福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初17444号 原告：吴强，男，1980年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖婷，福建信海律师事务所实习律师。 被告：广州市禾泰置业有限公司，住所地广东省广州市珠海区南洲路西窖村盈信街8号自编1号，统一社会信用代码9144010167347434X4。 法定代表人：于曰江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴幽明，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：何浩娟，福建炼海律师事务所律师。 被告：廖建莲，女，1977年9月20日出生，汉族，住福建省永定县。 委托诉讼代理人：徐大庆，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡可旺，福建知圆律师事务所律师。 原告吴强与被告广州市禾泰置业有限公司（以下简称禾泰公司）、廖建莲案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴强向本院提出诉讼请求：1．确认厦门市思明区房屋归原告吴强所有；2．停止对厦门市思明区房屋的强制执行；3．解除对厦门市思明区房屋的冻结。 事实和理由：厦门市思明区房屋（以下均称讼争房屋）登记在廖建莲名下，廖建莲与案外人江勇茂系夫妻关系。2016年6月5日，吴强与廖建莲、江勇茂签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：廖建莲、江勇茂将讼争房屋出售给吴强，成交价为388万元；购房款分三次支付，2016年6月5日支付20万元，2016年7月16日支付118万元，每月向银行支付贷款17000元左右；讼争房屋已办理土地房屋权证，抵押在银行，还剩余约250万元（以银行实际结算为准）；廖建莲、江勇茂应于公证当日将房屋交付给吴强；双方保证备齐资料于2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续和签订全权公证委托书，否则每逾期一日，应向对方承担总房款0.05%的违约金。合同签订后，吴强于2016年6月5日向廖建莲转账支付20万元、2016年6月13日向江勇茂转账支付20万元、2016年7月16日向廖建莲转账支付20万元、2016年7月21日向廖建莲转账支付76万元，还以现金方式支付廖建莲2万元，前述款项合计138万元；吴强自2016年8月起至今，按月向廖建莲转账支付银行按揭贷款的17060元。2016年7月16日，廖建莲、江勇茂公证委托吴强代为办理讼争房屋的管理、出售等手续。2016年7月17日，廖建莲将讼争房屋交付给吴强。 2016年5月10日，禾泰公司向厦门市思明区人民法院提起物权保护纠纷诉讼，要求廖建莲支付商铺占有使用费及经营管理服务费。该院于2016年9月9日作出（2016）闽0203民初7531号民事判决，判决廖建莲支付禾泰公司占有使用费248625元、经营管理服务费61200元。廖建莲不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年2月22日作出（2016）闽02民终5237号民生判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案审理期间，禾泰公司申请财产保全，厦门市思明区人民法院于2016年10月24日冻结了讼争房屋。2017年4月27日，禾泰公司向厦门市思明区人民法院申请执行。 2017年3月，吴强在办理讼争房屋的过户登记手续时，发现讼争房屋已被厦门市思明区人民法院冻结。2017年4月1日，吴强以廖建莲、江勇茂为被告向厦门市思明区人民法院提起诉讼。该院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初5932号民事判决，判决确认吴强与廖建莲、江勇茂于2016年6月5日签订的《房产买卖居间协议书》有效。该民事判决已发生法律效力。 2017年6月，吴强就法院冻结讼争房屋向厦门市思明区人民法院提出书面异议。2017年11月9日，厦门市思明区人民法院作出（2017）闽0203执异105号执行裁定，认为吴强未提供证据证明在（2017）闽0203民初5932号民事判决作出之后严格按照双方约定每月按时支付银行按揭贷款，裁定驳回案外人吴强的执行异议请求。该执行裁定于2017年11月13日送达给吴强。