山西省太原市杏花岭区人民法院   行政判决书   （2018）晋0107行初25号   原告太原诚达房地产开发有限公司，住所地：太原市和平北路和平苑小区12号楼。   法定代表人张振军，总经理。   委托代理人周晓青，山西文鑫律师事务所律师。   委托代理人王超平，男，太原市诚达房地产开发有限公司经理。   被告太原市房产管理局，住所地：太原市府西街88号。   法定代表人王东立，局长。   出庭机关负责人李玉东，该单位副调研员。   委托代理人付墩，北京隆安（太原）律师事务所律师。   被告太原市国土资源局，住所地：太原市金刚堰路2号。   法定代表人李军，局长。   出庭机关负责人荆庆年，副局长。   委托代理人赵华，山西晋泰律师事务所律师。   第三人山西太原湖东大厦有限公司，住所地：太原市青年路14号（未到庭）。   原告太原诚达房地产开发有限公司（以下简称太原诚达开发公司）不服被告太原市房地产管理局（以下简称市房管局）为第三人山西省太原市湖东大厦有限公司（以下简称太原湖东公司）颁发的房屋所有权证一案，于2018年1月17日向本院提起行政诉讼。本院于2018年1月19日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年8月20日公开开庭审理了本案。原告太原诚达开发公司委托代理人周晓青、王超平；被告市房管局出庭机关负责人李玉东、委托代理人付墩；被告太原市国土资源局（以下简称市国土局）出庭机关负责人荆庆年、委托代理人赵华到庭参加诉讼；第三人太原湖东公司未到庭。本案现已审理终结。   被告市房管局于1998年10月19日按照《山西省城市房屋权属登记管理办法》第十二条，根据第三人太原湖东公司提供证据资料，为其颁发了房权证并字第00102260房屋所有权证。   原告太原诚达开发公司诉称，原告系由原来太原市河西区房地产开发公司全民所有制企业改制而成，原太原市河西区房地产开发公司拥有一处太原市青年路14号的地块，1997年4月28日经太原市计划委员会文件批准列入商品房建设计划，1997年9月23日在国土局办理了并政地国用（97）字第00053号土地证，1997年11月25日，规划局办理了建设工程规划许可证，该项目10层综合楼由河西区房地产公司独家投资建设。本来一切手续均为河西区房地产公司，可是近来发现，被告于1998年10月19日已将该房产证颁发给山西省太原湖东大厦有限公司，并称系双方联建的项目，有联建协议书，被告就以该联建协议给予湖东公司办理了产权证（房权证并字第00102260号）。而原告在该项目的建设过程中从未与任何第三方有过联合建设行为，也从未收到过任何联合建设该项目的款项。原告当时的法定代表人也从未在该项目的房产证办理的文件上签过字，也未得到过当时的上级主管部门河西区政府任何授权，至今不明白联建是怎么回事。由于被告办理房屋所有权登记时，在实体和程序上严重违反法律规定，未严格审查合同的真伪，也未严格履行房产转移的相关手续，致使原告资产被列入别人名下，国有资产非法流入第三人之手，给原告造成了巨大的经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。   原告太原诚达开发公司向本院提交了以下证据，证据一、太原市计委并计基字（1997）第88号文件；证据二、固定资产投资许可证；证据三、并政地国用（97）字第00053号国有土地使用证，证明开发的土地是河西房地产开发公司；证据四、建设工程规划许可证，证明规划局颁发的项目是给河西区房地产公司的；证据五、房权证并字第00102260号；证据六、万柏林区1998年第36号文件，证明诚达房地产公司的来源；证据七、诚达房地产公司的营业执照；证据八、工商局调取湖东大厦成立时间在1998年；证据九、联建协议，1997年9月6日在湖东大厦还没有成立刻章的时候，就已经签订了联建协议；证据十、机构基础验收报告；证据十一、2000年10月16日决算书，保温层决算书，证明主体并没有竣工；证据十二、转移证，证明办理转移的时候是根据湖东公司的申请，一家盖章就转移了权属；证据十三、山西省产权交易中心不良贷款公开挂牌转让信息，证明在2017年10月30日长城资产公司要求将房屋拍卖，原告才知道房屋被侵权，证明时效问题。由于庭审时发现有些证据不完善，故进行了第二次证据补充质证。