包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1482号   上诉人（原审被告、反诉原告）内蒙古广顺房地产开发有限公司。   法定代表人：张继锁，董事长。   委托诉讼代理人：陶娟，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张亦飞，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审原告、反诉被告）张磊，1983年12月27日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：马若飞，包头市青山区148法律服务七所法律工作者。   原审第三人：包头市交通运输管理处。   法定代表人：韩硕，处长。   委托诉讼代理人：王红霞，内蒙古天祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张影，内蒙古天祺律师事务所律师。   原审第三人：张志宇，男，1975年10月1日出生，住内蒙古自治区包头市。   上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司因与被上诉人张磊、原审第三人包头市交通运输管理处、张志宇商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初425号判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陶娟、张亦飞，被上诉人张磊、委托诉讼代理人马若飞，原审第三人包头市交通运输管理处的委托诉讼代理人王红霞、张影，原审第三人张志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   内蒙古广顺房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院将广顺公司与市运管处之间签订的《商品房购销合同》性质认定为“利他合同”是错误的。本案中，广顺公司与市运管处之间签订的商品房购销合同内容明确合法,合同的相对方明确为包头市交通运输管理处。而本案被上诉人张磊并非是运管处职工，也从未到广顺公司交纳过应由个人缴纳的购房款和办理过任何房屋相关手续。所以并非原审法院判决中认定的“突破合同相对性原则，由广顺公司直接向市运管处职工履行的利他合同”。原审法院将被上诉人认定为有主体资格，其实质是认定广顺公司与市运管处之间签订的商品房购销合同已由市运管处发生了合同的转让。原审法院认定上诉人承担责任的另一重要依据，是被上诉人张磊向运管处交纳的购房款，已由运管处交给上诉人，但在原审庭审过程中被上诉人张磊并未举出足以证明其主张的证据。被上诉人张磊并非签订商品房购销合同的相对人，也从未给上诉人广顺公司交纳应由其个人支付部分的房款及办理相应手续。涉案房屋在广顺公司的档案中，显示为未分配，被上诉人张磊与广顺公司不存在任何关联，由于被上诉人张磊非法占有广顺公司的房产严重侵犯了广顺公司的合法权益，应当返还涉案房屋。   张磊辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   包头市交通运输管理处述称：一审法院认定事实清楚，对涉案合同性质及主体认定正确。请求驳回上诉，维持原判。   张志宇述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   张磊向一审法院起诉请求：1.依法判令被告为原告办理所购商品房的不动产权证；2.本案的诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2000年10月18日，被告广顺公司与第三人市运管处签订《商品房购销合同》，约定由第三人市运管处向被告广顺公司以每平方米1100元的价格购买位于包头稀土高新技术产业开发区花苑25520平方米的商品房，全部房款至2003年6月30日前付清，第三人市运管处将该商品房用于解决交通运管系统职工住房问题。2005年5月10日被告广顺公司与第三人市运管处召开协调会议，会议就2000年10月18日市运管处与广顺公司签订的《商品房购销合同》中的承诺和结算方式进行协商并达成解决办法，其中第四条约定“职工已购房的《产权证》应尽快由广顺房地产开发有限责任公司办理，《产权证》是否办理完毕作为支付欠款及利息的前提条件。”2005年5月20日第三人张志宇向第三人市运管处缴纳购房款112101.88元。2016年元月25日第三人市运管处向被告广顺公司转付购房款430000元，该430000元购房款中包括第三人张志宇缴纳的购房款112101.88元。被告广顺公司无充足证据证明未收到涉案房产的购房款。后第三人张志宇将该房产转让给原告张磊，2005年6月21日第三人市运管处也出具《证明》将涉案房产调整给原告张磊。   