重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0235民初3897号 原告：范愉余，男，汉族，1988年5月7日出生，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：乔正国（原告之父），男，汉族，1963年9月2日出生，住重庆市云阳县。 被告：民德路351号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会。 负责人：牟芝秀，女，汉族，1955年11月8日出生，住重庆市云阳县。 原告范愉余与被告民德路351号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会物权保护纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范愉余的委托诉讼代理人乔正国到庭参加诉讼。被告民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院依法适用缺席审判，本案现已审理终结。 原告范愉余向本院提出诉讼请求：1.确认民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区商户业主所有权人范愉余对建筑区划内专有部分以外的道路和其他场地用于停放汽车的车位享有使用权。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是经营性用房，在2006年11月2日经云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证。所有权人坐落云阳县新县城民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区XXX号门市，原告基于法律规定对民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区建筑区划内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告一直称门市属经营性用房，房产证上没有填写共有使用权面积，无权享有建筑区划内专有部分以外的道路和其他场地用于停放汽车的车位，只能使用门市前的面积，青龙派出所和民德社区居委会组织双方调解无果。法律规定共有使用权部分，并非针对所有权人数和共有面积多少，而是指共有权利。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施之前，住宅房和经营性房产权证上填写与没填写共有使用权面积，均不影响共有使用权，更不能作为使用权的证据。而门市前的面积属道路两侧的建筑工程，有城管统一管理，不由业主共有。故原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼。 被告民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会未到庭，亦未向本院递交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：云阳县双丰化工有限责任公司是原国有企业云阳县磷肥厂改制成立的股份制企业。云阳县双丰化工有限责任公司通过移民搬迁，在云阳县民德路XXX号建职工宿舍楼A、B、C、D栋，后A、B栋为1幢、4个单元，C栋为2幢、2个单元，D栋为3幢、2个单元，共有住房120套，1幢1楼为1－24号门市。2005年12月13日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（（XX房地证XX字第XXX号），产权人：云阳县双丰化工有限责任公司，坐落：云阳县双江镇民德路XXX号，房屋状况：结构混合，建筑面积1978.16㎡，套内建筑面积1774.98㎡，用途综合；结构混合，建筑面积4848.54㎡，套内建筑面积4270.38㎡，用途综合。2005年12月28日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（XX房地证XX字第XXX号），产权人：云阳县双丰化工有限责任公司，坐落：云阳县双江镇民德路351号，房地籍号310200501857，房屋状况：结构混合，建筑面积592.26㎡，套内建筑面积562.20㎡，用途门市；同时颁发房地产权证（XX房地证XX字第XXX号），产权人：云阳县双丰化工有限责任公司，坐落：云阳县双江镇民德路XXX号，房地籍号310200501858，房屋状况：结构混合，建筑面积244.16㎡，套内建筑面积232.74㎡，用途门市。之后，云阳县国土资源和房屋管理局向120名住房户、24个门市户颁发了房地产权证。2006年11月2日，云阳县国土资源和房屋管理局向范愉余颁发房地产权证（XX房地证XX字第XXX号），权利人：范愉余，坐落：云阳县新县城民德路XX号XX幢XX号门市，房屋用途门市，房屋建筑面积35.46平方米，套内建筑面积33.66平方米。 民德路351号院内建成时没有规划车位，但有绿化带和院坝等公共场地，共有使用权面积636.165㎡，住户出资雇请人员清理垃圾和保洁。2013年，云阳县青龙街道办事处对民德路351号小区进行整治改造，维修化粪池、消防通道，取消绿化带，维修公共场地（换地板砖）等。2015年经民德社区居委会主持，在民德路351号小区院坝内划了33个车位，增加门卫室，建立了门禁系统等。2015年10月27日，民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区召开成立业主委员会会议，成立了民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会，推选牟芝秀为主任，陈家兰、姜文富为副主任，秦沛均、杨中美、王帮平、黄承林、阙焕文、王本春、李世琼、龙知见为委员。会议确认业主包括住房户权利人，不包括门市户权利人。 2015年11月17日，民德社区居民委员会、民德社区351号业主委员会张贴《公示》，将民德路XXX号楼院内住户从2016年1月开始收缴的卫生费、停车费标准进行公示。其中，住户、门市每户每月20.00元卫生费，对外业主停车费每月100.00元，电子门卡每张50.00元。此后，原告范愉余获得车辆门卡，进入民德路351号楼（磷肥厂宿舍）小区停过车，但一直未交卫生费。2016年8月，小区业主因停车收费发生纠纷，后取消门禁，车辆任意进出民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区。2017年12月28日，民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会发出《安全告知书》，XXX号小区业主：……特告知如下：1.从2018年1月1日起恢复门卡，小区有车业主才能购卡，擅自向外售卡者，出卡承担后果责任，控制过多车辆来往增加活性荷载，减少承重，预防不可估量的人身和财产灾难。3.禁止外来车辆入内；各业主也无权擅自启用门卡放行外来车辆入内。7.车主要妥善保管车辆及物品，关好车门车窗，若物品丢失或车子损坏，一切责任由车主自负。以上各条请业主阅读内容后签字确认，望共同遵守。住房户业主在《安全告知书》上签字。 2018年1月3日，XXX号楼院全体业主张贴《通知》：XXX号楼院业主于2018年1月2日下午在本院坝讨论，为了本院的环境卫生和安全，全体业主同意：1.门卫杆放下收卡升级进出方便，时间定为本月10日起至本月20日收卡，子女在外地工作的请尽快将卡寄回，外来不是XXX号楼院的业主一律不收卡，请外来车辆理解支持，本月20号开始放杆。