广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初2755号 原告：南宁市金福物业服务有限公司，住所地：南宁市新阳北三路**锦秀豪庭４号楼６号楼８号楼**商铺。统一社会信用代码914501075886047955。 法定代表人:施云清，总经理。 委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：俞玉珍，女，1963年10月7日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：林坚，广西纵华律师事务所律师。 原告南宁市金福物业服务有限公司与被告俞玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日受理后，依法适用普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴长锋，被告的委托诉讼代理人林坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市金福物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告物业费、代付公摊电费、代付公摊水费、代付水费、垃圾费、代付电梯维保费合计1545.97元及违约金（违约金计算，以1545.97元为基数，按每日0.3%计，从2014年12月6日起至付清欠款之日止）；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告系锦秀豪庭小区1-2-1002号房的业主，原告系锦秀豪庭小区的物业服务公司。被告无故拖欠原告2014年12月6日至2015年10月31日期间物业费、代付公摊电费、代付公摊水费、代付水费、垃圾费、代付电梯维保费合计1545.97元。原告认为，原被告双方之间形成的物业合同关系合法有效，应受法律保护。原告为被告提供了物业服务，被告应按规定给付原告各种费用，如不按规定付款，应承担违约责任，即原告有权要求被告支付物业费用以及被告逾期付款所应承担的违约金，请求法院判如所请。 被告俞玉珍辩称，一、原、被告之间不存在合法有效的物业服务合同关系，原告向被告收取物业管理费没有事实和法律依据。原告进驻锦绣豪庭小区程序违法且从2012年12月30日起无物业经营资质，原告在无资质情况下收费的行为违法。虽然原告有代交小区水电费、垃圾费的事实，但是无论是小区的建设方还是业主，均未与原告签订过物业服务合同。二、原告没有为被告提供电梯维保服务，无权主张电梯维保费。三、原告诉请的垃圾费在其实际代缴范围内，被告愿意支付，但原告代交垃圾费只支付到2015年3月31日，因此被告只需要向原告支付2015年1月至2015年3月期间的生活垃圾费，共3个月合计24元。四、原告诉请的水费、公摊水费、公摊电费、违约金没有事实依据。本小区的水表是一户一表，原告未按月抄水表且并未取得被告的确认，原告举证的关于水费的证据不能证明与被告房屋的实际用水有关，也不能证明相应年月的实际用水度数。关于公摊水费、公摊电费，原告举证的证据没有相关部门出具的各水表读数、电表读数，无从得知原告是如何从小区用水中剥离的，原告的计算方式仅为原告单方陈述，不能证明其合理性。 经审理查明，位于南宁市万事达房地产开发有限公司（以下简称万事达公司）开发建设，被告俞玉珍为锦秀豪庭小区1号楼2单元1002号房业主，房屋建筑面积为89平方米。该小区的前期物业服务企业原为广西华清园物业管理有限公司（以下简称华清园公司），后华清园公司撤离小区，万事达公司另选聘原告为前期物业服务企业,并于2011年12月15日签订前期物业服务合同，此外，原告还与大部分业主另行签订《前期物业管理协议》，约定高层住宅物业管理综合服务费为0.7元/平方米/月，其他各项收费为公共水电分摊费（按实际使用量及收益人物业建筑面积分摊），电梯设备设施维护及年检费30元/月/户、楼中楼35元/月/户，代收生活垃圾费8元/月/户。 另查明,原告金福物业公司于2011年12月29日取得物业服务企业三级（暂定）资质证书，有效期至2012年12月29日，原告在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质相关手续。由于万事达公司未办理招投标手续也未获得相关部门批准擅自选聘原告进驻锦秀豪庭小区从事物业管理及原告在资质证书过期失效的情况下从事物业管理行为，南宁市住房保障和房产管理局于2014年3月20日分别对原告和万事达公司进行行政处罚，并于2014年8月20日注销原告三级（暂定）物业服务资质行政许可。原告自2015年11月4日起撤离锦秀豪庭小区。原告已代付小区电费至2015年8月份，代付水费至2015年4月份，代付生活垃圾处理费至2015年3月份。被告自2014年12月6日起欠交代收公摊电费，自2014年12月16日起欠交代收公摊水费、水费，自2015年1月1日起欠交物业管理费、代收电梯维保费、代收生活垃圾处理费。 