福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初3327号 原告（反诉被告）：吴学清男，1982年2月17日出生，汉族，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈松梅，福建志昂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**芸女，1974年10月23日出生，汉族，现住福州市。 委托诉讼代理人：陈昌定，福建三祥律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴学清与被告（反诉原告）**芸房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴学清的委托诉讼代理人陈松梅、被告（反诉原告）**芸的委托诉讼代理人陈昌定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴学清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的《房产买卖合同》，并判令被告向原告返还履约保证金2000000元；2.判令被告向原告支付违约金1000000元、中介佣金127097元、律师代理费10000元；3.本案的诉讼费用、保全费用均由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2016年9月16日签署了《房产买卖合同》，原告购买被告所有的位于福州市仓山区，以下简称“标的房产”），购房总价款为4129909元。因被告方强烈要求增加履约保证金及违约金的金额，原、被告双方因此于2016年9月23日签署了《补充协议》，就履行保证金及违约金事项进行了变更及补充。原、被告双方在福州仓山区贴心房产中介所居间服务下达成了上述买卖事宜，因此三方于2016年9月16日签署了《居间合同》，由福州仓山区贴心房产中介所提供居间服务至原、被告双方签订的房产买卖合同成立时居间服务结束。鉴于房产买卖交易的复杂性，原、被告双方共同委托福州家天下房产代理有限公司提供交易服务，三方因此于2016年9月16日签署了《交易服务合同》及其附件。上述合同签署后，原告已按照合同的约定于2016年9月23日与被告一同前往指定银行中国工商银行福州吉祥支行办理了履约保证金2000000元的联名冻结手续。按照《交易服务合同》及《补充协议》的约定，被告应当于原、被告双方办理完毕资金联名冻结手续后7个工作日内前往交易所办理其名下的《房屋所有权证》，但被告未在约定期限办理房屋所有权证书。经原告及交易服务方福州家天下房产代理有限公司多次催告后，被告仍未履行义务，原告因此委托福州家天下房产代理有限公司于2017年1月19日向被告发送了《催告函》，催促被告尽快办理其名下的房屋所有权证书。此后，被告仍未履约，也未联系福州家天下房产代理有限公司一同前往办理房屋所有权证。鉴于被告的恶意行为已严重违反合同的约定，且买卖双方的合同无法继续履行，原告于2017年2月4日向被告发送了《合同解除通知》，要求解除双方的买卖合同关系并要求被告按照《房产买卖合同》的约定承担违约责任。解除通知的函件发送后，被告向原告出具《关于的回函》，一如既往地推卸责任，拒不履约。截至目前，被告尚未配合原告办理资金冻结手续，也未向原告支付违约金，给原告造成了重大的经济损失。 被告**芸辩称，一、原告（下称“吴学清”）在解除条件未成就的情况下，单方通知解除合同，构成违约，应当向答辩人（下称“**芸”）承担违约责任；《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《房产买卖合同》第九条约定了合同解除的条件：“违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同”；十三条约定守约方在第九条约定的解除合同的条件成立时，依法解除合同。依据前述规定和约定的内容，可见《房产买卖合同》的解除条件有两个，一是具有《房产买卖合同》约定的违约行为，二是在发生该违约行为发生之日起超过五日后，守约方向违约方发出信件促其履约，如果违约方超过十日未回复也未履约的。以上两个条件同时满足时，守约方方可以享有合同解除权。本案中，**芸并未有违反《房产买卖合同》约定的行为，也没有收到吴学清的任何函件，解除合同的条件并未成就，吴学清在此情况下解除合同没有依据，同时《房产买卖合同》第七条第2款约定：“甲乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属于违约行为。”，根据该约定，吴学清擅自解除合同的行为构成违约，应当向**芸承担合同约定的违约责任。二、吴学清主张**芸向其支付违约金没有依据。《房产买卖合同》第九条约定：“违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所约定的违约金……”,第十条约定：“依照有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金800000元”，《补充协议》约定将合同第十条所规定的违约金800000元更改为1000000元。