广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2591号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：张俊彬，男，系该司员工。委托诉讼代理人：曹娟，女，系该司员工。被告：李燕玲，女，1963年6月28日出生，汉族，住广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告李燕玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托诉讼代理人曹娟到庭参加诉讼，被告李燕玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年2月至2017年12月止共11个月的物业服务费24638.24元（按房屋建筑面积612.65平方米，每月每平方米2元，及花园面积2029.07平方米，每月每平方米0.5元，合每月的物业服务费为2239.84元）；2、判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，从应付物业费的次月1日起计算至付清款日止，暂计至2018年3月8日的违约金为23327.93元，调整违约金金额与物业服务费本金一致）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等管理服务。李燕玲所购买的房屋属于碧桂园增城分公司提供物业服务的范围，并与碧桂园增城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，根据该协议约定，李燕玲应支付物业服务费。但李燕玲在2015年1月开始拖欠物业服务费。为维护自身合法权益，碧桂园增城分公司特诉至法院。被告李燕玲未答辩。经审理查明：2003年1月20日，被告与增城市碧桂园物业发展有限公司签署《广东省商品房买卖合同》，购买新塘镇凤凰城凤凰苑2街111号房屋，合同载明该商品房建筑面积共612.74平方米，花园面积1958.28平方米，交付时间为2003年5月15日前。同日，被告（乙方）与增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）签署《碧桂园前期物业管理服务协议》，约定……***号建筑总面积612.74㎡，花园面积1958.28㎡……第二节乙方的权利和义务……10、依据本协议向甲方交纳物业管理费、有偿服务费及水电费（如代收时）……第三章物业管理费用……68、本期管理费标准：乙方应缴纳的物业管理费标准以该商品房的房屋建筑面积及花园面积计算。以该楼房的房屋建筑面积计算每月每平方米为贰元人民币，该楼房的房屋建筑面积为该楼房的套内建筑面积和该楼房应分摊的公用建筑面积的总和即612.74平方米。若乙方购买的该楼房附带花园，则乙方仍须再按花园面积计算缴纳管理费，收费标准按花园面积每平方米每月为0.5元人民币，……69、乙方应自商品房买卖合同的约定的交付时间起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业管理费。物业管理费及代收的水电费应采用现金支付或银行代支的方式于公历每月5号前交纳。乙方出租物业的管理费用由乙方交纳，乙方应在扣费账户存有足额金额以备扣费。……70、逾期缴费（包括物业管理费、水电费及各种有服务费）：每逾期一天需交纳0.5%的滞纳金……78、本协议随商品房买卖合同及补充协议的生效而生效……”。2003年7月15日，被告签署《碧桂园凤凰城入住登记表》。2003年12月4日，位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城××号房屋登记在被告名下，建筑面积612.65平方米。2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）选聘广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司（乙方）对碧桂园凤凰城（凤翠苑、凤湖苑、凤凰苑、凤岭苑、凤鸣苑、凤泉苑、凤曦苑、凤翔苑、凤雅苑、凤仪苑、凤盈苑、凤林苑、商业街住宅、1#商业街、凤盈苑商铺、商业街商铺）提供前期物业管理服务事宜，双方签署《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，该合同约定“……第三章物业服务费第三条本物业的物业服务费收费选择包干制方式：1、乙方按以下标准计收物业服务费：……电梯洋房首层以上：按房屋建筑面积2元/月?平方米计收；单体/联体住宅：按房屋建筑面积2元/月?平方米计收；花园：按花园面积0.5元/月?平方米计收。……第六条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费；业主自物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应承担其物业服务费用……。第七章违约责任第十九条甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；逾期2个月不交者将予以公布，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司成立于2006年4月24日，经营范围是物业管理服务等。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。2015年12月11日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。另查明，2015年3月1日，增城市碧桂园物业发展有限公司出示一份授权委托书，内容载明“2006年4月21日，我单位与广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司签署碧桂园凤凰城前期物业服务合同，鉴于碧桂园凤凰城小区由广东碧桂园物业服务限公司增城分公司提供前期物业服务，2006年前我单位与碧桂园凤凰城业主所签署的前期物业服务协议中，涉及我单位的权利义务均由广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司具体履行。碧桂园凤凰城小区业主拖欠物业服务费、水费、电费、污水处理费、有线电视服务费等费用，我单位委托广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司代为向法院提起诉讼，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司在该诉讼活动中的民事责任由我单位承担”。在本案的审理过程中，原告明确表示，按照协议约定，业主应在当月5号前缴纳上月的物业服务费，其主张的违约金从欠费的第二个月的1日起计算。本院认为：增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签署的《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》约定由原告为涉案房屋所在的小区提供物业服务。因此原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应交纳物业服务费。现被告未按约定交纳2017年2月至2017年12月止共11个月的物业服务费，其行为已构成违约。为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费。被告并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信原告的主张，故原告主张被告应支付2017年2月起至2017年12月止的物业服务费，本院予以支持。原告主张花园面积为2029.07平方米并无依据，本院不予采纳，花园面积管理费应以《广东省商品房买卖合同》约定的花园面积1958.28平方米计算。故涉案房屋的每月物业服务费为2204.44元（612.65平方米×2元/平方米/月+1958.28平方米×0.5元/平方米/月）。经核算，被告应支付2017年2月起至2017年12月止共11个月的物业服务费24248.84元（2204.44元/每月×11个月）。至于原告主张的超出上述金额部分的物业服务费，依据不足，本院不予以支持。至于违约金的问题，根据《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，每月5日前交纳物业服务费，故原告主张要求被告支付违约金，违约金从欠费第二个月1日开始计算，理据充分，本院予以支持（即2017年2月的物业服务费的延迟交纳违约金，从2017年4月1日开始，按2月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，总违约金以24248.84元为限。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李燕玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2017年2月起至2017年12月止的物业服务费24248.84元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，违约金总额以24248.84元为限）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费999.2元，由被告李燕玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 靖审 判 员  梁仕保人民陪审员  夏金桃二〇一八年十月十六日书 记 员  钟巧羚附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。