浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3715号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州紫气东来房地产策划有限公司，住所地杭州市下城区西文街****。 法定代表人：王桂香，总经理。 委托诉讼代理人：杨永华、徐渊，浙江**盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州百居易地板制造有限公司，住所，住所地杭州市余杭区仓前街道海曙路**div> 法定代表人：陈凤花，总经理。 委托诉讼代理人：徐碧莲，杭州市众大法律服务所法律工作者。 上诉人杭州紫气东来房地产策划有限公司（以下简称紫气东来公司）因与被上诉人杭州百居易地板制造有限公司（以下简称百居易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年9月10日，百居易公司与紫气东来公司签订房屋租赁合同一份。合同主要约定，租赁房屋位于杭州市余杭区××路××号，房屋为15层，租金一层每平方米1.5元／天，二层每平方米1.2元／天，三至十五层每平方米0.7元／天（四层挑高大厅除外，大厅每平方米1.2元／天），租赁面积以实际交付为准，其中租赁楼层为1-15层；租赁用途为开设酒店、娱乐场所及餐饮，租赁期为20年，自百居易公司取得该地块的商业用地（或综合用地）资格起算，交房时间定于消防验收合格后第三日；紫气东来公司在签订本合同后三日内向百居易公司支付保证金500000元，待进场装修前支付半年房租，其中200000保证金冲抵房租，剩余300000元继续作为保证金，待租赁期满房屋腾退完毕后无息退还。同日，双方还签订了房屋租赁补充协议一份。协议主要约定，百居易公司承诺在2012年12月31日前消防验收完毕后，紫气东来公司如有需要可进场装修，如在2013年3月1日前，未通过消防验收的，紫气东来公司有权解除合同，百居易公司应全额退回保证金，并赔偿500000元，本协议与房屋租赁合同具有同等法律效力，如与房屋租赁合同内容冲突，以本协议为准。2012年11月27日，因双方决定增加租赁面积，故再签订房屋租赁补充协议一份。该补充协议主要约定，双方同意新增租赁裙楼一至三层（含南面塔楼一至三层），该房屋仅作为开设超市、娱乐场所、商场、餐饮、客房使用，租赁期仍为20年，起算时间与原合同相同，新增部分房屋，紫气东来公司在装修进场前仍需预先支付半年房租，新增部分租金一层每平方米1.5元／天，二层每平方米1.05元／天，三层0.85元／天，紫气东来公司在补充协议签订后三日内再支付保证金500000元，装修进场后其中200000转为租金，余下300000元为租赁保证金。2013年2月28日，双方又签订房屋租赁补充协议（三）一份。协议主要内容有，租赁面积按房产证面积计算，百居易公司于2013年5月1日前将房屋交付使用，并承诺协助办理开业经营的相关手续，房屋租赁期间从2013年5月1日起至2033年4月30日止，房租的实际起算日为2013年5月1日，紫气东来公司进场装修前需支付半年房租，以后房租每半年支付一次，需在本期房租到期前一个月的8号支付下一期房租，本协议与房屋租赁合同及房屋租赁补充协议具有同等法律效力，如与房屋租赁合同内容冲突，以本补充协议为准。庭审中，双方确认，2012年9月至12月间，紫气东来公司（公司法定代表人王桂香代公司支付）陆续向百居易公司支付租赁合同保证金1000000元，2013年3月15日王桂香以异地存现的方式向百居易公司支付1800000元；2013年8月5日百居易公司向王桂香支付1000000元，11月5日，百居易公司向王桂香支付1800000元。2016年6月20日，百居易公司向紫气东来公司发函，提出因政府部门相关手续无法办理，上述租赁合同及补充协议均不能如期履行，并邀请紫气东来公司商洽下一步方案。2016年6月24日，紫气东来公司回函，指出上述租赁合同中部分房屋已出租给案外人宁波银行，要求继续履行合同，如百居易公司确实无法履行，应赔偿损失。庭审中，百居易公司对部分房屋已于2015年出租给宁波银行的事实无异议，紫气东来公司认为涉案地块土地性质于2015年4月28日变更为商业、办公用地。 