四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初4241号 原告（反诉被告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区科华南路339号1栋15号楼1号。 法定代表人：刘德成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李静，女，1979年1月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：周泽，四川泽航律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇公司）与被告（反诉原告）李静物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。明宇公司的委托诉讼代理人廖茂元，李静及其委托诉讼代理人周泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令李静立即向明宇公司支付物业管理费、生活垃圾处置费8666.76元，并按每日3‰支付违约金，直至付清相关费用时止；2.判令本案诉讼费由李静负担。事实与理由：李静系南充市顺庆区滨江中路四段368号“明宇·帝壹家”19幢4单元5层1号物业（面积135.29㎡）业主，其自2010年1月1日起至2018年6月30日止未按法律规定及合同约定向原告交纳物业管理服务费（0.58元/㎡/月）8003.76元、生活垃圾处置费（6.5元/月）663元，两项合计8666.76元。依据《前期物业服务协议》约定，业主逾期未交纳物业管理服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。经明宇公司多次催收，李静一直未履行相关费用支付义务。 李静承认自2010年1月——2018年6月未向明宇公司交纳生活垃圾处理费、物业管理费。但认为，明宇公司未按前期物业管理协议约定及时处理其房屋漏水的问题，多次反映没有得到解决，李静自行请人维护并支付5800元，后要求明宇公司予以报销，明宇公司不予理睬。其次，对整个的公告部分的广告费等收支情况没有公开，对小区外产生的油烟一直未处理，基于以上事实未交纳物业管理费。明宇公司违反协议，李静不应承担诉讼费及违约金。 李静向本院提出反诉请求：1.判令明宇公司向李静赔偿支付未履行物业管理合同义务而给李静造成的损失共计10000元；2.本案的反诉费用由明宇公司承担。事实与理由：李静居住在南充市顺庆区滨江中路四段368号19幢4单元5层1号住宅，明宇公司系该小区的物业管理公司。2008年李静发现靠近文峰街的两间屋外墙渗水，导致屋内装修、家具受损，墙面起泡、落灰，期间多次找明宇公司维修外墙，但明宇公司一直不理。2014年李静自己找人维修，花去5800元，但明宇公司拒付此款。另外，李静多次要求明宇公司解决楼道油烟刺鼻、公共过道改车位影响出入等问题，均未得到解决。 明宇公司对李静的反诉辩称，明宇公司不是适格主体，外墙渗水属于房屋质量问题，相关费用应由建设单位、施工单位承担责任，明宇公司对房屋的质量不承担法律责任。根据合同约定，明宇公司已提供了物业服务，李静的诉讼请求没有事实依据，请求法院全部驳回。 本院经审理认定事实如下：李静系滨江中路四段368号“明宇·帝壹家”小区业主，房屋建筑面积135.29㎡。李静（甲方）与南充宇豪物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》第六条约定，物业费的收费标准为按照建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.58元，花园洋房、复式住宅每月每平方米1元；该协议第二十三条约定，乙方的管理服务达不到本协议约定的服务内容和质量标准的，限期整改，整改仍不达标的，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿；该协议第二十四条约定，甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。 2013年8月16日，南充宇豪物业管理有限公司变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司。2015年8月25日，成都明宇豪雅物业服务有限公司变更为成都明宇环球商业管理有限公司。 李静尚未交纳自2010年1月1日起至2018年6月30日止的物业服务费8003.76元（0.58元/㎡/月）。期间，明宇公司于2014年11月28日、2017年5月17日、2017年10月24日向李静发出物业服务欠费催收函件等。 本院认为，李静与明宇公司签订的前期物业服务协议,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议履行各自义务。明宇公司对李静所在小区提供了物业管理服务，李静应当按照协议约定支付物业管理费。双方未在前期物业服务协议中约定生活垃圾处置费的收费标准，本院参照《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］，即对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的城市居民（含暂住人口）按每户每月6.5元的标准缴纳生活垃圾处理费，由明宇公司代收代缴。 李静主张明宇公司提供的物业管理服务存在瑕疵、未达到合同约定的标准，致使其损失10000元，并提交外墙油污照片两张、房屋损坏及维护的照片四张、书面证言两份、《住房质量保证书》一份、收据及收款人何天平身份信息一份。明宇公司质证称六张照片没有显示拍摄时间，房屋本身存在起泡等客观事实；收款人未出庭作证，收条仅表示收到款项但无费用明细，三处外墙渗水不属于小范围的维修；两份书面证言的证人应当出庭作证。因此，李静所举证据真实性有待核实，亦不能达到其证明目的。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于明宇公司提供的管理服务是否未达到合同约定的标准以及李静所受损失的问题。李静提交的小区一处外墙附着油污的照片无具体拍摄时间，其照片仅能反映出明宇公司某一时段某一处外墙清洁服务不到位，物业服务是一项综合性服务，服务质量应从整体性和持续性等方面衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态。证人杨某1、杨某2无正当理由未出庭作证，故李静所举证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。关于外墙渗水问题，李静在庭审中称其于2004年与明宇公司签订前期物业服务协议，2008年开始外墙渗水，当时尚在建设单位的保修期内，因渗水不严重，未向建设单位主张权利。故就外墙渗水问题，李静可向建设单位另行主张权利。综上所述，李静拒绝交纳物业管理费等费用的主张不能成立，本院对其其反诉请求亦不予支持。 双方在合同中约定，若业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向明宇公司支付滞纳金。该滞纳金具有违约金性质，明宇公司有权主张李静承担违约金。现明宇公司主张从2010年1月1日起按每日3‰计算违约金，因违约金约定的标准过高，本院酌情按照年利率24%的标准计算违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李静于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）成都明宇环球商业管理有限公司自2010年1月1日起至2018年6月30日止的物业服务费8003.76元以及生活垃圾处置费663元，共计8666.76元； 二、被告（反诉原告）李静于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）成都明宇环球商业管理有限公司违约金，违约金计算方式：按年利率24%为标准，以每月物业服务管理费78.47元（135.29㎡*0.58元/㎡/月）为基数，自2010年1月1日起计算至2018年6月30日止； 三、驳回被告（反诉原告）李静的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（其中反诉案件受理费25元），由被告（反诉原告）李静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张琳琳 二〇一八年十月十四日 书记员  杨惠婷