1 贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初8464号 原告（反诉被告）：侯某，女，1990年3月10日生，苗族，住本市南明区。 委托诉讼代理人：汪华为（侯某之夫），住本市南明区。 被告（反诉原告）：贵州弘宇房地产开发有限公司，注册地址在本市南明区都市路**新天地商住楼****。 法定代表人：黄建军，公司董事长。 委托诉讼代理人：肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡磊，贵州钝初律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）侯某与被告（反诉原告）贵州弘宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日受理。在本案审理过程中，被告（反诉原告）贵州弘宇房地产开发有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法予以受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯某及其委托诉讼代理人汪华为，被告（反诉原告）贵州弘宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖恒、胡磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）侯某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告自2017年1月1日至2018年4月26日期间违约金合计126750.52元(以实际违约天数为准)；2、请求判令被告退还原告套内面积差价款623.63元(以实际测量为准)；3、请求判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金,自2018年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书止(以实际支付的购房款1317573元为基数按每日万分之0.1计算至办理转移登记为止)；4、请求判令被告继续履行合同交付房屋及相关文件并办理相关手续；5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月29日，原、被告签订了编号为HY2014xxxx的《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于本市××区××龙路××宇琉森堡小区××楼××单元××层××号房屋出售给原告，该商品房的建筑面积为188.05平方米，套内建筑面积为147.89平方米，单价为每平方米8909.14元，总房价款为1317573元，于2016年12月31日交付使用。交房期限届满，被告因未办理到《建设工程竣工验收备案表》，故而一直未予交房。2018年4月26日，在被告口头承诺一个多月可以办好所有手续并承诺支付违约金的情况下，原告办理了交房手续并交了一年的物管费。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过60日，出卖人应按日万分之二支付违约金，因此，被告应当支付逾期交房违约金126750.52元。且按合同约定，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人退还给买受人。该商品房套内建筑面积误差比绝对值为0.047%，被告应当返还原告房款623.63元。另外，根据合同约定，出卖人承诺于2017年12月31日前将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。因此，被告应当支付原告逾期办理该商品房转移登记的违约金，自2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文件止。综上，被告的违约行为给原告造成了经济损失，特诉请支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）贵州弘宇房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请的逾期交房违约金过高，请求法院依法调减；2、根据《补充协议》第二条第（一）款第3项之规定：“买受人有任何逾期付款情形的，出卖人为其办理合同备案、房屋登记、抵押等手续以及交付房屋的时间可相应顺延，由此所产生的责任由买受人一方承担，与出卖人无关。”由于原告存在逾期付款的情形，故原告诉请的逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记文件的违约金的时间应顺延十日；3、逾期交房违约金应计算至原告实际占有房屋之日止；4、对套内面积差价款无异议；5、逾期办证违约金应按合同登记计算，且计算时应扣除顺延的十日；6、原告的第四项诉请不应得到支持。首先该项诉请不明确，其次，目前因消防没有验收合格暂无法交付相关文件及办理相关手续，原告的该项诉请不具有实际履行的可能性。 反诉原告贵州弘宇房地产开发有限公司提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告承担逾期办理按揭贷款违约金2760元；2、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年4月29日，原、被告签订了编号为HY2014xxxx的《商品房买卖合同》，同日签订了《补充协议》。该补充协议第一条第（二）款约定：“(二)按揭事项：1、买受人须于2015年5月5日之前，向出卖人或出卖人指定的银行或其代理机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，于2015年5月11日之前办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和出卖人原因外，不得延期。在上述时间内未完成按揭贷款手续工作的，视作买受人逾期付款，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.3‰的标准每日向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，则出卖人有权解除本合同，买受人还应按应支付而未支付款项的1%向出卖人支付违约金。”根据侯某与中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行签署的《个人购房借款／担保合同》约定，本次借款金额为92万元，该笔款项于2015年5月21日进入公司账户，侯某于该日才办妥按揭贷款手续，比合同约定的时间迟延了10日，应承担违约金2760元。同时，根据《补充协议》第二条第一款第三项的约定：买受人有任何逾期付款情形的，出卖人为其办理合同备案、房屋登记抵押等手续以及交付房屋的时间可以相应顺延，由此产生的责任由买受方承担，与出卖人无关。”故，本案中，侯某要求弘宇公司办理合同备案、房屋登记抵押等手续以及交付房屋的时间可相应顺延10日。因双方就上述事项无法达成一致，特向贵院提起诉讼，望判决如所请。 反诉被告侯某针对反诉答辩称，根据合同约定，“买受人应在2015年5月11日前办妥按揭贷款手续”，其中的“办妥按揭手续”并未明确为以银行将按揭贷款拨付到账才视为办妥。本人于2015年5月7日即与银行签订了《个人购房借款／担保合同》，应视为已办妥相关按揭手续，故本人不存在违约，房开公司主张的顺延时间亦不应得到支持。并且，原告的该项诉请已经超过诉讼时效，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，原、被告签订了编号为HY2014xxxx的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于本市××区××号xxxx堡第x号楼x单元x层x号房屋一套，房屋的建筑面积为188.05平方米，套内建筑面积为147.89平方米；房价款以套内面积计算，单价为每平方米8908.14元，房屋总价款为1317573元；购房款的支付采取银行按揭方式，首付款397573元于合同签订之日支付，余款以银行按揭方式支付；被告应当在2016年12月31日前交付房屋。