嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)浙0411民初3285号原告：嘉兴市华捷橡塑有限公司，住所地嘉兴市秀洲区新城街道秀庄路437号。法定代表人：吴永林，总经理。委托诉讼代理人：高扬、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。被告：嘉兴市麦诺食品有限公司，住所地嘉兴市秀洲区秀庄路437号-1。法定代表人：任治佳，经理。委托诉讼代理人：王坚，浙江合德律师事务所律师。原告嘉兴市华捷橡塑有限公司（以下简称华捷公司）与被告嘉兴市麦诺食品有限公司（以下简称麦诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华捷公司的委托诉讼代理人高扬、任羽辰，被告麦诺公司的委托诉讼代理人王坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华捷公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告腾退其占用的嘉兴市秀洲区××庄路××号××号厂房，并按照约定的租金标准结算占有使用费。事实和理由：2015年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁嘉兴市秀洲区××庄路××号××号厂房，面积5509.32平方米；租赁期限10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止；年租金58万元，每二年增加5%，每半年为一个缴费周期，提前15天支付，如不付租金，原告有权停止租赁合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告并未按照合同约定于2017年12月15日前支付2018年1月1日至2018年5月31日期间的租金。因被告违约，原告于2018年5月31日向被告送达了解除租赁合同的通知书，通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告于2018年6月30日前腾退房屋。被告收到通知后，并未腾退返还房屋，分别于2018年6月6日、6月7日向原告账户转入20万元、11.5万元，但并不影响合同已解除的事实。原告愿意在被告腾退房屋后将其实际占用房屋期间的租金及占用费扣除后返还给被告。如被告支付的款项不足以支付租金及占用费的，被告仍需不足相关费用。被告麦诺公司答辩称：一、被告于2017年12月12日收到嘉兴市秀洲高新技术产业开发区发来的限期搬离通知书，要求被告于2018年1月15日前搬离厂房，因此案涉租赁合同系政府规划和产业调整导致无法继续履行，并非原、被告双方的过错所致确实面临解除。二、被告应于2017年12月15日前支付2018年上半年的租金，但由于政府的因素，双方对厂房何时搬离，事情如何发展均不清楚。在此情况下，被告有权适用合同法中的“不安抗辩权”保护自己的合法利益。事实上，被告于2018年6月6日、6月7日共向原告支付租金315000元，高于合同约定的半年租金304500元。本意在于按照实际使用厂房的期限支付租金，并不存在拖欠租金的故意。三、除开政府政策调整的因素，双方其实都无意解除合同。解除合同对双方来讲都是一种损失。尤其对被告而言，被告承租厂房后，共计投入376.441万元的资金用于装饰装修，但只使用了三年即面临解除合同的境地，被告为此遭受巨大损失，但厂房却因被告的装饰装修而增值，原告在政府的征迁补偿中将获益。为此被告提出反诉，并申请法院就此进行调查取证，但由于得知政府方面的征迁尚未正式启动，故被告暂且撤回反诉。四、被告已于2018年9月17日搬离厂房，租金计算应截止于该日。被告搬离厂房是应政府要求，并非由于法律事实导致的腾退。2018年1月1日起至9月17日止共计259天，租金为432139.73元，扣除被告于2018年6月6日、6月7日支付的315000元，及被告之前缴纳的保证金10万元。被告尚需支付原告租金17139.73元，被告已于2018年9月25日支付。五、双方订立合同时，原告为被告提供了装修期，并免除了一个月的装修期租金。即自2015年6月1日起至2015年12月31日止应为7个月，但实际租金只计算了6个月，未收房租的这一个月即为免租的装修期。租金是以6月底、7月初为界区分上下半年支付的。上述内容履行至今，双方均无异议。本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定被告租赁原告所有的嘉兴市秀洲区××庄路××号××号厂房，面积5509.32平方米；租赁期限10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止；年租金58万元，每二年增加5%，每半年为一个缴费周期，提前15天支付；如不付租金，原告有权解除租赁合同；被告缴纳保证金10万元，用于保证缴纳水电费及其他费用。双方还对其他相关事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付了案涉厂房，被告按约支付了押金10万元并分期支付了2018年1月1日前的租金。2017年12月12日，嘉兴秀洲高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向被告下发“限期搬离通知书”，以被告的冷库项目不符合相关法律法规和产业要求为由，要求被告于2018年1月15日前自行搬离高新区区域，逾期将按有关规定查处。接到通知后，被告着手联系新址并逐步搬离。2018年5月30日，原告向被告发送“解除《房屋租赁合同》通知书”，以被告未在约定的2017年12月15日前支付2018年1月1日至2018年5月31日期间的租金为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于2018年6月30日前腾退返还房屋。2018年6月6日、6月7日、9月25日，被告分别向原告支付租金20万元、115000元、17139.73元。以上事实，有双方的当庭陈述，原告提交的房权证、《房屋租赁合同》、解除《房屋租赁合同》通知书，被告提交的原告法定代表人吴永林出具的证明、付款凭证、限期搬离通知书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据被告提交的由原告法定代表人吴永林出具的证明，并结合原告提交的解除《房屋租赁合同》通知书及其在民事起诉状中诉称的内容，可以认定被告并不存在拖欠2018年1月1日前的房屋租金的情形，双方均在正常履行合同。至于2018年1月1日至5月31日期间的租金，按约被告应于2017年12月15日支付，但由于政府产业调整，高新区管委会于2017年12月12日向被告下发限期搬离通知书，要求被告将冷库项目搬离高新区区域，被告在不能确定其是否还能继续租满半年的情况下，暂未支付半年度租金，留待确定具体搬离日期后一并结算，其行为不能简单地理解为拒付租金的违约行为。因此，原告以被告未按时支付该半年度为由，于2018年5月31日向被告送达解除合同通知书，不能产生合同解除的法律效果。鉴于受政府产业调整的影响，案涉合同客观上已不可能继续履行，被告在庭审中也表示同意解除合同，因双方均有解除合同的意愿，本院确认案涉合同于庭审之日即2018年9月25日解除。根据双方约定的租金标准，被告应支付原告2018年1月1日至9月25日的租金数额为447156.16元。扣除被告于2018年6月6日、6月7日、9月25日分别支付的20万元、115000元、17139.73元，并抵扣押金10万元后，被告尚需补足原告租金15016.43元。合同解除后，被告应将案涉厂房腾退并返还给原告。因被告尚未完全腾退，故应按609000元/年的租金标准支付自2018年9月26日起至实际腾退返还之日。被告辩称案涉厂房因其投入大额资金装饰装修而增值，原告在政府的征迁补偿中获益的问题，因政府征迁补偿的事实尚未发生，故在本案中不予处理，双方可待事实发生后协商或者另行起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下:一、原告嘉兴市华捷橡塑有限公司与被告嘉兴市麦诺食品有限公司签订的案涉《房屋租赁合同》于2018年9月25日解除；二、被告嘉兴市麦诺食品有限公司于本判决生效之日起十日内将案涉嘉兴市秀洲区××庄路××号××号厂房腾退并返还给原告嘉兴市华捷橡塑有限公司；三、被告嘉兴市麦诺食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市华捷橡塑有限公司租金15016.43元，并按照609000元/年的标准支付自2018年9月26日起至实际腾退返还之日止期间的房屋占有使用费；四、驳回原告嘉兴市华捷橡塑有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元,由被告嘉兴市麦诺食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一八年十月二十二日书记员  郑 莉