广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终4133号上诉人（原审原告）：黄明辉，男，1980年3月20日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：何飞，广东华文律师事务所律师。委托诉讼代理人：文炼，广东华文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市东坑镇凤大村村民委员会，住所地：广东省东莞市东坑镇凤大村。负责人：黄应洪。委托诉讼代理人：曾洪胜，广东宝威律师事务所律师。委托诉讼代理人：关海琪，广东宝威律师事务所辅助人员。上诉人黄明辉因与被上诉人东莞市东坑镇凤大村村民委员会（以下简称凤大村委会）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初8493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄明辉上诉请求：一、撤销（2018）粤1973民初8493号民事判决；二、判令凤大村委会补偿支付黄明辉自2010年8月1日至凤大村“三旧”改造方案确立之日止的租金损失及利息（现暂计至2017年7月31日租金损失128700元，利息暂以128700元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计至实际付清之日止）；三、本案一、二审诉讼费由凤大村委会承担。事实和理由：一、案涉协议是双方真实意思表示，继续履行合同不存在显失公平和合同目的无法实现的情形。1.根据东坑镇“三旧”改造领导小组办公室回函可知，项目改造方式是村集体自行改造，且于2011年暂缓开展工作。即凤大村委会自2011年知道“三旧”改造暂时搁置，但其从未提出解除或变更合同，亦未通知终止履行合同，其行为明确表明愿意继续履行案涉协议。2.凤大村委会补偿支付的217309.8元明显低于案涉房屋及土地价值，为补偿实际价值差额，其签订案涉协议时书面承诺补偿黄明辉在方案未出台期间的租金损失，真实意思表示且签订协议时已预见“三旧”方案确定时的所有风险。3.黄明辉诉请的租金及赔偿均是按照合同约定计算，没有违反法律的强制性规定。双方自愿签订合同，合法有效。二、一审适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，凤大村委会应依约向黄明辉支付租金损失。被上诉人凤大村委会辩称：一、双方未存在租赁关系，黄明辉诉请租金缺乏法律依据。二、黄明辉的房屋拆迁后按照东发22号文及东府办[2009]99号文件进行了足额补偿，其对此亦确认，故黄明辉的利益得到了充分保证。黄明辉向一审法院起诉请求：一、凤大村委会补偿支付黄明辉自2010年8月1日起至凤大村“三旧”改造方案确立之日止的租金损失及利息；二、本案诉讼费由凤大村委会承担。一审法院认定事实：双方确认的事实如下:2010年7月30日，黄明辉（乙方）与凤大村委会（甲方）签订一份《协议》，双方就黄明辉的建筑物等物业的拆迁补偿达成如下协议：一、土地补偿原则。由于凤大村“三旧”改造区实施补偿方案还未最终确定，黄明辉有土地证（面积51平方米，土地证号：东府集用（1990）第19002709000**）现暂由凤大村“三旧”办归档，根据东府办[2009]99号文的规定，以1440元/㎡的标准进行补偿给黄明辉，共补偿71400元，待凤大村“三旧”办补偿方案确定后按方案执行；二、建筑物及相关设施的补偿费用。现按照《东坑镇青苗、建筑、山坟补偿方案》东发22号文的要求及凤大村委会现时情况进行补偿给黄明辉，连同土地补偿款217309.8元；三、凤大村“三旧”改造补偿方案出台后，建筑物及土地面积的补偿单价参照凤大村“三旧”改造补偿方案同一路段同一方案补偿，低于补偿方案单价的，凤大村委会按照方案单价的差价补回相应款项给黄明辉，同时以补回差价的相应款项按同期银行存款利息计算给黄明辉；若补偿方案单价低于现行补偿单价的，则黄明辉将按照方案单价的差价退回相应款项给凤大村委会；四、凤大村委会承诺：①若凤大村“三旧”改造方案超于5年还未确立（改造方案确立，凤大村“三旧”改造区内砖混结构拆迁面积拆迁超过50%为准），将补回业主相应年限（2010年8月1日至2015年7月31日共5年），以租金每月1500元计算（扣除现行租赁税金后）盈利金额支付黄明辉。