广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初6481号原告（反诉被告，下称原告）：曹军，男，1970年2月16日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，委托诉讼代理人：高圣，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫树强，广东雄爵律师事务所实习律师。被告（反诉原告，下称被告）：黄定坤，男，1992年12月6日出生，汉族，住重庆市巫山县，委托诉讼代理人：熊氢玲，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原告曹军与被告黄定坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法由审判员陈波担任审判长，适用简易程序进行审理，于2018年8月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高圣到庭，被告的委托诉讼代理人熊氢玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还保证金172000元整（基于不当得利）；3.判令被告向原告支付违约金51600元整（以172000元为基数，按照30%计算）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。合计223600元。庭审中，原告变更第三项诉讼请求中的违约金为损失。事实及理由：2017年11月初，原告因经营需要租赁厂房，被告得知此事后，经朋友介绍认识了原告并告知其有一厂房可出租（厂房地点为：虎门××××五马开发区，即东莞市钻利能源科技有限公司的厂房）。被告要求原告先支付45000元诚意金，以确保承租。后来，经原、被告协商一致后与2017年11月21日签订《厂房租赁合同》，合同约定：租赁期限为5年，由2018年1月1日起计，月租金为43000元，同时原告当天支付保证金加首月租金172000元。在2018年1月1日，原告准备搬入该厂房时，发现该厂房未平地且无法进驻。为此，原被告双方就此磋商，直至2018年2月初，该厂房已由第三人承租并进驻。随后，原告通过报警后，派出所通知该厂房原房东何天袏到场协商后，才得知如下实情：1.该厂房所在的土地属于虎门镇赤岗村的集体土地，该厂房由何天袏建设，但没有不动产所有权证，也未取得建设工程规划许可证；2.何天袏曾经将厂房出租给东莞市钻利能源科技有限公司，但因该公司未支付租金而解除了双方的租赁合同。之后，何天袏于2017年12月1日将该厂房出租给第三人。而在2017年10月26日，被告与东莞市钻利能源科技有限公司签订《厂房租赁合同》，在2017年11月21日原、被告签订《厂房租赁合同》。据此，被告首先是没有承租权，而且一是没有经东莞市钻利能源科技有限公司转租同意，二是没有经过房东何天袏转租同意，被告根本就是没有转租权。3.原房东何天袏表示，不同意被告的转租行为，也不认可上述两份《厂房租赁合同》。在经过民警调解后，被告表示其已没有资产，只退还45000元。原告当即表示不同意。原告认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该厂房没有不动产所有权证，也未取得建设工程规划许可证，因此以该厂房为基础签订的租赁合同系无效的。另外，被告没有承租权的，而且也没有经过原出租人东莞市钻利能源科技有限公司、原房东何天袏转租允许的，所以转租行为无效。被告收取原告172000元属于不当得利，应退还给原告，另外被告应向原告支付合同法规定的不超过30%的合同违约金51600元。原告在多次催促被告返还172000元无效后，依法向贵院提起民事诉讼，望判如所请。被告黄定坤辩称：被告认为合同是有效的，具体由法院认定。被告没有向房东核实过案涉厂房是否有报建。一、原告本次诉求的陈述同事实不符。被告同原告于2017年11月21日签订《厂房租赁合同》前后，原告已经对租赁物现场进行了了解，原告是在认可和接受租赁物现场的情况下才签署合同并缴纳首月租金及保证金的。该证据从案涉合同第八条的约定（例如“乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备”）也可以明确看出，原告在承租厂房前已经充分了解了案涉厂房的现状。案涉合同是2017年11月21日签署的，租期从2017年12月1日开始起算，免租期30日，从2018年1月1日开始计租，从常理说，承租责任肯定会利用一个月的免租金进行搬厂和装修，但原告说从2018年1月1日准备搬入厂房才发现厂房未平地。该说法是不符合事实的。二、关于案涉厂房已经承租给第三人的情况说明：事实上案涉厂房不是承租给第三人，而是由被告同第三人终止租赁关系。根据案涉合同约定，原告需在每月5日前缴纳租金，逾期10日未付租金的，被告有权终止合同。至今为止，原告除了仅支付第一个月的租金及保证金外，原告一直未能支付租金，就原告拖欠租金一事，被告已经提起反诉，在此不赘述。但可见原告一直存在违约的行为。就原告拖欠租金的行为，被告已经多次追讨，原告一直拒付。但该厂房也是被告从第三人手上承租再转租给原告的，原告的违约并不能免除被告需要向第三人支付租金的义务；在多次追讨未果且原告明确表示不承租厂房的前提下，为避免自身损失的扩大，被告只得终止同第三人的租赁关系，但其根源就是原告的违约行为。三、被告认为，无论被告与原告之间的租赁合同是否有效，均不影响被告有权向原告收取租金或使用费。四、原告向被告支付的172000元，其中有43000元是首月租金，169000元为保证金。被告向原告收取的该172000元是基于双方的租赁合同关系，不属于不当得利。本次合同无法履行的根源在于原告自身违约，拖欠租金未付清，根据合同第四条，被告退还保证金的前提是原告付清了租金和一切费用，在原告未付清租金及其他费用的情况下，被告有权不退还保证金。