山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁09民初123号原告：岳丰，女，1979年2月10日出生，汉族，初中文化，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：谭志国，山东民瑞律师事务所律师。被告：泰安点石资产管理有限公司，住所地泰安市东岳大街**。法定代表人：文学松，董事长。委托诉讼代理人：陈海涛，山东康桥律师事务所律师。被告：泰安市鹏盛管业有限公司，住，住所地泰安市岱岳区房村镇驻地/div>法定代表人：张甲海，董事长。被告：张甲海，男，1971年1月18日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。原告岳丰与被告泰安点石资产管理有限公司（以下简称点石公司）、泰安市鹏盛管业有限公司（以下简称鹏盛公司）、张甲海案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年6月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳丰及其委托诉讼代理人谭志国、被告点石公司的委托诉讼代理人陈海涛到庭参加诉讼。被告鹏盛公司、张甲海经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳丰向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2017）鲁09执异61号执行裁定书；二、停止对（2015）泰执字第78-1号案件中关于泰房权证泰字第**项下14号房1-2层执行，并解除对该房产的查封措施；三、确认泰房房权证泰字第**下14号房1-2层（价值为200000元)为原告所有;四、本案诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2015年2月9曰，泰安市中级人民法院（2014）泰商初字第263号案件对原告点石公司与被告鹏盛公司、张甲海担保追偿权纠纷一案作出民事判决书，依法判决：1、被告鹏盛公司自本判决生效之日起十日内偿还点石公司代偿款4071379.21元及违约金〈本金4071379.21元，自2014年4月22日起至给付之曰止，按日万分之五计算〉2、原告点石公司对被告张甲海抵押的房地产在他项权证（泰房他证泰字第××号、泰土他项第××号）载明的房地产范围内，在最高额度为1000万元范围内；在他项权证（泰房他证泰字第××号）载明的房产范围内、在最高额度为520万元范围内依法享有优先受偿权。2017年2月，原告对执行标的提出书面异议，泰安市中级人民法院于2017年4月24日做出（2017）鲁09执异61号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2011年11月1日，被告鹏盛公司与原告签订了《楼房买卖协议书》一份，协议约定：被告鹏盛公司将自己所有的位于泰安市岱岳区泰华路以西楼房自南向北按序号排列为14楼1-2层楼房一套出售给原告，原告一次性交清全部房款后，被告鹏盛公司交付房产，原告使用至今，并在泰安市岱岳区建设土地环保办公室办理了村镇规划选址意见书。然而，贵院却在泰执字第78-1号案件中对原告房产釆取了查封及拍卖的执行裁定，因此，贵院查封并评估拍卖原告的财产明显不符合客观事实和法律的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释之规定，法院强制执行的财产范围仅限于被执行人的财产及相关的财产，对于案外人的财产不能强制执行。所以，原告向贵院提起执行异议，要求撤销泰执字第78-1号执行裁定书解除查封措施。但贵院做出（2017）鲁09执异61号执行裁定书驳回了原告的执行异议。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依法提起本次诉讼，望判如所诉。点石公司辩称，一、点石公司申请执行所依据的（2014）泰商初字第263号民事判决合法有效，该判决已经明确了点石公司对已抵押房产享有优先受偿权，泰安市中级人民法院对该判决的执行于法有据。二、岳丰诉讼没有法律依据。涉案房产先登记在张甲海名下，为张甲海所有，点石公司在依法履行抵押登记手续后即享有对该房屋的担保物权，该权利已经法院审理确认，合法有效。三、岳丰提供的购房合同无效，根据岳丰陈述在购房后未办理登记手续，存在明显过错，岳丰要求停止执行于法无据。四、根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。综上，请求法院依法驳回岳丰的诉讼请求。鹏盛公司、张甲海未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告岳丰为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、2011年11月1日《楼房买卖协议书》。证据二、程钦仓为收款人的购房款收据两份。证据三、鹏盛公司收据四张。上述证据一至三证明：原告于2011年11月1日购买被告泰安市鹏盛管业有限公司房产并付款的情况。证据四、村镇规划选址意见书村镇J090001263。证明：原告的买房行为履行了相关的法律程序。证据五、鹏盛公司基本情况一份，来源于全国诚信工商登记网网页下载。证明：公司的基本情况。