中华人民共和国 福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0702民初2329号 原告：卢琪莲，女，1979年3月9日出生，汉族，住意大利。 委托诉讼代理人：卢锡调（卢琪莲父亲），住浙江省瑞安市。 被告：张荣明，男，1979年2月28日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 被告：张水英，女，1981年10月17日出生，汉族，住南平市延平区。 被告：罗文民，男，1978年3月12日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 张水英、罗文民共同委托诉讼代理人：苏应秋，福建联政律师事务所律师。 原告卢琪莲与被告张荣明、张水英、罗文民确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告张荣明于2018年6月16日向本院提出管辖权异议申请，本院于2018年6月21日作出（2018）闽0702民初2329号民事裁定，驳回被告张荣明对本案管辖权提出的异议。被告张荣明不服，向福建省南平市中级人民法院提起上诉，福建省南平市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）闽07民辖终68号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年9月10日公开开庭进行了审理，原告卢琪莲及其委托诉讼代理人卢锡调、被告罗文民、张水英共同委托诉讼代理人苏应秋到庭参加诉讼，被告张荣明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢琪莲向本院提出诉讼请求：1.确认张荣明与张水英、罗文民于2017年1月23日签订的《存量房买卖合同》无效；2.张水英、罗文民返还位于福建省南平市延平区(武夷花园)13幢3层305室的房产并将该房地产的权属恢复至张荣明名下。事实与理由：卢琪莲与张荣明系夫妻关系。2007年8月30日，卢琪莲与张荣明在福建省南平市民政局登记结婚。婚后，卢琪莲与张荣明感情出现波折，张荣明于2014年9月以夫妻感情破裂为由向贵院起诉离婚。2014年9月至今，双方离婚诉讼一直在持续中。张荣明在婚前购买位于福建省南平市延平区(武夷花园)13幢3层305室的房产，登记于张荣明名下。张荣明于2006年4月29日就该套房产向金融机构办理11万元的按揭贷款。婚后，卢琪莲与张荣明用夫妻共同财产偿还按揭贷款。2017年1月23日，张荣明与张水英、罗文民恶意串通，签订了《存量房买卖合同》，张荣明将价值80万元以上的该套房产以28万元的明显不合理低价转让给张水英、罗文民。2017年2月22日，张荣明结清该套房产的按揭贷款，该房产于2017年3月30日转移登记至张水英、罗文民名下。根据《婚姻法》及司法解释规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，属于夫妻共同财产。在卢琪莲与张荣明离婚诉讼期间，张荣明与张水英、罗文民恶意串通，将该房屋以严重脱离实际价值的价格即明显不合理的低价进行转让，严重侵害了卢琪莲的合法权益。根据《合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，合同无效。故，张荣明与张水英、罗文民签订的《存量房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，张水英、罗文民应当返还位于福建省南平市延平区(武夷花园)13幢3层305室的房产，并将该房地产的权属恢复至张荣明名下。以上事实有《存量房买卖合同》、不动产登记查询证明、民事判决书等证据为证。综上所述，张荣明与张水英、罗文民恶意串通，以明显不合理的低价转让房产，损害卢琪莲的利益。双方签订的《存量房买卖合同》无效，并依法恢复原状。现卢琪莲依《民事诉讼法》第119条之规定提出诉讼，希贵院依《合同法》、《民法总则》之规定，判准如诉请为感。 张荣明书面答辩称，1.位于福建省南平市延平区(武夷花园)13栋3层305室房产，是张荣明婚前父母出资购买，登记在张荣明名下的房产，虽然向银行办理了11万元的银行贷款，但分期付款的钱来源于张荣明婚前工资及张荣明表弟叶衍盛垫付的(合计8万多元)，因张荣明婚后便随卢琪莲去了意大利，所以张荣明便委托表弟处理这套房子的事情，可以说卢琪莲在武夷花园这套房子上没做出任何的贡献，而且卢琪莲至今也没能拿出任何的证据(哪怕一次的还款记录及汇款记录也行)证明她有出资过。根据《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款……不动产登记于首付款支付名下的……人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”的规定，武夷花园房产所有权可属于张荣明私人所有，张荣明有权利如何处理属于自己的财产；2.张荣明与张水英、罗文民签订的《存量房买卖合同》及办理的房产过户手续，完全是按照房产交易中心的规定，通过延城房产中介办理的，所提交的证件、证明、文件及签名都是真实有效；3.武夷花园的这套房子以78.8万元成交完全符合市场的价格(2016年至2017年上半年延平区二手房房价因地区的搬迁而受影响，出现有价无市的局面)，不像卢琪莲所说价值90万元；4.