浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1738号上诉人（原审被告）：李建良，男，1970年11月4日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：朱良、朱行远，浙江天音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海宁世运实业有限公司。住所地：海宁市斜桥镇洛塘街同仁桥北堍。统一社会信用代码：913304817530025966。法定代表人：江爱芬，执行董事。委托诉讼代理人：严大勇、叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人李建良因与被上诉人海宁世运实业有限公司（以下简称世运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建良上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回世运公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由世运公司负担。事实和理由：一、李建良与原出租人对一、二层房屋租金有明确约定，基于买卖不破租赁原则，应全面履行原租赁合同，而非部分履行，故一层租金仍应为合同约定的240000元/年，而非判决确定的369220元/年。二、法院无权在拍卖中依职权调整租金标准。法院拍卖公告将一、二层房屋作为两个独立标的分别估价拍卖，其中二层流拍后法院又出具一份拍卖公告，对租金内容表述不同，法院在未告知李建良的情况下擅自决定房屋标准，违反了买卖不破租赁原则。一、二层房屋原有租金按使用面积计算合乎常理，以评估价确定租金标准不合理，强行干涉当事人意思自治。二层房屋再次拍卖后，李建良与新房东协商变更租金，是因经营状况不佳从而协商降低，并非一审臆断受到一层房屋按评估比例确定租金的影响。三、双方租赁合同已于诉前解除，李建良未违约。世运公司实际控制人为卡森集团，朱张金为卡森老总，王柏良为副总。李建良已于2017年10月腾退房屋并通知了王柏良，房租已足额缴纳，未存在违约。一审既然依职权向毫无关联的二层买受人做调查，却又不认可朱张金、王柏良且未向二者做调查，存在偏袒。世运公司辩称，涉案一层房屋是世运公司通过拍卖所得，根据评估每年租金为369220元，基于此世运公司才竞拍。从2016年6月1日起开始计算租金，应以拍卖公告明确的租金数额为准。进行拍卖的法院已将拍卖情况告知了李建良，拍卖也是对外公示的，李建良按照拍卖公告调整后的标准向世运公司支付了一年租金，表明其知道租金调整并履行了相关义务。李建良主张合同于2017年10月解除没有依据，李建良存在迟延支付租金的违约行为，无权单方发函解除合同。综上请求驳回李建良的上诉请求。世运公司向一审法院起诉请求：1.解除金太平与李建良于2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、李建良给付世运公司租金306177.40元（暂计算至2018年1月31日，此后按月租金30769.87元给付至合同实际解除日止）；3、李建良支付违约金184619.20元。诉讼过程中，世运公司明确月租金为30768.33元（369220元/年÷12月），同时表示，对合同解除后李建良继续占用房屋期间的房屋占有使用费，在本案中暂不主张。一审法院认定事实：2011年6月1日，案外人金太平与李建良就坐落于皮都路1号1层房屋和2层房屋签订《房屋租赁合同》各一份，租赁期限自2011年6月1日至2021年5月31日；其中1层房屋的建筑面积为642.84平方米，2层房屋的建筑面积为842.55平方米；租金逐年递增，2015年的租金标准为：皮都路1号1层房屋房租为240000元，皮都路1号2层房屋房租为368000元。该两份合同除了出租房屋的建筑面积与年租金不同外其余内容均相同；合同对租金的支付期限约定为先付租金后使用；同时合同还约定：若拖欠租金累计1个月以上，除如数补交租金、滞纳金外，出租方有权提前解除合同；不能履行本合同的一方，承担违约责任，违约金为半年的房屋租赁款项。