新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新民终234号 上诉人（原审原告）：乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司，住所地乌鲁木齐市阿勒泰路**嘉和园雅苑**负**。 法定代表人：李永现，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严梓航，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文永明，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆亿美家商贸有限公司，住，住所地乌鲁木齐市阿勒泰路**嘉和园雅苑**负**/div> 法定代表人：陈学志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方建利，男，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：陈学志，男，汉族，新疆亿美家商贸有限公司董事长，住乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：苑琳，女，锡伯族，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：陈学志，男，住乌鲁木齐市，系苑琳丈夫。 上诉人乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司（以下简称安泰兴公司）与上诉人新疆亿美家商贸有限公司（以下简称亿美家公司）、被上诉人陈学志、苑琳租赁合同纠纷一案，原由安泰兴公司向乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，该院于2016年8月10日作出（2016）新01民初85号民事判决。安泰兴公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日作出（2016）新民终638号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。乌鲁木齐市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）新01民初611号民事判决。安泰兴公司与亿美家公司均不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人安泰兴公司的委托诉讼代理人严梓航、文永明、上诉人亿美家公司的法定代表人陈学志及其委托诉讼代理人方建利、被上诉人陈学志、被上诉人苑琳的委托诉讼代理人陈学志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安泰兴公司向本院提起上诉请求：撤销原判决第二、三、四、五项，改判支持安泰兴公司的诉讼请求。事实与理由：一、签订《关于招商的补充协议》的双方为亿美家公司和乌鲁木齐安泰奥斯卡城市文化投资有限公司（以下简称奥斯卡公司），该协议只对上述双方具有约束力，对协议双方以外的主体没有约束力。安泰兴公司和奥斯卡公司是两个独立法人，而安泰兴公司不是该协议的签订方，故该协议不应对安泰兴公司产生拘束力。但原审法院不但确认该协议的效力，而且用该协议的内容和约定的权利义务作为依据约定并非协议的签订人的安泰兴公司，显然违反了合同相对性原则，明显错误。二、亿美家公司、陈学志、苑琳根本违约在先，造成合同无法履行，安泰兴公司的合同目的无法实现，合同解除的责任应由亿美家公司、陈学志、苑琳承担。1.亿美家公司、陈学志、苑琳提供的租赁房屋不具备使用条件，根本违约在先。2014年3月18日双方在签订《场地租赁合同》之后，安泰兴公司如约向亿美家公司、陈学志、苑琳支付了租金，亿美家公司、陈学志、苑琳向安泰兴公司交付了租赁的场地。但亿美家公司、陈学志、苑琳一直未能按照合同的约定提供租赁房屋整体的消防验收合格手续，导致安泰兴公司不能进行局部消防申请报批手续。安泰兴公司认为，租赁房屋必须符合使用条件，要符合消防法的规定，这应该是房屋可以对外租赁的先决条件，也是出租方在签订场地租赁合同之后的附随义务。但亿美家公司、陈学志、苑琳没有证据可以证明租赁房屋整体通过了消防验收和安全检查的证据。且在乌鲁木齐市消防支队的复函中明确了，租赁房屋所在的建筑主体只有在整栋建筑隐患整改完毕后，才可办理相应的消防验收手续；在整栋建筑整体取得消防合法性手续后，单个经营主体才可以开展相应的经营活动，才可申报部分的相关消防手续。2.亿美家公司、陈学志、苑琳在合同未解除的情况下，单方暴力强行接管场地，收回租赁房屋，使合同无法继续履行，导致安泰兴公司的合同目的无法实现。3.安泰兴公司停止支付租金符合双方签订的补充协议的规定，是为了防止损失继续扩大的无奈之举。停止支付租金的前提是安泰兴公司发现租赁房屋不符合使用条件，存在消防问题，亿美家公司、陈学志、苑琳未按合同约定提供租赁房屋整体消防验收合格手续，导致安泰兴公司不能进行局部消防申请报批手续，且因为消防问题多次被消防部门责令停业。对于以上事实，安泰兴公司提供了相应证据予以证明，但原审法院却做出了偏离案件事实的错误认定。三、由于亿美家公司、陈学志、苑琳在自身根本违约后又强行收回租赁物，致使合同继续履行已不可能，故安泰兴公司提出的赔偿各项损失的诉求合理合法，应得到支持。1.安泰兴公司首笔房租期限为2015年2月5日至8月5日，期间因亿美家公司、陈学志、苑琳所提供的场地无消防验收手续，消防部门责令停业整改，于2015年6月13日停业13天，后又于2015年7月16日停业至今。缴纳租金期的停业天数为34天，安泰兴公司要求退还这期间的房租是合情合理的，但原审法院却以安泰兴公司未足额支付租金为由，驳回了该项请求无事实及法律依据。