山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初1139号 原告：济南市天主教爱国会，住所地济南市。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：王鹏，男，1969年11月21日出生，汉族，住济南市。 原告济南市天主教爱国会诉被告王鹏返还原物纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月16日、2018年9月19日两次公开开庭进行了审理。原告济南市天主教爱国会的委托诉讼代理人曹立营、邢文杰，被告王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南市天主教爱国会向本院提出诉讼请求：1.判令被告王鹏立即向原告腾退济南市历城区学府路17号院*房屋；2.判令被告王鹏向原告支付房屋占用费22380.73元及利息（占用费暂按0.92元/㎡/天的标准计算，以最终的评估价格为准，自2016年10月17日至被告王鹏腾退房屋之日止）；3.诉讼费由被告王鹏承担。事实与理由：2010年1月1日，原告济南市天主教爱国会与被告王鹏的父亲王守训签订了济南市历城区学府路17号院*房屋租赁合同，合同约定的使用面积为42.9平方米，月租金41元。2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积实际为59.33平方米，使用面积为51.54平方米。因涉案房屋维护成本不断增加，原告收取的房屋租金不足以支撑房屋维修费用，为此，原告于2016年向王守训发出增加房屋租金的通知，要求其自2017年1月1日起与原告重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向原告支付房租。由于王守训拒不与原告签订新的房屋租赁合同，原告于2017年8月11日向房屋使用人发出解除房屋租赁关系的通知，告知双方租赁关系自2017年11月1日解除。王守训生前拒绝交纳2014年1月1日至今的房屋租金，也拒不向原告腾退所涉房屋。后原告得知，王守训已于2016年10月16日去世。现被告王鹏既不按原租赁合同履行，也不与原告签订新的租赁合同，被告王鹏占有使用该房屋没有事实及法律依据。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 王鹏辩称，涉案房屋是拆迁安置房，其具有永久居住权，原告济南市天主教爱国会要求腾退房屋没有法律依据。自其居住房屋以来，原告济南市天主教爱国会没有任何维修房屋的情况，下水道堵过好多次，都是其自己维修的，双方也发生过纠纷。王鹏与其父母是从1997年左右就开始在涉案房屋内居住生活，王鹏父亲王守训原来是济南电镀标牌厂职工，是九十年代从历下区东圩子门外*号搬过来的，还有20多户也是类似情况。搬迁到涉案房屋之前其家庭在外周转了4年。其同意按照之前合同约定的价格交纳租金，不同意按照原告提出的标准交纳租金，也不同意返还房屋。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二十世纪八十年代中期，原告济南市天主教爱国会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市历下区东圩子门外*号房产的产权，并取得了土地证和房产证。当时政府政策是带户移交，原有住户仍在此居住。原告济南市天主教爱国会与济南电镀标牌厂签订了房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排其职工进行租住。1993年，因当时东圩子门外*号的房屋年久失修等原因，原告济南市天主教爱国会对该处房屋进行了拆迁改造，并在历城区洪家楼与山东省地质探矿厂合伙共建房产7栋，对原居民进行了搬迁安置，安置对象中包含被告王鹏的父亲王守训。楼房建成后，原告济南市天主教爱国会与山东地质探矿厂按照相关的合作协议对房屋进行了分配。 1993年10月30日，济南市天主教爱国会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，主要内容如下：甲方在历下区东圩子门外*号房产一处，由于年久失修已成危房，严重影响乙方住户安全。为确保甲方的自养与乙方的住户安全，双方协商订立搬迁移地安置协议如下：一、双方同意从本年度11月1日始至11月5日由乙方动员本厂住户并组织落实搬迁工作。完毕后，交甲方验收。二、为加快搬迁工作，经双方协商，对在五日内完成搬迁的住户给予奖励80元，如三日内搬迁完毕增加100元。甲方交乙方代发，对逾期未搬出的住户不得超过11月7日。如超过最后期限，乙方采取强制措施，住户不得享受搬迁安置补助费。如影响甲方开工时间，每天200元人民币计罚。三、外迁周转过渡期限为18个月。从1993年11月10日至1995年5月10日止。在过渡期内，甲方按济南市拆迁政策规定，30㎡以下住户按约补贴费60元，待搬迁完毕甲方验收合格后，甲方将全部住户补助费一次性划拨给乙方。由乙方代发给本厂住户，今后住户如出现问题一切由乙方负责。