山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁12民再11号原审原告：卞莉芳，女，1964年5月24日出生，汉族，莱钢能源动力厂动力部退休职工，住莱芜市。诉讼委托代理人：郝成法，男，1965年5月27日出生，汉族，莱钢职工，现住莱芜市，系卞莉芳丈夫。原审被告：张芹，女，1977年8月3日出生，汉族，莱芜市莱城区茶业口镇卫生院职工，住莱芜市。原审被告：李强，男，1974年5月19日出生，汉族，住莱芜市。原审原告卞莉芳与原审被告张芹、李强物权确认纠纷一案，莱芜市莱城区人民法院于2016年4月21日作出（2015）莱城民初字第988号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2018年2月12日作出（2018）鲁12民监1号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告卞莉芳与诉讼委托代理人郝成法、原审被告张芹到庭参加诉讼；原审被告李强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告卞莉芳向原审法院起诉称，2012年10月1日原告与陈仲良签订《房屋买卖协议》一份，约定由陈仲良将其所有的南方商城2号楼东三单元501室楼房一套卖给原告。该合同签订后，李强、张芹与原告商定，由其居住该房屋，并由两被告交纳购房款以折抵房屋租金。后原、被告双方于2013年1月11日签订《投资购房合同书》，合同约定，原告以其住房公积金提供担保以办理银行按揭贷款，若被告不按时偿还银行贷款，则由原告收回房屋。合同签订后，原告办理了房屋买卖的相关手续，但被告自2014年6月份开始便不再偿还银行贷款，给原告造成了巨大损失。入住涉案房屋后进行了装修，还有证人能够证实我购买房屋后就入住占有。请求：依法确认莱芜南方商城2号楼东三单元501室楼房归原告所有。原审被告张芹答辩称，我和李强在2012年8月23日签订《房屋买卖协议》购买了南方商城2号楼3单元501室。在签订《房屋买卖协议》之前，我们先交付给卖房人许红、陈仲良7万元，之后把剩余的房款全部交清并于2012年8月27日到房管局过户。我与李强于2013年11月19日离婚，因买房子时还欠亲戚一部分钱未还，便以我的名义在农行贷了19万元房贷，涉案房产在2013年12月20日已抵押，现在的产权人是我。至于卞莉芳与郝成法借给李强的钱用在何处，我不知情，签订的协议也是因为他们知道李强还不起，所以逼李强，然后李强又威胁我被迫与他们签订的协议。卞莉芳与陈忠良的房屋买卖协议属于造假，所以卞莉芳的诉讼请求不成立。对于卞莉芳是否入住、是否装修该涉案房屋我均不清楚。原审法院经审理查明，2012年8月23日，被告张芹、李强与许红、陈仲良（涉案房屋原所有权人）签订《房屋买卖协议》，约定许红、陈仲良将涉案房屋转让给张芹、李强，涉案房产占用范围内土地的使用权同时转让给李强、张芹。2012年8月27日，张芹、李强与许红、陈仲良就涉案房屋提交房屋所有权转移登记申请书，并于2012年8月30日变更登记，由被告张芹、李强共同共有。2013年1月11日，原告卞莉芳（甲方）与两被告（乙方）在协商一致的自愿的基础上就甲方投资购买莱芜市南方商城2号楼东三单元501户（五楼东户）事宜签订《投资购房合同书》，该合同书约定：一、投资购房人为甲方。二、甲方于2013年1月11日交付购房款29万元给乙方，用于购房及其后续办证手续费。三、因该款用甲方公积金通过建行所贷款取得，购买上述房屋后由乙方居住，并且办证名字为乙方，所以该房屋贷款产生的银行每月还款数额由乙方每月同期如数按月及时支付。四、如果乙方不按时支付上述银行还款，造成甲方工资账户冻结，而乙方又拒不配合还款时，甲方有权收回该房屋，乙方须无条件配合甲方将房屋过户给甲方。无论房产证名字是乙方还是谁的都不影响甲乙双方的过户行为，甲方收回房屋后银行贷款还款额乙方不再支付，由甲方支付。五、如果乙方一直按时支付银行贷款，没有导致甲方工资冻结，甲方无权收回该房屋，公积金贷款由乙方支付直到还清。合同书还约定了纠纷的处理方式等。同日，原告将购房款29万元交付给李强，李强给原告出具了29万元的借条。2013年11月19日，两被告离婚，并于2013年11月27日变更房屋登记，涉案房屋所有人是张芹，由张芹单独所有。2013年12月20日，被告张芹将涉案房屋抵押给中国农业银行。2014年2月26日，被告李强就该借款提供说明，称该借款系购买涉案房屋所用，银行每月贷款由其按月支付，如不按时支付，将用房屋抵账。原告卞莉芳提供中国建设银行交易明细，证实自贷款发放之日至2014年5月份，建行贷款均由李强偿还，自2014年6月份之后的建行贷款均由卞莉芳自行偿还，同时提供南方商城物业部开具的居住证明、水电费、煤气公司催费情况等，证明其为涉案房屋是占有人。以上事实，由借条、《投资购房合同书》、借款说明、建行钢城支行出具的明细、南方商城物业部收据及证明、《房屋买卖协议》、离婚证、（2015）莱城执异字第41号执行裁定书、（2015）莱城执字第928-1号执行裁定书、庭审笔录中当事人陈述等证据在案予以证实。原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。因此，原告与两被告在协商一致的基础上签订的《投资购房合同书》，自2013年1月11日签订之时即生效。