赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初7651号原告：王某1，男，1960年10月2日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。原告：王某2，女，1983年6月17日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。原告：王某3，男，1987年3月6日出生，公民身份号码×××，现住广东省惠州市。三原告委托诉讼代理人：李某，内蒙古法林律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：刘某，内蒙古奥星律师事务所律师。被告：王某4，男，1974年4月27日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。委托诉讼代理人：陶某，内蒙古松洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某（系被告王某4之妻），女，1977年10月16日出生，现住赤峰市。原告王某1、王某2、王某3与被告王某4确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某1、王某2、王某3的委托诉讼代理人刘某、李某，被告王某4的委托诉讼代理人陶某、朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某1、王某2、王某3向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告王某4与周成芳于2005年11月11日签订的《房地产买卖契约》无效；2、要求被告王某4向三原告返还证号为蒙村房证字第DC-01G1743号房屋的征拆补偿款224.9042万元。事实与理由：原告王某1与周成芳系夫妻关系，生育长女王某2、长子王某3。2005年春周成芳去世。2005年11月11日他人冒用周成芳的名义与被告王某4签订了《房地产买卖契约》，将属于王某1、周成芳夫妻共有的登记在周成芳名下的位于赤峰市××区的房屋（蒙村房证字第DC-01G1743号），以6万元的价格出售给被告王某4，王某4并将该房屋产权变更登记在其名下。现原告得知，被告在签订上述《房地产买卖契约》时不仅冒用周成芳的签名，而且在买卖房屋时被告王某4系赤峰市松山区穆家营子镇下洼子村**村民，其购房违反了法律的强制规定。现该房屋已被政府征收，获得的房屋征拆补偿款被告应返还给三原告。王某4辩称，2005年11月3日，原告王某1与被告王某4的父亲王庆龙签订卖房协议书，约定王某1以11万元的价款将涉案房屋卖给王庆龙。协议签订后王庆龙与被告王某4因该房屋应登记在谁名下而发生争执，在原告王某1的调解下，王庆龙、王某4父子于2005年11月11日签订了关于涉案房屋的购房协议，同日，由原告王某1执笔其又与被告王某4签订了购房协议书，三原告对该协议均无异议。签订该协议的当日原告与被告王某1办理了房屋变更登记手续，在房产登记部门签订的房地产买卖契约中的周成芳签名由原告王某1找其亲属代签。被告于2006年1月19日付清全部房款11万元。原告王某1与被告签订的购房协议系双方真实的意思表示，符合法律规定，被告已取得房屋所有权，且被告在居住期间对房屋进行了装修及在院落内进行了增建。故应驳回原告的诉讼请求。三原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、五三村民委员会出具的证明，证明三原告与涉案房屋原产权登记人周成芳的身份关系，证明三原告在本案中具有诉讼主体资格；2、五三村民委员会出具的证明，证明被告王某4不是五三村的集体经济组织成员，不具有购买涉案房屋的资格；3、涉案房屋所有权档案材料，证明涉案房屋的产权登记人为周成芳，该房屋以6万元的价款出卖给被告王某4，被告王某4办理了房屋产权过户登记；4、土地使用权登记档案，证明涉案房屋土地使用权仍登记在周成芳名下；5、房屋征拆补偿协议，证明涉案房屋已被政府征占，已不能返还，房屋征拆补偿款为224.9042万元。