广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初1004号原告：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地清远市新城桥南路六号裕富楼二层全层二层A01铺。法定代表人：罗灵聪。委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：陆倩倩，广东中肯律师事务所实习律师。被告：陈振杰，男，1991年5月22日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：严爽，广东益源律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖再华，广东益源律师事务所律师。第三人：梁思亮，男，1985年5月25日出生，汉族，住清远市清新区，第三人：罗雪兰，女，1975年10月24日出生，汉族，住清远市清新区，原告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与被告陈振杰、第三人梁思亮、罗雪兰居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开进行审理。依申请，本院依法追加罗雪兰作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆锋，被告陈振杰及其委托诉讼代理人严爽到庭参加诉讼，第三人梁思亮、罗雪兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金100000元；2、判令被告向原告支付律师费6300元（合计106300元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月16日，在原告的积极促成下，被告与第三人梁思亮就位于清远市清城区××大道××号天湖郦都二十八座17层02号房屋达成交易合意，并签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原、被告双方就中介服务费及咨询费签订了《佣金确认书》。原告认为，《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效。原告已积极促成了被告与第三人之间的房屋买卖，被告应按照合同约定积极履行合同义务。根据《房屋买卖合同》附件的相关约定，买卖双方需于签署合同后15个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。因此，被告应配合原告、第三人到房管局办理房屋交易手续，并支付原告中介服务费及咨询费。但经原告多次催促，被告拒不履行合同义务。被告的恶意违约行为已侵害了原告的合法权益，因此根据《房屋买卖合同》第十五条及第二十一条的相关约定，被告除向原告支付违约金100000元外，还需承担本案的律师费6300元及诉讼费用。原告为维护合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告陈振杰答辩称：一、被告在本案中已经向原告支付了佣金28000元，已经履行基于居间合同的主要义务，原告无权主张违约金；二、原告未严格履行居间义务，导致被告将购房款70多万元支付给第三人罗雪兰，造成被告严重的经济损失。对此，原告是知情的，且未向被告提示风险，被告认为原告无权要求支付违约金。房屋是原告让第三人罗雪兰拿出来交易的，第三人罗雪兰将房屋介绍给我，以房屋是抵押的为理由，总价是70多万元比较便宜，罗雪兰和第三人梁思亮协调了价格。被告每次都是将钱拿给第三人罗雪兰，中介费也是给了第三人罗雪兰。直至今年过年收到起诉状，才知道第三人没有将中介费给原告。第三人梁思亮、罗雪兰未答辩。本院经审理认定事实如下：原告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公是一家从事经营房地产中介服务的企业。依据原告提供《不动产登记资料查询结果证明》，位于清远市清城区××大道××号天湖郦都二十八座17层02号房屋［不动产权证书/证明号：粤（2017）清远市不动产权第0046216号、粤（2017）清远市不动产权第0046217号］的登记权属人为梁思亮及李三妹。2017年6月16日，被告陈振杰（买方）与第三人梁思亮（卖方）、原告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：MM1700305），约定：买方购入卖方所有的位于清远市清城区××大道××号天湖郦都二十八座17层02号房屋，该物业建筑面积为150.43平方米，成交价为1400000元。买方于签订本合同时支付定金20000元，定金自支付后自动转为部分房款，买卖双方需于签署本合同后15个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》，首期楼款（不含定金）580000元买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付，楼价余款800000元买方在领取新房地产权证当天向卖方支付。合同第十二条约定，买方支付定金后不依合同履行付款义务的，则视为违约，在经纪方书面催告后3天内，买方仍拒绝支付房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，买方应按合同的有关违约规定承担违约责任，卖方有权要求买方支付相当于该物业成交价20%的违约金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失。合同第十四条约定，基于买卖双方之信任独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，买卖双方同意在合同生效当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中卖方须向经纪方支付中介代理费及咨询费╱元及买方须向经纪方支付中介代理费及咨询费28000元，如买卖双方逾期支付中介代理费及咨询费的，每逾期一天，按应付费用的2‰向经纪方支付滞纳金，直至全部支付完毕之日止，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方须向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付的咨询费及中介服务费。合同第十五条约定，买卖双方任何一方因违反本合同第十一条、第十二条、第十三条之规定导致合同无法履行的，或因为其他主观或客观因素卖方或买方任何一方拒绝履行本合同的，经纪方有权向违约方追偿本合同第十四条约定的买卖双方应付之中介代理费及咨询费的总和10万元及所有违约方已付代缴款作为违约金，此外经纪方仅需向守约方退回已收取而尚未代为缴交的款项（如公证费等），无需再承担其他法律责任，守约方不得再为此进一步追究经纪方的责任或要求赔偿损失。合同取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。本合同记载的当事人地址为所有的通知、文件、资料之送达地址，该地址如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以原地址为所有通知、文件、资料之送达地址，上述所有通知、文件、资料以发出时视为送达。合同约定，被告陈振杰的通讯地址为清远市清城区龙塘镇银盏管理区荷二村20号。签订合同当天，被告支付了定金20000元给第三人梁思亮。