浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3971号 上诉人（原审被告）：杭州迈德大酒店管理有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道金家渡路**。统一社会信用代码：91330110689075677E。 法定代表人：徐祖林，总经理。 委托诉讼代理人：郑志锐，浙江东孚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州瓜山村经济合作社，住，住所地：浙江省杭州市拱墅区石祥路**一社会信用代码：913301051433318941。 法定代表人：凌建明，董事长。. 委托代理人:李勤、孙彬，浙江国浩律师（杭州）事务所律师。 原审第三人：祝成相，男，汉族，1983年9月29日出生，住杭州市下城区。 原审第三人：来大建，男，汉族，1963年4月2日出生，住杭州市拱墅区。 原审第三人：吕和平，男，汉族，1970年3月18日出生，住浙江省龙游县。 原审第三人：宋海兴，男，汉族，1957年3月16日出生，住杭州市拱墅区。 原审第三人：柯宝松，男，汉族，1980年11月30日出生，住浙江省桐庐县。 上诉人杭州迈德大酒店管理有限公司（以下简称卖德公司）因与被上诉人杭州瓜山村经济合作社（以下简称瓜山经合社）、原审第三人祝成相、来大建、吕和平、宋海兴、柯宝松房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2009年11月6日，瓜山经合社（甲方）与迈德公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将位于××路××队××南的房屋（含主楼和辅楼），主楼（六层）4000余平方米，辅楼（二层地上一层地下，600余平方米），出租给乙方作迈德假日酒店使用，以上主楼、辅楼均无土地使用证，无房产证，乙方对此已详细了解并确认；租赁期为20年，自2010年6月1日起至2030年6月1日止。前三年每年租金120万元，以后按每一年递增5%计算，以此累计，遵循先付后用原则，每半年一付，合同生效前半个月必须支付半年租金，以后每次应按合同租金支付提前15天付款，即乙方在每年的4月15日和10月15日分别支付半年租金，不得拖欠，若乙方拖欠租金15天以上则视为违约，甲方将收回房屋，室内外装修归甲方所有；乙方须向甲方缴纳定金20万元等。《房屋租赁协议书》签订后，瓜山经合社依约将房屋（含主楼和辅楼）交付迈德公司使用。迈德公司用于开办酒店。截至2014年4月17日，迈德公司共向瓜山经合社支付租金100.5万元，其余租金未支付。2014年9月26日，瓜山经合社向迈德公司发出《关于催讨房屋租金的律师函》，向迈德公司催讨截止至2014年4月17日前的租金。迈德公司仍未支付上述拖欠租金，瓜山经合社于2014年11月24日向原审法院提起诉讼，要求迈德公司支付拖欠的租金，后瓜山经合社在2015年8月4日撤回了起诉。 2010年10月10日，迈德公司与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定：迈德公司将案涉房屋辅楼出租给第三人经营使用，租赁期为二十年，自2010年11月1日起至2030年9月1日（参照迈德公司与瓜山经合社商定的租赁期限限满之日为准）止；租金前三年每年计租金为16万元，三年后参照迈德公司与瓜山经合社商定的每年递增百分之五的条款逐次递增，以此累计等。合同签订后，迈德公司将辅楼交付给第三人，第三人用于经营足浴、KTV等。2013年4月17日，迈德公司与第三人签订《提前收取租金协议书》，约定第三人至2030年9月1日前的租金一次性支付给迈德公司。 案涉房屋在2009年10月被杭州市国土资源局拱墅分局杭土资拱罚字（2009）第049号《行政处罚决定》决定没收。2012年5月29日，杭州市拱墅区人民政府办公室下发《关于进一步加强拱墅区依法没收建筑物处置和管理的若干意见》，进一步明确“行政机关依法没收的房屋移交区政府，由区政府交属地街道实行日常管理和维护等”。