上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)初字第1377号原告(反诉被告)上海羿宏餐饮管理有限公司。法定代表人付德政。委托代理人万国华，北京市中银律师事务所上海分所律师。委托代理人吴滨，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)上海盛耀餐饮管理有限公司。法定代表人俞静。委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。委托代理人何谢颖，上海昭胜律师事务所律师。第三人李宁(中国)体育用品有限公司。法定发表人李宁，董事长。委托代理人张海存。委托代理人杨云。原告上海羿宏餐饮管理有限公司(以下简称羿宏公司)与被告上海盛耀餐饮管理有限公司(以下简称盛耀公司)、第三人李宁(中国)体育用品有限公司(以下简称李宁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。诉讼中，被告盛耀公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)羿宏公司法定代表人付德政及委托代理人万国华、被告(反诉原告)盛耀公司委托代理人黄超冰到庭参加诉讼。第三人李宁公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告羿宏公司诉称，第三人李宁公司、被告盛耀公司、原告羿宏公司之间为承租人、次承租人、次次承租人关系。原、被告于2013年11月19日签订《租赁合同》，约定原告租赁本市南京东路XXX-XXX号中丝亚太商厦6楼1号场地，租期四年。对此，该场地出租方上海中丝亚太有限公司(以下简称中丝公司)及李宁公司均知情并同意。2014年3月底，租赁场地发生浸水、电梯停运等情况，原告向被告反映，被告却置之不理。2014年4月底，原告发现被告的出租方李宁公司有撤场情况，原告愈加不敢支付租金给被告。被告于2014年5月4日以原告未付租金为由发函解除合同，原告同日即回函表示不付租金是因为漏水、电梯停运以及李宁公司撤场，但次日被告又再次向原告发律师函，以原告拖欠租金为由单方解除合同。经原告了解，被告擅自提前解约实际是因为第三人李宁公司违约提前解除与出租方的租赁合同。原告认为根据合同约定，被告无正当理由单方解除合同，构成违约，应当退还押金并赔偿原告相当于六个月租金的违约金，故诉至法院，请求判令：1、被告盛耀公司返还原告押金人民币196000元；2、被告盛耀公司支付原告违约金588000元。被告盛耀公司辩称，不同意原告的诉请。根据合同约定，每期租金应提前20天支付，原告在2014年4月15日就应该支付下期租金，但被告多次发函，原告仍未支付，故被告有权解除合同。至于原告所述李宁公司撤场和漏水等情况，被告在发函解除合同前并不知情，被告是在2014年5月16日左右知道李宁公司撤场，此时被告已解除了与原告的租赁合同。被告认为原告未按约支付租金，被告有权根据合同约定解除合同并要求原告承担违约责任，故提起反诉，要求判令：1、原告赔偿被告相当于6个月场地租金的违约金588000元；2、原告支付被告先行垫付的费用共计50760.54元(2014年2月26日至2014年4月25日的水费2951.20元；2014年2月26日至2014年4月25日的电费19558.64元；2014年3月、4月的燃气费26900.70元；2014年2-4月的垃圾清运费1350元)。反诉被告羿宏公司辩称，原告确实存在拖欠租金的事实，但是拖欠的原因主要是由于李宁公司撤场，原告行使不安抗辩权是合理的，且原告在给被告的回函中也已说明原因，被告表示其不知晓，不符合常理。原告认为是被告违约，不同意被告的违约金诉请。关于被告主张的各项公用事业费用，原告均认可，愿意支付。第三人述称，李宁公司与房东中丝公司的租赁合同已终止，与承租方盛耀公司之间的租赁合同也已终止。李宁公司对于盛耀公司将涉案场地转租给羿宏公司是知情并认可的，李宁公司在与中丝公司协商终止合同时，也考虑到实际使用房屋的第三方的利益，要求中丝公司与实际使用人签订合同，落实安置实际使用方。第三人李宁公司提供下列证据：1、李宁公司与中丝公司的提前终止协议；2、李宁公司与被告盛耀公司的终止协议。