广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2679号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼。法定代表人：马雄照，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李雪梅，女，1965年4月15日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：许荣维，男，1959年6月12日出生，住黑龙江省五常市，由黑龙江省哈尔滨市五常市五常镇政府诚信第一社区居民委员会推荐。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山四路盛景园三期A2幢首层4、5、6卡，二层4、5、6卡，三层1、2、3、4卡。主要负责人：刘爱华。上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）因与上诉人李雪梅、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司中山分行（以下简称浦发银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人南兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持南兴公司全部诉讼请求。事实和理由：一审判决不顾按揭银行已经拒绝办理按揭的事实，认定上诉人仍负有继续办理按揭的义务，不利于双方纠纷的解决。一、涉案房产已不存在办理按揭的可能性，不存在上诉人可以继续协助办理按揭义务的可能。涉案房产所在房地产项目已不属于预售商品房阶段，且大部分已付清款项且已出证，待办理按揭的户数较少，一般商业银行不会为小批量的业务提供按揭合作。多年来，上诉人曾就项目抵押贷款与多家商业银行洽谈，均无法找到其他合作银行。上诉人在本案中将浦发银行中山分行追加为第三人，希望该行能根据双方签订的合作协议，继续提供按揭服务。然而该行在2017年11月16日向一审法院复函，提出因上诉人与购房者存在严重纠纷，为防范风险，终止与上诉人开发的涉案房地产项目的所有按揭业务的合作。此复函表明涉案房产已不存在办理按揭的可能性。二、上诉人已经履行了合同的主要义务，根据公平原则，被上诉人应当在合理的时间内完成付款义务，应当支付购房款。1.上诉人根据浦发银行中山分行的各种要求，积极协助被上诉人办理银行按揭。并且为被上诉人单独出具担保书，愿意为贷款提供阶段性担保，上诉人已完全履行作为开发商协助业主办理银行按揭的全部义务。2.上诉人已经履行了商品房买卖合同的主要义务，为被上诉人办理销售备案登记，被上诉人也享有了合同约定的投资保底收益，实际享有了涉案房产的直接支配和排他的权利，包括全部收益权利。3.双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条第3款约定，即使非被上诉人的原因造成第三人不同意被上诉人申请的贷款额度或年限等，可以在上诉人通知之日起3日内要求被上诉人补足贷款购房价差额。此可理解为，在无过错情况下，如银行不同意按揭的贷款额度，被上诉人有义务补足，包括全额补足。上诉人要求被上诉人一次性支付房款合法、合理、合情。三、被上诉人未按照合同约定提交全部按揭资料，构成违约。上诉人于2017年8月向被上诉人发出《关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书》，载明办理按揭所需的资料，被上诉人也确认已收到该通知书，被上诉人没有按照要求提供全部按揭资料给上诉人构成违约。综上，请求二审法院根据双方约定的补充协议作出判决，以彻底解决双方之间多年的纠纷。针对南兴公司的上诉，李雪梅辩称，一审没有一一认定南兴公司不履行按揭合同的22份证据，采信与本案无关的中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）的证据进行定案，超越了审判的范围，应撤销一审判决，驳回南兴公司的诉求，依法支持李雪梅诉讼请求。事实与理由：一、南兴公司上诉称本案涉案房产已经不存在办理按揭的可能性，可南兴公司在起诉时称浦发银行中山分行曾经回复给法院的函件中并无拒绝办理按揭，故南兴公司提起诉讼请求李雪梅按照浦发银行中山分行的要求办理银行按揭，前后陈述自相矛盾。南兴公司称浦发银行中山分行是唯一一家贷款银行，不存在与其他银行合作，可南兴公司在2015年4月1日却指定李雪梅到广州银行办理按揭并交律师费。二、不能履行按揭的责任是南兴公司造成的。南兴公司与李雪梅共签订三份商品房买卖合同，李雪梅为三套商品房支付了近105万元，合同约定三个月内完成按揭。依补充协议第三条第1点的约定，买受人在收到南兴公司的通知之日起三日内按照银行要求提供申请资料。而房地产开发及银行规定按揭的流程是：首先，开发商选定按揭的贷款银行，并与之签订按揭贷款的合作协议书；其次，购房人选定预购的商品房，与开发商签订商品房预售合同，向开发商选定的银行申请按揭贷款方式付款。南兴公司作为开发商主导按揭，南兴公司与银行合作在先才能按揭，但南兴公司在合同约定的贷款期间没有与银行存在合作协议，南兴公司存在欺骗。南兴公司在2011年5月13日对同是购买皇爵广场5幢物业的袁智锋、卢超作出“出售方保证完成本次交易……备注：购房合同条款与本承诺书条款有冲突的，以本承诺书的为准”的承诺。该承诺有普遍性。