广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16221号原告：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺，统一社会信用代码9144200069473872XX。法定代表人：梁观武，总经理。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。被告：黄炬林，男，1993年10月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：江楚芳，女，1994年1月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称“华振租售公司”）诉被告黄炬林、江楚芳居间合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华振租售公司的委托诉讼代理人于直雨，被告黄炬林、江楚芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华振租售公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的中介服务费41700元、律师费3900元并向原告支付逾期付款利息损失（以45600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。事实和理由：原告应被告黄炬林（买方）及案外人刘招娣（卖方）的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告忠实尽力地履行报告订约机会、信息的义务，并多次带被告察看房源。几经努力，在被告的请求下，2017年11月4日，原告（经纪方）与被告黄炬林（买方）及案外人刘招娣（卖方）三方签订了中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾2期3区2幢201房的《房地产买卖合同》，合同约定买方应支付经纪方中介服务佣金41700元（房产交易总价139万的3%），还须承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。被告黄炬林与被告江楚芳系夫妻关系。2018年5月23日，涉案房产过户至两被告名下。但时至今日，两被告以原告核算税费有误为由不予支付上述中介服务佣金。原告提供的置业预算清单里有注明税率以各镇区国土局和市局课税价为准，此单仅供参考，三方签订的房地产买卖合同约定由买方按国家政策支付全部税费，而且国家的税收政策在调整，原告于2017年11月帮忙核税，但被告于2018年5月才办理递件过户及缴纳税费手续，前后相差半年之久，国家相关的税收政策都有了调整，导致税费金额发生变化，并非由于原告恶意或重大过失造成的，因此，两被告不得以此为由拒绝支付中介服务佣金。被告黄炬林、江楚芳辩称，原告提供故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，诱导被告购买涉案房产。2017年11月，两被告欲购买一套房产，遂通过原告察看了涉案房源。原告为两被告核算了交易成本并出示了置业预算清单，显示涉案房产总价139万元，税费总计49425元。两被告基于购房总价及税费的考量，才购买了涉案房产，与原告和卖方签订了房地产买卖合同。签订合同后，两被告按约定支付了定金、首期款。2018年5月9日，因涉案房产具备过户条件，原告的员工彭亚飞约买卖双方办理过户手续，并承诺原告中介费佣金可以按7折收取。买卖双方到场后，原告服务态度恶劣，要求被告先交中介费，否则不协助过户。当日，被告江楚芳、卖家、原告一同到税务局对涉案房产的税费进行核算，税务局告知涉案房产需要征收10万元到12万元。因税务局计算的税费与原告提供的预算相差甚远，远远超出了两被告的心理预期，两被告要求原告给出一个合理的解决方案，但原告一拖再拖，不处理此事，甚至直接劝说两被告不要购买涉案房产。因两被告已经支付了首期款，已经办妥赎楼手续，若此时取消交易，会给两被告造成更严重的损失。迫于无奈，两被告于2018年5月16日与卖家私下办理了过户手续，原告并未参与过户程序。另外，在交易过程中，原告假冒被告黄炬林在《二手房产交易转让申报委托代理授权书》上签名和按捺。两被告认为，原告为了赚取中介服务佣金，故意隐瞒与订立合同相关的重要事实，损害了两被告的利益，应赔偿两被告损失，不得要求支付中介服务佣金；原告假冒被告黄炬林签名按捺，侵犯了被告黄炬林的人权，属于违反法律法规的行为；在交易过程中，原告不顾贷款审批不通过或贷款审批金额不足等因素，在两被告未办妥申请按揭贷款手续前就让两被告向卖方支付了首期款，使两被告交易风险增加，损害两被告利益，违反职业道德；经与卖家沟通得知卖家实收房款总价为138万元，原告将1万元差价作为自己的佣金，收取了双重佣金，违反职业道德，因此，原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.黄炬林在华振租售公司的带领下察看了位于中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾2期3区201房的房屋。2017年11月4日，华振租售公司的员工彭亚飞通过微信向黄炬林发送《华振地产置业预算清单》，显示总房款139万元，（以下税费均以课税价为计价标准，课税价＝双方报给地税部门的成交价与地税部门内部基准评估价，两价比较后的最高价作为双方纳税的标准价格即课税价）总共税费：个人所得税30450元、贴花5元、契税15120元、杂费150元、评估费2500元、律师见证费1000元、国土抵押登记费200元，总费用合计49425元，注：以上税率以镇区国土分局和市局最终课税价为准，此单仅供参考。