济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1588号 原告：济南历下青春影咖影院，住所地济南市。 经营者：李骏明，男，*****出生，汉族，住湖北省监利县。 委托诉讼代理人：赵尊鲁，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关勤，山东瑞文律师事务所实习律师。 被告：济南天威物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：孙毅，职务不详。 被告：山东天威科技有限公司，住所地济南市。 法定代表人：衣仙利，职务不详。 被告：山东中医药大学，住所地济南市。 法定代表人：武继彪，校长。 委托诉讼代理人：孙壮，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丙亮，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告济南历下青春影咖影院（以下简称青春影院）与被告济南天威物业管理有限公司（以下简称天威物业公司）、山东天威科技有限公司（以下简称天威科技公司）、山东中医药大学（以下简称中医药大学）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青春影院的委托诉讼代理人赵尊鲁、关勤、被告中医药大学的委托诉讼代理人孙壮、马丙亮到庭参加了诉讼。被告天威物业公司、天威科技公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青春影院向本院提出诉讼请求：1.判令被告天威物业公司向原告青春影院返还剩余租金46000元（含押金），赔偿原告青春影院经济损失610140元，上述金额共计656140元，并支付利息（以656140元为基数，自起诉之日起以同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2.判令被告天威科技公司、中医药大学对上述款项的支付承担连带责任；3.判令被告天威物业公司、天威科技公司、中医药大学承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年7月初，原告青春影院与被告天威物业公司签订房屋租赁合同，约定原告青春影院租赁济南市****用以开办聚影咖主题影院。2017年3月份，被告天威物业公司通知原告青春影院该房屋系违法建筑，最终涉案房屋于2017年5月被强制拆除。经查，涉案房屋系被告中医药大学所有，被告天威科技公司、中医药大学之间对涉案房屋对外经营、收益相关事宜签有《联合经营合同》，具体房屋租赁事宜由被告天威物业公司负责。被告天威物业公司、天威科技公司、中医药大学作为涉案房屋的所有者和实际管理受益者，在明知涉案房屋为违法建筑的前提下，故意隐瞒这一关键事实，与原告青春影院签订房屋租赁合同。原告青春影院基于对涉案房屋合法性的信赖投入大量资金，涉案房屋因违建被拆除，导致原告青春影院经济损失656140元，故诉至法院，望判如所请。 被告天威物业公司、天威科技公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。 被告中医药大学辩称，一、被告中医药大学不是房屋租赁合同的相对人，根据合同相对性原则，不应承担责任，不是适格被告。二、被告中医药大学与被告天威科技公司签订的《联合经营合同》，名为联合经营，实为租赁，且合同无效，不能作为本案裁判依据。理由如下：1、纵观《联营合同》，通篇多处出现租赁、租赁费等字样，没有任何关于如何经营及风险分担的约定，实际上涉案房屋对外出租期间，被告中医药大学从未参与涉案房屋的租赁事宜，只是每年按约定收取固定租金，并不符合联营关系中共同经营、共享利益、共担风险的特征，不能以此认定双方具有联营关系。2、实际情况是由于当时被告中医药大学缺少资金，所以由被告天威科技公司出资建设涉案房屋，然后被告中医药大学将涉案房屋出租给被告天威科技公司，由其对外出租，所得租金一部分抵做工程款及利润，固定的一部分交给被告中医药大学。换句话说，就是被告中医药大学以涉案房屋的租金分期付给被告天威科技公司工程款，故《联营合同》实际上是租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋一直未取得相关证件，故双方签订的租赁合同无效。