江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0311民初6002号 原告（反诉被告）：徐州市新盛建发置业有限公司，住所地徐州市西安北路恒茂国际商务中心1-1-2111、2110。 法定代表人陈峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎娟，女，1986年9月6日生，住江苏省沛县。 委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁玲，女，1975年4月2日生，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉亭，江苏苏彭律师事务所律师。 原告徐州市新盛建发置业有限公司（以下简称新盛建发公司）与被告袁玲租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，被告袁玲提出反诉，本院依法适用普通程序，于2018年6月19日、2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新盛建发公司的诉讼代理人黎娟、姚卫晶，被告（反诉原告）袁玲及其诉讼代理人王小鹏、李玉亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新盛建发公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除双方所签的租赁合同，判令被告袁玲向原告支付房租495031.3元（截至2017年9月30日）、违约金148508.39元（495031.3元的30%，合同约定高于30%）。事实与理由：2014年11月，原、被告签订了恒盛广场租赁合同及补充协议各一份，约定被告袁玲租赁恒盛广场中X号商铺，合同对于合同解除权、租金标准、租金支付方式、免租期、进场时间、计租日等内容均有约定。合同签订后，原告按照约定将商铺交给被告使用，依照合同约定被告应自2015年5月26日开始，按每三个月为一个交费周期向原告交付租金,被告应向原告交纳2015年5月26日至2017年9月30日的房租共计724981.25元，但被告仅支付租金229950元，尚欠495031.3元未付。后虽经原告多次催要，被告均一直未履行交付租金的义务，被告的上述行为已构成违约，原告有权按照双方合同的约定解除租赁合同，并收回房屋，以及要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法裁判。 被告袁玲辩称，1、原告诉请解除合同要求返还租赁房屋无事实、法律依据。原告在双方未解除合同时擅自将涉案商铺转租给第三人，并且由第三人对转租房屋进行装修，原告上述行为已构成违约，给被告经营造成损失，并且造成装修损失，依据合同法规定，原告应当赔偿被告的损失。2、被告交纳的合同保证金，原告应当返还。保证金为76650元。3、双方在签订合同时原告承诺被告六个月的免租装修期，被告于2014年12月27日入驻，租金应当从2015年6月26日开始计算。且原告2014年12月30日向被告出具的收据亦载明付款期限为2015年6月26日至2015年的9月25日，首次计租日期为2015年6月26日，故原告不应当自2015年5月26日开始计算租金。4、在履行合同中，原告违约在先。原告在招商时，宣传将入驻大批著名品牌，基于原告虚假宣传，被告考虑到发展及经营的平台与原告签订租赁合同。但原告所宣传的诸多知名品牌并没有入驻该经营场所，其存在欺诈行为。其次，原告出租的租赁物不符合合同约定，其租赁物的建筑面积为365平方，而合同约定的为730平方，其交付与合同约定严重不符。如果按照365平方计算租金，被告不存在欠付的情况。再次，由于原告在管理过程中没有做到统一招商、统一装修、统一开业而造成商家的不同时段进驻，在后进驻商家进行装修时，产生油漆、尘埃、气味、噪音等环境污染，致使原告先行进驻后无法正常经营，职工辞职、停业，该状态持续有两年左右。另外，原告提供的经营场所，所承诺的中央空调不能启用也造成了经营环境的恶化，其交付的租赁物以及环境存在重大过错，因此应承担违约责任。5、原告拒绝给被告充电卡进行充值，致使原告无法经营，后原告又将被告经营场所转租他人，致使被告财产受到侵害，因此原告应当承担对被告的损害赔偿责任。综上，原告诉请违约违反法律规定，原告违约在先，被告不应支付违约金。原告违约金计算过高，根据法律规定，违约金不应超过造成损失的30%，因此其违约金的主张不应当得到支持。6、原告主张的租金有部分已经超过诉讼时效，有部分原告已做了自行放弃的意思表示。 反诉原告袁玲向本院提出诉讼请求：依法判令反诉被告新盛建发公司赔偿营业损失、装修损失1400000元，并退还保证金76650元。由反诉被告负担诉讼费用。事实与理由：2014年11月，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，反诉原告承租恒盛广场X商铺用于餐饮经营。