台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初5903号原告（执行案外人）：浙江日昇建设有限公司，住所地浙江省临海市东方大道**。法定代表人：俞海华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，浙江时空律师事务所律师。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司台州分行，住，住所地浙江省台州市经济开发区白云山南路****/div>负责人：周远进，该行行长。委托诉讼代理人：金跃，浙江鲁大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金玲玲，浙江鲁大律师事务所律师。第三人（被执行人）：临海市运达家私厂（普通合伙），住所地浙江，住所地浙江省临海市邵家渡街道枧桥董村>法定代表人：吴海滨，执行事务合伙人。第三人（被执行人）：临海市欣兰工艺品有限公司，住所地浙江，住所地浙江省临海市大田街道下高村>法定代表人：陈金秋，执行董事。第三人（被执行人）：浙江伟峰工艺品有限公司，住所地浙江，住所地浙江省临海市永丰镇半坑蚕种场南山>法定代表人：朱伟信，执行董事。第三人（被执行人）：吴海滨，男，1971年4月10日出生，汉族，住浙江省临海市。第三人（被执行人）：陈金秋，女，1973年9月24日出生，汉族，住浙江省临海市。原告浙江日昇建设有限公司（以下简称日昇公司）为与被告平安银行股份有限公司台州分行（以下简称平安银行台州分行）、第三人临海市运达家私厂（普通合伙）（以下简称运达家私厂）、临海市欣兰工艺品有限公司、浙江伟峰工艺品有限公司、吴海滨、陈金秋案外人执行异议之诉一案，于2018年7月2日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月24日公开开庭审理了本案。原告日昇公司的委托诉讼代理人王以德、王琳，被告平安银行台州分行的委托诉讼代理人金跃到庭参加诉讼。第三人运达家私厂、临海市欣兰工艺品有限公司、浙江伟峰工艺品有限公司、吴海滨、陈金秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告日昇公司向本院提出诉讼请求：停止对第三人运达家私厂所有的坐落于临海市××街道××村的房地产不带租拍卖，请求带租拍卖。经本院当庭释明，原告日昇公司的诉讼请求变更为：确认原告日昇公司对第三人运达家私厂所有的1＃办公楼、2＃厂房、3＃厂房、4＃厂房（以下简称本案讼争房产）享有自2014年8月30日至2024年8月30日的租赁权，在此期间，不得对本案讼争房产实施强制腾空的执行行为。事实和理由：2013年4月1日，原告日昇公司与第三人运达家私厂签订《建设工程施工协议》，约定由原告日昇公司承包建设第三人运达家私厂的办公楼及厂房。该工程由原告日昇公司的内部承包人徐学掌承建施工，并于2014年3月完工，但因第三人运达家私厂拖欠工程款，原告日昇公司拒绝配合竣工验收。2014年8月30日，原告日昇公司与第三人运达家私厂就工程款进行结算，截止该日第三人运达家私厂尚欠原告日昇公司工程款7248897元，故原告日昇公司与第三人运达家私厂于同日签订了两份《房屋租赁合同》，约定第三人运达家私厂将本案讼争房产出租给原告日昇公司，租金按月抵扣工程款及利息，其中2＃、4＃厂房租金为每月68612元，办公楼、3＃厂房租金为每月30246.3元，原告日昇公司无需实际支付租金，租期自第三人运达家私厂交付本案讼争房产于原告日昇公司使用之日起暂定10年，如租赁期满后租金仍不足工程款本息，则原告日昇公司有权继续租赁。该两份《房屋租赁合同》签订后，原告日昇公司配合竣工验收，该工程于2014年9月20日验收合格。2014年10月1日，原告日昇公司将2＃厂房出租给台州好韵达车业有限公司，后陆续将另3幢房产出租给娄依泽、临海市宏热汽车配件有限公司、临海市远昌塑业有限公司。2014年11月18日，被告平安银行台州分行与第三人运达家私厂未经原告日昇公司同意就本案讼争房产办理了抵押登记。