大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0203民初2831号 原告翟光林，男，1964年2月5日生，汉族，河南鲁山江河高级中学教师，住河南省鲁山县。 委托代理人郭晓杰，辽宁槐城律师事务所律师。 被告宗炜，男，1972年11月11日生，汉族，造船厂工人，住大连市西岗区。 被告朱艳玲，女，1976年1月3日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。 二被告共同委托代理人潘清姝，辽宁五寰律师事务所律师。 第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区大胜街**。 法定代表人于瑞宝，该公司总经理。 委托代理人李丹，女，1981年8月4日生，汉族，系该公司职员，住辽宁省普兰店市。 原告翟光林与被告宗炜、朱艳玲、第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告翟光林的委托代理人郭晓杰，被告宗炜、朱艳玲的共同委托代理人潘清姝，第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司的委托代理人李丹到庭参加了诉讼本案现已审理终结。 原告诉称，2017年7月17日，原告与被告宗炜通过居间方瑞家装饰（大连））地产代理有限公司签署《房地产买卖合同》原告以560000元价格购买二被告位于大连市西岗区房屋，《房地产买卖合同》约定，二被告应在银行放款后两个工作日将房屋以签约现状交付原告。由于原告与被告宗炜签署的《房地产买卖合同》并无被告朱艳玲的签名，原告与二被告于2017年9月1日在大连市不动产登记中心签署《大连市房地产买卖合同》，该合同约定，被告每逾期一日向原告交房，向原告支付房地产价款千分之三的违约金。原被告于2017年9月1日办理房屋过户手续。2017年9月12日，银行将原告在银行的贷款放至二被告委托代理人邹文斌账户，在办理房屋交接的过程中，原告发现二被告隐瞒因案涉房屋违法改建被大连市西岗区城市管理行政执法局行政处罚，且未执行完毕行政处罚的事实，以及就违法改造事宜与楼下住户高琴存在纠纷的事实，二被告无法按照合同约定的时间向原告交付案涉房屋。2017年10月，高琴将原告、被告宗炜、案外人荆友清诉至法院，要求原告、被告宗炜、案外人荆友清将案涉房屋恢复原状。由于案涉房屋改建系被告委托荆友清所为，行政处罚决定书的被处罚对象系荆友清，大连市西岗区人民法院于2018年2月23日下达判决，判令案外人荆友清将案涉房屋恢复原状，现该判决已经生效。原告认为，二被告隐瞒案涉房屋被大连市西岗区城市管理行政执法局行政处罚，且未执行完毕行政处罚的事实，以及就违法改造事宜与楼下住户高琴存在纠纷的事实，将案涉房屋售于原告，最终导致二被告无法按期向原告交付案涉房屋。二被告的行为直接导致原告无法正常使用案涉房屋，因此，原告在外租房的房租应当由二被告承担。由于案涉房屋恢复原状后，和原告与被告签订合同时的格局并不一致，由此导致房屋贬值部分的损失应当由二被告承担。二被告的行为已经构成违约，应当按照《大连市房地产买卖合同》约定的违约金标准向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告交付大连市西岗区房屋；2.被告赔偿原告自2017年9月15日起至实际交付之日止的租房损失（按4000元/月标准计付，暂计算至2018年9月15日为48000元）；3.被告赔偿原告因房屋格局改变而导致房屋的贬值损失80000元；4.被告支付原告违约金38400元；5.被告向原告双倍返还定金20000元。 被告辩称，关于第一项诉讼请求。案涉房屋符合交付条件，可以将房屋交付原告，没有按照合同约定时间履行交房义务，是因为原告就房屋价款赔偿问题与被告协商未果，从而拒绝接受房屋。关于第二项诉讼请求。被告同意按照每月1700元标准赔偿原告2017年9月15日至2018年6月12日期间的租房损失。不同原告第三项诉讼请求。不同意原告第四项诉讼请求，因为原告是依据大连市房地产买卖合同第五条之规定提出该项诉讼请求，原被告双方是平等的民事主体身份，不应适用滞纳金，即便被告解释滞纳金应为违约金，也因该条约定不是双方真实的意思表示，对双方不发生法律效力。不同意原告第五项诉讼请求，房地产买卖合同第六条约定，如卖方未能履行的合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金，给买方作为违约赔偿。现被告未能按期交付房屋，属于不适当履行中的逾期履行，且现已能正常交付，因适用条件不成就，所以该定金罚则不应予以适用。 第三人述称，对原告诉讼请求没有意见，原告与二被告签订大连市房地产买卖合同的时间应为2017年9月1日。 