文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书            （2018）粤1402民初1065号原告：钟玉林，女，汉族，1986年8月23日出生，现住梅江区。委托诉讼代理人：吴雯雯，广东义致律师事务所律师。被告：梅州市超群房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91441400797719388A，地址：梅州市梅江区金山街道办事处龙丰村村委会**。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：高亦娜，该公司员工。委托诉讼代理人：饶莉，广东饶莉律师事务所律师。原告钟玉林诉被告梅州市超群房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，被告在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于同年6月27日依法作出（2018）粤1402民初1065号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向梅州市中级人民法院提起上诉。梅州市中级人民法院于同年7月31日依法作出（2018）粤14民辖终35号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴雯雯、被告的委托诉讼代理人高亦娜、饶莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付商品房的违约金人民币12500元给原告（自2016年11月30日至2017年5月23日止）；2、判令被告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币48052元给原告（暂计至2018年5月17日止，从2018年5月17日起至原告取得房地产权属证书之日止的违约金另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016100014××××），双方约定将被告所有的位于梅江区金山办龙丰村学子大道状元府第9座×层×房出售给原告。原告在签订合同后支付了足额房款并交纳了办证等相关费用。被告未能在约定时间交房，直到2017年5月23日，在原告要求下才进行房屋交接。被告应当在房屋交付后的第360个工作日办理房地产权属证书，即从合同约定的房屋交付时间2016年11月30日计算至今已超过了360个工作日，故被告应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定支付逾期办理房地产权属证书的违约金从2017年7月28日开始计算至2018年5月17日共293天48052元（410000元×0.04%×293天）。从2018年5月17日起至原告取得房地产权属证书之日止的违约金另计。按照合同第八条、第九条约定，被告应承担逾期交房违约金从2016年11月30日计至2017年5月23日止按每月2083.33元计算12500元（2083.33元/月×6个月）。被告辩称，答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关的申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品预售面积预测绘报告书等需要提供的相关资料），从答辩人提交的证据材料中，足以证明答辩人在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关的证明文件，而最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料。另外导致逾期办证的因素来看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应当归责于答辩人，答辩人的股东杨道鹏以个人利益，不断地操纵其控制的深圳市益裕福投资有限公司、深圳市东方好来实业发展有限公司及其本人连番起诉答辩人，从2016年11月起，梅江区法院在上述公司及杨道鹏的申请下，冻结了答辩人所有公司的银行账户，时至今日还在查封冻结中，此事极大影响了答辩人公司的正常经营，不能结算工程款、不能正常交税及办理房产证。即使退一万步讲，如果认定存在迟延办理房地产权证的违约行为，本案所涉及的违约金过高，请求法院予以适当减少。原告所陈述的大部分事实不属实，关于第一项逾期交房的事实，原告陈述的是支付2016年11月30日至2017年5月23日的违约金不属实，时间和数额都不属实，竣工验收合格是在2016年12月13日，由于原告自身的原因，在2017年5月23日才办理入伙，如果要承担逾期交房的违约金的话，也只能是承担13天，因为双方签订的房屋买卖合同的约定是2016年11月30日，算下来就只有逾期13天，13天是从2016年11月30日至2016年12月13日止计算的，按照房屋买卖合同的第九条出卖人逾期交房的违约责任，第二款是出卖人按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满直至次日起至实际交付之日起，每个月的租金是1000元，13天430元。第二项诉请也不属实，实际交房的日期是2017年5月23日，根据合同第十五条的约定，出卖人在360个工作日内，到2018年10月30日才到期办理房产证，原告所述逾期办理房产证的违约金事实不成立，办理房产证没有逾期。本院经审理认定事实如下：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府房地产项目。2015年9月30日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发了《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2015054），被告取得了状元府（原超群花园9#塔楼住宅）的商品房预售许可证，有效期：自2015年9月30日至2016年9月30日（过期无效）。2016年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定主要有，……被告向原告预售位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府9座×层×房的房产，该商品房合同约定建筑面积共85.42平方米，其中，套内建筑面积68.3平方米，公共部门与公用房屋分摊建筑面积17.12平方米，房款总额为410000元，付款方式自本合同签订之日起7日内由被告协调银行及原告，办理银行按揭或者公积金贷款手续。……被告应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并于买受人房款付清之日条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按如下方式处理：合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起，向原告支付违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》止日止，被告向原告支付本购房总价款万分之四的违约金等。合同签订后，原告按约向被告交清了房款、支付了相关办证费用。被告于2016年12月13日办理了涉案房屋《建筑工程竣工验收报告》，于2017年5月23日将房屋交付给原告使用至今。被告于2018年3月29日将涉案房屋权属按户为单元，向梅州市国土资源局申请了初始登记。涉案房屋于2018年5月10日办理了登记在被告名下的《不动产权证》（该不动产权证附记：房屋权属来源：新建分户，该房屋已办理预告买卖登记，权利人是钟玉林，不动产登记证明号是：粤（2016）梅州市不动产证明第000××××号）。原告于2018年5月诉至本院，提出上述诉讼请求。被告则作上述答辩。诉讼中，原、被告均同意，合同约定的按政府部门颁布的同期指导性租金标准按1000元/月计算。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。原、被告均应按合同约定履行义务。本案争议焦点是，一是原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金理由是否充分的问题；二是原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金理由是否充分的问题。关于原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金理由是否充分的问题。被告未按约定在2016年11月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。本案所涉房屋于2016年12月13日竣工验收合格。根据双方合同中“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定。被告主张其已通知原告接收房屋，原告未按通知时间前来办理，未提交相应证据证明，本院不予采纳。庭审中双方对原告于2017年5月23日接收房屋的事实无异议，本院予以确认。据此，被告逾期交付房屋的时间应为5个月（从2016年12月1日起至2017年5月23日止，共5个月）。原、被告诉讼中对“合同约定的按政府部门颁布的同期指导性租金标准按1000元/月计算”均无异议，该1000元/月标准符合市场合理价格，不违反法律规定，本院予以确认。被告应支付逾期交付房屋违约金5000元（1000元/月×5个月）。原告该项请求合理部分，本院予以支持，请求超过部分不予支持。关于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金理由是否充分的问题。根据双方合同中“被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”的约定。原告于2017年5月23日接收房屋，被告根据约定办证的时间应为2017年5月23日后360个工作日应为2018年10月30日。被告于2018年3月29日将涉案房屋权属按户为单元，向梅州市国土资源局申请了初始登记，涉案房屋于2018年5月10日办理了登记在被告名下的不动产权证。据此，被告履行办证的行为，并未违反双方合同约定，原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内，支付逾期交付房屋违约金5000元给原告钟玉林；二、驳回原告钟玉林的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1313.8元，依法减半收取计656.9元（原告已预交），由原告负担606.9元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  卓慧萍二〇一八年十月八日书记员  林虹绮