江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6287号上诉人（原审原告）魏朝平，男，1963年2月14日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：赵岩，上海慕恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州市金屋装饰广场，住所地江苏省苏州高新区滨河路南。法定代表人:沈会民，总经理。委托诉讼代理人：胡薇，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：施春兰，江苏凡创律师事务所律师。上诉人魏朝平与苏州市金屋装饰广场（以下简称苏州金屋广场）所有权确认纠纷一案，不服苏州市虎丘人民法院（2017）苏0505民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。魏朝平上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审民事判决；2、依法改判确认金屋现代装饰城5560.65平方米房屋为上诉人所有；判令被上诉人协助上诉人将5560.6平方米房屋项下的土地使用权过户登记至上诉人名下；依法判令被上诉人协助上诉人将金屋现代装饰城2206.38平方米的房屋产权及项下的土地使用权过户登记至上诉人名下；3、一、二、诉讼费用有被上诉人承担。理由如下：一、原审判决错误认定双方签订的《协议书》、《补充协议书》无效，且对双方签订的《房屋产权交换协议书》避而不论。1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》、《房屋产权交换协议书》及《补充协议书》成立并生效。2、上诉人与被上诉人签订的《协议书》、《房屋产权交换协议书》及《补充协议书》是房地一体转让协议，且已将协议书约定的土地使用权及地上建筑物的所有权转让给了上诉人。二、一审判决适用法律错误。1、《协议书》、《房屋产权交换协议书》及《补充协议书》中所涉土地虽为国有划拨土地，但并不影响该协议的法律效力。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条直接以土地使用权转让的条款评判上诉人与被上诉人之间协议的效力，属于适用法律不当。2、本案应适用《物权法》第十五条、三十四条之规定作为本案的评判依据。依照《物权法》第三十四条：合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的事实行为成就时发生效力。上诉人对依法重建的3470平方米房屋享有所有权；上诉人不但受让了被上诉人的房屋及土地而且在受让土地上又依法重建了3470平方米房屋，且一直向税务局缴纳房产税；没有办理房屋产权及土地使用权过户手续是因为被上诉人一直不予配合；至于需要向县级以上人民政府报批，那也是被上诉人应履行而未履行的义务。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审支持上诉人诉请。被上诉人苏州金屋广场辩称，一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确。二、当事人双方之间签订的协议书明确约定了双方之间土地租赁法律关系，且在2003年办理产证的时候，涉案所登记的土地使用权人和房屋所有权人也是被上诉人苏州金屋广场。三、双方之间从未有任何协议约定就涉案土地和房屋由被上诉人出卖给上诉人。综上，上诉人要求确认涉案房地产所有权归其所有，没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。魏朝平一审的诉请：一、请求依法确认金屋现代装饰城5560.65㎡的房屋为魏朝平所有；二、请求依法判令苏州金屋广场协助魏朝平将金屋现代装饰城2206.38㎡的房屋（房产证号苏房权证新区字第××号）产权及项下的土地使用权（土地使用证号为苏新国用〈2008〉010094号）过户登记至魏朝平名下；三、请求依法判令苏州金屋广场协助魏朝平将5560.65㎡房屋项下的土地使用权（土地使用证号为苏新国用〈2008〉第010095号）过户登记至魏朝平名下；四、本案诉讼费由苏州金屋广场承担。