贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民初941号原告（反诉被告）：贵州君腾房地产开发有限公司。法定代表人：徐伟，该公司董事长。被告（反诉原告）：袁旭辉。被告：贵阳观山湖汉唐大酒店。经营者：袁斌。被告：袁斌。被告：丁贵淑。原告贵州君腾房地产开发有限公司（以下简称君腾公司）诉被告袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店（以下简称汉唐酒店）、袁斌、丁贵淑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年11月23日、2018年6月21日公开开庭对本案进行审理。原告君腾公司委托诉讼代理人杜晓霞、苏钧，被告袁旭辉、汉唐酒店、袁斌、丁贵淑共同委托诉讼代理人韩琪、樊文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君腾公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告袁旭辉签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》已于2017年4月10日解除；2、确认原告与被告袁旭辉于2015年6月9日签订的《租赁合同》已于2017年4月10日解除；3、判令被告袁旭辉支付东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房屋租金1485339.31元（暂算至2017年3月31日,按原协议标准计算至2017年4月10日。自2017年4月11日起按照市场水平每月100元/平方米支付逾期房屋占用费至被告返还房屋之日止）。逾期付款违约金109751.89元（违约金每逾期15日按被告逾期交付金额的千分之三计算，暂算至2017年4月5日，之后违约金计算至款项付清为止）；4、判令被告袁旭辉支付观山湖区××、××、××1-11商业用房房屋租金33184.80元（暂算至2017年3月30日止，之后租金计算至被告将租赁房屋交还原告之日止）。逾期付款违约金276240元（违约金按每逾期一天按120元计算，暂算至2017年4月5日止，之后违约金计算至款项付清为止）。5、判令被告袁旭辉支付东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房物业管理费480096.86元（暂算至2017年3月30日，之后物业管理费计算至被告将租赁房屋交还原告之日止）。逾期付款违约金30361.04元（违约金每逾期15日按被告预期交付金额的千分之三计算，暂算至2017年4月5日止，之后违约金计算至款项付清为止）；6、判决被告支付观山湖区××、××、××1-11商业用房物业管理费6235.98元（暂算至2017年3月30日，之后物业管理费计算至被告将租赁房屋交还原告之日止）。逾期付款违约金394.35元（违约金每逾期15日按被告预期交付金额的千分之三计算，暂算至2017年4月5日止，之后违约金计算至款项付清为止）；7、判令被告袁旭辉支付原告合同解除违约金1632241元，违约金按解除合同时当年租金标准10个月的租金额计算；8、判令被告在2017年4月20日前搬离其租赁的原告所有的房屋（租赁房屋所在地：贵阳市观山湖区长岭北路6号东原财富广场项目5、6、7号栋3层建筑面积共3548.35平方米及观山湖区××、××、××1-11，建筑面积46.09平方米），并将房屋恢复原状后在2017年4月20日前返还给原告；9、判令被告袁旭辉支付原告因此而支出的律师代理费用8万元；10、判令汉唐酒店、袁斌、丁贵淑对上述债务承担连带清偿责任。11、因诉讼产生的所有费用由被告承担。事实和理由：2015年5月25日，原告与被告袁旭辉签订《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》，协议约定：原告将坐落于观山湖区长岭北路6号东原财富广场项目5、6、7号栋3层的全部商业用房出租给被告，建筑面积共3548.35平方米，租赁期限2年（含免租期6个月）。第一个租赁年度（2015年6月30日至2016年6月29日包含6个月免租期）的租金为979344.60元，第二个租赁年度（2016年6月30日至2017年6月29日）的租金为1958689.20元，租金采用预付方式（即每期租期届满前10个工作日支付下期租金），按季度支付，每季度租金为489672.30元。同时约定被告不得以任何形式擅自将所租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换，并不得委任或特许第三方经营和管理该商业用房。合同第16.2.5、16.2.6条约定，如被告拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一或全部达30天以上（含30天）的，原告有权单方解除合同，收回该物业。并按合同解除时当年租金标准10个月的租金额作为违约金。2015年6月9日，原告与被告袁旭辉签订《租赁合同》，约定原告将位于观山湖区××、××、××1-11租赁给被告袁旭辉，建筑面积46.09平方米，租赁期限三年，自2015年9月30日至2018年9月29日止。第一年租金每平方米80元，第二、第三年为东原财富广场二期独立商业铺面租赁最低标准。租金采用预付方式，即被告应当在每期租期届满前10个工作日支付下期租金。在租赁期间，被告不得擅自转租、分租。