广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初4639号原告：肖云芳，女，汉族，1992年2月13日出生，户籍住址：湖南省祁东县。委托代理人：曾文东，广东指针律师事务所律师。第一被告：张春丽，女，汉族，1985年4月13日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。第二被告：颜惠荣，男，汉族，1986年4月24日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。第三人：惠州市永富鑫实业有限公司，住所地：惠州市麦地南二路。法定代表人：李龙。原告肖云芳与被告张春丽、颜惠荣，第三人惠州市永富鑫实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖云芳及委托代理人曾文东、第二被告颜惠荣、第三人惠州市永富鑫实业有限公司的法定代表人李龙到庭参加诉讼，第一被告张春丽经本院送达开庭传票等未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告肖云芳诉称，原告与二被告在第三人介绍下于2017年5月11日签订一份编号为HZRA20170511的《房地产买卖居问合同》（下称合同）。双方约定原告购买二被告共有的位于惠州市××水××楼××单元××房（下称涉案房屋）一套。房屋总价款为人民币1150000元。原告先付定金人民币115000元。同时对税费承担、物业交付、服务费用等做出约定，同日原告即支付定金115000元予二被告。后因涉案房屋暂未办理产权登记，三方针对原合同签订《补充协议书》约定:乙方（即二被告，下同）在涉案房屋不动产权证办出后10个工作日交给丙方（即第三人，下同）办理按揭及过户手续，乙方如不按时配合即视为违约。2018年1月22日，涉案房屋办出不动产权证书，但经原告及第三人不断催促履行合同义务，二被告都以各种理由拒绝履行配合办理按揭及过户手续等合同义务，并且恶意加价，严重违背诚信原则。原告认为，买卖居间合同及补充协议，是双方真实意思表示，且不存在合同无效情形，依法成立并生效。该买卖合同关于涉案房产的出售价格、产权过户时间、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。现原告筹集资金加上已付定金，并保证总金额足额支付应付的全部购房款，原告的请求实属事实上和法律上都具有可行性，存在继续履行的法律和事实基础。另外，因被告延期将诉争房屋不动产权证交付给第三人，已经构成违约，参照合同第四条第6款按照对等原则被告也应当按照相同标准支付给原告违约金，暂计算至原告起诉日，被告应当支付原告违约金80500元。综上，为维护原告的合法权益，请求法院全部支持原告的诉请：1、原被告及第三人签订的HZRA20170511《房地产买卖居间合同》及补充协议成立并生效。2、二被告继续履行合同，配合原告及第三人办理惠州市××水××楼××单元××房的产权过户手续，并将前述房屋交付予原告。3、被告支付违约金人民币80500元（违约金的计算方法：自被告取得诉争房屋不动产权证之日（3月24日）顺延10天交证期计算至实际交付日止，即从4月5日起算，按照房屋总价款每日乘于0.5%暂计算至起诉之日4月18日，违约金为80500元）。4、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将第3项诉讼请求变更为：被告支付违约金人民币431250元（违约金的计算方法：自被告取得诉争房屋不动产权证之日（1月22日）顺延10天交证期计算至实际交付日止，即从2月2日起算，按照房屋总价款每日乘于0.5%暂计算至起诉之日4月18日，违约金为431250元）。被告张春丽、颜惠荣答辩称，答辩人并非有意违反与被答辩人签订的房屋买卖合同（坐落惠州市惠城区桥东××水××楼××单元××号房），而由于家人反对买卖等因素导致不能履行，造成违约。因此，答辩人愿意按当时签订的买卖合同履行(可参照买卖合约内的第九条违约责任第一款)不承担案件受理费、保全费等诉讼费用。答辩人与被答辩人与2017年5月11日签订房屋买卖合同，该合同约定，房款总价1150000元人民币，合同签订当日，被答辩人确实先行支付115000元整作为定金，并要求答辩人不动产权证出证后10个工作日内要交给被答辩人办理按揭及过户手续，答辩人如不按时配合则视为违约。早在2017年9月29日开始答辩人多次与被答辩人协商解除合约，适当补偿费用给被答辩人被拒绝。到了2018年3月中旬办理好不动产权证答辩人又与被答辩人协商按买卖合同违约条款履行(惠州市永富鑫实业有限公司法定代表人可作证)又遭到被答辩人拒绝，协商不果。本次纠纷是被答辩人造成的所以在法院诉讼期间答辩人不承担任何费用。之后没有有与被答辩进行过任何过户手续。综上内容情况属实，为维护答辩人的合法权益，请求法芝给答辩人一个公平公正的判决。第三人惠州市永富鑫实业有限公司答辩称，去年9月业主说过不卖了，问我怎么解决，双方有通过微信沟通过，原告不同意。今年办出房产证后，双方来我公司业主的意思说赔偿双倍定金，原告不同意，双方一直协商不成才导致诉讼。本院查明的案件事实经审理查明，2017年5月11日，原告肖云芳与被告张春丽、颜惠荣，第三人惠州市永富鑫实业有限公司签订一份《房地产买卖居间合同》及补充协议书，合同约定：原被告双方通过第三人居间方购买及出售位于惠州市××水××楼××单元××房（下称涉案房屋）；（第二条）该物业转让价为115万元。（第三条）被告同意原告按照银行按揭付款方式付款。原告于2017年5月15日前向第三人支付定金11.5万元，该定金作为购房款的一部分暂由居间方托管，在《房地产权证》原件托管于第三人后，再将定金转付给被告。因原告需办理银行按揭贷款，购房余款由第三人协助原告寻找银行贷款支付给被告。