广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0125民初632号 原告广西中泰房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道137号永凯春晖花园A座18楼1803号。 法定代表人：黄裕昌董事长。 委托诉讼代理人马金文，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人吴海芬，广西作一律师事务所实习律师。 被告覃衡山，男，1977年9月5日出生，汉族，住上林县。 原告广西中泰房地产开发有限公司与被告覃衡山商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告广西中泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人马金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西中泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告到上林县不动产登记局办理取消《房屋预告登记证明》手续；3、判令被告支付违约金64729.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，被告按揭购买原告在上林县开发的“东方国际”小区第3A号楼1单元102号房，房屋总价是323649元。合同签订后，被告向原告支付了首付款。2014年12月16日，原告向上林县房产局（现为：上林县不动产登记局）办理了商品房预售登记，领取了《房屋预告登记证明》。由于被告的原因，不能办理银行贷款。经原告多次要求，被告未向原告支付余下房款，也未配合原告办理取消《房屋预告登记证明》的手续，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。 被告覃衡山未提出答辩亦未提交与本案有关的证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告的证据来源合法，客观真实，且相互印证，形成完整的证据链，本院予以认定。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2014年12月9日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告按揭购买了原告开发的位于上林县东方国际小区第3A号楼1单元102号房。《商品房买卖合同》第四条约定：房屋总价为323649元；该合同第六条约定被告支付购房款的方式为银行按揭付款，该合同签订之前付清按揭首期款97649元，余款226000元在办理完银行按揭手续时即付清；该合同第条约定了买受人逾期付款的违约责任，选择按揭购房的买受人在签订《商品房买卖合同》之日起，应在7日内按房产局及贷款银行的要求提供合同备案及办理银行按揭所需的全部有效、齐全的资料证明，如因买受人的原因逾期提供有效、齐全的资料证明的，则视为买受人违约按第1点处理；如因买受人自身原因，致使本合同无法履行的，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权解除合同，并有权另行处置该房产。出卖人解除合同的，买受人已交的房款由出卖人在扣除其违约金后尚有余款的退还给买受人。合同的补充协议第五条对按揭付款的约定，买受人应出卖人或银行通知之日起7日内向银行提交资料，如买受人按揭贷款申请未获批准或者银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，差额部分买受人须在接到银行通知之日起10日内出卖人补齐。买受人逾期30天不到银行办理上述手续或逾期30天不补齐首期差额部分的，视为买受人违约，买受人须按总房款10%向出卖人支付违约金并须在出卖人或银行通知之日起100天内补齐首期款差额部分和配合银行办理按揭手续。买受人逾期120天不到银行办理上述手续或逾期120天不补齐首期款差额部分的视为买受人单方毁约，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。出卖人解除合同的，合同自关于解除合同的通知到达之日起解除。合同解除后，买受人应在合同解除之日起20日内，协助出卖方办理该房产的商品房合同的撤销备案手续，否则，出卖人有权延返已付款直至备案手续撤销为止。 合同签订后，被告覃衡山支付了首付款。涉案房屋于2014年12月9日，在上林县房产管理所办理了商品房买卖合同备案登记，于2014年12月16日，在上林县房产管理所办理了商品房预告登记，预告登记权利人为覃衡山，预告登记义务人为广西中泰房地产开发有限公司。后由于被告的个人原因不能办理银行贷款，被告一直未能支付余下房款。2018年4月27日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，与被告覃衡山同在东方国国际小区一栋的第3A号楼1单元101号房，买受人为蓝飞燕，该房屋已经于2014年6月办理银行按揭贷款，贷款金额为224000元。 本院认为，原告广西中泰房地产开发有限公司与被告覃衡山签订的《商品房买卖合同》是原、被告在平等、自愿的基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效的合同，对原被告均有约束力。被告以银行按揭的方式购买原告开发的房屋，但在支付了首付款后，一直未办理银行贷款，未能支付剩余的购房款，已经构成违约，按照合同的约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。 至于合同解除的时间，应以原告主张解除合同的意思表示告知被告之日为合同解除之日，即本案中应为被告收到起诉状、举证通知书、传票等法律文书之日2018年5月25日。 至于违约金的问题，被告并未依约付清应付购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任，本案原告并未对被告违约造成原告的损失提供相关的证据予以证明，虽然原、被告在《商品房买卖合同》中约定：“如因买受人自身原因，致使本合同无法履行的，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权解除合同，并有权另行处置该房产”，合同中约定的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础作出适当的调整，以剩余尚未付清的贷款为基数按照年利率6%计算相关损失，从应付款之日至合同解除之日即2018年5月25日。应付款之日，原告并未举证证明被告未获银行批准的具体时间，本院根据交易的习惯及办理银行按揭的合理时间，酌定从签订合同之日起两个月内为付款期限。故被告应支付的违约金应以226000元为基数，按照年利率6%，从2015年2月9日计算至2018年5月22日，经计算金额为47850元，此违约金从被告已经支付的购房款中予以扣除，扣除后尚余的49799元（97649元﹣47850元），被告可另行向原告主张返还。 至于原告诉请被告协助原告到上林县不动产登记局办理取消《房屋预告登记证明》手续，此系合同解除后被告理应所尽之义务，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告广西中泰房地产开发有限公司与被告覃衡山于2014年12月9日签订的《委托协议书》于2018年5月28日解除； 二、被告覃衡山在本案判决书生效之日起三十日内协助与原告办理撤销涉案房屋的《房屋预告登记证明》。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1518元，由原告广西中泰房地产开发有限公司负担388元，被告覃衡山负担1130。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1518元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邹文乾 人民陪审员  甘秀梅 人民陪审员  黄玉梅 二〇一八年十月十八日 书 记 员  林华生 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。