浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0726民初3738号 原告张根仙（执行案外人），女，1968年7月21日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人俞滨军，浙江仙华律师事务所律师，特别授权。 被告浙江浦江嘉银村镇银行股份有限公司（申请执行人），住所地:浦江县人民东路55号东面。 法定代表人，沈华龙。 委托代理人朵桔、张妤婷，浙江一剑律师事务所律师，特别授权。 第三人浙江浦江江南红管业有限公司（被执行人），住所地：浦江县仙华街道前方大道315号。 法定代表人，叶晓军。 第三人叶晓军（被执行人），男，1979年12月1日出生，汉族，住浙江省浦江县。 第三人郑玉莲（被执行人），女，1981年7月18日出生，汉族，住浙江省浦江县。 原告张根仙与被告浙江浦江嘉银村镇银行股份有限公司（以下简称嘉银银行）、第三人浙江浦江江南红管业有限公司（以下简称江南红公司）、叶晓军、郑玉莲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张根仙及委托代理人俞滨军、被告嘉银银行委托代理人张妤婷、第三人江南红公司法定代表人叶晓军、叶晓军、郑玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张根仙向本院提出诉讼请求：1、判令撤销浦江县人民法院于2018年4月27日作出的（2018）浙0726执异6号执行裁定书。2、确认原告对坐落于浦江县的房产（土地证号：浦国用（2012）第3192号，浦房权证：浦阳字第050779-1、050779-××号）享有20年的租赁权。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：浦江法院在执行过程中拟拍卖被执行人叶晓军、郑玉莲名下的浦江县的房产，但因上述房产在抵押前已出租给原告张根仙。故张根仙对法院拟拍卖的执行标的提出案外人异议。浦江法院于2018年4月27日作出执行裁定，驳回了张根仙的执行异议。原告认为，原告张根仙与第三人叶晓军、郑玉莲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在恶意串通的意图，不违反法律强制性规定；相应的租金也已全额付清；双方租赁合同签订于案涉商铺抵押前，且原告在抵押前已经依据合同合法占有案涉房屋至今，原告的租赁权依法应受保护。具体理由如下：一、案涉商铺系出租在前（2012年12月1日出租给原告、租期20年），设定抵押权在后（2013年11月20日设立抵押权）。根据买卖不破租赁原则，原告的租赁权依法应受法律保护。本案中，案涉商铺原系张根仙儿子朱恒辉所有，2012年10月24日通过中介将商铺以950万元的价款出卖于叶晓军、郑玉莲，并于同年11月8日将上述房产过户到叶晓军、郑玉莲名下。叶晓军、郑玉莲取得案涉商铺的所有权后，于2012年12月1日与张根仙签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限20年，共计租金439万元。而案涉商铺设立抵押权的时间为2013年11月20日，从时间节点上看，明显系租赁在前，抵押在后。二、原告张根仙已付清20年的租金。根据租赁双方2012年12月1日签订的协议可证实，案涉商铺20年租金439万元已与叶晓军、郑玉莲尚欠的购房款相互抵扣，叶晓军也向原告出具了收到租金439万元的收条，故案涉商铺的租金双方通过相互抵扣应视为全额支付。三、案涉商铺在抵押前原告已依据租赁合同合法占有或转租他人至今。案涉商铺原本就是张根仙儿子朱恒辉所有，一直由张根仙使用或出租，后虽通过买卖过户于叶晓军、郑玉莲名下，但仍以租赁的方式一直由原告合法占有或转租他人。