宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初190号原告（反诉被告）：宁夏隆成建筑有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区鼓楼南街**。法定代表人：王成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海涛，宁夏巨梦律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路**恒泰商务大厦****法定代表人：倪吉乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵永成，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。原告宁夏隆成建筑有限责任公司与被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月6立案受理后，依法适用普通程序进行了审理，审理中，被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司向本院提起反诉，本院受理后合并审理并作出（2016）宁01民初272号民事判决，宁夏银川龙马房地产开发有限公司不服，向宁夏回族自治区高级人民法院提起上诉。经宁夏高级人民法院审理并作出（2017）宁民终34号民事裁定，裁定：撤销本院（2016）宁01民初272号民事判决；发回本院重审。本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月27日、9月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宁夏隆成建筑有限责任公司的法定代表人王成及委托诉讼代理人王海涛、被告（反诉原告）宁夏银川龙马房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵永成、海明仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏隆成建筑有限责任公司（以下简称隆成公司）向本院提出诉讼请求：1.被告依照《拆迁安置合同》的约定立即将拆迁安置的3866平米商业用房交付给原告；2.被告承担经济损失21051900元人民币；3.被告承担《拆迁安置合同》规定的违约金1000万元人民币；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、2013年被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）因开发建设“龙马鼓楼广场”项目，在未经原告隆成公司的同意下，擅自占用原告的土地，强行拆迁。原告报警后，经银川市公安局兴庆区分局新华街派出所的主持调解，原、被告于2013年11月18日共同签订了《拆迁安置协议》。按照协议约定：1、被告拆迁占用原告位于鼓楼南街的1280.8平方米土地及地上建筑物和复兴商厦66平方米的房屋进行开发建设。2、被告按照开发建设占用的拆迁房屋土地给原告原地安置商业用房面积3866平方米，房屋为五层，每层面积不得小于773.2平方米。3、被告负责安装完善房屋的整体配套设施，无偿配套返还原告与该项目建筑物使用年限相同的3个地下泊车位，由原告优先选择，同时提供5个地下车位供原告工作人员使用。4、被告交付原告拆迁安置房屋的时间为2014年12月31日前。5、被告逾期交付超过30日以上的，自第31日起，按同地段营业房租金及逾期交付面积向原告赔偿。逾期超过180日，按照同地段营业房租金标准的两倍向原告赔偿。6、违反本协议的，还应向守约方承担1000万元违约金。二、《拆迁安置协议》签订后，原告于2013年11月20日将鼓楼南街58－之5－2－22号土地证及12号一层占地66平方米房屋产权证书的《资产移交确认书》交给被告，被告法定代表人于2013年12月6日签字盖章接受。协议明确原告的拆迁房屋的性质属商业用房，就地安置，在建设开发中进行监督并有知情权。但被告在开发建设中，所使用的图纸、施工设计方案、建设材料均不通知原告审核签字，严重违反《拆迁安置协议》约定。造成原告对工程质量、整体结构、消防要求和内部配套设施装修的具体情况一无所知。为此，原告于2014年1月3日给被告发《关于严格履行协议以联合建设重新报建的函》，被告此时的违约行为侵害了原告的合法权益。被告为了使开发项目工程能按期顺利进行，要求原告向国土资源局申请办理土地的出让手续。2015年2月13日银川市政府《专题会议纪要》中明确决定：（二）原、被告双方在《拆迁安置协议》中约定的1280.8平方米划拨土地使用权变更为出让土地。依据政府的相关规定，已明确了原告的土地性质和相关优惠条件。原告作为被拆迁安置方，只享受拆迁面积安置的3866平方米的营业房，其他费用一概不予承担。三、《拆迁安置协议》明确约定，由被告开发的项目中应当安置补偿原告用途为商业房屋面积3866平方米。交付登记时间为2014年12月31日。在开发建设过程中，原告积极配合被告，支持被告的开发建设工作，但原告的3866平方米的营业房屋却迟迟得不到及时交付安置，被告的违约行为导致原告公司无法经营，按照《拆迁安置协议》第10条第3项的规定“本协议履行过程中任何一方违反本协议的除继续履行协议外还应当向守约方承担1000万元违约金”。故原告请求责令被告立即将拆迁安置房屋交付给原告，并承担全部违约责任和违约金。龙马公司答辩称：一、原告的陈述与事实不符。