江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初6226号原告（案外人）：无锡市万庭嘉建设发展有限公司，住所地宜兴经济开发区创业路**，统一社会信用代码9132028257377517X0。法定代表人：井锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张敏（受该公司的特别授权委托），江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婷（受该公司的特别授权委托），江苏路修律师事务所律师。被告（申请执行人）：蒋菲菲,女,1991年7月10日生,汉族，住宜兴市。被告（被执行人）：傅得铭,男,1990年8月26日生,汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：傅立平（系傅得铭之父，受傅得铭的特别授权委托），1967年4月16日生，住宜兴市。被告：傅立平，男，1967年4月16日生，汉族，住宜兴市。原告无锡市万庭嘉建设发展有限公司（以下简称万庭嘉公司）与被告蒋菲菲、傅得铭、傅立平案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年7月19日、8月16日公开开庭进行了审理。原告万庭嘉公司的委托诉讼代理人张敏、余婷，被告蒋菲菲、傅立平以及傅得铭的委托诉讼代理人傅立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明,蒋菲菲与傅立平、傅得铭民间借贷纠纷一案审理过程中，本院作出（2017）苏0282民初2782号民事裁定书及协助执行通知书，于2017年3月17日预查封了位于融域花园16幢106室房屋【合同备案号：201410200015，所有权证号宜（2017）不动产首登字第0012373号】，查封期限三年，自2017年3月17日起至2020年3月16日止。2017年5月4日，本院作出（2017）苏0282民初2782号民事判决书，判决：“傅立平、傅得铭于本判决发生法律效力之日起十日内归还蒋菲菲借款700000元，并承担该款自2015年12月20日起至判决确定的给付之日止按月利率1%计算的利息。”该判决书发生法律效力后，根据蒋菲菲的申请，本院于2017年8月1日本院立案执行，案号为（2017）苏0282执3502号。在该案执行过程中，案外人万庭嘉公司对本院查封傅得铭名下位于宜兴市××花园××幢××室房屋提出异议，要求中止对该房屋的执行，解除查封。本院审查后于2018年5月23日作出（2018）苏0282执异20号执行裁定书，裁定驳回万庭嘉公司的异议请求。万庭嘉公司不服，提起本案诉讼。原告万庭嘉公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认其与傅得铭2014年10月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》已解除；2、依法判决解除位于宜兴市××花园××幢××室的查封，并停止对该房屋的执行措施；3、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2014年10月20日，其与傅得铭签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，由傅得铭购买其开发的融域花园16幢106室房屋，约定合同总价3443875元，其中首付款1043875元，贷款240万元，后实际贷款金额为206万元，因此首付款调整为1383875元。合同签订后双方办理了网签手续，但傅得铭一直未支付首付款，且贷款银行于2017年10月向其发函要求其承担保证责任，其于2017年11月1日代傅得铭归还贷款2014891.7元。根据《商品房买卖合同》第六、七条，《补充协议》第十三条的约定，其有权解除合同。其于2018年6月4日向傅立平、傅得铭出具《解除合同通知函》，要求解除《商品房买卖合同》与《补充协议》，并支付代偿款2014891.7元及违约金344388元，但傅立平、傅得铭未予支付。另其与傅得铭签订《商品房买卖合同》并非以房抵债，双方既无签订相关协议，也无以房抵债的行为。