成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初179号 原告（反诉被告）：向文，男，1987年5月29日出生，汉族，住四川省通江县。 原告（反诉被告）：张琴，女，1987年2月12日出生，汉族，住四川省通江县。 二原告委托诉讼代理人：王晓敏，四川明炬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：皮方於，男，1964年10月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：李黎，女，1964年10月30日出生，汉族，住成都市武侯区。 二被告委托诉讼代理人：夏志宝，四川致高律师事务所律师。 第三人：双流县大成房屋中介服务部，住所地成都市双流区西航港街道机场路二段12号温哥华花园16栋1楼7号。 投资人：谭海明。 委托诉讼代理人：唐朝久，男，1978年9月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：向国胜，男，1984年1月19日出生，汉族，住四川省会理县。 原告（反诉被告）张琴、向文与被告（反诉原告）皮方於、李黎房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月18日立案受理后，于2017年7月28日作出（2017）川0116民初3836号民事判决。被告皮方於、李黎对该判决不服，提起上诉。2017年12月20日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民终13201号民事裁定书，以皮方於、李黎在二审中提出的上诉主张可能影响双方合同是否继续履行的认定为由，将该案发回本院重审。本院立案受理后，根据被告皮方於、李黎的申请，追加双流县大成房屋中介服务部（以下简称大成中介）为第三人参加诉讼，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张琴、向文及其委托诉讼代理人王晓敏、被告皮方於、李黎及其委托诉讼代理人夏志宝，第三人大成中介的委托诉讼代理人唐朝久、向国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琴、向文向本院提出诉讼请求：1.判令皮方於、李黎继续履行双方于2017年1月20日共同签订的《房屋买卖合同》，并于判决生效的5个工作日内，配合办理房屋买卖产权过户手续，张琴、向文会在办理过户手续当日，将剩余首付款280000元支付给皮方於、李黎；2.皮方於、李黎承担律师费50000元。事实和理由：张琴、向文与皮方於、李黎及大成中介于2017年1月20日签订了《房屋买卖合同》，皮方於、李黎将位于成都市双流区房屋出售给张琴、向文，总价850000元。张琴、向文于当日向皮方於、李黎支付了购房定金50000元。后双方向银行申请二手房按揭贷款，并经审批通过。经核实，张琴、向文不受限购政策影响，但皮方於、李黎拒绝协助张琴、向文办理过户手续。 皮方於、李黎辩称，《房屋买卖合同》应当予以解除，按照合同约定，张琴、向文应当向皮方於、李黎按时支付首付款380,000元，但至今，二人未提交任何证据证明双方变更了关于首付款的给付方式。虽然在签订《房屋买卖合同》后，大成中介提出了变更首付款的问题，但皮方於始终未予同意，且一直追问首付款280,000元为什么未交，大成中介工作人员称在过户当天将首付款280,000元补齐。《房屋买卖合同》第十九条约定，过户时间以皮方於、李黎的银行注销抵押时间为准和张琴、向文银行贷款申请审批通过时间为准，而皮方於、李黎所属银行注销抵押时间为2017年3月7日，张琴、向文所属银行贷款审批通过时间为2017年2月22日，因此，案涉房屋过户登记最后时间为2017年3月9日，故已经超过办理过户登记时间而无法履行，应予以解除。此外，皮方於、李黎已经配合张琴、向文签订了贷款合同，因限购政策导致张琴、向文所申请的贷款银行不同意贷款，张琴、向文要求皮方於、李黎重新签订贷款合同，将主贷人由张琴、向文变更为张琴一人，双方协商未果而未重新签订贷款合同及房屋买卖合同，皮方於、李黎认为张琴、向文单方要求重新签订贷款合同系前后两次市场交易行为，涉及双方当事人的权利义务重新分配，且皮方於、李黎在成都范围内仅有一套住房，二人卖房的目的为置换房屋，由于张琴、向文违约导致合同不能继续履行，皮方於、李黎的置换目的未实现，故皮方於、李黎没有配合重新签订贷款合同和房屋买卖合同不构成违约。