广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初10239号原告：广州中惠置业有限公司，住所地广州市海珠区南田路中惠雅苑雅惠街1号首层。法定代表人关家敏，董事长。委托代理人王历、何晓芳，均为广东经纶律师事务所律师。被告：李焕珍，女，1945年11月24日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李焕玲，女，1962年3月17日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。两被告的共同委托代理人孙艳丽、朱越勇，均为广东纵横天正律师事务所律师。原告广州中惠置业有限公司（下称中惠公司）诉被告李焕珍、李焕玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中惠公司的委托代理人，两被告及两被告的共同委托代理人，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系海珠区**路******号房屋（建筑面积80平方米）所有权人。根据广州市房地产管理局城市房屋拆迁公告(1999)49号，被告所有的上述房屋在该拆迁公告的拆迁范围内，拆迁人为广州市升平房地产开发有限公司。2005年，前述房屋所在土地（以下简称“案涉土地”）经土地行政主管部门认定属闲置土地，被主管部门依法收回后，经公开挂牌出让，由原告竞得，后原告与主管部门订立国有土地出让合同，并由原告开发案涉土地。被告于2013年向原告及广州市升平房地产开发有限公司提起诉讼，诉请将广州市海珠区**路******号（被征用地段）回迁楼南向第7、8号房第十层建筑面积99.99平方米房屋【现门牌为广州市海珠区*********】安置给其回迁。经广州市中级人民法院终审裁判【案号：（2014）穗中法民五终字第4861号】，原告须提供广州市海珠区*********房屋给被告回迁安置使用。广州市海珠区*********（以下简称案涉房屋）建筑面积136.4769平方米，比被告原产权面积增大了56.4769平方米。该增大面积非作补偿、安置用途，被告应根据该套房屋的目前市场价格33476元/平方米向原告支付增大面积房屋价款1890620.7元。另外，原告委托南京巨巨亚建设工程有限公司对案涉房屋进行豪华装修，装修费用总额693831.81元。原告向被告请求支付增大面积价款及装修价款，被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、确认被告的拆迁补偿、安置面积为80平方米；2、被告按人民币33476元每平方米的标准向原告支付广州市海珠区*********的建筑面积136.4769平方米与被告的拆迁补偿、安置面积80平方米之间的面积差（56.4769平方米）房价款，总金额为1890620.7元；3、被告向原告支付广州市海珠区*********的装修价款693831.81元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、生效的民事判决已确认原告应将案涉房屋回迁给被告安置使用的义务，该房屋面积为136.4769平方米，故被告所获得的安置房的面积应为136.4769平方米，原告的第1项诉请无事实依据和法律依据；2、被告房屋拆迁时的拆迁条例和管理已明确规定房屋拆迁产权调换住宅房屋的，面积差必须按照省、直辖市人民政府的规定来计算和约定房屋的成本价和商品房价格。据此，被告与拆迁人所签订的《房屋拆迁补偿协议》第三条约定：“乙方根据有关规定以5㎡×1700元／平方米；14.99㎡×3800元的标准计算，付给甲方65462元”，明确了回迁安置房屋的成本价为1700元／平方米；商品房价格为3800元／平方米。因此，《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁安置协议》约定的回迁安置超面积的商品房价格应按3800元/平方米进行结算；3、根据《房屋拆迁安置协议》第10条第2款：“乙方有余地30.723平方米，乙方余地款用作抵扣购房，余下购房款在临迁费中抵扣”。即明确约定了超面积的补偿款在余地款和临迁费中抵扣。合同约定的余地补偿款为52229.10元，临迁费计至2017年2月为234000元，合计为286229.10元。现在实际回迁房屋面积136.4769平米，超面积按约定的商品房价格3800元计算，被告应付的购房款为204112.22元。两相冲减后，加上未付的搬迁费，原告尚欠被告83916.88元。因此，房款结算后不是被告要付钱给原告，而是原告应向被告支付83916.88元；4、回迁房并非商品房，回迁房系豪装还是简装并非被告的追求和选择，而被告被拆迁的房屋在当时也属于豪华装修，安置房具备回迁居住功能是原告回迁安置的义务，被告没有支付装修费的义务。另外，案涉房屋尚未出具产权证，要求出具产权证再进行面积结算。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告李焕珍、李焕玲是原海珠区**路******号房屋的共同产权人。