广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17196号原告：杨文俊，男，1979年11月6日出生，汉族，住河南省息县，委托诉讼代理人：何力峰，广东协民律师事务所律师。被告：郑惠宝，男，1952年9月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈泳强，广东骏和律师事务所律师。原告杨文俊与被告郑惠宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，于2017年3月30日作出（2017）粤0605民初651号民事判决书。郑惠宝不服判决，提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年8月14日作出（2017）粤06民终5507号民事裁定书,该裁定于2018年8月18日发生法律效力。本院于2018年8月24日立案受理，依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。杨文俊的委托诉讼代理人何力峰、被告郑惠宝及其委托诉讼代理人陈泳强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合约》有效；2.被告继续履行合同，立即到房地产登记部门办理房屋过户手续，并向原告交付房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系南海区里水镇甘蕉村××街××照人家花园××座××房（以下简称“涉讼房屋”）的业主，原、被告在经纪方（佛山市南海区钜鼎房地产中介代理服务部）的居间下，于2016年11月9日签订了《房屋买卖合约》，约定原告以81万元的总价向被告购买涉讼房屋。因上述房屋有抵押贷款，双方约定采用涂销抵押后由原告申请商业贷款的方式支付购房款，原告于签约当天向被告支付定金1万元。签约后，原告筹足了首期购房款并向银行办理申请贷款手续。2016年12月12日，中国银行广州荔湾支行向原告开具了《同意购房抵押贷款意向书》。同月14日，原告、被告、经纪方一同前往佛山市南海日昌盛小额贷款有限公司（以下简称“日昌盛公司”）办理涉讼房屋还贷手续，但被告忽然变卦。原告认为，被告不愿意配合原告办理过户手续构成违约，侵害了原告的合法权益，故起诉。原告在诉讼中补充事实：郑惠宝除了把涉讼房屋卖给杨文俊外还把涉讼房屋卖给案外人蒋荣娟，除了本案所涉的诉讼，蒋荣娟也向法院起诉郑惠宝要求办理房屋过户手续，原同贷书已过期，所以通过银行贷款支付购房款已经不现实，但杨文俊可以一次性付款，涉讼房屋的查封是根据杨文俊在本案原审中申请作出的，第二个查封的案件已被驳回诉讼请求，第三个查封不影响案件的实际处理，具体情况不了解。被告郑惠宝辩称，原告的诉请没有依据，应予驳回，理由如下：一、2016年11月9日，原、被告与经纪方签订了《房屋买卖合约》，签约前被告口头告知原告必须要提前支付首付款25万元用于提前还贷，并约定买方垫资赎回房产证，以便尽快办理过户手续，原告答应称首付款已经准备好，签约后随时可以支付，被告见原告答应此条件才签订《房屋买卖合约》，并依约在签约后10天之内，即2016年11月12日向日昌盛公司申请提前还贷，并得到批准。此后被告多次通知经纪方及原告，在其每月还贷日13日之前，即12日还清贷款，但原告以种种借口拖延支付首付款，于是被告在2016年12月11日以书面形式通知经纪方，委托经纪方通知原告在12月12日前支付买房首付款办理提前还贷，否则应承担由此产生的一切后果。同月12日，被告还收到日昌盛公司员工发送的违约通知。同月13日傍晚，被告在阳江电话联系原告，谈了三十多分钟后，说通原告并约好在同月14日三方前往日昌盛公司交付首付款还贷。同月14日上午十点，三方到日昌盛公司，该公司经理李某提前申请在总公司借出房产证及土地证，交给原告验证拍照。此时，原告突然提出支付首付款24万元之后要将涉讼房屋交给原告，被告不同意并明确必须付清楼款之后即时交房。原告又提出要求支付首付款后房产证和土地证要交给原告，因原告在广州无地址，被告无法找到他，且当时涉讼房屋登记在被告名下，原告持有该些证件也没有意义，故被告对其提出的该要求也不予同意。此后，原告一家对被告进行无理纠缠，被告见原告无诚意支付首期购房款，再加上被告年事已高经不起无理折腾，且李某经理也不同意双方在公司喧哗，要求双方协商好了之后再来处理，于是被告通知朋友开车过来将其接走。原告在2016年12月14日提出种种无理要求拒不支付首付款已经构成违约，日昌盛公司也已将房产证、土地证收回公司。二、原告拖延支付首付款，其主张不相信被告，但12月14日按合约规定首付款并非交给被告，而是直接转入日昌盛公司公账，到账后即视为被告已收取购房款，被告也将会开具收款收据，日昌盛公司也会开具还清贷款证明书给原告，但原告还是不愿意支付首付款，可以证明原告无理取闹，故意拖延，已构成明显违约。