甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初1861号 原告：天水天宇达工贸有限责任公司，住所地甘肃省天水市秦州区罗峪路36号。 法定代表人：牛登玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗鸣，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：柴君，甘肃法茂律师事务所律师。 被告：天水罗玉果蔬有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区罗玉路31号。 法定代表人：安康明，该公司总经理。 被告：安康明，男，1968年6月22日出生，汉族，天水罗玉果蔬有限公司法定代表人，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：曹瑜祺，甘肃甘云律师事务所律师。 原告天水天宇达工贸有限责任公司（以下简称天宇达工贸公司）与被告安康明租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本案依原告申请追加天水罗玉果蔬有限公司（以下简称罗玉果蔬公司）为本案被告，于2018年8月23日再次开庭进行了审理。原告天宇达工贸公司的法定代表人牛登玉，委托诉讼代理人罗鸣、柴君，被告罗玉果蔬公司法定代表人安康明、安康明及其委托诉讼代理人曹瑜祺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天宇达工贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告将其非法占用的位于天水市秦州区罗峪路36号的场地（东至原建材厂机修分厂西墙，南至罗峪路公路，西至310国道公路加筋墙、北至停车场崖边）返还原告；2.判令被告拆除承包期间建设的厕所、库房、彩钢（钢构）交易棚等全部临时建筑并将场地恢复原状；3.判令被告支付租赁期满后的场地占用费，按照年租金45万元的标准，从2018年6月1日起计算至实际返还之日止；4.判令被告向原告支付违约金67500元。事实和理由：2013年4月1日原告与天水市秦州区罗峪路水果蔬菜批发市场（以下简称果蔬批发市场）签订《承包协议书》，约定涉案场地的租赁期间为五年。2013年6月1日，原告与果蔬批发市场再次签订《承包合同》，进一步细化合同条款，合同约定原告将位于天水市秦州区罗峪路36号场地（东至原建材厂机修分厂东西墙，南至罗峪路公路，西至310国道公路加筋墙、北至停车场崖边）由果蔬批发市场承包，承包期为五年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止；还约定果蔬批发市场在承包期间建设的房屋均为临时建筑，合同期满后自行拆除，任何一方违约都按承包费总额的3%计算；《承包合同》记载年承包费为18万元，但实际被告是以每年45万元向原告支付租金。2016年4月1日，原、被告又签订《停车场承包合同补充协议》，协议约定租赁期满后果蔬批发市场翻新建设的厕所、库房、彩钢交易棚均应由果蔬市场自行拆除并将场地恢复原状。后果蔬批发市场于2017年11月6日核准注销，同时，果蔬批发市场的负责人安康明另行成立了天水罗玉果蔬有限公司。合同期满后，被告拒绝返还涉案场地，也不履行拆除临时建筑的义务，被告的行为已违反《承包合同》的约定，构成违约，其非法占用租赁场地的行为给原告造成了经济损失。现依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》有关规定起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告罗玉果蔬公司、安康明辩称：原告的前身是国有企业天水北达建筑材料厂（以下简称北达建材厂），因经营不景气，北达建材厂与安康明早在2002年就开始为合作做准备。2003年北达建材厂与安康明签订《承包合同》，约定北达建材厂将其拥有使用权的罗峪路停车场、招待所（西楼）承包给安康明经营果品批发，承包期限十年，即从2003年6月1日起至2013年5月31日止，还约定只有安康明不再经营了，合同才不再履行，如合同被迫不能履行，原告应对安康明建设的设施补偿28万元。