四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终12239号 上诉人（原审原告）：施学东，男，汉族，1968年9月1日出生，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1972年10月8日出生，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：成都中营房地产开发有限公司，住四川省成都市金牛区互利正街68号7-1-6幢1楼1号。 法定代表人：林建平，总经理。 委托诉讼代理人：刘云华，男，公司法务。 上诉人施学东、张静因与上诉人成都中营房地产开发有限公司（以下简称中营公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终审。 施学东、张静上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初875号民事判决第二项，改判中营公司从判决生效之日起十日内支付2018年1月12日前的逾期交房违约金29980元，从2018年1月13日起以总房款843590元为基数按日万分之二支付逾期交房违约金至达到交房条件并办理完交房之日止，违约金每三个月支付一次；2.判决中营公司出示的2015年8月28日签署的项目《工程竣工验收报告》无效，重新按法定程序组织竣工验收合格后，重新向施学东、张静出示以成都市郫都区城乡规划和住房建设局（以下简称郫都区规建局）认可的、真实合法有效的，由勘察、设计、施工、监理、中营公司五方签署的项目《工程竣工验收报告》；3.判决中营公司向施学东、张静出示并在交房时发给施学东、张静真实、合法、有效的案涉房屋的《住宅工程质量分户验收结果表》；4.一、二审案件诉讼费由中营公司承担。事实及理由：1.一审法院认定的《工程竣工验收报告》真实性存疑，报告不完整，且时间在《建设工程规划合格证》之前；2.施学东、张静在郫都区规建局、质量监督站了解，规建局、质量监督站均回复该项目未竣工验收，且由于中营公司违规超容积率修建房屋不能竣工验收，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定应先核实并核发《建设工程规划合格证》，故《工程竣工验收报告》也不合法，是无效的，有必要对《工程竣工验收报告》进行鉴定；3.中营公司出示的《住宅工程质量分户验收汇总表》不是案涉房屋的《住宅工程质量分户验收结果表》，不符合《商品房买卖合同》的约定；4.一审法院判决违约金至确定的交房日不完整，因为中营公司有可能很长时间不能交房。 中营公司答辩认为，签订合同时房屋已经是现房，施学东、张静清楚房屋的条件，逾期交房的责任不在中营公司，中营公司不应当承担违约金。 中营公司上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初875号民事判决；2.改判驳回施学东、张静全部诉讼请求或发回重审。事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定商品房的交付条件，施学东、张静购房时房屋已经具备交付条件，由于施学东、张静的原因迟迟未履行交接手续导致未按时交付房屋，中营公司不应当承担违约责任。 施学东、张静答辩认为，中营公司没有尽到交房义务，应当承担违约责任。 施学东、张静向向原审法院提出诉讼请求：1.责令中营公司于20日内，向施学东、张静提供由中营公司、监理、设计、施工、勘察五单位出具的《工程竣工验收报告》和《住宅工程质量分户验收结果表》，并与施学东、张静办理交房手续，完成交房；2.责令中营公司支付施学东、张静交房违约金29980元；3.责令中营公司承担交房前发生的全部物业管理费，已产生的物业管理费2414.5元；4.责令中营公司赔偿施学东、张静因诉讼发生的差旅费以及资料费500元；5.责令中营公司20日内完成房屋质量缺陷的维修合格；6.变更商品房买卖合同第二十七条、第二十八条中中营公司为施学东、张静办理产权证的时间由“交付之日起1095日”变更为“交付之日起90日”；7.诉讼费全部由中营公司承担。原审审理中，施学东、张静将第二项诉讼请求变更为“责令中营公司按商品房买卖合同约定，支付施学东、张静逾期交房违约金29980元，在判决生效10日内支付；从2018年1月13日起，应每日按施学东、张静已支付总房款843590元的万分之二向施学东、张静支付违约金，至达到交房条件并与施学东、张静办理交房手续之日止，违约金每三个月支付一次。” 原审法院审理查明：2017年3月15日中营公司与施学东、张静签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件约定，施学东、张静购买中营公司位于成都市郫都区的商品房，购房总价款837434元。第十八条第一款约定“（一）出卖人应当在买受人结清该商品房总价款之日起45日内向买受人交付该商品房......第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：......2逾期90日内，自第十五条约定的交付期限届满之日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人应当按照买受人全部已付款的日万分之二向买受人支付违约金。”