广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初5397号 原告：李忠坚，男，1963年8月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：赵一刚，广西合运律师事务所律师。 被告：卢某3，男，1979年5月1日出生，汉族，住南宁市。 两被告委托诉讼代理人：唐文静，广西创和律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。 被告：卢某1，曾用名：卢某2，男，2007年2月7日出生，汉族，住南宁市。 法定代理人：卢某3，男，1979年5月1日出生，汉族，住南宁市。 原告李忠坚（反诉被告）与被告卢某3、卢某1（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理，适用普通程序审理，于2018年1月15日公开开庭进行审理。庭审后，原告于2018年6月21日增加追加卢某1为被告，变更诉讼请求，被告卢某3、卢某1提起反诉，本院受理反诉后，于2018年7月24日公开开庭进行审理。原告李忠坚及其委托代理人赵一刚，被告卢某3、卢某1的共同委托代理人唐文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠坚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2015年10月10日签订的《存量房买卖合同》；2、被告将兴宁区秀厢大道103号澳华花园35栋2单元604号房屋归还原告；3、被告赔偿原告房屋使用费、水电费、物业费、网络费等合计69413.55元。房屋使用费，按该地段同类住房租金3500元/月，从2016年2月1日起至被告搬出为止，暂计算到2017年8月30日共19个月，共66500元；水电费、物业费、收视网络费等开支2913.55元，从2015年3月1日起至被告搬出为止，暂计到2016年5月30日共计15月，以上两项合计69413.55元；4、被告承担本案的一切诉讼费用，包括公告、鉴定、评估等费用。 事实和理由：2015年3月，原、被告双方经协商，原告同意把现有的经济适用房澳华花园35栋2单元604号房转让给被告。双方约定该房屋因是经济适用房，不知能否上市，如果能够上市和顺利过户，原告就按60万元卖给被告，如过户不了原告就退回定金和首付款给被告。双方达成口头协议，被告就先交了三万元定金给原告，然后被告就以看房为名，问原告要房门钥匙，说有空去看下房子。原告就把房门钥匙给了被告，被告看完了房子，未经原告同意就私自搬进去住，因房屋离市区较远，原告也没有及时发现。被告一住就是六个多月(期间，原告打过很多次电话，被告不是关机就说在外地出差)，也不见来办手续。原告当时就要求被告搬出去，被告说现在没地方住先住下，等找到地方就搬，还补充说反正原告都要卖给被告了，被告就先住下。原告没坚持要被告搬出去，在被告再三要求下，原告同意被告如再补交八万块首付款就先住下，在房子没过户和交完房款之前，只允许被告一个人住进去，这样被告也答应了。被告转了80000元给原告就拿了份存量房合同要求跟原告签订，双方在上面写了补充条款。补充条款被告要求原告必须在三个月内(即2015年10月10日到2016年1月10日)办理完过户手续，如办理不了就退回定金和首付款，被告结清存在原告家期间的水电费、物业费、收视等费后搬离。因房产局有规定，在原有拆迁房屋没有注销灭户时，经济适用房不能更名和上市交易，因此办理不了过户。在三个月期限没到的情况下，被告就说其问过朋友了，经济适用房过不了户，办起来很麻烦，被告现在急需用钱办理其父亲的房屋遗产，要求退回定金和首付款。原告见办理不了过户，规定的时间也差不多了，就没说被告违约，同意终止合同。并在2015年12月7日退了第一笔5000元给被告，被告收到第一笔钱后就经常关手机找不到人了。直到2016年6月7日，原告回家找到被告，被告才说其已在附近租好了房子，正准备搬家，现在没钱搬家，要原告退完余款，马上搬走。原告当时过来比较仓促，身上没带那么多钱，一时退不完，被告就要求原告再给点租房订金把房屋先定下来，于是，原告又退了第二笔1500元。双方约定在2016年6月30曰前，被告结清水电费、物业费、收视网络费等开支后，原告一次性退回被告所有定金和首付款，被告搬出归还原告房子。可到了6月30日，原告去水电公司查清水电费后，准备一次性把余款转给被告时，被告却骗原告说其所有银行账号都被西乡塘区人民法院查封了，要原告给现金，原告没答应，并咨询西乡塘法院，西乡塘法院告知没查封到被告任何银行账户。