②同时现行建筑物补偿单价，如果低于5年之后东坑镇政府当年实行建筑物补偿单价的，将全额补回相应差价款项。③若凤大村“三旧”改造方案5年后未确立（即2015年8月1日以后），凤大村委会应按实际月份每月租金1500元每年一次支付给黄明辉，直到凤大村“三旧”改造方案确立（凤大村“三旧”改造区内砖混结构拆迁面积拆迁超过50%为准）为止。且在2015年8月1日之后，每满1年租金在原来每月1500元的基础上递增5%租金。八、凤大村委会对黄明辉的建筑物及相关设施等全部物业暂补偿217309.8元后，凤大村“三旧”改造方案确立前黄明辉不得再向政府及有关部门再作申请补偿，亦不得向其它部门信访、起诉等。2010年7月30日，凤大村委会已根据东府办[2009]99号文及东发22号文规定的标准支付了黄明辉补偿款217309.8元，并备注待凤大村“三旧”改造补偿方案出台后，建筑物及土地证面积补偿单价参照补偿方案执行，实行以“多还少补”的原则进行。双方在一审庭审中均确认，案涉房屋在双方签订协议后就已经拆除了，凤大村“三旧”改造方案至今没有确立，且凤大村委会并未支付过黄明辉租金。2017年9月6日，一审法院发函至东莞市“三旧”改造领导小组办公室要求核实该单位有无委托凤大村委会与黄明辉签订案涉《协议》及凤大村“三旧”改造方案的相关情况。东莞市“三旧”改造领导小组办公室于2017年9月14日复函，1.原凤大村“三旧”改造区工程是东坑镇早期开展的“三旧”改造项目，改造方式是村集体自行改造，该合同纠纷一案涉及的房屋不在“三旧”改造范围内，该办没有委托凤大村委会与黄明辉签订房屋拆迁补偿协议；2.原凤大村“三旧”改造区工程是东坑镇“三旧”改造试点项目，该项目改造方案于2011年上报市“三旧”办进行技术审查，并开展单元规划工作。但此后由于单元规划因素、拆迁因素及相关经济考量方面原因，该项目于2011年暂缓开展相关“三旧”改造工作，该项目最终没有出台“三旧”改造方案，也没获得改造方案批复，只能待项目发展成熟后才能推进。2017年12月12日，一审法院发函至东莞市重点工程办公室要求核实在对凤兴路的拓宽升级改造过程中是否需要使用案涉土地及拆除地上建筑物及如何取得案涉土地及地上建筑物的处分权。东莞市重点工程办公室于2017年12月18日复函，该单位只对凤兴路拓宽升级改造工程进行施工管理，在开工前，该道路施工范围内没有任何建筑物及障碍物；对案涉土地及地上建筑物是否在凤兴路施工范围内不清楚。另外，在该工程施工期间未收到群众任何涉及该土地及地上建筑物的占有、使用、收益权利（处分权）的反映及投诉。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：双方对案涉协议的性质及是否有效存在争议。凤大村委会主张，案涉协议是一份行政合同，合同主体为东莞市“三旧”改造领导小组办公室及东坑镇重点工程办，其只是接受上述部门的委托而与黄明辉签订案涉协议的。为此，凤大村委会提供两份由上述部门出具证明予以证明其主张。其中，东莞市“三旧”改造领导小组办公室出具的证明显示，兹原凤大村“三旧”改造区工程是东坑镇“三旧”改造试点项目，该项目改造方案于2011年上报市“三旧”办进行技术审查，并开展单元规划工作。但此后由于单元规划因素、拆迁因素及相关经济考量方面的原因，该项目于2011年暂缓开展相关“三旧”改造工作。该项目最终没有出台“三旧”改造方案；东坑镇重点工程办出具的证明显示，东坑镇凤兴路道路改造工程建设单位为东坑镇重点工程办。目前，已在原址上进行了“凤兴路”的拓宽升级改造，即原道路加宽至20米设置四车道。现该道路为凤大村连接至东坑的市政主要道路。黄明辉对上述两份证明的真实性、合法性及关联性均不予确认。鉴于东莞市“三旧”改造领导小组办公室及东莞市重点工程办公室的复函显示，东莞市“三旧”改造领导小组办公室没有委托凤大村委会与黄明辉签订房屋拆迁补偿协议，且凤大村委会并未提供其他充分有效的证据予以证明其与东莞市“三旧”改造领导小组办公室及东莞市重点工程办公室存在委托关系，故一审法院对凤大村委会主张案涉协议为行政合同不予采纳，认定案涉协议性质是黄明辉与凤大村委会作为平等主体之间签订的民事合同，且案涉协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人合法权益，合法有效。