福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初5878号 原告：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地：福州市鼓楼区鼓屏路一号。 负责人：潘敏，行长。 委托诉讼代理人：林花，该行职员。 委托诉讼代理人：林桂，该行职员。 被告：游玉平妹，女，汉族，1962年10月13日出生，住福建省平潭县。 被告：林凯，男，汉族，1958年9月5日出生，住福建省平潭县。 被告：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。 法定代表人：卓新荣。 委托诉讼代理人：金麟，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（下称“工行鼓楼支行”）与被告游玉平妹、林凯、福州东兴龙居房地产有限公司（下称“东兴龙居公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。工行鼓楼支行委托诉讼代理人林花、东兴龙居公司委托诉讼代理人金麟到庭参加诉讼。游玉平妹、林凯经本院公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行鼓楼支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除工行鼓楼支行与游玉平妹、林凯、东兴龙居公司签订的编号A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2010]年[一手房贷0497]号《个人购房借款/担保合同》；2、依法判令游玉平妹、林凯立即向工行鼓楼支行偿还全部借款本金291566.25元；3、依法判令游玉平妹、林凯向工行鼓楼支行支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止；4、依法判令东兴龙居公司对游玉平妹、林凯的上述债务承担连带保证责任；5、依法判令工行鼓楼支行有权以游玉平妹、林凯提供的抵押物（平潭县潭南湾东侧龙居华侨城二期第25号楼1004室）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；6、请求依法判令三被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、公告费、财产保全费等）。 事实与理由：2010年11月14日，工行鼓楼支行与游玉平妹、林凯、东兴龙居公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2010]年[一手贷0497]号），约定工行鼓楼支行向游玉平妹提供贷款71万元，期限10年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》约定：“借款人（即被告一）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即工行鼓楼支行)有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同。”此外还约定：“由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。” 为担保上述《个人购房借款/担保合同》的履行，游玉平妹、林凯以其位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城二期第25号楼1004室为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行鼓楼支行实现债权的相关费用和游玉平妹、林凯所有其他应付费用提供抵押担保，林凯与游玉平妹系夫妻关系，2010年11月8日，被告二签署了《共同还款确认书》，确认对案涉借款承担共同还款义务。 为担保上述《个人购房借款/担保合同》的履行，东兴龙居公司自愿向工行鼓楼支行提供阶段性连带责任保证。保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕，且工行鼓楼支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2010年11月22日，平潭县综合实验区房地产交易中心对上述房产进行了预购商品房抵押预告登记（岚预购房他字第××号），但至今未取得房屋他项权证书。 此外，案涉合同第十一条约定：合同履行过程中发生争议协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。 上述合同签订后，工行鼓楼支行依约于2010年11月19日发放了贷款71万元，借款到期日为2020年11月19日，贷款利率为年利率5.219%。 但游玉平妹、林凯违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，东兴龙居公司亦未承担连带保证责任，已构成违约。 东兴龙居公司辩称，1、根据《物权法》第一百七十六条，工行鼓楼支行应先就涉案抵押房产实现债权；2、根据《担保法》第28条，东兴龙居公司承担保证责任的范围为涉案房产以外的债权，不应对本案债权全额承担担保责任；3、请求法院在判决书中判令东兴龙居公司有权就承担的保证责任向游玉平妹、林凯申请追偿；请求法院在判决书中明确东兴龙居公司向游玉平妹、林凯追偿的数额，追偿数额包括法院判决东兴龙居公司承担的连带清偿责任数额、以及东兴龙居公司为游玉平妹、林凯已向工行鼓楼支行代垫的数额。 工行鼓楼支行为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：A1游玉平妹、林凯身份证、结婚证、东兴龙居公司营业执照，证明被告为适格主体，且游玉平妹、林凯系夫妻关系。A2编号A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2010]年[一手贷0497]号《个人购房借款/担保合同》、《共同还款确认书》，证明1、工行鼓楼支行与游玉平妹、林凯、东兴龙居公司于2010年11月14日签订《个人购房借款/担保合同》，成立借款合同法律关系；东兴龙居公司应承担连带保证责任；2、合同中对游玉平妹、林凯借款方式、借款利率、罚息、复息、实现债权费用的承担等均作出约定；3、合同约定对本合同项下发生的纠纷调解不成的，由工行鼓楼支行所在地人民法院管辖。A3《预购商品房贷款抵押登记证明书》（编号：岚预购房他字第××号），证明游玉平妹以其位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城二期第25号楼1004室房产为上述《个人购房借款/担保合同》提供抵押担保，并已于2010年11月22日办理了预购商品房贷款抵押登记手续。