同时约定，如被告逾期支付租金，应当按照120元/天的标准向甲方支付违约金。上述两份协议签订后，原告依约将租赁物业交付给被告袁旭辉。被告接收以上两处租赁物业后，将该物业转租给第三被告袁斌，用于经营贵阳观山湖汉唐大酒店，并于2016年7月投入运营。但被告并未按照协议约定履行支付租金及物业管理费用的合同义务。经原告多次催索，被告向原告支付了2016年6月18日到2016年12月17日期间的部分租金、物业费等，其余租金及物业费用等，至今未能缴纳。被告为了拖延支付房屋租金及其他相关费用，于2016年9月向法院提起诉讼，称原告交付租赁物业的日期为2015年12月18日，相应的租金起算日应当为2016年6月18日。该案经法院二审判决，驳回了被告的诉讼请求，并确认原告将租赁物业交付给被告的时间为2015年9月30日。现该判决已经生效，但被告仍然未能向原告交付租金及其他相关费用。截止起诉之日，被告欠付原告房屋租金150余万元、物业费49万余元。鉴于被告已经多次逾期缴纳被告租赁房屋的租金以及物业管理费，原告已经于2017年4月7日向被告送达了《解除合同通知书》。汉唐酒店、袁斌、丁贵淑是上述租赁物的实际使用人及经营者，应对上述债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼，请求判决如前所请。被告袁旭辉、汉唐酒店、袁斌、丁贵淑共同答辩称，1、原告请求确认本案合同已于2017年4月10日解除没有事实依据；2、原告主张答辩人拖欠房屋租金、物管费与事实不符。答辩人共支付了约440万元（不包括50万元的租赁保证金）的房租及物管费，远远超出了合同约定的房租、物管费金额；3、原告与袁旭辉针对3层商业用房签订的是以租待售协议，答辩人依约支付了100万元的购房定金，双方之间的合同关系已由租赁转变为了买卖性质。后答辩人了解到房屋存在限制销售、不能交易过户的情况，一直要求原告进行协调处理，此期间原告允许答辩人以缴纳租金的方式继续使用房屋，待其办理好相关手续后再履行买卖过户手续。故原告存在严重的过错，而被告并不存在违约行为。在本案审理过程中，袁旭辉向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还7套物业服务用房违法收取的租金239904.72元、物业费41722.56元，合计281627.28元；2、判令反诉被告退还租赁保证金553083元；3、判令反诉被告依照协议约定赔偿当年租金标准10个月的租金作为违约金，共计1632241元；4、判令反诉被告双倍返还反诉原告购房定金2000000元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告对东原财富富广场项目5、6、7#楼第3层房屋、7#1层1-10、1-11号房屋进行装修造成的直接经济损失为16222276元（装修具体损失以法院委托评估机构单位进行鉴定后的鉴定结论为准）。上述五项金额合计为20689227.28元；6、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年5月25日袁旭辉与君腾公司签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》约定：反诉被告向反诉原告出租该物业系按以租待售方式进行的，反诉原告享有对该房屋优先购买权，即反诉原告在签署本合同之日起10个工作日内向反诉被告支付用于购买该商业用房的定金100万元，即为反诉原告自愿购买该物业之明确意思表示，该定金作为该商业用房购房价款支付之组成部分。反诉原告于2015年6月16日向反诉被告支付了该定金100万元。之后，反诉原告依约定进场装修。其间反诉原告多次催促反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告均以各种理由拖延，后反诉原告自行到相关部门查询得知，本案所涉3层房屋中的3-19、3-23、3-28、3-43、3-48、3-52、3-55号7套房屋（共计289.74㎡）为物业服务用房、杂物间等限制销售状态，并且该七间房屋零散分布在该层。因反诉原告购买整层房屋系用于经营酒店，处于酒店的安全和舒适度、品牌度因素的考虑，中间夹杂着物业用房严重影响了酒店的经营和品牌声誉，反诉原告已无法按其用途继续使用该商业用房。依照双方以租待售协议第16.1.2、16.1.13条的约定，反诉被告应当退还租赁保证金及按当年租金标准10个月的租金作为违约金作为赔偿。据此，反诉被告在签订合同时故意隐瞒房屋受限制交易的情况，将无处分权的物业服务用房按商品房的方式和价格销售或出租给反诉原告，反诉原告为实现经营目的，投资约1600万元装修并投入使用，因反诉被告的过错行为导致反诉原告遭受巨大经济损失，故反诉原告向法院提出反诉请求如前。君腾公司针对反诉答辩称，1、袁旭辉、汉唐酒店、袁斌、丁贵淑对租赁范围内存在物管用房、杂物间等是明知的。答辩人不存在违法收取被答辩人租金的问题；2、被答辩人在明知在租赁范围内有物管用房、杂物间、管井等设施的情况下，仍然占用了该物管用房、杂物间、管井等，并且还获得了相关部门的批准，其不利后果应当由其自身承担，其装修部分不应当由答辩人承担；3、被答辩人并未能按照双方签订的以租待售协议履行自身的义务，双方约定以租待售的条件并未成就，双方仍然履行的是租赁合同关系，合同解除的过错在被答辩人，答辩人不应当赔偿被答辩人10个月的违约金。被答辩人支付的100万元购房定金答辩人有权予以没收。本案审理过程中，反诉原告袁旭辉于2018年9月25日申请撤回对观山湖区长岭北路6号5、6、7号栋负1-10、1-11商业用房提出的反诉请求。