浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2161号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高如鹏，男，1980年8月11日出生，汉族，住江西省宜春市。 委托诉讼代理人：刘文娇（高如鹏妻子），住广西壮族自治区贵港市覃塘区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文娇，女，1980年8月16日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市覃塘区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江龙飞，男，1986年2月17日出生，汉族，住安徽省利辛县。 上诉人高如鹏、刘文娇因与被上诉人江龙飞房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高如鹏、刘文娇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.中介费用及一、二审诉讼费用全部由江龙飞负担。庭询中，高如鹏、刘文娇明确第一项上诉请求为：撤销一审判决，解除《房屋转让合同》，其退还定金，江龙飞承担中介费22200元及一、二审诉讼费。事实和理由：江龙飞系中介人员，并称替客户签合同。在明知刘文娇准备换房急需用钱的情况下，故意拖延支付首付款，致使刘文娇换房目的落空，遭受重大损失。江龙飞故意编造代客户签合同的事实，损害高如鹏、刘文娇的利益，违背了合同诚信、公平交易原则，也违背了社会公德和职业道德，案涉合同应依法废除。江龙飞未在合同约定期限内支付定金，可见其当时并无购买能力和购房计划。刘文娇发函要求江龙飞付首付款，只要江龙飞支付首付款，高如鹏、刘文娇即刻配合办理贷款，但江龙飞未征得高如鹏、刘文娇同意，故意将款项付到一审法院。江龙飞故意违约，导致合同约定期内无法继续履行合同，已构成根本违约，达到法定解除的条件。一审法官判决前对案件结果进行预判，导致调解未果，且其一方面预判认为解除合同条件不成立，一方面又接受高如鹏、江龙飞的反诉请求。由于一审法官引导江龙飞将首付款付至一审法院，高如鹏申请一审法官回避，一审法院不当驳回了高如鹏的回避请求。一审法官要江龙飞一次性支付剩余款项判履行合同，致使江龙飞认为其恶意违约是理所当然的。案涉合同约定一方违约的责任是定金罚则，没有约定继续履行合同，一审判决继续履行合同不当。 江龙飞辩称，2017年4月19日签署的合同约定定金10万元，江龙飞支付完毕后，刘文娇要求支付定金20万元，所以双方于2017年4月24日又重新订立了合同。江龙飞虽是中介业务人员，但并非代表其不能买房。刘文娇当时卖房子的理由也不是要换大房子。故请求驳回上诉，维持原判。 江龙飞向一审法院起诉请求：一、高如鹏、刘文娇履行《房屋转让合同》，房屋总价74万元整，因江龙飞购房的需求是给孩子落户上学，请求高如鹏、刘文娇尽快将所售房产积极配合过户给江龙飞；二、诉讼费由高如鹏、刘文娇承担；三、由高如鹏、刘文娇承担中介公司服务费用22200元。诉讼中，江龙飞明确第一项诉讼请求为要求高如鹏、刘文娇将所售房产积极配合过户给江龙飞，并于过户后两日内交付房屋并迁出户口，变更第三项请求为：由高如鹏、刘文娇承担中介公司服务费用11100元。 高如鹏、刘文娇提起反诉称，一、解除双方于2017年4月24日签订的《房屋转让合同》，购房定金不予退还；二、江龙飞承担中介服务费22200元；三、诉讼费用由江龙飞承担。 一审法院认定事实：2017年4月24日，江龙飞（乙方）与刘文娇（甲方）及嘉兴元洲房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋转让合同》一份，约定乙方向甲方购买位于嘉兴市南湖区房屋，成交总价款为74万元，付款方式为：本合同签订之日乙方向甲方支付20万元作为购房定金，同时甲方将该套房屋三证留存中介处，关于余款，双方协商①双方于2018年5月31日前，到房地产交易中心办理查档过户手续；②乙方于2017年5月5日前，支付甲方购房款人民币＿＿；③有商业贷款，乙方支付甲方购房款人民币37万元；④甲乙双方办理银行贷款时，乙方支付甲方购房款人民