中华人民共和国 福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初4979号 原告：伊藤绘美（中文名：方晓艳），女，1970年9月25日出生，住日本。 委托诉讼代理人：方晓晖，系伊藤绘美之弟。 原告：方晓晖，男，1973年5月19日出生，住上海市徐汇区。 被告：俞道华，男，1965年6月1日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：郑训英，女，1966年7月12日出生，住址同上，系俞道华之妻。 二被告的委托诉讼代理人：胥萍，福建名仕律师事务所执业律师。 二被告的委托诉讼代理人：林日方，福建名仕律师事务所执业律师。 原告伊藤绘美、方晓晖与被告俞道华、郑训英共有纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方晓晖（亦系原告伊藤绘美的委托诉讼代理人），被告俞道华、郑训英的委托诉讼代理人胥萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伊藤绘美、方晓晖诉称，1.请求两被告俞道华、郑训英支付两申请人伊藤绘美、方晓晖自2013年7月24日至判决之日止按市场价的租金收益及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月24日起计算至上述租金收益全部还清止）；2.请求法院判决两被告应按时支付租金份额；3.请求法院判决未经全体共有人的同意，两被告不得擅自出租商铺；4.请求法院判决原被告双方可按份额进行分开管理；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：根据房产权证Ｒ字第1025963-××号，对于鼓楼区洪山镇杨桥中路283号茶园山新村1楼一层商场（建筑面积436.09平方米，计五个开间，现在三家商铺从右到左分别为会道酒庄，晨光文具，得利文具），其中伊藤绘美占31.27%份额,方晓晖占10.43%份额,俞道华占29.15%份额,郑训英占29.15%份额。2012年5月1日，俞道华既未通知其他共有人，又没有经其他共有人同意，就作为出租方，擅自将面积为436.09平方米的房产出租给刘勋,租赁期从2012年5月1日至2017年4月30日,每月租金为30527元（折合每平方米每月租金为70元），且每年租金递增5%。而在2014年1月1日，俞道华仍然既未通知其他共有人，又没有经其他共有人同意，再次作为出租方擅自将上述436.09平方米的房产租给岳文静，租期为10年，租期2014年1月1日至2023年12月31日止。每平方米每月租金为70元。原告方晓晖去了解情况，得知俞道华仍然既未通知其他共有人，又没有经其他共有人同意，又一次的作为出租方将上述房产中的其中一个开间（现该开间为晨光文具）出租给了祝飞姜（实际经营人为一对夫妻，祝飞姜为男方的姨），租赁合同期从2016年3月8日至2021年3月7日，第三年每月按租金的5%递增。虽然该合同上写出租面积30平方米，每月租金为1980元，但男方自称实际出租面积不到60平方米，每月租金高达9100元（其他的电费、物业费等另行以现金或其他形式支付）。也即每平方米每月约152元，比上述三份合同的纸面租金足足高了2倍之多。每月租金的实际付款人也是上述夫妻中的女方（林赛容）直接以支付宝的形式向俞道华打款。同样，旁边的得利文具的承租人曾细杰也说是和俞道华直接签约并以市场价直接打款给俞道华。两原告认为，上述三份合同全都是俞道华为了针对两申请人，故意虚构的合同，目的就是侵占两申请人的财产，且金额特别巨大。得利文具承租人曾细杰、晨光文具实际租金付款人林赛容均以市场价向俞道华支付租金，另外的开间会道酒庄，不管是俞道华自己经营会道酒庄，还是以租金入股形式参与经营会道酒庄，都应当以相应面积的市场价为基数，并按份额分给两申请人，但两被告不但从未分配过，更是企图虚构合同侵占财产，因此两被告理应承担损害赔偿责任。截止至2013年7月23日的租金，两原告基于（2012）鼓民初字第5669号、（2014）榕民终字第148号两份判决书向贵院申请执行，已经执行完毕，现请求两被告俞道华、郑训英支付两申请人伊藤绘美、方晓晖自2013年7月24日至判决之日的按市场价的租金收益及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月24日起计算至上述租金收益全部还清止）。此外，两申请人与两被告，共计四人（伊藤绘美、方晓晖、俞道华、郑训英）对涉诉房产为按份共有，两被告俞道华、郑训英不能未经两申请人伊藤绘美、方晓晖同意就擅自出租，因此两申请人请求法院判决未经全体共有人的同意，两被告不得出租商铺。另，上述房产现在实际被分割成了三个商铺，从右到晨光文具、得利文具，完全存在分开管理的可能，因此请求法院判决原被告可按份额进行分开管理。 被告俞道华、郑训英对原告当庭变更的诉请不予答辩。