天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初9477号原告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园3-2-A185。统一社会信用代码911201167182654541法定代表人：李德福，董事长。委托诉讼代理人：孙超，该公司职员。委托诉讼代理人：沙印姝，该公司职员。被告：刘艳，女，1970年1月19日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：吴滨（与被告系夫妻关系），1970年2月25日出生，汉族，天津海关干部，住。原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉被告刘艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人孙超、沙印姝、被告刘艳的委托诉讼代理人吴滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市红磡物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业费5032.86元；2、请求判令被告支付原告2015年1月1日至2018年6月30日的机电设施运行维护费3355.38元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系天津市河西区解放南路名仕达花园xx室房屋业主，房屋建筑面积为133.15平方米。2014年5月19日原告与天津市名仕达花园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：物业管理服务费收费标准为：建筑面积按0.9元每月每平方米收取，机电设施费收费标准为：建筑面积每月每平方米1.02元，原告实际按照每月每平方米0.6元收取，合计每月每平方米1.5元收取。被告每月应缴纳物业费119.83元，机电设施运行维护费79.89元。原告依约提供了物业服务，但被告自2015年1月1日至2018年6月30日一直拖欠物业费长达42个月，未交物业费共计8388.24元，原告多次催要未果，故诉至法院。天津市红磡物业经营管理有限公司向本院提交如下证据，1、天津市前期物业管理合同，天津市物业管理服务合同，天津市物业管理服务合同备案证明，证明原、被告之间系合同关系，被告应依约支付物业服务费；2、催缴函两份，邮局快递回执单四份，证明原告通过邮寄方式向被告催缴物业费；3、2016年度物业服务等级化考核结果，证明我公司考核服务考评结果为优秀。4.重华社区的证明一份，证明原告一直在该小区提供服务。刘艳辩称，关于物业服务合同的效力问题，我持有异议，我们认为物业属于无合同提供服务，不应交纳物业费。水箱应三个月清洗一次，我们小区是半年清洗一次，我提过此事，经理表示不知道。物业用法律来吓唬小区群众，只以营利为主，不以服务为主。小区内有幼儿园，幼儿园接送孩子的车辆可以停在那里，小区的业主不能停，游泳池、幼儿园私设地锁，对车辆和行人有安全隐患，小区的车库出口附近被设桩围死，我要想停车物业不让。2008年的时候，我的车辆放在小区中被划，损失十三件漆。关于电梯的维保和安全检验问题，事关小区业主的生命安全，应该引起物业和法院的重视，2016年小区电梯经常坏，曾经有一周我是爬楼上下楼，并且看不到小区的防火通道。刘艳向本院提交如下证据，照片十张，证明物业服务不到位的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提交的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院对此予以确认。被告提交的部分照片真实性本院予以确认，被告提供的部分照片没有其他证据予以佐证，本院对此不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月12日原告与天津市河西区名仕达花园的建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定：本合同自2003年5月13日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。并约定物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.92元由业主交纳。原告实际按照建筑面积每月每平方米1.50元标准向被告收取物业服务费（包含配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费每月每平方米0.6元）。2014年5月19日原告接受名仕达花园业主会的委托，继续为名仕达花园提供物业管理服务，并与业主会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》，自2014年5月19日至2016年5月18日止，合同约定物业服务费为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.02元由业主交纳，原告实际按照物业服务费为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元向业主收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元向业主收取。2016年5月19日至2018年6月30日原告在天津市河西区名仕达花园提供事实物业服务。被告是本市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园xx室房屋的产权人，房屋建筑面积为133.15平方米，被告每月应交物业服务费119.83元；每月应交机电设施的运行、维护、管理费79.89元。被告拖欠2015年1月1日至2018年6月30日的物业服务费和机电设施的运行、维护、管理费。原告曾于2017年12月向本院诉前联合人民调解委员会申请立案。本院认为，当事人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主，该合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务，故本院就原告要求被告给付物业服务费的主张依法予以支持。关于原告的物业服务质量问题，结合被告提供的相关证据及该小区实际情况，对于原告主张的物业服务费应酌情减免5%，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的维护、运行、管理费不予减免。被告主张的合同效力问题，由于被告未能提供证据证明《天津市住宅物业服务合同》已解除，且依照重华社区居委会的证明，原告一直在该小区提供物业服务，故对被告的该项抗辩本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告刘艳向原告天津市红磡物业经营管理有限公司支付2015年1月1日2018年6月30日的物业服务费4781.22元；二、自本判决生效之日起10日内，被告刘艳向原告天津市红磡物业经营管理有限公司支付2015年1月1日至2018年6月30日的机电设施维护、运行、管理费3355.38元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担2元，由被告刘艳承担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按照对方当事人人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  杜娟二〇一八年十月九日书记员  尚琪附所引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。