广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初7835号原告（反诉被告）：贺露平，女，1981年1月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告（反诉被告）：佛山市静霖文化传播有限公司，住所地：佛山市南海区桂城桂城澜北路6号南海39°空间艺术创意社区北区商铺2座2层（201、202室），统一社会信用代码91440605MA4UWURXX9。法定代表人：贺露平。两原告的共同委托诉讼代理人：李舒啸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司（原佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司），住所地：佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区6号楼首层之一，统一社会信用代码9144060557238875X0。法定代表人：袁润祥，总经理。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊杨，广东循理律师事务所实习律师。被告：广东利南文化投资开发有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区8号楼101-102单元，统一社会信用代码914406053247638726。法定代表人：陈谊。被告：罗智斌，男，1984年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，上列两被告的共同委托诉讼代理人：孔肖平，广东循理律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。原告贺露平、佛山市静霖文化传播有限公司（以下简称静霖公司）与被告佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司（以下简称三十九度公司）、广东利南文化投资开发有限公司（以下简称利南公司）、罗智斌租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月15日立案后，被告三十九度公司提出反诉，本院受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告贺露平（亦是原告静霖公司的法定代表人）及两原告的共同委托诉讼代理人李舒啸，被告三十九度公司的委托诉讼代理人林俊贤，被告利南公司、罗智斌的共同委托诉讼代理人孔肖平、王倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告免除原告自2017年9月1日起至三十九度社区恢复正常经营环境或拆迁改造完工之日止期间原告的全部租金（暂计至2018年5月31日涉及的租金金额为：361228元）；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告贺露平与被告利南公司签订房屋租赁合同，约定该被告将位于佛山市南海区桂城桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区北区商铺2座2层的物业出租给该原告，租期自2016年9月18日起至2021年11月30日止，并约定了租金标准和各种押金。合同签订后，该原告依约对租赁物业投入巨资进行了装修，并成立了静霖公司，经营静距里音乐酒吧。2017年9月1日，原、被告各方分别签订了协议书及两份补充协议，分别约定出租方改为被告三十九度公司，承租方更改为两原告。原告方装修并开业正常经营到2017年7月，当地政府便于2017年7月5日出台千灯湖创投小镇的建设方案，以原有的39度空间艺术创意社区（即涉案租赁物业所在社区，以下简称39度社区）为核心打造启动区域，且于2017年9月，在无相关补偿安置方案的情况下，相关建设工程项目进驻39度社区开始大肆进行拆迁改造施工，整个社区变成一个大工地，包含原告在内的各路商家无法正常经营，纷纷叫苦不迭，停产停业，损失惨重。作为出租方，被告无视承租方的合法权益，违反“先安置后搬迁拆迁”的相关法律法规，强行对社区进行拆迁改造，并拒不补偿安置，侵犯了原告的正常经营权和财产权，严重违反了合同法关于租赁物的担保义务，构成严重违约，应依法赔偿原告方的各种损失。当时，出租方四处散发传单招商引资，将的创业环境描述得如花似锦，说得天花乱坠，一时之间，各路商家云集，纷纷东拼西凑四处借贷投入巨资装修和采购经营设备设施，在社区开启商业成功梦想。哪想开业才半年多时间，政府便于2017年7月5日出台千灯湖创投小镇的建设方案，以原有的39度社区为核心打造启动区域。2017年9月，该创投小镇建设工程项目开始进驻39度社区大肆改造施工，日前仍在日夜施工，机器轰鸣，尘土飞扬，整个社区变成了一个大工地。原本热闹的顾客人群不见了，都被施工机器赶跑了。各路商家不得不关门停业，面对惨重的装饰装损失、经营设备设施损失、经营损失、停产停业损失，欲哭无泪！