河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0102民初2948号 原告：王志军，男，1976年2月4日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被告：董少卿，男，1968年5月3日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：龚剑，河北金龙律师事务所律师。 被告：石家庄中冶科技有限公司，住所地石家庄市长安区北二环东路269号。 法定代表人：孙朝辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李勇，该公司员工。 第三人：河北同泰房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区新村街2-1-301室。 法定代表人：陈粤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯强、李媛，河北厚正律师事务所律师。 原告王志军与被告董少卿、石家庄中冶科技有限公司（以下简称中冶公司），第三人河北同泰房地产开发有限公司（同泰公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志军，被告董少卿之委托诉讼代理人龚剑，被告中冶公司之委托诉讼代理人李勇，第三人同泰公司之委托诉讼代理人冯强、李媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志军向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告之间签订的《购房协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2017年1月8日签订《购房协议》，从第三人处购得位于长安区，并于2017年1月交房后装修入住。2017年9月，原告收到法院传票后得知被告董少卿起诉其占有物返还。原告认为被告中冶公司不具备房地产开发和预售资质，其与被告董少卿之间签订的《购房协议》无效。具体事实与理由如下：一、被告中冶公司不具备房地产开发资格。经工商查询，起诉被告中冶公司的经营范围为：焊接技术、刃具、仪器、仪表、电器元件及非标设备研究开发、技术咨询服务，机械加工服务，仪器、仪表、电器元件、钢材、建筑材料、五金交电、量具、化工产品（化学危险品除外）销售，量具、刃具、仪器、仪表、电器元件、管道产品的生产，货物进出口、技术进出口（法律、行政法规禁止的项目除外；法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营）（需专项审批的未经批准不得经营）。从上述查询结果可知，被告中冶公司不具备房地产开发资格，属于超范围经营。且违反房地产管理法，未取得任何许可。因此，被告中冶公司违反房地产法律规定，超范围经营，其与被告董少卿之间签订的《购房协议》无效。二、被告中冶公司不具备商品房销售的相应行政许可文件，即“五证”之中的任何一项，在此情况下，二被告之间签订的购房协议无效。三、被告中冶公司与董少卿之间的购房行为涉嫌违法交易。被告董少卿系石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处（以下简称谈固街道办）主要领导人员，本案涉案房屋用地系谈固街道办非法转让给被告中冶公司的，之后，谈固街道办又向被告中冶公司团购了涉案房屋所在楼盘的几十套房屋。在上述一系列交易中，涉嫌违法违规交易。综上所述，被告中冶公司既不具备房地产开发资格也不具备商品房销售的“五证”，二被告之间签订的《购房协议》应属无效。现为维护原告的合法权益，诉至本院。 被告董少卿辩称，被告董少卿与中冶公司所签协议合法有效，原告无权主张二被告所签合同无效。中冶公司确实不具备房地产开发资质，但同泰公司具备相关资质，正因如此才会出现中冶公司与第三人合作开发，中冶公司不存在超范围经营，违法开发房地产的行为。原告主张中冶公司与谈固街道办事处之间存在违法违规交易，与事实不符，没有任何证据证实，不属于本案审理范围。不是中冶公司不具备“五证”，而是项目本身不具备“五证”，同泰公司的销售行为也是在没有“五证”的情况下进行的。被告董少卿占有争议房屋在原告王志军之前。 被告中冶公司辩称，同意被告董少卿答辩意见。 第三人同泰公司述称，水木青城三期是我公司独立开发的项目，被告董少卿未在我公司购买房屋，二被告签订的所谓购房协议我公司不认可，被告中冶公司不具有销售涉案房屋的许可，该项目未办理预售许可证，根据《最高院关于审理商品房买卖合同司法解释》第二条，二被告签订的购房协议系无效协议。 本院经审理查明，2008年12月8日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处（甲方）与第三人中冶公司（乙方）签订土地转让协议，约定：“甲方位于北二环北侧有工业园用地壹拾捌亩，转让给乙方用于开发。一、甲方出让土地使用权，并收取补偿款人民币壹佰肆拾万元整。二、乙方另出资人民币壹佰肆拾万元整，用于土贤庄村土地补偿。三、乙方负责办理有关转让手续的报批并处理邻里因建设发生的纠纷，甲方有责任协助并提供相关手续。”该协议签订后，第三人中冶公司依约支付全部土地补偿款。 2010年2月5日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处与中冶公司签订关于谈固街道办事处职工团购水木青城三期住房的补充协议，载明：“谈固街道职工团购中冶科技有限公司开发的水木青城三期住房56套，前期已就土地补偿和房款交纳等问题达成了协议，现补充如下：一、谈固街道转让给中冶科技有限公司土地11亩，由中冶科技有限公司负责办理开发手续，2010年3月底前应达到开工建设标准，并由施工队进点施工，如不能按期开工建设，每拖过一个月，由中冶科技有限公司向谈固街道支付违约金1万元，如长期不能开工，谈固街道有权收回土地。二、谈固街道职工所团购水木青城三期56套住房，由中冶科技有限公司按合同规定于2011年1月底交付住户。如不能按期开发和交房，延期半年以内按合同付每日万分之一的违约金，超过半年付每日万分之三的违约金，超过壹年每日付万分之五的违约金。 