基于第三条的答辩意见，该约定应与租赁合同的效力与否无关。可见原告无权要求被告支付违约金。五、因合同无法履行的责任在于原告自身，原告无权要求被告支付违约金，且原告的该点诉求同其提出的合同无效的主张相矛盾，既然合同无效，其主张违约金就没有合同依据了。可见原告的第三项诉求亦无依据。综上，被告请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告黄定坤向本院提出反诉请求：1.确认被告同原告之间的租赁合同已于2018年3月31日解除；2.判决原告一次性向被告支付所欠租金￥129000元及利息2509.8元（均按银行同期贷款利率（4.35%/年）为标准，2018年1月份的租金从2018年1月6日起算，算至付清日，暂计至2018年7月17日为992.48元，2018年2月份的租金从2018年2月6日起算，算至付清日，暂计至2018年7月17日为836.6元，2018年3月份的租金从2018年3月6日起算，算至付清日，暂计至2018年7月17日为680.72元），共计131509.8元；3.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告变更第二项诉讼请求中的租金为占有使用费，占有使用费是指2018年1月至3月的占用使用费。事实及理由：2017年11月21日，被告同原告签署《厂房租赁合同》，被告将位于虎门××××五马开发区的厂房出租给原告，合同第三条约定每月租金43000元，第五条约定租金交付时间为每月5日前，如逾期交租超过10日的，被告有权终止合同。合同第六条约定原告的租赁用途为生产用途。合同成立后，原告除了在2017年11月21日前支付第一个月的租金43000元及保证金129000元（共计172000元）外，原告再没有支付任何租金，被告对此追讨未果；后于2018年3月份，原告通过电话告知被告表示不再承租厂房。又据了解，原告承租厂房的目的是为了转租，并非为生产目的，因其无法将厂房转租又故意违约，不缴纳租金。为避免损失的扩大，被告同意在2018年3月31日终止合同，但要求原告付清所欠的三个月租金共计129000元，但原告不仅拒绝支付，反而恶人先告状，认为被告存在违约，要求被告承担违约责任。鉴于此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告特提出上述反诉请求，以维护自身合法权益。原告曹军针对被告黄定坤的反诉辩称：原告认为被告要求占有使用费没有事实法律依据，原告没有占有使用过租赁物，何来使用费。2018年3月，原告与被告同时到派出所调解当日，原房东何天袏与原告、被告提及，租赁物在2018年1月除了租给原告，还与一个五金厂签订了另一份租赁协议，原房东何天袏与被告确认，实际上厂房交付给了五金厂使用，被告要求原告支付占有使用费没有事实法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2017年10月26日，东莞市钻利能源科技有限公司（以下简称“钻利公司”）作为甲方，被告黄定坤作为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市××镇××五马开发区的厂房出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止；租赁保证金为首月租金的三倍，即110400元；租金第1年至第2年为每月36800元，每两年递增10%；本合同签订之前，乙方已向甲方支付租赁保证金10000元，租赁保证金余额及半年租金乙方需于2017年10月日前向甲方一次性支付完毕，乙方付清租赁保证金及半年租金后方有使用权，甲方收到乙方租赁保证金及半年租金后方才安排清理租赁物内物品，在乙方未在指定日内付清租赁保证金及半年租金前乙方对本租赁物依旧无使用权，若因乙方未付清租赁保证金及半年租金原因导致甲方清场延后，但起租日仍按2017年12月1日计算。该合同落款处钻利公司的授权签约代表为案外人王春林。2017年10月28日，案外人程超通过其个人账户向王春林转账210800元，后程超出具书面《证明》称其支付给王春林的上述费用系代被告黄定坤向王春林支付三个月的押金和2017年12月至2018年2月的租金。2018年3月9日，被告黄定坤又向王春林转账36800元，转账附言备注为“3月房租”。2017年11月21日，原告曹军（乙方）与被告黄定坤（甲方）签署一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将东莞市××镇××五马开发区原钻利厂厂房租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2017年12月1日至2022年11月30日，前30天为免租装修期，起租时间为2018年1月1日；每月租金为43000元，三年递增10%，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金129000元和第一个月的租金43000元。2017年11月21日，原告曹军向被告黄定坤转账支付租赁保证金127000元及一个月租金43000元。原告主张被告收取上述费用后至今未依约移交租赁物，且该租赁物原使用人钻利公司直至2017年12月底才从案涉租赁物撤场，原告准备进场时又发现该厂房未平地、多处漏水和积水，被告又没有及时修复，导致原告无法正常使用该租赁物。被告则抗辩称其已于2017年11月底向原告移交了案涉租赁物的钥匙，且曹军签收即拿走移交单。根据原告提供的视频资料显示，截至2018年1月9日，案涉租赁物仍处于空置状态，部分场所地上存在积水或水渍。2018年3月20日，原告与被告曾进行电话通话，原告向被告反映称：案涉租赁物目前被一名姓康的人员占用，且“里面拆光了”、“他还在拆”，这名姓康的人员称其一个多月前已和一手房东签订租赁合同，因此双方发生争执，原告打算先报警处理。