江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初9665号原告：南京飞豹建筑机械有限公司，统一社会信用代码91320102777000333Q，住所地南京市玄武区太平北路120-1号。法定代表人：宋火弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘毅，江苏金政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝杰，江苏金政律师事务所律师。被告：中国人民解放军东部战区联合参谋部直属工作局供应保障处，住所地南京市玄武区黄浦路3号。负责人：宋小宁，该单位处长。委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。原告南京飞豹建筑机械有限公司（以下简称飞豹公司）与被告中国人民解放军东部战区联合参谋部直属工作局供应保障处（以下简称供应保障处）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞豹公司的法定代表人宋火弟及其委托诉讼代理人刘毅、李宝杰，被告供应保障处的委托诉讼代理人唐舒翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞豹公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿损失2800000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。2018年10月18日，飞豹公司自愿将第1项诉讼请求变更为判令被告赔偿提前解除合同造成其自建建筑物损失1622290元以及搬迁费280282元，将第2项诉讼请求变更为判令被告承担本案诉讼费用和评估费用。事实和理由：2011年4月8日其与被告签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议书》约定其承租被告位于江宁区房屋，建筑面积6213平方米，基地面积22582平方米，租期10年自2011年4月8日起至2021年4月7日止。其基于双方约定租期10年的信任经被告同意在基地上平整山头、自建厂房、建设道路，为此产生费用壹千万元。被告以停止有偿服务为由诉至法院解除合同，经法院判决解除合同。合同未到期解除，造成其原本还能使用4年多的自建房无法继续使用，给其造成各项经济损失，故其提起诉讼。被告供应保障处辩称：原告的诉请和事实理由没有事实及法律依据，其不应当承担赔偿责任，原告的投资风险应当依照合同的约定以及法律的规定由其自行承担。本案涉及军队空余房地产租赁，租用军队房地产存在因战争、国家和军队政策调整提前解除合同的风险。双方在签订合同时，原告对所要承租的房地产已经充分了解，应当知晓投资风险，且双方的合同对新建、迁建、装修等费用的承担，以及合同解除后的产权归属做了明确的约定。双方的合同已经两审法院判决具备法律效力并依法解除。涉案租赁合同的解除正是依据双方合同第九条第4款的规定，因不可抗力或国家军队政策的调整导致合同无法继续履行而解除，双方均不承担责任。根据双方合同第八条第3款的规定，新建和添建构建物应报请其书面同意，权属归其所有，原告新建的房屋仅有480平方米书面报请其同意，其余房屋均没有取得其同意，属于擅自建设。另，原告擅自拆除八处房屋计736平方米，其保留要求原告赔偿损失或恢复原状的权利。因此，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理查明事实如下：2011年4月8日，中国人民解放军南京军区司令部管理局营房处（甲方，以下简称营房处）与被告飞豹公司（乙方）签订0001272-A号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区房屋建筑面积6213平方米、基地面积22582平方米出租给乙方，租赁用途为开办工厂和办公；租赁期限自2011年4月8日起至2012年4月7日止；租金总额730000元，年租金730000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。同日，营房处（甲方）与飞豹公司（乙方）又签订了《补充协议书》，就乙方承租甲方位于南京市江宁区房地产事宜达成补充协议，甲方同意将南京市江宁区房地产（基地面积计22582平方米，建筑面积计6213平方米）出粗给乙方用于开办工厂和办公，约定租期十年（自2011年4月8日起至2021年4月7日止），租赁合同每年一签；年租金73万元（自第五年起每三年按照市场行情递增一次）。前述合同签订后营房处将房屋及场地交付给飞豹公司使用。2015年11月25日，营房处（甲方）与飞豹公司（乙方）签订了0063438-A号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区房屋建筑面积6693平方米、场地面积22582平方米出租给乙方，租赁用途为开办工厂和办公；租赁期限自2016年1月1日起至2021年4月7日止；租金总额4155787元，年租金788800元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方按年租金额的百分之三十向甲方支付房地产租赁保证金236640元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第八条第（三）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条合同的解除第（四）项约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：1.