2015年11月6日，因被告平安银行台州分行与本案各第三人之间的金融借款合同纠纷案进入执行程序，本案讼争房产被本院查封。2016年6月7日，本院裁定拍卖本案讼争房产，并确认原告日昇公司对本案讼争房产享有租赁权。被告平安银行台州分行于2017年3月13日提出异议，要求涤除原告日昇公司的租赁权。本院于2017年4月27日作出（2017）浙1002执异9号执行裁定，否定了原告日昇公司租赁合同的真实性，原告日昇公司不服提起诉讼，本院以案外人执行异议之诉需以案外人对执行标的主张权利而向执行法院提出异议为前提的理由，驳回了原告日昇公司的起诉。原告日昇公司于2018年6月5日提出执行异议，本院于2018年6月13日作出（2018）浙1002执异12号执行裁定，驳回了原告日昇公司的异议请求。原告日昇公司认为，本院否定其租赁合同的真实性缺乏法律依据，本案讼争房产应当带租拍卖，且租赁期间买受人不享受租金收益。理由为：首先，原告日昇公司的租赁权是基于对第三人运达家私厂工程款债权转化而来，原告日昇公司作为承包人在竣工后6个月内享有建设工程优先受偿权，该优先受偿权优于一般的抵押权。当时原告日昇公司与第三人运达家私厂自愿达成以租金抵偿拖欠的工程款项，未违反法律禁止性规定，不存在恶意串通，双方建立的租赁关系真实合法有效。其次，根据物权法第一百九十条，原告日昇公司对本案讼争房产取得租赁权在被告平安银行台州分行设立抵押权之前，原告日昇公司的租赁权不应受被告平安银行台州分行抵押权的影响。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，原告日昇公司已实际占有租赁物，符合租赁合同真实履行的审查条件。原告日昇公司与第三人运达家私厂签订《房屋租赁合同》后，陆续将四幢房产转租，有转租合同、租户的营业执照、水电费发票、纳税证明为证，其中次承租人台州好韵达车业有限公司的住所（经营场所）使用证明上有原告日昇公司内部承包人徐学掌签字，由此也可印证本案讼争房产在抵押登记前已经由原告日昇公司实际掌控，转租权的行使正是原告日昇公司享有并行使承租权的体现，证明原告日昇公司已取得承租人地位。综上，原告日昇公司对本案讼争房产享有真实合法有效的租赁权，根据买卖不破租赁规则，原告日昇公司的租赁权应予保护，故请求本院支持其诉讼请求。被告平安银行台州分行辩称，从原告日昇公司诉状中的事实理由及本院（2017）浙1002执异9号执行裁定书看，可以认定原告日昇公司对第三人运达家私厂享有的是债权，其对本案讼争房产的占有是基于以租赁权充抵债权，根据法律规定，这种占有的形式不具有租赁权的性质。原告日昇公司与第三人运达家私厂签订的二份房屋租赁合同也是虚假的，至少也是在被告平安银行台州分行办理抵押登记后补签的，主要理由为：一、两份房屋租赁合同中第三人运达家私厂尚欠原告日昇公司的工程款是一样的，但两项工程的工程量是不一样的，如果工程款是对整个工程量的结算，那么原告日昇公司与第三人运达家私厂不需要签订两份房屋租赁合同。二、两份房屋租赁合同上第三人运达家私厂的法定代表人吴海滨的签名笔迹明显不同，可能是他人代签的行为。三、原告日昇公司在诉状中陈述，2014年9月20日厂房建设工程才完成，但两份房屋租赁合同的签订时间是2014年8月30日，明显是倒签，为的是对抗被告平安银行台州分行的抵押权。至于原告日昇公司与第三人运达家私厂是否存在真实的租赁关系，待质证时阐述。综上，原告日昇公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求本院驳回原告日昇公司的诉讼请求。第三人运达家私厂、临海市欣兰工艺品有限公司、浙江伟峰工艺品有限公司、吴海滨、陈金秋均未作陈述。原告日昇公司为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：证据一：建设工程施工协议、建筑工程企业内部承包合同、工程造价咨询报告书各一份，证明原告日昇公司承建第三人运达家私厂的办公楼、厂房，由案外人徐学掌内部承包建设的事实。