山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0602民初2252号 原告：烟台金盾实业发展有限公司，住所地烟台市芝罘区胜利路228号。 法定代表人：王照钢，总经理。 委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。 被告：中华人民共和国烟台边防检查站，住所地烟台市芝罘区环海路19号。 负责人：李轶才，站长。 委托诉讼代理人：高晓燕、刘晓艳，山东通世律师事务所律师。 原告烟台金盾实业发展有限公司与被告中华人民共和国烟台边防检查站租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙小茗与被告的委托诉讼代理人高晓燕、刘晓艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失10000元（最终以评估机构出具的评估意见确定的数额为准）。诉讼中，原告将诉讼请求明确为：1.被告赔偿原告造成的各项经济损失2232082元；2.被告向原告支付评估费70000元。事实和理由：2011年，原、被告双方签订了《武警边防部队房地产租赁合同》，被告将位于烟台市芝罘区环海路付1号、建筑面积为2149.73平方米的房屋及面积为3000平方米的场地租赁给原告作商业使用，租赁期限至2019年1月31日。租赁期间，原告在被告的房屋及场地的基础上进行了增建。合同签订后，原告支付租赁费至2017年1月31日。后因国家政策调整，被告解除了涉案房屋及场地的租赁合同，但并未赔偿原告的经济损失，故成本诉。 被告辩称：1.原告应该明确损失的具体数额，缴纳相应的诉讼费用，在不评估的情况下可由双方进行协商；2.原告应该将自己损失的明细及相关的证据、计算方式向法庭作出明确的说明或提交相应的材料；3.依据合同，原告还应证明其进行装饰装修及增建是经过被告同意的。 经审理查明，本案涉案房屋坐落于烟台市芝罘区环海路付1号，登记在中华人民共和国烟台边防检查站名下，用途为特殊用地，使用权类型为划拨。 2011年，原告作为乙方、被告作为甲方签订了《武警边防部队房地产租赁合同》，约定：被告同意将坐落于芝罘区环海路付1号的房地产出租给原告作商业用途使用，建筑面积2149.73平方米，另有余地使用面积约3000平方米；租赁期限自2011年3月1日至2019年1月31日，2011年的年租金为700000元，以后每年递增10000元，其中2016年3月1日至2017年1月31日租金为750000元，2017年3月1日至2018年1月31日租金为760000元，2018年3月1日至2019年1月31日租金为770000元。租金按年结算，由原告在每年的二月二十五日前按一次性付清方式缴付租金给被告；租赁期内，被告负责对涉案房屋定期进行安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；租赁期内，被告如需提前解除合同，应事前征得原告同意；租赁期内，原告对租赁房屋及设施进行装修或改善增设他物，须经被告同意和地方有关部门批准，所需费用由原告承担，但合同期满或合同解除时，原告不得拆除，须完整无损的交付给被告，对承租房屋及设施装修或改善的增值部分，被告不给予经济补偿。若原告未经被告同意擅自进行装修改造，被告有权要求其恢复原状或赔偿损失；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任；双方约定其他事项：（1）因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋或给原、被告双方造成损失的，互不承担责任。如国家政策规定给予补偿，原告对承租房屋及设施装修或改善部分的补偿归原告；（2）因被告上级部门要求或部队发展需要，解除合同，租赁物收回，给原告造成的损失，被告按损失的评估进行赔偿，但损失仅限于对原告为经营而进行的装饰装修、购置设备造成的损失；（3）房屋租赁合同期满，原告返还房屋的时间是：2019年1月31日。房屋租赁合同期满（不存在本合同约定的续租情形）或合同解除时，原告须无条件在约定的时间内搬迁并交还租赁房屋，不得提出任何要求，逾期不搬迁，被告有权进行清理，若租赁房屋内尚有原告及原告工作人员的物品，视为其放弃所有权，被告有权处置，一切责任由原告承担。 合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告，原告接收后，对涉案房屋进行了装饰装修并进行了部分改建和扩建，安装了电梯和空调，购置了电视等，也向被告交纳租金至2017年1月。 2016年2月17日，被告发出告知函，通知载明：“各租赁单位：2015年11月中央军委召开深化国防和军队改革工作会议，会议明确要求：全面停止军队有偿服务。2016年1月公安部边防局下发《关于加强当前部队对外有偿服务管理的通知》，明确要求：从2016年起，停止一切对外有偿服务项目。