四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1304民初2547号 原告：何晓琳，女，1973年10月30日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：范鑫豪（特别授权），四川彰善律师事务所律师。 被告：南充金宇房地产开发有限公司，住所地四川省南充市石油南路**。 法定代表人：吴兴地，董事长。 委托诉讼代理人：张银银，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 原告何晓琳诉被告南充金宇房地产开发有限公司（以下简称“金宇房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何晓琳及其委托诉讼代理人范鑫豪，被告金宇房产公司的委托诉讼代理人张银银、何春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何晓琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告办理产权转移登记；2、判令被告立即向原告支付逾期转移登记证违约金358,359.768元，并按人民银行基准利率的四倍向原告赔偿损失至履行之日止，同时支付至办理转移登记之日止的违约金；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2013年1月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同总价1,659,073元。原告按合同约定及时足额支付了全部购房款，后被告未按合同约定按时办理相关证照，根据合同约定“迟延办理产权权属证书的违约金为房款总额的日万分之三”。原告多次到被告售楼处要求办理相关房屋权属证，但被告工作人员只是说快了，经原告再三催促被告仍不能办理，且至今未向原告开据购房发票，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告金宇房产公司辩称：1、原告已经从被告处领取了发票以及办证所需资料，现在已经具备办证条件，剩下的工作是原告自行去相关部门办理；2、被告已经向原告支付违约金80,000元，原告在本案中的主张属于重复主张，应当驳回；3、案涉商铺自2014年起已经委托第三方公司经营管理，并开始收取租金，商铺的商业价值已经充分体现，逾期办理转移登记对商铺的商业价值不产生影响，即不对原告产生任何损失；4、如果要计算违约金，我方请求予以降低，按照原告主张违约金，严重加大了企业的生产负担；5、原告并未举证证明造成了多少损失，主张的标准没有法律依据。因此，原告对损失的主张不应当支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，结合原、被告提交证据，本院经审理认定事实如下： 2013年1月29日，原告何晓琳（作为买受人）与被告金宇房产公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201301291186）一份，约定：原告购买被告开发的位于南充市嘉陵区嘉南路的盛世天城1幢第1层9号铺，该商品房为预售商品房，建筑面积共72.91平方米，其中，套内建筑面积40.976平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积31.937平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米40,488.90元，总价款1,659,073元。买受人采取贷款方式付款：首期支付购房总价款的50%即839,073元，其余价款820,000元整向银行或住房公积金管理机构借款支付。并约定：出卖人应当在2013年12月28日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在初始登记完毕之日90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付。 合同签订后，原告向被告支付了部分购房款，2015年6月17日在中国工商银行办理贷款500,000元。被告如约交付案涉商品房，并分别于2015年3月11日、3月12日、3月18日和2017年11月10日向原告开具了《销售不动产统一发票》。 2014年1月2日，原告何晓琳（甲方）与案外人诺亚方舟物业管理有限公司签订《盛世天城商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，约定委托管理期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。委托期间，甲方不得擅自将本合同商铺抵押或者以其他方式设置他项权利（购买该商铺时按揭贷款除外）。嗣后，原告将案涉商铺交付给南充诺亚方舟物业管理有限公司经营管理，并收取了租金。因被告未按合同约定办理初始登记，于2016年4月26日向原告出具《欠条》一张，内容载明：“出卖人因未按合同约定时间办理完结初登，该铺合同编号201301291186，购买人何晓琳，合同金额1,659,073元，购房时间2013-1-29，交房时间2013-12-28，初登完成时间2015年6月8日。现根据合同约定，出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，金宇房地产开发有限公司欠违约金80,133元（大写）：捌万零壹佰叁拾叁元整。出卖人于2016年8月30日前支付买受人。”欠条下方，诺亚方舟商贸管理有限公司出具《承诺书》，内容为：“南充诺亚方舟商贸管理有限公司承诺于2016年5月30日前支付业主铺面返租租金。”2016年8月15日，被告金宇房产公司向原告何晓琳支付违约金80,000元，原告向被告出具收条。2017年2月10日，中国工商银行股份有限公司南充分行向南充市房地产管理局发出《关于预购商品房抵押登记转现房抵押登记的申请》，内容载明:该房屋已初始登记完毕，现进行办理分户产权阶段，委托抵押人（借款人）前往贵局办理预购商品房抵押登记转现房抵押登记手续。2017年5月10日，被告金宇房产公司、案外人南充诺亚方舟商贸管理公司联合发出《业主租金违约金解决方案承诺书》，内容为：“四、初始登记的违约金，每户按总违约金的70%方式在2017年7月30日付清。”。至今原告未办理案涉房屋所有权转移登记，双方为转移登记违约金问题产生纠纷，原告遂诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。有效合同具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。 根据合同对初始登记的约定，出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该房屋所在楼栋的权属证明。被告未按约定期限办理案涉房屋初始登记，应当向原告承担违约责任。由于被告在2016年4月26日出具的欠条中已明确，出卖人未按合同约定时间办理初始登记，应支付违约金80,133元。嗣后，被告向原告支付了违约金80,000元。双方当事人对初始登记违约问题已协商解决并履行，本案仅涉及案涉房屋所有权转移登记违约问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…”的规定，被告未在合同约定期限即初始登记完毕之日90日内协助原告办理案涉房屋转移登记，故应当向原告承担违约责任。按照合同约定：“如因被告的责任，原告未能在初始登记完毕之日90日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金…”。被告在2016年4月26日出具的欠条中，已载明案涉商品房初始登记完成时间为2015年6月8日，故被告应于2015年9月6日前为原告办理房屋所有权转移登记，并从2015年9月7日起承担违约金。2017年2月10日，中国工商银行股份有限公司南充分行向南充市房地产管理局递交预购商品房抵押登记转现房抵押登记申请中，载明“盛世天城”商业用房进行分户产权阶段，但由于被告未向原告开具全部购房款发票，原告仍不能办理房屋所有权转移登记。至2017年11月10日，被告才将全部购房款发票开给原告，具备了办理房屋转移登记所需条件，故该违约金应计算至2017年11月10日止。违约金具有补偿性和惩罚性，以补偿功能为主，主要弥补守约方的实际损失。本案中，原告未举证证明其实际损失，且案涉房屋已委托案外人经营管理，原告取得了租金收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，案涉合同约定违约金按日万分之三计算的标准过高，被告请求降低违约金符合法律规定。根据本案合同履行情况，被告按期交房，并积极承担初始登记违约责任，且原告已取得相应租金收益，逾期办证对原告造成的损失较小，而原告至2015年6月才办理房屋贷款，影响被告资金及时回笼，还有部分类似购房户，也为保障企业生存发展，本院将违约金依法调整为按日万分之零点五计算。被告违约共计796天，应向原告支付违约金66,031元。对超出部分的违约金主张，本院不予支持。被告辩称“已向原告支付违约金80,000元，本案系重复主张”，该违约金系初始登记违约，非本案主张的转移登记违约，故本院不予支持。原告于诉讼中撤回第一项诉讼请求即要求被告立即向原告办理产权转移登记，系对其诉讼权利的自由处分，应予准许。 综上，为平等保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南充金宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告何晓琳支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金66,031元； 二、驳回原告何晓琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,676元，由被告南充金宇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  李 彪 人民陪审员  周明君 人民陪审员  郑 辉 二〇一八年十月十一日 书 记 员  曹 霖