浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0282民初6405号 原告（反诉被告）：孙建冲，女，1978年10月10日出生汉族，住慈溪市，法律文书送达地址：慈溪市横河镇彭桥桥上河西5号。 委托诉讼代理人：金星，浙江星穹律师事务所律师，执业证号：13301199710758785。 委托诉讼代理人：徐刚，浙江星穹律师事务所律师，执业证号：13301201710937940。 被告（反诉原告）：徐文冲，男，1966年12月1日出生汉族，住慈溪市（法律文书送达地址同住所）。 委托诉讼代理人：徐建珍，女，1968年6月24日出生住慈溪市。 原告（反诉被告,以下简称原告）孙建冲与被告（反诉原告,以下简称被告）徐文冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序于2018年8月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭于2018年10月15日再次公开开庭进行审理。原告孙建冲及其委托诉讼代理人金星到庭参加两次庭审；被告徐文冲及其委托诉讼代理人徐建珍未到庭参加第一次庭审，到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告孙建冲起诉称：原告自2007年起承租被告徐文冲的、位于慈溪市彭桥菜市场的店面及住房至今，承租期间，原告对承租房屋内外进行装修、装饰。2018年1月，在原告不知情的情况下，慈溪市人民政府和被告徐文冲就原告长期承租的店面和住宅签订了《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》，对被告徐文冲进行补偿，补偿费用包含了承租装修、附属物补偿费、一次性搬迁和临时安置费、停产停业补偿费。这些补偿应是对房屋店面的装修、装饰损失和搬迁安置、经营损失的补偿。原告作为房屋承租人，也是实际承受者。被告将这些补偿据为己有，有悖公平原则、公序良俗，侵害原告的合法权益。故原告诉请判令：1.解除双方房屋租赁合同；2.被告将拆迁补偿费用中的172190元补偿款（装修、附属物补偿费24010元，一次性搬迁和临时安置费47697元，停产停业损失补偿38616元，经营年限补偿61786元）支付给原告；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，因案涉租赁房屋已经被拆除，原告放弃第1项诉讼请求。 被告徐文冲反诉称：2017年11月16日，其与被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告承租被告、位于慈溪市的房屋，租赁期限为2017年11月16日至2018年2月16日，房屋租金为4600元/月。2018年2月16日，租赁到期后，因涉及房屋拆迁，双方未续订房屋租赁合同。租赁终止后，被告多次要求原告搬离，但原告仍非法占有、使用被告的房屋。2018年1月5日，被告与慈溪市人民政府签订了《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》。被告本可以在2018年1月5日腾空房屋领取2250950元的拆迁补偿款，但原告迟延搬离而无法腾空房屋，被告直至2018年6月22日才收到上述款项，原告的迟延搬离行为对被告造成损失。为此，被告诉请判令：1.原告支付被告房屋占有使用费17940元（2018年2月16日起至2018年6月13日止，4600元/月÷30天×117天）；2.原告赔偿被告迟延搬离造成的63026.60元（2018年1月5日起至2016年6月22日，2250950元×6%÷360天×168天）；3.本案诉讼费由原告承担。 被告徐文冲当庭口头答辩称：1.装修、附属物补偿费、一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失、经营年限补偿应当归房屋所有权人所有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，上述因征收产生的补偿应当归被告所有。2.装修、附属物补偿费，根据原、被告在2017年11月16日签订的《房屋租赁合同》，原告未经被告同意，擅自装修并且违反合同约定，改变房屋用途为商用，房屋租赁合同解除后装修、附属物归被告所有，装修、附属物补偿费当然也应归原被告。3.一次性搬迁和临时安置费。慈溪市人民政府将该项费用打入被告账户，表明其认为该项补偿系被告的搬迁补助费和在过渡期内自行安排住处的临时安置费；根据《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》，被拆迁房屋商业用房被评估价值为1672393元，一次性搬迁和临时安置费为被征收房屋评估价值的1%补偿即16723.93元。4.停产停业损失。2018年2月16日，原、被告之间的房屋租赁关系终止后，被告多次要求原告搬离，但原告一直侵占被告房屋直至2018年6月13日房屋被征收拆除。2018年2月16日，原告已不是被征收房屋承租人，无权主张停产停业损失。5.经营年限补偿。慈溪市人民政府未对原告提供该项补偿。因此，被告请求驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告陈述其认可原告于2018年5月4日实际搬出案涉房屋，涉案房屋第一层为商用，第二层为住宅，原告向被告支付租金至2018年2月16日。 