三、即使被告中医药大学与被告天威科技公司是联营关系，也无需承担连带责任。《民法通则》第五十二条规定，企业之间或者企业、事业单位之间联营、共同经营，不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。由此可以看出，即使是联营，被告中医药大学承担连带责任必须有明确法律规定或协议约定，但实际上并没有相关约定和法律规定，因此原告青春影院要求被告中医药大学承担连带责任，没有法律和事实依据。四、原告青春影院知晓涉案房产的权属状况，如其主张被告中医药大学故意隐瞒，应当承担相应的举证责任。按一般人的日常经验法则来讲，租赁房屋时一般要查验出租人的房产权属证明以排除相应风险，原告青春影院作为一个商主体，应当承担比一般人更高的注意义务。况且房产权属证明具有公示效力，到房管局一查便知。应当推定原告青春影院在签订房屋租赁合同时已知晓涉案房产的权属状况。原告青春影院主张被告中医药大学故意隐瞒涉案房屋系违建的事实，应当对此承担举证责任，否则应承担举证不能的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年7月25日，山东中医药大学科技处产业办（甲方）与被告天威科技公司（乙方）签订《联合经营合同》一份，第一条约定：“楼房宗地坐落于济南市山师东路山东中医药大学地界内，建筑面积2153㎡。山东中医药大学享有每年126万元的管理费、租赁费收益权，历下区文东路办事处享有每年54万元的管理费收益权。”第二条约定：“甲方按照本校的授权，对该楼房的建筑进行招商，乙方按照法定招议程序取得该楼房承建投资并合作经营的资格。”第三条约定：“甲方对该楼房及附属设施设备拥有完整、有效的产权，并保证合作期内不因该房产产权或抵押等出现争议、纠纷而影响合作经营，否则，甲方应赔偿乙方的损失。乙方负责楼房的建筑费（包括设计费等）以及与该楼房建筑经营土地等发生的全部税费……”第五条约定：“该楼房交由乙方经营期共十五年（自2009年元月1日起至2024年元月1日止）。……”第七条约定：“该楼房第一年交给甲方管理费租赁费合计为126万元。在第一年交费的基础上，第二年、第三年分别在上一年交费的基础上递增5%，以后年度交费的递增幅度根据市场情况由甲、乙方协商。……”第九条约定：“按照甲方在议招标时乙方在其《招标文件》中的提请和承诺，甲方同意乙方将经营权委托给济南天威物业管理有限公司，……本合同项下的全部法律责任仍由山东天威科技有限公司承担。……”2009年4月1日、2015年12月21日，山东中医药大学科技处产业办与被告天威科技公司签订《补充协议》各一份，双方对租赁期间、房屋面积、租赁费数额进行了调整。2015年12月31日，山东中医药大学科技开发实业总公司（甲方）、被告天威科技公司（乙方）、被告天威物业公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：“2008年7月25日，经招标乙方获得了甲方坐落于济南市山师东路沿街房的建筑和租赁权，甲乙双方签订了《联合经营合同》（简称《合同》）。其中《合同》对经营权做了约定：‘第九条：1、约定按照甲方在议招标时乙方在其《招标文件》中的提请和承诺，甲方同意乙方将经营权委托给济南天威物业管理有限公司。’为进一步规范甲、乙、丙各方的权利义务，……特签订此补充协议。第一条、甲方租赁给乙方的坐落于济南市山师东路沿街房的建筑，由丙方济南天威物业管理有限公司依法经营。第二条、合同中约定的全部法律责任仍由山东天威科技有限公司承担。……” 2016年7月11日，原告青春影院的经营者李骏明（乙方）与被告天威物业公司（甲方）签订《店面租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于济南市山师东路山东中医药大学地界内综合楼16-67号二楼，租赁店面面积约361平方米；租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，共计3年；年租金32万元，每半年支付一次。合同第6.1条约定：“乙方应当于本合同签订的同时，向甲方交付履约保证金人民币20000元，用于保证合同的按约履行，该履约保证金不得抵作乙方该交纳的租金及费用。”合同第8.5条约定：“在本合同履行期间，因不可抗力事件而导致合同当事人经济损失的，双方互不承担法律责任。