湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初1555号原告：廖炳龙，男，1977年11月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：雷天仁，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，湖南琨霖律师事务所实习律师。被告：傅波，男，1974年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：郭凡，湖南麓谷律师事务所律师。被告：贺宜，女，1978年11月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陆晓聪，湖南慧力律师事务所律师。第三人：保利影业投资有限公司，住所地北京市东城区新中西街**楼新中大厦****。法定代表人：柳德彬,总经理。委托诉讼代理人：王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付超，男，系该公司人事法律部副主任。第三人：湖南润领房地产开发有限公司，住所，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段**喜盈门商业广场**及地下室9002div>法定代表人：魏锦标。原告廖炳龙（以下简称原告）诉被告傅波、贺宜、第三人保利影业投资有限公司（以下简称保利影业）、第三人湖南润领房地产开发有限公司（以下简称润领公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月15日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人雷天仁、刘莹，被告傅波及其委托诉讼代理人郭凡，被告贺宜的委托诉讼代理人陆晓聪，第三人保利影业的委托诉讼代理人王凯、付超到庭参加了诉讼，第三人润领公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告傅波向原告支付从2013年11月13日起至2014年4月28日止的房屋租金共计146697.1元，并按照月息一分的标准向原告支付资金占用费（资金占用费暂计算至2018年3月2日止为7.4万元）；2、判令被告贺宜向原告支付从2014年4月29日起至2018年3月31日止的房屋租金共计1255348.15元，并按月息一分的标准向原告支付资金占用费（资金占用费暂计算至2018年3月2日止约为30万元）；3、判令被告贺宜对第一项诉讼请求中的本金以及资金占用费承担连带责任；4、判令被告傅波对第二项诉讼请求中的本金以及资金占用费承担连带责任；5、判令第三人保利影业自2018年3月31日之后的房屋租金按《喜盈门范城一保利国际影院租赁合同书》约定的租金标准和支付时间直接向原告支付；6、判令本案诉讼费、保全费、担保费等全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年12月26日，第三人润领公司将喜盈门·范城面积6723平方米的房产出租给第三人保利影业，且上述房产分别出售给了被告傅波及原告等5人，原告于2013年11月13日从被告傅波处购买了3栋5层505房，办理了过户登记，取得了房屋产权，当日，原告出具《授权委托书》，授权傅波全权代表原告行使相关权利，包括收取租金等，傅波收取了2013年11月13日至2014年4月28日期间的租金，由于被告傅波收取租金后未支付给原告，原告于2014年9月20日致函第三人润领公司，取消了对傅波的授权。两被告拒不向原告支付租金的行为侵害了原告的权益，应支付资金占用费，并且原告对之后的租金收取有理由行使不安抗辩权，第三人保利影业应当自2018年3月31日以后直接向原告支付房屋租金。被告傅波辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：1、被告傅波认为与原告之间不存在委托关系，原、被告之间并未签订书面的委托合同，原告也未向被告支付过任何费用，被告傅波并无义务代原告向第三人收取租金，原告起诉被告傅波系起诉主体错误；2、即便原告又向第三人发函委托将租金支付给傅波，但原告在2014年9月20日取消了对傅波的委托；3、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。被告贺宜辩称：1、被告贺宜没有签订相应委托合同，也没有接受委托代收租金的行为，因此不是本案适格主体，无须承担支付租金的责任；2、原告主张的租金不属于被告贺宜与傅波的夫妻共同债务；3、原告主张支付租金的时间明显自相矛盾，违背客观事实；4、原告主张的租金计算标准明显违背合同约定，应当予以调整。第三人保利影业述称：2012年12月26日保利影业向润领公司整体承租了喜盈门6723㎡的房屋，该租赁合同并没有单独就505号房屋的租金标准作出约定，且保利影业依照润领公司的要求按约定的时间和标准付清了租金。