山西省长治市城区人民法院民事判决书（2018）晋0402民初2423号原告武军燕，女，1974年9月3日出生。委托代理人郭海文，山西恒烨律师事务所律师。委托代理人李志东，男，1968年8月22日出生。被告长治银行股份有限公司。委托代理人万柯岩，山西长兴律师事务所律师。委托代理人王军强，山西长兴律师事务所律师。原告武军燕诉被告长治银行股份有限公司合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武军燕及其委托代理人郭海文、李志东，被告长治银行股份有限公司的特别授权代理人万柯岩、王军强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月被告委托长治市产权交易市场，对其抵贷的资产长治市长兴中路50号2幢、3幢，共计441.84平方米的房地产进行公开拍卖处置，并同时向该市场出具了相应的产权证明文件，以及土地使用权为“出让”商业性质，期后能正常办理相应产权证，不存在其他法定优先受偿相关说明资料。长治市产权交易市场经审查于同年12月13日在《长治日报》发布了资产转让公告。随后，原告到该市场咨询，得到的答复是“拍卖资产产权完整、合法，所占用土地系出让性质，可依约交付并办理过户手续”。原告在查阅被告提供的产权文件和相关说明资料，进一步确认上述两处房地产用地系“出让”商业性质后，便报名参加了竞拍，并于2013年1月30日在公开竞拍中以最高价竞拍成功，但被告长期拒不向原告交付拍卖的房地产并办理过户。原告无奈提起诉讼，2014年8月26日长治市城区人民法院依法作出（2014）城民一初字第242号民事判决书，判令被告继续履行合同，向原告完整交付长治市长兴中路50号2幢、3幢房地产并办理过户手续。但判决生效后，被告仍拒不履行判决，原告向长治市城区人民法院提出执行申请，贵院依法于2014年12月17日向长治市国土资源局送达（2014）城法执字第744-2号协助执行通知书，要求协助为原告办理房地产过户手续。该局在查阅土地登记档案资料后，核实被告当初接受上述抵贷房地产后，并未依法及时补缴土地出让金，将“划拨”使用权变为“出让”性质。为依法配合人民法院的强制执行活动，该局向长治市人民政府进行请示，长治市人民政府于2017年6月26日以长政函【2017】76号《关于协助执行法院判决为武军燕办理土地现状出让手续的批复》，同意为原告办理土地过户手续。当接到长治市国土资源局补缴土地出让金的通知后，原告才明白，因被告取得该抵贷房地产后根本没有及时补缴过土地出让金，所以拍卖房地产所占用土地也根本不是“出让”性质，被告应将成交价款中包含土地出让金向财政部门进行补缴后，方能为原告办理房地产过户手续。对此，原告通过长治市产权交易市场向被告进行通报，并要求被告依法补缴土地出让金，但被告予以拒绝。考虑到政府文件的严肃性和时效性，原告筹借资金在国土部门限定的30日期限内，于2017年9月8日先行垫付62万元土地出让金办理了土地过户手续，并及时通过长治市产权交易市场向被告进行了告知。同时，要求被告返还垫付的土地出让金，并立即完整交付房地产。但时至今日，被告仍拒不返还垫付的土地出让金，也不交付房地产。请求人民法院判令：1、被告立即向原告返还垫付的土地出让金620000元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告在庭审时变更第一项诉讼请求：被告立即向原告返还垫付的土地出让金620000元并按人民银行同期贷款利率支付从2017年9月8日至还清之日止的利息。被告辩称：1、原告武军燕向被告支付的84万元房地产转让款中不包含土地价款。在竞买之前，原告武军燕对此就已明知；2、根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定，该土地出让金就应当由原告武军燕承担。综上所述，原告武军燕的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。