海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1044号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：孙晓春，男，汉族，1965年3月23日出生，公民身份号码×××，户籍住址黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王国臣，黑龙江青法律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：余小叶，女，汉族，1962年2月2日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所专职律师。上诉人孙晓春因与被上诉人余小叶房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。孙晓春上诉请求：1.撤销原审判决第二项及第四项；2.解除其与余小叶签订的2010年12月31日《房屋买卖合同》，限期由其向余小叶返还购房款，同时由余小叶退还涉案房屋；3.余小叶承担本案诉讼费。事实和理由：三亚市房地产交易中心工作人员口头答复不能作为认定办理分户登记的政策依据，一审法院对《房屋买卖合同》继续履行条件的事实认定不清，在此基础上判决继续履行合同属于法律适用错误。由于登记部门不受理产权过户，其办理过户登记的义务也不适用于强制执行，余小叶也未在合理期限内要求办理过户登记，因此应当解除《房屋买卖合同》。合同解除后相互返还房屋和购房款，租金虽高于购房款利息，但其可考虑不予追究。余小叶辩称，房屋买卖合同已基本履行完毕，孙晓春未在约定期限内办理过户登记已构成违约，目前不能办理过户登记系临时性政策调整原因导致，存在继续履行的可能性，孙晓春未对其主张合同不能履行的客观条件进行举证。其为守约方，也愿意承担当下合同目的暂时不能实现的风险及损失，其利益应得到保护。孙晓春向一审本院提出诉讼请求：1.解除孙晓春与余小叶于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》；2.余小叶退还合同项下的房屋。余小叶向一审法院提出反诉请求：1.确认余小叶与孙晓春于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2.继续履行2010年12月31日《房屋买卖合同》，并由孙晓春协助将位于三亚市××区（孙晓春住宅楼）第一层101、102号房[土地房屋权证号：三土房（2010）字第04993号]过户到余小叶名下；3.办理过户应缴纳的有关税费和办证费用由孙晓春与余小叶按相关规定各自承担；4.判令孙晓春承担本案本诉诉讼费用和反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月31日，周雪兰以甲方孙晓春代理人身份，与乙方余小叶签订《房屋买卖合同书》，约定孙晓春向余小叶出卖位于三亚市河东区祥瑞路（第七小学斜对面）泰安公寓B栋第一层101、102号房（以下简称：涉案房屋），建筑面积共90平方米；房屋以建筑面积计价，单价为每平方米3万元，建筑面积以房屋产权证登记的面积为准，价款实行多退少补、据实结算；合同签订时支付购房款200万元，其余购房款于取得房产权证时一次性全部给付，购房款以孙晓春或代理人周雪兰出具的收据为凭；孙晓春在协议签订之日起360个工作日内办理房屋更名过户登记，余小叶应当予以及时协助，所涉及的各项税、费、房屋维修基金等由双方按有关规定各自承担。当日，孙晓春向余小叶交付涉案房屋，余小叶向周雪兰转账支付200万元，周雪兰出具收据确认“今收到余小叶交来购买（七小斜对面）住宅楼一楼101、102房款人民币贰佰万元整（￥2000000）。余款等取得房产权证时按合同的约定价格结算还清”。涉案房屋至今未办理产权过户登记，余小叶亦未向孙晓春支付剩余购房款70万元。孙晓春主张因三亚市房产管理局自2014年5月起不再受理涉案房屋所在住宅楼的分户申请所致。应孙晓春申请，一审法院于2018年2月23日向三亚市房产管理局致函调查未获回复，三亚市房地产交易中心工作人员口头答复因政策调整房产管理部门暂不受理分户申请，孙晓春与余小叶亦对此答复无异议。一审法院认为：孙晓春与余小叶签订的《房屋买卖合同书》合法有效，孙晓春未在约定的2010年12月31日内履行办证义务，致使房产管理部门目前因政策调整造成涉案房屋未能办理产权变更登记，其行为构成违约。孙晓春收取购房款200万元，剩余购房款70万元因为孙晓春迟延履行办证义务的违约行为致使合同约定的支付条件未能成就，合同的继续履行并不导致孙晓春履约成本增加或所获履约价值大幅下降的显失公平状态，孙晓春违约行为造成合同约定的剩余购房款70万元支付条件未成就，不因房产管理部门政策调整暂停受理涉案房屋办理产权变更登记而适用情势变更原则进行救济。政策调整义务暂不具备履行条件，余小叶可在涉案房屋具备办理产权变更登记条件时另行起诉。判决：一、确认余小叶与孙晓春于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、余小叶与孙晓春继续履行双方于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》；三、驳回余小叶的其他反诉请求；四、驳回孙晓春的本诉请求。本诉案件受理费28,400元，由孙晓春负担；反诉案件受理费14,200元，由余小叶负担7,100元，由孙晓春负担7,100元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同解除的法定情形及继续履行可能。围绕焦点问题，分析评判如下：一、合同效力孙晓春已取得包括涉案房屋在内的三亚市××区孙晓春住宅楼物权，住宅楼占用土地来源为出让所获国有土地使用权，孙晓春与余小叶签订《房屋买卖合同书》转让涉案房屋约定的形式及内容并不违反法律法规的禁止性规定，亦不构成对公共利益的损害以及社会公序良俗的违反，应确认为有效合同。二、解除条件孙晓春起诉解除《房屋买卖合同书》的理由为物权登记机关停止办理涉案房屋物权变更登记致使合同目的无法实现，但并未举证相应的规范性文件予以证明。孙晓春在一审诉讼及二审诉讼过程中申请法院对涉案房屋能否办理分户转产产权登记、涉案房屋周边二手房交易价格证据进行调查取证，不属于人民法院依职权调查取证的证据范围，同时也反映了孙晓春未对合同目的不能实现的不可抗力情形抑或法律规定其他的情形事实进行举证的状态。孙晓春上诉主张《房屋买卖合同书》合同目的不能实现的理由没有事实根据，本院不予采纳，孙晓春应承担举证不能的不利后果。三、合同继续履行的可能如前所述，孙晓春对其未在合同签订后360个工作日完成物权变更登记亦予确认，孙晓春不履行《房屋买卖合同书》的违约行为持续至今，孙晓春在此种情形下主张解除《房屋买卖合同书》有悖诚实信用原则，本院不予支持。余小叶依约支付购房款后占有使用涉案房屋近7年，其占有、使用及收益处于的平稳状态并不构成对国家调整社会秩序、经济秩序的政策措施的妨害，即便存在临时性管控导致涉案房屋物权变更登记受限，亦不能成为民事法律行为目的实现的根本性阻却因素，因而《房屋买卖合同书》权利义务的约定仍应得到双方当事人遵守，一审判决余小叶与孙晓春继续履行并无不当。综上所述，孙晓春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28,400元，由孙晓春负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十月二十五日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。