上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初33041号原告(反诉被告)：昆山航理机载设备股份有限公司。法定代表人：杨明。委托诉讼代理人：王龙杰，上海市万达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新雅，上海市万达律师事务所律师。被告(反诉原告)：阮月英。委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。第三人：上海恒骏房地产有限公司。法定代表人：温介邦。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。原告昆山航理机载设备股份有限公司(以下简称航理公司)与被告阮月英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，阮月英向本院提起反诉，本院将本诉与反诉一并进行审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭进行审理。又因案外人上海恒骏房地产有限公司(以下简称恒骏公司)的申请，本院依法追加恒骏公司作为第三人参加本案诉讼活动。本院于2018年10月9日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)航理公司的委托诉讼代理人王龙杰、被告(反诉原告)阮月英的委托诉讼代理人胡琼瑶以及第三人恒骏公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航理公司向本院提出诉讼请求：1、确认航理公司与阮月英签订的《租赁合同》于2017年9月解除；2、阮月英返还航理公司租金人民币(币种下同)142,696.29元；3、阮月英返还航理公司保证金95,130.86元；4、阮月英赔偿航理公司装修费用225,305元；5、阮月英赔偿航理公司2017年4月1日起至2017年9月30日止的物业费58,381.68元以及装修管理费3,475.10元、装修垃圾清运费6,950.20元。事实和理由：2017年3月10日，航理公司与阮月英签订《租赁合同》一份，约定航理公司向阮月英租借位于上海市闵行区申浜南路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)作为办公用房，2017年3月10日起至2017年5月24日止为免租期。航理公司向阮月英支付了三个月的租金142,696.29元及保证金47,565.43元。航理公司在免租期内对涉案房屋进行了装修。后航理公司在使用涉案房屋过程中发现下雨天涉案房屋有严重漏水问题，严重影响了航理公司的正常使用。航理公司多次与阮月英交涉，要求阮月英解决漏水问题。阮月英多次派人对涉案房屋进行修缮，但始终无法解决漏水问题，造成航理公司无法使用涉案房屋进行办公。航理公司遂于2017年9月8日委托律师发函通知阮月英解除合同并要求返还租金、保证金及赔偿装修费用。阮月英回函否认合同解除并拒绝赔偿。故航理公司为维护自身合法利益，诉至法院，提出前述诉请。阮月英辩称，其认可涉案房屋存在一点漏水，但不认可漏水的程度已达房屋无法使用的程度，航理公司据此要求解除合同并无依据。故本案诉讼初起，其一直坚持主张合同继续履行。后因航理公司坚持要求解除合同，且涉案房屋也进行了装修残值等鉴定，故其为了防止损失继续扩大于2018年4月1日将涉案房屋另行出租。故现其同意解除合同，但认为合同解除的时间为2018年3月31日。对于航理公司主张的第2、3项诉请，其不同意，其不存在根本违约的情况。对于诉请4，航理公司未经其书面同意进行装修，其也未根本违约，故其不应赔偿。对于诉请5，其非收款人，且本案双方那个当事人约定物业费由航理公司承担，航理公司也系涉案房屋实际使用人，故物业费应由航理公司自行承担。装修管理费、垃圾清运费，系航理公司擅自装修所产生，亦应由航理公司自行承担。同时，鉴于上述事由，阮月英向本院提出反诉诉讼请求：1、航理公司支付阮月英自2017年8月25日起至2018年3月31日止的租金344,056.61元；2、航理公司支付阮月英逾期支付租金的违约金(每日按照月租金的万分之五，计算自2017年8月17日起至实际支付之日止)。针对阮月英提出的反诉诉讼请求，航理公司辩称，不同意支付租金和违约金，航理公司已在8月25日前发现涉案房屋存有严重漏水情况，阮月英未交付适格房屋，由于阮月英未履行合同义务，航理公司可行使抗辩权、不再支付后续的租金。且阮月英主张的违约金标准过高。