重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初351号原告：金晓梅，女，1964年11月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳田田，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：**安，该公司董事长。委托诉讼代理人：**宪，男，系该公司员工。原告金晓梅诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年10月16日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告金晓梅的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、岳田田到庭参加诉讼。第三人盛景公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金晓梅向本院提出起诉请求：1.判令停止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元1楼X号房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告是涉案房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是涉案房屋的权利人。2014年11月12日，原告与第三人就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖合同的履行达成了一致，有出卖方开具的收款凭据，且原告已经入住占有房屋。故原告对涉案房屋享有的权利是合法、真实的，享有的权利能够排除执行。2.被告行使的所谓申请执行权，不具有合法性、真实性。被告并非涉案房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封人，且首轮查封的合法性、真实性均存在重大问题。3.执行异议裁定书，认定事实和适用法律均有错误。将其他案件中对涉案房屋的查封，迳行移植到被告执行案所认定的查封时间点，缺乏法律依据。执行裁定同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条是错误的。被告华融资产重庆分公司辩称，1.涉案房屋的查封时间为2015年6月8日；2.商品房买卖合同未载明签订时间，不能证明原告在人民法院查封之前已与盛景公司签订了商品房买卖合同；3.原告占有涉案房屋的时间是在人民法院查封之后；4.原告无证据证明已支付购房款；5.原告在“明月绿洲”小区购买多套房屋。综上，本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的条件，不能排除执行。第三人盛景公司提交书面意见述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，盛景公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.第三人与各分包商产生的工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。原告金晓梅为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：1.（2018）渝04执异484号裁定书，该组证据拟证明原告提起本案诉讼的原因；第二组证据：2.《重庆市商品房买卖合同》、购房款收据，3.招商银行明细表，4.公司基本情况、银座银行对账单、付款情况说明，该组证据拟证明在涉案房屋被查封前，原告与第三人签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款；第三组证据：5.《室内装修工程合同》，6.中国电信石柱代办收据、物管费收据，该组证据拟证明在涉案房屋查封前，原告已占有涉案房屋；第四组证据：7.重庆市第四中级人民法院公告，8.最高人民法院（2015）执复字第5号裁定书，该组证据拟证明涉案房屋的查封时间应认定为2017年8月2日。被告华融资产重庆分公司对上述证据质证认为，1.对（2018）渝04执异484号裁定书的真实性、合法性、关联性无异议；2.对《重庆市商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，但没有签订时间，不能达到原告证明目的；对购房款收据的真实性、合法性无异议，但载明的收款方式为“转账”，无银行流水印证，不能达到原告证明目的；3.对招商银行明细表的真实性、合法性认可，但关联性不认可；4.公司基本情况、银座银行对账单、付款情况说明的真实性、合法性认可，但关联性不认可，不能达到原告证明目的；5.涉案房屋是精装房，单独签订《室内装修合同》是为了避税，该证据达不到原告证明目的；6.对电信收据真实性、合法性认可，但不能达到原告证明目的；对物管费收据真实性合法性认可，但时间为2017年7月18日，在人民法院查封涉案房屋之后，不能达到原告证明目的；7.对重庆市第四中级人民法院公告的真实性、合法性认可，但不能达到原告证明目的；8.对最高人民法院（2015）执复字第5号裁定书的真实性、合法性认可，关联性不认可。被告华融资产重庆分公司为反驳原告的证据，向本院举示以下证据：7栋的房产证及抵押权证各一份，拟证明涉案房屋的抵押时间。原告金晓梅质证认为，被告举示的证据不能证明涉案房屋在抵押范围内，不能证明被告是抵押权人，被告主张对整栋进行了抵押，整栋抵押也不符合法律规定。第三人盛景公司未举示证据。上述证据，经本院审查认为，原告金晓梅举示的证据1、2、5、6、7、8客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；证据3、4真实性予以采信，但与本案不具有关联性。被告举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明，因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月对涉案房屋办理了抵押登记。再查明，原告金晓梅与第三人盛景公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元1楼X号房屋，房屋用途为住宅，总价款186016元，付款方式为一次性付款，房产证委托盛景公司办理，该合同无签订时间。同时，原告金晓梅与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修款为49181元。2014年4月26日，盛景公司给原告金晓梅出具金额为235197元的收据一张，载明的收款方式为“转账”，收款事由为“7-3-1-X号房总房款”。案外人**于2013年3月11日向原告金晓梅转账500000元，原告金晓梅于2013年3月12日向案外人**转账2000000元，原告金晓梅称该2000000元是借给案外人**。2014年4月24日案外人**作为法定代表人的重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司向海丰建设公司转账4500000元。2018年1月29日，重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司出具《付款情况说明》载明：“2014年4月24日，我公司向重庆海丰建设工程集团有限公司的银行账户转账支付450万元的款项，此款项系按照**的指示，代原告金晓梅向重庆盛景生态旅游开发股份有限公司付的购房款。”2015年7月1日，原告金晓梅办理了涉案房屋宽带入户手续，2017年7月18日，金晓梅缴纳了涉案房屋从2017年7月18日至2018年7月17日止的物管费。除涉案房屋外，原告金晓梅在“明月绿洲”小区还购买了四套住房，其陈述付款方式与本案一致。案外人**在“明月绿洲”小区亦购买了多套房屋，且部分房屋也在本院诉讼中。原告金晓梅在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异484号执行裁定书，裁定驳回金晓梅的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：原告能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，原告金晓梅向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告金晓梅应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据原告金晓梅提交的证据，原告金晓梅虽然与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，但盛景公司出具的购房款收据载明付款方式为“转账”，原告金晓梅应进一步举示转账凭证予以证明。原告金晓梅主张系因**未偿还其借款，**作为法定代表人的重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司便代为支付的购房款。虽然原告金晓梅举示了重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司的付款凭证及《付款情况说明》，但因金晓梅在“明月绿洲”小区购买有多套房屋，其未进一步举证其购房款总金额与重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司支付的金额是否一致，且重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司支付的款项并未支付给盛景公司，加之**在“明月绿洲”小区亦有购房行为。故原告金晓梅所提供的证据不足，本院就其提供的现有证据无法判断原告金晓梅实际向盛景公司支付了涉案房屋的购房款。因此，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除涉案房屋的执行。最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告金晓梅应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定原告金晓梅已实际支付了购房款，加之原告金晓梅在该小区购买了多套住房。因此，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上所述，原告金晓梅对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，其诉讼请求不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告金晓梅的诉讼请求。案件受理费4117.32元，由原告金晓梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  徐婷婷人民陪审员  冯成发人民陪审员  王贤江二〇一八年十月二十五日法官助理雷书彦书记员石莹