本诉原告君腾公司于2018年9月28日申请撤回对观山湖区××、××、××1-11商业用房提出的本诉请求。经审理查明，2015年5月25日，原告君腾公司作为甲方与被告袁旭辉作为乙方签订《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》，约定：甲方将坐落于贵阳市观山湖区长岭北路6号东原财富广场项目5、6、7号栋3层的全部商业用房出租给乙方使用。该商业房位置在合同附件一《平面图》中以红色予以标注。该商业用房的计租面积为建筑面积共3548.35平方米。该建筑面积为贵阳市房产测绘队预测绘面积。该租赁商业用房为毛坯房。甲、乙双方约定的租赁期限为2年，租赁期限（包含免租期6个月）以交付日为起算日，租赁终止日为租赁期满年与交付日相同的公历日历日。装修免租期为6个月，从交付日起计算。起租日为装修免租日租期届满后的次日。自起租日开始，乙方按照本合同的约定承担商业用房的租金。第1个租赁年度（2015年6月30日至2016年6月29日包含6个月免租期）：每月每平方米租金46元，月租金163224.10元，6个月租金共计979344.60元。第2个租赁年度（2016年6月30日至2017年6月29日）：每月每平方米租金46元，月租金为163224.10元，12个月租金共计1958689.20元。租金由乙方按季度支付，每季度租金为489672.30元。乙方应于该商业用房交付之日起10个工作日内向甲方预付首期租金，并于本期租赁期届满前10个工作日支付下期租金（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付日期顺延至节假日后第一天）。东原财富广场项目前期物业管理由甲方按贵阳市相关规定委托贵阳君晟物业管理有限公司。乙方自商业用房交付之日起开始计取物业管理费用及其他费用。物业管理费以建筑面积计算，按9元/月/平方米的标准计算。乙方需在签署本合同之日起10个工作日内向甲方交纳租赁保证金1000000元，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行合同约定租赁之相关义务的保证。甲方需在乙方装修完成后10个工作日内，将租赁保证金50%共计500000元无息退还乙方。双方认可的租赁期满后，乙方全部履行本合同条款、规定和条件，且无违约行为，经乙方书面提出，甲方需在10个工作日内将租赁保证金（不含利息）500000元（大写伍拾万整）以人民币转账形式一次性退还乙方。协议第五章“以租待售之条件与实施”中约定：甲方向乙方出租该物业，系按以租待售方式进行的。乙方享有于租赁期限届满时优先购买该物业的权利，即乙方在签署本合同之日起10个工作日内向甲方支付用于购买该商业用房的定金1000000元，即为乙方自愿购买该物业之明确的意思表示，该定金作为该商业用房购房价款支付之组成部分。以租待售价格为建筑面积每平方米11500元，购房价款总计40806025元。乙方应于2017年9月30日前支付购房价款的50%（包括定金），分三期付清：1、2016年11月30日支付6000000元。2、2017年4月30日支付6000000元。3、2017年9月30日支付8403012.50元，总计为20403012.50元（自乙方交清房款甲方停止收取租金）。剩余的50%购房价款由乙方向银行申请贷款。如因乙方的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方在收到甲方发出的书面通知之日起30日内支付不足款项，逾期则甲方有权单方解除合同，合同解除后，甲方有权扣除100万元保证金作为违约金，扣除该100万元后甲方在30日内将乙方已付款项无息退还乙方。乙方按合同约定做出购买该商业用房的明确意思表示后，甲乙双方于10个工作日内签署商品房买卖合同及补充协议。乙方未按合同约定做出购买该商业用房的明确意思表示的，甲方视为乙方放弃对该商业用房实施以租待售的方式，甲方将全额没收该定金100万元，不予退回乙方，同时租赁到期后乙方所租赁物业甲方有权立即无条件收回。协议还约定：未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式擅自将所租房屋转租、分组、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换。不得委托或特许第三方经营和管理该商业用房。在租赁期内，乙方逾期交付租金或物业管理费或其他应付费用之一或全部的，除应如数补交外，每逾期15日，乙方应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。拖欠租金、物业管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（包含30天）的，自乙方收到甲方整改通知30日内未进行改正，甲方有权单方面终止合同，收回该商业用房，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方并有权要求乙方支付合同解除时租金标准10个月的租金额作为违约金。租期届满乙方未按合同约定执行购买权利或合同无论何种原因被解除时，乙方应在租期届满的次日或者合同解除后的七日内按商业用房正常使用后的现状交还给甲方。乙方逾期交还的，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按合同最后一个月日租金的10倍支付违约金。甲方有权自行处理乙方在该商业房内的任何物品及保留追收因处理遗留物品产生其他费用的权利。