合作期间，被告缴纳了2003年《承包合同》中约定的租金144.5万元，使北达建材厂得以维持生存。后安康明注册成立了水果批发市场，投资148万余元对场地进行了水泥浇灌、钢棚和库房建设，创立了天水市唯一的果品批发市场。后原告为了企业改制，以每年约45万元的金额向被告借款，称冲抵以后的租金，期间，原告将果品批发市场作为自己的实体项目进行改制，将土地从划拨变为出让取得，获得了利益。改制后的天宇达工贸公司仍然依赖于果品批发市场，故双方于2013年6月1日继续签订租赁合同，约定年租金为18万元，该合同中缺少第（四）项，遗漏了对被告所建设施补偿28万元的条款，但合同亦约定只有被告不再经营，合同才不再履行。该合同履行期间，被告共给付租金225万元。2016年，原告承诺2018年合同到期后，继续为被告续租5年到2023年，故被告又投资79.95万元新建库房、钢棚和对部分旧库房进行翻新。2017年果品批发市场变更升级为天宇达工贸公司，与原告继续履行合同。2018年原告称要收回场地自己使用，但实际是准备与他人联合开发，按照双方约定原告提出收回场地的行为已违约。综上，原告从被告处共拿走租金225万元，按照年租金18万元计算，折抵的租期应到2025年截至，被告经营的果品批发市场涉及公共利益，具体经营者100多户，工作人员400多人，场地置放水果达百余吨且易腐烂，不做好市场搬迁工作，随意解除合同将造成重大损失，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （1原告天宇达工贸公司提交了如下证据： 1.《国有土地使用证》、秦计经贸[2001]97号文件、天秦企改办[2011]1号文件，拟证明原告对涉案土地拥有合法使用权； 2.《承包协议书》、《承包合同》、《停车场承包合同补充协议》，拟证明被告承包涉案场地的事实； 3.工商登记公示信息，拟证明天水市秦州区罗峪路水果蔬菜批发市场已经于2017年11月6日核准注销的事实； 4.《企业名称变更核准通知书》、企业名称预先核准审批表、天北建材[2011]9号文件-天水北达建筑材料厂改制方案、公证书，拟证明原告企业名称变更情况及原告对涉案土地有合法使用权的事实； 5.承包合同说明1份，内容为：“天水天宇达工贸有限公司与秦州区罗玉路水果批发市场2013年6月1日签订的承包合同只用于乙方办理对外业务，不具有其他效力。安康明2014年4月17日”，拟证明原、被告于2013年6月1日签订的承包合同对双方没有约束力，合同中约定的年租金18万元没有效力，应该以实际支付的年租金为准； 6.收条4份、借条5份及中国人民银行现金缴款单1份，拟证明原、被告双方实际以年租金45万元履行合同，其中收条产生的时间是2013年5月16日至2015年1月24日，内容载明2013年6月1日到2015年5月31日共收到租金90万元；借条和现金缴款单金额共计130万元，另外安康明又给付现金5万元用于折抵原告向安康明的私人借款10万元，因此，原告共收到被告给付的款项225万元，证明从2013年6月1日至2018年5月30日期间每年租金为45万元； 7.2012年4月至2013年11月1日期间原告法定代表人牛登玉工作笔记1份，该工作笔记中载明原、被告协议一致确认年租金为45万元的事实； 8.原告在天水市规划局网站下载的天水城市总体规划图，拟证明涉案土地经天水市规划局规划为居住和商业用地，不能再继续经营水果批发市场的事实。 经质证，被告对证据1的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为原告企业是以被告经营的果品批发市场为依托进行的改制，从而将土地性质从划拨变为出让；对证据2中2013年6月1日签订的《承包合同》真实性予以认可，对证明目的不认可，该《承包合同》第三项后面直接是第五项，缺少第四项，有意回避了对建筑物的补偿，而且第三项约定合同续签的主动权在乙方即被告，同时《停车场承包合同补充协议》也证明解除租赁合同的主动权在被告；对证据3、4的真实性予以认可；对证据5真实性无异议，但不能证明原、被告之间的年租金为45万元；证据6中4份收条为原告单方行为不予认可，5份借条的内容很清楚，是原告企业改制向被告的借款，现金缴款单中付款人为郭伟东，被告不认识，该单据与本案无关；证据7是原告单方记载，年租金为45万元是附条件的，即合同期限为2013年至2023年，并非到2018年终止；对证据8真实性认可，对证明目的不认可。 