浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初1391号 原告岳超，男，1983年8月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人苗雪兰（特别授权代理），身份情况同原告苗雪兰，系原告岳超妻子。 原告苗雪兰，女，1983年12月31日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被告招商局地产（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市江干区彭埠街道塘工局路358号482室。 法定代表人蒋铁峰，执行董事。 委托代理人唐锋、吴宏丽（特别授权代理），、实习律师。 原告岳超、苗雪兰为与被告招商局地产（杭州）有限公司（以下简称招商局公司）侵权责任纠纷一案，于2018年1月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告岳超的委托代理人暨原告苗雪兰、被告招商局公司的委托代理人唐锋、吴宏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳超、苗雪兰诉称，原告于2016年7月，根据房产中介介绍，前往杭州市江干区雍泽府（推广名：雍和府）售楼处选购商品房。现场有纸质宣传单、户型展示架供消费者参考，有销售人员负责接待。原告根据自身需求，请销售人员推荐4房以上户型。销售人员向原告提供了装修后的C1户型图宣传单。销售人员告知原告，该户型可以将原始结构图中的设备平台、半封闭阳台“包进”，作为室内房间使用，可将原3房2厅2卫户型改造成4房2厅2卫，且该户型为“一梯一户”户型，有“独立电梯厅”，可以将电梯厅作为自家玄关使用，打造私密空间，该楼盘为类豪宅。原告在销售人员陪同下参观了C1户型的样板房。样板房为4个房间，其中原为设备平台的位置是书房，原主卧南阳台的位置也成为了房间内部面积。样板房层高约为3米，原告未察觉丝毫压抑感。原告于当天下午支付了认筹金，确定购买该楼盘C1户型的XX幢XX室。于2016年7月17日签订了购房合同，以按揭方式支付了购房款3337893元。2017年10月，原告从其他业主口中获悉所购户型实为“两梯两户”。原告多次致电被告客服，反映所购户型实际与宣传不符，未得到妥善解决。2017年11月，原告参加了被告组织的“工地开放日”活动，现场确认所购房屋同层实际有两套房屋，两部电梯，一个消防楼梯，且电梯大小有别。电梯厅实为一体连通，并没有所谓的“一梯一户”、“独立电梯厅”。原告当即再次向被告反映所购户型与宣传不符。被告开始时告知原告会先行调查，后来告知原告目前的“两梯两户”就是“一梯一户”，并声称“一梯一户”没有法律明文规定，对意思的理解应当以被告解释为准。2017年12月底，被告通知原告收房时。原告在收房意见中明确保留了“一梯一户”为虚假宣传，要求解释的意见。原告于2017年11月18日，按照被告给予的C1户型图进行装修设计，并支付了装修首付款7万元。原告收房后，向住建部门提交了装修审批备案申请。但住建部门告知若拆除设备平台、半封闭阳台的墙体将无法获得审批备案。物业公司也告知原告，暂无法对设备平台、半封闭阳台进行改造，需等大证办理后，由业主投票决定才可进行改造。经多方查询，改造设备平台和半封闭阳台为违法行为。上述原因导致原告装修进度停滞，设计图纸不断更改。原告认为，被告宣传房屋“一梯一户”、设备平台和半封闭阳台可以改造，样板房显示的层高，对原告购房有决定性的影响。被告的虚假宣传行为，侵犯了原告知情权，将违法风险转移给原告，构成欺诈，违反了《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定。原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失614014元。损失具体构成为虚假告知“一梯一户”损失，按与周边楼盘东边套每平方米差价1115元计算128平方米为142720元；不能合法改造设备平台和半封闭阳台损失按房价25933.44元计算18平方米为466801元；装修延期3个月，按每天违约金50元计算，为4500元。 被告招商局公司辩称，一、被告在案涉房屋的销售过程中不存在欺诈行为，在合同履行过程中不存在违约行为，原告不存在实际的损失，主张不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。