山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初9831号 原告：王某某，男，1970年7月26日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：赵恩华、赵国政，山东铭星律师事务所律师。 被告：临沂市兰山区有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：戴某某，经理。 委托诉讼代理人：盖龙刚，山东上和律师事务所律师。 原告王某某与被告临沂市兰山区有限公司（以下简称盖德公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人赵国政，被告盖德公司的委托诉讼代理人盖龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告返还原告鸿儒国际文化广场7号楼Ｃ7348-Ｃ7350、Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180、Ｃ7399-Ｃ73109、Ｂ73110-Ｂ73114号铺位履约保证金共计65000元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告分别于2013年11月8日、11月13日、11月27日签订了三份临沂市鸿儒国际文化广场《商铺租赁合同书》，租赁被告所有的临沂市铺位，用于经营框业装饰画、红木家具摆件，其中Ｃ7399-Ｃ73109、Ｂ73110-Ｂ73114号铺位租赁期限10年，自2014年7月1日起至2024年7月1日止，免租期为18个月，于2014年7月1日起计算免租期，缴纳履约保证金3万元。Ｃ7348-Ｃ7350号铺位租赁期限为10年，免租期为18个月，自2014年7月1日起计算免租期，缴纳履约保证金5000元。Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180号铺位的租赁期限为10年，免租期为12个月，被告正式营业之日起计算免租期，缴纳履约保证金3万元。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告积极装修入住，按约定全面履行自己的义务，但是因该广场经营不善，被告千方百计赶原告走，将原告的物品强行拖走，以种种理由单方解除合同，已构成违约。原告就租赁、返还保证金事宜多次找被告协商，被告均以各种理由拒绝。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告返还原告鸿儒国际文化广场7号楼Ｃ7348-Ｃ7350、Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180、Ｃ7399-Ｃ73109、Ｂ73110-Ｂ73114号铺位履约保证金共计65000元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告分别于2013年11月8日、11月13日、11月27日签订了三份临沂市鸿儒国际文化广场《商铺租赁合同书》，租赁被告所有的临沂市铺位，用于经营框业装饰画、红木家具摆件，其中Ｃ7399-Ｃ73109、Ｂ73110-Ｂ73114号铺位租赁期限10年，自2014年7月1日起至2024年7月1日止，免租期为18个月，于2014年7月1日起计算免租期，缴纳履约保证金3万元。Ｃ7348-Ｃ7350号铺位租赁期限为10年，免租期为18个月，自2014年7月1日起计算免租期，缴纳履约保证金5000元。Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180号铺位的租赁期限为10年，免租期为12个月，被告正式营业之日起计算免租期，缴纳履约保证金3万元。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告积极装修入住，按约定全面履行自己的义务，但是因该广场经营不善，被告千方百计赶原告走，将原告的物品强行拖走，以种种理由单方解除合同，已构成违约。原告就租赁、返还保证金事宜多次找被告协商，被告均以各种理由拒绝。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告盖德公司辩称，被告有权不返还原告的履约保证金，理由如下：原告租赁商铺后自2016年8月17日商铺一直未开门营业，违反市场管理公约，最主要原因是原告在免租期过后长达一年半的时间没有交纳任何房租，双方的合同中明确规定了免租期的起止时间，对此原告在诉状中也予以确认，根据双方合同约定，原告逾期30天不交纳房租，被告有权单方解除合同，并扣除履约保证金，因此原告严重违约，被告已单方解除租赁合同，原告的诉求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：原告王某某（乙方）租赁了被告盖德公司（甲方）位于兰山区铺位，用于经营框业装饰画、红木家具摆件，原被告双方分别于2013年11月8日、11月13日及11月27日签订了《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》三份，租赁合同主要约定：一、商铺位置、面积及租赁条件……Ｃ7399-Ｃ73109及Ｂ73110-Ｂ73114商铺建筑面积为396.97平方米，公摊面积为102.92平方米，计租面积为345.51平方；Ｃ7348-Ｃ7350商铺建筑面积为38.04平方米，公摊面积为9.86平方米，计租面积为33.11平方米。