广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初20922号原告：林琳，女，1984年10月26日，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。第三人：张少玲，女，1966年8月6日出生，身份证住址广州市白云区，原告林琳与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）、第三人张少玲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林琳及其委托诉讼代理人陈永生、被告恒安公司的委托诉讼代理人范惠琴、胡开欣、第三人张少玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告撤销与第三人签订的商品房买卖合同（穗房合资x号）预售备案手续；2、判令被告于判决生效后协助办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋602房的不动产权证；3、判令被告按照国家税务管理部门规定向原告开具广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋602房的销售发票；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2007年7月31日，第三人张少玲与被告签订了《颐和上院楼宇认购书》（编号：001125），约定第三人张少玲认购颐和上院（原云山锦绣家园自编A1-A5栋）A3栋602号住宅，2007年11月27日，第三人张少玲与被告证实签订《商品房买卖合同》（合同编号：穗房合字××号），其中第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，被告办理了涉案发房屋的预售登记，第三人张少玲为预购人并依约向被告支付了全部房款1193495元及办理房地产权属证书所需税费19499元。2008年2月，第三人张少玲与原告通过互换房产的方式，将上述涉案房产转让给原告，原告与被告补签了《认购书》及《商品方买卖合同》。2009年2月28日，原告入住涉案房屋，但截止起诉之日，被告仍未替原告办理涉案房屋不动产权证，也未开具售楼发票，故诉至法院。被告广州市恒安房地产开发有限公司辩称：1、被告与第三人签订商品房买卖合同，并进行了预登记备案，虽被告愿意配合原告去办理备案登记，但凡是预登记的房屋买卖合同要等待办理房产证之后才能进行二手房买卖，原告和第三人可以通过其他途径解决这个问题，原告主体不适格，被告不同意原告的诉讼请求。2、被告无法为原告开具发票，因为涉案房屋的登记在第三人名下，如开具发票也只能开具给第三人。第三人张少玲辩称，同意原告的诉讼请求。经审理查明：2007年7月31日，张少玲（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《颐和上院楼宇认购书》，约定乙方认购颐和上院（原云山锦绣家园自编A1-A5栋）A3栋602号房，建筑面积133.41平方米，优惠后总房价为1193495元。认购书签订后，张少玲向恒安公司支付订购款1万元。同年11月27日，张少玲（买受人）与恒安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定：买受人向出卖人购买位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋6层02号房的房屋（以下简称涉案房屋），该商品房属预售，按套出售，总金额1193495元。出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将出卖人会同施工方以及监理方和设计方四方共同进行工程验收合格的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人在超出约定期限内，自逾期的第二天起，对买受人实际已付房款总额，按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金，并继续履行办理房产证的义务。等等。该合同附件五《本合同补充协议》第四条第3款，双方就房屋产权交易过户的问题补充约定：如因买受人或产权登记机关的原因致使买受人不能在本条规定的日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。上述合同签订后，张少玲依约付清合同约定的全部房价款，并交纳了用于办理产权登记的税费19499元。林琳与恒安公司亦存在商品房买卖合同关系，订购了另一房屋。2008年2月，张少玲与林琳达成协议，就双方向恒安公司购买的房屋进行互易。其中，林琳换得涉案房屋。恒安公司同意上述互易行为，并与林琳就涉案房屋签订了《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，并给林琳换开了交款人为林琳的房款收据、税费收据。2009年2月8日，恒安公司向林琳交付涉案房屋。之后，林琳占有、使用涉案房屋至今。2018年6月4日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询00488号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A3栋602房，预售证号20000073，合同编号x，预售备案时间2007年11月27日，预售人为恒安公司，预购人为张少玲，无办理预购商品房抵押权预告登记、无退房或注销记录及在建工程抵押登记，暂无云山锦绣家园A3栋602房的有效查封信息。信息核查时间为2019年5月22日。2019年6月10日，本院致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋已办理预售合同备案，合同编号x，预购人为张少玲；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。本院认为：恒安公司就涉案房屋分别与林琳、张少玲成立两个商品房买卖合同关系。上述合同关系均合法有效。其中，林琳具有支付购房款、受领交付涉案房屋在先的情形，张少玲具有成立在先、办理预售登记手续的情形。参考《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于特殊动产多重买卖履行顺序的规定，林琳作为受领交付在先者，有权请求恒安公司为其办理涉案房屋的不动产权证。恒安公司辩称系因政府原因导致未能办证，现经核查，并无证据证实涉案房屋目前存在办证障碍。因此，林琳主张恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求合理合法，本院予以支持。涉案房屋上存在张少玲与恒安公司的预售登记备案手续，且张少玲同意与恒安公司共同向房管部门申请撤销上述手续。因此，林琳主张恒安公司与张少玲共同向房管部门申请撤销涉案房屋的预售登记备案手续合理合法，本院予以支持。关于林琳主张恒安公司向其开具购房销售发票的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州市恒安房地产开发有限公司与第三人张少玲于本判决生效之日起三十日内共同向国土房管部门申请撤销云山锦绣家园A3栋6层02单元（合同地址：广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋6层02号房）的预售登记备案手续；二、被告广州市恒安房地产开发有限公司于上述预售登记备案手续撤销之日起三十日内，按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告林琳办理位于云山锦绣家园A3栋6层02单元的房屋（合同地址：广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋6层02号房）的不动产权证书；三、被告广州市恒安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照税务部门的规定向原告林琳开具云山锦绣家园A3栋6层02单元房屋（合同地址：广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋6层02号房）的销售发票。本案受理费100元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并在本判决生效之日三十日内直接向原告林琳支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  黄品端人民陪审员  陈景荣二〇一八年十月三十日书 记 员  冼颖斯林嘉仪