贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2746号 上诉人（原审被告）田桂仙，女，1977年11月25日出生，汉族，住贵州省威宁县。 被上诉人（原审被告）王君，男，1970年12月9日出生，彝族，住贵州省威宁县。与田桂仙系夫妻关系。 委托诉讼代理人王臣静（特别授权），贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201710723689。 委托诉讼代理人（特别授权）赵小正，贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201710368276。 被上诉人（原审原告）威宁伊卓置业发展有限责任公司。住所地：贵州省威宁县草海镇威双大道高原明珠对面。统一社会信用代码：915205265650176275。 法定代表人任富玉，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224201611538046。 委托诉讼代理人（特别授权）马丽娟，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：152242017119377544。 上诉人田桂仙、王君因与被上诉人威宁伊卓置业发展有限责任公司（以下简称：伊卓置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告伊卓置业公司诉称：原、被告于2017年1月11日签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于威宁县威××道南侧中国·草海国际养生基地4、7幢3-10-2商品房，双方已经办理了购房相关手续；由于国家环保督察和草海保护区综合治理，威宁县人民政府要求原告拆除该房屋，导致原告无法再继续履行合同，系不可抗力因素。原告多次与被告协商解除合同，但被告拒不解除，故为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求解除双方签订的商品房买卖合同。 原审被告田桂仙、王君辩称：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，是在平等自愿的原则下签订的合同，该合同对双方具有约束力，受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》关于征收的法律规定，并无在征收期间限制权利转移，没有限制权利转移的规定也就不会导致合同不能履行，即不存在不可抗力导致合同不能履行的情形，不属于民商法上的不可抗力，原告公司以此理由主张解除双方签订的商品房买卖合同于法无据，有违诚实信用原则。请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：被告伊卓置业公司以出让方式取得位于威宁县草海镇威双大道南侧距离草海不远的总占地面积25079.10平方米的建设用地使用权用于开发“中国·草海国际养生基地”商品房。商品房预售许可证号为毕节商房预字201607号。2017年1月11日，被告田桂仙、王君与原告伊卓置业公司签订编号为0002041号《商品房买卖合同》，约定被告田桂仙、王君购买由原告伊卓置业公司开发的位于威双大道南侧“中国·草海国际养生基地”第4、7幢3-10-2商品房，建筑面积为114.84平方米，套内建筑面积95.73平方米。按照套内面积计算，该房屋单价为3749.59元/平方米，房屋总价款为358948元。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：逾期交付房屋的违约金为出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点壹的违约金（违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.0001%的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，被告田桂仙、王君通过首付及银行按揭贷款已将全部购房款支付给原告公司，在合同履行过程中双方约定的交房期限未到时，因国家自然保护区草海综合整治工作，原告开发的整幢商品房（含被告购买的商品房在内）距离草海较近，影响草海的生态环境整治工作，威宁县城乡规划局于2016年9月9日通知被告暂停养生基地项目建设。2017年9月26日，威宁县环境保护督查整改领导小组办公室以（2017）12号文件印发《养生基地整改方案》，并要求与房开商及业主协商，采取评估拆除方式予以整改，与房开商及业主协商签订协议。经核实被告田桂仙、王君向原告公司购买的房屋属整改方案中的拆迁范围，原告公司与被告协商解除合同未果，原告公司诉至本院请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、规划局通知、整改方案、威宁县规划局作出的养生基地在保护区范围内各栋商品房建筑情况说明、相关会议纪要在卷为凭，经庭审质证和审查核实，可以作为定案依据。 原审认为：依法成立的合同受法律保护，合同对双方当事人具有约束力，当事人之间应当按照约定各自履行其义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告田桂仙、王君与原告伊卓置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制止性规定，该合同成立并已生效，双方本应按照合同的约定全面履行其义务。