河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫06民终1012号上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤壁市恒昌信科技有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淮河路交叉口320号御花园酒店四楼。法定代表人：李金魁，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦志鹏，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丁建国，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董旭永，男，1971年10月28日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：董义善，男，1945年8月16日出生，住鹤壁市淇滨区。系董旭永父亲。委托诉讼代理人：苗建光，河南大正永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:鹤壁市鹤翔双语幼儿园，住所地鹤壁市淇滨区黄河路鹤翔东区。代表人：董旭永，该幼儿园负责人。委托诉讼代理人：董义善，男，1945年8月16日出生，住鹤壁市淇滨区。系董旭永父亲。委托诉讼代理人：张云萍，女，该幼儿园工作人员。原审被告：纪法宝，男，1979年9月12日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。上诉人鹤壁市恒昌信科技有限公司（以下简称恒昌信公司）因与被上诉人董旭永、鹤壁市鹤翔双语幼儿园（以下简称鹤翔幼儿园），原审被告纪法宝确认合同效力纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2017）豫0611民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒昌信公司委托诉讼代理人秦志鹏、丁建国，被上诉人董旭永委托诉讼代理人董义善、苗建光，被上诉人鹤翔幼儿园委托诉讼代理人董义善、张云萍到庭参加诉讼，原审被告纪法宝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒昌信公司上诉请求：撤销一审判决第二项，判令董旭永、鹤翔幼儿园搬离鹤壁市淇滨区新城区72地籍子区教学楼101号楼第1-4层房屋，并赔偿占有使用费每月10万元（参照同类幼儿园市场租赁价格，从2017年8月1日计算至实际搬离之日）。事实和理由：一、一审判决认定纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园存在租赁关系，恒昌信公司购买房屋后未通知董旭永、鹤翔幼儿园，纪法宝与恒昌信公司之间名为买卖实为借贷，均是错误的。1.根据一审庭审笔录，董旭永、鹤翔幼儿园两次提到他们与纪法宝之间不是租赁关系，而是以每年支付租赁费的方式偿还原债务，是一个还债协议，恒昌信公司有充分理由怀疑董旭永、鹤翔幼儿园与纪法宝所签租赁合同的真实性。2.一审判决认定恒昌信公司未将“办理不动产所有权人变更登记事宜明确告知董旭永和鹤壁幼儿园”不符合事实。关于办理不动产所有权人变更登记的事宜，2017年7月10日，恒昌信公司已经明确告知对方，有其提供的公安的报案材料为证，至少到2017年8月16日，对方已经知道了。3.一审判决认定纪法宝与恒昌信公司之间的房屋买卖合同，实际为借款行为，不符合纪法宝的真实意思。虽然在2017年9月27日的开庭笔录第5页中有类似的表示，但在2018年3月21日笔录第4页明确表示对于其与恒昌信公司的关系“不清楚”，也不再发表意见。2018年4月11日，纪法宝出具书面证言证明其与恒昌信公司之间除买卖合同外，无其他交易和纠纷，明确否认了“名为买卖实为借贷”的说法。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决对司法解释的理解不当。2017年5月16日，董旭永、鹤翔幼儿园签订租赁合同时，该房屋处于查封状态，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人不能请求房屋受让人继续履行原租赁合同。2.一审判决推理不当。