且在设立抵押权前，被告嘉银银行也是明知案涉房屋系由原告租用，也曾多次要求张根仙在承租人声明上签字，要求张根仙声明在银行处置抵押物时放弃承租权，但张根仙未同意。案涉房屋被抵押后，张根仙也曾到嘉银银行进行交涉，银行也曾表示房屋设立抵押权不会侵犯她的租赁权。四、《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条虽然认为，以房屋使用权抵债的，对租赁合同的真实性不予认可。但根据本案查明的事实，张根仙与叶晓军、郑玉莲主观上不存在恶意串通虚构租赁关系的意图，对租赁合同的真实性应根据具体案情综合认定。不能机械的认为，只要是以房屋使用权抵债，对租赁合同的真实性就不予认定，如果这样，也与该解答的背景目的相悖。请求法院查明事实，依法支持原告诉请。 被告嘉银银行辩称：一、浦江县人民法院作出的（2018）浙0726执异6号执行裁定书正确，不应撤销。法院依据生效法律文书确定的内容进行强制执行符合法律规定。二、原告提出的租赁合同系不真实的、无效的，不能对抗被告抵押权的实现。叶晓军、郑玉莲与被告签订的第一份抵押担保合同时间为2012年11月20日，并已办理抵押登记。2012年12月1日，原告与叶晓军、郑玉莲在明知涉案房屋已抵押的情况下，还签订租赁合同，约定租期20年，该租赁合同自签订起就已在抵押之后，自始不能对抗抵押权。三、原告的主张缺乏事实与法律依据，证据不足，应予以驳回。根据原告与叶晓军、郑玉莲签订的协议，约定用租金抵扣叶晓军、郑玉莲的欠款，但没有任何证据证明其欠款真实存在。原告提供的证据之间无关联性、完整性，仅凭原告提供的转租协议及间断性的用电表，根本无法证明原告自抵押前一直使用该房屋以及缴纳相应的水电费。四、原告要求确认有效的租赁属于恶意利用“买卖不破租赁”规避执行的情形，损害被告嘉银银行债权及时实现的正当权益，应依法涤除。叶晓军、郑玉莲将自有房产长期出租给与自己有利害关系的原告，明显不符合交易习惯。租金交付是租赁权实现的最大特征，本案原告巧妙的虚构了其与叶晓军、郑玉莲之间存在欠款来转移租金的实际支付，显然系试图通过虚假的租赁协议对抗执行以达到规避执行的目的。请法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人江南红公司、叶晓军辩称，第一次贷款时，贷款在先，租赁在后，有抵押有担保。第二次贷款只是抵押贷款，租赁合同在本次贷款前已存在。尊重法律，要求法院依法判决。 第三人郑玉莲辩称，房屋买卖和租赁都属实，也签了协议，是知情的。对租赁权的保护尊重法律，要求法院依法判决。 本案的证据，经举证、质证、本院认证如下： 原告提供的证据：1、浦国用（2011）第3057号土地证、浦房权证浦阳字第××号房产证（复印件），用以证明案涉房屋原系原告之子朱恒辉所有。2、《房屋买卖合同》一份，用以证明2012年10月24日，朱恒辉将案涉房屋以950万元出卖给郑玉莲的事实。3、《房屋租赁合同》、协议、收条各一份，用以证明案涉房屋出租给张根仙使用和转租，租期20年，租金439万元已付清。4、个体工商户登记情况、转租协议、水电费支付凭证各一份（复印件），用以证明案涉房屋一直由张根仙占有使用。5、（2017）浙0726民初5604号民事判决书一份（复印件），用以证明案涉房屋的抵押权设立时间为2013年11月20日，租赁权在先，抵押权在后。6、承租人声明一份（复印件），用以证明案涉房屋抵押前，银行曾要求张根仙在该声明上签字，承租人未同意，同时证明案涉房屋在设立抵押时，银行是明知该房产由张根仙占有使用。 被告对上述证据质证意见，证据1、2、3、4、6的真实性、合法性、关联性均有异议。证据1、2，买卖合同私下签的，没有备案，与本案无关；证据3，不能证明租金已支付，不能证明该房屋由原告长期使用；证据4，与本案无关，水电费支付只是部分，没有连贯性；证据6，无盖章，不能达到原告的证明目的；证据5，真实性无异议，抵押在租赁之前。第三人江南红公司、叶晓军、郑玉莲对上述证据无异议。