广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初14951号原告：陈旭文，男，1975年8月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨勤，广东常道师事务所律师。委托诉讼代理人：陆勇山，广东常道师事务所律师。被告：林笑婷，女，1987年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：麦永盛，广东正帆律师事务所律师。第三人：郭惠明，男，1972年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告陈旭文与被告林笑婷、第三人郭惠明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆勇山，被告林笑婷及其委托诉讼代理人麦永盛到庭参加诉讼，第三人郭惠明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旭文向本院提出诉讼请求：1.双方解除《房地产买卖合同》，被告返还购房款90000元（并以90000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息），支付违约金100000元并赔偿中介费用损失8000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年10月1日通过第三人郭惠明所经营的中介公司佛山市顺德区容桂汇龙房地产中介服务部（已于2018年6月20日注销）提供的居间服务签订了《房地产买卖合同》，双方约定被告将位于佛山市顺德区房屋转让给原告，转让价为930000元，并约定付款时间及办理过户时间。合同签订后，原告向被告支付定金100000元，并向第三人支付居间服务费8000元。2017年4月，原告多次催促被告一起去相关部门办理过户手续，但被告却在2017年6月初明确表示不同意转让该房屋，且不同意按约定退回定金及支付违约金。原、被告签订的合同合法有效，被告拒绝办理过户手续已构成违约。被告林笑婷辩称，一、被告无权处分案涉房屋，与原告签订的房屋买卖合同属于无效合同，被告无须向原告支付违约金及中介费。本案中双方签订买卖合同时案涉房屋登记在刘八名下，刘八已故，案涉房屋属于她的遗产，应由其继承人继承并变更登记后才能买卖，被告是刘八的孙女，不是法定继承人，没有取得案涉房屋的产权，无权处分该房屋，原告对此知情，双方签订的买卖合同中刘八名字后注明“已故”，在第七条双方约定的其他事项注明“若有街坊亲戚上门吵闹的，甲方无条件配合乙方去处理”等内容，足以证明原告知道被告没有取得案涉房屋的所有权且该房屋的法定继承人没有同意出卖该房产。实际上该房屋的法定继承人也不同意将该房屋出售给原告，对该房屋买卖行为不予追认，因此被告出售该房屋的行为属于无权处分，导致合同无效，被告同意退回原告剩余定金90000元。二、即使双方签订的房屋买卖合同被认定为有效合同，原告明知该房屋产权存在瑕疵仍与被告签订合同，存在过错，合同不能履行的责任不能完全由被告承担。三、若判决被告承担违约责任，有违公平原则。原告是广州番禺人，平时住在广州，购买案涉房屋属于投资行为，这类投资者对法律、房地产市场情况等相比一般刚需购房者更为熟悉，对可能潜在的投资风险也更有警惕性，本案中原告在明确知道案涉房产产权不明晰的情况下与被告签订合同，对原告来说，若继承人同意交易，其可以获取房产升值带来的期待利息，即使继承人不同意交易，也可通过向被告追索高额违约金来获得利益，这对被告不公平，请求予以调整。第三人郭惠明未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房地产买卖合同原件1份、不动产权证复印件1份、定金收据原件1张、中介费收据原件1份、证明复印件2份，被告对其真实性均无异议，被告提交的微信聊天记录打印件22页，原告对其真实性无异议；经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告陈旭文与被告林笑婷在第三人郭惠明经营的佛山市顺德区容桂汇龙房地产中介服务部处（以下简称汇龙中介服务部）签订《房地产买卖合同》并签名捺印，合同所列的甲方（卖方）为“刘八（已故）林笑婷”，该合同约定：被告将位于佛山市顺德区的房地产出售给原告，成交价格为930000元，被告已于2016年9月收到原告给付的购房定金100000元，购房定金在最后一次付款中冲抵；被告必须于2017年3月30日前办结以林细骚名义的继承公证并于取得林细骚名字的不动产权证三个工作日内配合原告办理银行买卖抵押手续；原、被告同意于合同签订之日起180天内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续；被告保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存任何纠纷或权利障碍的，概由被告负责处理，并承担相应法律责任，由此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿；被告决定中途不卖或逾期两天仍未交付房地产时，作被告中途悔约处理，本合同即告解除，被告应在悔约之日起两天内双倍返还定金给原告，并同时把所收的购房款退还给原告，另赔偿100000元的违约金给原告；签订合同当日，原、被告必须支付给汇龙中介服务部以该房产总成交价的1.5%作为服务中介费，无论原、被告双方在任何条件下违约，中介方所收的中介费一律不予退回，如有未付清部分中介费由违约方违约当日一次付清给中介方。2016年10月20日，被告出具收款收据，确认收到原告购买案涉房产的定金100000元。2016年10月22日，汇龙中介服务部出具收款收据，确认原告购买案涉房产的中介费为15000元，暂收8000元，剩下7000元办理过户当天支付。后被告无法转让案涉房产给原告，原告要求被告退回定金并支付违约金等，2018年2月2日，被告向原告返还了10000元，剩余款项未返还原告，原告遂提起本案诉讼，被告于2018年8月22日签收本院送达的本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告认为在双方签订合同时案涉房产登记在刘八名下，被告对案涉房产没有处分权，故主张案涉《房地产买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此被告主张合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。被告虽然不是案涉房产的产权人，但被告确认其与房屋产权人刘八为婆孙关系、刘八与林细骚为母子关系，而案涉合同中约定被告应办理以林细骚名义的继承公证并取得林细骚名字的不动产权证，再配合原告办理抵押及过户手续，但在原告依约向被告支付定金后，被告并未依约办理相应的继承公证及不动产权证，其行为已构成违约。同时，本案庭审中被告陈述案涉房产经另案调解由案外人林梳仔继承取得，并称该房产现已登记在案外人李结玉名下，故被告实际已无法履行合同。因此原告主张解除双方签订的《房地产买卖合同》，合法有据，本院予以支持，案涉合同应于被告收到本案起诉状之日即2018年8月22日解除。由于合同已解除，原告主张被告返还剩余的购房款90000元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付违约金100000元，被告抗辩认为原告在签约时明知被告并非案涉房产的产权人，具有过错。本院认为，虽然被告并非房屋产权人，但双方签订的合同中明确约定由被告办理相应继承公证并取得产权证，被告也确认曾向原告出示被告与刘八、林细骚之间的亲属关系证明，故原告认为其基于被告承诺因而签订合同，具有合理性，原告在签约时已尽到审慎义务，因此对被告该抗辩意见本院不予采纳。由于被告违约造成合同解除，原告主张被告支付违约金100000元具有合同依据，本院依法予以支持。原告要求被告支付中介费8000元及利息损失，该主张缺乏合同依据，且本院已支持原告主张的违约金100000元，该违约金足以弥补原告损失，因此对于原告主张的中介费损失及利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈旭文与被告林笑婷签订的《房地产买卖合同》于2018年8月22日解除；二、被告林笑婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈旭文返还购房款90000元并支付违约金100000元；三、驳回原告陈旭文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2130元，财产保全费1510元，合共3640元（已由原告预交），由被告林笑婷负担3493元，由原告陈旭文负担147元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖佳宇二〇一八年十月十六日书记员  梁健祥