广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1172号原告：张莹，女，1985年5月22日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：刘学彬，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉荣，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室，统一社会信用代码91440101698654160R。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告张莹诉被告广州雅恒房地产开发有限公司(以下简称“雅恒公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月19日公开开庭进行了审理。原告张莹的委托诉讼代理人刘学彬、被告雅恒公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莹向本院提出诉讼请求：1.雅恒公司履行约定的装修义务后交付房屋；2.雅恒公司按总房价款每日万分之一标准，自2016年4月16日起至实际按约定交房之日止，支付延期交房违约金（现暂计至2017年4月16日，即暂计189070元）；3.雅恒公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月20日，张莹、雅恒公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）（下简称合同），约定张莹购买雅恒公司开发的位于广州开发区科学城广汕公路、大观路交汇处第1799号地块上盖的雅居乐富春居自编C-27栋13层1301号住房，建筑面积292.1平方米，按总价交易，总房价款518万元，张莹首付30.12%计156万元，其余按揭贷款362万元。2016年4月15日前雅恒公司交付合同项下房屋，交付使用的房屋之装饰、设备应符合双方约定标准，否则须按有关附件（毛坯交楼标准）约定负责更换；如逾期交房，雅恒公司须自约定最后交房期限次日起至实际交付之日止，按总房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同附件六约定了房屋装修前毛坯交楼标准。最后，双方另行约定了详细的“洋房装修交楼标准”。合同签订后，张莹依约支付了所有房款以及各项税费，2016年1月12日，张莹取得房屋《不动产权证书》。但张莹按约定准备收楼时竟发现雅恒公司所交付房屋仅为毛坯房，完全不符合双方最后约定的“洋房装修交楼标准”，却被不合理、不对等地要求履行诸多义务。张莹遂拒绝履行收楼及后续义务，并向雅恒公司提出交涉，要求其继续履行相关约定装修义务后交付，但雅恒公司一直推诿、拖延以至拒绝。被告雅恒公司辩称，不同意张莹的全部诉讼请求，涉案房屋在2013年9月18日已经通知竣工验收备案，张莹2015年购买时已经是现房，涉案房屋在2016年4月15日交付前，已经达到了合同约定的各项交付标准，雅恒公司也通知张莹前往收楼，张莹也已经到现场来收楼，双方仅仅因为装修的问题没有达成一致意见。张莹购买的是毛坯房，合同约定的购房价格与涉案房屋所在小区的同一栋同一户型同一时间购买的其他毛坯房均为同一价格518万元，而同一栋同一户型同一时间购买的其他带装修标准交付的房屋为600多万元。张莹提交的装修标准不是原合同附件的内容，按照装修交付不是雅恒公司的真实意思表示，同时也是显失公平的。雅恒公司对该装修标准中印章的真实性也存疑。经审理查明：2015年7月20日，张莹（乙方、买方）与雅恒公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：乙方所购商品房为雅居乐富春居自编号E-25、E-26、C-27、C-28、G-29、B-30、B-31、32、33、34、35、36第自编C-27栋幢13层1301号房，门牌地址：广州开发区悦然二街5号1301房（以下简称案涉房屋），该商品房产权登记建筑面积292.1平方米，其中套内建筑面积249.38平方米。第六条、计价方式和价款：该商品房按总价交易，总金额5180000元。第十一条、房屋交付：甲方应当在2016年4月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十二条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按总房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第七条。第十三条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十五条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十八条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理，3.