广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初2690号原告：陈友梅，女，1993年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被告：刘海群，女，1978年7月28日出生，汉族，住广东省海丰县。被告：杜旺颜，女，1950年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：刘海群，系被告杜旺颜的女儿。第三人：佛山市高明区栢林房地产经纪有限公司，住所地为广东省佛山市高明区荷城街道安泰街1号，统一社会信用代码91440608MA4UYUX76W。法定代表人：谭杰聪，公司区域经理。原告陈友梅与被告刘海群、杜旺颜，第三人佛山市高明区栢林房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告陈友梅及其委托代理人杜新华、被告刘海群和第三人的法定代表人谭杰聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈友梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月4日签订的《房地产买卖合同》，房屋价值555000元；2.判令两被告双倍返还原告支付的定金70000元，赔偿原告支付的中介费8200元，办理按揭的房屋评估费4000元，合计82200元；3.本案诉讼费由两被告承担。原告于庭后递交了书面申请，放弃要求被告赔偿原告支付办理按揭的房屋评估费4000元的诉讼请求。事实和理由：2018年3月4日，原、被告在第三人的促成下签订《房地产买卖合同》，约定两被告以555000元的价格将位于佛山市高明区XXX202房（以下称202房）转让给原告。该房物业情况：建筑面积88.46平方米，套内面积79.29平方米（有一已装修二楼大平台）；带租约，有抵押，双方约定由卖方在签订合同后20日提前还贷；购房付款方式：银行按揭方式付款，其中定金为35000元（错写为30000元），首期房款130000元在交易递件核税当天支付，余款390000元通过银行按揭贷款在完成抵押登记手续后，由贷款银行直接划拨到卖方账户，如贷款额不足，在办理房产转移手续前由买方以现金形式补足给卖方。双方约定在2018年4月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料；买方在银行通知办理抵押手续当天算起7个工作日内到房管局办理他项权证抵押手续；办理贷款的费用由买方承担。产权转移：双方在合同签订后30日内办理网签系统的《佛山市存量房买卖合同》，并于合同签订后60日内共同向房产登记机构申请办理产权转移登记，办理产权转移登记的费用由卖方承担。交易递件：双方同意于2018年5月30日前办理。经纪费用支付：双方各支付经纪8200元，如一方违约，由违约方直接赔偿守约方支付的经纪费用。违约责任：卖方违约逾期超过10天仍未履行，买方可以选择解除合同，卖方双倍返还定金给买方。合同同时约定若非买卖双方原因导致本合同交易未能按期完成，双方同意有关交易日期相应顺延。合同签订后，原告依约向被告刘海群交付购房定金35000元及经纪服务费8200元、按揭评估费4000元。双方共同向平安银行办理按揭贷款手续（当时被告杜旺颜也在场签名办理按揭手续）,但2018年4月19日平安银行只审批了30万元，不够39万元。然后双方又于2018年4月27日找到建设银行，因为要上门拍照，才能作出评估，但原告及其租客迟迟不配合，导致2018年6月15日才出评估结果，但最终建设银行也仅批准贷到30万元。中介公司又马上找工商银行，2018年6月19日工商银行批准能贷到37万元，原告接受需多出2万元首期款，待银行和中介沟通好安排在2018年7月11日签按揭时前一天，被告却告知不卖房子，并说合同逾期造成其损失，要没收原告支付的定金作为赔偿。后原告和中介公司多次与被告刘海群联系，但两被告均以各种借口拒绝办理工行按揭签名，甚至不听电话。据了解，因为有买家出更高的价钱要买202房，被告才找借口不卖房子给原告，而且，被告至今好像还没有提前办理还贷手续。原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，受法律保护。因不能归咎于双方的原因，导致合同约定的相关履行期限顺延，但在工商银行同意贷款后，被告拒绝办理银行按揭手续，导致合同无法履行并已超过十天，被告的行为已构成违约，故特提请本案诉讼。被告刘海群、杜旺颜辩称，1.建设银行最终审批了贷款30万元及工商银行审批贷款37万元给原告，但被告并没有到银行进行签名手续，请求法院要求原告、第三人举证证明建设银行最终审批了贷款30万元及工商银行审批贷款37万元，被告怀疑对方造假。2.因原告违约，被告没收了原告的3.5万元定金。3.第三人必须把5000元中介费退给被告。4.原告与第三人必须要在案涉合同对被告造成的损失44300元进行赔偿。5.本案诉讼费应由原告、第三人承担。6.解除案涉合同。庭审过程中，被告曾提起反诉，但于庭后申请撤回反诉。