广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0702民初2123号 原告：广西钦州宣德物业服务有限公司，住所地广西钦州市钦州港远洋滨海国际第6#D幢2单元1101号房。统一社会信用代码：91450700MA5K9N5G9P。 法定代表人：孙旭光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园，住所地广西钦州市钦州港逸仙路55号远洋滨海国际3号楼。统一社会信用代码：52450700MJN490362H。 法定代表人：王腾飞。 委托诉讼代理人：赖中吉，男，1995年4月12日出生，汉族，住广西钦州市钦北区。 原告广西钦州宣德物业服务有限公司与被告钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西钦州宣德物业服务有限公司的委托诉讼代理人南瑞芳、被告钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园的委托诉讼代理人赖中吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西钦州宣德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈请求法院判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费18502元，生活垃圾费350元，逾期违约金5655.60元，合计24507.60元；⒉请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告广西钦州宣德物业服务有限公司与远洋滨海国际小区业委会于2016年1月13日签订物业服务合同，合同约定原告为远洋滨海国际小区提供物业服务，被告为远洋国际小区物业使用人，房屋面积为740.08平方米。被告自2016年6月1日起至2018年6月30日未支付物业服务费共计25个月，根据合同第八条约定商铺按1元/平方米支付物业服务费，所以被告共拖欠物业服务费740.08×25×1=18502元，被告一直未支付垃圾处理费，每月14元，25个月，共计350元。根据合同第十条约定，未按时支付物业服务费的按千分之三每日支付逾期违约金，因违约金计算过高，原告酌情申请按本金的30%即5655.60元。以上费用共计24507.60元。原告自接管小区一直为小区提供完善的物业服务，于2016年被评为钦州十大平安小区，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望法院判如所求。 被告钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园辩称，原告没有按照物业服务合同第四条的约定提供相应的物业公共服务事项，根据合同权利义务相对性原则，被告有权拒绝支付物业服务费：一、根据原告与业委会签订的物业服务合同第四条第六点，“小区灯光要明亮，监控要清晰，照明无死角……”，自原告进驻远洋滨海小区以来，被告门口及周围商铺的灯柱从来未维修过，被告亦未享受过照明服务。二、根据服务合同第四条第三点“公共卫生维护：室外垃圾生活垃圾不过夜，……定期投放鼠药，遏制鼠害横行。”但在小区北侧消防通道外经常堆放垃圾，有时候甚至一周都没有清理，路面上的动物粪便清洁工不清理，严重影响卫生和阻碍到车辆及行人通行，送小孩到本幼儿园就读的家长对此非常反感，严重影响幼儿园的招生，造成生源流失严重。幼儿园内经常有老鼠进入破坏物品，咬坏电线。三、根据服务合同第四条第二点“公共绿化的维护，消灭杂草、清除杂物……”，幼儿园门口的绿化带内杂草丛生，但是物业公司从未请人清理，杂物多，蚁害非常严重。四、根据服务合同第四条第七点“对小区安保的管理：……夜间不定时巡逻、察看……”，因小区配备不足，保安不履行巡逻义务，被告及外围商铺亦从未享受过小区安保服务。五、周围的铺面损坏，多数时候都是租户自行维修，每次催物业尽快维修，物业都只是答应维修，一直拖，租户没有办法，为了顾客行走方便，只得自行修补路面，其他不介意路面损坏的商户可以等，但是幼儿园这么多家长投诉路面问题到被告，被告假如不及时处理必定会影响幼儿园声誉及形象，进而影响到招生。六、因质疑原告的合法性及原告服务不到位，拒缴物业费用，原告以不缴物业费为由不允许被告交电费，并多次断幼儿园的用电，严重影响到被告的正常运行，最后由被告报警请警察调解。原告法定代表人孙旭光的父亲孙永笑多次到幼儿园干扰幼儿园的正常教学秩序。七、许彩绿任职原告物业经理时常到幼儿园与被告沟通上缴物业费问题，被告亦上缴过2016年1月1日至2016年5月31日的物业费用，之后要求原告履行自己的职责，但是原告就上述问题一直没有做到相关服务。被告认为，权利与义务是对等的，既然原告没有提供合同上所说的服务事项，被告也就有权拒绝支付相关物业费。请求法院查明案件事实，并依法作出公正裁判。 本院经审理认定事实如下：2016年1月13日，原告与远洋﹒滨海国际小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为远洋﹒滨海国际小区提供物业服务，合同期限为3年，从2016年1月1日起于2019年1月1日止。合同第六条约定：商铺按每平方米1.00元收取服务费用；合同第十条约定：业主到期不交纳物业服务费用的，违约金按每日千分之三收取。合同签订后，原告从2016年1月1日起开始为远洋·滨海国际小区提供物业服务。被告为远洋﹒滨海国际小区J、K栋面朝西南侧一楼铺面的租户，已缴纳2016年1月1日至2016年5月31日的物业费。但从2016年6月1日起至2018年6月30日的物业费18502元、生活垃圾费350元共计18852元没有缴纳。因被告一直拖欠原告的物业费等费用，原告已于2017年12月31日将列有被告拖欠的物业费、生活垃圾费的《催费通知单》张贴于被告经营场所内，但被告仍一直未支付上述费用。为此，原告起诉至本院并提出上述诉讼请求。 本院认为，原告与远洋·滨海国际小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，对作为商铺使用人的被告亦具有约束力，故双方均应按照合同履行各自义务。原告现在已经为被告所在小区提供了物业服务，被告也已接受了原告提供的物业服务，因此被告应当依约向原告缴纳物业服务费。被告辩称原告提供的物业服务不到位，仅提供自行拍摄的相片，不足以证实其主张，对其辩称本院不予采纳。由于被告对其拖欠原告物业服务费和生活垃圾费共计18852元并无异议，因此被告应支付给原告。对于原告主张的逾期违约金按本金的30%计算，并没有超出法律允许的范围，本院予以支持，但根据合同约定，违约金应以拖欠物业服务费为限，不应包括垃圾费，故违约金应为5550.60元（18502元×30%）。综上，被告应向原告支付的费用总共为24402.60元（18852元+5550.60元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园支付给原告广西钦州宣德物业服务有限公司物业服务费、生活垃圾费、违约金共计24402.60元。 案件受理费已减半收取206元(原告广西钦州宣德物业服务有限公司已预交)，由被告钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园承担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内按《诉讼费交纳办法》第十七条的规定预交上诉案件受理费。 审判员 陈 勋 二〇一八年十月十二日 书记员 杨富星