西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初5006号 原告（反诉被告）：刘晓梅，女，汉族，1973年10月25日出生，住西安市高新区。 委托代理人：王成明，陕西汉廷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：寇建民，男，汉族，1964年6月21日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。 原告刘晓梅与被告寇建民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘晓梅的委托代理人王成明到庭参加了诉讼，被告寇建民及其委托代理人顾银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓梅诉称，2003年10月起，原告为开办幼儿园承租被告位于西安市××××一片空置的院子。原告投入百余万元在院子中建造了两层共计14间砖混房屋，并进行了装修翻新、路面硬化、铺设草坪、购置大型玩具等硬件。2004年，原告开办的西安市雁塔区金太阳幼儿园开业。被告于2008年刑满释放后，便开始陆续以强行锁门、断电、在学生上课期间驾驶其小汽车在园区内闲逛、赶走上课的孩子等手段，胁迫原告不断提高租金。2013年7月，被告又强行在原告建造的两层房屋上加盖了一层房屋，因工期拖延至9月开学时都未完工，迫使原告为其完成室外装修。因担忧安全隐患，当年一百余名学生办理了退学。2016年1月，被告擅自翻墙入园，将原来的门锁撬开更换了其自己的锁，扰乱了原告的经营办学。2017年年底，被告再次要求在原来的三层房屋上加盖第四层彩钢棚，因被告的违建行为对原告的办学经营和在校儿童的生命安全构成严重威胁，原告坚决不同意，但被告在寒假期间强行进入施工，原告与被告再次发生争执，被告遂将幼儿园大门反锁，不让原告进入，并将幼儿园的公章、财务印章、合同文件、财务账簿等强行扣留，被告的行为致使原告无法经营，给原告造成巨大损失。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告立即向原告返还被其控制的幼儿园公章、财务印章、自2005年起的全套财务会计资料、学生档案，合同书等法律文件、保险柜、其他设备设施等；2、解除原告与被告的合同；3、被告赔偿原告损失800,000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告寇建民辩称，1、在刘晓梅无力办学、长期拖欠房租的情况下，寇建民阻止其进入幼儿园内实属无奈之举，如果园内尚有财产存在，寇建民也有权予以留置。事实如下：寇建民为方便电动汽车充电，征得刘晓梅同意，配置了金太阳幼儿园大门钥匙一把，并没有园区其他房门钥匙，至今也没有非法侵入其他房间。刘晓梅诉请1中列举的财产，寇建民并不清楚，更没有非法控制。2、刘晓梅要求解除租赁合同，并索赔800,000元无事实和法律依据。3、刘晓梅解除合同的真实原因是无力办学、无心办学，与寇建民无关。综上，要求驳回原告的诉请。 被告寇建民反诉称，2013年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，并于2013年6月30日，原告与被告签订租赁补充合同。原告与被告签订的租赁合同及补充合同约定了租金，但截至目前，原告拖欠2017年房租1,400元，拖欠2018年房租287,500元（250000+250000×15%），由于合同中违约金的约定过高，被告主张违约金按照一年期同期银行贷款基准利率4.35%的1.3倍计算为288900×0.0435×1.3倍≈16,337元，房租和违约金合计305,237元，为维护被告的合法权益，被告反诉至法院，要求法院依法判令：1、原告继续履行与被告签订的房屋租赁合同；2、原告向被告支付房租288,900元，违约金16,337元，合计305,237元；3、本案诉讼费由被告承担。 原告刘晓梅针对被告寇建民的反诉辩称，原告未按时支付租金是因为被告违约在先，其主张的拖欠租金及违约金无事实与法律依据。