济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初3015号 原告（反诉被告）：山东迪岸传媒有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴建成，总经理。 委托诉讼代理人：刘建华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘洁玉，山东凌云志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南建工大厦，住所地济南市。 法定代表人：庞艳，总经理。 委托诉讼代理人：许倩男，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王玉华，山东睿扬律师事务所律师。 第三人：济南新宏建物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马中同。 原告（反诉被告）山东迪岸传媒有限公司（以下简称迪岸传媒公司）与被告（反诉原告）济南建工大厦（以下简称建工大厦）、第三人济南新宏建物业管理有限公司（以下简称新宏建物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，原告（反诉被告）迪岸传媒公司于2018年5月30日申请撤回对新宏建物业公司的起诉，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迪岸传媒公司的委托诉讼代理人刘洁玉、被告（反诉原告）建工大厦的委托诉讼代理人许倩男、王玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 迪岸传媒公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还原告多支付的场地租赁费125027.62元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与济南新宏建物业管理有限公司（以下简称新宏建物业公司）于2014年签订了《广告场地租赁合同》一份，合同期限为2014年5月19日到2019年5月18日，原告租用位于济南市历山路137号商用楼楼顶位置广告位作为经营商业广告的场地，合同中对于原告与新宏建物业公司的权利义务以及原告应支付的租赁费数额进行了明确约定。2016年在合同履行过程中，原告被告知合同约定广告位的经营收益权现由被告享有。原告将2016年5月19日至2017年5月18日年度租赁费62万元分两次各31万元支付给被告，被告收到款项的同时向原告出具了相应的增值税发票。2017年3月7日，因济南市政府对于整个市区范围广告牌的清理整顿行为，原告收到通知要求并将合同约定位置的广告牌拆除，被告对于广告牌拆除的情况进行了验收。根据原告与新宏建物业公司合同的约定，被告应向原告返还租赁费125027.62元。原告多次派人与被告协商，被告均以各种理由和借口予以搪塞。 建工大厦辩称，涉案广告牌拆除的原因系因原告未办理审批手续的违法行为而被拆除，根据租赁合同约定，由原告办理户外广告的相关审批手续，原告未按照合同履行义务，导致广告牌被拆除，其要求被告返还租赁费无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 建工大厦向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期支付租金的违约金44175元；2.判令被反诉人赔偿反诉人解除合同违约金62000元；3.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与新宏建物业公司于2014年签订了《广告场地租赁合同》一份，合同约定被反诉人租用位于济南市历山路137号商用楼楼顶位置广告位作为经营商业广告的场地，租赁期间为2014年5月19日至2019年5月18日，租赁费用自合同签订之日起，第一年60万元、第二年61万元、第三年62万元、第四年63万元、第五年64万元。租赁费用从第二年起，每年3月及9月初各支付当年总租金的50%。2016年6月14日，济南市城乡建设委员会出具委托书，委托反诉人对历山路137号房产进行管理，代收租金、物业管理等。被反诉人分别于2016年7月8日、2016年10月31日向反诉人支付了第三年租金，被反诉人未按照合同约定的时间向反诉人缴纳租金，根据合同约定，被反诉人逾期向反诉人支付租金，则每逾期一日，应向反诉人支付当月租金0.5%的违约金。同时，合同第九条第三款约定，本合同履行期内，未有法定理由或者本合同规定事由，双方均不得单方解除或不完全履行合同。如有违反，违约方须按照本合同年内违约时间退回租金并赔偿年租金费用的10%作为违约金。因被反诉人未按照合同约定到相关部门办理审批、备案手续的违法行为，导致广告牌被拆除。 反诉被告迪岸传媒公司辩称，双方对于反诉被告实际缴纳租金的时间在合同履行过程中只有时间的沟通和协商，且实际在缴纳租金后，反诉原告从未向反诉被告提出需要交纳逾期付款违约金的诉求。对于解除合同违约金，反诉被告从未提出解除合同的请求。因济南市政府的全面整顿行为，2017年3月城管局下达的户外广告拆除通知书，致使合同约定的涉案广告位置已无法进行任何商业广告宣传，不具备合同约定的经营目的，故反诉被告要求本合同于2017年3月7日终止，并据实结算租赁费用。