第三人恒骏公司称，同意阮月英的意见。2017年9月8日，航理公司发解约函时，涉案房屋无任何质量问题，故其认为航理公司无单方解除权。客观上，涉案房屋存在部分问题和漏水，在租金上是可以有一些折扣，保证金在减除航理公司应当承担的费用、责任后可以返还，但不应当全部返还租金、保证金。装修部分，根据租赁双方签署的合同约定航理公司装修必须征得阮月英的书面同意，但航理公司无证据证明已经阮月英书面同意，根据相关司法解释，装修部分，阮月英不应承担。由于航理公司无单方解除权，故物业部分的费用不应当由阮月英承担，且收费方非阮月英，航理公司在使用涉案房屋期间也已享受到了物业的服务，航理公司应当承担相应的物业费用。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系阮月英向第三人恒骏公司购买。2016年9月12日，涉案房屋被核准登记至阮月英一人名下。2017年3月10日，阮月英(出租方，甲方)与航理公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，主要约定内容如下，第一条，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积347.51平方米，租赁用途为办公用房。第二条，租赁期限自2017年5月25日至2020年5月24日止，甲方应于2017年3月10日前腾空交付乙方使用。第三条，每月租金47,565.43元，单价4.50元/天/平方米，每三月支付一次，每次租金于到期日前七日支付，先付后租，首批租金应于交房后三日内支付。第四条，保证金47,565.43元，乙方于2017年3月10日前交付甲方，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。第五条，甲方负责房屋的定期检查，并承担正常的维修费用。第六条，乙方应依房屋交接时现状使用，如需重新装修或变更原有设施，应事先征得甲方书面同意；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。第八条，涉案房屋在租赁期间内应由乙方承担的费用为物业管理费、网络通讯费等。第十一条，免租期自2017年3月11日起至2017年5月24日止，该期间免租金，不免物业费；如乙方提前退租应提前90日通知甲方；退租时，乙方无需还原原始租赁状态；物业费由乙方直接付给物业公司。前述合同签订当日，航理公司向阮月英支付了押金47,565.43元及自2017年5月25日起至2017年8月24日止的租金142,696.29元。同时阮月英将涉案房屋交付给了航理公司。航理公司对涉案房屋进行装修并入驻涉案房屋用于办公。2017年6月初，涉案房屋因下雨发生渗漏，航理公司通知阮月英前来维修，阮月英告知航理公司向物业公司报修，航理公司遂于当月5日向物业公司报修，同时阮月英一方亦至涉案房屋进行查看，物业公司于2017年6月27日维修结束。另根据恒骏公司提供的《虹桥天街项目报事单》显示，同样由于涉案房屋漏水，航理公司又分别于2017年6月13日向物业公司报修(物业公司于2017年7月5日维修结束)、2017年7月5日向物业公司报修(物业公司于2017年8月14日维修结束)。2017年9月25日，阮月英亦向物业公司报修称“室内幕墙之前报修了，现依然漏水，请及时彻底修复”，物业公司于2017年10月12日维修结束。为前述房屋渗漏问题，航理公司与阮月英的代理人赵某反复沟通。2017年7月12日，航理公司通过微信方式向赵某传送了《函》一份，表示涉案房屋在2017年6月4日发现7个漏点(已将漏水情况的视频和照片发送到赵某手机)，2017年6月12日发现8个漏点(已将漏水情况的视频和照片发送到赵某手机)，经多次维修，涉案房屋的漏水问题至今未解决，并在2017年7月5日，房屋继续出现非常严重的漏水，共19个漏点(已将漏水情况的视频和照片发送到赵某手机)，只要雨大些都会漏水，涉案房屋的漏水问题已导致其公司无法正常使用涉案房屋，阮月英未提供合适房屋的行为已构成违约，且违约行为已造成其公司损失，望接函后五个工作日内与其公司联系办理退租事宜或相关弥补方案。2017年8月7日，航理公司向阮月英寄送《函》一份，表示涉案房屋经多次维修，漏水问题至今未解决，已严重影响其公司正常办公，并存在安全隐患，涉案房屋未达到使用要求，其公司提议，1、办理退租，免除截止承租方搬离前的租金，并退回押金；2、出租方承担空调安装费用，该空调归出租房所有；3、其公司不再向出租人追索装修费。