成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初7961号 原告（反诉被告）：成都亿丰商务酒店管理有限责任公司，住所地：成都市金牛区银河北街2号1栋5楼。 法定代表人：刘存伟。 委托代理人：杨亚军，四川彰明律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉原告）：刘俊杰，男，1981年11月25日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：陈秋明，四川润森律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：代红梅，四川润森律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告)成都亿丰商务酒店管理有限责任公司（以下简称亿丰商务酒店）与被告（反诉原告）刘俊杰房屋租赁合同纠纷一案，刘俊杰在审理过程中提出反诉，本院依法决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。亿丰商务酒店的委托诉讼代理人杨亚军，刘俊杰及其委托诉讼代理人陈秋明、代红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）亿丰商务酒店向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘俊杰支付第一年免租租期的房屋租金225000元（按第一年每月9万的租金，计算两个半月）；3.判令刘俊杰支付违约金216000元；4.判令本案的诉讼费用由刘俊杰承担。事实和理由：2016年2月18日，亿丰商务酒店与刘俊杰签署《房屋租赁合同》，约定将位于青羊区西马道街40号新2号第三层的房屋出租给刘俊杰用于装修公司办公室，亿丰商务酒店依约交付了租赁物，合同刘俊杰应于2016年10月15日前缴纳下一季度的租金，但刘俊杰拒不支付租金。故请求法院判如所请。 被告（反诉原告）刘俊杰针对本诉辩称，双方的租赁合同已于2016年10月29日解除，刘俊杰不应支付租金；亿丰商务酒店无证据证明刘俊杰在租期内提出解约，该租赁合同是双方解除，并非单方解除；刘俊杰不应支付违约金，根据双方租赁合同第一款的约定，刘俊杰不存在经催告后未履行的根本性违约，也从未收到过亿丰商务酒店的书面通知；亿丰商务酒店已于2016年11月将案涉房屋出租给四川省百丽乐邦装饰工程有限公司，该公司于2016年11月进入安设房屋装修，印证了双方解除合同的事实。请求法院驳回亿丰商务酒店的所有诉讼请求。 被告（反诉原告）刘俊杰向本院提出反诉请求：1.判令亿丰商务酒店返还定金150000元；2.亿丰商务酒店承担反诉费用。事实和理由：2016年2月4日，亿丰商务酒店与刘俊杰签订《定金协议》，协议约定亿丰商务酒店就西马道街40号新2号第三层的房屋收取刘俊杰定金150000元。刘俊杰当日支付了上述定金。2016年10月，双方协商解除了《房屋租赁合同》，但亿丰商务酒店至今未反退还房屋定金，故请求法院判如所请。 原告（反诉被告）亿丰商务酒店针对反诉辩称，定金已经转为刘俊杰支付的保证金和租金，亿丰商务酒店不应当付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 刘俊杰提交了物管公司的缴费记录表，证明案涉房屋于2016年12月已出租给他人。亿丰商务酒店认为系复印件，对三性不予认可。本院认为该证据系复印件无法核实真实性，故对真实性不予采信。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 2016年2月4日，亿丰商务酒店（甲方）与刘俊杰（乙方）签订《定金协议》，约定：甲方就青羊区西马道街40号新2号白领尊邸3楼房屋收取乙方租金定金150000元，双方在签订房屋租赁合同后，该定金将直接视为合同履约保证金、空调保证金使用，适用于租赁合同中关于履约保证金、空调保证金的所有条款；乙方承诺在2016年2月16日前与甲方签订房屋租赁合同，房租为90000元/月，履约保证金90000元、空调保证金90000元。同日，刘俊杰以转账方式向亿丰商务酒店指定账户支付定金150000元。 2016年2月18日，亿丰商务酒店（甲方，出租方）与刘俊杰（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于青羊区西马道街40号新2号第三层房屋出租给乙方，期限共5年零2个半月，自2016年2月15日至2021年4月30日止，其中75天为甲方给予的乙方装修免租期，即自2016年5月1日开始计算租金；2016年5月1至2017年4月30日期间的租金为每月90000元；乙方按每季度支付租金，应提前15日支付下一期租金，以转账方式支付至甲方指定的李永碧工商银行账户；若乙方在合同期内逾期10日还未向甲方支付房租，视为乙方根本性违约，甲方可以立即终止合同并收回房屋，履约保证金、中央空调保证金不予退还；本合同签订之日起三日内乙方须向甲方交纳90000元履约保证金和中央空调保证金90000元，甲方收取保证金后应向乙方出具收款凭证；当本合同期限届满或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还甲方所租房屋，甲方应当在30个工作日内将乙方已交付保证金退还给乙方；若乙方在合同期内提出解约，甲方有权要求乙方按照第一年月租金补缴免租期的租金，并承担给甲方造成的经济损失；双方均应遵守本协议约定，若一方根本性违约，守约方有权解除本租赁协议，并有权要求违约方按当年合同租金总额的20%承担违约赔偿责任。 