江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民再92号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈金喜，男，1962年7月11日出生，汉族，住南京市秦淮区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：汤健，男，1980年1月21日出生，汉族，户籍地南京市秦淮区，现在南京市大连山戒毒所强制戒毒。委托诉讼代理人：史明哲，江苏法德永衡（江北新区）律师事务所律师。再审申请人陈金喜因与被申请人汤健房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）苏01民终9778号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年5月21日作出（2018）苏01民申260号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人陈金喜，被申请人汤健的委托诉讼代理人史明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈金喜再审申请称：本案系拆迁安置房买卖，并非经济适用房买卖。经济适用住房是政府用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有保障性质的住房，其取得具有严格的申请程序及条件，而拆迁安置房是政府安置被拆迁人居住适用的房屋。拆迁安置取得的房屋并非均属于经济适用房。本案中，涉案房屋属于被申请人拆迁安置取得，一审中被申请人也自认涉案房屋因被申请人位于牛市的房屋拆迁安置而获取，即房屋产权来源为被拆迁安置，虽然涉案房屋产权证登记为经济适用房，但实为涉案房屋是政府将经济适用房用作拆迁房补偿进行安置。首先，拆迁安置房屋和经济适用房性质不同，两者的政策目的以及保护的法益不同，拆迁安置房系对被拆迁人的整体家庭补偿，具有对价性；从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入群体的安置。其次，本案中被申请人因拆迁获取了大约56万多元的安置补偿费，其用29万元买下了江宁区太平花苑的一处拆迁安置房，其余钱款用于还款和挥霍消费，以至于无力申购涉案房屋，故三番五次恳请申请人购买上述房屋。综上，原二审法院认定事实不清，适用法律错误，请求再审法院予以改判。汤健辩称：原二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回再审申请人陈金喜的再审请求。陈金喜向一审法院起诉请求：判令汤健配合陈金喜办理南京市汇景路不动产的变更登记手续；诉讼费用由汤健承担。一审法院认定事实：陈金喜、汤健系亲戚关系。2008年，汤健位于南京市秦淮区牛市的原住房拆迁，根据其家庭被拆迁住房及人口、收入等实际情况，汤健的条件符合南京市申购经济适用房的相关政策，经拆迁部门上报，南京市相关房改机构批准，给予汤健一个申购经济适用房的指标，用于购买南京市秦淮区夹岗村地块的经济适用房。汤健因家庭困难，无力购买，便将该经济适用房购买指标以30000元的价格转让给陈金喜，并向陈金喜出具了委托书，委托陈金喜以其名义办理经济适用房的申购事项。2008年11月11日，汤健与南京景汇建设有限责任公司（以下简称景汇公司）签订《经济适用住房买卖契约》后，陈金喜持汤健出具的委托书，以汤健名义支付了购房款183358.8元、契税1833.6元，维修基金2883元，加上登记费和工本费约100元，合计188175.4元。景汇公司于2009年11月11日开具了购房人为汤健的不动产发票，此后，陈金喜以汤健的名义办理了涉案房屋即南京市秦淮区汇景路602室（以下简称602室）的入住手续并缴纳了物业等相关费用，取得了房屋所有权证和土地使用权证，但上述权属证书上房屋所有权人和土地使用权人均登记为汤健。2010年8月，陈金喜将涉案房屋对外出租并收取租金，但一直未与汤健签订书面的房屋买卖合同。对此，陈金喜陈述为，双方系亲戚关系，房屋买卖有其他亲戚的见证，并且汤健在外债务较多，找不到人，故一直未签订书面合同。汤健则称，当初转让经济适用房的指标后，汤健了解到该转让行为违反了相关规定，故要求陈金喜返还房屋，并同意退还陈金喜缴纳的包括30000元转让费在内的所有费用，陈金喜不同意，故未再与其签订房屋买卖合同。因本案系经济适用房申购指标的转让，不同于一般的经济适用房买卖，且双方最终并未签订房屋买卖合同，同时考虑到经济适用房申购和转让的特殊性。一审庭审中，法庭释明陈金喜可以主张已付款项的返还，并要求赔偿损失，但陈金喜明确予以拒绝，并坚持自己的诉讼请求。一审法院判决：驳回陈金喜的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1983.5元、财产保全申请费5000元，合计6983.5元，由陈金喜负担。陈金喜不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人汤健承担。