上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初18432号原告：上海昊辰房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人：马月，总经理。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。被告：张竞春，男，1985年2月22日出生，汉族，住上海市。被告：范佳颖，女，1984年4月10日出生，汉族，住上海市。上列两被告共同委托诉讼代理人：顾晓燕、王成峰，上海双创律师事务所律师。原告上海昊辰房地产经纪事务所与被告张竞春、范佳颖居间合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海昊辰房地产经纪事务所的委托诉讼代理人周洪恩，被告张竞春、范佳颖的共同委托诉讼代理人顾晓燕、王成峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海昊辰房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：判令两被告共同支付原告佣金5.2万元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求金额为4万元。事实和理由：2015年6月7日，经原告居间介绍，两被告与案外人陈某1等就上海市虹口区广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成买卖交易，签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》。原告已经促成被告与案外人签订了买卖合同，居间成功，被告应当按约支付佣金，但被告至今未支付，原告故诉至法院。被告张竞春、范佳颖共同辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效。原、被告曾签订佣金确认书，约定佣金4万元，付款条件为买卖合同成立支付2万元，其余2万元在出卖方还清贷款、涤除抵押之后支付。其中，买卖合同成立是指网签的示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)成立，并非买卖协议，此后由于出卖方违约，未签订示范合同，买卖协议解除，系争房屋登记的抵押虽然后来涤除，但并非因本次交易，故原告居间未成功，佣金的支付条件均未成立。况且，根据《房地产买卖居间协议》约定，应当由违约方即出卖方支付佣金，而非被告支付。原告在居间过程中未履行中介应尽的义务，虽带看系争房屋，但交易价格是被告自行与出卖方协商一致的。买卖双方发生纠纷后，原告未从中协调。在买卖双方诉讼过程中，原告对于基本事实一无所知。此外，根据《房地产买卖居间协议》约定，佣金应由买卖双方各自承担，佣金确认书虽约定4万元佣金全部由被告承担，但其前提是买卖能够顺利进行，现双方买卖协议解除，被告不应再承担应由出卖方承担的佣金2万元。被告现同意支付原告佣金5,000元。本院经审理认定事实如下：被告张竞春、范佳颖系夫妻关系。2015年6月7日，案外人陈某1、陈2、张某某(以下简称陈某1等3人)作为出卖方(甲方)、两被告作为买受方(乙方)、原告作为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲、乙双方经丙方居间介绍，就系争房屋的买卖事宜协商一致；乙方向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用；总房价款为520万元(其它交易条件见附件一《房地产买卖协议》)；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人应向丙方支付总房价款的2%作为居间服务补偿金；甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金。当日，两被告与出卖方陈某1等3人签订《房地产买卖协议》，约定：总房价款520万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后一日内前往原告处签订示范合同；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由买受方承担。原、被告于同日还签订佣金确认书，约定佣金金额4万元，于买卖合同成立时支付佣金2万元，尾款2万元于系争房屋产权人还清贷款且产权清晰后支付，“是否代他人支付佣金”选项处勾选“否”。次日，买卖双方前往原告处，但未签订示范合同。之后，买卖双方发生争议。2015年9月30日，本案两被告以出卖方陈某1等3人违约为由诉至本院。本院审理后认定出卖方构成违约，并于2016年8月22日一审判决陈某1等3人与本案被告于2015年6月7日签订的《房地产买卖协议》于2015年9月9日解除，陈某1等3人支付本案被告违约金31.2万。判决作出后，双方均未上诉。现原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、佣金确认书、本院(2015)虹民三(民)初字第2140号民事判决书、笔录及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，买卖双方签订了《房地产买卖协议》应当认为原告已促成系争房屋买卖合同成立，原告有权按照约定向被告收取佣金。关于本案的诉讼时效，买卖双方于2015年9月即涉诉，本案原告作为第三人参加诉讼，本院于2016年8月一审判决明确双方之间的《房地产买卖协议》解除，在此之前系争房屋所涉交易情况无法确定，原告于2018年6月向本院递交诉状，结合上述情况，本院认定原告的起诉未超过诉讼时效。《房地产买卖居间协议》约定买卖双方应分别按照系争房屋总房价款的1%向原告支付佣金，但随后原、被告签订了佣金确认书变更了佣金金额，应以佣金确认书为准。被告称系争房屋全部佣金为4万元，其中包括在交易完成的前提下其代出卖方支付的佣金2万元，然佣金确认书中未载明佣金金额中存在其代他人支付的情况，反而否定了被告辩称的该节事实，故本院不予采信。本院生效判决明确《房地产买卖协议》解除的原因是出卖方陈某1等3人违约，并不符合《房地产买卖居间协议》中居间服务补偿金的适用条件。关于付款条件，佣金确认书约定被告于买卖合同成立时支付佣金2万元，被告辩称此处的“买卖合同”仅指示范合同，但未提供证据证明，本院难以采信，故被告辩称在示范合同签订后其才应支付该笔佣金的意见，本院不予采纳。考虑到中介公司提供的房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。原告虽促成被告与出卖方之间的房产买卖关系成立，但事后由于出卖方原因，导致买卖关系解除，原告并未在签订示范合同、房屋产权过户等方面向被告提供后续服务，其居间服务未全部完成，故本院根据公平原则，酌情确定被告应付原告的佣金数额。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款规定，判决如下：自本判决生效之日起10日内，被告张竞春、范佳颖共同支付原告上海昊辰房地产经纪事务所佣金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,100元，减半收取计550元，由原告上海昊辰房地产经纪事务所负担375元，被告张竞春、范佳颖负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一八年十月三十日书记员  顾逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……