云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初207号原告:云南赛克思投资有限公司。住所：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城126幢2单元501号。统一社会信用代码：915301020594587371。法定代表人：陆繁，职务董事长。委托诉讼代理人：尹文青，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范超，云南轩彤律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳嘉良房地产开发有限公司。住所：云南省西双版纳州景洪市民航路23号（中国银行7楼）。统一社会信用代码：9153280069566892X0。法定代表人：刀坡，职务总经理。委托诉讼代理人：谭文斌，男，汉族，1987年5月20日出生，系西双版纳嘉良房地产开发有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：贾仕勇，男，汉族，1963年4月26日出生，系西双版纳嘉良房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告（以下简称原告）云南赛克思投资有限公司诉被告（以下简称被告）西双版纳嘉良房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陆繁及其委托诉讼代理人尹文青、范超；被告委托诉讼代理人谭文斌、贾仕勇到庭参加诉讼。期间，报请延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.要求被告向原告交付位于景洪市景德路17号“嘉华商业广场”第1幢第一单元第4层1－401号房屋；2.要求被告尽快为原告办理该房屋的不动产登记证书；3.要求被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金1612094.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告成立于2009年10月21日。被告成立之初，原告股东及法定代表人陆繁系被告方股东，占被告30％的股份。2011年11月25日，被告全体股东召开股东会议并作出决议，陆繁将其所持的30％的股权以人民币2100万元转让给被告股东刀坡并签订了《股权转让协议》。2013年5月19日，股东会决定将陆繁的股权转让款下调至1500万元。2014年3月28日，陆繁的股权受让人变更为被告股东李兵。经陆繁与被告股东刀坡、李兵协商，刀坡、李兵均愿意将被告开发的位于景洪市景德路17号“嘉华商业广场”的三套住房（房号分别为：第一幢第十层1-1001、1-1011、1-1109号房）及一层商铺（房号为：第一幢第四层商1-401号房）作价13890475元冲抵李兵应付陆繁的股权转让款（剩余款项作为股权转让过程中应缴税费）。后经原、被告双方及其股东协商，同意将被告抵给陆繁的第一幢第四层商1-401号房屋产权办理在原告名下，原、被告双方并于2014年9月3日签订了《商品房购销合同》，该合同将商品房价款调整为9811550元。合同约定的交房时间为2015年8月15日前。合同还约定逾期交房违约责任为本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30天内，被告按每天100元向原告支付违约金；逾期30天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房买卖合同已依法向房管部门办理了登记备案手续。但时至今日，被告仍未向原告交付经验收合格的房屋，也没有给原告办理房屋产权手续。被告的行为已严重违反了双方合同约定，应依法承担违约责任。原告为维护合法权益提起诉讼。被告答辩称：一、原告称“被告在手多个项目，包括勐海项目、法院项目等，预计盈利7000万”的观点与事实相悖，缺乏依据。第一，2011年起至2018年4月止，被告实际开发完成的仅三个项目，总开发面积都不超过3.5万平米，总投资都不到1.3个亿（被告称含成本），并非原告证人所提到有四个项目，净资产3个亿、4个亿，项目还未开始就测算利润值缺乏依据。首先，被告在手三个项目中仅一个项目启动，另外两个项目甚至还未启动，何来预测利润的说法；其次，房地产项目运作过程中，往往由于资金链问题、不可抗力、政府行政行为等因素发生变化，任何项目的预算和决算都需要考虑实际情况，并通过专业的财务审计进行，并非原股东内部自己“拍脑袋”决定。