原告羿宏公司就本、反诉共同提供下列证据：1、原、被告的租赁合同；2、中丝公司与李宁公司的租赁合同以及李宁公司与盛耀公司的租赁合同；3、转租回复；4、租赁场地现场积水照片、扶梯停运照片；5、律师函；6、李宁公司撤场照片；7、2014年1月4日盛耀公司给原告的告知函(邮件截屏)；8、2014年3月28日原告给盛耀公司关于积水损失处理的函及邮件截屏；9、2014年4月16日盛耀公司给原告的公函及邮件截屏；10、2014年4月21日李宁公司给中丝公司关于不再继续履行租赁合同的沟通函；11、2014年5月4日原告给盛耀公司的公函及邮件截屏；12、2014年5月28日原告与中丝公司签订的租赁合同；13、2014年5月4日盛耀公司发给原告的函。被告盛耀公司就本、反诉共同提供下列证据：1、羿宏公司于2014年1月所发函件两份；2、三张对账单；3、煤气费发票。经质证，被告盛耀公司对原告羿宏公司提供的证据1-3真实性无异议；对证据4真实性有异议；对证据5真实性确认；对证据6-11不认可；对证据12、13真实性没有异议。被告盛耀公司对第三人李宁公司提供的证据真实性无异议，但认为被告在2014年5月4日发函解除与原告的合同时，被告与李宁公司是存在租赁关系的。原告羿宏公司对被告盛耀公司提供的证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但关联性有异议。原告羿宏公司对第三人李宁公司提供的证据真实性无异议，并认为根据协议内容，李宁公司要求中丝公司代其处理与次承租人盛耀公司的租赁关系，故盛耀公司是知晓李宁公司撤场的。第三人李宁公司未发表质证意见。经审理查明，案外人中丝公司将本市南京东路XXX-XXX号B2楼至6楼出租给第三人李宁公司，租期自2007年9月8日至2017年9月7日。第三人李宁公司又将本市南京东路XXX-XXX号第6层转租给盛耀公司，租期自2009年8月20日至2017年8月19日。2013年11月19日，经中丝公司及李宁公司同意，被告盛耀公司将系争本市南京东路XXX-XXX号第6层内-1店面转租给羿宏公司，双方签订《租赁合同》约定租期自2013年11月21日起至2017年8月17日止，2014年1月5日至2016年1月4日的每月租金为98000元，自第三年起租金每年环比递增5％，租金按期支付，每2个月为一期租金，第一期租金在本合同签订后三日内支付，自第二期起，原告应在每期租金最后一个月的20天前向被告预付下一期租金；原告在租赁合同签订后2日内向被告支付相当于2个月场地租金的押金，计196000元；原告有以下行为，视为违约，被告有权解除合同，并在没收场地内全部设备的基础上向原告收取相当于6个月租金的违约金，并有权向原告追偿经济损失，若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿被告的实际损失：1、原告未按时缴纳应付租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向被告支付合同总金额万分之五的滞纳金，逾期5日未缴，被告有权做停电处理，逾期15日未缴，视为根本性违约，被告有权解除合同并追究违约责任……8、所有款项,原告应按时缴付,如未按时缴付,视同原告违约,除应及时如数补交外,每逾期一日,应向被告支付合同总金额万分之五的滞纳金,逾期超过15日,原告仍未缴纳,被告有权单方面解除合同并没收押金；被告不得在原告租赁期内(除被告根据本合同第三条第三项规定解除合同外)无理由终止本合同，否则均视为违约，除应退还押金、已付但未到期租金外，被告还需赔付原告6个月场地租金作为违约金。该《租赁合同》第三条第3项约定“租赁期限内，若因商场产权所有人或其他任何相关企业收回商场经营权、租赁权、使用权等，导致本租赁合同终止，乙方(原告)应予配合撤出租赁场地，甲方(被告)不承担任何违约责任”。合同履行中，原告按约支付了第一、二期租金(2014年1月5日至2014年5月4日)及押金。2014年4月21日，李宁公司发函给中丝公司表示基于经营上的考虑，李宁公司将于2014年5月7日提前解除与中丝公司的租赁合同，李宁公司将在2014年5月7日前进行腾退工作。2014年5月4日，被告向原告发函表示原告第三期租金应于2014年4月15日前支付，被告至今未收到该租金，原告已逾期19日，被告现告知原告于2014年5月5日起解除合同，原告于两日内清场搬离。同日，原告以邮件形式(收件人地址hwang_0＠126.com、XXXXXXXXXX＠qq.com)向被告回函表示原告在租金上交日期之前已多次跟被告就一些问题(包括李宁公司撤场，被告不能确保原告正当合法权益等)进行交涉，在被告解决问题并确保原告正当合法权益前提下，原告将及时交纳租金。