浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1691号上诉人（原审原告）：庄栋梁，男，1979年6月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：韩淑贞，女，1982年3月31日出生，汉族，住上海市虹口区。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡兰霞、尹宝军，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴中弘置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖新区景湖花园222室商业用房。统一社会信用代码：913304026845043806。法定代表人：盛梅英，执行董事。委托诉讼代理人：周红丽，浙江缘缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐初其，浙江缘缘律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海玛亚投资咨询有限公司，住所地：上海市闵行区元江路5500号第1幢E1413室。统一社会信用代码：91310112599761905T。法定代表人：马利平，总经理。委托诉讼代理人：沈健、沈飞，嘉兴市长虹法律服务所法律工作者。上诉人庄栋梁、韩淑贞因与被上诉人嘉兴中弘置业有限公司（以下简称中弘公司）、上海玛亚投资咨询有限公司（以下简称玛亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄栋梁、韩淑贞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持庄栋梁、韩淑贞的一审诉讼请求；2.诉讼费用由中弘公司、玛亚公司承担。事实和理由：一、一审将玛亚公司认定为《认购书》的签约方，系事实认定错误。《认购书》涉及的出售方为中弘公司，认购方为庄栋梁、韩淑贞，玛亚公司是出售方的销售代理，非合同当事人。从《认购书》的文字内容及权利义务而言，均是以中弘公司作为出售方及房款收受主体，玛亚公司仅是以销售代理人身份签字盖章，并非出售方，不承担合同权利义务，也非合同相对方。庄栋梁、韩淑贞签名后，出售方是加盖自己的公章还是加盖销售代理商的公章，完全不是庄栋梁、韩淑贞所能控制。二、《认购书》作为预约合同在《商品房买卖合同》签订后已经失效，庄栋梁、韩淑贞的付款义务应当以合法有效的法律文书为准。根据《认购书》“其他说明”第6条中及“备注”第3条的约定，《认购书》于《商品房买卖合同》签订时作废，以《商品房买卖合同》的条款约定为准。故《商品房买卖合同》是庄栋梁、韩淑贞支付购房款的唯一合同依据。三、一审将《认购书》与《商品房买卖合同》约定价款的差额认定为玛亚公司收取的购房服务费错误。玛亚公司可以收取包销合同约定基价与实际房价之间的差额，是其与中弘公司的约定，应自行向中弘公司收取。无论《认购书》还是《商品房买卖合同》都仅约定了购房款，庄栋梁、韩淑贞从来没有同意过支付包销服务费。即便玛亚公司希望向庄栋梁、韩淑贞收取包销服务费用，那也要事先告知庄栋梁、韩淑贞，征得庄栋梁、韩淑贞同意，并明确其服务事项后，才能收取，而不能通过在不同协议上约定不同购房价的方式，骗取庄栋梁、韩淑贞购房款。玛亚公司并没有向庄栋梁、韩淑贞提供购房服务。实际售房价与备案价之间的差异，并不能证明是玛亚公司提供了服务。实际上，玛亚公司的利润空间是8000元基价以上的购房款差额，并且应当是与中弘公司结算。即使按照《认购书》确定的购房价，那么庄栋梁、韩淑贞缴付的也应当是购房款，而不是服务费，收款主体应当是中弘公司，而不是玛亚公司。中弘公司收取的470000元款项系通过商户名为“中南家居”、“红星美凯龙”的两个POS机账户收取的。这两个账户名，没有一个是玛亚公司的，不能因为玛亚公司出具了一张收据，就认定是玛亚公司收取了部分款项。四、玛亚公司不具备房地产销售代理资质，违法包销本案所涉商品房，且在代理销售过程中赚取差价。玛亚公司的行为违反了《商品房销售管理办法》及嘉兴建委等6部门发布的《关于进一步规范商品房销售管理的通知》规定。五、玛亚公司作为中弘公司的销售代理商，向中弘公司提供销售服务，其服务费用应当与中弘公司结算。无论购房差额款是否由玛亚公司收取，玛亚公司代理行为之后果亦应归属于被代理人中弘公司，由中弘公司对外承担责任。综上所述，中弘公司为了逃避税收，转嫁向玛亚公司的付款责任，进而在销售过程中欺瞒购房者，违法销售，侵害购房者利益，请求二审依法公正判决。