福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5425号 上诉人（原审被告）：福建明明医疗辅助器具有限公司，住所地福建省南安市美林街道办事处玉叶村，统一社会信用代码：913505835595805440。 法定代表人：骆晓真。 委托诉讼代理人：李志强，福建诚全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴志猛，福建诚全律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨爱华，女，1971年11月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：傅万**，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建南，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 原审被告：黄春明，男，1959年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。 原审被告：黄燕伟，男，1981年11月10日出生，汉族，住福建省南安市。 原审被告：尊严（厦门）医疗设备有限公司，住所地福建省厦门市集美区集美大道****之二。 法定代表人：吴佳璋。 上诉人福建明明医疗辅助器具有限公司（以下简称明明公司）因与被上诉人杨爱华、原审被告黄春明、黄燕伟、尊严（厦门）医疗设备有限公司（以下简称尊严公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人明明公司的委托诉讼代理人戴志猛，被上诉人杨爱华的委托诉讼代理人王建南、傅万**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明明公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持明明公司的上诉主张或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决明明公司需支付给杨爱华房屋占用使用费截至2017年10月30日为100万元错误。黄春明长期在厦门工作，对于明明公司的账目未充分了解的情况下，与杨爱华确认截止2017年10月30日尚欠租金为122万元,与客观事实不符。明明公司经多次向公司财务人员核对银行汇款事实宜，发现自合同签订后至2017年11月13日明明公司、黄春明向杨爱华出具《欠条》前，明明公司通过银行汇款支付给杨爱华租金合计104万元，加上《欠条》出具之后支付的22万元，合计126万元，抵扣2014年5月1日至2017年10月30日的租金157.5万元（45万元/年×3.5年），尚欠租金总额应为31.5万元，而不是一审判决认定的100万元。二、黄春明系履行职务行为，涉案租金拖欠事宜与黄春明无关。庭审中，明明公司补充上诉理由：明明公司自合同签订后至《欠条》出具前，明明公司通过银行汇款支付给杨爱华总租金117.5万元，加上2017年11月12日之后支付的25.5万元，合计143万元，尚欠租金总额应为14.5万元。 杨爱华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 原审被告黄春明、黄燕伟和尊严公司均未作陈述。 杨爱华向一审法院起诉请求：1.明明公司、黄春明共同向杨爱华支付租金（截止2017年10月30日租金1312800元，及自2017年10月31日起至实际返还租赁物时止，按年租金450000元暂计至起诉之日止的租金187500元），并赔偿逾期付款损失（自2018年1月20日起至实际付清租金时止，按月息2%暂计至起诉之日止的利息70014元）；2.明明公司和黄春明将址在南安市××街道××村工业区××号的房屋及设施返还给杨爱华；3.黄燕伟、尊严公司对上述债务承担连带清偿责任；4.由明明公司、黄春明、黄燕伟和尊严公司共同承担本案诉讼费用（包括但不限于法院受理费、公告费、财产保全费等）。 一审法院认定的事实：2014年3月15日，杨爱华与明明公司签订《房屋租赁合同》，约定：杨爱华将其位于南安市美林玉叶南洪公路5公里处的房屋出租给明明公司，租赁期间为2014年5月1日起至2017年4月30日；租金为每年45万元，一年一付，第一期于2014年4月30日前支付，其余各期于每年4月5日前支付；若明明公司拖欠房租，杨爱华有权按所欠租金每月加收2分利息的滞纳金，拖欠房租达3个月以上的，杨爱华有权解除出租房并追究责任和损失等等。2017年11月13日，明明公司、黄春明共同向杨爱华出具《欠条》,载明：明明公司、黄春明因生产经营需要，共同向杨爱华租赁美林街道办事处玉叶村工业区567、587号房屋及设施（位于玉叶南洪公路5公里处），截至2017年10月30日，共欠杨爱华租金及违约金1322800元。