河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0202民初968号原告：北京优尼伯恩教育咨询有限公司，住所地：北京市朝阳区建国路15号院甲1号北岸1292三间房创意生活园区9-7077，统一社会信用代码：91110105571259577F。法定代表人：刘芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺保平，北京大成（郑州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：房冬莲，女，汉族，1990年11月20日出生，住郑州市经济技术开发区。系该公司员工，代理权限为一般授权代理。被告：开封华盟置地有限公司，住所地：开封市北郊乡政府院内36号，统一社会信用代码：914102006646634643。法定代表人：王乐，该公司执行董事。被告：胡静静，女，汉族，1983年9月27日出生，住河南省潢川县。被告：开封华盟物业服务有限公司，住所地：开封市龙亭区北郊乡政府院内36号，统一社会信用代码：91410202066499123D。法定代表人：胡静静，该公司总经理。三被告共同委托诉讼代理人：范俊霞，大沧海律师事务所郑州分所律师，代理权限为特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：丁彦安，大沧海律师事务所郑州分所律师，代理权限为特别授权。原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司（以下简称优尼伯恩公司）与被告开封华盟置地有限公司（以下简称华盟置地公司）、胡静静、开封华盟物业服务有限公司（以下简称华盟物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘芳、委托诉讼代理人贺保平、房冬莲，三被告共同委托诉讼代理人范俊霞、丁彦安到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告优尼伯恩公司提出以下诉讼请求：1、确认房屋租赁协议于2017年4月18日解除；2、判令被告退还原告租金、保证金、押金共计259059元；3、判令被告赔偿原告经济损失8433110.58元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告华盟置地公司于2015年5月份开始磋商在开封华盟天河湾小区投资开办幼儿园的事宜，双方于2015年7月30日、11月17日签订两份房屋租赁协议，约定原告租赁华盟置地公司位于华盟天河湾××商业街××、××、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺，建筑面积1976.3平方米，活动场地约748平方米，租赁的房屋及活动场地作为幼儿园用途，租赁期限为15年，从2015年7月16日起至2031年7月15日止，第一年免租金，第二年至第四年租金为40万元/年。双方还约定原告租赁华盟置地公司A3号楼1单元302户作为幼儿园办公室用途，建筑面积132平方米，租期首期3年，自2015年11月17日起至2018年11月16日止，年租金30000元。双方对租房保证金、装修押金等进行了详细约定，还对天河湾小区业主及直系亲属、华盟置地公司员工及直系亲属的孩子上幼儿园的优惠情况进行了详细约定。华盟置地公司在合同中保证自己对该房屋拥有完全产权，被告华盟物业公司在合同书上盖章并且加盖骑缝章，为华盟置地公司履行合同承担连带担保责任，被告胡静静本人也在合同书上签名。合同签订后，原告向被告华盟置地公司缴纳了租房保证金、装修押金、房租共计526046元，花费巨资对房屋进行装修。经过装修后的幼儿园拥有8间教室、配备游泳馆、琴房、儿童阅览室、国学教室、多功能舞蹈教室等，按照一个班级24名学生的高标准计算，可同时容纳至少192名学生在校学习生活。原告在对校舍进行装修的同时，招聘幼儿园师资及相关工作人员组建教育团队，向教育行政部门申请办理相关行政手续。经过一年多的大量准备工作，该幼儿园于2016年9月份顺利开园，开园后在当地取得了良好的声誉，成为当地一个高档优质幼儿园的象征。但是被告华盟置地公司未按照合同约定履行义务，存在以下违约行为：1、合同约定的748平方米活动场地仅仅交付300平方米左右，剩余活动场地始终未交付，导致学生没有足够的活动场地，也违反教育部门关于活动场地的强制性规定，严重影响幼儿园的正常经营活动。2、2017年4月17日，华盟置地公司在未进行任何告知的情况下，突然对正在经营的幼儿园停电，导致幼儿园无法为孩子制作午餐，幼儿的学习与生活均无法正常进行。4月18日，华盟置地公司再次授意华盟物业公司对电闸进行破坏性处理，突然对幼儿园停电，造成彻底无法正常供电的结果。3、2017年4月18日，华盟置地公司明确告知原告与学生家长，单方解除与原告的房屋租赁协议，要求学生家长另行择校。被告的种种违约行为以及单方解除合同的行为，使得学生家长纷纷至幼儿园围堵负责人及教师，要求办理退学手续并要求原告赔偿损失，原告无奈给入园的学生办理了退学手续并赔偿家长损失。2017年4月20日，幼儿园被迫关闭。被告华盟置地公司的违约行为致使原告的幼儿园无法正常经营，合同目的无法实现，被告在合同期内单方解除合同的行为更是给原告造成了巨大损失，依法应承担相应的法律责任。原告交付的保证金、押金、租金等费用，均被指示汇入被告胡静静的个人账号，胡静静出借账号给华盟置地公司使用，华盟置地公司与胡静静之间财产混同，胡静静应对华盟置地公司的法律责任承担连带清偿义务。被告华盟物业公司作为华盟置地公司履行合同的担保方，也应对华盟置地公司的法律责任承担连带清偿义务。被告华盟置地公司、胡静静、华盟物业公司辩称：一、原告将华盟置地公司列为被告并要求其承担民事责任，没有任何事实根据、法律依据。