由于张琴、向文于2017年3月28日要求重新签订合同，故《房屋买卖合同》已于2017年3月28日终止。因此，由于张琴、向文未按照约定的时间足额支付首付款，且未按照约定办理过户手续存在违约，故应当承担违约责任并赔偿损失。据此，皮方於、李黎向本院提出反诉请求：1.判令解除皮方於、李黎与张琴、向文于2017年1月20日签订的《房屋买卖合同》；2.张琴、向文向皮方於、李黎支付违约金42,500元和损失50,000元；3.张琴、向文承担律师费等52,500元。 针对皮方於、李黎提出的反诉请求，张琴、向文辩称，1.张琴、向文不存在违约行为，根据《房屋买卖合同》的约定，张琴、向文并无先行支付100,000元的义务，但皮方於、李黎于2017年2月4日向贷款银行申请结清按揭，并经银行确定最终按揭金额后，提出由张琴、向文先支付100,000元。故张琴、向文在诚信交易的基础上先支付了100,000元用于皮方於、李黎办理银行结按，注销房屋抵押。且双方在大成中介的协调下，也达成了于办理过户当天支付剩余280,000元首付款的口头约定。2.张琴、向文并未迟延履行办理过户手续。《房屋买卖合同》约定的办理过户手续的时间为2017年4月1日前。2017年3月7日至3月24日期间，张琴、向文因个人原因未配合皮方於、李黎办理过户手续，对案涉房屋买卖合同的最终履行并未实质影响。如果没有限购政策的影响，《房屋买卖合同》一定会在约定的期限内履行完毕。但由于限购政策的影响无法完成房屋交易，双方最终约定于2017年3月28日协商解决并办理过户，但皮方於、李黎拒绝张琴、向文提出的各种解决方案，执意加价，拖延配合过户时间，最终导致双方未能在2017年4月1日前办理过户手续。3.张琴、向文不存在违约情形，皮方於、李黎不享有约定解除权。双方口头约定了剩余280,000元首付款在过户当天支付，截止2017年3月28日，皮方於、李黎均未对首付款问题提出异议，但后来又称张琴、向文未付首付款拒绝与张琴、向文见面。未在2017年4月1日前成功办理过户手续的直接原因为限购政策，故张琴、向文未违约。皮方於、李黎作为违约方不享有合同解除权，其提出的违约金及赔偿损失无任何事实和法律依据。因此，应当支持张琴、向文的诉讼请求，促进买卖双方全面履行案涉合同的合同义务。 大成中介述称，合同应当继续履行。《房屋买卖合同》确实约定了380,000元在皮方於、李黎结清银行按揭贷款时支付，但因张琴、向文当时系按揭贷款购买房屋，尚未签订贷款合同，故大成中介为了保障双方的权益，签订合同时,口头约定先支付100,000元作为首付款，剩余280,000元过户当天支付。由于大成中介工作人员的疏忽，未将口头约定载入合同。因时间太久，故大成中介工作人员记不清楚皮方於、李黎在结清银行贷款后是否一直催要剩余的280,000元首付款。《房屋买卖合同》签订后，张琴、向文因老家有事必须回去，委托大成中介告知皮方於、李黎，皮方於、李黎同意了，并约定2017年3月28日办理过户手续。此后，由于限购政策，张琴、向文夫妻双方只有一方满足购房条件不能立即办理过户手续，需要皮方於和李黎配合重新签订贷款合同，提交贷款银行重新审批，如不重新签订贷款合同更换主贷人，不影响案涉房屋办理过户手续，但会导致张琴、向文无法办理贷款。但皮方於和李黎不同意，认为如果要重新签订贷款合同，那么之前签订的《房屋买卖合同》就不成立，要求同时重新签订《房屋买卖合同》。皮方於、李黎认为张琴、向文在合同履行期间拖延了时间，若重签买卖合同必须补偿一定的损失，房价至少增加到700,000元以上，张琴、向文不认可该说法，双方未达成一致意见，故一直未办理过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：《房屋买卖合同》、定金收条、首付款收条、转账凭证、《个人购房担保借款合同》、贷款审批通知书、微信聊天记录、房屋信息查询表、委托代理合同及发票，本院予以确认并在卷佐证。 此外，张琴、向文还提交了以下证据：银行交易清单、明细、转账凭条、承诺书。证明张琴、向文曾将购房余款700,000元转入本院账户，现该款已经退还给了张琴、向文。如本院判决皮方於、李黎协助张琴、向文办理房屋过户手续，张琴、向文愿意将剩余购房款支付给皮方於、李黎。 