新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民三初字第154号原告：李富珍，女，汉族，1927年10月4日出生。委托代理人：盛辉国（系原告李富珍的儿子），男，汉族，1956年9月4日出生。委托代理人：田新玲，新疆广翼律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市八一酱醋厂(简称八一酱醋厂)，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西山路***号。法定代表人:刘新刚。委托代理人：童晓兵，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托代理人：范丽，新疆鼎泽凯律师事务所律师助理。原告李富珍与被告八一酱醋厂房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李富珍的委托代理人盛辉国、田新玲，被告八一酱醋厂的委托代理人童晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李富珍诉称：1994年11月9日，农垦商贸中心筹建处与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将原告私房拆迁补偿，给原告补偿安置楼一层临街独立门面25平方米商铺，以及安置两套住房。2000年由于农垦商贸中心撤销，由被告代为履行合同，双方先后签订几份补偿安置协议书，协议都明确给原告就地安置从添资市场与清真寺之间相邻25平方米的临街商铺，并办理产权证。2009年签订的协议被告再次承诺在2012年12月31日给原告办理25平方米临街商铺的产权证，该协议至今一拖再拖，被告仍未履行协议义务，声称不能给原告继续履行是因为给原告补偿的摊位在接手该市场时，已经同第三方签订了20年的使用合同。故原告诉至法院，要求判令被告不能履行安置补偿原告25平方米临街商铺给予经济补偿2618860元，并承担不能给原告办理产权证书损失380140元（自1997年添资市场建成至2014年总计17年，被告将原告摊位每月以300元每平方米出租，给原告每年60000元，每年原告损失30000元，17年乘以30000元共计510000元）被告八一酱醋厂辩称：原被告之间是存在拆迁安置补偿合同关系，我方同意按照相应价值补偿，但是原告主张2618860元，我方不认可，原告主张租金损失也没有事实和法律依据，故我方不同意原告的两项诉讼请求。经审理查明：1994年11月9日，李富珍委托其子盛有国与乌鲁木齐农垦商贸中心筹建处（简称农垦中心筹建处）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定农垦中心筹建处拆除李富珍私房三间，建筑面积61.04平方米，无证房一间，建筑面积10.21平方米；农垦中心筹建处就地给李富珍在安置楼一层投资代建25平方米的商店，商店临街单独开门……2000年，因农垦中心筹建处撤销，由八一酱醋厂代其继续履行上述协议。2006年4月19日，盛有国与八一酱醋厂签订《协议书》，约定：“原农垦局商贸中心筹建处征迁李富珍私房一处，原农垦局商贸中心撤销，造成合同条款无法兑现，双方协商签订协议如下：拆迁户主李富珍年岁已高，行动不便，履行合同由其子盛有国全权代理，李富珍出具委托书；原协议约定的甲方（原告）25平方米建筑面积商铺，双方协商同意安置在现添资市场与清真寺相临的摊位处，产权证于2006年12月办理完毕，因为该处摊位在八一酱醋厂接管市场前就已签订了20年使用合同，故甲方位于该摊位处的25平方米建筑面积商铺，在2020年再交付甲方使用，在其之前，甲方不得以任何借口要求取得经营使用权；在甲方商铺未正式交付使用前，乙方仍按双方2000年8月10日的协议，乙方每月支付甲方5000元经济补偿，直至商铺交付经营时止……本协议双方签字生效后，原合同自行废止”。2009年5月15日，盛有国又与八一酱醋厂签订《协议书》一份，约定：“原协议约定的甲方（李富珍）25平方米建筑面积摊位，双方已经同意确定安置在现添资市场与小西门清真寺相邻处的摊位，产权证于2012年12月31日前办理完毕。