然而，更让各路商家寒心的是，出租方不但不减免租金以纡解租户困境，反而雪上加霜提高租金，恶意催租，甚而通过诉讼手段恶人先告状，完全不给租户活路，将租户逼上绝路。依据三十九度公司与罗智斌于2014年11月25日签订的《物业租赁合同》、三十九公司于2016年5月4日出具的证明以及原告与罗智斌于2015年3月1日出具的委托书，涉案物业是先由罗智斌向三十九度公司承租后，以原告名义向原告出租。2017年8月15日，原告出具《租户约谈告知书》，确认涉案租赁物业因千灯湖创投小镇建设项目已被三十九度公司进行征收接管。2017年9月1日，三十九度公司发出《通知》，确认全面接管涉案租赁物业，社区运营管理相关事宜由三十九公司负责，包括租金及水电费用收取、物业维修维护。从2017年9月1日起，三被告在没有与原告进行任何沟通协商的情况下，开始对涉案租赁物业所在的39度社区进行拆迁改造，自此开始进行拆迁施工，最先拆迁39度社区主入口及主干道路上两侧的建筑，搞得园区沦为一个大工地，顾客无法通过园区主干道路前往原告的经营场所，原告无法对外正常经营，不得不暂停营业。园区施工期间，原告曾多次向被告提出减免施工期内的租金并要求答复，但三被告置之不理，一直没有采取任何措施减少施工期间对承租户造成的影响。原告认为，原告租赁涉案土地进行投资经营还不满一年，便遭遇千灯湖创投小镇的征收改造，由于三被告在园区实施的拆迁改造施工行为造成原告至今无法对外经营，双方签订的租赁合同事实上处于中止履行状态，参照《合同法》第二百二十一条的规定，三被告应将涉案合同的租金从施工之日起予以免除，直至三十九度社区恢复正常经营环境或拆迁改造完工之日止。同日，三被告向各租户发出《协议书》，确认三十九度公司承接原告在涉案《房屋租赁合同》中作为出租方的全部权利义务。此外，按照三十九度公司与罗智斌于2014年11月25签订的《物业租赁合同》第十条第3项关于政府征收条款“政府明令对租赁物业或租赁物业所占用的土地征收、征用或拆除的，但应计付乙方赔偿和乙方招商进园经营户的补偿”的约定，涉案租赁物业属于政府征收范围，而原告作为招商进园的经营户，理应有权获得该征收补偿。但是，原告及罗智斌在获得相关征收补偿后，擅自截留，欺上瞒下，意图独吞该部分款项，侵犯原告合法权益的主观恶意明显。法律规定必须先安置后搬迁，但39度社区出租方没有出台安置补偿方案就擅自强行对社区进行拆迁改造，并拒不补偿安置，违反法律规定，亦违反合同法关于租赁物的担保义务，属于违约行为，应承担违约责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”根据该规定及各级政府文件精神，保障民生建设，必须先安置后搬迁，没有安置这个前提条件不得强行搬迁。但是，出租方漠视法律规定，无视租户的合法权益，于2017年9月就引进创投小镇建设工程项目，在园区内大肆改造施工，目前仍在日夜施工，机器轰鸣，尘土飞扬，致使园区内各租户无法正常经营，不得停产停业，蒙受巨大经营损失。各被告作为出租方，没有履行“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定义务，将园区开工建设成大工地，致使原告无法正常经营，出租方的违约事实明显。而原告作为招商进园的经营户，其间并无任何过错，无任何违约行为，无须承担任何违约责任。面对千灯湖创投小镇项目的征收接管，原告无法正常经营生产，自身合法权益受到严重侵犯，不得不行使法律赋予的不安抗辩权，暂停支付租金，避免损失扩大。当初39度社区招商引资时，区内经营环境良好，现在已经沦为大工地。原告承租后投入巨额经营资金，花巨资装修，花巨资采购经营设备，高薪聘请员工，但正常经营不到十个月，便发生征收接管事件，租金损失、装修损失、经营损失、停产停业损失十分惨重。该等损失不是承租人的原因引起的，因此该等全部损失应由利南、三十九度公司及罗智斌等出租方共同向原告赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。然而，出租方并没有对包含原告在内的多名租户出台任何安置补偿方案的情况下，就擅自开工建设改造，将园区变成一个尘土飞扬的大工地，经营环境变得十分恶劣，致使包含原告在内各租房无法正常经营，经营损失十分惨重。因此，出租方违反了上述规定，并没有履行“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的出租方义务，其违法违约事实十分明显。出租方没有出台安置补偿方案就擅自提前解除租赁合同，没有履行“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定义务，违法违约事实明显，理应依法赔偿被告的租金损失、装修损失、经营损失、停产停业损失、搬迁费等损失。法律规定必须先安置后搬迁，同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因原告于2017年8月15日出具《租户约谈告知书》确认涉案租赁物业被征收接管，三十九度公司亦确认于2017年9月1日全面接收，进驻园区开工建设，则园区受到征收影响的时间应从2017年9月1日开始计算。