/贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3670号原告（反诉被告）：吴凌云，女，1975年1月23日出生，俄罗斯族，住所地云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：梁光玉，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201611199041，特别代理。被告（反诉原告）：王冉帅，男，1994年1月18日出生，汉族，住所地河南省范县。第三人：贵州尊园房地产经纪有限公司，住所地贵阳市观山湖区石林路300号中铁·逸都国际D组团第DS-6，8，10，12，14栋14单元1层6号，统一社会信用代码：91520115MA6GKL236G。法定代表人：杨松，职务：总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，执业证号：14403201210034608，特别代理。委托诉讼代理人：吕丽芬，女，1994年11月24日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区，系第三人公司员工，特别代理。第三人：韩丽媛，女，1994年11月16日出生，汉族，住所地河南省濮阳县。本院受理的原告（反诉被告）吴凌云诉被告（反诉原告）王冉帅、第三人贵州尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）、韩丽媛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年10月22日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）吴凌云的委托诉讼代理人梁光玉，被告（反诉原告）王冉帅，第三人尊园公司的委托诉讼代理人文华兵，第三人韩丽媛到庭参加诉讼，现已审理终结。原告（反诉原告）诉请：1、解除原告与被告于2018年5月17日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、被告支付原告违约金人民币200,000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告及第三人尊园公司于2018年5月17日签订《房屋买卖暨居间合同》（合同编号：GZZYNO：0000138），约定原告将坐落于观山湖区金阳南路6号贵阳市世纪城V组团5号楼2单元8层3号的房屋以100万的价格出售予被告，被告通过微信及支付宝转账的方式向原告交付定金50,000元。合同约定，被告于2018年7月1日前交齐全部房款，原被告于2018年7月1日前办理房屋产权转移登记等手续，且原告将与该物业合法销售的有关证明文件资料交由第三人尊园公司保管并按合同约定来贵阳履行合同义务，原告分别在2017年7月1日、7月2日、7月9日三次向被告发出催告要求其履行合同义务，截止2017年7月19日，被告王冉帅因征信问题未能在合同约定的时间内办理按揭贷款，未按合同约定履行相应义务。原告多次和被告及第三人沟通，但被告未能按照合同约定的时间履行付款义务。现被告违约事实成立，原告为保障自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）答辩，首先，被告的征信不存在问题，未能如期履约责任不在被告；其次，虽然合同约定了解除条件，但是合同未能如期履行的原因系2018年6月6日中国建设银行会展城支行发放贷款难程序复杂拖延时间所致，当时该行表示因中国人民银行要对其账目进行检查，又恰逢贵阳市承办2018年数博会，贷款时间可能会延长。2018年7月9日，原告代理人到第三人尊园公司处与被告面谈，其要求与我方签订一份补充协议，并要求明确银行放款日期，因银行放款流程我方无法把握，该补充协议签订未果。事后，2018年7月底，我方和第三人与建行碧海支行积极协商，让其作为我方的放贷人，截止目前，建行碧海支行对我方的贷款申请已经审批通过；再次，本案合同不能履行系不可抗力，对于原告的第一项诉讼请求，因我方已具备贷款资格，解除合同的条件不具备，该项诉请我方认为不能成立，对于原告的第二项诉讼请求，我方在本案中没有发生过失或者疏忽，而是由于发生了银行放贷我方无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的放贷程序和时间超过合同履行期限情形，才导致不能如期履行合同，并不属于我方自身原因的典型不可抗力，因此我方不承担违约责任；第四，我方为了积极履行合同，主动和第三人申请协调建行其他支行办理贷款手续，已经具备履行条件；最后，原告的各项诉请应予驳回。并提出反诉请求：1、反诉被告继续履行合同，积极配合反诉原告完成本案争议房屋之过户等手续；2、反诉被告支付其迟延履行合同而产生的迟延履行违约金，以房屋成交价的0.04%（即400.00元/天）由银行贷款审批之日至房屋过户之日止；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告答辩，反诉原告提出的请求无事实及法律依据，不应得到支持，我方不存在违约行为，相反是反诉原告存在违约，未按照合同期限付清房款，根据合同第八条约定，交房条件是2018年7月1日前付清全部房款，但是反诉原告方并没有付清，构成违约，违约后我方也没有立即要求支付，我们多次从昆明到贵阳配合反诉原告，并等待配合过户手续，但是反诉原告因征信问题一直没有贷下款，后因发现可以用第三人韩丽媛来贷款，但是反诉原告一直拒绝，坚持自行贷款，导致合同无法继续履行。2、并不存在不可抗力因素导致的贷款不能，反诉原告的征信问题不能贷款，与我方无关。请求驳回反诉原告的请求。第三人尊园公司答辩，1、我方认为合同真实性有效；2依据合同约定，本案买方为贷款支付房款，买方于2018年6月4日办理贷款手续，后因买方征信有两次逾期且需要对信用卡进行清零，卖方也积极配合，第三人韩丽媛可以贷款后，但是卖方已经不同意将房屋继续出售。根据各方当事人陈述及所示证据，本院认定事实如下：2018年5月17原告吴凌云（出售方、甲方）的委托代理人周建西与被告王冉帅（买方、乙方）、第三人尊园公司（丙方)签订了《贵州尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（GZZYNO:0000138）约定：第一条：甲乙双方通过丙方出售及购买位于贵阳市观山湖区金阳南路路6号贵阳市世纪城V组团5号楼2单元8层3号房屋（以下简称该物业），产权证号：010439248，建筑面积119.23平方米，成交价格为1,000,000元。第三条：3.1、交易时间：甲、乙双方约定于2018年7月1日前办理房屋（预约）产权转移登记等相关手续。3.3、签订本合同时，乙方支付购房定金伍万元整。该款项由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金。