山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终2902号上诉人（原审被告）：邵秀梅，女，1968年10月12日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：朱向丽，山东阳正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任永华，男，1963年1月27日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：谢爱民，莱阳大通法律服务所法律工作者。上诉人邵秀梅因与被上诉人任永华房屋租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邵秀梅上诉请求：1、撤销莱阳市人民法院（2018)鲁0682民初648号民事判决书，依法改判或发回重审；2、—、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决显失公平、公正。一、上诉人和被上诉人于2017年2月16签订的房屋租赁合同属于预约合同，本案的租赁合同未正式成立。首先，2017年2月16日，上诉人以个人名义和被上诉人签订涉案租赁合同时，就和被上诉人口头约定，因当时未征求总公司领导人的意见，正式租赁合同的成立必须以公司盖章并支付租赁费为准。其次，被上诉人向一审法院提交的两段录音证据系同一时间形成，而被上诉人却将这一完整的谈话过程分割成两段，两段录音中间缺少的约六分钟的谈话时间，正是双方关于解除预约合同，签订美丽小铺租赁合同等内容。被上诉人提交的该录音证据已经被篡改，内容已不完整，不能作为定案依据。二、退一步说，即便认定租赁合同成立，租赁费也应从2017年5月16日计算至2017年10月26日。首先，被上诉人一审提交的录音证据中已经可以看出，由于被上诉人未及时将出租房屋装修完工，不能及时交付使用，故被上诉人同意从2017年5月16日开始计算房租。其次，在一审中，被上诉人认可其已经于2017年10月26日将涉案房屋出租给长城保险公司经营使用。另外，上诉人预交给被上诉人的用于制作安装门头的5000元，应从所欠租赁费中予以扣除。因被上诉人用该5000元制作的门头已经出租给长城保险公司使用。被上诉人任永华辩称，1、双方签订的租赁合同不是预约合同，是正式合同；2、租赁期限从2017年3月16日至2017年10月26日，是起诉的房租，2017年12月26日双方协商时，上诉人与被上诉人认可的解除合同时间；3、5000元门头费用是上诉人通过微信转付现款给付给被上诉人，清楚注明是做门头费用，现在装修门头仍在被上诉人处。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人任永华向一审法院起诉请求：1、判令邵秀梅付清房租63300元；2、邵秀梅立即将剩余的办公设备从租房中全部腾出；3、诉讼费用由邵秀梅承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：2017年2月16日，被上诉人任永华与上诉人邵秀梅签订《门面租赁合同》1份，约定上诉人租赁被上诉人的书香门邸15-2-101号门面房一处用于经营保险，租赁期限自2017年3月16日至2022年3月16日，每年租金8万元。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了押金2万元。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、庭审中，上诉人主张与被上诉人签订的是预约合同，自己作为华泰人寿保险股份有限公司烟台莱阳支公司的负责人，该合同未经公司同意和授权，正式合同要依公司加盖公章并支付租赁费为准。一审法院认为，双方签订的《门面租赁合同》，对于租赁房屋、租期、租赁费等约定明确，租赁合同成立，上诉人主张该合同是预约合同没有依据，一审法院不予采纳。二、被上诉人提交相片，欲证实上诉人租用房屋用于华泰人寿保险，房内有办公设备。经出示上诉人的质证意见为：办公设备不是我方的；有华泰人寿门头的相片是被上诉人未经上诉人同意安装的，上诉人发现后要求被上诉人撤下。被上诉人提交微信聊天记录打印件，显示上诉人通过微信向被上诉人转款5000元，被上诉人主张能证实被上诉人制作门头是根据上诉人的要求，该款是制作门头的费用。经出示上诉人的质证意见为：该5000元是用于制作门头的押金，因为制作门头需要城管审批，如果批不了就不能签订正式租赁合同，后来被上诉人擅自做了华泰人寿的门头并挂上，我方得知后要求其立即撤下，被上诉人得到通知后就撤下了。一审法院认为，被上诉人提交的微信记录中，与上诉人讨论过门头制作的方案，上诉人提出了相应的要求，在上诉人未提供证据证实其向被上诉人微信转账的5000元是其他用途的情况下，应认定为系门头的制作费用。被上诉人提交的相片中的办公设备，上诉人称不是自己的东西，并在庭审中称被上诉人未交付房屋，对此，合同中约定的租赁期限自2017年3月16日开始，如被上诉人未在此日期交付房屋，上诉人应向被上诉人要求履行交房义务，此举证责任应由上诉人承担，而上诉人并未提交证据，故对于其主张的被上诉人未交房的事实不予采信，至于租赁后上诉人是否使用，与被上诉人无关。三、被上诉人提交录音及书面整理材料2份，欲证实2017年12月26日双方协商解除了合同。经播放上诉人的质证意见为：谈话过程分割成两段，该录音证据不完整，断章取义；该录音中双方已谈到解除涉案预约合同，正式签订美丽小铺的租赁合同，而被上诉人违反约定，擅自将房屋租赁给了长城保险公司。一审法院认为，被上诉人提交的录音虽分为两段，但每一段是连贯的，能够看出双方协商同意2017年12月28日解除租赁合同，对此一审法院予以认定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方当事人协商一致，可以解除合同。被上诉人任永华与上诉人邵秀梅之间签订的《门面租赁合同》，双方协商于2017年12月28日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；此前已履行的，上诉人应按约定支付房租，被上诉人要求上诉人支付自2017年3月16日至2017年12月26日的房租62200元，符合合同约定，一审法院予以支持，扣除上诉人已支付的押金20000元，上诉人尚应向被上诉人支付42200元。对于涉案房屋中的办公设备（被上诉人相片所拍的桌椅），上诉人不认可是其所有，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及相关民事法律法规之规定，一审法院判决：一、邵秀梅于本判决生效后十日内向任永华付清所欠房屋42200元；二、驳回任永华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，由任永华负担231元，邵秀梅负担461元。