海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2018)琼0108民初4841号   原告：王某，男，1956年12月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：张某，海南德银律师事务所律师。   被告：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区敬贤路廉租房A栋一楼108室。统一社会信用代码：91460100082517598Y。   法定代表人：陈某，董事长。   委托诉讼代理人：胡某、郑某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   原告王某诉被告海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称绿地鸿翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案，在适用简易程序审理过程中，发现双方争议较大，本案不宜适用简易程序审理，遂依法转为普通程序，组成合议庭于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人张某，被告绿地鸿翔公司的委托诉讼代理人胡某、郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王某向本院提出诉讼请求：1.确认被告逾期交房构成违约，判令被告向原告支付逾期交房违约金377720元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月24日，原告与被告签订《定购协议》，原告购买位于海口市××区房，并支付定金50000元；同日，原告出具《付款承诺书》，承诺在当月29日签订《定向开发合同》之前，向被告支付购房款1173290元（含定金）。2015年7月27日，原、被告签订《定向开发合同》，且原告于当日通过银行转账方式向被告支付购房款1123290元。2017年3月24日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》（以下称买卖合同），且原告于当日通过银行转账方式向被告支付购房款2603910元。至此，原告已经付清买卖合同约定的全部购房款3777200元。在双方签订的买卖合同第八条约定，被告交房的时间为2017年3月31日，在签订合同当天，被告交给原告一份《绿地海南绿地城项目交房通知书》，通知原告“海南绿地城27#地块商业5#楼104室房屋已如期竣工，已具备交付条件。”但是被告却未能如期交房。2018年1月2日，被告通过特快专递给原告邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》，通知原告“海南绿地城C-Ol#地块商业5#楼104室可办理房屋交付手续，请您与置业顾问预约办理时间。”当月28日，原告与被告签订《海南绿地城房屋交接书》，实际接收该房屋。原告认为，被告逾期交房，已经违反买卖合同第八条约定，构成违约，故被告应按照买卖合同第十一条约定，向原告支付违约金。第十一条约定，“l、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求合同继续合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付己付房价款万分之五的违约金。”被告逾期交房的期限从2017年4月1日计算至2018年1月2日，共计277天。违约金分两部分：(1)3777200元×90天×0.3‰＝101984.4元；(2)3777200元×(277-90)天×0.5‰＝353168.2元。以上违约金共计455152.6元。原、被告在买卖合同补充协议第九条第6项约定，“买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产权证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。”鉴于根据买卖合同第十一条约定计算的违约金数额，己超过房屋总价款的10%，原告现诉求法院判令被告支付违约金377720元（3777200元×l0%）于法有据。   被告绿地鸿翔公司辩称，一、买卖合同约定双方于2017年3月31日之前办理交房手续，实际上涉案房产已于2017年2月26日取得《工程竣工验收报告》，且在2017年3月24日签订《海口市商品房买卖合同》当天，被告就将《绿地海南绿地城项目交房通知书》交给了原告，原告是因自身原因未办理收房手续。其后被告又多次通知并于2018年1月2日再次向原告寄送《交房通知书》，原告最终于2018年1月26日办理了房屋交接手续。因此被告不存在逾期交房，不应承担违约责任。二、由于政府拆迁、市政配套、军用设施规划施工等特殊原因影响施工，根据买卖合同附件七《本合同补充协议》第二条第五款“（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响”之约定，被告不应承担逾期交付的违约责任。具体理由如下：（一）涉案地块因政府拆迁问题，引发农民工阻挠施工，导致停工。涉案地块系被告通过公开拍卖取得的，被告也支付了全额的地价款，依据土地出让合同相关条款，涉案土地应当为净地且没有任何纠纷，但因政府未解决部分征地问题，从2014年至2016年5月期间，答辩人在施工过程中遭到众多村民持续阻挠，无法动工，海口市美兰区灵山改造指挥部（以下简称灵山改造指挥部）也曾多次组织协调，仍难以复工，到2016年5月征地问题得到解决才开始施工。（二）市政配套设施至今未完成造成迟延。2014年4月18日，海口市规划局召开海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审会，通过了海口市灵山区市政专项规划关于桂林洋片区的给水和污水衔接等问题。