内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2018）内08民终1478号上诉人（原审被告）：张某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。被上诉人（原审原告）：陈某，个体户，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古赫扬律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2017)内0826民初2510号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人李某，被上诉人陈某及其委托诉讼代理人孙某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结张某上诉请求:1、依法撤销内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2017)内0826民初2510号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，首先，被上诉人在一审时的陈述不真实，上诉人与被上诉人双方之间不存在房屋买卖合同关系，上诉人与被上诉人双方之间存在的是债务抵顶与债务承担的关系；因被上诉人与案外人魏某之间一直存在个人合伙关系，2015年1月23日上诉人因给案外人魏某施工，因魏某欠付上诉人工程款，同意以其所开发的商品房六楼两套，置换被上诉人所有的鑫河国际A10-2-901房产，然后以该房产抵顶被上诉人的工程款238800元，因被上诉人与案外人魏某之间一直存在个人合伙关系，被上诉人本人也同意以上述房产抵顶魏某所欠上诉人的工程款，经三方协商一致，被上诉人与上诉人签订《房屋买卖协议》并签订《补充协议》，上诉人确保此房无任何纠纷，如有纠纷双倍返还购房款，无条件配合被上诉人办理房产过户手续，同时上诉人向被上诉人出具了收条一张，用以证明被上诉人已履行了付款义务，同时也证明被上诉人同意以上述房产抵顶案外人魏某所欠上诉人的工程款。如双方存在房屋买卖合同关系，那么被上诉人在未取得房款之前是不可能向上诉人出具收条，应当是由上诉人向被上诉人出具欠条，但一审法院并未就被上诉人在未取得房款的情况下向给上诉人出具收条这一反常行为，且完全不符合交易习惯的行为作出任何合理解释，明显存在偏袒一方的行为；后在2015年5月23曰上诉人将上述房产出售给了案外人杜某，被上诉人以担保人的身份与上诉人及案外人杜某共同签订了《房屋买卖协议》，并在合同中保证上述房产无争议，无条件配合过户。因此可以看出，如事实真是上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖的合同关系，且在上诉人未支付购房款的情况下，那么被上诉人怎么可能在5个月后，仍然以担保人的身份与上诉人及案外人签订《房屋买卖协议》，同意被上诉人将上述房产转让给案外人杜某，这一行为明显不符合交易习惯和正常思维，也足以证明双方之间不存在房产买卖合同关系，并不存在被上诉人欠付上诉人购房款的事实，但一审法院仍未就这一反常行为作出任何合理解释，明显未查清事实。二、一审法院作出杭锦后旗人民法院（2017)内0826民初2510号民事判决的主要依据是被上诉人提供的三份通话录音，但该证据的来源明显不合法，尤其是被上诉人提供的上诉人与案外人魏某之间的通话录音是如何取得的，因被上诉人与案外人魏某之间一直存在个人合伙关系，该录音是否存在被上诉人与案外人魏某恶意串通，设好圈套，损害上诉人合法权益的问题，一审法院并没有查清，其次从通话内容来看，也不能证明上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，而反应出的是被上诉人与案外人魏某之间存在房屋置换的问题。再次，根据上述通话录音的内容也反应出，案外人魏某与本案存在明显的利害关系，魏某是查清本案事实的关键人物，故魏某应当作为本案的必要的当事人参加诉讼，因此一审法院应当依据《民事诉讼法》第一百三十二条规定，追加魏某为本案的当事人参加诉讼，但一审法院并未依职权追加魏某为本案的当事人，导致本案事实无法查清，因此一审法院的审理程序也存在明显瑕疵。三、上诉人认为魏某以两套六楼置换上诉人所有的鑫河国际A10-2-901房产，用该房产抵顶欠付上诉人工程款项的行为是两个独立的合同关系，不论被上诉人与案外人之间的合同是否得到履行，均不影响上诉人与被上诉人之间以物抵债合同的履行；被上诉人同意以其所有的房产抵顶魏某所欠上诉人的工程款的行为，在法律上为债务承担的行为，债务承担相对债权人而言是无因性的，因此，被上诉人因与案外人之间的合同未得到履行，而要求上诉人支付购房款的诉求是无任何法律依据及事实依据的，其次，因被上诉人与魏某之间存在个人合伙的关系，被上诉人以本案涉诉房产抵顶上诉人工程款的行为，属于合伙体清偿对外债务的行为，不能认定为上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。