第二次补充的证据，证据一、并政地国用（1999）字第00071号国有土地证，证明从河西开发公司变更为诚达房地产公司，该土地属于诚达公司；证据二，建设工程规划许可证，并规建字（1998）第837号，证明改制后规划许可证已经变更为诚达房地产公司；证据三、万柏林区政府情况说明；证据四、企业变更登记注册；证据五、河西房地产公司与省纤维检验局的合同，证明土地的来源；证据六，诚达房地产公司与省纤维检验局的补充合同；证据七、迎泽区人民法院民事判决书，证明青年路的土地来源及诚达房地产承接了河西公司的所有债权和债务；证据八、施工合同及付款单，证明原告履行了施工合同及支付了工程款。   被告市房管局辩称，一、从档案资料显示，答辩人作出的行政行为符合法律法规的规定，事实清楚，证据充分，程序合法。二、原告的起诉所主张的实体权利已经过法定的起诉期限，法院应依法判决驳回其诉讼请求。当庭补充：太原市中级人民法院在2010年10月16日给太原市房产管理局下发通知，该房屋土地使用权人，以利害关系人的身份，提起申诉，涉案房屋是在湖东大厦有限公司，在华夏银行有抵押，对拍卖房屋提出异议，本案原告在上述日期之前就应当知道其权利被侵害。三、原告在起诉状中提到的，该涉案无所属项目系原告独家投资建设，在该项目的建设过程中从未与任何第三方有过联合建设的行为等情形，属于涉及民事侵权事实的范畴，应由原告与第三人另行提起民事诉讼化解纠纷，答辩人不可能知晓其中真实的事实，答辩人对此不予答辩。四、自2016年9月30日开始，房产登记职能已划转太原市国土资源局，答辩人已经不具备房屋登记撤证职能，应追加国土局作为该案的行政诉讼的应诉主体。在原告起诉书中，诚达房地产由河西房地产改制而来，依据太原市中级人民法院民事判决书2001并民终字626号判决书，该判决书第四页，明确写明，1998年5月河西房地产公司改为诚达房产开发有限公司，1999年1月诚达房地产公司成立，河西开发公司现为万柏林开发公司，所以主体仍旧存在。综上，答辩人依据《山西省城市房屋权属登记管理办法》等相关法律的规定，为第三人办理的房产证行政行为合法。   被告市房管局向本院提供以下证据，证据一、不动产统一登记工作专题会议纪要（2016）第35期；证据二、《关于组建不动产登记机构的通知》；证据三、太原市人民政府关于实施不动产统一登记的通告；证据四、太原市政府办公室2016年10月的批示；证据五、中华人民共和国房屋登记簿；证据六、房屋所有权申请登记表；证据七、契税完税证明；证据八，第三人湖东大厦说明；证据九、太原市计划委员会文件；证据十、商品房联建协议书；证据十一、投资许可证；证据十二、土地证；证据十三、建设用地规划许可证；证据十四、建设工程规划许可证；证据十五、结构验收记录；证据十六，转移证；证据十七、核档卡。第二次补证，证据一、工商信息系万柏林房地产公司和诚达房地产公司的工商信息；证据二、太原市中级人民法院给房管局出具的协助执行的答复；证据三、太原市中级人民法院二审判决书；证据四、房屋产权证；证据五、诚达房地产公司就河西房产公司的过户申请，申请书中只有诚达的章。   法律依据《山西省城市房屋权属登记管理办法》第十二条。   《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条。   《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条。   被告市国土局辩称，一、本案争议的具体行政行为由被告太原市房产管理局作出，具体行政行为答辩意见与其答辩意见一致，由房管局答辩并提供证据。二、本案所涉房产既存在抵押权登记，又存在查封人民法院应当依法解除抵押登记和查封登记，答辩人才可以依据人民法院生效判决依法办理相应登记。   被告市国土局向本院提供以下法律依据：   1、不动产登记暂行条例第三十三条。   2、城市房地产转让管理规定（1995）建设部45号令。   3、建设部《城市房屋权属管理登记管理办法》1997年建设部令第三条、第十六条、第十七条。   4、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》联建方式是合法有效的，进一步认定一方提供资金，认定为买卖合同。第十四条、十五条、二十五条。   经庭审质证，原告诚达房地产公司对被告市房管局提供的证据一、二、三、四、九、十一、十二、十三、十四无异议，证据五有异议，房屋坐落面积无异议，但是对抵押人有异议；证据六有异议，应当是产权人进行登记，申请表是湖东申请的，湖东公司98年申请的，该产权从批文都是河西区房地产开发有限公司，结果是湖东申请，该产权和湖东没有任何关系；证据七、主体有异议；证据八、有异议，施工许可证丢失和办理房产证没有关系；证据十、有异议，1997年9月6日，被告档案就有了湖东大厦和河西房地产公司的联建协议，湖东大厦是1998年成立的；证据十五、有异议，主体验收合格，1998年工程并没有竣工，所以不符合办证的流程，另一个是基础验收，两个验收都没有显示竣工验收，所以办证是违法的；证据十六、有异议，应当由双方的公章，只有湖东的章，整个办理交易的手续都是湖东的章，并没有河西房地产公司的章。