由于原告的房屋租金没有计算标准，保利影业无法向其支付任何租金。第三人润领公司未到庭，也未提交书面意见。各方当事人围绕诉辩主张提供了以下证据：《商品房买卖合同》、《权益划分说明》、《长沙喜盈门范城保利国际影城租赁合同书》、《转让合同》、《合同》、《合同补充条款》、房屋产权证、律师函、告知函、《场地租赁合同》、《租金支付情况说明》、离婚证及离婚协议书等，上述证据，经过质证，对证据本身的真实性各方均没有争议，本院予以采信。依据以上证据及当事人的陈述，本院查明，被告傅波于2012年12月11日从第三人润领公司处购买了雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场3栋5层505号房屋，建筑面积350.95㎡。2012年12月26日，第三人润领公司将包括505号房屋在内的共计6723㎡整体出租给第三人保利影业用于开设影城及其相关配套用途，约定租赁期限20年，从2013年3月1日起至2033年2月28日止，自本房产交付之日起给予6个月免租期供装修、设备调试及试营业期，具体为2013年3月1日--2013年8月31日，租期及免租期按实际交房时间计算至对应日期；租金支付方式为年度票房分成比例租金及保底租金的两者取其高值，保底租金按月预付，票房分成租金按年度结算，每年1月15日前对上一年度的票房进行结算。年保底租金第1至5年为76元/月/平方米（租金65元+物业管理费5元+工程配合与推广费6元），第6至10年为81元/月/平方米（租金75元+物业管理费5元+工程配合与推广费1元），第11至15年为87元/月/平方米（租金81元+物业管理费5元+工程配合与推广费1元），第16至20年为97元/月/平方米（租金86元+物业管理费5元+工程配合与推广费1元）。按年净票房抽成比例（含物业费）：第1至第5年14%，第6-第10年15%，第11至第15年16%，第16至第20年17%。自房产交付之日起每满12个月为一个租赁年度；租赁期内，双方按规定缴纳各自应负担的税费。对于该6723㎡房产，第三人润领公司（甲方）与原告廖炳龙、被告傅波及其他3位案外人（乙方）签订《权益划分说明》，约定：1、乙方承认甲方与第三人保利影业签订的《租赁合同》，乙方所购的房产授权甲方代为出租给保利影业；2、乙方作为房屋所有权人，享有《租赁合同》中收取租金及票房分成的权利，乙方指定贺宜收取租金，并按国家规定代为扣交税金；3、自2014年4月28日起至合同到期《租赁合同》约定的租金及票房分成，由甲方出具委托付款函，由乙方统一指定的收款人（贺宜）直接向保利影业收取；4、2014年4月28日前的租金由甲方收取，2014年4月28日以后的租金由乙方直接收取，物业费、工程配套与推广费由甲方收取；5、其他说明：（1）《租赁合同》约定的履约保证金1000000元已由甲方转交乙方，在合同结束后由乙方直接支付给保利影业。（2）首年度预付租金1500000元已在2014年4月28日前保利影业应付给甲方租金中一次性等额抵扣。2013年8月22日和23日，被告傅波分别向第三人保利影业和润领公司送达《告知函》，告知其拟将505房对外转让，在505房产权变更之日起，原告就505房对第三人所做出的委托及承诺自动解除，505房与租赁合同相关的所有权利义务自动解除，505房不再纳入原租赁范围之内，在不影响整体经营的情况下，505房可对外单独出租；产权变更之日起，由新的产权人履行义务。2013年11月13日，原告与被告傅波签订《转让合同》，傅波将505号房屋按原购买价转让给原告，合同第四条第2款（2）项约定，原告首期款支付后2个工作日内，双方到房产交易中心办理合同更名手续；第五条第2款（1）项约定，本合同履行完毕和完成房屋更名手续后，原告即享有该房屋的权利，并承担其义务；双方在合同中附加约定：1、付款方式为：第一次付款500000元定金，第二次付款2027328元，第三次手续清楚后付税费265871元；2、第二次付款时应当变更好房产局的产权登记更名及开发商的交款发票更换廖炳龙的户名；3、因变更原因产生多出的各种费用廖炳龙不承担，廖炳龙共计只承担本合同的总价款（含税费）共计2793199元，傅波负责本3栋505房的产权变更及全部费用开支。2014年5月29日，涉案505房登记在原告名下。2014年12月3日，原告与被告傅波又签订《合同》，约定被告傅波将505房回购，被告傅波同意一次性支付原告160000元作为原投资房屋投资回报，其余电影院的租金与廖炳龙无任何关系。2015年1月15日，双方签订《合同补充条款》，约定：涉案房屋转让总价款为5042006元（包含过户费用），傅波另支付160000元作为一次性投资回报及租金，傅波共应支付5202006元，傅波应于2015年1月16日前支付2660000元，廖炳龙自行还贷，双方于2015年6月1日前办理过户手续，并在办理过户出房产证至傅波名下当日或次日支付余款2542006元。当日，傅波支付了2660000元。