浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6713号 上诉人（原审被告）：刘美玲，女，1973年1月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：蔡建华，男，1973年3月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：王银军，男，1973年7月8日出生，汉族，住浙江省天台县。 上诉人刘美玲、蔡建华与被上诉人王银军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：刘美玲、蔡建华系夫妻关系。蔡建华系46号房屋户主。2010年7月10日，王银军作为承租方、刘美玲作为出租方共同签订《租赁协议书》一份，约定刘美玲向王银军出租46号房屋第一层4间至第二层4间，租赁面积400平方米；租赁时间自2010年9月1日至2020年9月1日，共计10年；租金为第一年3.9万，第二年4万，第三年4.1万，逐年以此递增；租金先付后用，每年分二期，分别于8月底、2月底前支付当期租金；承租期间若遇政府征地拆迁，双方应服从政策，王银军应及时搬迁，双方互不承担责任；但拆迁房内浴室装修赔偿归王银军所有，赔偿款由刘美玲转给王银军；王银军支付的5000元押金于协议终止时归还。合同签订当日，王银军支付了5000元租房押金并取得前述房屋的使用权，用于开办足浴店。租赁期间，王银军装修了租赁区域，并经刘美玲、蔡建华允许，在楼房旁边自建了锅炉房，面积双方认可是50㎡。后王银军支付租金至2017年9月1日，其中2017年3月1日至2017年9月1日的租金为22500元。 2017年5月29日，蔡建华与杭州市西湖城市建设投资集团有限公司（以下简称西湖城投集团）、杭州市三墩镇人民政府（见证方）共同签订了《房屋搬迁补偿安置协议书（调产安置）》（以下简称《调产安置协议》），约定：因实施三墩镇双桥区块(双桥村)连片搬迁整治项目建设需要，需搬迁蔡建华户46号房屋，房屋用途为住宅，总建筑面积为920平方米，确认补偿面积为495平方米；被搬迁房屋搬迁补偿费合计人民币1032243元；其它费用739456元；蔡建华应在2017年7月15日前搬迁完毕并将腾空房屋交与西湖城投集团。后刘美玲、蔡建华及家人于2017年7月14日搬迁完毕并交房，但王银军一直未搬离。审理中，蔡建华自认已领取了《调产安置协议》项下全部款项。 该46号房屋的批建落地面积是115㎡，其合法建筑面积按3层计算，为345㎡。根据该房屋的评估报告书，关于合法建筑面积的装修补偿，基准分为10分/㎡，其中一、二、三层补偿分分别为11分/㎡、12分、10.99分/㎡，合计3908.85分，补偿390885元。该房屋除合法建筑面积345㎡外，另有：可作价面积（一）150㎡、合法辅房30㎡、“其它用房350以内”350㎡、“其它用房350以外”45㎡。其中，“其它用房350以内”、“其他用房不足350”、“其它用房350以外”的补偿费用分别为500元/㎡、300元/㎡、100元/㎡。此外，该房屋享有经营损失补助补贴，面积按525㎡计算，补偿费用为300元/㎡。 审理中，原审法院向三墩镇建管站副站长阮有祥制作了询问笔录。阮有祥就当地搬迁补偿政策回复如下：装修补偿基准分10分针对一般性装修，最基础装修是8分。经营损失补助补贴并非针对经营户发放的款项，而是补偿所有搬迁农户；按照300元/㎡的标准补偿了可补偿面积（确权面积+可作价面积+合法辅房面积）。房屋面积具体包括确权面积（即前述合法建筑面积）、可作价面积、合法辅房面积、其它用房350以内、其它用房350以外这几档，分别有不同的补偿价格，没有违章部分重置补偿这一项。 王银军的诉讼请求为：1.刘美玲支付王银军浴室装修补偿款暂计20万元，搬迁费暂计2万元，停产停业补偿暂计10万元，共计32万元；2.刘美玲退还王银军租金18750元及押金5000元；3.