广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初5464号原告（反诉被告）：何佩玲，女，1956年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告（反诉被告）:凌俊昭，男，1983年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告（反诉被告）:凌剑泉，男，1961年1月15日出生，香港特别行政区居民，现住香港。上述三原告共同委托代理人：梁敏杰、邹帆，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈宝玉，女，1949年9月28日出生，香港特别行政区居民，现住香港。委托代理人：陈焕林，广东正觉律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司广州天河支行，住所地：广州市天河区天河路351号广东对外经贸大厦首层、十九层。负责人：陈敏，职务：行长。委托代理人：王赞，男，1982年7月2日出生，汉族，该公司员工，联系地址。原告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉诉被告陈宝玉、第三人中国民生银行股份有限公司广州天河支行共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何佩玲、凌剑泉及凌俊昭的共同委托代理人梁敏杰，被告陈宝玉的委托代理人陈焕林、第三人中国民生银行股份有限公司广州天河支行的委托代理人王赞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉共同诉称：原、被告等继承纠纷一案，广州市中级人民法院于2017年4月25日作出二审民事判决，确认原被告为广州市荔湾区逢源路逢源北街28号XXX房的按份共有人，其中原告何佩玲占有房产12/108份额，原告凌剑泉占有房产43/108份额，原告凌俊昭占有房产28/108份额，被告陈宝玉占有房产25/108份额，上述案件诉讼期间房屋一直由被告擅自占用，原告多次要求协商使用房屋均未果。原告认为，依据《中华人民共和国物权法》的规定原告有权要求分割上述房屋。因三原告占有涉案房屋83/108份额价，被告占有涉案房屋的25/108份额，故分割方式为案涉房屋产权由三原告取得为宜，三原告参照房屋价值对被告进行折价补偿。另外，被告擅自占用房屋，应当按5000元/月房屋租金标准及原告所占有份额比例向原告支付法院判决至实际分割房屋之曰止期间的占有使用费。基于上述，为保障原告的合法权益，特起诉至法院，要求：1、请求依法分割原被告按份共有的广州市荔湾区逢源路逢源北街28号XXX房(原告何佩玲占有12/108份额、原告凌俊昭占有28/108份额、原告凌剑泉占有43/108份额)；2、请求判令被告向三原告支付房屋使用费人民币59136元（使用费按128元/天从2017年4月25日计算至实际分割之日止，暂算至2018年7月31日止共462日，金额为59136元）；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告陈宝玉答辩及反诉称：1、被告也想要涉案房屋，不同意原告诉求一，被告一直居住在涉案房屋，而且在广州没有居住房，被告需要在广州治病。2、对于占用费，不属于共有物分割的同一法律关系，法院应予以驳回。如果法院认为同一法律关系，需要我方支付占用费，那应当扣除被告一直支付的物管费。3、原告从未向被告主张过占有使用费，在法院起诉不应得到支持。提出反诉：请求法院判令被反诉人按其所占有份额比例返还物管费，其中被反诉人何佩玲返还401.07元，被反诉人凌俊昭返还935.84元，被反诉人凌俊泉返还1437.18元。第三人中国民生银行股份有限公司广州天河支行答辩称：对于原被告之间的争议，属于原被告之间的问题与第三人无关。第三人确认该房屋上的抵押权对应的债权已经清偿完毕，第三人在清偿完毕后向原抵押人出具了涂销证明。原告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉共同答辩称：物管费应由被告自行承担，物管费属于使用成本，被告在本诉部分承认涉案房屋由其使用，所以要求原告承担使用成本没有依据，请依法驳回被告的反诉请求。审理查明：荔湾区逢源路逢源北街28号XXX房原登记产权人为张慧雯与凌汉尧，抵押权利人为中国民生银行股份有限公司广州天河支行。2014年本院受理何佩玲、凌俊昭、凌芝、凌敏、陈小华诉陈宝玉、欧阳凌、欧阳锋、凌剑泉继承纠纷一案。该案经本院审理于2015年12月25日作出（2014）穗荔法民一初字第559号民事判决，判决：一、被继承人张慧雯与被继承人凌汉尧遗留下的荔湾区逢源路逢源北街28号XXX房由凌俊昭继承54/144的产权份额、由何佩玲继承16/144的产权份额、由陈小华继承25/144的产权份额、由凌剑泉继承49/144的产权份额；二、驳回凌俊昭、何佩玲的其余诉讼请求。