湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0222民初2288号原告：湖北岚鑫房地产开发有限公司，住所地：阳新县兴国镇枫林路20号。法定代表人：黄自文，职务：董事长。委托诉讼代理人：柯昌国，湖北正义行律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北园晟置业有限公司，住所地：阳新县兴国镇陵园大道32号5楼。法定代表人：袁勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗海军，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告湖北岚鑫房地产开发有限公司（以下简称岗鑫公司）与被告湖北园晟置业有限公司（以下简称园晟公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告岚鑫公司的委托诉讼代理人柯昌国、被告园晟公司的委托诉讼代理人柯美权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岚鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将合作开发的土地过户至原告名下（宗地号为：鄂PH〈YX〉-2013-0020，土地证号：第00-0003号，摘牌号：城东新区P〈2013〉01号）；2、判令被告承担违约金100万元；3、判令被告承担利息并赔偿损失1900万元；4、由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2015年7月20日、7月26日，原、被告相继签订了《房地产合作开发协议书》，约定被告将其所有的位于阳新县城东新区××（××牌号为城东新区××〈××〉××）与原告合作开发，并对合作开发的相关事宜予以约定。而后，双方又签订了多份补充协议。合同签订后，原告积极筹集资金、组建项目部、选定建筑商等工作，并依约支付了相应款项给被告。后因拆迁、周边关系协调及土地的“三通一平”等诸多问题，导致工程搁浅数月。同时因被告土地存在瑕疵及其自身债务导致多家法院将该宗地及在建工程查封或抵押，造成该工程不能如期支付工程进度款，不能办理按揭，致使很多购房户要求解除买卖合同并退房赔款，导致该项目停滞不前。就此，原告多次要求被告依约履行义务未果，给原告造成不可估量的巨大损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法判所请。被告园晟公司辩称：1、原、被告名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同，且在涉案土地尚未投资开发时双方即签订合同进行转让，违反了法律的禁止性规定，故双方签订的《房地产合作开发协议书》无效；2、原告起诉已超过诉讼时效。双方签订《房地产合作开发协议书》的时间是2015年7月26日，根据合同约定，被告应在签订协议之日起15日开工平整土地，开工后一个月内净地交付，故本案诉讼时效应从2015年9月12日开始计算，原告于2018年6月1日起诉已超过诉讼时效；3、原告未按约定支付土地转让款，有先履行义务而未履行，故被告可行使先履行抗辩权，拒绝为原告办理涉案宗地的过户手续；且涉案合同系无效合同，不存在履行问题，也不存在违约责任问题。本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，原、被告签订一份《房地产合作开发协议书》，约定共同开发被告所有的阳新县城东新区××（××）××号宗地（面积79.5亩），并对合作相关事宜及双方的权利义务进行了约定。同月24日，双方签订一份《补充协议》，约定2015年7月20日签订的《房地产合作开发协议书》作废，双方不再履行，另行签订协议。为此，双方于2015年7月26日再次签订一份《房地产合作开发协议书》，其中园晟公司为甲方，岚鑫公司为乙方，双方就甲方城东新区P（2013）01号宗地合作开发事宜进行了约定，主要内容：一、合作项目概况，土地位于阳新县城东新区××大道与经××路交叉处，地块面积79.5亩，该地块收储号为39号，摘牌号为P（2013）01号，合同书号鄂PH〈YX〉-2013-0020，土地证号第00-0003号。二、合作方式，全权由乙方开发建设，由乙方全额投资独立经营自负盈亏；合作面积30亩，甲方以土地作价参与乙方建设。三、甲方的权利义务，1、合同签订生效后，15日内成立项目部；2、甲方确保该土地使用权无任何争议，如造成乙方项目不能按时建设，按违约处理并赔偿一切损失；3、……；4、土地三通一平工作由甲方负责，甲方应在协议签订之日起15日内开工平整，开工后一个月内净地交付给乙方开工建设；8、待本项目工程量建设至25%，甲方双方应到国土部门办理转让手续，在许可的情况下将土地使用权办理至乙方指定房产开发公司名下。四、乙方的权利义务，1、乙方应按本协议约定的付款时间及时付款，乙方因自身原因影响项目建设或损害甲方利益应承担甲方损失；4、乙方在经营过程中产生的一切债权债务甲方概不负责，如果牵涉到甲方利益，一切损失由乙方负责。五、付款方式，1、乙方出资300万元作为诚信保证金，此款转到见证人邓某指定的阳新农工贸建设工程有限公司账户代为保管；2、合同签订生效后，甲方已开始平整土地，乙方在三日内支付甲方土地价款500万元；3、甲方对该项目用地三通一平工程完工后一个月内，乙方向甲方支付土地款500万元；4、地下基础完成后，乙方在三日内向甲方支付土地款700万元；5、工程项目建设至第六层完工后七天内，乙方付清全部土地款，其中1600万元支付汉口银行。