文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初3936号原告：南京甜橙树宾馆有限公司，统一社会信用代码91320106087716676Q，住所地南京市。法定代表人：梁永生。委托诉讼代理人：陈优国。委托诉讼代理人：朱建梅，江苏斯维斯律师事务所律师。被告：中国人民解放军南京军区装备部招待所，统一社会信用代码91320100134885094U，住所地南京市。法定代表人：卞玉明。委托诉讼代理人：樊华，江苏冠文律师事务所律师。第三人：连云港市东淮塑料有限公司，住所地连云港市。法定代表人：蒋明。委托诉讼代理人：郑彦东。原告南京甜橙树宾馆有限公司（以下简称甜橙树公司）诉被告中国人民解放军南京军区装备部招待所（以下简称军区招待所）、第三人连云港市东淮塑料有限公司（以下简称东淮公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年4月2日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告甜橙树公司委托诉讼代理人朱建梅、陈优国，被告军区招待所委托诉讼代理人樊华到庭参加诉讼。第三人东淮公司委托诉讼代理人郑彦东参加本案第一次庭审，后经本院依法传唤，第三人东淮公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告甜橙树公司向本院提出诉讼请求：被告补偿因提前解除《军队房地产租赁合同》给原告造成的损失637万元（70间客房的装修总价；宾馆设备972300元；公共部位装修费用295411.13元，计算方式为767900×38.47%；宾馆人员遣散费81606元；可得利益按照利润率的30%计算，即3600000元，加盟速8费用50000元；被告未提前三个月解除合同，应赔偿三个月租金；床上用品库存，以鉴定为准），并将租赁保证金362425元及按同期贷款利率计算的利息退还原告，按合同约定补偿原告二个月租金201616元（搬迁费用）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经过公开竞价招租，2012年2月1日被告与东淮公司签订华江商务楼第五、六层房屋租赁《意向协议书》。2012年2月1日、2015年12月24日双方先后两次签订了为期十年的《军队房地产租赁合同》，约定由东淮公司承租上述房屋，租赁期限自2012年2月1日至2022年1月31日止。签订合同后，东淮公司将上述房屋发包给梁永生经营，梁永生根据与东淮公司签订的《租赁承包合作协议》，注册成立了甜橙树公司，加盟速8连锁酒店。2015年3月10日，原告根据实际经营需要，与被告签订了《军队房地产租赁合同》，承租了被告的华江商务楼一层A4室，作为开设宾馆的大堂。2017年12月9日，原告收到传票，得知第三人与被告2015年12月24日签订的《军队房地产租赁合同》在未到期的情况下，被告单方要求解除该合同。这导致原告的正常经营无法进行，大部分投资无法收回。本着从大局出发，支持部队改革的原则，三方达成协议，约定解除合同，被告补偿原告相关损失。协议签订后，原告履行了协议约定的义务，但被告对于补偿的问题至今未能履行。故原告诉至法院，请求判如所请。被告军区招待所辩称，第一，被告从未与原告就涉案房屋签订租赁合同，原告主体不适格。南京市鼓楼区人民法院生效的（2017）苏0106民初11668号民事判决书确认，被告与第三人2015年11月24日签订租赁合同，原告从第三人处取得涉案房屋使用权。第二，原告主张的637万元损失，没有事实和法律依据。除房屋装修和公共部分的装修外，其他损失是原告、第三人未按照租赁协议的约定支付租金导致的，因此损失应由其自行承担。而且涉案房屋装修损失需要经过评估，并经双方协商确认数额后由被告报上级机关批准确定。第三，原告要求退还保证金302425元及利息，并补偿两个月租金，无事实和法律依据。双方约定保证金用于冲抵第三人欠缴租金及原告欠缴一楼房屋租金。截至2018年3月8日，第三人拖欠被告租金837153.4元，原告拖欠被告租金128958.8元。由于第三人构成违约，原告要求被告补偿租金，没有依据。三方协议已经取代之前的租赁协议，是最后的解决方案，该协议未提及补偿租金。综上，请求依法判决。第三人东淮公司述称，第三人的权利义务全部转让给原告，第三人对于具体情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市，被告方未领取房屋所有权证。2012年2月1日，第三人自南京军区装备部直属工作部承租涉案房屋，双方为此签订租赁合同并实际履行。后第三人将涉案房屋交付原告使用。2015年11月24日，南京军区装备部直属工作部（出租方，甲方）与第三人（承租方，乙方）再次签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市，建筑面积2200.65平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为商务办公、商务会所；租赁期限自2015年2月1日起至2022年1月31日止；租金总额8770325元，2015年2月1日至2017年1月31日，年租金为1209700元，2017年2月1日至2022年1月31日，年租金为1270185元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；乙方向甲方支付房地产租赁保证金302425元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；本合同为受法律保护的唯一有效合同，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语音记录均无效等等。