河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终4400号 上诉人（原审被告）：邯郸市旭祥房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区和平路303号。 法定代表人：郭书增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王健，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：张庆海，男，1954年6月10日生，汉族，现住成安县。 被上诉人（原审原告）：秦书梅，女，1969年11月23日生，汉族，现住成安县。 被上诉人（原审被告）：蔡利军，男，1970年8月25日生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 上诉人邯郸市旭祥房地产开发有限公司（以下简称旭祥房地产公司）因与被上诉人张庆海、秦书梅、蔡利军合同纠纷一案，不服河北省成安县人民法院（2018）冀0424民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 旭祥房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为“驳回张庆海、秦书梅要求旭祥房地产公司协助办理荣泰花园3单元10楼西户的房产登记”的诉讼请求；2、本案诉讼费由张庆海、秦书梅承担。事实和理由：1、蔡利军与张庆海、秦书梅签订的协议不能约束旭祥房地产公司。张庆海、秦书梅提交的2013年9月蔡利军与其二人签订的协议，但从该协议的内容看，与张庆海、秦书梅签订协议的对方是蔡利军，而非旭祥房地产公司，且该协议中旭祥房地产公司未加盖任何公章，故根据合同相对性原则，合同之外的任何单位和个人不应受到合同的约束，一审判决该合同与旭祥房地产公司有关错误；2、一审超出张庆海、秦书梅的诉讼请求进行判决，违反法律规定。一审中张庆海、秦书梅的诉讼请求是“要求旭祥房地产公司协助办理荣泰花园3单元10楼西户的房产登记”，在本案开庭时，张庆海、秦书梅将诉讼请求变更为“旭祥房地产公司协助张庆海、秦书梅办理该房的网签登记”。旭祥房地产公司除了答辩公司非合同当事人，不应受合同约束外，明确提出该小区未进行竣工验收，不具备办理房产登记的条件。但一审却超出张庆海、秦书梅的诉求进行判决；3、蔡利军不是旭祥房地产公司的职员，其签订合同的行为不能构成代理。一审在作出判决前，曾到成安县公证处调取旭祥房地产公司委托蔡利军办理公证时的委托书，以此来证实蔡利军在办理任何其他事物时，均是代理旭祥房地产公司的行为，该做法违反了授权委托书的专属性，因公证处留存的委托书只是在公证处具有委托代理人的法律效力，对于其他事物不能起到委托书的作用。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，二审应依法改判。 张庆海、秦书梅辩称,1、蔡利军与张庆海、秦书梅签订协议书时向我方出示了授权委托书原件，并当场给了复印件，授权委托书中旭祥房地产公司全权委托蔡利军代表旭祥房地产公司负责成安县青云大街与凤凰路交叉口西南角旧址改造项目建设过程中级建成后的一切事宜，蔡利军与张庆海、秦书梅签订的协议书当然约束旭祥房地产公司，况且协议书上还盖有旭祥房地产公司项目部的印章，故旭祥房地产上诉理由不能成立；2、张庆海、秦书梅起诉时的诉讼请求是“依法判令旭祥房地产公司协助张庆海、秦书梅办理位于成安县青云北大街物资局旧址开发建造的高层楼房（荣泰花园）3单元10楼西户的房产登记”，张庆海、秦书梅担心旭祥房地产公司手续不全办不了过户，为防止旭祥房地产公司将涉案房产另售他人，就增加了一项诉讼请求“如果旭祥房地产公司给张庆海、秦书梅办理不了房产证，要求旭祥房地产公司通过网签，将该套房产登记在张庆海、秦书梅名下”。