另认定，杭州市国土资源局2018年1月的不动产权属信息查询记录显示，百居易公司坐落于杭州未来科技城地块用途为商务金融用地，使用期限至2055年4月28日，该地块的国有土地使用权于2017年3月被原审法院查封，此后原审法院又进行了轮候查封；百居易公司位于余杭区仓前街道海曙路1号的房屋，规划用途为商业、办公，上述房屋已于2017年1月12日被杭州市中级人民法院查封，此后原审法院及杭州市中级人民法院陆续进行了轮候查封。 百居易公司于2017年2月20日诉至原审法院，请求判令：1.解除双方于2012年9月10日、11月27日及2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》；2.诉讼费用由紫气东来公司承担。诉讼中，百居易公司将第1项诉请明确为：确认双方于2012年9月10日、11月27日及2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》已解除。 在庭审审理中，紫气东来公司提起反诉，请求判令：1.百居易公司继续履行房屋租赁合同，立即交付涉案租赁房屋；2.案件受理费由百居易公司承担。 原审法院认为：根据双方签订的房屋租赁补充协议（三），涉案房屋应在2013年5月1日前交付使用，但当时相应的土地性质并非商业用地（综合用地），房屋不具备交付使用条件，双方也未就房屋交付达成新的协议，且此后的近二年时间内，房屋仍不具备交付条件。在此情况下，协商一致解除上述租赁合同及补充协议符合正常的商业逻辑。事实上，百居易公司已退还了相应的款项（对百居易公司在2013年8月、11月退还的款项，紫气东来公司主张为返还借款，但未提供相应证据证实，故原审法院认定上述退款系退还租赁保证金及相应款项），且双方未有进一步履行上述合同、协议的行为，故应认定双方已协商一致解除上述合同、协议。百居易公司在2013年8月、11月将租赁保证金及相应款项退还，并在退款用途中明确为“退订金”、“退房租”，紫气东来公司并未提出异议，也足以印证双方已就解除合同达成一致。因涉案租赁合同（协议）已解除，紫气东来公司要求继续履行合同，交付房屋，于法无据，原审法院不予支持。综上，百居易公司的本诉诉讼请求，理由成立，原审法院予以支持；紫气东来公司的反诉诉讼请求，无事实与法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年3月12日判决：一、确认百居易公司与紫气东来公司于2012年9月10日签订的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、于2012年11月27日签订的房屋租赁补充协议及于2013年2月28日签订的房屋租赁补充协议（三）于2013年8月解除；二、驳回紫气东来公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由紫气东来公司负担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由紫气东来公司负担。 宣判后，紫气东来公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，造成判决有失公正。一、百居易公司的诉讼请求与原审判决内容不符，原审法院判决错误。因百居易公司于2016年6月20日发送“无法履行《房屋租赁合同》的函”要求进行协商没有结果，所以在2017年1月23日诉讼要求解除合同。原审判决确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2013年8月解除。显然原审判决内容超越了百居易公司的请求，本案中紫气东来公司与百居易公司没有书面协商一致，原审法院超越职权以商业逻辑臆断双方之间的合同关系于2013年8月解除，完全偏袒百居易公司，故原审判决第一项应当撤销。二、紫气东来公司的新证据收款收据足以证明百居易公司已经收到3800000元，其中2800000元属于借款，《房屋租赁合同》及其补充协议约定1000000元未退还。原审法院偏袒百居易公司，对相关证据的真实性不予确认，导致认定案件事实错误。事实上，《房屋租赁合同》约定的1000000元保证金尚未返还。紫气东来公司于2013年3月15日、17日分别打款1800000元和1000000元，系借款给百居易公司。该2800000元属于民间借贷，与《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》没有关系。百居易公司于2013年8月5日、11月5日分别向紫气东来公司的法定代表人王桂香划帐1000000元、1800000元，系民间借贷行为，百居易公司在划帐用途上虽然写退房屋租金及保证金，但紫气东来公司直至诉讼期间才知晓。