福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初7410号 原告：童某从，男，汉族，1979年9月10日出生，住江西省瑞昌市。 原告：童某干，男，汉族，1982年9月5日出生，住江西省瑞昌市。 童某从、童某干共同委托诉讼代理人：裴乐艳，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：裘某平，男，汉族，1960年10月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：裘某萍，女，汉族，1957年2月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 裘某平、裘某萍共同委托诉讼代理人：程专，福建辉扬律师事务所律师。 原告童某从、童某干与被告裘某平、裘某萍侵权责任纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童某从、童某干及其共同委托诉讼代理人裴乐艳，被告裘某平及裘某平、裘某萍的共同委托诉讼代理人程专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童某从、童某干向本院提出诉讼请求：1.确认裘某萍代理张绪娇与裘某平于2016年11月16日签订的《房地产买卖契约》无效；2.裘某萍、裘某平连带赔偿童某从、童某干因合同无效造成的经济损失即福州市台江区西洋小区8座406单元（建筑面积83.23㎡）及8座53#附属间房产（建筑面积7.21㎡）所有权3/4份额的市场价值1582700元（暂按23333.33元/㎡计算，具体以诉讼期间时间点经评估或各方确认的市场价值为准）；3.裘某平、裘某萍承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：福州市台江区附属间房产原登记在裘某平、裘某萍的父亲裘照庆名下。裘照庆与郦照雅婚内共生育一子二女即裘某平、裘某萍和裘榕萍。郦照雅于1999年8月去世，童某从、童某干的母亲张绪姣因与童某从、童某干生父童起军感情不和，已离婚多年。2001年左右，张绪姣到福州从事家政工作，因而与裘某平、裘某萍的父亲裘照庆相识，并负责照顾裘照庆的日常生活，两人在朝夕相处过程中，相互产生了情感与依赖，双方于2011年4月22日到福州市台江区民政局登记结婚，并继续在福州市台江区居住生活。2013年9月4日，裘照庆来到福州市公证处，立下公证《遗嘱书》，遗嘱中，裘照庆确认，坐落于福州市台江区附属间房产在其去世后，属于其所有的份额包括其应继承已故前妻郦照雅死亡后留有的份额全部由再婚妻子张绪姣一人继承。其他财产，在其去世以后也由再婚妻子张绪姣一人继承，其他任何人不得干涉。2015年4月19日，裘照庆不幸因病去世，裘照庆去世后，张绪姣继续居住在福州市台江区产内。现经向福州市房地产档案馆和福州市公证处查询的证据资料显示，2016年2月2日，张绪姣签署有授权裘某萍代为办理房产继承、证照办理、产权转让等手续的《委托书》（张绪姣误为“张绪娇”）2016年2月15日，张绪姣和裘某萍、裘某平、裘榕萍一起到福州市公证处办理了《委托书》和涉案房产的继承权公证手续，但公证书中，将张绪姣误为“张绪娇”。2016年10月18日，张绪姣因病去世。2016年10月20日，裘某萍以“张绪娇”代理人的名义，和其胞弟裘某平共同申请了涉案房产的继承登记。2016年11月11日，裘某萍、裘某平取得“张绪娇”、裘某平对福州市台江区附属间房产按份共有的不动产权利证书，“张绪娇”占份额75%、裘某平占份额25%。紧接着，2016年11月16日，裘某萍以“张绪娇”委托代理人的名义，迅速与裘某平签署了《房地产买卖契约》，约定成交价伍万元，将童某从、童某干母亲张绪姣对涉案房产的75%份额所有权转让给裘某平，并申请了交易登记。2016年11月29日，裘某平取得对涉案房屋单独所有的不动产权利证书。2017年4月11日，裘某平通过中介福州源森房地产代理有限公司，将涉案房产卖给第三人陈高平，迅速完成了房产转移套现手续。张绪姣与童起军婚内共育童某从、童某干兄弟二人，童某从、童某干的祖父母先于张绪姣去世，张绪姣的第一顺序继承人仅有童某从、童某干。童某从、童某干认为，张绪姣公证《委托书》中授权裘某萍代理房屋买卖的委托事项，在张绪姣死亡时，依法已终止。裘某萍明知张绪姣已经死亡，裘某平作为裘某萍的胞弟，知道且应当知道张绪姣的身份及死亡情况，仍然与裘某萍恶意串通，以签订《房地产买卖契约》的方式，以明显低价将张绪姣继承的涉案房产份额转让给自己，并迅速出卖给第三人。裘某平、裘某萍恶意串通、签署并履行无效合同、转移资产的行为，造成张绪姣名下资产流失，童某从、童某干作为张绪姣的法定第一顺序继承人，请求支持诉讼请求。 裘某平辩称，童某从、童某干的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。一、童某从、童某干要求确认裘某萍与裘某平与2016年11月16日所签订的《房地产买卖契约》，没有法律依据。