广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0923民初1756号 原告：蓝世友，男，1980年8月2日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：苏千禄，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡小丽，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：朱安贤，男，1981年5月3日出生，汉族，住广西博白县。 被告：杨宁燕，女，1988年11月23日出生，汉族，住广西博白县。 以上被告的委托诉讼代理人：谢天平，广西志明律师事务所律师。 被告：博白县世华房地产中介服务有限公司，住所地：广西博白县博白镇锦绣东路**。统一社会信用代码：91450923MA5KE6AL2A。 法定代表人：罗玉荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒲梦，女，1991年12月6日出生，汉族，该公司员工，住广西昭平县。 第三人：陈英，女，1988年12月10日出生，汉族，住广西北海市海城区。 原告蓝世友与被告朱安贤、杨宁燕、博白县世华房地产中介服务有限公司（以下简称世华中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，同年9月19日本院通知陈英作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告蓝世友及其委托诉讼代理人苏千禄、蔡小丽，被告朱安贤及被告朱安贤、杨宁燕的委托诉讼代理人谢天平，被告世华中介公司的委托诉讼代理人蒲梦到庭参加诉讼，第三人陈英经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝世友向本院提出诉讼请求：1、判令确认2018年7月23日起，原告与三被告于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》解除。2、判令被告朱安贤、杨宁燕返还原告首期购房款15万元。3、判令被告朱安贤、杨宁燕向原告承担违约责任，支付原告违约金2.5万元（根据《房屋买卖合同》第四条约定，按购房成交价总额25万的10%计算）。4、判令被告世华中介公司对上述请求承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由三被告承担。上述第1至3项请求共计：17.5万元。事实和理由：2018年1月25日，原告与三被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告朱安贤、杨宁燕将其共同共有的位于阳光骊都1-701号房售予原告，成交价为25万元；原告应于签订《房屋买卖合同》之日支付被告朱安贤、杨宁燕首期房款15万元，剩余房款则在原告拿到不动产权证时支付；同时约定，三方应于2018年1月31日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续等。合同签订后，原告已依约将首期房款15万元支付至被告朱安贤、杨宁燕，但截至今日，被告朱安贤、杨宁燕始终不配合原告办理该房屋的解押、过户等相关手续。另，原告于2018年7月19日分别向被告朱安贤、杨宁燕发送信息、邮寄“催告函”，要求其接到信息或“催告函”3日内继续履行合同，否则视为解除，但被告朱安贤、杨宁燕却以各种借口拒绝继续履行。上述事实表明，被告朱安贤、杨宁燕己无履行《房屋买卖合同》的意愿，原告的合同目的无法实现；同时根据合同第四条第（三）款规定，被告朱安贤、杨宁燕应向原告承担相应的违约责任。本案中，被告世华中介公司作为中介方，其提供中介服务存在管理上的疏忽，未能做到尽职审慎、诚实守信，是导致合同无法正常履行的原因之一。被告世华中介公司应对其中介服务负有义务、承担责任，故其应向对被告朱安贤、杨宁燕的违约行为负有连带责任。为维护原告自身的合法权益，故向人民法院提起诉讼。 被告朱安贤、杨宁燕共同辩称，1、同意三方签订的《房屋买卖合同》于2018年7月23日解除。2、其二人仅收到房款119500元，该款已经分别于2018年1月26日、2018年7月23日分两次退回交易资金管理人（即被告世华中介公司），其二人的返还义务已经完成，原告应向世华中介公司主张权利。3、原告未按照《房屋买卖合同》约定足额支付15万元首付款给其二人，行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，原告向其二人主张违约责任无事实和法律依据。4、其二人没有任何违约行为，一直配合原告和被告世华中介公司办理过户手续，因为被告世华中介公司和其职员侵占、挪用房屋交易资金，并导致涉案房屋无法办理过户手续是本案纠纷的根本原因。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定，本案的违约责任应当由被告世华中介公司与其职员共同承担。综上所述，请求法院判决解除《房屋买卖合同》，驳回原告其他诉讼请求。 被告世华中介公司辩称，同意解除《房屋买卖合同》，但是原告的诉请无事实与法律依据：1、其公司作为《房屋买卖合同》当事人一方，已完全按照合同约定提供居间服务，没有违约行为，不应当承担违约责任。其公司于2018年1月19日与原告签订《承购确认书》，约定：由其公司为原告提供房屋买卖居间服务；原告同意并交付20000元作为购房保证金给其公司代为保管，促成房屋交易后可作为购房定金使用。后，其公司为原告与被告朱安贤、杨宁燕促成了房屋交易，并于2018年1月25日签订《房屋买卖合同》，约定由原告以250000元的价格购买被告朱安贤、杨宁燕的房屋。合同签订当天，原告将130000元转入其公司账户作为首付款。1月26日，其公司将原告支付的20000元购房保证金及130000元转入其法定代表人银行账户，合计150000元，并在扣除其公司与被告朱安贤签订的《限时销售合同》中约定的服务费和保证金30500元后，向被告朱安贤银行账户汇款119500元。至此，其公司已按约定提供居间服务，无违约行为。2、被告朱安贤所称的50000元是被告朱安贤与陈英所说的案外人高敏的个人债务，被告朱安贤、杨宁燕是因该个人债务拒绝履行《房屋买卖合同》，不应当由其公司承担违约的连带责任。其从未收取过被告朱安贤、杨宁燕在与蓝世友沟通的短信中所称的50000元，也从未出具盖有其公司公章的收款收据。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人陈英未到庭不作陈述，亦未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的房屋买卖合同、房屋登记簿、催告函、催告信息，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、关于原告蓝世友提交的转账记录及收款收据。被告世华中介公司对上述证据不持异议。被告朱安贤、杨宁燕对转账记录的真实性、合法性、关联性不予认可，对收款收据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可。