海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0271民初1937号 原告（反诉被告）：杜某，1964年8月20日出生），住哈尔滨市动力区。 原告（反诉被告）：崔某，住哈尔滨市南岗区。 共同委托代理人：朱某，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告（反诉被告）：白某，住哈尔滨市道外区。 原告（反诉被告）：周某，1955年12月16日，住山东省梁山县。 原告（反诉被告）：王某，1954年11月2日出生，住哈尔滨市香坊区。 原告（反诉被告）：牛某，住黑龙江省大庆市让胡路区。 原告（反诉被告）：张某，1962年2月28日，住黑龙江省大庆市让胡路区。 共同委托诉讼代理人：符某，海南中贯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨某1，1986年12月20日，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：吴某，海南同玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某2，1979年7月4日，系杨某1的哥哥，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 原告（反诉被告）杜某、崔某、白某、王某、张某、牛某、周某与被告（反诉原告）杨某1租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜某、崔某的委托诉讼代理人朱某，原告（反诉被告）白某、王某、张某、牛某、周某的委托诉讼代理人符某，被告（反诉原告）杨某1的委托诉讼代理人吴某、杨某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杜某、崔某、白某、王某、张某、牛某、周某共同向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《望海人家租赁合同》及《补充协议》；2、依法判令被告将位于三亚市海棠湾区藤海渔村后海东村15号蓝海沙滩海景公馆五层楼（原名：望海人家）返还给原告；3、依法判令被告向原告支付2016年4月1日至2018年3月31日房屋租金人民币520000元（2016年至2017年两年租金64万元-被告已支付的租金9万元-原告等人使用涉案房屋的其他费用3万元）及逾期付款利息（以550000元为本金，按年利率6%自2016年4月1日起计算至实际付清之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月27日，梁养喜、梁文贵、梁文忠与周某、王某、张某、白某签订了《合作协议书》，梁养喜、梁文贵、梁文忠将位于三亚市××区自有约300平方米的宅基地与周某、王某、张某、白某提供东西宽5.8米，南北长约21.4米，约124.12平方米，共计三层的建筑面积供梁养喜、梁文贵、梁文忠居住，其余部分由周某、王某、张某、白某使用，该协议现已履行完毕。2013年3月1日，周某、王某、张某、白某与杜某、崔某、牛某签订《协议书》，约定七人共同出资建设位于三亚市××区15号蓝海沙滩海景公馆（原名：望海人家），具体地点为该村村民梁养喜、梁文贵、梁文忠宅基地。该协议第八条“该房屋的日常管理、财务收支由杜建宁负责，由崔某、杜建宁代表上述各方对外签署该房屋相关文件，其余各方或委托代理人若对外签署该房屋相关文件，须经上述各方四人以上签署授权书，方为有效”。2013年3月26日，崔某作为代表将涉案房屋五层楼出租给杨某1使用，并与其签署了《望岛家人租赁合同》，租赁期限为5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止，租赁费为20万元人民币，第二年递增10%.2014年3月26日，双方当事人对于《望岛人家租赁合同》的基础上进行了补充约定，由杜建宁作为代表与杨某1签订了《补充协议书》，将租赁期限由五年增加至租赁八年，即截止至2020年3月31日止。租金从每年20万元人民币增加至每年32万元人民币。2017年3月3日，原告向被告发出通知，由于被告自2016年4月1日起一直拖欠租金，拒不履行合同义务，已严重违约，原告有权解除房屋租赁合同关系。在双方交涉过程中，原告得知被告不仅恶意拖欠租金，反而将涉案房屋转租给第三人。故被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定及双方签订的《望岛人家租赁合同》及《补充协议》，支持原告的全部诉讼请求，维护原告合法权益。 被告杨某1辩称：1、原告诉求解除合同，前提是合法有效，但原告没有履行正常报建的建筑物，因此合同无效，不存在解除的情形。2、原告要求将房屋租金计算的被告实际返还时，我们认为租金不同于利息，租金应该是明确的，具体的诉求，对于没有产生的租金，不应当作为诉求。3、返还的租金520000元的计算是错误的，根据原被告签订的补充协议，租金包括三部分构成，分别是房屋租金、折旧费、以及车辆租金，原告既然诉求被告支付的是房屋资金，应当将车辆租金部分和折旧费剔除。4、根据原被告主合同第一条的约定，原告将自己所有的五层楼建筑面积1700平米的建筑物出租给被告使用，合同已经明确了，不包括其他人的使用部分，如果原告交出的实际面积没有达到1700平方米，应扣减相应的房屋占用费。