福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初6100号 原告（反诉被告）：福建省军区副食品生产基地，住所地福建省闽侯县白沙镇马坑村。 法定代表人：熊杰伟，部队长。 委托诉讼代理人：邱国营、陈爱玲，福建建达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余兆淋，男，1977年10月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈惠琴、张明仙，福建世恩律师事务所律师。 原告福建省军区副食品生产基地（以下简称“省军区副食品基地”）与被告余兆淋土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，余兆淋提出反诉，本院依法合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行审理，省军区副食品基地的委托诉讼代理人邱国营、陈爱玲，余兆淋的委托诉讼代理人陈惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告省军区副食品基地向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除解除原、被告之间的租赁合同；2.判令余兆淋立即将位于三山镇坑边村原部队坑边分场因修建三山镇至前薛埔水泥路需要，割断农场部原仓库、马栏、灰埕这块地后，剩余的零星地（以被告实际占有使用的土地面积为准）腾空并恢复原状后交还给原告；3.判令本案全部诉讼费用由余兆淋承担。事实与理由：中国人民解放军福建省军区下埔农场坑边分场因修建三山镇至前薛埔水泥路需要，割断了原农场部原仓库、马栏、灰埕这块地后，道路边沿剩余了一些零星地。原、被告于2001年10月1日签订了一份《合同书》，将上述零星土地出租给余兆淋，合同约定：土地面积约1.8亩（以实际面积为准）；承租期限自2001年10月1日至2071年10月1日；每亩租金贰万壹仟元，租金总计叁万柒仟捌佰元，承租方在签订合同之日一次性交清租金；土地所有权属部队农场，余兆淋只有使用权，且余兆淋必须要看管好土地，并不得转包他人，若需转包，必须与部队农场协商同意，否则按违约处理；双方还对责任义务等进行约定。余兆淋已经于2001年10月1日支付了租金37800元。2016年中央军委于下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。原福建省军区下埔农场这一主体已经被撤销，相关权利义务由福建省军区副食品生产基地概括承受。故省军区副食品基地依据停止有偿服务的精神和要求，多次与余兆淋协商终止租赁合同，余兆淋却仍占有使用该租赁物至今，故诉至法院。原告认为，中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》构成不可抗力，省军区副食品基地有权解除上述租赁合同，要求余兆淋立即腾退租赁物并恢复原状后予以返还。综上所诉，为维护合法权益，故诉至法院。 被告余兆淋辩称，一、余兆淋（乙方）确实有与福建省军区下浦农场（甲方）签订了《合同书》，但不是与省军区副食品基地签订的合同，省军区副食品基地不是适格原告。省军区副食品基地虽然在诉状中称“原福建省军区下浦农场这一主体已经撤销，相关权利义务由福建省军区副食品生产基地概括承受”，但未提交相关证据材料，且提交的《国有土地使用权》证中的使用者是中国人民解放军32535部队，进一步说明其主体不适格，应裁定驳回其起诉。二、省军区副食品基地诉称其要求解除合同是因不可抗力，所依据的是中央军委发布的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。然而，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三个方面。中央军委是省军区副食品基地的上级单位，该通知是上级指示下级的行为，并非是政府征收、征用行为，故其称其解除合同是因不可抗力是错误的，依法不应得到支持。三、如法院认定省军区副食品基地具有原告主体资格并支持其单方解除合同的请求，根据双方签订的合同书第四条第一款的约定，即“甲方原则上长期有偿提供乙方使用，乙方在同等条件下享有优先权。在承租期内，因部队战备等需要收回土地，乙方必须服从甲方需要，但甲方要视情给予折价赔偿，并退还相应的租金”，那么省军区副食品基地应该退还余兆淋剩余的租金及利息，并对余兆淋在诉争土地上建造的房屋及附属设施进行赔偿。余兆淋在签订合同后，在诉争土地上花费大量资金修建厂房、员工宿舍等，如省军区副食品基地单方面要求解除合同，应该赔偿被告各项损失共计92.89万元。