按本合同附件六中有关约定负责更换。该《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的附件六、装饰、设备标准约定，雅居乐富春居一期悦然一、二、三街洋房毛坯交楼标准，外墙：优质外墙砖。门窗：铝合金窗，配玻璃。电梯大堂：墙地面铺贴瓷砖，部分石材，天花吊顶刷乳胶漆及设电梯，每户设有专用信箱。大门：木饰面门配锁及防盗眼。客饭厅：地面水泥砂浆找平，内墙抹灰。房间：地面水泥砂浆找平，内墙抹灰。卫生间：地面柔性防水表面做砂浆保护层，墙身抹灰，预留排水接驳位。厨房：地面原浆收光，墙身抹灰，预留给排水接驳位。阳台：地面原浆收光，墙身贴外墙砖，栏杆，天花刷双飞粉。电气线路：电气线路均铺设到户内配电箱。管道燃气：预留燃气管道到户。电视电话：每户均铺设到户内弱电箱（电视、电话由买受人到相关部门报装，费用由买受人承担）。智能化系统：小区闭路监控系统、IC“一卡通”智能管理系统、小区防范系统、每户配可视对讲系统。注：发展商保留一切权利，发展商可按实际情况需要以同等质素之建筑用料及设备代替上述所列各项。该《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七本合同补充协议第六条第4款约定：为避免室内装修对其他买受人造成影响，若合同附件六内容约定为毛坯交楼的，应于收楼后6个月内完成室内装修工程。第七条第2款约定：乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务；修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。第八条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；2.对于水电气方面的约定如下：小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提。在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第十条约定：甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第十八条的约定，并增加补充条款：乙方在第一次收楼时发现的房屋质量、装饰、设备有瑕疵时，应一次性在收楼验收表中提出存在的问题，甲方在30天内对乙方一次性提出的质量问题进行修理、更换，并承担费用，修理完成后再行交付，乙方不得再次以轻微的瑕疵（外墙及楼板渗水、开裂除外）为由拒绝收楼，但甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。第十二条约定：对《商品房买卖合同》第二十四条双方同意约定为：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函，均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或联系电话，应及时书面通知甲方，否则以按原通讯资料传送视为送达。张莹已经按约交齐房款，雅恒公司对此无异议。2016年4月1日，雅恒公司向张莹邮寄《收楼通知书》，通知张莹收楼，快递回执显示“收件人为张莹”，邮件于次日签收，显示“当前处理：妥投（他人收）”。2017年9月11日，雅恒公司向张莹邮寄发出《收楼催收函》，收件地址为“广东省广州市天河区兴华路1号25栋2楼鼎熙通信”，催收函载，就张莹于2016年4月15日办理收楼手续时提出该单位存在的相关问题回复如下：房屋已于《商品房买卖合同》约定的交楼时间前达到约定的交楼标准，张莹所提出的异议均不属于房屋质量问题，不影响收楼入住。通知张莹于2017年9月21日前办理收楼手续。张莹提交了一份落款日期为2015年7月20日的《雅居乐富春居一期洋房装修交楼标准（悦然二街5号2～25层01单位悦然二街7号2～25层02单位）》（以下简称《洋房装修标准》），载明，外墙：优质外墙砖。铝合金门窗：铝合金窗配玻璃。电梯大堂：石材等装饰材料，设电梯，每户设有专用信箱。大门：木饰面门配锁及防盗眼（仅限入户门）。玄关：地面铺石材，内墙贴墙纸、或部分木饰面、或部分镜饰面，地脚线，天花批灰油乳胶漆，灯饰，入墙鞋柜，入墙衣柜。餐厅、客厅：地面铺石材、或部分木地板，配地脚线，内墙墙纸、或部分木饰面、或部分贴石材，天花批灰油乳胶漆，灯饰，中央空调，电视柜，壁柜。卧室、主卧室：门，地面铺木地板配地脚线，内墙贴墙纸、或部分木饰面，天花批灰油乳胶漆，灯饰，衣柜（其中3个卧室有），书柜（其中1个卧室有），中央空调。工人房：门，地面铺地砖配地脚线，内墙批灰油乳胶漆，天花批灰油乳胶漆，灯饰，空调（分体）。工人房卫生间：门，地面铺地砖，内墙贴瓷砖，天花批灰油乳胶漆，灯饰，座厕，洗脸盆，龙头，五金配件，排气扇，地漏。卫生间：门，地面铺石材，内墙贴石材，或部分镜饰面、或部分马赛克，天花批灰油乳胶漆，灯饰，座厕，洗脸盆，洗手台，浴缸或淋浴格，龙头，五金配件，排气扇，地漏。