云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民初2243号原告（申请执行人）：何政恒，男，1988年3月12日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。原告（申请执行人）：周芯宇，女，1990年1月9日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：袁永东，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（案外人）：胡飞，男，1977年1月6日出生，汉族，现住云南省昆明市银海畅园**。委托代理人：邓龙鲲，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：刘海明，男，1977年7月1日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：邹卫华、邓永帅，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。原告何政恒、周芯宇与被告胡飞、第三人刘海明申请执行人执行异议之诉纠纷一案,本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月9日公开开庭进行了审理，原告何政恒、周芯宇的委托代理人林松柏，被告胡飞及其委托代理人邓龙鲲，第三人刘海明的委托代理人邹卫华、邓永帅到庭参加诉讼。本院于2018年6月24日中止对本案的审理，于2018年10月16日恢复审理。本案经报请本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。何政恒、周芯宇向本院起诉请求：1、撤销昆明市中级人民法院作出的（2017）云01执异244号执行裁定书；2、判定对被执行人刘海明名下位于昆明市银海畅园西区22幢2单元301号房屋及109号车位的抵押物继续执行；3、本案诉讼费由刘海明、胡飞承担。事实和理由为：2012年11月3日，在云南省昆明市国正公证处的见证下何政恒、周芯宇与刘海明签订《借款合同》《抵押（担保）协议书》，约定刘海明以其名下的两套房屋、三个车位作为抵押担保向何政恒、周芯宇借款350万元，合同签订后何政恒、周芯宇依约向刘海明交付了借款。2012年11月5日，国正公证处出具（2012）云昆国正证字第10539号《公证书》。2012年11月6日，昆明市房管部门颁发（昆明市）房他证昆字第2012293**、201229334号《房屋他项权证》。因刘海明逾期还款，何政恒、周芯宇向昆明市中级人民法院提起诉讼，昆明市中级人民法院作出（2015）昆民三初字第84号民事调解书，调解书对债务及抵押优先权进行了确认。同月，何政恒、周芯宇向昆明市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2016）云01执1097号，执行过程中昆明市中级人民法院对无争议的一套房产、两个车位进行了拍卖处置，但因胡飞提出异议暂缓拍卖。2017年10月10日，何政恒、周芯宇的代理人签收了（2017）云01执异244号执行裁定书，裁定胡飞的购房行为能够对抗何政恒、周芯宇享有的抵押权，裁定中止对昆明市银海畅园西区22幢2单元301号房屋及109号车位的执行。何政恒、周芯宇认为胡飞的执行异议不能排除生效法律文书对抵押房产的执行，请求法院支持何政恒、周芯宇的诉讼请求。胡飞辩称，1、何政恒、周芯宇隐瞒了与刘海明发生债权债务时的真实情况及身份。何政恒、周芯宇为银丰融资公司的负责人，从事小额信贷业务，刘海明找到该公司申请短期借款，双方签订了借款合同，其行为表面为民间借贷，实际为公司与个人之间的贷款，该贷款到期后该公司看到刘海明的资产丰厚，承诺帮刘海明提供抵押担保向信用社贷款，把双方的借款期限延长，随后何政恒、周芯宇把自己玉溪市一家公司在工商局变更给刘海明的女朋友，同时私下让刘海明办理了本案的房产抵押。最后因刘海明资金链断裂，案涉房屋和车位才因诉讼进入执行程序。2、昆明市中级人民法院2017年8月28日作出的（2017）云01执异244号裁定书认定事实清楚，适用法律正确。胡飞于2010年9月14日与刘海明签订了《房屋买卖合同》，刘海明向胡飞实际交付了房屋及车位，胡飞向刘海明支付了房款，胡飞对案涉房屋和车位进行了装修并实际入住至今。3、案涉房屋及车位未变更登记过户系刘海明和何政恒、周芯宇的过错所致。4、胡飞与刘海明的买卖行为发生在抵押设立之前。综上，依据《物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，胡飞已支付了大部分房款，已实际占有、使用案涉房屋及车位，胡飞对于案涉房屋和车位未能办理过户并无过错，故请求法院依法判令停止对案涉房屋及车位的执行。刘海明述称，1、胡飞与刘海明签订房屋买卖合同时，房产证尚未办理，故此合同尚未生效；2、刘海明要求胡飞支付全额房款时，胡飞没有履行，导致刘海明不得已找到何政恒、周芯宇进行抵押贷款，该抵押已办理过抵押登记，合法有效；3、胡飞还有63%的房款未付清，此房产不应属于胡飞。