贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1462号原告：贵阳保利龙谷房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码：代码91520112683958532K。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：米见华，该公司法律顾问。被告：胡涛，女，1987年9月2日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区。被告：高闯，男，1983年3月16日出生，汉族，身份证住址同上。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路**贵州世贸大厦，统一社会信用代码91520100214453320X。负责人：杜忠阳，该银行行长。原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）与被告胡涛、高闯、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利房开公司的委托诉讼代理人米见华到庭参加诉讼，被告胡涛、高闯及第三人农行云岩支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利房开公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告承担撤销备案登记费233.16元；2.判决被告立即归还原告被第三人扣划的保证金18582.82元；3.判决被告归还原告保利春天大道22栋1单元12层1号房屋；4.判决被告配合原告办理撤销该房屋登记及备案登记手续；5.判决被告承担违约金48722.10元及律师费18000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市××区××春天大道××单元××号房屋一套，总价款487221元。被告支付了首付款147221元，余款340000元采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金18582.82元。为维护原告的权利，现诉至法院，请求法院依法判决。被告被告胡涛、高闯及第三人农行云岩支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告胡涛、高闯购买原告保利房开公司开发建设的位于贵阳市××区××春天大道××单元××号房屋一套，房屋总价款为487221元。胡涛、高闯支付了首付款147221元，余款340000元采用银行按揭方式支付。保利房开公司为胡涛、高闯的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房借款最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。由于胡涛、高闯未能足额归还银行借款，导致第三人农行云岩支行于2016年6月26日扣划了保利房开公司的保证金9900.76元，2016年12月31日再次扣划了8682.06元，共计18582.82元。另查明，涉案房屋已经交付给胡涛、高闯使用。本院认为，保利房开公司与胡涛、高闯之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，原、被告双方均应当按照合同约定履行各自的义务。因胡涛、高闯未能足额归还银行借款，导致保利房开公司保证金被农行云岩支行扣划，该公司因此履行了保证责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。”的规定，保利房开公司诉请胡涛、高闯归还被农行云岩支行扣划的保证金18582.82元于法有据，本院予以支持。关于保利房开公司主张解除与胡涛、高闯签订的《商品房买卖合同》等诉请（即第一项、第三项、第四项诉讼请求）的问题。虽然保利房开公司与胡涛、高闯签订的《商品房买卖合同》中有关于解除合同的约定，但本案的法律关系实为保利房开公司为胡涛、高闯垫付银行按揭贷款后，保利房开公司向胡涛、高闯追偿被银行扣划的保证金的法律关系。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”及《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，保利房开公司除了2016年6月26日、2016年12月31日两次被扣划18582.82元外，至今未再被扣划保证金，如果仅因其保证金被扣划了18582.82元而解除合同，有违公平原则，故为维护商品房买卖合同关系的稳定，合同应当继续履行，双方签订的《商品房买卖合同》不宜解除，故保利房开公司的第一项诉请，本院不予支持。因《商品房买卖合同》并未解除，故对保利房开公司的第三、四项诉讼请求，本院亦不予支持。对于保利房开公司主张的违约金。本院认为，胡涛、高闯逾期偿还银行贷款导致保利房开公司被扣划了保证金18582.82元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，胡涛、高闯应承担向保利房开公司支付违约金的义务。本案中，保利房开公司被农行云岩支行扣划的金额为18582.82元，但其未举证证实因胡涛、高闯违约还对其造成了其他经济损失，故农行云岩支行从其保证金账户中扣划的18582.82元实质即为其因二被告违约造成的损失。保利房开公司主张胡涛、高闯按合同约定支付违约金48722.10元，但其主张过分高于其造成的损失，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，其主张的违约金，本院调整为以其被扣划的保证金18582.82元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍从保证金18582.82元被扣划次日起计算至该款付清之日止为宜。关于保利房开公司主张的律师费18000元的问题。因保利房开公司未举证证实律师费已经实际产生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果，本院对其该项请求不予支持。被告胡涛、高闯及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告胡涛、高闯于本判决生效之日起五日内返还原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司被第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行扣划的保证金人民币18582.82元，并支付原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司违约金（违约金以保证金18582.82元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年9月30日起计算支付至18582.82元返还完毕时止）；二、驳回原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9597元，由原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担4798.50元，被告胡涛、高闯负担4798.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  梁国辉人民陪审员  刘文锦人民陪审员  佘大德二〇一八年十月十七日书 记 员  孙 毅