广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初3131号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：李丽，女，1973年7月19日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区，原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告李丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人陈静云到庭参加诉讼，被告李丽下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理服务费12733.8元（按2.00元/平方米/月计算，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，共36个月）；2.被告向原告支付物业服务费违约金（按每日1‰的标准，分别以每季度欠缴的物业服务费为本金，从每季度第二个月的1日开始计算，暂计至2017年12月31日的违约金为2483.11元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为滨海水晶湾A7-0201房的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定，物业管理服务费标准为：2.00元/平方米/月，物业管理服务费以三个自然月为缴纳周期，被告应当在每周期首月上旬前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的3‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用，根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，原告特提起本案诉讼，以维护自身合法权益。被告李丽无答辩。经审理查明：李丽为坐落在广州市南沙区环市大道西水晶南街9号201房（以下简称涉案房屋）的产权人，登记建筑面积为178.2834平方米。2010年12月23日，李丽（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：本物业名称：滨海·水晶湾，物业类型：住宅，坐落位置为：广州市南沙区环市大道西A7-201。本合同乙方提供物业管理服务，受益人为本合同的甲方或其物业的使用人。业主应按本合同约定承担责任和履行义务。本合同有效期为签订之日起至业主大会成立，业委会与物业公司签订新的物业服务合同为止。乙方管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、维护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、绿化、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑、场地和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；维护物业区域内的公共秩序；配合、协助当地公安机关实施小区的治安防范工作等。甲方有义务自收楼之日起，按时交纳物业服务费、公用水电分摊费及其他应付的费用。本物业的物业服务费，计费面积按甲方签订的房屋买卖合同中注明的建筑面积（含公用面积分摊），由乙方按物价部门批准的收费标准向物业使用人收取：住宅2.00元/平方米·月。交纳服务费的时间为每季度上旬，如甲方自愿可预交。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的3‰交纳违约金。合同违约责任同时约定，甲方需按本合同规定交纳物业服务费。每延期一天，物业服务费按拖欠款项金额的3‰支付违约金，对于超过三个月不交纳物业服务费用的，乙方可向人民法院起诉要求限期交纳。合同自签字之日起生效。同日，被告李丽领取《商品房交楼书》，确认收楼。该《商品房交楼书》记载房屋地址为南沙滨海花园二期水晶湾高层住宅A7栋201单元，建筑面积为176.86平方米。另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月23日经广州市天河区工商行政管理局备案登记，将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司。广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日向本院提交声明书，上载“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”庭审中，越秀物业南沙分公司自愿将违约金的计算标准由合同约定的3‰调整为1‰，并同意将违约金总额调整为以本金为限。同时，越秀物业南沙分公司确认起诉状陈述的地址滨海水晶湾A7-0201房、商品房交楼书记载的地址南沙滨海花园二期水晶湾高层住宅A7栋201单元与广州市不动产登记查册表所载地址广州市南沙区环市大道西水晶南街9号201房系同一套房屋，分别为开发商自编地址及房管部门的登记地址。本院认为：城建物业公司与李丽签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同的约定履行自己的义务。李丽作为案涉房屋所在小区的其中一户业主，与其他业主同等享受城建物业公司提供的物业服务，应按《前期物业服务合同》的约定向城建物业公司支付物业服务费，李丽自2015年1月1日起未按约定交纳物业服务费，已构成违约。因城建物业公司依法更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司又将其对李丽所享有的物业服务费及相应违约金的债权转让给越秀物业南沙分公司，现越秀物业南沙分公司要求李丽支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。根据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的登记建筑面积为178.2834平方米，越秀物业南沙分公司按建筑面积176.86平方米计算物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。《前期物业服务合同》约定住宅的物业服务费的收费标准为2.0元/平方米/月，故涉案房屋每月物业服务费为353.72元（176.86平方米×2.0元/平方米/月），每季度为1061.16元。据此，李丽应向越秀物业南沙分公司支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费为12733.92元。现越秀物业南沙分公司要求李丽支付12733.8元，本院予以照准。越秀物业南沙分公司主张每日按欠费总额1‰的标准计算违约金，低于《前期物业服务合同》约定的违约金计算标准，本院予以照准，违约金计算应以越秀物业南沙分公司主张的李丽所欠物业服务费总额为限。《前期物业服务合同》约定物业服务费以季度为缴纳周期，缴纳时间为每季度上旬，现越秀物业南沙分公司主张以每季度欠交的物业服务费为本金，分别从每季度第2个月的1日开始计算违约金至款项清偿之日止，符合合同约定，本院予以照准。李丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告李丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费12733.8元及违约金（违约金的计算方法：自2015年1月1日起至2017年12月31日止，分别以每季度应交物业服务费1061.16元为本金，从每季度第2个月的1日起至款项清偿之日止，每日按1‰的标准计算，违约金总额以12733.8元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费180.4元，由被告李丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  彭淑妹人民陪审员  谭万里二〇一八年十月九日法官助理廖活年记录员卢坤咏