广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0621民初766号 原告：岳某，男，壮族，住上思县。 委托诉讼代理人：梁乃之，广西江平律师事务所律师。 被告：上思县宝龙旅游置业有限公司，住所地上思县思阳镇团结东路。 法定代表人：赵志忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 原告岳某与被告上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称宝龙公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告岳某及其委托诉讼代理人梁乃之，被告宝龙公司的委托诉讼代理人梁海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告关于2015年7月17日签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》；2、判令被告退还原告38000元，并以已付价款38000元为基数，按0.3‰/日支付自2015年7月17日起至2018年5月31日止共1049天的违约金11958.6元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月17日，原告与被告签订《龙江半岛花园停车位转让协议》，约定：被告将位于龙江半岛花园小区R3区C02号地面露天停车位转让给原告，转让价款为38000元；被告在原告已付清全部转让费后十日内将车位交付原告使用；被告逾期交车位的，应按原告已付价款承担每日万分之三的逾期违约金，逾期超过30天，原告有权解除协议并要求甲方退还已付价款。合同签订时原告已向被告支付38000元，但被告至今未能将车位交给原告使用。被告逾期交付的行为已严重违约，致使原告无法实现合同目的。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告宝龙公司辩称,一、被告转让的车位权属清楚。1、被告转让的车位符合规划。被告对上思县龙江半岛花园小区拥有合法土地开发、使用、转让等权利。2012年7月经规划部门调整并公示，被告在龙江半岛花园小区建停车泊车位属于合法开发建设。2015年6月被告出售车位时，有部分业主以被告修建的车位不符合规划为由予以阻挠，并到相关部门信访。2015年7月17日，上思县住房和城乡建设局（以下简称上思住建局）委托上思县振兴房地产测绘有限公司对龙江半岛花园小区的室外汽车泊车位现状进行测绘。上思县振兴房地产测绘有限公司作出的测绘结果报告显示，龙江半岛花园小区现已建成室外汽车泊车位共524个，其中有5个与规划不吻合。被告现出售的车位并不包括该5个与规划不吻合的车位。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第二款：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第五条第一款：“建设单位按照配置比例将车位、车库,出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,符合《物权法》第七十四条规定。”的规定，车位所有权、处分权属于建设开发单位。被告有权利将符合规划的龙江半岛花园小区室外汽车停车位出售、附赠及出租。原告以部分业主提出权属不清，阻挠车位使用,作为被告违约理由,没有事实和法律依据。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》已明确约定车位权属归属。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》第2条约定:“小区会所、半地下室(杂物房)、车库等其他不属于该商品房建筑面积分摊范围内的各类建筑物、构筑物的所有权归属出卖人所有,不随同该商品房一并转移给买受人。”即被告与包括原告在内的龙江半岛花园小区业主签订《商品房买卖合同》时就已经明确约定,除业主所购买的商品房建筑面积分摊范围内,随商品房转移给业主外,其他建筑物、构筑物的所有权仍属被告所有，只有经被告出售或出租,业主才有权使用。现有部分业主提出被告在分摊面积内建车位。实际上《商品房买卖合同》附件二已明确约定公共建筑面积构成、计算及分摊按国家标准执行,由政府房产测绘部门测量为准，而不是被告说了算。如果业主认为不明确的,可要求房产管理部门测量。有部分业主提出道路及绿化地属于业主共有的问题。被告认为公共道路是法律规定,此点没有必要解释；绿化有国家城市建筑标准管理性和地方建筑管理性约束。另外,建设单位与国土管理机关签订的《国有土地出让合同》有具体约定。二、被告出售车位合法合规。部分业主阻碍被告出售车位，并向上思住建局反映。上思住建局经请示,防城港市住房和房产管理局作出复函,由上思住建局做出通知给被告。该答复和通知明确告知符合规划的,由建设单位即被告销售转让。说明被告出售符合规划的车位,已经得到住建部门的许可。三、被告没有违约行为。被告出售车位过程中，部分业主以业主使用不便和权属不清为由,以龙江半岛小区业主委员会的名义到被告办公场所进行干扰、阻止，并破坏车位设备。这些客观存在的违法事实是造成原告担心不能正常使用车位,而以被告违约为由要求退款的直接原因。