因吴强在（2017）闽0203民初5932号民事判决作出之后确有依约每月按时支付银行按揭贷款，故吴强不服前述执行裁定，依法向厦门市思明区人民法院提起本案诉讼。 禾泰公司辩称，一、廖建莲与吴强恶意串通签订《房产买卖居间协议书》，以明显不合理低价转让讼争房屋，损害了廖建莲债权人禾泰公司的利益，该合同无效。1．讼争房屋面积为202.54平方米，在廖建莲与吴强在2016年6月5日签订《房产买卖居间协议书》时，讼争房屋的市场价格约为4万元/平方米，总市场价约为810万元，故吴强陈述的交易价格388万元远低于市场价，明显不合理。显然，廖建莲、江勇茂系与吴强恶意串通转移讼争房屋，其目的是为了逃避债务，损害禾泰公司的利益。2．廖建莲是在未向禾泰公司清偿债务，且在禾泰公司已经提起诉讼并申请财产保全的的情况下，与吴强签订《房产买卖居间协议书》，并试图借法院民事判决以达到转移财产、逃避债务的目的。3．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，执行标的被人民法院查封之后，案外人吴强只能通过案外人异议程序来主张排除执行的实体权利；吴强和被执行人廖建莲通过另案诉讼作出的生效法律文书，无论判决主文内容是什么，由于申请执行人禾泰公司并未参加该程序，基于既判力主观范围的限制，对禾泰公司并无约束力。因此，厦门市思明区人民法院依法裁定驳回吴强的执行异议请求是正确的。二、从双方当事人所提交的证据，可以证实吴强与廖建莲恶意串通损害禾泰公司的利益。1．吴强提交的证据相互矛盾，且不符合常理。根据吴强所提交的证据，吴强在2016年7月16日前仅转账支付给廖建莲40万元（除2016年6月5日支付的20万元外），其并未依约在2016年7月16日前支付118万元，属于严重违约，廖建莲、江勇茂怎么可能在吴强严重违约的情况下于2016年7月16日办理全权委托公证？吴强提交的一份《收据》载明廖建莲在2016年7月17日收到吴强购房款76万元，但吴强陈述其是在2016年7月21日支付该款项的，廖建莲在没有收到购房款时便出具《收据》明显不符合常理。另外，吴强主张其通过现金方式支付廖建莲2万元，却没有任何收据，明显也不符合常理。2．禾泰公司提交的《暂住人口基本信息表》显示廖建莲在2016年至今仍居住在讼争房屋内，讼争房屋实际的产权人、占有使用人均为廖建莲。三、即便廖建莲、江勇茂与吴强签订的《房产买卖居间协议书》有效，吴强对讼争房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。1．讼争房屋至今仍登记在廖建莲名下，吴强依据《房产买卖居间协议书》所享有的权利仍为债权，其要求确认讼争房屋归其所有，缺乏依据，不应得到支持。2．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在厦门市思明区人民法院于2016年10月24日冻结讼争房屋时，吴强并未支付全部购房款，且讼争房屋仍登记在廖建莲名下且由廖建莲实际居住使用，故法院冻结讼争房屋是正确的。3．讼争房屋至今仍由廖建莲实际居住使用，吴强亦未依约支付购房款，故吴强对讼争房屋享有的权利不具有唯一性，不能排除他人的权利，不能排除执行。4．吴强并无证据证明非因其自身原因未办理讼争房屋的过户登记。根据禾泰公司的财产保全申请，厦门市思明区人民法院在2016年6月1日作出财产保全民事裁定，但法院直至2016年10月24日才冻结讼争房屋。吴强主张其在2016年6月购买讼争房屋且双方在2016年7月16日办理了授权委托公证，可见在2016年10月24日之前，吴强完全有能力办理讼争房屋的过户登记手续，但吴强因自身原因怠于行使该权利，存在过错。因此，吴强对讼争房屋提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，吴强的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。 廖建莲辩称，廖建莲与吴强签订的《房产买卖居间协议书》合法有效，但廖建莲没有收到吴强所称的现金方式支付的购房款2万元。讼争房屋也尚未交付给吴强使用。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 廖建莲与江勇茂系夫妻关系。厦门市思明区房屋登记在廖建莲名下。该讼争房屋于2015年4月2日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行，担保金额为376.34万元，债务履行期限至2035年2月27日。 