浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5444号 上诉人（原审被告）：童飞霞，女，1975年1月22日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：黄婧璇，浙江泰正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈珍，女，1989年10月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周岳松、李川，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 原审被告：毛伟东，男，1969年6月29日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人童飞霞因与被上诉人陈珍、原审被告毛伟东房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初7459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2017年6月26日，甲方（买方）陈珍和乙方（卖方）毛伟东在丙方杭州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订《购房意向合同》一份，约定：甲方通过丙方购买乙方位于杭州市××幢××单元××室房屋；建筑面积为36平方米；转让总价为100万元；付款方式为商业贷款，其中首付转让总价的30%；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订合同时向丙方支付意向金2万元；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；乙方承诺已征得共有权人童飞霞同意出售位于流水苑8幢3单元701室房屋，愿承担相应的法律责任，乙方承诺在三个工作日内将房产证、土地证、契证提供给我爱我家。之后，陈珍即向杭州我爱我家房地产经纪有限公司转账支付2万元意向金。之后，陈珍和杭州我爱我家房地产经纪有限公司的经纪人多次与手机号码139××××6137联系，要求确认是否卖房事宜，其回复：“看你烦都烦死的。不卖的你想则撒就则撒”。原审法院另查明：手机号码139××××6137的机主登记为童飞霞。陈珍起诉至原审法院，请求：1、判令毛伟东、童飞霞支付违约金10万元；2、本案诉讼费由毛伟东、童飞霞承担。 原审法院认为，本案中陈珍和毛伟东就案涉位于杭州市××幢××单元××室房屋的转让已签订了《购房意向合同》，双方均应恪守履行，现毛伟东、童飞霞在陈珍及相关人员的催促下仍未能按约与陈珍签订《杭州市房屋转让合同》，显属违约，应按约向陈珍支付违约金。陈珍主张的违约金标准系双方协商确定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2018年3月14日判决：毛伟东、童飞霞于判决生效之日起十日内支付陈珍违约金100000元。案件受理费2300元（陈珍已预缴），由毛伟东、童飞霞负担。 宣判后，童飞霞不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审被告毛伟东未与童飞霞平等协商，取得一致意见而擅自处分夫妻共有财产，侵害了童飞霞的财产权益，且违反了法律、行政法规的强制性规定，毛伟东与陈珍签订的《购房意向合同》应认定为无效。1、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，并参考最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知中第八十九条与《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，出卖共同共有的房屋已超出日常生活需要的范围，需取得童飞霞与毛伟东夫妻双方的一致意见，毛伟东未经童飞霞同意擅自处分共有房屋，签订《购房意向合同》，侵犯童飞霞的共有财产权益，购房意向合同应认定为无效。2、毛伟东擅自处分夫妻共有房产所签合同的效力认定，不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称“买卖合同解释”）第三条的规定。根据理论与判例，《买卖合同解释》第三条的适用范围为处分权暂时受限制的所有权人处分自己财产的类型，夫妻一方未经另一方的同意即出卖夫妻共有房产，属于共有人处分共有物未征得其他共有人同意的案件，不归入《买卖合同解释》第三条第一款规定的适用范围。二、原审判决认定事实不清、适用法律错误。