呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2018）内01民终1483号   上诉人（原审被告）：内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司。   法定代表人：孔令雷，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘震兵，经世律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王亭，个体工商户，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：郝魁，内蒙古蒙元律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。   原审第三人：赵有，住呼和浩特市。   上诉人内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司(以下简称弘艺臣公司)因与被上诉人王亭、原审第三人赵有房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人弘艺臣公司的委托诉讼代理人刘震兵，被上诉人王亭的委托诉讼代理人郝奎、李永起到庭参加诉讼，原审第三人赵有经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   弘艺臣公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2723号民事判决，依法改判驳回王亭的起诉或诉讼请求；2.由王亭承担本案全部诉讼费。事实与理由：第一、一审法院对于以下事实认定错误、不清或依据不足。首先、赵有出具的《借房说明》证明了涉案首府观邸1号楼103号商铺的购买协议及购房收据是赵有从弘艺臣公司借出，用于向王亭借款的抵押，一审中王亭认可其与赵有之间存在借款关系且并未支付购房款。上述事实和证据已经形成了有效证据链能够证明王亭与赵有之间形成借贷法律关系,弘艺臣公司是以诉争房屋提供担保,本案基础法律关系是借贷关系。其次，没有相应证据证明弘艺臣公司、赵有、王亭三者之间就工程款、借款、购房款形成相互抵顶的协议,没有证据证明赵有已依法将其对弘艺臣公司的工程款债权转让给王亭。因此,一审法院判令弘艺臣公司返还王亭购房款没有依据。再次，一审法院对于弘艺臣公司提供的《铝合金门窗供货及安装工程合同》、呼市蒙彩钢窗厂工程款明细表、弘艺臣公司给呼市蒙彩钢窗厂的付款凭证、尚慧洲与王亭、赵有的通话录音、通话详情单等证据未做认定,致使案件相关事实未查明。最后，一审法院对于弘艺臣公司提出王亭所主张本案债权已过诉讼时效的相关事实未做认定。第二、一审法院适用法律错误。王亭要求解除其与弘艺臣公司之间签订的《商品房买卖合同》,一审法院亦将本案案由定为房屋买卖合同纠纷。因此,本案不仅要适用普通法《合同法》,更要适用特别法《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，依据该《解释》第15条的规定，王亭的解除权已经消灭，其诉讼请求应当驳回。其次，弘艺臣公司认为,相关证据证明王亭与第三人赵有之间形成的借贷关系是基础法律关系,本案应适用最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条。这涉及到法院应释明王亭变更诉讼请求,如其拒绝应依法驳回起诉。   王亭辩称，首先，弘艺臣公司与王亭签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的；虽然王亭与赵有之间存在借款关系，但是因为弘艺臣公司对赵有有应付工程款，经三方协商后用赵有的工程款抵顶了王亭的借款，签订的房屋买卖合同，合同签订后王亭与弘艺臣公司之间就形成了房屋买卖合同法律关系，与之前的借款关系没有关联性了。而且弘艺臣公司主张涉案房屋系王亭与赵有之间借款的担保或抵押，但至今没有提交证据予以证明一审中，弘艺臣公司出具的说明，是弘艺臣公司与赵有之间的约定，对王亭没有约束力，弘艺臣公司对其举证不能应当承担举证不能的法律后果。双方合同有效双方应当全面履行商品房买卖合同的约定，但由于弘艺臣公司一房二卖，导致王亭合同目的无法实现，故王亭要求解除双方房屋买卖合同有事实及法律依据。而且王亭主张解除双方房屋买卖合同是基于弘艺臣供公司的一房二卖，王亭自知道弘艺臣公司一房二卖后提起诉讼，并未超过法定的除斥期间。其次，弘艺臣公司关于本案适用法律错误的主张，因双方签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的情形。综上弘艺臣公司的上诉请求理由不成立，不应支持。   原审第三人赵有未到庭也未向本院递交书面答辩意见。   