包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初1736号原告：大连万象美物业管理有限公司包头分公司，统一社会信用代码：×××。负责人：李传玉，总经理。委托诉讼代理人：乌兰托亚，内蒙古辰星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭敏，内蒙古辰星律师事务所律师。被告：樊利萍，女，1963年8月9日出生，汉族，包头市工商局昆都仑区分局退休职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人张凤和，男，1971年1月18日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区包头市。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司与被告樊利萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用简易程序。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本案于2018年7月10日转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人郭敏、被告樊利萍的委托诉讼代理人张凤和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2011年6月25日至2017年12月31日的物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元，以上费用总计1042082.61元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告樊利萍与大连万达物业管理有限公司包头分公司（现更名为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：被告购买位于包头市××区号房屋后，由原告为被告按建筑面积每月每平方米7元向被告提供物业服务，于每年度开始10日前预交下一年度物业服务费，逾期每日按欠费的千分之一支付违约金。协议签订后，原告依约为被告提供物业服务，但被告作为包头市青山区万达广场写字楼A座XX号房屋业主，无视原告的数次催缴；截止2017年止，被告拖欠原告物业服务费、暖气费合计1042082.61元。被告的违约行为，不仅增加了原告公司的资金压力，更严重地阻碍了原告物业服务工作的进行，给原告造成巨大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》之相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院维护原告的合法权益，依法支持原告的诉讼请求。被告樊利萍辩称，原告陈述答辩人2011年6月25日到2017年12月31日拖欠物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元共计1042082.61元的情况不属实，答辩人缴纳了部分费用，现拖欠了部分费用，但具体拖欠多少答辩人尚未统计。答辩人不缴纳物业服务费及暖气费的理由如下：1.2015年4月份开发商包头万达广场投资有限公司向答辩人交付房屋。答辩人收房时，物业公司老总和房地产公司老总是同一人，系张姓老总；答辩人要求对方交付房屋，房屋漏雨严重，张总称经开会研究决定要维修原告购买的房屋无法交付。即便是现在，被告的10套房屋仍在漏雨，无法使用；2015年4月17日之前的物业服务费及暖气费因被告未收房未享受相应的服务不同意承担；2.物业服务方面，原告从卫生、电梯使用、灯光照明等均达不到其承诺的物业服务标准。答辩人的房屋常年漏雨，公共区域的卫生间也漏雨无法使用。原告提供的卫生清扫服务不达标，保洁人员岁数较大也打扫不干净。原告工作人员服务意识差，有些事项多次交流，多次督促，均不能解决；3.原告有重复收取物业服务费的现象，例如XX号房屋，答辩人已缴纳2015年到2016年物业服务费，原告仍起诉，属于重复收取；第一年物业服务费即2015年到2016年的物业服务费应当减免一半，但实际上没有减免；XXX四间房屋不欠物业费及暖气费。4.原告作为物业企业其物业服务费收入支出情况、电梯间广告费用、大堂广告费用应当向业主进行公示。答辩人的房屋因为物业服务不到位、漏雨、照明等情况无法正常使用，若原告解决上述问题，答辩人正常使用房屋后同意缴纳相关费用。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.《房屋权属信息表》10份，原件；2.《前期物业管理服务协议》5份，1份总合同，4份分合同，原件；3.《缴款通知单》9份，原件；4.缴费凭证35张，复印件，与原件核对无异；5.