江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0214民初5978号原告：胡晓英。委托诉讼代理人：杨晓江，江苏景明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐莉，江苏景明律师事务所律师。被告：范军。委托诉讼代理人：刘建达，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。原告胡晓英诉被告范军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告胡晓英的委托诉讼代理人杨晓江、徐莉及被告范军的委托诉讼代理人刘建达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晓英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年1月24日至2018年2月19日止期间的房屋租金749868元（日租金标准为1918元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：胡晓英于2017年1月12日在无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，最终以23222200元竞得原无锡杰淳商贸公司（以下简称杰淳公司）所有的坐落于无锡市的房屋（以下简称案涉房屋）的所有权。范军在案涉房屋拍卖前承租该房屋，租期自2013年2月20日起至2018年2月19日止，租金为70万元/年。胡晓英获得案涉房屋所有权后，范军继续承租案涉房屋，应向胡晓英支付租金，但范军一直未予支付，故诉至法院。范军辩称：1、胡晓英和范军无合同约定的租赁关系：胡晓英经司法拍卖取得案涉房屋的所有权后，未与范军协商一致重新签订租赁协议。杰淳公司2012年3月28日已先将案涉房屋抵押给江苏银行无锡广益支行（以下简称广益支行），依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（一）项之规定，广益支行作为抵押权人行使抵押权后，原杰淳公司与范军之间的租赁合同对买受人胡晓英没有约束力。2、胡晓英主张的款项性质不应为租金而应为房屋占有使用费，范军同意按照原租赁合同约定的租金标准即70万元/年的标准支付房屋占有使用费。因2017年6月27日范军向胡晓英发函通知返还房产停止经营等事宜，故占用期间是自2017年1月24日起至2017年6月27日止，占有使用费应按年租金70万元除以365天再乘以153天计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下证据无异议，本院予以确认并在卷作证，并据此认定事实如下：2012年7月19日，杰淳公司与范军签订《房屋租赁合同》1份，约定：双方协商一致就范军承租案涉房屋作为酒店经营使用。出租方于2012年7月20日前向承租方交付案涉房屋，自2012年7月20日起至2013年2月19日止为免租期，租赁期限自2013年2月20日起至2018年2月19日止。房屋年租金为70万元，每半年为一个租金结算周期，支付时间为每年的6月20日与12月20日（遇节假日顺延）。以下情形，守约方可书面通知另一方解除本合同，应向守约方按月租金的2倍支付违约金，给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、出租方未按时交付房屋，经承租方催告后五日内仍未交付的；2、出租方交付的房屋存在缺陷，危害承租方安全的；3、因承租方原因造成承租房屋主体结构损坏的；4、承租方逾期不支付租金时间超过3个月的；5、租赁期间，因不可抗力因素导致该房屋毁损、灭失或因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的。）租赁期间，非因上述约定的提前终止合同的原因，承租方中途退租的，应提前60日通知出租方，并按照2个月租金的标准支付违约金，违约金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿。2017年1月12日，胡晓英在梁溪法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，竞得案涉房屋，成交价为23222200元。2017年1月20日，梁溪法院作出（2015）崇执字第474号执行裁定书，载明因（2014）崇商初字第1101号民事判决书已发生法律效力，该案原告广益支行作为申请执行人向该院申请执行，并裁定原杰淳公司名下的案涉房屋所有权、土地使用权归胡晓英所有。财产权自该裁定送达买受人胡晓英时起转移。梁溪法院于2017年1月24日将该份执行裁定书送达胡晓英。2012年3月28日，杰淳公司与广益支行签订《最高额抵押合同》1份，约定主债权发生期间为2012年3月28日起至2021年12月31日止，担保最高额不超过2000万元，抵押物为案涉房屋。2012年12月12日，胡晓英与杰淳公司签订《抵押设立协议》1份，约定因胡晓英对债务人胡丹享有债权金额1000万元，杰淳公司将案涉房屋抵押给胡晓英。现上述两项抵押权均已登记注销。2017年5月5日，胡晓英委托江苏神阙律师事务所向范军寄送《律师函》1份，言明：胡晓英已通过司法拍卖获得案涉房屋所有权，要求范军收函后支付租金，否则将追究法律责任。2017年6月27日，范军委托江苏致邦（无锡）律师事务所向江苏神阙律师事务所寄送《律师回函》1份，言明：因胡晓英取得案涉房屋所有权后，未与范军就继续租赁达成协议，故范军将于2017年6月底停止在案涉房屋内的经营活动，案涉房屋的装修拍卖款及空调等设施设备应归还范军。2017年6月27日，范军委托委托江苏致邦（无锡）律师事务所向胡晓英寄送《律师函》1份，言明：胡晓英方对此前的《律师回函》无回复，目前范军已经搬离案涉房屋并停止经营餐饮业务，房屋钥匙已移交物业公司，但就房产内空调、厨具等附属设施一级水电表计数等未与胡晓英方搬离移交手续。希望双方摒弃争议部分，积极协商、搬离案涉房屋交接事宜。以上事实，有当事人陈述、杰淳公司与范军签订《房屋租赁合同》、梁溪法院（2015）崇执字第474号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、《最高额抵押合同》、《抵押设立协议》、《律师函》、《律师回函》等证据在卷佐证。