二、关于广告宣传问题。“一梯一户”和设备平台的改造内容都是体现在项目楼书的宣传资料中，但宣传资料等都明确载明相关设备设施所做的表述与商品房买卖合同及其附件不一致的，以商品房买卖合同为准。销售宣传资料、户型布置图、沙盘模型仅为参考作用，系要约邀请，不具合同约束力。三、设备平台在合同附件户型图中有明确的标示。关于设备平台的改造，在楼书广告中系作为一种改造可能性供参考，并不在双方合同约定范围内。就改造后的法律责任承担问题，双方亦无约定。被告未就该部分面积收取过购房款，客观上，案涉小区的大部分业主包括原告在内已对设备平台改造完毕，至今也没有受到行政机关处罚。设备平台具备使用条件。原告就此不存在实际损失。四、商品房买卖合同中对层高有明确的约定。样板房中也明确提示不作为交付标准。五、电梯厅属于公共空间，属该幢房屋全体业主所有。从法律常识上来讲，原告本身就无法取得独立的所有权。购房时，该部分面积也没有计入到原告的产权面积，不属于双方买卖合同的约定范围。且事实上，被告交付的房屋，同层两户间电梯厅也是相对独立的，原告享受到了一户使用一部电梯的配置，原告并无实际损失。六、关于装修延期部分的违约金。原告未提供证据证明其装修过程停滞与设备平台改造内容有关。据被告所知，装修备案登记中并没有关于设备平台的改造内容，且备案已经通过，不会导致原告装修迟延，原告没有实际损失。 原告岳超、苗雪兰为支持其诉称，向本院提交了如下证据材料： 1、商品房买卖合同1份，拟证明原告从被告处购买房屋，以及所购房屋原始结构及购房款金额的事实。 2、购房发票1份，拟证明原告支出3337893元购房款的事实。 3、杭州市住宅房屋装修备案书1份，拟证明原告进行了装修备案，有立即装修入住需求的事实。 4、设计委托协议1份，拟证明原告购买商品房系因其生活需要并且立即开展装修设计的事实。 5、住宅装饰装修施工合同1份，拟证明原告与装修公司签订施工合同约定因原告原因导致工程延误违约金为每天50元的事实。 6、装修设计图1份，拟证明原告被误导认为可以改造设备平台做出装修设计方案的事实。 7、敲墙图1份，拟证明原告被误导认为可以改造设备平台做出装修设计方案的事实。 8、电梯厅照片1份，拟证明被告实际交付给原告的是两梯两户，原告无法独享电梯厅的事实。 9、样板房书房照片1份，10、样板房的客厅、阳台照片1份，11、视频光盘1份，拟证明被告在售房过程中，样板房向公众开放，样板房的设备平台、半封闭阳台在向购房者公开开放时已经改造的事实。 12、C1户型宣传单1份，13、雍和府楼书1份，14、住在杭州网微信公众号广告宣传1份，15、住在杭州网互联网广告宣传1份，16、透明售房网广告宣传1份，拟证明被告误导原告其所购买房屋是一梯一户，享有独立电梯厅，可以进行设备平台改造的事实。 17、杭州市国有土地上房屋装修备案服务指南1份，拟证明国家是禁止拆改外墙，原告无法办理设备平台敲墙装修备案的事实。 18、讲话录音1份，拟证明被告客服经理胡一辰在业主见面会上欺骗、误导业主，宣传设备平台可以合法改造的事实。 19、浙江省住房和城乡建设厅（2017）119号文件1份，拟证明被告告知业主省住建厅规定三个月后可以改造设备平台，但该告知内容与文件内容相违背的事实。 20、同期同地段同类型楼盘价格差距对比资料1组，拟证明被告宣传“一梯一户”的期房销售单价比其他同期同地段同类型非“一梯一户”期房价格每平方米高1115.03元的事实。 21、业主见面会现场视频1份，拟证明被告召开业主见面会，被告客服经理上台讲解可以合法改造设备平台的事实。 经庭审质证，被告招商局公司对证据1、2无异议，但认为合同附件的图纸对设备平台有明确的标示，招商局公司交付的房屋符合合同约定。该证据与本案具有关联性，本院予以确认。对证据3的真实性无异议，被告也提交了该证据。本院予以确认。对证据4至证据7的三性均有异议。本院认为，上述证据系原告与案外人签署及制定，仅对真实性予以确认。对证据8的真实性无异议，关于电梯厅的意见同答辩意见。本院认为，该证据可以证明实际交付的电梯厅状况，本院予以确认。对证据9至证据13的真实性均无异议，但认为宣传材料都标注了设备平台位置。本院认为，该组证据可以证明被告样板房的改造情况及被告对楼盘的宣传情况，予以确认。对证据14至证据16的真实性有异议，认为该宣传内容系网站自行采集，与其无关。本院认为，无证据表明该部分宣传内容的发布方，证据来源存疑，不予确认。对证据17的真实性无异议，但认为该指南并非针对该项目。