山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0682民初1796号原告：姜洪浩，男，1962年12月18日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：孙惠丰，莱阳市柏林庄法律服务所法律工作者。被告：李风明，男，1955年4月9日出生，汉族，住莱阳市。被告：王庆华，女，1954年2月4日出生，汉族，住莱阳市。被告：李志鹏，男，1988年8月21日出生，汉族，住莱阳市。三被告委托诉讼代理人：贺斌，莱阳市城厢第二法律服务所法律工作者。原告姜洪浩与被告李风明、王庆华、李志鹏租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告李风明、李志鹏及三被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还房租35616.44元及从2016年7月14日至房租退清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年3月1日，原、被告签订租赁合同，被告将位于莱阳市合院出租给原告经营饭店，租期为2016年3月31日起至2019年3月31日止，房租每年50000元，原告支付第一年房租。因和平村改造，原告无法继续经营，于2016年7月14日将租赁物返还给被告，但被告未退还原告已缴纳但未使用租赁物期间的房租，原告多次索要未果，故诉至法院，请求依法判决。三被告共同辩称：1、涉案房屋系被告李风明、王庆华所有与被告李志鹏无关；2、涉案房屋在莱阳市城厢街道办事处和平村改造过程中，一直到现在并未实际拆迁，没有影响房屋的正常使用，现原告系单方违约，因此应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，原告（作为乙方）与被告王庆华、李志鹏（作为甲方）签订租房合同一份，内容为：甲方在富山路北有四合院一间（和平村97号），乙方租用开饭店，房租每年五万元，本合同有效期自2016年3月31日起到2019年3月31日止，租期三年，房租年付。首年房租从合同签订之日起，乙方交予甲方，合同正式生效。以后每年房租乙方需提前三个月交予甲方。乙方如需房屋改造，不得破坏原房屋承重，且需经过甲方同意方可进行。如合同未到期，乙方需转租必须经过甲方同意认可。电费按1.2元/度收取，如村里水电改造费用由甲方承担。甲方签字：王庆华（签名并捺印）、李志鹏（签名），乙方签字：姜洪浩（签名并捺印），签订日期：2016.3.11。此后几日，由王庆华与姜洪浩签订补充协议一份，内容为：房屋内有压力罐水源一套，正常运转。2米*90公分木床1张，90公分长桌一张，一切门窗玻璃，纱窗，绿铁门完好无损。暖气片管道都属甲方所留，各个房间吸顶灯，院子造顶，灯都是甲方所留，好用都亮，街门水池一个。厕所洗手盆，镜子各一个都是甲方所留。乙方在房间内做的炕。墙上，地下，下水管物品都属于固定物品，到期不干不能拆卸破坏。外面的棚子，铁栏杆，大铁门都是甲方所盖，地皮属大队所有，不在合同范围内。在甲方的管辖，乙方有使用权。甲方：王庆华（签名并捺印），乙方：姜洪浩（签名并捺印）。协议签订后，原告按约向被告支付2016年3月31日至2017年3月31日的房租5万元，该款由被告李风明收取，其中49000元为银行转账，1000元为现金。被告王庆华、李志鹏给原告出具收取该5万元房租收条一张。另查明，2016年7月14日，被告李志鹏在原告持有的上述王庆华与其签订的补充协议下方落款处，注明以下内容：已清点完毕，钥匙已拿到，16.7.14，李志鹏（签字）。双方争议的焦点：（一）三被告是否均系原告所签订的房屋租赁合同的合同相对方？原告主张租赁合同的签订系王庆华、李志鹏在落款处签订的，而房屋的租金系李风明收取，故与三被告形成合同关系。三被告主张合同虽系被告王庆华、李志鹏签订的，但房屋的所有权人系李风明，李风明收取的租金，故李志鹏不是合同的相对方。审理中，李风明认可出租房屋时经过其同意。被告提供李风明名下编号208549村镇房屋产权证一份及土地使用证一份，来证实涉及房屋已办理了产权证书。原告对此主张该证件不能证实系涉案房屋的产权证。但对自己的主张未提供相反的证据证实。（二）原、被告的合同是否已解除？原告主张涉案房屋因为按照莱阳市政府的规定需要拆迁改造，故与被告在2016年7月14日协议解除合同，清点完物品后，由李志鹏在补充协议下方注明了“已清点完毕，钥匙已拿到，16.7.14”，原告并提供2016年4月25日和平村村民委员会发布的“和平村莱冯桥片区旧村改造正式签约时间公告”一份，来证实双方的合同已解除。