广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1748号原告（执行案外人）：牛联平，男，1977年5月29日出生，汉族，住河南省博爱县，委托诉讼代理人：邓超，河南剑源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清喜，河南剑源律师事务所律师。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司广州黄埔支行，住所地广东省广州市黄埔区港湾路488号，统一社会信用代码9144010189042172XL。负责人：李智华，该支行行长。委托诉讼代理人：梁冠斌，广东智洋律师事务所律师。第三人（被执行人）：焦作市京田汽车销售服务有限公司，住所地河南省焦作市人民路与东环路交汇处西南角，统一社会信用代码91410811753899209Q。法定代表人：邱百泉。第三人（被执行人）：邱婷，女，1991年2月25日出生，汉族，住河南省博爱县，第三人（被执行人）：邱百泉，男，1968年3月11日出生，汉族，住河南省博爱县，第三人（被执行人）：邱英姿，女，1967年4月24日出生，汉族，住河南省博爱县，第三人（被执行人）：夏联国，男，1971年6月4日出生，汉族，住河南省博爱县，第三人（被执行人）：郭爱霞，女，1972年3月30日出生，汉族，住河南省博爱县，原告牛联平诉被告交通银行股份有限公司广州黄埔支行（以下简称“交通银行黄埔支行”）、第三人焦作市京田汽车销售服务有限公司（以下简称“京田公司”）、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月30日立案受理后，依法组成合议庭于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告牛联平的委托诉讼代理人王清喜，被告交通银行黄埔支行的委托诉讼代理人梁冠斌到庭参加诉讼，第三人京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告牛联平向本院提出诉讼请求：1.判决对执行标的即位于焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场蓝湖郡7号楼2单元12号房产停止执行并予以解封，该房屋价值1000000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月19日，原告与邱百泉签订《房屋买卖协议》，约定：邱百泉将焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场蓝湖郡7号楼2单元12号房产（以下简称“涉案房屋”）以100万元的价格卖给原告，原告于当日将购房款100万元汇入邱百泉账户。之后原告搬入涉案房屋居住至今。在随后的时间里原告一直多次催促邱百泉为原告办理过户，但是由于种种原因邱百泉一直未能给原告办理过户。因此涉案房屋理应属于原告，原告在该房产居住多年且支付了房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告的请求理应得到支持。2017年9月10日原告向广州市黄埔区人民法院提出异议，2018年2月9日广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112执异8号执行裁定书，驳回原告异议。2018年3月1日原告收到该裁定，因原告不服该裁定，故依据相关法律规定提起本案诉讼。被告交通银行黄埔支行辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下：1.原告与邱百泉之间签订的买卖合同交易对价明显低于市场的平均值，不符合市场的规律；2.原告所称的转帐记录并没有进行相应的备注，也没有相应的证据证明该笔款项就是购房款；3.原告提供的居住证明仅能证明其2018年居住在涉案房屋，除此之外并没有证据证明原告从2014年6月开始就住在涉案房屋；4.原告与邱百泉之间的交易并没有进行房屋过户没有办理过户手续，也充分证明了邱百泉并没有完全的交付。第三人京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。经审理查明：本院于2018年2月9日作出的（2018）粤0112执异8号《执行裁定书》查明：“交通银行黄埔支行与京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞借款合同纠纷一案，依据本院（2015）穗黄法民二初字第1181号民事判决，京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞应向交通银行黄埔支行履行如下义务：一、京田公司应偿还借款本金16017138.84元及逾期还款利息（截至2016年7月21日，利息为2008149.45元；自2016年7月22日，以欠款额为基数，按每日0.5‰计付）；二、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞对京田公司上述债务承担连带清偿责任。因京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞未履行生效判决确定的义务，交通银行黄埔支行向本院申请执行，本院于2016年12月6日立案执行。2015年11月18日，本院在本案审理阶段根据交通银行黄埔支行的申请，查封了邱百泉名下的涉案房屋，查封期限至2018年11月19日止。2017年7月13日，本院在本案执行过程中作出（2016）粤0112执3994号之一执行裁定书，裁定拍卖邱百泉名下上述涉案房屋。因邱百泉下落不明，本院在涉案房屋所在处张贴公告，以公告方式送达上述执行裁定书。2017年9月10日，牛联平向本院执行法官寄送《案外人执行异议申请书》，但未到立案部门办理立案登记手续。公告送达期满后，本院在涉案房屋所在处张贴公告，限令邱百泉及占有人于2017年12月12日前迁出涉案房屋。牛联平遂于2018年1月15日向本院提出书面异议，本院于当日立案。牛联平提出异议后，提交了署名为邱百泉和牛联平、落款时间为2014年6月19日的《房屋买卖协议》，落款时间为2014年7月12日的《房屋交接协议》，以及河南东大物业服务有限公司焦作分公司龙源湖中际广场客户服务中心出具的《居住证明》。