广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3036号原告：茂名市茂南新地企业管理有限公司，住所地：茂名市油城八路。法定代表人：叶嘉强，执行董事。委托诉讼代理人：郑水河，广东海法律师事务所律师。被告：李茂川，男，1979年9月28日出生，汉族，住广州市海珠区。原告茂名市茂南新地企业管理有限公司诉被告李茂川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告茂名市茂南新地企业管理有限公司的委托诉讼代理人郑水河、被告李茂川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市茂南新地企业管理有限公司向法院提出诉讼请求：1、判决被告协助原告办理注销以茂名市XX商铺为登记地址的工商登记手续；2、判决被告向原告支付拖欠的租金、物管费及滞纳金共计人民币76426.2元；3、判决被告向原告支付相当于三个月租金金额的违约金人民币23412元；4、判决原告无需向被告返还履约保证金人民币20996元及ＰＯＳ机押金1600元；上述共计122434.2元。5、判决被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由:2016年9月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签署编号分别为XXX33、XXX34的《ＳＵＮ地潮创城商铺租赁合同》（下称“《租赁合同》”）两份，约定由被告承租原告位于茂名市XX商铺，该两份租赁合同套内租赁面积分别为31平方米及58.8平方米，租期均为27个月，自2016年11月1日起至2019年1月30日止。《租赁合同》第六条约定：“乙方延期向甲方、甲方代理人或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方、甲方代理人或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日起至实际全额付清之日”。《租赁合同》第十一条第11.2款约定：“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将商铺恢复至提供给乙方使用时的状况并交还甲方，并与甲方共同验收该商铺及其附属设施。如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿。”第11.4款约定：“乙方逾期交还商铺的，应承担相应的违约责任，且甲方有权自行收回该商铺，如甲方决定自行收回该商铺，而该商铺内仍有乙方的可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，乙方确认甲方有权扣留前述物品，且有权自该商铺应交还而未交还之日起收取扣留前述物品的保管费（包括但不限于因保管该物品而实际占用的场地费等），并要求乙方补偿因保管而产生的所有其他费用（统称为‘保管费用’）。乙方应在接到甲方要求缴付保管费用通知后的10日内缴付保管费用。若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则乙方确认并承诺授权甲方有权处分被扣留物品之特别授权并有权从处分所得款项中优先受偿保管费用。”根据《租赁合同》第十三条13.4款的约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金。根据《租赁合同》第13.6.2款、第13.6.3款的约定，（乙方）迟延支付履约保证金、质量保证金、租金、物业管理服务费能源费等应付款项或费用超过15日的…未能在装修期内完成装修；或未能依约开业；或未经甲方同意，在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一季度内擅自歇业、关门累计三天；或擅自撤场的；拒与甲方营业额联网监控系统联网、不配合甲方监督或其他隐瞒营业额行为，视为乙方严重违约，作为甲方的原告有权单方解除合同，乙方应按照合同第13.4条约定承担违约责任。被告拖欠原告两份《租赁合同》项下租金、物管费及滞纳金，并于2017年12月擅自撤场，并将杂物堆放在该商铺内，已经构成严重违约。为维护原告合法权益，特此具状，请求判如所请。被告李茂川辩称，一、滞纳金是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政相对人采取的一种惩罚性措施，适用于不平等的行政关系主体之间，属国家法律、法规明文规定的款项。被答辩人不是行政管理部门，无权私自设立滞纳金，更无权向答辩人索要滞纳金，因此，被答辩人要求答辩人支付滞纳金人民币18056.2元的诉讼请求，不合理且不合法，法院应依法驳回。二、履约保证金和违约金不能同时并用。履约保证金及违约金均具有补偿性和惩罚性双重属性，二者所起的作用一样，都是作为违约之后对对方的补偿。根据民法总则第112条规定：当事人一方违反合同的损失赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。所以根据平等、公平、等价有偿原则以及违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应当相当于另一方所受到的损失。所以主张违约金和履约保证金一起并用，则会存在一份损失双份补偿的嫌疑，产生的是双倍违约金，因此两者不能同时并用。被答辩人既要求答辩人支付三个月的租金金额作为违约金人民币23412元又要没收答辩人的履约保证金20996元，对答辩人极不合理且不公平。收取POS机押金的目的是为了使答辩人在使用过程中合理合法且不故意损坏，答辩人也已经按照对方的要求合理合法地使用POS机，并且也没有损坏其POS机，被答辩人无权没收POS机押金人民币1600元。三、被答辩人提交的《禾川撤场物资库存》不具有真实性完整性。被答辩人扣押答辩人的验光仪器和眼镜数量远不止其提交的数量，并且被答辩人当时还扣押了答辩人使用POS机里面最后一个月营业额约人民币5000元，被答辩人应返还所扣押的物品及营业额给答辩人。综上所述，法院依法应驳回被答辩人请求答辩人支付滞纳金18056.2元和驳回被答辩人请求无需向答辩人返还履约保证金人民币20996元及POS机押金1600元的诉讼请求。被答辩人应将履约保证金人民币20996元和POS机押金1600元及最后一个月营业额5000元，共计27596元退还给答辩人，若被答辩人所扣押的物品有所损害或丢失，被答辩人应赔偿答辩人所造成的损失。原告围绕诉讼请求依法提交了：原告营业执照、被告身份证、《XXX商铺租赁合同》、保证金收款收据、pos机押金收据、商户装修申请表、商户装修审批意见书、竣工验收申请、用户装修验收意见书、装修管理协议、装修消防安全责任书、施工图、效果图、收款收据、预付费电费收费凭证、律师催告函、寄件详情单、跟踪查询结果、解除租赁合同通知书、回执、商铺收回通知书、回执、视频光盘、禾川撤场物资库存、交款明细表、欠费清单、律师催告函、快递回执、遗留物品清单等证据复印件，被告对原告提交的证据进行了质证，对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月18日，原告为甲方与被告为乙方签订了编号分别为XXX33和XXX34的《XXX商铺租赁合同》两份，约定的主要内容为：“被告承租原告位于茂名市XX商铺，其中编号为XXX33的租赁合同，租赁商铺为Ｄ035号，套内租赁面积为31平方米，月租金为3100元，编号为XXX34的租赁合同，租赁商铺为Ｈ030、Ｈ031、Ｈ039、Ｈ040号，套内租赁面积为58.8平方米，月租金为4704元。