贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0526民初501号 原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县沿河西路2号。统一社会信用代码：915200005609066875。 法定代表人程升普，系该公司董事长。 委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224200810360802。特别授权代理。 委托代理人陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：1522420161488319。特别授权代理。 被告（反诉原告）高道贤，男，汉族，初中文化，1987年6月17日生，住贵州省赫章县，现住威宁县。 委托代理人李浩，贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410635905。特别授权代理。 委托代理人高道洪，男，汉族，1983年6月16日生，大专文化，住贵州省赫章县，系高道贤兄长，亲情代理。 原告贵州奥力房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：奥力房开）诉被告高道贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，被告高道贤于2018年4月2日提起反诉，本院依法受理被告高道贤的反诉，并与本诉合并审理，依法审判员马芬团适用简易程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理，原告奥力房开的委托代理人陆桢兰、被告高道贤的委托代理人李浩、高道洪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告奥力房开诉称：2016年3月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于威宁县广园路奥体花园Ａ区建筑面积为422.53平方米的门面及二层建筑面积为1301.02平方米的房屋出租给被告使用，一楼每平方米每月租金37元，二楼每平方米每月租金27元，租赁期5年，免租期5个月，租金除首期外，每半年支付一次，逾期支付租金的，30天内支付违约金的，按照当期租金的10‰／天支付逾期违约金，超过30天的，被告需补偿当期租金作为违约金，并在结清租金和相关费用后解除合同。合同签订后，原告按约定将该房屋交付给被告使用，但被告自缴纳保证金后开始违约，不支付租金，为此，原告于2016年诉至法院，因无法联系被告送达应诉材料被驳回起诉，自2016年8月起至今被告一直使用租赁房屋正常营业，已拖欠原告租金自2016年8月1日起至2018年10月15日共计805天的租金1362100.25元。请求法院判令:1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告自2016年8月1日起至2018年10月15日止805天的租金1362100.25元，违约金446082.42元，共计1808182.67元，并按照租期标准，自2018年10月16日起支付房屋占有使用费直至房屋交还给原告为止。3、本案诉讼费由被告承担。 在举证期限内，原告提交以下证据： 1、原、被告签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明出租房屋状况、面积、单价、租金支付方式以及违约金计算方式、解除合同的条件。 2、告知函1份，（2016）黔0526民初3582号案件受理通知书1份、裁定书1份、业主《联名上诉书》1份，用以证明因被告逾期支付租金，水电费、物管费、环境、治安等问题，原告于2016年9月5日向被告发函催收款项并督促被告整改。因被告拖欠租金问题于2016年9月17日向人民法院起诉。 3、威宁县杰晨物业管理有限公司收据2张，用以证明被告仍然占有原告房屋正常营业。 经被告质证，对《房屋租赁合同》真实性、合法性无异议，但是该份房屋租赁合同不能够证明被告违约的事实。对告知函的真实性无异议，但是告知函很明确一点，原告发函告知“向你单位停止一切能源供应”，反而能够证明原告私自断电的违约事实。对案件受理通知书及裁定书三性无异议，但是该两份证据不能作为原告向被告主张权利的证据。对联名上诉书内容的真实性有异议，从关联性上说，属不属于喧闹、污染环境是要由相关的行政单位进行处理、处罚、整改，因此，不能作为原告私自剪断被告电源的理由，并且原告也没有通过诉讼方式主张权利。对收据三性无异议。经本院审查，原告提交的《房屋租赁合同》具有证据三性，本院予以采信。告知函证明被告拖欠原告租金，原告采取告知方式提醒被告按时交费及整改的事实，具有证据三性，本院予以采信。受理通知书、裁定书、收据被告无异议，本院予以采信。 被告高道贤辩称：被告按照合同的约定并没有违反原被告双方签订房屋租赁合同，反而是原告无故将被告经营性用电私自关闭，导致被告无法正常经营产生亏损，为此，双方发生争执，并经派出所处理，之所以未支付原告租金，过错在于原告，从2017年3月经营利润最大的酒吧关停至今，KTV由于原告经常断电产生不良的社会影响，导致入不敷出，过错也在于原告。原告变更诉讼请求，所计算的租金以及违约金，没有事实和法律的依据。被告装修该KTV以及慢摇吧，由此支付的装修费用数百万元，不是原告一句解除合同就能够了事的。 