王亭向一审法院提出的诉讼请求：1、判令解除其与弘艺臣公司之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令弘艺臣公司承担利息损失497552元，（截止到2013年12月31日），并支付利息至实际给付之日；3、判令弘艺臣公司返还王亭购房款1554850元，并赔偿王亭购房款1554850元；4、判令弘艺臣公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2007年9月12日，弘艺臣公司与呼和浩特市蒙彩铝塑钢窗厂（以下简称蒙彩钢窗厂）签订了《铝合金门窗供货及安装工程合同》，约定由蒙彩钢窗厂承包弘艺臣公司首府观邸1#、14#、15#楼铝合金门窗及幕墙，第三人赵有在蒙彩钢窗厂法定代表人处签字。   2008年10月20日，第三人赵有出具的《借房说明》，约定：位于呼和浩特市××区号商铺、1号楼103号商铺借予赵有办理借款抵押用，用完后归还该房相关抵押手续（包括借房时办理的购房协议及内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司开具的购房收据等，收据缴款人分别为李越英、王亭）。此房不得挪作他用，如到时不能归还自动将该房转为赵有相等金额借款。同日，蒙彩钢窗厂向弘艺臣公司出具了《收据》一张，书写：今收到内蒙古弘艺臣房地产开发有限责任公司交来门窗款人民币1554850元。   2008年10月20日，王亭与弘艺臣公司告签订了《商品房买卖合同》，约定王亭购买弘艺臣公司开发建设的位于呼和浩特市××区观邸第1座商铺103号房，建筑面积141.35平方米，房屋总价款为1554850元，双方对于面积差异处理、买受人的逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等内容均未约定。同日，弘艺臣公司向王亭出具了《收据》一张，书写：今收到王亭交来购买首府观邸1#楼商铺103号房款1554850元。   2012年4月20日，弘艺臣公司与冯志新签订了《房屋要约协议书》，约定，冯志新购买弘艺臣公司开发建设的位于首府观邸住宅小区1号楼商铺103号房，建筑面积141.35平方米，总价款200万元。   另查明，弘艺臣公司已将涉案房屋网签在王强名下。   庭审中，王亭认可与赵有之间存在借款关系，其未向弘艺臣公司实际支付购房款，因赵有在弘艺臣公司处有应付工程款，赵有用工程款抵顶向王亭的借款，作为王亭的购房款。   一审法院认为，王亭与弘艺臣公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。弘艺臣公司抗辩称双方之间的房屋买卖合同系作为第三人与王亭之间借款的担保，但对于三方之间关于房屋是否为借款的担保或抵押，弘艺臣公司未向一审法院提交相关证据予以证明，且对于赵有向弘艺臣公司出具的《借房说明》，王亭不认可，《借房说明》系弘艺臣公司与赵有之间的约定，并不能对王亭产生约束力，故对于弘艺臣公司的此抗辩理由，该院不予支持；对于王亭基于弘艺臣公司存在将房屋出卖他人而无法实现合同目的提起的诉请，因弘艺臣公司已将涉案房屋网签在他人名下，双方合同目的无法实现，故对于王亭请求解除《商品房买卖合同》的诉请，一审法院予以支持；合同解除后，弘艺臣公司应返还王亭支付的购房款并支付自交付购房款之日即2008年10月20日起至实际返还购房款之日止的利息，故对于王亭请求弘艺臣公司返还购房款人民币1554850元，支付自2009年1月1日至2013年12月31日利息人民币497552元,及支付自2014年12月31日至返还购房款之日止的利息诉请，一审法院予以支持；对于王亭请求弘艺臣公司赔偿一倍房款的诉请，因双方之间的购房款并未实际支付，系通过与赵有之间的民间借贷关系及买卖合同关系相互抵顶完成，故对于王亭的此诉请，一审法院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除王亭与内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司于2008年10月20日签订的《商品房买卖合同》；二、内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还王亭购房款1，554，850元，支付自2009年至2013年12月31日止的利息人民币497，552元，合计人民币2，052，402元；并支付自2014年1月1日起至实际返还购房款之日止的利息（本金按照人民币1554850元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回王亭的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求及争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。