2.安泰兴公司就装修、设备损失出示了相应证据，能够证明承租涉案场地后对该场地进行装修、购买设备产生的相关费用，但原审法院未给予确认。《最高人民法院的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，安泰兴公司承租后，为了更好的经营，投入的装修费数额巨大，但在租赁的经营场所因为租赁物本身存在消防问题而被停业。停业后，合同并未解除，安泰兴公司设备均在租赁场所，但亿美家公司、陈学志、苑琳强行接管租赁场所，将安泰兴公司的装修及大部分设备拆毁，其余部分设备被强行占用。原审法院即使错误认定是安泰兴公司的原因导致合同解除，但对于租赁场地中未形成附合的装饰装修物也应判决由安泰兴公司拆除取回。可在原判决中对此部分的装修和设备只字未提。原审判决合同解除，安泰兴公司投入的资产却得不到任何补偿，也不能取回自己的财产，对安泰兴公司是不公平的。关于赔偿的数额，原审法院依据与安泰兴公司无关的《关于招商的补充协议》的内容，确定赔偿上限为200万元，是错误的。3.因租赁物本身未经过消防验收，没有相应的消防验收及安全检查合格证，导致安泰兴公司再怎么整改和完善都不可能达到消防标准，也不可能办理消防验收手续，故对于消防罚款和消防整改的损失应由亿美家公司、陈学志、苑琳承担。4.因亿美家公司、陈学志、苑琳根本违约，造成安泰兴公司与招商入驻的商户签订的合同无法履行，致使安泰兴公司不得不退还商户停业期间的租金共计2587954元。此部分损失，安泰兴已提供相应证据予以证明，但原审法院认定商户不是与亿美家公司、陈学志、苑琳签订合同的相对方为由驳回实属错误。 亿美家公司辩称，一、原审对招商补充协议的效力认定是正确的，对证据的认定是客观的。亿美家公司没有违约，双方签订场地租赁合同和房屋租赁合同之前，租赁物的现状清晰明确，承租人对建筑物可能涉及的问题也是了解的，亿美家公司在缔约过程中也明确了租赁物的状况。根据一审已查明的事实，与涉案的租赁物在同一建筑物上的乌鲁木齐市海石网络俱乐部和沙依巴克区歌谷时尚量贩城已依法取得了消防合格证。因此，整栋建筑物未取得整体消防验收许可下，建筑物的部分单元依据会议纪要是可以取得消防许可并开展具体经营活动的。安泰兴公司作为承租人，其系申请办理消防手续和消防设施的义务人，但安泰兴公司始终没有证据证明其曾向消防部门申请过消防设计施工，故导致租赁合同解除的根本原因是安泰兴公司未向消防部门进行申请，因其擅自开工，被消防部门责令停业。并非如安泰兴公司所述导致双方合同解除的根本原因是未能办理整体消防验收手续。二、根据双方租赁合同的约定，安泰兴公司应当及时支付房租费，因安泰兴公司没有按约足额缴纳房屋，亿美家公司以公告送达的方式催缴租金。亿美家公司在合同缔约和履行中均没有任何违约之处，安泰兴公司主张亿美家公司赔偿的各项损失的请求没有事实及法律依据。 陈学志辩称，安泰兴公司称我方暴力接管场地与事实不符。一、我方接管场地基于合同约定进行的，安泰兴公司的代理人曾明确承认我方接管场地之前，其已经将贵重设施转移。乌鲁木齐市海石网络俱乐部、沙依巴克区歌谷时尚量贩城租赁的场地与涉案租赁场地在同一栋楼里，一审判决认定其二家公司租赁场地与本案无关联性是错误的。二、陈学志、苑琳不应承担责任。三、其他答辩意见与亿美家公司的答辩意见一致。 苑琳辩称，答辩意见与陈学志答辩意见一致。 亿美家公司向本院提起上诉请求：1.撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初611号民事判决第二项，改判亿美家公司不赔偿安泰兴公司经济损失；2.本案一、二审诉讼费及其他费用由安泰兴公司负担。事实和理由：原审判令亿美家公司赔偿安泰兴公司经济损失100万元没有事实与法律依据。亿美家公司与安泰兴公司虽在《关于招商的补充协议》中约定了赔偿安泰兴公司经济损失的上限为200万元，但其前提条件是由于亿美家公司的原因导致合同无法履行，而实际上亿美家公司没有违约行为，故亿美家公司不应承担赔偿责任。首先，安泰兴公司对承租场地的消防状况是熟悉、知晓的。根据法律规定，安泰兴公司必须先向消防管理部门提出承租场地的消防设计、施工申请报告，取得许可后方可进行施工，施工完毕后申请消防管理部门进行验收。但安泰兴公司从来就没有去过消防管理部门办理过承租场地的消防申请和申报，故其最终被消防管理部门罚款、停业，该结果的责任在于安泰兴公司，与亿美家公司无关。其次，在同一地址、同一栋建筑的乌鲁木齐海石网络俱乐部和歌谷时尚量贩城按照消防管理部门的要求，提出申请、申报，并取得了消防管理部门核发的《投入使用、营业前消防安全检查证书》，该事实更进一步证明了只要依法申请申报，是可以取得消防管理部门验收的。原判认定“安泰兴公司无论怎样施工都无法办理承租场地的消防审核、验收手续”与事实不符，是错误的。安泰兴公司连申请、申报工作都没有做，仅凭口述其无法取得消防许可，是不能成立的。 安泰兴公司辩称，安泰兴公司装修时聘请了有资质的消防工程公司，按照消防部门的要求进行消防改造，也曾向消防部门递交过相关手续，但因手续不全，所以消防部门没有正式受理，但消防部门是准予安泰兴公司进行消防改造和经营的。安泰兴公司于2014年12月开始试营业至2015年6月，在此期间消防部门多次检查，没有提出异议，后期因消防主管道没有水，安泰兴公司被举报。因此，亿美家公司称安泰兴公司从未进行消防申报与事实不符。乌鲁木齐市海石网络俱乐部和歌谷时尚量贩城通过消防验收与本案没有关联性，这两家公司并未有消防合格证的原件，得以经营是因为没有被举报。 乌鲁木齐市中级人民法院重审后，安泰兴公司提出诉讼请求：1.依法解除安泰兴公司与亿美家公司于2014年3月18日签订的《场地租赁合同》；2.判令亿美家公司返还因其违约造成安泰兴公司停业期间的场地租金264444元；3.判令亿美家公司承担因其违约而给安泰兴公司造成的各项经济损失共计8402433元(装修及设备损失4976066元、消防罚款及整改损失838413元、租金损失2587954元)；4.