四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初2744号 原告：邓豪，男，出生于1993年5月10日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：黄悦（特别授权），重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜均（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：眉山市阳光置业房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区裴城路**。 法定代表人：彭斌茹，执行董事经理。 被告：眉山市阳光置业房地产开发有限公司南充分公司，住，住所地南充市高坪区江东大道西侧**地块/div> 负责人：江颜。 二被告共同委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：李澜，四川惠博律师事务所律师。 原告邓豪诉被告眉山市阳光置业房地产开发有限公司（以下简称“阳光置业公司”）、眉山市阳光置业房地产开发有限公司南充分公司（下称“阳光置业公司南充分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法适用普通程序分别于2018年9月19日及21日公开开庭进行了审理。原告邓豪的委托诉讼代理人黄悦及姜均律师、被告阳光置业公司及其南充分公司共同委托的诉讼代理人何春律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓豪向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告损失人民币108,695.6元（5434.78×20）（本案币种均为人民币）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告在销售“江山金岸”商品房时以宣传资料、网络广告等各种形式向原告承诺购买该房屋都将赠送面积20平方米；鉴于此原因，原告与被告阳光置业公司签订了《商品房买卖合同》，并按约定支付了房屋价款及其他各项费用；原告接房时发现所购房屋面积大量缩水，二被告并未按照承诺赠送相应的面积。二被告的行为已经构成违约。二被告的各类宣传资料、网络广告等宣传广告承诺赠送的上述面积，是二被告对阳光江山金岸销售定价的重要因素，也对原告决定购买该房屋产生了重大影响，且是决定性因素。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告的承诺构成要约，虽然该承诺未载入商品房买卖合同，但也应视为合同内容的一部分。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全部履行自己的义务。被告阳光置业公司南充分公司系被告阳光置业公司为运营南充房地产开发项目而在南充市高坪区设立的分公司，并办理了工商登记注册。被告阳光置业公司南充分公司负责本案涉案房屋项目的实际营运和管理，应承担赔偿责任。为保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》，特诉至法院，望依法判决。 被告阳光置业公司及其南充分公司的答辩意见是：我司没有通过任何广告宣传向客户承诺赠送20-25平方米的面积，我司严格按照规划设计修建销售房屋，每户户型结构和产权、使用面积均体现在规划设计图中，规划图与房屋是不可分割的整体，不存在额外赠送的面积。我司在销售房屋时已经清楚告知房屋面积并将房屋平面图作为附件附在买卖合同之后，买受人对房屋面积是清楚知道并签字确认，双方对房屋面积意思表示是清楚一致的，不存在买卖合同之外还有另外的赠送面积，原告起诉没有事实基础，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，当庭举示了下列证据： 第一组：1、二被告发布的关于“阳光江山金岸”项目的网络宣传资料共计4页；2、二被告发布的关于“阳光江山金岸”项目的纸质宣传资料共计3页；3、承诺书、证明、说明书等共计5页。