山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初2177号 原告：张跃，男，1986年9月21日出生，汉族，住薛城区。 委托诉讼代理人：赵超，山东薛国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锋，山东薛国律师事务所律师。 被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区太行山路东侧240号。统一社会信用代码：91370400778417165Q。 法定代表人：公维安，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋奎，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 原告张跃诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告张跃及其委托诉讼代理人张锋，被告德圣公司的委托诉讼代理人宋奎、田淑始到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金45,392元（以310,905元乘以365乘以4年乘以万分之一，从2014年9月1日起2018年8月31日）。2、判令被告支付原告由于基础设施、公共配套建筑未达到设计使用标准违约金22,696元（以310,905元乘以365乘以4年乘以万分之零点五，从2012年9月1日至2016年8月31日止）。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发、销售的新大都花园7幢2单元8层03号商品房一套，合同价款为310,905元。双方约定，被告应在2012年8月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告，被告未按约定将商品房交付原告的，应按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方同时还约定，2012年8月31日前基础设施、公共配套建筑达到设计使用标准，在约定期限未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告未按法律规定和合同约定履行上述义务，涉案房屋至今未取得竣工综合验收备案证明，水、电、暖、燃气均未在合同约定的时间内开通，且是否符合设计使用标准被告一直未举证证实，且截至目前，未实现其在宣传手册中承诺的水、电、暖、燃气实现ＩＣ卡和远程控制计量。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持诉请。 被告德圣公司辩称，一、根据法律规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，被告在2013年7月15日即已将房屋交付原告使用，已履行完交房义务，且根据原、被告双方于2013年7月15日签订的补充协议，原告目前尚拖欠面积差款17,710元；二、原告提供的宣传册属于广告性质并非合同约定内容，不属于双方合同约定的违约事项；三、原告的诉请已超过诉讼时效，原告于2012年9月1日即知道违约行为存在，且从未向被告主张过任何权利。综上，原告上述诉请应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月19日，原告张跃与被告德圣公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园7幢东2单元8层03号住房一套。该合同中约定，住房设计建筑面积为88.83平方米，单价为每平方米3,500元，总金额310,905元整；被告应于2012年8月31日前向原告交付符合该合同约定的商品房，即具备房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合证明；具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气、公共绿地、公共道路）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述使用条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。原告分别于2010年12月29日、2011年1月30日、2011年6月1日共计向被告交付购房款310,905元，2011年9月19日向被告交付购房款（储藏室）28,880元。 2013年7月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订补充协议，双方约定：由房管局出具的测绘面积与合同约定面积所产生的面积差及房款差额，甲方同意客户在2013年8月31日正式交房时以房管局测绘部门最终测绘的面积为准，一次性结算差价补齐房款。如客户在正式交房时未缴纳或拒绝缴纳面积差额，甲方有权对其所购房屋停止供水供电及办理产权登记等手续。新大都花园业主如对房管局出具的测绘面积有异议，可在2013年8月31日前找房管局认可的专业测绘单位进行核实。核实结果经房管局认可后，甲方视为最终结果，房款面积差价按此计算。如核实面积小于房管局测绘面积，由甲方承担测绘费用，当核实面积大于或等于测绘面积，测绘费用由乙方自行承担。如房产证面积与高新区房产测绘队出具的最终测绘面积不符，甲方愿承担房管局测绘总面积房款和房产证面积房款差额的三倍补偿。乙方认可该房屋（7-2-803）实测面积为93.89平方米。当日，被告将房屋移交原告。 另查明，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。 上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的补充协议等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。虽然按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，并于2012年8月31日前涉案楼房相关基础设施、公共配套设施达到设计使用标准，原、被告于2013年7月15日签订了补充协议，双方仅就房屋面积差的测绘及结算进行了约定，未对原合同的权利义务进行实质新改变，该补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，本院对其效力予以确认。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，但被告于2013年7月15日才将涉案房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 原告关于所述涉案房屋水、电、暖、燃气尚未实现被告在宣传册中载明的实现ＩＣ卡和远程计量、应为配套设施未达到设计使用标准的主张。本院认为，被告在宣传册中宣传的上述内容对买卖合同的订立及房屋价格的确定没有重大影响，不具有决定性作用，上述宣传内容不应当视为合同内容，故原告的该项主张不能成立。 关于原告诉请的与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑未按照合同约定日期达到使用条件的违约金问题，本院认为，基础设施、公共配套建筑未达标属于对购房者正常舒适居住使用房屋权利的损害，只有购房者从居住使用房屋时开始，才能涉及居住权利的侵害和未达标违约金的计算。换而言之，没有居住房屋就没有基础设施、公共配套建筑未达标违约金的起算。本案中基础设施、公共配套建筑未达标违约金应从房屋实际交付之日即2013年7月15日开始计算。而与涉案直接关联的暖气等基础配套设施于2015年11月2日才达标使用，被告应对此项违约行为承担违约责任。原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任及违约金的计算方法不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。故被告应对此项违约行为承担违约责任。 关于被告辩称本案已超过诉讼时效问题，对于原告与被告约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。本案中，《商品房买卖合同》约定逾期交房的“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括上水、下水、供电、供暖、燃气、公共绿地、公共道路）逾期未达到设计使用标准的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。该约定的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告逾期交房的违约行为自2012年9月1日起至2013年7月15日止，而原告于2018年7月25日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2012年9月1日至2013年8月24日止的逾期交房违约金已超过诉讼时效。而原告主张的逾期交房违约金从2014年9月1日起计算至2018年8月31日止的请求与被告已于2013年7月15日交付房屋的事实相矛盾，原告的该项请求无事实依据，本院依法不予支持。与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑逾期未达到设计使用标准的违约行为自2013年7月15日起至2015年11月2日止。而原告于2018年7月25日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年10月1日至2015年11月2日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。 关于原告以被告所交付的房屋未具备合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金的问题，本院认为，依照法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告知道该商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收该商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张跃基础设施、公共配套建筑未达标违约金512.99元（以310,905元乘以33乘以万分之零点五，从2015年10月1日起至2015年11月2日止）； 二、驳回原告张跃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,502元，减半收取751元由原告张跃负担726元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担25元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李运海 二〇一八年十月二十五日 书记员  孙 涛