浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初4638号 原告：许平安，男，1972年12月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告：郑阿芬，女，1975年9月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告许平安、郑阿芬为与被告东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，于2018年4月17日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告许平安、郑阿芬，被告新天地公司的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许平安、郑阿芬起诉称：2014年1月16日，被告以预售方式向两原告销售东阳市白云街道江南紫荆庄园J区C52B号商品房（以下简称涉案房屋），购房款为588万元。原告于当日支付了首付款353万元，被告开具了收款收据，余款235万元于2014年1月23日以银行按揭贷方式支付。双方当日签订了一份商品房买卖合同，合同第九条约定被告应于2013年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告，而涉案房屋未达到法律与合同规定的交付条件的时间远远超过了90天，直到2016年4月6日才完成涉案房屋所在建设工程竣工验收备案。合同第十六条约定被告应于2014年12月31日前取得所售房屋的土地、房屋权属证书交付给两原告，但被告至今未履行。请求判令：一、被告支付逾期交房违约金1087773.05元（以已付购房款为基数自2014年1月23日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止）；二、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（以已付购房款为基数从2015年1月1日起按日0.1‰计算至原告实际取得土地、房屋权属证书之日止，计算至2018年4月12日止的违约金为704424元），并向两原告交付登记在两原告名下的土地、房屋权属证书；三、被告继续履行合同，完成合同规定的义务。四、由被告承担本案全部诉讼费用。 被告新天地公司未作书面答辩，庭审中口头答辩称：一、逾期交房违约金、逾期交付权属证书的违约金都已经过诉讼时效，原、被告签订合同的时间为2014年，合同约定的交房时间为2013年12月31日，两原告最迟在合同签订时已经知道交付条件不符，故两项违约金的诉请超过了诉讼时效期间；二、被告的义务已经履行完毕了，涉案房屋的初始登记在2017年9月4日已经取得，被告也已经在庭前交付两原告，被告并无义务交付两原告登记在原告名下的权属证书；三、即使诉讼时效抗辩不能得到法院支持，两原告主张的违约金都是过分高于实际损失，原告的损失最多是购房期间的资金占用损失，即使被告根本违约，违约金也就是购房款的20%，而两原告主张的违约金均高于了根本违约，请求法庭予以调整；四、第三项诉请应当予以驳回。 经开庭审理，原、被告对下列事实无异议，本院予以确认： 2014年1月16日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买东阳市白云街道江南紫荆庄园J区C52B号房屋，建筑面积为601.67㎡，购房款为588万元。合同约定“第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”。合同签订当日，两原告向被告交付了首付款353万元，后于2014年1月23日又按揭支付了剩余235万元购房款。2017年9月4日，被告取得涉案房屋的不动产权属初始登记证。庭审中，原被告一致认可被告于2016年4月6日取得涉案房屋所在建设工程竣工验收备案证明，于2017年4月5日交付将涉案房屋交付给原告。 以上事实有原被告的当庭陈述及原告提供的浙江省商品房买卖合同、个人担保借款合同、收款凭证，被告提供的不动产权属证书予以证实。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，应确认为合法有效。根据合同法规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定。本案中，涉案的商品房买卖合同约定的交房日期早于合同签订之日，客观上无法履行，不能予以适用。双方在合同签订时，涉案房屋所在工程均已竣工，已经是现房，且签订的合同系由被告提供的格式条款，结合双方的签约本意，被告应自收到购房款后及时交付相应的房屋，故本院确认2014年1月23日为被告应交付房屋的时间。根据合同约定，涉案房屋必须符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件才符合交付条件，而被告于2016年4月6日才取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案表，于2017年4月5日才交付涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告自愿主张计算至2016年4月5日系对自身权益的处分，本院予以确认。被告在2017年9月4日取得涉案房屋不动产权属初始登记，且在本案开庭之日才交付原告，已然违约，应按约承担从2015年1月1日计算至2018年6月5日止的违约金。 关于违约金计算标准是否应当调整的问题。本院认为，违约金具有赔偿性和惩罚性的功能，并不以实际损失为限。涉案两项违约金系两个不同的违约行为产生，相关的约定可以约束双方当事人。涉案合同中逾期交房违约金的标准约定过高，原告已自愿进行了调整，原告主张的两项违约金标准，未超过法律规定，本院予以支持。 关于两项违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为，涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算，故被告对诉讼时效的辩称意见，本院不予采信。 关于被告是否应当交付原告登记在两原告名下的涉案商品房权属证书问题。本院认为，根据涉案商品房买卖合同第十六条约定，被告交付两原告的权属证书系指登记在被告名下的初始登记证书，将产权过户到两原告名下的变更登记手续应由两原告自行办理，故其要求被告交付登记在原告名下的权属证书的诉请，本院不予支持。 综上，经计算，被告应支付两原告逾期交房违约金为957050元（以购房款588万元为基数自2014年1月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止），逾期交付权属证书的违约金为735588元（以购房款588万元为基数自2015年1月1日起按日0.1‰计算至2018年6月5日止）。原告主张的第三项诉讼请求不明确，本院不予支持。故原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告许平安、郑阿芬逾期交房违约金957050元。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告许平安、郑阿芬逾期交付不动产权属初始登记证的违约金735588元。 三、驳回原告许平安、郑阿芬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20930元，由原告许平安、郑阿芬承担1534元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司承担19396元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十月八日 书 记 员  朱 炜 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。