被告蒋菲菲辩称，1、2018年6月4日万庭嘉公司通过短信及微信的方式，向涉案房屋所有人的父亲傅立平送达解除合同通知函，首先被送达人并非房屋的所有人，该送达行为无效;其次根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭的民事审判指导意见第4条的规定，预查封的效力等同于正式查封，一旦房屋被预查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同，本次解除合同系万庭嘉公司单方解除，不具有法律效力；最后根据法律规定，对方当事人没有催告的，解除权应该在解除权发生之日起一年内行驶，逾期不行使的，解除权消灭,故该解除行为无效。2、2014年9月20日，傅立平所设立的常州市平旺建筑安装材料有限公司（以下简称平旺公司）承包万庭嘉公司开发的融域花园门窗工程，合同价款500万元，后万庭嘉公司因资金短缺无法按合同约定支付工程款，故与傅立平协商将宜兴市××花园××幢××室、38幢304室、38幢2201室作价抵冲抵工程款，傅立平无奈表示同意，安排其儿子傅得铭与万庭嘉公司签订了房屋买卖合同，万庭嘉公司出具收到首付款及贷款的收据及发票，同日平旺公司出具三张收到万庭嘉公司工程款的收据，工程款金额与购房款完全一致。以房抵款合同并非要式合同,根据全国民商事会议纪要以及省高院关于以物抵债的规定，能够认定以房抵款合同是实践性合同，但法律及相关解释并未规定其是要式合同，即必须签订书面房抵款协议。本案中，房屋买卖合同以及万庭嘉公司、平旺公司出具的收据和发票能够相互印证以房抵款合意的客观性。因此，万庭嘉公司与平旺公司之间的以房抵款合同成立且合法有效。3、傅得铭通过以房抵款的形式已经全款支付案涉16幢106室房屋的对价。购房至今，已过近四年，万庭嘉公司从未向傅得铭催要过房款，因此并不存在万庭嘉公司提出的房款没有付清的情形。4、万庭嘉公司之所以偿还银行贷款是因为万庭嘉公司为了缓解资金压力循环使用购房款而利用傅得铭名义向银行贷款，其偿还贷款的事实不能证明傅得铭未向其支付2060000元的购房款，两个事实分属不同法律关系。综上，（2017）苏0282执3502号民事执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回万庭嘉公司的诉讼请求，继续执行案涉房屋。被告傅立平、傅得铭共同答辩称，涉案房屋是工程款抵的，且共抵了三套房屋，分别是38幢304室、38幢2201室以及涉案房屋。涉案房屋房款不存在万庭嘉公司所说的催要房款等行为，万庭嘉公司所述未交首付款以及多次催收房款无果是胡说，房款相当于是全款支付的。因其没有能力偿还银行贷款，建行和万庭嘉公司协商后，部分贷款是由万庭嘉公司支付的，但不存在没有支付首付款等行为，现不同意解除合同。2014年9月20号双方签订购房合同，首付138万元，10月20日办理银行贷款206万，10月30日万庭嘉公司扣除了35万元税金后支付给其171万元。为了去银行办理贷款所以傅立平用了儿子傅得铭的名义签订购房合同。本院经审理，认定事实如下：2014年9月20日，万庭嘉公司（甲方）与常州市平旺建筑装饰材料有限公司（以下简称平旺公司）（乙方）签订《融域花园门窗工程合同书》，约定由乙方承包融域花园39#、40#、42#铝合金、塑钢中空玻璃门窗安装工程，工程结算预算总价约500万元。傅立平作为平旺公司代表人在该合同上签字。2014年10月20日，傅得铭（买受人）与万庭嘉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》以及《万庭嘉·融域商品房买卖合同补充协议》，约定:由傅得铭购买融域花园预售商品房第16幢106号房，房屋建筑面积275.51平方米，商品房单价为每平方米12500元，房款总价344.3875万元，合同签订之日买受人支付房屋首付款104.3875万元，余款240万元于2014年10月28日前办理完银行按揭手续。买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。买受人应严格履行其与银行签订的借款合同，并按时还本付息。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人可即时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行销售。同日，该《商品房买卖合同》在宜兴市房屋产权监理中心登记备案，合同备案号201410200015。