广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初2254号原告：广州市建勋物业管理有限公司,住所地广东省广州市从化区温泉镇105国道旁高尔夫三区别墅，统一社会信用代码91440184734923891E。法定代表人：袁建勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王秋寒，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙志勇，系上海泽玖欣律师事务所律师。被告：广州市永浩房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区城郊街河滨北路234号首层（自编之一），统一社会信用代码91440184MA59DFPY3Y。法定代表人：陈浩东，该公司经理。委托诉讼代理人：胡海源，系广东流溪律师事务所律师。原告广州市建勋物业管理有限公司与被告广州市永浩房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由于案情复杂，本案于2017年9月13日转为普通程序，分别于2017年8月3日、2018年5月25日、2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙志勇、被告的委托诉讼代理人胡海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市建勋物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：l、请求人民法院判令被告支付物业管理费694900元与滞纳金694900元，合计1389800元；2、请求人民法院判令由被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：原告为从化温泉高尔夫俱乐部别墅三区（果岭汇星）小区物业管理公司。按照1999年6月签订的小区首次业主大会合约的内容（见证据材料1），经全体业主推选出五位业主为业主委员会成员，成立业主委员会为全体业主的利益服务。同时，合约还约定：小区的全体业主委托袁建勋先生成立物业公司全权管理整个小区。因此，广州市建勋物业管理有限公司于2002年3月15日成立，是小区业主委员会选聘的物业服务管理公司，根据小区业主的授权对从化温泉高尔夫俱乐部别墅三区（果岭汇星）小区提供物业管理服务。根据从化区国土资源和规划局出具的《不动产登记查册表》（见证据材料2)显示，被告于2016年7月6日购买了从化温泉高尔编号为3-1-10号、3-1-13号、3-2-07号、3-3-01号的4套别墅与编号为：3-1-03号、3-1-07号、3-1-11号、3-1-12号、3-2-08号、3-2-12号、3-3-02号、3-3-03号、3-3-07号、3-3-08号、3-3-09号的11块未建房屋地块。至此被告成为从化温泉高尔夫俱乐部别墅三区（果岭汇星）小区业主。因前业主并非长期居住于从化温泉高尔夫俱乐部别墅三区（果岭汇星）小区，其转卖房屋及地块均未告知原告，且被告成为新业主后也一直未主动到原告公司办理签订物业服务合同，缴纳物业管理费等事宜。所以双方至今未能签订物业服务合同，被告也未向原告缴纳其欠缴的物业费及滞纳金。按照原告与小区业主委员会共同商讨所制定的《住户手册》（见证据材料3），即与业主签订的物业服务合同内载明的内容显示，每栋别墅每月的物业管理费为2000元，每块未建成地块每月的物业管理费为300元（见证据材料4）。逾期不缴纳管理费用的，每日收取3‰的滞纳金。同时，被告在原业主未结清物业管理费的情况下购买了欠缴物业管理费的房屋及地块，原告认为，被告已通过买卖关系承继了原业主的债务，即应负担前业主所欠缴的物业管理费。被告名下的3-3-01号别墅自2016年10月起就未向原告交纳物业管理费。截至起诉之日，即算至2017年6月，被告名下的3-3-01号别墅已拖欠原告8个月的物业管理费，共合计16000元。被告名下的3-1-10号别墅、3-1-13号别墅、3-2-07号别墅自2011年5月起就未向原告交纳物业管理费。截至起诉之日，即算至2017年6月，被告名下的这三套别墅均已拖欠原告73个月的物业管理费，共合计438000元。被告名下3-1-03、3-1-07、3-1-11、3-1-12、3-2-08、3-2-12、3-3-02、3-3-03、3-3-07、3-3-08、3-3-09号地块自2011年5月起就未向原告交纳物业管理费。截至起诉之日，即算至2017年6月，被告名下这11块地块均已拖欠原告73个月的物业管理费，共合计240900元。以上被告合计欠缴物业管理费合计694900元。另外，根据《住户手册》上的约定，被告欠交物业管理费，原告有权向被告收取滞纳金，直至缴纳清物业管理费为止，但该滞纳金应当以被告每月欠缴物业管理费为限，所以原告在此主张694900元的滞纳金。因小区建成初期入住小区的业主均不是我国内地居民，业主委员会成员也非我国内地居民，原告无法请求小区业主委员会对欠缴物业管理费的业主进行催缴。为要求被告履行其签订物业服务合同、缴纳欠缴物业费及滞纳金的义务，原告在被告名下物业处张贴了《欠款通知》、《欠费通知》、《物业管理费通知函》（见证据材料5、6），并向被告寄送了《物业管理费通知函》（见证据材料6），积极的履行了催告义务。综上所述，被告作为小区业主，事实上接受了原告提供的物业管理服务，理应向原告缴纳物业管理费。但被告一直拖欠拒不缴纳给原告造成了巨大的经济损失。原告为明确其诉讼请求的计算方式，庭后向本院提交了《诉讼请求计算清单》，载明：被告所有物业数为15套，其中别墅4套，未建地块11块；别墅每月物业费为人民币2000元，地块每月物业费为人民币300元；上述物业除3-3-01号别墅是自2016年10月欠缴外（见补充证据说明1），其余均是自2011年5月开始欠缴。逾期缴纳的滞纳金为欠缴金额的日千分之三。