安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0203民初2693号原告：许乃祥，男，1964年4月14日出生，汉族，小学文化，个体工商户，住芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：薛登俊，安徽泰韵律师事务所律师。被告：芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司，住所地芜湖市弋江区弋江南路**，统一社会信用代码91340200695706797C。法定代表人：叶盛，总经理。委托诉讼代理人：狄明，安徽宇浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪延生，安徽宇浩律师事务所律师。原告许乃祥诉被告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司（以下简称“博览城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月12日公开开庭进行了审理，原告许乃祥及其委托诉讼代理人薛登俊、被告瑞丰投资公司委托诉讼代理人狄明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除双方签订的物业经营合同；判令被告返还服务费33760元；判令被告承担违约金2176元。事实与理由：2015年1月18日，原告承租芜湖商品交易博览城J区06幢123、124号商铺两间，同日，被告以市场交易和经营管理活动进行组织、管理及宣传为由，要求原告签订经营物业服务合同，合同约定租期为两年，自2015年3月1日至2017年2月28日，服务费为16000元，原告实际缴付10880元。合同在履行过程中，因被告原因，自2015年3月1日起就未再开张经营，被告亦未提供服务。遂诉至本院，要求判如所请。被告辩称：原被告所签订的合同均真实、合法、有效；根据双方物业服务合同约定，若原告不能连续经营，被告有权解除合同并不予退还服务费；原告未能按照合同约定连续经营，已经构成重大违约的事实。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2015年1月18日，许乃祥承租了瑞丰投资公司J区06幢109、110、123、124号四间商铺。庭审中，双方一致认可109、110号商铺只需交纳36000元保证金。对于123、124号商铺，许乃祥（乙方）与瑞丰投资公司（甲方）就123、124号商铺签订了商铺租赁合同一份，合同约定租期为两年，自2015年3月1日起至2017年2月28日期满；商铺租金为12000元/年（签约之日已缴租金12000元，合同剩余租金12000元经双方约定于2016年1月10日前一次性付清）；芜湖商品交易博览城属于全年365天营业的性质，乙方在法定节假日（如春节、国庆等)、装修期(租赁期限内累计不得超过30天)、不可抗力事件及甲方、物业管理公司书面同意的期间内，可根据自己实际情况选择暂不开门营业。除该等期间外，乙方应每天按时开门营业，且每一年度开门营业时间不少于330天；如果该房屋约定使用于经营用途的，乙方同意并应当遵守甲方规定的芜湖商品交易博览城的营业时间，从2015年4月20日开始营业，每天营业时间应当为从8:30至17:30止；乙方必须依约按时缴纳租金及其他费用等，如逾期拖欠租金及其他费用，甲方有权向甲方加收违约金，违约金每日按所欠金额的1‰计算，如拖欠租金及其他费用超过60天，视为乙方重大违约，甲方有权单方面解除合同，提前收回所承租的商铺，并追究乙方违约责任，乙方接到甲方解除合同通知后应于五日内自行腾让承租房，逾期则每天应按日租金200%承担房屋占用费用，且甲方有权将承租房收回并将其另行出租或使用，且不承担违约责任；乙方有下列情形之一的，均属于重大违约，甲方有权随时单方解除合同，收回该房屋和另行出售，不退还乙方已付租金及租赁保证金，乙方还应向甲方支付相等于合同租金总金额20%的违约金并另行赔偿甲方的损失：（1）乙方拖欠租金、水电费或其它应付款项，且拖欠日期累计达60天或以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的；(2)乙方违反《中国（芜湖）商品交易博览城经营物业服务合同》[以下简称《物业服务合同》]导致该合同被解除的；合同一方向对方发出的通知、函件，以本合同确定的地址和联系方式及形式为准，若有变更应及时书面通知对方，否则一方按合同确定地址、联系方式发出的通知、函件均视为已送达对方；合同一方向对方发出的书面通知、函件，收件人不论是否有异议均应签收，拒绝签收的或退回的，均视为已经送达。同日，许乃祥（乙方）与芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司（甲方，以下简称博览城物业公司）签订《物业服务合同》一份，约定：甲方为乙方承租的J区06-123、124号商铺提供物业和经营服务并收取费用（费用含物业服务费及经营服务费），期限两年，自2015年3月1日起至2017年2月28日；乙方为物业承租人的，合同期内物业服务费标准为2880元，按年预付，二年经营服务费为16000元（8000元/年）；经营期内未经甲方书面同意，一个月内乙方擅自连续停业超过三天（含三天）或累计停业超过六天（含六天）以上均视为乙方重大违约（乙方擅自停业确认的标准，以甲方的现场视频录像或现场照片为准），甲方有权单方终止合同，且剩余服务费不予退还。上述合同签订后，瑞丰投资公司于2015年1月18日将上述四间商铺交付给许乃祥使用。2016年8月4日，瑞丰投资公司至安徽省芜湖市鑫诚公证处称其位于芜湖市瑞丰商博城三期J区一层、二层的商铺已出售或出租，因部分经营户未按合同约定经营，为此对该商铺现状进行保全证据，避免将来产生纠纷。安徽省芜湖市鑫诚公证处出具了《公证书》三份，载明：公证员罗某随同瑞丰投资公司工作人员刘胜龙、崔伟分别于2016年9月12日十时三十分至十一时四十五分、十五时零五分至十六时十分、2016年9月13日九时十分至十时十八分、2016年9月14日九时十五分至十时、十四时四十分至十五时二十五分对芜湖市瑞丰商博城三期J区一层的商铺现状进行拍摄。