甲方因向乙方催讨租金或其他费用所支出的费用（包括律师费用），及甲方因行使合同项下其它任何权利而支出的费用，均由乙方承担。甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同有关的所有文件、通知或者其它往来函件均应以书面做出。以邮寄形式作出的任何通知以邮局出具挂号投邮收据作为已送达的有效证明，寄出后第3个工作日将被视为送达。上述合同签订后，袁斌于2015年6月16日向贵阳君晟物业管理有限公司支付100万元，该公司于同日出具《收据》，载明收到袁旭辉东原财富广场项目5、6、7号栋3层购房保证金100万元。袁斌又于2015年6月16日、6月19日分别向贵阳君晟物业管理有限公司支付479027元和209373元，该公司于2015年6月19日出具《收据》，载明收到袁旭辉租赁保证金50万元。2015年9月30日，袁旭辉在交付本案所涉第3层商业用房的《房屋交付确认书》上签字。后因袁旭辉对于上述房屋的实际交付时间持有异议，遂于2016年9月12日向贵阳市观山湖区人民法院提起诉讼，请求确认上述房屋的实际交付时间为2015年12月18日。该案经本院二审于2017年3月20日作出（2017）黔01民终1677号民事判决，判决驳回袁旭辉的诉讼请求，确认本案所涉房屋的交付时间为2015年9月30日。该判决书中还查明如下事实：2015年6月18日，案涉房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。同年9月14日，袁旭辉对案涉房屋开始进行装修施工，施工期限为2015年9月14日至2016年3月13日，并在贵阳君晟物业管理有限公司进行了备案。2015年12月18日贵阳市公安消防支队出具了筑公消字（2015）第0629号建设工程消防验收意见书，综合评定东原财富广场5、6、7、9#楼（土建）工程消防验收合格。2016年11月1日，君腾公司与袁旭辉共同在《2016年10月24日给袁旭辉的通知附表——（无争议费用缴费清单）》上签章，该附表中载明：本案所涉第3层商业用房2016年6月18日至9月17日的租金为489672.30元，应交租金日期为2016年6月18日；2016年9月18日至12月17日租金为489672.30元，应交租金日期为2016年9月18日。装修押金退款50万元，扣除6栋4楼顶广告牌整改押金1万元及隔墙卫生费1000元后，剩余489000元抵扣袁旭辉欠付的各项费用。同时，该附表备注中载明：经双方协商确定，其他有争议部分款项待法院判决结果为准。2016年11月2日，丁贵淑向君腾公司支付房租及物管费789617.22元。本案审理中，被告主张丁贵淑于2016年11月2日支付的款项，另将经双方同意以被告支付的50万元保证金抵扣房租后即完成了对上述《无争议费用缴费清单》款项的支付。原告君腾公司亦认可：除前述2015年6月被告向贵阳君晟物业管理有限公司支付的500000元租赁保证金外，还于2015年6月19日向贵阳君晟物业管理有限公司支付了另外500000元租赁保证金，该笔款项用于抵扣房租后，本案所涉第3层商业用房2016年6月18日至12月17日的租金在签署上述《无争议费用缴费清单》后即支付完毕。针对本案所涉3层房屋租金缴纳问题，被告还向本院提交如下证据材料：1、2017年5月22日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账489672.30元的转账回单凭证1份（回单上注明：袁旭辉3月18日至6月17日租金）；2、2017年5月31日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账489672.30元的转账回单凭证1份（回单上注明：代袁旭辉转6月18日至9月17日3个月房租）；3、2017年6月6日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账570283.10元的转账回单凭证1份（回单上注明：代袁旭辉转房租费和物业费），被告主张该笔转账中的489672.30元系其支付的2016年12月18日至2017年3月17日的房租；4、2017年9月12日，丁贵淑通过建设银行向君腾公司转账489672.30元的转账回单凭证1份（回单上注明：代袁旭辉转3个月房租），被告主张该笔款项系用于缴纳2017年9月18日至2017年12月17日的房租。原告君腾公司对上述款项的支付时间和数额均予以认可，但对款项的性质持有异议，认为上述款项已非房屋租金性质，而应是合同解除后被告应支付的房屋占有使用费。另查明，本案所涉3层商业用房交付后，由被告汉唐酒店作为经营场地使用，该层房屋装修中进行了隔层施工，现该层房屋实际为两层酒店房间。该酒店于2016年7月18日取得贵阳市公安消防支队观山湖区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。再查明，被告袁旭辉与袁斌系父子关系，袁斌与丁贵淑为夫妻关系。汉唐酒店系袁斌作为经营者于2016年6月16日注册成立的个体工商户。本案审理过程中，原告君腾公司还向本院提交如下证据材料：1、原告分别于2016年7月11日、8月14日、9月2日、9月30日向袁旭辉发出催缴租金及物管费的《通知》4份。被告认可收到2016年7月11日的催缴通知，但认为通知中的房租及物业费已付清。其余三份通知被告称其并未收到；2、原告于2016年12月1日向袁旭辉发出的要求其按期支付600万元购房款的《告知书》1份，用以证明被告未按照合同约定于2016年12月1日支付购房首期款600万元，经催告后至今仍未支付。