贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5797号原告（反诉被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王妍、朱超，贵州锐驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾皝，男，1978年6月5日出生，汉族，住贵州省毕节市，被告（反诉原告）：陈芳美，女，1987年2月2日出生，穿青人，住贵州省毕节市，二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：邓贵生，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。原告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业公司”）诉被告顾皝、陈芳美商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理过程中，被告顾皝、陈芳美提起反诉，经审查符合法律规定，本院决定合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人朱超，被告（反诉原告）顾皝、被告（反诉原告）陈芳美委托代理人邓贵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付剩余购房款90000.00元，并向原告支付违约金，违约金以90000.00元为基数，按日万分之二自2015年1月1日起计算至被告支付完毕购房款之日止；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月26日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，从原告处购买位于毕节市××区××桥办事处××村与鸭池镇××村交界处××商铺××套，因被告自身的原因无法向银行办理按揭贷款，故被告向原告申请改变以分期付款方式支付房款，并向原告出具了《分期付款情况说明书》，承诺在2014年年底支付原告购房款45000.00元，2015年年底支付原告购房款45000.00元。还款期限届满后，被告并未履行付款义务。经原告多次催要被告仍不履行。根据《中华人民共和国合同法》规定和双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应当自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付万分之二的违约金。据此，被告应在2014年年底就向原告支付剩余购房款，然至今仍未支付，故除应当向原告支付购房款外还应当承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判如所诉。被告顾皝、陈芳美辩称，对欠付9万元房款的事实认可，但被告尚未支付原告剩余房款，是基于原告的先期违约行为导致该行为的发生，被告的违约行为是逾期交房、逾期交付商品房转移登记有关文书，而且建设门面不符合规定，影响门面的价值，违反了合同约定的情形。被告依据先履行抗辩权的规定，停止支付剩余房款是符合法律规定的，被告在履行交付房款期间，发现原告的上述违约行为，多次与原告协商，一直就交房及拆除门面使用的消防箱及交房款等问题未达成一致意见，所以致使本案的发生，因此被告不应当承担延迟交付房款的违约责任，故请求驳回原告请求支付违约金的诉讼请求，且被告尚欠的付款应扣除原告应支付给被告的违约金以及原告拆除影响被告使用门面的消防箱，被告依据计算履行房款多退少补的原则。反诉原告顾皝、陈芳美提出反诉请求：1、请求人民法院判决反诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，并为反诉人办理权属登记；2、请求人民法院判决被反诉人自2015年4月28日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向反诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金21396.67元（暂计至2018年10月9日，后续费用将按实际费用追加请求，并按合同约定实际计算为准)；3、请求人民法院判决被反诉人支付反诉人自2014年4月28日至2018年5月2日止逾期交房违约金27,928.49元(按合同约定以实际计算为准)；4、请求人民法院判决被反诉人立即拆除安装在反诉人门面玻璃门左侧的防火箱；5、请求人民法院判决被反诉人赔偿反诉人因防火箱影响遭受的门面租金损失1万元(以实际计算为准)；6、判决本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人系商品房买卖合同关系。反诉人于2013年11月26日与被反诉人签署了《商品房买卖合同》；反诉人在被反诉人处购买了位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××商铺××套，合同中对反诉人、被反诉人之间的权利义务进行了详细约定。反诉人于合同签定之日向被反诉人支付了首期购房款人民币98967.00元，其剩余房款9000.00元因未能办理银行按揭,2014年2月11日，经被反诉人同意，反诉人答应分别在2014年底及2015年底分别各支付4.5万元；2014年4月28日(被反诉人交房期届满时)，被反诉人未能交房，经反诉人多次追交后，被反诉人仍未能交房，且在反诉人查看所购买的商铺时发现被反诉人在其门面玻璃门左侧安装了防火箱反诉人要求被反诉人拆除该防火箱并另行安装在不影响门面使用的空墙处，被反诉人置之不理，为此，反诉人停止向被反诉人交付剩余房款。