用以证明：1、被告就其开发的“阳光江山金岸”项目在网络上进行宣传和介绍“产权面积65平方米，所得面积85平方米；产权面积73平方米，所得面积92平方米”；制作的各种户型的DM单（DM单上有置业顾问的签名和电话）进行售房宣传，以A户型为例，网络宣传介绍A户型产权面积为72.69平方米，实得约110平方米，DM单上A户型承诺面积为100平方米，且张贴了宣传资料“阳光江山金岸82平方米售价26.5万，96平方米售价31.5万，103平方米售价35万”；被告的销售顾问出示给业主的5份承诺证明资料显示被告的销售顾问在销售房屋时向购房人承诺赠送房屋面积20平方米左右。2、二被告就其开发的“阳光江山金岸”项目进行虚假宣传，以各种方式向不特定的公众发布宣传广告且明确承诺各类户型均有约20平方米赠送面积的事实；该类宣传资料承诺内容，对购房者与二被告签订《商品房买卖合同》及房屋定价具有重大影响，虽未载入房屋买卖合同，但也应视为合同内容不可缺少的一部分。二被告已经对上述证据3中的购房者进行了赔偿，证明二被告承认违约事实。 第二组：1、《商品房买卖合同》；2、阳光置业公司出具的收据和发票。用以证明：1、原告与被告阳光置业公司签订了《商品房买卖合同》；2、原告按照合同的约定，履行了各项费用支付义务的事实。 第三组：1、南充综合广播“房产乱象曝光”网页打印件5页；2、阳光问政关于“阳光江山金岸”的报道音频；3、2017年11月14日袁小芳与原阳光金岸置业顾问冯敏的电话录音（光盘及文字整理）。用以证明：1、二被告“阳光江山金岸”项目因虚假宣传被业主举报后，新闻媒体对相关事实的跟踪报道，相关行政主管部门介入调查后得知二被告的确存在虚假选宣传的事实；2、二被告的置业顾问认可受益于二被告进行了虚假宣传的事实。 被告阳光置业公司及其南充分公司的质证意见是：1、4页网络宣传资料来源不明，第1页名称为“详情”，看上去是从某个手机打印的东西，后3页看不清来源不知道是从哪个网络上下载的，这4页资料并不是我们公司发布的，与我们公司没有关系，第1页网络资料中注明有销售部张超，我公司没有一个叫张超的工作人员，是案外人发布的消息，与我司没有关系。2、纸质资料中的墙体小广告不是阳光置业公司张贴，真实性无法确认，与我司没有关系。3、销售合同末页的复印件，这个复印件我们看不清楚，合同不具有真实性，上面的内容也不清晰，这不是阳光置业公司对外所做的宣传和承诺，上面有买受人，看不清楚名字也不是本案的当事人，与本案没有关联性。4、DM单是阳光置业公司放在售楼部的资料，是任何人进出售楼部都可以拿走的，阳光置业公司本身的单子没有手写的内容，上面有何建宏的手填内容，是属于个人行为，不是我司的工作人员，其身份无法确认。5、对4份承诺书的真实性无法确认，没有原件，书中承诺人并非我司工作人员，是其他案外的人员，这些行为均是这些人的个人行为，阳光置业公司并没有活动专用章这样的公文印鉴，我司均是备案行政章或者合同章，这些材料真实性都无法确认，定房清单上有个作废的条形章，本身不具有合同约束力，这些证据指向的房屋均不是案涉房屋，这是其他案外销售人员个别行为，与本案没有关联性。6、对于《商品房买卖合同》和收款收据只要加盖我司印章的真实性我们认可，有部分业主并未按照合同约定缴纳房款，应该按照合同约定履行。7、第三组证据这仅仅是电视和广播节目我们不能以电视广播或者以新闻舆论来定案，必须经过举证质证的证据为准认定案件事实。8、对电话录音我们认为不具有合法性，这是个偷录音的证据，这个冯敏也不是阳光置业公司的员工，怂恿客户找公司闹事，该证据不具有真实性。 本院认证结论： 1、关于“阳光江山金岸”项目的网络宣传资料共计4页（均为复印件），经与原告核实，该4页网络宣传资料系网络截图复印件，原告方向法庭提供的网址链接分别为：(1)http://www.go007.com/nanchongshi/fangwuchushou/10afd7e3e8aOd23e.htm;(2)http://demo.aijiacms.com/news/show.php？itemid=978;(3)http://nanchong.ganji.com/fang5/2725537650x.htm;(4)http://nanchong.ganji.com/fang12/2589986812x.htm。