第三人佛山市高明区栢林房地产经纪有限公司的法定代表人谭杰聪未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据《房地产买卖合同》、按揭评估费收据、中介服务费收据，被告对真实性、合法性均无异议，只是对证明内容有异议，本院对该证据真实性予以确认。对于被告提交的证据中国移动通信2018年5月至8月通话记录，原告对真实性不予认可，且认为该记录无法证明聊天内容。该份证据被告未提供原件，且通话记录仅显示主叫、被叫的时间和号码，无法核实对话双方的身份及通话内容，故本院对该证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月4日，原告、被告与第三人共同签订了《房地产买卖合同》，合同约定：被告将位于佛山市高明区XXX202房出售给原告，成交价为555000元；被告在签署合同后20个工作日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷一切手续，被告应于银行通知扣款日的7日前将该物业的银行欠款全部付至被告还贷账号。合同还约定，原、被告同意通过银行按揭付款方式收付房款，原告在签订合同当天支付定金30000元，首期房款130000元在交易递件核税当天直接支付给被告或存进被告账户，按揭房款为390000元由原告申请办理银行按揭手续，在完成抵押登记手续后，由贷款银行直接划款到被告账户；双方约定应于2018年4月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料；如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额原告须在办理房产转移手续前以现金补足被告。同时，双方同意于2018年5月30日前办理交易过户手续；双方均应向经纪方支付经纪服务费8200元，基于原被告任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，守约方已支付的，第三人不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。违约责任：签订合同后，原被告任何一方如拒不配合提供交易、按揭等买卖相关手续所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期交付房款或违反本合同其他约定的，则属于违约，按以下条款处理：1.逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的万分之五向守约方支付违约金，2.逾期超十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一项履行，①解除合同，违约方承担定金责任（被告违约，双倍返还定金给原告；原告违约，被告没收定金），且违约方须承担买卖双方应向经纪方支付的全部买卖代理费；②继续履行合同，守约方有权要求违约方每日按总成交价的万分之五支付违约金（注：履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或第三人发出通知之日起十天为履行期限）；3.若非原被告双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延，若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任。2018年3月5日，原告委托其弟弟陈文坚向被告刘海群支付定金35000元，并向第三人支付中介服务费8200元。被告在庭审过程中陈述其已向银行申请解除抵押，但其已如实告诉原告和第三人无法一次性解押25万元，需要原告先给首付款才可以进行解押，该房屋仍处于抵押状态。庭审中，第三人陈述，原、被告与第三人三方曾口头约定由原告先交付首付款给被告，但并未签订书面协议。办理房屋按揭的流程是把房产证复印件递交给银行，出初评报告，落实评估价格，再约双方签按揭合同。银行通过电话通知价格通过。案涉房屋工商银行的评估价格为37万元。另查明，第三人的工作人员与刘海群的微信聊天记录显示，2018年5月9日到2018年6月5日期间，双方的对话主要内容为，工作人员询问刘海群是否可以开门叫评估公司上去影相。刘海群于2018年5月25日11时称：“这两天没空，过几天吧。”于2018年5月30日8时29分左右称：“下午。”于2018年6月5日17时12分称：“叫佢明天来吧。”星期二15时30分，工作人员告知被告工商银行可以贷37万元，要求被告协助办理银行按揭手续，但被告明确表示不再出售案涉房屋。刘海群与谭杰聪的微信聊天记录显示，2018年7月12日上午9时56分，谭杰聪称：“你好，看看你跟家人商量如何吧！因为现在所有东西已经安排好就等你那边签名字同贷书就可以出了！如果不卖的话告诉我一声我好跟客人说！谢谢。”2018年7月14日下午7时19分左右，刘海群称：“谭老板：您好，我XXX202房买卖一事，由于你们中介和买方，因某种原因导致所签的合同逾期，造成我受到损失，所以恳请中介你安排个时间买卖双方进行解约，卖家所收买家的定金已作合约逾期陪尝，不作退还。”谭杰聪称：“收到，我们中介公司为了保障你收取尾款！已经安排好银行叫签按揭！现在你说不卖的话我跟客人那边说好！希望你想清楚吧！”上午10时50分，刘海群称：“早晨，阿聪：这样的，我上次告知你由于合同过期，间屋我已不以此价卖给他。