被告对该份证据材料的真实性不予认可，认为其并未收到该份材料，且其并不存在逾期支付购房款的行为；3、君腾公司于2017年4月6日出具的以袁旭辉拖欠房屋租金、物管费等费用为由通知行使合同解除权的《解除合同通知书》及其于同年4月7日向袁旭辉通过邮政特快专递邮寄上述解除通知书的《公证书》各1份，用以证明原告经公证送达方式向被告送达了解除合同通知，根据合同约定本案合同已于2017年4月10日解除。被告对该组证据材料的真实性无异议，但认为经查询投递记录，该邮件并非袁旭辉签收，其没有收到解除通知；5、袁旭辉于2017年4月13日向君腾公司出具的要求解除本案合同并要求君腾公司赔偿其1800万元损失的《解除合同通知书》1份，用以证明被告在收到原告发出的解除通知后也向原告发出了解除通知。被告对该份证据材料的真实性无异议；6、君腾公司与北京隆安（贵阳）律师事务所律师于2017年4月签订的《民事委托代理协议》1份及法律服务费发票2张，用以证明原告为本次诉讼支出8万元律师代理费。被告对该组证据材料的真实性无异议，但认为该笔费用过高，应当依照贵州省律师收费办法认定；7、贵阳市房产测绘队于2018年1月30日出具的东原财富广场项目二期5、6、7号楼《面积测绘报告》及分层分户平面图，用以证明2018年1月本案所涉3层房屋中的3间物管房、4间杂物房已经调整为可以销售的商业用房。被告对该组证据材料的真实性不予认可，认为报告中未见委托单位的签章，也没有规划部门对该报告的批复意见，且分层汇总表中仍标注3层有11间物管用房。因此，不能达到原告的证明目的。另外，本案审理过程中，被告还向本院提交如下证据材料：1、2017年6月1日筑房网查询东原财富广场二期房屋销售状态的截图若干张和本案所涉3层房屋的规划平面图1张，用以本案所涉3层房屋中的3-19、3-23、3-28、3-43、3-48、3-52、3-55号七套房屋（共计289.74㎡）为限制销售物管用房和限制销售杂物间，本案合同约定的待售房屋中存在原告无权出租和出售的情况。原告对该组证据的真实性无异议，但认为无法达到被告的证明目的。涉案房屋在交付时已明确告知被告租赁范围内存在物管用房及杂物间，3层房屋并非均为合同约定的商业用房。并且本案双方的买卖关系并未形成，不存在交付不能的问题；2、分项装修协议及装修费用收据若干，用以证明被告因打算购买并长期经营本案房屋，投入16222276元进行装修。原告对该组证据的真实性不予认可；3、袁旭辉与贵阳君晟物业管理有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业管理服务协议》，其中第9条约定：“甲方同意乙方对承租物业进行隔层使用。乙方对承租物业隔层使用后须取得消防等行政职能部门合法手续，甲方在乙方取得相关合法手续不能以任何理由对乙方经营进行干涉”。用以证明物管公司同意被告对涉案房屋进行隔层装修。原告君腾公司对该份证据材料的真实性无异议，但认为物管公司同意隔层装修的前提是取得合法有效的手续，但被告并未取得规划、住建部门的合法手续，也未取得施工许可证。故达不到被告提出的证明目的。本案审理过程中，原、被告双方均认可：《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》附件一平面图为空白页。原告认可上述协议中约定的3层出租及待售商业用房面积3548.35平方米中没有扣除杂物间、物业用房的面积。被告认可上述杂物间、物业用房已装修作为汉唐酒店房间使用。本案审理过程中，根据被告提出的评估鉴定申请，本院依法委托贵州宏黔资产评估事务所对东原财富广场项目5、6、7号栋第3层及5、6、7号栋负1-10、1-11号房屋的装修现有价值进行评估鉴定。贵州宏黔资产评估事务所依照当事人提供的有关资料，经过评估师实地勘验和市场调查，于2018年3月12日作出宏黔评报字（2018）第013号《资产评估报告》，评估结果为：东原财富广场项目5、6、7号栋第3层及5、6、7号栋负1-10、1-11号房屋的装修在评估基准日2018年1月3日的评估值为1374.89万元，其中3层房屋的评估值为1333.77万元（其中7间物业及杂物用房的评估值共计为27.47万元），负1-10房屋的评估值为31.51万元，负1-11房屋的评估值为9.61万元。原告君腾公司认为该评估报告未考虑本案租赁合同的期限仅为2年，被告提供的装修合同、发票等材料缺乏真实性、被告隔层装修未经相关行政许可的因素，且对卫生间墙面瓷砖工程、客房墙面装饰工程、中央空调系统等项目的估值偏高，与市场的实际价值不符。被告对该评估报告的结果予以认可。上述事实有原、被告陈述、《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》、转账凭证、《公证书》、《面积测绘报告》、《资产评估报告》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本诉原告君腾公司、反诉原告袁旭辉在本案宣判之前分别申请撤回对观山湖区长岭北路6号5、6、7号栋负1-10、1-11号商业用房提出的本、反诉请求，系其自愿处分诉权，没有损害他人的利益，其申请符合法律规定，依法应予准许。据此，本案中本院仅针对双方就东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房提出的本、反诉请求进行审理。对此，本院认为，原告君腾公司与被告袁旭辉于2015年5月25日签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法、有效。