广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2607号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：张俊彬，男，系该司员工。委托诉讼代理人：曹娟，女，系该司员工。被告：周学仕，男，1964年9月21日出生，汉族，住广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告周学仕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托诉讼代理人曹娟到庭参加诉讼，被告周学仕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年2月至2017年12月止共11个月的物业服务费8117.89元（按房屋建筑面积354.12平方米，每月每平方米2元，及花园面积59.5平方米，每月每平方米0.5元，合每月的物业服务费为737.99元）；2、判令被告向原告支付至其逾期支付物业服务费所产生的违约金7686.17元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，从应付物业费的次月1日起计算至付清款日止，暂计至2018年3月8日的违约金为7686.17元，若算至付清之日止大于本金，则调整违约金金额与物业服务费本金一致）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等管理服务。周学仕所购买的房屋属于碧桂园增城分公司提供物业服务的范围，并与碧桂园增城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，根据该协议约定，周学仕应支付物业服务费。但周学仕在2015年6月开始拖欠物业服务费。为维护自身合法权益，碧桂园增城分公司特诉至法院。被告周学仕未答辩。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为碧桂园增城分公司。2007年10月26日，被告（甲方、业主）和广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司（乙方、物业管理公司）签订一份《碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称开发公司）负责开发建设的增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城物业（以下简称‘本物业’）中的凤雅苑3街168号（房）单位（以下简称‘该商品房’）交付使用后乙方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守。第一条甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施前期物业管理服务。……第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：1、甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2元，花园面积每月每平方米0.5元……甲方所购该商品房的房屋建筑面积为……总和354.12平方米，花园面积为59.50平方米。……第八条甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。第二十二条甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉……第三十六条本协议为一式叁份，均具有同等法律效力。甲、乙双方各执一份，一份由乙方送有关部门备案……”。2007年10月26日，被告接收涉案房屋。2017年12月25日，碧桂园增城分公司向周学仕邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求周学仕在2018年1月30日前缴清拖欠的费用。另查明，2018年8月1日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明“房屋座落新塘镇广园东碧××凤凰城××号。建筑面积354.12平方米，产权人：周学仕”。庭审中，碧桂园增城分公司主张以下事实：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算违约金，故违约金统一从下个月1日开始计算。本院认为：原、被告签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。现原告主张被告未交纳2017年2月至2017年12的物业服务费，被告并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信原告的主张，故原告主张被告应支付自2017年2月至2017年12月的物业管理费，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为708.24元（354.12平方米×2元/平方米），花园的每月物业服务费为29.75元（59.50平方米×0.5元/平方米），故每月合计物业管理费为737.99元。上述期间内的物业服务费合计8117.89元（737.99元/月×11个月）。至于违约金的问题，现碧桂园增城分公司主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2017年2月物业服务费的延迟交纳违约金，从2017年4月1日开始，按2月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。被告周学仕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周学仕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2017年2月1日至2017年12月31日的物业服务费8117.89元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月违约金总额以当月欠付物业管理费的本金为限，总额以8117.89元为限)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告周学仕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 靖审 判 员  梁仕保人民陪审员  黎灿锋二〇一八年十月十六日书 记 员  钟巧羚附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。