浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0624民初2460号 原告：新昌铂澜商业管理有限公司（统一社会信用代码91330624082921275Q），住新昌县南明街道人民东路127号佳艺·东都金座19B-5。 法定代表人：邱炜萤，执行董事。 委托诉讼代理人：章汉军，男，系公司职工。 被告：李昂，男，1975年3月31日出生汉族，居民，户籍地广州市越秀区，现住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：余前，上海市华荣律师事务所律师。 原告新昌铂澜商业管理有限公司诉被告李昂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审判，于同年5月23日、6月25日两次公开开庭进行了审理。本案审理过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序，由审判员丁海英担任审判长与审判员丁叶莎、人民陪审员吕仁苗组成合议庭，于同年9月25日对本案进行第三次公开开庭审理。第一次庭审时，原告新昌铂澜商业管理有限公司的委托诉讼代理人章汉军，被告李昂到庭参加诉讼。第二、三次庭审时，原告新昌铂澜商业管理有限公司的委托诉讼代理人章汉军，被告李昂的委托诉讼代理人余前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌铂澜商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的编号为20150708号《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金、房屋占用费243734.93元（暂计至2018年4月12日），以及自2018年4月13日起至其实际腾退房屋之日止按照年租金472500元的标准向原告支付房屋占用费，同时支付逾期付款违约金87559.33元；3、判令被告支付原告违约金472500元；4、判令被告向原告已付的保证金100000元归原告所有；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的编号为20150708号《商铺租赁合同》；2、判令被告按照年租金472500元的1.3倍标准向原告支付自2017年12月1日起至实际腾空房屋之日止期间的房屋占用使用费；3、判令被告向原告支付违约金472500元；4、判令被告已向原告支付的100000元保证金归原告所有；5、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年7月8日，原、被告签订20150708号《商铺租赁合同》，约定：甲方（即原告）将位于新昌县商铺出租给乙方（即被告），供乙方经营MR.K健身会所，商铺计租面积1827平方米；商铺租赁期限为10个租赁年度，自2015年7月18日起至2025年7月17日止；商铺免租期为300日，自合同签订之日起算，免租期内乙方无须支付租金，但仍需按本合同约定支付水电费等费用，乙方于次年享受该免租期；乙方以年度基本租金方式向甲方按季度支付租金，且采用先付租金后使用房屋的租赁方式；第一个租赁年度日基本租金为0.67元/日/平方米，年度基本租金为450000元，实际支付的首年租金为450000元，租金前二年不变，从第三年开始租金递增比例为每年递增5%；乙方需于2015年7月31日支付首年租金450000元中的150000元，于2015年9月18日支付该年度剩余租金300000元，于2016年6月17日支付次年租金75000元，在除首年及次年基本租金外，其余每期基本租金、物业服务费按照合同约定时间于每支付上一期基本租金、物业服务费后3个月到期前的30日内付清；本合同项下商铺租赁保证金为100000元，由乙方在合同签署当天支付；乙方未能按合同约定时间缴纳租金、物业服务费、推广费、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后5个工作日内，乙方拒不纠正该行为的，甲方有权选择直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金，双方同意因乙方原因导致本合同终止履行的，甲方有权不退还租赁保证金；如本合同提前解除，乙方需在本合同提前解除之日起不超过30日将商铺交还甲方，自租赁期满或合同约定的交付期满之日至商铺实际腾空日止，乙方需按照最后一个租赁年度租金标准的3倍支付房屋占用使用费及物业管理服务费；乙方逾期支付或补缴租金、物业服务费、推广费或租赁保证金及其他费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的1‰支付违约金；租赁期内，乙方拖欠支付或弥补租金、物业服务费、租赁保证金及其他任何费用连续超过10日或累计超过10日的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺，租赁保证金及以另行支付一年租金（以甲方解除合同当年的租金作为标准）作为违约金赔偿给甲方。 