2015年3月29日，金太平与李建良又签订《补充协议》一份，约定：以2015年房租为基准，从2016年6月1日起至2020年10月1日房租为608000元，承租方在2015年6月底前支付本年度的房租金。2015年12月2日，由于金太平未履行另案生效法律文书所确定的义务，海宁市人民法院依法将皮都路1号1层房屋和皮都路1号2层房屋进行公开拍卖。拍卖公告载明：上述房产已对外出租，拍卖为带租拍卖，新的买受人仍应履行原租赁合同，租赁期限从2011年6月1日起至2021年5月31日，新的买受人从2016年6月1日起收取租金，如1层与2层为同一买受人的，每年收取租金608000元，如1层与2层为不同买受人的，则每年收取租金按1层所占1层与2层总的评估价比例分摊。拍卖公告显示：1层房屋的评估价为9771168元，2层的房屋评估价为6319125元。2015年12月3日，海宁市世运贸易有限公司通过淘宝网司法拍卖平台竞买了皮都路1号1层房屋。皮都路1号2层房屋当时流拍。李建良向世运公司支付房屋租金情况如下：2016年8月17日，浙江卡森实业集团有限公司行政管理部经手人王柏良出具“收条”，载明：今收到李建良先生海昌街道皮都路1号第1层房租6月1日至8月30日房租费陆万元整；2016年9月14日，世运公司向海宁市海昌新盐色食尚餐厅出具了金额为124610元的“收据”，收款事由载明：9-11月房租费；2016年12月13日，世运公司向海宁市海昌新盐色食尚餐厅出具了金额为92305元的“收据”，收款事由载明：12月-2017年2月房租费；2017年3月13日，李建良通过中国银行向世运公司汇款92305元，在汇款附言中载明：皮都路1号1层3月到5月房租，世运公司于2017年3月14日开具了金额为92305元的发票，备注载明：2017年3月-5月。2017年8月14日，海宁市人民法院依法再次对皮都路1号2层房屋进行了公开拍卖，在拍卖公告载明：上述房产已对外出租，拍卖为带租拍卖，新的买受人仍应履行原租赁合同，租赁期限从2011年6月1日起至2021年5月31日止，对于租金金额及支付情况由买受人自行向承租人了解。该房屋拍卖成交后，李建良与买受人进行了协商，双方确认租金自2017年9月起支付，每月租金20000元。海宁市世运贸易有限公司于2016年12月27日工商登记变更为世运公司。海宁市海昌新盐色食尚餐厅系个体工商户，经营者为李建良。李建良于2018年1月26日收到本案起诉状副本等诉讼材料。由于双方对皮都路1号1层房屋的腾退时间存在争议，在确认李建良不再继续租赁的前提下，为防止损失扩大，一审法院于2018年3月7日组织双方当事人办理了明确的腾退手续。一审法院认为，本案争议焦点有二：一、皮都路1号1层房屋在司法拍卖后的租金如何确定；二、关于皮都路1号1层房屋租赁关系的解除时间。关于焦点一，双方之间就皮都路1号1层房屋的租金应确定为369220元/年。理由如下：1、本案讼争所涉房屋系世运公司经司法拍卖竞买所得，在拍卖公告中明确，若非同一人买受的，租金按相应的评估比例确定，故该房屋的年租金为369220元。2、根据李建良向世运公司实际支付租金的情况，可以确定，李建良在房屋新的权利人出现后，对租金的变动是明知且事实上已予以接受。3、皮都路1号1层房屋和2层房屋的年租金总额为608000元，是原租赁的双方在租赁合同后通过《补充协议》的方式所作的调整，法院在执行时，根据房屋的实际评估价值及租金总额，对皮都路1号1层房屋租金所作的调整并无不当，且皮都路1号1层房屋和2层房屋都属于法院的执行财产，以评估比例所确定的租金，并不影响原承租人即李建良的实体权利。4、根据李建良的自认，皮都路1号2层房屋自2016年6月至2017年8月的租金，其尚未向原出租人金太平支付，即在此期间，其以年租金369220元支付皮都路1号1层房屋的租金，并不损害其利益。5、皮都路1号2层房屋拍卖成交后，自2017年9月起的租金，买受人与李建良协商调整为年租金240000元，显然是受到了皮都路1号1层房屋的租金以评估价比例确定的影响，使皮都路1号1层房屋与2层房屋的总租金在608000元左右。关于焦点二，世运公司认为，双方租赁合同的解除时间为2018年3月7日，即李建良实际腾退日。