河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初32号原告：牛守谦。委托诉讼代理人：许克军，习荣增。被告：河北通财房地产开发有限公司。法定代表人：傅满其。委托诉讼代理人：李军建。被告：北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司。主要负责人：吴凯。原告牛守谦与被告河北通财房地产开发有限公司（以下简称通财房地产公司）、北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司（以下简称鑫源投资石家庄分公司）房屋使用权转让纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，经本院受理，于2017年6月20日出具了（2017）冀0104民初1029号民事判决书，原告牛守谦不服提起上诉，经石家庄市中级人民法院审理，于2017年9月25日出具了（2017）冀01民终8852号民事裁定书，裁定：一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初1029号民事判决书；二、本案发回石家庄市桥西区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛守谦的委托诉讼代理人许克军、习荣增，被告通财房地产公司的委托诉讼代理人李军建到庭参加了诉讼。被告鑫源投资石家庄分公司经合法传唤未到庭参加诉讼，按缺席审理。本案现已审理终结。原告牛守谦向本院提出诉讼请求：1、被告通财房地产公司向原告支付房屋占有使用费37614元及利息（分别自欠条签订之日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、二被告连带向原告支付自2016年4月1日至2016年6月30日的房屋占有使用费6269元及利息（自2016年7月1日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告鑫源投资石家庄分公司迁出原告房屋并承担占用期间的占有使用费（自2016年7月1日至迁出之日按代租的租金标准每天每平方1.5元计算)。4、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年11月28日，原告与被告通财房地产公司签订《昊邦.创展中心房屋租赁合同》，从被告通财房地产公司购买了位于石家庄市昊邦.创展中心（昊邦大厦）第6层B3房屋25年的使用权。后双方又就上述房屋签订《房屋代租协议书》，约定原告将上述房屋委托被告通财房地产公司经营，期限自2013年1月1日至2017年12月31日共5年，在委托经营期限内，被告通财房地产公司保证房屋租金不低于1.5/㎡.天(即不低于25078元/年)。《房屋代租协议书》签订后，被告通财房地产公司将房屋出租给了被告鑫源投资石家庄分公司使用，租期至2016年6月27日止。房屋代租协议开始履行时，被告通财房地产公司交纳租金比较及时，但自2014年第四季度，被告通财房地产公司拖欠原告租金，截止2016年3月31日共欠原告租金37614元。经原告与被告通财房地产公司双方协商，决定从2016年4月1日起终止双方的《房屋代租协议书》，被告通财房地产公司交还原告上述房屋，由原告直接经营管理。上述情况通知了被告鑫源投资石家庄分公司，但被告鑫源投资石家庄分公司自2016年4月1日开始，拒绝向原告支付租金。且在2016年6月27日二被告之间租赁期满后，被告鑫源投资石家庄分公司既不支付所欠租赁合同期内租金，又不与原告重新签订房屋租赁合同，且拒绝向原告腾退房屋。被告通财房地产公司辩称，1、对原告基于其与被告通财房地产公司的房屋租赁合同享有的房屋使用权没有异议。2、原告诉状所称通财房地产公司将原告享有使用权的房屋出租给被告鑫源恒盛公司不是事实。3、2014年底至2017年3月20日，被告通财房地产公司、石家庄坤丰物业服务有限公司没有实际运营，昊邦大厦的运营由朱卫东与业主协商，全部费用由朱卫东收取，被告通财房地产公司对房屋代租协议及归还协议内容及履行情况不清楚。4、对于以被告通财房地产公司名义与原告达成的欠付租金凭证不予认可，原告主张收取房屋占有使用费并无不当，但应以原告享有使用权的房屋被实际占用为前提，对此原告应负举证责任，房屋占有使用费应由房屋实际使用人或者是实际代收人承担。被告鑫源投资石家庄分公司原辩称，1、本案所涉的房屋没有取得任何证件，是违法建筑，根据法律规定，原告与通财房地产公司签订的任何合同均属无效。通财房地产公司借了我们公司钱将上述房产交付我公司使用，用于抵偿借款，我公司自2015年至今一直使用本案所涉房屋，我方与原告方没有关系。2、关于原告和通财房地产公司签订的租赁协议，约定的每天每平方1.5元计算，与实际不符，本身就有诈骗嫌疑。经审理查明,2012年11月28日，原告牛守谦与被告通财房地产公司签订了“昊邦·创展中心房屋租赁合同”，合同约定，该房屋位于石家庄昊邦·创展中心第6层B3号房屋，该房屋的建筑面积为46.44平方米；该房屋使用期限由2013年1月1日至2037年12月31日止，共计25年。