文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初22056号原告：广州市园林建筑工程公司，住所地广东省广州市越秀区陵园西路1号，统一社会信用代码914401014553518867。法定代表人：卢永忠，经理。委托代理人：钟正华、杨洁渝，均系广东翔信律师事务所律师。被告：何笑梅，女，1975年2月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄日雄、段娅玢，均系广东格林律师事务所律师。原告广州市园林建筑工程公司（下简称广州园林公司）诉被告何笑梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州园林公司的委托代理人钟正华、杨洁渝，被告何笑梅及其委托代理人黄日雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州园林公司诉称：原、被告于2011年签订《租赁合作协议》，约定原告于2011年6月1日前将其拥有管理权的临江大道西茶室（临江大道广州大桥东侧，保利花园前绿地内）交付被告使用，房屋面积为96.7平方米，租金为每月70元/平方米，租赁期限为2011年8月1日至2026年9月31日，租金标准第一至第四年维持不变，从第五年起每年在上年的基础上递增5%，原告自将上述房屋交付被告之日起，给予被告三个月的免租期。由于上述房屋为亚运时期赶工而造，因此在物业方面未具有完善的手续，但原告按合同约定将上述房屋移交被告后，被告即开始正常使用并用于餐饮经营至今。其后原告一直致力于协助被告办理上述房屋的电源、水、消防、营业执照等经营所需执照，但由于政策原因，上述房屋的相关手续无法办妥，现被告的行为已属无证违法经营。同时，被告一直以未办理相关执照为由拒绝交纳租金，原告多次催促被告停止营业交还上述房屋并交纳租金无果，且由于被告无证经营使上述房屋存在极大的消防等安全隐患。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原、被告签订的《租赁合作协议》目的已无法实现，双方也无法继续履行该合同。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《租赁合作协议》；二、被告将广州市天河区临江大道西茶室（临江大道广州大桥东侧，保利花园前绿地内）腾空返还给原告；三、被告向原告支付自2011年9月1日起至实际腾空交还房屋之日止的租金；四、本案诉讼费用由被告承担。被告何笑梅辩称：一、原、被告签订的《租赁合作协议》可以继续履行，原告解除协议没有法律及事实依据。原、被告于2011年签订《租赁合作协议》，约定原告将临江大道西茶室交给被告使用，租赁期限为2011年8月1日至2026年9月31日，被告自接管上述房屋以来一直积极向工商局申请办理营业执照，但由于上述房屋的客观情况导致至今未能领取营业执照。无法办理营业执照并非被告原因所致，被告没有拒绝办理营业执照的行为，且原告从未向被告出具主管单位或其他机关作出的解除合同的行政命令或决定，因此本案既不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，也不属于协议约定的解除情形，故原告解除《租赁合作协议》没有法律及事实依据。二、原告未完全履行合同义务，协议约定的被告支付租金的条件尚未满足。鉴于原告出租的上述房屋手续不完备，原告承诺在出租后逐渐完善，为督促原告履行义务、尽快完善物业，协议明确约定被告支付租金的条件，即协议第8条约定“甲方负责水电排污厕所可以正常使用，否则乙方可以不支付租金”，第11条约定“收租时间计划在用电排污营业执照办理之后一周内开始”，因此，租金应当自水电排污厕所可以正常使用且营业执照办理后才开始计算，截至原告起诉之日，上述租金的支付条件尚未成就，故被告有权依照协议约定不支付租金。三、原告要求被告支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告支付租金的条件不成就，原告无权要求被告支付租金，而即使法院认为被告应当向原告支付租金，原告的部分诉讼请求也已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的”；第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。