经审核，本院认为，原告提交的证据1、3、4来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，应予采信；证据2《停车场承包合同补充协议》、《承包协议书》、《承包合同》均为原、被告双方签订，可以证明本案涉案场地的租赁事实，应予采信；证据5承包合同说明为安康明签字确认，是双方真实意思表示，对该说明本院亦予以采信；证据6、7收条、借条以及牛登玉的工作笔记，相互印证，可以证实原、被告就2013年6月1日至2018年5月30日期间场地租赁年租金为45万元的事实；证据8真实性予以确认，但该证据不能达到原告的证明目的。 （二）被告罗玉果蔬公司、安康明提交了如下证据： 1.《停车场、招待所承包合同》，拟证明原、被告在2003年5月30日签订承包合同，双方约定第一年租金为14万元，第二年租金增长5%（以后的年租金均为14.5万元），还约定被告不再经营时合同才不再履行，如合同被迫不能履行，应对被告所建设施补偿28万元； 2.借条3份，拟证明原告为了企业改制，以每年约45万元的金额向被告借款，称冲抵以后的租金，借条是被告找到的部分复印件； 3.天秦企改办[2011]1号文件，拟证明原告将被告经营的果蔬市场作为自己的主要实体进行改制，将土地变为出让取得，获得利益； 4.2013年6月1日原、被告签订的《承包合同》，拟证明原告企业改制后，继续与被告签订承包合同，约定年租金18万元，合同中缺少的第四项遗漏了对被告所建设施补偿28万元的条款，但约定只有被告不再经营合同才不再继续履行的条款没有变； 5.2015年1月24日、2015年6月2日借条2份，拟证明在新的承包合同履行期间，原告继续向被告借款冲抵租金，虽然被告只找到了部分借条的复印件，但根据原告的起诉可知，新合同履行期间原告从被告处共借走225万元； 6.罗峪路果品批发市场历年建设工程说明1份，拟证明2016年以前被告投资148万余元建设钢棚和库房，并对场地进行水泥浇灌；因2016年原告承诺被告待2018年合同到期后，继续与被告续租5年，被告又投资79.95万元扩建库房、钢棚，并对部分旧库房进行翻新； 7.照片4张，拟证明被告水泥浇灌场地和所建库房、钢棚的情况； 8.工商登记资料，拟证明被告在2017年将“天水市秦州区罗峪路水果蔬菜批发市场”变更升级为“天水市罗玉果蔬有限公司”，与原告继续履行合同的事实； 9.《天水晚报》，拟证明被告经营的果品批发市场辐射陇东南，涉及众多公共利益，其中具体经营者100多户，工作人员400多人，水果储量达百余吨； 10.甘肃临兰房地产开发有限公司企业信用信息公示报告，拟证明原告为获取更多利益，准备将涉案土地与其他公司联合开发，从而对被告做出违约行为的事实； 11.信访专报，拟证明原告违约不再与被告续签合同，侵害公共利益，被告等人上访后政府相关部门表示协调处理的事实； 12.天水市市场建设处秦州中心作出的情况说明，拟证明果品市场主管部门为公共利益正在实施解决方案，合同暂时不能随意解除的事实； 13.照片4张，拟证明果品批发市场经营的是易腐烂的生鲜果品，且部分价格昂贵，不做好市场搬迁工作随意解除合同将造成巨大的损失的事实； 14.证人张明利、王斌证言，证明二人在水果批发市场经营水果批发生意多年，如果天宇达工贸公司要求经营者搬出，我们的损失由谁承担，只有政府协调落实好搬迁事宜，水果经营者才会搬离； 15.天水市秦州区工商行政管理局证明1份，拟证明天水罗玉果蔬有限公司为天水市秦州区罗峪路水果蔬菜批发市场的转型升级，罗玉果蔬公司一直在履行与原告的租赁合同，是本案适格主体。 