经核实，第1页网络截图在上述4个网络链接上无法找到，截图上注明发布者为售楼部张超，联系电话为133××××7524，经电话核实，张超称他不是阳光江山金岸售房部的工作人员，第1页网络截图上的信息是他在南充房产信息网工作时该网络公司让他发布的，但他没有卖出一套江山金岸的房子，故本院对其关联性不予确认；第2页网络截图来源于第（2）个链接上的南充市新房导购资讯，网页上注明信息来源于南充房产信息网，发布日期为2017年3月3日，未注明发布者，网页末端有项目热线:0817-2989999，该电话确系被告阳光置业公司售房部对外公布的电话，但阳光置业公司否认其发布过任何网络宣传广告，由于房产系统网系开放性网络平台，任何个人都可以发布信息，发布者的身份难以核实，对其真实性不予确认，且该信息发布于原告购房后，对其关联性也不予确认；第3、4份网络截图在上述4个网络链接上均无法找到，对其真实性不予确认。同时，法庭也注意到第（1）、（3）、（4）链接地址确有与3、4页截图相似的内容，第（1）个链接显示系城际分类信息网上的南充市房屋出售信息，网页显示出售信息来源于商家/经纪人，网页注明的联系人为陈娇，联系电话为133××××5531，发布时间为2018年5月9日，未注明发布者，经电话核实，陈娇称她未在网络上发布过关于阳光江山金岸的任何信息。第（3）个链接显示系赶集网二手房出售信息，网页信息显示发布者为独立经纪人唐霄，联系电话为17790188448，注明的服务区域为顺庆-南门坝，网页显示发布时间为200天前（承办法官核实日期为2018年10月8日，故发布时间在2018年3月23日左右），经电话核实，唐霄称她不是阳光江山金岸售房部的工作人员，链接信息系她自行发布，她主要是带客户去买房子。第（4）个链接显示系赶集网二手房出售信息，网页信息显示发布者为售楼部洋洋，联系电话为183××××6113，网页显示发布时间为501天前（承办法官核实日期为2018年10月8日，故发布时间在2017年5月26日左右），经电话核实，洋洋称她未在网络上发布过关于阳光江山金岸的任何信息。综上，对原告提供的网络截图及链接地址不予采纳。 2、关于“阳光江山金岸”项目的纸质宣传资料共计3页，经核实，第1页宣传资料系复印件，来源不明，对其真实性不予确认；第2、3页DM单系置业预算表复印件，原告方称来源于其他业主，并提供了第3页复印件的原件供法庭核实，由于第2页置业预算表的真实性无法核实，对其真实性不予确认，第3页置业预算表系来源于他人，对其与本案的关联性不予确认。综上，对原告提供的3页资质宣传资料不予采纳。 3、关于承诺书、证明、说明书等共计5页，由于该5页证据均系复印件，且显示的购房者均非本案原告，对其真实性和关联性不予确认，不予采纳。 4、关于《商品房买卖合同》及阳光置业公司出具的收据和发票，对其真实性、合法性及关联性予以确认，予以采纳。 5、南充综合广播“房产乱象曝光”网页打印件5页及阳光问政关于“阳光江山金岸”的报道音频，经核实，对其真实性、合法性及关联性予以确认，予以采纳。 6、2017年11月14日袁小芳与原阳光金岸置业顾问冯敏的电话录音（光盘及文字整理），被告方质证称并无名叫冯敏的置业顾问，虽原告方补充称该录音系业主袁小芳与置业顾问冯燕的电话录音，但因对其真实性难以核实，本院不予采纳。 被告阳光置业公司及其南充分公司当庭举示了下列证据： 1、规划设计图：用以证明阳光置业公司所建商品房、均严格按照规划局批准的设计图修建，所有面积均在图纸之内，除此之外不存在额外面积。 2、《商品房买卖合同》：用以证明合同中约定了房屋面积，并附了房屋平面图纸。房屋面积为合同最核心的内容，双方均应高度关注，合同对房屋面积的约定清楚明了，双方并予确认，并无任何歧义，合同外不存在有额外的面积。 3、《商品房买卖合同》补充协议（以下简称《补充协议》）：用以证明协议第五条第4项、第十条第1项均明确约定，广告、宣传资料等，不作为交房标准，不构成合同内容。 4、《南充市“江山金岸项目”营销代理合同》（以下简称《代理合同》）：用以证明阳光置业公司（甲方）于2015年1月8日将江山金岸项目开发建设的所有住宅、商铺及车库委托给成都坤恒房地产营销顾问有限公司（乙方，以下简称坤恒公司）销售，在代理期限内，甲方委托乙方为本项目独家全程营销策划及销售代理，乙方未经甲方书面授权或批准，不得向客户许愿、承诺或对销售合同条款擅自修改，任何以甲方名义做出的承诺，必须加盖甲方公章方可生效。