四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1503民初1393号 原告（反诉被告）：宜宾绿源食品有限公司，住所地：宜宾市人民路14号叙府商城。 法定代表人：王学华，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：屈刚，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周由，四川丰宜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张会源，男，汉族，1986年1月23日出生，住河南省登封市。 委托诉讼代理人：王青霞，河南登法律师事务所律师。 原告宜宾绿源食品有限公司（以下简称“绿源公司”）与被告张会源房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月6日立案受理后，本案在审理过程中，原告绿源公司提出保全申请，本院以（2018）川1503民初1393号民事裁定书依法对被申请人张会源所有的位于宜宾市南溪区丽雅置地负一楼X号铺中的玉手链等进行了查封。被告张会源于2018年9月3日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并审理了本诉及反诉。原告（反诉被告）绿源公司的委托诉讼代理人屈刚、周由，被告（反诉原告）张会源的委托诉讼代理人王青霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绿源公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2017年6月30日签订的《租赁合同》；2、请求判决被告立即支付从2017年11月20日起至合同解除之日止所欠付的租金（截止2018年7月19日，被告共欠付租赁价款36000元）；3、请求判决被告支付原告从2017年10月25日起至合同解除之日止应支付的滞纳金（按每日5‰计算，截止2018年7月19日，被告共应支付滞纳金35235元）；4、请求判决被告补缴纳免租期（36日）租金共计6900元，履约保证金10000元归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月30日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于宜宾市南溪区丽雅置地负一楼X号铺，租期从2017年9月15日（暂定）（以绿源超市开业日为计租日）起至2018年9月14日止，租金为4500元/月，租期开始前原告可进场装修，为“免租期”。由于绿源超市开业时间为2017年8月20日，因此合同租期实际应以2017年8月20日为计租期，被告于2017年7月4日便进场装修，免租期实际为46日。合同签订后，被告于2017年7月19日交纳了10000元保证金，并于2017年8月10日支付了第一季度（即2017年8月20日至2017年11月19日）的租金13500元。根据合同约定，被告第二季度（即2017年11月20日至2018年2月19日）的租金13500元应当于2017年10月20日——25日予以支付，但被告未在约定的时间支付。此后，被告一直拖欠原告租金未支付，原告多次催促被告前来处理相关事宜，但一直未果。2018年7月24日，被告所谓的“员工”到原告的商场要求拖走其货物，原告有理由相信被告打算单方面终止本合同。因此被告除应当支付欠付的租金及滞纳金外，还应当根据合同约定，补缴免租期租金，且履约保证金归原方所有。综上，请求人民法院依法判决。 被告张会源辩称，一、本案租赁合同的解除法定时间应为2017年12月24日。1、原告于2017年12月24日对正常经营的被告给予断电行为，系原告终止租赁合同的具体表现；2、原告于2017年12月24日的断电行为已经构成根本违约，该违约行为也是原被告双方事实上解除合同的法定时间和法定事件；3、根据法律规定，即使被告有延迟支付租金的客观情况，原告完全可以按照租赁合同第五条履约保证金的约定将被告交付的10000元履约保证金冲抵租金、滞纳金费用。或者要求被告在合理期间支付租金，如果被告逾期不支付的，原告可以采取解除合同的做法等来依法保障自己的合同权利，但是原告采用断电这种极其简单粗暴方式达到自己的目的系严重违约行为，被告在遭遇原告强行断电之后，经营无法继续，遂关门歇业。二、被告在向原告缴付有10000元履约保证金的前提下延迟缴纳租金的行为不构成违约。租赁合同第五条关于履约保证金条款的约定，已经明确约定了被告如有未按约定支付租金、滞纳金的情况，原告可以从履约保证金中扣留全部或者部分用于抵扣，该条款对被告未按时支付租金滞纳金时原告有约定的权利实现途径。被告缴纳的履约保证金实际上是对被告履约的一种担保和保证，不是对被告的违约惩罚。三、原告于2017年12月24日解除租赁合同产生的法律后果为：第一、原告应及时归还被告的货物；第二、原告应将被告的10000元履约保证金扣除2017年11月20日至2017年12月24日之间的租金后归还给被告；第三、原告主张被告支付2017年12月25日至2018年7月19日之间的租金及其滞纳金请求于法无据；第四、原告主张被告补缴免租期的租金于法无据。