贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2084号原告:金俊彦，男，1982年2月4日出生，汉族，现住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨平，贵州文福律师事务所律师。被告：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处奶牛保利公园2010（**），统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：米见华，该公司法律顾问。原告金俊彦与被告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金俊彦的委托诉讼代理人杨平，被告贵阳保利房开公司的委托诉讼代理人米见华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金俊彦向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判决被告向原告支付因被告逾期将商品房转移登记的有关文书交付给而产生的违约金（违约金自2015年12月25日至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，违约金暂计算至2018年7月25日为62051.83元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于贵阳市乌当区航天路172号保利.公园2010紫薇郡9-6幢2单元1302号，建筑面积为96.56㎡的房屋出卖给原告。合同签订后原告将购房款397634元全部支付给了被告。双方签订的《商品房买卖合同》的第二十二条“房屋登记”条款中涉及“转移登记”款项中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的具体时间，也没有约定逾期交付办理商品房转移登记而产生的违约金的计算方式，但鉴于被告出售给原告的房屋于2015年7月14日已经竣工验收，原告所购买房屋属于现房，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，被告至迟应在2015年12月25日将办理商品房转移登记的文书交付给原告，而违约金应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算，在本案中，原告请求法院按照2018年同期贷款利率4.75%（1-5年期）上浮40%计收逾期贷款利息。被告怠于履行合同的行为已经构成违约，应承担违约责任，支付违约金，并继续履行合同的约定，为维护原告的合法权益，请求支持原告诉讼请求。庭审中原告增加请求，请求撤销商品房买卖合同附件12第五条5.5款。被告贵阳保利房开公司辩称，1.双方签订的合同是双方真实意思表示，未违反禁止规定，合法有效，合同约定了办理转移登记的方法、时间及通知的义务，被告按合同约定于2017年9月28日依照合同附件5.6条规定书面登报通知该栋楼的业主前来办理房屋转移登记，而原告并未在合同约定的时间来办理，故被告不应当承担相应赔偿责任；2.最高院关于审理商品房买卖合同案件的司法解释18条的前置条件是双方无特殊约定，而本案双方当事人对于商品房的转移登记在主合同第三项第四款约定了该转移登记由第三方代为办理，合同附件12第5.6条约定通知办理转移登记的方式，附件12的5.1条、5.5条均对办理房屋转移登记的期限及日期作了相关规定，本案被告未违约。原告金俊彦为证明其主张向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同一份，证明原告与被告存在买卖合同关系，合同及附件属于格式条款，补充协议5.5款中权利义务不对等，显失公平。合同及附件并未约定转移登记的违约责任；3、商品房住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明1.被告将竣工房屋出售给原告；2.房屋交付时间是2015年9月1日；4、房屋销售专用收据、贵阳住房公积金贷款支付凭证，证明原告按合同约定足额向被告支付了房款；5、贵阳市住房公积金合同及支付凭证，证明原告2016年1月7日通过公积金支付剩余购房款的事实。被告贵阳保利房开公司向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同，证明原、被告存在买卖合同关系，合同约定了办理转移登记的方法、时间及通知的义务；二、业主房屋验收表，证明验收时间2016年6月19日，也是原告收房时间；三、贵州都市报，证明2017年9月28日刊登了涉案楼盘办理产权手续的通知；四、商品房销售现房证明书一份，证明房屋是符合规定进行销售，登报时已经达到办理房屋转移登记条件；五、房屋交付流程单、业主钥匙领取登记表，证明原告于2016年6月18日领取涉案房屋的钥匙，房屋交付时间为2016年6月19日。经庭审质证，被告贵阳保利房开公司对原告金俊彦提供的证据的真实性无异，但认为达不到原告的证明目的。原告金俊彦对被告贵阳保利房开公司提供的证据1、2、4及证据5中的业主钥匙领取登记表真实性均无异，但认为达不到被告的证明目的，对证据3及证据5中的房屋交付流程单的三性均不认可。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年9月26日，作为买受人的原告金俊彦与作为出卖人的被告贵阳保利房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区航天路172号保利.公园2010紫薇郡9-6幢2单元13层2号房屋一套，总价款397634元。首付款79634元，余款318000元采用银行按揭方式支付，房屋交付时间2015年11月30日。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，……（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记……2买受人同意委托第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担……”。该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、若出卖人代办（含第三方有偿代办）办理《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。……5.3、凡买受人以出卖人提供担保的贷款方式付款的，视为买受人已委托出卖人办理本合同下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记。