在举证期限内，被告高道贤提交以下证据： 1、身份证，威宁县公安局六桥派出所证明1份，用以证明2016年9月5日原告公司的人员董明与高道贤在奥体花园羊肉粉馆那里因收房租费关闭电源发生纠纷。 2、10KV威新Ⅱ回线2016年7月至2017年5月故障停电记录，用以证明奥力房开公司擅自停电，造成损失。 3、2016年7月至2017年5月10KV威新Ⅱ回线2016年7月至2017年5月计划停电。用以证明奥力房开公司擅自停电，造成损失。 4、照片102张，用以证明原告所建房屋漏水，将被告的KTV、慢摇吧装饰装修物损坏，停电导致被告无法经营的事实。 经原告质证，身份证三性无异议。对证据派出所证明真实性无异议，证明目的有异议，该次纠纷是因原告催收房租费引发的，而原告准备断电行为是因我方维护自身利益。对10KV威新Ⅱ回线2016年7月至2017年5月故障停电记录的证明目的不认可，即便有供电局的这样一份记录，也不能证实停电是因什么原因造成的，该记录不能支撑被告的主张。对房屋的漏水、用电器的损耗类似的照片不认可，其他房屋整体的照片证明目的不认可，恰好证明被告一直在占用房屋，在2017年11月份之前是正常经营的事实。经本院审查，被告提交派出所证明具有证据三性，本院予以采信。10KV威新Ⅱ回线2016年7月至2017年5月故障停电记录不能证实停电是因什么原因造成，与本案无关联性，本院不予采信。 被告（反诉原告）高道贤反诉称：2016年3月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于威宁县广园路奥体花园Ａ区建筑面积为422.53平方米的门面及二层建筑面积1301.02平方米的房屋出租给反诉原告使用，一楼每平方米每月租金37元，二楼每平方米每月租金27元，租赁期5年，免租期5个月，前三年租金不递增，从第四年开始，每年递增7%，反诉原告应于本合同签订后5日内一次性支付50000.00元履约保证金给反诉被告，待合同到期后反诉被告无息退还给反诉原告保证金。合同签订后，反诉原告缴纳了门面押金50000.00元给反诉被告，反诉原告租房用于经营“梦幻巴黎”及慢摇酒吧，经营期间反诉被告无故剪断我经营场所的电源导致我设备短路损毁，不能够正常经营，从2017年7月21日停业至今。因反诉被告将没有完成消防审核的房屋租赁给我使用，隐瞒了该房屋重大事实造成我被行政机关罚款，租赁房屋期间房屋主管漏水浸透到房屋内导致我装饰装修物损毁无法经营，我多次找反诉被告要求及时处理，但反诉被告仍然没有采取任何措施补救，反诉被告已构成违约，请求判令反诉被告赔偿我由于其私自截断经营场所电源电器设备毁损损失费、停业期间退费损失、房屋装修损失费、租赁期限装饰装修残值损失及因反诉被告所建房屋未经消防验收罚款等损失1105774.00元。 原告（反诉被告）奥力房开反诉辩称：反诉原告的请求毫无事实及法律依据，在合同签订时，反诉原告已明知涉案房屋未达到验收条件，在使用房屋的过程中，因反诉原告拒不支付反诉被告的房屋租金，双方发生争议，反诉原告不能将其经营管理不善造成的损失强加给反诉被告。 经审理查明：2016年3月1日，原告奥力房开与被告高道贤签订《房屋租赁合同》，约定原告奥力房开将其开发建设的位于威宁县广园路奥体花园Ａ区建筑面积为422.53平方米的门面及二层建筑面积为1301.02平方米的房屋出租给被告使用，一楼每平方米每月租金37元，二楼每平方米每月租金27元，租赁期5年，免租期5个月，第一期租金在签订合同后10日内支付，逾期本合同自行终止，以后每半年支付一次租金，逾期支付租金的，30天内支付违约金的，按照当期租金的10‰／天支付逾期违约金，超过30天的，被告需补偿当期租金作为违约金，并在结清租金和相关费用后解除合同。被告高道贤应在本合同签订后5日内一次性支付50000.00元履约保证金给原告奥力房开，待合同到期后奥力房开无息退还被告保证金。合同签订后，被告高道贤向原告奥力房开交付履约保证金50000.00元，原告奥力房开按约定于2016年2月17日将该房屋交付给被告高道贤使用，被告高道贤至今没有向原告奥力房开支付租金，为此，原告奥力房开于2016年诉至本院，因无法联系被告送达应诉材料，本院以（2016）黔0526民初3852号民事裁定书裁定驳回起诉。自2016年8月起至今被告一直使用租赁房屋正常营业，已拖欠原告奥力房开租金自2016年8月1日起至2018年10月15日共计805天（已扣除免租期间5个月）。在被告营业期间，原告的工作人员董明因向被告索要租金未果关电与高道贤发生纠纷，于2016年9月5日报警处理。在被告租用房屋期间，截止到2018年8月1日仍然产生水费359.00元，电费1854.00元。 在本案审理期间，被告向本院申请对房屋及设施、停业损失进行鉴定，本院委托曲靖福海司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所在鉴定过程中要求被告提交装修合同、装修设计图纸及施工图纸、涉及停业损失的财务报表资料、纳税记录、水电费缴费票据等证据材料，本院及时向被告送达补充鉴定材料函后，被告在规定时间内未提交以上鉴定所需证据材料，曲靖福海司法鉴定所因无法鉴定终结鉴定程序，本院对外委托鉴定办公室退回鉴定。 上述事实，有原告陈述、被告答辩及原告提交的房屋租赁合同、告知函、收费收据，被告提交的证明、照片等在卷相互印证，经本院庭审举证、质证和审查，事实清楚，可以采信。 本案争议的焦点：1、双方签订的房屋租赁合同是否合法有效。2、被告是否应当按照约定支付原告租金。3、该合同是否达到解除条件。4、原告是否应当赔偿被告因停水停电及房屋漏水造成的损失费。