商铺经营商品品类、品牌为枫林工艺，经营品种范围为框业装饰画。Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180商铺建筑面积为214.65平方米，公摊面积55.65平方米，计租面积为186平方米，该商铺经营商品品类、品牌为华鹏红木，经营品种范围为红木家居摆件。……二、租赁期限商铺的租赁期限均为10年，其中Ｃ7348-Ｃ7350、Ｃ7399-Ｃ73109、Ｂ73110-Ｂ73114号商铺起租日为2014年7月1日至2024年7月1日，其中免租期为18个月，自2014年7月1日起开始计算免租期。Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180商铺起租日为2014年10月1日至2024年10月1日，免租期为12个月，在甲方正式开业之日起计算免租期。三、租金及支付方式Ｃ7399-Ｃ73109及Ｂ73110-Ｂ73114商铺租金标准为第1个租约年为免租期；第2个租约年免租期为6个月，剩余6个月租金共计47922.24元；第3个租约年年租金为116022.26元……Ｃ7348-Ｃ7350商铺租金标准为第1个租约年为免租期；第2个租约年免租期为6个月，剩余6个月租金共计4592.36元；第3个租约年年租金为11118.34元……Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180商铺租金标准为第1个租约年为免租期；第2个租约年年租金89614.8元；第3个租约年年租金100477.2元。以上各商铺租金支付方式为半年支付一次，即乙方应于每一个租约年度开始前30日向甲方支付下一年度租金的50%；在租约年的第五个月末前支付当年的剩余部分。……四、履约保证金双方签订合同后7个工作日内，原告需交纳保证金65000元（其中Ｃ7399-Ｃ73109及Ｂ73110-Ｂ73114商铺3万元、Ｃ7348-Ｃ7350商铺5000元、Ｃ7154-Ｃ7163及Ｃ7177-Ｃ7180商铺3万元）作为履约保证金。合同终止后，原告不违反被告的各项规章制度并结清所有费用后，被告将履约保证金无息退还。如果在履约期间，原告不遵守合同约定，违约市场管理服务公约及商场管理等规定，被告有权扣除其履约保证金，并追究其违约责任。……十二、合同的变更和解除1、双方协商一致可以变更或解除本合同……2、在下列情形发生时，甲方可以解除本合同：（1）乙方在经营期间，违反国家法律法规及触犯地方政府的各项管理规定的；（2）乙方在经营期间，违反市场管理规定，不遵守商业物业管理服务公约，经甲方指出后不改正的。（3）如乙方拖欠合同约定的租金或其他费用超过一个月的。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约定支付了履约保证金65000元，被告并将上述商铺按约定交付给原告使用。现原告主张被告以种种理由单方解除合同，构成违约，故诉至本院要求被告退还交纳的履约保证金。庭审中，被告称原告在免租期过后一直未交纳租金，也未按市场的管理规定开门营业，故其于2017年4月26日向被告发出解除合同通知，同时将商铺全部收回，被告并提交解除合同通知书、快递单网上查询信息及原告的妻子高文玲于2017年11月21日出具的声明各一份。原告对未交纳过租金的事实无异议，对通知书及快递单查询信息提出异议，并称Ｃ7348-Ｃ7350商铺是在2016年冬天时与被告协商一致后退给被告的，其他的商铺是被告在2017年5月27日时强行将商铺内物品拖走的；对于被告提交声明，原告认为仅能证明原告在2017年11月21日搬走所有物品的事实。被告还主张涉案商铺所在的艺展中心于2014年11月22日盛大开业，并提交相关媒体报道的材料一份予以佐证。原告对此提出异议，认为该证据不符合证据的形式要件，且原告也没收到被告于2014年11月22日开业的书面通知。本院经审理认定事实如下：原告王某某（乙方）租赁了被告盖德公司（甲方）位于兰山区铺位，用于经营框业装饰画、红木家具摆件，原被告双方分别于2013年11月8日、11月13日及11月27日签订了《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》三份，租赁合同主要约定：一、商铺位置、面积及租赁条件……Ｃ7399-Ｃ73109及Ｂ73110-Ｂ73114商铺建筑面积为396.97平方米，公摊面积为102.92平方米，计租面积为345.51平方；Ｃ7348-Ｃ7350商铺建筑面积为38.04平方米，公摊面积为9.86平方米，计租面积为33.11平方米。商铺经营商品品类、品牌为枫林工艺，经营品种范围为框业装饰画。Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180商铺建筑面积为214.65平方米，公摊面积55.65平方米，计租面积为186平方米，该商铺经营商品品类、品牌为华鹏红木，经营品种范围为红木家居摆件。……二、租赁期限商铺的租赁期限均为10年，其中Ｃ7348-Ｃ7350、Ｃ7399-Ｃ73109、Ｂ73110-Ｂ73114号商铺起租日为2014年7月1日至2024年7月1日，其中免租期为18个月，自2014年7月1日起开始计算免租期。Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180商铺起租日为2014年10月1日至2024年10月1日，免租期为12个月，在甲方正式开业之日起计算免租期。三、租金及支付方式Ｃ7399-Ｃ73109及Ｂ73110-Ｂ73114商铺租金标准为第1个租约年为免租期；第2个租约年免租期为6个月，剩余6个月租金共计47922.24元；第3个租约年年租金为116022.26元……Ｃ7348-Ｃ7350商铺租金标准为第1个租约年为免租期；第2个租约年免租期为6个月，剩余6个月租金共计4592.36元；第3个租约年年租金为11118.34元……Ｃ7154-Ｃ7163、Ｃ7177-Ｃ7180商铺租金标准为第1个租约年为免租期；第2个租约年年租金89614.8元；第3个租约年年租金100477.2元。以上各商铺租金支付方式为半年支付一次，即乙方应于每一个租约年度开始前30日向甲方支付下一年度租金的50%；在租约年的第五个月末前支付当年的剩余部分。……四、履约保证金双方签订合同后7个工作日内，原告需交纳保证金65000元（其中Ｃ7399-Ｃ73109及Ｂ73110-Ｂ73114商铺3万元、Ｃ7348-Ｃ7350商铺5000元、Ｃ7154-Ｃ7163及Ｃ7177-Ｃ7180商铺3万元）作为履约保证金。合同终止后，原告不违反被告的各项规章制度并结清所有费用后，被告将履约保证金无息退还。如果在履约期间，原告不遵守合同约定，违约市场管理服务公约及商场管理等规定，被告有权扣除其履约保证金，并追究其违约责任。……十二、合同的变更和解除1、双方协商一致可以变更或解除本合同……2、在下列情形发生时，甲方可以解除本合同：（1）乙方在经营期间，违反国家法律法规及触犯地方政府的各项管理规定的；（2）乙方在经营期间，违反市场管理规定，不遵守商业物业管理服务公约，经甲方指出后不改正的。（3）如乙方拖欠合同约定的租金或其他费用超过一个月的。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约定支付了履约保证金65000元，被告并将上述商铺按约定交付给原告使用。现原告主张被告以种种理由单方解除合同，构成违约，故诉至本院要求被告退还交纳的履约保证金。庭审中，被告称原告在免租期过后一直未交纳租金，也未按市场的管理规定开门营业，故其于2017年4月26日向被告发出解除合同通知，同时将商铺全部收回，被告并提交解除合同通知书、快递单网上查询信息及原告的妻子高文玲于2017年11月21日出具的声明各一份。原告对未交纳过租金的事实无异议，对通知书及快递单查询信息提出异议，并称Ｃ7348-Ｃ7350商铺是在2016年冬天时与被告协商一致后退给被告的，其他的商铺是被告在2017年5月27日时强行将商铺内物品拖走的；对于被告提交声明，原告认为仅能证明原告在2017年11月21日搬走所有物品的事实。被告还主张涉案商铺所在的艺展中心于2014年11月22日盛大开业，并提交相关媒体报道的材料一份予以佐证。原告对此提出异议，认为该证据不符合证据的形式要件，且原告也没收到被告于2014年11月22日开业的书面通知。 本院认为，原、被告双方签订的三份《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。原告已于2017年11月21日将商铺内物品搬走，双方签订的上述三份合同已实际终止的事实，双方均无异议，本院予以确认。对于原告交纳的履约保证金被告应否退还的问题，本院认为，关于双方于2013年11月8日及11月13日签订的两份合同，其约定自2014年7月1日起计算免租期，免租期为18个月，也即自2016年1月1日起原告应开始交纳该两份合同中约定的商铺租金；关于双方于2013年11月27日签订的合同，其约定自被告方开业之日起计算免租期，免租期为12个月，而根据被告方提交的相关媒体报道材料可以证实其市场开业时间为2014年11月22日，应自该时间起计算该商铺的免租期，扣除免租期12个月，也即自2015年11月22日起原告应开始交纳该合同中约定的商铺租金，即便本案所有商铺以原告在庭审中陈述的2016年冬天将商铺交还给被告的时间为准，原告所欠付的三份合同中的商铺租金也已超过其交纳履约保证金，而原告至今未向被告交纳过租金，其已构成违约，故其要求被告退还其履约保证金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王某某要求被告临沂市兰山区有限公司退还履约保证金65000元的诉讼请求。 案件受理费1425元，减半收取713元，由原告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王东方 二〇一八年十月十八日 书记员  闫加帅