另查明，在被告广顺公司提交的第四组证据“运管小区欠房款明细”的批注中注明“截止2005.4.8中午运管共分出96户，其中有三户没名字，已办产权41户，已交清30户，未交清23户，附明细，有2户办贷款”。根据该证据，三户没名字的房屋栋号为4-36、4-37、4-42，该三套房产后均由被告广顺公司注明“不知运管处分给谁”，三套房产的面积、单价、金额分别为154.73平方米、630元/平方米、97479.9元；109.8平方米、630元/平方米、69174元;154.73平方米、724.5元/平方米、112101.88元。根据该证据结合本案其他证据及当事人陈述，4-42号房产就是涉案房产即位于××区房产，已经由第三人市运管处于2005年4月8日分配给第三人张志宇，该房产并非像被告广顺公司所称为未分配房产。   上述事实，有原告提交的证据、被告提交的第4组第一项证据、第三人市运管处提交的证据、庭审笔录、质证笔录、谈话笔录予以证实，应予认定。   一审法认为，本案《商品房购销合同》签订主体虽为广顺公司与市运管处，但从合同目的和实际履行来看，该合同是为市运管处职工设定权利，并由广顺公司直接向市运管处职工履行的合同。故该合同属于利他合同，利他合同突破合同的相对性原则，利他合同成立后，第三人就享有合同的权利，该权利依利他合同直接取得。因此，购买房屋的市运管处职工亦属于合同的当事人。张志宇作为市运管处职工，将涉案房产的购房款交付市运管处，市运管处又将该房款转交广顺公司，表明张志宇已经履行了合同的主要义务，取得了对涉案房产的处分权。经市运管处认可，张志宇将该涉案房产转让给张磊是对其权属的处分，该处分行为并不违反法律、法规的强制性规范，应属合法有效。故本案张磊可以获得对广顺公司的履行请求权。广顺公司认为张磊没有证据证明其与广顺公司之间存在关联关系、没有交付涉案房产的购房款、该房产依然处于未分配状态，请求为其办理所购商品房不动产权证的诉请应予驳回的抗辩理由，本院不予支持。   关于广顺公司认为张志宇已经分配到一套房产，不可能再分配到一套房屋与张磊进行“调配”的抗辩理由，因市运管处购买广顺公司的房产后，市运管处如何分配房产与广顺公司无关，该抗辩理由本院不予支持。   关于广顺公司认为起诉状中张磊称由市运管处代广顺公司向张志宇收取全部房款后，张磊又把全部房款交给张志宇的说法不符合常规，其必须自行去广顺公司处办理相关购房手续的抗辩理由，因本案争议的房屋并不是真正意义商品房买卖，其合同的签订及履行均由市运管处代为完成，该抗辩理由本院不予支持。综上所述，因原告张磊已经履行完合同的主要义务，而被告广顺公司在具备办理不动产权证条件的情况下，未在法定期限内为原告张磊办理不动产产权证的行为已经构成违约，其应当继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告内蒙古广顺房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告张磊办理位于包头稀土高新技术产业开发区静心花苑4号楼5单元4楼42号房屋的不动产产权证。二、驳回反诉原告内蒙古广顺房地产要求反诉被告张磊搬出位于包头稀土高新技术产业开发区静心花苑4号楼5单元4楼42号房屋的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费100元,（原告已预交），由被告内蒙古广顺房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告内蒙古广顺房地产开发有限公司负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，本案《商品房购销合同》签订主体为上诉人广顺公司与第三人市运管处，但合同的目地是为市运管处职工设定权利，并由广顺公司直接向市运管处职工履行的合同。第三人张志宇作为市运管处职工，将涉案房产的购房款已全部交付市运管处，市运管处又将该房款转交广顺公司，表明张志宇已经履行了合同的主要义务，取得了对涉案房产的处分权。后经市运管处许可并出具书面证明，张志宇将该涉案房产转让给张磊是对其权属的处分，该处分行为并不违反法律、法规的强制性规范，应属合法有效。故本案张磊可以获得对广顺公司的履行请求权。关于上诉人广顺公司所提出的合同的相对方明确为包头市交通运输管理处，而本案被上诉人张磊并非是运管处职工，也从未到广顺公司交纳过应由个人缴纳的购房款和办理过任何房屋相关手续等的上诉理由，被上诉人张磊是否为是运管处职工，审查义务应该在市运管处，现市运管处已出具书面证明，同意将该房屋分配给本案被上诉人，该行为与广顺公司无关，不能成为广顺公司不办理房屋产权证的理由。现被上诉人张磊已经履行完合同的主要义务，而上诉人广顺公司在具备办理不动产权证条件的情况下，未在法定期限内为被上诉人张磊办理不动产产权证的行为已经构成违约。   综上所述，上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费150元，由上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一八年十月八日   书记员 于 雁