币17万元整；甲方应在乙方办好产证两日内，将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用，并在乙方办好产证两日内将房屋内的户口迁出，以便乙方迁入；上述房屋在交易过户时产生的增值税、个人所得税等由乙方承担，上述房屋转让总价包括室内的水、电、煤气、有线电视等已有设施，双方在办理产权过户后，甲方应及时将以上设施过户于乙方名下，过户时产生的费用由乙方承担，丙方的中介服务费收取标准按上述房屋成交总价款的1.5%计11100元，由乙方承担；另约定：甲方同意乙方将该房屋转让给乙方的朋友，到时由乙方的朋友和甲方签署房屋转让合同；乙方通过支付宝形式将定金转给甲方；支付宝账户姓名刘文娇；甲乙双方谁违约将赔付双倍的中介费。当日，刘文娇出具收条一份，载明：今收到江龙飞购房款定金20万元，江龙飞通过支付宝转账给刘文娇15万元，约定再银行转账给刘文娇5万元，以银行实际到账为准，该笔定金用于购买信达南郡60幢906室。在此之前，江龙飞已支付宝转账给刘文娇15万元。2017年4月29日上午，刘文娇在与江龙飞微信聊天中讲到“先给我30000元吧也许到时去法院用得上”、“后面的等我处理好再说了”。当日下午，刘文娇在微信中讲到“这个建行卡已经能用了”。当日，江龙飞通过支付宝转账给刘文娇3万元，通过银行转账给刘文娇2万元。刘文娇在江龙飞转账后回复“好的谢谢，一共收到20万元整”。签订合同时，高如鹏在监狱服刑。刘文娇出具了高如鹏签署的授权委托书，委托刘文娇全权处理本人名下房产、车辆的买卖、过户等事项，刘文娇的签字视同我本人的签字，代理权限为全权代理。高如鹏于2018年刑满释放。 2018年2月起，江龙飞及中介方多次与高如鹏、刘文娇联系表示首付款已准备好，要求高如鹏、刘文娇配合办理贷款及房屋过户事宜。高如鹏以没有正式合同，其不知情也未在房屋转让合同上签字、价格不接受、合同没有法律效力等不予认可房屋转让合同，明确表示房子是不可能卖的。江龙飞于2018年5月7日诉至一审法院。2018年5月25日，高如鹏、刘文娇向江龙飞发送催款函，要求江龙飞根据房屋转让合同将首付款17万元支付至刘文娇的农业银行账户，其将在首付款全额到账后与江龙飞办理相关贷款事宜，逾期不支付的，视为江龙飞放弃继续履行合同，将解除与江龙飞签订的合同，且追究江龙飞的责任。2018年5月28日，高如鹏、刘文娇再次致函江龙飞，要求将首付款17万元支付至刘文娇农业银行账户。江龙飞在收到5月25日催款函后回复刘文娇“随时可以付你17万元首付款，但是要按合同约定，我们要办理贷款时才能付你”。因担心高如鹏、刘文娇不配合其办理贷款，江龙飞于2018年5月28日将17万元款项支付至一审法院执行款专户。一审法院于2018年5月30日组织双方进行调解，但未调解成功，高如鹏、刘文娇提起反诉。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。江龙飞与刘文娇签订的《房屋转让合同》，高如鹏、刘文娇在庭审中也认可合同的效力，一审法院予以确认。本案主要争议焦点在于双方到底是哪一方违约，合同应继续履行还是解除。高如鹏、刘文娇认为江龙飞违约在先，即在其两次发送催款函后江龙飞未按要求付款至刘文娇账户，故应解除房屋转让合同。从双方签订的房屋转让合同看，关于高如鹏、刘文娇主张的江龙飞应于2017年5月5日前办理贷款并支付首付款17万元，双方并未达成一致，合同中仅约定双方办理银行贷款时，由江龙飞支付刘文娇购房款17万元，且由于高如鹏当时尚在服刑，无法配合办理贷款，故该条约定的时间明显并非2017年5月5日。同时，由于该款约定关于支付首付款17万元和办理贷款顺序孰先孰后并不明确，高如鹏、刘文娇于2018年5月25日要求江龙飞将款项于5月28日前支付到刘文娇账户，否则将解除合同，缺乏合同依据，而江龙飞因担心两人不配合其办理贷款事宜而将款项支付至法院账户，并明确如高如鹏、刘文娇愿意履行合同即可支付，江龙飞的行为并不构成根本违约，不符合法定解除的条件。另外，高如鹏、刘文娇主张的定金未按时支付问题，江龙飞所提供的证据可以证实，刘文娇与江龙飞在剩余5万元定金支付事宜上一直有沟通，刘文娇对江龙飞于2017年4月29日支付剩余定金也未提出异议，更未因此而提出解除合同，故江龙飞在定金支付上也不构成根本违约。因此，高如鹏、刘文娇主张解除合同，缺乏足够的事实和法律依据，不予支持。