上述合同签订后，亿丰商务酒店向刘俊杰交付了案涉房屋。刘俊杰支付了2016年5月1日至10月31日止的租金。2016年2月29日、2016年8月3日亿丰商务酒店分别向刘俊杰出具两张收据，载明收到2016年5月1日至7月31日、2016年8月1日至10月31日的租金各270000元。 2016年8月2日，刘俊杰向亿丰商务酒店发出一份《商函》，内容为双方签订的《房屋租赁合同》约定中央空调保证金90000元，自租赁以来一直未使用中央空调，故不予支付中央空调押金。该函由亿丰商务酒店加盖公章，郑永俊在公章处签字并注明商函已知晓，空调使用事宜可另行协商。 2016年10月29日，刘俊杰妻子高露与郑永俊就案涉房屋内物品及租赁事宜进行书面确认，双方确认饮水机、打印机等物品为协商好后可自行搬走，并确认：“协商好”指房屋租赁问题得到最终解决，其余物品不能搬走，用于冲抵所欠费用。 审理中，亿丰商务酒店陈述2016年10月29日刘俊杰搬离了案涉房屋。 本院认为，亿丰商务酒店与刘俊杰签订的《定金协议》及《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于本诉。2016年10月29日，郑永俊代表亿丰商务酒店与刘俊杰妻子高露与就案涉房屋内物品及租赁事宜进行书面确认，从双方关于“指房屋租赁问题得到最终解决，其余物品不能搬走，用于冲抵所欠费用。”的约定内容来看，是双方协商一致解除合同的意思表示，而刘俊杰也于当日从案涉房屋搬离，双方的租赁合同关系已于当日解除。故亿丰商务酒店要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》关于“若乙方在合同期内提出解约，甲方有权要求乙方按照第一年月租金补缴免租期的租金，并承担给甲方造成的经济损失；”的约定，刘俊杰补缴免租期的租金应以其单方提出解除合同为前提，而双方系协商一致解除合同，亿丰商务酒店也未举证证明刘俊杰曾单方提出解约，故亿丰商务酒店依据上述条款约定内容要求刘俊杰支付第一年免租期的房屋租金225000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于亿丰商务酒店主张的违约金。《房屋租赁合同》约定：双方均应遵守本协议约定，若一方根本性违约，守约方有权解除本租赁协议，并有权要求违约方按当年合同租金总额的20%承担违约赔偿责任。如前所述，双方系协商一致解除合同，而在合同履行期内，刘俊杰均按时足额缴纳了租金，并不存在合同约定的经催告后未缴纳租金的根本违约情形，故亿丰商务酒店要求刘俊杰支付租金总额20%的违约金的诉讼请求，无事实依据，本院也不予支持。 关于反诉。根据《定金协议》的约定，亿丰公司收取的租金定金150000元在签订房屋租赁合同后，将直接视为合同中履约保证金、空调保证金使用，适用于租赁合同中关于履约保证金、空调保证金的所有条款。双方签订租赁合同后，该150000元定金已转化为履约保证金及空调保证金。根据《房屋租赁合同》的约定，履约保证金及空调保证金共计180000元，而签订合同时刘俊杰确实也未再缴纳上述两项费用，从其后双方的函件沟通内容来看，对于90000元空调保证金是否应当缴纳双方还未达成一致，故该150000元应认定为已转化为保证金。《房屋租赁合同》约定双方协议解除合同时，若刘俊杰全部缴清合同规定的各项费用，完全履行合同项下义务，亿丰商务酒店应当在30个工作日内将已交付的保证金退还给乙方，而从双方于2016年10月29日的书面确认内容来看，刘俊杰同意案涉房屋内的其余物品不能搬走，用于冲抵所欠费用，即刘俊杰书面确认尚欠付费用，而双方同时也确认房屋租赁问题得到最终解决，表明双方解除合同的同时也了结了双方的债权债务。故定金已转化为保证金后，双方解除合同时又确认租赁问题已解决，现刘俊杰再要求返还定金无事实及合同依据，故本院对其该诉讼请求不予支持。 综上，本院对亿丰商务酒店的本诉诉请不予支持，对刘俊杰的反诉诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回成都亿丰商务酒店管理有限责任公司的全部本诉诉讼请求； 二、驳回刘俊杰的全部反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费7915元，减半收取3957.5元，由成都亿丰商务酒店管理有限责任公司承担；反诉案件受理费1650元，由刘俊杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一八年十月十二日 书记员 李蓓菡 速录员 李 星