广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初6965号原告：陈嘉，男，1983年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区,原告：李艳，女，1982年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区,委托诉讼代理人黄文学，广东常道律师事务所律师。被告：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道北51,53号13楼自编1313（仅限办公用途）。法定代表人：严广昕。被告：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心4层482号商铺。法定代表人：严广昕。被告：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中3号容山大厦10楼。法定代表人：李以南，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良镇新城区国泰路保利中环广场中汇花园会所一楼首层建筑物。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。原告陈嘉、李艳与被告广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李艳及两原告委托诉讼代理人黄文学，被告保利公司委托诉讼代理人何毅鹏，被告建南公司委托诉讼代理人傅显扬、毛兰桂到庭参加诉讼，其余各被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》；2.判令解除两原告与被告鼎升公司签订的《委托经营管理协议》《委托合同》；3.判令解除两原告与被告保利公司签订的《商品房买卖合同》，被告保利公司向两原告支付解除合同的违约金12056元，被告建南公司承担连带付款责任；4.判令四被告共同向两原告双倍返还定金共100000元；5.判令四被告共同向两原告退还款项331164元（含税费3678元、物业维修基金1206元、经营管理费1280元）及其利息损失48068.68元（按照年利率6%从2015年9月1日起暂计至2018年1月31日，此后计至清偿为止）；6.判令四被告共同承担本案的所有诉讼费。事实和理由：被告保利公司投资建设了位于佛山市顺德国泰南路3号的保利商贸中心4号楼，该楼包含四层楼高的副楼大厦商铺“鐤泰中心”，被告建南公司向被告保利公司预购了整栋保利商贸中心4号楼（包含“鐤泰中心”），被告建南公司委托被告翰域公司对保利商贸中心4号楼的副楼“鐤泰中心”进行代理销售。为了销售，被告建南公司、翰域公司均以被告保利公司的名义、“保利皇牌”“央企千亿打造”“佛山3号线，地铁上盖物业”等招牌对外进行宣传销售。2015年1月6日，两原告与被告翰域公司签订了《鐤泰中心商铺认购书》，约定两原告认购被告翰域公司代理销售的佛山市顺德国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心四层472号商铺，成交价为375000元（含房价装修招租等费用），其中定金为50000元，余款两原告分期付清。认购书约定由被告翰域公司负责安排两原告与被告保利公司签订《商品房买卖合同》、两原告与其指定的第三方签署《委托经营管理协议》《委托合同》，约定被告翰域公司有权指定第三方收取认购书约定的任何一笔款项，并约定如因履行本合同发生争议导致诉讼的，由违约方承担守约方因此产生的律师费等费用。当日，两原告支付了购房定金50000元。2015年1月20日，两原告依据认购书约定支付了首期购房款137500元，被告翰域公司安排被告鼎升公司收取并开具了收据。当天，被告翰域公司向两原告发出《鐤泰中心商铺签约确认书》，确认两原告已经认购472号商铺，支付了购房款，并承诺其将于近期安排两原告与被告保利公司完成《商品房买卖合同》的签署工作，并指定被告鼎升公司对商铺进行统一装修、包装设计、招商招租等经营管理工作，两原告需与其指定的被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》《委托合同》。根据被告翰域公司的安排，两原告当天与被告鼎升公司签订了《委托经营管理协议》《委托合同》。《委托经营管理协议》《委托合同》约定委托被告鼎升公司统一对外进行招租、装修设计、统一进行经营管理等管理工作，委托经营期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。2015年7月5日，被告翰域公司确认两原告已支付了50000元定金及首期款135000元，共187500元，并同意两原告的购房余款187500元在2015年8月31日前支付。