襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0602民初771号原告：襄阳市巨参贸易有限公司。住所地：襄阳市鱼梁洲起步区。统一社会信用代码：91420600576992153H。法定代表人：于建华，襄阳市巨参贸易公司董事长。委托诉讼代理人：杨骞，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，申请证人出庭，调查取证，参加法庭调查、辩论、调解，代收代签法律文书。委托诉讼代理人：杨俊，男，1964年12月23日出生，汉族，住襄阳市南漳县，襄阳市巨参贸易有限公司办公室主任。代理权限：参加法庭调查、调解、辩论，出庭应诉，代签代收法律文书。被告：湖北老龙洞杜仲开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区闸口路90号。统一社会信用代码：914206007809437385。法定代表人：刘冬成，湖北老龙洞杜仲开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：刘全聚，湖北杰伟律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参与调解、和解，代收法律文书，代为提起上诉，代为申请强制执行，代领执行款物。原告襄阳市巨参贸易有限公司（以下简称巨参公司）与被告湖北老龙洞杜仲开发有限公司（以下简称老龙洞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巨参公司的委托诉讼代理人杨骞、杨俊、被告老龙洞公司的委托诉讼代理人刘全聚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨参公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告于2017年12月27日发出的解除合同“通知”属于无效；2、要求判决被告继续履行2017年5月12日签订的“房屋租赁合同”；3、要求判决被告支付违约金25000元，并赔偿原告各项经济损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月，原告因公司业务发展，需要租用办公房屋经营发展。同年5月12日，原、被告经过要约和承诺阶段，签订一份“房屋租赁合同”，被告将位于襄城区闸口南路90号老龙洞公司综合办公大楼2楼主楼8间办公室约500平方米出租给原告使用，租期暂定为一年，第一年的租金为100000元。协议签订后，2017年5月23日，原告按合同约定向被告支付了10000元保证金、押金，该保证金明确约定：在协议期满或协议终止后3日内一次性返还给原告。同日，原告向被告支付了2017年5月12日至2018年5月11日的水费及物业费共计1920元。除此之外，5月23日，原告向被告支付了2017年5月12日至2017年8月11日的第一季度房屋租金25000元。房屋租赁后，原告开始正式通过装修公司对所租赁的二楼办公地点进行重新装修，投入大量资金。原告装修完毕后入住经营办公，期间因资金周转困难，未支付第二季度租赁费。2017年12月18日，原告通过手机网银向被告转账50000元，用于交纳2017年9月12日至2018年2月11日的房租费，被告收到该笔房租款项后，即向原告出具收据。2017年12月27日，被告未经原告同意，擅自发出一份“通知”，以逾期交付租金为由解除合同。2018年元旦过后，被告在未经任何法定程序的情况下，强行将原告所有的办公设施搬至室外，使原告彻底无法经营，给原告造成巨大经济损失。综上，原、被告之间的租赁合同受法律保护，并无不可抗力、无法实现合同目的等法定解除情形。虽然双方曾经约定按季度支付房屋，但后来双方已通过具体民事行为改变了支付的规则，被告默认并接受了延缓支付租金的方式。且原告已投入资金进行了实际装修，交付了一年时间的物业管理费。被告有义务在一年的时间里给予配合和继续履行合同，而不是违反基本的诚实信用原则，被告在收到原告50000元房租费后，即视为接受了改变支付租金的规则。但被告最终出尔反尔，以自己的行为给原告造成巨大的经济损失。为了保护原告的合法权益，根据法律规定，向人民起诉，呈请判决。被告老龙洞公司辩称，原告从合同生效后就没有按照合同约定履行主要义务，从合同开始履行至被告通知解除合同止，原告一直处于违约状态。合同保证金迟延支付11天，第1季度的租金迟延支付11天。被告在原告欠租金期间一直催促原告按合同约定支付租金，原告对被告的宽容误认为是被告默认并接受了延缓支付租金的方式，完全是原告一厢情愿，无中生有，企图强加给被告。被告在当时至通知原告解除合同，都没有听到有这种说法。经被告无数次的催促，原告才在2017年12月18日向被告汇款50000元。这时被告已经逾期支付第2个季度的租金4个半月，被告依据合同第十一条的约定，将这50000元中25000元作为补交第2个季度的租金，另外的25000元视为违约金。