湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初2588号原告：谭婕，女，1983年11月26日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：阳征水，湖南中楚律师事务所律师。被告：刘畅，男，1990年4月25日出生，汉族，户籍地福建省福州市仓山区，现住长沙市雨花区。第三人：长沙链家立业房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金泰路**湘江世纪城赏江苑市政道路层**商铺。法定代表人：阮广杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊洁，女，系该公司工作人员。原告谭婕（以下简称原告）与被告刘畅（以下简称被告）及第三人长沙链家立业房地产经纪有限公司（以下简称长沙链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人阳征水，长沙链家公司的委托诉讼代理人熊洁到庭参加诉讼，被告经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谭婕向本院提出诉讼请求：1．被告立即履行物业交割义务，按约定条件向原告交付坐落于长沙市雨花区；2．被告支付原告违约金，暂计算至2018年4月2日为58500元，后续违约金以总房价65万元为基数按照日万分之五的标准自2018年4月3日计算至房屋交付之日止；3．被告承担本案的诉讼费用。在本案的审理过程中，原告变更本案诉讼请求为：1．判令被告修复位于长沙市雨花区屋洗手间墙面漏水问题；2．判令位于长沙市雨花区本案判决生效之日止的物业费、水费和电费均由被告承担；3．判令被告支付违约金，暂计算至2018年4月2日为58500元，后续违约金以总房价65万元为基数按照日万分之五的标准自2018年4月3日计算至房屋交付之日止；4．被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年3月29日在长沙链家公司居间服务下签订了《房屋买卖合同》，被告将位于长沙市雨花区屋出售给原告。被告依约协助履行了房屋登记过户的义务，原告于2017年10月1日已支付了全部的房屋价款（房屋总价款65万元，其中1万元为物业交割保证金由原告保留）。按照《房屋买卖合同》第七条第一款的约定，被告应在2017年10月3日向原告交付房屋，并向物业公司申请办理物业交割手续。但经原告、第三人多次催促，房屋漏水问题一直未能修复，被告取走房屋附属设施设备（电视机、灯和床垫）后一直未能归还。原告随同长沙链家公司的工作人员去物业公司，物业公司表示该房屋已欠物业费、水电费等共计为7650元，并已经关停了该房屋的水电，需被告本人去处理。同时，被告一直未能交水电、燃气卡给原告。原告认为，该房屋未达到交付条件，且被告一直不配合交付房屋，给原告造成了较大的经济损失。被告刘畅未到庭答辩。经审理查明，2017年3月29日，被告作为出售方（甲方），原告作为购买方（乙方），双方在长沙链家公司处签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：被告将位于长沙市雨花区屋出售给原告，房屋面积为60.22平方米，长沙链家公司系该合同的居间方；房屋成交价格为65万元，原告于合同签订之日支付定金2万元，其余房款63万元通过商业银行贷款37万元支付，首付款25万元在办理房屋过户手续当天支付，原告留存物业交割保证金1万元，该保证金应于双方办理物业交割当日，由原告自行支付给被告；被告应于收到全部房款（除物业交割保证金外）后二日内交付房屋，并向有关部分申请办理相关附属设施设备和相关权益的更名手续。合同第十条“违约责任”中约定，除该合同其他条款另有规定，双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方会支付总房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了定金2万元。2017年4月20日，原、被告另行向长沙链家公司提交了一份《合同变更申请单》，其中载明：原告于2017年4月20日追加支付定金3万元，定金总共为5万元，贷款金额不变，过户当天支付的首付款变更为22万元。当日，原告向被告另行支付了定金3万元，被告向原告出具了《定金收据》。2017年7月25日，原告向被告转账支付了22万元。2017年8月1日，案涉房屋转移登记至原告名下。此外，原告以案涉房屋为抵押向北京银行股份有限公司长沙分行申请了37万元贷款，该贷款于2017年10月1日发放至原告指定被告的账户。原告于2018年4月9日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，原告明确第二项诉讼请求中的物业费为2014年1月1日至2018年9月30日期间的物业费6178.50元，水费为截至2018年8月欠付的水费1816.60元，被告未欠付电费。长沙链家公司称，被告于2017年11月将案涉房屋的钥匙交付给长沙链家公司。原告另称，原告于2017年12月中旬随长沙链家公司查看了案涉房屋，原告后于2018年9月28日随长沙链家公司收取了案涉房屋。原告向本院提交了一张照片，拟证明案涉房屋的洗手间墙面存在漏水情况。原告另向本院提交了一份案涉房屋的物业服务企业出具的欠付明细，拟证明案涉房屋欠付的物业费和水费情况，原告另称未实际负担上述欠费。以上事实，有《房屋买卖合同》、《定金收据》、《合同变更申请单》、《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》、转账记录查询、贷款发放短信通知、不动产登记情况表以及当事人的陈述等证据以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，被告应依约向原告交付案涉房屋。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应在收到除物业交割保证金外的全部房款后二日内交付房屋。被告未依约交付房屋构成违约，应承担违约责任。被告于2017年10月1日收到银行贷款后已于2017年11月将案涉房屋的钥匙交付长沙链家公司；原告于2017年12月查看了案涉房屋，原告仅以房屋存在漏水问题而长期不收取案涉房屋亦有不当，也未提供充分证据证实其实际损失。本院酌情确认被告应负担逾期交房违约金1万元，原告主张超出部分，本院不予支持。此外，原告未提交充分证据证实案涉房屋的洗手间墙面存在漏水情况，其提出要求被告修复房屋漏水问题的相关诉讼请求，本院不予支持。另外，被告在案涉房屋在未转移登记至原告名下前欠付的物业费和水费系被告对相关服务提供方的债务，在原告未实际负担费用的情况下，原告要求被告向原告支付该费用并无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘畅支付原告谭婕逾期交房违约金1万元；二、驳回原告谭婕的其他诉讼请求。本案受理费1263元，公告费260元，合计1523元，由原告谭婕负担1123元，被告刘畅负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  欧阳毅人民陪审员  郭开华人民陪审员  陈艳芝二〇一八年十月十一日书 记 员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。