理由如下：1、原告多次催促，被告一直不履行房屋修缮义务，影响了原告正常使用房屋。2017年12月，原告在对幼儿园园区情况进行自查过程中，发现房屋存在多出裂痕、漏水、地基下沉等情况，于是便向被告提出修缮要求，被告口头答应但无任何行动。2018年1月19日，雁塔区教育局联合其他部门对幼儿园开展例行年度检查，并就上述问题以书面形式向幼儿园发出整改报告，要求限期修缮、加固并提供房屋安全鉴定合格证书。原告来到被告家中，再次提出修缮要求，但被告却一直未履行任何修缮义务。同时，原告明确告知只要被告维修了房屋，原告就立即支付2018年的租金。2018年1月，原告仍正常承租使用房屋，园内师生也直至2月1日才停课放假。2、2017年年底，被告提出要加盖第四层彩钢棚，因存在重大安全隐患，教育局明确禁止，加盖行为将直接导致幼儿园无法办学，故原告明确表示不同意。2018年2月24日，原告进入幼儿园开始做报名准备工作，此时发现被告趁着寒假擅自施工，四楼的建筑龙骨已经搭建完毕，正在加盖彩钢板。2月25日下午，被告又带着载满彩钢棚的大挂车准备进入园内时，原告为阻止车辆进入双方发生争执。后因原告势单力薄，最终被被告强行赶出。3、2018年2月26日早上，幼儿园副园长奚楠来到幼儿园，却无法打开大门，经多次敲门被告将小门打开后，才发现被告将大门反锁，并用其汽车抵在门后。随后其他几名老师陆续也来到幼儿园，但原告强行阻拦，不让老师进入，并将副园长也一并赶走。自当天起，师生家长即完全无法进入幼儿园，也无法招生开学。2018年2月27日，原告发现大门仍然无法打开后，为不影响孩子入学，即前往雁塔区教育局说明情况，教育局随后作出了将学生分流的决定。中午，原告来到等驾坡派出所报案，部分学生家长也电话要求先打开门取出学生体检档案等，但被告均无理拒绝。因此，被告违约在先，并强行终止了租赁合同，现反而要求原告支付2018年的租金，违背客观事实。而在此之前，原告均按时足额支付租金，被告主张拖欠的2017年的房租，与原告无关。被告的行为致使租赁合同无法继续履行，已构成违约，要求合议庭依法驳回被告的反诉请求。 经审理查明，2013年1月1日，甲方寇建民与乙方刘晓梅签订房屋租赁合同一份，合同约定，乙方租赁的房屋坐落于西安市雁塔区西等驾坡村四组，建筑面积为16127平方米，使用面积为666平方米；房屋租金为每年150,000元，租金在每年12月30日前必须预交下一年租金，乙方如逾期拖欠不交，甲方有权要求乙方支付违约金，每拖欠一日按年租金2%进行赔偿，如十五日内乙方仍拖欠不交，甲方有权解除本合同；租赁期限为6年，从2013年1月1日至2018年12月31日止；在租赁期内房屋租金每三年按第四年15%递增；房屋租赁期间，乙方不得擅自改变房屋用途、结构，因业务或其他原因需要拆改、添建或改装门面、室内装饰等，应事先征得甲方同意，双方解除合同后，归甲方所有，乙方不得对改装后的设施装饰进行拆除或损坏。2013年6月30日，甲方寇建民与乙方刘晓梅签订房屋租赁补充合同一份，合同约定，甲方同意乙方的要求，在原房屋的基础上加盖一层，以解决乙方的用房紧张；在原房屋租金年150,000元的基础上，每年增加100,000元；时间从加盖好交付乙方，2014年元月1日起计算，原租赁年限递增时间不变，现增加部分随原来拟定时间同等递增；甲方加盖的房屋符合乙方的房屋要求，为成品使用房，室内外装修甲方概不负责；院子以后的续盖与现在的房屋不产生任何冲突，甲方有权再行安排，乙方不得以任何理由阻拦；本合同为原租赁合同的延续合同。庭审中，原告与被告均称，原告向被告交付了2017年12月31日之前的租金。 2016年7月11日，西安市雁塔区民政局向西安市雁塔区金太阳幼儿园发放民办非企业单位登记证书，西安市雁塔区金太阳幼儿园的法定代表人为刘晓梅。2017年1月1日，西安市雁塔区教育局向西安市雁塔区金太阳幼儿园发放中华人民共和国民办学校办学许可证。 庭审中，原告将第一项诉请变更为：要求被告返还保健室内的150名学生的体检表、10本老师的健康证、财务账簿资料、20本老师的资格证书及培训证、三楼教室内的两架钢琴。