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案系房屋租赁合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。该解释已明确房屋使用条件导致房屋无法使用所引起的后果为解除合同而非认定合同无效。《中华人民共和国消防法》中并未明文规定，若未通过消防验收及竣工验收将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。本案中，原告将自己合法修建的房屋出租给被告使用，原告与被告在协议商一致的情况下签订房屋租赁合同，双方签订的房屋租赁合同没有以上合同无效的法定情形，故原被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定将房屋交付被告使用，履行了合同义务，被告未按照约定支付原告租金，已构成违约，原告主张被告向其支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。租金的计算方式以双方约定每一层每平方米每月租金37元，第一层共计422.53平方米，第二层每平方米每月租金27元，第二层1301.02平方米，自2016年3月1日至2018年10月15日，扣除5个月的免租期共计805天，其租金应为：第一层租金计算为422.53平方米×37元/平方米/月÷30天/月×805天=419，501.87元，第二层的租金计算为1301.02平方米×27元/平方米/月÷30天/月×805天=942，588.99元，合计1，362，090.86元。自2018年10月15日以后的租金，由被告高道贤按双方签订的合同约定向原告支付。原被告双方合同约定乙方因逾期支付足额租金在30天之内的，需按照当期租金的10‰/天支付违约金，被告自使用房屋以来未支付过租金，故原告请求支付违约金于法有据，本院予以支持，双方约定的违约金按当期租金10‰/天计算过高，现原告主张由被告按月利率2%支付违约金过高，可酌情以被告未支付的租金金额为基数，按中国人民银行同期(1-5)年期贷款利率4.75%上浮30%计算即6.175%计算为宜，因双方约定半年支付一次租金，扣除5个月的免租期，第一期租金309，641.49元（2016年8月1日至2016年12月31日共计183天），第一期应付租金日期为签订合同10日内，被告未在签订合同之日起10日内支付第一期租金，违约金自2016年3月1日计算至2018年10月15日共计逾期805天，应为：309，641.49元×6.175%÷365×805=42，169.56元，第二期租金306，257.43元（2017年1月1日至2017年5月31日共计181天）违约金从应付租金之日2017年1月1日至2018年10月15日共计逾期650天，计算为306，257.43元×6.175%÷365×650=33，677.83元，第三期租金309，641.49元（2017年6月1日至2017年11月30日共计183天）违约金从应付租金之日2017年6月1日至2018年10月15日共计逾期470天，计算为309，641.49元××6.175%÷365×470=24，620.74元，第四期租金306，257.43元（2017年12月1日至2018年5月31日共计181天的租金）违约从应付租金之日2017年12月1日至2018年8月15日共计316天，计算为306，257.43元×6.175%÷365×316=16，372.60元，第五期租金130，286.31元（2018年6月1日至2018年8月15日共计77天的租金）违约自应付租金之日2018年6月1日至2018年8月15日共计77天，违约金计算为130，286.31元×6.175%÷365×77=1697.2元，以上违约金共计118，537.93元（42，169.56元+33，677.83元+24，620.74元+16，372.60元+1，697.2元）。对于原告主张解除合同，因原告出租给被告的房屋系毛坯房，被告为使用该房屋装修花费较大，若解除合同将会给被告造成较大经济损失，故原告请求解除合同的诉讼主张，本院不予以支持。 被告主张要求原告赔偿其因停电造成的损失费，没有提供证据证明其是否存在损失及损失费用多少，申请鉴定后在规定期限内未提交鉴定所需的证据材料，且截止到2018年8月被告在使用该房屋期间仍然产生水电费，故对于被告的此主张，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告高道贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司2016年3月1日至2018年10月15日，扣除5个月的免租期共计805天的房屋租金1，362，090.86元。 二、由被告高道贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司因未及时支付租金的违约金118，537.93元。 三、由被告高道贤按双方合同约定支付原告贵州奥力房地产开发有限公司自2018年10月15日至租赁合同期满的房屋租金。 四、驳回原告贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告高道贤的反诉请求。 案件受理费10，536.00元由被告高道贤承担，反诉费7，375.00元由反诉原告高道贤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  马芬团 二〇一八年十月九日 书记员  杨 堃