经审理查明，2017年7月17日，原告与被告宗炜通过第三人签订房地产买卖合同，约定：原告购买被告所有的位于大连市西岗区房屋；总房款560000元，原告于签订本合同时支付定金10000元，原告申请商业贷款，原告于本合同签订的十二个工作日内，备齐首付款190000元；被告保证对该房屋享有完全的所有权，房屋权属清楚；如在该房屋转让完成之前存在的查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素，被告保证在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后原告无需负责，如因此产生的一切损失由被告承担；被告应在银行放款后两个工作日将房屋以签约现状交付原告；如被告未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则被告需双倍返还定金给卖方作为违约赔偿。2017年9月1日，案外人邹文斌代理二被告与原告在大连市不动产登记中心签订大连市房地产买卖合同，约定：案涉房地产的转让价格为334981元，原告的付款方式为贷款，付款日期为2017年9月1日；被告于2017年9月1日将案涉房地产交付给原告；被告保证案涉房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿；原告不能按期向被告付清购房款，或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。原被告于2017年9月1日办理房屋过户手续。2017年9月12日，中国建设银行股份有限公司大连市分行将原告的贷款发放至二被告委托代理人邹文斌账户。在办理房屋交接过程中，原告发现案涉房屋因违法改建被大连市西岗区城市管理行政执法局予以行政处罚。2017年10月，案涉房屋楼下的业主高琴，因案涉房屋卫生间移位，违法改建，存在安全隐患，将本案原告及案外人荆友清诉至本院，要求本案原告及案外人荆友清将案涉房屋恢复原状，排除妨害。本院于2018年2月23日判令荆友清将案涉房屋恢复原状，排除妨害，驳回了高琴对本案原告翟光林提出的诉讼请求。2018年6月12日，被告通知原告案涉房已恢复原状，现已完全符合交付条件，故通知被告及第三人在收到该通知书后二个工作日内办理房屋交接事宜，并同时交付剩余购房款。 庭审中，原告明确表示，对于其主张的因房屋格局改变而导致的房屋贬值损失，不申请司法鉴定。 本院所确认的上述事实，有房地产买卖合同、大连市房地产买卖合同、个人贷款支付凭证、通话录音、民事判决书、租赁合同、账户交易明细、转账回单、房屋交接通知书、证明书、公证书、租房信息、证人证言及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告主张被告交付案涉房屋的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张的被告赔偿自2017年9月15日起至实际交付之日止的租房损失（按4000元/月标准计付）的诉讼请求。原告所提交的证据不足以证明同地段同类房屋租金标准为4000元/月，因被告同意按照1700元/月标准赔偿该损失，且被告已于2018年6月12日通知原告在收到该通知书后二个工作日内办理房屋交接事宜。故对于原告该项诉讼请求中15300元（即2017年9月15日至2018年6月14日期间租房损失：1700元/月*9个月），本院予以支持，超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的因格局改变而导致案涉房屋贬值损失80000元诉讼请求。因原告所提交的证据不足以证明该主张，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金38400元（每日按房款334981元的千分之三，即1004.94元标准计付，以被告违约造成原告损失128000元的30%为限）的诉讼请求。因在原被告于2017年9月1日签订的大连市房地产买卖合同中约定，被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。原告主张违约金计算方式按照原告损失的30%计算，符合法律规定，故对该项诉讼请求中的4590元（15300元*30%=4590元）部分，本院予以支持。超出部分没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的被告双倍返还定金20000元的诉讼请求。因原被告约定的定金双倍返还条件为：被告未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行。因本案不存在案涉合同终止或无法履行的情形，原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告宗炜、朱艳玲于本判决生效之日起十日内向原告翟光林交付位于大连市西岗区房屋； 二、被告宗炜、朱艳玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告翟光林租房损失15300元； 三、被告宗炜、朱艳玲于本判决生效之日起十日内支付原告翟光林违约金4590元； 四、驳回原告翟光林其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费10680元（原告已预交），由被告宗炜、朱艳玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 申请执行的期限为二年。 审 判 长  杨 多 人民陪审员  沈桂凤 人民陪审员  刘晓虹 二〇一八年十月十日 书 记 员  董 月