针对原起诉状内容，答辩如下：一、自2013年7月24日至2017年4月30日期间案涉房屋的租金收益实际为1282097元，被告已按原告的共有份额41.7%保留了该期间原告的租金收益共计534634.45元，等待原告结算领取。原告主张的自2013年7月24日至2017年4月30日期间租金收益金额已超过了实际应分得的租金收益534634.45元，超出部分应不予支持。1.自2013年7月23日之后，在被告与承租人刘勋签订的房屋租赁合同过程中，承租人刘勋因经营困难，无力继续承租交付租金，遂于2013年12月停止使用案涉房屋并搬出案涉房屋，因此，自2013年7月24日至2013年12月31日期间，被告实际只收到刘勋交付的租金收益152635元（30527元×5个月）。2.2014年1月1日被告俞道华与岳文静签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给岳文静，约定租赁期限为自2014年1月1日起至2023年12月31日，租金按每平方米70元计算，每月租金为30526元，2014年1月1日至2014年3月31日为装修期免收租金，装修期满后按月缴纳租金。因此，被告于2014年4月1日开始向岳文静收取租金，截止至2017年4月30日，被告实际已收到岳文静交付的租金共计1129462元。因此，自2013年7月24日起至2017年4月30日期间，案涉房屋的租金收益实际为1282097元，被告已按原告享有的案涉房屋41.7%的共有份额保留了原告的租金收益共计534634.45元，等待原告结算领取。原告主张的自2013年7月24日起至2017年4月30日期间租金收益664589.77元已超过了按照实际租金收益金额计算分配的收益534634.45元，超过部分应不予支持。二、由于案涉房屋水电年久失修，长期出现漏水、停电等现象，以及店面外停车场和走廊地板损坏严重，影响了承租人正常使用案涉房屋及经营，经承租人岳文静与被告协商一致，双方于2017年4月20日签订补充协议，约定由承租人对租赁房屋及相关配套设施进行整修，装修期为三个月自2017年5月1日起至2017年7月31日，由于该三个月内承租人不能营业，故承租人免交该三个月的租金。因此，自2017年5月1日起至2017年7月31日，案涉房屋未产生租金收益，承租人是于2017年8月1日方开始恢复交纳租金，也就是说，自2017年5月1日起至2017年10月31日期间，案涉房屋的实际产生的租金收益为91578元（30536元×3个月）。三、由于原告长期不在福州，亦未与被告联系并对房屋的租金收益金额进行确认和结算，因此，是因原告的原因造成双方一直未能及时对房屋租金收益进行结算、分配。而且，由于承租人今后履行房屋租赁合同的情况具有不确定性，相应的，未来实际收取到的案涉房屋的租金收益金额亦具有不确定性。因此，原、被告双方应根据实际已发生和实现的案涉房屋的租金收益，经由双方确认和结算后，方可进行分配。原告在未对已经发生和实现的租金收益时行确认和结算的情况下，要求被告应按时支付租金份额，因缺乏事实依据，不具有现实性和确定性，因此，其请求不应得到支持。四、被告出租案涉房屋的行为属于对共有物的管理行为。《物权法》第九十六规定明确规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”，据此规定，被告出租案涉房屋的管理行为无须经过全体共有人的同意，而且，在原、被告双方未能对共有物的管理达成协议时，原告也不得请求人民法院裁判。因此，原告有关被告未经全体共有人同意不得擅自出租案涉房屋的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。综上所述，自2013年7月24日起至2017年4月30日期间案涉房屋的实际已收取和实现租金收益共计为1282097元，原、被告双方应按照实际已收取和实现的案涉房屋租金分配收益，即原告应分配的租金收益实际为547364元，其主张的租金收益金额超过534634.45元的部分应不予支持。原告其他的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院结合查明的事实进行分析。 经审理，本院查明如下事实： 2008年1月6日，被告俞道华、郑训英作为甲方，与作为乙方的方晓艳（即本案原告伊藤绘美）、方昌荣（方晓艳与方晓晖的父亲）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于福州市鼓楼区杨桥中路238-2号茶园山新村1#楼一层商城共5个开间总面积436.09平方米（以下简称本案讼争房产）中2开间出售给乙方，转让面积为181.816平方米。《房屋买卖合同》的附注中的图示明确东侧门厅旁两个隔间共181.816平方米归乙方所有，西侧三个隔间共254.24平方米归甲方所有。其中西侧的第一隔间面积为72.458平方米，其余四个隔间面积均为90.908平方米。 福州市房地产交易登记中心于2010年4月15日将上述房屋登记为原告伊藤绘美、方晓晖、被告俞道华、郑训英按份共有，其中伊藤绘美占31.27%份额，方晓晖占10.43%份额，俞道华占29.15%份额，郑训英占29.15%份额。