张荣明与张水英、罗文民本不认识，是通过延城房产的介绍以卖方与买方的身份见面并签订了房屋买卖合同，房产中介收取相应的佣金。因张荣明不在南平，所以委托朋友林新华处理房产买卖事宜，所以部分房款是打在林新华的名下。买方分四次付清所有房款：第一笔：2017年1月22日2万元(定金)(其中7880元作为佣金付给了延城房产)；第二笔：2017年2月22日7万元转入张荣明账户作为房屋解押款；第三笔：2017年2月27日9.8万转入张应亭账户（张应亭为张荣明父亲）；第四笔：2017年6月19日60万元转入林新华账户(林新华为张荣明委托人)。所以卢琪莲说张荣明与张水英、罗文民恶意串通的行为缺乏事实根据，属于诬告，严重影响了张荣明与张水英、罗文民的声誉；5.假如法院认定武夷花园的房产属于夫妻共同财产，张荣明在没有通知卢琪莲的前提下，私自卖掉房产的假设成立，那么根据《婚姻法司法解释三》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房产，第三人善意购买，支付合理价格并办理产权登记手续，另一方主张追回房产的，人民法院不予支持”。所以张荣明认为贵院应驳回卢琪莲的所有诉讼请求；6.因卢琪莲在缺乏事实根据的前提下向贵院提出不合理的诉讼请求，给张荣明与贵院造成人力与财力的损失，张荣明认为卢琪莲应该承担由此产生的一切费用，因此张荣明在其诉讼期间提出的管辖异议的费用应由卢琪莲承担。请求驳回卢琪莲的诉讼请求。 张水英、罗文民辩称，1.卢琪莲要求确认张荣明与张水英、罗文民签订的《存量房买卖合同》无效依据不足。首先，张水英、罗文民与张荣明于2017年1月22日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。其次，张水英、罗文民购买本案讼争房产并没有和张荣明进行恶意串通。张水英、罗文民系在延城房产中介的介绍下购买房产。再次，张水英、罗文民购买讼争的房产己支付相应对价78万元给张荣明，而不是卢琪莲所述的28万元。张水英、罗文民还支付7000元中介费。最后，张荣明己收取购房款78.8万元且房屋已过户并依约交付给张水英、罗文民使用；2.卢琪莲要求返还本案讼争房产并将产权恢复至张荣明名下没有法律依据。首先，张水英、罗文民在购买本案讼争房产不存在过错，本案的房产证在过户前所有权人为张荣明。其次，本案房产系张荣明在2006年2月20日购买，卢琪莲与张荣明于2007年8月30日才登记结婚，故该房产属于张荣明婚前财产。再次，张水英、罗文民购买该房产属于善意第三人，不存在任何过错，故无需返还本案讼争房产；3.卢琪莲并没有相关证据能证明其对讼争房产享有所有权，其若认为卢琪莲系该房屋的共有权人，其应先向法院提起确认之诉，否则卢琪莲不具备诉讼主体资格。综上所述，请法院驳回卢琪莲起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，认定如下：1.张水英、罗文民提交的《存量房买卖合同》、收据、收条、银行转账流水单、个人购房借款及担保合同、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、公证委托书、证明、不动产登记信息证明、不动产权证、结婚证、银行按揭贷款凭证各一份，上述证据能相互印证，形成完整证据链，能够证明张水英、罗文民与张荣明之间买卖案涉房产事实，予以采信；2.卢琪莲提交的《存量房买卖合同》一份，该份证据来源于南平市不动产登记中心存档材料，张水英、罗文民质证意见认为，该份合同中成交价格28万元不是真实的，为避税才将实际成交价格78.8万元写为28万元，前述张水英、罗文民提交的证据可以证明其质证意见，故该份合同只能证明张水英、罗文民与张荣明之间就案涉房屋买卖交易事实，不能证明双方买卖案涉房产的实际成交价格。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张荣明与卢琪莲系夫妻关系，双方于2007年8月30日登记结婚。张荣明于2014年9月1日向本院提起离婚诉讼，该诉讼经过一、二审及发回重审，本院于2018年5月4日作出判决，驳回张荣明离婚的诉讼请求，该判决已生效。 位于南平市延平区（武夷花园）13幢3层305室房产系张荣明婚前于2006年2月20日购买，支付了首付款，并于2006年4月29日就该套房产向银行办理11万元的按揭贷款，分20年还清。该房产原《房屋所有权证》上所有权人为张荣明，落款填发日期为2008年9月9日。离婚诉讼期间，张荣明将上述房产转让，在南平市不动产登记中心存档的《存量房买卖合同》体现张荣明将该房产以28万元成交价格出卖给张水英、罗文民，原《房屋所有权证》于2017年3月30日注销。 张水英与罗文民系夫妻关系。2017年1月22日，张荣明作为卖方、张水英作为买方、南平市延平区延城房产信息经纪服务部（以下简称延城房产）作为居间方签订《存量房买卖合同》，载明：上述房产成交价为788000元，买方向卖方支付的定金为20000元，第一期购房款70000元（不含定金）在银行解押和银行申请贷款批复之日起3日内…；第二期购房款138000元（含定金）在该房产办完解押手续并注销以及报税批复后3日内，在确认该房产无冻结的情况下，买卖双方到不动产登记中心办证大厅办理过户手续，买方收到收件单后当日内，买方支付给卖方。在不动产登记中心通知买方领取名下不动产权证3个工作日内，买方必须无条件领取出名下不动产权证并交于居间方送至银行办理房款手续；购买房产剩余金额580000元，将由买方向银行申请贷款，贷款由银行直接转至卖方账户…延城房产于2017年2月4日向张水英出具的《收据》载明“收到购买闽江支路1号武夷花园13幢305室中介费7000元”。