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、4、5无异议；对证据3真实性无异议，对证明问题有异议，房屋买卖契约中的房屋价款6万元是为了少交纳税费，实际购房款为11万元。周成芳的签名是原告王某1找其亲属代签的。被告为支持其诉讼主张向本院提供了如下证据：1、2005年11月3日原告王某1与被告父亲王庆龙签订的《卖房协议书》，证明原告王某1已将涉案房屋出卖给王庆龙。房屋价款为11万元；2、2005年11月11日被告王某4与王庆龙签订的购房协议书，证明王庆龙与被告共同购买了涉案房屋，双方因产权登记在谁名下的问题发生争执，在原告王某1的调解下，王庆龙、王某4父子达成内部协议，并由原告王某1执笔签订了该购房协议；3、2005年11月11日三原告与被告签订的购房协议书（附加条件），证明原告王某1将房屋出售给被告，房屋价款为11万元，合同中的王某1、王某3是其本人签字，王某2的签字是由王某1代签。在附加条件里注明了办理房产证的房屋买卖契约中的周成芳签名由原告找人代签。同时还证明被告于2006年1月19日将房款11万元全部付清；4、王某2出具的便条，证明王某2同意其父亲王某1出售涉案房屋；5、王某1出具的收据两枚，证明王某1收到房款10万元；6、房地产买卖契约，证明被告购买原告王某1涉案房屋的面积为109.60平方米。王某1已故妻子周成芳在契约中的签字是由王某1找其亲属代签的；7、收据3枚、发票8枚，证明2005年11月11日办理房屋变更登记时，被告向赤峰市松山区村镇建设服务中心缴纳各种税费1096元；8、被告房产证复印件，证明被告于2005年11月18日取得涉案房屋产权证；9、房屋征拆补偿协议及房屋征收评估明细表，证明征收拆迁被告的有证房屋为317.51平米，补偿款1987613元，附属房产和装修补偿款261429元，奖励和搬迁费84763元，合计2333805元。三原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性有异议，该协议是王某1与王庆龙签订的，双方没有履行，后来双方履行的是与被告签订的房地产买卖契约。该协议没有发生法律效力；对证据2的真实性有异议，该协议属于被告与其父亲的内部约定，该约定对外不发生法律效力，与本案不具有关联性；对证据3的真实性有异议，该协议中没有被告签字，未发生法律效力。同时该协议双方没有履行；对证据4、5的真实性有异议；对证据6的真实性无异议，但被告认为周成芳在契约中的签名是由原告王某1找人代签的，与事实不符。从房屋变更登记来看，原、被告履行的是该房地产买卖契约；对证据7真实性没有异议，但与本案不具有关联性；对证据8的真实性无异议，但房屋过户登记不能否认合同效力行为；对证据9的真实性无异议。对原、被告提供的证据本院认证如下：三原告提供的证据1证明了三原告之间的身份关系，本院予以采信；证据2能够证明被告非原告所在的集体经济组织成员，本院予以采信；证据3、4系涉案房屋及土地的档案登记材料，本院予以采信；证据5因被告对征占补偿的数额不持异议，本院予以采信。被告提供的证据1至8相互印证，形成了证据链条，能够证明三原告同意将登记在周成芳名下的涉案房屋以11万元的价款出售给被告王某4、王庆龙父子，被告王某4已将涉案房屋产权变更至其名下，原告王某1收到被告王某4给付的购房款11万元的事实，本院予以采信；证据9能够证明涉案房屋已被人民政府征占，被告获得房屋征拆补偿款合计2333805元，本院予以采信。根据上述有效证据本院认定案件事实如下：原告王某1与周成芳系夫妻关系，生育长子王某3、长女王某2。周成芳于2015年春去世。原告王某1与周成芳共有坐落于赤峰市××区的房屋四间及院落一处，该房屋产权登记在周成芳名下。2005年11月3日，原告王某1与被告王某4的父亲王庆龙签订卖房协议书，约定王某1以11万元的价款将涉案房屋卖给王庆龙，办理房屋产权过户之日付房款10万元，余款1万元于搬至该房之日付清，双方在协议中签字捺印，原告王某3及担保人王立艳亦在协议中签字捺印。该协议签订后，王庆龙与被告王某4因购买涉案房屋的产权登记问题发生争执，后在原告王某1的调解下，王庆龙、王某4父子于2005年11月11日签订了关于涉案房屋的购房协议，约定王庆龙父子购买五三村院子一处，房子四间，总价款为11万元；由王庆龙出资5万元，王某4出资6万元；不管房屋产权证登记在谁的名下，二人都有同等的使用权等内容。