安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初763号原告：吴东东，女,1972年11月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：杨希，男，1983年10月20日出生，汉族，现住合肥市瑶海区。被告：杨**，男，1956年12月4日出生，汉族，现住合肥市瑶海区。被告：合肥市永发塑胶有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海工业园区，统一社会信用代码：913401007608030923（1-1）。法定代表人：杨希，总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：薛文龙，安徽盛佳律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：高波，安徽盛佳律师事务所实习律师。原告吴东东与被告杨希、杨**、合肥市永发塑胶有限公司(以下简称永发公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴东东、被告杨希、杨**、永发公司的法定代表人杨希以及三被告的共同委托诉讼代理人薛文龙、高波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴东东向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原告与被告解除房屋租赁合同；2、被告返还原告自2017年1月2日至2017年8月10日的房租计27282.53元、物业管理费23871.7元，合计51154.23元；3、被告退还押金10000元；4、被告承担原告货品损失及清洗费合计1753185.53元；5、被告承担原告支付的鉴定费36000元；6、被告承担本案诉讼费、保全费以及2017年1月2日起以上诉求金额至还清日止的银行贷款利息。事实与理由：2013年8月10日，甲方杨希与原告签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于合肥市瑶海区颖河路与玉石山路交叉口永发塑胶厂5号楼东四楼的房屋租给原告存放产品货物，租赁期为5年（自2013年8月10日至2018年8月10日），租金按每月每平方8元计算，物业管理费按每月每平方7元计算，原告作为乙方在合同落款处签字，被告杨**作为甲方在合同落款处签字。合同签订后，原告按约定向杨希转账支付合同约定的租金、物业管理费和押金。但被告没有物业管理的资质，也没有聘请物业管理公司对出租的房屋进行有效的物业管理，被告没有履行合同约定的物业管理费义务。2017年1月2日，被告所出租的房屋二楼发生火情，因及时发现并报警，消防队及时赶到现场。但是被告出租的房屋消防道路被占用，消防车不能进入厂内实施有效的灭火工作，只能在厂外实施灭火，导致部分火点无法扑灭，大火燃烧了两天，整个大楼被焚毁，原告在大楼内存放的物品遭受重大损失。原告认为，杨希、杨**系父子，且同为永发公司股东，杨希作为永发公司的法定代表人，虽然没有在房屋租赁合同的甲方处签名，但杨希已经实际收到原告的房屋租金，没有理由说不知道房屋租赁的事实，由于租赁合同已经实际履行，所以租赁合同对杨希有约束力。此外，杨**作为甲方，在合同落款处签名，由于杨**不是作为甲方代表或代理人签字，所以租赁合同对杨**有约束力。杨希和杨**应当作为房屋的出租方，履行合同约定的以及消防法律规范规定的义务，对出租的房屋承担瑕疵担保义务。火灾发生后，由于被告出租的房屋不符合消防法律规范，存在消防安全隐患，消防车无法进到火灾的最近处实施有效灭火，延误了灭火的时间，扩大了火灾造成的损失，本应能及时灭火的火灾没有能及时扑灭，被告的过错明显，对原告的火灾损失，被告应承担赔偿责任。为维护原告的合法利益，现诉至法院，请求判如所请。被告杨希、杨**、永发公司共同辩称：1、本案是租赁合同法律关系，原告的各项诉请均无事实法律依据。杨**、杨希是永发公司股东，并不是案涉租赁合同的主体，不能作为本案的被告，原告起诉时永发公司与原告的租赁合同尚在租赁期，原告无权单方解除合同，租赁合同依然有效，原告无权要求返还租金和押金，因原告无证据证明支付了物业费，不存在返还物业费的问题。永发公司已按约履行了租赁合同中的义务，原告的损失是由张春迎引起的，赔偿应向张春迎主张，清洗费已包含在第一次鉴定金额里，再起请求属于重复计算，且原告不能证明已实际支付了清洗费，永发公司对原告不承担损失赔偿责任，也不承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费；2、对两份鉴定意见书，损失评估有异议，请法院依法认定，两份鉴定报告鉴定的财产均为合肥浩威商贸有限公司的财产，无原告的财产，原告也未证明其和浩威商贸公司的关系。对第一份鉴定报告而言，鉴定的物品数量及品名有异议，未经被告的核实，鉴定的金额过高，可以看到铁质货架类受水浸无损害的物品，维修补偿却已100%的比例定损，明显不合理。定损的单价以销售价计算不合理，应以浩威公司从生产厂家的进货价为准，原告提供的浩威公司的受损财产，可以看到有冰箱、电饭煲、燃气灶等生活设施，可以证实浩威公司将租赁房屋当成厨房使用，自身存在一定的过错，对补充鉴定报告而言，是在被告不知情的情况下做出，程序上违法，当属无效。