福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初3997号 原告（反诉被告）：陈景山（ＣＨＥＮ,ＪＩＮＧＳＨＡＮ），男，1976年11月7日出生，香港特别行政区居民，Ａ）,内地联系地址福建省南安市。 委托诉讼代理人：曾华龙、黄淑芳，福建秦剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：洪振安，男，1967年6月22日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：刘振忠，福建竞得律师事务所律师。 原告陈景山与被告洪振安租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用普通程序公开进行审理。审理中，被告洪振安提起反诉，本院依法受理该反诉后，于2018年7月16日、2018年9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈景山的委托诉讼代理人曾华龙，被告（反诉原告）洪振安的委托诉讼代理人刘振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈景山向本院提出诉讼请求：1.判决洪振安退还陈景山押金人民币（以下币种均为人民币）12万元；2.判决洪振安退还陈景山未使用的租金3万元；3.判决洪振安承担本案的诉讼费用。事实和理由：双方于2017年2月17日签订租赁合同，合同约定租期五年，租金每年12万元，押金12万元，洪振安要保证陈景山可正常经营，否则洪振安须免租金三个月给陈景山另找厂地。嗣后，陈景山依约支付了押金12万元及第一年租金12万元，合计24万元。合同开始履行时，厂房就因为环保不达标被环保部门要求整改，履行合同不到半年时间，南安市人民政府办公室下发《南安市人民政府关于印发石井镇征收集体土地及集体土地房屋补偿安置工作实施方案的通知》文件，该通知从2017年9月份开始实行，洪振安于2017年底便和政府签署了征收补偿安置协议，上述事实的发生致使陈景山承租的厂房没有任何履行的可能性，同时陈景山也发现租赁厂房系属违章建筑没有任何产权手续及相关审批手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本租赁合同属于无效合同，洪振安须返还押金给陈景山。上述行为严重影响了陈景山的经营，为此陈景山于2018年1月份通知洪振安要求解除租赁合同，但洪振安一直以各种理由拖延，直至2018年3月17日即合同一年租期届满陈景山又通知洪振安要求其回收厂房，同时退还陈景山租金人民币12万元。为维护陈景山的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 洪振安辩称：1.陈景山所称环保问题不属实，因去年厦门金砖会议环保整治期间，陈景山一直在生产经营，从洪振安提交的用电明细表可以体现。2.自洪振安交付厂房及机械设备给陈景山至今，未接到陈景山任何解除合同通知。故请求驳回陈景山要求洪振安退回未使用租金3万元的诉讼请求，如陈景山要求解除合同，洪振安同意退回押金12万元，但请求其缴交石粉清运处置费、沉淀池收方费用、税收、电费及违约金。 洪振安向本院提出反诉诉讼请求：1.判决解除洪振安与陈景山于2017年2月17日签订的《租赁合同》；2.判决陈景山立即向洪振安支付代交的石粉清运处置费6349元、沉淀池收方费用12635元、税收9425元、电费9811元及违约金237元，共计38457元；3.判决陈景山承担本案全部诉讼费用。事实和理由：陈景山承租洪振安涉案厂房并不存在其所述环保问题。涉案厂房、设备位于南安市，不属于石井镇城镇规划区域，农村与城镇房屋租赁法律适用和交易规则差异较大。且涉案厂房是洪振安从南安市民委员会依法承租的，并不改变土地集体所有制性质，且系双方当事人协议租赁真实意思表示，故依法应当认定租赁合同有效。洪振安自将厂房、机械设备交付给陈景山之日起至今，未接到陈景山任何解除租赁合同的通知，陈景山也一直从事生产经营，故陈景山要求洪振安退还未使用的租金3万元没有事实和法律依据。陈景山无故不依约缴纳石粉清运处置费6349元、沉淀池收方费用12635元、税收9425元、电费9811元及违约金237元，共计38457元，依法应当承担相应的责任。为维护洪振安的合法权益，依法提起反诉，望判如所请。 陈景山针对反诉辩称，本案合同属于无效合同，自始无效，不需要解除。石粉清运处置费等费用与本案无关，是洪振安自己注册的公司产生的，与陈景山无关，故请求驳回陈景山的反诉请求。 经审理查明，陈景山为香港特别行政区居民，洪振安投资设立南安市益安石板材厂。南安市益安石板材厂向南安市民委员会租赁土地用于企业生产经营。陈景山与洪振安于2017年2月17日签订《租赁合同》一份，双方就租赁事宜作了具体约定，其中合同约定：“洪振安为合同甲方（出租方），陈景山为合同乙方（承租方）。甲方将位于石井古山一石材厂出租给乙方作为经营石材使用，石材厂包括完整厂房约800平方，变压器一台及其它水电配套设施。大切六台，红外线一台，叉车两台及其它工具。经双方共同协商达成以下协议：一、租用期限自合同生效日起五周年。付款方式为押金壹拾贰万元（首先付叁万元，合同生效半年后付玖万元）。租金每年壹拾贰万，逐年提前付清共五次，每次壹拾贰万元。二、甲方必须保证该厂房可经营生产石材，如有任何客观原因（不包括乙方自身原因）导致不能正常经营，甲方需一次性退还押金及未用完的租金。并无偿免租金三个月时间给乙方另找厂地。三、……四、合同有效期内，乙方可对厂房内设施进行整改、搭建。如有必须拆除的设施告知甲方后，甲方须配合拆除。五、合同到期合同自动终止，甲、乙双方提前六个月商定是否续租，条款另行商定，同等条件下，乙方优先续租，双方不得无故拖延。六、合同生效日：2017年3月17日。本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，双方签字后生效，未尽事宜双方另行商定。”签订合同后履行合同，陈景山陆续交付押金、租金各12万元，共计24万元给洪振安。