浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0328民初1836号 原告（执行案外人）：徐纪杨，男，1977年1月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省文成县，现住意大利共和国。 委托诉讼代理人：赵国柱，浙江兆佳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：文成县广纳小额贷款股份有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇伯温路70号，统一社会信用代码913303000501417XU。 法定代表人：叶世友，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟榆静，女，1994年8月21日出生，汉族，住浙江省文成县，系该公司信贷科客户经理。 委托诉讼代理人：林鑫，男，1990年4月13日出生，汉族，住浙江省文成县，系该公司信贷科客户经理。 第三人（被执行人）：文成县东风房地产开发公司，住所地浙江省文成县大峃镇建设路167号，统一社会信用代码913303287043744303。 法定代表人：吴信满，系该公司董事长。 原告徐纪杨与被告文成县广纳小额贷款股份有限公司、第三人文成县东风房地产开发公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年9月27日、10月12日公开开庭进行了审理。原告徐纪杨的委托代理人赵国柱与被告文成县广纳小额贷款股份有限公司的委托代理人钟榆静、林鑫到庭参加诉讼，第三人文成县东风房地产开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告徐纪杨向本院提出诉讼请求：请求判令停止对坐落于文成县房屋的执行。 事实和理由：因被告文成县广纳小额贷款股份有限公司与第三人文成县东风房地产开发公司小额贷款合同纠纷一案，文成县人民法院分别作出（2017）浙0328执1645号、（2017）浙0328执1388号之三执行裁定书，裁定：查封被执行人文成县东风房地产开发公司名下坐落于文成县房屋。原告知道后，认为文成县人民法院裁定有误，提起执行异议，文成县人民法院作出（2018）浙0328执异9号裁定书，驳回了异议申请。 文成县玉壶镇玉景园项目由文成县东风房地产开发公司玉壶玉景园项目部开发，财务独立核算。该房屋原由胡中华（公民身份号码3303281961××××××××）向项目部预定，并交纳了定金。因胡中华一直不愿意解除商品房预约合同，导致项目部与胡中华进行了诉讼。经文成县人民法院、温州市中级人民法院二审终审，作出解除胡中华与文成县东风房地产开发公司玉景园项目部的商品房预约合同。解除后，文成县东风房地产开发公司玉景园项目部立即向原告销售涉案房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，原告缴纳了全部购房款。《商品房买卖合同》经文成县住房和城乡规划建设局备案登记，项目部也已经将该房屋交付给原告使用。足见，原告已经履行了所有的购房义务，也不知晓该房屋被查封的情况。不能获得产权不是原告的过错，原告应当获得该房屋的产权。由于原告在国外，暂时未能办理该房屋的权属证书。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告应当获得该房屋的产权，能够排除执行。故此，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：案外人徐纪杨与第三人文成县东风房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系在法院查封之后，其所签订的合同属于无效合同，以无效购房合同向规划建设部门的备案登记行为也是无效登记。案外人徐纪杨的商品房买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人文成县东风房地产开发公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人文成县东风房地产开发公司拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利。对当事人无异议的证据，即原告提供的护照、外籍公民居留证、企业信息、执行裁定书、商品房买卖合同、合同登记备案意见、银行明细、发票、收据、房屋交接确认书等，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4民事判决书，因与本案没有关联性，本院不予认定。 为查明案情，本院依法调取了本院（2017）浙0328执1645号执行裁定书、协助执行通知、文成县国土资源局不动产登记信息查询附件各一份，该组证据显示：位于文成县的房产已于2017年12月25日被本院查封。被告对该组证据没有异议，原告对组该证据的真实性没有异议，但认为，该执行裁定书送达的协助查封部门不应是国土资源局的房产登记部门，而应是建设规划局的商品房交易部门，故起不到查封的实际效果。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为；经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，但在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。因此，执行人员将查封裁定书、协助执行通知送达给作为房地产产权登记部门的国土资源局，国土资源局亦协助办理了查封登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”的规定，该查封裁定已发生法律效力，故该份证据的证明效力，本院予以确认。 综上举证、质证与认证，结合当事人陈述，本院认定本案的事实如下： 本院在执行文成县广纳小额贷款股份有限公司为与被执行人苏秀华、文成县第二建筑工程公司、文成县东风房地产开发公司、温州嘉盛房地产开发有限公司小额借款合同纠纷一案中，于2017年12月19日作出（2017）浙0328执1645号执行裁定书。2017年12月25日，文成县国土资源局不动产登记信息查询处根据本院执行裁定书、协助执行通知书，办理了文成县东风房地产开发公司名下坐落于文成县房屋的查封登记。2018年1月9日，原告徐纪杨与第三人文成县东风房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告徐纪杨向第三人文成县东风房地产开发公司购买坐落于文成县房屋，合同于同年1月15日经文成县住房和城乡规划建设局备案，原告徐纪杨支付相应购房款。原告徐纪杨于2018年5月23日提起执行异议，本院于同年6月4日裁定驳回原告的异议申请，原告徐纪杨于同年6月25日收到裁定书，于同年7月2日向本院提起执行异议之诉。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告徐纪杨系在人民法院查封之后与第三人文成县东风房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，因此，原告徐纪杨就执行标的即案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告徐纪杨的诉讼请求。 案件受理费5411元，由原告徐纪杨负担。 如不服本判决，原告徐纪杨可在判决书送达之日起三十日内，被告文成县广纳小额贷款股份有限公司、第三人文成县东风房地产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  张建光 人民陪审员  陈越光 人民陪审员  沈伍祥 二〇一八年十月十二日 书 记 员  吴 莹