上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初15020号原告：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：彭心旷，总经理。委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。被告：任凤梅，女，1967年7月7日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。被告：上海罗湖餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：顾必坚，执行董事。上列被告共同委托诉讼代理人：徐伟明，上海市百汇律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：苏扬，上海市百汇律师事务所律师。第三人：上海金罗店开发有限公司，住所地上海市沪太路XXX号。法定代表人：任晓威，董事长。委托诉讼代理人：孙红妍。原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人上海金罗店开发有限公司参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海美兰湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人苏贇春、王慧、被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司的委托诉讼代理人苏扬、徐伟明、第三人上海金罗店开发有限公司的委托诉讼代理人孙红妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海美兰湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、要求被告搬离上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋租金及使用费(每月5,303元，自2018年1月1日，到实际搬离之日)；4、迁出之时要求被告据实结清水费和电费；被告已经支付的押金2,500元用以抵扣拖欠的上述费用。事实和理由：2009年8月21日，上海金罗店开发有限公司与被告任凤梅签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。合同签订后，该商铺实际由被告上海罗湖餐饮有限公司占有使用。嗣后，系争房屋的房地产权利变更为原告。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，双方形成了不定期租赁合同关系。两被告按照每月5,303元的标准支付了2017年12月底的租金，后续租金至今未付。原告已经收取被告押金2,500元。由于双方系不定期租赁法律关系，故原告有权随时解除合同，原告也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬迁义务，故涉讼。被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司辩称，与第三人签订的租赁合同是任凤梅代上海罗湖餐饮有限公司签订的，合同实际都是上海罗湖餐饮有限公司履行的，租金也是公司支付，任凤梅不应作为本案被告。2018年3月，被告收到原告的通知函表示终止不定期租赁合同，但终止的原因及后续的安置问题都没有说明，被告认为这属于霸王条款。被告和金罗店公司的租赁合同在2015年就到期了，但是金罗店公司从未和被告表示过要终止。到期后双方没有续签，商业管理混乱。2018年4月，原告公司员工催促被告交房租，否则就停水停电，被告表示暂时不付租金是有理由的，不同意原告停水停电。同时，被告认为原告的主体不适格，与被告签订合同的是金罗店公司。金罗店公司是中外合资企业，当时最大股东是罗店镇资产管理公司，根据规定，如果资产转移的话需要在上海交易所进场交易，但被告经查并没有进场交易的事实。被告认为第三人和原告的转让是不合规的。原被告之间没有签订过合同，所以不存在返还房屋。被告和第三人的合同是不定期的，租金应该由第三人来主张。第三人上海金罗店开发有限公司述称，上海金罗店开发有限公司于2014年期间分立了四个公司，其中包括原告和第三人，在分立公司期间也登报公示过。2014年3月，正式出具了分立批复，也签订了分立协议，其中涉及到美兰湖的商业管理部分都划归到原告名下，2015年8月7日产权变更登记为原告。关于原被告的争议由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2009年8月21日，上海金罗店开发有限公司与被告任凤梅签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路555弄罗店北欧新镇北欧风情街XXX号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为原告。2018年3月22日，原告向被告发函，载明，原告将于2018年对北欧风情商业街做整体调整，故正式通知被告原告将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。2018年7月3日，原告向被告发出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。本院认为，任凤梅与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告自认该合同后由被告上海罗湖餐饮有限公司实际占有使用，故原告将其作为共同被告并无不当，本院予以确认。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为原告，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故原告作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在原、被告双方的租赁合同到期后，原告在2018年3月发出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，原告又发函正式提出解除合同。原告所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求被告迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于被告仍实际占用系争房屋，故原告要求比照租金标准由被告支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。另，原告所收取的押金应在合同解除后返还给被告,其要求一并抵扣被告欠付的租金、使用费，于法不悖，本院一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号房屋成立的租赁合同法律关系；二、被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告上海美兰湖商业管理有限公司；三、被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海美兰湖商业管理有限公司房屋租金及使用费(按照每月5,303元的标准，自2018年1月1日起至实际搬离之日)；四、被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司在实际返还房屋之时，与原告上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；五、被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司向原告上海美兰湖商业管理有限公司支付的押金2,500元，用以抵扣欠付的租金及使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取597元，由被告任凤梅、上海罗湖餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年十月二十九日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。