福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初6660号 原告：周珍兰，女，1982年2月9日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。 原告：朱印林，男，1977年11月8日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 二原告共同委托诉讼代理人：林明种，福建开元大同律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郑金火，福建联合信实律师事务所律师。 被告：潘瑶，女，1987年7月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：刘俊，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海（系潘瑶之父），男，1959年11月7日出生，住辽宁省沈阳市和平区。 原告周珍兰、朱印林与被告潘瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周珍兰、朱印林及其委托诉讼代理人林明种、郑金火，被告潘瑶的委托诉讼代理人刘俊、黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周珍兰、朱印林向本院提出诉讼请求：1、确认潘瑶解除《房产买卖协议》的通知无效；2.判令潘瑶继续履行合同，即继续履行办理厦门市湖里区某室房屋产权过户送件手续和厦门市湖里区某地下一层第*号车位产权过户送件手续以及交付前述房屋和车位等义务。诉讼过程中，周珍兰、朱印林增加诉讼请求如下：1.潘瑶自2016年7月26日起至签订《存量房买卖合同》并办理房产产权过户送件手续之日止，每逾期一日，按房产交易总价的0.05%支付逾期违约金；2.本案财产保全费5000元由潘瑶负担；3.本案保函保险费27300元由潘瑶负担。事实和理由：2016年3月3日，周珍兰、朱印林与潘瑶的委托诉讼代理人高丕宁签订《房产买卖协议》，约定将潘瑶位于厦门市湖里区某号的房屋一套（建筑面积280.13平方米）和厦门市湖里区*号的车位出售给周珍兰、朱印林，房屋和车位的总价款为910万元。《房屋买卖协议》第二条约定，签订协议之日，周珍兰、朱印林须向潘瑶支付定金60万元；第四条约定，周珍兰、朱印林分两次支付房款，即于2016年7月20日前（过户送件当日）支付首期款210万元（含定金），周珍兰、朱印林已支付的定金可冲抵首期款，另700万元购房款由周珍兰、朱印林通过向银行办理商业贷款方式支付给潘瑶，贷款不足部分由周珍兰、朱印林用现金支付；第十五条约定，双方保证于2016年7月20日前按土房局提供的《存量房买卖合同》签订合同，并办理本房产产权送件手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付本房产交易总价款的0.05%作为违约金，最迟于2016年7月25日因一方原因仍无法办理房产产权过户送件手续的，守约方有权要求解除本协议，同时要求违约方承担违约责任；第二十条补充约定，周珍兰、朱印林保证于2016年7月25日前付清首付款，否则潘瑶有权单方解除本协议。签订协议当日，周珍兰、朱印林依约向潘瑶支付了60万元定金，并依约于2016年7月22日向潘瑶支付了150万元首期款，共计付清首期款210万元。此后，周珍兰、朱印林多次催促潘瑶的代理人高丕宁办理房产过户送件手续，高丕宁于2016年7月25日下午下班时赶到厦门市行政服务中心，但却以周珍兰、朱印林没有700万元现金为由拒绝办理房产过户送件手续。周珍兰、朱印林又于2016年7月28日向高丕宁发出书面通知，催促其办理房产过户送件等手续，但其拒收邮件，并于次日由快递公司退回。2016年7月29日，周珍兰、朱印林收到潘瑶委托律师发来的律师函，该函称周珍兰、朱印林未能根据协议书约定按时支付购房款，未能根据协议约定在《房产买卖协议》签订之日起七日内证明周珍兰、朱印林有能力支付购房款的银行授信预审批确认，周珍兰、朱印林没有支付能力等根本违约，致使潘瑶已没有履行协议书的必要和可能，并通知周珍兰、朱印林自收到该函之日，双方签订的《房产买卖协议》解除。收到该函后，周珍兰、朱印林向潘瑶表示拒绝接受解除合同，并要求潘瑶继续履行合同，但潘瑶仍坚持要解除合同。周珍兰、朱印林认为，其并未违约且有履行能力，签订协议后，其如约支付了定金和首期款，也准备了收入证明等材料向银行申请按揭贷款，因所有银行均需要首付款凭证和产权过户送件单等文件方能受理贷款申请，协议约定的支付首期款和办理产权过户送件的最后期限为2016年7月25日，但《房产买卖协议》第四条则约定“乙方应在签订本协议之日起日七日内，备齐银行所需的资信证明等相关材料并经过银行确认”，周珍兰、朱印林客观上无法在2016年3月9日前（签订本协议之日起七日内）备齐首付款凭证和产权过户送件单到银行办理贷款申请，在此期间，周珍兰、朱印林跑遍所有银行，均无任何银行在没有首付款凭证和产权过户送件单的情况下受理贷款申请。