第二，事实上，被告在项目运作过程中，确实出现了一些不可抗力情形，导致项目缩减，这些并非经营层管理不善所导致，所有股东也知情，也默示由经营层继续经营（被告称期间并未召开股东会重新任免经营层）。第三，通过3个项目的运作，被告在营业收入基本持平，但随着项目的运作和变化，公司的负债也相应增加。外部往往过分关注营业收入，而忽略了公司的负债情况，认为公司盈利就是看营业收入（被告称公司流水），并没有看到公司的净资产情况。实际上，公司的净资产情况呈逐步资不抵债状态。第四，换个角度来看，以嘉华商业广场这个项目举例。所有原股东认为该项目会盈利，并且预测了利润值，并依据这个利润值主张“分配”“分红”，通过各种形式占有了公司的资产；此外，被告与相关股东签订商品房买卖合同，将房屋出售给原股东，但原股东不依照合同约定支付款项。试问，合同主体不支付合同价款，用各种方式占有和抽取抽逃公司资产，被告该项目的营业收入从何而来，在支出工程建设款和税费后，公司还能盈利吗？二、原告称“经陆繁与被告股东李兵、刀坡协商，被告股东刀坡、李兵均愿意将被告开发的房产冲抵李兵应付陆繁的股权转让款”的观点与现行法律和事实相悖。第一，根据《合同法》第99条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同的性质不得抵销的除外”。由此可见，主张债务抵销的前提条件必须是主体相同，标的物种类、品质相同。本案中，赛克思公司股东陆繁与被告股东李兵之间是因股权转让所产生的自然人之间的债权债务关系，而被告与原告之间是因商品房购销合同所产生的法人主体之间的债权债务关系，二者无论是主体上还是法律关系上都不符合债务抵消的法定条件，原告不得主张以此抵销商品房购销合同中的债务。第二，被告股东李兵、刀坡均不认可参与过债务相抵的相关协商事宜，对方也未提出任何证据证明李兵、刀坡同意用本案标的物进行冲抵个人债务。第三，由于公司法人具有独立性，股东和公司的资产不能混同，任何股东不得以公司资产冲抵个人债务。因此，原告的观点无事实和法律依据；即使情况属实，也不具有法律效力。三、原告称“从申报填写的《商品房买卖合同登记备案表》可见，该套房屋的购房款己于2014年9月3日一次性付清”的观点，缺乏对商品房备案事宜的认知。第一，商品房买卖合同登记备案，属于推进合同生效的后合同义务，是卖方诚信义务的体现，且在商品房买卖合同签订后立即配合备案也符合商品房交易惯例，并非在收到合同全款后予以备案。第二，需要对商品房备案登记表说明的一点是：根据云南省房管局房产管理网格式条件要求，卖方在配合完成备案时，必须根据合同约定的付款时间和付款金额填写在备案登记表栏中，而且是软件系统行为，并不代表备案表上显示的付款时间和付款金额是实际完成值，这也属于行业管理，可询相关备案机关。四、原告称“当时从被告退出的股东还有刘子凡、杨昊天、陶某等，都是采取同样的方式用被告开发的商品房冲抵其股东李兵、刀坡个人所欠的股权转让款”的观点毫无公司文载依据和法律条文依据。第一，被告确实曾与原股东刘子凡、杨昊天、陶某订过商品房买卖合同，但由于股东们个人并无支付合同款项的能力和意向，合同并未生效生成。签订该合同的目的并非是冲抵股东们的个人股份转让款。第二，不能将被告与原股东之间签订的商品房买卖合同与抵销股东个人股权转让款强行联系，这是与法律规定和事实均不相符的。五、原告称“被告已丧失本案《商品房购销合同》的解除权”的观点不符合法律规定。第一，合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。被告诉求中解除合同的依据是合同法第94条第4款之规定，这在被告的诉状也有体现。第二，原告答辩称“根据合同约定的付款时间是2014年9月3日，即为解除权发生之日”与事实和法律不符。合同约定的付款时间为2014年9月3日，如期限届满原告未付合同款项，则被告的债权请求权诉讼时效自2014年9月3日起算，并非解除合同的除斥期间起算日。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，解除权自合同目的无法实现时起算。第三，事实上，当时合同双方签订合同的目的是缓解被告资金链紧张问题，从而能够参与新项目投标，最终通过项目运作实现扭亏为盈的目的。在经营层努力解决公司债务危机之时，多次要求原告支付合同款项，直至2016年11月底被告因资金链问题和负债情况失去新项目运作能力和资格，被告寄希望于收到合同款项后通过新项目运作缓解公司债务危机的目的正式落空。