我方不是变更诉讼请求；3、在授权委托书上，写着旭祥房地产公司委托蔡利军全权代表旭祥房地产公司负责成安县青云大街与凤凰路交叉口西南角旧址改造项目建设过程中及建成后的一切事宜，授权委托书上盖章旭祥房地产公司的公章和法定代表人的手章，蔡利军签订的协议书是代表旭祥房地产公司所签，其行为符合法律规定，构成代理行为。因王红昌与旭祥房地产公司在公证处办理公证时，将授权委托书的原件放在公证处卷宗中，我方申请法院调取了该原件，不影响蔡利军的代理行为。综上，一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，应维持原判。 蔡利军辩称，旭祥房地产公司开具的委托书时间不记得了，应是在王红昌撤股时出具的，王红昌撤股时间为2014年，委托书用于在公证处办理公证，其他时候没有用过。2014年之前曾给旭祥房地产公司要求出具委托书，但旭祥房地产公司没有同意。张庆海、秦书梅的房子是在我们施工过程中出现问题的，对方要求停止施工。我个人与对方签订了该协议书，是以我个人名义签订的。我是利用旭祥房地产公司资质进行内部承包，第二项目部的公章是我用于管理自己刻的，与张庆海、秦书梅签订协议书没有出具相关委托书。 张庆海、秦书梅向一审法院起诉请求：1.依法判令旭祥房地产公司协助张庆海、秦书梅办理位于成安县青云北大街物资局旧址开发建造的高层楼房（荣泰花园）3单元10楼西户的房产登记；2.本案诉讼费用及其他费用由旭祥房地产公司承担。在诉讼过程中，张庆海、秦书梅增加诉讼请求：如果旭祥房地产公司给张庆海、秦书梅办理不了房产证，要求旭祥房地产公司通过网签，将该套房产登记在张庆海、秦书梅名下。 一审法院认定事实：旭祥房地产公司在成安县青云大街与凤凰路交叉口西南角的物资局旧址开发建设荣泰花园，相继办理了土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、固定资产投资项目核准证、商品房预售许可证。张庆海和秦书梅系夫妻关系，他们的房屋位于荣泰花园南边，与荣泰花园南北相邻。在建设过程中，2013年9月26日，蔡利军作为甲方与乙方张庆海、秦书梅签订了《协议书》，甲方处加盖邯郸市旭祥房地产开发有限公司第二项目部合同专用章，协议书约定：甲方在位于成安县青云北大街物资局旧址开发建造的高层楼房（荣泰花园）与乙方居住楼房间距达不到规定要求，在施工当中造成乙方房屋地基变动、楼地板松动、墙体裂缝，使乙方不能正常生活，经协商双方自愿达成如下协议：一、甲方以19号3单元10楼层现建楼房130平米以上一套楼房作为补偿；二、未尽事宜，双方协商解决。证明人王红昌在该协议书上签字。签订《协议书》时，蔡利军向张庆海、秦书梅出示了2009年7月9日旭祥房地产公司出具的授权委托书，并给了张庆海、秦书梅一份复印件，授权委托书中委托蔡利军全权代表旭祥房地产公司负责成安县青云大街与凤凰路交叉口西南角旧址改造项目建设过程中及建成后的一切事宜。现荣泰花园整体楼房已建成，旭祥房地产公司已于2016年9月份办理了商品房预售许可证，《协议书》中约定的19号3单元10楼即3单元10楼西户，旭祥房地产公司没有将该房产登记在张庆海和秦书梅名下。张庆海、秦书梅称之前旭祥房地产公司出售过涉案楼房，为防止旭祥房地产公司将该楼房出售给其他人，请求将该楼房登记在自己名下。 一审法院认为，旭祥房地产公司全权委托蔡利军代表旭祥房地产公司负责成安县青云大街与凤凰路交叉口西南角旧址改造项目建设过程中及建成后的一切事宜，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，蔡利军与张庆海、秦书梅之间签订的协议即是旭祥房地产公司与张庆海、秦书梅之间的协议，该协议的当事人是旭祥房地产公司和张庆海、秦书梅。