上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初29440号原告(反诉被告)：郑春花，女，1970年8月29日出生，汉族，户籍地福建省永安市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吕少白(系原告郑春花丈夫)，住同原告郑春花。委托诉讼代理人：余光友，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：包崎，男，1976年6月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：包龙文，男，2000年7月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：包超闻(系被告包崎父亲），住上海市黄浦区。两被告共同委托诉讼代理人：汪小玉，上海汉盛律师事务所律师。第三人：韦莉萍，女，1975年3月2日出生，汉族，住上海市徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：包超闻(系第三人韦莉萍公公)，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：汪小玉，上海汉盛律师事务所律师。第三人：王明伟，男，1964年6月1日出生，汉族，住上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)郑春花诉被告(反诉原告)包崎、包龙文及第三人韦莉萍、王明伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年5月9日、2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑春花的委托诉讼代理人吕少白、余光友，被告(反诉原告)包崎、包龙文及第三人韦莉萍的共同委托诉讼代理人包超闻、汪小玉，第三人王明伟(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑春花向本院提出诉讼请求：1、判令被告包崎、包龙文(以下统称被告)继续履行合同，配合原告郑春花办理将上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至第三人王明伟名下的手续；2、判令被告承担本次诉讼的律师费人民币(以下币种同)5万元；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实及理由：上海市浦东新区鹤永路鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)系动迁安置房。2015年6月15日，原、被告就涉诉房屋签订《动迁安置房转让合同》(以下简称转让合同)，约定房屋总价为114.50万元。现原告按合同约定已经支付104.50万元房款，被告也已将上述房屋交付原告使用，原告已经对该房屋装修并且实际入住，但至办理涉诉房屋过户手续时，被告以房价上涨为由，不愿继续履行转让合同，配合原告办理涉诉房屋的过户手续，故原告起诉来院，要求判如诉请。包崎、包龙文辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、合同具有相对性，王明伟非合同当事人。转让合同的买卖主体中不包含王明伟的情况下，不能判决过户至其名下；2、在签订转让合同的时候，原告就不符合限购政策，只缴纳了几个月的社保，后政府调控买受人的资格，社保政策更加严格，原告更不符合限购政策。双方合同约定的可以过户至指定的他人名下中“他人”仅限亲属关系，若扩大解释该范围，能通过过户至他人名下的方式进行买卖的话，国家的限购政策就形同虚设。综上，因原告限购导致转让合同履行不能，被告提出反诉请求如下：1、判令解除原告、被告就上海市浦东新区航头镇鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年6月15日签订的《动迁安置房转让合同》；2、判令原告向被告返还上海市浦东新区航头镇鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋。郑春花辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：被告的反诉请求没有法律依据和合同依据。关于原告的购房资格，原告在购房时计算过在当时的限购政策下，至过户时原告是具备购房资格的，且合同约定可以过户至原告指定的他人名下。韦莉萍对本诉的答辩意见同包崎、包龙文，同意被告的反诉请求。王明伟辩称，同意本诉的诉讼请求，愿意将涉诉房屋过户至王明伟名下，王明伟是上海户籍，具有购房资格，与原告系多年朋友；不同意被告的反诉请求，原、被告应当按照合同约定履行。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋系动迁安置房，于2015年11月8日登记至被告名下。2015年6月15日，原、被告在案外人上海某房地产经纪事务所(以下简称中介)的居间下签订转让合同，约定：原告为买受人，被告为出售人，原告向被告购买涉诉房屋；房屋转让总价款为114.50万元，建筑面积为84.43平方米；原告于2015年6月15日向被告支付首期房价款50万元(含定金2万元)，于2015年8月10日前支付第二笔购房款40万元，于涉诉房屋小产证办出时支付第三笔购房款14.50万元，于涉诉房屋交易限制期满后的5个工作日内双方至房地产交易中心办理过户手续当日支付尾款10万元；被告在收到原告房款累计50万元当日将涉诉房屋交付原告，交房标志为交接钥匙。