河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0327民初2003号原告：洛阳市岱博房地产开发有限公司。住所地，洛阳市新安县北京路延伸段西侧。法定代表人：段留传，执行董事兼总经理。被告：李小女，女，汉族，1992年11月27日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：栗雷刚，男，汉族，1980年7月27日出生，住山西省长治县。系被告李小女丈夫。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：路晋宏，山西弓平律师事务所律师。一般代理。原告洛阳市岱博房地产开发有限公司（以下简称岱博公司）与被告李小女房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岱博公司法定代表人段留传，被告李小女及其委托诉讼代理人栗雷刚、路晋宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原告与被告于2014年9月8日所签订的《房屋买卖合同》，合同编号：摩天一品合同编号25，房屋地点：宜阳县××路南侧（邮政储蓄对面），房屋编号：1-1-2303。2、请求判令被告支付原告合同违约金30000元，支付被告给原告造成的直接经济损失79339元，被告共计应支付原告109339元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与洛阳鑫基置业有限公司于2014年9月8日在宜阳县××路南侧摩天一品售房部签订了《房屋买卖合同》，合同编号（摩天一品25号）。合同第一条约定是B单元2301号房，现房管局编号为1单元2303房，当时合同面积为124.9平方米，现房管局测绘结果为126.47平方米；第二条约定房价每平方2661元，总款332370元，约定最终面积为实测面积，最终房价336536.67元。被告已交100000元首付款，应还房贷236536.67元，当时应补房差价4177.8元；合同第七条约定，如果违约，除违约造成的损失外，另付违约金30000元。被告给原告造成的直接损失：2015年1月1日到2018年8月1日共31个月时间，期间原告多次通知被告更换全国统一《售房合同》并及时办理银行贷款手续，被告期间来过两次，但以种种借口不配合更换全国统一《售房合同》及办理银行贷款手续。当时原告急需用钱支付工程款，期间从私人处借款月利率为3%。从新安县西区农商行贷款2000000元，月利率为1.082%。被告未及时办理贷款236536.67元，导致原告从2015年1月1日到2018年1月1日共31个月，支付新安县农商银行贷款利息79339.13元。2014年10月21日，洛阳鑫基置业有限公司宜阳摩天一品项目因没有资金，不再履行与河洛民爆器材有限公司达成的开发协议。2014年8月27日，原告岱博公司通过政府公共交易中心挂牌，依法取得了该土地的土地使用权，证号宜国用（2014）第57号。2015年5月25日，原告岱博公司依法取得了洛阳市预售许可证，编号为0221号。2016年9月13日，原告岱博公司依法取得了房产证，证号为宜字第024418号。因此，根据2014年10月21日洛阳鑫基置业有限公司、宜阳县河洛民爆器材有限公司及商务局出具的证明和原告岱博公司以上证件，向本院提起诉讼，请求判令被告支付给原告造成的直接经济损失及违约金109339元，并撤销所签《房屋买卖合同》第25号，限15日内更换全国统一《售房合同》，并配合原告办理贷款手续及办不动产权证。被告辩称，一、原告起诉被告诉讼主体不适格。2014年9月8日，与被告签订《房屋买卖合同》的相对方为洛阳鑫基置业有限公司。合同签订后至本案应诉之日，合同相对方权利义务是否转让，转让是否合法，被告不知情。既未取得被告同意，被告也未得到任何通知。现原告依据2014年9月8日签订的《房屋买卖合同》起诉被告主体不适格。二、洛阳鑫基置业有限公司与被告签订《房屋买卖合同》的时间为2014年9月8日，原告起诉时间为2018年8月1日，根据法律规定，撤销权已消灭，请求人民法院查清事实，依法驳回原告该项诉求。三、被告不存在违约行为。相反，原告违反当初口头约定每平方米2000元的事实，以实际增值的价格，多次高于合同价涨价，要求被告履行合同。原告的行为存在违约。四、原告和被告就2014年9月8日签订的《房屋买卖合同》于2018年6月7日已进行过协商处理，并达成了一致协议。原告给付被告160000元，该合同解除。