广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南市民四初字第3号 原告（反诉被告）：曾易尉，男，1980年2月17日出生，台湾地区人，现住广西省南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：秦婧，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄云艳，广西诺尔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地：南宁市邕武路**澳华农贸市场第****商铺。 法定代表人：林明强，总经理。 委托诉讼代理人：欧敏，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永珩，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 第三人：南宁民族影业文化娱乐有限责任公司，住所，住所地：南宁市青秀区民族大道**div> 法定代表人：苏红，董事长。 委托诉讼代理人：潘海清，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张曼琳，广西万益律师事务所律师。 原告曾易尉诉被告南宁云蔚装饰工程有限公司（以下简称“云蔚公司”）、第三人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称“民族影业公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告云蔚公司于答辩期内提出反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾易尉的委托诉讼代理人秦婧、黄云艳与被告云蔚公司的委托诉讼代理人周永珩以及第三人民族影业公司的委托诉讼代理人张曼琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾易蔚向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2014年4月10日签订的《场地租赁合同》于2014年10月31日解除；二、被告返还原告已缴纳的履约保证金18168元、租金30681元、物业费2191元以及装修押金5000元；三、被告赔偿原告违约金18168元；四、被告赔偿原告损失116555元（包括装修损失48300元、加盟费损失64800元以及设备款3455元）；五、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月10日，原告与被告签订《场地租赁合同》（编号为：YWGG00C02），双方约定：被告将位于南宁市新民族影城玻璃观光筒的场地号为C02的商铺租赁给原告作为餐饮、小吃、饮品使用，租赁期限自影城试业（具体以被告书面通知原告为准）之日起共计三年。《场地租赁合同》签订当天，原、被告双方又签订了《补充协议》和《物业服务合同》。《补充协议》约定：原合同规定的每月每平方米的租金为50元，实际按照每月每平方米350元结算，月租金合计为5113.5元。《物业服务合同》约定：物业服务费为25元∕平方米。合同签订后，原告按照合同的约定向被告缴纳履约保证金18168元，租金30681元、物业管理费2191元等费用。2014年9月初，经向南宁市建设委员会查实，被告出租的新民族影城玻璃观光筒场地未通过工程竣工验收且未通过消防验收。另通过南宁市工商局查询证实，被告未具备物业服务的资质。鉴于被告违反相关的法律规定，交付不合格的租赁物业，侵犯了原告的合法权益，故原告特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。 被告云蔚公司向本院提出反诉请求：一、确认原、被告双方签订的《场地租赁合同》于2015年4月28日解除；二、原告向被告支付租金15340.5元（从2015年1月28日支付至2015年4月28日合同解除之日止）；三、原告向被告支付违约金28588.4元；四、本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：一、原告按时收铺装修开业经营，其签订租赁合同的目的已经实现，未出现影响租赁合同无法正常履行的情形，被告已经履行出租人交付合格租赁物的义务。2014年4月10日，原告与被告签订《场地租赁合同》（编号YWGG00C02）、《补充协议》及《物业服务合同》。根据上述协议，租赁标的物为位于南宁市的新民族影城玻璃观光筒C02商铺，租赁期限为从南宁民族影城试业（具体以甲方书面通知为准）之日起共计三年，月租金标准第一年为5113.5元，第二年在第一年基础上递增5%即5369元，第三年在第二年基础上递增6%即5691元，物业服务费标准为25元／平方米。2014年4月10日，原告根据《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》收房并缴纳履约保证金、租金、装修保证金，其后原告开始如期装修并开业经营，其所经营产品品牌为“咔咔仕”专卖店（小丸子+饮品）。因此，被告作为出租人已经履行交付租赁标的的义务，原告对租赁标的能正常占有并使用，并未出现租赁合同无法正常履行的情形。二、《场地租赁合同》系双方真实意思表示，自签订时起已经发生法律效力，根据合同违约条款的相关约定，原告应向被告支付违约金28589.4元。根据合同第八条违约责任“甲乙双方在合同期内正常履行约定的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，乙方违约应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租赁总额的20%计算，乙方投资装修形成的全部设施、物品等无偿归甲方所有，并扣除全部履约保证金”。