广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0126民初2564号 原告：广西宾阳县恒安物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县广场新区商业街第一街北排9号。 法定代表人：林树全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何冬梅，该公司副经理。 委托诉讼代理人：韦卫文，宾阳县黎塘镇法律服务所法律工作者。 被告：黄龙春，男，1970年9月18日出生，住广西壮族自治区宾阳县。 原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司（以下简称恒安物业公司）诉被告黄龙春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦卫文、何冬梅到庭参加诉讼，被告黄龙春经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年10月至2018年12月物业费、生活垃圾处理费、电梯费等6709.7元及违约金2348.4元（违约金从2015年4月1日起计至2018年7月30日，按每日千分之三计算，之后的另行计算）；2、受理费由被告承担。事实和理由：根据原告与被告居住的尚城国际小区业主委员会签订物业服务合同，原告从2014年9月2日开始对该小区进行物业服务管理。按照物业服务合同约定，被告每年4月1日前交清当年物业费等费用，如不按约定交纳，原告有权向被告收取每日应当交纳费用的千分之三违约金。被告住宅建筑面积为105.48平方米，每月应交费用为：2016年前的物业管理费52.5元（0.5元/平方米/月×105.48平方米），2016年后为63元（0.6元/平方米/月×105.48平方米）、电梯费30元、生活垃圾处理费6元、车位费30元及相应的公摊费。根据被告所欠各项费用的月数计算，目前被告尚欠原告上述费用合计6709.7元及违约金2348.4元。原告多次催交，被告以各种理由拒交。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。 原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、业主欠费名单，证明被告所欠原告的物业费；2、营业执照、证明、身份证复印件，证明原告是依法进行登记的物业服务机构；3、物业服务合同书，证明原告与被告所在的业主委员会签订了物业服务合同；4、关于提高收取物业费标准的申请，证明原告收取0.6元/㎡物业费是经过被告所在的业主委员会同意的；5、物业费催缴通知单，证明原告经过合法催缴物业费，但被告拒绝缴纳；6、宾阳县国土资源局司法查询反馈信息，证明被告住宅的建筑面积为105.48平方米;7、尚城国际2013年物业服务合同，证明原告是按照前物业公司的收费标准收取物业服务费的。 被告黄龙春未作答辩，也未向本院提交证据。 本案的调查重点：原告要求被告支付2014年10月至2018年12月物业费、生活垃圾处理费、电梯费等6709.7元及违约金2348.4元是否合法有据。 证据的分析与认定：本案庭审中，被告黄龙春缺席，没有对原告恒安物业公司提供的证据进行质证，视为其放弃质证的权利。经本院审查，上述证据内容真实、来源合法且与本案事实具有关联性，本院予以确认。 经审理查明，原告恒安物业公司的性质为有限责任公司，经营范围为物业管理服务，家政服务等。被告黄龙春系位于广西壮族自治区宾阳县宾州镇广场路南面、东环路东面的尚城国际小区的H幢1301号房业主，其房屋面积为105.48平方米。2014年9月2日，原告与被告居住的尚城国际小区业主委员会签订《尚城国际小区物业服务合同》，2014年9月2日至2017年12月31日期间原告恒安物业公司对尚城国际小区进行物业服务管理，合同约定：委托服务管理事项：1、公共房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理；2、物业管理服务区域内的环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运；3、物业管理服务区域内的绿化；4、物业管理服务区域内的秩序，包括交通与车辆停放秩序的管理以及安全监控、巡视、门岗执勤；5、其他约定服务管理事项。物业服务费收取标准：住宅物业服务费按照2013年标准按年收取；于每年4月1日前交清当年物业费等费用，未能按时如数交清的，每日收取千分之三的违约金。2015年12月20日，原告恒安物业公司向被告居住的尚城国际小区业主委员会提出“关于提高收取物业费标准的申请”并经业主委员会会议通过同意该申请，从2016年1月1日开始物业费收取标准每月0.5元/㎡提高到0.6元/㎡。2017年12月23日，原告又与被告居住的尚城国际小区业主委员会签订《尚城国际大厦物业服务合同》，2018年1月1日至2019年12月31日原告恒安物业公司继续对尚城国际小区进行物业服务管理，合同主要约定：委托服务管理事项：1、公共房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理；2、物业管理服务区域内的环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运；3、物业管理服务区域内的绿化；4、物业管理服务区域内的秩序，包括交通与车辆停放秩序的管理以及安全监控、巡视、门岗执勤；5、其他约定服务管理事项。物业服务费收取标准：1、住宅物业服务费按照建筑面积计算，按照0.6元/月/平方米收取；生活垃圾费按照6元/月/户收取；电梯费按照30元/月/户收取；小汽车车位费30元/月/部收取；2、物业费、生活垃圾费、电梯费等按年收取，于每年4月1日前交清，未能按时如数交清的，每日收取千分之三的违约金。