贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）黔0321行初355号 原告袁媛，女，汉族，1966年6月6日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告袁全，男，汉族，1976年8月10日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 共同委托代理人陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。 被告遵义市国土资源局。住所地：遵义市汇川区广州路193号。 统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人杨永华，局长。 委托代理人潘治国，该局市场工作科工作人员。 委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。 第三人肖坤文，男，汉族，1961年11月24日出生，重庆市铜梁区人，住浙江省湖州市。 第三人谢容，女，汉族，1962年11月29日出生，重庆市铜梁区人，住浙江省湖州市。 委托代理人梁政，重庆渝礼律师事务所律师。 第三人遵义鑫升房地产开发有限责任公司。住所地：遵义市红花岗区南门关黑石堡。 统一社会信用代码：91520302622592792N。 法定代表人蒋胜德，总经理。 委托代理人何永超，经理。 原告袁媛、袁全诉被告遵义市国土资源局及第三人肖坤文、谢容、遵义鑫升房地产开发有限责任公司（以下简称鑫升公司）撤销房产登记一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法组成合议庭于2018年10月16日公开开庭进行了审理，原告袁媛、袁全共同委托代理人陈桂斌，被告遵义市国土资源局委托代理人潘治国、郑吉煜，第三人肖坤文、谢容共同委托代理人梁政，第三人鑫升公司委托代理人何永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁媛、袁全诉称，2006年3月17日，原告之父袁晴湘（系遵义市食品总公司职工，2015年死亡）与遵义市食品总公司、第三人鑫升公司签订《遵义市食品总公司职工全产权住房搬迁协议》，约定拆房还房。鑫升公司取得地块后开发福源大厦，由案外人肖坤银、祝真银共同挂靠遵义富城建筑有限公司承建，第三人肖坤文（肖坤银之弟）从肖坤银、祝真银处分包工程进行施工，成为该项目的施工班组负责人。由于鑫升公司被列入问题房开，拖欠工程款，导致第三人肖坤文等班组也未收到劳务费。在此期间，肖坤银、祝真银实际管控鑫升公司，将遵义市食品总公司原地块上开发的福源大厦房产以买卖的形式作为支付工程款的担保向第三人肖坤文等人作了备案登记。 由于福源大厦建设周期过长，鑫升公司问题众多，在红花岗区房开突出问题工作领导小组办公室的介入下，直至2014年7月，袁晴湘才得以还房安置。并按要求重新与鑫升公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，明确将位于遵义市红花岗区房屋安置给袁晴湘。袁晴湘于同年装修入住至今。 2015年10月，第三人肖坤文、谢容向遵义市红花岗区法院起诉要求袁晴湘搬离该房屋，但未出示不动产权证书，因袁晴湘在开庭前去世，肖坤文、谢容撤诉终结。2018年5月，第三人肖坤文、谢容再次向遵义市红花岗区法院提起诉讼，提交了黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》，提出要求返还房屋，原告此时方知被告为第三人肖坤文、谢容办理了不动产物权登记。 为此，原告寻求问题房开办及鑫升公司的帮助，问题房开办及鑫升公司均明确表示，该套房屋属于袁晴湘的还房，福源大厦办理产权的房源依据《房屋业务情况》中已删除备案购房人肖坤文的名字，另行添加了袁晴湘名字，且此类房屋办理产权登记还需红花岗区分管领导签字。同时，《房屋业务情况》上有问题房开办、鑫升公司及遵义市不动产登记事务中心三方的共同签章确认。被告在第三人肖坤文、谢容申请登记时没有所谓的卖方鑫升公司到场或出具办理产权登记依据，在可能存在权属争议或涉及他人权益时未实地查看、调查的情形下予以登记并颁证，违反了《物权法》和《不动产登记暂行条例》之规定。鉴于鑫升公司属于问题房开，其首次登记是否合法、完善，涉案房屋能否办理转移登记原告也存在异议。 