济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初1015号原告：济南物华物业管理有限公司，住所地济南高新区法定代表人：王常军，总经理。委托诉讼代理人：张传伟，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：刘尚木，男，1963年11月13日出生，汉族，山东省烟草专卖局内退职工，住济南市。原告济南物华物业管理有限公司（以下简称物华物业公司）与被告刘尚木物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告物华物业公司的委托诉讼代理人张传伟、被告刘尚木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费21180元（自2010年3月至2017年12月），并按照同期银行贷款利率支付利息；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系专业提供物业管理服务的物业公司，自2003年开始至今为新生活家园小区业主提供物业服务，被告系该小区80-1-1102号业主，原告为被告提供物业服务，但被告拒不交纳物业管理服务费，根据双方签订的前期物业服务合同约定，物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，每季度第一个月10号以前交清本季度费用。合同签订后，原告为小区业主提供良好的管理和服务，被告却自2010年3月至今一直拒不交纳物业管理费，原告多次协商欠费事宜，但被告置之不理，至今尚欠物业费21180元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。刘尚木辩称，我家多次被盗，地下室被淹，且房屋存在漏水情况，若是我同意给物业费，物业公司须赔偿我的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。物华物业公司提交如下证据：证据一，《前期物业服务合同》，证明被告应按时交纳物业费。针对该证据，刘尚木认可其真实性，但辩称物业公司需解决车位、储藏室以及房屋被盗、地下室被淹的问题，房顶漏水的问题。证据二，资质证书，证明原告有从事物业管理的资质；证据三，济高管发（2004）200号文件及济南市价格认定中心的函，证明原告收费的依据。刘尚木对上述两份证据无异议。刘尚木提交如下证据：证据一，房屋漏水的照片。针对该证据，物华物业公司经核实后，回复刘尚木报修的时间是在2018年7月份，公司目前正在走程序进行维修中。房屋漏水属于质量问题，应由开发商负责，不应向我方主张损失。对此，刘尚木称这次报修，是其打12345后，物华物业公司才进行的处理，自2008年—2010年我报修后，物业公司进行了处理，但自2010年之后未再处理。证据二，原告向我出具的针对我地下室第一次淹水出具的协议。但实际上没有赔。第二次和第三次没有赔。就是因为我们达成协议了，但是原告不赔，所以我在2012年下半年开始不交纳物业费。针对该证据，物华物业公司辩称，对真实性有异议，该协议公章是椭圆章，但是我公司公章是圆章。当事人对上述无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对上述有争议的证据，本院经审查认为：一、针对刘尚木提交的证据二，虽物华物业公司辩称不认可其公章，但其未在规定时间内申请对该公章进行鉴定，视为其放弃鉴定申请，故该证据的真实性本院予以确认；但该证据与本案无关联性，故本院不予采信。二、关于刘尚木主张的房屋被盗问题，虽其申请本院调取其在济南市公安局高新技术产业开发区舜华路派出所的报警记录，但该证据的调取不在本院调取范围内，属于其个人可以调取的范围。故对其主张的房屋被盗问题,其未能提交证据予以证实，故该抗辩不成立。三、针对刘尚木主张的房屋漏水问题。关于刘尚木房屋漏水问题其提交照片予以证实。物华物业公司经落实刘尚木地下室确实存在漏水问题,但报修的时间是在2018年7月份，公司目前正在走程序进行维修中。房屋漏水属于质量问题，应由开发商负责，不应向我方主张损失。对此，刘尚木称这次报修是其打12345后，物华物业公司才进行的处理，自2008年—2010年期间其报修后，物业公司进行了处理，但自2010年之后未在处理，但对该陈述其未能提交证据予以佐证。另房屋漏水属于房屋质量问题，应由开发商予以处理，与物华物业公司无关。四、刘尚木物业服务费交纳至何时。物华物业公司主张交纳至2010年2月底，自2010年3月1日开始未交纳，而刘尚木抗辩其交纳至2010年6月30日。双方对于自己的主张均未能提交证据予以证实。本案中，物华物业公司作为持有刘尚木交纳物业费单据的一方，其未能提交证据予以证实，且依据合同约定，物业服务费为每季度第一个月10日前内交纳，结合双方主张的时间，刘尚木的主张更符合合同约定的交纳期间。故本院认定刘尚木物业费交纳至2010年6月30日，自2010年7月1日起未交纳。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：物华物业公司系自2003年至今为新生活家园小区业主提供物业服务，刘尚木系该小区80-1-1102号业主，双方签订《前期物业服务合同》。该合同约定：涉案房屋属于小高层住宅，建筑面积187.27平方米，物业服务费为1.2元/月/平方米，物业费每季度第一个月10号以前交清本季度的物业服务费。逾期不交，应交费用每日加收0.3%的滞纳金。刘尚木至今尚欠物华物业公司自2010年7月至2017年12月止的物业服务费20225.16元（1.2元/月/平方米*187.27平方米*90个月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务，物华物业公司按约提供物业服务，刘尚木应按合同约定支付物业服务费。本案的争议焦点是：刘尚木是否可因本案审理中所提及的问题少交或免交物业费。基于刘尚木提交证据不足以证明物华物业公司存在严重瑕疵，未达到相应标准，故本案中刘尚木不能因上述问题少交或免交物业费。另其主张的因房屋漏水问题达成的协议，与本案所涉法律关系无关，其可在条件成就时，另行主张权利；且房屋质量问题不属于物业公司所辖范围，其不能以房屋质量问题为由拒交物业费。另刘尚木未能举证涉案小区存在业主委员会，也未举证证实物华物业公司的入驻不符合程序，故其该抗辩不成立，本院不予支持。综上，另因物华物业公司未能证实刘尚木物业费交纳至2010年2月底，且该交费区间与合同约定的每季度第一月10日前交纳本季度物业费不符，故本院认定刘尚木自2010年7月至今未交纳物业服务费。刘尚木未按合同约定交纳物业费已构成违约，应当承担违约责任。依据双方协议约定，刘尚木应向物华物业公司支付自2010年7月至2017年12月止的物业服务费20225.16元（1.2元/月/平方米*187.27平方米*90个月）。另依据双方提交的证据，及庭审中的陈述，结合双方合同履行情况，本院对于物华物业公司主张的违约金酌情予以调整，本院支持刘尚木支付物华物业公司自2018年5月24日（起诉之日）起至本判决生效之日止的逾期交纳物业费利息损失，以20225.16元为基数，按照同期银行贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十六，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条，《物业管理收费管理办法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘尚木自本判决生效之日起十日内支付原告济南物华物业管理有限公司自2010年7月至2017年12月止的物业服务费20225.16元（1.2元/月/平方米*187.27平方米*90个月）；二、被告刘尚木自本判决生效之日起十日内支付原告济南物华物业管理有限公司自2018年5月24日起至本判决生效之日止的逾期交纳物业费利息损失，以20225.16元为基数，按照同期银行贷款利率计算；三、驳回原告济南物华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘尚木未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元，由被告刘尚木负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曲劲松二〇一八年十月十三日书记员  胡晓明