蔡建华对刘美玲上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由刘美玲、蔡建华承担。审理中，王银军变更前三项诉请为：1.刘美玲、蔡建华支付王银军浴室装修款115500元、停产停业补偿120000元；2.刘美玲、蔡建华退还王银军租金18750元、押金5000元；3.刘美玲、蔡建华支付王银军搭建的违章建筑重置补偿35000元。 原审法院认为：根据王银军、刘美玲、蔡建华的诉辩主张，本案存在以下争议焦点： 一、关于装修补偿款。本案中，46号房屋的批建落地面积是115㎡，其合法建筑面积按3层计算，共为345㎡。因王银军承租其中第一、二层，故王银军承租范围中的合法建筑面积为230㎡。如前所述，合法建筑面积存在装修补偿，其中最基础的装修按8分/㎡计算，而第一、二层的装修补偿平均分为11.5分/㎡，故王银军有权享有该差额部分的装修补偿款，数额为80500元[230㎡×(11.5-8)分/㎡×100元/分）。刘美玲、蔡建华辩称该第一、二层出租前即存在装修，王银军只是二次装修，不应按3.5分/㎡计算王银军的装修补偿。考虑到刘美玲、蔡建华允许王银军重新装修，且在合同中明确约定，如遇拆迁，浴室装修赔偿归王银军所有，故原审法院对刘美玲、蔡建华这一辩称意见不予采信。 二、关于停产停业补偿金。王银军根据搬迁项目中的经营损失补助补贴来主张该补偿金。评估报告显示，该经营损失补助补贴系固定单价，可享受面积是房屋合法建筑面积、可作价面积及合法辅房面积之和，单价或面积均未体现出与是否经营的关联性。而原审法院对相关工作人员制作的询问笔录也佐证了这一事实，即该补贴是对搬迁农户的统一补贴，而非对经营户的特定补贴。故王银军主张刘美玲、蔡建华支付停产停业补偿金的损失，无事实依据，原审法院不予支持。 三、关于违章部分重置补贴。搬迁补偿中虽无该项目，但确实对王银军的自建锅炉房50㎡作出了补偿，其具体体现在“其他用房超350以外”中的45㎡和“其它用房350以内”的5㎡。虽“其它用房350以内”补偿500元/㎡，但如果“其他用房不足350”，该不足部分也会补偿300元/㎡，故就“其它用房350以内”的5㎡，王银军可主张补偿费用为1000元[5㎡×（500-300）元/㎡]。“其他用房超350以外”45㎡的补偿费用为4500元（45㎡×100元/㎡）。据此，王银军可就其自建锅炉房合计主张补偿费用5500元。刘美玲、蔡建华辩称，如王银军主张该补偿费用，需先支付该自建锅炉房的历年租金。考虑到王银军系经刘美玲、蔡建华准许在院内搭建该锅炉房，且双方之间并无王银军支付锅炉房租金的约定，故刘美玲、蔡建华这一辩称意见原审法院亦不予采信。 四、关于租金。王银军已支付租金至2017年9月1日，王银军主张自刘美玲、蔡建华签订《调产安置协议》起，刘美玲、蔡建华已不是房屋权利人，无权收取租金。如前所述，刘美玲、蔡建华系于2017年7月14日搬迁完毕并将房屋交与西湖城投集团，故自交接完毕，46号房屋的权利人转为西湖城投集团。王银军此后虽继续占用原租赁区域，但其与刘美玲、蔡建华之间已无租赁关系，故刘美玲、蔡建华应当退还王银军2017年7月15日至2017年9月1日之间的租金，数额为6041元（45000元÷365天×49天）。关于押金5000元，刘美玲、蔡建华同意退还，原审法院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、刘美玲、蔡建华于判决生效之日起十日内支付王银军浴室装修补偿款80500元、自建锅炉房补偿费用5500元，合计86000元；二、刘美玲、蔡建华于判决生效之日起十日内返还王银军租房押金5000元、租金6041元，合计11041元；三、驳回王银军的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5714元，财产保全申请费2239元，合计7953元，由王银军负担5330元，刘美玲、蔡建华负担2623元。 