广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初2184号原告（反诉被告）：罗竞斌，男，1975年12月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。被告（反诉原告）：李燕声，男，1956年8月29日出生，香港特别行政区居民，现住香港。被告（反诉原告）：李燕强，男，1960年5月26日出生，香港特别行政区居民，现住香港。被告（反诉原告）：李燕威，男，1966年6月22日出生，香港特别行政区居民，现住香港。上述三被告共同委托代理人：陈叔华、梁欣榆，广东正大联合律师事务所律师。第三人：广州福业房地产代理有限公司，住所地：广州市海珠区新港西路顺景街4号之十四255-259铺。法定代表人：李伟军,职务：总经理。委托代理人：谢建明，男，1978年11月26日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。原告罗竞斌（反诉被告）诉被告李燕声、李燕强、李燕威（反诉原告）、第三人广州福业房地产代理有限公司（以下简称：福业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年3月6日作出（2018）粤0103民初2184号民事裁定书，原告罗竞斌、李子丽不服该裁定，并向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2018年6月11日以（2018）粤01民终10778号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2018）粤0103民初2184号民事裁定；二、驳回李子丽的起诉；三、原告罗竞斌诉被告李燕声、李燕强、李燕威、第三人广州福业房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗竞斌的委托代理人黄锡峰，被告李燕声、李燕威及与李燕强共同委托代理人陈叔华，第三人福业公司的委托代理人谢建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月12日，原告与被告李燕强签订《房屋买卖合同》，约定：由原告购买被告位于广州市荔××××号的房产，成交价为人民币420万元，在合同签订当日支付定金10万元，在被告李燕声、李燕威补齐签名当天支付购房款50万元，在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付120万元，在交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清余款；双方在合同签订后60日内共同到房管部门办理交易过户递件手续,且原告可将物业落在任一人名下。2017年7月17日，被告李燕声、李燕威在《房屋买卖合同》上补署签名。合同签订后，原告依约向被告支付了60万元购房款（含10万元购房定金）。因被告出售之房产存在违章建筑问题，并曾就该违章建筑部分向国家相关部门作出内容包含“在城市建设需要用地时，对违章建筑物作无偿（无条件）拆除”的具结书。而被告在出售房产前未将该具结情况告知原告及经纪方，故双方因此协商一致将房产成交价变更为406万元。2017年10月27日，双方及经纪方到房管部门办理过户递件手续。因涉案房产存在违章建筑，故房管部门答复过户问题需向规划部门征询意见后才能视答复意见办理，当天只能暂收材料，不能办理递件手续。为此，当天亦无法办理完税手续。因当天无法一次性收齐剩余购房款，被告拒绝继续办理手续，以致当天无法向房管部门递交资料。事后，原告及第三人多次催促被告继续履行合同，但被告一直不予配合。综上，被告拒不配合办理房屋过户手续的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。故原告提起诉讼：1、请求判决解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告向原告返还已付购房款60万元。3、请求判决被告向原告支付违约金40.6万元。4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告李燕声、李燕强、李燕威共同答辩暨反诉称：本案原告诉请无事实法律依据，本案不能成交是原告违约行为导致，过错在于原告，本案第三人不是适格第三人，不应作为第三人参与诉讼。2017年7月12日，被告李燕强与原告罗竞斌签订了《房屋买卖合同》，约定原告罗竞斌购买被告位于广州市荔××××号，建筑面积约130.37平方米（以房产证面积为准）的房屋。双方约定房屋出售总价为420万元，签订合同时支付10万元作为定金，补齐反诉人李燕声、李燕威的签名后再支付50万元，双方在合同签订后60天内再支付120万元，余款240万元在2017年10月15日前付清并完成交易过户。后被告李燕声、李燕威补签上述合同，原告罗竞斌支付第二笔购房款50万元。但此后，原告以房屋存在违章建筑为由拖延办理过户手续并逼被告降价。2017年10月27日，被告与案外人李子丽（罗竞斌自述是其妻子，指定以其名字办证）在房屋交易部门签订《存量房买卖合同》。但原告之后仍以房屋有违建，相关部门无同意为由拖延，双方的交易再度落空。故被告反诉提起诉讼：一、判决解除被告与原告签订的《房屋买卖合同》；二、判决准予被告没收原告定金60万元；三、判决原告支付被告违约金42万元；四、判决原告赔偿被告现房屋跌价而造成损失的赔偿金70万元（具体损失以评估公司的评估意见为准）；五、本案的全部诉讼费用由原告承担。反诉被告罗竞斌辩称：不同意被告的反诉请求，本案是被告违约在先，因为被告多次不配合原告办理房屋过户递件手续。定金和违约金只能选一样。原告确认10万元是定金，但50万元三方都没有明确是属于什么性质，收据是被告开具的，原告支付了款项，所以才写下收据。房屋总价签订合同时是约定420万元，后因房屋办证面积问题，三方确定为406万元。房屋总价协商过程是由第三人去沟通和落实。对于房屋跌价损失，被告没有提供任何证据。其次，即使认为原告存在违约，被告亦应该防止损失进一步扩大，应由被告承担。跌价损失超出签订合同时的预计情况。第三人福业公司辩称：本案可能是认知问题，被告有说对和错的地方，当天交易时办证窗口告知实际过户面积是50多平方米，双方确认都没有问题，但因为不属于正常交易，由于存在违章建筑，当天只能是预收件，需要部门去现场勘查，需要十个工作日才答复是否可以交易。面积减少导致房屋总价减至406万元。被告对当时80多平方米的违建是放弃的。经审理查明：荔××××号登记的权属人为被告李燕声、李燕强、李燕威共有。该房屋为钢筋混凝土结构2-1∕2层，登记共用地面积50.22㎡，建基面积50.22㎡，总建筑面积130.37㎡。