海南省乐东黎族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼9027执异66号 异议人（案外人）：王凯，男。 委托诉讼代理人：明久栋，辽宁瞰法法律事务所。 被异议人（申请执行人）：庆安县龙港建筑装饰有限公司。 法定代表人：刘雨晴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所。 被异议人（被申请执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司。 法定代表人：熊风，该公司总经理。 本院在执行申请执行人庆安县龙港建筑装饰有限公司（以下简称龙港公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称乐东金地公司）承揽合同纠纷一案中，案外人王凯对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，异议人王凯的委托诉讼代理人明久栋、申请执行人庆安县龙港建筑装饰有限公司委托诉讼代理人杜尚玉到庭参加听证活动，被申请执行人乐东金地房地产开发有限责任公司无故不到庭参加听证活动。本案现已审查终结。 异议人王凯称，2014年3月14日，异议人王凯与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称乐东金地公司）签订了《龙沐湾1号海景公馆认购书》，该认购书约定：由王凯购买乐东金地公司开发建设的位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾1号海景公馆（雨林海景公馆）第2A1002号住宅商品房。该商品房建筑面积64.56平方米，房价款总计人民币45万元整。协议达成后，异议人王凯于当日以转账方式向乐东金地公司支付房价款30万元；同年3月20日又通过父亲王德利向乐东金地公司汇款15万元，将房款全部付清。2014年7月20日异议人王凯与乐东金地公司办理了商品房交接手续，接收该商品房后购置了家用电器、日常生活用品等实际入住，并占有、使用、居住至今。王凯系案涉商品房的权利人。贵院在执行申请执行人庆安县龙港建筑装饰有限公司与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司生效裁判过程中，将案涉商品房的强制登记备案至庆安县龙港建筑装饰有限公司名下是错误的，请求依法撤销对位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆2号楼A1002号房屋的强制登记备案。 申请执行人庆安县龙港建筑装饰有限公司辩称，异议人主张自己与乐东金地之间形成了买卖合同关系，缴纳了全部房款，并且实际占有使用了案涉楼房，此主张没有事实依据。答辩人已申请法院查封并且开始执行案涉楼房。退一万步讲，即使金地公司确实交付了房屋，异议人确实占用使用了该房屋，异议人的异议申请也应该依法驳回，理由是：1、异议人和金地公司之间没有形成有效的商品房买卖合同。2、异议人和金地公司签订的商品房认购书属于非法认购。3、异议人对于非法认购主观上有过错。4、海口中院的（2018）琼01执异526、555号执行裁定所解决的争议与本案不一样。所以，海口中院的两个执行裁定与本案无任何的参考价值。 被执行人金地房地产开发有限责任公司未到庭，也未向本庭提交书面意见及证据。 本院查明，2016年8月15日，依据龙港公司的财产保全申请，本院作出（2016）琼9027财保13号民事裁定书，裁定：查封金地公司位于龙沐湾海景公馆35套房产。其中1幢楼房号A901、A701、A612、A501、A202、A502、A602、A702、A802、A902、A1002、A1003、A1103、A1503、A1701共15套；2幢楼房号：A907、A1007、A1207、A902、A903、A910、A1002、A1003、A1009、A1011、A1202、A1203、A1611、A1907、A912、A1001、A1012、A1101、A1201、A1901共20套。查封期限一年。2016年9月18日，龙港公司以金地公司为被告提起民事诉讼。2016年12月5日，本院就龙港公司与金地公司承揽合同纠纷一案，作出（2016）9027民初911号民事判决书，判决：一、被告金地公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内，将本案《解除合同协议》约定的35套房屋（具体房号为：A1601、A1501、A1401、A1301、A1201、A1101、A1001、A901、A801、A701、A601、A501、A202、A302、A402、A502、A602、A702、A802、A1906、A1806、A1706、A1606、A1506、A1406、A1725、A1625、A1525、A1425、A1325、A1025、A925、A825、A-17-28、A-19-33）交付（移转占有）给龙港公司；二、驳回龙港公司的其他诉讼请求。该判决生效后，龙港公司于2017年6月2日向本院申请强制执行。