2017年9月8日，航理公司委托律师向阮月英寄送《律师函》，表示涉案房屋在使用过程中，多次发生下雨时漏水现象，漏水点最多时达19处，后向阮月英反映要求尽快解决房屋质量问题，阮月英虽三次派人修理，但漏水问题依然严重，以致航理公司无法正常使用房屋。故特此函告，自本律师函送达之日，双方签订的《租赁合同》解除；合同解除后7日内，阮月英需返还航理公司已付的全部租金并返还保证金，赔偿装潢款17万元；航理公司定于2017年9月18日起搬离涉案房屋，请阮月英于当日前来查收房屋。2017年9月13日，阮月英回函表示不同意解除《租赁合同》，航理公司所依据的事实不存在，合同目的无法实现的理由不成立，航理公司无权解除合同；另，根据合同约定，航理公司已构成逾期交付租金，望航理公司收函后立即支付本季度租金。2017年9月14日，航理公司收到上述阮月英书面回函后，由工作人员通过微信询问阮月英的代理人赵某“这是什么意思？上次来不是说好了我们可以搬走吗？”。赵某表示“不是很清楚”。2017年10月9日，阮月英的代理人赵某通过微信询问航理公司工作人员“你们603都搬离了吗？”、“进门钥匙有吗？”“要么快递给我吧”。航理公司工作人员表示已搬离，并表示“里面还有隔断什么的，我们程总说装修费用没有和你们谈好呢，所以不知道要不要我们给你们留下呢”。赵某回复“你们拆了吧”、“你先把钥匙给我吧，不然这房子我也用不了，装修的事情打官司再说”。2017年10月12日，航理公司将涉案房屋交还给阮月英的代理人赵某。2017年10月13日，阮月英向航理公司寄发《催告函》，表示航理公司应于2017年7月17日前支付自2017年8月25日至2017年11月24日的租金，但航理公司未按约支付，已构成违约，阮月英多次催告无果，故再次催告航理公司收函后立即支付本季度租金及违约金。航理公司不允，遂成讼。另查明，租赁期间，航理公司向案外人龙湖物业服务集团有限公司上海分公司支付了2017年第2、3季度的物业管理费58,381.68元以及装修管理费3,475.10元、装修垃圾清运费6,950.20元。以上事实，由航理公司提供的《租赁合同》、押金收条、租金及押金的转账记录、物业管理费及装修管理费、垃圾清运费的发票及转账记录、《虹桥天街项目报事单》两张、双方往来函件、2017年10月12日的交接单、航理公司员工与阮月英代理人赵某的微信聊天记录，阮月英提供的双方往来函件、上海市房地产权证，第三人恒骏公司提供的《虹桥天街项目报事单》三张及当事人庭审陈述所证实。审理中，本院根据航理公司的申请通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司就航理公司对涉案房屋所实施的装修残值进行审价鉴定。上海联合工程监理造价咨询有限公司于2018年1月29日出具《工程造价鉴定意见书》。鉴定结论意见为：1、航理公司对承租的涉案房屋事实的装修原值为206,963元；2、房屋租赁合同期限为36个月，房屋自2017年5月25日至房屋移交时间2017年10月12日，共计4.60个月，故房屋装修残值为206,963/36*(36-4.60)=180,518元。航理公司为此次鉴定预交鉴定费6,759元。就此份鉴定意见书，航理公司与阮月英均表示无异议。本院认为，航理公司与阮月英就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同。双方应按约履行合同。现本案的争议焦点为航理公司是否有权解除合同以及导致涉案合同解除的责任主体。航理公司表示因涉案房屋存在严重渗漏问题，且经多次维修均未修复，导致航理公司无法使用涉案房屋进行办公，基于此，行使合同解除权。对此，本院认为，从现有证据看，涉案房屋虽存有渗漏问题，亦确实对航理公司正常使用存在一定影响，但该影响并未达到不能使用房屋、合同目的无法实现的程度，故航理公司据此要求解除合同并无依据。然虽航理公司要求解约并无依据，但从航理公司工作人员与阮月英的代理人赵某的微信聊天记录可知，房屋的返还系赵某主动要求，而非被迫无奈接收，可见，阮月英一方对于航理公司提出的解约要求是认可的，且实际航理公司也已于2017年10月12日将涉案房屋返还给了阮月英，故本院确认航理公司与阮月英签订的《租赁合同》于2017年10月12日解除。至于导致合同解除的责任，本院认为，虽然航理公司提出解约的行为构成违约，但航理公司提出解约也是基于因涉案房屋本身具有一定瑕疵等因素，对此，阮月英亦存在过错。故本院认为，对于涉案租赁合同的解除，租赁双方均有过错。本院结合合同履行情况认定，航理公司应当承担60%的责任，阮月英承担40%的责任。