福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初5498号 原告（执行案外人）：南安市源昌房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：侯昌财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅育纯，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：林少阳，男，1978年12月2日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人（被执行人）：黄森凤，女，1979年12月21日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人（被执行人）：郑志明，男，1978年4月7日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人（被执行人）：陈明芽，男，1978年10月20日出生，汉族，住福建省南安市。 原告南安市源昌房地产开发有限公司（以下简称“源昌房地产公司”）与被告林少阳、第三人黄森凤、郑志明、陈明芽案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源昌房地产公司的委托诉讼代理人傅育纯以及被告林少阳到庭参加诉讼。第三人黄森凤、郑志明、陈明芽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源昌房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于南安市溪美办事处老公仔山新美小区源昌中央领御x号楼x室房屋的执行；2.判决确认位于南安市溪美办事处老公仔山新美小区源昌中央领御x号楼x室房屋的所有权属于源昌房地产公司。事实和理由：南安市人民法院在办理林少阳与黄森凤、郑志明、陈明芽民间借贷执行案件时，查封及拍卖黄森凤仅在南安市房管处办理《商品房买卖合同》备案手续的南安市溪美办事处老公仔山新美小区源昌中央领御x号楼x室房屋。源昌房地产公司认为南安市人民法院查封及拍卖涉案房产严重侵犯源昌房地产公司作为房屋所有权人的利益，故而提出执行异议，南安市人民法院作出（2018）闽0583执异5号《执行裁定书》，裁定驳回源昌房地产公司的执行异议请求。为此，源昌房地产公司提起本案的案外人执行异议之诉，理由如下：一、涉案房产的所有权归属于源昌房地产公司，不属于黄森凤。黄森凤于2012年12月23日购买源昌房地产公司开发的涉案房产，双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，但该房屋仅依照行政管理法规的相关规定，办理《商品房买卖合同》备案手续，未办理房屋所有权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，合同备案登记只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因《商品房买卖合同》违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭，而本案涉案房产并未进行物权登记，黄森凤尚未取得物权，该房屋的所有权归源昌房地产公司。二、源昌房地产公司与黄森凤签订的《商品房买卖合同》于2017年12月15日解除，黄森凤对涉案房产不具有合同的权利。黄森凤在购买涉案房产时，仅支付首付款264192元，余款向中国工商银行股份有限公司南安支行（以下简称“工商银行南安支行“）贷款，由于资金链断裂，逾期支付按揭贷款本息，致使工商银行南安支行起诉要求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求源昌房地产公司承担连带清偿责任，南安市人民法院作出（2017）闽0583民初6728号民事判决书支持工商银行南安支行的诉讼请求。根据源昌房地产公司与黄森凤签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第2款的约定，源昌房地产公司有权解除《商品房买卖合同》，并自源昌房地产公司发出书面解除合同的通知送达黄森凤之日起解除，源昌房地产公司于2017年12月15日已经通知黄森凤要求解除《商品房买卖合同》，黄森凤自此对涉案房产已经不具有合同权利。三、南安市人民法院对涉案房产进行拍卖是错误的，且拍卖程序违法。本案涉案房产只办理合同登记备案手续，未办理房屋所有权登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，法院只能对涉案房产进行预查封，无权进行拍卖，而南安市人民法院却在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行拍卖，且于2017年4月12日拍卖成功。因此，南安市人民法院对涉案房产进行拍卖是错误的。再者，南安市人民法院对涉案房产进行评估、拍卖时，未通知该房屋相关权利人源昌房地产公司，违反了拍卖程序。四、南安市人民法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，驳回源昌房地产公司的执行异议请求是错误的。源昌房地产公司是以其为涉案房产的所有权人为由来提出排除执行异议，而不是以南安市人民法院（2017）闽0583民初6728号民事判决书作为依据来提出排除执行异议，该份民事判决书仅是证明黄森凤逾期偿还工商银行南安支行的按揭贷款本息，致使源昌房地产公司承担连带清偿责任，源昌房地产公司有权依据与黄森凤签订的《商品房买卖合同》的约定，解除《商品房买卖合同》。综上所述，源昌房地产公司为涉案房产的所有权人及作为执行案外人，南安市人民法院查封和拍卖涉案房产错误。