广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初17673号原告：方彪，男，汉族，1971年6月13日出生，身份证住址广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：郑乐畅，广东德纳（珠海）律师事务所律师。被告（案外人）：普宁市嘉霖贸易有限公司，住所地普宁市流沙西街道体育西第**东起第8间，统一信用代码91445281MA4UHU0815。法定代表人：沈锡坤，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：詹映峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓心茹，北京德恒（深圳）律师事务所律师。第三人：黄澍新，男，汉族，1970年1月25日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。第三人：李群洲，男，汉族，1979年3月5日出生，身份证住址广东省普宁市。第三人：许少娜，女，汉族，1982年5月25日出生，身份证住址广东省普宁市。上列原告诉被告执行异议之诉一案，原告不服本院（2017）粤0304执异20号执行裁定书提起诉讼，本院于2018年4月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑乐畅、被告的委托诉讼代理人詹映峰、邓心茹到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求事项：准许执行查封第三人李群洲名下位于揭阳大南山华侨管理区桃园办事处侨东社区的土地使用权【证号：揭府国用（2011）第000074号】。事实和理由：2015年12月2曰，本院（2015）深福法民一初字第8721号民事裁定书，对原告诉第三人民间借贷纠纷一案作出民事裁定书，裁定如下：查封、扣押或冻结第三人黄澍新、李群洲、许少娜名下价值1000万元的财产，轮候查封了第三人李群洲名下位于揭阳市空港经济区××福路西侧××路段的土地使用权【证号：揭府国用（2011）第000074号】。2016年12月5日，被告对执行标的提出书面异议。本院于2017年5月16日作出（2017）粤0304执异20号执行裁定书，裁定：中止对涉案土地使用权的保全执行。原告认为，作出该中止裁定没有任何事实和法律依据。如果司法解释规定与《物权法》的规定相冲突，应优先使用《物权法》的规定。《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，即《物权法》明确规定物权变动应以登记为准，不经登记的物权变动不发生效力，现有土地产权证上登记权利人为第三人李群洲，第三人李群洲应为涉案土地的权利人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释在2004年发布，当时《物权法》尚未出台，该规定与《物权法》确立的物权公示公信原则相违背，而《物权法》属于民事基本法，其效力明显高于上述司法解释，因此应以《物权法》的规定为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定只针对及适用标的物为房产的情形，不能适用于本案涉案土地。该司法解释规定强调的是第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的情况。但只有房产才存在被实际占有的情形，而不适用土地。因为涉案土地的所有权是属于国家所有，涉案土地的登记权利人仅享有土地的使用权，即涉案标的仅是一种权利，而非有形财产，故涉案土地使用权不存在可被实际占有的情形，仅能根据权利证书所载登记信息确认某人为权利人。更不能仅凭异议人提交的所谓照片或土地移交确认书就证明其已实际占有涉案土地。且该司法解释的出台背景是为了保护房产小业主的利益，防止开发商一房多卖，而不适用于处理土地权属纠纷。故此，李群洲应为涉案土地的权利人。被告普宁嘉霖贸易有限公司辩称，1、原告认为土地不存在移交、占有的可能，没有逻辑性可言。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，在一地多卖均未办理变更登记手续情况下，以先行合法占有、投资开发土地的受让方具有履行的优先权。也就是说，相关法律规定是确认土地存在移交占有的条件的。其次，涉案土地在土地转让双方已经完成了形式交付和实际交付，此处交付是转移标的的占有，使受让人实现对标的物事实上的控制。