河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3321号原告：闫焕义，男，1982年7月30日出生，汉族，江苏省南京市人，住北京市顺义区。被告：香河三田雍泓房地产开发有限公司。住所地：香河县五一路26号三田雍泓大厦。法定代表人：李家翔，董事长。委托诉讼代理人：刘建华，该公司员工。原告闫焕义与被告香河三田雍泓房地产开发有限公司（以下简称三田雍泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫焕义及被告的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫焕义向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告退还强制收取的契税14,016元、公共维修基金18,689元、壁挂炉6,000元、测量费92元、交易费138元、房本费800元、物业费2,357元（包括地下室）及强制购买地下室款项16,767元，上述费用被占用的利息；2.判令被告即日起，到相关管理部门办理青海城小区项目备案登记，并向原告提交房屋面积测绘图；3.判令被告按照合同约定，恢复可视对讲机和户外1-3层的外墙砖；4.由被告承担诉讼费。事实与理由：2016年12月22日，原告按照收房通知要求去办理收房手续，被告强制收取了一系列违法费用，如不照单缴纳被告拒绝交房。收房是法律赋予购房人的法定义务，原告又不能拒收，但收了房不等同于就认可被告强制收取的各种违法费用，依照相关法律法规现对被告提起诉讼。一、交房时强制收取的各种费用，违反了一系列的法律法规。1.被告退还原告契税14,016元、公维18,689元。契税和公维作为国家相关部门征收、管理的费用，国税发(2004)137号《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》第二条规定：契税要及时终止委托代征。从2005年1月1日后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。被告在无相关部门委托授权手续的情况下，强制收取国家明文禁止代征的契税和公维，一直未向相关部门缴纳，无偿占用原告资金，不按照合同约定办理房屋产权证。因此该费用必须退还原告，由原告自己向相关部门缴纳。2.被告依法退还原告壁挂炉费6,000元。供热作为商品房配套建设的基础设施，其费用已经一并计入开发建设成本之中，在房价之外另行收取未经主管部门批准的其它任何费用都是违法的。被告强制收取壁挂炉费违反了《城市商品房销售管理办法》第7条第6款：“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用或者已确定施工进度和交付日期的规定。”违反了国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》的通知第十三条：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”违反了《消费者权益保护法》第9条、第10条的自主选择、自出交易、有权拒绝强制交易行为的公平原则。3.被告退还测绘费92元、交易费138元、房本费800元、物业费2，357元（包括地下室172元）。根据《房产测绘管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第34条规定，房产测绘所需费用是由被告承担，而不应由购房人缴纳。交易费是针对二手房交易而言的，原告与被告签订的是一手商品房，依据国家规定，原告不需要交纳此项费用，被告强制收取不存在的费用必须退还。原告强制代理产权证的办理事项，房本费800元超出国家规定收费标准80元的10倍，原告请求被告退还房本费，自行办理房屋产权证。物业费应当由物业公司收取，被告不具有收取物业费的主体资格，更不能强制代收。原告要求被告退还收取的物业费2，357元。被告退还强制捆绑销售地下室款项16,767元。2016年3月21日，签订团购协议，交20，000元定金。后来在补交首付款时，被告通知必须购买地下室，否则不予购房，定金不予退还，无奈只能交纳地下室款项。二、依法履行商品房项目的登记备案，并向原告提供房屋面积测绘图是法律赋予被告的法定义务。被告至今未在房屋管理部门办理青海城小区项目登记备案手续，严重违反了国家的相关法律法规。原告要求法院判令被告即日起，到房屋管理部门办理登记备案，并向原告提供房屋面积测绘图。三、被告未按照合同约定，安装可视对讲门及1-3层外墙未贴面砖。合同附件三第1条和第5条约定，1-3层为外墙砖，单元门为防盗楼宇可视对讲门。被告在未与原告协商，擅自变更合同约定，将1-3层外墙面砖改为漆料，防盗楼宇可视对讲门改为门禁卡。被告严重违反了合同法规定，故请求依法判令被告按合同约定执行。被告三田雍泓公司辩称：一、原告没有证据证明被告存在捆绑销售行为，是原告自愿购买的地下室，是合法有效的买卖合同。合同已经履行完毕，被告向原告交付了地下室。二、商品房买卖合同中并未约定购房款中包含燃气壁挂炉，且原告与被告达成的商品房买卖合同补充协议第2条中已经明确约定，燃气采暖炉费用由原告承担。