双方当事人对如下证据及事实存在争议：范军提供无锡市香梅物业管理服务有限公司梅里吴音水岸服务中心（以下简称香梅物业）出具的情况说明、水、电、煤气费发票、物业费收据等证据，据此主张证明香梅物业的情况说明能够反映范军经营的龙都饭店自2017年6月18日期从案涉房屋搬离，至2017年6月20日全部搬离并停止经营，且范军已将案涉房屋截至2017年6月的水、电、煤气、物业费交清，现认可房屋占有使用费应支付至2017年6月27日。经质证，胡晓英对证据的真实性均无异议，但认为上述证据不能证明双方的租赁合同关系已于2017年6月解除。首先，合同约定的租期届满期限是至2018年2月19日，其不同意提前解除租赁合同。其次，无论范军所称的向香梅物业交付房屋钥匙、向其寄送律师函及此后自行搬离房屋的行为均不能视为解除合同，相反该行为损害了其合法权益。本院认为：关于胡晓英通过司法拍卖取得案涉房屋所有权后，杰淳公司与范军原就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》是否对胡晓英及范军有效的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”结合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款的规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”合同法的上述规定是指租赁物的所有权发生变动后，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。本案中，杰淳公司与范军之间签订的《房屋租赁合同》已成立并生效，且范军已占有使用案涉房屋，后胡晓英通过司法拍卖依法取得案涉房屋的所有权是在该合同约定的租赁期间内，符合上述法律规定的情形。且该租赁合同中未有关于因房屋所有权变动范军可解除合同的约定，故原则上，胡晓英已继承了杰淳公司的权利和义务，无需与范军另行订立租赁合同。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（一）项规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”这些法律规定的内容，是指租赁物在出租之前已被设立有抵押权的情况，如因抵押权实现而发生租赁物所有权的变动的话，可以作为上述合同法的原则性规定的例外情形，即受让人可以不受原租赁合同的约束，不继承原出租人的权利和义务。但这些法律规定均未表述在此种情况下承租人亦可不受原租赁合同的约束。本案中，胡晓英在案涉房屋上的抵押权设立于原租赁合同签订时间之后，案涉房屋被拍卖也非因为胡晓英实现抵押权所致，故原则上胡晓英并不符合上述法律规定的例外情形。但广益支行在案涉房屋上的抵押权设立于原租赁合同签订时间之前，案涉房屋被拍卖系因广益支行主张权利所致，虽最终广益支行并未取得案涉房屋的所有权，但导致案涉房屋所有权变动的原因已符合上述法律规定的例外情形，故胡晓英有权不受原租赁合同的约束。现胡晓英选择仍受原租赁合同的约束，并不违反法律的规定。第三，《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该条规定的意思是，人民法院在民事执行过程中对租赁物进行拍卖的，除非租赁物上原有的租赁权影响了抵押权实现，应由执行法院取消的，否则在拍卖后租赁物上原有的租赁权不因司法拍卖而消灭，继续存在于租赁物上。本案中，执行法院即梁溪法院在拍卖案涉房屋时并未取消案涉房屋上的租赁权，而是进行了有租赁关系存在之房屋拍卖，并于拍卖公告上载明了案涉房屋存在有租赁关系的事实，应认为原租赁合同且已成为拍卖内容的一部分，故胡晓英通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，原租赁合同关系对应买人胡晓英及承租人范军均继续存在。另一方面，梁溪法院的拍卖公告已经公示，范军作为案涉房屋的承租人对梁溪法院拍卖案涉房屋的事实应为明知，不论有无相应权利，范军在案涉房屋拍卖前、拍卖时、拍卖结束胡晓英取得案涉房屋所有权后均未作出解除合同或不再承租案涉房屋的意思表示，应认为范军在案涉房屋拍卖后愿意继续履行案涉房屋。综上，胡晓英取得案涉房屋所有权后，其与范军均受原租赁合同的约束，均应继续履行原租赁合同。范军于2017年6月27日发函告知胡晓英其已停止在案涉房屋内的经营，并已将案涉房屋的钥匙交给了物业公司、搬离案涉房屋。该函件的内容虽无解除合同的字样，但表述的内容系范军不再继续租赁案涉房屋、解除合同的意思表示。现范军已提供香梅物业出具的情况说明、水、电、煤气费发票、物业费收据证据证明其已于2017年6月27日搬离案涉房屋并向物业公司交付了案涉房屋的钥匙，而胡晓英对此并未提供相反的证据予以证明，故本院确认范军已于2017年6月27日搬离了案涉房屋。根据已查明的事实，并不存在合同一方当事人有权提前终止合同的情形，故范军无权单方提前终止合同。但根据合同约定，非合同约定的一方有权提前终止合同的情况，范军中途退租的，应提前60日通知出租人，并按照2个月租金的标准支付违约金，违约金不足抵出租人损失的，范军还应负责赔偿。故范军虽已向胡晓英发函要求解除合同且已搬离案涉房屋，但并不能将其发函时间或搬离时间确定为合同解除的时间，合同解除的时间应确定为其发函之日后60日的2017年8月27日。在合同解除之前，范军仍应向胡晓英支付房屋租金，故范军应向胡晓英支付自2017年1月24日起至2017年8月27日止的租金414246.57元（按年租金70万元除以365天再乘以216天计算）。同时，范军还应按约向胡晓英支付按照2个月租金标准计算的违约金116666.67元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、范军于本判决发生法律效力之日起十日内支付胡晓英房屋租金414246.57元及违约金116666.67元，合计530913.24元。二、驳回胡晓英其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11299元（此款已由胡晓英预交），由胡晓英负担3300元，由范军负担7999元（胡晓英同意其预交的本诉案件受理费7999元由范军向其直接支付，本院不再退还，由范军于本判决发生法律效力之日起十日内向胡晓英支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  朱逢吉人民陪审员  秦迪光人民陪审员  蔡卓君二〇一八年十月三十日书 记 员  袁 媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。