为此，提起本案诉讼。 林少阳辩称，一、黄森凤于2012年12月23日向源昌房地产公司购买涉案房产，支付首付款后，向工商银行南安支行办理贷款，同时在房管部门办理了备案及登记手续，并开始按规定支付按揭房款，至2017年4月份才开始停止支付。涉案房产于2013年开始就具备办理房屋所有权产权证条件，并且已有一大部分的业主已办理产权手续。但黄森凤至今未办理产权手续，系源昌房地产公司未及时配合黄森凤办理，过错在于源昌房地产公司，源昌房地产公司以此诉称该房产不属于黄森凤，不合理，而且该房产在人民法院查封、拍卖之前已签订合法有效的书面买卖合同，且全部房款已付清，说明该房产属于黄森凤合法所有。二、黄森凤与源昌房地产公司签订《商品房买卖合同》后，已支付首付款，并向银行申请贷款，银行经审核后已将余下房款全部支付给源昌房地产公司，至此源昌房地产公司已收到涉案房产的全部款项，交易已全部完成，黄森凤已合法拥有涉案房产。涉案房产于2015年7月被法院查封，于2015年10月被法院裁定拍卖，并于2017年4月在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖成功，竞买者已向法院全额缴纳拍卖款项。在这期间黄森凤在银行按揭款均按时缴交，说明涉案房产系黄森凤合法所有，其具有合同权利，且该房产早已具备办理产权手续的条件，因此法院对该房产进行拍卖是合理合法的。2017年12月15日源昌房地产公司与黄森凤解除之前所签订的《商品房买卖合同》已无依据。三、源昌房地产公司主张其未收到法院拍卖的通知，拍卖程序违法的理由不成立。四、法院对涉案房产进行查封、拍卖是合理合法的。综上，请求驳回源昌房地产公司的诉讼请求。 黄森凤、郑志明、陈明芽均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄森凤、郑志明、陈明芽未到庭，未质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：源昌房地产公司提供的《解除商品房买卖合同通知书》，系源昌房地产公司发给黄森凤的通知书，上面有黄森凤的签名，故对其真实性，予以认定；至于合法性、关联性，待下面分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月23日，源昌房地产公司与黄森凤签订合同编号为201207901的《商品房买合同》及其补充协议，该合同约定：黄森凤向源昌房地产公司购买其开发的位于南安市溪美办事处溪美居委会“源昌中央领御”第x幢x层x号房，总价款654192元。黄森凤于2012年12月23日支付首期购房款211192元，余款443000元向银行申请按揭支付。源昌房地产公司应于2014年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给黄森凤使用。源昌房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由源昌房地产公司提供的资料交付黄森凤。如因源昌房地产公司原因，黄森凤不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，源昌房地产公司应自逾期之日起每日按黄森凤已付款的0.01％支付违约金。附件六《合同补充协议》约定：在担保期间，若黄森凤逾期归还按揭本息，经贷款银行或源昌房地产公司催告仍不履行，源昌房地产公司有权依照法律程序解除合同，合同自源昌房地产公司发出书面解除合同的通知送达黄森凤之日起解除，黄森凤应向源昌房地产公司支付该商品房总价款15％的违约金，并承担由此引起的相关费用等。合同签订后，黄森凤支付了首付款264192元，并向工商银行南安支行申请按揭贷款39万元用于支付购房款。为此，黄森凤、源昌房地产公司与工商银行南安支行于2013年2月19日签订一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定：黄森凤向工商银行南安支行借款39万元，借款期限180个月，自2013年3月4日起至2028年3月4日止，还款日为每个月的4日，黄森凤采取按月等额本息还款的方式。黄森凤以其购买的涉案房产提供抵押担保；源昌房地产公司作为保证人，为本案合同项下的贷款本息承担阶段性连带责任保证。因黄森凤仅偿还本息至2017年3月4日止，其余没有按时履行还款义务，工商银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2017年10月26日作出（2017）闽0583民初6728号民事判决，判决：一、解除工商银行南安支行与黄森凤、源昌房地产公司于2013年2月19日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、黄森凤应于本判决生效后立即偿还工商银行南安支行借款本金315455.18元及相应的利息、罚息、复利；三、源昌房地产公司对黄森凤上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向黄森凤追偿；四、驳回工商银行南安支行的其他诉讼请求。该判决已生效。判决生效后，源昌房地产公司也没有代黄森凤偿还工商银行南安支行上述款项。2017年12月14日，源昌房地产公司向黄森凤发出一份《解除商品房买卖合同通知书》，黄森凤于2017年12月15日签收。 另，2014年9月30日，林少阳因与郑志明、黄森凤、陈明芽民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年11月13日作出（2014）南民初字第5739号民事判决书，判决：一、郑志明应于本判决生效后10日内偿还林少阳借款37万元及利息（利息自2014年9月30日起至判决确定还款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、黄森凤、陈明芽对上述借款本息承担连带还款责任；黄森凤、陈明芽承担保证责任后，有权向郑志明追偿。