被告黄龙春拖欠原告2014年10月至2018年12月的物业费、生活垃圾处理费、电梯费、车位费。 本院认为，原告恒安物业公司与尚城国际小区业主委员会签订的《尚城国际小区物业服务合同》、《尚城国际大厦物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告黄龙春是尚城国际小区的业主之一，以上合同对其具有约束力。 关于原告要求被告黄龙春交纳物业费、生活垃圾处理费、电梯费、车位费及其收取标准的问题。原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告黄龙春亦应当按合同约定向原告支付物业服务费。而被告黄龙春拖欠原告2014年10月至2018年12月物业费、生活垃圾处理费、电梯费、车位费，其应当承担支付物业服务费的责任。关于物业服务费的收费标准，《尚城国际小区物业服务合同》约定住宅物业服务费按照2013年标准，即0.5元/月/平方米收取；生活垃圾费按照6元/月/户收取；电梯费按照30元/月/户收取；小汽车车位费30元/月/部收取。在合同履行过程，原告恒安物业公司向被告居住的尚城国际小区业主委员会提出“关于提高收取物业费标准的申请”并经业主委员会会议通过同意该申请，从2016年1月1日开始物业费收取标准每月0.5元/㎡提高到0.6元/㎡。按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，2016年1月1日至2017年12月31日期间虽然物业服务费收费标准未经物价部门审核，但收费标准调整幅度在合理范围内，业主仍接受物业公司管理和服务，双方成立事实物业合同关系。2018年1月1日起，《尚城国际大厦物业服务合同》约定住宅物业服务费0.6元/月/平方米收取；生活垃圾费按照6元/月/户收取；电梯费按照30元/月/户收取；小汽车车位费30元/月/部收取。即2014年10月至2015年12月期间被告应缴纳的物业费：105.48平方米×0.5元×15个月＝791.1元，2016年1月至2018年12月期间被告应缴纳的物业费：105.48平方米×0.6元×36个月＝2278.37元，2014年10月至2018年12月期间被告应缴纳的生活垃圾处理费：6元×51个月＝306元，2014年10月至2018年12月期间被告应缴纳的电梯费：30元×51个月＝1530元，2014年10月至2018年12月期间被告应缴纳的车位费：30元×51个月＝1530元。据此，被告黄龙春欠原告2014年10月至2018年12月期间物业费、生活垃圾处理费、电梯费、车位费共计6435.47元。 关于公摊费的问题。在本案中，原、被告签订的《尚城国际小区物业服务合同》、《尚城国际大厦物业服务合同》中均未涉及公摊费的约定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张收取2014年4月至2018年12月期间的公摊费，仅提供一张《业主欠费名单》注明“公摊：274.3”，而未能提供具体的收费标准和收费依据。因此，原告举证不能产生的不利后果应由其自行承担。原告主张收取被告黄龙春支付2014年4月至2018年12月期间的公摊费274.3元，没有事实依据，本院不予支持。 关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定。本案被告未依约履行交纳物业服务费义务，已构成违约，应支付相应的违约金。原、被告在《尚城国际小区物业服务合同》、《尚城国际大厦物业服务合同》中约定“物业费、生活垃圾费、电梯费等按年收取，于每年4月1日前交清，未能按时如数交清的，每日收取千分之三的违约金。”即涉案违约金按年利率109.5%计算。原、被告约定的违约金明显过高，该约定违反公平原则和诚实信用原则，并可能导致双方利益失衡，违背我国合同法违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的性质，应予以适当调整。综合考虑本案守约方原告的实际损失情况、物业管理服务质量、服务品质及诉讼请求，违约方被告的过错程度、尚欠物业服务费金额等因素，本院酌情支持违约金以尚欠物业服务费6435.47元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年4月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十五条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告黄龙春在本判决判决生效之日起十日内向原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司支付2014年10月至2018年12月期间的物业费、生活垃圾处理费、电梯费、车位费等6435.47元； 二、被告黄龙春应于本案判决生效之日起十日内支付原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司违约金（以物业服务费6435.47元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年4月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。 案件受理费50元，由被告黄龙春负担。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  覃韵宏 二〇一八年十月三十日 书记员  黄微淳