上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第709号原告陈坚。委托代理人苏赟春，上海利歌律师事务所律师。被告黄涧。委托代理人张一帆，上海政明律师事务所律师。委托代理人戴益鸣，上海政明律师事务所律师。被告ＸＸ林。被告王维维。上列两被告共同委托代理人徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海宝山区支行。负责人卢盛。委托代理人张金康。委托代理人王喆。原告陈坚与被告黄涧、ＸＸ林、王维维、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海宝山区支行(以下简称邮政银行宝山支行)确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈坚及其委托代理人苏赟春，被告黄涧及其委托代理人戴益鸣，被告ＸＸ林及其与王维维的共同委托代理人徐海勇，第三人邮政银行宝山支行的委托代理人张金康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈坚诉称，陈坚于1998年购入上海市宝山区罗南二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，产权登记为陈坚一人所有。2013年，因儿子陈晨欠下案外人金俊高利贷债务，由金俊安排陈晨向他人借款还债，诱使陈晨取得陈坚的公证委托书，并在金俊的安排下，于2013年7月25日与黄涧签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以68万元的低价出售。随后办理房屋过户手续，产权登记在黄涧名下。2013年10月31日，黄涧与ＸＸ林、王维维签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以85万元出售，现系争房屋产权人登记为ＸＸ林和王维维。期间，陈坚一家人一直居住在系争房屋内，也没有人来看过房，亦未收取分文房款。2014年10月，因系争房屋系夫妻共同财产，陈坚未经妻子金惠琴同意出售系争房屋，故金惠琴起诉要求确认陈晨代陈坚与黄涧签订的《上海市房地产买卖合同》无效。上海市宝山区人民法院于2015年1月22日判决支持金惠琴的上述请求。因系争房屋的买卖并非陈坚的真实意思，且整个过程均不符合正常交易，故陈坚起诉要求判令黄涧与ＸＸ林、王维维签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋恢复登记至陈坚名下。被告黄涧辩称，与ＸＸ林、王维维签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，且已实际履行，ＸＸ林、王维维是善意取得了系争房屋，并支付了合理的对价，没有任何过错，故不同意陈坚的诉讼请求。被告ＸＸ林、王维维共同辩称，金惠琴是以侵害夫妻共同财产为由确认前面的合同无效，而陈坚是知道公证委托的，故若损害了金惠琴利益，应由陈坚承担相应的责任，而非向各被告主张。ＸＸ林、王维维善意取得了系争房屋，并已转移登记，ＸＸ林、王维维亦已提起诉讼要求陈坚等搬离系争房屋，因涉及其他案件的处理结果，故中止审理。综上，不同意陈坚的诉讼请求。第三人邮政银行宝山支行述称，对系争的买卖合同进行了审查，并发放了贷款，合同真实有效，不同意陈坚的诉讼请求。经审理查明，陈坚与金惠琴系夫妻，陈晨系两人之子。系争房屋原登记在陈坚名下。2013年5月14日，陈坚出具《委托书》，主要内容为，同意出售系争房屋，由于陈坚不便亲自前往办理售房的手续，故委托陈晨为陈坚的代理人，办理与购房人签订《房地产买卖合同》、办理房地产权利转移登记手续、代收售房款等，委托期限自2013年5月14日起至2013年12月31日止。2013年5月16日，上海市宝山公证处出具《公证书》，对上述《委托书》进行公证。2013年7月17日，陈晨代陈坚作为甲方，黄涧作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，建筑面积69.73平方米，转让价68万元，过户期限为2013年7月30日前，交房期限为2013年10月17日前等。合同签订后，陈晨与黄涧办理了过户手续，黄涧取得系争房屋的权利。另查明，2013年10月18日，黄涧与ＸＸ林、王维维、上海欢迎房产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，主要约定，黄涧将系争房屋以85万元的价格转让给ＸＸ林、王维维，双方于本协议签订后15日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并支付首付款25万元，第二期房款59万元通过银行贷款方式支付，双方应于交易中心出具以ＸＸ林、王维维为权利人的房地产权证后7日内办理交房，并支付尾款1万元，由于甲乙双方个人原因造成交易不成功，将由甲乙双方各自承担违约责任，款清交房，合同房价属于房东到手价，等等。同日，ＸＸ林、王维维与上海欢迎房产经纪事务所签订《佣金确认书》，确认因系争房屋买卖需向该公司支付佣金17,000元。同日，黄涧收取ＸＸ林、王维维定金5万元。2013年10月31日，黄涧(出卖方、甲方)与ＸＸ林、王维维(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房屋转让款为85万元，交接日期为空白，双方于2014年12月31日前共同办理过户手续，补充条款一载明见买卖居间协议；付款协议载明，签订买卖合同后支付第一期房价款25万元(含已付定金5万元)，通过贷款方式支付第二期房款595,000元，在交房当日支付尾款5,000元。