不可抗力是指以下情形：（1）战争，（2）地震，（3）法律或政府的政策行为（包括但不限于拆迁等情形），……”上述合同签订后，被告天威物业公司即将涉案房屋交付原告青春影院使用，李骏明于2016年7月12日向被告天威物业公司支付了2016年9月1日至2017年2月28日的租金16万元及履约保证金2万元。2017年3月，李骏明向被告天威物业公司支付了2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金8万元。 2016年8月2日，山东中医药大学科技处产业办出具证明一份，内容为：“位于济南市历下区山师东路路东，山东中医药大学地界内西北角的商业楼产权，全部属于山东中医药大学所有，由济南天威物业管理有限公司负责经营管理租赁。特此证明。” 2017年3月30日，济南市历下区文化东路地区城市管理委员会向被告中医药大学送达《告知书》一份，称位于山师东路沿街的建筑物属无规划手续的建筑，根据济南市委办公厅、市政府办公厅《关于全面拆除违法建设的通知》，要求被告中医药大学于4月10日之前腾空房屋并自行拆除。 2017年5月23日，济南市历下区文化东路地区城市管理委员会向被告中医药大学送达《关于山师东路拆违拆临工作有关问题的函》，内容为：“根据济南市拆违拆临工作统一部署，将对山东中医药大学山师东路沿街所涉及的无规划手续房屋进行拆除。经我委组织山东中医药大学、山东天威科技有限公司、济南天威物业管理有限公司就上述房屋拆除及相关事宜三方协商，山东天威科技有限公司、济南天威物业管理有限公司拒绝退还山东中医药大学山师东路沿街所涉上述房屋各租赁业户缴纳的未到期租金和房屋押金，影响到上述房屋的腾空和拆除。为响应济南市拆违拆临工作的统一部署，推进和完成上述房屋的拆除工作，本着顾全大局、以人为本的原则，请山东中医药大学先垫付资金退还上述各租赁业户未到期租金和房屋押金，并保留相关权利。……”。 原告青春影院主张其收到要求搬离涉案房屋的通知后，于2017年5月31日从涉案房屋搬出。被告中医药大学称涉案房屋于2017年6月20日拆除。 原告青春影院主张，因涉案房屋系违章建筑被拆除，给其造成如下经济损失： 一、装修损失。原告青春影院主张其承租涉案房屋后即进行了装修，因此支出装修费用58万元，为证实其主张，原告青春影院提交李骏明与钟学龙签订的《合同协议书》一份及钟学龙出具的收款收据四张。《合同协议书》约定李骏明将位于济南市*****影咖装修工程发包给钟学龙，承包方式为包工包料，预算金额为623125.8元。钟学龙出具的四份收款收据金额分别为19万元、12万元、15万元、12万元。原告青春影院称该四笔工程款均是以现金方式支付。本院要求原告青春影院于庭审后七日内提交上述四笔款项的银行取款凭证，但在本院限定的期限内，原告青春影院未提交相关证据。 二、拆装空调费及运输费。原告青春影院（甲方）提交2017年5月30日其与市中区真诚家电维修中心（乙方）签订的《拆装空调协议》一份，约定：甲方将美的空调小1P挂机11台、美的空调1P半挂机2台、美的空调3P柜机1台委托乙方拆除，拆除费用挂机每台2**元，柜机每台2**元，运输费500元，共计3390元。此外，原告青春影院提交市中区真诚家电维修中心出具的收款收据一份，金额为3390元。原告青春影院称该费用以现金方式支付。 三、拆装设备费用及运输费。原告青春影院主张因涉案房屋被拆除，其委托山东超然阁文化传媒有限公司将涉案房屋内的设备拆装、运输，因此支出拆装设备费13000元、运输费500元，合计13500元。为证实其主张，原告青春影院提交其与山东超然阁文化传媒有限公司于2017年5月30日签订的《拆装设备协议》一份及山东超然阁文化传媒有限公司出具的收据一份。收据内容为：“今收到历下青春青春影咖影院李骏明拆装设备费用13000，运输费500，共计13500。”原告青春影院称该费用以现金方式支付。 四、货物存储费。原告青春影院提交李骏明与徐峰签订的《货品存储合同》一份，约定李骏明委托徐峰保管幕布、投影仪、音箱、低音炮、解码器、播放器、服务器等设备，期限自2017年5月30日至2017年8月30日，保管费用9000元。此外，原告青春影院提交徐峰出具的收据一份，内容为：“今收到济南历下青春影咖影院李骏明设备储存费叁个月共计玖仟元。”原告青春影院称该费用以现金方式支付。 五、因停业造成的营业损失。