福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初2437号 原告：厦门市甲钱工贸有限公司，住所地：福建省厦门市湖里区禾山蔡塘工业区。 法定代表人：唐胜强，总经理。 委托诉讼代理人：汪家添、吴子华，福建凌一律师事务所律师。 被告：王振春，男，1951年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：厦门康德和科技有限公司，住所地：福建省厦门市同安区新民镇同集中路1351号。 法定代表人：王振春，董事长。 两被告之共同委托诉讼代理人：杨保玉，系厦门康德和科技有限公司职员。 原告厦门市甲钱工贸有限公司（以下简称甲钱公司）与被告王振春、厦门康德和科技有限公司（以下简称康德和公司）房屋租赁合同纠纷一案，经（2018）闽02民终2156号民事裁定发回重审，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告厦门市甲钱工贸有限公司之委托诉讼代理人吴子华，被告王振春、厦门康德和科技有限公司之共同委托诉讼代理人杨保玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门市甲钱工贸有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令厦门市甲钱工贸有限公司与王振春签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月20日解除；2.判令王振春、厦门康德和科技有限公司立即向厦门市甲钱工贸有限公司支付自2016年12月1日起至2017年4月20日的租金753333.33元及逾期付款违约金104844.44元（以拖欠租金为基数，按年利率24%计算，从2016年11月15日起分段计算至被告实际付款之日止，暂计至2017年8月21日为104844.44元，具体详见计算清单）；3.判令王振春、厦门康德和科技有限公司立即将址于厦门市同安区新民镇同集中路1351号工业厂房腾空交还厦门市甲钱工贸有限公司；4.判令王振春、厦门康德和科技有限公司立即向厦门市甲钱工贸有限公司支付房屋占有使用费（按每月租金35万元的租金标准计算，自2017年4月21日起计至两被告实际将前述房产腾空交还甲钱公司之日止，暂计至2017年8月21日为140万元）；5.判令王振春、厦门康德和科技有限公司立即向厦门市甲钱工贸有限公司支付违约金210万元（违约金按六个月的租金计算，每月租金为35万元）；6.诉讼费用、财产保全费用由两被告承担。事实与理由：坐落于厦门市同安区工业厂房为厦门市甲钱工贸有限公司所有。2016年7月，厦门市甲钱工贸有限公司与王振春签订了一份《房屋租赁合同》（下称合同），约定：（1）厦门市甲钱工贸有限公司将坐落于厦门市同安区新民镇同吉工业屯的工业厂房（建筑面积35933.76平方米）租赁给王振春作为厦门康德和科技有限公司的经营场所使用；（2）租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日止，2016年9月1日至2019年8月31日每月租金为人民币35万元（不含税），2019年9月1日至2021年8月31日每月租金为人民币38万元（不含税）；厦门市甲钱工贸有限公司依本合同应承担的税费均由王振春承担；（3）租金每季缴交一次，每一期租金于本合同生效前三日内缴清，第二期及以后租金于每一期开始前十五日内缴清；（4）王振春拖欠租金累计达30天，厦门市甲钱工贸有限公司有权解除合同，并要求王振春承担六个月租金之违约金，如违约金不足补偿损失，厦门市甲钱工贸有限公司还有权要求王振春赔偿超过部分之损失；（5）王振春应按期交付租金及相关费用，每逾期一日按应缴租金的千分之五向厦门市甲钱工贸有限公司支付违约金；（6）双方租赁合同终止或被解除后，王振春应于五日内将租赁房屋退还厦门市甲钱工贸有限公司，如有违约，每逾期一日按年租金的千分之五向厦门市甲钱工贸有限公司支付违约金，同时，租赁房屋内的所有物品视为王振春的遗弃物，等等。基于合同约定的租赁期限长达五年三个月，合同签订后，厦门市甲钱工贸有限公司就将租赁房屋交由王振春作为经营厦门康德和科技有限公司使用。为此王振春享有长达二个月（2016年7月至8月）不计入租赁期限的免租金使用期，且厦门市甲钱工贸有限公司在租金标准、递增幅度等方面予以让步。但是，王振春却未能依约按时支付租金，其应于2016年11月15日之前支付2016年12月1日至2017年2月28日的租金105万元，王振春仅支付3万元，之后，未能依约定时间支付租金。厦门市甲钱工贸有限公司曾于2017年3月17日向王振春发送《律师函》要求其付清2017年4月1日之前拖欠的租金及违约金，但王振春未在厦门市甲钱工贸有限公司给定的宽限期内支付租金。厦门市甲钱工贸有限公司于2017年4月18日再次向两被告发送《律师函》，告知厦门市甲钱工贸有限公司与王振春于2016年7月11日签订的《房屋租赁合同》自2017年4月20日解除、两被告应于2017年4月30日前将租赁房屋腾空并交还厦门市甲钱工贸有限公司。截止厦门市甲钱工贸有限公司提起诉讼之日，王振春仅支付88万元（2017年3月支付3万元、2017年4月25日支付35万元、2017年5月14日支付5万元、2017年5月29日支付15万元、2017年6月1日支付5万元、2017年6月2日支付5万元、2017年6月4日支付5万元、2017年6月6日支付5万元、2017年6月11日支付10万元），至今拖欠租金。