被告又改口说其大舅突然死了，要赶回去奔丧，等奔丧回来就搬家。原告见其这样说加上水电费也没对好就同意了。可过了几天原告打电话给被告时，被告电话又总是关机，要么还是说出差没回南宁，要么说过儿天回来跟原告联系。一直到拖到了2016年7月中旬，原告好不容易在原告的屋里找见了被告，被告却突然改口说房子原告已卖给被告了，要是原告想要回房屋，要原告赔偿合同违约金，要么把原告的房子帮被告抵押给小贷公司继续卖给被告，否则，不肯搬走。还私下把原告家的房门大锁给换了，并装上了摄像头。被告如此目无法纪，严重侵犯了原告的合法权益，经派出所几次介入，被告出尔反尔，反复无常。根据有关法律法规，“双方签订的房屋买卖合同如违反了国家经济适用房管理规定的，属无效合同”。并且，房管局也有规定，在原告没有注销灭户时，经济适用房不能交易，更何况被告自己要求提前终止合同的。因此，按法律有关规定被告首先违反合同约定，需支付后期侵占原告房屋期间的使用费以及水电费、物业费、网络收视费等。为此原告依法提起诉讼，请求人民法院，查明事实，判如原告所请。 被告卢某3、卢某1答辩称：一、卢某3并非适格被告。《存量房买卖合同》表明该合同当事人为李忠坚与“卢某2”父子关系，2007年2月7日出生，现10岁)，卢某3以法定代理人的身份代卢某2签订协议，并非合同相对人。二、本案《存量房买卖合同》属于合法、有效的合同，应予以保护并继续履行。1、《存量房买卖合同》属于合法、有效的合同。本案争议的房屋(即澳华花园35栋2单元604号房)为李忠坚2007年因拆迁取得的经济适用房，且已于2013年9月9日取得房产证。交易之初，卢某3与李忠坚均担心能否办理该房屋的过户登记，故卢某3先行支付3万元后给李忠坚长达6个月的时间向相关部门核查产权变更登记事宜，在得到李忠坚的肯定回复后方于2015年l0月9日支付了首付款8万元并与其签订《存量房买卖合同》，而卢某3收到购房款后却迟迟未办理补缴价款、变更产权登记等事宜。依据《南宁市经济适用住房管理办法》之规定，该房屋补缴价款后即可转为完全产权、上市交易，李忠坚迟迟未办理补缴价款、过户的根本原因在于房价上涨、李忠坚想卖给出价更高的购房者以获得更大利益。依据合同法第45条之规定，《存量房买卖合同》为合法成立且已经生效的合同，应予以保护。2、《存量房买卖合同》应予以继续履行。如前所述，《存量房买卖合同》为合法、有效且能够继续履行的合同，双方应依约诚实履行相应义务(即卖方应履行交房、过户义务，买方应履行支付购房款义务)。原告收到购房款11万元却仅仅履行交房义务，房价上涨后更是以各种手段(例如：找人上门挑衅、强行入室；以“排除妨害”起诉后被驳回；恶意停水停电等)企图不履行过户义务，其为自身利益不正当阻止合同履行的行为应予以否定，《存量房买卖合同》应予以继续履行。三、李忠坚要求返还房屋、支付房屋使用费无事实及法定依据，应予以驳回。李忠坚是在双方达成房屋买卖意向且收到购房款3万元后才将该房屋的钥匙(含2套门卡及大门钥匙)交给答辩人，卢某2及卢某3一家入住涉案房屋合法有据。李忠坚不补缴地价款、不办理过户以及与之相关手续的行为本身就构成违约，其无权以违约行为为依据要求返还房屋、支付房屋占用费。四、使用该房屋过程中所产生的水电费、物业费、网络费等相关费用已由卢某3实际支付，李忠坚要求赔偿该费用无事实及法律依据，应予以驳回。综上，《存量房买卖合同》为合法、有效且可以继续履行的合同，李忠坚的诉讼请求应予以全部驳回。 被告卢某3、卢某1提出反诉诉讼请求：1、将位于南宁市兴宁区的房屋所有权变更登记至卢某1名下；2、原告支付逾期过户违约金17018.99元（暂计算至2018年6月30日，计算方式：以已付购房款110000元为基数，自2016年1月11日起计至涉案房屋所有权变更登记至卢某1名下之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计）；3、本案诉讼费由原告承担。 事实与理由：被告卢某3与原告李忠坚是朋友关系，2015年年初，原告称要出售本案房屋，被告卢某3看房后有意购买房屋给儿子卢某1。因双方都担心该房能否办理过户登记，故约定先支付定金3万元，给李忠坚6个月的时间向相关部门核查产权变更登记事宜，在得到肯定回复后才支付首付款8万元并签订合同。同年10月，李忠坚告诉卢某3涉案房屋能上市并过户，双方遂于2015年10月10日签订《存量房买卖合同》，约定：1、买卖成交价60万元，付款方式为先付定金3万元，2015年10月20日前付首期款8万元，余款49万元以银行按揭贷款方式支付。2、房产过户时间为3个月，过户手续及费用由卖方承担。