两原告按时支付了购房余款，被告翰域公司均安排被告鼎升公司收取并出具收据。至此，两原告依据认购书的约定向被告翰域公司支付了全部的成交价款共375000元。2015年9月13日，在被告翰域公司、建南公司的安排下，两原告与被告保利公司签署了用于网签备案的《商品房买卖合同》，两原告支付了物业维修基金1206元、预付了商铺的税费3678元、经营管理费1280元。该《商品房买卖合同》第九条约定被告保利公司应当在2015年12月13日前将已办理竣工验收备案手续的商品房交付给两原告使用，第十条第1点第（2）款约定逾期超过90天未交付商品房给两原告使用的，两原告有权解除合同，被告保利公司应退还全部已付款，并按照已付款的10%向两原告支付违约金。但被告保利公司逾期超过90天、至今仍未将房屋交付给两原告使用、也未办理产权过户登记手续。2016年3月，被告翰域公司以其内部做账分配处理的需要，要求两原告更换之前的收款收据，2016年4月1日两原告将之前的收据交给了被告翰域公司，被告翰域公司安排被告鼎升公司开具了新收据给两原告。但如今，商铺大楼已经人去楼空，商铺也未进行装修、未开业经营，也无法联系被告翰域公司、鼎升公司。两原告认为，被告保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司的上述行为已构成违约，由于各被告的违约，被告翰域公司、鼎升公司已无法联系，商铺无法开业经营，无法实现两原告购买商铺的目的，两原告有权解除上述认购书、合同、协议。被告鼎升公司没有根据委托合同、经营管理协议协助催收商铺、经营商铺，已经构成违约，其收取了两原告支付的各种款项，理应退还给两原告，并赔偿两原告的损失（包括占用资金的利息损失）；而两原告是依据认购书的约定而支付所有款项的，并且被告鼎升公司收取款项、签订经营管理协议及合同的行为，是由被告翰域公司安排指定的，被告翰域公司作为委托人，有责任与被告鼎升公司一并将款项退还给两原告，同时，被告翰域公司有义务交付符合认购书约定的商铺（含装修的商铺）给两原告，故被告翰域公司应承担违约责任；而被告建南公司委托被告翰域公司对商铺进行代理销售，则应对被告翰域公司、鼎升公司的行为承担作为委托人的法律责任；被告保利公司是商铺的开发商和所有权人，商铺以被告保利公司的名义对外进行销售，被告建南公司、翰域公司、鼎升公司的行为构成了对被告保利公司的代理和表见代理行为，被告保利公司应对被告建南公司、翰域公司、鼎升公司的行为承担责任，被告保利公司也没有根据商品房买卖合同的约定交付商铺给两原告，已构成违约，应承担违约责任。然四被告拒绝退还有关款项给两原告、赔偿两原告损失。为维护自身的合法权益，两原告依法提起诉讼，望判如所请。被告建南公司辩称，一、被告建南公司与被告翰域公司之间是商铺包销合同关系，被告建南公司无需对被告翰域公司与两原告之间签订的合同承担法律责任。（一）商品房包销合同的含义。《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第27条规定：“包销商与开发商签订包销合同，约定由其以统一价格向开发商购买房屋，再以开发商的名义销售房屋给他人，其实质是开发商将商品房卖给包销商，包销商再卖给他人的两次买卖行为。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”（二）被告建南公司与被告翰域公司系商品房包销关系。2014年5月21日，被告建南公司作为甲方与被告翰域公司作为乙方签订《商铺包销合同》，就涉案保利国际金融中心4号楼商铺的包销事宜作出约定。《商铺包销合同》第二条第3款约定：“乙方负责招商，对包销项目进行营销策划和销售，并自行承担相关费用，乙方自行承担销售经营风险。乙方直接面对客户，向客户负责。”第二条第7款约定：“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方直接向甲方一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方购买。”第四条第3款约定：“包销项目交付给乙方后，所有风险应由乙方承担。”第六条第5款约定：“乙方不得超越本合同所规定的权限的行为，否则，一切责任由乙方自行承担。”根据前述条款，《商铺包销合同》符合最高人民法院司法解释中关于商品房包销合同的规定，被告建南公司与被告翰域公司之间属于商品房包销关系，且两原告向被告翰域公司认购涉案商铺时明知“包销关系”的存在。（三）包销关系并非委托代理关系，不能直接依据委托代理相关法律法规要求被告建南公司对包销人即被告翰域公司与两原告签订的合同承担法律责任。第一，商品房包销是一种特殊的销售商品房行为，与委托代理存在明显不同。