安徽省怀宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0822民初397号原告：潘学同，男，1968年10月30日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：王宏武，安徽文法律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡锐谨，安徽文法律师事务所律师。被告：吴冬冬，男，1995年5月2日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：刘竹苗，怀宁县石牌镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢智鹏，怀宁县石牌镇法律服务所法律工作者。原告潘学同与被告吴冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘学同及其委托诉讼代理人王宏武、胡锐谨，被告吴冬冬及其委托诉讼代理人谢智鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘学同向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋损失78882元及车辆损失7135元（大阳摩托车与小刀电动车各一辆），合计86017元；2.判令被告吴冬冬赔偿原告潘学同房屋租金损失（其中原告承租他人房屋的租金为5000元，受损房屋租金每年8000元，自2018年3月16日起计算至房屋修复之日，截至2018年9月10日的租金损失为6244.39元）；3.由被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：2017年3月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于怀宁县石牌镇皖河大道293号门面房及该门面房后侧的一间房屋出租给被告经营电瓶车修理业务，并约定租赁期间门面及店内水电安全由被告负责，租赁期间被告不得擅自改建房屋结构，需爱护房屋，损坏赔偿以及租赁时间等事项。2017年4月19日，被告经怀宁县市场监督管理局登记为个体工商户，登记的字号为怀宁县石牌镇路必达配件中心，经营范围为电动车、摩托车等配件零售。2017年6月29日0时50分，被告在使用租赁房屋时引发火灾。经怀宁县公安局消防大队调查认定：起火部位为怀宁县石牌镇路必达配件中心商店一楼北侧开间，起火点为怀宁县石牌镇路必达配件中心一楼北侧开间西南处，起火原因可以排除放火、外来火源、用火不慎、雷击、自然引发火灾的可能，不能排除因电气故障、遗留火种引发火灾的可能。该起火灾造成原告房屋损失经评估为78882元，车辆损失为7135元，合计86017元。火灾发生后，被告至今未赔偿原告的房屋及车辆损失。综上，原告认为被告未妥善保管租赁物，造成租赁物及原告物品损失，特具状法院提出如前之诉求，请依法予以支持。吴冬冬在庭审中辩称：第一、原告以房屋租赁合同纠纷起诉至法院，但原告无证据证明涉案房屋系原告所有，该房屋建设也未取得规划部门的许可，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的相关规定，原、被告之间的房屋租赁合同是无效合同，且被告对于合同无效不存在过错。第二、原告房屋共有三层，被告只承租一楼，二楼与三楼都是原告自己使用，且原告在使用过程中必须经过一楼，火灾事故发生在凌晨，当时被告不在店内，只有原告方在该房屋居住，所以夜晚该期间的安全责任应由原告自己承担；从租赁合同也可以看出，被告承租原告房屋是从事电瓶车经营以及维修，并不在店内居住，故本起火灾事故发生的责任在原告方，被告在使用租赁房屋的过程中没有过错，应驳回原告的诉讼请求。第三、原告主张的损失不合理也不合法，房屋损失明显过高；原告无证据证明其车辆在火灾发生时停放在房屋内，主张车辆损失没有依据。另外，被告在本起火灾中也烧毁了大量货物，损失巨大，因为店内视频监控被烧毁，无法举证，但属客观事实，原告应对此予以体谅。原告为支持其诉讼请求，向法庭出示了在举证期限内提交的下列证据：1.原告身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体适格。2.被告户籍证明，证明被告的身份信息。3.被告注册的企业基本信息查询单、经营者信息查询单、基本注册信息查询单及变更信息查询单各一份，证明被告在怀宁县石牌镇新街4栋109号(原地址为怀宁县石牌镇皖河大道293号)经营字号为“路必达”的企业信息。4.怀宁县石牌镇龙头社居委出具的证明、怀宁县石牌镇建设规划服务所出具的发票各一份，证明位于怀宁县石牌镇皖河大道293号的房屋归原告所有，该房屋由潘学同购买，虽未办理过户登记，但已向怀宁县石牌镇建设规划服务所缴纳了规划服务费，符合建设规划，原、被告之间的房屋租赁合同时有效的。5.