那么，根据上述规定，从该日开始的租金应予免除，应从该日开始计算经营损失、停产停业损失、装修损失和搬迁费，该等全部损失应由原告、三十九度公司及罗智斌共同向原告赔偿。对于上述损失，原告申请法院委托有资质的第三方评估机构对被告的装修损失、停产停业损失、经营损失、搬迁费等损失进行评估确定。综上，出租方违反关于“先安置后搬迁”的法律规定，亦没有履行“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定义务，将社区沦为一个大工地，使租户无法正常经营，利南公司、罗智斌、三十九度公司仍拒不支付政府征收补偿款，亦不赔偿租户停产停业损失和装修损失，可见利南公司、罗智斌、三十九度公司的过错十分明显，致使原告的权益受到严重侵犯；经租户多次反映未果，原告不得不行使法律赋予的不安抗辩权，暂停支付租金，以待出租方悔改自动纠正错误行为，给予租户满意的征收补偿解决方案。故，原告特依法起诉，以维护原告的合法权益。被告三十九度公司辩称，一、三十九度公司合法取得作为出租方的权利。2016年9月8日，原告与贺露平签订了《房屋租赁合同》（合同编号20160907），约定贺露平向原告租用位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39度空间艺术创意社区（商铺2座2层）（以下简称涉案商铺）使用，租赁期限自2016年9月18日起至2021年11月30日止（共五年两个月十三天）。2017年9月1日，三十九度公司、利南公司与贺露平签订《协议书》，约定三十九度公司承接原告在《房屋租赁合同》中作为出租方的全部权利义务。同日，三十九度公司与原告签订《协议书》，约定三十九度公司与原告三方同意将原合同中承租方除贺露平外，增加静霖公司为共同承租方，原合同其他条款不变。据此，三十九度公司合法取得作为出租方的权利。二、三十九度公司方并无违约，原告在起诉状中所陈述的三十九度公司的种种违约情况都不属实，相反，原告却以此为借口不履行合同、拒不交付租金，原告构成违约。39度社区被纳入“千灯湖创投小镇”升级改造项目，该项目工程由南海区委区政府决定、由区政府有关部门主导实施，并不是由出租方自行实施，该升级改造项目于2017年年中对外公布，2018年3月13日正式开始动工。预计升级改造后39度社区所在区域成为本省唯一一个基金小镇，且配套环境及配套设施均有提升改善，对原告而言只会更有利于其继续使用涉案商铺；“千灯湖创投小镇”升级改造项目的内容既包括对39度社区部分建筑物的拆除、新建，也包括对部分原有建筑物保留不拆除，仅对外墙进行外立面改造以及对公共道路、绿化的改造提升。而涉案商铺所在的建筑物“商铺2座”就属于被保留的建筑物范围之列。涉案商铺自原告承租日起，至今一直处于可使用状态，三十九度公司亦一直按照合同约定提供该铺位给原告使用，并不存在所谓政府征地拆迁或升级改造项目工程施工影响到涉案商铺不能使用的情况，更不存在三十九度公司违约的情况。在“千灯湖创投小镇”升级改造项目工程尚未正式动工（动工时间为2018年3月13日）且外部环境并无任何变化之时，原告于2018年2月始就拒绝支付租金；升级改造项目工程正式动工后，原告又以39度社区内其他建筑物被拆、其他区域外部环境改造工程的实施（实际施工区域远离涉案铺位所在建筑物）为借口继续不支付租金，原告构成违约。原告现更通过诉讼提出巨额的、不合理的赔偿诉求，没有事实与法律依据，而且是对其违约行为找借口。原告在起诉状中所述三十九度公司违约的种种情况均不属实，且是原告单方误解，更不符合合同的约定。根据《房屋租赁合同》6.3的约定，对该房屋的公共通道、配套设施和周边环境等，甲方（即三十九度公司）有权依法进行改造或改变现状的使用用途，若甲方对公共通道、配套设施和周边环境、整栋建筑的消防设施等进行建设、整改、修理、更换，以及甲方对建筑外墙进行包括但不限于装修、清洁或者设立、更换广告牌等工作，乙方（即原告）应无条件予以配合；并且，2017年9月1日，两份《协议书》签订之时，原告已清楚政府将在三十九度社区实施的千灯湖创投小镇的升级改造工程计划。可见，无论从遵守合同约定的角度考虑或从签订《补充协议》时实际情况考虑，原告都对升级改造项目工程的实施都是充分预见且无异议的。因此原告诉称的三十九度公司违约的种种情况都不是事实，只是其推脱自身违约责任的借口。如以原告的逻辑而论，目前我市正在改造一环公路、正在多个地段修建地铁，是否施工区域沿线相关物业承租人均可以此为由拒付租金，一概推脱为出租方违约呢？这显然是没有道理的。三、政府将39度社区打造为千灯湖创投小镇项目的升级改造项目核心区，不是以对土地和建筑物的征收、征用的方式来实施，整个升级改造过程，原告承租的店铺所在建筑物也无需拆除，无需搬迁和安置，租约可继续履行。39度社区的土地与房产均为公有资产，产权人是大业佳诚公司（公有资产公司），政府将千灯湖创投小镇打造为佛山珠江西岸创投中心的重要载体，重点以原有的39度社区为核心区，核心区主要分为基金创投聚集区、创新金融及中介服务聚集区、综合服务展示区、孵化器与加速器聚集区、人才公寓与运动生活休闲配套区五大功能区，政府的升级改造项目实质上是对公有资产物业的升级与改造，无须对土地房产进行征收、征用。