河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终775号上诉人（原审原告、保全申请人）：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。法定代表人：蒋彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张少辉，河北天捷律师事务所律师.委托诉讼代理人：李冬霞，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：辛娜，女，汉族，1984年10月30日出生，住河北省石家庄市灵寿县。被上诉人（原审被告、案外人）：韩利涛，男，汉族，1984年10月20日出生，汉族，住石家庄市桥西区。被上诉人（原审被告、被保全人）：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路130号。法定代表人：廖欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张增超，北京市太平洋中证律师事务所律师。上诉人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）与被上诉人辛娜、韩利涛、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）（2017）冀01民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天宇公司的上诉请求：石家庄中院作出的（2017）冀01民初992号民事判决依据不足，适用法律错误，应当依法改判或发回重审，理由如下：一、原审法院认定事实依据不足。1、被上诉人提交的《时代花园住宅预定合同》不能证明买卖合同关系，不应采信。《合同》未在房管局备案登记，是被上诉人之间私下签署，不应直接采信，而且从名称及内容上看，该合同仅是双方所达成的意向，而未形成买卖合同关系。第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《（商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方。”亦可印证。2、被上诉人提交的收据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被上诉人提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。3、被上诉人提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。被上诉人提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》不能证明上诉人在灵寿县以外没有住房，且被上诉人作为灵寿县村民本就享有宅基地，被上诉人已年逾32岁与丈夫孩子一起生活名下却无住房于理不合。此外，被上诉人自签署《时代花园住宅预定合同》以来，从未向开发商主张过交付房屋或催促办理过户登记手续，也可说明被上诉人订立合同并非旨在解决居住问题。二、原审法院适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条“金钱债权执行中”情形。本案仅是法院在上诉人申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论被上诉人是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不影响被上诉人的实体权利，而解除查封将导致上诉人丧失权利保障途径，于法有悖。天宇公司一审诉讼请求：请求判决继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，对仁安公司名下的3号楼1单元1902号房产查封。一审法院查明：2013年4月17日，辛娜、韩利涛与仁安公司签订《时代花园住宅预定合同》，载明：一、预定商品房的基本情况：商品房位于灵寿县，建筑面积85平方米。二、价款、付款方式及优惠：房屋单价为2862.94元/平方米，总价款243350元。首付50.69%，首付款为123350元。辛娜、韩利涛2013年4月6日支付20000元定金，2013年4月17日支付房款103350元，共计123350元。至此已缴纳总房款50%以上。辛娜、韩利涛已按照合同约定支付了部分房款。辛娜、韩利涛名下无其他用于居住的房屋。2016年8月26日，石家庄中院作出（2016）冀01财保54号民事裁定，查封或冻结仁安公司名下8000万元的银行存款或同等价值的其他财产，并于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了仁安公司开发的，位于河北省灵寿县时代花园项目下的第3号楼全部房产，涉案房屋亦在查封之列。2017年9月14日，石家庄中院作出（2017）冀01执异113号执行裁定，中止对仁安公司开发的位于灵寿县房屋的执行。另查明，仁安公司开发的时代花园房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日办理了预售许可证书，且该房屋已具备交付条件。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，该案的争议焦点如下：（一）、《商品房预定合同》的效力问题；（二）、涉案房屋的房款缴付问题；（三）、该房产是否是辛娜、韩利涛的唯一住房问题；（四）执行裁定是否适用法律错误问题。（一）关于《商品房预定合同》的效力问题。辛娜、韩利涛与仁安公司签订的《商品房预定合同》实际上为《商品房买卖合同》且是双方的真实意思表示，内容合法，并未违反法律、法规的强制性规定。天宇公司主张对辛娜、韩利涛与仁安公司签订的《商品房预定合同》真实性存疑，其理由是《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方”。对此，该院认为虽然辛娜、韩利涛与仁安公司签订的是预定合同，但从其合同内容和合同实际履行来分析，该合同具备《商品房买卖合同》的特性，且该房产已具备交付条件。仁安公司正在为办理房产证等有关手续（因天宇公司的申请查封造成手续无法办理），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，辛娜、韩利涛与仁安公司签订的商品房预售合同有效。（二）关于涉案房屋的房款缴付问题。根据辛娜、韩利涛提交的收据和银行转帐记录可以看出，辛娜、韩利涛2013年4月6日支付20000元定金，2013年4月17日支付103350元，共计123350元，至此已缴纳总房款50%以上，应认定辛娜、韩利涛已经向仁安公司支付50%以上购房款。（三）关于该房屋是否是辛娜、韩利涛唯一住房问题。根据灵寿县房地产管理处出具的房屋权属登记信息查询证明，可以证明该房屋是辛娜、韩利涛唯一房产，因此，原告认定该住房是辛娜、韩利涛唯一住房的证据材料于理不合的理由不成立。（四）关于适用法律是否错误问题。天宇公司认为《执行异议规定》第二十九条适用的前提是“金钱债权执行书”，而该案仅是法院在原告申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不会影响的实体权利，而解除查封将导致原告丧失权利保障途径，于法相悖的观点不能成立。首先，该房屋已具备了竣工条件，且仁安公司已于2016年9月2日办理了商品房预售许可证，其次，该房屋不仅具备了交付条件且具备了办理房产证条件，天宇公司的申请已经造成了辛娜、韩利涛无法办理房屋交接和无法办理房产证的困难，因此天宇公司认为该查封并不影响该标的物的实体权利的观点于法无据，该院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该案中，辛娜、韩利涛情况均符合第二十九条之规定，且无证据证明辛娜、韩利涛与仁安公司恶意串通，应认定合同有效，应当排除对涉案房屋的执行（查封）。该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条之规定，作出（2017）冀01民初992号民事判决，驳回原告江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。本案经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案外人辛娜、韩利涛对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，辛娜、韩利涛提交的《时代花园住宅预定合同》签订时间是2013年4月6日，而仁安公司对争议的3号楼的商品房预售许可证于2016年9月2日取得，因此所签定的预定合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的规定，应属于合法有效的购房合同。其次，1、辛娜、韩利涛与仁安公司《时代花园住宅预定合同》的时间是2013年4月17日，而石家庄中院查封涉案房屋的时间是2016年8月26日，即辛娜、韩利涛是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、辛娜、韩利涛购买的3号楼1单元1902号房产合同约定总房款为243350元，其提交的证据显示于2013年4月6日支付20000元定金，2013年4月17日支付103350元，共计123350元，实际支付了合同约定房款的50.69%。3、辛娜、韩利涛提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》显示，辛娜、韩利涛名下无其他用于居住的房屋。综上，辛娜、韩利涛提供的证据同时满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，故，辛娜、韩利涛对涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行。综上所述，天宇公司的上诉请求，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏天宇建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  解占林审判员  刘立斌审判员  王振健二〇一八年十月十二日书记员  崔彦茹