厦门市甲钱工贸有限公司认为：王振春逾期支付租金的行为，已构成违约，根据合同第十一条第3款第2项的约定，厦门市甲钱工贸有限公司有权解除合同，要求王振春支付拖欠的租金并承担六个月的租金作为违约金，同时依合同第12条第2款的约定，王振春未按期支付租金，每逾期一日按应缴租金的千分之五向厦门市甲钱工贸有限公司支付违约金。因合同解除后，王振春继续占有使用租赁房产没有依据，厦门市甲钱工贸有限公司有权按照租金的标准，要求王振春向厦门市甲钱工贸有限公司支付自合同解除后至被告实际将涉案房产腾空实际交还之日止的占有使用费。厦门康德和科技有限公司作为涉案租赁房产的实际使用人，应与王振春共同承担上述付款责任等义务。为了维护自身的合法权益，特向贵院提出如上诉讼请求，请予依法裁判。 王振春辩称：2016年7月11日，厦门康德和科技有限公司在申报营业执照和筹备办公场所期间，王振春代表康德和科技有限公司与甲钱公司签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲钱公司坐落厦门市同安区新民镇同集中路1351号建筑面积35933.76平方米厂房，以每月租金35万元为康德和公司之用，租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日，合同还对租金支付、房屋交付、租赁期的有关费用，房屋及设备的维修、维护、租赁期满等有关事项作了约定。合同签订后，康德和公司交付第一季度租金105万元，即对房屋进行装修和新进医疗设备，就在装修和购买设备花款1000多万元之后。2016年9月14日至15日，即出现莫兰迪台风，致使公司装修的门窗及设备损坏，损失达200余万元，造成公司无法经营达三个月之久，期间康德和公司要求甲钱公司帮助维修被台风袭击损坏的门窗等，甲钱公司不予理睬。因公司无法经营才没有及时交清第二季度房租。对此，甲钱公司不但不理解康德和公司困难，反而将康德和公司诉至同安区人民法院。2017年11月13日上午人民法院开庭时，甲钱公司收到王振春答辩状之后，马上追加康德和公司作为被告参加诉讼。王振春是康德和公司的法定代表人，代表公司与甲钱公司签订《房屋租赁合同》是职务行为，不是个人行为。因此，王振春不是适格主体。 康德和公司辩称：一、甲钱公司提交的律师函，没有证据证明康德和公司签收。甲钱公司以2017年4月20日解除甲钱公司与王振春签订的《房屋租赁合同》于法无据。甲钱公司与王振春2017年4月20日解除《房屋租赁合同》的依据是甲钱公司2017年3月17日、2017年4月18日发给王振春、康德和公司的二封律师函。第一封2017年3月17日的邮件是写给王振春的，收件人没有签名。第二封2017年4月18日发给王振春、康德和公司的快件，收件人签收为空白，而在当前状态中，注明签收人他人收，保安室。康德和公司没有保安，也没有保安室。二、合同中的违约事项均没有法律依据。康德和公司逾期支付租金，是因为莫兰迪台风造成的自然灾害。房屋租赁合同第十五条第二项规定，如因不可抗力因素影响本合同履行，则甲乙双方不承担违约责任。本合同延期或终止执行。康德和公司因莫兰迪台风的袭击，造成租赁房屋门窗和医疗设备严重毁损，即使甲钱公司认为康德和公司违约，也要延期或终止合同。合同约定逾期交付房屋，按照租金日千分之五支付违约金，没有法律依据。 经审理查明：2016年7月11日，厦门市甲钱工贸有限公司（甲方）与王振春（乙方）签订一份房屋租赁合同。合同约定，由乙方承租甲方所有的址于厦门市同安区的工业厂房（以下简称讼争厂房），作为厦门康德和科技有限公司的经营场所使用。租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日止。关于租金及支付时间，合同约定2016年9月1日至2019年8月31日每月租金为人民币35万元（不含税），2019年9月1日至2021年8月31日每月租金为人民币38万元（不含税）；甲方依本合同应承担的税费均由乙方承担。租金每季缴交一次，第一期租金于本合同生效前三日内缴清，第二期及以后租金于每一期开始前十五日内缴清。若乙方拖欠租金累计达30天，甲钱公司有权解除合同，并要求乙方承担六个月租金之违约金。若乙方逾期交付租金及相关费用，每逾期一日按应缴租金的千分之五向甲方支付违约金。双方租赁合同终止或被解除后，乙方应于五日内将租赁房屋退还甲方，如有违约，每逾期一日按年租金的千分之五向甲方支付违约金，同时，租赁房屋内的所有物品视为乙方的遗弃物。合同签订后，王振春依约支付了第一季度租金105万，甲钱公司将讼争房产交付康德和公司经营使用。后王振春未能如期足额支付第二季度租金。在甲钱公司的催告下，王振春陆续支付租金88万元。2017年3月17日，福建凌一律师事务所律师受甲钱公司委托，向王振春发出律师函，函告如下：“截止2017年3月17日，2016年12月1日至2017年2月28日的租金105万元、2017年3月1日至2017年5月30日的租金105万元均已到期，但阁下仅支付3万元，尚拖欠委托人租金207万元……现再次函告阁下：敬请于2017年4月1日之前付清拖欠的租金人民币207万元，并依合同约定支付违约金；否则，委托人有权解除《房产租赁合同》”。王振春于2017年3月18日签收了上述律师函。