拒不支付物业管理服务费，原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币3500元，该律师服务费未超过基准的律师收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由被告承担。根据《前期物业管理合同》第十五条的约定，有关物业管理服务争议向人民法院起诉。原告认为被告无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了原告以及其他业主的合法权益。故原告诉至法院，请求：一、被告立即支付拖欠原告的物业管理费9476元以及从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金（其中2014年12月至2016年10月共23个月，每月物业管理费412元，累计9476元，从欠费之日起以欠费金额按每日千分之一的标准暂计至2016年11月16日的违约金为人民币3334.31元）；二、被告支付原告公摊电费596.96元；三、被告支付原告律师服务费3500元。原告在举证期限内向本院提交下列证据：1、房地产权登记表；2、原告的资质证书；3、珠海市外来物业服务企业登记备案证明；4、珠海市海怡湾畔物业管理合同；5、物业管理委托书；6、前期物业管理服务协议；7、业主公约；8、楼宇接收证明；9、拖欠物业管理费及违约金明细表；10、公摊电费明细表、关于公摊电费的情况说明、分摊一览表、用电数据、通告；11、珠仲外字（2016）第13号裁决书；12、律师函及邮寄凭证；13、关于申请高尚住宅小区级别的报告；14、海怡湾畔尚未成立业主委员会的情况说明；15、关于高尚住宅小区物业管理服务费有关问题的解释；16、（2013）珠香法民一初字第280、1381号民事判决书、生效证明书；17、委托代理合同、法律服务费发票。被告汤辉红未答辩，未提交证据。经审理查明：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司。珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月20日与和记物业服务（深圳）有限公司签订《物业管理合同》、于2001年9月24日出具《物业管理委托书》，委托原告和记物业珠海分公司对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业管理，委托期限自委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。2014年8月21日原告工商登记名称发生变更，公司名称由和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。被告汤辉红系珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔海韵园X座XX房的所有权人,该房建筑面积为142.09平方米。原告与汤辉红签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告和记物业珠海分公司为业主提供前期物业管理服务。其中《前期物业管理服务协议》第二条约定:原告和记物业珠海分公司的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米2.9元交纳物业管理服务费，交纳时间是每月5日之前；第十一条第三款约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，和记物业珠海分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第（五）第1约定，任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。该业主公约第一章第（三）约定，本公约提及的“业主”及“物业管理公司”包括其合法继承人、受让人及接办人；该业主公约第七章“其他事项”第2约定，本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。2002年5月，海怡湾畔小区被珠海市香洲区物业管理办公室认定为高尚住宅区，入住率达62%。被告未向原告交纳自2014年12月至2016年10月的物业服务费以及2014年1月至2016年8月的公摊电费。另查明，2016年11月30日，广东莱特律师事务所与原告签订《委托代理合同》，注明原告委托该律师事务所代理原告与被告物业管理服务合同纠纷一案，律师费为人民币3500元。本院认为：原告与原业主签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议，双方应当遵照执行。本案被告作为该房的业主，应遵守《前期物业管理服务协议》及《珠海海怡湾畔业主公约》的约定。原告已取得物业管理管资质，并为被告提供了物业管理服务，被告应依约支付物业服务费。根据珠府法（2002）51号文第三条“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行”的规定，再结合本案的事实，原、被告约定的收费标准并未违反地方人民政府关于物业服务价格的规定。被告拖欠物业服务费用，构成违约。故原告诉请物业管理费9476元（412元/月×23月），理据充分，本院予以支持。对于违约金，双方约定于每月5日前支付物业管理费，《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金，因此，原告要求被告按该计算方法支付违约金，合法有据，但滞纳金不宜超出本金。对于公摊电费，为业主使用过程中实际发生的费用，根据原告提交的抄表记录，被告应支付原告公摊电费596.96元。《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，原告请求被告支付律师费3500元，没有超过相关法律法规的规定，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汤辉红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付2014年12月至2016年10月的物业服务费9476元及违约金（以每月管理费为基数，按每日千分之一的标准计算当月管理费实际欠费天数产生的违约金，以每月管理费本金为限）；二、被告汤辉红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付公摊电费596.96元；三、被告汤辉红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付律师费3500元。被告如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币222.67元，由被告汤辉红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  邓云静人民陪审员  邢 燕人民陪审员  万 宁二〇一八年十月十二日书 记 员  朱 迪李洁仪