广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终3944号 上诉人(原审原告)：广西力农投资有限公司，住所地：南宁市科园大道**东盟慧谷****。统一社会信用代码91450100599816419N。 法定代表人：李启平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆荣勇，广西欣源（百色）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：南宁市申科软件园开发有限责任公司，地址：，地址：南宁市科园大道**软件园****楼**iv> 法定代表人：蒋斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈开盛，广西程和程律师事务所律师。 上诉人广西力农投资有限公司（以下简称力农公司）因与被上诉人南宁市申科软件园开发有限责任公司（以下简称申科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初5478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 力农公司上诉请求：一、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初5478号民事判决；二、改判申科公司立即为力农公司办理南宁市的房屋产权证；三、改判申科公司向力农公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金87772.5元（违约金计算以已付总房款415000元为本金，按总房款的万分之三利率计算，从2014年10月21日起至申科公司为力农公司办好房屋产权证时止；现暂计至一审起诉之日逾期705天，合计87772.5元）；四、改判申科公司归还力农公司16号楼704号房屋的《存量房买卖合同》原件一份；五、一、二审案件受理费由申科公司负担。事实和理由：一、根据申科公司与力农公司签订的《存量房买卖合同》，为力农公司办理房屋产权证是申科公司的义务。二、申科公司逾期办证，应该按照《存量房买卖合同》的约定向力农公司支付违约金。三、《存量房买卖合同》一式三份，由申科公司、力农公司各持一份，合同副本一份送南宁市房屋产权交易中心，但是申科公司以帮助办证交税为由收取了原本应该由力农公司持有的《存量房买卖合同》原件，应予以退还。 申科公司答辩称，力农公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案中，申科公司不存在任何违约行为，不存在逾期办理房产证的违约行为。相反，因力农公司不行使合同权利，不履行合同义务，致使申科公司至今无法将涉案房屋过户登记到力农公司名下。因力农公司提交的材料不是办理过户登记的全部材料，只是其中的一部分材料，导致申科公司办证不能，因此申科公司不承担任何违约责任。 力农公司向南宁市西乡塘区人民法院起诉请求：一、申科公司立即为力农公司办理南宁市的房屋产权证；二、申科公司向力农公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金87772.5元（违约金计算以已付总房款415000元为本金，计付日息按总房款的万分之三利率计算，从2014年10月21日起至申科公司为力农公司办好房屋产权证时止；现暂计至一审起诉之日逾期705天，合计87772.5元）；三、改判申科公司归还力农公司16号楼704号房屋的《存量房买卖合同》原件一份；四、申科公司支付力农公司聘请律师的费用3000元；五、一、二审案件受理费由申科公司负担。 一审法院查明：2012年3月1日，力农公司（已方）与申科公司（甲方）签订一份《存量房买卖合同》，约定申科公司将坐落于南宁市（以下简称704号房）出售给力农公司，该房建筑面积95.26平方米，成交总价415000元。合同第十一条约定，本合同一式叁份，双方各持一份，合同副本一份，送南宁市房屋产权交易中心。合同第十二条第2款“付款方式”约定，乙方于2012年3月2日前支付40000元购房定金给甲方，于2012年3月2日前支付175000元购房款给甲方，于2012年8月31日前支付200000元购房款给甲方。合同第十二条第5款约定：“乙方付清总房款给甲方后方能办理房屋产权证。房屋产权交易所缴纳税费，营业税由甲方承担，营业税之外的其他税费由乙方承担。乙方付清房款提出办证要求并提交所有材料后，甲方承诺在一年内办好房屋产权证。甲方不能再规定期限内办理房屋产权证，每逾期一日甲方按总房款的万分之三向乙方支付违约金，超过规定期限三个月仍为办好房屋产权证，乙方有权解除合同，甲方退回乙方已付房款并按总房款的10%向乙方支付赔偿金，如遇政府新规，双方另行约定。”合同还约定了其他内容。合同签订后，力农公司依约支付了购房款415000元，申科公司于2016年3月29日开具了《销售不动产统一发票（自开）》给了力农公司，力农公司则主张没有收到申科公司开具的《销售不动产统一发票（自开）》。2014年8月19日，申科公司取得了涉案房屋的房屋产权证。 力农公司提交证据《收条》，载明：“兹收到南宁市科园大道68号软件园二期东盟慧谷16号楼704号房业主广西力农投资有限公司办理房屋产权证明使用材料：1、企业法人营业执照，2、中华人民共和国组织机构代码证，3、税务登记证（国税），4、税务登记证（地税），5、法人（地税，6、经办人身份证。南宁市申科软件园开发有限责任公司，2013年10月22日。”力农公司提交证据《录音》，拟证明申科公司收了力农公司持有的《存量房买卖合同》原件。 2008年7月1日起施行的建设部《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有证证书或者房地产证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”南宁市住房保障和房产管理局“房屋所有权转移（商品房）登记办事指南”规定，申请房屋所有转移登记申报材料包括：登记申请书、申请人（代理人）身份证，委托书、契税完税或者减免税凭证、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、购房发票、房屋分户平面图……。” 南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定：“2016年7月4日起同意受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 力农公司自认截止辩论结束前未缴纳本案房屋交易契税。 