舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初2207号 原告（反诉被告）：舟山市万帮物业管理有限公司，住所地舟山市定海区城东街道桔园新村南区44幢一单元101室。 法定代表人：余文珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷佳梦，浙江乾勇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舟山市定海区昌洲花苑业主委员会，住所地舟山市定海区昌洲大道六份头昌洲花苑小区。 负责人：赖元芳，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯敏巧，浙江五奎律师事务所律师。 原告舟山市万帮物业管理有限公司（以下简称万帮公司）诉被告舟山市定海区昌洲花苑业主委员会（以下简称昌洲业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月25日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告昌洲业委会于2018年6月16日提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理，分别于2018年7月20日、2018年8月7日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万帮公司的法定代表人余文珠及委托诉讼理人殷佳梦、被告（反诉原告）昌洲业委会的负责人赖元芳及委托诉讼代理人侯敏巧两次均到庭参加诉讼，原告（反诉被告）万帮公司的委托诉讼理人刘勇平参加了第一次庭审，被告（反诉原告）昌洲业委会的委托诉讼代理人翁雄健参加了第二次庭审。审理中，原、被告同意本案在简易程序期满后继续适用简易程序延长二个月审理。本案现已审理终结。 原告万帮公司向本院提出诉讼请求，要求：判令被告昌洲业委会向原告支付物业费74819.53元、物业费滞纳金22446元、物业用房出租费18300元、绿化人员薪酬及福利费用5995元，共计124560元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：撤回一楼舞厅物业费2536元的主张，判令被告昌洲业委会向原告支付物业费72283.53元（74819.53-2536=72283.53）、物业费滞纳金9696.70元、物业用房出租费15693元、绿化人员薪酬及福利费用5995元，共计109204.23元。事实和理由：2014年7月9日，原、被告双方签订了《定海昌洲花苑物业管理服务合同》，合同期限为2014年7月10日至2017年7月9日。根据被告《关于2016年7月至2017年6月度托管房收益补贴物业费的通知》，在此年度，昌洲花苑小区业主应缴纳的物业费其中三个月由原告直接与被告结算，尚未支付金额为68283.53元，另外被告代收舟山市鼎衡建设有限公司（以下简称鼎衡公司）物业费4000元、一楼舞厅物业费2536元，至今未交付给原告，合计物业费74819.53元。昌洲花苑小区物业用房出租，根据双方合同约定，原告可取得30.5%出租收益，即未结算出租收益为18300元。被告还应支付原告小区绿化人员工资及相关费用5995元。被告代收的门岗快递费用3000元，亦应转交原告。合同期限届满后，双方物业服务关系终止，原告曾多次联系被告负责人及其他经办人员结算，并于2017年11月21日致律师函于被告要求其结算物业费及相关费用，均未果。原告认为，被告应按约定履行付款义务，现被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告昌洲业委会辩称，一、2016年7月至2017年6月年度补贴物业费未经双方结算，原告亦未提供业主缴纳物业费凭证，无法确认补贴物业费金额，且原告主张该费用按合同约定日万分之三计付滞纳金无事实及法律依据。二、被告收取的鼎衡公司4000元款项实际是火灾救助款，因鼎衡公司做账需要标注为物业费，无须退还给原告。三、原告提供物业服务有瑕疵，主要包括：未按物业合同约定及法律规定对避雷设施进行定期检测，未对草坪、树木定期施肥，应相应降低物业费标准，扣减查检避雷装置费用41400元（600元/年/幢×23幢×3年=41400元），一万平绿化肥料费用6000元（2000元×3年=6000元）和5000元的树木重新种植费。