综上，被告违法登记、颁发不动产权证书的行政行为，严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判决撤销被告颁发的黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》，本案诉讼费由被告承担。 被告遵义市国土资源局辩称：一、登记背景情况。袁媛、袁全所称房屋位于遵义市，建筑面积112.85平方米。2009年7月2日，第三人鑫升公司与第三人肖坤文签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出让给肖坤文。后因鑫升公司项目开发过程中出现问题，形成问题楼盘，经属地管辖的遵义市红花岗区人民政府处理，我局于2015年11月25日发出登记公告，肖坤文于2016年1月26日向我局申请涉案房屋转移登记，并取得遵市房权证（2016）0001475-1号《不动产权证书》。二、转移登记行为事实清楚，证据充分。2016年肖坤文与鑫升公司共同向我局申请房屋转移登记，并提供了：1、不动产权登记申请表；2、商品房买卖合同；3、收据（购房首付、维修基金）；4、贵州省政府非税收入通用收据（机制）；5、完税凭证（契税）；6、宗地图；7、肖坤文、谢容身份证、结婚证原件和复印件等。我局依据《不动产登记暂行条例》第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”之规定，经询问和审查肖坤文提供的申请材料，房屋并无权属争议，且材料真实。因此，我局依据《不动产登记暂行条例》之规定，在申请人提交的申请材料齐全并对材料真实性负责情形下，依法受理并做出转移登记并无不妥。我局不动产登记行为事实清楚，证据充分。三、房屋转移登记程序合法。涉案房屋系问题房开，为维护购房人的合法权益，经房屋属地管辖的遵义市红花岗区人民政府排查、处理，同时按照市委市政府处理问题房开的相关会议和文件精神，我局在对案涉楼盘的房屋进行了公告后，告知申请人转移登记所需的申请材料。同时，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。”之规定，依法受理后，审查了第三人肖坤文的申请材料、询问申请登记房屋权属情况，按照法定程序履行了登记职责，告知申请人提供虚假转移登记申请材料的法律责任，尽到审慎审查义务。因此，我局转移登记程序并无瑕疵，程序合法。四、本案系民事纠纷。涉案房屋出让人，亦即本案第三人鑫升公司前期管理混乱，以至于在开发建设中出现问题。一方面导致案涉房屋系袁媛、袁全父亲袁晴湘的政府安置还房，袁晴湘居住并实际占有房屋；而另一方面鑫升公司却与肖坤文签订商品房买卖合同，肖坤文实际交付房款并办理了转移登记，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉房屋已经转移登记给第三人肖坤文，袁媛、袁全起诉撤销我局之行政行为已无实际意义。袁媛、袁全所称案涉房屋系鑫升公司交房不能所致，其可以向第三人鑫升公司主张交付房屋或者赔偿损失。 综上，我局为第三人肖坤文办理房屋转移登记行政行为事实清楚、证据确实充分，程序合法，且本案属于袁媛、袁全与鑫升公司之间因房屋买卖产生的民事纠纷，不属于行政纠纷，请求法院驳回原告起诉。 第三人肖坤文、谢容述称：一、2009年7月2日鑫升公司将遵义市红花岗区南门关墨石堡福源大厦惊天阁23-1房销售给我们，无论是抵债购房还是现金购房，均不影响买卖合同的依法成立，我们购房后于2010年7月29日到遵义市房产市场管理局办理了商品房预售合同登记备案，2010年6月开发商将房交给我们，之后我们开通了水电，进行了简易装修，进行了物业管理服务登记，将门上锁等。2016年1月29日，我们领取黔（2016）遵义市不动产权00××75号不动产权证书，我们的购房行为和鑫升公司的销售行为、遵义市国土资源局的办理不动产权登记行为无任何违规、违法和不当行为，其事实和程序合法，应当受法律保护。 二、我们认为袁嫒、袁全的诉称依法不能成立。抵债购房无法律禁止行为，以房抵债是法律所认可和准许的行为；是不是问题楼盘只要符合销售条件出售，买卖合同是受法律保护，有没有问题或者怎样解决是另一法律关系问题，不影响买卖合同的依法成立。房屋买卖没有任何法律规定要经过相关领导的审批、同意，就是遵义市有这样的规定也依法不能成立；我们的购房是确定给袁晴湘的安置房、并且袁媛、袁全已占有，我们2009年7月2日买此房，2010年7月29日办理备案登记，2010年6月开发商交房后，我们进行简易装修、将门上锁，进行了物业管理服务登记等，袁媛、袁全之父袁晴湘在2014年7月29日才与开发商达成房屋拆迁安置协议，将出售给我们多年的房屋又一纸协议就确定是安置房转让给袁晴湘，协议内容侵害了我们的合法权益，依法不能成立，袁晴湘依据一份违法协议和开发商的承诺，就将我们安装好了的门撬开后强占，物业服务费、水电费都是以我们的名字缴付，袁晴湘明知是我们的房产而强占，如果靠强占能得到法律保护，我们也可以破门入住强占；我们要求搬离的诉请与本案无关，该案还在二审中，所以，袁媛、袁全诉称的事实及理由，不能证明遵义市国土资源局颁发给我们的不动产权证书具有下列法定条件：1、主要证据不足；2、适用法律、法规错误；3、违反法定程序；4、超越职权；5、滥用职权；6、明显不当的。