广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5231号原告：尹镇城，男，1981年8月23日出生，汉族，住广州市增城区。原告：尹东葵，女，1975年12月22日出生，汉族，住广东省增城市。上列原告的共同委托代理人：蒋海行，广东民诚众信律师事务所律师。被告：江稳，男，1990年1月20日出生，汉族，住广州市天河区。被告：江雪倩，女，1984年12月27日出生，汉族，住广州市增城区。被告：汤锦华，男，1982年07月04日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上列被告的共同委托代理人：毛日蒸、马双勤，广东达盛律师事务所律师。被告：广州市保值房地产代理有限公司，住所广州市增城荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通，该公司员工。原告尹镇城、尹东葵诉被告江稳、江雪倩、汤锦华、广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告尹镇城、尹东葵及其共同委托代理人蒋海行，被告江稳、江雪倩、汤锦华的共同委托代理人毛日蒸，被告保值公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹镇城、尹东葵的诉讼请求为，一、解除《房地产买卖合同》。二、四被告共同向原告返还购房定金20万元。三、四被告违约，向原告支付违约金62万元。四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：尹镇城、尹东葵与江稳、江雪倩的委托代理人即汤锦华，于2018年5月12日在保值公司的促成下签署《房地产买卖合同》，合同签订后，尹镇城、尹东葵依约支付了20万购房定金。但江稳、江雪倩却以各种理由拖延办理提前还贷手续，涂销该房产的抵押。现江稳、江雪倩已将涉案房屋过户至案外人名下，构成违约，为此诉至法院，望判如所请。被告江稳、江雪倩、汤锦华共同辩称：第一、在合同签订后，江稳、江雪倩已经按合同的要求办理提前还贷手续，房屋买卖合同附件第2条5点约定买方逾期付款原因导致交易不成所造成责任由买方承担，在合同备注条款第二点注明，买方必须在2018年5月25日前支付首期款186万元，由于尹镇城、尹东葵未按时支付，才导致无法办理相关的涂销抵押手续，第二、合同签订后，尹镇城、尹东葵从来没有催促被告办理提前还贷的问题，江稳、江雪倩于2018年5月31日寄催告函第4段第1句中，表明在合同签订后卖方已经按照合同约定申请提前还贷，由于尹镇城、尹东葵的原因而要求转为一次性付款，于是在2018年5月24日签订补充协议，在该补充协议中，尹镇城、尹东葵也没有主张江稳、江雪倩没有办理提前还贷，该补充协议实际为双方继续履行合同的表现，因此不存在尹镇城、尹东葵追究江稳、江雪倩未办理提前还贷款的问题，第三、尹镇城、尹东葵为实际的违约方，江稳、江雪倩保留追究尹镇城、尹东葵赔偿损失的权利，房地产买卖合同第2条第4点约定，买方应在本合同签订后7个工作日内申请按揭贷款所有资料，合同签订后江稳、江雪倩多次催促尹镇城、尹东葵办理按揭，但是尹镇城、尹东葵一直以各种理由拖延办理，在尹镇城、尹东葵拒绝办理按揭的情况下，双方在2018年5月24日达成补充协议，约定将按揭付款转为一次性付款，具体支付时间是2018年5月28日前，支付首期款186万元，2018年5月30日支付234万元，2018年6月15日付清余款，现在尹镇城、尹东葵除了支付定金，其他款项都没有支付，在多次催促后，江稳、江雪倩于2018年5月30日向尹镇城、尹东葵发出催告函，要求尹镇城、尹东葵支付没有支付的楼款，但尹镇城、尹东葵收函依然拒绝支付，为此江稳、江雪倩在2018年6月5日向尹镇城、尹东葵发出解除合同通知书，正式解除与尹镇城、尹东葵之间的房屋买卖关系，在江稳、江雪倩依照合同的约定，按步进行解除合同的流程后，江稳、江雪倩才将涉案房屋转让给其他方，因此江稳、江雪倩在本案中不存在任何违约行为，因此请求法院驳回尹镇城、尹东葵的诉求。