另，根据约定，在原告指派专职绿化人员的情况下，对于该专职绿化人员的薪酬及福利费用按实际发生额由双方各半承担，但原告指派的专职绿化人员已于2017年3月31日离职，相关薪酬已结清；原告主张绿化人员薪酬及福利费用5995元，没有事实依据。四、原告主张的物业用房出租费15693元过高，经计算应为6118元；双方约定原告享有昌洲花苑会所二楼租金收益的30.5%，被告认可原告在2017年1月10日前享有相应租金收益，但此后被告已安排新的物业用房给原告，原告也搬至该物业用房，原告无权主张自2017年1月10日起的原物业用房的租金收益。 反诉原告昌洲业委会向本院提出诉讼请求：1.撤销反诉原告与反诉被告于2014年9月11日签订的《关于物业管理用房补充协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金18000元；3.判令反诉被告支付反诉原告垫付的各项费用共计70022.20元，其中火灾损失垫付款35101.20元、化粪池清理费30000元、垃圾清理费1680元、公共照明灯具材料费2386元、灭火器更换费855元。事实和理由：2014年7月6日，反诉原告与反诉被告签订《定海昌洲花苑物业管理服务合同》。昌洲花苑16幢（下称昌洲花苑会所）二楼的三间房屋是昌洲花苑小区的物业管理用房，但该物业管理用房在前一个物业公司管理期间已经出租给鼎衡公司。经协商，双方同意将物业管理用房继续出租，租金收益的30.5%归反诉被告；反诉被告占有昌洲花苑会所一楼北小间（以下简称北小间）为其物业办公室，口头约定租金600元/月。2014年9月11日，反诉原告与反诉被告签署的《关于物业管理用房补充协议》，系昌洲花苑小区业委会原主任章功烈任职期间所签署，系章功烈的个人行为，未取得相应授权也未通过表决程序，应予撤销。2017年1月10日，反诉原告将物业管理用房调整至小区门口的昌洲花苑27幢，并收回昌洲花苑会所二楼的三间物业管理用房和出租给反诉被告办公的北小间。经多次催缴，至今反诉被告未支付2014年7月10日起至2017年1月9日北小间租金18000元（30个月×600元/月=18000元）。2016年6月26日深夜11点许，昌洲花苑会所一层楼梯通道堆积的杂物起火，发生严重火灾险情，导致该幢配电设施设备全部烧毁、1-3层房屋等不同程度毁损，造成直接经济损失13余万元。根据《物业管理条例》、《浙江省消防条例》、《物业服务合同》的约定，反诉被告应当对房屋建筑公用部位进行管理，对存在的安全隐患及时处理。三楼舟山沃本通讯设备公司（以下简称沃本公司）在会所一楼通道长时间堆放易燃杂物，保安人员虽有劝阻的行为，但在劝阻无效的情况下，却未采取进一步措施，导致火灾发生，明显具有过错。火灾发生时，巡逻保安未在岗未能及时发现险情，导致火灾无法在第一时间扑灭，再加上火灾发生后，消防通道被业主车辆堵塞，导致消防车迟迟无法进入火灾区域，无法在短时间内扑灭火灾。万帮公司作为昌洲花苑小区的物业管理企业，未尽到管理责任，对于火灾事故的发生及损失的扩大具有不可推卸的责任。火灾后，反诉原告负责对被烧毁的房屋、配电设施进行维修，为此支出了人工、材料等费用共计58101.20元，扣除已获得的沃本公司的15000元赔偿款、鼎衡公司4000元火灾救助款、电信公司4000元火灾救助款外，实际垫付维修资金35101.20元，应由万帮公司支付。反诉被告在物业服务合同期间，未按合同约定对昌洲花苑小区的公用设施设备、园林绿化、公共环境卫生等进行维修、维护、管理，为此反诉原告垫付了相关费用，其中化粪池清污费用30000元、垃圾清理费1680元、灭火器更换费855元、购买灯泡、开关等材料费2386元，上述费用均应由反诉被告承担。 针对反诉原告昌洲业委会的反诉请求，反诉被告万帮公司辩称，一、昌洲业委会要求支付房屋租金18000元无事实和法律依据。北小间系物业管理用房，万帮公司拥有合法的使用权，不需要交纳租金或者占用费，且昌洲业委会也无证据证明双方约定万帮公司应支付18000元的占用费。二、物业用房补充协议不是单一的协议，不可在反诉程序中提出该项主张，且昌洲业委会未在除斥期间内提出撤销，现已无权主张撤销。至于该补充协议是否因为内部原因没有转交，现昌洲业委会也没有证据证明是否有客观原因没有进行转交，对此不能把责任转嫁给外部。且该补充协议，不存在显失公平。三、关于火灾垫付款35101.20元。因火灾的发生具有多种不稳定性因素，且涉及第三人，不应在本案中处理。