本院仅对该证据的真实性予以确认。对证据18的真实性无法确认。本院认为，该组录音内容中发言人对自己的身份进行了介绍，真实性可予以确认。但从讲话内容来看，该次见面会发生在原告签订购房合同之后，且发言人仅表示被告会向业主提供建议的户型改造方案，且封包阳台需征求业主意见，按多数意见由物业公司出具统一的方案，介绍了将设备阳台封闭成房间后空调的摆放位置及注意事项，并告知按照住建厅关于“三改一拆”的政策精神，需办理了大产证后才可以改造户型，被告会尽快办理产权登记事宜。综合讲话内容的上下文，并未涉及到原告欲证明的被告公开宣传改造设备平台已得到行政部门认可的内容。对证据19的真实性无异议，但认为不足以证明被告曾告知过原告与文件精神不符的内容。本院对被告的质证意见予以采纳。对证据20有异议，认为系原告单方制作，房屋售价与地价、开发商运营成本相关，该组证据不足以证明原告欲证明的内容。本院仅对透明售房网网站截图的真实性予以确认。对证据21的三性有异议，认为视频缺乏连贯性，且系招商会家庭日活动与证据18中业主见面会无关联性。本院认为，三小段视频内容均未反映出原告欲证明的对象，本院不予确认。 被告招商局公司为支持其辩称，向本院提交如下证据材料： 1、商品房买卖合同及补充协议1份，拟证明双方约定原告销售宣传资料户型布置图模型等仅作为参考的事实。 2、收楼意见书、商品房交接单、雍泽府业主入住手续办理确认表各1份，拟证明在房屋交接时，原告除对“一梯一户”提出异议外，对层高和改造空间并无异议的事实。 3、杭州市住宅房屋装修备案书及备案施工图1组，拟证明原告的装修设计方案本身未涉及到设备平台改造，不存在装修延迟和违约的情形，原告也明知设备平台的改造只能私下进行的事实。 4、房屋平面图1份，拟证明电梯厅中间位置是消防楼梯，从空间上来讲是相对独立的，另外一户不会走到这边来使用该部电梯的。 5、装修现场图片1组，拟证明电梯厅和中间的公用设备区域部分上方设计有一定隔断，空间相对独立；原告已经拆除设备平台的墙体和半封闭阳台部分墙体，可以独立使用的事实。 6、样板房设备平台现场图片1组，拟证明被告在样板房该部位张贴宣传标识，对相应区域改造前为设备平台，为赠送面积进行了提示的事实。 7、样板房大厅、房间现场图片1组，拟证明被告在现场多处张贴宣传标识，告知实际交楼标准以合同为准的事实。 8、户型图1份，拟证明户型图左边边沿线非实线描述，表明该楼层还有其他住户的事实。 经庭审质证，原告岳超、苗雪兰对证据1的真实性无异议，但认为附件中载明的销售宣传资料、户型布置图、户型图、沙盘模型仅作参考，没有约束力是免除被告责任的霸王条款，被告在宣传中对相关设施的宣传是具体确定，属于要约。本院认为，该证据与原告提供的合同一致，本院予以确认。对证据2的真实性无异议，但开发商一直误导原告改造空间可以进行合法审批，所以在收房时没有提出。本院认为，该证据可以证明原告收房提出验收意见的事实，予以确认。对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议。本院对原告装修改动墙体方案进行了备案的事实予以确认。对证据4、5的真实性无异议，但认为被告宣传的“一梯一户”应当做有利原告的解释，被告宣传电梯厅可以打造自家玄关，那就应当是一个由原告独享的封闭空间，而目前的交付情况不能达到原告的品质要求；原告确已拆除了设备平台的墙体进行了改造，但是要承担后续的违法风险，被告已经侵害了原告的利益。对证据6、7有异议，认为在现场门口时看到过简单的提示，说只做参考，但是没有看到过这么详细的提示。本院认为，从原告提供的样板房视频中可以看出被告张贴了相应的提示，但是图片反映的拍摄地点没有明确特征，无法进行对应，故本院仅对原告自认在现场看到过被告提示样板房仅供参考的事实予以确认，对证据6、7不予确认。对证据8与原告提供一致，对真实性予以确认。 综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认： 2016年7月17日，招商局公司（出卖人）与岳超、苗雪兰（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1367772）一份，约定，买受人购买杭州市江干区××幢××室房屋，建筑面积128.7平方米；按建筑面积计算，该商品房单价25933.44元，总价款3337634元；买受人在合同签订之日支付首付款667634元，剩余房款2670000元向银行申请商业按揭贷款于2016年9月17日前支付给出卖人；等等。