广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2554号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：王科，男，1983年5月10日出生，汉族，住广东省阳春市。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告王科物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人吴小庆到庭参加诉讼。被告王科经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付给原告2015年4月至2018年4月的物业服务费人民币9279.23元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为5204.9元）；2.判令被告立即支付给原告2015年4月至2018年4月的公共用电公摊费980.24元、公共用水公摊费38.56元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼诉讼请求如下：1.判令被告立即向原告支付2015年4月至2018年4月拖欠的物业服务费9279.23元的逾期付款违约金5186.34元（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至2018年5月12日）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2013年5月6日购买了广州市萝岗区东荟二街81号1117房。原告与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为6元/月/平方米。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2015年4月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行缴纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时缴纳物业服务费的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。被告未作答辩。经审理查明：2013年5月6日，广州市万怡房地产有限公司（甲方、卖方）与被告王科（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（编号：201305115832），约定：被告王科向广州市万怡房地产有限公司购买房屋地址位于广州市黄埔区（原萝岗区）东荟二街81号1117房的万科东荟花园B3栋第11层1117号房，该商品房的用途为办公，建筑面积共41.4476平方米；合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条约定甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十七条约定，甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；第二十九条约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。被告在合同中预留的通讯地址为广州市天河区柯木塱南路29号。本合同附件五《前期物业服务合同》第一条约定，万科东荟花园的前期物业服务单位为原告，前期物业服务期限自2011年10月30日起至2014年10月29日止；合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备物业公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效；第二条约定，物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等8项内容；第三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：B1栋商业住房（肉菜市场）：8.0元/月·平方米，其他商业用房：6.0元/月·平方米；B3栋：6.0元/月·平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金。业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用；物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计收违约金；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。本合同附件七《补充协议》第六条约定了对合同第十三条的补充：在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付使用手续，以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担；第十条约定了将合同第十七条第二款修改为：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自收楼通知书通知的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由买方承担，并视为该房屋已交付；第二十条约定了对合同第二十九条的补充：买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准，并对提供资料的真实性负责，如有变更，应即时以书面形式通知卖方，卖方若按买方提供的联系方式联系不到对方的，则相关责任由买方承担。广州市万怡房地产有限公司向被告预留的通讯地址寄出《商品房交付使用通知书》，被告已办理房屋交接手续。原告依约为被告所在的小区进行物业管理工作，被告收房后最初也按照规定缴纳了物业管理费及相关费用，但自2015年4月开始，被告拖欠原告物业管理费及公摊水电费用未支付，原告多次书面催缴无果，2017年11月23日原告委托律师向被告发出《律师函》，催促被告交纳自2015年4月至2017年11月前欠缴万科物业公司的物业服务费、公共水电分摊费等本金共8934.62元。但被告仍然未支付，原告追款未果，诉至本院。上述事实有《商品房预售合同》《律师函》《前期物业服务合同》及庭审笔录、快递单等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核原告提交的证据基础上对本案进行裁判。被告与广州市万怡房地产有限公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告已向被告提供物业管理服务，被告应当依约缴纳物业管理费及相关费用，被告未缴纳2015年4月至2018年4月的物业管理费，违反合同约定，应当承担缴纳物业管理费的责任并支付逾期付款违约金。虽然被告于2018年5月12日已经缴清拖欠涉案房屋的物业管理费及其他费用，但被告拖欠物业管理费的行为违反了《前期物业服务合同》的约定“业主应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金”，已经构成违约。据此，原告要求被告支付违约金有理据，本院予以支持。但每月违约金的数额均以不超过当月物业管理费本金为限，对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付拖欠2015年4月至2018年4月期间广州市黄埔区东荟二街81号1117房的物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金以应缴物业管理费金额为本金，按照每日千分之一的标准，从次月1日起计至2018年5月12日止，每月违约金的数额均以不超过当月物业管理费本金为限）；二、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担40元，由被告王科负担60元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一八年十月二十二日法官助理张淳淳书记员林婕