本院二审查明的事实与一审相同。本院二审认为，上诉人陈金喜与被上诉人汤健虽未订立书面合同，但从陈金喜向汤健支付30000元、陈金喜代汤健向房产公司支付申购款，汤健向陈金喜实际交付涉案房屋等行为，双方之间针对涉案房屋已经达成买卖合意，应当认定双方之间成立了房屋买卖合同关系。由于涉案房屋属于经济适用房，而汤健在2008年取得该经济适用房时即转让给陈金喜，违反经济适用房五年内不得上市交易的相关规定，扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，双方合同应属无效。本案一审法院认定双方后期未就涉案房屋转让重新达成一致并签订书面的房屋买卖合同，该认定虽有瑕疵，但在庭审中已向上诉人释明可以主张已付款项的返还，并要求赔偿损失，而上诉人明确予以拒绝，故一审法院据此判决驳回其诉讼请求，符合法律规定。综上所述，陈金喜的上诉请求不能成立，应予驳回。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3967元，由上诉人陈金喜负担。再审中，本院在南京市调取了汤健申请经济适用房的相关材料，材料显示，2006年11月7日，拆迁人为本市秦淮区房屋拆迁安置办公室（甲方）与被拆迁人南京中央商场（乙方）、被拆迁房屋的承租人汤桐乐（汤健的父亲，丙方）签订了南京市城市房屋拆迁补偿协议，被拆迁房屋坐落于本市秦淮区，拆迁房屋的产权人为南京中央商场，承租人为汤桐乐，被拆迁房屋货币补偿金额合计人民币391795元，甲方应当向乙方支付39180元，向丙方支付352615元。汤健是以低收入住房困难户向政府部门申请经济适用房。2008年7月15日，南京市向汤健出具（宁房改2008）第（C031993）号南京市经济适用住房购买通知书，在南京市对汤健申请经济适用房审批材料中，秦淮区房屋拆迁安置办公室出具情况说明，证明拆迁款为房屋承租人汤桐乐所有，汤健户口在同一门牌，同一房屋，未享受该处房屋拆迁补偿款。陈金喜质证认为，对法院调取汤健申购经济适用房的相关材料的真实性无异议。但对该材料与本案的关联性有异议，汤健申购经济适用房是通过拆迁获取的，汤健在申购经济适用房申请表中填写的人均收入2496元和人均居住面积均不符合申请经济适用房的条件，另外，申请经济适用房有严格的审批程序和公示要求，汤健获取的经济适用房没有经过摇号和公示，拆迁前汤健是与其父母居住在一起的，南京市秦淮区牛市房屋的拆迁有汤健的一部分，因此，汤健是以拆迁获取的经济适用房，陈金喜与汤健口头达成的涉案房屋买卖合同是有效的。汤健质证认为，对法院调取的汤健申请经济适用房的相关材料真实性无异议。该材料恰恰证明案涉房屋性质为经济适用房，虽然案涉房屋来源于拆迁，但申购的最根本的原因是因为汤健以低保户的身份获批的经济适用房申购资格，因此，原一、二审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。再审查明，原一、二审认定，2008年汤健位于南京市秦淮区牛市的原住房拆迁，认定事实错误，本院再审予以纠正。再审查明的其他事实与一、二审相同，本院再审予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点，涉案的经济适用房买卖合同是否成立和有效。根据最高人民法院关于《合同法司法解释（二）理解与适用》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款的“其他形式”订立的合同。就本案而言，2008年，陈金喜向汤健支付30000元，实际是汤健向陈金喜转让申购经济适用房指标的款项，汤健向陈金喜出具委托书由陈金喜代汤健向房产公司支付申购款，虽然涉案的经济适用房的产权仍登记在汤健名下，但陈金喜已实际占有该房屋，应当推定双方之间以“其他形式”订立了涉案的房屋买卖合同。当事人订立合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损坏社会公共利益。本案中，涉案房屋的被拆迁人是汤健的父亲汤桐乐，汤健未享受拆迁补偿款。汤健是以城市低收入困难户向政府有关部门申购经济适用房，其申购材料是经过政府部门严格审查同意后，由南京市出具经济适用住房购买通知书。汤健申购经济适用房性质系政府为了保护城市低收入人群利益，对该人群进行的安置，具有保障性质的，其不同拆迁安置房。汤健于2008年取得经济适用房时，将申购指标转让给陈金喜，违反了经济适用房5年内不得上市交易的管理规定，扰乱了社会经济秩序，损坏了社会公共利益，双方之间的签订的涉案房屋买卖合同无效。原二审判决驳回陈金喜的诉请并无不当。综上，陈金喜的再审请求无事实和法律依据，不能成立。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2017）苏01民终9778号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈红旗审判员 刘 杰二〇一八年十月十六日书记员 周月闻速录员 王嘉玉