判令亿美家公司支付安泰兴公司预期可得利益损失200万元；5.判令亿美家公司、陈学志及苑琳承担连带赔偿责任；6.由亿美家公司、陈学志、苑琳承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月18日，安泰兴公司与亿美家公司签订了一份《场地租赁合同》，约定由安泰兴公司承租陈学志、范琳夫妻所有的位于阿勒泰路313号嘉和园雅苑1栋负一层面积为5313．62平方米的商业用房，用于投资餐饮娱乐文化休闲项目。合同签订后，安泰兴公司向亿美家公司支付了第一期租金140万元(其中部分租金支付给陈学志个人账户)。亿美家公司向安泰兴公司交付了租赁的场地。安泰兴公司随后对场地进行装修，并进行影院、餐饮、娱乐项目的招商，于2014年9月底项目试营业开业。在此营业期间，亿美家公司一直未能提供包含涉案租赁场地在内的整体建筑的消防验收合格手续，导致安泰兴公司不能进行局部消防申请报批。2015年6月11日起，因整栋建筑的消防问题被连续举报，公安消防主管部门对安泰兴公司多次处罚并责令停业整改，从2015年7月16日起至今，安泰兴公司及51家商户一直处于歇业状态。停业后，安泰兴公司即与亿美家公司及陈学志多次联系，要求亿美家公司提供整体建筑消防审验合格手续，并依据合同约定协助安泰兴公司办理消防部门要求的相关手续，但交涉未果。2015年10月24日，亿美家公司强行接管场地，并非法扣留我公司租赁场地内的所有财物及所有商户的财物。之后在双方没有解除场地租赁合同的情况下，亿美家公司将安泰兴公司装修及投入购买的设备大部分拆毁，另一部分设备被亿美家公司强行占用并对场地进行重新招商，并于2016年元旦开业。2015年12月中旬，安泰兴公司对外借款筹集大量资金退还了所有商户停业期间的租金2587954元。综上，亿美家公司、陈学志、苑琳未能提供包含涉案租赁场地在内的整体建筑的相应消防手续，亦不配合我公司进行消防整改报验，致使招商项目投资失败，并且亿美家公司在与我公司未解除合同的情况下强行收回租赁房屋，私自拆毁安泰兴公司装修及设备，给安泰兴公司及五十多家商户造成了极大的经济损失，应当承担相应的赔偿责任。 亿美家公司、陈学志、苑琳共同辩称，安泰兴公司的诉请没有事实和法律依据。1.安泰兴公司的部分诉讼请求涉及另外两个公司的权利，该两公司均为独立承担民事权利义务的法人，安泰兴公司无权主张；2.依据双方签订的《场地租赁合同》约定：安泰兴公司违约不缴房租，累计超过60工作日的，我方有权终止合同。安泰兴公司应当于2015年7月5日缴纳第二期租金140万，但其一直未予交纳，我方两次向安泰兴公司公告送达了《限期履行通知书》，并明确告知其法律后果，但安泰兴公司依旧不履行合同义务，因安泰兴公司的违约行为导致涉案《场地租赁合同》已实际解除，我方同意安泰兴公司要求解除合同的诉讼请求，解除时间为我方被迫进场接管场地的时间，安泰兴公司对这一时间也无异议；3.我方将租赁物整体租给安泰兴公司后，安泰兴公司又转租给其他商户并从中获利，其应对转租期间的全部经营行为负责。涉案租赁场地已顺利开业，我方完成了合同约定的义务。安泰兴公司在经营过程中，没有按照公安消防主管部门的要求进行整改或其他原因导致停业，损失应当由安泰兴公司自行承担。我方不存在违约行为，安泰兴公司主张我方返还其停业期间租金损失264444元无事实和法律依据；4.安泰兴公司与我方的往来函件证明截止2015年5月30日其所承租的场地顺利开业，正常经营。消防部门出具的《消防安全检查意见书》清楚证明安泰兴公司的经营场地消防检查合格，允许开业。通过我方提供的消防会议纪要，安泰兴公司取得电影放映许可证、营业执照，我方己完成了合同约定的消防协助义务。且本案租赁标的物系已经实际使用多年的现房，不存在不能正常经营的情况。安泰兴公司在与我方洽谈承租事宜前，涉案场地已经营超市和服装城达两年多之久，经营状况正常。且该栋建筑物地下一层及地上四层累计面积超过25000平米，至今均在正常经营之中，且均是在没有整栋建筑消防验收手续的情形下独自申报取得消防验收许可后正常经营。安泰兴公司诉称因缺乏整栋建筑的消防验收合格手续，导致其停业、无法经营与事实不符，真正原因是因为其经营不善导致亏损无力经营。更何况整栋建筑的消防验收合格手续应当由房屋开发商即广汇房地开发有限公司提供，并非我方的责任。安泰兴公司在承租标的物前，对标的物进行了充分了解和评估，对现状熟知。我方向安泰兴公司明确告知了该标的物的整体消防状况，所有经营户凭该会议纪要的复印件和齐全的二次消防申报材料就可办理相应的二次消防申报手续从事经营。安泰兴公司开业后，对其经营期内的消防整改问题不按要求进行整改，导致停业、整顿、被罚款等一系列问题发生，责任在于安泰兴公司，与我方无关。安泰兴公司在合同履行过程中搬空设备、设施，其出租商户的店铺均完好无损。安泰兴公司经营不力，商户无法经营，被迫在有关部门协调下退赔了部分商户的损失，与我方无关。我方为防止损失扩大，不得不开启大门接管承租场地。安泰兴公司要求我方承担其装修及设备损失、消防罚款和整改损失及租金无事实及法律依据。且还涉及到次承租户，应属另一合同关系，安泰兴公司无权主张；5.涉案合同的解除系安泰兴公司违约导致，安泰兴公司无权主张预期可得利益，相反其应当赔偿我公司损失。陈学志、苑琳个人不是本合同权利义务承受者和履行者，不应承担任何责任。综上，请求法院依法驳回安泰兴公司的全部诉讼请求。 乌鲁木齐市中级人民法院一审查明，一、2014年1月14日，亿美家公司（甲方）、陈学志（丙方）与乌鲁木齐安泰奥斯卡城市文化投资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将阿勒泰路313号嘉和园雅苑负一层b区局部及c区的商业项目1500平方米的商业用房租赁给乙方用于奥斯卡电影城及其附属项目使用；并约定本合同生效后，乙方为此专门成立新公司，甲方丙方同意与新公司重签本合同。