2014年10月31日，原告在未与被告协商的情况下关铺歇业并单方发出《解除合同通知书》，该行为已违反上述第八条违约责任条款。根据租赁合同，租期为36个月即从2014年6月27日始至2017年6月27日止，原告一次性缴纳6个月租金并享受送一个月租期，则剩余租期租金总额为（5113.5元×2个月）+（5369元×12月）+（5691元×12月）＝10227元+64428元+68292元＝142947元，违约金按20%计算为28589.4元。综上，请求人民法院支持被告的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。 第三人民族影业公司述称：一、第三人出租给被告的场地已通过竣工验收及消防验收，符合法律规定。第三人与被告之间的租赁关系始于2013年3月29日，双方在场地租赁合同中约定允许被告分租场地。本系列案争讼场地所在的玻璃筒幕墙工程于2012年8月21日通过竣工验收，民族影城项目2012年8月23日通过土建竣工验收并取得《竣工验收意见书》。民族影城项目于2012年9月29日通过了土建工程整体消防验收，并取得了《消防验收意见书》。上述表明，第三人出租给被告的场地已具备交付使用条件，符合法律规定及合同双方的约定。原告提交《政府信息不存在告知书》，以此证明被告分租的铺面尚未通过竣工、消防验收，不能出租。但该《告知书》中写明南宁市城乡建设委员会告知“未受理过名称为新民族影城观光玻璃筒及镂空夹层工程的项目建筑工程施工许可证申请，也未核发过该项目的建筑工程施工许可证，该政府信息不存在”。而根据实际情况，本系列案争讼场地所在的玻璃筒早在民族影城工程建筑设计方案报建时便已通过规划部门审批，玻璃筒外观在实际工程中的名称为“南宁市新民族影城幕墙”，且已于2012年8月21日通过竣工验收，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》。在被告申请增加隔层并获得南宁市规划管理局批准后，玻璃筒工程的名称为“观光筒及西面15米平台改造”，也已于2014年6月14日通过竣工验收并取得《建设工程质量竣工验收意见书》。原告提交有关部门申请告知的申请中工程名称错误，故无法查询到相关信息。二、民族影城玻璃筒建设及消防手续均应由被告负责，第三人与本案原、被告之间纠纷无关。被告与第三人签订的《场地租赁合同》中，约定由被告负责加建隔层，并在第五条5.1中写明“乙方（即被告）接收场地后对场地加建隔层改造……报甲方（即第三人）并征得甲方同意，并履行完相关的变更报建手续后方可实施”，在5.2中写明“加建的隔层由乙方负责办理规划、设计变更、工程报建……等手续”，在5.3中写明“乙方在加建隔层及其他改造，以及进行租赁场地的其他装饰装修部分所需要的消防设施设备及水电安装由乙方负责……消防手续由乙方负责办理……”。上述表明，根据合同约定，本系列案争讼场地所在的玻璃筒夹层的规划、报建、竣工验收及消防验收手续均应由被告负责，第三人与原、被告之间的纠纷无关。 本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否合法有效？二、涉案租赁合同是否已解除？三、如已解除，解除的责任及后果如何确定？ 当事人围绕各自诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，则在判决理由部分予以评判说明。 经审理查明：2013年3月29日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于南宁市的新民族影城项目观光玻璃筒一层层高5米、并由乙方按照每层层高5米隔层为二层、三层、四层、五层、六层、七层，属于甲方拥有产权或经营权的房地产租赁给乙方作为经营使用，租赁期为甲方书面通知乙方将承租场地交付给乙方之日起共计十五年。同日，双方还签订了《物业服务合同》，约定物业服务费按每月每平方米10元计算。 2014年4月10日，经第三人同意，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地租赁合同》（编号：YWGG00C02），约定：甲方将位于南宁市的新民族影城玻璃观光筒场地号为C02的商铺（建筑面积14.61平方米）租赁给乙方经营使用；乙方应向甲方交纳18168元作为租赁履约保证金；租赁期限为从南宁市新民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）之日起共计3年；租金为每月每平方米50元，乙方按每季度（3个月）向甲方支付租金，首次交纳时间为甲方书面通知乙方进场装修之日，以后为相应承租期每季度（3个月）开始的第五天前，租金开始计算时间为甲方书面通知影城试业之日起；甲乙双方在合同期内正常履行约定的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约；乙方违约应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，乙方投资装修等形成的全部设施、物品等无偿归甲方所有，并扣除全部履约保证金，若甲方违约则赔偿与履约保证金等值的违约金。同日，原、被告双方还分别签订了《补充协议》和《物业服务合同》。《补充协议》约定：原合同规定每月每平方米租金为50元，实际按照每月每平方米350元结算，月租金合计为5113.5元，租赁期满一年后，递增方式改为第二年月租以第一年月租为基数递增5%，第三年月租以第二年月租为基础递增6%。《物业服务合同》约定：月服务费每平方米25元，物业服务费每三年递增3%，首次支付时间自甲方书面通知乙方进场装修之日交3个月，以后支付时间为相应承租期每季度（3个月）开始的第五天前，乙方一次性向甲方交纳3个月物业服务费及履约保证金。