1、原审判决回避了童飞霞承担违约金责任的基础事实。即使本案《购房意向合同》认定为有效，但综合本案判决书的全文，在认定事实部分提及童飞霞仅有两处，在“本院认为”中也未认定童飞霞在本案中与陈珍、毛伟东是何法律关系，童飞霞在本案中是何法律地位。（1）原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第六十三条，但童飞霞并未授权毛伟东签订《购房意向合同》，在得知毛伟东未经授权就以童飞霞的名义签订合同的情况下，也表示明确反对，更无事后追认的存在，童飞霞与毛伟东并不存在代理关系，毛伟东代理行为也自始对童飞霞不发生效力。在我爱我家工作人员联系童飞霞购房意向合同之事后，童飞霞当即表示反对。这点可以从陈珍提交的第四组证据聊天记录中得到印证。而且，毛伟东擅自出卖该处房产动机非为用于夫妻共同生活经营需要而是归还其个人在外的债务或者以作其长期赌博的赌资。童飞霞与毛伟东也因为其外债高筑，长期赌博二人于2017年9月22日离婚。案涉房屋为童飞霞唯一所有房产，与其孩子共同居住。综合来看，童飞霞没理由，也不会同意出卖案涉房屋，仅为毛伟东一人擅自出卖。（2）本案也不存在表见代理关系，陈珍并无充足理由相信毛伟东有代理权，且陈珍是否构成善意、是否对毛伟东无代理权不知情表示疑问。首先，房屋买卖作为重大财产交易，买卖双方应尽到一定的审查与注意义务，非全体共有产权人同意，案涉房屋是办不成房屋买卖网签与物权变动登记的。本案中，毛伟东无童飞霞的书面授权，共有产权人签名处也由其代签，仅毛伟东单方面的承诺“已征得共有产权人同意出售”，不应让陈珍信服。陈珍未尽到合理的审查与注意义务。其次，《购房意向合同》由丙方我爱我家房产经纪居间，能得到更为专业的房屋买卖居间服务，对于毛伟东有无代理权应尽到更高的审查与注意义务。作为专业的房产经纪公司，且如买卖双方签订《杭州市房屋转让合同》，买卖双方要向丙方支付24000元的服务费。在高昂且经验丰富的中介居间下，未发现毛伟东没有代理权。再者，《购房意向合同》中房屋转让总价为100万元，远低于市场平均价格，陈珍购买低价房屋时，轻信毛伟东承诺。因此，陈珍对毛伟东无代理权是知情，甚至有理由怀疑，《购房意向合同》中各方恶意串通，以低于市场价格的转让总价买卖房产，侵害童飞霞的财产权益，以达到使合同各方牟利的结果。结合童飞霞提供二手房均价，可以看出转让房价至少低于市场价格25％以上。诚然，考虑到合同签订至今有半年多时间，但同期市场未上涨25％之多。综上，陈珍未尽到合理的审查与注意义务，无充分的理由可以相信毛伟东有代理权，不构成表见代理。陈珍非合同关系中善意当事人。（3）毛伟东没有代理权，仍实施代签订购房意向合同的代理行为，对童飞霞不发生效力，一切违约责任由行为人毛伟东承担，且该违约金债务非夫妻共同债务，童飞霞对此也不承担任何责任。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，童飞霞未在购房意向合同中签字，也未授权毛伟东代理权，陈珍也未证明该债务是用于童飞霞与毛伟东间夫妻共同生活、经营。2、原审判决证据认定存在漏洞，忽略和回避陈珍提交证据的矛盾点。陈珍提交的聊天记录中，陈珍与我爱我家中介和机主139××××6137对话都是称呼“毛先生”即毛伟东，但根据陈珍补充的普通发票又体现139××××6137机主为童飞霞，关于该机使用人是谁是矛盾的。作为认定童飞霞是否同意代理，是否事后追认购房意向合同各关键证据，原审判决对其只字未提，也未进行相关查证。根据童飞霞提交的证据中的微信信息可以得知，毛伟东注明139××××6137手机号为其常用手机号，相关短信均为毛伟东发送。同时，针对聊天记录中的证明童飞霞不同意转让房屋也未授权毛伟东买卖房屋的内容也未予以认定或者进行调查。综上所述，原审判决所依据的《购房意向合同》应认定无效。即使合同有效，毛伟东也无代理权，为无权代理，应由其单独承担违约责任，且该违约责任非夫妻共同债务，童飞霞不需承担违约责任。原审法院对该案的基础事实认定不清，部分事实认定错误，适用法律部分错误，请求：一、依法撤销下城区人民法院（2017）浙0103民初的7459号民事判决，将本案发回重审或查清事实进行改判。二、请求依法判决驳回陈珍的有关涉及童飞霞义务部分的诉讼请求。三、请求判决由陈珍承担本案一审、二审涉及童飞霞部分的诉讼费用。 被上诉人陈珍在二审中答辩称：一、1、适用法律问题，首先，《婚姻法司法解释》第17条后半句完整的表达是夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。2、《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知中第八十九后半句是“但第三人善意有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共同财产的人赔偿”。