河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初5329号 原告：路成东，男，1983年1月16日出生，汉族，户籍所在地及居住地内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：张金龙，天津康友律师事务所律师。 被告：谢昕芮，男，1994年11月14日出生，汉族，户籍所在地及居住地北京市顺义区。 委托诉讼代理人：王海波，北京市扶正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩卫，男，1973年3月31日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区。 被告：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区学院大街北侧、规划路东侧福成福澜苑小区23-01，统一社会信用代码91131082MA07UTNU8F。 法定代表人：秦增江，该公司。 原告路成东与被告谢昕芮、第三人廊坊福地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路成东的委托诉讼代理人张金龙、被告谢昕芮的委托诉讼代理人王海波和韩卫到庭参加诉讼，第三人廊坊福地房产经纪有限公司经合法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路成东向本院提出诉讼请求：l、请求法院依法判令原告与被告所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除；2、请求法院依法判令被告返还原告所支付的定金、首付款共计：110万元；3、请求法院依法判令被告以购房定金、首付款110万元为基数、按照中国人民银行、同期银行贷款利率向原告支付自2016年12月14日至其实际返还之日的购房定金、首付款的利息损失（暂计：100元）；4、请求法院依法判令第三人退还原告支付的中介费、过户贷款费、评估费，共计：48420元；5、请求法院依法判令被告退还原告为其垫付的物业费：2887.99元；6、本案的诉讼费用全部由被告、第三人承担。事实与理由：2016年12月13日，原、被告双方在第三人廊坊福地房产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方约定：被告将自己坐落于三河市燕郊开发区（镇）嘉都国际、嘉都、嘉和苑1-2-1004号房屋出卖给原告，被告为房屋的出卖人，原告为房屋的买受人、廊坊福地房产经纪有限公司为居间人；房屋总价为202万元，合同签订之日交付定金5万元，原告拟贷款金额为92万元。2016年12月13日支付定金5万元，2016年12月14日支付首付款110万元（含之前支付的定金5万元）。另外，合同就双方权利义务及违约责任等进行了较为明确的约定。合同生效后，原告充分履行了自己的合同义务，当即足额支付了定金5万元，并按期交付了房屋首付款110万元。涉案房屋由于没有房本，暂时无法办理过户手续。然而，合同签订后，燕郊相继出台了一系列的限购政策，而原告本人并非为当地户籍，且在燕郊没有缴纳社保记录，按照燕郊现有的政策，原告已经不具备购房的资格。故双方涉案合同至今无法继续履行。原告认为：原、被告双方所签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》因政策原因导致原告不具备相应的购买资质，违反了政府的相应限购政策，在客观上是不可能履行合同。同时，政府的限购政策为政府行为、不可抗力，属于法律明确规定互不承担违约责任的情形，故双方均无责。现涉案合同几经周折根本不能履行，拖延至今双方也不能解决实质性的问题。无余，特诉至贵院，请贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告谢昕芮辩称，一、被告不同意解除购房合同及补充协议；二、经本案查实后原告确实没有购房资格，则原告主张的退还定金、首付款，被告主张按照双方之前约定扣除10万元；三、对于原告主张的利息，被告认为是原告自身不符合国家政策原因，导致合同目的无法实现，被告没有过错，关于支付利息的请求，被告不同意；四、被告也不同意原告主张的退还物业费2887.99元的主张，因涉案房屋在2016年12月14日交付给原告，一直由原告居住使用，所以上述物业费应由原告负担；五、在原告要求解除合同后，返还给被告房屋、水卡、电卡及支付2016年12月14日至房屋交还之日止的房屋占有使用费，每天按人民币67元计算；六、诉讼费由法院依法裁判，诉讼费由原告自负。 