河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0623民初1447号原告：刘晓朋（刘晓鹏），男，汉族，1968年1月17日出生，住河北省保定市涞水县。委托诉讼代理人：李保征，河北平一律师事务所律师。被告：涞水县佳禾房地产开发有限公司。住所地：河北省保定市涞水县拱辰街南9号。法定代表人：赵会刚职务：董事长统一社会信用代码：91130623665262558U。委托诉讼代理人：赵三圣，河北精伟律师事务所律师。原告刘晓朋（又名刘晓鹏）与被告涞水县佳禾房地产开发有限公司（以下简称佳禾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓朋（又名刘晓鹏）委托诉讼代理人李保征、被告佳禾房地产公司委托诉讼代理人赵三圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓朋（又名刘晓鹏）向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间就涞水县嘉兴园A区16号楼2单元501室的商品房买卖合同有效；2、判令被告立即按照《涞水县佳禾房地产开发有限公司关于对嘉兴园A区16号楼购房户的郑重承诺》的内容履行与原告订立嘉兴园A区16号楼2单元501室《商品房销售合同》（或称《商品房买卖合同》）的义务，并按商品房买卖合同约定的义务全面履行；3、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担出被告承担。事实和理由：2012年7月12日，原告购买了被告开发建设的嘉兴园A区16号楼2单元501室131.28平方米（现在被告公示面积为131.73平方米）的商品房，当时双方约定每平方米售价3700元，售价不随市场价格波动而调整，2012年底前开工建设，2014年10月底前交房。但直到2016年底被告也未开工建设上述商品房，而且随着市场房价上涨被告还预单方毁约：售价上调至每平米5000元！对此，16号楼的全体购房户坚决不同意！要求被告继续按照原协议履行、要求被告立即开工建设16号楼、原价售房。在涞水县住房保障和房产管理局等部门的主持下，2017年2月28日被告为原告及16号楼其他购房户，出具了《涞水县佳禾房地产开发有限公司关于对嘉兴园A区16号楼购房户的郑重承诺》：继续执行原购房价格，不乱收费-****待《预售许可证》下发时，与业主签订正式购房协议即《商品房销售合同》。经查，16号楼的《预售许可证》早已发放给被告，16号楼也即将竣工，因此，原被告之间就嘉兴园A区16号楼2单元501室商品房的买卖合同应为有效，但被告却拒绝按照上述承诺与原告订立《商品房销售合同》（或称《商品房买卖合同》），所以，为保护原告合法权益不受侵害，本人特依《中华人民共和国民事诉讼法》第23条之规定向你院起诉，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告涞水县佳禾房地产开发有限公司辩称，一、原告的诉请及事实叙述先后矛盾，诉请1.要求确认商品房买卖合同有效；2.请求订立商品房买卖合同，有效的前提是已经签订了商品房买卖合同为依据；二、原告已订购或者认购的缴纳10000元订金，订购了房屋一套，因购房政策等原因，答辩人催促原告于2018年6月底前前来签订商品房买卖合同，因原告未及时履行该义务，答辩人与原告已解除该订购协议，并于2018年7月18日将该房屋另行出售，因此答辩人愿将原告所交10000元进行返还，并支付相应的利息。在庭审过程中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证和涞水县义安镇寺皇甫村民委员会出具的证明一份，证明“刘晓朋”和“刘晓鹏”为同一人被告的质证意见：该证明应由公安机关出具证明，对关联性不认可，对真实性认可，对证明目的不认可。证据二、（1）被告为原告出具的编号为1514654收据一张，证明2012年7月12日原告购买被告嘉兴园处的16号楼2单元501室131.28平米的楼房订金10000元；（2）摘自《现代汉语词典》第五版第321页和1668页对“订金”的解释：订金也叫预付款，指订购商品房等预付的款项，两份证据证明被告已经收取了原告购房款10000元整。被告的质证意见：因为当时收取该款项时该房未取得预售证明，该行为应属无效。证据三、2017年2月28日被告为原告出具的《涞水县佳禾房地产开发有限公司关于对嘉兴园A区16号楼购房户的郑重承诺》一份，共两页。结合证据二，证明被告承诺原告以每平米3700元的单价出售嘉兴园A区16号楼2单元501室的楼房，户型面积不变、2019年10月1日前向原告交房、不乱收费、不绑定其他商品出售、原告可以全款购房、按揭购房或者分期购房，如2019年10月1日前逾期未交房，无论何种原因，需按照交房日期2019年10月1日当时涞水县城楼房的平均单价与原告购房时3700元的单价之差价计算楼房总价后补偿原告，被告在出具《承诺》后，原被告不论签订何种协议，违约金均不能少于上述标准，交房时剩余土地使用年限不少于68年，楼房层高2.9米，质量符合国家标准和设计标准，待《预售许可证》下发时与原告订立《商品房销售合同》。