广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初2991号原告:陈某林，男，1929年11月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：陈某棠，男，汉族，1940年11月1日出生，住广州市东山区。上述两原告的共同委托代理人：王煌、杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。原告：陈某莲，女，1962年9月15日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。委托代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：梁红图，广东骅科律师事务所律师。被告：马某梁，男，1970年6月15日出生，回族，住青海省化隆县。原告陈某林、陈某莲、陈某棠诉被告马某梁物权保护纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人杨雅茜、被告马某梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并返还广州市越秀区XX路XX号首层之一以及广州市越秀区XX路XX号首层后座之二房屋；2、判令被告每月向原告支付房屋占有使用费每月10000元（从2018年1月1日起至实际腾空并返还房屋之日止）；3、判令被告结清非法占有使用房屋期间所产生的水、电、煤气、电话、网络、物业等全部费用，并承担恢复原状的费用损失（具体金额未明确）。事实和理由：三原告是广州市越秀区XX路XX号首层之一以及广州市越秀区XX路XX号首层后座之二房屋的所有权人。法院作出的（2016）粤0104民初XX号民事判决已经发生法律效力。根据该判决，原告与案外人马某英就广州市越秀区XX路XX号之一商铺签订的《商铺租赁合同》予以解除。该判决同时确认马某英未经原告同意擅自将涉讼房屋转租予被告。被告非法侵占涉讼房屋作食品生产经营，三原告曾为此向法院提起诉讼，要求被告腾空交还涉讼房屋。但法院作出的（2017）粤0104民初XX号民事判决，以双方的租赁期尚未届满为由驳回了原告的诉讼请求。现在，原告与马某英的租赁合同已经被判决解除，而且作为“实际承租人”的被告非法侵占房屋的时间已经超过了2014年签订的商铺租赁合同中约定的租赁期限（2017年12月31日）。原告至今没有与被告达成任何房屋租赁的协议，故被告拒不腾退的行为已经严重侵犯了原告的合法权利。原告陈某林、陈某棠从未就广州市越秀区XX路XX号首层后座之二房屋与任何人签订租赁合同，现被告不但非法侵占广州市越秀区XX路XX号首层之一房屋，还非法侵占原告陈某林、陈某棠名下的广州市越秀区XX路XX号首层后座之二房屋且拒不退还，严重侵犯了原告的合法权益。被告辩称：1、原、被告于2015年4月签订租赁合同，租期是2014年1月1日至2017年12月31日，合同约定被告有优先承租权，被告也愿意续租。进入2018年后，由于种种原因双方未能签订合同。但被告在经营期间按时交纳租金及水电费，原告也按时收取租金等费用，虽然没有签订书面合同，但仍然履行着合同义务，故不存在原告所说的被告非法侵占房屋的时间已超过约定的租赁期限。2、被告于2015年4月1日以60万元的转让费从前任老板马某英手中盘下了涉讼商铺，签订合同时，特别邀请了化隆县驻广州办事处的工作人员魏建华、拉面协会工会主席张永兴等人参加签订仪式，陈德志明确表示在遵守合同条约的前提下，续签合同没有问题，并收取了8500元喝茶费。3、2016年下半年，原告以捏造事实，不履行承诺的方式对被告进行起诉，妄图不承认被告为法定承租人，从而达到与被告解除合同的目的，原告的行为严重地影响了被告的心情，使被告的生意严重受损，营业额直线下降。4、原告作为出租方在签订合同时，有义务和责任向承租方在合同中明确告知此合同只签一期或可以续签，如原告在签订合同时告知被告只签一期，被告也不会冒这么大的风险去投资，并且做的是拉面生意，而不是其他暴利生意。原告要求收回商铺是没有道理的，请法院驳回原告的诉讼请求，还被告一个挽回损失与生存的空间。经审理查明，广州市越秀区XX路XX号首层之一房屋，建筑面积为70.63平方米，用途为商业，为三原告按份共有。广州市越秀区XX路XX号首层后座之二房屋，建筑面积为9.65平方米，用途为商业，为原告陈某林、陈某棠按份共有。2009年6月1日，三原告（出租人，甲方）与马某英（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市XX路XX号之一的商铺出租给乙方作经营面店、小食使用，面积70.63平方米，租期至2011年12月31日等。此后双方一直有续签租赁合同。2014年1月1日，三原告（出租方，甲方）与马某英（乙方，代理人为被告）续签《商铺租赁合同》，约定：租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止，每月租金及租赁税金8500元计收，乙方须在每月第五天前向甲方缴纳租金8500元，乙方在签订本商铺租赁合同时应向甲方一次性缴纳租赁租金及押金25500元（即两个月押金壹个月租金）。