2015年11月4日，第三人李群洲将上述土地移交被告占有，有被告提交的土地移交确认书、照片、用工协议等为证。此外，我方接收土地之后，已对土地进行了开发、建设，建设了一座厂房，并打好了地基。故，我方在人民法院查封之前，已合法占有涉案土地，原告认为土地不存在移交占有的可能系错误的。2、法院作出的（2017）粤0304执异20号执行裁定书具有合法事实与法律依据。我方与第三人李群洲签订土地转让合同、土地的占有以及土地转让价款的支付，均发生在法院查封之前，且向揭阳国土资源局提交涉案土地使用权的过户申请时间亦是发生于法院查封之前，未办理过户登记非我方自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，我方作为善意的买受人，已按约支付了全部的转让款，并实际占有涉案土地，其合法权益应予以保护，原告之所求缺乏事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。本院（2017）粤0304执异20号执行裁定书查明：被告提交的证据显示：2015年8月26日，李群洲、许少娜在普宁公证处办理公证《委托书》，委托黄烁林办理涉案土地的转让及注销抵押登记等事宜。2015年9月29日，中国建设银行股份有限公司普宁支行出具《证明》，载明李群洲的代理人黄烁林向该行申请已抵押给该行的涉案土地进行转让，该行予以同意。2015年9月30日，李群洲的代理人黄烁林与被告共同向揭阳大南山华侨管理区城乡规划局提交了一份《申请书》，载明李群洲向被告转让涉案土地，申请按原有土地使用功能办理过户手续。揭阳大南山华侨管理区住房和城乡规划建设局在该《申请书》上盖章备注“经核实，该地块符合大南山侨区（2006-2025）总体规划”。2015年9月25日至2015年9月29日，户名为沈进长的银行账户向户名为揭阳阳美道珠宝有限公司的账户分五次合计转账960万元。被告提交了一份由沈进长出具的《证实材料》，称前述款项系代被告向李群洲支付购买涉案土地的价款（含部分另一地块的转让款）。被告提交了一份2015年11月3日其与第三人李群洲的委托代理人黄烁林签订的《国有建设用地使用权转让协议书》，约定李群洲将涉案土地使用权整宗转让给被告，，地价款总额为86647万元，土地用途为工业用地。被告提交了李群洲于2015年11月3日出具的《收据》，注明收到被告购买涉案土地的全款8664700元。2015年11月3日，被告与李群洲的代理人黄烁林向揭阳国土资源局提交《土地使用权交易申请表》，申请涉案土地使用权转让审核。揭阳国土资源管理局盖章收件。被告提交了一份2015年11月4日其与李群洲的代理人黄烁林签署的《土地移交确认书》，载明涉案土地于当日交付给被告。2015年11月9日，揭阳国土资源局出具《土地使用权转让交易审核意见》，同意按涉案土地用途申报办理土地使用权转让交易。被告提交了一份签署于2015年11月6日的《聘用合同》，证明自当日起聘用谢林全看护、管理涉案土地。2015年11月11日，普宁市人民法院查封涉案土地。2015年11月24日，被告向普宁市人民法院提出异议。2015年12月23日，本院轮候查封涉案土地。2016年1月13日，普宁市人民法院经审查后认为被告的异议成立，裁定解除对涉案土地的查封。本案随即转为首位正式查封。本院（2017）粤0304执异20号执行裁定书认定：被告主张其在查封前已购买涉案土地并支付价款的主张，不仅仅有交易双方的书面材料作为证据，还有银行转账凭证、作为抵押权人的中国建设银行股份有限公司普宁支行出具的证明、以及作为政府机构的揭阳大南山华侨管理区住房和城乡规划建设局、揭阳国土资源局等出具的具有一定客观证明力的书面材料为证，其形成时间均在涉案土地被查封之前，各项证据之间的要素具有关联性，使之形成了顺畅的证据链，真实性需予以采信。在此基础上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因而，根据被告提供的具有一定证明力的证据显示，其确在涉案土地被查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，且并非因其自身原因未办理过户登记。因此，从执行异议审查的规则而言，被告的主张符合排除执行的条件，应予以支持。原告关于第三人李群洲存在低价转移财产的主观意图等的答辩意见，鉴于原告未能针对被告的一系列具有一定证明力的证据提出有力的反驳证据来推翻其真实性，而现阶段的执行异议审查程序仅能根据相关规则作有限的实体审查，以初步判断被告的主张能否排除执行而非确权；原告可在本裁定指定的期限内提出执行异议之诉以主张权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对第三人李群洲名下位于揭阳大南山华侨管理区桃园办事处侨东社区的土地使用权〔证号：揭府国用（2011）第000074号〕的保全执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案查明的情况与（2017）粤0304执异20号执行裁定书查明的情况一致。