文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初5765号原告：张海涛，男，1990年8月14日出生，汉族，住南京市，现住南京市。委托诉讼代理人：罗磊，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，江苏海越律师事务所律师。被告：韩甍，男，1981年5月17日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：潘兴，江苏薛济民律师事务所律师。第三人：刘海熏，女，1988年12月24日出生，汉族，住南京市。第三人：中国人民解放军南京军区善后工作办公室企事业管理局，住所地南京市。法定代表人：王树生。委托诉讼代理人：周金刚，江苏瑞格律师事务所律师。原告张海涛与被告韩甍及第三人刘海熏、中国人民解放军南京军区善后工作办公室企事业管理局（以下简称南京善后办企管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海涛的委托诉讼代理人罗磊、李凯，被告韩甍的委托诉讼代理人潘兴以及第三人南京善后办企管局的委托诉讼代理人周金刚到庭参加诉讼。第三人刘海熏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海涛向本院提出诉讼请求：被告立即退还原告已支付的转让费20万元。事实和理由：2017年5月13日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将南京市，租期自2017年6月1日至2018年5月31日，每月租金27500元，半年一付，押金25000元等等。同日双方还签订一份《店铺转让合同》，被告将涉案商铺转让给原告使用，转让费25万元。在转让合同签订前，被告曾承诺原告可以在租期到期后续租三年，原告在得到该承诺后，按照约定将25万元转让费付给被告。经了解，涉案商铺的权利人第三人南京善后办企管局将该处房屋出租给第三人刘海熏，2015年6月14日第三人刘海熏将该处房屋转租给被告，租期自2015年6月1日至2018年5月31日。2018年3月18日第三人南京善后办企管局将原告承租使用的涉案商铺张贴封条并收回，导致原告无法继续承租使用该房，原本能够经营四年的房屋只使用了9个多月。原告要求被告退还转让费未果。为维护自己的合法权益，现原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告韩甍辩称，1.原、被告并没有实际履行双方签订的房屋租赁合同，原告也没有向被告支付租金，实际履行合同的是原告和第三人刘海熏。2.对于原、被告之间的店铺转让合同，被告已全部履行，无任何违约行为。3.双方签订合同时，原告清楚租赁房屋涉军，第三人刘海熏为租赁人。4.原告关门停业时间大约2017年11月，系其经营不善导致，原告在军队通知收回房产前就已停业，并将店内设施出售，且欠交房租。5.中央军委全面停止有偿服务政策的实施，不能归责于被告的违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘海熏未到庭陈述意见。第三人南京善后办企管局陈述，1.原、被告签订的租赁合同与第三人南京善后办企管局无关，第三人南京善后办企管局将涉案商铺所在的房屋整体出租给第三人刘海熏，根据合同约定，其转租必须征得第三人南京善后办企管局书面同意，而原、被告签订的合同并未书面申请，属于非法转租。2.涉案商铺属于部队停止有偿服务的房产，第三人南京善后办企管局已依法收回。根据第三人南京善后办企管局与第三人刘海熏租赁合同的约定，第三人南京善后办企管局不承担任何法律责任。请求法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：南京市，2012年5月中国人民解放军房地产管理局向该处核发了一份《军队房地产租赁许可证》，该证载明出租人为南京军区工作处，出租人为第三人刘海熏，租赁面积为建筑面积470平方米，场地面积为230平方米，有效期限自2012年6月15日至2013年6月14日，并有“经审查，该项目符合国家、军队有关房地产租赁政策规定”“新的军队房地产租赁许可证正在办理中”等内容。原南京军区工作处的租赁、停止有偿服务等事务现由第三人南京善后办企管局负责处理。2012年4月18日，南京军区工作处（出租方，甲方）与第三人刘海熏（承租方，乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同1》，约定甲方将南京市，以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为商业；租赁期限自2012年6月15日起至2015年6月14日止；租金总额为360万元，租金按年结算，乙方于每年的前十日交付甲方；乙方不得擅自转租，确需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案后实施；合同意向期9年，每3年签订一次，甲方保证两个月内提供给乙方军队有偿服务租赁许可证，甲方协助乙方办理相关消防手续等等。