被告的质证意见：对真实性不认可，该承诺系当时部分购房户情绪激动，非法信访导致，关联性不认可，其中对购房户的承诺，不包含原告，其中的购房人应为交付全款及大部分款项的用户，而原告系交付10000元订金的订房户，且收据上未体现房屋单平米价格，所以该承诺对原告不发生效力。证据四、被告公示的嘉兴园A区16号楼2单元501室的户型图、实际面积为131.73平方米的复印件一张，证实因为设计调整嘉兴园A区16号楼2单元501室面积已经调整为131.73平方米。被告的质证意见：该证据与本案无关，对户型面积的调整，是住房设计部门、建筑部门依据是实际情况作出的变更，与原告无关。证据五、向法院申请调取的证据，证明被告关于16号楼的销售单价及销售数量和登记备案手续，当时申请调取的全部16号楼，但是因为篇幅太多，只是调取了其中三份，证明被告给原告的承诺书上的房屋销售合同既是法院调取房屋买卖合同（预售），被告应当按照法院调取的合同样本与原告订立房屋买卖合同，及办理相关登记备案手续，还证实被告已经严格按照《涞水县佳禾房地产开发有限公司关于对嘉兴园A区16号楼购房户的郑重承诺》，对已登记的购房户履行了售房义务，原告也为16号楼的购房户，被告同样应按照承诺履行相应义务。被告的质证意见：对真实性及合法性认可，但该证据与本案无关，与他人订立商品房预售合同对单价、房款、交房时间等地约定，系答辩人行使合同自由原则的行为，与原告无关。证据六、涞水县人民法院（2018）冀0623财保25号和（2018）冀0623财保25号之一，证明原告申请，法院已经对诉争房屋进行了保全，并且被告承认原被告之间就诉争的房屋有买卖合同存在；证据七、原告向法院缴纳的诉讼费票据、保全费票据及财产保险费票据一张，证明原告为主张权利缴纳的诉讼费、保全费、保险费。被告的质证意见：对证据六证明目的不认可，对证据七保全费，因原告对该房屋不享有物权，且该房屋系在建工程，并未实际使用，不应也不适宜保全措施，因此该费用应由原告自行承担。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、2018年7月18日被告与买受人牛俊签订的商品房买卖合同，证明被告已经将16号楼2单元501室进行了出售；二、收据一份，证明买受人依合同约定交付售房款的事实。原告的质证意见：1.对两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对合同样本被告提供的是复印件，虽然后边有该公司公章和买受人签字，但不能证明合同复印件的真实性，单从收据来说，上边没有被告公司公章，也不能证实被告收取了买受人牛俊1053840元，如此大额的交易，被告应当出示收取牛俊上述款项的收据；2.即使是被告已将该房出售给了牛俊，向法院主张该房权利的主体应该是牛俊而不是涞水县佳禾房地产公司。本院对原告刘晓朋提交的证据一、三、五、六、七的真实性、合法性和关联性予以认定，对证据二、四的关联性不予认定。被告提供的证据一、二予以认定。本院认为，诚实守信原则是每个公民在民事活动中都应遵守的行为准则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确了商品房买卖合同的内容，且被告在庭审答辩中称“因原告未及时履行2018年6月底前前来签订商品房买卖合同的义务，答辩人与原告已解除该订购协议，并于2018年7月18日将该房屋另行出售”，该答辩认可了原、被告之间的买卖合同关系。庭审中被告举证证明其将诉争房屋买又卖给了案外人，根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》四、关于房地产纠纷案件（二）关于一房数卖的合同履行问题的精神，被告应向原告刘晓朋按商品房买卖合同约定全面履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、判决如下：一、原、被告之间就涞水县嘉兴园A区16号楼2单元501室的商品房买卖合同有效；二、被告涞水县佳禾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，按照《涞水县佳禾房地产开发有限公司关于对嘉兴园A区16号楼购房户的郑重承诺》的内容与原告订立《商品房销售合同》，并按商品房买卖合同约定的义务全面履行；本案受理费5000元，减半收取计2500元，保全费2000元，均由被告涞水县佳禾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于保定市中级人民法院。审判员  张会敏二〇一八年十月十五日书记员  申连朝