广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1125号上诉人（原审第三人）：张庆聪，住广州市海珠区。被上诉人：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市。委托代理人：何永俊、何嘉华，该局职员，联系地址同该局。原审被告：刁广，香港特别行政区居民，住广州市越秀区。原审被告：赵佩琼，住址同上。原审被告：刁丽仪，住址同上。原审被告：刁穗仪，住址同上。上列四原审被告共同委托代理人：刘俊晓，广东盈隆律师事务所律师。上诉人张庆聪因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（下简称市国土房管局）、原审被告刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1428号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区人民中路259号，261号地下，2楼是市国土房管局的经租房。建筑面积101.71平方米，结构层数3层，使用性质住宅商业。2011年5月13日，市国土房管局属下的广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与刁向明签订了最后一期《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定：市国土房管局将广州市荔湾区人民中路259号首层的房地产出租给刁某，作商业用途，建筑面积15.91平方米。租赁期限从2011年7月1日至2013年6月30日，月租金为3420元。租金按月结算，刁向明在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给市国土房管局；承租人不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反则视为承租人自动放弃房屋承租权，合同自发生上述情形之日起解除，承租人已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费的应当缴纳，因此造成的一切损失由承租人负责。2010年12月18日，刁某以特靓百货商店（甲方）名义与张庆聪（乙方）签订了最后一份《承包合同》，有关人民中路259号商店承包事宜，现经双方协商一致达成如下协议：甲方将特靓百货商店发包给乙方张庆聪，承包期暂定两年，具体日期从2010年12月18日起至2012年12月18日止。承包费为陆仟元正/月。甲方签名刁某。2012年8月，刁某去世。赵佩琼是刁某的配偶，刁广、刁丽仪、刁穗仪是刁某的子女。2012年12月18日,刁广以特靓百货商店（甲方）名义与张庆聪签订了《承包合同》,约定人民中路259号商行发包给张庆聪，承包期暂定两年，具体日期从2012年12月18日起至2014年12月18日止。承包费为陆仟元正/月。涉案房屋荔湾区人民中路259号首层现由张庆聪使用，张庆聪以刁向明的名义向市国土房管局交租至2014年10月。市国土房管局于2014年6月25日向原审法院起本案诉讼，请求判令：1、解除市国土房管局与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪之间就广州市人民中路259号首层房屋的租赁关系；2、刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪（含共同使用人）及张庆聪（含共同使用人）迁出上述诉争房屋，将房屋的使用权交还市国土房管局；3、本案诉讼费由刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪共同承担。刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪在原审中共同辩称：同意对于张庆聪迁出涉案房屋的诉求请求，但不同意刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪迁出上述涉案房屋，且诉讼费应由张庆聪承担。第三人张庆聪在原审中述称：不同意刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪的答辩。从1991年开始我方与刁某签订承包合同，直到现在一直是我方经营。2013年6月30日，因不能续签合同，且刁某已经死亡，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪违约，要承担责任。市国土房管局作为国家房管部门，其有义务将房屋租赁给我方继续经营。原审庭审中，第三人张庆聪陈述，其每月向被告所交的6000元是租金，不是承包费。原审法院认为：广州市荔湾区人民中路259号是市国土房管局的经租房，市国土房管局依法享有对讼争房屋进行管理的权利，市国土房管局属下的广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2011年5月13日与刁向明签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行合同义务。刁某去世后，该合同的权利义务由刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪承继。在合同约定的租赁期限届满后，市国土房管局没有与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪续签房屋租赁合同，但不影响原租赁合同的效力，双方形成不定期租赁关系，市国土房管局有权随时解除合同，现市国土房管局以刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪未经其同意将涉案商铺转租给张庆聪使用，其行为已经违反了双方的合同约定，要求解除双方的租赁关系，该请求符合合同约定，予以支持。在解除合同后，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪及张庆聪应将涉案房屋交还市国土房管局。刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪认为其与张庆聪是承包合同关系，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十四条的规定，于2014年11月20日作出判决：一、解除广州市国土资源和房屋管理局与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪之间关于广州市荔湾区人民中路259号首层的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起二个月内，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪及张庆聪迁出广州市荔湾区人民中路259号首层房屋（建筑面积15.91平方米），将房屋腾空交还给广州市国土资源和房屋管理局。本案受理费150元，由刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪共同负担。判后，张庆聪不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，涉案商铺自1991年至今一直是由张庆实聪际使用经营承包的。张庆聪在租赁合同届满前，已向房管局属下的阳河物管公司递交续约申请，但是没有续约。涉案商铺一直由张庆聪承包经营，且自1991年至今一直与刁某签订承包合同，一审认定为转租行为属于认定事实错误，故请求继续承租涉案商铺。综上，张庆聪上诉请求撤销原审判决，并判令本案一审、二审诉讼费由市国土房管局承担。二审过程中，张庆聪明确其上诉请求为变更原审判决第二项为允许其继续使用涉案房屋。被上诉人市国土房管局答辩称：不同意张庆聪的上诉请求，对一审判决没有异议。张庆聪没有明确的上诉请求，其上诉请求撤销原审判决，但事实上原审判决第一项与张庆聪无关，张庆聪与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪之间不管是承包关系还是转租关系，均与我方没有形成合同上的法律关系。在我方与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪解除涉案房屋的租赁关系后，其理应迁出涉案房屋，交还该房屋的使用权给予我方。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：市国土房管局属下的广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2011年5月13日与刁向明签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》至2013年6月30日届满，期限届满后刁某的继承人刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪未续签租赁合同，但其将涉案房屋继续交付张庆聪使用，市国土房管局未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同关系的双方当事人可随时解除合同，现市国土房管局主张解除合同及收回房屋，原审判决予以支持符合法律规定。张庆聪并非前述《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的合同相对人，而系通过与刁某签订《承包合同》后取得涉案房屋的使用权，张庆聪以其与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪之间属于承包而非转租关系为由主张继续使用涉案商铺，缺乏事实和法律依据，故原审判决张庆聪一并搬迁并无不当，应予维持。综上所述，张庆聪的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人张庆聪负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年六月十八日书记员  王 健