河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0802民初4029号 原告：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地:承德市双桥区迎宾路21号嘉和广场写字楼B塔6层，统一社会信用代码：91130802794161235X。 法定代表人：孙宏业，职务：董事长。 委托诉讼代理人：经万隆、张立新，河北承天律师事务所律师。 被告：浙江亚厦装饰股份有限公司，住所地：杭州市上虞章镇工业新区，统一社会信用代码：9133000014616098X3。 法定代表人：丁海富，职务：董事长。 委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。 原告承德嘉裕房地产开发有限公司与被告浙江亚厦装饰股份有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，于2016年6月27日作出（2014）双桥民初字第1903号民事判决，原、被告不服均提起上诉。承德市中级人民法院作出（2016）冀0802民终3550号民事裁定，撤销河北省承德市双桥区人民法院（2014）双桥民初字第1903号民事判决，发回本院重新审判。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告承德嘉裕房地产开发有限公司的委托诉讼代理人经万隆、张立新，被告浙江亚厦装饰股份有限公司的委托诉讼代理人于洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德嘉裕房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2013年6月26日签订的承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程合同协议书，并由被告向原告支付违约金601991.50元，赔偿损失7949949.00元（其中延期交房违约金3753988.00元，降价销售损失或维修补偿费4195961.00元），合计8551940.50元；二、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月26日原告与被告浙江亚厦装饰股份有限公司就原告开发的承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程签订施工合同协议书。根据合同约定，被告开工日期为2013年6月27日，竣工日期为2013年9月10日，施工期间为76日历天。但被告未按照合同约定将合格工程交付原告。被告已经完成的部分工程也存在严重施工质量不合格或达不到合同约定的竣工标准。被告对于不合格工程屡次维修后仍不符合竣工标准，后被告明确表示对不合格或达不到竣工标准的工程不再进行维修，并同意由原告方进行维修。当原告组织他人准备进场维修的过程中，被告却又上前阻止施工并不退场交付工地，使工程不能够及时维修，影响向业主交付楼房。被告的违约行为，致使原告不能按约向业主交付楼房，且原告还要对不合格工程进行翻修维修，因此给原告造成极大的经济损失。原、被告之间的合同已经无法继续履行。为了让购房者早日入住，避免损失扩大，也为了维护原告合法权益，特此起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告浙江亚厦装饰股份有限公司辩称，一、双方签订的装饰装修合同已经履行完毕，原告要求解除合同无事实和法律依据，该诉讼请求应当予以驳回；二、原告与小区业主之间发生的逾期交房违约金系原告自身原告造成，与被告无关，且原告主张的违约金没有证据支持，事实上是原告存在严重的违约行为，因此，被告不应当承担逾期交房违约金；三、本案中所涉房屋的装修质量问题已经全部解决，被告不应当承担所谓的质量整改费用；四、承德市住房和城乡建设局关于冯冰提出的“行政查处申请函”的回复中明确说明，承德嘉和广场3号住宅楼精装修工程竣工时间在2014年1月前后，故涉案工程在2014年1月已经竣工验收合格，被告并不存在违约行为；五、经过法庭审理可以认定，出具两份鉴定报告的鉴定单位及鉴定人员均没有司法鉴定资质，其出具的检测报告没有法律效力，不能作为证据使用，故被告不应当承担鉴定费用及鉴定人员费用。综上理由，答辩人请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的2-8号证据有异议，经本院审核，原告提交的上述证据真实合法，且与本案相关联，本院予以确认；原告对被告提交3-12号证据不认可，经本院审核，被告提交的4、5、6、7、9号证据真实合法，且与本案相关联，本院予以确认，3、8、10、11、12号证据确认无证明力。