本案另查明，（2017）粤0304执异20号案件仅根据相关规则作有限的实体审查，以初步判断被告的主张能否排除执行而非确权，未对原告关于第三人李群洲是否存在低价转移财产的主观意图等的意见进行实质处理，并告知其通过执行异议之诉主张权利。本案根据原告的评估申请，委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案土地及地上构筑物进行了评估，确定在价值时点2015年10月20日的评估价值为12203216元，其中土地总值8809071元，其余3394145元为地上构筑物价值。原告支出评估费65457.31元。原告称，涉案土地现在是否任然是工业用地不能确定，法院应依法查询，原评估报告第5页第3款明确记载宗地地面现状已建有附属建筑物，因此建筑物的价值应加以评估。被告对该评估报告提出异议认为，首先，被告在受让涉案土地之时，合同交易的主要标的物为土地；被告购买该土地的目的在于重新开发利用该土地。尽管该土地当时有部分建筑物，该建筑物对于被告来说，没有利用价值，故双方在确定交易价的时候，也没有将该建筑物考虑在内。其次，涉案土地的两栋建筑物，早在2009年之时就已在揭阳国土局备案；也就是说，该建筑物落成的时间早于2009年，交易时楼龄己非常老，而且当时属于闲置状态，外观及室内均破旧不堪，根本不可能有如《房地产估价报告》所评估的价值。再次，涉案土地的地上建筑物、构筑物是老式建筑建法，没有进行地基加固处理，是直接在地上搭建起来的；直接搭建的建筑相比较有地基处理的建筑物价值悬殊。最后，被告受让土地之后，由于被第三方查封导致无法立马进行重新开发，仅能对现有建筑物升级改造予以简单利用。后其自行出资委托第三方对地上建筑物进行重新升级改造，如对墙壁重新涂刷、水电重新整理改造，还搭建了铁皮棚等等。评估公司所评估的建筑物价值中即包含被告受让土地后对土地升级改造后所添附的价值。综上，《房地产估价报告》对地上建筑物、构筑物估价过高，且该估价不单纯为当时价值，也包括被告升级改造所赋予其的价值。从本案的评估目的来讲，《房地产估价报告》内的评估内容、评估价值应当不包括地上建筑物、构筑物。二报告针对土地的评估价值相差约为1.6%,在合理的差值范围之内。所以合同法第七十四条及合同法解释二第十九条之规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，才视为“明显不合理的低价”。法院委托的评估公司出具的报告恰恰证明涉案土地转让价格系合理、公正的，并不存在不合理低价的问题。本院认为，被告与第三人李群洲关于涉案土地交易，有交易双方的书面材料作为证据，还有银行转账凭证、作为抵押权人的中国建设银行股份有限公司普宁支行出具的证明、以及作为政府机构的揭阳大南山华侨管理区住房和城乡规划建设局、揭阳国土资源局等出具的具有一定客观证明力的书面材料为证，其形成时间均在涉案土地被查封之前，各项证据之间的要素具有关联性，使之形成了顺畅的证据链，真实性需予以采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”交易金额8664700元，涉案土地及地上构筑物评估总价值12203216元，占总价值8664700÷12203216=71%，被告辩称未低于70%，不是明显不合理的低价，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，被告在涉案土地被查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，且并非因其自身原因未办理过户登记，故被告提出其权利能够排除执行，本院予以支持，原告主张准许执行查封，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，判决如下：驳回原告方彪的诉讼请求。本案案件受理费100元（已由原告预交）、评估费65457.31元（已由原告预交），均由原告负担。原告如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人应在送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年十月三十一日书 记 员  罗婉婷谢寒