皮方於、李黎还提交了以下证据：案外人冉茏菲的证言及其出具的收条，证明因张琴、向文违约，导致皮方於、李黎置换房屋的目的不能实现，由此因另行购房向冉茏菲支付的定金50,000元未予退还。冉茏菲陈述，冉茏菲与皮方於于2017年2月下旬口头约定皮方於购买冉茏菲位于成都市高新区的房屋一套，当时皮方於向冉茏菲支付了现金50,000元作为定金，但后来因为房屋买卖未成交，冉茏菲未向皮方於退还定金50,000元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，皮方於、李黎作为甲方（卖方），张琴、向文作为乙方（买方）、大成中介作为丙方（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定张琴、向文购买皮方於、李黎所有的位于房屋一套，房屋总价850000元。同时约定，签订合同时，张琴、向文向皮方於、李黎支付购房定金50000元，皮方於、李黎在签订合同20个工作日内需到贷款银行申请结按，结按同时支付首付款380000元，余款420000元在签约贷款银行约定时间支付给皮方於、李黎，银行贷款不足时以现金方式补差。合同约定：“五、甲乙双方约定2017年4月1日内到产权交易中心办理房屋买卖产权过户手续……八、乙方如未按合同第二条约定给付房款，属乙方违约，甲方按下列第1种方式追究乙方违约责任：1.终止合同，乙方按总房款的5%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。九、甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第1种方式追究违约责任：1.终止合同，违约方向守约方按总房款的5%支付违约金……十一、合同签订后，甲方不愿出售该房屋的，属甲方违约，甲方按总房款的5%向乙方支付违约金，乙方实际损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿……十六、任何一方违约导致诉讼，违约败诉方应承担守约方支付总房款5%的律师费……十九、特别约定：1.此房是装修房出售，带所有家具家电出售，2.过户时间以甲方银行注销抵押时间为准和乙方银行贷款申请审批通过时间为准……” 合同签订后，张琴、向文于2017年1月20日向皮方於、李黎支付了定金50,000元，于2017年2月8日向皮方於、李黎支付了购房款100,000元。 张琴、向文与中国农业银行股份有限公司成都光华支公司签订《个人购房担保借款合同》后，中国农业银行股份有限公司成都光华支公司于2017年2月22日向张琴、向文发放了贷款审批通知书。 2017年3月8日，皮方於通过微信聊天，询问大成中介的工作人员张琴、向文的银行贷款金额是多少，并提出“那外28万在过户前提前打到我卡上哦！”、“过户当天转账到不了，要24小时以后才到账，所以要提前转账哈！” 2017年2月10日，皮方於、李黎就案涉房屋结清了银行按揭贷款，并于2017年3月7日办理了注销抵押。此后，因张琴、向文家中有事，双方约定于2018年3月28日办理房屋过户登记手续。 2017年3月24日，成都市出台限购政策，开始将二手房屋买卖纳入限购政策范围，张琴、向文要求皮方於、李黎配合其重新办理贷款审批手续，双方对此未达成一致意见，故至今未办理房屋过户登记手续。 另，在本案审理过程中，张琴、向文于2017年7月28日将剩余购房款700,000元转至本院账户，后于2018年1月申请本院退还。张琴、向文向本院承诺，如支持张琴、向文关于房屋过户手续的诉讼请求，则在办理案涉房屋过户手续当日一次性向皮方於、李黎支付剩余的购房款700,000元，并放弃关于律师费的诉讼请求。 皮方於、李黎陈述，就其在（2017）川01民终13201号案件中提出的依据《房屋买卖合同》第十一条的约定享有解除权的主张仅系当时上诉的理由，在本案中，皮方於、李黎不存在违约行为，故不再主张以上理由。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：一、张琴、向文就首付款380,000元的支付是否存在违约行为；二、双方未在约定的期限内办理房屋过户手续是否系张琴、向文违约导致。