原审法院认定退还2800000元是协商一致解除合同的推理没有事实依据，双方没有协商一致解除合同的意思表示，百居易公司的行为是单方行为，紫气东来公司收到的2800000元是借款还款，但1000000元保证金始终没有退还。三、《房屋租赁合同》签订后，自百居易公司办理土地商业手续后生效，百居易公司于2016年要求推迟履行《房屋租赁合同》。本案中，双方于2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》系附条件的合同，自签订后成立，在条件满足时生效。虽然《房屋租赁补充协议》约定租赁起止时间，但均因百居易公司原因没有达到《房屋租赁合同》生效的条件。涉案土地于2015年3月20日转为商业商务用地，与百居易公司提供的2018年1月不动产权信息查询显示使用期限至2055年4月28日相对应，证明自2015年3月20日《房屋租赁合同》已经生效并应当履行。四、原审法院缺乏证据的逻辑推理不能证明双方已经解除合同，《房屋租赁合同》应继续履行。百居易公司没有发函或者签订补充协议解除合同，在2017年提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》是百居易公司首次提出解除合同的意思表示。其中，原审法院认定退还租金及保证金的事实不存在，尚有1000000元保证金在百居易公司。《房屋租赁合同》的性质是附条件合同，但并没有失去效力，双方没有协商一致或者单方在诉讼前解除《房屋租赁合同》。百居易公司具备了履行条件，百居易公司完全有能力履行《房屋租赁合同》，百居易公司是违反《房屋租赁合同》与补充协议，客观上也不具备违约解除的合同约定和法律规定。因此，原审法院的逻辑推理完全错误，认定合同于2013年8月解除与证据不符，且本案属于可以履行的情况，应当驳回百居易公司的诉讼请求，判令百居易公司继续履行《房屋租赁合同》。五、本案违背简易程序的规定。根据民事诉讼法司法解释的相关规定适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由院长批准可以延长审理期限。但原审法院适用简易程序超过6个月的审判期间，应当组成合议庭审理。原审法院程序违法，认定事实错误，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或者改判驳回百居易公司的诉讼请求，支持紫气东来公司的反诉请求；2.诉讼费由百居易公司承担。 针对紫气东来公司的上诉，百居易公司答辩称：在一审审理过程中，百居易公司已将诉讼请求变更为确认双方于2012年9月10日、11月27日及2013年2月28日签订的房屋租赁合同以及补充协议已解除，所以一审判决与百居易公司的诉讼请求一致。紫气东来公司认为百居易公司收到3800000元，其中1000000元为保证金，另外2800000元是民间借贷款项。实际上，该2800000元包含1000000元保证金及1800000元的房屋租金，已退还紫气东来公司。紫气东来公司在上诉状认为还有1800000元没有退还，如果紫气东来公司认为双方之间还存在民间借贷，与本案是不同法律关系，应该另案起诉。关于程序问题，百居易公司认为一审程序合法，在一审审理过程中双方申请了和解期限。依据法律规定，和解过程的期间应该予以扣除。同时，紫气东来公司对原审法院适用简易程序审理本案从未提出异议。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，紫气东来公司向本院提交证据材料如下： 1.通知1份，用以证明紫气东来公司于2017年2月22日要求百居易公司交付房屋的事实。 2.土地使用权证1份（复印件），用以证明涉案土地性质于2015年3月20日转变为商业商务用地。 3.银行转帐凭证1份，用以证明紫气东来公司应百居易公司的要求将1000000元保证金及房屋租金划给百居易公司。 4.收款收据3份，用以证明百居易公司于2013年3月15日收到1800000元，于2013年3月18日收到1000000元的事实，百居易公司并未将《房屋租赁合同》及其补充协议中1000000元保证金退还给紫气东来公司。 5.传票1份，用以证明紫气东来公司于2017年12月19日收到开庭传票，直至原审法院于2018年3月作出判决，审理期限超过6个月。 