江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初1761号原告（反诉被告）：印玉兰，女，1952年2月21日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：顾玲玲，北京市隆安（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春燕，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：金木云，女，1979年5月10日生，汉族，住南通市崇川区。被告（反诉原告）：陈伶俐，女，1971年12月9日生，汉族，住南通市崇川区。金木云、陈伶俐委托诉讼代理人：张勇飞，北京市惠诚（南通）律师事务所律师。被告：崇川区天喜房屋中介服务部，住所地南通市狼山镇城山社区一组。经营者：陈伶俐，女，1971年12月9日生，汉族，住南通市崇川区。被告：崇川区梦想房产中介服务中心，住所地南通市崇川区檀墅1幢1221室。经营者：白树军，男，1974年9月14日生，汉族，住南通市。原告（反诉被告）印玉兰与被告（反诉原告）金木云、陈伶俐、被告崇川区天喜房屋中介服务部（以下简称天喜中介）、崇川区梦想房产中介服务中心（以下简称梦想中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告印玉兰及其委托诉讼代理人顾玲玲、赵春燕、被告金木云、陈伶俐及其委托诉讼代理人张勇飞、被告天喜中介经营者陈伶俐到庭参加诉讼。被告梦想中介经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告印玉兰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月11日签订的房地产买卖合同无效。2.被告立即返还原告拆迁补偿协议、拆迁评估报告、房屋征收补偿结算存款单。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月11日，原告与被告签订了一份房地产买卖合同。合同约定原告将坐落在南通市节制闸新村拆迁空方58.92外滩花苑出售给被告金木云、陈伶俐，过户时姓名由被告金木云、陈伶俐决定，原告无权干涉。合同还约定了其他内容（详见合同）。合同签订前后，被告向原告收取了拆迁补偿协议、拆迁评估报告、房屋征收补偿结算存款单。合同签订后，被告金木云、陈伶俐共给付原告348486元。经了解，被告金木云、陈伶俐均系房产中介从业人员，被告金木云为南通梦源房产中介有限公司法定代表人，被告陈伶倒为被告崇川区天喜房屋中介服务部经营者。在与原告签订案涉合同之后，被告已经将选择的房屋即外滩花苑X幢及阁楼、车库进行出售。被告金木云、陈伶俐作为房产中介从业人员，与原告签订关于拆迁空方的房地产买卖合同，合同上又约定过户时姓名由被告金木云、陈伶俐决定，原告无权干涉，在合同签订后立即将房屋对外高价进行出售。以上事实足以说明案涉房地产买卖合同无效，被告应当立即向原告返还向原告收取的拆迁补偿协议、拆迁评估报告、房屋征收补偿结算单。被告金木云、陈伶俐辩称，要求驳回原告诉讼请求。原、被告之间是在平等自愿基础上签订的房地产买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不存在原告所述的合同无效情形，也没有违反《中华人民共和国合同法》第52条合同无效的强制性规定，因此双方签订的协议有效。被告天喜中介未发表答辩意见。被告梦想中介未应诉答辩。反诉原告金木云、陈伶俐向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告印玉兰继续履行2018年3月11日签订的房地产买卖合同。2.反诉被告领取讼争房屋所有权证后过户登记给反诉原告。3.反诉被告承担案涉房屋总价款1101609元的5%的违约金即55080元。4.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年3月11日，金木云、陈伶俐和印玉兰签订房地产买卖合同，合同约定印玉兰对其拆迁所得的外滩花苑的房屋出售给金木云、陈伶俐。