自此，被告不再要求原告支付合同款项（被告称因情势变更原则，合同对价已显失公平，且当初签订合同的目的已无法实现），正式走上要求解除与原告商品房购销合同的维权之路。第四，被告经多次协商未果，于2017年7月正式向法院递交诉状，符合法律关于解除权期限的规定。六、关于原告提供证人证言的问题。第一，各个证人的证词存在矛盾，并不具有一致性。第二，全体证人属于既得利益者，与本案有利害关系，其单纯口供不可采信。第三，所有证人均表示早已退出被告，但其对公司内部情况仍提供证词，不合常理，其单独口供不可采信。第四，所有证人并未对其证言提供书面证据佐证，且提供的合同均属于签订后未生效的合同，并不能起到证明效力。第五，各证人均表示经股东同意由公司资产冲抵股权转让款，属于对法律的漠视，任何股东个人都不得代表公司意志，公司并未书面同意以公司资产冲抵任何股东的个人债务。第六，从公司实际情况来看，也不存在冲抵承担股东个人债务的前提条件和现实基础，这将会极大地损害债权人利益。第七，原股东多年来并未向转让人积极主张股权转让款（被告称甚至部分股东在未占有公司资产的情况下，也未主张股权转让款），实质情况包括两个方面：一是深知股东的实际出资情况和公司运营情况、负债情况；二是原股东在公司运营过程中，利用股东地位，多次通过各种方式（被告称包括虚造合同和往来账务等）转移公司资产（被告称目前正在搜集证据中，届时会另案起诉），退出股东在退出前从公司转走的资产己大大超过了实际出资额及股权转让价值，才导致原股东的有恃无恐。第八，原股东提出将公司资产与个人股权转让款抵销，属于变相将股权转为债权，从而实现对公司资产的瓜分和占有。即使对方提出签订商品房购销合同是用于抵债，也属于以合法形式掩盖非法目的，属于无效。七、关于股东股权转让的问题。第一，股权转让是股东个人之间达成合意的结果，公司注册资本1000万元，在公司亏损的情况下，股东个人绝对不会认可股权溢价转让的事实，原股东主张实际是按照原股权转让协议执行并不符合现实基础和逻辑。第二，股权转让是股东与股东个人之间的行为，股东行为不能凌驾于法人独立体之上，更不能侵害公司的合法权益。因公司经营出现问题，资不抵债和亏损的情况下，依据情势变更原则，股权按照正常市场价值转让，各名股东重签股权转让协议，才符合民法公平、诚信的原则精神；八、关于赛克思在商品房购销合同的履约的问题：既是《商品房购销合同》纠纷，就应该围绕合同约定双方责任、义务的履行结果，从而追索和判别对错方和违约方的责任。被告与原告所签订的《商品房购销合同》自合同目的无法实现之日起，即符合被解除的客观条件。第一，依据2014年9月3日双方签订的《商品房购销合同》文载确定出卖人是被告，买受人是原告，由此证明买卖双方是公司行为而存在买卖关系；第二，依据2014年9月3日双方签订的《商品房购销合同》文载确定买卖双方合同中约定是一次性付款，付款期限是2014年9月3日，可至今原告未付任何购房款额给被告，因此，原告没有任何有关被告财务部门出据、签字、加盖公司财务公章确认的支付购房总价款的收款凭据和银行转款回执凭条来出示给法庭验证和佐证，由此证明原告至今确实未支付购房款给被告，同时还证明原告未按2014年9月3日双方签订的《商品房购销合同》文载约定进行履约而发生了违约责任；第三，被告按照合法的程序和销售流程与销售惯例，认为原告是有实力的法人主体公司，在谈好合同约定条件后，于2014年9月3日被告给原告办理了商品房购销合同网签和打印，同时进行了房产系统《网签备案登记》；其后，原告请求云南律政律师事务所进行查询，其查询结果证明了被告履行了合同约定的前期义务，也证明被告在本商品房交易过程中和商品房购销合同履行责任和义务中及等待原告支付购房总价款的过程中均未有违约现象产生；第四，被告与原告商品房的交易过程中双方就商品房买卖前的过程谈判至购销合同内容的确定到正式的签订《商品房购销合同》均系双方真实意思表示；第五，时至2014年9月4日，原告还是未支付被告售房总价款，由此证明原告爽约和自愿违约而放弃购买被告的房产标的物，致使被告与原告商品房交易结果未能实现；第六，被告与原股东陆繁2014年3月28日所签的《商品房购销合同》，系股东联盟体非法侵占公司财产行为而所得的不当得利（被告称属于另案范畴），且早已作废，属无效合同。此外，陆繁提供的该份合同与本案争议标的并非同一合同，也无法律上的关联，原告企图利用不同的合同偷换概念，以掩盖其未履约的事实。综上事实证明，本案事实清楚，被告按照合法的程序和销售流程与销售惯例，认为原告是有实力的法人主体公司，在谈好合同约定条件后，于2014年9月3日给原告办理了商品房购销合同网签和打印，同时进行了房产系统《网签备案登记》，从而履行了合同约定的前期义务，而原告至今未履行合同约定时限一次性支付购房总价款的义务，现在为了逃避缴纳支付购房总价款又将被告反诉上法庭，然，原股东出具的证据合法性和关联性不足。