福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初4435号 原告：李海英，女，汉族，1988年10月1日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：洪淑贞、王小英，福建宽达律师事务所执业律师。 被告：李明华，男，汉族，1967年10月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑惟，福建笃定律师事务所执业律师。 被告：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉、孙陈兰，福建国富律师事务所执业律师。 原告李海英与被告李明华、福州中联立信房产代理有限公司（下称中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月16日由福州市中级人民法院裁定发回本院重审，本院于2018年4月19日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海英及其委托诉讼代理人洪淑贞，被告李明华及其委托诉讼代理人郑惟，被告中联立信公司委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李海英向本院提出诉讼请求：1.判令李明华、中联立信公司继续履行《房地产经纪合同》，并协助李海英办理产权变更登记手续；2.判令李明华向李海英支付违约金60000元及律师费10000元。 事实和理由：2017年3月13日，李海英与李明华、中联立信公司签订了《房地产经纪合同》，约定李明华将其名下单独所有的位于闽侯县旗山文城三期5＃地块10＃楼2905单元房产［产权证号：闽（2016）闽侯县不动产权第003441号］以500000元的价格出售给李海英。合同签订当日，李海英依约支付了定金30000元。2017年3月15日，李海英指定其母亲陈秀兰作为上述房产的产权人，并书面告知李明华。2017年3月27日，李海英及陈秀兰在中联立信公司的工作人员暨李明华的授权委托人刘丽华的协助下，委托福建建科房地产估价有限公司对交易标的进行评估并出具《房地产抵押估价报告》，为确定房地产抵押贷款额度提供了依据。2017年4月1日，李海英依约交付了购房首付款。李海英依合同约定办理上述事宜后，李明华拒不配合到银行签字，导致其无法办理贷款。李海英、中联立信公司与李明华数次沟通无果后，2017年4月11日，中联立信公司依合同约定正式向李明华寄发告知函，通知其在收到函件后三日内配合李海英办理贷款申请。但李明华收到该函告后，仍拒不配合办理有关手续。2017年4月19日，李明华向中联立信公司出具了《关于依法解除合同的函》，称李海英违反合同第十四条第7款以及补充协议第2款约定，其依法解除合同。如上所述，签订买卖合同后，李海英依约履行了相关义务，并不存在违反合同约定或法律规定的行为。李明华无故单方解除合同，违反了诚实信用原则及合同的约定，且双方继续履行合同不存在法律上障碍，因此李海英诉请李明华、中联立信公司继续履行合同的有关约定，协助李海英办理相关购房、过户等手续，合同原约定为按揭付款，现李海英自愿一次性支付购房款。同时，李明华依约应承担违约责任即双倍返还李海英定金60000元，并承担本次诉讼产生的律师费10000元、诉讼费、财产保全费等费用。 李明华辩称，1.对李海英的诉讼请求有异议，其单独增加的诉请与合同不符。李海英诉称支付了首付款，并称李明华未配合办理产权过户，但李海英至今未将首付款汇入指定账户，且其贷款被拒绝系因其提供伪造的离婚证所致。2.李明华依约向李海英发出解除通知函，但李海英未在合同约定的期间三个月内向法院申请确认合同解除的效力，故双方之间的合同已解除。李海英主张定金罚则，即承认解除合同。在合同解除的情况下再主张继续履行合同于法无据。3.李海英在隐瞒李明华的情况下，擅自将产权指定给其母亲，该行为属于严重违约。李明华主张解除合同符合合同约定。 中联立信公司辩称，三方签订的《房地产经纪合同》是三方真实意思表示，合法有效，其愿意继续履行该合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月13日，李海英、李明华及中联立信公司签订《房地产经纪合同》及协议，约定李明华将坐落于福建省闽侯县旗山文城三期5＃地块10＃楼2905单元［不动产权证号：闽（2016）闽侯县不动产权第××号］房产以500000元的价格出售给李海英，由中联立信公司提供中介服务。该合同第十四条约定为“按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付”。同时，双方针对该十四条另订协议作详细约定，主要内容如下： 1.第六款“违约”：“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被相对方认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额加所有已产生的费用、甲乙双方应支付中介佣金及守约方为实现赔偿金而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、公告费、执行费等），守约方自愿从所得赔偿中优先支付甲乙双方应支付中介佣金及交易过程中已产生的费用”；2.第七款“评估”：“在上述房产送评估机构进行评估之前，乙方如需指定第三人为上述房产过户后的所有权人，须提前向甲方及丙方出具相关声明并征得甲方及丙方的同意，乙方应同时向丙方提供相应第三方的个人资料”；3.第十一款“补充协议”第二项“乙方保证此次购房符合福州市闽侯县现行购房及贷款政策，若因乙方的自身原因导致乙方的贷款申请无法通过审批，则乙方应在丙方确认无法通过审批之日起的十五个工作日内备齐全额购房款以一次性购买上述房产或者乙方应在丙方确认无法通过审批之日起的五个工作日内指定人员作为上述房产的新产权人，乙方须保证新产权人此次购房符合福州现行购房及贷款政策，否则导致交易无法进行，视为乙方违约”，第五项“乙方有权指定第三方作为上述房产的新产权人，甲方知晓并同意”，第七项“与主合同不一致之处，以本补充协议为准”；4.