贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0523民初1639号原告：李前超，男，1988年9月27日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人：梁宇，男，贵州舸林律师事务所律师，系特别授权。原告：冯玲，女，1985年10月26日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人：梁宇，男，贵州舸林律师事务所律师，系特别授权。被告：遵义阳明房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市播州区南白镇象山社区阳光花园，统一社会信用代码：91520321795285440D。法定代表人：罗金波，男，系公司执行董事。委托代理人：王颖，女，贵州佳信律师事务所律师，系特别授权。委托代理人：田巧楠，女，贵州佳信律师事务所实习律师，系特别授权。原告李前超、冯玲与被告遵义阳明房地产开发有限公司（以下简称遵义阳明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李前超、冯玲的委托代理人梁宇，被告遵义阳明公司的委托代理人王颖、田巧楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李前超、冯玲向本院提出诉讼请求：判决被告立即按《商品房买卖合同》第八章第三条之约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告，并立即配合原告将汇川大道阳明1号2单元23层2-23-4号房办理不动产登记至原告名下。2、判决被告向原告支付违约金8925元（至起诉之日违约255天），并从起诉之日起以349993元为基数按每日万分之一支付违约金至交付商品房转移登记有关文书之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月14日，原告李前超、冯玲与被告遵义阳明公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格349993元卖给原告。《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款约定“出卖人承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第（二）款出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，被告履行了交房义务，但迟迟不按约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告，迟迟不配合原告办理商品房转移登记，侵犯了原告的合法权益，特依法诉至人民法院。被告遵义阳明公司辩称，1、因政府有关部门以及原告等业主的原因致使目前不能办理初始登记，但被告不因此承担违约责任，根据商品房买卖合同第八章第二条的约定属于免责约定。2、被告承建的遵义市中级人民法院集资房（阳明汇川1号），其性质是经济性住房的一种，属于政策性住房，于是与遵义市中级人民法院签订了《遵义市中级人民法院职工购房建设框架协议书》，该协议书第五条明确约定由遵义市中级人民法院负责协调相关费用的减免工作。遵义市中级人民法院一直在与遵义市人民政府协调减免该项目涉及的城市配套设施费用和人防工程异地建设费用，该费用已协调处理。目前不能办理初始登记的原因并不在于该笔费用，而是因前述第一条所述原因所致。综上所述，被告并未违约，不应当承担违约责任。李前超、冯玲为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据如下：1、房屋买卖合同。用以证明原告与被告签订《商品房买卖合同》的事实。2、遵义阳明房地产开发有限责任公司收款收据。用以证明原告已支付全部购房款，被告收到原告购房款的事实。3、房屋业主情况。用以证明被告未对其修建的阳明汇川1号项目进行初始登记。经质证，被告对证据1号真实性无异议，但是在合同的第八章第二条明确约定，目前房屋没有办理初始登记的原因，是因为政府因素和最终测绘单位的滞后，根据《商品房买卖合同》第八章第二条被告办理商品房初始登记的时间顺延，不应该属于被告违约，不承担违约责任。对证据2、3的真实性无异议。4、限期整改通知书（复印件）、现场照片、遵义市亿景盛诚物管公司2016年3月7日下达的《关于使用拉结板的通知》。用以证明：被告方提供的整改通知书是经过涂改的；被告绿化工程未完善，同时地面停车位未按规划进行划线；增设拉结板是被告方和物管公司允许使用的事实。5、《商品房预售合同登记备案表》和黔（2015）第0002168号遵义市不动产证明。用以证明被告方以为原告办理预告登记，原告对所购买的房屋享有物权，被告方应进行过户登记的事实。经质证，对于限期整改通知书三性认可，关于绿化问题已经整改完毕，但存在的问题是“业主方乱搭乱建导致建筑面积增建无法提供规划验收”，这才是不能办理初始登记的原因。现场照片的真实性持有异议，即使真实也达不到原告的证明目的。《关于使用拉结板的通知》三性无异议，恰恰证明了被告及物管公司已告知业主方隔断不能使用砖砌体，不能影响整栋楼的通风，不能进行封闭，拉结板的事宜也不能够改作他用。