涉案的房屋租赁合同系原告与华盟物业公司之间订立的，华盟物业公司向原告实际交付租赁物，原告向华盟物业公司实际交付租赁费用，华盟置地公司对于华盟物业公司作为出租人出租租赁物无异议，在涉案房屋租赁合同的订立、履行过程中，华盟置地公司未参与，也不存在任何过错，原告所述华盟置地公司的违约行为并不存在；二、原告将胡静静列为被告并要求其承担民事责任，没有任何事实根据、法律依据。胡静静系华盟物业公司法人，其在合同上签字、出借银行账户给公司使用等均系职务行为，华盟物业公司对此无异议；三、《合同法》第九十三条、九十四条、九十六条规定了合同解除的情形，2017年4月18日并不存在上述规定的任一情形，原告主张房屋租赁协议于2017年4月18日解除没有任何事实根据和法律依据；四、在合同履行过程中，华盟物业公司没有违约行为，更没有给原告造成任何经济损失，原告要求华盟物业公司退还租金、保证金、押金共计259059元，并向其赔偿不真实、不合理的8433110.58元经济损失，没有任何正当理由。自始至今，原告单方严重违约，逾期交付保证金、押金，没有在约定期限内完成装修，擅自改变承租物多处结构及使用功能，没有在约定期限内开园，逾期支付商铺租金，拖欠商铺物业费和地下室租金，在仍然正常使用租赁物的情况下，却提起本案诉讼，至今没有返还租赁物。原告对租赁物的装饰装修，对于华盟物业公司而言，毫无利用价值，华盟物业公司不同意利用。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，被告华盟物业公司（甲方）与原告（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾××商业街××、××、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺及A3号楼1单元302户（以下简称为该商铺），作为幼儿园用途，建筑面积1976.3平方米，赠送活动场地约748平方米（赠送面积具体以实地测量为准）。租赁期限为15年，自2015年7月16日起至2031年7月15日止。租金年度为每年9月1日至次年8月31日，2015年7月15日至2016年8月31日为甲方赠送的免租期。该商铺第二年至第四年租金为40万元/年，乙方应在每年的8月20日前将第二年度租金40万元支付给甲方。以后每三年在前三年的基础上递增10%至20%，具体递增数额甲方书面通知乙方后生效。乙方须在本合同签订当日向甲方缴纳商铺保证金66670元（两个月房租），合同期满不续租后30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回商铺，乙方交纳的保证金不予退还。该商铺交付使用后，乙方需交纳2万元装修押金，装修期间无违规并验收合格后两个月内退还，装修前，乙方需将室内布局图纸及门头效果经甲方审核通过后开始施工，并在三个月内完成装修。该商铺交付使用后所产生的物业费约定为2.5元/平方米/月，一年期间费用为59289元，签订合同之日起至2016年8月31日前免费，以后在每年交纳房租时，同时缴清下一年度物业服务费。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳，电费暂定1元/度，由物业公司统一收取，当月结清。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该商铺交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该商铺交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该商铺并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。如乙方要求甲方提供办理营业执照等相关手续所需要的材料，且是甲方可以提供的资料，甲方应予提供，甲方如拒绝提供，乙方有权解除合同，收回租金，并有权要求甲方赔偿经济损失。甲方需保证自己对该商铺拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按规定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回商铺，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方如未在规定时间内完成装修，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并要求乙方补交装修期间所产生的租金。乙方不得转租，不得变更幼儿园经营用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更经营用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该商铺，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金1%的违约金。租赁期间，乙方应自觉遵守相关法律、法规，服从物业管理规定，不得擅自改变该商铺的内部结构及用途，否则所引起的一切后果由乙方承担。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。乙方逾期缴纳租金的，按照应缴纳租金日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并收取乙方当年度两个月租金的赔偿金。乙方连续关门商铺7天以上（假期除外），视为乙方自动停业，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金和已付租金不退。乙方需在2016年3月1日前开园招生，且每位学生不得低于1200元的收费标准，天河湾小区业主及华盟置地公司员工孩子有优先上学权，针对天河湾小区业主及业主直系亲属孩子低于收费标准100元，针对华盟置地公司员工及员工直系亲属孩子低于收费标准200元，如违约甲方有权收回商铺，保证金不予退还。