河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初3536号原告：贾志强，男，汉族，1972年10月1日出生，住河南省。被告：王泽莲，女，汉族，1972年3月26日出生，住河南省。委托诉讼代理人：任利明，男，汉族，1981年8月9日出生，住河南省。被告：孙胜亮，男，汉族，1987年6月20日出生，住河南省南乐县。被告：孙胜辉，男，汉族，1983年2月15日出生，住河南省南乐县。第三人：赵明霞，女，汉族，1990年4月9日出生，住河南省淇县。原告贾志强与被告王泽莲、孙胜亮、孙胜辉、第三人赵明霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾志强、被告王泽莲及其委托诉讼代理人任利明到庭参加诉讼，被告孙胜亮、孙胜辉、第三人赵明霞经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾志强向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702执异110号执行裁定书、新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702执250-2号执行裁定书；2、不得执行孙胜亮、赵明霞名下位于新乡市卫滨区××·城××领地小区××楼××单元××号房屋；3、请求确认孙胜亮、赵明霞名下新乡市卫滨区××·城××领地小区××楼××单元××号房屋归原告贾志强所有；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月26日，新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初3849号对王泽莲诉孙胜辉、孙胜亮民间借贷纠纷一案作出民事判决，判决：被告孙胜辉、孙胜亮于本判决生效之日起十日内偿还原告王泽莲借款本金40000元整及利息（利息以本金40000元为基数，自2016年6月2日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息）。判决生效后，王泽莲向新乡市红旗区人民法院申请强制执行，新乡市红旗区人民法院于2017年6月29日作出（2017）豫0702执250-1号执行裁定书查封了孙胜亮名下位于新乡市××·城××领地小区××楼××单元××号房屋，并于2018年1月24日作出（2017）豫0702执250-2号执行裁定书，拍卖该房屋。原告贾志强对新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702执250-2号执行裁定书不服，提出书面异议，新乡市红旗区人民法院于2018年6月29日作出（2018）豫0702执异110号执行裁定书，裁定：驳回案外人贾志强的异议。原告认为，2013年7月19日原告贾志强与孙胜亮及孙胜亮妻子赵明霞签订房屋协议书一份，房屋买卖协议约定：卖方（孙胜亮、赵明霞）将位于新乡市××××号新美城上领地小区8号楼1单元5层1504房产一套（以下简称该房屋、商品房买卖合同编号：2012-0701079）卖给买方（贾志强），面积91.94平方米、房屋售价：壹拾壹万元整（因该房屋系按揭贷款购买，孙胜亮及孙胜亮妻子赵明霞仅向新乡市新美房地产开发有限公司支付了首付款84766元），交易及交款日期：2013年7月19日，交款方式：现金等内容。因该房屋未办理房屋产权证书，原告贾志强与孙胜亮及赵明霞一同到新乡市红旗区公证处办理房屋出卖委托公证书，内容详见：（2013）新红证民字第1336号公证书。办理公证当日，原告贾志强将全部购房款壹拾壹万整交付给被告孙胜亮及赵明霞，2017年11月22日原告贾志强又向新乡市新美房地产开发有限公司交纳孙胜亮及赵明霞所欠按揭款35808.11元、物业管理费等6000元，且原告贾志强已领取该房屋钥匙，房屋已实际交付给贾志强。因新乡市新美房地产开发有限公司相关手续不齐备，导致该房屋至今未能办理房屋产权证书。原告认为与孙胜亮及赵明霞签订的房屋买卖协议书系双方真实、自愿意思表示，且办理了房屋出卖委托书公证书，原告支付了购买该房屋的合理价款，并向新乡市新美房地产开发有限公司交纳孙胜亮及赵明霞所欠按揭款35808.11元、物业管理费等6000元，房屋已交付原告至今。位于新乡市××××号新美·城上领地8号楼1单元5层1504号房屋一套依法归原告贾志强合法所有。综上所述，请求依法查明案件事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告王泽莲辩称，原告对争议房产并未取得所有权，也没有实际占有，故新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702执异110号执行裁定驳回原告的异议并无不当，本案应驳回原告的诉讼请求，恢复执行。被告孙胜亮、孙胜辉未到庭参加诉讼，亦未向本院提出书面答辩意见及证据材料。第三人赵明霞未到庭参加诉讼，亦未向本院提出书面陈述意见及证据材料。经审理查明，王泽莲与孙胜亮、孙胜辉之间有民间借贷纠纷，已经过诉讼且本院作出（2016）豫0702民初3849号民事判决书已经发生法律效力。王泽莲申请强制执行，本院于2017年6月28日作出（2017）豫0702执250-1号执行裁定书，查封了孙胜亮的位于新乡市××号新美.