郑志明不服本院判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2015年4月13日作出（2015）泉民终字第822号民事判决，判决：一、撤销福建省南安市人民法院（2014）南民初字第5739号民事判决；二、郑志明与黄森凤应于本判决生效之日起10日内偿还林少阳借款本金37万元及利息（自2014年9月30日起至还款之日止，按中国人民银行规定的银行同期同档次贷款基准利率计算）；三、陈明芽对上述借款本息承担连带清偿责任；陈明芽承担保证责任后，有权向郑志明、黄森凤追偿。该案判决生效后，郑志明、黄森凤、陈明芽未履行还款义务，林少阳向本院申请执行，本院于2015年7月10日作出（2015）南执字第1794号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨郑志明、黄森凤、陈明芽的银行存款人民币37万元及相应利息；或扣留、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产；二、……。本院又于2015年10月26日作出（2015）南执字第1794-1号执行裁定书，裁定：拍卖黄森凤名下址在南安市溪美办事处老公仔山新美小区源昌中央领御x号楼x室的房产（以购销合同201207901登记的内容为准）。本院在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖涉案房产，买受人傅景坤于2017年4月12日参与竞拍，最终以最高价竞得涉案房产，并向本院全额缴纳拍卖款项，但至今没有办理涉案房产的产权变更登记手续。在本院拍卖涉案房产之后，源昌房地产公司就涉案房产向本院提起执行异议，本院于2018年5月24日作出（2018）闽0583执异5号执行裁定书，裁定驳回源昌房地产公司的异议请求。源昌房地产公司不服该裁定，于收到该裁定书后十五日内向本院提起本案的案外人执行异议之诉。审理中，本院询问源昌房地产公司是否愿意将黄森凤所支付的购房款提存至法院，源昌房地产公司表示不愿意，认为其没有必要提存该款项。经向南安市不动产登记中心查询，源昌房地产公司所开发的涉案房产已于2015年12月28日办理产权初始登记。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案涉案房产登记的权利人为源昌房地产公司，故源昌房地产公司请求确认其系本案涉案房产的所有权人，符合法律规定，予以支持。 涉案房产虽然登记的权利人为源昌房地产公司，但是第一，根据源昌房地产公司与黄森凤签订的《商品房买卖合同》，在黄森凤履行完其付款义务后，源昌房地产公司应于2014年6月30日前将涉案房产交付给黄森凤使用，并应于交付使用后90日内协助黄森凤办理涉案房产的产权登记；但源昌房地产公司却没有履行其协助办证义务。为此，在没有法律依据的情况下，源昌房地产公司不能以其本应当承担的义务反过来对涉案房产主张权利。第二，本院于2015年10月26日作出（2015）南执字第1794-1号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产之时，黄森凤仍依约在偿还银行按揭贷款本息，并不存在逾期支付按揭贷款的情形，因而也不存在源昌房地产公司可以依据《商品房买卖合同》补充协议所约定的“在担保期间，若黄森凤逾期归还按揭本息，经贷款银行或源昌房地产公司催告仍不履行，源昌房地产公司有权依照法律程序解除合同，合同自源昌房地产公司发出书面解除合同的通知送达黄森凤之日起解除，黄森凤应向源昌房地产公司支付该商品房总价款15％的违约金”情形，当时源昌房地产公司对涉案房产并不享有解除权的相关权利。且即使2017年12月15日源昌房地产公司向黄森凤就涉案房产行使解除权时，该权利也是发生在本院裁定对涉案房产进行拍卖并已拍卖成交之后。如果源昌房地产公司要行使解除权，收回房产，那么其理当将其应返还给黄森凤的房屋价款654192元提交给执行法院；但是源昌房地产公司表示不愿意提存该价款。因此，源昌房地产公司既主张收回房产，又不提存该价款，如此而来，便存在双重获利的情况，一个人不能因其行为而双重获利，故源昌房地产公司的该行为明显不符合权利义务对等原则，于法无据。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，因黄森凤已支付了全部价款并实际占有该房产，且涉案房产也已具备办理产权过户的条件，故本院予以查封、拍卖，符合法律规定。综上，源昌房地产公司以其系涉案房产的所有权人，请求停止对涉案房产的执行，缺乏法律依据，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对源昌房地产公司的该诉讼请求，应予以驳回。黄森凤、郑志明、陈明芽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对源昌房地产公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认位于南安市溪美办事处老公仔山新美小区源昌中央领御x号楼x号房屋的所有权属于南安市源昌房地产开发有限公司； 二、驳回南安市源昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10342元，由南安市源昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  莫战兰 人民陪审员  张小驷 二〇一八年十月三十一日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。