本案的基本事实是，龙马公司建设的龙马·鼓楼广场项目与原告隆成公司的一宗1280.80平方米土地毗邻，隆成公司同意将土地交付龙马公司开发建设，2013年11月18日，双方签订《拆迁安置协议》。《拆迁安置协议》第一条第一款约定了土地现状面积为1280.80平方米。该地块是隆成公司与银川市公安局通过置换取得的，土地类型为国有划拨，土地使用权证记载的土地性质是划拨土地，由隆成公司依据相关批准文件办理出让手续。《拆迁安置协议》第二条第3款约定5-2-22号土地依据原批准文件办理出让手续时如果需要交纳出让金，由隆成公司负责承担解决。在隆成公司取得出让土地证书后，如果根据项目建设需要，需要将超出3866平方米归属龙马公司资产涉及的5-2-22号土地转移到龙马公司名下的，所发生的出让金、所有税费、费用等均有龙马公司承担支付（即3866平方米以内的资产涉及到的5-2-22号土地的出让金、所有税费、费用等均有隆成公司承担支付）。协议第八条第1款第（4）项约定龙马公司承担拆迁、开发、建设置换补偿给隆成公司房屋建筑的全部费用、成本（但隆成公司取得出让土地手续可能发生的出让金由隆成公司承担）。第八条第2款第（2）项约定拆迁隆成公司土地的开发建设手续由龙马公司办理，隆成公司给予签署有关法律文件等配合。二、龙马公司与隆成公司双方签订《拆迁安置协议》是一份双务合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。《拆迁安置协议》第一条第一款、第二条第2款已做了明确约定。隆成公司不只是坐等和收取龙马公司建成的房屋，即不只是通常所说的被拆迁人，而是在享有权利的同时并负有义务，而且负有的是先履行义务，即对土地先行进行使用权类型变更，使土地符合开发建设的要求，缴纳3866平方米以内的资产涉及到的5-2-22号土地的出让金、所有税费、费用等。依据以上约定，龙马公司在履行合同义务时，对隆成公司完全享有先履行抗辩权。《拆迁安置协议》签订后，龙马公司已经按照合同约定于2014年底将应返还给隆成公司的房屋随龙马公司开发龙马·鼓楼广场项目一起建成，但隆成公司对土地只向龙马公司进行了实物交付，对土地法律文件至今未进行交付。不向龙马公司交付土地使用权证，拒不缴纳增容部分的土地出让金，导致目前建成的房屋处于违规建成的违章建筑状态，项目整体报建手续和竣工验收工作无法进行。虽然《拆迁安置协议》对隆成公司就完善土地手续的时间未作出明确规定，但根据《建筑法》规定应在项目开工前办理完毕。（《建筑法》第七条规定“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”第八条规定“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：(一)已经办理该建筑工程用地批准手续；”。）该时间点是法定的，隆成公司在开工前未办理完毕土地出让手续，已构成根本违约，应承担违约所造成的一切法律后果，对此龙马公司依法提起反诉，并保留依法追究隆成公司违约责任的权利。鉴于隆成公司不按约定办理土地使用权手续，未履行合同义务，龙马公司基于先履行抗辩权的法定事由，对于已建成的房屋未向隆成公司交付，行使不安抗辩权，完全符合法律规定。三、龙马公司不构成违约，不应承担违约责任。《拆迁安置协议》签订后，由于隆成公司履行《拆迁安置协议》约定的义务滞后，至今没有办理完善土地的相关手续，给龙马公司的项目开工建设带来极大困难，但龙马公司仍然冒着被违规处罚的风险，违规开工建设，于2014年底将应交付给隆成公司的房屋实体随龙马·鼓楼广场项目一起建成，但建成的房屋处于违规建成的违章建筑状态。如果不是因为龙马公司建设的龙马·鼓楼广场项目的存在，基于隆成公司土地的现状，龙马公司根本无法开工，也谈不到给隆成公司建成房屋，房屋建不成，隆成公司何来的租金和损失？由于隆成公司的原因，项目不能整体报建和验收，龙马公司只能采取部分报建、部分验收的办法，将应出租给银川新华百货商业集团有限公司的房屋先行报建和验收（土地使用权人为龙马公司所有），并于2015年1月8日将出租给银川新华百货商业集团有限公司的房屋交付使用，自2015年1月15日起，龙马公司开始多次致函给隆成公司（包括当面送达、邮寄送达、登报送达等），“龙马·鼓楼广场项目”土建工程已于2014年底完工，设备安装工作已经完成，现已进入设备运行调试阶段。督促隆成公司尽快完善解决1280.8平方米的土地由“划拨土地”变更为“出让土地”的土地变性问题，但隆成公司至今没有完善该宗土地手续，只是在2015年12月3日给龙马公司送来了一张土地使用权证的复印件，土地使用权证的原件至今掌握在隆成公司手中，拒不缴纳因增容而应承担的土地出让金。使龙马公司无法办理《建设用地规划许可证》等后续房地产开发手续，已经严重影响了项目整体报建手续和竣工验收工作。由于隆成公司的原因，使“龙马·鼓楼广场项目”法律手续至今无法完善。虽然隆成公司在起诉状中采取“断章取义”的方式罗列了一系列所谓的事实和理由，但均无法否定隆成公司存在根本违约的事实。综上，龙马公司已经按照《拆迁安置协议》约定将交付给隆成公司的房屋实体建成，只等隆成公司完善土地手续后，龙马公司可随时交付房屋。龙马公司认为，隆成公司起诉的诉讼请求和事实与理由均不成立，请求法庭依法予以驳回。反诉原告龙马公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告交付5－2－22号土地使用权证件，并配合反诉原告办理龙马·鼓楼广场项目有关法律文件的签署；2.判令反诉被告缴纳超出容积面积1048.15平方米的土地出让金，并将缴纳土地出让金的手续交付反诉原告；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：鉴于反诉原告开发建设的龙马鼓楼广场项目与反诉被告的一宗1280.80平方米土地毗邻，反诉被告同意将土地交付反诉原告开发建设，2013年11月18日双方签订《拆迁安置协议》。