福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0213民初2791号 原告：刘海斌，男，1983年3月15日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：曾玉玲，福建知圆律师事务所律师。 被告：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路**之七，统一社会信用代码91350213587894663Y。 法定代表人：万志萍，执行董事。 委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 原告刘海斌与被告厦门中澳城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘海斌的委托诉讼代理人曾玉玲与厦门中澳城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人俞桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海斌向本院提出诉讼请求：1.判令厦门中澳城房地产开发有限公司向其支付逾期交房违约金，以房款总金额70000元为基数，按每日万分之二计算，从2017年1月1日起计算至被告符合法定及约定的交付条件止；2.判令厦门中澳城房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。 案件无争议事实 一、商品房预售合同签订时间：2015年12月31日。 二、商品房地址：厦门市翔安区（Ｘ2011Ｐ01地块）一期工程地下室地下一层第253号人防微型车位。 三、购房总价款：70000元。 四、已付购房款：70000元。 五、约定交房时间：2016年12月31日前。 六、五方验收合格时间：2017年1月19日。 七、消防验收合格时间：2017年6月9日。 八、逾期交房违约金标准：每日按合同总价款0.02%。 九、逾期交房的起始时间：2017年1月1日。 争议焦点分析 一、关于逾期交房的截止时间的认定。 原告主张，被告至今未通过规划核实（验收）、未按《商品房买卖合同》第八条、第十一条的规定向原告出示过建设工程竣工验收备案证明书（建设主管部门竣工验收备案表）、房产实测成果报告（表）等交房所必需的证明文件，未经人防验收，即讼争房产至今仍未符合法定的交房时间，因此逾期交房的截止时间应计算至讼争房产实际符合交房条件之日止。原告向本院提交《交房通知书》拟证明被告通知其于2017年6月11日前到物业管理处办理交房手续。 被告主张，讼争房产通过五方验收和消防验收后已具备交房条件，不存在不符合交房条件的情况，讼争房产的交房时间已经据实顺延，被告不存在逾期交房的情况。被告同时主张其公司已通过登报公告的方式通知业主于2017年6月5日办理交房手续，原告未依约前来收房，应视为讼争房屋于2017年6月7日交付给原告，由此造成的扩大损失应由原告自行承担。被告向本院提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字[2017]第0376号）等证据拟证明讼争房产已符合交房条件，并向本院提交刊登交房公告的报纸复印件拟证明其已履行了通知办理交房手续的义务。 案件审理过程中，原告确认开发商通知于2017年6月10日至2017年6月11日前交房，原告同时确认其目前尚未收房。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件中亦规定：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，讼争房产于2017年1月19日通过五方验收合格，2017年6月9日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，原告主张讼争房产未取得规划验收及未取得竣工验收备案证明书、房产实测成果报告不符合交付条件并无依据，本院对此不予采信。故本院认定讼争房产自2017年6月9日起符合交付条件。故逾期交房的截止时间，如前所述，讼争房产在2017年6月9日已经符合交房条件，原告确认开发商通知于2017年6月10日至2017年6月11日前交房，原告未能在指定的交房时间内收房，应当自行承担此后未按期交房的责任，故本院认定逾期交房的截止时间应计算至开发商通知的交房截止日即2017年6月11日。 二、关于开发商可延期交房天数的认定。 被告主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定并综合其提交的证据显示，中澳城（XP2011P01地块）B15地块可据实顺延295天交房，中澳城（XP2011P01地块）B31地块可据实顺延290天交房，故其不应承担逾期交房的违约责任。