四、一审法院支持被上诉人的诉求，致使被上诉人不当得利，即被上诉人既可以从案外人处取得置换的房产，又可以从上诉人处取得购房款，且会明显损害上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上支持上诉人的上诉请求。陈某答辩称：不认可上诉请求，一审在查明事实基础上依法判决，应当维持。一审时上诉人表示购房款依据房屋买卖协议给付，应按双方约定给付购房款。被上诉人与魏某之间不存在合伙关系，只是合作过，魏某承包的工程由被上诉人具体玻璃门窗施工，就是所谓的轻工，不存在抵顶债务行为，魏某在签订房屋买卖协议中只是介绍人,此前被上诉人不认识上诉人，魏某引荐被上诉人认识上诉人,才形成房屋买卖协议，当时被上诉人急于出售房屋，魏某说上诉人工程做的很大，暂时支付不了房款，不会欺骗等，双方签订买卖合同。张某卖了房子让被上诉人签字谎称支付房款，后上诉人一反常态，让被上诉人找到魏某后才能结算房款，后被上诉人找到魏某，上诉人又有了别的说辞进行拖延，拒绝支付房款。应维持原判。陈某一审诉讼请求：要求张某偿还购房款238800元及利息（利息从2015年1月23日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。经一审审理查明：2015年1月23日，陈某将其从巴彦淖尔市昌祺房地产开发有限责任公司购买的的坐落内蒙古××旗东鑫河国际A10-2-901房屋（建筑面积103.15平方米，商品房买卖合同编号×××），以238800元的价格出卖给张某，并签订《房屋买卖协议》和《补充协议》。《房屋买卖协议》载明：甲方（陈某）自愿将坐落于陕坝镇一线路东鑫河国际A10-2-901房屋一套出售给乙方（张某）、乙方也自愿购买此房屋，此房屋建筑面积为103.15平方米，房屋产权证号×××；双方协定，此房屋成交价格为人民币238800元整，大写贰拾叁万捌仟捌佰元整；乙方于本合同签订之日向甲方一次性付清。卖方：陈某，身份证号：×××，电话139XXXXXXXX；买方：张某，身份证号：×××，电话189XXXXXXXX。《补充协议》载明：甲方确保此房没有任何经济纠纷，如有纠纷甲方必须双倍退还房款；甲方必须无条件配合乙方办理房屋过户手续，并提供相关身份证件。过户费用全部乙方承担。同日，陈某按张某的要求，在张某未给付房款的情况下，给张某出具房款收条。收条载明：“今收到张某房屋款贰拾叁万捌仟捌佰元（288800元），收款人：陈某，2014.1.23。”收条中“288800元”与“2014.1.23”均属于笔误。2015年5月23日，张某将该房屋以270000元的价格转卖给了案外人杜某，并签订《房屋买卖协议》，陈某以担保人的身份在该协议上签字。该房屋案外人杜某已装修入住。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈某虽给张某出具收条，但陈某实际未收到张某房款，张某应按合同约定履行给付陈某房款的义务。张某以双方间不存在买卖合同关系，真实情况是魏某用其两套房屋置换陈某涉案房屋抵顶魏某欠张某工程款，因而不予给付陈某房款，但未能提供相应证据证实置换事实的存在。从3、4号通话录音证据分析，录音内容只能反映魏某和张某协商一起给陈某解决房款的问题，并且反映张某承诺让陈某撤诉后由其一人给陈某解决房款，以及魏某和张某之间有经济账目需要清算的问题。通话录音不能反映魏某用其两套房屋置换陈某房屋给张某顶账的事实，也不能反映魏某欠张某工程款的事实。但从魏某愿意与张某一起给陈某解决房款的事实分析，不排除魏某欠张某工程款的可能性。分析魏某愿意与张某一起给陈某解决房款的原因，与魏某可能欠张某工程款以及魏某与张某有经济账目需要清算有关。张某的“置换抵顶说”证据不足，其不予向陈某履行付款义务的抗辩理由不成立，不予采纳。陈某已履行向张某交付房屋及相关手续的合同义务，张某应按合同约定履行向陈某支付房款的合同义务。张某未付房款，属违约行为，应当承担继续履行的违约责任。根据合同相对性原则，魏某不属于涉案房屋买卖合同的一方当事人，陈某无权要求魏某履行付款义务。陈某要求张某给付房款的理由成立。根据原被告签订的《房屋买卖协议》第三条“乙方于本合同签订之日向甲方一次性付清”约定，张某应于该协议签订当日，即2015年1月23日付清陈某238800元房款，但张某一直未付。据此，陈某要求张某从2015年1月23日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担房款利息的诉讼请求成立。