裘某萍依法得到张绪姣的委托作为其代理人，专门负责办理张绪姣所继承的涉案房产份额的继承和转让，并且作为代理人在上述《房地产买卖契约》签字时间是2016年11月16日，而张绪姣授权裘某萍代为办理涉案房产继承和转让的委托期限是到2017年2月2日，即签订上述《房地产买卖契约》时裘某萍仍然是合法的代理人，有权代表张绪姣签订上述房产转让协议。虽然此时张绪姣已经不幸病逝，但是根据我国有关法律规定，裘某萍仍然还是张绪姣的合法代理人：我国《民法通则》第69条规定：有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；而2016年11月16日签订上述《房地产买卖契约》时，代理期限尚未届满、代理事项尚未完成；而根据最高法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第82条规定：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；据此规定可以明确代理权终止是以一个时间接点来确定的，虽然裘某萍与张绪姣没有明确约定代理事项完成时代理权终止，但是双方约定了代理权终止的时间期限是2017年2月2日，这与上述最高人民法院的规定是一致的。故此根据以上法律规定，裘某萍作为张绪姣代理人在张绪姣去世后但委托期限届满之前的代理行为仍然合法有效，其在受委托权限内与裘某平所签订的上述《房地产买卖契约》是合法有效，童某从、童某干要求确认上述房产买卖协议无效，没有法律依据。二、童某从、童某干的母亲张绪姣已经放弃其对裘照庆名下遗产的继承权，童某从、童某干要求裘某平、裘某萍赔偿经济损失的诉讼请求，没有事实依据。童某从、童某干母亲张绪姣依据裘照庆的公证遗嘱，有权继承裘照庆位于福州市附属间的部分房产，但是在上述遗产分割之前，裘某平、裘某萍、裘榕萍经与张绪姣协商一致，于2016年2月2日由裘某平与张绪姣签订了一份《协议书》，该协议书约定：由裘某平补偿给张绪姣50万元后，张绪姣放弃其根据上述公证遗嘱所确定的对涉案房产的继承权。2016年2月2日中午张绪姣在确认已经全部收到50万元补偿款（该补偿款包括张绪姣已经领取的裘照庆离休干部死亡抚恤金在内共计50万元）后在上述放弃继承权的《协议书》签字，并在当日下午与裘某平、裘某萍、裘榕萍一起到福州市公证处办理了委托裘某萍作为其代理人处理涉案房产继承、转让等委托书公证。由此可以证实，张绪姣在取得遗产即涉案房产所有权之前就已经放弃了继承权，已经丧失了涉案房产的继承权和所有权，童某从、童某干原本可以继承的涉案房产份额在被继承人张绪姣去世之前就已经被张绪姣放弃了，故童某从、童某干要求裘某平、裘某萍赔偿其可以继承房产份额相对应市场价值的赔偿款，没有事实依据。综上，请求驳回童某从、童某干的诉讼请求。 裘某萍辩称，同意裘某平的答辩意见，补充一点：裘某萍是张绪姣的合法代理人，在受托的权限范围内并且是在受托的期限内，代表张绪姣于2016年11月16日与裘某平签订的《房地产买卖契约》的代理行为合法有效的，童某从、童某干认为裘某萍系与裘某平恶意串通转移张绪姣的财产，并要求裘某萍与裘某平承担连带赔偿责任，没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下： 裘照庆与张绪姣于2011年4月22日登记结婚，双方系再婚夫妻。裘照庆于2015年4月19日死亡。张绪姣于2016年10月18日死亡。张绪姣与裘照庆结婚前与童起军生育二子：童某从、童某干，张绪姣的父母张运寿、杜桂香均先于张绪姣死亡。 2013年9月4日，裘照庆立下《遗嘱书》,表明：“坐落于福建省福州市台江区附属间房产系立遗嘱人名下，属于立遗嘱人与前妻郦照雅共有产权（郦照雅已经于1999年8月12日死亡）……待本人去世后，上述房产中属于本人的所有份额包括本人应继承已故前妻郦照雅死亡所留有的份额全部由再婚妻子张绪姣一人继承。本人的其他财产，在本人去世以后也由再婚妻子张绪姣一人继承，在其他任何人不得干涉。”该份《遗嘱书》于2013年9月6日经中华人民共和国福建省福州市公证处出具（2013）榕公证内民字第15869号《公证书》进行公证。 2016年2月2日，裘某平与张绪姣签订《协议书》，约定：“裘照庆生前在福州市公证处办理遗公证（2013）榕公证内民字第15869号。待裘照庆本人去世后，将坐落于福州市台江区附属间，榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》，将属于裘照庆名下，全部由张绪姣一人继承，现张绪姣自愿放弃裘照庆遗嘱的继承权，同意上述由裘某平继承福州台江区西洋小区8座406单元及8座53#附属间，即榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》房产。裘某平愿补偿张绪姣人民币伍拾万元，双方纠纷就此了断，任何一方不得反悔。约定支付期限和方式：双方在福州市公证处办理完正式手续后当面支付人民币伍拾万元整。”