张荣明于2017年2月8日到南平市信公证处对其出具的《委托书》进行公证，《委托书》主要相关内容：委托林新华为其合法代理人，全权代理闽江支路1号（武夷花园）13幢305室房产办理下列事宜：…二、受托人代为与房屋买受人签订《房屋买卖合同》，收取售房款项等…七、受托人代为办理其他与售房有关的一切相关手续。张荣明分别于2017年1月22日、2017年2月22日、2017年2月27日向张水英出具的三份《收条》分别载明“收到购房定金20000元”（现金交付）、“收到购房款70000元”（通过银行转账至张荣明银行账户）、“收到购房款98000元”（通过银行转账至张荣明父亲张应亭账户）。张水英、罗文民于2017年3月31日取得上述房产《不动产权证书》。张水英、罗文民与中国邮政储蓄银行股份有限公司（以下简称邮储银行）于2017年4月19日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》中载明：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为60万元，购买座落于南平市（武夷花园）13幢3层305室；借款人授权贷款人将贷款资金划至户名林新华银行账户。《中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》上体现，该笔60万元贷款已转账至林新华银行账户。 本院认为，本案双方争议焦点：一、案涉房产是否属于张荣明婚前个人财产；二、张水英、罗文民是否属善意购买人；三、张水英、罗文民与张荣明之间房屋买卖合同效力。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法(?http:?/??/?www.dffyw.com?/?faguixiazai?/?msf?/?200311?/?20031110210243.htm"t"_blank?)〉若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法(?http:?/??/?www.dffyw.com?/?faguixiazai?/?msf?/?200311?/?20031110210243.htm"t"_blank?)第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”本案，张荣明于婚前签订案涉房产买卖合同，支付了首付款并在银行贷款，从原《房屋所有权证》填发日期为2008年9月看，张荣明系在与卢琪莲婚后才取得案涉房产产权证，且婚后一直还贷至出卖时，属上述条款规定情形，依此条款规定，案涉房产的权属性质不宜简单地认定为张荣明婚前的个人财产，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分属于夫妻共同财产。张荣明辩称婚后还贷款项不是用夫妻共同财产支付，而是用婚前其工资存款及由其表弟叶衍盛垫付，本案中张荣明未提交证据证实，故对张荣明以此为由主张案涉房产为其个人财产的抗辩意见不予采纳。 关于争议焦点二。1.案涉房产所有权证书上登记的权利人仅为张荣明，根据物权登记公示原则，作为买受人的张水英、罗文民完全有理由相信该房屋并非共有房屋、张荣明对该房屋具有完全处分权；2.从张水英、罗文民提交的《存量房买卖合同》、《收据》、《收条》、《委托书》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》、《不动产权证书》所载明内容看，上述证据相互印证，形成完整证据链，可以证明张水英、罗文民与张荣明通过房产中介完成案涉房产买卖真实交易事实，张水英、罗文民实际支付了788000元合理对价并取得了房屋产权。综上二点，本院认定张水英、罗文民为善意购买人。卢琪莲仅以在不动产登记中心存档的《存量房买卖合同》为据主张张水英、罗文民与张荣明之间存在恶意串通，依据不足，不予采纳。 关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法(?http:?/??/?www.dffyw.com?/?faguixiazai?/?msf?/?200311?/?20031110210243.htm"t"_blank?)〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”据此规定，对于夫妻一方私自出售房屋，只有存在第三人为非善意购买人情形，才为无效房屋买卖合同。如前所述，张水英、罗文民为善意购买、支付合理对价，并已办理了产权登记手续，故罗文民、张水英与张荣明之间房屋买卖合同合法有效。 综上所述，卢琪莲提出的要求确认张荣明与张水英、罗文民签订的《存量房买卖合同》无效及要求张水英、罗文民将案涉房屋登记回张荣明名下的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回卢琪莲的诉讼请求。 案件受理费12800元，减半收取计6400元，由卢琪莲负担。 如不服本判决，卢琪莲可在判决书送达之日起三十日内，张荣明、张水英、罗文民可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  方晓红 二〇一八年十月八日 法官助理卫瑞霖 书记员张丹 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。