成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0112民初6953号 原告（反诉被告）：四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司，住成都市龙泉驿区航天北路二十五号。 法定代表人：姜向炜。 委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王显寿，四川方舟达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪慧强，男，1962年10月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告（反诉被告）四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司（以下简称天盛公司）与被告（反诉原告）汪慧强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告汪慧强在答辩期内提出反诉，本院审查后予以受理。后因案件疑难复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。天盛公司的委托诉讼代理人傅孝松、王显寿及被告汪慧强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2006年5月至2017年7月欠缴的代收电费5548.52元、生活垃圾清运费608元、物业服务费22047.34元及滞纳金2000元，共计30203.86元。诉讼过程中，原告天盛公司增加诉请为：欠缴的代收水费2009.8元、气费2252.18元，变更其代收电费金额为5634.24元，其诉请总额变更为34885.76元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所居住的小区签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告居住的小区提供物业服务，被告每月向原告缴纳物业费，原告多次催收，但被告未履行缴费义务，故诉请法院支持原告的诉讼请求。 被告汪慧强辩称，1.我于2004年9月进入小区接受原告物业服务，物管费单价为每月每平方米0.6元，每月共计146.22元，请求原告出具电费和物管费具体的收费依据和标准；2.原告受天盛房产开发公司委托，未通过招投标的方式为天盛花苑提供物业服务，违反[2004]198号《成都市物业管理招标投标暂行办法》第四条的规定，且未与小区第一届、第二届业委会签定物业服务合同；3.原告在2007年起诉答辩人物业服务合同案中，经一、二审法院判决后，2010年8月25日双方在龙泉驿法院主持下，达成协议。原告表示：“我们公司向法院申请执行的案件表示放弃。不再主张权利”。显然原告的权利早已自动放弃；4.被告家中被盗，损失4000余元，原告天盛公司不能提供相应监控录像，对该损失，天盛公司应负连带责任；5.天盛公司擅自提高水、电、气、物业费收费标准，通过龙泉驿法院审理后，原告向业主李明礼退费425元；6.由于天盛房产未按购房合同约定将会所、安防系统等在2005年5月1日前全面投入使用，应按合同约定向天盛花苑小区业主退还多收的物业费；7.天盛公司蓄意破坏被告家中的水电设备，造成被告损失440元。综上，原告的诉请不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告汪慧强提出反诉请求：1、请求反诉被告天盛公司返还反诉原告2004年9月至2006年4月缴纳的物业服务费2924元；2、反诉被告返还反诉原告2004年9月至2006年4月多收的水费68.35元、电费234.87元、气费2.44元，合计305.66元；3、承担由反诉被告破坏的水、电、气装置造成的损失费440元。事实和理由：1.我于2004年9月进入小区接受原告物业服务，物管费单价为每月每平方米0.6元，每月共计146.22元，请求反诉被告出具电费和物管费具体的收费依据和标准；2.反诉被告受天盛房产开发公司委托，未通过招投标的方式为天盛花苑提供物业服务，违反[2004]198号《成都市物业管理招标投标暂行办法》第四条的规定，且未与小区第一届、第二届业委会签定物业服务合同；3.反诉被告在2007年起诉答辩人物业服务合同案中，经一、二审法院判决后，2010年8月25日双方在龙泉驿法院主持下，达成协议。天盛公司表示：“我们公司向法院申请执行的案件表示放弃。不再主张权利”。显然反诉被告的权利早已自动放弃；4.