在本案的审理过程中，本院依法勘验现场，原告将在校学生体检表现场拿走，并拿走了2017年财务资料、玩具四套（在院内）等。 上述事实，有房屋租赁合同及补充合同、民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，被告依约向原告交付了涉案房屋，原告也向被告支付了2017年12月31日之前的租金，后双方在履行合同过程中产生纠纷。庭审中，原告称自2018年2月27日或者28日，被告自行将涉案房屋的门反锁致使原告无法使用涉案房屋，被告称原告亦持有该房屋钥匙，但被告在答辩状中称其阻止原告进入涉案房屋实属无奈，且原告无法确定其2月27日是否无法使用涉案房屋，故对于原告所称的2018年2月27日或28日已经无法使用涉案房屋的事实，本院依法予以采信2018年2月28日原告无法正常使用涉案房屋。因此，原告要求解除其与被告签订的租赁合同的诉请，本院依法予以支持，被告要求继续履行合同的诉请，本院依法不予支持。庭审中，被告称原告未按时交纳租金已构成违约，原告称因被告搭建彩钢棚并在涉案房屋院内停放车辆致使其未按时交纳租金，但根据原告与被告提供的证据证明被告搭建彩钢棚有合同依据，且被告自2015年12月24日起已经停放车辆，因原告未提供证据证明其不同意被告停放车辆，故对于被告所称的原告未按时支付租金已构成违约，本院依法予以采信。原告要求被告向其赔偿损失800,000元的诉请，因原告提供的证据未能证明其损失为800,000元，且原告与被告在合同履行过程中均存在违约行为，故原告的该项诉请，本院依法不予支持，被告要求原告向其支付违约金16,337元的诉请，本院依法不予支持。因原告向被告支付租金至2017年12月31日，且因原告自2018年2月28日无法继续使用涉案租赁房屋，故被告要求原告向其支付2017年的租金1,400元及2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金的诉请，本院依法予以支持2018年1月1日至2018年2月28日期间的租金47,917元[（150,000元+100,000元）×（1+15%）÷12个月×2个月]。至于原告要求被告向其返还150名学生体检表，因本院在勘验现场时，原告已现场拿走学生体检表，故对于原告的该项诉请，本院依法不予支持。因原告提供的证据未能证明老师健康证10本、20本教师资格证书及培训证、2015年财务账簿资料在涉案房屋内存放，故原告要求被告返还老师健康证10本、20本教师资格证书及培训证、2015年财务账簿资料的诉请，本院依法不予支持。因本院在勘验现场时涉案房屋三楼教室有两架钢琴，被告也认可该钢琴系原告所有，故原告要求被告返还两架钢琴的诉请，本院依法予以支持（以现场实物为准）。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘晓梅与被告（反诉原告）寇建民签订的房屋租赁合同。 二、被告（反诉原告）寇建民于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘晓梅两架钢琴（以现场实物为准）。 三、原告（反诉被告）刘晓梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）寇建民支付2018年1月1日至2018年2月28日期间的租金47,917元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告（反诉被告）刘晓梅其余的诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）寇建民其余的反诉请求。 本案案件受理费11,840元，由原告刘晓梅承担。本案反诉费2,939元，由被告寇建民承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 妍 人民陪审员  肖宏伟 人民陪审员  查新民 二〇一八年十月三十日 书 记 员  刘 欢 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达