山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初8520号 原告：临沂市兰山区某某局，住所地：临沂市，统一社会信用代码：XG。 法定代表人：顾某忠，局长。 委托诉讼代理人：杜康，山东沂州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张传海，山东沂州律师事务所律师。 被告：马某聚，男，1955年10月14日生，回族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王森，山东正诚信律师事务所律师。 原告临沂市兰山区某某局（以下简称某某局）与被告马某聚确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某局的委托诉讼代理人杜康、被告马某聚的委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某局向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决原、被告签订的《房屋使用权合同》的租赁日期超出20年期限的部分无效；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2001年1月12日，原告某某局与被告就房屋租赁经营事宜签订了房屋使用权合同，约定被告取得原告房屋使用权，租赁使用合同期限为三十年，自公历2001年1月31日至2031年1月31日止。根据《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”等法律规定，原、被告签订的三十年租赁使用权合同违反法律有关规定，为此特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，判决原、被告的《房屋使用权合同》的租赁日期超出二十年期限的部分无效。 马某聚辩称：一、原告所诉是恶意诉讼，法院应查明事实，驳回原告的诉讼请求，并根据最高人民法院2016年9月发布的《关于进一步推进案件繁简分流，优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，令其承担每案诉讼费用及被告出庭误工费和律师费共计2000元。二、本案原、被告签订的是房屋使用权合同，而不是原告主张的房屋租赁合同，该合同不受《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定，房屋租赁，是指房屋所有权人为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。结合本案，原告没有原始证据证明原告是涉案房屋的所有权人。三、根据住建部（2007）258号文件《经济适用房管理办法》第三十五条的规定，单位集资合作建房是经济适用房的组成部分，集资房是改变住房建设，由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工人三方共同承担，通过筹集资金建造的房屋，职工可按房价全部或部分出资。信贷，建材供应，税费等方面给予部分减免，集资所建住房的权属，按照出资比例确定，个人按全额出资的拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。对于职工集资所建房屋，在未将房屋分配给职工之前，单位是法定权利人，在将集资房屋分配给职工后，单位对于集资所建房屋的物权即已丧失。结合本案，原、被告双方签订的《房屋使用权合同》是被告全额出资，原告盖房，房屋盖好后交被告使用，是典型的单位职工集资建房，而且涉案楼房，是建筑面积总达7400多平方米的沿街职工住宅楼，一楼为13户商业用房，二至六层为50多户的住宅用房，该楼建成后，50多户职工按600元／㎡向单位交款，分得住房，并且办理了房产证，一楼13间商用房屋，按原告当时制定的分房政策，每户按每平方米2500元交纳了购房款。取得了三十年的产权，各住户对该房屋已经占有使用收益近十八年。四、对照《房屋使用权合同》，根据法律解释，涉案合同不是《房屋租赁合同》，前者具备以下特点：（一）该房屋是对本单位职工集资，外单位人员不能参与，体现了集资建房的单位福利性质。（二）单位是只管建设，资金由单位购房职工全部交纳。实际上是职工雇佣单位给其建设，单位只是起到了一个建设公司的角色，房屋盖好，职工购买后，其所有权归职工所有，单位没有房屋所有权。（三）合同约定，如遇房屋拆迁，购房职工有权取得补偿。（四）《房屋使用权合同》是物权，《房屋租赁合同》是债权。以上四点，足以证明涉案合同不是房屋租赁合同。五、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋所有权人为业主”。由此可见，被告已经是涉案房屋所有权人。根据《经济适用房管理办法》的规定：单位将集资建成的房屋分配给职工之后，职工对自己所分到的房屋具有完全的物权。职工对自己拥有物权的房屋具有占有、使用，收益和处分的权利，虽有许多单位对职工处分自己的房屋有不同的限制，但从法律角度而言，这是对于职工权利的限制，与法律是相悖的。六、原告是法人单位，早在2001年与被告签订《房屋使用权合同》，且经过公证处公证当年12月19日做出的《关于沿街门面房出售给职工的决定》，并盖有法人单位公章。现在事隔十八年原告对此事又提起诉讼，并称现任法定代表人不知道前任法定代表人的行为，现在才知道，没有超过诉讼时效，后一位法定代表人可以否定前一位法定代表人的行为，这真是毫无法律知识，连什么是法人及法定代表人的职责都不懂。对此，《中华人民共和国民法总则》第六十一条和《中华人民共和国物权法》第十五条都做了明确的规定。综上，原告强词将《房屋使用权合同》认为是《房屋租赁合同》，无视该房是集资建房，已经由职工投资购买，且原告不是该房房屋所有权的基本事实，构成恶意诉讼。