贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1437号原告：保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码91520112780181112K。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：米见华，该公司法律顾问。被告：吴庆红，女，1978年5月1日出生，苗族，现住贵州省贵阳市乌当区。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路38号，统一社会信用代码91520100214481647F。负责人：戈非，该行行长。原告保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）诉被告吴庆红、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称工行南明支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告保利房开公司的委托诉讼代理人米见华，被告吴庆红到庭参加诉讼，第三人工行南明支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告承担撤销备案登记费348.72元（以房管部门实际收取为准）；2、判决被告立即归还原告被第三人扣划的保证金2968.19元（最终以合同解除后第三人扣划金额为准）；3、判决被告归还原告保利温泉新城·第四期悦城5栋2单元23层3号房屋；4、判决被告配合原告办理撤销该套房屋备案登记手续；5、判决被告承担违约金69395.3元；6、判决被告承担律师费27000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市××区保利温泉新城·第四期悦城5栋2单元23层3号房屋一套，总价款693953元。被告支付了首付款143953元，余款550000元采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金2968.19元。根据《商品房买卖合同》补充协议1.3.3条，原告有权解除合同，收回房屋，因此造成的损失由被告承担。被告吴庆红辩称，原告起诉被扣划的保证金，事先我们不知道，原告也没有找我们沟通，我现在的意见同意归还被扣划的保证金，其他的费用不同意承担，保证金被扣划我有一定的过错，但是银行和房开公司没有通知过我，是法院通知后我才知道的，我接到法院的通知后，主动与原告的律师沟通，找到房开公司财务他们告诉我是2016年12月有一个月的按揭没有交，我到银行查询银行说没有，我今天才知道是扣的2014年12月份的。第三人工行南明支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告保利房开公司为证明其主张向本院提交如下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明书，证据原告主体适格；2、商品房买卖合同，证明双方存在买卖合同关系并且合同中约定被告未归还银行的欠款，导致原告的保证金被扣划，原告有权利起诉解除合同；3、房屋销售专用收据3份，证明被告吴庆红支付首付款213953元，余款480000元，采用银行按揭方式支付；4、贵阳市商品房预售合同备案登记表，证明该房已经按照规定进行网上备案；5、中国工商银行付款凭证业务回单，证明被告没有按时归还银行的按揭贷款导致第三人扣划了原告2968.19元保证金。被告吴庆红向本院提交如下证据：《借款合同》证明该房屋是按揭贷款买的，房款已付清。经庭审质证，被告吴庆红对原告提交的证据的证真实性无异议，但认为多年来只有一个月的房屋贷款缓交，不应该解除合同。被告保利房开公司对原告提交的证据无异议。第三人工行南明支行未到庭参加诉讼，视为对到庭双方当事人提供的证据放弃质证权利。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年4月30日，作为乙方的被告吴庆红与作为甲方的原告保利房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于贵阳市××××号保利温泉新城四期悦城5栋2单元23层3号房屋一套，总价款693953元。首付款143953元，余款550000元采用银行按揭方式支付。《补充协议》1.3.3约定：“因乙方逾期偿还银行贷款，导致银行基于甲方保证责任的存在而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起10个日内将所购房屋无偿返还给甲方，甲方扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本金、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等费用）后将购房款返还给乙方”。原告交付首付房款213953元后。原告保利房开公司、被告吴庆红与第三人工行南明支行签订《个人购房借款担保抵押合同》，约定第三人贷款480000元给被告吴庆红支付原告购房款，贷款期限20年，原告保利房开公司对贷款承担连带责任保证。第三人发放贷款后，被告吴庆红2014年12月未按期足额归还第三人借款，导致2014年12月31日第三人扣划原告保证金账户存款2968.19元。原告遂诉讼到本院，要求支持如上诉请，另查明案涉房屋已交付被告吴庆红使用，该房屋未办理房屋所有权登记。本院认为，首先，从本案所涉及的法律关系来看，原告保利房开公司与被告吴庆红之间形成的是买卖合同关系，原告保利房开公司与被告吴庆红、第三人工行南明支行之间形成的是担保合同关系。原告保利房开公司即是房屋的出卖人，又是按揭贷款的保证人。本案中原告主张解除合同的依据是《商品房买卖合同补充协议》第1.3.3条。现被告逾期未归还第三人贷款，导致原告承担保证责任，符合合同约定的解除条件，但考虑到被告吴庆红通过按揭已经履行了支付全部房款的主要合同义务，且该房屋已实际交付被告吴庆红使用，吴庆红已实际装修入住。吴庆红亦表示同意归还原告被银行扣划的保证金，且被告吴庆红贷款后，已偿还近数年的按揭贷款，仅逾期一次，为保护商品房买卖合同交易稳定，故本院认为不宜解除《商品房买卖合同》，对原告的该项诉请，本院不予支持，因合同未解除，故对原告的第三、四项诉讼请求本院亦不予支持。对于原告要求被告归还被第三人扣划保证金的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，对原告该项诉请，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因被告违约给原告造成的实际损失为利息损失，本院按中国人民银行同期贷款利率标准从原告垫款之日2014年12月30日计算至垫款支付之日。关于原告主张的律师费，因原告未提交产生律师费的证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，以及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告吴庆红于本判决生效之日起五日内偿还原告保利贵州房地产开发有限公司垫付的保证金2968.19元并支付违约金（违约金以2968.19元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年1月1日起计算至2968.19元付清之日止）；二、被告吴庆红支付原告保利贵州房产开发有限公司公告费1260元；三、驳回原告保利贵州房地产开发有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11736元，原告保利贵州房地产开发有限公司负担11661元，被告吴庆红负担75元，保全费4488元由原告保利贵州房地产开发有限公司负担。（该费原告已预交，被告负担的部分在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  陶 红人民陪审员  罗正华人民陪审员  佘大德二〇一八年十月十七日书 记 员  赵伶俐