成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初3412号 原告：四川福心源物业服务有限公司，住所地成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。 法定代表人：尹江，公司总经理。 委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：成都市住房保障中心，住所地成都市人民中路一段28号。 法定代表人：王津生，主任。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师，一般授权。 第三人：成钢，男，汉族，1970年11月4日出生，住四川省简阳市。 原告四川福心源物业服务有限公司（以下至判决主文前简称福心源物业公司）与被告成都市住房保障中心（以下至判决主文前简称住保中心）、第三人成钢物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，被告住保中心以成钢系房屋承租人应由其交纳物业费为由，申请其作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许追加，而后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福心源物业公司的委托诉讼代理人龙梦雅、被告住保中心的委托诉讼代理人徐科越到庭参加了诉讼；第三人成钢经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告福心源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付锦江区经天一街37号（上东花园小区四组团）某栋某号物业管理服务费共计2744.97元；2.判决被告支付逾期付款的利息，自欠付之日起按照同期银行贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为892.74元；3.本案的诉讼费及公告费等全部费用由被告承担。事实与理由：2011年，经过公开招投标程序，原告中标获得经天一街上东花园小区物业管理服务资格。2011年8月7日，原告与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订《上东花园物业服务合同》，由原告为上东花园提供物业管理服务，合同约定服务期限为三年，自2011年10月1日至2014年9月30日。原告进场后按约履行了合同，提供物业管理服务至合同期满，服务期满后，由于上东花园业主委员会于2012年7月解散后迟迟未组建，基于原告前期提供的优良物业管理服务及与上东花园业主的良好合作关系，在无新物业管理服务公司进场的情况下，为保障上东花园业主的良好生活及经营管理，原告继续提供物业管理服务至今。但自原告进场提供物业管理服务以来，被告及其物业实际使用人长期拖欠物业管理服务费，原告多次催讨未果，故诉至法院。庭审中，原告提出第三人应与被告就所欠物业费及利息承担连带支付责任。 被告住保中心辩称：1、原告与案涉小区业委会签订的物业合同存在违法情形，应当予以撤销；2、根据相关法律规定，选聘物业应当召开业主大会，我方为上东花园395户商铺业主，专有部分占较大面积的业主，根本不知晓原告选聘为物业的情形，我方没有参与投票，被告不符合相应的法律规定，且原告未经业主同意，自行调整物业费标准；3、原告依据的合同已经于2014年9月30日截止，原告无权主张此后的物业费及违约金，合同第二十三条明确约定，合同终止后原告没有退场是其自行过错，原告没有法律依据要求我方承担合同关系终止后的任何违约责任。4、本案的案涉商铺已经出租给承租人使用，且明确约定商铺的物业费由承租人承担，所以物业费不应该由我方支付5、原告诉讼请求期间，承租人存在未缴纳情形，是因为原告自己拒绝收取物业费并且承租人对原告的服务质量存在严重异议。 第三人成钢未进行陈述。 经审理查明，原告福心源物业公司原名为“成都心源物业管理有限责任公司”，于2015年11月16日名称变更为“四川福心源物业服务有限公司”。成都心源物业管理有限责任公司（乙方）与锦江区上东花园业主大会业主委员会（甲方）签订了《上东花园物业服务合同》，该合同约定由乙方为上东花园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.46元/月·平方米，非住宅（商业）1.50元/月·平方米，合同第八条约定“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额交纳物业服务费用”；第十一条约定“物业服务费按月交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为：逾期未交纳，每日以5‰的违约金累计数额如数交纳……”；第二十三条约定“本合同期限叁年，自2011年10月1日00:00时起至2014年9月30日00:00时止……”；第二十四条约定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。