广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初22351号原告：广东华侨房产开发公司，住所地广州市越秀区环市东路450号-452号。法定代表人：尹健,职务总经理。委托诉讼代理人：黄焕秋，廖育强，广东君厚律师事务所律师。被告：黄康泰，男，1946年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：岑永胜、梁裕操，广东宏港律师事务所律师。原告广东华侨房产开发公司与被告黄康泰物权保护纠纷一案，本院于2018年6月6日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄焕秋，被告黄康泰及其委托诉讼代理人岑永胜、梁裕操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空广州市越秀区瑶华中街165号405房，并将该房屋交还给原告；2、判令被告向原告支付广州市越秀区瑶华中街165号405房的房屋使用费（按对应年份广州市租金参考价标准，自本案起诉之日往前计算三年，此后按照上述标准计算至被告将房屋交还给原告之日止）。事实和理由：原告是广州市越秀区瑶华中街165号405房房屋的产权人。案外人王美梅是文德路小隐大巷××号（简称“17号房屋”）拆迁房屋的使用人，因“17号房屋”被拆迁，王美梅及其共同居住人成为政府安置人员。1996年2月原告与王美梅签订《房屋拆迁安置协议》，协议约定王美梅作为被拆迁人搬迁至涉案房屋广州市广花路瑶台花园D4梯第405房（即原广州市白云区广花二路瑶华中街165号405房，后因行政区划变动，现地址更改为：广州市越秀区瑶华中街165号405房）居住，并应在搬迁到案涉房屋居住的同时与原告签订一份《租赁合同》，且应按房管部门的租金标准支付租金。但直至现在，王美梅未曾与原告订立《租赁合同》，也未曾支付任何租金或房屋使用费。原告于2017年7月14日前往案涉房屋所在小区张贴关于要求包括案涉房屋在内的住户应当与原告签订《租赁合同》并支付租金的《通知》，但并未得到住户的任何回应。2018年4月26日，原告委托律师再次前往涉案房屋，向该房屋现居住人即被告递交了关于案涉房屋处置问题的通知。但至今无法找到王美梅。因《房屋拆迁安置协议》的合同主体王美梅下落不明，而被告也未曾向原告提出要求承租涉案房屋，至今也没有支付房屋使用费。原告多次要求腾退房屋或者与原告签订租赁合同、支付房屋使用费等，但被告始终视若无睹。原告认为，王美梅下落不明，被告无权居住在案涉房屋，应当及时将房屋交还原告。根据《物权法》第三十四条、第三十七条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告无权占用原告的私有房产，应当腾退房屋并向原告支付房屋占用费。根据《民法总则》及《最高院关于民事案件诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，被告应按房管局私有住房租金标准向原告支付自原告起诉之日起前三年的房屋占用费，且按此租金标准收取占用费直至被告将房屋交还原告之日止。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，根据房屋永迁安置协议被告享有居住权。1、根据涉讼房屋拆迁安置协议原被告签订的是永迁性质的安置协议，原来被拆迁的房屋是公房性质，我方按照公房租金标准交付涉讼房屋的租金，且原告在获得涉讼房屋的产权也已经知道房屋的权利状态和使用状态。原告是接受上述状态而去获得房屋所有权，所以原告应该承接相应的义务。且有关的房屋安置拆迁协议是双方的真实意思表示，是有效的合同。根据协议约定，被告是永迁到涉讼房屋，且回迁后签订租赁合同的义务是在原告。是原告没有主动和我方签订租赁合同，而原被告的租赁状态根据永迁协议是长期有效的。且涉讼房屋的性质是公房性质，所以对于租金标准应该按照政府公布的有关公房租金标准计算。我方也愿意向原告支付相应公房标准的租金。原告不能单方声称所谓的解除租赁关系并收回房屋。2、对于租金的诉讼时效，在民法总则中租金只适用一年的特殊诉讼时效，所以原告可以追讨的租金只能是有效至2016年10月2日。3、对于租金标准是因为原告声称要按照一般的市场租金标准，所以双方一直无法达成租金标准的协议。而根据涉讼房屋的情况，我方承租房屋应该适用我方的租金标准。且当时我方认为永迁协议是物权的性质。4、涉讼房屋自回迁后的维修基金和管理费是由我方支付，所以我方是业主的性质，而非单纯是租赁关系。经审理查明：据2017年7月13日的房产登记号：2009交登字1519828号《广州市不动产登记查册表》记载：白云区广花二路瑶华中街165号405房的权属人为原告，登记时间2009年11月16日，建筑面积70.0589平方米，使用性质为居住用房。2017年3月28日，广州市公安局越秀区分局矿泉街派出所出具《证明》证实白云区广花二路瑶华中街165号405房，现地址变更为越秀区瑶华中街165号405房。1996年2月1日，原告（甲方、拆迁人）与王浩洪、韩燕卿（乙方、被拆迁人、被告为代理人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字145号房屋拆迁许可证批准，拆除文德南路小隐大巷××号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积24.44方米，有正式户口的实际居住人口7人(其中独生子女1人)。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：三、回迁办法：1.甲方应于一九九六年三月十五日前，在广花路××××）405房，产权属于（公）有的套间，使用面积57平方米安置给乙方永迁居住。2.甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁。在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。