《律师函》3份，2份原件，1份复印件、《告知函》2份，原件；6.刻成光碟的录像1份，录音两份；7.核准变更登记通知书一份。原告提交以上证据的证明目的：被告樊利萍系包头市青山区青年路26号包头万达广场XX号房屋的所有权人（业主），上述10套房屋的建筑面积总计1845.22㎡，年物业服务费合计154998.48元，年暖气费合计57482.3元；原、被告签订5份《前期物业管理服务协议》，其中1份为物业服务总合同，其余4份为物业服务分合同，合同约定：原告为被告坐落于包头市××区号包头万达广场XX号房屋提供物业服务，被告于2011年6月收房且被告同意自2011年6月25日开始缴纳物业服务费及取暖费，物业服务费被告按建筑面积每月每平方米7元向原告缴纳。若被告逾期缴纳物业服务费，每日应按欠费金额1‰支付原告违约金，被告曾于2015年、2016年向原告缴纳部分物业服务费及取暖费，现被告欠原告物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元，以上费用总计1042082.61元；原告多次向被告催收索要，并于2016年、2017年、2018年向被告送达律师函，催收拖欠的物业服务费及暖气费；2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司包头分公司。被告对原告提交的证据1、证据6、证据7的真实性及证明目的无异议，对证据2至证据4的真实性及证明目的有异议，原告提交的物业服务总合同中“樊利萍”签名字样不是被告本人签字，其余4份分合同是被告本人签署，但签署合同时前面的内容是空白的，内容是后来填写的。被告于2015年4月17日实际收到10套房屋并与原告签订物业服务合同；原告对2015年4月17日之前的物业服务费及暖气费均不认可，原告也从未向被告催缴过，2015年4月17日之后催缴过，被告缴纳部分物业服务费及暖气费，部分未缴纳；2015年4月17日之后的物业服务费及暖气费请求法院依法认定。对原告提交的证据5的真实性及证明目的部分有异议，被告收到过一次律师函，其他律师函应该是张贴在门上了。被告樊利萍向本院提交如下诉讼证据：1.光碟1张；2.光碟1张；3.购房发票2张；4.装修保证金收据4张；5.缴款通知单4张；6.原告提交的缴款单据2张。被告提交以上证据的证明目的：2015年4月17日之前，被告去找过万达包头地区既管物业公司又管房地产公司的张姓老总，要求其交付房屋，因房屋不合格漏雨无法交付使用；2015年4月17日之后，一直到现在，被告的房屋每年都有漏雨情况，漏雨的区域包括被告房屋的房顶、窗户及公共区域的走廊、卫生间；被告收房的同时，包头万达广场投资有限公司向被告出具10套房屋的购房发票；被告将房屋出租给两家公司，装修时，装修保证金本来应该由着两家公司缴纳，由于房屋漏雨及原告物业服务不到位，导致这两家公司不愿意缴纳装修保证金，无奈，被告缴纳装修保证金22000元。被告缴纳装修保证金35000元，后折抵物业服务费，具体折抵情况请法院依法认定；原告提交的证据中，XX、XX号房屋在2015年有重复缴纳的情况。原告对被告提交的证据1、证据2、证据4的真实性及证明目的均有异议，对证据3、证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据5的真实性及证明目的均无异议，同时提出，被告所陈述的证据1视频资料中的张总，原告不认识，身份不能确定，不认可其既管物业公司又管房地产公司；被告提交的证据2视频资料中显示的内容，有的涉及公共区域，有的涉及室内部分，在本案中不具有针对性；如果原告的房屋确实存在质量问题，原告应该向开发商主张权利，原告作为物业服务方曾对写字楼的公共区域进行维修，已经尽到基本职责，被告不能以此为由拒缴物业服务费。购房发票的出具时间不能证明被告的实际收房时间。被告提交的证据4与本案无关；认可被告缴纳过装修押金35000元，已折抵成物业服务费；XX、XX号房屋不存在重复缴纳费用的情况，原告出具单据的时间不同。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无争议的原告提交的证据1、证据6、证据7、被告提交的证据3、证据5、证据6的真实性，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的证据2中未标注日期的总合同1份，被告不认可其本人签署，原告对合同上的“樊利萍”字样是否被告樊利萍本人签署不提出鉴定申请，对其真实性暂不做认定，其余4份分合同，被告承认是其本人签署，对其真实性予以认定；原告提出2011年将以上10套房屋交付被告使用，故物业服务费从2011年6月25日开始收取，但其提交的4份分合同显示10套房屋的交付时间确系2015年4月17日，故依法认定房屋交付时间为2015年4月17日；原告提交的证据3系原告单方出具，被告不认可，在本案中不能作为催缴的证据使用，其是否真实，与本案无关；原告提交的缴费凭证，反映了被告10套房屋在2015年、2016年、2017年曾经缴费的情况，对其真实性本院予以认定；被告承认原告催缴过物业服务费并认可收到过一次律师函，对原告提交的证据5的真实性予以认定。