四、关于化粪池清理费用30000元、垃圾清理费1680元，全部发生在2018年5、6月份，是在万帮公司撤管后十月有余，且在万帮公司撤出昌洲花苑小区后，2018年4、5月份又进入过舟山市岛北物业管理有限公司（以下简称岛北公司），若存在问题，昌洲业委会应在万帮公司撤管、岛北公司承接物业、办理物业验收手续时提出该问题。五、关于公共照明灯具材料费2386元、灭火器更换费855元。根据《物业管理服务合同》第四章第十六条约定，房屋公共部位、公用设施设备的小修由万帮公司负责，材料费由昌洲业委会承担，故昌洲业委会无权要求万帮公司承担该费用。综上，万帮公司认为，昌洲业委会的诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。 万帮公司围绕本诉与反诉请求，一并提交如下证据： 1.定海昌洲花苑物业管理服务合同一份，证明双方于2014年7月9日签订物业管理服务合同，约定服务期限自2014年7月10日至2017年7月9日，物业费标准为住宅每月每平方0.59元，欠费超过30天，万帮公司可以从超过之日起每天按万分之三加收滞纳金的事实。昌洲业委会质证认为，无异议，但物业管理服务合同第十条规定是针对业主，昌洲业委会在补贴物业费结算过程中没有过错，无须支付滞纳金。 2.关于2016年7月至2017年6月年度托管房收益部分补贴物业费的通知、昌洲花苑业主承担物业费收费清单、昌洲花苑业委会补贴物业费结算清单各一份，证明昌洲业委会应按约向万帮公司支付526户自然人业主自2017年4月10日起至2017年7月9日物业费补贴合计68283.53元的事实。昌洲业委会质证认为，无异议。 3.收据照片一份，证明昌洲业委会代收鼎衡公司物业费4000元的事实。昌洲业委会质证认为，真实性没有异议，被告确实收到过这笔4000元，但这是鼎衡公司给业委会的火灾资助款并非物业费，是为了鼎衡公司作账需要才在收据上记载为物业费。 4.定海昌洲花苑业委会账务结算转帐通知单、2015年7月10日至2016年7月9日物业服务结算年度业委会三个月物业费结算单（系复印件）各一份，证明前两年度经双方确认，昌洲业委会按通知向万帮公司履行支付物业费义务的事实。昌洲业委会质证认为，对于定海昌洲花苑业委会账务结算转帐通知单的真实性无异议，对系复印件的2015年7月10日至2016年7月9日物业服务结算年度业委会三个月物业费结算单的真实性不认可，且对于关联性均有异议，该组证据系前两年度的物业费结算，与本案争议的年度结算无关。 5.关于要求及时结算三个月物业费等相关费用的函、函、律师函、快递单号（系复印件）、回复函各一份，证明万帮公司多次要求昌洲业委会结算物业费及相关费用未果的事实。昌洲业委会质证认为，对真实性均无异议，但对证明内容有异议，该组证据不能证明昌洲业委会存在恶意不结算的行为，并且万帮公司只向昌洲业委会催讨物业费，对于欠昌洲业委会的款项置之不理。 6.舟山市定海区房管局特殊住宅小区物业服务质量意见征询表二份，证明昌洲业委会、舟山市定海区城东街道阳光园社区居民委员会（以下简称阳光园居委会）连续两个年度对万帮公司提供物业服务情况总体评价为基本满意、满意的事实。昌洲业委会质证认为，该份证据是在同一天形成，是为了配合万帮公司获得政府奖励金136000元后给予昌洲业委会20000元资助款情形下作假形成的。 7.关于会所二楼联合出租的协议、关于物业管理用房补充协议、房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、收据各一份，证明昌洲业委会已收到物业用房出租费60000元，应按约定向万帮公司支付物业用房出租费15693元的事实。昌洲业委会质证认为，除对关于物业管理用房补充协议有异议外，其他证据无异议，但万帮公司搬迁至门岗二楼后不能再享有物业用房出租收益；关于物业管理用房补充协议，是原业委会主任章功烈在未经业委会讨论下签署的，对于存在这份协议业委会成员是不知情的，在本次诉讼中才知道有这份协议；在已提供了物业用房的情形下再无偿提供一间物业用房是显失公平的，且对于物业搬迁到门岗2楼后不收取费用，是不同意的，应撤销该份协议。 8.协议书一份、银行流水账单一份、陈三定身份信息一份、工资结算凭证二份、报销发票三份、货物报销单一份、报销发票一份、送货单一份，证明昌洲业委会应支付昌洲花苑小区绿化人员工资及相关费用5995元（陈三定2017年1月13日发放2830元已结算、2017年2月13日2830元、2017年3月10日2830元、2017年4月10日2830元未结算）的事实。