贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初7496号原告：林可勇，男，1977年12月23日生，住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，系该公司经理。委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告林可勇与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年9月27日公开开庭进行了审理，原告林可勇、被告安达房开公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林可勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2016年4月1日至2018年7月31日的延期交房违约金31536元；2、判令被告支付从2016年4月1日至2018年7月31日延期办证违约金50130元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2012年4月25日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市XX花园XX园XX栋XX号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价400000元。交房时间为2012年9月30日前，交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料，同时约定被告在交房90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今也没提供符合移交条件的相关手续，原告分别于2013年12月23日、2016年3月28日两次起诉到法院，通过法院调解，被告承担从2012年10月1日至2014年3月31日期间延期交房违约金、2014年4月1日至2016年3月31日期间的延期交房违约金、逾期办证违约金。2016年3月31日至今，被告仍然没有提供符合移交条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要被告提供的证据文件被告也未提交到房屋登记机构办理备案登记。上述事实被告已违约，给原告带来了巨大的损失，故根据合约及相关法律规定，被告需支付原告逾期交房、逾期办证违约金共计81666元。计算方法如下：逾期交房违约金：房屋租金每平方米8元×房屋面积146平方米×逾期交房27个月=违约金31536元。逾期办证违约金:已付购房款400000元×年利率5.57%÷12个月×逾期办证月数27个月=50130元。为维护原告的合法权益，望人民法院判决支持原告的合理诉求。被告安达房开公司代理人辩称：一、原告已经就案涉房屋收房入住多年。被告已经于2012年11月前将房屋交付原告，原告也于2012年11月装修入住。房屋已经实际交付给原告入住多年，在原告未拒绝接收房屋的情况下，被告不承担逾期交付房屋违约金。二、案涉房屋已经达到法定交付条件，且房屋符合入住及使用条件，根据《商品房买卖合同》约定，被告不承担逾期交房违约金。案涉房屋已经于2012年3月21日取得工程竣工验收合格证明文件，该房屋在合同约定的交付时间以前就已经达到法定交付条件。2012年3月21日，XX花园XX园XX栋（包含Bxx、Bxx单元）建设工程经施工单位贵州化工建设公司、监理单位贵州深龙港工程项目管理有限公司、勘察单位贵阳建筑勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司、建设单位贵州省兴义市安达房地产开发有限公司、质量监督单位兴义市建设工程质量监督站(6家单位)进行竣工验收，均认定XX花园XX园XX栋（包含Bxx、Bxx单元）住宅楼基础分部工程及主体工程分部竣工工程质量合格；三、逾期交房及逾期办证违约金高于实际损失，应当依法调低。1、被告对逾期办证的行为，不具有过错。逾期办证非被告违约导致。被告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设公司）违约行为导致。因施工单位在就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使被告不能如期向兴义市XX花园XX园XX栋业主办理房屋产权证。就施工单位未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用予办理房屋产权证事宜，被告于2013年向贵州省兴义市人民法院起诉，请求施工单位及时向被告提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。2013年10月22日，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，现判决书已生效，贵州化工建设公司至今未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。就贵州化工建设公司不按照判决书确定的义务向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》事宜，被告已经向贵州省兴义市人民法院申请强制执行，而兴义市人民法院至今强制执行未果。本案逾期办证原因系贵州化工建设公司一直未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》导致，且该责任已经由兴义市人民法院以生效判决予以作出认定，因法院执行无果，导致产权证无法办理。故逾期办证的不是出卖人原因导致，对该违约行为不具有过错。2、原告没有就其实际损失举证予以证实，逾期办证违约责任以购房款金额为基数参照同期银行贷款利率予以计算过高。《最高人民法院关于合同法适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，认定违约金过高应予调整的前提是明确实际损失。案涉房屋已2012年实际交付，原告一直居住、使用至今，原告且并未提供被告违约对其造成的实际损失依据，故双方当事人诉请违约金过高，请求依法调减预期办证违约金，按照每年1%计算逾期办证违约金。3、就被告逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工建设公司，依法应该追加贵州化工建设公司作为本案共同被告参与庭审。因贵州化工建设公司一直未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，导致被告赔偿了部分业主的逾期办证违约金。