上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民三(民)初字第548号原告徐建平，住福建省。原告黄荣芝，住福建省。两原告共同委托代理人张孝品，上海盈通律师事务所律师。被告万丽华，住上海市。被告费娟静，户籍地上海市。第三人上海丽新纺织品有限公司，住所地上海市。法定代表人王筱弟，总经理。委托代理人蔡正，该公司职员。原告徐建平、黄荣芝诉被告万丽华、费娟静及第三人上海丽新纺织品有限公司（以下简称丽新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日受理后依法组成合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告徐建平及两原告共同委托代理人张孝品、被告万丽华到庭参加诉讼，被告费娟静、第三人丽新公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2015年4月10日，因须以另一案的审理结果为依据，本案中止审理，之后于同年6月12日恢复审理。本案现已审理终结。原告徐建平、黄荣芝诉称，2007年12月18日，原告徐建平与被告万丽华签订一份经营场地承包协议，被告万丽华将上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的底层部分租给原告经营，月租金人民币9,000元整（以下币种均为人民币），租期自2008年1月10日至2011年1月9日。2010年1月8日，两原告与被告万丽华、费娟静重新签订一份房屋租赁协议，两被告将系争房屋整幢出租给两原告，月租金为15,000元整，租期为2010年1月8日至2011年1月9日，并约定租期到期后，“如无不可抗拒的因素，甲方整幢还是租给乙方使用”，两被告在合同的最后特别注明“根据乙方的要求，甲方做多长时间，乙方就做多长”。两原告承租系争房屋后，向被告支付了24,000元的房屋押金，按时缴纳租金。两原告先后两次合计投入376,000元的资金装修系争房屋，将系争房屋各类房间对外招租。2013年6月，应两被告和第三人的要求并经三方协商一致，两原告再次花费15,000元对系争房屋的消防重新进行了装修。合同约定的租期届满后，两被告和第三人都同意继续让原告承租系争房屋，原告按时缴纳房租至2013年8月20日，但第三人在原告不知情的情况下，从7月底即开始实施强行收回房屋的行为，8月初将所有租客驱赶完毕，原告的各类设施被提走，房屋装修被毁坏。原告与两被告及第三人交涉，都被无理拒绝。原告无奈只好提起诉讼。原告已在另案中起诉第三人要求赔偿投资的装修残值及财物损失。系争房屋2013年6月、7月的电费原告已支付，第三人主张的其他水费、电费不应由原告承担。本案中，原告请求：1、判令两被告共同赔偿原告可得租金利润损失240,000元（第三人清场后计6个月，每月利润按40,000元计）；2、判令两被告共同退还原告房屋押金24,000元；3、判令被告共同退还原告房屋租金12,000元（月租金为9,000元的房屋应退租金2,000元，月租金为15,000元的房屋应退租金10,000元）；4、判令第三人对上述第1项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、诉讼费由两被告及第三人共同承担。原告提供经营场地承包协议、房屋租赁协议、非居住用房证明、系争房屋平面和房屋布局图、消防装修承诺书、第三人发布的通告、装修结算书两份及身份证复印件、消防安装结算书、企业法人营业执照及资质证书、收款确认书两份、收据一份、房屋装修折旧结算书两份、会计从业资格证书、系争房屋财产清单、租金收据两份、押金收据两份、原告与租客签订的租赁合同五十二份、（2014）静民一（民）初字第2448号民事判决书、2013年6月、7月电费单据等作为起诉和辩称依据。被告万丽华辩称，本人是上海丽新招待所（以下简称丽新招待所）的负责人，丽新招待所曾经是上海第十印染厂的“三产”，招待所经营收入用于解决印染厂一些下岗工人的费用。2007年丽新招待所与第三人签订房屋租赁合同，租期五年。之后丽新招待所将大部分房屋出租给上海汉通东平海鲜大酒店（以下简称汉通酒店）作职工集体宿舍之用，而对底层部分办公用房与原告徐建平签订了经营场地承包协议，承包期限三年，每月承包金9,000元，押金为9,000元。