双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初10589号 上诉人（原审被告）：胡杨平，男，1984年7月2日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：樊玲，女，1985年4月6日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都通瑞永立置业有限公司，住所地：成都市双流区公兴街道牧华路三段259号。 法定代理人：谢永。 委托诉讼代理人：刘尹，成都天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭华强，男，汉族，1966年3月22日出生，住成都市锦江区。该公司员工。 上诉人胡杨平、樊玲因与被上诉人成都通瑞永立置业有限公司（以下简称通瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初10589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡杨平、樊玲上诉请求：1.依法撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初10589号民事判决并依法改判。二审中，胡杨平、樊玲明确其诉讼请求为改判驳回通瑞公司的全部诉讼请求，并认为即使法院要判决解除《商品房买卖合同》、《附件及补充协议》（以下简称《补充协议》），也应当对合同解除后的权利义务进行处理。事实和理由：1.关于本案的案由，首先，胡杨平、樊玲已将约定房款通过交付首付款、向银行按揭的方式将总房款交付给通瑞公司，《商品房买卖合同》已履行完毕；其次，通瑞公司根据《个人购房借款及担保合同》代胡杨平、樊玲向银行偿还了35万余元的贷款，通瑞公司由此取得追偿权，故本案是由于担保关系引发的纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷。2.《补充协议》关于解除合同的条款系格式条款，通瑞公司并未向胡杨平、樊玲作出解释或说明。且该条款并未明确各自阶段的解约处理、合同解除后的房屋归属、已交购房款和按揭款以及房屋增值部分的处理，内容显失公平，应当无效。3.通瑞公司已在2012年取得全部购房款，现若收回房屋且收取胡杨平、樊玲违约金，则将从中获取巨大利益，而胡杨平、樊玲则损失房屋首付款、按揭款、增值款等，显失公平。4.一审法院确定合同于2017年12月25日解除无事实和法律依据，通瑞公司诉请人民法院判决合同解除，合同是否解除应根据审理结果判定。 通瑞公司辩称，1.关于合同解除，首先，《补充协议》不违反法律的禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。根据《补充协议》第三条第二款第四项的约定，通瑞公司有权行使解除权；其次，案涉房屋并未实际交付，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，案涉房屋所有权仍归属开发商。由于胡杨平、樊玲的违约导致案涉合同不能继续履行，通瑞公司行使解除权有事实和法律依据。2.双方未就合同解除后的权利义务问题达成一致意见，且一审法院本着不告不理原则，只就合同解除问题进行审理。关于合同解除后的权利义务问题，胡杨平、樊玲可另案起诉。3.因胡杨平、樊玲的违约行为，《商品房买卖合同》发生中断，并未履行完毕，故本案属于买卖合同纠纷。4.胡杨平、樊玲的违约行为给通瑞公司带来了大量损失。 通瑞公司向一审法院起诉请求：1.判决解除通瑞公司与胡杨平、樊玲双方签订的《商品房买卖合同》，并撤销该商品房买卖合同的备案登记；2.判令胡杨平、樊玲承担违约金96706元。 一审法院查明，2012年11月26日，通瑞公司和胡杨平、樊玲签订了《商品房买卖合同》、该合同的附件和补充协议，约定由胡杨平、樊玲购买通瑞公司开发的位于成都市双流区公兴草坪村一社的通瑞·月光湖X幢X单元X层X号房屋一套，房屋总价款为483530元；胡杨平、樊玲可以首期支付总房款的31%，余款可通过向银行贷款方式予以支付；通瑞公司应当在2014年2月28日前交付房屋。 