重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初3511号原告：重庆市綦江区文龙街道山予城小区业主委员会，住所地重庆市綦江区文龙街道山予城小区，组织机构代码34602163-4。负责人：陈胜来，该业委会主任。委托诉讼代理人；万廷秀，重庆永登律师事务所律师。被告：重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道**，统一社会信用代码915002227500952487。法定代表人：孙宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玲琳，女，1973年5月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陈荣敏，女，1985年7月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区文龙街道山予城小区业主委员会（以下简称山予城小区业委会）与被告重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，由审判员陈仁伟独任审判，适用简易程序于2018年5月18日公开开庭进行了审理。原告山予城小区业委会的委托诉讼代理人万廷秀，被告君航公司的委托诉讼代理人张玲琳、陈荣敏到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案裁定转入普通程序，由审判员陈仁伟任审判长，与人民陪审员陈邹、吴思惠组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告山予城小区业委会的委托诉讼代理人万廷秀，被告君航公司的委托诉讼代理人张玲琳、陈荣敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山予城小区业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告公共收益共计538300元及资金占用损失（资金占用损失以应付金额为基数按照同期银行贷款利率计算至付清时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。起诉事实与理由：被告系重庆市綦江区文龙街道山予城小区前期物业服务企业，于2010年9月开始为山予城小区提供物业服务至2017年7月7日。期间被告未经业主同意将小区的露天停车场88个以每月每个200元的价格出租给业主停车，将小区公共游泳池承包给个人用于经营，将小区的墙面广告位、电梯广告位出租给他人做广告宣传等，且被告均收取了相应的费用。2017年7月7日，被告从山予城小区撤场，与原告结算其服务期间的公共收益费用，但被告结算的金额共计为53600元，且实际支付原告35000元。原告从被告结算时提供的《山予城小区公共收益汇总表》中得知被告隐瞒了大量的公共收益费用。经多次与被告协商，要求其重新结算公共收益费用，但被告均予以拒绝。原告认为，被告收取公共收益共计573300元（其中停车场费用528000元：2015年1月1日至2017年7月7日期间共30个月×200元/个×88个；入户大厅广告费23100元：2014年1月1日至2017年7月7日期间共3.5年×6600元/年；游泳池租金7000元：2014年至2017年期间共3年×7000元/年，扣除已付14000元；售水机安装费用2000元：2014年7月2日至2017年7月7日期间共3年×1000元/年，扣除已付1000元；电梯广告租金13200元：2013年11月1日至2016年10月30日期间共3年×300元/年/部×22部），扣除已付35000元，尚欠538300元。综上所述，根据法律规定，小区公共收益属于全体业主，但被告作为物业服务企业却将其据为已有，拒绝向小区广大业主支付。为了小区广大业主的合法权益，诉至法院，请求法院裁决支持原告的诉讼请求。被告君航公司辩称，对原告起诉金额有异议，不认可。双方在物业服务合同中有明确约定，由被告对小区公共区域进行管理，收益在扣除管理费用后，剩下的作为小区维修费用。被告公司在经营管理期间付出了很大的人力物力成本，在亏损的情况下，被告公司也分两次给付原告共35000元，不存在将收益据为已有的情况。经审理查明，重庆市綦江区文龙街道沙溪路16号润庆.山予城物业小区系重庆润庆置业有限公司开发建设。2010年9月1日，重庆润庆置业有限公司为甲方，被告君航公司为乙方，双方就前述小区物业签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对润庆.