江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初5985号原告：盐城市大丰区同达服饰有限责任公司，统一社会信用代码91320982748196672K，住所地盐城市大丰区大中镇工业园区。法定代表人：吴琼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄裕忠，江苏煜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈壬戌，上海格物律师事务所律师。被告：管兆群，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：姚竹平，江苏姚竹平律师事务所律师。原告盐城市大丰区同达服饰有限责任公司（以下简称同达公司）与被告管兆群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同达公司的委托诉讼代理人黄裕忠、沈壬戌，被告管兆群的委托诉讼代理人姚竹平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同达公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2012年8月6日签订的《合作协议》于2016年12月31日终止；2、判令被告立即将租赁物腾空并返还原告；3、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至被告实际搬离租赁物之日止按每月2500元计算的占用费；4、判令被告承担自2012年1月1日起至被告实际搬离租赁物之日止应缴纳的三分之二土地使用税；5、判令被告向原告赔偿违约损失10万元。事实和理由：原告同达公司于2011年12月31日将其所有的位于盐城市大丰区工业园区内约3200平方米的经营场地及场地上已有的房屋以租赁的形式给被告从事建筑设备经营服务。此后，为明确双方权利义务，原、被告于2012年8月6日签订了《合作协议》，该合作协议约定：租赁期限自2011年12月31日起至2016年12月31日，租赁期间，被告一次性向原告支付租赁费15万元，被告使用案涉场地及开展经营活动产生的所有税费由被告自行承担，土地使用税被告承担三分之二，原告承担三分之一。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告也向原告支付了租赁费15万元，但被告未支付该租赁场地的土地使用税及由此可能产生的滞纳金。租赁期限到期前，原告曾多次告知被告，要求其到期后立即搬走，原告已确定在租赁期限届满后将场地与第三方合作开发项目，并签订了合作协议，但被告对于原告的上述主张置若罔闻，以各种理由进行推脱，至今仍占用着租赁物，导致原告经济损失。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告管兆群辩称，本案合作协议应当属于无效协议，因为该厂房已经由江苏国安建筑安装工程有限公司（以下简称国安公司）与原告签订了合作协议，被告于2016年底已搬离厂房，目前是原国安公司的老员工还在厂房里面。另外，如果原告要解除合作协议，必须要对被告作出补偿，因为被告在该地面上新建了厂房和房屋、供电设施，都是被告出资的。对于原告要求被告赔偿的损失，被告不能认可，原告在合作期满以后应当优先考虑与被告合作，原告主张的损失没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、合作协议、告知函、信函、公证书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告同达公司提交的同达公司与江苏真鹿科技有限公司（以下简称真鹿公司）签订的合作协议、真鹿公司向同达公司发出的通知、银行结算业务申请书，证明原、被告双方的合作协议到期后，因被告未依约撤离现场，导致其与真鹿公司之间的合作协议未能履行，并因此赔偿了真鹿公司违约金10万元，被告对此提出异议，鉴于原告与真鹿公司之间的赔偿事宜未经有权部门予以处理并依法作出认定，故本院对原告提交的该组证据在本案中的真实性、合法性、关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告同达公司系盐城市大丰区工业园区内1幢、2幢、3幢房屋的所有权人及所附7098㎡国有土地的使用权人,不动产权证号为苏（2017）大丰区不动产权第0011720号、0011723号，房屋建筑面积为1幢、2幢合计1494.01㎡，3幢649.64㎡。2006年8月8日，原告同达公司（甲方）与抬头为大丰市国建起重设备安装工程有限公司（乙方）之间签订了《合作协议》一份，载明：“同达公司坐落于大中镇工业园区，经双方友好协商，达成以下合作协议：1、同达公司提供乙方水电接口及经营场地3200平方米，乙方自投资金建造办公室、仓库、车间、厕所等，合作项目建成后乙方用于公司办公、建筑设备等经营服务，项目建设期间的外部协调事宜由同达公司负责，工程建设由乙方负责。