紫气东来公司提交的证据经百居易公司质证认为：证据1，真实性、合法性及关联性均有异议，没有收到过该通知，且落款时间在起诉后；证据2，与事实不符，土地性质于2016年7月6日转变为商业；证据3，潘丽芬不是百居易公司员工；证据4，不能证明待证事实；证据5，代理人没有参加这次庭审。 本院经审查后认为，证据1，紫气东来公司未进一步证明将该通知有效送达至百居易公司，故不予确认；证据2、3、4、5，与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，百居易公司向本院提交证据材料如下：杭州市不动产权属信息查询记录2份，用以证明涉案房屋已被多家法院查封，紫气东来公司要求继续履行合同是不可能的。 百居易公司提交的证据经紫气东来公司质证认为：真实性予以确认，对其证明内容有异议，只能体现抵押及查封情况，但被查封的房屋也能进行出租；事实上，百居易公司已将房屋出租给宁波银行，不能证明合同不能履行。 本院经审查后认为，该证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据紫气东来公司的上诉请求与百居易公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）百居易公司要求确认《房屋租赁合同》及补充协议已解除的请求能否得到支持；（二）紫气东来公司要求继续履行租赁合同并交付房屋的请求能否得到支持。本院经审查后认为，紫气东来公司与百居易公司之间签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述合同及协议对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于百居易公司要求确认《房屋租赁合同》及补充协议已解除的请求。百居易公司主张其于2013年8月退还保证金，后双方口头协商一致解除租赁合同关系。对此，紫气东来公司则认为，百居易公司所返还的款项并非保证金，双方并没有协商一致解除租赁合同的意思表示。本院经审查后认为，百居易公司单方面向紫气东来公司法定代表人王桂香支付款项的行为，不论款项性质如何，均不必然发生导致租赁合同关系解除的法律后果。同时，百居易公司于2016年6月20日向紫气东来公司所发的函中也未有解除租赁合同的意思表示，而紫气东来公司在回函中则明确要求继续履行双方之间的租赁合同。综观双方当事人所提交的有效证据及相关陈述，百居易公司关于双方已协商一致解除租赁合同关系的主张不能成立，无法予以采信。因此，百居易公司要求确认《房屋租赁合同》及补充协议已解除的请求，证据不足，不应予以支持。原审法院支持百居易公司要求确认《房屋租赁合同》及补充协议已解除的诉讼请求存在不当，本院予以纠正。（二）关于紫气东来公司要求继续履行租赁合同并交付房屋的请求。本案中，双方当事人均认可百居易公司已擅自将涉案租赁房屋中的部分房屋另行出租给案外人宁波银行，并已实际交由宁波银行占有使用。同时，在本案诉讼过程中，百居易公司已明确向紫气东来公司表示不再履行双方之间的租赁合同。也就是说，紫气东来公司与百居易公司所签订的租赁合同及补充协议之合同目的现已无法实现。在此情形下，紫气东来公司要求继续履行租赁合同并交付房屋的请求，存在法律与事实上的阻却，难以得到支持。因此，原审法院驳回紫气东来公司的反诉请求，并无不当，应予以确认。关于紫气东来公司提出的一审审理期限问题。本院经审查后认为，在一审审理过程中，双方当事人均向原审法院申请庭外和解期限并同意继续适用简易程序，原审法院据此依法继续适用简易程序并延长相应审理期限，并无不当。综上，紫气东来公司上诉理由的合理部分，本院予以采信。原审法院认定基本事实清楚，但适用法律存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初2360号民事判决第二项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初2360号民事判决第一项及诉讼费用负担部分； 三、驳回杭州百居易地板制造有限公司的诉讼请求。 一审本诉案件受理费80元，减半收取40元，由杭州百居易地板制造有限公司负担；一审反诉案件受理费80元，减半收取40元，由杭州紫气东来房地产策划有限公司负担。 二审案件受理费80元，由杭州紫气东来房地产策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 艳 审 判 员  盛 峰 审 判 员  睢晓鹏 二〇一八年十月二十三日 法官助理  秦海龙 书 记 员  董 悦