2016年2月23日，杭州市拱墅区人民政府上塘街道办事处下发了《关于进一步规范上塘街道依法没收建筑物处置管理的意见》，明确“依法没收的建筑物由街道交属地单位进行日常管理和维护，若日常使用中产生的收益，则由属地单位安排处置等”。现瓜山经合社起诉至原审法院，请求：1、解除瓜山经合社与迈德公司之间的《房屋租赁协议书》；2、迈德公司及第三人将承租房屋腾空并交还给瓜山经合社；3、承租房屋室内外装修归瓜山经合社所有；4、迈德公司支付拖欠的租金681.03万元（暂计算至2016年7月30日，要求计算到协议实际解除之日止），利息74.0531万元（暂计算至2016年7月15日，要求计算到实际付清之日止），以及房屋占用费（按照租金标准自协议实际解除之次日起计算至实际交还房屋之日止），合计755.0831万元；5、案件诉讼费用全部由迈德公司承担。 原审法院认为，双方争议焦点：瓜山经合社是否隐瞒事实，采用欺骗手段签订案涉《房屋租赁协议书》，瓜山经合社是否有权提起涉及房屋利益的诉讼，诉讼主体是否适格。经查，案涉房屋确属被行政机关依法没收的房屋，根据相关文件规定，行政机关没收的建筑物应移交政府，处置前产权属于政府，由政府交属地街道进行管理和维护。属地街道再交由属地单位进行管理和维护，产生收益由属地单位安排处置。虽然上述文件出台时间晚于双方签订的合同，但也是事后证明或追认了瓜山经合社有权出租案涉房屋，故房屋的性质不影响瓜山经合社就案涉房屋行使相关权利，房屋的性质也没有影响迈德公司依照合同约定使用该房屋，即不存在迈德公司无法实现合同目的。至于案涉房屋无法办理营业执照问题，双方在《房屋租赁协议书》中明确表明了案涉房屋无土地使用证、房产证，迈德公司对案涉房屋状况应充分知晓，安装电梯也不是合同约定瓜山经合社应当履行的义务，故迈德公司应对其经营风险有充分的预判，且该风险也应由其自行承担。故迈德公司上述相关抗辩意见，无事实和法律依据，该院不予支持。 瓜山经合社与迈德公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性效力性规定，系依法成立的有效合同。合同相对人应依照约定，全面履行上述合同约定的权利义务。迈德公司未按合同约定，履行支付租赁费用的义务，属于根本性违约，根据法律规定及合同约定，瓜山经合社有权解除合同，瓜山经合社要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。迈德公司应向瓜山经合社支付拖欠的租金至合同解除之时，合同解除后，迈德公司已无合法依据继续占用案涉房屋，应当将案涉房屋归还瓜山经合社，继续占用期间应当向瓜山经合社支付房屋占用费，占用费按照合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止。截止至2016年7月31日，迈德公司尚欠瓜山经合社租金共计6810251.25元。迈德公司认为20万元定金未计算在内，对此瓜山经合社已经做出解释，迈德公司无证据证明其已经支付的租金超过100.5万元，承担举证不能的后果。由于迈德公司拖欠租金，给瓜山经合社造成损失系客观事实，应当支付逾期利息，可按银行同期贷款利率计算，截止至2016年7月15日，瓜山经合社主张的利息损失740531元，未超过该计算标准，该院予以确定；此后利息，按照上述欠付租金金额为基数，按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。至于瓜山经合社主张案涉房屋室内外装修归其所有的诉请。《房屋租赁协议书》中约定：若迈德公司违约，则室内外装修归瓜山经合社所有。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，双方合同解除后，与案涉房屋形成附合的装饰装修物应当归瓜山经合社所有，至于未形成附合的装饰装修物，瓜山经合社未提交证据加以证明物的存在及具体状况等，该院无法做出判断，故仅支持案涉房屋形成附合的装饰装修物归瓜山经合社所有。