因政府未按前述规划完成污水处理工程，被告无法正常施工，故被告于2015年12月4日向海口市政府请示，请求相关部门加快推进灵山镇连接桂林洋污水处理厂的污水排放管网工程建设，后经袁光平副市长于2015年12月24日圈阅，同意该污水工程于2016年4月份开工，2017年2月完工，要求市水务局加快推进项目前期及建设工作，但至今为止，该市政配套工程仍未完成建设，严重影响了被告涉案项目的施工。（三）因国防军用设施施工影响海榆大道施工，进而影响涉案工程建设。2016年6月份至2016年12月份，因中国人民解放军75707部队国防通讯光缆入地工程影响到海榆大道半年道路封闭施工，进而影响到灵山镇涉案项目的开发建设。由上可见，虽然由于政府拆迁、市政配套、军用设施规划施工等特殊原因影响了被告正常施工，但是被告还是在合同约定交房日期前履行了交房义务，故被告不应承担逾期交付的违约责任。综上，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年7月24日，原告与被告工作人员签订《定购协议》，约定原告购买被告开发建设的位于海口市××区房；同日，原告向被告支付了购房定金50000元，且向被告出具《付款承诺书》，承诺在当月29日签订《定向开发合同》之前，向被告支付购房款1173290元（含定金）。2015年7月27日，原、被告就海南绿地城27号地块××楼房签订《定向开发合同》，且原告于当日通过银行转账向被告支付了购房款1123290元。2017年3月24日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了正式的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00292987），约定:出卖人以出让方式取得位于海口市××镇地块土地使用权；出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为海南绿地城C-01地块；买受人所购商品房为上述项目中5#住宅楼（幢）1（层）104（房号）;该商品房合同约定建筑面积共198.8平方米，按建筑面积计价，每平方米19000元，总金额3777200元；付款方式为一次性付款,即买受人在签订本合同之前支付购房款1173290元，在2017年3月30日之前支付购房款2603910元。合同第八条约定:出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按本合同约定支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验交付手续……。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品房住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，出卖人应在备齐上述证明文件及有关材料后再另行通知买受人办理交房手续。双方在合同中对于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。另外，该合同附件七补充协议第二条约定：……5.若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响。第九条中约定：买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产权证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告支付了剩余购房款2603910元。至此，原告已经付清合同约定的全部购房款3777200元（50000元+1123290元+2603910元）。被告于2017年10月1日为原告出具了金额为3777200元的发票。   另查明，在双方签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00292987）的2017年3月24日，被告交给了原告一份落款日期为2016年12月23日的《绿地海南绿地城项目交房通知书》，通知原告“海南绿地城27#地块商业5#楼104室房屋已如期竣工，已具备交付条件。……,现定于2016年12月30日正式办理房屋交付手续。”2018年1月2日，被告通过特快专递给原告邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》，通知原告“海南绿地城C-Ol#地块商业5#楼104室可办理房屋交付手续，请您与置业顾问预约办理时间。”2018年1月26日，原告与被告签订《海南绿地城房屋交接书》，原告实际接收了涉案房屋。   再查，被告开发建设的海南绿地城C-Ol#地块一期工程项目于2017年2月26日通过了由工程建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，但截至一审庭审当日（2018年8月30日），涉案工程项目仍未通过海口市建设工程质量安全监督站的验收，未取得验收文件。被告辩称未通过政府部门验收，未取得政府部门验收文件是因涉案工程项目所在地应由政府建设的市政配套设施（污水处理站）一直未建设完毕所致。   上述事实有原告提交的《定购协议》、《付款承诺书》、《定向开发合同》、《海口市商品房买卖合同》、海南绿地城缴款确认单、借记卡历史数据明细打印（2份）、《绿地海南绿地城项目交房通知书》、《海南绿地城房屋交接书》、海南增值税普通发票（5张）等；有被告提交的《工程竣工验收报告》、《绿地海南绿地城项目交房通知书》及快递单、《海南绿地城房屋交接书》等；另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。上述证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定事实的相关依据。   诉讼中，原告当庭补充提交了其自行从网上打印的新闻信息页面，拟证明被告违规交房、环境违法被曝光的事实。本院审查认为，原告提交的补充证据的内容真实性无法确认，且与本案诉争无关联。   诉讼中，被告提交了海口市美兰区房屋征收局出具的《情况说明》一份、现场出警照片，拟证明涉案工程项目在2017年6月至9月因征地拆迁存在争议，村民在施工现场阻挠施工致工期延误。