辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初7771号原告：徐勤虎，男，1963年3月18日出生，汉族，住址江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘丹，辽宁欣合律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路420-2号。法定代表人：丁福国，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁宁，该公司员工。被告：李永哲，男，1966年8月18日出生，汉族，住所地沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李国庆，男，1970年9月19日出生，汉族，住址沈阳市浑南区。原告徐勤虎与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、李永哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐勤虎的委托诉讼代理人刘丹，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁宁，被告李永哲的委托诉讼代理人李国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐勤虎向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同有效，同时确认房屋所有权归原告徐勤虎所有；2、撤销李永哲名下商品房合同备案登记手续，并将诉争房屋备案在徐勤虎名下；3、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；4、判令被告支付原告违约金4515元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：原告同被告昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇公司）于2006年11月13日签订商品房买卖合同，房屋地址位于沈河区，建筑面积87.88平方米，原告当时一次性付款，总房款为451446.5元，由于被告昊宇公司没有按照合同约定履行，根据合同第十五条被告昊宇公司应向原告支付违约金4515元。原告购买房屋后多次找到被告要求办理商品房买卖合同的登记备案手续，但是被告以种种理由推脱，直至2017年5月原告到沈阳市房产局查询才得知被告昊宇公司将自己购买的房屋备案到被告李永哲名下，被告昊宇公司的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉至贵院，要求将涉案房屋备案至原告名下，并支持原告其他诉请。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司辩称，在我们将涉案房屋备案到李永哲名下前，在房屋处张贴、并在报纸上发布公告，因为没有人对房屋主张权利，我们认为是空置房，所以进行了销售。我方与原告不是买卖关系，也没有抵账协议，原告要证明房款是怎么支付的。被告李永哲辩称，我正常购买的房子并入住，我当时调查房子没有备案，所以我就购买了。入住之后，我就出租给朋友开公司使用。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同、收款收据、情况说明，本院予以采信，可以证明原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司形成了商品房买卖合同关系。对原告提交的物业费、证人证言等证据，不足以证明原告所要证明的问题，本院不予采信。对被告李永哲提交的商品房买卖合同、收款收据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月13日，原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁昊宇房地产开发有限公司开发的位于沈阳市沈河区，建筑面积87.88平方米，房款支付方式为签订合同当日一次性支付，总房款451446.50元，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于2007年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起80日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”同日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为原告开具收款收据一张，货物名称为“2-12-14”，金额为451446.5元。2011年10月21，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司出具《情况说明》一份，内容为：“由于辽宁昊宇房地产开发有限公司欠税款，发票买不出来，故无法开具销售房地产发票。特此说明”。另查明，2015年11月16日，被告李永哲与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告李永哲购买被告辽宁昊宇房地产开发有限公司开发的位于沈阳市沈河区，建筑面积87.88平方米，单价为5000元每平方米，总房款439400元，一次性付款。出卖人于2015年12月16日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司为原告开具收款收据一张，收款事由为“A座12-14号房款”，金额439400元。后，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司将此份《商品房买卖合同》在房屋产权登记管理部门进行了合同备案。本院认为，原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，及被告李永哲与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均系合同双方真实意识表示，合同内容不违反我国相关法律、行政法规的效力性强制性或禁止性规定，均为合法有效的合同，对合同各方当事人均有法律约束力，合同各方均应按约定履行各自义务。那么，基于预告登记的商品房具有不动产物权的公示和公信效力，已经在房屋产权登记管理部门办理了备案的被告李永哲与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的效力应优先于原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。因此，原告的合同无法继续履行，原告可向被告辽宁昊宇房地产开发有限公司主张合同不能履行的违约责任，而原告在本案中的诉求均为继续要求被告辽宁昊宇房地产开发有限公司履行合同的相关主张，故均无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决如下：驳回原告徐勤虎的诉讼请求。案件受理费8140元，由原告徐勤虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  高书林审 判 员  周 鹏人民陪审员  张玉华二〇一八年十月三十日书 记 员  李卓月本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。