贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2850号 一、当事人和其他诉讼参加人的基本情况 上诉人（原审被告）：朱贵宁，男，1960年8月19日生，汉族，住贵州省威宁县。 被上诉人（原审原告）：朱德所，男，1969年3月28日生，汉族，住贵州省威宁县。 被上诉人（原审原告）：沈国敏，女，1973年12月14日生，汉族，住贵州省威宁县。 二、案件的由来和审理经过 上诉人朱贵宁因与被上诉人朱德所、沈国敏合同纠纷一案，不服贵州省威宁县人民法院（2018）黔0526民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 三、上诉人上诉请求及事实与理由 上诉人朱贵宁上诉请求：1.撤销贵州省威宁县人民法院（2018）黔0526民初1932号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。被上诉人并未按照合同约定履行付款事宜。2010年5月6日签订合同当天，被上诉人在上诉人家里付款3万元，次日在祖文毕家付款4.8万元。之后，上诉人前后三次向被上诉人要求履行合同，继续付清剩下的购房款，上诉人出具了三张五千元的收条给被上诉人，但是上诉人实际只收到了三千元，此后再未收到过被上诉人的房款。截至目前，上诉人总计收到被上诉人的购房款8.1万元，朱德所严重违反了合同约定的义务。2014年5月15日，被上诉人夫妻到朱贵宁家辱骂并胁迫朱贵宁签下一张12.8万元的收条交付被上诉人，与签订房屋买卖合同的时间完全不符。在签订房屋买卖合同后，上诉人未及时搬离该房屋，经过两级人民法院审理，2018年1月9日房屋过户到被上诉人名下，2018年1月9日之前房屋登记在朱贵宁名下，上诉人为所有权人，被上诉人未取得房屋所有权，未取得公示效力，被上诉人无权收取2018年之前的房屋租金。2014年5月15日被上诉人逼迫上诉人写下租房协议，租房协议上仅有上诉人的签名，没有被上诉人的签名，租房协议也只有被上诉人有一份，上诉人没有，根据合同法第五十二条、第五十四条规定，合同无效、可变更或可撤销。该房屋所涉及的阳台为双阳台，朱贵宁的阳台面积为2平方米，有一半阳台是邻居周恩华家的，需要归还给邻居周恩华，为此，被上诉人便向朱贵宁索要3.8万元，此价款实属不合理。 四、被上诉人答辩意见及原审其他当事人陈述意见 被上诉人朱德所、沈国敏辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人提起的上诉意见于法无据，请依法驳回上诉，维持原判。首先，本案系因被答辩人租赁答辩人的房屋，未支付租金，答辩人提起诉讼。因此，本案审理的不是答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同纠纷。答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同纠纷已经依法审理并作出了生效判决，房屋已经过户到答辩人名下，因此，答辩人是否按时支付了购房款已经法院处理，没有争议。被答辩人称答辩人未按时足额支付购房款并胁迫其写下购房款的事实与本案无关，且已经法院审理。其次，房屋于2018年1月9日过户，但并不能得出此前房屋仍归被答辩人所有，也不能得出此前答辩人不能向被答辩人主张租金的结果。物权法虽规定了无权以登记为生效要件，但该规定主要是针对无权的公示效力来说的，不代表在当事人之间，未经登记就不发生无权变动的效力。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，可以看出法院在认定实际房屋所有权人时，并不仅仅以登记为准。本案中，答辩人向被答辩人购房，并签订了合同，支付了购房款，被答辩人将房屋交付给答辩人时，答辩人即是房屋的所有权人，即便未过户，物权在实际上已经发生了变动。被答辩人将房屋卖给答辩人后，又给答辩人租赁该房屋居住，双方签订了租赁合同，约定了租金等，答辩人当然有权向被答辩人主张租金。第三，租房协议上仅有被答辩人的签名，以及合同有几份，并不影响合同的成立和生效。另外，被答辩人主张租赁合同系被逼迫所写，但未提供证据证明，同时，合同法也明确规定，因受胁迫等签订的租赁合同，当事人应当在一年内申请撤销。