在交房后，原告可以对涉诉房屋进行使用和装修；涉诉房屋根据国家有关法律、法规、规章和本市有关法律、法规、规章、行政管理规定交易限售期满后办理相关过户手续，如原告要求涉诉房屋过户至原告或者原告指定的受让人(如原告子女、亲属或其他人)名下，属于原告自身事务，被告不得干涉。包崎分别于2015年5月21日、2015年6月15日、2015年8月10日、2016年3月20日出具《收款收据》，载明其已收到定金2万元、首期购房款50万元(含定金2万元)、第二笔房款40万元、购房款14.50万元，以上共计104.50万元。原告自2015年起入住涉诉房屋至今，并交纳相关的物业费、水费、电费、电信宽带费。现涉诉房屋限制交易期满，因原告无本市购房资格，故要求被告按照合同约定过户至指定的受让人名下，但遭被告拒绝，故原告诉至本院，要求判如诉请。另查明，2016年3月25日，上海市人民政府公布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中明确，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为购房之日前连续缴纳满5年及以上。审理中，1、为证明签订转让合同时，被告已知晓原告属限购对象，原告申请证人贾某某出庭作证，证人证言主要内容为：证人系上海某房产经纪事务所航武店店长，原、被告房屋买卖的中介经办人。证人未参与双方签订合同及交付定金事宜，后前期参与交易的工作人员邵云峰离职，由证人参与涉诉房屋的操作。原告第一次到门店，便告知其不具备购房资格。转让合同是格式文本，签订转让合同时，被告是知晓原告不具备购房资格的，但根据当时的限购政策，至涉诉房屋限制交易期满，原告便具备购房资格了；因为存在政策风险，转让合同特别约定了原告有权转让更名至第三人名下，被告到时应予以配合；邵云峰曾跟证人说过其已经告知了被告原告属于限购对象；2018年3月底，涉诉房屋限制期满，证人发现原告仍然限购，组织原、被告于2018年4月10日进行协商，但最终未能达成一致。经质证，原告对证人证言予以确认。被告对证人的身份存有异议，表示被告委托诉讼代理人包超闻全程参与本次交易，但不认识证人，同时表示转让合同是格式文本，没有针对原、被告具体情况来做合同，特别事项应对原、被告进行明示，但本案中未明示。证人没有参与签订合同、谈价款等事宜，而这是中介最重要的步骤。且对于原告的限购情况，证人本人没有告知过被告，对于其同事是否告知过被告，证人也无法确定，故无法证明被告在签订合同时已经知晓原告的限购情况。本院结合证人的出庭情况、证人证言的内容以及查明的其他相关事实，对证人证言予以采信；2、原、被告确认涉诉房屋限制交易期满，双方约定涉诉房屋的过户时间为2018年3月31日；3、原告表示其还有17个月即具有本市购房资格，确认办理涉诉房屋过户手续所需税、费由其承担，并愿意承担涉诉房屋过户至第三人王明伟名下之后的风险。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订转让合同，系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。转让合同约定在涉诉房屋限期交易满后，原告可以要求将涉诉房屋过户至原告或者原告指定的受让人(如原告子女、亲属或其他人)名下，该条款系双方考虑到今后可能发生的政策风险而作的特别约定。现涉诉房屋限制期满，但原告因签订合同后本市出台新的限购政策而不具备购房资格，故原告要求将涉诉房屋过户至具备购房资格的第三人王明伟名下，应属合理，且符合双方的合同约定，本院予以支持。同时，原告应当依照双方转让合同的约定，在办理过户手续当日支付被告尾款10万元。至于律师费，因原告未提供证据予以证明，本院对原告要求被告支付律师费5万元的诉讼请求不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。涉诉房屋系动迁安置房，现被告已将涉诉房屋交于原告，原告亦将大部分房价款支付给被告，并入住涉诉房屋，转让合同的主要条款已经履行完毕。被告要求解除转让合同及返还涉诉房屋，有违诚信，本院对被告要求解除双方关于涉诉房屋签订的《动迁安置房转让合同》及要求返还涉诉房屋的反诉请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、被告包崎、包龙文继续履行《动迁安置房转让合同》，于本判决生效之日起十五日内协助原告郑春花办理将上海市浦东新区航头镇鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至第三人王明伟名下的手续(相关税、费由原告郑春花承担)，原告郑春花于办理上述过户手续当日支付被告包崎、包龙文尾款10万元。二、驳回原告郑春花的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告包崎、包龙文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,555元，减半收取计7,777.50元，由原告郑春花负担225元，由被告包崎、包龙文负担7,552.50元。保全费5,000元，由被告包崎、包龙文负担。反诉案件受理费7,552元(已减半收取)，由反诉原告包崎、包龙文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一八年十月二十三日书记员  褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。