承诺于2017年11月30日前支付不少于30万元，2017年12月20日前再支付不少于50万元，2018年1月20日前付清全部款项。如逾期支付上述任一期欠款，同意承担按月利率2%计算逾期付款利息，并同意杨爱华随时解除租赁合同。同时，尊严公司在该《欠条》“担保人”处盖章确认，同意对上述欠款提供连带责任保证，保证期限为2年；黄燕伟在《欠条》下方注明“同意担保”，并签名确认。后明明公司、黄春明与杨爱华进行核对，确认《欠条》上载明的结欠款1322800元中包含租金122万元及违约金10.28万元，并出具《确认书》给杨爱华收执。《欠条》出具后，明明公司、黄春明向杨爱华支付租金22万元。另查明，2018年6月12日，南安市美林街道玉叶村民委员会出具《证明》，载明：位于南安市××街道××工业区××号（位于××村××路××公里处）的土地属傅维强所有，该土地上的厂房及相应设施由傅一龙、杨爱华建设。诉讼过程中，经法院询问，案外人傅维强表示同意其儿媳杨爱华与儿子傅一龙夫妻在诉争土地上修建房屋；且案外人傅维强、傅一龙均表示同意诉争租赁物由杨爱华进行管理和收益。再查明，诉争租赁物尚未办理产权登记手续，也没有取得建设工程规划许可证。明明公司、黄春明至今仍继续占有、使用诉争租赁物。杨爱华于2018年3月23日提起本案诉讼。 一审法院认为,诉争租赁物的所有者为傅一龙、杨爱华夫妇，且傅一龙同意诉争租赁物由杨爱华管理和收益，有南安市美林街道玉叶村民委员会出具《证明》及对案外人傅维强、傅一龙的询问笔录等为据，且明明公司也未能提供相反证据证明诉争租赁物另有归属，故杨爱华有权对诉争租赁物主张权利。因杨爱华至今未能提供诉争租赁物的产权手续和批准建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，杨爱华与明明公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。虽然涉案《房屋租赁合同》载明承租方仅为明明公司，但诉争租赁物实为明明公司、黄春明共同租赁，有明明公司、黄春明共同出具给杨爱华的《欠条》为据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现杨爱华请求明明公司、黄春明按合同约定的标准支付租金，合理合法，予以支持。明明公司辩称与杨爱华发生租赁关系的仅为明明公司，与事实不符，不予采纳。截至2017年10月30日，明明公司、黄春明尚欠杨爱华租金122万元及违约金10.28万元，有其共同出具给杨爱华的《欠条》及《确认书》为据，《欠条》出具后，明明公司、黄春明仅支付杨爱华租金22万元，现杨爱华请求明明公司、黄春明支付截至2017年10月30日的租金1312800元，仅对其中的租金100万元（122万元－22万元﹦100万元）及实际性质为违约金的10.28万元予以支持，超出部分，不予支持。因明明公司、黄春明至今仍占用诉争租赁物，故杨爱华请求明明公司、黄春明按合同约定的租金标准即年租金45万元支付自2017年10月31日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用使用费，合理合法，予以支持。明明公司、黄春明未依约向杨爱华支付租金，现杨爱华请求明明公司、黄春明依《欠条》上承诺的按月利率2%支付逾期付款利息，不违反法律规定，予以支持。黄燕伟、尊严公司自愿为明明公司、黄春明提供担保，但其担保的范围仅为截至2017年10月30日的租金及违约金1322800元，故其仅需对明明公司、黄春明在上述范围内的债务承担连带清偿责任，杨爱华诉请超出部分，不予支持。黄燕伟、尊严公司承担保证责任后，有权向明明公司、黄春明追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。涉案租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，现杨爱华请求明明公司、黄春明返还诉争租赁物，合理合法，予以支持。黄春明、黄燕伟、尊严公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，杨爱华的诉讼请求，部分成立，应予支持；未成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条、第四十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、明明公司、黄春明应于本判决生效后十日内支付杨爱华房屋占用使用费（包含：1.截至2017年10月30日的房屋占用使用费100万元；2.按每年45万元计自2017年10月31日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用使用费）及逾期付款损失（包含：1.