2015年4月28日(被反诉人交付办理商品房转移登记的有关文书期届满时)，被反诉人未能向反诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，为此，反诉人再次停止向被反诉人交付剩余房款。2018年5月2日，反诉人才得以与贵州中泰市场管理公司签订了商品委托经营管理协议书，为此，反诉人才变相的收取了本案所购的商铺。鉴于以上客观事实，被反诉人未依据《商品房买卖合同》履行交房及交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，为此，所造成的损失及违约责任应当由被反诉人承担。反诉人为维护自己的合法权益现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关法律规定，向贵院提起反讼，请求人民法院依法予以支持为谢！反诉被告翰林置业答辩称，一、被答辩人反诉答辩人应向其交付商品房转移登记的有关文书和办理权属登记，并支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金，因被答辩人并未履行顺序在先合同义务，故其无权向答辩人提出该主张。1、被答辩人与答辩人于2013年11月26日签订《商品房买卖合同》，向答辩人购买了该涉案商铺，约定的付款方式为按揭贷款方式，后因被答辩人的原因导致银行不同意为其办理按揭，为能促成被答辩人买房的意愿，答辩人与其签订《分期付款情况说明书》，同意让其分期付款，说明书中明确载明2014年底支付45000元购房款,2015年底支付45000元购房款。但第一期还款期限届满后，被答辩人就未履行付款的义务，后经答辩人多次催收，被答辩人仍拒不履行。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方拒绝其相应的履行要求”。据此，根据权利义务对等的原则，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，本案即为买卖合同，一方买，一方卖，必然是买方先支付价款，卖方才履行相应的义务。因此，只有被答辩人先履行完毕付款义务，答辩人才能明确其享有该商铺及其附随权利，才能据此为其办理商品房转移登记的相关文书。其在房款未履行完毕的情形下主张逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，不具备向答辩人提出违约主张的权利主体资格。2、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应当善意履行其权利义务，应当由被答辩人履行支付房款先合同义务，但若被答辩人违约付款行为而获得逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，使得社会公众误认为拖欠房款先违约行为仍能获得利益，其必将纷纷涌向法院，给法院增加诉累。且也会因此引导广大群众效仿该违约行为，因此给社会带来负面影响，违背了法律的公平正义的原则，不符合立法的本意。二、答辩人已于商铺返租之日即将商铺交付给被答辩人，即使未交付，被答辩人也因其未先行履行付款义务而无权对答辩人提出逾期交房违约金的主张。1、被答辩人在商铺返租之日就享有了处分租赁权并获得租金收益，《最高人民法院关干审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，据此，答辩人已在双方签订《售后反租合同》时向被答辩人交付了商铺，答辩人不存在逾期交房的情形2、退一步说，即使答辩人未将商铺交付给被答辩人，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定(以上第一点已作阐述)及《商品房买卖合同》约定的先合同义务，被答辩人只有在支付完购房款的同时才有权利主张逾期交房的违约金。因此，在被答辩人没有履行完毕付款义务前，并不享有主张逾期交房违约金的权利。三、被答辩人主张拆除涉案房屋的消防设施并赔偿其损失一万元于法无据，依法应当予以驳回。被答辩人该主张与本案不属同一法律关系应予驳回，且涉案的消防设施是在房屋图纸设计中已经确定，也即房屋在修建之前已经在建房规划之中，并非答辩人故意针对被答辩人而进行安装。若拆除消防设施将使众多不特定人的生命和财产安全得不到保障。因此，即使被答辩人能在本案中提出该主张，也不应得到支持。综上，被答辩人的主张无事实和法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回其诉讼请求。根据原、被告的陈述及认定的证据，本院认定事实如下：2013年11月26日，原告（反诉被告）翰林置业公司作为出卖人与被告（反诉原告）陈芳美、顾皝作为买受人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××综合专业市场房××7-2-9的商品房，总价款为188967.00元；买受人选择贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款98967.00元，余款90000.00元以银行按揭支付；买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列方式处理：逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；出卖人应当在2014年4月28日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。”同日，顾皝、陈芳美与翰林置业公司签订一份《售后返租合同》，合同约定：顾皝、陈芳美就其拥有的7幢2层9号房屋返租给翰林置业公司，该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给翰林置业公司或翰林置业公司设立的公司；返租期限为3年，从2013年12月31日至2016年12月31日止；顾皝、陈芳美交清购房首付款后，被告翰林公司将本合同约定的返租期限内的3年售后返租租金按认购商铺协议实际成交价8%/年一次性在签订《商品房买卖合同》时支付给顾皝、陈芳美。”