因此，延付或拒付租金的应当适用一年的特殊时效，原告要求被告支付超过起诉之日往前一年的租金的诉讼请求部分已经超过诉讼时效，不应当被支持。此外，原告认为租金应当自2011年9月1日起计算，而根据协议第7条“租赁期15年，从2011年8月1日起至2026年9月31日止”以及第11条“同时甲方并给予乙方三个月免租期”的约定，2011年8月至10月属于双方约定的免租期，原告的租金计算标准没有事实依据。而根据协议第1条“甲方基础设施后续的资金到位应不少于三年时间，所出费用的可在租金中逐年扣减”的约定，以及被告与原告通过会议、电话等方式多次所确认的事实，即被告已经在上述房屋进行电路改造及其他工程建设方面投入了大量资金、投入资金足以涵盖可能产生的租金金额，被告与原告一致同意用被告投入的各项款项抵扣租金。因此，被告有权按照协议约定将其为原告垫付的基础设施资金抵扣租金。综上所述，原告要求解除《租赁合作协议》并支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的权益。经审理查明：2011年6月，广州市林业和园林局（下简称广州园林局）发出《关于城市绿地内新建茶室有关情况的说明》，内容为广州园林局组织在二沙岛等城市绿地内新建了4座茶室、驿站等配套设施，其中二沙岛茶室1座、广州大道茶室1座、临江大道茶室1座、驿站1座；经研究，广州园林局同意由广州园林公司统一负责上述绿地内新建茶室、驿站的管理和维护，请相关部门支持，给予办理相关证照。2011年，广州园林公司（甲方）与何笑梅（乙方）签订《租赁合作协议》，约定由于亚运赶工，甲方的物业未具有完善的手续，只能在今后逐渐完善，目前电力未报装及厕所未有出处及安装，基础设施后续的资金不到位，为加快项目推进，经双方讨论由乙方先行垫付资金，甲方基础设施后续的资金到位应不少于三年时间，所出费用的可在租金中逐年扣减；电力报装甲方可委托乙方办理，乙方负责向相关政府部门办理审批手续，甲方协助提供相关资料；厕所设计甲方应给乙方建议合理方案才实施安装；为早日营业，甲方将于2011年6月1日移交物业给乙方，便于乙方装修设计及办理相关证照（包括营业执照、卫生许可证等）；物业地址为临江大道西茶室（临江大道广州大桥东侧，保利花园前绿地内）（下简称案涉物业）；物业用途为餐饮经营场地；物业建筑面积为96.7平方米，租赁面积以室内实测面积为准；租金为每月70元/平方米，租赁期15年，从2011年8月1日至2026年9月31日；租金标准第一至第四年维持不变，从第五年起每年在上年的基础上递增5%；自物业交付之日起，水电费、管理费等所有费用由乙方自付，室内装修费用由乙方自行承担；甲方负责水电排污厕所可以正常使用，否则乙方可以不支付租金；由甲方提供资料证明给乙方办理报装用电不少于80千瓦的总电源、水、消防、营业执照等经营所需证照；甲乙双方在2011年6月1日前签订租赁协议，甲方只能按现状移交乙方；收租时间计划在用电排污营业执照办理之后一周内开始，同时甲方并给予乙方三个月免租期；对该物业甲方拥有使用管理权，如因国家政策、市政府规定或甲方主管局及其他机关作出行政命令或决定，导致本物业被回收或其他不能履行合同的情形，由此给乙方造成损失，甲方只起协助追偿损失的作用；甲方在该茶室已投入的设备，乙方应按设备的原价支付给甲方等。现广州园林公司提起诉讼，要求解除《租赁合作协议》，要求何笑梅返还案涉物业并支付自2011年9月1日起至实际腾空交还案涉物业之日止的租金。诉讼过程中，广州园林公司与何笑梅均确认广州园林公司交付给何笑梅使用的案涉物业为混凝土结构建筑物一层、有简单的装修；案涉物业没有具体的门牌地址、没有权属登记、没有取得建设工程规划许可证。本院向广州园林公司释明《租赁合作协议》为无效合同，广州园林公司坚持原诉讼请求不予变更。广州园林公司与何笑梅均确认案涉物业不能办理工商营业执照。广州园林公司主张案涉物业交付何笑梅时已经通水，但没有通电，所以协议约定由何笑梅自行建设报装。何笑梅则主张其接收案涉物业时没有通水通电，但当时广州园林公司承诺何笑梅投资建设的电力设施的费用会由广州园林公司支付给何笑梅；何笑梅接收案涉物业后，通过广州园林公司及何笑梅的努力，曾经开通了自来水，但之后广州园林公司曾两次派人向自来水公司要求停水，所以之后何笑梅一直无法正常开通自来水；案涉物业由何笑梅投资建设相关的用电设施并能正常用电并取得用电证照。另，何笑梅主张案涉物业的用电牌照是在2012年5月、6月左右取得，但具体时间记不清楚；广州园林公司则表示不清楚用电牌照的取得时间。