上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初15900号原告：上海福牛餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：凌晓新，总经理。委托诉讼代理人：张翊，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海海上明珠影城有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王玥,总经理。委托诉讼代理人：陈玲玲。委托诉讼代理人：路建通。原告上海福牛餐饮管理有限公司(以下简称福牛公司)诉被告上海海上明珠影城有限公司(以下简称海上明珠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月6日、2018年9月6日两次公开开庭进行了审理。原告福牛公司的法定代表人凌晓新及其委托诉讼代理人张翊，被告海上明珠公司的委托诉讼代理人陈玲玲、路建通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福牛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，于2018年1月2日解除；2、判令被告海上明珠公司向原告福牛公司返还房屋租赁保证金169,725元；3、判令被告海上明珠公司向原告福牛公司支付违约金84,863元；4、判令被告海上明珠公司向原告福牛公司赔偿损失175,700元；5、诉讼费由被告海上明珠公司承担。事实和理由：原被告于2017年5月18日签订《房屋租赁合同》,约定被告海上明珠公司将位于上海市万荣路XXX弄XXX号一楼102号乙号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告福牛公司使用,使用面积为310平方米,计租面积为155平方米,租赁期限自2017年5月18日至2023年5月17日止,免租期三个月。房屋租金为每月28,287.5元,每两年递增8%。因租赁房屋需进行隔层及与甲号商户隔墙才符合合同约定的交付条件,经被告海上明珠公司要求,隔层和隔墙搭建交由原告福牛公司完成,费用由被告海上明珠公司承担,由原告福牛公司先行垫付。此后,原告福牛公司即向被告海上明珠公司支付了合同约定的租赁保证金并开始隔层和隔墙的设计、搭建以及装修设计等工作。设计完成后,原告福牛公司于2017年6月中旬开始隔墙和隔层的搭建,但刚开始搭建数日,被告海上明珠公司就以大业主不同意为由勒令停工,并称其会与大业主协商解决。但此后,双方经多次面谈、邮件沟通被告均无法解决,不仅如此,合同约定的其他交付条件也不具备。2017年8月18日,原告福牛公司致函被告海上明珠公司,要求被告海上明珠公司尽快满足交付条件但仍无果。因此,2017年12月25日,原告福牛公司再次致函被告海上明珠公司,因租赁合同无法满足交付条件要求解除《房屋租赁合同》并要求被告海上明珠公司按合同约定承担违约责任。被告海上明珠公司于2018年1月2日回复同意解除合同并表示可协商解除合同事宜。但此后,双方经多次沟通,对赔偿事宜被告海上明珠公司至今无法给予明确的回复。故诉至法院，请求判如所请。被告海上明珠公司辩称，对于解除合同无异议，是双方协商一致解除，被告已于2018年1月2日回函同意解除房屋租赁合同。被告同意返还租赁保证金。不同意第三项、第四项诉讼请求。原告要求被告支付违约金没有依据，原告没有履行消防、隔层报批的义务。损失是因为原告未履行报批义务盲目签订合同导致的，被告不应承担。原告主张的违约金数额过高，要求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为上海大宁资产经营(集团)有限公司。其出具确认书确认在2014年7月1日至2044年6月30日期间，上海大宁商业投资有限公司(以下简称大宁商业公司)对系争房屋享有经营权，包括出租权、管理权、收益权等。2014年12月31日，大宁商业公司与上海上影海上影城开发管理有限公司(以下简称上影公司)签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定将上海市万荣路XXX弄XXX号(大宁中心广场一期1号楼)出租给上影公司使用。后大宁商业公司、上影公司与被告海上明珠公司签订《房屋租赁合同之主体变更协议》，约定三方一致同意上影公司在租赁合同及补充协议下的全部权利、义务均转移给海上明珠公司。2017年5月18日，原告福牛公司作为乙方与被告海上明珠公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，房屋使用性质为商用，该租赁房屋使用面积为310平方米，甲乙双方一致同意计租面积为155平方米，该面积为乙方计算租金、物业管理服务费、装修管理费等费用的面积。租赁期限自2017年5月18日至2023年5月17日。甲方给予乙方三个月免租期，自2017年5月18日至2017年8月17日。2017年5月18日至2019年5月17日房屋租金每月28,287.5元。本合同生效之日起5日内，乙方应向甲方支付三个月的租金和物业管理服务费作为租赁保证金，金额为169,725元。房屋的交付日期为2017年5月18日。