但我有同你讲：事情有得商量的。可能你已转告他们，他们曾多次打电话过来，但无涉及到从新商量价格。你可否帮忙转告他：我的房子，现在有人62万要拿，如果他真的要买，我出于良心，问他要不，要的话3万押金可算给他，62万优先给他，叫佢有乜疑问与你沟通，你再转达我。因为他说话太串，我的忍耐力是有限的（给他10天时间考虑）。”本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告陈友梅与被告刘海群、杜旺颜及第三人佛山市高明区栢林房地产经纪有限公司于2018年3月4日签订的《房地产买卖合同》是其真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。关于违约责任的确定。原、被告签订合同后，被告负有及时还清贷款、解除抵押以及协助原告办理贷款的义务，截至开庭，被告仍未还清贷款，并明确表示拒绝继续履行合同，构成违约。原告诉请被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。诉讼中，被告辩称以其资金能力无法做到一次性解押，需要原告先给首付款才可以进行解押，被告在签订合同时应对自身的提前还款能力有充足的估量和预判，被告资金不足的问题导致无法进行提前还贷并不足以免除其应负的合同义务。案涉合同约定被告将案涉房屋出售给原告，由于该房屋设定抵押，在原告支付定金后，被告应在合同签订后20个工作日内向银行申请办理提前还款手续并承担提前还贷一切费用；而且约定原告应于交易递件核税当天支付首期房款。可见，原告支付首期款应以被告申请解除银行的抵押权、到房地产登记机构办理过户手续为前提。庭审中，被告及第三人均陈述原、被告及第三人三方曾口头约定由原告先将首付款交付给被告，但并未签订补充协议。在原被告双方没有签订补充协议达成新的约定的情况下，被告没有还清贷款并进行注销抵押手续的行为导致案涉合同无法继续履行，构成违约。在原告办理按揭贷款的过程中，被告负有配合评估公司进行评估、协助原告办理贷款的义务，被告辩称在原告不接受第一次评估价格的情况下，其没有义务协助原告进行第二次评估，并且以7月10日通知其协助办理贷款已经超出合同约定的办理交易过户日期5月30日为由，拒绝继续履行合同。但是结合被告与第三人工作人员的微信聊天记录，被告并没有明确拒绝第二次评估，只是表示“这两天没空，过几天吧”、“下午”、“叫佢明天来吧”，并且于2018年6月以配合评估的实际行动作出继续履行合同的意思表示。由于被告没有积极配合原告办理评估贷款，导致本合同交易未能按期完成，被告以超出合同约定时间为由，主张原告违约，本院不予采纳。第三人作为经纪方，目的是为了促成买卖双方达成交易，其本身与原被告双方没有利害关系，因此，第三人在庭审中作出的按流程向银行申请按揭贷款，由银行通过电话通知获批37万贷款额度的陈述，本院予以采信。被告认为原告获批的贷款额度37万元不属实，但未提供相应的证据予以证明，本院对被告的这一主张不予采纳。关于原告要求解除原、被告于2018年3月4日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求。本院认为，被告一直没有还清案涉房屋的贷款并进行注销抵押手续，导致合同无法继续履行。被告亦于2018年7月14日通过微信告知第三人的法定代表人谭杰聪其拒绝继续履行合同，并要求买卖双方进行解约，故现原告提出解除双方之间的房地产买卖合同，合法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院认为原告于2018年8月8日提出了解除合同的诉讼请求，本院于2018年8月15日向被告送达了起诉状副本，故原、被告之间的合同应于2018年8月15日解除。关于原告要求被告返还双倍定金70000元并赔偿经纪服务费8200元的诉讼请求。本院认为，合同不能履行的根本原因在于被告违反合同约定导致案涉合同没有继续履行，被告应根据合同约定的违约责任向原告双倍返还定金70000元。原、被告签订的《房地产买卖合同》明确约定经纪服务费的负担，对于原告要求被告承担经纪服务费8200元的请求，本院予以支持。综上诉述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈友梅与被告刘海群、杜旺颜于2018年3月4日签订的《房地产买卖合同》于2018年8月15日解除；二、被告刘海群、杜旺颜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈友梅双倍返还定金70000元；三、被告刘海群、杜旺颜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈友梅赔偿经纪服务费8200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9822元，减半收取4911元（原告已预交），由原告陈友梅负担33元，由被告刘海群、杜旺颜负担4878元。被告刘海群、杜旺颜负担的受理费4878元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 楠二〇一八年十月二十五日书记员 骆锦勤