如迈德公司拆除附合的装饰装修物给瓜山经合社造成损失，瓜山经合社可另行主张权利。 关于第三人陈述的请求。该院认为，租赁合同因迈德公司未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同因此将处于履行不能状态。租赁合同和转租合同是互相独立的合同，第三人作为次承租人与瓜山经合社之间并不发生直接关系，不是合同相对人。根据合同相对性，第三人的任何主张不能对抗瓜山经合社，在双方就继续履行转租合同无法达成一致意见的情况下，不能强迫瓜山经合社履行转租义务，且第三人也未提出代偿请求。故第三人与迈德公司签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，第三人作为案涉房屋（辅楼）实际使用人，负有向瓜山经合社交还案涉房屋（辅楼）的义务。第三人也不能以其已向承租人即迈德公司支付租金为由对抗瓜山经合社，故第三人要求继续履行其与迈德公司之间的合同，该院不予以支持。因迈德公司违约导致第三人无法使用案涉房屋所造成的损失，第三人应向迈德公司主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年3月25日判决：一、瓜山经合社与迈德公司签订《房屋租赁协议书》于判决生效之日起解除。二、迈德公司、祝成相、来大建、吕和平、宋海兴、柯宝松于判决生效之日起二十日内从位于杭州市拱墅区××路××队××的房屋（含主楼和辅楼，主楼六层，约4000余平方米；辅楼地上二层地下一层，约600余平方米）内腾退，将该房屋返还给杭州瓜山村经济合作社；与案涉房屋形成附合的装饰装修物归瓜山经合社所有。三、迈德公司于判决生效之日起十日内支付瓜山经合社拖欠的租金6810251.25元并支利息740531元（按银行同期贷款利率计算至2016年7月15日止，此后利息，以上述欠付租金金额为基数，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。四、迈德公司于判决生效之日起十日内支付瓜山经合社租金及房屋占用费（从2016年8月1日起按《房屋租赁协议书》约定的年租金计算至实际从案涉房屋腾退之日止）。五、驳回瓜山经合社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64656元，由迈德公司负担。 宣判后，迈德公司不服，向本院提起上诉称：一、瓜山经合社不享有诉权，并不是适格的诉讼主体。根据2012年5月19日《关于进一步加强拱墅区依法没收建筑物处理和管理的若干意见》第三点规定：“对一时难以……由属地街道安排处置，规范管理。”，第四点规定：“依法没收的建筑物在处置前，其产权属区政府所有。”该涉案房屋处置前产权属于区政府，由政府交属地街道进行管理和维护。这份文件区政府没有将被没收建筑物相关纠纷起诉权授权给属地街道，街道只是对没收建筑物进行日常管理和维护，因此属地街道并不享有提起诉讼的权利。根据2016年2月23日《关于进一步规范上塘街道依法没收建筑物处置管理的意见》第二点规定：“对一时难以采取……由街道交由属地单位进行日常管理和维护，原则上用于社会公益事业发展，并由属地单位承担管理责任和法律责任。”该文件表明街道只是有委托属地单位进行日常管理和维护，同时要求属地单位将被没收建筑物用于社会公益事业。作为产权人的区政府在没有明确授权的情况下，街道本身也不具备对外的诉权，更不能以此授权、转让或让渡给属地单位。根据杭州市市政府2012年5月18日出台的《杭州市依法没收的建筑物处置办法》第六条第三款规定“政府安排使用。由政府安排给有关机关、事业单位使用。”第六条第四款规定：“经市政府批准的其他方式予以处置。”瓜山经合社作为集体企业，既不是行政机关也不是事业单位，因此并不能适用第三款的要求。在未得到市政府批准的情况下，瓜山经合社更没有取得对涉案房屋的诉权。因此本涉案房屋有且只有产权人（区政府）享有诉权，在没有明确授权下，瓜山经合社不享有诉权，也并不是适格的诉讼主体。