交付的场地应满足相关商业条件(详见附件二)，甲方交付的场地不符合本合同约定的交付条件的，乙方有权拒绝接收该场地，在此种情况下，视为甲方没有按时交付场地。附件二：房屋交付条件：1、租赁场地的固定门牌号；2、排污排水；3、煤气接入；4、总电表箱；5、中央空调接入；6、符合环评标准的排风、排烟系统；7、完成甲乙号商户的隔断(可协商交由乙方完成)；8、消防通道入口。合同签订当日，被告海上明珠公司将系争房屋场地交付原告福牛公司进行装修，交付时系争房屋与上海市万荣路XXX弄XXX号一楼102号甲号房屋(以下简称甲号房屋)未进行分隔，系争房屋仅为一层。2017年5月31日，原告福牛公司向被告海上明珠公司支付租赁保证金169,725元。原告福牛公司对系争房屋进行了部分装修后停工。2017年6月2日，原、被告及甲号房屋承租人上海杰妮化妆品有限公司(以下简称杰妮公司)、第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司上海闸北分公司代表召开一号楼电影院租户施工协调会，并制作会议记录：1、消防报批需于装修开工前提供；2、隔层需报质安监，并提供相关回复；3、燃气管道布放需提供相关方案于业主方进行确认；4、……。2017年6月19日，大宁音乐广场物业管理中心出具《二次装修施工整改、停工通知单》：检查情况/整改建议：1、未做消防设计审核进行分割隔墙以外的施工；2、现场氧气钢瓶安全距离未达安全距离，安全防护措施未做好；3、现场严禁使用烧水壶；4、提交的结构图纸中未体现隔墙位置，请提交建筑平面图；5、请提交分割隔墙的施工计划及方案；现场建议停工处理，请立即对上述问题进行整改。2017年12月25日，原告福牛公司向被告海上明珠公司发出《关于提出解除房屋租赁合同的函》：由于房屋交付至今未完成任何一项交付条件(详见合同附件)，以致我方至今仍未进场装修，停工已达7个月之久。……现向你方提出以下几点要求：1、提出解除双方的租赁合同；2、退还支付的房屋租赁押金；3、偿还我方前期支付的各项装修费用；4、按合同中第14.4条关于违约条款认定的赔偿费用。2018年1月2日，被告海上明珠公司向原告福牛公司发出《关于解除房屋租赁合同事宜的回复》：1、根据合同第5条的约定，房屋交付日为2017年5月18日，且贵方已在5月18日接受了租赁物业；2、贵方、我方及物业管理方第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司于2017年6月2日召开租户施工协调会，根据各方签署的会议纪要要求贵我双方提供相关资料(详见附件)，根据合同第6条的约定，装修设计文件报政府部门批准的，由贵方办理，我方协助配合。我方积极与业主沟通，向贵方主动提供相关文件，但贵方至今仍未提供消防报批和质安监报批的书面文件给予物业管理方，消极对待物业管理方的要求，致使贵方装饰不能顺利进行；3、贵方自合同签订至今，未履行按照合同约定支付租金义务。贵方构成违约，给我司造成的损失是明显的，我司保留追诉的权利。根据贵方提出要求解除合同，我方同意，请贵方派员协商解除合同事宜。2018年8月16日，本院组织原、被告双方就系争房屋进行了交接，原告福牛公司于当日将系争房屋交付被告海上明珠公司。2018年9月6日，本院向杨浩进行调查核实并制作调查笔录，杨浩表示其与福牛公司法定代表人凌晓新系夫妻关系，代付款项说明都是其出具的，其代福牛公司支付了八笔款项。另查，2017年5月18日，原告杰妮公司作为乙方与被告海上明珠公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方甲号房屋，房屋使用性质为商用，该租赁房屋使用面积为370平方米，甲乙双方一致同意计租面积为185平方米，该面积为乙方计算租金、物业管理服务费、装修管理费等费用的面积。租赁期限自2017年5月18日至2023年5月17日。甲方给予乙方三个月免租期，自2017年5月18日至2017年8月17日。2017年5月18日至2019年5月17日房屋租金每月33,762.5元。本合同生效之日起5日内，乙方应向甲方支付三个月的租金和物业管理服务费作为租赁保证金，金额为202,575元。房屋的交付日期为2017年5月18日。交付的场地应满足相关商业条件(详见附件二)，甲方交付的场地不符合本合同约定的交付条件的，乙方有权拒绝接收该场地，在此种情况下，视为甲方没有按时交付场地。附件二：房屋交付条件：1、独立电表，备注：甲乙双方一致同意，甲方协助乙方自行和甲方大业主协商确定；2、与隔壁商铺完成单元号墙体分隔(可协商交由乙方完成)；3、提供新风，排风管道入户；4、提供连接影院消防通道入口；5、上下水及排污口由地下一层引入租赁区域；6、提供本商铺自装空调系统外机摆放位置，并提供管道走向。合同签订当日，被告海上明珠公司将甲号房屋场地交付原告杰妮公司进行装修，原告杰妮公司对甲号房屋进行了部分装修后停工。后双方就房屋租赁合同发生争议，杰妮公司作为原告向本院提起诉讼，并提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2018年1月2日；2、判令海上明珠公司向杰妮公司返还房屋租赁保证金202,575元；3、判令海上明珠公司向杰妮公司返还房屋装修管理费2,775元；4、判令海上明珠公司向杰妮公司支付违约金101,286元；5、判令海上明珠公司向杰妮公司赔偿损失56,200元。