其一，2017年7月10日，恒昌信公司已经明确告知董旭永、鹤翔幼儿园办理不动产所有权人变更登记的事实，而且明确告知董旭永要对涉案房屋进行装修，至少到2017年8月16日，对方已经知道该事实。其二，作为房屋购买人的恒昌信公司的注意义务和法律责任是由法律规定，不能由一份判决通过随意的猜测和推理来强加。因此，所谓的“应视为其对董旭永、鹤翔幼儿园经营持续状态的默许”没有事实依据和法律根据。3.一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。至少从2017年8月16日，董旭永、鹤翔幼儿园知道恒昌信公司取得房屋产权，但并不承认恒昌信公司与纪法宝房屋买卖合同的效力，不与恒昌信公司签订租赁合同，未交纳租金，属明确表示不履行主要债务，依据合同法的规定，恒昌信公司有理由解除合同，要求对方搬离房屋、赔偿占有使用费。三、由于董旭永、鹤翔幼儿园在租赁合同签订后，未支付任何租金，现纪法宝已明确提出解除租赁合同，即使按照原来的租赁合同，董旭永、鹤翔幼儿园也无权再占用涉案房屋。董旭永、鹤翔幼儿园辩称，1.董旭永与恒昌信公司之间不存在租赁合同关系，租赁合同的前提是出租人必须合法占有出租物，但是本案中恒昌信公司无论从法律上还是客观事实方面都并非鹤翔幼儿园的产权人，恒昌信公司也从未接收和占有过鹤翔幼儿园，所以其主张的租赁关系没有事实和法律依据。2.恒昌信公司与纪法宝之间是基于借贷产生的让与担保关系，对此人民法院应当以民间借贷进行处理。一审法院第一次对纪法宝进行询问时，纪法宝明确告知法院其与恒昌信公司之间是基于借贷产生的担保关系。而恒昌信公司二审期间提交的纪法宝的书面声明称其与恒昌信公司之间除买卖关系外不存在其他关系，与前面的陈述自相矛盾，不能推翻第一次陈述。3.关于鹤翔幼儿园的价值在一审中有三份评估报告，价值均不一致，且相差悬殊，截至目前鹤翔幼儿园的实际价值并未确定，只能通过中立的权威鉴定机构才能确定其真实价值，本案事实才会清楚。在一审法院以物抵债裁定出来后，董旭永陆续向纪法宝或冯新法还款193万元，该还款事实证明董旭永与冯新法、纪法宝之间并非真正的以物抵债法律关系，如果是以物抵债，根本无需继续向冯新法、纪法宝还款。董旭永借冯新法本金是300万元，截至目前已经还款4256025元，董旭永是迫于压力才与冯新法、纪法宝进行了以物抵债行为，这属于典型的“套路贷”，目前公安机关正在调查。纪法宝未到庭，也未提交书面意见。董旭永、鹤翔幼儿园向一审法院起诉请求：一、依法确认2017年6月22日纪法宝与恒昌信公司签订的《房地产买卖契约》无效；二、确认董旭永、鹤翔幼儿园在同等条件下享有对涉案房产的优先购买权。后董旭永、鹤翔幼儿园放弃第二项诉讼请求，并对有关事实与理由进行了变更。恒昌信公司向一审法院反诉请求：判令董旭永、鹤翔幼儿园搬离鹤壁市淇滨区新城区72地籍子区教学楼101号楼第1-4层房屋，并赔偿占有使用费每月10万元（参照同类幼儿园市场租赁价格，从2017年8月1日计算至实际搬离之日）。一审法院认定事实：2015年8月14日，冯新法与董旭永、鹤翔幼儿园民间借贷纠纷一案，经一审法院调解，出具了（2015）淇滨民初字第2063号民事调解书，达成协议：董旭永欠冯新法借款6460568元，董旭永分期履行还款义务，并参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息，其中：董旭永于2015年9月30日前偿还冯新法借款200万元并支付2015年7月1日至2015年9月30日期间的利息，利息以本金6460568元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；于2015年11月30日前偿还冯新法剩余借款4460568元，并支付2015年10月1日至2015年11月30日期间的利息，利息以本金4460568元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，如董旭永未按上述约定的任一期限履行付款义务，冯新法可就下余欠款总额及利息申请强制执行。该调解书生效后，董旭永未按调解书约定的期限偿还借款，冯新法申请执行，在执行过程中，冯新法将对董旭永、鹤翔幼儿园的上述债权转让给了纪法宝，并签订债权转让协议。2016年5月26日，一审法院制作（2016）豫0611执恢12号执行裁定书将执行申请人由冯新法变更为纪法宝。