山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0684民初2047号原告：任招顺，男，1986年12月3日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原告：王晓莉，女，1987年12月19日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。二原告共同委托诉讼代理人：宋振明，山东同杰律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：冯海倡，山东同杰律师事务所律师。被告：烟台宝龙置业发展有限公司，住所地蓬莱市海市路142号。法定代表人：许××任董事长。委托诉讼代理人：郝羿，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧慧，山东康桥（烟台）律师事务所实习律师。原告任招顺、王晓莉与被告烟台宝龙置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋振明、被告委托诉讼代理人郝羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已支付的房屋公摊面积价款2278784元，并按照同期人民银行贷款利率向原告支付利息194234.69元（暂计算至2018年5月22日），直至本息付清；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海滨路6号宝龙广场1号地块8号楼3单元整栋楼宇的45套房产（原被告就45套房产分别签订《商品房买卖合同》）。因原告购房时正值被告销售缓慢期间，原告一次性购入45套房产，且以现金支付，所以被告承诺给予原告优惠，即将公摊面积中楼梯和走廊面积无偿给予原告。2013年12月31日，原被告就上述房产买卖事宜签订《商品房买卖合同》补充协议（以下简称《补充协议》），协议第三条（实为第四条）约定：甲乙双方同意整栋楼的走廊、院子、楼梯、外平台、走道平台、屋面、外墙归乙方无偿独自使用，不交纳任何费用。第六条（实为第七条）约定：乙方产权房屋范围不涉及物业公摊费，因此乙方无需交纳公摊费。自《补充协议》签订后，原告按照协议约定，在2016年8月14日前将全部款项支付给被告。本案所涉45套房产均已取得不动产登记证，公摊面积合计392.9平方米，其中走廊和楼梯部分公摊面积为299.84平方米。原告认为，首先《补充协议》约定走廊、院子、楼梯等由原告无偿使用，不交纳任何费用，故原告就无需就所涉的相应公摊面积支付购房款；其次，被告作为开发商无权就物业管理费与原告进行约定，《补充协议》中“乙方产权房屋范围不涉及物业公摊费，因此乙方无需交纳公摊费”，无需交纳的“公摊费”即是房产公摊面积购房费用；最后，从《补充协议》的约定及合同目的可见，原告在房地产市场低迷情况下，以现金购买整栋楼宇，被告为给原告优惠，而不收取公摊面积的购房费用。故被告应将该部分公摊面积的购房款返还给原告并支付未返还期间的利息。被告辩称，一、原、被告就购买房屋价款的计算方式约定明确，即以包含套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称“公摊面积”）在内的总建筑面积为计算标准，按7600元每平方米计算总价款，且双方就此已履行完毕，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。原、被告在《补充协议》中，明确购买价款为7600元/平方米，总价款为16414860元，总建筑面积为2159.85平方米，即所购45套房屋的套内建筑面积与公摊面积的总和。双方签订的全部《商品房买卖合同》第三条第五款及第四条中，双方就构成总建筑面积的套内建筑面积与公摊面积的具体数值进行了确认，并选择按二者相加后的总建筑面积以每平方米7600元计算房屋购买价格，如按原告诉状中的理解，双方在签订合同时计价方式应选择合同提供的“按套内面积计算的方式计算房屋价款（即明确说明不包含公摊面积）”，而不是在合同选择“按建筑面积计算房屋价款”，另外，原告也是按建筑面积计价方式计算的款项16144860元向被告支付完毕，如按原告所述公摊面积不计价款，则原告在付款时不会就此完全支付。故原告不论是在合同订立时，还是在履行过程中是明悉双方就房价款缔约的真实意思表示是以包含套内面积与公摊面积的建筑面积进行计价及支付的。