上述委托为不可撤销且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持。办证所发生的相关费用，依照国家规定，由买受人自行承担。5.4双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.5、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.6甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话、书面通知买受人，买受人认可出卖人按此方式的通知信息已送达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”。合同签订后，原告按约支付了首付房款79634元，维修基金7953元。2016年1月7日贵阳市住房公积金贷款中心将金俊彦的房屋贷款318000元转账到被告贵阳保利房开公司账户。被告于2016年6月19日将房屋交付原告。另查明，2016年6月8日，被告取得乌当区航天路172号保利公园2010紫薇郡9-6栋《商品房销售现房证明书》。2017年9月29日被告在《贵州都市报》刊登“关于保利紫薇郡6号楼办理产权手续的通知。涉案房屋属保利紫薇郡六号楼，至今未办理房屋产权证书。本院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、，《商品房买卖合同》补充协议5.5条是否符合撤销条件；2、商品房交付时间是2015年9月1日还是2016年6月19日；3被告应否交付办理房屋权属转移登记有关文书给原告及协助原告办理房屋所有权转移登记；4、被告应否承担逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约责任。对于第一个争议焦点，原告金俊彦与被告贵阳保利房开公司2015年9月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，内容不违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。故对原告撤销《商品房买卖合同》附件12补充协议5.5条约定的诉讼请求，因不符合法律规定的撤销条件，本院不予支持。对于第二个争议焦点，双方签订商品房买卖合同的时间是2015年9月26日，而商品房住宅使用说明书、住宅质量保修说明书记载的交付使用日期为2015年9月1日，显然与事实不符，根据原告按揭的住房公积金于2016年1月7日转账到被告账户，原告在被告处领取住房钥匙的时间2016年6月18日，业主房屋验收表签字时间为2016年6月19日的事实，本院确认房屋交付使用的时间应为2016年6月19日。对于第三个争议焦点，双方在合同中已明确约定：商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，500个工作日将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由其提供的资料提交完毕后，以电话、书面方式通知原告，但被告庭审中并未提供前述两种方式通知原告的证据。故应承担举证不能的责任。对于被告提出的由第三方代办房屋转移登记的抗辩，虽然合同中有约定，但未明确具体的第三方，本院不予采信。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商需要履行的是协助义务。即应将原告办理房屋所有权证须由被告提供的资料完全向登记机关提供。故对原告要求被告协助办理所有权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。对于第四个争议焦点，双方在合同中进行了约定，即双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据劳动和社会保障部劳社部发（2008）3号文件，年工作日为250天，按照合同约定的期限计算，被告应在2018年6月19日前将商品房转移登记的有关文书交给原告。双方在合同中约定原告以电话、书面通知方式通知买受人，被告未举证证明以上述两种方式其中一种通知原告，应承担举证不能的法律后果，原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延通知原告办理转移登记的违约金。关于原告未按期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2018年6月19日前通知原告办理房屋转移登记，故应从2018年6月20日开始起算。对于止算日期，本案被告已取得《商品房销售现房证明书》，即被告已办妥所售房屋的大产权证，原告可直接到相关行政部门直接办理涉案房屋的转移登记，而被告通过参加本案的诉讼活动，已知道该情况，本案判决生效后原告备齐需由其提供的资料后即可到相关行政部门办理涉案房屋的转移登记。故被告贵阳保利房开公司应当向原告支付自2018年6月20日起至本判决生效之日止的违约金。关于违约金的计算标准问题，虽然双方合同有约定，但约定为已付房款的万分之一，被告无论违约时间长短，违约金均是39.7元，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，原告以已付房价款为基数按银行同期贷款利率上浮40%计算违约金的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，本院予以支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告金俊彦办理位于贵州省贵阳市乌当区航天路172号保利.公园2010紫薇郡9-6幢2单元13层2号房屋的所有权转登记。二、被告贵阳保利投资房地产房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告金俊彦支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以已付房款397634元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮1.4倍标准从2018年6月20日计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告金俊彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，由被告贵阳保利投资房地产开发有限公司负担50元，由原告金俊彦负担626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 陶 红二〇一八年十月十九日书记员 陈发鹃