河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0691民初788号原告：黄跃龙，男，1976年10月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区，现住址江苏省江阴市。原告：张惠宣，女，1976年12月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区，现住址江苏省江阴市。以上二原告共同委托诉讼代理人：李子根，浙江五联律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：郑影，北京金诚同达律师事务所律师。被告：石家庄市东方元顺房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**南小街**，统一社会信用代码：911301007343442750。法定代表人：陈建，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小建，国浩律师（石家庄）事务所律师。被告：正誉集团房地产开发有限公司（原保定市宇威房地产开发有限公司），住所地河北省保定市朝阳北大街**，统一社会信用代码：91130605087271451B。法定代表人：胡彦生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨华娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孙国林，河北金房律师事务所律师。原告黄跃龙、张惠宣与被告石家庄市东方元顺房地产开发有限公司（以下简称元顺公司）、石家庄市东方元顺房地产开发有限公司保定分公司（以下简称东方元顺保定公司）、保定市宇威房地产开发有限公司（以下简称宇威公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）冀0691民初458号民事判决。判后，宇威公司不服，向河北省保定市中级人民法院提出上诉。河北省保定市中级人民法院于2018年6月15日作出（2018）冀06民终1978号民事裁定，将本案发回本院重审。本案被发回重审过程中，2018年7月31日东方元顺保定公司被保定市工商行政管理局准予注销。本院于2018年8月15日立案后，2018年9月19日，保定市宇威房地产开发有限公司更名为正誉集团房地产开发有限公司（以下简称正誉集团）。本院依法适用普通程序，对原告黄跃龙、张惠宣与被告元顺公司、正誉集团商品房预约合同纠纷一案公开开庭进行了审理。原告黄跃龙、张惠宣的委托诉讼代理人李子根、郑影,被告元顺公司的委托诉讼代理人刘小建，被告正誉集团的法定代表人胡彦生、委托诉讼代理人杨华娟、孙国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄跃龙、张惠宣向本院提出诉讼请求：判令元顺公司及正誉集团继续履行黄跃龙、张惠宣与东方元顺保定公司签订的《个人购房协议书》，配合黄跃龙、张惠宣办理按揭贷款手续或由黄跃龙、张惠宣支付剩余房款；元顺公司及正誉集团交付位于保定市东侧天威绿谷5座（号楼）1401室商品房给黄跃龙、张惠宣并承担本案诉讼费。事实和理由：2012年1月，黄跃龙、张惠宣预定了东方元顺保定公司开发的位于保定市东侧的天威绿谷5座（号楼）1401室商品房一套（以下简称绿谷标的房屋），建筑面积约266平方米，每平方米4640元，总价款1234240元。2012年1月16日，黄跃龙、张惠宣支付首付购房款617120元，东方元顺保定公司出具了收据。同年1月19日，黄跃龙、张惠宣与东方元顺保定公司就预定该商品房签订《个人购房协议书》，约定剩余购房款617120元以按揭方式支付；东方元顺保定公司自取得《工程施工许可证》之日起36个月内交付房屋。2016年9月，黄跃龙、张惠宣到绿谷标的房屋售楼部要求办理按揭贷款手续，但东方元顺保定公司不愿配合。后向保定市住建局预售备案部了解到天威绿谷物业已办理房屋预售证登记备案，部分房屋已办理预售登记备案，再次到售楼部要求办理按揭贷款或一次性付清余款均遭到东方元顺保定公司拒绝。后得知，绿谷标的房屋所属开发项目承接商为宇威公司（正誉集团），故要求元顺公司及正誉集团共同负责配合黄跃龙、张惠宣办理按揭贷款手续或由黄跃龙、张惠宣支付剩余房款，并交付绿谷标的房屋。元顺公司辩称，1、涉案项目元顺公司已经整体转让给正誉集团。