2015年10月30日，原、被告签订车位转让协议。2015年11月4日，被告作出车位交付公示通知。2016年10月30日，原、被告签订受让R3区C02号车位交付通知,足以证实车位已经交付原告。另外,根据被告销售部业务员的反映,已经与购买车位的业主电话沟通交接车位事宜。综上，涉案车位建设合法、合规，产权归属于被告，原、被告签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》合法有效，被告没有违约行为。原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、《龙江半岛花园停车位转让协议》，证明原、被告签订车位转让协议，按协议约定原告可解除协议，要求被告退还已付价款并按已付价款每日万分之三支付违约金；2、销售不动产统一发票，证明原告于2015年7月17日向被告支付车位款38000元；3、2018年1月21日上思县龙江半岛花园小区业主委员会书写的《工作告知函》，证明龙江半岛花园小区业委会主张涉案车位为小区业主共有，并将车位桩柱拆除；4、业主来访登记表，证明原告于2018年3月31日要求被告解决退款问题；5、录音资料；6、视频资料，证据5、6证明被告承认涉案车位未能正常交付于原告，原告多次要求被告退款；7、被恶意忽略的第七十三条规定、告知（业主必读）、照片、致全体业主同胞的一封信、中华人民共和国物权法，证明涉案车位处于纠纷状态；8、已退露天车位及赔付违约金明细表、退车位费用确认单、收据、领款单、车位逾期交付违约金确认单，证明2015年、2016年被告退还部分业主车位款及支付违约金；9、图片、视频资料，证明2016年被告销售车位时，双方存在纠纷，被告已退了部分业主的车位款。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证复印件，证明被告主体适格及经营范围、资质，以及法定代表人身份信息；2、国有土地使用证，证明被告开发建设商品房取得合法土地使用权；3、国有土地使用权出让合同，证明被告竞买龙江半岛土地使用权，与上思县国土资源局签订土地出让合同，合同明确约定龙江半岛土地由被告经营开发使用；4、上思县龙江半岛花园规划调整平面布置图，证明上思住建局于2012做出调整规划各类建设，其中规划许可被告建露天停车位602个；5、上思县龙江半岛花园规划及R8-B、R10区建筑调整方案公示，证明2015年7月被告销售车位时，龙江半岛花园小区已有80%业主入住，规划调整公示期间没有业主提出异议，说明规划合法；6、上思县振兴房地产测绘有限公司作出的上思振兴工测[2015]009号《上思县龙江半岛花园室外汽车泊车位测绘成果报告》，证明被告按调整规划建室外汽车泊位符合规划519个，其中5个不符合规划，待建78个，这5个车位不在销售范围；7、2015年10月29日防城港市住房保障和房产管理局作出的《关于上思县宝龙旅游置业有限公司龙江半岛花园小区的室外汽车泊车位是否可以销售的复函》、2015年10月30日上思住建局作出的《通知》，证明防城港市住房保障和房产管理局明确答复符合建设规划车位，由当事人出售、附赠和出租，上思县住建局通知被告对符合规划建设的龙江半岛花园小区汽车泊位可以依法销售；8、商品房买卖合同，证明商品房买卖合同附件四合同补充协议明确约定，随商品房转移给原告的是商品房建筑分摊范围内的土地使用权，其余土地及各类建筑物仍归属被告所有，说明车位通过合同约定归被告；9、收车位通知书、关于龙江半岛花园小区露天车位交付的通知，证明2015年11月4日，被告与广西碧宸物业服务有限公司上思分公司公示通知业主办理接收已购车位；10、车位损坏照片；11、指认笔录，证据10、11证明车位不能正常使用是由于小区内某些业主故意毁坏造成，属于他人侵权行为所致，而不是被告不移交车位造成原告不能使用；12、（2016）桂0621民初1029号民事判决书，证明龙江半岛花园小区车位及车位设备等属被告所有的财产，小部分业主破坏车位及其他项设备，属侵权行为，而不是被告不交付；13、上思县思阳镇人民政府关于上思县宝龙旅游置业有限公司室外汽车泊位争议要求调解会议记录，证明业主及业主委员会故意毁坏车位，并无理提出车位归属业主所有并阻碍使用，致使原告不能使用，而不是被告违约造成原告不得使用；14、龙江半岛花园停车位转让协议、销售不动产统一发票，证明原、被告自愿签订露天车位转让协议，原告已按约定支付38000元购车位款；15、通知签收确认，证明原告接收车位，被告没有违约；16、车位移交登记备案表，证明车位已经移交物业管理，被告没有违约；17、法律依据，证明符合规划的车位的所有权、处分权归属建设单位，某些业主提出权属问题，没有法律依据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，但认为被告没有违约，不应当解除；对证据3—9无异议，但认为这些证据不能证明原告待证事实。