反诉原告家中被盗，损失4000余元，天盛公司不能提供相应监控录像，对该损失，天盛公司应负连带责任；5.天盛公司擅自提高水、电、气、物业费收费标准，通过龙泉驿法院审理后，反诉被告向业主李明礼退费425元；6.由于天盛房产未按购房合同约定将会所、安防系统等在2005年5月1日前全面投入使用，应按合同约定向天盛花苑小区业主退还多收的物业费；7.天盛公司蓄意破坏反诉原告家中的水电设备，造成损失440元。 天盛公司对汪慧强的反诉辩称：1、龙泉驿法院（2007）龙泉民初字第1085号判决已查明汪慧强在2005年“五一”入住后，曾按每月146.22元向原告缴纳物管费。因此反诉原告十年前已经知晓并认可其物业费的缴费标准，不存在返还的事实和法律依据，同时该项诉请早已超过诉讼时效；2、关于返还多收的水、电、气，首先无多收的客观事实，其次天盛公司是代收代缴且存在公共分摊部分，该诉请同样超过诉讼时效；3、反诉原告主张的水电气装置损失费440元，应当直接起诉蓄意破坏的个人承担赔偿责任，本案系物业服务合同纠纷而反诉原告主张的系侵权关系，不应当在本案中处理且该项诉请同样超过诉讼时效。综上，反诉原告的各项请求无事实和法律依据，依法应当全部予以驳回。 本院经审理认定事实如下：被告汪慧强系成都市龙泉驿区龙泉镇航天南路1号天盛花苑27栋3号房屋业主，房屋建筑面积为221.77平方米。2005年4月1日，原告与成都天盛房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》,合同第十七条约定：委托管理期限自2005年4月1日起至业主委员会成立后并与业主大会所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止；第二十一条第2款约定：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向原告交纳；第3款约定每次交纳费用时间为每月1至7日；第5款约定：本次物业管理公共服务费标准的调整，按龙泉驿区政府物价部门规定调整；第9款（1）项则约定：逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天2元交纳滞纳金；2012年6月25日、2013年12月24日，原告与成都市龙泉驿区天盛花苑第三、第四届业主委员会分别签订《物业服务合同》，合同约定：根据天盛花苑业主大会会议关于物业服务费上调方案表决结果，按房屋建筑面积，由原告向业主收取上调后的物业服务费用，其中联排别墅用房按照0.75元/月/平方米的标准收取物业费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳义务。合同签订后，原告按约为被告所居住的天盛花苑小区提供物业服务，至今案涉小区均是由原告提供物业服务。被告入住后，曾按每月146.22元向原告交纳物业服务费，但从2006年5月起被告以《前期物业管理服务合同》无效、未与小区业主委员会签订物业服务合同、超标收费等为由，拒绝交纳。2007年6月至2017年7月止，被告尚欠原告代收的气费2252.18元、电费5634.24元、水费2009.8元、生活垃圾清运费608元、物业服务费22047.34元，共计34885.76元。该款经原告催收未果。 同时查明，2007年6月5日，原告向龙泉驿区法院起诉，要求被告汪慧强交纳2006年5月至2007年5月的物业服务费1900.86元及滞纳金4512元。被告汪慧强在该案中亦提起确认前期物业服务合同无效的反诉。龙泉驿法院以（2007）龙泉民初字第1085号判决被告汪慧强支付原告物业管理费1900.86元及资金利息损失，同时驳回汪慧强要求确认物业管理服务合同无效的反诉请求。被告汪慧强不服一审判决，提起上诉。成都市中级人民法院以（2008）成民终字第853号判决书驳回汪慧强的上诉。2008年2月，原告向龙泉驿法院申请执行，执行中，双方达成执行和解协议，天盛公司明确表示：“我公司2010年2月25日向法院申请执行的案件表示放弃，不再主张权利。法院可以按撤回申请执行结案”。故该案以申请人天盛公司撤回申请，执行和解结案。 另查明，原告公司原名为“成都天盛物业管理有限责任公司”，2008年变更为“成都天盛物业服务有限责任公司”，2010年变更为“四川航天天盛物业服务有限责任公司”，2017年该公司被其母公司四川航天天盛科技有限责任公司吸收合并，成立“四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司”由其承接原营业范围内的物业服务管理。 