一审法院认为，力农公司、申科公司之间签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己主张所依据的事实有责任提供证据。力农公司主张申科公司怠于履行义务逾期为其办理房屋所有权转移登记，为此应向法院证明其按双方签订的《存量房买卖合同》第十二条第5点约定向申科公司提出了办证要求及提交了办证的所有材料。力农公司提交的证据《收条》证明了其于2013年10月22日向申科公司提交了办理房屋所有权转移登记所需的材料之一身份证，并无证据证明其已向申科公司提交了办理房屋所有权转移登记所需的其他材料,包括：登记申请书、委托书、契税完税或者减免税凭证、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、购房发票、房屋分户平面图等。据此，力农公司未能提供充分证据证实其已向申科公司提交办理房屋所有权转移登记的所需的所有材料，力农公司要求申科公司立即将位于南宁市的房屋所有权过户并承担违约责任的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于力农公司要求申科公司归还704号房《存量房买卖合同》原件的问题。力农公司为证明申科公司收执了其704号房《存量房买卖合同》原件，提交了证据《录音》，但力农公司主张该录音的对话人刘雪萍是申科公司员工，申科公司并不认可。根据《最高人员法院关于民事诉讼证据的若干规定过》第六十九条之规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，故力农公司要求申科公司归还704号房《存量房买卖合同》原件证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百六十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第六十五条、第六十九条第（四）、（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回力农公司的所有诉讼请求。案件受理费1858元（力农公司已预交），由力农公司负担。 本案二审期间，力农公司提交以下证据材料：证据1、快递单、索赔函、QQ聊天记录，证明申科公司未按照约定为力农公司办理房屋产权证，存在违约行为，力农公司向申科公司发函索赔；刘雪萍是申科公司员工，申科公司扣留力农公司所持有的《存量房买卖合同》的事实。证据2，房屋所有权证，证明涉案房屋在2016年1月29日才办理房屋所有权证，且并未办理给买受人，至今申科公司也未帮力农公司办理房产证。 经质证，申科公司对证据1的真实性不认可，认为申科公司不存在招商部，快递单上签名模糊，不是申科公司法人或员工的签名，同时也未收到索赔函，同时该索赔函也不能证明申科公司存在逾期办证的行为。刘雪萍不是申科公司的员工，且力农公司交给申科公司的复印金均由申科公司出具正规的收条，如果力农公司将其所持有的《存量房买卖合同》原件交付申科公司，未要求申科公司出具收条不符合双方的交易习惯，申科公司实际上也未收取力农公司的《存量房买卖合同》原件。对证据2的真实性认可，但不能证明力农公司的主张。 本院经审查认为，证据1中邮寄单确实存在，对邮寄单的真实性，本院予以确认，但不能证明申科公司已经签收该邮件，对虽申科公司对证据1中其他证据，因申科公司对其真实性均不认可，故对证据1中的其他证据的真实性，本院不予认定。对证据2的真实性，本院予以确认。 本案二审查明事实与一审判决一致。 本院二审另查明，力农公司尚未交纳涉案房屋契税。 本院认为，关于申科公司是否存在逾期办证、是否应向力农公司支付违约金的问题。力农公司、申科公司之间签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《存量房买卖合同》第十二条第5款约定：“乙方付清总房款给甲方后方能办理房屋产权证。房屋产权交易所缴纳税费，营业税由甲方承担，营业税之外的其他税费由乙方承担。乙方付清房款提出办证要求并提交所有材料后，甲方承诺在一年内办好房屋产权证。甲方不能再规定期限内办理房屋产权证，每逾期一日甲方按总房款的万分之三向乙方支付违约金，超过规定期限三个月仍未办好房屋产权证，乙方有权解除合同，甲方退回乙方已付房款并按总房款的10%向乙方支付赔偿金，如遇政府新规，双方另行约定。”同时，南宁市住房保障和房产管理局“房屋所有权转移（商品房）登记办事指南”规定，申请房屋所有转移登记申报材料包括：登记申请书、申请人（代理人）身份证，委托书、契税完税或者减免税凭证、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、购房发票、房屋分户平面图……。现力农公司未能提供充分证据证实其已向申科公司提交办理房屋所有权转移登记的所需的所有材料，力农公司要求申科公司立即将位于南宁市的房屋所有权过户并承担违约责任的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。现申科公司同意协助力农公司办理房屋产权转移登记手续，但需要力农公司提交办理房屋产权转移登记手续的相关材料，故力农公司在提交办理房屋产权转移登记手续所需材料后，再由申科公司协助力农公司办理房屋产权转移登记手续。 关于力农公司要求申科公司归还《存量房买卖合同》原件的问题。力农公司为证明申科公司收执其持有的《存量房买卖合同》原件的主要证据是一审时提交的《录音》和QQ聊天记录，认为是申科公司的员工刘雪萍收取了《存量房买卖合同》原件。申科公司否认收取过力农公司持有的《存量房买卖合同》原件且并不认可刘雪萍是其公司员工。因力农公司提交的证据不足以证明申科公司收取了其持有的《存量房买卖合同》原件，故一审法院判决驳回其诉请并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。力农公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2070元，由力农公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇一八年十月二十三日 书记员  覃英煌 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。