江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0681民初8779号原告：朱晓凯，男，1979年5月24日生，汉族，住启东市。原告：郁佩佩，女，1979年10月15日生，汉族，住启东市。两原告共同委托诉讼代理人：张耀辉、卢娜，江苏江海明珠律师事务所律师。被告：启东市金新泰房地产开发有限公司，住所地启东科技创业园兴龙路1号。负责人：韩峰，公司总经理。委托诉讼代理人：周笑笑，北京德和衡（南京）律师事务所律师。原告朱晓凯、郁佩佩与被告启东市金新泰房地产开发有限公司（以下简称金新泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人卢娜、被告金新泰公司的委托诉讼代理人周笑笑参加诉讼，本案现已审理终结。朱晓凯、郁佩佩向本院提出诉讼请求：1.依法判准原、被告双方解除《商品房买卖合同》；2.依法判准被告向原告退还房款本金1545037元；3.依法判准被告向原告支付逾期违约金84152元（以年利率7%为标准，暂计算至2017年11月30日）；4.依法判准被告向原告支付自2017年2月19日起至被告实际退款之日期间的收益（以1545037元为基数，年利率7%为标准计算）；5.依法判准本案律师费及诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将瑞德广场2幢1单元1057室商品房出售给原告，房屋总价款1545037元。原告于2015年10月10日交付首付款775037元，后于2015年11月22日支付尾款770000元。合同约定出卖人应当在2016年5月31日前将商品房交付买受人使用。逾期交房超过90天，买受人有权解除合同。合同约定的交房日到期后原告多次催告，被告仍不能按期交房。金新泰公司辩称，原、被告间的买卖合同关系存在，但原告没有解除合同的法定或者约定事由，即使具有解除权，原告方已经过了行使解除权的行使期限；根据原、被告的约定，原、被告间不存在任何违约责任。案涉房屋系商铺，原、被告双方之间签订的补充协议和三方协议，保障了原告商品房的经营收益，原告的合同目的已实现，从侧面可以说明被告方已经实际将案涉房屋交付给原告，之后原告以委托经营管理的方式并收取约定的经营收益，再将房屋转移给被告方经营。请求法庭驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2015年10月10日，被告金新泰公司与原告朱晓凯、郁佩佩签订《商品房买卖合同》（合同编号：y2015-10-10-10-15），约定：买受人购买的商品房位于瑞德广场第2幢1单元1057号房，该房的用途为商业，建筑面积43.42平方米，套内面积34.83平方米，总金额1545037元。买受人于2015年10月10日首付人民币775037元，余款770000元于2015年10月11日前办理银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日被告知买受人的；2、经设计部门同意及政府批准的设计变更引起的延期，出卖人在延期确认之日起30日内告知买受人；3、政府政策因素导致工程延期，交房日顺延。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列方式处理：买受人如选择退房，出卖人在30天内将买受人已付房款归还并支付已付款的银行同期活期利息，买受人如选择不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，但违约金的累积金额不超过已付房款的百分之一。原告于2015年10月10日交付首付款775037元，后于2015年11月22日支付尾款770000元。2015年10月10日，原、被告签订《补充协议》，1.被告金新泰公司作为甲方自愿向原告朱晓凯、郁佩佩作为乙方原价回购在2015年10月10日出售给乙方的坐落于启东市民胜路与灵秀路交汇处英皇国际广场（备案名：瑞德广场）的D170号商铺（公安编号1057）；2.乙方同意该商铺自大润发超市开业之日（或2016年3月1日，先到为准）起两年内的经营管理权及收益权归甲方所有，甲方按照乙方实付房款与贷款之和的百分之七计算年收益并按年结算收益付给乙方，结算时间为次年2月18日，共结算两年；3.甲方在回购期限内成功回购该商铺的，乙方务必在15个工作日内无条件协助甲方办理房屋权属的过户手续，直至过户完成。该商铺回购过程中由于房产交易过户所产生的相关费用，由甲方承担；4.回购期限。甲方回购上述商品房的时限为大润发超市开业之日（或2016年3月1日，先到为准）满两年之日起60天内；5.