南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初912号原告：南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司，住所地南京市溧水区石湫集镇。法定代表人：陈忠林，南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。被告：南京永航环保科技有限公司，住所地南京市溧水区石湫镇石涛路8号。法定代表人：舒作欢，南京永航环保科技有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈顺明，江苏环太律师事务所律师。被告：南京永腾化工装备有限公司，住所地南京市溧水区石湫镇石涛路8号。法定代表人：舒作欢，南京永腾化工装备有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈顺明，江苏环太律师事务所律师。第三人：南京朗特新材料有限公司，住所地南京市溧水区石湫工镇石涛路8号。法定代表人：舒作欢，南京朗特新材料有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈顺明，江苏环太律师事务所律师。原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司（以下简称石湫机场科技工业园）与被告南京永航环保科技有限公司（以下简称永航公司）、第三人南京朗特新材料有限公司（以下简称朗特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，后因原告申请，本院依法追加南京永腾化工装备有限公司（以下简称永腾公司）作为被告参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石湫机场科技工业园的委托诉讼代理人周敦福，被告永航公司、被告永腾公司及第三人朗特公司的委托诉讼代理人陈顺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石湫机场科技工业园向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告永航公司、第三人朗特公司签订的《项目协议书》无效；2.要求两被告支付租金和占有使用费2580400元（计算至2018年1月止），自2018年2月开始按照10元/平方米支付占用使用费直至迁让为止；3.要求两被告交还实际使用的房屋；4.本案诉讼费是要求诉讼费由两被告承担。事实和理由：2011年8月20日，石湫机场科技工业园与永航公司签订《房屋租赁协议》，租赁原告位于石湫工业园的4幢标准厂房，厂房面积16392平方米，附属用房1100平方米，租金为每月6元/平方米，租赁时间为2011年9月1日至2012年10月30日，付款方式为2011年10月20日付租金，其他内容见协议约定。2013年1月18日，原告与永航公司、朗特公司签订《项目协议书》，原告将承租的土地、厂房出让给永航公司、朗特公司，土地价为6万元/亩，土地面积为55亩，土地出让款为330万元；4幢厂房面积为16400平方米，价格为1900万元（为完成纳税约定额后的优惠价），土地出让款的付款方式为在本协议签订后五日内支付土地款的80%即264万元，余款66万元在拿土地证时付清，房产款的付款方式为：本协议签订后一个月内付60%即1140万元，一年后付40%即760万元，其他内容详见协议书约定。此后，永航公司并没有按照协议约定履行付款义务，付款情况是：于2011年1月以永腾公司名义汇款50万元，于2011年5月汇付国土局120万元，于2013年10月付款50万元，总计付款479.6万元。由于永航公司没有按协议约定付款，致使协议无法履行，最终永航公司也没有与国土部门签订《国有土地出让合同》，期间虽然原告多次向永航公司催告，但永航公司一直没有履行付款义务。现在土地出让政策保护价已是16万元/亩，由于永航公司的违约导致协议也无法履行，由于原告没有国有土地出让资格，因此，原告与永航公司、朗特公司签订的《项目协议书》也属无效协议。同时，该协议第16条约定：乙方必须按照协议约定，按时支付土地、房产及房租款，不能按时支付土地、房产及房租款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之三向甲方缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，甲方有权解除协议。由于原告与永航公司签订的《房屋租赁协议》早已过期，《项目协议书》也属无效，无法履行，因此，永航公司租用原告的厂房至今应支付相应的租金，租金自2011年9月1日至2018年1月，按约定6月/平方米计算，租金为7376400元，扣除被告已支付的4796000元，永航公司还欠原告租金2580400元（计算至2018年1月）。由于双方的租金协议是2011年签订的，现在由于地价及房价的上涨，租金也上涨了很多，现在与原告同地点的其他标房的租金价格每月为10元/平方米以上，所以，在此诉讼后被告应按价格支付实际使用费，直至永航公司搬离时止。综上，由于永航公司的违约，导致原告的经济损失，在双方无法正常协商解决的情况下，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告永航公司辩称，1.要求法庭查清原告与永航公司之间签订合同时的真实目的，是租赁还是买卖；2.永航公司认可双方的项目协议书无效，但永航公司认为引起该合同无效的根本原因是原告提供的交易标的物是属于国家禁止交易范围之内的，正因为原告当时未向被告披露这一信息的实质，导致永航公司进行了大量投入，现在不仅该土地与房产不能过户，原告还要求永航公司按照租赁协议承担租赁费用，显然不符合实际情况。永航公司将在法院确认该合同无效后依法提起诉讼，要求原告赔偿永航公司投入的实际损失和可得利益损失。