广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初4740号原告：东莞市中堂镇蕉利东坊股份经济合作社，住所地：广东省东莞市中堂镇蕉利村委会。负责人：莫锡权。委托诉讼代理人：周瑞波，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章双梅，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被告：林瑞亨，男，1967年8月8日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：王贤华，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一云，广东海联泰达律师事务所律师。原告东莞市中堂镇蕉利东坊股份经济合作社（以下简称蕉利东坊合作社）与被告林瑞亨土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日受理后，于2018年4月17日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蕉利东坊合作社的委托诉讼代理人周瑞波、章双梅，被告林瑞亨及其委托诉讼代理人王贤华到庭参加诉讼。本案于2018年4月17日转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年7月16日公开开庭进行了审理，原告蕉利东坊合作社的委托诉讼代理人周瑞波，被告林瑞亨及其委托诉讼代理人王贤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蕉利东坊合作社向本院提出诉讼请求：一、请求解除双方签订的《土地租赁合同》；二、请求被告立即向原告返还租赁土地，并一次性向原告支付其自2015年10月至2018年1月所拖欠的租金731192元以及滞纳金（从2015年10月起计算，按照每日万分之五，计付至实际清偿之日止，暂计至2018年2月8日为157937.47元），暂时共计889129.47元；三、请求被告承担本案全部诉讼费用，包括诉讼费、保全费与保险费等。事实和理由：2011年7月1日，原告与被告签订了关于蕉利东××村龙船洲尚未开发使用的一块面积为6073平方米土地的《土地租赁协议书》，约定由被告承租，期限为2012年1月1日至2037年12月31日，租金每月26114元，每5年递增10%。协议签订后因租赁土地未能如约交付，双方又于2013年7月1日协商一致，签订了《补充协议书》，补充约定原告自2013年7月1日正式交付土地给被告使用，且计租日期从2013年9月1日开始。然而，自土地正式交付后，被告一直未依约履行过缴纳租金的义务。根据《土地租赁协议书》第6条第4款约定，若被告未能及时缴纳租金，逾期30日仍未全部付清的，视为被告违约退租，原告有权单方解除合同。综上，原告为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼。被告林瑞亨辩称，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，签订合同时原告明确告知案涉土地是建设用地，并且出示土地证给被告，显示的是集体建设用地规划性质。双方通过正当程序签订案涉租赁合同以后，被告没有任何违约行为，相反，被告在积极地履行合同，按时支付了押金，提前支付了一个月的租金。2013年7月份原告交付土地给我方进场施工，当时被告施工是为了做物流，后原告村民出现阻止被告施工，被告就找原告当时的负责人协商，这样断断续续三个月，被告所有材料都已经进场，三个月后还是有原告的村民来闹，被告就接到了原告的负责人莫某1的电话称其已经向村委会、镇政府汇报，叫被告停工，等村委会、镇政府处理好后再施工，期间不需交租金。2013年11月份左右被告曾经三次拿钱到原告处交租金，但原告拒收，原告称等处理好后再交租金。2016年被告曾经发律师函给原告要求继续施工，但原告一直让被告等。综上，不是被告不交租金，是原告没有处理好个别村民的矛盾，原告让被告不要交租金、停工等，所以被告请求法院驳回原告诉请，原告应尽快提出解决方案。经审理查明，2011年7月1日，原告蕉利东坊合作社（甲方）与被告林瑞亨（乙方）签订一份《土地租赁协议书》，约定甲方将位于蕉利东××村龙船洲（附图）尚未开发使用的土地一块，共计6073平方米租赁给乙方作为商业性质投资使用，租赁期限为25年，自2012年1月1日至2037年12月31日，租金计4.3元/平方米×6073平方米，该协议书后附一份手绘地形图。2013年7月1日，原告蕉利东坊合作社（甲方）与被告林瑞亨（乙方）再签订一份《补充协议书》，载明由甲方与乙方于2011年7月1日起签定的东坊村龙船洲土地一块（6073平方米），合同期初因村民存在意见等种种情况，至2013年7月前甲方未将此地交付乙方使用，故乙方一直未上交租赁土地租金。现因此地的出租情况已完善，不存在争议，甲方决定于2013年7月1日正式交付给乙方使用，乙方也应履行义务，由2013年7月1日起按原合同的租金交租给甲方，计租日期为2013年9月1日起。庭审中，原、被告确认合同约定的商业性质投资使用是指建造厂房用于做物流园。上述的《土地租赁协议书》和《补充协议书》甲方处均加盖了原告及其主管单位“东莞市中堂镇蕉利村村民委员会”的公章，并由原告当时的理事长莫某1签名确认。本案中，被告主张由于原告村民闹事，原告于2013年11月份要求被告停工，但之后原告一直没有通知被告复工，被告从2013年11月就一直停工到现在。被告对此提供了前述的莫某1及村民莫某2出庭作证。证人莫某1在本案庭审中陈述：在签订《补充协议书》后，被告大概施工了一个月，村民又来捣乱，故从2013年8月份开始我要求被告停工，镇和村的领导商量过决定暂时让被告不要施工，我就把这个意见告知被告，被告曾经来过给钱，我们都不收；被告就一直停工到现在，因为要等我们处理好后才叫被告开工，原告、镇的主管部门一直对此协商，但没有结果，所以一直没有通知被告复工；且原告没有要求过被告支付租金，我不清楚为何原告在本案中起诉被告支付租金七十多万元。证人莫某2也陈述：被告与原告2011年、2013年两次签订合同，两次村民都不让被告施工。原告确认案涉租赁土地没有建设，对上述两名证人证言的真实性、合法性予以确认，但其认为莫某1向被告作出停工以及暂停缴纳租金的意思表示，没有经过原告股东代表大会或村民大会的表决同意，是莫某1擅自作出的意思表示，不构成原告对案涉租赁合同以及补充协议的变更意思表示。