南兴公司与银行没有合作协议却作此承诺，更证实贷款银行由南兴公司负责主导，否则按揭合同不能进行。一审认定南兴公司是协助按揭没有事实依据。南兴公司在2013年1月5日才与浦发银行中山分行串通签订晚了16个月的假合同，他们相互推诿，南兴公司发出假的通知是掩盖真相，把责任推给购房人。三、南兴公司出具的担保书无实质意义，是南兴公司签订虚假协议后的文字游戏。四、备案登记不是权属登记，南兴公司占有使用购房人支付的大额购房款。保底收益与南兴公司无任何牵连，法院已作出判决认定南兴公司与皇爵公司是独立的法人。五、李雪梅遵守合同，如约履行，连南兴公司请的律师费李雪梅都照常给付，因南兴公司与银行并无任何合作关系，李雪梅在三个月按揭期限内空等通知。在接到南兴公司的通知后，李雪梅都配合邮寄并询问和亲自取按揭材料，可都毫无音信。没有证据证明李雪梅的过错责任，一审认定李雪梅与南兴公司均负有一定责任证据不足。综上，南兴公司的欺骗行为使李雪梅家破人亡，大量的证据证明南兴公司违约在先，损害购房人的利益。一审认定事实不清，证据不足，应撤销一审判决，支持李雪梅的诉求。上诉人李雪梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除李雪梅与南兴公司之间关于皇爵广场5栋1811号商品房买卖合同，退还已付房款320181元，定金50000元，契税19205元，杂费2027元，律师费300元，利息179079.5元。事实与理由：一、一审法院审理程序违法。1.本案存在本诉与反诉，事实复杂，争议很大，一审法院适用简易程序，明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定。李雪梅在一审中已对适用简易程序提出异议，一审法院未按法定程序给予任何答复。2.一审法院开庭审理活动中阻止李雪梅陈述行为，剥夺了李雪梅的陈述权利。3.一审中，李雪梅提供了确实充分、证明力极强的证据，一审法院未按规定在一审判决书中阐明李雪梅证据是否采纳的理由，违反最高人民法院关于应当在裁判文书中阐明证据是否采纳理由的规定，导致错判本案。4.一审法院开庭审理程序违法，一审法院未经辩论阶段，直接宣布庭审结束。二、一审法院对涉及多个可解除合同的违约事实认定不清，适用法律错误。1.签约之日起诉争合同即不能履行，不能实现合同目的。依全国房地产开发商通用的惯例和做法，开发商一般都对外宣称能保证按揭为前提条件，也使购房人衡量手中的现金和缓解资金紧张及过后偿还房贷的能力，才与开发商签订按揭合同。李雪梅共向南兴公司购买了三套房产，合同约定的付款方式皆为商业贷款。南兴公司在签订合同时向李雪梅隐瞒了其与银行没有存在任何有关贷款合作协议的事实，主观恶意强烈且直接导致诉争合同从开始就不能履行。2.南兴公司长期不能办理按揭手续，李雪梅有权解除合同。南兴公司因自身原因不能办理贷款手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，李雪梅可以解除合同。3.南兴公司没有交付房屋钥匙，李雪梅更没有使用。南兴公司严重违约长期未能交房，李雪梅可以据此解除合同。合同约定的交房时间是2012年4月30日，而直到南兴公司在2017年7月19日发函要求提供按揭材料，南兴公司均没有完成交房义务。4.商品房买卖合同补充协议第三条第1点的约定足以证明南兴公司负责与银行按揭，即合同的三个月内完成按揭贷款是由南兴公司主导、李雪梅配合缴纳材料完成按揭。而南兴公司与购房人签按揭合同前根本没有与银行有按揭合作关系，不能履行三个月内完成承诺按揭合同的义务。一审法院无视南兴公司与银行之间的假按揭行为，将南兴公司在2017年4月25日晚了6年违约后的通知作有效认定明显错误。三、一审法院把与本案无关的其他公司的法律关系作为本案的定案依据错误。1.南兴公司和皇爵公司是由不同自然人投资或控股的有限责任公司，分属不同的法人机构。李雪梅是否从皇爵公司收取保底收益与南兴公司毫无关联，一审法院以李雪梅与皇爵公司之间的委托经营关系认定李雪梅与南兴公司之间的商品房预售合同关系，明显事实认定错误。2.一审法院模糊认定李雪梅和南兴公司对商品房担保贷款合同未能成立均负有一定责任错误。南兴公司在签订合同3个月内未有合作银行，亦从未通知李雪梅办理按揭。违约后16个月才与浦发银行中山分行签订合作协议，后浦发银行中山分行给一审法院的回函等，均是南兴公司与浦发银行中山分行之间的关系，与李雪梅无关。李雪梅无不良资信，自身满足贷款条件，即使是南兴公司违约后的通知，李雪梅也一直配合南兴公司提交相应材料，但都毫无音信。李雪梅对商品房按揭合同未能履行，不存在任何责任。四、一审判决适用简易程序，并未依法减半收取诉讼费。南兴公司起诉、李雪梅反诉均适用了简易程序审理，但一审法院却仅判决南兴公司减半收取诉讼费，对李雪梅的反诉费用却未减半，违反了《诉讼费用交纳办法》第16条的规定。综上所述，一审判决不仅违背法律规定，同时也违背了公平原则，请求二审法院依法予以撤销。针对李雪梅的上诉，南兴公司辩称：一、办理按揭的通知是从南兴公司通知之日起计算，即使没有在签订合同后三个月内通知也不影响继续办理按揭的义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，应适用于签订合同后较短时间内没有办理按揭的情况。本案特殊性在于双方已经签订买卖合同多年，且李雪梅与案外人皇爵公司签订委托经营管理合同，该合同约定10年内不得撤销。李雪梅基于委托经营合同享有了6年的业主收益，包括专享权益。