原告青春影院主张因涉案房屋被拆除，导致其停业，因此造成营业损失104580元。为证实其主张，原告青春影院（甲方）提交其与济南历下超然阁茶吧（乙方）签订的《合作协议书》一份，约定：甲方提供给乙方合作经营的影吧位于济南市****；甲方提供供乙方经营所需的设施、设备、用具，乙方负责上述租赁房屋室内室外的补装、改装及再加设备的更换，所产生的费用由乙方承担；双方同意甲方持股百分之七十，乙方持股百分之三十，本合同解除时也按该比例分配清算资产；合作期间甲、乙均同意每月结算并分配利润，利润各按50%分配，利润为当月总收入扣除当月成本。此外，原告青春影院提交李骏明名下的建设银行账户明细一份，记载2017年2月18日、2017年3月12日分别由蒋玉明汇入61316.7元、30598元，2017年6月23日由徐峰汇入37972.73元。原告青春影院主张上述三笔款项为其2017年1月至3月的营业收入，并主张蒋玉明为济南历下超然阁茶吧的会计，徐峰为济南历下超然阁茶吧的法定代表人，但对此未提交证据予以证明。 六、员工工资损失。原告青春影院主张因涉案房屋被拆除，给其造成了员工工资损失。为证实其主张，原告青春影院提交田歌、怀宝宇、陈威龙名下的银行交易明细各一份，其中田歌的银行交易明细显示2017年3月1日、2017年4月6日、2017年5月3日分别发生“他行来帐”4376元、3000元、3100元；怀宝宇的银行交易明细显示2017年3月10日、2017年4月10日、2017年5月2日分别发生“工资网上代发代扣”3142.64元、3022.64元、3166.08元；陈威龙的银行交易明细显示2017年4月10日、2017年5月10日、2017年6月12日分别发生“财付通总对总单笔代发过渡户”2886.17元、2881.04元、2998.01元。原告青春影院主张田歌、怀宝宇、陈威龙均由济南历下超然阁茶吧派驻，工资由济南历下超然阁茶吧代发，但对此未提交证据予以证明。 本案审理过程中，经本院释明，原告青春影院明确选择要求被告天威科技公司承担责任。 本院认为，根据山东中医药大学科技处产业办与被告天威科技公司签订的《联合经营合同》，可以证实涉案房屋系由被告天威科技公司出资建设，建成后由被告天威科技公司承租，并独立经营，部分租金向山东中医药大学科技处产业办支付，部分租金用于抵顶工程款。因此，在涉案房屋建成后，山东中医药大学科技处产业办与被告天威科技公司之间的法律关系实质上应为房屋租赁关系。根据该合同第九条的约定，可以证实山东中医药大学科技处产业办同意被告天威科技公司将对涉案房屋的经营权委托给被告天威物业公司。此后，被告天威物业公司与原告青春影院签订了《店面租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，据此因原告青春影院已明确选定被告天威科技公司作为相对人主张权利，故对其要求被告天威物业公司承担相关责任的诉讼请求，本院不予支持。对原告青春影院要求被告中医药大学承担责任的诉讼请求，根据《联合经营合同》可以证实在涉案房屋建成后，由被告天威科技公司承租并独立经营，被告中医药大学并非《店面租赁合同》的一方当事人，因此根据合同相对性原则，被告中医药大学不应承担涉案《店面租赁合同》项下的权利义务，故对原告青春影院要求被告中医药大学承担责任的诉讼请求，本院不予支持。 因涉案房屋无建设规划手续，故原告青春影院与被告天威物业公司签订的《店面租赁合同》无效。因被告天威科技公司、天威物业公司对涉案房屋未经规划建设的事实应当是明知的，故其在与原告青春影院签订租赁合同时应当向原告青春影院披露该事实，但被告天威科技公司、天威物业公司未提交证据证明其已履行了该义务，故其应对合同无效的后果承担主要责任。原告青春影院作为承租人，在承租房屋时应当查验涉案房屋的产权、规划手续，虽然其提交了山东中医药大学科技处产业办出具的《证明》，但众所周知，只有国家房地产管理部门才是出具房屋权属证明的法定机构，山东中医药大学科技处产业办出具的证明并不具备确认房屋权属的效力。因此，原告青春影院未尽到应尽的审查和审慎注意义务，应对合同无效的后果承担次要责任。据此，本院酌定由被告天威科技公司对因合同无效导致的损失承担80%的责任，原告青春影院承担20%的责任。 对原告青春影院主张的各项损失及被告天威科技公司应承担的赔偿数额，本院认定如下： 一、装修损失。