综上，刘海明认可何政恒、周芯宇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡飞对何政恒、周芯宇提交的证据1《公证书》、证据2《房屋他项权利证书》、证据3《民事调解书》《民事裁定书》的真实性无异议，对证据4《房产及土地查档表》认为与胡飞无关，不予质证、对证据5《承诺书》认为系刘海明单方出具，对其真实性、关联性不予认可。刘海明对何政恒、周芯宇提交的证据均无异议。何政恒、周芯宇对胡飞提交的证据1《身份证》复印件、证据2《购房合同备案登记表》、证据3《公证书》《委托合同》无异议，对证据4《房屋交易合同》、证据5《房屋买卖补充协议》、证据6《收条》、证据8《装修合同》、证据9《入驻证明》、证据10《收据》《银行回单》的真实性、关联性均不予认可，认为无法确认其真实性，与本案无关，对证据7中《受理通知书》不予认可，认为《受理通知书》属于公证程序，不属于异议资料，对其余证据无异议。刘海明对胡飞提交的证据1、2、3、4、7、8无异议，对证据5、6的真实性及关联性不予认可。何政恒、周芯宇对刘海明提交的证据无异议，胡飞对刘海明提交的证据1、5无异议，对证据2《银行卡交易流水》、证据3《银行流水明细》、证据4《房屋所有权证》《房屋他项权证》不予认可，认为胡飞已实际支付了房款的70%。本院对各方当事人无异议的证据予以采信。对各方当事人有异议的证据本院将结合本案查明的事实予以认定。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2015年2月12日，本院作出（2015）昆民三初字第84号民事调解书，确认以下调解协议：“一、由被告刘海明于2015年4月30日前偿还原告何政恒、周芯宇借款本金人民币350万元及利息（以350万元为本金，从2013年5月5日起计算至款项还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、案件受理费人民币46664.00元，减半收取人民币23332.00元，律师费人民币100000元，合计人民币123332.00元，由被告刘海明承担，并于2015年4月30日前支付给原告何政恒、周芯宇；三、被告刘海明到期不能履行债务的，原告何政恒、周芯宇有权就剩余全部款项申请强制执行；四、原告何政恒、周芯宇有权就（昆明市）房他证昆字第××号房屋他项证项下的刘海明所有的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。”后本院依法作出（2016）云01执1097号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人刘海明在银行的存款6201448.66元，或对被执行人刘海明价值6201448.66元的财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。”2016年10月25日，本院向昆明市不动产登记局发出《协助执行通知书》，对被执行人刘海明名下所有的位于（证号：201137629）、西22幢2单元3层301室（201136904）、4号车库-1层停车位109室（证号：201151433）、110室（证号：201151291）、159室（证号：201151336）房屋予以查封。另查明，刘海明以银行按揭方式向昆明银海房地产开发有限公司购买了位于银海畅园西区22栋2单元301号房屋及109号车位。2010年7月8日，刘海明向牟觀芷出具了《委托合同》，委托牟觀芷代刘海明出售案涉房屋及车库，该《委托合同》在昆明市真元公证处办理了公证。2010年9月14日，昆明百信房地产经纪有限公司作为中介方促成刘海明与胡飞就案涉房屋和车位的买卖签订了《房产买卖合同》，约定案涉房屋和车位的交易价格为130万元，胡飞于公证机关签订《房产买卖合同》时，支付50万元，于收到产权管理部门开具的《收件收据》时，支付80万元。2011年5月20日，刘海明与胡飞签订《房屋买卖补充协议》，约定：“……。因房产证至今未办下来，卖方胡飞还差卖方刘海明上述房产的购房款尾款人民币：捌拾万元（800000元）未付。为此，双方协商达成如下协议：一、买方胡飞于2011年12月30日之前再追加首付款人民币：壹拾万元整（100000元）给卖方；从这次协商后到办理过户手续期间，卖方不能因任何理由再要求转让方和买方追加首付款。二、转让方及中介方在此交易过程中，必须全程配合支持。三、从卖方刘海明与买方牟觀芷签订此房屋买卖协议之日起到2011年5月30日止，卖方给刘海明对此房（银海畅园小区西22幢2单元301号房）所付的银行按揭利息由买方胡飞补给卖方刘海明；在过户时算出所付的利息金额（2010年7月6日到2011年5月30日），由买方胡飞支付给卖方。从2011年6月1日起，卖方上述房产的银行按揭贷款由买方按月支付（第一期时间是2011年6月10日前），月供金额为人民币：叁仟叁佰玖拾柒元叁角柒分，账号为：兴业银行471080188800317390，姓名：刘海明。在办理过户手续时算出买方所付的银行按揭总款，此款（买方所付的银行按揭总款）用于抵充所欠房款。四、在上述房的房产证办下来之后，三年内（2011年5月20日至2014年5月20日）双方必须办理过户手续。……”。《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》签订后，胡飞向牟觀芷、刘海明支付了购房款共计772650元，牟觀芷于2010年9月14日向胡飞出具了收到50万元的收条，刘海明于2011年12月31日向胡飞出具了收到10万元的收条。