园区的升级改造无需对原告承租的商铺进行征收、征用、拆除，也不要求原告迁出，无需对其进行安置。原告以园区被征收、征用为由提出不合理要求不符合事实和法律的规定。四、39度社区升级改造后有利于各租户的经营发展，改造期间并不影响承租人对租赁物业的正常使用，三十九度公司也已对其下合同租户给予改造期间租金减半的优惠，原告无视对其有利的方案，拒交租金和水电费以图达到不合理的目的，是故意违约的行为，应向三十九度公司承担违约责任，责无旁贷。其所主张的损失，也没有任何事实依据。39度社区是市级的文化产业园区，39度社区升级改造后，新建建筑将引入各类基金、投资等业态，大批机构及人员的进驻，对原告商铺发展是一个很大的机遇。原有建筑引入的文化及其配套企业仍会保留，引入的金融、投资企业是作为社区的一个互补，不是替代，构建完善的园区生态圈。即便如此，为了对鼓励租户配合园区改造升级，三十九度公司已对原告实施从园区升级改造动工的次月起至园区升级改造完毕的次月实施租金减半政策。如上，千灯湖创投小镇施工建设是在2018年3月13日才开始，自2017年9月至今，39度社区升级改造项目已实施部分并没有影响原告的经营，距离原告承租的物业远隔数百米，分属不同区域。实际上，原告对租赁物业的使用亦仅限于室内，无须也无权扩张到物业的外部环境，承租物业所在区域配套的周围环境仍无实质改变，但原告却在升级改造正式启动前，即自2018年2月起，无视三十九度公司的多次催缴，拒绝履行交租义务，意图迫使三十九度公司同意其不合理要求，其拒交租金的行为，显然是故意违约，已违反《房屋租赁合同》第十条10.5的约定，应按照合同10.4的约定向三十九度公司承担违约责任。租赁期间租赁物符合约定的用途，没有影响原告正常使用，原告所主张的损失赔偿更是没有任何事实依据和证据支撑。五、三十九度公司与原告签订的《协议书》及两份补充协议合法有效，是原告在了解所有相关情况并充分考虑后作出的真实意思表示，原告应当予以履行。三十九度公司与原告签订《协议书》，约定三十九度公司承接利南公司在《房屋租赁合同》中作为出租方的全部权利义务。同日，三十九度公司与原告签订两份补充协议，约定三十九度公司与原告三方同意将原合同中承租方除贺露平外，增加静霖公司为共同承租方，并将租金支付变更为“每月15日前支付当月的租金”，原合同其他条款不变。《协议书》及两份补充协议均是三十九度公司与原告在平等、自愿协商一致的基础上签订的，是原告在与三十九度公司充分沟通，了解千灯湖创投小镇建设项目与园区之间的关联及具体的租金减半优惠措施，再结合自身店铺情况，考虑了店铺在建设期间的可能面临的问题后作出的真实意思表示（原告提交的、有原告签名的证据《关于39度空间改造赔偿方案的商户反馈书》第一段也确认“39度北休闲社区各租户与贵司进行了多次沟通（备注：该反馈书所述并非完全属实，三十九度公司仅对引用内容予以认可）”），原告应当继续按照协议约定履行。六、39度社区升级改造期间承租人对租赁物业仍可正常使用，三十九度公司也愿意对原告给予改造期间租金减半的优惠，但原告为了达到要求三十九度公司作出赔偿的目的，自行停业，与三十九度公司无关。社区虽然于2017年9月拆除了小部分建筑，但被拆除的建筑距离原告承租的物业远隔数百米，并没有影响原告的经营。原告也已支付了2017年9月—2018年1月期间的租金。而千灯湖创投小镇施工建设是在2018年3月13日才开始的，动工后，三十九度公司也愿意履行在接管前作出的承诺，从动工次月到竣工次月给予原告租金减半的优惠政策，但经多次催收，原告均置之不理。而在2018年6月前，原告店铺也在经营（水电燃气等费用照常产生），后来为了达到要求三十九度公司赔偿的目的，原告自行停业，而非因无法经营而停业。故并不存在原告在补充事实和理由中陈述的“在没有和原告进行任何沟通协商的情况下，开始对39度社区进行拆迁改造……搞得园区沦为一个大工地，无法对外正常经营，不得不暂停营业……双方签订的租赁合同事实上处于中止履行状态”的情况。七、39度社区升级改造后有利于各租户的经营发展，原告自愿与三十九度公司达成一致协议后反悔，拒交租金和水电费是故意违约的行为，除应补交相关费用外，还应向三十九度公司承担违约责任。39度社区是市级的文化产业园区，39度社区升级改造后，新建建筑将引入各类基金、投资等业态，大批机构及人员的进驻，对原告商铺发展是一个很大的机遇。原有建筑引入的文化及其配套企业仍会保留，引入的金融、投资企业是作为社区的一个互补，不是替代，构建完善的园区生态圈。但原告却在升级改造正式启动前，即自2018年2月起，无视三十九度公司的多次催缴，拒绝履行交租义务，意图迫使三十九度公司同意其不合理要求，其拒交租金的行为，显然是故意违约，已违反《房屋租赁合同》第十条10.5的约定，应按照合同10.4的约定向三十九度公司承担违约责任。综上所述，原告的起诉状所提及的内容不符合事实，三十九度公司并不存在违约行为，原告是故意违约，三十九度公司有权根据合同约定要求原告承担违约责任。