河北省建筑工程质量检测中心作出的《检测鉴定报告》及河北省建筑科学研究院作出的《技术处理方案》系原、被告双方选定的具备资质的鉴定部门所出具，本院确认对本案有证明力。 通过双方当事人陈述及庭审中提交的证据，本院查明如下事实：2013年6月26日，原告作为发包方与被告作为承包方就原告开发的承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程签订施工协议书。约定工程名称：承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程。承包方式：包工包料。开工日期为2013年6月27日，竣工日期为2013年9月10日，合同工期76日历天。工程质量标准：符合国家相关规范及质量标准。合同价款：18259327.95元。合同违约条款中约定：因承包人原因未能按期竣工，承包人每延误一天向发包人支付违约金为合同总价的0.2‰。最多不超过合同价款的3%。超过两个月仍不能竣工的，发包人有权随时与承包人解除合同……。合同签订后，被告即进入现场施工，但未在合同约定的竣工时间完工，直至到原告向小区业主约定的交房日期仍未完工。为此原告向小区业主支付了逾期交房违约金共计3753988.00元。原告认为被告装修的房屋存在质量问题，导致迟延交房并产生违约金。被告认为是原告所用的装修品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，导致迟延交房。 经本院委托河北省建筑工程质量检测中心对被告装修的169户是否存在质量问题进行鉴定，该检测中心出具的《检测鉴定报告》确认申请鉴定的住宅不同程度的存在质量问题。因一部分楼房已经销售，且与业主协商达成一致，不再进行维修。另有69户需要作出维修方案。 双方存在争议的69户存在的质量问题主要为以下几点：1、地面砖存在空鼓、有色差，平整度超过规范要求、接缝高低差超过规范要求等质量问题；2、内墙饰面砖存在空鼓、破损、立面垂直程度超过规范要求等质量问题；3、壁纸存在空鼓、翘边、斑污、褶皱等质量问题；4、室内木门存在门扇变形，漆面脱皮、开裂等质量问题；5、木地板存在平整度超过规范要求，空鼓等质量问题；6、内墙涂料存在斑污等质量问题。后经双方确认本院依法委托河北省建筑科学研究院作出《技术处理方案》，确认了维修方案。其中5户系鉴定前售出，现与业主就赔偿金额无法达成一致意见。另64户楼房在维修方案作出前均已售出。庭审中，原告提出因被告装修的房屋质量存在问题，原告通过让渡购房款的方式将房屋交付购房业主，64户因装修质量存在问题降价4195961.00元。降价后业主不再主张维修。 查明，原告交付被告施工的承德嘉和广场3#住宅楼的主体工程的实际竣工验收时间为2015年7月20日，装修时间早于主体工程竣工验收时间，且在2015年7月20日前原告已经将大部分楼房交付业主。只有五户在2015年10月20日交付。 另查明，原告支付给河北省建筑工程质量检测中心鉴定费221374.00元，支付给河北省建筑科学研究院鉴定费150000.00元。 本院认为，原、被告于2013年6月26签订的《合同协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按该合同约定享受权利，履行义务。被告未在双方约定的期限内交付施工的装修工程，但依据原被告双方提交的往来函件、工程洽商记录等证据可以看出，双方对工程的增量和质量有连续协商的经过。依据双方签订的合同协议书，原被告双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为主合同的组成部分，具有同等法律效力。因此，上述往来函件和工程洽商记录可以视为原告对被告延长施工的认可，且双方已达成一致，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼主张，本院不予支持。 根据合同法等相关法律规定，判断本案被告应否对原告向小区业主支付逾期交房违约金以及降价销售损失的后果承担民事赔偿责任，应从产生违约金和降价销售的原因力上分析，因此，作为合同双方当事人，对产生违约金和降价销售损失的后果是否有责任，以及责任的大小是判断其应否承担民事赔偿责任的事实基础。 对于原告主张逾期交房向业主支付违约金的诉讼主张，本院认为原告可以与小区业主约定合理的交房时间，但房屋主体工程竣工验收时间受施工材料、场地等多方面因素影响无法确定，本案中，原告虽然向业主承诺交房的时间早于主体工程竣工验收时间，但是该约定不违反法律规定，如按约定期限完工，便不会产生后续违约金。