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，被告华盟物业公司将出租房屋交付给原告。2015年9月11日，原告向华盟物业公司交纳了商铺保证金66670元、装修保证金2万元。2016年8月26日，原告通过郑州润喆教育科技有限公司银行账户向被告胡静静交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的商铺租金40万元，并交纳了该租金年度的商铺物业费59289元。2015年11月17日，被告胡静静（甲方）与刘芳（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾A3号楼1单元302户作为幼儿园办公室用途，该房屋建筑面积132平方米。首期租期3年，自2015年11月17日至2018年11月16日，税后租金3万元/年，一年一次交清，每年11月10日前交纳。乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳保证金5000元（两个月房租），合同期满不续租，30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回房屋，乙方交纳的保证金不予退还。该房屋交付使用后，乙方需交纳2000元装修押金，装修期间无违规并验收合格后三个月内退还。乙方租赁该房屋所产生的物业费由物业公司统一收取，暂定1.5元/平方米/月，一年期间费用为2376元，随房租一年一次性结清。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该房屋交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该房屋交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该房屋并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。甲方需保证自己对该房屋拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按合同约定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回房屋，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方不得转租，不得用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金10%的违约金。乙方不得擅自改动房屋结构，撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，被告胡静静将出租房屋交付给原告。2015年12月24日，原告向胡静静交纳了华盟天河湾A3号楼1单元302户房屋保证金5000元、装修押金2000元以及2015年11月17日至2016年11月16日的租金3万元、物业费2376元，后又向胡静静交纳了2016年11月17日至2017年11月16日的租金3万元、物业费2376元。另外，原告与华盟物业公司就华盟天河湾1-08户、1-09户、2-06户地下室达成了口头租赁协议，原告租用该三间地下室，每年租金2000元，后原告向被告胡静静交纳了2016年3月7日至2017年3月6日的租金2000元。原告收到出租房屋进行装修，并办理开办幼儿园的相关审批手续、聘用教师，后开园招生。经开封市龙亭区教育文化体育局核准，原告所开办幼儿园的名称为“开封市龙亭区优尼·伯恩幼儿园”。履约过程中，因原告所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，原、被告双方未能协商解决纠纷。2017年4月18日，被告华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到了胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。经公安民警调解，双方自行达成和解，被告方继续为幼儿园供水供电，时间为期一周，在这一周内，双方负责人就其之间的问题进行协商解决。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。诉讼过程中，原告申请对出租房屋的装饰装修价值进行鉴定。正意价格评估集团有限公司分别于2018年1月16日和4月12日作出国正价豫开估字【2018】36-2号意见书和补充评估函，出租房屋的装饰装修价值为1705803元。另查明，被告华盟置地公司是涉案房屋的建设单位和所有权人，被告华盟物业公司是涉案房屋所在华盟天河湾小区物业管理公司，被告胡静静为该公司法定代表人。庭审中，华盟置地公司表示华盟物业公司有权利出租涉案房屋，两公司之间对此均无异议。华盟物业公司在答辩意见中提出，胡静静系华盟物业公司法定代表人，其在合同上签字、出借银行账户给公司使用等，均系执行职务行为，华盟物业公司对此无异议。本院于2017年8月14日向三被告送达起诉状副本。华盟置地公司于2018年8月29日收到原告交还的房屋钥匙。上述事实，有原、被告双方的一致陈述、房屋租赁协议、收据、收到条、银行交易明细、接处警登记表、国正价豫开估字【2018】36-2号意见书和补充评估函等证据予以证明，足以认定。本院认为，被告华盟物业公司经华盟置地公司授权于2015年7月30日与原告公司签订的房屋租赁合同，胡静静和刘芳分别作为华盟物业公司和原告公司的法定代表人，代表各自公司于2015年11月17日签订的房屋租赁合同，以及华盟物业公司与原告公司以口头形式订立的地下室租赁协议，上述房屋租赁合同及口头租赁协议在形式上符合法律规定，合同内容是缔约双方的真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，应属合法有效的合同。