原告在对三十九度社区改造期间的具体情况事先知悉、事先可预见的前提下，与三十九度公司签订了补充协议，后来却为了达到不合理的目的，拒交租金等费用，并自行停业，该后果并非三十九度公司所造成，原告的行为已经构成违约，除了补交相关费用外，还应当向三十九度公司承担违约责任。被告利南公司、罗智斌辩称，一、利南公司合法取得作为出租方的权利，利南公司已退出与原告的租赁关系，利南公司并不是本案适格的被告。2016年9月8日，利南公司与贺露平签订了《房屋租赁合同》（合同编号20160907），约定贺露平向利南公司租用位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39度空间艺术创意社区（商铺2座2层）（以下简称涉案商铺）使用，租赁期限自2016年9月18日起至2021年11月30日止（共五年两个月十三天）。2017年9月1日，利南公司、三十九度公司与贺露平签订《协议书》，约定三十九度公司承接利南公司在《房屋租赁合同》中作为出租方的全部权利义务。同日，三十九度公司与原告签订《协议书》，约定三十九度与原告三方同意将原合同中承租方除贺露平外，增加静霖公司为共同承租方，原合同其他条款不变。据此，三十九度公司已合法取得作为出租方的权利，利南公司已退出与原告的租赁关系，利南公司并不是本案适格的被告。二、利南公司认为三十九度公司并无违约，原告在起诉状中所陈述的三十九度公司的种种违约情况都不属实，相反，原告却以此为借口不履行合同、拒不交付租金，原告构成违约。39度社区被纳入“千灯湖创投小镇”升级改造项目，该项目工程由南海区委区政府决定、由区政府有关部门主导实施，并不是由出租方自行实施，该升级改造项目于2017年年中对外公布，2018年3月13日正式开始动工。预计升级改造后39度社区所在区域成为本省唯一一个基金小镇，且配套环境及配套设施均有提升改善，对原告而言只会更有利于其继续使用涉案商铺；“千灯湖创投小镇”升级改造项目的内容既包括对39度社区部分建筑物的拆除、新建，也包括对部分原有建筑物保留不拆除，仅对外墙进行修饰。而涉案商铺所在的建筑物“商铺1座”就属于被保留的建筑物范围之列。涉案商铺自原告承租日起，至今一直处于可使用状态，利南公司亦一直按照合同约定提供该铺位给原告使用，并不存在所谓政府征地拆迁或升级改造项目工程施工影响到涉案商铺不能使用的情况，更不存在三十九度公司违约的情况。且退一步讲，即使三十九度公司对园区进行升级改造，也是符合合同约定的，根据《房屋租赁合同》6.3的约定，对该房屋的公共通道、配套设施和周边环境等，甲方（即三十九度公司）有权依法进行改造或改变现状的使用用途，若甲方对公共通道、配套设施和周边环境、整栋建筑队消防设施等进行建设、整改、修理、更换，以及甲方对建筑外墙进行包括但不限于装修、清洁或者设立、更换广告牌等工作，乙方（即原告）应无条件予以配合。并且，2017年9月1日，两份《协议书》签订之时，原告已清楚政府将在三十九度社区实施的千灯湖小镇的升级改造工程计划。在“千灯湖创投小镇”升级改造项目工程尚未正式动工（动工时间为2018年3月13日）且外部环境并无任何变化之时，原告于2018年2月始就拒绝支付租金；升级改造项目工程正式动工后，原告又以39度社区内其他建筑物被拆、其他区域外部环境改造工程的实施（实际施工区域远离涉案铺位所在建筑物）为借口继续不支付租金，原告构成违约。原告现更通过诉讼提出巨额的、不合理的赔偿诉求，没有事实与法律依据，而且是对其违约行为找借口。原告在起诉状中所述利南公司违约的种种情况均不属实，且是原告单方误解，更不符合合同的约定。如以原告的逻辑而论，目前我市正在改造一环公路、正在多个地段修建地铁，是否施工区域沿线相关物业承租人均可以此为由拒付租金，一概推脱为出租方违约呢？这显然是没有道理的。三、政府将39度社区打造为千灯湖创投小镇项目的升级改造项目核心区，不是以对土地和建筑物的征收、征用的方式来实施，整个升级改造过程，原告承租的店铺所在建筑物也无需拆除，无需搬迁和安置，租约可继续履行。39度社区的土地与房产均为公有资产，产权人是大业佳诚公司（公有资产公司），政府将千灯湖创投小镇打造为佛山珠江西岸创投中心的重要载体，重点以原有的39度社区为核心区，核心区主要分为基金创投聚集区、创新金融及中介服务聚集区、综合服务展示区、孵化器与加速器聚集区、人才公寓与运动生活休闲配套区五大功能区，政府的升级改造项目实质上是对公有资产物业的升级与改造，无须对土地房产进行征收、征用。园区的升级改造无需对原告承租的商铺进行征收、征用、拆除，也不要求原告迁出，无需对其进行安置。原告以园区被征收、征用为由提出不合理要求不符合事实和法律的规定。四、利南公司是否获得补偿、获得多少补偿，属于另一法律关系，与原告无关，也与本案无关。利南公司承租南海39度空间艺术创意社区北区（不包括10、13、14号楼）后，投入了大量人力物力进行建设，不仅对原有的11、12号楼进行了改造，还在空地上建造了13座单体建筑物，修建了1座厕所，搭建了1座集装箱小屋，搭建了多个雕塑（十二兽首金属雕塑）等构筑物，现利南公司为配合千灯湖创投小镇的建设，自身投资建设多座建筑物、构筑物被接管、拆除或改造，而且物业的后续出租权陆续平移给三十九度公司，这也意味着利南公司在39度社区中的建设投资、投入无法收回，故利南公司是否因此而获得补偿，与原告无关，与本案无关。