江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6317号上诉人（原审被告）：王昊，男，1985年10月7日生，汉族，户籍地在江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：唐健，江苏宁联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉琴，女，1985年8月8日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：宋浩，北京市中伦文德（南京）律师事务所。原审被告：南京利众置业投资集团有限公司，住所地江苏省南京市玄武区北京东路24号3幢101室。法定代表人：李耿心，该公司董事长。原审被告：南京利众置业投资集团有限公司第肆佰伍拾陆分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区西桥222号。负责人：王会。以上两原审被告共同的委托诉讼代理人：李志立，男，该公司员工。以上两原审被告共同的委托诉讼代理人：周群，江苏天淦律师事务所律师。原审第三人：张中，男，1990年8月15日生，汉族，住江苏省泗阳县。上诉人王昊因与被上诉人张玉琴、原审被告南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众集团公司）、南京利众置业投资集团有限公司第肆佰伍拾陆分公司（以下简称利众分公司）、原审第三人张中房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王昊上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持返还4万元定金的诉请，驳回被上诉人原审其他诉请。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人无违约的主观故意，上诉人与被上诉人签订房地产买卖中介合同之后，一直认为均是在与被上诉人进行交易，对涉案房屋出售给其他人不知情。在此次交易中，上诉人没有过错。且上诉人仅获得购房款204万元。2.被上诉人违约在先，违约者不应当获利，根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，被上诉人应当是在2016年10月10日前支付首付款67万元，但上诉人仅收到被上诉人的定金4万元，被上诉人没有支付首付的行为已经构成违约。被上诉人张玉琴辩称，一审判决对事实认定及法律适用正确。1.本案中上诉人将涉案房屋买卖事宜全权委托给第三人，并办理相应的公证委托，且在签订合同过程中上诉人也明确表示，其本人不在南京，所有房屋买卖事宜被上诉人与第三人联系即可，合同签订后，我方也一直按照上诉人的要求，与第三人沟通房屋买卖事宜，上诉人作为委托人，应当对代理人张中的行为承担相应的法律责任。即使上诉人主观不是故意，没有过错，也应当承担责任。2.被上诉人虽然未能按照合同约定在10月10日前支付相应的首付款，其原因是被上诉人需要将手头的房屋出售后，将出售款作为首付款支付给上诉人，但因买卖过程中出现延迟，被上诉人在得知无法按照合同约定的时间支付相应的首付款后，及时与第三人张中进行沟通，表示与其协商能否延迟付款，第三人张中是同意的。且之后，我方也一直与其沟通款项的支付进程，直到2016年12月8日被上诉人发现第三人张中多次拖延并欺骗付款的进程，怀疑房屋已经被其出售，与上诉人联系后方才发现房屋已经出售给他人。即使是被上诉人未能在合同约定的时间内支付首付款，第三人是同意的，双方就付款时间的延迟也是达成一致，在此过程中上诉人以及第三人从未向被上诉人进行催告，我方不存在违约。综上，请求二审法院依法驳回上诉人上诉。原审被告利众集团公司、利众分公司共同述称：一审认定事实清楚，涉案房屋出售给案外人是由第三人张中从中操作，张中取得的是公证委托书是授权给其个人，并非代表原审被告，且第三人出售给案外人时签订买卖合同，其中由江宁区乐天房地产咨询公司作为中介机构，也非原审被告，因此本案与二原审被告无关。第三人是个人行为，不能左右买卖双方是否违约的问题，希望法院维护二原审被告合法权益，依法判决。原审第三人张中述称，2016年10月10日被上诉人应该支付首付款时，一直是电话沟通，没有书面沟通。电话沟通结果是我让被上诉人尽快付款，且跟被上诉人讲过，卖房是急需用钱，如果拖延到11月份，上诉人就可能不会卖给被上诉人了，到时最多协调将定金退还给被上诉人。到2016年11月，为防止上诉人拿不到房款，我就将房屋出售给案外人。如果被上诉人知道我将房屋卖给其他人，被上诉人就可以申请冻结房产，导致我与案外人的合同也违约。所以我只能将被上诉人的合同拖延到12月份，让上诉人将案外人彭超杰的房款拿到。第二次卖房的价格是217万元，上诉人实际拿到的价格是200万元，其中17万元被我个人收取。由于彭超杰的个人原因，将合同价款载明为300多万元。之所以上诉人到12月份还不知道原因，是因为我拿走17万元，不想让上诉人知道。12月份我告知被上诉人这个房屋已经卖给案外人，跟被上诉人约好谈赔偿问题，因为谈判未果，对方直接起诉到法院。希望本案将多卖的钱补偿给被上诉人。张玉琴向一审法院起诉请求：1.判令解除其与被告王昊、被告利众分公司于2016年8月21日签订的房地产买卖中介合同及补充协议；2.判令被告王昊返还已支付的定金40000元；3.判令三被告连带赔偿损失620000元。一审法院认定事实：2016年8月21日，王昊（甲方）、张玉琴（乙方）与利众分公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方所售房屋为坐落于南京市江宁区东山街道民营科技园天泰公寓B1-602室，建筑面积146.91平方米，转让价款2040000元；丙方派张中经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方于2016年8月22日前支付佣金和代办费20000元；签约时乙方支付甲方定金40000元，甲方于2016年10月1日前自行办理解押手续，解押后三个工作日内办理产权送件手续；2016年10月10日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款670000元；乙方办理商业贷款1320000元，乙方在出件当日支付甲方房款10000元，出证后二十天后办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付甲方剩余房款10000元；本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。