经质证，原告对证据1、证据7无异议；对证据2真实性认可，但借款与原告企业改制没有关系，且该借款已经折抵了被告应向原告交纳的场地租金，折抵数额为每年45万元；对证据3真实性、合法性均认可，对证明目的不认可，企业改制主要解决的是土地使用问题和员工安置问题；对证据4、证据5的真实性认可，证明目的不认可，如果被告认为遗漏了相关条款，应当进行补充或另行协商，但从双方签订合同至今被告未提出修改和补充，且从双方实际履行合同来看，租金已经从每年18万元变更为每年45万元；对证据6不认可，该证据为被告单方面制作，没有原告的确认，也无相关证据予以佐证；对证据8真实性认可，证明目的不认可，天水市秦州区罗玉路水果批发市场已经注销，并非被告所称升级或者变更为罗玉果蔬公司；对证据9-12不认可，认为与本案无关联性；对证据13不认可，没有制作的时间和来源；对证据14证人证言不认可，与本案无关；对证据15真实性无异议，但对天水市秦州区工商行政管理局出具该份证明的合法性有异议。 经审核，本院认为，证据1、证据7因原告无异议，本院予以采信；证据2、证据5均为借条，与原告提交的5份借条内容相一致，本院予以采信；证据3天秦企改办[2011]1号文件原告也作为证据提交，该份证据可以证实涉案租赁土地的使用权为原告所有的事实；证据4原、被告于2013年6月1日签订的《承包合同》，因安康明已于2014年4月17日对该份合同的效力作出说明，故该份合同对双方不具有约束力；证据6本院对被告投资建设了相应设施没有异议，但具体投资数额因无其他证据佐证，本院不予采信；证据8、证据15为天水市秦州区工商行政管理局出具的相应审批资料及证明，来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，应予采信；证据9真实性予以确认，但该份报道信息不能达到被告的证明目的；证据10与本案无关联性，不予采信；证据11为信访报，内容客观真实，应予采信；证据12为天水市市场建设处秦州中心出具的情况说明，对真实性予以确认，但不能达到被告的证明目的；证据13水果照片予以采信；证据14证人证言予以采信，可以证明水果批发经营户在被告罗玉果蔬公司租赁的场地经营水果批发生意的事实。 根据当事人陈述及本院审查认定的以上证据，认定事实如下： 2003年5月30日，天水北达建筑材料厂与安康明签订《承包合同》，约定天水北达建筑材料厂将其拥有使用权的罗峪路停车场、招待所（西楼）承包给安康明经营果品批发，具体场地四至为：东至建材厂机修分厂外西山墙，南至罗峪路公路，西至310国道公路加筋墙、北至停车场崖边，面积14.15亩，承包期限十年，即从2003年6月1日起至2013年5月31日止，同时约定租金第一年为14万元，第二年起每年为14.5万元，该承包合同双方均履行完毕，租金亦结清。2011年9月8日，天水北达建筑材料厂变更企业名称为天水天宇达工贸有限责任公司。2013年4月1日，天宇达工贸公司与安康明成立的果蔬批发市场签订《承包协议书》，约定原告继续将其拥有使用权的罗峪路停车场租赁给果蔬批发市场，约定：“一、承包期限：从2013年6月1日至2018年5月30日（共5年）。二、承包费及付款方式：一次付款两年至2015年5月30日止付清。三、违约责任：甲方在签字协议运行中如违约，按乙方实际经营计算，乙方如在协议运行中违约，按承包费双倍赔偿。四、协议期满后，无论甲方继续承包或转让，乙方有优先权。五、未尽事宜，双方协商解决”。2016年4月1日，天宇达工贸公司与果蔬批发市场再次签订《停车场承包合同补充协议》，约定：“第二条乙方翻新建设的厕所、库房和彩钢交易棚，均为合同到期拆除时不给乙方造成经济损失的临时建筑，仍按原承包合同条款之规定，坚持合同期满后，乙方自行拆除，场地恢复原样，费用自理，所造成的损失甲方不承担责任”。 另查明，天宇达工贸公司与果蔬批发市场于2013年6月1日签订的《承包合同》，已由果蔬批发市场负责人安康明在2014年4月17日作出说明：该合同只用于果蔬批发市场办理对外业务，不具有其他效力。 再查明，在2013年6月1日至2018年5月30日承包合同履行期间，天宇达工贸公司共收到安康明经营的果蔬批发市场给付的租金225万元，庭审中双方对该数额均无异议，其中部分租金是直接收取，部分租金是天宇达工贸公司以改制期间向果蔬批发市场的借款进行了折抵。