湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0325民初1125号原告:房县永昊商贸有限公司，住所地：湖北省房县化龙镇车家湾牲畜交易市场。法定代表人：吴志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：向宗钦，男，1956年1月6日出生，汉族，房县永昊商贸有限公司职工，住湖北省房县。原告：吴志军，男，1980年4月18日出生，汉族，市民，住湖北省房县。二原告共同委托诉讼代理人：柯波，湖北陵燕律师事务所律师，代理权限:代为起诉，参与诉讼、调解，代收法律文书。被告:郑梅华,女，1967年5月7日出生，汉族，农民，住湖北省房县。委托诉讼代理人：刘天（郑梅华女儿），女，1999年7月29日出生，汉族，学生，住湖北省房县。原告房县永昊商贸有限公司、吴志军与被告郑梅华租赁合同纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告房县永昊商贸有限公司委托诉讼代理人向宗钦及二原告共同委托诉讼代理人柯波，被告郑梅华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告房县永昊商贸有限公司、吴志军向本院提出诉讼请求：１.请求人民法院依法解除原告吴志军与被告2017年11月6日签订的《车家湾牲畜交易市场经营权转让协议书》。2.被告依法返还原告缴纳的转让金3.3万元，支付违约金1650元并赔偿两原告因履行合同所造成的损失5079元。２.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月6日，两原告因经营畜禽购销、农产品销售，原告房县永昊商贸有限公司的发起人吴志军与被告签订了《车家湾牲畜交易市场经营权转让协议书》，协议约定将被告经营的车家湾牲畜交易市场的经营权转让给吴志军，即该市场所占土地4.95亩，临公路门面房18间、猪栏18间、牛栏8间、羊栏7间、房屋及设施交由吴志军经营、管理、使用。合同签订后，原告按照合同约定支付了转让金3.3万元，但被告未按照合同约定履行义务，被告将7间羊栏中5间仍租给他人经营豆腐，8间牛栏被告占用3间，并将该处的空场租于他人回收废旧品，且在牛栏东侧开垦菜地，18间猪栏4间租于他人经营豆腐，三间由被告用作日常生活。合同订立后原告勉强经营一月有余，事后多次找到被告协商清空场地提供圈养牛羊的场所，被告拒不按照合同要求提供场所。期间原告为了经营，在车家湾牲畜交易市场安装地磅一副，修建饮用水井一口，并对房屋及场地进行了平整及维修，前期投入共计5079元。无奈之下，原告于2018年3月13日向被告下达书面通知书，要求其退还转让金，支付违约金及赔偿公司的前期投入，被告接到通知后不予理会。后原告于2018年5月4日（5月16日又以邮寄的方式送达）再次向被告送达解除协议通知书，其仍不予理会，去引起诉争。综上，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，原告依约支付了转让金，但被告未按照合同约定提供经营场所，导致原告无法生产经营，合同目的不能实现，因此，被告应当返还转让金、承担违约责任并赔偿原告因履行合同所造成的损失。故为了维护原告的合法权益，依据《合同法》第五十八条、第六十条、第九十四条之规定，具状起诉，请予裁决。被告郑梅华辩称，1.在答辩人未与吴志军签订合同前，前面门面早有租户而且合同租期未满，答辩人早已告诉吴志军具体情况，吴志军明知此事仍然选择租房，应承担相应责任。双方签订的是租用合同而非转让合同，原告所说转让金有误。2.合同约定房屋由吴志军承担一年修缮一次，但门面脊梁断了，吴志军并未解决，由答辩人承担相应费用，吴志军应当补偿600元。3.吴志军在答辩人不知情的情况下，私自毁坏水池，转移压井，破坏原有建设，答辩人要求赔偿伍佰元。4.租房期间，吴志军多次与答辩人发生纠纷，请求法院依法解除原告吴志军与答辩人签订的《车家湾牲畜交易市场租用合同》，答辩人拒绝退还租金及违约金，同意协商前面门面房因未使用而产生的租金，吴志军应当赔偿违约金15000元，并赔偿对答辩人造成的心理损害10000元。本院经审理认定事实如下：2017年11月7日，郑梅华与吴志军签订了一份《车家湾牲畜交易市场租房合同协议书》，协议约定，吴志军租赁郑梅华所有的位于十××市房县××省道以南，占地4.95亩，有临公路门面18间及所有其他房屋。