因反诉被告的土地性质和类型为国有划拨，协议约定由反诉被告依据相关批准文件办理土地出让手续。办理土地出让手续时如果需要交纳出让金，由反诉被告负责承担解决。如果根据项目建设需要，需要将3866平方米归属反诉原告资产涉及的5－2－22号土地转移到反诉原告名下的，所发生的出让金、所有税费、费用等均有反诉原告承担支付。（即3866平方米以内的资产涉及到的5－2－22号土地的出让金、所有税费、费用等均有反诉被告承担支付。）《协议》签订后，反诉原告已按照协议约定于2014年底将房屋开发建成，但反诉被告至今不向反诉原告交付土地使用权证，拒不缴纳增容部分的土地出让金，导致目前建成的房屋处于违规建成的违章建筑状态，项目整体报建手续和竣工验收工作无法进行。现依法提起反诉，请求判如所请。反诉被告隆成公司答辩称：龙马公司的反诉理由与本案的房屋拆迁安置无关，就龙马公司拆迁占用的1280.8平方米的土地由“划拨”变更为“出让”的问题。一是我方按照国家政府规定办理了一切合法手续，缴纳了全部相关费用。二是按照双方签订的《拆迁安置协议》第五条第一项规定：“按照现状向甲方交付本协议第一条确认土地及其地上建筑物”，隆成公司是按此条款严格履行的协议。三是此拆迁占用的土地无论是“划拨”还是“出让”都与龙马公司的拆迁安置我方的3866平房米营业房无关。因为龙马公司拆迁占用我方的1280.8平方米的土地在2013年11月18日的《拆迁安置协议》就明确约定应安置被反诉人3866平方米的房屋，我方只享受被安置的权利。四是1280.8平方米土地由“划拨”变更为“出让”对龙马公司来讲首先是开发手续更简便、更顺利，其次是利益的最大化。对隆成公司只是土体使用权范围问题。庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证，本院对双方提交的证据做如下认定：原告隆成公司提交的证据一《拆迁安置协议》、证据二《资产移交确认书》、鼓楼南街58号地号5-2-22土地“划拨”土地使用证书、银国用（2015）第11058号鼓楼南街地号5-2-22土地“出让”土地使用证书、鼓楼南街12号3楼1号2号房产证书、证据四《银川市人民政府专题会议纪要》、证据九、《龙马房地产公司返还宁夏隆成建筑有限责任公司房产手续清单》、证据十二、《银川市行政缴款通知单》两份，龙马公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，龙马公司提交的证据一拆迁安置协议、证据二银国用（2000）字第189号土地使用证、证据四中4-1公告两份、4-4公证书二份、证据六银川市人民政府专题会议纪要（2015年2月13日第15期）、银川市规划管理局银规函[2015]313号、证据七中银国用（2015）第11058号土地使用证复印件、证据九公证书一份、EMS全球邮政特快专递1份，隆成公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对上述证据予以采信；隆成公司提交的证据八《关于土地手续办理问题的回函》及龙马公司提交的证据三关于催办完善土地手续的函，双方虽对真实性有异议，但根据证据中反映的内容可以印证双方间为土地手续问题有书面函件来往，故应予采信；隆成公司提交的证据三《关于要求严格履行协议以联合建设重新报建的函》、证据五手机短信记录，龙马公司对上述两份证据的三性有异议，但上述证据中反映的内容可以印证双方纠纷的源由，对上述证据应予以采信；隆成公司提交的证据六、七特快专递退批条、证据十《关于履行交付安置补偿房屋的催告函》、证据十一《关于严格履行安置补偿房屋的催告函》，龙马公司对上述证据不予认可，但上述证据能够反映隆成公司就双方间履行合同曾发文并被退回的事实，本院仅对证据反映的事实作以认定。龙马公司提交的证据4-2EMS全球邮政特快专递两份、4-3宁夏日报2015年1月30日公告一份、4-5银川晚报2015年6月23日公告一份，隆成公司对上述证据不予认可，本院仅对上述证据反映的内容做以认定；龙马公司提交证据五会议纪要，隆成公司对会议纪要的真实性无异议，但认为与本案无关，因该证据反映事实与本案有关联，应予采信；龙马公司提交证据七关于再次催办完善5-2-22号土地手续的函，隆成公司不予认可，但该函中有隆成公司代理人王海涛签字，应予认定；龙马公司提交的证据八录音一份、录音录像两份，隆成公司不予认可，本院对此证据不予采信；龙马公司提交的证据10-1关于房地产开发的情况说明1份、10-2房地产开发项目申报流程1份、10-3国有土地使用证1份、10-4银川市发展和改革委员会文件（银发改核准字（2011）65号）、10-5建设用地规划许可证2份、10-6银川市建设工程中标通知书1份、10-7建设工程规划许可证2份、10-8建筑工程施工许可证2份、10-9商品房预售许可证2份，隆成公司对证据的真实性、合法性认可，对其关联性及证明目的不予认可，本院仅对与本案有关的予以采信，对与本案无关的不予采信；龙马公司提交证据十一房屋租赁合同两份，隆成公司对该证据不予认可，且认为与本案无关，对此本院不予采信。审理中，原告隆成公司就涉案房屋延迟交付损失费用申请评估鉴定，经本院组织双方摇号选取宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋自2015年1月1日至2018年5月31日地段租金进行评估鉴定，经宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司评估鉴定，出具评估意见：自价值时点2015年1月1日至2018年5月31日的市场租金总收入为13086242元，平均租金单价为82.48元/月.