昌洲业委会质证认为，对协议书的真实性无异议，该协议是因为万帮公司在绿化养护投入上不到位，昌洲业委会才提出设立专职绿化工，双方才签订该份协议，且对专职绿化工被告愿意承担一半的工资；陈三定已于2017年3月30日离职，对于离职前的工资愿意承担一半，经向财务核实，前三个月的工资已经结清，万帮公司再次主张这些费用不合理；对银行流水账单的真实性无异议，该三个月的工资昌洲业委会已按约定承担；对于工资结算凭证二份无异议，被告愿意承担一半；报销发票三份、货物报销单一份、报销发票一份、送货单一份，这些证据是万帮公司自己的支出，昌洲业委会没有异议。 9.火灾事宜处理协议书照片及文字整理版各一份，证明2016年6月26日昌洲花苑小区16幢的火灾事故，万帮公司无责的事实。昌洲业委会质证认为，对真实性没有异议，但对于火灾消防部门最后作出责任认定，昌洲业委会认为该事故发生有两方面原因，一是承租户在走廊上堆放了大量的可燃烧，二是物业没有尽到管理责任，在发现问题时应及时督促承租户进行清理，若承租户不清理应强制进行清理；对于事故的赔偿数额是根据估算得来的，事后昌洲业委会支付的费用高于估算的金额。 10.照片二张，证明2017年2月7日下午，万帮公司对小区化粪池进行过清理的事实。昌洲业委会质证认为，万帮公司对个别幢房屋溢出来的化粪池进行过清理，并不是昌洲业委会所主张的对小区内全部化粪池进行清污，该证据恰恰证明万帮公司没有尽到物业管理责任。 昌洲业委会围绕本诉与反诉请求，一并提交如下证据： 1.证人李某证言一份，证明北小间是有偿出租给万帮公司，2016年6月26日昌洲花苑小区16幢发生火灾情况，专职绿化工已于2017年3月底离职以及万帮公司未按约定对绿化、化粪池、消防器材、垃圾清理等进行管理、养护等事实。万帮公司质证认为，证人系昌洲业委会的工作人员，与本案存在利害关系，其证言不能作为证据使用，不能证明万帮公司没有做好绿化工作，存在过失等。 2.证人陈某证言一份，证明昌洲小区专职绿化工陈三定已于2017年3月底离职，以及昌洲花苑小区化粪池漫出、堵塞的事实。万帮公司质证认为，证人作为昌洲业委会的工作人员与本案存在利害关系，其证言不能采纳，证人在昌洲花苑仅工作三个多月时间，对有些事情不是很清楚。 3.证人赵某询问笔录一份，证明昌洲业委会垫付了小区购买零星灯泡、开关的费用，2016年6月26日昌洲花苑小区16幢火灾事故情况以及万帮公司未按约定对公共照明设施、避雷设施、化粪池、消防器材等进行管理、养护的事实。万帮公司质证认为，对该证据的三性均不予认可，证人应到庭作证。 4.证人冯某询问笔录一份，证明2016年6月26日昌洲花苑小区发生火灾的情况。万帮公司质证认为，对该证据的三性均不予认可，证人应到庭作证；火灾事故不应在本案处理，根据双方合同的约定火灾等事故不用原告来承担；关于火灾的事后处理意见很清楚，万帮公司也没有任何责任，且昌洲业委会已得到电信公司的补偿。 5.证明一份，证明昌洲业委会对万帮公司的真实服务评价是不满意的，出具满意的评价是因为万帮公司法定代表人承诺奖励款中20000元资助昌洲业委会，但万帮公司在拿到奖励款后未兑现承诺。万帮公司质证认为，对证据三性均不认可，该证据是证人证言证人应到庭作证。 6.131记账凭证一份、销货清单十张；132记账凭证一份、销货清单六张、收款收据共三张；133记账凭证一份、收款收据二张、出库单一张、领付款凭证三张；134记账凭证一份、领付款凭证三张、清单二张；135记账凭证一份、领付款凭证一张、清单一张；136记账凭证一份、领付款凭证三张；138记账凭证一份、收款收据一张；145记账凭证一份、收款收据一张、发票二份、现金缴款单一份；146记账凭证一份、收条一张，证明为修复被火灾毁损的16幢房屋，昌洲业委会支出人工、材料等各项费用合计58101.20元的事实。万帮公司质证认为，对证据的三性均不认可，该组证据都是昌洲业委会自行制作的，金额也无法核对，且昌洲业委会已将上述费用入账，间接证明上述费用应由其自行承担。 7.化粪池清理及管道疏通承包合同一份、收款收据二份，证明2018年5月，昌洲业委会委托案外人舟山市定海洪福家政服务部对昌洲花苑小区的化粪池分两期进行清污，并已支付费用30000元的事实。万帮公司质证认为，对该组证据的三性均不认可，该份合同的合同期是2018年5月12日至2018年6月10日，发生在万帮公司撤管10个月以后，在此期间岛北公司曾进入昌洲花苑小区提供过物业管理服务；如果昌洲业委会真实支出30000元清污费，应由舟山市定海洪福家政服务部开具正式的发票。 