三、被告在11月12日申请提前还贷得到批准后，已通过电话多次告知经纪方可以还款，而每月12日是还款日，被告也已告知经纪方，但原告迟迟不付款。12月11日，被告发函给经纪方，强调期限及后果，但经纪方没有理会。次日，被告与原告通电话谈了三十多分钟，双方同意于12月14日三方一同到日昌盛公司还贷赎房产证。被告向原告声明这是最后一次机会，如果原告再变卦，被告就不出卖涉讼房屋予原告了。因双方约定在12月14日去日昌盛公司还款，故被告在12月12日还款日只能向朋友借资偿还当月贷款7596.71元，还中安信业贷款3996元，共还贷11592.71元。因此，在被告无力偿还贷款的情况下，只有向朋友再借钱还贷，造成被告经济雪上加霜，该损失是原告在提前还贷日12月12日不按约定提前还贷造成的，应由原告承担。四、原告在11月9日签约交付10000元定金之后，一直消极拖延交易进程。签约后十多天，原告才带家人来看房，原告的母亲看完涉讼房屋之后表示不满意，并提出要被告降价2-3万元，理由是原告要对涉讼房屋进行重新装修，鉴于签约时原告已经看过房，故对原告的降价要求被告不予同意。被告认为，原告家人对购买涉讼房屋有不同意见，这是造成原告迟迟不肯支付首付款的重要因素。原告的家人看完房之后到经纪方处办理交付首付款手续，原告的母亲再次要求降价，否则将不购买涉讼房屋，被告再次拒绝，后双方不欢而散。五、原告在签约时明确其已经准备好首付款，只需要向朋友借点钱便可以随时支付，但根据原告提供的银行流水信息，其在11月19日至12月8日之间，账户内金额最多只有170360.81元，在被告通知原告提前还贷的最后期限（12月12日），原告的账户里也只有1903360.81元，原告至此都还没有凑够240000元的首期购房款，直到12月13日原告的账户才刚刚凑够270060.81元（含原告同意贷款的差额30000元，加上首付款240000元，合计270000元）。由此可见，原告在提前还贷日（12月12日）之前根本没有凑齐首付款，这是原告拖延支付首付款的重要原因。六、12月14日，三方到日昌盛公司还贷赎房产证，原告应将首期款存入日昌盛公司的账户，但原告一家提出种种无理条件拒绝支付首付款，是原告方的无理要求导致合同无法继续履行，原告在本案的起诉完全是无理取闹。综上，本案是因为原告购房条件不成熟，拖延支付首付款造成，相应的责任应由原告自行承担。同时，因为原告的原因导致被告耽误了房屋买卖时机，损害了被告的合法权益，原告应赔偿被告的经济损失。因被告非常急着用钱，所以委托律师发信给买方要求解除合同，被告另觅买家，但交易过程突然被原告查封涉讼房屋，导致被告被新买家追责。明明是原告无钱买房，请求法院查明事实。因原告杨文俊没有支付首期款，是原告根本违约，被告有权解除合同，并将解除合同通知书送达原告，故合同在2016年12月24日已解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：郑惠宝提供的手机短信截图没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。郑惠宝提供的2016年12月10日的函件及快递单有原件核对，但没有邮递结果的证据佐证，且收件人不是杨文俊，本院对其证明内容不予确认。郑惠宝提供的律师函邮寄的的快递结果只有打印件，没有原件核对，本院对其证明内容不予确认。郑惠宝提供的租住合同和收据和本案无关，本院对其关联性不予确认。杨文俊提供的贷款手续收据有原件核对，本院对其真实性予以确认。本院对证人李某和陈某的证言综合案件的审理及当事人陈述进行综合认定。综合本院采信的证据和当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋的登记所有权人为郑惠宝，权利证号为0200086111。2018年10月10日查询显示涉讼房屋无抵押登记，有查封登记：2017年1月25日因本案原审案件杨文俊申请被查封，限制文号（2017）粤0605执保304号；2017年7月14日因（2017）粤0605执保2251号案第一轮候查封；2018年7月26日因（2018）粤0605执保2769号案轮候查封。涉讼房屋所属土地权利证号国用（2010）0800839，于2017年7月14日因（2017）粤0605执保2251号案被查封。