此外，省军区副食品基地在租期内解除租赁合同，应退还多收取的租金28620元及利息。综上，省军区副食品基地不是适格原告，应裁定驳回其起诉；如法庭认为省军区副食品基地是适格原告，其应向余兆淋返还租金、支付利息及赔偿损失。 反诉原告余兆淋向本院提出诉讼请求：1.判令省军区副食品基地赔偿余兆淋讼争土地地上建筑物、附着物经济损失92.89万元；2.判令省军区副食品基地返还租金28620元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2001年10月1日起计至该款项还清之日止；3.本案诉讼费均由省军区副食品基地承担。事实与理由：双方于2011年10月1日签订了一份《合同书》，约定福建省军区下埔农场坑边分场将位于星地有偿租给余兆淋，租期从2001年10月1日至2071年10月1日，租金为37800元。合同还约定，在承租期内，因部队战备等需要收回土地，余兆淋须服从需要，但部队农场要视情给予折价赔偿，并退还相应的租金。余兆淋因生产经营需要，在诉争土地上已建造了房屋两栋，厂房一座及围墙，经评估价值为92.89万元。现省军区副食品基地起诉要求余兆淋返还土地恢复原状，应按合同约定对余兆淋在诉争土地上的建筑物及附属设施予以折价赔偿。此外，双方约定土地承租期70年，省军区副食品基地在土地租赁期间单方要求解除合同，而余兆淋在签订合同时一次性支付了七十年的租金，余兆淋所支付的租金省军区副食品基地也占有使用多年，原告应将剩余的租金即28620元及利息返还给被告。 反诉被告省军区副食品基地辩称，一、本案讼争的租赁土地是生产用地，余兆淋使用租赁土地建造房屋系违法违约的行为，无权主张任何赔偿。双方签订的《合同书》约定承租土地属于道路割断农场部原仓库、马栏、灰埕这块地后剩余的零星地，该土地的《国有土地使用证》上列明的用途是生产用地，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”余兆淋违反法律规定在生产用地上建设房屋，不仅应当自行承担违法后果，还应当将租赁土地恢复原状。因此，余兆淋请求省军区副食品基地对其在讼争土地上建造的建筑物及附属设施折价赔偿，缺乏事实和法律依据。二、本案省军区副食品基地系基于不可抗力诉请解除土地租赁合同，依法不承担赔偿责任。根据《国有土地使用证》上记载的土地使用者是中国人民解放军三二五三五部队，故本案租赁土地属于军产，根据2016年中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，省军区副食品基地为执行全面停止有偿服务的政治性任务，诉请解除双方土地租赁合同，于法有据。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》是双方当事人在签订《合同书》时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，因此，省军区副食品基地依法不应承担任何赔偿责任。三、合同法第214条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。因此，我方认为租赁合同的有效期是二十年，二十年的总租金为37800元，合同已经履行了十七年，按照二十年均摊，以未履行的部分进行折价，应返还的租金为5760元，且合同未约定利息，不能支付利息。综上所述，本案租赁土地系军产，省军区副食品基地系军队序列单位，为执行全面停止有偿服务的政治性任务而诉请解除合同收回租赁物，于法有据。余兆淋违法使用租赁土地，其诉请赔偿没有任何事实和法律依据，依法应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。对于省军区副食品基地提交的《合同书》、收费票据、《国有土地使用证》、土地四至说明和照片，余兆淋提交的照片及本院现场勘验照片，经庭审举证、质证，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于余兆淋提交的评估报告2份，该证据与本案具有关联性，予以采纳。对于余兆淋提交的承包合同4份及发票与本案缺乏关联性，本院不予采纳。 根据上述采纳的证据结合双方当事人的庭审陈述，本院确认双方当事人所述原中国人民解放军福建省军区下埔农场与余兆淋于2001年10月1日签署合同书及合同书所约定的内容属实，余兆淋当天即交纳了租金37800元（月租金45元）。双方确认讼争土地四至以省军区副食品基地所有的土地范围内余兆淋占用的土地为限，北至仓库北面墙体，东至、南至以围墙为界，西至以山前公路为界。审理中，余兆淋自行委托福建居安房地产评估有限公司对讼争租赁土地上建筑物及构筑物市场价值、装修价值采用成本法的估价方法进行评估，该评估公司经评估，认为地上建筑物及构筑物市场价值为80.57万元、装修市场价值为12.32万元。 