禁止销售人员个人向客户做出任何许诺、许愿。未经甲方加盖公章许可客户做出的任何承诺，由乙方自行负责，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。 原告方质证意见是：1、规划设计图真实性认可，但是不能达到被告证明目的，与被告是否虚假宣传是两回事，这份证据与本案无关。2、《补充协议》是格式合同是不能达到被告的证明目的关联性我们不认可。3、《代理合同》真实性没有异议，但是这份合同并不能达到被告的证明目的没有关联性，被告是委托成都那边公司进行销售，但是根据相关法律规定受托方的相关民事责任是由委托方来承担。 本院的认证结论：被告方提供的规划设计图、《商品房买卖合同》、《补充协议》及《代理合同》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，予以采纳。 为查明案件事实，根据原告方的申请，本院在南充市高坪区工商和质量技术监督局（以下简称“高坪工质局”）调取了下列证据： 1、高坪工质局对杨德武的调查笔录（时间：2017年11月16日，调查人：唐伟铭、程子渊）。杨德武在调查笔录中称他从2016年至今系阳光置业公司“阳光江山金岸”等在南充开发的项目的策划经理，他不认识张朝伟，但听说是以前销售代理公司的总经理，他没有见过名称为“阳光江山金岸营销活动专用章”的这枚印章，但之前有业主拿着盖有印章的车位抵用劵来咨询过，阳光置业公司还进行了登记。 2、高坪工质局对杨德武的调查笔录（时间：2018年2月2日，调查人：唐伟铭、程子渊）。杨德武称他系阳光置业公司负责策划的部门经理，他陈述称阳光江山金岸楼盘是成都坤恒公司全权负责营销的，置业顾问都是坤恒公司的，2015年10月，坤恒公司就停止与阳光置业公司合作了，置业顾问就没有在坤恒公司上班了。 3、高坪工质局对张星耀的调查笔录（时间：2017年11月8日，调查人：唐伟铭、程子渊）。张星耀陈述称他系阳光置业公司南充分公司的总经理，阳光江山金岸是该公司在南充开发的项目，2014年4月6日拿地并开始开发，2015年3月6日取得商品房预售许可证，2015年3月8日开始销售，2017年9月27日，取得竣工验收备案书，具备交房条件。从2015年初至今，江山金岸项目是由坤恒公司代理销售的，我公司对部分业主反映的在江山金岸一期销售过程中存在置业顾问向客户承诺赠送面积的情况不知情，也从未向代理公司授意。 4、高坪工质局对张忠礼的调查笔录（时间：2017年11月17日，调查人：唐伟铭、程子渊）。张忠礼陈述称他系阳光置业公司的副总经理，阳光江山金岸是该公司在南充开发的项目，2014年4月6日拿地并开始开发，2015年3月6日取得商品房预售许可证，2015年3月8日开始销售，2017年9月27日，取得竣工验收备案书，具备交房条件。江山金岸项目的销售主体是我公司自身的售房部，我公司聘请有置业顾问，当时约7人，因置业顾问工作性质，流动性较大，同时，为了提高销售量，我公司也允许南充市范围内的具备资质的销售公司和中介机构带客户前来购房。目前发生纠纷的江山金岸一期项目就是因赠送面积问题引起的，首先，对于部分业主宣称我公司承诺了10-20平方米不等的赠送面积一事，非事实，我公司并未做出相应承诺，即使有置业顾问做出了口头或书面的承诺，也是置业顾问为了销售业绩的个人行为，与公司无关，而且从承诺书内容来看，部分“加赠送共计”字样内容，不排除后续添加的可能，至于部分业主提供的加盖有我公司销售部印章的承诺书，也不属实，我公司对外使用的都是公章，并无此印章。我公司并未承诺任何赠送面积，实际是商品房中飘窗台、阳台、花池等含有不计入测绘面积的部分被置业顾问和业主理解为了赠送面积。在现有承诺书上具名的肖祥、梅荣橙曾经是我公司售房部的员工，目前已经离职，由于承诺书上没有写具体日期，也无法判断写承诺书是其在职期间还是离职后的行为。置业预算表上具名的置业顾问肖祥确系我公司售房部置业顾问，但现已离职。