山予城小区实施前期物业管理服务，公共物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集和清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；物业服务费和其他相关费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。该合同第十四条约定，乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营，应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充维修基金。该合同还对物业服务费用、双方的权利义务、合同期限等进行了约定。《前期物业服务合同》签订后，被告君航公司为山予城小区提供物业服务至2017年7月7日撤场，后该小区由金科物业公司提供物业服务。原告山予城小区业委会认为被告君航公司在对该小区提供物业服务期间收取了露天车位停车费、广告位出租费、游泳池承包费等公共收益后，尚有538300元未支付给小区业主，要求被告支付。被告君航公司认可在对山予城小区提供物业服务期间收取了露天车位停车费、广告位出租费、游泳池承包费等公共收益共计269221元（2012年收入5000元：场地使用费；2013年收入8800元：场地使用费1200元、全友家私1000元、重庆水木文化传播公司6600元；2014年收入38050元：场地使用费5350元、全友家私3500元、綦江欧派橱柜6000元、森顿家居2000元、重庆源动力环保工程1000元、重庆水木文化传播公司6600元、重庆小蜜蜂广告传媒公司6600元、游泳池租赁费7000元；2015年收入76489元：5月至12月期间露天停车费60539元、场地使用费1350元、重庆源动力环保工程有限公司1000元、重庆水木文化传播公司6600元、游泳池租赁费7000元；2016年收入露天停车费94918元；2017年收入露天停车费45964元），但表示因此支出607146元（2012年支出购水泵费用630元；2013年支出14450元，其中购监控设备费用10210元、维修光幕800元、购休闲坐椅150元、维修水泵1990元、幕电池900元、维修不锈钢大门及不锈钢浮球阀400元；2014年支出69340元，其中支付10月至12月期间人工工资42606元、更换休闲桌玻璃260元、支付维修费用1500元、支付公共卫生间维修费用300元、支付资料室墙体渗水修复费500元、维修水泵520元、景观LED材料配件费2760元、疏通下水主管道70元、游泳池保险费4000元、维修管道2400元、维修水泵1390元、电缆线9284元、电梯外呼板900元、维修景观水泵400元、花岗石球2450元；2015年支出243866元，其中人工工资196546元、维修水泵5042元、维修防火门850元、维修监控室电视机500元、维修游泳池栏杆及18栋大门500元、支付业委会公共经营费35000元、支付游泳池保险费4000元、擦鞋机4台14**元；2016年支出188430元，其中人工工资182320元、维修水泵1580元、电梯轿厢顶装饰板950元、维修监控室电视机500元、发电机电瓶3080元；2017年支出90430元，均为人工工资），没有盈余，不同意原告请求。原告举示了以下证据证实其主张；1、该小区露天车位2017年月租停车费台账（记载山予城小区露天车位88个均已有人租用。该台账加盖了“金科物业.綦江山予城管理处”字样印章）；2、君航公司停车位服务费收据15份（记载君航公司收取的该小区露天车位租金为200元/月）；3、君航公司在2014年9月28日收取该小区13-2-1号房屋业主费用的收据3份（记载收款事由为垃圾二级搬运费、二次供水加压费、物管费；证实该小区露天停车位在2015年已投入使用）；4、君航公司与重庆市源动力环保工程有限公司签订的售水机安装合作协议（该协议约定重庆市源动力环保工程有限公司在山予城小区安装自动售饮机，每年给付君航公司1000元管理费，协议期限自2014年7月2日至2016年7月1日）；5、君航公司与重庆小蜜蜂广告传媒有限公司签订的合同书（该合同约定重庆小蜜蜂广告传媒有限公司在山予城小区11处进户大厅安置“商业楼宇信息化联播系统”11台，每年给付君航公司电费、管理费、场地租金、税费共计6600元，合同期限自2014年1月1日至2018年12月31日）；6、君航公司与刘凯东签订的游泳池承包合同（该合同约定刘凯东承包山予城小区游泳池进行经营，承包期限为2014