广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初27316号原告（反诉被告）周芬，女，汉族，1963年7月20日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人郑重，广东德纳律师事务所律师。被告（反诉原告）邓琨，男，汉族，1988年11月14日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人桑波，广东瑞霆律师事务所律师。委托代理人赖坚，广东瑞霆律师事务所律师。上列原告周芬诉被告邓琨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告依法提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2018年10月17日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告周芬及其委托代理人郑重，被告的委托代理人桑波、赖坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告拥有深圳市××西侧总面积378平方米的室内房屋使用权及出租权。2016年6月19日，原、被告双方签署《房屋租赁合同》，约定原告将该涉案房屋出租给被告，租赁期限从2016年5月1日起至2018年4月30日止。2016年的基本租金为41580元每月，并约定每年依次数字递增10%。合同签署后，双方均依照合同履行义务，被告均按时支付租金及管理费、水电费等相关费用直至2017年9月。从2017年10月起至今被告拒绝支付任何费用，且场地内仍然摆放有被告开设相关教育培训活动的桌椅板凳等相关设备设施。经原告多次催告，被告仍拒不履行缴纳租金等相关合同义务，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故原告特起诉法院，请求法院判令：1、被告向原告支付涉案房产租金及每月管理费、水电费等共计345684.28元;2、被告向原告支付违约金209563.2元；3、被告承担本案的诉讼费。被告答辩并反诉称，一、《房屋租赁合同》己经为被告依法所解除，理由如下：（一）被告、钟某与原告于2013年5月21日签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市××西侧的物业（下称：租赁物）出租予被告、钟某；租赁合同期限自2013年5月27日至2016年4月30止；被告向原告支付押金，押金金额相当于3个月租金；租赁期间房屋和土地的产权税费由原告依法交纳。此后，双方将上述合同向深圳市房屋租赁办公室进行了登记备案。被告按照租赁合同向原告交纳了租金、管理费、水电费等费用，但是原告从未向被告开具相应发票。（二）上述租赁合同到期后，被告与原告又于2016年6月19日，续签了《房屋租赁合同》。租赁期限延长至2018年4月30日。但是租赁合同续签后，原告却以各种借口拖延不办理租赁合同的登记备案。此后，被告因为与其他公司谈合作，而要求原告对租赁合同予以登记备案，并提供租赁发票。但是原告仍然拒不配合。经被告了解，原告根本不具备将租赁物出租给被告的权利，在此情形下，被告于2017年12月26日解除了与原告之间的租赁合同。（三）原告不具备将租赁物出租给被告的权利。恳请法院注意如下三点：1、深圳市中级人民法院（2016）粤03执异1号《执行裁定书》显示，“2015年5月6日，本院另作出（2013）深中法执字第1197-1号协助执行通知书，要求某某公司协助执行以下事项：一、查封某某公司名下位于深圳市××47%的份额……查封期间不得为处分、抵押、出租等影响前述财产的行为”。而租赁物为××之一部分，也属于被禁止出租之列。2、根据原告提供的深圳市××公司所出具的《确认书》，该公司同意原告分租的时间为“2017年10月1日至2018年4月30日”。被告认为，《确认书》未标注出具的时间，而该《确认书》明显是为了本案而制作的，因此，该《确认书》应当是在被告解除租赁合同后制作的。而即便该《确认书》是真实的，其也表明原告获得分租权的时间为2017年10月1日。3、被告与原告签署第一份租赁合同时，明确约定，“甲方应在房产交付日起的7个工作日内提供乙方本合同租赁房产的分租协议。否则视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方需退还乙方缴纳的房产押金，房屋租赁附加费，房租以及所有乙方已支付的费用，并按照合同总租金的20%向乙方支付违约金”。