合同签订后，反诉原告支付租金并交纳合同保证金76650元，对承租的商铺投入大量资金进行装修并开始营业。反诉被告违反约定，承诺品牌未能招商入驻，且该商场陆续招商进场装修，导致反诉原告经营的店面长期受到噪音、油漆、甲醛、灰尘等因素的影响，反诉原告无法营业，给反诉原告及其员工的身体健康造成严重损害。员工因为长期受到装修气味等因素的影响，导致头痛、呕吐等症状出现，最终向反诉原告提出辞职。反诉原告多次向反诉被告及物业公司反映要求解决上述问题未果。反诉被告未能提供相应的经营条件，陆续招商、长期装修，在后期采取断电、拒绝充值电卡的方式迫使反诉原告店面无法正常经营，反诉被告应赔偿其违约导致反诉原告的营业损失。反诉被告在未获得反诉原告同意的情况下，将反诉原告承租的商铺转租给第三人，反诉原告前期投入的大量装饰装修导致的损失，亦应由反诉被告赔偿。 反诉被告新盛建发公司辩称，一、反诉被告已经按照合同约定将房屋交付给反诉原告使用，反诉原告由于拖延交纳租金导致合同解除，反诉被告按照合同约定向其送达解除合同通知书，反诉原告也在之后搬出承租的房产。根据法律规定，双方的合同已从反诉被告向原告送达解除合同通知书之日起即为解除。二、根据双方签订的合同第五条的约定，反诉原告交纳的保证金尚且不足以弥补拖欠的租金及违约金，故其主张要求退还合同保证金的主张不能成立。三、根据第18.2条的约定，在合同解除后，反诉原告装修部分无偿归属反诉被告，故反诉原告主张的装修损失也不能成立。四、由于在合同履行过程中反诉被告并没有违约行为，所以反诉原告主张的营业损失也不能成立，综上，请求驳回反诉原告对反诉被告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年11月，新盛建发公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的袁玲签订了《恒盛广场租赁合同》，约定甲方将恒盛广场X号商铺出租给乙方使用，租赁计费面积为730平方米（建筑面积，双方已确认租赁计费面积即为本合同项下计租面积，不再调整），租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，租金按照计租面积计付，每月每平方35元，租金每2年按上一年度月租金标准递增5%，以每3个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应在每月交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金，乙方在该房屋内经营业态为餐饮，经营品牌为X，在合同签署之日，乙方还应向甲方支付76650元作为履约保证金。合同终止，如乙方不存在违约行为，双方完成结算后30日内，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金相应扣除乙方欠付的租金、水电费等费用及乙方违约金、赔偿金等。双方特别确认，甲方没有义务就物业公司的物业管理行为向乙方承担任何责任，乙方不得以物业管理服务协议项下纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金及其他费用。合同还约定，乙方迟延交纳租金或其他费用，乙方除应补足租金和费用，每迟延一日，乙方还应按当年年租金千分之一的标准向甲方支付违约金；迟延15日仍未足额交纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后30日内，乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同。双方特别明确，除非本合同另有特别明确约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金费用或其他应当由乙方承担的费用。乙方保证不从事任何可能阻碍、影响相邻区域内甲方或其他业主、承租人合法权利的行为，或其他不合理干涉、扰乱甲方或其他业主、承租人正常经营行为。如涉及争议，乙方应按照本合同约定争议解决办法处理；在按照争议解决办法处理期间，乙方应当继续履行本合同项下的各项交费义务。本合同终止、解除或期限届满，乙方应完好交还承租的房屋及配套的设施设备。租赁房屋内可移动的装修装饰物，由乙方负责在交还期内全部搬离（但应留有必要的照明设备）。乙方按约定向甲方交还该房屋时，甲、乙双方还应签署房屋交还确认书。如双方签署了房屋交还确认书，或虽未签署房屋交还确认书，但乙方已经实际撤离该房屋（该房屋同一区域两个以上商家确认乙方连续3日未进入该房屋视为乙方实际撤离），届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等）。如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应承担按合同终止时该房屋租金标准承担占用费，以弥补甲方此期间租金损失。