年7月7日至2014年9月5日，承包金7000元）；7、君航公司与重庆漫浪商贸有限公司签订的游泳池承包合同（该合同约定重庆漫浪商贸有限公司承包山予城小区游泳池进行经营，承包期限为2015年6月1日至2015年9月5日，承包金7000元）；8、电梯广告位租赁合同（该合同约定重庆水木文化传媒有限公司綦江分公司租赁山予城小区1、2、3、4、5、6、14、15号楼共22台电梯设置看板，刊发广告；租赁期限为2013年11月1日至2016年10月30日，每年租赁费共计6600元）；9、富友收件宝便民服务合作协议（该协议约定上海富友电子商务有限公司在山予城小区安装运行收件宝系统，合作期限自2015年5月27日至2018年5月26日，每年按1000元/台支付君航公司管理费）；10、山予城小区公共收益汇总表（记载君航公司2012年6月12日至2015年7月10日期间收取了水木文化、重庆小蜜蜂广告传媒有限公司、游泳池、源动力环保工程有限公司、春满人间、欧派橱柜、圣象地板、美的家装饰、全友家私、联通公司、绿优鲜、美星装饰、罗莱家纺、天友奶、苏宁电器、电信公司、钟友忠、文龙口腔科、青少年少儿舞蹈培训、森顿家居、迈思教育、广电公司、草根物联、图书城、筝心琴行、山予城幼儿园、昌龙电器、双双葡萄园、重庆梦溪学生托管共计43笔款项，共计金额53600元，其中2012年收入5000元、2013年收入2500元、2014年收入37750元、2015年1月至7月10日收入8350元。该收益汇总表加盖了“重庆君航物业管理有限公司润庆.山予城服务中心”字样印章，落款时间为2015年8月14日）；11、山予城小区露天车位明细（记载车位数量48个，收入车位服务费9600元，支出资产折旧、系统维护费、工资等共计14664.33元，结余-5064.33元。原告业委会成员孙虹在该表下方签注了“2015年8月18日收到君航物业交来”字样）；12、现场图片10张（图片内容为山予城小区露天车位、广告、游泳池、售水机情况）；13、证人徐文应、秦文碧、孙虹（均为山予城小区业主）证言，其中徐文应证实：“2015年国庆节我孩子回家，问小区还有无车位停车，我在10月2日去露天停车场看了，车位都是停满的，大部分都贴有车牌号，连续几天都是停满的，我还向熟人打听，说露天车位是全部租出去的，有88个，小高层的要优先满足。平时转来耍，前面公路边都是停满的，后面的就没有注意看。12号楼处有一岗亭，露天车位的车子进出要刷卡，刷卡位置在13栋、17栋位置之间，岗亭距露天车位不远。小高层房屋12、13、17栋是2014年9、10月份交房入住的，开始时没有设立岗亭，具体设立岗亭的时间记不清了。小区的饮水机还在使用，以前停止使用过没有不清楚”；证人秦文碧证实：“我经常在山予城小区转起耍，2015年国庆节的时候露天车位都是停满的，有的车位没有车牌，我朋友问我山予城小区还有没有空车位，我去君航物业服务中心询问，工作人员答复我车位已经被租完了。2017年春节，我又去问有没有露天空车位，还是答复租完了。2017年7月7日金科物业入场后，我又去问有没有露天空车位，工作人员也回答没有了，都租出去了。听业主说有八九十个露天车位。在12栋处有个花杆，11栋坡坡处有个岗亭，平时没有注意岗亭是否有工作人员，岗亭附近没有露天停车位，但停有两三辆车。不清楚小洋房的装修垃圾堆放在哪里”；证人孙虹证实：“我是山予城小区业委会副主任，主管设施设备。山予城小区露天停车场的车位在2015年10月就停满了，绝大部分车位都有车牌号，少部分没有，原因不清楚。我去物管中心问过，小高层附近的露天车位都租完了，小高层12、13、17栋的都不够租，直到君航退场，车位一直是停满的。君航退出后，我也去物管中心问过，车位也是租完的。平时没有注意可用于广告的公共设施在2013年至2016年10月期间有没有空档期，山予城小区安装了售水机，前面两台不清楚，9栋那台是在2015年9月份安装的，君航退场时，售水机仍然在使用。君航公司给业委会一张收入53600元的清单，两次共计给了业委会35000元。小高层房屋12、13、17栋是在2014年9月份开始移交业主。山予城小区小洋房装修垃圾是在两个停车位上堆放，但君航公司收了垃圾转运费的，是按租金标准收的。不清楚润庆置业公司使用了几个停车位，但开发商在移交房屋后就不应再使用小区业主公共设施”。