其上表述的“花池：全赠送，阳台：半赠送，空调板：全赠送，飘窗：全赠送”内容，其中“花池、空调板”是不存在的，“阳台、飘窗”实际是阳台计一半面积，飘窗是不计面积的，可能存在错误理解，至于上面的面积计算“82㎡=52+13+16，产权面积：65.39㎡，实得面积82㎡”，我不清楚。置业预算表上所示的户型与实际房屋在房间门的方向上存在差异，但我公司并未修改过规划图，因置业预算表上所示的户型结构为装修参考图，故与实际房屋存在一定的差异。我公司不存在赠送面积一事。 5、高坪工质局对张朝伟的调查笔录。（时间：2017年11月8日，调查人：唐伟铭、程子渊）。张朝伟陈述称其系坤恒公司总经理，该公司自2015年起代理销售阳光置业公司开发的江山金岸项目，置业顾问都是我公司员工，从我公司领取工资，人员构成一部分是当时我公司带过去的，一部分是当时从南充本地招聘的，坤恒公司与阳光置业公司在签订的合同中约定坤恒公司必须如实进行宣传营销，对于置业顾问在销售过程中承诺赠送面积的情况，坤恒公司是不知情的，也没有安排和授意，但不排除置业顾问存在这样的个人行为，坤恒公司没有内容为“阳光江山金岸营销部活动专用章”的印章。营销策划和广告等涉及销售的，都由坤恒公司负责。 6、高坪工质局对陈亮的调查笔录。（时间：2017年11月20日，调查人：唐伟铭、程子渊）。陈亮陈述称他系坤恒公司置业顾问，他是2015年被招聘进坤恒公司的。坤恒公司没有授意置业顾问在接受购房者咨询时以“赠送面积”的方式吸引购房者。因为坤恒公司给置业顾问很大的销售压力，他只接受过简单的岗前培训，对一些房产知识和法律法规不熟悉，再加上其他楼盘在销售时也都在宣传“赠送面积”的事，所以他在接受购房者咨询时，讲过“赠送面积”的事，因为据他了解，房屋的飘窗、阳台的一半是不计入测绘面积的部分，所有他就想当然的把这部分面积理解为赠送面积而向购房者进行了宣传。但因为时隔两年了，具体向谁宣传过记不清楚了，主要是在置业预算表上演算时提过赠送面积，是否口头承诺记不清楚了。敬培园最先的置业顾问是卿静，后卿静离职了，他就接手了，如果敬培园有他写得置业预算表，他就可能向其宣传过购房有面积赠送。其他置业顾问在压力和利益的驱动下，或多或少都做过类似的宣传。 7、高坪工质局对肖祥的调查笔录。（时间：2017年11月20日，调查人：唐伟铭、程子渊）。肖祥陈述称他原系坤恒公司置业顾问，他是2015年被招聘进坤恒公司的，2015年8月因个人原因离职了。坤恒公司没有授意置业顾问在接受购房者咨询时以“赠送面积”的方式吸引购房者。因为坤恒公司给置业顾问很大的销售压力，他只接受过简单的岗前培训，对一些房产知识和法律法规不熟悉，再加上其他楼盘在销售时也都在宣传“赠送面积”的事，觉得可以仿效，所以他在接受购房者咨询时，讲过“赠送面积”的事，因为据他了解，房屋的飘窗、阳台的一半是不计入测绘面积的部分，所有他就想当然的把这部分面积理解为赠送面积而向购房者进行了宣传。但因为时隔两年了，具体向谁宣传过记不清楚了，主要是在置业预算表上演算时提过赠送面积，是否口头承诺或其他方式承诺记不清楚了。韩素萍提供的置业预算表上的“花池：全赠送、阳台：半赠送、空调板：全赠送、飘窗：全赠送”及产权面积：65.39㎡、实得面积：82㎡”的内容及他的签名是他本人写得，邱国平提供的“承诺书”中的“室内面积（加赠送一起）总共：82-83（加赠送共计100㎡）”的内容及他的签名是他本人写的。其他置业顾问在压力和利益的驱动下，或多或少都做过类似的宣传。 8、高坪工质局对陈金阳的调查笔录。（时间：2017年11月20日，调查人：唐伟铭、程子渊）。肖祥陈述称他系坤恒公司置业顾问，他是2015年被招聘进坤恒公司的，坤恒公司没有授意置业顾问在接受购房者咨询时以“赠送面积”的方式吸引购房者。因为坤恒公司给置业顾问很大的销售压力，他只接受过简单的岗前培训，对一些房产知识和法律法规不熟悉，再加上其他楼盘在销售时也都在宣传“赠送面积”的事，觉得可以仿效，所以他在接受购房者咨询时，讲过“赠送面积”的事，因为据他了解，房屋的飘窗、阳台的一半是不计入测绘面积的部分，所有他就想当然的把这部分面积理解为赠送面积而向购房者进行了宣传。但因为时隔两年了，具体向谁宣传过记不清楚了，主要是在置业预算表上演算时提过赠送面积，是否口头承诺或其他方式承诺记不清楚了。 9、高坪工质局对冯燕的调查笔录。（时间：2017年11月21日，调查人：唐伟铭、程子渊）。