2016年5月10日，禾泰公司向本院提起物权保护纠纷诉讼，要求廖建莲支付无权占用厦门市思明区厦禾路1019号3层327号铺位期间和腾空期间的商铺占有使用费共248625元及经营管理服务费61200元。本院于2016年9月9日作出（2016）闽0203民初7531号民事判决，判决：一、廖建莲于本判决生效之日起十日内向禾泰公司支付自2014年9月1日起至2015年11月30日止的占有使用费共248625元；二、廖建莲于本判决生效之日起十日内向禾泰公司支付无权占用期间和腾空期间的经营管理服务费61200元。廖建莲不服该判决，提起上诉。2017年2月22日，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民终5237号民生判决，判决：驳回上诉，维持原判。 在上述案件审理期间，本院于2016年6月1日作出（2016）闽0203民初7531号民事裁定，裁定查封、冻结廖建莲价值309825元的存款或等值财产。在执行财产保全措施过程中，本院于2016年10月24日冻结了廖建莲名下的讼争房屋。在该案民事判决发生法律效力后，禾泰公司于2017年4月25日向本院申请执行。 另查明，2016年6月5日，吴强与廖建莲、江勇茂签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：廖建莲、江勇茂将讼争房屋出售给吴强，成交价为388万元；购房款分三次支付，吴强应于2016年6月5日支付20万元、2016年7月16日支付118万元，每月支付在中国建设银行的按揭贷款约17000元左右；讼争房屋已办理土地房屋权证，抵押在中国建设银行，还剩余约250万元（以银行实际结算为准）；廖建莲、江勇茂应于公证当日将讼争房屋交付给吴强。该合同第十一条还约定“甲乙双方保证备齐资料，双方约定2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续和签订全权公证委托书，否则每逾期一日，应向对方承担总房款的0.05%的违约金”。 上述合同签订后，吴强分别于2016年6月5日向廖建莲转账支付20万元、2016年6月13日向江勇茂转账支付20万元、2016年7月16日向廖建莲转账支付20万元、2016年7月21日向廖建莲转账支付76万元，款项合计136万元。2016年6月5日，廖建莲向吴强出具一份《购房定金》，确实收到吴强支付的购房定金20万元。2016年7月16日，廖建莲向吴强出具一份《收据》，确认收到吴强支付的购房定金40万元。2016年7月17日，廖建莲还向吴强出具一份《收据》，载明“7月17日收到吴强购房款76万元。”自2016年8月份起至2017年12月期间，吴强按月将讼争房屋的银行按揭贷款需还款金额支付至廖建莲的银行贷款还款账户。 2016年7月16日，廖建莲、江勇茂出具一份《委托书》并在厦门市鹭江公证处办理了公证手续，《委托书》的内容为“委托二人系夫妻，坐落于厦门市思明区系以廖建莲的名义登记的房产，现委托人因事务繁忙，特委托受托人（吴强）代为办理上述房产的相关事宜，具体代理权限及范围如下：一、代为管理上述房产，有权将上述房产出租，代为收取租金等。代为维护、修缮上述房屋。（该项权限的委托期限为二十年）。二、受托人有权代为办理上述房产相应的出售手续。……委托期限：即日起至办完上述委托事项时止。”2016年7月18日，厦门市鹭江公证处对此出具了（2016）厦鹭证内字第26904号《公证书》。现吴强持有该《公证书》。 2017年4月1日，吴强向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，提出诉讼请求为：1．确认吴强与廖建莲、江勇茂签订的《房屋买卖居间协议书》有效；2．廖建莲、江勇茂协助吴强办理厦土证01××16号房屋产权过户手续，将房屋产权过户到吴强名下；3．廖建莲、江勇茂共同承担吴强因维权支出的律师费5万元。本院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初5932号民事判决，判决：一、确认吴强与廖建莲、江勇茂于2016年6月5日签订的《房产买卖居间协议书》有效；二、驳回吴强的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。 上述民事判决发生法律效力后，吴强向本院就本院冻结讼争房屋提出书面异议，请求解除对讼争房屋的查封。