四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0180民初3259号 原告：罗辉敏，男，1955年3月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：谭宣玉，女，1958年4月22日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告委托诉讼代理人：雷曾袁，四川圆周律师事务所律师。 被告：四川天成置业有限责任公司，住所地四川省成都市简阳市简城白塔路B5幢2楼，统一社会信用代码：91510106734790726P。 法定代表人：彭春英，董事长。 委托诉讼代理人：黄霞，四川阳安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶绍萍，四川阳安律师事务所律师。 原告罗辉敏、谭宣玉与被告四川天成置业有限责任公司（以下简称天成置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，双方于2018年8月2同意和解30日，本院予以准许。2018年8月21日本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗辉敏、谭宣玉的委托诉讼代理人雷曾袁，被告天成置业公司的委托诉讼代理人黄霞、叶绍萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗辉敏、谭宣玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金98086元（其中初始登记违约金按每日万分之一计算，转移登记违约损失按年利率6%计算至办理产权证之日止）；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年3月19日，原告作为买受人与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将位于简阳市简城镇红建路南段153号房屋出售给原告，房屋总价款554150元。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2014年10月26日前向买受人交付该商品房”，并且原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”并且约定出卖人应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权书。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款和面积补偿款及原告交付房屋前原告将被告代收的所有税费也全部交付被告。后被告按照合同约定向原告交付了房屋。但被告未按照合同约定为原告完成所有权转移登记。原告认为双方依法签订《商品房买卖合同》对合同当事人都具有约束力，被告逾期办理房屋所有权证书的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故提出如上诉讼请求。 被告天成置业公司辩称,原、被告签订《商品房买卖合同》属实，逾期办证不是被告的原因，因政策原因导致的逾期819天，不属于被告的责任，应予扣除。2016年4月8日，被告取得初始登记，着手提交分户办证资料，后因国家实行不动产登记制度，被告2016年9月23日后无法提交分户资料，并且被告被告知初始登记需重新办理不动产登记，2017年1月20日重新取得不动产权证初始登记。2016年4月8日至2017年1月20日系重新办理大证期间，共287天。不动产登记前房产证核发单位是房地产管理局，而不动产权证登记机构是国土资源局。2016年12月6日，国土局要求天成国际G区通过商住比、容积率核查后才办理分幢分户产权证，但商住比、容积率核查不应分区，而是宗地核查，以前房管局也是按的宗地核查。因该问题导致无法分户，2018年7月5日，国土局最终做出核查意见：先通过G区核查核验，待宗地全部建设完成后再进行整体竣工检查核查。2016年12月6日最初核查至2018年7月6日最终核查意见，共576天。上述两个原因导致的逾期期间合计863天，但有重叠日期，扣除后，因政策原因逾期期间为2016年4月8日至2018年7月6日，共计819天。原被告之间系无偿委托，被告在办理房屋权属转移登记中不存在故意或重大过失，不应负担赔偿责任。针对原告请求的违约金，原告计算的违约金分初始逾期和分户逾期两段计算，分户逾期里面会包含初始逾期的期限，不应重复计算违约金，原告主张的分户逾期为损失，对此原告也没有提供损失依据，因此不应当进行赔偿，并且原告主张的违约金过高，请求法院酌情降低。 经审理查明，原、被告于2013年3月19日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的“天成国际社区G区”7幢1-22-2号的商品房，以每平方米4489.59元的价格出售予原告方，房屋总价520388元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年10月26日前向买受人交付该商品房；合同第二十条约定，产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2015年10月26日星期一前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日起，出卖人应当按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。（二）转移登记，……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。……（2）出卖人接受委托后，因出卖人责任导致的房屋权属转移登记逾期，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定进行办理。2013年3月19日原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议对房屋交付及办证等进行了特别约定。