该合同附件一为房屋平面图，对设备平台位置、阳台位置有明确图示。 同日，双方签订有补充协议一份，约定，合同签订前有关文件、楼书、宣传单页及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房（包括建筑区划内公共部分、绿地以及户型、房屋平面布局等）及相关设备设施所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准；销售宣传资料、户型布置图、户型册、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；等等。 招商局公司在销售过程中，对案涉楼盘做了“一梯一户礼遇，全边套好户型”、“以‘类豪宅’标准打造，一梯一户豪宅形制”的宣传。岳超、苗雪兰所购的房屋系招商局公司销售时宣传的C1户型。该户型鉴赏（装修示意图）对北面卧室改造前为设备平台，设备平台部分不计入产权登记面积；南面主卧室部分面积改造前系阳台，阳台部分一半计入产权登记面积有明示。该户型鉴赏（装修示意图）对电梯厅兼玄关备注有“一梯一户，独立电梯厅可打造气派玄关”的说明，图示电梯厅处西面无墙体隔离；并在底部标注有“本宣传资料为要约邀请”的字样。招商局公司售房现场摆放有沙盘，显示案涉户型所在房屋一层共有两户。 岳超、苗雪兰于2017年12月23日与招商局公司签订了《商品房交接书》，对案涉房屋进行验收交接。交付的房屋一层共有两户，布置有两部电梯，两部电梯间隔有水表井强弱电井，水表井强弱电井对面为消防楼梯，电梯厅并无墙体隔离成分属两户房屋的独立空间。岳超、苗雪兰申请装修备案的墙体改造平面图对北面设备平台处的墙体并未标注拆除，南面阳台处墙体标注为拆除，实际施工中均已予以拆除。 双方因对“一户一梯”理解及“设备平台”改造问题发生争议，遂成本案诉讼。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，原告主张被告在销售房屋过程中，误导其案涉房屋系“一户一梯”户型，设备平台可以合法改造为户内房间，诱使其购买了案涉房屋，侵害其知情权，造成其各项损失，主张被告予以赔偿。 就此，本院认为，关于“一梯一户”的问题，原告主张被告侵权，系因被告交付的房屋一层共有两户，电梯厅非属其专有空间。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于业主共有部位。双方签订的合同中，所购房屋面积及平面图也不包含电梯厅。因此，原告认为“一梯一户”户型应当配备由其享有专属电梯厅的理解，不符合法律规定，亦无合同依据。从户型鉴赏（装修示意图）来看，电梯厅北面图示有消防楼梯，且并无实线将电梯厅划分为该户型内部空间，亦不足以说明被告宣传的“一梯一户”户型配备有专属电梯厅。公共通道属于业主共有部位，所依据的法律法规均为公开文件，就该部分内容原告主张被告侵害其知情权，构成欺诈，依据不足，本院不予支持。 关于设备平台改造、封包阳台的问题。被告提供的户型鉴赏（装修示意图）将北面设备平台、南面阳台改造为了卧室室内空间属实，但是在示意图上亦明确标注了该部分位置为设备平台及阳台，并明确标注不计入产权登记面积、一半计入产权登记面积。被告宣传可以改造，但并未隐瞒相应部位改造前的性质。展示的空间可变性与改造所带来的法律后果是不同的概念。原告对法律后果的认知应当建立在法律法规上，而规范户型改造的法律法规属于公开文件。因此，就该部分内容原告主张被告侵害其知情权，构成欺诈，依据不足，本院亦不予支持。 综上，原告主张被告赔偿“一梯一户”差价损失，设备平台无法合法改造损失，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的装修期限延迟问题。原告现已收房并进行了装修，未提供证据证明案涉房屋的装修期限确已延迟导致案外人向其索赔了违约金。况且，原告主张被告侵害其知情权并未得到法院支持，故本院对原告的该部分赔偿要求，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下： 驳回原告岳超、苗雪兰的全部诉讼请求。 案件受理费人民币9940元，由原告岳超、苗雪兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈叶影 审 判 员  朱若君 人民陪审员  何金淼 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  娄移华