原股东证人所提供的证据与本商品房购销合同交易行为毫无关联，且主张证明的事实是以合法形式掩盖非法目的进行恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，达到最终掏空公司目的（原股东在未履行出资义务的同时，财务记载显示陆繁和股东证人又分别私自从公司拿走现金、车辆、房产、其他财物等折价有几千万，与本案无关，被告准备另案起诉）。这些原被告的股东，在自有非法利益的情况下完全散失理智，串联后结成联盟体而挑战和触犯法律底线，进行着夸大其辞、华而不实、法理颠倒、混淆是非的证言，将股东决议和股东个人转股所得及股东违法私自分红凌驾于独立法人体——公司之上，由此侵害被告的合法权益，证人证言请法庭不应采信、不予支持；原告未按双方签订的《商品房购销合同》约定履行责任和义务，至今未支付购房款，导致本《商品房购销合同》约定无法履行和实现，原告构成根本违约，致使合同目的无法实现，至于原告与本《商品房购销合同》履行责任和义务以外的、无关的其他说辞和佐证，则应视为与本案无关，应作另案处理；被告诉讼主张合法、合理，应予支持，而原告和原股东陆繁诉讼主张系是非混淆、法理颠倒的违规违法行为的体现，应不予支持。综上，原告提出的股东债权债务关系不存在，股权转让协议签订后，公司没有盈利，股权转让协议没有生效，股权转让款与事实不符，根据合同法规定，陆繁与李斌是自然人的债权债务关系，而本案是因房屋导致的债权债务关系，不具有法律效力，对方存在违约情况，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的且与本案有关联的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与本案相关联的有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的2011年11月25日“西双版纳嘉良房地产公司股东会决议”及“西双版纳嘉良房地产公司股权转让协议”、2013年1月1日“西双版纳嘉良房地产开发有限公司股东会议决议”、2013年5月19日“西双版纳嘉良房地产开发有限公司会议纪要”、2014年3月28日“关于股份转让的决议”与被告提交的2014年8月11日“西双版纳嘉良房地产开发有限公司股东会决议”、2014年8月11日“西双版纳嘉良房地产开发有限公司股东转股协议（仅指有陆繁签名的协议，其余与本案无关的转股协议，本院不作评判）”。以上原、被告双方证据的主要争议焦点在于原告所提交的一系列涉及被告股东的“决议”、“协议”、“纪要”与被告所提供的“决议”、“协议”（不包含无被告股东刀坡、李兵签名的2014年8月26日决议）具有冲突时，需以那一方提供的证据作为认定案件事实的依据，本院认为，首先，被告方提交的“决议”、“协议”中，有无陆繁本人签名，直接决定了原、被告各方所主张的基本事实是否成立。如非陆繁本人签名，则意味着被告所提交的“决议”、“协议”不具有合法的公司“决议”、“协议”形式，对陆繁及原告均不具有约束力，鉴于本院已当庭明确询问被告是否需要就其所提交的“决议”、“协议”陆繁签名捺印是否为陆繁本人一事作鉴定，被告明确表示不需要，故被告作为具有举证责任的一方，对此应承担举证不能的后果。其次，被告所提交的“决议”、“协议”上有陆繁字样的签名，也与涉及本案陆繁签名证据中的签名具有明显的差异；再次，根据双方无争议的商品房买卖备案登记，也足以说明登记备案中，被告在事实上确认了诉争的购房款付款时间为2014年9月3日。另外，原告申请出庭作证的证人刘某、陶某的证言，也足以说明被告提交的“决议”、“协议”仅仅只是为工商登记变更股东而制作，有关股权的金额并不是各方真实意思表示，该证言再次印证了被告的基本主张。最后，涉及本案标的购房合同共有二份，最先是以被告法定代表人陆繁个人所签，后则是原、被告所签。在被告与陆繁所签的合同中，已明确的认可合同签订前支付。以上五个方面的证据论证，既可以独立的证实被告所提交的“决议”、“协议”对本案原告不具有约束力，亦可以相互关联的印证被告主张的该项事实不能成立，故本院依法认定被告所提交的“决议”、“协议”对本案原告不具有约束力，原告所提交的一系列“决议”、“协议”、“纪要”属于确定本案基本事实的具有真实性、合法性和关联性的证据。对其他与本案不具有关联性的证据，本院不予评判。综合以上论证，本院对涉案的基本事实作如下认定：原告的法定代表人陆繁曾为被告的股东，占被告30％的股份。