平米。原告隆成公司对评估意见没有异议。被告龙马公司对评估意见书的真实性、合法性不予认可。首先评估对象不合法，其次，评估报告采用的最高最佳利用原则与客观情况不符，也与同地段的房屋租赁市场行情不符，也不符合公平公正原则。估价结果未考虑维护成本、管理成本和房屋能否持续出租和使用用途能否得到充分的满足等因素。故该评估报告法庭不应当予以采信。本院认定如下事实，2013年11月18日，被告（反诉原告）龙马公司（甲方）与原告（反诉被告）隆成公司（乙方）签订《拆迁安置协议》，约定：甲方开发建设的龙马·鼓楼广场项目与乙方位于鼓楼南街的一宗1280.80平方米土地毗邻，甲乙双方有意将乙方的该宗土地纳入甲方开发的龙马·鼓楼广场项目。除此外，甲方拆迁银川复兴商厦含有乙方66平方米房屋资产。甲方为项目建设涉及的前述拆迁事宜，经双方多次协商，同意以本协议约定条件对乙方安置，在此前提下，乙方同意在甲方履行安置的前提下，将其自有土地交付甲方一并开发建设。达成如下一致意见。第一条、甲方拆迁乙方土地及其房屋状况。1、乙方的土地使用权座落于鼓楼南街58号，面积1280.80平方米，土地使用权证号：银国用（2000）字第189号；地号5－2－2；地号5－2－22：划拨；用途：商业服务；土地使用权类型：国有划拨（乙方陈述；该块土地上建筑物为乙方与银川市公安局在原土地置换交易时取得的原银川市公安局办公楼的车库、值班室、一栋二层楼房等附属设施，该部分地上建筑物未办理房屋产权登记；该地块是乙方与银川市公安局通过置换取得的，实质为出让，但土地证记载的是划拨，由乙方依据相关批准文件办理出让手续）。2、乙方有位于鼓楼南街12号（复兴商厦）3楼1号2号房产一处，面积66平方米，房屋所有权证号：银房权证兴庆区字第**，现已被甲方与银川复兴商厦有限责任公司2013年8月19日签署《房屋拆迁安置合同》予以拆除，但对乙方的该房产未予以补偿。第二条拆迁安置方式。甲方需要拆除利用乙方的上述房地产资产用于其龙马·鼓楼广场项目建设，双方同章按照以下方式对乙方进行安置；1、甲方以利用乙方5－2－22号土地与甲方现在项目用地相连土地为项目建设用地进行开发建设，按照约定建成本协议约定位置、标准、面积的房屋安置补偿给乙方，以作为拆除利用乙方第一条房地产资产的安置对价，乙方取得置换房屋的所有权。2、甲方负责办理拆迁、建设开发安置给乙方补偿房屋的一切必要手续，并承担全部开发建设费用。3、5－2－22号土地依据原批准文件办理出让手续时如果需要交纳出让金，由乙方负责承担解决，如果发生甲方垫付出让金的，乙方应在甲方垫付内一个月内一次性还清。在乙方取得出让手续土地证书后，如果根据项目建设需要，需要将超出3866平方米归属甲方资产涉及的5－2－22号土地转移到甲方名下的，所发生的出让金、所有税收、费用均由甲方承担支付。第三条安置补偿房屋标准。1、甲方给付乙方安置补偿房屋的总建筑面积为3866平方米，具体以银川市房屋测绘中心测绘报告为准，用途为商业，房屋所有权归属乙方。房屋坐落从乙方5－2－22号土地东界开始往西，与甲方龙马·鼓楼广场项目现已建成房屋东墙相连，依据甲方报批的总平面规划方案，房屋为五层，每层面积不得小于773.2平方米。实际安置建筑面积超过上述安置补偿面积的，超过部分在100平方米以内的，乙方不支付任何费用，该部分房屋产权无偿归属乙方。对于防火卷帘子隔开部分建筑面积超过安置补偿面积100平方米以上部分，乙方可以选择以该项目的平均销售价购买该部分房产，也可以选择不予以购买，乙方选择不予购买的，该超出100平方米以上部分房产仍归属甲方所有。如果实际安置建筑面积低于上述安置补偿面积3866平方米的，甲方应向乙方赔偿差额每平方米5万元，或者乙方有权优先从甲方现有销售龙马·鼓楼广场项目房产选择差额部分补足3866平方米面积，以保证安置补偿面积不低于3866平方米。2、返还给乙方的房屋物业与甲方对外销售物业相连，但同时应独立，并由乙方自行负责管理，甲方负责用防火卷帘与甲方房屋西边和北边隔开，且防火帘隔开必须依照消防部门要求施工，该项工作由甲方负责完成并承担费用。3、安置补偿房屋内外装饰标准与甲方交付给各购房人的标准相同，配备不少于两部电梯，电梯选择用OTIS品牌，具体安装位置由乙方确定，电梯、扶梯、消防楼梯、中央空调等基本功能、标准不低于甲方销售物业的标准。有关安置补偿房屋的施工设计方案、建设标准应经乙方审核并签署书面同意意见方可，经乙方书面确认的施工设计方案、标准若需变更，须经乙方书面同意。4、除按照本协议约定返还乙方的安置补偿房屋外，甲方建成的安置房屋的建筑物中其他未安置给乙方的面积包括地下建筑物使用权全部归甲方所有，乙方也不享有任何权益。但甲方应无偿配套返还给乙方与该项目建筑物使用年限相同的3个地下泊车位归乙方所有，该3个泊车位按照地理位置优越原则由乙方优先选择，同时提供5个地下车位供乙方工作人员使用，乙方员工使用该车位的泊位费及其他费用与甲方员工同等。5、安置补偿房屋的交付标准。（1）返还乙方的物业外饰与甲方龙马·鼓楼广场项目采用同一标准。（2）内饰与甲方交至承租方的房屋内饰同一标准，室内分割由乙方确定；6、质量控制及竣工验收。甲方置换返还乙方的房屋应当与龙马鼓楼广场项目采用同一建筑标准，质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。乙方将派项目管理人员针对返还给乙方的安置补偿房屋建设施工进行监督……。竣工验收由甲方负责实施，对置换返还房屋的验收应有乙方人员参加，所有费用由甲方承担。7、甲方负责开发建设的安置补偿房屋的施工设计方案、建设标准应经乙方审核并书面同意。