广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2679号 原告：朱胜军，男，汉族，1964年10月20日出生，住址：呼和浩特市赛罕区。 委托诉讼代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海新恒大投资有限公司，住所地北海市香港路工业园区管委会大院办公楼四楼406房。 法定代表人：时存良，总经理。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 原告朱胜军诉被告北海新恒大投资有限公司（以下简称新恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月23日受理后，依法适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告朱胜军的委托诉讼代理人杨能胜、被告新恒大公司的委托诉讼代理人陈源莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱胜军向本院提出如下诉求：1、判令被告归还原告购房定金200000元，并双倍返还定金200000元；2、判令被告偿还原告经济损失548542元（四套房总面积260.89平方，现今市场价暂按7000元/平方计算，具体以评估或询价为准，总价值为1826230元，合同约定的四套房总价是1277688元，两者相减，差额为548542元）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由如下：2010年4月4日，原告与被告签订四份《认购协议书》，约定原告定购被告开发的“东珠华庭”商品房，房号分别为B幢2单元10层02号房（建筑面积67.5平方）、B幢2单元11层02号房（建筑面积67.5平方）、B幢2单元13层02号房（建筑面积67.5平方）、B幢2单元13层01号房（建筑面积58.39平方），合计四套，总建筑面积为260.89平方。协议书还约定原告应付5万元定金，四套房合计20万元。上述四份认购协议书签订当日，原告支付了20万元购房定金。上述协议书签订后，在办理商品房买卖合同签订手续时，原告即提出要求查阅被告取得的案涉商品房的预售许可证，但被告销售人员告知尚未取得商品房预售许可。为此，原告提出再取得预售许可证后再行办理商品房买卖合同签订手续，被告取得商品房预售许可证后应书面通知原告，被告对原告要求也同意。但，截止2018年初，被告也一直未就是否取得商品房预售许可事宜通知原告。2018年7月7日，原告发函给被告，询问是否取得售证、是否可以签订商品房买卖合同，但被告公司办公住所人去楼空。原告随即通过朋友向北海市房地产交易中心查询，得知原告认购的四套房屋被告已经出售给了其他人。原告认为，双方签订的《认购协议书》合法有效，被告在未与原告协商并取得原告同意的情况下，擅自把原告定购的商品房出售与他人，行为构成违约，且导致合同的履行不能，被告应按定金罚则，向原告双倍返还定金。被告的违约行为，给原告造成经济损失，应予以赔偿。 当庭补充如下:原被告在认购协议书中约定的第四条属于格式条款，该格式条款排除或者限制，被告利用该格式条款企图达到强制交易的目的，根据《合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因此该协议当中的格式条款应当无效。 被告新恒大公司辩称：1、我方认可原告在起诉状提出的四份认购协议书是真实有效的这个意见，该四份认购协议书真实有效则合同双均应当严格履行。现原告作为认购方未能够按照认购协议书的约定时间与被告签订正式商品房买卖合同，应当视为违约，被告有权没收定金且将房屋另售他人，原告无权请求返还定金，也无权要求双倍退回定金。2、原告第二项诉求缺乏事实和法律依据。首先，原被告双方签订的是预约合同，而不是商品房出售合同，原告所主张的赔偿行为应是出现在签订正式房屋买卖合同中，即签订买卖合同后，作为出卖人后悔卖房才会造成其所主张的损失。但是本案是属于预约合同纠纷，该预约合同的签署仅仅是约束双方在指定期限内签订正式的商品房合同，而非正式商品房销售行为，因此我们认为原告诉求于事实无据。其次，就本案原告也未能提供证据证明该损失，其所计算的损失也无任何的依据，应当承担相应的举证不能的败诉后果；再次，就本案，原告在本案中一次性向被告认购四套房屋，这是投资行为，应当承担相应的经济风险。最后，若确实存在损失，我方认为是原告本人所引起，是原告本人的行为将损失扩大化。该行为是投资行为，原告应承担一定的投资风险。3、本案已经超过诉讼时效，2010年4月4日签订《认购协议书》，该协议书中约定是在签订认购协议书之日起十五日内签署正式的商品房买卖合同，换言之，原告在2010年4月19日应当知道其权益是否侵权。诉讼时效起算，按照当时的诉讼时效是两年，原告是在2018年才起诉，明显已经超过诉讼时效，其诉求应当依法予以驳回。4、原告起诉状当中的部分内容失实，即在起诉状第二页“上述协议签订后，在办理商品房买卖合同签订手续时，原告即提出要求查阅………”至“但被告公司办公住所人去楼空”该部分内容与事实不符。5、针对今天原告当庭提出的关于格式条款以及适用消费者权益保护法的问题，我们认为原告在本案当中一次性认购4套房屋，不是一般的消费行为，而是投资行为，不应当适用消费者保护法，合同第四条即使是格式条款，只要出具格式条款方在签署合同中说明且尽解释义务，该条款就应当是合法有效的。综上原告所有诉求都缺乏事实和法律依据，应当依法予以全部驳回。 