2011年11月25日，被告全体股东召开股东会议并作出决议，陆繁将其所持的30％的股权以人民币2100万元转让给被告股东刀坡并签订了《股权转让协议》。2013年5月19日，被告股东会形成决议，称一致同意经济指标由原来的7000万元下调至5000万元，按5000万元进行分配等，其中，第一次分配给陆繁的为350万元，于2013年6月30日前支付，剩余款项于法院项目开盘后两个月内支付……。2014年3月28日，陆繁与被告等人又写了一份“关于股份转让的决议”，其中称陆繁将其所拥有的股份30%整转让给李兵，同日，被告与陆繁签订了“商品房购销合同”，被告将位于景洪市景德路17号“嘉华商业广场”房号为“第一幢第四层1-401号房……层数为地上十二层、地下一层”以11914025元售与陆繁，对付款方式的表述为“一次性付款，乙方（即陆繁）于签订本合同前一次性向甲方（即被告）支付购房款11914025元……）”。时至2014年9月3日，被告又与原告就前述房屋签订了“商品房购销合同”，约定被告将该房屋以9811550元价格售给原告，付款期限为2014年9月3日，被告应于2015年8月15前，将经建设单位验收合格符合约定的房屋交付原告，产权登记手续由被告为原告代为办理，合同约定逾期交房违约责任为合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30天内，被告按每天100元向原告支付违约金；逾期30天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。各方当事人除此外，还就房屋购买作出了其他约定。此后，由于被告未按约向原告交付经验收合格的房屋和没有为原告办理房屋产权过户手续，原告遂提起诉讼。另查明，原告的法定代表人陆繁，对原由其本人购买的第一幢第四层1-401号房……层数为地上十二层、地下一层购房权利义务，转为原告购买当庭表示认可无异议。本院认为，本案原、被告双方所达成的“商品房购销合同”，是各方当事人的真实意思表示，属有效合同，本院依法予以保护。被告主张原告未按约支付购买房屋的对价，但从原告提供的一系列证据中，特别是原告法定代表以自然人身份与被告签订“商品房购销合同”，可以明确的得出被告早在2014年3月28日就已确认原告法定代表人陆繁在合同签订前就已支付购房款，现原告法定代表人当庭对该合同权利义务转由原告与被告履行明确表示无异议、被告在另案中对原告主张权利两项基本事实，均足以说明原、被告所签订的“商品房购销合同”是被告与陆繁所签合同权利义务的转移，被告已经在与陆繁个人所签合同中明确认可合同签订前已支付对价，加之，原、被告所签的“商品房购销合同”已经相关机构备案，在备案中，对于付款时间已明确为2014年9月3日。从上述一系列涉及本案的各项有效证据中，既可独立证实、亦可相互印证原告虽未支付现金，但房款是以陆繁所转让股金抵扣方式进行对冲。综上，被告在未按约定履行交房义务的情况下，应承担相应的民事责任，原告要求被告向原告交付位于景洪市景德路17号“嘉华商业广场”第1幢第一单元第4层1－401号房屋；向原告支付逾期交房违约金1612094.2元的诉讼请求本院予以支持。对于原告所要求的“尽快为原告办理该房屋的不动产登记证书”，考虑到将来可能存在的强制执行便于执行，本院酌情确定具体时限。另，对原、被告双方的其他诉讼主张，因与本案不具有必要的关联性或是无相关的事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西双版纳嘉良房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告云南赛克思投资有限公司交付位于景洪市景德路17号“嘉华商业广场”第1幢第一单元第4层1－401号房屋。二、被告西双版纳嘉良房地产开发有限公司在90日内，为原告云南赛克思投资有限公司代办理上述房屋的相关产权证书。三、被告西双版纳嘉良房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南赛克思投资有限公司违约金1612094.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90342元，由被告西双版纳嘉良房地产开发有限公司负担。原告预交的诉讼费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 和人民陪审员  马东菊人民陪审员  黄建明二〇一八年十月十日书 记 员  周子圣附注：本判决原、被告及案外各方均不得作为对抗第三方合法权益的依据。