昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0114民初3125号 原告：李明德，男，1964年4月28日出生，汉族，云南省昆明市人。 委托诉讼代理人：资庆元，男，1948年12月30日出生，汉族，住。 被告：云南博鼎房地产开发有限公司。 法定代表人：朱彦，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：田映钧，云南实力律师事务所律师。特别授权代理。 原告李明德与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李明德的委托诉讼代理人资庆元，被告博鼎公司的委托诉讼代理人田映钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明德向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款赔偿原告2016年12月31日至2018年6月30日的违约金共计23298.35元。2、原告保留从2018年7月1日起至该商品房验收合格之日，按合同规定要求被告追加赔偿违约金的权利。3、判决本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉请2变更为违约金支付至房屋验收合格之日止，经审查，本院予以准许。事实和理由：早在2015年，原告共出资220309元(含24000元的优惠抵扣款）购买了套内建筑面积为11.7平方米（公摊面积为19.72平方米）的A1-2-D71号地下商铺，并于2015年8月11日与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：甲方应于2016-12-31(年月日）前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，但事实和相关证据充分表明：被告违背了该合同条款，应依法按合同承担违约责任。一、被告提交的1-2地块（6#楼、7#楼）的《工程竣工验收证明书》是毫无证明力的虚假文件。1、在被告提交的各仅一页的6#楼、7#楼的《工程竣工验收证明书》中，“工程名称”一栏写的分别是“博鼎上城6#楼”、“博鼎上城7#楼”，并没有包含该楼地下层商铺，被告拿不出任何包含地下层商铺的证据。如果包含地下层商铺就必须加以标明。2、其“验收项目”一栏为空白。3、其“竣工日期”（注：“竣工日期”不能冒充“竣工验收日期”）一栏是用碳素笔手工填写的，即此日期是根据需要灵活填写的。4、其列出验收的5个单位中，在“工程质量监督机构”一栏中填写了“呈贡区质量安全监督管理站”，但是，呈贡区质量安全监督管理站并没有盖章（2017年9月4日，呈贡区住建局相关领导在与业主代表进行对话沟通时，明确表示：开发商2016年12月30日的A1-2地块的《工程竣工验收证明书》虚假无效，呈贡区质监站不可能盖章）。而“云南省设计院集团勘察院”没有被列出，却盖了章。5、其“验收内容、范围及数量”一栏中写着“观感验收评价”，并不是真正的验收（真正的验收有法定的程序、要求和规定）。6、其所有盖章栏内都没有签写“同意验收”；并且，其所有盖章栏内以及整个《工程竣工验收证明书》内都没有竣工验收日期。没有签“同意验收”、特别是没有竣工验收日期，就证明了被告的所谓《工程竣工验收证明书》是一个虚假无效的证明文件。7、其6#楼、7#楼的竣工日期（被告冒充为竣工验收日期）写的是2016年12月30日，但被告并没有按照中华人民共和国住建部建质【2013】171号《通知》和住建部依法制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》依法依规进行验收，没有按规定在工程竣工验收7个工作日前通知政府监管机构；其所谓工程竣工验收没有政府监管机构的现场监督；其所谓竣工验收没有在竣工验收合格之日起15日内向呈贡区住建局备案，事实上，被告至今也拿不出自己虚构的竣工验收合格之后15日内的备案证据，由此证明了被告的《工程竣工验收证明书》是一个虚假无效的证明文件。8、在被告依照法定程序和规范所办理的关于A1-1地块1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼的《昆明市建设工程竣工验收备案表》中，明确认定上述房屋的竣工验收日期是2017年3月31日其备案时间符合规定，是2017年4月13日至4月16日。对照这个真正的通过验收合格的文件，就有力地旁证了被告曾与上述5栋楼虚假《工程竣工验收证明书》一块提交法院的A1-2地块6#楼、7#楼的《工程竣工验收证明书》(A1-2地块6#楼、7#楼至今没有未办理竣工验收及备案)更是虚假无效的。二、国家监管部门出具的公文证明了被告的A1-2地块6、7栋地下商铺未办理竣工验收及备案，未取得工程竣工消防验收合格意见书。1、昆明市呈贡区住房和城乡建设局在接到昆明市呈贡区人民法院的调查取证公文后，于2017年7月10日向昆明市呈贡区人民法院出具了关于博鼎上城A1-1、A1-2地块竣工验收及备案的情况说明、工程竣工验收监督记录、昆明市建设工程竣工验收备案表，三者共同证明：A1-2地块6、7栋（含地下商铺，上诉人购买的商铺即属六14地块地下商铺）没有办理竣工验收及备案；且A1-1地块1、2、3、4、5栋地下商铺的竣工验收时间是2017年3月31日（并非被告在其虚假《工程竣工验收证明书》上伪造的2016年10月31日）。