上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2018）沪7101行初436号原告上海物资(集团)总公司，住所地上海市。法定代表人吕勇。原告上海晶通化轻发展有限公司，住所地上海市。法定代表人王睿。两原告共同委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。两原告共同委托代理人张娣，上海市中广律师事务所律师。被告上海市不动产登记局，住所地上海市。法定代表人宋唯。委托代理人姚黎辉，男。委托代理人谷骥，男。第三人上海市虹口区公房资产经营有限公司，住所地上海市。法定代表人乐吉伟。委托代理人朱铭，男。委托代理人徐雯，女。第三人苏州国信集团旺顺进出口有限公司，住所地江苏省太仓市。法定代表人赵炜。委托代理人曹巍，江苏新中远律师事务所律师。原告上海市物资(集团)总公司(下称物资总公司)、上海晶通化轻发展有限公司(下称晶通公司)不服被告上海市不动产登记局(下称不动产登记局)房屋抵押登记一案，向本院提起诉讼。本院于2017年8月24日作出(2017)沪7101行初508号行政裁定书，裁定驳回原告起诉。原告不服提起上诉，上海市第三中级人民法院裁定撤销(2017)沪7101行初508号行政裁定，指令本院继续审理。本院遂于2018年5月3日立案继续审理。因上海市虹口区公房资产经营有限公司(下称虹口公房公司)、苏州国信集团旺顺进出口有限公司(下称国信公司)与本案处理有利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年6月26日公开开庭审理了本案。原告物资总公司和晶通公司的共同委托代理人孙亚军、张娣律师，被告不动产登记局的委托代理人谷骥，第三人虹口公房公司的委托代理人朱铭、徐雯，国信公司的委托代理人曹巍律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物资总公司、晶通公司(下称原告)共同诉称，物资总公司系被拆迁安置人原上海市化轻化工总公司(下称原化轻总公司)的注销保结单位。1996年化轻总公司公司因动迁安置与出租人原上海市虹口区公房资产经营公司就本市物华路XXX号6层房屋(下称系争房屋)签订公房租赁合同，化轻总公司每月向该公司支付租金。原告晶通公司是系争房屋的实际使用权人，物资总公司授权晶通公司对系争房屋进行管理。2017年3月，晶通公司向房地产登记部门查询得知，系争房屋存在抵押权人国信公司的人民币3,000万元(以下币种均为人民币)余额抵押登记。原上海市虹口区公房资产经营公司于1993年8月依据上海市人民政府沪土(1992)出让合同第178号文批准，将系争房屋安置给原化轻总公司，原告自1996年3月起实际占用、使用至今，并依照上海市人民政府规定的出租公有非居住房屋标准向该公司交付租金。原告认为，根据2001年资产评估报告，系争房屋归上海虹房(集团)有限公司所有。该房屋在2000年已经进行登记备案，被告系统中应已明确其是出租的直管公房，房产登记机构应不予受理房地产抵押登记。该房屋租赁不同于一般租赁使用，系对化轻总公司的动迁安置，故系争房屋的权利人由上海虹房(集团)有限公司与原告共同构成，原告是直管公房永久使用权人，抵押会影响到租赁使用权。房地产权证房屋状况一栏中所有权性质为“其他”，排除了虹口公房公司的所有权人身份。根据规定，对已出租公有住房不得办理抵押登记，且政府代管的房地产不得抵押，系争房屋由原上海市虹口区公房资产经营公司代管，现虹口公房公司系原上海市虹口区公房资产经营公司改制而来，是物业管理单位，不能进行房屋抵押。不动产登记簿上备注中盖章“房屋类型与系统不一致”说明被告违法进行不动产抵押登记。抵押借款合同上房地产权证号“XXXXXXXXXX”人为改动，不正确。被告对抵押物即系争房屋的权属应当进行合理、合法、全面的审查，其于2013年2月4日作出房屋抵押登记，未尽到法定职责，登记行为违法，致使原告享有使用权的系争房屋面临被法院查封、拍卖以抵偿债务的后果。