广州园林公司主张何笑梅一直将案涉物业用于餐饮经营，并提交了照片作为证据。何笑梅对该证据的真实性不予确认，并认为案涉物业基本没有经营，即使有经营也是按照广州园林公司的要求，在有相关部门人员参观或检查时要求何笑梅开业。广州园林公司主张案涉物业由何笑梅控制占有，至今没有交回给广州园林公司。何笑梅主张案涉物业早已关门没有经营，但由何笑梅上锁并持有钥匙，且案涉物业内有何笑梅的物品。广州园林公司、何笑梅均确认案涉物业前四年每月的租金为6769元，从第五年起每年在上年的基础上递增5%。何笑梅确认没有支付案涉物业的租金，但其认为根据协议约定，收租时间应在用电排污营业执照办理之后一周内开始，但事实上是何笑梅自行出资建设相关电力设施并办好用电牌照，而营业执照及排污执照至今没有办好，实际上也没有完善的用水手续，因此，何笑梅认为至今仍不符合租金支付的条件。广州园林公司则主张上述协议约定条款应该理解为只要取得用电牌照就应该支付租金，且该条款约定的为收租时间而非计租时间，租金应从三个月免租期后即2011年9月1日起计算；而且，办理营业执照是何笑梅的义务，并非广州园林公司的义务。另，何笑梅提供了录音及文字整理资料二份作为证据。一、会议录音及文字整理资料显示，会议时间为2017年4月11日，地点为广州园林公司的会议室，参会人员有广州园林公司的法定代表人卢总、张总、麦经理和租户何笑梅、陈哲。录音及文字资料中，主要内容为各方就案涉物业的交回问题、对案涉物业投入的电力设施工程款与所欠租金抵扣问题等进行协商，其中，（一）何笑梅表示，“尊重事实的情况下有几个问题，第一个问题就是说装修期间不营业是可以不收租的。第二由于你们的问题，不给开业，也尊重你们的要求，也谈了好多次，后来就没有营业，一直到现在都没有营业，这么多年没有营业你还收我的租啊？”张总表示，“何总这个算法嘛，我们必须拿依据，我不是说我算多了你的啊，或者少了你。我的事情我拿到班子去讨论的，而且我还要过审计的。这个项目为什么签了协议是要收租的，为什么一分钱没收到租，就移交给城投了，我们要解释的过去，关键是我们要为我们的做法找依据，是这样子。”（二）何笑梅表示，“那就是说我们现在就是要同舟共济是吧，你要想想，就按照你说的，律师跟你说要算到昨天，那本来就不合理吧。那本来就几年都没有营业了，你还要算到昨天嘛？这就是不尊重事实嘛。是不是，其实你就按照是什么时候停的，你加在一起可能还没有那个钱多。”张总表示，“嗯，你这家不营业的讲得过去啦，你还有另外一家营业的啊。”何笑梅表示，“我只有一个营业的，一个营业的租金加起来……”张总表示，“对啊，四十五万啊。”（三）卢总经理表示，“水表上次已经断了水了。当时我不知道是谁去和自来水公司去说要切水管。”何笑梅表示，“我们这几年很不容易。你们那时候下了个命令就是要移交，结果全部移交，一个等于停业了。另外一边呢，你们还用甲方名义去自来水公司报停了。后来你们还停水了，我们到现在都没水用。你们能不能帮帮忙把水通一下。”二、电话录音及整理文字资料显示，通话时间为2017年5月19日，对话人为广州园林公司的麦经理、张总和租户何笑梅。录音及文字资料中，主要内容为对何笑梅垫付的工程款与租金抵扣问题、三方协议签订问题等进行协商。其中，何笑梅表示，“……但是有一点，首先我们要说明，我的两个茶室，有一个茶是已经两三年没有营业了，就停了。还有一个茶室，一年多没水啦，现在水被你们断了，在这样举步艰难的情况下到今天。”张总表示，“我明白，我们都没有最终说要收你多少租金，要给你多少工程款是吧，我们的方向跟你想的是一样的，是怎么样把这个事情给平了。”广州园林公司对上述证据的真实性无异议，并确认双方开过会并电话沟通，但何笑梅提供的文字整理资料部分内容与录音中的内容不一致，例如何笑梅主张会议中人员“付总”，广州园林公司并不清楚其是何人，且并非广州园林公司的人员，还有部分内容并非广州园林公司的人员陈述的，也听不清楚具体是谁陈述的；对证据的合法性不予确认，该证据没有经过广州园林公司同意而录制；广州园林公司认为，何笑梅提出要将工程款抵扣租金只是其单方提议，广州园林公司明确回复表示何笑梅需要提供明确的费用发生的依据才可以抵扣，至于具体如何操作还需进一步协商，并未达成一致协议，而且，广州园林公司明确要求何笑梅将案涉物业移交给广州园林公司才可进行相关的抵扣费用的协商，但何笑梅一直要求广州园林公司出具书面承诺不再追究其责任，广州园林公司多次明确答复无法出具书面承诺，只有待移交后才可进行下一步操作。