周珍兰、朱印林于2016年7月22日付清首付款后，即于2016年7月23日向中国银行厦门枋湖支行提交了首付款凭证等文件，该行于2016年8月9日预批准周珍兰、朱印林可获贷款637万元，但正式放贷仍需提交房屋产权过户送件单等文件。此外，在付清首期款的2016年7月22日，周珍兰、朱印林在农业银行尚有存款6271580元，2016年7月27日，在中国银行尚有存款5970027.75元，2016年8月11日，在工商银行和中国银行尚有存款5623491.75元。周珍兰、朱印林一直积极履行合同，也完全有支付房款的能力，但潘瑶却以《房产买卖协议》第四条关于按揭贷款的约定故意孤立的曲解为“周珍兰、朱印林需在《房产买卖协议》签订之日起七日内证明原告有能力支付购房款的银行授信预审批确认”，并妄称周珍兰、朱印林未按约支付购房款以及没有履约能力，进而通知解除《房产买卖协议》，纯粹是因为二手房市场价格上涨，企图恶意悔约，潘瑶解除合同即无约定依据也没有法定依据，解除协议的通知无效，故应继续履行合同，办理房屋和车位产权过户送件手续，并如约交付房屋和车位，故周珍兰、朱印林诉至本院。同时，因潘瑶的行为构成违约，应按约定支付逾期违约金。此外，周珍兰、朱印林向法院申请财产保全，为此支付了保函保险费27300元、保全费5000元，该部分费用系潘瑶给周珍兰、朱印林造成的损失，应由潘瑶负担。故周珍兰、朱印林增加诉讼请求如上。 潘瑶辩称，本案双方签订的《房产买卖协议》依法成立、合法有效，具有法律约束力，周珍兰、朱印林应按照约定诚信履行义务。该协议明确约定，周珍兰、朱印林的付款方式为首付210万元以现金支付、余款700万元通过银行贷款，但在房产过户前，银行贷款必须获得银行贷款授信预审批的确认，预审批授信额度不足700万元的，周珍兰、朱印林应一次性以现金方式付清全款，但周珍兰、朱印林在协议书解除前一直未能按约定获得银行预审批确认，又未能一次性以现金方式支付购房款，导致讼争房屋未能按协议约定办理过户，属于违约，因此，潘瑶根据协议第十五条的约定提出解除协议，合法也符合事实情形，故请求驳回周珍兰、朱印林的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房产系厦门市湖里区某室及厦门市湖里区某地下一层第*号车位，潘瑶系讼争房产所有权人（土地房屋权证号分别为厦国土房证第01122024号、厦国土房证第01122620号）。2015年9月15日，潘瑶在美国旧金山办理公证委托，委托高丕宁办理出售讼争房产的相关事宜。 2016年3月3日，高丕宁代表潘瑶作为转让方（甲方）、周珍兰、朱印林作为受让方（乙方）、厦门惠万行房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），三方签订了编号为0002275号《房产买卖协议》，该协议第一条约定，甲方同意将座落于湖里区某室和地下一层第*号车位转让给乙方；第二条约定，甲乙双方同意本房产交易总价款为910万元，本协议签订之日，乙方应向甲方支付购房定金60万元；第四条约定，甲方同意乙方将上述房款分2次支付，乙方已支付的购房定金可冲抵首期款，即乙方于2016年7月20日前（过户送件当日）向甲方支付首期款210万元（含定金），乙方通过向银行申请商业贷款方式向甲方支付购房款700万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，无论银行以何种理由不予批贷、延迟放款或实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应自接到银行相关通知之日起七日内将差额部分以现金方式支付给甲方。乙方应在签订本协议之日起七日内，备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认；第五条约定，甲方应于收到全部房款当日将本房产交付给乙方使用；第十三条约定，甲乙双方签订本协议后，均不得中途毁约；甲方未经乙方书面同意擅自解除本协议或未按本协议约定履行义务导致乙方依法解除本协议，甲方必须将已收房款（含定金）全额退还乙方，并按本房产交易总价款的30%向乙方支付赔偿金，若乙方违约擅自解除本协议或未按本协议约定履行义务导致甲方依法解除本协议的，已付购房定金由甲方没收，其余已收房款无息退还乙方；第十四条约定，若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能依约向乙方支付本房产，责任方应向相对方支付本房产交易总价款0.05%每日的滞纳金；第十五条约定，甲乙双方保证于2016年7月20日前按土房局提供的《存量房买卖合同》签订合同，并办理本房产产权过户送件手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付本房产交易总价款的0.05%作为违约金。