被告保值公司辩称：保值公司不同意尹镇城、尹东葵的诉讼请求及事实理由，本次房屋买卖的相对方是买卖双方，保值公司作为居间方促成房屋买卖，对本案房屋买卖的履约过程不存在过错，是由于尹镇城、尹东葵没有按照买卖合同及双方签订的补充协议导致该买卖合同没有继续履行下去，根据房地产买卖合同附件第2条第2点约定首期186万元买方应在同贷书出具后，并且卖方通知银行提前当日支付，根据买卖合同备注补充第2条，2018年5月25日支付186万元整，无论是按照原来的约定还是按照补充协议的约定，买方均没有履行该合同义务，请求法院驳回尹镇城、尹东葵的诉讼请求。经审理查明：2018年5月12日，尹镇城、尹东葵（买方）与汤锦华（江稳、江雪倩的委托代理人，卖方）、保值公司（居间方）签订编号为NO.1703373《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区××湖心××号的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……一、物业概况……3、买方知悉该物业业权人江稳，现业权人委托汤锦华作为代理人代为出售该物业，签订本合同。……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆佰贰拾万元整，……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……6、本合同如在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。……备注：补充1、买方于2018年5月13日前补充定金人民币贰拾万元整。2、买方同意在2018年5月25日支付首期楼款含定金人民币壹佰捌拾陆万元整。3、买卖双方同意以银行同意贷款书进行首付款多退少补。……付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币贰拾万元作为定金。2、首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整，买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付……4、买方应在签订本合同后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……”。同日，汤锦华出具《定金收据》给尹镇城收执。2018年5月12日，汤锦华、尹镇城签署《房屋交易告知书》确认房屋交易的地址，并明确保值公司已告知涉案房屋的权属、抵押以及相关利害情况等信息。2018年5月24日，汤锦华（委托代理人）与尹镇城（买方）签订《补充协议》，载明“买卖双方签订位于增城区××湖心××街××号之物业，由原合同按揭付款现转为一次性分期付款，协议如下：1、该物业成交价为陆佰贰拾万元整。2、于2018年5月12日签订合同编号为1703373，当天已支付定金人民币贰拾万元整。3、在2018年5月25日前支付首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整。4、双方同意2018年5月30日前支付部分楼款人民币贰佰叁拾肆万元整。5、剩余楼款人民币贰佰万元整，双方约定于2018年6月15日前办理过户当天支付完毕……”。2018年5月18日，江稳、江雪倩支付中介费90000元。2018年5月30日，汤锦华向尹镇城发出《催告函》，陈述江稳按照合同约定已经向银行申请提前还贷，但尹镇城没有依约支付首期款186万元及部分楼款234万元，已经构成违约。要求尹镇城在收到催告函后立即履行付款义务。上述《催告函》中载明了合同编号，但是涉案房屋地址写为“增城区石滩镇碧桂园豪园林湖苑六街6号”2018年6月15日，江稳的委托代理人汤锦华发出《解除合同通知书》，认为尹镇城逾期付款已经构成违约。发出催告函后10个工作日仍不履行付款义务。为此解除《房地产买卖合同》。上述《解除合同通知书》载明了双方签订合同的编号，但是房屋地址写为“增城区石滩镇碧桂园豪园林湖苑六街6号”。2018年7月19日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落增城区××湖心××街××号产权人汤雪媒”。另查明，江稳、江雪倩提供微信记录，拟证明，1、催促尹镇城交按揭资料，但尹镇城一直没有提交。2、尹镇城没有支付首期款。审理中，尹镇城、尹东葵做如下陈述：1、尹镇城与尹东葵是姐弟关系，尹镇城代理尹东葵在《房屋买卖合同》上签名。