而续签租赁合同时，在其他条款基本保留的情形下，却删除了上述条款。显然，原告在续签租赁合同时，并未取得业主的分租同意，且租赁物亦被依法限制出租。因此，原告无权将租赁物分租予被告。二、原告未依法向被告开具发票。被告自2013年5月27日至2017年9月期间，一直向原告租用位于××西侧的物业。但是，原告在收到被告缴纳的租金、管理费、水电费等费用后，从未向被告提供过发票。因此，原告有义务向被告开具发票。三、消防整改期间的租金，原告应当予以退还。2017年8月9日至2017年9月14日期间，由于原告的原因，导致包括租赁物在内的区域，被消防要求整改。而整改期间，被告无法正常使用租赁物。因此，原告应当将整改期间的租金，依法退还予被告。四、原告应当将押金返还予被告。被告按照续签租赁合同的约定，于2016年6月19日向原告支付押金123740元。如前所述，该租赁合同因原告之原因而被解除。因此，原告应当将上述押金返还予被告。五、被告并不拖欠原告租金、管理费、水电费等费用。2018年后，被告己经解除了租赁合同，故原告无权向被告主张该部分的租金、管理费、水电费等费用。六、原告所主张的违约金，无事实和法律依据。（一）被告系依法解除与原告的租赁合同关系，并不存在违约之情事，更遑论向原告支付违约金；（二）退一万步讲，即便被告构成违约，原告所主张的违约金亦过高，依法应当予以调整。值得注意的是，续签的租赁合同租期为二年。而被告在2017年9月之前，均依约履行，不存在违约之情况。也就是说，被告己经履行了17个月的租约。因此，即使被告构成违约，原告按照续签《房屋租赁合同》第十三条的规定，要求被告承担合同总租金20%的违约金，显系过高。综上，请求法院判令：1、原告向被告开具自2013年5月至2017年12月期间收取的租金、管理费、水电费等费用的发票；2、原告返还被告2017年8月9日至2017年9月14日的租金55485元；3、原告返还被告押金124740元；4、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称，第一、双方签署的协议合法有效，且从2013年5月起就实际履行，被告无权单方解除协议。没有任何证据证明房屋租赁协议必须登记备案，是否登记备案并不影响协议的合法有效，不影响实际使用即履行。第二、双方从未书面约定需要出具发票，且是否出具发票也不能成为被告拒绝缴纳租金的理由。第三、原告与业主签署合法有效的租赁协议有权使用及出租涉案场地，被告所提的查封裁定书，首先不具有真实性；其次，据原告向业主询问是涉案裙楼的B座涉及的纠纷，而非本案的涉案场地A座。因此，该查封裁定不仅没有原件，不具有真实性，查封的并不是本案涉案场地。本院经审理查明，2013年5月21日，原告与被告、钟某签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市××西侧的物业（以下简称“案涉物业”）出租给被告和钟某，租赁期限自2013年5月27日至2016年4月30日。上述租赁合同到期后，即2016年6月19日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉物业出租给被告使用，租赁面积378平方米，租赁期限自2016年5月1日至2018年4月30日；租金每月为41580元，每年递增10%，管理费每平方米7.8元，每月管理费2948.40元，房屋维修基金每平方米0.25元，每月94.50元，水电费按表用量计算，被告应于每月10日前以现金缴纳当月租金及上月水电费用；租赁合同签订时，被告向原告支付相当于3个月租金的押金124740元。租赁合同第六条约定：原告应承担租赁期间房屋和土地的产权税费，被告应承担承租期间被告发生的水电费和卫生费等费用。租赁合同第十三条约定：租赁期间如被告拖欠租金超过10天，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照合同总租金20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。此外，租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，原告向被告收取了押金124740元，被告继续使用案涉租赁物业并每月向原告支付租金并负担物业管理费和相应的水电费用。2017年10月起，被告就未再向原告支付过租金、管理费及水电费等费用。原告主张双方租赁合同一直履行至租赁合同期满，但被告拖欠原告2017年10月1日至2018年4月30日期间的租金。