本院审查认为，该《情况说明》中载明在灵山旧改A-41号地块施工中存在村民阻挠施工，而本案被告开发建设的房产项目属于灵山旧改C-Ol号地块，故对该份证据的关联性，本院不予认可。被告于诉讼中还提交了《关于灵山旧改C-O1(27#)地块一期情况说明》、海口市国土资源局《关于注销国有土地使用证通告》、《关于完成国防通讯光缆入地工作的函》、《关于确认国防光缆线路迁改工程进度的函》、海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见、《关于加快灵山镇旧城改造项目污水收集排放工程建设的请示》等，拟证明因政府拆迁、国防军用设施施工、灵山镇污水处理站市政配套设施至今未完成等造成被告迟延施工，影响了涉案工程施工进度。经审查，被告提交的上述证据材料中所涉及的相关事宜均是发生2014年至2016年期间，而本案原、被告签订正式的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00292987）是在2017年3月，在双方签订该合同时，被告所称的村民阻止施工、国防军用设施施工、灵山镇污水处理站市政配套设施建设未完工事宜已经发生或存在，但双方仍在合同中约定在2017年3月31日前交房，故应当认定被告承诺在2017年3月31日前交房时，其已经扣除或充分考虑了上述事宜对工期的影响，因此，对被告提交的上述证据的证明力本院不予认可。另，被告于诉讼中申请本院前往海口水务局调查灵山镇市政配套污水处理站至今尚未建设完工的情况。本院审查认为，因被告所称的灵山镇污水处理工程未完工情况在双方于2017年3月24日签订正式的房屋买卖合同时就已存在且被告已知悉，本院已认定被告在合同中承诺在2017年3月31日前交房时，其已经扣除或充分考虑了该事宜对工期的影响，因此，被告申请调取的证据与本案没有关联性，无调取必要。   本院认为，一、关于被告陈述的免责事由是否成立的问题。被告作为房地产开发公司，理应对涉及房地产行业的相关政府政策、法律法规熟悉了解，在签订商品房买卖合同之前，应当能合理预测到商品房施工建设过程存在的风险和问题。如前所述，被告所称的村民阻止施工、国防军用设施施工、灵山镇污水处理站市政配套设施建设未完工事宜在其与原告签订正式的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00292987）时已经发生或存在，但其仍在合同中承诺在2017年3月31日前交房，故应当认定被告承诺在2017年3月31日前交房时，其已经扣除或充分考虑了上述事宜对工期的影响。被告提供的在案证据不能证明其存在《海口市商品房买卖合同》第八条约定的不可抗力及附件七补充协议第二条第5项可以延期交房的情形，故被告提出的免责事由不成立，本院不予采纳。   二、关于被告逾期交房是否构成违约问题。原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00292987）是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，原告已付清房款，履行了付款义务。该合同明确约定，被告应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的商品房交付给原告。涉案工程虽于2017年2月26日取得了《工程竣工验收报告》，但时至一审庭审当日（2018年8月30日），涉案工程项目仍未通过海口市建设工程质量安全监督站的验收，未取得验收文件。被告虽在2017年3月24日、2018年1月2日就向被告送达交房通知，但由于在其通知原告收房时，涉案房产尚不具备合同约定的交房条件（即未经海口市建设工程质量安全监督站验收合格），故原告有权不予收房。原告于2018年1月26日实际接收仍不具备合同约定交房条件的涉案房屋，这是原告对其权利的处分，只能认定原告已经放弃拒绝收房，并放弃由出卖人承担其实际收房后的逾期交房责任的权利，但对于合同约定的交房日至其实际接收房屋之日这段时间逾期交房责任，原告仍可向被告主张。双方在合同中约定的交房日期为2017年3月31日前，原告实际接收房屋的日期为2018年1月26日，故应当认定自2017年4月1日起至2018年1月26日止，被告存在逾期交房的违约行为。   三、违约金的计算问题。   如前所述，被告自2017年4月1日至2018年1月26日期间存在逾期交房的违约行为，逾期交房共计301天。根据合同约定，被告逾期在90日之内，每日按已付房价款的万分之三支付违约金，逾期超过90日后，每日按已付房价款万分之五支付违约金。按上述约定计算得出的逾期交房违约金数额为500479元（3777200元×3?×90天+3777200元×5?×211天）。但根据原、被告在《海口市商品房买卖合同》附件七中关于被告就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产权证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限的约定，被告应向原告实际支付的逾期交房违约金为377720元（3777200元×10%）。至此，原告诉求被告支付逾期交房违约金377720元，有合同和法律依据，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认被告海口绿地鸿翔置业有限公司逾期交房构成违约；   二、被告海口绿地鸿翔置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王某支付逾期交房违约金377720元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6966元（原告王某已预付），由被告海口绿地鸿翔置业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 卞长杰   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 林诗柏     二O一八年十月十日   书记员 蒙 婷   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。