……本院综合有关证据材料，确认以下事实：署名为邱百泉和牛联平、落款时间为2014年6月19日的《房屋买卖协议》系打印版简易文本，未采用房地产管理部门或房地产中介机构的房屋买卖合同示范文本，未标明合同编号、合同签订地点。……牛联平的委托代理人确认，涉案房屋买卖没有经过中介机构介绍，也没有办理购房网签手续。牛联平、京田公司的委托代理人均表示，不清楚涉案房屋买卖时是否有按揭贷款，也不清楚按揭贷款的偿还情况。经查，涉案房屋的《房屋所有权证存根》（房产证号：20××12号）显示，涉案房屋的所有权人是邱百泉，登记时间是2014年1月2日。2014年4月1日，邱百泉与中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行（下称农业银行建设路支行）签订《房地产抵押合同》，以涉案房屋抵押担保其个人购房借款34万元，担保期限至2031年7月3日。焦作市不动产登记中心2017年12月6日向本院出具的《不动产信息查询表》‘限制登记’一栏显示，涉案房屋为‘抵押，查封’状态。落款时间为2014年7月12日的《房屋交接协议》，以及河南东大物业服务有限公司焦作分公司龙源湖中际广场客户服务中心出具的《居住证明》，均无其他证据材料予以佐证。《居住证明》注明‘仅限办理暂住证使用’，未说明牛联平在涉案房屋居住的起始时间，不能证明牛联平自购房后一直在涉案房屋居住的事实主张。”牛联平、交通银行黄埔支行在庭审中均表示对上述查明和确认的事实没有异议，本院予以确认。（2018）粤0112执异8号《执行裁定书》中还查明：“牛联平提供的中国工商银行2014年5月16日-2014年6月28日的流水清单，该流水清单共一页，其中一笔交易记录显示：‘62×××552014－06－19贷1000000.01000975.1网转62×××110268’，但交易记录未显示交易双方户名，也未显示转款用途。牛联平的委托代理人确认，该流水清单系邱百泉银行账户的流水清单，62×××11是牛联平的账户；对交易款项的用途，其认为是牛联平的购房款，房屋买卖协议中有约定，时间金额能相互对应。对于牛联平为何可以打印邱百泉的银行账户流水清单，以及牛联平与邱百泉有无其他交易往来，其表示不清楚。”对于该部分内容，交通银行黄埔支行表示没有异议；牛联平表示存有异议，并向本院提交两份中国工商银行回单，其中一份回单显示2018年9月18日，户名为邱百泉，卡号/账号为62×××55的银行账户存入1元；另一份回单显示2018年9月22日，户名牛联平，卡号/账号为62×××11的银行账户支取500元。牛联平提交该两份银行回单拟证明上述邱百泉的银行流水清单中发生于2014年6月19日的交易双方账户分属牛联平和邱百泉，牛联平已经支付了涉案房屋的购房款，只是没有办理过户而已。庭审中，牛联平就其为何持有邱百泉的银行流水以及为何不直接打印自己的银行流水陈述称，在涉案房屋被查封之后，其多次去找邱百泉，故邱百泉将银行流水打出来交给其；另由于时间已经过去较久，其无法打印自己的流水，邱百泉与银行工作人员较为熟悉，所以打印邱百泉的银行流水。另查明，牛联平还向本院提交一份河南东大物业服务有限公司焦作分公司开具的物业费发票，开票日期为2018年1月9日，价税合计金额为2901元，购买方名称一栏载“一期7-2-12邱百泉”，备注一栏载“2018.1-2018.12物业费为牛联平缴纳”。牛联平主张因物业费金额较小，系通过现金支付，故没有相应的转账记录。再查明，上述（2018）粤0112执异8号《执行裁定书》裁定驳回牛联平的异议。牛联平于2018年3月2日收到该裁定书，因不服该裁定，遂于2018年3月14日通过网上立案方式提起本案诉讼，本院于2018年3月30日立案受理。以上事实，有广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112执异8号《执行裁定书》、中国工商银行回单、邮政快递面单、送达流水、网上立案证明等书证及当事人陈述予以佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是牛联平是否系执行标的即涉案房屋的权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利是否足以排除强制执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，本案中，涉案房屋的《房屋所有权证存根》（房产证号：20××12号）、《房地产抵押合同》以及《不动产信息查询表》显示，涉案房屋的所有权人是邱百泉，抵押权人是农业银行建设路支行，牛联平并非涉案房屋的权利人。其次，牛联平主张其在本院查封涉案房屋之前已经与邱百泉签订了房屋买卖协议，支付了全部购房款，进行了涉案房屋交接并居住，且多次催促办理过户但因邱百泉原因至今未能办理，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其诉讼请求应得到支持。对此本院认为，牛联平提交的其主张为支付购房款的银行流水并未显示款项用途；提交的居住证明和物业费发票所涉时间均为2018年，无法证明在此之前其已经合法占有涉案房屋；涉案房屋在牛联平主张的交易时间之前已存在抵押，其理应知悉涉案房屋过户存在他人权利障碍；牛联平自称多次催促邱百泉办理过户手续，但却从未通过仲裁或诉讼途径主张其权利，且在本院2015年11月18日查封涉案房屋之后，直至2017年9月10日才向本院提出异议，其行为显然不符合日常生活常理。综上，牛联平提供的证据材料均属于单一证据材料，不能提供其他确切的证据予以佐证，亦无法形成完整证据链，且其行为有违常理难以令人信服，故本院对其单方陈述不予采信。牛联平未能举证证明其在涉案房屋之上拥有足以排除执行的实体权利，应承担不利的法律后果。因此，对于牛联平的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告牛联平的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由原告牛联平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一八年十月二十九日法官助理钟陈书记员姚春华