上述证据客观真实，来源合法,且与本案有关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。 2、关于被告朱安贤、杨宁燕提交的中国农业银行广西分行交易明细、借记卡明细、2018年1月26日陈英出具的《收据》、2018年7月20日陈英出具的《保证书》和《责任承担书》、朱安贤、杨宁燕与陈英的微信沟通记录截屏5张、南宁市衡阳支行营业室借记卡账户历史明细清单、查询汇款明细。原告蓝世友对上述证据的真实性、合法性、关联性均持异议。被告世华中介公司除对中国农业银行广西分行交易明细与南宁市衡阳支行营业室借记卡账户历史明细清单无异议外，其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议。上述证据不能证明被告朱安贤、杨宁燕的抗辩主张，本院对其证明效力不予确认。 3、关于被告世华中介公司提交的《限时销售合同》、世华中介公司向朱安贤的转账记录、朱安贤向世华中介公司的转账记录、陈英与其公司法定代表人的微信聊天记录。原告对《限时销售合同》的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对世华中介公司向朱安贤的转账记录、朱安贤向世华中介公司的转账记录的真实性无异议，合法性、关联性持异议；对陈英与其公司法定代表人的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性持异议。被告朱安贤、杨宁燕对《限时销售合同》的真实性、合法性、关联性持异议，对世华中介公司向朱安贤的转账记录、朱安贤向世华中介公司的转账记录、陈英与其公司法定代表人的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均无异议。上述证据不能证明被告世华中介公司的抗辩主张，本院对其证明效力不予确认。 对于被告世华中介公司逾期提交的证据，被告世华中介公司未说明理由，原告蓝世友与被告朱安贤、杨宁燕亦认为已超过举证期限，不同意质证，故本院对被告世华中介公司逾期提交的证据不予采纳。 根据庭审笔录和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 蓝世友与朱安贤、杨宁燕经世华中介公司居间介绍，有意购买朱安贤、杨宁燕共有的位于阳光骊都1-701号房屋，并于2018年1月19日通过微信转账支付购房诚意金20000元予世华中介公司，以作为购房定金。2018年1月25日，蓝世友与朱安贤、杨宁燕及世华中介公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定，朱安贤、杨宁燕以250000元的价格将其二人共有的位于阳光骊都1-701号房售予蓝世友；买方于签订合同当日向卖方支付首期房款150000元，剩余房款在买方拿到不动产权证时三日内付清；三方定于2018年1月31日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续；卖方应在办理交易过户手续前将有关的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币0元作为咨询及中介服务费；买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币0元作为咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买该业务，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金等。 合同签订当日，为交易方便，三方口头同意变更首付款支付方式，即由世华中介公司代收首付款后支付给朱安贤、杨宁燕。鉴于已经支付20000元购房定金，蓝世友于1月25日向世华中介公司支付130000元。1月26日，朱安贤向蓝世友出具了收到150000元首付款的收款收据。后，因诉争房屋未解除抵押，致使房屋无法办理过户，2018年7月19日，蓝世友通过短信及邮寄的方式向朱安贤、杨宁燕发送《催告函》，要求其二人在规定期限内办理房屋过户手续，否则视为合同解除。 在审理过程中，朱安贤、杨宁燕与世华中介公司均表示同意解除《房屋买卖合同》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蓝世友与朱安贤、杨宁燕、世华中介公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，朱安贤、杨宁燕逾期解押过户房屋，经催告后在合理期限内仍未履行，蓝世友主张确认《房屋买卖合同》自2018年7月23日起解除，朱安贤、杨宁燕、世华中介公司不持异议，本院予以确认。合同解除后，朱安贤、杨宁燕应向蓝世友返还首付款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，世华中介公司作为代理人，其代理收取首付款的行为对朱安贤、杨宁燕发生效力，蓝世友请求朱安贤、杨宁燕返还首付款150000元，于法有据，本院予以支持。朱安贤、杨宁燕未按合同约定办理解押过户手续，构成违约，应该按照合同约定支付房屋成交价250000元的10%的违约金，蓝世友请求朱安贤、杨宁燕支付违约金2.5万元，符合约定，本院予以支持。关于世华中介公司是否应当承担连带责任的问题，连带责任为较为严格的共同责任，必须具有充分的法律规定或明确的合同约定作为适用连带责任的前提基础，蓝世友未提供充分的证据证明其主张，故对其要求世华中介公司承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。关于朱安贤、杨宁燕提出仅收到119500元首付款，该款已经分别于2018年1月26日、2018年7月23日分两次退回世华中介公司，其已完成返还义务的抗辩主张，因上述争议与本案属于不同法律关系，本院对此不予处理，朱安贤、杨宁燕与世华中介公司可另行解决。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告蓝世友与被告朱安贤、杨宁燕、博白县世华房地产中介服务有限公司于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》于2018年7月23日起解除； 二、被告朱安贤、杨宁燕返还首期购房款150000元及支付违约金25000元给原告蓝世友； 三、驳回原告蓝世友的其他诉讼请求。 案件受理费3800元，减半收取计1900元，由被告朱安贤、杨宁燕承担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提交副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3800元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账户：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  叶明 二〇一八年十月二十九日 法官助理邹异花 书记员刘德华