在租赁期间，乙方如拟将商铺转让给第三方承租的，应事先征得甲方书面同意，方可办理承租转让手续，甲方可收取相应的变更手续费。否则，甲方有权要求乙方赔偿损失和解除合同。乙方擅自将商铺转租、转让、出借、抵押、出售用于进行非法活动或改变商铺用途，甲方有权收回商铺及解除本合同，并保留追究其法律责任的权力。乙方未按合同规定十五天内交缴租赁费及其他的费用，叁天内除缴纳拖欠的铺租外，还须以每逾期壹天按当月租金总额的百分之二向出租方支付滞纳金，逾期贰拾天，甲方有权终止与乙方的租赁关系并将该商铺收回或租给第三方，乙方交纳的房屋租金押金全部归甲方所有，乙方必需缴清逾期租金后方可搬离，否则甲方有权追究其法律责任；等。2016年7月28日，原告曾以马某英为被告向本院提起诉讼，诉请要求：1.判令解除原、被告签订的商铺租赁合同。2.原告无需退还被告押金17000元。该案审理过程中，原告明确表示不追加本案被告参加诉讼，不要求在该案中处理实际收回商铺的问题，并陈述称原告一直以现金形式至涉案商铺内收取租金。本院在该案审理过程中，亦通知被告马某梁到庭了解情况，被告马某梁在该案所作询问中称其是经业主同意从马某英手中转让的涉案商铺，合同中的签名是其所签，与马某英无关。本院于2017年1月10日作出（2016）粤0104民初XX号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告陈某林、陈某莲、陈某棠与被告马某英就广州市XX路XX号之一商铺签订的《商铺租赁合同》予以解除。二、被告马某英已支付的租赁押金17000元，由原告陈某林、陈某莲、陈某棠予以没收。2017年5月2日，三原告向本院提起诉讼，请求：1.被告立即腾空并返还广州市越秀区XX路XX号首层之一房屋；2.被告从未支付房屋占有使用费之日起至实际腾空并返还房屋之日止向原告支付房屋占用费【按（2016）粤0104民初XX号判决认定的8500元/月】；3.被告结清非法占有使用房屋期间所产生的水、电、煤气、网络、物业等全部费用，并承担恢复原状的费用损失。本院于2017年12月24日作出（2017）粤0104民初XX号民事判决书，认为从本案现已查明的案件事实来看，虽然原告通过前述生效的XX号案件的审理，解除了其与马某英就涉案商铺的租赁合同关系。但从被告提交的2014年1月1日的《商铺租赁合同》来看，虽然该合同中被告系以马某英代理人的身份在合同中签名，但从合同的履行情况来看，被告是该租赁合同的实际履行主体。原告虽否认被告的承租人身份，但从前案的诉讼来看，原告明知被告实际占有使用涉案商铺，但其在该案中经本院询问仍不同意追加被告到案。而该案中，本院为案件慎重处理，亦向被告调查了解案件事实，并制作询问笔录，被告在该笔录中亦明确表示其系涉案商铺的承租人。此外，截至本案诉讼，被告一直按前述合同约定的租金标准向原告支付租金，且在被告未能及时支付租金的情况下，原告的代理人曾多次通过短信的方式通知被告支付租金，并在短信中多次表明如被告不及时付租的话，则解除双方的租赁合同关系。因此，原、被告之间存在租赁合同关系，被告系前述《商铺租赁合同》的实际承租人。现原、被告之间的租赁合同期间尚未届满，原告即以被告非法侵占、使用涉案商铺并以物权保护为由提起诉讼，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。另查明，涉讼的694号首层之一房屋及694号首层后座之二房屋相连，均由被告使用。在本案审理过程中，被告述称按每月8500元的标准向三原告支付租金至2018年9月。三原告确认收到被告所缴纳的款项，但不认为是租金，因已经明确表示解除租赁合同，故被告支付的款项性质为房屋使用费。本院认为，根据本院作出的、已经发生法律效力的（2017）粤0104民初XX号民事判决，原、被告之间的租赁合同所约定的租期业已届满，被告理应将涉讼房屋腾空交还给原告，并向原告支付使用房屋期间的使用费。因涉讼的两房屋相连，且一直由被告使用多年，原告陈某林、陈某棠从未提出异议，故有理由相信被告每月支付的租金或使用费包含了使用694号首层后座之二房屋的对价。考虑到租期届满后，被告按每月8500元的标准向原告支付使用费，且原告亦予以接收，故被告应付的房屋使用费标准为每月8500元为宜。至于原告要求被告清缴使用房屋期间所产生的水、电、煤气、电话、网络、物业等全部费用，并承担恢复原状的费用损失的诉讼请求，因未明确具体金额，故本院不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告马某梁在本判决发生法律效力之日起15日内将广州市越秀区XX路XX号首层之一房屋腾空交还给原告陈某林、陈某莲、陈某棠及广州市越秀区XX路XX号首层后座之二房屋腾空交还给原告陈某林、陈某棠。二、被告马某梁在本判决发生法律效力之日起15日内向原告陈某林、陈某莲、陈某棠支付自2018年11月起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（按每月8500元）。三、驳回原告陈某林、陈某莲、陈某棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告马某梁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  陈志伟人民陪审员  黎冬梅二〇一八年十月二十九日书 记 员  郑君灏