8.26记账凭证一份、收条一份，109记账凭证一份、领付款凭证一份，141记账凭证一份、领（付）款凭证三份，证明万帮公司提供物业管理期间，昌洲业委会为其垫付垃圾清理费用1680元的事实。万帮公司质证认为，对证据三性均不予认可，该记账凭证上昌洲业委会主任的签字，说明该笔费用应由业委会自行承担。 9.收款收据二十三份、发票一份，证明在万帮公司提供物业管理期间内，昌洲业委会为其垫付购买灯泡、开关合计费用2386元的事实。万帮公司质证认为，对证据三性均不认可，记账凭证上业委会主任的签字，说明该笔费用由业委会自行承担；根据物业服务合同第16条的约定，公共部位的材料费都是由昌洲业委会承担，并且有很多费用发生在2015年，2016年双方都进行过结算，若需要原告承担应该在双方结算时扣除。 10.收款收据一份，证明2018年5月18日，昌洲业委会更换灭火器支付费用855元的事实。万帮公司质证认为，对证据的三性不认可，2018年5月18日双方的物业管理合同已履行完毕，且根据物业服务合同第16条的规定，该费用应由昌洲业委会承担。 11.业委会成员证明、昌洲花苑业主委员会（第三届）基本情况各一份，证明第三届业委会绝大多数成员对北小间暂不收取租金并不知情，且该事项未经过业委会成员全体会议讨论决定的事实。万帮公司质证认为，对证据的三性均不认可，该份证明是证人证言，证人应该出庭作证，且该证明是利害关系人作出，不符合证据规则。 12.会计刘忠岳说明一份，证明昌洲业委会多次向万帮公司催讨北小间租金，万帮公司口头承诺支付，但一直拖延的事实以及承诺在获得奖励款后向昌洲花苑小区资助20000的事实。万帮公司质证认为，对证据的三性均不认可，该份证明是证人证言，证人应当出庭作证，且该证明是利害关系人作出，不符合证据规则。 13.物业管理用房示意图一份，证明物业管理用房及北小间等的位置情况。万帮公司质证认为，对证据的三性均不认可，与本案无关。 14.房屋租赁合同一份，证明北小间租金为每月600元的事实。万帮公司质证认为，对证据的三性均不认可，万帮公司非合同当事人，万帮公司并未承诺支付北小间租金，若存在约定租金，应当在前两年度物业费结算时就应当予以扣除。 15.照片九份、昌洲花苑树木死亡情况汇总一份，证明在万帮公司物业管理期间，未按合同约定对绿化进行养护，导致草坪、灌木大片枯死、树木死亡38株的事实。万帮公司质证认为，对该组证据均不予认可，照片只能看出树木大概的情况，而树木死亡情况汇总的普查人员是陈某、赵某、刘忠岳，均是本案的利害关系人；若存在上述问题，在万帮公司和岛北公司进行物业交接时应有记录。 16.收据一份，证明鼎衡公司支付的4000元为火灾资助费的事实。万帮公司质证认为，对证据的三性均不认可，该份收据是昌洲业委会自行开具的。 本院对万帮公司、昌洲业委会提交的上述证据作如下认证： 万帮公司提供的证据1、2，昌洲业委会均无异议，本院亦均予以确认。万帮公司提供的证据3、5、8、9、10，昌洲业委会对其真实性均无异议，但对证明内容有异议；证据3系昌洲业委会出具明确记载为物业费，应依据证据3记载的内容认定昌洲业委会收取了鼎衡公司物业费4000元；证据5可以证明万帮公司多次催促昌洲业委会结算物业费的事实；证据8，因昌洲业委会未提交已承担相应费用的证据，应采信万帮公司的主张，昌洲业委会应承担一半费用5995元；证据9，系火灾事故发生时，各方对于火灾事故的责任分担，应采纳为本案证据；证据10，可以证明万帮公司对于小区化粪池进行清理的事实。万帮公司提供的证据4涉及万帮公司前两年物业服务年度的费用结算，对证据的三性均予以认定，可以证明前两年度双方正常结算物业费等的事实。万帮公司提供的证据6，加盖有昌洲业委会及阳光园居委会的印章、有负责人的签名，且表格中存在问题或建议、意见一栏中有较详细的内容记载，故能证实昌洲业委会及阳光园居委会对万帮公司提供物业管理基本满意、满意的事实，本院予以采信。万帮公司提供的证据7中关于物业用房补充协议，既加盖有昌洲业委会的印章，又有负责人的签名，且该协议又系昌洲业委会无异议的《关于会所二楼联合出租的协议》中所依据的合同，故对其真实性、合法性与关联性，依法予以确认，可以证明双方达成物业用房补充协议的事实。 昌洲业委会提供的证据1、2系证人证言，两个证人原是万帮公司员工，在万帮公司撤管后，继续留在昌洲花苑小区成为昌洲业委会聘用的工作人员，与本案存在着利害关系，其证言不能全部采信。昌洲业委会提供的证据3、4、5、11、12亦属于证人证言，但证人无正当理由未出庭作证，其出具的书面情况说明，真实性无法确定，本院不予认定。