西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初4715号 原告：杨玲，女，1986年2月10日出生，汉族，户籍地：陕西省宝鸡市，现住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：杨悦鹏，男，1981年1月29日出生，汉族，系原告杨玲之夫。 原告：杨悦鹏，男，1981年1月29日出生，汉族，户籍地：西安市新城区，现住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：李天柱，男，1980年12月21日出生，汉族，户籍地：西安市雁塔区，系西安市新城区兴乐社区居民委员会推荐。 被告：胡君涛，男，1991年1月3日出生，汉族，户籍地：西安市莲湖区，现住西安市雁塔区。 原告杨玲、杨悦鹏诉被告胡君涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨悦鹏及其委托诉讼代理人李天柱、被告胡君涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨玲、杨悦鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2017年12月15日签订的《西安市存量房屋买卖合同》，将西安市莲湖区大庆路×号×幢×单元×××××室按照合同约定过户给原告；2、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1、判令解除双方于2017年12月15日签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的定金20000元；3、判令被告赔偿原告因被告违约行为而产生的损失共计601100元〔其中包括已支付的居间服务费13350元、代办按揭服务费9750元、房屋溢价金558000元（按目前同小区市场价每平米16000元计算）、原告支付装修违约金20000元〕；4、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月15日，原、被告通过西安易星源房地产营销策划有限公司（以下简称易星源公司）签订《西安市存量房屋买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于西安市莲湖区大庆路×号×幢×单元×××××室房屋一套。房屋所有权人为被告。该合同对房屋总价款、付款方式、该房屋原抵押注销等问题均作出明确约定。合同签订后，原告于合同签订当日向被告交付20000元定金。合同约定被告应于2018年1月25日前办理抵押注销手续，而被告却于2018年2月28日才结清银行贷款。结清贷款后，经原告与易星源公司多次催告，被告一直以银行未通知其办理撤销抵押手续为由拒绝办理相关房屋过户手续，且于2018年4月21日才第一次明确表示其不愿出售该房屋，4月22日再次通过电话确认被告不愿出售该房。原告认为双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告已依约履行了相关约定，但被告违约后解除合同，原告只能以高出原合同约定数十万元的价格购买相同品质的房屋。另签订房屋买卖合同后，原告基于对被告履约的合理信任，与陕西润道文化传播有限公司签订《装饰装修合同》并交纳了定金20000元，若房屋买卖合同不能正常进行，必然直接导致原告承担《装修装饰合同》中相应的违约责任，损失又增加不少于20000元。为维护原告权益，特诉至法院，望判如所请。 被告胡君涛辩称：同意与原告解除合同，收取原告的购房定金可以退还，但不同意向原告赔偿损失。签订房屋买卖合同时，原告只交了20000元定金，按照合同约定的定金原则，被告不应向其赔偿这么多钱。合同是原、被告及易星源公司三方签订的，经查，易星源公司签订房屋买卖合同时还没有房地产经纪机构资格证，签订合同的中介人员也没有二手房从业资格证，易星源公司直至2018年才备案，而中介人员至今在房管局查询不到备案信息。因房屋买卖合同是在易星源公司没有合法资质时签订的，故该合同系无效合同。 原告杨玲、杨悦鹏围绕其提出的诉讼请求提交了证据，其中西安市存量房买卖合同及居间服务合同、POS机刷卡单、房天下收款收据、被告胡君涛收款收据、公积金缴存证明、两原告的结婚证，被告胡君涛均无异议。以上证据真实性，本院予以确认。原告提交个人住房装修合同一份，证明原告与被告签订房屋买卖合同后，打算装修房屋，签订装修合同并向装修公司支付定金，产生装修定金损失20000元。被告胡君涛对该证据的真实性不予认可，认为原告只看过一次房子，怎么可能与装修公司签订装修合同，这个合同是原告后期补的一个合同。本院认为，原告提交的该装修合同与本案没有关联性，真实性及证明目的均不予认定。原告还提交二手房交易价格信息网络截图，被告认为网络上的价格信息不代表实际成交价格，二手房根据房屋面积朝向楼层新旧程度等，每个房子价格都是不同的，故原告该份证据没有参考价值。本院认为，原告提交的二手房交易价格的网络截图，可以证明西安市二手房屋交易价格在原、被告房屋买卖合同签订后普遍上涨的事实，但与原告主张的房屋差价损失没有直接关联性。 被告胡君涛为反驳原告诉讼请求，提交房屋租赁合同一份，原告对该证据的真实性无异议。该证据的真实性本院予以确认。被告胡君涛提交的其和中信银行工作人员、房天下中介人员微信聊天记录，证明银行规定一年以内不让提前还款，解除抵押的时间是4月17日之后，被告在此期间积极完成撤押手续，银行拖得时间太久；易星源公司承诺其办理房屋买卖合同流程及时间节点。原告认为该组证据是被告和银行之间的事情，借款合同是怎么约定的，不是原告考虑的问题。被告和房天下中介之间关于垫资的问题，是可选性的，而且也与原告无关，并且该组证据可以证明房屋买卖合同后被告向银行还款办理解除按揭抵押的事实。被告胡君涛提交的该组证据客观真实，本院予以认定。被告胡君涛还提交西安市房管局官网查询截图，证明易星源公司2018年才取得房地产经纪机构资质，房屋买卖合同签订时，易星源公司及其业务员不具有资质，因此该房屋买卖合同无效。原告对其真实性不予认可，认为易星源公司是否有资质的问题，属于行政处罚的范围，与本案买卖合同双方没有相关性，不影响合同的真实有效。