原告王某1作为证明人在该协议中签字确认。王龙龙父子签订内部协议的当日，原告王某1作为甲方又与被告王某4作为乙方签订了购房协议书，约定王某1将涉案房屋以11万元的价款出售给王某4，房屋过户后付房款9万元，余款等搬家之日付清。如儿女有不同意见由王某1负责，儿女回来后在乙方协议上签字以视同意。该协议中附加条款为：“本房产证由甲方得找人代签代办，如有事，甲方负责，与代签人无关”。原告王某1、王某3及见证人周玉欣在该协议中签字。后原告王某2出具说明，内容为“我父亲五三房屋一处出售我无意见”。2005年11月11日，原告王某1收到被告交付的购房款9万元，原告王某1为被告出具收据一枚。2005年11月13日，原告王某1又为被告出具10万元的收据一枚，其中该枚收据中包括原告王某1已收到的购房款9万元。2006年1月19日，被告将购房款全部付清，原告王某1并出具收据一枚。被告在办理涉案房屋的产权变更登记时，在房屋产权变更登记部门所签订的房地产买卖契约中，契约中甲方周成芳的签名，因周成芳已去世，而由原告王某1找其亲属代签。被告于2005年11月18日领取了涉案房屋的产权证书。另查明，被告系农村户口，但非原告所在的五三村集体经济组织成员。涉案房屋现已被政府征占，被告并于2018年8月20日与赤峰市松山区穆家营子人民政府签订了征拆补偿协议，获得各项补偿款合计2333805元。本院认为，三原告主张无效的房地产买卖契约，系原告王某1为了便于将出售的涉案房屋产权变更至被告名下，而以其已故妻子周成芳的名义作为甲方签订的契约，故该契约没有成立，不存在合同效力的确认问题。故三原告要求确认被告王某4与周成芳于2005年11月11日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告王某1与被告实际履行的协议应当是双方于2005年11月11日签订的附有附加条件的购房协议，在本案中双方当事人争议的焦点为被告是否应当向三原告返还房屋征拆补偿款224.9042万元。根据《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。因宅基地上房屋的买卖必然涉及到宅基地的使用权问题，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许买卖。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织成员内，且应当经过区（县）以上政府部门批准。农民私有房屋的转让亦应在同一集体经济组织成员内进行。据此，原、被告进行房屋买卖时，原告王某1将其房屋及院落俱出售给被告，因被告并非原告所在的五三村集体经济组织成员，其购买原告的房屋及宅基地，违反了法律规定，所签订的房屋买卖协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。但本案中，原告起诉时涉案房屋已被政府征占，不能予以返还，涉案集体土地已转为国有，只能予以补偿。因原、被告签订的房屋买卖协议是经双方充分协商后签订的，系双方真实的意思表示，被告依约支付了房屋价款，办理了房屋产权证书，占有使用涉案房屋十余年，并对房屋进行了装修及在院落内进行了增设，而原告在涉案房屋获得征拆补偿后要求确认房屋买卖合同无效，违反了诚实信用原则。为树立社会公序良俗和诚实信用的社会根基，避免违反诚信的卖房者获取较大利益，使遵守诚信的买房者蒙受更大损失，考虑买房者买房后进行的投入以及房屋拆迁所获补偿数额等多种因素，被告可从所获房屋补偿款中酌情给予原告适当的补偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十二条之规定，判决如下：一、被告王某4于本判决生效后10日内给付原告王某1、王某2、王某3房屋补偿款25万元；二、驳回原告王某1、王某2、王某3的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24793元，由三原告负担22038元，由被告负担2755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长 朱国林审判员 林立楠审判员 宋 超 二0一八年十月二十五日书记员 王琳琳