施学东、张静已于2017年4月17日付清全部购房款843590元。案涉商品房由成都市规划管理局出具建设工程规划合格证。案涉商品房已经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具工程竣工验收报告。庭审中，中营公司向施学东、张静出示了该竣工验收报告、住宅工程质量分户验收结果表。庭审中，施学东、张静对中营公司提交的竣工验收报告的真实性提出质疑，要求对该份鉴定报告的签字形成时间进行鉴定。 以上事实，有双方在庭审中的一致陈述，施学东、张静提交双方身份信息、《商品房买卖合同》及其附件、购房发票相关收据、房屋照片、建设工程规划合格证复印件等，中营公司提交的竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告复印件等证据证实。 原审法院认为，施学东、张静与中营公司签订的《商品房买卖合同》及其附件合法有效，双方当事人应当本着诚实守信的原则履行合同，现施学东、张静已经完成付款义务，中营公司应当按照约定交付符合合同约定完成竣工验收的商品房。本案的争议焦点为案涉商品房是否完成竣工验收，中营公司是否逾期交房，是否应当承担违约责任。 一、关于案涉商品房是否竣工验收。经庭审查明，案涉商品房已经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具工程竣工验收报告。施学东、张静认为案涉项目于2017年6月26日取得规划合格证，之前竣工验收无效的主张，无法律依据，原审法院不予支持。施学东、张静对中营公司提交的竣工验收报告的签字形成时间进行鉴定，原审法院认为，施学东、张静的申请事项，与本案无关联性，不予准许。施学东、张静认为中营公司应当取得相关主管部门的质检备案才算完成竣工验收的主张，不符合法律的规定，原审法院不予支持。因案涉商品房已完成竣工验收，施学东、张静对其要求中营公司交付商品房的请求予以支持。 二、关于交房是否逾期、以及逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件。施学东、张静已于2017年4月17日付清全部购房款，中营公司应当按约交付商品房。中营公司辩称其已通知施学东、张静交房的主张，没有证据支持，原审法院不予认可。中营公司未按约履行交房义务，应当承当逾期交房违约责任。对施学东、张静要求中营公司承担从逾期之日起至2018年1月12日的逾期交房违约金29980元的请求，以及从2018年1月13日起，以843590元为基数，按日万分之二支付逾期交房违约金至本判决确定的交房之日止的请求，原审法院予以支持。对于差旅费、资料费等没有合同和法律依据，原审法院不予支持。 三、关于施学东、张静的其他诉讼请求。一是施学东、张静请求中营公司出具《工程竣工验收报告》和《住宅工程质量分户验收结果表》。原审法院认为，本案商品房买卖合同的主要义务包括交付符合合同约定竣工验收的商品房，中营公司当庭已向施学东、张静出示《工程竣工验收报告》和《住宅工程质量分户验收结果表》，因此对于该项主张，原审法院不予支持；二是施学东、张静要求中营公司承担物业费的请求，原审法院认为，涉案商品房尚未交付，且施学东、张静无证据证明已产生物业费，对于该项请求，原审法院不予支持。三是关于施学东、张静变更合同的请求。原审法院认为本案不存在应当变更合同法定或者约定的情形，故施学东、张静的请求不予支持；四是关于施学东、张静要求中营公司完成房屋质量缺陷的维修合格的诉讼请求，因施学东、张静无充足证据证明案涉商品房存在质量缺陷，对于该项请求，原审法院不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、成都中营房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向施学东、张静交付案涉商品房；二、成都中营房地产开发有限公司从本判决书生效之日起十日内支付施学东、张静逾期交房违约金29980元以及其他违约金（其他违约金计算方式：从2018年1月13日起，以843590元为基数，按日万分之二支付至本判决确定的交房之日止）；三、驳回施学东、张静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由中营公司承担，该费用已由施学东、张静预缴，中营公司在履行上述判决给付义务时一并支付给施学东、张静。 二审审理过程中，施学东、张静提供了郫都区规建局核发的《建设工程规划合格证》复印件、原审法院（2016）川0124民初2053号民事判决书复印件、本院（2017）川01民终5457号民事判决书复印件、2018年3月30日郫都区规建局向施学东作出的《郫都区“蓉树园”项目和两证的情况说明》复印件、中营公司于2018年4月25日向郫都区住建局、质监站作出的《关于申请办理“蓉树园”竣工验收的报告》复印件、2018年4月24日郫都区国土局给张静等作出的《关于贾天权、张静反映办理产权证事项依法分类处理情况》复印件、2018年5月7日郫都区规建局向施学东作出的《信访事项处理意见书》复印件、原审法院（2018）川0124民初1633号民事判决书复印件，证明涉案房屋2017年6月26日取得《建设规划合格证》，且中营公司2018年4月25日才申请对涉案房屋验收，故在此之前不可能取得《工程竣工验收报告》。 