福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初4188号 原告（反诉被告）：陈美虹，女，1976年1月4日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：张学铭，福建华达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，执行董事。 委托诉讼代理人：苏少奇、上官炳祥，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告陈美虹与被告禹洲地产（泉州）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，被告禹洲地产（泉州）有限公司在法定期限内提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人张学铭、被告的委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈美虹向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即履行原、被告签订的编号为0450314《商品房买卖合同》，将禹洲城市广场2#A地块5#楼1602号房交付给原告。2、被告赔偿原告逾期交房违约金145693元（以390075元为基数，自2014年11月1日起至2015年1月31日止按日万分之二计算违约金7021.35元，自2015年2月1日起至实际交付之日止按日万分之三计算违约金，暂计至起诉之日约为145693元）。事实与理由：2012年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于禹洲城市广场2#A地块5#楼1602号房，房屋总价款390075元，被告应在2014年10月30日将质量合格的商品房交付原告。原告依约支付了全部购房款。2014年7月，原告接到被告通知，告知原告商品房可以交房。经原告到现场查看商品房，发现商品房存在地板及墙体开裂等严重质量问题，原告当即拒绝接收该商品房。原告认为被告未能依据约定将具备正常使用功能的商品房交付给原告，已经违反合同约定。其次，截至起诉之日，被告仍未解决质量问题，将商品房交付给原告，已经逾期交房，被告应按双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定支付原告逾期交房违约金。 被告禹洲地产（泉州）有限公司辩称，案涉商品房于2014年7月22日具备交付条件，被告于2014年7月以挂号信的方式向原告发出交房通知书，并于2014年7月5日在海峡都市报刊登交房公告，在此期间，被告的物业公司也多次以多种形式通知原告办理交房手续，但原告至今仍未办理交房手续。案涉房屋经勘察、设计、施工、监理和有关部门验收，已经于2014年12月8日通过了备案。案涉商品房已经符合合同第八条约定交付条件和期限，原告所述的房屋质量存在问题影响功能性使用没有事实和法律依据，原告的诉讼请求应予驳回。 反诉原告禹洲地产（泉州）有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（编号：0450314）；2、判令反诉被告配合反诉原告办理上述《商品房买卖合同》的注销登记手续；3、判令反诉被告支付反诉原告自应当前往办理交房手续时间届满的第二日起至合同实际解除之日止的代保管费（自2014年7月24日起按总房价款即390025元的日0.1‰的标准计算）；4、判令反诉被告立即向反诉原告支付合同解除违约金78005元（390025元×20%）。事实与理由：2012年12月8日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（合同编号0450314），约定反诉被告向反诉原告购买其开发的位于禹洲城市广场2#地块5#楼1602号房，房屋总价款390025元。案涉商品房于2014年7月22日具备交房条件，反诉原告于2014年7月以挂号信的形式向反诉被告发出《交房通知书》，并于2014年7月5日在海峡都市报刊登交房公告，在此期间，反诉原告的物业公司也多次以多种形式通知反诉被告办理交房手续，但反诉被告至今仍未办理交房手续。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条相关约定，如买受人逾期接房超过30天，则出卖人可自买受人应当前往办理交房手续的时间届满的第二天起按日收取总房价款的0.1‰作为保管费，并由买受人承担所购房屋应缴纳的物业管理费及相关费用。逾期超过六个月不办理交房交接手续，则可视为买受人放弃接房，出卖人有权解除本合同，且买受人应支付代管费、物业管理相关费用并按房屋总房价款的20%向出卖人承担违约金，买受人已付房款在扣除了上述费用后，由出卖人无息退还。截至2018年5月17日，反诉被告已逾期接房1394天，构成严重违约。 反诉被告陈美虹辩称，反诉原告违约在前，其无权解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。案涉商品房存在严重的质量问题，反诉被告作为买受人有权拒绝交房。反诉原告要求反诉被告支付代为保管费以及合同违约金没有事实依据。双方签订的免除一方责任的格式条款是无效的。 经审理查明，被告系经工商登记设立的有限责任公司（外商投资企业投资），经营范围为房地产开发与经营、物业管理。2012年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号0450314），约定原告向被告购买其开发建设的位于惠安县，建筑面积85.27平方米，总价款390025元，该房款原告已经支付完毕。