原告为支持其诉请，提供下列证据：1、长治市城区人民法院（2014）城民一初字第242号民事判决书一份，证明原告根据被告发布的公告，报名参加竞拍并以最高价竞买成功后，被告拒不履行合同向原告交付房地产并办理过户。原告诉至法院，人民法院依法支持原告的诉请，判决被告继续履行合同，交付房地产并为原告办理过户手续的事实；2、关于2018071603号投诉督办卡相关情况的说明，证明长治市房地产交易管理处建议将该房地产从长治市城区五交化公司先过户至被告名下，登记并取得所有权人为被告的不动产权证后，再过户至原告名下。由此，可证明被告过户至自己名下，依法必须先补缴土地出让金，由“划拨”变为“出让”，被告再将“出让”取得的土地使用权转让给原告，即原告不需再缴纳土地出让金；3、长治市人民政府长政函[2017]76号《关于协助法院判决为武军燕办理土地现状出让手续的批复》，证明长治市人民政府依法行政，尊重司法权威，严格遵照人民法院协助执行通知及时批复要求为原告办理房地产过户手续。同时，证明被告当初取得抵贷房地产后并未补缴过土地出让金，该拍卖房地产用地并非被告所称为“出让”商业用地；4、国有建设用地使用权出让合同，证明长治市国土资源局遵照长治市人民政府长政函[2017]76号批复和城区人民法院（2014）城法执字第744-2号协助执行通知书为原告办理了土地过户手续；5、土地出让金缴款登记单及土地出让金收据，证明原告根据长治市人民政府长政函[2017]76号批复和长治市国土资源局补缴土地出让金通知，在30日内垫付62万元,缴纳了土地出让金的事实；6、2017年8月28日原告向被告递交的《关于立即履行人民法院生效判决交付长兴中路50号2幢、3幢房地产并补交土地出让金办理过户事宜的函》及快递回执，证明根据长治市人民政府[2017]76号批复及市国土资源局通知，原告在与长治市产权交易市场商讨后，筹借资金62万元先行垫付交纳了土地出让金，并书面告知了被告，要求被告返还的事实；7、2017年8月28日长治市产权交易市场向被告递送的《关于协助办理房产过户手续和解决遗留问题的函》，证明原告根据城区人民法院的建议，经与产权交易市场商讨，同意先行垫付土地出让金及其他相关费用办理过户手续，长治市产权交易市场书面要求被告妥善解决遗留问题；8、长治市产权交易市场于2017年7月10日出具的《情况说明》，证明根据被告提交的相关产权证明文件及《土地估价报告》、《资产评估报告》、《项目评估报告》等说明文件及双方签订的拍卖委托合同，被告向其出具的承诺书，长治市产权交易市场认为被告委托该市场公开拍卖的抵贷资产即长治市长兴中路50号2幢、3幢房产成交价包含相应的土地使用权价值，即拍卖的资产含“出让”取得的商业土地使用权；9、长治市产权交易市场于2018年8月28日出具的《关于督请尽快交付长兴中路50号2幢、3幢房地产并办理过户手续的函》，证明根据被告提交的相关产权证明文件及《土地估价报告》、《资产评估报告》、《项目评估报告》等说明文件及双方签订的拍卖委托合同，被告向其出具的承诺书，长治市产权交易市场和原告完全有理由相信上述转让之抵贷房地产其土地使用权为商业出让土地，成交价格已包含依法缴纳的土地出让金。同时，要求被告补缴土地出让金后将拍卖之房地产过户至被告名下，再过户至原告名下；10、被告向长治市产权交易市场提交的长城估字（2000）第7号《土地估价报告》，证明被告向长治市产权交易市场提供的产权文件中，该报告中已明确载明被告抵贷取得该房地产时土地价格为21.7万元，且载明土地使用权系转让取得，非划拨取得，依法可用以抵贷。同时，可证明被告委托拍卖之资产包含“出让”土地使用权；11、被告向长治市产权交易市场提交的长城信评报字（2000）第126号《资产评估报告书》，证明被告当初抵贷取得的上述2幢、3幢房产两项合计价值仅为13.7714万元，充分证明原告以84万元高价竞得该资产，完全是基于被告承诺的该用地系“出让”商业用地，期后能正常办理产权交易手续而报名参加竞拍的；12、被告向长治市产权交易市场提交的长治鼎兴报字（2012）024F01号《项目评估报告》，证明被告向评估机构及产权交易市场、竞买人已明确披露说明“产权持有单位所提供的资料是真实、合法和完整的。”