广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1645号原告：深圳西子艺术培训中心，住所地深圳市龙华新区观澜街道桂花蚌岭镇村1300173号综合楼，统一社会信用代码914403005967567135。投资人：王正。委托诉讼代理人：谭帆，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琪，广东鹏浩律师事务所实习律师。被告：一浦莱斯精密技术（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜大布巷社区观光路1303号鸿信工业园2号厂房1层，统一社会信用代码91440300746608813C。法定代表人：王冠平，行政经理。委托诉讼代理人：王建军，广东宝源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云庆，公司员工。第三人：深圳市宝安区环境保护和水务局，机构地址深圳市宝安区新安街道新安二路96号环保楼，统一社会信用代码114403065747526157。负责人：李育基，局长。委托诉讼代理人：张思浩，广东中熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝爱如，广东中熙律师事务所实习律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭帆、李琪，被告委托诉讼代理人王建军、王云庆，第三人委托诉讼代理人张思浩、郝爱如到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告深圳西子艺术培训中心的诉讼请求：1、确认原、被告于2017年1月17日签订的《租赁协议》无效；2、被告向原告返还押金人民币65000元；3、被告向原告给予两个月的免租补偿；4、被告赔偿原告对涉案房屋装修的现值损失人民币40万元；5、被告承担本案的诉讼费。以上总计人民币465000元。原告于2018年6月6日申请变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、确认原、被告2017年1月17日签订的《租赁协议》无效；2、被告向原告返还押金人民币65000元及利息人民币540元（按人民银行同期利率计算，自2018年4月1日起至实际清偿之日，现暂计至2018年6月5日止）；3、被告向原告给予四个月的免租补偿；4、被告赔偿原告对涉案房屋装修的现值损失、消防设施损失暂计人民币15万元（以实际评估为准）；5、被告承担本案的诉讼费。以上共计215540元。被告一浦莱斯精密技术（深圳）有限公司口头答辩称：1、原告诉请没有事实与法律依据，与原告签订的租赁协议系双方真实意思表示，依法成立的合同自成立时生效，此协议未违反合同法第53条之规定，不属于合同无效的法定情形。2014年7月25日被告与环科所签订的《房屋租赁合同》，该合同对2014年5月19日的租赁协议进行了变更，对房屋约定转租权。且2016年5月房屋转给原告，原告装修报第三人环科所备案，第三人环科所知情转租事实；2、押金应先扣除原告应付的租金-房屋占有使用费、水电费、电梯维修费，其诉求利息无事实和法律依据。双方的租赁合同约定无需退还；3、我司的装修及材料给原告使用，双方在合同约定了使用费，因此无需返还。在出租给原告前，案外第三人对房屋进行了装修，房屋附属物及所有权移交被告，被告从2016年8月1日-2020年5月31日期间每月补偿3万元给案外第三人，原告知晓上述事实，同意接受所以才缴纳装修及材料使用费；4、诉求给予四个月免租补偿无事实及法律依据，双方在租赁协议第7条之约定，让原告免费使用两个月，被告不再做任何补偿或赔偿；5、此租赁标的在出租给原告前案外第三人已完成装修，且租赁协议中约定原告在征得我司书面同意的情况下，有权对物业进行装修。现原告未经被告同意对于装修费用应由原告自行承担，诉讼费按其胜诉比例依法判决。第三人深圳市宝安区环境保护和水务局书面答辩称：一、本案原告追加第三人主体有误，与被告签订物业租赁合同的体是深圳市宝安区环保科技服务中心，而非答辩人。2014年5月19日被告与深圳市宝安区环保科技服务中心（原深圳市宝安区环境科学研究所）（以下简称宝安环科所）签订《观澜污水处理厂深度处理工程综合楼物业租赁协议》，虽然环科所因机构改革成立深圳市宝安区环保水务技术监管中心，系答辩人下属事业单位，但环科所仍然未注销自己的事业单位法人身份且保有自己的财产，能参加诉讼活动并以自己的行为享有诉讼权利和承担诉讼义务。