租用经营期为10年，自2017年11月7日至2027年11月7日。租金为33000元，一年一付。吴志军对市场负有修缮、管理的义务。双方口头补充约定，车家湾市场临街18间已租赁给他人的门面房屋及院内出租给他人的5间房屋在郑梅华与承租方约定的租赁期限到期后，房屋由吴志军进行管理及出租，租金由吴志军收取。院内留给郑梅华自住一间半房屋，并留给郑梅华一个厕所及三间牛栏使用。协议签订的当天，吴志军向郑梅华支付了33000元租金。协议签订后，除以上已租赁他人及自己使用的房屋外，郑梅华将剩余房屋交付给房县永昊商贸有限公司使用，郑梅华带着吴志军向已出租的房屋共四户人家走访告知其与吴志军签订协议的内容，并告知以后租金向吴志军缴纳。以上房屋的租赁期限相继届满后，以上4户承租方拒不向吴志军缴纳房租，也未腾退房屋，影响了吴志军正常的管理使用，为此，引起诉讼。另查明，1.车家湾畜牧交易市场所有权人为房县畜牧局，郑梅华于2007年5月31日与房县畜牧局签订了《车家湾畜牧交易市场经营权转让协议书》，协议约定房县畜牧局将车家湾牲畜交易市场经营权转让给郑梅华经营30年，自2007年6月1日至2037年5月31日止。2.吴志军作为法定代表人于2017年11月9日成立了房县永昊商贸有限公司。3.协议履行期间，因承租方何欣承租的门面房房檩断裂，由郑梅华请了维修人员进行维修，但郑梅华在诉讼中未能提供相应维修费用的票据。本院认为：原告吴志军作为房县永昊商贸有限公司的发起人及法定代表人，在公司成立过程中，为了房县永昊商贸有限公司的正常运营，与郑梅华签订了租赁协议，房县永昊商贸有限公司也实际使用了租赁的房屋，吴志军在租房协议中的权利义务应当由房县永昊商贸有限公司承继。因此，《车家湾牲畜交易市场租房合同协议书》的合同相对方应当为房县永昊商贸有限公司与郑梅华，吴志军并非本案适格的主体。《车家湾牲畜交易市场租房合同协议书》及双方补充的口头约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。根据协议的约定，原告房县永昊商贸有限公司不仅租赁了被告的房屋，车家湾畜牧交易市场的经营管理权也由其一并行使。协议签订后，房县永昊商贸有限公司按照约定向郑梅华支付了租金，郑梅华向房县永昊商贸有限公司交付了房屋，并将房屋经营管理人变更的情况告知了门面房及其他房屋的承租人，双方并无违约。由于承租人拒绝向房县永昊商贸有限公司支付租金，导致房县永昊商贸有限公司无法继续经营，原、被告并无过错。对于《车家湾牲畜交易市场租房合同协议书》，双方一致同意解除，应予以解除，但是对于合同解除后的结算，双方未能达成一致意见。因此，合同解除后，原告已支付租金的返还，应当按照原告实际使用房屋的时间从租金总额33000（按照租金2750元/月计算）中予以扣除，剩余部分被告向原告返还。对于已出租给第三人的房屋（18间门面房及院内5间房屋），在合同履行期间（2017年11月7日至合同解除之日）的租金由原告另行主张权利。而被告主张的房屋维修费用，因未能向我院提供相应的票据，无法计算维修金额，该费用可由原、被告双方另行结算。原告诉称的要求被告赔偿其违约金及前期投入损失，因被告不存在违约行为，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告房县永昊商贸有限公司要求解除其与被告郑梅华于2017年11月7日签订的《车家湾畜牧交易市场租房合同协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告房县永昊商贸有限公司与被告郑梅华于2017年11月7日签订的《车家湾畜牧交易市场租房合同协议书》。被告郑梅华于本判决生效之日起10日内根据原告房县永昊商贸有限公司实际使用租赁房屋的时间(2017年11月7日至合同解除之日）从原告已缴纳的房租总额33000元中予以扣除后，将剩余房租返还给原告永昊商贸有限公司。驳回原告永昊商贸有限公司、原告吴志军的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费794元，减半收取397元，由原告永昊商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员  薛莉莎二〇一八年十月十一日书记员  任志华附本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。