次日，被告再次向原告发函表示原告逾期支付租金，根据合同约定，被告解除双方所签租赁合同，原告应于三日内清场搬离并支付被告相当于6个月租金的违约金。另查明，因李宁公司提前退租，其与中丝公司签订《关于上海市南京东路XXX号XXX楼至6楼场地租赁合同提前终止协议》，约定“1、甲方(李宁公司)已于2014年5月8日前将标的场地B2楼至3楼共计5个楼面的自用场地清空，归还给乙方(中丝公司)……2、对于甲方所转租的4楼、5楼、6楼场地，双方同意由乙方与相关租户重新签订房屋租赁合同，并由乙方代表甲方与相关租户洽谈”。2014年5月16日，李宁公司与盛耀公司签订《终止协议书》，约定双方所签租赁合同于2014年5月7日终止；双方互不追究对方任何违约赔偿责任。2014年5月28日，原告与中丝公司就系争场地租赁事宜签订《租赁合同》，约定租期自2014年6月1日起至2017年7月31日止，每月租金98000元。2014年6月12日，原告诉至本院请求判如所请。诉讼中，原、被告确认双方所签《租赁合同》于2014年5月5日解除。对于原告提供的证据7、8、9、11(即原告于2014年5月4日以邮件形式所发公函)中的邮箱地址“XXXXXXXXXX＠qq.com”，被告于第一次庭审中表示非被告邮箱。原告于第二次庭审中又提供一份被告所发的盖有被告公司公章的邮件作为证据补强，该邮件显示发件人邮箱地址为“XXXXXXXXXX＠qq.com”，对该证据，被告表示真实性无异议。后，经本院询问被告是否对原告之前提供的邮件证据亦予以认可时，被告对该补强证据又表示真实性不认可。本院认为，李宁公司原承租的本市南京东路XXX-XXX号中丝亚太商厦B2楼至6楼八个楼面，其与中丝公司提前解约，并已于2014年5月8日前完成自用的五个楼面的腾退工作，该腾退工作量巨大，势必波及整座中丝亚太商厦经营环境，被告作为李宁公司的承租方并在所租赁场地内办公，不可能不知晓李宁公司的撤场行为，而原告在李宁公司撤场情况下，要求在被告确保其正当合法权益的前提下再予支付租金，该行为属于行使不安抗辩权，故被告以原告逾期未付租金为由解除合同不成立，被告要求原告支付违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。另一方面，根据原、被告所签合同的约定，因租赁权收回导致原、被告租赁合同终止的，被告不承担任何违约责任。被告解除合同的理由虽未获本院支持，但双方合同的终止客观上确是由于李宁公司提前退租，致被告无权再予转租，该情形符合上述约定，对于原告要求被告承担违约金的主张，有违合同约定，本院亦不予支持。因双方所签合同已确认解除，原、被告应当对合同所涉费用进行结算。第三人李宁公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海盛耀餐饮管理有限公司应于判决生效后十日返还原告(反诉被告)上海羿宏餐饮管理有限公司押金人民币196000元；二、原告(反诉被告)上海羿宏餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海盛耀餐饮管理有限公司水费人民币2951.20元、电费人民币19558.64元、燃气费人民币26900.70元；垃圾清运费人民币1350元；三，原告(反诉被告)上海羿宏餐饮管理有限公司要求被告(反诉原告)上海盛耀餐饮管理有限公司支付违约金的诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)上海盛耀餐饮管理有限公司要求原告(反诉被告)上海羿宏餐饮管理有限公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11640元，由原告(反诉被告)上海羿宏餐饮管理有限公司负担人民币8730元，由被告(反诉原告)上海盛耀餐饮管理有限公司负担人民币2910元；反诉案件受理费减半收取，计人民币5040元，由被告(反诉原告)上海盛耀餐饮管理有限公司负担人民币4640元，由原告(反诉被告)上海羿宏餐饮管理有限公司负担人民币400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 煜审 判 员  赵海生人民陪审员  肖 阳二〇一五年六月二十六日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告《中华人民共和国合同法》第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。