昌洲业委会提供的证据6、8、9、10、16，系昌洲业委会单方制作的记账凭证，涉及的费用已从昌洲业委会的收入中进行了开支，双方在已经结算的前两个年度，未提出相关费用应由万帮公司承担，且双方签订的《物业管理服务合同》第十六条约定“房屋公共部位、公用设施设备的小修由乙方（万帮公司）负责、材料费由业委会承担，大、中修及更新改造费用按政府有关规定申请物业专项维修资金开支”，故本院不予采信。昌洲业委会提供的证据7、14，系其与案外人之间签订的合同，且合同签订的时间均在万帮公司退出物业服务后，由万帮公司承担上述费用不具合理性，本院不予认定。昌洲业委会提供的证据13，系小区内物业管理用房、业委会办公室、北小间及发生火灾房屋的位置分布图示，对其真实性、合法性与关联性予以认可。昌洲业委会提供的证据15系单一证据，且双方签订的物业管理服务合同中关于公共区域绿化日常养护标准中对于草坪及花木的存活率约定为90%以上，故该组证据不足以证明万帮公司未尽到绿化养护职责。 根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 2014年7月6日，昌洲业委会代表舟山市定海区昌洲花苑全体业主（作为甲方）与万帮公司（作为乙方）签订了一份《昌洲花苑物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理昌洲花苑小区物业；物业类型为多层住宅，建筑面积46458平方米（住宅634套，物业用房336平方米）；物业费以证载建筑面积为基数计算，由业主交纳；物业费标准为：商铺每月每平方1.25元，住宅每月每平方0.59元，按照先交费后服务原则，交费人每季度主动到物业中心交纳物业费（也可以半年、全年预交）；欠费超过30天，乙方可以从超过之日起每天按应交额万分之三加收滞纳金；房屋公共部位、公用设施设备的小修由乙方负责、材料费由业委会承担，大、中修及更新改造费用按政府有关规定申请物业专项维修资金开支；合同期限为2014年7月10日零时起至2017年7月10日零时止；自合同起始日起一周内向乙方提供门岗用房和物业管理用房等。 2014年7月10日，昌洲业委会与万帮公司签订一份《协议书》，约定：为了做好公共区域绿化日常养护工作，万帮公司落实专职工作人员，该名专职绿化养护人员的薪酬及福利费用按实际发生额由双方各承担一半，昌洲业委会承担部分于每季度末支付给万帮公司等。万帮公司向陈三定支付2017年1月、2月、3月工资各2830元；于2017年5月支付绿化养护外援工资1300元，于2017年6月支付草坪割草打虫药人工费2200元，合计11990元。 2014年8月21日，昌洲业委会、万帮公司（作为出租方甲方）与鼎衡公司（作为承租方乙方）共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于舟山市定海区物业用房，建筑面积286.28㎡；租期三年，自2014年9月1日至2017年8月31日止；租金每年一付，乙方在合同签订时一次性付清第一年租金，次年租金在第一年度最后一个月月底前付清，年租金为70000元；租赁房屋物业费每年4000元，交付时间与交房租日期相同等。2014年8月，三方又共同签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定：剩余贰年租赁期（2015年8月30日-2017年8月31日）的房屋租金从原来每年柒万元减至每年陆万元整等。 2014年9月11日，昌洲业委会与万帮公司签订一份《关于物业管理用房补充协议》，载明：“开发商提供的物业管理办公用房位于会所二楼，确定二楼201室、204室为万帮家政服务公司物业管理用房，其余为业委会办公用房和收益权房。为方便二楼整体出租，业委会和物业管理用房调换到一楼，由业委会提供一间办公室给物业公司使用（暂不收费）。等门岗改造完毕后，物业管理用房搬至门岗二楼（暂不收费），会所一楼的物业办公用房由业委会收回。本协议给双方签署后，具有与主合同《昌洲花苑物业服务合同》同等效力。”同日，昌洲业委会与万帮公司签订一份《关于会所二楼联合出租的协议》，约定：根据双方订立的《关于物业管理用房补充协议》约定，会所二楼201室、204室为物业管理办公用房，其余为业委会收益用房，按各自占有的建筑面积份额分配租金原则，分割201-210室共十间房屋整体出租所得的租金，昌洲业委会应得份额为69.5%、万帮公司应得份额30.5%等。 2015年9月15日，昌洲业委会向万帮公司发送一份《定海昌洲花苑业委会账务结算转帐通知单》，对自2014年7月10日起至2015年9月15日止的款项进行结算，昌洲业委会需向万帮公司支付31299.89元。