江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6327号上诉人（原审被告）施雪生，男，1966年3月17日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。诉讼委托代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。诉讼委托代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。上诉人（原审被告）张阿琴，女，1966年6月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。诉讼委托代理人：纪慧（以上两被告共同委托），江苏孚佑律师事务所律师。诉讼委托代理人：郑铭（以上两被告共同委托），江苏孚佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯艳如，女，1988年6月12日生，汉族，住新疆鄯善县。委托诉讼代理人：高**，江苏尔雅律师事务所律师。上诉人施雪生、张阿琴与被上诉人冯艳如排除妨害纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。施雪生、张阿琴上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人从未有出售房屋的意思表示，赵元方与李强梅、王绪栋属于恶意串通，损害上诉人利益，该买卖合同应归于无效。1、因上诉人为朋友的借款作担保，在出借人的要求下，与赵元方办理的关于涉案房屋委托出售公证，但上诉人从未有委托赵元方出售房屋的真实意思，也不认识赵元方，且上诉人至自今一直居住在涉案房屋内，2、赵元芳与李强美王旭栋之间的房产交易存在诸多疑点，不合常理，如：房屋买受人李强梅、王绪东从未到现场看过涉案房屋；李强梅、王绪栋在取得涉案房屋产权证后，在长达五年多的时间里，却宁愿在外租房，既没与上诉人联系。也没要求上诉人腾房或主张过租金；3、上诉人如存在真实委托赵元芳出生房屋的意愿，必然会向受托人询问、催讨房款事宜，但在长达七年的时间里，未有任何人向上诉人交付国购房款。二、被上诉人作为购房人对涉案房屋的诸多情况以及购买房屋的全过程陈述前后矛盾，明显与常理不符，其与李强梅、王绪栋签订的合同系恶意串通，属于无效合同。1、冯艳如作为购房方，未实地看房。李强梅、王绪栋与孙亮亮办理委托公证，孙亮亮与被上诉人冯艳如签存量房买卖合同，但在庭审中，冯艳如对房屋的房型、车库等情形均表示不清楚。2、冯艳如作为购房方，对购房首付资金来源陈述前后说法不一。被上诉人的上述不合常理以及交易过程疑点重重等情形，足以证明被上诉人与李强梅、王绪栋、孙亮亮之间是恶意串通。综上，一审判决错误，适用法律失当。请求二审法院公正裁判。被上诉人冯艳如答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。本案是房屋所有权权能的实现所产生的纠纷，房屋产权登记在被上诉人名下，上诉人不能仅凭推测的不能举证的证据材料证明该房屋登记为非法登记，上诉人拒不搬离涉案房屋的行为侵害了被上诉人作为所有权人的权利，故请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。冯艳如向一审法院起诉的请求：1、依法判令被告迁出原告冯艳如名下位于苏州市××浒花园××室的房屋。2、依法判令被告支付原告房屋使用费（自2017年6月12日起按月租金3500元的标准计算至被告迁出上述房屋之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于苏州市虎××区××浒花园××室的房屋原系被告施雪生、张阿琴和案外人施明华所有。2011年7月6日，施雪生、张阿琴、施明华作为委托人和作为受托人的案外人赵元方在江苏省苏州市东吴公证处以公证形式办理委托书一份，载明：“委托人准备将位于苏州市××浒花园××室房屋（建筑面积为120.07平方米）出售。因委托人没有时间办理房屋手续，特委托事项如下：一、委托事项：委托赵元方办理上述房屋的查档、网签、出售、过户的一切手续。二、委托权限：全权委托（查阅房产档案、领取有关售房表格，签署卖房协议、网签与撤销网签、委托办理存量房交易资金托管及领款手续等办理有关过户手续）。三、有无转委托权：有。四、委托期限：至上述事项办理完毕止。