四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川06民终1061号 上诉人（原审被告）：四川华纵房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段1号1-1幢18屋1-2号。 法定代表人：蒋浩，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司，住所地中江县南华镇南渡村8社。 负责人：丁福轩，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡亚琳，四川金锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔代平，男，1974年3月6日出生,汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：陈维佳，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。 四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司（以下简称钰兴中江分公司）、四川华纵房地产开发有限公司（以下简称华纵公司）因与崔代平商品房预售合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2018）川0623民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，组成合议庭对本案进行了审理。上诉人四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司的委托诉讼代理人蔡亚琳、被上诉人崔代平及其委托诉讼代理人陈维佳到庭参加了诉讼。本案已审理终结。 钰兴中江分公司、华纵公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回崔代平的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人崔代平一审中提交的收条不能作为本案的定案依据，因为该收条系复印件，被上诉人崔代平不能提供原件；收条上崔代平收到工程款的时间是2015年2月12日，而上诉人经办人白岗签署的“同意办理，待崔代平工程结算经丁总审批后再进行财务结算”的意见的时间系2015年1月10日，按照基本财务程序，必然是收款人先出具收条，才会有经办人的意见签署；即使该收条存在，按照收条中白岗签署的意见，也应当是待崔代平工程结算经丁总审批后再进行财务结算，从被上诉人提供的证据来看，本案所涉工程并没有结算，更没有丁总的审批；如果工程款抵扣了房款，上诉人就应当给被上诉人出具房价款收据，但是崔代平并没有提供由上诉人出具的房价款收据。 崔代平答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 崔代平向一审法院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告双方于2015年1月15日签订的“滨丽雅郡”房屋定购书，并办理房屋和土地产权过户登记手续；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为，1.解除原、被告于2015年1月15日签订的“滨丽雅郡”房屋定购书；2.被告返还原告购房款382932元及利息；3.被告赔偿原告经济损失费10万元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将利息的计算方式明确为：从2015年1月15日起，按年利率7.2%计算利息至被告返还全部购房款之日止。 一审法院经审理查明：2015年1月15日，四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司（甲方）与原告崔代平（乙方）签订《“滨丽雅郡”房屋定购书》，约定乙方定购甲方开发的位于中江县（滨丽雅郡）4幢1单元24层3号房，建筑面积116.04平方米（房屋最终面积以房屋所有权证登记为准）；房屋总价款382932.00元；乙方选择一次性付款，备注，此房为抵工程款。定购书同时约定乙方须凭定金收据、定购书、购房人身份证、按揭户银行所需资料签订购房合同，但签订购房合同的日期未填写。2015年2月12日，原告崔代平向被告钰兴中江分公司出具收条一份，载明：今收到中江县滨丽雅郡工程款382932元；此款作为四幢一单元二十四层三号房的购房款；收款人崔代平。被告钰兴中江分公司的员工白岗在该收条上批注：同意办理，待崔代平工程结算经丁总审批后再进行财务结算。2015年3月12日《交房确认表》载明，付款方式：一次性；业主身份确认章，工程款冲抵房款。同意办理交房手续；房款确认章，同意办理；维修基金及契税确认章，同意办理。维修基金和代收税费按4%计算。该确认表均由白岗签名确认。 2018年1月16日，原告在中江县房地产交易所对案涉房屋即位于中江县房屋进行信息查询，查询结果显示：2017年11月1日，四川钰兴房地产开发有限公司与白岗签订了商品房买卖合同，并于当日在中江县房地产交易所进行了合同备案。备案内容主要涉及：销售方式为预售、合同签订日期2017-11-0115:49:14、取得方白岗、失去方四川钰兴房地产开发有限公司、房屋建筑面积116.04元、合同金额313308.00元、计价方式按建筑面积计算、付款方式一次性付款、签约形式网签、登记日期2017-11-0115:49:15。 另查明，四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司系四川钰兴房地产开发有限公司设立的分公司。2015年9月30日，四川钰兴房地产开发有限公司更名为四川华纵房地产开发有限公司，并作了变更登记。位于中江县“滨丽雅郡”项目的售房单位系四川钰兴房地产开发有限公司，该项目的1、2、3、4、5栋于2013年2月8日取得了（江）房预售证第201307号商品房预售许可证。 一审法院认为，一、关于《“滨丽雅郡”房屋定购书》的效力问题。