为减少贵单位的利益损失，请提前做好相关准备工作，合同未到期项目待上级具体规定下发后再予告知。”2017年5月4日，被告再次发出告知函，通知载明：“各承租单位：……2017年4月，公安部边防局再次下发重要通知《关于进一步做好全面停止有偿服务工作的通知》，要求：对公安边防部队涉及的尚未停止的项目，必须于2017年6月底前停止……望贵单位着眼大局、迎合趋势，积极配合我站开展停止对外有偿服务工作，务必于2017年6月底前完成搬离工作。否则，我站将按照国家规定依法采取相应措施。”被告又提交EMS邮寄单一份，以此证明其先后两次告知原告部队停止有偿服务工作的相关政策，并在2017年5月4日的告知函中明确要求原告务必于2017年6月底前完成搬离工作，双方合同自2017年5月5日告知函到达原告时解除。 2017年11月10日，被告将本案原告诉至本院，请求本案原告腾退涉案房屋、土地并支付自2017年2月1日至实际腾退上述土地之日期间的占有使用费。2018年3月20日，本院作出（2017）鲁0602民初10588号民事判决书，判令本案原告腾退涉案土地并支付自2017年3月1日起至2017年11月10日止的相关费用587272.73元，同时自2017年11月11日起至实际腾退之日止仍按上述标准支付相关费用，驳回本案被告的其他诉讼请求。该判决现已生效。 本案诉讼中，原告申请对位于烟台市芝罘区环海路付1号添附的建筑物、设备设施及装修及改造进行评估，并同时提供了装饰装修合同、图纸、工程报价表及付款的收款收据，合同约定工程总造价为5309000元，原告主张其于2010年12月至2011年7月间对涉案房屋进行了装饰装修、并增建了职工宿舍等部分房屋，被告对上述材料均提出异议。在此情况下，本院根据原告的申请，依法委托烟台市正平资产评估有限公司对涉案房屋房产装修及附属设备等项目进行了评估。2018年5月14日，烟台市正平资产评估事务所出具了烟正平评咨字[2018]039号《资产评估报告书》，载明：涉案房屋添附的建筑物（临时搭建的彩钢瓦材质的仓库、宿舍）、设备设施（空调、电梯）、装修改造（不包含院内水泥地面）在评估基准日2018年5月4日下的评估值为2216800元。 原告对评估报告没有异议，认为是否有资产明细及评估价值不影响评估报告的合法性及结果。被告则提出异议认为，该鉴定报告无明细，原告主张的装修价值为5309741.50元，而评估报告以重置成本法计算造价为7389381.77元。原告主张的装修时间为2010年12月至2011年7月1日，依据相关规定装修物品的折旧期限为八年，该鉴定报告未对装修时间和折旧进行认定和表述，且原告擅自加盖的建筑物未提供证据证实经过被告允许，且未办理相关审批、备案手续，系违章建筑，不应该涵盖在鉴定范围内；院内水泥地面系被告出租之前就存在的，不属于鉴定范围，空调、电视等可移动、搬走的物品不属于装饰装修范围，原告可搬走，不应进行鉴定。 针对被告提出的以上异议，烟台市正平资产评估事务所于2018年5月24日出具《关于烟嘉评鉴字[2018]027号评估报告书的补充说明》，载明：关于折旧问题，我所在评估过程中进行了充分考虑。本次评估采用的是成本法评估：评估值＝重置成本*影响成新率的因素很多，如：折旧年限、合同年限、装修维护保养情况、客房及设施的使用频率、评估师经验判断等，其中：评估经验判断是一项很重要的因素，同时要结合折旧年限、合同年限、维护保养、使用频率等各种因素综合考虑，以确定成新率。本次评估的重置成本为738.9万元，综合考虑各种因素确定成新率为30%。 本次评估值为738.9*30%=221.67万元。在勘测现场勘测时，因为双方对水泥院子是否应属于评估范围有异议，我所并未将其列入评估价值中，仅在评估特别事项说明中进行了披露；空调、电视、写字台、床等可移动物品，如果法院判定上述物品不属于评估范围，则可以从烟正平咨字（2018）第039号报告价值中减去16.54万元即可（55.14*30%=16.54万元）；如果评估过程中不考虑评估折旧因素、不考虑装修维护保养情况、不考虑设施使用频率、不考虑评估师的经验判断等因素，而是仅仅考虑异议方提出的合同年限因素，合同期限8年，经营停止时间2017年5月5日到2019年1月31日到期，还剩余期限：20个月另26天，测算数据=[738.9/（8*12）]*20+[738.9/8*12]/30*26=160.61万元。 针对鉴定机构的回复，被告方仍提出异议并申请重新评估，本院当庭向被告释明，鉴定机构在回复函中已对被告部分的异议和诉求予以回复，其他异议和诉求，本院将根据评估报告和回复函以及本院查明的事实等综合予以考虑。对被告的重新评估申请，本院当庭告知不予准许。 庭审中，原告称其对涉案房屋进行增建时，已口头征得了被告时任站长徐站长和许政委的同意，而且在合同履行期间，被告每年两次对涉案房屋进行检查，被告处有书面的检查记录，期间被告从未提出异议，由此被告对原告的增建部分是同意的。被告称经电话落实时任的徐骏站长，其称不记得有这回事，且合同中无对涉案房产及场地每年至少进行2次检查的相关内容，对原告增建部分被告不知情，后期提出过异议。