视频显示案涉租赁商铺连续三天在拍摄时间段内没有开门营业。2016年9月16日，瑞丰投资公司、博览城物业公司通过EMS向许乃祥发出《解除合同通知书》，通知许乃祥自2016年9月16日起解除与其签订的租赁合同及物业服务合同，要求收回原承租商铺，并要求许乃祥自上述合同解除之日起5日内腾空房屋。该邮件按照许乃祥在案涉租赁合同及物业服务合同上填写的“安庆市枞阳县前桥镇大塘村黄冲组16号联系电话138××******”地址邮寄。2016年9月20日，该邮件被退回。另查明：2015年11月14日，博览城物业公司向J区05栋108、109、122、123号商户郭正梅发出《关于按时安家“瑞丰商博城3期·首届皖南纺织品交易博览会”的通知》，该通知载明博览城物业公司将于2015年11月21日-12月20日为3期市场量身打造“首届皖南纺织品交易博览会”，请在收到本通知后及时开门营业，如未开门营业本司将按约定处理。庭审中方向出示了杨辉明、晋英贵、童忠兵三位证人证言以证明瑞丰投资公司要求商户等到2015年11月14日统一开业。因该通知的通知对象为案外人，且该通知载明内容不能证实瑞丰投资公司要求所有商户必须于2015年11月14日统一开业的事实；另杨辉明、晋英贵、童忠兵三位证人与本案被告具有利害关系，故对其证言本院均不予采信。再查明：就J06-109、110、123、124号商铺费用支付情况，许乃祥于2012年3月14日支付瑞丰投资公司12000元，瑞丰投资公司向其开具了收据一份，载明收取许乃祥租赁定金（肆间）12000元。2013年9月25日，许乃祥支付瑞丰投资公司20000元，瑞丰投资公司将原来开具的12000元票据收回，同日向许乃祥开具收据一张，载明收到许乃祥32000元租赁诚意金（肆间）。2013年12月16日，许乃祥支付瑞丰投资公司24000元，瑞丰投资公司将先前开具的32000元收据收回，同日向原告出具收据两份，一份载明收取许乃祥36000元租赁保证金（J06-109、110），另一份载明收取许乃祥20000元租赁定金（J06-123、124）。2017年2月28日，许乃祥到瑞丰投资公司处办理J06-109、110、123、124号商铺退场事宜，《商户退场审批表中》载明许乃祥就123、124号商铺应补缴租金12000元、服务费8000元、物业费2880元。同日，许乃祥支付上述费用合计22880元后[瑞丰投资公司开具发票一份，载明收到许乃祥支付的J06-123、124号商铺房屋租赁费12000元，博览城物业公司开具发票一份，载明收到许乃祥支付的J06-123、124号商铺服务费10880元]，将J06-109、110、123、124号商铺退还给了瑞丰投资公司。以上事实有原被告向本院提交的《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同》复印件一份、《中国（芜湖）商品交易博览城经营物业服务合同》复印件一份、《关于按时安家“瑞丰商博城3期·首届皖南纺织品交易博览会”的通知》复印件一份、杨辉明、晋英贵、童忠兵证人证言、租赁费发票、服务费发票、收据各一份、《公证书》复印件三份、《解除合同通知书》、EMS查询单、空铺进场交接表、商户退场审批表、空铺退场交接表复印件各一份、收据复印件四份及原被告当庭陈述等在卷证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务;当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中许乃祥租用案涉商铺后，未能按合同约定连续开门营业，瑞丰投资公司、博览城物业公司据此要求解除与其签订的租赁合同、物业服务合同符合合同约定。瑞丰投资公司按许乃祥确认的送达地址向其发出了《解除合同通知书》，该通知于2016年9月20日到达被告确认的送达地，该通知虽被退回，但应视为已送达。因许乃祥并未在此后的三个月内提出异议，故案涉租赁合同、物业服务合同已于2016年9月20日瑞丰投资公司邮寄的《解除合同通知书》到达许乃祥确认的送达地时解除，故无需本院判决解除。根据案涉物业服务合同约定“经营期内未经甲方书面同意，一个月内乙方擅自连续停业超过三天（含三天）或累计停业超过六天（含六天）以上均视为乙方重大违约（乙方擅自停业确认的标准，以甲方的现场视频录像或现场照片为准），甲方有权单方终止合同，且剩余服务费不予退还”。案涉物业服务合同解除后，许乃祥并未腾让房屋，瑞丰投资公司也未强制要求许乃详腾房，直至2017年3月7日双方办理退场手续时，瑞丰投资公司参照原合同约定的标准计收费用，许乃祥也按约支付了上述款项，办理了商铺退场交接手续。故在2016年9月20日至2017年3月7日期间，双方实际均以自己的行为形成了一个新的物业服务合同关系，且双方参照原合同标准进行了结算并且履行完毕，故该期间的物业服务合同关系因双方权利义务履行完毕而自然终止，亦无需法院判决解除。对于许乃祥就其承租的四间商铺费用支付情况，瑞丰投资公司陈述许乃祥共计支付78880元（其中109、110号商铺保证金36000元，123、124号商铺两年租金24000元、经营服务费16000元、物业服务费2880元），许乃祥则认为除上述费用外瑞丰投资公司就123、124号商铺还收取其4000元其他费用，然其并未就此提供证据证明，故对许乃祥该陈述，本院不予采纳，即许乃祥就123、124号商铺共计支付租金24000元、经营服务费16000元、物业服务费2880元。现许乃祥以博览城物业公司违约为由要求博览城物业公司退还服务费33760元并承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告许乃祥的诉讼请求。本案案件受理费减半收取429元，由原告许乃祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 肖 迹二〇一八年十月十二日书记员 周维丽附主要适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。