虽然收益由皇爵公司支付，但是其是基于业主身份并且不可撤销的情况下才能得到，如双方要解除合同，不能仅按照返还预付款与利息来计算，李雪梅多年享有的业主收益与利息也应予以扣除。李雪梅在已经享有多年业主收益后要解除合同不利于交易安全，南兴公司认为不应解除合同。南兴公司于2017年10月10日向一审法院起诉请求：李雪梅向南兴公司付清购房款319999元（以银行按揭方式或一次性付款）。一审中，李雪梅提出反诉请求：解除南兴公司与李雪梅买售皇爵广场5幢1811号合同，南兴公司返还已付房款现金320181元、定金50000元、税金19205元、杂费2027元、律师费300元及利息179079.5元，共计570793元。一审法院认定事实：1.2011年9月5日，南兴公司(出卖人)与李雪梅(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同，约定李雪梅购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，总价款640181元，签订合同当天支付首期款320181元，余款320000元以商业贷款的方式于2011年12月5日支付；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年4月30日前，将经验收合格(指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告)并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同补充协议一约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；双方还约定了其他权利义务。该中山市商品房买卖合同已于2011年9月14日办理登记备案。同日，李雪梅（甲方）与皇爵公司（乙方）签订委托经营管理合同，约定甲方于2011年9月5日购买的中山市坦洲镇××广场××号房（建筑面积51.94平方米）全权委托乙方进行经营管理十年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止（该物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间），在上述十年期限内，甲方就该物业对乙方的上述经营管理委托为不可撤销的委托。上述十年的保底收益为第1年至第3年每月每平方米30元，第4年至第6年为每年每月每平方米递增5%，第7年至第8年为每年每月每平方米递增6%，第9年至第10年为每年每月每平方米递增7%。双方还约定了其他权利义务。一审庭审中，李雪梅确认收到2012年至今的保底收益。2.收据载明李雪梅于2011年9月5日向南兴公司支付购房定金50000元、房款270182元，代办办证杂费2027元。李雪梅于2011年9月5日向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付合同备案费600元。李雪梅于2011年11月22日向中山市地方税务局坦洲税务分局支付中山市坦洲镇××广场××号房契税19205.43元。3.2017年4月25日，南兴公司向李雪梅发出关于再次通知业主办理银行按揭贷款手续的通知，载明：请阁下于2017年5月3日到我司营销部及银行办理银行贷款按揭手续并提交银行所需资料。2017年7月19日，南兴公司向李雪梅发出关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书，载明：阁下请收到本通知书之日起10日内（或于2017年8月1日前）向我司提供如下办理银行按揭文件资料，1、阁下及配偶（若有）的身份证复印件3份；2、户口簿复印件1份（户主及阁下、阁下配偶页）；3、阁下婚姻状况载明（如结婚证或离婚证复印件1份）；4、阁下单位出具的收入证明原件（收入须是月供款的3倍以上，须由所在单位盖章并签字）；5、阁下近半年的银行交易流水账（到银行打印流水并盖银行章）及其他资产证明；6、中山市商品房买卖合同及中山市商品房销售登记备案表复印件1份；7、首付款收据复印件及刷卡纸；8、浦发银行中山分行存折正本及复印件。特别备注：上述所有复印件均需核对原件，请阁下亲临我公司办理交接文件手续；阁下提交资料后，我公司将协助提交浦发银行中山分行。如浦发银行中山分行出具同意贷款证明后，将联系阁下前往银行办理签署相关文件手续，届时请阁下带配偶一起前来办理。特此通知。同日，南兴公司向李雪梅发出关于办理银行按揭手续补足首期款的通知，载明：根据浦发银行中山分行于2014年8月7日曾经向中山市中级人民法院发出复函，提出继续开展按揭贷款业务合作的条件包括：开发商与业主均接受我行按揭额度计算方式，即对涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度。因此，阁下办理银行按揭前还需就原合同约定的交易价格与9500元/平方米计算的房屋总价的差额部分向我公司补足。请收到本通知书之日起3日内或于2017年8月1日前来我公司交付补交首期款79999元，同时领取首期款收据，作为按揭手续资料。（备注：具体银行审批按揭金额以银行最终批示为准）。4.2017年6月12日，南兴公司向浦发银行中山分行出具担保书，载明：贵行与我司于2013年1月5日签订的合作协议，约定贵行向符合购买我司项目名称为“皇爵广场”房屋的个人提供购房贷款，由于一系列的原因导致现在还没有成功办理。贵行于2014年8月7日回复中山市中级人民法院，称涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度，业主满足我行按揭贷款条件，贵行可为涉案楼盘办理按揭贷款业务。