签订上述合同时，丽新招待所在改制的过程中。2008年4月，经产权交易，本人丈夫杨增辉受让了丽新招待所100%股权，欲变更企业名称为上海丽新招待所有限公司，但因需缴纳10万元的注册资金而作罢。2010年1月8日，本人与费娟静又和两原告签订一份房屋租赁协议，将原来由汉通酒店使用的房屋也租赁给原告，租金为每月15,000元，押金15,000元。至此，系争房屋整幢均由原告租赁。杨增辉已于2010年1月14日因病去世。本人愿意承担丽新招待所在本案中的权利义务。原告在系争房屋实施群租，存在严重安全隐患，本人及第三人多次向原告申明，系争房屋不会再继续给原告租赁，但原告坚持不肯撤出，才导致后来第三人公告后于2013年9月8日直接收回房屋。具体收回房屋的日期，以第三人的陈述为准。系争房屋用于汉通酒店员工住宿时，是丽新招待所实施的装修，对原告所说的装修费用不认可。原、被告之间的租赁合同已到期，原告即使有过一些装修，根据租赁合同约定，到期后出租人也无需承担任何费用。至2013年9月8日第三人收回房屋时止，本人没有多收取系争房屋租金，不存在退还原告租金的问题，原告的押金还应当用来冲抵未缴纳的租金。原告撤出系争房屋时，有水电煤等费用未结清，据本人了解是第三人代为支付的，应在原告的押金中扣除。故不同意原告要求返还押金的请求。另外，15,000元押金是由被告费娟静收取的，即使要结算也不应由本人负责退还。本人向第三人缴纳租金至2013年8月7日，还有押金冲抵1个月租金。第三人作为房屋权利人是正常收回房屋，对于原告主张的可得租金利润损失不同意赔偿。被告万丽华提供了企业法人营业执照、关于同意上海第十印染厂将其丽新招待所100%股权转让的批复、上海服装（集团）有限公司情况说明、上海联合产权交易所产权交易凭证、产权交易费用发票、企业名称变更预告核准通知书、房屋租赁合同（第三人与丽新招待所签订）、房屋租赁协议书（丽新招待所与汉通酒店签订）、经营场地承包协议（原告徐建平与丽新招待所签订）、房屋租赁协议（两原告与两被告签订）、安全消防责任书、杨增辉病史资料、第三人出具租金收条作为答辩依据。被告费娟静未答辩且未提交任何证据。第三人丽新公司未参加庭审，但主张第三人代原告支付了系争房屋2013年6-8月份的水、电费账单，应在本案中一并处理。第三人提交系争房屋的水费、电费单据五张作为证据。经审理查明,系争房屋全幢系第三人承租的非居住用房。2007年12月12日，第三人（甲方）与丽新招待所（乙方）签订房屋租赁合同约定，甲方同意将系争房屋整幢租赁给乙方使用，租赁用途为开办招待所；租赁期五年，自2008年2月11日起至2013年2月10日止；年租金为19.2万元，每月租金1.6万元；本合同期满，自然终止。2007年12月18日，丽新招待所（甲方）与原告徐建平（乙方）签订了经营场地承包协议，协议约定：甲方同意将系争房屋底层（大部分办公用房）承包给乙方使用，承包期限三年，自2008年1月10日至2011年1月9日止；底层房屋承包金为9,000元，先付后用，付三押一，在承包期内乙方须按表具实际计量数及甲方计算口径统计金额数，每月按时向甲方支付水费、电费；在承包期内，乙方应对承包用房内的安全、消防、环境卫生负责；承包期内因不可抗拒或动拆迁等因素，致使协议不能继续履行，即三年内（含三年），甲方给予乙方经评估后的实际装修费用的30%给予经济补偿，承包期后，如续包产生动拆迁或不可抗力因素引起的终止本协议，甲方不作任何补偿；乙方不得在承包期转租转包，否则甲方有权终止本协议，且乙方承担由此产生的一切违约责任；乙方在承包期内必须添置消防器材，如发生消防、治安检查等不安全因素，而使本协议不能履行，甲方不对乙方作任何经济补偿，且乙方承担一切责任等。同时，就系争房屋底层部分、二楼及三楼，丽新招待所与汉通酒店另签订了一份房屋租赁协议书，丽新招待所将该部分房屋租给汉通酒店作职工集体宿舍之用，租期为2008年3月10日至2010年3月11日。2010年1月8日，万丽华、费娟静作为甲方，两原告作为乙方又签订一份房屋租赁协议，约定系争房屋一楼、二楼以上房屋自2010年1月8日起租赁承包给乙方，租期至2011年1月9日止（如无不可抗拒因素，甲方整幢还是租给乙方承包），租金为每月15,000元，双方约定租金自2010年2月23日算起，付三押一（中间时段为装修期），租金须提前15天内支付；因政策变化，政府作限期取缔本租赁用房等措施，甲方应尽力保障，但在无能为力情况，乙方应无条件服从，且甲方不赔偿乙方任何费用；必须依法纳税，按时交纳水、电等一切相关费用，否则造成的后果由乙方负责；乙方必须添置消防器材，如发生消防、治安等不安全因素，而使本协议不能履行，甲方不作任何经济补偿，且乙方承担一切责任等。