海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初4401号   原告(反诉被告)：付鹏，男，1977年2月23日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：河北省唐山市滦南县。   委托诉讼代理人：曹礼跃，海南川海律师事务所律师。   被告(反诉原告)：安志亮，男，1963年9月4日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：河北省唐山市。   被告(反诉原告)：高秀敏，女，1961年7月20日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址同上，系安志亮配偶。   二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘春奎，北京向上律师事务所律师。    原告(反诉被告)付鹏与被告(反诉原告)安志亮、高秀敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告(反诉被告)付鹏的委托诉讼代理人曹礼跃，被告(反诉原告)安志亮，(反诉原告)安志亮、高秀敏的共同委托诉讼代理人刘春奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   付鹏向本院提出诉讼请求：1、确认付鹏与安志亮、高秀敏于20l6年1月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、安志亮、高秀敏将三亚市XXX号商品房办理过户登记手续至付鹏名下；3、安志亮、高秀敏向付鹏支付违约金300000元。事实与理由：2016年1月22日，安志亮、高秀敏与付鹏签订《商品房买卖合同》，约定安志亮、高秀敏将其所有的三亚XXX房产卖给付鹏，建筑面积l01.3㎡，套内面积82.16㎡，总价为l38万元。因甲方(安志亮、高秀敏)原因致使乙方不能取得商品房权属证书的，甲方应给付乙方30万元的违约金等。付鹏依约于当日在安志亮指定的唐山市丰润区鸿杰地板经销处通过pos机刷卡支付了799900元，另通过赵凡凡银行账户向安志亮账户转账430000元，2016年1月22日，安志亮向付鹏出具了购房款壹佰叁拾捌万全交清的收据，且向付鹏交付了房屋。2017年开发商三亚润丰建设投资有限公司(以下简称润丰公司)将标的房屋产权证登记至安志亮名下，付鹏要求安志亮、高秀敏按合同约定配合办理过户手续，因三亚房价大幅上涨，安志亮、高秀敏提出除非付鹏额外补偿一定金额的好处，否则不配合办理过户手续。付鹏多次催告安志亮、高秀敏履行合同未果，特诉至法院。   安志亮、高秀敏辩称，《房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的”房屋不得买卖转让，是法律强制性规定。安志亮、高秀敏与付鹏之间的房屋买卖合同无效。安志亮欺骗高秀敏房价是138万元，但安志亮实收房款1329900元。付鹏给付的定金是10万元，而非15万元。签订合同当天，因怕高秀敏不同意133万元价款，安志亮在书写收条时，才写了138万元付清。根据有关限购政策，付鹏现在不符合购房资格，请求驳回付鹏其诉讼请求。   安志亮、高秀敏向本院提出反诉请求：1、确认安志亮、高秀敏与付鹏签订的《商品房买卖合同》无效；2、付鹏将三亚XXX号房屋腾退给安志亮、高秀敏。事实和理由：2016年1月26日，安志亮、高秀敏与付鹏签订了《商品房买卖合同》，约定安志亮、高秀敏将三亚XXX房屋出售给付鹏。签订合同前，安志亮、高秀敏与付鹏协商房屋总价款133万元，因担心高秀敏不同意，就在合同上写了房屋价款138万元，并一直告诉高秀敏房屋卖价是138万元。签订合同前，2016年1月6日，付鹏向安志亮刷卡支付799900元，并委托赵凡凡转账汇款430000元，安志亮共收到付鹏支付购房款1329900元。因为了隐瞒高秀敏，在收条上安志亮书写了付鹏“壹佰叁拾捌万元全交清”，并让高秀敏也按了手印。安志亮同时将房屋钥匙、电卡、水卡交给了付鹏。安志亮、高秀敏与付鹏签订《商品房买卖合同》所涉房屋，是安志亮与润丰公司签订《商品房买卖合同》购买，安志亮、高秀敏与付鹏签订合同时，安志亮尚未依法登记领取权属证书，付鹏也清楚这一情况。该合同因违反法律的强制性规定，属无效合同。   付鹏辩称：付鹏已经按合同约定向安志亮付清全部购房款，5万元是用现金的方式付给安志亮的。根据物权法第15条规定，登记效力和合同效力要分开。因涉案房屋开发商依法办理了所有的销售手续，是可以合法销售的，安志亮的房屋已经办理了分户登记，付鹏在涉案房屋中已经居住使用了2年多时间，因此合同是合法有效的。   本院经审理认定事实如下：   2011年2月20日，安志亮与润丰公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：XXX)，安志亮购买润丰公司开发的三亚XXX号房，建筑面积l01.3㎡，套内面积82.16㎡。2011年3月17日办理了合同登记备案。   安志亮、高秀敏系夫妻关系。