2016年8月3日，经双方核对，2015年7月10日起至2016年7月9日物业服务结算年度，昌洲业委会需向万帮公司支付66941.66元。 2015年10月15日、2016年12月，昌洲业委会及阳光园居委会在《舟山市定海区房管局特殊住宅小区物业服务质量意见征询表》，为万帮公司物业服务评价为基本满意、满意。 2016年6月27日，昌洲业委会的负责人赖元芳、万帮公司的法定代表人余文珠等人共同签订一份《关于定海城东街道昌洲花苑16幢火灾事宜协议书》，约定：沃本公司赔偿叁万元整，另加伍仟（免2017年度物业管理费一年）；舟山TCL空调公司获此次赔偿贰万元整，并且将办公场地刷白，拉好电线；昌洲业委会获赔壹万伍仟元整，承担配电箱修复；鉴于火灾事故赔偿方——沃本公司也有部分经损，万帮公司同意以资助的方式减免2017年度物业费。 2016年11月30日，昌洲业委会发布一份《关于2016年7月至2017年6月年度托管房收益部分补贴物业费的通知》，内容为“经业委会研究决定本年度托管房收益补贴物业费方案如下：一、补贴物业费享受范围包括承担物业费的购房业主（依产权证或购房发票为准）或其承租人。二、补贴额度为三个月物业管理费。即符合本通知第一条规定范围享受补贴的物业费交费人在交纳了本年度9个月物业费之后，剩余3个月物业费由物业公司向业委会结算。三、补贴物业费的结算工作在本物业管理年度期末进行。由于合理原因逾期的业主给予同等补贴……” 2016年7月10日至2017年4月9日昌洲花苑小区结算区间，共有526户业主可享受减免三个月物业费待遇，对此526户，昌洲业委会需支付三个月物业费合计68283.53元。 2017年3月1日，昌洲业委会收取鼎衡公司物业费4000元。 2017年7月25日，万帮公司向昌洲业委会发送一份《关于要求及时结算三个月物业费等相关费用的函》，要求结算物业用房出租费、三个月物业费、绿化人员工资及相关费用、昌洲业委会代收的经营房的物业费等。2017年9月1日，昌洲业委会向万帮公司发送一份《函》，要求解决物业管理办公用房使用问题、火灾问题、物业服务履行中的赔偿问题及据实结算2016年7月至2017年6月年度补贴业主物业费等。 2017年11月21日，浙江乾勇律师事务所接受万帮公司委托，指派刘勇平律师向昌洲业委会发送一份《律师函》，要求昌洲业委会在收函后十日内联系万帮公司协商处理未付物业费事宜。该《律师函》通过EMS送达给昌洲业委会。2017年11月30日，昌洲业委会向万帮公司发送一份《回复函》，称昌洲业委会曾于2017年9月10日致函万帮公司，希望通过协商解决实际问题。 本院认为，万帮公司与昌洲业委会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方之间系物业服务合同法律关系，双方均应按物业服务合同规范相互之间的权利和义务。 关于昌洲业委会向万帮公司支付物业费问题。万帮公司在提供物业服务、收取526户自然人业主支付的9个月物业费后，要求昌洲业委会支付剩余三个月物业费68283.53元的理由成立。由昌洲业委会代收的鼎衡公司4000元物业费，虽昌洲业委会主张为火灾救助款但与记载内容不符，对于该笔款项昌洲业委会应当支付给万帮公司。万帮公司在诉讼过程中，撤回对于一楼舞厅物业费2563元的诉请，系对自身民事权利的处分，本院不予干预。至于昌洲业委会抗辩称，万帮公司未按物业合同约定及法律规定对避雷设施进行定期检测，对草坪、树木定期施肥，物业服务有瑕疵，应相应降低物业费标准，应扣减查检避雷装置费用41400元、一万平绿化肥料费用6000元和5000元的树木重新种植费的抗辩意见，因昌洲业委会所提供证据，均不能阻却其付费义务，故对昌洲业委会的该项抗辩意见，本院不予采纳，昌洲业委会应向万帮公司支付物业费72283.53元。 关于违约金问题。因物业管理服务合同中约定业主超过30天未支付物业费需按日万分之三支付滞纳金，而在昌洲业委会向万帮公司出具的《关于2016年7月至2017年6月年度托管房收益部分补贴物业费的通知》中，关于三个月物业费是在年度结算物业费后支付。万帮公司与昌洲业委会之间关于物业服务终结后的结算事宜，双方虽互相发函，但最终未通过自行结算的方式就争议事项达成妥善处理的一致意见，考虑到昌洲业委会并非无故拖欠物业费，故对于万帮公司以滞纳金名义主张的违约金不予支持。 关于物业用房租金问题。