同日，双方还签订一份《房屋托管协议》，该份《房屋租赁合同》及《房屋托管协议》的尾部乙方法定代表人处的签字人均为郑彤。 二、2014年3月18日，亿美家公司（甲方）与安泰兴公司（乙方）签订场地租赁合同一份，陈学志作为产权方（丙方）在该合同上签字。合同约定：甲方将阿勒泰路313号嘉和园雅苑负一层的商业项目5313.62平方米的商业用房租赁给乙方使用，房屋的具体位置和使用范围以甲方提供的丙方所有的房屋产权证为依据。乙方按本合同约定依法经营，租赁面积划分为两部分，其中3813.62平方米用于商业店铺，剩余部分1500平方米用于电影放映厅及配套经营。合同租赁期限为15年，从2014年2月5日起算，交付日期为2014年3月18日。合同签订之日至2015年2月4日为免租期，2015年2月5日至2016年2月4日应付租金为280万元，合同期的前三年为每半年支付一次租金，后十二年为每年支付一次。第一次除外，其它时间租金支付的具体日期为应付租金时间的前一个月支付下一个半年或一年的租金。甲方应协助乙方办理注册、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申报手续，其中包括向乙方提供办理报批所需要的所有属于甲方的相关文件、图纸、资料等。在本合同履行期间，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。有下列情形之一，甲方有权提前终止本合同，并可要求乙方赔偿其遭受的损失，第一次付款时间乙方未能在2014年4月17日前向甲方付足半年租金即140万元的，其他时间乙方违约不支付租金超过60个工作日的。乙方在2017年2月5日前停止履行合同而解约的，除了依照相关法律向甲方补偿损失外，乙方不享有免租期，即乙方须向甲方补缴280万元的租金。本合同生效后，双方于2014年1月14日签订的《房屋租赁合同》、《房屋托管协议》作废。陈学志和郑彤担保本合同的履行。该合同尾部乙方法定代表人处的签字人为郑彤。 三、2014年3月25日，亿美家公司（甲方）与安泰兴公司（乙方）签订《场地租赁补充协议》，约定：甲方于每年1月5日前，将开具场地租赁发票给乙方。甲方开具场地租赁发票金额为全年租金的1/2,乙方收到场地租赁发票后支付给甲方租金。 四、2014年4月4日，亿美家公司（甲方）与安泰兴公司（乙方）签订《关于招商的补充协议》，主要约定为：一、乙方不能向承租户收取超过一年的租金和费用。乙方在办理完所有的手续证照之前不得向承租户收取全额的租金和费用，只能先收取定金，否则产生的一切后果由乙方承担，与甲方无关。二、乙方须依法申报完消防手续和装修报批手续后方能对场地进行拆除和装修，如果乙方手续不完善导致无法装修、经营的，责任由乙方承担，如果导致合同不能履行的，乙方向甲方赔付原装修拆除的损失，原来装修的损失双方确定评估为贰佰万元。三、在双方关于2014年3月18日签订协议后，甲方已经向乙方交付了所有需要交付的资料，包括场地的图纸和广汇消防会议纪要等，甲方在签订合同前就已明确告知郑总没有消防大证，只有会议纪要，郑总承诺的只要甲方提供会议纪要，其他任何手续他自己负责，产生的任何费用由乙方负责。所以乙方不得再随意叫工作人员或股东向甲方索要无需甲方提供的资料，乙方需指定相对稳定的工作人员和甲方对接。五、如因甲方的原因导致乙方招商工作不能顺利进行，而使乙方的项目失败导致合同无法履行的，甲方需向乙方赔付装修改造的损失及其他各种损失，双方确定最终赔付上限为贰佰万元。六、本协议为2014年3月18日甲乙双方签订的合同的补充，与原合同有同等的法律效力。该合同的尾部乙方处加盖乌鲁木齐安泰奥斯卡城市文化投资有限公司公章。 合同签订后，安泰兴公司开始对租赁场地进行装修、招商，并将租赁面积中的1500平方米交由奥斯卡公司用于经营“安泰奥斯卡”影城，将其余租赁面积用于开办乌鲁木齐安泰鑫餐饮广场对外开展转租经营活动。安泰兴公司已向亿美家公司支付140万元租金。2014年9月，“安泰奥斯卡”影城对外开始营业，2014年11月3日，乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区消防大队对奥斯卡公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，未进行消防设计备案，未进行竣工消防备案的违法行为做出责令停产停业，并处罚34000元的行政处罚决定。2015年7月29日，乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区消防大队对乌鲁木齐安泰兴餐饮广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业做出责令停产停业、并处罚款3万元的行政处罚决定。 五、2015年9月8日，亿美家公司通过公证送达方式向安泰兴公司送达限期履行通知书一份，要求安泰兴公司支付拖欠租金140万元，并表明“若贵公司在收到此通知书后，在2015年9月10日前拒付租金，或者以其他形式表明自己毁约不履行合同义务，我公司将依法解除双方于2014年3月18日签订的场地租赁合同，同时收回租赁场地”。2015年10月20日，亿美家公司通过公证送达方式向安泰兴公司送达限期履行通知书一份，要求安泰兴公司支付拖欠租金140万元，并表明“若贵公司在收到此通知书后，在2015年10月18日前拒付租金，或者以其他形式表明自己毁约不履行合同义务，我公司将依法解除双方于2014年3月18日签订的场地租赁合同，同时收回租赁场地”。2015年10月23日，安泰兴公司将部分电影播放设备搬离。2015年10月24日，亿美家公司接管了涉案租赁场地。2015年12月，在乌鲁木齐市沙依巴克区司法局红庙子街道办事处司法所的调解下，安泰兴公司与涉案租赁场地的次承租人达成补充协议，向次承租人退还了151天的租金。 