现我司作出承诺，贵行按照上述条件为以下业主办理按揭贷款，我司承诺仍按照上述合作协议为其提供阶段性连带担保。2017年6月16日，南兴公司向浦发银行中山分行发出继续办理皇爵广场业主按揭事项的咨询函。5.2017年11月8日，一审法院向浦发银行中山分行发函，询问涉案商品房能否在贵行办理按揭贷款及如不能办理的原因。2017年11月16日，浦发银行中山分行向一审法院回函，载明涉案商品房不能在该行办理按揭贷款，原因是我行于2013年与南兴公司就其开发的“皇爵广场”项目开展按揭业务合作后，发现南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，根据上级行指示，我行终止与南兴公司开发的“皇爵广场”项目的所有按揭业务合作。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李雪梅主张其与南兴公司签订商品房买卖合同和委托经营管理合同时，南兴公司与浦发银行中山分行未存在合作关系，南兴公司是采用欺骗手段骗取其签订上述合同，但其提交的证据未能证明南兴公司存在其称的欺骗行为。且合同中约定了按揭贷款方式付款，但并无明确约定具体贷款银行，从浦发银行2017年11月16日的回函可知，南兴公司与浦发银行中山分行于2013年开始合作，故一审法院认定李雪梅与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议，李雪梅与皇爵公司签订的委托经营管理合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于一次性付款的问题。根据李雪梅与南兴公司双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。南兴公司于2017年4月25日和2017年7月19日向李雪梅发出关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书，但南兴公司作为开发商，协助业主办理银行按揭贷款不仅限于通知业主提交资料及代业主向银行提交资料，还需协助业主与银行订立商品房担保借款合同。根据浦发银行中山分行于2017年11月16日向一审法院复函，其明确涉案商品房不能在该行办理按揭贷款，因南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，该行终止与南兴公司开发的“皇爵广场”项目的所有按揭业务合作。故商品房担保贷款合同未能订立，李雪梅和南兴公司均负有一定责任，并非全部归责于买受人自身的原因导致银行不批准发放贷款。一审法院认定不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司仍负有协助业主办理按揭贷款的义务。因此南兴公司主张李雪梅一次性支付剩余房款，于法无据，一审法院不予支持。关于解除合同的问题。李雪梅已按合同约定支付首期款，且已领取2012年至今的保底收益，根据公平原则，李雪梅主张解除合同，于法无据，一审法院不予支持。因合同解除而主张的其他诉求，缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回南兴公司的诉讼请求；二、驳回李雪梅的反诉请求。本诉案件受理费6100元，减半收取3050元，诉讼保全费74元，合计3124元（南兴公司已预交），由南兴公司负担；反诉案件受理费4754元（李雪梅已预交），由李雪梅负担。二审期间，上诉人李雪梅向本院提交了如下证据：1.广东省中山市第一人民法院（2015）中一法行初字第293号行政判决书，拟证明：该判决认定南兴公司与皇爵公司是两个公司，投资人与法人代表不同，一审法院以皇爵公司的关系认定本案超出法律的规定。2.2013年6月20日关于皇爵广场（5幢）业主支付商铺余款及办理银行按揭贷款手续的通知书。上诉人南兴公司质证认为：1.确认证据1的真实性，但不确认关联性；2.对证据2真实性无异议。上诉人南兴公司向本院提交了如下证据：1.房屋按揭贷款合作协议，拟证明其公司与广发银行之间的按揭贷款合作事宜；2.南兴公司与皇爵公司的企业登记档案资料，拟证明南兴公司与皇爵公司的法定代表人和股东身份情况。被上诉人李雪梅质证认为，南兴公司二审提交的证据已超过二审举证期限，不属于新证据，证据1是不真实的，没有证明效力；证据2也与本案无关联性，无证明效力。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，南兴公司与李雪梅签订的中山市商品房买卖合同办理的销售登记备案载明涉案商品房房产用途为商业。南兴公司与李雪梅签订的中山市商品房买卖合同还附有补充协议一，补充协议一第三条是关于买卖合同第六条的补充约定，其中第3点约定：如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或年限或利率的，买受人须按银行要求的贷款额度于出卖人通知之日起3日内相应补齐银行要求的资料及向出卖人补足贷款购房价差额，且办理按揭手续的期限不再顺延，买受人逾期未补交贷款购房价差额、提供资料的，出卖人有权选择解除合同，自出卖人发出解除合同通知书之日即视为合同已解除，买受人所交纳的款项不予退还，归出卖人所有，该款项作为买受人逾期付款的违约金，买受人对此表示无异议；第十条约定：买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。