2016年5月28日，纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园签订《抵债协议》，约定：董旭永、鹤翔幼儿园自愿将其名下的股权、土地使用权（证号2006-015号）位于河南省××开发区鹤翔东区，面积5117.75平方米及地面附属建筑物楼房两栋3300平方米，共计作价818万元给纪法宝，以冲抵双方债务；因过户所产生的相关费用由纪法宝承担。一审法院制作（2016）豫0611执恢12-1号执行裁定书，内容如下：1、将董旭永、鹤翔幼儿园位于鹤壁市淇滨区鹤翔东区土地证号为2006015土地使用权及土地上附着物楼房面积3300平方米折价818万元，交付纪法宝以物抵债，所有权自交付时转移给纪法宝；2、纪法宝可持本裁决到有关部分办理相关过户手续。执行过程中，根据申请，委托鉴定机构对涉案以物抵债土地及地上附着物价值进行鉴定，河南诚成资产评估事务所于2017年4月17日出具豫诚评报字（2017）第025号资产评估报告书，出具鉴定结论：于评估基准日2017年4月11日所表现的市场价值为总评估结果为人民币898.21万元，其中国有土地使用权评估结果为人民币480.96万元，地面建筑物评估结果为人民币417.25万元，上述资产快速变现价值为人民币808.39万元。该评估的有效期为一年，自2017年4月11日起计算至2018年4月10日，董旭永对上述鉴定结论中评估价格无异议。2016年11月22日，纪法宝办理了证号为豫（2016）鹤壁市不动产权第00××42号的涉案房产不动产权证书，其上载明权利人为纪法宝、共有情况为单独所有、坐落于河南省××淇××区××72地籍子区教学楼101、宗地面积为3156㎡、房屋建筑面积3378.29㎡，来源依据协助执行通知书（2016）豫0611执恢初12-1号办理。2017年5月16日，纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园就涉案不动产签订了《房屋租赁合同》，约定：纪法宝将位于鹤壁市淇滨区新城区72地籍区教学楼101号房地产出租给董旭永、鹤翔幼儿园，承租期限为20年，自2017年5月16日至2037年5月15日，租赁费用为每年30万元，每年提前一个月支付下一年租赁费用，每次于4月15日前支付到纪法宝指定账户或现金支付。董旭永、鹤翔幼儿园在承租期间有权以818万元的价格购买承租房地产，董旭永、鹤翔幼儿园将价款转入纪法宝指定账户后，即依物权法司法解释一第二条之规定成为该房地产的真正权利人，纪法宝需在5日内配合董旭永、鹤翔幼儿园办理承租房地产过户手续，过户费用由董旭永、鹤翔幼儿园承担。一审法院以物抵债裁定违法，其所依据的法律依据根本不存在，幼儿园资产依法不能作为以物抵债的标的物。2017年6月22日，纪法宝（甲方）与恒昌信公司（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：1、甲方自愿将坐落在鹤壁市淇××区兴鹤大街××小区××楼××层的房地产（房产证号为00××42，房屋建筑面积3378.29平方米，土地使用面积3156平方米）出售给乙方。乙方对交房出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。2、甲乙双方议定的上述房地产总成交价格为6000000元。办证后一次性付款。3、双方同意于2017年8月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，包含2017年8月1日前该地块上的所有临时建筑物。4、甲方保证上述房地产权属清楚合法。若发生于甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2017年7月7日，恒昌信公司办理了上述房产不动产所有权人的变更登记，证号为豫（2017）鹤壁市不动产权第0007206号，其上载明权利人为恒昌信公司、共有情况为单独所有、坐落于河南省××淇××区××72地籍子区教学楼101、来源购买纪法宝不动产、宗地面积为3156㎡、房屋建筑面积3378.29㎡。上述纪法宝与恒昌信公司的房屋买卖交易过程中，为房地产契约提供价值参考，依纪法宝申请，对土地使用权转让价格及房地产价格进行了市场价值评估，评估结果分别为390.22万元、216.2105万元，评估有效期为一年，自2016年12月25日至2017年12月24日。另查明：董旭永系鹤翔幼儿园负责人，涉案房产自建设至今均由鹤翔幼儿园实际使用。截至一审庭审结束前，恒昌信公司共向纪法宝支付450万元。一审法院认为，对于本诉:董旭永、鹤翔幼儿园以纪法宝与恒昌信公司之间实为基于民间借贷关系而产生的让与担保关系，其双方签订的房地产买卖契约侵犯了董旭永、鹤翔幼儿园的合法权益为由，要求确认纪法宝与恒昌信公司签订的房地产买卖契约无效。