第三人廊坊福地房产经纪有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，原、被告在第三人廊坊福地房产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》（分别为补充协议1、2）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。约定：1、被告将自己坐落于三河市燕郊高新区房屋出售给原告；2、房屋总价为202万元，原告于合同签订之日交付给被告定金5万元，于2016年12月14日支付首付款110万元（含之前支付的定金5万元），原告以贷款金额为92万元支付给被告其余剩余购房款；3、双方及第三人均明确涉案房屋未取得房权证书，并约定取得房本后，双方共同办理申请贷款手续，贷款批贷后30日内办理涉案房屋过户手续。4、双方还约定了违约责任；5、双方当日签订的补充协议2主要内容为：经甲乙双方（甲方为被告，乙方为原告）友好协商，就合同编号：0000302作出如下约定，甲方同意在取得产权证后以全权委托公证的形式将此房屋公证到乙方名下，公证当日乙方将剩余尾款全部支付给甲方，甲方负责此房屋的还款抵押。 合同签订后，原告如约支付给被告购房款共计110万元，并支付给第三人中介服务费32320元、过户贷款费6000元、评估费10100元，共计48420元；被告将毛坯房的涉案房屋交付给原告占有，原告未对该房进行装修居住，并交纳了该房的物业费2887.99元（2017.10.1-2018.9.30的物业费）。2018年6月，原告获得涉案房屋不动产权证书（该书登记日期为2017年6月14日）。原、被告在合同履行过程中并未办理涉案房屋产权公证，且双方当庭均认可对方没有违约行为。另查明，原告及家庭人员的户籍所在地非本地户籍，也未在三河市缴纳过社会保险和纳税证明，原告家庭属本市政府出台的限购政策规定的限购商品房人群之列，即原告家庭已不具备购房的资格，原、被告不能实现涉案房屋的产权过户手续。故原告诉至法院。 本院认为，原、被告在第三人居间服务下于2016年12月13日签订的《存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》（分别为补充协议1、2）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系三方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，本院予以认定该批合同合法有效。在签订《存量房屋买卖合同》和《补充协议》时,原、被告均明确涉案房屋尚未取得产权证书，不能按当时的房地产政策办理过户手续，而原、被告对将来发生的风险又未约定，应视为原、被告各自承担将来发生的风险。被告在获得不动产权证书时政府已经出台限购政策，原告无资格购买，因此原、被告不能办理产权过户手续，并非双方的违约行为所致，故原、被告对解除合同均不承担责任。由于原、被告对解除合同的后果未明确约定条款，且双方均无违约行为，故原告依法应返还给被告涉案房屋及附件，被告依法应返还原告已付的购房款110万元；至于原告主张的购房款的利息的请求及被告要求原告支付原告在占用涉案房屋期间的租金的请求，均无约定和法律依据，本院不予支持。原告支付的物业费用，系原告在占有涉案房屋期间所产生的债务，依法应由原告自行承担。 依据《居间服务合同》的约定，第三人已经履行居间服务义务，原告又未提供证据证明第三人在居间服务履行过程中存在过错，因此原告向第三人主张返还中介服务费32320元，本院不予支持。因原、被告之间签订的《存量房屋买卖合同》已被确认解除，原、被告不需要第三人之后的相应服务，故此《过户、按揭代理合同》也应解除，第三人依法应返还给原告支付的过户贷款服务费6000元和评估费10100元。第三人未出庭应诉，视为其放弃了抗辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告路成东、被告谢昕芮及第三人于2016年12月13日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《过户、按揭代理合同》。 二、原告路成东于判决生效后五日内将位于三河市燕郊高新区房屋及其附件返还给被告谢昕芮；被告谢昕芮于本判决生效后五日内返还给原告路成东已支付的购房款人民币110万元。 三、第三人廊坊福地房产经纪有限公司于判决生效后五日内返还给原告路成东已支付的过户和贷款服务费及评估费共计人民币元16100元。 四、驳回原告路成东其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14700元，减半收取计7350元，由原告路成东负担3675元（已预交），由被告谢昕芮负担3675元（于判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李清励 二〇一八年十月二十一日 书记员  刘芳媛