原告请求法院依法确认被告所作出的登记证明号为虹XXXXXXXXXXXX的房屋抵押登记行为违法，并予以撤销。原告向本院提供了以下证据：1.上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息，证明被告于2013年1月29日违法作出系争房屋抵押登记，抵押权人为国信公司。2.动迁协议书及补充协议书、房屋拆迁许可证存根、房屋拆迁公告、土地出让合同、土地出让和使用条件，证明原系争房屋是公有非居住房屋和直管公房，根据规定原告享有永久使用权。3.沪房地虹字(1997)第001724号房地产权证、工商资料、资产评估报告、关于同意虹口区公房资产经营公司企业转制的批复、关于四川北路XXX号等房产产权处理的批复、关于上海市虹口区公房资产经营公司净资产处置的报告、存量净资产归属批复、资产评估结果确认通知，证明房屋原权利人为上海市虹口公房资产经营公司，第三人虹口公房公司系由该公司转制而来，转制过程中进行了资产评估，原告是系争房屋的永久使用权人，转制后第三人虹口公房公司仅为物业管理单位，系争房屋应属于上海虹房(集团)有限公司所有。4.准予注销登记通知书、企业法人歇业保结书、关于同意变更物华路XXX号承租户的批复、1996年非居住用房租赁合同、2000年房屋租赁合同、2005年房屋租赁合同、2015年非居住房屋租赁合同，证明物资总公司是化轻总公司的保结单位，晶通公司是实际使用该房屋的企业，化轻总公司及原告自1996年3月起实际占有、使用系争房屋至今，并依照合同约定支付房屋租金。5.租赁合同登记备案证明、沪房地虹字(2003)第004839号房地产权证、上海市房地产转让登记申请书、委托书，证明租赁合同登记备案证明记载的房屋类型是“新工房1”，房地产权证记载的房屋类型“综合楼”与其不一致；产权证登记权利人为第三人虹口公房公司，但其并非房屋权利人，房地产权证有瑕疵。6.司法鉴定委托书，证明系争房屋已经被评估，房屋拍卖后原告须清退场地，故权利受损。7.情况说明，证明第三人虹口公房公司在执行异议过程中向苏州中院作出说明，承认原告对系争房屋享有合法权益，同时其对抵押登记持有异议。被告不动产登记局辩称，依据《物权法》规定，抵押是所有权人设立的一种担保物权。虹口公房公司是系争房屋的不动产权利人，房地产权证所有权性质标注为“其他”只是分类方法，并不影响虹口公房公司的所有权人身份。房地产登记簿查询信息上盖有“房屋类型与系统不一致”印章是因为现在系统中对房屋类型分类有所改变，不再有“综合楼”这一分类。系争房屋并非公有住房，也非政府代管的房地产，不存在限制或者不予抵押的问题。抵押借款合同上“XXXXXXXXXX”为房地产权证的收件编号，产权证号为沪房地虹字(2003)第004836号，抵押合同上进行了相应改正，并无不当。抵押系争房屋是虹口公房公司行使担保物权的一种方式，原告系租赁使用权人，不得侵犯所有权人行使其收益处分权。法律法规从未规定不动产权利人抵押不动产时要经承租人同意，甚至未要求事先告知承租人。登记机构审核抵押登记时不需要审查不动产的租赁情况，也无权要求权利人征询承租人的意见。承租人可在法院拍卖房屋时主张同等条件下的优先购买权，原告要求登记机构超越职权审查承租情况于法无据。《合同法》还规定了“买卖不破租赁”原则，即使系争房屋拍卖出售，系争房屋的买受人必须按原定条件继续履行原租赁合同，其合法权益并未受到侵害。虹口不动产登记处收到抵押登记双方当事人提交的上海房地产登记申请书等材料，经审查核准了虹XXXXXXXXXXXX号房地产抵押登记证明。现系争房屋上有虹口区人民法院的司法查封，被告无法改变登记行为。故被告行为认定事实清楚、证据确凿、程序合法，适用法律法规正确，请求法院判决驳回原告诉讼请求。被告向本院提交了以下依据和证据：一、依据1．职权依据：《上海市房地产登记条例》(2008年修订)第五条、第十七条第一款，沪府办[2015]116号《上海市人民政府办公厅印发关于做好本市不动产统一登记有关工作的通知》、沪规土资登[2016]715号《关于全市实施不动产统一登记有关事项的通告》，证明2016年10月8日起，房地产抵押登记和颁证业务由被告不动产登记局承继。