山西省大同市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋02民初15号   原告（执行案外人）：刘长江，男，汉族，1971年5月8日出生，身份证号×××,住北京市朝阳区望京东园510-6-1803号。   委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。   被告（申请执行人）：杨某，男，汉族，1962年12月23日出生，住大同市。   委托诉讼代理人：赵某1，山西华瑞律师事务所律师。   第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区南环路北侧。   法定代表人：赵某2，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘某，山西光硕律师事务所律师。   原告刘长江与被告杨某、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘长江的委托诉讼代理人李晓梅、被告杨某的委托诉讼代理人赵某1、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   刘长江向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决大同市中级人民法院执行机关停止对原告“紫润芳庭”小区2号楼A-15（56）号商铺的执行，并解除查封扣押。   2、本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：2011年9月2日原告向第三人购买位于大同市南环路“紫润芳庭”小区2号楼A-15号商铺，建筑面积217.35平方米，单价25000元/m2，原告共计向被告交纳4890375元购房款。2017年大同市中级人民法院作出(2017)晋02执19号执行裁定书与协助执行通知书查封了“紫润芳庭”小区2号楼A-15号商铺，原告认为该执行裁定没有事实和法律依据，应予以撤销并解除对原告房屋的查封。   2017年11月11日，原告依法向贵院提起执行异议，12月20日，原告收到大同市中级人民法院执行裁定书(2017)晋02执异151号，驳回了原告的异议请求，现原告认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力的规定。现原告己取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。被告申请对诉争房屋查封、扣押、冻结没有事实与法律依据，原告要求立即停止执行,解除查封扣押、冻结。   杨某答辩称，一、原告与第三人之间签订的《商品房认购协议》是虚假的。答辩人在2016年6月就申请查封了本案争议房屋，查封时第三人并未提出所查封的房屋已经出售，房产管理部门也无相关预售登记信息，之后近两年的时间内，第三人及原告从未提出该房屋已经出售异议，反而对房屋评估价格提出异议未对产权提出异议，从其行为看争议房屋被查封前根本未出售。本案争议房屋的预售许可证从2013年11月18日生效，原告与第三人于2011年9月2日签订《商品房认购协议》因不具备预售条件应无效。   二、原告购买房屋是商铺而非居住用房。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法目的是保护消费者为生活需要购买商品房的房屋消费者物权期待权,而本案争议房屋不是为生活居住需要或为生产经营需要购买的商铺,因此并不产生相应的物权期待权。   三、原告证据不足以证明其已经支付了购房款。原告虽提供了购房款收据和银行交易明细,但银行交易明细是李秀峰的银行账户,与本案无关,且该交易明细也不能证明原告向第三人支付购房款的事实。   四、依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。第三人陈述2017年以前该房屋不具备交付条件,在2016年该房屋根本未进行竣工验收,因此,原告在法院2016年6月查封前并未实际占有该房屋。   综上所述，原告与第三人签订的协议是无效的虚假的,不产生物权期待权，不能排除强制执行。   恒翔公司述称，认可原告陈述的事实。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘长江向本院提供了以下证据：   1、刘长江与恒翔公司签订的《商品房认购协议》，证明原告购买紫润芳庭2号楼A-15（56）号商铺的事实。   2、收款收据、交易明细，证明刘长江已交付购房款。   3、大同市中级人民法院（2017）晋02执异151号执行裁定书及送达回证，证明刘长江提出执行异议及收到执行裁定书的时间。   杨某提交了以下证据：   1、大同市中级人民法院(2016)晋02民初31号协助执行通知书及送达回证，证明本案争议房屋查封情况。   2、房屋预售许可证，证明紫润芳庭小区房屋预售时间。   恒翔公司向本院提交了交房回执单，证明案涉房屋已经交付。   以上各项证据，本院组织当事人进行了质证：   杨某除对刘长江提交的证据3、大同市中级人民法院（2017）晋02执异151号执行裁定书及送达回证无异议外，对刘长江及恒翔公司提交的其他证据真实性均不予认可，认为原告虽提供了购房款收据和银行交易明细,但银行交易明细是李秀峰的银行账户,与本案无关,且该交易明细也不能证明原告向第三人支付购房款的事实。   刘长江对杨某提交各项证据真实性无异议，但认为不能以此证明查封房屋的合法性。   恒翔公司对刘长江、杨某提交的证据真实性均无异议。但对杨某提交的证据证明内容有异议。   对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   经审理查明：刘长江与恒翔公司于2011年9月2日签订《商品房认购协议》购买大同市南环路紫润芳庭小区2号楼A-15（56）号商铺，之后恒翔公司给刘长江出具了四份收据。杨某申请执行与第三人恒翔公司借款合同纠纷由大同市中级人民法院作出的（2016）晋02民初31号民事判决书确定的债务，本院作出（2016）晋02民初31号民事裁定书及协助执行通知书，查封了恒翔公司开发的紫润芳庭小区部分房产，包括本案所涉2号楼A-15（56）号商铺。案外人刘长江对此书面提出执行异议，本院于2017年11月27日作出(2017)晋02执异151号民事裁定书，裁定驳回刘长江的异议请求。案外人刘长江不服该裁定，向本院提起案外人执行异议诉讼。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人刘长江是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，刘长江就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效要件。本案中，刘长江没有证据证明其对诉争房屋享有所有权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案刘长江虽在申请人杨某申请执行前已和第三人恒翔公司签订商品房认购协议，但经审查，其提交的支付购房款的四份收据和一份交易明细，交易明细单是李秀峰的账户，交易的款项用途、付款给谁均不明，仅凭收款收据不能证实购房款已经实际支付给恒翔公司，故不能认定刘长江向恒翔公司支付了案涉房屋的全部价款。   综上所述，刘长江对本案诉争房屋不享有足以排除申请人申请执行的权利，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：   驳回刘长江的诉讼请求。   案件受理费100元，由刘长江负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审判长 侯慧文   审判员 陈大涵   审判员 智绪鲁      二〇一八年十月二十九日   书记员 史 涛