广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初947号 原告：广西捷奥房地产营销策划有限公司，住所地南宁市青秀区中柬路，统一社会信用代码：91450100MA5KFAQE3P。 法定代表人：李振涛，总经理。 委托诉讼代理人：张珑耀，南宁市衡东法律事务所法律服务工作者。 被告：南宁市易通盛达商业投资有限责任公司，住所地南宁市星光大道。统一社会信用代码：91450105745116841H。 法定代表人：舒义斌，执行董事。 原告广西捷奥房地产营销策划有限公司（以下简称“捷奥公司”）与被告南宁市易通盛达商业投资有限责任公司（以下简称“易通盛达公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告捷奥公司的委托诉讼代理人张珑耀，被告易通盛达公司的法定代表人舒义斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告捷奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付销售代理佣金673205元；2、判令被告向原告支付违约金200000元。事实和理由：原告从事房地产交易居间、代理、经纪等业务。2017年4月25日，原、被告签订《友爱嘉园项目综合销售服务代理合同》一份，约定被告将其独家销售代理的位于南宁市物业名称为友爱嘉园项目的未售住宅类物业委托原告代销售，销售的住宅楼均价不低于7000元/平方米，客户支付所有款项由被告收取，原告按实际销售价格超出确认价格的溢价部分收取代理销售佣金，代理销售佣金在客户签订《商品房买卖合同》之日起3日内结算95%，剩余5%在银行按揭放款后的3个工作日内结清。合同签订后，原告如约履行合同，但被告不按约定向原告支付销售代理佣金，且存在将涉案房屋交由第三方代为销售的情形，应按合同第四条第一款计算违约金。为此，原告提出前述诉请。 被告易通盛达公司辩称，1、被告不是开发商，也不是销售标的业主，原、被告合伙销售标的物，被告亦未收到销售佣金；2、合同约定原告要完成保底销售目标48套，但实际只完成了四分之一不到，原告违约，被告有权没收未结算佣金；3、原告销售房屋时，房屋仍登记在邝中名下，所有销售合同都是在没有撤备案的情况下签订的，不合法，故不应结佣；4、友爱嘉园至今无法交房，且交房时间不能确定，所有购房者现场要求退房，此事目前正在协商，故不应结佣；5、原告无证据证明被告允许第三方参与代理销售，只有二户是业主的朋友前来购买，被告在销售现场已向原告报备，且所有购房合同都是原告准备的，没有原告同意是不会签合同的，所以被告没有违反合同第四条第一款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月25日，原告捷奥公司（乙方）与被告易通盛达公司（甲方）签订《友爱嘉园项目综合销售服务代理合同》一份，约定甲方将“友爱嘉园”项目委托乙方营销策划、销售代理、渠道整合等。合同第三条“销售服务指标”约定：“3.1本项目前期可销售总量10楼以下含10楼共计57套（详细房号看附件房号页），乙方上述四个月销售周期，在2017年9月15日前完成销售总任务量（是指10楼以下含10楼住宅80%）。3.2（以客户签署“商品房买卖合同”为考核认定标准），如乙方在上述规定时间内无法按时完成销售任务，甲方有权终止本合同，并有权没收扣押未结算乙方5%的销售代理佣金。3.3在销售周期启动三日前，乙方向甲方指定每套商品房销售底价，该项目委托乙方代理销售范围内10楼以下含10楼住宅最终实现合同销售均价不低于7000元/平方米（按建筑面积计价）。3.4车位有43个1654.66平米，楼中楼9套，架空层车库（可做商铺用）839.75平米。其中商铺价格26000每平米，溢价部分为乙方佣金。预计车位价格15万/个（具体价格乙方和开发商协商）。”第四条“双方权责”约定：4.1甲方权责。4.1.1在本合同履行期间甲方不得擅自将委托乙方销售范围内物业允许（包括明示或默许）任何第三方参与代理销售（甲方关系户购买需提前向乙方通知报备，销售价格需与乙方保持一致，业绩归乙方所有但不需结算乙方佣金）。