江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1102民初3834号原告：上饶市永安行物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道99号，统一社会信用代码913611007697824513。法定代表人：李敬雷，该公司董事长。委托代理人：章小玲、廖枝文，江西壹点律师事务所律师，特别授权。被告：周小平，男，1981年9月18日出生，汉族，江西省上饶县人，个体，住江西省上饶市信州区，原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告周小平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市永安行物业管理有限公司的委托代理人章小玲、廖枝文，被告周小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费用1,125元，电梯运行费用301元，违约金407.25元（违约金标准调整为月千分之三计算，从2017年5月1日算至2018年6月30日）；2本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告上饶市永安行物业管理有限公司受江西春来房地产开发有限公司委托并与其签订《物业管理委托合同》，多年来一直为其所开发的“米兰春天”小区业主提供物业管理服务至今。2014年5月22日，原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，由原告向被告所居住的“米兰春天”小区88栋2-402号房屋（建筑面积100.4平方米）提供物业管理服务。协议第七条约定：1、该小区商铺按建筑面积每月每平方米1.20元计算物业服务费，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计算。物业服务费（不包含电梯运行费，电梯运行费用每月进行分摊，电梯运行费用包括：电梯运行电费、维修保养费、年检费）；2、被告应于每月10日前向原告缴纳上述物业管理服务费。同时协议第十二条约定：如若被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起日加收应缴纳费用千分之三的违约金。协议签订后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按约向原告缴纳物业管理服务费和电梯运行费用，经原告多次催收未果。故原告诉至本院，请求判如所请。被告周小平答辩称：1、判决驳回原告诉请，诉讼费由原告承担；原告没有与我签订过物业服务协议，《前期物业协议》只是原告单方面拟草的一份盖了章的空白合同；2、原告只顾收取物业管理费，不提供相应的物业服务；3、米兰春天业委会在2017年10月份成立，原告至今没有与业委会签订服务合同。被告现居住的88栋2单元原本电梯有两部却只开了一部。小区监控设施目前全是坏的，形同虚设。小区单元门禁不设密码，外来人员可以自由出入。小区内各楼层配备的消防器材悉数被盗，至今没有补充。综上，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：“米兰春天小区”由江西省春来房地产开发有限公司开发建设。2013年10月10日，被告购买该小区88栋2-402号房屋。2014年5月22日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放；六、绿化；七、房屋装修装饰管理，合约还对双方的权利义务和物业管理服务质量等事项作了约定，物业服务费用不包括房屋共有部位共有设施设备大中修、更新、改造的费用，水泵房加压设备的运行费用，同时合同还约定小高层住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月0.8元、电梯运行费每月分摊，包括电梯运行电费、维修保养费、年检费。逾期缴纳物业费及其他有关费用的，从逾期之日起日加收应缴纳费用千分之三的违约金。协议期限为“此协议书适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理”。从本案及原告与同小区其他业主的物业纠纷诉讼可知，小区在消防器具、安防监控、电梯、单元门等公共设施设备方面均存在不同程度的缺失或毁损或年检缺失，导致原告与业主间矛盾重重。涉案的88栋2单元电梯内的电梯主板被盗，自2016年未通过年检但电梯可使用。2017年10月15日，米兰春天业主委员会成立，但原告与业主间的矛盾仍未能得到解决。被告所在的楼层电梯运行费按每年每梯258元固定标准缴纳，被告亦按此标准缴纳至2017年4月底，自2017年5月1日起未再缴纳物业管理费和电梯运行费，故原告诉请要求被告支付2017年5月1日至2018年6月30日间的物业管理费及电梯运行费。另查明，被告的房屋面积为100.64平方米。上述查明的事实，有原告提交的《物业管理服务协议》、入伙会签表、商品房买卖合同、电梯运行费缴费凭证、被告提供的照片及原、被告的当庭陈述予以为证。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。米兰小区的部分业主及业主委员会虽有意更换物业公司，但至今全体业主或业委会未与新的物业公司签订物业服务合同，原告至今仍在该小区服务，原、被告的《前期物业服务协议》仍在履约中。收取物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，从本案及原告与同小区其他业主物业纠纷诉讼可知，该小区存在公共监控损坏、小区单元门禁缺失、可视电话系统未安装、电梯年检不及时等一系列问题。案涉小区09年即交付使用，公共监控设备损坏情况属实，但其维修涉及动用维修基金，须全体业主或业主委员会作出决议，而这些设备的更换费用并不包含在物业管理费中，另单元门禁、可视电话属于房屋的配套设施，其安装不属于原告的义务，被告亦不能把该配套设施不能使用的问题归咎于原告，被告可根据其《商品房买卖合同》要求房屋开发商予以处理。但如上所述，由于原告的物业服务的确存在瑕疵，如解决业主反馈的问题不及时，服务意识欠缺、设备损坏不及时寻求解决之道等，以致业主与原告矛盾重重，相互不信任，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。原告的确在公共设施设备维护方面存在明显瑕疵，未达到合同约定标准。故本案物业管理费应予以减少，酌定减少10%即为1,010元。关于电梯运行费，原告要求被告按每梯每年258元的标准缴纳，被告予以认可，本院予以确认。由于服务存在一定的瑕疵，故原告要求被告承担逾期违约金，不予支持。同时，本院提醒原、被告双方，该小区已成立业主委员会，原告与业主委员会应积极协商如何解决小区目前设备设施问题，对于确实需要启动维修基金的情况，及时制定房屋及小区公共设施维修计划及经费预算并报相关部门批准，以使小区内公共设施问题得到彻底解决。包括被告在内的全体业主应积极配合业主委员会及原告的工作。原告为全体业主提供物业服务，被告的拒缴行为对那些已经交费的业主来讲是不公平的，亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，更不利于创建和谐的小区。若因原告在履行物业服务合同中存在违约或侵权行为，造成被告等业主民事权利遭受侵害的，可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告周小平于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市永安行物业管理有限公司物业管理费1,010元，电梯运行费301元；二、驳回原告上饶市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上饶市永安行物业管理有限公司负担3元，由被告周小平负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 陈丽珠二〇一八年十月二十九日代书记员 张 妍