房地局备案是联建协议，而不是买卖协议；证据十七、有异议，核档写明是买卖关系，所以档案是违法的。对第二次被告房管局补证的，证据一、真实性无异议，但是无法证明被告的观点。当时的改制有错综复杂的历史背景。在改制过程中有政策的原因，改制不彻底的原因，被告用现在的规范来说过去的事情，是不正确的。当时万柏林区政府给工商出过文件，应该按照政府文件进行。只能证明改制不规范的问题，无法证明没有改制的问题。证据二、中院的答复是说房屋进行了抵押和本案没有关系。证据三、真实性没有争议，两份判决就改制问题已经进行了认定，查明的事实可以直接引用。证据四、土地证已经由河西公司过户给了诚达公司，预登记的时候，就已经发了证，只能说是当时的不规范，都是根据改制文件进行的。土地证和房产证都有部门公章，各部门都是认可政府文件的。证据五、进一步证明了过户的时候房地局在办证的时候就材料不进行审查。   原告对被告市国土局提供的证据一、真实性无异议；证据二、第三条第二项真实性无异议，但是适用错误，前提是真正的联建，我们没有联建，本案不适用本条；证据三、条文本身无异议，该房屋在办理房产证时并没有整体竣工报告，我公司和湖东没有任何合作关系，所以不涉及第十七条；证据四、真实性无异议，适用错误。   被告市房管局对原告太原诚达房地产公司提供的证据一、二、三、四认可；证据五无异议，但是证明内容有异议，1998年10月21日就这座楼给河西房地产公司（住宅）下发了房产所有权证，同一时间段原告和第三人同时办理房产证，河西房产公司应该是知情的；证据六、真实性无异议，证明目的不认可，不能证明原告是适格的主体，原告成立是1999年1月，原河西房产公司现在延续，仅是吊销；证据七、不能证明原告全部承接了河西房地产公司的权利义务；证据八、湖东的成立时间，并不影响合作的真实性；证据九、原始复制的和当庭出示的不一致；证据十、该工程是否竣工，主体竣工已经符合办证条件，是被告办理房产证的依据之一；证据十一、只是工程施工作用不是竣工的最终证明，不能证明竣工；证据十二、我们提供的与原告提供的是不一样的版本；证据十三、太原市中级人民法院2010年10月16日之间，原告就应当知道权利受到侵害，所以该份证据无法证明时效性。被告市房管局对原告第二次补证的证据一、土地证落款1999年12月22日；证据二、规划证落款1998年12月30日，原告成立时间是1999年1月8日，规划许可证早于土地证，早于公司成立时间，该证据存在瑕疵；证据三、出具情况说明的是万柏林区政府，强调两个公司系同一公司，区政府不是登记机关，没有权利证明两个公司的关系；证据四、由于没有原件，仅为复印件，对真实性存在异议；证据五、无原件不予质证；证据六、不能证明其原告与河西房地产的继承关系；证据七、2001年两个公司并存，而不是一个撤销一个经过改制而来，原告不享有万柏林房地产公司的所有权，是两个不同的主体和法律关系；证据八、票据均体现该权利人系河西房地产公司，虽有三张是诚达的付款收据，但是满共十五万元，不能证明所付工程款和河西房地产公司的关系，被告市房管局对被告市国土局提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。   被告市国土局请原告对所提供的证据出示原件，没有原件说明不了原告是河西房地产公司改制而来。被告市国土局对原告第二次补证的意见，证据一、同意房管局意见，因为所涉房屋既有诚达，也有联建给了他人的部分，有交叉。即便是诚达持有土地证，是否包括全部，现在不能肯定。证据二、应该与本案争议无关。证据三、2015年我们拿此文件去工商局查档，两个公司都在，并不是改制而来的。与该说明与真实性不符，不认可。证据五、六、七认可。证据八，施工合同真实性、合法性、关联性均认可，付款收据不能证明河西房地产所有权利义务在法律上都变更为诚达房地产。   被告市国土局对被告市房管局提供的证据一、二、三、四、五无异议；证据六，申请表。房屋登记必须用当时的法律法规审查，当时运用的是国务院《城市房屋权属管理办法》第三条第二款，当时的登记簿需要义务人配合的，现在一个买一个卖才能进行登记；证据七到证据十七，真实性、合法性、关联性均认可；证据十，联建协议是导致房屋权利转移的主要文件，根据最高院关于房屋登记案件若干问题的规定，引起房屋权属变化的行政诉讼，应当先解决民事争议。