上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初3054号原告：浙江省耀江实业集团有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：汪兴，董事长。委托诉讼代理人：李静静。被告：上海如懋网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：孙红芹，董事长。被告：陶松林，男，1974年1月29日出生，汉族，住安徽省。上列两被告的共同委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。原告浙江省耀江实业集团有限公司(以下简称耀江公司)与被告上海如懋网络科技有限公司(以下简称如懋公司)、陶松林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耀江公司的委托诉讼代理人李静静，被告如懋公司、陶松林的共同委托诉讼代理人郝胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀江公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告如懋公司签订的《耀江国际广场办公楼租赁合同》于2017年12月15日解除；2、要求判令如懋公司返还上海市虹口区吴淞路XXX号XXX层、XXX层房屋(以下简称系争房屋)；3、要求判令如懋公司支付截止2017年12月15日拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)160,295元；4、要求判令如懋公司支付房屋占有使用费，按照每日5,850元(第二年度日租金4,874.63元的1.2倍)，自2017年12月16日起支付至返还系争房屋之日止；5、要求判令如懋公司支付解约违约金444,810元；6、要求判令被告陶松林对如懋公司的上述付款承担连带责任；7、要求判令本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：原告和如懋公司于2016年10月1日签订《耀江国际广场办公楼租赁合同》，约定如懋公司承租原告名下的系争房屋，租赁期限为6年，自2016年10月1日起至2022年9月30日止。合同并对租金的支付及违约金等作出约定。后原告与如懋公司又签署了《补充协议》，对第一年租金的支付时间作出约定。同日，陶松林向原告出具《担保函》，为如懋公司在租赁合同及补充协议项下的金钱支付义务提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约向如懋公司交付了系争房屋，但如懋公司却屡屡违约，拖延支付租金。2017年12月14日，原告向如懋公司发出《解除合同通知函》，如懋公司于次日收到该函。原告认为，因两被告严重违约，原告根据合同约定有权与如懋公司解除租赁关系、收回系争房屋，并要求两被告承担相应的违约责任。审理中，原告称：同意将如懋公司支付的租赁保证金20万元抵付如懋公司应付的费用。被告如懋公司、陶松林辩称：如懋公司不同意解除租赁合同、返还系争房屋及支付违约金，同意按合同约定的租金标准支付租金，陶松林同意承担连带责任。如懋公司因资金周转困难，确有欠租情况，欠租金额如原告所述。原告发出的解除函，如懋公司已收到。如懋公司对系争房屋投入了大量的装修，如解除租赁合同，势必会造成如懋公司重大损失。审理中，两被告称：如两被告应承担违约责任，两被告认为违约金约定过高，要求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告如懋公司向原告耀江公司租赁系争房屋，原告于2016年9月30日和如懋公司办理了房屋交接。双方签署的《办公房租赁交接证明》载明：……房屋物业管理费(14元/月/平方米)、电费等费用于2016年10月1日起由承租人自行到物业管理公司或相关单位交纳，如懋公司应按约支付相关费用和租金，若如懋公司逾期支付，原告或物业公司有权切断对租赁房屋的水、电或其他能源供应，直至如懋公司足额缴纳应付款项为止，原告或物业公司无需因此而向如懋公司或第三方承担任何责任。如懋公司向原告支付了租赁保证金20万元。2016年10月1日，耀江公司(出租方、甲方)与如懋公司(承租方、乙方)签订《耀江国际广场办公楼租赁合同》，约定：1、甲方将名下系争房屋(产权地址为上海市吴淞路XXX号XXX层、XXX层，建筑面积合计1015.55平方米)出租给乙方作为办公或经营等使用；2、甲方于2016年10月1日前向乙方交付该房屋；3、租赁期自2016年10月1日起至2022年9月30日止；4、2016年10月1日至2017年9月30日期间的年租金为1,334,430元，2017年10月1日至2018年9月30日期间的年租金为1,779,240元，2018年10月1日至2020年9月30日期间的年租金为1,868,196元，2020年10月1日至2022年9月30日期间的年租金为1,961,616元；5、乙方应于2016年10月1日前支付首期租金444,810元，以后每期提前5天向甲方支付；6、租金3个月为1个支付周期，押金20万元，先付后用；7、甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金20万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；8、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费等费用由乙方承担。上述费用由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳，并由乙方承担不付款或延期付款的法律责任。退租时，乙方应负责结清全部费用，否则甲方有权从租赁保证金中扣除，不足部分，甲方有权向乙方追索；9、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按最后1年日租金标准的1.2倍向甲方支付该房屋占用使用费；10、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方支付3个月租金作为违约金。给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期支付租金累计超过0.5个月，经甲方催告后仍不支付的；11、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。