贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2702民初2078号 原告冉乙伟，男，1988年9月27日生，汉族，贵州省福泉市人，现住福泉市。 委托代理人王凤琴，系福泉市中心法律服务所法律工作者。 被告贵州金福鼎物业管理有限公司，统一社会信用代码91522702099946188R。 住所地：贵州省福泉市马场坪办事处小河口。 法定代表人文仁平，系该公司经理。 被告贵州福泰来置业有限公司福泉分公司。 住所地：贵州省福泉市金山办事处泉山社区王家营**。 法定代表人龙建海，系该公司负责人。 被告贵州福泰来置业有限公司，统一社会信用代码：91520103798818759G。 住所地：贵阳市南明区中华南路**钻石广场裙楼**** 法定代表人鲁德贵，系该公司执行董事。 原告冉乙伟与被告贵州金福鼎物业管理有限公司（以下简称金福鼎物业公司）、贵州福泰来置业有限公司（福泰来公司）、贵州福泰来置业有限公司福泉分公司（福泰来福泉分公司）租赁合同纠纷一案，本案于2018年9月14日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理，原告冉乙伟的委托代理人王凤琴到庭参加诉讼。被告金福鼎物业公司、福泰来公司、福泰来公司福泉分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冉乙伟诉称，2014年7月20日，被告福泰来福泉分公司将其开发的“湘福商贸城”14栋二层N14号商铺出租给原告，并以该公司成立的“金福鼎物业公司”与原告签订湘福商贸城商城商铺租赁合同。双方约定2014年8月10日至2017年8月9日被告免收原告租金，原告租赁的商铺一年的租金为8856元，签订合同之日付款3690元，余款5166元在2017年8月9日之前付清，合同第二条第3项约定：“被告暂定2014年8月10日开业，具体时间以市场正式开业为准，但不得超过2014年12月30日，第三条商铺交付第1项约定：被告在商场正式开业前给予乙方装修期，并提前通知乙方交接商铺……第十条第二项约定：被告有下列情形之一的，原告有权解除本合同，并要求被告支付违约金，按原告所交的保证金相等的金额给赔偿，约定1、被告延迟交付租赁商铺达2个月以上的，”该合同第五条约定原告缴纳给被告的履约保证金为3690元，合同签订后，原告依照约定将3690元的商铺租金交给被告福泰来福泉分公司。后因被告所开发的上述楼盘出现资金断链，导致该项目停工至今，被告一直不能交付商铺给原告使用，所收取原告的3690元租金及违约金也不予退还给原告，故原告特向法院提起诉讼。请求依法判令：1、判决解除原告与被告金福鼎物业公司于2014年7月22日签订的《湘福商贸城商城商铺租赁合同》；2、被告共同退还原告商铺租金3690元，违约金3690元，合计7380元。3、由被告承担本案的案件诉讼费用。 被告金福鼎物业公司经本院合法传唤，未到庭应诉，但书面答辩称，1、金福鼎物业公司是福泰来公司的全资子公司，是公司的运作平台，金福鼎物业公司不是资产所有人，不具备自主经营的条件，本案争议租赁合同应该由福泰来公司承担；2、金福鼎物业公司是为了方便福泰来公司运营，且经营资金也是进入福泰来公司账户，所以福泰来公司才是实际经营者，也由其承担相应的责任；3、原告实际上在签订租赁合同之后只交了部分合同保证金，被告因资金烂尾没有交房，双方没有达成合同执行，因此应为无效合同，没有违约金及装修损失费的说法，应由福泰来公司退回合同保证金。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。 被告福泰来公司、福泰来福泉分公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。 经审理查明，被告福泰来福泉分公司系被告福泰来公司的分支机构，在福泉市工商部门登记注册并领取了营业执照。因开发马场坪小河口“福泉湘福商贸城”。2014年7月20日，原告与被告金福鼎物业公司就“福泉湘福商贸城”的商铺租赁经协商达成租赁合意并签订商铺租赁合同，在合同中约定：由原告租赁被告福泰来福泉分公司开发的位于湘福商贸城14栋二层N14号商铺进行家居经营，商铺租赁的期限自2014年8月10日起至2019年8月9日止；被告金福鼎物业公司暂定2014年8月10日正式开业日，具体时间以市场正式开业为准，但不得超过2014年12月30日；2014年8月10日至2017年8月9日，被告金福鼎物业公司免收原告租金：被告金福鼎物业公司在市场正式开业前给予原告装修期，并提前通知原告交接商铺，原告在收到交付通知后7日内应会同被告对该商铺进行验收交接，商铺交付的标志为原告验收商铺后签置的《交付验收单》；商铺的租金：原告租赁商铺一年租金共计8856元，签订合同之日付款为3690元，余款为5166元，于2017年8月9日之前付清；履约保证金：合同签订之日，原告应向被告缴付履约保证金3690元，以保证原告忠实遵守履行租赁合同及物业管理合同项下原告的全部义务；解除合同约定：被告延迟交付租赁商铺达2个月以上的，原告有权解除本合同，并要求被告支付违约金，按原告所交的保证金相等的金额给赔偿等条款。