广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初17567号原告（反诉被告）:杨春林，男，1983年2月13日出生，壮族，住广东省连山壮族瑶族自治县，原告（反诉被告）：岑庆标，男，1972年12月15日出生，汉族，住顺德区，原告（反诉被告）：陈军帅，男，1983年10月19日出生，汉族，住河南省正阳县，三原告共同委托诉讼代理人：陈志文，广东海迪森律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁新元，男，1958年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告（反诉原告）:叶意玲，女，1962年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，两被告共同委托诉讼代理人：梁玉仪，广东和桂律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：罗闽，广东和桂律师事务所律师。原告杨春林、岑庆标、陈军帅诉被告梁新元、叶意玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，被告梁新元、叶意玲向本院提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告杨春林、岑庆标、陈军帅的委托诉讼代理人陈志文，被告梁新元、叶意玲的委托诉讼代理人梁玉仪到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告杨春林、岑庆标、陈军帅向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告的租赁合同关系于2018年8月3日解除；二、判令两被告立即向三原告返还租赁保证金110000元；三、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2018年5月，三原告拟寻租生产厂房并成立公司，经朋友介绍找到两被告。双方口头协商三原告承租两被告的自有厂房进行生产经营，两被告承诺自有国有土地厂房可以办理环评，可以用于生产经营。三原告遂于5月21日向被告交纳了租赁保证金110000元，口头约定租金为17元/m2,租赁期限为5年，从2018年9月1日起租，被告配合原告办理工商执照、消防及环评等，但没有签订书面的租赁合同。三原告缴纳保证金后随即办理工商、消防及环评手续，但被告所出租的厂房位于三旧改造红线，无法通过环保评估，不能进行机器生产经营。为此，原告与被告多次协商处理无果，被告遂提出不再租赁并要求原告于8月5日前清场退租，否则停水停电。原告无奈于2018年8月3日前全部清场，并按被告要求缴清了实际占用期间的租金及水电，但被告却拒绝退还租赁保证金。原告认为，原告与被告没有签订书面租赁合同，又因不能实现合同目的双方协商解除租赁关系，被告应当退还租赁保证金给原告，被告拒不退还的行为严重损害了原告的合法权益。为此，提起诉讼请求如上，请贵院支付原告的诉讼请求。被告梁新元、叶意玲答辩并反诉称，其出租的房屋符合租赁要求，双方并未对租赁房屋的用途或功能达成特别约定，原告要求解除合同，无事实及法律依据，且也未与被告形成解除合同的合意，实际上是原告单方违约，应当承担相应的违约责任。基于原告的违约要求解除合同的行为，为避免进一步扩大损失，被告同意解除合同，并解除的时间节点以答辩人正式答辩同意时为准。因原告违约，现被告要求没收租赁定金，对于原告主张的返还租赁保证金的诉讼请求应予以驳回。现反诉原告并要求反诉被告支付完毕2018年8、9月份的租金。故，梁新元、叶意玲向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付2018年8、9月份的房屋租金共67048元；二、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告杨春林、岑庆标、陈军帅辩称，1.反诉原告的反诉没有事实依据，其陈述也是颠倒黑白，反诉原告没有对案涉租赁物进行过大量的建设工程建设。所有事宜的改建都是由反诉被告自行出资搭建。2.反诉原告在协商时承诺能够办理环评，在确定不能办理环评后又嫌弃反诉被告用的地方不够多才将反诉被告赶走。反诉被告在约定的租赁期限开始前已经清空租赁场地并交还给反诉原告，且按反诉原告的要求交付了实际占用期间的租赁费用。反诉原告无任何损失。3.反诉被告没有违约，在2018年8月起已经没有占用租赁物，反诉原告要求支付8、9月的租金无事实依据。且按照反诉原告在反诉状中所述的“租赁面积按被告的实际需求量不断调整”计算租金。反诉被告在2018年8月及9月的需求量为零即便要计算租金也应为零元。另外，反诉原告没有提出没收押金的请求，法院应当不予受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年5月，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅与出租人梁新元、叶意玲口头上达成租赁合意，杨春林、岑庆标、陈军帅承租梁新元、叶意玲名下的位于佛山市顺德区大良街道新滘居委会工业区伟业路5号房产之八作为经营生产之用，租金为17元/平方米，租赁期限为五年（收据显示期间为2018年9月1日至2023年9月30日）。2018年5月21日，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅向出租人梁新元、叶意玲支付款项110000元，出租人梁新元、叶意玲出具收据载明：“今收到岑庆标2018年9月1日至2023年9月30日租用厂房定金（保证金）人民币壹拾万元正（转账）现金壹万元正（合计110000元）。承租人杨春林、岑庆标、陈军帅遂于2018年6月份开始使用租赁场地，其中2018年6月份使用承租场地面积为600平方米，2018年7月份使用承租场地为1972平方米。2018年6月20日，杨春林、岑庆标、陈军帅与梁新元、叶意玲签署《租赁合同》一份，双方均表示该份合同是为了进行工商登记之用，并非双方真实意思表示，亦无按照该《租赁合同》约定履行双方合同权利义务。