2.2017年11月4日，华振租售公司（经纪方）与黄炬林（买方）及案外人刘招娣（卖方）三方签订房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售位于中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾2期3区201房，该房地产产权现状为已办理中山市商品房销售登记备案表，房产证在办理中；房地产转让价为139万元，其中定金2万元，申请银行按揭贷款100万元，首期款37万元；税费承担：①营业税（含附加费）；②个人（单位）所得税；③契税；④查档费；⑤房地产交易费；⑥土地出让金及出让契税；⑦土地增值税；⑧公证费；⑨贴花；⑩杂费（地籍测绘、权属调查、产权证明）；?综合手续费（律师、抵押登记、按揭手续）；?评估费；?合同交易工本费；?房产测绘费；?按国家政策，其中买方支付上述全部费用款项；买方在签订本合同时支付成交价的3%作为本次交易的佣金；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，由买方负责支付买卖双方约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。3.江楚芳系黄炬林的妻子，黄炬林、江楚芳与刘招娣在合同履行过程中协商一致增加江楚芳作为买受人。4.2018年5月16日，黄炬林、江楚芳与刘招娣办理了过户递件手续，并缴纳了个人所得税79532.34元、房屋契税16950元，合计96482.34元。5.黄炬林、江楚芳向本院提交了自称“专业人士”对涉案房产的税费的估算清单，载明①不上交契税发票，契税18297.525元，增值税68310.76元，个人所得税36595.05元，总123203.335元，②上交契税发票，契税18297.525元，增值税0元，个人所得税97499.338元，总115796.863元。6.2018年5月23日，涉案房屋过户登记至黄炬林、江楚芳名下[不动产权证书号：粤（2018）0106293粤(2018)0106294]。7.华振租售公司委托广东德疆律师事务所的律师提起本案诉讼，因此支出律师费3900元。本院认为，本案系居间合同纠纷。华振租售公司已促成黄炬林、江楚芳与案外人刘招娣合同订立的，并且合同已经履行完毕，如无正当理由，黄炬林、江楚芳应当按照约定支付报酬。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为华振租售公司在提供居间服务时对税费估算有误是否会严重影响涉案房地产买卖合同的订立，是否构成居间不当，黄炬林、江楚芳能否据此拒绝缴纳中介服务佣金。以下就争议焦点展开论述。华振租售公司作为专业的房地产买卖居间服务机构，其经纪从业人员理应知悉房地产交易环节可能缴纳的各种税费，其估算的税费金额必然会是买受人作出是否购买房屋订立合同的依据。本案中，税费估算金额与实际缴纳金额相差近5万元，确实会对买受人也即黄炬林、江楚芳作出是否订立合同购买房屋产生重大影响。黄炬林、江楚芳在合同履行过程中直至缴税环节才得知必须额外支出47057元税费（实际税费96482.34元-估算税费49425元）方能顺利完成交易，彼时，该损失已难以避免，而该损失的发生与华振租售公司提供的居间服务不专业直接相关。华振租售公司主张合同签订时至实际缴纳税费期间税收政策发生了调整，但未提交证据予以证明，本院对此不予以采信。据此，本院采信黄炬林、江楚芳之抗辩，认定华振租售公司应当就其不当履行居间义务的行为向黄炬林、江楚芳承担法律责任，合同约定的中介佣金41700元依法应予减免。关于中介佣金的减免幅度。本院认为，考虑到华振租售公司在置业预算清单中已注明“以上税率以各镇区国土分局和市局最终课税价为准，此单仅供参考”，黄炬林、江楚芳在本案提交的所谓的“专业人士”估算的税费也与实际税费相差2万元，可见，税费确实存在难以精准估算的现实障碍，华振租售公司在本案中亦不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形；而且，黄炬林、江楚芳作为买受人，也有义务预先了解二手房交易的税收收费标准，从而调整自己的心理预期，对额外支出的合同成本，二人也负有一定的责任。综上，本院认定，对黄炬林、江楚芳多支付的税费47057元，华振租售公司应承担该损失的七成即32940元，与合同约定的居间服务费41700元相抵扣，黄炬林、江楚芳还应向华振租售公司支付中介服务佣金8760元。黄炬林、江楚芳未及时向华振租售公司支付中介服务佣金，有其正当的抗辩理由，故，华振租售公司主张利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案房地产买卖合同已经履行完毕，不存在哪一方违约的情形，故不适用房地产买卖合同中关于违约方承担经纪方追讨佣金而产生的律师费的约定。华振租售公司诉请黄炬林支付律师费3900元，缺乏合同依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄炬林、江楚芳于本判决生效之日起七日内向原告中山市华振租售房地产顾问有限公司支付中介服务佣金8760元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，减半收取470元，由原告中山市华振租售房地产顾问有限公司负担380元，被告黄炬林、江楚芳负担90元（该款原告已预交，两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一八年十月三十日书记员 詹绮婷孙永辉