江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终1947号上诉人（原审原告）：沈红友，男，1968年8月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城兴都置业有限公司，住所地江苏省盐城市西环路**。法定代表人：钟辉，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：李海伟，男，1985年12月26日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审被告）：邓思园，女，1990年1月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：葛荣贵，江苏锐智律师事务所律师。原审第三人：盐城华荣建设工程有限公司，住，住所地江苏省盐城市华邦国际东厦**/div>法定代表人：杨琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：井开标，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人沈红友因与被上诉人盐城兴都置业有限公司（以下简称兴都公司）、李海伟、邓思园、原审第三人盐城华荣建设工程有限公司（以下简称盐城华荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人沈红友及其委托诉讼代理人彭长春，兴都公司、李海伟、邓思园的委托诉讼代理人葛荣贵，原审第三人盐城华荣公司的委托诉讼代理人井开标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈红友上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持沈红友一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由兴都公司、李海伟、邓思园承担。事实与理由：1.盐城华荣公司代理人梁某与沈红友签订的相关购房协议直接约束兴都公司，沈红友与兴都公司之间存在案涉房屋的买卖合同关系，因为《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，根据梁某代表盐城华荣公司与兴都公司签订的《建设工程施工合同》及《补充协议》，兴都公司将包括案涉房屋在内的开发建设的房屋授权盐城华荣公司对外销售，盐城华荣公司的代理人梁某将上述合同及协议告知沈红友，沈红友知道盐城华荣公司有权对外销售案涉房屋，其便与盐城华荣公司代理人梁某签订了案涉房屋买卖相关协议。因此，因沈红友与兴都公司之间存在案涉房屋的买卖合同关系，在沈红友支付全部购房款且已经实际入住的情况下，兴都公司负有将案涉房屋产权过户给沈红友的义务。一审法院以沈红友与兴都公司未直接签订案涉房屋买卖合同为由，否认双方存在房屋买卖合同关系是机械地认定事实，故沈红友与兴都公司是否签订买卖合同是表象和形式问题，不能因此而否认该双方存在实质上的房屋买卖合同关系。2.本案中，有证据证实兴都公司将案涉房屋产权过户给李海伟、邓思园是恶意串通所为，其行为无效，最高人民法院有相关规定，恶意串通办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。兴都公司将案涉房屋既授权委托华荣公司对外销售，又擅自销售给李海伟、邓思园，是一房二卖的行为，严重违背诚实信用原则，根据沈红友所举证据，沈红友早在2013年10月15日就购买且于2015年12月25日实际占有和使用了案涉房屋，而李海伟、邓思园是2017年3月13日才与兴都公司签订购房合同，说明兴都公司和李海伟、邓思园明知案涉房屋已经销售给沈红友且沈红友实际入住、占有和使用，仍于2017年6月6日恶意串通办理案涉房屋的产权过户登记，因此，兴都公司与李海伟、邓思园的该房屋产权过户登记行为是无效的。兴都公司辩称，1.兴都公司与沈红友之间不存在商品房买卖合同关系，如果说梁某与沈红友签订相关购房手续，那么该行为只能约束沈红友和梁某，对兴都公司不产生法律约束力。因此，沈红友依据其与梁某签订的所谓房屋买卖合同向兴都公司主张相关权利，无事实与法律依据。2.商品房买卖是日常生活中十分重大的事项，沈红友作为完全民事行为能力人，其对于购房应当与开发商签订合同并结算相关价款的基本要求是知情的，并且是购房过程中应当遵循的基本原则。