包销人赚取的是包销基价与销售价之间的差价，包销人根据市场情况可对房屋销售自由定价，既不受包销基价的限制，也不受国家对商品房中介、经纪佣金收费标准的限制；包销人需自行承担费用制定、执行市场推广、营销计算；同时包销人也承担风险，对在包销期限内未销售的商品房有义务购买。《商品包销合同》亦对被告翰域公司“负责招商、营销策划和销售，并自行承担相关费用”“自行承担销售经营风险”“直接面对客户，向客户负责”等事项做出明确约定。委托代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义为民事法律行为，由此产生的法律后果直接归属于被代理人的法律制度，代理人无需承担风险。综上，包销关系并非委托代理关系，如将《商铺包销合同》定性为委托代理合同、直接适用委托代理相关法律法规认定被告建南公司承担委托人的全部法律责任，既与合同约定不符，也不符合双方当事人的真实意思表示，有违合同法意思自治原则。第二，被告建南公司无需对被告翰域公司与两原告签订的合同承担责任。被告翰域公司与两原告所签订的合同实际上是其作为包销人在为自身利益进行交易行为，被告建南公司与被告翰域公司之间的包销行为、被告翰域公司与两原告之间的买卖行为，实际上是两个不直接相关的民事法律关系。被告建南公司只需对其与被告翰域公司之间的包销行为负责，只需按照包销合同的约定履行相关义务，无需对被告翰域公司与两原告之间的销售行为负责，被告翰域公司应自行承担其与两原告之间销售行为及所做出承诺的法律责任。二、即使认定包销合同包含了委托代理，被告翰域公司与两原告签订的《鐤泰中心商铺认购书》及指定被告鼎升公司与两原告签订的《委托经营管理协议》《委托合同》均属于无权代理、超越代理权限，前述合同对被告建南公司均无约束力，被告建南公司无需承担责任。（一）被告翰域公司指定两原告与被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》等行为，未经被告建南公司授权，且事后未获得被告建南公司追认，应由行为人被告翰域公司自行承担责任。本案中，两原告与被告鼎升公司就涉案商铺的包装策划、营销推广、对外招商、出租、运营、物业管理等事务签订《委托经营管理协议》及《委托合同》。但根据被告建南公司与被告翰域公司签订的《商铺包销合同》和《补充协议》，被告翰域公司并无代理权限指定客户与第三方就前述涉案商铺招租、管理等事项签订合同，被告建南公司对前述合同的签订均不知情，且事后未经被告建南公司追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，被告翰域公司在认购书中指定两原告与被告鼎升公司签订的《委托经营管理协议》《委托合同》从未经被告建南公司追认，相关法律后果应当由被告翰域公司自行承担。（二）被告翰域公司以自己的名义签订合同，指定两原告与被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》等合同以及指定被告鼎升公司收取相关款项等行为明显超越授权范围，且两原告明知被告翰域公司超越代理权限，故《委托经营管理协议》等合同不能直接约束被告建南公司。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”依据该条认定合同直接约束委托人和第三人的法定条件包括：①受托人以自己的名义订立合同（本案符合）；②受托人在委托人的授权范围内与第三人订立的合同（本案明显不符）；③第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系（本案第三人知道代理关系且知道代理权限范围，自身具有重大过错）。本案不具备适用上述条款的前提，具体如下：第一，被告翰域公司指定两原告与被告鼎升公司签订《委托经营管理协议》超越代理授权范围。被告翰域公司与两原告签订认购书时已明示了被告建南公司与被告翰域公司签订的《商铺包销合同》，且两原告提交的证据《商铺包销合同》亦可佐证，两原告在签订认购书及《委托经营管理协议》《委托合同》时，已阅读和明确知悉被告翰域公司的授权权限范围，仍然与被告鼎升公司签订前述合同，内容也是关于委托被告鼎升公司作为管理者，而不是委托被告建南公司，应当知道前述合同直接约束的是两原告和被告鼎升公司，对被告建南公司无约束力。第二，被告翰域公司指定被告鼎升公司代为收取购房款，超越代理授权范围。《商铺包销合同》约定：“购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户”。《补充协议》约定：“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方指定收款单位（由乙方全面负责向业主说明该原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建设工程有限公司……”且被告建南公司和被告翰域公司因前述《商铺包销合同》的另案诉讼（案号：﹝2015﹞佛顺法民一初字第804号），该案民事判决书明确认定“翰域公司应该把购房款汇进建南公司指定的账户，但翰域公司却让购房者把购房款汇进第三方的账户，违反了合同约定，构成违约”。