上述合同签订后，南京军区工作处将涉案房屋交付第三人刘海熏进行经营，合同到期后，双方再次签订了一份《军队房地产租赁合同2》，约定租赁期限自2015年12月15日至2021年6月14日，租金总额713.5万元，其余内容与前一份合同基本相同，该合同加盖了“中国人民解放军南京军区房地产管理局租赁合同审核专用章”。第三人刘海熏承租涉案房屋后进行了转租，将其中南京市，以下简称涉案商铺）转租给被告经营。2015年6月14日，第三人刘海熏（出租人）与被告（承租人）签订了一份《房屋租赁协议》，约定涉案商铺年租金33万元，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日等等。2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。被告在涉案商铺经营的店铺名为“PISSAPIZZA”，后因故转让给原告。2017年5月13日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《店铺转让合同》，约定甲方将涉案商铺转让给乙方使用，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；涉案商铺的产权人为第三人刘海熏，甲方的租期自2015年5月31日至2018年5月31日，月租金27500元，合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；店铺现有装修、装饰、设备（设备包含餐桌椅、抽油烟机、空调，其它如乙方需要可以和甲方协商支付相应费用），在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归第三人刘海熏所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）；店铺转让费总计25万元，乙方在2017年5月13日需向甲方支付定金5万元，在5月20日之前支付二期转让费10万元，上述费用不包括甲方交给第三人刘海熏的押金及未到期租金，另乙方需在交接房当日2017年5月25日支付甲方商铺押金25000元，并且支付第三人刘海熏半年房租，剩余10万元转让费由于乙方个人原因需在2017年6月30日之前付清等等。2017年5月13日原告（承租方、乙方）与被告（出租房、甲方）另签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，月租金27500元，付款方式半年付，押金25000元，租期1年，自2017年6月1日至2018年5月31日等等。上述两份合同签订后，原告按约给付被告25万元转让费、2.5万元押金，并将半年租金16.5万元、停车费1800元转账付至第三人刘海熏账户。原告陈述在合同约定的转让费之外，由于被告不带走原来的热水器、小音响、投影机等物品并要求留归原告，故原告还额外向被告支付了转让费8000元。2017年5月被告将涉案商铺交给原告进行装修使用，2017年7月12日原告在涉案商铺注册成立了“南京市鼓楼区张海涛餐厅”进行经营。由于中央军委要求部队全面停止租赁等有偿服务，第三人南京善后办企管局、刘海熏为合同终止履行等问题产生争议。2017年10月第三人南京善后办企管局通知各承租商户将收回有关房屋，原告即未缴纳下半年房租，并于2017年12月将涉案商铺钥匙交给第三人刘海熏。原告陈述其曾花费10万元重新装修，涉案商铺交还及被封前已将部分物品搬离，房屋装潢及餐桌椅等部分物品留在涉案商铺内等等。2017年12月20日，第三人南京善后办企管局另案诉至本院，要求解除与第三人刘海熏的房屋租赁合同，第三人刘海熏支付租金341791元及违约金100486元等等。2018年2月28日本院对该案作出（2017）苏0106民初12771号民事调解书，确认双方达成如下调解协议：一、双方签订的军队房地产租赁合同于2018年2月14日解除；二、刘海熏于2018年3月15日腾空并返还南京市，南京善后办企管局退还押金3万元；三、刘海熏于2018年5月15日前支付房屋占有使用费437000元（自2017年9月8日至2018年1月7日）。2018年2月8日刘海熏另案诉至本院【案号为（2018）苏0106民初2502号】，要求南京善后办企管局赔偿其装修损失1023655元、停业损失10万元、搬迁费218500元。根据当事人申请，本院依法委托鉴定机构对有关装修损失进行了鉴定，该案目前尚未审结。2018年3月15日之前第三人南京善后办企管局收回涉案房屋并于3月18日在涉案商铺张贴封条。原告陈述被告曾口头承诺涉案商铺可以使用六年，被告与第三人刘海熏均曾明确一年租期届满后可续租三年，由于第三人南京善后办企管局停止出租涉案不动产，导致原告无法实现其受让涉案店铺经营目的，存在相应损失，为此曾与被告多次交涉。