2000年11月6日，两被告（乙方）与广州市升平房地产开发有限公司（甲方，以下简称升平公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定乙方同意甲方拆除位于海珠××号房屋；甲方将自有的位于海珠区**路本征用地段回迁楼（框架结构）第十层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为99.99平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）第7、8号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为80平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的房屋为99.99平方米，两者对比相差了19.99平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×每平方米1700元、14.99平方米×每平方米3800元的标准计算，付给甲方65462元；并于2005年5月7日前付清；乙方应在本协议签定生效后的20天内，将其上述房屋交由甲方拆除……甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；等。该合同经广州市海珠区房地产管理局备案。同日，两被告（共同为被拆迁人、乙方）与升平公司（拆迁人、甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中约定将经广州市房地产管理局以（99）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除海珠区**路******号的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积80平方米；乙方同意2000年12月1日前迁出原址房屋；甲方应于2005年5月7日前，在海珠区**路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给乙方回迁居住；乙方原合法产权面积80平方米，现甲方补偿安置给乙方回迁建积99.99平方米，两者对比相差19.99平方米，乙方以5平方米×每平方米1700元=8500元、14.99平方米×每平方米3800元=56962元，合计总购房款65462元；乙方有余地30.723平方米，甲方以每平方米1700元×30.723平方米=52229.10元作价补偿给乙方；乙方余地款用作抵扣购房款；余下13232.92元购房款在临迁费中抵扣，其余临迁费抵扣龙田东直街15号东座首层购房款，临迁费以实际发生为准；乙方的回迁楼面积以房管局测绘为准，回迁楼南向7号8号房、建积99.99平方米，多除少补；等。该协议经广州市海珠区公证处公证。被告表示签订上述协议后，其已将原址房屋交给升平公司拆除了，但升平公司至今没有安排其回迁。另查，2006年1月25日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，公开挂牌出让天河区及海珠区两宗土地的国有土地使用权；其中包括海珠区地段地块。之后案涉地块由原告竞得。2013年7月，李焕珍等二人起诉升平公司、中惠公司，请求升平公司、中惠公司回迁安置。据生效的（2014）穗中法民五终字第4861号民事判决认为，升平公司至今未依约安排李焕珍等二人回迁，已构成违约，应继续履行并承担相应的违约责任……作为地块的竞得人，中惠公司理应承担该地块的拆迁遗留问题，该地块的拆迁遗留问题应包含上述《广州市房屋拆迁安置协议》的未履行事项等，并判决中惠公司将案涉房屋交付给李焕珍、李焕玲回迁安置使用。双方当事人确认，李达昌等三人通过法院强制执行于2017年5月24日接收上址房屋，并于2017年5月25日办理入住手续。2017年6月，李焕珍等二人起诉中惠公司，要求中惠公司协助其办理案涉房屋的不动产登记和领取手续等。经审理，本院以（2017）粤0105民初5580号民事判决书判决，中惠公司在该判决生效之日起15日内，协助李焕珍、李焕玲办理案涉房屋不动产权证的登记和领取手续等。2018年7月3日，房管部门向李焕珍、李焕玲核发了上述房屋的不动产权证。2017年6月，李焕珍等二人起诉中惠公司，要求中惠公司支付临迁费、违约金、搬迁费、余地补偿款以及要求以上述抵扣超面积购房款等。本院作出的（2017）粤0105民初5868号民事判决书认为，该案原告的部分主张已超过诉讼时效，而超面积购房款结算已在另案处理等，并判决：一、被告广州中惠置业有限公司自本判决生效之日起10日内支付从2000年12月至2017年4月止的临迁费（按每月1238.7元标准计算）及余地补偿款52229.1元给原告李焕珍、李焕玲；二、被告自本判决生效之日起10日内支付逾期回迁违约金（从2015年6月30日起至2017年5月13日止，按每日40元标准算）给两原告；三、驳回两原告的其它诉讼请求。当事人不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院以（2018）粤01民终8537号民事判决书判决维持原判。