三、被告为原告代缴物业公共维修基金和契税是无偿代理行为，最终以物业维修基金管理部门和税务部门开具的发票金额为准，多退少补。四、测绘费实际受益人为原告，同时根据行业惯例，应由原告承担。交易费是办理房屋产权证需要由业主缴纳的，被告是无偿代收，以相关部门的最终政策为准，多退少补。五、关于外墙面砖和防盗楼宇可视对讲。根据商品房买卖合同补充协议第9条约定，原告在交房通知确定的期限届满日之前未提出异议的，房屋交付后，视为符合商品房买卖合同约定的条件。本院经审理，认定事实如下：2016年5月4日，原告与被告三田雍泓公司签订了商品房买卖合同。合同约定，将被告开发的位于香河县运河大道北延东侧三田雍泓?青海城一期（Ａ区3号楼1单元502号房屋出售给原告，总价款939,310元；合同附件三约定，1-3层为外墙面砖；单元门为防盗楼宇可视对讲门；等等。2016年3月25日，原告向被告三田雍泓公司交纳了地下室款16，698元。同年12月22日，原告与被告签订了三田雍泓·青海城储藏室使用权转让协议，约定将3号楼1单元编号为3-1-B2-01（地下二层）储藏室使用权转让给原告。被告在商品房建设过程中，将合同约定涉案房屋所在的1-3层的外墙面砖，改为用真石漆装饰外墙；合同约定单元楼门安装防盗楼宇可视对讲门，现改为门禁。被告代收涉案房屋专项维修基金14，016元、契税18，689元、测绘费92元、交易费138元、物业费2，185元、地下室物业费172元、代办房产证费用800元、壁挂炉6，000元。又查，香河三田雍泓物业服务有限公司与原告签订了物业管理服务合同补充协议，协议约定原告所购房屋及地下室的位置，地下室物业费按照1.98元/平方米收取。以上事实，有商品房买卖合同、储藏室使用权转让协议、物业管理服务合同补充协议、收据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告三田雍泓公司订立的商品房买卖合同、储藏室使用权转让协议及物业管理服务合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。原告要求被告退还收取的契税、公共维修基金、测量费、交易费、房本费。被告代原告收取房屋契税、公共维修基金、房本代办费，是经过原告同意的，然后被告向有关部门交纳，具体数额以相关部门的票据为准。房产测量费虽是由委托人支付，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人均可以委托房产测绘单位进行房产测绘，委托人虽为开发商，但按照“谁受益，谁负担”的原则，该项费用应当由原告负担。被告不能证明收取交易费的依据，故收取原告的交易费应当退还给原告。被告收取的房本费为办理房屋产权证时的工本费，该项具体费用，最终应当以房管部门的收费票据为准。原告要求被告退还收取的物业费，该费用是由被告代收，然后交纳给香河三田雍泓物业服务有限公司，而且物业公司也与原告签订了物业合同补充协议，原告应当向物业公司主张权利。原告要求被告给付强制收费占用的利息，被告应当自原告起诉时的2018年7月16日起，至付清之日止，以138元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。原告请求被告到相关管理部门办理青海城小区项目备案登记，该请求并非民事法律调整的范围，但原告要求被告向原告提交房屋面积测绘图并无不当，本院予以支持。在原、被告签订商品房买卖合同中，虽未约定由谁负担燃气壁挂炉设备及安装费等费用，但燃气壁挂炉设备安装在原告购买的商品房内，实际受益人为原告。众所周知，开发商作为企业，建造商品房的各项费用均应由业主承担。原告也未提供证据证实，被告重复收取供热采暖系统的费用，故被告向原告收取燃气壁挂炉等费用，并无不当。原告以被告交付的涉案房屋所在的楼房1-3层外墙未贴面砖和楼宇间未安装可视对讲门，而要求按照合同履行。因原告购买的商品房已经竣工，并经过有关部门验收合格。原告要求被告将1-3层外墙贴上面砖和安装可视对讲门的诉讼请求，已不符合客观事实，原告可以就损失情况，另行主张权利，本院对原告的该项请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司返还原告闫焕义交易费138元及利息（自2018年7月16日起，至付清之日止，以138元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）。于判决生效后十日内履行。二、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司将香河县青海城小区一期（A区）3号楼1单元502号房屋测绘图复印件给付原告闫焕义。于判决生效后三十日内履行。三、驳回原告闫焕义的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，减半收取736元，由原告负担661元，被告负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  徐天峰二〇一八年十月十一日书记员  李龙静