贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0521民初3433号 原告：胡元会，女，1973年10月11日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈阳萍，贵州锐驰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴长松，贵州锐驰律师事务所执业律师。 被告：毕节金海湖新区金海湖办事处，住所地：金海湖办事处文翰社区。 负责人：蓝德才，该办事处主任。 委托诉讼代理人：李军，贵州本芳律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：孙晓婷，贵州本芳律师事务所实习律师。 原告胡元会与被告毕节金海湖新区金海湖办事处（以下简称“金海湖办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序于2018年8月31日公开开庭进行了审理，原告胡元会的委托诉讼代理人陈阳萍、被告金海湖办事处委托诉讼代理人李军、孙晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡元会向本院提出诉讼请求：1、请求判决原被告双方2015年4月7日达成的租赁民事法律行为无效；2、请求判决被告立即返还原告交付的租金24000.00元、押金4000.00元，并赔偿原告损失（以28000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月7日计算至实际退还租金及押金之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月7日，原告基于被告的宣传，拟向被告承租其修建的位于金海湖办事处文翰市场左侧的“双山新区职教城临时市场商铺”二个，原告向被告交纳了一年的租金24000元及押金4000元。原告向被告交纳租金和押金后，由于被告的原因及租赁标的物系违章建筑，以致原告一直未得到租赁商铺使用。原告不断要求被告将租金和押金返还给原告，并赔偿原告的损失，但原告一直拒将原告交付的租金及押金返还原告。故原告诉至法院，望判如所诉。 被告金海湖办事处辩称，被告是为了规范金海湖办事处辖区范围内乱摆摊设点非法经营行为，经请示金海湖新区管委会,由被告在其辖区范围内修建一批临时商铺租赁给当地被征地拆迁的失地农民。原、被告于2015年4月7日基于双方真实意思表示的情况下成立了事实合同，原告向被告支付了租金24000.00元和押金4000.00元用于承租商铺，租期为一年。被告已向原告告知其商铺为临时性商铺，原告在知晓的情况下自愿支付了租金，且被告在2015年10月、2016年年初就通知包括原告在内的租户前来领取涉案商铺钥匙。根据证人喻某证明，胡元会在交付租金及押金不久后，喻某作为金海湖办事处临时铺面租赁事宜的工作人员便通过电话方式通知胡元会前来领取铺面钥匙，但因胡元会自身原因未实际领取铺面钥匙。证人包本翠也证明，作为该批临时商铺的承租户，其也是通过电话通知的方式来领取铺面钥匙的。被告已经切实履行通知义务，但原告无视被告的通知导致自身不能使用租赁商铺。被告并未违约，故原告的陈述与事实不符，不应得到法院的支持。按照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，原告先行交付租金，涉案商铺建设完工后，被告及时履行了通知义务将涉案商铺交付给原告。租赁期间涉案商铺本质上已经处于原告实际占有状态，基于原告自身原因没有实际使用，与被告无关，被告不应退还被答辩人租金及押金。 经本院审理查明事实如下：被告金海湖办事处在位于金海湖办事处文翰市场左侧修建了“双山新区职教城临时市场商铺”，2015年4月7日，原告胡元会作为承租人，向被告金海湖办事处交纳租金24000.00元、押金4000.00元，双方达成口头协议由原告向被告承租铺面二个，租期一年。2015年10月，涉案承租物建设完毕，经双方协商租赁期限变更为自2016年3月1日起计算。2018年7月30日，原告胡元会以租赁物系违章建筑且原告一直未得到租赁商铺使用为由，将被告金海湖办事处诉至本院。 以上事实，有双方当事人的陈述、答辩、原告胡元会提交的收据两张以及证人喻某的证言在卷佐证。 综合原、被告的陈述、答辩、举证、质证及认证的情况，围绕查明的案件事实本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同的法律效力应如何判断；2、原告胡元会承租的商铺是否已经实际交付；3、原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据。 1、关于案涉租赁合同的法律效力应如何判断的问题。 本院认为，根据本案查明的事实，本案诉争的基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，该法律关系受《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律和司法解释的调整。在本案中，原告诉称案涉承租物属于违章建筑，被告金海湖办事处在法庭辩论终结前亦未向本院举证证明其取得建设工程规划许可证或者该租赁物系经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该条司法解释属对城镇房屋租赁合同的效力作出的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，应当认定原告胡元会与被告金海湖办事处之间形成的事实租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告请求判决原、被告双方2015年4月7日达成租赁民事法律行为无效的主张具有事实依据和法律依据，本院予以支持。 2、关于被告金海湖办事处是否向原告胡元会实际交付商铺的问题。 本院认为，原、被告双方达成协议虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，被告金海湖新区是否已将涉案商铺交付给原告是法院作出实体裁判的关键。根据本案查明的事实，被告金海湖办事处称修建的案涉商铺于2015年10月建成时，已通过拨打电话或发送短信的方式通知承租人领取案涉商铺钥匙，被告已经履行了交付商铺的通知义务，系因承租人自身原因未领取铺面钥匙导致未实际占有商铺与被告无关。根据谁主张谁举证原则，被告金海湖办事处应举证证明已经履行了交付商铺的通知义务，但在辩论终结前，被告仍未举证证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告金海湖办事处应承担举证不能的后果，应认定为被告金海湖办事处未向原告胡元会履行交付租赁物的义务。 3、关于原告胡元会的诉讼请求是否具有事实及法律依据的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，按照前述焦点的论述，本案双方当事人达成的租赁协议属无效协议，且被告亦未举证证明向原告履行了租赁物交付义务，因此，根据法律规定被告应当向原告承担返还财产的义务，故原告胡元会请求被告金海湖办事处返还2015年4月7日缴纳的租金24000.00元和押金4000.00元的主张具有事实依据和法律依据，本院予以支持。而被告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定抗辩的理由不能成立，本院不予采纳。本案中，根据原告在起诉状中的陈述，原告对租赁物“双山新区职教城临时市场商铺”的性质应当是明知，不存在被告向原告隐瞒租赁物不属于合法建筑的客观事实的情形，原告明知租赁的标的物系临时建筑而与被告之间形成事实上的租赁合同关系，本院认为双方对引起合同无效的法律后果均存在同等过错。因此，原告请求以28000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月7日计算至实际退还租金及押金之日止的利息的主张，实际是要求被告承担赔偿损失的法律责任，有鉴于双方对合同无效均存在过错，故对原告的该项诉讼主张，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、原告胡元会与被告毕节金海湖新区金海湖办事处于2015年4月7日形成的租赁民事法律行为无效； 二、被告毕节金海湖新区金海湖办事处于本判决生效之日起十日内返还原告胡元会租金24000.00元、押金4000.00元； 三、驳回原告胡元会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260.00元，由被告毕节金海湖新区金海湖办事处负担240.00元，由原告胡元会负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审判员  程宏 二〇一八年十月二十九日                                                                          法官助理 涂绿兰                                                                           书记员 文茳