证据二：房屋租赁合同两份，证明第三人运达家私厂因拖欠原告日昇公司工程款，双方于2014年8月30日达成房屋租赁合同的事实。证据三：房屋出租协议四份及相关的企业信息、住所（经营场所）使用证明、纳税证明、电费发票等，证明原告日昇公司已实际占有使用本案讼争房产，并将本案讼争房产转租给他人的事实。证据四：本院（2018）浙1002执异12号执行裁定书一份，证明原告日昇公司的执行异议申请被本院驳回的事实。证据五：本院（2017）浙1002执异9号执行裁定书、（2017）浙1002民初4336号民事裁定书各一份，证明本院对本案讼争房产原是带租拍卖，因被告平安银行台州分行的执行异议申请，本院涤除了原告日昇公司对本案讼争房产租赁权的事实。原告日昇公司提供的证据均为复印件，庭审中已与原件核对无异。被告平安银行台州分行的质证意见：对证据一的建设工程施工协议、企业内部承包合同、工程造价咨询报告书的真实性、合法性、关联性均有异议，被告平安银行台州分行无法确定该事实的真实性，所涉工程即使是原告日昇公司承建的，第三人运达家私厂欠原告日昇公司也是工程款，该组证据反而能证明原告日昇公司所说的租赁只是一个形式，名为租赁权实为债权。对证据二两份房屋租赁合同的三性均有异议，该两份房屋租赁合同中甲方（即第三人运达家私厂）与乙方（即原告日昇公司）法定代表人处的签名应该是同一人所签，但第三人运达家私厂的法定代表人吴海滨的签字在两份租赁合同中又明显不同。2#、4#厂房的租赁合同签订时间是2014年8月30日，但从笔迹来看，第三人运达家私厂、原告日昇公司签名使用的与签时间使用的不是同一只笔，即使该合同是真实的，时间也是后补的；3#厂房和1#办公楼的租赁合同，上面连落款日期都没有，无法证明该租赁合同形成的时间是在被告平安银行台州分行取得抵押权之前或是之后。对证据三中徐学掌与台州好韵达车业有限公司签订的房屋出租协议，签订的时间是2014年10月1日，此时台州好韵达车业有限公司还没有公章，公司还在筹备，公章还没有刻，所以该协议加盖了公章恰恰说明该协议是倒签或是补签。对台州好韵达车业有限公司的企业信息、住所（经营场所）使用证明的真实性没有异议，该企业信息、住所（经营场所）使用证明可以证明台州好韵达车业有限公司于2014年10月16日才向临海市市场监督部门申报，住所（经营场所）使用证明上徐学掌是在“证明单位”处签名，是作为枧桥董村主任签的名，并不是证明徐学掌对租赁物的掌控。对证据三中徐学掌分别与娄依泽、临海市红热汽车配件有限公司、黄昌亮签订的三份房屋租赁协议及纳税证明、电费发票的三性均有异议，被告平安银行台州分行不能确定该三份租赁合同的真实性，该三份租赁合同也不是第三人运达家私厂所签，如果徐学掌的租赁权不能成立，这些租赁协议也不能成立，退一步讲，徐学掌与临海市红热汽车配件有限公司的租赁合同签订于2015年12月30日、与黄昌亮的租赁合同签订于2015年4月30日，在时间上都晚于被告平安银行台州分行取得抵押权的时间，即使租赁关系成立也不能对抗被告平安银行台州分行的抵押权。对证据四的真实性没有异议，对关联性有异议，该裁定书认定原告日昇公司租赁本案讼争房产的行为是以租赁权抵债的行为，原告日昇公司实际上不享有租赁权。证据五的两份裁定书，特别是（2017）浙1002执异9号裁定书，证明本院已经涤除了原告日昇公司的租赁权，认定原告日昇公司是以租赁权抵债权的事实。针对被告平安银行台州分行的质证意见，原告日昇公司补充意见：证据一的建设工程施工协议、建筑工程企业内部承包合同，证明第三人运达家私厂的厂房建设工程由原告日昇公司承包，并由原告日昇公司的内部承包人徐学掌实际施工，工程造价咨询报告书证明第三人运达家私厂拖欠工程款的事实，对这些证据，合同的各方均没有异议，显然不存在无法确认的问题。第三人运达家私厂与原告日昇公司签订房屋租赁合同，首先就是基于该建设工程施工协议。对证据二，第三人运达家私厂与原告日昇公司签订的该两份租赁合同上，不但均有吴海滨的签名，关键还有第三人运达家私厂的公章，至今第三人运达家私厂从没有提出过异议，被告平安银行台州分行对此的异议是违背客观事实的。