2015年10月9日，卢某3支付首期款8万元给李忠坚。2016年1月，李忠坚办理经济适用房上市及过户手续。李忠坚开始以各种理由推托，房价上涨后更是以各种手段(例如：找人上门挑衅、强行入室；以“排除妨害”起诉后被驳回；恶意停水停电等)企图不履行过户义务，后见被告始终不同意解除《存量房买卖合同》才向贵院起诉要求确认合同无效、返还房屋，在案件开庭审理时仍反复坚称涉案房屋无法办理过户手续。2018年6月13日，被告收到贵院依法调取的《南宁市经济适用住房上市交易、转完全产权缴交相关价款证明》才得知涉案房屋于2016年5月12日起可上市交易。李忠坚一直故意隐瞒该信息、伺机寻找出价更高的买家。被告认为，《存量房买卖合同》真实、合法、有效且可以实际履行，对双方均具有法律约束力。被告己依约支付购房款义务，原告李忠坚亦应当履行房屋所有权变更登记义务。而李忠坚为寻求更高售价刻意隐瞒涉案房屋可以上市交易而且能够办理产权变更登记的消息，其长期且恶意违约的行为严重侵害了被告的合法权益，故提出前述反诉诉讼请求。 双方围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方对证据进行质证，对于原告提供的证据经本院核实真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月10日，被告卢某3以被告卢某1曾用名卢某2（乙方、买方）的名义与原告李忠坚（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于南宁市兴宁区，建筑面积135平方米出售给乙方。成交价600000元。付款方式：乙方已付定金30000元，2015年10月9日支付首期房款80000元；余款490000元办理按揭贷款支付。付款时限：2015年10月20日前支付首付款。违约责任：乙方中途悔约，不得索要定金。甲方中途悔约应在三日内将定金退还给乙方，另给付相当于定金数额的违约金。甲方保证房产及交易行为符合房产交易的有关规定。上述房屋办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方按国家、省、市政策规定有甲乙双方各自承担，或由双方另行约定。其他事项：该房产目前为经济适用房，手续由卖方负责办理，费用（经济适用房转商品房费用由卖方李忠坚负责承担）。该房产余款由买方到银行办理房产按揭贷款，卖方配合办理银行贷款。（余款490000元，由卖方到银行办理按揭贷款）房产过户以三个月为期限，甲方原因办不了过户的（甲方扣除乙方入住期间的水电、煤气、收视物业管理费用后，退回定金和首付款给乙方，乙方退还房子给甲方（以房子的家电设备清单为准）该房产转让不包括家具家电。在签订上述合同前，卢某3于2015年4月11日向李忠坚支付了30000元购房定金。被告卢某3接收涉案房屋并使用至今。2015年10月9日，卢某3向李忠坚支付了首期房款80000元。原告提供的电费清单中，2015年3月8日至2015年5月7日电费281.33元；2015年5月7日至2015年7月4日期间电费349.73元，2015年7月4日至2015年9月6日期间电费388.07元，2015年9月6日至2015年11月5日期间电费191.11元，2015年11月5日至2016年1月5日期间电费441.17元，2016年1月5日至2016年3月5日期间电费701.92元。被告卢某3提供缴费记录为自2016年5月21日起的记录，其中2016年5月21日交纳电费1178.96元。原告提供水费清单证实2015年1月至2016年7月用水金额为548.17元，2015年1月10日、2015年3月11日分别为5.36元、2.68元。2016年5月12日，卢某3交纳水费274.20元，2016年7月6日，卢某3交纳水费89.13元。 本院于2017年6月26日立案受理李忠坚与卢某3排除妨害纠纷案，李忠坚向本院提起诉讼请求：1、卢某3退还侵占位于南宁市兴宁区；2、卢某3赔偿李忠坚房屋使用费56000元、水电费、物业费、收视网络费等开支2913.55元，共计58913.55元；3、本案诉讼费由被告承担。本经审理后作出（2017）桂0102民初4224号民事裁定书，裁定驳回原告李忠坚的起诉。因与被告之间房屋买卖合同纠纷，李忠坚于2017年9月6日向本院提起诉讼。 另查明，兴宁区，登记所有权人为李忠坚，房产证号为：邕房权证字××号，原规划用途为经济适用房。案件审理过程中，本院向南宁市住房保障和房产管理局询问调查以下问题：1.涉案房屋是否可以上市交易办理产权转移，何时具备上市交易条件？