最迟于2016年7月25日因一方原因仍无法办理本房产产权过户送件手续，则守约方有权要求解除本协议，同时要求违约方承担相应违约责任，若因甲方回国行程日期延迟，在2016年7月30日前过户送件乙方也无异议；第十八条约定，甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应及时协商解决，经协商无法达成一致的，均可向本房产所在地的人民法院提起诉讼。第二十条补充约定，乙方承诺保证于2016年7月25日前付齐首付款，否则甲方有权单方面解除本协议并没收已收购房定金，乙方不得以任何理由提出异议；若乙方未能按本协议第四条的约定付清全部房款，逾期超过十五日之情景，乙方自愿将已付全部房款210万赔付甲方，作为违约赔偿金，并无条件将本房产过户至甲方名下，本约定与第十三条不一致的，以本约定为准。协议还对过户税费承担、中介费支付、水电煤气及物业管理等其他事项进行了约定。 2016年3月3日，周珍兰、朱印林向潘瑶支付了定金60万元，高丕宁代潘瑶向周珍兰、朱印林出具了收款收据。2016年7月22日，朱印林通过其名下中国农业银行账户向高丕宁账户转账150万元，至此，协议项下的首期款210万元支付完毕。 合同履行过程中，周珍兰、朱印林未能备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认。2016年7月28日，潘瑶委托福建信海律师事务所刘俊律师通过邮寄方式向周珍兰、朱印林发出《律师函》，该律师函载明：双方签订的协议书特别约定“乙方应在签订《房产买卖协议》之日起七日内，备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认”，但周珍兰、朱印林至今未获得银行的授信确认，至今已长达近五个月，也没有根据协议书约定将实际银行授信与700万元之间的差额以现金方式备付，严重损害了潘瑶的利益，时间的拖延及周珍兰、朱印林没有支付能力等根本性违约，致使潘瑶已没有继续履行协议书的必要和可能，故向周珍兰、朱印林告知自收到函件之日起，双方于2016年3月3日签订的《房产买卖协议》解除。2016年7月29日，周珍兰、朱印林收到上述《律师函》。双方因此成讼。 庭审中，周珍兰、朱印林提交其名下银行流水，其中：朱印林名下中国农业银行账户（账号62×××75）在2016年7月22日转账取款150万元后，尚有余额6271580元；朱印林名下中国银行账户（账号41×××37）在2016年7月27日有余额5970027.75元，在2016年7月28日有余额3669987.75元。2018年10月25日，周珍兰、朱印林为表明其有履约能力及一次性付清所有剩余购房款的诚意，向本院暂存了剩余房款700万元。 另，周珍兰、朱印林在诉讼过程中向本院提出财产保全申请，本院于2016年10月18日作出（2016）闽0206民初6660号民事裁定书，并于2016年10月27日查封潘瑶名下位于厦门市湖里区某室房产及厦门市湖里区*号地下一层第*号车位，周珍兰、朱印林为此支付保全费5000元、诉讼保全担保保险费27300元。 以上事实，有公证书、土地房屋权证、《房产买卖协议》、收据、个人结算业务申请书、《律师函》、银行业务回单及银行流水、保单、保函保险费发票、暂存款收据及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。潘瑶与周珍兰、朱印林签订的《房产买卖协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应遵照履行。本案争议的焦点在于：一、潘瑶主张据解除合同是否有效、合同是否应当继续履行；二、关于违约金的承担；三、关于保全费和诉讼保全担保保险费的承担。 关于争议焦点一：潘瑶辩称双方在合同中约定了合同解除的情形，周珍兰、朱印林存在违约行为，故其有权根据《合同法》第九十三条及第九十四条的规定解除合同；周珍兰、朱印林在接到通知后有异议，认为潘瑶单方解除行为无效，故请求确认解除合同的效力。 关于潘瑶解除合同的行为是否符合约定解除情形，本院认为，根据讼争《房产买卖协议》第四条、第五条、第二十条的约定，周珍兰、朱印林应于2016年7月25日前支付首付款210万元，否则潘瑶有权单方面解除本协议并没收已收购房定金；双方在办理过户送件手续后，周珍兰、朱印林申请银行商业贷款，若银行不予批贷、延迟放款或实际放款金额小于贷款申请金额，周珍兰、朱印林应自接到银行相关通知之日起七日内将差额部分以现金方式支付给潘瑶，逾期超过十五日的，则自愿将已付全部房款210万赔付潘瑶，作为违约赔偿金，并无条件将本房产过户至潘瑶名下。本案中，双方在协议中没有明确约定“备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认”就系“银行贷款预审批”，也没有明确约定等银行按揭贷款预审批手续办好之后再过户或者在无法办理银行按揭贷款预审批的情况下需足额支付剩余房款700万之后再过户，更没有明确约定若周珍兰、朱印林不能备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认，潘瑶有权解除合同；潘瑶也无法举证证明双方就上述内容达成补充协议。