中弘公司辩称，一、中弘公司非《认购书》的一方主体。该《认购书》盖的是玛亚公司的章，并由庄栋梁、韩淑贞签字，可以证实庄栋梁、韩淑贞对购房所需支出的总价款和费用的认同。而中弘公司对《认购书》中所涉及的价格和金额完全不知情，也不存在庄栋梁、韩淑贞所称的因装修或用途变更而需退还部分款项一说。《认购书》中约定的总价包括庄栋梁、韩淑贞应支付给中弘公司的房屋销售价，也包括应给玛亚公司的服务费。中弘公司根据《商品房买卖合同》依约收取款项，庄栋梁、韩淑贞按《认购书》支付玛亚公司服务费，庄栋梁、韩淑贞所支付的款项并未超过《认购书》中约定所确认的应付总额。购房确认书落款为玛亚公司，而事后庄栋梁、韩淑贞与中弘公司签订的购房合同上销售方是中弘公司，在这种情况下庄栋梁、韩淑贞仍继续与中弘公司签订购房合同并分别支付中弘公司购房款、玛亚公司部分款项，也证实庄栋梁、韩淑贞从一开始就知悉和认同玛亚公司提供居间服务，之后才会进一步与中弘公司签订合同，并支付中弘公司购房款和玛亚公司服务费。二、玛亚公司与中弘公司是总包销售的代理行为。玛亚公司以团购方式向购房者收取服务费，符合一般房屋包销的做法。庄栋梁、韩淑贞购买价低于备案价，得益于玛亚公司的服务。三、庄栋梁、韩淑贞在明知付款总额超过合同约定总额后仍继续向中弘公司支付购房款，可以证明庄栋梁、韩淑贞对中弘公司和玛亚公司分别收取不同的款项不存在异议。庄栋梁、韩淑贞首次支付中弘公司购房款和玛亚公司服务费的时间是在签订《商品房买卖合同》的同一天，款项分别进入了不同的账号，款项支付地点也不同，庄栋梁、韩淑贞支付给中弘公司的款项都是在中弘公司的三楼财务室，而支付给玛亚公司款项则在一楼售楼处。中弘公司与玛亚公司分别出具给庄栋梁、韩淑贞的收据完全不同，中弘公司的收据是打印式样，玛亚公司的收据是手写式样，而且收款的主体明显不是同一单位，任何一个普通人都能辨别。玛亚公司辩称，中弘公司委托玛亚公司包销商品房，案涉商品房备案价为12800元/平方米，面积为55.27平方米，总价为707456元。经过玛亚公司与中弘公司沟通，最终使该套房产的实际成交价格为465649.75元，庄栋梁、韩淑贞得到了241806.25元的优惠，去除给予玛亚公司的服务费104350.25元，还优惠了137456元。玛亚公司从联系客户到接送客户，包括提供派人陪同、接送、餐盒、协助办理贷款等服务，最后才成功签约，并且给购房者得到了实实在在的优惠。庄栋梁、韩淑贞与玛亚公司约定总款项为570000元，包含房款及服务费，庄栋梁、韩淑贞是知晓的。庄栋梁、韩淑贞将房款365649.75元支付给中弘公司，将服务费104350.25元支付给玛亚公司，中弘公司、玛亚公司分别开具了收据。庄栋梁、韩淑贞实际已经履行了相关协议。玛亚公司有收取服务费的主体资格。庄栋梁、韩淑贞向一审法院起诉请求：1.中弘公司、玛亚公司共同返还庄栋梁、韩淑贞购房款104350.25元，并按照银行同期贷款利率支付自2018年1月8日起至实际返还日止的利息损失；2.诉讼费由中弘公司、玛亚公司负担。一审法院认定事实：2016年9月30日，中弘公司与玛亚公司签订嘉兴中南家居广场公寓销售合同一份，约定由玛亚公司包销中弘公司开发的嘉兴中南家居广场128套公寓项目，销售方在约定期限内承包销售开发商的商品房，以团购方式取得服务费，包销期限为2016年10月1日至2016年12月31日，后双方将包销期限延长至2017年6月30日。2017年4月12日，庄栋梁与玛亚公司签订《嘉兴中南公馆认购书》一份，约定庄栋梁、韩淑贞订购1212号房屋，建筑面积55.27平方米，总价570000元，每平方米单价10313元，认购人应于2017年4月30日前与出售方签订《商品房买卖合同》。2017年4月28日，庄栋梁、韩淑贞与中弘公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定，庄栋梁、韩淑贞向中弘公司购买嘉兴市中南家居广场2幢1212室，建筑面积55.27平方米，总价款465649.75元，买受人于2017年4月28日支付235649.75元，2017年8月31日前支付130000元。2017年4月28日和8月23日，中弘公司分别向庄栋梁出具收据，确认收到房款365649.75元。2017年4月28日，玛亚公司向庄栋梁出具收据，确认收到房款104350.25元。另查明：合同签订时，嘉兴市中南家居广场2幢1212室房屋预售备案价格为12800元/平方米。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《认购书》系当事人为将来订立《商品房买卖合同》而签订的预约合同，其与《商品房买卖合同》之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，《认购书》的内容及目的所体现的是为保证双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订《商品房买卖合同》。