被告提交的证据1只有光碟，未有其他证据佐证，不能真实全面地反映原告的证明目的，对其真实性不做认定；对被告提交的证据2真实性予以认定，但不能反映漏雨的时间，不能证明被告的证明目的；被告提交的证据3购房发票的真实性认定，结合原告提交的证据2中分合同4份显示的收房时间，其证明目的予以认定；被告提交的证据4与本案无关，不做认定；被告提交的证据5的证明目的予以认定；被告提交的证据6的证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司系为包头市青山区万达广场公寓及写字楼提供物业服务的企业（2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）。被告樊利萍系包头市青山区青年路26号包头万达广场XX至XX总计10套办公用房的权利人（业主），以上房屋建筑面积分别XX、XX为264.06平方米，XX、XX为97.62平方米，XX、XX为161.60平方米、XX、XX为127.44平方米、XX、XX为271.89平方米。被告购买上述10套房屋后与原告于2015年4月17日签订四份《写字楼入伙交接手册》，该四份手册系针对被告购买的10套房屋分别签订，包括《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》、《业主托管钥匙委托书》等内容。《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供有偿物业服务，包头万达广场写字楼物业服务费按实测建筑面积每月每平方米7元收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预交下一结算周期的物业管理服务费，逾期每日按应交物业管理服务费的3‰支付违约滞纳金。水、电、暖气费自房屋交付之日起按表或建筑面积结算，由业主自行向相关单位直接缴纳或由原告代为收取。业主必须在收到包头万达广场投资有限公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之后起7日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，视为业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用。原告提供的4份《写字楼入伙交接手册》中《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》、《业主托管钥匙委托书》均标注日期为2015年4月17日。《物品交付确认书》第10条内容为：“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”；第11条内容为“包头万达广场物业服务处接受开发商包头万达广场投资有限公司的委托，与本人办理房屋交接手续。本人与物业服务处办理完毕交接手续后，即视为买卖合同项下交房手续办理完毕”。合同签订后，被告于2015年6月10日用其缴纳的装修保证金35000元折抵物业管理费；被告于2015年11月18日用其缴纳的另外的装修保证金30000元分别折抵物业服务费及代收的暖气费；2015年11月16日，原告向被告代收暖气费22282.5元；2016年12月21日，被告向原告缴纳物业服务费39504.44元；2016年10月14日，原告向作为以上部分房屋的租赁方的泰然资产管理有限公司包头分公司代收暖气费22778.04元；2016年2月4日，案外人王艳代被告缴纳代收的暖气费3970元；2018年1月23日，小蜜蜂融资租赁（上海）有限公司包头分公司作为以上部分房屋的租赁方向原告缴纳物业服务费38387.48元；2018年6月1日，原告向小蜜蜂融资租赁（上海）有限公司包头分公司代收暖气费22778.04元；以上被告总计向原告缴纳物业服务费142396.36元，缴纳代收的暖气费72304.14元。原告提交的缴款通知单上备注处均显示2015年之后的物业服务费及代收暖气费，未显示2015年之前的相关费用。原、被告均认可代收的暖气费价格为每月每平方米5.192元。被告樊利萍名下10套房屋建筑面积总计1845.22平方米，每年应向原告缴纳物业服务费154998.48元，代收暖气费57482.29元。从2015年4月17日原告向被告交付房屋至2017年12月31日（总计2年259天），被告樊利萍应向原告缴纳物业服务费419982.18元，已缴纳142396.36元，尚欠277585.82元；原告应代收三个采暖期的暖气费172446.87元,已代收72304.14元，被告尚欠100142.73元。