2010年2月1日，被告中冶公司（甲方）与第三人同泰公司（乙方）签订合同开发协议，协议载明：“因石家庄市北二环修路及市政绿地需拆除甲方建筑物占用甲方土地,根据石家庄市人民政府第114号《秘书长协调会议纪要》决定，将甲方具有使用权的剩余出让工业用地根据市城市规划确定住宅用地性质实施适度开发。在该块地上，就合作开发建设商品住宅项目相关事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下协议：一、项目位置：本项目位于石家庄市长安区，东二环以东、北二环以西、水木青城一期以南、东、北二环以北。土地面积约10.6亩；总建筑面积约为21369.04平方米。合作方式：1、甲方将本项目土地过户至乙方名下，本项目立项在乙方名下；2、乙方负责跑办本项的建设审批手续，甲方予以协助；3、乙方负责本项目全部建设资金；4、乙方具体负责本项目的建设，负责本项目勘察、设计、监理、施工单位的选定、施工管理、施工验收及其他相关事项。利益分配：1、乙方共支付甲方人民币贰仟万元。（1）合同生效之日支付伍佰万元；（2）本项目主体二层封顶之日支付九百一十九万一千二百零二元；（3）剩余5808798元的支付方式为：本项目竣工验收合格后，以成本价850元/平方米的价格，给予甲方6000平方米建筑面积房屋及833.88平方米的地下室（具体分配房屋位置见附件）。2、本项目地上总建筑面积（不含车库）为21369.04平方米，除其中地上6000平方米归甲方所有外。3、上述给予甲方6000平方米房屋过户登记等应缴纳的各项税费，以及天然气、暖气由甲方承担。……”就此项目（水木青城三期）竣工后，中冶公司与同泰公司口头约定，其享有的6000平方米房屋为水木青城三期一号楼二、三单元共计49套房屋进行销售。第三人同泰公司法人何健在被告中冶公司销控表上签字认可。 2009年12月30日，被告中冶公司（出卖人）与被告董少卿（买受人）签订《购房协议》，载明：“买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的水木青城三期第壹号楼贰、叁单元共49套中选壹套，房号按街道确定的先后顺序自主选定，建筑面积100平方米左右，结构为每个单元4户、单步行梯、单电梯、七层。经规划的地上车位不包括在公共用房范围之内，所有权归出卖人所有。计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算地上住房单价为（人民币）每平方米1580元。地下室每户一室，具体面积按实际结构，单价为每平方米1100元整。有线电视暂按500元，燃气集资费暂按3500元收取，交房时根据当时价格标准多退少补。付款方式及期限：买受人签订本协议后于2010年1月15日前支付首付款壹拾贰万元，在结构封顶15天内再付叁万元，剩余款项在交房时一次付清。交付期限：买受人按约付款后，出卖人应当在2011年1月31日前交付符合本协议约定交房标准的产。出卖人逾期交房的违约责任：除本协议规定情况外，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过九十个工作日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期超过九十个工作日的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金交接：房屋达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，出卖人也可以公告或电话的方式通知买受人。关于房屋产权的约定：本协议第二条约定的价格为小产权房价格，由出卖人出具小产权证，若以后具备办理房产证条件，每平方米加收600元左右，按实际结算。买受人购买的本项目房产，两年内不得转让。若私下转让，出卖人视为买受人放弃本项目房产，出卖人退还收取的买受人房款，收回所售房产。出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。……”后中冶公司将涉案房屋水木青城1号楼2单元202室交付于董少卿，董少卿随后缴纳了燃气费、电费、物业费并对该房屋进行了简单装修。 后同泰公司（出卖人）与原告王志军（买受人）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“买受人购买的房屋为项目中的第1幢2单元2层202号房。该房屋的用途为住宅，该房屋建筑面积共110.85平方米。该房屋单价为人民币每平方米4060元/平方米，总金额人民币肆拾伍万元整。”即同泰公司将中冶科技已经交付给被告董少卿的房屋即水木青城1号楼2单元202室房屋出卖给原告王志军。董少卿称其后来发现王志军进入该房屋并使用，并以从同泰公司购入房屋为由拒绝搬出。现诉争房屋由原告王志军占有。 以上事实有会议纪要、土地转让协议、补充协议、合作开发协议、销控表、购房协议、业主入住验房表、民事判决书、商品房买卖（预、销售）合同等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据中冶公司与同泰公司签订的合作开发协议，以及有第三人同泰公司法定代表人何健签名的关于涉案房屋1号楼2号楼的销控表，能够证实中冶公司依据双方合同约定取得包含涉案房屋在内的6000平方米房屋的处置权。中冶公司就上述面积房屋与谈固街道办事处签订购房协议及补充协议，董少卿据此与中冶公司签订购房协议购买涉案房屋，该购房协议是双方当事人真实意思表示，且协议签订后中冶公司向董少卿交付了房屋，董少卿亦向中冶公司履行了交款义务，原告证据无法证实二被告之间的买卖合同存在无效的情形，故对原告主张的二被告之间的买卖合同无效的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告王志军的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王志军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费80元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不提交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘玉峰 二〇一八年十月三十日 书记员  尹志远