如甲方违反本款约定，甲方需将第三方代理销售部分全部计入乙方销售业绩，并按照本合同约定向乙方返还全额销售代理佣金；乙方也可立即解除合同，如乙方选择解除合同的，甲方应在乙方书面通知解除合同之日起20日内，并按照本合同约定向乙方返还全额销售代理佣金，并一次性向乙方支付违约金贰拾万元。4.1.2甲方应保证本项目开发、建设的合法性，若因房地产买卖合同、质量、产权抵押、交付等所有项目本身产生的纠纷或者退房，由甲方承担全部责任。……4.1.4甲方委托乙方以开放商的名义与买方签署由开发商提供的该项目的《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等文件，但《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等文件的最终确认权归开发商所有；未经甲方同意，乙方不得擅自修改《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等文件条款或增加额外约定条款。……4.1.8甲方按时向乙方支付报酬，包括销售代理佣金等相关费用。4.1.9甲方委派专人负责收取客户定金、购房款及其他与购置物业有关的款项，甲方收到客户定金后要在3个工作日内安排相关人员到房产局办理原备案房源的撤案处理，同时协助乙方与客户签订《商品房买卖合同》并办理相关的各项购房手续。……4.5乙方未完成保底销售目标（48套）的，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，甲方在书面通知乙方解除合同之日起20日内，按照本合同约定的标准向乙方支付已销售部分房屋销售代理佣金，本合同即解除。”第五条“佣金标准及结算时间”约定：“5.1本合同项下项目采取常规代理与渠道代理相结合的形式销售，为项目提供总报销的销售服务。甲方委托乙方销售友爱嘉园项目销售底价实现均价不低于7000元/平米（以甲方确认销售价格表为准），客户支付所有款项由甲方收取，实际销售价格超出甲方确认价格的溢价部分全部为乙方代理销售佣金。结算标准及时间：客户签订《商品房买卖合同》起3日内结算95%代理销售佣金于乙方。……5.3甲方扣押乙方5%销售代理佣金在客户银行按揭放款后的3个工作日内结算，即由乙方在以客户银行按揭放款当天提交结算明细报表予甲方，甲方在收到该报表后3个工作日内予以确认。如甲方收到该报表后3个工作日内不予确认，视为甲方对该报表无异议。……”第六条“特别条款”约定：“6.1如因甲方出现以下单方面原因，造成客户要求退房的，乙方有权对已收取的所有佣金不予退还，客户的损失由甲方承担。但为了保持和甲方良好的合作关系，具体情况发生时，乙方可酌情允许甲方以友好协商解决，解决结果双方并以书面形式进行确认。1）甲方未能拿到预售证，并已收取客户定金，被违规查办，并导致已售房源超过1个月以上不能办理正规手续，导致退房的。2）若甲方与客户已达成认购关系后，因甲方产权或抵押情况不清，导致客户无法签订正式商品房买卖合同或商品房买卖合同不能正规在房产局备案，导致客户退房的，由甲乙双方沟通协商后退还给客户。”双方在合同中还就其他事项作出约定。 现原告主张其自行销售房屋10套，应计佣房屋12套，佣金为762107元，被告已支付88902元，尚欠673205元。根据庭审中原、被告陈述，经核对，双方共识及分歧如下： 一、共识：1、销售代理期间，原告代理销售房屋10套（房号为201、908、204、808、705、311、1002、306、606、903）；2、被告已支付佣金88902元；3、佣金计算方式：佣金=成交总价-底价（7000元/㎡*建筑面积）；4、上述10套房中，705号房付款方式为一次性付款，其它9套房付款方式为银行按揭，但因房屋无法备案，故银行未放款。 二、分歧：原告主张应结佣房屋套数为12套，1007、1008号房系案外人销售，双方口头约定底价单价为6000元/㎡，应当给原告结佣；被告不认可1007、1008号房为案外人销售，主张上述二套房为开发商朋友购买，且合同约定销售底价单价为7000元/㎡，成交单价未超过7000元/㎡，故不应结佣。 三、销售情况详见表一： 表一： 本院认为，原、被告签订的《友爱嘉园项目综合销售服务代理合同》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 关于被告应否支付原告佣金的问题。