前述合同签订后，顾皝、陈芳美依约向翰林置业公司支付了首期房款98967.00元，但未能获得银行按揭贷款支付购房余款。为此，原、被告双方签订了一份《分期付款情况说明书》，载明：陈芳美、顾皝购买远航七星万象城综合专业市场7幢2层9号铺（7-2-9），总房款188967元。因个人原因导致银行按揭房贷，特此申请改变房款支付方式，由原本的按揭贷款改为分期付款，付款时间为2014年年底前支付45000.00元，2015年年底前支付45000.00元。后因付款期限届满后，陈芳美、顾皝仍未支付前述款项，翰林置业公司诉至法院，请求判决陈芳美、顾皝支付购房余款及逾期付款违约金；陈芳美、顾皝认为翰林置业公司未按合同约定交付房屋且未交付办理产权登记的有关文书，故提起反诉，要求翰林置业公司支付违约金。本院认为，翰林置业公司与顾皝、陈芳美签订的《商品房买卖合同》及《分期付款情况说明书》均系双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《商品房买卖合同》及《分期付款情况说明书》签订后，顾皝、陈芳美并未依照约定支付购房款，根据《商品房买卖合同》之约定，顾皝、陈芳美应当自付款期限届满之次日起向翰林置业公司以未付房款为基数，按日万分之二的标准支付逾期付款违约金：以45000.00元为基数，从2015年1月1日起按每日万分之二的标准计付至2015年12月31日止；以90000.00元为基数，从2016年1月1日起按每日万分之二的标准计付至实际履行完毕之日止。原告（反诉被告）翰林置业公司主张被告（反诉原告）顾皝、陈芳美支付购房款90000.00元并支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以部分支持。对于反诉原告顾皝、陈芳美的反诉请求。根据双方签订的《售后返租合同》，顾皝、陈芳美于2013年12月31日即获取了涉案房屋的使用权，反诉被告翰林置业公司并不存在逾期交房的情形，反诉原告主张反诉被告应当从2014年4月28日起计付逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。反诉原告提交的证据并不足以证明消防箱的设立违反了合同约定并因此给其造成了租金损失，故对反诉原告主张拆除消防箱并要求反诉被告支付因此造成的租金损失的反诉请求，本院不予支持。本案中，当事人双方均提出自己享有先履行抗辩权，未履行自身义务系因对方作为先履行方并未履行其义务所致。本院认为，行使先履行抗辩权的适用条件是：1、在同一双务合同中，任一方都对对方负有合同义务；2、合同约定了给付义务的先后履行顺序；3、先履行一方未履行义务或履行义务不符合约定。在同时具备上述三个条件时，后履行一方有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行相应的合同义务。本案中，被告（反诉原告）顾皝、陈芳美以原告（反诉被告）翰林置业公司逾期交房、逾期交付商品房转移登记有关文书并在其购买的门面外设立了防火箱为由，认为翰林置业公司违约作为其抗辩理由，如前所诉，顾皝、陈芳美提出翰林置业公司逾期交房、设立防火箱违反合同约定的抗辩主张并无事实及法律依据，本院不予认可。对于逾期交付商品房转移登记有关文书的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，翰林置业公司应于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给顾皝、陈芳美，而双方签订的《分期付款情况说明书》中约定顾皝、陈芳美的购房余款首次付款时间为2014年年底，因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《分期付款情况说明书》的约定，顾皝、陈芳美作为买受人的付款义务是先于翰林置业公司交付商品房转移登记有关文书义务的，根据《中人民共和合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在顾皝、陈芳美未付清余款之前，翰林置业公司可行使先履行抗辩权，暂时不将办理商品房转移登记的有关文书交付给顾皝、陈芳美，故对反诉原告主张反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。全额的购房发票系办理商品房权属证书所需的材料之一，但因顾皝、陈芳美尚未支付完毕购房款，目前不能取得全额的购房发票，涉案房屋目前尚不具备办证条件，故对反诉原告主张反诉被告为其办理房屋权属登记的反诉请求，本院不予支持，反诉原告可待支付完毕购房款后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告顾皝、陈芳美于本判决生效之日起十日内支付原告贵州翰林置业有限公司购房款90000.00元及违约金（违约金以45000.00元为基数，从2015年1月1日起按每日万分之二的标准计付至2015年12月31日止；以90000.00元为基数，从2016年1月1日起按每日万分之二的标准计付至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告贵州翰林置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告顾皝、陈芳美的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1088.00元，反诉案件受理费641.50元，合计1729.50元，由被告（反诉原告）顾皝、陈芳美承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  孔羽佳二〇一八年十月二十二日书记员  申开旭