截至2017年10月30日的逾期付款损失10.28万元；2.以上述尚欠房屋占用使用费为基数，按月利率2%，自2018年1月20日起计算至实际付清款项之日止）；二、黄燕伟、尊严公司对明明公司、黄春明的上述债务中的房屋占用使用费100万元及逾期付款损失（包含：1.截至2017年10月30日的逾期付款损失10.28万元；2.以100万元为基数，按月利率2%，自2018年1月20日起计算至实际付清款项之日止）承担连带清偿责任；黄燕伟、尊严公司承担保证责任后，有权向明明公司、黄春明追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额；三、明明公司、黄春明应于本判决生效后十日内将址在南安市××街道××工业区××号的房屋及设施腾空并返还给杨爱华；四、驳回杨爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18933元，减半收取计9467元，由杨爱华承担1402元，由明明公司、黄春明、黄燕伟、尊严公司承担8065元﹝黄燕伟、尊严公司仅对其中的6889元承担责任﹞。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：明明公司提供银行流水明细、《已付租金明细表》，载明通过银行转账方式，以黄春明、陈丽玲、雷红妹等人账户汇款给傅一龙，其中本案合同签订后至《欠条》出具前汇款14笔：一是2015年汇款3笔：4月1日30万元、6月17日5.5万元、7月3日20万元;二是2016年汇款8笔：3月14日5万元、4月29日5万元、5月5日10万元、7月29日5万元、7月30日5万元、8月18日5万元、9月7日3万元、12月5日5万元；三是2017年汇款3笔：2月14日6万元、8月31日5万元、9月12日8万元，合计117.5万元。《欠条》出具后除双方当事人认可偿还22万元外，还于2018年7月30日、8月31日分别支付3万元、0.5万元，合计3.5万元，以此证明截止2017年10月30日明明公司应付租金为157.5万元（45万元/年×3.5年），扣除上述已付款项，尚欠租金14.5万元。 杨爱华质证意见为，1.已收取明明公司、黄春明款项143万元没有异议，但认为其中：2015年6月17日5.5万元、2016年7月30日5万元、2018年7月30日3万元、2018年8月31日0.5万元，与本案没有关联性，系明明公司、黄春明与傅一龙之间民间借贷款项。2.合同签订后至《欠条》出具前支付的款项，除2笔借贷款外，明明公司、黄春明与杨爱华结算时合意先扣逾期支付租金的滞纳金（欠付租金数额×2%×逾期时间），剩余部分抵付租金。 杨爱华为了证明傅一龙与黄春明、明明公司之间存在借贷关系，提供了兴业银行、建设银行流水予以证实，该书证载明案外人傅一龙、陈丽玲、骆晓真个人账户相互间有多笔资金往来 明明公司质证意见为，对兴业银行、建设银行流水的真实性没有异议，但是对证明对象有异议。银行流水无法证明傅一龙与明明公司、黄春明存在民间借贷关系。 黄春明、黄燕伟、尊严公司对明明公司、杨爱华二审期间提供的证据均未到庭质证。 本院认为，二审期间，明明公司提供的银行流水明细、《已付租金明细表》，杨爱华提供的兴业银行、建设银行流水的真实性，双方当事人均不持异议，本院予以确认，可以作为本案认定事实的依据。黄春明、黄燕伟、尊严公司未到庭质证，视为其放弃质证权利。 二审期间，当事人争议的焦点为明明公司、黄春明尚欠杨爱华租金的数额应如何确定。除争议焦点涉及的事实外，双方当事人对一审判决查明的其他事实不持异议，本院对当事人没有争议的事实予以确认。 本院认为，明明公司、黄春明自2014年5月1日起占有使用本案房屋至2017年11月13日《欠条》出具时，按双方当事人的约定，明明公司、黄春明应付房屋占有使用费为180万元，且应付款时间分别为2014年4月30日、2015年4月5日前、2016年4月5日前及2017年4月5日前，各45万元。明明公司二审期间提供的银行流水明细、《已付租金明细表》记载转账时间、金额，可以证实明明公司、黄春明并未按期足额支付杨爱华房屋占有使用费，杨爱华因此主张双方结算房屋占用使用费时合意明明公司、黄春明已付的款项先扣减当期逾期付款利息，剩余部分再抵作房屋占有使用费，依据充分，本院予以采纳。杨爱华提供的兴业银行、建设银行流水载明在2015年至2016年间傅一龙与黄春明、明明公司之间有多笔的资金往来，杨爱华以此为据主张案涉2015年6月17日转账5.5万元、2016年7月30日转账5万元，系傅一龙与黄春明、明明公司之间存在民间借贷借贷款项，与本案没有关联性，本院予以采纳。明明公司否认其与傅一龙之间存在借贷关系，但对傅一龙与其之间多次资金往来，未能作出合理解释，应承担对其不利的法律后果。明明公司、黄春明就该两笔款项，应另行主张权利。由此可见，明明公司主张《欠条》出具前，其与黄春明已付款项全部用于支付房屋占用使用费，与事实不符，不予支持。