所以，无需支付解除合同违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年，新宏建物业公司（甲方）与迪岸传媒公司（乙方）签订《广告场地租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于济南市历山路137号商用楼楼顶位置广告位（以下简称涉案广告位）作为乙方经营商业广告的场地，租赁期自2014年5月19日至2019年5月18日止；第一年租赁费为60万元，第二年租赁费61万元，第三年租赁费62万元，第四年租赁费63万元，第五年租赁费64万元，从第二年起，每年3月及9月初各支付当年总租金的50%；乙方负责到城建、工商、税务等相关部门办理广告位施工建设、广告发布等相关审批、备案等手续，并承担因此发生的一切费用；乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付当月租金0.5%的违约金；合同履行期内，未有法定理由或者合同规定事由，甲方双方均不得单方面解除或不完全履行合同，如有违反，违约方须按照本合同年内违约时间退回租金并赔偿年租赁费用的10%作为违约金。合同第十条约定，租赁期间如遇政府行为、城市建设、不可抗力的因素，或者政府及相关部门要求拆除本合同下户外广告的，致使本合同项下乙方设置的广告无法使用的，本合同自行终止，租赁费用按照合同约定由双方按日据实结算，双方互不追究责任，乙方负责拆除该户外广告并承担全部费用。合同签订后，新宏建物业公司依约将涉案广告位交付给迪岸传媒公司，迪岸传媒公司向其支付了第一年、第二年的租金。 另查明，济南市历山路137号商用楼原系济南市城乡建设委员会所有，新宏建物业公司、建工大厦均系济南市城乡建设委员会下属企业；自2017年1月1日起，历山路137号商用楼的所有权人由济南市城乡建设委员会变更为济南市半导体研究所。 2016年6月14日，济南市城乡建设委员会决定将历山路137号商用楼委托建工大厦进行管理，包括代收租金等。自2016年6月起，迪岸传媒公司将涉案广告位租金交付给建工大厦。同时，迪岸传媒公司分别于2016年6月27日、7月8日、9月22日、9月30日、10月31日向建工大厦支付了第三年度的租金10万元、21万元、5万元、15万元、11万元，共计62万元。 再查明，2015年8月6日，因迪岸传媒公司未经相关部门批准，擅自在历山路137号楼顶设置户外广告设施，济南市历下区城市管理行政执法局作出济城执历下责改字（2015）第0002102号《责令改正违法行为通知书》，要求迪岸传媒公司立即停止违法行为，并于2015年8月10日24时前补办手续。2016年4月5日，济南市历下区城市管理行政执法局作出济城执历下限拆决字（2016）第009号责令限期拆除决定书，迪岸传媒公司于2014年3月未经批准擅自在历山路137号建筑物楼顶设置户外广告设施，构成违法行为，责令迪岸传媒公司收到决定书之日起10日内将户外广告设施自行拆除完毕。2017年3月7日，济南市历下区解放路地区城市管理委员会向迪岸传媒公司作出《户外广告拆除通知书》，载明“……将历山路137号院建筑物楼顶地段无手续户外广告在5个工作日内自行拆除，逾期后我们将对你单位的违法违规广告进行强制拆除……”。 本院认为，迪岸传媒公司与新宏建物业公司签订的《广告场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。2016年6月14日，涉案房屋所有权人济南市城乡建设委员会将涉案房屋委托建工大厦进行管理、收取租金，自2016年6月起，迪岸传媒公司将涉案广告位的租金支付给建工大厦，故涉案合同的出租方于2016年6月由新宏建物业公司变更为建工大厦，相应权利、义务亦由建工大厦享有并承担。根据涉案合同约定，迪岸传媒公司负责办理广告位施工建设、广告发布等相关审批、备案等手续，2017年3月7日涉案广告位因没有办理相关审批手续被责令强制拆除，导致涉案合同无法继续履行，对此迪岸传媒公司负有完全过错，应按涉案合同第九条约定按年度租金总额的10%向建工大厦支付违约金62000元。同时，迪岸传媒公司应最迟于2016年3月10日支付2016年5月19日起至2016年11月18日止的租金，最迟于2016年9月10日支付2016年11月19日起至2017年5月18日止的租金，迪岸传媒公司未按约定期限支付租金，构成违约，应向建工大厦支付逾期支付租金违约金62万元/年÷12个月×0.5%×（119天＋50天）=43658.33元。 对于迪岸传媒公司要求建工大厦退还租赁费125027.62元的诉讼请求，因涉案合同于2017年3月7日实际终止，建工大厦应将自2017年3月8日起至2017年5月18日止的租金计122301.37元退还给迪岸传媒公司。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南建工大厦于本判决生效之日起十日内向原告山东迪岸传媒有限公司退还租金122301.37元； 二、反诉被告山东迪岸传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告济南建工大厦支付逾期支付租金违约金43658.33元； 三、反诉被告山东迪岸传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告济南建工大厦支付违约金62000元； 四、驳回原告山东迪岸传媒有限公司其他的诉讼请求； 五、驳回反诉原告济南建工大厦其他反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2800元，由被告济南建工大厦负担；反诉案件受理费1210元，由反诉被告山东迪岸传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  张 美 二〇一八年十月十日 书 记 员  庞嫣然