因傅得铭未及时履行还款义务且万庭嘉公司为该笔贷款提供了阶段性连带担保，中国建设银行股份有限公司宜兴支行个贷中心向万庭嘉公司发送催告函，要求万庭嘉公司暂代借款人傅得铭归还其至2017年11月1日止贷款全额本息合计2014882.67元。2017年11月1日，万庭嘉公司转账2014891.70元至傅得铭的还贷账户，代傅得铭偿还了该笔银行贷款。同日，中国建设银行出具个人贷款还清证明，载明傅得铭在建设银行贷款总额206万元已于2017年11月1日还清。2018年6月4日，万庭嘉公司通过其代理人向傅立平发出解除合同通知函，通知傅立平解除2014年10月20日双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，并请傅立平将解除通知转达给傅得铭。审理中，双方对涉案房屋是否系工程款折抵的事实存在争议，针对该争议事实，双方举证质证意见如下：万庭嘉公司向本院提交了1、万庭嘉公司支付平旺公司工程款清单，该清单由万庭嘉公司编制，根据该清单万庭嘉公司共支付平旺公司工程款4594559.15元，其中平旺公司及傅立平申请付款、出具收据的金额合计3632919元，万庭嘉公司有权扣除的税费282227.28元，剩余计679412.87元未得到平旺公司授权；2、收款收据以及相应转账依据等付款凭证。万庭嘉公司称以上证据以证明平旺公司承包万庭嘉的门窗工程，双方结算价为4703788元，万庭嘉公司已支付工程款4594559元，仅剩109229元未付，所有工程款都是在签订商品房买卖合同后支付，如涉案房屋存在以工程款抵房款，在扣除房款后仅需向平旺公司支付工程款3319913元。3、2014年10月20日、2014年10月28日兴业银行POS机交易单两张（复印件），金额分别为1043875元、340000元，万庭嘉公司称该笔钱是傅得铭应当支付到其公司的房屋首付款，该交易单是伪造的，经核对其公司没有该笔钱入账。经质证，蒋菲菲表示对该部分证据不清楚；傅立平、傅得铭表示平旺公司收到万庭嘉公司的工程款后向万庭嘉公司开具了收据，其中2014年10月20日金额为1383875元、2014年10月30日金额为35万元的收据在万庭嘉公司提交的结算清单中并未体现，另清单中的部分支付凭证，万庭嘉公司是支付给第三方的，其不予认可。关于POS交易单，是委托中介办理的，上面的签名是傅得铭签的，具体情况要问万庭嘉公司的丁会计，实际上该笔钱就是在户头上过一过的，有进去的钱就一定有出来的钱。蒋菲菲向本院提交了万庭嘉公司法定代表人井锋与蒋菲菲父亲蒋志彬之间的录音，以证明涉案房屋房款是以工程款折抵。经质证，万庭嘉公司对证据的真实性没有异议，但表示以工程款抵房款的是另外两套房屋，不是涉案的房屋；傅立平、傅得铭对该证据无异议。傅立平向本院提供了以下证据：1、平旺公司银行账户对账单。2、平旺公司开具给万庭嘉公司的收款收据19张。傅立平、傅得铭称其中2014年10月20日金额为1383875元的收据是涉案别墅的首付款，2014年10月30日金额为171万元的收据是万庭嘉公司收到涉案房屋206万元贷款后扣除35万元税金再支付给其的工程款，2014年10月30日金额为35万元的收据是税务平账，不作为付款依据，故其一共开具了金额为4964794元的收据，另出具了一份金额为4万元的借条。3、万庭嘉公司开具给傅得铭的收据3张，分别为2014年10月20日0110282号、金额1043875元；2014年10月28日0110284号、金额340000元；2014年10月28日0110285号、金额2060000元，三张收据均加盖有万庭嘉公司财务专用章，收款事由均为融域花园16幢106室房款，以证明傅得铭购买涉案房屋的房款已经支付完毕。经质证，万庭嘉公司对证据1银行对账单没有异议；对证据2收款收据19张，其公司只收到17张，其中金额为1383875元以及350000元的收据，其没有收到；关于万庭嘉公司开具的3张收据，真实性无异议，但傅得铭实际并未按时支付首付款，也未跟其具体办理工程款抵房款的手续，傅得铭拿着伪造的付款POS单，哄骗其公司财务开具104.3875万元、34万元的收据；对206万元的收据无异议，该206万元是由傅得铭向银行贷款，银行发放至其账户的，收据是其公司收到银行贷款后开具的，傅得铭对银行有归还借款的义务，但傅得铭并未按时还款，后期还因逾期还款，导致其为傅得铭代偿。蒋菲菲对傅立平、傅得铭提供的证据无异议。庭审中，傅立平陈述，抵房款具体操作是其要找到一个下家，由下家和万庭嘉公司签订购房合同，首付由工程款来抵，贷款由其找到的下家名义来贷，贷了以后万庭嘉公司再把贷款支付给其。