A4中国工商银行借款凭证、个人贷款正常发放凭证，证明工行鼓楼支行依约于2010年11月19日发放了贷款71万元，借款到期日为2020年11月19日，贷款利率为年利率5.219%。A5自营历史明细表，证明游玉平妹累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，已经构成违约。 东兴龙居公司对于工行鼓楼支行提交的证据意见如下：A1、A4无异议。A2、A3真实性无异议，证明对象有异议，根据合同约定，工行鼓楼支行应当先就涉案抵押房产实现债权。A5真实性有异议，系工行鼓楼支行单方制作，不符合证据的形式要件，东兴龙居公司并未介入工行鼓楼支行与游玉平妹、林凯之间具体的还款事宜，对于游玉平妹、林凯是否存在拖欠贷款本息、是否符合约定的解除合同事由以及拖欠贷款本息的数额均无法确认。 东兴龙居公司向本院提交以下证据：B1《接楼通知书》、《【世界城二期巴黎香榭】业主基本情况登记表》，证明1、2013年6月3日，游玉平妹、林凯对涉案房屋的门窗系列、土建系列、水电系列、可视对讲系统等进行验收，确认验收合格并在验收表中签字同意交房。2、2013年6月3日，游玉平妹、林凯确认接楼手续已办理，钥匙交接完毕。B2中国工商银行凭证，证明工行鼓楼支行向游玉平妹、林凯发放贷款后由于游玉平妹、林凯未按期归还原告贷款本息，工行鼓楼支行扣划了东兴龙居公司银行账户内的相应款项，具体款项金额以工行鼓楼支行最新明细表为准。B3房地产项目权属初始登记审批表，证明涉案房产已办理总登记。B4(2016)闽0128民初2089号生效判决书，证明确认本案房产已办理总登记的事实。 工行鼓楼支行对于《【世界城二期巴黎香榭】业主基本情况登记表》的真实性有异议，对于其他证据无异议。 游玉平妹、林凯未向本院提交书面答辩意见，亦未提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证等权利。工行鼓楼支行提交的证据A5自营历史明细表、东兴龙居公司提交的《【世界城二期巴黎香榭】业主基本情况登记表》均为书证，且与原件核对无异，本院对其真实性予以确认。东兴龙居公司关于物的担保与保证担保的异议，本院将在下文阐述。对于其他无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据已认定的有效证据及庭审陈述，本院确认工行鼓楼支行所述属实。 本院另查明以下事实： 一、截止2018年2月1日，工行鼓楼支行共扣划东兴龙居公司代垫款217805.62元，游玉平妹、林凯尚欠工行鼓楼支行借款本金239251.06元。 二、东兴龙居公司已办理涉案房产的房屋产权初始登记，涉案房产已具备办理产权证及他项权证的条件。 本院认为，工行鼓楼支行与游玉平妹、林凯、东兴龙居公司签订的《个人购房借款/担保合同》、与林凯签订的《共同还款确认书》系各方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。工行鼓楼支行已依约发放了贷款，履行了合同义务。游玉平妹、林凯未依约及时足额还款，其行为已构成违约，应承担违约责任。工行鼓楼支行要求解除合同，并要求游玉平妹、林凯还本付息，本院依法予以支持。双方在合同中约定的利息、罚息等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。 游玉平妹、林凯以其所有的房产为上述借款提供抵押担保，涉案商品房已经进行了抵押权预告登记，且未能推进至抵押权登记并非由于债权人工行鼓楼支行的原因造成。涉案商品房目前已办理初始登记，具备办理产权登记条件，已经符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故应赋予银行对登记房产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金融秩序。工行鼓楼支行主张拍卖、变卖游玉平妹、林凯抵押房产，并从所得价款中优先受偿于法有据，本院予以支持。关于东兴龙居公司的保证责任，本院认为，合同约定的东兴龙居公司阶段性连带保证期间至工行鼓楼支行收到他项权证之日，且东兴龙居公司未能及时协助推进办理涉案房产产权登记、抵押登记等手续，东兴龙居公司应承担相应保证责任。在本案已经确定银行方享有抵押物权的情况下，不宜再要求开发商对全部债务承担连带清偿责任，故东兴龙居公司应对抵押物权实现后不足部分承担连带清偿责任。东兴龙居公司在承担保证责任后，依法有权向游玉平妹、林凯追偿。 游玉平妹、林凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行与游玉平妹、林凯、福州东兴龙居房地产有限公司签订的编号A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2010]年[一手贷0497]号《个人购房借款/担保合同》； 二、游玉平妹、林凯应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行借款本金239251.06元并支付利息、罚息、复利（按照合同约定的标准计至款项还清之日止）； 三、中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行对游玉平妹、林凯提供的坐落于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景二期）第25幢1004号房的抵押房产，有权折价或以拍卖、变卖所得价款对上述第一项确定的债权优先受偿； 四、福州东兴龙居房地产有限公司对上述第一项确定的债务，在中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行对上述第二项抵押物权实现后不足部分承担连带清偿责任； 五、福州东兴龙居房地产有限公司在承担保证责任后，有权向游玉平妹、林凯追偿。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5673元，公告费260元，合计5933元，由中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行负担1065元，游玉平妹、林凯、福州东兴龙居房地产有限公司共同负担4868元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄 晖 人民陪审员  罗志民 人民陪审员  陈春燕 二〇一八年七月二十七日 法官助理吕颖 书记员董丹 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。