河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终773号上诉人（原审原告、保全申请人）：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。法定代表人：蒋彬，该公司董事长。被上诉人（原审被告、案外人）：康雪莉，女，1971年10月8日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县石湖金矿家属院。被上诉人（原审被告、被保全人）：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路130号。法定代表人：廖欣，该公司董事长。上诉人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）与被上诉人康雪莉、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）（2017）冀01民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天宇公司的上诉请求：撤销石家庄中院（2017）冀01民初986号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、原审法院认定事实依据不足。1、被上诉人提交的《时代花园住宅预定合同》不能证明买卖合同关系，不应采信。《合同》未在房管局备案登记，是被上诉人之间私下签署，不应直接采信，而且从名称及内容上看，该合同仅是双方所达成的意向，而未形成买卖合同关系。第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《（商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方。”亦可印证。2、被上诉人提交的收据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被上诉人提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。3、被上诉人提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。被上诉人提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》不能证明被告在灵寿县以外没有住房。此外，被上诉人自签署《时代花园住宅预定合同》以来，从未向开发商主张过交付房屋或催促办理过户登记手续，也可说明被上诉人订立合同并非旨在解决居住问题。二、原审法院适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条“金钱债权执行中”情形。本案仅是法院在上诉人申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论被上诉人是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不影响被上诉人的实体权利，而解除查封将导致上诉人丧失权利保障途径，于法有悖。被上诉人康雪莉未答辩。被上诉人仁安公司未答辩。天宇公司一审诉讼请求：请求判决继续执行对仁安公司名下的3号楼1单元1904号房产查封。一审法院查明：2012年9月29日，康雪莉与仁安公司签订了预定合同，载明：一、预定商品房的基本情况：商品房位于灵寿县××时代花园××楼××单元××号，建筑面积130平方米。二、价款、付款方式及优惠：房屋单价为2696.92元/平方米，总价款350600元。康雪莉2012年8月8日支付3000元定金，2012年9月16日支付20000元，2012年9月24日支付312000元，2012年9月29日支付15600元，共计350600元。康雪莉当庭出具了交款凭证及收款收据予以佐证，并且案外人名下无其他用于居住的房屋。2016年8月26日，石家庄中院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定查封或冻结仁安公司名下8000万元银行存款或同等价值的其他财产。石家庄中院于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了执助执行通知书和民事裁定书，查封了仁安公司开发的，位于河北省灵寿县时代花园项目下的第3号楼全部房产，本案涉案房屋亦在查封之列。2017年9月14日，石家庄中院作出（2017）冀01执异107号执行裁定书，裁定中止对仁安公司开发的位于灵寿县××时代花园××楼××单元××号房屋的执行。另查明：仁安公司开发的时代花园房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日办理了预售许可证书，且该房屋已具备了交付条件。石家庄中院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案的争议焦点如下：（一）《商品房预定合同》的效力问题；（二）涉案房屋的房款缴付问题；（三）该房产是否是案外人的唯一住房问题；（四）执行裁定是否适用法律错误问题。关于《商品房预定合同》的效力问题:康雪莉与仁安公司签订的《商品房预定合同》实际上为《商品房买卖合同》且是双方的真实意思表示，内容合法，并未违反法律、法规的强制性规定。天宇公司主张对康雪莉与仁安公司签订的《商品房预定合同》真实性存疑，其理由是《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方”。对此，石家庄中院认为虽然康雪莉与仁安公司签订的是预定合同，但从其合同内容和合同实际履行来分析，该合同具备《商品房买卖合同》的特性，且该房产已具备交付条件。仁安公司正在为案外人办理房产证等有关手续（因仁安公司的申请查封造成手续无法办理），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，康雪莉与仁安公司签订的商品房预售合同有效。关于涉案房屋的房款缴付问题：根据康雪莉提交的收据和银行转帐记录可以看出，康雪莉在2012年8月8日支付3000元定金，2012年9月16日支付20000元，2012年9月24日支付312000元，2012年9月29日支付15600元，共计350600元，正好与商品房买卖合同约定款项总额相当，应当认定康雪莉已经向仁安公司支付全部房款。关于该房屋是否是康雪莉唯一住房问题，康雪莉提供证据证实其家中人口较多，且在其名下无其他房产，购买该房屋系用于家庭生活居住，因此，仁安公司认定该住房不是康雪莉唯一住房的的理由不成立。关于适用法律是否错误问题，仁安公司认为《执行异议规定》第二十九条适用的前提是“金钱债权执行书”，而本案仅是法院在仁安公司申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论案外人是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不会影响案外人的实体权利，而解除查封将导致仁安公司丧失权利保障途径，于法相悖的观点不能成立。首先，该房屋已具备了竣工条件，且仁安公司已于2016年9月2日办理了商品房预售许可证，其次，该房屋不仅具备了交付条件且具备了办理房产证条件，仁安公司的申请已经造成了康雪莉无法办理房屋交接和无法办理房产证的困难，因此天宇公司认为该查封并不影响该标的物的实体权利的观点于法无据，不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。康雪莉的情况均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，且无证据证明康雪莉与仁安公司恶意串通，应认定合同有效，应当排除对涉案房屋的执行（查封）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条之规定，石家庄中院作出（2017）冀01民初986号民事判决，驳回江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由江苏天宇建设集团有限公司承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案外人康雪莉对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，康雪莉提交的《时代花园住宅预定合同》签订时间是2012年9月29日，而仁安公司对涉案房产的商品房预售许可证于2016年9月2日取得，因此所签定的预定合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的规定，且该合同签订于石家庄中院查封查封涉案房屋前，应属于合法有效的商品房买卖合同。其次，康雪莉购买的3号楼1单元1904号房产总房款为350600元，其提交的收据，可以证明其已支付全部购房款。第三，康雪莉提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》显示，康雪莉名下无其他用于居住的房屋。综上，康雪莉提供的证据同时满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，故康雪莉对涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行。天宇公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏天宇建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵向鸿审判员  解占林审判员  刘顺林二〇一八年十月十五日书记员  崔彦茹