六、违约责任，甲、乙双方按协议履行义务，若一方违约向对方支付违约金100万元整，并按投入资金额日千分之一承担利息并赔偿损失，当违约时间超过三个月时，单方有权终止合同。七、其他事项……。2015年10月18日，原、被告签订《湖北园晟置业有限公司（甲方）与湖北岚鑫房地产开发有限公司（乙方）房地产开发补充协议》，主要内容：一、甲方双方原协议合作范围为该地块的30亩，位置在经十八路路边；二、双方原签订的合作协议的各项条款仍然按原合同依法履行，不得以任何理由违约；三、即日起即2015年10月15日—2015年10月30日甲方必须按合同要求，在本地块30亩与50亩连接处找出分界线，并平整好地面，便于乙方在当月22日进场搭建项目部办公场所或建筑工棚；四、经甲乙双方同意，乙方在做前期工作时，以下各项含该地块79.5亩的共同费用……；五、乙方在东方星城小区项目建设的上述费用（即本补充协议的第四条），分摊在该项目二期的应由甲方足额支付，不得影响一期项目（30亩）的各项工作实施。甲方因自身原因支付不了时，在二期地块（49.5亩）开工建设时，甲乙双方协商解决。在上述协议签订后，原告即交纳了保证金及相关款项并进场施工，已完成该项目（世纪铭城一期）工程量的80%。此后，因被告自身债务导致多家法院将该宗地及在建工程查封或抵押，加上土地平整、拆迁等问题，造成该工程不能如期支付工程进度款，不能办理按揭，致使很多购房户要求解除买卖合同并退房赔款，该项目无法推进。为此，原告多次要求被告履行义务，将涉案土地过户至原告名下，以便合作项目顺利完工，被告拒不配合，原告遂诉至法院。在本案审理过程中，本院多次组织双方当事人进行对账、调解，因双方对相关账目存在争议，未能达成一致。为此，原告向本院提出“变更并减少诉讼请求申请”，具体如下：一、将其第一项诉讼请求变更为“判令被告将世纪铭城（一期）土地使用权（面积30亩，宗地号鄂PH〈YX〉-2013-0020，土地证号第00-0003号，摘牌号城东新区P〈2013〉01号）过户至原告名下；二、减少第二项即要求被告支付违约金100万元并赔偿损失1900万元的诉讼请求。本院认为，归纳原、被告诉辩意见，本案争议焦点是：一、原、被告签订的《房地产合作开发协议》应当认定为合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同，该合同是否合法有效；二、原告的起诉是否超过诉讼时效。对争议焦点一、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据双方《房地产合作开发协议》中“乙方在经营过程中产生的一切债权债务甲方概不负责，如果牵涉到甲方利益，一切损失由乙方负责”等相关约定，本案被告园晟公司只提供土地使用权收取土地转让款等固定利益，并不承担任何经营风险，故本案应认定为土地使用权转让合同纠纷，且园晟公司已取得涉案土地使用权证，其与原告签订的《房地产合作开发协议》及其《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。双方理应恪守约定、全面履行。因双方合同第三条第8项明确约定“待本项目工程量建设至25%，甲方双方应到国土部门办理转让手续，在许可的情况下将土地使用权办理至乙方指定房产开发公司名下”，现原告已完成80%工程量，根据双方《房地产合作开发协议》及《补充协议》约定，被告理应将项目一期30亩土地过户给原告，且被告未举证证明存在过户障碍的情形。故对原告要求被告将世纪铭城（一期）土地使用权（面积30亩，宗地号鄂PH〈YX〉-2013-0020，土地证号第00-0003号，摘牌号城东新区P〈2013〉01号）过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。因双方合同并未明确约定付清转让款是土地过户的必须条件，且原告向被告支付了相应款项，被告以双方合同无效、原告未支付转让款等理由予以抗辩，没有事实法律依据，本院不予支持。对争议焦点二，被告提出根据双方合同约定，被告应在签订协议之日起15日开工平整土地，开工后一个月内将净土地交付给原告建设施工。而协议签订时间为2015年7月26日，再加上一个半月就应开始计算诉讼时效，即诉讼时效就从2015年9月12日开始实行计算，原告于2018年6月1日起诉，故超过了诉讼时效。本院认为，原告的诉讼请求是要求被告办理土地过户，即在工程完成至25%后才能过户，被告确定的时效起算点错误，另工程从基础到完成25%的工程量，显然需要较长的时间，且原告在工程完成25%后，一直在找被告协商土地过户事宜，主张相关权利，并未超过诉讼时效。被告的此节辩解意见，本院亦不予支持。鉴于原告减少“要求被告支付违约金100万元并赔偿损失1900万元”的诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，对原告已交纳的减少诉讼请求数额的部分诉讼费予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：湖北园晟置业有限公司在本判决生效后十日内将阳新县世纪铭城（一期）土地使用权（面积30亩，宗地号鄂PH〈YX〉-2013-0020，土地证号第00-0003号，摘牌号城东新区P〈2013〉01号）过户至原告湖北岚鑫房地产开发有限公司名下。案件受理费1,000元，减半收取500元，由被告湖北园晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1,000元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17×××18，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 石 伟二〇一八年十月十一日书记员 梁玉萍