山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初3246号 原告：王桂仲，女，汉族，1953年5月17日出生，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：郭先平、张玉玲（均系特别授权代理），均系山东高信律师事务所律师。 被告：邵子峰，男，汉族，1997年9月4日出生，学生，住济南市。 委托诉讼代理人：武玉利（系特别授权代理），系山东国孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛建（系一般授权代理），系山东国孚律师事务所实习律师。 第三人：隋忠丽，女，1969年3月16日出生，汉族，住济南市。 原告王桂仲与被告邵子峰确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告王桂仲的委托诉讼代理人张玉玲、被告邵子峰的委托诉讼代理人武玉利、毛建到庭参加诉讼。原告起诉时列济南市国土资源局为第三人，经审查认为，济南市国土资源局与本案的处理结果没有法律上的利害关系，不予追加。本院于2018年9月30日依法追加第三人隋忠丽参加诉讼。本案现已审理终结。 王桂仲向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告邵子峰与邵庆山签订的历城区xx《济南市存量房买卖协议》无效。二、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与邵庆山系夫妻，于1979年11月举行婚礼并共同生活，原告户籍于1980年2月5日迁至洪家楼村。邵庆山与前妻季永兰生育长子邵祥林、次子邵祥利，季永兰于1978年去世。婚后，原告与邵庆山共同抚养邵祥林、邵祥利长大成人，被告邵子峰系邵祥林与隋忠丽之子。在2002年济南市历城区洪家楼旧村改造时，原告与邵庆山共同建造的历城区洪家楼村150号房屋被拆迁。根据拆迁安置政策，历城区xx号房屋产权调换后安置取得五套房屋，济南市历城区xx号是其中的两套，属于原告与邵庆山的夫妻共同财产。2015年5月11日，邵庆山去世，原告与邵庆山的夫妻共同财产一直没有分割。2017年5月，原告突然得知济南市历城区xx号房屋所有权人被变更到被告名下。为维护自身合法权益，原告先后提起民事和行政诉讼，通过诉讼原告了解到，被告的母亲隋忠丽作为监护人，以被告的名义与邵庆山隐瞒事实，恶意串通，于2013年4月以虚假的“二手房买卖”形式，将济南市历城区xx号房屋所有权人变更登记到被告名下。被告之父邵祥林虽非原告亲生儿子，但原告含辛茹苦，胜过亲生地与邵庆山共同将其抚养长大并成家，付出了极大的真心与精力。被告及其父母明知济南市历城区xx号房屋是原告与邵庆山夫妻共同财产的情况下，仍与邵庆山恶意串通，故意隐瞒，以虚假的买卖形式将房产登记过户，损害原告的利益，根据《合同法》第52条第一款第（二）项的规定，被告与邵庆山签订的房屋买卖合同属于无效合同。被告虽登记为济南市历城区**房屋所有权人，但不构成《物权法》第106条规定的善意，第三人应当撤销房屋所有权人从邵庆山变更为邵子峰的登记。为维护原告的合法权益，依法诉至贵院，请予支持。 被告邵子峰辩称，原告的主张没有事实依据，本案之中不存在恶意串通的情况，原告王桂仲对涉案房产的交易知情，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人隋忠丽述称，房屋交易时邵子峰未成年，办理房产证时经房管局审核后其在监护人处签字，其认为涉案房屋买卖合同真实有效。 原告向本院提交三组证据，第一组证据：证据一、《结婚证》、《移居证》各一份；证据二、《职工履历表》、《死亡登记表》、墓碑照片；证据三、《亲属关系证明》；证据四、常住人口登记卡。证明原告王桂仲与邵庆山系婚姻关系、与被告邵子峰之父邵祥林系继母子身份关系。第二组证据：证据一、洪家楼村居民亓正军、李金会出具《证明》，证明原告王桂仲与邵庆山结婚时仅有三间平房（北屋）近40㎡；证据二、1982年1月2日，济南市郊区人民政府颁发的房主王会中（即原告王桂仲）《林权证》，地名注明：宅基，座落：庄西，面积零亩壹分玖厘捌，四至东为邵洪亮，西为田乃兴，南为朱炳芳，北为伊方友；证据三、1984年第4146号房主邵庆山《宅基地使用证》，该证四至显示东至胡同，西至田乃兴，南至苏传才，北至伊方友，建房情况为1977年9月建成房屋7间79.6㎡；证据四、2000年3月济南市历城洪家楼居委会旧村改造拆迁安置实施方案、2000年4月6日洪家楼居委会旧村改造拆迁安置实施方案说明、2000年4月25日关于对二期旧村改造房屋进行丈量统计的通知、洪家楼旧村改造二期工程拆迁安置及说明；证据五：济南市房地产管理局档案8页，包括：《产权调换协议》《济南市城镇私房所有权证》、房屋变动情况、房屋示意图、拆迁房屋产权调换登记申请表、契税完税证。证明原告与邵庆山共建房屋情况及拆迁安置房屋的情况。第三组证据：证据一、被告与邵庆山签订的《济南市存量房买卖协议》；证据二、房屋权属状况信息、房屋所有权转移申请书2页。证明被告与邵庆山恶意串通，损害原告利益，擅自变更房屋所有权人登记的档案。