因为第2个季度租金的终止时间是2017年11月11日。之后，被告就要求原告支付第3个季度的租金，原告迟迟不能支付，到2017年12月27日，原告拖欠第3个季度的租金期限已经长达46天，被告依据合同第九条第一款第（六）项的规定，在2017年12月27日向原告发出了解除合同通知书，通知原告：被告单方解除房屋租赁合同，限原告在12月30日前退出承租房屋。原告收到被告的解除合同通知书后，既不交付房租，又不退出房屋，也没有来人使用房屋。经被告联系原告，原告的经办人员在2018年1月12日回复称“那边办公室还没有腾出来，再晚几天好不好？谢谢”。被告经与原告沟通后将原告的办公桌椅从承租的房屋内搬放到院内的停车棚。之后，原告安排人搬走了。截止2018年2月12日，原告已逾期3个月，欠交第3个季度的租金25000元。原告是典型的“恶人先告状”，原告从合同开始履行至因违约被被告单方解除合同，一直处于违约状态，迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。被告没有按照合同约定及时解除合同，对原告的宽容做到了仁至义尽，没想到原告反过来先向法院起诉被告。原告的行为违背了民法总则第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，也超过了民事主体的道德底线。同时，被告保留对原告提起反诉的权利。被告不立即反诉，是因为原告早已被襄城区人民法院等几个法院列为失信人，作为被执行人的4个案件都没有能力履行义务，成了老赖。我们担心反诉后也执行不了，所以才没有立即提起反诉。总之，基于上述事实，我们认为原告的起诉缺乏基本的事实根据，请人民法院依法查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：老龙洞公司系襄阳市××××号1幢房屋的所有权人，该房屋规划用途为非住宅，总层数为6层，建筑面积为10795.35平方米。2017年5月12日，出租方（甲方）老龙洞公司与承租方（乙方）巨参公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：“甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，在平等自愿的基础上，协商一致，就房屋租赁事宜达成如下协议内容：第一条，房屋基本情况。租赁房屋坐落于襄阳市××××号老龙洞公司院内。租赁范围：老龙洞公司综合办公大楼2楼主楼8间办公室（具体详见平面图纸），共使用面积约500平方米（房屋面积依据甲乙双方确认的房屋设计图计算，即按照双方签字盖章确认计算）。第二条，房屋权属状况。租赁房屋于2012年竣工，房屋所有权人为：老龙洞公司，房屋用途：非住宅，土地取得方式：出让。第三条，房屋用途。鉴于甲方已经告知乙方租赁房屋的土地及权利事项，乙方同意承租该房屋作为办公用房。第四条，租赁期限。房屋租赁期限为1年，从2017年5月12日起开始计算。第五条，续租。（一）同等条件下乙方享有优先租用权。（二）乙方应在本合同期满前60日，向甲方提出续租。双方协商后可以签订新的租赁合同。第六条，租金及支付方式。租赁期间内，第一年20元/㎡/月，共计年租金120000元，双方协商一致后，第一年实收租金100000元。本协议签订前乙方向甲方支付保证金壹万圆，本协议期满或终止后3日内一次性返还保证金给乙方，该履约保证金最后可以用于抵扣租金、水电费、赔偿乙方应装饰装修造成的房屋损失及乙方在房屋租赁过程中给甲方赔偿的损失。本协议签订之后，当日一次性支付第一季度租金25000元，第二、三、四季到期前10日内支付下季租金，每季度租金都是25000元，必须先交后用。房屋租赁过程中产生的水、电、燃气、电视等费用由乙方自行交纳，水费年为1200元，电费按照缴费单据确认单价（电表乙方自行安装），每月25号甲乙双方共同抄表，签字确认付款。若因不可抗力或政府行为（含土地征收）、政策原因、房屋自身原因导致乙方不能正常使用的，经甲、乙双方确认后，此期间的房屋租金甲方不再收取。若因权属问题、抵押变现等导致乙方不能正常使用的，甲方除不再收取租金外，还应赔偿乙方搬迁损失。第七条，房屋交付。甲方应在本协议书约定的交付时间前将本协议约定的房屋交付给乙方。甲方逾期五日未履行交付义务的，乙方有权解除合同。第八条，房屋装修装饰。乙方按需对房屋进行装饰装修，但不能破坏房屋主体结构，不得改变房屋现有状况。合同期满或因不可抗力、政府行为导致合同解除或因乙方违约甲方要求解除合同的，乙方的装修及设施设备能拆除、搬移的乙方可以自行处理，不能拆除的装修装饰归属于甲方。第九条，甲方的权利义务。（一）向乙方交付符合使用目的的房屋及配套水、电设施；对房屋的主体结构和框架负有安全责任，负责房屋及配套水、电设施到位，乙方装修后的房屋的维护维修由乙方自行处理。（二）保证房屋无本合同明确告知以外的权利瑕疵，妥善协调乙方的相邻关系。（三）同意乙方无偿使用租赁房屋旁可利用区域（用于停放乙方或客户的汽车和电动车等车辆）。（四）乙方支付房租后向乙方出具收据。（五）收取房屋租金。