贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1194号原告：徐业礼，男，1969年1月28日出生,苗族，住贵州省黎平县。委托代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。被告：黎平县明华房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631761370786L。住址：贵州省黎平县德凤镇北门新区金泰商城11号楼。法定代表人：石荣明，男，该公司董事长。委托代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。原告徐业礼诉被告黎平县明华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭双雄、被告委托代理人吴学通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐业礼向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告支付因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金35989.39元（350269×6.18%÷365天×590天＝35989.39元）；3、判决被告继续承担后期逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（从2018年7月15日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月6日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××单元××（××）号房屋，该合同约定商品房建筑面积为117.54平方米，房屋总价款为350269.00元，合同约定被告应当于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定先后支付给被告全部购房款，合同签订之后，维修基金和契税等费用由被告代为收取，至今被告代为收取的维修基金尚未转交住建部门。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定的应由给被告协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担支付逾期交付给原告产权转移登记相关文书违约金，计算至2018年7月15日止，被告应当支付给原告逾期办理产权转移登记文书交付违约金35989.39元。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告黎平县明华房地产开发有限公司辩称：原告提起本案诉讼没有事实依据和法律依据，法院应当判决驳回原告的全部诉讼请求。第一、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第22条约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，在本合同签订后，答辩人积极履行合同项下的义务，及时办理了备案登记、《他项权证》和入伙手续书，三份材料都交给了原告，答辩人已经完全履行了该商品房所有权初始登记的约定义务和按本协议及时提交办理房地产权属转移的相关文件及资料,故答辩人在本案中不存在违约行为；第二、合同附件八第7条转移登记约定“双方对买卖合同二十二条第三款另行约定如下：2．出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：(1)．出卖人按照约定向政府部门提交办证资料，但因政策及政府部门的原因，造成买受人不能按照规定期限取得权属证书的；(2)．买受人未及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及缴纳税费的”。在同履行过程中，只要出现政策原因、政府原因及原告未提供资料、未缴纳相关税费等原因导致答辩人不能按照规定期限对原告交付权属证书均可免责。第三、合同约定办理商品房转移登记的是《房屋产权证》，但随着政策的变化，2016年8月1日黎平县人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的公告》，黎平县城区范围内自2016年3月30日起，实施不动产登记，9月28日正式受理新证办理业务。双方约定办理的房屋产权证书已经发生变化，办理新证所需的材料必须重新组织，因此迟延办证时间。但因政策及政府部门的原因，造成买受人不能按照规定期限取得权属证书的属免责情形，应当免责。第四、涉案房屋的拆迁工作系由黎平县县城开发有限责任公司负责完成，由于拆迁工作的诸多困难，导致该公司在2018年4月该房屋的拆迁工作才全部完成，以致影响答辩人的工程整体验收和办证，这完全属于合同法上的“不可抗力”的法定免责和合同约定的免责情形。第五、从合同第22条“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定及合同附件八第7条转移登记约定“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。不难看出，只有原告根据相关规定，将需要办理商品房转移登记所需的全部材料准备完毕和相关费用缴纳完毕后将材料和申请书、委托书交给答辩人，才开始计算办证时限。但原告至今没有向答辩人提供任何材料，也没有证据证明何时交付，更何况答辩人在本合同未明确约定办理商品房转移登记权属证书的具体时间。此后系答辩人积极主动为原告办好了不动产权证书并交给了原告，这完全属于答辩人在合同无约定时积极履约的行为，因此，原告诉称答辩人构成违约根本没有任何事实依据。第六、根据原告提起本案诉讼请求所陈述的事实理由不难看出，原告将商品房初始登记与商品房转移登记二者混为一谈，根本没有理清二者的概念和认真审查本合同的全部内容而断章取义地笼统简单地认为答辩人在本案中构成违约，其诉讼请求于法无据不能得到法律的支持。