李雪梅与皇爵公司签订的委托经营管理合同中还约定：李雪梅保证发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将涉案商品房交付皇爵公司，逾期未办妥收楼手续并将涉案商品房交付皇爵公司的，发展商有权自行将涉案商品房交付皇爵公司，且皇爵公司有权自行行使涉案商品房的经营管理权、收益权及其他相关的一切权利；李雪梅与皇爵公司按以下方式享有涉案商品房的收益权：1.双方根据酒店公馆的年度经营状况，按照李雪梅与皇爵公司7:3的利润比例分配涉案商品房在该年度的经营利润（以该酒店公馆在该年度的经营净利润除以该酒店公馆的产权总面积后，再乘以涉案商品房的产权面积）。2.李雪梅分配涉案商品房在该年度的经营净利润的70%的具体方式为：保底收益+浮动分红。3.每年度分配四次保底收益，每季度的保底收益于（公历）下一季度第一个月的15日前分配。4.浮动分红根据酒店公馆的年度经营状况，再给予李雪梅额外分配，年度浮动分红款于（公历）次年第一个月的月底之前一次性分配给李雪梅；李雪梅每年可免费享受酒店公馆10天的度假入住权，李雪梅在每次免费入住度假前须提前一个月书面通知皇爵公司，免费度假入住权可自由转移、赠送；李雪梅在委托经营期内无须另行交纳上述十年的物业管理费，物业管理费在酒店公馆的经营成本里扣除；李雪梅保证皇爵公司充分享有上述十年内涉案商品房的经营管理权、收益权及与之相关事项的权利（买卖和抵押除外），出现李雪梅中途提前终止本合同或因李雪梅原因致使本合同无法继续履行的等任一情况的，李雪梅须按涉案商品房成交总价的30%向皇爵公司支付违约金，并赔偿由此造成皇爵公司及其他任何第三方的一切直接和预期利益损失；皇爵公司保证李雪梅能按本合同约定享有相关的收益，如皇爵公司逾期1个季度未按约定分配相关收益给李雪梅，李雪梅有权按日对皇爵公司逾期支付的收益收取万分之一的违约金。李雪梅陈述南兴公司没有在商品房买卖合同约定的收楼时间通知其办理收楼，其没有直接从南兴公司接收涉案商品房，但因有委托经营管理合同，同意皇爵公司直接从南兴公司接收涉案商品房。南兴公司确认直接将涉案商品房交付给了皇爵公司。自2012年5月1日至2017年6月30日，李雪梅共收取皇爵公司支付的涉案商品房的保底收益共计99902.12元。本院再查明，一审期间，南兴公司提交了其公司在2013年1月5日与浦发银行中山分行签订的合作协议，约定浦发银行中山分行为支持南兴公司加快皇爵广场项目的开发和销售，同意向符合条件的购买南兴公司房屋个人提供购房贷款，南兴公司提供阶段性连带担保；为购房者提供不超过总房价款住房70%、商业用房50%的贷款，住房贷款期限最长不超过30年，商业用房贷款期限最长不超过10年。二审庭审中，本院询问南兴公司在与××中山市商品房买卖合同时，南兴公司是否与相关银行存在办理按揭贷款的合作事宜，有无在商品房买卖合同约定的商业贷款付款时间前向李雪梅发出过办理按揭贷款的通知。南兴公司称与银行存在合作，没有在商品房买卖合同约定的商业贷款付款时间前向李雪梅发出过办理按揭贷款的通知。李雪梅陈述其在2013年7月15日收到南兴公司邮寄的落款时间为2013年6月20日的通知书，要求其支付涉案商品房余款及办理按揭，其随后给南兴公司邮寄了相关的办理按揭贷款资料。南兴公司确认在2013年有通知李雪梅提交向浦发银行中山分行申请按揭贷款的资料，但否认李雪梅向其公司邮寄按揭贷款申请资料。庭审后，南兴公司向本院提交了其公司与广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发银行中山分行）于2012年3月23日签订的房屋按揭贷款合作协议。该协议中约定广发银行中山分行对南兴公司开发兴建的皇爵广场项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，额度金额2000万元整，额度的有效期为1年（从2012年3月23日到2013年3月23日）；住宅贷款最高成数不超过总房价款70%，贷款期限最长不超过30年的个人住房抵押贷款，商业用房在已竣工验收后办理贷款成数最高不超过总房价款50%，贷款期限最长不超过10年的个人商业用房抵押贷款；南兴公司同意无条件地为皇爵广场楼盘房屋购房者在广发银行中山分行的按揭贷款提供连带保证担保。李雪梅在收到南兴公司于2017年4月25日、2017年7月19日发出的办理银行按揭贷款手续的通知后，在2017年5月11日和2017年8月1日向南兴公司邮寄按揭贷款资料，但南兴公司认为李雪梅邮寄的按揭贷款资料不齐全，其公司将李雪梅的按揭贷款资料邮寄给浦发银行中山分行，但该行拒收。本院又查明，自2013年开始，南兴公司因购房款支付、房屋装修等问题与购买皇爵广场物业的多名业主产生一系列诉讼纠纷。其中，本院在审理南兴公司与多名业主纠纷的（2014）中中法民一终字第583-646号案号中，发函至浦发银行中山分行咨询以下问题：“1.根据南兴公司与贵行签订的合作协议及向业主发出的办理银行按揭手续通知书，确定由贵行为业主办理涉案商品房按揭贷款。截至本案一审起诉时（2013年9月），业主蔡晓丹、王苗芳、张莉、唐锡伟、蒋媛玲、曲家锐、李静、黄丽仪、赵美华、谭义杰、何宇、雷胜辉、宫庆友、胡艳芬、陈金喜、罗李平、卢尚辉、杨淑芳、孙爽、谢英、黄传勇、袁智锋、卢超、陈联钊、杨亚有、李璐漪、朱彦禛、梁广霞、叶志珍、吴文翠、赖锦创等人称未能办理银行按揭贷款，该情况是否属实？若属实，因何原因导致无法办理涉案商品房银行贷款？2.贵行有无为皇爵广场其他商品房业主办理按揭贷款业务？何时开始不办理皇爵广场的按揭贷款业务？