浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初5812号 原告：郑其庆，男，1985年7月30日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市衢江区。 委托代理人：郑佳慧、郑胜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州盈泽商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区西子国际中心****。 法定代表人：陈秀玲。 委托代理人：叶琳，该公司员工。 原告郑其庆为与被告杭州盈泽商业管理有限公司（以下简称盈泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年6月21日向本院起诉。本院受理后依法由审判员钱姣独任审判，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告郑其庆的委托代理人郑佳慧、被告盈泽公司的委托代理人叶琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑其庆诉称，2017年11月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租庆春广场站地铁站商业空间A27+A28号商铺，并对租赁期限、租金、费用及支付方式、租赁保证金、商铺交付与验收、装修期、商铺修缮及双方权利义务作出约定2017年12月18日，原告与被告签字确认商铺交付验收。同日，原告依约支付前期租赁保证金、公共事业保证金、装修押金、运营管理费、综合管理费、装修期管理费、租金共计人民币255350.68元（包含已交预留金人民币20000元）。被告交付商铺后，原告进场施工装修，此后商铺内外出现渗水现象，严重影响施工进度，原、被告双方多次商谈但始终未能根本解决渗水问题。2018年1月8日原告不得已停止施工，并于2018年2月2日发函要求被告在2018年3月2日前彻底解决渗水问题，并补足原告剩余的23天装修免租期（春秋期间除外），被告未给予答复。2018年2月27日，被告发送《通知书》告知，如原告2018年3月6日前仍不进场装修的，将解除双方租赁合同。此后，被告分别于2018年3月6日、2018年3月15日要求与原告解除《租赁合同》。现原告因商铺渗水无法正常施工及日后经营，不能达到《商铺租赁合同》之目的，故同意被告解除合同。由于被告交付租赁物存在漏水瑕疵致使合同目的无法实现，故被告应承担相应的违约责任，退还原告已缴纳的全部租金及租赁保证金等共计人民币255320.68元，同时被告应赔偿原告因准备商铺开业所支出的必要设备、垃圾清理等损失共计人民币245761.05元，以及为追讨该款项支出的必要律师费人民币30000元。截止原告起诉之日，被告仍不能修缮商铺渗水情况，也未能就原告的损失予以赔偿。故原告诉至法院，请求：1、判令被告退还原告租金及租赁保证金共计255350.68元；2、判令被告赔偿原告设备等物品损失、垃圾清理等共计245761.05元；3、判令被告赔偿原告因实现债权而支出的律师费30000元。 被告盈泽公司辩称，2017年6月20日，被告与杭州市地铁集团有限公司签订《杭州地铁第2、4号线首批商业空间租赁经营项目合同》。2017年10月30日，杭州市地铁集团有限公司运营分公司向被告交付包含涉租商铺在内的杭州地铁2号线庆春广场站商业空间，并在《交付确认表》中注明个别商铺内漏水问题未解决，商铺内排水功能未检测。2017年11月26日，被告将涉诉房屋出租给原告并签订《商铺租赁合同》。2017年12月18日原告支付被告首期合同款项共255350.68元（包含已交预留金20000元），并至被告处办理交付手续。原告安装铺位围挡并委托泰兴市嘉文装饰工程有限公司进场装修。双方商铺以现状交付，交付时原告并未口头或在《交付确认表》提及商铺有渗水情况。交付后商铺积水情况原因有两方面：1、施工过程中，原告损坏被告已安装的进水管道，造成进水管道漏水，导致铺内水平面不断升高。被告多次要求原告修复，原告均未予彻底修复。因进水管道的破损点位于水表前侧，漏水量及水费未能精确计算。2、制作基础地面的基本工序为：1）、地面、地面砂浆磨平、地面、地面防水施工地面进行防水涂层及防水卷材施工）；3）、管线预埋；4）、预埋管线线槽恢复；5）、地面、地面填料找平中原告抬高地面材料使用泡沫砖）；6）、地面、地面面层抹平进行以上第五项工序后，因以上第二项防水施工工艺未达到质量要求，导致地下水渗透至地面，造成管道及填料材料浸泡，无法继续施工。基于以上原因，被告多次向原告告知其施工缺陷并多次明示解决方案，同时为其铺内积水做抽水处理。2018年1月至2018年3月被告委派工程人员或外单位进行至少5次抽水。为给予原告经营支持，均未向其收取费用。同时被告要求原告将商铺地面回复原状后重新制作铺内防水层，原告未予理会，并以地铁商铺主体漏水为由，于2017年12月28日停止施工。