内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0826民初2812号 原告：李晓华，男，汉族，1950年5月1日出生，现住内蒙古杭锦后旗。 委托诉讼代理人：刘凤林，杭锦后旗148法律服务所法律工作者。 被告：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古乌拉特后旗。 法定代表人：杨娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古飞恒律师事务所律师。 原告李晓华与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限公司（以下简称乃天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓华及其委托诉讼代理人刘凤林，被告乃天公司委托诉讼代理人李耀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓华向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《土产楼房屋拆迁协议》有效；2.被告与原告签订吉祥园小区×号楼×号车库、吉祥园小区×号楼×单元×号住房一套的网络商品房买卖合同；3.在具备交付房屋条件时，交付吉祥园小区×号楼×号车库、吉祥园小区×号楼×单元×室住房一套；4.如不能交付该房，则解除原告与被告签订的《房屋拆迁协议》第一条，被告赔偿原告拆迁房屋损失335270元（应回迁住宅95㎡*2842元每平方米+应回迁车库20㎡*车库评估价3264元每平方米）；5、被告给付逾期交房期间的违约金，违约金从逾期交房之日2013年6月1日起以房屋总价335270元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算直至交房之日止；6、原告对吉祥园房屋优先受偿；7、被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2012年4月30日，原告与被告签订了《土产楼房屋拆迁协议》约定，被告将原告的87平方米房屋拆迁，原位置给原告回迁吉祥园住宅小区×号楼×单元×楼东户住宅一套，×号楼由西向东一号车库（20平米），协议约定，如被告不能按时交房，给付原告房屋总金额的15%承担违约金。该协议签订后，被告将原告的房屋拆除，在原地建起回迁房，没有给原告回迁。原告对吉祥园住宅小区×号楼×、×、×住房**进行了保全，吉祥园×住宅与回迁户王小海重复回迁，另一人吴占海持有房票。吉祥园×号车库未发现重复。原告保全房屋为吉祥园小区×、车库没有保全。 被告乃天公司辩称，因为原法定代表人张兆春突发疾病去世，有好多回迁资料不知放到哪里，正在积极查找，凡是真正的回迁户我公司一定给回迁住宅，商业门店的逐步考虑。关于楼号重复问题，我公司是从东往西排，包括单元和房号，房管局在网签时是按照从西往东排的，所以有部分重复，如果按照我公司的从东往西排列就没有重复的。关于重复问题，我公司正在积极想办法，如果是房管局的问题，我公司会要求变更，如果是真正的重复问题，我公司会另找房屋进行回迁。因回迁协议我公司没有找到，所以个别答辩意见在质证时陈述。对于评估价格，住宅房屋估价过高，车库估价过低，商铺价格基本合理，其他意见没有。 围绕本案诉讼请求，原告李晓华提供的证据如下： 1号证据，巴彦淖尔市发展和改革委员会的文件，内容是关于杭锦后旗吉祥园商住小区建设项目核准的通知一份两页（复印件）及杭锦后旗人民政府批复，关于同意在东头街东侧胜利路南侧进行房地产开发的批复一份两页(复印件)及杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证一份两页（复印件）及杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设工程规划许可证一份两页（复印件），及杭锦后旗建设局颁发的建设工程施工许可证一份两页（复印件）及杭锦后旗建设局文件，关于在杭锦后旗陕坝镇龙宝东街南侧建设项目选址意见的函一份四页（复印件）及杭锦后旗城镇建设规划局颁发的建设用地规划许可证一份一页（复印件），共同举证意图：证明原告与被告签订的房屋拆迁协议书合法有效，被告方拥有合法的房屋拆迁手续。 被告质证认为，对以上证据的真实性及对举证意图均认可。 2号证据，房屋拆迁回迁协议书一份、裁定书，举证意图：1.原告和被告达成的房屋拆迁置换协议书是双方真实意思表示，合法有效；2.回迁的位置为×号楼×单元×楼东户（95平方米）以及×号楼从西向东×号车库，和保全的是一致的；3.违约金计算协议书第三条约定按每月1000元承担，协议第五条约定计算时间为2013年6月1日开始计算；4.拆迁回迁协议属于以物易物的协议，原告享有优先受偿权；5.裁定书证明保全房屋的具体位置。 被告质证认为，对协议的真实性和举证意图无异议，但事实上原告和另一回迁户王小海有重复，我公司会想办法给予回迁，对违约金约定无异议，但公司无力承担，对裁定无异议。 3号证据，杭锦后旗华耀房地产估价事务所出具的房地产估价报告4份（2018第0294、0295、0296、0305号），举证意图：1、吉祥园小区住宅楼房的均价为2526元/平米，二层估价为2712元/平米，三层评估价2842元/平米，四楼评估价2618元/平米，车库评估价3264元/平米，迎星火路商铺一层11683元/平方米，二层4503元/平方米，迎龙宝街底层商铺15001元/平方米；2、杭锦后旗华耀房地产估价事务所是经工商行政部门依法批准的、合法的房地产估价机构，具有合法的评估资格。出具本次评估报告是经过原告和被告的共同委托。因此，出具的报告双方均应当认可，房屋价格合法有据，属于合理的房地产价格。 被告质证认为，对证据真实性无意义，对举证意图不认可，住宅房屋估价过高，车库估价过低，商铺价格基本合理。 