山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0902民初5139号原告（反诉被告）：张圣芹，女，汉族，1965年1月11日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：毕俊斌，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨，山东公允律师事务所律师。被告（反诉原告）：李清德，男，汉族，1973年4月20日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王宏亮，山东安邦顺意律师事务所律师。第三人：泰安超越投资有限责任公司，住所地：泰安市高新技术开发区。法定代表人：宋晋，总经理。委托诉讼代理人：武丛丛，山东金长虹律师事务所律师。第三人：张培强，男，汉族，1978年5月12日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：孔德刚，山东岳首律师事务所律师。原告张圣芹与被告李清德、第三人泰安超越投资有限责任公司（以下简称超越公司）、张培强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张圣芹及其委托诉讼代理人毕俊斌、陈雨，被告李清德的委托诉讼代理人王宏亮，第三人超越公司的委托诉讼代理人武丛丛，第三人张培强的委托诉讼代理人孔德刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张圣芹向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的购房协议；2.被告返还原告购房款248000元并赔偿经济损失；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月30日原被告签订购房协议，约定被告将位于泰安市泰山区的房产以总价款348000元转让给原告，首付款248000元，房产交付时再支付90000元，办理房产过户手续支付剩余10000元。协议当日原告支付被告248000元首付款，后被告迟迟不能交房，原告了解到被告没有取得涉案房产的产权，无权处分该房产，随后被告与超越公司产生纠纷，无奈之下原告与超越公司签订买卖合同，以总价270500元购买涉案房产，并赔偿超越公司欠房款利息100000元。2017年10月18日原告取得涉案房产不动产证并入住至今。现经多次催要上述款项，被告不予偿还，为此诉至法院，请求判如所诉。被告李清德辩称，1.被告享有涉案房产的唯一处分权，被告与原告签订的售房合同合法有效；2.被告忠实履行合同义务，不存在任何过错；3.原告虚假陈述，隐瞒被告已经履行完毕合同义务的事实，隐瞒原告已经接收房屋的事实；4.原告存在过错，合同目的不能实现的根本原因在于原告违约，原告应承担相应的责任；5.原告自行与超越公司签订房屋买卖合同，是无效合同，原告应向超越公司主张损失，与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人超越公司述称，原告起诉与超越公司无直接关联性，超越公司没有实际参与，对原告起诉的事实不清楚。第三人张培强述称，1.涉案房产由超越公司转让给张培强，张培强转让给李清德，李清德转让给原告，上述转让均合法有效；2.房屋买卖合同中，第三人和被告仅对办理房产证负有协助义务，现原告已经办理产权证，要求解除合同无事实依据；3.现房屋价格大幅上涨，远高于买卖价格，原告没有损失。反诉原告李清德向本院提出反诉请求：1.反诉被告与第三人张培强之间“认购权”转让约定无效；2.反诉被告与第三人超越公司签订的买卖合同无效；3.解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；4.反诉被告返还涉案房产，或等价值财产；5.反诉被告支付反诉原告涉案房产使用费，金额由法院判定；6.诉讼费由反诉被告、第三人承担。事实和理由：2007年8月17日第三人张培强经王钰、庄某介绍，将超越广场三期1号楼2单元301室出售给反诉原告，张培强收房款后，向反诉原告出具收据，并于2009年8月将涉案房产交付反诉原告。2017年9月13日张培强又与反诉被告张圣芹、第三人超越公司形成合意，将涉案房产的“认购权”转让给反诉被告张圣芹，并告知第三人超越公司。超越公司在收到张圣芹270500元后，与反诉被告张圣芹签订房屋买卖合同。2009年5月30日，反诉被告张圣芹委托张圣兵与反诉原告李清德签订买卖合同，李清德将涉案房屋交付给张圣兵，完成交付义务。反诉被告张圣芹未按照约定支付二期房款90000元，构成违约，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判如所诉。反诉被告张圣芹辩称，反诉原告提出的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。第三人超越公司述称，反诉被告与第三人超越公司签订的房屋买卖合同合法有效，在签订该合同时，第三人超越公司仅与张培强存在认购关系，超越公司根据张培强的承诺解除了该认购关系，不存在一房二卖的情况，因此合同合法有效。第三人张培强述称，超越公司与张培强签订的认购意向书具备房屋买卖合同的条款，双方之间成立房屋买卖合同关系，房产交付后，因双方发生分歧，张培强拒绝支付额外价款。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于泰安市泰山区户，由第三人超越公司开发并出售。2007年4月6日，第三人超越公司（甲方）与张培强（乙方）签订《泰安超越广场三期商品房认购意向书》（以下简称《认购意向书》），约定：乙方认购泰安超越广场三期1号楼2单元301号房，建筑面积109.60平方米；甲方在上述物业开盘后10日内，书面通知或电话通知乙方正式签署《商品房买卖合同》，乙方在指定时间内没有签署《商品房买卖合同》的，视为放弃认购，并无权要求返还认购金；乙方支付认购金壹拾万元整；总价款为175360元（单价1600元/平方米），认购金计入总房款；在认购金有限期内，甲方不得将乙方认购物业另行出售，否则赔偿乙方双倍认购金；在正式签订商品房买卖合同之前，本认购意向书为法律有效合约，对双方具有约束力。