对此，本院评判如下： 一、关于张琴、向文就首付款380,000元的支付是否存在违约行为的问题 本院认为，虽然《房屋买卖合同》约定了张琴、向文应于皮方於、李黎结按时支付380,000元，截止皮方於、李黎2017年2月10日结按时，张琴、向文仅支付了100,000元，但结合大成中介的陈述以及皮方於于2017年3月8日与大成中介工作人员在微信中提出“那外28万在过户前提前打到我卡上哦！”、“过户当天转账到不了，要24小时以后才到账，所以要提前转账哈！”的内容来看，证据之间能够形成证据锁链证明皮方於当时已经同意首付款280,000元在过户当日支付的事实。故本院对皮方於、李黎关于张琴、向文未按照约定在皮方於、李黎结按时支付首付款380,000元存在违约的主张不予支持。 二、关于双方未在约定的期限内办理房屋过户手续是否系张琴、向文违约导致的问题 《房屋买卖合同》第五条约定双方于2017年4月1日内至产权交易中心办理房屋买卖产权过户手续，同时第十九条特别约定了过户时间以皮方於、李黎的银行注销抵押时间为准和张琴、向文银行贷款申请审批通过时间为准，而皮方於、李黎于2017年3月7日办理了银行注销抵押，张琴、向文于2017年2月22日通过银行贷款申请审批，双方约定于2017年3月28日办理房屋过户手续后，根据各方的陈述，由于政策变化原因，张琴、向文需皮方於、李黎配合重新办理银行贷款申请手续，皮方於、李黎要求张琴、向文同时重新签订《房屋买卖合同》，双方未协商一致，故一直未办理房屋过户手续。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方在《房屋买卖合同》中约定了张琴、向文通过银行贷款的方式向皮方於、李黎支付部分购房款，张琴、向文基于政策变化原因要求皮方於、李黎配合重新办理贷款审批手续变更主贷人并未对《房屋买卖合同》产生实质性的影响，也未在实质上加重皮方於、李黎的合同义务，故皮方於、李黎应当遵循诚实信用原则履行合同协助义务。但皮方於、李黎以此为由主张《房屋买卖合同》终止，并要求另行签订房屋买卖合同，违反了诚实信用原则，故张琴、向文就双方一直未办理房屋过户手续不存在过错。 因此，张琴、向文无论就首付款的支付还是双方在约定的期限内未办理房屋过户手续均无过错，且《房屋买卖合同》签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，皮方於、李黎关于张琴、向文在合同履行过程中存在违约行为，张琴、向文不具有购房资格，合同应予以解除的主张不成立。此外，鉴于张琴、向文承诺将于案涉房屋过户当日向皮方於、李黎一次性支付剩余购房款700,000元，故本院对张琴、向文关于继续履行双方于2017年1月20日共同签订的《房屋买卖合同》，皮方於、李黎配合办理房屋买卖产权过户手续的诉讼请求予以支持。 由于张琴、向文就合同的履行并不存在违约责任，故皮方於、李黎要求张琴、向文承担违约责任支付违约金和损失于法无据，本院不予支持。对张琴、向文主张的律师费，因张琴、向文已明确表示如支持其关于房屋过户的诉讼请求，愿意放弃关于律师费的诉讼请求，故本院不予支持。 综上，案涉房屋未办理过户手续并非张琴、向文违约导致，《房屋买卖合同》应当继续履行，皮方於、李黎应当协助张琴、向文办理房屋过户手续。本院对皮方於、李黎的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张琴、向文于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）皮方於、李黎支付剩余的购房款700,000元； 二、被告（反诉原告）皮方於、李黎于原告（反诉被告）张琴、向文向被告（反诉原告）皮方於、李黎支付全部剩余购房款之日起七日内协助原告（反诉被告）张琴、向文办理位于成都市双流区房屋的过户手续，将房屋过户至原告（反诉被告）张琴、向文名下； 三、驳回原告张琴、向文的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告皮方於、李黎的全部诉讼请求。 本诉案件受理费2975元，反诉案件受理费1500元，共计4475元，由皮方於、李黎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  倪世琼 人民陪审员  张 静 二〇一八年十月二十六日 法官 助理  张雪婷 书 记 员  敬文丹 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。