厨房：趟门，地面铺石材，内墙贴石材，天花批灰油乳胶漆，灯饰，组合橱柜连台面，星盆连龙头，煮食炉，抽油烟机，冰箱，微波炉，消毒柜。阳台：地面铺地砖，天花批灰油乳胶漆，栏杆，灯饰，地漏。管道燃气：预留燃气管道到户。电气工程：每户设有独立电表，分户配电箱、管线及开关、插座、灯饰均安装完成。给排水工程：每户设有独立水表，管道铺设到户，给排水管道、洁具、热水器均安装完成。有线电视及电话：每户均铺设到户内弱电箱（电视、电话由买受人到相关部门报装，费用由买受人承担）。智能化系统：小区闭路监控系统，IC“一卡通”智能管理系统，小区周边防范系统，每户配可视对讲系统。备注：①上述所列的灯饰均不含吊灯。②发展商保留一切权利，发展商可按实际情况需要以同等质素之建筑用料及设备代替上述所列各项。甲方落款处有“广州雅恒房地产开发有限公司合同专用章”印章。乙方落款处有“张莹”手写签名。张莹主张案涉房屋应当按照该《洋房装修标准》交付。雅恒公司对该《洋房装修标准》中的印章不予确认，申请对印章的真实性进行鉴定。本院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对《洋房装修标准》中的印章，与雅恒公司、张莹均持有的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》以及张莹持有的《雅居乐富春居认购书》中的印章进行比对鉴定，该鉴定所于2018年7月26日作出穗司鉴18010080600372号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《洋房装修标准》中的印文与《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》《雅居乐富春居认购书》中的印文为同一枚印章盖印。雅恒公司预交了鉴定费3600元。雅恒公司提交了案涉房屋上下相邻的门牌地址为广州开发区悦然二街5号1001、1401、1501、1601房的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》,合同签署时间分别为2015年7月30日、2015年7月28日、2015年7月12日、2015年7月25日，合同约定上述房屋的建筑面积均为292.1平方米。其中1401、1501、1601房的房屋总价均为5180000元，1001房的房屋总价为6390768元。上述1001、1401、1501、1601房的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件六装饰、设备标准均有约定与案涉房屋合同附件六装饰、设备标准一致的内容，但1001房在上述装饰、设备标准后另记载了张莹提交的《洋房装修标准》的内容。雅恒公司主张1001房为精装修房屋，所以合同中的装修标准有所不同，相应的房屋总价也不同，而且精装修标准是附入《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》内，而非单独另行签署。雅恒公司还提交了1401房、1501房的《业主文件/钥匙签收表》《前期物业服务协议》《装修申请表》以及装修公司的营业执照、资质证书、施工图（报建图）等，拟证明1401房及1501房为毛坯交付并申请了装修，雅恒公司称1601房目前尚未收楼，未申请装修，故无收楼及装修申请资料。雅恒公司另提交了上述1001、1401、1501、1601房及案涉房屋的《雅居乐富春居认购书》，认购日期分别为2015年6月11日、2015年6月14日、2015年6月14日、2015年6月24日、2015年6月14日，记载：1401、1501、1601房的物业装修标准为毛坯交楼，其中1601房认购书中的装修标准为从“标准装修”打印字迹修改为“毛坯交楼”手写字迹（上盖雅恒公司印章）；1001房的装修标准为豪华装修；案涉房屋的装修标准为毛坯装修（上盖雅恒公司印章），但其中“毛坯”装修字迹为在“标准”装修打印字迹上添加的手写字迹。张莹提交其持有的案涉房屋的《雅居乐富春居认购书》，其中装修标准为“标准装修”打印字迹，其中交付使用时间处有手写修改，由“2016年3月20日”修改为“2016年4月15日”，并盖有雅恒公司印章。案涉房屋于2013年9月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其中工程竣工验收备案文件目录有“工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，备案机关认为需要提供的有关资料”等内容。张莹在庭审中确认案涉房屋在2016年4月15日已满足毛坯交楼的标准。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》《洋房装修标准》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《收楼通知书》《收楼催收函》《司法鉴定意见书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，本案争议的焦点为雅恒公司与张莹对案涉房屋装修标准的约定的真实意思，以及在该真实意思下《洋房装修标准》的效力。