该合同的附件和补充协议约定：“第三条关于合同付款方式及期限的约定……买受人于《合同》签订当日，支付总房款31%的首付款，即（人民币）壹拾伍万叁仟伍佰叁拾元整（买受人已付定金抵作购房款）……首付款之外的房款叁拾叁万元整由买受人向金融机构申请20年按揭贷款，买受人委托按揭金融机构将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户……（4）在出卖人为买受人获得按揭贷款提供保证的情况下，如果买受人未按期偿还贷款本息，导致金融机构追究出卖人保证责任的（包括但不限于代代买受人偿还全部到期贷款/未到期贷款本息、银行要求出卖人回购房屋等），保证人（即出卖人）在承担保证责任后，出卖人由此受到的损失及产生的所有费用（包括但不限于追索担保损失时的律师代理费、评估费、税费及其他必要费用等）由买受人进行赔偿和承担，并且出卖人有权决定是否解除《合同》和本补充协议，在此情况下合同解除的，买受人还应当按照合同约定的总房款的20%支付解除合同违约金，如果买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应当自行承担装修损失外，还应将该房屋恢复原状后交付给出卖人……第十六条其他……4.双方签订的《合同》解除时，买受人应在5日内配合出卖人到房屋管理部门办理了商品房买卖合同备案登记的撤销手续……”。 合同签订后，胡杨平、樊玲按约向通瑞公司支付了首付款。后胡杨平、樊玲作为借款人、通瑞公司作为保证人、招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行）作为贷款人，共同签订了《个人购房借款合同及担保合同》，约定胡杨平、樊玲向招商银行贷款330000元用以支付涉案房屋的房款，通瑞公司承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；当胡杨平、樊玲存在连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的情形时，招商银行有权宣布本合同提前到期，并要求胡杨平、樊玲、保证人或相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿该合同项下所欠的全部债务。招商银行依约将上述借款支付给了通瑞公司。 2016年4月13日，招商银行以胡杨平、樊玲在2015年5月11日—2016年1月11日期间，连续9期未足额归还借款本息为由诉至四川省成都市武侯区人民法院，要求胡杨平、樊玲归还借款本息、支付实现债权的费用，并要求通瑞公司和胡杨平、樊玲承担连带清偿责任等。2016年11月23日，四川省成都市武侯区人民法院作出（2016）川0107民初4134号民事判决，判决胡杨平、樊玲归还借款本金311126.32元和利息、罚息、复息，由通瑞公司承担连带清偿责任等。后，通瑞公司于2017年3月17日代胡杨平、樊玲向招商银行清偿借款本息和相关费用共计355150.1元。 2017年5月19日，通瑞公司向胡杨平、樊玲发出了《催告函》，催促胡杨平、樊玲协商处理上述事宜，但胡杨平、樊玲一直未能与通瑞公司进行协商。 另查明，通瑞公司和胡杨平、樊玲所签的商品房买卖合同已经进行了合同签约备案，备案号为：329039。双方已经完成案涉房屋的形式交付，但至今未完成该房的实际交接手续。 一审法院认为，根据双方签订的补充协议的约定，若胡杨平、樊玲未按期偿还贷款本息，导致通瑞公司承担了担保责任，通瑞公司有权决定是否解除《合同》及补充协议，该约定赋予了通瑞公司合同解除权。胡杨平、樊玲逾期未向招商银行偿还贷款，导致通瑞公司承担了担保责任，通瑞公司既可以根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向胡杨平、樊玲行使追偿权，也可以根据双方所签的补充协议的约定向胡杨平、樊玲行使合同解除权。现双方约定的合同解除条件已经成就，通瑞公司选择了向胡杨平、樊玲行使合同解除权，故一审法院对通瑞公司的该项主张予以支持。虽然通瑞公司主张解除《商品房买卖合同》，但通瑞公司与胡杨平、樊玲双方签订的《附件及补充协议》系对《商品房买卖合同》的补充约定，通瑞公司的主张应有解除附件及其补充协议之意，故对双方签订的《附件及补充协议》亦一并解除。解除时间以胡杨平、樊玲领取本案起诉状之日即2017年12月25日为宜。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定及通瑞公司与胡杨平、樊玲双方签订的补充协议之约定，通瑞公司与胡杨平、樊玲双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，胡杨平、樊玲有义务于合同解除后5日内协助通瑞公司办理撤销合同备案登记手续，故通瑞公司主张撤销合同备案登记手续有事实和法律依据，一审法院予以支持。 