贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初5940号原告：张显芬，女，1955年2月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：严宏志（一般授权代理），男，1958年4月24日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。法定代表人：吴明江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆奎（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原告张显芬与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告张显芬的委托诉讼代理人严宏志、被告三江公司委托诉讼代理人陆奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张显芬向本院提出诉讼请求：判决被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金暂计41,297.36元（庭审中变更为50,384.32元）。事实及理由：原告于2012年6月6日与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-155），向被告购买了毕节市依山雅苑A幢一单元21层01号房，合同约定该房屋总价款为153,237.00元。被告在合同中约定于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给原告。但时至今日，被告未履行合同。约定时间在180日内的，被告应按已付房款的万分之三承担违约责任，即2015年7月27日到2018年7月26日期间，被告应支付原告违约金50,384.32元。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。被告三江公司口头辩称：涉案因消防未过关导致未能按时竣工验收，是毕节房开市场的普遍现象，且与政府验收标准前后不一，存在一定的关系，被告并非恶意违约；原告购买的商品房为住宅，居住使用的主要合同目的已经实现，其至今未取得产权证并未造成实际损失，即便被告应当承担违约责任，超过诉讼时效的部分不应当得到支持，合同约定的违约金过高，请求予以调整。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》及备案登记表各1份。证明目的：证明原告于2012年6月6日与被告签订了商品房买卖合同，由被告将依山雅苑A幢一单元21层01号房，建筑面积为60.76平米，房屋总价153,237.00元，合同约定2015年7月26日前，被告取得该商品房初始登记，并交付有关文书，同时约定出卖人不能在约定期限内交付、办理有关商品房转移登记的文书的，自约定期限至实际交付办理商品房有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.03%的违约金。被告质证意见：对三性无异议，但是达不到原告证明目的，理由与答辩意见一致。经本院审查认为，该证据符合证据“三性”，能达到原告的证明目的，本院予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月6日，原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市××城区××路依××单元××号房（房××），该商品房用途为住宅；建筑面积为60.76平方米，套内建筑面积50.52平方米，商品房总价款153,237.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2012年6月6日支付购房款153,237.00元，于2015年3月19日支付维修基金、登记费等9,043.00元。涉案房屋未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1.原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效；2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付。对双方争议的焦点1，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2015年7月27日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。对双方争议的焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.03%的标准，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告张显芬已付房价款153,237.00元为基数，按日万分之三的标准从2015年10月1日起计算至被告三江公司向不动产登记机关提交为原告张显芬办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告张显芬之日。现原告主张计算至2018年7月26日，应予以支持，即从2015年10月1日起至2018年7月26日，逾期时间共1030天，逾期违约金为153,237.00元×1030×0.03%=47,350.00元，原告主张50,384.32元，超过部分，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张显芬从2015年10月1日起至2018年7月26日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金47,350.00元；二、驳回原告张显芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416.00元，由原告张显芬负担26.00元，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担416.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十月十五日书记员  徐畅