2、尹镇城与尹东葵自行办理银行按揭贷款手续，但是因为银行流水不足，而没有申请成功。3、《补充协议》是无效的，因为合同约定需要三方共同签署，没有保值公司的盖章，所以是无效的，同时当时签订《补充协议》的时，尹镇城是说明需要回去和尹东葵商量，要尹东葵同意才行，但是尹东葵没有同意，所以是无效的。4、之所以在2018年5月25日没有支付首期款，是因为没有看到江稳、江雪倩的提前还款申请。尹镇城、尹东葵承诺在2018年5月25日给首期款，是基于涉案房屋没有抵押的情况下才承诺的。5、已经收到《催促函》和《解除合同通知函》，但是上述函件中房屋的地址不是尹镇城、尹东葵购买的涉案房屋的地址，所以是无效的。江稳、江雪倩。汤锦华做如下陈述：1、江稳、江雪倩是姐弟关系，涉案房屋为两人共同共有，江稳、江雪倩委托汤锦华出售涉案房屋，上述情况在签订合同时已经告知尹镇城。2、江稳、江雪倩已经向银行申请提前还款。保值公司做如下陈述：1、尹镇城、尹东葵的申请资料载明是在2018年6月13日才办理，超过了合同约定的期间。2、江稳、江雪倩申请涉案房屋提前还款是没有银行回执的。3、《补充协议》是尹镇城与汤锦华真实的意思表示，上述协议是在保值公司签订的，保值公司是认可上述协议效力的。本院认为：江稳、江雪倩与尹镇城签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。至于《补充协议》的效力问题，上述《补充协议》是尹镇城与汤锦华签订，作为涉案房屋的买卖双方对合同原约定的付款方式予以变更，其权利、义务的主要承受人应为尹镇城、尹东葵与江稳、江雪倩，故其约定的效力当然及于买卖双方。同时，上述协议的签订场所在保值公司办公场所，保值公司对此补充协议的效力亦当庭予以认可，在尹镇城、尹东葵无证据证明其是在受到欺诈或胁迫的情况下签订上述协议，故《补充协议》真实合法有效。根据《房屋交易告知确认书》可知，保值公司已经告知双方涉案房屋的抵押、权属等情况，保值公司已经履行了如实告知义务，在尹镇城、尹东葵无证据证明保值公司存在隐瞒真相的情况下，本院对尹镇城、尹东葵提出被告知涉案房屋是不存在抵押借款的主张，不予采纳。根据《补充协议》约定的付款方式的变更，明确表明尹镇城、尹东葵应在2018年5月25日前支付首期购房款，并且上述支付首期款不以江稳、江雪倩申请提前还款为前提。即江稳、江雪倩是否申请提前还款，尹镇城、尹东葵均负有及时支付首期款的义务。同时，保值公司确认江稳、江雪倩已经依约申请提前还款，因此尹镇城、尹东葵提出因江稳、江雪倩没有申请提前还款为由而不支付首期款的理由，显然不能成立。本院综合参考江稳、江雪倩提供的微信记录，可知尹镇城、尹东葵无法办理按揭手续，在签订《补充协议》的日期后，是以资金紧张为由无法支付首期款，进一步佐证尹镇城、尹东葵签订《补充协议》的真实性以及在履约过程中存在违约。在尹镇城、尹东葵存在违约的情况下，江稳、江雪倩发出《催告函》催促其履约并无不当。在催告函给予的期限内，尹镇城、尹东葵仍未履行付款义务。江稳、江雪倩发出《解除合同通知书》，行使《房地产买卖合同》约定的解除权，并无不当，本院予以支持。在合同解除后，江稳、江雪倩另行处置涉案房屋，并无不当。至于尹镇城、尹东葵认为上述《催告函》、《解除合同通知书》中载明的房屋地址并非双方买卖标的。但上述《催告函》、《解除合同通知书》中明确载明了双方签订《房地产买卖合同》的编号、《补充协议》的名称，以及对付款金额、付款日期均作了明确说明，尹镇城、尹东葵如为善意，理应知晓上述函件所针对的即为本案所诉争的房屋，其亦可向保值公司、江稳、江雪倩、汤锦华回函或采用其他方式沟通。但尹镇城、尹东葵均未采取上述行为。故本院对尹镇城、尹东葵的上述主张不予采纳。综合上文论述，尹镇城、尹东葵作为违约方，其要求解除合同并要求江稳、江雪倩、汤锦华、保值公司承担违约金的诉讼请求，显然于法无据，于理不合，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告尹镇城、尹东葵的全部诉讼请求。案件受理费30470元，由原告尹镇城、尹东葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一八年十月十五日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。