嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3405号原告：嘉兴万博汇商业管理有限公司王江泾分公司,住所地嘉兴市秀洲区王江泾镇长虹路南侧607室,统一社会信用代码91330411058312111A。法定代表人：章凯杰，系该分公司副总经理。委托诉讼代理人：吴乐琴。被告：黄杰,男,1991年12月12日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。原告嘉兴万博汇商业管理有限公司王江泾分公司诉被告黄杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉兴万博汇商业管理有限公司王江泾分公司的委托诉讼代理人吴乐琴、被告黄杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商业房屋租赁合同》于2018年7月15日解除；2、被告立即支付原告租金及物业费，自2018年6月1日起按照租金36.10元/㎡/月、物业费2.80元/㎡/月计算至付清之日止，并自2018年6月1日起按1‰/日支付违约金至欠款实际支付之日止；3、被告支付的合同保证金5500元不予退还；4、被告立即腾退并交还商铺，并支付违约金3955元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，原、被告签订《商业房屋租赁合同》一份，被告承租王江泾佳源中心广场6幢1层101号商铺，租赁面积50.84㎡、36.10元/㎡/月，2016年6月1日至2018年5月31日期间租金交12个月免12个月；物业费2.80元/㎡/月，按年支付；合同保证金5500元。合同签订后，被告缴纳了水电押金1500元、合同保证金5500元及2018年6月1日前的租金及物业费。但未按期缴纳2018年6月1日后的租金，原告多次催讨无果，后原告于2018年7月8日向被告送达了《解约通知书》。现起诉。被告答辩称，对原告诉称的租赁房屋面积、单价、租赁期限均无异议，同意解除合同，但是不同意支付租金等费用。因为租赁房屋存在各种问题：1、房屋漏水，2017年之前是房顶漏水，修理不及时，导致木地板损坏，2018年是门头漏水，未修理，对生意有影响；2、物业管理差，店铺被盗、不及时修理户门；3、厕所、公共区域卫生环境差，2017年厕所无法使用；4、店铺门口乱停车，店铺电线、线路有问题；5、垃圾清理不及时；6、同类型店铺重复招商。本院经审理查明：被告向原告承租了王江泾佳源中心广场6幢1层101号商铺用于经营奶茶、小吃，双方于2016年6月2日订立了《商业房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋面积50.84㎡，租期从2016年6月1日至2018年11月30日，标准租金价格36.10元/㎡/月，租金递增率从第三年开始，每三年环比递增5%，2016年6月1日至2017年5月31日租金11012元，2017年6月1日至2018年5月31日租金11012元，2018年6月1日至2018年11月30日租金11563元，前两期租金一年一付，第三期租金半年一付，先付后用，承租人于租期前十五日一次性付清下期租金；逾期缴纳租金的违约金为所欠款项的1‰；合同保证金5500元、装修保证金2000元、水电押金1500元；物业费2.80元/㎡/月，按年预交；承租方逾期缴纳租金、物业费超过三十天，出租方有权提前终止合同，收回店铺，保证金不予退还，承租方还需另行支付出租方相当于合同终止前租金、物业费的两倍作为违约金；承租方应予合同终止日自行将店铺内所有动产撤离现场，办妥商铺移交相关手续……合同签订后，被告按期缴纳了保证金、装修保证金、水电押金及前两期房屋租金，但未按期缴纳第三期租金。原告在2018年6月25日向被告发出了《催款通知书》，被告仍未交款；故原告在2018年7月7日向被告发出了《解约通知书》，提出被告欠付租金，双方租赁合同于2018年7月15日终止，被告再此之前予以腾退；两份通知书通过快递发出，被告均在发出第二天收到。另查明，原告已将装修保证金2000元退还被告。涉案房屋的物业服务由浙江佳源物业管理有限公司王江泾分公司提供。以上事实，原、被告均无异议，且有原告提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《商业房屋租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。被告未按合同约定支付租金，并逾期超过30日，实属违约，按照合同约定，原告有权解除合同，要求被告支付相应租金及占用费，并要求被告腾退房屋。被告已收到《解约通知书》，现也同意解除合同，故本院对原告的第一项诉求予以支持。对原告的第二项诉求。关于物业费，因物业服务是由浙江佳源物业管理有限公司王江泾分公司提供，第一、二期物业费均由该公司收取，原告也未代被告缴纳第三期物业费，现原告向被告主张物业费，主体不适格，本院不予支持；关于租金，双方对租金36.10元/㎡/月的标准均无异议，本院予以确认。但双方租赁关系在2018年7月15日解除，故2018年7月15日之后，被告应当支付原告的是房屋占有使用费，而非租金；关于违约金，原告主张的是逾期支付租金违约金，对占有使用费并不适用，且合同约定的违约金标准过高，本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍予以计算；综上，被告需支付原告2018年6月1日至2018年7月15日期间的租金2691.81元（36.10元/㎡/月×50.84㎡÷30天×44天）及逾期付款违约金；被告自2018年7月16日起按照61.18元/天（36.10元/㎡/月×50.84㎡÷30天）支付原告房屋占有使用费至实际腾退之日止。对于原告的第三、四项诉求。关于腾退，符合合同约定，本院予以支持。关于提前解除合同违约金，被告缴纳的保证金实际就是其履约的保证，应作为双方约定的违约金的一部分。故双方约定的被告提前解除租赁合同的违约金由两部分构成，一为保证金，二为合同终止前两个月房租及物业费。本院认为，原告的该项诉求加上保证金作为违约金，金额过高，被告提出异议，本院依法应当予以调整。被告应支付的该项违约金，应以原告实际受到的损失为依据，而该项损失实际上就是房屋寻租期产生的租金损失，本院综合考虑被告提出解除合同的时间及市场房屋一般寻租时间等因素，确定以两个月房屋租金3670.65元（36.10元/㎡/月×50.84㎡×2月）作为提前解除合同的违约金较为适宜，对原告要求不予退还保证金的诉讼请求不予支持，该保证金应从被告应付款项中予以扣除。本院首先从保证金中扣除提前解除合同违约金3670.65元，还剩余1829.35元依法在被告应付租金中予以扣除，故被告还应支付原告2018年6月1日至2018年7月15日期间的租金862.46元（2691.81元-1829.35元）及其逾期付款违约金（违约金以862.46元为基数，自2018年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至实际付清之日止）。被告辩称存在的问题，大多数都是物业管理存在问题，且是2018年之前存在的问题，之后的问题，未提供证据予以证实，原告也不予认可，故本院不予采信。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告嘉兴万博汇商业管理有限公司王江泾分公司与被告黄杰于2016年6月2日签订的《商业房屋租赁合同》于2018年7月15日解除；二、被告黄杰于本判决生效之日起十日内腾退嘉兴市秀洲区王江泾镇佳源中心广场6幢1层101号商铺；三、被告黄杰于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴万博汇商业管理有限公司王江泾分公司租金862.46元及逾期付款违约金（违约金以862.46元为基数，自2018年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至实际付清之日止）；四、被告黄杰于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴万博汇商业管理有限公司王江泾分公司占用使用费（以61.18元/天，自2018年7月16日起计算至实际腾退之日止）；五、驳回原告嘉兴万博汇商业管理有限公司王江泾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员  封 景二〇一八年十月十八日法官助理  陆 丹书 记 员  史梦云