广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1887号原告：伍建军，男，汉族，1976年4月4日出生，住址湖南省新化县，原告：袁富春，男，汉族，1974年4月11日出生，住址广东省深圳市龙华新区，原告：蓝永华，男，畲族，1984年9月24日出生，住址广东省深圳市龙华新区，原告：杨发志，男，汉族，1973年10月1日出生，住址广东省深圳市，原告：黄元政，男，汉族，1975年9月21日出生，住址广东省深圳市福田区，原告：周江，男，汉族，1976年3月12日出生，住址广东省深圳市龙华新区，原告：伍兴英，女，汉族，1974年8月2日出生，住址广东省东莞市，原告：陶宏军，男，汉族，1971年5月8日出生，住址安徽省天长市，原告：谭小妹，女，汉族，1978年10月15日出生，住址广东省深圳市福田区，原告：刘建军，男，汉族，1972年12月12日出生，住址广东省深圳市罗湖区，原告：范方兰，女，汉族，1973年10月24日出生，住址广东省深圳市龙华新区，原告：潘传照，男，汉族，1974年8月3日出生，住址广东省深圳市龙华新区，上列原告共同委托诉讼代理人：周文兵，广东中安律师事务所律师，执业证号14403200910833456。上列原告共同委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所实习律师。被告：深圳市龙华新区鑫茂花园第二届业主委员会，住所地广东省深圳市龙华新区民治大道**鑫茂花园小区。负责人：陈兆海，主任。委托诉讼代理人：胡鹏，广东君言律师事务所律师，执业证号14403200510186313。委托诉讼代理人：胡莉菲，广东君言律师事务所律师，执业证号14403201711141305。被告：深圳市潜龙物业管理有限公司，住，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道民治大道潜龙花园****一社会信用代码914403007285697422。法定代表人：杨全，董事长。委托诉讼代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200410402668。委托诉讼代理人：刘红艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201311092623。上列原告诉二被告撤销权纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨发志、黄元政、伍兴英、陶宏军、潘传照及共同委托诉讼代理人周文兵，被告深圳市龙华新区鑫茂花园第二届业主委员会（以下简称“鑫茂花园第二届业委会”）委托诉讼代理人胡莉菲，被告深圳市潜龙物业管理有限公司（以下简称“潜龙物业公司”）委托诉讼代理人刘红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认二被告于2016年7月6日签订的委托管理期限自2016年8月1日至2018年8月13日止的《潜龙鑫茂花园物业管理服务委托合同》无效。2、判令被告承担本案诉讼费用。原告起诉的事实与理由：原告均系深圳市龙华新区鑫茂花园的业主。2016年6月28日，被告鑫茂花园第二届业委会组织召开上调物业管理费的业主大会会议，记录验票结果确认书显示“业主大会会议决议结果通过”，即上调物业费获通过。事后经原告等业主多次维权得知，业委会主任在未知会其他委员的情况下，私自与被告潜龙物业公司签订《潜龙鑫茂花园物业管理服务委托合同》，使得被告潜龙物业公司在2016年8月2日偷偷完成了物业合同的备案。2016年7月8日至2016年8月9日期间，小区数百名业主前往民治街道投诉此次业主大会召集、组织、投票、唱票过程存在违法，要求予以重新核查业主大会投票原件、重新公布结果。2016年8月11日，业委会向被告潜龙物业公司发出通知，认定该次业主大会表决中“1、查票存在委托票347票不符合投票规则，经街道办协查，确认为投票无效，不计入此次投票数量；2、按照之前公布数据，共有1619张有效票，扣除此次查验委托票347张，有效票数实际为1272张，而总业主投票数2599户的比例为48.97%，不到法定50%比例，至此，业委会一致认为此次投票无效，暂停本次物业涨价流程”。2016年10月15日，被告潜龙物业公司向业委会发出《关于鑫茂花园上涨管理费业主大会表决结果合法有效的情况说明》，主张业主大会投票结果合法有效。2017年1月15日春节前后，被告潜龙物业公司趁着多数业主不在深圳之际，向业主发出《通知》，主张此次业主大会投票已于2016年6月29日进行公示并在政府部门备案，已可按业主大会表决通过后的物业管理费标准收取，决定自2017年2月1日开始按照新标准收取物业管理费。