徐学掌将本案讼争房产出租给台州好韵达车业有限公司、娄依泽等人都是客观事实，合同也都是真实的，收取的租金就是用于折抵第三人运达家私厂拖欠的工程款。徐学掌与台州好韵达车业有限公司签订合同是2014年10月1日，台州好韵达车业有限公司的住所（经营场所）使用证明是2016年10月16日，这是在工商行政部门有备案的，住所（经营场所）使用证明上还有第三人运达家私厂的盖章和吴海滨的签名，这些都证明租赁实际发生并且是在被告平安银行台州分行取得抵押权之前。此后，徐学掌与临海市红热汽车配件有限公司、娄依泽等人签订的租赁合同，也都完全按照第三人运达家私厂与原告日昇公司的租赁协议执行，以收取的租金折抵工程款，租赁之后实际发生的水电费用、纳税证明等，都能证明承租人实际占有使用租赁物的事实。被告平安银行台州分行为支持其主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：证据六：临房权证邵家渡街道字第2××1号、第1××9号房屋所有权证、临大国用（2014）第1008号土地使用权证、临房他证邵家渡街道字第2××5号房屋他项权利证、本院（2015）台椒商初字第2340号民事判决书各一份，证明第三人临海市欣兰工艺品有限公司为向被告平安银行台州分行借款，第三人运达家私厂以自己的房屋所有权证号为临房权证邵家渡街道字第1××9、第2××1的房产提供抵押担保，并于2014年11月18日办理了抵押登记，被告平安银行台州分行享有的抵押权也已为本院确认的事实。证据七：本院（2015）台椒执民字第3149号、第3149-1号执行裁定书两份，证明本院裁定查封、拍卖房产证号为临房权证邵家渡街道字第2××1号、第1××9号房产的事实。证据八：房屋租赁合同、营业执照、企业章程各一份，证明台州好韵达车业有限公司于2014年8月31日已承租第三人运达家私厂的2#厂房，徐学掌此时并未掌控该租赁物，其与台州好韵达车业有限公司签订的合同是虚假的。被告平安银行台州分行提供的证据均为复印件，庭审中已与原件核对无异。原告日昇公司的质证意见：对证据六没有异议，需要说明的是，第三人运达家私厂的房产是原告日昇公司建造的，房产证没有原告日昇公司的配合是办不下来的，后来第三人运达家私厂与原告日昇公司协商，同意将本案讼争房产出租给原告日昇公司10年，以租金折抵工程款，原告日昇公司才配合竣工验收，第三人运达家私厂才办理了房产证。还有一点，原告日昇公司取得租赁权早，被告平安银行台州分行取得抵押权晚，且其是在原告日昇公司不知情的情况下办理了抵押登记，其在发放贷款的时候也没有到实地查看，没有核实本案讼争房产的实际使用情况。对证据七没有异议，需要说明的是，法院一开始是带租拍卖的，由于被告平安银行台州分行提出执行异议，才有本案纠纷。对证据八，该证据恰恰能证明2#厂房是什么时候出租的，第三人运达家私厂与原告日昇公司签订租赁合同的时间是2014年8月30日，次日也就是8月31日，第三人运达家私厂就与台州好韵达车业有限公司签订该租赁合同，当时厂房还未竣工验收，台州好韵达车业有限公司又在筹备，办理工商登记需要住所证明，而证明住所的合同须是与房产所有权人即第三人运达家私厂签订才能备案，因此该租赁合同是为台州好韵达车业有限公司办理工商登记用的，并不能否定原告日昇公司租赁合同的真实性。租赁合同的履行，支付租金是关键，台州好韵达车业有限公司如果是向第三人运达家私厂承租的厂房，那么租金应支付给第三人运达家私厂，但实际上台州好韵达车业有限公司的租金是支付给徐学掌的，由此也证明台州好韵达车业有限公司是向徐学掌承租了2#厂房。针对原告日昇公司的质证意见，被告平安银行台州分行补充意见：原告日昇公司认为台州好韵达车业有限公司的租金是支付给徐学掌的，被告平安银行台州分行可以向本院提交台州好韵达车业有限公司支付租金给第三人运达家私厂的转账记录。第三人运达家私厂、临海市欣兰工艺品有限公司、浙江伟峰工艺品有限公司、吴海滨、陈金秋均未提供证据，也未陈述质证意见。为查明本案事实，本院依职权调查、收集了以下证据：证据九：照片8张。证据十：本院情况说明一份。证据十一：对章维洲、徐学掌的谈话笔录各一份。