2017年11月9日，本院作出（2017）闽0203执异105号执行裁定，认为“案外人吴强提供本院于2017年5月16日作出的（2017）闽0203民初5932号民事判决作为证据提出排除执行的异议主张，鉴于该法律文书于2017年6月12日生效，而涉案标的已于2016年10月24日即被本院查封，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不能认定案外人的权利能够排除执行。另，案外人虽提供（2017）闽0203民初5932号民事判决拟证明其在执行法院冻结涉案房屋之前已经订立房屋买卖合同、支付购房款、实际占有，但案外人未提供证据证明在该民事判决作出之后其严格按照双方约定每月按时支付银行按揭贷款的事实”，裁定驳回案外人吴强的执行异议请求。吴强在法定期限内提起本案诉讼。 2018年1月23日，厦门海谊楼宇经营管理有限公司聚泰商业城管理处出具一份《证明》，其中载明“我公司系厦门市思明区厦禾路1226-1228号（聚泰商业城）的物业管理单位。……自2016年7月17日起至今有关厦门市思明区房屋的事宜均与吴强交涉，自2016年7月17日-2018年1月期间该房屋的物业管理费、公共维修基金、水电费及水电公摊均由吴强缴交。”2018年3月19日，厦门海谊楼宇经营管理有限公司出具一份《证明》，其中载明“耿珊艳、肖丽华、刘兴旺在聚泰管理处工作期间曾代表公司向吴强收取了厦门市思明区厦禾路1226号聚泰商业城相关房产的物业管理费、水电费、公维金等费用”。 审理中，吴强还向本院提交了厦门海谊楼宇经营管理有限公司开具的有关讼争房屋自2016年7月起至2017年12月前讼争房屋水电费、物业管理费等费用交纳的相关票据。 吴强还主张，《房产买卖居间协议书》第十一条是套用中介的格式合同版本，实际上当时讼争房屋银行按揭贷款尚未还款而不能办理过户登记手续，故双方只是约定办理全权公证委托书。廖建莲主张，《房产买卖居间协议书》第十一条实际上是只要办理全权公证委托书的。禾泰公司则主张，《房产买卖居间协议书》第十一条有约定交易双方要办理讼争房屋的过户登记手续，但实际上没有办理，可见吴强与廖建莲、江勇茂存在恶意串通。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴强以买受人身份要求本院解除对讼争房屋采取的保全措施，其主张应当符合前述规定。但根据在案事实及证据，应当认定吴强对讼争房屋未办理权利转移登记亦存在责任。首先，《房产买卖居间协议书》第十一条约定吴强与廖建莲、江勇茂应于“2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续”，但双方并未依约办理讼争房屋的权利转移登记手续，其未办理的原因归责于双方当事人。其次，如果吴强与廖建莲主张双方在《房产买卖居间协议书》中实际上并未约定讼争房屋权利转移登记时间成立，那么，双方当事人在涉及讼争房屋这一巨额资产交易中未明确约定权利转移登记的时间，难谓吴强已经尽到了审慎的注意义务；亦即如果双方当事人未明确约定房屋权利转移登记时间，讼争房屋未在法院冻结前的合理期限内办理权利转移登记手续，其原因应归责于双方当事人。第三，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，结合代理制度理论及司法实践，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，除非被代理人同意或者追认。虽然廖建莲、江勇茂在2016年7月16日出具了有关讼争房屋管理、处分权利的《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》中载明的受托人为吴强，且其中并未授权吴强可以将讼争房屋出售给吴强自己并办理权利转移登记手续。因此，吴强根据廖建莲、江勇茂出具的《委托书》并无法将讼争房屋权利转移登记至吴强名下。综上，本院认定吴强对讼争房屋未能完成权利转移登记亦存在一定责任，吴强要求本院停止对讼争房屋的执行并解除冻结，不符合前述规定，本院不予支持。吴强根据《房产买卖居间协议书》就讼争房屋享有要求廖建莲、江勇茂办理权利转移登记的债权，而不享有物权，故吴强要求确认讼争房屋归其所有，于法无据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回吴强的诉讼请求。 案件受理费37840元，由吴强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈 彤 审 判 员  刘宪昌 人民陪审员  曾赣华 二〇一八年十月二十四日 代书 记员  李 馨 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。