包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2783号原告：任天华，男，1993年7月13日出生，汉族，现住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：刘丽，内蒙古铎誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永霞，内蒙古铎誉律师事务所律师。被告：殷虎，男，1969年5月16日出生，汉族，农民，现住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：陈铁钢，包头市148协调指挥中心第二法律服务所法律工作者。被告：包头市联邦置业有限责任公司九星店。负责人：武异新，系经理。委托诉讼代理人：辛建敏，该店店长。被告：包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司。负责人：武异新，系经理。原告任天华与被告殷虎、被告包头市联邦置业有限责任公司九星店、被告包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任天华及其委托诉讼代理人刘丽、刘永霞，被告殷虎及其委托诉代理人陈铁钢，被告包头市联邦置业有限责任公司九星店委托诉讼代理人辛建敏到庭参加诉讼。被告包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。任天华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告于2018年3月20日和被告殷虎、被告包头市众邦置业经纪有限责任公司签署的房屋买卖（置换）合同（合同编号为ZB1800948）；2、判令被告殷虎返还定金20000元整；3、判令被告殷虎支付违约金73000元，被告包头市联邦置业有限责任公司九星店及包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司承担连带责任；4、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2018年3月20日，任天华与殷虎签订房屋买卖（置换）合同，合同约定，殷虎将其所有的位于包头市××区号房屋出售任天华，首付款50000元，包含20000元定金。剩余购房款待银行放款当日一次性给殷虎。合同签订后，任天华依照约定履行合同义务，交付定金、办理评估、贷款手续。2018年3月20日，任天华在包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司工作人员的带领下在包头市联邦置业有限责任公司九星店将20000元定金给付殷虎，殷虎给任天华出具了定金收条。同时表示包头市联邦置业有限责任公司九星店全权代表其本人，日后的一切事宜均由联邦置业全权处理。3月21日，任天华将剩余30000元交至包头市联邦置业有限责任公司九星店，由其代殷虎收取。任天华在贷款过程中，因首付款较低，外加政策调整，找了三家银行和其认可的评估机构，在办理贷款的过程中，殷虎拒绝协助任天华办理贷款手续并被告知已将诉争房屋卖予他人。后殷虎退还任天华30000元，尚欠20000元。殷虎的行为，已经违反合同约定的相关义务，并且明确以自己的行为表示不履行主要债务，已构成根本违约，现诉至法院。殷虎辩称，同意解除与原告签订的房屋买卖合同，不同意返还定金和支付违约金，诉讼费由任天华自己承担。任天华诉状中承认支付的50000元包含定金20000元，并且承认殷虎已经返还了30000元。任天华在诉状中陈述希望用殷虎的房子办理贷款，但是找了多家银行贷款依然没能达到其希望的贷款额度，导致贷款迟迟没能办理成功，违约责任在任天华，应当由任天华自行承担责任。包头市联邦置业有限责任公司九星店辩称，任天华与殷虎签订的房屋买卖合同中没有涉及到九星店。联邦置业九星店没有在合同中签字。包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司未到庭，未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。任天华与殷虎及包头市联邦置业有限责任公司九星店对房屋买卖（置换）合同的性质、效力、约定的内容均没有异议。本院认定事实如下:2018年3月20日，任天华作为购房人与售房人殷虎、中介公司包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司签订房屋买卖（置换）合同一份，合同约定，任天华购买殷虎所有的坐落于包头市××区号房屋一套，房屋售价人民币730000元，约定首付款50000元包括定金20000元。合同签署之日交付20000元定金，其余30000元在2018年3月23日前支付。剩余购房款680000元待银行放款当日一次性给付殷虎；任天华按约定交清全款或者贷款审批合格后，双方按包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司要求在3日内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司保管；关于违约责任适用合同第六条第三款第二项约定，“甲乙双方保证所提供的各种材料真实、可靠。如因证明不属实或资信度不够造成贷款未果，责任方承担相应的责任及经济赔偿；第三项约定，甲乙双方必须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担；第四款约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。”合同签订当日，任天华支付殷虎定金20000元，殷虎给任天华出具收条一份。2018年3月21日，任天华将剩余30000元交至包头市联邦置业有限责任公司九星店，由包头市联邦置业有限责任公司九星店给任天华出具收条。现该30000元，由于双方未完成买卖行为，包头市联邦置业有限责任公司九星店已退还任天华。关于贷款情况，庭审中任天华提出，找了两家银行，第一家是建设银行，能够办理低首付的房屋贷款项目，且其已经通过建行的银行资质审查和房屋评估，但合同签署需要殷虎配合时，殷虎一直未出现。当时银行评估能贷款680000元，后银行因业务调整取消了该项业务，贷款未办理成功，贷款不能成功办理的原因是殷虎拒不配合和银行业务调整。另一个银行是中国银行，原告已经通过评估和资质审查，在办理面签时殷虎拒不配合办理，后任天华联系殷虎时，被告知殷虎因无法承担个人贷款等原因已经将房屋出卖，有录音可以证明。殷虎及包头市联邦置业有限责任公司九星店质证称，建行贷款只能贷到房屋评估价的60%至70%，房屋的评估价是730000元，只能贷款430000元，因此任天华找了很多家银行也无法完成贷款。殷虎已经积极配合任天华进行贷款，任天华首付款太低，不可能通过银行的面签，贷款未办理成功，是因为任天华个人资质不够。庭审中，任天华申请证人原包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司的工作人员祝琦出庭作证，证明任天华办理贷款的经过，任天华及包头市联邦置业有限责任公司九星店均认可贷款进行到评估阶段，未进行到银行发放贷款阶段。殷虎对证人证言不予认可。上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，任天华与殷虎签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，系有效协议。合同履行过程中，双方因贷款流程及资信度问题，发生分歧。现任天华要求解除与被告殷虎及包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司签订的《房屋买卖（置换）合同》，殷虎同意解除，故解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》。殷虎应返还原告任天华定金20000元。任天华要求殷虎承担违约金73000元及要求包头市联邦置业有限责任公司九星店及包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司承担连带给付责任的诉讼请求，因双方在合同履行过程中，对贷款流程及审批额度均未明确约定，且该买卖行为均未给双方造成实际损失。故，任天华的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除任天华与殷虎及被告包头市众邦置业有限责任公司青山第十二分公司签订的房屋买卖（置换）合同；二、殷虎返还任天华定金20000元，于本判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回任天华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由任天华负担1625元，殷虎负担505元，于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 白砚峰审判员 朱永利审判员 秦娇娇 二〇一八年十月二十五日书记员 申 奥附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。