原告对被告提供的证据1无异议；对证据2、3的真实性、合法性无异议，但对其证明力有异议，认为即使被告支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有；对证据4、5的真实性没有异议，但对合法性有异议，认为2012年规划调整未举行听证会，变更原因不明确，公示程序不合法，公示时间、地点，方式不明确，公示资料也未加盖有相关部门公章，且规划调整前及调整后总体综合技术经济指标表均未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积；对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，认为没有测绘人员资质证明，且测绘成果报告的生成与涉案车位的销售不具备必然性；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，认为这两份文件既不是行政许可，也不是行政审批，且这两份文件对涉案车位是否可以销售不置可否；对证据8无异议，但认为合同未对涉案车位归属作出任何约定；对证据9的真实性、合法性、关联性有异议，认为原告对此不知情，也从未收到任何通知，也确实未收到和使用涉案车位；对证据10、11、12无异议，认为该证据可证明涉案车位权属不明，处于纠纷状态；对证据13有异议，认为调解笔录没有当事人签名确认，即便真实，该证据也恰好证明涉案车位权属不明，处于纠纷状态；对证据14无异议，但认为涉案车位权属不明，存在纠纷；对证据15、16无异议；对证据17有异议，认为小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房出售后，建设范围内的土地使用权归全体业主。地面停车位作为附属设施应归属全体业主。对原、被告双方提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据，被告对其真实性、合法性均无异议，仅对其证明力提出异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1、2、3、8、10、11、12、14、15、16，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据4、5、6系规划调整平面布置图、上思县龙江半岛花园规划及R8-B、R10区建筑调整方案公示、测绘成果报告，与本案争议事实有关联性，本院将结合本案其他证据综合认定；证据7、9与本案没有关联性，本院不予认定；证据13系调解会议记录，该记录无当事人签名，本院不予认定；证据17系法律依据，与争议事实无关，无需作为证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，被告取得位于上思县明江公园内地号为13-221、使用权面积为173033.14平方米的建设用地使用权。2012年，上思住建局调整龙江半岛花园规划，将龙江半岛花园室外汽车停车泊位由原来342个调整为602个。 2015年7月17日，原告岳某为乙方与被告宝龙公司为甲方签订一份《龙江半岛花园停车位转让协议》，约定：“第一条、转让的车位。甲方向乙方按现状转让的是龙江半岛花园停车位，该停车位为R3区C02号停车位；第二条、车位使用年限。乙方基于本合同而享有对该车位排他的、独占性的使用权，如政府部门将来对车位颁发产权证的，所有权年限以证载年限为准；政府部门不予发证的，使用权年限与项目土地使用权年限相一致；第三条、转让价格。乙方受让停车位之费用按每壹个车位整体计价，价款为38000元；第四条、付款方式及时间。1、一次性付款：签订本协议时支付定金38000元，合同履行后，定金抵作车位价款；第五条、交付期限。甲方在乙方已付清全部转让费用后十日内将本协议约定的车位交付乙方使用。但如遇人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害或国家重大经济政策影响，甲方可根据实际予以延期；第六条、违约责任。1、乙方逾期支付款项的，应当从逾期之日承担应付未付款项每日万分之三的逾期付款违约金。逾期超过30日，甲方有权解除协议，将车位另行处分并不退还定金。2、甲方逾期交付车位的，应按乙方已付价款承担每日万分之三的逾期付款违约金。逾期超过30天，乙方有权解除协议并要求甲方退还已付价款；第九条、车位的权属。乙方对购买车位享有专有使用权，但政府部门不对该车位开展不动产登记，不对车位颁发权属证书，乙方同意其购买的车位不计算产权面积，不要求甲方对车位办理产权证书。乙方可以采取有偿或无偿方式将车位许可本小区其他业主使用。”《龙江半岛花园停车位转让协议》签订当日，原告支付被告车位价款38000元。《通知签收确认》显示：“本人已经收到R3-C02号车位交付通知书，并认真审阅，不存在任何异议。签收确认：岳某，2016年10月30日。”《车位移交登记备案表》显示：“所在区：3区；车位：3-C02，业主姓名：岳某；业主房号：3-1-305；交付日期：2016.4.21”。原告确认《通知签收确认》、《车位移交登记备案表》中的签名系其本人所签。因龙江半岛花园小区部分业主对被告出售的露天汽车停车位的所有权归属有异议，导致原告无法享有对R3区C02号停车位排他的、独占性的使用权。为此，原告以被告未按合同约定交付车位为由向本院提起诉讼，要求解除原、被告双方签订的上述《龙江半岛花园停车位转让协议》，退还已付价款38000元，并支付违约金。 另查明，原告与被告于2009年2月19日签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的龙江半岛花园R3-1幢305号房；该商品房建筑面积共123.16平方米，其中套内建筑面积112.