另，广州园林公司主张于2015年、2016年、2017年都曾发过函给何笑梅催促其交租，并提交了2017年4月7日的《律师函》及EMS邮寄详情单作为证据。何笑梅表示该《律师函》没有寄给何笑梅，只是广州园林公司打电话给何笑梅表示要向其发函催促支付租金，但最后广州园林公司也没有发函给何笑梅，且在之前广州园林公司从未向何笑梅主张过租金。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于案涉物业未取得规划许可证，本院已向广州园林公司释明《租赁合作协议》为无效合同，广州园林公司明确其诉讼请求不予变更，故本院依法对广州园林公司原诉讼请求进行审理。《租赁合作协议》为无效合同，广州园林公司要求解除该合同的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，广州园林公司要求何笑梅将案涉物业腾空交还的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此规定，案涉物业已交付给何笑梅使用，何笑梅应参照租金标准向广州园林公司支付房屋占有使用费。何笑梅主张案涉物业未通水通电、未能办理营业执照而不能经营使用，不符合合同约定的交租条件。对此，本院认为，广州园林公司作为出租人，应提供符合法律规定及合同约定使用条件的案涉物业给何笑梅使用，虽然《租赁合作协议》中约定电力设施由广州园林公司委托何笑梅办理，但除此以外的用水、排污、营业执照等，广州园林公司亦负有办理或协助办理义务，而根据已查明的事实可知，案涉物业的上述条件尚不完善。另外，何笑梅作为承租人，对案涉物业的权属等情况应有审慎了解的责任，而根据《租赁合作协议》约定，何笑梅对案涉物业的现状是知情同意的，其对《租赁合作协议》无效应承担责任。综上，本院认为何笑梅应按照《租赁合作协议》约定的租金标准的50%向广州园林公司支付占用案涉物业期间的占用费。另，关于何笑梅提出的诉讼时效抗辩问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，根据已查明的事实可知，广州园林公司于2017年4月7日向何笑梅发出《律师函》，虽然何笑梅否认收到该函件，但其又确认广州园林公司曾向其表示将要发函催缴租金，故本院确认广州园林公司已于2017年4月7日向何笑梅催缴租金的事实。因此，广州园林公司要求何笑梅支付自2015年4月8日起的占用费的诉讼请求部分有事实及法律依据，本院予以支持，该占用费应计至腾空交还案涉物业之日止。虽然广州园林公司主张其曾于2015年、2016年向何笑梅催缴租金，但何笑梅对此予以否认，且广州园林公司未提供证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律责任，本院对此不予采信，故对于2015年4月7日及该日期之前的占用费的诉讼请求部分，由于已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，何笑梅应向广州园林公司支付自2015年4月8日起计至腾空交还案涉物业之日止的占用费，其中，2015年4月8日至2015年7月31日期间按照每月3384.50元（6769元×50%）的标准计算，其后每年占用费在上年的基础上递增5%的标准计算。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何笑梅将广州市天河区临江大道西茶室（临江大道广州大桥东侧，保利花园前绿地内）腾空退还给原告广州市园林建筑工程公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何笑梅向原告广州市园林建筑工程公司支付上述场地的占用费（自2015年4月8日起计至腾空交还场地之日止，其中，2015年4月8日至2015年7月31日期间按照每月3384.50元的标准计算，其后按每年占用费在上年的基础上递增5%的标准计算）；三、驳回原告广州市园林建筑工程公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18760元，由原告广州市园林建筑工程公司负担7175元、被告何笑梅承担11585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  林慧莉人民陪审员  苏丽颜二〇一八年十月二十四日书 记 员  罗小玲            本判决书于2018年   月   日送达