江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初3672号原告:王建业，男，1957年12月18日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，江苏苏博律师事务所律师。被告:南京新浩宁房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区顾家营路59号。法定代表人：黄福清，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭建，男，该公司设计工程部经理。委托诉讼代理人：林红燕，北京市京师（南京）律师事务所律师。原告王建业与被告南京新浩宁房地产开发有限公司（以下简称新浩宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告王建业及委托诉讼代理人杨超，被告新浩宁公司的委托诉讼代理人纪永涛（后撤销委托代理）到庭参加诉讼。本院经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理，原告王建业及委托诉讼代理人吴波、杨超，被告新浩宁公司委托诉讼代理人郭建、林红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建业向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告损失20万元。事实和理由：原告于2015年向被告购买一套商品房并签订合同。在2016年交付房屋时，原告发现房屋内部有非正常的排污管道、设备通过，不仅与被告的宣传材料、双方签订的合同等约定不符，且严重影响原告对房屋的正常使用。被告在签订买卖合同之时，隐瞒房屋真实情况，并且交付不符合合同约定的房屋，构成瑕疵交付，应当向原告赔偿相应的损失。被告新浩宁公司辩称：1.案涉争议的房屋管道经相关部门审核通过，完全符合房屋建筑的设施和施工标准，并已通过竣工验收合格，且争议的房屋管道亦无质量问题，故被告交付的房屋符合双方的合同约定，不构成瑕疵交付。2.根据设计和规划，争议的管道经过的房间为书房，并非卧室，不影响原告对该房间的正常使用，且经过装修处理后，不影响房屋使用面积，也不影响房屋美观，不会对原告产生实质影响。原告认为书房应当是卧室，没有依据。3.原告购买案涉房屋时在低价格基础上又享受了优惠，现该房所在小区有更高的升值空间及升值利益，对原告而言只有受益，没有损失。故原告主张损害赔偿，没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下：2015年12月15日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：原告购买被告开发建设的××（以下简称48幢103室）房屋，建筑面积118.32平方米，其中套内建筑面积97.39平方米，共有共用分摊建筑面积20.93平方米，单价19659.96元/平方米，总价款2326166元；房屋交付时间为2016年6月30日等。合同附件包括103室的室内结构图及39、48幢一层平面图，除阳台外，均未标注室内各区域和部位的功能及给排水管道。此后，双方依约履行合同义务。2016年5月30日，案涉房屋所在的48幢楼竣工验收合格，并经南京市栖霞区房屋建筑竣工验收备案办公室备案。同年6月29日，原告对被告交付的48幢103室进行验房，提出对储物间旁边的两根管道希望改造，尽快在楼上住户搬进之前改造。同年10月，原告办理了48幢103室的不动产权证书，登记的所有权面积为118.15平方米。另查明，坐落本市××住宅项目由被告开发建设，该项目于2014年3月经南京市规划局规划审核后，颁发了建设工程规划许可证；同年5月，该项目施工图设计文件经南京市建设工程施工图设计审查管理中心审查合格。××A-48幢共十一层，一层有五套，二至十一层每层有六套房屋。被告在销售该幢房屋时，实行一房一价，每套房屋单价均不相同，并根据购房人的付款方式、贷款、签约等情况给予一定程度的优惠。根据被告申报的48幢商品房申请价格表记载，101室（建筑面积145.84平方米）单价为19256元/平方米，103室（建筑面积118.32平方米）单价为20222元/平方米，104室（建筑面积98.8平方米）单价为20323元/平方米，105室（建筑面积73.27平方米）单价为20323元/平方米，106室（建筑面积114.63平方米）单价为20527元/平方米。该幢一层规划设计平面图、施工图、竣工图，一层给排水平面施工图、竣工图，均显示一层各套房屋内房间功能，其中案涉房屋标注有卧室（两间）、厨房、卫生间、客厅、餐厅、书房、储藏室、阳台。本院组织双方当事人至48幢103室现场勘验，因该房屋已做装修，结合该幢平面图及给排水平面图，该室具体情况为：1.户型情况。