恳请法院查明事实，依照法律规定，驳回原告的诉讼请求，并令其赔偿原告的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋使用权合同》、（2016）鲁1302行初字第104号行政判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：马某聚提交的某某局于2001年12月19日出具的《关于沿街门面房出售给职工的决定》一份，拟证明某某局在2001年就与马某聚达成了房屋买卖的合意，涉案合同非租赁合同。经质证，某某局对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为涉案房屋是租赁而非买卖，办理转移手续时系原领导为违法转移财产所为，在纪委调查时已将该事实查清。本院认为，该决定书仅系某某局内部的文件，从其性质上不构成平等主体之间的买卖合同法律关系，其内容不具有合同性质，故本院对其真实性予以认定，对其与本案的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某某局原名称为临沂市兰山区农业机械管理局，马某聚系该单位的职工。2001年1月12日，某某局作为甲方与作为乙方的马某聚签订《房屋使用权合同》一份，约定甲方按照城市规划，经有关部门批准，沿兰山区银雀山路59号与临西一路交界处建上宅下店综合楼一座，一层用于经营，二至六层用于宿舍。工程竣工并经验收后，以一层以东为序，将面积为37.5平方米的10号经营房以每平方米2500元，共计93750元的价款，交由乙方使用，合同期限自2001年1月31日起至2031年1月31日止。乙方只有使用权，在使用期内，乙方无权变卖。并对房屋的管理、维护等作了具体约定。合同签订后，马某聚交纳了“投资款”93750元。房屋建成后，某某局按照约定将涉案10号经营房（产权证号为：临房权证兰山区字第××号，产权人为某某局）交付马某聚使用至今。2001年12月21日，临沂市房产和住房保障局为马某聚颁发了编号为临房权证兰山区字第××号的房屋产权证书。2016年4月11日，某某局以临沂市房产和住房保障局为被告，马某聚为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销临沂市房产和住房保障局颁发的临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行政行为。经审理，本院作出（2016）鲁1302行初字第104号行政判决，撤销了临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为。该行政判决书业已发行法律效力。后，双方因房屋使用产生纠纷，某某局遂诉至本院。 另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第104号行政判决书中查明，马某聚认可其租赁某某局的房屋，对办理房屋权属证书并不知情。 本院认为，根据诉辩双方的各自主张，本案争议焦点在于：双方签订的《房屋使用权合同》性质上是否系租赁合同，双方之间是否形成租赁合同法律关系。租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修等条款。本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定马某聚一次性向某某局交纳“投资款”93750元，即享有涉案10号经营房的使用权，使用期限为三十年。期间马某聚只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定。该合同从性质上符合租赁合同的特征，应视为双方之间就涉案房屋达成了租赁合意。另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第104号行政判决书已查明，马某聚认可其租赁某某局的房屋，亦印证了马某聚对涉案合同的性质系租赁合同是明知的。据此，本院认定双方签订的《房屋使用权合同》，其合同性质为租赁合同，双方之间形成租赁合同法律关系。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案双方所签《房屋使用权合同》虽系当事人真实意思表示，但约定租赁期限三十年，违反上述规定，租期超过二十年的，超过部分应属无效。该合同其余条款内容，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现某某局要求确认双方所签《房屋使用权合同》租期超过二十年的部分无效，于法有据，本院应予支持。 马某聚在庭审中虽抗辩涉案房屋权属已归其所有，但本院生效的（2016）鲁1302行初字第104号行政判决，已撤销临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为，该涉案房屋的物权仍归属某某局所有，其抗辩主张依法不能成立。鉴于涉案合同尚在履行过程中，未满二十年，双方可在二十年的期限届满后，就是否续签租赁合同等问题另行协商。 综上所述，某某局诉请确认其与马某聚签订的《房屋使用以权合同》租期超过二十年的部分无效，事实证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十一条、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决如下： 确认原告临沂市兰山区某某局与被告马某聚于2001年1月12日签订的《房屋使用合同》中关于租赁期限超过二十年的部分无效。 案件受理费100元，由原告负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈成合 二〇一八年十月二十八日 书记员  王梦卿