被告点石公司质证认为，对证据一真实性有异议，涉案房产已经抵押给被告，房产所有权人为张甲海，但该合同的出售人是鹏盛公司；对证据二、三真实性有异议，原告没有提供相应的银行流水加以证实资金来往的真实性，且该收款收据显示的单位和个人并不是房屋的产权人，因此不能作为认定其交付房款的证据，同时鉴于原告在鹏盛公司任职的特殊职位请法庭核实其资金交易过程；对证据四真实性有异议，涉案土地性质为国有工业出让土地，土地证取得的时间是2007年，因此，无论该份选址意见书是否真实，该意见书出具的部门均无权对涉案土地出具任何的规划意见，且从形式上无法证明该意见书就是针对涉案土地出具的，两者并不必然存在关系。对证据五真实性无异议，对证明内容有异议，涉案房产为张甲海，张甲海虽然为公司股东但其登记在个人名下的房产对外应以登记为准，对外产生对抗效力，因此，原告主张的该房产是公司资产没有依据。对岳丰提交的证据，本院分析认定如下：对证据一，点石公司虽对真实性有异议，但对鹏盛公司的公章无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据二，两份收据中均有程钦仓的签名，证据三收据上加盖有鹏盛公司的公章，收据时间与楼房买卖合同约定的付款时间能够相互印证，本院对证据二、三收据的真实性亦予以确认，对证据四，点石公司虽对真实性有异议，但该证据中加盖了泰安市岱岳区建设土地环保办公室的公章，本院对其真实性予以确认；对证据五的真实性，因点石公司无异议，本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院将结合本案其他证据进行综合评定。被告点石公司为支持自己的抗辩，向本院提交如下证据：证据一、被告工商登记。证明：泰安市基金担保投资经营有限公司变更为泰安点石资产管理有限公司，证明被告主体适格。证据二、2014泰商初字263号民事判决书。证明：经法院审理作出2014泰商初字第263号民事判决书，系生效判决，该判决书确认：一、被执行人张甲海偿还被告400余万元及违约金损失；二、被告对张甲海所抵押的房地产在他项权证载明的范围内依法享有优先受偿权；目前该判决已经生效执行。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。证据三、泰房权房权证泰字第**013年8月5日办理他项权证04956号；泰房权证房权证泰字第**13年11月22日办理他项权证052388号；泰土国用（2007）第D-0255号土地于2013年8月2日办理他项权证泰土他项（2013）第D-0313号，涉案土地为国有工业用地，房产性质为办公楼厂房，不属于住宅、更不属于村镇宅基地用地，依法不得私自分割买卖；原告购买涉案房产存在过错；镇办公室无权出具证明，该证明无效。岳丰质证认为，对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但证据二中判决的第二项侵犯了原告合法权利，证据三真实性无异议，但是泰房权证泰字第**房产证记载的为办公楼与事实不符，涉案房产是商住一体的沿街房，同时原告对这些证件的取得是否合法也有异议，认为其取得这些证件是被告提供虚假材料获得。对点石公司提交的证据，本院分析认定如下：对证据一、二、三的真实性，岳丰均无异议，本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院将结合本案其他证据进行综合评定。鹏盛公司、张甲海未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月1日，岳丰与鹏盛公司签订楼房买卖协议，约定鹏盛公司在的楼房出售给岳丰，房屋自南向北按顺序号排列，岳丰购买14号房，共计二层，建筑面积182.928㎡，单价1500元/㎡，共计价款274380元。付款方式为：合同签订后先预付房屋总金额的30%，共计8万元，剩余款项待楼房竣工后交付使用前一次性付清。竣工交房日期约定为2011年12月31日。合同落款处甲方有鹏盛公司的公章及程钦仓的签字，乙方有岳丰的签字。后岳丰自2011年11月1日起至2013年5月15日先后付款254550元，抵工资款19830元，6次付款分别由程钦仓、鹏盛公司出具了收据。涉案房产现已由岳丰实际居住使用。涉案房产所在的土地为国有出让土地，用途为工业用地，土地证号为泰国土用（2007）D-02**，土地使用权人为张甲海，登记时间为2007年10月23日。该宗土地上由两处房产，一处是泰房权证泰字第**，位置是岱岳区房村镇驻地太华路以西办公楼，登记时间为2013年10月22日，另一处是泰房房权证泰字第**，置是岱岳区房村镇驻地南行1000米太华路以西1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，登记时间为2010年4月16日，上述两处房产的登记所有权人均为张甲海。涉案房屋位于该土地范围内。2011年12月，泰安市岱岳区建设土地环保办公室给岳丰出具了村镇规划选址意见书，记载：建设项目名称：住宅（商品房），建设单位：岳丰，建筑规模：182.93㎡，用地面积：63㎡，项目选定的地点和位置：镇驻地。2013年8月2日，张甲海与点石公司签订最高额抵押反担保合同，约定由张甲海以其名下的房地产向点石公司提供最高额抵押反担保，担保的最高额度为1000万元，设定抵押的房产为泰房权房权证泰字第**、为泰国土用（2007）D－0255号，并均办理了他项权证，房产为泰房他证泰字第××号、土地为泰土他项（2013）第D－0313号；2013年11月9日，张甲海与点石公司签订另一份最高额抵押反担保合同，约定由张甲海以其名下的房产向点石公司提供最高额抵押反担保，担保的最高额度为520万元，设定抵押的房产为泰房权证房权证字第**（争议房产），并办理了房产他项权证，为泰房他证泰字第××号。