四、乙方的25家住户，全部移地安置在洪家楼路*号院新建西楼内，安置标准参照济南市拆迁安置政策中的若干规定和甲乙双方在落实房产中达成协议的规定对25家住户进行安置。该住户设计图纸与乙方协商进行。五、乙方现托儿所，甲方在改造时按原面积原地方另行新建，建成后继续租给乙方使用。任何时候甲方不得变更。在周转期间，甲方同意一次性补助贰千元作为临时周转费。建成后，甲方与乙方重新起租。（按房管局有关租金标准执行）。六、甲方照顾乙方新增的两间男女单身宿舍，不再享受搬迁补助费。甲方按原面积给予安置另行起租。七、乙方在搬迁中，除对生产设备拆除外，对原水电涉设施、门窗房顶屋架等一律不得拆动。否则，甲方有权从搬迁费中折价扣除。八、在合同规定的18个月外拆迁期内，甲方拖期不能按时安置上述住户，拖期3个月内每月增加50%搬迁补助费，拖期半年增加100%。九、住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租。（按房管局有关租金标准执行）。十、经甲乙双方核定25户的建筑面积为443.68㎡，加西屋29.93㎡，男女单身宿舍共计30㎡，（甲方就近建筑，租给乙方，任何时候甲方不得变更）。合计总面积为503.61㎡（不含托儿所安置面积）。新建增加20%，面积后为604.31㎡（25户加两间单身宿舍）。十一、本协议一式五份，甲乙双方各持贰份，济南市宗教房产办公室加一份。十二、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。济南市天主教爱国会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。 之后，原告济南市天主教爱国会（甲方）与济南市电镀标牌厂（乙方）又签订《搬迁安置补充协议》，约定根据已完工洪楼住宅楼的平面图签订补充协议如下：一、甲方新建洪家楼17号院住宅楼。按（门洞）单元由楼东往西依次编为一单元、二单元、三单元。二、安置乙方房间如下：1.一单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房各一套（每套建筑面积34.14㎡）共计5套。2.二单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房各二套（每套建筑面积37.33㎡）共计10套。3.三单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房各二套（每套建筑面积37.33㎡）共计10套。以上共计安置乙方25套房，合计安置面积917.3㎡。三、甲方按安置协议超安排建筑面积346.87㎡。四、按市拆迁规定和甲、乙双方安置协议，乙方应在搬进新房前由乙方筹款，向甲方缴纳，共计93897.00元超安费。五、如乙方拖期交纳超面积安置费用，甲方有权终止搬迁协议的执行。六、该协议一式五份，甲乙双方各执二份，市宗教房产管理办公室存一份，以备查证。本协议自双方签字盖章之日起生效。原告济南市天主教爱国会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章。 1997年新房建成后，原告济南市天主教爱国会与济南电镀标牌厂的职工分别签订了租赁合同，约定了租金及双方的权利义务，月租金为41元。济南市天主教爱国会（甲方）与济南市电镀标牌厂（乙方）职工武西明、黑应龙、杨秀珍、齐德明、王守训5人曾签订《调整互换安置房屋协议》一份，约定如下：甲方为解决乙方在住房安置中的实际困难，甲方同意如下调整：一、甲方将补充协议中安置乙方，一单元中二层、三层、四层、五层、六层计五套一室一厅住房权收回。二、甲方将三单元西侧二层、三层、四层、五层、六层二室一厅房计五套交乙方安置，建筑面积53.30×5=266.5㎡。三、调整后每户超安面积19.16㎡，交超安费5748元，由本人交纳后住房。四、以上五户居住楼层，由五户自行协商解决（甲方不参予）。五、乙方超安费全部交纳后，甲方将钥匙交与乙方。六、该协议一式捌份，甲方存二份。乙方每人存一份，市宗教房产办公室存一份，以备查证。原告济南市天主教爱国会在甲方处加盖公章，济南电镀标牌厂在乙方处加盖公章。 合同签订后，被告王鹏父亲王守训分得洪家楼17号院*室，并由家庭居住使用。 2002年12月7日，原告济南市天主教爱国会取得济房权证历城字第*号房屋所有权证书，王守训分得的涉案房屋包含其中。 2010年初，王守训与原告济南市天主教爱国会又就该房签订租房合同，载明使用面积为42.9㎡，月租金41元，退租日期处为空白。王守训签名捺印予以认可。该租赁合同所附的《租赁私房共同遵守事项》约定：一、出租城镇私有房屋，出租人和承租人必须服从国家法律。二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。承租人应爱护房屋和设施，倘因需要对房屋、设施的拆除添建，应事先征得出租人的书面同意后另签协议，按协议执行。否则造成一切不良后果，承租人应付全责任。四、租赁届满承租人应将房屋按时退还给出租人。经双方协商可延长租期。