根据以上约定，一方向另一方支付违约金的条件为：一方具有《房产买卖合同》约定的违约行为，且在发生该违约行为发生之日起超过五日后，另一方向违约方发出信件促其履约，如果违约方超过十日未回复也未履约的。本案中，吴学清主张**芸向其支付违约金，需满足这两个条件。**芸并未有违反《房产买卖合同》约定的行为，也没有收到吴学清的任何函件，吴学清要求**芸向其支付违约金没有依据。综上所述，请求驳回吴学清的诉讼请求。 反诉原告**芸向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人支付反诉人违约金1000000元;2.判令被反诉人承担本诉与反诉的诉讼费用、保全费用。事实与理由:2016年9月16日，反诉人、被反诉人签订了一份《房产买卖合同》，约定将反诉人所有的位于福州市仓山区出售给被反诉人，总价为4129909元，约定违约金为800000元，后双方签订补充协议将违约金变更为1000000元。2016年9月16日当日，反诉人、被反诉人与福州家天下房产代理有限公司（下称“家天下公司”）签订了一份关于上述5套房产的《交易服务合同》，约定由家天下公司为反诉人、被反诉人提供上述5套房产的交易服务。当日反诉人（卖方）将《房产买卖合同》项下的5套房产的预告登记证和商品房买卖原始合同交给家天下公司，但家天下公司在具体办理过程中出现爽约，也让反诉人与其他第三方办理一些不必要的手续，反诉人要求家天下公司将5套房产的相关预告登记证、商品房买卖合同等办理产权证必需的证件交给反诉人，由反诉人自行办理产权证，但遭到家天下公司的拒绝，给反诉人办理产权证造成了履行障碍，反诉人在合同履行过程中并没有违约行为。2017年2月5日，反诉人收到被反诉人发出的《合同解除通知》，要求解除关于前述5套《房产买卖合同》，反诉人并没有违约行为，被反诉人在《房产买卖合同》约定的解除条件未成就的情况下单方解除合同，构成了违约，遂向被反诉人发出《关于的回函》，要求被反诉人承担违约解除合同的责任。 反诉被告吴学清辩称，一、原告的主张所基于的合同依据：1.《房产买卖合同》第一条，被告**芸将位于福州红星国际1#写字楼×层×、×、×、×、×单元合计5个单元的房产出售给原告；第四条，被告所出售的5个单元房产的总售价为4129909元；第七条第3款，甲乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为。第九条，自违约行为发生之日起超过5日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十条，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金800000元。2.《补充协议》第1条，甲乙双方协商同意将原《交易服务合同》第三条履约保证金中乙方应支付履约保证金300000元更改为乙方应支付履约保证金2000000元。同时甲乙双方约定将原《房产买卖合同》第十条的违约金800000元更改为若任何一方违约须向另一方支付违约金1000000元。3.《居间合同》第四条根据《中华人民共和国合同法》相关规定，乙方应向丙方支付如下中介佣金:乙方应向丙方支付中介佣金为123897元。4.《交易服务合同》第一条，丙方服务范围（1）为甲乙双方提供安全交易监管服务，即依约监管购房资金、履约保证金及相关权属材料；第二条，乙方向丙方支付交易服务费3200元。第三条，乙方应支付的履约保证金300000元。第三条第2款，签订本合同时，甲方须交付相关产权材料放置丙方处监管，作为交易的保证。该材料由丙方根据三方所确定的交易流程需要交至相关部门，交至相关部门后丙方的监管权终止。第六条第2款，在签订本合同当日，乙方已知上述五套写字楼的《房屋所有权证》暂未办理，甲方承诺甲乙双方前往指定银行办理上述房产部分购房款联名冻结手续完毕后七个工作日前往交易所办理其名下的《房屋所有权证》。二、原告已依约履行了支付购房履约保证金的义务，原告方不存在任何违约行为。然而被告方未能按照双方的约定履行办理《房屋所有权证》的义务，导致双方无法继续按照交易流程进行履约，合同无法继续履行。原告根据双方签订的《房产买卖合同》、《交易服务合同》及《补充协议》约定，原告吴学清在签订《补充协议》的当日（2016年9月23日）即与被告**芸一同前往中国工商银行福州吉祥支行办理了购房履约保证金2000000元的联名冻结手续。原告及时履行了合同约定义务，严格按照交易流程执行。按照合同的约定，被告**芸应当于2016年10月12日之前前往交易所办理其名下的《房屋所有权证》。然而被告一直未能履行合同约定，经原告及中介方多次催告，被告仍未履行合同约定。原告因此委托中介方于2017年1月19日向被告发送了《催告函》，催促被告**芸及时办理其名下的《房屋所有权证》。在原告书面催告后，被告仍拒绝履行约定。为避免损失的进一步扩大，原告于2017年2月4日向被告**芸发送了《合同解除通知》，要求被告支付违约金并要求被告将履约保证金退还于原告。然被告**芸至今未返还原告履约保证金。二、基于被告的违约行为，被告应依据合同约定向原告支付违约金、交易产生的佣金、律师代理费等根据《房产买卖合同》第九条、第十条及《补充协议》的约定，因被告的违约行为，原告有权向被告主张违约金1000000元。且被告应赔偿原告因交易产生的佣金127097元。