本院受理后，于2018年7月25日作出（2017）琼9027执324之二执行裁定书（裁定书主文内容为：一、解除被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆1号楼和2号楼的32套房屋（包括异议人购买的2幢楼A1002号房屋）的查封；二、申请执行人龙港公司持本裁定到房产部门办理32户房屋产权登记相关手续），并于同日向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局发出（2017）琼9027执324号协助执行通知书，要求解除对上述32套房屋（包括涉案2幢楼A1002号房）的查封，将上述32套房屋强制备案登记至申请执行人庆安县龙港建筑装修有限公司名下。 2018年8月1日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局依据本院发出的上述协助执行通知书对上述32套房屋（包括涉案2A1002号房屋）备案登记至申请执行人庆安县龙港建筑装修有限公司名下。 另查明：2014年3月14日，案外人王凯与金地公司签订《商品房认购书》，约定购买金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆第2A1002号房屋（即涉案房屋），面积64.56平方米，总价款45万元。异议人王凯于合同签订当日向金地公司通过转账转了30万元的购房款定金，并约定乙方（异议人）2014年3月25日前支付剩余房款15万元，同时与甲方（金地公司）签署《商品房买卖合同》。金地公司出具《收据》，载明收到王凯交来购买乐东金地房地产开发有限责任公司龙沐湾海景公馆2A1002房定金30万元，剩余15万元余款，王凯父亲王德利已于同年3月20日通过银行转账向金地公司支付购房余款15万元。异议人王凯还提交了转账票据、纳缴了水电费等费用收据，证明涉案房屋自2014年7月20日已向王凯交付并占有使用至今。另外，2014年4月25日，金地公司用上述35套房屋用于抵顶龙港公司的工程款。 上述事实有异议人提交的《房屋认购书》、《收款收据》、《个人结算业务申请书》、《农业银行收费回单》和申请执行人提交的《乐东黎族自治县商品房买卖合同备案表》及本院提取的《（2016）琼9027财保13号民事裁定书》、《（2017）琼9027执324号之二执行裁定书》、《（2017）琼9027执324号执行裁定书》、《（2016）琼9027民初911号民事判决书》等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定了异议人能够排除执行的条件。在本案中，2013年3月14日，异议人王凯在人民法院查封之前与金地公司签订了《商品房认购书》，该认购书内容具备房屋购买合同的实质性要件，应认定为商品房买卖合同。王凯在签订商品房认购书后，即付清了购房款，且金地公司已将涉案房屋交付王凯占有使用至今，异议人王凯未存在过错，至今未能办理房产权过户手续是因为涉案房屋已被法院查封，不是异议人王凯自身原因造成。异议人王凯对涉案房屋提出的执行异议请求符合上述司法解释的规定，能够排除法院对该标的物的执行。另外，本院执行申请执行人庆安市龙港建筑装修有限公司与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司承揽合同纠纷一案（案号：（2017）琼9027执324号）的执行依据是（2016）9027民初911号民事判决书。该判决书确定金地公司应交付给龙港公司的35套房屋中并不包括涉案2A1002号房屋，本院因执行上述案件向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局发出协助执行通知，要求将涉案房屋强制备案登记至申请执行人龙港公司名下，缺乏事实根据和法律依据，属于执行标的对象错误。综上所述，异议人王凯提出的执行异议理由成立，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 撤销本院（2017）琼9027执324号协助执行通知书第二项关于对位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆2号楼A1002号房屋强制备案登记至申请执行人庆安市龙港建筑装修有限公司名下的内容。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘宏武 审 判 员  郑冬松 人民陪审员  黄 强 二〇一八年十月二十日 书 记 员  刘 朋 附适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决，裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让，交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 审核：刘宏武撰稿：刘宏武校对：刘朋印刷：刘朋 海南省乐东黎族自治县人民法院2018年10月20日印制 （共印8份）