第四条安置补偿房屋的交付、登记。1、甲方交付乙方本协议约定安置补偿房屋的时间为2014年12月31日前，交付标准依照本协议约定以及乙方书面同意的设计方案、建设标准和施工图等。2、甲方逾期交付的，逾期超过30日以上的，自第31日起按照同地段营业房租金标准及逾期交付面积向乙方赔偿，逾期超过180日的，按照同地段营业房房屋租金标准的两倍向乙方赔偿，直到实际交付为止。3、安置补偿房屋届时甲方与乙方或乙方指定的第三方签署商品房买卖合同，提供工程决算书、向指定主体开具发票、负责办理完成备案登记，之后乙方予以办理产权登记，办理产权登记的相关税费按照国家规定依法各自承担。如果甲方提供完备以上材料，因乙方原因未办理产权登记的责任，由乙方自行承担。第五条履行安排。1、乙方应在本协议生效后10日内，按照现状向甲方交付本协议第一条确认土地及其地上建筑物（其中66平方米房产已交付并拆除），甲方负责拆除、建设、开发，乙方未按照约定交付第一条确认资产的，延期超过约定期限5日以上的，每延期一日应向甲方支付10万元赔偿金。2、自甲方开始建设起，乙方委派管理人员参与对置换补偿房屋的建设，依法全场参与工程的监督管理，置换补偿房屋的施工设计方案、建设标准等报送规划建设部门前，先提交乙方审核确认。3、甲方负责按期完成工程竣工，办理竣工手续，将竣工房屋交付给乙方，甲方负责办理本协议约定安置置换补偿给乙方房屋的产权证以及该房屋所分摊的土地的土地使用权证，相关税费由双方依照国家规定各自承担。4、若乙方要求将置换补偿房屋交付并登记至指定的第三方主体时，甲方不得以任何方式、任何理由阻挠，并承诺予以配合，甲方应当依据乙方的书面通知，将乙方出售部分物业房产证办理给乙方指定的人，甲方不得因此向乙方指定的人及乙方收取任何费用，但相关税费依照国家规定各自承担。第八条甲乙双方权利义务。1、甲方权利义务。（1）甲方负责按照本协议约定进行拆迁及开发建设；（2）甲方保证其具有合法的拆迁资格及项目开发资格；（3）甲方负责办理项目拆迁、项目规划批准手续、规划设计、开发建设、并保证按时将约定安置补偿房屋交付返还给乙方或其指定主体，依约办理房屋产权登记手续；（4）甲方承担拆迁、开发、建设置换补偿给乙方房屋建筑的全部费用、成本（但乙方取得出让土地手续可能发生的出让金由乙方承担）。（5）甲方对安置补偿房屋项目的开发不能顺利进行或者致其建设延期，甲方承担全部责任，并承担由此造成的全部损失及其它一切经济责任。2、乙方权利义务。（1）乙方有权依照本协议约定接受房屋并享有本协议约定归属乙方的权利；（2）拆迁乙方土地的开发建设手续由甲方办理，乙方给予签署有关法律文件等配合；（3）乙方保证5－2－22号土地及地上建筑物权属清晰，并保证该土地及地上建筑物无任何法律与经济纠纷，如果因此产生责任和纠纷由乙方负责并承担一切责任。（4）除非本协议约定及正常参与工程建设监督管理，乙方保证不干扰甲方的项目建设，否则乙方对因此造成项目不能顺利进行或者建设延期，乙方承担全部责任，并承担由此而造成的全部损失及其它一切经济责任。第十条违约责任。1、本行履行过程中，如果乙方有理由认为甲方投资能力不足以保证按照合同约定完成龙马鼓楼广场项目建设，进而影响乙方权益的，乙方有权收回5－2－22号土地，自行建设，且乙方就收回行为不再支付甲方任何费用。本条所说甲方投资能力不足是指发生下列情况之一：无故停工超过30日、将返还乙方的物业预售、被法院查封、安置补偿给乙方的物业超过2014年12月31日延期60日以上仍未竣工的。2、在本协议约定安置期限届满时未建设或未建成安置补偿房屋，或者乙方开发建设后如果发生任何处置给其他任何第三人的行为，甲方同意乙方可以直接自主无偿占有本次拆迁安置用地、已建设拆迁安置工程归乙方所有。3、本协议履行过程中，任何一方违反本协议约定的，除应继续履行协议外，还应当向守约方承担1000万元违约金，且本项目不与本协议其他约定冲突或抵消，可并行适用。4、本协议任何一方违反本协议约定，应承担因此给他方造成的全部损失。协议签订后，2013年11月20日，隆成公司与龙马公司办理了《资产移交确认书》，移交资产：移交方座落于鼓楼南街58号的土地使用权及其地上建筑物、构筑物，土地面积1280.08平方米，土地使用权证号银国用（2000）字第189号；地号5－2－2；地号5－2－22.二。三、移交时间：2013年11月20日；四、双方确认自移交之日起，即由龙马公司按照双方有关协议约定开始进行相关的建设开发工作；五、本确认书一式三份，双方各持一份，送新华街派出所备案一份。2013年12月6日，龙马公司工作人员在资产移交确认书上备注：同时收鼓楼南街58号之5－2－22号土地证复印件一份，鼓楼南街12号3楼1号2号房66平米房屋产权证复印件一份。2014年1月3日，隆成公司向龙马公司发出《关于要求严格履行协议以联合建设重新报建的函》，对龙马公司要求隆成公司将土地过户登记至龙马公司名下，以龙马公司违背拆迁安置协议的约定提出异议。2015年1月8日，龙马公司将涉案建筑同步开发建设的龙马·鼓楼广场项目移交给新华百货公司使用。2015年1月15日，龙马公司向隆成公司发出《关于催办完善土地手续的函》，载明：我公司开发建设的“龙马·鼓楼”项目土建施工已于2014年10月底完工,设备安装工作已经完成,现已进入设备运行调试阶段.该项目在开发建设中就拆迁贵公司1280.80平米土地及地上附着物事宜，……根据协议贵公司应将1280.8平米的“划拨土地”向政府有关部门申请变更为“出让土地”。2015年1月17日，龙马公司收到隆成公司要求返还房产手续清单：1.全套施工图纸2.工程决算书3.工程竣工验收报告书4.建筑节能验收报告书5.消防验收合格报告书6.施工许可证7.