按照榕房权证Ｒ字第1025963-××号产权证登记的讼争房产的建筑面积436.09平方米，伊藤绘美所有的面积为136.37平方米，方晓晖所有的面积为45.48平方米，俞道华所有的面积为127.12平方米，郑训英所有的面积为127.12平方米。 2013年8月12日，本院作出（2012）鼓民初字第5669号民事判决，判决俞道华、郑训英支付原告伊藤绘美、方晓晖2011年5月1日至2012年4月30日的租金收益96076.8元及利息、2012年8月15日至2013年7月23日的租金收益140027.35元，驳回其他诉讼请求。伊藤绘美、方晓晖不服该判决提起上诉，福州市中级人民法院于2014年3月12日作出（2014）榕民终字第148号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。两份判决均确认“讼争房产由伊藤绘美、方晓晖、俞道华、郑训英按份共有，但并未明确各自所享有的产权份额的具体位置”，均驳回了伊藤绘美、方晓晖要求确认讼争房产东侧2开间归其所有等主张。 本案讼争店面的租赁情况如下： 1.根据原告提交的伊藤绘美、方晓晖与福建诺奇股份有限公司签订的《店面租赁合同》，落款日期为2012年4月10日。该合同约定出租方将坐落于茶园山新村1号楼一层商场东侧两个开间商业店面（建筑面积181.816平方米）出租给福建诺奇股份有限公司作为服装经营销售使用，租赁期为三年自2012年5月1日至2015年4月30日，第一年租金每平方米95元，每月17273元；第二年租金每平方米104.5元，共19000元；第三年每平方米115元，每月20909元。 2.根据原告提交的俞道华与刘勋的《房屋租赁合同》，落款日期为2012年5月1日。该合同约定俞道华将坐落于茶园新村1#一层商场436.09㎡店面出租给刘勋使用，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，每月租金30527元，每年递增按5%算，递增时间从租赁期第二年开始。 3.被告提交俞道华（甲方）与岳文静（乙方）签订的《房屋租赁合同》，落款日期为2014年1月1日。该合同约定：俞道华将坐落于茶园新村1#一层商场436.09平方米店面出租给岳文静使用，租赁期限10年，至2023年12月31日止；租金每平方米70元，每月租金共30526元，房租以现金形式每月交一次，先付款后使用；装修期三个月，自2014年1月1日至2014年3月31日，装修期内免收租金。被告另提交俞道华（甲方）与岳文静（乙方）签订的《房屋租赁合同》，落款日期为2017年4月20日。该合同约定：由于乙方承租的杨桥路茶园山283号一层商场由于水电年久失修，长期出现漏水、停电等现象，店面外停车场和走廊地板损坏严重，需要重新铺设水泥地板，以上这些问题导致乙方不能正常营业。经乙方申请，甲方同意乙方对租赁房内的所有设施进行一次性装修，时间周期约3个月，装修时间自2017年5月1日起至2017年7月31日。由于装修期间乙方不能营业，因此，甲方同意给予乙方三个月免租期。 4.被告另提交岳文静与祝飞姜的《房屋租赁合同》（复印件），其中约定：岳文静将坐落于福州市鼓楼区杨桥中路283号茶园新村1#一层商场91㎡店面转租给祝飞姜使用，租期2016年3月1日至2019年2月28日止，每月租金9100元。 5.原告提交俞道华与祝飞姜的《店铺租赁合同》（复印件），约定：俞道华将坐落于福州市鼓楼区杨桥中路283号茶园新村1#楼一层商场第四间30平方米店面出租给祝飞姜使用，每月租金1980元，租期2016年3月8日至2021年3月7日，第三年每月按租金的5%递增。 根据原告提交的祝飞姜店面的照片，可以确认由林赛容实际经营、收取消费者的钱款。同时根据林赛容的支付宝信息，其中2016年7月至2017年1月，2017年5月至2018年7月每月均转账支出9100元。 另查，杨桥中路283-2号茶园山新村1号楼一层商场2017年1月至10月的电量度数如下：3449、2379、2240、2447、3165、3379、5419、6300、7217、6528；2012年6月-8月的电量度数为：1854、353、363；2014年1月-3月的电量度数为：4058、3523、4062。 庭审中，被告称2013年7月24日至2017年4月30日期间讼争房屋租金收益实际为1282097元。其中2013年7月24日至2013年12月31日期间的租金收益152635元，2014年1月1日至2014年3月31日、2017年5月1日至2017年7月31日为装修期免收租金，故2017年5月1日起至2017年10月31日期间的租金收益为91578元。 本院认为，本案系共有人之间关于财产收益的分配等问题产生的纠纷，本院按原告的诉请分析如下： 原告第一、二项诉请要求被告支付租金及利息，并应按时支付租金份额。双方争议的焦点在于租金的数额，本院认为：其一，本案被告称将讼争店面整体出租给岳文静，岳文静到庭作证。