河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0105民初2678号原告:高敬春,女,汉族,1957年4月21日生,现住石家庄市新华区。委托诉讼代理人:杨贵忠,河北中宇律师事务所律师。被告：河北众腾房地产开发有限公司,住所地石家庄市长安区广安大街**安侨商务中心**,统一社会信用代码91130100673244376W。法定代表人:田宇。被告：田宇,男,汉族,1974年2月24日生,现住石家庄市桥**。二被告委托诉讼代理人：吴艳超,河北姜钟律师事务所律师。原告高敬春与被告河北众腾房地产开发有限公司（以下简称众腾房地产）、田宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告高敬春委托诉讼代理人杨贵忠、被告河北众腾房地产开发有限公司、被告田宇委托诉讼代理人吴艳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高敬春向本院提出诉讼请求：1.依法认定双方签订的《克拉公馆商铺内部认购协议书》无效；2.依法判令两被告连带返还原告已付房款6068656元，并支付同期贷款利息自付款之日起计算至房款还清之日止；3.由被告承担全部诉讼费用。原告补充诉讼请求称，截止2018年9月18日利息为2303161.26元减去抵扣的房租收入182万元，被告应付利息483161.26元，计算至房款还清之日止。事实和理由：2011年3月6日，原告在被告销售人员的推销下与第一被告签订了购买位于新华区的《克拉公馆商铺认购单》。当时销售人员称，该楼盘三个月后手续齐全即可办理按揭贷款。事实上，两被告是明知该楼盘手续不全，根本无法办理银行按揭贷款。2012年4月17日被告利用交房时的强势地位，并以不换协议就不交房为条件，强行将原告留存的《克拉公馆商铺认购单》原件和其所开收据收回后，又迫使原告与其签订了一份《克拉公馆商铺内部认购协议书》。由于原告在交完大部分房款后才了解到该楼盘手续不全，虽经原告多次催促并向第一被告销售人员询问房屋办证结果时，被告均称正在办理当中。时至今日，该楼盘也没有办理商品房预售许可证。原告自2011年3月6日开始至2012年4月17日期间就己按第一被告销售人员的要求向第二被告个人账户转。房款470万元，2012年4月17日以后至2017年7月28日止，又陆续按要求向第二被告转房款1368656元。原告己合计向第二被告个人账户转房款6068656元整。因此，两被告有义务连带偿还原告因无效合同所付的全部房款及利息。以上事实，有双方所签订的《认购单》、《协议书》及第一被告开具的收款收据、原告向第二被告个人账户转房款的付款凭证为证。综上，第一被告在未取得商品房预售证情况下销售商品房的行为，己经违反相关法律、法规的规定。双方所签订的《认购单》、《协议书》应属无效合同。第一被告承诺三个月后办证并达到银行按揭条件，以及在无法兑现承诺的情况下强行要求更换协议的行为，也属民事欺诈行为。据此，请求法院根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条第二款的规定依法认定双方所签订的《克拉公馆商铺内部认购协议书》无效，并判决两被告连带偿还原告的购房款本金及利息，并承担全部诉讼费用。被告的楼盘现在除了有一个土地证的手续之外四个证都没有，也就是说他建筑、施工、规划、预售都没有政府许可证，属于非法建筑。被告众腾房地产辩称：双方签订的克拉公馆内部认购协议书的性质为商品房预约合同，双方负有签订正式商品房买卖合同的义务，并非商品房预售合同，商品房预售合同指的是开发商将正在建设中的房屋预先销售给承购人，本案中双方签订协议的时间为2012年4月17日当时房屋已经竣工并且在当日被告也通知原告可以收房办理入住手续，因此争议合同并非商品房预售合同。双方应履行合同义务，合同是有效的。关于利息的计算，请求法庭根据实际付款情况按照银行同期贷款来计算请法院依法判决。被告田宇辩称：田宇在履行职务行为不应承担相应的责任。关于利息的计算，请求法庭根据实际付款情况按照银行同期贷款来计算请法院依法判决。原告高敬春为支持其诉讼请求提交证据一、2011年3月6日双方签订的克拉公馆商铺认购单，克拉公馆销售人员填写了可以办理按揭，也就是按揭合同造成了购房人受骗上当认为其手续齐全，但是该合同在2012年4月17日交房时强行收回所以没有原件，否则房子补交而且将原来的交款收据原件也进行了强行收回，之后签订了（请求确认无效的）2012年4月17日克拉公馆商铺内部认购协议书，该协议书没有约定属于所谓的预约合同，而且合同具备了房号单价面积总房款以及付款时间等合同的主要内容。