“列入评估范围的住宅资产其土地使用权出让商业性质，期后能正常办理相应权证且正常销售，不存在法定优先受偿款”；13、长治日报报道（2016年2月25日），证明被告长期拒不履行法院判决向原告交付房地产并补缴土地出让金办理过户手续，不但给原告造成了严重的经济损失和身心伤害，而且造成了极大的社会影响，严重损害了司法公信力，产生了巨大的社会不稳定因素；14、今日头条报道和网友的评论（2016年4月24日），证明内容同13；15、三晋都市报“法院协助执行通知为何难行？”报道（2016年4月23日），证明内容同13；16、三晋都市报“长治：88万元买来的‘烦恼’”报道（2016年6月14日）证明内容同13；17、2013年3月1日被告为搪塞原告频繁催交房地产并办理过户手续，通过长治市产权交易市场向原告转交的《通知》，证明被告2013年3月1日已在标的物上粘贴了书面通知“请本房产现使用人于本通知粘贴之日起三日内立即将房内物品腾空！否则我行将采取强制措施”。充分证明被告自始至终一直对原告进行欺瞒，根本没有采取过任何实质性的交付措施和过户行为；18、2018年4月10日被告为搪塞原告频繁催交房地产并办理过户手续，通过长治市产权交易市场向原告转交的《情况说明》，证明被告在向长治市中级人民法院提交的这份情况说明中，明确承认“因我行近年来企业改制，人员频繁更换等原因怠于行使权利，导致该案至今未执行完毕，给执行机关造成很多麻烦”。充分证明被告由于自身管理原因，怠于行使权利未能及时到房地产登记机关办理过户手续，欠缴土地出让金；19、2014年5月6日长治市产权交易市场出具的《关于对长兴中路2幢、3幢房产公开转让的情况说明》，证明因被告拒不履行《资产转让合同》，向原告交付房地产并办理过户手续，在产权交易市场多次协调无果后，被告要求原告向人民法院起诉处理。20、法律依据一组，证明原告的诉求适用法律明确，理由充分，依法应予支持。针对原告提供的证据，被告发表质证意见称：证据1真实性认可，（1）在该判决的审理查明中第三页，明确记载原告武军燕在拍卖当时向被告出具过承诺书，对本案拍卖的长治中路2幢、3幢房产无房产证原件，只有判决书等情况是知晓的；（2）该判决书判决内容仅仅是要求被告为原告办理过户手续，与本案谁缴纳出让金没有明确认定；证据2真实性不予认可，原告作为个人，不可能持有公函原件；认可办理过户的过程；证据3、4、5真实性认可，三份证据中的国有建设用地使用权合同、土地出让金收据等的缴纳单位均是武军燕，而不是长治银行，何来垫付；证据6不予认可，只是原告的个人陈述，不能作为证据使用；证据7、8、9真实性不予认可，被告未收到长治市产权交易市场出具的该三份函件；该函件不能视为书证，更像是一份事发几年后的参与人对资产转让的事实评判，与拍卖时2013年的书证有冲突，被告保留对长治市产权交易市场干扰诉讼的权利，且在该函件中没有出具人的签字，被告不认可该函件的真实性；证据10在原、被告于2013年1月3日签订资产转让合同后，2013年3月8日被告将长治市长兴中路50号2幢、3幢房产移交给原告，原告提供的证据10不是被告在拍卖该房产时的评估报告，该评估报告是2000年作出的，不是作为被告拍卖的附件之一；证据11真实性认可，该报告是作为2012年附件包含在里面；证据12真实性认可，是被告拍卖长治市长兴中路50号2幢、3幢房产时的评估报告，但原告提供的复印件不完整。在该报告第15页明确说明，证实本次评估不包含土地价值；证据13、14、15、16不予认可，不能作为证据使用，媒体对案件的报道不能影响对该案的公正审理；证据17真实性无异议，但与本案诉争土地出让金没有关联性；证据18真实性不予认可，是被告对长治中院的公函，原告不可能持有原件；证据19的质证意见同7、8、9；证据20原告在适用中有偏差，不适用于本案。