法条明确规定了给其他共有人造成的损失，应当由擅自处分共有财产的人进行赔偿。本案中童飞霞应当找毛伟东进行赔偿，而不是陈珍。童飞霞截取了法条，仅对自己有利的部分进行阐述，明显不当。物权法的规定是按份共有，跟本案的共同共有没有关系。一审法院适用的法律正确，共有权人不得对抗善意第三人。二、关于事实部分，2017年6月26日，双方签订了房屋买卖合同时间段是G20刚开完，杭州房价飞速上涨。正是因为如此，6月26号晚上10点多陈珍还通过中介公司约毛伟东出来，签订购房合同。童飞霞毁约的行为给陈珍造成的损失不仅是10万元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审被告毛伟东未发表意见。 二审中，上诉人童飞霞向本院提交：证据1、微信聊天记录打印件，证明陈珍一审所述手机号139××××6137，为毛伟东的实际使用的手机号码；证明毛伟东外债高筑经常想通过买卖抵押涉案房屋来供其使用或者还债。证据2、离婚证及离婚协议书，证明童飞霞因毛伟东长期在外欠债赌博等恶习，与其离婚。证据3、网页截图打印件，证明涉案房屋周边类似房产的房屋价格。针对童飞霞提交的证据，陈珍认为，这些证据并不是新产生的证据，童飞霞在一审中没有提出已经过了举证期限。证据1三性均有异议，聊天记录记载的内容是童飞霞和毛伟东之间，协商的事情与本案房屋买卖合同是没有关系，不具有关联性；从聊天记录中可以看出，毛伟东在外有欠债，童飞霞在外面也有欠债；双方签订的房屋买卖合同是2017年6月26号，童飞霞提供的聊天记录是2017年8月23号的，是签订了房屋买卖合同之后。证据2并不能看出童飞霞主张的证明对象即毛伟东在外有欠债和赌博的恶习，离婚协议书上对此没有写明。证据3、网页截图真实性和合法性没有异议，关联性有异议；网页截图是一审判决以后、二审期间童飞霞截下来的，并不能证明一审判决之前、2017年6月26号合同签订时的房价，但是恰恰能证明房价在双方签订了合同之后的上涨势头，房价上涨造成的损失远远超出了一审法院判决的10万元。原审被告毛伟东未对童飞霞提交的证据发表意见。本院认为，证据1系童飞霞与毛伟东聊天记录，与本案无关联性，陈珍主张成立，本院不予确认；证据2系童飞霞与毛伟东签订的离婚协议及童飞霞离婚证，能够证明童飞霞与毛伟东离婚的事实，但该证据未能证明双方离婚的原因系毛伟东长期在外欠债赌博等恶习；证据3陈珍对关联性有异议，本院不予确认。 被上诉人陈珍及原审被告毛伟东均未向本院提交新的证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院另查明，童飞霞与毛伟东于2017年9月22日签订离婚协议，双方自愿离婚，并于同日办理离婚登记。 本院认为：陈珍与毛伟东签订《购房意向合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方均应按约履行。因毛伟东未能按约签订《杭州市房屋转让合同》，其违约的事实原审法院予以确认并无不当。违约金数额系双方在《购房意向合同》予以明确约定，原审法院据此认定违约方应当按照合同约定支付违约金并无不当。本案的争议焦点在于，案涉《购房意向合同》是否应当约束童飞霞。本院认为，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持。陈珍自认在签订合同时，并未看过案涉房屋权证，案涉合同载明的共有权人童飞霞签名系毛伟东代签，陈珍亦未能就童飞霞事先同意或事后认可签订合同提交充分有效的证据。童飞霞未共同签字，且主张其对案涉房屋买卖不知情、不同意。原审法院判决童飞霞承担责任不当，本院予以纠正。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初7459号民事判决； 二、毛伟东于本判决生效之日起十日内支付陈珍违约金100000元。 三、驳回陈珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元，由毛伟东负担；二审案件受理费2300元，由陈珍负担。（童飞霞已向本院预缴上诉案件受理费2300元，童飞霞于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2300元；陈珍应于本判决生效之日起十日内向本院交纳应承担的诉讼费2300元，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202××××2968） 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年十月九日 法官助理  曹姝隽 书 记 员  张诗雯