浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3727号 上诉人（原审原告）：张国强，男，1963年4月7日出生,汉族,住建德市。 被上诉人（原审被告）：张丽萍，女,1962年12月15日出生,汉族,住建德市。 被上诉人（原审被告）：郑惠根，男,1965年3月22日出生,汉族,住建德市。 委托诉讼代理人：高永林，建德市梅城法律服务所法律工作者。 上诉人张国强因与被上诉人张丽萍、郑惠根确认合同无效纠纷一案，不服建德市人民法院（2018）浙0182民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原坐落于建德市村民洪有土所有。1991年10月9日，洪有土将该房屋转让给张国强，并于1992年办理了房屋产权过户登记手续，登记于张国强名下，权证号为：杭房权证建梅字第××号。 2010年，案涉房屋因无人管理，处于基本倒塌状态，相邻居民用于堆放杂物。 2011年11月19日，张丽萍与郑惠根签订《私有房屋买卖合同》一份，约定将案涉房屋转让给郑惠根，转让价6000元。双方未办理该房屋的过户登记手续。 2013年，郑惠根对案涉房屋进行改造，改建成车库二间。 另查明，张国强因犯合同诈骗罪于2011年12月20日被判处有期徒刑五年，服刑至2014年3月14日时获得假释。 另，1986年8月18日，张国强与张丽萍登记结婚。 现张国强诉至原审法院，请求判令：确认张丽萍与郑惠根之间签订的房屋买卖合同无效，并将坐落于建德市梅城镇北门街的63-2号车库两间归还给张国强。 原审法院认为：本案中，案涉原房屋系张国强于1991年购买，购买行为发生于张国强与张丽萍的婚姻关系存续期间，同时张国强在张丽萍与郑惠根订立买卖合同时因涉嫌刑事犯罪而被羁押，故基于夫妻间特殊的人身关系和财产关系，郑惠根有理由基于对张丽萍有权处分的信任而与其订立买卖合同。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，应认定张丽萍与郑惠根之间订立的《私有房屋买卖合同》合法有效。至于张国强主张转让价明显低于市场价，对此张国强并未提交相应证据予以证明，该院在本案中不予采纳。故对张国强的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回张国强的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张国强负担。 宣判后，张国强不服，向本院提起上诉称：张国强与张丽萍在1986年8月18日登记结婚：家中房产证、结婚证等相关文件均由张丽萍保管；2011年9月起至今分居，感情不和，互不往来。2013年，张国强在杭州市郊监狱服刑，张丽萍趁机背着张国强，将该房产以6000元的低价擅自出售给郑惠根。2018年上半年，张国强听说此事，叫郑惠根拿出合同，遭到拒绝；张国强到现场看过，也多次找到在建德市梅城镇梅花社区工作的郑惠根交涉，明确说明该房产权利人是张国强，张丽萍无权处分，张丽萍与郑惠根签订的房屋买卖合同无效，房屋必须归还张国强。但是郑惠根答复“是张丽萍卖给我的，跟你不搭介。”同时拒绝出示房屋买卖合同。经查证，涉案房产不能也没有办理过户手续，郑惠根没有取得该房屋所有权。张国强提交的证据“杭房权证建梅字第××号《建德市不动产权属信息查询记录》”，明确记载着房产权利人是张国强，上面也没有记载共有人张丽萍。对此，判决书第4页予以认定。按照惯例和常理，作为买受人，应该征得房屋权利人、共有权人的同意；应该尽到对合同标的物产权的审查义务。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。即使当时张国强在服刑，取得张国强是否同意出卖的证明书也不是不可为。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。而本案，房屋的权利人都没有同意，买卖合同何来有效？郑惠根作为社区分管调解的干部，明知并无视这一事实，未经房产权利人同意，向一个不是房屋权利人的人购买该房屋，其购买行为不为善意取得。善意取得是指受让人在不知道真实情况的条件下，充分相信动产的转让人有处分权时取得财产的行为。且按照法律的规定，善意取得制度一般只适用于动产的转让，而不适用于不动产。因此，郑惠根，包括任何人，都根本谈不上“有理由基于对张丽萍有权处分的信任而与其订立买卖合同”。正因为该买卖不合法，所以至今郑惠根都无法办理过户手续。判决书第4页也认定“双方未办理该房屋的过户登记手续。”房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使作为卖方的张丽萍已收取了房价款，并将房屋交付郑惠根使用，作为房屋权利人的当事人仍可提出合同无效的主张。