总之，被告于合同解除后不应再向原告缴纳任何租金和滞纳金等费用。 反诉原告张会源向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还保证金10000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金13500元；3、判令反诉被告赔偿其扣留反诉原告货物所致损失50000元；4、反诉及本诉诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：被反诉人将丽雅置地负一楼X号铺租给反诉人经营，却于2017年11月初无故违约断电，导致反诉人无法经营、不能实现合同目的，同时又恶意扣留反诉人价值100余万元货物。合同3.1条约定租金迟延承担5‰滞纳金，超20天宽限期才终止合同。9.5条约定出租人违约应退还保证金并支付3个月租金的违约金。显然，租金迟延并不构成根本违约，更不会导致合同无法履行，而被反诉人宽限期内随意断电并扣留反诉人货物已根本违约，直接导致反诉人无法在该店及在他处经营而损失巨大，被反诉人应依约承担违约责任并赔偿反诉人损失，同时应自行承担其人为扩大的租金损失，反诉人为此依法反诉，请求人民法院支持该反诉请求。 反诉被告绿源公司辩称，1、反诉被告在合同履行过程中并没有实施断电行为，反诉原告所说的断电估计是因为反诉原告没有缴纳电费，断电原因不在反诉被告；2、反诉被告未扣留反诉原告货物，合同是张会源与反诉被告签订的，在合同履行过程中，有其他人过来拿走张会源的货，在没有张会源的委托手续下，反诉被告是不会把货交给其他人，反诉被告也通知张会源来拿货，但张会源不接电话，货物现在还在现场。故反诉原告所提反诉请求没有相应的事实和法律依据，应当全部予以驳回。 本案经审理认定事实如下：2015年5月26日，宜宾市南溪区丽雅置地有限责任公司将丽雅时代商业D座地下商业商铺建筑面积共8218平方米整体出租给原告绿源公司用作商业使用。租赁期为15年，自2016年7月1日起至2031年6月30日止。 2017年6月30日，原告绿源公司作为甲方与被告张会源作为乙方签订《租赁合同》，合同约定：租赁地点：宜宾市南溪区丽雅置地负一楼，X号铺；租赁面积：45平米；租期:租期自2017年9月15日（暂定）（以绿源超市开业日为记租日）起至2018年9月14日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费；租金：租金（含物管、空调费用），第一年，每平米租金为100元/月，合计4500元/月。乙方每次缴纳3个月的租金，每次租金必须在上月20号——25号缴纳，超出租金规定缴纳时间，将按5‰的标准收取滞纳金，如超出20天仍未缴纳，甲方有权终止合同；履约保证金：乙方向甲方缴纳10000元（大写：壹万元整）的履约保证金，乙方向甲方缴纳的履约保证金，甲方财务开据收款收据给乙方，乙方租赁期满后，完清各项费用后退回收款收据给甲方财务，甲方将履约保证金无息退还给乙方。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、滞纳金，甲方可以从履约保证金中扣留全部或部分用于抵扣，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，该冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应在乙方归还甲方商铺后30天内将履约保证金无息退还给乙方；合同签署后乙方因任何原因变动（如提前解除合同，影响甲方整体招商进度），此履约保证金不作退还；提前解除：本合同生效后，除双方协商一致外，不得提前解除。乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承担下述违约责任：如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，履约保证金归还甲方所有不予退还。如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补缴纳免租期租金，履约保证金归甲方所有不予退还。……乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方可直接扣除乙方缴纳的履约保证金折抵拖欠的租金、违约金等应付款项。因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）甲方还应向乙方支付相当于三个月租金的违约金。 合同签订后，被告张会源于2017年7月19日向原告绿源公司缴纳了10000元保证金，于2017年8月10日支付了第一季度（2017年8月20日至2017年11月19日）租金13500元。绿源超市于2017年8月20日开业。 从第二季度起，被告张会源后未按约向原告绿源公司缴纳租金。