第十二款“交易程序”第二项“乙方须于2017年4月1日前将购买上述房产的首付款及相关交易及贷款的材料准备到位，同时将首付款及差额款及应支付给丙方的中介佣金及代办服务费、评估费等一次性转入丙方指定的银行账户无息监管并办理银行按揭贷款签约手续，甲方须到场签字并提供收款账号”。嗣后，李海英向中联立信公司支付30000元购房定金，并由中联立信公司开具收款收据。 2017年3月15日，李海英向中联立信公司出具《证明》，表明根据《房地产经纪合同》的约定，指定其母亲陈秀兰为诉争房产的新产权人。同日，李明华及其配偶张玲到福州市公证处办理公证，委托中联立信公司员工刘丽华作为全权代理人，代为办理出售诉争房屋过程中的相关事项，委托期限自委托之日起至2018年3月15日为止。 2017年3月27日，福建建科房地产估价有限公司根据陈秀兰的委托，出具闽建科估字[2017]第2L0542号《房地产抵押估价报告》，对诉争房屋在2017年3月25日的抵押价值评估为521000元。 2017年3月31日，李海英、陈秀兰、李明华等人先后一同到中国工商银行福州南门支行和五一支行办理贷款手续，李海英向陈秀兰当日新设的尾号为8014的工商银行账户汇入首付款50000元、40000元、8500元，合计98500元。后由于其贷款申请材料不齐，银行未受理陈秀兰的贷款申请。 2017年4月11日，中联立信公司向李明华发出《告知函》，函件内容为买方首付款已到位，中联立信公司工作人员于3月31日通知李明华到银行配合李海英办理贷款申请手续，但李明华未配合办理，中联立信公司受李海英委托发函，要求李明华在收到该函后三日内联系公司工作人员刘丽华并配合李海英办理贷款申请，否则将可能依约追究其法律责任。 2017年4月17日，李明华及其配偶张玲向中联立信公司邮寄《关于解除李明华、张玲对刘丽华委托的函》，函件内容为自即日起解除李明华、张玲对刘丽华的委托代理关系。中联立信公司于4月18日收到该函。 2017年4月20日，李明华及其配偶张玲向中联立信公司邮寄《关于依法解除合同的函》，函件内容为李海英违反《房地产经纪合同》第十四条第7款以及补充协议第2款约定，根据《房地产经纪合同》第十七条第1款和第3款约定，李明华依法解除《房地产经纪合同》。中联立信公司于4月21日收到该函，之后邮寄给李海英。 2017年4月25日，李海英就本案纠纷与福建宽达律师事务所签订《委托代理合同》，并转账支付律师费10000元。次日，该所向李海英开具了一审律师费发票10000元。 另，陈秀兰于2017年3月31日受中联立信公司指定新设的账户，系用于支付、冻结、划拨首付款，当日按中联立信公司要求存入的98500元李海英于2017年4月25日提取。 本院认为，李海英、李明华、中联立信公司于2017年3月13日签订的《房地产经纪合同》及补充协议是当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。 一、关于李海英是否存在根本违约行为的问题。首先，根据诉争合同第十四条第十一款第五项约定：“乙方有权指定第三方作为上述房产的新产权人，甲方知晓并同意”，李海英有权指定其母亲陈秀兰为新产权人。其次，虽然诉争合同第十四条第七款约定李海英在诉争房屋评估前若指定新产权人需征得李明华同意，但从李海英于2017年3月15日向李明华的委托代理人出具《证明》指定陈秀兰为新产权人，到陈秀兰以其名义委托评估机构对诉争房屋进行评估以及李明华配合评估机构进行评估的事实经过，可以推定李明华在诉争房屋评估前就已经知晓李海英指定陈秀兰为新产权人，且未有异议行为。第三，李海英在确定陈秀兰为新产权人后，于2017年3月31日将首付款98500元存入陈秀兰新设的工商银行账户并至工商银行办理贷款申请手续，符合普通商业银行按揭贷款交易流程。虽然双方约定首付款为100000元，但李海英存入98500元款项也足以认定其已履行支付首付款的主要义务。综上，李海英在履行合同过程中虽然存在履行瑕疵，但并不存在根本违约之情形。 二、关于李明华发出的解除合同通知函是否发生法律效力的问题。首先，因李海英不存在根本违约之情形，故李明华发出解除合同通知函无合同及法律依据。其次，李海英在收到李明华邮寄的解除合同通知函后数日即向法院起诉要求继续履行合同，举重以明轻，该诉讼请求已包含对解除合同通知函效力的否认，并未超过法律规定的3个月除斥期间。故李明华作出的解除合同通知函未发生法律效力。 综上，李海英诉请继续履行合同并办理产权变更登记手续，于法有据，且中联立信公司亦同意继续履行合同，故本院予以支持，其主张以一次性付款的方式支付购房款，本院予以照准。李明华在李海英未存在根本违约之情形下，拒绝积极配合李海英办理贷款申请手续以促成合同履行，未尽诚实信用义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因李海英要求继续履行合同，故其主张李明华双倍返还定金60000元无依据，仅支持其相当于定金数额30000元的违约金，其支付的定金30000元由其与中联立信公司另行结算。李海英诉请李明华赔偿其因本案诉讼支出的一审律师代理费10000元，有合同依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，判决如下： 一、李海英于本判决生效之日起十日内支付李明华购房款500000元； 二、李明华于本判决生效之日起三十日内配合李海英办理位于福建省闽侯县旗山文城三期5＃地块10＃楼2905单元的产权变更登记手续； 三、李明华于本判决生效之日起十日内赔偿李海英违约金30000元以及律师代理费损失10000元； 四、驳回李海英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，由李明华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 婷 人民陪审员 刘 剑 人民陪审员 宋建文 二〇一八年十月十七日 法官助理林振 书记员王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十四条当事人对合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第九十六条(?javascript:SLC(21651,96)?)、第九十九条(?javascript:SLC(21651,99)?)规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第7页共9页