截止停工日原告仅对铺位进行填料找平，并无任何设备损失。2018年2月2日，原告向被告发函，要求被告在2018年3月2日前解决漏水问题并补足原告装修免租期。为消除原告对商铺装修完毕后日常经营状况的疑虑，杭州市地铁集团有限公司对涉租铺位的公共区域开挖排水槽。2018年2月27日至2018年3月1日，被告亦针对涉租商铺开挖排水槽，用以排出铺内原有积水。工程结束后被告组织原告、原告委托的施工单位、被告工程人员至承租铺位查看商铺现状，原告表示将继续施工。但此后原告并未进场施工。2018年2月27日，被告向原告方发出要求其立即安排进场装修的《通知书》，如原告2018年3月6日前仍不进场装修的，将解除双方租赁合同。此后原告表示将继续履行合同但迟迟未予施工；同时原告提出由我司将商铺恢复原状等无理要求。2018年3月15日，被告因原告违反合同第7.10条，解除《商铺租赁合同》。2018年3月29日，被告收到落款为2018年3月27日的《函》。因被告已于2018年3月15日单方解除合同，故被告未予书面回复原告提出的相关要求。被告解除合同后，立即修复被原告损坏的进水管道，同时对原告已制作的地面进行拆除和清理。被告重新制作基础地面后，于2018年4月将A27铺位出租，经营“杯言茶语”品牌；于2018年6月将A28铺位出租，经营“颜工坊”品牌。两个铺位自交付至今未出现过漏水或渗水现象。综上，一、被告基于《商铺租赁合同》7.10条明确约定，解除合同并不予退还被告租赁保证金，受法律保护。被告与原告签订的《商铺租赁合同》7.10条明确约定，若因乙方原因，于装修期届满后第一个月后仍未能完成装修并开业，则甲方有权收回商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金及已缴纳的综合管理费、营运管理费等均不予退还，乙方须赔偿因此给甲方造成的损失，且无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施等向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后，甲方因清理乙方的装修、设施等而支付的费用亦由乙方承担。本案中，涉租房屋于自2017年12月18日交付，装修期为2017年12月18日至2018年1月31日，“装修期满第一个月”到期日为2018年3月1日。本案中原告因自身工程质量原因及怠于施工导致开业日期延误，我司解除合同，不予退还保证金及综合管理费等费用符合约定的条件，应当受到法律的保护。二、公共事业保证金、装修押金，须原告与被告核对无异后退还。被告解除合同后，双方未就水电费使用情况进行结算，未对商铺装修情况进行核对，导致应退还的具体金额无法确定。三、被告基于《商铺租赁合同》7.10条明确约定，原告无权要求被告赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施等向原告提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后，甲方因清理乙方的装修、设施等而支付的费用亦由乙方承担。故原告要求赔偿物品损失、垃圾清理等费用于法无据。四、《商铺租赁合同》并未约定律师费的承担情况，原告要求被告支付律师费于法无据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理本案事实认定如下： 2017年11月26日，盈泽公司作为出租方、甲方，郑其庆作为承租方、乙方，签订了《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区××街道××广场××号商铺××方使用；该商铺建筑面积为98.57平方米；本合同的租期为4年，即2017年12月20日起至2021年12月19日止，装修期不包含在租期内；租金以每两个自然月为一个结算周期，乙方应于每个奇数月份5日前支付本周期（两个月）租金，该商铺租金为￥371.4元／平方米／月，合计￥36608.9元／月，租金自第2年起在上一年租金的基础上每年递增6%；首个周期租金为乙方在该结算周期实际租赁的天数（自计租日起至第二个自然月月底）乘以日基本租金额所计算出的得数，该日基本租金额为商铺承租面积乘以371.4元除以30日的得数，乙方应于合同签订之日起三日内向甲方缴纳首个周期的租金；如合同因乙方原因终止，则甲方已缴纳的租金概不退还；上述租金并不包括乙方需交付之综合管理费、营运管理费及因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）；乙方应缴纳的营运管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米45.5元，月营运管理费总额为4484.94元；乙方应于签订合同后三日内向甲方交纳相当于4个月租金即146435.6元整作为租赁保证金，上述保