即便宝安环科所不具备诉讼能力，其所属的深圳市宝安区环保水务技术监管中心是事业单位，也可以作为民事诉讼当事人。综上，原告申请答辩人作为本案第三人没有事实和法律依据。二、原告与被告签订的《租赁协议》与答辩人无关。宝安环科所与被告签订的《观澜污水处理厂深度处理工程综合楼物业租赁协议》约定的转租。根据宝安环科所与被告签订的《观澜污水处理厂深度处理工程综合楼物业租赁协议》第二十条乙方的过错导致的终止20.1非甲方原因或不可抗力过错（4）擅自将该场所改为他用或擅自转租、转让、转由他人承包经营的。由此可见，被告不得擅自转租。本院查明的事实2017年1月17日被告作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方）签订《租赁协议》，约定：1、乙方租赁甲方使用的本物业主体四楼（除401、402外）；2、本物业出租给乙方，由乙方或乙方聘请的物业公司负责本物业的使用和维护，甲方负责监督管理，承租期满后，乙方按照《甲方移交乙方管理的物业主体状况及附属设备设施清单》内容向甲方办理退租手续；3、租赁期自2017年1月13日起至2020年5月27日止；4、乙方权利：（1）在征得甲方书面同意的情况下，乙方有权按照《物业装修及使用方案》对物业进行装修和使用……（合同第四条）；5、房屋租金：2017年至2018年5月按照人民币32500元/月计算（不含税），2018年6月起按照每月34000元计算（不含税），2017年2月28日前为搬迁免租期，租金从2017年3月1日开始计算，乙方应向甲方缴付租赁押金及首月租金共计97500元，租金、水电费转账至甲方指定账户（王云庆）；6、如在租赁期间，属政策变动政府征收或不可抗力因素，甲方无法履行协议需提前终止的，甲方需书面通知乙方，自通知之日起免费让乙方使用物业贰个月作为搬迁时间，除此之外，甲方不再做任何其他补偿或赔偿（合同第七条）；如在租赁期间，属政策变动政府征收或不可抗力因素，甲方无法履行协议需提前终止的，甲方需书面通知乙方，自通知之日起免费让乙方使用物业贰个月作为搬迁时间，乙方按清单交回甲方物业并完成退租手续后，甲方在20个工作日内无息退还乙方押金（合同第十三条）。协议签订当日王正转账人民币97500元至王云庆的账户。2017年11月30日被告向原告发出《关于终止环科所综合楼的告知函》，告知：根据环科所综合楼原房东（宝安环科所）的告知函，深圳市宝安区政府和龙华区政府已经签署协议需要将观澜污水处理厂深度处理工程综合楼产权全部移交给龙华区政府，宝安环科所将无法履行与被告签订的主合同，因此被告将无法继续履行与原告签订的《租赁协议》，现书面通知原告尽快寻觅新的培训场地，妥善安排搬迁事宜，并与2018年4月1日前将该综合楼清场交还被告并由被告移交给宝安环科所，根据被告与原告签订的租赁协议第七条补偿条款，被告将提供本综合楼两个月免费房租给原告作为搬迁和装修补偿。2018年3月30日被告向原告发出通知，称接到宝安环科所通知，自2018年3月31日起宝安环科所将对桂花社区蚌岭村1300173号环科所综合楼整栋大楼进行交接清点。2018年3月31日被告再次向原告发出通知，请原告于2018年4月1日将该综合楼清场交还被告并由被告移交给宝安环科所，被告将于2018年4月2日派员前往办理移交手续。2018年5月29日被告委托律师向原告邮寄《律师函》，告知：一、自2017年3月31日起被告与原告签订的《租赁协议》终止；二、请原告于2018年5月31日前完成清场工作并将该综合楼交还给被告。该函件于次日由原告签收。原告主张案涉房屋装修的现值损失、消防设施损失为人民币15万元，但未提交证据予以证明。另查明，2014年5月19日被告与宝安环科所签订《观澜污水处理厂深度处理工程综合楼物业租赁协议》，约定租赁期限6年，自2014年6月1日起至2020年5月31日止，被告不得将承租权转让、抵押或质押。2014年7月25日被告与宝安环科所签订《房屋租赁合同》并备案登记，该房屋租赁合同约定被告承租深圳市宝安区环境科学研究所位于深圳市××桂花社区××村××号共计3600平方米，建筑物总层数4，租赁期限自2014年6月1日起至2020年5月31日止，被告可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。