被告市国土局对被告市房管局第二次补证的，证据真实性、合法性、关联性认可。   对以上证据，本院认为，原被告所提供证据真实有效，来源合法，内容客观，结合庭审情况予以酌情认定。   经审理查明，一、本案争议的房产青年路14号原属河西房地产公司，后经万柏林区政府批准改制归属于太原诚达房地产公司，有万政办（1998）36号文件、万柏林区政府2015年9月21日情况说明、迎泽区人民法院的生效判决、河西区房地产公司与市检验局的协议、诚达公司与市检验局的补充协议、企业变更登记注册数、项目建设施工合同以及河西区房地产公司的土地证、建设工程规划许可证均已变更为诚达房地产公司等资料均可作为本案的佐证，虽然河西区房产公司名称变更为万柏林房产公司，但原告诚达公司是改制后的债务承担的主体，承担了原河西房地产公司的债权债务，是具有法律依据的。98年企业改制尚在逐步探索之中，政府部门在操作和程序上不规范、不彻底的现象是难免的，属历史遗留问题，这足以能够说明原告主体的适格。二、本案涉及的房屋是1997年4月28日经太原市计划委员会文件批准列入商品房建设计划，1997年9月23日办理了土地证，1997年11月25日在规划局办理了建设工程规划许可证，原告未和任何一方联建，从联建协议的日期上来看，是1997年9月6日签订的协议，而湖东大厦有限公司是1998年5月20日才成立的，而且当时的法定代表人也未在该协议上签字，上级主管部门也未授权，被告不经审核，就贸然给第三人办理了房产证，显然程序错误。   另查明，该房地产项目主体验收合格1998年，工程并没有竣工，本案工程项目2000年10月才彻底竣工验收，提前颁证不符合办证的流程和基本的建设规划，被告市房管局提前办证程序违法。   再查明，交易证、房产转移证没有河西房地产公司的任何公章，只有湖东公司的单方面转移，不符合转移登记条件，显然被告市房管局审查不严。   本院认为，本案涉及法律问题繁杂，法律关系错综复杂，时间跨度长，需在复杂的法律关系和程序中一步步用相关法律法规进行梳理。首先，本案未过诉讼期限，因本案涉及的是不动产，根据《行政诉讼法》第四十六条规定：因不动产提起诉讼的案件，自行政行为作出之日起超过二十年，法院不予受理。而本案未过二十年，未过诉讼期限，又根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、第六十五条的规定。本案被告从未告知过原告具体行政行为内容，原告今年刚知道所诉称的情形后，主张自己的权利，无论从上述哪条讲均未超过诉讼期限。其次，关于诉讼主体已由万政办（1998）36号文件、万柏林区政府2015年9月21日情况说明、迎泽区人民法院的生效判决、河西区房地产公司与是检验局的协议、诚达公司与是检验局的补充协议、企业变更登记注册书、项目建设施工合同及河西区房地产公司的的土地证等证据足以证明原告主体的适格。第三，被告市房管局作为负责房屋权属登记与管理工作的行政主管部门，依照法律法规的有关规定，对申请人提交的材料尽到合理审慎的审核义务是其法定职责。本案中，依照《城市房屋权属登记管理办法》被告依法享有对房屋权属进行登记的职权。依法行政的基本要求之一，程序正当，要求行政机关实施行政管理，要严格遵循法定程序，依法保障利害人的知情权、参与权。结合本案，被告依据第三人湖东公司单方提供的申请材料颁证明显不当，依据事实联建协议存在虚假情况，登记转移背离了客观真实，丧失了事实基础，作为登记机关对申请材料的审查，应尽审慎审查义务，而不能不负责任流于形式，被告市房管局辩称中的辩解意见，其理由不能成立，不院不予采纳。被告市房管局为第三人湖东公司颁发的房权证并字第00102260房屋所有权证存在明显错误，本院依法应予撤销。   综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十八条第一款第（一）项第（三）项之规定，判决如下：   撤销太原市房地产管理局于1998年10月19日为山西省太原市东湖大厦有限公司颁发的00102260号房产证。   本案诉讼费五十元，由于原告愿意承担诉讼费，本案诉讼费由原告太原诚达房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 纪 俚   人民陪审员 马晓娟   人民陪审员 岳艳清     二〇一八年十月十八日   书 记 员 武**