大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0292民初478号原告：大连洪宇物业管理有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区三堂村，统一社会信用代码：91210244687088028R。法定代表人：郑世丽，该公司经理。委托诉讼代理人：郑世铭，男，该公司职工。被告：大连长兴岛经济区长兴岛办事处景杭公寓信息服务部，住所地辽宁省大连长兴岛经济区景杭路312—6号，统一社会信用代码：92210244MAOXKY3AX3。经营者：赵凤兰，该个体工商户经营者。委托诉讼代理人：赵福军，男，1972年11月19日出生，满族，无业，住瓦房店市，系经营者儿子。原告大连洪宇物业管理有限公司与被告大连长兴岛经济区长兴岛办事处景杭公寓信息服务部物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑世铭、被告委托诉讼代理人赵福军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即偿还欠原告的物业服务管理费30015.4元。诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月10日被告入住原告负责管理物业服务小区以来，一直拖欠原告的物业服务管理费。经原告多次催要，被告以各种理由拒付。根据物业服务合同的约定，被告自2018年3月至6月的服务管理费为7504元（含电梯费，下同），2018年7月至2019年6月的服务管理费17471.38元。为维护原告的合法权益，故起诉请求法院依法判决。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，前期物业服务合同的最长期限为3年，现原告按前期物业服务合同向小区业主收费已达6年，双方应当续签物业合同，在续签合同前原告无权收取物业费。原告收取电梯费无依据，该电梯系原告自行加装的，没有征得业主的同意。原告也没按规定向被告发放电梯卡，同时，小区楼道的窗户没有及时清理，楼道的大白水渍严重，没有及时维修，单元门的正门未经业主同意安装大型广告牌，后经政府协调拆除，但墙体未予维修。2018年2月5日，业主向长兴岛消防队投诉大楼消防设施存在问题，原告于2018年7月中旬才给解决，被告将物业用房、社区用房及一层楼道（大堂）均未经业主同意对外出租，所得收益未给全体业主分配。故原告无权要求2018年3月至6月的物业费。而2018年7月至2019年6月的物业费，原告无权要求被告提前支付。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据,本院组织当事人进行了质证。原告提供：1.前期物业合同一份、物业费明细各一份，以证明原告向被告主张物业费的依据以及具体数额；2.电梯定期检验报告两份，以证明电梯公司在安装电梯时就存在刷卡，不是原告公司自行安装。被告提供：1.照片5张，以证明被告答辩所称的楼道窗户、大白、安装广告牌、共有部分出租等问题；2.大连金銮房地产开发有限公司声明一份，以证明电梯卡是原告方擅自安装；3.投诉截图一份，以证明被告曾经向有关部门投诉原告出租房屋、消防设施不合格的问题，除了消防设施解决之外，其他均在办理中；4.录音两份，是被告委托诉讼代理人赵福军和原告委托诉讼代理人郑世铭的通话录音，时间是2018年7月2日、2018年8月2日，以证明被告曾经向原告索要门禁卡；5.房屋租赁合同一份，证明被告是从业主孙晓有处租赁涉案房屋，在租赁期间，租赁方代为缴纳物业费并代表业主行使权利义务；6.大连市发改委文件一份，其中第二项第五款和第三项第四款规定了电梯费及物业费的收费应当由业主与服务企业协商决定。被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为原告不应当依据前期物业服务合同向被告收取物业费，另开发商在安装电梯时没有安装IC卡，是物业后期自行设置。原告对被告提供证据的真实性无异议，但认为楼道窗户及大白系夏季雨水所致，室外广告牌系第三人安装，现已拆除，原告没有将共有部分向外出租，电梯卡在电梯安装时就存在，并不是原告私自加装，被告向原告索要电梯卡属实，但原告也确实在积极为被告办理。被告的上述答辩意见均不是拒付物业费的理由。对原、被告提供上述证据的真实性，本院均予以认定。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告与大连金銮房地产开发有限公司（以下简称金銮地产）签订《前期物业服务合同》，约定由金銮地产（甲方）将其开发的金銮铭座项目的物业管理服务委托给原告（乙方），期限为2012年6月30日至本小区业主委员会成立之日止。其中首次物业管理服务费收费标准为：1.本小区内住宅按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取。2.本小区内商业按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。3.小区内高层电梯费每户每年240元。今后物业管理服务费收费标准按甲方乙方共同确定的或业主大会上确定的标准进行调整。2018年1月1日，耿启超、赵福军作为承租方与金銮铭座的业主孙晓有签订房屋租赁合同，由二人承租孙晓有在金銮铭座小区的18套住房，具体座落为大连长兴岛经济区景杭路某房屋另加某号和某号室，双方约定租赁期间的物业费由承租方承担。另被告还租赁业主孙晓有的某门市一处，现上述房屋均由被告经营使用。庭审中，经本院释明，原告放弃追加业主孙晓有为本案被告，被告对其系18套住房及某门市的物业使用人身份无异议，对承担物业费的主体资格无异议。查，被告承租的金銮铭座小区18套住房建筑面积总计为808.86平方米，6号门市建筑面积为30平方米。被告2018年3月1日至2018年6月30日应付物业费为5823.76元（808.86平方米×1.8元/平方米×4个月+30平方米×2元/平方米×4个月），电梯费为1440元（20元/月×18户×4个月）。本院认为，原告与金銮地产签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案原告经本院释明，放弃对业主的起诉，仅要求被告作为物业使用人承担物业费，系对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。被告接受原告提供的物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定，按期向原告交纳物业费（含电梯费），故对原告要求被告支付2018年3月至6月的物业费（含电梯费），本院予以支持。但原告要求被告预付2018年7月至2019年6月期间的物业费，因未有约定和法律规定，被告不予认可，故不予支持。被告抗辩前期物业服务合同的有效期限为三年，原告无权按该合同收费的主张，无法律依据，本院不予支持。被告以原告私自加装电梯IC卡、未尽到维修义务以及将社区用房和物业用房出租收益等来主张其不承担物业费，因被告主张的上述事实均不是被告拒付物业费的有效理由，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下:一、被告大连长兴岛经济区长兴岛办事处景杭公寓信息服务部于本判决生效之日起十日内给付原告大连洪宇物业管理有限公司物业费5823.76元、电梯费1440元，合计7503.76元；二、驳回原告大连洪宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元，减半收取276元，由原告大连洪宇物业管理有限公司负担251元，被告大连长兴岛经济区长兴岛办事处景杭公寓信息服务部负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王正强二〇一八年十月二十五日书记员  刘晓微附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方一履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。