土地规划许可证书8.房产公司开发资质9.房屋预售许可证10.施工单位资质11.监理单位资质。2015年1月21日，隆成公司回函龙马公司称：1、根据双方2013年11月18日签署的《拆迁安置协议》的约定，办理土地手续的义务和责任在贵公司，我公司只承担如果发生需要补缴土地出让金情形时，依法补缴出让金。2、我公司鼓楼58号地块由登记划拨变更为出让，属于历史遗留问题，银川市国土资源局已向银川市人民政府报送了相关文件，有关具体事项需要贵公司按照协议约定督促办理。2015年1月30日，龙马公司在宁夏日报刊登公告，载明：根据双方2013年11月18日签订的《拆迁安置协议》，我公司按协议约定完成了项目建设，拆迁安置房屋具备了交付条件，请隆成公司即刻完善5－2－22土地使用权手续，以便我公司按协议约定交付房屋。2015年2月3日，宁夏回族自治区银川市国立公证处出具（2015）宁银国立证字第423号、424号公证书，证明被告龙马公司在涉案建筑的玻璃门上粘贴致原告隆成公司的公告（公告内容与宁夏日报公告内容一致）并现场拍摄照片174张。2015年2月13日银川市人民政府第15期专题会议纪要载明：根据会议研究决定将隆成公司1862.4平方米用地列入“旧城”改造项目，原容积率按照市公安局与隆成公司签订的《拆迁安置合同》中转让土地面积和建筑面积计算为准，即容积率2.38，如“旧城”改造项目容积率超出2.38，需按评估价格补交增加容积率的土地出让金。2015年6月19日，龙马公司在银川晚报刊登公告，载明：为履行双方2013年11月18日签订的《拆迁安置协议》约定的房屋交付之条款，我公司分别于2015年1月29日、5月25日给隆成公司邮送并在建设项目所在地张帖了公告。现再次告知我公司已于2014年年底按协议约定完成了项目建设，拆迁安置房屋已达到了交付使用条件，请隆成公司即刻完善5－2－22土地使用权手续，来我公司按协议约定交付房屋。2015年6月24日，银川市规划管理局致函银川市国土资源局（银规函[2015]313号）：由宁夏银川龙马房地产开发有限公司开发建设的龙马·鼓楼广场项目位于兴庆区解放东街南侧，鼓楼南街西侧，该项目于2014年6月12日批准了扩大改造范围后（增加隆成公司地块）的总平面规划调整方案，规划总用地面积17580.54平方米，总建筑面积88515.01平方米，其中计入容积率建筑面积63375.88平方米，现该项目实际施工计算建筑面积62607.75平方米，其中龙马公司为58741.75平方米，隆成公司3866平方。龙马公司实际设计面积超出容许计容面积2590.7平方米（含公共设施设备用房建筑面积722.49平方米），隆成实际设计面积超出容许计容面积1048.15平方米，性质均为商业，请你局按照相关规定核缴超出部分的土地出让金。2015年7月10日、7月30日，原告隆成公司为办理划拨土地转为出让土地缴纳工程测量费13619元、土地登记费400元，并于2015年7月23日，原告隆成公司取得银国用（2015）第11058号土地使用权证，5－2－22号土地使用权类型为出让，土地用途商业用地，使用权面积1280.78平方米。此后，隆成公司法人代表王成与龙马公司法人代表倪吉乐手机短信交流中仍对涉案房屋的交付问题存在分歧。2016年3月19日，被告龙马公司给原告隆成公司送达“关于再次催办完善5－2－22号土地手续的函”，函中载明：我公司开发建设的龙马·鼓楼广场项目在开发建设中就拆迁贵公司1280.80平方米现状土地及地上附着物事宜，贵我公司于2013年11月18日签订了《拆迁安置协议》，根据该协议第二条“拆迁安置方式”之第三款，第八条“乙方权利义务”第四款的约定，贵公司应将5－2－22号1280.80平方米的“划拨土地”向政府有关部门申请变更为“出让土地”等事宜。就此问题，我公司多次催促贵公司抓紧办理，以便能按《拆迁安置协议》约定交付拆迁安置房屋，但贵公司2015年12月3日才将5－2－22号现状出让土地权属证复印件送达我公司，经我公司核实，贵公司并未按《拆迁安置协议》的约定完全履行自己应尽的义务（欠缴土地出让金），目前，已严重影响了项目整体的报建手续和竣工验收工作。现再次函告贵公司，望贵公司切实履行《拆迁安置协议》的约定，尽快将协议约定的5－2－22拆迁安置土地手续予以彻底完善，以保证项目整体报建手续和竣工验收工作顺利进行。另，关于贵公司提出的让我公司牵线“新华百货”等其它公司，就5－2－22土地之上新建商品房招租事宜，请贵公司以书面形式函告房屋租赁价格（区间）和出租时间（年限），以便我公司能与“新华百货”公司等有意向租赁的公司实质性接洽。另查明，原告隆成公司在2015年7月23日取得银国用（2015）第11058号土地使用权证，5－2－22号土地使用权类型为出让后,未将该土地证原件交予被告龙马公司,仅向龙马公司交付了复印件。被告龙马公司在其开发建设的龙马.鼓楼广场项目中只取得了龙马公司享有部分的建设工程相关手续。由于原告隆成公司与被告龙马公司不能就双方《拆迁安置协议》签订后因容积率而应补缴土地出让金进行协商，导致涉案安置的房屋交付产生分歧，为此，原告隆成公司诉至本院，请求：1.被告龙马公司依照《拆迁安置合同》的规定立即将拆迁安置的3866平方米商业用房交付给原告；2.被告按《拆迁安置合同》规定支付原告违约金1712.612万元。被告龙马公司在诉讼中亦提起反诉，请求：1.判决反诉被告隆成公司交付5－2－22号土地使用权证件，并配合反诉原告办理龙马鼓楼广场项目有关法律文件的签署；2.判决反诉被告缴纳超出容许计容面积1048.15平方米的土地出让金，并将缴纳土地出让金的手续交付反诉原告。