被告没有提交提出异议的证据。 本院认定的上述事实，《武警边防部队房地产租赁合同》、收据、评估报告等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。 本院认为：一、原、被告于2011年签订的《武警边防部队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。 二、中央军委下发文件要求停止军队有偿服务，涉案合同订立时的客观情况发生了重大变化致使合同继续履行的基础丧失，在（2017）鲁0602民初10588号案件中，本院已经确认被告已向原告发生解除合同通知，被告主张于2017年5月5日通知到达原告处合同解除，判决亦认为合同应于2016年6月底终止履行。根据《合同法》的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 三、双方租赁合同中约定，因使用需要，原告对房屋进行扩、加、改、室内装修或增加设备，必须经被告书面同意，即双方对原告扩、加、改、室内装修或增加设备并没有禁止，只是附加了条件。本案中，原告虽未经被告书面同意，但原告自装修增建至今已使用涉案房屋七年许，被告从未对原告的装修改造提出异议，被告虽称其后期提出过异议，但没有提交相关证据，故应视为其对原告装修改造及增建行为的认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除。对于已形成附合的装饰装修物，因解除合同系被告单方提出，原告不可能预见到停偿政策的发布及实施会导致双方履行合同的基础丧失，相反，原告在履行合同中投入大量资金、人力、物力等资源，且基本按约定支付了每期租金，双方均属于善意的履约方。但应当指出的是，被告提出提前解除合同，不仅会给原告造成可期待利益的损失，也势必导致原告不能按合同约定的租赁期限最大限度的利用相关设施设备和装饰装修。另外，双方在合同第十六条其他事实中明确载明：因被告上级部门要求或部队发展需要，解除合同，租赁物收回，给原告造成的损失，被告按损失的评估进行赔偿，但损失仅限于对原告为经营而进行的装饰装修、购置设备造成的损失。因此被告对涉案房屋中已形成附合的装修、改造、和增建部分及购置的设施设备包括空调、电视、床等损失予以赔偿。被告关于空调、电视、床等可移动的物品应由原告自行搬走不应赔偿的主张不符合合同约定，且原告亦不同意自行搬走，本院依法不予支持。 四、关于原告的损失数额。1、关于计算造价基数。鉴定机构根据重置成本即以进场鉴定日作为基准日计算造价为7389381.77元，该计算法不能完全反映原告2010年至2011年间的实际造价，金额远远大于原告自己主张的5309741.50元，且原告提供了装修施工合同、图纸及付款的收款收据，在此情况下，本院认定原告当时的装修改造及购置设施设备的总造价为5309741.50元，并以此作为计算原告装修等损失的依据。2、关于成新率问题。因原被告双方合同中明确约定因被告上级部门要求或部队发展需要，解除合同，租赁物收回，给原告造成的损失，被告按评估进行赔偿。本院认为应按成新率计算损失，而不能单纯将残值作为计算赔偿依据。而且鉴定机构在回复中亦明确综合了折旧年限、合同年限、维护保养、使用频率等各种因素综合考虑，确定成新率为30%。该成新率的确定符合双方的合同约定和本案的实际情况，被告主张应以原告实际腾房时间为截止点计算残值不符合合同约定，也与其认可的合同解除时间相矛盾，本院不予采信。综上，以总造价5309741.50元为基数，按成新率30%计算原告装修、增建及购置设备设施的剩余价值即1592922.45元。考虑到原告在增建房屋时没有经过有关部门审批，综合本案实际情况，根据公平原则，本院认为以被告赔偿1592922.45元的80%即1274337.96元给原告为宜，原告主张超出的部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，结合本案的实际情况，判决如下： 一、限被告中华人民共和国烟台边防检查站于本判决生效之日起10日内赔偿给原告烟台金盾实业发展有限公司装饰装修、增建及购置的设施设备等损失1274337.96元； 二、驳回原告烟台金盾实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告中华人民共和国烟台边防检查站未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24450元、鉴定费70000元，由原告烟台金盾实业发展有限公司负担47225元，由被告中华人民共和国烟台边防检查站负担47225元，限被告于本判决生效之日起10日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  孙积星 人民审判员  黄春娜 人民陪审员  尹美华 二〇一八年十月十九日 书 记 员  高 梦