2、双方合作期限10年（2006年9月16日至2016年8月15日）。合作期间，乙方直接支付同达公司指定的张翠凤、吴琼、夏颖等4人工资人民币叁拾万元，其中，2006年8月16日支付人民币伍万元整；2007年12月31日前支付人民币壹拾万元整；2011年8月16日支付人民币壹拾伍万元整，同达公司不享受直接利益。3、双方合作期满时，若继续合作，则双方另行订立协议（在同等条件下，同达公司优先考虑与乙方合作）；若不再合作，同达公司原则上不承担收购乙方建造的办公室等责任。4、合作期间，双方不得未经双方协商一致变更合作事项、不得单方终止合作，否则违约方承担违约赔偿伍万元整。5、本协议一式肆份，经双方签字盖章后生效。”该合作协议末尾乙方处由江苏国安建筑安装工程有限公司（以下简称国安公司）加盖了印章。上述协议签订后，原告同达公司即将案涉场地交国安公司使用，国安公司在原告同达公司不动产权证书载明的房屋之外的场地上建造了办公室、厂房等建筑设施。因国安公司未能按合作协议约定给付相关款项，2011年9月8日，同达公司向国安公司发出了告知函一份，载明：“江苏国安建筑安装工程有限公司：我单位与贵公司于2008年8月8日签订合作协议（见附件），现你单位未按期履约，我公司及相关权益人将于本月13日前采取终止合作等相关措施，并保留追究违约责任的权利。”国安公司在该信函上加盖公章，并由相关工作人员注明“已收到”。2011年12月8日，同达公司又向国安公司发出《解除合作协议的通知》一份，载明：“江苏国安建筑安装工程有限公司：2006年8月8日，我公司与贵公司签订了合作协议，按合作协议的约定，贵公司应于2011年8月16日向我公司支付人民币15万元，但贵公司未能按约履行。经我公司催告，贵公司仍未能履行支付义务。现我公司依照合同法的有关规定，决定与贵公司解除2006年8月8日所签订的合作协议书，并请贵公司于2011年12月18日前撤离相关设备。”2012年8月6日，原告同达公司（甲方）与被告管兆群（乙方）签订了《合作协议》一份，载明：“1、同达公司为管兆群提供3200平方米左右经营场地及房屋等已形成的地面不动产，该场地及房屋等仅供管兆群自行经营使用，使用期限2011年12月31日至2016年12月31日。2、管兆群从事建筑设备经营服务（管兆群经营中的所有事项均与同达公司无涉，因管兆群经营期间产生的一切债务由其自行承担）。管兆群不得新建改造房屋等不动产，不得转让第三方使用或担保，使用该场地及开展经营活动所产生的所有税费均由管兆群自行承担（土地使用税同达公司承担三分之一）。3、管兆群未经同达公司同意不得擅自变更场地使用用途，如管兆群擅自变更，则同达公司有权提前终止本协议。4、2016年12月31日合作终止。管兆群设备、物资、人员等在合作终止日撤离同达公司提供的场地，管兆群不得损坏同达公司提供的经营场地及房屋等地面不动产，如有损坏，管兆群必须在合作终止日前按照同达公司的要求整修完毕（主体建筑）。同达公司在合作终止日收回经营场地及房屋等地面不动产。5、合作期间，签订协议之日管兆群直接一次性支付同达公司指定的张翠风、李春兰等工资人民币壹拾伍万元整。6、本协议未尽事宜，由双方另订补充协议。”上述协议签订后，被告管兆群将相关费用按约进行了交付，原告同达公司亦按约将相关场地及国安公司建筑的办公室、厂房等交被告管兆群使用。协议到期后，因被告未将其放置在案涉场地中的机械、设备等撤出，2017年6月10日、6月27日，原告同达公司分别向被告发出落款时间均为2017年6月10日的告知函一份，载明“管兆群先生：您与我公司于2012年8月6日签订的合作协议于2016年12月31日终止，协议约定，合作终止日，设备、物资、人员撤离我公司场地，并做到保持不动产不受损伤，我公司收回场地和房屋。2017年1月1日至今，我公司多次通知您按协议履约，但您一再以各种理由拖延搬迁义务，至今仍滞留人员和设备，此行为已造成我公司数拾万元经济损失。现特发此函，再次催促按协议履行搬迁义务。否则，我公司将采取一切合法手段保护自己的利益，造成的一切后果将由您自行承担并赔偿已经及由此有可能造成的我公司经济损失。”因被告未能收到该告知函，且未撤离案涉场地，2017年10月31日，原告向本院提起诉讼。另查，被告管兆群根据合作协议约定所使用的土地位于盐城市大丰区工业园区内原告同达公司享有7098平方米国有土地使用权的其中北侧部分，与原告同达公司使用的场地以围墙相隔；场地东侧部分南北向建有九间办公、生活用房；场地北侧与其他公司以围墙相隔，并沿围墙东西向建有简易操作间合计六间，附房两间，其中西侧数第一、二间之间未有隔墙；场地西北角建有门卫室，西侧与兴业路相邻，上述场地面积合计约有3200平方米左右，场地上所建房屋及操作间、附房均未登记领取不动产权证。