2017年9月18日宝安环科所函告被告，根据宝安区委区政府与龙华区委区政府（原龙华新区管委会）签订的《机构、人员、资产、项目的移交协议书》，观澜污水处理厂深度处理工程综合楼产权（含该设施用地产权及用地红线范围内的设施以及相关建筑物）需全部移交给龙华区政府，因此宝安环科所无法继续履行与被告签订的《观澜污水处理厂深度处理工程综合楼物业租赁协议》，根据租赁协议的补偿条款，宝安环科所自2017年10月1日起免费让被告使用物业6个月作为搬迁和装修补偿，请被告尽快解决搬迁事宜，并于2018年3月31日前将该综合楼清场交还给宝安环科所。本案被告一浦莱斯精密技术（深圳）有限公司于2018年6月28日向本院起诉深圳西子艺术培训中心、王正，请求判令解除双方签订的租赁协议、对方立即腾房搬离案涉房屋、对方支付逾期腾房的占有使用费及利息、滞纳金、水电费、电梯维修费、对方承担诉讼费、保全费。该案本院已受理，案号为（2018）粤0309民初2309号。再查，案涉租赁房屋的权利人为深圳市宝安区环境科学研究所，房产证号为深房地字第××号。本院判决理由和结果本院认为，原、被告双方对2017年1月17日签订的《租赁协议》的效力存在争议。经本院审查，被告系将承租于深圳市宝安区环境科学研究所的房屋转租给本案原告，被告是否有转租权为认定合同效力的关键。经审查，被告与就案涉房屋先后签订两份房屋租赁合同，虽然2014年5月19日签订的《观澜污水处理厂深度处理工程综合楼物业租赁协议》约定被告不得将承租权转让，但双方在其后即2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》将相应条款进行了变更，约定被告有转租权，该变更系当事人真实意思表示，依法应予确认。故本案被告对案涉房屋享有转租权利，被告据此与原告订立的《租赁协议》合法有效，故本院对原告要求确认协议无效的诉讼请求不予支持。关于合同的履行情况，根据宝安区委区政府与龙华区委区政府（原龙华新区管委会）之间关于《机构、人员、资产、项目的移交协议书》的要求，观澜污水处理厂深度处理工程综合楼产权（含该设施用地产权及用地红线范围内的设施以及相关建筑物）需全部移交龙华区政府，宝安环科所无法继续履行与被告签订的房屋租赁合同，被告据此通知原告于2018年4月1日前清场并交还涉案房屋，导致租赁合同关系解除，该解除行为符合双方签订的《租赁协议》第七条、第十三条的约定情形，故本院认定双方合同已经解除。根据协议约定及法律规定，原告应当交还租赁物，被告应当返还押金。鉴于被告已就腾房搬迁另案提起诉讼，本案中对此不予处理。《租赁协议》解除后，被告依约应返还原告已交押金人民币65000元。根据协议第十三条的约定押金为无息退还，原告要求被告支付押金利息的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告给予四个月的免租补偿。该项请求并非独立的诉讼请求，被告已就场地占有使用费另案起诉原告，原告应就本案该项诉请在该案中作为抵扣租金或场地占有使用费的抗辩事由进行抗辩，故不在本案审理范围，本院不予处理。关于案涉房屋的装修现值损失、消防设施损失。根据庭审查明的事实，被告交付出租的房屋已经进行了装修，原告并就装修材料使用向被告交付使用费，且依据双方的约定，原告对物业装修须经被告同意，本案中，原告无证据证明已经在被告同意的情况下对案涉房屋进行了装修，原告也未提供任何证据证明其产生了实际的损失，同时依据协议第七条的约定被告也无须作任何的补偿或赔偿，原告的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告一浦莱斯精密技术（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告深圳西子艺术培训中心押金人民币65000元；二、驳回原告深圳西子艺术培训中心的其他诉讼请求。如被告一浦莱斯精密技术（深圳）有限公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2267元，由原告深圳西子艺术培训中心负担人民币1583元，被告一浦莱斯精密技术（深圳）有限公司负担人民币684元。受理费原告已预交人民币4138元，原告多预交的受理费人民币1871元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇一八年十月二十九日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。