双方当事人均应按照合同约定诚实、全面的履行各自义务。从本案合同约定的内容来看，本案并非单纯的房屋租赁合同关系，而是包含了前期的房屋租赁合同关系和租赁期限届满后为购买该房屋而建立的预约合同关系，两者之间既有一定的独立性，又存在紧密关联。一、关于被告袁旭辉是否存在逾期支付房屋租金的问题。本院认为，本案所涉3层商业用房于2015年9月30日交付给被告袁旭辉，按照合同约定，扣除6个月的装修免租期后，计算房屋租金的起租日应为2016年4月1日。被告袁旭辉应当按照合同约定在房屋交付之日起10个工作日内（即2015年10月19日前）向君腾公司预付首季度租金，此后则应按季度支付方式在每期租赁期限届满前10个工作日内支付下期租金。但是，从本案查明的事实来看，袁旭辉并未按照上述合同约定的期限支付租金。直到2016年11月1日，其与君腾公司在《2016年10月24日给袁旭辉的通知附表—（无争议费用缴费清单）》上签章，双方对2016年6月18日至12月17日的租金数额、应付日期、将50万元保证金抵扣房租等问题达成一致。因袁旭辉对本案房屋的交付时间持有异议，并已于2016年9月12日向法院提起诉讼，因此，双方在上述清单备注中明确：其他有争议部分款项待法院判决结果为准。随后，被告丁贵淑于2016年11月2日向君腾公司支付房租及物管费789617.22元，完成了对上述《无争议费用缴费清单》中无争议款项的支付。此后，丁贵淑又分别于2017年5月22日、5月31日、6月6日、9月12日针对案涉3层房屋向君腾公司进行转账汇款。虽然原告君腾公司对上述款项的支付时间和数额均予以认可，但对款项的性质持有异议，认为上述款项已非房屋租金性质，而应是合同解除后被告支付的房屋占有使用费。因此，无论丁贵淑上述付款的性质如何，被告袁旭辉本案中确实存在欠付和逾期支付房屋租金的行为；二、《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》是否已于2017年4月10日解除的问题。本院认为，虽然原告君腾公司于2017年4月7日以拖欠租金及物业费等费用为由向袁旭辉发出《解除合同通知书》，但是，根据本案合同约定，君腾公司合同解除权的成就和行使存在一定的条件限制，即袁旭辉拖欠租金、物业管理费及其他费用之一或全部达到30天以上，自其收到君腾公司整改通知30日内未进行改正，君腾公司才有权解除合同。并且，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，君腾公司无论根据合同行使约定解除权，还是依据法律行使法定解除权，均存在进行合理催告的前提条件。因此，虽然君腾公司提交了其分别于2016年7月11日、8月14日、9月2日、9月30日向袁旭辉发出催缴租金及物管费的《通知》，但是，因其与袁旭辉之后于2016年11月1日签署《2016年10月24日给袁旭辉的通知附表—（无争议费用缴费清单）》，对双方之前的租金缴纳等问题达成一致，并已实际履行。故其上述催缴通知不能作为君腾公司解除权成就和行使的合理依据。此后，虽然袁旭辉再次发生未按期支付租金的行为，但是，君腾公司却未能提交其就此再次发出催告的相关证据。因此，原告君腾公司于2017年4月7日发出的《解除合同通知书》于约于法均不能达到解除合同的法律效果。据此，原告提出的确认其与被告袁旭辉签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》已于2017年4月10日解除的请求，本院不予支持。由此，前述丁贵淑分别于2017年5月22日、5月31日、6月6日、9月12日向君腾公司进行的转账汇款应当认定为支付租金的行为；三、关于本案所涉房屋是否应当返还以及如何进行返还的问题。本院认为，虽然本案合同约定的2年租赁期限已于2017年9月30日届满，双方亦未就房屋买卖签署协议，此后被告继续使用房屋至今。因在此期间双方就该合同产生的纠纷处于诉讼审理阶段，双方对于合同的解除、返还、违约金等问题均存在争议并分别提出本、反诉请求，因此，在法院作出生效判决前，双方签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》应当继续有效，但应视为不定期租赁合同。现原告诉请要求返还房屋，被告亦表示不再履行合同，因此，本院依法判决解除《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》。根据合同约定，被告应于合同解除后的七日内按商业用房正常使用后的现状将房屋交还给原告。逾期交还的，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按合同最后一个月日租金的10倍支付违约金。因此，本院判决被告应当于本判决生效后的7日内将房屋交还给原告君腾公司。至于原告提出的要求被告将房屋恢复原状的请求，因本案中袁旭辉与贵阳君晟物业管理有限公司于2015年6月9日签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定，同意被告对承租物业进行隔层使用。袁旭辉装修时也在贵阳君晟物业管理有限公司进行了备案，并且本案房屋在装修完成后于2016年7月18日取得贵阳市公安消防支队观山湖区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。鉴于原告君腾公司与贵阳君晟物业管理有限公司存在的紧密关联关系，原告君腾公司对此应当是明知的，其此后并未就此提出异议。因此，根据合同中有关房屋应按“正常使用后的现状返还”的约定，原告君腾公司要求将房屋恢复原状的请求，本院不予支持。