但在本案中，被答辩人既未举证证明租赁协议系受胁迫所签，也未在一年的撤销期内主张权利，因此，被答辩人的该项主张不能得到支持。至于被答辩人所认为的3.8万元不合理的问题，因为3.8万元系被答辩人在租用答辩人的房屋期间，擅自对答辩人的房屋做了一定的处分，为此，被答辩人自愿给予答辩人的赔偿，该赔偿行为有效，被答辩人应当支付。 五、一审审理情况 被上诉人朱德所、沈国敏向一审法院起诉请求：一、被告排除妨害，将位于威宁县草海镇建设西路农行宿舍三楼的住房交还原告；二、被告支付原告阳台折价款38000元；三、被告支付原告房屋租金65822元（2011年5月至2012年5月租金4000元；2012年5月至2014年5月租金12000元；2014年5月15日至2015年5月15日的租金13000元；2015年5月15日至今的租金36822元。）上述两项合计103822元；四、被告按照每月1083元向原告支付租金至交付房屋给原告之日；五、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2010年5月6日原告朱德所同被告朱贵宁签订《房屋买卖协议合同》，双方在合同中约定：“一、朱德所自愿向朱贵宁购买一套房屋为砖混结构，房改衔接，土地划拨，四至界限为：北、南均为独立墙，东面为周恩华家公用墙，西南与吴光荣家共用墙。二、房主朱贵宁自愿将第一所列明房卖给朱德所、房产证为朱贵宁名字办理，证号：威房产局，房权证草海镇（玖玖）字第零零柒柒玖号，房号为3-2，所在层数第三层，价格为壹拾贰万捌仟元整（128000.00元整），乙方将一次性付清给甲方。甲方负责帮乙方把卫生间做好，由乙方出钱。三、房屋地产、房产权利转让，朱贵宁积极配合朱德所到相关部门办理相关手续朱贵宁无条件提供，过户税费由朱德所承担。四、朱贵宁女儿：朱虹，现年18岁，同意父亲的意见把此房卖给朱德所。五、第一条所列房屋大小六空前后阳台卖给朱德所后，任何单位和个人不得干涉朱德所，如有干涉均由朱贵宁、朱虹负全部责任。六、第一条所列房产证、准入许可证，证号为威房准字（2009）47号，房屋所有权证，威房权现草海（99）字第004779号，威宁县建设西路农行房改房，根据黔房领字（1999）020号文，该住房已经威宁县房改办核定，准许进入同级房地产交易市场。七、房产证原件准入许可证原件、土地使用证复印件，使用权属朱德所所有，合同自签订之日起，双方不得违约，如有一方违约，违约方一次性向守约方赔偿拾伍万元整（人民币）。八、本合同双方自愿订立，自订立之日起生效。”原告朱德所、被告朱贵宁及其女儿朱虹、合同执笔人祖文毕、证明人祖文毕、沈国亮等人在合同上签名捺印。 后被告朱贵宁于2012年5月15日出具《租房协议》一份，内容为：“租房协议。甲方：朱德所。乙方：朱贵宁。乙方朱贵宁于2012年5月15日租朱德所房屋两年，房租未付清。每年房租为陆仟元正，合计：壹万贰仟元正。朱贵宁。2012.5.15。”被告朱贵宁于2014年5月12日向原告出具《说明》一份，内容为：“我原来卖给朱德所的房子后阳台全买的，后来被周恩华家分了一半，我就把一半的阳台折成叁万捌仟元正（38000.00元）给朱德所。加两年房的房租壹万贰仟元正，合计欠朱德所伍万元正（50000.00元）。朱贵宁。2014.5.12。”并于同日向原告朱德所出具借条一张，载明借到朱德所现金5万元，定于同日归还。后被告朱贵宁又于2014年5月15日向原告朱德所出具收条一张，内容为：“今收到朱德所购房款壹拾贰万捌仟元正（128000.00元）。注：以前的临时收据全部作废。朱贵宁。2014.5.15。”于2014年5月15日出具《租房协议》一份，内容为：“租房协议。甲方：朱德所。乙方：朱贵宁。乙方朱贵宁于2014年5月15日起租房至2015年5月15日止。租金壹万叁仟元正。朱贵宁。2014.5.15。”此两份《租房协议》书写于同一张A4纸上。 后双方因买房事宜发生纠纷，朱贵宁及其子女朱虹、朱海向威宁县人民法院提起诉讼，请求判令解除和朱德所、沈国敏签名的房屋买卖合同，一审法院经审理作出（2016）黔0526民初1777号民事判决书，判决驳回朱贵宁、朱虹的诉讼请求。朱贵宁、朱虹对该判决不服，上诉至本院，本院作出（2017）黔05民终1960号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。