成都市锦江区成龙路街道办事处皇经社区居民委员会、成都市公安局锦江区分局成龙路派出所分别出具《证明》，载明原告自2012年6月22日起对上东花园小区提供物业服务管理至2018年6月30日。 2014年4月4日，原告向被告出具《关于上东花园物业服务工作中相关问题的报告》，载明被告的395间商铺承租人未按照《物业服务合同》规定交纳相关费用，被告仍拖欠物业服务费488971元。2015年4月14日，原告向被告出具《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》，载明了截止2015年4月，被告395间商铺应交纳的物业费为：总面积15522.89平方米乘以1.5元每平方米乘以34个月等于791667.39元。2015年4月27日，被告出具《成都市住房保障中心关于的复函》,对于物业管理费收取回复称，物业费应由房屋使用人承担，同时根据调查显示商铺承租人大部分每月按时交纳了物业费，不存在长期拖欠的情形。 2016年5月23日，被告与成都市公共住房管理中心共同出具《关于明确上东花园物业费交纳标准的通知》，载明：“上东花园商铺承租人：四川福心源物业服务有限公司系上东花园业委会选聘的物业服务公司。2011年10月1日，上东花园业委会与四川福心源物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由四川福心源物业服务有限公司承担上东花园的物业服务工作，该合同合法成立并生效。根据《物业服务合同》第七条约定，上东花园商铺的物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月……现通知各位承租人，根据《物业服务合同》和《房屋租赁合同》相关约定，上东花园商铺承租人应当按照1.5元/平方米/月的收费标准向四川福心源物业服务有限公司按时足额交纳物业管理费。如有无故拒缴或不足额交纳的，将承担相关法律责任。” 另查明，案涉房屋权属登记在被告住保中心名下，建筑面积为38.79平方米。该房屋于2012年1月1日至2017年12月31日出租给第三人成钢，租赁合同约定物业管理费由承租方成钢承担，并承担逾期缴交的责任。 案涉房屋从2012年6月23日起至2016年9月30日止以0.5元/月·平方米的标准交纳了物业费，从2016年10月1日起至2017年10月31日止未再交纳物业费。原告主张应一直按照合同约定的1.5元/月·平方米标准进行物业费交纳，故要求补足按照0.5元标准缴纳的部分并在此后继续按照1.5元/月·平方米标准交纳。 2016年9月30日，原告就案涉纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，同日，成都仲裁委员会出具《不予受理通知书》。 庭审中，被告向本院提交了案涉商铺物业费收费票据和原告出具的该小区部分商铺物业费结清《证明》，拟证明原告自愿按照0.5元/月·平方米的标准收取的物业费，原告质证认为被告按照0.5元/月·平方米的标准交纳并非代表原告变更了收费标准，原告曾就物业费多次对商户进行催收，但收效甚微，且该证据恰好反映被告与房屋实际使用人未足额按照1.5元/月·平方米的标准交纳物业费。经本院释明后，原告要求被告与第三人对其主张的费用承担连带责任。 本院认定上述事实，依法采信了各方当事人身份信息、《上东花园物业服务合同》、《准予变更登记通知书》、《证明》、《报告》、《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》、《成都市住房保障中心关于的复函》、《关于明确上东花园物业费交纳标准的通知》、房屋信息摘要、《房屋租赁合同》、收费票据、物业费结清、《证明》、《不予受理通知书》，以及各方当事人的陈述等。 本院认为：一、关于《上东花园物业服务合同》的合同效力问题。该合同系原告与上东花园业主大会业主委员会签订，双方主体适格，系真实意愿表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告在自己出具的《关于明确上东花园物业费交纳标准的通知》中也表明该合同合法成立有效，现被告在并未举出任何证据证明合同存在可撤销的情形下，仅以其不知情为由主张合同应予以撤销，缺乏事实及法律依据，违反诚实信用原则，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。 二、关于被告抗辩的物业服务合同已经于2014年9月30日截止，被告不应承担此后的物业费及违约金的意见。《上东花园物业服务合同》中虽然约定合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，但合同到期后原告事实上仍然继续在上东花园小区提供物业管理服务，被告和第三人实际上亦获得了原告为其提供的物业服务，且《上东花园物业服务合同》也约定期限届满后若未协商一致原告仍应继续履行合同，故被告以合同到期原告未退场为由拒缴物业管理费用，缺乏事实和法律依据，本院对该意见不予采纳。 