结合判决书第4也认定，“2013年，郑惠根对涉案房屋进行改造，改建成车库两间”的事实，涉案房屋没有正式办理登记过户手续，郑惠根就无权拆旧建新，其提交的所谓“建房协议”就不合法，判决书第3页对该证据予以确认也就明显不当；郑惠根已经拥有自己的房屋，却未经批准擅自拆除不合法拥有的旧房，违章建筑使之为己的新房，这正好证明郑惠根是“一户多宅”，是利用职权顶风“三改一拆”，搞违章建筑。至于是否经过主管部门批准，举证责任显然在郑惠根。对“三改一拆”来说，法律理应配合、维护，而判决书客观上却是支持、纵容郑惠根的违法行为。该涉案房屋地处建德市严州古城，面积43.41平方米，价格只有6000元，凡是主持公道、公正的人都会认为是低价，郑惠根明显是趁人之难，是价格欺诈。从显失公平来说，该买卖合同也是无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。张国强的请求，法律依据非常充分。《最高人民法院关于若干问题意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。至于善意取得规则，因标的系不动产，不宜适用善意取得制度；不适用家事代理制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。适用本案房屋买卖的法律规定是再明确、再具体、再有针对性不过了。而判决书却有法不依，去结合《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，明显是适用法律不当，是对《最高人民法院关于若干问题意见》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》相关条款的否定，是对房屋所有权人权利的损害。张丽萍、郑惠根擅自通过签订买卖合同的方式转移张国强的房产，侵害了张国强的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，张国强不得不提出上诉，请求：撤销原审判决，改判支持张国强一审诉讼请求。 被上诉人张丽萍答辩称：张国强上诉称其在2018年上半年才知道案涉房屋被卖与事实不符。2011年张国强因犯诈骗罪在萧山南郊监狱服刑，在服刑期间也有民事纠纷在监狱开庭，承办法官曾问过张丽萍和张国强所欠款项如何归还。当时夫妻名下没有一点存款，所办工厂倒闭，也没有任何一点房产，有两处房子，一个在公公名下，一个在大伯名下，张丽萍的身体不好，儿子还在读书。张国强对这些情况都是清楚的，在监狱开庭之前，张丽萍曾经写信给张国强，也曾经叫儿子带信告知卖房子的事实。自2014年3月14日张国强假释回家至2018年已4年有余，张国强的居住地址与案涉房屋所在地距离不到十里路，在这4年期间其一直不提，如今梅城要旧城改造张国强突然主张合同无效。案涉房屋确实是在张国强、张丽萍夫妻关系存续期间的1992年买进的，买进时房子还是泥墙结构的，因一直无人居住，至2011年时已基本处于倒塌状态，基于当时实际困难，张丽萍就把房子卖了，当时转让价6000元完全是合情合理的。 被上诉人郑惠根答辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为：法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理,本案张国强的诉讼请求是要求确认案涉《私有房屋买卖合同》无效并要求将坐落于建德市梅城镇北门街的63-2号车库两间归还给张国强。张国强主张无效的理由如下：1、张国强作为共有权人未同意张丽萍出售案涉房屋，张丽萍的行为属无权处分；2、合同约定的价格偏低，显失公平。关于显失公平问题，张国强未提交有效证据证明合同约定的价格偏低，且显失公平也不是合同无效的理由，故显失公平的理由缺乏事实和法律依据。关于无权处分问题。即便事实上张丽萍在签订案涉合同时未经张国强授权同意，根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故张国强以无权处分为由主张案涉合同无效，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定不符，本院亦不予采纳。关于将车库返还问题，鉴于车库并非张国强投资所建，张国强要求返还车库亦无事实和法律依据。 综上，张国强的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张国强负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十月二十九日 书记员  赖雪珂