山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1991号上诉人（原审原告）：王某王某王某，汉族，山西省孝义市人，山西省孝义市人，山西省孝义市人，现住孝义市，现住孝义市，现住孝义市。委托诉讼代理人：刘某刘某刘某，孝义市驿马乡法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：吕梁民泰房地产开发有限公司。法定代表人:周某周某周某，总经理。委托诉讼代理人：曹某曹某曹某，山西森浩律师事务所律师。上诉人王某王某王某因与上诉人吕梁民泰房地产开发有限公司（以下简称民泰房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2018）晋1181民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。王某王某王某上诉请求：1.维持山西省孝义市人民法院（2018）晋1181民初831号民事判决第一项;2.改判撤销王某王某王某与民泰房地产公司2014年9月3日签订的合同编号为336号《商品房买卖合同书》中的第四条：买受人逾期付款的违约责任；3.改判民泰房地产公司向王某王某王某承担不能交付不动产登记证的违约责任并承担违约金300000元整；4.或者将本案发回重审；5.本案一、二审诉讼费由民泰房地产公司承担。事实和理由：2014年9月3日王某王某王某与民泰房地产公司签订了编号为336号《商品房买卖合同书》，合同约定王某王某王某购买民泰房地产公司商铺一套，总价款5048000元。在签订合同时王某王某王某如约支付了第一期的购房款，之后的分期付款中虽未按时支付民泰房地产公司，但责任在民泰房地产公司的法定代表人周某周某周某。双方洽谈购房事宜时，周某周某周某承诺第二年就办理房屋所有权证，王某王某王某待房产证一落实就可以办理贷款然后将所有的购房款支付完毕，但时至今日房屋产权证仍未落实。案涉合同仅约定了买受人即王某王某王某的违约责任，对出卖人即民泰房地产公司的违约责任一字未提，显失公平，应撤销该合同第四条规定的王某王某王某逾期付款的违约责任。根据王某王某王某的调查，民泰房地产公司擅自改变土地用途，存在欺诈情形，规划局批准的商住一体，而该公司在国土资源局办理的手续仅为住宅，导致案涉商铺根本无法取得产权证。民泰房地产公司构成违约，王某王某王某主张其承担300000元的违约金。综上，请求二审支持王某王某王某的上诉请求。民泰房地产公司辩称，应撤销一审判决，驳回王某王某王某的原审诉讼请求，诉讼费用由王某王某王某承担。民泰房地产公司上诉请求：1.撤销山西省孝义市人民法院（2018）晋1181民初831号民事判决;2.改判驳回王某王某王某的起诉；3.一、二审诉讼费由王某王某王某承担。事实和理由：1.一审认为依据合同法诚实信用原则，开发商负有办理权属证书的合同附随义务是错误的。案涉《商品房买卖合同》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，合同未约定由上诉人民泰房地产公司为王某王某王某办理不动产登记证，更未约定民泰房地产公司向王某王某王某交付不动产登记证。事实上，现民泰房地产公司也并不持有该不动产登记证。2.一审判决民泰房地产公司给王某王某王某办理不动产登记证是错误的。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，作为房地产开发企业的上诉人公司只是应当协助商品房购买人办理相关手续。综上所述，请求二审支持民泰房地产公司的上诉请求。王某王某王某辩称，同其上诉意见一致。王某王某王某向一审法院起诉请求：1.撤销原告与被告2014年9月3日签订的合同编号为336号《商品房买卖合同书》中的第四条买受人逾期付款的违约责任；2.判令被告向原告承担至今未交付不动产登记证的违约责任；3.判令被告立即向原告交付不动产登记证；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月3日，原告王某王某王某（即买受人）与被告民泰房地产公司（即出卖人）签订《商品房买卖合同书》，原告向被告购买位于孝义市××街位于孝义市××街位于孝义市××街建筑面积为776.63平方米的商铺，每平方米6500元，总计购房款5048000元，交房费用93195元，共计5141195元。合同第三条付款及付款方式约定为：买受人按分期付款方式付款，即于2014年9月3日首付300000元，第二期于2014年12月30日付1093195元（包含交房费93195元），第三期、第四期、第五期、第六期分别于2015年6月30日、2015年12月30日、2016年6月30日、2016年12月30日付937000元。第四条买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间分别处理（不作累加）:具体为1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第三条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第五条交付期限:买受人支付首付款的同时，出卖人交付房产。该商铺于原告王某王某王某交付被告民泰房地产公司首付款之时已交付原告王某王某王某。合同签订后，原告王某王某王某共给付被告民泰房地产公司款项3757000元。一审法院认为，原告王某王某王某与被告民泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容明确、形式合法，属有效合同。原告王某王某王某作为完全民事行为能力人，应该具备对合同内容的辨别能力，原告王某王某王某现以该合同显失公平为由，要求撤销原、被告该《商品房买卖合同》中的关于“买受人逾期付款的违约责任”第四条款，原审认为，无事实和法律依据，原审依法不予支持。关于原告王某王某王某所诉要求被告民泰房地产公司承担未交付不动产登记证的违约责任，原审认为，原告没有具体明确的诉求，依法不予支持。取得不动产权属证书，是购房人主要的合同目的，合同法的基本原则包括诚实信用原则(?https:?/??/?www.baidu.com?/?s?wd=%E8%AF%9A%E5%AE%9E%E4%BF%A1%E7%94%A8%E5%8E%9F%E5%88%99&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao""https:?/??/?zhidao.baidu.com?/?question?/?_blank?)，依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。本案中，原、被告虽在《商品房买卖合同》中未约定如何办理不动产登记证，但根据法律规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。结合本案可知，该商铺已于原告王某王某王某交付被告民泰房地产公司首付款之时交付原告王某王某王某。现原告王某王某王某要求被告民泰房地产公司给其办理不动产登记证有据可依，依法应予支持，但应给予适当期限。