同时我们认为补充鉴定里的漏检衣物是不存在的，价值数十万的衣物在第一次鉴定时绝无遗漏的可能，且未通知被告到场核实衣物，存在虚假情形。另原告增加的诉请没有事实和法律依据。原告在变更诉请的事实与理由，我方认为与事实不符，新安资产评估公司所作的评估鉴定的结论，不能作为定案证据使用，其鉴定结果明显不符合客观事实，同时应申请鉴定所产生的费用，也应由原告自行承担，与被告无关；对于原告要求被告承担自2017年1月2日起，其诉请金额到付清之日止，期间的银行贷款利息，没有法律依据，应依法予以驳回。综上所述，原告的各项诉请无事实依据，请求法院在查清事实后驳回原告的诉请。经审理查明：永发公司的股东为杨**、杨希，二人系父子关系。2013年8月10日，吴东东与杨**签订《房屋租赁合同书》一份（以下简称合同书）。合同书约定，杨**将坐落于合肥市瑶海区颖河路与玉石山路交叉口永发公司厂房（5号楼东面4楼，建筑面积为469.3平方米）出租给吴东东存放货物，租期为5年，自2013年8月10日至2018年8月10日止。租金按每月每平米8元计算，物业管理费按每月每平方米7元计算，每年房屋租金总额为84470元。吴东东应向杨**交纳押金10000元。双方应对出租房屋现状和相关设备设施进行验收和清点。合同签订后，吴东东向杨希支付了定金10000元，并于2016年12月26日，分两次向杨希又分别支付了41342元和50000元，付款用途为2016年8月10日至2017年8月9日期间的房租45052.8元和物业管理费39421.2元，其余6868元为水电费。2017年1月2日18时20分，吴东东租赁的5#厂房发生火灾，大火烧损、烧毁部分建筑及建筑内存储的鞋、服装等物品，无人员伤亡。后合肥新站高新技术产业开发区公安消防大队（以下简称消防大队）出具合新公消火认字（2017）第0002号火灾事故认定书，该份认定书认定，起火时间为2017年1月2日18时20分许，起火部位为5号厂房张春迎租赁区域中部，起火点位于张春迎租赁区域电瓶车前部处，起火原因为电瓶板车充电设备线路短路引燃周围可燃物引发火灾。火灾发生后，经合肥市新站高新区管委会授权，成立了由区经贸局牵头，区纪工委、区总工会、新站公安分局、瑶海社区管委会等单位派员参加的合肥市永发塑胶有限公司“2017.1.2”火灾事故调查组，同时邀请瑶海区检察院派员参加事故调查工作，事故调查组出具的事故调查报告对事故原因分析和性质认定：﹙一﹚事故的直接原因：5号厂房张春迎租赁区域中的电瓶车充电设备线路短路引燃周围可燃物是此次火灾事故的直接原因。﹙二﹚事故的间接原因：1、合肥永发塑胶有限公司，擅自改变建筑使用性质，将厂房分隔出租给商户做仓储使用；堵塞消防通道，占用大量防火间距；未制定安全管理规章制度；未开展隐患排查；未对承租单位的安全生产统一协调管理。2、张春迎，租赁生产厂房作仓库使用，未制定消防安全管理规章制度；未开展安全隐患排查；在仓库内使用充电器对电瓶车充电时未进行有效管控。2017年1月12日，消防大队委托安徽中衡司法鉴定中心（以下简称中衡中心）对2017年1月2日合肥永发塑胶有限公司五号厂房（仓库）火灾损失进行评估鉴定，其中合肥浩威商贸有限公司的财产损失为738779元，其中8457件衣物的定损金额为35519.4元。另查明，吴东东为合肥浩威商贸有限公司的法定代表人，该司向本院书面言明，本案的诉讼权利义务由吴东东来主张。审理中，吴东东认为消防大队委托中衡中心所做的此次鉴定结论中存在漏项没有鉴定，申请本院对此次鉴定中遗漏商品降等以及清洗费用等项进行补充鉴定，后本院委托中衡中心进行补充鉴定，该中心于2017年10月16日出具了鉴定意见书，认为补充鉴定金额为256289.28元，吴东东支付鉴定费6000元。后三被告认为中衡中心的此次补充鉴定，程序违法，所出结论当属无效。后吴东东又重新申请本院对其漏项损失进行鉴定。后安徽新安资产评估有限公司在接受本院委托后，先出征求意见稿，并通过本院告知双方当事人。之后，于2018年2月6日，出具了皖新评（2018）15号单项资产评估报告书，认定衣物损失为80.48万元，清洗费为20.96万元，合计101.44万元。并于2018年5月28日出具补充说明一份，该份说明言明：本次评估的8457件衣物与消防大队委托中衡中心所做的鉴定意见书里除最后一栏的8457件以外的其他衣物外并无重复。吴东东为此又支付鉴定费30000元。再查明，案涉厂房规划用途从为工业用房。2017年1月3日，消防大队根据《火灾事故调查规定》在火灾现场张贴封闭火灾现场公告，对火灾现场予以封闭，禁止任何人擅自进入封闭区域。以上事实，有当事人提供的证据材料和陈述等证据在卷佐证。本院认为，结合当事人的起诉、答辩意见，当事人的争议焦点有：一、本案的租赁合同效力应如何认定。吴东东与杨**签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定。被告将工业厂房作仓储对外出租，违反中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情况之一的房屋不得出租：……（三）违反规定改变房屋使用性质的。因《商品房屋租赁管理办法》系我国住房和城乡建设部所发布的行政规章，不属于法律、行政法规，故案涉租赁合同有效。二、本案的民事责任主体应如何界定。案涉厂房系永发公司所有，该公司仅有两名股东杨**、杨希，杨**与杨希又为父子关系。