按照双方合同约定，因胡杨平、樊玲违约导致合同解除的，胡杨平、樊玲应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。现通瑞公司认为其主张的违约金96706元为已付代偿款按月利率2%计算的利息、律师和员工出庭费以及惩罚费，但其代胡杨平、樊玲实际偿还的款项共计355150.1元，双方并未约定代偿款的利率应当按月利率2%予以计算，且通瑞公司要求胡杨平、樊玲支付员工出庭费并无合同依据和法律依据，本案律师费的金额亦不明，故兼顾合同履行情况、胡杨平、樊玲的过错程度及预期利益等综合因素，一审法院酌情确定违约金数额以35000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、成都通瑞永立置业有限公司与胡杨平、樊玲于2012年11月26日签订的《商品房买卖合同》、《附件及补充协议》于2017年12月25日解除；二、胡杨平、樊玲于判决生效之日起五日内协助成都通瑞永立置业有限公司办理位于四川省成都市双流区公兴草坪村一社通瑞·月光湖X幢X单元XX号房屋的商品房买卖合同签约备案撤销手续；三、胡杨平、樊玲于判决生效之日起五日内向成都通瑞永立置业有限公司支付违约金35000元；四、驳回成都通瑞永立置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1109元，由成都通瑞永立置业有限公司负担400元，由胡杨平、樊玲负担709元。 二审中，双方均无新证据提交，对一审查明的事实均无异议和补充，双方均确认胡杨平、樊玲没有领取案涉房屋的钥匙，没有实际装修入住。胡杨平、樊玲认可其自2015年5月开始，即未偿还银行贷款。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方因履行《商品房买卖合同》、《补充协议》发生争议，且双方签订案涉合同时争议房屋不是现房，但通瑞公司已经取得商品房预售许可证，故本案案由确定为商品房预售合同纠纷并无不当。根据上诉人胡杨平、樊玲的上诉请求和被上诉人通瑞公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是：1.《补充协议》第三条的效力如何认定；2.通瑞公司能否行使合同解除权；3.如果认定合同解除，通瑞公司应否返还胡杨平、樊玲相应购房款。本院依次评述如下： 关于《补充协议》第三条的效力如何认定的争议焦点。该条款虽未采取加黑加粗的方式在合同中予以标注，但该合同的内容并未免除通瑞公司的责任，也未加重胡杨平、樊玲责任或排除二人的主要权利，故即使合同文本由通瑞公司提供，亦不能认定该条款无效。《商品房买卖合同》、《补充协议》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行权利义务。 关于通瑞公司能否行使合同解除权的争议焦点。如前所述，《补充协议》第三条合法有效，可以作为通瑞公司行使权利的合同依据。根据一审查明的事实以及二审中胡杨平、樊玲关于未归还贷款的自认，可以认定通瑞公司代胡杨平、樊玲向案外人招商银行偿还了借款本息和相关费用355150.1元，即符合《补充协议》第三条中通瑞公司有权解除合同的情形，故一审判决双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》于一审起诉状送达之日解除并无不当，原审认定通瑞公司关于胡杨平、樊玲协助办理案涉房屋签约备案登记撤销手续的诉请成立符合法律规定。因该条亦约定了相应的违约责任，故一审结合合同约定和法律规定，酌定违约金数额为35000元亦无不当。 关于通瑞公司应否返还胡杨平、樊玲相应购房款的争议焦点。虽然通瑞公司代胡杨平、樊玲支付了部分银行按揭款，但胡杨平、樊玲也实际向通瑞公司支付了部分购房款，原审判决亦对其支付首付款的事实予以确认。然而本案中，胡杨平、樊玲并未提起反诉，如其认为通瑞公司应当返还其部分购房款，或者胡杨平、樊玲在合同解除后还对通瑞公司享有其他权利，有权另行主张权利，不是本案二审的审理范围。 综上所述，胡杨平、樊玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费按照一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费1400元，由上诉人胡杨平、樊玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一八年十月二十三日 书记员 余海洋