内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0826民初3196号 原告：刘治国，男，1964年8月14日出生，干部，住内蒙古杭锦后旗。 委托诉讼代理人:刘凤林，杭锦后旗148法律服务所法律工作者。 被告：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古乌拉特后旗。 法定代表人：杨娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古飞恒律师事务所律师。 原告刘治国与巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年12月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告刘治国及其委托诉讼代理人刘凤林，被告乃天公司委托诉讼代理人李耀忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘治国向本院提出诉讼请求：1.给付房屋拆迁补偿款1000000元及利息（以1000000元为基数从2012年3月1日起按月利率2.5%计算至实际给付之日止，核减被告已经给付的450000元利息）；2.拍卖、变卖保全房屋优先给付房屋拆迁补偿款及利息。事实和理由：我与被告签订第二次回迁协议的签订时间是在2012年7月19日，按照原协议约定交房时间为2011年11月30日，再此期间与开发商协商给付房屋，开发商均已房屋不足未交付，双方协商将原协议收回变为现金补偿，协商价格按照总价款100万现金补偿，开发商未能及时给付，开发商自愿承担利息，约定月利率2.5%，从2012年3月1日起，每三个月给付一次。违约责任如开发商有一期没有按期给付，原告可以要求一次性结清所有利息和本金，并由开发商每期承担违约金20万元，一年四期，共计80万元。实际给付450000元。 被告乃天公司辩称：因为原法定代表人张兆春突发疾病去世，有好多回迁资料不知他放到哪里，正在积极查找，凡是真正的回迁户我公司一定给回迁住宅，商业门店的逐步考虑。回迁协议的原件我公司没有找到。对本金1000000元无异议，利息部分应参照2015年9月1日关于民间借贷的解释，利息违约金等累计不得超过年利率24%。原告保全的房屋没有优先权，利息承担不起，努力偿还本金。 原告刘治国围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 出示1号证据，巴彦淖尔市发展和改革委员会的文件，内容是关于杭锦后旗XXX商住小区建设项目核准的通知一份两页；杭锦后旗人民政府批复，关于同意在XXX进行房地产开发的批复一份两页；杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证一份两页；杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设工程规划许可证一份两页；杭锦后旗建设局颁发的建设工程施工许可证一份两页及杭锦后旗建设局文件，关于在杭锦后旗XXX建设项目选址意见的函一份四页；杭锦后旗城镇建设规划局颁发的建设用地规划许可证一份一页，拟证明：证明原告与被告签订的房屋拆迁协议书合法有效，被告方拥有合法的房屋拆迁手续。 被告质证为：对以上证据的真实性及对举证意图均认可。 出示2号证据，2012年7月19日签订的《房屋拆迁协议书》一份；2011年1月12日签订的《房屋拆迁协议书》一份，杭锦后旗人民法院民事裁定书一份，拟证明：原被告在平等、自愿的基础上签订两份协议书，属于有效合同。2012年7月19日签订的《房屋拆迁协议书》第三条明确约定：房屋拆迁补偿款的金额为100万元，第四条约定计息时间从2012年3月1日起，月利率为2.5%。因原告是拆迁户，对被保全房屋享有优先受偿权。保全房屋的具体位置。 被告质证为：2011年拆迁协议的复印件真实性认可，但已经被后一协议取代。2012年的拆迁协议原件真实性和法律效力均认可，当时约定月利率2.5%合法，根据最高法院的解释月利率不超过2%，包括违约金，不另计算违约金。原告虽是被拆迁户已经选择现金补偿，没有选择产权调换，所以对被保全房屋不享有优先受偿权。对保全裁定认可。已经给付拆迁款的时间和金额庭后核对提供书面说明。 出示3号证据，杭锦后旗华耀房地产估价事务所出具的车库（XXX第XXX号）和住宅楼房（XXX第XXX号）评估报告各一份，拟证明：1、XXX小区住宅楼房的均价为2526元/平米，二层评估价为2712元/平米，三层评估价2842元/平米，四楼评估价2618元/平米，车库评估价3264元/平米。2、杭锦后旗华耀房地产估价事务所是经工商行政部门依法批准的、合法的房地产估价机构，具有合法的评估资格。出具本次评估报告是受原告和被告的共同委托。因此，出具的报告双方均应当认可，房屋价格合法有据，属于合理的房地产价款。 被告质证为：真实性无异议，对举证意图不认可，住宅房屋估价过高、车库价估价过低。 经审查，原告提供的上述证据具有客观性、合法性，且与原告举证的目的具有关联性，本院予以采信。 法庭出示1号证据杭锦后旗房屋产权登记中心证明一份。 原告质证为：无异议。 被告质证为：无异议。 法庭出示2号证据XXX、XXX、XXX号楼房屋分层、分户平面图及户室面积信息表三份。 原告质证为：无异议。 被告质证为：无异议。 经审查，本院调取的上述证据具有客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2011年2月25日，杭锦后旗人民政府作出《关于同意在东头街东侧、胜利路南侧进行房地产开发的批复》（杭政批法（2011）13号），一、同意在XXX地段进行房地产开发，该项目占地面积为14.5亩；二、该项目是棚户区改造项目，同意税费按照（2010）13号旗长办公会议既要有关优惠政策执行；三、开发企业要整体开发改造……两年内完成全部项目建设，否则政府按有关规定收回开发权…… 2011年4月25日，乃天公司从杭锦后旗住房和城乡建设局取得《建设用地规划许可证》（地字第**），载明用地项目名称为XXX，用地位置为XXX，用地性质为商住用地，用地面积为14.1亩，建设规模为3.129万平方米，附图及附件名称载明“依据杭锦后旗总体规划及杭锦后旗人民政府批复杭政批发（2011）13号文件，同意该项目的建设，附用地红线图、规划条件通知书”。 