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅是乙方切实履行相应协议条款的履约保证；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费、城市垃圾处理费及其它费用，乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金10000元，合同期加满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还；该商铺的交付日期暂定为2017年11月5日，乙方应当于该日期接受交付，交付时间有变动的，甲方将另行通知，具体以甲方通知的为准；乙方应当在交付日期前详细查看该项目及商铺现有装修、设施及公共部分，并确认在签订本合同前已经完全了解项目及商铺现状，同意甲方按照现状移交给乙方，乙方已经充分认识地铁商业空间建设（如项目工程进度、出入口、消防报批等）所带来的经营影响，任何情况下不得以此为由向甲方提出权利主张或义务减免；双方根据本合同附件《商铺交付条件》组织验收，验收完毕后由双方共同签署交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及该商铺之状况，交接凭据签署之日即为商铺交付日，如现场与《商铺交付条件》不符，乙方应当场提出异议并书面记录、签字；乙方接收该铺位时，应当谨慎和适当检查该商铺，如乙方认为该商铺存在缺陷并影响乙方装修，甲乙双方应书面记录该缺陷并签字确认；乙方享有45天的装修期，自该商铺交付当日起算，装修期不包含在租期内，乙方应于2017年12月20日开始营业；装修期内，乙方应缴纳装修期间的营运管理费以及装修和／或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等），若乙方因自身原因在装修期内提前解除合同或终止装修的，甲方不予退还乙方已缴纳的租金、综合管理费、营运管理费等费用；装修期届满后，不论乙方是否完成装修或开业，均应按照本合同规定的租金费用条款支付所有应缴款项；乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金合计10000元；若因乙方原因，于装修期满后第一个月后仍未能完成装修并开业，则甲方有权收回商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金及已缴纳的综合管理费、营运管理费等均不予退还，乙方须赔偿因此给甲方的损失承担，且无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施等向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔；若因甲方的过错，导致商铺在装修期内无法装修或延迟装修的，乙方的装修期相应顺延；等等。 2017年12月18日，盈泽公司向郑其庆交付案涉A27、A28租赁商铺，双方并签署《商铺交付验收确认书》。同日，郑其庆向盈泽公司支付租金等费用共计235350.68元。 郑其庆进入案涉A27、A28租赁商铺装修后，该商铺地面出现渗水情况。2017年12月28日，郑其庆停止施工。后盈泽公司多次对案涉租赁商铺内的积水进行抽水处理。 2018年2月2日，杭州星莫餐饮管理有限公司、杭州星炀品牌管理有限公司向盈泽公司发《函》，认为其委托郑其庆租赁案涉商铺后，发现商铺内和外部有渗水现象，经其公司工程确认为地铁主体漏水，与盈泽公司反馈后但渗水问题一直未得到解决，其公司于2018年1月8日停止施工，故要求盈泽公司解决渗水问题、免除其一切费用、补足装修免租期等。 2018年3月6日，盈泽公司向郑其庆发送《合同解除通知书》，载明因郑其庆在装修期满后第一个月后仍未能完成装修并开业，已严重构成违约，故按合同7.10条约定执行以下措施：于2018年3月6日起解除《租赁合同》，要求郑其庆于2018年3月6日前自行清场迁离，交回商铺并办理完整的退铺手续，如逾期不办理相关手续，将于2018年3月6日强制收回商铺，等等。该通知书送达郑其庆后，双方还曾就案涉租赁商铺的返工事宜进行协商。 2018年3月15日，盈泽公司再次向郑其庆邮寄《合同解除通知书》，载明因郑其庆在装修期满后第一个月后仍未能完成装修并开业，已严重构成违约，故按合同7.10条约定执行以下措施：于2018年3月15日起解除《租赁合同》，要求郑其庆于2018年3月16日前自行清场迁离，交回商铺并办理完整的退铺手续，如逾期不办理相关手续，将于2018年3月16日强制收回商铺，等等。郑其庆于2018年3月16日收到该份通知书。 2018年3月16日，盈泽公司收回了案涉A27、A28租赁商铺。 2018年3月27日，杭州星莫餐饮管理有限公司、杭州星炀品牌管理有限公司再次向盈泽公司发《函》，要求盈泽公司补偿105日免租期，如无法满足，则同意解除合同、解除系因商铺出现漏水现象无法实现合同目的，并要求盈泽公司赔偿因商铺漏水导致的损失等等。 