如乙方逾期十天仍不回迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理。十、其它事项：3、甲方按房管部门的租金标准收取乙方的租金等。该协议的首部乙方、被拆迁人为王美梅。1996年7月，原告安置拆迁户回迁涉案房屋。2017年7月14日，原告向被告送达《通知》，其中内容为：瑶台花园各永迁户：我公司拥有位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园24套房屋，房号分别为：165号201、205、206、208、305东、305西、401、405、605、701、801、805、806;237号205；306、405、406之一、506、605、705、706、706之一、805、806房。各永迁户自1996年动迁至上述各房屋后，至今整整20年一直没有交纳租金。为维护国有资产的价值及保护各永迁户的权益，经我公司研究决定瑶台花园拆迁安置房处置意见如下：一、在今年7月31日前与我司签订《租赁合同》的永迁户，按优惠价格20元/月每平方米计算租金，租赁期限为3年。签订《租赁合同》的同时，永迁户应按每平方米20元/月的标准缴交前两年占用房屋的费用。二、对于一直不交纳前两年占用房屋的费用及不与我司联系协商签订《租赁合同》的房屋实际占用人，公司将通过报警或诉讼等方式依法妥善解决，回收房屋等。2018年4月26日，广东君厚律师事务所向被告送达《通知》，其中内容为：瑶台花园165号楼405室住户：你好！位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园165号楼405房是广东华侨房产开发公司的物业。该物业目前由贵住户占用。为依法妥善处理因贵住户占用上述物业而存在的纠纷，广东华侨房产开发公司委托广东君厚律师事务所作为其代理人，全权处理上述物业目前存在的纷争。为此，请贵住户在接到本通知三个工作日内，向我们提供目前房产的实际居住人员信息，该等人员居住在上述房屋的依据等基本材料。若贵住户对继续使用该有任何想法或要求的，也可一并向我们当面提出，我们将根据贵住户提供的相关信息及要求，综合各方意见,在法律允许的范围内，依法处理上述房屋目前存在的纷争。若贵住户在收到本通知的三个工作日内，没有向我们提供相关信息，我们将采取必要的法律途径解决。届时，若贵住户不仅可能面临居住的房屋被收回的风险，还可能需承担因此而增加的额外费用。请贵住户慎重考虑，以做出明确的决定等。王美梅于2016年4月10日死亡，其女儿为黄剑涛。被告及其妻子黎铁军的户籍在小隐大巷××号地下。据2018年6月28日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，被告及其妻子名下没有房屋。原告与被告既没有签订租赁合同，也没有交收租金。被告陈述：上述拆迁协议注明的实际居住人口7人其中的韩燕卿也已死亡，王浩洪等其他人已迁出涉案房屋，涉案房屋现由被告夫妇2人居住。本院认为：原告拆迁被告原承租的文德南路小隐大巷××号房屋，然后安置被告回迁涉案房屋，虽然原被告既没有签订租赁合同，也没有交收租金，但原被告已形成了不定期的租赁关系，故原告可随时要求解除合同收回房屋。因被告目前没有其他房屋可供搬迁，涉案房屋可让被告暂住一段时间，暂住期内，被告应另寻房屋，以便期限届满将房屋腾空交回给原告。根据公平合理原则，被告应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向原告交纳房屋使用费。关于诉讼时效问题，首先，原被告之间存在租赁关系，而该租赁关系至今未解除，被告向原告交纳的是租金，并非房屋占用费，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于租金一年的诉讼时效。其次，鉴于原告在2017年7月14日向被告主张租金，故根据相关法律规定2016年7月14日前的租金已超过诉讼时效，不予保护，被告应向原告支付2016年7月14日起的租金。关于被告认为根据房屋拆迁安置协议的约定，原告安置被告回迁的涉案房屋应为公房，原告无权收回，且应按公房标准交纳租金的问题，因本案为物权保护纠纷，只处理原被告之前的租赁关系问题，并不处理原被告之间的拆迁安置问题，被告认为原告没有履行房屋拆迁安置协议的约定安置公房给其回迁属于另一法律关系，本案不作调处。因此，虽然房屋拆迁安置协议约定：“甲方按房管部门的租金标准收取乙方的租金。”但这只是在原告安置被告回迁公房时适用，现涉案房屋并非公房，故被告要求按公房标准交纳租金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告黄康泰应于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区瑶华中街165号405房，暂住期一年，暂住期满，被告黄康泰（含同住人员）应将上述广州市越秀区瑶华中街165号405房腾空交回给原告广东华侨房产开发公司；二、被告黄康泰应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2016年7月14日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区瑶华中街165号405房的租金（参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价确定）一次性支付给原告广东华侨房产开发公司；本判决发生法律效力之次日起，被告黄康泰应按上述标准逐月向原告广东华侨房产开发公司支付房屋使用费至将上述房屋腾空交回给原告广东华侨房产开发公司时止；三、驳回原告广东华侨房产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1061.10元，由原告广东华侨房产开发公司负担354.10元，被告黄康泰负担707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  陈慧玲人民陪审员  陈淑文二〇一八年十月三十日书 记 员  戴 鹏法庭记录戚志滨