两原告明知被告翰域公司关于收取购房款的授权范围，仍然将全部款项支付至被告鼎升公司账户，对此被告建南公司无需承担责任。综上，合同法第四百零二条规定的受托人以自己名义与第三人订立的合同直接约束委托人的前提是受托人在委托人的“授权范围内”与第三人订立合同，然而两原告明知被告建南公司的“授权范围”，明知被告翰域公司超越代理权限，且被告建南公司从未收取任何合同款项，故本案不具备适用合同法第四百零二条的前提，不能据此认定认购书及《委托经营管理协议》《委托合同》直接约束被告建南公司，被告建南公司无需对包括合同解除、退还款项等承担法律责任。三、即使被告建南公司作为委托人需承担相应的责任，只需对代理权限内承担责任，无需对被告翰域公司没有代理权、超越代理权实施的行为以及被告鼎升公司未履行《委托经营管理协议》产生的法律后果承担责任。第一，两原告诉请被告建南公司返还的款项中包含了履约保证金196875元和前期费用57565元，该两笔款项不属于购房款，与被告建南公司没有任何合同关系。第二，被告建南公司与被告翰域公司签订的《商铺包销合同》明确约定“购房客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用于购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”，两原告已阅读前述《商铺包销合同》和知悉了购买商铺款项的具体名目只有“购房款”和“装修配套费”，但是仍签订《委托经营管理协议》《委托合同》约定向被告鼎升公司支付“履约保证金”和“前期费用”，这两笔款项是两原告基于与被告鼎升公司双方的委托管理关系而支付的，不是基于被告建南公司和被告翰域公司代理关系支付的。第三，被告建南公司并未与被告鼎升公司建立委托代理关系，无需为被告鼎升公司未履行《委托经营管理协议》和《委托合同》的法律后果承担责任。被告翰域公司另行委托被告鼎升公司代为收取款项和委托管理物业，本就是超越代理权限，被告建南公司也从未追认被告鼎升公司的身份。且根据合同相对性，被告建南公司并非前述合同的合同当事人，相关款项也直接支付至被告鼎升公司，被告建南公司从未收取过任何款项。《委托合同》解除后，应由收取款项的被告鼎升公司承担返还责任，两原告要求被告建南公司对“履约保证金”和“前期费用”等承担退还责任无事实依据和法律依据。第四，根据《委托经营管理协议》约定，履约保证金分期向两原告退还等事实，本案不是单纯的房屋买卖关系，履约保证金实际上是两原告自愿冒险的高额投资行为，其自身存在重大过错，不应由被告建南公司承担返还责任，否则将明显违背合同相对性原则，过度放大了承担违约责任的主体范围。四、《鐤泰中心商铺认购书》权利义务终止，不涉及解除问题。《鐤泰中心商铺认购书》第四条第11款约定：“在各方当事人签订《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》后，本《认购书》自动废止，《认购书》的客户联由甲方收回存档，各方的权利义务以《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》为准。”根据原告主张，2015年1月20日，两原告与被告鼎升公司签订了《委托经营管理协议》和《委托合同》，2015年9月13日，原告李艳与被告保利公司签订报《商品房买卖合同》。鉴于此，认购书已因前述合同的签订而自动废止，基于认购书的各方权利义务已终止，不涉及解除问题，原告诉请解除《认购书》无理。五、两原告要求被告建南公司连带承担逾期交付商铺的违约金没有依据。第一，前文已述，《鐤泰中心商铺认购书》已废止，被告建南公司无需基于认购书承担责任。第二，被告建南公司并非《商品房买卖合同》的主体，该合同不能约束被告建南公司。基于被告保利公司与原告李艳已签订《商品房买卖合同》，被告建南公司委托被告翰域公司在代理权限内包销案涉商铺的工作已经完成，而《商品房买卖合同》的相关权利义务也并非由被告建公司享受和承担，购房款也并非由被告建南公司收取。原告要求被告建南公司基于《商品房买卖合同》连带承担违约金义务，违反合同相对性原则，过度放大了违约责任承担主体的范围，对被告建南公司显失公平。第三，现有证据不能证明案涉商铺未及时交付的原因在于被告保利公司，原告应承担举证不能的不利后果。原告明知合同约定了交付时间，未及时前往被告保利公司要求办理交付手续，应对逾期交付的后果承担过错责任。六、两原告要求被告建南公司双倍返还定金无任何依据。第一，认购书已经终止，关于定金的条款已不再适用。再者，认购书第四条第7款约定：“在双方签订《商品房买卖合同》前，如甲方无故解除本认购书，甲方应向乙方双倍返还定金。”