冯燕陈述称她原系坤恒公司置业顾问，他是2015年被招聘进坤恒公司的，2015年9月因个人原因离职了。坤恒公司没有授意置业顾问在接受购房者咨询时以“赠送面积”的方式吸引购房者。因为坤恒公司给置业顾问很大的销售压力，她只接受过简单的岗前培训，对一些房产知识和法律法规不熟悉，再加上其他楼盘在销售时也都在宣传“赠送面积”的事，觉得可以仿效，所以她在接受购房者咨询时，讲过“赠送面积”的事，因为据她了解，房屋的飘窗、阳台的一半是不计入测绘面积的部分，所有她就想当然的把这部分面积理解为赠送面积而向购房者进行了宣传。但因为时隔两年了，具体向谁宣传过记不清楚了，可能通过置业预算表演算过赠送面积，可能有过口头承诺，其他方式的承诺应该没有。其他置业顾问是否做过类似的宣传，她不知情。购房者文武提供的“证明”中“附加赠送约22㎡”及她的具名不是她本人签写的，张朝伟的签名是否真实他不知情。 10、高坪工质局对梅荣橙的调查笔录。（时间：2017年11月21日，调查人：唐伟铭、程子渊）。梅荣橙陈述称他原系坤恒公司置业顾问，他是2014年底到坤恒公司上班，2015年底因个人原因离职了。坤恒公司没有授意置业顾问在接受购房者咨询时以“赠送面积”的方式吸引购房者。因为坤恒公司给置业顾问很大的销售压力，他只接受过简单的岗前培训，对一些房产知识和法律法规不熟悉，再加上其他楼盘在销售时也都在宣传“赠送面积”的事，觉得可以仿效，所以他在接受购房者咨询时，讲过“赠送面积”的事，因为据他了解，房屋的飘窗、阳台的一半是不计入测绘面积的部分，所有他就想当然的把这部分面积理解为赠送面积而向购房者进行了宣传。但因为时隔两年了，具体向谁宣传过记不清楚了，可能通过置业预算表向购房者示意过赠送面积，有过口头承诺，书面或其他形式应该没有。邱国平提供的承诺书中“室内面积（加赠送一起）总共：82-83（加赠送共计100㎡）”的内容以及他的具名都不是他本人写的，他也不知情，可能是肖祥写的。其他置业顾问有无类似的宣传他不知情。 原告方的质证意见是：对调查笔录的三性予以认可，从调查笔录可以看出，被告的销售顾问承认对购房者承诺赠送面积的宣传从而证明被告确实存在虚假宣传的事实。 被告阳光置业公司及其南充分公司的质证意见是：1、案涉项目销售代理公司是坤恒公司，部分人员认为是阳光置业公司的置业顾问这个是误解，坤恒公司委派的销售人员在阳光置业公司设置了售楼部，又是在为阳光置业公司进行销售，把自己的工作内容和自己的身份关系混淆了；2、所有的证明均证明阳光和坤恒公司均没有授意和安排对外宣传和承诺赠送面积，所有的口头承诺均是销售人员为了冲业绩所作的个人行为；3、坤恒公司的销售人员即使有口头的宣传赠送面积行为也仅仅是针对自己所接触的个别客户，最重要的是这些销售人员并未向本案任何一个原告做出口头宣传和承诺；4、在阳光置业公司和坤恒公司代理合同中明确约定销售代理公司对外做出的任何意思表示必须要经过与阳光置业公司加盖公章认可，我们是明确说清楚了买卖面积是多少也是附了图的，我们这些都是清楚明了的，没有任何隐瞒。 本院的认证结论：上述10份调查笔录来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。 经审理查明： 1、被告阳光置业公司成立于2005年11月3日，具有房地产开发资质，2014年4月6日，阳光置业公司通过竞拍取得南充市高坪区江东大道西侧D-5号地块，阳光置业公司计划在此地块上修建商品房，并将商品房小区命名为“阳光江山金岸”。为便于阳光江山金岸的开发，2014年9月2日，被告阳光置业公司南充分公司注册成立。2015年1月8日，阳光置业公司（甲方）与坤恒公司（乙方）签订《代理合同》，合同主要约定内容为：项目名称：江山金岸，项目地址：南充市高坪区江东中路七段429号，代理方式：在代理期限内，甲方委托乙方为本项目独家全程营销策划及销售代理，代理范围：甲方“江山金岸”项目开发建设的所有住宅、商铺及车库，代理期限：本合同生效之日起至2015年12月31日或者双方同意终止本合同时，代理内容：本项目全程营销策划、销售代理及其他服务三部分。特别约定内容：1、在代理期限内，甲方原有聘请现场人员，转由乙方进行培训、统一管理、考勤考核并支付报酬；2、乙方未经甲方书面授权或批准，不得向客户许愿、承诺或对销售合同条款擅自修改，任何以甲方名义做出的承诺，必须加盖甲方公章方可生效。