证据二、支付房款6068656元已经全部付清。利息已经在昨天证据提交时间内提交了6068656元分期按照人民银行相应时期的贷款利率计算的利息，截止到2018年9月18日2303161.26元。后续利息请求法庭裁判支付到房款付清之日止。法律依据，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释第一、二、五条，第二十五条第二款，第二条明确说明了出卖人为取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但在起诉前去的预售许可证的可以认定有效。第五条商品房的认购订购预定等协议具备商品房管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容并且出卖人按照约定收受购房款的应当认定为商品房买卖合同。提交原告与河北九城工贸有限公司租赁合同证明租金的问题。提交被告公司出具的收款单据、银行付款的对账单，转款转的是田宇的账户。被告众腾房地产、田宇质证意见：对收款单据及数额无异议，认可转到田宇账户了，公司确实收到款了。对2012年4月17日的内部认购协议书真实性无异议，对商铺租赁合同的真实性有异议，期限自2012年8月30日起，根据被告提交的证据收据显示2012年5月20日捷安特就已经开始租赁涉案房产，证明租赁开始的时间，合同显示的时间与交物业费开始的时间不一致。对2011年3月6日的认购单真实性无异议，是否收回原件代理人不清楚。我们签订的合同形式是商品房买卖预约的性质，原告所称司法解释的第二条出卖人未取得预售证明与买受人签订应属无效，我们签订的不是预售是预约，从签订合同内容和形式上看都是预约性质的合同，合同第三条明确约定了乙方接到甲方通知七日内到售楼部签订商品房买卖合同，实际上这份合同约定了将来双方签订正式合同的义务。合同也不是正式的商品房买卖合同，商品房销售规定第十六条销售时开发企业和买受人应当签订书面商品房买卖合同，规定中明确一下主要内容根据十六条规定包括十三项，双方签订的认购协议显然不具备买卖合同或者预售合同具备的主要条款因此我们认为性质是预约合同。原告提出的第五条，第五条规定内容包括第四条该两条规定可以看出司法解释当中没有明确否认认购合同的效力只是规定了出现纠纷之后的方式，没有确认是无效的。被告并未向原告承诺房屋可以办理按揭贷款，在第一份认购单当中第二条关于付款当时第一项内容就说明了分期于2011年3月31日前补齐房款50%剩余30%三个月内支付，尾款20%可或三个月内付清，所以被告并未承诺过可以办理贷款。原告作为法律专业人员对于在购买房屋前多次去售楼部了解情况其对于房屋的手续状况是知情的。关于商品房买卖合同，商品房销售管理办法十六条规定的十三项内容都是主要条款不是说当事人商品房基本情况或总价款，根据规定这十三项目都属于主要内容。从签订的认购协议内容看仅是约定了当事人双方的名称付款时间及房屋的基本情况，恰恰符合预约合同的内容，说明性质是预约合同。原告提出的意见：双方签订的内部认购单和认购协议书本身就是商品房买卖合同，理由是主要条款面积、单价、坐落位置、平方数、交付时间均具备了合同的主要内容虽然其没有具备全部的内容如果按照商品房管理办法规定的十三项是商品房买卖合同的全部内容，从法律订立的本意和具体条文的明确说明就已经说明了商品房的认购预定和预购都属于商品房买卖合同，另从实际履行情况看原告已经将全部的房款进行了支付，而且房屋也已经交付给原告使用所以房屋的买卖合同已经履行完毕，所谓预约合同，协议认购书上没有说明是预约性质，预约合同不存在合同的履行问题，所以被告的说法是规避法律的说法，由其是在没有取得预售证和规划、建筑、施工等合法手续的情况下开发商违法建筑造成了该商品房不可能办理合法的房产证，直接损害了原告购买人的合法权益更不能进行正常的商品房再次交易。被告在第一次签订认购书当中就使用了欺诈行为诱骗使原告误认为其商品房手续全部齐全，否则是不能办理按揭的，事实上被告的商品房的项目永远也不可能办理按揭，但是协商按揭就足以造成购买人上当受骗，同时也使购买人误认为其手续是合法齐全的。请求法庭查明上述事实依法裁决。被告在合同当中就已经写明在合同条款中的按揭是可以按揭的。第二份认购协议甲方承诺为商品房产权40年这里边也存在欺诈行为因为就没有规划总面积图，其就没有经过规划。本院经审理认定事实如下：2011年3月6日原告与被告河北众腾房地产开发有限公司签订克拉公馆商铺认购单，原告购买6号商铺，面积265.27平方米，单价22499元，总房款5968310元。后原告陆续向被告交纳购房款470万元。