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.18平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该《商品房买卖合同》附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》内容为：“公共建筑面积的构成内容、计算方法、分摊办法，按国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》及地方相关规定执行，以政府房产测绘部门的测量为准。”附件四《合同补充协议》约定：“2、小区会所、半地下室（杂物房）、车库等其他不属于该商品房建筑面积分摊范围内的各类建筑物、构筑物的所有权归属出卖人所有，不随同该商品房一并转移给买受人；3、买受人只拥有其所购商品房的土地证所记载的共有土地面积的使用权。小区内其他土地面积的使用权归出卖人所有。” 2015年7月17日，上思住建局委托上思县振兴房地产测绘有限公司对龙江半岛花园室外汽车泊车位建设情况进行测绘统计。2015年7月19日，上思县振兴房地产测绘有限公司作出上思振兴工测[2015]009号《测绘结果报告》，主要内容为：“经我公司于2015年7月18日实地勘测、核实，龙江半岛花园现已经建成室外汽车泊车位共524个（其中与规划不吻合的5个），待建汽车泊车位78个。” 本院认为，原告与被告签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定享受权利，并履行各自的义务。《龙江半岛花园停车位转让协议》约定，被告应在原告已付清全部转让费用后十日内将本协议约定的车位交付原告使用；被告逾期交付车位超过30天，原告有权解除协议并要求被告退还已付价款；原告对购买车位享有专有使用权，但政府部门不对该车位开展不动产登记，不对车位颁发权属证书。原告于签订协议的当天即2015年7月17日付清购车位款，被告应于2015年7月27日前将R3区C02号车位交付原告，但被告直至2016年10月30日才将R3区C02号车位交付原告，且因小区业主对小区室外汽车泊车位权属提出异议，被告至今未能按协议约定将R3区C02号车位交付原告专有使用，致使原告购买车位的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，本案符合法定解除合同的条件，对原告要求解除《龙江半岛花园停车位转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告应否返还原告购车位款38000元问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据《龙江半岛花园停车位转让协议》的约定，被告逾期交付车位超过30天，原告有权解除协议并要求被告退还已付价款。故协议解除后，被告应当将收取的购车位款38000元返还原告。 关于被告应否支付原告自2015年7月17日起至2018年5月31日止的逾期交付车位违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”原、被告签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》约定，被告逾期交付车位的，应按乙方已付价款承担每日万分之三的违约金。原告依据《龙江半岛花园停车位转让协议》的约定，要求被告按每日已付购车款38000元万分之三的标准，支付逾期交付车位违约金，于法有据，应予支持。逾期交付车位违约金应自2015年7月28日起算，至2016年10月30日止共计460天，该期间的逾期交付车位违约金为5244元（38000元×0.3‰/日×460天）。至于被告将R3区C02号停车位交付原告后，因小区部分业主对被告出售的露天汽车停车位权属提出异议，致使原告至今未能按协议约定专有使用该车位，被告的瑕疵交付行为亦构成违约。但原、被告并未就车位交付后原告不能专有使用停车位的违约责任进行约定，原告亦未能举证证明因未能专有使用R3区C02号停车位受到损失。原告主张自2016年10月31日起至2018年5月31日止的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告岳某与被告上思县宝龙旅游置业有限公司于2015年7月17日签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》； 二、被告上思县宝龙旅游置业有限公司返还原告岳某已付款38000元； 三、被告上思县宝龙旅游置业有限公司支付原告岳某违约金5244元； 四、驳回原告岳某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费524.5元（原告已预交），由原告负担70.5元，被告负担454元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按预交上诉案件受理费1049元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杜昵权 二〇一八年十月二十四日 法官助理吴伟婷 书记员方媛媛