2017年3月2日，业委会以相同理由发出《关于鑫茂花园上涨管理费业主大会表决结果合法有效的情况说明》，告知上涨物业费的表决事项获业主大会通过。引起其后业主不断投诉。2017年11月19日，经多方、多次协调，民治街道组织相关人员召开了协调会并形成书面《协商意见》，即“根据会议协调，按照业主代表要求，各方同意对业主大会投票重新验证”，同日，业委会应业主要求，将此次业主大会的表决票及票箱全部移转民新社区工作站保管，以待下一次重新验票。但至今未重新启动验票程序。原告认为，业委会组织召开的2016年6月13日至2016年6月27日的业主大会程序违法，业主大会表决结果未通过，业委会主任却在未知会其他委员的情况下私自与潜龙物业公司签订物业合同，明显违法。业主大会的与会人员也未达到法定双过半要求，不能按照新的物业费标准收取物业费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告鑫茂花园第二届业委会答辩称，一、2016年6月28日鑫茂花园关于上调物业管理费的业主大会程序符合《物业管理条例》相关规定，表决结果合法有效。其一，业主召集大会程序合法。2016年5月15日业委会作出表决通过提请业主大会召开上调物业管理费的会议纪要，并于2016年5月16日将会议纪要在小区公告栏中公示及抄送全体业主。2016年5月25日，业委会向全体业主发出召开业主大会通知，并将议题、时间、地点、地点票样本在小区公告栏中公示。其二，业主大会表决程序合法。2016年6月28日，在业委会及物业公司共同参与及社区工作站的监督下，业主大会参会人数为1665人，参会人数与所持票数均超过半数。在参会人数中，同意票共有978户，代表的票权数为59%，表决通过。2016年6月29日，业委会将表决结果在小区公告栏中公示。二、2016年7月6日，在上调物业管理费决议表决通过的前提下，二被告签订《潜龙鑫茂花园物业管理服务委托合同》，该合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告潜龙物业公司答辩称，一、原告提出的诉求与立案案由不一致，请求法庭固定原告具体主张。二、涉案《潜龙鑫茂花园物业管理服务委托合同》的合同主体及内容与原物业服务合同并无差异，仅变更了物业管理费收费标准，而新的物业费收费标准已经业主大会表决同意，因此，新合同是依据业主大会决议签订，不存在规避法律法规之无效情形。三、鑫茂花园大部分业主已经按照新的物业费收费标准缴纳了物业费，合同已经实际履行，对全体业主发生法律效力。四、若原告认为业主大会决议损害其合法权益，应当对业主大会提起撤销决议之诉。五、业主大会决议经判决撤销前均合法有效，依据该决议签订的物业服务合同具有法律效力，对全体业主有效。六、本案业主大会的召集程序、表决程序均合法，并且会议的召开系在业主代表、街道办事处及社区工作站监督下进行的，包括原告在内的部分业主向行政主管部门提出验票的要求属行政管理事项，原告无权据此提出合同无效。七、原告起诉理由不符合最高人民法院关于区分所有权相关司法解释规定，对原告的实体权益未构成损害。综上，原告主张物业合同无效，应当明确物业服务合同损害其何种利益，若对业主大会表决不服，应提起撤销业主大会决议诉讼。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明如下事实：一、涉案小区系位于深圳市××区××路潜龙鑫茂花园小区，为多层、高层混合住宅区，占地面积56518.5平方米。该小区已成立业主委员会。二、2016年5月25日，被告鑫茂花园第二届业委会在涉案小区公告栏张贴《关于组织召开鑫茂花园小区业主大会会议的通知》，定于2016年6月13日至6月27日期间在小区范围内以书面形式组织召开业主大会会议，表决是否同意调整物业管理费，调整标准为“多层住宅由原来的0.9/平方米上调为1.3元/平方米，高层住宅由原来的1.98元/平方米上调为2.6元/平方米，商铺由原来的3.3元/平方米上调为4.5元/平方米”，小区投票总票数为146659，小区业主数为2599户。2016年6月28日，二被告出具《业主大会会议记录验票结果确认书》，对上述表决事项的表决结果进行公示。根据该《确认书》，涉案小区总户数2599户，总票权数146659票、总建筑面积146659平方米；投票表实际送达户数1665户，占总户数比例64%；回收票户数1665户，占总发放户数比例100%；有效票户数1619户，占总户数比例62%；有效票总票权数101752票，占总票权数比例69%；无效票户数46户，无效票权数649票；同意票户数978户，占有效票户数60%；同意票权数60281票，占有效票权数59%；不同意票户数484户，不同意票权数31503票；弃权票户数159户，弃权票权数10197票；表决结果为“通过”。2016年6月29日，二被告对上述业主大会投票表决结果进行公示，公示时间自2016年6月29日至2016年7月5日。