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 第三人鑫升公司诉称：针对本案，我方请求撤销被告颁发的房产证，让双方都不能办理，查明有关情况后再予以办理。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据，并说明其证明目的： 第一组： 1、黔（2016）遵义市不动产权第××号不动产权证书。证明被诉行政行为。 第二组： 2、2015年11月24日袁晴湘火化证； 3、离婚证； 4、子女关系证明。 该组证据证明原告与袁晴湘的关系及原告的诉讼主体资格。 第三组： 5、2006年3月7日《遵义市食品总公司职工全产权住房搬迁协议》； 6、2014年7月29日《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》； 7、2014年7月29日《交房说明》； 8、2014年11月19日用电开户费收据； 9、2014年11月19日《前期物业管理服务合同》； 10、2012年2月15日《福源大厦工程加层协议》； 11、2018年5月15日鑫升公司《证明》； 12、2015年11月3日食品总公司《证明》； 13、2018年3月14日鑫升公司和红花岗区房开突出问题工作领导小组办公室《情况说明》。 该组证据证明本案不动产登记证书所载房屋属于原告之父袁晴湘的拆迁安置房。 第四组： 14、（2015）红民南初字第511号案件起诉书及民事裁定书； 15、（2018）黔0302民初3353号案件起诉书及传票等法律手续。 该组证据证明肖坤文两次起诉要求返还涉案房屋，第二次诉讼时原告方知被告为其办理了不动产物权登记。 第五组： 16、2015年7月22日《房屋业务情况》。证明红花岗区房开突出问题工作领导小组办公室、鑫升公司及遵义市不动产登记事务中心共同签章确认的房源信息表，代表出卖人鑫升公司对转让房产受让人的确认，而被告未予认真审核，导致错误登记、颁证。 经举证、质证，被告遵义市国土资源局对原告提供的证据质证意见是︰对第一组证据三性无异议，但是对其证明目的不予认可，因为该产权证书的持有人为第三人肖坤文，被告作出的行政行为与原告所诉的行政行为无关，不能证明原告与被告作出的具体行政行为有利害关系。对第二组证据三性无异议，但是对其证明目的不予认可，理由同第一组质证意见。对第三组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对其证明目的不予认可，根据《物权法》第九条之规定，第三组证据并不能证明案涉房屋系原告还房，原告对案涉房屋并不具备权属。对第四组证据三性无异议，对其证明目的不予认可。对第五组证据真实性不予认可，本案由于鑫升公司前期管理混乱，反反复复向被告提供相关材料，因此对该组证据真实性、关联性及证明目的不予认可。 第三人肖坤文、谢容对原告提供的证据质证意见是：对原告提供的第一组证据三性无异议，该组证据证明被告作出的具体行政行为事实清楚，程序合法，应当受到法律保护。对第二组证据中的2、3号证据无异议，但是4号证据缺乏其他证据佐证，不予认可。对第三组证据中的5号证据真实性不予认可，且该证据不能证明第三人肖坤文的房屋就是还给原告的房屋，对6号证据真实性不予认可，该证据不能证明第三人的房屋就是原告的房屋，对7号证据，合法性不予认可，对8号证据真实性不予认可，因为该收据的客户是第三人肖坤文，不是原告，对9号证据真实性、合法性不予认可，因为该房屋已经销售给了第三人肖坤文，对10号证据，认为与本案无关，对11、13号证据真实性、合法性不予认可，认为该证据是原告及第三人鑫升公司为了打赢官司而编造的证据，不能被采信，对12号证据与5号证据相互矛盾，对该证据的真实性、合法性不予认可。对第四组证据认为与本案无关。对第五组证据，认为有涂改的痕迹，不能作为证据。 第三人鑫升公司对原告提供的证据质证意见是：对第一组不予认可。对第二组、第三组、第四组证据三性及证明目的均无异议。对第五组证据，由于本案案涉房屋有争议，希望先撤销，解决问题之后再予以办理。 