浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6280号 上诉人（原审被告）：沈来红，男，1985年6月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：史学伟，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方林林，女，1987年11月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：胡金刚，系方林林同事。 上诉人沈来红因与被上诉人方林林房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初7087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年3月28日晚22时许，方林林（买受方、乙方）、沈来红（出售方、甲方）以及杭州友嘉房地产代理有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定沈来红将位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋转让给方林林，转让价格182万元，本合同签订当日乙方直接向甲方支付定金5万元。合同关于买卖合同的订立一栏写明“甲乙双方约定于2018年3月28日前按本合同约定的主要买卖条件至杭州市余杭区××室易居（中国）房产交易服务中心处签署《杭州市房屋转让合同》。”合同对定金责任约定如下，甲乙双方同意，本合同项下的定金作为甲乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《杭州市房屋转让合同》的担保，甲乙双方中任何一方未能按照约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则。合同还对其他权利义务做出了约定。当日，方林林向沈来红支付购房定金5万元。2018年4月8日，沈来红微信通知方林林称“建议我们友好协商解除”。2018年4月10日，方林林查档通过后，中介通知沈来红签约，但沈来红拒绝签约。因双方未能协商解决，方林林于2018年5月4日诉至该院，请求：1.沈来红双倍返还方林林定金10万元；2.沈来红赔偿方林林因其违约所造成的损失（暂定10万元，实际损失根据评估确定）。后方林林撤回第二项诉讼请求。 原审法院认为，方林林、沈来红及杭州友嘉房地产代理有限公司签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对各方均具有约束力。本案的争议焦点在于上述合同约定的《杭州市房屋转让合同》的签订时间为2018年3月28日是否系笔误，以及沈来红是否存在违约行为。该院认为，根据双方签订《房地产买卖居间合同》的时间以及双方的微信往来记录，居间合同中约定的2018年3月28日签约应系笔误。在双方未明确约定签订《杭州市房屋转让合同》的具体时间的情况下，2018年4月10日完成查档并通知签约尚属合理。沈来红称因迟延签约导致出售房屋的根本目的无法实现而拒绝签约的抗辩意见，该院不予采信。沈来红明确拒绝签订《杭州市房屋转让合同》的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。故对方林林要求沈来红双倍返还定金10万元的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：沈来红双倍返还方林林定金10万元，于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由沈来红负担，于该判决生效后七日内缴纳。 宣判后，上诉人沈来红不服，向本院提起上诉称：一审法院错误采纳方林林提交的证据4、5。1.方林林提交的证据4在内容上落款为“杭州友嘉房地产代理有限公司”，落款处同时有一署名“吴飞飞”的个人签字，该签字人员与落款处公司及本案双方当事人何种关系以及是否了解本案案情均无法确定，在内容上并不能达到证明目的;该份证据在形式上并不属于民事诉讼法中规定的任何一种证据形式，属于非法证据。