广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初48529号原告（反诉被告）深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花，该司总经理。委托诉讼代理人陈金月，女，汉族，1990年11月23日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该司法务。委托诉讼代理人傅煜，男，汉族，1992年11月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系该司法务。被告（反诉原告）汤建丽，女，汉族，1985年12月14日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人王**，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人吴文波，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告深圳市家家顺房产交易有限公司诉被告汤建丽居间合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈金月到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人王**、吴文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月13日，被告汤建丽在原告的居间服务下与案外人乔军超签署了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：NO.50333058087），以550万元成功交易了位于深圳市××××室的房产，约定被告须在向登记机关申请递件过户前向原告支付佣金人民币16万元。涉案房产于2017年5月17日已过户至被告名下。2017年2月13日，被告向原告支付了32000元，2017年5月17日支付了68000元，至今仍有6万元未支付。原告多次催要无果，为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付佣金人民币60000元；2、被告向原告支付延期付款滞纳金人民币3300元（以成交总价5500000×3%为基数按日万分之五计算，从2017年5月17日至实际支付之日，暂计至2017年6月26日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、原告故意隐瞒重大事实，在交易房产处于抵押状态时，需要委托担保公司担保赎楼，原告公司在为被告提供居间服务时，故意隐瞒其擅自变更赎楼方式，增加被告交易成本的事实；2、原告给被告造成了重大损失，包括但不限于房屋的出租损失、监管资金及预付款的原生费用、担保款损失等费用。根据合同法第425条规定，故原告不仅不得要求支付剩余佣金，还应当向被告承担损害赔偿责任。被告提起反诉称，2017年2月13日，被告与原告签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO.50333058087），就原告为被告提供“景梅新村第二栋101物业”房屋买卖居间服务事宜达成一致。合同签订后，原告未经被告同意，擅自违反约定变更合同履行行为，致使被告多支付担保利息等经济损失67383.73元，严重损害被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告经济损失65953.73元；2、原告承担本案全部诉讼费用。庭审中，被告增加反诉金额为67383.73元。针对被告的反诉，原告口头辩称，1、原告不存在被告所称的擅自变更合同履行行为。关于被告所称变更赎楼方式的回应如下：买卖合同交易当中的赎楼方式均需与买卖双方确认之后才变更，作为居间方一般不会首推现金赎楼方式，而且从被告提供的证据中可以证明原告一开始推荐的是额度赎楼，根据担保公司的要求，现金赎楼方式需业主提供身份证原件和收款的银行卡原件和密码给担保公司，等银行放款之后，担保公司将直接欠款的金额扣除之后把原件归还业主，所以很多业主不提供该资料。所以如果说变更成赎楼方式，会给交易造成麻烦，对原告而言并无任何好处。实际情况是被告在银行办理按揭手续时，本计划是按担保赎楼进行，其咨询是否能加快流程，原告按揭手续现金赎楼可以加快赎楼，并告知原告的相关费用，经被告确认之后才变更为现金赎楼。之后原告与业主做了很多工作，才让业主同意现金赎楼的资料。但之后被告又以现金赎楼费用高，而要求更改为额度赎楼，之后原告再与卖方沟通更改为额度赎楼。被告因自身的原因，应承担违约责任。而且经原告与银行沟通，在签署额度赎楼资料之后当天就审批通过了，并未耽误被告时间。关于赎楼相关的费用，也是在审批通过之后才计算，所以并未给被告造成损失；2、交房时间是由买卖双方协商进行的，原告并未耽误买卖双方的交房时间。被告所要求的经济损失无任何事实和法律依据。经审理查明，2017年2月13日，在原告的居间下，原告、被告（买方）与案外人乔军超（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将其位于深圳市××××室房产转让给买方，转让价格为人民币5500000元；交易定金共计人民币300000元，买方同意在该合同签订时向卖方支付定金50000元，合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金人民币250000元；买方付款方式为按揭付款，买方须于2017年3月31日之前支付首期款（不含定金）人民币135万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行或公积金管理中心通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款时，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。第六条[产权现状]该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。卖方在买方取得银行贷款承诺函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）7个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在7个工作日内自行筹集资金赎搂，增加的费用应由出卖方承担。卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。第十一条[居间服务]鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币16万元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清；买卖双方须在本合同签订时，以全部佣金的20%向居间方支付必要费用，买方应支付必要费用32000元。第十二条[违约责任]第3款约定，买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付成交价3%的佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。