李建良认为，其在2017年10月底已经将租赁房屋腾空，故应该以10月底为准。一审认为，世运公司出租人地位的取得来源于买受人未解除租赁关系的皮都路1号1层房屋，世运公司买受房屋后基于买卖不破租赁的原则，基于原租赁合同与李建良建立了新的租赁关系，故世运公司起诉请求解除金太平与李建良于2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，实为解除其与李建良之间的租赁关系。由于本案世运公司的起诉状中明确提出了解除租赁合同的请求，李建良在诉讼中对解除租赁关系也无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，认定本案双方之间租赁关系的解除时间应为李建良收到本案起诉状副本等诉讼材料之日，即2018年1月26日。李建良关于2017年10月底已解除租赁关系的抗辩，无依据证实，不予采信。综上，世运公司、李建良之间的租赁关系合法有效，李建良承租房屋，应当向房屋的所有人世运公司支付相应的租金。根据原租赁合同中“先付后用”的租金支付方式，李建良至今仅支付了2016年6月1日至2017年5月31日一年的租金369220元，存在迟延支付租金一个月以上的违约行为，且李建良亦存在意欲单方解除合同的行为表示，故世运公司主张解除租赁关系并由李建良支付到期租金的诉讼请求，予以支持。对于世运公司要求李建良支付违约金的请求，鉴于合同约定以半年租金计算的违约金数额明显偏高，且世运公司也未提供因李建良违约所造成实际损失的依据，故根据世运公司为另行出租房屋所可能造成的空置损失，一审认为将李建良应支付的违约金酌情减少为60000元为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、世运公司与李建良之间就坐落于海宁市商业房屋的租赁关系于2018年1月26日解除；二、李建良于判决生效之日起十日内支付世运公司租金242774.80元（2017年6月1日至2018年1月26日）；三、李建良于判决生效之日起十日内支付世运公司违约金60000元；四、驳回世运公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7710元，减半收取计3855元，由世运公司负担1125元，李建良负担2730元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、以司法拍卖确定的租金标准计算李建良应付给世运公司的租金是否合理；二、李建良主张合同于2017年10月解除应否支持。关于争议焦点一，经查，司法拍卖公告在一、二层房屋租金总价不变的前提下，对两层房屋具体租金分配按评估价比例作出了调整，虽然一、二层租金单独来讲较之原来发生变化，但租金总额与原先一致。尽管二层房屋流拍后第二次拍卖的公告与第一次拍卖公告关于租金的说明不一致，但事实上李建良与二层房屋新买受人协商后的租金与按评估比例确定的租金数额是一致的。因此，司法拍卖对两层房屋租金标准的调整并未对李建良权利义务产生实质影响。其次，根据李建良实际履行情况，自世运公司买受一层房屋后，李建良定期向世运公司支付租金，且每次付款均是严格按照司法拍卖确定的租金标准支付，在汇款凭证上亦备注是支付对应期限的房款，并由世运公司出具了收据。李建良在长达一年的时间内按此支付且未提出异议，表明李建良对司法拍卖确定的租金标准是认可的，且一直按此履行。综上，一审以司法拍卖对一层确定的租金标准计算本案租金，并无不当。关于争议焦点二，李建良主张其已于2017年10月通知卡森集团解除合同，并提交了与卡森集团朱张金、王柏良的微信聊天记录、通话录音等证据。但卡森集团和朱张金、王柏良并非合同当事人，况且上述证据也无法体现双方对解除合同达成一致。李建良认为合同于2017年10月解除的理由不能成立，其相应主张不予支持。综上，李建良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5842元，由李建良负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年十月十八日法官助理沈文潇书记员赵婉沁