该协议之后附有一条手写约定：根据乙方要求，甲方能做多长时间，乙方就做多长。原告租赁系争房屋后将房屋分割成约8平方米的小间若干，陆续出租给个人居住使用。2011年1月9日系争房屋租期届满，原告未续签合同，但仍按原合同履行。月租金为9,000元的房屋（第一份协议出租范围），原告缴纳租金至2013年7月30日；月租金为15,000元的房屋（第二份协议出租范围），原告缴纳租金至2013年8月20日。另查，被告万丽华为丽新招待所负责人，丽新招待所曾经是上海第十印染厂的“三产”，招待所经营收入用于解决印染厂一些下岗职工的费用，被告费娟静是丽新招待所聘用的职工之一。2008年4月，经产权交易，被告万丽华的丈夫杨增辉受让了丽新招待所100%股权。杨增辉于2010年1月14日因病去世。目前，在工商部门的登记信息中，丽新招待所企业状态为吊销未注销，法定代表人为被告万丽华。被告万丽华陈述，企业改制后收取的租金不再进入丽新招待所账户，而是直接用于下岗职工工资及集资款的返还，目前丽新招待所实际已不从事经营活动。丽新招待所向第三人付租金至2013年8月7日，另有一个月押金1.6万元。又查，第三人提交了系争房屋2013年7-8月电费账单、6-8月水费账单，主张这部分水、电费由第三人代原告缴纳，庭审中原告补充提交了2013年7月电费账单原始发票，应认定2013年7月电费账单（电量结算周期2013年6月12日到7月11日）已由原告自行缴纳。2013年8月电费账单7,713.59元（电量结算周期2013年7月12日到8月11日）、6月水费账单1,737.60元、7月水费账单1,632.62元、8月水费账单1,755.70元已由第三人代为缴纳。另查，本院（2014）静民一（民）初字第2448号民事判决中查明，2012年9月24日，上海市公安局静安分局江宁路派出所（以下简称江宁派出所）为系争房屋的消防情况约谈徐建平，要求徐建平在9月底前清退部分租客，房屋结构恢复原样；在10月中旬左右安装简易喷淋确保消防安全，同时完成违章搭建内居住人员的清退，徐建平表示尽量做到。2013年7月中旬，因清退原告的租客发生纠纷，徐建平、丽新公司的委托代理人蔡正、费娟静在江宁派出所参与协调，丽新公司提出收回房屋，但双方对腾退期未协商一致。同时丽新公司发函至江宁派出所，声称为消防隐患问题在5月份经由民警约谈要求整改，但至今隐患仍存在，希望派出所进行处理。同年8月5日，丽新公司在系争房屋所在地张贴通告，并将通告内容抄送江宁派出所。通告称丽新公司与徐建平、黄蓉芝的租约已于2013年2月到期，由于火灾隐患十分严重，公司决定不再续约，将于2013年9月5日将房屋全部收回。之后，系争房屋内租客陆续办理退租手续。同年8月24日，徐建平向江宁派出所报警，称系争房屋被砸坏。警员出警后确定系租赁双方纠纷，告知其通过司法途径解决。该案审理中徐建平、黄蓉芝陈述，2013年7月底丽新公司开始骚扰租客，原告与租客陆续办理合同终止手续，截至同年8月中旬左右，租客全部退出系争房屋，房屋由徐建平、黄蓉芝控制，至8月24日被砸。丽新公司陈述，2013年9月底所有租客被全部清退，系争房屋在丽新公司控制下，同年10月上旬徐建平、黄蓉芝取走室内大件物品，丽新公司进行了摄像，同年10月中旬丽新公司对系争房屋进行了清理。该案判决认为，徐建平、黄蓉芝提供的2013年8月24日的报警记录，足以证明当日系争房屋遭受损坏，在此之后不存在房屋内财物完好，由丽新公司通知徐建平、黄蓉芝提取的事实，丽新公司所谓收回房屋并清理的时间显然不真实，不予采信。丽新公司于2013年8月24日擅自处理属于徐建平、黄蓉芝的财物，造成财产灭失，构成侵权，判令丽新公司赔偿徐建平、黄蓉芝财产损失5,500元。该案一审判决后，徐建平、黄蓉芝提出了上诉，上海市第二中级人民法院于2015年6月9日作出（2015）沪二中民二（民）终字第794号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述事实有原告、被告万丽华的陈述，原、被告及第三人提供的相关证据，本院网上查询上海丽新招待所注册信息等为证，并经庭审质证查实，依法予以确认。