贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初6164号原告：凤冈县康友物业管理有限责任公司。住所地：遵义市凤冈县龙泉镇环南路78号。统一社会信用代码：9152032741106822J。法定代表人：陈文德，总经理。委托诉讼代理人：王明刚，公司员工。被告：刘志国，男，1975年10月14日出生，汉族，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：王国琼，女，1979年10月18日出生，汉族，住址同上，系刘志国之妻。原告凤冈县康友物业管理有限责任公司（以下简称康友物业公司）诉被告刘志国物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告康友物业公司的委托诉讼代理人王明刚、被告刘志国的委托诉讼代理人王国琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康友物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘志国立即支付物业管理服务费2149元；2、本案诉讼费用由刘志国负担。事实和理由：康友物业公司于2015年9月25日通过竞聘与鑫南丽锦小区业主委员会签订了物业管理服务合同到鑫南丽锦小区从事物业管理服务工作。自进入小区开展管理服务工作以来，公司始终按照《物业管理委托合同》和《物业服务合同》的规定，依法对鑫南丽锦小区实施规范化的物业管理，提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。刘志国系鑫南丽锦小区10号3单元8楼4号房业主，其房屋建筑面积为111.97平方米，按照合同约定，自2015年9月25日至2017年1月14日已拖欠物业管理费2149元（111.97平方米×16个月×1.2元平方米），经原告多次催收未果，特诉至法院请求依法处理。刘志国辩称，我入住时已向物业公司交纳了2015年1月至2016年4月的物业费2015年，这部份应该冲抵应交费用，冲抵后同意补交2016年4月以后的费用。根据当事人的陈述，本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：2015年8月，位于现遵义市××区××办事处（××遵义县××）遵南社区的鑫南丽锦住宅小区产生了“遵义县南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第一届业委会），主任：江朝志；副主任：谭指正、付洪彬；成员：王远能、罗梦旭、李杰、彭虎威、杨天学、刘孝彬。2015年8月19日，遵义县住房和城乡建设局下发《关于遵南社区鑫南丽锦小区业主委员会备案的通知》，予以备案。2015年9月25日，江朝志、谭指正、付洪彬代表第一届业委会（委托方、甲方）与康友物业公司（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，甲方将鑫南丽锦小区委托乙方进行物业管理。合同第16条约定：委托管理期限为3年（自2015年9月24日起至2018年9月23日止），其中，试用期3个月（2015年9月23日至2015年12月30日）。试用期间，能改变小区脏乱差现状，经业主和业主委员会认可，继续正式履行委托管理合同。合同第20条2约定：高层的管理费用由乙方根据建筑面积按每月1.20元平方米，向业主或物业使用人收取。合同签订后，康友物业公司即按约进入鑫南丽锦小区开展了物业服务管理工作。2016年5月29日，第一届业委会（甲方）与康友物业公司签订《鑫南丽锦小区物业服务合同》。第7.3.2条约定：高层的管理费用由乙方根据建筑面积按每月1.20元平方米，向业主或物业使用人收取，第7.3.10条约定：物业服务费用按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。第9.1条约定：合同一订3年，一次定价，逐步递增，按年度收缴。第9.5条约定：合同有效期自2015年9月25日至2018年12月31日。后康友物业公司在对鑫南丽锦小区进行物业管理的过程中，部份业主因物业服务管理和物业管理费的收取等与康友物业公司产生纠纷。2016年10月，鑫南丽锦住宅小区再次产生了“播州区南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第二届业委会），主任：宋文平；副主任：付洪彬、张文友；成员：刘英、段超吉、袁正军、张凯、王章伟、杨代舟。2016年10月13日，遵义市播州区住房和城乡建设局作出《备案证明》，予以备案。2017年1月14日，在遵义市播州区住房和城乡建设局的召集下，第二届业委会与康友物业公司达成相关事项的协议，约定小区的物业服务暂由第二届业委会自行管理，康友物业公司保留小区物业服务合同权利，暂管期内康友物业公司不再行使管理权。刘志国的住房位于鑫南丽锦小区10号楼3单元8楼4号，属于物业服务合同中高层房屋范围，其房屋建筑面积为111.97平方米。经康友物业公司通过书面、公告等方式催收，刘志国从未向康友物业公司交纳过物业管理费。庭审中，被告代理人提供遵义鸿苑物业管理有限公司的“物业管理收费专用收据”1份，证明于2015年2月5日交纳了2015年1月——2016年4月的服务费2015元。原告代理人质证认为，在本公司入驻之前确有这家公司管理小区物业，但本公司入驻时该公司早已离开，该公司和我们无任何联系，被告缴纳给前期物业公司的服务费与本公司无关，并提供了一份2015年9月25日入驻小区时的“设施移交清单”证明无业主已交前期物业服务费移交问题，故认为被告刘志国缴纳给前期物业公司的服务费不应冲抵应交费用。上述事实，有双方当事人陈述，原告举证的本院（2017）黔0321民初1441号民事判决书，贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔民03民终4073号民事判决书，《物业管理委托合同》、《鑫南丽锦小区物业服务合同》、《关于鑫南丽锦小区物业相关事项的协议》、《鑫南丽锦设施移交清单》，被告举证的《遵义市鸿苑物业管理收费专用收据》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，第一届业委会分别于2015年9月25日、2016年5月29日与康友物业公司签订的《物业管理委托合同》和《鑫南丽锦小区物业服务合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。刘志国系鑫南丽锦小区的业主，《物业管理委托合同》和《鑫南丽锦小区物业服务合同》对其应具有约束力。经康友物业公司通过书面、公告等方式催收，刘志国一直未向康友物业公司交纳物业费，康友物业公司请求其按照合同约定支付从2015年9月25日起至2017年1月14日止的物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。但收取物业费的月数按15个月算为宜，金额为2015元（111.97平方米×1.2元平方米×15个月），被告已交纳的物业费系前期物业公司收取的费用，其主张冲抵原告应收取的费用理由不成立，不予支持，被告可另行向收取费用的公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：限刘志国在本判决生效后十日内支付给凤冈县康友物业管理有限责任公司物业费2015元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由刘志国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  熊从宽二〇一八年十月十日法官助理王磊书记员杨志彬遵义市播州区人民法院民事判决书(2018)黔0321民初6164号原告：凤冈县康友物业管理有限公司，组织机构代码91520327741106822j。被告：刘志国，男性，1975年10月14日出生，汉族，住遵义市播州区鑫南丽锦小区10号楼3单元8层4号房，居民身份证522121197510143857。凤冈县康友物业管理有限公司与刘志国物业服务合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年十月十六日书记员杨志彬