江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初3497号原告：范柏勤，男，1982年2月4日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：江苏苏，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡超超，江苏求本律师事务所律师。被告：潘金通，男，1970年12月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。原告范柏勤与被告潘金通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告范柏勤及其委托诉讼代理人江苏苏、被告潘金通委托诉讼代理人徐彪的到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告范柏勤及其委托诉讼代理人胡超超、被告潘金通委托诉讼代理人徐彪的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范柏勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金198356元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月10日，无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称五洲装饰城公司）将位于无锡市盛岸西路668号/312国道钱桥段五洲国际装饰城一期12号栋二段中的商铺出租给惠山区钱桥福好家装饰材料商行（以下简称福好家商行）经营使用。潘金通为福好家商行的实际控制人。2015年9月15日，范柏勤与潘金通签订《合作协议》，约定福好家商行和潘金通将上述承租商铺中的部分转租给范柏勤，租赁面积430㎡，租赁期限自2015年9月15日至2018年9月14日，合同有效租金361200元、物业费23000元、保证金5000元，并口头约定一次性付款优惠89000元，故范柏勤向潘金通一次性支付300000元。2016年8月29日，五洲装饰城公司的代理人无锡五洲商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）函告范柏勤，称因潘金通拖欠租金，五洲商管公司已经决定终止合同，并与范柏勤于2016年9月21日与其签订新的租赁合同，范柏勤已按照该合同向五洲商管公司支付了相应租金。潘金通拖欠租金的违约行为，导致其与五洲装饰城公司的租赁合同被解除，使得原被告之间的转租合同无法继续履行，故范柏勤已经函告潘金通解除合同，并返还多付的租金，但潘金通未予回应。故诉至法院，请求判如所请。被告潘金通辩称：其实际自2007年至2008年左右就已从五洲装饰城公司整体承租包括本案争议商铺在内的范围。范柏勤和潘金通签订的转租合同对租赁期限有明确约定，范柏勤也已实际使用了转租的争议商铺（面积430㎡）。现生效判决确定五洲装饰城公司与潘金通之间的租赁合同于2017年5月14日解除，范柏勤应当向潘金通支付至2017年5月14日为止的租金，范柏勤在解除时间之前就与五洲商管公司签订租赁合同并支付租金，造成之损失应由范柏勤自行承担。另范柏勤与潘金通所签的合同约定租金361200元、物业费23000元、保证金5000元，但潘金通仅收到300000元；如五洲装饰城公司与潘金通的租赁合同解除成立的话，也应当按照合同约定的租金标准及实际承租期限返还相应的款项。故请求驳回范柏勤的诉讼请求。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下：争议商铺位于五洲国际装饰城一期12号栋二段中。2010年7月10日，甲方五洲装饰城公司（出租方）与乙方福好家商行（承租方）、丙方五洲商管公司（甲方代理人）签订《五洲国际装饰城商铺租赁及经营管理合同》，约定受甲方授权委托，丙方将位于无锡市盛岸西路668号/312国道钱桥段五洲国际装饰城一期第01层栋板材堆场东1、东3号共两间（1800㎡）出租给乙方经营，租赁期限为12月，自2010年6月1日起至2011年5月30日，租金（甲方收益）39600元；市场管理费（丙方收益）上力费21600元和市场管理费64800元；物业管理费（丙方收益）10800元；水电费（丙方代扣代缴）。租金缴纳实行先付租金后使用，合同签订之日付年房租126000元，首付63000元，剩余63000元须在2010年8月30日前付清；物业管理费缴纳时间在2010年6月1日（2010.6.1-2011.5.30）；乙方需向丙方缴纳履约保证金12000元，在乙方签署本合同时一次性付清等内容。2014年9月，甲方无锡五洲物业管理有限公司（以下简称五洲物管公司）受五洲装饰城公司委托，与乙方潘金通、潘灵玲签订《五洲国际装饰城商铺租赁合同》及《五洲国际装饰城商铺管理合同》，约定甲方将位于五洲国际装饰城一期12号栋二段商铺，共2304㎡出租给乙方，用于仓储综合，租赁期限自2014年9月15日至2015年9月14日；月租金38400元，共计租金460800元，租金支付方式为年付，乙方须提前30日向甲方一次性足额支付下期租金；迟缴物业租金、公共事业费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达7日者停业整顿，达30日者解除合同等内容。上述两份合同到期后，潘金通续租该商铺，但双方未签订书面合同。潘金通陆续向五洲物管公司交纳了至2016年6月30日的租金及物业管理费，但2016年7月1日起的租金及物业管理费未交。另查明：2015年9月15日，甲方福好家商行（出租方）与乙方范柏勤（承租方）签订《合作协议》，约定甲方将争议商铺租赁给乙方（面积430㎡），营业范围板材，租赁期3年，自2015年9月15日起至2018年9月14日止；租金361200元，物业费23000元，经营保证金（本合同签订时乙方应向甲方交纳5000元经营保证金，租期届满，乙方结清所有费用后，保证金予以退还）；任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方等内容。