江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初5110号 原告：郑家健，男，1971年12月30日生，汉族，住安徽省来安县。 委托代理人：张海青，北京市盈科（南京)律师事务所律师。 被告：袁孝刚，男，1981年6月17日生，汉族，住南京市秦淮区。 被告：吴茜，女，1983年11月4日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托代理人：袁孝刚，男，1981年6月17日生，汉族，住南京市秦淮区。 原告郑家健诉被告袁孝刚、吴茜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢明独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑家健及其委托代理人张海青、被告袁孝刚（亦为被告吴茜委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑家健向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告袁孝刚签订的房地产买卖合同已解除；2、两被告支付原告违约金530000元；3、被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2018年1月2日，原告与被告袁孝刚签订《房地产买卖合同》，约定被告袁孝刚以265万元价格购买原告位于南京市浦口区××（含地下夹层），双方约定于2018年1月31日办理产权过户手续，原告在此前自行办理解押手续，但具体的过户时间以被告贷款审批通过之日为准。如果发生违约，则按标的额的20%支付53万元违约金，且违约方需承担律师费用。被告袁孝刚于2018年1月2日支付定金2万元，被告吴茜于2018年1月16日出具承诺书。原告已完成合同义务，被告因自身原因导致贷款审批不能通过，期间原告多次与被告沟通，但被告仍未能完成。2018年5月2日，被告袁孝刚出具承诺书，承诺2018年5月10日前若贷款没有通过，视被告袁孝刚根本违约，承担20%违约责任。 被告袁孝刚、吴茜共同辩称，两被告已离婚，合同是被告袁孝刚签订的，与被告吴茜无关。由于被告袁孝刚没有购房资格，故以吴茜名义购房，吴茜写承诺书是应原告要求写的。第一次贷款时间是3月份，建设银行没有通过，第二次4月份平安银行贷款也没有通过，由于第二次平安银行的审批长没有在承诺的期限内批复，过了期限原告就不配合且原告表示不愿出售房屋。被告出具的承诺是违背被告的意愿，如果不签订则原告不配合办理贷款。被告认为合同是因为原告不同意出售导致一直无法履行，被告希望继续履行合同，不同意解除合同。被告不同意承担违约责任，支付违约金。 经审理查明，2018年1月2日，原告郑家健（甲方）、被告袁孝刚（乙方）、中介方南京美之嘉房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定郑家健将其位于浦口区××（含地下夹层）出售给袁孝刚，房价为265万元。合同第十三条约定，袁孝刚于2018年1月2日支付定金2万元；郑家健于2018年1月31日前自行办理解押手续，解押后3个工作日内办理产权过户手续，袁孝刚于产权过户当日支付房款76万元；袁孝刚办理商业贷款185万元，由银行直接下于郑家健帐户，若由于袁孝刚原因贷款导致不足，则任何不足部分均由袁孝刚现金补足；下款至郑家健帐户7日内交验房屋物业，物业交验当日，袁孝刚支付尾款2万元。第十三条第（七）项规定，签订本合同后，因国家房产政策因素或无论任何原因导致甲方双方买卖不能，视为丙方已完成居间任务，甲方双方同意按本合同第八条约定金额或标准支付佣金和代办费。如发生违约，由违约方承担丙方成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时所支付的律师费用和其他所有办案支出。 2018年1月2日，袁孝刚支付定金2万元。双方当庭陈述被告袁孝刚贷款以被告吴茜名义办理。2018年1月16日，被告吴茜出具承诺书，承诺于出件15个工作日内下款，如出件15个工作日内未下款则每天赔付房主郑家健1000元。原告郑家健于2018年2月5日办理了涉案房屋30万元贷款的解押手续。2018年4月2日，被告袁孝刚出具承诺书，承诺于2018年4月30日前办理好银行贷款的审批通过，如果逾期属袁孝刚违约，袁孝刚于2018年1月2日向郑家健交纳的2万元定金不退。