广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初388号原告：黄旭明，男，1959年3月23日出生，系香港特别行政区居民。原告：黄小玲，女，1987年10月22日出生，系香港特别行政区居民。原告：黄惠仪，女，1985年10月21日出生，系香港特别行政区居民。上列原告共同委托诉讼代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：葛方华，广东华商律师事务所实习律师。被告：黄敬姿，女，汉族，1969年12月15日出生，住址广东省深圳市福田区，被告：黄雪芬，女，汉族，1967年5月1日出生，住址广东省深圳市福田区，被告：深圳市恒益楼贸易有限公司，住所地广东省深圳市龙华民治街道建设路南侧旭联工业大厦**303（办公场所），统一社会信用代码9144030055543120XE。法定代表人：黄敬姿。被告：陈保民，男，汉族，1969年8月4日出生，住址广东省深圳市盐田区，被告：何华林，男，汉族，1976年2月12日出生，住址四川省南部县，上列被告共同委托诉讼代理人：梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：韦芳萍，广东深鹏律师事务所实习律师。原告黄旭明、黄小玲、黄惠仪诉被告黄敬姿、黄雪芬、深圳市恒益楼贸易有限公司（以下简称“恒益楼公司”）、陈保民、何华林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人黄纲，被告共同委托诉讼代理人梁巧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向原告黄旭明支付代收的恒益楼八楼房屋租金共计人民币122100元（代收房屋租金按照人民币11100元/月，暂从2017年4月1日开始计算到2018年2月28日，共11个月）及利息人民币4845.7元；二、判令被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向原告黄小玲、黄惠仪支付代收的恒益楼七楼房屋租金共计人民币135432元（代收房屋租金按照人民币12312元/月，暂从2017年4月1日开始计算到2018年2月28日，共11个月）及利息人民币5374.8元；三、判令被告陈保民从2018年3月1日起直接向原告黄旭明支付恒益楼八楼房屋租金，不再向被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司支付房屋租金；四、判令被告何华林从2018年3月1日起直接向原告黄小玲、黄惠仪支付恒益楼七楼房屋租金，不再向被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司支付房屋租金；五、本案诉讼费由被告负担。原告起诉的事实与理由：原告黄旭明是原告黄小玲、黄惠仪的父亲，原告黄旭明是被告黄敬姿、黄雪芬的哥哥。2008年，原告、被告黄敬姿、黄雪芬及家族其他成员一起投资拆除重建了位于深圳市××××办事处龙胜路旭联工业区的恒益楼，该楼用地面积600平方米，共10层，建筑面积共计6000平方米。原告黄小玲、黄惠仪享有恒益楼七楼600平方米房产的投资收益，原告黄旭明享有恒益楼八楼600平方米房产的投资收益。在深圳市历史遗留违法建筑申报普查时，原告作为恒益楼权益人，进行了申报登记。为了统一对外出租管理，被告黄敬姿、黄雪芬投资设立了被告恒益楼公司作为运营公司并由被告黄敬姿、黄雪芬打理，以被告恒益楼公司作为出租方，被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司收取租金后将租金支付给三原告。2013年11月6日，被告恒益楼公司作为出租方与被告何华林签订《恒益楼房屋租金合同》，将恒益楼七楼出租给被告何华林作为厂房，租期从2013年11月14日起至2018年11月13日止，第一、二年租金为11400元每月，从第三年开始租金为12312元每月。2014年2月18日，被告恒益楼公司作为出租方与被告陈保民签订《恒益楼房屋租金合同》，将恒益楼八楼出租给被告陈保民作为厂房，租期从2014年3月1日起至2019年2月28日止，第一年租金为10200元每月，第二、三年租金为11100元每月，第四、五年租金为11988元每月。被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司收取租金后，再将租金从被告黄敬姿个人账户按月转到三原告账户。现从2017年4月起，被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司收取恒益楼七、八楼租金后未按月向三原告转账租金。三原告为此发函催要，三被告不予理会。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。五被告共同答辩称：一、原告的诉求没有事实及法律依据。原告提起本案并非房屋租赁合同纠纷，而是有确权性质的房产纠纷。原告请求返还代收的房屋租金没有事实依据，原告并非本案所涉楼房的房主，被告并无返还租金的理由。