福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初1080号 原告（申请执行人）：张红岗，男，汉族，1976年8月15日出生，住河北省沧州市献县。 委托诉讼代理人：吴承伟，福建远大联盟律师事务所律师。 被告（案外人）：南靖家源置业有限公司，住所地南靖县山城镇人民路改造房一栋203室。 法定代理人：郑信忠，董事长。 委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张骏，男，汉族，1979年5月14日出生，住湖北省公安县。 第三人（被执行人）：潘丽，女，汉族，1979年10月30日出生，住湖北省公安县。 原告张红岗与被告南靖家源置业有限公司、第三人张骏、潘丽申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红岗委托诉讼代理人吴承伟及被告南靖家源置业有限公司委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼，第三人张骏、潘丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告张红岗向本院提出诉讼请求：准予继续对南靖县天赐良源3幢901号房屋进行查封措施。事实与理由：原告因与第三人之间买卖合同纠纷一案，申请法院对第三人的财产进行保全，贵院于2017年3月29日作出（2017）闽0211民初550号民事裁定书，并查封了第三人名下位于南靖县天赐良源3幢901号房屋。后，被告以南靖县人民法院于2017年8月29日作出的（2017）闽0627民初1978号民事判决书所判定的解除被告与第三人间签订的《商品房买卖合同》为由，向贵院提起执行异议，要求解除南靖县天赐良源3幢901号房屋的查封措施。贵院于2018年2月8日作出（2018）闽0211执异3号执行裁定书，裁定被告的异议请求成立，解除对南靖县天赐良源3幢901号房屋的查封措施。原告认为，根据被告提供的（2017）闽0627民初1978号民事判决书，在解除被告与第三人的房屋买卖合同的情况下，被告应当向第三人返还首付购房款106403元及利息。故原告认为第三人对被告享有到期债权，被告应当将款项交付法院，用于原告与第三人买卖合同纠纷一案的执行。在被告未将该款项交付法院执行的情况下，不具备排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定了应当解除查封、扣押、冻结的情况，本案不属于上述规定的情形。故贵院作出的（2018）闽0211执异3号执行裁定书错误，且损害了原告的合法权益。请求贵院判令准予执行对南靖县天赐良源3幢901号房屋的查封措施。 被告南靖家源置业有限公司辩称，被告与第三人签订的商品房买卖合同已经解除，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，预告登记后，买卖不动产物权的协议被解除后，预告登记失效。本案案涉房屋仍然是属于被告所有，第三人没有房屋所有权，本案原告请求继续查封没有依据，应予以驳回原告的诉讼请求。 第三人张骏、潘丽未提交意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的（2017）闽0211民初550号民事裁定书、（201７）闽0211执保57号协助执行通知书、（2018）闽0211执异3号执行裁定书、（2017）闽0627民初1978号民事判决书、法律文书生效证明书、（2017）闽0211民初550号民事判决书等证据；原、被告代理人做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月29日，本院依法作出（2017）闽0211民初550号民事裁定书，裁定冻结、查封、扣押张骏、潘丽829563元等值财产。2017年4月18日，本院向福建省南靖县不动产登记中心送达《协助执行通知书》，依法查封了张骏、潘丽名下位于福建省南靖县房屋。2017年10月24日，本院依法作出（2017）闽0211民初550号民事判决书，判决张骏于本判决生效后十日内支付给张红岗货款及租金人民币813048元及违约金（违约金按月利率1.5%，自2017年2月8日起计至本判决确定的付款日止）。 2016年3月19日，南靖家源置业有限公司与张骏、潘丽签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1420010016030820234330），合同约定张骏、潘丽购买南靖家源置业有限公司开发建设位于南靖县天赐良源3幢901号，建筑面积107.46平方米，商品房总金额354403元。2017年8月29日，福建省南靖县人民法院作出（2017）闽0627民初1978号民事判决，判决解除南靖家源置业有限公司与张骏、潘丽签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1420010016030820234330）。2018年1月7日，南靖县人民法院出具法律文书生效证明，证明（2017）闽0627民初1978号民事判决书已经发生法律效力。 2018年1月26日，南靖家源置业有限公司对本院查封南靖县天赐良源3幢901室房屋的执行措施提出书面异议。2018年2月8日，本院作出（2018）闽0211执异3号执行裁定书，裁定南靖家源置业有限公司的异议请求成立，解除对南靖县天赐良源3幢901号房屋采取的查封措施。原告张红岗不服上述裁定，向本院起诉。庭审时，原告张红岗明确其诉讼请求为撤销（2018）闽0211执异3号执行裁定书，并准予继续查封案涉房屋。 本院认为，本案系因南靖家源置业有限公司对案涉房屋提出排除强制执行行为引发的纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案应当审查南靖家源置业有限公司提出的排除执行异议是否符合上述条件。本案中，本院依法对南靖县天赐良源3幢901号房屋采取查封措施之时，该房产预告登记在张骏、潘丽名下，故本院对该房产采取查封措施并无不当之处。但，根据已发生法律效力的（2017）闽0627民初1978号民事判决书，南靖家源置业有限公司与张骏、潘丽签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1420010016030820234330）已被依法解除。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据上述法律规定，预告登记后，买卖不动产物权的协议被解除后，预告登记失效。本案原被告关于案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已经被生效判决判令解除，即债权消灭，那么关于案涉房屋的预告登记已经失效，张骏、潘丽确定不能获得房屋所有权，案涉房屋应归出卖人即南靖家源置业有限公司所有。南靖家源置业有限公司作为案涉房屋的权利人，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院依法作出（2018）闽0211执异3号执行裁定书，裁定南靖家源置业有限公司的异议请求成立并解除对案涉房屋采取的查封措施，于法有据，并无不当。张红岗主张在南靖家源置业有限公司未将购房款106403元交付法院执行的情况下，不具备排除执行的权利。经查，南靖家源置业有限公司向张骏、潘丽返还购房款系基于《商品房买卖合同》解除后产生的法律效果，即便南靖家源置业有限公司尚未将上述款项交付我院执行，亦无法影响案涉房屋因《商品房买卖合同》依法解除而归于南靖家源置业有限公司所有的事实，亦无法支持张红岗要求继续查封案涉房产的诉求。现张红岗位提出的执行异议之诉，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告张红岗的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张红岗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  龚小兰 人民陪审员  陈志坚 人民陪审员  陈涛平 二〇一八年十月二十六日 法官 助理  刘晓霜 代书 记员  陈 新 附：相关法律法规 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。