广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终5387号上诉人（原审被告）：广东高骏实业投资集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：吴桂全。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区城业投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：叶家伟。委托诉讼代理人：李思远,广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁惠敏,广东仲马律师事务所实习律师。上诉人广东高骏实业投资集团有限公司（以下简称高骏公司）因与被上诉人佛山市顺德区城业投资发展有限公司（以下简称城业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初44号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人高骏公司上诉请求：一、变更一审判决第二项为高骏公司向城业公司退还税费12917104.61元；二、变更一审判决第三项为高骏公司向城业公司返还购车位款9000000元，无需支付违约金；三、本案诉讼费由城业公司负担。事实和理由：一、城业公司不是案涉《**地块项目建设协议书》的合同主体，该协议对双方不具有约束力。高骏公司与城业公司签订的《商品房买卖合同》也没有对办证税费作出特别约定，在此情况下，办理房产证的税费应根据税务部门和房管部门的要求进行分担，故契税4020754.32元、产权登记费49500元、非住房交易手续费（买方）24615元等共计4094869.32元应由城业公司承担。二、根据双方约定，高骏公司需要退还车位款9000000元，城业公司亦需要向高骏公司购买总价款为51318400元的多个车位，但城业公司拒不对此优先抵扣。三、根据高骏公司与佛山市顺德区容桂街道办事处（以下简称容桂街道办事处）等案外主体签订的《广东高骏实业投资集团有限公司债务处置协议》，致使高骏公司未及时退还车位款9000000元的根本原因在于容桂街道办事处及其下属企业城业公司的失信违约行为，高骏公司并无过错，无需承担违约责任。被上诉人城业公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持，并驳回高骏公司全部上诉请求。一、《***地块项目建设协议书》是高骏公司真实意思表示且合法有效，高骏公司应按照该协议履行义务。城业公司系受佛山市顺德区容桂土地发展中心委托，履行上述协议，高骏公司与城业公司签订的案涉《商品房买卖合同》均是在履行该协议，城业公司为回购物业办理产权登记手续所垫付的税费及相关费用17011973.93元，根据《**地块项目建设协议书》第十条约定，高骏公司应予以退还。二、依据《购买车位协议》，高骏公司逾期退还首期购车位款的，城业公司有权选择协议第一条的约定要求高骏公司承担违约责任，违约金的计算无最高限额，且协议第九条所约定的“本车位总价”应指购买车位总价51318400元。三、高骏公司于二审期间提交的《广东高骏实业投资集团有限公司债务处置协议》和《商品房买卖合同》违反法定程序，应不予采纳。四、《商品房买卖合同》第五条“税费支付方面按约定执行”中“约定”即指《**地块项目建设协议书》第十条的约定。《商品房买卖合同》并未约定税费如何承担。五、《广东高骏实业投资集团有限公司债务处置协议》与本案无关联性。城业公司向一审法院起诉请求：一、高骏公司退还城业公司多付的90个单元购房款项共240346元：二、高骏公司向城业公司返还由城业公司帮其垫付的90个单元房地产转让产生的地税税费12886366元，以及其产生的滞纳金6123.61元，合共12892489.61元；三、高骏公司向城业公司返还由城业公司帮其垫付的90个单元房地产的契税4020754.32元、产权登记费49500元、交易手续费49230元，合共4119484.32元；四、高骏公司退还城业公司已支付的购买小车停车位首期款项9000000元及违约金3180000元（自2016年7月1日起按月利率2%计算，暂计算至2017年12月20日，应计算至实际清偿之日）；五、本案诉讼费用由高骏公司承担。一审法院认定事实：佛山市顺德区容桂土地发展中心作为甲方（以下简称：土发中心）与高骏公司作为乙方签订《**地块项目建设协议书》，约定土发中心出让容桂街道**地块，由高骏公司按规定进行开发建设。项目建设完成后，土发中心回购临***边建成的地上整体连片工业厂房物业，高骏公司协助土发中心将回购物业办理产权登记手续到容桂街道办事处下属公有单位名下，所涉及税费及相关费用由高骏公司承担。