浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5782号 上诉人（原审被告）：韦兰，女，1968年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省临泉县。 上诉人（原审被告）：李志峰，男，1971年6月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省临泉县。 韦兰、李志峰共同委托诉讼代理人：张峰，安徽风采律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶佳松，男，1986年12月19日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：余翔宇，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人韦兰、李志峰因与被上诉人陶佳松租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州市上城区学士路50号房屋（建筑面积70.8平方米）、51号房屋（建筑面积27.75平方米）登记权利人为杭州龙翔商业发展有限公司，附记为回迁商铺。2018年5月18日，杭州龙翔商业发展有限公司出具情况说明一份，载明上述房屋已于2016年4月出售给杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部。2018年5月25日，杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部出具情况说明一份，载明学士路50号、51号于2017年1月分别安置给金磊、祁鋆，房产权证均在办理中。嗣后，案外人金磊、祁鋆将上述房屋出租给案外人孙凌使用。 2017年8月5日，陶佳松与案外人孙凌签订《经营合作协议》一份，约定了孙凌同意将杭州市上城区学士路50号、51号中的D2档口与陶佳松合作经营使用，合作期限自2017年8月15日至2021年8月16日止，第一年合作费用（租金）240000元，确定开业时间后，具体起租时间双方订立补充条款，陶佳松向孙凌缴纳履约保证金50000元等事项。合同签订后，陶佳松向孙凌支付款项合计177500元，陶佳松自认其中包括半年租金120000元、履约保证金50000元及煤气开炉费7500元。 2017年11月28日，李志峰与案外人金磊、祁鋆及孙凌签订三方协议一份，约定金磊、祁鋆与孙凌于2017年6月16日签订的学士路50号、51号商铺租赁合同于2017年11月28日终止，应退还孙凌的租金及押金一切费用由孙凌与李志峰结算。同日，李志峰与金磊、祁鋆签订租赁合同一份，约定了由李志峰向金磊、祁鋆租赁杭州市上城区学士路50号、51号商铺，面积约98平方米，租期自2018年3月7日至2021年3月6日等事项。 2017年12月18日，陶佳松与韦兰签订铺位租赁合同一份，约定了陶佳松向韦兰租赁杭州市上城区学士路50号、51号的铺位（由D2铺位变更至50号-1），租期自2017年10月1日至2018年10月1日，年租金280000元，押金50000元。同日，陶佳松向李志峰支付2017年12月后的租金差价13332元等事项。 2018年3月6日，南都物业服务股份有限公司湖滨银泰龙翔里物业服务中心发出停水停电通知，载明由于学士路50号、51号于2018年3月6日租期已到，2018年3月6日24时之后该房屋产权已被房东收回，应房东要求于2018年3月7日0时停掉学士路50号、51号商铺的水电。同日，陶佳松腾退案涉铺位。 另查明，韦兰、李志峰原系夫妻关系，于2017年5月17日登记离婚。 在诉讼过程中，韦兰自认陶佳松已支付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金，相应租金、押金已与案外人孙凌交接完毕。韦兰亦自认涉案商铺被案外人金磊、祁鋆收回，系因其未及时向李志峰交付租金，导致李志峰拖欠案外人租金所致。 陶佳松诉至原审法院，请求判令：1.确认陶佳松与李志峰签订的铺位租赁合同自2018年3月6日解除；2.李志峰返还陶佳松租金17333元、煤气开炉费7500元及押金50000元；3.韦兰对李志峰的上述款项承担连带责任；4.本案诉讼费用由韦兰、李志峰承担。在诉讼过程中，陶佳松申请变更第1至3项诉请为：1．确认陶佳松与韦兰签订的铺位租赁合同自2018年3月6日解除；2.韦兰返还陶佳松租金17333元、押金50000元；3.韦兰、李志峰对上述款项的返还承担连带责任。后陶佳松又申请撤回第1项诉请，原审法院已另行裁定予以准许。 原审法院认为：案外人金磊、祁鋆作为学士路50号、51号回迁商铺的安置对象，对该两间商铺享有合法的租赁权。2017年11月28日至2018年3月6日期间，李志峰与金磊、祁鋆之间虽未签订书面的租赁合同，但上述商铺实际由李志峰交由韦兰对外转租，金磊、祁鋆亦未对此提出异议，故李志峰与金磊、祁鋆之间成立事实上的租赁关系。陶佳松与韦兰之间的铺位租赁合同系当事人真实的意思表示，其中除2017年10月1日至同年11月27日期间的约定无效外，其余部分的约定，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于陶佳松要求韦兰返还租金及押金的主张，原审法院认为，陶佳松应案外人金磊、祁鋆要求，于2018年3月6日腾退涉案铺位，相应的铺位租赁合同已不具备继续履行的可能性并已终止履行，故对租金、押金合理部分的返还，原审法院予以支持。关于返还金额的争议，原审法院认为，涉案铺位之所以被案外人收回，系韦兰、李志峰拖欠租金所致，陶佳松对此并无过错。结合铺位的实际使用情况，陶佳松主张韦兰返还2018年3月7日至同年3月31日期间租金17333元、押金50000元的诉请，在法律许可的范围内，原审法院予以支持。韦兰抗辩称陶佳松未及时支付租金，已经构成违约，押金应予没收。