原告日昇公司的质证意见：对本院收集的上述证据均无异议。被告平安银行台州分行的质证意见：对本院收集的上述证据均无异议。章维洲的笔录中，明确台州好韵达车业有限公司是向第三人运达家私厂承租厂房，不是向徐学掌承租的，徐学掌对租赁物没有实际占有。本院认证如下：对原告日昇公司提供的证据四、证据五，被告平安银行台州分行提供的证据六、证据七，本院收集的证据九、证据十、证据十一，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院均予采信。对原告日昇公司提供的证据一，该组证据能相互印证，第三人运达家私厂也未提出异议，结合本院收集的证据十一，本院对该证据予以采信。对原告日昇公司提供的证据二、证据三，被告平安银行台州分行提供的证据八，本院在综合分析全案事实后再予以认证。据此，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实：本案讼争房产坐落于临海市××街道××村，土地使用权证号为临大国用（2014）第1008号，由1＃办公楼及2＃、3＃、4＃厂房组成，其中临房权证邵家渡街道字第2××1号登记的是1＃办公楼（建筑面积为1419.75平方米）和2＃厂房（建筑面积8664.21平方米），临房权证邵家渡街道字第1××9号登记的是3＃厂房（建筑面积为2944.36平方米）,4＃厂房至今没有获得审批登记。2014年11月17日，被告平安银行台州分行与第三人临海市欣兰工艺品有限公司签订一份《综合授信额度合同》，约定被告平安银行台州分行授予第三人临海市欣兰工艺品有限公司6000万元综合授信额度，授信额度期限自2014年11月17日起至2015年11月16日，授信额度的授信方式包括但不限于贷款、票据承兑和贴现等。同日，被告平安银行台州分行与第三人运达家私厂签订一份《最高额抵押担保合同》，约定第三人运达家私厂以其所有的坐落于临海市××街道××村的房产为第三人临海市欣兰工艺品有限公司与被告平安银行台州分行签订的授信额度合同及具体授信业务合同项下债务的履行提供最高额抵押担保，抵押担保的范围包括主合同项下全部债务本金利息、复利及罚息、实现债权费用，上述债务本金最高额为3230万元，双方并于2014年11月18日办理了第三人运达家私厂所有的房屋所有权证号为临房权证邵家渡街道字第2××1号、第1××9号，土地使用权证号为临大国用（2014）第1008号房产的抵押登记手续，被告平安银行台州分行取得临房他证邵家渡街道字第2××5号房屋他项权利证。2015年7月13日，本院受理被告平安银行台州分行起诉第三人临海市欣兰工艺品有限公司、运达家私厂、浙江伟峰工艺品有限公司、吴海滨、陈金秋金融借款合同纠纷一案，并于同年8月27日作出（2015）台椒商初字第2340号民事判决，责令第三人临海市欣兰工艺品有限公司返还给被告平安银行台州分行借款本金3000万元并支付利息、罚息，被告平安银行台州分行对第三人运达家私厂所有的坐落于临海市××街道××村房地产（他项权证号为：临房他证邵家渡街道字第2××5号）的折价款或拍卖、变卖后所得价款优先受偿，第三人浙江伟峰工艺品有限公司、吴海滨、陈金秋同时承担相应的担保责任。该判决生效后，被告平安银行台州分行向本院申请执行，本院于2015年11月6日作出（2015）台椒执民字第3149号执行裁定，查封第三人运达家私厂所有的坐落于临海市××街道××村房地产（临房权证邵家渡街道字第2××1号／第1××9号）。2016年6月7日，本院作出（2015）台椒执民字第3149-1号执行裁定，拍卖第三人运达家私厂所有的上述被查封的房地产。2017年3月10日，本院作出带租拍卖告知书。被告平安银行台州分行于同年3月13日提出执行异议。2017年4月27日，本院作出（2017）浙1002执异9号执行裁定，认为被告平安银行台州分行的异议成立，涤除了原告日昇公司的租赁权。原告日昇公司不服该裁定提起诉讼。