1、原告以开发商名义与买方签订《商品房买卖合同》时，房屋仍备案在案外人邝中名下，此情况下签订的《商品房买卖合同》是否符合结佣条件。本院认为，首先，合同中未约定原告以开发商名义与买方签订的由开发商提供的《商品房买卖合同》应当登记备案；其次，合同第四条第4.1.9款约定，被告收到客户定金后要在3个工作日内安排相关人员到房产局办理原备案房源的撤案处理，即：登记在案外人名下的房屋撤备案手续应由被告完成，而非原告义务；再次，根据被告陈述“所有销售合同都是在没有撤备案的情况下签订的”，在此情况下，被告仍向原告支付部分房屋佣金款，说明《商品房买卖合同》是否登记备案并非结佣条件。2、原告未完成销售任务，被告是否可以拒付佣金。依据合同第三条第3.2款约定，原告在规定时间内无法按时完成销售任务的，被告有权终止合同，并有权没收扣押未结算原告5%的销售代理佣金。据此，在原告未完成合同约定销售任务的情况下，被告可向原告拒付5%的佣金，但仍应支付95%的佣金。3、买家退房，被告是否可以拒付佣金。合同第六条第6.1款只约定了因被告出现单方面原因造成客户要求退房的，原告有权对已收取的所有佣金不予退还，原告亦可酌情与被告协商解决。而对于因被告原因导致退房发生时，原告未收取的佣金处理未有约定。对此，本院认为，第一，依据合同第四条第4.1.2款约定，被告应保证项目开发、建设的合法性，若因房地产买卖合同、质量、产权抵押、交付等所有项目本身产生的纠纷或者退房，由被告承担全部责任。现买家退房系因房屋交付问题引起，应归责于被告，与原告无关，故被告不仅应承担赔偿买家损失的责任，还应承担向原告支付佣金的责任。第二，合同约定发生退房情形时，原告可与被告协商解决。被告据此主张双方应当协商，且协商目的与结果应为被告拒付佣金，然而，本院认为，因退房责任归责于被告，“拒付佣金的协商”不是原告的义务，是否协商减免佣金的选择权在原告，现原告坚持要求被告支付佣金，本院予以支持。4、至于被告未收到案外人邝中支付的销售佣金是否可以拒付原告佣金的问题，因合同中未约定被告向原告支付佣金的前提为其收到邝中支付的销售佣金，故被告该项抗辩主张本院不予采纳。5、1007、1008号房应否结佣的问题。一方面，原告未能提交证据证实1007、1008号房系由第三方代理销售的；另一方面，原告未能提交证据证实双方单独约定1007、1008号房底价单价为6000元/㎡，1007、1008号房实际成交单价为7000元/㎡，与合同约定的销售底价一致，溢价0元，故1007、1008号房不应结佣。综上，本院确认原告销售佣金全额为643407元（详见表二），根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，同时依据《友爱嘉园项目综合销售服务代理合同》第四条第4.1.8款、第五条第5.1款，被告应按合同约定支付原告佣金。因原告在代理期限内未完成销售任务，故被告只应向原告支付95%的佣金，即643407元*95%=611236.65元，现原、被告均认可被告已向原告支付佣金88902元，因此，被告仍需向原告支付佣金522334.65元。 表二： 关于被告主张的违约金200000元。如前所述，原告未能提交证据证实1007、1008号房系由第三方代理销售的，其主张被告违反合同第四条第4.1.1款、要求被告承担违约责任没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南宁市易通盛达商业投资有限责任公司向原告广西捷奥房地产营销策划有限公司支付佣金522334.65元； 二、驳回原告广西捷奥房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费12532元（原告广西捷奥房地产营销策划有限公司已预交），由原告广西捷奥房地产营销策划有限公司负担5036元，被告南宁市易通盛达商业投资有限责任公司负担7496元。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  黎细石 人民陪审员  朱进德 二〇一八年十月十九日 书 记 员  黄黎欣 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。