被告向本院提交以下证据：1、2008年拆迁后的邵庆山房产证；2、《济南市私有房屋管理办法》；3、行政之诉庭审笔录节选；4、发票及完税证明；5、发票管理办法第3条和买卖合同司法解释第8条；6、王桂仲撤销之诉的起诉状、和解意见；7、济南市市中区人民法院（2010）市商初字第1345号民事调解书复印件；上述1、3、4、6均复印于本院（2017）鲁0112民初6478、6479号案卷。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人双方无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：邵庆山与前妻季永兰共育有二子，长子邵祥林、次子邵祥利，被告邵子峰系邵祥林、隋忠丽之子，季永兰于1979年1月10日去世后，邵庆山与王桂仲于1980年1月1日前后登记结婚，婚后育有一子邵祥涛。邵祥林为邵庆山与前妻季永兰所生，王桂仲与邵庆山结婚后，向济南市公安局华山派出所申请将户籍由历城区**迁至历城区洪楼庄，之后一直与邵庆山共同生活至2015年5月11日邵庆山去世。 在邵庆山与王桂仲婚姻存续期间，二人对其家庭共同住所（1984年宅基地位于洪楼综合加工厂东）进行增建，1982年1月2日林权证显示：户主王会中，地名注明宅基，面积零亩壹分玖厘捌（约132㎡），四至东为邵洪亮，西为田乃兴，南为朱炳芳，北为伊方友。1984年第4146号房主邵庆山《宅基地使用证》显示：户名邵庆山，宅基地位置xx，建房情况为1977年9月建成房屋7间79.6㎡，四至东至胡同，西至田乃兴，南至苏传才，北至伊方友，宅基面积131.5㎡。至1987年郊字第00875号《济南市城镇私房所有权证》显示：所有权人邵庆山，房屋坐落济南市xx号，1992年3月份加盖96.05㎡，原房屋面积91.95㎡，变动后总面积188㎡，四至东至街道，西至田乃兴，南至苏传才，北至伊方友。 2000年3月份洪家楼村开始进行旧村改造。2002年12月10日产权调换协议显示，邵庆山历城区xx建筑面积为188平方米的房屋被拆除，固定安置在历城区xx，按安置楼层差价，邵庆山应补交房款255408.8元,实际缴款193281.53元。拆迁安置的五套房产均登记在邵庆山名下。 2013年4月14日，邵庆山（甲方、卖方）与邵子峰（乙方、买方）签订《济南市存量房买卖协议》2份，约定甲方将《房屋所有权证》证号为xx、xx，坐落于历城区xx的房屋出售给乙方，房屋总价款分别为30万元、40万元，邵庆山在甲方处签字捺印，邵子峰在乙方处签字捺印，隋忠丽在乙方监护人处签字捺印。2013年4月22日，双方共同向房管局申请办理历城区洪楼居委会xx房屋所有权转移登记，邵庆山在原产权人处签字捺印，邵子峰在申请人处签字捺印，隋忠丽在申请人监护人处签字捺印。2013年5月5日，上述房屋的所有权转移登记至邵子峰名下。 被告辩称涉案房产系邵庆山单独所有，其在邵庆山和原告王桂仲的家里现金支付70万元的房款，原告王桂仲对涉案房产的交易知情，并提供复印于本院（2017）鲁0112民初6478、6479号诉讼中提交的行政诉讼开庭笔录和xx号房产证、房屋交易发票和完税证明证实。原告对此不认可，否认收到过房款和知情。经审查认为，房产证对外公示效力可以证明涉案房产系邵庆山所有，如受让人不知道转让人无处分权且无重大过失的，可以认定受让人为善意，但对共同生活的家庭成员邵庆山和邵子峰、监护人隋忠丽而言，其应当知道涉案房产形成于原告王桂仲与邵庆山的婚姻存续期间，系夫妻共同财产，不能认定为善意，且被告未提供证据证明70万元房款是否已经实际支付，故上述证据不能证明原告王桂仲知情涉案房产的交易。 被告提供济南市市中区人民法院（2010）市商初字第1345号民事调解书复印件拟证明原告王桂仲与邵庆山处置五套房产中的一套房产给邵祥涛偿还债务。经审查认为，该调解书系复印件，无法与原件核实，即使真实，也无法证明原告王桂仲和邵庆山对夫妻共同财产进行过明确分割，且该调解书的内容与本案无关联性。 本院认为，本案所涉房屋历城区洪楼居委会xx、历城区洪楼居委会xx在交易之前均登记在邵庆山名下，虽从权利外观上而言，房屋属于邵庆山单独所有，但房屋形成于王桂仲与邵庆山婚姻关系存续期间，邵庆山生前与原告王桂仲也未对房产进行明确分割，因此，涉案房产属于原告王桂仲与邵庆山的夫妻共同财产，对此，邵庆山、邵子峰及监护人隋忠丽作为与原告王桂仲共同生活的亲属皆知情，在此情况下，邵庆山与邵子峰签订房屋买卖合同并进行了房屋所有权转移登记，应当取得共有权人原告王桂仲的同意。被告辩称原告王桂仲对于案涉房屋买卖及所有权转移的事实是知情并未提供充分有效的证据证实。综上，被告邵子峰与邵庆山签订《济南市存量房买卖协议》并转移房屋所有权未取得原告王桂仲的同意或者认可，邵庆山亦无权单方处分夫妻共同财产，且被告辩称支付价款未提供证据证实，故上述买卖协议的签订符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”的情形，系双方以房屋买卖的形式实现房屋所有权的转移，侵害了原告王桂仲的合法权益，应属无效。 依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认被告邵子峰与邵庆山签订的历城区xx房屋的《济南市存量房买卖协议》（编号为：xx）及历城区xx房屋的《济南市存量房买卖协议》（编号为：xx）均无效。 案件受理费100元，减半收取计50元，保全费5000元，由被告邵子峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨华 二〇一八年十月二十五日 书记员  张盟