广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2406号原告：江志杰，男，汉族，1971年9月11日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：楚静静，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊琦，广东钧沐律师事务所实习律师。被告：深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道人民南路**天安国际大厦****，统一社会信用代码91440300MA5EPQFYX2。法定代表人：叶勇。上述原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人楚静静、熊琦到庭参加诉讼，被告深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告江志杰的诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的租赁合同自起诉之日起解除；2、被告向原告支付2018年4月、5月租金40160元，2018年3月、4月、5月物业管理费8760元，2018年3月、4月水电费511.65元；3、被告向原告支付迟延付款违约金4216.8元（2018年4月、5月租金迟延违约金分别自2018年4月11日、5月11日起算，按未付日租金的3‰计付，暂计至2018年5月31日，应计至被告履行完毕之日）。以上第2项、第3项诉求费用合计57865.25元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月5日签订了《卫东龙商务大厦租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定被告向原告租赁位于深圳市龙华新区的卫东龙商务大厦A座18层1808、1809单位物业（以下简称“租赁物业”），租赁期限从2017年11月5日起至2020年11月4日止；2017年11月5日至2018年11月4日，租金为20080元/月；被告应于每月10日支付当月租金、物业管理费，同时支付上月的水电费；被告逾期支付租金超过5日内的，应当按所欠租金的日千分之三支付违约金；被告逾期支付租金、水电费、物业管理费超过30日的，原告有权提前解除合同，并有权留置租赁物业内的财产并予以变卖以赔偿损失；被告要求提前解除租赁合同的，应提前3个月书面通知原告。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物业。自2018年4月10日起被告一直拖欠租金、水电费、物业管理费至今。原告认为，双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费、水电费等费用，已构成违约，损害了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院查明的事实原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），于2017年11月5日签订《卫东龙商务大厦租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳市龙华新区卫东龙商务大厦A座18层1808-1809出租给乙方，建筑面积为292平方米；2、租赁期限为三年，自2017年11月5日起至2020年11月4日止；3、租金不含其它费用，物业管理费为10元/㎡，从2017年11月5日起计收租金；4、2017年11月5日至2018年11月4日每月租金人民币20080元，管理费人民币2920元，除首月租金需于本合同签订之日支付外，其余月份租金乙方应于每月10日前支付；若乙方逾期支付5日的，每逾期一天，乙方须以所欠租金总额为基数按照千分之三向甲方支付违约金；5、合同签署当日乙方须向甲方缴纳租赁保证金人民币46000元;6、租赁期限届满或合同提前解除，终止时，甲方有权收回本合同规定的物业，若乙方拖欠相关费用，甲方有权对乙方租赁物业内的财产行使留置权且有权不经司法程序直接将留置的财物予以变卖并以所得款项优先受偿，不足抵偿时，甲方有权追索。此后，被告缴纳了租赁保证金。原告表示，被告租金支付至2018年3月，物业管理费、水电费缴纳至2018年2月，被告拖欠2018年4月、5月租金40160元、2018年3月-5月物业管理费8760元、2018年3月、4月水电费511.65沟通要解除合同及搬离现场，原告已于2018年5月底收回涉案物业。关于拖欠费用的情况，原告提交的深圳市振粤物业管理有限公司收费通知显示，卫东龙A座1808房屋2018年3月电费251.10元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年4月电费0元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年5月电费91.80元、物业服务费及专项维修资金1305.60元；卫东龙A座1809房屋2018年3月电费163.35元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年4月电费243元、物业服务费及专项维修资金1305.60元，2018年5月电费176.85元、物业服务费及专项维修资金1305.60元。深圳市新南雄石油化工有限公司2018年3月-5月分别转账人民币23985.50元、24509.30元、26570.75元至深圳市振粤物业管理有限公司账户，附言为电费、物管费。原告系深圳市振粤物业管理有限公司股东及法定代表人。另查，案涉租赁房屋无合法产权证书，亦未取得建设工程规划许可证。本院判决理由和结果本院认为，原告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，依照法律规定，其与被告签订的《卫东龙商务大厦租赁合同》应当认定为无效。因合同无效，被告应返还原告涉案房产，原告应返还被告租赁保证金。原告已收回出租的涉案房产，故被告无需返还。原告应返还被告租赁保证金46000元。原、被告之间签订的房屋租赁合同虽然无效，但被告实际占用了原告房产，仍应支付原告房屋占有使用费。被告未到庭应诉，举证其履行合同的情况，视为放弃举证、质证权利，本院根据庭审查明的情况认定被告实际占用涉案房屋至2018年5月，因其以租金名义支付房屋占有使用费至2018年3月，故应支付原告2018年4月至5月的房屋占有使用费40160元。关于物业管理费、水电费。原告提供的证据显示，被告未支付2018年3月至5月的电费926.1元，物业服务费及专项维修资金7833.6元，原告仅主张2018年3月、4月水电费511.65元视为对自身权利处分，本院予以准许；至于物业管理费，原告主张的金额超出了被告实际拖欠的金额，本院按实际拖欠金额7833.6元予以认定。关于租金、物业管理费、水电费的迟延付款违约金。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告拖欠的房屋占有使用费及水电费、物业管理费共计48505.25元，扣除已缴纳的租赁保证金40160元，被告仍需支付的金额为8345.25元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告2017年11月5日签订的《卫东龙商务大厦租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市汉韵唐风餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告江志杰房屋占有使用费、水电费、物业管理费差额人民币8345.25元；三、驳回原告江志杰的其他诉讼请求。如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币623元，由原告负担人民币533元，由被告负担人民币90元。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇一八年十月八日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。