5、关于要求按6%计算利息缺乏法律依据。 反诉原告杨某1向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人向反诉人返还固定资产、易损物品、布草、室内装修、家具电器等物品的折旧费142856元，返还房屋租赁费用125848元；2、反诉受理费由被反诉人承担。事实和理由：2013年3月6日反诉人与崔某签署《望岛人家租赁合同》，约定租期五年，崔某将自己所有的的位××村平米的建筑出租给反诉人。除第一年房屋租金为20万元外，崔某还以配置了40万元的固定资产、易损物品和布草等为由，要求反诉人支付房屋折旧费，1年提4万元，租期5年提完后，如家具、电器等全部交还崔某，残值由反诉人与崔某另行协商。2013年3月29日反诉人与崔某签署《车辆租赁协议书》，约定由崔某向反诉人提供一辆五菱宏光汽车，租金为每年1.2万元，租期为2013年4月1日至2014年4月21日。2014年3月26日，反诉人与被反诉人签署《补充协议》，约定租期变更为8年，并对租赁费进行调整，约定租赁费为32万元每年，包括房屋租金、室内装修费用家具电器等物品的折旧费、车辆租金等三部分费用。随后反诉人照此支付了相应费用。反诉人认为，在反诉人向被反诉人支付的房屋租金中，已经包括了对房屋室内装修费用家具电器等物品的使用费，被反诉人向反诉人额外收取物品折旧费没有法律依据。且由于被反诉人提供的房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属于无效合同。所以，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被反诉人向反诉人收取的室内装修费用、家具电器等物品的折旧费，应基于合同无效的规定返还给反诉人。经计算，被反诉人应向反诉人返还固定资产、易损物品、布草、室内装修、家具电器等物品的折旧费14.2856元。且合同约定被反诉人向反诉人交付面积为1700平米的建筑物，但实际交付的房屋面积约为1400平米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，当房屋租赁合同无效时，需要参照约定的房屋租赁金标准，支付房屋占用费。由于反诉人实际使用的房屋未1400平米的建筑物，但此前却是按照1700平米向反诉人收取房屋租金，超出实际交付面积部分的租金应返还给反诉人。经核算，超收租金为12.5848。现反诉人依据《中华人民共和国民诉法》的有关规定提起反诉，请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法支持反诉人对的反诉请求。 反诉被告杜某、崔某、白某、王某、张某、牛某、周某反诉辩称：1、反诉被告向反诉原告收取物品折旧费有事实及法律依据。2、房屋租金不存在超收的事实。3、反诉原告要求反诉被告支付设备设施及装修款322186元无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2013年3月26日，原告（反诉被告）崔某与被告（反诉原告）杨某1签订了一份《望岛人家租赁合同》，合同约定：1、望岛人家位于三亚市××镇，五层楼（建筑面积1700平方米），一楼有停车场、接待室、餐厅、厨房，2、3楼分别有4个房间，4、5楼分别有8个房间、1个工作间，六楼平台有1个工作间，共计27个房间。产权归甲方所有。2、租赁期限为5年，自2013年4月1日起，至2018年3月31日止。3、租赁费用及付款方式为，本着第一年打基础的原则，租赁费为20万元，以后递增的比例在第二年的3月份双方协商。甲方开具收款凭证。甲方配置了40万元的固定资产、易损物品和布草等。乙方租赁期内要提折旧费交给甲方，1年提4万，五年提完后，如家具、电器等全部交还甲方，残值甲乙双方另行协商。当年折旧费：4万元，合同签订前一次全额付清。合同签订后乙方将当年的租赁费的百分之五十，即：10万元，于2013年4月1日前交给甲方。其余百分之五十，10万元，2013年9月15日前全部交给甲方。第2年开始租赁费及折旧费确定后在2014年4月1日前一次性付清。合同签订后，原告（反诉被告）崔某将租赁标的物交付给了被告（反诉原告）杨某1使用。2013年4月1日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付费用152000元，2013年9月21日支付84000元。2014年3月26日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《补充协议》，协议约定：1、租赁期限由租赁期5年增加至租赁期8年，即自2013年4月1日至2018年3月31日止，增加至2021年3月31日止。2、年租赁费从每年20万元人民币，增加至每年32万元，租赁费32万元包括：（现“菠罗蜜海景公馆”五层楼整体建筑的租金，所有室内装修费用、家具、电器等物品的折旧费、五菱面包车的租金）。以上费用今后不再另行收取。3、付款方式，自2014年起租赁费每年4月1日前一次性缴纳。在未经甲方同意的情况下，超过一个月乙方向甲方缴纳滞纳金年租金的10%。超过三个月未交租金甲方有权终止合同。补充协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付费用10万元、2014年4月22日支付6万元、2014年10月15日支付6万元、2014年10月28日支付2万元、2014年11月10日支付2万元、2014年12月10日支付3万元、2014年12月30日支付2.4万元、2015年4月7日支付10万元、2015年4月8日支付7万元、2016年3月3日支付5万元、2016年3月5日支付4万元、2017年3月4日支付8万元，共计支付费用为89万元。