同日，ＸＸ林、王维维通过中国农业银行向黄涧转账支付房款20万元。后ＸＸ林、王维维向邮政银行宝山支行申请办理贷款，该银行委托上海申杨房地产土地估价有限公司评估系争房屋估价时点为2013年10月31日的市场价值。该估价公司于2014年1月22日出具估价报告，载明系争房屋市场价值为85万元。2014年1月22日，ＸＸ林、王维维经核准登记为系争房屋的权利人，邮政银行宝山支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为595,000元。同年2月10日，邮政银行宝山支行受ＸＸ林委托将银行贷款595,000元划转给黄涧。再查明，2014年4月29日，ＸＸ林、王维维以陈坚、金惠琴、陈晨占用系争房屋，侵犯其合法权益为由，起诉要求陈坚、金惠琴、陈晨搬离系争房屋，并支付使用费【(2014)宝民三(民)初字第651号】。该案目前中止审理。2014年11月18日，金惠琴以陈坚出售系争房屋侵犯其合法权益为由，起诉要求确认陈晨代陈坚与黄涧签订的《上海市房地产买卖合同》无效【(2014)宝民三(民)初字第1686号】。本院经审理后于2015年1月22日作出(2014)宝民三(民)初字第1686号判决：陈晨代陈坚与黄涧就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。该判决已生效。以上事实，有(2014)宝民三(民)初字第1686号民事判决书、《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》、《佣金确认书》、定金收据、2013年10月31日《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、估价报告、上海市房地产登记簿及各方当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。审理中，ＸＸ林、王维维陈述，2013年国庆前后经中介带看系争房屋，看房时黄涧在门口等着，他表示是他哥哥住在里面，但出差了；房屋交易过户拿到产证后，即与黄涧联系交房，但黄涧一直拖延，后来去居委会了解才知道系争房屋有纠纷，于是委托律师起诉。黄涧表示，2013年8、9月份挂牌出售系争房屋，中介说有人要看房，黄涧就找了开锁的人将房屋打开，带ＸＸ林、王维维看房，在看房时未说过房屋的纠纷；ＸＸ林、王维维拿到房屋产证后要交房，黄涧即将与陈坚等的纠纷告知ＸＸ林、王维维，并与陈坚交涉，但陈坚不同意，后来ＸＸ林、王维维就起诉了。陈坚表示，系争房屋一直由陈坚家人居住，已经13年了，直至ＸＸ林、王维维起诉后才知道系争房屋的交易，ＸＸ林、王维维没有来看过房屋；2013年11月28日发现门锁被换掉，陈坚报警，事后才得知陈晨将房屋出售；前后有两三次门锁都被换掉，第一次是在10月份；黄涧确实要求我们搬走的，但我们不同意；ＸＸ林、王维维的买房时未尽到合理的谨慎义务，看一次房就付款签约，房价偏低，事后才去居委会了解房屋的情况，合同对交付时间亦未约定，存在上述诸多不合理的情况，故ＸＸ林、王维维并非善意第三人。本院认为，生效判决已确认陈晨代陈坚与黄涧就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，故黄涧取得系争房屋权利的基础已丧失，其对系争房屋无处分权。本案的争议焦点在于ＸＸ林、王维维是否善意取得系争房屋的所有权。根据我国《物权法》第一百零六条之规定，不动产的善意取得须符合三个条件，即受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、依照法律规定已经登记。从ＸＸ林、王维维买受房屋的交易过程来看，ＸＸ林、王维维通过中介公司向系争房屋产权人黄涧购买房屋，陈坚并无证据证明ＸＸ林、王维维在受让房屋时明知黄涧对系争房屋无处分权。就陈坚所述的ＸＸ林和王维维未看房、看一次房就签约、合同约定的房价过低、合同未约定交房时间、未在交易之前就去居委会了解房屋情况，故ＸＸ林和王维维非善意取得的意见。第一，关于看房的问题，黄涧陈述系叫他人将系争房屋开锁才带看房屋，与陈坚自述于2013年10月门锁被换掉的情况相互吻合，而ＸＸ林、王维维与黄涧均陈述了看房的过程，所述的看房过程一致，并无异常。第二，关于合同的价格问题，邮政银行宝山支行提供的估价报告显示该交易时段的市场价为85万元，并无偏低的情况。第三，关于合同未约定交房时间的问题，虽然《上海市房地产买卖合同》未约定交房时间，但《房屋买卖协议》中对交房时间已明确约定于交易中心出具以ＸＸ林、王维维为权利人的房地产权证后7日内办理交房。最后，陈坚关于看一次房就签约、未至居委会了解房屋情况的意见，并无法律依据。综上，ＸＸ林、王维维受让房屋系正常的房屋交易，并不具有恶意。ＸＸ林、王维维在买受房屋时没有恶意，支付了合理的对价，并依法办理了产权过户登记，符合善意取得的条件，故ＸＸ林、王维维取得系争房屋的所有权应予保护，对陈坚要求确认ＸＸ林、王维维买受系争房屋的买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决如下：原告陈坚要求确认被告黄涧与被告ＸＸ林、王维维签订的《上海市房地产买卖合同》无效并将房屋恢复登记至原告陈坚名下的诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取6,150元，由原告陈坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一五年六月二十五日书记员 刘劭阳附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……