本案中，如果购房人需要购买房屋，必须与兴都公司直接签订商品房买卖合同，由兴都公司根据合同约定向购房人收取购房款，并与华荣公司进行工程款结算，但沈红友从未与兴都公司签订过购房合同，也未向兴都公司支付过任何购房款。同时，兴都公司既未授权过华荣公司也未授权过梁某直接对外销售房屋，在此情形下，沈红友仅凭案外人梁某的陈述就认为其与兴都公司形成了商品房买卖合同关系，并依据合同法第四百零二条主张其与案外人梁某签订的所谓房屋买卖合同能直接约束兴都公司，该主张并无事实与法律依据。3.通过沈红友向一审法院提交的2016年6月16日由梁某出具的承诺书也可以证实，沈红友对其与兴都公司之间不存在房屋买卖合同关系的事实是明知的，因为该承诺书中已明确注明：如果到时不能签到购房合同，梁某应当无条件退款，并补贴利息或者梁某无条件将丽都的自住房转让给沈红友。该事实也证明了兴都公司与沈红友之间确实不存在房屋买卖合同关系，如果沈红友因与梁某签订协议而遭受损失，其应当向梁某主张权利，与兴都公司无关。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。李海伟、邓思园共同辩称，同意兴都公司的答辩意见。华荣公司述称，1.梁某仅仅是挂靠华荣公司对兴都公寓部分房产工程进行了施工，华荣公司从未授权或者委托梁某出卖所谓案涉房产，梁某无权代理案涉房屋的买卖事宜，沈红友在上诉状中引用合同法第四百零二条是错误的，该条款并不适用本案的情形；2.沈红友与梁某之间的房屋买卖以及房款交付行为，华荣公司既未参与也不知情，相关行为都是梁某的个人行为，对华荣公司没有约束力，华荣公司也不应当承担该房屋买卖行为的法律后果；3.沈红友要求华荣公司作为第三人承担协助义务缺乏事实和法律依据，一审法院依法应当追加梁某作为本案第三人才能更有利于查明事实，解决本案。沈红友向一审法院起诉请求：1.依法确认兴都公司将坐落于盐都区神州路176号兴都公寓10幢1604室的房屋产权过户登记李海伟、邓思园无效；2.判令兴都公司将涉案房屋及车库产权过户登记给沈红友，盐城华荣公司承担协助义务；3.本案的诉讼费用由兴都公司、李海伟、邓思园承担。一审法院认定事实：梁某挂靠盐城华荣公司承建兴都公司兴都公寓工程。2012年6月2日，兴都公司与梁某代表的盐城华荣公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定兴都公司将其开发的兴都公寓9#、10#楼及幼儿园工程发包给盐城华荣公司承建，并对其他相关事项作了约定。在该合同的专用条款中双方对工程款的支付作了特别约定，工程款的支付一律以转让等额的本小区商品住宅销售权的方式抵充；商品住宅的价格一律按均价每平方米4700元计算，工程开工时给10套现房施工单位预售作为备料款，其余均按期房按以上付款进度支付（以房抵款）。2012年6月1日，梁某和盐城中天实业投资有限公司（以下简称中天公司）向沈红友出具收据一份，载明：交款单位沈红友，收款方式现金转账，人民币20万元，事由购兴都公寓二期10号楼房款。2013年7月26日，兴都公司又与梁某代表的盐城华荣公司签订了《补充协议书》，双方约定，该项目支付的工程款兴都公司按原合同约定的时间及工程施工节点全部以等额价值（约6600万元）的兴都公寓小区商品房及配套的非机动车车库抵充工程款的方式支付；用以抵充部分工程款计62562013元的商品住宅房的房号及价格按附表一、二、三执行。该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款。2013年10月15日，沈红友与梁某签订了《协议书》，约定兴都公寓10号楼是盐城华荣公司承建，兴都公司授权盐城华荣公司对外销售10号楼的房屋，所得价款抵充工程款。沈红友已于2012年6月1日支付了兴都公寓10号楼购房款20万元，现确定具体购买兴都公寓10号楼1604室。沈红友购买兴都公寓10号楼1604室，面积99㎡，单价每㎡4500元，房款为445500元。还需购买一间非机动车库，有关车库号及价格价格双方另行商定。在10号楼建成具备交付条件后再支付10万元，余款在与兴都公司签订格式商品房买卖合同前结清。沈红友向一审法院提供了2012年6月1日梁某出具的收据，载明，收到沈红友现金转账20万元，事由购兴都公寓二期10号楼房款，加盖了中天公司公章，并且提供了2012年6月1日中国农业银行收款人梁某的银行卡存款业务回单，以证明在当日汇给梁某20万元。