法庭出示1号证据，杭锦后旗房屋产权登记中心证明一份。 原告李晓华质证认为，无异议。 被告质证认为，无异议。 法庭出示2号证据×、×、×号楼房屋分层、分户平面图及户室面积信息表三份。 原告李晓华质证认为，无异议。 被告质证认为，无异议。 原告提供的1号证据、2号证据、3号证据具有客观性、合法性，并与举证的证明目的具有关联性，本院予以采信。本院出示的1号证据、2号证据经双方当事人认可，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年2月25日，杭锦后旗人民政府作出《关于同意在东头街东侧、胜利路南侧进行房地产开发的批复》（杭政批法（2011）13号），一、同意在东至幸福家园、南至东风路、西至东头街、北至胜利路地段进行房地产开发，该项目占地面积为14.5亩；二、该项目是棚户区改造项目，同意税费按照（2010）13号旗长办公会议纪要有关优惠政策执行；三、开发企业要整体开发改造……两年内完成全部项目建设，否则政府按有关规定收回开发权…… 2011年4月25日，乃天公司从杭锦后旗住房和城乡建设局取得《建设用地规划许可证》（地字第15282720110××××号），载明用地项目名称为吉祥家园，用地位置为陕坝镇龙宝东街南侧，用地性质为商住用地，用地面积为14.1亩，建设规模为3.129万平方米，附图及附件名称载明“依据杭锦后旗总体规划及杭锦后旗人民政府批复杭政批发（2011）13号文件，同意该项目的建设，附用地红线图、规划条件通知书”。 2011年10月28日，巴彦淖尔市发展和改革委员会作出《关于杭锦后旗吉祥园商住小区建设项目核准的通知》（巴发改投字（2011）891号），核准建设内容及规模：棚户区改造，工程建筑面积1.7万平方米；建设地点：杭锦后旗陕坝镇（东至幸福家园、南至东风路、西至东头街、北至龙宝东街）；建设期限2011-2012年；建设单位：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司；项目投资及资金来源：项目总投资1800万元，资金由项目建设单位自筹解决。本核准文件有效期2年。 截止2018年9月20日，吉祥苑项目已取得预售许可证的楼号为：A1#、B1#、B2#、B4#、S1#、S2#、S3#、4#共八栋，且吉祥园项目整体未进行竣工验收，不具备交付条件。 2012年4月30日，原告李晓华（乙方被拆迁人）与被告乃天公司（甲方拆迁人）签订《土产楼房屋拆迁协议》，约定“一、乙方将位于东头街的房屋一座（产权证号：杭房字第2-4-×××号），主附房、院落总占地面积87平方米，转让于甲方。甲方在原址建成的商品住宅楼一单元三楼东户95平方米回迁给乙方……回迁车库西向东一号20㎡……三、甲方在原址建成的商品房交工验收后将楼房交付乙方使用，如遇政策性停工或不可抗拒等因素工期顺延，如按期交付不了，甲方负责赔偿乙方按国家规定违约金（违约金按每月1000元承担）。四、乙方在回迁中如平米有差额时，甲乙双方以住宅2300元/㎡，车库5000元/㎡计算，但补偿款应在交工时一次性补偿。五、如工程于二零一二年五月开工，回迁时间为一年，如不能按期开工相应顺延……”。被告将原告房屋拆除后，住宅和车库至今未予回迁安置。另查明，2012年4月29日，另一回迁户王小海与被告公司签订的《土产楼房屋拆迁协议》中也约定了给王小海回迁安置×#楼一单元三楼东户住宅。 2017年10月26日，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所依据原、被告共同的申请作出《房地产估价报告》［杭锦后旗华耀估字（2018）第0294号、0295号、0296号、0305号］，吉祥园小区住宅楼房的一层评估价为2526元/平米，二层评估价为2712元/平米，三层评估价为2842元/平米，四楼评估价为2618元/平米，车库评估价为3264元/平米，迎星火路商铺一层评估价为11683元/平方米，二层评估价为4503元/平方米，迎龙宝街商铺一层评估价为15001元/平方米，二层评估价为5994元/平方米。 本院认为，合同是当事人双方意思自治的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《土产楼房屋拆迁协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。 （一）对于回迁住宅部分：根据《最高院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的会议精神，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中原被告双方签订《土产楼房屋拆迁协议》中关于回迁住宅部分的约定具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议应认定为商品房买卖合同。但该合同中的标的物×号楼×单元×楼东户住宅与另一拆迁户王小海的回迁住宅重复，而王小海的商品房买卖合同成立在先（2012年4月29日），致使原告的合同目的不能实现，原告与被告签订的《土产楼房屋拆迁协议》应当依法解除，解除时间为起诉状副本送达之日，即变更诉讼请求申请书送达之日的2018年9月5日。被告将同一住宅回迁给两户回迁户，违背了诚信原则，应承担赔偿原告损失的责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《房地产估价报告》评估吉祥园新建住宅房屋×楼现行市场价为2842元/平方米，被告乃天公司应赔偿原告房屋拆迁补偿损失为26990元（计算办法为：应回迁三楼评估单价2842元/㎡×应回迁面积95㎡）。 （二）对于回迁车库部分：原被告双方签订《土产楼房屋拆迁协议》中关于回迁车库部分的约定只对补偿方式、补偿面积等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置车库的位置等基本情况进行明确具体的约定，因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，仅属于回迁意向书，属于预合同范畴，原告要求办理网络商品房买卖合同和交付商品房的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。原被告双方于2012年4月30日签订的《土产楼房屋拆迁协议书》属于以物易物的买卖预约合同。被告乃天公司将原告房屋拆除后，车库未签订位置明确的买卖合同，致使原告预约合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的《土产楼房屋拆迁协议》关于车库部分的约定的诉讼请求所依据的事实和理由符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定的情形，本院予以准许，解除时间为起诉状副本送达之日，即变更诉讼请求申请书送达之日的2018年9月5日。被告未对预约合同中约定的车库位置进行明确并签订正式的《商品房买卖合同》，违反诚信原则，应承担赔偿原告损失的责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《房地产估价报告》评估吉祥园车库评估价为3264元/㎡。《土产楼房屋拆迁协议》关于车库部分的约定解除后，被告乃天公司应赔偿原告房屋拆迁补偿损失为65280元（计算办法为：应回迁车库20㎡×车库评估价3264元），原告的该项诉讼请求本院予以支持。 同时，预约合同解除后，不影响预约合同中违约条款的效力，原被告双方在《土产楼房屋拆迁协议》中约定了不能按时交付回迁房的违约金计算办法，由于被告乃天公司未按照预约合同约定在2013年5月30日前交付回迁住宅，被告乃天公司应按照约定承担违约金。原告主张违约金从2013年6月1日起至实际赔偿房屋拆迁补偿损失之日止以房屋总价款335270元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。 原告要求对吉祥园小区的房屋享有优先受偿权，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定明确了拆迁补安置协议确定的债权具有优先效力。另外《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］中的答复意见也明确了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而在最高院对彩石山庄问题（济南中院受理的三联公司破产案件）的批复中也明确认可济南中院形成的购房户基本债权应优先于银行、建筑商等其他债权的意见。本案中，被拆迁人按照所有权调换形式以以物易物的形式支付了全部购房款，同样符合优先受偿的立法精神。 综上所述，原告诉讼请求合法部分本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、确认原告李晓华与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司于2012年4月30日签订的《土产楼房屋拆迁协议》有效； 二、解除原告李晓华与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司于2012年4月30日签订的《土产楼房屋拆迁协议》第一条中关于被告给原告回迁×单元×楼东户×平方米住宅楼的约定（解除时间为2018年9月5日）； 三、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司给付原告李晓华房屋安置补偿款269990元及违约金（违约金的计算办法为从2013年6月1日起至实际赔偿房屋安置补偿款之日止以269990元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算； 四、解除原告李晓华与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司于2012年4月30日签订的《土产楼房屋拆迁协议》第一条中关于被告给原告回迁20㎡车库的约定（解除时间为2018年9月5日）； 五、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司给付原告李晓华车库安置补偿款65280元及违约金（违约金的计算办法为从2013年6月1日起至实际赔偿车库安置补偿款之日止以65280元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算； 六、原告李晓华对本判决确定的上述第三项、第四项、第五项给付义务享有对被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司开发的吉祥园小区房屋拍卖、变卖所得价款的优先受偿权； 七、驳回原告李晓华的其他诉讼请求。 上述判决确定的给付义务，应于本判决生效后十日内履行。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8338元，保全费5150元，本案诉讼费合计13488元，由被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司负担13288元，由原告李晓华负担200元。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  贾 燕 审 判 员  袁 远 人民陪审员  赵莉萍 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  谢 菲