重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝04民初437号 原告：王兢，女，1975年2月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳田田，北京市中银（重庆）律师事务实习所律师。 被告：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，系该公司员工。 原告王兢诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年10月16日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告王兢的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、岳田田到庭参加诉讼。被告盛景公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王兢向本院提出起诉请求：1.请求停止对原告购买的位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7栋2单元3楼4号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求确认位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7栋2单元3楼4号房屋系原告所有；3.请求判决被告盛景公司立即协助和配合原告办理位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7栋2单元3楼4号房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月1日，原告与被告盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋。协议签订后，原告支付了购房款、装修款及税金，原告出具了付款收据。同时，盛景公司已将涉案房屋交付原告占有、使用。上述行为均发生在重庆市渝中区人民法院、重庆市第四中级人民法院对涉案房屋采取查封保全措施前。原告虽因客观原因至今未取得涉案房屋的产权证，但并非因原告的原因造成。故原告依法应当享有涉案房屋的物权期待权，可以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告华融资产重庆分公司辩称，1.涉案房屋查封时间是2015年6月8日；2.原告与被告盛景公司签订商品房买卖合同的时间，在人民法院查封之后；3.原告占有涉案房屋的时间，在人民法院查封之后；4.被告盛景公司出具的收据载明的购房款支付方式为POS机刷卡，但原告未有相应刷卡单，故无法证明其已实际支付完购房款；5.被告华融资产重庆分公司已善意取得涉案房屋的抵押权。综上，原告不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的条件，不能排除执行。 盛景公司提交书面意见辩称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，被告盛景公司与买受人依法签订了购房合同，盛景公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.被告盛景公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。 原告王兢为支持其诉讼请求，向本院举示以下证据：第一组证据：1.（2018）渝04执异278号执行裁定书，该组证据拟证明原告提起本案诉讼的原因；第二组证据：2.刘奇建出具的承诺书、《重庆市商品房买卖合同》，3.收据三份，4.结婚照、户口簿、营业执照副本、银行业务回单、银行交易账单两份，5.刘奇建出具的收条，该组证据拟证明原购房人刘奇建将涉案房屋出售给原告，且经盛景公司同意，原告与盛景公司重新签订了商品房买卖合同，原告将购房款支付给了刘奇建，盛景公司给原告出具的收据，原告通过合法途径购买涉案房屋，应当享有该房屋的相关民事权益；第三组证据：6.《室内装修工程合同》、收据，7.物管费收据、放水费收据、气费收据，拟证明原告在人民法院查封前已实际占有涉案房屋；第四组证据：8.重庆市第四中级人民法院公告；9.最高人民法院（2015）执复字第5号裁定书，该组证据拟证明涉案房屋的查封时间应认定为2017年8月2日。第五组证据：10.住房登记信息查询结果、房屋信息查询结果单，该组证据拟证明被告在重庆市石柱土家族自治县范围内以及四川南充市顺庆区无房屋产权信息。 被告华融资产重庆分公司质证认为，1.对（2018）渝04执异278号裁定书真实性、合法性、关联性认可；2.对刘奇建出具的承诺书真实性无法核实，由人民法院依法认定；3.对商品房买卖合同真实性、合法性认可，但签订时间为2015年9月1日，在人民法院查封之后；4.对三份收据真实性、合法性认可，但无相应刷卡单佐证；5.对结婚证、户口簿、营业执照的真实性、合法性认可；6.对银行业务回单、银行交易账单的真实性、合法性认可，关联性不认可；7.对刘奇建出具的收条真实性无法核实，由人民法院依法认定；8.对装修合同的真实性、合法性认可，涉案房屋是精装房，单独签订《室内装修合同》是为了避税，该证据达不到原告的证明目的；对装修款收据真实性、合法性认可，但无相应刷卡单佐证；9.对2015年8月12日的两份物管费收据，真实性、合法性认可，但其缴款人为刘奇建；对2015年9月5日物管费收据真实性、合法性认可；对2016年7月13日冬季放水费收据、2016年7月13日物管费收据、2016年6月28日天然气收据真实性、合法性认可，但均发生在人民法院查封之后，不能达到原告证明目的；10.