但由于原告提供给被告施工的装修品牌、建筑材料等与原告和购房业主约定的装修主材的品牌、建筑材料等不符，加之被告精装修工程确实存在质量问题，所以导致主体工程推迟验收。庭审中，原被告向本院提交的证据及鉴定结论证实了上述主张，且原告提交了向业主交付违约金的证据予以佐证其实际支付逾期交房违约金的数额，因此，对原告违约金的诉讼请求，本院予以支持。结合产生逾期交房违约金的原因力，本院认为，购房业主主要是对原告所用的装修主材品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，继而引发对装修质量存在瑕疵的争议，且经检测被告施工的房屋在装修工程上亦确实存在质量问题，因此，本院确定原告对上述违约金损失承担70%的主要责任，被告承担30%的次要责任。逾期交房违约金的数额以原告提交的证据为准。 被告施工的工程经河北省建筑工程质量检测中心检测，确实存在质量问题，故其有义务对因质量存在的问题给原告造成的损失予以赔偿。本案审理中，确定存有争议的为69户。其中5户业主对于维修价款不能与本案原、被告达成协议，可另案解决。另64户在鉴定过程中售出。原告称是以降低价款的方式售出，故存在装修质量问题的楼房由业主自行维修。原告主张降价款4195961.00元，被告以业主不再主张维修为由不同意支付降价款。本院认为，此64户装修确实存在不同程度的质量问题，原告通过让渡购房款的方式免除了被告的维修义务。如果被告不承担任何责任则明显对原告不公平。分析产生降价销售损失的原因力可以看出，原因同违约金损失，仍是购房业主主要对原告所用的装修主材品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，继而引发对装修质量存在瑕疵的争议，且被告施工的工程确实存在质量问题，因此，本院确定原告对上述降价销售损失承担70%的主要责任，被告承担30%的次要责任。 关于降价销售损失的计算问题，虽然楼房的价格受人情、房屋朝向、楼层位置、全额付款和按揭贷款等诸多因素影响，但主要受销售时间、楼层以及整栋楼的位置的影响。因此，本院选取了与涉案3号楼位置及户型相近的2、4号楼作为参考楼房，以销售时间作为第一参考标准，其次是楼层，在2、4号楼共选取1-2套楼房作为参照。如选取的1-2套参照楼房的售价高于或均高于3号楼房，则按高出的价格或高出的平均价格计算；如选取的2套参照楼房的售价与3号楼对比后有高有低，按2、4号楼的平均售价进行计算，如平均售价高于3号楼，则计算差价；64套房屋对比后，其中有27套是高于或均高于3号楼，30套是有高有低，7套是低于3号楼；依据上述方法计算，27套楼房共降价销售1548518.00元，30套楼房取平均值后降价销售2647443.00元，共计降价销售4195961.00元。 综上，依据原告提交的证据，可以证实原告共产生逾期交房违约金损失3753988.00元，降价销售损失4195961.00元，合计7949949.00元，上述款项由被告承担30%,即2384984.70元。 庭审中，原告主张按照河北省建筑科学研究院作出的《技术处理方案》委托相应作价部门作出价格鉴定，来确定被告应向其支付的修复款金额。本院认为该技术处理方案对质量问题作出的修复方案为整体维修，如果依据《技术处理方案》进行作价，数额过高，对被告明显不公平，且依据该方案做出的价格并非是原告的实际损失，原告的实际损失应系降低房价的损失。因此，对原告该主张，本院不予支持。 对于原告支付的鉴定费用，221374.00元系工程存在质量问题而导致，故应确定由被告承担。另外150000.00元系支付给河北省建筑科学研究院作技术处理方案的鉴定费，因该修复方案不能作为原告主张的依据，故此款应确定由原告自行承担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、被告浙江亚厦装饰股份有限公司于判决生效后十日内赔偿原告承德嘉裕房地产开发有限公司因逾期向业主交房的违约金和房屋降价销售损失共计2384984.70元。 二、驳回原告承德嘉裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费46780.00元，由原告23390.00元，被告承担23390.00元。鉴定费371374.00元，由原告承担150000.00元，被告承担221374.00元。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  宋一民 人民陪审员  王丽娟 人民陪审员  孙雅惠 二〇一八年十月十七日 书 记 员  高瑞松