旭祥房地产公司辩称，蔡利军与张庆海、秦书梅签合同时，公司不知晓，公司未授权给蔡利军与他们二人签订相关协议，故协议不能约束旭祥房地产公司，旭祥房地产公司没有提交证据证明其主张，对其辩称不予支持。旭祥房地产公司和张庆海、秦书梅签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按协议约定履行义务。张庆海、秦书梅起诉要求旭祥房地产公司协助办理涉案房产登记，旭祥房地产公司辩称，公司开发建筑的荣泰花园工程未竣工，未进行竣工验收，未能取得《建设工程竣工规划核实合格证》和《建设工程竣工备案表》，不具备不动产的首次登记条件，张庆海、秦书梅要求办理的转移登记不能实现，应驳回其诉求，因旭祥房地产公司与张庆海、秦书梅签订的协议中，将3单元10楼西户房产补偿给张庆海、秦书梅，就应该协助办理房产登记，即使现在不具备办理房产证的条件，等条件成熟时应该为张庆海、秦书梅办理，不应驳回张庆海、秦书梅的诉求，对其辩称不予支持，张庆海、秦书梅二人的该项诉讼请求成立，予以支持。张庆海、秦书梅要求蔡利军协助办理房产证，因蔡利军是受旭祥公司的委托，委托后果应由旭祥房地产公司承担，张庆海、秦书梅的该项诉讼请求没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、被告邯郸市旭祥房地产开发有限公司自荣泰花园符合办理房产登记条件之日起60日内协助原告张庆海、秦书梅办理3单元10楼西户的房产登记；二、驳回原告张庆海、秦书梅的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告邯郸市旭祥房地产开发有限公司承担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案双方提交的建设工程施工许可证、商品房预售许可证等证据显示,案涉房产所属工程系旭祥房地产公司开发，虽旭祥房地产公司和蔡利军均主张系蔡利军借用旭祥房地产公司资质进行施工，但均未提交相关证据予以支持，故由此产生的责任应由旭祥房地产公司承担。张庆海、秦书梅为支持其诉讼主张，提供了2013年9月所签协议书及授权委托书，蔡利军对该协议书予以认可，上面加盖有旭祥房地产公司第二项目部印章，且蔡利军亦认可参与了工程建设，张庆海、秦书梅提供的授权委托书中明确说明旭祥房地产公司委托蔡利军全权代表旭祥房地产公司负责成安县青云大街与凤凰路交叉口西南角旧城改造项目建设工程中级建成后的一切事宜，故蔡利军与张庆海、秦书梅签订协议书的行为应代表旭祥房地产公司，由此产生的责任应由旭祥房地产公司承担。旭祥房地产公司上诉称从未委托蔡利军与张庆海、秦书梅签订协议，授权委托书是用于公证，且授权委托书日期存在错误。该授权委托书虽在公证处保存，但该授权委托书中明确写明了旭祥房地产委托蔡利军负责案涉工程的一切事宜，且该授权委托书落款时间为2009年7月9日，旭祥房地产公司也未对其日期错误的主张提供证据印证或作出合理解释，故该授权委托书可以证明旭祥房地产公司委托蔡利军负责案涉工程事宜的事实，对旭祥房地产该上诉主张不予支持。旭祥房地产公司虽不认可协议书，并主张蔡利军非其公司员工，但旭祥房地产公司给蔡利军出具有授权委托书，而蔡利军的行为亦属授权范围，故旭祥房地产公司该上诉主张亦不能成立。旭祥房地产公司上诉所称一审超诉讼请求判决问题。张庆海、秦书梅在一审庭审中只是增加了诉讼请求，并未变更诉讼请求，且一审判决旭祥房地产公司在荣泰花园符合办理房产登记条件后履行协助义务，故一审判决并无不妥，旭祥房地产公司该上诉理由不能成立。 综上所述，旭祥房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人邯郸市旭祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵建平 审判员  贾梅录 审判员  孙 佳 二〇一八年十月二十六日 书记员  郭铜娅