金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初8316号 原告：陈静，女，1959年9月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托代理人：宋珩源，浙江盈科（金华）律师事务所律师。 被告：金华市华厦房地产开发有限公司，住所地：金华市婺城区城中街道西市街227号502室。 法定代表人：陈玮，董事。 被告：黄曙光，男，1969年1月16日出生，汉族，住金华市金东区。 委托代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。 原告陈静与被告金华市华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦公司）、黄曙光买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托诉讼代理人宋珩源、被告黄曙光的委托诉讼代理人金跃林到庭参加诉讼，被告华厦公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令两被告将位于金华市车库对面第二间车库交付给原告，并协助原告办理不动产统一登记至原告名下。事实和理由：2004年7月29日，原告与被告华厦公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告华厦公司购买位于金华市婺城区解放西路305号“华厦国际数码公寓”13幢2单元601室，建筑面积148.85平方米，总价354263元。原告已付清全部房款。合同加盖了被告华厦公司公章，以及加盖了被告黄曙光的私章。商品房买卖合同第八条约定交房时间为2005年6月30日前，但实际交房时间为2005年12月31日；第十五条约定产权登记时间为房屋交付后180日，即2006年6月30日前，但房产证落款时间为2008年3月19日；第五条面积差异处理按产权登记面积为准多退少补，合同约定为148.85平方米，产权登记面积为146.21平方米。原告此前因不清楚合同约定的违约责任，并未在知道上述情况后，向被告主张责任，直到2016年，原告从其他业委会成员才得知当时被告华厦公司就整个小区的逾期交房、逾期办证违约责任与小区内的其他业主进行了和解，并支付了相关违约金，就原告逾期交房和办证部分也做了处理，但相关数额的违约金在未经原告同意的情况下由被告黄曙光领取。原告知晓该事实后，与胡晚霞（被告华厦公司股东庄侠义之妻）联系，胡晚霞确认上述事实。随后原告与被告黄曙光联系，其承认从公司领取了原本应由原告领取的各种违约金3.7万元左右。原告考虑到小区房屋没有配套的车库，提出向被告华厦公司购买小区b幢车库一间，因当时的车库市场价在15万左右，故双方于2016年11月12日签订合同一份，约定以10万元以内的价格购买一间车库，被告黄曙光从公司领取的3.7万元及利息在应付款中抵扣。合同签订后，华厦数码国际公寓b幢负一楼车库在2017年12月左右开始施工，至起诉日已基本完工，车库数量为24个，其中4个已经出售。原告于2018年1月左右，与小区业委会主任4个人到车库现场选择车库的具体位置，被告黄曙光在场确认，当时原告选的是小区b幢房屋负一楼第47号车库对面第二间车库，黄曙光表示同意。原告于2018年4月份开始就找到黄曙光要求支付价款并过户，其但以现有车库价位为21万左右，要求原告增加付款，多次沟通均未果。 被告黄曙光答辩称，原告诉请房屋实际交付时间为2005年12月31日与事实不符，黄曙光未领取原告的款项及违约金，该些款项已于2009年由原告领取。2016年11月12日，黄曙光签订协议书属实，但黄曙光签字时未查明款项领取情况，该份协议书是无效的或效力待定的。原告诉称负一楼47号车库对面第二间车库交付被原告不属实，被告从未与原告协商同意过。从原告提供的协议内容看，该协议未确定具体车库位置，不具备合同要件，应当属于预约合同。该协议书书是黄曙光本人与原告签订的，与华厦公司无关，华厦公司也未授权过。综上，原告依据预约合同要求交付负一楼47号车库对面第二间车库无事实依据，请法庭驳回原告全部诉请。 原告向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同、金房权证婺字第××号房产证、金市国用2008第93081号土地使用权证书，证明原告与华厦公司就购买华厦国际数码公寓小区13幢2单元601房屋对权利义务的约定，黄曙光系公司委托代理人并加盖私章，该房产的实际办证时间及面积差；2.协议书，证明原告与被告黄曙光于2016年11月12日签订，双方就2004年7月29日与华厦公司签订的商品房买卖合同中，就华厦公司逾期交付房屋、逾期办证、交付房屋面积与合同约定不符事项进行处理，由原告向被告华厦公司购买小区车库一间，面积26平方米以上，价格10万元以内，时间为车库建造完工前；3.