2014年3月，兴都公寓10号楼竣工验收合格。2014年4月2日，梁某向沈红友出具收条一张，载明，收到沈红友购兴都公寓10号楼房款10万元。2015年6月5日，沈红友与梁某签订《协议书》，载明，鉴于沈红友购买了兴都公寓10号楼1604室房子，现将10号楼17号非机动车库协调一并售给沈红友，17号车库面积为14.44㎡，单价每平方米2999元。合计价款为43306元。待与兴都公司签订合同时一并办理。2015年12月15日，梁某将兴都公寓10号楼1604室及17号车库的钥匙交给沈红友。2016年1月30日，沈红友与梁某签订《协议书》，载明原沈红友在兴都公寓购买10号楼1604室房子顺延签订合同，具体时间待9、10、11号楼工程审计结束后，约于2016年4月份前办理购买合同。本人梁某承诺价格按全款房每平方米4400元，另外补贴沈红友5万元房款，届时签订合同时一并兑现，在沈红友拿到钥匙后不得装修，待合同办理后自行装修。2016年3月25日，梁某向沈红友出具收条，载明，今收到沈红友购兴都公寓10楼1604室及17号车库款合计413806元。（其中2012年6月1日收到200000元，2014年4月2日收到100000元，2016年3月25日收到113806元）。上述房子及车库的价款已全部结清，原收条作废。2016年6月16日，梁某向沈红友出具承诺书，载明，经与沈红友协商，征得他之同意于2016年7月3日前经市仲裁委将兴都二期工程审计仲裁结果出来后，签订与沈红友的购房合同，届时不能到位，无条件退款和补贴利息，或本人无条件将丽都自住房转让给沈红友，所有优惠条件一律不变。2017年3月13日，兴都公司与李海伟、邓思园签订《房屋买卖合同》，载明，兴都公司将兴都公寓10楼1604室出卖给李海伟、邓思园，并办理了苏20**盐城市不动产权第0043201号产权证。并办理了房产交接。现李海伟、邓思园正向一审法院提起诉讼，要求沈红友排除妨害。一审法院认为，一、兴都公司与盐城华荣公司签订的《建设工程施工合同》和《补充协议书》的效力。双方签订的上述两份合同，内容不违反国家法律和政策的强制性规定，属有效合同，受法律保护。以房抵工程款的程序应按照合同的约定，该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款。二、沈红友与梁某签订的数份协议书的效力。沈红友提供的协议书都是与梁某个人签订，未加盖盐城华荣公司印章，也没有兴都公司印章。并且2012年6月1日的收条出具人是中天公司和梁某。协议中虽然约定了房号和价款，但没有事先与兴都公司签订商品房买卖合同。故该协议只能约束沈红友和梁某，由于未与兴都公司签订商品房买卖合同，故对兴都公司无约束力。三、各方的责任认定。梁某并非盐城华荣公司职工，但挂靠盐城华荣公司承建兴都公寓的工程。对此盐城华荣公司负有责任。梁某代表盐城华荣公司与兴都公司签订了《建设工程施工合同》和《补充协议书》，合同中明确约定，“以房抵工程款的程序应按照合同的约定，该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款”。故梁某欲将商品房卖给沈红友应组织沈红友与兴都公司先签订商品房买卖合同，再办理非按揭贷款部分房款支付盐城华荣公司。梁某明知以上约定，在与沈红友房屋买卖过程中，未及时签订商品房买卖合同，且房款打入了中天公司和梁某个人账户，梁某对此负有责任。沈红友作为有民事行为能力的成年人，明知房屋所有权人为兴都公司，知道《建设工程施工合同》和《补充协议书》的内容，应知晓购买商品房应及时与兴都公司签订商品房买卖合同。而沈红友轻信梁某的承诺，不慎重地向梁某支付购房款，导致未能购房成功，亦有一定责任。且2016年6月16日，梁某向沈红友出具承诺书，载明经与沈红友协商，征得他之同意于2016年7月3日前经市仲裁委将兴都二期工程审计仲裁结果出来后，签订与沈红友的购房合同，届时不能到位，无条件退款和补贴利息，或本人无条件将丽都自住房转让给沈红友，所有优惠条件一律不变。此进一步说明商品房买卖在沈红友和梁某之间发生,不约束兴都公司。四、兴都公司与盐城华荣公司之间的工程款结算。兴都公司与南通华荣公司的工程款结算，经盐城市仲裁委员会仲裁，驳回了南通华荣公司的仲裁请求。南通华荣公司正向一审法院申请撤销仲裁。兴都公司与盐城华荣公司之间的工程款结算尚未有明确结论。综上，兴都公司与李海伟、邓思园签订的《房屋买卖合同》，内容合法，无证据证明双方存在合同无效的情形。