成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初3907号 原告：成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处，住所四川省成都市龙泉驿区驿都西路437号 法定代表人：刘健，该办事处主任。 委托诉讼代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。 被告：谢乐军，男，1971年8月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周棋，四川方舟达律师事务所律师。 原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处（以下简称“大面街道办”）与被告谢乐军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大面街道办委托诉讼代理人钟锐到庭参加诉讼，被告谢乐军委托诉讼代理人周棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大面街道办向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间不定期房屋租赁合同并判令谢乐军立即腾退位于龙泉驿区龙华二期A002、003、004、005号商铺；2.判令谢乐军立即支付从2017年2月8日起至2017年11月7日租金437786.28元，并以上述拖欠租金为基数按每天千分之一支付从欠租之日起至租金付清日止违约金；3.判令谢乐军按51075.07元/月标准支付2017年11月8日起至房屋实际腾退时止房屋租金；4.判令谢乐军按306.42/天标准从2017年11月8日起至房屋实际腾退时止的逾期腾退房屋违约金，按支付年度租金万分之五/天支付逾期返还房屋违约金；5.案件受理费由谢乐军负担。事实和理由：2012年8月8日，大面街道办与谢乐军就大面街道办坐落在龙泉驿区龙华二期A区（A002、A003、A004、A005）号商铺一层、二层、三层出租给谢乐军作餐饮使用，经协商一致，签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2012年11月8日至2017年11月7日，租期为5年。租金标准：计租面积为一层共计763.13平方米；二层共计2857.17平方米，三层共计1041.28平方米，每月租金标准为一层19078.25元、二层10527.6元、三层10412.8元，合计40018.65元，合同期内，租金逐年递增，每年度租金在上一年度租金的基础上上浮5%。租金交纳方式及期限，付款方式为现金或转账；按季缴纳，且每次租金应提前10天支付给大面街道办。合同同时约定双方的权利和义务，也约定了合同终止和解除条件、违约责任、争议解决方式等条款。合同履行过程中，谢乐军从2016年11月8日开始拖欠租金，至2017年5月7日共计拖欠租金211169.3元。大面街道办于2017年6月7日向谢乐军发出催缴通知书，要求谢乐军在2017年6月12日付清所欠租金。经催收，谢乐军仅支付了一部分。现合同已到期，没有续签合同，但谢乐军一直使用该商铺，拒不腾退。大面街道办为维护其合法权益，特起诉至法院。 被告谢乐军辩称，1.双方存在租赁合同关系属实，但2017年初，谢乐军所租赁的商铺通行道路由市政组织施工修建，道路封闭施工无法通行，商铺无法正常经营，故谢乐军无法履行合同。直至2017年底，道路才修建完毕。期间，谢乐军于2017年5月31日、2018年7月31日分别向大面街道办提交了关于协商房租和租金标准的申请，均未得到回复，双方在签订合同中明确约定，互不承担违约责任，且谢乐军积极与大面街道办协商，故不应当计算违约金。2.对欠付的租金，在修路期间应当进行减免，修路完成后发生的租金，谢乐军愿意与大面街道办协商支付方式及时间。3.谢乐军确实欠付大面街道办诉请的欠付租金，但其不存在违约。如果存在违约，谢乐军认为违约金过高，请求法院予以调减。租期内违约计算标准过高，计算时间应该计算至租期止，并请求调减租期外的违约金。4.不同意解除案涉房屋租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，甲方（出租方）大面街道办与乙方（承租方）谢乐军签订《房屋租赁合同》，约定大面街道办将坐落在龙泉驿区龙华二期A区A002、A003、A004、A005号商铺一层、二层、三层，面积一层A002（210.7㎡）、A003（198.68㎡）、A004（210.7㎡）、A005（143.05㎡）；二层：A002、A003（526.17㎡），A004、A005（526.59㎡）；三层：A002、A003（520.64㎡），A004、A005（520.64㎡）平方米，出租给乙方作餐饮使用。租赁期限自2012年11月8日至2017年11月7日止，租期五年。租金标准，计租面积为一层共763.13平方米；二层共2857.17平方米；三层共1041.28平方米，每月租金标准为人民币一层19078.25元、二层10527.6元、三层10412.8元，合计40018.65元。合同期内，租金逐年递增，每年度租金在上一年度租金的基础上上浮5%。合同第五条约定：租金缴纳方式及期限为乙方按季度缴纳120055.95元。第一季度的租金于本合同签订后当日内向甲方缴纳，其它每次租金乙方应提前10天支付给甲方。