一审法院经审理查明，1996年12月20日，苏州市郊区人民政府作出苏郊府地补复（96）第171号政府文件《关于苏州市金屋装饰城补办征用土地的批复》，关于苏州金屋装饰城因营业用房项目占用横塘乡青春村第7组非耕地19.8亩，经区政府批准，同意补办征用手续，具体位置以所报规划图为准，有关土地补偿费等事宜请按市政府苏府（89）79号文办理，所批准用地的范围，应按《江苏省实施办法》及时向郊区国土分局申报登记，领取土地使用证，已确认合法使用权，今后建设用地均应严格按照土地管理法规办理审批手续，杜绝类似的违法用地现象。1997年1月3日，金屋装饰城取得青春村7组家具市场19.8亩土地的建设用地规划许可证。1997年12月5日，金屋装饰城家具市场取得苏福路北、滨河路东建筑面积2145.56㎡的建设工程规划许可证。1998年，苏州市金屋装饰城（家具市场）取得横塘乡青春村13848.35㎡（20.77亩，四至为东道路、南苏福路、西滨河路、北市第五染织厂）的苏郊国用（98）字第17号国有土地使用权登记证明。1998年7月18日，苏州市金屋装饰城、苏州青春公司（出租方、甲方）与魏朝平（承租方、乙方）签订协议书一份，约定：一、管理服务：1、企业必须遵守国家政策法令和地方有关规定合法经营。2、企业归属于金屋装饰城统一管理并承担政策规定和金屋装饰城市场内部物业管理的有关费用，其规定另行通知。3、金屋装饰城提供工商、税务、物价、公安、统计、环保等物业管理服务。二、租地面积、价格、付款办法：1、原家具三厅面积6.46亩；四厅面积5.92亩，合计面积12.38亩（详见平面图）。2、租地价格：前五年13000元/亩，每年计160940元；后五年14000元/亩，每年计173320元；第十一年底价15000元/亩，另加国家物价递增指数。3、先付后用，每年一次性付清，如延期付款按总额计收滞纳金5%/天。三、设施增用费和水、电费付款办法：1、三通一平，水、电、路一律通到企业界线，出租场地平整。2、供电：2000元/KVA（乙方需用量30KVA），按企业需求量计算缴60000元。3、供水：（1）局表：15/14400元；20/24000元；25/33600元；40/96000元；50/144000元；（2）村表：本村供水分表，可以减半收费。乙方需用局表为40口径水表计96000元。4、收费：局表按规定缴纳水电费，分表另加线路损耗和管理费，按期缴纳水电费，如延期付款，按总额计收滞纳金5%/天。四、其他约定：1、甲方将原金屋家具三厅、四厅建筑面积4994.72㎡，一次性作价给乙方，作价金额280万元整。合约生效后，归属乙方产权使用。三厅交付日期98年7月8日，四厅交付日期99年1月10日。2、市场内外规划报批后方可施工。3、付款方式：协议生效付1583980元，99年1月20日前付1532960元。五、合同期约定：1、本合同有效期50年，自生效日开始。2、如该地遇到国家和地方规划动迁时，乙方必须服从，动迁费用按政策规定，另行协商。合同签订后，魏朝平按约支付合同第四条约定的31116940元并支付土地租金至2013年7月17日。1999年8月2日，苏州市横塘乡集镇改造开发办公室（甲方，以下简称集镇改造办）与魏朝平（乙方）签订《房屋产权交换协议书》，约定:一、因甲方建设需要，乙方同意将所属的“现代装饰市场”的816㎡房屋拆除与乙方所属的位于“现代装饰市场”南侧的150㎡房屋对调，对调中双方互不结算差价。二、因拆除“现代装饰市场”而带来损失，由甲方一次性补贴20万元。该20万元在本协议书签订后5日内分两期支付，拆迁结束后付清。三、因房屋交换而产生的土地租赁面积的差额，由双方在本协议书签订后进行调整，土地租金仍按原合同规定执行。四、乙方应当在99年8月31日前拆除“现代装饰市场”对调的816㎡房屋，经双方共同验收合格后，甲方将450㎡房屋的租金收益权正式移交给乙方。五、乙方如需对交换后的房屋进行改造，必须经横塘乡镇开发办公室批准，办理合法建造手续，并按横塘乡集镇建设的统一要求进行设计、施工、管理，涉及的手续费用由甲方承担相应面积的手续费。六、在本协议书的实施过程中，如有未尽事宜，经双方协商解决，必要时可签订书面补充协议。七、本协议书一式四份，由双方各执二份。本协议书经双方授权代表签字后生效。1999年11月18日，苏州金屋装饰城作为建设单位取得金屋现代装饰城二区3470㎡的建设工程规划许可证。1999年11月26日，苏州市泰峰陶瓷有限公司（法定代表人为魏朝平）作为建设单位报建金屋现代装饰市场，建筑规模3470㎡。