有无将无法办理按揭贷款的原因告知业主？3.目前能否继续为皇爵广场业主办理按揭贷款业务？”浦发银行中山分行在2014年6月6日复函称：“1.我行未向蔡晓丹等业主发放按揭贷款，原因之一是我行于2013年6月开始接连收到关于皇爵广场5幢商品房所属开发商与业主间存在纠纷的信息，当年7月中旬得知双方已涉及法律诉讼，故我行于2013年7月中旬暂停了与该楼盘按揭贷款业务合作。原因之二为，我行并未收到该函所列业主为购买皇爵广场5幢商品房的购房按揭贷款的申请材料。2.我行有为皇爵广场其他商品房业主办理按揭贷款业务，共发放6笔，于2013年7月中旬暂停了与该楼盘按揭贷款业务合作，并将无法办理按揭贷款业务的原因口头通知了开发商。3.如果皇爵广场项目和业主满足我行按揭贷款业务合作条件，我行可继续为皇爵广场业主办理按揭贷款业务。”随后，针对浦发银行中山分行复函的第3点意见，本院继续发函至该行咨询“能否进一步明确该项目开发商南兴公司目前是否符合贵行按揭贷款业务合作条件？在业主满足按揭贷款条件的前提下，贵行是否能办理涉案楼盘按揭贷款业务？”浦发银行复函称：“我行可与中山市南兴房地产有限公司就涉案楼盘（皇爵广场5栋）继续开展按揭贷款业务合作，合作条件为：1.开发商与业主均接受我行按揭额度计算方式，即我行对涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度；2.业主满足我行按揭贷款条件。如果满足以上两点合作条件，我行可为涉案楼盘办理按揭贷款业务。”李雪梅除向南兴公司购买涉案商品房外，还分别在2011年9月5日、2011年12月18日与南兴公司签订两份中山市商品房买卖合同，购买皇爵广场608号、1310号商品房。南兴公司亦在2017年10月10日提起诉讼，要求李雪梅付清该两套房的购房款，李雪梅亦提起反诉要求解除合同、南兴公司返还已付购房款等。两案的一审案号分别为（2017）粤2071民初18668号、（2017）粤2071民初18683号，二审案号分别为（2018）粤20民终2674号、（2018）粤20民终2684号。南兴公司除在2017年10月10日对李雪梅提起包括本案的三案诉讼外，还对张凤云、乐培桃等购买皇爵广场的其他业主分别提起诉讼，诉求也是要求其他业主付清相应的购房款。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李雪梅称南兴公司在签订中山市商品房买卖合同时，未与相关银行有按揭贷款合作协议却与其约定商业贷款支付购房款，南兴公司存在欺诈行为。即使李雪梅的该主张成立，然而李雪梅在合同约定的商业贷款支付时间届满时即应当知道南兴公司是否与相关银行存在按揭贷款合作关系，依法李雪梅应自该日起一年内及时行使撤销权，但李雪梅并未以南兴公司存在欺诈行为而在法定期限内请求撤销或变更双方之间的商品房买卖合同,该撤销权已归于消灭。南兴公司与李雪梅签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对南兴公司与李雪梅各自的诉求及双方抗辩理由，本案争议的主要焦点有二：一是李雪梅主张解除其与南兴公司之间的商品房买卖合同，要求南兴公司返还购房款等应否予以支持；二是若李雪梅解除合同的主张不成立，在浦发银行中山分行已明确终止与南兴公司开发的皇爵广场项目的所有按揭业务合作情况下，李雪梅是否应向南兴公司支付剩余购房款320000元。关于焦点一，即李雪梅解除合同、返还购房款等的诉求。依双方签订的商品房买卖合同约定，李雪梅在支付涉案商品房首期款320181元后，以商业贷款的方式在2011年12月5日支付余款320000元。从南兴公司与李雪梅在合同中约定由南兴公司通知李雪梅按照按揭银行的要求提供申请资料、签署贷款合同，在办理按揭后，如因李雪梅不按期供款致使南兴公司被追究保证责任的条款内容，以及南兴公司与广发银行中山分行签订的按揭贷款合作协议、南兴公司与浦发银行中山分行签订的合作协议、南兴公司向业主发出办理银行按揭贷款手续的通知书可见，南兴公司负有协助业主办理银行按揭贷款的合同义务，即南兴公司作为开发商须与相关银行存在按揭贷款合作关系，南兴公司再通知业主按照合作银行的要求提交办理按揭贷款材料，南兴公司所负的该协助义务亦符合商品房预售合同中以按揭贷款方式支付房款的交易惯例。本案中，从南兴公司提交的其公司与广发银行中山分行、浦发银行中山分行签订按揭合作协议的时间来看，南兴公司在与李雪梅签订商品房买卖合同时，以及在双方约定商业贷款付款期限届满时，南兴公司并未与相关银行存在关于为购买皇爵广场项目物业的买受人提供按揭贷款的合作关系，因此，南兴公司与李雪梅约定的在2011年12月5日以商业贷款方式支付剩余购房款320000元并不具备履行条件，南兴公司未在合同约定的商业贷款付款期限内向李雪梅发出办理按揭贷款的通知，南兴公司违约，应承担李雪梅未在约定期限内以商业贷款支付剩余购房款的不利法律责任。李雪梅作为完全行为能力人，作为商品房买卖合同的一方当事人，其亦明确清楚双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能在合同约定的商业贷款付款期内发出办理按揭贷款的通知协助李雪梅办理按揭贷款支付剩余购房款，致使李雪梅不能实现以按揭贷款的方式支付购房余款而不能实现购买涉案商品房的目的时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目，当事人可以解除合同”的规定，李雪梅依法有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”李雪梅与南兴公司在商品房买卖合同的补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。