同日，被告福泰来福泉分公司向原告出具收到收款收据1张，收到原告租商铺款3690元。由于该商铺未达到使用条件，原、被告未达成商铺交付验收。其后，因被告资金断裂，福泉市人民政府、马场坪办事处及建设部门多次协调，至今未建设完工，现该商贸城的所有资产已转让其他公司。原告遂于2018年9月14日诉至本院，提出如前诉讼请求。 另，被告金福鼎物业公司在福泉市工商部门登记注册并领取了营业执照，为自然人投资或控股的有限责任公司。 上述事实，有庭审陈述及原告提供的原告身份证、商铺租赁合同、商铺租金收款收据予以证实。经核查，原告提供的上述证据符合“真实性、合法性、关联性”的法律规定，本院予以确认。 本院认为，被告金福鼎物业公司在福泉市工商部门登记注册并领取了营业执照，其将福泰来福泉分公司在马场坪小河口开发的“湘福商贸城”商铺与原告达成租赁商铺的合意，并签订商铺租赁合同，原告按合同的约定向被告福泰来福泉分公司支付租商铺款3690元。该合同为双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，被告金福鼎物业公司应按合同约定履行义务，但由于被告因资金断裂，未建设完工，至今未实际交付租赁商铺，现被告已将该商贸城全部转让给其他公司，双方达成的租赁合同的目的已无法实现，被告金福鼎物业公司作为合同的相对方，原告主张其退还其所交款项3690元，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张支付违约金3690元，虽原、被告在租赁合同中约定被告延迟交付租赁商铺达2个月以上的，原告有权解除本合同，并要求被告支付违约金，按原告所交的保证金相等的金额给赔偿等条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按原告所交纳的款项，原告主张违约金为3690元已超出上述法律规定，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金的金额以3690元为基数从2014年7月20日起按年利率6%计算至该款实际返还之日止予以支持。原告主张被告福泰来公司福泉分公司、福泰来公司承担连带责任，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”。第二十条“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。第二十一条“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”。从查明的事实，原告所交款项由被告福泰来福泉公司收取，在办理租赁业务时，也有被告福泰来福泉公司的任职人员，两公司的财务及人员混同。而公司法的上述规定是禁止公司在管理和运营中有混同和关联的情形。违反上述禁止性规定，应承担连带责任。故原告请求被告福泰来福泉公司承担连带责任，本院予以支持。被告福泰来福泉公司系被告福泰来公司的分支机构，已经登记注册和具有相应的财产，依法享有诉讼主体资格和以其财产承担民事责任，被告福泰来公司承担补充责任。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭诉讼，自行放弃权利，承担由此产生的不利法律后果，本院依法缺席审理，并作出判决。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告冉乙伟与被告贵州金福鼎物业管理有限公司于2014年7月20日订立的商铺租赁合同； 二、被告贵州金福鼎物业管理有限公司、贵州福泰来置业有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内连带返还原告冉乙伟租商铺款三千六百九十元整及违约损失（以三千六百九十元整为基数从2014年7月20日起按年利率6%支付利息至该款实际返还之日止）； 三、被告贵州福泰来置业有限公司对上述款项承担补充清偿责任； 四、驳回原告冉乙伟的其他诉讼请求。 本案案件受理50元，减半收取25元，由被告贵州金福鼎物业管理有限公司、贵州福泰来置业有限公司福泉分公司承担。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南州布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，则本判决发生法律效力。若义务人未履行本判决书确定的义务，权利人有权在本判决确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。 审判员 夏 铜 二〇一八年十月三十日 书记员 宋志宇