但在合同履行过程中双方约定的交房期限未到，因国家对自然保护区草海综合治理整治工作，原告开发的二期4、7号整幢商品房（含被告购买的商品房在内）距离草海较近，影响草海的生态环境，经核实被告田桂仙、王君向原告公司购买的房屋属整改方案中的拆迁范围，导致双方签订的商品房买卖合同无法履行。法律规定的解除合同方式有两种，一是约定解除，二是法定解除。根据《中华人共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：一、政策性拆迁行为是否属于不可抗力。二、原告公司主张解除合同的条件是否成就，其主张是否符合法律规定。关于政策性拆迁行为是否属于不可抗力，经庭审查实，原告房开公司提供了规划暂停通知，环境保护督察整改方案，拆迁范围说明，相关会议纪要等证据材料。房屋开发必须以保护生态建设、重视环境为基础，政府的拆迁行为本身就是一个不确定的工作因素，其中牵涉到环境保护、国家规划建设的实施等应拆迁的房屋，涉及到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定事由，因此，对于开发商而言，政府拆迁行为是房开商“无法预见”的障碍，可以构成民商法上的不可抗力，即解除合同的条件之一；但它与因自然规律引起的地震、台风、龙卷风等造成损害构成的不可抗力有重大区别，即因自然规律引起的不可抗力，依法可以免责，但因政府拆迁行为和法律规定的其他情形引起的不可抗力，依法不能免除当事人之间的违约责任，但致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同，以实现债权目的。而本案开发地段距离草海较近，草海是国家生态环境保护重点项目建设，必须依法优先保护。由于原告公司因其出售给被告的房屋系政府拆迁范围，虽然合同约定的交房期限未届满，但因履约过程中因拆迁致使合同履行不能，因此，原告公司主张与被告解除合同的请求符合上述法律规定，其诉讼请求成立，予以支持。被告抗辩称与原告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同对双方具有约束力，受法律保护的主张成立，予以采纳。但主张政府拆迁不属于不可抗力情形，原告公司以此理由主张解除双方签订的商品房买卖合同于法无据，请求驳回原告公司的诉讼请求的辩解理由，经查实，双方约定的交付商品房时间未到期，且开发商品房建设必须优先保护环境，被告购买的房屋属于拆迁范围，不是房开商原告无故不交付房屋，另外政府的拆迁行为可以构成法律上的不可抗力因素，原告主张解除合同符合同法第九十四条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的情形，原告主张有法律依据，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。合同解除后，被告可依法另案主张实现债权目的以维护自己的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定，判决：解除原告威宁伊卓置业发展有限责任公司与被告田桂仙、王君于2017年1月11日签订的编号为0002041号《商品房买卖合同》。案件受理费减半收取30元，由威宁伊卓置业发展有限责任公司承担。 宣判后，田桂仙、王君不服，向本院提起上诉称：2015年4月27日威宁彝族回族苗族自治县人民政府发布的《威宁彝族回族苗族自治县人民政府关于在草海自然保护区范围内严禁一切违法建设和用地行为的通告》中已将案涉房屋所涉土地区域属草海保护区列为禁建区，在禁建区内严禁新建、改建、扩建、翻新重建、加高增建等形式修建违法建筑物。而案涉房屋是违反上述规定而修建，中央第七环境保护督查组在监督检查中确认案涉房屋系违法修建，案涉房屋被要求拆除系必然结果。2016年9月9日案涉房屋所涉项目已被威宁县人民政府的相关部门责令其停止建设的情况，被上诉人还于2017年1月11日与上诉人签订案涉《商品房买卖合同》，因此，案涉房屋被拆除导致案涉《商品房买卖合同》不能履行并非不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力所致，一审认定案涉《商品房买卖合同》不能履行属不可抗力因素所致错误。导致案涉《商品房买卖合同》不能履行系被上诉人自身行为所致，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，由于案涉房屋已经拆除，合同已不能履行，上诉人同意解除合同，但被上诉人应承担违约责任。 被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：案涉房屋项目所涉土地在2015年4月27日由于属于国家划定的草海保护区范围，威宁县人民政府已将该区域列为禁建区，县2016年威宁县人民政府已用通告的形式告在该区域内停止建设，被上诉人在案涉房屋项目被暂停建设的情况下，上诉人在2017年1月11日未获案涉房屋项目可继续建设的情况下，与被上诉人签订案涉《商品房买卖合同》，因此，导致案涉《商品房买卖合同》最终不能履行系被上诉人自身原因所致，原审认定系不可抗力因素所致错误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，予以采纳。因案涉商品房已被拆除，案涉《商品房买卖合同》的合同目的已不能实现，二审中，上诉人同意解除其与被上诉人签订的案涉《商品房买卖合同》，司法予以尊重。原审已判决解除案涉《商品房买卖合同》，二审在对原审认定致案涉《商品房买卖合同》不能履行事由进行纠纷的基础上，对原审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持原判。 二审案件受理费费60元，由被上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  王 云 二〇一八年十月八日 书记员  高 进