双方以南通市崇川区住房和建设环境保护局向印玉兰出具的对崇川区任港街道节制闸新村5幢304室房屋的《南通市崇川区房屋协议搬迁评估报告》为基础，对合同的价款、支付方式等做了约定。价款的组成为印玉兰从政府部门应得的拆迁款和利息、支付给房屋开发商的房款以及额外支付给印玉兰的75万元。合同签订后，金木云、陈伶俐向印玉兰支付首期20万元房款。2018年3月12日，双方到南通天泰置业有限公司对印玉兰被拆迁房屋应得的安置房屋的坐落进行了确认。印玉兰确认外滩花苑X幢XP室为其安置房屋。同时南通天泰置业有限公司对印玉兰出具了《外滩花苑认购结算单（现房）》，认购结算单确认了房屋建筑面积为89.96平方米，阁楼56.76平方米，车库2-B130，面积16.87平方米，总价款为351609元。金木云、陈伶俐在合同签订和为履行3月11日签订的合同过程中，收取了印玉兰的拆迁补偿协议、评估报告、房屋征收补偿结算单。在收取上述材料后，向印玉兰支付了148486元。至此，双方房屋买卖合同总价款经过认购结算单得到了确认为1101609元。2018年3月31日，金木云、陈伶俐以电话以及短信的形式通知印玉兰以及其儿子儿媳，要求按合同履行其支付义务。印玉兰不予理睬，实际是毁约行为。2018年4月25日，金木云、陈伶俐委托北京市惠诚南通律师事务所向印玉兰发函，再次要求继续履行合同，然印玉兰仍然不予理睬。反诉被告印玉兰反诉辩称：1.案涉房地产买卖合同无效，故不存在继续履行及承担违约金。反诉被告的诉讼请求不能成立。2.退一步讲，暂不讲合同效力如何，案涉房地产买卖合同的标的物的所有权人并非印玉兰一人，基于此，反诉原告的诉讼请求亦不能成立。3.暂不谈合同效力，仅就反诉的违约金数额来讲，没有法律依据，且金额显然过高。如果法院认为合同有效且原告存在违约行为，就反诉原告主张的违约金应予下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，印玉兰举证的房地产买卖合同、南通梦源房中介有限公司及天喜中介企业信用信息公示报告、增值税发票、梦想中介企业信用信息公示报告、结婚证、优惠出售公有住房买卖契约，金木云、陈伶俐举证的房地产买卖合同、崇川区房屋搬迁安置补偿协议、南通市崇川区房屋协议搬迁评估报告、外滩花苑认购结算单（现房）、收条、结算单、收据及银行账户交易明细，本院予以确认并在卷佐证。争议的证据和事实，本院认定如下：1.印玉兰举证的通话录音记录、证人钱某,4出庭作证，证明金木云、陈伶俐已将选择的外滩花苑2幢1105号及阁楼、车库对外高价进行出售，本院予以确认。2.印玉兰举证的短信，因未能提供短信发信人、收信人的信息，本院无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月11日，印玉兰（甲方、卖方）与金木云、陈伶俐（乙方、买方）经天喜中介、梦想中介居间服务签订《房地产买卖合同》。合同约定，甲方自愿将坐落于南通市节制闸新村X幢X室拆迁空方58.92平方米（外滩花苑）出售给乙方，成交总价为75万元。甲方的拆迁款及利息归甲方所有，开发公司的房款全部由乙方支付，钥匙由乙方领取。甲方出具的产权证明材料有拆迁补偿协议一份，评估报告一份。甲乙双方商定的房款及产权交接方式：⑴合同签订时乙方支付20万元作购房定金。⑵甲方的交房时间为2018年4月1日之前，交房时乙方付房款40万元。⑶甲乙双方根据开发公司通知领取产权证二十日内，甲乙双方办理过户手续，同时乙方支付15万元。⑷甲乙双方产权过户的费用由乙方承担。合同手写的补充条款：第14条选房后，甲乙双方的违约为40万元。第15条甲方负责名下无其他产权，过户时费用由乙方支付。第16条过户时姓名由乙方决定，甲方无权干涉。第17条产权人确保产权无异议。第18条签字人、代签人承担一切法律赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订的当日，金木云向印玉兰支付了购房定金20万元。印玉兰交付了崇川区房屋搬迁安置补偿协议、南通市崇川区房屋协议搬迁评估报告。崇川区房屋搬迁安置补偿协议载明搬迁人为印玉兰户，评估报告的评估对象为印玉兰户，增加安置房指标申请审批表中常住人口注明为钱建中与印玉兰。