相反，江龙飞提供的证据可以证实，高如鹏、刘文娇表示不愿意继续履行合同在先，在江龙飞支付17万元首付款到法院账户后，高如鹏、刘文娇也明确不愿意继续履行合同，违约方应为高如鹏、刘文娇。江龙飞要求高如鹏、刘文娇继续履行合同，有事实及法律依据，应予支持。审理中，江龙飞也明确表示付款方式可以变更为以现款支付剩余全部款项，无需高如鹏、刘文娇配合办理贷款手续，因此合同也具备继续履行条件，高如鹏、刘文娇应配合江龙飞办理房屋过户手续并向江龙飞交付房屋。至于迁户口事宜，因涉行政管理职能，本案中不予处理。关于中介费用，鉴于高如鹏、刘文娇违约，根据合同约定，应由其承担中介费用，高如鹏、刘文娇对在本案中处理中介费用也未提出异议，故江龙飞主张由高如鹏、刘文娇承担中介费用11100元，符合合同约定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、高如鹏、刘文娇继续履行2017年4月24日签订的《房屋转让合同》，于判决生效之日起十五日内配合江龙飞办理嘉兴市南湖区房屋的过户手续，并于过户手续办理完毕后两日内向江龙飞交付房屋；江龙飞应在高如鹏、刘文娇配合办理过户手续当日支付剩余购房款。二、高如鹏、刘文娇于判决生效之日起十五日内赔偿江龙飞中介费用11100元；三、驳回高如鹏、刘文娇的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2317元、保全费4220元，反诉案件受理费减半收取5711元，由高如鹏、刘文娇负担，于判决生效后七日内缴纳。 高如鹏、刘文娇二审中申请证人李某出庭作证，证明江龙飞订立合同时具有欺诈行为，本院予以准许。李某称，其和刘文娇是老乡。2017年4月19日，刘文娇借住其家里。当日，刘文娇与江龙飞订立合同时，李某看见江龙飞电话联系其客户协商定金20万元支付事宜。李某仅知该客户愿意出价74万元，但不知晓其姓名及具体身份信息。2017年4月24日，李某陪同刘文娇去签订合同，江龙飞的客户即购房人不在，只有中介人员在场。刘文娇提出要支付首付款17万元，双方约定办理贷款的时候支付。 高如鹏、刘文娇质证称，证人证言是真实的。 江龙飞质证称，证人关于价款及首付款支付时间的陈述是真实的，关于江龙飞和客户联系的陈述不符合实际情况。江龙飞当时因资金有限，故和朋友联系筹集资金，而非代客户签订合同。 江龙飞二审中提供微信聊天记录2页，证明刘文娇最初出卖房屋并非为了购买更大的房子。 高如鹏、刘文娇质证称，真实性没有异议，但2017年4月24日，江龙飞送刘文娇去嘉兴南站时，刘文娇告知其出卖该套房屋系为另购更大的房屋。 本院认证认为，证人证言，有关房屋价款金额、定金、首付款支付时间的陈述与合同约定一致，本院予以认定。关于江龙飞替客户购房一节，因李某对具体细节无法作出准确陈述，且所述内容无相应证据印证，本院不予认定。江龙飞提供的微信聊天记录，能反映待证事实，证据具有真实性、合法性、关联性，故对该证据予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，鼓励交易是合同法的重要精神，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务，非因法定、约定及双方协商一致，不得随意解除合同。高如鹏、刘文娇上诉主张解除合同，并明确解除理由为：一、江龙飞订立合同具有欺诈性，其怀疑江龙飞倒买倒卖房屋；二、江龙飞未按约支付首付款；三、江龙飞不信任刘文娇。对此，本院逐一分析评判如下： 一、关于受欺诈事由，高如鹏、刘文娇称江龙飞本来称替其客户签合同，但实际上是江龙飞自己购房，江龙飞存在欺诈行为；江龙飞则称其是自行购房，从未讲过替他人签合同，因其是外地户口，担心购房政策受限，无法过户，所以约定高如鹏、刘文娇同意江龙飞转让房屋。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”高如鹏、刘文娇以受欺诈为由请求解除合同，于法相悖，不应得到支持。且只有相对人的欺诈行为导致了被欺诈人的表意不真实时，方存在撤销民事法律行为之可能。而本案中，刘文娇、高如鹏二审中称，以74万元出售房屋是其真实意思表示，如果江龙飞订约时称是其自己购房，刘文娇、高如鹏当时也许愿意出售给江龙飞。