商铺租期均为27个月，自2016年11月1日起至2019年1月30日止。租金按月支付，在每月5日前缴交下一计租期的租金，其中第一个月的租金在签订合同时支付，租金的付款方式及付款日期适用合同的所有应付款项或费用。装修免租期为一个月，自2016年10月1日至2016年10月30日，期间免租金，但需承担物业管理服务费、水、电等各项能源费。收银方式为甲方ＰＯＳ机、现金，乙方未征得甲方书面同意，不得使用非甲方ＰＯＳ机。商铺的物业管理服务费按30元每平方计算，签订合同之日，被告应向管理公司交纳相当于商铺三个月的物业管理服务费”。《租赁合同》第五条约定：“为确保合同项下各款项、费用按时足额交纳，乙方应当在签订合同时向甲方一次性交纳相当于两个月租金和管理费之和的款项作为履约保证金，如乙方未能如约交纳租金或违反合同其他义务时，甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣。或扣罚应付款项、违约金或各项损失，不足部分仍有权向乙方追索，属于本合同13.6条情形时甲方有权没收履约保证金。乙方应当在接到甲方书面通知后的7日内补足履约保证金；逾期未予补足的，应按本合同第六条约定承担违约责任”。《租赁合同》第六条约定：“乙方延期向甲方、甲方代理人或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方、甲方代理人或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日起至实际全额付清之日”。《租赁合同》第十三条13.4款约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按合同约定向乙方收取迟延履行违约金”。《租赁合同》第十三条13.6款约定：“乙方如出现迟延支付履约保证金、质量保证金、租金、物业管理服务费、能源费等应付款项或费用超过15日以及未能在装修期内完成装修，或未能依约开业，或未经甲方同意，在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场等情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方按合同13.4款约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按合同约定归还商铺，则甲方有权采取包括但不限于停水电供应、封铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出等措施，因此导致的费用、损失和责任由乙方自行承担”。另查明，2016年9月18日，原告收到被告使用D035号商铺的履约保证金8060元及收到被告使用H030、H031、H039、H040号商铺的履约保证金12936元。2016年10月19日，被告进场装修。2017年2月14日，原告收到被告POS机押金1600元。2017年12月5日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，主要内容为：“被告方拖欠D035号商铺5月至11月的场地使用费和滞纳金31892.1元及H030、H031、H039、H040号商铺的场地使用费和滞纳金52298.48元，在原告发出催缴通知后拒不整改，依据《租赁合同》第十三条13.6款约定,视为被告严重违约，原告有权单方解除合同，被告应按合同13.4款约定承担违约责任”。被告于2017年12月6日收到原告解除合同通知书。原、被告双方确认涉案合同解除的时间及被告离场的时间均为2017年12月5日，被告离场时未撤离物品。庭审中原告撤销其第一项要求被告协助其办理涉案商铺地址的工商登记手续的诉讼请求，并将第二项诉讼请求的“滞纳金”更正为“迟延履行违约金”及明确第二项诉讼请求中要求被告支付拖欠的租金和物管费为67887.2元，迟延履行违约金为8539元，共计人民币76426.2元；被告对原告所称拖欠租金及物管费共67887.2元没异议。本院认为,原、被告双方签订的《XXX商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。原告将商铺租给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金及相关费用。被告对原告称其尚欠租金及物管费共67887.2元无异议，本院予以确认。原告请求被告支付拖欠租金及物管费共67887.2元的诉讼请求，本院予以支持。被告不按时支付租金及相关费用给原告，构成违约，导致合同解除，为此，被告应承担违约责任。原、被告在合同中约定因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还履约保证金，并有权要求被告支付相当于三个月租金的违约金及有权按合同约定向被告收取迟延履行违约金。以上约定虽然表述不同，但所起的作用一样，都是作为违约之后的补偿和惩罚。原告请求被告按以上三项承担违约责任，所产生的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,综合考虑本案的事实，本院酌定将违约金标准调整为按相当于三个月租金计算为宜，因此，被告应支付给原告的违约金为23412元。原告请求被告支付按三个月租金计算的违约金23412元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付迟延履行违约金及无需返还履约保证金20996元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。原告没有证据证明被告在使用POS机过程中，有损毁或者导致无法正常使用的情况，因此，原告请求无需向被告返还POS机押金1600元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李茂川于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及物管费共67887.2元给原告茂名市茂南新地企业管理有限公司；二、限被告李茂川于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金23412元给原告茂名市茂南新地企业管理有限公司；三、驳回原告茂名市茂南新地企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元（原告已预交），由被告李茂川负担。被告李茂川应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告茂名市茂南新地企业管理有限公司，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  凌志青二〇一八年十月十日书记员  陈诗茹