贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0521民初3435号 原告：赵云，男，1972年11月1日出生，白族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵英豪，贵州黔信（毕节）律师事务所执业律师。 被告：毕节金海湖新区金海湖办事处，住所地：金海湖办事处文翰社区。 负责人：蓝德才，该办事处主任。 委托诉讼代理人：李军，贵州本芳律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：孙晓婷，贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：金海湖办事处文翰社区居民委员会，住所地：金海湖办事处文翰社区。 负责人：金凤中，该居民委员会支书。 委托诉讼代理人：李军，贵州本芳律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：孙晓婷，贵州本芳律师事务所实习律师。 原告赵云与被告毕节金海湖新区金海湖办事处（以下简称“金海湖办事处”）、金海湖办事处文翰社区居民委员会（以下简称“文翰社区居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序于2018年8月31日公开开庭进行了审理，原告赵云的委托诉讼代理人陆奎、被告金海湖新区办事处、文翰社区居委会的共同委托诉讼代理人李军、孙晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵云向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告赵云与被告金海湖办事处文翰社区居民委员会于2015年12月3日签订的两份《双山新区职教城临时市场商铺租赁协议》；2、判决被告金海湖新区金海湖办事处、金海湖办事处文翰社区居民委员会返还原告赵云已付租金共计304000.00元，并以304000.00元为基数，从2015年5月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍赔偿原告损失至实际履行完毕之日止；3、本案诉讼费用由被告毕节金海湖新区金海湖办事处、金海湖办事处文翰社区居民委员会承担。事实及理由：原告赵云2015年5月20日、2015年5月25日分两笔向被告毕节金海湖新区金海湖办事处支付商铺租金共计304000.00元。2015年12月3日，以被告金海湖办事处文翰社区居民委员会作为甲方、原告赵云作为乙方，双方签订两份《双山新区职教城临时市场商铺租赁协议》，就原告承租金海湖办事处文翰商业市场第一左侧排、第二、三排共37个商铺的相关事宜进行约定。其中两份租赁协议约定的租赁期限均为2016年3月1日至2017年3月1日、租金共计304000.00元。该两份协议约定的租金即为原告赵云2015年5月20日、2015年5月25日向被告金海湖办事处支付的租金，故原告赵云履行交付租金的合同义务。但被告金海湖办事处以及文翰社区居委会至今未履行交付商铺的合同义务，原告多次请求返还租金无果后诉至法院。 被告金海湖办事处与被告文翰社区居委会共同辩称，被告是为了规范金海湖办事处辖区范围内乱摆摊设点非法经营行为，经请示金海湖新区管委会,由被告在其辖区范围内修建一批临时商铺租赁给当地被征地拆迁的失地农民。本案中，原告完全知晓该商铺为临时商铺的现状仍一次性承租了涉案商铺共计37个。根据文翰社区居委会代表金凤中的笔录显示，原告向被告支付租金后，被告就已经将涉案商铺37个交付给了原告。且涉案商铺交付后，原告将部分商铺进行了转租（有转租户金世荣的笔录和转租协议为证），转租的商铺中有些被用来经营小卖部或者销售小吃等。原告在完全知晓涉案商铺为临时商铺的情况下，明知合同面临无效仍自愿批量承租了涉案商铺并进行转租，原告亦存在过错。按照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告已经实际占有涉案商铺至今，故原告主张被告金海湖办事处和文翰社区居委会返还其全部租金及赔偿损失的请求不应获得法律支持。 经本院审理查明事实如下：2015年10月，被告金海湖办事处在位于金海湖办事处文翰市场左侧建成了“双山新区职教城临时市场商铺”。在“双山新区职教城临时市场商铺”建设过程中，2015年5月20日，被告金海湖办事处向原告赵云出具收据一张，收据载明：“今收到赵云门面租金110000.00元，门面号：左侧门3号，第一排：9、10、11、12、13、14、15、17、18、23号共10个，金额（大写）：壹拾壹万元。经手人：陈江”。2015年5月25日，被告金海湖办事处再次向原告赵云出具收据一张，收据载明：“今收到赵云交来铺面租金194000.00元，门面号第一排19、20、21、22，第二排小平房3-19号，第三排23-27号，金额壹拾玖万肆仟元，经手人：喻进贵。”2015年12月3日，毕节双山新区金海湖办事处文翰社区居委会作为甲方，赵云作为乙方，双方签订了两份《双山新区职教城临时市场商铺租赁协议》，该两份租赁协议除约定的租赁铺面编号以及收取租金金额不一致外，其余约定内容均一致。其中一份商铺租赁协议载明：“为规范毕节双山新区职教城建设管理秩序。培育市场经营主体，繁荣城市经济，树立城市美观、整洁、通畅、有序的优美环境和良好形象，甲方在职教城区域修建过度性临时商铺租赁给乙方从事商业经营活动。甲、乙双方现就商铺租赁事宜协议如下：一、甲方将位于金海湖办事处文翰商业市场第一左侧排第10-23号左侧门3号共十五个商铺出租给乙方经营，租期从2016年3月01日至2017年3月01日止。每个商铺每年租金为12000元，应收租金180000元，乙方是职教城被征地或拆迁农户，每户优惠2000元，实收租金150000元（大写：拾伍万元）…”。另一份租赁协议载明：“…一、甲方将位于金海湖办事处文翰商业市场第二、三排第3-19号、23-27号共二十二个商铺出租给乙方经营，租期从2016年3月01日至2017年3月01日止。每个商铺每年租金为9000元，应收租金198000元，乙方是职教城被征地或拆迁农户，每户优惠2000元，实收租金154000元（大写：拾伍万元）…”2016年1月3日，案外人张进军作为出租方，案外人金世荣作为承租方，双方签订了《租赁合同》，该《租赁合同》上载明：“…商铺坐落地址：文翰路，商铺面积约64平方米。