就涉案房屋后续的合同签订及房款的收取、按揭手续办理的通知、按揭手续的办理等均由正誉集团完成，与元顺公司无关联；2、依据元顺公司了解到的情况，正誉集团整体接收该项目后，在2015年按《个人购房协议书》的约定，多次向保定天威集团发函，强调该项目已经全部由正誉集团受让，并就保定天威集团组织的团购职工的后续办理按揭手续等事宜进行催促，并告知逾期办理的法律后果。保定天威集团共计组织团购的职工有342户，在2015年向团购职工发函，其中有341号已经办理了后续房款缴纳（包括按揭贷款手续）及备案手续。因黄跃龙、张惠宣预留的联系电话一直无法接通、通讯地址不详等原因，保定天威集团一直无法通知，因此产生的法律后果不应由元顺公司承担；3、依据元顺公司了解到的情况，黄跃龙、张惠宣已经不属于保定天威集团的在职职工。元顺公司与保定天威集团签订的《保定天威集团职工集体购房协议书》中所确定的有权参与团购的人员为天威集团的在职职工，因黄跃龙、张惠宣自身工作变动，其已经丧失参与团购的资格；4、依据黄跃龙、张惠宣的诉求“要求继续履行合同”，结合该项目已经由正誉集团整体负责的现状，即使存在合同可继续履行的情况下，继续履行合同的主体应为正誉集团。正誉集团辩称：正誉集团作为本案被告主体不适格；黄跃龙、张惠宣诉请正誉集团履行协议义务，违反“合同相对性”等原则；《商品房购房协议》项下的权利义务未转移至正誉集团，故黄跃龙、张惠宣请求正誉集团履行合同义务于法无据；正誉集团对黄跃龙、张惠宣《商品房购房协议》不知情；黄跃龙、张惠宣要求办理按揭贷款手续并交付房屋违反现行售房政策，已不存在实际履行的可能；黄跃龙、张惠宣所涉的房屋系天威集团向元顺公司团购所得，元顺公司及正誉集团曾通知黄跃龙、张惠宣办理交纳房款手续，但黄跃龙、张惠宣一直未交纳，应承担由此产生的所有法律后果；因黄跃龙、张惠宣所购房屋为天威集团团购，元顺公司在2011年8月26日曾与天威集团签订团购协议书，其中约定由天威集团负责购房职工的购房款收取工作，协助办理贷款等相关事宜，元顺公司及我公司曾书面通知天威集团要求通知黄跃龙、张惠宣，缴纳购房款等事宜，已履行的协议规定的义务，所以相关责任应当由天威集团承担；黄跃龙、张惠宣所涉房屋，正誉集团已经于2016年9月21日出售给了第三方，而且该房屋已实际交付，且第三方也已经办理了入住手续，居住多年，故在此情况下黄跃龙、张惠宣要求交付房屋，已实际不可能，且第三方已入住在先，黄跃龙、张惠宣的请求不予支持。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：元顺公司及正誉集团是否应当继续履行购房协议配合黄跃龙、张惠宣办理按揭贷款手续或由黄跃龙、张惠宣支付剩余房款，并交付天威绿谷5号楼1401室商品房给黄跃龙、张惠宣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对黄跃龙、张惠宣提交的二人结婚证、2012年1月19日二人与东方元顺保定公司签订的《商品房购房协议》、2018年4月24日保定市社会保险事业管理局出具的《基本养老保险参保缴费证明》（编号201804-758160）；元顺公司提交的保定市房地产交易中心证明，宇威公司商品房预售许可证、土地使用权证、固定资产投资项目核准证，2016年12月31日元顺公司与正誉集团的上海市产权交易合同，2015年4月1日元顺公司与宇威公司《协议书》，宇威公司的企业信息查询报告，元顺公司股东会决议，刘倩诉元顺公司、宇威公司房屋买卖合同纠纷案中的保定市竞秀区人民法院庭审笔录及（2016）冀0602民初458号民事判决书、保定市中级人民法院（2016）冀06民终3410号民事判决书及送达回执，东方元顺保定公司房屋销售明细表，专项审计报告，宇威公司、元顺公司关于天威绿谷项目的交接记录；正誉集团提交的《保定市宇威房地产开发有限公司章程》和《关于保定市宇威房地产开发有限公司变更决定》、保定市人民政府《关于加强房地产市场管理的意见》；本院调取的本案涉及房屋产权登记备案情况说明；各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、黄跃龙、张惠宣提交的2012年1月16日保定天威集团物业管理公司（以下简称天威物业公司）房款收据（收到黄跃龙5-1401房款617120元）及黄跃龙、张惠宣与正誉集团均提交的2017年9月27日保定天威集团有限公司（以下简称天威公司）证明（载明天威物业公司代收黄跃龙、张惠宣房款617120元，与其他职工房款一起付给元顺公司）。元顺公司对上述证据真实性无异议，并称收到的所有购房户的款项已经全部移交给正誉集团。正誉集团以不是收款人不知情为由，认为与其公司无关。