被告提供中澳城（X2011P01-B31地块）建设工程施工合同、中澳城（X2011P01-B15地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同、施工情况说明及工程师证书、监理情况说明及工程师证书、翔安区2013年11月-2017年3月的气象资料、施工日志、监理日志、厦门银鹭食品集团有限公司出具的中澳城项目2013年10月到2016年12月停水明细表、厦门水务集团翔安营业所出具的说明、原始凭证分割单、能源调拨单、电子银行交易回单、台风受损现场照片、工程签证单、补充协议、工期延期申请报告、政府信息公开申请办理结果通知单、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见、建设工程规划许可证、规划审批设计方案及图纸、协议书、燃气管道工程付款凭证、开工报告、华润燃气工程有限公司通气移交单、燃气供气报告、工商档案、厦门华润燃气有限公司出具的关于中澳城项目燃气施工情况的说明、镶接方案、百度地图、办事指南、信访局关于5月8日在区领导接访室接待中澳城业主上访的情况、承诺书、城市道路（人行道）挖掘许可证、厦门市翔安区燃气专项规划、厦门市翔安区新圩片区市政配套燃气工程规划图纸等证据欲予佐证。 原告主张，被告的延期交房事由均不能成立，应当承担逾期交房的违约责任。原告并对被告提交的证据发表质证意见如下：1.对建设工程施工合同的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。建设工程施工合同在第三部分专用条款第13工期延误中双方约定工期顺延的其他情况明确了工期顺延条件“对十级或者过程雨量大于80mm达到不可抗力的台风或者暴雨按照每发生一次给予最多不超过3天的工期顺延”、“对于施工现场市政停水连续达到8小时以上实际造成停工”，同时更是明确“除上述因素和不可抗力外，承包人均不能因自身原因在任何情况停止施工”。2.对建设工程委托监理合同的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。在（2017）闽0213民初1886号覃清香与被告商品房预售合同纠纷系列案的审理过程中，法庭要求监理日志及施工日志签字人等相关人员出庭接受质询，但均未到庭，故被告应承担举证不能的不利后果。3.对施工情况说明及工程师证书、监理情况说明及工程师证书的三性均不予确认，该证据单方面制作，在（2017）闽0213民初1886号覃清香与被告商品房预售合同纠纷系列案的审理过程中，法庭要求监理日志及施工日志签字人等相关人员出庭接受质询，但均未到庭，故被告应承担举证不能的不利后果。工程师证书没有原件，不予质证。4.对翔安区2013年11月-2017年3月气象资料的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，被告在（2017）闽0213民初1886号覃清香与被告商品房预售合同纠纷系列案中，被告提交厦门市气象资料，法院依职权调取翔安气象资料，经综合对比，被告存在围绕厦门市气象资料制作施工日记和监理日记的行为，该行为就是为了应对该系列案件制作，但被告并未实际停工。5.对施工日志、监理日志的真实性、合法性及关联性均不予认可，该证据系被告为了应对诉讼围绕其在（2017）闽0213民初1886号覃清香与被告商品房预售合同纠纷系列案中所提供的厦门市气象资料时候伪造的证据。首先，通过核对施工日志及监理日志可以发现，被告在本系列案件中特意隐瞒了其之前那个系列提供的有瑕疵的施工日志和监理日志，被告的施工日志及监理日志中也多处记录与翔安区天气情况不符，这在（2017）闽0213民初1886号覃清香与被告商品房预售合同纠纷系列案判决中查明部分也已经予以确认。同时法院也认为，被告所提供的上述证据存在瑕疵，原告对此也提出了质疑，被告作为上述两组证据的提供人，对其提供的证据的真实性及合理性未能进一步提供证据予以佐证，故对于施工日志及监理日志的证明效力均不予采信。其次，施工日志及监理日志记载极为简单，未核对是在室内施工还是室外施工，影响施工的时长，每页也没有加盖公章确认。施工日志及监理日志很多必须内容没有记录，除了只极其简单记录停工外其他的应记录内容什么都不记录，日志上的签字人身份不明，是否为施工公司及监理公司的工作人员，被告均未提供证据证明，且是否具有监理资质，也没有证据证明，相关记录人员也没有出庭接受质询。6.对厦门银鹭食品集团有限公司出具的中澳城项目2013年10月到2016年12月停水明细表的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为其未加盖公章，也并非政府的供水管理部门出具，无法证明停工。7.对厦门水务集团翔安营业所出具的说明的表面真实性予以确认，关联性不予认可，认为不是因市政原因停水，不能成为延期的理由。8.对原始凭证分割单、能源调拨单、电子银行交易回单的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为食品公司向他人收款与本案无关。9.对台风受损现场照片、工程签证单、补充协议、工期延期申请报告的真实性、合法性、关联性均不予确认，因被告曾在其厦门小鱼网发布消息，未受莫兰蒂台风影响。10.对政府信息公开申请办理结果通知单、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见的表面真实性予以认可，但关联性不予确认，被告没有提交任何有效证据证明其已向政府管理部门提交受灾评估报告、提出过延期申请，亦未提交有效证据证明政府部门已经给予了申请的批准，故与本案没有关联。11.