本案的诉讼费及律师费用相应也应当由被告**芸承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告吴学清与被告**芸于2016年9月16日签订《房产买卖合同》，约定，原告购买被告位于福州市仓山区房屋，购房总价款为4129909元。合同第七条第3款约定，甲乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为。第九条约定，自违约行为发生之日起超过5日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十条约定，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金800000元。2016年9月23日吴学清与被告**芸《补充协议》，就履行保证金及违约金事项进行了变更及补充。《补充协议》第1条约定，甲乙双方协商同意将原《交易服务合同》第三条履约保证金中乙方应支付履约保证金300000元更改为乙方应支付履约保证金2000000元。同时甲乙双方约定将原《房产买卖合同》第十条的违约金800000元更改为若任何一方违约须向另一方支付违约金1000000元。原、被告双方在福州仓山区贴心房产中介所居间服务下达成了上述买卖事宜，因此三方于2016年9月16日签署了《居间合同》，由福州仓山区贴心房产中介所提供居间服务至原、被告双方签订的房产买卖合同成立时居间服务结束。原、被告双方共同委托福州家天下房产代理有限公司提供交易服务，三方于2016年9月16日签订《交易服务合同》及其附件。《居间合同》第四条约定，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，乙方（被告）应向丙方支付如下中介佣金:乙方应向丙方支付中介佣金为123897元。《交易服务合同》约定，原告向交易服务方支付交易服务费3200元；被告应当于原、被告双方办理完毕资金联名冻结手续后7个工作日内前往交易所办理其名下的《房屋所有权证》。上述合同签订后，原告已按照合同约定于2016年9月23日与被告一同前往指定银行中国工商银行福州吉祥支行办理了履约保证金2000000元的联名冻结手续。按照《交易服务合同》约定，被告应当于原、被告双方办理完毕资金联名冻结手续后7个工作日内前往交易所办理其名下的《房屋所有权证》，但被告未在约定期限办理房屋所有权证书。原告委托福州家天下房产代理有限公司于2017年1月19日向被告发送了《催告函》，催促被告尽快办理其名下的房屋所有权证书，该催告函于2017年1月20日送达被告。此后，被告仍未履约。原告于2017年2月4日向被告发送了《合同解除通知》，通知解除双方的买卖合同关系,该通知于2017年2月5日送达被告。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。但合同签订后，由于被告未在原、被告双方办理完毕资金联名冻结手续后7个工作日内前往交易所办理其名下的《房屋所有权证》，且经催告后仍未履行，已构成违约，原告于2017年2月4日向被告发送了《合同解除通知》，通知解除双方的买卖合同关系,该通知于2017年2月5日送达被告，故原、被告签订的《房产买卖合同》已于2017年2月5日解除。现原告要求判令解除《房产买卖合同》，本院不予支持。鉴于《房产买卖合同》已解除，被告应配合原告办理2000000元履约保证金共管账户的解除共管手续，共管账户解除后2000000元履约保证金返还原告。原告要求被告支付违约金，符合合同约定，鉴于合同约定的违约金过高，本院酌定被告向原告支付违约金300000元。原告要求被告赔偿中介佣金及交易服务费计127097元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费10000元，鉴于原告未提交律师代理费票据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付违约金1000000元，鉴于被告违约，故其诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告**芸于本判决生效之日起十日内配合原告吴学清办理2000000元履约保证金共管账户的解除共管手续，共管账户解除后2000000元履约保证金返还原告； 二、被告**芸于本判决生效之日起十日内支付原告吴学清违约金300000元； 三、被告**芸于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴学清中介佣金及交易服务费计127097元； 四、驳回原告吴学清的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告**芸的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费39840元，由原告吴学清负担16427元、被告**芸负担23413元。反诉案件受理费6900元，由反诉原告**芸负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一八年十月三十日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”