海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1370号 上诉人（原审原告）：闫旭，男，1989年5月23日出生，蒙古族，住辽宁省朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：扶兵奇，广东百科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋申彦，广东百科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南海翼实业有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇银海路（金隆酒店对面）。 法定代表人：王兴武，董事长。 委托诉讼代理人：吕明心，男，该公司工作人员。 上诉人闫旭因与被上诉人海南海翼实业有限公司（以下简称海翼公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，因没有新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 闫旭上诉请求：1.维持（2018）琼9002民初1452号民事判决第一项；2.撤销（2018）琼9002民初1452号民事判决第二项，改判被上诉人海翼公司协助上诉人闫旭办理海南省琼海市博鳌镇滨海大道与嘉博路交汇处的椰风海岸项目3栋1单元11层1106房的房屋买卖合同网签手续以及不动产权属证书；3.判令被上诉人海翼公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。（一）一审法院认定“原告未按合同约定支付购房全款”，与事实不符。一审法院不顾上诉人以房屋置换的方式支付涉案房屋对价的主张，武断认定上诉人未支付房屋价款，属于人为割裂案涉协议之间的联系与关联事实。合同履行包括代为履行、转委托履行等多种情况。本案中，上诉人与案外人程子良签署的《房屋置换协议》、上诉人与被上诉人签署的《认购书》、《琼海市商品房买卖合同》，三份合同构成一个完整的房屋置换法律行为。被上诉人与上诉人签署《认购书》、《琼海市商品房买卖合同》，表明被上诉人对上诉人与程子良的房屋置换债务进行了追认，并依约履行了部分义务（签订认购书、购房合同，开具发票），属于债的加入。被上诉人签订合同后，还出具了收到购房款的发票，在接下来长达五年的时间内都未曾向上诉人主张支付购房款或者解除合同。（二）一审法院认为上诉人提交的证据3定金《收据》无原件核对，证据5《房屋置换协议》与本案无关，因此对该二份证据不予认定，属于错误认定。第一，一审法院在没有要求被上诉人核实定金款项是否真实的情况下，仅凭定金收据为复印件就对该证据不予认定，显属偏见，凸显了一审法院未审先判的惯性思维。该认定，亦剥夺了上诉人另行主张退回定金的权利。第二，《房屋置换协议》是本案的关键证据，应予采纳。二、一审法院法律适用错误。（一）作废发票是被上诉人的严重违法行为，毋需税务机关的审批。《发票管理办法实施细则》第27条规定，开具发票后，如发生销货退回需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。被上诉人既然以退房作为发票作废的事由，其必须在收回上诉人所持的发票或者取得上诉人有效证明的情况下才可以作废发票，否则不可能产生发票作废的法律后果。一审法院以被上诉人作废发票已经税务机关核准为由认定事实，并对该作废发票的三性予以确认，是对发票管理办法的错误适用。（二）上诉人所持发票系支付购房款的唯一凭证。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第8条第2款的规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持。根据上诉人与被上诉人签署的《琼海市商品房买卖合同》，上诉人应当在合同签订的当日向被上诉人支付全部购房款项，被上诉人向上诉人开具了销售不动产统一发票，在一手商品房房的买卖中，开发商作为强势一方，只有在一次性付款的情况下，才可能向上诉人开具发票；作为财务制度健全的被上诉人，不可能在未收到全部价款且未保留任何证据的情况下贸然向上诉人开具发票，其风险不言自明。（三）被上诉人签署《认购书》、《琼海市商品房买卖合同》并开具发票，属于债的加入。债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。