1999年12月8日，苏州市泰峰陶瓷有限公司取得金屋装饰城3470㎡的建筑工程施工许可证。2000年6月20日，苏州市建筑工程质量监督站就该3470㎡的建设工程核验合格并颁发苏州市建筑安装工程质量合格证书。2000年1月4日，苏州市金屋装饰城（出租方、甲方）与苏州市金屋现代装饰市场、魏朝平（承租方、乙方）签订补充协议，载明经地方规划动迁，原双方在98年7月18日签订协议中的条款有所变动的前提下，经双方协商拟签“补充协议”约定如下:一、原协议的合计面积12.38亩，现丈量的面积双方确定为10.218亩（详见平面图）。二、原协议（前五年）价格13000元/亩不变，从2000年1月3日至2003年7月17日应按10.218亩计算，每年计132834元，（后五年）2003年7月17日起，价格仍按14000元/亩,每年计143052元,第十一年底价格15000元/亩。三、付款方式仍不变。四、本协议未议事项另行协商，协议一式四份，双方各执二份，双方签字(盖章)后生效。2003年7月14日，苏州市金屋装饰城作为房屋所有权人取得房权证字第××号房屋所有权证，合计建筑面积11440.06㎡，其中5幢1091.98㎡、6幢194.76㎡、7幢2206.38㎡、8幢2906.65㎡、9幢2653.64㎡。原、被告确认7幢2206.38㎡房屋即协议书中的3厅、8幢2906.65㎡房屋即协议书中的4厅。后苏州市金屋装饰城变更工商登记名称为苏州市金屋装饰广场。2008年11月21日，苏州金屋广场取得坐落于苏州市滨河路东、苏福路北的3463.8㎡和2207.3㎡的两地块国有土地使用权证，使用权类型均为划拨。2011年6月2日，苏州金屋广场向苏州高新区房产交易管理中心申请：我单位依据苏新房查（2011）第078-1号的查看记录，苏房权证新区字第××号房屋所有权证上登记的1至6幢、9至15幢、8幢房屋局部拆除，拆除面积共7282.76㎡。2011年7月27日，苏州金屋广场取得苏房权证新区字第××号房屋所有权证，合计建筑面积2206.38㎡。苏州金屋广场作为国有土地使用权人的两地块上其他建筑未依法取得房屋所有权证。2013年1月31日，苏州市人民政府作出苏府征[2013]6号《苏州市人民政府国有土地上房屋征收决定》，征收范围中包含现代装饰市场（原金屋家具三厅、四厅）（上述门牌如有出入，以规划红线图确定的范围为准）。庭审中，原告魏朝平：诉请中的5560.65㎡相应占用的土地和房屋是基于1998年7月18日协议书及2000年1月4日补充协议中所约定的相关土地、房屋进行流转重建而形成，包括重建的金屋现代装饰城二区3470㎡房屋、原4厅2906.65㎡房屋拆除产权交换协议书中约定的816㎡后剩余的2090.65㎡房屋。上述事实，由魏朝平提交的协议书、补充协议、苏郊府地补复（96）第171号文件、建设工程规划许可证、国有土地使用权登记证明、缴纳款项单据、房屋产权交换协议书、工商信息及内档资料、房屋所有权证、金屋装饰城的申请、建设工程报建登记表、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、合格证书；苏州金屋广场提交的国有土地使用权证及宗地图、房屋所有权证存根、苏府征[2013]6号文件、横塘街道老镇改造项目被征收房屋面积核定汇总表、房屋权属登记信息查询结果证明，以及一审法院听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”、第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，划拨土地使用权及其地上建筑物和附着物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，划拨土地使用权人在转让地上房地产时，仍应报有批准权的人民政府审批。本案中，苏州市金屋装饰城、苏州青春公司（出租方、甲方）与魏朝平（承租方、乙方）于1998年7月18日签订协议书，约定将苏州市金屋装饰城取得国有土地使用权登记证明的12.38亩土地出租给魏朝平、将当时并未取得房屋所有权证的家具市场三厅、四厅房屋作价交付魏朝平产权使用，苏州市金屋装饰城（出租方、甲方）与魏朝平（承租方、乙方）于2000年1月4日签订补充协议变更租赁土地面积为10.218亩，根据当事人的举证及陈述，一审法院认为双方的协议书及补充协议为土地租赁合同。