乙方明确按照以下地址发送通知：徐州市泉山区二环西路X。 2014年11月25日，双方又签订了补充协议，约定甲方给予乙方自进场日起5个月免租装修期，自进场日的次日起计，乙方应于2015年1月31日前完成装修并试营业。乙方应于签订主合同及补充协议同时，向甲方支付首期3个月租金76650元。 在合同签订后，袁玲于2014年11月27日向新盛建发公司支付了首期租金76650元及履约保证金76650元。2014年12月18日，新盛建发公司向袁玲交付涉案商铺。袁玲承租涉案商铺后，进行了装饰装修，并经营X餐饮品牌。 2015年9月5日，新盛建发公司向原告书面催交2015年9月26日至2015年12月25日租金76650元。 2015年12月30日，新盛建发公司向袁玲出具发票一张，金额为76650元，备注内容为：“泉山区永安建国西路X”。 2016年6月，新盛建发公司均向袁玲送达租金催缴函，其中2016年6月催缴函明确袁玲累计欠缴2015年9月26日至2016年9月25日租金306600元。袁玲在该函上签字确认。2016年7月，新盛建发公司再次向袁玲催收租金。 2016年9月，袁玲交纳租金51100元。 2016年10月，袁玲向被告新盛建发公司致信，认为其在营业期间因受地理位置、一楼装修、经营成本、招商等因素影响为由，请求新盛建发公司及物业公司减免租金、物业费。 2017年3月，袁玲交纳租金51100元。 2017年7月，袁玲交纳租金51100元。 2017年9月，袁玲向被告新盛建发公司、物业公司致信，认为被告新盛建发公司未切实履行招商规划，商户陆续进场装修，导致其店员集体罢工，生意无法经营。新盛建发公司未能按照前期招商宣传导致商业气氛难以繁荣，误导其入驻恒盛美食广场，导致经营亏损。另，物业服务不到位，存在各种问题。要求新盛建发公司减免房租480000元，承担赔偿责任775000元。 袁玲在庭审中，还提交了落款时间为“2017年5月”的《关于要求更换店名的申请》、落款时间为“2017年7月26日”的《X商铺调整申请书》。其中，《关于要求更换店名的申请》主要内容为：恒盛广场人气欠佳，袁玲店铺严重亏本，希望适当减免物业费及房租，且由于袁玲希望更换餐饮铺名，引进新品牌需要停业装修三个月，请求免去三个月停业装修房租及物业等各种费用。《X商铺调整申请书》主要内容为，由于袁玲对于市场判断有误，租赁面积过大，加上广场物业管理及宣传原因，导致店铺经营困难，申请减去一半的经营面积。袁玲称上述两份材料递交给新盛建发公司工作人员新盛建发公司经质证对该两份证据真实性有异议，并陈述，关于袁玲庭审中提到的装修问题确实存在，新盛建发公司也责令装修商户进行整改，约谈了相关负责人。装修商户的的喷漆也就是几天而不是几个月，装修的是袁玲店对面的“X”。 庭审中，新盛建发公司提交了视频资料一份，拟证明其于2017年9月20日将解除合同通知书张贴在原告承租的房屋外，且该送达方式符合合同约定的送达方式。新盛建发公司另陈述，物业公司在2017年10月6日发现袁玲已经搬离承租房屋。袁玲则认为，新盛建发公司提供的视频中无法反应出制作时间，通知内容也无法核实，其是2017年10月搬离涉案房屋的，由于新盛建发公司单方解除合同致使袁玲无法继续经营，在这种情况下，袁玲进行撤离。 袁玲在本案审理过程中，向本院提交了其店铺的营业额清单，证明其自2016年6月至2017年7月营业情况为：2016年6月营业额170533.5元、7月175958.8元、8月172079.9元、9月154407.9元、10月131473元、11月114355元、12月163293元、2017年1月172436元、2月123127元、3月49341元、4月71820元、5月72509元、6月65196元、7月77193元。2016年6月至2017年1月平均营业额为156817元、2017年2月至7月平均营业额为76531元，证明在新盛建发公司商铺招商入驻装修期间，袁玲经营受损。袁玲另陈述其一直经营至2017年10月。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新盛建发公司与袁玲自2014年11月签订了租赁合同及补充协议起即建立了租赁合同关系，双方均应按照合同约定或法律规定履行租赁合同的权利义务内容。 一、关于欠付租金数额的问题。 虽然袁玲提出各种事由要求减免租金、赔偿损失等，但双方在租赁合同中亦明确约定了除合同另有特别明确约定，承租方不得以任何理由拒绝或拖延交纳合同项下的租金费用或其他应当由承租方承担的费用。本院认为，租金的收取系租赁合同的重要内容，也是出租方出租房屋的主要目的，出租方为防止承租方以各种事由来拖延、拒付租金而与承租人作出此项约定并无不妥，且未有证据证明新盛建发公司存在违约行为导致袁玲无法经营的情况（袁玲亦自认经营至2017年10月），故在此约定下，如袁玲认为新盛建发公司存在违约或者侵权行为可以依法主张权利，而非以迟延支付或者拒不支付租金的方式来主张权益。故原告要求被告支付至2017年9月30日的租金，有相应依据，本院予以支持。 欠付租金数额如何确定。