浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5701号 上诉人（原审原告）：方一平，男，1961年1月14日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人:方一凡，男，1967年4月16日出生，住浙江省兰溪市，系方一平弟弟。 被上诉人（原审被告）：建德市大慈岩镇上吴方村村民委员会。住所地：浙江省建德市大慈岩镇上吴方村。 法定代表人：方祝君，主任。 上诉人方一平与被上诉人建德市大慈岩镇上吴方村村民委员会（以下简称上吴方村委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：坐落于建德市大慈岩镇上吴方村的“尚志堂”是方一平祖遗房屋，被政府确定为农村历史建筑后，于2015年进行了修缮维护。2017年3月1日，方一平与上吴方村委会签订《房屋租赁协议》一份，约定方一平出租给上吴方村委会的房屋“坐落于大慈岩镇上吴方村（尚志堂）”，“自2017年3月1日至2022年2月28日止，租赁期五年”，“该房屋年租金为6000元”；协议签订后十个工作日内一次性支付五年租金，出租方在收到租金后五个工作日内将所租房屋移交给承租方使用，房屋用途为“用于建设、运营廉政文化宣传教育基地。不得用于其他用途”；租赁期内，任何一方不得单方违约，否则将承担相应违约法律责任。协议还对其他方面作出约定。出租方由方一平签字，并提供了开户银行和账号。随后，该房屋交由上吴方村委会进行安排布置。上吴方村委会依约向方一平指定的账户汇付租金，但因汇款户名系方一平，而账号系其姐姐的银行账号，户名账号不符汇款未成。之后，由于上吴方村委会换届选举、新班子衔接等原因，房屋租金一直未支付，方一平知悉此情后未提出解除合同要求。2017年12月24日，方一平到上吴方村祭祖，发现上吴方村委会已对该房屋的一楼、二楼进行了布置，方一平对房屋租赁的是楼下一层还是整幢二层楼房提出质疑，认为签订协议时口头约定只租赁楼下一层，而上吴方村委会实际使用了全部二层楼房，故而要求增加一倍租金，并重新签订协议，经双方多次协商，未能达成一致意见。2017年12月26日，该房屋及毗邻历史建筑举行开馆仪式，建德新闻网以“我市首家家风馆在上吴方村开馆”为题进行了报道，之后，该房屋被用于“家风馆”使用至今。2018年2月14日，上吴方村委会再次向方一平汇付租金仍未成功。因双方对租赁范围未能达成一致，经多次协商未成，方一平向原审法院提起诉讼，诉请判令：1、解除其与上吴方村委会签订的《房屋租赁协议》；2、上吴方村委会按实际使用房屋的天数，向方一平支付费用八千元整；3、上吴方村委会自判决生效五日内，腾空房屋并恢复原状；4、诉讼费由上吴方村委会承担。 原审法院审理认为：方一平与上吴方村委会之间所订立的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。方一平称协议违背其真实意思表示缺乏依据，不予采信。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上吴方村委会按照约定的租赁范围安排布置房屋，按照约定的“廉政文化宣传教育基地”使用用途，以家风民俗为载体，展示其蕴藏的内涵特色，均符合订立合同目的，不违反合同约定。双方当事人在所签订的租赁合同中并未约定解除合同的条件，发生纠纷后也未达成解除合同协议，且在合同履行过程中上吴方村委会迟延支付租金并非无正当理由拒付，不构成合同目的不能实现。综上，方一平要求解除合同、按房屋实际使用天数支付费用并腾空房屋恢复原状的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年6月20日判决：驳回方一平的诉讼请求；案件受理费减半收取计人民币25元，由方一平负担。 宣判后，方一平不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人主要证据不足，对事实的判断错误。二、原审判决认定事实错误，运用法律依据自相矛盾。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求。 上吴方村委会未在法定期间提出答辩状。 方一平在二审中诉讼中提交其2017年3月7日至3月10日期间的手机短信通信记录。 本院经审核认为：上述证据形成于原审庭审结束之前，且系由方一平所持有，其不能举证证实系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对上述证据不予采纳。 本院经二审查明：原审判决除认定“2018年2月14日，上吴方村委会再次向方一平汇付租金仍未成功”一节与事实不符、本院不予确认外，其余事实认定本院予以确认。 本院认为：方一平与上吴方村委会于2017年3月1日签订的房屋租赁协议,系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该协议约定上吴方村委会应于缔约后十个工作日内向方一平一次性支付五年租金”。上吴方村委会诉称其已按约向方一平汇付租金，但因方一平提供的账号与其户名不符，导致银行汇款不成功。遵循诚实信用的原则，上吴方村委会应及时告知方一平确定其付款方式。但上吴方村委会并未举证证实其已及时通知方一平明确付款方式以支付租金，嗣后更是以其换届选举为由未支付租金，其该抗辩理由不足以对抗其付款义务的履行，更不是其免除责任的法定情形。上吴方村委会在原审诉讼中提交的2018年2月14日的汇款凭证（建德农商银行结算业务入账自助回单）载明的付款人系方一平、收款人则为上吴方村委会；记载的方一平的账号仍然是双方签订的案涉房屋租赁协议中所载明的方一平的账号，对此明显与常理不符的情节，上吴方村委会不能作出合理解释，故本院对其所称于2018年2月14日再次向方一平汇付租金未成功的主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”，本院认为，上吴方村委会作为承租人，及时支付租金是其合同主要义务和法定债务，现上吴方村委会未履行该主要债务，故方一平要求解除案涉房屋租赁合同的诉请主张符合法律规定。方一平诉请判决解除案涉房屋租赁合同并腾退案涉房屋，本院予以支持，上吴方村委会依法应支付方一平生效判决所确认的案涉房屋租赁合同解除日止的租金。因案涉房屋租赁合同约定上吴方村委会先付租金，方一平收到后限期再交付案涉房屋；而案涉房屋实际是在方一平未收到租金的情况下先行交付上吴方村委会使用，对于实际交付时间，双方当事人均未举证予以明确，方一平应就此事实承担举证不能的不利后果。本院根据上吴方村委会在原审庭审中的自认——“到5、6月份开始，村里对该房屋进行了相关的布置”、“我们理解在合同签订之后，房屋租赁权在被告手上，归被告方使用，我们根据需要进行布置，只要不破坏房子的结构，如果布置，我们认为是不需要告知原告的。”，据此确认案涉房屋的交付使用时间自2017年5月起，并自此起算租金；计算至本判决之日，方一平诉请判决给付8000元应属合理，本院予以支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，方一平的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十七条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、撤销浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初2631号民事判决； 二、方一平与建德市大慈岩镇上吴方村村民委员会于2017年3月1日签订的房屋租赁协议于本判决生效次日起解除； 三、建德市大慈岩镇上吴方村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付方一平租金8000元； 四、建德市大慈岩镇上吴方村村民委员会于本判决生效之日起十日内将案涉房屋——坐落于建德市大慈岩镇上吴方村（尚志堂）腾退返还给方一平。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由建德市大慈岩镇上吴方村村民委员会负担，限双方当事人于本判决书生效之日起七日内分别至本院及原审法院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十月十七日 书记员 王 勤 1