据此，被告翰域公司应当双倍返还定金的前提条件为“签订《商品房买卖合同》前”和“翰域公司无故解除本《认购书》”，现原告已与被告保利公司签订了《商品房买卖合同》，被告翰域公司并未解除认购书。本案情况不符合双倍返还定金的条件。第二，两原告未提供证据证明其已支付了定金50000元，即使两原告提供的收款收据真实，该收款收据也没有显示相关款项中包含了“定金”，据此，两原告应当自行承担举证不能的不利后果。七、两原告无权要求被告建南公司返还款项331164元。第一，两原告应对其已支付的全部款项承担举证责任，但现有证据不能充分证明两原告已支付了331164元，应承担举证不能的不利后果。收款收据是可以轻易仿制的证据，或者不能排除先出具收据后付款的情况，且本案除了两原告和已下落不明的被告鼎升公司之外，没有第三方证明收款收据的真实性，只有第三方及银行机构出具的流水记录才是客观、真实的，故本案不应以收款收据作为两原告已付款的证明。再者，从现有证据看，两原告仅提供了向被告鼎升公司支付了91400元的对账单，与其主张的已支付375000元、6164元不一致。根据“谁主张谁举证”的原则，两原告诉请被告返还款项331164元，应提供其已实际支付全部款项的证据，现有证据不能证明其诉讼请求，应当自行承担举证不能的不利后果。第二，即使两原告证明已实际支付全部款项，应由实际收款人承担退还责任。认购书权利义务终止后，两原告所交款项实际分为三大部分，分别用于履行与被告保利公司的《商品房买卖合同》、与被告鼎升公司的《委托经营管理协议》《委托合同》。被告鼎升公司收取履约保证金、前期费用和其他费用后，因其违约行为导致《委托经营管理协议》和《委托合同》解除，被告鼎升公司作为合同相对方和款项收取方继续持有上述款项没有依据，应当承担退还责任。由被告鼎升公司退还履约保证金符合合同相对性原则，两原告诉请被告建南公司承担明显违反公正公平。第三，相关合同均未对交易印花税、交易契税、经营管理费作出约定。退一步说，即使两原告向被告鼎升公司支付了交易印花税、交易契税、经营管理费等费用，但上述款项没有在认购书中作出约定，并非基于合同所支付的，被告建南公司也从未收取相关款项，即使存在返还责任，被告鼎升公司和被告翰域公司基于合同之外收取上述款项，应由其自行退还，与被告建南公司无关。八、两原告无权要求四被告支付按照年利率6%从2015年9月1日起算的利息损失。第一，相关合同中并没有约定按年利率6%计算利息作为责任承担方式，两原告不得要求超越合同约定以外的方式承担违约责任。第二，即使两原告已实际支付相关款项，其主张自2015年9月1日开始计算利息没有任何依据。本案纠纷系两原告要求解除《委托经营管理协议》及《委托合同》，而两原告要求返还因上述合同而支付的款项的请求权是基于合同解除后才产生的。合同解除权属于形成权，返还款项是合同解除后的法律后果，只有当合同解除后，才产生返还款项这个债权请求权。因此，在合同解除没有生效、款项返还责任没有产生前，不可能发生逾期还款和计算利息的问题。最后，本案中，两原告同时诉请利息、违约金、双倍定金，属于重复计算其损失，在其没有举证证明其实际损失超过本案诉请范围的，不应支持其重复要求赔偿损失的诉讼请求。被告保利公司辩称，一、除了案涉《商品房买卖合同》，被告保利公司对两原告提到的其他合同均不知情，也没有收取过相关款项，两原告主张被告保利公司返还相关款项没有法律依据与事实依据。2011年1月30日，被告保利公司与被告建南公司签订《合同》，将包括案涉商铺在内的保利商贸中心4号楼整体卖给被告建南公司。被告保利公司收取了被告建南公司支付的案涉商铺购房款后，按照被告建南公司的指示，与两原告签订《商品房买卖合同》及其补充协议。两原告所提供的《鐤泰中心商铺认购书》《委托经营管理协议》《委托合同》均是两原告与被告翰域公司、鼎升公司签订的，被告保利公司对以上合同的签订完全不知情，更没有收取过任何款项。因此，两原告要求被告保利公司返还定金、履约保证金、利息等费用没有法律与事实依据。两原告向被告鼎升公司支付的196873元是依据其与被告翰域公司、鼎升公司签订的《委托经营管理协议》《委托合同》而支付的履约保证金，并非商品房销售纠纷，被告保利公司认为二者甚至根本不应该在同一案件中主张。二、被告保利公司不存在迟延交楼行为，但考虑本案情况复杂，继续履行《商品房买卖合同》对被告保利公司并无益处，因此被告保利公司同意解除《商品房买卖合同》，但即使本案《商品房买卖合同》解除，被告保利公司也不应承担退还购房款的责任。被告保利公司与两原告签订涉案商铺的《商品房买卖合同》时已经取得竣工验收备案表，两原告清楚案涉商铺是现楼销售。《商品房买卖合同》第九条约定被告保利公司在2015年12月13日前向两原告交付商铺，签约至交楼期间，两原告随时可以办理收楼手续，但其却一直怠于办理。《商品房买卖合同》补充协议第四条约定：“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较前者为准。”