2017年9月20日，本院作出（2017）浙1002民初4336号民事裁定，认为案外人执行异议之诉需以案外人对执行标的主张权利而向执行法院提出执行异议为前提，现原告日昇公司作为案外人主张租赁权，却以被告平安银行台州分行的执行异议为前提，不符合法律规定，裁定驳回原告日昇公司的起诉。该裁定生效后，本院以2016年6月7日作出的（2015）台椒执民字第3149-1号执行裁定重新启动拍卖程序，原告日昇公司不服提出执行异议，本院于2018年6月13日作出（2018）浙1002执异12号执行裁定，驳回原告日昇公司的异议申请。原告日昇公司在法定期限内提起本案诉讼。另查明，案外人徐学掌不是原告日昇公司的员工，其自行承揽工程项目后以挂靠某企业的方式从事该工程建设。约于2013年4月（原告诉状中的时间，庭审中原告又说是7月），原告日昇公司与第三人运达家私厂签订建设工程施工协议，约定由原告日昇公司承建第三人运达家私厂的1#办公楼及2#厂房，总建筑面积约11000平方米，工程总造价约900万（以施工图纸编制预算），工期为185个日历天（以批准的开工通知书日期为准算起），协议还对工程质量、工程款支付、工程验收等方面进行了约定。2013年4月25日，原告日昇公司与案外人徐学掌签订建筑工程企业内部承包合同，约定原告日昇公司将第三人运达家私厂的上述建设工程以包工包料形式承包给徐学掌，徐学掌上缴原告日昇公司税收及管理费等。在经济责任及财务管理上，原告日昇公司与案外人徐学掌约定“工程款必须汇入甲方（指原告日昇公司）指定帐户，乙方（指徐学掌）不能直接向发包单位领取现金和支票”、“在施工期间或在办理竣工验收、结算时，如发现乙方有对外债务或债权人向公司催讨时，甲方有权停止拨付其工程款”。该合同签订后，徐学掌即组织施工。约于2014年3月（原告诉状中的时间，庭审中原告说是4月），该工程完工。2014年11月11日，临海市同益工程咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，审定第三人运达家私厂的1#办公楼、2#厂房、4#厂房及附属工程的造价金额为12836897元，净核（增）减额为1026951元。在该工程造价审定单上，原告日昇公司、第三人运达家私厂均盖章确认。因第三人运达家私厂无力支付工程款，原告日昇公司拒绝配合工程验收。后经协商，原告日昇公司与第三人运达家私厂签订两份房屋租赁合同，签订日期为“2014年8月30日”的这份合同内容为：原告日昇公司承包建设第三人运达家私厂的2#、4#厂房（2#建筑面积为8664平方米，4#建筑面积为1137.8平方米），因第三人运达家私厂尚欠原告日昇公司工程款7248897元，愿将该两幢厂房出租给原告日昇公司，租金按月抵扣工程款，租期自第三人运达家私厂交付2#、4#厂房于原告日昇公司使用之日起暂定为10年，租金为每月68612元。另一份无签订日期的合同内容为：原告日昇公司承包建设第三人运达家私厂的办公楼、3#厂房（办公楼面积为1420.9平方米，3#建筑面积为2900平方米），因第三人运达家私厂尚欠原告日昇公司工程款7248897元，愿将该办公楼、厂房出租给原告日昇公司，租金按月抵扣工程款，租期暂定为10年，自2014年8月30日至2024年8月30日，租金为每月30246.3元等。庭审中，原告日昇公司主张其承包建设了第三人运达家私厂的1#办公楼、2#厂房、4#厂房工程，两份房屋租赁合同的签订时间均是2014年8月30日，此时第三人运达家私厂共尚欠工程款7248897元。该两份房屋租赁合同签订后，原告日昇公司没有使用过租赁标的，也未向第三人运达家私厂支付过租金，也从未向现在的承租人收取过租金。又查明，徐学掌于2015年4月30日与郭晓玲签订房屋租赁合同，约定徐学掌将“自有办公区厂房一幢（建筑面积：1150平方米）”出租给“临海市远昌塑业有限公司”作为生产用房，租赁期限为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金为每年11万元。工商登记材料显示，临海市远昌塑业有限公司成立于2015年4月23日，住所地是临，住所地是临海市邵家渡街道枧桥董村是郭晓玲。