五、39度社区升级改造后有利于各租户的经营发展，改造期间并不影响承租人对租赁物业的正常使用，三十九度公司也已对其下合同租户给予改造期间租金减半的优惠，原告无视对其有利的方案，拒交租金和水电费以图达到不合理的目的，是故意违约的行为，应承担违约责任，责无旁贷。其所主张的损失，也没有任何事实依据。39度社区是市级的文化产业园区，39度社区升级改造后，新建建筑将引入各类基金、投资等业态，大批机构及人员的进驻，对原告商铺发展是一个很大的机遇。原有建筑引入的文化及其配套企业仍会保留，引入的金融、投资企业是作为社区的一个互补，不是替代，构建完善的园区生态圈。即便如此，为了对鼓励租户配合园区改造升级，三十九度公司已对原告实施从园区升级改造动工的次月起至园区升级改造完毕的次月实施租金减半政策。如上，千灯湖创投小镇施工建设是在2018年3月13日才开始，自2017年9月至今，39度社区升级改造项目已实施部分并没有影响原告的经营，距离原告承租的物业远隔数百米，分属不同区域。实际上，原告对租赁物业的使用亦仅限于室内，无须也无权扩张到物业的外部环境，承租物业所在区域配套的周围环境仍无实质改变，但原告却在升级改造正式启动前，即自2018年2月起，无视三十九度公司的多次催缴，拒绝履行交租义务，意图迫使三十九度公司同意其不合理要求，其拒交租金的行为，显然是故意违约，已违反《房屋租赁合同》第十条10.5的约定，应按照合同10.4的约定承担违约责任。租赁期间租赁物符合约定的用途，没有影响原告正常使用，原告所主张的损失赔偿更是没有任何事实依据和证据支撑。综上所述，原告的起诉状所提及的内容不符合事实，利南公司并不存在违约行为，也不存在侵害原告的行为，原告没有合理的理由和依据要求利南公司承担任何责任。被告三十九度公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告三十九度公司支付自2018年2月1日起至实际交还商铺之日止的租金、水电费、燃气费（暂计至2018年6月30日，租金为140980元、水电费为22538.1元、燃气费为6949.8元），及其自实际拖欠之日起至实际付清支付止按年利率24%的标准向被告三十九度公司支付逾期付款违约金（暂计至2018年6月30日，违约金为10428.84元），上述三项合计180896.74元；2.原告向被告三十九度公司支付律师服务费17000元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年9月8日，利南公司与原告贺露平签订了《房屋租赁合同》（合同编号20160907），约定原告贺露平向利南公司租用位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39度空间艺术创意社区（商铺2座2层使用，租赁期限自2016年9月18日起至2021年11月30日止（共五年两个月十三天），合同对租金金额及支付方式进行了详细约定（详见合同1.5及合同附表《租金支付明细表》），2017年9月1日，三十九度公司、利南公司与原告贺露平签订《协议书》，约定三十九度公司承接利南公司在《房屋租赁合同》中作为出租方的全部权利义务。2017年9月1日，三十九度公司与原告贺露平、静霖公司签订《协议书》，约定三十九度公司与原告三方同意将原合同中承租方除原告贺露平外，增加原告静霖公司为共同承租方，原合同其他条款不变。协议签订后，但原告未能按约定支付租金及水电费等，原告仅仅交到2018年1月份租金，之后租金至今未交。至提起反诉之日，原告尚欠三十九度公司多期租金140980元、水电费22538.1元、燃气费6949.8元。根据双方的约定，原告如逾期交付租金等费用的，每逾期一日应按所拖欠费用的3‰向三十九度公司支付违约金，原告如逾期缴纳租金、水电费等费用超过30天的，三十九度公司有权单方解除本合同，且如因原告的违约行为给三十九度公司造成包括但不限于租金、赔偿金、诉讼费及保全费、财产保全担保费、律师费等损失的，由原告承担赔偿责任。三十九度公司认为，原告经多次催收仍怠于履行合同义务的行为已构成严重违约，为维护三十九度公司的合法权益，根据合同12.1的约定，特向贵院（租赁房屋所在地人民法院）提起诉讼，请依法判如所请。原告针对被告三十九度公司的反诉辩称，一、三十九度社区的征收接管和升级改造工程，给原告造成十分惨重的经济损失。当初39度社区招商引资时，区内经营环境良好，现在已经沦为大工地。被告承租后投入巨额经营资金，花巨资装修，花巨资采购经营设备，高薪聘请员工，但正常经营不到十个月，便发生征收接管事件。39度社区出租方并没有对包含被告在内的多名租户出台任何安置补偿方案的情况下，就擅自开工建设改造，将园区变成一个尘土飞扬的大工地，经营环境变得十分恶劣，致使包含被告在内各租房无法正常经营，诸如租金损失、装修损失、经营损失、停产停业损失等经济损失十分惨重。该等损失不是承租人的原因引起的，应由获益方出租方予以补偿。二、原告并非不同意交租，而是因为在园区施工期间，曾多次向出租方提出减免施工期内的租金并要求答复，但出租方均置之不理，一直没有采取任何措施减少施工期间对承租户造成的影响。