城业公司为容桂街道办事处下属公有单位，土发中心委托执行《**地块项目建设协议书》。城业公司与高骏公司于2016年1月4日签订《关于商品房面积差异的补充协议》一份，约定城业公司于2015年2月至2015年6月向高骏公司购买预售商品房共90套，全部商品房最终成交总价为133527928元，高骏公司已收取城业公司款项133768274元，故高骏公司应退还城业公司240346元。城业公司为办理上述90套房产的过记手续，城业公司分别给付：1.地税税费，其中营业税、地方教育附加、水利行政事业性收费收入、印花税、价格调节基金分别为10337344.66元、133768.27元，给付企业所得税2415253.07元，以上合计12886366元；2.滞纳金，其中营业税滞纳金3344.21元、土地增值税滞纳金1337.68元、城市维护建设税滞纳金234.09元、企业所得税滞纳金1207.63元，合共6123.61元；3.契税等，其中契税3987321.78元、25726.44元及补缴契税7706.10元；产权登记费、交易手续费合共98730元。2015年11月17日，高骏公司与城业公司签订《购买车位协议书》，约定双方即时终止2015年6月19日签订的《购置车位协议书》。城业公司根据《购置车位协议书》向高骏公司已支付900万元首期购车位款，高骏公司必须在2016年6月30日前向城业公司退回，否则，高骏公司按每月2%的利率向城业公司支付违约金。一审法院认为,本案争议焦点在于，一、合同效力；二、款项的退还。围绕上述争议焦点分析如下：一、合同效力。土发中心与高骏公司签订《**地块项目建设协议书》约定，高骏公司协助土发中心将回购物业办理产权登记手续到容桂街道办事处下属公有单位名下。依据该约定，城业公司向高骏公司购买案涉90套房屋，并签订了《关于商品房面积差异的补充协议》，为处理车位购置问题，双方又签订了《购买车位协议书》。上述合同为双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性效力规定，合法有效，对双方均具约束力。二、款项的退还。1.购房款。城业公司与高骏公司于2016年1月4日签订《关于商品房面积差异的补充协议》一份，约定城业公司于2015年2月至2015年6月向高骏公司购买预售商品房共90套，全部商品房最终成交总价为133527928元，高骏公司已收取城业公司款项133768274元，故高骏公司应退还城业公司240346元。依据上述约定，高骏公司确认多收取城业公司购房款240346元，但高骏公司未按约定时间退还上述款项给城业公司，已构成违约。城业公司要求高骏公司返还上述款项，合法有理，一审法院予以支持。2.税款。《**地块项目建设协议书》约定，高骏公司协助土发中心将回购物业办理产权登记手续到容桂街道办事处下属公有单位名下，所涉及税费及相关费用由高骏公司承担。城业公司依据上述约定，办理了案涉房产的过户登记手续，并向税务机关缴纳了下列税款：1.地税税费，其中营业税、地方教育附加、水利行政事业性收费收入、印花税、价格调节基金分别为10337344.66元、133768.27元，给付企业所得税2415253.07元，以上合计12886366元；2.滞纳金，其中营业税滞纳金3344.21元、土地增值税滞纳金1337.68元、城市维护建设税滞纳金234.09元、企业所得税滞纳金1207.63元，合共6123.61元；3.契税等，其中契税3987321.78元、25726.44元及补缴契税7706.10元，合计4020754.32元；产权登记费、交易手续费合共98730元。上述税款合计17011973.93元。上述税费依约定应由高骏公司负担，城业公司已先行垫付。城业公司要求高骏公司返还上述垫付税费17011973.93元，合法有理，一审法院予以支持。3.购车位款及违约金。《购买车位协议书》约定，双方即时终止2015年6月19日签订的《购置车位协议书》。城业公司根据《购置车位协议书》向高骏公司已支付900万元首期购车位款，高骏公司必须在2016年6月30日前向城业公司退回，否则，高骏公司按每月2%的利率向城业公司支付违约金。高骏公司未依上述约定时间向城业公司返还购车位款项，已构成违约，城业公司要求高骏公司返还款项并承担违约责任合法有理，一审法院予以支持。违约金计算从2016年7月1日起计至清还欠款之日，按月利率2%计算为宜。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高骏公司应在判决发生法律效力之日起十日内，向城业公司退还购房款240346元；二、高骏公司应在判决发生法律效力之日起十日内，向城业公司退还税费17011973.93元；三、高骏公司应在判决发生法律效力之日起十日内，向城业公司返还购车位款9000000元及违约金（依本金9000000元，从2016年7月1日起计至清还欠款之日，按月利率2%计算）；如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费188961.59元，由高骏公司负担。