明明公司并以此为由，主张《欠条》、《确认书》确认的尚欠房屋占有使用费数额有误，不予支持。一审判决以《欠条》、《确认书》为据确认截止2017年10月30日明明公司、黄春明尚欠杨爱华房屋占有使用费122万元，并无不当。《欠条》、《确认书》出具之后，除偿还22万元外，明明公司还于2018年7月30日、8月31日分别转账给傅一龙的3万元、0.5万元，合计3.5万元，明明公司、黄春明主张用于偿还本案房屋占用使用费，是其对自己民事权利的处分，予以准许。杨爱华主张该笔款项与本案无关，未提供有效的证据予以证实，应承担举证不能的责任。一审判决宣判后，黄春明未提出上诉，视为服判，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院对明明公司有关黄春明系履行职务行为的主张，不予审理。 综上，明明公司上诉主张其出具《欠条》、《确认书》记载尚欠房屋占有使用费数额有误的理由，不能成立。除结算后，已偿还数额予以调整外，一审判决认定的其他事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初2784号民事判决第三项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初2784号民事判决第四项； 三、变更福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初2784号民事判决第一项“福建明明医疗辅助器具有限公司、黄春明应于本判决生效后十日内支付杨爱华房屋占用使用费（包含：1.截至2017年10月30日的房屋占用使用费100万元；2.按每年45万元计自2017年10月31日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用使用费）及逾期付款损失（包含：1.截至2017年10月30日的逾期付款损失10.28万元；2.以上述尚欠房屋占用使用费为基数，按月利率2%，自2018年1月20日起计算至实际付清款项之日止）”为：福建明明医疗辅助器具有限公司、黄春明应于本判决生效后十日内支付杨爱华房屋占用使用费（包含：1.截至2017年10月30日的房屋占用使用费96.5万元；2.按每年45万元计自2017年10月31日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用使用费）及逾期付款损失（包含：1.截至2017年10月30日的逾期付款损失10.28万元；2.以上述尚欠房屋占用使用费为基数，按月利率2%，自2018年1月20日起计算至实际付清款项之日止）； 四、变更福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初2784号民事判决第二项“黄燕伟、尊严（厦门）医疗设备有限公司对福建明明医疗辅助器具有限公司、黄春明的上述债务中的房屋占用使用费100万元及逾期付款损失（包含：1.截至2017年10月30日的逾期付款损失10.28万元；2.以96.5万元为基数，按月利率2%，自2018年1月20日起计算至实际付清款项之日止）承担连带清偿责任；黄燕伟、尊严（厦门）医疗设备有限公司承担保证责任后，有权向福建明明医疗辅助器具有限公司、黄春明追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额”为：黄燕伟、尊严（厦门）医疗设备有限公司对福建明明医疗辅助器具有限公司、黄春明的上述债务中的房屋占用使用费96.5万元及逾期付款损失（包含：1.截至2017年10月30日的逾期付款损失10.28万元；2.以96.5万元为基数，按月利率2%，自2018年1月20日起计算至实际付清款项之日止）承担连带清偿责任；黄燕伟、尊严（厦门）医疗设备有限公司承担保证责任后，有权向福建明明医疗辅助器具有限公司、黄春明追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额； 五、驳回杨爱华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费13800元，由杨爱华负担50元，由福建明明医疗辅助器具有限公司负担13750元。一审案件受理费18933元，减半收取9467元，杨爱华负担1467元，由福建明明医疗辅助器具有限公司、黄春明、黄燕伟、尊严（厦门）医疗设备有限公司承担8000元﹝黄燕伟、尊严（厦门）医疗设备有限公司仅对其中的6800元承担责任）。 本判决为终审判决。 审判长  王经艺 审判员  孙志坚 审判员  王一平 二〇一八年十月十九日 书记员  赖俊杰 一、判决适用的主要法律条文 1.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 14- 13-