同日，第三人超越公司向张培强出具收据一份，载明：交款单位张培强交款事由三期房款二单元301交款金额100000元。其后，第三人张培强与被告李清德达成涉案房产转让合意，2007年8月17日，第三人张培强向被告李清德出具收据一份，载明：今收到李清平超越广场三期一号楼二单元301#房款首付100000元注：该套房子总面积约109.6㎡，总价款为贰拾捌万元整；见证人庄某。2007年10月15日，第三人张培强再次向被告李清德出具收条一份，载明：今收到李清德现金100000元。李清德共两次支付房款，计200000元。2009年5月30日，原告张圣芹委托其哥哥张圣兵与被告李清德签订房屋买卖合同《协议》一份，约定：今有李清德超越广场三期一号楼二单元301#房（面积约为109.6㎡，以房产局实测为准）一套转让给张圣芹，总价款人民币348000元；付款方式首付248000元，交房时付90000元，余款办房产证时一次付清。同日，被告李清德向原告张圣芹出具收据一份，载明：今收到张圣芹超越广场三期一号楼二单元301#房款248000元。2009年8月份，第三人超越公司通知张培强领取涉案房产的钥匙、电卡等物品。第三人张培强通知被告李清德领取上述物品。8月24日，被告李清德向张圣兵交付涉案房产的钥匙、电卡等物品。但原告称被告李清德提供的钥匙无法打开涉案房产的门锁，原告遂于2009年9月份强行破门而入，第三人超越公司对原告强行破门一事报警。2017年9月13日，第三人张培强出具《承诺书》一份，承诺将涉案房产的认购权转让给原告张圣芹，并同意将2007年4月6日交纳的100000元认购金抵顶张圣芹涉案房产的房款。2017年9月20日原告张圣芹与第三人超越公司签订《泰安市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房买卖合同》），约定：出卖人泰安超越投资有限责任公司，买受人张圣芹；买受人购买的商品房现已取得房产证，证号为房权证泰字第××号；商品房位于泰安市户；总价款为270500元该房产已于2008年10月入住。同日，原告张圣芹向第三人超越公司交付房款170500元及利息100000元，第三人超越公司向原告张圣芹出具发票及收据。2017年10月18日，涉案房产办理不动产权证，证号为鲁（2017）泰安市不动产权第0020057号，权利人为原告张圣芹。本院认为，第三人超越公司与张培强签订的《认购意向书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同。第三人超越公司虽未与张培强签订房屋买卖合同，但《认购意向书》具备房屋买卖合同的主要条款，张培强在支付100000元购房款后，超越公司将涉案房产交付张培强，双方已经形成事实上的房屋买卖合同关系。其后，张培强将涉案房产转让给被告李清德，李清德又与原告张圣芹签订房屋买卖合同，整个交易过程并未在房产管理部门备案。根据第三人超越公司报警的事实以及相关证据，可以得出原告及第三人超越公司、张培强对涉案房屋的整个转让过程均知情，现原告张圣芹与第三人超越公司签订《现房买卖合同》，其目的为直接办理产权转移登记手续，其行为构成恶意串通，规避房屋交易的契税，损害国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，原告张圣芹与第三人超越公司签订的《现房买卖合同》为无效合同。第三人张培强出具的《承诺书》，系损害了被告李清德的利益，亦属无效合同。原告与第三人超越公司、张培强之间的债权债务纠纷以及第三人超越公司与张培强之间的债权债务纠纷，各当事人可以另行解决，本案不予处理。现原告起诉要求解除与被告之间的房屋买卖合同即《协议》，被告亦提起反诉要求解除该合同，但原告主张解除合同系基于原告已依据《现房买卖合同》取得房产所有权，然本判决书已认定《现房买卖合同》无效，原告依据《现房买卖合同》取得所有权的合法基础消失，在此情形下，原告继续要求解除与被告之间的房屋买卖合同并非原告的真实意思表示。在认定《现房买卖合同》无效的情形下，原告的真实意思表示应为继续履行原、被告签订的《协议》，从而合法取得涉案房屋的所有权。被告主张解除合同系基于原告存在违约行为即原告未按约定支付剩余购房款，但原告已交付大部分购房款，履行了主要义务，现在涉案房产已登记在原告名下，解除合同成本高于继续履行合同，且被告在履行合同中也存在瑕疵，故本院对被告主张解除合同的诉讼请求不予支持。在合同不予解除的情形下，原告要求被告返还购房款的诉讼请求以及被告要求原告返还涉案房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，本院均不予支持，原、被告可另行向对方主张违约责任。原告要求被告赔偿经济损失100000元，该款系原告支付给第三人超越公司，与被告无关，亦非被告原因造成，因此对于原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十一条、第九十七条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、原告张圣芹与第三人泰安超越投资有限责任公司签订的《泰安市商品房现房买卖合同》无效；二、第三人张培强向原告张圣芹出具的《承诺书》无效；三、驳回原告张圣芹的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告李清德的其他反诉请求。案件受理费3260元，保全费2260元，由原告张圣芹负担。反诉案件受理费3260元，保全费2260元，由反诉原告李清德负担2760元，反诉被告张圣芹负担2760元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王晓东二〇一八年十月十一日法官助理张振锋书记员黄媚