在二审诉讼中，上诉人高骏公司向本院提交以下证据：证据1.《广东高骏实业投资集团有限公司债务处置协议》一份，拟证明由于城业公司未在协议所涉31000000元直接抵扣9000000元购车位款，致使高骏公司未能按时付款，不属于高骏公司的违约行为。容桂街道办事处未依约购买不少于210000000元的物业，导致高骏公司面临破产。证据2.《商品房买卖合同》一份，拟证明双方约定本案办证手续费由城业公司自行承担，相关费用各自承担。被上诉人城业公司质证认为，高骏公司提交《处置协议》的时间违反法定程序，不应作为本案裁判依据。对《商品房买卖合同》真实性予以确认，但该网签合同与《**地块项目建设协议书》在税费承担方面存在矛盾之时，应以高骏公司取得土地签订的协议为准。被上诉人城业公司未向本院提交新的证据。对高骏公司提交新证据的认证意见，在下文一并论述。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方诉辩意见，现将二审争议焦点归纳并评析如下：关于高骏公司应向城业公司退还税费的数额。首先，高骏公司提交的《商品房买卖合同》第五条的约定，“乙方（城业公司）不同意甲方（高骏公司）依据有关规定暂代政府收取税费。”该条款并不能证明双方已约定案涉房产办证手续由城业公司自行办理、各自承担相关费用。在双方未提供其他证据证明的情况下，可认为双方未在案涉商品房买卖阶段就税费及相关费用的承担事宜进行约定。其次，高骏公司与土发中心订立《**地块项目建设协议书》后，即与城业公司签订了90份《商品房买卖合同》及《关于商品房面积差异的补充协议》等合同。根据上述合同的内容以及高骏公司、城业公司的陈述，《商品房买卖合同》的签订与履行系《**地块项目建设协议书》所约定事宜的一部分，且城业公司系作为容桂街道办事处属下公有单位，受土发中心的委托，享有和承担回购案涉物业涉及的权利义务，对于该情况，高骏公司在与城业公司订立《商品房买卖合同》等合同之时已清楚知悉并以实际行动表示认可。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条关于合同权利义务概括转让及其效力的规定，城业公司继受《**地块项目建设协议书》关于回购案涉物业部分的权利义务。《**地块项目建设协议书》第十条约定，由高骏公司协助将土发中心所回购的物业办理产权登记手续到容桂街道办事处属下公有单位名下，所涉及税费及相关费用由高骏公司承担，其中“所涉及税费及相关费用由乙方（高骏公司）承担”的表述，意为由高骏公司承担办理案涉物业产权登记手续所涉及的所有税费及相关费用，而非由开发商和买受人各自分别承担相应的税费和相关费用。经高骏公司、城业公司共同确认，办理案涉物业产权登记手续所需税费及相关费用共计17011973.93元，且该笔款项已由城业公司缴纳，因此，在高骏公司与城业公司未就办理产权登记手续所涉及的税费及相关费用的承担事宜另行约定的情况下，一审法院根据《**地块项目建设协议书》的约定认定高骏公司应承担办理案涉房产过户登记手续所涉全部税费，并判令高骏公司向城业公司退还税费17011973.93元并无不当，本院予以维持。关于高骏公司是否应向城业公司支付逾期返还购车位款的违约金。首先，由于高骏公司在一审阶段未提起反诉且双方未就相关款项的抵扣事宜进行约定，《广东高骏实业投资集团有限公司债务处置协议》的内容及履行情况不属于本案讼争的审查范围，亦不影响高骏公司依约按时返还购车位款的责任，故高骏公司仍应当向城业公司支付逾期返还购车位款的违约金。其次，根据双方签订的《购买车位协议》第一条，高骏公司必须在2016年6月30日前向城业公司退回城业公司已支付的9000000元首期购车位款，否则，高骏公司按每月2%的利率向城业公司支付违约金。尽管上述协议第九条亦约定了若高骏公司违反协议书约定，城业公司有权要求高骏公司按车位总价的20%支付违约金，但在双方于高骏公司退回首期购车位款事宜进行约定的同一条款仅针对逾期退回款项的违约责任作出特殊约定的情况下，一审法院以《购买车位协议》第一条约定以自2016年7月1日起按月利率2%计至清还欠款之日的标准计算高骏公司应承担的违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人高骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39558.95元，由上诉人广东高骏实业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年十月十一日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