又查，2007年1月1日，国安公司与管兆群签订了《联营协议书》一份，载明：“经国安公司董事会同意，将下属国建起重设备安装工程有限公司的经营权，以参股联营的形式进行转让。经协商，双方自愿达成如下协议：一、国建起重设备安装工程有限公司为股份制企业。国安公司以塔吊等资产折计人民币958256.96元参股，占60%股份；管兆群以塔吊以及机械设备折计人民币638837.97元参股，占40%股份，总资产为1597094.93元人民币。管兆群经营期间要保证国安公司的股值不变。……三、管兆群现有办公室、仓库、车间及场地等设施均是国安公司投入，供管兆群使用。在经营期内，国家税务部门征收的房屋、土地使用税及土地租金均由管兆群承担，国安公司不收取管兆群的租金及其它费用等”。2012年8月，国安公司与管兆群签订了《股权转让协议书》，约定国安公司将持有的大丰市国建起重设备安装工程有限公司的股权全部转让给管兆群及沈美平。本院认为，原、被告在协商一致的基础上虽系签订的《合作协议》，但依照该协议内容，双方约定的实为场地、办公室及车间等的租赁合同关系，因案涉办公室及车间建设未能取得相应的行政审批手续，故该协议中涉及办公室及车间等建筑物部分的租赁合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，鉴于原告向被告出租的场地系取得不动产权证书的部分，故对涉及场地部分的租赁合同应为合法有效。根据原、被告双方约定的“2016年12月31日合作终止。管兆群设备、物资、人员等在合作终止日撤离同达公司提供的场地，管兆群不得损坏同达公司提供的经营场地及房屋等地面不动产，如有损坏，管兆群必须在合作终止日前按照同达公司的要求整修完毕（主体建筑）。同达公司在合作终止日收回经营场地及房屋等地面不动产”等内容，结合双方签订的合作协议虽部分无效，但案涉房屋与土地相互依附的事实，本院对原告主张原、被告双方于2012年8月6日签订的《合作协议》于2016年12月31日终止、被告将租赁的房屋及场地腾空并向其返还的诉请依法应予支持。被告管兆群抗辩其已于2016年底搬离厂房，目前系原国安公司的老员工还在厂房里面，因原、被告双方并未就办公用房、车间、场地等的交还办理相关手续，被告未能提供充分证据证实其已向原告交付了案涉房屋及场地，亦未能提供证据证实原告曾允许被告将案涉房屋及场地另行交付他人使用或予以转租，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。原告主张被告承担自2012年1月1日起至被告实际搬离租赁物之日止应缴纳的三分之二土地使用税，因该部分费用尚未实际发生，故本院对原告的该项主张不予理涉。原告主张被告赔偿其违约损失10万元，因双方对此并无约定，且该费用系原告与案外人自行协商确定，未经有权机构予以确认，且被告对此提出异议，故本院对原告的该项主张依法不予支持。被告抗辩原告解除协议应对其进行补偿，因原、被告双方对此并无约定，且原告不予认可，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。原告同达公司主张被告管兆群自2017年1月1日起按3万元每年的标准向其支付所占用案涉房屋及土地的使用费，被告管兆群对此予以认可，本院依法予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告盐城市大丰区同达服饰有限责任公司与被告管兆群于2012年8月6日签订的《合作协议》于2016年12月31日终止。二、被告管兆群将位于盐城市大丰区工业园区内南至原告盐城市大丰区同达服饰有限责任公司北围墙、东至沟、北至围墙、西至兴业路范围内的场地及地上所附房屋腾空并返还原告盐城市大丰区同达服饰有限责任公司。三、被告管兆群自2017年1月1日起至腾空并返还占用的房屋及土地之日止按3万元/年向原告盐城市大丰区同达服饰有限责任公司支付占用费。四、驳回原告盐城市大丰区同达服饰有限责任公司的其他诉讼请求。上述义务，于本判决生效之日起30日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3699元，由原告盐城市大丰区同达服饰有限责任公司负担2313元，由被告管兆群负担1386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本7份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  朱剑媚人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二〇一八年十月十八日法官 助理  孙 静书 记 员  王 娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。