由于对《合同》及《合同补充条款》的履行产生争议，傅波于2016年诉至本院，要求确认《合同》及《合同补充条款》于2016年4月29日解除，判令廖炳龙返还购房款2660000元，支付违约金1000000元，该案经过一、二审，判决《合同》及《合同补充条款》于2016年4月29日解除，廖炳龙返还傅波购房款及投资回报2660000元，并支付傅波违约金1000000元。因廖炳龙对二审判决的违约金不服，申请再审，现该案由湖南省高级人民法院提审。2015年4月10日，第三人保利影业将505房出租给案外人，约定2015年、2016年租金为80000元，2017年租金90000元，2018年租金100000元，2019年租金110000元。2018年1月29日，原告委托律师向第三人保利影业发出律师函，取消对贺宜的授权，要求保利影业将租金直接支付给原告。庭审中，第三人保利影业陈述，2018年3月28日以前的租金已支付给第三人润领公司，此后的租金因收到律师函暂扣了一部分未付。被告傅波陈述，《权益划分说明》虽然约定指定租金收取人为贺宜，但银行卡实际由傅波控制。本案审理期间，第三人保利影业向本院出具《租金支付情况说明》，影城的交房日期为2013年4月27日，保利影业于2014年7月14日向开发商支付了2013年9月1日至2014年4月27日的租金（其中2013年12月28日至2014年4月23日期间免租金），自2015年1月8日起向受托收款的业主方代表支付了自2014年4月28日起的租金，租金（不含物业费、工程与配合推广费）支付标准为2018年4月27日前每平方米65元，之后每平方米75元，租金已付至2018年8月27日。经质证，原告对该说明予以认可，被告傅波及第三人贺宜则认为应扣除税金、物业费、推广费等计算净租金，并且原告不具备收取租金的条件。另查明，被告傅波与被告贺宜于2018年1月5日登记离婚,505房于2014年5月29日登记在原告名下。本院认为，诉争的喜盈门商业广场3栋5层505号房屋原系被告傅波购买，2013年11月13日，被告傅波将诉争房屋按原购买价转让给原告，2014年12月3日，被告傅波将505房回购，但由于原告未履行回购《合同》及《合同补充条款》约定的义务，被告傅波起诉，一、二审判决《合同》及《合同补充条款》于2016年4月29日解除，虽然原告申请再审，但再审的请求是主张违约金过高，请求改判，对于解除《合同》及《合同补充条款》的判决，双方均没有申诉，因此，原告仍是房屋所有权人，有权主张租金收益。虽然505房权利登记至原告名下的日期为2014年5月29日，但双方在《转让合同》中注明第二次付款时变更好房产局的产权登记更名及开发商的交款发票更名，即双方转让时均明知无法当即办理变更产权的登记，而合同约定支付第一笔房款（首付款）时间为合同签订之日，因此，《转让合同》签订后至产权登记前的租金原告有权主张。但《权益划分说明》约定了2014年4月28日前的租金由第三人润领公司收取，该时段租金保利影业支付给了第三人润领公司，原告要求被告傅波支付，本院不予支持。从2014年4月28日到2018年3月27日期间的租金，被告傅波庭审中已自认自己系收款账户的实际控制人，被告傅波应将收取的租金支付给原告，但其中2014年12月3日原告回购房屋到2016年4月29日回购合同解除期间，被告傅波已支付了房屋对价，此期间的租金收益应归被告傅波，原告主张此期间的租金，本院不予支持。被告傅波共应支付原告租金686633.7元（65*350.95*30+65*350.95/30*3）。原告主张被告贺宜承担责任，因贺宜并未实际收取租金，本院不予支持。本案原告根据委托关系主张权利，第三人保利影业与原告为租赁关系，与本案不属同一法律关系，原告在本案中主张第三人保利影业支付租金，本院不予处理，原告可以依据租赁关系另行向第三人保利影业主张2018年3月28日以后的租金。被告傅波提出原告应承担物业费、工程推广费、房屋租赁税、水电费、卫生费等，因第三人保利影业支付的租金不包含物业费、工程及配合推广费，不应再扣减，而被告傅波未提供实际缴纳税费、水电费、卫生费的证据，其主张扣减，本院不予支持。原告主张被告傅波按月息1分的标准支付占用租金期间的利息，因双方一直在处理房屋买卖争议，且案件至今尚在再审中，对该项诉讼请求，本院不予支持。同理，被告傅波辩称原告的起诉超过诉讼时效，本院亦不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告傅波于本判决生效之日起7日内支付原告廖炳龙代收的房屋租金686633.7元；二、驳回原告廖炳龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20748元，财产保全费5000元，合计25748元，由原告廖炳龙负担13139元，被告傅波负担12609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴香玲人民陪审员  郭开华人民陪审员  黄忠伟二〇一八年十月二十四日书 记 员  李 帅附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。