河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0823民初2526号原告：王天生，男，汉族，1967年8月30日出生，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：侯济军，河南敬事信律师事务所律师。被告：王爱民，男，汉族，1954年4月9日出生，住河南省郑州市管城回族区。原告王天生与被告王爱民确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王天生的委托诉讼代理人侯济军到庭参加诉讼，被告王爱民经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王天生向本院提出诉讼请求称，1、判令原告与被告于2014年7月7日签订的《购房合同》、2015年10月18日签订的《转让合同》、2016年1月12日签订的《协议书》无效；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2014年7月7日，原告与被告签订了《购房合同》，合同约定原告将自己所建的位于武陟县圪垱店乡西西侧的五福苑社区的由南向北数第三排和第四排住宅楼出售给被告（土地性质为农村集体所有），共计四栋五层楼，即5号楼、6号楼、7号楼、8号楼。后因被告没有按照约定将全部购房款支付给原告，2015年10月18日双方签订了《转让合同》，合同约定被告又将购买的上述房屋转让给原告。2016年1月12日双方协商签订了《协议书》，合同约定由被告销售上述房屋，被告收回售房资金。根据以上事实，可以证实：原告在西王庄村所建的住宅楼属集体所有土地。从原告与被告之间所订立的《购房合同》、《转让合同》到《协议书》的所有行为，完全是将集体所有的土地卖给了非集体成员的第三人，该行为是违法行为，是无效的民事行为，为此提起诉讼，请武陟县人民法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告王爱民未到庭，其答辩权利视为放弃。本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，原告王天生与武陟县圪垱店乡西民委员会签订了东南社区（西王庄）开发合同，后东南社区变更为五福苑社区，王天生系新型农村社区的建筑商，被告王爱民系郑州市城镇军民，做生意的个人。关于“五福苑社区”新型农村社区建设的情况：2012年6月，圪垱店乡西、耿村、观音堂、宝村、白庙村五村委向圪垱店乡党委政府作了关于圪垱店乡东南新型农村社区建设的请示报告，大概内容：1、新型社区建设地点为：以西王庄村为中心的新型社区，该地段紧××路，总面积350亩。2、申请背景：创建城镇一体化、城乡一体化从大局出发节约每一寸土地，优化乡村建设新社区，按照上级要求规划东南社区。3、拟建东南社区的紧迫性和节约土地性：近几年来，由于长时间没划庄基，至少有五分之一的农户因为儿子结婚需要房屋。4、拟建的东南新农村社区建设规划：拟建的东南片新农村社区占地南北长800米，东西宽350米，大体上按行政村为单位建小区。5、建东南新社区征地、拆迁和排水办法：征地按武陟县西陶镇王顺村新农村社区建设模式，按照入住新社区一农户所占老宅基地五分地左右，把老宅基地复耕费5万元左右补给农户。入住农户再自筹3-5万元即可获得100-120平方米左右的新楼房一套。借建新社区用土之机，修挖旧河道。6、拟建东南社区优势、改善人居环境最大限度惠及民生：规划新社区统一供电、水、气使农户彻底摆脱烧柴、烧煤球等陈旧的生活方式。建售新农村社区楼方法：一是承包给投资商，二是农户联户自建；三是村委组织原材料招承包商建筑，村委和监委监督。2012年8月1日，圪垱店乡人民政府作了关于圪垱店乡东南社区建设的请示，向县政府进行请示，内容为：我乡西王庄村、耿村、观音堂、宝村五村，拟建社区型新村项目报告符合村情，切实可行，该项目既能改善村民居住环境，改善民生，节约大量土地，又能盘活闲置土地，增加土地收益，放置村办企业。经乡党委、政府研究决定，同意西王庄、耿村、宝村、观音堂建设社区型新村，作为我乡社区建设示范点。2013年3月1日，武陟县人民政府下发了关于圪垱店乡东南社区建设规划的批复。2012年8月8日，甲方圪垱店西王庄村委与原告王天生签订了东南社区(后更名为五福苑社区)开发合同，双方商定拟建，12栋五层半砖混住宅和沿路门面房3层。2014年7月7日，王天生（甲方）与王爱民（乙方）签订了购房合同，内容：“一、甲方自愿将位于河南省焦作市武陟县圪垱店乡西西侧，原东南社区（现五福苑社区）内所建的住宅楼，由南向北数第三排、第四排，共计四栋五层楼房出售给乙方。二、甲方以每平方米630元的价格，将西王庄五福苑社区内第3、4排、第5#、6#、7#、8#栋房屋出售给乙方，共计10757.6平方米，共计人民币6777288元。三、付款方式：自双方签订合同后，乙方向甲方支付本合同定金共计450万元。甲方完工后，将房屋交给乙方，经乙方验收合格后，乙方将剩余房款一次性付给甲方”。2015年10月18日，王爱民（甲方）与王天生（乙方）签订了转让合同，内容：“根据甲、乙双方协商，甲方同意将武陟县圪垱店乡西王庄五福苑社区二期工程三栋五层楼房转给乙方王天生。三栋房共计8000多平方米左右，（如有出入按实际平方结算），每平方米转让价为780元，共624万元。1、付款方法，签订之日起，六天内将首付300万打入甲方指定账户王爱民建行，2、剩余款项，按每月28号之前分批汇入甲方账户为60万元，分为2015.11.28号付60万、12.28号付60万、2016.1.28号付60万，2016年2月6号前（2月8号是春节）将剩余款项全部结清。3、协议签订之日起将第一栋房门钥匙交由圪垱店西王庄村委会监管，剩余钥匙每月给一套交由村委会监管，直到全清为止。