2014年10月1日，徐学掌与台州好韵达车业有限公司签订房屋出租协议，约定徐学掌将“自有的”2#厂房面积计8664平方米出租给台州好韵达车业有限公司，租期10年，自2014年10月1日至2024年10月1日，租金为每年727776元，该协议上盖有台州好韵达车业有限公司的公章，代表台州好韵达车业有限公司署名的是王军强。2015年12月30日，徐学掌与临海市宏热汽车配件有限公司签订房屋出租协议，约定徐学掌将“拥有10年租赁权”的3#厂房面积计3000平方米并配套630KV变压器出租给临海市宏热汽车配件有限公司，租期为10年，自2015年1月1日至2025年1月1日，租金为每年288000元，现该厂房由临海市宏热汽车配件有限公司占有使用。2014年10月14日，徐学掌与娄依泽签订房屋出租协议，约定徐学掌将“自有的”4#厂房面积计1137.8平方米出租给娄依泽,租期为5年，自2014年10月14日至2019年10月14日，租金为每年109228元，其中娄依泽承担75840元，张显春承担33500元。徐学掌自认收取上述四份房屋租赁合同的租金，但没有计算过实际已收取多少租金。本院因本案及（2017）浙1002民初4336号案两次前往现场实地勘查，均未查明1号办公楼和4号厂房使用现状。再查明，2014年8月31日，第三人运达家私厂与台州好韵达车业有限公司签订房屋租赁合同，约定第三人运达家私厂将2#厂房出租给台州好韵达车业有限公司用于生产电动车，租期自2014年8月31日至2024年8月30日，租金为每年730548元。台州好韵达车业有限公司的股东章维洲于2017年6月1日【本院审理（2017）浙1002民初4336号案件时】向本院陈述，其与吴海滨是同学，2#厂房由徐学掌建设，2014年8月30日，其向吴海滨承租了2#厂房，当时该厂房还未办理房产证，地面、墙体，地面，不能使用，吴海滨答应让其免费使用2个月，因其知道吴海滨欠帐较多，就先支付房租21万元给吴海滨作为订金，后吴海滨与徐学掌就工程款发生纠纷，其与徐学掌及吴海滨经协商，达成其应支付的租金由吴海滨委托徐学掌收取的意见，所以与徐学掌签的合同是10月份。台州好韵达车业有限公司的工商材料显示，该公司由王军强与卢雪春（章维洲妻）于2014年10月16日设立，法定代表人是王军强，现法定代表人为卢雪春，公司住所登记地址为临海市邵家渡街道枧桥董村。2#厂房共三层，原一直由台州好韵达车业有限公司占有使用，现第三层由临海市振旗灯饰有限公司占有使用，其他两层仍由台州好韵达车业有限公司占有使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依此定义，原告日昇公司以其与第三人运达家私厂签订的两份房屋租赁合同主张租赁权，本院不予支持，理由如下：一、在形式上。两份房屋租赁合同没有签订时间，即使其中的一份签有“2014年8月30日”，肉眼即能分辨出时间与签名并不同时，且两个“2014年8月30日”出于一人手笔，而没有签约日期的该份合同上原告日昇公司的名称也有错误，更为关键的是，原告日昇公司主张两份房屋租赁合同均于2014年8月30日签订，如果租赁合同属实，原告日昇公司签订一份房屋租赁合同即可，同一天签订两份内容基本相同的租赁合同有悖常理。又，原告日昇公司自认第三人运达家私厂共尚欠工程款7248897元，那么从2#、4#厂房的租赁合同计算，双方约定每月租金为68610元，租赁10年原告日昇公司应支付的租金就是8233440元，现因1#办公楼、3#厂房租赁合同的错误使第三人运达家私厂尚欠的工程款变成7248897×2元，且原告日昇公司不可能在2014年8月30日即明确第三人运达家私厂尚欠工程款7248897元，因为临海市同益工程咨询有限公司于2014年11月11日才出具工程造价咨询报告书，故本院对该两份租赁合同的真实性存疑。二、在内容上。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，租赁物的用途、租赁期限及租金的支付都是租赁合同的必备条款。本案中，原告日昇公司在两份房屋租赁合同中对承租本案讼争房产都没有明确用途，支付租金的约定也极不明确。