本院（2014）静民一（民）初字第2448号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第794号民事判决书中与本案相关事实，本院予以确认。审理中，原告认为2013年7月底第三人已经开始在租客中实施清退行为，原告的租金只应支付到7月底；被告万丽华认为根据第三人发布的通告，收回系争房屋时间是2013年9月5日，第三人陈述的实际清退时间还晚于该日期，故被告不应退还原告租金。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。第三人为系争房屋的公有房屋使用权人，其将系争房屋出租给丽新招待所，丽新招待所通过两份合同将系争房屋底层（大部分办公用房）转租给原告徐建平，系争房屋底层部分、二楼及三楼转租给两原告。万丽华、费娟静在租赁合同上签名不是其个人行为，其个人并未取得系争房屋的出租权利，两人在合同上签名是作为丽新招待所负责人或工作人员的职务行为。丽新招待所在签订与原告的租赁合同之后，所有股权转让给万丽华的丈夫杨增辉，杨增辉已于2010年去世，根据工商登记信息万丽华仍是丽新招待所负责人，万丽华在本案中自愿承担丽新招待所的相关义务，本院予以确认，故万丽华是本案适格被告。费娟静作为丽新招待所聘用人员在租赁协议签名，其个人不应承担与租赁合同有关的责任。如果费娟静收取了租赁合同押金未交予丽新招待所，是费娟静与丽新招待所之间的内部结算关系，丽新招待所可另行向费娟静主张。租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人未表示异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2010年1月8日签订的租赁合同上手写的“根据乙方要求，甲方能做多长时间，乙方就做多长”，依据文义理解即丽新招待所能向第三人承租到什么时候，两原告就可以承租到什么时候，两原告所称含义为“原告想承租到何时，就可以承租到何时”，以及“原告可以一直承租到动迁时止”等说法，均无任何依据，本院不予支持。不定期租赁，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。2013年7月中旬，原告徐建平、第三人的委托代理人蔡正、被告费娟静在江宁派出所参与协调时，第三人已提出收回房屋；同年8月5日，第三人在系争房屋所在地张贴通告，告知将于9月5日收回房屋，并将通告内容抄送江宁派出所。第三人解除合同已给予了合理期限，故第三人与丽新招待所的租赁合同、丽新招待所与原告之间的租赁合同根据通告内容应于2013年9月5日解除，原告应当及时清退租客、按时搬离系争房屋并将房屋交还丽新招待所的负责人万丽华或第三人。对于第三人实际收回房屋的日期，双方陈述相差悬殊，均无充分证据证实。依据现有证据及当事人的陈述，本院认定系争房屋在2013年8月中旬之后仍由原告控制，至8月24日被砸。8月24日房屋遭受破坏后，系争房屋由谁实际控制，双方均未提供有效证据证明。本院认为，8月24日后无论原告是否仍控制系争房屋，房屋在遭受损坏后使用功能受到影响，故原告应支付系争房屋租金至2013年8月23日。丽新招待所收取的租赁押金，应在扣除原告未足额缴纳的房屋租金及2013年6-8月的水、电费账单金额后，由被告万丽华予以返还。第三人、丽新招待所作为出租人有权利依照相应程序收回系争房屋，故原告以第三人擅自收回系争房屋为由，要求丽新招待所赔偿6个月的可得租金利润损失240,000元，本院不予支持。丽新招待所与第三人之间的费用结算未要求本院处理，本院不作处理。被告费娟静、第三人立新公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告万丽华应于本判决生效之日起十五日内返还原告徐建平、黄荣芝人民币2,760.49元；二、原告徐建平、黄荣芝的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,440元，由原告徐建平、黄荣芝共同承担人民币5,340元，被告万丽华承担人民币100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚晓菁审 判 员  高静兰人民陪审员  王 克二〇一五年六月二十四日书 记 员  万健健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。