现原告置双方达成的一致协议于不顾，滥用诉权，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月8日，以洛阳鑫基置业有限公司为甲方，被告李小女为乙方，双方签订《房屋买卖合同》（摩天一品合同编号25号），约定，一、乙方购摩天一品B单元2301房，面积124.9平方米，最终以房管局测量为准。二、该房屋价格为每平方米2661元，房屋总款约为332370元（最终以房管局测定面积为准计算出总房款额）。三、交房时毛墙毛地，水电入户，其他公共设施费用依据政府规定为准，其他税费按国家规定执行。四、办贷款换正规合同时，载明交房日期及其它权利义务。五、交房首付30%，即100000元。六、该房屋的质量保修，按国家的有关规定执行。七、双方签订合同时，应遵守该协议的相关条款，不得违约，如果违约除付款造成的直接损失外，另付违约金30000元。合同末页甲方处段留传签名、加盖了其个人印章，并加盖了“洛阳鑫基置业有限公司摩天一品售房专用章”，乙方处李小女签名捺印。同日，被告李小女交首付款100000元。洛阳鑫基置业有限公司向被告李小女开具收据一张，载明，“今收到李小女交来首付100000元”，收据上加盖了“洛阳鑫基置业有限公司摩天一品售房专用章”。另查明：2014年8月27日，宜阳县人民政府为原告岱博公司颁发了宜国用（2014）第57号土地使用权证书，载明，该土地坐落于宜阳县××路南侧，地号11-41-346，图号21.5-08.0，土地类型为居住用地，可兼容商业服务业设施用地。使用权类型为出让，使用权面积2520平方米。2014年10月21日，洛阳鑫基置业有限公司向宜阳县河洛民爆器材有限责任公司及商务局出具《证明》一份，内容为“我公司原在2012年7月与民爆公司所签的宜阳县××路18号地块的开发协议，现转给洛阳市岱博房地产开发有限公司履行，原所签协议声明作废”。2015年5月25日，位于宜阳县××红旗东路南侧的摩天一品**取得预售许可证，预售许可证上显示开发单位为原告岱博公司。2016年9月13日，原告岱博公司对宜阳县××红旗东路南侧摩天一品1幢取得洛房权证宜阳字第**房屋所有权证书。以上事实由《房屋买卖合同》、《证明》、土地使用权证、预售许可证、房屋所有权证等证据相互印证予以证明。本院认为，2014年8月27日，宜阳县人民政府为原告岱博公司颁发的宜国用（2014）第57号土地使用权证书能够证明位于宜阳县××路南侧，地号11-41-346，图号21.5-08.0，面积为2520平方米的土地使用权人为原告岱博公司。根据房、地一体的原则，土地使用权人和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权人应属同一主体。2015年5月25日，位于宜阳县××红旗东路南侧的摩天一品**取得预售许可证，预售许可证上显示开发单位为原告岱博公司。2016年9月13日，原告岱博公司对宜阳县××红旗东路南侧摩天一品1幢取得房屋所有权证书。故自2014年8月27日起至2016年9月13日期间，位于该土地上的摩天一品**所有权人为原告岱博公司。洛阳鑫基置业有限公司于2014年9月8日与被告李小女签订《房屋买卖合同》，约定将摩天一品B单元2301房出售给被告李小女，其行为属无权处分。此外，洛阳鑫基置业有限公司与被告李小女签订《房屋买卖合同》时，该房屋并未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，洛阳鑫基置业有限公司和被告李小女于2014年9月8日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。该房屋虽然在2015年5月25日取得了预售许可证，但预售许可证上显示开发单位为原告岱博公司，而非洛阳鑫基置业有限公司。原告岱博公司依据该《房屋买卖合同》要求被告李小女赔偿违约金30000元，并支付因违约给原告岱博公司造成的直接经济损失79339元，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告洛阳市岱博房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取1243元，由原告洛阳市岱博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  耿艳二〇一八年十月三十一日书记员  田丰附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。