宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初4671号原告：王保明，男，回族，1970年11月26日出生，宁夏回族自治区灵武市人，小学文化，宁煤集团羊场湾煤矿职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王乐（原告王保明儿子），男，回族，1993年3月23日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，高中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：闫生龙，男，汉族，1971年4月13日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，大专文化，宁煤集团太西洗煤厂职工，现住宁夏回族自治区石嘴山市。原告王保明与被告闫生龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法由审判员刘燕军适用简易程序于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告王保明及其委托诉讼代理人王乐、被告闫生龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行原、被告双方于2018年6月27日通过宁夏艾佳佳商贸有限公司居间签订的《个人二手住房买卖合同》；2.依法判令被告向原告支付未能按期递交资料办理贷款过户手续的逾期违约金2700元；3.如果被告不能按照上述1和2项诉讼请求继续履行合同内容，原告请求依法解除原、被告双方于2018年6月27日签订的《个人二手住房买卖合同》，同时请求依法判令被告返还原告购房定金10000元，并向原告支付逾期违约金27000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过宁夏艾佳佳商贸有限公司居间介绍，于2018年6月27日与被告签订《个人二手住房买卖合同》，合同约定：被告自愿将位于太阳城A区19-2-401室住房以270000元的价格出售给原告，房款支付方式为商业按揭贷款，过户税费均由原告承担；原告同意于2018年6月27日向被告支付10000元购房定金；原、被告应于2018年7月10日之前向宁夏艾佳佳商贸有限公司递交贷款材料及相关手续；原、被告各向宁夏艾佳佳商贸有限公司支付中介费2700元。在合同履行过程中，原告按照约定向被告支付购房定金10000元，由宁夏艾佳佳商贸有限公司出具的收款收据予以佐证，但被告迟迟不肯递交材料，协助原告办理该房屋过户手续，甚至以该房屋系其夫妻共有财产，其出售行为没有经过其妻子的同意为由拒绝履行合同。经过居间方宁夏艾佳佳商贸有限公司多次协商，至今双方未能就合同是否继续履行还是解除达成一致意见。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《个人二手住房买卖合同》是双方真实意思表示并自愿签署的，该合同合法有效，被告拒绝履行合同的行为，违反诚实信用的民事活动原则，严重的侵犯原告的合法权益，现原告为了维护自己的合法权益，依据合同约定的违约责任内容，依法向贵院提起诉讼，请求法院依法受理，并支持原告的诉讼请求。被告辩称，合同是否有效，应以另案李春霞起诉王保明、宁夏艾佳佳商贸有限公司、闫生龙请求确认合同无效的判决结果为依据，被告请求法院中止审理此案。原告和宁夏艾佳佳商贸有限公司在整个过程中，既没有核实被告身份信息，也没有核实房屋产权信息，扮演着缔约违规的角色，是重大的失职行为。2018年6月28日早晨九点左右，被告向宁夏艾佳佳商贸有限公司的员工电话告知了涉案房屋的产权情况，但是原告和宁夏艾佳佳商贸有限公司均不理睬。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，在案外人宁夏艾佳佳商贸有限公司的居间下，原、被告签订《个人二手住房买卖合同》，约定：被告将坐落于银川市××县的房屋一套及该房屋占用范围的土地使用权出售给原告,转让价格为270000元；房屋首付款为成交总价的40%，剩余房款采取银行按揭贷款支付，原、被告应于2018年7月10日向居间人提交贷款资料及相关手续，如因被告原因造成延期办理贷款或过户手续的，每逾期一日，被告应向原告支付房屋成交总价的1‰的违约金，合同继续履行；被告需将涉案房屋的房屋产权证等相关原始资料交由居间人保管，原告同意于2018年6月27日交付购房定金10000元交由居间人保管；过户产生的费用由原告承担，如产生营业税由被告承担；原、被告均需向居间人交纳中介费2700元；如被告不履行合同或不予配合时，原告有权单方解除合同，被告应在1日内向原告返还已收取房款和利息外，还应按房屋成交价的10%向原告支付违约金。另查明，涉案房屋登记在案外人李春霞名下，被告与李春霞是夫妻关系。原告交纳的10000元购房定金由居间人宁夏艾佳佳商贸有限公司代收。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提交的《个人二手住房买卖合同》、收据在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原，被告签订的《个人二手住房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人自愿订立合同，应认定合同成立。但是，涉案房屋系夫妻共有财产，根据法律规定，处置共同财产，须经共有人书面同意，否则合同不能生效。1.原、被告签订的《个人二手住房买卖合同》成立，但因房屋共有人未同意出售，并拒绝追认，因此合同不能生效，原告不能请求被告继续履行合同，故对于原告要求被告继续履行合同，并支付未能按期递交材料的逾期违约金2700元的诉讼请求，本院不予支持。2.合同约定，如被告不履行合同或不予配合时，原告有权单方解除合同，被告应在1日内向原告返还已收取房款和利息外，还应按房屋成交价的10%向原告支付违约金，故对于原告要求解除原、被告签订的《个人二手住房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；鉴于原、被告双方在核实涉案房屋产权方面均有过错，导致合同不能履行，故本院酌情将违约金的标准调整为5%，即被告应按房屋成交价的5%向原告支付违约金13500元。3.原告交纳的10000元购房定金款，实际由居间人宁夏艾佳佳商贸有限公司保管，该定金应由居间人宁夏艾佳佳商贸有限公司退还原告，故对于原告要求被告返还购房定金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王保明与被告闫生龙签订的《个人二手住房买卖合同》，被告闫生龙向原告王保明支付违约金13500元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告王保明的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396元（已减半收取），由原告王保明负担261元，由被告闫生龙负担135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一八年十月十日法官助理 柯玉平书 记 员 王 丹附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。