被告钰兴中江分公司与原告崔代平签订的《“滨丽雅郡”房屋定购书》，是双方自愿为设立买卖商品房的权利义务关系而签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的房屋买卖定购行为系抵债行为，但这并不影响定购书的成立并有效。被告钰兴中江分公司辩称对签订定购书事宜不清楚，但对此未提供证据予以证明，且对定购书上公司印章也无异议，故一审法院对被告钰兴中江分公司抗辩意见不予采纳。被告还辩称，原告出具的收条不能证明其已支付购房款，一审法院认为，收条上，被告钰兴中江分公司已批注对工程款抵购房款的情况同意办理，对于工程结算待负责人审批后再行进结算。该批注内容已明确反映了双方履行以物抵债的客观事实，故一审法院对被告辩解意见不予采纳，应视为原告已支付了案涉房屋的全部购房款。 二、民事责任的承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告钰兴中江分公司系四川钰兴房地产开发有限公司设立的分公司，其民事责任应由四川钰兴房地产开发有限公司承担。2015年9月30日，四川钰兴房地产开发有限公司更名为四川华纵房地产开发有限公司。依照《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”之规定，被告四川华纵公司应当继续履行合同义务。 三、《“滨丽雅郡”房屋定购书》属商品房买卖合同还是预约合同的问题。原、被告签订的《“滨丽雅郡”房屋定购书》虽载明了当事人的基本情况、拟购房屋的位置、面积、价款、付款方式，但尚不完全具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质与商品房买卖合同具有本质区别，故《“滨丽雅郡”房屋定购书》应属预约合同。 四、被告是否构成违约，应当承担何种责任的问题。定购书签订后，原告出具工程款《收据》并经被告钰兴中江分公司确认抵扣工程款，应视为原告履行了给付购房款的义务，由此说明双方就将来签订商品房买卖合同这一事实达成了合意，由于定购书中双方签订商品房买卖合同的截止日期未填写，故不能确定双方约定的签订商品房买卖合同的期间。随后，双方又办理了《交房确认书》，以房抵债系客观事实，被告理应按定购书的约定与原告签订商品房买卖合同，但双方至今未签订商品房买卖合同，原告与被告钰兴中江分公司签订定购书的合同目的未能实现。此后，被告华纵公司与白岗订立了商品房买卖合同，并将案涉房屋交付白岗，被告已不能继续履行定购协议的约定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故原告要求解除与被告签订的《“滨丽雅郡”房屋定购书》应予以支持。 被告作为房地产企业，在与原告签订了房屋定购书后又将该房屋卖于他人，其行为违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则，被告收取原告购房款后，未与原告签订商品房买卖合同，应认定为违约。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告请求被告返还所交纳的购房款382932.00元，并自2015年1月15日起计算资金利息损失至还清购房款之日止，符合法律规定，应予以支持。但利率标准应按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率予以计算。 关于原告主张经济损失10万元的问题，一审法院认为，原、被告所签订的定购书属预约合同，现被告不履行订立房屋买卖合同的义务已构成违约，原告有权要求解除预约合同并主张损害赔偿。除主张给付购房款的利息外，原告基于定购书应认定为《商品房买卖合同》的理由，主张赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任（10万元），与一审法院认定定购书属预约合同的事实不符，本案既已认定原、被告签订的认购协议系预约合同，而非商品房买卖合同，则不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的条件，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原告请求解除《“滨丽雅郡”房屋定购书》、由被告返还购房款并支付利息的请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告崔代平与被告四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司于2015年1月15日签订的《“滨丽雅郡”房屋定购书》。二、被告四川华纵房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告崔代平购房款382932.00元，并支付资金利息。利息的计算方法为：以382932.00元为基数，从2015年1月15日始计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述资金利息计算至本金付清之日止。三、驳回原告崔代平的其他诉讼请求。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据2015年3月12日《交房确认表》中记载的内容，上诉人钰兴中江分公司的员工白岗在“交房确认表”的业主身份确认章、房款确认章、维修基金及契税确认章处都签字并同意办理，《交房确认表》与双方签订的《“滨丽雅郡”房屋定购书》、收条能形成证据锁链，足以认定双方已用工程款抵扣了本案所涉房屋的房款，故一审法院依据崔代平提交的证据认定本案双方当事人已用工程款抵扣了本案所涉房屋的房款并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7043.98元,由四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司、四川华纵房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈洪斌 审判员  陈书娟 审判员  王 婧 二〇一八年十月十七日 书记员  何旌祥