被告于2015年7月10日、14日合计向原告支付租金100000元。2015年7月15日，原、被告签署《交房确认书》，双方确认原告已将合同项下约定租赁商铺交付给被告使用。合同签订后，被告未按照合同约定支付租金。原告于2017年10月25日向被告寄送律师函一份，书面通知被告由于其欠付租金超过10日，原告根据《商铺租赁合同》约定通知被告解除租赁合同，请被告于收到该函后30日内将商铺恢复至交付时状态交还原告，并结清欠付租金。原告认为，原、被告之间签订的租赁合同已于原告送达律师函之日解除，考虑到律师函通过邮寄送达至被告需要一定时间。故诉请被告自2017年12月1日起支付合同解除后的房屋占用使用费。 被告李昂辩称：与原告签订20150708号《商铺租赁合同》情况属实，但其以个人名义与原告签订租赁合同系因新昌县史密斯金健身服务有限公司（以下简称健身公司）尚未注册成立，其作为公司的代理人履行职务，实质上租赁关系发生在原告与健身公司之间，租赁房屋也实际由健身公司使用，房租也是由健身公司支付。2015年8月3日，健身公司成立后，就位于新昌县商铺与原告重新签订了编号为20150803的租赁合同，故原、被告签订的编号为20150708号合同不再具有法律效力。另外，对于案涉租赁合同于2017年12月1日解除无异议，合同解除之前的房屋租赁费用已经付清也无异议。但合同解除之后的租金有无支付其不清楚，因为实际承租方及租金支付方为健身公司。况且，合同解除后，租赁房屋内的物品系健身公司堆放，而非被告个人堆放，故原告无权请求被告支付房屋占用使用费，并向被告追究违约责任。 原告新昌铂澜商业管理有限公司为证明其诉讼主张提供了以下证据资料： 1、原、被告于2015年7月8日签订的20150708号《商铺租赁合同》一份，证明原告将坐落于新昌县人民东路127号新昌铂澜广场2层207、208号商铺出租给被告，双方对租金数额、支付期限及违约责任等作出相应约定的事实。被告经质证认为，对合同的真实性无异议，但其认为健身公司与原告就同一租赁房屋又签订了编号为20150803的租赁合同，故合同项下商铺的承租方为健身公司，并非本案被告。 2、中国银行新昌城东支行出具的国内支付业务收款回单二份、现金缴款单二份、交款人为李昂的收款收据一份，证明被告向原告交纳租赁保证金100000元的事实。被告经质证认为，对该证据的真实性无异议，但被告当时向原告交纳保证金系作为健身公司法定代表人所作的职务行为。 3、2015年7月15日经原、被告双方签字的交房确认书一份，证明原告已于2015年7月15日将租赁合同项下约定商铺交付给被告的事实。被告经质证认为，对该证据的真实性无异议，但商铺的实际使用方为健身公司，被告确认交房的行为属于职务行为。 4、原告于2017年10月25日向被告寄送的律师函一份，邮件详情单二份，邮件查询单二份，证明原告已经书面通知被告解除租赁合同的事实。被告经质证认为，对该组证据的真实性其不清楚，但其未曾收到过原告寄送的律师函。 被告李昂为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据资料： 5、被告与案外人签订的股权转让协议书一份，证明，其已于2016年9月28日将其持有的健身公司股份转让给案外第三人，协议约定2016年9月28日之前的债务由被告承担，之后的债务由该第三人承担的事实。原告经质证认为，即便股权转让协议真实，也与本案不存在关联。 6、承诺书一份，证明股权受让方曾向被告借款50000元支付房租及员工工资的事实。原告经质证认为，即便承诺书真实，也与本案不存在关联。 7、从新昌县市场监督管理局调取的健身公司设立登记审核表、股东会决议、公司章程各一份，证明被告作为健身公司的发起人和法定代表人，与原告签订租赁合同是履行其职务行为（包括打款、签订合同），实际承租主体为健身公司的事实。原告经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但其并不能证明被告与原告签订合同系职务行为。 8、在新昌县市场监督管理局备案登记的商品房租赁合同复印件一份，证明原告所涉及的商铺实际租赁人为健身公司，该租赁关系得到了实际产权人新昌县佳艺有限公司的确认。