《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，期限为2017年3月15日至2018年3月15日以及租金，火灾发生在租赁期间，责任在被告。6.《怀宁县公安消防大队火灾事故认定书》一份，证明事故的起火点及排除的起火原因。7.怀宁县价格认证中心怀价认定[2017]187号文件一份，证明火灾发生后原告房屋受损及物品损失，但原告在本案中只主张了房屋和车辆损失。8.原告与甘超的租房合同一份，证明因火灾原告无法在自家房屋居住，另租他人房屋居住且花费5000元。9.《评估报告书》一份，证明原告房屋损失为78882元。10.鉴定费发票一份，证明原告支付了鉴定费用5000元。11.申请法院调取的询问笔录四份、火灾现场勘验笔录一份，证明起火点在房屋一楼北侧开间西南处，该位置被告摆放了一台电脑，且未拔插头。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3三性无异议。证据4达不到原告的证明目的，龙头社居委出具的证明未载明原告从何处购买涉案房屋，也没有原房主的登记信息；石牌镇建设规划服务所的发票也无法证明该服务费是原告为了办理建设规划缴纳的费用，即使确实收了钱，也不一定就许可了。对证据5租赁合同的真实性无异议，被告承租该房屋仅仅是从事电瓶车经营和修理业务，我方认为合同是无效的，即使有效，被告也是正常使用该房屋，没有任何使用不当和违约的行为；虽然合同约定水电安全由被告负责，但被告只在白天经营，晚上并不在店内居住，而本起事故发生在夜间。对证据6的真实性无异议，但该认定书只能反映出一楼店面受损，一到三楼的楼梯过道烟熏严重，没有其他的损失，后面的评估报告与此不相符；另外，该认定书也载明火灾原因无法判明。证据7价格认定书仅仅是消防部门作为认定火灾发生的依据，不能真实反映火灾事故造成的损失情况，且对被告的电瓶车配件等损失也作了记载，该认定书存在多处错误，不应采纳。对证据8的真实性有异议。对证据9的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，该评估报告对房屋的一到三楼进行了定损，与消防大队认定的损失地点和范围不一致，有些项目并不需要维修，价格也明显过高，且评估报告中也载明仅作为委托方的参考依据，请法院根据报告的实际情况依法酌定。对证据10鉴定费发票，该项费用系原告的举证费用，应由原告承担。对证据11法院调取的询问笔录，请法院根据本案的实际情况作出认定。火灾发生当天仅有原告女儿潘子谦在房屋居住，且原告使用的电器线路均经过一楼，询问笔录也反映潘子谦当天失眠了，不排除她当晚使用电器的情况。被告为支持其答辩主张，向本院提交了光盘一张，证明火灾后现场财产损失情况，房屋二、三楼过道只是烟熏。原告对被告提交的证据质证意见为：光盘记载的仅仅是部分，对火灾损失应由法院委托的价格评估机构现场勘查认定的损失为准。本院对双方无争议的证据予以采用并附录在卷，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4、5、6,怀宁县石牌镇龙头社区居委会出具的证明、怀宁县石牌镇建设规划服务所出具的发票以及原、被告签订的《房屋租赁合同》能够相互印证,能够证实涉案房屋系潘学同所有,且符合建设规划，《房屋租赁合同》合法有效。原告提交的证据7怀宁县价格认证中心怀价认定[2017]187号文件，该文件认定的潘学同房屋及物品损失与本院现场勘查的情况有较大出入，且原告已依据后提交的证据9变更了诉讼请求，故本院对怀宁县价格认证中心怀价认定[2017]187号文件不予采信。原告提交的证据8的真实性无法确定，本院不予采信。原告提交的证据9，被告虽对其关联性和合法性提出了异议，但未提供相反证据予以推翻，本院对该组证据予以采信。对被告提交的光盘，因原告未对其真实性提出异议，本院对该组证据的真实性予以确认，但因其不能完整反映火灾现场和财产损失情况，本院对其证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，潘学同（甲方）与吴冬冬（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于怀宁县石牌镇皖河大道293号门面房（连后面一间屋）租给乙方经营电动车修理业务，租赁期限自2017年3月15日至2018年3月15日，年租金为捌仟元整且一次性交清；租赁期间水电费由乙方自负；乙方租赁期间只限于经营电瓶车及修理业务，不得从事其它业务，更不得转租他人经营；乙方租赁期间店内及水电安全由乙方负责，租赁期间不得擅自改建房屋结构，须爱护房屋，损坏赔偿。合同签订后，潘学同及其家人仍在该房屋的二、三楼居住生活，且使用过程中需经过一楼。2017年4月19日，吴冬冬经怀宁县市场监督管理局石牌市场监督管理所许可，在怀宁县石牌镇皖河大道293号从事个体工商户，登记字号为“怀宁县石牌路必达配件中心”，经营范围为电动车、摩托车等配件销售。2017年6月29日00时50分，怀宁县石牌镇皖河大道293号的怀宁县石牌路必达配件中心发生火灾，火灾造成店面一楼受损，一至三层楼道烟熏严重。