朱德所、沈国敏诉至威宁县人民法院请求判令朱贵宁及其女儿朱虹协助办理房屋过户手续，一审法院经审理作出（2016）黔0526民初1103号民事判决书，判决由朱贵宁、朱虹配合朱德所、沈国敏至相关房产部门办理案涉房屋的过户手续。朱贵宁、朱虹对该判决不服，上诉至本院，本院经审理作出（2017）黔05民终1020号民事判决书，改判由朱贵宁配合朱德所、沈国敏到相关部门办理案涉房屋过户手续。后朱德所、沈国敏向一审法院申请强制执行，一审法院经执行将案涉威房产局房权证草海镇（玖玖）字第零零柒柒玖号房屋过户至原告朱德所、沈国敏名下。后双方因房租、阳台补偿款等事宜发生争议，原告诉至一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告朱德所、沈国敏与被告朱贵宁签订的《房屋买卖协议合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖协议合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。双方房屋买卖纠纷经两级人民法院处理已发生法律效力，现案涉房屋已过户至二原告名下，原告请求判令被告排除妨害搬出房屋理由成立，一审法院予以支持，被告辩称给其一定的时间主动从房屋中搬出，一审法院对此予以确认。 关于原告提出的要求被告支付38000元阳台补偿款的主张，双方在《房屋买卖协议合同》中约定“第一条所列房屋大小六空前后阳台卖给朱德所后，任何单位和个人不得干涉朱德所，如有干涉均由朱贵宁、朱虹负全部责任”，按照双方约定出卖标的包含“前后阳台”，被告朱贵宁辩称阳台属他和邻居两家人所有，只是将邻居周恩华家的一半阳台还给他家，但双方在签订房屋买卖合同时并未明确该项事实，按照双方的约定只能认定被告出卖房屋时包含全部阳台，即使被告无权处分部分阳台，也应当对二原告承担相应的赔偿责任。且双方私下处理过该纠纷，被告向二原告出具《说明》一份，认可“我原来卖给朱德所的房子后阳台全买的，后来被周恩华家分了一半，我就把一半的阳台折成叁万捌仟元正（38000.00元）给朱德所”，被告辩称该《说明》是被二原告逼迫写下的，但被告作为完全民事行为能力人，应清楚自己写下《说明》所具有的法律效力，其也并未向一审法院提交证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或可变更、可撤销合同的情况，故对被告该答辩理由一审法院不予支持，被告应按照双方约定全面履行自己的义务，及时向二原告支付阳台补偿款38000元，二原告该项主张理由成立，一审予以支持。 关于原告提出要求被告支付房屋租金至交付房屋之日的主张。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，双方买卖的标的为房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”根据上述规定，房屋买卖要发生物权关系的变动必须以经相关部门进行变更登记为要件，本案原、被告双方虽然签订了《房屋买卖合同》，但在双方订立房屋租赁协议时并未进行房屋变更，案涉房屋仍登记在被告朱贵宁名下，仍归朱贵宁所有，在此前提下二原告将房屋租赁给被告的行为属无权处分，但双方订立房屋租赁协议系双方真实意思表示、不违反国家法律行政法规的强制性规定、无合同效力瑕疵，该协议属有效协议。被告辩称租房协议系被原告逼迫写下，但被告并未向一审法院提交证据证明存在逼迫行为，对被告该答辩意见，一审法院不予采纳。被告提出房屋未办理过户登记前属被告所有，不应向原告支付租金的答辩意见，根据上述认定，二原告无权处分的行为并不影响双方签订的房屋租赁协议的法律效力，被告应按照双方约定全面履行自己的义务，及时向二原告支付房屋租金。 原告提出的2011年5月至2012年5月租金4000元的主张，二原告未向一审法院提交证据证明双方对该年度租金的约定，对该主张一审法院不予支持。2012年5月至2014年5月租金12000元及2014年5月15日至2015年5月15日的租金13000元的主张，此三年的租金被告朱贵宁明确签署租房协议并对租金数额予以认可，对该主张一审法院予以支持。