上诉人与案外人程子良（被上诉人的股东）签署的《房屋置换协议》、上诉人与被上诉人签署的《认购书》、《琼海市商品房买卖合同》构成一个完整的房屋置换法律行为。三、一审法院在判决书第六页第12-13行阐述说理：“因原告未按合同约定履行支付全部购房款的主要合同义务，已构成基本违约……”该部分明显不属于本案的诉求范围，一审法院的认定属于变相剥夺上诉人的诉讼权利与合法权益。综上，请求二审法院依法予以改判。 海翼公司辩称，上诉人闫旭与案外人程子良签订的《房屋置换协议》，与被上诉人海翼公司无关。被上诉人没有参与该协议的签订，没有收到程子良关于签订该协议的通知，也没有收到程子良支付的涉案房屋的购房款。程子良虽然是被上诉人公司的股东，但是公司决策由股东大会作出，程子良个人无法代替公司作出决策。再者，《房屋置换协议》中置换的房屋并没有在程子良名下，该协议是不成立的。综上，请求法院维持原判。另，上诉人闫旭应归还涉案房屋的购房合同原件和发票原件。 闫旭向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的《琼海市商品房买卖合同》合法有效（编号为QHL000027653）；2.判令被告海翼公司协助原告闫旭办理房屋买卖合同网签手续并协助原告办理不动产权属证书；3.判令被告承担因诉讼所支付的一切费用。 一审法院认定事实：2013年1月29日，原、被告签订《认购书》，由原告闫旭认购被告海翼公司开发的位于海南省琼海市博鳌镇滨海大道与嘉博路交汇处的椰风海岸项目3栋1单元11层1106号房屋。之后双方签订了《琼海市商品房买卖合同》（编号为QHL000027653），约定：原告购买被告开发的上述房屋，建筑面积65.76平方米，总房款为915517元，采取一次性付款方式，原告（买受人）应于本合同签订当日支付100％的购房款（含定金）；被告（出卖人）应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向琼海市房产行政主管部门办理书面备案手续。关于房屋交付期限和产权登记方面约定，出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。合同签订后，被告于2013年7月31日向原告开具了一张购房款为915517元的销售不动产统一发票，但原告一直没有向被告支付购房款。2016年4月25日，被告经报请琼海市地税局核准对该发票进行作废处理。因原告未按合同约定支付购房全款，原、被告双方所签订的《琼海市商品房买卖合同》至今尚未办理网签备案，双方亦未办理涉案商品房的交接房手续。2018年5月4日，原告为维护合法权益，向琼海市人民法院提起诉讼。 一审法院认为，原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。故原告诉请确认双方签订的《琼海市商品房买卖合同》（编号为QHL000027653）合法有效之请求，于法有据，该院予以支持。案件的争议焦点为：原告是否支付了涉案房屋的购房款，其诉请被告协助办理商品房买卖合同网签手续及房屋的不动产权属证书应否支持。根据以上查明的事实，被告给原告开具的购房款发票因原告未实际支付房款已作废处理。原告主张其支付的购房款是通过原告与案外人、被告股东程子良签订《房屋置换协议》的方式向程子良支付了涉案房屋的对价来履行义务的，被告对此不予认可。原告对其提出已付购房款的事实主张，未能提供确实充分的证据加以证明。按照我国民事诉讼法和民事诉讼证据规则“谁主张，谁举证”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告提出已支付涉案房屋购房款的事实主张，依法不予采信。因原告未按合同约定履行支付全部购房款的主要合同义务，已构成根本违约，故其诉请被告协助办理上述商品房买卖合同网签手续并协助办理不动产权属证书之诉讼主张，亦缺乏充分的事实和法律依据，其请求不能成立，该院不予支持。被告关于原告未按合同约定支付全部购房款，其亦不应履行协助原告办理上述合同网签手续及不动产权属证书之合同相应义务的抗辩意见，理由成立，该院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告闫旭与被告海南海翼实业有限公司签订的《琼海市商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告闫旭的其他诉讼请求。案件受理费6528元，由原告闫旭负担6478元，被告海南海翼实业有限公司负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于定金的问题。