山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0791民初1140号原告：李明月，男，1964年5月2日生，汉族，住河北省保定市徐水县。委托诉讼代理人：马军，山东诚公（潍坊滨海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松，男，1984年12月8日生，汉族，住址同上，系原告之子。被告：潍坊泰和置业有限公司，住所地:潍坊市奎文区宝通街13288号宝通陆号小区2号综合楼1401号，统一社会信用代码：9137070575176057XY1-1。法定代表人：徐鹏强，董事长。委托诉讼代理人：郑伟，山东求是和信律师事务所律师。原告李明月与被告潍坊泰和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马军、李松，被告潍坊泰和置业有限公司的委托诉讼代理人郑伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行与原告签订的商品房买卖合同，确认被告发送的解除合同通知书无效；2、被告在判决生效三十日内办理位于潍坊市高新区房屋的预售登记备案手续；3、被告在判决生效之日起三十日内，协助原告办理位于涉案房屋的银行按揭手续；4、诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2017年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于潍坊高新区，房屋预测建筑面积为141.76平方米，单位为3975元／㎡，总价款为563496元，付款方式为按揭贷款，首付款为173496元，余款390000元贷款支付，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。原告于2017年2月14日支付登记费320元、地下室费用9630元、房款60050元，于2017年4月25日支付房款113446元，并在合同签订后提交了办理银行按揭贷款的材料。2018年5月，银行告知原告办理银行贷款需要重新签订《商品房买卖合同》，但被告拒不配合，导致原告至今未能办理银行贷款。另外，合同签订至今，被告未办理商品房预售登记备案手续。被告之行为严重损害了原告的利益，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告辩称，被告的解除合同通知早于原告起诉送达给原告，原告于2018年7月16日签收，原、被告之间的合同于原告签收之日就已解除，被告不应当承担合同约定义务。银行按揭贷款未办理是因为原告自身原因造成，与被告无关。被告向原告送达解除合同通知，依据合同约定，原告存在严重违约，于法有据，是合法有效的。当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：原告提供的证据及被告质证意见如下：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告存在购房事实，合同第十九条约定，合同签订后三十日内办理预售登记，第二十五条约定了送达方式，以邮政快递送达。补充协议二第一条第五款约定，如买受人的条件不符合银行规定的标准，无法办理按揭贷款时，双方应当商谈其他付款方式，如买受人不能取得按揭贷款，且没有选择其他付款方式，双方可以另行签订补充协议，如买受人未按照补充协议履行，按合同第八条承担逾期违约责任；被告对真实性无异议。2、被告出具的收据三份，证明原告已支付首付款、登记费、地下室费用。被告对真实性无异议。被告提交的证据及原告质证意见如下：1、商品房预售许可证一份，证明被告已经向房管部门申请了预售许可，可以对本案涉案房屋及所属楼盘进行商品房预售，原、被告签订的合同合法有效。原告无异议。2、微信聊天记录截图四份，聊天人是销售人员杨洁及原告儿子李松，证明原告在支付首付款后，一直因个人原因未能办理按揭贷款，售楼人员分别在2017年的6月6日、6月19日、6月26日、7月11日、7月13日，先后五次催促原告办理按揭贷款事宜，原告均以种种理由推诿。聊天记录中。销售人员告知原告，如果不能办理按揭贷款将会退房，根据合同约定，原告上述行为已构成违约。原告认可是李松和被告工作人员的聊天记录，但对证明内容不认可，微信聊天记录不符合合同约定的书面通知形式。另外，从记录中可以看出，双方商议的是如何办理银行按揭贷款，根本不存在被告所主张的原告无法按揭贷款的相关内容，当时正在贷款按揭过程中，2018年4、5月份，银行通知可以贷款，但必须另行签订合同。3、快递单、运单详情、投递明细及解除合同通知书各一份，证明被告多次催促原告办理按揭贷款事宜，原告至今未办理，根据合同约定，原告的违约行为已满足解除合同的条件，被告据此通过邮寄方式将书面解除合同通知送达原告，且原告已签收，双方的合同自送达原告之日起解除。原告认为快递寄到了河北保定，但原告当时不在河北，在潍坊，然后转寄到潍坊，原告收到时间在7月26日左右，原告到法院提供诉讼材料的时间为7月17日，诉前保全时间为7月26日。在保定的签收人不是原告本人，可能是快递工作人员先代收，然后转寄到潍坊；对通知不认可，原告收到的通知书没有落款时间，而且是两页纸，但通知书的内容是一致的。被告经过核实，页数不一致是因为电脑排版的原因，内容是一致的。原、被告对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实：2017年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其所有的泰和东郡20号2单元3层2-302号房屋出售给原告，建筑面积141.76平方米，单价3975元，总价563496元，付款方式为首付与按揭贷款。送达为，双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同补充协议条款第5条约定，如因买受人的条件不符合银行规定的标准，造成无法取得按揭贷款时，自出卖人将按揭贷款未能获批的事实通知（书面、电话、短信均具有通知的法律效力）买受人后5日内，买受人应当与出卖人商谈其它付款方式（但是付款时间最长不得超过30天）。买受人如无法取得银行按揭贷款且未选择其他付款方式时，双方可另行签订补充协议，如买受人未按照另行签订的补充协议履行，按本《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任处理。合同签订前，原告于2017年2月14日、4月25日交纳了首付款173496元及预告登记费320元。合同签订后，原告前去银行办理按揭贷款，但至2018年7月，贷款未获审批。2018年7月14日，被告向原告发出解除合同通知书，7月16日原告签收。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，系双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告向原告发出解除合同通知书，根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。故本案的焦点是，合同是否已解除，即被告解除合同是否符合合同约定或法律规定。本案中，原告于2017年6月签订房屋买卖合同，此后原告自行到银行办理按揭贷款手续，但原告在办理贷款过程在，在提供贷款担保人、原告本人到银行签字等事宜上，出现担保人忙、材料未准备齐全等情况，致使贷款事宜久拖未决，直到2018年4、5月仍不能获得通过。期间，被告工作人员多次催促原告，并告知原告如果不能办理按揭贷款将会退房。通过以上情况可以看出，被告已经履行了办理贷款的协助义务，但原告方在办理贷款时并不积极，怠于履行自己的义务，致使贷款至今不能审批。虽然双方并未约定贷款的期限，被告有一定的容忍义务，但在签订合同后近一年的时间仍未通过贷款审批，房价也已有了巨大变化，已超出了合理期间，远远超出了被告的容忍限度，应认定为原告未履行其付款义务。之后，原告要求被告重新签订合同时，知道其贷款未获得审批，但原告也未选择其他付款方式，被告依据合同第八条、补充协议条款第五条之约定，向原告发出解除合同通知书，符合合同约定，合同自通知书到达原告时生效。因本案合同已合法解除，故原告要求继续履行合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同解除之后产生的权利义务，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李明月的诉讼请求。案件受理费9435元，减半收取4717.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孙希佳二〇一八年十月二十五日书记员  王彦平