本案中，虽然房地产买卖契约的签订方纪法宝在庭审中认可其与恒昌信公司名为买卖实为借贷，但纪法宝系合同相对方、利害关系人，在仅有录音资料用于证明该事实的情况下，董旭永、鹤翔幼儿园提交的该证据仍系孤证，没有其他证据予以印证，无法证明纪法宝与恒昌信公司签订的房地产买卖契约存在合同法第五十二条中规定的无效情形，因此，对董旭永、鹤翔幼儿园的该诉请，不予支持。对于反诉：因在纪法宝与恒昌信公司签订房地产买卖契约前，已与董旭永、鹤翔幼儿园签订了房屋租赁合同，明确了租赁期限和租金等事项。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，恒昌信公司要求董旭永、鹤翔幼儿园搬离涉案房屋缺乏事实及法律依据，不予支持。对于恒昌信公司主张涉案房产在签订房屋租赁合同时处于法院查封期间，“买卖不破租赁”不适用于房屋在出租前已经被人民法院查封的情形，根据该法律条文的内容可以看出该规定适用于房屋出租前因其他案件被查封的情形。本案中，房屋系因纪法宝与董旭永、鹤翔幼儿园的执行案件引起的查封，在双方达成以物抵债协议并履行后，双方又自愿达成房屋租赁合同，并由董旭永、鹤翔幼儿园向纪法宝指定的收款人支付了房屋租金，签订房屋租赁合同并履行的行为并没有损害任何案外人的利益。就恒昌信公司而言，在签订房屋租赁合同时，纪法宝并未与恒昌信公司签订房屋买卖合同，对恒昌信公司的权益亦不可能产生任何影响。且董旭永经营鹤翔幼儿园多年，恒昌信公司在签订房屋买卖合同时有对房屋进行充分了解的义务，其作为经营场所长期在鹤壁的企业，应该且能够对董旭永经营鹤翔幼儿园的状态进行了解，但其未尽到其应尽的注意义务，仍与纪法宝签订房屋买卖合同，且在签订房屋买卖合同后，与纪法宝均未将其双方签订房屋买卖合同并办理不动产所有权人变更登记的事宜明确告知董旭永和鹤翔幼儿园，应视为其对董旭永、鹤翔幼儿园经营持续状态的默许，故对恒昌信公司反诉请求董旭永、鹤翔幼儿园搬离涉案房屋与支付其占用期间使用费的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、驳回董旭永、鹤翔幼儿园的诉讼请求；二、驳回恒昌信公司的诉讼请求。二审期间，董旭永向本院提交了其偿还193万元给冯新法、纪法宝等人的转账单据，以证明以物抵债裁定后董旭永仍在偿还冯新法、纪法宝的借款。鹤翔幼儿园向本院提交《民办非企业单位成立登记申请表》，以证明鹤翔幼儿园不是董旭永一人的，董旭永个人无权处分幼儿园的财产。恒昌信公司对上述证据质证认为，董旭永及鹤翔幼儿园提供的证据真实性无法核实，且与本案无关。恒昌信公司向本院提交契税发票、委托书、告知书、合同解除书、签收单等，以证明该公司与纪法宝之间系房屋买卖关系，纪法宝已将有关解除权等事项委托该公司，该公司受托已向董旭永邮寄了解除合同通知书。董旭永、鹤翔幼儿园质证认为，税票不代表买卖关系真实，对其他证据的真实性无法确认，其并未收到纪法宝直接通知。本院对上述证据进行了审查，董旭永提交的转账凭证，不能证明与本案争议事实的直接关联，对其证明力本院不予确认。恒昌信公司提交的契税发票真实性无异议，但不能证明与本案争议事实的直接关联，其他以纪法宝名义发出的文件，因纪法宝作为本案当事人拒不出庭，对其真实性本院无法予以确认。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，关于恒昌信公司“董旭永、鹤翔幼儿园搬离鹤壁市淇滨区新城区72地籍子区教学楼101号楼第1-4层房屋，并赔偿占有使用费每月10万元”的请求。据恒昌信公司反诉主张的事实，其从纪法宝处购买涉案不动产，并办理了不动产登记证书，其交易相对方系纪法宝，按照合同相对性原则，其应当向纪法宝主张交付。况且，依据现有有效证据显示恒昌信公司至今仍未付清购买涉案不动产的价款，纪法宝依法享有相关的抗辩权利。因此，恒昌信公司在本案诉讼中绕过纪法宝，直接要求涉案不动产的占有人放弃占有状态，以及要求董旭永、鹤翔幼儿园赔偿其损失，缺乏法律和事实根据。一审法院驳回其诉讼请求，符合法律规定。综上所述，恒昌信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由鹤壁市恒昌信科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一八年十月八日书记员  孟祥玉附：本案援引的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。