城上领地8号楼1单元5层1504号的一套房产；本院又于2018年1月24日作出（2017）豫0702执250-2号执行裁定书，拍卖被执行人孙胜亮位于新乡市××号新美.城上领地8号楼1单元5层1504号的一套房产。在执行中，贾志强对（2017）豫0702执250-2号执行裁定拍卖案涉房产不服，提出书面异议。本院受理后，于2018年6月29日作出（2018）豫0702执异110号执行裁定书，驳回贾志强的异议。贾志强对此不服，向本院提起案外人执行异议之诉。河南省××乡市红旗公证处于2013年7月19日出具的（2013）新红证民字第1336号公证书，公证事项为：委托，内容为：兹证明孙胜亮、赵明霞于二○一三年七月十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名和捺手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2013年7月19日的委托书中显示，委托人为孙胜亮、赵明霞，受托人为贾志强，内容为：位于河南省××乡市新美城上领地8号楼1单元5层1504号的私房一套，建筑面积91.94平方米[《中华人民共和国契税完税证》（2011）豫地契电0623710]，产权归我们夫妻二人所有。我们现准备将此居住用房出卖。我们因事不能新自办理此房屋的相关手续。为此，我们特委托贾志强为我们的全权代理人，办理如下事项：1、代我们偿还上述房屋的个人购房按揭贷款及利息；2、代我们办理上述房屋的房产证，并在房产证办理完结后代我们办理抵押、解押相关手续并领取房产证；3、在个人购房按揭贷款及利息清偿完结后及房产证办理完结后代我们与买方签订上述房屋的买卖协议或契约；4、在个人购房按揭贷款及利息清偿完结后及房产证办理完结后代我们与买方共同办理上述房屋的产权转移登记手续，所发生的费用和税金由买方完全承担；5、在个人购房按揭贷款及利息清偿完结后及房产证办理完结后代我们收取上述房屋的所有房款；6、在个人购房按揭贷款及利息清偿完结后及房产证办理完结后代我们协助买方办理上述房屋的二手房按揭贷款手续。原告提交的2013年7月19日的《房屋买卖协议书》中显示：孙胜亮、赵明霞作为甲方（卖方），贾志强作为乙方（买方），甲方自愿将案涉房产卖给乙方，房屋售价为110000元，交易及交款日期为2013年7月19日，交款方式为现金。案涉房屋的2013年8月2日的契税完税证上显示计税金额为280766元；2017年11月22日的收据显示交款单位为孙胜亮，收款方式为中行转账，金额为35808.11元，收款事由为贾志勇代孙胜亮还按揭款；2018年元月5日的收款收据上显示的客户名称均为孙胜亮，所交款项为：出入证20元、装修押金1500元、2014年8月1日-2015年7月31日物业费为1158元、2015年8月1日-2016年7月31日（优惠两个月）物业费为965元、2016年8月1日-2017年7月31日（优惠两个月）物业费为965元、2017年8月1日-2018年7月31日（优惠两个月）物业费为965元、电费为10元、垃圾清运费350元。认定上述事实的证据材料有（2017）豫0702执250-1号执行裁定书、（2017）豫0702执250-2号执行裁定书、（2018）豫0702执异110号执行裁定书、（2013）新红证民字第1336号《公证书》、《委托书》、《房屋买卖协议书》、2013年8月2日的契税完税证、收据，以及双方当事人的庭审陈述。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，仍享有排除强制执行的民事权利。本案中，首先，本院于2017年6月28日查封了案涉房屋，原告贾志强于2018年元月5日才办理案涉房屋的出入证、装修押金、物业费（且为补交）等相关手续并领取钥匙，自原告贾志强于2013年7月19日与被告孙胜亮、赵明霞签订《房屋买卖协议书》后至本院于2017年6月28日查封案涉房产之前乃至目前，原告贾志强并未实际占有该案涉房产；其次，原告贾志强于2013年7月19日与孙胜亮、赵明霞签订的《房屋买卖协议书》中，约定的房屋售价为110000元，交款日期为2013年7月19日，而契税完税证上显示案涉房屋的计税金额为280766元，双方约定的房屋价格明显低于最初购置价，且原告贾志强亦未提供相应证据证明其已向被告孙胜亮、赵明霞支付了案涉房屋价款，其仅仅是在本院2017年6月28日查封案涉房产后，于2017年11月22日向新乡市新美房地产开发有限缴纳被告孙胜亮所欠按揭款35808.11元；再者，原告贾志强称无法办理过户手续，并将该原因归于开发商至今没有办理房产证，而未作出合理充分解释且未提交相应证据证明，故对其理由，本院不予采信。综合上述情况，本案原告贾志强不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其提起的案外人执行异议之诉不足以排除强制执行，故对原告贾志强的各项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款式第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回原告贾志强的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告贾志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘志丹审 判 员  肖培源人民陪审员  史来红二〇一八年十月二十二日书 记 员  王宝宝