三被告在开庭审理时主张合同并没有解除，李志鹏无权代表作出解除合同的决定，其注明的内容仅仅系开始履行时清点物品，而向原告交付钥匙；是原告单方违约；原告提供的公告并不能证实涉案房屋列在拆迁范围，被告提供标号为69号的电费收据来证明涉案房屋截止至庭审时没有断电。三被告还称：原告应当在下一年到期日前的三个月交纳房租，大约在2016年12月份，我们发现原告不在涉案房屋，是在要租金时原告不缴纳后，直到2017年3月底合同期满才向外出租房屋；实际于2017年9月20日将房屋另行租给他人使用。原告对上述被告的陈述提出异议，主张合同约定的租赁房屋是97号，而电费注明的是69号，故不能证明系基于涉案房屋交纳的电费。在庭审后单独质证时被告李风明、李志鹏均到庭，李志鹏称：2016年7月14日，系原告找到其要求解除合同，原告当时同意不用退还剩余房租的情况下，李志鹏接收的钥匙并在补充协议上签的“已清点完毕，钥匙已拿到”的内容；次日到租赁的房子里查看后，补充协议上注有的物品没有少。被告李风明对李志鹏的该陈述未提异议。另外，庭后原告表示要求被告负担的利息损失减少为：从2018年4月11日起计算至房租退清之日止的利息，其他利息请求放弃。本院认为，原告与被告于2016年3月11日签订的租房合同及之后又签订补充协议，均不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院依法予以认定。关于争议的焦点（一），被告李风明认可王庆华、李志鹏与原告签订的房屋租赁合同的效力，且房屋租赁经过其同意，并收取了租金，其系合同的相对方；本院认为被告李风明虽然在签订合同时没有签字，但对房屋的租赁行为其予以追认，并认可其系合同中租赁房屋的所有人和受益人，故本院对此予以确认。合同签订时被告王庆华、李志鹏作为一方当事人都在合同落款处签字或捺印，故该二被告应视为原告签订的合同相对方，本院对此亦予确认。另外，被告李风明与王庆华也系夫妻关系，对房屋的出租共同受益，故原告要求三被告共同承担因该合同的履行产生的法律责任，于法有据，本院予以支持。关于争议的焦点（二），在开庭审理中三被告均否认与原告解除合同的事实，但在庭审后的质证中被告李志鹏本人到庭，并认可在补充协议上所注明的“已清点完毕，钥匙已拿到，16.7.14”为其所写，且确认2016年7月14日到出租房内查看时协议中的物品没有减少，同时认可当时原告找其交钥匙时表示房屋不再租赁，虽然没有被告李风明、王庆华表示确认解除合同的内容，但综合以上李志鹏的陈述内容、李风明庭后质证时的默许和日常交易习惯，本院对房屋租赁合同于2016年7月14日双方协商解除的事实予以认定；李志鹏的行为效力及于三被告，对此本院亦予认定。李志鹏主张原告交付钥匙时，同意剩余房租不再退还，但未提供证据证实，本院不予认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告租赁房屋后实际使用了105天，结合一年费用5万元，260天未使用所占费用应为35616.44元，该费用在合同解除后应当返还原告；至于房租由三被告中哪一个实际收取，系三被告内部管理的分配问题，不影响原告向三被告主张权利，故原告要求三被告返还该数额的费用，于法有据，本院予以支持。因原告系与被告协议解除合同，就35616.44元的返还方式及时间。双方并没有约定，原告没有证据证实诉前向被告索要过，被告拒绝。考虑到原告2018年3月29日向本院主张权利，被告于2018年4月10日收到本院送达起诉状和传票，原告要求被告赔偿从2018年4月11日起至房租退还之日止的利息损失，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算，符合法律规定，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：被告李风明、王庆华、李志鹏于本判决生效后10日内共同返还原告姜洪浩租赁费用35616.44元，并给付以本金35616.44元为基数从2018年4月11日起至该款实际付清之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准计算的利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元（已减半收取），由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王少峰二〇一八年十月十八日书记员  杨玉琳