宣判后，刘美玲、蔡建华不服，共同向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。1、民事判决书第五页本院认为，第一点就存在认定事实错误。客观事实是按三墩镇搬迁补偿政策第一、二层的装修就是按一般性装修也是10分，8分指是毛坯房。刘美玲、蔡建华整个村里都没有8分的，都是10分以上。一审法院按80500元【230×（11.5-8）×100元/分】这个差额计算明显存在基本事实认定错误。2、关于违章部分重置补贴认定错误。违章锅炉并没有重置补贴，何来5500元的补偿费用，一审认定明显错误。3、关于租金认定事实错误。王银军已支付租金之2017年9月1日，王银军主张自刘美玲、蔡建华签订《调产安置协议》起，刘美玲、蔡建华已不是房屋权利人，无权收取租金。如前所述，刘美玲、蔡建华系于2017年7月14日搬迁完毕并将房屋交予西湖城投集团，故自交接完毕，46号房屋的权利人转为西湖城投集团，一审法院明显存在证据不足，适用法律错误。因房屋是不动产，权利人以房产证为准，刘美玲、蔡建华虽签订《调产安置协议》，但房屋产权证没有注销，刘美玲、蔡建华还是此房屋的权利人，所以刘美玲、蔡建华不应退还2017年7月15日至2017年9月1日之间的租金，并且王银军应缴纳2017年9月1日至2018年6月30日之间的房租费用。综上，请求：1、撤销原审判决，依法改判刘美玲、蔡建华支付王银军装修补偿款11700元，并驳回王银军的其他诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由王银军承担。 针对刘美玲、蔡建华的上诉，王银军发表答辩意见称：原审认定事实清楚，装修和锅炉补偿款原审中刘美玲、蔡建华是承认愿意补偿的，租金刘美玲、蔡建华在我家里口头答应王银军支付至5月底，其他退还给王银军，刘美玲、蔡建华对此在原审中也陈述过。 二审举证期限内，王银军未向本院提交属于二审程序的新证据。刘美玲、蔡建华向本院提交如下证据材料： 通知，拟证明王银军违约的事实。 上述证据经出示，王银军发表意见称：真实性无异议，但没有告诉过王银军，王银军是听其他人说的拆迁时间，因为刘美玲、蔡建华没有将补偿款给王银军，后来王银军到镇里去咨询，镇里让王银军通过诉讼程序解决，起诉后，王银军就搬离了。 本院经审核认为，王银军对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。案涉合同约定，承租期间若遇到政府征地拆迁，双方应服从政策，王银军应及时搬迁，双方互不承担责任；但拆迁房内浴室装修赔偿归王银军所有。现原审法院仅判令支付装修补偿的差额，该处理方式未加重刘美玲、蔡建华的负担，而王银军对按照差额支付补偿款的处理方式表示认可，且并未提出上诉，故本院对此部分予以维持。关于停产停业补偿金问题，因双方当事人对原审判决均未提出异议，故本院不予审查。关于违章部分重置补偿问题，本院认为，虽搬迁补充中未列有该项目，但刘美玲、蔡建华认可该部分有补偿，故原审法院判令刘美玲、蔡建华支付补偿款的处理并无不当。经核查原审庭审笔录，双方当事人确认该违章部分的面积为50平方米，结合搬迁户其它补偿费用清单，本院认可原审法院核算的补偿金额。关于租金问题。本院认为，案涉房屋搬迁补偿安置协议书中约定，本协议生效后搬迁房屋及残值归甲方所有，房屋合法权属来源文件等在签署本协议书时一并交由甲方，用于甲方办理注销手续。刘美玲、蔡建华于2017年7月14日将房屋交付给西湖城投集团，故交接完毕之日起，根据上述协议的约定，刘美玲、蔡建华对案涉房屋已不享有权利，故应当退还王银军2017年7月15日至同年9月1日的租金。 综上，刘美玲、蔡建华的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1934元，由上诉人刘美玲、蔡建华负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十月十日 书记员  徐森燕