浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初7515号 原告：杨妙云，男，1976年1月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：唐建刚，浙江乘多律师事务所律师。 被告：傅国儿，男，1957年5月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：宋华峰，男，1972年10月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 原告杨妙云诉被告傅国儿合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨妙云的委托诉讼代理人唐建刚，被告傅国儿的委托诉讼代理人宋华峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨妙云向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告双倍返还定金共计240万元；2.依法判令被告向原告返还押金105万元以及31万元预付款并支付该款至实际返还之日止按照中国人民银行公告的同期同档次贷款基准利率标准计算的利息损失（其中105万元自2016年1月28日起算，31万元自2017年9月15日起算）；3.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年初，被告向原告提出可以将中国轻纺城新亚大酒店（以下简称新亚大酒店）三楼营业房的优先续租权转让给原告。于是，原告先后向被告共计支付225万元作为定金或押金。被告以新亚大酒店名义先后与原告于2015年2月9日、2015年10月4日、2016年1月28日分别签订《交款协议》三份，根据该三份交款协议约定，新亚大酒店（三楼）为甲方（并加盖新亚大酒店客户部印章），原告为乙方，乙方交新亚大酒店三楼营业房15间优先续租权转让定金120万元，押金105万元，若反悔，该定金视作自动放弃，定金计押金归甲方所有。甲、乙双方签订转让协议后，该定金及押金转为优先权转让费用，由甲方收取。交款协议签订后，被告要求原告再支付一部分预付款，原告于2017年9月15日又向被告支付31万元预付款。然，经原告多次催讨，被告至今未向原告转让优先续租权。另原告认为原告与被告原来是很熟的朋友关系，原告对被告很信任。2017年9月15日，被告以转让优先续租权的名义向原告收取最后一笔31万元款项后，一直没有与原告签订正式的转让协议。原告实在等不及了，在今年3月份左右，原告直接向新亚大酒店核实了解情况，新亚大酒店告诉原告两个信息，一是被告出具给原告的三份交款协议上的新亚大酒店客房部章并非新亚大酒店的公章。二是这个酒店三楼的房间根本不能作为营业房，只有一楼的房间可以作为商铺营业房。据此，原告有理由认为被告是无法兑现当初在交款协议上所称的所谓转让15间营业房优先续租权这样的承诺事项。所以，原告提起了本案诉讼。要求被告双倍返还已支付的定金，并退还全部已支付的押金和预付款。除此之外，在2017年年底左右，因为当初三份交款协议上没有列明体现涉及单间营业房具体的转让价款以及每间营业房标的物的具体坐落等合同要素，这些合同要素是需要以后签订正式转让合同明确的。所以，原告与被告在2017年年底之后曾就需要明确的合同要素进行了磋商，但双方并未达成一致意见。所以原告认为实际上从这个角度讲，双方在交款协议约定的事项不能达到合同目的，被告也应当返还全部款项。综上原告认为，被告违反交款协议约定，未能向原告转让优先续租权，依法应承担相应的法律责任，故原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告傅国儿辩称，1.原、被告双方就新亚大酒店三楼营业房优先续租权这个交款协议的签订以及定金、押金、预付款支付属实，没有争议。被告认为双方所签订的交款协议并不是原告所认为的预购书或者说是正式转让合同之前的预合同，双方在交款协议中对于标的物的价格、数量以及原告所交付的定金、押金出现一方违约之后该怎么处理都有详细约定，已经具备了续租权转让协议的基本条款。原告提到要办理正式的转让合同，这里需要澄清的是这个转让合同并不是指原、被告之间优先续租权的正式转让合同，而是指被告配合原告与新亚大酒店办理相关的转让协议等转让手续。