原告认为，原告租赁涉案土地进行投资经营还不满一年，便遭遇千灯湖创投小镇的征收改造，由于三被告在园区实施的拆迁改造施工行为造成原告至今无法对外正常经营，双方签订的租赁合同事实上处于中止履行状态。各租户多次书面要求出租方采取措施减轻损失时，出租方不予理睬，严重失职，不履行管理义务，导致各租户的损失进一步扩大。出租方如果及时处理，拿出有诚意的处理方案，原告是同意交租的。三、园区拆迁施工改造，使顾客无法通过园区主干道路前往原告的经营场所，原告无法对外正常经营。涉案三十九社区是封闭管理的一个商业园区，当初四面八方都有出口。从2017年9月1日起，出租方在没有与原告进行任何沟通协商的情况下，开始对涉案租赁物业所在的39度社区进行拆迁改造，自此开始进行拆迁施工，最先拆迁39度社区主入口及主干道路上两侧的建筑，搞得园区沦为一个大工地，顾客无法通过园区主干道路前往原告的经营场所，原告无法对外正常经营。现在，39度社区南区的出入口基本全部围蔽，顾客无法通过园区主干道路前往原告的经营场所，只能通过各种小道进入园区，严重影响客流量。四、本案是因政府征收行为引起的，各租户房突然遭受建设工程改造项目，该项目是政府与出租方强加给各租户的，对此，各租户无任何过错，但出租方没有履行管理义务，没有采取任何措施来降低建设工程给各租户带的不利影响，反而意图独自侵占该征收补偿款，引发本案纠纷。故被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告利南公司、罗智斌针对被告三十九度公司的反诉述称，三十九度公司向原告提起反诉，追收原告所欠的租金、水电费等是基于合同约定而产生的，与利南公司、罗智斌无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年11月25日，三十九度公司（甲方）与罗智斌（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区桂城桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区北区（不包括10、13、14号楼）出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日起至2021年12月31日止。2015年3月1日，罗智斌出具《委托书》，委托原告对位于佛山市南海区桂城桂澜北路6号南海39°空间艺术创意社区北区（不包括10、13、14号楼）的11及12号楼物业进行出租、管理。2015年4月8日，三十九度公司（甲方）、罗智斌（乙方）与利南公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙丙三方均同意将甲方与乙方于2014年11月25日签订的《物业租赁合同》中承租方变更为乙方与丙方，由乙方、丙方共同连带承担《物业租赁合同》中权利义务，其他合同条款不变。2016年9月8日，利南公司（出租方、甲方）与贺露平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：20160907），约定：甲方将位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路6号南海39度空艺术创意社区商铺2座2层以现状出租予乙方作音乐餐吧使用；租赁面积为1000平方米，租赁期限从2016年9月8日起至2021年11月30日止；第一年租金为38000元/月，第二年租金为40280元/月，第三年租金为42697元/月，第四年租金为45259元/月，第五年租金为47974元/月，第六年租金为50853元/月；租赁房屋内水、电、燃气的安装维护由乙方负责并承担相应费用；水费按乙方专用水表数额结算数量加上该使用量的15%计算，以当地相关管理部门规定的计费标准结算;电费按乙方专用电表数额结算数量加上该使用量的15%计算，以当地相关管理部门规定的计费标准结算；由此得出的水电费用包含乙方所承担的公共区域分摊及线损；乙方如逾期交付租金等费用的，每逾期一日应按所拖欠费用的3‰向甲方支付违约金；如因乙方的违约行为造成甲方租金、诉讼费、律师费等损失，由乙方承担赔偿责任；等等。2017年8月15日，原告向各承租户发出《租户约谈告知书》，载明“为实施南海区委、区政府的发展战略部署，配合千灯湖创投小镇的建设，南海区政府委托佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司对我广东利南文化投资开发有限公司开发的三十九度北休闲社区进行征收接管。我司自收到该消息后，立即对各位承租户进行传达，希望各承租户能理解和配合。”2017年9月1日，罗智斌、利南公司（甲方）、贺露平（乙方）、三十九度公司（丙方）签订《协议书》，约定丙方承接甲方在《房屋租赁合同》中作为出租方的全部权利义务。同日，三十九度公司（甲方）、贺露平（乙方）、静霖公司（丙方）签订《的补充协议》，约定将原合同中承租方除乙方外，增加丙方为共同承租方，原合同其他条款不变。