（六）乙方未在合同约定的期限内支付房租超过20日的，甲方有权单方解除合同，且不承担任何责任。（七）物业费由乙方承担，每月60元，无偿提供电梯使用。（八）同意乙方在公司大门口处及乙方租赁房屋处免费悬挂乙方单位名称指示牌和广告牌位。第十条，乙方的权利及义务。（一）自行对房屋进行装饰装修，但不得改变房屋主体、框架结构，未经甲方同意不得擅自改变房屋现状。（二）按时交纳房屋租金。（三）配合甲方办理相关备案手续。（四）未经甲方书面同意，不可以转租房屋。若发生政府行为的道路维修、土地征收的，政府对此造成损失支付相应款项的，乙方有权获得相应的款项。（六）非因乙方原因导致的无法使用房屋进行正常经营活动超过二个月的，乙方有权解除合同，包括但不限于修路、消防、市场整合、拆迁、相邻纠纷等情形。第十一条，违约责任。甲方违反合同约定时，乙方有权要求甲方赔偿损失，并按年租金的25%支付违约金；乙方违反合同约定时，甲方有权要求乙方支付占用期间的费用并按年租金的25%支付违约金。除非双方另行协商一致或另有约定，否则均不得在本合同履行期内单方面终止合同。甲方单方终止合同的，应当赔偿乙方装饰装修及其他损失，并按年全部租金的25%支付违约金；乙方单方终止合同的，应当向甲方支付当年度三个月的房屋租金以弥补甲方损失。第十二条，其他。1、本合同若被认定为无效，双方应按过错承担损失。2、出现甲方维修范围内的损坏或故障，乙方及时通知甲方，甲方应在24小时内到场维修，消除隐患；乙方自行维修的，费用由甲方承担，可以在下期所付租金中直接扣抵。第十三条，争议解决。甲、乙双方在本合同履行中发生争议时，应协商解决；若协商不成，可以向房屋所在地襄城区人民法院提起诉讼。第十四条，合同生效。本合同自双方签章之日起生效。第十五条，本合同（及附件）一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。第十六条，附件。甲方的房屋权属证明、设计图，双方营业执照”。2017年5月23日，巨参公司向老龙洞公司支付租金25000元、水费1200元、物业费720元、租房押金10000元，老龙洞公司收到款项后出具收据三份，分别为：“今收到巨参公司2017年5月12日至2017年8月11日第一季度租房租金贰万伍仟元整”、“今收到巨参公司2017年5月12日至2018年5月11水费1200元、物业费720元，共计壹仟玖佰贰拾元整”、“今收到巨参公司租房押金保证金壹万元整”。巨参公司交付上述费用后对租赁房屋进行了装修并开始使用。租赁的第一个季度结束后，巨参公司未交纳房屋租金，经老龙洞公司多次催要，巨参公司于2017年12月18日向老龙洞公司支付50000元，老龙洞公司收到款项后于同日出具收据一份，内容为：“今收到巨参公司2楼房租（2017年）（此款以银行凭证视为收到），金额：伍万元（50000）”。2017年12月27日，老龙洞公司向巨参公司发出解除合同通知，内容为：“二楼租户：你好！因你方未按照租赁合同支付房租逾期近2个月，按照房屋租赁合同约定，我公司有权单方解除房屋租赁合同。限你在接到此通知之日起至2017年12月30日前退出承租房屋。如逾期仍未退出房屋，我方将按合同约定收回出租房屋。特此通知”。2018年年初，老龙洞公司将巨参公司的物品从租赁房屋中搬出，并在此后由巨参公司自行搬走。此后，老龙洞公司、巨参公司对房屋租赁合同是否解除发生争议，巨参公司遂诉至本院。本院认为，老龙洞公司与巨参公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。巨参公司于2017年12月18日向老龙洞公司支付50000元款项，对于该款项的性质，双方持有不同观点，巨参公司认为该款项为半年的租金，老龙洞公司认为其中25000元为第2季度的租金，另外25000元为巨参公司违约的违约金。从《房屋租赁合同》第十一条的约定来看，约定了巨参公司违反合同约定时，老龙洞公司有权要求巨参公司按照年租金的25%支付违约金，而巨参公司在支付第2季度的租金时，确实存在逾期支付的情况，老龙洞公司主张巨参公司支付的50000元中有25000元为违约金，符合双方约定。在巨参公司未支付第3季度租金超过20日的情况下，《房屋租赁合同》第九条第一款第（六）项约定的解除合同的条件已经成就，老龙洞公司据此向巨参公司发出解除合同通知，且解除合同的通知已经到达巨参公司，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，本院予以确认。老龙洞公司解除《房屋租赁合同》，符合法律规定及双方约定，故对于巨参公司要求继续履行合同、支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告襄阳市巨参贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告襄阳市巨参贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  阮红梅审 判 员  肖春杰人民陪审员  杨 勇二〇一八年十月八日书 记 员  孙同江