四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初2144号 原告：葛方文，男，1968年7月10日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亮超，四川仁厚律师事务所律师。 被告：成都传化置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇物流大道666号。 法定代表人：陈国金，董事长。 委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余梅箭，四川明炬律师事务所律师。 原告葛方文与被告成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月1日受理，依法适用简易程序，于2018年4月3日、11月2日公开开庭进行了审理。原告葛方文及其委托诉讼代理人余洋与陈亮超、被告传化公司的委托诉讼代理人郝明俊与余梅箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛方文向本院提出诉讼请求：请求判令：1.传化公司返还葛方文已付购房款62240元及资金占用利息（自2016年1月9日起，按月息百分之二的标准计付至实际返还购房款为止，暂计至2018年1月26日的利息为30500元）；2.传化公司赔偿葛方文房屋溢价损失249000元；3.传化公司支付葛方文已付购房款一倍即62240元的赔偿。事实与理由：2016年1月10日，林大章、张小平与传化公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定购买传化公司开发的位于华都九龙广场5幢8楼807号房屋，预测建筑面积为47.4平方米，总价款为123240元，付款方式为2016年1月10日支付首期房款62240元，占全部房款50%，余款61000元向中国建设银行股份有限公司成都第九支行（以下简称建行成都第九支行）贷款支付，贷款期限10年。2016年1月9日，林大章向传化公司支付购房款62240元，传化公司出具收据。后葛方文与林大章、张小平达成转让上述房屋的口头协议，传化公司认可上述转让协议，2016年6月29日，传化公司向葛方文出具收据两张，分别是5-807定金41000元，附注为更名转定；5-807房款21240元，附注注明为更名换票。但此后传化公司将案涉房屋另行出售给刘亚丽，于2017年7月7日在房屋管理部门为其办理了备案登记，并将该房屋交付给刘亚丽，传化公司一房二卖的行为损害了葛方文的合法权益，故诉至法院。 传化公司辩称，葛方文主张的资金占用利息以及已付款一倍的赔偿没有事实与法律依据。葛方文与传化公司之间形成的是实质合同关系，但缺乏合同的形式要件。葛方文未及时支付购房尾款，其行为已经构成违约。传化公司已经于2017年1月10日向葛方文发送《关于签订及补充协议并补足购房款》的催告函，履行了催告义务，但葛方文在收到上述函件后并未理会。基于葛方文的违约事实，传化公司于2017年3月29日向葛方文送达《关于解除定制订购协议所购房源的告知函》正式告知葛方文双方的合同关系已经解除，并明确告知传化公司有权另行出售葛方文所购买的房屋，双方的合同关系已经于葛方文签收函件的2017年3月30日解除，传化公司并非一房二卖，不应当承担任何违约责任。因葛方文未与传化公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，传化公司根据与葛方文签订的其他《商品房买卖合同》中的送达地址向葛方文邮寄上述函件，天天快递的跟踪记录及签收情况也证明是葛方文凭借提取码签收，上述函件已经实际送达葛方文。 本院经审理认定事实如下：2016年1月10日，林大章、张小平与传化公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定购买传化公司开发的位于华都九龙广场5幢8楼807号房屋，测绘建筑面积47.4平方米，总价款123240元。此后葛方文与林大章、张小平达成上述房屋的口头转让协议，传化公司也同意由葛方文向传化公司购买上述房屋。2016年6月29日，传化公司向葛方文出具收据两张，一张载明为5-807定金41000元，附注更名转定；另一张列明为5-807房款21240元，附注注明更名换票。2017年11月13日，本院立案受理葛方文起诉要求传化公司继续履行合同，将案涉房屋过户至葛方文名下并交付房屋一案，审理过程中，传化公司提出反诉，要求解除与葛方文的买卖合同关系，收取的定金41000元不予退还。2018年7月16日，本院作出（2017）川0114民初8940号判决判令：“一、解除葛方文与成都传化置业有限公司形成的关于华都九龙广场5幢8楼807号房屋的买卖合同关系；二、驳回葛方文的本诉请求；三、驳回成都传化置业有限公司的其他反诉请求。”判决书载明：“本院认为……林大章、张小平与葛方文达成转让上述房屋的协议，传化公司同意由葛方文向传化公司购买上述房屋，应视为合同主体的变更，即葛方文代替林大章、张小平成为该套房屋的买受人，享有和承担上述《商品房买卖合同》及补充协议确定的权利和义务……本案中葛方文已向传化公司支付了首付款62240元……合同第十八条约定，传化公司应在2017年6月30日向买受人交付房屋，但是传化公司并未按照上述约定履行义务。现传化公司已将该房屋另行出卖他人，并进行了交付，故葛方文要求传化公司继续履行合同，交付该套房屋，并为葛方文办理该套房屋的不动产权登记的诉讼请求，事实上也不可能履行，故对葛方文的诉讼请求，本院不予支持。关于传化公司提出的解除与葛方文形成的房屋买卖法律关系，因事实上不能履行，故本院对本项诉讼请求予以支持。但其诉请要求不予退还葛方文向其支付的定金41000元，无事实和法律依据，本院不予支持。”该判决已经生效。 另查明： 案涉房屋于2017年7月7日出售给案外人刘亚丽，并为其办理了合同备案登记。 