原告经质证认为，原告仅与被告签订了编号为20150708的《商铺租赁合同》四份，出租方和承租方各持二份，而未曾与健身公司签订过租赁合同，被告在工商管理部门注册登记提供的商铺租赁合同系对20150708号《商铺租赁合同》进行涂改而形成，故对该组证据的真实性其不予认可。 9、原、被告签订的编号为20150708的《商铺租赁合同》二份，证明健身公司在新昌县市场监督管理局备案的合同系原告与健身公司另外签订的事实。原告经质证认为，对该组证据的真实性无异议。但其并未与健身公司就案涉商铺另行签订租赁合同。 结合庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1,2,3,被告对其真实性无异议，本院依法确认其可以作为认定案件事实的依据。证据4，邮件查询单中记载签收人非李昂本人，故仅凭该份证据不能证明原告寄送的律师函已送达至被告处。证据5、6，系被告与案外第三人签订的相关协议，鉴于第三人的身份与签字在本案中均不能得以核实，故对证据5、6，本院依法不作认定。证据7、8，盖有新昌县市场监督管理局的印章，可以确认该证据与新昌县市场监督管理局备案登记的材料一致。庭审中，双方当事人确认在新昌县市场监督管理局备案登记的商铺租赁合同系复印件，且部分内容被涂改，故仅凭该备案登记的商铺租赁合同不能证明原告曾与健身公司就案涉商铺重新签订了编号为20150803租赁合同的主张。证据9，可以证明原告主张的其与被告签订20150708号《商铺租赁合同》四份情况属实，但由于在新昌县市场监督管理局备案登记的商铺租赁合同系复印件，其产生存在在已签订合同基础上涂改后形成的可能，故真实性难以确认，不能据此推定原告与健身公司重新就案涉商铺签订了租赁合同。 综上，本院对原告诉称所主张的事实依法予以认定。 另查明：原、被告双方确认20150708号《商铺租赁合同》一式四份，各持二份，被告确认该合同于2017年12月1日解除。 健身公司在新昌县市场监督管理局备案登记的20150803号《商铺租赁合同》为复印件，且该合同记载的承租人基本信息系涂改后形成。 本院认为，本案争议焦点为：新昌县人民东路127号新昌铂澜广场2层207、208号商铺租赁合同相对方为原、被告还是原告与健身公司的问题。双方当事人对原、被告之间签订20150708号《商铺租赁合同》及交房确认书无异议，被告主张其在合同上签字系代理健身公司履行职务行为。本院认为，根据庭审陈述及健身公司设立的基本情况，可以确认租赁合同签订当时，健身公司尚未成立，被告系健身公司的发起人。判断租赁合同项下约定义务是否应由健身公司承担，关键在于审查20150708号《商铺租赁合同》是被告以公司名义与原告签订，还是以其个人名义与原告签订，从合同首页记载的双方基本信息来看，健身公司未以承租人的身份出现在合同中，从合同约定的商铺用途来看为供承租方即被告用以经营Mr.k健身会所品牌做健身用途。可见，该合同约定的租赁内容为被告李昂以个人名义向原告承租商铺用以经营Mr.k健身会所。根据公司法解释的相关规定，被告作为公司发起人以自己名义对外签订合同，合同相对方请求发起人即被告承担合同责任的，依法应予以支持。即便健身公司成立后对该合同进行了确认或实际享有了合同权利及履行了合同义务，原告作为合同相对人也有权利选择健身公司或被告个人承担合同责任。现原告诉请被告承担合同责任，符合法律规定。 被告虽主张原告与健身公司之间又签订了20150803号《商铺租赁合同》，并在公司注册成立时进行了备案登记，但在工商管理部门备案登记的20150803号《商铺租赁合同》为复印件，被告提供的该份合同也为复印件，且被告当庭确认用于备案登记的20150803号《商铺租赁合同》（复印件）系在备案登记时进行涂改后形成，故对20150803号《商铺租赁合同》（复印件）的来源和形成过程难以确认，该合同复印件依法不能单独作为认定案件事实的依据。据此，被告主张20150708号《商铺租赁合同》签订后，原告与健身公司就同一租赁标的又签订了20150803号《商铺租赁合同》，从而对20150708号《商铺租赁合同》确定的租赁合同相对方进行了变更，无相应事实依据，本院依法不予采信。 至于被告抗辩工商管理部门备案登记的手续系其委托原告方职工王纪红办理，备案的合同复印件即便经过修改其修改行为人也为王纪红，通过备案登记的租赁合同可以确认承租人为健身公司。本院认为，被告未提供证据证明其曾委托原告方职工王纪红办理健身公司工商设立登记手续。即便备案登记手续系王纪红办理，鉴于被告未举证证明王纪红具有代表原告签订及变更租赁合同的权利，况且经过涂改的租赁合同乃复印件，故该行为依法也不能被确认为是被告以健身公司名义与原告重新签订租赁合同的行为，被告抗辩由健身公司承担租赁合同项下义务的理由依法不能成立。