48幢103室位于一层楼东起第二套（无102室），入户门位于该户西侧北端，入户后向南为餐厅和客厅，并连接阳台；入户后左侧即东面为东西向走道；走道南侧为并列的两间卧室，北侧自西向东分别为厨房、卫生间、书房及储藏室，储藏室门向西开于北侧的书房；厨房、卫生间、书房南部及走道上方屋顶均有沉降，该区域之上方分别为二楼东起第二和第三套房屋的卫生间。2.争议排水管道的位置情况。在走道北侧临厨房位置形成一个U型空间，因已装修，根据图纸的反映为东西长约0.7米、南北宽约0.6米，在该空间西侧有一根排污管；北侧书房内的南面墙体（毗邻通道）由西向东形成约长1.27米、宽为0.58米的L型墙体（已装修），其中西侧（毗邻卫生间）离南面墙体0.58米处有一根排水管，沿东侧墙体有一根排污管。双方争议的事实为：被告在出售案涉房屋时是否告知原告北侧的小房间为书房及屋内增设三根排水（污）管。原告认为被告在销售案涉房屋时只看了二楼的样板房，被告未告知案涉房屋两间卧室一间书房，也未告知屋内增设三根排水（污）管，在合同中也没有明确约定；被告认为在销售时房型在网站是公示的，通过销售人员介绍及现场沙盘、宣传资料及房价优惠等信息，原告应知晓案涉房屋的房型情况，但被告未提供相应证据证实。对此，本院认定被告在出售案涉房屋时未告知原告在北侧的小房间为书房及屋内增设三根排水（污）管。审理中，双方争议的焦点为被告是否构成违约。原告坚持认为案涉房屋设计存在瑕疵，在北侧小卧室及厨房部分面积对应楼上两套房屋的卫生间，不符合住宅设计规范，不仅造成部分屋顶下沉，而且增设了三根排水管，影响了美观，增设的排水（污）管产生的噪音和今后公共排水管的检修都影响了原告的正常起居生活，被告已构成违约，应赔偿损失。被告抗辩案涉房屋的平面设计图经过相关部门审查批准通过，已符合住宅设计规范要求，不构成违约。关于原告主张的损失，原告申请对案涉房屋质量瑕疵缺陷（实体、功能、环境等方面）导致的房屋价值贬损金额进行鉴定。本院先后委托江苏伟业房地产土地评估造价咨询有限公司、江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行评估鉴定，均以无法鉴定为由作退案处理。本院认为，原、被告间的《预售合同》依法成立，原告虽主张被告宣传、销售时未告知原告房屋的真实状况，但未申请撤销该合同，故《预售合同》合法有效。根据双方商品房预售合同的约定，被告销售的48幢103室是“三室两厅一卫”户型的房屋，但合同及附件中对各“室”功能和质量标准未做约定。根据合同法规定，当事人对标的物质量要求没有约定或约定不明确，且不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准履行。《住宅设计规范》（GB50096-2011）系住宅设计的国家标准，该规范对卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本功能空间的设计要求作出了规定，但对书房等辅助功能空间的设计未作要求，目前也无行业标准对此进行规范。因此，本院认为应以一般人能够接受的通常标准作为本案中48幢103室书房的设计质量标准。书房作为居住空间的一部分，应当满足安全、舒适、卫生、美观等基本生活起居要求，而本案48幢103室书房部分面积位于上层住宅的卫生间下方，且有排污、水管各一根垂直立于书房内，不能满足居住空间的卫生条件，影响了居住空间的正常利用和美观，也影响起居生活的舒适和安宁。因此，本院认为被告交付的48幢103室房屋不符合一般购房人对居住空间的通常要求，被告构成违约。因双方未在合同中约定此项违约责任，被告也不能修理、重作，原告要求根据其受损程度减少并退还相应房款，本院予以支持。关于减少价款的金额，经原告申请评估后，鉴定机构未能出具意见，本院对此应结合上层卫生间及排水、排污管道的存在和位置对48幢103室使用面积的影响，对空间利用的影响，对环境卫生、美观的影响，噪音影响，对居住使用人心理舒适度的影响，参考该区域房屋的价格，酌定被告应减少商品房价款15万元。因被告已全额收取了房款，故应将减少部分的房款退还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项、第一百一十一条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京新浩宁房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内退还原告王建业房屋价款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告南京新浩宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  时 超人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  陆 敏二〇一八年十月二十五日法官 助理  王 典书 记 员  鲁天琳