以上事实，有原、被告的当庭陈述，及原告福牛公司提供的《房屋租赁合同》、押金收据、银行业务回单、银行电子回单、保险费发票，被告提供的协调会会议记录、施工整改停工通知单、房屋租赁合同及补充协议、房屋租赁合同之主体变更协议、上海市不动产登记簿，本院拍摄的照片及制作的调查笔录等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。审理中，原告福牛公司主张损失具体为：1、钢结构设计费7,500元，通过网银转账支付给谢东挥；2、钢结构工程首付款52,500元，支付给上海锐龙金属制品有限公司由殷虹代为收取；3、进场施工保险费3,200元；4、消防工程首付款34,000元，支付给上海赋洛实业发展有限公司由姜卓韵代为收取；5、排放工程首付款38,500元，支付给上海泽日环保工程有限公司由瞿振华代为收取；6、装修设计费40,000元，支付给设计师吕家乐，总计175,700元，均由杨浩代为支付。原告福牛公司提供了相应的合同、设计图纸、微信记录、支付凭证、代收款项说明以及不退款说明等证据加以证明。被告海上明珠公司表示对上述损失的金额和依据均不予认可，但也不申请评估。审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。双方一致确认房屋租赁合同于2018年1月2日解除，本院予以确认。被告海上明珠公司表示同意退还原告福牛公司租赁保证金169,725元，本院予以准许。房屋租赁合同约定系争房屋使用面积310平方米，计租面积155平方米，并附两层平面图。审理中，原、被告一致确认合同约定的310平方米系两层的面积，单层面积为155平方米。2018年8月15日，本院向原、被告调查核实系争房屋情况并制作笔录，原告福牛公司表示租赁房屋时要求必须是两层的，一层面积太小，原告福牛公司就不租了，无法经营，被告海上明珠公司表示“是的，原告当时是这么说的”，并由书记员记入笔录，后被告海上明珠公司代理人未经法庭准许擅自更改笔录为“记不清，以合同约定为准”，根据禁反言规则，被告海上明珠公司已明确向法庭表示确认原告陈述，之后虽更改笔录，仍应以第一次陈述为准。被告海上明珠公司在庭审中又表示双方对原告福牛公司要隔成两层使用没有异议，因此签订合同时制作了两层平面图。现原告福牛公司主张被告海上明珠公司未按照合同约定交付两层房屋给原告福牛公司，无法满足原告福牛公司经营需要，被告海上明珠公司构成违约。因签订租赁合同时系争房屋仅有一层，对于能否分隔为两层需要经过行政审批，双方对此亦理应知晓，而原、被告对于如何分隔两层以及费用的负担等在合同中均无约定，在装修施工过程中因隔层分隔事宜双方发生争议，故对系争房屋无法满足交付条件以及解除合同，双方均有过错，应各自承担50%的责任。原告福牛公司要求被告海上明珠公司支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告福牛公司主张被告海上明珠公司赔偿损失175,700元，系争房屋由原告福牛公司进行装修施工，并提供了相应的合同、付款凭证、设计图纸等证据为证，相关的施工设计方亦出具说明表示收取的相应款项不予退还，被告海上明珠公司虽表示不予认可，但未能提供证据加以反驳，亦表示不申请评估，故原告福牛公司主张的装修设计等费用175,700元有相应的证据加以证明，本院予以确认，该项损失由原、被告各半承担。至于原告福牛公司表示如有扩大损失或者超出本案中主张的损失不再主张，系其自行处分权利，本院予以准许。审理中，原告福牛公司虽已将系争房屋交付被告海上明珠公司，但被告海上明珠公司要求恢复系争房屋原状，并同意由其先行自行恢复，恢复原状的费用要求原告福牛公司承担。被告海上明珠公司同意自行恢复原状，本院予以准许，恢复原状的费用亦由原、被告各半承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海福牛餐饮管理有限公司与被告上海海上明珠影城有限公司就上海市万荣路XXX弄XXX号一楼102号乙号房屋于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月2日解除；二、被告上海海上明珠影城有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海福牛餐饮管理有限公司房屋租赁保证金169,725元；三、被告上海海上明珠影城有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海福牛餐饮管理有限公司损失87,850元；四、准许被告上海海上明珠影城有限公司就上述房屋自行恢复原状，恢复原状的费用由原告上海福牛餐饮管理有限公司与被告上海海上明珠影城有限公司各半承担；五、原告上海福牛餐饮管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,754.30元，减半收取计3,877元，由原告上海福牛餐饮管理有限公司负担1,557元，被告上海海上明珠影城有限公司负担2,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇一八年十月十六日书记员  潘云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。