故李雪梅应在双方约定的商业贷款付款期限届满时的15日内及时行使合同解除权，但李雪梅并未在此期限内行使解除权，依约李雪梅的解除权消灭。况且，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”商品房担保贷款合同未能订立无论是因当事人一方原因还是不可归责于双方的原因，必须同时还导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人才可解除合同。本案中，李雪梅称南兴公司未向其交付涉案商品房，然而李雪梅全权委托皇爵公司对涉案商品房进行经营管理，李雪梅也从2012年5月1日开始收取皇爵公司支付涉案商品房的保底收益，因此，皇爵公司作为李雪梅的受托人，占有使用涉案商品房应视李雪梅已从南兴公司接收了涉案商品房，本院对李雪梅主张南兴公司未交付涉案商品房不予支持。李雪梅虽未在合同约定的付款期限内全额向南兴公司支付完毕购房款，但是南兴公司已在合同约定的交付商品房期限内向李雪梅交付了涉案商品房，李雪梅也接收了南兴公司交付的商品房并享有使用收益，即李雪梅未能与银行订立商品房担保贷款合同并未导致商品房买卖合同不能继续履行，南兴公司继续履行了合同的主要义务，李雪梅购买涉案商品房的合同目的并非不能继续履行实现。故本院对李雪梅解除合同的诉求不予支持，对其依解除合同而主张南兴公司返还购房款等诉求一并不予支持。关于焦点二，即李雪梅是否应向南兴公司支付剩余购房款320000元。前已论述，李雪梅未在合同约定的日期履行以商业贷款支付剩余购房款的义务非因李雪梅的原因所致。在双方约定的商业贷款付款时间届至后，南兴公司才在2012年3月23日与广发银行中山分行签订按揭贷款合作协议，在与广发银行中山分行的一年合作期限内，南兴公司并未向李雪梅发出办理按揭贷款的通知。其后，南兴公司在2013年1月5日与浦发银行中山分行签订合作协议。虽然南兴公司与浦发银行中山分行签订了为购买皇爵广场物业的买受人提供按揭贷款的合作协议，但是，买受人作为贷款人与浦发银行中山分行之间的按揭贷款合同能否订立，浦发银行中山分行是否向买受人发放按揭贷款，要基于银行综合考量各种经营风险而作出的相应决定。在本院审理的南兴公司与其他业主已发生的诉讼中，浦发银行中山分行复函称除已发放6笔贷款业务外，由于南兴公司与业主涉及法律诉讼，已于2013年7月中旬暂停与该楼盘按揭贷款业务合作。因此，从该复函可知，即使南兴公司在2013年7月15日向李雪梅发出了办理按揭贷款的通知，李雪梅向南兴公司提交了办理按揭贷款的资料，此时因浦发银行中山分行暂停办理皇爵广场的按揭贷款业务合作，李雪梅也不能与浦发银行中山分行签订按揭贷款合同。随后，在本院继续发函至该行咨询“能否进一步明确该项目开发商南兴公司目前是否符合贵行按揭贷款业务合作条件？在业主满足按揭贷款条件的前提下，贵行是否能办理涉案楼盘按揭贷款业务？”浦发银行中山分行复函称：“我行可与中山市南兴房地产有限公司就涉案楼盘（皇爵广场5栋）继续开展按揭贷款业务合作，合作条件为：1.开发商与业主均接受我行按揭额度计算方式，即我行对涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度；2.业主满足我行按揭贷款条件。如果满足以上两点合作条件，我行可为涉案楼盘办理按揭贷款业务。”然而，南兴公司也未及时按照浦发银行中山分行的要求通知李雪梅补足首期款、提交按揭手续资料，而是在相隔3年左右的时间后，才于2017年向李雪梅发出补足按揭首期款、提交办理按揭手续文件的通知，然而浦发银行中山分行此时实际也不再收取南兴公司邮寄的业主办理按揭贷款的资料，且最终在2017年11月16日明确向法院复函，因南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，终止与南兴公司开发的皇爵广场项目的所有按揭业务合作。因此，未能以办理按揭贷款的方式向南兴公司支付剩余购房款320000元并非因李雪梅作为买受人的自身原因所致。南兴公司上诉称即使非因李雪梅自身的原因导致银行不予批准发放贷款，依双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议第三条第3点的约定，李雪梅也须一次性支付购房款。南兴公司诉求的一次性支付购房款实际为诉求李雪梅立即一次性支付购房余款，本院对此认为，应结合合同条款内容的上下文、合同的目的、交易习惯等对合同条款作出理解，该条款应是指在银行已接收买受人的按揭贷款申请，在具体的审批中对买受人申请的按揭贷款成数（金额）不完全同意的情况下，买受人才须补足相应的贷款购房价差额。本案中，浦发银行中山分行不是对李雪梅的按揭贷款申请进行了具体的审批后不同意李雪梅申请的贷款金额，而是根本从未接收过李雪梅的按揭贷款申请进行审批，且明确终止了皇爵广场的所有按揭业务合作，因此，本院对南兴公司以此条款的约定实际诉求主张李雪梅立即一次性支付购房款的理由不予认可。浦发银行中山分行已明确终止了与南兴公司开发的皇爵广场项目的所有按揭业务合作，即该行已不会向购买皇爵广场项目物业的买受人办理和发放按揭贷款，李雪梅以商业贷款的方式支付剩余购房款320000元已不具备履行的实际具体可操作性。