一审法院认为，本案应为合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”现黄明辉根据案涉协议第四条的约定向凤大村委会主张要求支付2010年8月1日起直至凤大村“三旧”改造方案确立为止的租金。凤大村委会反驳称，黄明辉诉请支付租金没有法律依据，因为本案中不存在租赁的事实，而且凤大村委会已按照相关政府文件对黄明辉作出了补偿，且黄明辉也对该补偿标准进行了签名确认；凤大村“三旧”改造方案至今尚未确定并非凤大村委会可以控制的，也是凤大村委会在订立案涉协议时所无法预见的。一审法院认为，若要求凤大村委会继续按照上述约定支付租金至凤大村“三旧”改造方案确定之日止明显不公平，亦不符合双方订立案涉协议的原意，结合凤大村委会已按当时的补偿标准补偿了黄明辉217309.8元的情况，故根据公平原则，一审法院酌定凤大村委会应支付黄明辉两年的租金36000元（1500元/月×12个月/年×2年=36000元）。对于黄明辉诉请超出上述范围的部分，一审法院予以驳回。此外，黄明辉诉请的利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、东莞市凤大村村民委员会应于判决发生法律效力之日起五日内支付黄明辉36000元；二、驳回黄明辉的全部诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2874元，由黄明辉负担2070元，东莞市凤大村村民委员会804元。二审中，双方均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一审判决的补偿金数额是否合理。对此，本院分析如下：凤大村委会与黄明辉签订《协议》，约定因凤大村“三旧”改造区实施补偿方案还未最终确定，故根据东府办[2009]99号文、东发22号文的规定以及凤大村委会的实际情况，就案涉土地及建筑物的征地拆迁向黄明辉补偿217309.8元，该款项已补偿到位，双方当事人对此无争议。对于《协议》第四条所约定的以租金方式支付补偿金，仍是以凤大村委会“三旧”改造方案的出台以及案涉房屋是否纳入“三旧”改造范围内作为考量确定补偿金标准的前提，而根据东莞市“三旧”改造领导小组办公室向一审法院的复函，案涉房屋不在东坑镇早期开展的凤大村“三旧”改造项目的范围内，且原凤大村“三旧”改造区工程项目最终没有出台“三旧”改造方案，也没获得改造方案批复。故本案的合同基础因凤大“三旧”改造方案未出台而丧失，若继续维持合同会显失公平。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，一审根据凤大村委会的主张判定变更合同，与事实、法律相符，本院予以支持。但结合案涉建筑物已拆除，凤大村委会已向黄明辉补偿217309.8元，以及案涉《协议》约定的补偿金标准及年限，一审确定的二年租金年限过低，本院酌情判定凤大村委会按照五年租金标准向黄明辉支付补偿金共计90000元（1500元/月×12个月/年×5年=90000元）。对于黄明辉诉请超出上述范围的部分，本院予以驳回。综上所述，上诉人黄明辉的上诉请求部分成立，对该成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯判定补偿金标准过低，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及前述法律的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初8493号民事判决；二、东莞市东坑镇凤大村村民委员会应于本判决发生法律效力之日起五日内支付黄明辉90000元；三、驳回黄明辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2874元（黄明辉已预交），由黄明辉负担864元，东莞市东坑镇凤大村村民委员会负担2010元。二审案件受理费2118元（黄明辉已预交），由黄明辉负担884元，东莞市东坑镇凤大村村民委员会负担1234元。本判决为终审判决。审判长  蒋小美审判员  邓潮辉审判员  钟满福二〇一八年十月八日书记员  李慧英许奡