江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初7453号原告：彭文君，男，1984年10月15日生，汉族。委托诉讼代理人：梁刚，江苏宁通律师事务所律师。被告：焦敬保，男，1978年5月21日生，汉族。委托诉讼代理人：濮承君，江苏东银律师事务所律师。被告：李敏慧，女，1978年3月21日生，汉族。委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凯，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。原告彭文君与被告焦敬保、李敏慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭文君及其委托诉讼代理人梁刚、被告焦敬保的委托诉讼代理人濮承君、被告李敏慧及其委托诉讼代理人王正伊、魏凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭文君向本院提出诉讼请求：1、判令被告焦敬保、李敏慧向其交付位于南京市江宁区的房屋（以下简称2402室）；2、两被告赔偿其律师费12000元。事实与理由：2016年8月31日，其与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于南京市江宁区房屋拆迁后所分得的90平方米期房以900000元的价格出售给其。合同签订后，其按约先交付450000元房款。现其得知被告已经分得2402室，要求被告按约交付该房屋，但被告明确表示拒绝交付，被告的行为构成违约，其要求被告继续履行合同，按约交付房屋并赔偿其律师费损失12000元。被告焦敬保辩称：1、其目前尚未分得2402室，该房屋土地性质属于集体所有，按照法律规定是不允许买卖的；2、2402室属于家庭共同财产，被告李敏慧不同意出卖，其无权处分该房屋，故无法交付。综上，请求驳回原告彭文君的诉讼请求。被告李敏慧辩称：1、2402室系其与被告焦敬保的夫妻共同财产，焦敬保出售该房屋未征询其意见，其未曾授权焦敬保出售该房屋，焦敬保构成无权处分，《房屋买卖合同》对其不发生法律效力；2、《房屋买卖合同》已经明确该房屋为夫妻共有财产，其不同意向原告交付2402室，原告就该房屋不构成善意取得，不发生物权变动的效力，合同不能继续履行。综上，请求驳回原告彭文君的诉讼请求。本院经审理查明：2016年8月31日，被告焦敬保（甲方）与原告彭文君（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖方（甲方）为焦敬保、李敏慧，两人系夫妻关系，买受方（乙方）为彭文君；甲方将501室拆迁安置房所分90平方米房屋出售给乙方，如果该房屋有储藏室，储藏室归乙方所有，上述房屋及附属物自签字之日起均归乙方所有，房屋具体面积以实际交付为准；甲方所售房屋总价900000元，乙方在本合同签订之日先支付定金200000元，在2016年9月20日支付首付款250000元；甲方分得拆迁安置房90平方米的房票给乙方，乙方抽到楼层后，确认房屋无任何问题后支付200000元，2018年12月30日支付购房款150000元，在甲方协助乙方办理房屋过户手续（乙方拿到房产证、土地证后），支付剩余购房款100000元；如能办理房屋过户手续，甲方应在第一时间无条件配合乙方在房地产登记机关办理过户等权属变更手续，甲方不得以任何理由要求乙方增加购房款，如因甲方的过错造成乙方不能在房地产产权登记机关办理过户等手续，乙方有权要求甲方赔偿乙方损失500000元；本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；签订合同后，如果该房屋涨价，甲方不得要求乙方增加房款，如果该房屋价值减低，乙方不得要求甲方减少房款，甲乙双方不得因该房屋涨、跌或者其他原因而违约，若因房屋涨价导致甲方违约，则该房屋增值部分归乙方所有，并由违约方支付守约方违约金500000元，违约方另赔偿守约方的一切相关损失和费用（包括不限于装潢款、诉讼费、律师代理费等）。合同甲方处仅有焦敬保的签字而没有被告李慧敏的签字。2016年8月31日，彭文君通过支付宝向焦敬保转账190000元，通过招商银行向焦敬保转账10000元，焦敬保为此出具定金收条一份，载明：今收到彭文君购501室拆迁安置房所分90平米房屋购买定金为200000元。2016年9月20日，彭文君通过招商银行向焦敬保转账190758元，通过支付宝向焦敬保转账58362元，以现金方式向焦敬保支付880元，焦敬保为此出具收条一份，载明：今收到彭文君250000元。后焦敬保并未按约向彭文君交付房屋。2018年4月26日，彭文君与江苏宁通律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定彭文君委托该所指派的律师作为其与焦金保、李慧敏一案的委托诉讼代理人参与诉讼，律师代理费为12000元。江苏宁通律师事务所于当月向彭文君开具了金额为5000元的代理费增值税专用发票。