承租人不得将承租的房屋转租、转让、转借，未经出租人同意不得交换或改变用途，不得利用承租房屋进行非法活动，损害他人和公共利益，否则，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。五、出租人出卖出租房屋是，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权，如果承租人无力购买时，新产权人必须继续履行原权利人订立的租赁租约。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。以上各条件，私房租赁双方必须严格遵守。 2015年5月，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积为59.33平方米，套内建筑面积51.54平方米。 2016年10月16日，王守训因病去世。涉案房产由王守训之子即被告王鹏居住使用。原告于2016年11月4日向被告以公告的形式下发通知书一份，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，每月价格是每平方米每月12元，在2016年12月1日前签订合同的，还给予每平方米每月2元的优惠。2017年8月11日，在原告不知王守训已经去世的情况下，张贴通知一份，通知王守训如拒绝与原告签订新的租赁合同，原告将给予其两个月的合理期限作为腾房时间，双方租赁关系自2017年11月1日解除，并于当日向原告腾房。该通知张贴于涉案房屋的入户门上。因被告王鹏未返还房屋，双方也未达成一致意见，引发本案诉讼。 另查明，本院曾于2013年12月11日在另案中委托济南万通价格评估公司对涉案房屋所在房产大证所有房产进行价格评估。济南万通价格评估公司于2014年1月16日作出济南万通价评字（2013）第*号评估报告，认定涉案房屋2013年租金标准为每天每平方米0.92元。 审理中，本院向房管部门调取了济政办发【2014】15号《济南市人民政府办公厅关于明确公共租赁住房保障等有关问题的通知》、济价费字【2014】75号《关于公布第一批公共租赁住房租金标准的通知》、济价费字【2015】52号《关于公布顺安苑、裕富居等15个公共租赁住房项目租金标准的通知》。根据上述文件，公共租赁住房的租金标准根据租户收入情况、房屋所处位置的不同相差较大，约自2.5元/平方米·月至14元/平方米·月不等。 本院认为，原告济南市天主教爱国会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。根据原告济南市天主教爱国会与济南电镀标牌厂及被告王鹏父亲王守训等签订的相关协议，可以认定王守训与原告济南市天主教爱国会之间系房屋租赁合同关系。同时，双方的租赁关系系特殊历史时期落实宗教政策、带户移交及拆迁安置并相互协商的产物，带有安置性质，不同于一般的房屋租赁关系。王守训在安置涉案房屋时虽交纳过超安费，但系一次性交纳的超标准安置的费用，并不改变双方租赁关系的性质。该安置也并非对王守训本人的安置，而是对原居住的王守训家庭的安置。被告王鹏作为王守训的儿子及家庭成员，有权继续租住涉案房屋。之所以原告济南市天主教爱国会与租户发生纠纷，主要是由于原告提高租金而租户对此提出异议引发，并非被告王鹏故意拒交租金。综合上述情况，原告请求判令被告王鹏返还涉案房屋，依据不足，本院不予支持。根据济南市天主教爱国会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》中有约定“九、住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租。（按房管局有关租金标准执行）。”因房管部门公布的租金标准有多种，故该约定不明确。根据原告与王守训2010年约定的租金标准，尚不足1元/平方米·月，原告济南市天主教爱国会要求直接将租金提高至0.92元/平方米·月即27.6元/平方米·月，明显过高，显失公平。根据双方的租赁情况及之前约定的租金标准，结合房管部门公布的公共租赁住房的租金标准，本院认为月租金标准按8元/平方米·月为宜。关于起算时间，本院认为按照原告济南市天主教爱国会起诉之日起为宜，之前的租金标准，仍应按原租金标准执行。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王鹏于本判决生效之日起十日内支付原告济南市天主教爱国会2016年10月17日至2018年1月31日的租金635元，自2018年2月1日起至本判决生效之日止的租金，被告王鹏按照月租金475元（8元/平方米·月×59.33平方米）的标准向原告济南市天主教爱国会支付。 二、驳回原告济南市天主教爱国会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，由原告济南市天主教爱国会负担230元，被告王鹏负担230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  路玉虎 人民陪审员  薛 蕾 二〇一八年十月二十九日 法官 助理  许 静 书 记 员  王汝瑶