经审查认为，黄跃龙、张惠宣的预约购房是参加的职工团购，首期付款与其他参与团购的职工一样，均由天威物业公司代收，天威公司出具的证明与元顺公司提交的职工购房合同移送表相互印证，对上述证据的真实性依法予以认定。二、元顺公司与正誉集团均提交的证据。1、《保定天威集团职工集体购房协议书》复印件。黄跃龙、张惠宣认为系复印件故真实性不能确定，应以黄跃龙、张惠宣提供的合同为准，来确定双方权利义务与购房资格。经审查认为，该协议是在签订个人购房协议之前，由元顺公司与天威公司集体签订的协议，其内容客观真实，应予以认定；但该集体协议只是对参加团购人员身份的届时限定，并由组团单位确认，并不影响参加团购的人员后面以个人身份与房地产开发企业签订的购房协议的效力。2、催交购房款函复印件（宇威公司发给天威公司）。黄跃龙、张惠宣认为未提交原件核实，不认可其真实性。本院经审查认为，该证据系复印件无其他证据予以佐证，依法不予认定。三、元顺公司提交的证据。1、元顺公司情况说明。黄跃龙、张惠宣与正誉集团均认为，该证据系元顺公司单方制作，不具有证据性。本院经审查认为，该情况说明系元顺公司单方陈述，不宜作为书面证据使用。2、天威集团购房合同交接表（与正誉集团交接购房合同明细，包括黄跃龙、张惠宣的合同）。黄跃龙、张惠宣认为，交接表已经确认了黄跃龙、张惠宣的购房资格及其首付款617120元，且元顺公司及其分公司和宇威公司均已明确知悉。正誉集团认为交接表没有正誉集团盖章确认且为复印件，无法核实其真实性，不予认可。经审查认为，该表载明的内容与《天威集团集体购房协议书》及职工个人《商品房购房协议》、付款收据等相互印证，对真实性予以认定。四、正誉集团提交的证据。2015年10月22日宇威公司致天威公司《关于交纳贷款资料的函》、2016年9月21日王珂莘与宇威公司就本案涉及房屋签订的《商品房买卖合同》、2016年9月21日宇威公司收王珂莘828000元的收款收据、2016年9月22日中国农业银行人民币特约商户对账单、2016年12月7日宇威公司收取王珂莘契税、维修基金、有线电视费收款收据三张、2016年12月7日宜家物业收取王珂莘物业费、电梯费、公共区域正常维护费、公共区域防损费收款收据三张、2016年12月7日王珂莘签字的交房验收单、2016年12月7日王珂莘签字的入住手续办理单、宇威公司中国农业银行分户账。黄跃龙、张惠宣对上述证据的真实性均提出异议，认为商品房买卖合同及收款收据系虚构；元顺公司对《关于交纳贷款资料的函》真实性无异议，提出对其余证据不清楚。经审查认为，《关于交纳贷款资料的函》加盖宇威公司印章，元顺公司无异议，黄跃龙、张惠宣虽对其真实性有异议但无证据否认该函的真实性，对该函的真实性依法予以认定。其余证据中国农业银行人民币特约商户对账单显示2016年9月21日入账的827980元，付款方与收款方均为宇威公司，相应的宇威公司中国农业银行分户账亦不能显示交易对手信息，正誉集团在庭审中先是称购房户王珂莘交的全款，休庭核实后称只交付了首付款，只交首付款即交付房屋的解释不能令人信服；在我院原一审中对涉案房屋作出相应的保全措施并送达正誉集团时该公司并未提出异议也未提交上述证据，在2017年9月29日本案原一审庭审中，宇威公司称本案涉及房屋据该公司了解已由元顺公司出售，元顺公司、东方元顺保定公司称并未出售本案涉及房屋；综合分析上述事实，本案涉及房屋是否发生真实交易存疑，对上述证据的真实性不予认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年8月26日天威公司与元顺公司签订《保定天威集团职工集体购房协议书》，对该公司职工团购商品房（暂定案名“天威国际城”，后更名为“天威绿谷”）相关事宜进行了约定。黄跃龙、张惠宣系夫妻关系，时为天威公司职工的黄跃龙参加了团购，2012年1月16日，由天威物业公司代收黄跃龙首付购房款617120元（天威物业公司将该款项与其余团购职工购房款后一并转交元顺公司）。2012年1月19日，黄跃龙、张惠宣与东方元顺保定公司签订了《商品房购房协议书》（个人购房协议书），载明黄跃龙、张惠宣预定天威绿谷5号楼1401室商品房一套，建筑面积约266平方米，每平方米4640元，总价款1234240元，剩余购房款617120元以按揭方式支付，黄跃龙、张惠宣接到办理按揭手续通知后5日提交按揭贷款资料，办理按揭贷款事宜，并交纳相关税费；自取得《工程施工许可证》之日起36个月内，将预定商品房交付黄跃龙、张惠宣。在2017年9月29日本案原一审庭审中，元顺公司、东方元顺保定公司认可本案购房协议与其余天威集团341户团购协议采取统一版本合同，且其他341户现已经办理了备案合同。