同日，被告、第三人梁思亮分别向原告出具了一份《佣金确认书》，载明：本人陈振杰、梁思亮经原告介绍成功出售/购买位于清远市清城区××大道××号天湖郦都二十八座17层02号物业。陈振杰愿意支付28000元、梁思亮愿意支付30000元作为支付本次交易中介服务费、咨询费。上述费用缴交日期为买卖双方到房管局办理递件过户当天，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于该费用1%的滞纳金，直至清偿之日止。该两份《佣金确认书》作为《房屋买卖合同》（合同编号：MM1700305）之附件，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力。2017年7月4日，被告通过第三人罗雪兰支付了部分首期款50000元给第三人梁思亮。2017年8月5日，第三人梁思亮向原告出具了一份《告知书》，主要内容为：本人于2017年6月16日已收取被告定金20000元，签署合同后15天应收取首期款580000元，但至今才收取了50000元，本人多次由原告协助向被告收取首期余款530000元，但被告未支付。现本人特出具此告知书给原告，请原告通知被告于2017年8月7日前支付剩余首期款530000元。其后，原告出具了一份《告知函》，通知被告就涉案房屋于2017年8月7日之前到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续，并须将所有费用结清。原告通过邮寄分别将上述《告知函》及《告知书》送达到合同中约定的被告通讯地址，邮件跟踪查询显示签收时间均为2017年8月7日。被告辩称只收到了《告知书》，并未收到《告知函》，且收到《告知书》后已转交给第三人罗雪兰。2018年2月1日，原告委托广东中肯律师事务所处理本案诉讼事宜，为此支付了律师费6300元。本院于2018年5月3日对案外人叶利容及第三人梁思亮进行询问。案外人叶利容陈述如下：我曾是原告的职员，当时负责销售涉案房屋；我与罗雪兰是朋友关系，罗雪兰看到我微信朋友圈，让我带她看房，后来她看中了涉案房屋，就带被告签合同，当时被告好像支付了50000元给梁思亮，房款始终未经过我和原告；我告诉罗雪兰房价是140万元，但罗雪兰说不需要我和被告陈振杰沟通，她自己和被告陈振杰沟通；当时约定购房款支付给梁思亮本人，梁思亮是直接将其本人工行账号给被告陈振杰的，梁思亮并没有说过将购房款支付给罗雪兰。第三人梁思亮陈述如下：签订合同当天，被告陈振杰支付了定金20000元；2017年7月4日，被告陈振杰通过罗雪兰支付了50000元房款给我；看房的是罗雪兰，签订合同的是被告，我也不清楚他们两人谁购买我的房屋，我并不认识罗雪兰，是原告的工作人员叶利容带她看房的，当时约定被告通过银行转账的方式支付购房款，我把我的银行账号写在身份证复印件上交给被告陈振杰，我多次通过原告催告被告支付购房款，被告并没有支付；合同约定的成交价1400000元包含中介费30000元，我需要支付的中介费是30000元，我没有支付过中介费。原告主张被告未按合同约定时间支付购房款，违反了合同第十二条，要求被告按照合同第十五条约定支付违约金100000元及律师费。被告认为第三人罗雪兰与原告可能存在串通的行为，被第三人罗雪兰告知被告房屋实际是罗雪兰用700000元抵押回来的，实际成交价也是700000元，合同约定的1400000并不是真实成交价，签订合同时其曾向第三人罗雪兰就房屋成交价提出过异议，签订合同时知道房屋权属人的第三人梁思亮，被告认识罗雪兰并非通过原告及第三人梁思亮，被告辩称其不存在违约行为，之所以未能按合同约定支付购房款给第三人梁思亮是由于原告存在疏忽大意及不负责任导致其将购房款共710000元支付给第三人罗雪兰，违约责任在于原告。为证明其辩解理由，被告向本院提交了收据、银行转账记录及微信聊天记录截图。其中收据内容为：2017年6月20日、19日，陈振杰借陈海东300000元、200000元，转入罗雪兰账号80×××02。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、佣金确认书、告知书、告知函、邮寄回单、委托代理合同、律师费发票、不动产登记资料查询结果证明、邮件全程跟踪查询，被告提供的收据等证据及本院询问笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系居间合同纠纷。被告在原告的促成下与第三人签订《房屋买卖合同》及其附件，系各方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方具有约束力。原告主张被告未按时提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》及支付购房款的行为构成违约。被告辩称其并未违约，认为原告疏忽大意及不负责任、存在与罗雪兰串通的可能。本案中，被告承认签订合同时清楚房屋权属人是梁思亮，合同已明确约定被告支付购房款的对象为梁思亮而不是罗雪兰。在罗雪兰未获得原告或者梁思亮授权的情况下，被告应按合同约定支付购房款给梁思亮。本案中无证据显示原告存在疏忽大意、不负责任或与第三人罗雪兰串通，对于被告该抗辩理由，本院不予采信。被告未按合同约定到在签署合同后15个工作日到市房管交易中心办理交易递件手续、支付首期款580000元给梁思亮等，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告应承担的违约责任。依据合同约定，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方须向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，因此原告有权要求被告支付买卖双方应支付的中介费总和58000元。被告辩称其已支付了中介费28000元给原告，但未提供证据证明，本院不予采信。另，原告依据合同第十五条约定，主张被告除应支付其买卖双方应支付的中介费总和58000元外，还应支付42000元作为对被告违约行为的惩罚。被告辩称上述条款约定的违约金过高，要求法院予以调低。本院认为，被告违约行为导致原告的损失主要是中介费被占用期间的利息损失，合同约定的违约金均过高，依据公平合理原则，本院酌情予以调整至按月利率2%计算，自起诉之日起计付之被告付清之日止。对于律师费6300元。合同约定由败诉方承担胜诉方的律师代理费等各项费用，被告作为败诉方，原告要求其承担其委托律师处理本案诉讼事宜产生的律师费6300元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈振杰本判决生效之日起十日内向原告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介费58000元及违约金（违约金以58000元为本金自起诉之日起按月利率2%的标准计付至清偿之日止）；二、被告陈振杰应于本判决生效之日起十日内向原告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付律师费6300元。案件受理费2426元，由原告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担959元，被告陈振杰负担1467元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  卢丽敏人民陪审员  雷介标二〇一八年十月十四日书 记 员  卢绮珊附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。