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之3的违约金……。”案涉商品房至今尚未办理交付。被告于2017年3月6日按照《商品房买卖合同》载明的联系地址向原告邮寄送达《泉州禹洲城市广场催促办理交房手续函》，该函载明：“……截止至2017年2月28日，您已逾期接房952天，已产生代保管费37130元。为了避免您承担更大的违约责任，请您于收到本函后十五日内前往禹洲城市广场一期温莎公馆物业管理处办理交房手续，逾期不予办理交房手续的，我司将依《商品房买卖合同》约定行使权利！”物流跟踪信息单显示该邮件于2017年3月7日“投递并签收，签收人：他人收”。 以上事实，有原告陈美虹提供的《商品房买卖合同》、收款收据，被告禹洲地产（泉州）有限公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》、《泉州禹洲城市广场催促办理交房手续函》、EMS邮寄单、物流跟踪信息单，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是关于被告是否存在逾期交房及案涉《商品房买卖合同》是否应解除的问题。 原告陈美虹认为，原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告应于2014年10月30日将质量合格的商品房交付给原告。被告未能按约将可以正常使用的商品房交付给原告，原告有权拒绝交房。因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，因此原告发现被告通知交付的案涉商品房存在质量问题，原告拒绝接房有法律及合同依据。出现质量问题后，被告未能及时将问题解决，以达到具备正常使用功能的条件，应对损失承担违约责任。原、被告签订《商品房买卖合同》，意思表示真实，原告依约支付了全部的购房款，因被告违约在先，故其无权解除合同，原告有权依据合同第九条的约定，选择继续履行合同，并依据该条款计算逾期交房的违约金，具体为自2014年11月1日起至2015年1月31日止按日万分之二计算违约金7021.35元；自2015年2月1日起至实际交付之日止按日万分之三计算违约金，计算基数为390025元。原告相应提供证据1即《商品房买卖合同》1份，以此证明原告于2012年12月8日向被告购买禹洲城市广场2#A地块5#楼1602号房的事实。证据2即禹洲物业及地产负责人邮件送达地点、交房问题及质量告知书、泉州禹洲城市广场催促办理交房手续函件的回复及索赔要求、信访处理答复的反馈、禹洲物业联系短信的回复各1份，以此证明案涉商品房存在严重质量问题，影响了功能性使用，而被告迟迟不予整改解决，无法将符合质量要求的商品房交付给原告。证据3即惠安县住房和城乡规划建设局信访事项处理答复意见书1份，以此证明案涉商品房存在质量问题，直至起诉之日该问题尚未得到解决。被告质证称，证据1无异议。证据2中，禹洲物业及地产负责人邮件送达地点只是被告物业及地产负责人的邮寄地址，并不能证明原告的证明对象，交房问题及质量告知书为原告单方陈述，对答复及索赔要求均有异议，反馈只有问题并没有答案，短信回复有异议。证据3真实性、合法性无异议，但是该证据只能证明双方针对案涉商品房进行沟通及交涉，并无法证明商品房存在质量问题，且该意见书的第二项调查核实情况中载明“……确认合格”以及第三条的处理意见中载明“目前该质量问题已修复”，可以证明案涉商品房已经具备了交付条件。 被告禹洲地产（泉州）有限公司认为，案涉商品房已经通过竣工验收备案，达到交房条件，原告诉称商品房存在质量问题影响功能性使用，只是原告的个人主观意见，没有事实及法律依据。原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告已经按照合同约定向原告提供符合合同约定的交付条件的商品房，但其拒绝配合办理交房手续，其行为已经构成严重违约，因此被告有权要求解除合同并要求原告支付相应的违约金及代为保管费。被告相应提供证据4即福建省房屋建筑和市政基础实施工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、工程质量监督报告、厦门市工程检测中心有限公司检测报告各1份，以此证明案涉商品房已经具备交付条件，其中厦门市工程检测中心有限公司检测报告是根据所有业主的投票随机抽取的三套房屋进行检测的。证据5即交房公告、国内邮政回执、泉州禹洲城市广场催促办理交房手续函、EMS快递回执各1份，以此证明被告于2014年7月5日在海峡都市报刊登交房公告，并以多种形式通知原告办理交房手续。证据6即惠安县建设工程竣工验收备案证明书1份，以此证明案涉商品房经建设单位即被告于2013年11月11日组织勘查设计施工监理和有关专业部门验收，于2014年12月8日通过备案，案涉商品房已经达到了合同约定的交付条件。原告质证称，证据4中福建省房屋建筑和市政基础实施工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、工程质量监督报告真实性均无异议，但对厦门市工程检测中心有限公司检测报告有异议，该证据无法证明案涉商品房已经具备交房条件，也无法证明案涉商品房不存在质量问题，厦门市工程检测中心有限公司检测报告仅仅是检测2#A地块2号楼、3号楼、7号楼，原告购买的是5号楼，抽样与本案并无关联性。证据5真实性无异议，该证据只能证明被告在出现质量问题后并没有将质量问题解决，而是以书面形式将修复楼板开裂等问题结果告知原告。证据6真实性、合法性无异议，根据相关法律规定，必须在备案后才能具备表面交房条件，在没有通过备案之前就通知业主交房是不符合合同约定的。 