2.程序依据：《上海市房地产登记条例》(2008年修订)第十一条、第十二条、第四十六条、第四十九条、第五十条，《上海市房地产登记技术规定(试行)》(2009年版)第4.1.1、4.1.2、4.4条。3.适用法律依据：《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条，《上海市房地产登记条例》(2008年修订)第四十九条、第五十条，《上海市房地产登记技术规定(试行)》(2009年版)第4.4条。二、事实和程序证据1．上海市房地产登记申请书，证明国信公司及虹口公房公司于2013年1月29日向被告申请余额抵押登记。2．申请人企业法人营业执照、委托书、受托人身份证，证明国信公司委托唐纪明、虹口公房公司委托徐雯向被告申请抵押登记。3．沪房地虹字(2003)第004839号房地产权证，证明虹口公房公司系物华路XXX号1-6层、地下室的产权人，6层包括601-608室8间房屋，其是适格抵押登记申请人。4．代理进口协议、抵押合同，证明案外人上海卓优嘉汇科技有限公司委托国信公司代理进口电子产品，由虹口公房公司提供本市物华路XXX号4、6、8层房屋作为抵押。5．上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息，证明房屋抵押登记已经设立，系争房屋上仅有本市虹口区人民法院的查封，但是没有侵害原告承租权，“房屋类型与系统不一致”印章是因被告系统中现已无“综合楼”这个类别，该印章仅作内部提醒用途，不影响抵押登记有效性。第三人虹口公房公司述称，同意被告答辩意见。房屋权属状况应以产权证为准，现行有效的权属证明记载系争房屋产权人为虹口公房公司。第三人确认原告享有动迁安置权益，其对于系争房屋享有租赁使用权。被诉抵押登记行为合法，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人国信公司述称，同意被告答辩意见。系争房屋抵押合同效力已经被江苏省苏州市中级人民法院(下称苏州中院)(2014)苏中商初字第0081号和江苏省高级人民法院(下称江苏高院)(2016)苏民终440号生效民事判决书所确认。原告晶通公司已经向苏州中院提出了执行异议之诉，请求撤销执行裁定并解除对涉案房屋的查封、停止该房屋的执行等，苏州中院作出(2017)苏05民初83号民事判决，驳回原告诉讼请求，该案二审现正在审理中。抵押合同和被诉抵押登记均合法有效，请求驳回原告诉讼请求。第三人国信公司向本院提交(2017)苏05民初83号民事判决书作为证据，证明苏州中院一审判决驳回原告提出的全部诉讼请求。经庭审质证，两原告对被告依据和证据异议为：房屋租赁备案证明至今仍存在，说明被告应知道房屋处于租赁状态。根据2008年1月22日建设部通过的《房屋登记办法》第四十三条第六项规定，被告应要求第三人虹口公房公司提交原告晶通公司作为永久使用权人的相关材料以及该公司已经取得晶通公司同意的书面证明。房屋类型应为“新工房1”，登记簿记载为“综合楼”两者明显冲突，被告应根据《上海市房地产登记条例》第二十条第六项的规定不予以登记。苏州中院的查封于2017年3月30日查封到期后没有再续封，但原告提起执行异议时房屋确处于苏州中院司法查封之下。两原告对第三人国信公司提交的证据提出以下异议：其对证据真实性无异议，但是庭审中苏州中院也查明了评估报告及虹口国资委的批复。该院未在该案诉讼中审查房屋抵押的效力。原告不是第三人国信公司之前诉讼中的当事人。原告已经就苏州中院的一审判决提出上诉，该案正在审理中。被告对原告提供证据提出质证意见认为：原告晶通公司是承租人的相关证明与本案无关，动迁协议无须经被告备案，被告对动迁安置的情形不知情。原告晶通公司系根据租赁合同取得房屋使用权，无论其使用期限如何，其权利也仅具有债权上的效力，在江苏高院二审判决结果出来前被告坚持登记行为合法。租赁合同登记备案证明2010年即到期，无后续租赁备案材料，且租赁备案并非办理房屋抵押时应予审查的材料。房屋类型与系统不一致不影响本案抵押登记的有效性。