对于逾期返还的责任承担问题，虽然合同中有明确约定，但原告本案诉请中仅要求按每月100元/平方米的标准支付逾期房屋占用费至被告返还房屋之日止，故本院从其自愿，支持其该项诉请。关于双方本、反诉中均提出的合同解除违约金问题，根据合同约定，在租赁期限内，因一方的原因提前终止或者解除合同的，违约方应承担合同解除违约金。但因本案合同并非在约定的租赁期限内解除，且原、被告的解除权均未成就，因此，双方提出该项诉请因与约定不符，本院均不予支持；四、关于被告应当支付的房屋租金及违约金问题。根据被告提交的租金支付凭证等相关证据并结合原告君腾公司的质证意见可以认定：被告袁旭辉欠付的租金及时间段分别为：1、2016年4月1日至2016年6月17日的租金418942元，应付时间为2015年10月19日前；2、2017年12月18日至今的租金，每季度租金为489672.30元，应付时间为每季度前10个工作日支付下季度租金。被告袁旭辉逾期支付的租金及时间段分别为：1、2016年6月18日至9月17日的租金489672.30元，应交租金日期为2016年6月18日（根据《无争议费用缴费清单》中确认的应付款时间），实际支付日期为2016年11月2日，逾期137日；2、2016年9月18日至12月17日的租金489672.30元，应交租金日期为2016年9月18日（根据《无争议费用缴费清单》中确认的应付款时间），实际支付日期为2016年11月2日，逾期45日；3、2016年12月18日至2017年3月17日的租金489672.30元，应交日期为2016年12月18日（本院根据双方实际形成的付款惯例酌定），实际支付日期为2017年6月6日，逾期170日；4、2017年3月18日至2017年6月17日的租金489672.30元，应交日期为2017年3月18日，实际支付日期为2017年5月22日，逾期65日。根据合同约定，被告欠付的租金除应如数补交外，欠付和逾期支付的租金还应按照每逾期15日按逾期支付金额千分之三的标准计算违约金。据此，被告袁旭辉应当支付的租金为418942元以及从2017年12月18日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋租金（按每季度租金489672.30元的标准支付）。被告袁旭辉应当支付的逾期违约金为：1、2016年6月18日至2017年6月17日期间房租的逾期违约金为40836元；2、2016年4月1日至2016年6月17日租金的逾期违约金为：以该时间段的租金418942元为基数，按每15日千分之三的标准，从2015年10月20日起计算至该笔款项实际付清之日止；3、2017年12月18日起至本判决确定的返还房屋之日止的每季度房屋租金的逾期违约金为：以每季度的租金489672.30元为基数，按每15日千分之三的标准，从每季度前10个工作日起计算至该季度租金实际支付之日止。对于被告袁旭辉提出的返还租赁保证金553083元的反诉请求，因本案租赁合同已由本院判决解除，且也已判令被告承担支付租金及违约金的责任，故原告收取的50万元租赁保证金理应予以返还。因被告对其提出的另外53083元租赁保证金并未举证证明，本院不予支持。至于被告袁旭辉反诉提出的应当返还7间杂物、物业服务用房租金的请求，因上述7间杂物、物业用房已装修作为汉唐酒店房间使用，被告已经实际享有其使用价值及经营收益，故其该项请求，本院不予支持；五、关于被告袁斌、丁贵淑、汉唐酒店是否应当承担本案租金、违约金等责任的问题。本院认为，本案所涉3层房屋于2015年9月30日交付后，一直由汉唐酒店作为经营场地使用至今，汉唐酒店应为本案房屋的实际承租使用人。从本案租金、购房定金等费用的支付主体来看，汉唐酒店应当属于袁斌、丁贵淑等以家庭经营方式设立的个体工商户，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”的规定，被告袁斌、丁贵淑、汉唐酒店应当与袁旭辉连带承担本案租金、违约金、房屋返还等相关责任；六、关于本案房屋买卖预约合同未能履行的责任承担问题。本院认为，本案中，被告袁斌于2015年6月16日向贵阳君晟物业管理有限公司支付购房定金100万元，从本案合同的履行过程以及原告在本案审理中的相关陈述来看，原告君腾公司对于贵阳君晟物业管理有限公司代收上述定金的行为是予以认可的。因此，虽然被告未按合同约定在签署合同之日起10个工作日内（即2015年6月8日前）支付定金，但是，原告认可其代收行为的贵阳君晟物业管理有限公司接收了上述定金并出具收据，且原告对此亦未提出异议，因此，可以认定被告就租赁期限届满后购买房屋做出了明确的意思表示。根据合同约定，双方应于被告支付定金后10个工作日内签署商品房买卖合同及补充协议。但此后至今，双方并未签订上述合同。虽然双方对于未能签订合同的原因各执一词，但是，根据被告提交的筑房网查询信息及规划平面图等证据可知，本案所涉的3层房屋中确实存在7套面积共计约为289.74㎡的处于限制销售状态的杂物间和物管用房。上述限制销售的面积大约占合同约定的3层出售面积的8%，在此情况下，本案以租待售协议中的预约合同部分实际上并无法履行，因为即使双方签订了房屋买卖合同，也难以达到被告购买房屋以取得全部所购房屋所有权的合同目的。在原告提交的证明不足以证明其向被告明确告知过上述情况或者被告对预约合同无法履行亦存在重大过失的情况下，本案房屋买卖预约合同不能履行的责任应当由原告君腾公司承担。