沈来红当庭对该份证据的三性均提出异议，并给予了充分的说明理由，但该证据却被一审法院作为认定本案事实的依据。2.方林林提交的证据5中沈来红只表示过“合同签得有问题”，并未确认这是“笔误”。一审中沈来红对该证据的关联性提出过异议，认为这只是“为了促成交易，而并非是对事实的认可”，相反，该证据进一步证明了沈来红在事后为了促成交易，对方林林进行过提醒和沟通。“3月28日”这个日期是居间方所写，居间方作为专业服务机构人员，用的还是格式条款的合同，随身带着公司的公章，不会轻易出现“笔误”。居间合同中约定的签正式转让合同地点为“余杭区南湖丽景翠竹苑4-2-501”，也明显不符合交易惯例。方林林对此并未提出异议，沈来红则提出过疑问，但居间方说现在都这样写，并说他们会快速办好。沈来红事后得知，居间方“杭州友嘉房地产代理有限公司”本身并无网签资格，该公司在杭州二手房交易监管服务平台上并无备案，不可能在“余杭区南湖丽景翠竹苑42-501”这个地点进行正式合同的网签。即便“3月28”这个数字有可能被大意误写，那签正式转让合同的地点这也不可能是“笔误”。沈来红事后和方林林多次沟通，提醒其注意居间合同的问题，还提醒其不要轻易支付居间服务费。但方林林对此并未给予足够的重视，在2018年4月4日15：00，沈来红曾向方林林要过手机号码，表示“关于居间合同的问题需要沟通”，但未果。即便2018年4月7日15：52沈来红微信通知方林林“如果明天还不能签正式转让合同的话，我想我们这次交易还是终止吧!”并把自己的手机号告知了方林林，但方林林也只是简单地回复“我已经联系小楚，他会处理。”经沈来红事后了解，居间经纪人身份归属混乱，居间合同最后没有经纪人签名，而且在签居间合同前沈来红并未见过居间方和方林林，是居间方直接把方林林带到沈来红家中签的居间合同，沈来红有理由怀疑签约时间和地点是被故意写错，事后只要方林林和居间方说这是“笔误”，沈来红就会完全失去主动权。方林林在一审时只说“3月28日”这个日期是“笔误”，却从未说明如果这个不是“笔误”，那正确的日期应该写成何时。沈来红为了维护自身合法权益，也充分考虑了对方所需的准备时间，结合方林林的留言，提出把4月8日作为最后期限，超期将终止交易，合情合理合法。二、《房地产买卖居间合同》已经于2018年4月8日解除，导致合同解除的过错在方林林。双方于2018年3月28日签订《房地产买卖居间合同》，方林林在微信中向沈来红告知“中介说先查档，五个工作日之后网签，大概在节后”，因4月5日至4月7日为清明假期，4月8日为方林林所述五个工作日期满后的第一个工作日；2018年4月7日下午15时52分，沈来红以微信的方式再次催促方林林，并明确表示如未能在2018年4月8日签约的将终止交易；2018年4月8日下午17时32分，沈来红再次告知方林林该约定期限已经届满，但是方林林仍无签约意向。沈来红认为，居间合同签订后，双方将正式网签合同签订日期变更为2018年4月8日，如未能在该日签订的，合同将解除。方林林并未按约定与沈来红签约，沈来红当日即做出了解除合同的通知，方林林于当日收到该通知，合同已经在2018年4月8日解除。导致合同解除的过错在方林林一方。三、一审法院对合理期限的认定不符合实际情况，仅方林林单方说辞即对合理期限予以认定亦与事实不符。依据杭州市住房保障和房产管理局2016年9月18日发布的《关于印发的通知》第三条：“房产档案管理部门审核后对购房人是否属于本市户居民家庭信息在系统中进行确认。”之规定，方林林在系统中确认后即可完成查档、并无时间期限上的限制，但是方林林迟至4月10日才完成该工作，显然方林林怠于做签约前的准备工作。《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自已的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”沈来红在听取方林林意见后，同意另行给予方林林合理的期限，即至2018年4月8日签约，并且明确告知了当日如仍无法签约的后果，方林林对此并无异议，双方已经就签约日期及合同解除达成新的一致。方林林以“笔误”为由，强迫沈来红接受其所认为的不确定的合理期间，此种行为违背了订立合同的“自愿”原则。