昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0122民初1636号原告：柯泽宇，男，汉族，1978年8月10日生，住湖北省大冶市。委托代理人：付修勇，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：潘静,云南典传律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南佳鸿宇合实业有限公司。统一社会信用代码：91530122072469289N。住所：云南省昆明市晋宁县晋城镇古滇文化公园商铺区**。法定代表人：赵燕飞，系该公司董事长。委托代理人：何晶，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：刘凌，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中楚投资有限公司。统一社会信用代码：9153011130959672X0。住所：云南省昆明市官渡区顺新时代大厦******。法定代表人：许锡爽，系该公司执行董事。委托代理人：高斌，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王海娇，云南北川律师事务所实习律师，特别授权代理。原告柯泽宇诉被告云南佳鸿宇合实业有限公司（以下简称佳鸿宇合公司）、被告云南中楚投资有限公司（以下简称中楚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告柯泽宇的委托代理人付修勇、潘静，被告云南佳鸿宇合实业有限公司的委托代理人何晶、被告云南中楚投资有限公司的委托代理人高斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告柯泽宇向本院提出诉讼请求：一、请求被告履行《云南工业品产业基地招商定购协议书》，与原告签订标准化厂房购销合同、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担合同约定的30%违约金26.7万元整；二、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，被告中楚公司代原告柯泽宇向被告佳鸿宇合公司订购位于昆明市晋宁区晋城镇云南工业品产业基地XC12-4号房屋。双方签订了《云南工业品产业基地招商订购协议书》（以下简称协议书)，约定原告购买被告开发建设的晋城镇云南工业品产业基地XC12-4号房屋，预定建筑面积（未隔层前）每套约100平米，单价为每平米8900元；现每套房屋均进行隔层，协议书约定的价格已包含隔层、楼梯面积，仅以初始建筑面积（未隔层前）计算该价格。被告确保2015年12月31日前与原告签订《标准化厂房购销合同》，若被告未按双方约定的时间与原告方签订《标准化厂房购销合同》，原告有权选择继续履行合同，并由被告承担协议交款金额30%的违约金。签订协议后，被告共收到原告订购房款共35万元整，但被告却不遵守约定，至今仍不与原告签订《标准化厂房购销合同》，已构成违约。现原告选择继续履行合同，并由被告承担协议交款金额30%的违约金。被告佳鸿宇合公司辩称:我公司与原告无合同关系，原告无权要求按两被告签订协议主张权利，如果原告按照与被告中楚公司的合同主张权利，我公司主体不适格;原告主张合同约定的30%违约金无事实和法律依据。被告中楚公司辩称:我公司认可与原告有委托购房关系，我公司已经与被告佳鸿宇合公司签订定购协议书，委托行为已完成。原告有权要求被告佳鸿宇合公司交付房屋支付违约金，诉讼费不应由我方承担，我方无过错。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、身份证复印件一份、两被告工商登记信息复印件各一份，欲证明原、被告诉讼主体资格；二、《云南工业品产业基地项目委托购房协议》一份，欲证明原告委托被告中楚公司向被告云南佳鸿宇合实业有限公司订购云南工业品产业基地XC12-04号房屋，并约定中楚公司代原告支付房屋定金；三、中楚公司出具的收款收据2张、银行流水，欲证明：1、原告于2014年12月10日用现金向中楚公司支付了房屋定金15万元，2015年2月5日用本人尾号为1498的招商银行卡向中楚公司支付了房屋定金20万元，共计缴纳房屋定金35万元；2、中楚公司于2014年12月10日、2015年2月5日向原告出具数额为15万元、20万元的收据2张，共计收到原告房屋定金35万元；四、《云南工业产品基地招商定购协议书》一份，欲证明：1、被告佳鸿宇合公司交房截止时间为2015年6月30日；被告佳鸿宇合公司应在2015年12月31日前与原告签订标准化厂房购销合同；原告有权选择继续履行合同，并由被告佳鸿宇合公司承担协议交款金额30%违约金；2、被告佳鸿宇合公司至今未与原告签订标准化厂房购销合同也未交房，已构成违约。