被告永腾公司及第三人朗特公司的答辩意见同被告永航公司。本院经审理查明，2011年8月20日，原告与永航公司签订了《房屋租赁协议》，约定永航公司租赁原告村级标房4幢，厂房面积16392平方米，附属用房1100平方米（附属用房建设另签补充协议）；厂房租金2幢为每平方米每月6元，另外2幢租期从2012年元月1日开始计算租金仍为每平方米每月6元；付款方式在本协议签订后于2011年10月20日付租金；租赁期限自2011年9月1日至2012年10月30日止。合同另对租赁要求、奖励政策、违约责任等作出约定。2013年1月18日，原告（甲方）与永航公司、朗特公司（乙方）签订《项目协议书》，协议约定甲方已建标房面积16400平方米，甲方同意将已建村级标房中的4幢转让给乙方，土地价格为6万元/亩，国有土地使用证办证面积为16400平方米，土地契税及业务费由乙方承担，其余面积根据企业发展规模及经济效益双方另行商定；4幢标房16400平方米的价格为1900万元人民币，乙方承担房产办证业务费；土地付款：乙方在协议签订后五日内付土地总价款的80%给甲方，余款在拿土地证时付清；房产付款：乙方在协议签订后分二次付清房产款1900万元，第一次在协议签订后一个月内付60%，计1140万元，第二次在协议签订后一年内付40%，计760万元；乙方按协议约定支付土地房产款，甲方在2013年12月底前办理好16400平方米土地证及房产证给乙方，因不可抗力的外因影响两证交付时，甲乙双方协商解决。协议书落款有甲乙双方签字盖章，并有见证方石湫镇人民政府的签章。2011年1月30日，永航公司以永腾公司的名义向原告支付50万元，注明预收款；2011年5月23日，永航公司向区国土局汇款120万元；2013年2月8日，永航公司以永腾公司的名义向原告支付259.6万元，注明标房款；2013年10月29日，永航公司以永腾公司的名义向原告支付50万元，注明标房款。上述款项合计479.6万元。2014年7月28日，原告向永航公司发出律师函，主要内容为：因永航公司没按《项目协议书》的约定履行付款义务，南京市工业用地的最低保护价又一次调整，现在按原协议约定的土地价格履行已不可能，而永航公司又不愿接受协议的第19条第3款，原告只能根据协议第16条的约定解除《项目协议书》，永航公司可参照原《房屋租赁协议》的约定进行租赁使用，请永航公司尽快支付相应的租赁使用费用。2014年8月14日，永航公司、朗特公司委托律师进行了回函，未同意原告要求解除协议书的意见。另查明，原告交付涉案房屋后，实际使用人是永腾公司与朗特公司。永航公司、永腾公司、朗特公司的法定代表人均为舒作欢。再查明，涉案房屋的土地性质为集体土地。本院认为，原告与永航公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。原告交付房屋后，由永腾公司、朗特公司实际占有使用，永航公司应当支付房屋租赁费。租赁协议到期后，永腾公司、朗特公司继续使用涉案房屋，应视为原告与永航公司继续建立了不定期的租赁关系。原告与永航公司、朗特公司于2013年1月18日另行订立了《项目协议书》，由于涉案房屋的土地性质为集体土地，该协议因违反法律的禁止性规定，应属无效。对原告要求确认《项目协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。因永腾公司、朗特公司占有使用涉案房屋至今，永航公司应当参照原《房屋租赁协议》的标准向原告支付房屋租金。原告主张2011年9月1日至2018年1月租金，按照6元/月的标准计算，应为7376400元（16392㎡/2*6元/月/㎡*4个月+16392㎡*6元/月/㎡*12个月*6年+16392㎡*6元/月/㎡*1个月）。永航公司已经实际支付了479.6万元，尚欠租金258.04万元（737.64万元-479.6万元）。永航公司自2013年10月29日后未再支付房屋租金，原告诉请要求交还涉案房屋，本院于2018年2月12日向永航公司送达，原告与永航公司之间的租赁关系于2018年2月12日解除，永航公司应当向原告返还涉案房屋，因永腾公司、朗特公司为涉案房屋的实际占有使用人，原告要求交还实际使用房屋，永腾公司、朗特公司应当予以协助。同时，原告要求永航公司自2018年2月支付房屋占用使用费至实际搬出为止，本院予以支持，永航公司应按照98352元/月（16392㎡*6元/月/㎡）的标准支付自2018年2月至实际搬出之日的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司与被告南京永航环保科技有限公司、第三人南京朗特新材料有限公司于2013年1月18日签订的《项目协议书》无效；二、被告南京永航环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司房屋租赁费258.04万元；三、被告南京永航环保科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司交还位于石湫工业园的4幢标准厂房（16392平方米）及附属用房（1100平方米），被告南京永腾化工装备有限公司、第三人南京朗特新材料有限公司予以协助；四、被告南京永航环保科技有限公司按照98352元/月的标准向原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司支付自2018年2月起至实际搬出之日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27443元，由被告南京永航环保科技有限公司负担（此款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内一并向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  桂祈琴人民陪审员  高长春二〇一八年十月十五日书 记 员  俞玉琴