庭审中，二被告主张在业主大会表决中，同意票数为978户，不同意票数为484户，弃权票数为159户，同意比例为59%，已超过半数。原告则主张在上述978户同意票中存在347票电话委托投票，电话委托不应作为有效票计入表决。被告则确认有347票为电话委托投票。三、2016年7月6日，被告鑫茂花园第二届业委会与被告潜龙物业公司签订《物业管理服务委托合同》，由鑫茂花园第二届业委会委托潜龙物业公司对涉案小区提供物业管理服务，委托管理期限自2016年8月1日至2018年8月13日。合同第二十一条就物业管理服务费用标准进行了约定，其中多层住宅按建筑面积每月1.3元/平方米，小高层、高层每月2.6元/平方米标准收取；非住宅按建筑面积每月4.5元/平方米收取。合同还对委托管理事项、物业管理服务要求和标准、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。在上述涉案《物业管理服务委托合同》签订前，被告潜龙物业公司已经对涉案小区提供物业管理服务，涉案《物业管理服务委托合同》仅对物业管理服务费收费标准进行了调整，其余约定事项均未变更。2016年8月2日，深圳市龙华新区城市建设局对涉案合同进行了物业服务合同、安全防范应急预案备案。四、2017年11月19日，深圳市××区民新社区工作站就涉案鑫茂花园物业纠纷召开了协调会，其中小区业主代表6人、被告鑫茂花园第二届业委会主任陈志荣、物业代表2人、民新工作站3人、民治街道物业办2人参与了会议，经协商，各方同意重新验票，验票时间为2017年11月30日前（具体时间待业主代表共同商定），验票地点为民新工作站二楼会议室，各方承诺同意并尊重验票结果，各方均按此次验票结果执行，此协商意见在小区公示7天（时间为2017年11月20日至11月26日）。截至本案第二次庭审之日，涉案小区业主未进行重新验票。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案争议的焦点在于，二被告2016年7月6日所签订《物业管理服务委托合同》关于物业管理费多层住宅按建筑面积每月1.3元/平方米，小高层、高层按每月2.6元/平方米，非住宅按建筑面积按每月4.5元/平方米收取之约定是否发生法律效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。据此，涉案合同关于提升物业费条款是否生效的核心要素在于当事人的意思表示是否真实、确切地表达完成。根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，从事的民事活动所产生的法律后果由全体业主承担。因此，业主委员会在实施关乎全体业主重大利益的民事活动中，应始终以维护业主合法权益出发，尽责履行义务，对业主大会负责。在涉及全体业主切身利益的重大事项实施过程中，应充分尊重业主真实意思表示，通过法定程序予以表决，而业主大会的表决内容正是全体业主意思表示之最真实、直接的体现。具体至本案而言，被告潜龙物业公司为涉案小区的物业服务提供方，提高小区物业服务费属于小区共同管理的重大事项，与全体业主切身利益相关，应通过业主大会表决程序予以表决。其后，被告鑫茂花园第二届业委会以书面形式召开业主大会，完成了投票，但在验票环节原告及其他部分业主提出异议，认为347票委托票不符合法定委托形式，应视为无效票。再后，在深圳市××区民新社区工作站的协调下，小区业主代表、被告鑫茂花园第二届业委会主任、被告潜龙物业公司代表均同意重新验票，各方关于重新验票的决定真实、合法，应予信守及履行。故，在关于上调物业管理费之表决结果真正确定前，涉案小区全体业主对是否同意调整物业服务费之意思表示未完整表达，该民事法律行为依法未发生法律效力。故，原告起诉要求确认《物业管理服务委托合同》关于调整小区物业管理费之约定无效之诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。《物业管理服务委托合同》关于管理费以外之约定较原协议未发生变更，原告关于确认物业管理费以外的合同条款无效于法无据，本院不予支持。原告关于被告鑫茂花园第二届业委会出庭人员资格违法之主张缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告深圳市龙华新区鑫茂花园第二届业主委员会与被告深圳市潜龙物业管理有限公司于2016年7月6日签订的《物业管理服务委托合同》中关于“物业管理服务费的收取：多层住宅按建筑面积每月1.3元/平方米；小高层、高层每月2.6元/平方米标准收取。非住宅按建筑面积每月4.5元/平方米收取”的合同条款无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一八年十月十二日书记员  穆潇雨书记员  陈宝玲