2003年房地产权证合法性不是本案审查的范围，1997年房地产权证与本案无关联。情况说明、上海市房地产转让、登记申请书及司法鉴定书与本案无关联。第三人虹口公房公司对被告提供的法律依据和案件证据均无异议，其对原告证据意见与被告一致，同时认为，情况说明不是否认抵押有效性，仅是就其不合理部分提出异议。第三人国信公司对被告提供的法律依据和案件证据均无异议，但是对原告的证据提出异议认为，原告提交的证据不能证明被告在作出抵押登记时存在违法行为。本院对上述证据认证如下：原告物资总公司和晶通公司、被告不动产登记局及第三人国信公司提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。被告提交的依据在作出被诉行政行为时合法有效，本院予以确认。经审理查明，因原化轻总公司承租的上海市武昌路101-103(单)号建筑面积126.18平方米、黄浦路107-121(单)号建筑面积492.08平方米的直管公房的拆迁事宜，原上海市虹口区公房资产经营公司作为拆迁人与原化轻总公司分别于1993年8月26日、1996年3月1日签订《动迁协议书》、《动迁补充协议书》，约定原上海市虹口公房资产经营公司以出租系争房屋的形式安置原化轻总公司。原上海市虹口区公房资产经营公司与原化轻总公司储运公司于1996年3月1日签订《非居住用房租赁合同》，将系争房屋出租给原化轻总公司储运公司使用。原上海市虹口区公房资产经营公司与化轻总公司于2000年11月27日又签订合同编号为虹(2000)租登137号《上海市房屋租赁合同》，租赁期自2000年11月1日起至2010年10月31日止。上海市虹口区房地产登记处于2000年12月19日作出《房屋租赁合同登记备案证明》对虹(2000)租登137号《上海市房屋租赁合同》予以备案。原上海市虹口公房资产经营公司于2002年转制更名为第三人虹口公房公司。2003年3月15日，本市物华路XXX号1-6层、地下室房屋权利人由原上海市虹口公房资产经营公司变更为虹口公房公司。2003年10月8日，物资总公司针对原化轻总公司作出《关于同意变更物华路XXX号承租户的批复》称：“……经研究同意将你公司承租的上海市虹口区公房资产经营公司的办公用房变更为化轻公司改制企业‘上海晶通化轻发展有限公司’并承担房屋租金及相关费用。”2005年，虹口公房公司与原告晶通公司签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2005年8月1日起至2015年7月31日止。原化轻总公司于2014年注销后，其注销保结单位为原告物资总公司。虹口公房公司与晶通公司于2015年8月1日签订晶通16ZL-065号《上海市非居住房屋租赁合同》，由晶通公司继续承租系争房屋。2013年1月28日，国信公司与上海卓优嘉汇科技有限公司、虹口公房公司签订编号为GXWS13WDJH002号《代理进口协议》，约定上海卓优嘉汇科技有限公司委托国信公司代理进口电子产品，虹口公房公司应上海卓优嘉汇科技有限公司要求，将坐落于虹口区物华路XXX号4、6、8层办公房地产(房地产权证编号：虹XXXXXXXXXX、虹XXXXXXXXXX)抵押给国信公司，作为上海卓优嘉汇科技有限公司所欠国信公司款项的担保。同日，抵押权人国信公司和抵押人虹口公房公司就本市虹口区物华路XXX号4、6、8层房屋签订抵押合同。2013年1月29日，虹口公房公司的委托代理人徐雯和国信公司的委托代理人唐纪明向虹口区房地产登记处提交《上海市房地产登记申请书》及《企业法人营业执照》、《委托书》、《身份证》、《房地产权证》、《代理进口协议》、《抵押借款合同》等附件材料，申请办理本市物华路4、6、8层房屋余额抵押登记。虹口区房地产登记处同日受理后，于2013年2月4日核准登记，抵押登记证明号为虹XXXXXXXXXXXX。