六、2016年5月13日，一审法院向乌鲁木齐市公安消防支队去函调查乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号嘉和园雅苑负一层的消防验收、检查情况。 2016年5月17日，乌鲁木齐市公安消防支队复函答复：“乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号嘉和园雅苑1栋已纳入市政府居民购买住房申办房屋权属证书历史遗留问题的处理范围，待该栋建筑隐患整改完毕，可办理相应的消防验收手续，在取得消防合法性手续后，如开展相应的经营活动，根据‘谁使用、谁负责’的原则，应由乌鲁木齐市安泰兴城市文化投资有限公司进行管理。乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号嘉和园雅苑1栋未经过消防验收，我支队未对该场所核发过相应的消防设计审核、验收及消防安全检查合格证”。 七、2017年6月30日，一审法院再次向乌鲁木齐市公安消防支队去函核实相关证据，并进一步调查核实乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号嘉和园雅苑负一层的消防验收、检查情况，以及办理消防验收手续的申请流程。 2017年7月7日，乌鲁木齐市公安消防支队复函答复：“一、截止2017年7月5日，乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号嘉和园雅苑1栋尚未申请办理建设工程消防设计审核手续。建设单位需收集办理建设工程消防设计审核所需要的材料后，到乌鲁木齐市公安消防支队消防业务受理窗口进行业务受理。我支队监督员在对其提供的材料进行审查后才可出具相关意见。办理该栋建筑新建工程消防设计审核、验收手续的主体为建设单位（产权方），办理该栋建筑负一层内装修消防设计审核、验收手续的主体为建设单位（经营方）。二、经查询，截止2017年7月5日，我支队（含下属大队）未向乌鲁木齐市安泰兴城市文化投资有限公司、乌鲁木齐市安泰鑫餐饮广场、乌鲁木齐奥斯卡安泰国际影城有限公司核发过相关消防验收手续。三、建设单位申请消防验收应当提供规定的材料，公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起二十日内组织消防验收，并出具消防验收意见。公安机关消防机构对申报消防验收的建设工程，应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程，公安机关消防机构应当出具消防验收合格意见；对综合评定结论为不合格的，应当出具消防验收不合格意见，并说明理由。经审查，建设单位提供的申报材料符合规定后，公安机关消防机构将向建设单位出具《建设工程消防验收申请受理凭证》，支队将自受理消防验收申请之日起二十个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见。四、经核查，我支队出具过你院提供的市公安消防局受理通知书。此受理通知书为我支队收取建设单位申报资料的凭证。五、乌鲁木齐市海石网络俱乐部、沙依巴克区歌谷时尚量贩城二家单位先后向我支队沙依巴克区大队申请办理投入使用、营业前消防安全检查，沙依巴克区大队在经现场检查后认为该二家单位符合消防安全要求，随即出具了《投入使用、营业前消防安全检查证》。” 八、庭审过程中，安泰兴公司、亿美家公司、陈学志、苑琳均同意解除2014年3月18日签订的《场地租赁合同》，且均确认合同的解除时间为2015年10月24日。亿美家公司在庭审中出具了一份乌鲁木齐市公安消防支队的受理通知书，认为双方争议的租赁面积现开办了华纳国际激光影城，已向乌鲁木齐市公安消防支队申报公安消防审核、验收资料。 九、陈学志、苑琳系夫妻关系。2012年，陈学志、苑琳取得了乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号嘉和园雅苑负一层商铺的房屋产权证书。2012年10月16日，陈学志、苑琳与亿美家公司签订《租赁合同》一份，约定陈学志、苑琳将坐落于阿勒泰路嘉和园雅苑负一层租给亿美家公司使用，租赁期限为十年（自2012年10月21日至2022年10月20日）。 十、安泰奥公司的法定代表人为郑彤，成立日期为2013年10月8日。安泰兴公司法定代表人为周晓娟，成立日期为2014年2月24日。 乌鲁木齐市中级人民法院一审认为，安泰兴公司与亿美家公司、陈学志之间签订的《场地租赁合同》系三方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，应属有效合同。现三方当事人就合同的解除、责任承担及赔偿损失等问题产生争议，就三方争议的问题分析如下： 一、关于涉案《关于招商的补充协议》的效力问题。庭审过程中，亿美家公司提交一份《关于招商的补充协议》认为其就涉案租赁场地所在的整栋建筑的消防手续事宜向安泰兴公司进行了告知，且双方对涉案租赁场地的损失赔偿上限确定为200万元，安泰兴公司对该补充协议不予认可，认为在该补充协议中加盖公章的系奥斯卡公司，与安泰兴公司并非同一主体，两公司均为独立法人。一审法院认为，亿美家公司、陈学志在与安泰兴公司签订2014年3月18日的《场地租赁合同》前，与奥斯卡公司签订过《房屋租赁合同》及《房屋托管协议》，在《房屋租赁合同》中，双方就涉案租赁场地中的1500平方米的租赁事宜进行了约定，并约定合同生效后，奥斯卡公司为此专门成立新的公司，亿美家公司、陈学志同意与新公司重签合同，后安泰兴公司于2014年2月24日成立，并与亿美家公司、陈学志于2014年3月18日签订了涉案的《场地租赁合同》，且在合同中约定了本合同生效后，双方于2014年1月14日签订的《房屋租赁合同》、《房屋托管协议》作废。