综上，本院认为无论备案登记合同复印件中涂改处是否系王纪红所为，对本案合同义务主体的认定均无实质性影响，故对被告提出的有关鉴定申请，依法不予准许。 鉴于原、被告双方签订的租赁合同约定：合同提前解除的，承租方应在合同解除之日起不超过30日将商铺交还给出租方。合同约定租赁期或交付期满之日至商铺实际腾空之日止，承租方须按最后一个租赁年度租金标准的3倍支付房屋占用使用费及物业管理服务费，该部分费用，出租方可以直接在租赁保证金中直接扣除。本院认为，该部分内容属于当事人对违约损失赔偿额的计算方法做出的明确约定。2017年7月18日至2018年7月17日期间的租金标准为472500元，鉴于案涉租赁合同系原告根据合同约定单方提前解除，故其解除合同后应当给予被告合理的腾退时间，双方签订的租赁合同约定被告应于合同解除后30日内腾退并交还房屋。根据庭审中被告确认，案涉合同解除之日为2017年12月1日，故原告仅可向被告主张2018年1月1日至腾空房屋之日止期间的房屋占用使用费，2017年12月1日至12月31日期间的费用应当按照约定租金标准即年租金472500元支付。至于2018年1月1日起的房屋占用使用费支付标准问题，本案原告自愿诉请被告按照472500元每年的1.3倍标准支付，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。综上，对原告诉请超出本院前述认定部分，依法不予支持。至于被告抗辩主张租赁房屋内堆放的相关物品属健身公司所有，并非被告个人堆放，合同解除后的房屋占用使用费应有健身公司承担。本院认为，如前所述，案涉《商铺租赁合同》的权利义务主体依法应认定为原告与被告个人，鉴于该合同项下的合同责任归责原则依法应适用严格责任，即不论违约方有无过错，若非存在法定免责事由，只要未履行合同约定义务，便须承担违约责任。经审查，被告主张的免责事由非法定免责事由，故被告应当对其未按约交还商铺租赁合同的行为承担相应违约责任，即支付房屋占用使用费。 另，原告诉请判令被告已经向原告支付的100000元租赁保证金归原告所有，并另行支付原告违约金472500元。本案当事人签订的《商铺租赁合同》中约定：若被告逾期支付或弥补租金及其他任何费用超过10日或累计超过10日，原告有权单方终止合同，租赁保证金以及被告另行支付一年租金（以解除合同当年的租金作为标准）作为违约金赔偿给原告。被告未对原告主张其逾期支付租金累计超过10日提出异议，但其主张约定违约金过高，要求法院按照实际损失予以调整。本院认为，合同解除前，被告逾期支付租金给原告造成的经济损失，原告未举证予以证明。而合同解除后，被告未按期交还商铺给原告造成的经济损失已经通过支付房屋占用使用费的方式对原告进行了赔偿。根据法律规定，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算标准，但法律规定违约方承担违约责任重在补偿无过错方的经济损失。本案原告房屋被占用的经济损失已经通过诉请被告按照租金标准1.3倍支付房屋占用使用费得以弥补，故其再诉请被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。另鉴于合同明确约定，在被告逾期支付租金或房屋占用使用费的情况下，原告可直接在租赁保证金中扣除，现被告结欠原告的费用已经超过100000元，故该部分租赁保证金可直接冲抵被告所欠原告的费用，原告无需将该部分保证金另行返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款之规定，判决如下： 一、原告新昌铂澜商业管理有限公司与被告李昂签订的租房合同于2017年12月1日解除； 二、被告李昂向原告新昌铂澜商业管理有限公司支付2017年12月1日至2017年12月31日期间的房屋租金39375元； 三、被告李昂自2018年1月1日起至实际交还《商铺租赁合同》项下租赁房屋之日止按照年租金472500元1.3倍的标准计算，在扣除100000元租赁保证金后，向原告新昌铂澜商业管理有限公司支付房屋占用使用费。限于本判决生效后十五日内履行； 四、驳回原告新昌铂澜商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告李昂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12832元，由原告新昌铂澜商业管理有限公司负担9525元（已交纳），被告李昂负担3307元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  丁海英 审 判 员  丁叶莎 人民陪审员  吕仁苗 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  石嘉悦