上诉人一审中提交了被上诉人开具的2万元定金《收据》，拟证明上诉人交纳2万元定金之事实，因没有原件核对，一审未采纳该证据。本院认为，被上诉人在一、二审陈述中均认可当时收到了2万元定金，只是主张定金系案外人程子良支付且已退回程子良账户，上诉人主张系其本人现金支付该2万元定金，虽然双方在谁实际付款问题上存在争议，但结合《认购书》、《收据》之内容和当事人关于被上诉人确实曾于2013年就涉案房屋收受过2万元定金的陈述，本院对原告所提交《收据》的真实性、合法性、关联性和交纳2万元定金之事实予以确认。 2.关于《房屋置换协议》的问题。上诉人一审中提交该份协议证明其通过房屋置换的方式支付了涉案房屋的对价，一审法院认为该协议与案件处理无关而未采纳。本院认为，该《房屋置换协议》有原件核对，且经案外人程子良到法院接受询问予以认可，其真实性可以确认，而该份《房屋置换协议》直接关系到双方当事人争议的购房款支付问题，与本案处理具有关联性，应予采纳。由此，本院二审查明，2012年9月23日，上诉人的父亲闫功德代上诉人（乙方）与朝阳滨河房地产开发有限公司、程子良（甲方）签订《房屋置换协议》，约定：“1.乙方用位于朝阳市双塔区长江路三段百合家园1号的一套房屋，房屋所有权人闫功德，……房屋面积111.00㎡，置换甲方两套房屋。2.甲方房屋位于海南省琼海市博鳌镇滨海大道和嘉博路交汇处《博鳌·椰风海岸》。一套为3栋1单元11层1106号房，该商品房合同约定建筑面积65.76㎡；另一套为3栋1单元11层1103号房，该商品房合同约定建筑面积38.99㎡。3.乙方协助甲方办理过户手续，甲方协助乙方办理房照。4.置换房屋之间的价格金额的轧差清算由双方另行协商解决。甲方房屋金额按照开盘优惠价格计算。……”合同下方有“甲方：程子良”、“乙方：闫旭（闫功德代）”的签名。合同签订后，闫功德名下房屋的钥匙已经交付程子良，但是尚未办理过户手续。 另查明，案外人程子良系被上诉人的公司股东，涉案1106号房屋未曾网签备案或过户至程子良名下，该房屋现网签合同在案外人杨振权名下，合同尚未进行备案。 除上述事实外，二审查明的其他事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：上诉人闫旭要求办理涉案1106号房屋的网签手续和不动产权属证书，应否予以支持。 根据本案查明的事实，上诉人闫旭在签订涉案《琼海市商品房买卖合同》前后，并未以现金或转账的方式履行合同约定的付款义务，其主张在涉案《琼海市商品房买卖合同》签订前，已经与被上诉人的股东程子良协定置换涉案房屋，被上诉人作为涉案房屋的所有人与其签订《琼海市商品房买卖合同》并在未收款情形下就开具收款发票的行为表明认可了上述《房屋置换协议》，被上诉人这是以“债的加入”的方式参与了《房屋置换协议》的履行，故上诉人已经通过房屋置换的方式履行了付款义务。本院认为，按照上诉人的主张，涉案《琼海市商品房合同》本身并不能独立构成一个完整的房屋买卖关系，其与《房屋置换协议》连为一体，才能构起整个房屋置换链条，即《房屋置换协议》中程子良交房义务的履行，以上诉人和被上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》、完成交房办证事项的方式来实现；《琼海市商品房买卖合同》中上诉人的付款义务，即取得涉案房屋的对价，同时也是《房屋置换协议》约定的过户置换房屋、办理差价清算之内容，二者不可分割。因此，《琼海市商品房买卖合同》的签订与履行作为《房屋置换协议》中程子良所负义务的履行方式，即《房屋置换协议》的一个环节，在《房屋置换协议》本身未经司法机关作出有效审查、认定的前提下，协议中程子良交房义务这一项不能割裂出来，直接单独通过公权力予以强制实现。而对《房屋置换协议》的认定，涉及到另一民事主体程子良及区别于本案的上诉人与程子良之间的另一法律关系，不能在本案二审阶段一并处理。综上，上诉人要求判令被上诉人完成《琼海市商品房买卖合同》网签备案、办证义务的诉讼请求，事实依据不足，本院依法不予支持。 综上所述，闫旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12956元，由上诉人闫旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  白玉琳 审判员  梁振文 审判员  林 珍 二〇一八年十月二十六日 书记员  陈新军 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。