2018年4月17日，东莞市国土资源局中堂分局出具一份《地块权属调查情况说明》，载明：经我分局调查核实，位于东莞市中堂镇××国道××百年家具后面的工业用地，面积7298.1平方米（10.95亩），坐标：1、X553319.744，Y366888.826；2、X553327.518，Y366930.801；3、X553151.677，Y366930.567；4、X553182.218，Y36366971.651。该地块符合中堂镇土地利用总体规划，地类为建设用地，现状为未建，未办理土地使用证。该地块土地所有权属为××中堂镇××坊股份经济合作社所有。又，本院根据上述东莞市国土资源局中堂分局的情况说明向东莞市国土资源局发函调查，该局的复函中确认上述红线图及坐标所涉及的地块所有权归属中堂镇××坊股份经济合作社，涉案地块的土地利用现状（地类）为建设用地，符合中堂镇土地利用总体规划，但未办理用地审批手续，无土地使用权登记。再，原告提供了一份情况说明及《中堂镇蕉利东××村龙船洲用地现状地形图》，拟证明原、被告在《土地租赁协议书》中约定的租赁土地坐标为1、X553306.617，Y366891.978;2、X553153.747，Y366929.683;3、X553188.240，Y366973.073；4、X553228.790，Y366958.853；5、X553284.097，Y366943.644;6、X553281.935，Y366936.746;7、X553291.521,Y366933.794;8、X553292.947，Y366938.344;9、X553314.180，Y366934.367。上述租赁土地面积为6600.7平方米，该租赁土地范围在东莞市国土资源局中堂分局出具《地块权属调查情况说明》所涉及的土地范围之内。而庭审中，原、被告均确认案涉租赁土地均没有办理过农用地转为建设用地的审批手续。原告在诉讼中认为案涉《土地租赁协议书》、《补充协议书》法律效力由法院审查，假如协议书无效，则将其诉请的租金变更为场地使用费。以上事实，有原告提供的土地租赁协议书、民主决策程序审查表、股东代表大会表决情况记录表、补充协议书、地块权属调查情况说明、用地红线现状地形图及用地规划图，有被告提供的押金、租金收据、施工投资证明、见证书、收据、业扩费用缴交通知书、供电局收款收据、银行凭证、缴款通知书、发票、供用电合同、证明、律师函、情况说明，有本院向东莞市国土资源局调查的复函等材料以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，2011年7月1日原告蕉利东坊合作社与被告林瑞亨签订《土地租赁协议书》，2013年7月1日双方再签订《补充协议书》，本案争议的焦点在于：上述两份协议书的法律效力如何。原、被告在本案中确认双方《土地租赁协议书》中约定的租赁土地坐标为1、X553306.617，Y366891.978;2、X553153.747，Y366929.683;3、X553188.240，Y366973.073；4、X553228.790，Y366958.853；5、X553284.097，Y366943.644;6、X553281.935，Y366936.746;7、X553291.521,Y366933.794;8、X553292.947，Y366938.344;9、X553314.180，Y366934.367，上述租赁土地面积为6600.7平方米，本院对此予以认定。又，该租赁土地范围在东莞市国土资源局中堂分局出具《地块权属调查情况说明》所涉及的土地范围之内，根据东莞市国土资源局的复函反映，上述坐标所涉及的地块所有权归属原告，涉案地块的土地利用现状（地类）为建设用地，但未办理用地审批手续，无土地使用权登记。原、被告也均确认案涉租赁土地均没有办理过农用地转为建设用地的审批手续。但原、被告在案涉《土地租赁协议书》约定将租赁土地作商业性质投资使用，即建造厂房用做物流园。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，原、被告签订的《土地租赁协议书》，《补充协议书》已违反了前述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属于无效合同。再，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同所取得的财产，应该予以返还，被告因案涉《土地租赁协议书》，《补充协议书》所取得租赁土地应当予以返还给原告。再，关于原告诉请场地使用费的问题。原告确认案涉租赁土地尚未建设。被告主张其于2013年11月自接到原告通知后一直停工至今，被告对此提供莫某1及莫某2的证人证言为据，而莫某1为原告在案涉两份协议书中的签约代表，莫某1作证陈述其从2013年8月份开始要求被告停工并不接收被告租金，由于一直没有通知被告复工，被告就由此停工到现在。原告对上述两名证人的证言真实性、合法性均予以确认，至于原告所称莫某1向被告作出停工以及暂停缴纳租金的意思表示，没有经过原告股东代表大会或村民大会的表决同意，但莫某1为原告与被告签订案涉租赁合同的代理人，莫某1以原告名义向被告作出停工以及暂停缴纳租金的意思表示应对原告发生法律效力，原告称对上述两名证人证言的关联性不予确认没有法律依据，本院对此不予采纳。因此，原告诉请被告支付自2015年10月至2018年1月所拖欠的场地使用费及滞纳金没有事实和法律依据，本院对此予以驳回。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市中堂镇蕉利东坊股份经济合作社与被告林瑞亨签订《土地租赁协议书》、《补充协议书》无效；二、被告林瑞亨自本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市中堂镇蕉利东坊股份经济合作社返还由《土地租赁协议书》、《补充协议书》所取得的租赁土地；三、驳回原告东莞市中堂镇蕉利东坊股份经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费12691.29元（原告已预交），由原告东莞市中堂镇蕉利东坊股份经济合作社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  翟静文人民陪审员  邓晓敏人民陪审员  陈肖飞二〇一八年十月十九日书 记 员  官嘉欣陈雪桢附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。