被告君航公司对前述证据质证认为，对停车费台账（证据1）的真实性不认可，该台账上没有租赁时间，原告所述山予城小区88个露天停车位全部出租与事实不符，该停车位从2015年5月正式收费，直到君航公司撤场前，其中75号、76号、77号车位都是润庆置业公司的车辆停放；15张收据（证据2）只能证明这几位业主停车收费情况，收费是2016年，是君航公司提供了半年的免费停放，真正收停车费的时间是2015年5月，原告方提供不出2014年的停车费收据；3张收据（证据3）只能证明业主交纳了物管费，并不能证明在交该物管费时露天停车场已经在收停车费；认可售水合同（证据4）约定期限内的收费，不认可合同期满后的收费；确实与小蜜蜂广告公司签订了合同（证据5），但小蜜蜂广告公司只交了一年的费用，后该公司就不存在了，该合同就终止了；（证据6、8）2013年之前是君航公司自己在安排人员管理游泳池，但所得收入都用于抵扣水费，由于2013年亏损了，2014年将游泳池租出去，出租给第三方的时间为2014年、2015年，君航公司在出租游泳池时购买了保险，每年4000元。君航公司在2016年与第三方有合作意向，但因游泳池水遭到破坏，游泳池在2016年没有开放，几百吨水的损失是由君航公司承担的；电梯广告合同（证据7）是真实的，由于山予城小区的电梯广告都被破坏了，实际上合同期限未满前就没有合作了；富友与君航公司的合同（证据9）是真实的，但实际只履行了一年，产生不了收益就撤除了；收益汇总表（证据10）是真实的；露天车位明细（证据11）不认可，没有君航公司的公章；照片（证据12）是现场拍的，可以看出现在的设施是金科物业改造的，电梯里的广告照片也是现在拍的，不予认可；不认可三个证人的证言（证据13），原告邀请的该三个证人均证明2015年10月露天停车位已停满了，这与原告举示的车位明细表记载时间相矛盾。徐文应与君航公司有纠纷，他的证言有虚假成份；孙虹属于原告业委会副主任，与本案有利害关系，其证言也不可信；秦文碧的证言也是虚假的，她所说的岗停旁边没有车位不符合事实，且对装修垃圾的堆放点也不清楚。三个证人都不是小洋房的业主，却自称对露天车位都非常清楚，都知道停满了，但是对垃圾占用的两个车位、润庆置业公司使用的三个车位不清楚，且证人对岗亭的位置证实不一致，岗亭不是在11号楼，是在12号楼，旁边是有停车位的。被告举示了以下证据证实其管理及收支等情况：1、君航公司与重庆润庆置业有限公司于2010年9月1日就润庆.山予城小区前期物业管理签订的前期物业服务合同（其中第十四条约定君航公司利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营，应当征得相关业主的同意，所得收益扣除管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充维修基金）；2、山予城小区15栋7-1号房屋业主与君航公司于2011年12月29日签订的物业服务合同（其中约定小区会所、露天停车场及其他共用部位、共有设备设施由君航公司进行经营管理，如有所收益扣除管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充小修维修费及物业管理服务费）；3、监控照片12张、綦江公安局110警情登记单（其中9张照片内容为小区业主在损坏小区内设施的情况，另3张照片内容为小区设施已被损坏的情况；警情登记单中记载2016年5月8日山予城小区有两个男业主将小区电梯内便民告知塑料牌损坏21块的情况）；4、图片7张（该7张图片来源于綦江在线，图片中反映山予城小区游泳池等公共设施被破坏的情况）；5、维修费、购买设施设备发票共17张、保险费发票1张（其中17张发票共计金额9590元，均为维修费用；保险费发票金额为4000元，购买险种为公共责任险。发票均为复印件，加盖了君航公司印章）；6、2014年10月至2017年6月期间山予城小区露天车位员工工资表及领条（每月按2名护卫人员、2名巡逻人员、1名保洁人员计算，共计支付工资511902元；工资领条为复印件，加盖了君航公司印章）；7、山予城小区露天停车位平面布局图（记载山予城小区露天停车位平面布局情况及因管理露天车位增设岗亭、道闸设备系统的位置情况）；8、山予城小区业主微信聊天记录打印件（其中谈到12栋保安亭以前君航公司每晚都安排人值班，现在没人值班）。