《商品房预售合同登记备案表》和黔（2015）第0002168号遵义市不动产证明的三性无异议。6、2018年3月13日的公示。用以证明汇川阳明1号竣工验收车位在2018年3月13日之前的车位不符合标准，不符合规划总评定图要求的事实，现在已经符合标准。经质证，被告对真实性不清楚，关于阳明汇川1号车位是符合标准的，验收不合格是因为小区200多户业主利用结构板形成空间，超过建筑面积1368.7㎡，影响消防、通风、采光等，对建筑结构安全造成一定影响，是导致不能办证的主要原因。7、18位原告房屋外拉结板使用现状拍照图片18张。用以证明唐克齐等11位业主房外的拉结板未使用，李前超等7位业主房外的拉结板的使用符合被告以及物管公司关于拉结板使用的规定。经质证，被告对照片真实性有异议，不能证明是在原告家门外所拍摄的。仅11户业主未使用拉结板，不代表200多户业主都未违规使用拉结板和违章搭建。整体的规划行为才是导致不能办证的主要原因。对业主有没有违章搭建，应以遵义市城乡规划执法支队于2018年1月8日向遵义市不动产中心出具的关于先行办理阳明汇川1号项目住宅权属登记的函件及其附件一、二为准。即使没有违法违规搭建的业主，至今不能办理转移登记的过错不属于被告方，因为整个开发楼盘具有整体性，办理初始登记是对整个楼盘进行办理，并非只办理个别业主的初始登记。200多户业主的违法搭建致使规划验收通不过的原因在于业主。因此，被告不应承担违约责任。被告阳明公司为证明自己的抗辩主张，向本院提供证据如下：1、被告阳明公司“关于协调解决汇川阳明1号遵义中院团购房建设项目城市配套设施费和人防工程异地建设费的函”、遵义市中级人民法院关于解决职工团购房建设项目城市配套设施费和人防工程异地建设费的请示。用以证明:被告承建的案涉房屋其性质是经济性住房的一种，属于政策性住房，于是与遵义中院签订了《遵义市中级人民法院职工购房建设框架协议书》，该协议书第五条明确约定由遵义中院负责协调相关费用的减免工作。遵义中院与2016年12月5日向市政府书面请示，后市中院一直在与市政府协调减免该项目涉及的城市配套设施费和人防工程异地建设费用。2、2017年4月21日“关于阳明汇川1号提前施工的说明”、人防易字（2017）第26号遵义市人防工程异地建设许可证。用以证明：因本项目为了中级法院职工就近上班，已经在原有计划内提前施工，为此，为了办理遵义市人防工程异地建设许可证，2017年4月21日被告向遵义市人防办提交一份“关于阳明汇川1号提前施工的说明”，市中院盖章证明情况属实，于2017年6月22日遵义市人防办才向被告颁发遵义市人防工程异地建设许可证。3、测绘图（预测）。用以证明测绘图终结版目前未出，属于测绘单位成果滞后。经质证，原告对证据1的第一项和第二项的真实性无异议，但认为与本案无关联性。原告购买房屋是商品房二不是政策性用房，与被告签订了商品房买卖合同。对证据2真实性无异议，但被告不能因费用困难就违反合同约定不进行初始登记。对证据3的三性均不认可，测绘报告、平面图从时间上看并不是测绘单位滞后的因素。4、遵义市城乡规划局《限期整改通知书》、物管公司《装修违规整改通知书》。用以证明原告违反规定擅自增设拉结板，且改变拉结板结构，经过物管公司下发整改通知要求恢复拉结板的原状，且多次要求整改未果，导致验收不合格，最终不能办理初始登记，被告不构成违约。经质证，原告对《限期整改通知书》真实性和合法性认可，但与本案无关联性。对《装修违规整改通知书》三性均不认可，且与本案无关联性。5、遵义市城乡规划稽查执法支队2018年1月8日关于先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分权属登记的函。用以证明不能办理房屋初始登记的原因，是236户业主存在装修利用结构板和违法搭建影响消防、排烟及住宅通风采光等，对建筑结构安全造成一定影响，导致综合验收未通过。经遵义中级法院及被告协调，遵义市城乡规划稽查执法支队于2018年1月8日向遵义市不动产登记中心发出函件，说明不能办理产权的原因以及要求该中心先行办理未违法搭建业主的产权登记，并对实际违法搭建的业主必须待拆除违法建筑后才能办理。经质证，原告认为结构板使用人员名单上并没有遵义市城乡规划稽查执法支队的签章，仅有房开及物管公司的签章，不能达到证明业主唐克齐等11户违规使用拉结板的目的，而业主李前超等7户使用拉结板符合当时物管公司、房开公司关于拉结板使用的规定。此份证据正好证明被告应为未违法搭建的业主办理不动产产权登记，而18位业主未违规违法使用拉结板，被告应当为其办理不动产产权登记，并按约定支付违约金。6、遵义市城乡规划稽查执法支队2017年1月29日公告。经质证，原告对证据真实性无异议，但其使用拉结板系经房开公司和物管公司同意的。7、遵义市城乡规划稽查执法支队2018年3月13日公告。经质证，原告对真实性无异议，但认为地面车位未达到规划标准。本院对证据的认定情况，原告举证1、2、3，经质证被告对真实性无异议，本院予以认定证据真实性；举证5，被告对三性无异议，本院予以认定；举证4，被告对限期整改通知书、使用拉结板通知的三性无异议，本院予以认定；对现场照片被告对真实性有异议，原告无其他证据印证，本院不予认定；举证6，经质证，被告对真实性不清楚，但认为阳明汇川1号车位是符合标准的，验收不合格是因为小区200多户业主利用结构板形成空间，影响消防、通风、采光等，对建筑结构安全造成一定影响，是导致不能办证的主要原因，故本院对原告的证明目的不予认定；举证7，经质证，被告对真实性有异议，认为不能证明该照片是在业主家门外所拍摄，仅11户业主未使用拉结板，不代表200多户业主都未违规搭建拉结板。