由于沈红友与兴都公司之间未签订商品房买卖合同，沈红友未向兴都公司支付房款，没有经兴都公司同意和知晓，向中天公司和梁某支付房款。故沈红友与兴都公司之间无商品房买卖关系。沈红友购房款是向中天公司和梁某支付。故沈红友的诉讼请求不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回沈红友的诉讼请求。案件受理费7507元，由沈红友负担。二审中，沈红友申请证人梁某出庭作证，梁某陈述：“我是挂靠盐城华荣公司承建兴都公司兴都公寓9、10、11号楼的实际施工人，案涉《建设工程施工合同》是在2012年6月签订的，该合同上明确规定所有工程款以兴都公寓的等额商品房充抵。2013年又进一步完善签订了补充协议，并具体到楼号、房号、车库号。关于案涉房屋，沈红友在9号、10号楼打桩做基础时就交了定金给我，我是经过授权委托代表华荣公司的，10号楼是兴都公司整体抵给我作工程款的，多退少补，故由买受人直接和我谈，并选好楼号后将谈成的数额交给我，我出具临时收据并签订了购房合同，等待成熟后再签订正规的购房合同，兴都公司无权销售已经抵给我的房屋，兴都公司仅是起到配合作用。我收了定金后与购房人签订了购房协议，后我带他们去签订合同，因兴都公司多次推托，故合同没有签成，原因在兴都公司。请求法庭调查10号楼的住户证实该流程”。另，关于沈红友未能与兴都公司签订房屋买卖合同的原因，梁某陈述：“我喊他（沈红友）来签订合同的时候，他差几万元，也没有和我说，后来当沈红友钱凑好后，兴都公司更换法定代表人以及工程审计有矛盾，拖下来就没有签订成功”。经本院组织当事人证据交换和质证，对此，沈红友认为，梁某的证词客观反映了案涉房屋买卖的情况，法院应当予以采信。兴都公司、李海伟、邓思园认为，梁某系与沈红友签订相关协议的人，而且沈红友交纳的款项也是梁某个人收取的，因此，从身份关系来看，梁某与沈红友之间存在着明显的利害关系，而且梁某作证陈述的内容与上次法院听证的内容不相符，故对其证言的“三性”均不予认可。盐城华荣公司对梁某的陈述内容表示无异议。沈红友提供证据：盐城汇津水务有限公司的水费发票（户名为：兴都公司；地址；地址为公寓10-1604室）一份，证明沈红友自2015年12月至2016年1月交纳水费的事实。对此，兴都公司、李海伟、邓思园认为，对沈红友提供的水费发票的真实性无异议，但关联性不予认可，因为该发票的交费主体仍是兴都公司而并不是沈红友，故该发票不能证明沈红友合法占有使用案涉房屋的事实。盐城华荣公司认为，对沈红友提供的证据水费发票的真实性无异议，对其关联性和合法性由法院依法认定。兴都公司提交证据：证据一、关于李海伟、李海燕购房款支付情况的说明以及借款借据、中国银行进账单、中国工商银行业务回单、购房发票，证明李海伟、李海燕购买案涉房屋的购房款支付情况。证据二、李海伟购房合同、不动产权登记证书、物业费收据、维修基金缴纳票据、钥匙领取单、入住文件签收单、房屋交接单，证明：李海伟、邓思园从兴都公司购买案涉房屋的交付以及权属登记情况，并证明李海伟、邓思园是案涉房屋的合法所有权人。对兴都公司提交的证据，沈红友认为，兴都公司所举的银行进账单和业务回单，只能证明案外人吕小红与兴都公司之间存在款项往来，与李海伟支付案涉购房款并无关联，因为李海伟一审中陈述其是于签订合同后按约履行的房款，而且有一张回单时间是2017年2月23日的，此时李海伟尚未签订合同，不可能系支付房款，另所谓的李海伟支付的房款具体数字准确到元角分，不合情理，故对兴都公司所举证据不予认可。对兴都公司提交的证据，盐城华荣公司认为，对其真实性无异议，对其合法性与关联性由法院审查。经本院审查，证人梁某的证言与本案现有证据及查明的事实相互印证，能够证明梁某挂靠盐城华荣公司与兴都公司签订《建设工程施工合同》并实际承建兴都公司兴都公寓10号楼，并且梁某代表盐城华荣公司与兴都公司签订补充协议，约定以案涉房屋抵充兴都公司所欠工程款，且梁某与沈红友签订了《协议书》，约定由沈红友购买案涉房屋及车库，而梁某在其承建案涉房屋之前后向沈红友收取了购房款并出具收据的事实。但就其证明目的，本院将在说理部分作进一步阐述。关于沈红友提供的盐城汇津水务有限公司的水费发票，其用水户名仍为兴都公司，该发票虽被沈红友持有，但只能证明沈红友自2015年12月至2016年1月交纳水费的事实，故与本案的关联性及其证明目的将结合其他事实在说理部分加以说明。