同日，张玉琴向王昊支付定金40000元。2016年8月24日，张中向张玉琴出具收条载明收到居间服务费20000元。2016年12月8日，张玉琴及其丈夫电话联系王昊询问其涉案房屋是否已经另售他人，王昊表示其并不知情房屋卖给他人。2017年1月，张玉琴向一审法院提起本案诉讼。另查明，2016年8月26日，王昊及其配偶、父母在江苏省南京市建邺公证处办理了委托书公证，委托张中办理涉案房屋的相关手续，代为办理房屋出售、签订房产买卖合同、办理过户交易、缴纳相关税费、补贴、代收房款手续……。2016年11月4日，张中代理王昊以及王昊父母与案外人彭超杰、经纪机构南京市江宁区乐千房产信息咨询中心签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给彭超杰，合同载明的价款3430000元，涉案房屋办理了过户登记。经一审法院至多家房产中介机构询价，与涉案房屋同地段同类型房屋2016年12月约每平方米23000元。审理中，张中经公告送达未到庭参加诉讼。上述事实有《房地产买卖中介合同》、收条、委托书、笔录及当事人的陈述等证据可以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：当事人的合法权利应受法律保护。张玉琴、王昊与利众分公司签订的《房地产买卖中介合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案房屋已经另售他人并办理了过户手续，本案所涉合同无法继续履行，对张玉琴要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。关于合同解除的责任在哪一方。王昊委托张中个人办理涉案房屋出售、签订房产买卖合同、办理过户交易等事项，张中将涉案房屋以王昊及其父母名义另售他人并办理过户登记，王昊对张中的代理行为承担民事责任，因此对于张玉琴系王昊原因致本案合同无法继续履行。王昊应向张玉琴返还定金40000元并赔偿损失。关于张玉琴主张的损失。结合本案案情、一审法院向房产中介机构询价的结果以及另行出售涉案房屋的房价，对张玉琴主张的损失一审法院予以支持。关于张玉琴要求利众分公司、利众集团公司连带赔偿损失，没有依据一审法院不予支持。第三人张中经传唤未到庭，可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、解除原告张玉琴与被告王昊、被告南京利众置业投资集团有限公司第肆佰伍拾陆分公司2016年8月21日签订的《房地产买卖中介合同》；二、被告王昊于判决发生法律效力之日起10日内向原告张玉琴返还购房定金40000元、赔偿损失620000元，合计660000元；三、驳回原告张玉琴的其他诉讼请求。本案案件受理费10480元、公告费560元，合计11040元，由被告王昊负担10480元，由被告利众分公司负担560元。一审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审期间，原审第三人张中提交其与案外中介公司及案外人彭超杰就第二次房屋买卖价格进行确认的证明一份，拟证明涉案房屋第二次交易的价格和一审判决的价格差距较大。上诉人质证认为，见过证明，证明第二次房屋买卖的价格为217万元。被上诉人对该证据的真实性存有异议，该证明中的价格与房管部门备案合同不一致，对该证明提及的价格不予认可。该证据与被上诉人主张的损失无关。原审被告利众集团公司、利众分公司质证认为，合同价款与案外人彭超杰之间的实际成交价与一审法院认定的价格没有关联性，一审法院是以同地段同类型均价认定。本院认为，该证据不属于民事诉讼二审期间的新证据，本院不予采信。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人赔偿损失620000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张玉琴、王昊与利众分公司签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。因涉案房屋现已另售他人，致所涉合同目的已无法实现，合同无法继续履行，一审判决涉案《房地产买卖中介合同》解除于法有据。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王昊作为涉案房屋出卖方，已委托张中个人办理涉案房屋出售、签订房产买卖合同、办理过户交易等事项，后张中严重违背诚信原则及合同约定，将涉案房屋以王昊及其父母名义另售他人并办理过户登记，致涉案房产买卖合同无法履行，对张中的代理行为，王昊依法应向张玉琴承担相应的违约责任，一审认定上诉人王昊应返还定金40000元并赔偿损失并无不当。上诉人与被上诉人签订买卖合同后，其自身亦并未严格按照合同约定办理解押手续，且结合原审第三人张中与张玉琴的微信沟通内容及张中二审期间的陈述来看，张中已对被上诉人首付款支付时间同意予以迟延，且张中故意隐瞒房屋已被另行出售的情况，对张玉琴要求付款的请求一再拖延，上诉人认为被上诉人违约在先的主张缺乏事实和法律依据，本院对其该项上诉理由不予采信。原审第三人张中一审时经合法传唤未到庭参加诉讼，不利法律后果自行承担。上诉人认为其仅获得204万房款的主张不能对抗其应当承担的违约责任。一审结合本案的案情，向房产中介机构询价的结果及另行出售的房价，认定对被上诉人张玉琴主张的620000元损失予以支持，系依法行使裁量权，已充分考量双方利益，并无不当。综上所述，王昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人王昊负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 张旭东审 判 员 刘 凡二〇一八年十月十一日法官助理 孙成艺书 记 员 郭旭冬