成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初11431号 原告（反诉被告）：敬志远，男，1992年3月6日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：兰茜，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华雨，四川明炬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓思程，1987年4月2日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：曹玉英，四川顺道律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司成都锦江支行，住所地成都市锦江区汇泉南路******附********。 负责人：刘荐。 原告（反诉被告）敬志远与被告（反诉原告）邓思程房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。诉讼过程中，原告（反诉被告）敬志远申请追加中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称“中国银行锦江支行”）为第三人，本院予以准许。原告敬志远及其委托诉讼代理人兰茜、被告邓思程及其委托诉讼代理人曹玉英到庭参加诉讼。中国银行锦江支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 敬志远向本院提出诉讼请求：1.判令邓思程继续履行双方于2017年9月1日签订的《存量房预定协议》协助办理位于成都市天府新区剑南大道南段×号房屋（以下简称“案涉房屋”）的过户手续；2.判令邓思程退还定金100000元；3.判令邓思程支付逾期办理过户手续的违约金180000元。诉讼过程中，敬志远增加诉讼请求：判令中国银行锦江支行配合敬志远办理代为提前偿还购房借款合同项下尚余借款本金、利息以及房屋解除贷款登记等事项的手续；同时，敬志远放弃第二、第三项诉讼请求。事实及理由：敬志远作为买方与邓思程作为卖方于2017年9月1日签订了《存量房预定协议》，约定邓思程将其所有的案涉房屋以910000元的价格出售给敬志远。合同签订当日，敬志远依约向邓思程支付了购房定金100000元。双方约定，在案涉房屋取得产权证后办理过户手续。2017年11月4日，邓思程取得案涉房屋的产权证书后拒绝办理过户手续。经敬志远催告邓思程一直拖延办理，直至起诉之日，邓思程仍旧未如约办理过户手续。敬志远认为，邓思程的行为违反双方签订的《存量房预定协议》，根据协议第六条约定“甲乙双方合同签订后，除国家政策或不可抗力的原因外，若甲方中途违约应书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所交购房款（包含定金），甲方赔付乙方房屋交易总价的百分之儿时的违约金”，邓思程应当承担逾期未履行合同的违约责任。为维护敬志远的合法权益，故诉至法院。 邓思程辩称，1.邓思程于2017年12月1日以约定解除权向敬志远发出了解除合同的通知，故合同已经解除，应当驳回其要求继续履行合同的诉讼请求；2.根据合同约定，敬志远主张的违约金是解除合同的违约金，并不是继续履行合同的违约金，故其主张的违约金不成立。 邓思程向本院提出反诉请求：判决解除双方的房屋买卖合同（《存量房预定协议》）。事实及理由：被反诉人于2017年9月1日通过中介向反诉人购买案涉房屋并在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《存量房预定协议》，约定应在2017年11月30日前办理产权过户手续，若到期后还不能办理则另行协商，协商不成双方免责，解除此协议，甲方全额退还乙方所交的全部购房款（包括定金）。双方之间签订的《存量房预定协议》为合法、有效的合同，因此该条款也为合法有效的条款。协定签订当日，被反诉人向反诉人支付了100000元定金。在该协定履行的过程中，因多方面的原因，直至2017年11月30日，双方根本无法办理过户手续并且无法协商一致，此时的情况完全达到了双方约定的免责解除协议的条件，故反诉人于2017年12月1日向中介发出了通知，要求中介通知被反诉人解除合同，让被反诉人联系反诉人退还定金和其他相关事宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，双方约定的以上条款为约定解除权，现该约定解除权条件已经成就，反诉人于2017年12月1日明确通知了被反诉人解除协议，被反诉人也于当日收到了该通知，反诉人认为，双方之前签订的《存量房预定协议》已于2017年12月1日双方无责解除。 敬志远辩称，1.协议约定是附解除条件的条款，邓思程在履行合同过程中不正当的促成解除条件，视为解除条件不成就，协议没有解除；2.敬志远在履行合同的过程中没有违约。邓思程没有按合同的约定履行预约还款义务及取得权属证书后通知义务，其未按协议履约，导致的后果应当由邓思程承担；3.邓思程知晓敬志远的通讯地址及通讯方式，但敬志远并未收到邓思程发出的解除通知，邓思程反诉状所称通过中介告知敬志远解除合同，但中介并非合同的主体，敬志远也没有收到中介方解除合同的通知。 第三人中国银行锦江支行未出庭答辩，但经法庭调查核实后，向法庭出具了情况说明。 