广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初12772号原告：广州和馨实业有限责任公司，住所地广州市白云区广园中路533号302。法定代表人：刘婷，总经理。委托诉讼代理人：张桐瑞，男，1990年8月4日出生，汉族，系该公司员工。被告：李春林，男，1974年4月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州和馨实业有限责任公司与被告李春林合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张桐瑞及被告李春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州和馨实业有限责任公司诉称：我司于2016年8月11日与被告就位于广州市白云区钟落潭镇良田村金鸡山脚下“祥和道”农庄签订农庄合作开发协议，每平方按周边建设（工业）用地平均价每平方5元每月的租金标准约定租金为每月15000元。我司先后共支付至2016年12月1日的租金及押金62000元。被告与我司前期沟通及签订合同时我司多次询问该地块性质及场地配套电力等细节，在地块性质方面被告多次以场地现有建筑及有安装电力电表为理由佐证为建设用地，我司曾要求其提供相应文件证明，被告均以在场地原承租人处推脱，由于我司承租该场地的目的为开设一农庄用作经营，故根据现场实际情况我司在合同中注明需增建建筑400平方，被告也表示认可并愿意协助办理相关手续，我司基于诚实守信原则及对合同的信赖于2016年9月1日正式进场施工，现场有原建筑物500平方左右。由于我司规划需求且征得被告同意的情况下对旧建筑物进行部分拆除后翻新。在施工过程中我司发现现场电力电压不足，无法达到使用标准、造我司施工设备多次损坏，我司据此向被告缓交部分押金、要求被告与电力局沟通进行线路检查及维修，我司也向电力局电话报修，但电力局回复称无法查询到该场地装表信息，我司也因此对该场地性质起疑向被告询问，被告回复称因为我司没有正确说明场地地址所以无法查到装表信息，由于该场地地处山脚，详细地址及位置很难说明为实际情况且被告当时答复其已报修并解释电压不足系线路老化需要重新拉线，并将一台发电机交与我司临时使用，因当时电力问题已暂时解决，我司因此就部分押金缓交后继续按计划施工。后查明该电表为被告私自拉线，并非电力部门安装。直至2016年11月初，旧建筑翻建已基本完工，我司准备开始进行合同中约定的400平方新建建筑的建设时就报建问题与被告勾通，被告均推脱，为了不影响工程进度，我司自行前往钟落潭镇国土资源管理所了解相关手续，得知该地块为农业用地，不得用作商业用途、不能加建及增建，场地所有原建筑物系违法建筑需拆处。并通知场地承租人，向我司发出《违建停工告知书》、我司随即停止施工。合同签订时我司已在合同中明确要求被告处理好该场地的各类纠纷，并再三询问此次租赁该场地使用权所有人是否知情，被告均回答已征得场地使用权所有人同意。2016年11月16日，土地原使用权所有人潘庆标及土地使用权所有人萧振强来到该场地通知我司，被告将场地转租于我司一事其均不知情，并对我司与被告所签订的合同不认可，要求我司立即退场。2016年12月我司向白云区法院就解除合同、押金租金退还一事对被告提起民事诉讼。2017年8月18日，白云区法院做出一审判决［（2017）粤0111民初3182号］，认定我司与被告签署的《农庄合作开发协议》未经原承包人同意且未按土地性质使用，违反了法律的强制规定，为无效合同，判令被告退还我司押金及租金。被告在明知该地块使用性质为农业用地且未征得原承包人同意的情况下以欺诈的方式诱导我司签订合同，并在履约过程中我司提出质疑时仍用欺骗的手段使我司相信所签合同真实有效，致使我司对该场地进行大量投入。经统计我司在2016年9月1日至2016年11月15日期间，在该场地共翻建房屋、地面、道路700余平方，支出费用合计753522元，应付账款75000元，合计直接损失823522元。现我司与被告所签合同已被认定无效，我司基于该合同所建设的所有建筑及场地设施均无法使用，由于被告的欺诈行为让我司做了错误的认识判断、对我司造成了巨大的经济损失。我司认为被告的多次欺骗的行为足以反映被告的主观恶意，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定及诚实守信原则，被告应承担缔约过失责任，对我方的实际经济损失进行赔偿，以维护我方合法利益。故诉至法院，请求法院判令：被告赔偿原告工程造价损失490488元及原告投入的家具、电器等动产的损失169105元；本案诉讼费、鉴定费由被告承担。