四、一审法院判决的价值取向无法维护交易市场稳定，反而在鼓励拖延签约。双方在2018年3月28日签订居间合同，并明确在当日签订正式网签合同，沈来红深知该期限不可能完成签约，遂提醒方林林留意该约定。2018年3月28日居间合同签订后至2018年4月8日合同解除期间，沈来红多次催促方林林尽快完成签约，但方林林以查档为由进行拖延。沈来红因需另购房屋已经委托中介机构寻找新的房源，急需该笔房款，对于签约及促成交易有着迫切的期待。最终，方林林在双方新达成的签约日仍未签约，且到底何时签约仍然是一个未知，沈来红基于对自身权利的保护按照约定解除了与方林林的居间合同，原审法院在未查明本案事实的情况下即做出了对房屋卖方不利的判决，事实上是在鼓励房屋买方的该种惰性行为，并不利于保护交易市场的稳定性和及时性。故提起上诉，请求：一、撤销杭州市余杭区人民法院作出的（2018）浙0110民初7087号民事判决书，依法改判驳回方林林一审全部诉讼请求；二、上诉费用由方林林承担。 被上诉人方林林发表答辩意见称：一、沈来红称方林林所提交的证据4“情况说明”属非法证据的主张不能成立。证据4系本案所涉房屋买卖居间方所出具的情况说明，是对本案有关事实经过的客观陈述，落款签名人“吴飞飞”系居间方负责人，落款签章公司为案涉居间公司，对于本案所涉二手房交易的各个环节均直接参与。此外，该证据属于《民事诉法》司法解释第115条所规定的单位证明材料，并非沈来红所说的非法证据。二、沈来红关于居间合同中所写的“3月28日”签约日期前后的意见和态度反复变化且自相矛盾。沈来红在2018年4月4日的微信通话中曾说：房屋买卖合同签订的时间，我们没有约定好，合同上定的时间是3月28日前，但这个时间是不可能的。在2018年4月12日的微信记录中也说：合同约定3月28日前应签正式转让合同，这个时间确实难以实现。这两次的微信记录均表明沈来红对于双方末约定好签约时间这一事实以及居间合同中所写的3月28日这一时间不具有履行上的可能性是予以承认的。而沈来红在一审答辩中却称“3月28日”属于误写并非事实，合同约定的这一时间在客观上并非无法履行。如今沈来红在上诉状中又称其在签约当时曾对这个日期和地点提出过疑问，以及深知该期限不可能完成签约。沈来红的陈述自相矛盾。三、沈来红关于“居间合同于2018年4月8日解除，导致合同解除的过错在方林林”的主张不能成立。理由如下：1.双方当事人既未约定合同解除条件，也不存在可解除合同的法定情形，因此沈来红无合同解除权，不能单方解除合同。2.根据法律有关规定，当事人就合同履行时间未约定或约定不明的，可协议补充。而本案中2018年4月8日的最后期限是沈来红单方指定的，双方并未就此达成协议，不存在履行时间变更的问题，因此其关于“居间合同签订后，双方将正式合同签订日期变更为2018年4月8日”的主张缺乏事实与法律依据，不能成立。3.沈来红在未经协商的情况下无权单方指定履行期限，且其所提出的期限并不合理，客观上无法履行。在办理购房查档的过程中遇上了清明节三天假期，且办理查档的时间进度非方林林所能预知与掌控，后房管局于4月10日出具查档证明，因此沈来红要求在4月8日前查档未完成的情况下签约，显然不合理，且客观上也无法履行。四、沈来红所引用的《实施住房限购有关事项操作细则》的条文属断章取义，同实际规定不符。该文件第三条规定：对非本市户籍居民家庭购房的，……至房产档案管理部门申请开具《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》，对符合条件的，在3个工作日内出具。方林林在当时户口尚未迁入杭州，属于非本市户籍居民，查档并非当即可以完成，故不存在方林林怠于履行义务的情形。双方于2018年3月28日晚签订房地产买卖居间合同，当时居间方工作人员将订立买卖合同的时间误写为签订居间合同的当日，导致买卖合同订立时间约定不明。居间合同签订之后，方林林即开始按照居间方的要求准备查档所需资料，居间方按照二手房交易流程先履行网上挂牌程序，之后开始办理査档手续。居间方于4月4日前完成查档资料提交，后适逢清明节假期，至4月10日查档完成，居间方及方林林当即联系沈来红签约，遭拒绝。方林林认为，根据《实施住房限购有关事项操作细则》的规定，在签订二手住房转让合同之前要先进行查档，因此查档是签订转让合同的前置程序和必要条件。