2、昆明市公安消防支队在接到昆明市呈贡区人民法院发出的调查取证公文后，于2017年7月11日给呈贡区人民法院出具了该建设工程6、7栋地下商铺还没有通过消防验收的公文。3、昆明市呈贡区住房和城乡建设局根据省住建厅、市住建局的转办要求，于2017年7月7日在给原告一方业主代表的《答复意见书》第3点表明：“关于铺面在没有验收合格证的情况下就交付使用的问题，接到投诉后，我局质安站立即向项目单位下发了《工程质量整改意见书》，要求建设单位尽快按相关规定组织竣工验收，完善相关备案手续，方可投入使用。并函告昆明市呈贡区城市管理综合行政执法局按相关法律、法规进行查处。”三、昆明市中级人民法院关于此同类案的终审判决已判定：被告的A1-2地块地下商铺至终审判决时“未按规定办理竣工验收及备案登记手续”，被告“依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任”。 被告博鼎公司答辩称：答辩人已按合同约定时间向被答辩人交房，不存在逾期交房情况。被答辩人也没有行使变更或者撤销的权利，我们认为双方对于交房条件的约定具有法律约束力。本案《商品房销售合同》及补充协议签订的过程体现了自愿、平等、公正、公开原则，对于第二项诉讼请求，我们认为诉讼请求不明，法院依法处理。综上，被答辩人所诉无事实及法律依据，主张和陈述前后矛盾，证据有重大瑕疵，与待证事实不能形成证据链，不能证明其主张，请求依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第二组证据中关于云南瑞景房地产经纪有限公司出具的收据，因被告不予认可，且无法核实其真实性，本院对其不予采信。原告提交的第三组证据，其来源合法、客观真实，且与本案相关，亦能相互印证，本院予以采信；原告提交的第四组证据，其真实性本院予以认可，但其验收程序不符合法律规定，本院对其合法性不予认定。对于被告博鼎公司提交的第二组证据《工程竣工验收证明书》，本院对其真实性本予以认可，但其验收程序不符合法律规定，本院对其合法性不予认定。对于被告博鼎公司提交的第三组证据即交房公告，本院对其真实性予以认定，但不能证明被告的证明观点。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月11日，原告李明德与被告博鼎公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块Ⅱ”地下商铺-2层D71号房，套内建筑面积11.7平方米，房屋总价196309元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第二条约定：甲方在本合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交房条件。在商品房达到交房条件后，甲方在报纸上刊登交房公告，甲方即已履行交房的通知义务。原告于签订合同的当日向被告一次性支付了196309元购房款。2016年12月26日，被告博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，要求购房者于2017年2月7日至2月11日办理A1-2房屋接房手续。另查明：原告购买的上述商铺所涉及的楼盘至本院开庭之日尚未竣工验收合格及办理备案登记手续。 本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条对建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用，已有明确的强制性规定，为规范房屋建筑工程的竣工验收，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。2017年7月10日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局函告我院，明确了本案涉及的A1-2地块并未办理竣工验收及备案手续，同时，2018年5月31日昆明市呈贡区住房和城乡建设局在关于资庆元信访事项答复意见书中亦明确A1-2地块地下商铺被告尚未申请竣工验收及备案，故本院对 被告博鼎公司提出已进行验收合格的辩解，不予采纳。原告购买的涉案商铺所涉及的楼盘至今未按规定办理竣工验收及备案登记手续，被告将尚未经有关部门验收合格的商铺交付业主，违反法律规定，视为未交付，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张的违约金，其计算标准符合双方合同约定，本院予以支持。逾期交房违约金的计算应以196309元为基数，按照双方签订的《商品房购销合同》约定，原告诉请的2016年12月31日起至2018年6月30日的违约金为23219.83元（30天×100元+515天×196309元×0.0002）。原告要求违约金计算至商铺验收合格之日止的诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李明德支付自2016年12月31日起至2018年6月30日期间违约金23219.83元；并支付以购房价196309元为基数，自2018年7月1日起至商铺验收合格之日止按每日万分之二计算的违约金； 二、驳回原告李明德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取191元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审判员  李世民 二〇一八年十月二十三日 书记员  谭玲艳