2018年7月10日，徐建喜到被告张会源所租赁的商铺取回货物，原告绿源公司因其未持有相关授权资料，拒绝让其取回商铺内的货物。 上述事实，有原告绿源公司提供的《宜宾市南溪区丽雅时代商铺租赁合同》、绿源公司营业执照复印件、法人身份证明、张会源身份证复印件、《租赁合同》及庭审笔录等证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点有：一、原、被告双方签订的《租赁合同》是否应当解除；二、原、被告双方在履行合同中是否存在违约行为，是否应当承担违约金及违约金标准如何计算以及免租期的租金是否应予补缴；三、反诉原告缴纳的保证金10000元是否应予退还；四、反诉被告是否应予赔偿反诉原告的货物损失5万元。 关于焦点一，本案被告从第二季度起未按约向原告支付租金，根据合同约定，原告有权终止合同。2018年7月10日，徐建喜到被告张会源商铺取回商铺内货物，但未成功取回，此时，商铺的使用权已由原告绿源超市实际取得，即可视为原告绿源超市在当日终止了涉案合同。故双方签订的《租赁合同》已于2018年7月10日解除。 关于焦点二，双方签订的《租赁合同》第三条约定：“乙方每次缴纳3个月的租金，每次租金必须在上月20号——25号缴纳，超出租金规定缴纳时间，将按5‰的标准收取滞纳金，如超出20天仍未缴纳，甲方有权终止合同”。被告张会源于2017年8月10日支付了原告绿源公司第一季度（2017年8月20日至2017年11月19日）的租金13500元后，便再未支付原告绿源公司店铺租金，已经构成违约，应当按照合同约定支付欠付租金34800元及滞纳金，其中租金的计算方式为：从2017年11月20日起至2018年7月10日止，按照每月4500元为标准进行计算。合同中明确滞纳金按5‰的标准收取，故被告应支付原告的滞纳金为174元，即欠付租金34800的5‰。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告并未提供证据证明双方约定的免租期的具体时间；反诉原告亦未提供证据证明在履约过程中反诉被告存在强行断电导致其无法经营的证据，应各自承担举证不能的法律后果。因此，原告主张被告支付免租期的租金6900元的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告张会源辩称反诉被告强行断电造成其无法经营、构成违约的理由，本院依法不予采纳。反诉被告无违约情况，故反诉原告张会源要求反诉被告承担违约金1.35万元，本院不予支持。 关于焦点三，《租赁合同》约定，如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、滞纳金，甲方可以从履约保证金中扣留全部或部分用于抵扣，其冲抵金额相当于乙方前述欠费……；本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应在乙方归还甲方商铺后30天内将履约保证金无息退还乙方；如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，履约保证金归甲方所有不予退还。 本案中，双方解除合同系因原告形成解除权导致，被告张会源未提出解除合同，故不满足合同约定的履约保证金不予退还的条件。被告尚差欠原告租金、滞纳金，根据双方的合同约定，其履约保证金可用于抵扣租金、滞纳金。因此，被告缴纳的履约保证金应抵扣被告欠缴的租金、滞纳金。 关于焦点四，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告并未举证证明反诉被告扣留反诉原告货物为其造成了损失的依据，应承担举证不能的法律责任。故反诉原告主张被告支付所致损失5万元的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宜宾绿源食品有限公司与被告张会源于2017年6月30日签订的《租赁合同》已于2018年7月10日解除； 二、被告张会源于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾绿源食品有限公司铺面租金24800元（已抵扣被告缴纳的履约保证金10000元）； 三、被告张会源于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾绿源食品有限公司履行房屋租赁合同滞纳金174元； 四、驳回原告宜宾绿源食品有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张会源的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1800元，依法减半收取计900元，保全费820元，共计1720元，由原告宜宾绿源食品有限公司负担620元，被告张会源负担1100元。反诉受理费1800元，依法减半收取计900元，由反诉原告张会源负担800元，反诉被告宜宾绿源食品有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  胡平 二〇一八年十月二十五日 书记员  吴敏