万帮公司主张，昌洲业委会应支付年租金60000元的中30.5%给予物业用房租金18300元；昌洲业委会主张，对于万帮公司按双方约定的30.5%比例收取自2016年8月31日起至2017年1月10日止的租金6618元无意见，但认为万帮公司物业用房调整至门岗二楼后不该再收取30.5%的租金。对此，本院评判如下：在双方约定物业用房出租分成比例未变更的情形下，昌洲业委会不能单方面取消万帮公司获得租金分配权，双方仍应按约分配出租收益，但是万帮公司提供物业服务截至2017年7月9日，对于此后的租金其无权获得。经核算，万帮公司应获得自2016年9月1日起至2017年7月9日的物业用房租金15643元（60000元/年×30.5%×312÷365=15643元）。 关于绿化人员薪酬及福利费用问题。万帮公司主张，昌洲业委会应支付此项费用5995元。双方已明确约定对于专职绿化人员薪酬及福利费用由双方各自承担一半，昌洲业委会抗辩称，其已支付了应承担的份额，但未提交证据予以证实，应由昌洲业委会承担举证不能的法律后果，故对于万帮公司的该项主张依法予以支持。 关于撤销《关于物业管理用房补充协议》的问题。诉争的协议系昌洲业委会前任业委会主任代表昌洲业委会与万帮公司签订的协议，协议内容是为了解决会所二楼物业用房出租后，物业办公用房安置问题。昌洲业委会抗辩称，对该协议不知情等，但《关于二楼联合出租协议》已将《关于物业管理用房补充协议》作为依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，若昌洲业委会行使撤销权，也应当在该协议签订后一年内提出，但昌洲业委会未在法定期间内行使撤销权，其撤销权归于消灭，故对于昌洲业委会申请撤销该协议的诉请，本院不予支持。 关于北小间租金的问题。昌洲业委会主张，万帮公司应按每月600元的租金标准支付北小间租金18300元，但未提供证据证明双方口头约定北小间月租金600元；万帮公司主张，根据《关于物业管理用房补充协议》的约定，北小间是不收费的。根据前述认定，《关于物业管理用房补充协议》对双方当事人具有法律约束力，昌洲业委会和万帮公司均应根据该协议内容享受权利并履行义务。故对于北小间租金问题，应由昌洲业委会承担举证不能的法律后果，该项诉请不予支持。 关于火灾损失问题。在本案中，本诉中万帮公司诉请要求昌洲业委会支付物业费；昌洲业委会反诉请求万帮公司因其物业服务存在瑕疵所致的财产损失，两者虽都基于物业服务合同法律关系，但是火灾发生后，包括昌洲业委会和万帮公司在内的相关当事人达成了《关于定海城东街道昌洲花苑16幢火灾事宜协议书》，对于事故责任方的责任承担及相关当事人权利进行了约定。该约定对于双方均具有约束力，现事故责任方未参加诉讼的情形下，单独审核确定昌洲业委会的财产损失以及万帮公司应承担的赔偿责任，不利于纠纷的最终化解，故对于火灾损失，昌洲业委会应当另行解决，本案中不予处理。 关于化粪池清理和灭火器更换费问题。因该两项费用发生在万帮公司退出物业服务后，相关费用应由昌洲业委会自行负担。 关于垃圾清理费和公共照明灯具材料费问题。因昌洲业委会已自行计入财务账册中，且在前两年度物业费等相关费用结算时，并未提出相关主张，且根据《物业管理服务合同》第十六条“对于公用设施设备的小修由乙方（万帮公司）负责、材料费由业委会承担，大、中修及更新改造费用按政府有关规定申请物业专项维修资金开支”的约定，昌洲业委会承担相关费用，亦无不当，故对于该两项诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）舟山市定海区昌洲花苑业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）舟山市万帮物业管理有限公司物业费72283.53元、物业用房出租费15643元、绿化人员薪酬及福利费用5995元，共计93921.53元； 二、驳回原告（反诉被告）舟山市万帮物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）舟山市定海区昌洲花苑业主委员会的所有反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计1424元，由舟山市万帮物业管理有限公司负担350元，舟山市定海区昌洲花苑业主委员会负担1074元；反诉案件受理费1000元（已减半收取），由舟山市定海区昌洲花苑业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审判员  李腾云 二〇一八年十月二十二日 书记员  孙丽娜