重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝04民初306号 原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：刘启容，女，汉族，1943年3月27日出生，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。 原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告刘启容及第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，被告刘启容的委托诉讼代理人邓华到庭参加诉讼；第三人盛景公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号5幢X单元3-X号房屋许可执行，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）与盛景公司借款合同纠纷执行一案，经重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》，裁定变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，刘启容对涉案房屋的执行提出异议；重庆市第四中级人民法院经审查后，裁定中止对涉案房屋的执行。2.中止执行的裁定认定事实不清、适用法律错误，严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。涉案房屋没有完成过户，刘启容对此存在过错，其提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据为复印件，银行流水未加盖任何印章，无法证明是否存在真实交易，存在盛景公司为逃避执行与被告串通制作虚假合同和收据的可能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，排除执行需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。该条规定的法理依据为“生存权大于其他权利”的精神，故此处的“用于居住”应理解为日常生活所需；且“买受人名下无其他居住用房”不因仅限于被执行房屋所在地辖区内。因涉案房屋为度假房，刘启容仅于避暑居住，显然不是日常生活所必须，也不是刘启容名下唯一的住房，其权利不足以排除执行。 刘启容辩称，执行裁定书认定的事实清楚、证据充分。被告除了在石柱土家族自治县外没有其他房屋，涉案房屋购房款25万余元，被告已支付16万多超过了总房款的50%，请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回原告的诉讼请求。 盛景公司述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，开始对外销售，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。2.重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。3.各购房人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或公司指定的其他账户里，具体情况以公司出具的合同、收款收据为准。无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。4.盛景公司对合同、收据全部认可，不存在为了逃避执行和购房人串通制作虚假合同和收据的行为，华融资产重庆分公司应当对该事实承担举证责任。5.盛景公司是因自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。 本院审理本案过程中，华融资产重庆分公司向本院提交了重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号5幢房屋的房产证及抵押权证，拟证明原告享有涉案房屋的抵押权。刘启容质证认为，真实性由法院依法核实。 刘启容向本院提交了以下证据：1.刘启容的身份证复印件；2.《重庆市商品房买卖合同》；3.《认购协议书》；4.置业预算表；5.房款收据；6.银行流水单；7.《室内装修合同》；8.物管费收据、装修收条、收货单；9.数字电视发票；10.保修凭证、送货单等单据；11.水、天然气、物管费收据；12.涉案房屋照片；13.执行裁定书；14.无房证明。华融资产重庆分公司质证认为：证据1的三性认可；证据2的三性不认可，合同无盛景公司盖章，且未载明时间；证据3、证据4的三性认可，但并非正式的房屋买卖合同；证据5、证据6真实性认可，仅能证明被告于2014年1月27日支付了购房款116025元，达不到证明已支付全部购房款50%的证明目的；证据7的三性不认可，未载明签订时间且没有盛景公司的印章；证据8至证据11的三性认可，物管费最早形成时间为2016年7月13日，在法院查封之后以及抵押权设立之后；证据12与本案无关联；证据13三性认可；证据14真实性、合法性认可，但与本案无关联，其未提供证据证明垫江县系其经常居住地。 盛景公司未出庭应诉亦未提交证据。 本院经审查认为，以上证据均为书证，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，5幢抵押登记时间为2015年3月。 还查明：刘启容户籍登记地为重庆市垫江县，周礼静系刘启容之女。2013年10月4日，周礼静与盛景公司签订《认购协议书》，约定周礼静认购涉案房屋，总房款为332050元（含装修费、不含契税等杂费），房款支付方式为：签订协议时交付认购金2万元，2013年10月15日前付款3万元，2014年1月20日前签订《重庆市商品房买卖合同》并付房款116025元，2014年6月30日接房时付款166025元。《认购协议书》签订后，周礼静按约向盛景公司支付了购房定金共计5万元，并由盛景公司向周礼静出具了收据。其后，刘启容与盛景公司就涉案房屋签订《重庆市商品买卖合同》，约定清水房总价款275059元，房款第一期支付166025元；周礼静与重庆盛景酒店管理有限公司签订《室内装修合同》，约定由该公司负责装修涉案房屋，工程总价款56991元；以上二份合同未签署时间，亦无公司签章。2014年1月27日，刘启容通过重庆市佳佳乳业有限责任公司的农业银行账户向盛景公司转账116025元，转账信息备注“周礼静购房款”；盛景公司于转账当日向周礼静开具了116025元购房款收据，收款方式为转账。2016年7月刘启容接收涉案房屋，改装涉案房屋并购置家具；2016年7月13日，刘启容向盛景公司缴纳了涉案房屋从2016年7月13日至2017年7月12日物管费；2016年9月3日，刘启容向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了气费；2016年9月5日，刘启容向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了冬季放水费。庭审中，刘启容陈述因开发商原因扯皮并且售房部也拆了，所以购房尾款没有交，对于剩余房款随时可以交；刘启容现居住于涉案房屋。刘启容在重庆市石柱土家族自治县及垫江县名下均无其他住房。刘启容在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异363号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。 本院认为，本案的争议焦点为：刘启容能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。 关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 关于本案涉案房屋能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 （一）刘启容是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请执行人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。经查明，盛景公司未在《重庆市商品房买卖合同》上签章，但盛景公司向周礼静开具购房款收据、向刘启容开具了物管费收据，并向刘启容交付了涉案房屋，以上事实说明盛景公司已用其实际履行合同的行为认可了《重庆市商品房买卖合同》。本案中，刘启容与盛景公司签订的《商品房买卖合同》未签署时间，根据《认购协议书》的约定，《重庆市商品房买卖合同》应于2014年1月20日前签订并支付房款116025元；2014年1月27日，刘启容通过他人向盛景公司转账116025元，并由盛景公司于当日开具购房款收据。根据生活经验法则，通常是合同签订在前付款在后，可以合理认定《重庆市商品房买卖合同》的签订时间在2014年1月27日或之前。因此，本案符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）涉案房屋是否系刘启容名下唯一住房的问题。根据查明的事实，刘启容户籍登记地为重庆市垫江县，刘启容在涉案房屋所在地重庆市石柱土家族自治县及其户籍登记地垫江县名下均无其他住房。华融资产重庆分公司对刘启容的经常居住地提出异议，未提供证据证明刘启容经常居住地不在上述区域且有其他房屋用于居住，本院对其异议理由不予采纳。因此，本案符合涉案房屋系刘启容名下唯一住房。 （三）关于购房款的支付问题。《重庆市商品买卖合同》约定清水房总价款275059元，刘启容已支付第一期房款166025元，故本案符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。 据此，刘启容在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，涉案房屋系刘启容名下唯一住房，并支付了超过合同约定总价款的百分之五十购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。刘启容对涉案房屋享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，刘启容的诉讼请求应予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。 案件受理费5425.88元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  刘文玉 人民陪审员  冯成发 人民陪审员  王贤江 二〇一八年十月二十六日 法官助理雷书彦 书记员高红林