被告赔偿之后，向兴义市人民法院起诉要求原告承担违约责任，兴义市人民法院以（2014）兴民终字第85号判决书、（2016）黔2301民初5450号判决书判决贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。故逾期办证的不是出卖人原因导致，违约金的赔偿责任主体应该是贵州化工建设公司，被告依法不应该向原告承担逾期办证违约金。本案争议焦点是：1、原告诉请的逾期交房和逾期办证违约金是否具有事实和法律依据，应否获得支持；2、本案应否追加贵州化工公司为共同被告参加诉讼。围绕诉讼请求及争议焦点，原告林可勇向本院提交了《商品房买卖合同》、（2016）黔2301民初1524号民事调解书、（2014）黔义民初字第641号民事调解书，被告安达房开公司提交了营业执照、法定代表人身份证明复印件、质量验收证明书（基础部分、主体工程部分）、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号判决书、物业管理缴费情况表，结合本院依职权调取的（2017）黔2301执188号卷宗内《安达公司案件领款登记表》。经本院审查认定事实如下：2012年4月25日，原告林可勇与被告安达房开公司签订合同编号为安字2012113号《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处XX花园XX园XX栋X号商品房，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价400000元，付款方式为首付款120000元加公积金贷款280000元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。原告按约定方式支付了全部购房款，并于2012年11月9日接收房屋钥匙装修入住。2014年3月4日，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，本院经审理后作出（2014）黔义民初字第641号民事调解：由被告支付原告自2012年10月1日至2014年3月1日的逾期交房违约金24604.82元，该款被告已支付原告；2016年3月30日，原告再次起诉要求被告支付逾期交房违约金、房屋面积误差款、逾期办证违约金，本院经审理后作出（2016）黔2301民初1524号民事调解：由被告支付原告2014年4月1日至2016年3月31日的逾期交房违约金7570元、房屋面积误差款9048元、逾期办证违约金42000元，共计58618元。该款被告已于2017年2月17日领取。案涉房屋实际建筑面积为146.04平方米。另查明，被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的1-3年期贷款基准年利率从2015年10月24日至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告林可勇所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，并于2012年11月9日接收房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案被告应否支付原告逾期交房违约金的问题，因双方合同约定被告应于2012年9月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故对被告关于其交付原告的房屋已经验收合格不应支付逾期交房违约金的辩解意见，本院依法不予采信。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，该约定明显过高，根据本院生效判决认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7.2元，本院亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准，但因原告装修入住后已不存在租金损失，而被告交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，故被告仍应承担由此带来的违约责任，本院即依法按租金的30%计算被告逾期交房的违约金。再因被告已支付原告截至2016年3月31日的逾期交房违约金，故在本案中，被告应支付原告的逾期交房违约金依法计算为：[146.04平方米×7.2元/月·平方米÷30天×851天（2016年4月1日至2018年7月31日）]×30%=8948.16元。关于原告诉请的逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理原告房屋权属证书的前提条件，被告未如期完成该项合同义务，即已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案被告依法应予支付原告逾期办证的违约金；再次，因本案原、被告双方约定交房时间为2012年9月30日，被告应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，被告违约期间即应从2012年12月29日起算。关于原告诉请的逾期办证违约金是否过高的问题，因双方未对被告逾期办证的违约责任进行约定，本案原告请求按照银行贷款利率计算本案逾期交房违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及原告所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整；被告违约期间中国人民银行公布的金融机构1-3年期贷款基准利率从2015年10月24日起未再调整，且被告已于2017年2月17日领取了房屋面积差价款9048元，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金分段计算为：[400000元×4.75%÷365天×321天（2016年4月1日至2017年2月16日）]+[（400000元-9048元）×4.75%÷365天×530天（2017年2月17日至2018年7月31日）]=43675.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林可勇自2016年4月1日起至2018年7月31日止的逾期交房违约金8948.16；二、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林可勇自2016年4月1日起至2018年7月31日止的逾期办理房屋权属证书违约金43675.74元；三、驳回原告林可勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费921元，由原告林可勇承担328元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一八年十月十二日书记员  廖 雷