如超出7日按年租金的百分之五缴纳滞纳金，超出15日未支付，甲方有权收回房屋，甲方不退还乙方履约保证金。合同第八条第一款第一项约定，乙方若未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上，甲方有权解除本合同。合同第九条第一款约定，乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，每逾期一日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。合同第十条约定，如因不可抗拒的原因（包括但不限于市政建设、房屋改建等政府行为）导致本合同无法履行，各方互不承担违约责任。 合同签订后，大面街道办将案涉商铺交给了谢乐军使用。2017年6月7日，大面街道办、成都市新龙安投资管理有限公司向谢乐军送达《催缴通知书》，催告谢乐军于2017年6月12日前一次性缴清已拖欠的2016年11月8日至2017年5月7日期间房租211169.3元。而后，谢乐军仅支付了部分房租。案涉房屋至今仍由谢乐军在使用。 另查明，案涉商铺属于国有资产，由案外人成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司代表龙泉驿区政府所有，原告受成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司委托对商铺进行经营管理。 上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、委托书、《催缴通知书》以及原、被告当庭陈述等在案佐证。 本院认为，大面街道办与谢乐军所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。 本案争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》能否解除；2.大面街道办主张的租金、违约金是否成立。 关于案涉房屋租赁合同能否解除的问题。原《房屋租赁合同》虽已到期，但谢乐军继续使用案涉房屋，大面街道办未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。谢乐军未按合同约定履行付款义务且拖欠租金超过合同约定期限15日以上，大面街道办诉请解除其与谢乐军签订的《房屋租赁合同》，并要求谢乐军腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。 关于大面街道办主张的租金、违约金是否成立的问题。谢乐军辩称租赁期内因市政工程道路施工影响通行致使其经营困难，要求大面街道办减免租金。本院认为，谢乐军提供的证据不足以证明施工导致其经营困难，且道路施工非大面街道办所为，谢乐军亦未提供证据证明施工与大面街道办的关联性。故谢乐军该项抗辩主张无相应的事实和法律依据，本院不予支持。谢乐军未按约支付租金，应承担向大面街道办支付未缴租金的给付义务及相应的违约责任。即，2017年2月8日至2017年11月7日的租金437786.28元，2017年11月8日起至房屋腾退之日的租金按每月51075.07元标准计算。大面街道办诉请的逾期付款违约金，谢乐军认为过高，请求法院予以调减。对此本院结合双方的履约情况，过错程度及大面街道办的损失情况，对大面街道办主张的2017年2月8日至2017年11月7日租金的逾期违约金调整为：已每一期欠付租金145928.76元为基数，按年利率12%，分别从2017年1月30日、2017年4月29日、2017年7月30日起计算至付清之日止。大面街道办主张的逾期腾退房屋的违约金，因其已主张至实际腾退之日的租金，足以弥补其损失，本院对该项主张不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处与被告谢乐军在2012年8月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告谢乐军于判决生效之日起十日内向原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处腾退并交付成都市龙泉驿区龙华二期A区A002、A003、A004、A005号（一层、二层、三层）房屋； 三、被告谢乐军于本判决生效之日起十日内支付原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处从2017年2月8日至2017年11月7日的房屋租金437786.28元，并从2017年11月8日起按每月51075.07元标准计算租金至房屋腾退之日止； 四、被告谢乐军于本判决生效之日起十日内向原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处支付违约金，违约金以145928.76元为基数，按年利率12%，分别从2017年1月30日、2017年4月29日、2017年7月30日起计算至付清之日止； 五、驳回原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 本案案件受理费12670元，减半收取计6335元，由被告谢乐军负担5889元，由原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处负担446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一八年十月三十一日 书记员  白 秀