2016年11月9日，杨文俊（买方）、郑惠宝（卖方）、经纪方签订《房屋买卖合约》（No.0000198），约定：郑惠宝将涉讼房屋以810000元出售予杨文俊；采用涂销抵押后按揭付款方式支付购房款，其中签约时杨文俊向郑惠宝支付定金10000元，郑惠宝收到定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助杨文俊申请银行按揭，杨文俊在签约后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用申请按揭贷款；郑惠宝在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，杨文俊在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，杨文俊提取首期楼款（不含定金）240000元转入郑惠宝贷款账号内，银行到账后即视为已收取相应楼款；楼价余款560000元在交易过户及抵押登记手续完成之后，由贷款银行直接划给郑惠宝；如银行批准的贷款金额少于杨文俊申请的贷款金额，二者相差金额，杨文俊在房管部门出具成功受理本次交易土地证递件回执当天直接支付给郑惠宝；签约后如一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款，拒绝出售或购买涉讼房屋，隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等并导致合同目的无法实现，均视为违约，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金；郑惠宝交付涉讼房屋予杨文俊的时间为郑惠宝收齐全部楼款当日。同日，杨文俊向郑惠宝支付购房定金10000元。日昌盛公司工作人员李某陈述，郑惠宝于2016年11月8、9日左右电话向日昌盛公司申请提前还款。两天后，李某通知郑惠宝可以还款，最迟在2016年12月12日还清。2016年12月10日，日昌盛公司的员工李某发短信予郑惠宝，内容为：“郑老板您好！由于您11月12号申请提前结清（结清金额25.13万元）。至今没有转账过来，属于严重违约，如果在本月12号之前没有把结清金额转过来，房产证没办法给您，且后续的后果自负！”郑惠宝主张其于2016年12月10日向经纪方发出邮件，通知经纪方要求买方在当月12日前全额还清贷款，希望经纪方通知买方。2016年12月12日，中国银行广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，初步审核同意为杨文俊购买涉讼房屋提供530000元的贷款。李某于2016年12月13日收到郑惠宝通知次日上午办理还款。2016年12月14日，郑惠宝、杨文俊及其亲属、经纪方工作人员一同到日昌盛公司办理提前偿还涉讼房屋项下抵押贷款手续。双方因提前还贷后房产证原件是否交由经纪方或杨文俊保管发生争议，无法达成一致，郑惠宝先行离开，还款手续未办妥。郑惠宝离开后，于11:55发短信予杨文俊，内容为：“我等你15分钟，在小区路口，你不到就解约，我不卖了。我没时间，要回阳江。”后杨文俊到场后，双方亦未能就继续履行合同达成一致。2016年12月14日，经纪方向郑惠宝发出《敦促履行通知书》，催促郑惠宝办理还款过户手续。2016年12月19日，郑惠宝委托律师向杨文俊邮寄《律师函》，主张因杨文俊未按时向郑惠宝支付首期楼款用以还贷，严重违反合同约定，且经催促无果，已给郑惠宝造成损失，要求解除《房屋买卖合约》并追究杨文俊的违约责任。该邮件于当月24日妥投。2017年1月10日，因涉讼房屋买卖纠纷，郑惠宝在本院起诉杨文俊，请求本院确认双方签订的《房屋买卖合约》于2016年12月24日解除，杨文俊承担违约责任（支付违约金71000元），案号为（2017）粤0605民初546号，本院于同年2月21日将该案应诉材料送达予杨文俊。2017年1月11日，杨文俊提起诉讼，诉请郑惠宝继续履行涉讼合同，案号（2017）粤0605民初651号。该案庭审中，郑惠宝明确其不同意将涉讼房屋售予杨文俊，该房屋已另行出售，并当庭出示了其与案外人蒋荣娟签订的《房地产买卖协定》。杨文俊明确如法院判令合同继续履行，其同意在办理过户之前向郑惠宝先行支付首期款24万元，在房管部门出具成功受理交易土地证递件回执当天再向郑惠宝支付3万元，余款53万元通过按揭方式支付。本院作出（2017）粤0605民初651号民事判决，判决确认涉讼合同关于房屋买卖事项的约定有效，郑惠宝协助办理涉讼房屋过户至杨文俊名下的手续。郑惠宝不服，向佛山市中级人民法院提起上诉。该院在审查过程中，因杨文俊的同贷书已过期，杨文俊表示没有能力一次性支付剩余购房款，该院以该案二审期间发生新事实为由将该案发回本院重审。杨文俊在本案诉讼中，提供其于中国农业银行62×××77账号，该账号于2018年9月25日有存款816512.8元。杨文俊同意一次性支付剩余购房款予郑惠宝。另查明，本院于2017年7月5日受理原告蒋荣娟与被告郑惠宝、第三人杨文俊房屋买卖合同纠纷一案，蒋荣娟在该案请求郑惠宝配合办理涉讼房屋过户至蒋荣娟名下的手续。本院在该案根据蒋荣娟的申请，依法以（2017）粤0605执保2251号案查封涉讼房屋的房产和土地。本院于2017年9月30日作出（2017）粤0605民初10013号民事判决书，判决认定蒋荣娟和郑惠宝之间不存在真实的交易关系，驳回蒋荣娟的所有诉讼请求。