即买受人委托出卖人办理同合项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面委托书，该委托书为无偿委托……；合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，并在合同约定的期限内接收了房屋。原告最终向被告支付了购房款554150元。 另查明，2016年12月6日相关部门对天成国际社区G区项目竣工后用地情况进行了核查，并提出天成国际社区G区存在超商业计容建筑面积问题，最后考虑实际情况建议由公司缴清超商业计容面积土地价款后，先通过G区的竣工检查核验，并办理分幢分户土地使用证，待整宗地完全建设完成后，再进行整体竣工核查，并于2016年12月16日通过。对此，被告未进行签字确认。2018年7月5日相关部门对天成国际社区G区项目竣工后用地情况再次进行了核查，经核查，天成国际社区G区存在超商业计容建筑面积6850.49平方米的问题。并提出处理意见：……建议根据该公司作出的承诺，先通过G区的竣工检查核验，项目业主必须按照土地管理的相关政策规定完成整宗地的建设，待整宗地全部建设完成后再进行整体竣工检查核查。对此，被告进行签字确认。 再查明，2016年4月8日，被告在取得初始登记时，着手提交分户办证资料，因国家实行不动产登记制度，改变了原有的登记模式，被告被告知初始登记需重新办理不动产登记。2017年1月20日被告重新取得不动产权证初始登记。2018年7月9日，被告为原告办理了不动产权证。 以上事实，有原、被告的陈述及答辩，原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋信息查询记录及被告提供的房产证（初始登记）、不动产权证（初始登记换证）、“天成国际社区G”区项目竣工后用地情况核查表（2016-038）、“天成国际社区G”区项目竣工后用地情况核查表（2018-22）、国有土地使用权出让合同、情况说明、商品房分户集体申报网查资料等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同履行各自的义务。 关于原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金的问题。双方在合同中约定，初始登记，出卖人应当在2015年10月26日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因被告在2016年4月8日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，按合同约定被告应当按日向原告支付已付房款每日万分之一的违约金。现原告要求被告给付逾期办理初始登记违约金的请求，本院予以支持。双方认可违约天数为164天（从2015年12月26日起至2016年4月8日止），本院予以认可。庭审中，被告提出该违约金过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因被告并没有向本院提供该约定低于原告的损失情况，故对被告要求对约定违约金进行调整，本院不予采纳，由被告承担的初始登记逾期办证违约金为款554150×0.0001×164=9088.06元。 二、关于原告要求被告赔偿逾期办理转移登记的损失问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案由于被告的原因，没有按约定为原告办理不动产所有权证，现原告主张被告支付从逾期办理转移登记的损失，本院依法予以支持。原告要求按已付房款金额年利率百分之六进行赔偿，现被告提出违约损失额过高请求依法调整，为兼顾合同的履行情况，根据公平、诚实原则，本院酌定被告承担逾期办理转移登记违约损失按已付房款每日万分之一进行计算。双方约定办理转移登记的期限为商品房交付之日起365日内，即2015年10月26日前，其明显与初始登记违约金的计算时间重叠，因此应当予以扣除。即转移登记的违约损失时间应当从2016年4月8日起（办理完初始登记大证）计算至登记在原告名下2018年7月9日止（822天）。但由于政策因素，原大证变更为不动产所有权证，有一定的合理时间，致被告在2017年1月20日才最后取得不动产权利证书（新大证），导致被告未能及时按约定为原告办理转移登记，该延误时间具有合理性，对违约天数应当予以扣除287天。由于被告取得大证的时间延误致被告办理分户顺延，考虑到在此期间，被告的办证工作的重复性，且要重新申报分户应当给予一定的合理期限，本院酌情为90天，即转移登记违约天数为822－287－90天＝445天，即原告获得的转移登记的损失为款554150×0.0001×445天=24659.68元。审理中，被告以“天成国际社区G”区项目竣工后用地情况核查表（2016-038）、“天成国际社区G”区项目竣工后用地情况核查表（2018-22）用于证明迟延办证为相关部门的原因所致，因该证据证明了被告在开发过程中，具有超容积率的行为，即便是因为此而迟延办证，也是由于被告的行政违法所致，该法律后果应当由被告承担。对被告以此为由要求扣减违约天数之理，本院不予采纳。综上所述，被告应当支付原告违约金为初始登记逾期办证违约金9088.06元，转移登记的损失为24659.68元，合计33747.74元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告四川天成置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告罗辉敏、谭宣玉违约金9088.06元; 二、被告四川天成置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告罗辉敏、谭宣玉损失24659.68元； 三、驳回原告罗辉敏、谭宣玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1126元，由原告罗辉敏、谭宣玉负担739元，由被告四川天成置业有限责任公司负担387元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张晋华 二〇一八年十月二十二日 书记员  饶治华