2016年1月22日，安志亮、高秀敏(甲方)与付鹏(乙方)签订《商品房买卖合同》，约定：甲方于2011年2月20日与润丰公司签订《商品房买卖合同》，购买了三亚XXX号商品房;甲方已付清全部房款，润丰公司已开具全额发票，已办理合同登记备案，但尚未办理房屋权属证书;甲方愿意将上述商品房出售给乙方，乙方亦愿意购买;甲方出卖给乙方的上述商品房总价为138万元。甲方在签订本合同前，已经腾空房屋，乙方可随时入住;甲方负责办理商品房权属证书归甲方的所有费用，包括但不限于房款、契税及公维等;所出卖的商品房办理下来归甲方的权属证书时，甲方应当及时将该权属证书提供给乙方，相关费用由甲方承担;当乙方提出商品房过户要求时，甲方应当提供一切必要协助以便乙方顺利办妥权属证书;买方承担商品房从甲方过户给乙方的所有税费;因甲方原因致使乙方不能取得商品房权属证书的，甲方应给付乙方30万元的违约金等。   付鹏在合同签订当日，在安志亮指定的唐山市丰润区鸿杰地板经销处刷卡向安志亮支付购房款799900元，另通过赵凡凡银行账户向安志亮账户转账430000元，2016年1月22日，安志亮向付鹏出具了付鹏已将购房款1380000元全交清的《收条》。安志亮已向付鹏交付了房屋。   2017年8月8日，润丰公司将涉案房屋的分户产权证办理登记至安志亮名下，因安志亮尚未缴纳房屋面积差补款，安志亮尚未取得房屋权属证书。付鹏要求安志亮、高秀敏履行合同办理过户登记未果，遂提起诉讼。   付鹏向本院提供6份证据，具有真实性，均予以采信，并作为认定上述事实的根据。   安志亮、高秀敏未提供证据。   本院认为，本案的焦点是：一、安志亮、高秀敏与付鹏签订的《商品房买卖合同》效力;二、安志亮、高秀敏是否承担支付30万元违约金的责任。   一、关于《商品房买卖合同》效力问题。   安志亮、高秀敏与付鹏签订的《商品房买卖合同》所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的真实意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，是产生债权法上的约束力的。因为办理不动产物权变动登记属于合同的履行，而且合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。润丰公司取得涉案商品房的预售许可证，其与安志亮签订的《商品房买卖合同》，已经办理登记备案，并且润丰公司已经将涉案商品房的分户产权证办理登记至安志亮名下，安志亮的房屋来源合法。付鹏于2016年1月22日购买安志亮的房屋，并不受现在有关限购政策影响。安志亮、高秀敏与付鹏签订的《商品房买卖合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，安志亮、高秀敏反诉请求确认该合同无效，并请求双方相互返还财产，不予支持。安志亮、高秀敏应履行合同协助付鹏办理涉案房屋的过户登记手续。根据合同约定，甲方负责办理商品房权属证书归甲方的所有费用，包括但不限于房款、契税及公维等，故有关房屋面积差补款由安志亮、高秀敏缴纳。   二、关于安志亮、高秀敏是否承担支付30万元违约金责任问题。   《商品房买卖合同》约定，因安志亮、高秀敏原因致使付鹏不能取得商品房权属证书的，安志亮、高秀敏应给付付鹏30万元的违约金。润丰公司已经将涉案房屋的分户产权证办理登记至安志亮名下，并且本院已经要求安志亮、高秀敏协助付鹏办理过户登记手续，付鹏将依法取得涉案房屋的权属证书。付鹏在本案中请求安志亮、高秀敏支付违约金30万元，并不符合合同的约定，不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，判决如下：   一、确认原告(反诉被告)付鹏与被告(反诉原告)安志亮、高秀敏签订的《商品房买卖合同》有效;   二、被告(反诉原告)安志亮、高秀敏于本判决生效之日起60日内，协助原告(反诉被告)付鹏办理将三亚XXX房过户登记至原告(反诉被告)付鹏名下的手续；   三、驳回原告(反诉被告)付鹏的其他诉讼请求;   四、驳回被告(反诉原告)安志亮、高秀敏的反诉请求。   本诉案件受理费19920元(付鹏已预缴)，由原告(反诉被告)付鹏负担3548元，由被告(反诉原告)安志亮、高秀敏负担16372元;反诉案件受理费8630元(安志亮、高秀敏已预缴)，由被告(反诉原告)安志亮、高秀敏负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 邢增秀   人民陪审员 郑辉仁   人民陪审员 王定明     二〇一八年十月十八日   书 记 员 林少喜   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   《中华人民共和国民法总则》   第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：   （一）行为人具有相应的民事行为能力；   （二）意思表示真实；   （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。