本案较前的日期是买卖合同约定的最后交付时间2015年12月13日，该时间届至，两原告并未办理收楼手续的，仍然视为交付。因此，被告保利公司不存在迟延交楼行为，但考虑被告保利公司是整楼销售给被告建南公司，若继续履行与两原告的《商品房买卖合同》，被告保利公司不便于管理，故同意解除《商品房买卖合同》。再者，由于4号楼是被告建公司整体购买，且被告保利公司是根据被告建南公司的需求进行定制设计的，故在被告保利公司收取被告建南公司的《指定签约人确认函》后，对被告建南公司该要求予以了配合。但是，被告保利公司并没有收取两原告交的款项。被告保利公司收取购房款，是按照其与被告建南公司签订的《合同》约定向被告建南公司分期收款，并非两原告将款交给被告建南公司之后，被告建南公司再转给被告保利公司。本案被告保利公司与两原告签订《商品房买卖合同》只是为了配合被告建南公司将商铺登记在两原告名下。因此，若《商品房买卖合同》解除，也应是由被告建南公司退款。被告保利公司与被告建南公司签订的《合同》至今合法有效，被告建南公司仍有义务依据《合同》向被告保利公司付款，故被告保利公司不承担任何退款责任。综上，被告保利公司同意解除商品房买卖合同。至于两原告对被告保利公司提出的其他诉讼请求，则请法院依法驳回。被告翰域公司、鼎升公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告翰域公司、鼎升公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：两原告提交的原、被告身份资料，到庭被告无异议，本院予以采信。两原告提供的结婚证因与原件核对无误，本院予以采信。两原告提交的《鐤泰中心商铺认购书》《鐤泰中心商铺签约确认书》、鐤泰中心特殊申请表、招商银行信用卡对账单、POS机刷卡小票、收据、《委托经营管理协议》《委托合同》《商品房买卖合同》、收款收据（印花税、契税、经营管理费、物业维修基金）、《商品房预售许可证》《合同》《商铺包销合同》《授权委托书》，因其能相互印证，且与被告提供的证据相印证，形成完整的证据链，本院予以采信。被告保利公司提交的《合同》《商品房预售许可证》、现场照片，因已有其他案件予以认定，本院予以采信。被告建南公司提交的《商铺包销合同》《补充协议》、（2015）佛顺法民一初字第804号民事判决书、（2016）粤06民终字4766号民事判决书，因其能与其他证据相印证，本院予以采信。经审理查明：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》一份，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期B1号地块的“保利国际金融中心4号楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”“由主业（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2015年1月6日，翰域公司作为销售方、陈嘉作为买受人签订了《鐤泰中心商铺认购书》，约定：陈嘉自愿认购佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心四层472号商铺，该商铺建筑面积为10.96平方米，套内建筑面积为5.46平方米，成交价为375000元，其中定金50000元，首期款为135000元，于2015年10月20日前支付，陈嘉应与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》《委托合同》；余款187500元于2015年3月10日前支付；翰域公司有权指定第三人代为收取本认购书内约定的任何一笔款项；在签订本认购书之后、签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本认购书，翰域公司应向陈嘉双倍返还定金，双倍定金返还后，陈嘉对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿；在各方当事人签订《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》后，本认购书自动废止，认购书的客户联由翰域公司收回存档，各方的权利义务以《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》为准；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。