禁止销售人员个人向客户做出任何承诺、许愿。未经甲方加盖公章许可向客户做出的任何承诺，由乙方自行负责，并赔偿由此给甲方造成的损失；3、乙方应在甲方书面授权范围内从事营销代理。2015年3月8日，阳光置业公司正式开盘销售。2017年9月27日，阳光江山金岸一期8-11号楼、18-20号楼取得了南充市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案书，阳光置业公司于2017年10月30日向一期业主交付房屋。交付房屋后，部分一期业主认为房屋面积与置业顾问承诺的实得面积不符，遂与二被告产生群体性纠纷，2017年11月3日，高坪区工质局成立了阳光江山金岸调查处理小组，对二被告是否存在虚假宣传行为进行了调查。2017年11月14日，一期业主向南充市广播电视台《阳光问政》栏目组投诉举报称阳光江山金岸小区存在房屋面积缩水，户型设计变更等问题。2017年11月23日，《阳光问政》栏目对一期业主反映的上述问题进行了直播报道。2017年12月16日，高坪区工质局将调查结论及处理意见在《阳光问政》栏目以直播的方式向社会进行了公布，高坪区工质局经调查认为，坤恒公司在代理销售过程中存在虚假宣传行为，但所有证据显示其虚假宣传行为发生于2015年3月至2015年7月，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”的规定，决定对坤恒公司做出不予行政处罚的决定。 2、坤恒公司的总经理为张朝伟，坤恒公司先后聘请了梅荣橙、肖祥、冯燕、陈亮、陈金阳等人作为阳光江山金岸的置业顾问，坤恒公司仅对其聘请的置业顾问进行了简单的上岗培训，导致个别置业顾问对房产知识和房地产销售有关的法律法规不熟悉，将阳台的一半及飘窗面积误认为赠送面积，在接受购房者咨询时，主要通过置业预算表向购房者示意有赠送面积。其中，置业顾问肖祥还承认其向购房者邱国平出具过书面承诺书，置业顾问梅荣橙承认有过口头承诺，但记不清楚具体向那些购房者做出过口头承诺。肖祥已于2015年8月离职，冯燕已于2015年9月离职，梅荣橙已于2015年12月离职。2015年12月31日，《代理合同》到期后，仍由坤恒公司负责销售阳光江山金岸二、三期商品房。为提高销售量，阳光置业公司也允许南充市范围内的具备资质的销售公司和中介机构带客户前来购房。 3、2016年2月15日，原告邓豪（买受人）与被告阳光置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（原告自称其置业顾问是王侣斯娇、陈金阳和陈亮），合同主要内容为：（1）项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于高坪区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：南充市国用（2015）第××号，土地使用权面积86407平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为居住兼商业用地，土地使用年限自2014年10月17日至2084年10月16日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为江山金岸第5幢，建设工程规划许可证号为建字第（2015）高字010号，施工许可证号为511300201506020101，建设工程施工合同约定的开工日期为2015年6月12日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。（2）商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为20150299。（3）商品房基本情况：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架、剪力墙，建筑层数为35层，其中地上33层，地下2，地下**房房号为5幢第1单元11层1-1101号，该房号为审定编号，最终以地名管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该商品房的用途为住宅，层高为3米，有1个阳台（非封闭式）。