本院认为对上述证据1、2、3、5的真实性予以认定，证据4系复印件，不能直接证明租赁合同的效力，证据6系承租人声明，张根仙也没有签名，单凭该证据不能达到原告提出的“银行曾要求张根仙在该声明上签字”的证明目的。 被告嘉银银行提供的证据。最高额抵押合同一份，用以证明抵押物清单有无出租一栏写着“否”，在出租前原告已知道该房屋已抵押给银行。原告质证认为，抵押物清单上虽然写着“否”，但银行是明知案涉房屋一直用于出租。第三人江南红公司、叶晓军、郑玉莲认为，合同真实，无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。 经审理查明，本院在执行申请执行人嘉银银行与被执行人江南红公司、叶晓军、郑玉莲金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月18日作出（2017）浙0726执5910号之二执行裁定书，裁定案外人张根仙对被执行人叶晓军、郑玉莲名下位于浦江县商铺的租赁权不得对抗本案申请执行人。张根仙不服，提出执行异议。2018年4月27日，本院作出（2018）浙0726执异6号执行裁定书，驳回了张根仙的执行异议。张根仙不服，提起本案执行异议之诉。 原告张根仙之子朱恒辉于2012年10月24日与第三人郑玉莲签订房屋买卖合同，将案涉的浦江县商铺以950万元价款出卖给郑玉莲。2012年11月8日，上述商铺房产登记至叶晓军、郑玉莲名下。2012年12月1日，原告张根仙与第三人叶晓军、郑玉莲签订了房屋租赁合同一份，将叶晓军、郑玉莲名下的位于浦江县出租给张根仙使用，租期20年，租金439万元。同时，双方签订了协议一份，内容为：1、至2012年12月1日止，叶晓军、郑玉莲共欠张根仙人民币肆佰叁拾玖万元整。2、张根仙同意将上述欠款作为向叶晓军、郑玉莲承租浦江县房屋的租金。3、叶晓军、郑玉莲同意将位于浦江县恒昌.财富广场的上述商铺出租给张根仙使用；租赁期限为2012年12月1日至2032年12月1日止。4、上述协议作为合同编号为20121201号房屋租赁协议的附件。2012年11月25日，叶晓军出具了收到张根仙租金125万元的收条一张；2012年12月1日，叶晓军出具了收到张根仙租金314万元的收条一张。 2013年11月20日，第三人江南红公司向本案被告嘉银银行借款660万元，上述借款由叶晓军、郑玉莲名下的位于浦江县的房产提供抵押担保，同时，叶晓军、郑玉莲提供个人保证担保。因借款人、担保人未按时归还借款，嘉银银行提起了民事诉讼。本院于2017年9月20日作出（2017）浙0726民初5604号民事判决。判决生效后，嘉银银行向本院申请强制执行。 本院认为，本案争议的是原告提出的其对浦江县恒昌.财富广场1529、2529、1530、2××0号商铺享有的租赁权是否应受保护的问题。从本案查明的事实分析，叶晓军、郑玉莲出租浦江县恒昌.财富广场1529、2529、1530、2××0号商铺所得租金用于抵消叶晓军、郑玉莲欠承租人张根仙的债务。根据双方签订的协议，租金439万元用于抵消所欠债务439万元，但叶晓军却出具了收到金额为439万元租金的收条，显然该收条中的金额没有实际发生交付。上述情形，属于名为租赁实为房屋使用权抵债的关系。因此，本院对原告提供的房屋租赁合同的真实性不予认可。原告的诉请，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张根仙的诉讼请求。 案件受理费31384元，由原告张根仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。（预交上诉案件受理费31384元。款汇至金华中级人民法院诉讼费预收户，开户行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室） 审 判 长  洪 鹏 审 判 员  陈慧娟 人民陪审员  蒋约苟 二〇一八年十月九日 书 记 员  隋倩倩