另该房屋权属记载：☆50.22平方米已征收国有土地使用权出让金使用年限70年从2001年11月2日起；☆其中：2、3楼及阳台部位4.147平方米违章建筑未处理；☆其中：A2,A3及阳台部位76平方米违章已由建委处理等。2017年7月12日原告（买方）与被告李燕强（卖方）及第三人福业公司（经纪方）签订没有记载被告联系方式和联系地址的《房屋买卖合同》，约定：原告出资420万元购买三被告共有的位于荔××××号房屋（建筑面积约130.37平方米）。在合同第十一条约定：卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务。每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。第十二条约定：买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务。每逾期一天，按该物业成交的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，卖方应退回全部已收款项，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。在第十九条三方约定的其他事项约定：1、卖方确认，该物业是三位产权人家庭唯一物业，如因非唯一物业产生的税费，由卖方承担。2、买卖双方协商并同意，买方可以将该物业落任一人名下。在合同附件约定：1、签订合同同时支付10万元作为部分定金。2、50万元须在卖方补齐签名当天由买方支付给卖方。3、买卖双方应在合同签订后60天内共同到房管部门办理交易过户递件手续。首期楼款（不含定金）120万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。4、于交易过户完成当天付清楼价240万元。交易过户手续需在2017年10月15日前完成。原告（买方）与被告李燕强（卖方）及第三人福业公司（经纪方）在合同和附件上签字和盖章，原告通过案外人李子丽银行账户向被告李燕强支付10万元定金。2017年7月被告李燕声、李燕威也在合同和附件上签字和盖章，原告再次通过案外人李子丽银行账户分两次向被告李燕强支付共50万元。2017年10月27日被告与案外人广州金诚房地产按揭代理服务有限公司、案外人李子丽前往房管部门办理涉案房屋网签手续。另查，原被告提供在广州市房地产档案馆复制档案资料显示：1988年1月20日行政部门已对龙津西路五约直街1号房屋的违建问题作出罚款和处理。1992年6月29日李苏确认违章自建座落龙津西路五约直街1号房屋一幢违章部位A2、A3阳台面积为82.984平方米，愿接受依章处罚并保证在今后如因城市建设需要用地时，对上述的违章建筑物作无偿（无条件）拆除的《对违章建筑物处理的具结书》。2018年9月4日案外人李子丽到庭确认其分别于2017年7月12日、2017年7月17日分三次代原告共向被告支付60万元房款。案外人李子丽确认与原告是朋友关系。在庭审中，原告还提供2017年12月25日、2018年1月3日通过委托代理人向被告发出的《敦促函》，要被告收到函件之日起3日内配合委托人到广州市荔湾区房地产交易中心办理广州市荔××××号房产的过户递件手续，上述邮件被退回。被告当庭表示没有收到上述《敦促函》。被告提供第三人福业公司和广州金诚房地产按揭代理服务有限公司的企业信息查询，拟证实原告是上述公司的股东、监事。第三人福业公司所陈述的内容对本案有利害关系。原告认为股东与法人是平等法律地位，且中介是按照事实陈述。第三人福业公司提供与被告的微信记录，拟证实就上述房屋的实际交易面积、房屋可否交易、付款方式存在争议及协商过程，及证实房屋买受人为罗太。被告认为原告是第三人福业公司的股东存在利害关系，第三人福业公司的工作人员在微信中隐瞒买受人李子丽的身份。原告对第三人福业公司提供的微信记录无异议。案件审理过程中，原告罗竞斌申请诉讼保全，要求查封三被告名下的广州市荔××××号房屋25%的产权份额，本院于2018年7月19日作出（2018）粤0103民初2184号之一民事裁定书，裁定查封被告李燕声、李燕威、李燕强名下广州市荔××××号房屋25%的产权份额，查封期限从2018年8月9日至2021年8月8日。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在《房屋买卖合同》第十九条第（二）款：“买卖双方协商并同意，买方可以将该物业落任一人名下”的约定。根据原、被告及第三人福业公司的陈述及证据证实2017年10月27日被告与原告指定的案外人李子丽办理涉案房屋网签合同。原、被告双方签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》已经被该网签合同所替代，原、被告双方签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》实际已经解除。原、被告双方以对方违约解除《房屋买卖合同》的理由均不成立，本院不予采纳。被告反诉以原告违约要求没收原告支付的定金及支付违约金、房屋跌价赔偿金，以及原告以被告违约要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于案外人李子丽到庭确认其所付60万元是代原告支付给被告房款的事实，《房屋买卖合同》已经解除被告应将已收取的房款60万元退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告罗竞斌与被告李燕声、李燕强、李燕威于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》。二、被告李燕声、李燕强、李燕威于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款人民币60万元给原告罗竞斌。三、驳回原告罗竞斌的其他诉讼请求。四、驳回被告李燕声、李燕强、李燕威的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费40400元，诉讼保全费5000元由原告罗竞斌负担14429元，被告李燕声、李燕强、李燕威负担30971元；反诉受理费20280元，由被告李燕声、李燕强、李燕威负担12080元，原告罗竞斌负担8200元。如不服本判决，原告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，三被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  陈广波人民陪审员  郑丽南二〇一八年十月十七日书 记 员  谢绮雯黄佩仪