对重庆市第四中级人民法院公告真实性、合法性认可，但不能达到原告证明目的；11.对最高人民法院（2015）执复字第5号裁定书真实性、合法性认可，关联性不认可；12.对住房登记信息查询结果及房屋信息查询结果单的真实性、合法性认可。 被告华融资产重庆分公司为反驳原告的诉讼请求，向本院举示以下证据：7栋房产证及抵押权证各一份，拟证明涉案房屋的抵押时间。原告王兢质证认为，被告举示的证据不能证明涉案房屋在抵押范围内，不能证明被告是抵押权人，被告主张对整栋进行了抵押，整栋抵押也不符合法律规定。 被告盛景公司未举示证据。 上述证据，经本院审查认为，原告王兢及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明，因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月办理了抵押登记。 再查明，2015年8月24日，案外人刘奇建给王兢出具承诺书，承诺将盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢2单元3楼4号房屋转让给王兢，同时承诺“凡在转让合同时产生的转让费用由刘奇建负责，所产生的大修基金、办理房产证的税费由刘奇建本人承担。此房转让总价为贰拾捌万元整，家具及电器等费用为贰万元整，合计转让费用为叁拾万元整。王兢先交定金拾万元整，交房时交房款壹拾捌万元整。转让合同更名为王兢。剩余尾款贰万元整待房产证办下来后一次性付清”。2015年8月24日，王兢通过丈夫刘泉经营的个体工商户“顺庆区路易洋酒行”的账户向刘奇建转账100000元。王兢通过刘泉的账户于2015年9月2日向刘奇建账户转账165300元，于2015年9月4日转账20000元。2015年9月4日，刘奇建出具收条载明“今收到王兢购置‘黄水明月戴斯小区商品房’转让费贰拾捌万元整，所有费用双方已付清（房号7栋2-3-4），另付家具款贰万元整，合计叁拾万元整，全部付清，双方从此无任何经济关系。”2015年9月1日原告王兢与被告盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢2单元3楼4号房屋，房屋用途为住宅，总价款209375元，付款方式为一次性付款，房产证委托盛景公司办理。当日，盛景公司出具三张收据，分别为购房款收据、契税等其他费用收据、佣金收据，载明的付款方式均为“POS”机刷卡。同日，原告王兢与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修款为59565元。当日海丰公司出具装修款收据一张，载明付款方式为“POS”机刷卡。2015年8月12日刘奇建缴纳了涉案房屋从2015年7月1日起至2016年6月30日止的物管费以及2015年的冬季放水费及垃圾处理费。2016年6月28日，王兢缴纳了涉案房屋的天然气费。2016年7月13日，原告王兢缴纳了涉案房屋2016年冬季放水费及从2016年7月1日起至2017年6月30日止的物管费。原告王兢在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异278号执行裁定书，裁定驳回王兢的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为：原告能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，原告王兢向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告王兢应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据原告王兢提交的证据，原告王兢虽然与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，但盛景公司出具的购房款收据载明付款方式为“POS”机刷卡，原告王兢应进一步举示转账凭证予以证明。原告王兢主张涉案房屋是从案外人刘奇建处转让而来，王兢应当提供刘奇建是如何取得涉案房屋及是否支付了全部购房款的证据。现王兢所提供的证据不足，本院就其提供的现有证据无法判断王兢实际向盛景公司支付了涉案房屋的购房款。故王兢购买的本案涉案房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告王兢应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定原告王兢已实际支付了购房款。因此，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 对于王兢请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，本院不予审查，王兢可另寻它途解决。对于王兢请求确认其为案涉房屋的权利人并办理过户登记的问题。因涉案房屋尚未办理房屋产权证，对其请求确认享有所有权及办理过户登记，本院不予支持。 综上所述，原告王兢对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，其诉讼请求不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王兢的诉讼请求。 案件受理费4440.62元，由原告王兢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  徐婷婷 人民陪审员  冯成发 人民陪审员  王贤江 二〇一八年十月二十五日 法官助理雷书彦 书记员石莹