被告认为双方签订的交款协议真实有效。2.本案在履行过程中，被告随时可办理交款协议约定的转让手续，事实上，被告多次催促原告履约、付清标的物全部款项，原告一直拖延、拖诿，甚至提出解约、退钱，被告当然是拒绝的。在这个过程中，被告不存在违约，因为交款协议约定签订转让协议时间另行通知。3.被告认为本案原告在没有付清标的物余款的前提下无权要求被告办理优先续租权转让合同等手续。在原、被告签订的交款协议当中有明确约定，该房的优先转让款每间是45万元，余款在签订转让合同前付清。迄今为止，原告只交付了15间营业房的定金或者押金，每间计15万元，在被告催促后，原告付了31万元，远远没有达到交款协议约定的在签订转让协议前付清余款。根据双方交款协议当中约定的履行义务先后顺序以及结合合同法规定，原告在没有履行先行义务的前提下，被告有先履行抗辩权。综上，被告认为原告诉请不成立，请求法庭驳回原告起诉。4.针对原告当庭增加的两点事实理由，被告认为交款协议中确实是客房部章，这个章一直是傅国儿在保管使用的，因为傅国儿从90年代开始就承包新亚大酒店，是内部章。三楼的客房是经过新亚大酒店许可，并且想法也是新亚大酒店提出来的，改建成营业房，因为新亚大酒店处于中国轻纺城核心区块，周边有北联市场和北市场老区，周边市场营业房都是公开拍租，允许租赁户转让优先租赁权。在市场里，营业房的续租权也是比较高的。正是这种环境下，新亚大酒店作出决定，一到三楼都是营业房。本案原告也是看到这个商机，也是做了这个投资决定。被告认为，商业投资固然存在风险，但合同双方还是应该遵循诚实信用原则，本案中，被告没有违约，原告没有按约付清款项情况下要求解约、退还双倍定金，不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综上认证意见并结合诉讼中当事人陈述，本院经审理认定以下事实：2015年2月9日，原告杨妙云（乙方）与甲方傅国儿签订《交款协议》一份，约定交新亚大酒店三楼营业房肆间，优先续租权转让定金：人民币陆拾万元整。乙方如若反悔，该定金视作乙方自动放弃，定金归甲方所有。甲乙双方签订转让协议后，该定金转为优先权转让费用，由甲方收取。协议甲方处加盖“绍兴中国轻纺城新亚大酒店客户部”，甲方代表处由傅国儿签名，并加盖其印章。 2015年10月4日，原告杨妙云（乙方）与甲方傅国儿另签订《交款协议》一份，约定交新亚大酒店三楼营业房肆间，优先续租权转让定金：人民币陆拾万元整。乙方如若反悔，该定金视作乙方自动放弃，定金归甲方所有。甲乙双方签订转让协议后，该定金转为优先权转让费用，由甲方收取。协议甲方处加盖“绍兴中国轻纺城新亚大酒店客户部”，甲方代表处加盖傅国儿印章。 2016年1月28日，原告杨妙云（乙方）与甲方傅国儿再次签订《交款协议》一份，约定杨妙云交新亚大酒店三楼营业房，优先续租权转让押金柒间计人民币壹百零伍万元整。乙方如若反悔，该定金视作乙方自动放弃，定金归甲方所有。甲乙双方签订转让协议后，该定金转为优先权转让费用，由甲方收取。协议甲方处加盖“绍兴中国轻纺城新亚大酒店客户部”，甲方代表处由傅国儿签名，并加盖其印章。同时在该协议中载明“该房优先权转让费为每间肆拾伍万元，余款在签订转让合同前付清，签订日期另行通知。”上述三份协议签订后，原告杨妙云支付定金120万元及押金105万元，合计225万元。 2017年9月15日，原告杨妙云转账支付傅国儿31万元预付款。现原告要求被告返还定金，返还押金及预付款，遂成讼。 另查明，2014年9月5日，甲方新亚大酒店与乙方傅国儿签订《绍兴中国轻纺城新亚大酒店有限公司房屋租赁协议》一份，约定乙方向甲方承租新亚大酒店三楼原客房部（地段）房屋，用途为商务办公，租期自2014年9月26日至2017年9月25日止，乙方在租房期间经甲方同意，允许转租，但必须到甲方管理部门办理转租手续，未经甲方同意，乙方不得擅自转租该房屋；房屋及配套公共设施均属甲方所有，本房屋没有优先续租权；双方另约定了其他权利义务。2014年11月10日，甲方新亚大酒店与被告傅国儿签订《关于新亚三楼原客房地段商务办公房推行房屋使用权优先续租的意向协议》，约定一、乙方没有该房所有权，只有在承租期内的使用权和在同等条件下的优先续租权，经甲方审批同意，使用权允许转让，但必须办理转让手续和按规定交纳规费。