2012年4月17日被告将2011年3月6日原告与被告河北众腾房地产开发有限公司签订克拉公馆商铺认购单及交费收据全部收回，在2012年4月17日原告与被告河北众腾房地产开发有限公司签订克拉公馆商铺内部认购协议书，内容为“甲方：河北众腾房地产开发有限公司乙方：高敬春鉴于本协议下房产相关手续正在办理中，为了满足乙方订购之需要，经甲乙双方平等协商，就乙方定购下述商品房签订本协议书：一、房屋基本情况：房号：6#商铺面积：269.73平方米单价：22499元总房款：6068656元。二、付款方式：与2012年4月17日交款肆佰柒拾万元整（4700000）余款1368656元整，于2012年12月31日付50%（684328）2013年5月1日付清尾款50%（684328）如逾期三个月后未能支付的所付房款退还50%，此房另行销售。......五、甲方承诺此房屋为商品房，产权40年，以批复的规划总平面图为依据。六、此认购书中的面积为最终确权面积。......”2017年7月28日原告将全部房款交清，其房款均交到被告河北众腾房地产开发有限公司法人田宇的账户中。被告河北众腾房地产开发有限公司认可原告高敬春将总房款6068656元交清，但田宇将原告购房款全部转入公司账户。2012年8月被告河北众腾房地产开发有限公司将原告购买的6号商铺交给原告使用。原告陈述至今克拉公馆商铺的商品房预售许可证明尚未办理，要求认定原告与被告河北众腾房地产开发有限公司订立的克拉公馆商铺内部认购协议书无效。被告河北众腾房地产开发有限公司对原告提交的克拉公馆商铺内部认购协议书的真实性无异议，但认为此内部认购协议是商品房预约性质的合同而不是商品房预售合同，因此不适用商品房买卖合同司法解释第二条的规定，被告并未向原告承诺过按照原告所称的时间来办理按揭手续，其在购买时对房屋手续不全是知情的，被告也不存在欺诈行为。庭审中被告河北众腾房地产开发有限公司陈述现克拉公馆商铺只有土地证，商品房预售许可证明正在办理中。本院认为，原告高敬春与被告河北众腾房地产开发有限公司于2012年4月17日签订克拉公馆商铺内部认购协议书，在此协议书中明确了房号、面积、单价、总价款及付款方式、房屋是商品房产权40年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，原、被告签订的内部认购协议书实质为商品房买卖合同。被告辩称该协议商品房预约性质的合同，本院不予采信。原告提交银行转款凭证及被告给原告出具的收款数据证明原告将全部购房款6068656元交纳完毕，被告河北众腾房地产开发有限公司对原告全部购房款6068656元交纳完毕的事实无异议，并认可原告交给田宇的房款，田宇全部转交给被告公司。原告与被告河北众腾房地产开发有限公司签订克拉公馆商铺内部认购协议书，后将购房款支付给被告河北众腾房地产开发有限公司法人田宇账户，庭审中被告河北众腾房地产开发有限公司亦认可田宇将原告所付全部购房款转交公司，被告公司向原告出具收款收据，被告田宇收款行为是职务行为，其个人不应承担责任。同时被告河北众腾房地产开发有限公司当庭陈述现克拉公馆商铺的商品房预售许可证明正在办理中。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，原告主张与被告河北众腾房地产开发有限公司签订的克拉公馆商铺内部认购协议书无效，本院应予支持。关于原告主张利息按同期银行贷款计算，符合法律规定范围，本院予以支持。鉴于原告当庭自述该商铺租赁收益的费用为182万元，且被告无异议，故该收益部分应当予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：一、原告高敬春与被告河北众腾房地产开发有限公司于2012年4月17日签订的《克拉公馆商铺内部认购协议书》无效。原告高敬春于本判决生效之日起十日内将克拉公馆6号商铺（面积269.73平方米）返还被告河北众腾房地产开发有限公司。二、被告河北众腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高敬春购房款人民币6068656元整及利息（利息按同期贷款利息计算自付款之日起计算至房款付清之日止其中扣除租赁收益人民币182万元整）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54281元，由被告河北众腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  张秋力审 判 员  陈巾豪人民陪审员  张建峰二〇一八年十月十一日书 记 员  高 康