上述三份合同的乙方处虽加盖的公章不同，但在法定代表人处均是郑彤的签名，而上述《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》的内容能够相互印证和衔接，反映了亿美家公司和安泰兴公司就涉案租赁场地租赁事宜的磋商过程，安泰兴公司和奥斯卡公司虽反映为两个独立法人，但可以认定该两家公司系由郑彤等人分别成立，股东也具有交叉，相互具有关联性，且在《关于招商的补充协议》中的首部写明乙方是安泰兴公司，第六条约定内容为本协议为2014年3月18日双方签订的合同的补充，与原合同有同等的法律效力。综上所述，应当认定《关于招商的补充协议》虽加盖奥斯卡公司的公章，未加盖安泰兴公司的公章，但该补充协议对安泰兴公司具有约束力，双方也需按该补充协议的约定履行各自的义务。 二、关于涉案《场地租赁合同》是否应当解除，以及导致合同解除的责任承担主体如何确定的问题。安泰兴公司认为亿美家公司未能提交涉案租赁场地所在的整栋建筑的消防验收手续，未能协助其办理涉案租赁场地的消防检查许可，致使合同目的无法实现，亿美家公司应当承担合同解除的责任。从乌鲁木齐市公安消防支队的复函反映，截止2017年7月5日，乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号嘉和园雅苑1栋尚未申请办理建设工程消防设计审核手续。即涉案租赁场地所在的整栋建筑确未取得消防手续。本案所涉租赁场地的消防系统为历史遗留问题，待该栋建筑隐患整改完毕，方可办理相应的消防验收手续，涉案租赁场地虽取得了房屋权属证书，规划用途也为商业用房，但建设单位（产权方）仍需办理该栋建筑新建工程消防设计审核、验收手续，在取得消防合法性手续后，如开展相应的经营活动，根据“谁使用、谁负责”的原则，由经营方办理该栋建筑负一层内装修消防设计审核、验收手续。对于承租人而言，其合同目的是能够依照租赁合同的有效约定或依房屋的性质正常使用租赁房屋，承租人租赁合同目的的实现有赖于出租人义务的履行，现涉案整体建筑的消防系统未经相关消防部门的验收合格，不具备营业条件，安泰兴公司无论怎样进行消防设备和设施的施工，都无法办理涉案租赁场地的装修消防审计审核、验收手续，其合同目的仍不能实现。故亿美家公司作为出租方，应当向安泰兴公司交付经过整体消防验收、具备营业条件的租赁场地，此为出租方的法定义务，否则会导致安泰兴公司的合同目的无法实现，产生合同解除的后果。 根据《关于招商的补充协议》中的约定，亿美家公司向安泰兴公司告知了涉案租赁场地所在的整栋建筑的消防情况，也交付了相应资料，安泰兴公司也明确表示手续和所产生的费用均由其自行负责，但在本案审理过程中，安泰兴公司并未向法庭提交其向公安消防主管部门办理消防验收的申请资料，也未向法庭提交其已按照公安消防主管部门规定的程序提出了装修消防审核验收申请的相关证据。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案中，通过法庭调查，安泰兴公司在租赁了涉案租赁场所后，已通过对外投资经营的方式，将涉案租赁场地交由奥斯卡公司经营影院，并将其余部分租赁场地转租给次承租人用于对外经营。安泰兴公司对涉案的整栋建筑物的消防状况明知，但未向公安消防主管部门申请装修消防审核验收，即将租赁场地经营投入使用、营业，用于经营影院并开展对外转租经营活动，实际经营时间超过一年之久，安泰兴公司的该行为不符合上述法律规定，应当承担相应后果。另，根据《场地租赁合同》的约定，安泰兴公司支付了2015年2月5日起前半年的租金140万元，应于2015年7月5日支付下半年的租金，但安泰兴公司未予支付，且仍占有涉案租赁场地，亿美家公司向安泰兴公司两次发函要求其交纳租金，安泰兴公司也未予支付，并于2015年10月23日搬走了影院的部分设备设施，至2015年10月24日，亿美家公司接管了涉案租赁场地，安泰兴公司认为亿美家公司在合同未解除的情形下，强行收回租赁场地系违约行为，对此一审法院认为，安泰兴公司在亿美家公司两次发函催缴的情形下未支付下半年租金，且搬走了影院的部分设备设施，亿美家为防止损失扩大收回场地的行为不应当认定为违约行为，而根据涉案《场地租赁合同》的约定，安泰兴公司未按期支付租金系违约行为，而亿美家公司作为出租人，其合同目的即为收取租金，安泰兴公司不按期支付租金的行为导致亿美家公司的合同目的无法实现，也会产生合同解除的后果。 综上所述，安泰兴公司和亿美家公司在履行涉案《场地租赁合同》的过程中，均存在不履行义务导致对方合同目的无法实现的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，涉案《场地租赁合同》应予以解除，且本案在审理过程中，三方当事人在庭审过程中均一致同意解除《场地租赁合同》，并一致确认合同解除的时间为2015年10月24日，故依法确认三方于2014年3月18日签订的《场地租赁合同》于2015年10月24日解除。亿美家公司虽向安泰兴公司告知了涉案整体建筑的消防情况，但不能免除其作为出租方应提供通过消防整体验收，具备营业条件场所的法定义务，安泰兴公司未按期支付租金，对涉案整体建筑的消防情况明知，但未向公安消防管理部门申请装修消防审核验收，即将租赁场地经营投入使用、营业，双方对涉案《场地租赁合同》的解除都应承担相应责任，结合《场地租赁合同》的履行情况及双方的过错程度，一审法院酌情确定双方各承担50%的责任。 三、安泰兴公司要求亿美家公司赔偿其停业期间的场地租金损失264444元的依据能否成立的问题。根据乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区消防大队作出的处罚决定书反映，涉案租赁场地停业是因安泰兴公司未经消防安全检查，擅自将场地交由奥斯卡公司及其他次承租人投入使用、营业；且根据庭审调查，安泰兴公司实际占有涉案租赁场地的时间为2014年3月18日至2015年10月24日，安泰兴公司向亿美家公司支付的租金数额为140万元，而根据涉案《场地租赁合同》的约定，该笔租金所对应的使用时间为2015年2月5日至2015年8月5日，即安泰兴公司在占有使用涉案租赁场地期间并未向亿美家公司足额支付租金，结合上述两方面事实，安泰兴公司要求亿美家公司赔偿其停业期间的场地租金损失264444元的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。 