二、一审法院据相关文件认定是“事后证明或追认了原告有权出租案涉房屋”存在严重的法律适用错误。2009年11月6日，双方签订《房屋租赁协议书》，2012年5月19日拱墅区人民政府下发《关于进一步加强拱墅区依法没收建筑物处理和管理的若干意见》，2016年2月23日，拱墅区人民政府上塘街道下发《关于进一步规范上塘街道依法没收建筑物处置管理的意见》，首先，上述文件并未将诉权授权给瓜山经合社以此提起诉讼权利，它只能是对涉案房屋日常管理和维护。其次，上述文件根本从未表示对文件下发前被没收建筑物的出租权进行追认或证明，相反在2012年5月19日拱墅区人民政府下发《关于进一步加强拱墅区依法没收建筑物处理和管理的若干意见》第六条规定明确表示：“对市、区有明确处置意见的没收建筑物，按原意见办理。本意见出台后，新没收的建筑物按本意见办理。”该涉案房屋没收时间远早于该文件的出台，不属于新没收的建筑物，根本不适用该文件，更不能以该文件街道作出将日常管理维护交给杭州瓜山村经济合作社。一审法院据此认定该文件是对有权出租涉案房屋的追认或证明，完全偏离政府文件的精神与规定，作出了错误的结论。三、一审判决对于《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示的事实认定错误。2009年11月6日迈德公司与瓜山经合社签订了《房屋租赁协议书》，约定将位于××路××队××南的房屋一幢（含主楼和辅楼）出租。双方签订《房屋租赁协议书》，虽表明涉案房屋无土地使用证明、房产证，但瓜山经合社明确表示并于合同第一条中写明该涉案房屋属于农居配套房屋，承诺可以办理相应的营业执照和特许经营许可证。而根据相关的政策，合法的农居配套房屋虽不具有房产证和土地证，但是可以作为经营用房，办理营业执照及正常经营酒店。迈德公司基于其宣称该涉案房屋是农居配套用房，可以申请营业执照，才作出签订协议，投入经营的决定。事实上该涉案房屋已于2009年10月被杭州市国土资源局拱墅分局杭土资拱罚字（2009）第049号《行政处罚决定》决定没收，无法办理营业执照相关手续，瓜山经合社隐瞒涉案房屋己被没收，不属于农居配套用房的事实，采用欺骗的手段令其签订了《房屋租赁协议书》，导致迈德公司不能办理营业执照和正常经营，该《房屋租赁协议书》不是迈德公司真实意思表示。一审判决对于《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示的事实认定错误，以此推论出的判决严重错误，损害了迈德公司的合法权益。四、一审法院判决支付瓜山经合社拖欠租金违反上位法，适用法律错误。根据《行政处罚法》第五十三条规定：“除依法应当予以销毁的物品外，依法没收的非法财物必须按照国家规定公开拍卖或者按照国家有关规定处理。罚款、没收违法所得或者没收非法财物拍卖的款项，必须全部上缴国库，任何行政机关或者个人不得以任何形式截留、私分或者变相私分；财政部门不得以任何形式向作出行政处罚决定的行政机关返还罚款、没收的违法所得或者返还没收非法财物的拍卖款项。”杭州市市政府2012年5月18日出台的《杭州市依法没收的建筑物处置办法》第八条规定：“没收的建筑物处置后所得款项全部上缴市财政。”涉案房屋因使用权而产生的费用，都应全部上缴市财政。因此一审法院判决支持瓜山经合社关于支付拖欠租金及房屋占用费的诉请，属于适用法律错误。即使存在应支付相关的房屋占用费，也并不应是租金的形式支付，且也应向市财政支付，而不是向瓜山村经济合作社支付。综上，请求：ｌ、依法撤销杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5391号民事判决书中的全部判决，并依法改判，驳回瓜山经合社在一审中的全部诉请。2、案件诉讼费用由瓜山经合社承担。 针对迈德公司的上诉，瓜山经合社答辩称：一、瓜山经合社具备适格的主体资格。虽然案涉房屋是被行政机关依法没收的，但是根据瓜山经合社在一审中提交的证据两份政府文件来看，瓜山经合社作为案涉房屋所属的单位是有权将房屋出租使用的。