三、关于被告抗辩原告物业管理服务不到位的问题。本院认为，被告若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式或途径督促原告加强物业服务，而在本案中采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可取，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。 四、关于物业费收取标准的问题。第一，关于2012年6月23日起到2016年4月30日止的物业费，首先，此时间段内，被告或者第三人已经按照0.5元/月·平方米的标准交纳了物业费，被告提交的原告出具的收费票据上也载明2016年4月30日之前的物业费单价为0.5元/月·平方米，同时该收费票据上载明的上次结余与本次结余金额均无法反映出尚欠缴1元/月·平方米的情形存在；其次，同一小区其他商铺承租人提交的被告出具的《催费通知单》上，亦载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元/月·平方米，2016年5月1日之后的物业管理费单价才为1.5元/月·平方米；再次，原告出具的同一小区其他商铺物业费结清的《证明》，可以证明实际使用人按照0.5元/月·平方米交纳了费用后，原告对其已交纳完毕所有物业管理费用予以认可。综上，虽然《上东花园物业服务合同》中约定商铺的物业费标准为1.50元/月·平方米，但原告实际上已经按照0.5元/月·平方米的标准收取了物业费，且在收款票据、催缴单据中均未表明有欠缴此期间物业管理费用情形，甚至还针对部分商铺出具了认可结清的证明，故原告以其实际行为认可了该小区2016年4月30日之前应按照0.5元/月·平方米的标准收取物业费，因此本院对于原告要求被告补足2012年6月23日到2016年4月30日期间欠缴的1元/月·平方米的物业费用的诉讼请求不予支持。第二，关于2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业费用，鉴于《上东花园物业服务合同》中明确约定商铺物业费标准为1.5元/月·平方米，被告在2016年5月23日出具的《关于明确上东花园物业费交纳标准的通知》中也认可了该标准，被告提交的收费票据和同小区其他商铺承租人提交的催费通知单可看出，自2016年5月起原告与部分第三人亦按照此标准实际收取和交纳物业费用，故本院对原告要求被告按照1.5元/月·平方米的标准交纳2016年5月1日起至2017年10月31日止的物业费的诉讼请求予以支持。综上，第三人已经按照0.5元/月·平方米的标准交纳了从2012年6月23日起至2016年9月30日止的物业费，故被告还应向原告交纳物业费950.36元（1元/月·平方米×38.79平方米×5个月+1.5元/月·平方米×38.79平方米×13个月）。 五、关于逾期付款利息。虽然《上东花园物业服务合同》约定的合同期限已届满，但原告实际上提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业费。被告未交纳物业费的行为给原告造成了资金占用损失，本院对于被告抗辩在合同有效期届满后不应再收取逾期利息的主张不予采纳。鉴于双方对物业费的交纳标准确实存在分歧且未作好良好沟通，被告逾期支付的主观恶意较小，结合原告主张，根据公平原则本院采纳中国人民银行同期贷款利率的计算标准，并酌情确定利息自本案起诉之日起算。 六、关于第三人是否承担连带清偿责任的问题。第三人作为案涉房屋的承租人，其与被告签订的房屋租赁合同中已明确由第三人承担物业费用和逾期交纳的责任，原告在庭审中亦明确表示第三人应当承担连带责任，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，第三人应就所欠物业费和利息承担连带清偿责任。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都市住房保障中心、第三人成钢于本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告四川福心源物业服务有限公司支付截止2017年10月31日的物业服务费950.36元及利息（以尚欠物业服务费为基数，从2018年4月27日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率，计算至实际付清为止）； 二、驳回原告四川福心源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告成都市住房保障中心、第三人成钢承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈玲 二〇一八年十月十五日 书记员  杜琛