2.2018年度收取卫生费按户计算50元一户，如果有车辆的另外加收卫生费50元一辆车的卫生费。3.收费时间：2018年1月21日至2018年1月31日前。4.2017年楼院所有收支账目于2018年1月31日将其公布上墙。5.351号楼院2018年的楼长负责楼院的一切事务。6.请本楼院全体业主支持和互相转告。原告范愉余的车辆门卡未能升级，车辆至今不能进入民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区。2018年1月15日，门市业主发《告知书》，要求住宅业主停止侵权，如果导致损害后果发生，应承担民事赔偿责任。2018年3月5日，原告与其他两位门市业主起诉明德路XXX号（磷肥厂宿舍）小区其中十户住房业主，本院于2018年5月30日判决驳回原告等的诉讼请求。 上述事实，有原告的陈述，原告提交的身份证、不动产权证书、（2018）渝0235民初1627号民事判决书、成立业主委员会签到册、推荐自荐业主代表表、公示、通知、告知书，被告庭前提交的证明，本院依法调取的民德路XXX号楼小区关于成立业主委员会的申请、会议记录等证据在卷佐证，本院予以确认。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以采信。 本院认为，房屋业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。本案中，原告购买云阳县新县城民德路XXXX号门市后取得该门市的不动产权证，为该门市的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条关于“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的规定，原告作为该门市现业主，对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主专有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业服务用房、绿地、道路公共设施以及其他公共场所等。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区有XXX幢楼房，共120套住房和24个门市，原告所有的门市位于其中，该门市不动产权证载明“共有宗地面积5043.99㎡”，并附有宗地图，故本院确认民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区整个占地面积为5043.99㎡，该面积亦系小区建筑区划面积。权利分为基本权利和一般权利。对一般权利的保护具有有限性，不能以牺牲基本权利为代价保护一般权利。通行、停车权利是业主的一种基本权利，对建筑区划内专有部分以外的道路和其他场地用于停放汽车的车位的共有权和管理权是一般权利。当二者发生冲突时，应当优先保护通行、停车权利。被告在管理小区共有停车时，将小区内业主区分为住房业主和门市业主，并对两者做出不同的待遇区分，即不允许门市业主对建筑区划内用于停放汽车的车位享有使用权，明显违反法律规定。根据原告提供的云阳县新县城民德路XXX幢测绘分户面积登记表，显示原告作为购买的门市也与住房户均对共有部分进行了面积分摊，现被告采取车辆门卡升级，导致原告的车辆至今不能进入云阳县新县城民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区停放，侵犯了原告的合法权利。因此，原告主张确认其对建筑区划内专有部分以外的道路和其他场地用于停放汽车的车位享有共有使用权，符合法律规定，本院予以支持。但是原告作为小区业主，在行使业主对共有场所（停车位）享有的使用权时，也应当遵守小区的管理制度，履行业主的基本义务，不得损害其他业主的合法权利。 被告虽然未到庭，但于庭审前向本院提交证明一份，用于证实民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）从2017年至今未成立小区业主委员会。但根据本院调取的证据证实，民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会于2015年10月27日依法成立，有民德路XXX号楼小区推荐自荐业主代表、民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区成立业主委员会签到册等证据佐证，在2015年10月27日的会议记录显示：“会议名称：选举业主委员会议；主持人：民德社区代表、磷肥厂宿舍业主代表。会议内容：第一项1.对到会业主进行现场身份确定签到。2.经筹备组成员现场确认应到114人，实到63人，已达到20%以上。3.根据的有关法律、法规已达到法定选举人数。第二项1.代表公布《业主大会以及规则》和《业主公约》。2.经业主讨论，根据业主意愿进行举手表决63同意通过。第三项选举业主委员会候选人11名，通过到会的业主63人举手表决同意下列11人作为业主委员会成员”；在（2018）渝0235民初1627号范愉余、陈勇、范愉余与滕世禄、吴朝国、何志明、陈家兰、黄承林、曾凡英、牟芝秀、谭万均、徐扶忠、李世琼物权保护纠纷一案判决书中，滕世禄、吴朝国、何志明、陈家兰、黄承林、曾凡英、牟芝秀、谭万均、徐扶忠、李世琼共同辩称，“本案所涉及的停车管理是业主委员会的决定，若原告认为业主委员会作出的决定侵害其权利，也只能向人民法院请求撤销，民德路XXX号小区是120户住户，原告只起诉10名被告，被告无侵害原告权利的法定情形，因此，原告起诉的被告主体不适格。”“原告没有接受民德路XXX号小区的管理，业主委员会未加干预，没有收取任何费用。”“本院经审理认定事实如下：2015年10月27日召开会议，成立民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会，牟芝秀为主任，陈家兰、姜文富为副主任，秦沛均、杨中美、王帮平、黄承林、阙焕文、王本春、李世琼、龙知见为委员。民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会的业主包括住房户权利人，不包括门市户权利人。”此判决书送达后，双方当事人均未上诉，现已发生法律效力，现被告另行又举证称未成立民德路351号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会，有违诚信，且与客观事实不符，本院不予采信。至于民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会是否实际在正常履行职责，不属于本案审理的范围。只要该业主委员会未依法解散，民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会就是适格的被告，故被告的举证不能达到其证明目的，本院对该份证据不予采信。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告范愉余对民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区建筑区划内专有部分以外的道路和其他场地用于停放汽车的车位享有业主共有使用权。 案件受理费80元，由被告民德路XXX号楼（磷肥厂宿舍）小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  沈阳东 人民陪审员  候燕明 人民陪审员  唐清英 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  叶 平