首先，雅恒公司提交了与案涉房屋相邻的1401、1501房的《雅居乐富春居认购书》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》以及收楼文件、装修申请文件等资料，确实可以证明上述两房屋装修交付标准确为雅恒公司所称的毛坯交付。上述两房屋的与案涉房屋均位于开发区悦然二街5号，楼层相邻，房号均为01房，房屋建筑面积也均为292.1平方米，房屋售出总价亦均为518万元，房屋的认购时间均在2015年6月期间，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的签订时间均在2015年7月期间，上述房屋并无存在明显的交易时间、户型、朝向等因素的不同，根据一般的房地产交易习惯，对于交易价格相同的上述房屋，装修标准不至于存在过大的差异。故雅恒公司所主张的案涉房屋装修标准与1401、1501房的装修标准相同，存在一定的合理性，即案涉房屋装修标准确有较大可能约定的是毛坯装修。因《洋房装修标准》中雅恒公司的印章已经中国广州分析测试中心司法鉴定所鉴定比对为真实，本院对该《洋房装修标准》的真实性予以确认。虽然双方的真实意思确较大可能为毛坯交楼，在此种前提下，雅恒公司却因自身的原因将《洋房装修标准》误签并交予张莹，对于该错误表示（重大误解）以及其主张的《洋房装修标准》显失公平，雅恒公司本可基于对该《洋房装修标准》所享有的法定撤销权申请撤销该《洋房装修标准》，但雅恒公司并未依法提请撤销该《洋房装修标准》。同时，雅恒公司答辩中称其通知张莹前往收楼，张莹也已经到现场收楼，双方仅因装修的问题没有达成一致意见，可以看出在张莹应收楼通知的要求前往收楼之时，雅恒公司已经知晓张莹主张的交楼标准及该《洋房装修标准》，直至张莹提起本案诉讼，雅恒公司所享有的撤销权已过除斥期间而归于消灭。故在《洋房装修标准》未被依法撤销的前提下，其约定的内容合法、有效。其次，虽然如上所述案涉房屋装修标准确有较大可能约定的是毛坯装修，但并不能排除双方真实意思为《洋房装修标准》中约定的装修标准。张莹提交的案涉房屋的《雅居乐富春居认购书》，其中装修标准为“标准装修”而非雅恒公司主张的毛坯装修。虽然雅恒公司亦提交案涉房屋的《雅居乐富春居认购书》，但其持有文本中对“标准装修”打印字迹手写修改为“毛坯装修”，且未有张莹的签名确认。同时房地产交易市场中确存在每套房屋均有其独立于其他房屋交易价格的现象，另相互独立的购房者自身对房屋交易中的议价能力也有所不同。故案涉房屋虽然与1401、1501房有着相同的户型及面积等，且售价相同，但确无法完全排除案涉房屋与1401、1501房存在不同的装修标准的可能。故雅恒公司与张莹的真实意思也有可能是《洋房装修标准》中约定的装修标准，在此前提下《洋房装修标准》亦合法、有效。综上，本院确认雅恒公司与张莹签署的《洋房装修标准》合法、有效，双方均应恪守履行，鉴于双方当事人未就案涉房屋办理交付手续，故张莹要求雅恒公司按照《洋房装修标准》交付案涉房屋，本院予以支持。关于张莹主张的雅恒公司逾期交房的违约责任，本院认为，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第十一条房屋交付约定：甲方（雅恒公司）应当在2016年4月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（张莹）使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。雅恒公司于2016年4月1日已向张莹邮寄收楼通知书，张莹亦确认案涉房屋在2016年4月15日之前已满足上述基本的交付条件，张莹应当按照收楼通知书的收楼时间接收房屋。关于张莹主张的案涉房屋的装修标准不符的问题，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》并无约定装修标准作为收楼的基本条件，张莹以房屋装修标准不符拒绝收楼无合同依据。故对于张莹主张的逾期交楼违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条，第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内按照《雅居乐富春居一期洋房装修交楼标准（悦然二街5号2～25层01单位悦然二街7号2～25层02单位）》向原告张莹交付广州开发区悦然二街5号1301房；二、驳回原告张莹的其他诉讼请求。案件受理费4081.4元，由原告张莹负担3981.4元，被告广州雅恒房地产开发有限公司负担100元。鉴定费3600元，由被告广州雅恒房地产开发有限公司负担。原告已经预交本案受理费，本院不予退还，被告应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  叶少燕人民陪审员  陈丽娟二〇一八年十月十五日法官助理钟陈书记员姚春华