四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1024民初2006号 原告：钟超，男，1986年8月10日出生，汉族，住威远县。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：威远宏大房地产开发有限公司。 法定代表人：官勇。 被告：李润明，男，1955年8月3日出生，汉族，住威远县，未到庭。 委托诉讼代理人：李彬（系李润明之子），男，1981年6月16日出生，汉族，住威远县。 委托诉讼代理人：朱先友，四川普佑律师事务所律师。 原告钟超诉被告威远宏大房地产开发有限公司、李润明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人、被告李润明的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告威远宏大房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2016年6月7日签订的《房屋使用权转让协议书》无效；2.判令被告返还原告房款317740元，并自2016年6月8日1起按银行贷款基准利率向原告支付占用资金利息损失至实际返还之日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告威远宏大房地产开发有限公司系威远县严陵镇“清溪鹭岛居住小区”开发商，被告李润明系该商住小区的实际投资人。2016年6月7日，原、被告双方签订《房屋使用权转让协议书》，被告将其所谓自费修建的“清溪鹭岛居住小区”两间配套用房以760000元的价格转让给原告所有，原告将房款760000元直接支付到被告李润明个人银行卡上。后经向国土、房管部门走访了解，被告所谓的自费增修的配套用房系未经主管机关批准修建的违规建筑，被告无权对外转让，双方签订的《房屋使用权转让协议书》违反了法律的禁止性规定，系无效合同。2017年3月，原告诉至威远县人民法院，经该院调解，作出（2017）川1024民初384号民事调解书，该调解书约定，原告钟超退还被告出售的清溪鹭岛居住小区-1层物业中心消防控制室左边第二间房屋一间，建筑面积103平方米，被告退还原告购房款442260元，并从2016年10月1日起按月利率0.6%支付利息，到期一次性付清本息，逾期未付，支付违约金5万元。后双方按调解书约定，履行了退房退款的义务。现原告起诉被告退还另外一间违法建设房屋的购房款317740元。 被告威远宏大房地产开发有限公司的法定代表人官勇辩称，清溪鹭岛居住小区项目系李润明借用公司资质开发建设，从2015年我被关押后，公司已经无人经营管理了，公司与原告签订该协议时已被关押，不清楚签订协议这件事，协议中明确不能办理产权，如果协议无效产生返还责任应由李润明承担，不应由公司承担。 被告李润明辩称，清溪鹭岛居住小区项目是我与威远宏大房地产开发有限公司联合开发的，合同是双方自愿达成的，虽然不能办理产权，但所有权是明确的，转让给原告没有违反物权法的规定，不存在违法行为。在2017年原告就为此提起诉讼，并达成调解协议，事后，钟超出具承诺，对本案诉争的房屋不再以任何理由要求退还，现原告诉讼主张返还理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，威远宏大房地产开发有限公司作为甲方、李润明作为甲方经办人与钟超作为乙方签订《房屋使用权转让协议书》，约定，因甲方开发建设“清溪鹭岛居住小区”时，为使小区中庭花园更宽阔，本着充分利用地形的原则，在原有设计上自费增修了部分配套用房，经协商，就乙方购买甲方自费修建的“清溪鹭岛居住小区”两间配套用房使用权一事，达成如下协议：一、乙方所购房屋使用权的范围基本情况。1.房屋位置：威远县严陵镇堰闸路清溪鹭岛居住左边第二间（建筑面积约103㎡），性质为配套用房。2.以上两间房屋建筑面积为双方认可的面积，房屋使用权转让总价为包干价，若房屋面积有偏差互不找补。3.以上两间房屋为配套用房，房屋不能不理产权，房屋使用权转让给乙方，乙方拥有与本小区其他门面同样期限的使用权。二、房屋使用权转让价格。以上两间房屋使用权转让价格为总价760000元。三、付款方式和期限。在签订本协议时，乙方一次性支付甲方760000元。四、交付条件及时间。乙方交清全款后甲方将该两间房屋交予乙方使用，该两间房屋使用权归乙方所有。六、双方权责利约定，签订本协议时，甲方已经明确告知乙方，本次转让的是该两间房屋的使用权，并不是出售该两间房屋的产权给乙方，该两间房屋为甲方执行出资修建的配套用房，不能办理房产证和土地证，乙方自愿购买其使用权且无异议，以后乙方不能以任何理由向甲方索要房产证和土地证，且不得向甲方要求退还房屋使用权转让费。该协议还就其他事项进行约定。协议签订当日，原告通过其父钟国明将上述760000元转入李润明个人银行账户，威远宏大房地产开发有限公司向钟国明出具收到760000元的两张收条。 2017年年3月，原告向本院提起诉讼，主张如前请求，经调解，本院作出（2017）川1024民初394号民事调解书，原告钟超退还购买被告威远宏大房地产开发有限公司、李润明出售的位于威远县房屋一间，建筑面积约103㎡，被告威远宏大房地产开发有限公司、李润明于2017年10月底前退还原告钟超购房款442260元，并从2016年10月1日起按月利率千分之六支付利息，到一次性付清本息。逾期未付，支付违约金5万元。其后，双方按该调解书履行各自义务。2017年4月28日，钟超向被告作出承诺，承诺书载明,承诺经威远县人民法院调解成功退还威远宏大房地产开发有限公司、李润明威远县房屋后，不再以任何理由找威远宏大房地产开发有限公司及李润明退还清溪鹭岛居住右边第二间房屋，并放弃起诉权利。 本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，双方签订的《房屋使用权转让协议书》中的房屋系配套用房，被告本身不能取得案涉房屋的权属证书，更不能为原告办理权属证书，被告以“使用权”的名义转让该案涉房屋，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因此，双方签订的《房屋使用权转让协议书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应互负返还义务，由于被告李润明认可清溪鹭岛居住小区系与被告威远宏大房地产开发有限公司联合开发，且使用费由被告李润明收取，因此，被告威远宏大房地产开发有限公司和被告李润明应共同返还原告购房款317740元，原告应向二被告返还清溪鹭岛居住右边第二间房屋。原、被告明知案涉房屋不能办理权属证书，对导致《房屋使用权转让协议书》无效均有过错且过错相当，原告主张被告赔偿占用资金利息损失本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告钟超与被告威远宏大房地产开发有限公司于2016年6月7日签订的《房屋使用权转让协议书》无效； 二、被告威远宏大房地产开发有限公司和被告李润明于本判决生效之日起十日内共同向原告钟超返还房款317740元； 三、原告钟超于本判决生之日起十日内返还被告威远宏大房地产开发有限公司和被告李润明位于威远县间房屋（建筑面积约74㎡）； 四、驳回原告钟超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3050元（原告已预交），原告钟超负担1550元，由被告威远宏大房地产开发有限公司和被告李润明共同负担1500元，于本判决生效后三日内纳清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  李自强 二〇一八年十月十五日 书记员  夏 凤