原告孙建冲当庭答辩称：被告的反诉请求缺乏事实和法律依据。因被告与拆迁人在2018年1月5日签订了拆迁协议，协议约定了2018年1月20日房屋应交给拆迁人。但原告支付给被告租金至2018年2月16日。因此，被告在签订了拆迁协议后，不能再向原告收取租金。关于赔偿损失的问题，因原告在2018年5月4日即搬出涉案房屋，在2018年5月8日即断水断电。原告领取的补偿款并未减少，全额拿到了拆迁费用和拆迁奖励，拆迁协议中也未约定拆迁人何时支付拆迁补偿款。因此，请求驳回反诉原告的所有反诉请求。原告当庭确认被告于2018年2月11日向原告提出涉案房屋不再租赁给原告，并要求原告在2018年2月16日前搬出涉案房屋，亦陈述其于2018年5月4日搬离涉案房屋，并支付被告租金至2018年2月16日。 原告孙建冲为证明其诉讼主张及答辩意见成立，向本院提交如下证据： 1.房屋租赁协议2份、营业执照1份、宁波增值税专用发票3份，拟证明原告租赁案涉房屋并被使用至今的事实； 2.《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》1份，拟证明原告承租的房屋由慈溪市人民政府拆迁及补偿的事实； 3.装修及附属物评估明细表2份，拟证明原告所做装修、附属物的补偿费用情况的事实； 4.慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定1份，拟证明慈溪市拆迁补偿费的补偿标准的事实。 被告徐文冲为支持其反诉主张及答辩意见成立，向本院提交如下证据： 1.房屋租赁协议1份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同，约定租期为2017年11月16日至2018年2月16日，租金为4600元/月的事实； 2.《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》1份，拟证明原告本应在2018年1月5日在原告搬离后立即获得2250950元拆迁补偿款的事实； 3.宁波慈溪农村合作银行城东支行存折1份，拟证明被告于2018年6月22日收到拆迁补偿款的事实； 4.微信聊天截图1份，拟证明被告在2018年2月11日要求原告搬出案涉房屋，但原告一直不搬出的事实。 被告徐文冲对原告的上述证据质证意见如下：对原告上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为不能证明原告所主张的内容，其中装修及附属物评估明细表中序号为1、2、3、4、6、9、10、20属于原告装修的部分，但序号为17的部分由原、被告一人一半享有。 原告孙建冲对被告证据质证意见如下：证据1真实性、合法性及与本案关联性均无异议。证据2真实性、合法性无异议，但该协议中并未明确拆迁补偿款的发放时间，因此不能证明被告主张的代征事实。证据3的真实性、合法性无异议，但该证据恰恰可以证明原告并没有影响被告取得拆迁补偿款的金额。证据4确实是原告发给被告的聊天记录，真实性无异议。 对原、被告上述证据本院认证意见如下： 原告提交的证据1、2、3具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据4因系拆迁的相关规定，系规范另一法律关系，与本案无关，本院不予确认。对被告证据1、2、3、4的真实性、合法性予以确认，但仅能证明原、被告曾签订房屋租赁合同，涉案房屋被拆迁补偿以及被告收到补偿款的时间为2018年6月22日，被告告知原告不再将涉案房屋租赁给原告，并于2018年2月11日要求原告在2018年2月16日前搬离涉案房屋等事实，本院予以确认，但无法证明被告主张的其于2018年1月5日在原告搬离即可取得拆迁补偿款的内容，对此，本院不予确认。 根据本院确认的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明本案事实如下： 原告孙建冲承租被告徐文冲位于慈溪市彭桥菜市场旁的店面房及住宅，用于开办慈溪市好友手机店。其中，原、被告签订的最后一份书面房屋租赁协议约定：原告承租被告坐落于慈溪市（商业用房91.27平方米，住宅104.1平方米）；租赁期限自2017年11月16日至2018年2月16日止；每月租金4600元，租金按年支付；在租赁期间如遇政府房屋拆迁，原告必须无条件干涉，合同提前解除，被告按比例退还剩余期限的房屋租赁费等。2018年1月5日，被告与慈溪市人民政府签订《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》1份，载明：参照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《慈溪市国有土地上房屋征收补偿补助、奖励规定》等，达成如下协议：被拆房屋坐落横河镇彭桥村（市场区块），建筑面积为195.37平方米（其中，商业用房91.27平方米，住宅用房104.1平方米），斜面结构62.56平方米，土地面积112.12平方米（其中，商业用房52.38平方米，住宅用房59.74平方米）；附属用房建筑面积0平方米，附属用地面积0平方米；补偿被告各项费用：1.被拆迁房屋评估价值1672393元（详见评估报告）；2.装修、附属物补偿费89593元（详见评估报告）；3.