弘艺臣公司的一份新证据为王亭一审起诉时的诉状，拟证明：第一、在诉状中王庭称其已经一次性支付了弘艺臣公司全部购房款，并要求弘艺臣公司承担一房二卖的民事责任，该陈述与诉讼过程中认定的事实不一致，王亭购房并未交纳购房款；第二、王亭在诉状中的陈述与其在后续审理过程中的陈述抵顶工程款相矛盾，王亭也认可其没有交纳购房款。王亭质证认为对于一审起诉状的真实性认可，但对其要证明的的问题不予认可。确认双方存在法律关系应以直接证据为准，本案中王亭依据的是弘艺臣公司出具的《商品房买卖合同》及全款收据一张，依据证据王亭提起本案诉讼，起诉状表述为支付了全部购房款，该购房款经过审理查明是通过债权抵顶的方式支付的，该表述与庭审查明的事实并没有矛盾。对于该份证据本院对其真实性认可，对于证明问题不予确认。因为:诉状陈述了王亭交纳购房款的情况，审理中王亭认可与第三人赵有存在借贷关系，以借款抵顶购房款的情况，弘艺臣公司向王亭出具购房款收据。收据的作用是一种收付款的凭证，弘艺臣公司为王亭出具了收取购房全款收据，该收据证明王亭向弘艺臣公司交付了购房款，而弘艺臣公司也收到了该笔购房款；至于王亭是以何种方式向弘艺臣公司交纳购房款，在收据上无法显示，应以法院审理查明为准。王亭诉状中的陈述与其庭审中的陈述并不矛盾。王亭二审新提交的证据为呼和浩特市新城区人民法院执行裁定书一份，拟证明弘艺臣公司存在一房二卖甚至一房多买的情况。弘艺臣公司与王亭签订合同后，又与冯志新订立买卖合同，却将该涉案房屋网签至王强名下，冯志新通过诉讼确权后向法院申请强制执行，要求弘艺臣公司协助办理房屋产权手续。弘艺臣公司质证认为，对于裁定书的真实性、合法性予以认可，但与本案不具有关联性，是否存在一房二卖，应由法院认定。对于该份证据本院认为弘艺臣公司与王亭签订商品房买卖合同后又就涉案房屋与案外人签订认购协议，案外人通过诉讼确权后申请执行，该裁定书印证了弘艺臣公司对涉案房屋的另行出售，该份证据本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院判决解除王亭与弘艺臣房地产公司于2008年10月20日签订的《商品房买卖合同》是否恰当；二、一审法院判决弘艺臣公司返还王亭购房款及利息是否恰当。首先，根据《合同法》第九十四条"合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形"，第九十五条"法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭"，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条"根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭"的规定，该法条明确在"出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款"情况下解除权人行使解除权的除斥期间，但本案中王亭主张解除双方合同是由于弘艺臣公司将涉案房屋另行出售致合同目的无法实现而主张解除合同，应当适《中华人民共合国合同法》第九十五条的规定，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期间，故王亭的起诉并未超过除斥期间。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"的规定，本案中，王亭与弘艺臣公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。弘艺臣公司主张该合同是其以涉案房屋为赵有借款提供担保，但其仅提供了赵有出具的《借房说明》，而该说明仅在赵有与弘艺臣公司之间形成的相应的法律关系，并未体现在王亭与弘艺臣公司之间的《商品房买卖合同》中。王亭以借款抵顶购房款并不违背常理，且弘艺臣公司为王亭出具了购房款收据。故弘艺臣公司主张该《商品房买卖合同》为借款担保的事实缺乏证据支持，其认为本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的主张也不能成立。再次弘艺臣公司提供的《铝合金门窗供货及安装工程合同》、呼市蒙彩钢窗厂工程款明细表、弘艺臣公司给呼市蒙彩钢窗厂的付款凭证等证据，是赵有与弘艺臣公司所涉法律关系的印证，且无双方确认的结算凭证，且与本案所涉房屋买卖合同不具有关联性；尚慧洲与王亭、赵有的通话录音、通话详情单，因无其他证据予以佐证，不能否定王亭与弘艺臣公司之间的房屋买卖合同关系。综上，弘艺臣公司与王亭签订《商品房买卖合同》后，又将该房出售于第三人，导致王亭《商品房买卖合同》的目的无法实现，王亭要求解除合同，返还购房款及利息的主张符合法律规定，应予支持。   综上所述，弘艺臣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费20345元，由内蒙古弘艺臣房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 韩 韬   审判员 戴玉英   审判员 李婷婷      二〇一八年十月八日   书记员 曹建飞