后陈景山于2018年2月中旬停止生产至今。现双方为合同履行产生纠纷。又查明，涉案租赁厂房未办理房屋权属及建设工程规划许可证，该租赁物及厂房现已在南安市成功文化产业园规划范围内。 以上事实，有下列证据及庭审中的陈述为证：1.陈景山提供的《租赁合同》、手机银行交易记录、南安市公安局出具的户籍证明；2.洪振安提供的身份证、营业执照、福建省村集体专用收款票据、福建省排污许可证；3.本院调取的南安市民委员会出具的证明、照片，上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定。 本院认为：本案陈景山与洪振安之间因租赁合同引起纠纷，陈景山系香港特别行政区居民，故本案属涉港案件，应参照涉外案件处理。因案涉租赁物在内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与合同有最密切联系的内地法律作为准据法。 陈景山与洪振安签订《租赁合同》后，洪振安将厂房交付陈景山使用，但案涉租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证，洪振安将其用于出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《租赁合同》应依法认定为无效。洪振安请求解除双方签订的《租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同被确认无效后，出租人仍有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占用期间的租金，故陈景山仍应参照合同约定的租金标准及支付期限向洪振安支付厂房占有使用费。因租赁合同约定的生效日为2017年3月17日，鉴于双方已共同确认陈景山已于2018年2月中旬停止生产，故本院确认陈景山应支付洪振安11个月的厂房占有使用费11万元。陈景山请求洪振安返还押金及未实际使用的租金，其合理合法部分，本院予以支持，即洪振安应返还陈景山押金12万元及未实际使用的租金1万元。 因陈景山占有使用厂房期间用于经营石材，双方并未约定生产经营所产生的相关费用包含在约定的租金中，故陈景山占有使用厂房期间因生产经营所产生的相关费用应由陈景山自行承担。洪振安提供电费发票6张、南安市新景清洁服务有限公司三乡压滤站出具的现金收入凭证及对应的沉淀池收方单、南安市新景清洁服务有限公司出具的石粉清运处置费发票一张及对应收款收据4张、南安市地方税务局纳税（费）申报表2张，欲证明洪振安已代陈景山支付电费及违约金10048元、沉淀池收方费用12635元、石粉清运费6349元、税费9425元，合计38457元，陈景山对此均不予认可。本院认为：1.关于电费问题。洪振安提供的电费发票内容真实、合法，与本案具有关联性，对其证据力，本院予以认定，但因陈景山已于2018年2月中旬停止生产并搬离该厂房，故截止2018年2月份已产生的相关电费及违约金应由承租人陈景山负担，陈景山停工后产生的电费是否仍为承租人陈景山实际使用则应由洪振安承担举证责任，鉴于洪振安未充分举证证明，洪振安应承担举证不能的不利后果，故洪振安请求陈景山偿还其代为支付的电费及违约金，其合理合法部分，本院予以支持，即陈景山应偿还洪振安代其支付的电费及违约金7166.32元；2.关于石粉清运费问题。洪振安提供的石粉清运处置费发票内容真实、合法，与本案具有关联性，对其证据力，本院予以认定，该发票明确载明发生期间为2017年11月份-2018年2月份，该期间为陈景山占有使用租赁物期间，且该费用为石材行业生产所必须产生的费用，故该费用应由陈景山承担，鉴于陈景山未举证予以反驳，故洪振安请求陈景山偿还其代为支付石粉清运处置费，其合理合法部分，本院予以支持，即陈景山应偿还洪振安代其支付的石粉清运处置费6348.68元；3.关于沉淀池收方费问题。洪振安举证提供的相关现金收入凭证及沉淀池收方单载明抽取沉淀池的日期为2018年5月3日，鉴于洪振安未充分举证证明相关沉淀物均系在陈景山占有使用厂房期间产生，故洪振安请求该沉淀池收方费12635元应由陈景山承担，缺乏依据，本院不予支持；4.关于税费问题。因洪振安举证提供的2018年1月份、2月份地税纳税申报表未经相关税务部门确认，且洪振安也未举证证明其已实际支付该费用，故洪振安请求陈景山偿还其代付税费9425元，缺乏依据，本院不予支持。综上，陈景山应偿还洪振安代其支付的电费及违约金7166.32元、石粉清运处置费6348.68元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十一条第七项、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告洪振安应于本判决生效后十日内返还原告陈景山厂房占有使用费人民币10000元； 二、被告洪振安应于本判决生效后十日内返还原告陈景山押金人民币120000元； 三、驳回原告陈景山的其他诉讼请求； 四、反诉被告陈景山应于本判决生效后十日内支付反诉原告洪振安代付的电费及其违约金人民币7166.32元、石粉清运处置费人民币6348.68元，共计人民币13515元； 五、驳回反诉原告洪振安的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币3300元，由原告陈景山负担人民币440元，被告洪振安负担人民币2860元；反诉受理费人民币381元，由反诉原告洪振安负担人民币247元，反诉被告陈景山负担人民币134元。 如不服本判决，原告（反诉被告）陈景山可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）洪振安可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王一心 审 判 员  曾海根 人民陪审员  黄春水 二〇一八年十月十六日 书 记 员  黄丹妮 附：一、本案适用的相关法律条文、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。