福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0481民初2694号 原告：福建鑫九州物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市含笑大道永乐佳房****首层。统一社会信用代码：91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，职务：总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，1961年7月29日出生，汉族，住永安市，系该公司员工。 被告：张启备，男，1962年6月30日出生，汉族，永安市。 被告：叶美凤，女，1969年7月19日出生，汉族，住永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司与被告张启备、叶美凤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹秀兰到庭参加了诉讼。被告张启备、叶美凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司向本院提出诉讼请求：1.张启备、叶美凤支付截止2018年5月31日的物业管理费1209.5元、违约金120.95元；2.由张启备、叶美凤承担本案诉讼费用。事实和理由：张启备、叶美凤系永安永安市永乐佳房36幢1单元302室房产的业主，房产建筑面积81.88平方米。2009年6月20日，福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司与张启备、叶美凤签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司提供物业管理服务，张启备、叶美凤按建筑面积每平方米0.36元交纳物业管理服务费；如张启备、叶美凤拖欠物业服务费，应当按欠费总额日千分之三支付违约金；合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。合同签订后，福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。张启备、叶美凤拖欠从2015年1月1日至2018年5月31日期间的物业管理服务费1209.5元。 张启备、叶美凤未作答辩。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：业主入伙会签单，业主信息登记表、被告身份证复印件、《永乐佳房前期物业管理服务协议》复印件、工作照片业主入伙会签单、业主信息登记表、张启备、叶美凤身份证复印件、催缴物业费用照片、物业费和公告能耗明细表、违约金计算表。本院对上述证据依法进行审查，对福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司所提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司所主张的上述事实，予以认定。 本院认为，福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司作为物业服务单位与张启备、叶美凤签订的《永乐佳房前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，该协议对双方当事人均具有约束力。福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司依约履行该协议所确定的物业管理服务义务。张启备、叶美凤作为永安市永乐佳房36幢1单元302室房产的业主理应向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付相应的物业服务费用。福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司要求张启备、叶美凤支付每月每平方米0.36元计算的物业服务费之诉请，理由成立，本院予以支持。福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司要求张启备、叶美凤按月利率千分之五支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百零七条(?javascript:SLC(21651,109)?)、第一百零九条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、张启备、叶美凤应于本判决生效后三日内支付给福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司物业服务费1209.5元。 二、张启备、叶美凤应于本判决生效后三日内向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付逾期付款违约金120.95元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由张启备、叶美凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  王泽明 二〇一八年十月八日 书记员  项满春 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。