受托人在授权范围内签署的所有文件，委托人均予承认。”2011年10月18日，在苏州辉创房产经纪有限公司提供居间服务下，赵元方作为出卖方施雪生、张阿琴、施明华的委托代理人和李强梅、王绪栋签订了编号为苏新契201110180010的《存量房买卖契约》一份，李强梅和王绪栋以75万元的价格购得位于苏州市虎××区××浒花园××室的房屋。另查明，2017年4月19日，李强梅和王绪栋作为委托人和作为受托人的案外人孙亮亮在江苏省苏州市中新公证处以公证形式办理委托书一份，李强梅和王绪栋委托孙亮亮办理出售位于苏州市虎××区××浒花园××室房屋的交易手续。2017年5月23日，在苏州房趣房产经纪有限公司提供居间服务下，孙亮亮作为出卖方李强梅和王绪栋的委托代理人和冯艳如签订了编号为苏房存高新合同201705230012的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定冯艳如以210万元的价格购得位于苏州市虎××区××浒花园××室的房屋；冯艳如房款的支付其中非贷款部分为63万元，向中国农业银行股份有限公司苏州相城支行办理商业贷款147万元。其后，冯艳如办理了上述房屋的抵押登记手续，自2017年7月份起，商业贷款也由冯艳如分期予以偿还。2017年6月12日，涉案的位于苏州市虎××区××浒花园××室的房屋产权变更登记至冯艳如名下。因施雪生、张阿琴居住在涉案房屋中不愿搬离，冯艳如曾于2017年6月22日报警处理，未果。本案审理过程中，为查明本案案情，一审法院基于施雪生和张阿琴的申请，依法通知赵元方、李强梅、王绪栋和孙亮亮作为证人到庭协助调查，未果。施雪生、张阿琴的委托诉讼代理人向一审法院提交代理词一份，称冯艳如与第三人之间的房屋买卖合同属恶意串通，损害了施雪生、张阿琴的利益，应认定买卖合同无效，在买卖合同无效的情况下，冯艳如无权要求施雪生、张阿琴腾空房屋。庭审中，关于诉请的房屋使用费，冯艳如称标准在每月2000元至3500元之间均可接受，如果施雪生、张阿琴确认的金额在该区间内，就以施雪生、张阿琴确认为准。后施雪生、张阿琴确认房屋使用费为2000元/月。庭审中，冯艳如陈述：购买涉案房屋的总价实际为180万元，中介说做高评首付可以少一点，贷款就可以多一点，可以减轻资金压力，故当时做了高评，具体事项均由中介操作；冯艳如在购买涉案房屋时到过现场进行查看，中介有房屋钥匙，中介当时告知冯艳如房子里面有租户，房屋卖了之后两个月内就可以清理掉，但冯艳如对租赁事宜并未核实。庭审中，一审法院询问施雪生、张阿琴是否有证据证明李强梅和王绪栋在购买涉案房屋时亦存在无效情形，施雪生、张阿琴称只有李强梅、王绪栋和赵元方签订的房屋买卖合同。针对本案的争议焦点，即冯艳如和李强梅、王绪栋签订的房屋买卖合同是否无效，一审法院认为：首先，签订涉案购房合同时房屋已登记在李强梅和王绪栋名下，在形式上双方签订购房合同并无不当；其次，购房合同约定的房屋总价款为210万元，约定的支付方式是现金和按揭贷款，该价款并非明显不合理，即便按照原告庭审中陈述的涉案房屋的真实交易价格为180万元进行衡量，价格亦在合理范围之内；再次，施雪生、张阿琴主张冯艳如和李强梅、王绪栋系恶意串通签订涉案购房协议，但提供的证据不足以证明其所称事实的存在，施雪生、张阿琴更未能举证证明李强梅、王绪栋和赵元方在签订购房协议时也存在无效情形，如李强梅、王绪栋系合法购买涉案房屋，则李强梅、王绪栋和冯艳如签订购房协议时恶意串通、损害被告利益一事无从谈起。最后，从庭审查明的事实来看，施雪生、张阿琴虽曾系涉案房屋产权人，但其委托赵元方出卖涉案房屋亦是客观事实，施雪生、张阿琴虽称委托出卖房屋一事系因为他人借款提供担保所导致，而并非施雪生、张阿琴的真实意思，但其却未能提供任何相关证据予以证实，从情理来看，施雪生、张阿琴和赵元方办理委托卖房的公证手续至冯艳如购买涉案房屋时间间隔已长达数年，涉案房屋自施雪生、张阿琴名下过户至李强梅、王绪栋名下也已长达数年，而施雪生、张阿琴却从未对此提出异议，施雪生、张阿琴虽辩称不知情，但不合常理。基于上述理由，本案碍难认定冯艳如和李强梅、王绪栋签订的购房合同无效。因涉案房屋已过户登记至冯艳如名下，在没有证据证明登记错误的情况下，理应推定冯艳如即是涉案房屋的合法所有人，施雪生、张阿琴拒不搬离涉案房屋的行为客观上侵害了冯艳如作为所有权人的权利，故冯艳如有权要求施雪生、张阿琴迁出涉案房屋。