江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初735号原告：无锡华基美信物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区汤巷29号三楼-37。法定代表人：张佐健，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆军，江苏汇方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴栋，江苏汇方律师事务所律师。被告：无锡市文奥文化传播有限公司，住所地无锡市锡沪西路999号（现代之星）832-1室。法定代表人：刘正伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：管科峰，江苏双汇律师事务所律师。原告无锡华基美信物业管理有限公司（以下简称华基美信公司）与被告无锡市文奥文化传播有限公司（以下简称文奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华基美信的委托诉讼代理人陆军、吴栋，被告文奥公司的委托诉讼代理人管科峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华基美信公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令文奥公司立即支付结欠的租金571600元（计算至2016年11月30日）及违约金135013元；2、判令被告支付自2016年12月1日起至2017年5月5日期间的使用费64116元；3、由被告方承担本案诉讼费。事实和理由：文奥公司因办公之需要向其租赁无锡市人民路220号财富大厦607室的房产，双方分别于2011年9月21日、2013年11月29日签订了租赁协议，约定年租金15万元，租赁期限至2016年11月30日止，但文奥公司一直以来未能按照协议全面履行义务，在第一期租赁期限结欠租金121600元，第二期租赁期限中结欠租金45万元，至2016年11月30日共结欠租金571600元，其已致函文奥公司终止双方的租赁关系并要求文奥公司及时搬离租赁房产，但文奥公司至2017年5月5日搬离承租的房屋时，仍未支付租金，文奥公司的行为已构成违约，应当支付的违约金的金额已经远远超过135013元，现只要求文奥公司支付135013元违约金。被告文奥公司辩称，1、其租赁的房产系物业用房，产权属于全体业主所有，华基美信公司并非出租房产的权利人，该房产依法不得用于出租，双方签订的租赁协议无效。2、其与华基美信公司基于友好的关系，曾口头约定其使用上述房产无需支付租金，且其自租赁该房时起也未支付过任何租金，仅支付了物业管理费，其与华基美信公司签订的租赁协议是为了应付开发商的检查。基于以上理由，其不需支付租金，因其已于2017年5月5日搬离租赁的房产，请求驳回原告的诉讼请求。原告华基美信公司依法提交了房产租赁协议、函告、发票（复印件），本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2011年9月21日，华基美信公司与文奥公司签订了1份《房产租赁协议》，约定华基美信公司将财富大厦六楼物业管理用房（建筑面积约300平方米）出租给文奥公司使用，房产用途为办公用房，租赁期限自2011年12月1日至2014年11月30日，租赁期满若文奥公司需继续租赁该房产，应提前三个月与华基美信公司协商，双方另行签订协议；双方商定年租金15万元（其中5万元为消费卡），租金按半年结算，文奥公司在协议签订后三日内向华基美信公司支付半年租金7.5万元整，以后文奥公司在每半年到期前一周向华基美信公司支付下半年的租金7.5万元；租赁保证金1万元。该房产的物业管理费1800元/月由文奥公司承担，承担日期自2011年11月1日开始。任何一方未能履行协议规定的条款或违反国家和地方有关法规，另一方有权解除协议，所造成的损失由责任一方承担；文奥公司逾期交付房租，每逾期一日，由华基美信公司按月租金的千分之五向文奥公司加收违约金等。双方均在合同上盖章确认。上述协议签订后，文奥公司即开始使用财富大厦六楼物业管理用房。2013年11月29日，华基美信公司与文奥公司又签订了1份《房产租赁协议》，约定将财富大厦六楼物业管理用房（建筑面积约300平方米）出租给文奥公司使用，房产用途为办公用房，租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日，年租金15万元，租金按半年结算，文奥公司在协议签订后三日内支付半年租金，以后在每半年到期前一周支付下半年租金；任何一方未能履行协议规定的条款等，另一方有权解除协议，所造成的损失由责任一方承担，文奥公司逾期交付房租，每逾期一日，由华基美信公司按月租金的千分之五向文奥公司加收违约金。上述协议签订后，文奥公司使用财富大厦六楼物业管理用房，直至2017年5月5日搬离该处。华基美信公司认可文奥公司以现金方式支付了13万元租金（包括保证金1万元），以消费卡的形式支付了48400元租金，文奥公司称其从未支付过租金，交付给华基美信公司的款项系支付的物业费。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。财富大厦六楼物业管理用房由华基美信公司管理，其与文奥公司签订的租赁合同系当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，合法、有效，文奥公司应当按照其与华基美信公司约定的租金标准支付承租期间的租金；文奥公司称租赁标的系物业用房，不能用于出租，故其与华基美信公司签订的合同无效，其不需支付租金的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳。根据华基美信公司与文奥公司签订的租赁合同，文奥公司应当支付的年租金为15万元，华基美信公司自认文奥公司已经支付了租金178400元，未损害文奥公司的利益，本院予以采信；华基美信公司要求文奥公司支付拖欠的租金计635716元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；文奥公司自称仅支付了物业费，未支付过租金，也系其迟延履行支付租金的义务，不能因此而免除相应义务。文奥公司未在约定的期限内支付租金，应当按照其与华基美信公司的约定支付违约金，文奥公司应当支付的违约金的金额已经超过135013元，华基美信公司只要求文奥公司支付违约金135013元，不违反双方的约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、无锡市文奥文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付无锡华基美信物业管理有限公司租赁使用费635716元。二、无锡市文奥文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付无锡华基美信物业管理有限公司违约金135013元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10855元，由无锡市文奥文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  冯朝昱代理审判员  冯庆明人民陪审员  陈晓春二〇一八年十月十六日书 记 员  张慧君本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。