2011年10月28日，巴彦淖尔市发展和改革委员会作出《关于杭锦后旗XXX商住小区建设项目核准的通知》（XXX号），核准建设内容及规模：棚户区改造，工程建筑面积1.7万平方米；建设地点：XXX；建设期限2011-2012年；建设单位：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司；项目投资及资金来源：项目总投资1800万元，资金由项目建设单位自筹解决。本核准文件有效期2年。 2012年7月19日，被告乃天公司（甲方）与原告刘治国（乙方）双方签订《房屋拆迁协议》，约定：甲乙双方原于2011年1月12日签订了一份“房屋拆迁协议”，双方约定：XXX的房屋一套（产权证号：杭房字第X**）转让给甲方，由甲方进行开发，院落占地面积300平方米，甲方给予乙方300平方米的回迁房及一个车库；因甲方回迁房不足，现经双方协商，对原协议进行变更，变更内容：甲方不再给乙方回迁房屋，而是给乙方现金补偿，补偿金额为1000000元，因甲方不能付款，甲方自愿给乙方承担利息，月利率2.5%，计算时间从2012年3月1日起；利息每三个月付一次（1）合同签订时付3、4、5月份的利息75000元；（2）2012年8月底付6、7、8月份利息75000元；（3）2012年11月底付9、10、11月份利息75000元；（4）2012年12月31日前将本金及12月份利息全部付清；如果甲方任何一期没有按照约定履行给付义务，乙方有权提前要求甲方付清全部本息，并且由甲方承担违约金200000元。协议签订后，被告只于2016年7月8日转账偿还200000元；2016年7月25日转账偿还200000元；2016年9月27日转账偿还50000元。 本院认为，合同是当事人双方意思自治的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《房屋拆迁协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议签订后被告乃天公司未按约定给付原告刘治国拆迁补偿款及利息，只于2016年7月8日给付200000元；2016年7月25日给付200000元；2016年9月27日给付50000元，但以上款项未约定偿还的是本金还是利息。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。该解释进一步确立了借款合同中未明确约定还款顺序的，先还息后还本的立法精神。双方约定从2012年3月1日起按月利率2.5%承担利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利息支付利息的，人民法院应予支持；借贷双方约定的利率超过年利率36%超过部分的利息约定无效，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。综上被告乃天公司偿还原告刘治国的450000元应认定为偿还利息（从2012年3月1日起至2013年8月31日按月利率2.5%计算是450000元），且偿还的利息未超过法律规定，本院予以支持，未给付部分的利息刘治国请求按双方约定的月利率2.5%计算超出国家对利息的限制性规定，超出部分本院不予支持。 原告要求对XXX小区的房屋享有优先受偿权，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房买卖解释》)第七条规定明确了拆迁补安置协议确定的债权具有优先效力。另外《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］中的答复意见也明确了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而在最高院对彩石山庄问题（济南中院受理的三联公司破产案件）的批复中也明确认可济南中院形成的购房户基本债权应优先于银行、建筑商等其他债权的意见。本案中，被拆迁人按照所有权调换形式以以物易物的形式支付了全部购房款，同样符合优先受偿的立法精神。 综上所述，原告诉讼请求合法部分本院予以支持。 依照《根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定判决如下： 一、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司赔偿原告刘治国被拆迁的房屋损失1000000元及利息（利息从2013年9月1日起至实际给付之日止按月利率2%计算）； 二、对于本判决确定的第一项给付义务，原告刘治国对被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司开发的XXX小区房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 三、驳回原告刘治国的其他诉讼请求。 上述判决确定的给付义务，应于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30753元，保全费4670元，本案诉讼费合计35423元，由被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司负担27629元，由原告刘治国负担7794元。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  贾 燕 审 判 员  黄丽荣 人民陪审员  戴 龙 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  苏 寅