⑴.3-1-10号别墅、3-1-13号别墅、3-2-07号别墅：欠缴月份：73个月；每月欠缴：6000元；欠缴物业费总额：438000元；欠缴天数：2190天；滞纳金：第一个月：540元；第二个月：1080元；第三个月：2160元;第四个月：4320元;第五个月：8640元；依次类推，第73个月：总额：人民币8763065794元。该滞纳金总额过高，故原告以本金为限，确定诉讼请求，滞纳金为人民币438000元。⑵.3-3-01号别墅：欠缴月份：8个月；每月欠缴：2000元；欠缴物业费总额：16000元；欠缴天数：240天；滞纳金：第一个月：180元；第二个月：360元；第三个月：720元；第四个月：1440元；第五个月：2880元；第六个月：5760元；第七个月：11520元；第八个月：23040元；总额：人民币45900元。该滞纳金总额过高，故原告以本金为限，确定诉讼请求，滞纳金为人民币16000元。⑶、11块未建地块：欠缴月份：73个月；每月欠缴：3300元；欠缴物业费总额：240900元；欠缴天数：2190天；滞纳金：第一个月：297元；第二个月：594元；第三个月：1188元；第四个月：2376元;第五个月：4752元；以此类推七十三个月；总额：人民币5689463746元。该滞纳金总额过高，故原告以本金为限，确定诉讼请求滞纳金为人民币240900元。综上：被告共有十五块物业拖欠物业费，拖欠物业费总额为人民币694900元。因滞纳金总额过高，原告以拖欠物业费总额为限确定滞纳金，即：人民币694900元。两项总额共：人民帀1389800元，且暂计至起诉之日止。被告广州市永浩房地产开发有限公司在庭审中辩称：一、请求驳回原告对被告的诉请。原告不具有管理涉案物业的主体资格，并没有依法成立业主委员会，该业主委员会没有到政府部门备案，原告的物业公司也没有得到合法授权。按照我国的物业管理条例以及相关的事实条例从业主会到所委托的物管公司都是不合法成立也没有提供物业管理的相关依据。二、被告从来没有与原告签订相关的合同，其所谓的住户手册等对被告不产生任何的效力，我方也根本不同意该收费标准，更加不同意收取滞纳金。三、我方从来没有收到过原告的催收，因此，原告的滞纳金等要求不应该成立。四、据我方所知，原告一直以来是私自出租被告的别墅并收取租金，被告保留因此向原告追讨租金的法律权利。五、我方认为原告并没有提供符合要求的物业管理。被告公司是在2016年7月份向广州市凯群商务服务有限公司购买的，那么假设欠缴物管费事实存在的话，也应该由广州市凯群商务服务有限公司承担，与被告无关。为了查清事实，原告也可以把该公司追加为本案被告。六、即使欠缴物管费成立，那么按照我国关于诉讼时效的相关规定以及原告提供的住户手册规定，诉讼时效应该只能追诉两年之内的物管费。经审理查明：1999年6月，原告广州市建勋物业管理有限公司的法定代表人袁建勋与从化温泉高尔夫俱乐部别墅三区其中五名业主在该俱乐部会所签订了一份书面文件，相关内容为：鉴于高尔夫别墅三区第一、二批别墅共16栋已建成入住，但所有业主均不是大陆居民，考虑到整个小区为袁建勋先生负责建造，故经全体业主同意，委托袁建勋先生为法人代表而成立的《从化市建勋物业策划管理有限公司》全权管理整个小区，并同时成立经全体业主推选出的五人（胡蔚均、何麟善、石济民、陈雪芬、欧昊）为高尔夫别墅三区的业主委员会成员，以此作为监管从化市建勋物业策划管理有限公司的运营及工作。经友好协商签订此合约。此文件落款处有袁建勋及上述五名业主代表签名。原告提供了由从化区国土资源和规划局出具的涉案别墅与地块的《不动产登记查册表》，显示被告于2016年7月6日取得以下涉案房屋的所有权及土地的使用权：①房屋坐落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅3区3-1-10号，建筑面积：265.39平方米，土地用途：别墅；②房屋坐落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅3区3-1-13号，建筑面积：322.26平方米，土地用途：别墅；③房屋坐落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅3区3-2-07号，建筑面积：354.49平方米，土地用途：别墅；④房屋坐落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅3区3-3-01号，建筑面积：404.93平方米，土地用途：别墅；⑤土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-1-03号，土地面积：543平方米，土地用途：城镇住宅用地；⑥土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-1-07号，土地面积：493平方米，土地用途：城镇住宅用地；⑦土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-1-11号，土地面积：567平方米，土地用途：城镇住宅用地；⑧土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-1-12号，土地面积：608平方米，土地用途：城镇住宅用地；⑨土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-2-08号，土地面积：607平方米，土地用途：城镇住宅用地；⑩土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-2-12号，土地面积：614平方米，土地用途：城镇住宅用地；?土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-3-02号，土地面积：616平方米，土地用途：城镇住宅用地；?