整体的规划行为才是导致不能办证的主要原因，原告无其他证据佐证，对其证明目的本院不予认定。被告举证1、2，原告对真实性无异议，本院认定其真实性，举证3，原告对三性有异议，本院不予认定；举证4，原告对《限期整改通知书》真实性和合法性认可，本院认定其真实性和合法性，《装修违规整改通知书》原告对三性均不认可，虽系复印件，但能佐证一定的案件事实，本院予以认定。举证5，经质证，原告认为不能达到证明唐克齐等11户业主违规使用拉结板的目的，而李前超等7户业主使用拉结板是符合规定的，但该函件系有权机关作出，客观反映了236户业主存在装修利用结构板和违法搭建的情况，本院予以认定；被告举证6，经质证，原告对证据真实性无异议，该证据客观反映了236户业主存在装修利用结构板和违法搭建的情况，本院予以认定；举证7，原告对真实性无异议，本院予以认定证据真实性。本院经审理查明事实如下：2014年9月14日，原告李前超、冯玲与被告遵义阳明公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格349993元出卖给原告。原告向被告交付首期房款179993元，余款170000元以公积金贷款方式支付。合同第八章第二条初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或因政府有关部门原因，造成出卖人提供备案资料延期，则该商品房所有权初始登记顺延，买受人对此不持异议。如因买受人没有按时支付房款及相关费用或者没有及时提交准确的证件，其责任由买受人全部承担。第三条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时查明，案涉贵州省遵义市汇川区汇川大道阳明1号2单元9层2-9-2号房屋被告遵义阳明公司已按《商品房买卖合同》约定时间交付原告李前超、冯玲使用。但该房屋至今没有办理所有权初始登记。另查明，2016年3月7日被告及遵义亿景盛诚物业服务有限公司“关于使用拉结板的通知”有关内容载明：“2、因为了解维系着整栋楼的通风，所以绝对不能以任何方式进行封闭。4、通风口不能封闭、堵塞。”。2017年1月29日遵义市城乡规划稽查执法支队“公告”载明：“我支队在对‘阳明·汇川一号’项目进行竣工验收的过程中，发现小区内共有236户存在违法建设行为，其中：231户业主擅自对房屋结构板进行装修利用，另有5户存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成了一定的影响。为保障小区业主的合法权益，尽快为业主完善产权登记手续，我支队正在对236户违法建设进行依法查处请以上违法户主主动配合执法调查工作。”。2018年1月8日遵义市城乡规划稽查执法支队关于先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分权属登记的函载明：根据遵府发［2015］16号文件精神，现将该项目竣工情况函告你中心，请你中心按现状先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分产权登记。同时，该项目涉及236户住宅存在装修利用结构板和违法搭建情况，请你中心对涉及修建违法建筑的住户不予办理产权登记，待违法建筑拆除后办理。该函附件：1、结构板装修利用说明及名单（共有231户业主装修结构板、并封闭消防通风口存在严重安全隐患）。2、乱搭乱建名单（共有5户业主乱搭乱建）。2018年3月13日遵义市城乡规划稽查执法支队“公示”有关内容载明：“经核实，‘阳明·汇川一号’项目停车位配置已满足相关技术规范要求。”。本院认为，关于原告李前超、冯玲诉请被告遵义阳明公司按双方合同约定将案涉商品房转移登记的有关文书交付及配合办理房屋转移登记的主张。因案涉房屋尚未办理初始登记的原因是由于“阳明·汇川1号”项目房屋中有236户业主存在违法搭建行为，其中231户业主擅自对房屋结构板进行了装修利用，并封闭消防通风口，另有5户业主存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成一定的影响，使案涉房屋的规划认可未获通过，导致不能办理房屋所有权初始登记。案涉房屋没有办理房屋所有权初始登记，自然不能办理房屋转移登记的相关文书及房屋转移登记，故原告的该诉请本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金的主张，既然导致不能办理案涉房屋所有权初始登记，以及房屋转移登记相关文书的原因系原告自身违法建设行为所致，原告对自己的违法建设行为应承担不利的法律后果，故原告主张被告给付违约金的诉请理由不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李前超、冯玲的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告李前超、冯玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  姚杰二〇一八年十月十三日书记员  丁静