经质证，被告佳鸿宇合公司对证据一中身份证复印件及自己公司信息无异议，其余复印件真实性不认可；对证据二真实性有异议，本案中的委托购房协议中没有房屋面积、购房款和我公司印章，与我公司无关不认可。委托协议签订在我公司与被告中楚公司签订协议之后一年。对证据三中收款收据真实性不认可，收据是后补的，补于2018年6月5日，我公司与被告中楚公司无定金约定，与我公司无关，银行流水支付日期与收据不对应，金额也不一致，对证据三性均不认可。对证据四真实性无异议，系我公司与被告中楚公司签订，但还有补充协议。经质证，被告中楚公司对证据一中身份证复印件及自己公司信息无异议；对证据二无异议；对证据三无异议；对证据四无异议，该协议是我公司与佳鸿宇合公司签订。本院对原告上述所举证据材料作为本案诉讼证据予以确认。被告佳鸿宇合公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、昆工信通[2014]43号通知一份、昆工信通[2015]55号通知一份、昆工信通[2016]47号通知一份、昆工信通[2017]68号通知一份、中共昆明市晋宁区委办公室、昆明市晋宁区人民政府办公室《关于对晋宁区2017年“三重”工作进行立项督促的通知》一份，欲证明被告项目系重点项目，此项目的进度；二、建设用地许可证、建设工程许可证复印件、证明复印件，欲证明被告投资开发的项目取得的部分项目手续及证明；三、协议书及补充协议各一份，欲证明被告1与被告2签订的协议书及补充协议，协议的履行主体为两被告，只有办证涉及到第三方；四、收据、票据、照片打印件，欲证明被告1收到被告2款项2920万元，尚欠80万元。被1在收到被2交付款项前就支付土地款1.7亿元，项目正在完善，因建设方土地手续工程现还差5%工程量，施工方要求变更付款条件。经质证，原告对证据一的三性认可，同时也说明该项目是真实的，被告1按合同约定存在违约的情况；对证据二建设用地许可证三性无异议；对证据三协议书的三性无异议，补充协议与本案无关，协议书说明被告2为商户代表是受托方；对证据四中收据认可，对结算票据真实性无异议，被告1存在违约，未交付房屋，对照片不认可，无标识说明。经质证，被告中楚公司对证据四收据认可，我公司已经交纳所述款项；其余质证意见同意原告意见。本院认为，被告佳鸿宇合公司上述所举证据一是相关部门的通知，且印章不全，与本案无关联性，本院不予采纳；证据二中建设用地规划许可证一份印鉴齐全，内容形式符合证据的构成要件，故对证据二中建设用地规划许可证的真实性、合法性、关联性本院予以采纳;证据二中建设工程规划许可证系复印件，无原件印证，故对证据二中建设工程规划许可证复印件与本案的关联性本院不予采纳；证据三有被告中楚公司印证，故对证据三的真实性本院予以采信；证据四中的照片无其他证据予以佐证，故对其与本案的关联性本院不予采纳，对证据四中其余证据材料有被告中楚公司印证，本院对其真实性予以采信。被告中楚公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、中楚公司与原告签订的购房协议，欲证明原告与中楚公司系委托关系；二、中楚公司与佳鸿宇合公司签订协议书、佳鸿宇合公司出具收据，欲证明被告中楚公司向佳鸿宇合公司支付购房款情况。经质证，原告对证据一、二无异议，说明有违约交房行为。经质证，被告佳鸿宇合公司对证据一认为无购房款、交房时间、我公司印章，不认可；对证据二无异议，收到被告中楚公司的2920万元。本院对被告中楚公司上述所举证据中原、被告双方无争议证据二的真实性、合法性、关联性予以采纳；对证据一有原告印证，故对证据一的真实性本院予以采信,对证明目的本院结合本案其它证据予以认定。经审理，本院确认本案以下法律事实：2014年12月9日,被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地招商定购协议书》一份，协议甲方为云南佳鸿宇合实业有限公司，乙方为云南中楚投资有限公司，协议约定甲方在昆明市晋城镇投资建设云南工业品产业基地项目（以下简称项目）；乙方系原众天铝型材市场商户代表，经甲方招商入驻该项目，现双方就招商入驻及乙方所需房屋订购有关事宜，达成协议供双方共同遵守。协议约定在甲乙双方商定的涉及标准和功能要求范围内，乙方订购编号为标准化厂房XC-1、2、3、10、11、12、13、14、15、22、23、24等共计12栋房屋（每栋房屋建筑面积约1000㎡），乙方购买前述房屋的单价为8900元/㎡（建筑面积），本协议项下12栋房屋合计总价为￥106800000元（大写壹亿零陆佰捌拾万元整），实际房屋价格根据交房时以测绘公司实际测量的房屋建筑面积按照前述单价进行核算，多退少补；甲方确保乙方定购的上述12栋房屋在2015年6月30日前全部交付给乙方，且所有房屋是经乙方参与初验合格的；协议还约定了付款方式等事项。2014年12月10日，被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地招商定购补充协议》一份，约定了协议签订后10日内被告佳鸿宇合公司给予被告中楚公司两批房屋享有8900元/㎡（建筑面积）的优惠价格等事项。