综上所述，原告的诉讼请求，原审部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》(?https:?/??/?www.baidu.com?/?s?wd=%E3%80%8A%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E7%BB%8F%E8%90%A5%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9D%A1%E4%BE%8B%E3%80%8B&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao""https:?/??/?zhidao.baidu.com?/?question?/?_blank?)第三十三条之规定，判决：（一）被告吕梁民泰房地产开发有限公司于判决书生效后一个月内交付原告王某王某王某不动产登记证；（二）驳回原告王某王某王某的其他诉讼请求；案件受理费240元，由被告吕梁民泰房地产开发有限公司负担120元，原告王某王某王某负担120元。二审审理期间，上诉人王某王某王某提供证据：孝义市人民政府颁发的孝国用（2009）第企030号土地使用权证（复印件），拟证明民泰房地产公司办理的案涉房屋土地使用权证记载的土地用途为住宅用地，而其在规划局申请的是商住一体，由于两方手续不统一，导致该房屋的不动产登记证至今无法办理。上诉人民泰房地产公司质证意见为，对王某王某王某提供证据的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，王某王某王某所购买房屋未办理不动产登记证系因为其未缴纳增值税。本院认证意见：王某王某王某二审提供的土地使用权证，虽无原件与之核对，但民泰房地产公司对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定。二审经审理查明，办理房屋不动产登记证所需要的资料有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证、房屋竣工验收资料、房屋缴纳增值税的证明、缴纳契税的证明，并交纳不动产登记证工本费，上述资料或者费用齐备的情况下，方能办理不动产登记证。二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为王某王某王某提出的各项诉讼请求应否支持，具体而言：1.王某王某王某主张撤销其与民泰房地产公司2014年9月3日签订的《商品房买卖合同书》第四条规定的买受人逾期付款的违约责任，应否支持；2.王某王某王某主张民泰房地产公司向其交付不动产登记证，并承担至今未交付不动产登记证的违约金300000元，应否支持。关于第一个争议焦点，王某王某王某与民泰房地产公司于2014年9月3日签订《商品房买卖合同书》，约定民泰房地产公司以5048000元的价款将其所属的案涉商铺出售给王某王某王某，合同第三条约定买受人按分期付款方式付款，并具体规定了每期付款的时间和金额，合同第四约定了买受人逾期付款的违约责任。该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。王某王某王某以买卖合同只在第四条中约定了买受人逾期付款的违约责任、未约定出卖人的违约责任为由，认为买卖合同显示公平，主张撤销该合同第四条。关于显示公平，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第七十二条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平。本案买卖合同系双方当事人自愿协商订立，王某王某王某按照约定的分期时间和金额向民泰房地产公司支付价款，既是其合同义务，也是《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定的买卖合同中买受人的法定义务，合同第四条约定的王某王某王某逾期付款的违约责任并未致使双方权利和义务违反公平原则，不属于法律规定的显示公平的情形。且，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第(一)项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。王某王某王某在2014年9月3日签订买卖合同时，即应当知道合同中只约定了买受人的逾期付款违约责任，未约定出卖人的相关违约责任，即使合同存在撤销事由，王某王某王某的撤销权至2015年9月3日已经消灭。综上，王某王某王某主张撤销其与民泰房地产公司2014年9月3日签订的《商品房买卖合同书》第四条，不予支持。关于第二个争议焦点，王某王某王某主张民泰房地产公司交付其不动产登记证。经审查，双方当事人在买卖合同中对标的房屋的不动产登记证由谁办理、如何办理无书面约定，王某王某王某称其与民泰房地产公司达成口头约定由民泰房地产公司为其办理不动产登记证，民泰房地产公司对此不予认可，王某王某王某亦无证据证明，按照“谁主张、谁举证”的原则，由王某王某王某承担举证不能的不利后果，对王某王某王某该陈述不予采信。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。依照该规定，办理土地使用权和房屋所有权登记手续的主体为房屋买受人，出卖人只有提供相关证明文件的协助义务。二审审理中，民泰房地产公司称其已经向不动产登记机关提供了相关证明文件，王某王某王某所购房屋未办理不动产登记证系因为其未缴纳增值税。王某王某王某则称合同约定的价款中已经包含了增值税。不论如何本案合同约定的价款是否包含增值税，法律规定的办理不动产登记证的主体是买受人，买受人在办理不动产登记证时还须向税务机关缴纳契税、向不动产登记中心缴纳工本费，或者将该笔费用交付给房地产开发公司由房地产开发公司办理不动产登记证，本案房屋买受人王某王某王某无证据证明其向税务机关缴纳了契税、向不动产登记中心缴纳了工本费，也无证据其将该笔费用交付给民泰房地产公司，故办理不动产登记证的义务未完全转移到民泰房地产公司一方，王某王某王某主张民泰房地产交付其不动产登记证并支付未交付不动产登记证的违约金300000元，无事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。综上所述，王某王某王某的上诉请求不能成立，不予支持；民泰房地产公司的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第(一)项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省孝义市人民法院（2018）晋1181民初831号民事判决；二、驳回王某王某王某的原审诉讼请求。一审案件受理费240元，由上诉人王某王某王某负担。二审案件受理费上诉人王某王某王某交纳5800元，上诉人吕梁民泰房地产开发有限公司交纳80元，共计5880元，均由上诉人王某王某王某负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇一八年十月二十四日书记员 张亚楠