一次性搬迁和临时安置费47697元；4.停产停业损失补偿费38616元；5.货币补偿补助费274029元；6.其他0元；以上合计2122328元；被告须在2018年1月20日前完成房屋搬迁交房；按照约定的期限内搬迁交房的，奖励被告128622元。2018年2月11日，被告向原告提出涉案房屋不再租赁给原告，并要求其在2018年2月16日前搬离涉案房屋。原告支付被告租金或者房屋占有使用费至2018年2月16日。2018年5月4日，原告搬离案涉租赁房屋。同年6月12日，案涉租赁房屋被有关部门拆除。拆迁部门所出具的装修及附属物评估明细表中属于原告在案涉租赁房屋所进行的装修及附属物金额应为24041.5元。另查明，被告于2018年6月22日收到拆迁补偿款。还查明，原告所开办的慈溪市横河好友手机店在2018年1月11日、2月8日、3月9日分别开具宁波增值税发票（移动业务代理服务）49137.03元、30609元、22176.80元。 本院认为，本案争议焦点主要在于：一、原、被告在2018年2月17日至2018年5月4日期间成立何种法律关系；二、原告所主张的各项费用能否得到支持；三、被告主张的利息损失能否得到支持。 关于第一个争议焦点。因原、被告于2017年11月16日签订的房屋租赁协议明确约定了“在租赁期间如遇政府房屋拆迁，乙方必须无条件干涉，合同提前解除”等内容，被告与有关部门签订的拆迁货币补偿协议约定的搬迁时间，应视为“政府房屋拆迁”之时，即在2018年1月20日原、被告合同解除条件成就，原告继续占有使用该房屋，理应向被告支付占有使用费，该部分占有使用费参照原、被告约定的租金约定，因原、被告一致认可原告实际于2018年5月4日搬离涉案房屋，故原告应支付自2018年2月17日起至2018年5月3日止、按每月4600元计算的房屋占有使用费即11653元给被告，至于被告主张的其他房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告以被告与有关部门签订了拆迁协议、案涉租赁房屋已不属于被告为由提出原告于拆迁协议签订之日即2018年1月5日的房租不应支付被告的抗辩，对此，虽然被告于2018年1月5日与相关部门签订了拆迁货币补偿协议，但该协议仅约束被告及其合同相对方，原告不能以此对抗被告收取租金或者占有使用费的权利。 关于第二个争议焦点。原、被告成立租赁合同等民事法律关系，原、被告之间的关系应受租赁等民事法律关系的约束，而房屋拆迁、拆迁补偿属于行政法律关系，并不能调整原、被告之间的关系，因此，原告以被告与相关拆迁部门之间的拆迁货币补偿协议来主张相关权益，无事实和法律依据。同时，原告在自知其与被告的房屋租赁合同解除条件成就后，在被告要求其搬离涉案房屋时，原告已失去合法占有涉案房屋的基础，应自行搬离，根据日常生活经验，租赁合同到期后原告搬离及重新安置等正常花费亦应由原告自行支付。但鉴于原告的实际情况，根据相关租赁合同相关法律规定及合同约定，本院酌定原告以下损失：房屋装饰、装修费用，因房屋被征收导致合同不能继续履行，属于不可归责于双方的事由，根据公平原则，结合被拆迁部门已经就该部分残值进行补偿，虽然原告所进行的装饰、装修费用为24041.5元，但因原告仅主张24010元，本院予以照准；其他损失，虽然原告未提交充分证据证明其存在损失，原、被告亦未在合同中约定拆迁情况下的损失承担，但被告仅于2018年2月11日才向原告表明房屋被拆迁、租赁期限到期后不再租赁给原告、要求原告搬出等内容，亦在合同约定租赁期间内发生承租房屋被拆迁，结合原告开办的慈溪市横河好友手机店开具宁波增值税发票情况，根据日常经验法则考量，对原告未被告知合同解除条件成就而继续占有房屋期间的经营确实存在一定影响，并可能影响搬离及安置等费用的增加，参考《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》的相关内容，以及原告租金或者占有使用费支付情况、房屋面积、协议约定等情况，本院酌定其他损失为43000元。 关于第三个争议焦点。因被告并无证据证明其理应收到拆迁补偿款的时间与原告搬离涉案房屋有关，故对被告的该项主张，本院不予支持。 综上，被告应支付原告款项为67010元，原告应支付被告的占有使用费11653元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院》第十一条第（四）项之规定，判决如下： 一、本诉被告徐文冲支付本诉原告孙建冲损失款项计67010元； 二、反诉被告孙建冲支付反诉原告徐文冲房屋占有使用费计11653元； 上述第一、二项款项折抵后，本诉被告徐文冲尚应支付本诉原告孙建冲款项55357元，于本判决生效之日起七日内支付。 三、驳回本诉原告孙建冲的其余本诉请求； 四、驳回反诉原告徐文冲的其余反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3744元，财产保全费1381元，合计5125元，由本诉原告孙建冲负担3131元，本诉被告徐文冲负担1994元；反诉案件受理费912元，由反诉原告徐文冲负担781元，反诉被告孙建冲负担131元；均于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  穆 勤 人民陪审员  王小明 人民陪审员  方 成 二〇一八年十月十五日 代书 记员  施邹芸