原、被告提交的祝飞姜另分别与岳文静、俞道华签订的租赁合同（双方均提交复印件），以及缴纳租金的支付宝记录，存在直接的矛盾，被告不能证明被告系直接整体租赁给岳文静，亦无法明确祝飞姜实际租赁的面积。其二，本案讼争店面2012年时的月租金数额已达30527元（每平方米70元），并约定了每年递增5%。但被告称2017年时月租金仍为每平方米70元不符合常理。其三，被告主张的租金标准每月每平方米70元低于本案争议前与福建诺奇股份有限公司和刘勋的标准。而根据本院调取的支付宝转账记录，结合查看现场的实际情况，可以推定讼争店面的实际月租金远超过每平方米70元的标准。其四，在本案双方存在争议的情况下，被告未提供转账交易记录以直接证明其租金收入，而采用其他交付方式，其提供的租赁合同及证人证言亦存在矛盾不足以证明其租金数额的主张。本院认为，此种情况下，被告应承担举证不能的法律后果，本案应采用逐年递增5%的方式计算租金收入予以分配，故原告申请评估租金事宜已无必要，本院不予组织。 关于租金的具体数额，计算如下： 2013年7月24日至2014年4月30日，月租金：30527元×1.05=32053.35元，合计租金：32053.35元×9个月=288480.15元； 2014年5月1日至2015年4月30日，月租金：32053.35元×1.05=33656元，合计租金：33656元×12个月=403872元； 2015年5月1日至2016年4月30日，月租金:33656元×1.05=35338.82元，合计租金：35338.82元×12个月=424065.84元； 2016年5月1日至2017年4月30日，月租金:35338.82元×1.05=37105.73元，合计租金：37105.73元×12个月=445268.76元； 2017年5月1日至2018年4月30日，月租金:37105.73元×1.05=38961元，合计租金：38961元×12个月=467532元； 2018年5月1日至2018年7月30日，月租金：38961元×1.05=40909元，合计租金：40909元×3个月=122727元 上述租金总额为：2151945.75，被告应支付原告租金数额为：2151945.75元×41.7%=897361.38元。 被告辩称2014年1月1日至2014年3月31日、2017年5月1日至2017年7月31日为装修期免收租金，但因租赁合同未被本院采信，其主张装修期的电费数额与正常经营期间的无明显差别，被告又未提供装修合同等证据予以佐证，故本院对于装修期的辩解不予采信。 另原告诉请逾期支付租金的利息，但原、被告双方并未约定租金何时分配，本院认为每月应结算的租金应按中国银行同期同类贷款利率从次月1日起计算至款项付清之日止。 原告第三项诉请要求判决未经全体共有人同意，被告不得擅自出租商铺。本院认为，本案讼争房屋仅能确定按份共有的份额，未对各共有人所享有的产权份额的具体位置进行分割确定。因此，此种情形符合《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定。本案被告俞道华、郑训英将讼争房屋改变分隔、整体出租的行为，系作为按份共有人对讼争按份共有房产的管理，系为全体共有人的共同利益，符合法律规定。故被告该项诉请，本院不予支持。 原告第四项诉请要求判决双方可按份额进行分开管理。本院认为，本案讼争房屋虽已登记为按份共有，但讼争房屋的实际上并未按照份额划分为多家店面，且多家店面已承租多年，再行划分后分开管理有损房屋的实际价值。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，……没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。而本案已确定具体的房产份额，原告亦不主张对讼争店面的产权进行分割，故对于讼争店面分开管理的诉请，无实际履行的可能，本案中本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告俞道华、郑训英于本判决生效之日起十日内支付原告伊藤绘美、方晓晖2013年7月24日至2018年7月30日的租金收益897361.38元及其利息（以每月应支付给原告的租金数额，按中国银行同期同类贷款利率，从次月1日起计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告伊藤绘美、方晓晖的其他诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用普通程序案件受理费10445元、保全费3843元，由被告俞道华、郑训英负担。 如不服本判决，原告方晓晖、被告俞道华、郑训英可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，原告伊藤绘美可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。