照片5张、手绘平面图两张及通告，证明车库现场已基本完工以及原告确定车库大致位置，2018年2月被告张贴通告将车库定价为21万元，导致被告要求原告增加付款数额，未能履行2016年11月12日双方签订的协议书，及现场车库的大概布局及原告所确认车库的位置，以及照片拍摄角度；4.本票复印件，证明原告准备随时履行合同的事实。被告黄曙光提出质证意见：对证据1，真实性无异议；对证据2，确系被告签字，但对内容有异议，当时黄曙光仅是因陈静说未领取违约金及房屋差价，未核查便匆忙签字，现因该协议基础不成立，即不存在所谓的违约金及差价有黄曙光领取的事实，且协议书并未明确应当交付车库的具体位置及车库号，故该协议不具备合同成立的要件，应当是预约合同；对证据3中通告无异议，对其他部分三性有异议，是原告单方制作，且系复印件；对证据4三性有异议，与本案无关。本院认为，对证据1-2及证据3中通告的真实性予以确认；证据3中其他部分系原告单方制作，对其证明力不予确认；证据4与本案无关，不予认定。 被告黄曙光向本院提交的证据有：收条、领付款凭证，证明违约金及房屋差价款已由原告领取。原告提出质证意见：原告确系在该组证据上签字，但未实际领取款项，是因2009年原告到本案小区拿钥匙时黄曙光提交四张票据，其中液化气管道费3800元，物业维修专项资金5840元，契税5219.70元，物业费、水电费及垃圾清运费2665元，并陈述该些款项已垫付，华厦公司要做账，原告应黄曙光要求就出具了该收条及领款凭证，但实际违约金不止这么多，根据合同应为37600元左右。本院认为，对该组证据的真实性予以确认，结合庭审当事人陈述，确认该些凭证上的违约金及面积差价款因与原告应付的物业维修专项资金、液化气管道费等费用相抵销，原告未实际领取；至于华厦公司在商品房买卖合同履行过程是否违约，及若违约应付违约金多少不属本案审查范围，本案中不予认定。 本院经审理认定事实如下：2004年7月29日，为购买位于金华市婺城区解放西路305号“华厦国际数码公寓”13幢2单元601室房产原告陈静与被告华厦公司签订商品房买卖合同一份，就该房产的建筑面积、总价款、交房时间、产权登记时间及违约情况等内容进行了约定。该商品房买卖合同上委托代理人处加盖有黄曙光个人私章。2008年3月19日，原告登记取得上述房产产权。2009年8月26日，原告出具收条及领款凭证，确认收到交房逾期违约金11322元及房屋面积差价6283.2元，但该些款项因与原告应付的物业维修专项资金、液化气管道费等费用相抵销，原告未实际领取。 2016年11月12日，原告陈静（乙方）与被告黄曙光（甲方）签订协议书一份，该协议书载明“乙方于2004年7月29日与华厦公司（委托代理人：甲方）签订了位于解放西路305号‘华厦国际数码公寓’13幢2单元601室的房屋买卖合同，合同单价2380元/㎡元，合同面积148.85㎡，实际产权证面积146.21㎡，面积差2.64㎡，房屋合同交付期限为2005年6月30日前，房屋实际交付期为2005年12月31日，根据合同约定，如果出卖人逾期交房，则应按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。以上事项由于各种原因未能及时处理，现经双方共同协商一致同意，由甲方负责安排位于“华厦国际数码公寓”B幢下面负一楼车库一间，面积26㎡以上，价格在10万以内，时间必需在后续车库建造完工前，具体车库位置由乙方提出，双方协商决定。上述涉及的车库、面积、价格、时间点等，是对2004年7月29日签订商品房买卖合同内所约定事项的协商处理结果。” 2018年2月5日，华厦公司发出通告称，华厦公司决定于2018年2月5日蒋位于解放西路717号国际数码公寓架空层车库、地下室车位进行现场销售，款项付清后车库及车位预计于2018年6月底前交付使用，具体交付时间以实际完工时间为准；架空层车库21万位，地下室车位16万。 本院认为，涉案商品房买卖合同虽载明黄曙光系华厦公司委托代理人，但不能据此认定黄曙光有权代理华厦公司处理该合同的违约事项并与原告签订涉案协议书。庭审中黄曙光明确表明系其本人与原告签订涉案协议书，并无华厦公司授权，华厦公司事后亦未追认，且原告也未能举证证明黄曙光系代表华厦公司与其签订该协议，故该协议书对华厦公司不具有约束力，原告要求华厦公司交付车库缺乏事实依据。庭审中，原告陈述称其诉请车库产权人系华厦公司，黄曙光亦认可其非产权人且未取得处分权，应认定为黄曙光无权将他人财产交付原告，原告要求黄曙光交付车库的诉请，于法无据，应不予支持。综上，本院认定应驳回原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈静的诉讼请求。 案件受理费2225元（已减半收取，原告已预交），由原告陈静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 薛焕梅 二〇一八年十月二十二日 代书记员 褚海燕