签订《鐤泰中心商铺认购书》的地点在案涉大厦的鐤泰销售中心，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2015年1月20日，陈嘉、李艳与翰域公司签订了《鐤泰中心商铺签约确认书》，约定翰域公司将于近期安排陈嘉、李艳与保利公司完成涉案物业《商品房买卖合同》（政府格式网签版本）的签署工作，翰域公司指定鼎升公司负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修、包装规划、营销推广、形象策划、对外招商引租、后续的出租及日常物业经营管理工作，要求陈嘉、李艳与鼎升公司签署相关的《委托合同》和《委托经营管理协议》。同日，陈嘉、李艳与鼎升公司签订《委托经营管理协议》，约定陈嘉、李艳委托鼎升公司作为案涉商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2025年8月31日止，委托经营管理期自2015年9月1日起至2025年8月31日止；陈嘉、李艳应于2015年4月15日前支付履约保证金196875元，在陈嘉、李艳没有违反合同义务的前提下，鼎升公司应分期退还履约保证金，在2015年9月至2023年3月期间，每逢12月和6月应分别退还履约保证金每次13125元，分十五次退还完毕。同时，双方签订了《委托合同》，对双方的营业额分成的分配模式、年度等进行了约定。同日，陈嘉、李艳与鼎升公司签订《授权委托书》，约定陈嘉、李艳委托鼎升公司作为案涉物业的前期管理者，委托期自签署本《授权委托书》之日起直至2025年8月31日为止，鼎升公司在委托期内负责该物业的一切租赁、管理、运营事务，对该物业，鼎升公司可行使以下权利：一、可以以委托人的名义进行出租并代为签署相关租赁文件；二、可以以委托人的名义代为收取各项租金收入、物业管理费用；三、可以选任物业管理公司管理该物业并与之签署物业管理服务合同；四、可以以该物业作为标的物与第三方签署物业管理服务合同；五、受托人可以代为办理与该物业租赁相关的一切租赁合同登记备案、租赁治安登记备案和缴纳与租赁该物业相关的房屋税费；六、负责该物业维修维护、日常管理事务。2015年9月13日，鼎升公司向陈嘉出具收据，确认收到陈嘉商铺经营管理费1280元、契税3617元、印花税61元、物业维修基金1206元。之后，陈嘉、李艳办理了维修基金的相关手续，取得了维修基金存折。陈嘉、李艳按约定于2015年9月1日之前支付了商铺房购款、履约保证金及前期费用。2016年4月1日，鼎升公司出具收据，确认收到陈嘉、李艳涉案商铺购房款120560元、履约保证金196875元、前期费用57565元。2015年9月13日，在建南公司、翰域公司的安排下，保利公司与陈嘉、李艳签订了《商品房买卖合同》，约定涉案商铺的成交价为120560元，涉案商铺的交付时间为2015年12月13日前，如保利公司逾期交付超过90天的，陈嘉、李艳有权解除合同，并有权要求保利公司在收取解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，且按累计已付款的10%支付违约金。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，包销合同确实与委托合同有很大的区别，然而包销合同显然并非有名合同，据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。包销合同依其约定与定义，明显与委托合同与买卖合同最相类似，在包销期届满前，相关权利义务的约定与合同法中的委托合同最为类似甚至是相同，自可适用委托合同的相关规定。两原告与被告翰域公司签订认购书时，正处于包销期间内，被告建南公司与被告翰域公司之间应为委托销售关系，由被告翰域公司代为销售案涉商铺，对此，销售中心现场有《包销合同》及《合同》的部分内容，认购书也约定两原告需与被告保利公司签订正式的商品房买卖合同，由此可见，两原告对于被告翰域公司的地位是知悉的，该认购书直接约束被告建南公司和两原告。被告建南公司抗辩称，案涉认购书、《委托经营管理协议》《委托合同》系无权代理、超越代理权限，故对被告建南公司无约束力。从本案两原告陈嘉、李艳签约过程来看，在签约现场仅展示了建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容，从展示的内容买受人无法了解《商铺包销合同》的具体约定，无法判断被告翰域公司是否存在无权代理或超越代理权限的行为，反而会因此更信任被告翰域公司。被告建南公司的抗辩于法无据，本院不予采纳。两原告与被告翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》合法有效，应受法律保护。然而该认购书约定，在各方当事人签订《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》后，本认购书自动废止，认购书的客户联由翰域公司收回存档，各方的权利义务以《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》为准。