被告则陈述原告系因经营不善于2017年11月停业，将店内设施出售，且欠交房租，不同意退还转让费。由于原、被告双方未能协商解决争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。关于合同效力问题，原告认为原、被告签订的两份合同存在擅自转租、被告无处分权且事后未得到追认等情形，故均为无效合同；被告认为转让合同为主合同，租赁合同为从合同，两份合同均有效；第三人南京善后办企管局认为租赁合同为无效合同，转让合同中涉及租赁部分无效，不涉及租赁部分应为有效。关于转让费退还问题，原告表示由于原告经营一段时间故被告至少应退还15万元；被告表示转让包括设备及装修，原告也使用一段时间，故被告仅同意退还原告不超过3万元。因当事人意见不一，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述、《店铺转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《军队房地产租赁合同1》、《军队房地产租赁合同2》、《军队房地产租赁许可证》、照片、另案诉讼文书以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方就涉案商铺租赁、转让事宜签订了《店铺转让合同》、《房屋租赁合同》，双方形成了房屋租赁及店铺转让法律关系。关于合同性质及合同效力问题。涉案商铺系涉案房屋的一部分，第三人南京善后办企管局将涉案房屋出租给第三人刘海熏并领取了《军队房地产租赁许可证》，第三人刘海熏将其中的涉案商铺转租给被告，被告将涉案商铺再次转租给原告，原、被告双方为此签订的《店铺转让合同》、《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，《店铺转让合同》主要约定了转让涉案店铺装饰装修、有关设施设备以及提供租赁订约机会等事项的权利义务，而《房屋租赁合同》主要约定了涉案店铺转租事宜的有关权利义务。虽然2016年2月中央军委发布通知要求逐步停止租赁等有偿服务，第三人南京善后办企管局与第三人刘海熏签订的合同中也约定第三人刘海熏不得擅自转租，但原、被告签订的上述合同效力并不受影响，该两份合同合法有效。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告作为承租人及受让人，负有依约支付相应价款义务。被告作为出租人，负有向承租人交付租赁物即涉案店铺，以及在租赁期间内保障原告合法、正常使用涉案店铺之义务。被告作为转让人，负有向原告提供订约机会并转移装饰装修、有关设施设备权益，以及保障原告在合理期间正常使用此装饰装修及设施设备等义务。合同履行过程中，原告已向被告支付了相应转让费，也代被告向第三人刘海熏支付了有关租金，履行了相应的合同义务。被告已将涉案店铺、装饰装修、有关设施设备交付原告占有使用，原告业已实际开展经营，故被告已履行了部分合同义务。由于中央军委要求逐步全面停止租赁等有偿服务，2017年10月第三人南京善后办企管局通知包括原告在内的各承租商户将收回有关房屋，原告即未缴纳下半年房租并于2017年12月将涉案商铺钥匙交给第三人刘海熏，导致原告无法正常使用涉案商铺进行经营，2018年3月第三人南京善后办企管局在涉案商铺张贴封条，虽然合同不能继续履行的根本原因是不可归责于双方的上述事由，但事实上被告未能履行作为出租人、转让人的全部合同义务，原告也未能按照约定实际占用涉案商铺进行经营，故被告应当依法承担相应的民事责任。原、被告均认可涉案商铺已被收回，双方的合同不再履行，对该合同终止履行之事实，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告在合同终止履行后要求被告退还相应转让费，符合法律规定，由于被告未能履行全部合同义务，原告客观上存在相应损失，故被告应适当退还原告部分转让费。结合本案查明的双方履约情形、原告受让涉案商铺时的合理预期以及实际损失等相关事实，本院酌定被告应退还原告转让费13万元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八项、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告韩甍于本判决生效之日起五日内一次性返还原告张海涛转让费13万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告张海涛负担1300元，被告韩甍负担3000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内一并将该3000元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  童爱珍人民陪审员  汪巧莲二〇一八年十月二十九日书记员汪慧娣履行告知书