对建设工程规划许可证、规划审批设计方案及图纸表面真实性予以确认，关联性不予认可，认为市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖（未通气）区域，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商可通过建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。然而被告在规划、设计管道燃气管线设置的同时，并未同步规划、设计施工建设瓶组站的备用燃气供气方案，是开发商的过错，不能成为其免责的理由。12.协议书、燃气管道工程付款凭证、开工报告的表面真实性予以认可，但关联性不予确认，这是被告与第三方的合同关系，与被告和购房者之间隶属不同法律关系，不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。13.对华润燃气工程有限公司通气移交单的真实性予以确认，关联性不予确认，如前所述，讼争工程直到2017年5月20日才通气的过错在于被告，与市政无关。14.对燃气供气报告、城市道路（人行道）挖掘许可证的表面真实性予以认可，关联性不认可，燃气供气报告显示的时间全部是合同期满后近三个月后的时间才向相关部门提出，市政燃气管道的安装、接通本应是被告在合同期内就应该完成的工作，被告却直到合同期满后三个月才做相关工作，过错在于被告，与市政无关；城市道路（人行道）挖掘许可证证明市政燃气管道的接通工作和责任，在于被告而不是市政。15.对工商档案的表面真实性予以认可，关联性不认可，认为与本案无关。16.对厦门华润燃气有限公司出具的关于中澳城项目燃气施工情况的说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告直到合同期满三个多月后才开始进行安装施工，是被告及委托的第三方工作严重滞后的过错，过错在于被告与市政无关，且该说明第二段也说明系被告原因造成：“但这两个地块因贵司景观占压庭院管，无法及时验收移交”说明是由于被告原因造成管道无法按时完工。17.对镶接方案、百度地图、办事指南的表面真实性没有异议，对关联性不予认可，并不能证明是由于市政原因而非被告自身原因而导致讼争工程无法按时完工。18.对信访局关于5月8日在区领导接访室接待中澳城业主上访的情况、承诺书的表面真实性没有异议，关联性不予认可，该两份证据无法证明被告是因市政燃气建设迟缓问题才导致被告无法完成消防验收的主张。19.对厦门市翔安区燃气专项规划、厦门市翔安区新圩片区市政配套燃气工程规划图纸的表面真实性予以认可，关联性不予认可，认为市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖（未通气）区域，开发商可通过建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。然而被告在规划、涉及管道燃气管线设置的同时，并未同步规划、同步设计、建设瓶组站的备用燃气供气方案，是开发商的过错，不能成为其免责的理由。 本院认为，可顺延交房时间应当依照双方约定的顺延事由及可顺延事项是否已经实际影响施工综合判定。本院综合庭审查明的事实以及原、被告双方的举证、质证意见，对被告主张的可延期交房事由及天数认定如下： （1）被告主张B15地块、B31地块因降雨、大风、高温等气象因素分别可顺延交房期限65天、63天。 本院认为，本案讼争房产位于翔安区范围内，天气因素的影响应以翔安区的天气数据为准，本院在（2017）闽0213民初1886号覃清香与被告商品房预售合同纠纷系列案中依职权向厦门市翔安区气象局调取的翔安地区2013年11月至2017年3月的气象资料，本次庭审中，双方当事人对该份证据的三性均无异议。通过对被告所提供的施工日志及监理日志原件的整体核对，并结合所调取的翔安区气象资料，可以看出被告提供的施工日志与监理日志中多处记录与翔安区天气情况不符，例如：①被告提供的2014年9月4日、2015年6月11日、2015年6月14日、2015年8月19日、2016年6月17日等日期的施工日志与监理日志均记录当天的天气为下雨天气，但翔安气象局的气象资料以及被告提供的气象资料中的“翔安气象自动站雨量”一栏均未显示当天翔安地区有降雨；②被告主张案涉工程于2014年7月9日、2014年7月13日、2014年7月14日、2014年7月16日、2014年7月31日、2014年8月2日、2014年8月10日、2014年9月3日、2015年6月18日、2015年6月29日、2015年6月30日、2015年7月1日、2015年7月11日、2015年7月12日、2016年6月1日、2016年7月27日、2016年7月28日、2016年7月29日、2016年8月5日、2016年8月23日等因超过35℃高温导致停工，但翔安气象局的气象资料却显示当天的气温并未超过35℃；等等。此外，被告提交B15地块的2016年4月30日、2016年5月1日、2016年5月10日、2016年5月21日、2016年5月22日、2016年5月29日、2016年6月1日、2016年6月4日、2016年6月5日的监理日志缺少监理工程师的签名。鉴于被告提交的施工日志与监理日志存在上述瑕疵，原告亦对此提出合理质疑，本院认为，被告作为上述两组证据的提供人，对其提供的证据的真实性和合理性负有进一步举证证明的义务，本院因上述监理日志、施工日志存在的瑕疵要求被告通知施工人员、监理人员到庭接受质询的情况下，相关人员均未能到庭，故本院对被告提供的监理日志、施工日志的真实性不予确认，对被告提供的监理日志、施工日志的证明效力，本院不予采信。