另查明，涉案土地登记使用权人为中国人民解放军三二五三五部队，该部队于1993年撤编，其所属土地转归中国人民解放军福建省军区下埔农场使用管理；中国人民解放军福建省军区下埔农场隶属于福建省军区副食品生产基地，于2002年12月撤编，撤编后所属土地资产归属于福建省军区副食品生产基地。 本院认为，中国人民解放军三二五三五部队和福建省军区下埔农场撤编后，其土地资产归属于省军区副食品基地，故省军区副食品基地系讼争土地使用权人，其概括继受福建省军区下埔农场权利义务后，有权依据福建省军区下埔农场与余兆淋签订的《合同书》提出主张，故省军区副食品基地提起本案诉讼，主体适格。余兆淋主张省军区副食品基地主体不适格缺乏依据，依法不予支持。 《合同书》系双方当事人真实意思表示，除租期超过20年部分无效外，其他内容均未违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。余兆淋已支付了承租70年的全部租金，出租方亦已将土地交付给余兆淋使用超过了十七年时间，现在双方订立合同多年后，部队因国家政策变更需全面停止有偿服务，该因素确是双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。省军区副食品基地以不可抗力为由向本院提起诉讼主张解除合同未履行的部分，自民事起诉状送达余兆淋时，案涉土地租赁合同已解除。余兆淋主张上述事由不构成不可抗力，缺乏法律依据，不予采信。合同解除后，余兆淋应交还承租土地，鉴于承租土地上的建筑物及构筑物尚有一定的使用价值，且合同未约定需恢复原状，故余兆淋可将土地及地上建筑物、构筑物清空后一并交还省军区副食品基地，由省军区副食品基地自行处置；省军区副食品基地应按月租金45元的标准退还余兆淋自交还土地之日起至租赁合同终止之日即2071年10月1日止对应的租金。因省军区副食品基地在余兆淋交还土地后才需履行退还租金的义务，故余兆淋主张自2001年10月1日起计付利息缺乏法律依据，依法不予支持。 关于余兆淋主张的地上建筑物、附着物损失及装修损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”该法条所规定的“免除责任”当指在合同正常履行的情况下，主张合同解除的一方可就未履行部分主张免责，就本案土地租赁合同而言，应指对于余兆淋未能依约在剩余租期内正常使用土地所致的损失，省军区副食品基地可主张免责。本案中，余兆淋主张的是其建造在承租地块上的房屋价值的损失，因该损失非因正常使用租赁地块并因合同解除所致，故该损失不属于合同第四条第1款的约定的合同解除后省军区副食品基地承担违约责任的范围，同样亦不属于上述不可抗力免责的范围，故余兆淋不能据合同约定要求省军区副食品基地赔偿全部损失，省军区副食品基地亦不能以不可抗力为由主张免责。 余兆淋因建房所致的房屋现有价值的损失问题，应根据导致该损失的相关因素的参与度来分析。就建房行为而言，余兆淋未经出租方同意且未经过审批即擅自改变土地用途建造房屋等，超过了正常使用承租地块的限度且违反了现行法律规定，余兆淋存在重大过错；出租方明知军用生产用地不能用于建设民用建筑，放任余兆淋建房未加以制止，亦存在一定的过错，故对于该项损失，余兆淋应自行承担主要责任，省军区副食品基地负次要责任。综合考虑房屋评估价值、法定最长有效租赁期限及双方的过错程度等，本院依法酌定省军区副食品基地赔偿余兆淋损失共计18万元，对余兆淋超过部分的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、余兆淋于本判决生效之日起五日内将位于福清市的土块【土地四至以融国用（91）字第0065号国有土地使用证范围内余兆淋占用的土地为准，具体四至为北至仓库北面墙体，东至、南至围墙，西至山前公路】及地上建筑物腾空后交还给福建省军区副食品生产基地； 二、在余兆淋将土地交还给福建省军区副食品生产基地之日起三十日内，福建省军区副食品生产基地按月租金45元标准退还余兆淋从交还土地之日起计至2071年10月1日止的剩余租金； 三、福建省军区副食品生产基地在余兆淋交还土地之日起三十日内赔偿余兆淋房屋损失18万元； 四、驳回余兆淋的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费745元，由余兆淋负担；反诉案件受理费6688元，由余兆淋负担4473元，由福建省军区副食品生产基地负担2215元（预交不足部分限判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  陈祖禄 人民陪审员  俞陕峰 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  陈明斌