土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-3-03号，土地面积：609平方米，土地用途：城镇住宅用地；?土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-3-07号，土地面积：605平方米，土地用途：城镇住宅用地；?土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-3-08号，土地面积：612平方米，土地用途：城镇住宅用地；?土地座落：广州市从化区温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区3-3-09号，土地面积：597平方米，土地用途：城镇住宅用地。另查明，在原告提供的其与小区内的某别墅业主签订的《住户手册》中关于物业费的相关约定提到：由于小区内现暂建成16栋别墅通过业主委员会相讨定下每栋别墅每月管理费为2000元。每块未建成地块每月收取300元管理费；逾期不缴纳管理费，管理处将根据《小区花园管理公约》的规定收取每日3‰的滞纳金。此外原告未提供其物业服务等级的相关证明，为证明其提供了相关的物业服务，原告出示了物业服务人员的排班表和考勤表。再查明，被告向本院提供了穗发改【2016】992号《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》和涉案房屋周边小区温泉“富力?泉天下”的别墅业主与广州市天力物业发展有限公司签订的《物业服务协议》。根据《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》，按照无电梯住宅，物业资质等级为一级物业费收费标准如下：综合管理服务为0.55元/平方米?月、物业共用部位和共用设施设备维护为0.3元/平方米?月、公共秩序维护为0.6元/平方米?月、保洁服务为0.3元/平方米?月、绿化护养为0.15元/平方米?月。上述五项共计1.9元/平方米?月；且周边小区相关《物业服务协议》中显示广州市天力物业发展有限公司资质等级为一级，别墅类的物业收费标准为贰元/月?平方米。被告在庭审中认可原告提供了事实上的物业服务，并同意按别墅以2元/月?平方米、地块以每块土地300元/月计算物业管理费。又查明，在本案审理过程中，原告广州市建勋物业管理有限公司于2018年5月28日向本院提出对申请人（广州市建勋物业管理有限公司）物业管理服务内容收费标准进行价格鉴定，但其未在规定时间内向本院提供材料，也未缴鉴定费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，涉案小区未依法成立业主委员会，原被告并未签订物业服务合同，但被告认可原告提供了事实上的物业服务，因此本案的争议焦点为物业管理费的给付标准。在《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》中无电梯住宅按综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化护养五项物业服务项目，物业服务等级为一级的物管费收费标准为1.9元/平方米?月，在涉案房屋周边小区的《物业服务协议》中显示资质等级为一级的物业管理公司对别墅类的物业收费标准为2元/月?平方米。原告未提供证明其物业服务等级的相关证据，且其提供的广州市建勋物业管理有限公司物业服务人员的排班表和考勤表并不能证明其提供的物业服务高于上述参考标准，在此种情况下，本院对其主张按每栋别墅每月的物业管理费为2000元计算不予采纳。鉴于被告同意别墅按照2元/月?平方米的标准计算物业费，对每地块300元/月的收费无异议，本院参考《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》及周边小区物管费收费情况，酌情认定涉案房屋物业管理费收费标准为每套别墅2元/月?平方米，每块地块300元/月。被告于2016年7月6日取得涉案房屋的所有权及土地的使用权，此前的物业管理费不应由被告承担。因此，自2016年7月6日起至起诉之日止，被告应交纳的物业管理费为：①3-1-10号别墅：265.39平方米×2元/月?平方米×11个月22天（自2016年7月6日至2017年6月27日）＝6227.82元；②3-1-13号别墅：322.26平方米×2元/月?平方米×11个月22天（自2016年7月6日至2017年6月27日）＝7562.37元；③3-2-07号别墅：354.49平方米×2元/月?平方米×11个月22天（自2016年7月6日至2017年6月27日）＝8318.64元；④3-3-01号别墅：404.93平方米×2元/月?平方米×8个月＝6478.88元；⑤11块土地：11×300元/月×11个月22天（自2016年7月6日至2017年6月27日）＝38720元；以上合计67307.71元。关于滞纳金的问题，因为原被告之间并未签订合同，亦未对物业管理费及滞纳金的收取作出约定，且涉案物业服务管理费的收费标准及收费时间段存在较大争议，被告应缴纳的物业管理费数额未经确定，故原告主张的物业费滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市永浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市建勋物业管理有限公司支付物业管理费67307.71元；二、驳回原告广州市建勋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17308元，由被告广州市永浩房地产开发有限公司负担1482.69元，原告广州市建勋物业管理有限公司负担15825.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董文祥人民陪审员  黎丽娟人民陪审员  邝可恒二〇一八年十月十六日书 记 员  何靖文陆然