虽然原告君腾公司提交了贵阳市房产测绘队于2018年1月30日出具的东原财富广场项目二期5、6、7号楼《面积测绘报告》及分层分户平面图，用以证明上述物管房、杂物房已于2018年1月调整为可以销售的商业用房，但是因该组证据缺乏规划部门的相关文件佐证，其证据的客观性存疑。况且，即使其证明目的属实，但是因上述房屋的用途规划调整时间已经超出买卖预约合同的履行期限，其并不能成为免除原告相关责任的合理依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告君腾公司应当向被告袁旭辉双倍返还购房定金2000000元；七、关于本案房屋装修损失如何负担的问题。本院认为，虽然本案合同约定的租赁期间只有2年，但是，无论从合同约定的以租待售的内容，还是从被告支付100万元购房定金并且投入上千万元进行装修的行为来看，被告并非基于2年的租赁期间进行装修，而是以长期占有、使用房屋用于酒店经营为目的进行的装修投入。因此，本案不能简单的以2年租赁期限作为承担装修损失的考量因素。因原告君腾公司的原因导致房屋买卖合同未能签订，被告长期使用房屋的目的不能实现，其基于长期使用进行的装修投入必然遭受损失，该损失理应由君腾公司承担。据此，根据本院委托的贵州宏黔资产评估事务所作出的《资产评估报告》，本案所涉东原财富广场项目5、6、7号栋第3层房屋的装修在评估基准日2018年1月3日的评估值为1333.77万元。虽然原告对该评估报告中的部分内容提出异议，但是因其并未对此举证证明，本院不予采信。但是，鉴于从评估基准日2018年1月3日到判决确定的被告返还房屋之日存在一定的时间间隔，房屋装修必然存在一定程度的折旧损耗，本院酌情确定由原告君腾公司承担上述装修评估价值的90%，即1200.393万元。对于原告君腾公司提出的要求被告承担8万元律师费用的主张，根据合同约定，原告因向被告催讨租金或其他费用所支出的费用（包括律师费用）均由被告承担。因原告确因本案诉讼支出8万元律师费用，故其该项请求本院依法予以支持。至于双方在本、反诉中对于物业费提出的诉讼请求，因本案涉及的物业服务合同关系是建立在被告与贵阳君晟物业管理有限公司之间，其与原告虽存在密切关联，但并非同一法律主体，故该物业服务合同的法律关系与本案并非同一法律关系，本院对此不作审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除贵州君腾房地产开发有限公司与袁旭辉签订的《东原财富广场项目5、6、7#楼3层商业用房以租待售协议》；二、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑共同于本判决生效之日起7日内将坐落于贵阳市观山湖区长岭北路6号东原财富广场项目5、6、7号栋3层房屋返还给贵州君腾房地产开发有限公司。逾期未返还的，从逾期之日起按每月100元/平方米的标准，由袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑连带向贵州君腾房地产开发有限公司支付房屋占用费至其实际返还之日止；三、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑于本判决生效之日起10日内连带向贵州君腾房地产开发有限公司支付2016年4月1日至2016年6月17日的租金418942元，以及从2017年12月18日起至本判决第二项确定的房屋返还之日止的租金（按每季度租金489672.30元的标准计算）；四、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑于本判决生效之日起10日内连带向贵州君腾房地产开发有限公司支付下列逾期违约金为：1、2016年6月18日至2017年6月17日期间的逾期违约金40836元；2、2016年4月1日至2016年6月17日租金的逾期违约金为：以该时间段租金418942元为基数，按每15日千分之三的标准，从2015年10月20日起计算至该笔款项实际付清之日止；3、2017年12月18日起至本判决确定的返还房屋之日止的每季度房屋租金的逾期违约金为：以每季度租金489672.30元为基数，按每15日千分之三的标准，从每季度前10个工作日起计算至该季度租金实际支付之日止；五、袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑于本判决生效之日起10日内连带向贵州君腾房地产开发有限公司赔偿律师费用支出80000元；六、贵州君腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向袁旭辉双倍返还购房定金2000000元、房屋租赁保证金500000元；七、贵州君腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向袁旭辉赔偿装修损失12003930元；八、驳回贵州君腾房地产开发有限公司的其余本诉请求；九、驳回袁旭辉的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费266499.4元，由贵州君腾房地产开发有限公司负担66499.4元，由袁旭辉、贵阳观山湖汉唐大酒店、袁斌、丁贵淑共同负担200000元；反诉案件受理费72623元，由贵州君腾房地产开发有限公司负担50000元，由袁旭辉负担22623元；评估鉴定费100000元，由贵州君腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可以在二年内向人民法院申请强制执行。审判长  彭伦禹审判员  唐有临审判员  田 勇二〇一八年十月八日书记员  袁华丽