结合双方当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：邓思程作为出卖方（甲方）与敬志远作为购买方（乙方）签订了《存量房预定协议》，约定乙方同意购买甲方拥有的案涉房屋，建筑面积64.72平方米，房屋总价910000元，合同签订之日乙方向甲方支付100000元作为购房定金；付款时间与办法约定：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，于递件成功当日乙方支付首付款（不含定金）257000元给甲方，剩余房款550000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方，剩余房款3000元于甲方与乙方办理完善房屋交接手续和物业交割手续当日乙方直接支付给甲方。第六条违约责任约定，甲乙双方合同签订后，除国家政策或不可抗力的原因，若乙方中途违约，应书面通知甲方，并自违约之日起两日内，甲方退还乙方所交全部购房款（包含定金），乙方赔付甲方房屋交易总价的百分之二十的违约金。若甲方中途违约应书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所交全部购房款（包含定金），甲方赔付乙方房屋交易总价的百分之二十的违约金。第十二条其他事项约定：1.双方一致协商同意并知晓其交易风险，该房为合同房产权还未下发，该房屋已取得备案资格，待产权下发后双方再办理房屋过户相关手续；2.乙方用其首付款贰拾伍万柒仟元整帮甲方还款，专款专用，还款前甲方办理全权委托公证至乙方指定人员名下，公证费由甲方承担；3.待产权下发两个工作日内甲方通知乙方产权下发事宜，在产权下发之日起的五个工作日内双方签订贷款合同，待甲方注销抵押登记，乙方贷款审批通过之日起的五个工作日内，双方办理过户相关手续；4.于乙方取件两日内办理抵押登记手续；5.应在2017年11月30日前办理产权过户手续，若到期后还不能办理则双方另行协商，协商不成，双方免责，解除此协议，甲方全额退还乙方所交的全部购房款（包含定金）。协议签订后，敬志远委托案外人向邓思程支付了购房定金100000元，邓思程向敬志远出具了收条一份。尔后，邓思程未向第三人中国银行锦江支行提交结清贷款申请。2017年11月3日，案涉房屋办理了权属证书，权证号：川（2017）成天不动产第0059620号。2017年12月1日，邓思程通过短信的方式告知居间人徐登峰，要求其转达敬志远“…我解约，让他们联系我退还相关定金和其他事宜”。当日，居间人徐登峰回复“我们和客户沟通一下，客户情绪比较大”。 另查明，邓思程购买案涉房屋时办理了公积金贷款，贷款单位系第三人中国银行锦江支行。由于敬志远与邓思程的纠纷案涉房屋被法院查封，导致第三人中国银行锦江支行未能及时设定抵押。庭审中，敬志远同意代邓思程偿还银行贷款本息，也同意一次性支付剩余购房款。 以上事实，有原、被告身份信息、存量房预定协议、收条、微信记录、短息信息、录音材料、情况说明及双方当事人陈述在卷佐证，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，邓思程与敬志远签订于2017年9月1日签订的《存量房预定协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，敬志远按照协议向邓思程支付了购房定金100000元。同时，协议约定“乙方用其首付款贰拾伍万柒仟元整帮甲方还款”，但还款的前提是预约（还款），邓思程在合同履行期间未向第三人中国银行锦江支行提交结清贷款申请是双方合同不能继续履行的根本原因。协议虽然设定了约定解除权“应在2017年11月30日前办理产权过户手续，若到期后还不能办理则双方另行协商，协商不成，双方免责，解除此协议”，但邓思程的不作为导致不能在合同约定的时间内完成过户，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，故邓思程不享有解除权，其要求案外人转达解除合同的通知不产生合同解除的效力。邓思程起诉要求解除《存量房预定协议》也没有事实和法律依据，本院不予支持。现案涉房屋取得了权属证书，敬志远不受限购政策的约束，敬志远亦同意代邓思程偿还银行贷款、同意一次性支付邓思程余下购房款，加之案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵，敬志远要求判令邓思程协助办理案涉房屋的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。敬志远代邓思程向第三人中国银行锦江支行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房定金、购房款后，敬志远应将剩余的购房款及时支付邓思程。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、敬志远于本判决生效之日起五日内代邓思程向中国银行股份有限公司成都锦江支行偿还余下款项； 二、敬志远在支付上述款项并扣除定金后十日内支付邓思程余下购房款； 三、邓思程在敬志远支付完毕上述款项后五日内协助其办理位于成都市天府新区华阳剑南大道南段×号房屋的过户手续； 四、驳回敬志远的其他诉讼请求； 五、驳回邓思程的诉讼请求。 本诉案件受理费7755元，敬志远负担2750元，邓思程负担5005元。反诉案件受理费50元，诉讼保全费1920元，由邓思程负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一八年十月九日 书记员 黄小琴