山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初5744号 原告：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市，统一社会信用代码：913701008634001659。 法定代表人：张本存，行长。 委托诉讼代理人：黄传哲，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志超，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 被告：王某某，男，1970年6月10日出生，汉族，住济南市历城区。 原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行(以下简称农业银行历城支行）与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，因无法直接向王某某送达诉讼材料，本院依法采取公告方式送达。2018年3月6日、8月29日本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告农业银行历城支行的委托诉讼代理人黄传哲到庭参加诉讼。被告王某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 农业银行历城支行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令原被告双方就历城区花园路135号房屋租赁关系解除；二、请求依法判令被告立即腾空租赁房屋并交还原告；三、请求依法判令被告支付原告租金、房屋占用费用共计5281643.84元（含自2013年10月31日-2017年9月25日期间租金和自2017年9月26日-2017年9月28日房屋占用费，2017年9月29日至实际腾房交还之日的房屋占用费按每年135万元计算）；四、请求依法判令被告支付迟延支付租金的经济损失659549.43元（自被告应缴纳租金之次日起，以应交租金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2017年9月28日，嗣后至实际付款日的经济损失以应交租金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；五、诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2013年5月31日，原被告双方签订《意向书》一份，约定原告与被告协商就原告所有的花园路135号房屋订立租赁合同，“协商期限暂定三个月，自2013年5月31日至2013年8月30日。该期间就该房屋租赁双方权利、义务，延用于原中国农业银行济南市历城区支行与高有效（孝）合同条款。正式合同签订后，本意向书自动终止”。2013年8月31日，原被告双方又签订《意向书》一份，约定被告继续承租涉案房屋，租赁期限为两个月。此后，被告实际租用涉案房屋至今。被告在向原告交纳了自2013年5月31日至2013年10月31日租金后，未向原告交纳剩余租赁期限的房屋租金。被告租用原告房屋未交纳租金的行为已构成根本违约，原告出租房屋的目的无法实现。原告遂于2017年9月25日通过现场送达方式、2017年9月26日通过现场张贴、邮寄送达方式，向被告送达了《解除租赁关系通知书》，依法解除了与被告的租赁关系，并要求被告限期腾空涉案房屋交还原告。原告认为，被告自2013年5月31日起租用原告房屋经营至今，欠付原告租金巨大已构成根本违约，依法应向原告承担支付租金、赔偿经济损失的法律责任。原告已依法定程序通知被告解除租赁关系，被告应立即将所租赁房屋腾空并交还原告。为保护原告的合法权益，诉至贵院，请依法支持原告的诉请。 王某某缺席，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，王某某缺席视为放弃质证和答辩权利，应承担对自身不利的法律后果。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下： 农业银行历城支行系济南市历城区花园路**房产的登记所有人。2002年4月23日，原告农业银行历城支行与济南翰林苑数据信息有限公司签订房屋租赁合同，约定原告同意将花园路135号农行办公楼及院落（不含东楼南一楼和四楼，套内面积448平方米）整体出租给济南翰林苑数据信息有限公司使用，租赁期五年，自2002年10月10日至2007年10月9日，年租金39万元。 上述合同租赁期满后，原告农业银行历城支行通过招标形式公开招租。2007年12月26日农业银行历城支行作为出租方甲方与承租人乙方高有孝签订房屋租赁合同，合同约定：甲方房屋坐落于济南市历城区花园路135号，土地证号：历城国用（92）字第10010**、房产证号：济其中该合同第九条规定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方应当负责赔偿：……4、不按时交纳租金，经甲方催交，仍不及时交纳的……”第十三条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应向对方交纳租金总额的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。”