被告遵义市国土资源局在举证期限内向本院提交了下列证据，以证明其行政颁证行为的合法性。 第一组： 1、2016年1月21日遵义市不动产权登记申请表，2016年1月18日遵义市不动产权登记审批表； 2、2009年7月2日肖坤文与鑫升公司签订的《商品房买卖合同》； 3、2009年7月2日肖坤文的收据（维修基金）； 4、2009年7月2日肖坤文的收据（购房首付）； 5、2016年1月贵州省地方税务局专用机打发票、贵州省政府非税收入通用收据（机制）、中华人民共和国税收完税证明（契税）； 6、宗地图； 7、肖坤文、谢容公民身份证、结婚证复印件； 证明目的：证明被告行政登记行为事实清楚、证据充分。 第二组： 1、2015年7月22日（惊天阁）“房屋业务情况”清册。 证明目的：证明被告行政登记行为事实清楚、证据充分。 第三组： 1、2015年11月25日遵义市不动产登记中心公告； 2、2016年1月21日不动产登记询问笔录； 3、2016年1月21日遵义市不动产登记中心业务联系单。 证明目的：证明被告登记行为程序合法。 经举证、质证，原告对被告提供的证据的质证意见是：对被告提供的第一组证据真实性无异议，但是对其证明目的及合法性有异议，审批表上出现了肖坤富的签名，也未见肖坤文委托肖坤富的相关手续，且购房款是收据不是发票。对第二组证据真实性、关联性、合法性无异议，对证明目的有异议。对第三组证据中1号证据不予认可，对该组证据中的2号证据，认为当时的申请人做了虚假陈述，对该组证据中的3号证据真实性无异议，认为该证据恰好可以反证被告明知该楼盘是问题楼盘，有发生产权争议的可能性，更应当尽到审慎审查义务。 第三人肖坤文、谢容对被告提供的证据的质证意见是：对被告提供第一组、第二组、第三组证据的三性均予以认可。被告提供的证据印证了被告认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。 第三人鑫升公司对被告提供的证据的质证意见是：对被告提供的第一组证据三性无异议，但是事实认定不清。对第二组证据三性无异议，但是不能达到被告的证明目的。对第三组证据三性无异议，对证明目的认为问题楼盘应当查清楚相关情况后再予以办理。 庭审中第三人肖坤文、谢容提供了下列证据。 1、2008年12月27日福源大厦二期房屋销售协议书； 2、2008年12月21日签订的补充协议。 1-2号证据证明第三人鑫升公司委托富城公司进行销售。 3、2009年7月2日的合同备案登记表。证明第三人肖坤文购买房屋过后办理了备案登记，被告依据这些材料对第三人肖坤文办理了登记。 经举证、质证，原告对第三人肖坤文、谢容提供的1、2号证据，认为与本案无关，对3号证据无异议，但认为不能证明本案被诉行政行为的合法性。被告对1、2号证据质证意见同原告，对3号证据三性无异议，对证明目的予以认可，且更加能说明被告登记行为事实清楚。第三人鑫升公司对第三人肖坤文、谢容提供的证据质证意见同原告。 经举证，质证，综合全案证据材料，结合当事人陈述，本院对原、被告及第三人提供证据认证如下︰一、对原告提供的第一组证据真实性予以确认，对第二组证据三性予以确认，且也能达到其证明目的，对第三组证据中的5号证据作为参考证据，对6号证据三性予以确认，也能证明争议房屋与第三人取得颁证的房屋是同一套房屋，对7-13号证据真实性、合法性、关联性予以确认，但只能证明原告与第三人居住房屋产生争议的事实存在。第四组证据与本案没有关联性，作为参考，对第五组证据三性予以确认，也能证明原告居住的房屋和第三人产生争议的事实存在。二、对被告提供的第一组证据中的1号证据三性予以确认，对2号证据三性予以确认，对3-7号证据三性予以确认，但是不能达到被告的证明目的，对第二组、第三组证据的三性予以确认，但不能达到被告的证明目的。三、对第三人肖坤文、谢容提供的证据的三性予以确认，但综合全案有效证据确认其证明效力。 经庭审举证、质证，结合当事人陈述，本院认定以下事实：袁晴湘系二原告父亲，其生前系遵义市食品总公司员工。2006年3月17日，遵义市食品总公司和第三人鑫升公司﹙甲方﹚与袁晴湘﹙乙方﹚签订《遵义市食品总公司职工全产权住房搬迁协议》，其中载明︰甲方拟拆除乙方居住房59.3平方米，乙方同意于2006年3月17日前自行搬迁完毕并将住房交甲方；甲方在2007年6月前在本市南门关城南路14宗地开发福源大厦，安置乙方住房一套，面积80平方米等内容。由于鑫升公司开发时间长，2014年7月29日，鑫升公司与袁晴湘又签订《房屋拆迁安置补偿协议书》约定︰鑫升公司将福源大厦惊天阁23-1号房，面积113.34平方米，在同年7月前交付给袁晴湘；该协议还载明︰因还房位置改变，多面积互不补﹙还清没按规定期限还房，多面积作被拆迁人补偿﹚。