从2015年5月15日至起诉前2018年3月15日共34个月的租金36822元的主张，双方订立的房屋租赁协议中约定租赁期间至2015年5月15日，此后双方并未另行签订租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。”本案中，至双方约定的租赁期限后，双方并未另行订立租赁合同，但被告朱贵宁也继续居住在案涉房屋中，二原告对此也并未提出异议，故应认定双方之间原租赁合同有效，双方之间的租赁期间变更为不定期，因双方未对房屋租金进行过约定，故原告请求参照双方最后一次订立的房屋租赁协议中约定的金额每年13000元来计算租金符合法律规定及交易习惯，一审法院予以支持，故被告应及时向二原告支付该段时间房屋租金36822元。关于原告提出被告按照每月1083元向原告支付租金至交付房屋给原告之日止的主张，在被告未从案涉房屋中搬出前，应视为双方继续履行租赁合同，故原告请求被告按照每月1083元支付房屋租金理由成立，一审法院予以支持。 一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱贵宁于本判决生效后一个月内从位于贵州省威宁县六桥街道建设西路（农行宿舍）1幢1单元3层2号房屋中搬出，将该房屋交还给原告朱德所、沈国敏；二、由被告朱贵宁向原告朱德所、沈国敏支付阳台补偿款38000元；三、由被告朱贵宁向原告朱德所、沈国敏支付从2012年5月至2018年3月15日的房屋租金61822元；上述二、三项合计由被告朱贵宁支付给原告朱德所、沈国敏99822元，定于本判决生效后十日内履行。四、由被告朱贵宁从2018年3月15日起按照每月1083元向原告朱德所、沈国敏支付房租至搬出房屋止；五、驳回原告朱德所、沈国敏的其他诉讼请求。案件受理费1188元，由被告朱贵宁负担。 六、二审审理查明的事实、证据及争议焦点或原判问题 二审查明事实与一审查明事实一致，无新的事实及证据。 综合上诉人的上诉请求、事实和理由及审理查明的案件事实，本案二审争议焦点为：1、上诉人朱贵宁是否系在被上诉人胁迫下写下收条和租房协议；2、涉案房屋过户前，被上诉人是否享有租金债权；3、被上诉人主张的阳台折价款3.8万元应否得到支持。 七、解决纠纷的意见和理由 本院认为，关于上诉人朱贵宁是否系在被上诉人胁迫下写下收条和租房协议的认定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，对于胁迫事实的认定，应当由负有举证责任的当事人证明胁迫事实存在的可能性能够排除合理怀疑。现对于是否存在胁迫事实，仅有朱贵宁的陈述，被上诉人又不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，依法应当认定朱贵宁主张系在被上诉人胁迫下书写租房协议和收条的事实不存在。 关于涉案房屋过户前，被上诉人是否享有租金债权的认定。涉案房屋过户之前，虽然房屋所有权人系上诉人，但上诉人与明知自己系所有权人仍然与被上诉人签订租房协议，上诉人就应当受到其为自己设定的义务的约束，其有义务按照租房协议向被上诉人支付租金，被上诉人可以享有租金债权。 关于被上诉人主张的阳台折价款3.8万元应否得到支持的认定。房屋过户登记至被上诉人名下之前，所有权人仍然为上诉人，此时上诉人将阳台让渡给他人并不损害被上诉人的所有权，至于上诉人交付被上诉人的房屋是否符合合同约定的问题，属于房屋买卖合同法律关系的问题，被上诉人也在上诉答辩状中明确其在本案中主张的权利与房屋买卖合同法律关系无关，而且，整个房屋的价款为12.8万元，一个后阳台的价值就为3.8万元×2﹦7.6万元明显不符合常理。因此，对于被上诉人主张的阳台折价款3.8万元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省威宁县人民法院（2018）黔0526民初1932号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项； 二、撤销贵州省威宁县人民法院（2018）黔0526民初1932号民事判决第二项。 一审案件受理费1188元，二审案件受理费2376元，由上诉人朱贵宁负担。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  陈红梅 审判员  殷 勇 审判员  曹建军 二〇一八年十月十五日 书记员  陈红千