如不具备上市交易条件，是否可以补充有关手续后上市交易，需补充何手续，缴纳何费用？2.2015年3月起，该房屋所有权人李忠坚是否申请过房屋转完全产权或上市交易相关手续？南宁市住房保障和房产管理局于2018年5月16日向本院作出《关于协助调查李忠坚名下经济适用房相关问题的复函》，内容为：2016年3月1日，李忠坚向我局申请办理上述经济适用住房上市交易、转完全产权业务。根据《南宁市经济适用住房管理办法》（南宁市人民政府令第43号）第四十六条规定，我局于2016年5月12日向其出具了业务办结证明（见附件）。上述经济适用住房于2016年5月12日起可上市交易。 本院认为，关于合同效力问题。卢某1为限制民事行为能力人，卢某3是卢某1法定代理人，卢某3以卢某1的曾用名卢某2与被告李忠坚签订合同，合同双方当事人为李忠坚与卢某1，卢某1为限制民事行为能力人，其未能履行相应合同义务应由被告卢某3承担，《存量房买卖合同》是双方真实意思表示、合法有效，各方均应当恪守履行合同。 关于李忠坚主张解除合同的问题。原告主张被告先提出解除合同，被告同意解除合同，双方达成解除合同意向，合同在2015年12月7日被告收到第一笔款时合同解除。从原告提供的短信记录的内容看，在2016年4月6日前，双方均未提及解除《存量房买卖合同》，原告未能举证证实卢某3曾向被告提出解除合同意思表示，故原告主张卢某3提出解除合同，原告同意解除合同，双方合同于2015年12月7日解除，本院不予支持。而原告李忠坚于2016年4月12日发出短信要求卢某3办理涉案房屋，卢某3表示李忠坚要将买房款退回，此后，双方并未对搬离房屋及退还买房款达成一致，故无证据证实双方就解除《存量房买卖合同》协商达成一致。故原告主张双方已经协商一致解除合同，本院不予支持。双方合同约定房产过户以三个月为期限，李忠坚未能在期限内协助办理过户手续，其在2016年3月1日申请办理经济适用房上市交易，无证据证实其在合同约定办理过户期间其申请过经济适用房上市交易手续，李忠坚属于违约一方，在本案中亦无合同解除权，故李忠坚主张解除合同，本院不予支持。 关于原告主张的各项费用。原告主张解除《存量房买卖合同》，本院不予支持，被告购买房屋占有使用房屋，符合双方合同约定，故原告主张被告支付房屋占有使用费本院不予支持。原告主张被告支付物业费、收视网络费，未提供具体数额，也未提供证据，本院不予支持。原告主张的电费清单中，2015年3月8日至2016年3月5日的电费2353.33元，其余电费并非在原告使用房屋期间，本院不予支持，上述电费清单中缴费户名为原告李忠坚，被告主张其已交纳相关费用，应当提供证据予以证实，但其提供缴费记录仅证实其自2016年5月21日起交纳电费，故无法证实其交纳了上述电费，故被告卢某3应当向原告支付2015年3月8日至2016年3月5日期间电费2353.33元。关于水费，被告卢某3应当支付2015年3月至2015年7月期间的水费540.13元，其提供的缴费记录证实其2016年5月12日交纳水费274.20元，2016年7月6日交纳水费89.13元，故应向原告李忠坚支付水费数额为176.80元。 关于被告反诉诉讼请求。双方签订的《存量房买卖合同》合法有效，合同约定剩余房款需要按揭贷款支付，而办理按揭手续应当以向进行房屋所有权过户转移登记为前提，合同也约定履行过户的期限，现涉案房屋具备上市交易并过户条件，故被告卢某3、卢某1主张将涉案房屋办理不动产产权登记至卢某1符合双方合同约定，本院予以支持。至于反诉主张逾期过户违约金，双方对此并无明确约定违约条款，故被告主张原告支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告卢某3向原告李忠坚支付2015年3月8日至2016年3月5日期间电费2353.33元，2015年3月至2015年7月期间水费176.80元，共计2530.13元； 二、原告李忠坚协助被告卢某3、卢某1办理产权转移登记手续，将位于兴宁区（房产证号：邕房权证字××号）的房屋产权转移登记为被告卢某1所有； 三、驳回原告李忠坚的其他诉讼请求； 四、驳回被告卢某3、卢某1的其他反诉诉讼请求 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1535元，由原告李忠坚负担。 反诉案件受理费113元，由原告李忠坚负担25元，被告卢某3负担88元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  韦宏斌 二〇一八年十月八日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。