原告以各种形式向被告催要物业服务费及代收的暖气费，被告以房屋漏雨及物业服务不到位等为由未足额缴纳。现原告起诉至本院，要求被告支付2011年6月25日至2017年12月31日的物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元，以上费用总计1042082.61元。原告提出被告实际2011年收房，并以此为由要求被告从2011年6月25日开始缴纳物业服务费及代收的暖气费，对此，原告仅提交1份未标注日期的涉及10套房屋内容的总的《写字楼入伙交接手册》，该手册涉及多次被告本人签字，被告不认可该合同上的签字，原告对总交接手册上的签字不提出笔迹鉴定申请，除此之外，原告再未提交其他证据；被告提出原告提供的卫生清扫、电梯使用、灯光照明等物业服务方面不达标，被告称自收房起即漏雨，无法正常使用，负责物业及房地产的张总承诺漏雨修不好就不收物业服务费，原告有重复收费的现象，部分房屋不欠费，原告承诺2015年-2016年的物业服务费减半收取，原告向被告收取物业服务费及代收暖气费，有收款未出具票据的情况，原告应公示其物业服务费收入支出情况、电梯间广告费用、大堂广告费用等。对其主张，被告也未提交有效证据。本院认为，本案争议的焦点问题是被告樊利萍名下的10套房屋何时交付的问题，原告应从何时开始向被告收取物业服务费及代收的暖气费。原告提出2011年向被告交付10套房屋同时提交未标注任何日期包括被告名下10套房屋相关内容的总的《写字楼入伙交接手册》，被告对该手册中其签名的真实性提出异议，原告对该手册中涉及的多处签名是否被告签字不提出鉴定申请，故不认定总的《写字楼入伙交接手册》系原告与被告本人签订；原告提交的其余四份包括被告名下10套房屋相关内容的分的《写字楼入伙交接手册》中显示的《前期物业管理服务协议》的签约时间、办理物业交接手续的时间、房屋交付验收的时间均为2015年4月17日，被告也认可确系2015年4月17日收房，故本院依法认定被告名下的10套房屋交付时间为2015年4月17日；原告提出2011年6月25日开始向被告交付房屋并要求从2011年开始收取物业服务费及代收的暖气费的诉讼请求，依据不足。从2015年4月17日原告向被告交付房屋至2017年12月31日总计2年259天，被告樊利萍应向原告缴纳物业服务费419982.18元，已缴纳142396.36元，尚欠277585.82元；被告应缴纳三个采暖期原告代收的暖气费172446.87元,原告已代收72304.14，尚欠100142.73元，现原告要求被告支付2011年6月25日至2017年12月31日的物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元，本院支持2015年4月17日到2017年12月31日的物业服务费277585.82元及代收的暖气费100142.73元，其余部分，依据不足，本院不予支持；被告提出原告提供的卫生清扫、电梯使用、灯光照明等物业服务项目不达标，被告称自收房起即漏雨，无法正常使用，负责物业服务及房地产的张总承诺漏雨修不好就不收物业服务费，原告有重复收费的现象，部分房屋不欠费，原告承诺2015年-2016年的物业服务费减半收取，原告向被告收取物业服务费及代收暖气费，有收款但未出具票据的情况，对此，被告未提交相关证据，本院不予采信；被告对原告公司物业服务费收入支出情况、电梯间广告费用、大堂广告费用的使用情况有知情权，但被告不能以此为由拒缴物业服务费及代收的暖气费。被告自述因房屋漏雨延期交房，其房屋自交付就漏雨，房屋漏雨系房屋质量问题，故被告应该在房屋质保期内与开发商解决房屋漏雨问题，不能将房屋漏雨的责任完全地归结于原告并将此作为不交物业服务费及代收的暖气费的抗辩理由。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告樊利萍支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司物业服务费277585.82元；二、被告樊利萍支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司代收的暖气费100142.73元；三、以上费用总计377728.55元，被告樊利萍于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司已预交，由原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担9027元，被告樊利萍负担5133元，被告樊利萍负担的部分于本判决生效之日起十五日内随上款一并给付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英 二〇一八年十月十六日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。