山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0829民初1422号 原告：济宁祥润置业有限公司，住所地济宁市嘉祥县迎凤路北段护城河南50米路西。统一社会信用代码91370829065902953H。 法定代表人：李雨花，系该公司经理。 委托诉讼代理人：曹庆萌（特别授权），男，该公司员工，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：吴军（特别授权），山东恒正律师事务所律师。 被告：伊翠香，女，1972年5月7日出生，汉族，农民，住山东省巨野县。 被告：周显中，男，1971年4月10日出生，汉族，农民，住山东省巨野县。 原告济宁祥润置业有限公司与被告伊翠香、周显中商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴军到庭参加诉讼；被告伊翠香、周显中经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告济宁祥润置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告伊翠香订立的房屋买卖合同，二被告向原告支付违约金100980元，违约金由原告在被告已付房款中扣除。2、依法判令二被告协助原告办理解除房屋抵押、房屋网签备案、不动产预告登记手续。3、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2017年4月10日，原告与被告伊翠香签订了商品房买卖合同。合同约定：被告伊翠香购买原告开发的书香水岸C区19号楼3单元3-1602室，面积120.58平方米，总价款为477023元；被告伊翠香在签订合同之日首付购房款147023元，剩余房款人民币330000元以银行按揭贷款的方式支付；如被告逾期付款在60日之内时，自合同规定的应付款期限届满之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告逾期60日付款时，原告有权解除合同，被告按照应付款的30%向原告支付违约金。2017年10月27日，原告为被告办理了预购商品房预告登记，登记权利人为二被告。被告提供贷款手续向中国农业银行股份有限公司嘉祥县支行申请贷款，并办理了预购商品房抵押预告登记。在此过程中，被告主动向银行提出不再贷款，由被告向原告全额支付剩余购房款。但经原告多次催要，被告至今未向原告支付剩余购房款330000元。 被告伊翠香、周显中未作答辩。 为支持其诉讼请求，原告提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，据以证明其与被告伊翠香签订合同的事实以及被告伊翠香未按照合同第六条的约定办理按揭贷款手续向原告支付剩余购房款330000元的事实，原告依法享有解除合同权利并要求被告依照约定支付违约金。2、不动产登记信息两页，据以证明原告已就涉案房屋为被告办理了预购商品房预告登记及抵押预告登记的事实。3、发票一张，据以证明被告伊翠香已预付购房款147023元的事实。4、个人购房担保借款合同、中国农业银行股份有限公司嘉祥支行出具的书面证明各一份，据以证明由于被告的原因导致涉案房屋被查封、贷款未能发放，被告应当承担违约责任的事实。5、巨野县人民法院协助执行通知书、民事裁定书复印件各一份，据以证明涉案房屋由于被告的原因已被查封的事实。 经审查、综合印证，原告提交的上述证据，均能够证明本案相关事实，符合法律规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月18日，原告（××）与被告伊翠香（××）签订了商品房买卖合同，被告伊翠香购买了原告开发的嘉祥县书香水岸小区的房屋。该合同主要约定以下内容：第三条××所购商品房的基本情况：××所购买的商品房为第0019（0019）座03单元3-1602号房；建筑面积共120.58平方米，其中套内面积91.31平方米，公共部位与公用房屋分摊面积29.27平方米。第四条计价方式与价款：该商品房单价为每平方米3956.07元，总金额为477023元。第六条付款方式及期限：××应在《商品房买卖合同》签订本合同之日首付人民币147023元，剩余房款330000元，在《商品房买卖合同》签订当日与××指定银行签订按揭贷款合同，办妥按揭贷款手续，提供完备的贷款资料，缴纳按揭贷款所需的费用。第七条××逾期付款的违约责任：××如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应按累计应付款的30%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、××依据本条约定解除合同的，应在书面形式通知××且××配合××完成合同备案登记及预告登记的撤销手续后15日内，将××已付款扣除前述违约金后的余款无息退还给××。××同意合同继续履行的，在商品房交付前，××应向××足额付清违约金，否则××可拒绝交房并不承担逾期交房的违约责任。本合同其他条款及补充协议对××逾期付款有特别约定的，按特别约定执行。第八条交付期限：××应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。附件四：合同补充协议：1、贷款申请资料（1）××必须在签订《商品房买卖合同》之日起7日内向××提交按揭资料办理贷款手续，“按揭贷款”的具体金额以“贷款银行”的最后审批为准。