山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民初14号原告（执行案外人）：贺改英，女，1974年6月11日出生，汉族，住山东省威海火炬高新技术产业开发去古寨东路95-18B号106室。身份证号×××。委托诉讼代理人：王宝林，山西宝翰律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨某，男，汉族，1962年12月23日出生，住大同市。委托诉讼代理人：赵某1，山西华瑞律师事务所律师。第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区南环路北侧。法定代表人：赵某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，山西光硕律师事务所律师。原告贺改英与被告杨某、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺改英的委托诉讼代理人王宝林、被告杨某的委托诉讼代理人赵某1、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺改英向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、不得执行山西省大同市中级人民法院（2017）晋02执19号《执行裁定书》及协助执行通知书中对大同市城区紫润芳庭2号楼的A1、A2、A3、A4号商铺的执行，并解除对大同市城区色润芳庭2号楼的A1、A2、A3、A4号商铺的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我在本院查封前已经以我子女柴立阳、柴金玉的名义购买了第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司开发建设的位于大同市城区紫润芳庭（本案所争议的标的）2号楼A1、A2、A3、A4号商铺。我购买第三人房屋后，第三人在被告查封第三人财产之前，已经将本案所涉房屋交付给我使用（已经合法占有），据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我对登记第三人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持。杨某答辩称，一、原告与第三人之间签订的《商品房认购协议》是虚假的。答辩人在2016年6月就申请查封了本案争议房屋，查封时第三人并未提出所查封的房屋已经出售，房产管理部门也无相关预售登记信息，之后近两年的时间内，第三人及原告从未提出该房屋已经出售异议，反而对房屋评估价格提出异议未对产权提出异议，从其行为看争议房屋被查封前根本未出售。本案争议房屋的预售许可证从2013年11月18日生效，原告与第三人于2011年11月28日签订《商品房认购协议》因不具备预售条件应无效。二、原告购买房屋是商铺而非居住用房。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法目的是保护消费者为生活需要购买商品房的房屋消费者物权期待权,而本案争议房屋不是为生活居住需要或为生产经营需要购买的商铺,因此并不产生相应的物权期待权。三、原告证据不足以证明其已经支付了购房款。原告虽提供了购房款收据和银行交易明细,但银行交易明细是李秀峰的银行账户,与本案无关,且该交易明细也不能证明原告向第三人支付购房款的事实。四、依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。第三人陈述2017年以前该房屋不具备交付条件,在2016年该房屋根本未进行竣工验收,因此,原告在法院2016年6月查封前并未实际占有该房屋。综上所述，原告与第三人签订的协议是无效的虚假的,不产生物权期待权，不能排除强制执行。恒翔公司述称，认可原告陈述的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贺改英向本院提供了以下证据：1.（2017）晋02执行异议158号裁定、送达回证：证明原告的执行异议请求被驳回，符合起诉条件。2.户籍薄（威海市古寨派出所）证明原告与购房人的关系。3.拆迁费用抵顶商业门面房合同、购房协议、收款收据：证明原告以子女名义购房并交款的事实。4.收费明细表、收款收据、入住通知单：证明原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。5.证明：证明原告提出的执行异议房屋系被人民法院查封的房屋。也证明原告购方未办理过户登记非因买受人自身原因所致。6.房屋租赁合同2份、营业执照：证明原告实际占有案涉的房屋时间早于法院的查封时间的事实。7.照片：证明案涉房屋已经交付给原告并使用至今。且于2016.4.14日办理的行政登记，已经办理了执照，场所就是本案涉及的底商，这是行政机关登记的地址。杨某提交了以下证据：1、大同市中级人民法院(2016)晋02民初31号协助执行通知书及送达回证，证明本案争议房屋查封情况。2、房屋预售许可证，证明紫润芳庭小区房屋预售时间。恒翔公司向本院提交了交房回执单，证明案涉房屋已经交付。以上各项证据，本院组织当事人进行了质证：杨某除对贺改英提交的大同市中级人民法院（2017）晋02执异158号执行裁定书及送达回证无异议外，对贺改英及恒翔公司提交的其他证据真实性均不予认可，认为原告提供的租赁合同，租赁的是6.7号,7.8号房屋，按照证明说42.43.44.45无法证明是本案争议的房屋;照片上也不能反映是什么时候原告已经占有该房屋了贺改英对杨某提交各项证据真实性无异议，但认为不能以此证明查封房屋的合法性。恒翔公司对贺改英、杨某提交的证据真实性均无异议,我们也交付了，我们也清楚原告实际占有使用多年，我们都认可。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：贺改英与恒翔公司于2011年11月28日签订了《拆迁费用抵顶商业门面房合同》和《商品房认购协议》,以大同市南环路紫润芳庭小区2号楼A1、A2、A3、A4号商铺，抵顶恒翔公司欠贺改英拆迁费,恒翔公司给贺改英出具了收款收据。杨某申请执行与第三人恒翔公司借款合同纠纷由大同市中级人民法院作出的（2016）晋02民初31号民事判决书确定的债务，本院作出（2016）晋02民初31号民事裁定书及协助执行通知书，查封了恒翔公司开发的紫润芳庭小区部分房产，包括本案所涉2号楼A1、A2、A3、A4号商铺。案外人贺改英对此书面提出执行异议，本院于2017年12月1日作出(2017)晋02执异158号民事裁定书，裁定驳回贺改英的异议请求。案外人贺改英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人贺改英是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，贺改英就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效要件。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案贺改英虽在申请人杨某申请执行前已和第三人恒翔公司签订商品房认购协议，但经审查，恒翔公司虽给贺改英出具了收款收据,但实际根据双方签订的《拆迁费用抵顶商业门面房合同》,以大同市南环路紫润芳庭小区2号楼A1、A2、A3、A4号商铺，抵顶恒翔公司欠贺改英拆迁费,贺改英并未支付购房款。贺改英称已经实际占有上述商铺,已经出租并提供租赁合同及照片予以证实。经审查,该租赁合同出租方为贺永斌,租赁标的为紫润芳庭小区2号楼6、7、8号,上述证据的内容均与贺改英及本案诉争的房屋无法对应,不能证实贺改英已经对紫润芳庭小区2号楼A1、A2、A3、A4号商铺实际占有。综上所述，贺改英对本案诉争房屋不享有足以排除申请人申请执行的权利，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回贺改英的诉讼请求。案件受理费100元，由贺改英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 侯慧文审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二〇一八年十月二十九日书记员 史 涛