被告称双方之间的租赁合同因原告无法办理租赁凭证和向被告开具发票，其于2017年12月26日已经依法行使法定的合同解除权解除了双方之间的租赁合同。关于原告主张的违约金，被告称该违约金明显过高，如果法院认定被告违约，则被告承担的违约责任也就是押金不予退还。被告主张因为原告经营公司的消防问题导致其于2017年8月9日至2017年9月14日期间无法使用租赁场所。原告称被告并未因消防问题而停止使用案涉物业。原告主张被告租赁的物业是独立安装电表，每月原告将房租、物业管理费、房屋维修基金和电费统一制作一份通知单发送给被告，如果被告存有异议可向原告提出核对，被告没有异议就直接按照通知单载明的金额支付租金、管理费等相应费用。原告提交的2017年10月至2018年4月的通知单显示被告应支付给原告的租金、管理费、房屋维修基金以及电费共计345684.28元。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方于2016年6月19日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。租赁合同履行过程中，被告支付租金至2017年9月30日，2017年10月1日起被告未向原告支付任何租金，虽然被告辩称因原告无法为其办理租赁凭证和开具发票，导致其租赁合同的目的无法实现，故其有权解除租赁合同，但因租赁合同中并未约定原告应为被告办理租赁凭证和开具发票，被告以此为由主张解除租赁合同并拒付租金，缺乏事实依据，本院不予采信。租赁合同约定的租赁期限至2018年4月30日，租赁期限届满后被告仍未向原告支付2017年10月1日至2018年4月30日期间的租金、物业管理费、电费等费用，根据租赁合同的约定，被告已构成违约，被告应向原告承担违约责任。原告主张被告支付拖欠的租金、物业管理费、房屋维修基金、电费等共计345684.28元，符合合同约定，本院予以支持。原告还主张被告按照总租金的20%支付违约金209563.20元，虽然被告违约给原告造成了延迟收入租金等方面损失，但该损失明显低于合同约定的违约金金额，被告请求予以减少至被告已支付的押金124740元，合情合理，本院予以支持，对原告超过124740元以上部分的违约金请求，本院不予支持。被告反诉要求原告为其开具2013年5月至2017年12月期间的租赁发票，因无合同依据，本院不予支持。被告反诉主张原告应为其开具物业管理费和水电费发票，因该费用原告是代为收取，被告如有发票需求，可以直接向物业管理部门及水电部门要求开具，原告并无义务直接给被告开具该类发票，对被告该反诉主张，本院不予支持。被告反诉主张称因为原告经营公司的消防问题导致被告在2017年8月9日至2017年9月14日期间无法使用租赁场所，原告应退还被告2017年8月9日至2017年9月14日期间已付租金55485元，因被告并未提交任何证据证明其存在无法使用租赁场所的情形，被告反诉主张原告赔偿其租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。被告在租赁合同签订时向原告支付了押金124740元，虽然原告主张因被告违约其有权没收押金，但原告对此并未提供合同依据，况且在本院前述已认定被告应向原告承担违约责任的情况下，原告再行没收被告押金已属于重复主张损失，本院对其没收押金的主张不予支持。由于租赁合同已经届满，在无其他情形应扣除押金的情况下，原告应将押金退还给被告，被告反诉主张原告退还押金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邓琨应将拖欠的2017年10月1日至2018年4月30日期间的租金、物业管理费、房屋维修基金及电费等共计345684.28元支付给原告周芬；二、被告邓琨应向原告周芬支付违约金124740元；三、原告周芬应将押金124740元退还给被告邓琨；四、驳回原告周芬的其他诉讼请求；五、驳回被告邓琨的其他反诉请求。上述第二项和第三项折抵后，被告邓琨应向原告周芬支付的款项就是判决第一项所确定的给付内容，被告邓琨应自本判决发生法律效力之日起十日内将拖欠的345682.28元一次性支付给原告周芬。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费9352元（原告已预交），由原告负担1428元、被告负担7923元；反诉案件受理费711元（被告已预交），由原告负担492元、被告负担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年十月二十二日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。