据查册时间为2018年9月5日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区南田路雅惠街12号1002房的产权人为李焕珍，建筑面积为136.4769平方米，登记时间为2018年8月3日，房屋所有权取得方式为购买、交换。诉讼中，根据原告的申请及本案审理的需要，本院依法委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司（以下简称为嘉永公司）对案涉房屋的房地产价值以及委托广东诚安信工程造价咨询有限公司（以下简称为诚安信公司）对案涉房屋的装修工程造价进行评估。原告向嘉永公司支付了评估费34900元；原告向诚安信公司支付了工程造价咨询费28300元。据嘉永公司粤嘉房字（2017）09004号《房地产估价报告》反映，2015年8月，案涉房屋的单价为31000元/㎡;2016年12月，案涉房屋的单价为37300元/㎡;2017年5月，案涉房屋的单价为40900元/㎡。据诚安信公司出具的《广州市海珠区南田路雅惠街12号1002房装饰装修工程造价司法鉴定报告》（以下简称为装修价值报告）反映，案涉房屋的装饰装修工程：评估基准日2015年9月30日，造价为459353元；评估基准日2016年12月，造价为412471元；评估基准日2017年5月，造价为380236元。经质证，原告对上述报告的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告表示不同意评估及承担装修费用，认为房屋估价、装修费用与其无关。原告于2016年12月12日提起本案诉讼。原告在诉讼中申请财产保全并提供了担保。本院依法作出（2016）粤0105民初10239号民事裁定书。本院认为，被告与升平公司就征用拆迁位于海珠区地块的涉案原址房屋而签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》，内容合法有效，对合同当事人均有约束力。根据上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》约定，升平公司应于应于2005年5月7日前，在海珠区**路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给被告回迁居住；被告原合法产权面积80平方米，现升平公司补偿安置给被告回迁建积99.99平方米，两者对比相差19.99平方米，被告以5平方米×每平方米1700元=8500元、14.99平方米×每平方米3800元=56962元，合计总购房款65462元支付给升平公司等等。原告作为案涉地块的竞得人，理应承担该地块的拆迁遗留问题，该地块的拆迁遗留问题应包含上述协议的未履行事项及承继了上述协议中升平公司享有的权利。因此，上述协议已明确了被告应被回迁安置的面积，原告现在再要求确认回迁面积的请求缺乏依据，本院不予支持。被告认为其被安置回迁的面积应为案涉房屋的实测面积的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于超面积购房款的问题，上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》已约定了升平公司应按安置给被告的房屋建积为99.99平方米，并对其中超出原址房屋面积的19.99平方米的结算方式进行约定，故对该部分面积的结算应按约定予以履行。现原告交付给被告回迁的案涉房屋的实际建筑面积为136.4769平方米，超过约定的回迁安置面积36.4869平方米（136.4769平方米－99.99平方米），根据本案的实际情况及公平合理原则，该超出面积部分宜按每平方米27900元×36.4869平方米＝1017984.51元计算，故被告应向原告支付的超面积购房款为65462元＋1017984.51元＝1083446.51元。原告主张的超过本院支持部分的超面积购房款，本院予以驳回。关于装修价款，被告已接收案涉房屋，而案涉房屋为豪华装修，基于公平合理原则，本院酌情认定被告应向原告支付的装修价款为342212.4元。基于上述理由，原告主张的超过本院支持部分的超面积购房款及装修价款，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李焕珍、李焕玲在本判决生效之日起10日内支付超面积补偿款1083446.51元给原告广州中惠置业有限公司；二、被告李焕珍、李焕玲在本判决生效之日起10日内支付装修价款342212.4元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27476元和财产保全费5000元，由原告负担受理费12311.2元，被告李焕珍、李焕玲共同负担受理费15164.8元及财产保全费5000元。本案评估费34900元及装修工程造价咨询28300元由被告李焕珍、李焕玲共同负担，被告在本判决生效之日起10日内将应负担的上述费用直接支付给原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  王君碧人民陪审员  黄碧茹二〇一八年十月十六日书 记 员  杜彦泽冯琬晴