综上所述事实，答辩人认为原告提起诉讼没有事实依据和法律依据，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任。3、购房款、契税、公告维修基金、物业管理费等收据，证明原告支付了全部购房款及相关费用，原已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。被告在开庭审理过程中向本院提交了以下8份证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明被告诉讼主体适格。2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明涉案房地产开发工程合法。3、竣工验收备案表，证明涉案工程2015年12月28日验收合格，2016年7月12日进行备案。4、入伙手续书，证明被告按期交付合格房屋未构成违约。5、商品房预售合同登记备案表、他项权证，证明被告对涉案房屋在合同约定的期限内进行初始登记。6、黎平县县城开发建设有限责任公司证明、2016年8月1日黎平县人民政府关于实施不动产统一登记的公告，证明根据商品房买卖合同补充协议的约定，被告因政府行为引起的迟延办证不构成违约。7、房屋买卖合同，证明答辩人未构成违约。8、证明，证明答辩人在原告未提供材料的前提下积极对原告办理了不动产权证。经审理查明：原告于2015年11月6日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××单元××（××）号房屋，该合同约定商品房建筑面积为117.54平方米，房屋总价款为350269.00元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方在合同附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定：“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5、房地产权证办好后，甲方将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款及其他相关费用，被告于2018年8月初取得房屋产权证，但至今原告未能提供证据证明何时已将办证所需的全部材料及办证申请、办证委托授权书已交付给被告。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务。双方在履行合同过程中就逾期办证违约责任发生争议，其争议的主要焦点为：1、被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任；2、被告迟延办证是否具有不可抗力因素。一、关于被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任的问题。经审理本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但同时在附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5、房地产权证办好后，甲方将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。上述约定内容，足以认定：①双方对买卖合同第二十二条第三款作了“另行约定”，原第二十二条第三款约定内容在另行约定后自然不再履行；②双方对办理转移登记取得房地产权证另行明确约定为原告委托被告办理；③买受人要付清有关款、税、费、专项维修基金等，并提交办证所需的全部材料后，办证时限才开始计算；④如买受人未能及时提交办理产权转移所需文件出卖人不承担未取得权属证书的责任。在诉讼过程中，原告已于2018年8月初取得了权属证书。在取得房屋权属证书之前，被告是否逾期违约。根据双方签订的上述《补充协议》约定：办证时限自乙方按照约定全部履行义务后开始计算。现因原告未能提交证据证明何时已全部履行了义务及提交办证所需全部材料给了被告，从而也就不能确定对办证时限约定开始计算的时间。因此，不能认定被告存在逾期的事实，故被告不应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任。现原告仍以合同第二十二条第三款的约定请求支付违约金没有合同依据和法律依据，故对其请求不予支持。二、关于被告迟延办证是否具有不可抗力因素的问题。被告提出的不可抗力因素是涉案房屋的拆迁工作系由黎平县县城开发有限责任公司负责完成，由于拆迁工作的诸多困难，导致该公司在2018年4月该房屋的拆迁工作才全部完成，以致影响答辩人的工程整体验收和办证。同时，提出2016年8月1日黎平县政府颁布《关于实施不动产统一登记的公告》同年9月28日正式受理新证办理，所需材料需要重新整理审核，导致办证时间延长，不是被告的原因。经审理认为，上述原因即便属于不可抗因素影响被告办证，但在发生这些因素后，被告并没有按照《商品房买卖合同》第二十七条“不可抗力”的约定，履行应当向买受人及时告知和在不可抗力事件结束之日起60日内向买受人提供证明的义务，对由此产生的后果理应由其自行承担，故对被告主张迟延办证具有不可抗力因素的辩解理由不予采纳。综上所述，由于双方约定办证时限是以原告完成约定全部义务后才开始计算，被告于2018年8月初取得了权属证书，而原告在此之前未有证据证明已经向被告提交办证申请、授权委托权书等办证所需全部材料，导致办证时限的计算时间尚未开始。故依据双方上述约定和现有证据，不足以认定被告存在逾期办证的事实，故不应承担逾期办证的违约责任。为此，对原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告徐业礼的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由原告徐业礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  毛恩跃二〇一八年十月十五日书记员  石启云