该份《协议书》与落款平齐处备注“乙方已收到该款”，该“乙方已收到该款”与上述《协议书》其他字体的排列平直度存在差异，向右下方倾斜。 2016年2月2日，裘某平向中华人民共和国福建省福州市公证处申请被继承人郦照雅死亡所遗留的遗产的继承权公证，中华人民共和国福建省福州市公证处于2016年2月15日出具（2016）榕公证内民字第2489号《公证书》，座落于福建省福州市台江区附属间房产中属于郦照雅死亡所遗留遗产的份额由其丈夫裘照庆、儿子裘某平共同继承。 2016年2月2日，张绪姣向中华人民共和国福建省福州市公证处申请被继承人裘照庆死亡所遗留的遗产的继承权公证，中华人民共和国福建省福州市公证处于2016年2月15日出具（2016）榕公证内民字第2490号《公证书》，根据裘照庆的遗嘱，裘照庆死亡时遗留的座落于福建省福州市台江区附属间房产中属于其所有的份额（含其应该继承其已故前妻郦照雅死亡所遗留遗产的份额）由其再婚妻子张绪姣一人继承。 2016年2月2日，张绪姣出具《委托书》，委托裘某萍为张绪姣的全权代理人，以张绪姣的名义，为张绪姣办理座落于福建省福州市台江区附属间房产的相关事项，委托期限自委托之日起至2017年2月2日。上述《委托书》于2016年2月15日经中华人民共和国福建省福州市公证处出具（2016）榕公证内民字第2491号《公证书》进行公证。 2016年10月20日，裘某萍以张绪姣代理人的名义，与裘某平共同向福州市不动产登记和交易中心申请诉争房产的继承登记手续，并于2016年11月11日取得不动产登记证书，由裘某平占有诉争房屋25%的份额，张绪姣占有诉争房屋75%的份额。2016年11月16日，裘某萍以张绪姣代理人的名义，与裘某平签订房地产买卖契约，2016年11月29日，裘某平取得了诉争房产单独所有的不动产权证书。2017年4月10日，裘某平将诉争房屋出售给案外人陈高平。 另查，2016年10月21日，童某从与裘某萍进行电话通话，童某从告知裘某萍，张绪姣已经于2016年10月18日死亡；裘某萍在电话通话中表示：双方就诉争房产已经达成协议，会让裘某平向童某从支付与张绪姣约定的应当支付的50万元。 庭审中，双方确认，《公证书》中将“张绪姣”误写“张绪娇”系笔误。 本院认为，根据裘某平提交的裘某平与张绪姣于2016年2月2日签订的《协议书》，虽童某从、童某干认为该《协议书》中“乙方已收到该款”存在伪造变造的情形，但对张绪姣曾与裘某平就诉争房屋进行协商的情况及张绪姣在《协议书》中的签名予以认可，故应认为裘某平与张绪姣之间签订的《协议书》中就张绪姣放弃诉争房屋的继承权及裘某平补偿张绪姣50万元的约定，意思表示真实，亦不违反法律规定，双方均应当按照约定履行。中华人民共和国福建省福州市公证处出具的（2016）榕公证内民字第2489、2490、2491号《公证书》公证的内容均系双方为履行上述《协议书》的后续行为。因张绪姣于2016年2月2日出具《委托书》，委托裘某萍为张绪姣办理坐落于福建省福州市台江区附属间房产的相关事项，而张绪姣于2016年10月18日死亡，依照法律规定，张绪姣死亡后裘某萍的代理权限终止，裘某萍的代理行为无效，故童某从、童某干要求确认裘某萍代理张绪姣与裘某平于2016年11月16日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，本院予以支持，但该代理行为的终止并不导致《协议书》无效，裘某平依据《协议书》取得本案诉争房屋中由张绪姣继承的份额符合双方约定，亦不违反法律规定，本院依法予以确认。因裘某平与张绪姣于2016年2月2日签订《协议书》，张绪姣已转让其继承的遗产份额，其不再享有诉争房屋的遗产份额，童某从、童某干作为张绪姣的法定继承人可以主张《协议书》项下裘某平应当向张绪姣支付的50万元补偿款，现经本院释明，童某从、童某干拒绝变更诉讼请求，坚持要求裘某萍、裘某平连带赔偿诉争房屋所有权3/4份额的市场价值的诉讼请求没有依据，故童某从、童某干该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条的规定，判决如下： 一、裘某萍代理张绪姣与裘某平于2016年11月16日签订的《房地产买卖契约》无效； 二、驳回童某从、童某干的其他诉讼请求。 本案诉讼费19044元，适用简易程序减半收取9522元，由童某从、童某干负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 沈 谞 二〇一八年十月十二日 书记员 陈雨薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十三条有下列情形之一的，委托代理终止： （一）代理期间届满或者代理事务完成； （二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托； （三）代理人丧失民事行为能力； （四）代理人或者被代理人死亡； （五）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。