怀宁县公安消防大队于2017年8月16日作出怀公消火认字[2017]第0004号火灾事故认定书，对上述火灾起火原因认定如下：起火部位为怀宁县石牌路必达配件中心商店一楼北侧开间;起火点为怀宁县石牌路必达配件中心商店一楼北侧开间西南处;起火原因可以排除放火、外来火源、用火不慎、雷击、自燃引发火灾事故的可能，不能排除因电气故障、遗留火种引发火灾事故的可能。怀宁县公安消防大队在火灾现场勘验笔录中载明：路必达配件中心一层商铺总电源开关位于门面东侧外墙电表箱内，电表塑料部分已部分融化，电表上有屏幕，屏幕上已无数字显示。门面西侧墙中间部位电源插口处电源插片，电线表面绝缘部分已完全燃烧，露出金属部分，中间插口与右侧临近电源插口间电线暗敷在墙皮内，无保护措施，暗敷墙皮内电线绝缘部分已完全燃烧，露出金属部分。诉讼中，本院根据潘学同的申请，委托安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司对怀宁县石牌镇皖河大道293号房屋火灾损失进行了评估，该公司评估意见为：截止于评估基准日2018年8月9日，对怀宁县石牌镇皖河大道293号火灾损失评估的公允市场价值为78882元，柒万捌仟捌佰捌拾贰元整。为此，潘学同支出评估费5000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、火灾事故责任如何确定；二、潘学同损失如何确定。关于争议焦点一、根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，如果租赁物有使承租人不能够正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担责任。本案中，潘学同将房屋出租给吴冬冬经营使用，吴冬冬则应当合理使用和妥善保管好房屋。作为从事经营性质的承租人，吴冬冬使用中对于房屋可能存在的质量和安全隐患负有更高的安全注意义务，日常应加以必要的检查和防控，发现安全问题应及时予以修复，避免安全事故的发生。由于消防部门没有确认火灾原因，对火灾损失应当由可能引发火灾的责任主体承担。吴冬冬辩称消防部门事故认定书未能明确火灾的起因，其对火灾事故不负有责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案火灾发生在吴冬冬承租房屋期间，且起火点位于房屋内，吴冬冬没有提供证据证明火灾系外来火种所致，也没有证据证明其尽了日常安全管理责任，应承担举证不能的不利后果，应推定其对火灾的发生具有过错。潘学同作为房屋出租人，应负有将符合合同约定用途的房屋交付吴冬冬的义务，且应对房屋的设施定期进行必要的检查和维护，保持房屋的正常功能，防止存在安全隐患造成不利的后果，根据消防部门勘验结论，亦不能完全排除线路老化引发火灾的可能性，故本院根据公平原则结合查明的事实，认定原、被告的行为对本起事故的发生各负50%的责任。关于争议焦点二、潘学同主张的各项损失中，1.房屋修复费用，因评估报告合法有效，吴冬冬虽对数额提出异议，但未提供相反证据推翻评估公司的评估结论，房屋修复费用按评估报告的意见确认为78882元。2.车辆损失，因潘学同未能提供证据证明其车辆在火灾中被烧毁，该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。3.租金损失，潘学同主张的租金损失包含两部分，其因自住房屋被烧毁而在外租房的租金及受损房屋的租金损失，（1）租房租金，潘学同未提供充分证据证明其确有必要且已在外租住，亦未提供充分证据证明租金的具体数额，故对其该项主张，本院不予支持；（2）受损房屋的租金损失，潘学同的房屋因火灾受损，在修复期间无法出租收益，租金损失属合理损失，潘学同主张按其与吴冬冬先期租赁价格8000元/年计算，依据充分；潘学同房屋损失经评估确定后，潘学同于2018年9月12日向本院明确了诉讼请求，为避免损失进一步扩大，潘学同应在合理期限内对房屋及时进行修复，根据房屋修复的实际工程量，本院将修复的合理期限酌定计算至2018年11月16日，故合同期满后的房屋租金损失可自2018年3月16日起计算至2018年11月16日，具体损失额为5333.33元（8000元÷12×8）。综上所述，因潘学同、吴冬冬的行为对本起事故的发生各负50%的责任，故吴冬冬应赔偿潘学同因火灾造成的损失合计为42107.67元【（78882元+5333.33元）×50%】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一三十条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告吴冬冬于本判决生效之日起十五日内赔偿原告潘学同42107.67元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2230元，减半收取计1115元，由潘学同、吴冬冬各负担557.50元；评估费5000元，由潘学同、吴冬冬各负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  赵小春二〇一八年十月二十二日书记员  王珊珊