被告长治银行股份有限公司向法庭提供下列证据：1、长治鼎兴公司（2012）024F01号项目评估报告一份，证明被告处置的资产中不包括该房产的土地价格，被告处置时房产证尚未办理到被告名下；2、长治市产权交易市场2013年1月6日向长治银行出具的《说明》，证明长治市产权交易市场收到了被告的评估报告，并知晓该资产的问题，包括不含土地价格；长治市产权交易市场建议被告在不负责过户手续费及费用的前提下，按评估价作为保留价；3、武军燕2012年12月21日出具的承诺函，证明长治市产权交易市场已向原告披露了转让资产的相关情况，原告在竞买前也进行了充分的考察并了解资产状况；4、2012年12月13日报纸公告、资产转让合同、资产转让委托合同、网络竞价成交确认书，证明长治市产权交易市场公告中也明确表明转让的标的仅为房产；5、长治银行五马支行关于长治城区交化公司长兴中路50号2幢、3幢抵贷资产处置转让资料移交明细，证明2000年土地评估报告是在签订资产转让合同之后交由原告去办理土地出让手续所用，而非在竞买之前作为被告处置该房产时的土地评估价格；长治鼎兴公司所做的评估报告附件中根本不包含该土地评估报告。针对被告提供的证据，原告发表质证意见称：证据1-5真实性无异议，但对被告的证明目的不认可。其中证据1没有记载长治银行处置的资产中不包括该房产的土地价格，两种方法分别是收益法和建筑成本法，如果不是出让取得的，该评估报告就不会成立；证据2是内部传递，与原告无关；证据3是原告出具的承诺函，但长治市产权交易市场并没有说明该房屋被人强占，也没有说明该房屋未缴纳土地出让金，如果原告了解该情况，是不会购买的；证据4长治市城区人民法院（2014）城民一初字第242号民事判决书已经明确房产和土地是一体的；证据5真实性认可，但不能证明被告缴纳过土地出让金。经审理查明：1999年11月8日，山西省长治市中级人民法院作出（1999）长经初第177号民事判决书，判决：“被告长治市城区五交化公司银鑫家电商行欠原告长治市五马城市信用合作社贷款本金60万元及利息，此款由长治市五交化公司给予归还。在判决生效后十五日内还清。到期不能归还，用该公司长兴中路50号二层小楼及库存商品评估作价归还原告贷款及利息”。2000年5月16日，山西省长治市中级人民法院向长治市城区五交化公司送达执行通知书。2000年5月25日，山西省长治市中级人民法院（2000）长执字第045号民事裁定书裁定，查封、扣押、拍卖、变卖上述二被执行人价值1070000元的财产。2000年6月30日，山西省长治市中级人民法院向长治市房屋产权产籍监理处送达（2000）长执字第045号协助执行通知书，查封被执行人位于市城区五交化长兴中路50号房产，并不得办理抵押、过户、转让、变更等一切转移手续。受山西省长治市中级人民法院委托，长治市城区地价评估事务所于2000年7月20日对长治市城区国用（1999）字第J024002号国有土地使用证载明土地作出长城估字（2000）第7号土地估价报告。受山西省长治市中级人民法院委托，长治市诚信资产评估有限公司于2000年8月20日对长治市长兴中路2幢、3幢房产作出长诚信评报字（2000）第126号资产评估报告书，前述两份报告于2000年8月28日向长治市城区五交化公司送达。1997年12月，长治市城区五交化银鑫家电商行被长治市城区工商局吊销营业执照；2001年12月，长治市城区五交化公司被长治市城区工商局吊销营业执照。另查明：长治市房权证城国字第002951号及第002952号房屋所有权证载明，长治市长兴中路50号2幢、3幢房屋所有权人系长治市城区五交化公司。长治市城区国用（1999）字第J024002号国有土地使用证载明，本宗地的土地使用者系长治市城区五交化公司。2012年12月13日，长治市产权交易市场（有限公司）在《长治日报》发布资产转让公告：受委托对长治市长兴中路2幢、3幢房产进行转让。2012年12月20日原告向长治市产权交易市场（有限公司）付款400000元。2012年12月21日，原告武军燕签字确认承诺函：长治市产权交易市场：本单位（人）申请受让你市场组织转让的长治市长兴中路2幢、3幢房产标的，为确保交易活动客观、公正、合法进行，本单位（人）承诺如下：1、在受让以前，本单位（人）已对标的物进行了充分的考察，已完全了解标的物的现状（房产证无原件只有法院判决书，转让方不承担相关过户手续及费用，该房产现对外出租至2013年7月）、法律状态、存在的瑕疵和其他相关情况。