经本院于2016年11月9日作出（2016）宁01民初272号民事判决，判决：一、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于判决生效后30日内按照《拆迁安置合同》的约定将拆迁安置的3866平方米商业用房交付给原告宁夏隆成建筑有限责任公司；二、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于判决生效后10日支付原告宁夏隆成建筑有限责任公司违约金1000万元；三、驳回原告宁夏隆成建筑有限责任公司的其他诉讼请求；四、反诉被告宁夏隆成建筑有限责任公司于判决生效后30日内向反诉原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司交付5－2－22号土地使用权证件，并配合反诉原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司办理龙马·鼓楼广场项目有关法律文件的签署；五、驳回反诉原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司的其他反诉请求。宣判后，龙马公司不服，向宁夏高级人民法院提起上诉。经宁夏高级人民法院审理后作出（2017）宁民终34号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2016）宁01民初272号民事判决；二、发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭对本案进行了审理。审理中，原告隆成公司将其诉讼请求变更为请求：1.被告依照《拆迁安置合同》的约定立即将拆迁安置的3866平米商业用房交付给原告；2.被告承担经济损失21051900元人民币；3.被告承担《拆迁安置合同》规定的违约金1千万元人民币；4.被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，经原告隆成公司申请，本院依法委托宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋自2015年1月1日至2018年5月31日地段租金进行评估鉴定，经宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司评估鉴定，出具评估意见：自价值时点2015年1月1日至2018年5月31日的市场租金总收入为13086242元，平均租金单价为82.48元/月.平米。原告隆成公司支付评估鉴定费4万元。现涉案安置房屋因双方分歧至今未能交付。本院认为，原告隆成公司与被告龙马公司签订的《拆迁安置协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力。根据双方签订的协议约定龙马公司以利用隆成公司5－2－22号土地与龙马公司现在项目用地相连土地为项目建设用地进行开发建设，按照约定建成本协议约定位置、标准、面积的房屋安置补偿给隆成公司，以作为拆除利用隆成公司土地资产的安置对价，隆成公司取得置换房屋的所有权。因双方在协议的履行中对隆成公司原划拨土地转变为国有出让土地进行开发建设而产生的容许计容面积1048.15平方米土地出让金缴纳产生分歧及原告在取得涉案5－2－22号地块国有出让土地使用权证后原件应否交予龙马公司办理建设手续产生争议，导致双方签订的拆迁安置协议约定的房屋交付问题至今不能解决，引起争议。本案争议的焦点为龙马公司反诉主张由隆成公司交付5－2－22号地块土地使用权证件并配合龙马公司办理有关法律文件的签署及由隆成公司缴纳超出容许计容面积1048.15平方米的土地出让金的反诉请求能否成立、双方在履行协议中谁应对涉案房屋的迟延交付承担违约责任、隆成公司诉请主张的交付房屋、迟延交付的损失承担及违约金请求应否予以支持。根据龙马公司与隆成公司签订的《拆迁安置协议》约定的内容，本案系因拆迁安置而引起的争议。龙马公司利用隆成公司涉案地号5－2－22土地面积1280.80平方米建设龙马·鼓楼广场项目,龙马公司按约安置隆成公司总建筑面积3866平方米商业用房,隆成公司对上述3866平方米商业用房取得所有权,拆迁、建设的费用由龙马公司全部承担。隆成公司在合同的履行中需履行将协议约定范围的土地及附着物交于龙马公司进行项目建设，还需履行将涉及隆成公司的5－2－22号土地由划拨土地变更出让土地后，土地证件交付龙马公司并配合龙马公司办理相关证件。本案中，隆成公司在协议签订后已将协议约定范围的土地及附着物交付龙马公司进行开发，但隆成公司在将涉案协议约定的5－2－22号地块国有土地使用权由划拨土地变更为出让土地后未将土地使用权证原件交付龙马公司，现被告龙马公司给原告隆成公司安置补偿的3866平方米商业用房已经建成，需要原告隆成公司将涉及5－2－22号土地转移到被告龙马公司名下办理相关手续。龙马公司反诉主张由隆成公司向龙马公司交付5－2－22号土地使用权证并配合龙马公司办理龙马·鼓楼广场项目有关法律文件的签署的诉讼请求符合合同约定和法律规定，依法应予支持；关于龙马公司主张由隆成公司缴纳超出容许计容面积1048.15平方米的土地出让金的反诉请求问题。根据双方签订的协议约定，由隆成公司将面积为1280.80平方米土地交付龙马公司开发建设，隆成公司取得龙马公司安置补偿房屋总建筑面积为3866平方米的商业用房，隆成公司5－2－22号土地依据原批准文件办理出让手续时如果需要交纳出让金由隆成公司负责承担解决。在隆成公司取得出让手续土地证书后，如果根据项目建设需要，需要将超出3866平方米归属龙马公司资产涉及的5－2－22号土地转移到龙马公司名下的，所发生的出让金、所有税收、费用由龙马公司承担支付。