火灾中受损起诉的承租人租赁合同均由杨希或杨**以出租人身份签订，房屋租金也由杨希或杨**收取，可见杨**、杨希个人与永发公司存在财产混同的情形。同时，本院审理判决的杨**、杨希、永发公司起诉各承租人索要房屋租金案件中，杨**、杨希、永发公司共同以出租人的身份作为原告主张权利，根据权利义务相对应的原则，三被告依法应共同承担相应的合同义务。三、关于吴东东的各项诉求应如何认定的问题。双方在签订合同书时，约定租赁期从2013年8月10日至2018年8月10日止。由于2017年1月2日，案涉厂房发生火灾，致使合同实际已无法继续履行，合同目的不能实现。根据合同法第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故本院对吴东东诉求解除租赁合同的主张，依法予以支持。另根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已依法履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方合同履行到2017年1月2日时，厂房发生火灾，但吴东东已经预付了2016年8月10日至2017年8月9日期间的租金45052.8元和物业管理费39421.2元，故对截止到2017年1月2日之后无法履行的剩余租期的租金和物业管理费以及押金10000元，三被告依法应予以返还。其中应返还租金为27157[（469.3平方米×8元/月）÷30天×217天]元，应返还物业管理费为23762[（469.3平方米×7元/月）÷30天×217天]元，加上押金10000元，三项合计60919元。关于损失金额的确定。首先，《中华人民共和国消防法》第三十九条第一款规定：火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。另《火灾统计管理规定》第三条规定：火灾统计的基本任务是对火灾进行统计调查、统计分析，提供统计资料，实行统计监督。从上述法律法规的规定可以看出，消防大队在火灾发生后有权核定火灾损失，但该核定的结论只是一种宏观的统计行为，并非对财产损失的鉴定。同时消防大队也未将该鉴定报告向当事人送达和对外公示。另关于消防大队的评估报告，从中衡所第二次补充鉴定报告中可以看出，确实存在漏评损项的事实存在，因三被告首先对中衡所的补充鉴定报告提出异议，而吴东东之前对此补充鉴定报告亦持有异议，为慎重起见，本院重新委托新安所针对消防大队评估报告中的漏项损失进行评估。现三被告对新安所的评估报告和补充说明依然持有异议，依据不足。故本院对消防大队的评估报告和新安所的评估报告，依法予以采纳。另从新安所的评估报告上看，其中衣物损失评估值80.48万元中有8457件衣物与消防大队的评估报告存在重复（定损金额为35519.4元），故应从80.48万元中予以扣除。四、关于当事人的责任比例应如何界定。三被告作为出租人擅自改变建筑使用性质，将厂房分隔出租给原告等商户做仓储使用，堵塞消防通道，占用大量防火间距，未开展安全排查，导致火灾发生后未能及时扑灭，过错明显，应对原告的损失承担70%的赔偿责任。原告五东东未尽合理注意义务，租赁生产厂房作为仓库使用，对其损失自行承担30%的责任。至于被告抗辩火灾系由案外人张春迎在其租赁的厂房中用电不当引起，应由张春迎承担全部赔偿责任。因本案为租赁合同纠纷，如出租人认为损失由第三人引起，可在其向承租人赔偿损失后向第三人主张权利，但不能成为其在本案中免责的事由。经鉴定机构鉴定，三被告对吴东东的损失应承担70%的赔偿责任，即1202361.72元{[738779﹢（1014400-35519.4）]×70%}，吴东东对损失应自行承担30%，即515297.88元{[738779﹢（1014400-35519.4）]×30%}。关于吴东东诉求自2017年1月2日起的利息损失主张，因合同无约，依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条和第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告吴东东与被告杨**于2013年8月10日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告杨希、杨**、合肥市永发塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告吴东东房屋租金27157元、物业管理费23762元和押金10000元，合计60919元；三、被告杨希、杨**、合肥市永发塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告吴东东损失1202361.72元；四、驳回原告吴东东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23290元，保全费5000元，合计28290元，由吴东东负担2829元，杨希、杨**和合肥市永发塑胶有限公司共同负担25461元；鉴定费36000元，由杨希、杨**和合肥市永发塑胶有限公司共同负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  王庆玲人民陪审员  季汝凤二〇一八年十月二十五日书 记 员  罗业强附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。