江苏省句容市人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏1183执异55号异议人：唐兆仁，男，1965年6月23日生，汉族，住句容市。异议人；张映华，女，1976年11月17日生，汉族，住句容市。系唐兆仁妻子。二异议人委托诉讼代理人：包小丽，江苏省句容经济开发区法律服务所法律工作者。申请执行人：赵广车，男，1968年3月7日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：李祖宏，江苏永兆律师事务所律师。被执行人：句容综合市场有限公司。住所地：句容开发区。法定代表人：谢荣年，系该公司执行董事。本院在执行赵广车与句容综合市场有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人唐兆仁、张映华对本院查封位于句容市华阳镇杜家山皮业城办公楼1-3层不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵广车与句容综合市场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日作出（2016）苏1183民初3305号民事判决。判决发生法律效力后，根据赵广车的申请，本院于2018年1月25日立案执行，案号为（2018）苏1183执499号。在该案执行中，本院对涉案房屋进行查封，并准备评估、拍卖。案外人针对上述执行行为提出异议称，自己于2017年6月22日购买涉案房产，付清了房款，2017年9月入住，故请求解除对涉案房屋的查封，中止对房屋的执行。申请执行人赵广车辩称，案外人与被执行人之间不是买卖协议，而是以物抵债协议，且案外人对未过户有过错。被执行人句容综合市场有限公司辩称，房子确实卖给了案外人，房款已付清，由于公司管理层的变动，搞不清公司房产登记情况，去不动产登记部门亦未查到，以为涉案房产是无证房产，所以未过户。本院查明如下事实：句容综合市场有限公司与唐兆仁签订售房协议书一份，载明：“因甲方在2015年10月9日借到唐兆仁人民币陆拾伍万元（650000元），现甲方愿将位于句容市××市场××西××幢总面积320平方米的无证房以人民币陆拾伍万元（650000元）转让给乙方还此款项，此房建于2003年4月完工。1、日后如遇拆迁此房为乙方所有。2、此房要求甲方在2017年8月18日交与乙方使用。3、在协议双方签字后一次性付清。4、此房如因甲方原因到期造成无法交接，甲方应按此房款的月息五分利息及房款退还给乙方。“落款时间为2017年6月22日。对该协议为何写借到唐兆仁65万元，张映华表示：“当时这个协议是潘延龙说这个房子又没有证，万一以后拆迁怎么办，把日期写长一点，对我有好处，我开始是不同意这么写的，我是正儿巴经的买卖，我老公说你就听人家的。2016年下半年皮业城房子卖的是高峰，因为听说要拆迁了，我就想我买这个房子这么大虽然没有证但拆迁款也不会比65万少吧。”被执行人句容综合市场有限公司对此张映华的陈述予以认可。2017年6月24日，句容综合市场有限公司向唐兆仁出具收条一份，载明“今收到唐兆仁购买华阳镇杜家山综合市场五区西附一幢房款陆拾万元正（￥600000.元）”，9月18日，该公司向案外人张映华出具借条一张，载明“今借到张映华人民币玖万元正，￥90000元”。案外人共转账给被执行人54.34万元，其中2017年4月18日、4月30日、5月5日、6月23日、6月27日、10月31日各转款10万元、3万元、40万元、5000元、6000元、2400元。关于9万元的借条，张映华陈述:“因为谢荣年房子一直没交付给我，他说算了就打9万元借条抵房租。”谢荣年陈述：“因为我房子一直没交付给她造成了一定损失，所以我就多打了几万块的条子给她，把她的损失费租房费都算进去了，实际她给了我四万还是五万我忘记了，但是我给她打了9万元的条子，我毕竟给他们添麻烦了。”唐兆仁与张映华于2001年2月28日在句××市郭庄镇人民政府登记结婚。本院于2018年7月6日作出（2018）苏1183执499号执行裁定书，查封了被执行人句容综合市场有限公司所有的位于句容市杜家山皮业城1-3层不动产（证号：01616464）。同日，本院在查封的不动产上张贴了通知，告知被执行人限期履行，逾期拍卖所查封的不动产。案外人申请的证人徐某,4当庭陈述：“我在皮业城综合市场的物业工作几年了，张映华这个房子在我印象中是个无证房，2017年5、6月份谢总跟我讲那个小别墅，就是后来张映华住的这个房子，那个小别墅里租住了好几户人，谢总交代有一户租期要到了，不要再租了，房子卖掉了，有人要拿钥匙，那个人实际上还想租，我说没办法老板要了，大概2017年7、8月份我把钥匙交给谢总了，后来谢总把钥匙给了张映华，张映华就搬进去了，那栋楼的水电费都是我收的，2017年8月份我就开始收张映华的水电费了，两个月开一次。大体在2017年8月份左右搬进去的，房子里一住人我就知道了”。证人徐某,4当庭陈述：“这个房子我们经理分散了，装了三个分表，那两户住二楼，张映华是一楼带二楼。（张映华住的）底下两小间上面一间，底下大概三十个平方左右，上面大概十个平方左右，我只能估估，也没量过。”证人秦某,4当庭陈述：“本来我通过潘延龙想买谢总这个房子，后来我生病了没有能力买了，刚好张映华想买房子，我就介绍他们认识了。张映华是我朋友，前年听说皮业城要拆迁，大家都想买房子，张映华也想买，谢总有一栋没有产权的房子，去年上半年大概过完年没多长时间我就告诉张映华谢总有套没有产权的房子，张映华说没有产权她也要，然后我就介绍他们认识，然后去年上半年他们就签了个合同，因为签合同时我也在场。我不识字，他们说房子大概320平方左右，65万，就这么说的。当时没有给钱，后来具体给了多少钱我不清楚。”现案外人占有涉案不动产一楼部分和二楼部分，其余部分被句容综合市场有限公司在与案外人签订售房协议前分别出租给另外两户使用，租赁期未满。本院认为：涉案不动产登记在被执行人句容综合市场有限公司名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案案情分析如下：一、案外人不能证明其与被执行人签订的合同为真实的买卖合同。本案的案外人向被执行人给付的主要款项有53万元系在双方签订协议的2017年6月22日前给付，其中在2017年4月份案外人就支付了43万元，这与买卖合同的合同主体通常在合同生效后履行合同义务的一般交易习惯不符，况且，双方的售房协议也明确载明“以房抵债“。因此，可以认定案外人与被执行人签订的售房协议实际为以房抵债协议。《规定》并未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。二、根据案外人及被执行人的陈述，在本院查封涉案不动产前，案外人仅占有部分不动产。三、案外人无充分证据证明其已给付了全部房款。执行异议案件涉及申请执行人的利益，因此，仅有案外人与被执行人的陈述，还不能证明案外人给付了全部房款。案外人仅转账54.34万元给被执行人，对于9万元的借条双方陈述又相互矛盾，且被执行人作为公司法人又无相应的财务凭证予以证明。综上，案外人所主张的权利不享有排除执行的权益，故对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人唐兆仁、张映华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 朱 冰审判员 郭东升审判员 乔继东二〇一八年十月十二日书记员 夏 华