另查明：被告焦敬保、李敏慧于2001年11月9日登记结婚。2013年6月12日，焦敬保与南京市江宁区人民政府东山街道办事处（以下简称东山街道办）签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：东山街道办拆除501室，建筑面积为104.33平方米，双方同意此次拆迁补偿安置为产权调换方式，安置房类型为高层，安置地点位于南京市江宁区宁杭高速与绕越高速闭合线以内，产权调换房均价为3100元／平方米，产权调换房为中套，面积约90平方米，剩余30平方米用于回购。后焦敬保拆迁分得2402室，建筑面积为91.63平方米，目前尚未办理不动产权登记手续。2018年初，南京亚成房产中介咨询有限公司受东山街道办委托，向焦敬保发出《交房通知单》一份，要求焦敬保办理2402室入住手续。焦敬保、李敏慧均陈述尚未前往办理2402室入住手续。再查明：被告李敏慧曾于2017年6月15日诉至本院，要求撤销被告焦敬保与原告彭文君于2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》，彭文君将拆迁安置协议返还给其。该案庭审中，焦敬保陈述其系拆迁安置房户主，其无需征得李敏慧同意即可处理拆迁后分得的安置房，其可以在与李敏慧离婚后对李敏慧进行补偿。彭文君认为其购买的房屋系属于焦敬保婚前个人财产的房屋拆迁后所分得，焦敬保有权出售，并向法庭提交了两份《房屋买卖合同》，其中一份合同中上有李敏慧签字。李敏慧称字非其所签，焦敬保承认是其找人代签的，合同签订时李敏慧并不在现场。彭文君认可合同签订时李敏慧不在现场，其也没审查合同上的签名是否系李敏慧本人所签。本院询问彭文君是否需要对合同上李敏慧的签字进行笔迹鉴定，彭文君同意鉴定，但此后因未缴纳鉴定费而致使鉴定未成。2018年6月14日，李敏慧申请撤回该案的起诉。庭审中，被告李敏慧提交了周开祥、李雪芳出具的《房屋出售证明》一份，用以证明501室系其与被告焦敬保夫妻关系存续期间出资购买的房产，501室拆迁后所得2402室系夫妻共同财产。该份证明载明：兹有本人周开祥于2004年在南京市江宁区东山街道上坊镇健康路建造了一栋楼房（周开祥楼），由于本人妻子李雪芳的侄女李敏慧婚后没有房子住，2004年当时侄女李敏慧夫妻找到我们，要求购买我们所建的一套房子，我们夫妻商量后同意将该栋楼房的501室以78000元出售给了侄女李敏慧和侄女婿焦敬保，并由李敏慧和焦敬保一家一直居住到2013年该栋楼房拆迁。证明上有南京市江宁区东山街道天云社区居民委员会盖章确认。原告彭文君对该份证据的真实性不予认可，认为周开祥、李雪芳应当作为证人出庭作证，李敏慧还应当提供501室的买卖合同。被告焦敬保对该份证据的真实性不持异议。庭审中，原告李敏慧陈述其与被告焦敬保在2017年7月10日起开始分居，焦敬保擅自将属于夫妻共同财产的2402室出售给他人并未征得其同意，原告彭文君向焦敬保支付的购房款450000元其并未拿到更未使用，现其不同意履行焦敬保与彭文君之间签订的《房屋买卖合同》。本院向彭文君释明，焦敬保未经李敏慧同意擅自出售2402室可能导致彭文君无法取得2402室的物权，彭文君可以解除其与焦敬保签订的《房屋买卖合同》并追究焦敬保的违约责任。彭文君坚持要求焦敬保、李敏慧向其交付2402室。本院认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，501室系被告焦敬保、李敏慧夫妻关系存续期间购买，501室拆迁后所分得的2402室系夫妻共同财产，焦敬保如需出售2402室应当征得共有人李敏慧的同意。2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》明确载明的出卖方为焦敬保、李敏慧，原告彭文君对此是明知的，但彭文君并未提供相关证据证明李敏慧对焦敬保出售2402室表示同意或授权焦敬保出售2402室，也未提供证据证明李敏慧参与了《房屋买卖合同》的部分履行或表示追认。焦敬保在未征得李敏慧同意或授权的情况下无权处分2402室，鉴于购房款并未付清、2402尚未办理权属登记及交付，李敏慧也明确表示不同意出售，彭文君与焦敬保之间就2402室签订的《房屋买卖合同》不发生物权转移变动的效力，彭文君无权要求焦敬保、李敏慧向其交付2402室。彭文君可解除合同并追究焦敬保的违约责任，但经本院释明，彭文君坚持要求焦敬保、李敏慧向其交付2402室，故该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于彭文君坚持不变更诉讼请求，应当承担相应的不利后果，故其主张焦敬保、李敏慧赔偿其律师费12000元的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告彭文君的诉讼请求。本案案件受理费12920元、财产保全费5000元，合计17920元，由原告彭文君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  叶 斐人民陪审员  刘嵘嵘人民陪审员  王才德二〇一八年十月二十六日法官 助理  李超燕书 记 员  谈桂平