该协议书及补充协议均未依法报请有批准权的国家机关进行审批，不符合法律规定和行政法规的强制性规定；且即使按照魏朝平坚持认为该协议书实为转让只是在协议书中规避相关法律限制而作土地出租的约定，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，该协议书和补充协议在起诉前也并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，该协议书和补充协议仍为无效。故魏朝平、苏州金屋广场于1998年7月18日签订的协议书和2000年1月4日签订的补充协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因土地返还，基于土地和地上建筑物的不可分离性，故该土地上的建筑物和附着物应一并返还，但其中由魏朝平装修或者建造的部分及因返还地上建筑物所受损失，魏朝平可依法向苏州金屋广场进行主张。因此，魏朝平请求确认基于协议书和补充协议取得的金屋现代装饰城5560.65㎡房屋为其所有、判令苏州金屋广场协助魏朝平办理相关房屋所有权和土地使用权变更登记手续的诉讼请求，一审法院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回魏朝平的全部诉讼请求；案件受理费274810元，由魏朝平负担。二审中，上诉人魏朝平提交涉案房屋房产税的证据共计15份，（2011年至2017年12月31日）共计金额是148166.02元。交款人是苏州市金屋现代装饰市场有限公司。以证明上诉人与被上诉人签订协议之后，实际拥有了涉案房产，也一直在缴纳相关的房产税。被上诉人苏州金屋广场对上述证据的质证意见是：即便上诉人提交的支付凭证是真实的，那么从双方签订的协议书内容可以看出，土地是租赁给魏朝平的，且由魏朝平每年都支付土地租赁金；而关于地上建筑的使用权问题，因为上诉人要造装饰市场，需要对地上的建筑进行改建，因此，在协议书第四条约定了由魏朝平一次性给予被上诉人补偿220万元，房屋建筑使用权归他；基于改造的房屋是他出资改造，且也给了我们改建的补偿，所以被上诉人对房屋是不收租金的，因此，税务局是要收的商业房屋使用的税费也就由上诉人来支付，上诉人支付房产税，不能就证明被上诉人已将涉案土地和房产都卖给上诉人了的事实，而且在03年到08年办理土地权属登记时也是登记在被上诉人名下，上诉人未曾对此进行过主张，综上，上诉人仅仅以缴纳了房产税为由主张房屋权属归其所有，显然是不符合法律的规定。本院对上诉人提交的上税费材料，其真实性予以确认。被上诉人苏州金屋广场二审中未交新的证据。二审审理查明其他的事实与原审法院查明事实一致。本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点是，上诉人魏朝平请求确认基于《协议书》和《补充协议》取得金屋现代装饰城5560.65㎡房屋为其所有，是否有事实和法律依据。从本案现有证据表明，被上诉人苏州金屋广场（原苏州市金屋装饰城）与上诉人魏朝平于1998年7月18日签订《协议书》，约定将苏州市金屋装饰城的土地使用权12.38亩（2000年1月4日双方签订《补充协议》变更租赁土地面积为10.218亩，）土地使用权出租给魏朝平、并将尚未取得房屋所有权证的家具市场三厅、四厅房屋作价交付魏朝平使用，从协议内容不难看出，双方签订的系土地租赁合同。因涉案土地性质属于行政划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条的规定，划拨土地使用权及其地上建筑物和附着物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押。而上诉人与被上诉人签订的《协议书》及《补充协议》均未依法报请有批准权的国家机关进行审批，不符合法律规定和行政法规的强制性规定。一审法院判决驳回魏朝平请求确认基于《协议书》及《补充协议》取得的金屋现代装饰城5560.65㎡房屋为其所有等诉讼请求，并无不当。至于魏朝平对涉案地上建筑物投入的建设、改造或者装修的所受损失部分，可依法另行向苏州金屋广场进行主张。综上所述，上诉人魏朝平的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币274810元，由上诉人魏朝平负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年十月二十二日书记员 严立群