黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0104民初5991号 原告：白玉石，男，1985年3月16日出生，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：霍笑阳，黑龙江君昌律师事务所律师。 被告：隋欣，男，1973年2月26日出生，住哈尔滨市道里区。 第三人：黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区。 法定代表人：袁忠臣。 原告白玉石与被告隋欣、第三人黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白玉石及其委托诉讼代理人霍笑阳到庭参加诉讼，被告隋欣、第三人黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白玉石向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法停止对肇东市XXX号商服（商品房房屋买卖合同中登记的房屋名称为忠信国际商住小区XXX号房）的执行，解除对该房屋的查封；二、确认白玉石与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，第三人协助白玉石办理肇东市XXX号商服商品房（商品房房屋买卖合同中登记的房屋名称为忠信国际商住小区XXX号房）更名手续。三、诉讼费用由隋欣承担。事实和理由：隋欣所申请执行的财产是白玉石合法取得的财产，不属于第三人所有。事实是2011年8月26日肇东市外运液化气供应公司的法人白文国（白玉石的父亲）与第三人签订了《液气管道工程安装供气协议》，第三人将肇东忠信国际商住小区一期房屋的燃气管道事实工程承包给肇东外运液化气公司，共计安装854户，共计工程款为1793400元，第三人以案涉房屋抵顶工程款该房屋价值2622895元，白玉石与第三人于2014年9月24日签订商品房买卖合同，同时将房屋返租给第三人，返租三年租金629495元，白玉石又给第三人支付了剩余的200000元购房款，第三人给白玉石出具了2622895元全部房款的收据，返租到期后白玉石将房屋收回，白玉石已合法占有使用该房屋。由于第三人的原因，导致白玉石无法办理产权证书。2018年5月份，白玉石得知该房屋已被查封，白玉石认为，案涉商品房是白玉石合法取得的财产白玉石也已经对该财产实际占有使用，该商品房与第三人没有任何关系，也不属于第三人的财产，同时该房屋是基于燃气工程款产生的买卖行为，根据工程款法定优先的原则，白玉石对房屋所有权可以对抗一般抵押权。二、白玉石对案涉房屋享有完全的物权期待权，足以排除法院的强制执行。首先，白玉石虽不完全享有不动产意义上的物权所有权，但享有物权期待权。白玉石通过（工程款抵账）买卖继受取得该房屋的物权。白玉石与第三人之间的房屋买卖合同成立、有效，说明白玉石取得了对第三人债权请求权，白玉石欲取得房屋的完全的物权，需履行物权登记的手续。因此，在案涉房屋物权尚未变更为白玉石名下时，白玉石享有案涉房屋的物权期待权。其次，白玉石享有足以排除法院执行的物权期待权。白玉石即使没有取得案涉房屋的物权，但符合物权期待权保护条件的，可以排除法院执行。同时，对于物权期待权保护的条件，我国法律也明确规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案年如果问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买卖受益人自身原因为办理过户登记。”本案中，白玉石同时达到上述四个要件，可以排除法院执行条件。因此，人民法院应当撤销对案涉房屋的执行裁定，停止对肇东市XXX室商服的执行，确认涉案房屋归白玉石所有。综上，执行裁定书驳回白玉石作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，法院如果对该楼房继续采取执行措施，明显会侵犯白玉石的合法权益，因法院作出的（2018）黑0104执异64号执行裁定书驳回白玉石的执行异议申请明显违法，白玉石对此不服，故向法院提起诉讼，请法院依法支持白玉石的诉讼请求，切实维护当事人的合法权益。 被告隋欣、第三人黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司未出庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：白玉石提供的证据一商品房买卖合同、证据二中国建设银行汇款回单，证据三燃气管道工程安装供气协议及煤气开栓安装表格，收据、返租协议、租金收据，证据四收据，能够证明白玉石购买及占有案涉房屋的事实，本院予以采信。白玉石提供的证据五执行裁定书、送达回证，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月26日黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司（甲方）与肇东市外运液化气供应公司（乙方）签订《燃气管道工程安装供气协议》，约定黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司将肇东忠信国际商住小区（一期）范围内的燃气管道工程承包给肇东市外运液化气供应公司，工程造价每户2100元（包括燃气表）。肇东市外运液化气供应公司共计安装854户，合计工程款为1793400元。2014年9月24日，白玉石与黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由白玉石购买其开发的忠信国际商住小区1期XXX号房，该商品房的用途为商服，建筑面积116.32平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22549元，总金额为2622895元。约定出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年9月25日，白玉石（甲方）与黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司（乙方）签订返租协议，约定由甲方购买乙方开发建设的肇东“忠信国际商住小区（一期）”项目内XXX号商服（建筑面积116.32平方米），甲方将其购买的116号商服返租给乙方经营管理，返租期限自2014年9月25日起至2017年9月24日止。三年返租租金为629495元。2014年9月25日，孙彩艳向黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司汇款200000元。上述款项共同组成房屋总价款2622895（1793400元+629495元+200000元），同日，黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司肇东分公司出具收据，收到白玉石案涉房屋款2622895元。该案涉房产因返租已到期现由白玉石占有并使用。隋欣与黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，隋欣提出诉讼保全申请并提供担保，本院于2016年6月6日作出（2016）黑0104民初2941号之一民事裁定书，查封黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司名下位于黑龙江省肇东市北一街忠信国际小区包括本案涉案房屋（民事裁定书中写明为肇东市一街道北忠信国际商住小区XXX室商品房）在内的22套房屋。2018年3月29日哈尔滨市道外区人民法院作出（2018）黑0104执异64号《执行裁定书》，驳回案外人白玉石提出的异议申请。 另，肇东市忠信国际商住小区XXX号房与肇东市一街道北忠信国际商住小区XXX室商品房系同一房屋。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”白玉石提供的证据能够证明在人民法院查封之前其已经签订合法有效的书面买卖合同，并已经合法占有该不动产，且已通过抵工程款、收取返租租金、汇款转账等方式交付案涉房屋全部价款，非因白玉石的原因不能办理房屋过户登记，具有排除强制执行的民事权益，故本院对于白玉石请求停止对坐落于肇东市一街道北忠信国际商住小区XXX室的商品房执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求本院予以支持。因白玉石与黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司已签订合法有效的房屋买卖合同，黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司应全面履行自己的义务，故对于白玉石诉请要求确认白玉石与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，第三人协助办理坐落于肇东市一街道北忠信国际商住小区XXX室的商品房办理房屋更名的诉讼请求本院予以支持。更名过户费用应按照双方签订的房屋买卖协议由白玉石承担。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 停止对肇东市一街道北忠信国际商住小区XXX室商品房的执行并解除对肇东市一街道北忠信国际商住小区XXX商品房的的查封； 原告白玉石与第三人黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司于2014年9月24日签订《商品房买卖合同》合法有效； 自本判决生效之日起，第三人黑龙江忠信伟业房地产开发有限公司立即协助原告白玉石办理黑龙江省肇东市XXX号商品房房屋产权办理手续，产权办理费用由原告白玉石承担。 案件受理费50元（原告白玉石已预付），由被告隋欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  杨顺利 人民陪审员  白雪梅 人民陪审员  金静顺 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  张 超