因此，虽然案涉房屋是依法被没收归政府所有，但是瓜山经合社根据政府的文件授权将房屋出租给迈德公司并不影响依照双方之间的合同约定来使用房屋。二、本案双方签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示不存在欺诈、强迫以及违反法律强制性规定的情形，应属合法有效。迈德公司称瓜山经合社采用欺骗手段，导致不能办理营业执照和正常经营，该房屋租赁协议书不是上诉人真实意思表示没有依据。三、支付租金是迈德公司的合同义务也是法律义务，原审判决认定迈德公司应支付租金是于法有据的。至于收取的租金政府如何安排，那是另一法律关系，迈德公司不能以此作为拒绝支付租金的理由。综上，请求驳回上诉，维持原判。 针对迈德公司的上诉，祝成相、来大建、吕和平、宋海兴、柯宝松发表意见如下：祝成相、来大建、吕和平、宋海兴、柯宝松向迈德公司承租案涉房屋，瓜山经合社也是知晓该事实的，因为水电费是单独分开支付的，且祝成相、来大建、吕和平、宋海兴、柯宝松在2013年4月17号一次性付掉租金后，也已经告知了瓜山经合社。要求就是继续履行租赁合同，如果案涉房屋被拆迁或征用，应该赔偿损失。 二审中，迈德公司向本院提交：迈德公司2012年申请营业执照申请材料，拟证明：农居配套用房是可以办理营业执照的，但该用房办理不出营业执照，该用房不是农居配套用房。瓜山经合社、原审第三人均未向本院提交新的证据。 针对迈德公司提交的证据，瓜山经合社认为，对形式上真实性无异议，但关联性有异议，这是迈德公司另外在余杭区申办的情形，与本案无关，对证明对象有异议，这组证据不能证明迈德公司所称农居配套用房一定能申请到营业执照。原审第三人认为，对迈德公司提交的证据无法核实和判断。本院认为，上述证据无法达到迈德公司的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点有二，一是瓜山经合社是否属于适格主体；二是瓜山经合社是否有权要求解除案涉租赁合同并要求支付租金、腾退房屋。 关于争议焦点一，案涉房屋在2009年10月被杭州市国土资源局拱墅分局依法没收，但根据《关于进一步加强拱墅区依法没收建筑物处置和管理的若干意见》以及《关于进一步规范上塘街道依法没收建筑物处置管理的意见》，行政机关依法没收的房屋移交区政府，由区政府交属地街道实行日常管理和维护，再由街道交属地单位进行日常管理和维护，若日常使用中产生的收益，则由属地单位安排处置。虽然上述文件的出台晚于瓜山经合社、迈德公司签订案涉租赁合同的时间，但其内容明确了瓜山经合社有权管理和维护案涉房屋，且并未有证据证明上述文件已经失效，故原审法院据此认定瓜山经合社为适格主体并无不当。 关于争议焦点二，瓜山经合社和迈德公司签订的案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且根据上述文件，案涉房屋系由区政府交由属地单位管理，故案涉合同应为有效，对双方均具有约束力。至于迈德公司主张瓜山经合社系采取欺骗手段签订案涉租赁合同，导致其不能办理营业执照的上诉意见，因双方在合同中约定案涉房屋没有土地使用证和房产证，迈德公司对此应该知晓，且迈德公司并未提交其他证据证明其不能办理营业执照的原因系瓜山经合社所致，故本院对于该意见不予采信。现查明迈德公司并未按约支付租金，故原审法院判令解除案涉租赁合同并要求迈德公司腾退房屋、支付租金、占有使用费及利息当属正确。因第三人与迈德公司之间存在租赁合同关系，而非与瓜山经合社之间存在合同关系，故迈德公司与瓜山经合社之间的租赁合同解除后，第三人无权继续占有案涉房屋，原审法院判令第三人腾退案涉房屋并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费64656元，由杭州迈德大酒店管理有限公司负担。（杭州迈德大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年十月二十五日 法官助理  丁 晔 书 记 员  王 勤