2018年8月期间，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅向出租人梁新元、叶意玲提出租赁场地无法办理生产性环保评估，无法进行生产经营，遂提出不再承租梁新元、叶意玲的厂房，并自行腾空所承租的场地。双方并无办理书面的交接手续。2018年8月3日，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅向出租人梁新元、叶意玲支付了2018年6月份租金10200元（使用面积600㎡）、2018年7月份租金33524元（使用面积1972㎡）、截止2018年8月3日电费8023.32元，出租人梁新元、叶意玲向承租人杨春林、岑庆标、陈军帅出具收据予以确认。后承租人杨春林、岑庆标、陈军帅向出租人梁新元、叶意玲请求返还此前2018年5月21日支付的款项110000元未果,遂引发本案诉讼。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，双方于2018年6月20日签署的《租赁合同》是双方为办理工商登记而签署的非双方真实意思表示的协议，双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，不对双方产生法律约束力，亦不能作为本案定案的依据。杨春林、岑庆标、陈军帅与梁新元、叶意玲双方口头约定租赁期限为五年，租金为17元/㎡，租赁场地为顺德区大良新滘工业区伟业路5号之八，但并无采用书面形式订立租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，双方形成不定期租赁合同关系。当事人可随时解除合同。因此，承租人解除合同的通知到达出租人则租赁合同解除，综合出租人梁新元、叶意玲“原告（杨春林、岑庆标、陈军帅）于2018年8月份突然向其提出因公司无法办理环评，要求出租人退回定金11万元”“在2018年8月份时，原告是提出过想退租，其后就搬走部分机器设备”的陈述，及承租人与出租人双方在2018年8月3日结清了电费及6、7月份租金这一事实，本院对承租人杨春林、岑庆标、陈军帅所称双方于2018年8月3日解除租赁合同的意见予以采纳；对出租人梁新元、叶意玲的双方合同于其答辩之日2018年10月8日解除这一抗辩意见不予采纳。对于承租人杨春林、岑庆标、陈军帅腾退厂房时间问题。承租人杨春林、岑庆标、陈军帅称其于2018年7月下旬开始清场，于2018年8月6日已腾退完毕并将厂房钥匙交还给出租人，并提供了现场清理的照片、视频予以佐证。出租人梁新元、叶意玲对于何时收回租赁场地这一事实，只承认杨春林、岑庆标、陈军帅在2018年8月份开始搬走设备，其手上掌控有厂房的一套钥匙，经本院询问是否需要再办理交接手续时又称同意其答辩同意解除合同之日（2018年10月8日）视为完成厂房交接手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或否定的，视为对该项事实的承认”之规定，本院认定租赁双方已于2018年8月6日完成涉案厂房的交接，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅尚应向出租人梁新元、叶意玲支付2018年8月1日至2018年8月6日租金6488.5元（33524元÷31天×6天）。自2018年8月7日开始，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅并无占有使用租赁场地，出租人梁新元、叶意玲请求承租人杨春林、岑庆标、陈军帅支付2018年8月7日起的租金于法无据，本院不予以支持。对于承租人杨春林、岑庆标、陈军帅于2018年5月21日所支付的款项110000元的性质认定问题。虽然收据载明有“定金”二字，但收据是由出租人梁新元、叶意玲单方出具，且在“定金”二字后又附加“保证金”字样，出租人梁新元、叶意玲无提供证据证明租赁双方存在定金约定及适用定金罚则、适用后果的合意，亦无提供证据证明双方存在约定以交付该款项作为订立租赁合同的担保，因此，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅于2018年5月21日交付的款项110000元不具有定金性质。再者，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅与出租人梁新元、叶意玲形成不定期租赁合同关系，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅行使其随时解除合同的权利，并无违约，依法无需对出租人梁新元、叶意玲承担违约责任，故，承租人杨春林、岑庆标、陈军帅请求出租人梁新元、叶意玲返还租赁保证金110000元合理有据，本院予以支持，对于出租人梁新元、叶意玲认为承租人杨春林、岑庆标、陈军帅单方无理解除合同，其有权没收租赁定金110000元的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告杨春林、岑庆标、陈军帅与被告梁新元、叶意玲的租赁合同关系于2018年8月3日解除；二、被告梁新元、叶意玲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨春林、岑庆标、陈军帅返还租赁保证金110000元；三、反诉被告杨春林、岑庆标、陈军帅应于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告梁新元、叶意玲支付租金6488.5元；四、驳回原告杨春林、岑庆标、陈军帅的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告梁新元、叶意玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4450元（已减半收取并由原告预交），由被告梁新元、叶意玲承担；反诉受理费738.10元（反诉原告已预交），由反诉原告梁新元、叶意玲承担668.10元，由反诉被告杨春林、岑庆标、陈军帅承担70元（被告梁新元、叶意玲负担部分径向原告杨春林、岑庆标、陈军帅支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王晓晓二〇一八年十月二十六日书记员  陈威奋