中营公司对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可，认为涉案房屋于2015年已经取得竣工验收报告，竣工验收是合格的，由于没有备案，因而重新组织竣工验收的。 本院对上列证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 中营公司二审中未提供新的证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，2017年3月15日中营公司与施学东、张静签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，商品房交付条件为取得房屋面积实测报告和本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具的工程竣工验收报告、住宅工程质量分户验收结果表。 本院认为，施学东、张静与中营公司签订的《商品房买卖合同》及其附件不违反法、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有法律约束力，双方当事人均应当本着诚实守信的原则履行合同。本案中，施学东、张静已经按约定向中营公司支付了购房款，中营公司也应当根据合同约定向施学东、张静交付房屋。根据诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点有：1.中营公司提供的《工程竣工验收报告》《住宅工程质量分户验收结果表》是否符合合同约定；2.中营公司是否应当向施学东、张静承担违约责任；3.施学东、张静主张中营公司从2018年1月13日起以总房款843590元为基数按日万分之二支付逾期交房违约金至办理完交房之日止、违约金每三个月支付一次是否成立的问题。 关于中营公司提供的《工程竣工验收报告》《住宅工程质量分户验收结果表》是否符合合同约定的问题。本院认为，2017年3月15日中营公司与施学东、张静签订《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定约定，商品房交付条件为取得本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具的《工程竣工验收报告》与《住宅工程质量分户验收结果表》，虽然在原审法院第一次开庭审理中中营公司委托代理人确实有“现在还没有完成竣工验收的程序”陈述，但在第二次开庭审理中中营公司提供了落款时间为2014年12月5日《住宅工程质量分户验收汇总表》和落款时间为2015年8月25日并经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方签字盖章的榕树园10号楼《竣工验收报告》，且施学东、张静提供的郫都区房产管理局《关于红光××××小区有关事实的回复》、郫都区规建局《郫都区“蓉树园”项目和两证的情况说明》《信访事项处理意见书》及郫都区国土局作出的《关于贾天权、张静反映办理产权证事项依法分类处理情况》也未否认《住宅工程质量分户验收汇总表》《竣工验收报告》的真实性和合法性，应当认定中营公司提供的《住宅工程质量分户验收汇总表》《竣工验收报告》符合《商品房买卖合同（预售）》的约定。因此，施学东、张静主张中营公司出示《工程竣工验收报告》《住宅工程质量分户验收结果表》无效的理由不成立。 关于中营公司是否应当向施学东、张静承担违约责任的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（二）项约定出卖人在交付日期届满前30日书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件材料。施学东、张静于2017年4月17日付清全部购房款，中营公司应当按约定时间及方法通知施学东、张静交付商品房。但在一、二审中，虽然中营公司称其已通知施学东、张静交房，但并未提供相应的证据，应承担举证不能的责任。因此，原审法院根据合同约定，判决由中营公司向施学东、张静承担从逾期之日起至2018年1月12日的逾期交房违约金29980元及从2018年1月13日至判决确定的交房之日的违约金正确。 关于施学东、张静主张“中营公司从2018年1月13日起以总房款843590元为基数按日万分之二支付逾期交房违约金至办理完交房之日止、违约金每三个月支付一次”是否成立的问题。本院认为，原审法院已经判决中营公司于本判决生效之日起十日内向施学东、张静交房，中营公司也应当依照判决书确定的时间向施学东、张静履行交房义务，因中营公司是否按人民法院判决确定的时间履行义务属无法预知的事实，人民法院不能对无法预知的事实进行裁判。 综上所述，施学东、张静及中营公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 施学东、张静上诉的二审案件受理费622元，由施学东、张静负担；中营公司上诉的二审案件受理费622元，由中营公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊 审判员  王果 审判员  赵韬 二〇一八年十月二十九日 书记员  罗菲