昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0114民初2815号原告：李为民，男，1968年5月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：李路斌，昆明市关上法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。被告：邹建敏，男，1981年10月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：彭浩，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李正坤，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告：熊益民，男，1966年1月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：王翰翎，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。负责人：李文斌。原告李为民与被告邹建敏、熊益民，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，于2018年9月14日依法适用简易程序公开开庭审理，原告李为民及其委托诉讼代理人李路斌，被告邹建敏的委托诉讼代理人彭浩，被告熊益民的委托诉讼代理人王翰翎到庭参加诉讼，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理。本案现已审理终结。原告李为民向本院提出诉讼请求：1、判决被告邹建敏、熊益民退还原告购房款人民币10万元（壹拾万元）及相应利息；2、判决被告邹建敏、熊益民按合同约定支付原告违约金16.2万元（壹拾陆万贰仟元整）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告邹建敏、熊益民于2018年1月31日通过第三人的介绍签订了《房产买卖居间合同》，约定将被告邹建敏坐落于昆明市呈贡区众合康园1X幢120X室房屋出售给原告，成交价为捌拾壹万元，付款方式为分期付款，原告当日向被告支付定金10万元。定金交付后，因原告的签约出售的房产属人民法院查封标的物，且该房屋于2018年6月8日在网上进行司法拍卖，致使该合同无法实际履行。后原告多次找被告协商未果，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告邹建敏辩称，10万元不是有邹建敏收取，根据权利义务一致对应原则，应该由熊益民退还；2、邹建敏并不存在违约行为，合同履行不能也不是邹建敏导致的，邹建敏不应该承担违约责任。被告熊益民辩称，应驳回原告对熊益民的全部诉讼请求。理由如下，熊益民并非本案的适格被告。邹建敏与熊益民签订的个人卖房授权委托书为双方签字并且捺印的为双方真实意思表示，属于合法有效的。在他们签订的个人卖房授权委托书中已经明确约定了邹建敏委托熊益民全权代理其办理房屋买卖的相关事宜。熊益民在授权委托的权限内就该涉诉房屋所实施的法律行为所签署的一切文件及所造成的所有的法律后果，邹建敏均予以承认。因此熊益民在接受了邹建敏的委托，代其签订了房屋房产居间买卖合同，根据民法通则第63条，公民法人可以通过代理人实施民事法律行为代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为应当承担民事责任。熊益民不是合同的相对主体。根据合同相对性的原则，答辩人在本案中并非本案的适格被告，不承担法律责任。原告针对熊益民的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求人民法院依法判决驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李为民与被告邹建敏委托的代理人熊益民于2018年1月31日通过第三人新亚公司的介绍签订了《房产买卖居间合同》，约定被告邹建敏将坐落于昆明市呈贡区众合康园1X幢120X室房屋出售给原告，成交价为810000元，付款方式为分期付款。被告熊益民作为委托代理人收取了原告当日支付的定金100000元,熊益民未将收取的定金交付给邹建敏。《房产买卖居间合同》签订之日，被告熊益民没有向原告出具签订合同的授权委托书，但被告邹建敏在熊益民代其与原告签订买卖合同之后，向熊益民补了一份《个人卖房授权委托书》，将授权委托书的时间签署为2017年6月18日。另查明，被告邹建敏与被告熊益民因借贷纠纷，云南省建水县人民法院于2016年10月13日制作（2016）云2524民初1024号民事调解书，确认由邹建敏偿还熊益民借款1675000元；2017年9月14日被告邹建敏和熊益民达成执行和解协议，云南省建水县人民法院制作（2017）云2542执129号执行裁定书，裁定书载明：“申请执行人熊益民与被执行人邹建敏自愿达成和解协议：……2017年12月8日前邹建敏偿还60万元，逾期用邹建敏在昆明购买的尚未办理产权登记的昆明市呈贡区众合康园1X幢120X室房屋抵偿案款60万元。”后邹建敏未能按时还款。2018年1月31日熊益民通过第三人新亚公司找到原告以代理人的身份签订了房屋买卖合同，原告在签订房屋买卖合同时，知道被告邹建敏全权委托被告熊益民处理房屋以偿还债务。熊益民于2017年9月申请查封涉案房屋呈贡区众合康园18幢1202室房屋，该房于2018年6月9日在网上进行了司法拍卖，所得拍卖款项履行给了熊益民。原告对房屋被被告熊益民申请法院查封并拍卖等情况不知情。庭审中，经本院释明，在侵权之诉与违约之诉竞合的情况下，原告李为民选择违约之诉。本院认为，被告邹建敏是涉案房屋的所有权人，其向被告熊益民出具的卖房授权委托书，虽然是在原告与熊益民签订的房屋买卖合同之后出具，但邹建敏将出具时间倒签到合同签订之前，是其真实意思表示，邹建敏是因欠款而将卖房事宜全权委托给熊益民办理，对被告邹建敏与被告熊益民之间存在的委托关系，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”被告熊益民以代理人的身份与原告李为民签订的《房产买卖居间合同》系代表邹建敏的双方真实意思表示，该合同依法成立生效，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告李为民在履行房屋买卖合同中，依约向受托人熊益民交付100000元订金，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理事务取得的财产，应当转交给委托人。”本案中，熊益民作为受委托人，未将收取的订金转交给邹建敏，但被告邹建敏不能以与熊益民的委托关系来对抗房屋买卖合同中与买受人的权利义务关系，作为合同相对人的委托人应当就受托人的所作出的行为承担对外责任，在原告交付定金而合同不能履行交房义务后，被告邹建敏应当将订金返还原告。故，原告要求被告邹建敏退还购房定金100000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告是否应当支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告双方在《房产买卖居间合同》第九条违约责任中约定：除不可抗力外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。原、被告双方约定了违约金的计算方式，符合法律规定，本院予以支持。被告邹建敏认为违约金过高的抗辩，未提交证据予以证明且与客观实际不符，本院不予支持。被告熊益民作为受托人，其卖房行为是以委托人的名义实施的法律行为，该行为对委托人发生效力，相应的法律后果应当由委托人承担，故，原告要求被告熊益民承担连带责任的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告邹建敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李为民返还购房定金100000元；二、由被告邹建敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李为民支付违约金162000元；三、驳回原告李为民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2615元，由被告邹建敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  字艳秋二〇一八年十月八日书记员  马立艳