该合同于2015年12月25日经中国人民解放军南京军区房地产管理局审核批准。上述合同签订后，原告仍继续使用涉案房屋。原告已付清2017年7月31日前的房屋租金。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。因军队体制改革，南京军区装备部直属工作部已撤销，相关权利义务由南京军区装备部招待所继受。2017年9月15日，被告向第三人发送《通知》，主要内容为“根据中央军委58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，被告有权单方面解除租赁合同，自第三人收到通知之日起双方解除租赁合同，第三人自收到通知之日起30日内将租赁房屋返还被告。”第三人不认可收到该通知。原告知晓该通知。2017年10月18日，军区招待所以东淮公司为被告，甜橙树公司为第三人诉至本院，要求解除《军队房地产租赁合同》，返还涉案房屋等。本院于2018年2月6日作出（2017）苏0106民初11668号民事判决书，认定“2017年12月10日被告收到原告要求解除合同的诉讼材料，故双方的合同应于2017年12月10日解除”；并判决：一、原告中国人民解放军南京军区装备部招待所与被告连云港市东淮塑料有限公司之间的《军队房地产租赁合同》于2017年12月10日解除；二、被告连云港市东淮塑料有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市，建筑面积2200.65平方米）返还给原告中国人民解放军南京军区装备部招待所；第三人南京甜橙树宾馆有限公司协助被告连云港市东淮塑料有限公司返还上述房屋；三、被告连云港市东淮塑料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区装备部招待所2017年8月1日至2017年12月10日期间的租金459354.58元及违约金（以105848.75元为基数，按同期人民银行贷款利率，自2017年8月11日、2017年9月11日、2017年10月11日均计算至2017年10月26日），并按每日3479.96元的标准向原告支付自2017年12月11日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费。东淮公司、甜橙树公司不服一审判决，提起上诉。2018年3月20日，东淮公司、甜橙树公司撤回上诉。2018年3月14日，被告（甲方）、第三人（乙方）、原告（丙方）签订《协议》，内容为：为解决遗留问题，根据军队全面停止有偿服务活动政策规定、合同约定以及《合同法》相关规定、经双方友好协商，就终止南宁〔2015〕0026784号、南宁〔2015〕1011号两份《军队房地产租赁合同》约定如下：一、乙方、丙方在本协议签订后三日内，向南京市中级人民法院撤回对南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11668号民事判决书和（2017）苏0106民初10705号民事判决书的上诉。二、乙方、丙方必须在2018年3月11日前停止营业，并于当日17:00前关门落锁，将租赁房屋全部钥匙交给甲方。甲方在2018年3月11日17:00起有权断水断电、封存租赁房屋，如乙方、丙方逾期，造成的损失由乙方、丙方自行承担。三、甲、乙双方及甲、丙双方因终止合同产生的相关补偿问题，通过法律诉讼进行解决，因终止合同造成的损失由双方协商或人民法院指定评估机构鉴定。如双方协商选定评估机构，只能在南京军区善后办工作办公室企事业管理局发布的《关于进一步规范资产评估工作实施办法》附件《2017年资产评估行业综合评价全国前二十名机构基本信息情况表》和《2017年资产评估行业综合评价江苏省前十名机构基本信息情况表》的评估机构中选定。评估鉴定费用由甲方先行垫付，最终评估鉴定费用双方协商，如协商不成，由法院调解执行。四、评估的范围限于南京市、不可移动、拆卸或拆卸后即报废的设施设备（对于华江商务楼公共区域装修残值评估，按照2012年3月9日签订的《华江商务楼公共区域维修改造施工合同》中乙方的分摊比例38.47%进行分摊），评估办法参照南京军区善后办工作办公室企事业管理局发布的《关于进一步规范资产评估工作实施办法》执行。五、对于甲、乙双方及甲、丙双方选定的评估机构的评估结果，甲、乙双方及甲、丙双方都以认可，但该评估结果只能作为乙方、丙方租赁房屋目前装修残值的认定，不能视为甲方同意按照该评估价值支付给与乙方、丙方补偿。甲方在收到评估报告后三个工作日内，与乙方协商，确定数额后，报上级机关审批，具体补偿金额以上级机关审批为准。甲、乙双方及甲、丙双方在甲方收到审批后三个工作日内，向人民法院申请调解，由人民法院出具民事调解书，如双方达不成调解，以人民法院判决为准。六、人民法院关于补偿事宜的文书生效后，甲方于30个工作日内履行完毕（以法院文书为准）。乙方同意甲方将给与乙方的补偿金直接支付给丙方，视为乙方收到补偿。本协议在双方签字生效后，房租计算至关停当日（以交接书为准），乙方、丙方欠交房租、水电费在保证金和补偿金额中进行抵扣。七、如因本协议履行过程中产生的其它纠纷，由乙方、丙方自行负责，所有一切与甲方无关。