蒋荣娟不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年5月18日作出（2017）粤06民终12740号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院于2018年7月9日立案受理原告蒋荣娟与被告郑惠宝、佛山领誉房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院在该案根据蒋荣娟的申请，以（2018）粤0605执保2769号案件查封涉讼房屋。蒋荣娟在该案请求解除和郑惠宝的合同，郑惠宝返还购房款30万元及赔偿损失等。本院认为，杨文俊和郑惠宝签订的《房屋买卖合约》项下关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方约定买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行预约扣账日或之前，买方提取首期楼款240000元存入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。郑惠宝没有证据证明在2016年12月12日前曾向杨文俊发出扣划还款时间的通知或敦促杨文俊支付首期款的通知。郑惠宝主张在2016年12月10日寄出邮件，要求经纪方通知杨文俊在2016年12月12日前履行还款义务。即使郑惠宝的主张属实，不考虑邮件邮寄的在途时间和经纪方通知时间，郑惠宝通知的履行期限也明显过短，不属于合理的履行期限。杨文俊在2016年12月12日前未支付首期款不构成违约。2016年12月12日，双方约定2016年12月14日办理提前还款及首期款支付手续。2016年12月14日，双方按约定到指定地点办理提前还款及首期款支付手续。双方因还款后房产证是否应脱离郑惠宝控制发生争议，但涉讼合同并未约定杨文俊支付首期款后，郑惠宝需将涉讼房屋的房产证原件交由经纪方或杨文俊持有，杨文俊提出的请求不合理，在郑惠宝不同意的情况下，双方应继续履行合同义务，杨文俊应履行首期款支付义务。但由于郑惠宝没有举证证明当日及其后各方明确了日昌盛公司收取还贷款的账户或郑惠宝的还款账号，也没有明确还款手续可在郑惠宝不在场的情况下办理完毕，杨文俊支付首期款的条件不具备，杨文俊未支付首期款不构成违约。为此，郑惠宝发出解除通知时对涉讼合同不具有解除权，不发生解除合同的效果，涉讼合同应继续履行。至本案庭审终结时，涉讼房屋有因杨文俊原审诉讼申请的查封，涉讼房屋可在杨文俊申请解除查封后解除权利限制登记。其后的（2017）粤0605执保2251号案轮候查封，申请人的诉讼请求已为生效裁判驳回；（2018）粤0605执保2769号案轮候查封，申请人不是对涉讼房屋主张权利，且尚未转为实际查封，涉讼房屋具备变更登记的条件。涉讼房屋所属土地使用权虽为（2017）粤0605执保2251号案查封，但该案申请人的诉讼请求已为生效裁判驳回，在法院依职权解除该查封后，涉讼土地使用权也具备变更登记条件。综上，涉讼房屋及土地使用权均具备变更登记的条件，本院对杨文俊的转移登记请求予以支持。杨文俊在诉讼中同意一次性支付剩余购房款80万元，杨文俊应在判决发生法律效力之日起十日内支付首期款款24万元予郑惠宝，在转移登记办理当天支付剩余购房款56万元予郑惠宝。双方约定收齐楼款当天交付房屋，郑惠宝应于收到剩余购房款当日交付涉讼房屋予杨文俊，本院对杨文俊的相应请求予以支持。案件因杨文俊原因发回重审，为此增加的案件受理费应由杨文俊负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨文俊与被告郑惠宝于2016年11月9日签订的《房屋买卖合约》（No.0000198）项下关于房屋买卖事项的约定合法有效；二、原告杨文俊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付首期款240000元予被告郑惠宝；三、被告郑惠宝应于收到上述第二项的款项之日起十日内协助原告杨文俊办理位于南海区里水镇甘蕉村上街虎头岗星照人家花园C座401房转移登记至原告杨文俊名下的手续；四、原告杨文俊应于被告郑惠宝履行上述第三项义务的同时将剩余购房款560000元支付予被告郑惠宝；五、被告郑惠宝应于原告履行上述第四项义务的同时将位于南海区里水镇甘蕉村上街虎头岗星照人家花园C座401房交付予原告杨文俊。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11900元，财产保全费4570元，合计16470元（原告已预交），由原告负担5950元，由被告负担10520元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的10520元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲人民陪审员  梁润芬人民陪审员  李爱明二〇一八年十月十九日书 记 员  孔捷莹