二、原告诉状中引用的《补充协议》条款是被告基于原告购房用于开设宾馆考虑，对其本无权单独使用的部分允许原告免费单独使用的优惠，与购房款计价方式无关，亦与本案诉请无关。原告所购房屋是一幢共三层的四合院式建筑，内有院子，原告购买的房屋为二层和三层，一层由其他业主购买用作商铺。原告购买的45套房屋整体作为开设宾馆，考虑其有悬挂招牌、保证私密等各项要求，被告同意将本是业主共用的走廊、院子、楼梯、外平台、走道阳台、屋面、外墙由原告自己免费使用，原告在诉状中所引用的《补充协议》第三条（实为第四条）内容为截取，不是该条的全部内容，在该条第二行“不交纳任何费用后”的标点符号为逗号，而不是句号，整句话的意思是同意乙方独自免费使用本来其他业主亦有权使用的部分而不许其他业主使用，与房款的计算方式无关。其他业主对被告允许原告单独使用的部位拥有使用权，其他业主房款中亦包含此部分公摊费用，在购买房屋时原告担心日后的经营或转让因此引发纠纷，故双方不仅在第三条约定了单独免费使用的问题，也在第六条约定了允许乙方单独使用的部分不涉及额外的公摊费，不因此影响乙方的经营与转让，原告片面理解该条约定的做法是错误的，上述两条均与购房款的计价方式无关，亦与本案诉请无关。综上，双方已就购房款如何计价进行了明确约定，原告根据双方确定的计价方式向被告支付了全部房款，原告现片面理解《补充协议》约定要求返还公摊费的诉请有违诚实信用原则，无事实及法律依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：当事人双方确认2013年12月31日，二原告就购买被告开发的宝龙城市广场8号楼3单元商业用房45套房产事宜，双方当事人签订45份《商品房买卖合同》。每份商品房买卖合同中约定了所涉房屋的建筑面积数，及其中套内建筑面积数、公共部位与公用房屋分摊建筑面积数。合同约定房屋计价按建筑面积计算，单价为每平方米7600元。当日二原告（乙方）与被告（甲方）又签订《商品房买卖合同》补充协议一份。补充协议第二条销售价格约定为：甲方自愿将预售的8号楼3单元全部卖给乙方（不含门市房），乙方自愿以7600元/平方米的价格购买整栋楼宇（不含门市房）。总房款合计16414860元，根据房管局测绘确定最终款数。补充协议第三条（该条序号重复排序）原告享有权利约定为：甲乙双方同意整栋楼的走廊、院子、楼梯、外平台、走道阳台、屋面、外墙归乙方无偿独自使用，不交纳任何费用，不许其他业主向乙方享有使用权的院子开门或使用……。补充协议第四条记载为：面积以房管局实测为准（不含院子、北门门厅，楼宇平台、屋面、走廊一半公摊，楼梯全体业主公摊），测绘费用由甲方承担。乙方购买的商品房共计2159.85平方，甲方同意给乙方办理三个房屋产权证……。补充协议第六条约定：乙方经营的宾馆酒店，自主经用（营），独自管理，自负盈亏。乙方转与他方享有同等权利。乙方产权房屋范围不涉及物业公摊费，因此乙方无需缴纳公摊费。等等。原告已取得涉案房屋的不动产登记证书。对于以上事实当事人双方没有争议，本院予以确认。双方当事人争议焦点在于对补充协议理解不同，原告主张根据补充协议，房屋建筑面积中楼梯公摊面积、走廊公摊面积被告不应收取房款。本院认定，从双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，结合当事人所作陈述，可以认定涉案商品房是以房产面积测绘单位测绘的建筑面积，按每平方米7600元计价。补充协议对于原告独立无偿使用公共部分进行了约定，在明确了房屋总面积2159.85平方米及房款总价16414860元的前提下，并未特别约定纳入建筑面积测量范围的楼梯公摊面积及走廓公摊面积，不收取房款或返还房款的相关内容。补充协议第四条括号里的内容应理解为对于前面“面积以房管局实测为准”的注解及详细说明，原告理解缺乏事实依据，本院不予采信。本院认为，《商品房销售管理办法》第十八条规定:商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。原告购买的房屋登记产权面积含有公摊部分的面积，双方约定以建筑面积作为计价单位，原告要求被告返还楼梯公摊面积、走廊公摊面积对应的房款，补充协议并无明确约定，原告诉请证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告任招顺、王晓莉的诉讼请求。案件受理费26584元减半收取为13292元，由原告任招顺、王晓莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王琪二〇一八年十月三十日书记员  程呈