当日鑫升公司出具《交房说明》载明︰该房系根据福源大厦工程加层协议和遵义富城建筑有限公司第四分公司提供所得。袁晴湘得到安置房后，便入住至今，并于2014年11月19日交纳用电开户费，且与遵义市博东物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》。 鑫升公司取得南门关城南路14宗地开发福源大厦后，由案外人肖坤银、祝真银挂靠遵义富城建筑有限公司承建，第三人肖坤文从肖坤银处承揽工程施工，由于鑫升公司开发的福源大厦被列入“问题楼盘”，其中拖欠有第三人肖坤文劳务费。2009年7月2日，鑫升公司与第三人肖坤文签订《商品房买卖合同》，将惊天阁23-1号房以买卖方式给第三人肖坤文以支付拖欠工程价款并办理备案登记。 2015年7月22日，鑫升公司具备办理产权登记的条件，鑫升公司在向被告不动产登记中心提供的“房屋业务情况”清册表上，加盖有被告遵义市不动产登记中心、鑫升公司、红花岗区房开突出问题工作领导小组办公室印章，且本案争议房屋23-1号房，在清册“备案购房人”一栏记载有“肖坤文﹙打印﹚和袁晴湘﹙手写﹚”二人姓名，并特别加盖有鑫升公司印章。 2016年1月21日，第三人肖坤文、谢容向被告遵义市国土资源局申请办理不动产权登记，当日，遵义市不动产登记中心业务联系单对争议房屋23-1号房查询情况记载︰问题楼盘注册。同年1月28日被告向第三人肖坤文、谢容颁发黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》。 另查明，2015年10月26日，第三人肖坤文向法院提起诉讼，要求袁晴湘搬出福源大厦惊天阁23-1号房，并支付资金占用费，后袁晴湘于2015年11月死亡，第三人肖坤文申请撤回起诉。2018年4月1日，第三人肖坤文、谢容再次向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，并提供被告颁发的黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》，要求排除妨害，红花岗区人民法院判决驳回原告诉讼请求，该案在二审中，现原告对被告颁发的黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》不服，向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的焦点是被告向第三人肖坤文、谢容颁发的黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》权源是否清楚。2015年7月，鑫升公司开发的福源大厦惊天阁房开项目具备办理产权登记条件，鑫升公司在向被告不动产登记中心提交的二十六套“房屋业务情况”清册表上，加盖有被告遵义市不动产登记中心、鑫升公司、红花岗区房开突出问题工作领导小组办公室印章，且本案争议的23-1号房屋，在清册“备案购房人”一栏记载有︰“肖坤文﹙打印字﹚和袁晴湘﹙手写字﹚”二人姓名，并“特别”加盖有鑫升公司印章。2016年1月21日，第三人肖坤文、谢容单方向被告申请办理不动产权登记，当日，被告对争议房屋惊天阁23-1号房查询情况记载︰属于“问题楼盘注册”。根据前述情况，被告在向第三人肖坤文、谢容颁发房产证审查材料时，应当明显知道惊天阁23-1号房存在权属争议，被告向第三人肖坤文、谢容颁证证据不但要求充分，而且要确凿，即被告颁证证据不具有唯一性，不能排除袁晴湘对惊天阁23-1号房享有产权的可能性。根据《不动产登记暂行条例》第十九条第二款关于“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”之规定，被告应当向有关当事人调查相关事实，确认无争议后方可办理产权登记颁发房产证，对此，被告没有尽到审慎注意义务而向第三人肖坤文、谢容颁发了房产证。被告没有调查核实原告事实，明知该房屋可能存在较大争议情况下，仍向第三人肖坤文、谢容办理房屋产权登记并颁发房屋产权证，存在主要证据不足，事实不清。被告辩称理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第﹙一﹚项规定，判决如下： 撤销被告遵义市国土资源局颁发的黔（2016）遵义市不动产权第××号《不动产权证书》。 案件受理费50.00元，由被告遵义市国土资源局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  钱朝友 人民陪审员  牟光贵 人民陪审员  付华俊 二〇一八年十月二十二日 法官助理黄开群 书记员李小冬