2、本单位（人）已按照你市场的要求填写、递交了有关表格、资料，本单位（人）已按照你市场的要求填写内容及递交材料的真实性、合法性、有效性和完整性承担法律责任。3、本单位（人）同意接受转让方要求以及该项目的限定条件、违约责任及相关解释。本单位（人）同意采用拍卖、招标投标、协议、电子竞价四种交易方式中的其中一种进行交易。4、如因上述承诺事项发生纠纷，本单位（人）承担相应的经济和法律责任。2013年1月30日，原、被告在长治市产权交易市场（有限公司）见证下签订资产转让合同：转让标的：长治市长兴中路2幢、3幢房产。原告于2013年1月30日，参加长治市产权交易市场组织的“长治市商业银行资产处置”网络竞价活动，以840000元成功竞得该标的。同日，原、被告在网络竞价成交确认书上签字盖章确认；监督部门长治市人民政府国有资产监督管理委员会盖章确认，组织方长治市产权交易市场（有限公司）盖章确认。2013年1月31日原告向长治市产权交易市场（有限公司）付款482000元。2014年5月6日长治市产权交易市场出具关于对长兴中路2幢3幢房产公开转让的情况说明：“受托，我市场于2012年12月13日在长治市日报和本市场网站刊登了长治银行（原长治市商业银行）所属长兴中路2幢、3幢房产转让公告，截止公告日期共征集两名意向受让方。我市场于2012年1月30日上午采用电子竞价方式对上标的进行公开转让，最终由武军燕以84万元人民币成功竞得该标的。竞价结束后我市场组织转、受让双方签订了《资产转让合同》，合同中明确规定长治银行（原长治市商业银行）负责转让标的的交割工作。时至一年，经我市场多次协调，长治银行（原长治市商业银行）未能完全履行合同，长治银行（原长治市商业银行）要求受让方向人民法院起诉处理。特此说明”。原告武军燕于2014年向山西省长治市城区人民法院起诉，要求被告长治银行股份有限公司继续履行资产转让合同，尽快向原告交付房地产并办理房地产过户手续，赔偿因被告违约给原告造成的经济损失。2014年8月26日，本院经过审理，作出（2014）城民一初字第242号民事判决书，判令：被告长治银行股份有限公司继续履行资产转让合同、向原告武军燕完整交付长治市长兴中路50号2幢、3幢房地产并办理房地产过户手续。该判决书生效后，原告向长治市城区人民法院提出执行申请，本院向长治市国土资源局送达2014城法执字第744-2号《协助执行通知书》，要求协助为武军燕办理位于长治市长兴中路50号2幢、3幢的房地产过户手续。经查，长治市城区国用（1999）字第J024002号国有土地使用证载明，本宗地的土地使用者系长治市城区五交化公司，土地性质为国有。长治市人民政府于2017年6月26日下发长政函[2017]76号《长治市人民政府关于协助执行法院判决为武军燕办理土地现状出让手续的批复》：市国土资源局：你局《关于协助执行法院判决为武军燕办理土地现状出让手续处置方案的请示》（长国土资[2017]92号）收悉，经市政府研究，同意对你局按照（2014）城法执字第744-2号协助执行通知书为武军燕办理过户手续。现批复如下：一、同意将城区五交化公司宗地以土地现状条件出让给自然人武军燕，用途为商业用地（现状办公用地），出让年限40年，出让分摊净用地面积199.95平方米，核准补缴地出让金62万元（206.72万元/亩）。二、该宗地属于现状出让，只允许受让方以土地现状用途和条件使用，不能开工新建。若需新建，必须依法先行办理建设用地规划和土地审批手续。三、请你局严格按照相关法律法规的规定予以供地，并及时公开供地信息，创造公开、公平、公正的土地市场环境。2017年9月8日原告武军燕缴纳620000元土地出让金，2017年9月26日长治市国土资源局（出让人）与武军燕（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》：第四条本合同项下出让宗地编号为2017CR002，宗地总面积199.95平方米，其中出让宗地面积为199.95平方米。