虽然被告张芹辩称其是在李强的胁迫下签字，因未提交证据证实，不予采信。该《投资购房合同书》实际为原、被告之间就涉案房屋达成的买卖协议，原告按照约定支付了购房款29万元，原告便已经取得了涉案房产的所有权。两被告没有按照约定偿还银行贷款，也并没有履行偿还29万元的义务，原告有权收回房屋。原告已经实际占有涉案房产，原告请求确认莱芜南方商城2号楼东三单元501室楼房归其所有，予以支持。被告李强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：位于莱芜南方商城2号楼东三单元501室房产归原告卞莉芳所有。案件受理费100元，由两被告负担。本院再审查明，2012年8月23日，张芹、李强与许红、陈仲良（涉案房屋原所有权人）签订《房屋买卖协议》，约定许红、陈仲良将涉案房屋以384800价格转让给张芹、李强，房产占用范围内土地的使用权同时转让给李强、张芹，2012年8月27日，张芹、李强与许红、陈仲良就涉案房屋提交房屋所有权转移登记申请书，并于2012年8月30日变更登记，由被告张芹、李强共同共有。2013年1月11日，卞莉芳（甲方）与张芹、李强（乙方）就位于莱芜市南方商城2号楼东三单元501户的涉案房屋签订《投资购房合同书》，该合同书约定：一、投资购房人为甲方。二、甲方于2013年1月11日交付购房款29万元给乙方，用于购房及其后续办证手续费。三、因该款用甲方公积金通过建行所贷款取得，购买上述房屋后由乙方居住，并且办证名字为乙方，所以该房屋贷款产生的银行每月还款数额由乙方每月同期如数按月及时支付。四、如果乙方不按时支付上述银行还款，造成甲方工资账户冻结，而乙方又拒不配合还款时，甲方有权收回该房屋，乙方须无条件配合甲方将房屋过户给甲方。无论房产证名字是乙方还是谁的都不影响甲乙双方的过户行为，甲方收回房屋后银行贷款还款额乙方不再支付，由甲方支付。五、如果乙方一直按时支付银行贷款，没有导致甲方工资冻结，甲方无权收回该房屋，公积金贷款由乙方支付直到还清。六、在乙方未还清甲方银行贷款前，乙方不准私自将房屋买卖，如有买卖需甲方同意，如有违约，乙方向甲方支付违约金29万元。合同书还约定了纠纷的处理方式等。同日，李强给卞莉芳出具了29万元的借条一份2013年11月19日，张芹、李强离婚，涉案房屋于2013年11月27日变更房屋登记到张芹名下。2013年12月20日，张芹将涉案房屋抵押给中国农业银行。2014年2月26日，被告李强就该借款提供说明，称该借款系购买涉案房屋所用，银行每月贷款由其按月支付，如不按时支付，将用房屋抵账。卞莉芳提供中国建设银行交易明细，证实自贷款发放之日至2014年5月份，房屋贷款均由李强偿还，自2014年6月份之后的建行贷款均由卞莉芳自行偿还，同时提供南方商城物业部开具的居住证明、水电费、煤气公司催费情况等，证明其为涉案房屋是占有人。本案再审庭审中，原审原告变更起诉事实与理由为，购买的张芹和李强的房屋，购买后已经占有使用并进行装修。经本院释明原审原告不同意变更诉讼请求，坚持与原审被告之间系房屋买卖纠纷，不存在民间借贷行为。本院认为，本案双方的争议焦点是：本案原审原告与原审被告之间是房屋买卖纠纷，还是因民间借贷纠纷。原审原告主张以29万元价格购买原审被告的房屋，但从其提交的证据来看，李强作为房屋出卖方有收取房款的权利，应当出具29万元的房款收条，但李强向卞莉芳出具的是借款29万元的借条；从原审被告张芹提交的证据看，其在2012年8月23日购买的涉案房屋价格为384800元，不到半年时间内，原审被告低价出售房屋，也有悖交易常理。从双方签订的《投资购房合同书》“李强、张芹不按时支付银行还款，卞莉芳工资账户冻结，而李强、张芹又拒不配合还款时，卞莉芳有权收回该房屋，李强、张芹须无条件配合卞莉芳将房屋过户给卞莉芳。如果李强、张芹一直按时支付银行贷款，没有导致卞莉芳工资冻结，卞莉芳无权收回该房屋。在李强、张芹未还清卞莉芳银行贷款前，李强、张芹不准私自将房屋买卖，如有买卖须经卞莉芳同意，如有违约，李强、张芹向卞莉芳支付违约金29万元”约定看，协议对房屋交付时间约定不明，不是一份权利义务对等的协议，且也体现不出原审被告有出售房屋的意愿，结合李强给原审原告出具的借款说明，也是承诺银行还款由其按月支付，如不按时支付，将用房屋抵账。因此，本案中原审原告主张的房屋买卖，实际是原审被告借用郝成法的住房公积金贷款，由原审被告按月清偿公积金贷款，为保证债权实现的可能性，在实施借贷的同时，与原审被告约定以涉案房屋作为为民间借贷提供的担保，在原审被告不能偿还银行贷款时，以履行买卖合同作为双方权利义务的终结。综上,本案中房屋买卖的意思表示，实质上是原审被告与原审原告为民间借贷提供的担保，双方之间真实的法律关系是民间借贷。原审原告再审中主张的事实与理由与原审起诉时的事实与理由亦不一致。经本院释明，原审原告坚持自己诉讼请求，拒绝变更诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款的规定，裁定如下：一、撤销莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第988号民事判决；二、驳回卞莉芳的起诉。案件受理费100元退还原审原告卞莉芳。本裁定为终审裁定。审判长  蔚大鹏审判员  李 胜审判员  刘永刚二〇一八年十月二十四日书记员  郝超琪