2015年2月7日、2016年5月17日，刘海明向胡飞分别出具了《收条》，载明刘海明分别收到了胡飞支付的152650元、2万元，上述款项为胡飞于2011年6月起向刘海明支付的每月按揭贷款。胡飞尚欠672650元购房款未付。案涉房屋和车位于2011年5月31日、2011年8月2日办理了房屋所有权证，刘海明于2012年7月2日向银行偿还了剩余银行按揭贷款后即持有案涉房屋所有权证。2012年11月6日，刘海明向何政恒、周芯宇借款并将案涉房屋和车位进行抵押并办理了抵押登记。在本院执行局就胡飞提出的执行异议申请一案及本案审理过程中，胡飞明确表示同意向刘海明支付购房尾款。再查明，《房产买卖合同》签订后，刘海明于2010年9月14日向胡飞交付了案涉房屋和车位，胡飞于2011年1月起向昆明银海物业服务有限公司缴纳物业管理费。刘海明于2017年12月19日向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除2010年9月14日刘海明委托第三人牟觀芷与胡飞签订的《房产买卖合同》以及2011年5月20日刘海明、胡飞与牟觀芷签订的《房屋买卖补充协议》；2、判令胡飞支付刘海明房屋及车位占用费326800元（暂从2010年9月计算至2017年11月）。昆明市官渡区人民法院经审理后于2018年7月4日作出（2017）云0111民初10753号民事判决，驳回了刘海明的全部诉讼请求。刘海明不服该判决，提起上诉，后于2018年9月17日向昆明市官渡区人民法院递交了撤回上诉的申请。综合诉辩双方的主张，本院归纳本案争议的焦点为：胡飞是否就案涉房屋和车位享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为：本案系申请执行人异议之诉，故本案应审查胡飞作为案涉房屋和车位的买受人是否就案涉房屋和车位享有足以排除强制执行的民事权益，即本案应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”作为法律依据进行审查。（一）关于是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据本案查明的法律事实，胡飞与刘海明签订经中介方昆明百信房地产经纪有限公司促成于2010年9月14日签订了《房屋买卖合同》，于2011年5月20日签订了《补充协议》，上述协议系胡飞与刘海明的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。故胡飞与刘海明签订的上述房屋买卖协议均在案涉房屋和车位设立抵押及被查封之前。（二）关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。胡飞与刘海明签订房屋买卖协议后，共向刘海明支付了购房款772650元，已占购房总款比例的60%。因协议约定胡飞收到产权管理部门开具的《收件收据》时，由胡飞一次性支付剩余购房款，胡飞所支付的银行按揭贷款部分予以扣减。但刘海明未提交证据证实其已将产权管理部门开具的《收件收据》交由胡飞，也未将其在2012年7月2日偿还银行按揭贷款取得房屋所有权证的事实告知胡飞，胡飞至2014年11月还按协议约定向刘海明支付每期的银行按揭款，能够证实胡飞并不知晓房屋所有权证的办理情况，其无法按照《房产买卖合同》的约定向刘海明支付剩余购房款，胡飞对此无任何过错。且胡飞在案外人执行异议申请及本案审理过程中均同意向刘海明支付剩余购房尾款，故其付款符合上述司法解释第二十八条规定的条件。（三）关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。此处“占有”指不动产转移占有，使买受人实现对不动产管控和支配，刘海明自认于2010年9月14日向胡飞交付了案涉房屋和车位，且胡飞提交了物业费收据证实其于2011年1月起即交纳了案涉房屋和车位的物业管理费，可以证明胡飞在案涉房屋和车位被查封之前已对案涉房屋和车位进行了使用和支配，故本院认定胡飞在案涉房屋和车位被查封之前已合法占有。(四)关于是否因买受人自身原因未办理过户登记。刘海明本案中未按协议约定向胡飞交付产权管理部门开具的《收件收据》，也未将房屋所有权证的办理情况告知胡飞，反而将案涉房屋和车位的所有权证用于设立抵押向本案原告借款，故刘海明存在严重过错，胡飞对未能办理过户登记并无过错。综上所述，胡飞对被执行人刘海明名下的案涉房屋和车位提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其权利依法能够排除对案涉房屋和车位的执行，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和第二百二十七条规定，判决如下：驳回原告何政恒、周芯宇的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告何政恒、周芯宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  邓林春审 判 员  方 玲人民陪审员  王 娜二〇一八年十月十八日法官助理殷肖书记员袁艺