出卖人委托南充市仁恒测绘有限公司对该商品房进行预测，其建筑面积共73.1平方米，其中，套内建筑面积为57.04平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为16.06平方米。有关共用部位与共用分摊建筑面积构成说明见附件二。（4）计价方式与价款：出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方（人民币）5437.78元，总价款为310,000元。本条所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。（5）付款方式及期限：买受人采取分期方式付款。买受人签订合同时支付100,000元，价款210,000元于2016年4月1日前付清。（6）交付时间：出卖人应当在2018年6月18日前向买受人交付该商品房。同日，原告邓豪（乙方）与被告阳光置业公司（甲方）还签订了《补充协议》，补充协议第十条第1款约定：甲、乙双方的权利义务及责任以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议的约定为准。甲方发布的广告、售楼书、宣传资料等仅供乙方购房前参考，不构成合同内容。甲方雇佣人员（含销售人员）出具的有关文件，均应在甲方予以书面授权或者盖章确认的情况下，对甲方具有约束力。第十条第4款约定：乙方确认：在签订本补充协议前，甲方已就协议条款按照乙方的要求进行了必要的解释和说明，乙方充分理解并同意其全部内容；本补充协议不存在不合理地减轻或者免除甲方责任、不合理地加重乙方责任或者排除乙方主要权利的内容。第十条第5款约定：本补充协议一式贰份，经双方签字（盖章）生效，甲、乙双方各执壹份，各份具有同等法律效力。 本院认为，本案的争议焦点是：被告阳光置业公司在向原告邓豪出售商品房的过程中是否存在虚假宣传行为。原告在诉状中称被告阳光置业公司及其南充分公司在销售江山金岸商品房时以宣传资料、网络广告等各种形式向原告承诺购买房屋都将赠送面积20平方米，基于此原因，原告才与被告阳光置业公司签订《商品房买卖合同》。原告向法庭举示了4份网络截图及1份张贴广告，但并无证据证明上述信息系二被告及坤恒公司发布或授意第三方发布，因阳光置业公司允许南充市范围内的具备资质的销售公司和中介机构带客户前来购房，不能排除系个别房屋中介机构为吸引购房者擅自发布。原告还向法庭举示了置业预算表复印件2页，承诺书、证明、说明书等复印件共计5页，拟证明置业顾问存在虚假宣传行为，经查，坤恒公司个别置业顾问在销售房屋时的确存在虚假宣传行为，但现有证据显示时间发生在2015年3月至2015年7月间，且仅仅针对个别购房者做出过赠送面积的承诺，原告并无证据证明坤恒公司的置业顾问在原告购买房屋时也对其做出过任何形式的承诺。房屋面积的大小属于购房选择中重大因素之一，原告作为完全民事行为能力人，即使在购房前曾见到过有关江山金岸赠送20平方米面积的虚假宣传信息，也应在与被告阳光置业公司签订《商品房买卖合同》前进行核实以决定是否购买，且双方签订的《补充协议》中更明确约定了“甲方发布的广告、售楼书、宣传资料等仅供乙方购房前参考，不构成合同内容。甲方雇佣人员（含销售人员）出具的有关文件，均应在甲方予以书面授权或者盖章确认的情况下，对甲方具有约束力”，故原告起诉称因受到阳光置业公司及其南充分公司发布的网络广告、宣传资料等的影响而决定购房的理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告邓豪对于其诉讼主张应当提供充分证据，原告并无证据证明阳光置业公司在向其出售商品房的过程中存在虚假宣传行为，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邓豪的诉讼请求。 案件受理费2,474元，由原告邓豪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  赵国勤 人民陪审员  郑宗衡 人民陪审员  刘云树 二〇一八年十月十九日 书 记 员  何佳蔓