涉案别墅抵了首付之后还有206万元贷款，扣除35万元税金，万庭嘉公司直接汇给其171万元工程款，这样一来其收到了工程款，房子也归其所有。本院认为，本案的争议焦点为：一、傅得铭是否已经支付全额房款。二、万庭嘉公司是否有权解除合同；三、《商品房买卖合同》及其补充协议是否已经解除；四、万庭嘉公司对涉案房屋的权利可否排除本院执行。一、傅得铭是否已经支付全额房款。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，关于涉案房屋的首付款，平旺公司因承包万庭嘉公司门窗工程对万庭嘉公司享有债权，傅得铭因购买万庭嘉公司房屋对万庭嘉公司负有债务，傅立平、傅得铭主张房屋首付款系由工程款折抵，该陈述与万庭嘉公司开具的两张金额合计1383875元的收据、平旺公司出具的金额为1383875元的收款收据相互印证，本院对该抵销事实予以确认。至于万庭嘉公司提出“2014年10月20日、2014年10月28日合计金额1383875的两张收据是傅得铭拿着伪造的POS单哄骗其公司会计出具、其公司未实际收到该笔款项”的主张，与其公司开具给平旺公司两张相同金额收据的事实不符，另结合涉案房屋已办理银行贷款的事实，可以认定万庭嘉公司已认可首付款已经支付，故对万庭嘉公司提出未收到首付款的陈述，本院不予采信。关于房屋余款支付情况，傅得铭以其个人名义向银行贷款206万元，该款由银行直接汇入万庭嘉公司账户内，万庭嘉公司也出具了相应收据，故傅得铭已向万庭嘉公司履行支付购房款余款的义务。综上，涉案房屋款项已支付完毕。若万庭嘉公司认为基于门窗承包合同其已超额支付工程款，可向平旺公司另行主张权利。二、万庭嘉公司是否有权解除合同。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，万庭嘉公司与傅得铭在商品房买卖合同补充协议第十三条中约定，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人可以及时解除合同。现银行已向万庭嘉公司发出催告函，要求其暂代傅得铭履行还款义务，且万庭嘉公司也实际履行了该项还款义务，故双方约定的解除合同条件已经成就，万庭嘉公司可以解除涉案合同。三、商品房买卖合同及其补充协议是否已经解除；当事人一方依据合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，傅立平既为傅得铭的父亲，同时也是傅得铭执行异议和执行异议之诉中的委托代理人，万庭嘉公司已向傅立平发出解除合同通知函，可以视为已通知傅得铭解除合同。即使该解除合同的通知傅立平未向傅得铭告知，在本案庭审中，万庭嘉公司已向傅得铭的委托代理人明确表示要求解除商品房买卖合同，该意思表示应当认定已经到达傅得铭，故本案商品房买卖合同已经解除。关于蒋菲菲提出“对方当事人没有催告的，解除权应该在解除权发生之日起一年内行驶，逾期不行使的，解除权消灭”以及“被送达人并非房屋的所有人，该送达行为无效”的意见，于法无据，本院不予采信。四、万庭嘉公司对涉案房屋的权利是否可以排除本院的执行行为。被执行人已将房款全部支付给开发商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记，开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带保证责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商解除合同的，不得对抗法院的执行，法院可以继续执行预售房产。本案中，傅得铭已将房款全部支付给万庭嘉公司，万庭嘉公司以已履行阶段性连带保证责任为由解除合同，该合同解除于本院预查封涉案房屋之后，不得对抗本院对该房屋的执行，本院可以继续执行涉案房屋。关于万庭嘉公司因代傅得铭支付的银行贷款可在涉案房屋变现款中主张权利或另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告万庭嘉公司的诉讼请求。本案案件受理费25674元，由万庭嘉公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 祎人民陪审员  张兴成人民陪审员  张新元二〇一八年十月十二日法官 助理  马正烨书 记 员  王佳馨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。