相反，根据讼争《房产买卖协议》的约定，周珍兰、朱印林只需在2016年7月25日前付清首期款210万元，潘瑶办理过户送件手续的条件即成就，并且，通过申请银行贷款并非支付剩余购房款的唯一方式，根据《房产买卖协议》的约定，若银行不予批贷、延迟放款或银行实际放款金额小于申请贷款金额，周珍兰、朱印林亦有权以现金方式补足剩余购房款。潘瑶要求周珍兰、朱印林于2016年7月25日过户前需先办理银行按揭贷款预审批手续以及在无法办理预审批的情况下需足额支付剩余房款700万，属于强加给周珍兰、朱印林合同约定之外的义务，其以此为由拒不依约办理过户手续不能成立，其于2016年7月28日以此为由单方解除合同的行为亦无合同依据。故潘瑶关于其有权根据《合同法》第九十三条的规定解除合同的抗辩意见，无合同和法律依据，本院不予采纳。 关于潘瑶解除合同的行为是否符合法定解除情形，本院认为，如前所述，讼争《房产买卖协议》第四条、第五条、第二十条约定了购房款支付方式及期限，周珍兰、朱印林作为房产买卖合同的买方，其主要债务在于按期足额支付购房款，在合同履行过程中，周珍兰、朱印林已于2016年7月22日履行了首付款的支付义务，而余款700万元的付款条件尚未成就，故不存在履行期限届满不履行主要债务或延迟履行主要债务的情形；潘瑶作为作为房产买卖合同的卖方，其合同目的是出售房产并收取合同约定的购房款，周珍兰、朱印林在履行合同过程中虽未能“备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认”，但因该“资信证明”并非银行贷款审批，且申请银行贷款支付剩余购房款并非支付剩余购房款的唯一方式，是否备齐银行所需的资信证明等相关材料与潘瑶是否能足额收取购房款并无必然因果关系，换言之，周珍兰、朱印林未能备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认，并未构成根本违约或必然导致潘瑶合同目的无法实现，周珍兰、朱印林应承担的是合同瑕疵履行违约责任，即继续履行、采取补救措施或赔偿损失。故潘瑶关于其有权根据《合同法》第九十四条的规定解除合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，周珍兰、朱印林关于请求确认解除讼争《房产买卖协议》的通知无效，潘瑶应继续办理讼争房产的过户送件手续的诉讼请求，本院予以支持，但其关于潘瑶交付讼争房产的诉求，因合同约定潘瑶在收到全部房款当日方将本房产交付给周珍兰、朱印林使用，因此潘瑶交付讼争房产的条件尚未成就，周珍兰、朱印林该项诉求，理由不充分，本院不予支持。 关于争议焦点二：根据讼争《房产买卖协议》第十五条约定，双方应于2016年7月25日前按土房局提供的《存量房买卖合同》签订合同，并办理本房产产权过户送件手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付本房产交易总价款的0.05%作为违约金。潘瑶在收取周珍兰、朱印林首付款210万元后，未按约定办理房产过户送件手续，周珍兰、朱印林有权要求潘瑶支付违约金，但该约定的违约金标准过高，且周珍兰、朱印林在履行合同过程中在“备齐银行所需的资信证明等相关材料，并经过银行确认”方面确实存在瑕疵，本院根据公平原则支持的违约金数额为：以周珍兰、朱印林已付购房款210万元为基数自2016年7月26日起按年利率6%计算至签订《存量房买卖合同》并办理本房产产权过户送件手续之日止。 关于争议焦点三：本院认为，因潘瑶违约引起本案诉讼，周珍兰、朱印林为此支付的保全费及向保险公司支付的诉讼保全担保保险费系合理必要费用，属于周珍兰、朱印林的损失部分，该部分费用应由潘瑶承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、潘瑶解除《房产买卖协议》的通知无效； 二、潘瑶应于本判决生效之日起十日内配合周珍兰、朱印林办理位于厦门市湖里区某室和厦门市湖里区*号地下一层第*号车位的产权过户送件手续； 三、潘瑶应于本判决生效之日起十日内向周珍兰、朱印林支付违约金（以210万元为基数，自2016年7月26日起按年利率6%计算至签订《存量房买卖合同》并办理本房产产权过户送件手续之日止）； 四、潘瑶应于本判决生效之日起十日内向周珍兰、朱印林支付保全费5000元、保函保险费27300元； 五、驳回周珍兰、朱印林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75500元，由潘瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈巧玲 审 判 员  王 芳 人民陪审员  林婉璐 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  黄世杰 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。