四、关于安泰兴公司要求亿美家公司承担因违约而给其造成的各项经济损失共计8402433元(装修及设备损失4976066元、消防罚款及整改损失838413元、租金损失2587954元)的依据能否成立的问题。 1.关于装修及设备损失4976066元的依据能否成立的问题。根据双方签订的《关于招商的补充协议》中第五条约定，如因亿美家公司的原因使安泰兴公司的项目失败导致合同无法履行的，亿美家公司需向安泰兴公司赔付装修改造的损失及其他各种损失，双方确定最终赔付上限为200万元，因双方对涉案《场地租赁合同》的解除各承担50%责任，故亿美家公司应向安泰兴公司赔偿经济损失100万元。安泰兴公司认为该补充协议中约定的上限200万元不足以体现其损失数额，对此一审法院认为，亿美家公司交付于安泰兴公司的租赁场地系带有装修的场地，安泰兴公司无法证实其对涉案场地进行重新装修的具体项目，其在庭审过程中提供的各种装修合同、财务凭证等证据也不能充分有效的证实其承租涉案场地后对该场地进行装修投入产生的相关实际费用，且安泰兴公司自认其在2015年10月23日搬走了部分设备设施。同时，安泰兴公司在承租涉案场地后的装修投入及设备投入均系开展经营活动的必要投入，且其利用该投入已开展了相应经营活动，综上，对安泰兴公司所提出的损失数额不予采信，但对其要求亿美家公司赔偿装修及设备损失4976066元的诉讼请求中的合理部分予以支持，即亿美家公司应向安泰兴公司赔偿装修及设备损失100万元（200万元×50%）。 2.关于安泰兴公司要求亿美家公司赔偿消防罚款及整改损失838413元的依据能否成立的问题。乌鲁木齐市公安消防支队沙依巴克区消防大队对奥斯卡公司、乌鲁木齐市安泰鑫餐饮广场作出的行政处罚决定，因受处罚的主体并非安泰兴公司，同时该处罚系行政机关对上述单位未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为作出的行政处罚，安泰兴公司也未提供充分有效的证据证实该两笔罚款由其实际支出，故安泰兴公司要求亿美家公司向其赔偿该项费用的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。安泰兴公司认为其因上述处罚支出了一定的消防整改费用，该笔费用系为了达到消防验收标准而产生，但安泰兴公司并未向法庭提交其向公安机关消防部门提出消防验收申请的相关证据，故安泰兴公司要求亿美家公司向其赔偿该笔费用的诉讼请求无法律依据，不予支持。 3.关于安泰兴公司要求亿美家公司赔偿租金损2587954元的依据能否成立的问题。安泰兴公司所主张的该笔租金损失系安泰兴公司向涉案租赁场地次承租人收取租金后又予以退还的金额，其退还租金的行为及金额的确定均系其与次承租人通过补充协议的方式达成的结果，亿美家公司并非转租合同的相对方，也未参与双方补充协议签订的过程，且安泰兴公司在尚未取得消防检查验收许可的情形下，即将涉案场地转租给案外人用于经营活动，其该转租行为并非法律保护的正当行为，如产生损失也应由安泰兴公司自行承担，故安泰兴公司要求亿美家公司赔偿租金损失的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。综上，安泰兴公司要求亿美家公司承担各项经济损失共计8402433元的诉讼请求的合理部分，予以支持，即亿美家公司应向安泰兴公司赔偿经济损失100万元（200万元×50%）。 五、关于安泰兴公司要求亿美家公司向其支付预期可得利益损失200万的问题。安泰兴公司在未取得消防安全检查许可情况下，擅自对外开展经营活动，其取得预期利益的基础存在瑕疵。同时，安泰兴公司向亿美家公司出具的租金减免函件亦可反映安泰兴公司经营涉案租赁场地存在亏损的情况，安泰兴公司仅以其所提供的与次承租户签订的《安泰兴休闲广场租赁合同》中约定的租金标准主张预期可得利益损失的依据并不充分，其也未能提交其他预期利益的相关证据，故安泰兴公司要求亿美家公司向其支付预期可得利益损失200万元的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。 六、关于陈学志、苑琳是否应当承担连带赔偿责任的问题。亿美家公司与安泰兴公司于2014年3月18日签订的《场地租赁合同》中，陈学志作为产权方（丙方）在合同中签名，但该合同中仅对亿美家公司、安泰兴公司的权利义务进行了约定，并未约定陈学志的权利义务。合同条款中虽约定陈学志、郑彤担保本合同的履行,但该条款并非对陈学志承担连带赔偿责任的约定，安泰兴公司虽有将租金款项打入陈学志账户的情形，但该收款行为系陈学志与亿美家公司之间的权利义务关系，不能以此作为陈学志对涉案《场地租赁合同》的履行承担连带责任的依据。陈学志、苑琳作为涉案租赁场地的产权人，二人与亿美家公司存在租赁关系，涉案租赁场地在租赁期内系亿美家公司可根据合同约定使用和处分的财产。安泰兴公司要求陈学志、苑琳承担连带赔偿责任的诉讼请求没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除安泰兴公司与亿美家公司于2014年3月18日签订的《场地租赁合同》；二、亿美家公司向安泰兴公司赔偿经济损失100万元（200万元×50%）；三、驳回安泰兴公司要求亿美家公司返还租金264444元的诉讼请求；四、驳回安泰兴公司要求亿美家公司支付预期可得利益损失200万元的诉讼请求；五、驳回安泰兴公司要求陈学志、苑琳承担连带赔偿责任的诉讼请求。