湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初4592号 原告杨敏艳，女，侗族，1964年7月10日出生，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人唐永洪（一般代理），湖南诚怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人唐春洪（一般代理），湖南诚怀律师事务所律师。 被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦。 法定代表人邹明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人杨小利（一般代理），男，汉族，1982年5月26日出生，系该公司员工。 原告杨敏艳与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐永洪、唐春洪、被告委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨敏艳提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2016年3月30日止的延期交房违约金5252.95元（以已交付房价款290218元为基数，按日万分之一计算，共计181天）；2、判令被告向原告支付延期办证违约金2902.18元（按已付房款1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月4日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。合同约定：“买受人购买的商品房为大汉龙城·旺龙府项目中的第2幢3屋307号房。……”《买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2588元，总金额290218元。”《买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……双方进行验收交接时，出场人应当书面通知本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《补充协议》第八条约定，出卖人应在双方约定交房后910天内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告未在约定时间内将符合交房条件的房屋交付给原告，且未在约定时间内办妥房屋权属登记，已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉诸法院。 被告怀化市大汉置业有限公司辩称，一是被告开发建设的房屋已经竣工验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，属合格工程，具备法律规定的交房条件；二是根据《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住房维修资金的，被告可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金；三是被告已于2015年9月26日在怀化日报发布交房公告的方式通知原告办理房屋交换手续，履行了告知义务，且原告于2016年4月1日已收房，被告不应当承担逾期交房违约责任。四是双方在《补充协议》第八条约定，被告办证期限于交房之后910日内办好产权证书，目前，办证期限尚未届满，被告没有违约，不应当承担逾期办证违约责任。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》约定：被告应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第二条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。同时该延期交房期间房屋风险责任由乙方承担，乙方须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。4、在房屋交接时，如乙方发现交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，原告应在交接后10日内以书面方式向被告提出，由被告落实进行维修。但原告不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，也不得以此提出退房要求。在协议第三条第3项约定原告委托被告办理房屋所有权证和土地作用权证，原先按标准向被告缴纳代办费用，该费用原告于2015年9月30日前交清。在协议第八条约定，双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按乙方已付款房款的1%支付违约金。在协议第九条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付购房款290218元，被告出具了销售不动产统一发票。 另查明，大汉·龙城旺龙府住宅小区2号楼2016年1月23日工程质量经竣工验收合格，2017年7月6日经消防验收合格。原告已于2016年4月1日收房。至开庭日，被告未取得《竣工验收备案表》。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。因被告的房屋未取得《竣工验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告只主张按日支付已交付房价款万分之一的违约金，超过部分视为自愿放弃，本院予以支持。原告已于2016年4月1日占有并使用该房，但原告主张延期收房至2016年3月30日止，超过部分视为自愿放弃，故被告逾期交房的时间应计算至2016年3月30日。被告未能按照约定在2015年9月30日前履行交房义务，其应于2015年10月1日起至2016年3月30日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计5252.95元（290218元×0.0001×181天）。依据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后910日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间为2016年4月1日，根据双方的约定，被告应当在2018年9月28日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任，即违约金为290218元×0.01=2902.18元。原告请求支持逾期办理产权证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出根据《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住房维修资金的，被告可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金的答辩意见。本院认为，原告享有同时履行抗辩权，不交纳房屋维修基金符合合同的约定和法律规定，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房和原告交纳相关税费都约定在同一天，而作为房屋买卖合同，双方当事人最主要的义务是原告交款、被告交房，现原告已经按照合同的约定履行了交款的义务，被告亦应当按合同的约定履行交房的义务，但被告并没有如期履行该义务，同时，原告交纳房屋维修基金系大汉置业的代收款项目，系原告的非主要合同义务，且该费用产生于合同履行的后期阶段，即办理两证时所必须，被告以原告应当履行的非合同主要义务以及后履行义务来对抗自己应当履行的主合同义务，从而主张后履行，既不合理亦不合法。对被告在审理中未有相应证据证明的辩论意见，本院均不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下: 被告怀化市大汉置业有限公司支付原告杨敏艳逾期交房违约金5252.95元及逾期办证违约金2902.18元，共计8155.13元，限本判决生效之日起十日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  刘 礼 二〇一八年十月十六日 代理书记员  雷金华