如果“贷款银行”批准金额低于《商品房买卖合同》第六条第3款约定的“按揭贷款”金额，××必须在接到“贷款银行”或者××通知之日起7日内一次性向××支付其差额部分（即“按揭贷款”减“贷款银行”批准的金额），否则视为××“逾期付款”，必须承担相应的“逾期付款的违约责任”。××逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。若××未能按照《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式和期限足额向××支付累计应交房款，××不再享有该商品房阳台免费封装的优惠政策，但须遵循小区外观规范、统一封装的约定，且封装费由××自理。2、××逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。9、关于本合同第八条交付期限的约定（1）××采取按揭贷款方式付款，在房屋交付期限内未办妥按揭贷款手续的，则房屋交付期限予以顺延，待按揭贷款款项转入××账户后一周内，并缴清规定应由××承担的各款项后，方给予办理交房手续，××不存在违约。（2）因××资料不齐、不符合贷款条件等一切因××原因导致无法办理按揭贷款的，责任由××承担；且在无法办理按揭贷款的情况下，××必须一次性支付余款，××不能一次性支付余款的视为××违约，应当承担按购房总价的10%作为违约金，××有权单方解除合同，在扣除违约金后将其首付款退还××。上述合同签订后，被告伊翠香交付首付款147023元，原告向其开具了购房发票。2017年9月25日，原被告与中国农业银行股份有限公司嘉祥支行签订了个人购房担保借款合同，约定由二被告以上述房屋进行抵押，从中国农业银行股份有限公司嘉祥支行按揭贷款330000元，原告提供担保。2017年10月27日，嘉祥县不动产登记中心对上述房屋进行了预购商品房预告及抵押预告登记。在进行上述登记后、中国农业银行股份有限公司嘉祥支行发放贷款前，因周显中与李志波民之间借贷纠纷一案，山东省巨野县人民法院于2017年11月2日做出（2017）鲁1724民初4378-1号民事裁定书及协助执行通知书，将上述房屋进行查封。中国农业银行股份有限公司嘉祥支行发现上述情况后，依据其与原被告签订的《个人购房借款合同》的约定，停止了涉案贷款的发放，并将该情况向二被告进行了告知，二被告未对此提出异议，也未向原告交纳剩余购房款330000元。 本院认为，原告与被告伊翠香所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原告与被告伊翠香签订的商品房买卖合同的约定，被告伊翠香负有向原告支付首付款147023元并通过按揭贷款的方式向原告支付剩余购房款330000元的义务。虽然在原告与被告伊翠香签订商品房买卖合同之后，二被告支付了首付款，并就剩余的购房款330000元与中国农业银行股份有限公司嘉祥支行签订了借款合同，但在贷款发放前，因被告周显中与他人之间的民间借贷纠纷，导致涉案房屋被山东省巨野县人民法院依法查封，中国农业银行股份有限公司嘉祥支行根据双方借款合同的约定停止了贷款发放，致使原告与被告约定的通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款330000元的商品房买卖合同目的不能实现。在原告向被告伊翠香催告后，被告伊翠香也未能按照双方签订的商品房买卖合同补充协议第九条第二款的约定及时履行支付剩余购房款330000元的义务。被告伊翠香的行为，违反了其与原告签订的商品房买卖合同的约定，应当承担违约责任。原告据此主张解除其与被告伊翠香签订的商品房买卖合同并由二被告协助办理解除抵押预告登记、不动产预告登记、网签备案手续，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金100980元的问题。虽然双方在商品房买卖合同第七条约定违约标准为应付款的30%，但在补充协议第九条第二款中对因××未能按揭贷款及全额支付应付款导致合同解除的违约金标准变更为购房总价的10%，故原告主张的违约金应当按照补充协议的约定标准计算，计款47702.3元。原告主张超出部分，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院根据查明的事实依法审处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告济宁祥润置业有限公司与被告伊翠香于2017年4月18日签订的关于嘉祥县书香水岸C区19号楼3单元3-1602号商品房的买卖合同。 二、被告伊翠香支付原告济宁祥润置业有限公司违约金47702.3元，上述款项由原告从被告伊翠香已交购房款147023元中扣减；余款99320.7元由原告济宁祥润置业有限公司返还给被告伊翠香。 三、被告周显中、伊翠香于本判决生效之日起十日内协助原告济宁祥润置业有限公司办理解除嘉祥县书香水岸C19号楼3单元3-1602号商品房预购商品房预告登记、抵押预告登记、网签备案手续。 四、驳回原告济宁祥润置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2420元，由原告济宁祥润置业有限公司负担1277元，被告伊翠香负担1143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  崔维坤 人民陪审员  胡艳荣 人民陪审员  李伟丽 二〇一八年十月十六日 书 记 员  靳薇薇