因涉案房屋在2017年6月12日即已登记至冯艳如名下，故冯艳如有权要求施雪生、张阿琴自该日起支付房屋使用费，结合庭审中冯艳如、施雪生、张阿琴的意见，一审法院认定房屋使用费的计算标准为2000/月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、施雪生和张阿琴于判决生效之日起十日内迁出冯艳如名下位于苏州市虎××区××浒花园××室的房屋。二、施雪生和张阿琴于判决生效之日起十日内向冯艳如支付自2017年6月12日起至施雪生、张阿琴迁出位于苏州市虎××区××浒花园××室的房屋之日止、按照2000元/月计算的房屋使用费。二审中，上诉人齐继发提交两份工商查询信息。一份是苏州房易居房产经纪有限公司工商信息，证明其法定代表人是徐兴柱，股东是李伟伟。另一份是苏州市大迈机械有限公司，法定代表人是李伟伟。该两份工商信息载明了法人和股东在一审庭审中被上诉人曾经陈述徐兴柱因为向被上诉人借款，所以徐兴柱有向被上诉人转款的记录，但是后续又向法庭陈述被上诉人在大迈公司就业，其银行的流水是徐兴柱向其发放的工资，前后存在矛盾。根据上诉人调查的该信息显示，徐兴柱实际是从事房产中介，而且与一审当中关键人物孙亮亮存在银行账户往来。而孙亮亮是为被上诉人支付了涉案房屋的首付。上诉人据此认为被上诉人与案外人孙亮亮有恶意串通的嫌疑。上诉人又提交要求法院将本案移交公安机关侦查的申请书一份。理由是被上诉人作为名义上的买房人，首付来源在一审中陈述不一致，买房过程含糊不清，甚至对于房屋内的现状等情况不清楚，所以我们认为这不是一个真实的买房情况等，上诉人认为被上诉人冯艳如、孙亮亮以及孙亮亮的委托人、赵元方涉嫌诈骗。被上诉人痛惜艳如对于上诉人提交的证据发表意见：网上打印的工商信息真实性不发表意见；被上诉人陈述了与徐兴柱的资金往来的证据材料与本案没有关联性，不能证明上诉人的主张。被上诉人二审未提交证据。本院对上诉人提交的证据作如下认证：二份工商查询信息真实性、合法性予以认可，但证明目的与本案诉争事实不具有关联性，不予接纳。至于上诉人以被上诉人与案外存在涉嫌诈骗为由，向本院提交将本案移交公安机关侦查申请事项，因缺乏相关证据证明其主张，故本院不予准许。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十七条规定，妨害物权或者侵害物权，权利人可以请求排除妨害，造成权利人损害的，可以请求损害赔偿；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案经查，案外人孙亮亮作为出卖方李强梅和王绪栋的委托代理人与本被上诉人冯艳如签订了编号为苏房存高新合同201705230012的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定冯艳如以210万元的价格购得位于苏州市虎××区××浒花园××室的房屋；冯艳如在支付其中部分房款63万元后，通过银行贷款支付147万元，并办理了上述房屋的抵押登记手续，2017年6月12日，冯艳如取得上述房屋的《不动产权证书》。冯艳如作为虎丘区新浒花园二区131幢206室的房屋的所有权人，依法对该房地产享有占有、使用、收益等权利。庭审中，上诉人施雪生、张阿琴诉称，出售房屋非其真实意愿，仅为朋友借款作担保。但施雪生、张阿琴对其与案外人赵元方共同于2011年7月6日在江苏省苏州市东吴公证处以公证形式办理委托书以及委托事项及签名等行为的事实均予认可，显见，施雪生、张阿琴的辩解于情不符，于理相悖；其又诉称本案所涉的受托人赵元方、孙亮亮与买受人李强梅、王绪栋及被上诉人冯艳如之间存在恶意串通，涉嫌诈骗的意见，也因没有提供证据证明其主张，本院不予采信。上诉人非法占有涉案房屋的行为客观上侵害了冯艳如作为所有权人的权利，冯艳如基于物权保护，主张施雪生、张阿琴迁出涉案房屋并支付占有期间的使用费，依法有据。一审法院判决施雪生、张阿琴限期迁出涉案房屋并判令施雪生、张阿琴自2017年6月12日登记于冯艳如名下之日起支付房屋使用费，正确；认定房屋使用费的计算标准为2000元/月，裁量适当。至于上诉人提出的涉案房屋买卖合同的合法性及其效力等问题，因非本案理涉范围，相关当事人可另行主张。综上所述，上诉人施雪生、张阿琴的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币400元，由上诉人施雪生、张阿琴负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年十月二十九日书记员 严立群