2013年5月30日农业银行历城支行与高有孝签订的上述房屋租赁合同到期终止。 2013年5月31日农业银行历城支行作为出租人与承租人王某某签订意向书，载明：“……自即日起，中国农业银行股份有限公司济南历城支行与王某某就花园路135号房屋租赁问题，协商订立房屋租赁合同，协商期限暂定三个月，自2013年5月31日至2013年8月30日，该期间就该房屋租赁双方权利、义务，延用于原中国农业银行济南市历城区支行与高有效合同条款。正式合同签订后，本意向书自动终止。”2013年8月30日农业银行历城支行作为出租人与承租人王某某就上述房屋再次签订意向书，载明：“农业银行历城支行与高有孝于2007年12月26日签订的关于花园路135号房屋租赁合同，已于2013年5月30日到期终止。自即日起，农业银行历城支行与王某某就以上房屋租赁问题，协商订立房屋租赁意向，本意向期限暂定为2013年9月1日至2013年10月31日，租金为每月11.25万元，该期间就该房屋租赁双方权利、义务，遵守《合同法》有关规定及国家法律、法规，意向期限到期日，本意向书自动终止。”2013年11月1日，上述意向书期限届满，原被告之间并未签订房屋租赁合同。 意向书期限届满后，关于原被告之间是否构成租赁关系、租赁范围及租赁关系解除的时间，农业银行历城支行主张根据原被告双方签订的两份意向书约定，王某某承继农业银行历城支行与高有孝在2007年12月26日签订的关于花园路135号的房屋租赁合同，该合同的权利义务对原被告双方继续有效。王某某基于这两份意向书也已实际全面接管了原由高有孝承租的花园路135号的租赁范围内的全部房屋，该租赁范围在（2013）济民四终字第494号民事判决书中已予以明确。王某某接收上述房屋后已分别于2013年5月31日、2013年9月13日向农业银行历城支行支付了5个月的房屋租金，虽无交接手续，但王某某对租赁范围也没有提出过异议，且直至2018年3月9日农业银行历城支行主动收回南向西的二三层及西北角二层楼的全部之前，原被告双方并未就涉案的租赁房屋的范围进行过变更或交接。以此可以推断王某某自2013年5月31日即开始承租涉案房屋，原被告双方实际发生租赁关系所涉房屋与高有孝承租的租赁范围一致。王某某在接收上述房产后即开展了自主经营和转租活动，并平均每两个月交纳一次水电费，但自2013年10月31日之后的租金未再支付。根据合同法的相关规定，意向书终止后原被告之间构成不定期租赁关系，王某某拒付租金的行为已构成根本违约，农业银行历城支行有权随时解除合同，鉴于2017年9月25日农业银行历城支行已向王某某送达了解除租赁关系通知书，故原被告的租赁关系已于解除通知书送达之日解除。为此农业银行历城支行提交缴费凭证一宗，其中包括交纳租金的进账单2张、交纳租金的收据2张、交纳水电费的收据21张、现金交款单18张、进账单4张，拟证实意向书终止后，原被告之间仍就涉案房屋存在合法有效的租赁关系，且已实际履行，农业银行历城支行已经尽到交付房屋的义务；提交王某某与次承租人之间《房屋租赁合同》13份（来源于历城区工商局），拟证实王某某承租涉案花园路135号全部房屋后又将部分房屋转租的事实，该转租依据的证明所盖原告公章系伪造，原告从未向商户盖章同意并出具房屋转租的证明；提交济南中院（2013）济民四终字第494号民事判决书1份，证实农业银行历城支行与高有孝签订的租赁合同并不包含济南市历城区花园路135号其中东楼南一楼和四楼房屋；提交说明1份，证实农业银行历城支行在2018年3月9日收回了涉案承租房屋范围之内的部分房屋，分别为房产证号119019号位于西北角的二层楼，收回面积为302.16平方米；房产证号119239号位于西侧南向四层办公楼的二层和三层，收回面积615.16平方米，未办理交接手续。王某某经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证和答辩权利，对上述证据的真实性本院经审查后予以确认。 庭审中农业银行历城支行提交的其与高有孝签订的房屋租赁合同中记载租赁房屋的房产证号为济本院认为，虽然农业银行历城支行与高有孝签订的合同中载明的房产证号与其提交的房产证号不一致，但涉案房屋的土地使用权证及面积、位置是一致的，且有（2012）历城民初字第341号民事判决书及案件审判笔录予以佐证，故对上述房产的一致性本院予以认可。 关于租金及违约金计算方式，农业银行历城支行主张按照135万元/年的标准计算，由王某某支付自2013年10月31日至2017年9月25日的租金，同时要求被告支付自2017年9月26日至实际交回房产之日的房屋占用费（按照《房产转租合同》约定租金标准计算）。关于经济损失的计算方式，主张自被告应缴纳租金之次日起，以应交租金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2017年9月28日，嗣后至实际付款日的经济损失以应交租金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。 