八、如乙方、丙方未按照本协议约定履行，甲方有权按照鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11668号民事判决书和（2017）苏0106民初10705号民事判决书的判决内容，向鼓楼区人民法院申请强制执行。经原告申请，2018年10月9日，江苏建元恒信资产评估有限公司（以下简称建评公司）出具《对位于南京市，确定南京市.77万元,其中客房设备市场价值为634863元，流动资产市场价值为70530元。2018年10月9日，建评公司出具《对位于南京市，评估结论确定该部分的市场价值为25.89万元。另查明：自2013年11月起，原告向南京军区装备部直属工作部支付涉案房屋的租金，南京军区装备部直属工作部亦向原告出具收据。2015年3月10日，南京军区装备部直属工作部（出租方，甲方）与被告甜橙树公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市，建筑面积68平方米，以下简称A4房屋）出租给乙方使用，租赁用途为办公；租赁期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止；年租金为231000元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；乙方向甲方支付房地产租赁保证金6万元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，原告使用涉案房屋，并已付清2017年6月30日前的房屋租金。诉讼中，第三人称，第三人于2012年2月17日支付南京军区装备部直属工作部的403233元，包括租赁保证金302425元，一个月租金100808元，该款项系梁永生组建的项目公司汇给第三人的款项，被告应将保证金直接退还原告。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据本院查明的上述事实以及原、被告的诉辩意见，做如下评判：关于原告是否具备本案诉讼主体资格的问题。原告在第三人与被告签订合同后就开始使用涉案房屋，并自2013年开始以甜橙树公司的名义向被告支付租金，被告亦向原告开具收据，因此证明被告认可原告使用涉案房屋，是履行支付租金义务的主体。在三方签订的协议中，三方约定“乙方同意甲方将给与乙方的补偿金直接支付给丙方，视为乙方收到补偿”，证明被告同意第三人将租赁合同中相关权利转让原告，因此原告有权向被告主张权利，是本案适格的诉讼主体。被告在涉案房屋上的相关权利，本院生效的（2017）苏0106民初11668号民事判决书中已经明确确定，因此原告向被告主张权利，并未影响被告相关权利的实现。关于原告主张损失的问题。被告与第三人签订的租赁合同中约定租赁用途为商务办公、商务会所，因此被告知晓原告租赁涉案房屋系用于开设宾馆。原告开设宾馆，需要对涉案房屋进行装修，原告进行装修，被告并未表示反对。第三人与被告签订的合同中约定租赁期限为2015年2月1日至2022年1月31日，本院生效的（2017）苏0106民初11668号民事判决书认定双方之间的合同于2017年12月10日解除，而鉴定机构评估涉案房屋装修损失为现有的市场价值。在合同履行过程中，因相关政策的原因，导致《军队房地产租赁合同》无法继续履行，因此被告对于合同无法继续履行应承担相应的责任。根据本案的具体情况，结合被告、第三人、原告的过错程度等因素，并扣除相关可移动物品、设备的价值，本院酌定被告赔偿原告涉案房屋的装修损失2600000元。根据三方的约定，对于华江商务楼公共部位装修装潢及电梯价值25.89万元，被告应承担38.47%，即99599元。关于原告主张的遣散费、保证金、搬迁费用等问题。原告与其相关工作人员之间的劳动纠纷，已经经过劳动仲裁机构予以确定，原告亦履行了相关义务。本院根据公平原则，结合本案的具体情况，酌定被告支付原告遣散费30000元。被告与第三人的租赁合同已经解除，原、被告双方权利义务关系终止，被告应返还原告保证金302425元。三方在协议中约定，“乙方、丙方欠交房租、水电费在保证金和补偿金额中进行抵扣”，因此原告在抵扣拖欠的租金、水电费后另行主张，本院不予理涉。对于搬迁费用，原告并未进行搬迁，亦未举证证明搬迁产生的费用，因此本院不予支持。对于华江商务楼一楼的损失，与本案非同一法律关系，由原告另行主张。对于原告的其他主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军南京军区装备部招待所于本判决生效之日起十日内支付原告南京甜橙树宾馆有限公司装修损失2600000元；二、被告中国人民解放军南京军区装备部招待所于本判决生效之日起十日内支付原告南京甜橙树宾馆有限公司公共部分装修及电梯损失99599元、遣散费30000元；三、驳回原告南京甜橙树宾馆有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60338元，鉴定费51800元，鉴定人出庭费1600元，由原告南京甜橙树宾馆有限公司负担40338元；被告中国人民解放军南京军区装备部招待所负担73400元（原告已预付案件受理费60338元，被告已预付鉴定费、鉴定人出庭费合计53400元，被告在履行上述债务时，一并支付原告诉讼费20000元）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周力文人民陪审员  王春发人民陪审员  陈 莉二〇一八年十月三十日书记员刘陶