2015年1月18日元顺公司将天威绿谷项目土地及地上建筑以入股及资本金形式注入其全资子公司宇威公司，并将天威绿谷项目交由宇威公司开发建设，2015年9月28日，宇威公司取得天威绿谷1-12号楼商品房预售许可证。后黄跃龙因工作变动离开天威公司，未收到元顺公司和宇威公司关于办理绿谷标的房屋后续事宜的有效通知，现黄跃龙、张惠宣前往天威绿谷售楼部要求办理按揭贷款手续等后续事宜被拒绝。“天威绿谷”现已更名为“正誉绿谷”，经本院查询，保定市房地产交易中心及保定市不动产登记中心于2018年9月3日向本院出具情况说明，载明本案涉及房屋天威（正誉）绿谷5号楼1401号商品房截止到2018年9月3日，没有不动产登记信息，亦无商品房预售合同登记备案信息。另查明，2016年12月31日，元顺公司与正誉集团签订产权交易合同，将其在宇威公司持有的100%股份转让给正誉集团股份有限公司，2017年1月18日，宇威公司工商档案载明股东由元顺公司变更为正誉集团股份有限公司，2018年9月19日，保定市宇威房地产开发有限公司（宇威公司）更名为正誉集团房地产开发有限公司（正誉集团）。另元顺公司在庭审中陈述，东方元顺保定公司已于2018年7月31日被保定市工商局注销，该公司在注销前属于元顺公司下属公司，无独立法人资格。本院认为,首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中黄跃龙、张惠宣的《商品房购房协议》虽然名为预约，但对当事人姓名、住所，商品房的户型、面积、价款，付款方式及时间，交付日期和违约责任等均作了较为详细的规定，且已预先收受了50%的购房款617120元，故该协议依法应认定为商品房买卖合同。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。本案中，元顺公司将其拍得土地及建筑物以入股、公积金形式注入其全资子公司的宇威公司，并将整个开发项目转交宇威公司开发销售，宇威公司作为承接人依法应概括承接天威绿谷的开发和销售（包括前期已预售）的全部权利和义务，黄跃龙、张惠宣预约购房协议依法也应在承接之列。黄跃龙、张惠宣付款签约时，天威绿谷商品房预售虽未取得预售许可证，但至2015年9月宇威公司已取得天威绿谷预售许可证，且客观事实上天威公司其他三百多名职工团购的天威绿谷房屋，宇威公司认可已经办理了商品房备案合同登记并履行了交房义务。本案中黄跃龙、张惠宣的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。正誉集团（宇威公司）作为承接本案涉及商品房项目的开发商，理应全部清楚承接开发和销售相关的所有权利和义务，包括黄跃龙、张惠宣预约购房事宜的承接。由于元顺公司就黄跃龙、张惠宣购房事宜，与正誉集团（宇威公司）交接不清，故元顺公司仍应继续就该事宜的后期履行与正誉集团（宇威公司）相互协同，一起承担义务。元顺公司、正誉集团（宇威公司）现均无有效证据证明已按本案购房协议约定就后续事宜办理对黄跃龙、张惠宣进行过有效通知，现黄跃龙、张惠宣要求继续履行购房协议，由元顺公司和宇威公司共同配合办理交付本案涉及房屋，应予以支持。黄跃龙、张惠宣已经不在本辖区工作、生活，其是否具有本市户籍、拥有几套房屋，以前是否按揭贷款，是否具有在本市按揭贷款资格等情况，黄跃龙、张惠宣均未提供证据证明，故二人办理按揭贷款手续的请求不能支持，二人应当支付本案涉及房屋剩余购房款617120元。正誉集团提出的该房屋已交付他人、实际履行不能的主张，未提供有效证据予以证实，依法不予采纳。综上所述，黄跃龙、张惠宣的购房协议应继续履行，元顺公司和正誉集团（宇威公司）应互相协同，共同配合向黄跃龙、张惠宣交付正誉绿谷（原天威绿谷）5号楼1401室房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、正誉集团房地产开发有限公司（原保定市宇威房地产开发有限公司）于本判决生效之日起十日内向黄跃龙、张惠宣交付正誉绿谷（原天威绿谷）5号楼1401室商品房，石家庄市东方元顺房地产开发有限公司予以配合、协助;二、黄跃龙、张惠宣于本判决生效之日起十日内向正誉集团房地产开发有限公司（原保定市宇威房地产开发有限公司）支付购房款617120元。案件受理费15928元、保全费5000元，合计20928元，由石家庄市东方元顺房地产开发有限公司与正誉集团房地产开发有限公司均担，各自负担10464元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审 判 长  谷 莉审 判 员  翟 涛人民陪审员  刘贺楠二〇一八年十月二十九日书 记 员  李 硕