2015年12月20日，原告柯泽宇与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地项目委托购房协议》一份，协议甲方为云南中楚投资有限公司，乙方为柯泽宇，协议约定甲方于2014年12月9日与云南佳鸿宇合实业有限公司签订的《云南工业品产业基地招商定购协议书》中,已经包含了乙方委托甲方一起购买的房屋；甲乙双方一致确认，乙方委托甲方向云南佳鸿宇合实业有限公司购买的位于“基地”的房屋具体为第XC12栋第4号,甲乙双方将密切关注“基地”建设的进展情况，并协同与云南佳鸿宇合实业有限公司进行沟通接洽，一旦具备签订购买“基地”房屋的标准化厂房购销合同条件时，由乙方直接与云南佳鸿宇合实业有限公司签订上述乙方购买房屋的《标准化厂房购销合同》，并由乙方衔接办理购房的相应后续事宜，甲方对此予以协助。原告柯泽宇向被告中楚公司交纳350000元。被告中楚公司向被告佳鸿宇合公司交纳2000余万元。被告建设项目云南工业品产业基地项目取得部分项目手续。本院认为，本案争议焦点为：原告的诉讼请求应否支持?本院认为，原告柯泽宇与被告中楚公司自愿签订云南工业品产业基地项目委托购房协议，原告与被告中楚公司予以认可,对此本院给予确认。被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司自愿签订云南工业品产业基地招商定购协议书及补充协议，被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司予以认可，故本院认定，原告与被告中楚公司签订的云南工业品产业基地项目委托购房协议有效，被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司签订的云南工业品产业基地招商订购协议书及补充协议有效。经本院释明，原告明确本案诉讼主张为要求被告佳鸿宇合公司履行《云南工业品产业基地招商定购协议书》，与原告签订《标准化厂房购销合同》、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担合同约定的30%违约金26.7万元整。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案原告负有举证责任。合同、协议作为当事人基于意思自治产生的法律关系，只能发生在特定主体之间，合同、协议具有相对性，只有合同、协议一方能够向合同、协议另一方基于合同、协议提出请求。本案中，2014年12月9日被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司签订的《云南工业品产业基地招商定购协议书》以及2014年12月10日被告佳鸿宇合公司与被告中楚公司签订的《云南工业品产业基地招商定购补充协议》均未涉及原告。2015年12月20日原告与被告中楚公司签订《云南工业品产业基地项目委托购房协议》，根据原告提交的收款收据、委托购房协议可看出，原告交款时间、原告与被告中楚公司签订委托购房协议时间均在二被告签订定购协议书及补充协议之后。被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司签订定购协议书及补充协议时并未直接表露原告身份。原告未直接与被告佳鸿宇合公司签订相关房屋买卖合同或协议，其通过口头委托被告中楚公司向被告佳鸿宇合公司购买房屋，不要求解除合同。被告中楚公司具有独立法人资格，根据被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司签订的定购协议书及补充协议，被告中楚公司购买房屋范围远大于原告与被告中楚公司签订委托购房协议房屋范围。虽被告中楚公司与原告均表示存在委托购房情形，要求被告佳鸿宇合公司对原告行使合同义务，但被告中楚公司提交的证据不能证明其有披露原告情形或有隐名代理行为及其他能够导致原告可对被告佳鸿宇合公司行使权利情形，被告佳鸿宇合公司不认可两个公司签约时有披露原告的情形，也不认可委托的关系成立。原告提交的证据中无具体房屋面积、房屋具体款项、向原告交房时间约定等。原告提交的证据不能证明原告与被告中楚公司共同的委托购房行为能够使得被告佳鸿宇合公司直接对原告行使合同义务，不能证明被告中楚公司与被告佳鸿宇合公司签订定购协议书及补充协议可由原告代为行使合同权利。故对原告柯泽宇本案诉请主张要求被告佳鸿宇合公司履行《云南工业品产业基地招商定购协议书》，与原告签订《标准化厂房购销合同》、交付房屋、办理房屋产权证书，并承担合同约定的30%违约金26.7万元整的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告柯泽宇的诉讼请求。案件受理费5305元，由原告柯泽宇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张晓伟人民陪审员  崔 艳人民陪审员  杨有福二〇一八年十月十二日书 记 员  李含柯