2017年4月18日，福建凌一律师事务所律师受甲钱公司委托，再次向王振春、康德和公司发出律师函，函告：委托人于2017年3月7日致函王振春先生，要求其于2017年4月1日之前付清拖欠的租金及违约金，但至今仍拒不支付。委托人依照《房屋租赁合同》约定的合同解除权已成就，有权单方解除合同；康德和公司作为租赁房屋的实际使用人，应与王振春先生共同承担支付拖欠的租金及违约金、腾空租赁房屋并交还委托人等义务。通知自2017年4月20日起解除《房屋租赁合同》；并要求王振春、康德和公司于2017年4月30日前将租赁房屋腾空并交还甲钱公司，结清水电等费用以及租金、违约金。该律师函于2017年4月18日签收。后甲钱公司与王振春、康德和公司就合同纠纷未能达成一致，甲钱公司遂向本院提出如上诉求。 审理中，甲钱公司向本院提出诉讼保全，本院依法作出（2017）闽0212民初3872号裁定：对王振春名下的财产予以查封、冻结、扣押，保全金额以4350000元为限。 上述事实，有厦地房证第00498100号、《房屋租赁合同》、《律师函》、EMS快递单、邮件查询、《私营公司基本信息》等证据以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证质证意见等证据在案为证，上述证据经本院审查、审核，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 王振春系康德和公司法定代表人，系康德和公司设立时的发起人。王振春以个人名义签订合同并履行支付租金的合同义务，甲钱公司有权选择王振春作为合同主体主张权利，甲钱公司在两次发函中均以王振春作为合同主体主张权利，应当认定甲钱公司选择王振春作为合同主体。康德和公司作为租赁场地的实际使用人，不是合同主体，无需承担合同义务。根据合同约定，康德和公司应于2016年11月15日之前支付2016年12月1日至2017年2月28日期间租金105万元。康德和公司未能及时足额支付租金，甲钱公司依约要求解除租赁合同并已书面告知王振春，应当认定案涉租赁合同已于通知之日即2017年4月20日解除。甲钱公司有权要求王振春腾空交还讼争房产，并支付2016年12月1日至2017年4月20日期间租金753333.33元（扣除已付租金88万元）。甲钱公司要求王振春按照租金标准即35万元/月支付自2017年4月21日起至实际交还之日止的占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金问题，根据租赁合同第十一条第3款第2项之约定，王振春拖欠租金累计达30天的，甲钱公司有权解除合同，并要求王振春承担相当于六个月租金的违约金。故甲钱公司要求王振春支付解约违约金35万元/月×6个月＝210万元，本院予以支持。租赁合同还约定了逾期付款违约金，即王振春逾期交付租金及相关费用的，每逾期一日按应缴租金的千分之五向甲钱公司支付违约金。甲钱公司以2016年12月1日至2017年2月28日未付租金170000元为基数，自2016年11月15日起计算；以2017年3月1日至2017年4月20日未付租金583333.33元为基数，自2017年2月15日起计算；均按照年利率24%计算，未超出合同约定标准，有事实和法律依据，本院予以支持，违约金应计算至实际还款之日止。被告抗辩租赁厂房遭受莫兰蒂影响未能正常生产经营，未能提供证据证明，本院不予采信。王振春作为合同当事人，康德和公司作为租赁房屋实际使用人，均负有义务将租赁场所即厦门市同安区新民镇同集中路1351号工业厂房腾空交还甲钱公司。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告厦门市甲钱工贸有限公司与被告王振春签订的《房屋租赁合同》于2017年4月20日解除； 二、被告王振春、被告厦门康德和科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内将址于厦门市同安区的厂房腾空交还原告厦门市甲钱工贸有限公司； 三、被告王振春应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市甲钱工贸有限公司支付自2016年12月1日起至2017年4月20日期间的租金753333.33元以及解约违约金2100000元； 四、被告王振春应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市甲钱工贸有限公司支付逾期支付租金的违约金（其中以2016年12月1日至2017年2月28日未付租金170000元为基数，自2016年11月15日起计算；以2017年3月1日至2017年4月20日未付租金583333.33元为基数，自2017年2月15日起计算；均按照年利率24%计算至实际还款之日止）； 五、被告王振春应于本判决生效之日起十日内按照35万元/月的标准向原告厦门市甲钱工贸有限公司支付2017年4月21日起至实际交还之日止的占有使用费； 六、驳回原告厦门市甲钱工贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币41666元，财产保全费人民币5000元，由被告王振春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  陈碧卿 人民陪审员  陈宝钗 二〇一八年十月八日 书 记 员  叶彩女 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。