以上新疆亿美家商贸有限公司应向乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司给付款项合计100万元，须于判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的10666877元，核定标的额为100万元，占请求标的的9.4%，应收案件受理费85801.26元（乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司已交），由乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司负担90.6%，即77735.94元，由新疆亿美家商贸有限公司负担9.4%，即8065.3元。 本院查明事实与原审查明事实一致。 本院认为，一、《关于招商的补充协议》效力的认定问题。 结合已查明事实，2014年1月14日，亿美家公司与奥斯卡公司、陈学志签订了《房屋租赁合同》与《房屋托管协议》。其中，三方在《房屋租赁合同》中对租赁房屋的位置、面积、用途、租赁期限及交付以及违约责任等合同内容作出了约定，同时亦约定了在该份合同生效后，奥斯卡公司为此专门成立新公司，亿美家公司与陈学志同意与新公司重新签订合同。2014年2月24日安泰兴公司成立。2014年3月18日，亿美家公司与安泰兴公司、陈学志签订《场地租赁合同》，在该份合同中三方约定了“本合同生效后，双方于2014年1月14日签订的《房屋租赁合同》、《房屋托管合同》作废”的内容。上述三份合同的乙方落款处虽加盖公司公章不同，但在法定代表人处均为郑彤的签名。以上事实足以表明，亿美家公司与安泰兴公司就涉案场地的租赁事宜有关磋商、订立环节，先由亿美家公司与奥斯卡公司达成协议，后奥斯卡公司专门设立了安泰兴公司，并与亿美家公司重新签订协议，原协议废止。安泰兴公司由奥斯卡公司设立，两家公司的法定代表人为郑彤，股东亦存在交叉情形，故奥斯卡公司与安泰兴公司具有一定关联性。在《关于招商的补充协议》中虽加盖了奥斯卡公司的公章，未加盖安泰兴公司公章，但依据该协议的内容，反映的是亿美家公司与安泰兴公司之间就租赁事宜作出的约定，故原审认定该补充协议对安泰兴公司具有拘束力，双方也需按该补充协议的约定履行各自义务正确，本院予以维持。安泰兴公司上述主张补充协议对其不产生法律效力的理由不能成立，本院不予支持。 二、安泰兴公司主张亿美家公司返还租金264444元能否成立的问题。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，案涉租赁场地所在整栋建筑虽未经消防安全检查，但本案双方当事人就租赁场地签订的租赁合同自双方签字之日起为有效合同。安泰兴公司明知案涉租赁场地所在的建筑的消防状况仍签订合同且未及时行使解除权。本案中，双方亦认可租赁合同于2015年10月24日解除，故安泰兴公司以租赁场地不能正常使用为由要求退还在租赁期间的部分房租与合同约定不符，本院不予支持。 三、关于安泰兴公司主张亿美家公司赔偿租金损失2587954元、装修及设备损失4976066元、消防罚款及整改损失838413元、可得利益损失200万元能否成立的问题。 根据2014年4月4日《关于招商的补充协议》的约定，安泰兴公司必须依法申报完消防手续和装修报批手续后方能对场地进行装修，如果安泰兴公司手续不完善导致无法经营的，责任由安泰兴公司承担。因安泰兴公司未取得消防验收合格手续擅自对外出租、装修经营，其违法行为带来的法律后果应自行承担。故原审认定双方对涉案合同解除各承担50%责任，判令亿美家公司向安泰兴公司赔偿经济损失100万元与双方合同约定不符，本院予以纠正。安泰兴公司上诉主张因亿美家公司违约，要求其赔偿装修及设备损失4976066元、消防罚款及整改损失838413元、可得利益损失200万元的理由无合同及法律依据，本院不予支持。亿美家公司上诉主张原审判令亿美家公司赔偿安泰兴公司经济损失100万元没有事实与法律依据的理由成立，本院予以支持。 综上，亿美家公司的上诉请求成立，安泰兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初611号民事判决第一、三、四、五项：“一、解除乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司与新疆亿美家商贸有限公司于2014年3月18日签订的《场地租赁合同》；三、驳回乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司要求新疆亿美家商贸有限公司返还租金264444元的诉讼请求；四、驳回乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司要求新疆亿美家商贸有限公司支付预期可得利益损失200万元的诉讼请求；五、驳回乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司要求陈学志、苑琳承担连带赔偿责任的诉讼请求。”； 二、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初611号民事判决第二项：“新疆亿美家商贸有限公司向乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司赔偿经济损失100万元（200万元×50%）”； 三、驳回乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司要求新疆亿美家商贸有限公司赔偿经济损失8402433元的诉讼请求。 一审案件受理费85801.26元，二审案件受理费99601.26元，合计185402.52元，由乌鲁木齐安泰兴城市文化投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴昀杞 审 判 员 孙 祎 审 判 员 倪 敏 二〇一八年十月三十一日 法官助理 马忠雄 书 记 员 叶雨薇