经甲方书面同意，允许乙方向第三方转租该商务办公房，否则，甲方有权终止与乙方的租赁关系及在同等条件下的优先续租权并按违约处理；二、为有利于乙方推广该地段的优先续租权的招商工作，甲方同意自本协议签订之日起，乙方可以行使商务办公房的优先使用权的推介工作，其推介结果甲方予以认可，但是，乙方必须在正式租房合同签订后（正式租房合同签订最迟在2016年9月25日前完成）按规定办理好优先续租权的转让手续，否则无效；双方还约定了其他权利义务。2016年9月5日，甲方新亚大酒店与乙方傅国儿另签订《绍兴中国轻纺城新亚大酒店有限公司房屋租赁协议》一份，约定乙方向甲方承租新亚大酒店三楼原客房部（地段）房屋，用途为商务办公，租期自2016年9月26日至2022年9月25日止，乙方在租房期间经甲方同意，允许转租，但必须到甲方管理部门办理转租手续，未经甲方同意，乙方不得擅自转租该房屋；房屋及配套公共设施均属甲方所有，本房屋没有优先续租权；双方另约定了其他权利义务。 本院认为：当事人的合法权益应依法予以保护。原、被告签订的《交款协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点在于《交款协议》的性质。原告主张《交款协议》系预约合同性质，双方并未订立正式的转让合同，被告辩称《交款协议》即正式的转让合同，协议约定的转让协议系原告与新亚大酒店办理转让手续。对此，本院认为，案涉营业房系被告傅国儿从新亚大酒店租赁而来，原、被告之间属营业房的转租关系。现双方签订的三份《交款协议》均未明确约定转租的营业房标的，根据原、被告陈述原告转租营业房十五间，但在2015年2月9日、2015年10月4日的《交款协议》中均未约定营业房的租金，2016年1月28日的《交款协议》中虽约定了优先权转让费，但该协议项下的营业房仅为柒间，并非包含案涉所有营业房，故原、被告之间的《交款协议》并未就租赁标的物及相应租金价款予以明确约定，并非正式的转租合同，仅系预约合同性质，双方仍需签订正式的转租合同，故对原告的该主张本院予以采纳。现原告以解除与被告傅国儿签订的《交款协议》为前提，提出各项诉请，本院认为因新亚大酒店与傅国儿签订的《关于新亚三楼原客房地段商务办公房推行房屋使用权优先续租的意向协议》明确约定使用权的转让需经新亚大酒店的书面同意；为了推广招商活动，新亚大酒店对于傅国儿的推介活动予以认可，但正是租房合同最迟应当在2016年9月25日前完成，在正式租房合同签订后办理优先续租权的转让手续，否则无效。结合本案事实，原、被告并未在2016年9月25日之前签订正式租房合同的事实清楚，被告亦未能提供充分有效的证据证明其在2016年9月25日之后将营业房使用权转让经过新亚大酒店的书面同意，故原告要求解除与被告傅国儿签订《交款协议》的理由，本院予以采纳。基于原、被告在《交款协议》中并未明确约定转租合同的签订时间，且原告亦无充分有效的证据证明双方未在2016年9月25日之前签订正式的租房合同系基于被告的违约行为所致，故对原告要求双方返还定金的诉讼请求，本院不予支持，在原、被告签订的《交款协议》解除的情形下，被告应当将其收取的定金、押金、预付款予以返还。对于原告主张的利息损失，本院认为本案并未适用定金罚则，且在原告起诉之前并且明确提出解除请求，故对于利息损失的起算时间本院调整为自原告起诉之日起算即从2018年7月20日起计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告傅国儿应当返还原告杨妙云定金、押金及预付款共计2560000元，并支付该款自2018年7月20日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，款均限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告杨妙云的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38042元，减半收取计19021元，由原杨妙云负担6467元，由被告傅国儿负担12554元，被告负担的案件受理费限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  傅国兰 二〇一八年十月十六日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。