陈宝玉、欧阳凌、欧阳锋对该判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理于2017年4月25日作出（2016）粤01民终6173号民事判决，判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民一初字第559号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民一初字第559号民事判决第一项为：被继承人张慧雯与被继承人凌汉尧遗留下的广州市荔湾区逢源路逢源北街28号XXX房由陈宝玉继承25/108的产权份额，由凌剑泉继承43/108的产权份额，由凌俊昭继承28/108的产权份额，由何佩玲继承12/108的产权份额。2018年5月21日原告及被告经向本院申请执行办理荔湾区逢源路逢源北街28号XXX房房屋所占份额的不动产登记证，在该证附记其中登记有抵押情况详见粤房地他证字第××号他项权利证。在庭审中，被告陈宝玉确认房屋由其居住使用，并提供自2017年4月起至2018年9月止共产生管理费3609.67元的收据。原告提供《涂销证明》，证实2013年3月15日第三人已经确认贷款已全部还清，第三人同意并委托该房产权属人办理相关涂销手续。被告及第三人确认该《涂销证明》属实。本院认为：原告和被告是因继承对涉案房屋形成按份共有的关系。因原告与被告之间对涉案房屋的分割没有约定，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割。依据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。原告与被告之间并无达成分割协议且涉案房屋也不适宜分割，继续维持共有关系也不利于当事人的生活使用。鉴于第三人明确确认涉案房屋的抵押可以涂销。故应当对涉案房屋进行折价或拍卖、变卖取得的价款予以分割。因此本院认定对涉案房屋进行拍卖，所得价款在扣除交易有关税费、评估、拍卖费用后，由原告与被告按所占份额比例进行分配。对于原告主张的房屋使用费问题。原告和被告均是案涉房屋的合法产权人，对房屋均享有占有、使用、收益、处分的权利。由于案涉房屋目前尚未进行分割，现房屋由被告占有使用，为此三原告有权按照其所占份额主张共有房屋的收益。三原告共占有涉案房屋83/108产权份额，现原告主张以128元∕天计算房屋使用费没有依据，本院不予采纳。房屋使用费应由评估机构评定的租金标准，依据三原告所占份额要求被告支付。涉案房屋属于私房，应按私房的租金标准评定，以不超过原告主张的房屋使用费128元∕天为限。评估费由三原告和被告按所占产权份额比例负担。对于被告反诉主张的管理费问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十八条：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”的规定。被告反诉要求原告何佩玲返还401.07元，原告凌俊昭返还935.84元，原告凌俊泉返还1437.18元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条的规定，判决如下：一、自本判决书发生法律效力之日起三十日内，原告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉与被告陈宝玉申请对广州市荔湾区逢源路逢源北街28号XXX房房屋评估，以评估价进行拍卖。所得价款在扣除交易有关税费、评估、拍卖费用后，由原告凌剑泉占43/108，凌俊昭占28/108，何佩玲占12/108，陈宝玉占25/108进行分配。二、第三人中国民生银行股份有限公司广州天河支行在原告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉与被告陈宝玉履行第一项判决义务时，协助原告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉与被告陈宝玉办理广州市荔湾区逢源路逢源北街28号XXX号房屋的涂销抵押登记手续。三、自本判决书发生法律效力之日起三十日内，原告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉与被告陈宝玉共同向有资质的评估机构申请按同期私房住宅租金标准评定广州市荔湾区逢源路逢源北街28号XXX从2017年4月25日起至拍卖成交之日止的房屋使用费（评估费由三原告和被告按所占产权份额比例负担），被告陈宝玉自房屋使用费评定之日起三日内，按评定房屋使用费总额的83/108计算，分别按原告凌剑泉、凌俊昭、何佩玲所占产权份额比例支付（被告向三原告支付的房屋使用费总额以不超过128元/天为限）。四、驳回原告何佩玲、凌剑泉、凌俊昭其他诉讼请求。五、自本判决书发生法律效力之日起三十日内，原告何佩玲返还401.07元给被告陈宝玉。六、自本判决书发生法律效力之日起三十日内，原告凌俊昭返还935.84元给被告陈宝玉。七、自本判决书发生法律效力之日起三十日内，原告凌俊泉返还1437.18元给被告陈宝玉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14332元，由原告何佩玲负担1592元、凌俊昭负担3715元、凌剑泉负担5706元，被告陈宝玉负担3319元，反诉费50元由被告何佩玲、凌俊昭、凌剑泉共同负担。如不服本判决，原告何佩玲、凌俊昭可在判决书送达之日起十五日内，原告凌剑泉、被告陈宝玉可在判决书送达之日起三十日内，按各方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  姚冬湖二〇一八年十月三十日书 记 员  谢绮雯黄佩仪