上述事实有葛方文提交的（2017）川0114民初8940号民事判决书、定制订购协议、定金收据、房款收据、更名费用收据，传化公司提交的《四川省商品房买卖合同》（预售）及《华都九龙广场附件和补充协议（办公）》及双方当事人的陈述在卷予以佐证。 为证明“因传化公司与葛方文之间未签订关于案涉房屋的书面合同，传化公司向与葛方文及其妻签订的其他购房合同中约定的通讯地址成都市新都区万科双水岸33栋2单元201号邮寄送达了《关于签订及附件和补充协议并补充购房款相关事宜的催告函》，在葛方文未按时签订合同及支付房款时又向该地址邮寄送达了《关于解除“定制、订购协议”的告知函》，上述函件葛方文均已经签收，传化公司已经履行了告知义务。”传化公司向本院提交葛方文与其妻叶利琴于2016年7月3日签订的《传化国际新城商品房订购书》及《四川省商品房买卖合同》一份、2017年1月10日出具的《关于签订及附件和补充协议并补充购房款相关事宜的催告函》一份、《关于解除“定制、订购协议”的告知函》一份、天天快递单一份、EMS邮寄单一份、公证书一份、邮件查询单两份。葛方文质证该地址并非其唯一通讯地址，邮寄单中载明的也非其本人电话号码，也没有葛方文签收的签字。本院认为，合同中载明的该地址为葛方文之妻叶礼琴的通讯地址，两份快递单的跟踪信息均显示签收人是快递柜或邮政柜，并不能直接证明葛方文收到了上述函件，故本院对上述证据的证明目的不予认可。 为证明传化公司将案涉房屋出售给他人导致合同无法继续履行给葛方文造成了实际溢价损失，葛方文申请对案涉房屋2018年1月31日清水房状态下的市场价格进行评估。成都精至诚房地产评估有限责任公司接受本院委托进行评估后出具报告载明评估总价为306000元。葛方文质证认为最终溢价损失应当结合2018年6月其他同类房屋出售价格综合考虑。传化公司质证认为评估报告缺乏充分的估价依据，估价对象错误，估价流程及估价报告的编制均不符合行业规范，评估结论不能成立，对该份报告的合法性和客观性不予认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”葛方文于2018年1月31日向本院起诉时，已经明知案涉房屋无法交付使自己产生损害的事实，其应当及时采取相应措施止损，故本院以上述时间为损失确定时间点并无不当。成都精至诚房地产评估有限责任公司具有评估的专业资质，受本院委托，在被评估人拒绝配合相关工作的情况下选取同户型且未进行装修改造的另一房屋进行评估，对评估过程中出现的各种情况以及评估标准的已经在报告中作了阐述，并在报告最后签署了两位评估人员的签名，且传化公司并未提供相关证据证明自己的质证意见，故本院对葛方文及传化公司的上述质证意见不予采纳，对评估报告予以采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。林大章、张小平与传化公司签订的关于华都九龙广场5幢8楼807号房屋《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本院2018年1月16日作出的已经生效的（2017）川0114民初8940号判决中已经确认葛方文代替林大章、张小平成为案涉房屋的买受人，享有和承担上述《商品房买卖合同》及补充协议确定的权利和义务，且葛方文已经向传化公司累计支付购房款共计62240元，但传化公司在未能有效告知葛方文的情况下将案涉房屋出卖他人并办理备案手续，致使签订案涉合同的根本目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述规定，本院已经生效的（2017）川0114民初8940号判决已经判令解除葛方文与传化公司的买卖合同关系，葛方文有权要求传化公司依照上述规定承担相应责任。 针对葛方文要求传化公司退还已支付的购房款62240元及利息的诉讼请求。依据上述规定，首先，结合葛方文支付购房款后，传化公司并未与葛方文签订书面的商品房买卖合同，也未为其办理备案手续并交付房屋的情况，本院支持葛方文要求传化公司退还购房款62240元的诉讼请求；其次，本院2018年1月16日作出（2017）川0114民初8940号民事判决解除了双方之间的买卖合同关系，应当以该时间点作为利息起算时间点，故本院支持传化公司退还首付款62240元，并支付利息（以62240元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率，自2018年1月16起计付至实际付清上述购房款之日止）。 针对葛方文要求传化公司支付赔偿损失249000元的诉讼请求。庭审中，葛方文陈述该损失即为合同目的不能实现造成的溢价损失。双方约定购买案涉房屋的总价款为123240元，成都精至诚房地产评估有限责任公司出具的评估报告中载明的评估价格为306000元，由此产生差价为182760元，根据前述，本院已经认可该份评估报告，故本院支持传化公司支付葛方文溢价损失182760元。 针对葛方文要求传化公司支付已付购房款一倍62240元的赔偿金的诉讼请求符合前述法律规定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都传化置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还葛方文购房款62240元，并支付利息（以62240元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率，自2018年1月16起计付至实际付清上述购房款之日止）； 二、成都传化置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付葛方文涨价损失182760元，并支付已付购房款一倍62240元的赔偿金，上述款项共计245000元； 三、驳回葛方文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3680元（已减半收取），保全费2520元，上述费用共计6200元，由成都传化置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一八年十月二十九日 书记员  王倩