安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初4935号原告：张少云，女，1969年11月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙自荣,安徽仲天律师事务所律师。被告：高速地产集团阜阳开发有限公司，住所地阜阳市颍州区清河东路870号，统一社会信用代码913412003366758532。法定代表人：黄朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。原告张少云诉被告高速地产集团阜阳开发有限公司（以下简称高速地产阜阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少云的委托诉讼代理人师博，被告高速地产阜阳公司的委托诉讼代理人杨峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张少云向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2016年1月15日签订的《高速.时代城认购协议书》有效;2、依法享有高速.时代城56号楼502室住宅的优先购买权；3、判令被告按照在阜阳市物价局备案价格向原告出售高速.时代城56号楼502室房屋，并按在阜阳市房地产管理局备案合同的内容与原告签订《商品房买卖合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月15日,原告在高速时代营销中心认购高速.时代城56号楼502室，因被告尚未取得预售许可证，便和原告签订的《高速.时代城认购协议书》，约定购买高速.时代城2号楼907室，并注明原告购买此房可优先购买花园洋房56号楼502室，原告缴纳10万元认购金。但是，被告在取得预售许可证后，漫天要价，拒绝按在阜阳市物价局备案价格向原告出售高速.时代城56号楼502室房屋，与原告签订《商品房买卖合同》。被告高速地产阜阳公司辩称：一、本案的案由不应为商品房买卖合同纠纷，而是商品房预约合同纠纷。1、认购书不等于商品房买卖合同，《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。2、认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险，所以也不应属于商品房买卖合同。二、本案的认购协议不具备《商品房买卖合同》的主要内容，且原告没有缴纳相应的购房款，故不能认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条约定的有十三项内容，本案的认购协议显然不具有该十三项内容，也不具有商品房销售的核心要素。原告仅仅缴纳10万元认筹金，其数额远远达不到涉案房屋的价款，故不能认定本案的认购协议即是商品房买卖合同。三、本案的认购协议是无效的。我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。《商品房销售管理办法》第22条也规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。因此，签订房屋认购协议行为并收取款项显属违反规定，应认定为无效合同。住建部[2010]53号文件《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。涉案的56号楼502房屋商品房预售许可证的办理时间是2018年2月，原告缴纳认筹金的时间是2016年1月14日，原告在缴纳认筹金的时候，被告并没有取得56号楼502房屋商品房预售许可证，被告收取费用的行为违反了相关的法律规定，该认购协议应为无效。四、原告并不具有优先购买权。该认购协议表明的是原告购买2号楼907后，可以优先选购涉案的56号楼502房屋，被告并没有对原告承诺或与原告签订涉案56楼502房屋的认购协议具有优先购买权，原告没有购买2号楼907，协议约定的视为优先购买权是无效的，原告主张优先购买权的理由不能成立。五、被告已经履行了通知义务，原告在开盘当天、规定时间内到达现场，以房屋价格高为由，拒绝签订商品房买卖合同，拒绝支付首付款，其放弃购买涉案房屋的行为应自行承担责任。被告愿意退还原告10万元的认筹金。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，原告张少云（乙方）和被告高速地产阜阳公司（甲方）签订一份《高速·时代城认购协议书》，协议约定:原告自愿购买高速·时代城2号楼907室，单价6758.20元/平方米，建筑面积126.40平方米,（此套房屋可优先购买花园洋房56号楼502室）,房屋的面积和优惠单价以双方签订的《商品房买卖合同》为准,乙方应在甲方通知的时间内签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》时，乙方自愿缴纳的认购金100000元自动转为购房款，若乙方未在甲方通知的时间内签订《商品房买卖合同》，视为其主动放弃此次购买，甲方有权将该物业另售他人，乙方认购金甲方无息退还。认购协议签订后，张少云缴纳10万元认购金。原告张少云没有购买高速·时代城2号楼907室房屋。2018年2月9日，被告高速地产阜阳公司取得高速·时代城56号楼商品房预售许可证，2018年4月26日，涉案的花园洋房56号楼502室开盘销售，被告高速地产阜阳公司通知了原告张少云，原告张少云到场后，认为被告高速地产阜阳公司的销售价格高于备案价格，要求按在阜阳市物价局备案价格出售，因此，双方没有签订《商品房买卖合同》。又查明，2018年7月13日，被告高速地产阜阳公司向原告张少云寄送告知函，内容为：2016年您与我公司签订了《认购协议书》并缴纳认筹金10万元，此款为高速·时代城一期高层认购款项，凭该款项可享受优先购买三期洋房的权利。由于你未在规定时间内购买三期洋房，视为自动放弃优先购买权，现通知你于2018年7月20日前到被告处办理退款手续，若逾期，后果自行承担。原告一直没有办理退款手续，被告现同意无息退还原告的10万元认购金。上述事实，由原告提供的身份证、《认购协议书》、收款收据、商品房预售许可证、告知函及当事人陈述等予以证实。本院认为：原告张少云与被告高速地产阜阳公司签订的《高速·时代城认购协议书》，未就拟购房屋的基本状况、房屋价款的支付方式及支付时间、房屋产权办理的方式及时间等合同主要事项进行相关约定，且原告只交付10万元认购金，故该认购书性质应为商品房预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立，不能请求履行本约的内容。原告张少云要求购买涉案的56号楼502房屋，因被告高速地产阜阳公司在销售该房屋时已经通知原告张少云，且原告张少云到场后，认为该房屋销售价格高于备案价，要求按在阜阳市物价局备案价格出售，因双方协商未果，原告张少云未与被告高速地产阜阳公司签订《商品房买卖合同》，依据《认购协议》的约定，原告张少云未在高速地产阜阳公司通知的时间内签订商品房买卖合同，原告张少云丧失优先购买权，认购金无息退还，且该涉案56号楼502房屋已出售，原告张少云现要求与被告高速地产阜阳公司签订56号楼502室《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告张少云的诉讼请求。二、被告高速地产集团阜阳开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张少云认购金100000元。案件受理费80元，减半收取40元，由原告张少云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马卫东二〇一八年十月十二日书记员  李锐娜