贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3277号 上诉人（原审被告）：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路**。 法定代表人：吴明江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15224201610103995。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵英豪，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黄贵勋，男，1953年7月9日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：尹东秀，女，1952年1月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。 二上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：王映，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司(以下简称：三江地产)因与被上诉人黄贵勋、尹东秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告黄贵勋、尹东秀起诉请求：1.判决被告为原告办理“依山雅苑”第A幢二单元十四层04号（房号2-1404）房屋权属证书并交付给原告；2.责令被告将原告向其缴纳的维修基金、契税等办理房屋权属证书的相关税费移交到相关部门；3.判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人的违约金暂计10,000.00元（违约金以已购房款207,838.00元为基数，按每日万分之三从2015年7月26日起计算至实际交付房屋权属证书之日止）；4.判决本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告撤回第1、第2项诉讼请求。 事实及理由：原告于2013年10月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市××城区××路“××”房××的房屋一套，合同约定该房屋总价款为316,378.00元。2013年10月8日，原告将购房总款207,838.00元一次性付清。此外双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“被告承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款价0.03%的违约金。”据此，被告应于2015年7月26日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书。原告已按合同约定向被告付清了207,838.00元购房款，但被告至今未向原告交付办理产权转移登记有关文书，被告的行为依然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。 原审被告三江地产辩称：1.原告主张的2015年9月30日之前的违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。2.市场经济下滑，房开萎靡，消防验收标准过严，不动产登记中心办证条件发生变化等原因导致被告至今未能办证，且在毕节房开已经成为普遍现象，被告并非恶意违约，如按照合同约定的违约金标准计算违约金将给被告造成沉重的经济负担，从而导致被告不能正常运转反过来损害大部分业主的利益，因此请求对原告主张的违约金标准进行调整，按照日万分之一计算。 原审经审理查明：2013年10月8日，原告与被告三江地产签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市××城区××路依××单元××号房屋（房号为2-1404），该商品房用途为住宅；建筑面积为82.41平方米，套内建筑面积68.52平方米，商品房总价款207,838.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款207,838.00元，于2015年3月12日支付维修基金、契税等6,491.00元。涉案房屋未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记。 原审认为，本案争议的焦点为：1.原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前的部分是否超过诉讼时效期间；2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前是否超过诉讼时效的问题。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》实施前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效期间，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2015年7月27日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效期间，不予支持。 对于被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.03%的标准，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告黄贵勋、尹东秀已付房价款207,838.00元为基数，按日万分之三的标准从2015年10月1日起计算至被告三江地产向不动产登记机关提交为原告黄贵勋、尹东秀办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告黄贵勋、尹东秀之日。对被告提出原告部分诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩的事由，予以采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄贵勋、尹东秀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款207,838.00元为基数，按日万分之三从2015年10月1日起计算至被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向不动产登记机关提交为原告黄贵勋、尹东秀办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告黄贵勋、尹东秀之日）；二、驳回原告黄贵勋、尹东秀的其他诉讼请求。案件受理费412.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 宣判后，三江地产不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：消防部门执法标准不统一且过于严格，是导致案涉房屋至今未通过竣工验收的原因。上诉人逾期办证系客观履行不能，依法应当减轻或者免除违约责任；被上诉人早已入住案涉房屋，其居住权利已得到保障，上诉人逾期办证未给被上诉人造成实际损失，不应依据合同约定按日0.03%的标准承担违约金，本案违约金应考量被上诉人未遭受实际损失这一因素予以调整。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律不当。 被上诉人黄贵勋、尹东秀二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。本案违约金不符合相关法律规定的明显过高，应予调减的情形。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失，本案违约金应予调减的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。上诉人虽以消防部门执法标准不统一且过于严格，导致案涉房屋至今未通过竣工验收，不具备产权证办理条件为由进行抗辩，但其未举证证明；且即使上诉人所提此项抗辩事由成立，但其上述抗辩事由也属于第三人原因，非不可抗力等法定的违约责任部分或者全部免除事由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人不得据此主张减轻违约责任。上诉人未能在约定期限内，将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付被上诉人，违约事实成立，应当依约支付违约金。 综上，上诉人三江地产的上诉缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费824元，由上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十月十一日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进