第十六条[备注]买房承诺卖方可在双方完成房屋过户手续之日起，继续免费租住六个月。2017年2月13日，被告向原告支付了必要费用32000元。2017年4月6日，被告、卖方与招商银行股份有限公司深圳分行签订《招商银行深圳分行二手楼交易资金监管协议》，约定被告将监管资金135万元转入招商银行股份有限公司深圳分行的监管账户。同日，该监管资金已生效。此后，因被告对赎楼方式及费用问题有异议，被告委托北京市盈科（深圳）律师事务所向原告发出了一份《律师函》，称原告与被告签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》后，原告工作人员在故意隐瞒被告的情况，擅自变更合同履行行为，致使被告未能按照约定顺利办理相关房产过户手续，损害被告的利益，造成了被告的经济损失，要求原告于接函之日起三日内，赔偿被告经济损失，积极办理被告物业过户手续。原告于2017年5月17日向被告作出回函，称原告一直积极协助被告办理房产交易手续，且每项手续均与被告本人确认后办理，并不存在被告所说的故意隐瞒、擅自变更合同履行行为的情况。合同约定被告须于向登记机关申请递件过户前付清促金，目前已到过户环节，请被告根据合同约定尽快支付佣金。2017年5月17日，涉案房产过户至被告名下，同日被告向原告支付了佣金人民币68000元。2017年6月5日，原告向被告发出《催告函》，称根据被告与卖方、居间方签订的合同之约定，被告须于2017年5月24日前履行缴纳佣金义务，鉴于义务履行期限已届满，特提醒被告于该函签发之日起五日内履行该义务。该《催告函》于2017年6月7日邮寄送达被告。被告未在原告规定期限内支付佣金，原告遂向本院提起诉讼。另查，2017年8月18日，被告与卖方乔军超签订《交房确认书》，卖方将涉案房产正式交予被告使用。被告称原告未经其同意，擅自将赎楼方式由额度赎楼改为现金赎楼，造成了其经济损失；原告否认被告的主张，称赎楼方式的变更是经过被告的同意确认。被告提交的其与原告按揭四部员工瞿勇波的微信聊天记录载明：2017年4月12日，瞿勇波：“谁没跟您确认？还是您本人当场跟我们说的，额度赎楼改为现金赎楼。”“你跟我说过的，担保做现金赎楼，每天万分之八，我们才联系担保公司从额度赎楼改为现金赎楼。”被告：“我们从来没有说这样的话！到现在为止，你们从来没有告诉过我们担保公司是哪家，我们连担保公司都不知道，还谈什么费用，我们更不理解你为什么在没有和我们沟通的情况下，竟擅自做出这样的决定，请问你予以何为？你们这样欺骗客户就是为了多拿到赎楼费用吗？针对你及贵公司这样欺骗客户的行为，我们会走法律途径来解决！”本院认为，原告与被告所签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应当严格信守，全面履行合同义务。关于本诉，原告主张被告支付佣金60000元的诉讼请求，被告已支付原告佣金10万元，被告购买的房屋已于2017年5月17日过户至被告名下，根据双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十一条关于“买方应支付佣金160000元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清”的约定，被告明显违反合同约定，构成违约，应当支付原告佣金6万元。原告的这一诉讼请求，理由成立，本院予以支持。原告主张被告自2017年5月17日起以总成交价的3%为基数按每日万分之五支付延期付款滞纳金的诉讼请求，本案中，双方确认涉案房屋已于2017年5月17日过户至被告名下，根据双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第3项关于“买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以总成交价的3%为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金”的约定，结合前述认定被告拖欠原告佣金6万元的事实，被告应当按约定支付原告违约金。原告的这一诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于反诉，被告主张原告赔偿经济损失67383.73元（包含租金损失、监管资金和预付款产生费用损失、律师费、误工费等）的诉讼请求，关键在于认定原告是否存在擅自变更赎楼担保方式造成被告损失的事实。对此，本院分析如下：首先，从被告提供的微信聊天记录显示，原告的工作人员与被告从一开始即是商谈额度赎楼的担保费率，原告最终向被告确认为0.8%，应当认定被告选择的是额度赎楼担保方式。其次，原告作为专门经营房屋买卖中介业务的企业，其主张被告当场将额度赎楼改为现金赎楼，应当具备保留被告变更赎楼担保方式证据的意识和行动。从原告的工作人员与被告的微信聊天记录显示，双方对变更赎楼担保方式相互指责、抱怨，互不承认，各执一词，导致该事实真伪不明，但原告是主张被告变更赎楼担保方式的一方，依法应由原告承担举证证明责任，原告不能证明的，应由原告承担举证证明不能的不利后果。综上，本院认定原告擅自变更了赎楼担保方式的事实。从双方于2017年2月13日签订合同至原告2017年4月11日告知被告变更为现金赎楼担保方式，可以认定该期间为原告擅自变更赎楼担保方式导致被告交易时间和取得房屋时间的延误，由于交易时间和取得房屋时间的延误，理应造成被告一定的损失，被告主张赔偿租金损失、监管资金和预付款产生费用损失，具有一定合理性，同时考虑被告的损失不能一一具体计算，本院酌情认定原告赔偿被告30000元。被告主张超过该数额的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告赔偿律师费、误工费等请求，于法无据，本院不予支持。综上，原告与被告在本案合同履行过程中均有违约行为，应当各自对自己的违约行为承担相应的民事责任。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告汤建丽应当支付原告深圳市乐有家房产交易有限公司佣金60000元，并自2017年5月17日起以165000元为基数按每日万分之五支付延期付款违约金至实际付清佣金之日止；二、原告深圳市乐有家房产交易有限公司应当支付被告汤建丽30000元；以上一至二项款项相互抵销后，被告汤建丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告深圳市乐有家房产交易有限公司佣金30000元和自2017年5月17日起以165000元为基数按每日万分之五支付延期付款违约金至实际付清佣金之日止；三、驳回被告汤建丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1382.5元（原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费1449元（被告已预交），由原告负担550元，被告负担899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审审 判 长  黄劭辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年十月十五日书 记 员  叶振传书 记 员  罗洪梅