2018年3月12日，印玉兰在崇川区财政局领取了被征收户存款结算购房联系单（结算单），其上注明的金额为148485.65元。印玉兰将该被征收户存款结算购房联系单（结算单）交给金木云、陈伶俐，陈伶俐向印玉兰支付了148486元。2018年3月12日，印玉兰在南通天泰置业有限公司选定安置房为外滩花苑2幢1105号及阁楼、车库2—B103。2018年4月11日，印玉兰向南通天泰置业有限公司付清房款并取得房屋。印玉兰实际支付205663.35元，另外通过登报挂失被征收户存款结算购房联系单（结算单）的方式与开发商办理了148485.65元的结算。南通天泰置业有限公司向印玉兰开具了330046.29元的增值税普通发票。另查明，证明金木云、陈伶俐均系房产中介从业人员，金木云为南通梦源房产中介有限公司法定代表人，陈伶俐为天喜中介的经营者。还查明，印玉兰与钱建中于1979年10月结婚。1993年12月通过优惠售房，印玉兰、钱建中取得节制闸新村X幢X室房屋。案涉拆迁安置房为节制闸新村5幢304室房屋的拆迁安置房。钱建中明确不同意出售房屋。本院认为，印玉兰与金木云、陈伶俐签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为有效。印玉兰要求确认合同无效的理由不能成立。1.印玉兰提出金木云、陈伶俐签订合同的目的是为将房屋高价转售他人从中牟利，而非真要购买房屋，其意思表示不真实。本院认为，无论金木云、陈伶俐购买房屋的目的如何，其购买房屋的意思表示是真实的，房屋价格也是双方协商一致的结果。2.印玉兰认为金木云、陈伶俐的购房行为干扰了正常的市场交易秩序，损害社会公共利益。本院认为，双方买卖房屋涉及到的仅是合同双方的利益，未涉及社会公共利益，不应以此确认合同无效。3.印玉兰认为金木云、陈伶俐签订房地产买卖合同的行为系自己代理，应属无效。本院认为，本案所涉协议为房屋居间买卖协议，不涉及代理行为，不应据此认定合同无效。4.印玉兰认为金木云、陈伶俐系房地产经纪机构经营者和房地产经纪人员，其行为违反《房地产经纪管理办法》第二十五条。本院认为，《房地产经纪管理办法》并非法律与行政法规，其中的二十五条规定也并非效力性强制性规定，违反该规定应承担的是行政责任，不导致合同无效。印玉兰要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。关于合同能否继续履行的问题，案涉外滩花苑X幢X号及阁楼、车库2－B130系拆迁安置房。原拆迁房屋节制闸新村X幢X室系印玉兰与其丈夫钱建中夫妻关系存续期间通过优惠售购买公有住房所得，属于夫妻共同财产。故而案涉的拆迁安置房亦属于印玉兰夫妻共同财产。印玉兰以自己的名义签订房地产买卖合同系无权处分行为，该行为虽不导致合同无效，但房屋共有人钱建中明确表示不同意出售房屋，因此房地产买卖合同无法继续履行。庭审中，经本院向金木云、陈伶俐释明如果合同不能继续履行，是否变更反诉请求，金木云、陈伶俐坚持不变更反诉请求。对于金木云、陈伶俐反诉请求继续履行合同、办理房屋过户手续、对方承担逾期履行违约金，本院不予支持。关于印玉兰主张要求金木云、陈伶俐返还拆迁补偿协议、拆迁评估报告、房屋征收补偿结算存款单。印玉兰提出上述主张基于合同无效的返还，现合同被确认有效，该主张的前提不成立。况且印玉兰在庭审中亦陈述，其已登报挂失房屋征收补偿结算单，并已办理完毕安置房屋的结算，业已取得购房发票，实际取得安置房屋，上述材料已经失去法律价值。本院对印玉兰上述请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、驳回原告印玉兰的诉讼请求。二、驳回反诉被告金木云、陈伶俐的反诉请求。本诉受理费11300元，由原告印玉兰负担。反诉受理费5965元，由反诉原告金木云、陈伶俐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费不服本诉为11300元，不服反诉为5962元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 员  余雪松人民陪审员  马 莉人民陪审员  陈海清二〇一八年十月十二日书 记 员  黄凤美