上述事实，有原告提供的《房屋信息摘要3》、《前期物业管理服务合同》、与天盛花苑第三届、第四届业委会签订的《天盛花苑物业服务合同补充协议》、《物业服务合同》、第四届业主委员会出具的《证明》、原告代缴电、气费的发票、龙泉驿华油兴能天然气公司、龙泉驿区自来水总公司分别出具的《证明》、张贴的催费通知单照片、证人李某、袁某的证实以及被告汪慧强提供的（2008）成民终字第853号判决、起诉状、天盛花苑第二届业委会备案表、商品房买卖（预售）合同、龙泉驿区法院执行笔录及（2007）龙泉民初字第1360号裁定书、（2007）龙泉民初字第1359、1360号案件的调解笔录、照片以及原、被告的陈述等在案佐证。 本院认为，1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告天盛公司于2005年4月与成都天盛房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，原告据此在天盛花苑小区开展物业服务至今。其后原告虽未与该小区成立的第一、第二届业主委员会签订物业服务合同，但该第一、第二届业委会或业主大会并未解聘原告，双方之间的物业服务法律关系依然存在，原、被告之间存在事实上的物业服务关系，该情况延续至2012年原告与该小区的第三届业主委员会签订《物业服务合同》。故被告提出原告未与小区第一、第二届业委会签订《物业服务合同》，认为原告不具备在该小区从事物业服务资格的理由不能成立，其反诉要求天盛产公司退还其已缴纳的2004年9月至2006年4月的物业服务费2924元的请求于法无据，本院不予支持。2、原告依据《前期物业服务合同》及与第三、第四届业委会签订的《物业服务合同》的约定提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，被告应当依照合同约定缴纳相应的物业服务费及原告代缴的水、电、气等费用。但本次诉讼中应减出原告已起诉并自愿放弃执行的2006年5月至2007年5月期间的物业服务费1900.86元，本院依法确认2007年6月至2017年7月期间被告汪慧强未缴纳的物业服务费为20146.48元、气费2252.18元、电费5634.24元、水费2009.8元、生活垃圾清运费608元，以上共计32984.9元。3、对原告主张的滞纳金2000元，本院认为，原告在其服务的案涉小区成立第一届业主委员会后，应当就是否续聘等问题积极主动地与小区业主委员会进行沟通、协商，导致在小区第一、第二届业主委员会成立后双方没有签订书面的物业服务合同，引发小区部分业主的质疑，其怠于行使权利，对原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。4、反诉原告汪慧强以原告擅自提高水、电、气的标准，提出反诉要求天盛公司退还其2004年9月至2006年4月多缴纳的水费68.35元、电费234.87元、气费2.44元。对此，本院认为，水、电、气费系反诉被告代收、代缴。从天盛公司提供的龙泉驿供电局、天然气公司及自来水公司出具的收费发票上确定的单价看，的确存在略高于汪慧强主张的政府定价的情况，而导致高于标准的原因在于小区公共设施的使用及其他损耗，且天盛公司是依据相关收费部门确定的单价向小区业主代收水、电、气费，并非其擅自提价。反诉原告汪慧强要求退还多收的水、电、气费的反诉请求不能成立，本院不予支持。5、反诉原告主张的其水表被人损坏，要求天盛公司赔偿其损失440元的反诉请求，本院认为，该诉请系侵权法律关系，而本案原告主张的是物业服务合同，该请求反诉原告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告汪慧强于本判决生效之日起十日内给付原告四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司2007年6月至2017年7月期间被告汪慧强未缴纳的物业服务费为20146.48元、气费2252.18元、电费5634.24元、水费2009.8元、生活垃圾清运费608元，以上共计32984.9元。 二、驳回原告四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告汪慧强的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元、反诉受理费320元，共计945元，由被告汪慧强负担（案件受理费625元已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 翊 人民陪审员  周德利 人民陪审员  曾国霞 二〇一八年十月十七日 书 记 员  赵 慧