广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5509号原告：赖国文，男，1950年11月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：罗明生、王振彪，广东合众之源律师事务所律师。被告：王桂君，女，1995年7月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：王桂葵。原告赖国文诉被告王桂君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖国文的委托代理人罗明生、王振彪，被告王桂君委托代理人王桂葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖国文诉讼请求为：一、解除原、被告于2017年2月16日签订的《物业租赁合同》，并由被告承担1000元违约金。二、被告付清从2017年12月1日起至腾出房屋之日止的租金给原告（现暂计至2018年7月31日租金为8000元）。三、被告搬离位于增城区××城街××房，清理被告所有的物品，腾空房屋并交付给原告。四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2017年2月16日签订《物业租赁合同》，合同约定了房屋地址为增城区××城街××房，以及租金标准、租金交付日期等。2017年11月22日12时07分许，该物业发生火灾，事故造成直接损失30000元。2018年1月18日，广州市公安局增城区分局作出穗公增消火认字【2017】第009号《火灾事故认定书》，认定了火灾原因。被告因使用电器引起火灾以及逾期交租的行为，让双方丧失了彼此信任的基础，为此，诉至法院，望判如所请。被告王桂君辩称：一、同意双方于2017年2月16日签订的《物业租赁合同》自2017年11月23日解除，被告不承担任何违约责任。因涉案房屋已经发生火灾致使房屋毁损而不具备居住条件，且因消防原因当天便已经封锁现场，被告已经无法继续在涉案房屋居住。因涉案房屋损毁致使双方合同目的无法实现，结合火灾后至今，原告并未对涉案房屋进行修复，恢复出租条件。因涉案房屋毁损不具备出租条件，且非被告主观故意损毁。被告不存在违约行为。二、不同意原告主张支付自2017年12月起至腾退房屋止的租金。火灾当天被告已经搬离涉案房屋，至今我未在涉案房屋居住，且被告于火灾当天及后续火灾赔偿事宜协商过程中，已明确告知原告解除合同。被告之后未支付租金，原告也没有主动通知被告支付。因此，被告不应支付上述租金。三、被告搬离涉案房屋，未被烧毁的物品也一并搬离，不存在腾退房屋的问题。火灾将涉案房屋大门烧毁，被告收到起诉材料后曾到涉案房屋现场查看现状，发现涉案房屋已经更换大门，且被告并未将新的大门钥匙交付给被告，不存在腾退房屋的问题。四、本案诉讼费应由原告承担。经审理查明：1992年8月15日，增城县建筑工程公司（集资房建设单位，甲方）与原告（集资户所有人，乙方）签订《集资建住宅楼协议书》，约定原告集资的是第一幢301房。2017年2月16日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，载明“……房屋地址增城区××城街××房……一、租赁期为2017年3月1日至2019年2月28日止。二、租金为每月人民币壹仟元……抵押金人民币壹仟元。……每壹个月交租一次，自签约后，乙方即付抵押金及壹个月的租金，合计人民币贰仟元整……以后每壹个月的1号前交租，若乙方在逾期柒天内不付租金给甲方，甲方有权单方面解除合约并没收抵押金。……五、租赁期间，乙方必须准守当地法规及治安条例，不得在该物业内搞违法活动。……六、租赁期间，甲乙双方均不得借故解约，双方必须准守以上条款，……若乙方违约，则甲方没收乙方的抵押金……”。2018年1月10日，增城区建筑工程公司出具《证明》，载明“位于增城区××城街××房所在楼房是我公司为职工集资建设的集资楼，增城区××城街××房由赖国文集资购买，上述房屋我司于1992年8月15日与赖国文签订《集资建住宅楼协议书》，赖国文已支付完毕集资款，并于1994年12月20日入住，现正在办理产权过户登记至赖国文的手续，现增城区××城街××房因为宅受损的赔偿款等相应的补偿费用，我司同意由赖国文收取”。