本合同项下的出让宗地坐落于城区长兴中路50号。本合同项下出让宗地的平面界址为东至水文住宅小区，南至水文住宅小区，西至长兴中路，北至电力公司家属院。第五条本合同项下出让宗地的用途为商务金融用地面积：0.019995公顷。第六条出让人同意在2017年9月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件现状。第七条本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为40年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币620000元，每平方米人民币3100.77元。第十条受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。补充条款：依据长治市城区人民法院向我局送达《协助执行通知书》（2014城法执字第744-2号）要求协助为申请人武军燕办理位于长治市长兴中路50号2幢、3幢的房地产过户手续（土地现状出让手续），2幢、3幢房产建筑总面积441.84平方米，出让土地分摊面积199.95平方米，土地评估时设定的现状容积率为2.21，该宗地只允许现状使用，不得开工新建，若要进行建设，须先取得城市规划部门的用地规划审批手续。该合同由长治市国土资源局加盖公章、法定代表人李勇签字，原告武军燕签字、捺印。原告于2018年10月25日诉至本院，要求被告返还垫付的620000元的土地出让金。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。该条被称为“地随房走”或“房随地走”原则。根据该原则，我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体，也不认为建筑物附属土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地是一个整体，即以房地产作为客体。该原则属于强制性规定，对当事人具有强制性的约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。结合本案的事实可以看出，被告通过山西省长治市中级人民法院强制执行，依法对长治市城区五交化公司的长兴中路50号房产享有所有权，但未按照2000年6月20日作出的长城估字（2000）第7号土地估价报告经有批准权的人民政府审批，再依法向土地部门缴纳土地出让金。故被告于2012年12月13日委托长治市产权交易市场（有限公司）对外拍卖长兴中路50号2幢、3幢房产，即被告光卖房子不卖地的行为已经违反了“地随房走”的原则，故原告要求被告返还垫付的620000元土地出让金及利息的请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称委托长治市产权交易市场（有限公司）拍卖时，向该公司提供的长治鼎兴报字（2012）024F01号《项目评估报告》中不包含土地价值，因该《项目评估报告》系此次评估的底价文件，长治市产权交易市场并未在竞拍完成前向原告提供，故被告的该项理由，本院不予采信。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、《中华人民共和国物权法》第五条之规定，判决如下：被告长治银行股份有限公司于判决生效后三日内给付原告武军燕垫付的土地出让金620000元，并按同期人民银行贷款利率支付从2017年9月8日至实际付清之日止的利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，由被告长治银行股份有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 李惠园人民陪审员 李庆英人民陪审员 屈艳华 二〇一九年十月二十五日书 记 员 郭骏骝