对此原审法院认为，双方对租金的支付时间约定不明，而陶佳松基于铺位将被案外人收回的不安因素而未及时支付租金的行为不构成违约，故对其抗辩不予采信。关于韦兰要求将陶佳松拖欠的水电费、物业费、保洁费、垃圾清理费从返还款项中扣除的抗辩，因其尚未提交陶佳松拖欠上述费用的证据，原审法院在本案中不予处理。关于陶佳松要求韦兰、李志峰对上述租金、押金的返还承担连带责任的主张，韦兰、李志峰抗辩称李志峰并非涉案铺位租赁合同当事人，不应承担相应的返还责任。对此，原审法院认为，李志峰主张其已将与案外人金磊、祁鋆就涉案商铺的租赁关系转让给韦兰，但该转让行为未经案外人同意，不发生效力。涉案铺位租赁合同中虽仅有韦兰一人签字，但铺位所在商铺系李志峰自案外人处承租而来，交由韦兰对外转租后，所得租金及押金均打入李志峰账户，以上事实可以认定涉案商铺系由韦兰、李志峰共同出租经营，故韦兰、李志峰对上述租金及押金的返还应当承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，原审法院于2018年6月7日判决：韦兰、李志峰于判决生效之日起十日内连带返还陶佳松租金17333元、押金50000元；若韦兰、李志峰未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费1671元，实际收取835.5元，由韦兰、李志峰连带负担。 宣判后，韦兰、李志峰不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。押金50000元不应当由韦兰、李志峰返还。2017年8月5日，陶佳松与案外人孙凌签订《经营合作协议》，由陶佳松支付给孙凌履约保证金50000元，韦兰、李志峰并没有收到该50000元保证金。2017年11月28日，李志峰与案外人金磊、祁鋆及孙凌签订协议。该协议约定甲方金磊、祁鋆收取乙方孙凌的租金及押金不结算，应退给孙凌的租金和押金一切费用由孙凌与李志峰结算，该协议没有提及陶佳松与孙凌的合同如何处理。目前，孙凌收到陶佳松的履约保证金并没有转让给李志峰，也没有进行结算。韦兰、李志峰与陶佳松之间没有形成继承的合同关系。陶佳松应当依据2017年8月5日与孙凌签订的《经营合作协议》，向孙凌追讨押金50000元。二、韦兰、李志峰抗辩应扣除水电费用的证据确实充分。2017年8月至2018年3月6日期间陶佳松共拖欠水电费用38525元÷10元=3852.5元，该款项应从陶佳松的租金17333元租金中扣除。三、转租合同无效。韦兰与李志峰已于2017年5月17日登记离婚，李志峰未征得房屋所有权人的同意将铺位交韦兰对外再转租，其行为违反了法律规定，转租合同无效。韦兰与李志峰已经离婚，都是独立自然人，韦兰与李志峰共同承担连带返还租金和押金无法定依据。故提起上诉，请求：1.一审判决认定本案基本事实错误，押金50000元由案外人孙凌收讫，不应由韦兰、李志峰承担返还义务；2.陶佳松应支付韦兰、李志峰垫付的水电、物业费均价3852元；3.一审判决适用法律错误。 针对韦兰、李志峰的上诉，陶佳松答辩称：韦兰、李志峰于2017年11月28日从孙凌处取得涉案房屋，韦兰、李志峰与孙凌并无其他的经济往来。实际上，韦兰、李志峰与孙凌所达成的协议，由韦兰、李志峰免费使用涉案房屋，并且承接孙林元与陶佳松、王素红及其他租客的剩余租期。故韦兰、李志峰应承担涉案房屋无法使用后退还剩余租金及押金的责任。水电费的证据并非二审时形成，韦兰、李志峰未在一审时提交，应视为其放弃了举证的权利。现韦兰、李志峰提出要扣除水电费等费用，实际上影响了陶佳松的诉权。对于水电费等费用，韦兰、李志峰应另案起诉。根据本案案件事实表明，韦兰、李志峰在进行装修后共同向案外人分别以铺位的形式进行招租。故韦兰、李志峰应对涉案房屋退租等行为承担连带责任。 二审期间，韦兰、李志峰向本院提交证据材料如下： 1.机打发票发票联2份、收款收据1份、机打发票发票联（复印件）1份，用以证明水电费合计38525元应由王素红承担其中的10%即3852.5元。 2.个人合作协议（复印件）1份，用以证明韦兰与孙凌系合作关系，2017年11月12日之前的债务应由孙凌承担。 上述证据经陶佳松质证：证据1，不属于二审新证据，付款户名并非韦兰、李志峰，应提交其他证据佐证该款项系韦兰、李志峰交纳；同时，也没有举证证明该水电费用共同使用的人数及分担情况。证据2，真实性及合法性无法核实，关联性有异议。 本院经审查后认为，上述证据尚不足以证明韦兰、李志峰主张的待证事实，故不予确认。 二审期间，陶佳松未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查；当事人没有提出的，不予审理。根据韦兰、李志峰的上诉状所陈述的事实与理由，本案二审的争议焦点为押金50000元的返还及水电费、物业费的扣减。关于押金的返还。根据李志峰与金磊、祁鋆及孙凌于2017年11月28日签订的协议约定，租金及押金由李志峰与孙凌结算，并结合陶佳松与韦兰签订租赁合同而继续承租涉案商铺并由陶佳松向李志峰支付租金差价的事实，原审法院认定涉案商铺由韦兰、李志峰共同出租经营，应属合理。同时，韦兰自认相应租金、押金已与案外人孙凌交接完毕。因此，韦兰、李志峰实质上自孙凌处受让了陶佳松所交纳的押金及相应期间的租金。在因韦兰、李志峰未及时向房屋安置权人支付租金导致涉案《铺位租赁合同》无法继续履行的情形下，陶佳松有权要求韦兰、李志峰返还押金。因此，原审法院判定由韦兰、李志峰向陶佳松返还押金50000元，并无不当。关于水电费及物业费。韦兰、李志峰虽提出应扣除水电费及物业费的抗辩，但其未提供充分有效的证据，故该抗辩无法予以采纳。综上，韦兰、李志峰的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1146元，由韦兰、李志峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十月十七日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