自本合同签订之日起，甲乙双方于2015年4月7日签订的《军队房地产租赁合同》和2011年4月8日签订的《补充协议》自行废止，同时甲乙双方于2015年11月25日之前签的所有合同、协议全部作废；2.本合同房屋建筑面积6693平方米（含我部提供的6213平方米房屋和承租单位自建的480平方米钢构房）；3.……；4.……。飞豹公司于租赁期间在租赁场地上建造了部分房屋。另查明，涉案租赁场地的登记土地使用权人为中国人民解放军南京军区司令部管理局（以下简称管理局），地类用途为工业，使用权类型为划拨，国有土地使用权证编号为江宁国用（2003）字第00401号、江宁国用（2003）字第00403号。飞豹公司租赁的土地上办理了权属登记的房屋的登记所有权人为管理局，房屋所有权证编号为江宁房权证东山字第××号、江宁房权证东山字第××号、江宁房权证东山字第××号、江宁房权证东山字第××号、江宁房权证东山字第××号。另，涉案租赁场地原系金陵药业股份有限公司南京金陵制药厂使用，该厂于2010年12月2日出具《关于终止租赁西村场地的说明》，内容主要为该厂现承租的西村场地将于2010年12月15日全部撤离，停止使用，现有厂房设备将移交给原管理局，另外其厂于1998年以后新建成的钢结构大棚及部分设备经双方协商也不再搬迁，用以充抵2010年第四季度的房租。再查明，2014年2月21日，飞豹公司向营房处提交了《关于新建钢结构活动板房的报告》，内容主要为：“因公司业务需要，拟利用厂门口左侧空闲边角地投资新建一幢一层约480平方米钢结构活动板房（建设经费由我公司负责），用于仓储，房屋建成后，我公司将按照部队的有关规定要求和合同约定管理使用。合同到期后，如我公司不再承租贵部的房地产，或因房屋租赁合同第九条所列之原因，贵部需要收回所租房地产，我公司将自行拆除所建房屋，并且不向部队要求任何赔偿”。还查明，2017年9月28日，中国人民解放军东部战区联合参谋部直属工作局出具《证明》，内容为：中国人民解放军原南京军区司令部管理局营房处军改后调整为中国人民解放军东部战区联合参谋部直属工作局供应保障处，根据中央军委关于《军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，原营房处与飞豹公司《军队房地产租赁合同》纠纷一案，属于军队和武警部队全面停止有偿服务清退的项目。同日，供应保障处以飞豹公司为被告，以南京青田食品有限公司（以下简称青田公司）以及南京永达食品厂（以下简称永达厂）为第三人向本院提起诉讼，本院立案受理该案。供应保障处向本院提出诉讼请求，要求判令：1.判令解除原、被告双方于2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告及第三人搬离南京市江宁区麒麟门西村5号路88号以及88-1号的房屋及场地，并返还房屋及场地；3.判令被告支付拖欠的租金，暂计算至2017年9月30日为788800元，此后按照年租金788800元为标准计算至被告实际搬离之日止；4.判令被告承担本案诉讼费。本院经审理认为，因中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队政策发生了重大变化，导致案涉军队房地产租赁合同无法继续履行，供应保障处依据合同第九条第（四）项的约定行使解除权，要求解除《军队房地产租赁合同》，符合合同约定的解除条件本院于2017年12月21日作出（2017）苏0115民初16639号民事判决，判决：一、原告中国人民解放军南京军区司令部管理局营房处与被告南京飞豹建筑机械有限公司于2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告南京飞豹建筑机械有限公司及第三人南京青田食品有限公司、第三人南京永达食品厂于本判决发生法律效力之日起30日内搬离南京市江宁区麒麟门西村5号路88号、88-1号房屋及场地，并向原告中国人民解放军东部战区联合参谋部直属工作局供应保障处返还上述房屋及场地；三、被告南京飞豹建筑机械有限公司向原告中国人民解放军东部战区联合参谋部直属工作局供应保障处支付截止2017年12月7日的租金920266.67元，此后的租金按照年租金788800元的标准计算至实际搬离并返还房屋之日止，于本判决发生法律效力之日起30日内付清。飞豹公司对该判决不服，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2018年3月12日作出（2018）苏01民终1349号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。飞豹公司以及供应保障处均于2018年3月13日收到前述民事判决。2018年4月，供应保障处就前述民事判决申请执行。2018年7月10日，飞豹公司将案涉场地及房屋交接给了供应保障处。16639号案件审理中，飞豹公司申请证人贺某、王某出庭作证。