原告对被告举示的前述证据质证认为，对前期物业服务合同的真实性无异议，但不能达到被告证明目的，公共收益扣除管理费后应属于全体业主所有，合同约定的剩余部分补充维修资金，并不是被告陈述的对小区服务设施设备的维修，对小区服务设施设备的维修本身就是被告的义务；对于被告与业主签订的物业服务合同，由于主体不适格，是无效合同；对监控照片、110警情登记单的真实性无异议，但与本案无关，业主损坏了公共设施，被告方未向其追偿是怠于履职；对于图片7张，该组证据与本案不具关联性，不能达到被告的证明目的，即使被告所述2016年游泳池遭受破坏，也是其自身管理不善，此损失应由其自行承担，且原告在诉讼中并未主张2016年租金；17张发票是复印件，真实性无法确定，即使是真实的，也是被告自身的经营成本，不是本案诉争的公共收益的相应成本，不应当抵扣；保险费发票是复印件，无法确定真实性，也无法确定与本案的关联性；员工工资表是被告单方制作的，并无相应的工资发放记录，即使有工资发放记录，也不能证明这部分人员是单独为露天停车位聘请的工作人员，不应当在露天停车位收益中支出该部分费用；工资领条系复印件，无法确定真实性，也不能证明是单独为露天停车位聘请的人员；对露天停车位平面布局图无异议；对聊天记录有异议，证据应该保证完整性，该证据只是某一业主某一时间的陈述，不能代表客观事实，且仅是打印件，应当举示原件核实，不能达到原告的证明目的。前述事实，有前期物业服务合同、2017年月租停车费台账、收据、售水机安装合作协议、商业楼宇信息化联播系统安装合同书、游泳池承包合同、电梯广告位租赁合同、富友收件宝便民服务合作协议、山予城小区公共收益汇总表、山予城小区露天车位明细、山予城小区图片（露天车位、广告、游泳池、售水机）、证人证言、物业服务合同、监控照片、110警情登记单、公共设施损坏照片、发票（维修、购买相关物品、保险费）、工资表及领条、山予城小区露天车位平面布局图、微信聊天记录及双方当事人陈述等证据在案为凭，经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务并享有权利。本案中，綦江山予城小区的建设单位即重庆润庆置业有限公司与被告君航公司于2010年9月1日签订的山予城小区前期物业服务合同不违反法律禁止性规定，应当认定合法有效，对合同双方及该小区业主具有法律约束力，应当作为认定原、被告在前期物业服务法律关系中权利义务的依据。至于被告君航公司与山予城小区少数业主就该小区前期物业管理签订的物业服务合同，该合同只是少数业主的意思，未能体现其他业主的意愿，而本案纠纷涉及整个小区业主的共同利益，故该物业服务合同不应作为本案证据使用。案涉前期物业服务合同中约定，被告君航公司利用停车场、会所及其他共用部位、共有设施设备进行经营，应当征得相关业主的同意。原、被告提供的证据可以认定被告君航公司在为山予城小区提供物业服务期间内长时间的利用小区公共场地、公共设施进行经营，没有证据证明山予城小区业主及业委会对此提出过异议，且原告已在2015年收取了被告君航公司35000元的公共经营费，对此应当认定被告君航公司的经营行为是得到原告同意的。被告君航公司利用山予城小区公共场地、公共设施进行经营的收益如何认定、如何分配为本案焦点。对于被告君航公司利用山予城小区公共场地、公共设施进行经营的收益如何认定问题，案涉前期物业服务合同及原、被告双方对如何确定该收益均未约定，原告认为被告收入共计573300元，但被告对此仅认可269221元（其中露天停车位费用201421元、入户大厅广告位租金6600元、售水机管理费2000元、游泳池租金14000元、电梯广告位租金19800元，其他场地使用费25400元），根据谁主张谁举证的原则，原告对此应当举证证明。对于露天车位收入问题，原告对此举示了加盖“金科物业.綦江山予城管理处”字样印章的2017年月租停车费台账、15份停车费收据、3份物管费收据、山予城小区露天车位明细及证人徐文应、秦文碧、孙虹予以证实，其中2017年月租停车费台账只能证明金科物管公司的经营情况，不能以此证明被告君航公司经营期间收取停车费的情况；停车费收据只能证明该业主在2016年9月23日至2017年6月1日期间交纳停车费的情况，不能完整的证明被告君航公司对露天停车位的整体收费情况；物管费收据也只能证明该业主交纳物管费及缴费时间的情况，不能证明被告君航公司对露天停车位的收费情况；山予城小区露天车位明细没有被告公司印章，也没有被告公司经办人签名，且被告对该证据予以否认，该证据的真实性不能确定，若该证据是真实的，也只能证明在2015年8月出租的露天车位为48个，但该明细中也记载了资产投入及维护费用、护卫（3人）及保洁人员（1人）工资情况；三位证人均证实了山予城小区露天停车位在2015年10月便一直停满的，但三位证人均系原告小区业主，与本案有利害关系，其证实的前述内容在没有其他证据印证的情形下，其真实性不能确定，不能据此认定山予城小区露天车位在2015年10月便一直停满的事实。前述证据不能证明被告君航公司在2015年1月1日至2017年7月7日期间收取了山予城小区露天车位停车费528000元，在没有其他证据的情形下，本院按被告认可的201421元予以确认。