此外，陈某售房后二年内不向张某索要房款，于常理不符，且证人刘某的证言可证实2016年6月至2017年11月期间陈某找张某追索过房款，本案诉讼时效存在中断情形。张某关于诉讼时效的辩解理由不成立，不予采纳。综上所述，张某的诉讼请求，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告张某欠原告陈某房款238800元及利息（利息从2015年1月23日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），于本判决生效后十日内偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4882元，由被告张某负担。二审中当事人依据上诉请求提交了新证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。张某提供新证据：1号证据：一份合伙协议，一份玻璃门安装分包合同。举证意图：证明被上诉人与魏某存在合伙关系；2号证据：乌海市宏丰房地产开发有限公司开发建设杭锦后旗陕坝镇东方格林小镇开发商证明一份。举证意图：上诉人取得上述房产并不是与陈某之间进行的商品房买卖，而是以物抵债，上诉人没有义务向被上诉人支付购房款。经质证，陈某对一号证据真实性认可，对于举证意图不认可。魏某将轻工包给陈某，陈某进行现场管理，而不是合伙。对2号证据：这个证明我们第一次见，该证据来源我不清楚，对该证据真实性、举证意图均不认可，如果是抵顶工程款应该有相关手续及被上诉人签字。本院对张某提供的一号证据真实性认可。对二号证据因无其他相关的书面抵顶手续佐证，本院不予认定。经二审审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。另查明：二审庭审中经询问：被上诉人代理人：张某，你与被上诉人签合同时付钱没有？上诉人：没有付钱被上诉人代理人：上诉人你认为被上诉人拿自己房子抵顶魏某的债务？为什么魏某没有在上面签字，协议书也不是三方抵顶协议而是买卖协议书？上诉人：是魏某与陈某共同给我抵顶的，是他两合伙欠的钱。我们工程的惯例就是这样，打收条，证明工程款支付的事实。被上诉人代理人：上诉人与被上诉人之间在买房前是否有债权债务？上诉人：我们个人之间没有债权债务。上诉人代理人：被上诉人，你没有收到上诉人的钱，为何出具238800元的收条？被上诉人：基于对魏某的信任，我急于卖房，所以出具了收条。上诉人代理人：被上诉人，上诉人再次卖房时你为何作为担保人签字？被上诉人：房子已经卖给上诉人了，上诉人给不了钱，承诺工程开工后就给我钱，我基于对上诉人的信任签了字。房子的网签一直是我的名字，房子卖给别人时需要我签字，上诉人说房子卖了后给我钱。审：魏某与陈某是否欠你钱？在什么工程上欠的？欠多少钱？有何依据？上诉人：现在欠的钱是魏某与被上诉人合伙时共同欠我的钱。是在杭锦后旗东方格林小镇工程上欠的，工程上欠我们200多万，我们没有书面协议，就是口头协议。审：为什么抵顶238800？上诉人：工程上给陈某抵顶的就是238800元，他给我抵顶也是这么多。后来被上诉人说抵顶现金就按238800元，抵顶房屋就按288800元。最后以房子顶了现金部分。被上诉人：涉案房屋是我的朋友给我抵顶的，价格是288820元，我给上诉人卖的是238800元。审：被上诉人，魏某与你之间有没有债权债务关系？被上诉人，魏某欠我的钱。上诉人：魏某因欠人钱，现在人找不到了。审：收条是不是在房屋买卖之前写的？被上诉人：同一天写的，我没注意这个问题。本院认为：根据张某的上诉及陈某的答辩总结本案争议焦点为：张某应否给付陈某房款238800元。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈某与张某签订房屋买卖合同后，陈某将房屋交付给了张某。陈某虽给张某出具收条，但陈某实际未收到张某房款。张某称未给付房款的原因是其与陈某、魏某达成抵顶协议，因魏某欠其工程款，陈某将自己的房屋以买卖的形式给张某以抵顶魏某欠其的工程款，由魏某给陈某东方格林小镇的房屋顶房款。但张某在本案一、二审中所举的证据不足以证实三方形成抵顶协议的事实成立，且陈某对此也不认可，虽然其陈述不认可的理由不充分，但在没有书面抵顶协议的情况下不能推定抵顶协议成立。故张某应按合同约定履行给付陈某房款的义务。综上，张某的上诉本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4882元，由张某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 罗一民审判员 付桂梅二○一八年十月三十日书记员 韩 姣