本院认为，该证据系被告在西安市住房保障和房屋管理局官网上查询所得，真实性予以认定。 根据双方无争议及本院认定的证据，本院认定事实如下：2017年12月15日，原告杨玲作为买方、乙方，被告胡君涛作为卖方、甲方签订了《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定“原告杨玲购买被告胡君涛名下的位于西安市莲湖区大庆路×号×幢×单元×××××室房屋一套，房屋面积90.50平方米，该房屋未满两年，已经设定抵押，甲方应于2018年1月25日前办理抵押注销手续。该房屋双方约定成交价格为890000元。乙方应于本合同签订当日将定金20000元直接交付被告胡君涛。若甲方违约双倍返还乙方定金；若乙方违约甲方不退还乙方定金。甲乙双方协商一致，乙方应于本协议签订之日起90日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款220000元存入资金监管账户进行资金监管。乙方选择公积金贷款650000元。第八条违约责任约定，本合同签署后，若甲乙双方任何一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同守约方向违约方发出书面通知送达守约方之日起自动解除。违约责任分别以下列方式处理：1、如甲方违约，甲方应于七日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。如乙方违约，乙方按成交总价的百分之十向甲方支付违约金，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。”原告杨玲、杨悦鹏、被告胡君涛均在该合同上签字、捺印。当日，原告杨玲、被告胡君涛与易星源公司作为居间方签订《居间服务合同》一份，约定买卖双方在居间方的居间服务下，就坐落于西安市莲湖区大庆路×号×幢×单元×××××室房屋签订了《房屋买卖合同》，双方共同委托为易星源公司交易居间方，买方向居间方支付居间服务费13350元，买卖双方均自主选择并同意通过居间方代为办理住房按揭贷款服务，支付代办按揭服务费9750元。该合同由原告杨玲签名并捺印，被告胡君涛签名并捺印，易星源公司加盖合同专用章。2017年12月15日，原告杨玲向被告胡君涛支付定金20000元，被告胡君涛向原告杨玲出具《收款收据》一份，载明：“今收到杨玲用于购买本人胡君涛共有人杨丹萌位于西安市莲湖区大庆路×号蔚蓝国际小区×幢×单元×××××号房屋购房定金20000元整。收款人：胡君涛。”2017年12月19日，原告杨玲向易星源公司交纳居间服务费13350元，评估费2670元，按揭服务费9750元。易星源公司向原告出具了收款收据。之后，被告胡君涛向房屋按揭贷款的银行申请提前还款，办理解除抵押手续。2018年4月9日，被告胡君涛通知易星源公司及原告，不同意继续出售房屋，三方面谈后没有结果。2018年4月21日，被告胡君涛向易星源公司明确表示其不同意继续履行房屋买卖合同，易星源公司告知原告。原告无奈于2018年5月24日向本院提起诉讼。 庭审中，被告胡君涛称其欲将涉案房屋出售后另行购置另一处房产，易星源公司承诺为被告代垫银行按揭贷款，办理解除抵押手续，但是易星源公司最终没有向其代垫款项，称其银行按揭贷款不能及时清偿，其不能及时取得售房款，西安市房屋价格普遍上涨后，被告另行购置房屋的目的已经不能实现，故其不同意继续履行与原告之间的房屋买卖合同。 本院认为，原告杨玲与被告胡君涛之间签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方均应全面、适当履行。被告胡君涛辩称因易星源公司在磋商原、被告双方房产交易时尚未取得房地产经纪机构资质，故原、被告之间房屋买卖合同无效，没有法律依据，本院不予采信。原告杨玲已经依据合同约定向被告胡君涛支付了定金20000元，履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务。按照房屋买卖合同的约定，被告胡君涛应于2018年1月25日前办理抵押注销手续，但其直至2018年4月才办理了解除贷款抵押手续，并在房屋交易条件已经成就的情况下，不同意与原告继续履行合同，导致本案纠纷的产生，原告杨玲、杨悦鹏主张与被告胡君涛解除《西安市存量房屋买卖合同》，本院依法予以支持。被告胡君涛收取了原告杨玲、杨悦鹏定金20000元，被告胡君涛应向原告杨玲、杨悦鹏予以返还。因被告胡君涛违约不同意继续履行房屋买卖合同，合同签订后西安市房屋价格普遍上涨，给原告的房屋差价损失，被告胡君涛应当向原告予以承担。参考西安市莲湖区大庆路地段二手房屋自2017年12月至2018年4月期间普遍上涨的幅度，本院酌定房屋差价损失为271500元（每平方米3000元×90.50平方米）。原告所主张的居间服务费属于原告合理损失，该损失系因被告胡君涛违约造成，应当由被告胡君涛赔偿原告。因被告胡君涛不同意履行合同，该房屋交易已无法继续，按揭贷款并无必要，原告所主张的按揭贷款服务费应当由原告和易星源公司另行结算，该部分费用尚不属于原告实际损失，本院不予支持。因被告胡君涛并未将涉案房屋交付原告，原告自行与装修公司签订装修合同，支付装修定金的行为，属于其自行扩大的损失，原告主张的装修违约金20000元，不应当由被告胡君涛予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杨玲与被告胡君涛之间2017年12月15日签订的《西安市存量房屋买卖合同》予以解除； 二、被告胡君涛于本判决生效后十日内返还原告杨玲、杨悦鹏定金20000元； 三、被告胡君涛于本判决生效后十日内赔偿原告杨玲、杨悦鹏房屋差价损失271500元、居间服务费13350元，共计284850元； 四、驳回原告杨玲、杨悦鹏其余之诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10011元，原告已预交，本院减半收取后，由被告胡君涛承担2505.50元，原告自行承担2500元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王晓萤 二〇一八年十月十五日 书记员  赵 逸