同日，案外人齐玉（原告称系其生意合伙人）与被告通话称“我说，我们春节前后一直都没有停过，一直跟你交涉对不对，你说你也在跟房东交涉。”、“咱们几个三个人坐在那里，你看一下是退我们钱还是怎么样？”。被告承认原告曾因租赁物问题于2018年3月报警，但主张因为原告拖欠租金导致被告也无法按时向钻利公司缴纳租金，故被告在2018年3月31日与钻利公司终止了租赁合同关系，后一手房东再将房租出租给案外人，才出现原告与案外人之间的冲突。另，东莞市城乡规划局于2018年5月28日的作出东规（公开）[2018]187号信息公开告知书载明，该局受理广东雄爵律师事务所提出查询东莞市虎门镇虎门港支线赤岗村委会五马工业园内原钻利能源科技厂房项目是否办理了报建手续的政府信息公开，但根据该所提供的地址及航拍图查核，该地块没有在东莞市城乡规划局办理过任何规划手续。以上事实，有原告提供的厂房租赁合同（二份）、房屋出租合同书、银行转账记录、收据、东莞市规划局公开告知书、视频、电话录音，被告提供的厂房租赁合同、转账凭证、收款收据、转账记录、证明、身份证复印件、照片，当事人陈述以及本院的谈话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据东莞市城乡规划局作出的信息公开告知书可知，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告双方于2017年11月21日签订的《厂房租赁合同》依法应认定为无效合同。合同无效后，双方之间的权利义务关系，应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定进行处理。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告是否已将案涉租赁物移交给原告占有使用，被告要求原告支付房屋的占有使用费是否合法有据；二、原告诉请被告返还保证金及首月租金，并赔偿损失是否合法有据。关于第一个争议焦点。其一，在租赁关系中，将租赁物移交给承租人使用属出租人的主要合同义务，故被告应就其移交租赁物的事实承担相应的举证证明责任，但被告未能提供任何直接证据证明原告已实际占有和使用案涉租赁物。其二，被告主张其已将钥匙交给原告且原告签收了移交单，但未能提供证据予以证明，且交接单属于出租方制作用以证明其已交付租赁物的凭证，现被告主张该单据已被原告拿走，亦不符合常理。其三，根据被告与钻利公司签订的租赁合同可知，被告于2017年10月向钻利公司一次性付清租赁保证金及半年租金后方有案涉租赁物的使用权，钻利公司才安排清除租赁物的物品，而根据被告的主张及提供的证据可知，直至2018年3月，被告尚未付清上述费用，该事实进一步佐证了原告提出的钻利公司一直未及时撤场的主张。同时，被告提交的转账记录中大部分款项系从案外人程超的账户转至案外人王春林账户，且程超及王春林均未到庭，故该转账是否属于履行被告与钻利公司的租赁合同的行为，现有证据并不足以认定。其四，视频内容显示，截至2018年1月9日，案涉租赁物仍处于空置和积水的状态，由此可见原告并未实际使用案涉租赁物。本案中租赁物的租金较高，原告亦已交付租赁保证金和首月押金，如案涉租赁物符合交付约定且事实上交付原告，则原告放任其闲置并不符合一般的商业行为表现。其五，被告称其因原告未缴纳租金导致其于2018年3月31日终止了和钻利公司的租赁合同关系，但根据电话录音内容显示，2018年3月已有第三方实际控制案涉租赁物并称其与房东在一个月前已签订租赁合同，可见并非原告未缴纳租金影响租赁物的使用，而是租赁物本身存在权利争议，被告并未能有效地控制和处分案涉租赁物。电话录音中提到的“我说，我们春节前后一直都没有停过，一直跟你交涉对不对，你说你也在跟房东交涉。”、“咱们几个三个人坐在那里，你看一下是退我们钱还是怎么样？”等内容也可以进一步佐证案涉租赁物的移交和使用存在障碍的事实。综上，本院认定被告并未向原告实际交付租赁物，故被告要求原告支付占有使用费缺乏事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。其一，由于合同无效，基于合同而取得的财产依法应予返还，故被告向原告收取的租赁保证金127000元，理应全额予以返还。其二，如前所述，被告并未将案涉租赁物交付原告，即原告自始未能实际占有和使用租赁物，故无需向被告支付占有使用费，对于原告已支付的首月租金即占有使用费43000元，被告亦应予以返还。其三，对于损失。原告并未能提供证据证明其因为合同无效而产生信赖利益损失，其主张按照违约金标准赔偿损失缺乏合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告曹军与被告黄定坤于2017年11月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告黄定坤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告曹军返还租赁保证金127000元及占有使用费43000元；三、驳回原告曹军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄定坤的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2327元、保全费1638元（原告已预交），反诉受理费1465元（被告已预交），由原告曹军承担915元，由被告黄定坤承担4515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一八年十月三十日书记员 郑曼华附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。