甲方由潘金通和高小海签字。又查明：福好家商行是高小海于2010年9月19日注册成立的个体工商户。潘金通自述其指示高小海与五洲装饰城公司签订租赁合同，又指示高小海与范柏勤签订转租合同。但实际由其向五洲装饰城公司交纳租金和向范柏勤收取租金。范柏勤对此亦予以确认。2015年9月15日，范柏勤向潘金通支付了租金300000元，潘金通出具收据，并在收据背面注明“三年房租，已全付清。潘金通2015.9.15”。再查明：2016年8月29日，五洲商管公司向范柏勤等商户发出《通知》，告知前期由潘金通租赁，因其长时间拖欠租费，故决定于2016年8月27日终止合同，并通过法律途径向潘金通追讨欠款。“现公司正式通知12号库使用商户：1、若继续租赁12号库场地，请于3天内至公司营运部签订合同，按新的定价缴纳租费。合同期限为2016.9.15-2017.9.14。2、若放弃租赁12号库场地，请于3天内，即2016年9月1日前将货品搬走，将场地归还。3、我公司于2016年9月1日联合营运部、物业部、财务部针对12号库进行盘查，若商户既无签订合同又未将货品搬走，我公司将进行强制清理。特此通知，请各商户周知并配合，谢谢！”2016年9月20日甲方五洲商管公司与乙方范柏勤签订《五洲国际装饰城商铺租赁合同》，约定甲方将争议商铺出租给乙方（面积430㎡），租赁期限一年，自2016年9月21日起至2017年9月20日，年租金120400元。2016年9月21日，甲方五洲商管公司和五洲物管公司与乙方范柏勤签订《五洲国际装饰城商铺管理合同》，约定甲方对乙方承租的争议商铺（面积430㎡）进行管理服务，管理期限一年，自2016年9月21日至2017年9月20日，年物业管理费7740元。范柏勤已支付相应租金及管理费。2016年12月22日，范柏勤委托江苏求本律师事务所向潘金通发出《律师函》，载明因潘金通拖欠租金，故五洲商管公司已决定于2016年8月27日终止与其合同，导致转租合同无法继续履行，故告知“一、在你方接函之日，解除2015年9月15日签订的《合作协议》。二、你方请在接函之日立即返还范柏勤多付的租金、物业费及保证金。”签收记录显示该邮件2016年12月23日“投递并签收，签收人：他人收柜子”。潘金通称并未收到该邮件。再查明：五洲物管公司于2017年7月10日将潘金通、潘灵玲诉至本院，请求确认双方的《五洲国际装饰城商铺租赁合同》及《五洲国际装饰城商铺管理合同》已于2016年9月21日解除，并判令被告支付租金及物业管理费共计114406.4元（自2016.7.1起至2016.9.20止，按合同约定的日使用费计算）。一审认为两份合同未对潘灵玲生效，判决五洲物管公司与潘金通签订的《五洲国际装饰城商铺租赁合同》和《五洲国际装饰城商铺物业管理合同》于2017年5月14日解除；潘金通支付五洲物管公司租金及物业管理费共计111616元（自2016年7月1日起至2016年9月20日止）。潘金通不服该判决提起上诉，二审法院于2018年9月20日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。以上事实，由范柏勤提交的商铺租赁及经营商铺管理合同、合作协议及收据、签约通知、律师函及EMS回单及查单、商铺管理合同、商铺租赁合同、缴费回单及收据；法院调取的（2018）苏02民终2715号民事判决书，及当事人陈述等证据在卷佐证。对于案涉房屋租赁合同相对方的认定，本院认为，因潘金通陈述福好家商行系受其指示才在房屋租赁合同的出租方签字，该合同由潘金通一人磋商并实际履行，范柏勤对此亦无异议，故本院对该事实予以采信，该房屋租赁合同的相对方应当认定为出租人潘金通和承租人范柏勤。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于案涉房屋租赁合同的双方履行情况，本院认为，范柏勤所述其与潘金通达成一致意见，一次性预交三年全部租金可减少租金总额至300000元的事实，有相应证据予以佐证，本院予以采信，范柏勤已经按约付清，其已经履行相应合同义务；潘金通也已按约交付了租赁房屋。范柏勤虽于2016年12月22日委托律师事务所向潘金通发出解除合同的《律师函》，但该通知并未到达对方，故双方合同并未在该时间解除，故范柏勤主张潘金通返还自2016年9月21日起的已付租金的主张，本院不予支持。但因潘金通取得房屋相关权利来源亦为从出租人五洲装饰城公司处承租取得，而其与五洲装饰城公司的租赁合同经生效判决确认于2017年5月14日解除。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。本案中潘金通在不定期租赁期间与范柏勤签订转租合同，但该不定期租赁合同于2017年5月14日解除，故潘金通与范柏勤约定之转租合同自上述不定期租赁合同解除次日起的约定无效；而范柏勤亦无证据证明其于2017年5月14日之前通知到达潘金通解除合同，即双方合同并未在之前解除，故自2017年5月15日起范柏勤已经支付给潘金通的租金部分，潘金通应当予以返还，按照已付全额租金按照期限比例计算，潘金通应当返还范柏勤租金133333.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、潘金通应于本判决生效后返还范柏勤租金133333.33元。二、驳回范柏勤其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，由范柏勤负担1396.47元，由潘金通负担2863.53元。（该款已由范柏勤预交，潘金通负担部分应当在判决主债务履行之日前一并向范柏勤支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 臻人民陪审员  张丽华人民陪审员  丁忽春二〇一八年十月十二日书 记 员  沈泽全