(2017)苏05民初83号民事判决书载明，国信公司因出口代理合同纠纷向苏州中院起诉上海卓优嘉汇科技有限公司及虹口公房公司，该院于2015年9月1日作出(2014)苏中商初字第0081号民事判决：一、上海卓优嘉汇科技有限公司于判决生效之日起十日内偿付国信公司垫付的货款、代理费、银行费用14,660,160.01元，并支付相应的垫款利息198,198.47元；二、若上海卓优嘉汇科技有限公司未能按期足额履行上述付款义务，国信公司有权以虹口公房公司名下坐落于上海市虹口区物华路XXX号6层，抵押登记号为虹XXXXXXXXXXXX项下的房地产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。虹口公房公司不服提起上诉，江苏高院于2016年6月12日作出(2016)苏民终440号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案执行过程中，原告晶通公司就系争房屋提出执行异议，苏州中院于2017年12月5日作出(2017)苏05民初83号民事判决书，判决驳回原告全部诉讼请求。晶通公司不服，提起上诉，现该案二审仍在审理过程中。根据XXXXXXXXXXXX号《上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息》，系争房屋上有上海市虹口区人民法院司法轮候查封，期限为2016年5月12日起至2019年5月12日止。原告以被告作出抵押登记时未尽严格审查义务导致晶通公司房屋使用权受损为由诉至我院，请求判如所请。本院认为，根据《上海市房地产登记条例》(2008年修订)第五条、第十七条第一款、沪府办[2015]116号文、沪规土资登[2016]715号文的规定，原上海市房地产登记处具有颁发房地产抵押权登记证明的职权，原区县房地产登记处受上海市房地产登记处委托，具体办理房地产登记事务；现被告作为上海市不动产统一登记机构，系本案适格被告。本案中，原虹口区房地产登记处于2013年1月29日受理国信公司及虹口公房公司的房地产抵押登记申请后，经审查，于2013年2月4日核准被诉房地产抵押登记，程序合法。系争房屋登记在虹口公房公司名下，虹口公房公司与抵押权人国信公司就系争房屋等签订抵押合同，被告审核企业法人营业执照、委托书、身份证、房地产权证、代理进口协议、抵押合同等材料后，认定申请登记手续完备、递交材料齐全，符合房地产抵押登记相关规定，遂作出被诉房地产抵押登记行为，认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。原告称系争房屋产权人应为上海虹房(集团)有限公司，但并未提供充分证据证明，且与现有房地产权登记相悖，本院难以采纳。原告认为，系争房屋是公有非居住房屋，原化轻总公司因拆迁安置而取得系争房屋的承租使用权，原告物资总公司系原化轻总公司的注销报结单位，晶通公司经物资总公司同意现实际承租系争房屋，被告办理抵押登记未征得原告同意，侵害其永久承租使用权。对此，本院认为，虽然系争房屋为动迁安置的非居住租赁房屋，但相关法律法规并未规定该房屋的产权人办理抵押登记需要征得承租使用人同意，系争房屋也并不属于法定不得进行抵押登记的房屋，原告对系争房屋的承租使用权并不构成阻却房地产抵押登记的法定事由，原告的上述意见缺乏法律依据，本院亦难以采纳。综上，原告的诉讼请求无事实和法律上的依据，本院难以支持。需要指出的是，第三人虹口公房公司认为被诉抵押登记行为合法有效，同时认可原告对动迁安置房屋即系争房屋的承租使用权应得到保障，如果原告认为其租赁使用权受到损害的，可另行寻求解决途径。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告上海物资(集团)总公司、上海晶通化轻发展有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告上海物资(集团)总公司、上海晶通化轻发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  孙焕焕人民陪审员  解济民人民陪审员  范丽蓉二〇一八年十月二十九日法官 助理  金黄海书 记 员  靳先德附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。