2013年11月19日，点石公司与鹏盛公司签订委托担保合同，约定由点石公司为鹏盛公司向各金融机构的借款在700万元的额度内提供信用担保。2013年11月20日，点石公司与交通银行泰安分行签订保证合同，约定由点石公司为鹏盛公司向交通银行泰安分行的借款400万元提供连带责任保证担保。2013年11月20日，鹏盛公司与交通银行泰安分行签订小企业流动资金借款合同，约定借款400万元，期限一年，到期日为2014年11月20日。借款到期后，鹏盛公司因未按合同约定偿还借款本息，点石公司代替鹏盛公司偿还借款本息共计4071379.21元。因鹏盛公司、张甲海无力还款，点石公司诉至本院。本院经审理后，作出（2014）泰商初字第263号民事判决书，判决：一、泰安市鹏盛管业有限公司自本判决生效之日起十日内偿还泰安市基金投资担保经营有限公司（即现在的点石公司）代偿款4071379.21元及违约金（本金4071379.21元，自2014年4月22日起至给付之日止，按日万分之五计算）；二、泰安市基金投资担保经营有限公司对张甲海抵押的房地产在他项权证（泰房他证泰字第××号、泰土他项（2013）第D－0313号）载明的房地产范围内、在最高额度为1000万元范围内；在他项权证（泰房他证泰字第××号）载明的房产范围内、在最高额度为520万元范围内依法享有优先受偿权。案件审理过程中，本院做出（2014）泰商初字第263-1号民事裁定书，于2015年12月5日依法查封了泰房权证字房权证字第**、房产（即涉案争议房产），以及泰国土用（2007）D－0255号土地使用权。（2014）泰商初字第263号民事判决生效之后，因张甲海和鹏盛公司未能履行判决确定的履行义务，点石公司申请法院强制执行，本院立案执行，执行案号为（2015）泰执字第78号。2015年4月3日，本院以（2015）泰执字第78-1号执行裁定书裁定评估并拍卖被执行人张甲海名下位于泰安市岱岳区房村镇驻地的房产（泰房权证泰字房权证泰字第**、4号）和土地使用权（泰土国用2007第D-0255号）。在得知以上房产土地被评估拍卖的情况后，案外人李小勇、岳丰、李万杏、李代迎等20余人即向本院提出案外人执行异议，认为被评估拍卖房产系案外人合法购得应为案外人所有，要求法院停止对涉案房产的执行。本院经审查认为，已经生效的（2014）泰商初字第263号民事判决已经确认了点石公司对张甲海抵押的涉案房产土地享有优先受偿权，故法院的查封拍卖并无不当，案外人异议不成立，本院于2017年4月24日作出（2017）鲁09执异61号执行裁定书，驳回了案外人的异议。岳丰对该驳回异议的裁定书不服，向本院提起了案外人执行异议之诉，故而形成本案。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。点石公司主张对涉案房产享有抵押权的优先受偿权，但根据该第二十七条的规定，法律、司法解释另有规定的，可以不予适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产系我院于2014年12月5日以（2014）泰商初字第263-1号民事裁定查封，而本案中岳丰与鹏盛公司及该公司代表程钦仓签订《楼房买卖协议书》的时间是在2011年11月1日，发生在涉案房产被查封之前，该合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对于涉案房屋的占有情况，岳丰陈述鹏盛公司自2011年11月1日交付首付款后将涉案房产交付给岳丰居住至今，该陈述与合同约定的竣工交房时间和交款时间相吻合，本院对岳丰在涉案房产查封之前已占有使用该房产的事实予以确认。根据岳丰提交的六份收据，可以证实岳丰已经支付了诉争房屋的全部价款。岳丰签订楼房买卖合同、合法占有涉案房产，均是在人民法院查封诉争房屋之前，亦是在张甲海与点石公司签订抵押合同并办理抵押登记之前，涉案房产于2013年10月22日办理产权登记于张甲海名下，系岳丰购得涉案房产之后，结合涉案房产一直由岳丰实际占有的情况，可以认定其未办理过户登记并非岳丰自身原因所致。综上，岳丰提起本案执行异议之诉的事实情况，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，岳丰作为买受人获得的涉案房产的物权请求权，足以对抗点石公司作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行。对于岳丰请求停止对本案涉案房产强制执行的诉讼请求，本院予以支持。对于岳丰要求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求，因涉案房产所在土地为国有出让工业用地，而岳丰自述其购房后用于居住，因此，岳丰对涉案房产的实际使用情况已改变了国家批准的土地用途，本院无法对该房产进行物权确认。综上所述，岳丰的诉讼请求部分成立，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：一、停止对泰房权证泰字第房权证泰房权证泰字第**案房产的强制执行；二、驳回岳丰的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由岳丰负担2150元，由泰安点石资产管理有限公司负担2150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2017）鲁09执异61号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王 芳审 判 员  井 慧人民陪审员  吴乃山二〇一八年十月十六日书 记 员  白金金