二、涉案房产的产权人为被告黄敬姿、黄雪芬，原告并非涉案房产的产权人，无权提起因产权而引起的诉讼。涉案房产三楼以上为违法建筑，并没有办理产权手续，依据相关法律规定，涉及违法建筑的纠纷不属于人民法院主管范围。三、原告要求被告陈保民、何华林直接向其支付租金没有事实及法律依据。综上，请求驳回三原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及庭审陈述，本院查事实如下：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××街道××社区龙××路旭联工业区内恒益楼，该房产已办理深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查登记，申报人为黄敬姿、黄雪芬、黄旭明、黄惠仪。庭前，本院向深圳市不动产登记中心发函查询涉案恒益楼产权登记及建设情况。深圳市不动产登记中心于2018年5月24日回函称，不动产登记系统中无“恒益楼”的不动产登记。二、2013年11月6日，被告恒益楼公司与何华林签订《恒益楼房屋租金合同》约定，恒益楼公司将恒益楼七楼房产出租予何华林作为厂房使用，租赁期限自2013年11月14日起至2018年11月13日止，租赁面积共计600平方米；第一、二年每月租金11400元，第三年递增8%元。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2014年2月18日，被告恒益楼公司与陈保民签订《恒益楼房屋租金合同》约定，恒益楼公司将恒益楼八楼房产出租予陈保民作为厂房使用，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，租赁面积共计600平方米；第一年每月租金10200元，第二、三年每月租金为18.5元/平方米，第四、五年每月租金为19.98元/平方米。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告恒益楼公司将恒益楼七楼房产交付何华林占有、使用，将恒益楼八楼房产交付陈保民占有、使用。三、庭审中，三原告提交了2014年4月至2017年6月期间的银行转账记录为证，以证明被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向三原告支付租金之事实。被告对该银行转账记录关联性不予认可。经审查，被告黄敬姿在该期间内每月分别向三原告转款，但未载明款项性质，款项金额亦非固定的金额。本院认为，本案为合同纠纷。涉案恒益楼房产已办理深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查登记，而被告恒益楼公司与何华林、陈保民分别就恒益楼七、八楼房产签订了房屋租金合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，恒益楼公司与何华林、陈保民之间的房屋租赁合同依法无效。根据前述《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，何华林、陈保民已向恒益楼公司支付了房屋占有使用费，该款项的收支行为受法律保护。三原告主张被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向其支付代收取的房屋占有使用费，应就三原告与被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司存在代收费用之委托关系提供证据予以证明。其一，涉案恒益楼七、八楼房产未办理不动产登记，根据不动产物权登记公示原则，现阶段三原告并非涉案房产登记权利人。虽然三原告已在行政主管部门进行了历史遗留违法建筑普查登记申报，但行主管部门尚未对该违法建筑进行处理。在行政主管部门对涉案房产进行处理前，三原告即凭借相关申报材料主张其为涉案房产权利人，进而要求三被告支付房屋占有使用费依据不足。其二，三原告与被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司未签订书面的委托协议。三原告提交的银行转账记录仅对被告黄敬姿每月客观的转款之事实具有证明效力，该转账记录未载明款项性质，且金额并非每月固定，不符合租金支付习惯，无法作为认定三原告与被告黄敬姿存在委托收取房屋占有使用费之直接证据。其三，三原告与被告陈保民、何华林并无直接的合同关系，其要求陈保民、何华林支付房屋占有使用费缺乏事实依据。故，三原告之举证不足以支持其诉求，其关于被告黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司返还代收租金及被告陈保民、何华林自2018年3月1日起向其支付租金之诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄旭明、黄小玲、黄惠仪的诉讼请求。案件受理费人民币2658元，由原告负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李  知  擎人民陪审员 石  绘  琦人民陪审员 张    蓓二〇一八年十月八日书 记 员 穆潇雨（兼）书 记 员 李  铭  歌