原告于庭审中分别提交了收条、借条，内容载明为：“今收到果蔬批发市场2013年-2015年期承包费肆拾万元整收款人：牛登玉2013年5月16日”，“今收到果品市场2013-2015年承包费100000元壹拾万元整牛登玉2013.6.26”，“今收到果市2013-2015承包费200000元，大写贰拾万元整收款人：牛登玉2013年7月23日”，“今收到果品市场安康明2014-2015年承包费10万元大写壹拾万元整牛登玉2014年6月23日”，“今收到果蔬市场2013年-2015年5月承包费计100000元壹拾万元整牛2015.1.24”，综上，原告共收取2013年至2015年期间承包费90万元。 又查明，果蔬批发市场于2017年11月6日核准注销。天水市秦州区工商行政管理局出具证明，载明：“‘天水市秦州区罗峪路水果蔬菜批发市场’是在我局注册登记的个人独资企业，负责人：安康明。2017年9月经该企业申请转型升级为‘天水罗玉果蔬有限公司’，法定代表人：安康明”。庭审中，安康明亦表示果蔬批发市场与罗玉果蔬公司实际为同一法人，同一经营范围、场所，同一住所地，负责人和法定代表人均为安康明，罗玉果蔬公司成立后占用的仍是本案租赁场地，与原告继续履行租赁合同。 本院认为，本案天宇达工贸公司与果蔬批发市场于2013年4月1日、2016年4月1日签订的《承包协议书》、《停车场承包合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，依法应予保护。本案被告罗玉果蔬公司是果蔬批发市场的升级转型，其权利义务均承接于果蔬批发市场，因此，罗玉果蔬公司是上述合同的当事人，合同内容对其产生约束力，其应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告要求被告返还租赁场地的诉请，根据《承包协议书》第一条承包期限为2013年6月1日至2018年5月30日止的约定，本案原、被告双方租赁期限已到期，被告虽辩称原告曾口头承诺租赁限期至2023年，但无证据证实，故原告要求被告返还租赁场地的诉请应予以支持。关于原告要求被告拆除承包期间建设的厕所、库房、彩钢（钢构）交易棚等全部临时建筑并将场地恢复原状的诉请，符合《停车场承包合同补充协议》的合同约定，应予支持。关于原告要求被告支付租赁期满后的场地占用费（按照年租金45万元的标准，从2018年6月1日起计算至实际返还之日止）的诉请，庭审中原告法定代表人牛登玉陈述在2017年4月13日向被告安康明出具过1张总的收条，内容为：“今收到果品市场安康明2013年6月1日至2018年5月30日承包费合计225万元”，因为出具了总的收条，才将之前出具的4份收条全部收回，对此，安康明先表示记不起来后又否认，但是按照日常生活经验，收条理应在安康明处，现安康明虽不予认可，但结合原告提交的收条、借条及牛登玉工作笔记，以及双方确认2013年至2018年共收取225万元租金的事实，可以认定原、被告约定的年租金为45万元，现租赁期限已过，被告仍占有场地，故原告要求按年租金45万元给付场地占用费的诉请符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告支付违约金67500元的诉请，双方在合同中未将违约金约定明确，庭审中原告亦未提交证据证实被告的违约行为给其造成了损失，同时违约金的性质主要体现在补偿性，本院对原告要求被告以年租金45万元支付场地占用费的诉请已予以了支持，故原告再要求违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 1被告天水罗玉果蔬有限公司在本判决生效后40日内将位于天水市秦州区罗峪路36号的租赁场地（东至原建材厂机修分厂西墙，南至罗峪路公路，西至310国道公路加筋墙、北至停车场崖边）返还原告天水天宇达工贸有限责任公司，并拆除承包期间建设的厕所、库房、彩钢（钢构）交易棚等全部临时建筑，将场地恢复原状； 二、被告天水罗玉果蔬有限公司在本判决生效后40日内给付原告天水天宇达工贸有限责任公司租赁场地占用费，按照年租金45万元，从2018年6月1日起计算至实际返还租赁场地时止； 三、驳回原告天水天宇达工贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2370元，减半收取计1185元，由被告天水罗玉果蔬有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 王佳 二〇一八年十月十五日 法官助理 王华 书 记 员 张琦