文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初5175号原告:戴双喜，男，1957年6月3日出生，汉族，住南京市，现住南京市。原告：黄永珍，女，1961年9月29日出生，汉族，住南京市，现住南京市。原告：戴颖，女，1985年6月27日出生，汉族，住南京市，现住南京市。上述三原告共同委托诉讼代理人：董忆秋（系戴颖丈夫），男，1983年11月12日出生，汉族，住南京市。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市。法定代表人：林乃轩。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。原告戴双喜、黄永珍、戴颖与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴双喜、黄永珍、戴颖及三原告的共同委托诉讼代理人董忆秋，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏、周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴双喜、黄永珍、戴颖向本院提出诉讼：1.被告归还南京市；2.被告给付房屋租金每三个月21156.5元，自2018年4月30日起至归还房屋之日止，截止起诉之日所欠房屋违约金1000元。事实及理由：2008年12月26日，三原告与被告签订一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告方将其所有的本市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1083商铺交于被告经营管理，合同期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止。合同到期后，双方未另行签订合同，原合同自然终止，现被告强行侵占1083号商铺不予归还，故诉至法院，请求判如所请。被告图腾公司辩称，1.原告所诉商铺系产权式商铺，与其他商铺打通后用于商场整体规划使用，客观上无法独立划分，目前已出租给商户使用，现原告要求返还商铺，违反了管理规约的约定，且必然损害了商场及其他相邻业主的利益，故涉案商铺不具备返还条件；2.目前商场整体经营状况不佳，且部分业主已与图腾公司签订了新的委托经营合同，年租赁回报标准为房屋总价款的4%，故图腾公司同意比照其他商户租金标准向原告支付租赁回报；3.双方合同期限届满后未能就续签委托经营合同达成一致，故图腾公司不同意支付违约金，且原告方主张的违约金标准过高。综上，请求法院依法裁判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于南京市.61平方米，以下简称涉案商铺）位于**，登记所有权人为原告戴双喜、黄永珍、戴颖，原告方接受涉案房屋后，交由被告实际出租经营。2008年12月26日，戴双喜、黄永珍、戴颖（乙方）与图腾公司（甲方）签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定甲方将涉案商铺预售给乙方，房价款为1050000元；甲方应于2010年4月30日前向乙方交付涉案商铺；鉴于涉案商铺的商业使用用途，为了商业活动的正常开展，乙方同意南京大观天地摩尔企业管理有限公司对涉案商铺的商业活动进行统一管理，全面接受并自觉遵守《临时管理规约》《管理规约》等等。同日，戴双喜、黄永珍、戴颖（乙方）与图腾公司（甲方）乙方亦签订一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定乙方将涉案商铺委托甲方自营或对外租赁经营，涉案商铺登记购买总价款为1050000元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=涉案房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；甲方将年租赁回报分四次支付乙方，每三个月支付一次，乙方向甲方收取的每三个月回报为22313元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由甲方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；甲方逾期向乙方支付租赁回报的，乙方有权要求甲方按本合同履行，若甲方在逾期15个工作日内仍未支付的，乙方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向甲方加收违约金；本合同委托经营期限届满前两个月，甲、乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体商洽，具体商洽意见以甲、乙双方书面确认为准等等。上述合同签订后，原告方将涉案商铺交付被告图腾公司经营管理，被告图腾公司将涉案商铺所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、布局，现涉案商铺与其他商铺一起整体对外出租，经营“BASICHOUSE”品牌服装。2018年2月23日，被告图腾公司向原告方寄送落款时间为2018年2月20日《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现图腾公司函告原告两种方案，一是涉案商铺由图腾公司回购，回购价格不低于购买价款1047992元，如原告有此意向，图腾公司将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将涉案商铺继续委托图腾公司经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请原告于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知图腾公司。原告方认可收到上述函件，并给被告回函明确表示不同意续签合同或者由被告回购涉案商铺。审理中，原告方认可涉案商铺在签订商品房预售合同后，没有严格意义上的交付即直接交由被告出租经营，涉案商铺并未隔成独立房间，从业态上看，该商铺不具有独立性。目前，涉案商铺仍由被告对外出租使用。另查明，与涉案商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市，委托期限为五年，自2018年4月30日起至2023年4月29日止，年租赁回报=房屋总价款×4%。被告图腾公司向本院陈述，2017年度对“BASICHOUSE”铺位收取租金的标准为1.45元/平方米/日。经查，南京市，目前尚未成立业主委员会。以上事实，有原、被告提交的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、《南京市商品房预售合同》、《临时管理规约》、《管理规约》、图腾公司2015年至2017年租金收入专项审计报告、大观天地MALL商铺使用情况统计表、涉案商铺所处位置业态照片以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告方与被告图腾公司签订的《南京市商品房预售合同》《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同已履行完毕，双方当事人在合同期届满后，未能就续签合同达成一致。关于涉案商铺返还问题。首先，涉案商铺系产权式商铺，不具有独立及排他使用的特征。原告方购买产权式商铺的目的是为了获取收益而不是独立经营，原告方虽对涉案商铺享有所有权，合同中平面图有明确的商铺方位，但具体的商铺位置与其他商铺之间并无墙体或隔断予以分隔，目前涉案商铺被打通后与其他商铺共同出租给一个商家使用。其次，产权式商铺的相互联系较为紧密；除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将涉案商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于原告方。再次，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现涉案商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主收益。涉案商铺所在建筑物由被告图腾公司统一经营南京大观·天地MALL商场，经营状况较之前已大有改观，亦是统一规划、布局、管理和运营的结果。最后，业主行使权利，不得损害其他业主的合法权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但从个人利益与整体利益的平衡角度考虑，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。故原告方要求被告归还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案商铺占有使用费标准问题。被告图腾公司持续占有、使用涉案商铺，应向原告方支付房屋占有使用费。现双方对于支付标准意见不一，从案件事实来看，目前涉案商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，若按此价格标准将不利于整体业态的发展和经营主体的利益，其最终损害的是全体业主的利益。结合商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率的现状，从维护业主长远利益的角度出发，参考同楼层同类商铺的年租赁回报率为房屋总价款的4%，本院酌定被告图腾公司按照42000元/年（1050000元×4%）的标准，以每季度为周期及时向原告方支付房屋占有使用费，故被告图腾公司应向原告方支付2018年4月30日至2018年10月30日期间的房屋占有使用费21000元。关于违约金问题。被告已支付合同期内的租金。双方约定租赁期限届满后，尚未就续签租赁合同达成一致，被告在租赁期届满前，发函给原告方要求续签合同或者回购商铺，由于双方对租金价格未能形成一致，合同未能延续，故原告方主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告戴双喜、黄永珍、戴颖2018年4月30日至2018年10月30日期间的房屋占有使用费21000元；二、驳回原告戴双喜、黄永珍、戴颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告戴双喜、黄永珍、戴颖负担50元，被告南京图腾置业发展有限公司负担300元（原告方已预交，被告在给付上述款项时一并将该款给付原告方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李仁军人民陪审员  赵 萍人民陪审员  连丽萍二〇一八年十月二十四日书记员汪慧娣履行告知书