二审中，被上诉人提交其与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司2017年12月28日和2018年1月8日签订《房屋租赁合同》两份，两份合同除落款时间不一致之外，其他合同内容完全一致。被上诉人解释称2017年12月28日合同是为缴纳税款和开具发票在税务部门备案合同，被上诉人与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司2018年1月8日合同是双方实际履行的合同，且两份合同除签订时间不同外，其他内容完全相同。为此，被上诉人还提交莱阳市地方税务局出具的税收完税证明、莱阳市地方税务局代开增值税专用发票及被上诉人中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单各一份，证实税务部门于2018年1月11日出具完税证明、代开发票，增值税专用发票备注载明房屋坐落地址包括涉案租赁房屋。银行账户历史明细清单有2018年1月8日长城人寿转入被上诉人该账户20000元，1月9日转入86820元的记载。上诉人质证认为，被上诉人提交的2018年1月8日与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司签订的房屋租赁合同是虚假的，是其为应对本案而伪造的。请求法庭到莱阳市地税局调取被上诉人与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司在该局存档的2017年12月28日的房屋租赁合同，以便查明事实。对被上诉人提交的增值税发票、完税证明以及被上诉人银行账户历史明细清单均无异议。关于被上诉人提交的2018年1月8日其与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司所签订的房屋租赁合同，被上诉人解释称其与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司2017年12月28日签订了房屋租赁合同，被上诉人手中只持有原件一份，后交给税务局备案，其手中再没有2017年12月28日合同，故又与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司补签了2018年1月8日的合同，长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司还存有2017年12月28日合同。经本院委托，一审法院从国家税务总局莱阳市税务局调取了被上诉人与长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司在该局存档备案的合同，该合同签订日期载明为2017年12月28日，合同载明租赁期限总计3年，自2018年2月1日至2021年1月31日。上诉人对法院调取的该合同真实性无异议。该合同与被上诉人向法庭提交的2017年12月28日合同原件中除乙方（长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司）的装修期、免房屋租金起始时间不一致外，其他条款均相同。二审审理期间，上诉人认可其2017年2月16日与被上诉人签订涉案租赁合同时，上诉人并未提交其所谓公司授权委托。一审庭审笔录中上诉人明确主张并认可“原告于2018年1月9日将房屋租赁给长城公司”。一审时，被上诉人提交2017年5月15日莱阳市城市管理行政执法局签发的（2017）第277号莱阳市门头装饰、广告设置许可证，二审中被上诉人提供该原件，并主张被上诉人所做的门头装饰是根据上诉人的要求所做，提交的双方微信聊天记录中可以证明。被上诉人从未接触上诉人主张的公司领导。上诉人对该证据的真实性无异议。上诉人认可其本人是华泰人寿保险股份有限公司烟台莱阳支公司的法定代表人或者是负责人。上诉人对一审期间，被上诉人提供的微信聊天记录截图涉及的门头设计内容真实性无异议，微信聊天记录截图中的图片是被上诉人从网上获取的，但是当时谈的是等单位确定后，再让被上诉人正式设计安装。上诉人对其相关主张未提交证据证实。另查，长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司按照其与被上诉人所签订的租赁合同，于2018年1月8日支付被上诉人定金20000元，1月9日支付部分租金86820元。双方签订租赁合同约定租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据双方2017年2月16日所签订的租赁合同，能够认定被上诉人将其所有的房屋出租给上诉人使用，被上诉人系出租方，上诉人为出租方，双方应恪守履行合同义务。上诉人主张该房屋租赁合同属于预约合同，本案的租赁合同未正式成立，与约不合，亦于法相悖，本院不予采信。双方签订租赁合同后，上诉人实际只支付被上诉人押金20000元，其余租金未能支付，事实清楚。根据被上诉人提交的与上诉人协商欠付租金支付、合同解除的录音内容，可以证实双方协商2017年12月28日解除合同，上诉人支付尚欠租金的事实成立。但至期上诉人并未支付余欠租金，致被上诉人于2018年1月4日及1月10日向上诉人书面催交租金。在上诉人欠付被上诉人租金且双方口头协商解除租赁合同的情况下，被上诉人与案外人长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司签订租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日的租赁合同，并未对上诉人构成违约。被上诉人的该行为系防止其损失扩大，同时亦减轻上诉人的损失。上诉人主张其应当自2017年5月16日开始支付房租，被上诉人不予认可，上诉人未能提交充分证据证实双方就租金支付起算点另行协商、变更而达成合意。上诉人主张被上诉人认可2017年10月26日将涉案房屋出租给长城人寿保险股份有限公司烟台中心支公司使用，被上诉人不予认可，且与本院调取的合同不符，故上诉人主张其只应支付被上诉人至2017年10月26日为止的租金，无事实依据，本院不予采信。上诉人主张被上诉人应退还预交给被上诉人的用于制作安装门头的5000元，从所欠租赁费中予以扣除。对此，被上诉人提交了2017年5月15日莱阳市城市管理行政执法局签发的（2017）第277号莱阳市门头装饰、广告设置许可证及双方微信聊天记录，可以证实被上诉人按照上诉人要求设计并安装了门头装饰，故该5000元应认定为被上诉人系根据上诉人要求而制作门头的制作费用，上诉人要求返还、从其应支付被上诉人租金中扣除的主张，本院依法亦不予支持。上诉人上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人邵秀梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由上诉人邵秀梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二０一八年十月二十五日书记员  张 筱