租期一年：2016年3月1日至2017年3月1日。租金金额：每年壹万元/个（32平方）…”。2018年7月3日，金海湖办事处和梨树司法所的工作人员对案外人金凤中、陈江、金世荣、喻某就文翰商业市场商铺的租赁情况进行调查。2018年7月30日，原告赵云以被告金海湖办事处、文翰社区居委会未按期交付涉案商铺为由诉至本院。 另查明，被告金海湖办事处在位于金海湖办事处文翰市场左侧修建的“双山新区职教城临时市场商铺”无建设规划许可，也未经有权机关书面批准建设。 以上事实，有双方当事人的陈述、答辩、原告赵云提交的收据两张、《双山新区职教城临时市场商铺租赁协议》两份、被告金海湖办事处、文翰社区共同提交的成立文件各一份、张进军与金世荣签订的《租赁合同》一份、司法所调查笔录四份、证人喻某的证言在卷佐证。 综合原、被告的陈述、答辩、举证、质证及认证的情况，围绕查明的案件事实本案的争议焦点为：1、案涉的两份租赁合同的法律效力应如何判断，是否具备法定或约定的解除条件；2、涉案商铺是否已经实际交付；3、二被告是否有向原告负有返还租金和承担利息损失的义务。 1、关于案涉两份租赁合同的法律效力应如何判断，是否具备法定或约定的解除条件的问题。 本院认为，根据查明的事实，本案诉争的基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，该法律关系受《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律和司法解释的调整。经法庭调查核实，被告金海湖办事处在位于金海湖办事处文翰市场左侧修建的“双山新区职教城临时市场商铺”无建设规划许可，也未经有权机关书面批准建设，二被告在法庭辩论终结前亦未向本院举证证明其取得建设工程规划许可证或者该出租物系经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该条司法解释属对城镇房屋租赁合同的效力作出的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，应当认定原告赵云与被告文翰社区居委会之间于2015年12月3日达成的两份租赁协议违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效协议。故原告认为双方签订的《双山新区职教城临时市场商铺租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定的主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。本院认为，解除合同请求权的提起必须以当事人诉争的合同关系合法有效为前提，本案中由于双方争议的租赁合同的效力被认定无效，故不具备法定或约定的合同解除的前提条件，故原告赵云请求判决解除其与被告金海湖办事处文翰社区居民委员会于2015年12月3日签订的两份《双山新区职教城临时市场商铺租赁协议》的诉讼主张亦无事实依据和法律依据，本院不予支持。 2、关于涉案商铺是否已经实际交付的问题。 在本案中，被告金海湖办事处以及被告文翰社区居委会向本院提交了金海湖办事处和梨树司法所的工作人员对案外人金凤中、陈江、金世荣、喻某就文翰商业市场商铺的租赁情况的调查笔录、以及案外人张进军与金世荣的《租赁合同》和喻某的证言，可以证明“双山新区职教城临时市场商铺”于2015年10月建成后，原被告双方于2015年12月3日签订租赁协议，在租赁期限内，原告赵云已经接收了部分涉案商铺并实际进行转租的事实。从常理分析，涉案商铺系于2015年10月全部建成，而非分期分批建成，故作为出租人的被告方在向原告交付租赁物时，除租赁标的物的性质不符合约定用途的情况下，不应该存在分期分批交付的情形。而原告既然接收了部分涉案商铺进行经营管理，且在诉讼中亦未就租赁物不符合约定用途或存在分期分批交付情形或事由提出主张。由此，应当认定原告赵云对被告金海湖新区办事处以及被告文翰社区居委会交付案涉商铺的事实是明知的，从案涉租赁协议约定的条款分析，原被告双方并未对租赁标的物的交付方式进行约定，原告赵云一次性承租本案争议的37个商铺，从其接收并转租了涉案部分商铺的事实分析，可以认定被告方已经向原告交付了租赁的全部标的物，原告赵云已经对承租的部分商铺进行了实际的经营管理，而在管理过程中因种种原因出现的经营风险，不能违背诚信原则而找理由将风险转嫁给出租人。综上所述，被告金海湖新区办事处以及被告文翰社区居委会无论是向原告直接交付商铺钥匙或是以通知的方式要求原告接收其承租的商铺，都已经履行了交付义务。故对原告提出被告金海湖办事处及文翰社区居委会至今未履行交付商铺的合同义务的主张无事实依据，本院不予支持。相反，被告金海湖新区办事处以及被告文翰社区居委会提出涉案商铺已经实际交付的抗辩理由成立，本院予以采纳。 3、关于二被告是否有向原告负有返还租金和承担利息损失的义务问题。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，结合本案认定的事实，被告金海湖办事处、文翰社区居委会已经履行了向原告赵云交付租赁物的义务，故按上述司法解释的规定，原告赵云缴纳的租金应当转化为房屋占有使用费，被告金海湖办事处、文翰社区居委会无需向原告赵云承担返还租金和承担利息损失的义务，对原告赵云主张由被告金海湖办事处和文翰社区居委会返还租金和承担利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 驳回原告赵云的诉讼请求。 案件受理费2930.00元，由原告赵云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  程宏 二〇一八年十月十六日                                                                         法官助理 涂绿兰                                                                            书记员 文茳