原告与被告签订上述合同及协议当日，向被告交纳了租金30681元、物业费2191元、装修押金5000元、履约保证金18168元。原告租赁商铺用于经营加盟大连咔咔仕餐饮，并已实际投入装修使用。 2014年8月20日，被告组织租户召开例会并形成书面《影城玻璃筒美食城第一次租户例会》，载明：“按合同约定，租金从影城试业之日计起，即从2014年6月27日计起，为了给大家一个培育期，凡是已在2014年8月25日前开业的、已免交租期物业费、第一期租金和物业费、8月15日前空调费的租户可以免租到2014年9月1日，已交以上费用的租户请于9月5日前到招商部办理免租手续，逾期不予办理；未交以上其中一项费用的租户按合同约定6月27日开始计租，2014年9月1日开始所有租户按合同约定交全额费用，租期从6月27日计起”。 2014年10月31日，原告向被告发出《解除合同通知书》，以所涉租赁场地未通过竣工验收及消防验收、不符合租赁条件为由提出解除合同，并告知被告其已搬离铺面，并要求被告接收铺面。 另根据本院已发生法律效力的（2017）桂01民终420号民事判决认定的事实查明：涉案的南宁市新民族影城观光筒的改造工程已于2013年11月25日取得了南宁市规划管理局颁发的建字第××号《建设工程规划许可证》，并取得了《竣工验收备案表》。与本案租赁场地同在民族影城玻璃观光筒的其他场地承租人已经办理取得餐饮服务许可证。 本院认为：本案系合同纠纷案件，原告是台湾地区人，故本案应参照涉外程序审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。本案的合同签订地、租赁标的物所在地、合同履行地均在中华人民共和国内地，故本案应适用内地法律审理。 关于合同效力问题。业已查明，涉案租赁场地已取得了《建设工程规划许可证》和《竣工验收备案表》，具备合法租赁条件，故涉案《场地租赁合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且意思表示真实，对双方当事人均具有法律约束力。合同双方应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。 关于合同解除问题。原告于2014年10月31日向被告发出《解除合同通知书》并搬离铺面，被告亦无与原告继续履行合同的意思表示，故本院确认涉案《场地租赁合同》及《补充协议》已于2014年10月31日解除。 关于责任及后果的认定。如前已述，案涉租赁合同合法有效，故原告以涉案租赁场地未取得规划许可和竣工验收为由主张解除合同，解除事由不能成立。另，原告亦未能举证证明被告存在违约导致合同无法正常履行或合同目的无法实现。此情形下，原告单方解除与被告的场地租赁合同关系，构成违约，依法应承担相应的违约责任。据此，原告以被告违约为由，要求被告赔偿违约金18168元、装修损失48300元、加盟费损失64800元以及设备款3455元，于法无据，本院不予支持。至于原告其他费用主张，分别认定如下：1、履约保证金，被告另案中已自认合同约定的履约保证金类似于押金性质，主要用于保证租户不欠租金和物业费、水电费等，而本案至合同解除之日，原告并不存在拖欠租金、物业费及水电费的情形，故该履行保证金18168元应于合同解除之后返还给原告；2、租金，原告已一次性交纳6个月租金30681元，考虑到双方约定多赠送一个月租期，故该租金使用租期应为2014年6月27日至2015年1月27日，涉案租赁合同于2014年10月31日解除，被告应退回原告剩余86天的租金14658.7元；3、装修保证金5000元，合同解除后应退回给原告；4、物业费，原告一次性预交的6个月物业费2191元于2014年10月10日到期，而合同于2014年10月31日才解除，故该项物业费不应再返还。至于被告反诉各项费用主张，分别认定如下：1、租金，如前已述，涉案租赁合同已于2014年10月31日实际解除，被告主张原告继续支付2015年1月28日至2015年4月28日的租金15340.5元，已无合同依据，故不再支持；2、违约金，原告无法定事由单方解除合同已构成违约，依法应承担违约责任，合同已约定“违约金以剩余租期内应交租赁总额的20%计算”，故被告主张原告支付违约金28588.4元，未超出双方约定范围，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告曾易尉与被告南宁云蔚装饰工程有限公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》于2014年10月31日解除； 二、被告南宁云蔚装饰工程有限公司向原告曾易尉返还履约保证金18168元； 三、被告南宁云蔚装饰工程有限公司向原告曾易尉返还租金14658.7元； 四、被告南宁云蔚装饰工程有限公司向原告曾易尉返还装修保证金5000元； 五、原告曾易尉向被告南宁云蔚装饰工程有限公司支付违约金28588.4元； 六、驳回原告曾易尉的其他诉讼请求； 七、驳回被告南宁云蔚装饰工程有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费4115元（原告曾易尉已预交），由原告曾易尉负担2815元；被告南宁云蔚装饰工程有限公司负担1300元。反诉案件受理费449元(被告南宁云蔚装饰工程有限公司已预交)，由被告南宁云蔚装饰工程有限公司负担179元，原告曾易尉负担270元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，原告曾易尉可在判决书送达之日起三十日内，被告南宁云蔚装饰工程有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  覃若鹏 审判员  罗 晖 审判员  黄向洁 二〇一八年十月三十日 书记员  苏珊珊