另查，涉讼租赁物所在的三十九度北休闲社区-商铺2于2016年10月16日经竣工规划验收合格。原佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司于2018年9月11日经核准变更登记为佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司。本院认为，各方签订补充协议对租赁主体进行变更，现出租方为三十九度公司，承租方为贺露平、静霖公司，相应的合同权利义务由上述主体享有承担。诉讼请求，应为当事人请求人民法院确认民事实体法律关系的效力、设立、变更、消灭，或基于法定或约定享有的权利，请求对方履行相应义务、排除妨碍。贺露平、静霖公司应否支付相应期间的租金予三十九度公司，本院对此进行论述并对三十九度公司相应的给付之诉作出处理判决，但贺露平、静霖公司请求判令免除某期间租金的请求并不属于诉的范畴。从双方陈述反映，三十九度社区南区已围蔽施工，涉讼租赁物所在三十九度社区北区有另辟独立的出入口及停车场，整体环境变化确对租赁物使用及经营产生一定影响；而贺露平、静霖公司仍占有使用涉讼租赁物，上述影响亦不足以构成其不支付租金的充分理由，本院综合考虑本案实际情况，酌定该影响期间租金按约定50%计算。该期间从改造工程已正式动工即2018年3月14日起计算，其前租金按约定进行计算。双方均无不继续履行合同的意思表示，并无返还租赁物的请求，故本案租金计算至法庭辩论终结日即2018年7月31日止。贺露平、静霖公司应支付2018年2月1日至2018年7月31日租金合共149425.8元予三十九度公司，三十九度公司请求超出部分本院不予支持。贺露平、静霖公司迟延支付租金行为，确造成三十九度公司发生资金占用的损失，但三十九度公司主张按年利率24%支付租金逾期付款违约金的标准过高，本院酌定以日万分之三标准计付逾期付款违约金。由于2018年3月13日三十九度空间社区改造项目动工，动工之日起至2018年7月31日止的租金标准至本案审理后才予以确定，故三十九公司关于该期间租金逾期付款违约金主张，本院不予支持，贺露平、静霖公司应支付以2018年2月1日至2018年3月13日期间租金57171.61元为本金从三十九度公司反诉之日即2018年6月26日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金予三十九度公司，超出本院核定部分，本院不予支持。贺露平、静霖公司占有使用涉讼租赁物，必然产生水电费、燃气费支出，结合贺露平、静霖公司对读数无异议，结合双方之前交费习惯及金额，三十九度公司请求的费用数额合理，本院予以支持。因水电费逾期交纳，应由供水供电部门计收滞纳金或违约金，三十九公司未举证证明供电、供水部门计收滞纳金或违约金实际数额，亦未举证证明已代贺露平、静霖公司垫付滞纳金或违约金，故三十九度公司主张计付上述费用违约金的诉请依据不足，本院不予支持。贺露平、静霖公司行为并未构成根本违约，且致本案纠纷双方均存在过错，三十九度公司请求贺露平、静霖公司支付律师服务费的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺露平、佛山市静霖文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年2月1日至2018年7月31日期间租金149425.8元予被告（反诉原告）佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司；二、原告（反诉被告）贺露平、佛山市静霖文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以57171.61元为本金从2018年6月26日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司；三、原告（反诉被告）贺露平、佛山市静霖文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费22538.1元、燃气费6949.8元予被告（反诉原告）佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司；四、驳回原告（反诉被告）贺露平、佛山市静霖文化传播有限公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取0元（原告已预交17992元）。原告多预交的诉讼费用17992元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。反诉受理费减半收取2128.97元（被告三十九度公司已预交），由原告负担1939.14元，由被告三十九度公司负担189.83元。被告三十九度公司多预交诉讼费的1939.14元，在本判决生效后经被告三十九度公司书面申请，本院予以退还。原告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一八年十月十六日书记员  刘冬花