至于合同解除前的租金(即2017年5月25日起至2017年10月11日止)，鉴于该期间，涉案房屋由航理公司控制使用，但又因涉案房屋的渗漏问题确实对航理公司正常使用存在一定影响，故该期间的租金，本院酌定为130,107.74元【即(47,565.43元/月*4个月+4.50元/天/平方米*347.51平方米*17天)*60%】。鉴于航理公司已付租金142,696.29元，故阮月英应返还航理公司多支出的12,588.55元。关于涉案保证金，鉴于涉案租赁合同已解除，且该合同的解除系得到阮月英的认可，系双方合意解除，故该笔保证金，阮月英应当返还航理公司。关于航理公司对涉案房屋所进行的装修，虽航理公司未能提供阮月英同意其装修的书面材料，但从事实查明可见，2017年6月，阮月英即至涉案房屋进行查看，对于涉案房屋的装修应当知情，但阮月英对此并未提出任何异议，故本院认为，对于该装修，阮月英应属认可。鉴于涉案合同已解除，而双方对于合同的解除均有责任，故对于装饰装修的残值，应当由双方根据各自的过错承担相应责任。现经鉴定部门认定航理公司对涉案房屋所实施的装修的残值为180,518元，因此，本院酌定阮月英应当向航理公司赔偿72,207.20元。至于航理公司主张的物业费58,381.68元，虽然涉案房屋由航理公司控制使用，但因涉案房屋的渗漏问题确实对航理公司正常使用存在一定影响，航理公司并未能完全获得一个合格房屋所能带来的一般、正常体验，故因此而支出的物业费也系航理公司的一项损失，对此损失，本院酌定阮月英应当向航理公司赔偿23,352.67元。至于航理公司主张的装修管理费、装修垃圾清运费，因依前述，航理公司关于装修损失方面已得到赔付，故航理公司再行主张装修管理费、垃圾清运费，并无依据，本院不予支持。至于阮月英主张的2017年10月12日起至2018年3月31日止的租金，本院认为，阮月英坚持认为该费用系租赁期内的租金，而双方之间的租赁合同，本院确认于2017年10月12日解除，且该期间涉案房屋亦由阮月英实际控制、使用，故阮月英主张该期间的租金，并无事实和法律依据，本院不予支持。至于阮月英主张的逾期支付租金的违约金，本院认为，阮月英交付瑕疵房屋、构成违约在先，航理公司基于此发函要求与阮月英协商解决，但双方协商未果，航理公司鉴于此暂不支付第二期的租金，尚属情有可原，且实际航理公司也并不存在需额外支付阮月英租金的情况，反而阮月英需向航理公司返还多支出的租金，故阮月英主张逾期付款违约金，并无依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司与被告(反诉原告)阮月英于2017年3月10日就上海市闵行区申浜南路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2017年10月12日解除；二、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司租金12,588.55元；三、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司保证金95,130.86元；四、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司装修费损失72,207.20元；五、被告(反诉原告)阮月英于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司物业费损失23,352.67元；六、驳回原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)阮月英的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,119.39元，由原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司负担5,634.44元，由被告(反诉原告)阮月英负担3,484.95元。反诉案件受理费3,311.75元，由原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司负担415.16元，由被告(反诉原告)阮月英负担2,896.59元。鉴定费6,759元，由原告(反诉被告)昆山航理机载设备股份有限公司负担4,055.40元，由被告(反诉原告)阮月英负担2,703.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元人民陪审员  曹文进人民陪审员  石定伟二〇一八年十月三十日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。