对付款方式及期限，该合同第八条具体约定：“买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款。买受人以已按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计397573元，余款（小写）920000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后10日内将已付款退还买受人。……”该合同的第十条内容为：“买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）……”对于逾期交房责任，合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……”对于面积差异处理，合同第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。……”对于商品房的转移登记，该合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。……”同日，原、被告还签订了一份《补充协议》，其中关于按揭事宜在协议第一条第（二）款中作了具体约定：“（二）按揭事项：1、买受人须于2015年5月5日之前，向出卖人或出卖人指定的银行或其代理机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，于2015年5月11日之前办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和出卖人原因外，不得延期。在上述时间内未完成按揭贷款手续工作的，视作买受人逾期付款，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.3‰的标准每日向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，则出卖人有权解除本合同，买受人还应按应付而未付款项的1%向出卖人支付违约金。……”合同签订后，侯某按约向贵州弘宇房地产开发有限公司支付了首期购房款397573元。随后，侯某与中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行签订了《个人购房借款/担保合同》，向该行申请了10年期总金额为92万元的按揭贷款。该借款合同中的“合同签署日期”为空白。同年5月21日，中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行将上述按揭贷款92万元直接划入贵州弘宇房地产开发有限公司账户。合同约定的交房期限到期后，被告未能按时交付房屋，直至2018年4月26日才通知侯某收房。侯某于当日领取了房屋钥匙，并与贵州琉森堡物业管理服务有限公司签订了《弘宇·琉森堡前期物业管理服务协议》，交纳了2018年4月27日至2019年4月26日的物业费。 审理中，贵州弘宇房地产开发有限公司认可商品房实测套内建筑面积比预测套内建筑面减少0.07㎡，同意退还侯某房价款623.63元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行义务。关于原告侯某主张的各项诉请，本院依法确认如下： 一、逾期交房违约金。合同约定的商品房交付期限为2016年12月31日前，实际交付期限为2018年4月26日，逾期交房事实成立，贵州弘宇房地产开发公司应当承担逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的计算标准，虽然双方在合同中作出了约定，但贵州弘宇房地产开发公司在审理中提出合同约定过高，要求法院按照同类地段的租金价位予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院高于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失的为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，当事人有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失来考虑。本案中，侯某因逾期交房而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的房屋租金损失。贵阳市住房和城乡建设局发布的2015年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中，南明区五级地段住宅类的租金指导价为每平方米7-15元，因此，本院确定逾期交房违约金按每平方米15元上浮30%，从2017年1月1日起计算至2018年4月26日止，为58161.01元（已扣除4月份4天的房租488.75元）。 二、商品房套内面积差价款。因该事实确实存在，且贵州弘宇房地产开发公司不持异议，故本院予以支持。 三、逾期办证违约金。根据合同第二十二条第三款约定，出卖人应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于贵州弘宇房地产开发公司自身原因，至今尚未将办理商品房转移登记的相关文书交付给侯某，已逾期，因此，贵州弘宇房地产开发公司应根据合同约定自2018年1月1日起至实际交付之日止，按已交付房价款1317573元的日万分之零点一向侯某支付逾期办证违约金。侯某的该项诉请于法有据，本院予以支持。 四、继续履行合同交付房屋及相关文件并办理相关文件。由于侯某已于2018年4月26日领取了房屋钥匙，并签订了物业管理合同，交纳了物业费，由此可以认定商品房已经交付使用，不存在再次交付房屋的问题，故本院对侯某的该项诉请不予支持。至于侯某诉请的“交付并办理相关文件”，因“相关文件”所指不明确，故本院亦不予支持。 至于贵州弘宇房地产开发公司提出由于侯某未在合同约定期限内完成按揭贷款手续，应视作逾期付款，交房及办证时间均应相应顺延，故此逾期交房违约金及办证违约金的计算时间亦应扣除10日的答辩意见，本院认为，由于贵州弘宇房地产开发公司在审理中并未提交相关证据证明侯某交齐办理按揭贷款所需资料的时间以及办妥按揭贷款手续的时间，只是凭借银行按揭贷款到账时间（2015年5月20日）来推定其为办妥按揭贷款手续的时间，显然不妥。贵州弘宇房地产开发公司的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。 基于以上理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对贵州弘宇房地产开发公司的反诉请求亦不予支持。且该反诉请求已超过诉讼时效。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院高于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付侯某逾期交房违约金58161.01元 贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还侯某套内面积差价款623.63元； 贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付侯某逾期办证违约金，自2018年1月1日起至实际交付之日止，按已交付房价款1317573元的日万分之零点一计算； 驳回侯某的其余诉讼请求； 驳回贵州弘宇房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2846元，减半收取计1423元，由侯某负担757元，贵州弘宇房地产开发有限公司负担666元。反诉案件受理费25元，由贵州弘宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  涂竹君 二〇一八年十月八日 书记员  伍云霄