（第五条）营业税、教育附加费、印花税、城建维护税、产权登记费、契税、个人所得税、公证费、查档费、房产交易服务费、测绘费、土地增值税、按揭手续费等全部税费，均由原告支付。（第六条）交房日期为被告收到全部房款时将物业交付给原告。（第八条）基于第三人提供居间服务，原告须支付第三人（第八条）原告须支付居间方2万元作为服务佣金。（第九条）如因原告原因致使合同未能履行的，已付定金归被告所有，同时向居间方支付合同约定的服务佣金；如被告不按合同约定将该物业授予原告，则被告向原告双倍返还定金，并退还原告已支付的转让价款。《补充协议书》约定，三方均清楚该房产未搬出被告名下的不动产权证，被告名下不动产权证办出来后10个工作日内要交给第三人办理按揭及过户手续；原告支付定金11.5万元，首期款约定在办出被告名下不动产权证两个月内支付给被告；被告办出不动产权证后交给第三人即日起，原告在一个月内还清被告的银行贷款，金额为23万元。同日，原告向被告转账支付涉案房屋定金11.5万元，两被告出具了《收款收据》。2017年8月，被告告知原告房子不卖了。2018年3月26日，被告领取了涉案房屋的不动产权证。原告与第二被告通过微信就是否继续履行合同进行协商。被告明确表示房子不卖，有三个选择：大家协商由被告返还11.5万元定金并赔偿5万元违约金，中介费被告给；二是协商不行通过司法程序；三是加30万元。因双方协商未果，原告于2018年4月18日以被告不履行合同为由将被告诉诸本院，并请求判如所请。另查，庭审时，第二被告称因家人反对才不同意卖房子，不愿意继续履行合同；房子是毛坯房。原告要求继续履行合同，并提交其本人的中国农业银行个人明细，显示余额有100余万元，证明其有足够的经济能力继续履行合同。再查，本院根据原告的申请，于2018年4月27日作出（2018）粤1302民初4639号《民事裁定书》，裁定查封被告名下位于惠州市××水××楼××单元××房的房地产权（粤（2018）惠州市不动产权第0011096号，建筑面积110.39平方米；查封价值以人民币115万元为限，查封期限三年。）以上事实，有原、被告身份证、企业登记信息、房地产买卖居间合同、收款收据、不动产登记结果、微信聊天记录等证据及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告、被告、第三人签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议书》是三方当事人真实的意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，各方当事人均当按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，被告即告知原告不同意转让涉案房产，此后双方在协商过程中，被告提出要么赔偿5万元、要么加价30万元的解决方案，此行为违背了诚实信用原则，违反了合同约定，已构成违约。诚实信用是民法的基础原则，是市场交易秩序的基石所在。本案中原告作为买方并无过错，本案合同不存在无法继续履行或者强制履行成本过高的情况，基于对民法基本原则和市场交易秩序的维护，本院判令原告、被告、第三人应当继续履行三方签订的《房地产买卖居间合同》。原告诉请二被告配合办理涉案房屋的产权过户手续、交付房屋，对此本院认为，虽然《房地产买卖居间合同》未对产权过户手续的办理时间进行明确约定，为了实质解决双方争议，本院根据房产交易流程和惠州地区交易习惯，考虑到原告有足够的一次性付款能力继续本案交易，本院判令原告在判决生效之日起15日内向被告支付购房款50万元，被告在收到50万元购房款当日向原贷款银行申请办理赎楼手续（提前还贷、注销抵押登记）；被告在完成赎楼手续后15日内协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续；在双方递交过户申请当日，原告向被告支付剩余购房款53.5万元，被告向原告交付涉案房屋；办理过户的相关税费由原告负担。《房地产买卖居间合同》仅约定被告不履行合同义务应承担双倍返还定金的违约责任，在本院判决继续履行合同义务的情况下，原告主张被告按日0.5%自被告取得房产证之日顺延10日后计算至房屋交付之日止的违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。被告张春丽未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告肖云芳、被告张春丽、颜惠荣、第三人惠州市永富鑫实业有限公司应继续履行三方于2017年5月11日签订的《房地产买卖及居间合同》及《补充协议书》。二、原告肖云芳在本判决生效之日起15日内向被告张春丽、颜惠荣支付购房款50万元，被告在收到该50万元购房款当日向原贷款银行申请办理其名下的位于惠州市桥东长湖南路1号水悦龙湾6号楼1单元8层03号房的赎楼手续。三、被告张春丽、颜惠荣在完成上述赎楼手续后15日内协助原告肖云芳办理位于惠州市桥东长湖南路1号水悦龙湾6号楼1单元8层03号房的产权变更登记手续；在原被告双方向房管局递交过户申请当日，原告肖云芳向被告张春丽、颜惠荣支付购房款53.5万元，被告张春丽、颜惠荣向原告肖云芳交付房屋。四、驳回原告肖云芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15874元（原告已预交7937元），由原告肖云芳负担724元、被告张春丽、颜惠荣负担15150元。保全费5000元（原告已预交），由被告张春丽、颜惠荣负担。被告张春丽、颜惠荣应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  肖石平人民陪审员  王荣芳二〇一八年十月十日书 记 员  陈淑花