两份租赁合同均约定租金从第三人运达家私厂将厂房实际交付原告日昇公司使用之日起算，但原告日昇公司并无证据证明什么时候开始占有、使用本案讼争房产，其中的2#、4#厂房的租赁合同没有明确的到期时间，只是约定暂租10年。三、在目的上。原告日昇公司承租本案讼争房产的目的是以应支付的租金冲抵第三人运达家私厂所欠的工程款，可是，根据原告日昇公司提供的建设工程施工协议，原告日昇公司承建的是第三人运达家私厂的1#办公楼和2#厂房，工程造价约900万元，而根据工程造价咨询报告书及案外人徐学掌的陈述，原告日昇公司还承建了第三人运达家私厂的4#厂房，本院因此也无法判断第三人运达家私厂还欠原告日昇公司多少工程款。四、在结果上。该两份房屋租赁合同签订后，原告日昇公司作为承租人，并没有实际占有、使用租赁物，作为出租人，也没有从转租中有收益。五、在实际履行上。徐学掌不是原告日昇公司的员工，只是基于建筑工程企业内部承包合同与原告日昇公司有法律上的关系，而与第三人运达家私厂并没有直接的法律上的关系，原告日昇公司以自己的名义提起本案诉讼也证明了这一点。虽然徐学掌是本案讼争房产中部分房产的实际建设者，但原告日昇公司在本案中并没有出示徐学掌转租本案讼争房产时与原告日昇公司存在法律关系的证据，且徐学掌是以自己的名义收取次承租人的租金，不是为原告日昇公司代为收取，故本院对原告日昇公司主张其与徐学掌是代理关系的意见不予采信。五、对原告日昇公司提供的其他证据的认定。由徐学掌实施转租的1#办公楼，合同签订时间是2015年4月30日，3#厂房转租的合同时间是2015年12月30日，该两份租赁合同即使真实有效，也无法证明原告日昇公司是在被告平安银行台州分行于2014年11月18日取得抵押权之前即已占有1#办公楼、3#厂房，不能对抗被告平安银行台州分行的抵押权。由徐学掌实施转租的4#厂房，虽然签订时间是在被告平安银行台州分行取得抵押权之前，但因原告日昇公司至今没有提供该厂房已经主管部门批准建设的证据，也无证据证明本院已对4#厂房采取执行措施，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于执行异议审查是执行异议之诉的前置条件的规定，本院对原告日昇公司以该租赁合同主张租赁权不予支持。由徐学掌实施转租的2#厂房，因台州好韵达车业有限公司已于2014年8月31日与第三人运达家私厂签订房屋租赁合同，原告日昇公司也未提供证据推翻徐学掌是受第三人运达家私厂的委托收取租金的事实，故其提供的由徐学掌于2014年10月1日与台州好韵达车业有限公司签订的转租合同，也不能证明其于2014年8月30日即占有了2#厂房。综上，原告日昇公司提供的两份租赁合同，名为租赁实以第三人运达家私厂的办公楼、厂房使用权抵工程款，不享有足以排除本院强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求不予支持。原告日昇公司对被告平安银行台州分行享有1#办公楼、2#厂房、3#厂房抵押权的异议，因该抵押权已为本院（2015）台椒商初字第2340号民事判决书确认，原告日昇公司的异议不属于本案的审理范围。原告日昇公司还认为，第三人运达家私厂所欠的是工程款，其对承建的第三人运达家私厂的办公楼、厂房有建设工程优先受偿权，因本案原告日昇公司主张的是租赁权，故建设工程优先受偿权是否支持，也不是本案的审理范围。第三人运达家私厂、临海市欣兰工艺品有限公司、浙江伟峰工艺品有限公司、吴海滨、陈金秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告浙江日昇建设有限公司的诉讼请求。本案受理费61625元，由原告浙江日昇建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  叶华斌人民陪审员  陈 琪人民陪审员  杨春仙二〇一八年十月三十日书 记 员  王 婷?附件：本案判决所依据的法律和法规《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。