贺某出庭陈述，其自2008年至2012年期间担任原营房处营房办主任，2011年4月8日营房处与飞豹公司签订的《军队房地产租赁合同》是其经办的，合同内容是属实的；当时营房处就案涉地块对外公开发布了竞价信息，在答疑会上，报名单位提出能否将多余的场地对外转租或者自行新建房屋的问题，其向领导汇报后答复称如果需要转租或者新建房屋均需向营房处报告；飞豹公司在与营房处签订合同后就提出能否转租和新建厂房，其请示领导后代表营房处口头答复被告在确保安全的情况下可以转租和新建厂房，但是没有出具书面批复；其在营房处任职期间，飞豹公司仅在签订合同后不久申请过一次建房，建设的是一进大门正对的钢构厂房。王某出庭陈述，其自2009年年初左右至2015年年底、2016年年初在原营房处工作，自2012年春节后开始负责租赁事宜，其在任期间飞豹公司向其申请过一次建房，其当时报请领导批准，有书面呈批文件；其经手的批准飞豹公司建房的情况在2015年11月25日合同的附加条款中有明确说明。2018年6月5日，飞豹公司提起本案诉讼。本案审理过程中，飞豹公司申请对案涉租赁场地内的房产、场地山头平整、填埋深坑、修建道路、建室外地坪项目的造价以及搬迁费用进行评估。本院依法委托江苏信国资产评估有限公司进行评估。该公司于2018年9月12日进行了实地勘察。2018年10月8日该公司作出宁信国评报字[2018]第104号评估报告，评估结果为：房屋及构筑物14项，评估价值3789233元，设备搬迁费42项，280283元。报告中《房屋建筑物、构筑物评估明细表》记载包含14项，第1项厂房、建造年月2011年、造价1789311元，第2项6号库房、建造年月2012年、造价278893元，第3项8号库房、建造年月2012年、造价30745元，第4项厂房、建造年月2014年、造价883999元，第5项门卫、建造年月2014年、造价14489元，第6项库房、建造年月2014年、造价51226元，第7项库房、建造年月2014年、造价23223元，第8项配电房、建造年月2014年、造价4432元，第9项9号库房、建造年月2012年、造价37703元，第10项11号库房、建造年月2012年、造价19295元，第11项12号库房、建造年月2012年、造价8218元，第12项山头平整、建造年月2014年、造价169733.33元，第13项道路、建造年月2014年、造价160187.81元，第14项地坪、建造年月2014年、造价317778.08元。飞豹公司为此支付鉴定费150000元。飞豹公司对该评估报告无异议。供应保障处对该评估报告形式上的真实性无异议，但是认为该报告与原告主张的赔偿没有关联性；《房屋建筑物、构筑物评估明细表》第4项房屋系经其同意建设，但超出批准面积154.1平方米的价值应当扣除，其余房屋均未经其同意由原告擅自建设；《房屋建筑物、构筑物评估明细表》第12、13、14项现场不存在山头平整，道路与地坪均系原南京金陵制药厂遗留；根据双方合同第九条第二款约定，非因军事需要提前解除合同的，被告只需按照合同的约定补偿两个月租金作为搬迁费，同类案件中也只支持两个月租金作为搬迁费，因此本案即使涉及合同解除后的搬迁问题也应当按照双方合同约定的两个月租金予以支持。飞豹公司主张搬迁费用为运输费258000元以及吊机租用、装卸费97000元，并提交了与南京市建邺区胡驰货运服务中心的《货物运输合同》、与南京祥悦起重机械有限公司的《吊机租用及装卸合同》以及搬迁视频予以证明。供应保障处对于视频真实性无异议，但对于合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为费用明显过高且飞豹公司未提供实际支付凭证，故对该费用不予认可。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告飞豹公司于2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》已经因军队政策发生了重大变化，导致案涉军队房地产租赁合同无法继续履行，经生效判决判决解除，飞豹公司提前停止经营，给飞豹公司造成了损失。基于公平原则，被告供应保障处应给予飞豹公司适当的补偿。关于供应保障处辩称的飞豹公司建设的绝大部分房屋没有经其同意、擅自建设，不应赔偿的意见，结合16639号案件中的证人证言以及租赁期间营房处从未对飞豹公司建设房屋提出异议，可以认定飞豹公司非擅自建设，对该意见本院不予采纳。关于飞豹公司主张的损失，飞豹公司申请委托评估，房屋及构筑物评估价值3789233元。综合考虑合同签订情况、合同解除原因、合同已履行情况等因素，本院酌定上述费用由供应保障处承担770000元。关于搬迁费用，结合评估结果、飞豹公司提交的视频与合同，综合考虑合同签订情况、合同解除原因等因素，本院酌定该费用由供应保障处承担168169.2元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军东部战区联合参谋部直属工作局供应保障处支付原告南京飞豹建筑机械有限公司建筑物补偿770000元，支付原告南京飞豹建筑机械有限公司搬迁费用168169.2元，合计938169.2元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告南京飞豹建筑机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21923元，鉴定费150000元，合计171923元，由原告飞豹公司负担71113元，由被告中国人民解放军南京军区司令部供应保障处负担100810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李侠人民陪审员  许彬人民陪审员  邹丽二〇一八年十月十九日书 记 员  孙林