经审理查明：2010年1月8日北海市中级人民法院作出（2007）北执一查字第97-21号民事裁定书，裁定：一、将被执行人广西北生集团东珠实业有限责任公司、广西北生集团有限责任公司的位于北海市，在建工程项目“东江小区”东珠华庭A栋、B栋及地下室31591.39平方米房产[总建筑面积34365.61平方米，扣除建筑面积合计2774.22平方米编号分别为：A栋1单元401、501、601、701、801、402、502、602、702、1203号，2单元1204号，B栋3单元103、204号共13套房屋]及相应的土地使用权[原国有土地使用权证证号：北国用（2004）第801057号]按现状交归买受人北海新恒大投资有限公司，解除上述部分房地产的查封并办理过户手续到买受人名下；二、上述过户部分的房地产上原有的担保物因拍卖而消灭；三、买受人北海新恒大投资有限公司应持本裁定书在90日内到北海市房地产管理部门办理产权过户手续，拍卖标的物的过户税、费从拍卖所得价款中支付300万元，其余一切税、费由买受人承担等内容。 2010年4月4日原告朱胜军（认购方）与被告新恒大公司（出卖人）签订《认购协议书》一份，主要约定认购方认购出卖人所有的“东珠华庭”B幢2单元10层02号（建筑面积67.5平方米，折后总价325916元，定金50000元）、B幢2单元11层02号（建筑面积67.5平方米，折后总价329157元，定金50000元）、B幢2单元13层01号（建筑面积58.39平方米，折后总价286976元，定金50000元）、B幢2单元13层02号（建筑面积67.5平方米，折后总价335639元，定金50000元），上述四份《认购协议书》均约定了1、认购方为取得本认购住宅的优先购买权，在填写该认购协议书时自愿支付定金50000元；2、认购方签订本协议后15天内，本公司有义务为购买方保留本协议书中认购方认购的住宅；3、认购方签订本书后15天内，应与本公司签订《商品房买卖合同》，并支付签约金；4、在双方约定的时间内，认购方未能与本公司签订《商品房买卖合同》，视为认购方放弃认购权力，本认购书自行失效，认购方自动放弃定金，已交定金归北海新恒大投资有限公司所有等内容。上述协议签订后，原告共向被告支付了四套房屋的购房定金共计200000元。 2010年12月16日被告新恒大公司取得位于北海市“东珠华庭”项目（第1、2幢，规划为A栋商业住宅楼、B栋住宅楼）的商品房预售许可证。 2018年6月27日原告向被告邮寄函一份，主要载明其在2010年4月4日向被告认购了四套商品房，当日与被告签订了四份《认购协议书》并分别支付了50000元定金，四套房实付定金合计200000元。上述认购协议书签订后，在与被告签订正式商品房买卖合同时，因被告暂未取得商品房的预售许可证，双方一致同意待商品房预售许可证下来后再行签订商品房买卖合同。被告承诺在取得商品房预售许可证后，将第一时间通知原告并与原告签订商品房买卖合同。时至今日，原告仍然没有收到被告关于取得商品房买卖合同的告知书以及签订商品房买卖合同的通知。为此，原告特以书面的方式向被告函告，是否已经取得商品房预售许可证，是否可以签订书面的商品房买卖合同。请被告以书面函件方式告知以上事项。原告通过邮寄的方式将上述函件寄往被告住所地，但没有人签收而退回。 北海市不动产登记中心于2018年8月2日出具的《查询结果证明》中载明案涉的2幢2单元1002号房已于2014年5月5日转移登记至第三人名下；案涉的2幢2单元1102号房已于2012年12月21日转移至第三人名下；案涉的2幢2单元1301号房已于2014年8月8日转移至第三人名下；案涉的2幢2单元1302号房已于2012年11月19日转移至第三人名下。 现原告以被告未经其同意已将案涉四套房屋另售他人导致合同履行不能为由诉至本院，提出上述诉求。 本案的争议焦点:1、原被告双方未能签订正式《商品房买卖合同》的原因应归责于哪一方？2、原告的起诉有无超过诉讼时效？ 本院认为：原、被告双方于2010年4月4日所签订的四份《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，均是合法有效的合同。上述认购协议签订后，原告按约支付了每套房屋的购房定金50000元，合计200000元。按上述协议的约定原告须于认购协议签订15天内，与被告新恒大公司签订正式的《商品房买卖合同》并支付购房余款。从本案所查明的事实可知，在上述认购协议所约定的正式签订《商品房买卖合同》的期限内被告并未取得商品房预售许可证，并不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件。为此，对于原告主张其已按约去要求与被告签订正式的《商品房买卖合同》，但因当时被告尚未取得商品房预售许可证，导致未能签约成功较为符合常理，本院予以认可。原被告双方未能在约定的期限内签订正式的《商品房买卖合同》应归责于被告。被告所提交的证据不足以证实在2010年12月16日其取得《商品房预售许可证》后有及时通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，并分别从2012年开始陆续将案涉四套房屋转让给他人，导致上述认购协议履行不能，原告购房的目的不能实现。被告未经原告同意擅自将案涉四套房屋转售他人构成违约，为此，对于原告主张被告双倍返还四套房屋的购房定金共计400000元于法有据，本院予以支持。对于原告所主张的经济损失一方面无证据予以证实，另一方面判令被告双倍返还购房定金也足以弥补原告的损失，为此，对于原告主张的经济损失548542元于法无据，本院不予支持。 对于原告起诉时有无超过诉讼时效的问题，本院认为被告在取得正式的商品房预售许可证后，应当及时通知原告与其签订正式的《商品房买卖合同》。现原告无从得知其权利受损害，从而主张权利，为此，对于被告抗辩称原告起诉已超过诉讼时效不成立。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告北海新恒大投资有限公司双倍返还购房定金共计400000元给原告朱胜军； 二、驳回原告朱胜军其他的诉讼请求。 案件受理费13285.42元，减半收取6642.71元,由原告承担3841元，由被告承担2801.71元（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费13285.42元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年十月三十日 书记员  余丽婷