隆成公司在双方所签订的协议中的义务为承担将涉案5－2－22号土地由划拨土地变更为出让土地应缴纳的土地出让金，反诉原告龙马公司反诉所主张的超出容许计容面积1048.15平方米的土地出让金，协议中对此并无约定，故反诉原告龙马公司反诉主张由隆成公司缴纳超出容许计容面积1048.15平方米的土地出让金，并将缴纳土地出让金的手续交付龙马公司的反诉请求无合同依据，应不予支持。关于涉案房屋的迟延交付承担违约责任问题。本案中作为被拆迁方的原告隆成公司其在协议履行中的义务为将其土地及附着物及划拨土地变更为出让土地后将土地证原件交付拆迁建设一方龙马公司，并享有在协议约定的时间2014年12月31日接收由龙马公司安置补偿的3866平方米商业用房的权利，隆成公司在协议的履行中于2015年7月23日才将涉案土地由划拨变更为出让；被告龙马公司在涉案协议的履行中，本应严格遵守协议的约定，与隆成公司共同协商解决安置补偿给隆成公司相应部分商业用房的设计与施工，并积极履行按时交付安置房屋的义务，在协议履行中，龙马公司在双方协议中仅约定由隆成公司承担将划拨土地变更为出让土地，而未约定隆成公司所称应承担并缴纳超出容许计容面积1048.15平方米的土地出让金的情况下，龙马公司以隆成公司应缴纳出让金为由拖延交付安置房屋，并造成本案纠纷的发生，对此，龙马公司负有过错，应承担违约责任。关于隆成隆成公司诉请主张的交付房屋、迟延交付的损失承担及违约金请求问题。根据协议约定，被告龙马公司给原告隆成公司安置补偿房屋，原告取得置换房屋的所有权。隆成公司已按协议约定履行了主要义务即交付土地给龙马公司进行开发建设，龙马公司现已将安置房屋建成，隆成公司主张由龙马公司交付涉案安置的3866平方米房屋，隆成公司诉请要求交付房屋的诉讼请求应予支持，故龙马公司应向隆成公司交付涉案安置的3866平方米房屋；关于迟延交付的损失及违约金。根据双方签订的《拆迁安置协议》约定，逾期交付的依照同地段营业房租金标准及逾期交付面积进行赔偿，同时协议约定了违约金。但本案中，隆成公司自2015年7月23日才将划拨土地变更为出让土地后将土地证复印件交付龙马公司，且双方对房屋交付中的问题未能妥善协商，故隆成公司主张由龙马公司支付因迟延交付给其造成的损失并承担违约金的诉讼请求，应以双方合同中约定的迟延交房同地段房屋租金损失由龙马公司承担实际造成隆成公司因迟延收房而产生的损失的违约责任。隆成公司另主张的违约金，应不予支持。关于租金损失的标准，因双方对涉案房屋租金标准不能协商确定，经原告隆成公司申请，本院委托宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋自2015年1月1日至2018年5月31日地段租金进行评估鉴定，宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司出具评估意见：自价值时点2015年1月1日至2018年5月31日的市场租金总收入为13086242元，平均租金单价为82.48元/月.平米。被告龙马公司虽以评估对象手续不全，并对评估意见的合法性提出异议，因涉案安置房屋现已建成，并与龙马公司开发的龙马·鼓楼广场系同一整体,故龙马公司对评估意见所提异议应不予采信。关于迟延交房的起算时间。双方签订的协议中约定交房时间为2014年12月31日，但实际履行中，原告隆成公司于2015年7月23日取得涉案5－2－22号地块的出让土地使用权证，故隆成公司主张损失应自2015年7月24日起算，截至2018年9月7日本院庭审时，已迟延交付3年1个月15天，此间的租金损失为11957538元（3866平方米×37.5个月×82.48元/月.平米），故被告龙马公司应对上述租金损失11957538承担责任，被告龙马公司还应按月租金82.48元/月.平米标准，承担自2018年9月8日至实际交付时止的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效后30日内按照《拆迁安置协议》的约定将拆迁安置的3866平方米商业用房交付给原告宁夏隆成建筑有限责任公司；二、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告宁夏隆成建筑有限责任公司迟延交付损失11957538元，被告龙马公司并应按月租金82.48元/月.平米标准，承担拆迁安置的3866平方米商业用房自2018年9月8日至实际交付时止的租金损失；三、驳回原告宁夏隆成建筑有限责任公司的其他诉讼请求；四、反诉被告宁夏隆成建筑有限责任公司于本判决生效后10日内向反诉原告宁夏银川龙马房地开发有限公司交付地号5－2－22银国用（2015）第11058号国有土地使用权证，并配合反诉原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司办理龙马·鼓楼广场项目有关法律文件的签署；五、驳回反诉原告宁夏银川龙马房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124557元，由原告宁夏隆成建筑有限责任公司负担724557万元，被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担5万元；反诉案件受理费100元，由反诉被告宁夏隆成建筑有限公司负担；评估鉴定费4万元，由原、被告各负担2万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  陈勇军审判员  胡春燕审判员  邢雪梅二〇一八年十月十二日书记员  赵雨薇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。