现各方当事人签订了《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》，则认购书废止，无须解除，两原告请求四被告共同双倍返还定金无理，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……两原告已按照被告翰域公司的指示向被告鼎升公司支付了约定的款项，则两原告已履行了合同义务。两原告已经实际履行了《委托经营管理协议》和《委托合同》约定的义务，而被告鼎升公司实际上也没有对案涉商铺进行装修、提供物业服务、出租等管理，也没有到庭参加诉讼，实际上也没有履行的意愿，故，两原告主张解除《委托经营管理协议》和《委托合同》有理，本院予以支持。从证据上看，涉案履约保证金196875元、前期费用57565元实际上就是购房款，只是按照被告翰域公司的指示将款项列为不同的名目而已，并非在认购书约定的价款外另行支付的费用。故被告建南公司应对上述款项承担返还责任。两原告因被告的违约造成了损失，故两原告请求按年利率6%支付违约金至实际返还之日止有理，本院予以支持。被告建南公司安排两原告与被告保利公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定涉案商铺的交付时间为2015年12月13日，然而，被告保利公司并无证据证明其已经通知两原告前往收楼，没有履行收楼的先行通知义务，即应视为没有按时交付涉案商铺，已经构成违约，两原告请求解除《商品房买卖合同》、退还购房款120560元、支付违约金12056元有理，本院予以支持。两原告并无证据证明其损失超过违约金的数额，故两原告请求对上述购房款按年利率6%计算利息无理，本院不予支持。两原告交付的商铺经营管理费1280元、契税3617元、印花税61元是为履行合同而交付的费用，现上述合同已经解除，两原告请求被告建南公司返还并按年利率6%支付违约金有理，本院予以支持。然计算的起点应为交付之日即2015年9月13日。被告保利公司并未收取上述款项，两原告请求被告保利公司对上述款项承担责任无理，本院不予支持。两原告交付的物业维修基金1206元已经办理了物业维修基金的手续，取得了维修基金存折，则两原告请求四被告承担返还责任无理。两原告自可在《商品房买卖合同》解除后前往相关部门办理退款手续，被告保利公司应予协助。涉案的认购书虽已经废止，权利义务已由《委托经营管理协议》和《委托合同》取代，但是该《委托经营管理协议》和《委托合同》是被告翰域公司受被告建南公司的委托而指示原告与被告鼎升公司签订的，则被告建南公司应据《委托经营管理协议》《委托合同》承担责任。综上所述，对于两原告的诉讼请求，本院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告陈嘉、李艳与被告佛山市鼎升市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议》《委托合同》；二、解除原告陈嘉、李艳与被告佛山保利恒顺置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；三、被告佛山市建南水务工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈嘉、李艳返还履约保证金、前期费用合计254440元及利息（利息计算：以254440元为基数，按年利率6%自2015年9月1日起计算至被告实际返还之日止）；四、被告佛山保利恒顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈嘉、李艳返还购房款120560元；五、被告佛山保利恒顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈嘉、李艳支付违约金12056元；六、被告佛山市建南水务工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈嘉、李艳返还商铺经营管理费1280元、契税3617元、印花税61元；七、驳回原告陈嘉、李艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8669.33元(原告已预交)，由原告陈嘉、李艳负担1751.81元，被告佛山市建南水务工程集团有限公司负担4577.36元并直接支付给原告陈嘉、李艳，被告佛山保利恒顺置业有限公司负担2340.16元并直接支付给原告陈嘉、李艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赖荣华人民陪审员  冯笑女人民陪审员  黎泽民二〇一八年十月八日书 记 员  洪 勉