虽然李雪梅未能办理按揭贷款的原因并非是因其作为买受人的自身原因所致，但是在李雪梅未全额支付完毕购房款640181元的情形下，南兴公司已履行了向李雪梅交付涉案商品房的主要义务，李雪梅也从2012年5月1日至2017年6月30日收取了涉案商品房的保底收益。商品房买卖合同为双务合同，南兴公司作为涉案商品房的出卖人，其履行合同的主要义务之一是向李雪梅交付涉案商品房，李雪梅作为买受人，其履行合同的主要义务是向南兴公司支付取得涉案商品房的购房对价款。根据对价有偿和权利义务对等原则，李雪梅在取得南兴公司交付的涉案商品房后，负有向南兴公司支付合同约定的购房价款的义务。在李雪梅已不能以商业按揭贷款方式支付完毕房屋对价的情况下，对于李雪梅应以何种方式、在何期限内向南兴公司支付购房余款320000元的问题，本院认为，南兴公司对购买皇爵广场物业的买受人向哪家银行申请按揭贷款具有相对的主导权，然而南兴公司在与李雪梅签订商品房买卖合同时，以及在合同约定的商业贷款付款期内，并未与相关银行存在为购买皇爵广场物业的买受人提供按揭贷款的合作关系下，南兴公司却与李雪梅约定了以商业贷款方式支付剩余房款，并且在南兴公司先后与广发银行中山分行、浦发银行中山分行签订按揭贷款的合作协议后，南兴公司也均未及时通知李雪梅提交办理按揭贷款资料，南兴公司对李雪梅未能办理按揭贷款存在过错。而李雪梅购买的涉案商品房为商业用房，从南兴公司与广发银行中山分行、浦发银行中山分行签订的按揭贷款合作协议内容可知，依贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使李雪梅及时向浦发银行中山分行成功申请了按揭贷款，李雪梅均依约按期还款，李雪梅也须在最长的十年期限内清偿完320000元。因此，综合考虑南兴公司的过错、南兴公司与浦发银行中山分行在2013年1月5日签订合作协议的时间、商业用房可办理的按揭贷款十年最长期限、南兴公司与李雪梅在商品房买卖合同中约定的商业贷款支付期限，以及若南兴公司及时履行了通知义务、业主及时提交按揭贷款申请资料，银行进行审批贷款等因素，本院依公平原则，酌情认定李雪梅在2023年4月5日前向南兴公司支付完毕剩余购房款320000元，具体支付期限如下：李雪梅在本判决生效之日起七日内支付160000元，在2019年4月5日前、2020年4月5日前、2021年4月5日前、2022年4月5日前和2023年4月5日前，分别支付32000元。另外，对于李雪梅主张一审审理程序违法问题。案件简单与否不以当事人是否提起反诉为准，也不以当事人自身的主观评判为准，人民法院审理民事案件是适用简易程序还是普通程序有法定的裁量决定权，本院对李雪梅上诉主张一审法院以简易程序审理本案，程序违法不予认可。而从一审笔录来看，一审法院并未剥夺双方陈述、辩论意见的权利，且在庭审中，若当事人存在陈述意见重复、言语不当等行为，人民法院有权予以相应的阻止，本院对李雪梅上诉主张一审法院剥夺其陈述、辩论权利不予采纳。人民法院审理案件认定事实是依当事人提交的证据，但并非要在裁判文书中一一列明当事人提交每一份证据是否采纳的理由。一审法院只是依李雪梅提交的委托经营管理合同对皇爵公司与李雪梅签订委托经营管理合同这一事实进行了认定，并未审理皇爵公司与李雪梅的委托经营管理合同关系，本院对李雪梅称一审法院超出审理范围也不予认可。至于一审反诉案件受理费收取问题，《诉讼费用交纳办法》第十八条规定：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”李雪梅作为被告在本案中提起反诉，一审法院对其反诉合并审理，李雪梅的反诉案件受理费依法应减半收取。李雪梅的反诉请求金额共计570793元，依《诉讼费用交纳办法》的收费计算标准，反诉案件受理费的全额为9508元，一审法院收取4754元已依法减半收取，李雪梅上诉主张一审法院未减半收取其反诉案件受理费理据不足。综上所述，一审判决认定事实不清，处理结果不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第九十五条第一款、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18677号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18677号民事判决第一项；三、上诉人李雪梅向上诉人中山市南兴房地产有限公司支付购买位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢1811号商品房的剩余购房款320000元（具体支付期限为：在本判决发生法律效力之日起七日内支付160000元，在2019年4月5日前支付32000元，在2020年4月5日前支付32000元，在2021年4月5日前支付32000元，在2022年4月5日前支付32000元、在2023年4月5日前支付32000元）；四、驳回上诉人中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6100元，减半收取3050元（中山市南兴房地产有限公司已预交），诉讼保全费74元，合计3124元，由上诉人中山市南兴房地产有限公司负担；反诉案件受理费4754元（李雪梅已预交），由上诉人李雪梅负担。二审案件受理费15608元（中山市南兴房地产有限公司和李雪梅已分别预交6100元和9508元），由上诉人中山市南兴房地产有限公司和上诉人李雪梅分别负担6100元和9508元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  吴合波二〇一八年十月二十二日书记员  胡银芳