可见，订约时，江龙飞称其是自行购房还是代他人购房，均不影响高如鹏、刘文娇出售房屋的意思表示。故即使江龙飞有欺诈行为引起了高如鹏、刘文娇错误认知，但因该错误认知对高如鹏、刘文娇缔约意思表示不构成影响，所以其该项上诉理由不成立。高如鹏、刘文娇另称江龙飞存在倒买倒卖行为，江龙飞对此予以否认，高如鹏、刘文娇未提供充分证据证明，应承担不利后果。何况，高如鹏、刘文娇自愿以74万元出售房屋，双方缔约后，江龙飞是否再行出售房屋，已与高如鹏、刘文娇无涉，也不影响案涉合同法律效力。故高如鹏、刘文娇该项解除合同理由不成立。 二、关于首付款事由，高如鹏、刘文娇称，江龙飞应于2017年5月5日前支付首付款，但江龙飞违约未付首付款，导致其另行购房目的落空。本院认为，房屋买卖合同中一般出卖人的合同目的在于获取对价。本案中，江龙飞的主给付义务亦为按约支付购房款而非保障高如鹏、刘文娇能按期换房，故本案仅审查江龙飞是否存在违约付款行为。根据查明的事实，《房屋转让合同》第三条付款方式部分中第2、②处虽载有“江龙飞于2017年5月5日前，支付购房款人民币__”内容，但空格线上未载明具体的金额。相反，在第2、④处却载明双方办理银行贷款时，江龙飞支付购房款17万元。高如鹏、刘文娇亦称因江龙飞要求见到高如鹏，双方到银行办理贷款时才一手签字一手付款，所以空格线上未载明钱款金额。可见，双方约定支付17万元的时间是双方办理银行贷款时而非2017年5月5日前。刘文娇自愿在合同上签字确认后，再以江龙飞应于2017年5月5日支付首付款为由解除合同，本院不予支持。双方明确约定办理贷款时支付首付款，双方本应秉持诚实，积极协商办理贷款时间，而从查明的事实来看，江龙飞已多次联系高如鹏、刘文娇表示首付款准备好，要求其二人配合办理贷款及房屋过户事宜，但高如鹏以其不知情、价格不接受等为由拒绝履行合同。所以，首付款17万元迟迟未付的责任不在于江龙飞一方，高如鹏、刘文娇以江龙飞未付17万元为由主张解除合同，本院不予支持。 三、关于信任度事由，高如鹏、刘文娇称江龙飞不信任其二人，不将17万元款项直接付给高如鹏、刘文娇而是付至一审法院。对此，本院认为，高如鹏、刘文娇关于江龙飞对其缺乏信任的理由不符法定或约定解除合同条件，其以此主张解除合同，本院不予支持。何况，在高如鹏、刘文娇明确表示不愿继续履行合同的情形下，江龙飞将首付款付至一审法院，亦属防止财、房两空的风险规避手段，不构成违约。 综上，高如鹏、刘文娇关于解除合同的理由不成立，相应的诉讼请求，本院不予支持。鉴于高如鹏、刘文娇违约，依据合同约定，应由其承担中介费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定；“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”故支付违约金并不当然免除继续履行义务，江龙飞要求继续履行，案涉合同继续履行的基础尚存在，双方应当恪守承诺继续履行合同。 高如鹏、刘文娇另称一审存在调解过程中偏袒江龙飞，预判合同应该继续履行却又受理高如鹏、刘文娇的反诉请求及不当的向江龙飞提供法院账户等违法行为。本院认为，法院在调解时梳理引起纠纷的事由，对违约主体作出初步判断，有利于当事人预测法律诉讼风险，妥善解决纠纷，一审法院在分清是非的基础上主持调解，并无不妥。当然，调解坚持自愿原则，江龙飞不愿调解，导致调解未果，此不应归责于一审法院。高如鹏、刘文娇关于一审法院偏袒对方的陈述，无相应事实和法律依据，本院不予采信。高如鹏、刘文娇作为被告有权提起反诉，一审法院依法受理，亦是保护高如鹏、刘文娇的诉讼权利，程序合法。双方在履约中存在纠纷，失去信任，在双方对17万元首付款是办理贷款前还是贷款当天支付争执不下时，一审法院应江龙飞的要求提供法院执行款账号，江龙飞先将款项汇至一审法院，并明确高如鹏、刘文娇愿意履行合同即可支付，此既有利于消除高如鹏、刘文娇担心江龙飞无力付款的忧虑，也有利于消除江龙飞关于付款后高如鹏、江龙飞不履行合同的担忧，并无不妥。 综上所述，高如鹏、刘文娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11311元，由上诉人高如鹏、刘文娇负担。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一八年十月二十二日 法官助理周倩 书记员胡玉婷