福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初5907号 原告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄冰霞、左甜，该公司职员。 被告：陈自然，男，1985年1月7日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）与被告陈自然商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院因法定事由依法裁定中止诉讼，后恢复诉讼。审理中，本院依法通知诉争房屋抵押权人兴业银行股份有限公司晋江青阳支行（下简称青阳兴业支行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，青阳兴业支行逾期未书面答复，视为不参加诉讼。原告世茂公司的委托诉讼代理人黄冰霞到庭参加诉讼，被告陈自然经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2012年2月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00010280）及相应附件；2.陈自然退还销售不动产统一发票原件；3.陈自然协助办理《商品房买卖合同》备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续；4.陈自然按购房款总金额11961353元的3%支付违约金358840.59元。事实和理由：2012年2月29日，陈自然为购买其开发的晋江市商品房，与世茂公司签订《商品房买卖合同》及附件。双方约定：该商品房总价款11961353元；付款方式首付加按揭贷款支付；合同附件六补充协议第四条第三款进一步就有关未按时还贷的的情况及出卖人有权解除合同以及支付违约金等作出约定。合同签订后，陈自然向兴业银行办理按揭贷款8370000元，世茂公司为其提供阶段性担保。后因陈自然连续多期未按约定偿还银行贷款，兴业银行多次划扣世茂公司账户款项，暂计至2017年5月31日计2480698.16元。陈自然的行为已严重违反合同约定。 世茂公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.《商品房预售许可证》一份；2.《商品房买卖合同》一份；3.《销售不动产统一发票》复印件三份；4.《个人购房借款及担保合同》复印件一份；5.《兴业银行客户还款明细清单》一份；6.《催告函》一份。 陈自然未作答辩也未提供证据。 本院认为，陈自然未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明世茂公司取得商品房预售许可的事实；证据2、3能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定以及支付购房款等事实；证据4能够证明陈自然办理按揭贷款及世茂公司为其提供阶段性担保等事实；证据5能够证明世茂公司被划扣2480698.16元的事实；证据6能够证明相应的事实。 经审理查明，世茂公司与陈自然于2012年2月29日签订编号为YS00010280《商品房买卖合同》及其附件，约定陈自然购买世茂公司开发的位于晋江商品房，房屋总价款为11961353元。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第四条第三款第（3）相应约定：“因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知的15日内仍未偿还或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房部价款3%的违约金……”。审理中，世茂公司自认陈自然已付清全部购房款。世茂公司为陈自然的银行按揭贷款8370000元提供阶段性担保。至2017年5月31日，因陈自然逾期或未归还银行按揭贷款，世茂公司被按揭贷款银行划扣2480698.16元。另查明：本案诉争房屋尚未交房及所有权尚未办理登记至陈自然名下。诉争房屋被泉州市中级人民法院及晋江市人民法院查封。世茂公司于2017年6月20日向本院提起诉讼。 综上事实，本院认为，世茂公司与陈自然签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。陈自然逾期或未偿还银行按揭贷款，导致世茂公司被按揭贷款银行划扣2480698.16元，陈自然已构成违约，依法应承担相应的违约责任。世茂公司的相应主张本院均予以支持。陈自然向世茂公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案等手续，但诉争房屋的所有权尚未登记于陈自然名下，陈自然对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被查封，但此查封实际为预查封，不影响世茂公司行使合同解除权。为避免当事人诉累且出于世茂公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。世茂公司应就收取陈自然已付购房款11961353元，在扣除其代为陈自然偿还按揭银行2480698.16元及其实际代为陈自然清偿尚欠按揭银行贷款本息等款项后，将剩余款项退还陈自然。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，世茂公司应退还给陈自然的款项，则应提交于相应司法机关。陈自然经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州世茂新领域置业有限公司与被告陈自然签订的编号为YS00010280《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告陈自然应于本判决生效之日起十日内退还原告泉州世茂新领域置业有限公司销售不动产统一发票原件； 三、被告陈自然应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州世茂新领域置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续； 四、被告陈自然应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世茂新领域置业有限公司违约金358840.59元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费93568元，因适用简易程序收取46784元，由被告陈自然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一八年十月三十日 书记员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。