因为该处摊位在八一酱醋厂接管市场前就已签订了20年使用合同，故甲方位于该摊位处的25平方米建筑面积商铺，在2020年8月1日再交付甲方使用，在2020年8月1前，甲方不得以任何借口要求取得经营使用权；在甲方商铺未正式交付使用前，乙方（八一酱醋厂）按照每月5000元支付甲方过渡费，一直到2020年8月1日……”后，李富珍每年从八一酱醋厂领取过渡费60000元至2014年12月31日。八一酱醋厂至今未能为李富珍办理商铺产权证，2015年1月7日，李富珍诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，李富珍与八一酱醋厂均同意变更双方签订的协议中的部分内容，由实物补偿变更为货币补偿。经原告申请，本院委托乌鲁木齐市众恒房地产评估有限公司（简称众恒房产评估公司）对双方约定位置的25平方米商业用房房地产市场价值进行评定估算。2015年5月22日，众恒房产评估公司作出乌众评字（2015-004）号房地产估价报告，估价结果为：正街房地产价值2618860元，单价为104754元/平方米，旁街房地产价值为1538946元，单价为61558元/平方米，委托对象区域平均价值为1887955元，单价75518元/平方米。估价报告送达原被告后，双方均提出异议，众恒房产评估公司对异议进行了答复。另查：添资大厦原管理人乌鲁木齐市洋兆产业有限公司于2000年7月10日将添资市场正面0-1号集资门面租赁给案外人吴建民使用，约20平方米，房租每平方米每月300元，使用期为永久性。以上事实有协议书、合同书、评估报告及当事人的陈述在卷为证。本院认为：李富珍与八一酱醋厂签订的协议书系其真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效协议。协议约定八一酱醋厂拆迁李富珍位于乌鲁木齐市天山区中桥三巷48号的房屋后，应补偿李富珍位于添资市场与清真寺相临处、建筑面积为25平方米的商铺，现添资市场的所有临街商铺均未办理房屋产权证，且商铺也已长期租赁给他人，再无法向李富珍交付。李富珍与八一酱醋厂协商一致，同意将实物补偿变更为货币补偿，本院对李富珍主张经济补偿的方式予以支持。对于经济补偿数额的认定，本院认为，位于乌鲁木齐市天山区小西门添资市场与清真寺相临处的摊位共有两处，一处位于西河街临街，一处位于中桥三巷旁街。李富珍与八一酱醋厂在合同中仅约定商铺位于添资市场与清真寺相临处，未能明确约定补偿安置的商铺具体位置，故本院认为八一酱醋厂应当按照正街与旁街两处房地产价值的平均价值补偿给李富珍。众恒房产评估公司采用科学合理的估价方法，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定的房地产价值，结论客观公正，本院依法作为定案依据，即八一酱醋厂应补偿李富珍款项为2078903元【（2618860元＋1538946元）÷2】，李富珍按照正街的房地产价值主张的超出部分，本院不予支持。李富珍与八一酱醋厂在2009年5月15日签订的协议中对延期办证的违约责任并无约定，庭审中，李富珍与八一酱醋厂约定将实物补偿变更为货币补偿，八一酱醋厂无须再履行办理房产证的义务，合同履行期间，八一酱醋厂虽未能及时给李富珍办理房产证，但其已经给付李富珍至2014年12月的过渡费，本院委托众恒评估公司进行评估的价值时点亦为2015年4月，八一酱醋厂延期办证的行为并未造成李富珍其他损失，故李富珍以正街商铺的租金与过渡费的差额向八一酱醋厂主张延期办证损失无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条的规定，判决如下：一、被告八一酱醋厂给予原告李富珍经济赔偿2078903元；二、驳回原告李富珍的其他诉讼请求。以上被告八一酱醋厂应给付原告李富珍款项合计2078903元，须于本判决生效后十日内给付，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案请求标的2999000元，核定给付标的2078903元，占请求标的的69.32%，案件受理费30720元（原告已预交）,评估费9047元，合计39767元，由原告李富珍负担12200.52元，由被告八一酱醋厂负担27566.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  赵梨君审 判 员  曹 玮人民陪审员  杨 毅二〇一五年六月二十三日书 记 员  王义代