本院认为，原被告双方于2013年5月31日、2013年8月30日签订的意向书均系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。”第二百三十二条规：“当事人对租赁没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中原被告签订的意向书虽名为意向书，但其主要内容系延用农业银行历城支行与高有孝签订的房屋租赁合同，已包含租赁合同的基本条款，并已实际履行，故原被告之间自意向书签订之日即构成租赁关系。意向书终止后，原被告之间未再订立租赁合同，王某某继续占用涉案房屋并对部分房屋予以转租，按期交纳水电费，应视为其与农业银行历城支行之间构成不定期租赁关系。但王某某自2013年10月31日之后未能履行支付租金的义务，其行为已符合双方合同所约定合同解除情形，本院对农业银行历城支行要求解除与王某某之间租赁关系的诉讼请求予以支持。庭审中农业银行历城支行自述其曾向王某某邮寄过解除合同通知书，但邮件回执显示签收人姓王，无法证实系王某某本人签收，且无其他证据证实王某某曾收到过解除合同通知，故原被告双方的租赁关系于农业银行历城支行起诉状送达王某某之日（即2018年1月22日）解除。王某某应当支付农业银行历城支行自2013年11月1日至2018年1月22日的租金即5706986.30元，自2018年1月23日至实际腾房之日的房屋占用费参照合同约定的租金标准135万元/年计算。合同解除后，承租人应当返还租赁物，关于返还的范围，两份意向书中均载明延用原中国农业银行济南市历城区支行与高有效合同条款，双方虽未办理交接手续，但（2013）济民四终字第494号民事判决书中已认定农业银行历城支行与高有孝签订的租赁合同并不包含济南市历城区花园路135号其中东楼南一楼和四楼房屋，王某某在履行租赁合同的过程中亦未对租赁范围提出过异议，应视为对意向书中所约定租赁范围的认可。庭审中农业银行历城支行自述其已收回涉案房屋西北角的二层楼及西侧南向四层办公楼的二层、三层，故王某某应当立即腾空并返还除东楼南一楼、四楼及西北角的二层楼、西侧南向四层办公楼的二层和三层外位于济南市历城区花园路135号的房产。因涉案房屋现由部分案外人占有使用，本院已依照法律规定向花园路135号实际使用的案外人张贴公告，告知其与王某某签订转租合同可能会涉及其利益，并告知其具有前往法院进行登记或者参加诉讼的权利，但公告期满后没有一位租户参加诉讼。只有一位杜姓租户曾提交《转租合同》，但其租赁合同相对方并非是王某某，也无法提供该合同出租方的身份信息及联系方式，且其自称无法联系该出租方本人，因其转租关系还涉及其他案外人，故无法与本案合并处理。关于农业银行历城支行的经济损失，王某某应按合同约定期限支付租金，其未按期支付租金构成违约，理应向农业银行历城支行支付违约金。农业银行历城支行要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行与被告王某某的房屋租赁关系于2018年1月22日解除。 二、被告王某某于本判决生效之日起三十日内将位于济南市历城区花园路135号[房产证号：历城字第**（二、三层除外）、历城字第119241号、历城字第119064号（一层、四层除外）]的房产腾空并返还给原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行。 三、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行租金5706986.30元（该租金自2013年11月1日起计算至2018年1月22日止）。 四、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行房屋占用费（参照135万/年的租金标准，自2018年1月23日起计算至实际腾退房屋之日止）。 五、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行违约金（以5706986.30元为基数，分别自2013年12月1日、2014年6月1日、2014年12月1日、2015年6月1日、2015年12月1日、2016年6月1日、2016年12月1日、2017年6月1日、2017年12月1日，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的1.3倍计算至本判决规定的履行期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日）。 六、驳回原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费53388元、保全费5000元，均由被告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省中级人民法院。 审 判 长  徐 肃 人民陪审员  邢仁全 人民陪审员  李 丽 二〇一八年十月三十一日 法官 助理  孙亭亭 书 记 员  刘 洁