再查明,2015年11月9日，锦秀豪庭小区成立自管小组，以业主自管方式维护小区安全秩序与卫生清洁，代收代缴水电费、垃圾清运费。 本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，涉案小区的房地产开发企业在原前期物业服务企业退出后，另行选聘原告，并签订前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，涉案前期物业服务合同是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对原告及涉案小区全体业主均具有约束力。签订前期物业服务合同时，原告仍然具备三级物业服务资质，虽然涉案小区的房地产开发企业未经招投标选聘原告确实违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，但该条款属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，并不影响前期物业服务合同的合同效力。 关于本案争议的各项费用： 1、物业服务费。如前所述，涉案前期物业服务合同对全体业主具有约束力，被告以其与原告不存在合法有效的物业服务合同关系为由拒交物业服务费，理据不足，本院不予采纳。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》和《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的相关规定，对于业主委员会成立之前选聘物业服务企业的南宁市住宅小区物业服务收费实行政府指导价，采取按等级定价的管理方式，物业服务企业收取住宅物业服务费的具体标准在房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价内，根据其实际提供的物业服务水平确定，并报价格主管部门核准备案。虽然前期物业服务合同及双方另行签订的《前期物业管理协议》均约定住宅物业服务费为0.7元/月/平方米，但同时约定了原告提供的物业服务标准应符合三级物业服务资质，原告上述收费标准未报价格主管部门核准备案，且其三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，到期后又未按规定办理申报三级资质相关手续，该资质已被房产行政主管部门注销，原告亦未举证证明其资质到期后所提供的物业服务标准仍符合约定的三级资质，故原告主张按约定的0.7元/月/平方米收取物业服务费，本院不予支持。鉴于原告客观上已提供物业服务，付出一定服务成本，本院酌情按0.4元/月/平方米计算物业服务费，故被告应付2015年1月1日至2015年10月31日共计10个月的物业服务费356元。 2、代收电梯维保费。涉案小区均为带电梯住宅，原告需支出电梯的日常维护、专业维保商的维保费、电梯的年检费等费用，故原告主张按30元/月/户支付电梯维保费，符合合同约定，并无不当，本院予以支持，故被告应付2015年1月1日至2015年10月31日共计10个月的电梯维保费300元。 3、代收公摊水费、公摊电费。原告计算该两项费用时均是按住宅户数分摊，但双方在《前期物业管理协议》中明确约定公共水电分摊费按实际使用量及收益人物业建筑面积分摊，原告在本案主张的计算方式与约定不符，且原告未能提供按约定计算该两项费用所需数据和计算公式，故原告该两项请求依据不足，本院不予支持。 4、代收生活垃圾处理费。原告代付小区生活垃圾处理费至2015年3月份，故被告应支付拖欠2015年1月1日至2015年3月31日（共计3个月）的生活垃圾处理费，按每户每月8元计,为24元。 5、代收水费。原告主张被告拖欠2014年12月16日至2015年6月5日期间水费246.6元，但未能提交真实有效证据证明被告实际用水产生的费用，其主张证据不足，本院不予支持。 6.违约金。由于原告在履行合同过程中，其三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，原告在未按规定办理申报物业服务资质并获得核准的情况下继续进行小区物业管理服务，其本身存在违规行为，故原告请求被告支付所拖欠的物业管理费违约金，应不予支持。对原告主张的被告拖欠代收的电梯维保费、生活垃圾费、水费、公摊水费、公摊电费的违约金，因合同中未有相应的约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告俞玉珍支付原告南宁市金福物业服务有限公司物业服务费356元； 二、被告俞玉珍支付原告南宁市金福物业服务有限公司电梯维保费300元； 三、被告俞玉珍支付原告南宁市金福物业服务有限公司生活垃圾处理费24元； 四、驳回原告南宁市金福物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由原告负担28元，被告负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  刘春花 审判员  何卫萍 审判员  梁永光 二〇一八年十月二十四日 书记员  李媛新