银行贷款审批通过后，袁孝刚承诺于2018年5月30日前向郑家健支付房屋交易款全款，如果逾期未付属袁孝刚违约，袁孝刚向郑家健交纳的定金不退，郑家健有权取消此次房屋交易，袁孝刚认可无异议。 2018年1月11日，原告与案外人签订房屋买卖合同，因为没有足额资金支付房款，原告承担了违约金。 2018年5月2日，原告郑家健（甲方）、被告袁孝刚（乙方）、中介方胡修伟（丙方）在场情况下，共同出具承担书，乙方向甲方承诺于2018年5月10日前贷款审批没有通过，视为乙方根本违约，甲方可依据合同追究其20%的违约责任，乙方于2018年1月2日向甲方交纳的2万元定金不退，抵扣违约金；银行贷款审批通过后，乙方承诺于2018年5月30日前向甲方支付房屋交易款的全款，另外增加10万元给甲方，如果逾期未付属乙方根本违约，乙方于2018年1月2日向甲方交纳的2万元定金不退，抵扣违约金，乙方认可无异议。原告对该份承诺解释到，因为购买下一套房屋已支付违约金10万元，故通过贷款审批后由被告承担，不通过则被告按20%承担违约金。被告袁孝刚陈述签订承诺书只是走个形式，原告承诺不会追究我违约责任。 2018年5月12日、5月15日，原告先后二次向中介方寄出《解约通知书》，因被告未按照合同约定于2018年5月10日前配合办理过户的送件手续，通知被告解除与被告签订的房地产买卖中介合同，定金2万元不退，用于冲抵部分违约金，保留追究支付剩余违约金的权利。被告表示没有收到该通知书。 另查，被告袁孝刚与吴茜于2017年5月13日已领取离婚证。 上述事实，有当事人提供房地产买卖中介合同、承诺书、解约通知书、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按约履行各自的义务。对于原告要求确认买卖合同已解除的诉讼请求，原告认为已通过解约通知书解除合同，被告要求继续履行合同，本院认为，原告未能提供证据证明其解除合同通知书送达给被告，故对原告依据通知书主张合同已解除的意见不予采纳。被告未能按照合同约定办理贷款手续支付购房款，迟延履行合同约定的主要债务，原告有权要求解除合同，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告认为合同没有解除，要求继续履行合同，但被告未能提供证据证明其已办理好贷款手续或者有能力支付购房款，故对被告继续履行合同的意见不予采纳。 对于原告要求被告承担违约金53万元的诉讼请求，原告陈述因为被告未能按约支付购房款，导致其与案外人之的买卖合同无法履行，原告因此承担了违约金10万元，提前解除贷款抵押，并支付为本案起诉的律师代理费。被告袁孝刚在出具第二份承诺书时已明确如按期办理贷款手续，则支付10万元，若未办理贷款手续，则支付53万元违约金。被告袁孝刚认为当时原告承诺不追究违约责任，承诺书仅是个形式，另原告主张的违约过高。本院认为，被告未能按照约定办理贷款手续，导致合同无法继续履行，应当承担违约责任。被告袁孝刚关于原告不追究违约责任的意见，被告未提供证据予以认明，本院不予采纳。被告对于其贷款不被审批应当有预期的情况下，仍签订承诺书，应当承担相应的法律责任。本院认为，原告主张的违约金损失过高，应当予以调整。原告与案外人签订买卖合同在本案合同之后，虽然原告通过承诺书将其损失转稼给被告，但也是利用了被告贷款迟迟未通过的不利因素，其自身亦应对其损失承担责任。原告在签订本案合同后，发现被告袁孝刚以吴茜的名义办理贷款，应当知道被告袁孝刚缺乏合同的履行能力，但仍同意继续履行合同，自行办理了解押手续，仅通过承诺书的形式保证自身的利益，原告对扩大的损失亦有相应责任。结合当事人的过错、合同的履行情况及预期的利益损失，本院酌定，被告袁孝刚赔偿原告违约金12万元，扣除已付定金2万元，尚需支付10万元。被告吴茜作为本案合同进行贷款系合同履行的组成部分，被告吴茜参与到合同履行中，并且向原告出具承诺书，应当视为债务的加入，对被告袁孝刚的应付违约金承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告郑家健与被告袁孝刚签订的《房地产买卖中介合同》； 二、被告袁孝刚于本判决生效之日起五日内支付原告郑家健违约金10万元，被告吴茜对上述款项承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4550元，由被告袁孝刚、吴茜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区）预交上诉案件受理费9100元。 审判员  谢明 二〇一八年十月十日 书记员  胡颖