尽管居间合同对于履行时间的约定不明，但方林林在合同签订后便开始准备相关资料，积极配合居间方办理查档等手续，为签订房屋转让合同做准备，并未怠于履行义务。居间方至4月10日完成查档，期间有一个双休日以及三天的假期，这样的时间进度亦属合理，并无拖延。然而，沈来红在签约条件成就时却不愿继续行合同，拒绝签约，显然属于违约。沈来红之所以违约的真实原因在于当时二手房市场价格上涨，沈来红想以更高的价格另行转让。方林林认为，本案中沈来红违约的事实明确，证据充分。且在杭州市房价持续上涨的背景下，沈来红违约导致方林林贻误购房时机，造成重大经济损失，沈来红理应承担相应违约责任。因此，请求法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，被上诉人方林林提交如下证据材料：1.杭州市住房保障和房产管理局在2016年9月18日发布的《关于印发的通知》（打印件），证明杭州市住房保障和房产管理局对查档时间的规定，以及查档是办理二手房买卖的必要条件和前置程序；2，微信的通话记录（打印件），证明沈来红一方面表示过一时冲动签订案涉合同很后悔，其违约的真正的原因，以及案涉合同约定的签约时间是不可能履行的；3.常住人口登记卡，证明2018年4月28日方林林户口迁到杭州。对方林林提交的证据，沈来红认为：证据1确实对查档日期有规定，其中对非本市户籍的，在3个工作日内出具，本市户籍当天出具，方林林一审中提供的身份表明其是杭州户籍，且方林林是在居间合同签订后的第7天提出查档申请，怠于履行缔约前义务；证据2，沈来红确实表述过在3月28日前签订正式买卖合同是不可能的，但是并不代表认可系笔误，也说明沈来红进行了积极的协商，该证据不能证明方林林的证明目的；证据3不是二审新证据，对该证据的三性没有异议，但对证明目的有异议，即便方林林在签订居间合同时是非杭州户籍，但也只需要3个工作日就可以完成查档。对方林林提交的证据，本院认为：证据1能够证明本市户籍及非本市户籍居民家庭购买住房前应当进行住房情况查档，非本市户籍居民家庭查档时间在三个工作日内完成；证据2能够证明沈来红认可2018年3月28日之前签订正式的房屋买卖合同不可能，但不能以此证明沈来红违约；证据3能够证明方林林于2018年4月28日将户口从外省迁至杭州。上诉人沈来红未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。另查明，2018年4月7日，沈来红发微信向方林林表示：“如果明天还不能签正式转让合同的话，我想我们这次交易还是终止吧！”方林林回复：“我已经联系小楚，他会处理。” 本院认为，根据沈来红、方林林于2018年3月28日晚签订的《房地产买卖居间合同》，双方应当在2018年3月28日之前签订《杭州市房屋转让合同》。方林林认为该时间系居间公司工作人员笔误，沈来红虽不认可系笔误，但通过其与方林林之间的微信记录，其亦认可在2018年3月28日之前签订《杭州市房屋转让合同》是不可能的。本院认为，双方签订的《房地产买卖居间合同》中约定的签订《杭州市房屋转让合同》时间实际不可能，故应当认定《房地产买卖居间合同》中关于签订《杭州市房屋转让合同》的时间约定不详。2018年4月7日，沈来红提出2018年4月8日为最后签订《杭州市房屋转让合同》的日期，方林林并未同意，应当认定双方并未就签订《杭州市房屋转让合同》的时间达成一致意见。故2018年4月8日，沈来红以签约时间超过为由主张《房地产买卖居间合同》已经解除，理由不能成立。在双方对于签订《杭州市房屋转让合同》的具体时间约定不明的情况下，原审法院认为方林林于2018年4月10日完成查档并通知沈来红签约尚属合理，并无不当。沈来红拒绝签订《杭州市房屋转让合同》的行为构成违约，沈来红应当向方林林双倍返还定金。综上，沈来红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人沈来红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张一文 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年十月十五日 法官助理 赵 勤 书 记 员 张 琪