被告李春林辩称：原告的诉求不合理，这是强行要求被告予以赔偿；原告来过现场很多遍，知道当时现场的实际情况，原告自己盖的建设物是原告自己的意愿，我没有强迫原告重新盖建筑物，原告自己盖的违法的建筑物所产生的损失与我无关。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月11日，原、被告双方签订《广州和馨实业有限公司合作开发协议》，约定：双方合作经营农庄，被告保证合作期间农庄使用权明确、无负债、合同纠纷、地界不清等不利情况，原告在农庄内需搭建400平方米非砖混（非永久）结构房屋，被告需为原告施工提供便利条件，签订使用场地后一切费用由原告承担，合作期限自2016年8月15日至2023年11月14日止共87个月；原告在合同签订五个工作日内向被告一次性支付履约保证金50000元，合同履行完毕或终止时被告无条件退还原告，原告在合作期内每月支付15000元给被告作为场地及管理费，每6个月支付一次，提前15天支付，并指定转账账户。协议签订后，原告进场并施工，对土地进行硬化等，后案外人潘庆标向原告提出其承租涉案土地未经潘庆标同意且不是种植、养殖，不符合土地使用性质，于2016年11月16日收回涉案土地。另查明：座落于广州市白云区良田村第十七经济合作社金鸡岭脚土名“月台”的果园为案外人潘庆标承包的山地，后案外人潘庆标、萧振强就涉案果园约定由萧振强向潘庆标承租，并经其同意转租予被告。2015年5月15日，被告与萧振强签订《果园场地租赁合同》，约定：萧振强将涉案果园出租予被告使用，面积约为8亩，期限自2015年6月1日起至2023年12月30日止共8年6个月，租金按年提前2个月一次性交下一年全年租金，被告承租果园不得砍掉果树，等等；被告承租期内不得转让他人，原告有权增加合伙人场地处理事宜。被告将涉案土地转租给原告没有经潘庆标、萧振强同意。原告在案涉土地上进行建设没有办理用地、规划的相关合法手续。原告于2017年2月24日向被告提起诉讼［案号：（2017）粤0111民初3182号］，要求法院确认双方签订的合作开发协议无效；要求被告退还合同押金、租金42000元、已缴租金8000元。本院于2017年8月18日作出（2017）粤0111民初3182号民事判决书，认定双方签订的合作开发协议无效，原告签约时未尽充分注意义务，对于签订无效合同有一定过错，其损失自行承担40%的责任，判决被告返还原告押金17000元、租金30200元，驳回原告的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。诉讼中，被告向本院申请司法鉴定，经本院委托广州市华盟价格事务所有限公司对原告在案涉土地上施工建设的工程造价进行司法鉴定，广州市华盟价格事务所有限公司于2018年10月18日作出《价格评估结论书》，价格评估结论为广州市白云区钟落潭镇良田村金鸡山脚下“祥和道”农庄在2018年5月21日的工程造价为人民币490488元。原告预交了鉴定费12000元。诉讼中，原告主张其对案涉土地的投入除了上述进行评估的工程外，还有价值169105元的电器、家具等用于农庄经营的动产，这些动产现均已报废，被告应赔偿原告该损失。原告提供了现场照片证实其主张。以上事实，有合作开发协议、生效民事判决书、价格评估结论书及当事人陈述等证据证实。本院认为：案涉合作开发协议的合同效力及合同当事人的责任承担已有生效民事判决书判定，本案不再赘述。根据司法鉴定机构出具的《价格评估结论书》的价格评估结论，原告在案涉土地建设的工程造价为490488元，对于原告的该损失，被告应承担其中60%即294292.8元，剩余40%的损失应由原告自行承担。关于原告的动产损失问题，原告在双方发生争议无法继续履行合同时，理应对其投入的动产作出处理，原告怠于行使其自身权利造成的损失应由原告自行承担，但考虑到原告为履行案涉合同的动产投入由于合同无效确实会导致价值贬损而产生损失，本院酌情判令被告赔偿原告该部分损失10000元。被告应赔偿原告的损失合计304292.8元。本案司法鉴定费用为12000元，由原告自负4800元，被告承担7200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告李春林赔偿原告广州和馨实业有限责任公司损失304292.8元。二、于本判决生效之日起三日内，被告李春林给付原告广州和馨实业有限责任公司鉴定费7200元。三、驳回原告广州和馨实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12035.2元，由被告负担5972元，原告负担6063.2元。被告负担的受理费并于本判决书送达之日起三日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张伟均人民陪审员  刘艳嫦人民陪审员  廖瑞仪二〇一八年十月三十日书 记 员  麦逸纯陈健辉