被告未能举证证明《商品房买卖合同》第八条中约定的“风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温”等天气情况下存在停工的事实，故被告提出的B15地块、B31地块因天气因素分别可顺延交房期限65天、63天的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。 （2）被告主张B15地块、B31地块因停水原因均可顺延交房期限46天。 本院认为，对于被告主张因停水原因造成工程顺延的事由，被告所提供证据不足以证明停水的原因系由市政原因所致，及案涉工程确因市政停水而导致实际停工，故被告主张B15地块、B31地块因市政停水原因均可顺延交房期限46天的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。 （3）被告主张因燃气未通气不能进行消防验收属于合同约定可以延期的情形，同时也属于因政府行为导致延期的情况，应予以扣除，导致B15地块、B31地块的合理延期天数分别为124天、121天。 本院认为，《住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条规定：“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”，因此，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商仍可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。另一方面，市政管网建设并非是原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房事由，案涉地块周边市政配套设施的建设是被告与第三方的合同关系，系属不同法律关系，被告不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。同时，被告提供的由厦门华润燃气有限公司出具的《关于中澳城项目燃气施工通气的情况说明》内载明：“但这两个地块因贵司景观占压庭院管，无法及时验收移交，导致最终于2017年3月底正式完工。”因此，被告对于燃气管道施工延误存在责任,据此要求顺延交房,不予支持。此外，燃气管道设施作为是否符合交房的一个条件，被告作为开发商，其在开发建设规划时就应该清楚开发片区的整体燃气规划，现以其根本无法预见红线外燃气管道施工对通气的影响为由，要求顺延交房。显然不能成立。综上，被告主张因讼争房产所在区域的市政燃气管道未建设无法通气，导致其未能申报消防验收，要求顺延交房时间的抗辩意见，依据不足，本院不予支持。 （4）被告主张2016年“莫兰蒂”台风对厦门影响巨大，特别是建设工程项目。该台风直接导致被告工程施工中断，同时，被告投入大量人力与物力修复在台风前已经完工的部分项目，仅采购以及修复被台风吹坏的门一项，就延期不少于60天，上述修复与返工的时间应视为因“莫兰蒂”台风引起的停工，且厦门市建设主管部门出具的纪要文件也提出因台风引起的合理延期可根据受灾程度给予延长1-3个月，为此，请求法院依法认定。 本院认为，2016年第14号“莫兰蒂”强台风,系厦门历史上遭受的最大强台风，该强台风从翔安区正面登陆，造成翔安区大面积、长时间的停水、停电、停工、交通瘫痪，使建筑施工工地严重受损，属于众所周知的事实，本院对此予以认定。被告工地因该强台风确实会造成一定期限的停工，包括台风前的退场、台风登陆所造成的停水、停电、台风过境后的返场、复工等，均属于不可抗力，必然导致交房期限的顺延，故被告要求据实延期交房符合实际，本院综合2016年第14号“莫兰蒂”强台风的灾情及对被告施工工地造成影响的实际情况，酌情认定被告可顺延交房时间为40天。 三、关于逾期交房违约金是否应调减的问题。 原告主张，其主张的违约金符合合同约定，不应调整。 被告主张，合同约定的逾期交房违约金条款约定过高，应当予以调减。 本院认为，被告主张违约金过高，但其所提交的证据尚不足以证明其主张，且合同约定违约金为已付购房款的万分之二与目前银行实际贷款的利率相当，不存在过高的情形。故被告的该项抗辩意见依据不足，本院不予采纳。因此，本院依法认定，被告应自逾期交房之日起每日按原告已付购房款的万分之二向原告支付逾期交房的违约金。 综上所述，计付逾期交房违约金的天数：122天；逾期交房违约金的数额：70000×0.02%×122=1708元。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘海斌支付逾期交房违约金1708元； 二、驳回刘海斌的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为19元，由厦门中澳城房地产开发有限公司负担，刘海斌负担6元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （李婧雯） 二〇一八年十月十九日 代书记员（ 郭志 恒） 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。