对兴都公司提交的证据，本院经审查认为，对李海伟、李海燕购房款手续、购房合同、不动产权登记证书、物业费收据、维修基金缴纳票据、钥匙领取单、入住文件签收单、房屋交接单的真实性予以认定，对其合法性及证明目的将在说理部分作进一步阐述。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，梁某挂靠盐城华荣公司承建兴都公司发包的兴都公寓工程，兴都公司与梁某代表的盐城华荣公司签订《建设工程施工合同》，约定兴都公司将其开发的兴都公寓9#、10#楼及幼儿园工程发包给盐城华荣公司承建，该合同特别约定，工程款的支付一律以转让等额的本小区商品住宅销售权的方式抵充。同时，双方又签订《补充协议书》，约定该项目支付的工程款兴都公司按原合同约定的时间及工程施工节点全部以等额价值的兴都公寓小区商品房及配套的非机动车车库抵充工程款的方式支付，房号及价格按附表一、二、三执行，该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订。上述合同及补充协议中关于以房屋等额抵算工程价款以及如何抵算工程价款的约定，系合同双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。1.虽然沈红友与兴都公司挂靠施工人梁某之间就案涉10号楼1604室签订了协议书，约定由沈红友购买该房屋，且梁某本人也向沈红友出具收条承认其已付清案涉购房款。但因兴都公司并非该协议的一方当事人或收款人，且此前兴都公司与梁某及其挂靠的盐城华荣公司之间已经通过上述合同和补充协议对以房抵工程款的方式进行了明确的约定，即由梁某介绍客户选购房屋，由兴都公司与盐城华荣公司或梁某之间完成结算，且房屋销售合同仍应由兴都公司与购房户之间进行签订。据此，案涉各方当事人对以房抵工程款及房屋买卖合同关系中的房屋的所有人即出售人、购买人、房屋销售价款的享有人及其各自能够享有的权利及应履行的义务均应当是明知的。2.经审查，兴都公司与盐城华荣公司及梁某之间就兴都公寓的工程款进行了结算，本案所涉10号楼1604室房屋并不在兴都公司与盐城华荣公司实际以房抵充工程款的范围之内，且盐城华荣公司及梁某已经介绍各相关购房户与兴都公司签订房屋买卖合同并收取了相应购房款，无相关有效证据证明其对实际以房抵工程款的具体房号以及不包含沈红友户的问题提出过异议，即兴都公司与盐城华荣公司及梁某之间对原先约定的以房抵工程款的房号范围已进行了实际变更，其行为系案涉建设工程施工合同及补充协议当事人意思自治行为。同时，兴都公司与盐城华荣公司及梁某之间的约定和梁某与沈红友之间的约定系不同民事主体之间达成的契约关系，梁某在与沈红友签订协议书并收取沈红友款项后并未能将沈红友需要购买的房屋纳入盐城华荣公司及梁某与兴都公司之间的以房抵工程款房屋范围之列，如沈红友认为梁某的该行为构成违约，沈红友可另行向梁某主张权利。3.根据各方当事人之间的上述约定和查明的事实，盐城华荣公司或梁某虽有权介绍客户买房并通过与兴都公司之间的结算获取购房款抵算工程款，但由于盐城华荣公司或梁某与兴都公司之间就案涉10号楼1604室并未进行过以房抵工程款的结算，且沈红友与兴都公司之间也未签订过相应的房屋买卖合同，故梁某与沈红友之间签订协议书并由梁某收取沈红友购房款的行为，仅对梁某与沈红友之间产生约束力，对兴都公司并不具有约束力。沈红友以上述合同及补充协议已经约定兴都公司直接授权盐城华荣公司及梁某对外销售案涉房屋，盐城华荣公司及梁某系有权对外销售房屋为由，主张其与兴都公司之间已建立起案涉房屋的买卖合同关系，并请求办理协助过户登记手续，该主张无事实与法律依据，本院不予支持。4.关于兴都公司与李海伟、邓思园之间就案涉10号楼1604室房屋产权过户登记行为的效力问题。兴都公司与李海伟、邓思园之间的房屋买卖合同从形式与内容上均无违法之处，且由于沈红友与兴都公司之间并未建立起案涉房屋买卖合同关系，兴都公司就其所有的案涉房屋有权处分，故沈红友以该合同系双方之间恶意串通为由主张合同无效，依据不足。因此，沈红友在本案中要求确认兴都公司与李海伟、邓思园之间就案涉10号楼1604室房屋产权过户登记行为无效，并无法律依据。再者，该过户登记行为本身系行政行为，也不属民事案件的处理范畴。综上，沈红友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7507元，由上诉人沈红友负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  周 陇二〇一八年十月十日书记员  周 洋