4、每套房售出款项均由西王庄村委会派专人监管，每月汇入甲方款项均由西王庄村委会监管负责。5、楼房水、电、窗户、化等等包括债款与甲方无关，均由开放商王天生全权负责。6、甲方需留两套房到最后结算时减去”。2016年元月12日，王天生（甲方）与被告王爱民（乙方）签订协议书一份，载明“买方王爱民和开发商王天生，及见证人詹某、韩某、宋某共同协商，开始销售武陟县圪垱店乡西西侧（现五福苑社区）二期共计三栋楼共（7906平方米）的现房。1、村委会及见证人有责任来协助买方王爱民来销售此房，王爱民本人自愿以每平方米（780）元整销售此现房，买方王爱民只收取6166680元，2、本人王爱民把该收回的资金收齐后，剩余资金与本人无关；3、在销售期间，不得有任何人来无理取闹，村委会应出面协调。4、在卖房期间，有关经济问题，如工钱、材料钱、外债等均和王爱民无关，有开发商王天生负责。5、有关社区余留问题，水、电等均有开发商王天生负与王爱民无关。6、以前由村委和开发商售出的房，房屋位置不变，剩余资金，全归王爱民所收。现原告要求确认与被告签订的“购房合同”和“转让合同”、“协议书”无效，协商未果，形成纠纷。以上事实，有原告所举证据：1、圪垱店乡西委会与王天生2012年8月8日签订的东南社区（西王庄）开发合同一份，证明原告王天生在西王庄村委会提供的集体土地上承建了涉案房屋，原告王天生无权出售集体土地上的房屋。2、2014年7月7日原、被告签订的购房合同一份，证明原告将自己在农村集体土地上建设的房屋出售给王爱民，王爱民不属于西王庄村委集体成员，王爱民是郑州城市居民，被告王爱民不具备购房资格；因此双方签订的购房合同无效，王爱民购买很多套房屋并不是为了自己居住，而是为了另行转卖牟利。根据法律规定，集体土地上的房屋时为了村民居住，而不是让他人转卖牟利；在这个合同中，被告王爱民也没有完全按照合同付款，仅是王爱民陆续给付王天生460万元。3、原、被告2015年10月18日签订的转让合同一份，证明：由于双方于2014年7月7日签订的购房合同应认定为无效，所以，双方于2015年10月18日签订的转让合同也违反了法律规定。在这个转让合同上，王天生给了王爱民12万左右，其余合同款项原告王天生没有给付王爱民。4、2016年1月16日，原告王天生与被告签订的协议书一份，证明：该协议书因为双方之前签订的转让合同和购房合同无效，故该协议书一并无效，该协议也并未履行。5、武陟县人民政府武政文［2013]24号文件、圪垱店乡人民政府圪政字［2012］48号文件、宝村、西王庄村、耿村、观音堂村、白庙村（5个村）联合向圪当店乡政府的请示报告、圪店乡东南社区情况简介、圪店乡人民政府关于武陟县圪垱店乡西王庄等（4）个村土地综合整治试点项目落实农户撤迁实施方案，证明东南社区是5个村通过圪垱店乡政府批准所建立的新型农村社区，在该社区中的所建房屋供本辖区内的居民居住，原、被告订的房屋买卖合同，转让合同，协议书一并无效。本院对原告所举证据予以确认并附卷。本院依法询问詹某的询问笔录一份，本院对其真实性予以确认。被告王爱民未到庭，未举证。本院认为，（一）关于本案是否应中止审理。被告王爱民在开庭前向本院递交中止审理申请书，申请本案中止审理，原告王天生在庭前向本院提交继续审理申请书，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条：同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。第十条：人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。本案系因买卖多套小产权房屋所产生的确认合同效力纠纷，与王天生是否涉及合同诈骗犯罪不系同一法律关系，本院决定不中止审理，被告王爱民庭审后向本院邮寄回避申请一份，未提供正当理由，本院口头决定主审法官不回避，被告王爱民经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其承担不利后果。(二)关于原、被告所签订的“购房合同”和“转让合同”是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”本案中，五福苑社区系新型农村社区，在圪垱店乡西集体土地上建设的房屋，建设目的是为了改善上述村集体成员的生活条件，该社区为非经营性社区，购买房屋的主体应为上述农村集体成员。农村集体土地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。诉争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，本案中，买受方王爱民系郑州市居民，非该集体组织成员，故原、被告签订的“购房合同”、“转让合同”、“协议书”因违反法律强制规定而无效。对原告的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还＂。因原、被告签订的购房合同、转让合同无效，原告王天生因该合同取得的被告王爱民支付的房款，应予返还。被告王爱民可另行主张要求原告王天生返还购房款，具体数额，双方进行结算，在本案中不予一并处理。综上，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条、第十条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下；原告王天生与被告王爱民2014年7月7日签订的购房合同、2015年10月18日签订的转让合同、2016年1月12日签订的《协议书》无效。诉讼费100元，由被告王天生、王爱民各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭满红人民陪审员  史金平人民陪审员  岳国贺二〇一八年十月二十六日书 记 员  王怀远