本院经审查认为，原告提供的证据1《商品房买卖合同》，能够证明原、被告于2012年12月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉商品房，并定于2014年10月30日前将案涉商品房交付给原告。证据2，禹洲物业及地产负责人邮件送达地点与本案无关，不予认定。交房问题及质量告知书系原告单方向被告反映案涉商品房存在的问题，并无法证明案涉商品房不符合交房条件。泉州禹洲城市广场催促办理交房手续函件的回复及索赔要求系原告向被告说明未能办理交房手续的原因，并无法证明原告主张的案涉商品房不符合交房条件。信访处理答复的反馈系原告单方陈述，惠安县住房和城乡规划建设局并无对此作出反馈意见。禹洲物业联系短信的回复并无法证明原告主张的案涉商品房不符合交房条件，故不予采信。证据3，能够证明原、被告双方就案涉商品房质量问题进行协商。证据4、6，来源合法，能够证明建设单位对案涉商品房所在的禹洲城市广场2#A地块商住楼于2013年11月11日组织勘察、设计、施工、监理和有关专业主管部门验收，并于2013年12月27日按“容缺预审”先予办理施工验收备案，于2014年12月8日通过建设工程竣工验收备案。案涉商品房所在的禹洲城市广场2#A地块商住楼于2013年12月25日消防验收合格，且禹洲城市广场2#A地块3#楼、3#楼、7#楼经厦门市工程检测中心检测质量合格。证据5，能够证明被告于2014年7月5日刊登交房公告，于2017年3月6日按照《商品房买卖合同》载明的联系地址向原告邮寄送达《泉州禹洲城市广场催促办理交房手续函》，原告于2017年3月7日收到上述函件。关于是否应解除《商品房买卖合同》问题，原、被告签订合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，原告已经按合同约定付清案涉商品房购房款，被告应履行交付案涉商品房的义务，原告诉求被告继续履行合同并交付案涉商品房，于法有据，予以支持。关于是否符合交房条件问题，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年10月30日，被告于2014年7月5日在海峡都市报刊登交房公告，通知业主在2014年7月18日至2014年7月23日期间办理交房手续，并且通过挂号信通知原告交房，案涉工程已经进行工程竣工消防备案，并通过建设、勘察、设计、监理以及施工五家单位竣工验收，符合交房条件。原告提供的证据虽能证明案涉商品房存在楼板开裂问题，但其提供的证据不足以证明该商品房尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，故对其主张的案涉商品房存在质量问题未能达到合同约定的主张不予采信。原告据此要求被告支付逾期交房违约金，理由和依据不足，不予支持。被告对原告反映的楼板开裂问题进行修复后按照合同确定的联系地址向原告寄送交房通知书，该邮件于2017年3月7日妥投，视为被告于2017年3月7日再次履行了通知交房义务，原告以案涉商品房存在地板及墙体开裂等严重质量问题不具备正常使用功能为由拒绝接收房屋，不能成立。被告送达给原告的催促交房手续函虽然载明逾期六个月不办理房屋交接手续则视为买受人放弃接房，出卖人有权解除合同，但鉴于原告已经支付全部购房款，双方的合同目的已经基本实现且原告在诉讼中也表示要继续履行合同，故案涉的商品房买卖合同应继续履行。被告于2017年3月6日通知原告收到交房手续函后15日办理交房手续，该函能够证明被告履行了书面交房的通知义务，此后房屋毁损、灭失的风险自该函确定的交付使用之日起由原告负担，被告据此以原告逾期六个月办理房屋交接手续为由要求解除《商品房买卖合同》并要求原告支付代保管费，于法无据，不予支持。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。原告按合同约定付清了购房款，其要求被告履行合同并交付案涉商品房，依据充分，予以支持。案涉商品房所在的禹洲城市广场2#A地块商住楼经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，符合交付条件，原告以案涉商品房存在地板及墙体开裂等质量问题不具备正常使用功能为由拒绝接收房屋，不能成立。原告请求被告支付逾期交房违约金，依据和理由不足，不予支持。案涉商品房已经符合交房条件且已通知原告办理交房手续，原告未能在约定的期限内办理交房手续，但鉴于原告已经支付案涉商品房的全部购房款，且诉讼中也表示愿意继续履行合同，双方签订的合同目的已经基本实现，反诉原告禹洲地产（泉州）有限公司诉求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求办理注销手续及支付代保管费、合同解决违约金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告禹洲地产（泉州）有限公司应继续履行其与原告陈美虹于2012年12月8日签订的合同编号为0450314《商品房买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县交付给原告。 二、驳回原告陈美虹的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告禹洲地产（泉州）有限公司的诉讼请求。 本案本诉受理费3214元，由原告陈美虹负担；反诉受理费7150元，由反诉原告禹洲地产（泉州）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  黄惠芬 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  11