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）所支付的费用只到2016年止，尚拖欠一年租金未付，2018年1月30日，原告诉至本院，请求判如所请。2018年3月2日，被告向本院提起反诉，请求判如所请。 本案在审理过程中，被告（反诉原告）向本院提交了一份《鉴定申请书》，请求人民法院依法委托鉴定机构，对崔某、杜建宁、白粟珲、王某、张某向申请人交付的的位××区蓝海沙滩海景公馆的建筑面积进行鉴定。崔某、杜建宁与申请人签署的《望岛人家租赁合同》约定，崔某、杜建宁等人向申请人提供面积为1700平米对的楼房，作为租赁标的物。但申请人实际使用过程中发现，崔某、杜建宁等人实际交付楼房的建筑面积严重缩水，根本不足1700平米。庭审中，原告杜某、白某、王某、张某、牛某、周某对原告崔某与被告杨某1签订的《望岛人家租赁合同》予以认可。 以上事实，有《望岛人家租赁合同》、补充协议、银行流水账单、微信转账记录等及双方庭审陈述予以佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，杜某、白某、王某、张某、牛某、周某对崔某与杨某1签订的《望岛人家租赁合同》予以认可，应视为杜某、白某、王某、张某、牛某、周某、崔某与杨某1签订的《望岛人家租赁合同》，该合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定全面恪守履行。杨某1抗辩称双方签订的《望岛人家租赁合同》所涉及的房屋因没有报建手续，因而合同无效。《望岛人家租赁合同》所涉及的房屋并没有补认定为违单建筑，并不属于城镇房屋，所以，杨某1的抗辩理由不成立，本院不予采纳。庭审中，双方对2016年4月1日前履行合同和协议均无异议。因此，根据双方补充协议约定，被告（反诉原告）每年应支付的费用应为32万元，至2018年3月31日，被告（反诉原告）应支付的费用为64万元，扣除2016年4月1日之后支付的9万元，被告（反诉原告）尚拖欠原告（反诉被告）费用55万元。因被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租赁费用，其违约行为致使原告（反诉被告）不能达到为租赁而收取租赁费用的目的，所以，原告（反诉被告）诉求解除与被告（反诉原告）签订的《望岛人家租赁合同》和《补充协议》，本院予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）应将租赁标的物返还给原告（反诉被告）。由于被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）的租赁费用55万元，原告（反诉被告）诉求被告（反诉原告）支付租赁费用52万元，并没有超过所拖欠的费用，本院予以支持。因双方在合同中并未对逾期付款应承担的违约责任作出约定，所以，原告（反诉被告）诉求自2016年4月1日起按年利率6%计算利息，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）反诉请求被反诉人向反诉人返还固定资产、易损物品、布草、室内装修、家具电器等物品的折旧费142856元，返还房屋租赁费用125848元；因双方签订的合同和补充协议均为有效合同，被告（反诉原告）反诉请求返还已履行合同支出的费用，本院不予支持。因双方合同已明确约定了租赁的房间，合同租赁费用并非按所租赁面积进行计算，所以，被告（反诉原告）申请对所租赁的房屋的建筑面积进行司法鉴定，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告崔某和被告杨某12013年3月26日签订的《望岛人家租赁合同》和原告杜某、崔某、白某、张雪东、王风仙和被告杨某1于2014年3月26日签订的《补充协议》； 二、被告杨某1应于本判决生效之日起3日内将所租赁的位于三亚市××区蓝海沙滩海景公馆的房屋返还给原告杜某、白某、王某、张某、牛某、周某、崔某； 三、被告杨某1应于本判决生效之日起15日内向原告杜某、白某、王某、张某、牛某、周某、崔某支付租赁费用52万元； 四、驳回原告杜某、白某、王某、张某、牛某、周某、崔某的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告杨某1的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费9000元（原告已预交），由被告杨某1负担；案件反诉受理费5240.17元，由反诉原告杨某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  沈相法 审 判 员  李斯宇 人民陪审员  李 伟 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  符婷婷 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方表示或者以自己的行为不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。