江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初5039号原告：泰州市张氏医药连锁有限公司。法定代表人：张顺来，总经理。委托诉讼代理人：周飞，该公司员工。被告：顾健。委托诉讼代理人：梁明，仪征市扬子法律服务所法律工作者。原告泰州市张氏医药连锁有限公司与被告顾健为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周飞，被告委托诉讼代理人梁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金65000元并赔偿损失30000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告位于仪征市建筑面积350平方米的房屋，原告按约于2017年9月6日向被告支付房屋租金125000元，后因租赁房屋的部分房产涉及违建，导致原告无法继续装修使用，被告于2017年12月18日退还原告房屋租金60000元，剩余65000元至今未能退还。同时，因被告未能履行合同，导致原告损失30000元。原告实际使用案涉租赁房屋至2017年9月13日，原告看到仪征市城市管理行政执法局张贴在案涉租赁房屋门口的通知书后就联系了被告，被告让原告停工，由他们去处理此事。原告提供了2017年9月4日双方签订的房屋租赁合同及附件、2017年9月13日江苏省非税收入一般缴款书（执收单位为仪征市城区环境卫生管理处，缴款人为张氏药房，收入项目名称为城镇垃圾处理费，金额共计800元）、2017年9月12日交给城管的600元水马收据、2017年9月20日薛建锋出具的收条（内容为：今收到张氏药房西园店拆除费用19000元）、原告为处理事务产生的差旅费（包括过路费发票、住宿费发票等）、2017年9月13日仪征市城市管理行政执法局张贴在案涉租赁房屋门口的通知书[主要内容为：经查，你（谢斌）于2017年9月13日在仪征市，进行涉嫌未取得建设工程规划许可证建设的行为，已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，因你未能提供上述行为的合法依据，现责令你自接到本通知书之日起立即停止上述行为，并于2017年9月14日上午携带相关材料到城管局接受调查处理]、照片打印件、扬州市中级人民法院执行裁定书及公告（主要内容为：拟拍卖被执行人谢斌所有的位于仪征市部分房产，责令相关人员予以配合或书面提出异议，逾期该院依法强制执行）以及谢斌、周飞、顾健在法院所做谈话笔录等证据为证。被告辩称，对原告诉称双方于2017年9月4日签订房屋租赁合同、2017年9月6日原告支付租金以及2017年12月18日被告退还租金60000元的事实无异议。原告没有按照相关规定办理装修施工手续，并且对案涉租赁房屋进行大面积破坏性的拆除，造成了房屋所有人重大损失，且损害后果到现在为止还未完全确定，被告保留对原告起诉的权利。因为原告的原因导致合同不能实现，并且对案涉租赁房屋造成重大损害，故原告的诉求没有事实和法律依据，不应得到支持。案涉租赁房屋部分有房产证，部分没有取得建设工程规划许可证。原告提供的江苏省非税收入一般缴款书、收据从内容上看是垃圾处理费用和水马租赁费用，这些费用不是申请装修规定的手续，不能证实原告就案涉租赁房屋去城管局申请装修的事实。对原告提供的薛建锋出具的收条真实性不予认可，但可以证实原告对案涉租赁房屋进行了拆除工程。对原告提供的差旅费票据的真实性不予认可，照片打印件的真实性无异议，由此可见案涉租赁房屋拆除前和拆除后有着十分明显的变化，可以反映原告对案涉租赁房屋进行了大面积破坏性的拆除，仪征市城市管理行政执法局张贴的通知被告没有取得，需要进行核实。对原告提供的扬州市中级人民法院执行裁定书无异议，法院对周飞的谈话笔录仅是周飞的单方陈述，法院对谢斌、周飞、顾健的谈话笔录并没有提及影响本案合同履行的具体原因，仅谈到了房屋租赁以及租金退还的问题，两份谈话笔录的形成时间是2017年12月，如原告所述，其对案涉租赁房屋拆除装修在2017年的9月13日就停止了。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于仪征市房屋出租给原告使用，建筑面积350平方米，被告保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，如被告因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效，或因被告的其他纠纷造成原告不能正常经营，被告应全部赔偿原告的所有损失，租赁期限为2017年11月1日至2020年12月31日，被告交房日期为2017年9月8日前，装修期（免租期）2017年9月8日至2017年10月31日，原告不付租金，租金为25万元/年，半年付一次，先付后租，原告可以根据自身要求对房屋及门面进行装修、装潢、改造，但不得破坏房屋本身主体结构，遵守房屋所在物业的相关规定；在该合同落款下方，有谢斌签署“本人同意顾健出租该房屋给泰州市张氏医药连锁有限公司，期限2017.9.8至2020.12.31”字样。合同签订后，被告向原告交付了案涉租赁房屋，原告于2017年9月6日支付被告租金12.5万元，同年12月18日被告退还原告租金60000元。被告租赁给原告的部分房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，合同内容违反法律、行政法规强制性规定的，应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，因被告租赁给原告的部分房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原、被告签订的房屋租赁合同无效，故被告应将其尚未退还原告的65000元租金返还给原告。原告提供的江苏省非税收入一般缴款书及收条，能够反映其为履行合同对案涉租赁房屋进行拆除而支出的费用，可以作为认定其损失的依据，但其提供的收据没有加盖收款人印章、差旅费发票等也不能反映与本案存在必然关联性，不能作为认定其损失的依据。据此，本院认定原告因合同无效而造成的损失为19800元。被告将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给原告，原告在与被告签订房屋租赁合同时亦未尽必要的审查义务，双方对导致合同无效均存在过错,且过错责任相当，故对原告因合同无效而造成的损失由双方各半分担，被告应赔偿原告损失9900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告顾健于判决生效后十日内返还原告泰州市张氏医药连锁有限公司租金65000元。二、被告顾健于判决生效后十日内赔偿原告泰州市张氏医药连锁有限公司损失9900元。三、驳回原告泰州市张氏医药连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2176元减半收取1088元，由原告负担218元，被告负担870元（被告负担的部分原告已交纳，被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2176元。审判员  曹永清二〇一八年十月三十一日书记员  孙 莉本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。