另查明，郑其庆因本案诉讼支付律师代理费30000元；现盈泽已将案涉A27、A28租赁商铺出租给他人。 上述事实，有原告郑其庆提交的商铺租赁合同、租户公约、商铺交付验收确认书及微信聊天记录、北京银行电子回单、照片及视频、2018年2月2日的《函》、微信聊天记录、代理费电子回单、委托代理合同、发票、2018年3月6日的《合同解除通知书》，被告盈泽公司提交的交付通知函及交付确认表、照片、微信聊天记录、解约通知书及快递底单、签收记录、微信聊天记录、现状照片、商铺状况照片、视频，以及本案庭审记录证实。原告郑其庆提交的收款收据、监控系统安装合同及收款收据，证明力不足，本院不予确认。 本院认为，郑其庆与盈泽公司之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。案涉《商铺租赁合同》约定，郑其庆享有45天的装修期，自该商铺交付当日起算；装修期满后第一个月后仍未能完成装修并开业，则盈泽公司有权收回商铺，解除本合同。本案中，案涉商铺于2017年12月18日交付给郑其庆，但郑其庆于2017年12月28日停工，之后亦未完成装修并开业。郑其庆主张其在进场装修后发现案涉租赁商铺内外出现渗水现象、无法正常施工及日后经营。对于此，本院认为，郑其庆与盈泽公司约定该租赁商铺为现状交付，且郑其庆在接收该商铺时，应当谨慎和适当检查该租赁商铺是否存在缺陷并影响之后的装修，但从双方签署的《商铺交付验收确认书》来看，郑其庆未提出任何异议；而且，郑其庆并无确切证据证明因案涉出租房屋存在瑕疵而致其无法继续装修。因此，郑其庆据此要求延长装修免租期无事实依据。故依据《商铺租赁合同》约定，郑其庆享有的装修期为2017年12月18日至2018年1月31日，郑其庆应于2017年3月1日完成装修并开业，但郑其庆未在上述约定期限完成装修并开业，已构成违约，应承担相应的违约责任。 依据《商铺租赁合同》约定，若因郑其庆的原因于装修期届满后一个月内未能完成装修并开业，盈泽公司有权收回商铺，解除本合同并追究违约责任。因此，盈泽公司有权依据该约定通知郑其庆解除双方的租赁合同。虽然盈泽公司分别于2018年3月6日、2018年3月15日两次向郑其庆发送《合同解除通知书》，鉴于双方在第一次发送《合同解除通知书》后仍存在就继续履行案涉《商铺租赁合同》进行协商的情况，故双方解除案涉《商铺租赁合同》的时间应以盈泽公司第二次发送《合同解除通知书》为准。又因郑其庆于2018年3月16日收到第二份《合同解除通知书》，且盈泽公司实际已于该日收回了案涉出租商铺，故双方解除《商铺租赁合同》的时间为2018年3月16日。 关于郑其庆已支付的款项255350.68元，包含了租赁保证金146435.6元、两个月租金73217.8元、运营管理费15697.29元、公共事业保证金10000元、装修押金10000元；其中，两个月租金对应的租期是2018年2月1日至2018年3月31日，运营管理费对应的期限是2017年12月18日至2018年3月31日。现郑其庆要求盈泽公司返还其所支付的所有租赁保证金、租金、运营管理费，因案涉《商铺租赁合同》系因郑其庆的原因解除，且案涉《商铺租赁合同》约定，该种情况下，已支付的租金、租赁保证金及已缴纳的综合管理费、营运管理费等均不予退还，故郑其庆的该项诉讼请求缺乏依据。但考虑到本案的实际情况，盈泽公司收取案涉租赁保证金及双方租赁关系存续期间的约定租金、运营管理费业已弥补其损失，故盈泽公司应返还其收回案涉租赁商铺之日起至2018年3月31日止的租金、运营管理费，经计算，盈泽公司应返还的租金、运营管理费为20546.92元。至于公共事业保证金10000元、装修押金10000元，盈泽公司同意返还，本院对郑其庆关于该两项款项的返还的诉讼请求予以支持。 郑其庆还主张盈泽公司赔偿其设备等物品损失、垃圾清理等共计245761.05元、赔偿其因实现债权而支出的律师费30000元，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州盈泽商业管理有限公司返还原告郑其庆租金、运营管理费人民币20546.92元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州盈泽商业管理有限公司返还原告郑其庆公共事业保证金10000元、装修押金10000元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告郑其庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币4555.5元，由原告郑其庆负担人民币4148.5元，由被告杭州盈泽商业管理有限公司负担人民币407元。 原告郑其庆于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州盈泽商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钱姣 二〇一八年十月十八日 书记员  金鑫