从合同履行情况看，一般而言，房屋买卖交易金额较大，双方在签订《认购书》及《商品房买卖合同》时对影响房屋的重大条款特别是价款条款进行充分磋商，《认购书》的价格系双方协商确定的结果，不能也不会轻易改变。根据《认购书》的约定，案涉房屋的价款为570000元，每平方米单价10313元，该单价未高于房屋备案价，庄栋梁、韩淑贞对购买该套房屋应当支付570000元的对价应当知晓。庄栋梁、韩淑贞与中弘公司签订的《商品房买卖合同》中房屋总价为465649.75元，与认购价570000元存在104350.25元的差价，与玛亚公司向庄栋梁、韩淑贞收取的款项金额吻合，在买卖双方未通过其他磋商降低房屋价款的情形下，该104350.25元应系玛亚公司向庄栋梁、韩淑贞收取的购房服务费。庄栋梁、韩淑贞诉请退还的款项由玛亚公司出具收据，应当认定为由玛亚公司收取，故庄栋梁、韩淑贞要求中弘公司退还没有依据。玛亚公司将其收取的服务费在收据上注明为房款，系不规范的销售行为，但玛亚公司在房屋销售的过程中确实提供了服务，尤其是最终房屋合同总价远低于备案价。因此，玛亚公司虽在销售过程中存在不规范的行为，但并不能导致其退还已收取的104350.25元费用的法律后果，故对庄栋梁、韩淑贞的诉请难以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回庄栋梁、韩淑贞全部诉讼请求。案件受理费减半收取1194元，由庄栋梁、韩淑贞负担，于判决生效之日起七日内交纳。各方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为庄栋梁、韩淑贞支付的104350.25元款项应否退还问题。本院认为，庄栋梁、韩淑贞愿意为案涉房屋支付570000元对价是其真实意思表示，其要求返还其中的104350.25元，应不予支持。理由如下：首先，从《认购书》载明内容来看，庄栋梁、韩淑贞有愿意为购买案涉房屋支出570000元的意思表示。商品房买卖认购书是双方是对交易房屋有关事宜的初步确认，包括但不限于房屋基本情况、房屋价款等。本案中，2017年4月12日订立的《认购书》载明案涉房屋单价10313元/平方米，房屋总价款570000元。2017年4月份正是本地房地产市场非常景气时期，《认购书》约定的房屋单价未高于预售备案价12800元/平方米，庄栋梁亦自愿在《认购书》上签名确认，表明其愿意为购买案涉房屋支出570000元。其次，从付款行为来看，庄栋梁、韩淑贞有愿意按照《认购书》约定支付570000元的意思表示。房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房时必定对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑并尽必要的注意义务。房屋总价款、履行期限和方式条款属合同主要条款，庄栋梁、韩淑贞应知悉依《商品房买卖合同》约定其在2017年4月28日仅需支付235649.75元即可，但其在当日除支付了该笔费用外，仍支付了104350.25元，而此金额正是《商品房买卖合同》与《认购书》约定价款的差额。可见庄栋梁、韩淑贞愿意支付《商品房买卖合同》未载明的104350.25元，并实际已支付。最后，从收款主体来看，570000元款项分别是由中弘公司、玛亚公司收取。《商品房买卖合同》与《认购书》价款差额104350.25元正是玛亚公司收取的金额，即中弘公司收取了570000元的465649.75元、玛亚公司收取余下的104350.25元。此系中弘公司、玛亚公司对款项的内部分配，与庄栋梁、韩淑贞无涉。庄栋梁、韩淑贞对此称，玛亚公司不应直接向买受人收取佣金，且以玛亚公司不具备房地产销售代理资质、中弘公司逃避税收等为由主张返还104350.25元。本院认为，在房屋销售过程中，中弘公司、玛亚公司的确存在一些不规范行为，但该些不规范行为不影响本案民事法律行为的判断。特别是在玛亚公司已促成庄栋梁、韩淑贞与中弘公司订立《商品房买卖合同》，庄栋梁、韩淑贞也已自愿支付相应款项后，其再以上述不规范行为为由主张退还，本院难以支持。综上所述，庄栋梁、韩淑贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2387元，由庄栋梁、韩淑贞负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年十月二十二日法官助理周倩书记员赵婉沁