合同附件三约定：室内装修见照片，甲方同意租赁期内乙方自行装修变更，装修费用由乙方承担。同日，如懋公司出具《授权委托书》，授权被告陶松林作为如懋公司代理人全权处理与原告之间因如懋公司租赁原告房屋所产生的一切事宜，包括但不限于代收或代为签署文件等，该代理人所签署的所有文件均对如懋公司产生法律约束力。授权期限自租赁合同签署之日起至租赁合同项下所有事宜处理完毕之日止。同日，陶松林向原告出具《担保函》，内容为：……本人陶松林自愿为被担保人如懋公司在租赁合同项下所有的金钱支付义务提供连带责任保证担保，担保的债务范围包括但不限于被担保人应支付的租金、物业费、水电费以及违约金、赔偿金和实现债权的费用等债务，保证期间为每笔债务履行期限届满之日起2年。同时，本担保人声明，同意被担保人在履行租赁合同过程中与贵司达成的关于金钱支付方案的协议或书面文件，该协议或文件不必征得本担保人另行确认，也不受次数限制，保证期间自新协议或文件约定的履行期限届满之日起2年。本担保函本人签字后即生效。2017年3月，原告与如懋公司签订《补充协议》，约定：一、第1年租金的支付时间为：1、第1笔支付时间为2016年10月1日，金额为444,810元；2、第2笔支付时间为2017年3月25日，金额为444,810元；3、第3笔支付时间为2017年6月25日，金额为444,810元；二、第2年开始付款时间以主合同为准，执行先付后用原则。2017年11月30日，原告向如懋公司发出《催款函》，称：……根据你我双方的约定，你方应在2017年6月25日及9月25日前分别支付第1年度第3期的租金444,810元以及第2年度第1期的租金444,810元，2期租金共计889,620元。我司几经催促，你方仅在2017年10月23日支付了55,190元，截止目前仍余834,430元未付。根据租赁合同的相关约定，如乙方(你方)延迟支付累计超过0.5个月，经我公司催告后仍未支付的，我公司有权解除本合同。现我公司郑重通知你方，请你方在接到该函件后立即向我公司付清所欠付的全部租金，鉴于我公司已经数次催告你方，如你方仍不支付的，我公司将与你方解除合同，无条件收回租赁房屋，并要求你方承担包括但不限于支付违约金、赔偿金等相应违约责任。如懋公司收到该函。2017年12月14日，原告向如懋公司发出《解除合同通知函》，称：……2017年11月30日，我公司向你方催告，你方收到催告函后仍未能付清欠付租金。……因你方违反前述约定，且在之前合同履行过程中，屡屡拖欠租金，累计迟延支付租金天数早已超过0.5个月，故我公司有权与你方解除合同。现我公司郑重函告你方，鉴于你方的严重违约行为，我公司决定解除与你方之间的租赁合同，该租赁合同以及你我双方之间的租赁关系自本通知到达你方之日起正式解除。请你方在合同解除后按照约定将房屋清空腾退并返还给我公司，同时向我公司支付截至合同解除之日的租金、相应迟延履行赔偿金以及解约违约金，并与物业结清物业费、水电费等相关费用。你方接到合同解除通知后如有异议，可以请求人民法院确认本解除合同通知函的效力。如懋公司于次日收到该函，但未按原告的要求搬离交还系争房屋。如懋公司共向原告支付了租金1,544,810元，截止2017年12月15日，如懋公司尚欠原告租金160,295元，之后亦未再支付任何费用。审理中，根据原告申请，本院依法裁定：1、查封原告名下位于上海市吴淞路XXX号XXX层房屋产权；2、冻结如懋公司、陶松林的银行存款1,494,725元或查封、扣押其他相等价值的财产。本院认为：原告与如懋公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。如懋公司长期拖欠原告租金，原告行使合同解除权，符合合同的约定。原告发出的解除函于2017年12月15日送达如懋公司，原告主张该日为合同解除的时间，于法有据，本院予以支持。鉴于合同解除，如懋公司应将系争房屋返还给原告。经查实，截止2017年12月15日，如懋公司共欠付原告租金160,295元，之后如懋公司亦未支付房屋占有使用费，现原告主张如懋公司按照合同的约定支付欠租及房屋占有使用费，依据充分，本院予以支持。根据合同的约定，如懋公司逾期支付租金累计超过半个月并致合同解除的，如懋公司应支付原告违约金。现原告主张如懋公司支付相当于3个月租金的违约金，符合合同的约定，且约定的违约金数额未过分高于造成原告的损失，故本院予以支持。原告同意将如懋公司支付的租赁保证金抵付如懋公司应付的费用，与法不悖，本院予以支持。原告主张陶松林对如懋公司的付款承担连带责任，陶松林亦认可承担连带责任，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告浙江省耀江实业集团有限公司和被告上海如懋网络科技有限公司签订的《耀江国际广场办公楼租赁合同》于2017年12月15日解除；二、被告上海如懋网络科技有限公司应携本公司设备、物品搬离上海市虹口区吴淞路XXX号XXX层、XXX层房屋(产权地址为上海市吴淞路XXX号XXX层、XXX层)，将该房屋返还给原告浙江省耀江实业集团有限公司；三、被告上海如懋网络科技有限公司应支付原告浙江省耀江实业集团有限公司租金160,295元；四、被告上海如懋网络科技有限公司应支付原告浙江省耀江实业集团有限公司房屋占有使用费，按照每日5,850元，自2017年12月16日起计算至返还上述房屋之日止；五、被告上海如懋网络科技有限公司应支付原告浙江省耀江实业集团有限公司违约金444,810元，抵扣被告上海如懋网络科技有限公司支付的租赁保证金20万元，被告上海如懋网络科技有限公司实际应支付原告浙江省耀江实业集团有限公司违约金244,810元；上述第二项至第五项，被告上海如懋网络科技有限公司应于本判决生效之日起15日内履行完毕；六、被告陶松林应对上述第三项至第五项被告上海如懋网络科技有限公司应付款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,252.53元，由被告上海如懋网络科技有限公司、陶松林负担；财产保全申请费5,000元，由被告上海如懋网络科技有限公司、陶松林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  田永生人民陪审员  朱慧勇二〇一八年十月八日书 记 员  叶晓欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第十八条……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……