如乙方在回购时限内未办理回购手续，视为乙方主动放弃回购权利，该商铺甲方不再承担回购责任。2017年1月10日，启东市荣泰商业管理有限公司作为甲方、被告金新泰公司作为乙方、原告郁佩佩作为丙方就案涉商铺的租金支付签订《三方协议》，主要内容为：甲丙根据《补充协议》委托运营管理时间为2016年3月1日起至2018年3月1日，每期固定回报结算为每年2月18日。本期收益为2016年3月1日至2017年2月18日，共计353天，计104596.88元（1545036.9元×7％×353天/365天），次年2月18日结算下期回报。丙方向甲方提供身份证、户口本、结婚证等复印件，以配合甲方统一代办房产证。以上条款为甲乙丙三方按照《商品房买卖合同》及《补充协议》相关规定共同协商认可，甲乙丙在该铺位买卖中不再存在任何违约责任。后被告金新泰公司按《三方协议》于2017年2月22日向原告朱晓凯、郁佩佩支付了第一期收益104596.88元，后期未支付也未将案涉房屋交付给原告并办理产证手续。另查明，案涉房屋所在的瑞德广场，建设工程规划许可证证号为建字第[2014]159号、施工许可证号为320681201507100101，商品房预售许可证号为启房预售证第2015035号。案涉商品房包括在“瑞德广场工程商业二”工程中，《竣工联合验收意见表》显示，竣工时间为2017年4月，核实面积10206.06㎡，联合验收结果：2017年5月31日，市行政审批局…上述验收事项均合格，准予办理后续手续。落款时间2017年5月31日。《商品房现售备案证明书》显示，案涉工程现售总建筑面积10206.06㎡，所列商品房屋现售备案文件齐全，准予备案。落款时间2017年6月7日。上述事实，由《商品房买卖合同》、发票、《补充协议》、《三方协议》、《竣工联合验收意见表》、《商品房现售备案证明书》及到庭当事人庭审陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告朱晓凯、郁佩佩与被告金新泰公司签订《商品房买卖合同》均系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同为有效成立的合同，双方应按合同约定的内容履行相关权利义务。原告按约支付了全部房款1545037元，被告应当按约将商品房交付原告使用并协助办理相关登记手续。《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年5月31日，到期后被告未将案涉房屋交付给原告，也未将延期交付房屋的原因告知原告，后因无法按时交付房屋，原、被告于2017年1月10日将案涉商铺委托他人经营，但被告仅支付了2016年3月1日至2017年2月18日期间的租金收益，也未提供证据证明已向原告通知交付房屋并协助原告办理产权登记手续，被告金新泰公司已构成违约。原告朱晓凯、郁佩佩按照《商品房买卖合同》第九条的约定，有权解除合同，被告金新泰公司应返还原告朱晓凯、郁佩佩已付的房款1545037元。关于原告主张的违约金，本院认为，被告金新泰公司违约，原、被告在《商品房买卖合同》第九条约定的1％计算的违约金过低，本院参照相关规定，按年利率6％计算，自2017年2月19日起至实际支付之日止。原告主张第二期收益，因被告违约本院已解除案涉合同，且已支持违约损失，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张的律师费，双方无约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱晓凯、郁佩佩与被告启东市金新泰房地产开发有限公司于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：y2015-10-10-10-15）；二、被告启东市金新泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告朱晓凯、郁佩佩购房款1545037元及违约金（以1545037元为本金自2017年2月19日起至实际交付之日止，按年利率6％计算）；三、驳回原告朱晓凯、郁佩佩其他诉讼请求。本案受理费19462元（原告已预交），由被告启东市金新泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19462元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  史燕玲人民陪审员  张卫标二〇一八年十月二十六日书 记 员  陈琳琳