广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初18748号原告：刘枚香，女，汉族，1967年1月19日出生，身份证住址广东省饶平县，委托诉讼代理人：梁晓龙，男，汉族，1967年5月15日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：侯志军，男，汉族，1974年9月30日出生，身份证住址深圳市福田区，被告：深圳市维富化工有限公司，住所地深圳市罗湖区太白路**维富大厦**，统一社会信用代码9144030061XXXXX33H。法定代表人：李军，总经理。被告：李军，男，1967年8月31日出生，汉族，身份证住址天津市河**，二被告共同委托诉讼代理人：高强，男，汉族，1981年4月28日出生，身份证住址哈尔滨市道外区，系公司员工。上列原告刘枚香诉被告深圳市维富化工有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁晓龙、二被告共同委托诉讼代理人高强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关事实一、2012年7月5日，原告（买受人）与被告深圳市维富化工有限公司（出卖人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定出卖人同意将位于深圳市罗湖区太白路**维富大厦裙楼****铺转让给买受人，房产用途为商业，建筑面积共15.47平方米，其中套内建筑面积为6.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.87平方米（最终面积及地址表述等信息以国土部门核发给出卖人的分割后的产权证登记信息为准），买受人已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同，出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任。合同交易价款为975,000元。付款方式及期限，2012年7月5日前一次性支付全部合同交易价款（包含此前已经支付的定金30,000元），计人民币975,000元。买受人同意由出卖人或由出卖人指定的管理公司统一经营本合同商铺物业，经营管理公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、统一经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，委托统一经营期限至2015年5月1日止。出卖人及其指定经营管理公司承诺与承租人签署的租赁合同期限不会超过统一委托经营期限。出卖人承诺在本合同签订之后180个工作日内由出卖人为买受人办理商铺房地产权证，买受人应在收到出卖人通知后三个工作日内协助配合出卖人办理相关办证手续。如出卖人未按上述规定期限办理房地产权证，按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行），（1）逾期在60日之内（含60天），自逾期之日起，出卖人按合同交易价款每日1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面提出解除本合同，若买受人选择解除本合同的，出卖人应按合同交易价款20%向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自逾期办证之日起按交易价款每日1.5‰向买受人支付违约金。买卖双方均同意于2013年5月1日前，该商铺装修完成后由双方完成交付确认，卖方应以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。合同还约定了其他权利义务。二、合同签订后，被告深圳市维富化工有限公司分别于2012年6月28日、7月5日出具4张收款收据，注明收到原告二层2055号铺位定金30,000元、首期款945,000元、律师及公证费1,380元、综合税费17,600元，以上合计993,980元。三、涉案铺位位于维富大厦2层商场A房内，该房产所有权人为被告深圳市维富化工有限公司，房产证号为20××89。被告深圳市维富化工有限公司将上述房产分割后出售给原告，但至今该房产尚未分割办证。该房产自2010年起即设定了抵押，其中自2010年4月29日办理抵押登记至2010年9月17日注销抵押登记，自2010年9月20日办理抵押登记至2011年9月15日注销抵押登记，自2011年9月19日办理抵押登记至2012年6月27日注销抵押登记，自2012年6月28日办理抵押登记至2013年7月17日办理注销抵押登记，2013年7月19日办理抵押登记至今。被告确认，案涉房产因涉及其他纠纷，至今处于被法院查封的状态。四、原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除或撤销原告与被告签订的《商铺买卖合同》。2、判令被告退还原告购铺款975,000元、公证费1,380元、综合税费17,600元以及自2012年7月5日至今利息（以24%年息计算）。3、判令被告赔偿一倍的购铺款。4、本案的诉讼费用由被告承担。判决结果本院认为，原告与被告深圳市维富化工有限公司签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点是：一、原告请求依法解除合同理由是否成立？二、原告请求被告深圳市维富化工有限公司支付已付房款一倍的赔偿款理由是否成立？三、被告李军是否应承担连带责任？关于焦点一，本院认为，在原告与被告深圳市维富化工有限公司签订《商铺买卖合同》后，原告依约向被告深圳市维富化工有限公司支付了定金、首期款、综合税费、律师及公证费合计993,980元，履行了合同约定的义务，但被告深圳市维富化工有限公司在签订合同时已将包括涉案商铺在内的商铺抵押给了他人，且未提交证据证明其已经通知原告，属于故意隐瞒所出售的房产已经抵押的事实；此外，因被告深圳市维富化工有限公司案涉其他纠纷，涉案房产也被法院查封，至今未解封，被告深圳市维富化工有限公司未按照合同约定的期限为原告办理涉案铺位的房地产证，致使原告的合同目的无法实现，原告请求解除双方签订的《商铺买卖合同》，理由成立，本院予以支持。关于焦点二，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，涉案的维富大厦是由被告深圳市维富化工有限公司开发的，至于被告深圳市维富化工有限公司是否进行了改制则并不影响其开发商的地位，虽然该商铺已经办理了被告名下的房地产证，但被告深圳市维富化工有限公司在将涉案商铺进行分割后，再行向原告等出售，是属于房地产开发企业向社会销售房产的行为，应当适用上述司法解释。被告深圳市维富化工有限公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，向原告出售涉案的商铺，并且在注销抵押登记后，随即又将所售房产进行抵押，以致抵押现在仍未解除，致使原告的合同目的不能实现。故原告要求被告深圳市维富化工有限公司返还所交纳的购房款、公证费、综合税费等，理由成立，本院予以支持。原告要求被告深圳市维富化工有限公司支付已付购房款一倍的赔偿责任，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同解除或者合同目的不能实现的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在此，被告深圳市维富化工有限公司在和原告签订《商铺买卖合同》时已将包括涉案房产在内的维富大厦2层商场A房抵押给他人，且未提交证据证明已经告知了原告，之后在注销抵押后几日内又将该房产抵押给他人，致使原告的合同目的不能够实现。故原告要求被告深圳市维富化工有限公司向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，理由成立，本院予以支持。被告深圳市维富化工有限公司向原告赔偿一倍购房款后，原告因为被告深圳市维富化工有限公司的违约已经得到了补偿，原告也未提交证据证明其损失已经超过了一倍的购房款，故原告再次请求被告深圳市维富化工有限公司按年利率24%支付利息，理由不充分，本院不予支持。关于焦点三，本院认为，被告李军非商铺买卖合同相对方，此外，原告未提交证据证明二被告之间构成财产混同，应承担举证不能之不利后果，故原告主张被告李军对被告深圳市维富化工有限公司的前述债务承担连带责任，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第八条、第九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘枚香与被告深圳市维富化工有限公司之间签订的《商铺买卖合同》；二、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘枚香返还所交纳的购房款、公证费、综合税费等合计人民币993,980元；三、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘枚香支付赔偿款人民币975,000元；四、驳回原告刘枚香的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,870元，由被告深圳市维富化工有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 苏 宏二〇一八年十月二十二日书记员 温艳萍