双方约定按建筑面积计算该房屋总价款，应交房款185760元，于2012年11月28日前交清全部房款等。原告牛守谦将合同中约定的款项交付给被告通财房地产公司。原告牛守谦称双方签订的代租协议被告通财房地产公司已收回。被告通财房地产公司于2016年5月6日给原告牛守谦出具欠房间6-B3的2014年第四季度至2016年3月31日租金37614元的欠条，并注明6-B3房间代租协议自2016年3月31日起失效。2016年6月3日,6层业主代表与被告通财房地产公司及石家庄坤丰物业服务有限公司签订昊邦大厦房屋归还协议书，其中约定双方解除代租协议，交还6层业主房屋的事项约定：自本协议三方签字之日起，6层业主委托被告通财房地产公司出租的房屋归6层业主所有等。原告牛守谦提供2015年6月27日被告鑫源投资石家庄分公司与石家庄坤丰物业服务有限公司签订的房屋租赁合同复印件，合同中约定租赁期限为壹年，自2015年6月27日起至2016年6月26日止，年租金27万元。原告牛守谦提供房租催告照片，拟证明其就交付租金向被告鑫源投资石家庄分公司进行了催告。本案涉案房屋是被告通财房地产公司与石家庄市桥西区西三教社区居民委员会联合开发；未取得建筑工程规划许可证，没有有关部门的批准建设许可，对此被告通财房地产公司认可。上述事实有原、被告陈述及原告提供的原告身份证复印件、房屋租赁合同、交款收据、欠租金条、昊邦大厦房屋归还协议书、委托书、催告照片、房屋租赁合同复印件、联合开发协议书等证据证实。本院认为，原告牛守谦与被告通财房地产公司签订了“昊邦·创展中心房屋租赁合同”，“代租协议”是双方真实意思表示，双方认可。本案争议的焦点在于：原告牛守谦与被告通财房地产公司签订的“昊邦·创展中心房屋租赁合同”的性质与效力该如何认定？本案涉诉房屋是被告通财房地产公司出资与案外人（石家庄市桥西区西三教社区居民委员会）合资兴建的，双方约定被告通财房地产公司建成后拥有25年的使用权，被告通财房地产公司将自己25年的使用权转让给原告使用25年。这种行为在当时市场经济中，是为更好地实现物的效能，而出现的一种特殊情况。原告牛守谦一次性交款购买了商业用房的使用权，也不仅仅是为了取得居住性的使用价值，而是以此为依托经营谋取收益价值。双方之间的关系应是房屋使用权的转让。转让应当符合权利转让的有关规定，由于被告通财房地产公司拥有法律意义上的自有处分权，在享有25年使用权限内可以自由转让，且不违反法律法规强制性规定，该“房屋租赁合同”应认定为合法有效的房屋使用权转让合同。所签订的合同名为“房屋租赁”实为房屋使用权的转让。在履行过程中，由于被告通财房地产公司未按约履行，为原告牛守谦出具欠租金37614元的欠条,欠条中注明6-B3房间代租协议自2016年3月31日起失效，故对原告牛守谦要求被告通财房地产公司支付37614元及利息，予以支持。由于双方未约定付款期限，原告牛守谦要求给付利息应自主张权利时计算（2017年1月10日）。双方所签订的代租协议自2016年3月31日解除，但被告通财房地产公司未向原告牛守谦交付涉案房屋，而是由被告鑫源投资石家庄分公司占用涉案房屋，被告鑫源投资石家庄分公司作为实际占有人，应给付占用期间的占有使用费。因二被告的租赁协议已于2016年6月27日届满，并且在本案审理过程中，原告牛守谦没有提交证据证实被告鑫源投资石家庄分公司现在是实际占有6-B3房间的占有人，原告牛守谦要求被告鑫源投资石家庄分公司给付2016年6月27日以后的占有使用费并迁出房屋已经不能实现其诉讼请求，故对此请求不予支持。原告牛守谦要求被告通财房地产公司给付2016年4月1日至2016年6月30日的房屋使用费6269元及利息应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告河北通财房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告牛守谦37614元及利息（利率自2017年1月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）;二、被告河北通财房地产开发有限公司、被告北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司自本判决生效之日起十日内，给付原告牛守谦2016年4月1日至2016年6月30日的房屋使用费6269元及利息（利率自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。三、驳回原告牛守谦其他诉讼请求。如果被告河北通财房地产开发有限公司、被告北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元，由被告河北通财房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费1106元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行），上诉于河北省石家庄市中级人民法院。在上诉期限届满后7日内仍未预交上诉费，也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵晓渝人民陪审员  李君莉人民陪审员  李桂华二〇一八年十月二十五日书 记 员  常欢欢