原告青春影院用于证实其装修损失的证据仅为《合同协议书》及钟学龙出具的四张收款收据，而该四张收款收据的金额分别为19万元、12万元、15万元、12万元，原告青春影院称该四笔大额支付均为现金支付，不符合常理及交易习惯，且在本院限定的期限内，原告青春影院未提交该四笔款项的银行取款凭证，故本院认为，原告青春影院主张的装修损失，证据不足，本院不予支持。 二、拆装空调费及运输费。根据原告青春影院提交的其与市中区真诚家电维修中心签订的《拆装空调协议》及市中区真诚家电维修中心出具的收款收据，可以证实原告青春影院因拆装、运输空调支出3390元，该费用应为原告青春影院的损失，被告天威科技公司应当按照80%的比例承担赔偿责任，即2712元。 三、拆装设备费用及运输费。根据原告青春影院提交的其与山东超然阁文化传媒有限公司签订的《拆装设备协议》及山东超然阁文化传媒有限公司出具的收据，可以证实原告青春影院因设备拆装、运输支出13500元，该费用应为原告青春影院的损失，被告天威科技公司应当按照80%的比例承担赔偿责任，即10800元。 四、货物存储费。根据原告青春影院提交的李骏明与徐峰签订的《货品存储合同》及徐峰出具的收据，结合上述设备拆装、运输的事实，可以证实原告青春影院因设备储存支出9000元，该费用应为原告青春影院的损失，被告天威科技公司应当按照80%的比例承担赔偿责任，即7200元。 五、营业损失。根据原告青春影院提交的《合作协议书》，可以证实其与济南历下超然阁茶吧之间存在合作关系。原告青春影院用于证实其2017年1月至3月的营业收入的证据为李骏明名下的建设银行账户明细，该明细虽然显示蒋玉明汇入61316.7元、30598元，徐峰汇入37972.73元，但原告青春影院未提交证据证明蒋玉明、徐峰与济南历下超然阁茶吧的关系，故其提交的证据不足以证实蒋玉明、徐峰汇入李骏明账户内的款项为其营业收入，故对原告青春影院的该项诉讼请求，本院不予支持。 六、员工工资损失。因原告青春影院未提交证据证明其与田歌、怀宝宇、陈威龙的关系，故其主张的员工工资损失，证据不足，本院不予支持。 对原告青春影院要求被告天威科技公司返还租金及履约保证金的诉讼请求，原告青春影院已向被告天威物业公司支付2016年9月1日至2017年5月31日期间的租金24万元及履约保证金2万元。原告青春影院主张其从涉案房屋搬出的时间为2017年5月31日，其陈述与其提交的《拆装空调协议》、《拆装设备协议》能够相互印证，故本院予以采信。虽然其主张自2017年4月中旬后就无法正常营业，但对此未提交证据予以证明，故本院认定原告青春影院应支付其从涉案房屋搬出之前的租金，故对其要求返还租金26000元的诉讼请求，本院不予支持。因涉案《店面租赁合同》已无法继续履行，被告天威科技公司应向原告青春影院退还履约保证金20000元。 对原告青春影院要求被告天威科技公司支付利息的诉讼请求，因被告天威科技公司未及时履行退还履约保证金及赔偿损失的义务，给原告青春影院造成了占用资金期间的利息损失，故被告天威科技公司应当自原告青春影院主张权利之日，即起诉之日2017年11月29日起支付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告山东天威科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南历下青春影咖影院退还履约保证金20000元； 二、被告山东天威科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南历下青春影咖影院赔偿损失20712元； 三、被告山东天威科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南历下青春影咖影院支付利息损失（以40712元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年11月29日起计算至实际给付之日止）； 四、驳回原告济南历下青春影咖影院的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10360元，公告费600元，由原告济南历下青春影咖影院负担10280元，被告山东天威科技有限公司负担680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  王群群 二〇一八年十月二十三日 书 记 员  庞嫣然