2018年1月18日，广州市公安局增城分局出具《火灾事故认定书》，载明“火灾事故基本情况：2017年11月22日12时07分许，增城区公安分局富鹏派出所接110报称在广州市增城区××城街××房发生火灾，现场过火面积约40平方米，事故直接造成经济损失约3万元。经调查，对起火原因认定如下：本次事故起火时间为2017年11月22日12时许；起火部位为增城区××城街××房饭厅西南角处；起火原因系荔城街城丰路11号301房饭厅西南角墙上电源电器线路故障引发明火并蔓延成灾。……”。另查明，一、本案原告另案起诉被告损害赔偿一案，本院已经受理，案号为（2018）粤0118民初5510号。二、被告提供涉案房屋火灾前后的照片，拟证明涉案房屋没有经过修缮，无法居住。审理中，原、被告确认以下事实，被告支付涉案房屋的租金至2017年11月。原告陈述以下事实，1、不清楚被告有没有对涉案房屋进行过改造，但是原告在将涉案房屋出租给被告之前，对涉案房屋进行过维修。2、发生火灾的饭厅西南角摆放的是饭桌，是煮水煲药的，墙上安装的是家用插座。3、发生火灾后，原告一直与被告协商调解，但是被告不肯调解。4、发生火灾后涉案房屋的大门有损坏，所以原告更换了门，原告不清楚有没有锁住。被告陈述以下事实，1、发生火灾当天，被告的父亲在涉案房屋里面，但是被告的父亲没有发现火情，是楼下的人报警的。2、被告没有对涉案房屋进行过改造。3、发生火灾的饭厅西南角的墙上有一排插座，平常正常使用，不存在过度使用的情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，虽然原告未提供涉案商铺的相关权属证明，但是上述房屋为集资建房，故原、被告双方签订的《租赁协议》合法有效，双方应恪守履行。根据本院查明事实，涉案房屋发生火灾，经庭审双方确认，涉案房屋发生火灾后并没有进行修缮。故涉案房屋已经不具备居住使用用途，现原告主张解除合同，被告对此亦表示同意，故本院对此予以准许。因涉案合同解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，并结合原告在本案中主张租赁合同纠纷，即被告在《物业租赁合同》是否存在违约行为。现原告要求被告清理所有物品，并腾退房屋的主张能否支持的问题。根据庭审可知，被告支付涉案房屋的租金至2017年11月份，涉案商铺在2017年11月22日发生火灾之后，原告已经更换了涉案房屋的大门，原告无证据证明其将新更换大门的钥匙交付被告的情况下，原告应当承担举证不能的不利后果。原告更换了涉案房屋的门锁，可视为原告以自己的行为收回了涉案房屋，其要求被告重复腾退交还涉案房屋，已无现实可能。同时，在被告没有新的钥匙，无法进入涉案房屋居住及使用的情况下，原告仍然要求被告支付涉案房屋的租金，显然于理不合。同时，因被告自述其已经搬走，且其之后也无法进入房屋，同时原、被告在涉案房屋发生火灾之后多次进行沟通，原告不可能不知晓被告已经搬离涉案房屋的情况，故本院对原告要求被告支付2017年11月份之后租金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因《物业租赁合同》中并无违约金的约定，只有没收押金的约定，而双方合同约定没收押金的前提适用条件为被告拒不支付租金。而如上文所述，被告不支付租金并非是出于恶意，而是涉案房屋因发生火灾而无法居住导致的，且被告已不在涉案房屋居住。故本院对原告要求支付违约金的请求不予支持。至于涉案房屋发生火灾是否是被告过错导致，因原告已就上述发生火灾所产生的损失，另案起诉被告要求赔偿，属于另一法律关系，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赖国文与被告王桂君签订的《物业租赁合同》。二、驳回原告赖国文的其他诉讼请求。案件受理费87.5元，由原告赖国文负担43.75元，由被告王桂君负担43.75元。本判决为终审判决。审判员 刘 勋二〇一八年十月三十日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。