第四条：甲、乙双方约定，扣除定金后的房款付款方式为：该物业产证齐全无抵押，乙方贷款付款。在办理该房银行审批（买方）时，乙方通过贵阳市不动产中心向甲方支付首付款270,000元整，尾款680,000元由乙方通过银行贷款方式支付甲方。第八条：交房时间及条件的约定：甲方收齐全部房款2018年7月1日前，交房当日三方同时到物业管理公司（处）由甲方结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方保证金。第十一条：本合同签订后，一方就合同条款要求变更的，应当与其他方协商，若不能在合同约定的办理期限内协商一致的，应当按本合同条款执行。第十二条：买卖合同违约责任：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。第十三条：特别条款：甲、乙双方应按以下要求，在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续，若因买卖任意一方未能提供以下资料或不配合导致房产过户交易、贷款等相关手续未能正常办理，丙方不承担责任。①甲、乙双方须备齐如下资料并携关系人到场办理房屋权属转移登记手续，并在办理房屋权属转移手续前认真审核本人及产权共有人的身份证、户口簿、结婚证（婚姻证明）证件号码是否一致无误；若当事人未能认真审核，导致房产过户交易相关手续未能正常办理，一切责任由当事人自行承担。②若乙方为贷款（商业或公积金）购置物业，则乙方需承诺信用记录（征信）良好，符合贷款政策要求，能够提供符合贷款要求的全部资料，方能通过丙方协助办理贷款申请手续；若因乙方信用记录、贷款记录问题导致贷款未能正常办理或逾期放款，一切责任由乙方自行承担。第十四条：其它约定事项（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）定金由乙方直接交给甲方。合同签订当日，王冉帅向吴凌云支付定金50,000元，2018年6月4日又将合同约定的首付款270,000元交至资金监管账户。此后双方到建设银行会展城支行办理按揭贷款，该行因内部管理原因及王冉帅有两次逾期还贷，王冉帅的贷款审批未能及时通过，此后王冉帅与妻子韩丽媛向建行金阳支行审请贷款，2018年9月5日韩丽媛通过贷款审批。此前，因王冉帅未能在2018年7月1日前向吴凌云付清购房尾款，双方不能达成一致意见，2018年7月23日，吴凌云诉至本院，以王冉帅违约为由，提出如前诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、《贵州尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（GZZYNO:0000138）、《收据》、《结婚证》、《个人信用报告》、银行放款意见截图等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同各方当事人具有约束力2018年5月17日吴凌云、王冉帅（买方、乙方）、尊园公司签订的《贵州尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（GZZYNO:0000138）是各方当事人在平等、自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，该合同亦未违反法律、法规的强制性规定，故认定原、被告之间的《买卖合同》合法有效。合同成立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案房款交付时间，《贵州尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中涉及时间的条款主要有第3.1条交易时间：甲、乙双方约定于2018年7月1日前办理房屋（预约）产权转移登记等相关手续；第八条交房时间及条件的约定：甲方收齐全部房款2018年7月1日前，交房当日三方同时到物业管理公司（处）由甲方结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方……，吴凌云依据第八条的约定认为王冉帅应在2018年7月1日前付清房款，而该条约定为“交房时间及条件”，依据此条约定，若王冉帅付清房款，吴凌云则应当在2018年7月1日前将房屋交付，未付清吴凌云则毋须在2018年7月1日前交付房屋。王冉帅提供证据证实其妻韩丽媛已通过银行贷款审批，双方应当按照合同约定继续履行合同，吴凌云请求解除合同的条件不成就，《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”吴凌云诉请解除与王冉帅于2018年5月17日签订的《贵州尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》本院不予支持，王冉帅请求继续履行合同本院予以支持，由于房屋过户是办理按揭款手续的必备条件，王冉帅请求吴凌云配合完成房屋过户手续本院予以支持。关于违约金的支付，《贵州尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》约定，房屋交付的前提是王冉帅将房款支付完毕，第3.1条约定了房屋（预约）产权转移登记等相关手续的时间为2018年7月1日，由于该条约定不能明确为办理预约房屋产权转移的时间或预约房屋产权转移的时间，在双方对房屋产权转移、房屋交付，房款支付时间没有明确约定，依据《中华人民共同国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”由于双方对上述事项的履行时间存在理解偏差，在双方均未履行合同义务的情况下，均不应要求对方承担违约责任。对吴凌云诉请王冉帅承担违约责任，支付违约金的请求本院予以驳回；对王冉帅反诉请求吴凌云支付迟延履行合同而产生的迟延履行违约金本院同样予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、继续履行反诉被告（原告）吴凌云与反诉原告（被告）王冉帅贵州尊园房地产经纪有限公司于2018年5月17日签订的《贵州尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（GZZYNO:0000138），被告（原告）吴凌云配合反诉原告（被告）王冉帅办理房屋过户登记手续；二、驳回原告（反诉被告）吴凌云诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）王冉帅其余诉讼请求。案件受理费4400元（原告预交），反诉费（反诉原告预交）100元，合计4500元，由原告吴凌云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  颜晓燕人民陪审员  何忠能二〇一八年十月三十日书 记 员  方 懋