对于小区入户大厅广告场地租赁费用，原告对此提供了被告君航公司与重庆市小蜜蜂广告传媒有限公司签订的合同书证实，该合同中约定了每年的场地租赁费为6600元，合同期限自2014年1月1日起共5年，被告君航公司认为重庆市小蜜蜂广告传媒有限公司只交了一年的费用（6600元）后合同就终止了，对此应当举证证明，但被告君航公司未举证证明该合同在仅履行一年便终止的事实，原告主张2014年1月1日至2017年7月7日期间的入户大厅广告场地租赁费用为23100元符合前述合同约定，本院予以确认。对于游泳池收益，原告主张的是2013年至2015年期间的收益，被告君航公司认可2014年、2015年收取租金费用共计14000元，并认为2013年是其自行经营亏损，对此应当举证证明，但被告君航公司对此未举证证明，2013年的游泳池收益可以按参照2014年的租金标准7000元予以确认。对于售水机安装管理费用，原告对此提供的安装协议约定的期限为2年，被告对此亦认可收取了2年费用，原告要求主张3年的管理费没有证据支撑，本院对此按2000元予以确认；对于电梯广告位租金，原告主张3年共收益19800元，与被告实际收取的电梯广告位租金19800元一致，本院对此予以确认。本院根据本案证据并结合原、被告双方的陈述，确认被告君航公司在为山予城小区提供物业服务期间利用该小区公共场地、公共设施进行经营的收益为292721元（其中露天停车位费用201421元、入户大厅广告位租金23100元、售水机管理费2000元、游泳池租金21000元、电梯广告位租金19800元，其他场地使用费25400元）。对于公共收益如何分配问题，案涉前期物业服务合同中对此约定“所得收益扣除君航公司管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充维修资金”，该约定明确了君航公司收取的山予城小区公共收益应先扣除管理服务成本和佣金，剩余的部分用于补充维修资金，但未明确扣除佣金的具体比例。被告君航公司利用山予城小区公共场地、公共设施进行经营，为此支付相应的经营成本是客观的，但具体支出多少成本需由被告君航公司举证证明。虽然被告君航公司提供了17份维修费发票可以证明其支付维修费用9590元，但该部分费用是君航公司对山予城小区公共设施的日常维修费用，而根据前期物业服务合同约定，被告君航公司对山予城小区公共部位、公共设施设备进行维修、养护和管理是其应当履行的合同义务，该17份发票不能证明是被告君航公司利用山予城小区的公共场地、公共设施进行经营而额外产生的成本，不应在本案中抵扣。对于保险费发票，对此能够证明被告君航公司购买保险支付保险费4000元，但该保险险种为公共责任险，是被告君航公司在对山予城小区提供物业管理过程中可能承担的公共责任进行的投保，在没有其他证据印证的情形下，仅凭该保险发票还不能证明是为利用山予城小区的公共场地、公共设施进行经营而额外产生的成本，不应在本案中抵扣。对于人工工资，被告君航公司为加强露天停车位管理，增设了岗亭，为此雇用人员是客观的，但被告对此按5人（2名护卫、2名巡逻、1个保洁）标准主张扣除人工工资明显过高，本院酌情按3人、每人每月工资2500元标准主张，从被告认可的露天停车位收费时间（2015年5月）计算至2017年6月，具体为195000元（7500元/月×26个月）。前述公共收入扣除成本后余额为97721元（共计收入292721元—人工工资195000元）。由于前期物业服务合同及原、被告双方对公共收益中支付被告君航公司佣金的具体比例未进行约定，本院根据公平、诚信原则，对公共收益扣除成本后的余额部分，酌情按40%比例作为佣金给付被告君航公司，其余60%归原告所有，即原告应享有58632.60元（97721元×60%），扣除被告君航公司已支付35000元，被告君航公司还应支付原告23632.60元。被告君航公司在撤场后未及时将该款支付原告，应当承担支付资金占有损失的民事责任。为此，依据《中华人民共和国合同》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后5日内给付原告重庆市綦江区文龙街道山予城小区业主委员会23632.60元及资金占用损失（从撤场之日即2017年7月7日起，按银行同期贷款利率计算至付清日止）；二、驳回原告重庆市綦江区文龙街道山予城小区业主委员会的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9182元，由原告重庆市綦江区文龙街道山予城小区业主委员会承担4591元（已交），被告重庆君航物业管理有限公司承担4591元（在本判决生效后5日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈仁伟人民陪审员  陈 邹人民陪审员  吴思惠二〇一八年十月二十三日书 记 员  李 喆