华盟置地公司虽为涉案房屋的建设单位和产权人，但其并非涉案房屋租赁合同的缔约主体，华盟物业公司经华盟置地公司授权与原告签订房屋租赁合同，并收取房屋保证金、装修押金以及租金和物业费，因此，因房屋租赁产生的法律责任应由华盟物业公司承担，原告要求华盟置地公司承担责任无法律依据，本院不予支持。胡静静作为华盟物业公司法定代表人，其与刘芳签订合同的行为应视为华盟物业公司的行为，合同权利义务应由华盟物业公司承担，其收取租金、物业费系执行职务行为，华盟物业公司对此无异议，原告要求其胡静静承担责任无法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋租赁合同及口头租赁协议的解除时间问题。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案审理中，涉案房屋租赁合同缔约双方均认为合同已经解除，但对解除时间意见不一。原告认为，因被告华盟物业公司于2017年4月18日突然对幼儿园断电，导致幼儿的学习和生活无法正常进行，并明确表示要单方解除合同，故涉案房屋租赁合同于2017年4月18日解除。本院认为，胡静静虽然于2017年4月18日表示要解除合同，但该意思表示并非向承租人作出，华盟物业公司于2017年4月18日对幼儿园断电，确实影响了幼儿园的正常教学活动，但当日即恢复供电，并不会致使原告合同目的不能实现，故原告意见不能成立。鉴于原告在2017年4月20日闭园停业，并于2017年7月4日向本院提起诉讼，要求确认合同解除，其诉讼行为应视为解除合同的行为，本院于2017年8月14日向华盟物业公司送达起诉状副本，视为华盟物业公司于该日收到解除合同通知，诉讼中双方均认可解除合同，故涉案房屋租赁合同及口头租赁协议自2017年8月14日解除。关于原告要求赔偿装饰装修损失及幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、预期利益等经济损失的诉讼请求。首先，涉案房屋租赁合同明确约定，租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。履约过程中，原告所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，原告未按照合同约定，积极配合被告进行消防通道的拆除整改，被告华盟物业公司也采取了停止供电的不当方式处理纠纷，影响了幼儿园的正常教学活动，双方均未能通过沟通协商妥善解决纠纷，导致房屋租赁合同解除，双方对此均存在过错，本院酌定合同双方各承担50%的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，双方对已经形成附合的装饰、装修物的处理没有约定的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经鉴定，涉案房屋的装饰装修价值为1705803元，华盟物业公司应对此承担50%的责任即852901.5元。其次，根据《合同法》第一百一十三条的规定，合同当事人主张预期利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张的预期利益损失缺乏充分的事实根据，不具有预见可能性，本院不予支持。第三，原告主张的幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、向家长退还的费用及赔偿的转学费用等经济损失属于正常的经营投入和经营风险，要求被告承担责任无法律依据，本院不予支持。关于原告要求返还租金、保证金、押金的诉讼请求。租赁期间届满或租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，未及时返还的，应参照合同约定的租金标准支付租赁物占用费直至实际返还之日止。本案中，华盟置地公司于2018年8月29日收到原告交还的房屋钥匙，此时间节点应视为原告实际返还租赁房屋的时间，因原告将商铺租金支付至2017年8月31日，将A3号楼1单元302户租金支付至2017年11月16日，故其实际返还房屋的时间超出了其已付租金的期间，故对原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。被告华盟物业公司向原告收取房屋保证金，目的是为了保证原告在租期内按照约定妥善使用房屋，现房屋租赁合同已解除，原告已将房屋返还，故华盟物业公司应将房屋保证金71670元退还给原告。根据涉案房屋租赁合同约定，华盟物业公司将房屋交付后，原告需要交纳装修押金，装修期间无违规并验收合格后，华盟物业公司应将装修押金退还。原告接收房屋后进行装饰装修，并开园招生，华盟物业公司不仅是出租人，同时又是涉案房屋的物业管理公司，其在诉前从未对幼儿园的装饰装修提出异议、要求整改，由此可见，幼儿园的装饰装修是经过其审核同意的，故其应按照合同约定，将装修押金22000元退还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、涉案房屋租赁合同及口头租赁协议于2017年8月14日解除。二、被告开封华盟物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司退还保证金71670元、装修押金22000元，并赔偿原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司装饰装修损失852901.5元。三、驳回原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72646元，原告北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担64735元，被告开封华盟物业服务有限公司负担7911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  程向辉审 判 员  田小卫人民陪审员  王美廉二〇一八年十月三十一日书 记 员  齐英姿