1、关于租金标准的问题，袁玲认为店铺实际面积与合同约定面积相差较大，应按365平方米的建筑面积计算租金。本院认为，其一，合同中明确约定730平方米为租赁计费面积；其二，作为租赁物所在地为商业广场，该类商铺的公摊一般情况下远大于普通商品住宅，故合同约定计租面积大于套内面积亦属正常；其三，双方合同虽然约定租金计算方式为按每月约定面积（730平方米）计算，但每月的租金数额是确定的固定数额，即前两年每月25550元，袁玲对此是明知的，且袁玲作为承租人，对于自己承租的商铺面积大概范围是知晓的，其也从未在双方的交涉中对计算标准提出异议。故袁玲主张按照365平方米的建筑面积计算租金，依据不足，本院不予采信。2、根据新盛建发公司向袁玲出具的房租发票及其多次向袁玲送达的催缴函记载内容及袁玲首次交纳租金情况，计租日认定为2015年6月26日其为宜。袁玲自2015年9月26日至2016年9月25日欠付租金306600元，而其后袁玲交纳租金153300元即六个月的租金，故袁玲还应支付2016年3月26日至2017年9月30日租金。其中，2016年3月26日至2017年6月25日租金为383250元（730㎡*35元/㎡/月*15月）；根据合同约定自2017年6月26日起租金为26827.5元/月（730㎡*35元/㎡/月*105%），该期间产生租金为84953.75元（26827.5元/月*3月+26827.5元/月*5日/30日/月）。以上租金总额为468203.75元（383250元+84953.75元），因袁玲已经交纳76650元履约保证金，应当扣除折抵租金，故袁玲还应向新盛建发公司交纳租金391553.75元（468203.75元-76650元）。袁玲主张返还履约保证金无相应依据，本院不予支持。 二、双方租赁合同是否已经解除及违约金如何认定的问题。 原、被告双方约定，以每3个月为一个交租期，除第一期租金外，袁玲应在每月交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。而新盛建发公司第一次书面催促交费时间为2015年9月5日，其后于2016年6月也进行了催交。袁玲第二次交纳租金时间为2016年9月。双方合同明确约定，经书面催告后30日内，承租方未足额交纳欠费的，出租方有权单方解除合同。故，本案袁玲违反合同约定迟延交纳租金，新盛建发公司解除合同有相应依据，故新盛建发公司要求确认双方租赁合同已解除，本院予以确认。 通过袁玲庭审举证可以确定在其经营期间，新盛建发公司陆续出租其他商铺，从而不可避免产生装修等问题，在一定程度上影响了袁玲正常经营。但当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，因袁玲未能按照合同约定支付租金，应当向新盛建发公司支付违约金，但袁玲也就其损失提起了反诉。新盛建发公司按照欠付租金数额的30%不违反合同约定，本院支持为117466.13元[（391553.75元）*30%]。 三、袁玲主张的营业损失及装修损失如何认定的问题。 关于营业损失，首先，袁玲提交的证据不足以确定装修带来的影响所持续的时段、程度；其次，袁玲在庭审中提到的影响营业因素如停电、管理等问题，系与物业公司之间存在的纠纷。但新盛建发公司在履行合同中确存在一定违约行为，对于袁玲主张的营业损失，本院结合袁玲向新盛建发公司提交的材料所载内容、装修因素可能持续的时长及其后果、营业清单及可能存在其他商业风险因素，酌定支持袁玲营业损失102200元。 关于装修损失的问题。袁玲在新盛建发公司解除合同后，搬离承租商铺。根据双方在合同中关于房屋交还部分的约定，新盛建发公司本无需向袁玲承担装修损失，但考虑新盛建发公司在履行合同中确存在一定过错，本院结合袁玲的装修投入、合同的履行期限、双方的过错程度等因素，酌定由新盛建发公司补偿袁玲上述物品损失40000元。 故，袁玲应向新盛建发公司支付366819.88元（391553.75元+117466.13元－102200元－40000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告徐州市新盛建发置业有限公司与被告之间的租赁合同解除； 二、被告袁玲于本判决发生法律效力之日起十日支付原告徐州市新盛建发置业有限公司366819.88元； 三、驳回原告徐州市新盛建发置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告袁玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19110元，由原告徐州市新盛建发置业有限公司负担5000元，被告袁玲负担14110元；反诉案件受理费9045元，由本诉原告袁玲负担6678元，由反诉被告徐州市新盛建发置业有限公司负担2367元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 丁 贺 人民陪审员 宋 珂 人民陪审员 许月新 二〇一八年十月二十四日 书 记 员 宋海梅