河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀07民终1825号上诉人（原审原告、反诉被告）：闫向东,男，1965年3月30日出生，汉族，农民，现住张家口市崇礼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张桂连,女，1947年2月28日出生，汉族，农民，现住张家口市崇礼区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，河北崇昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：闫爱芹,女，1970年1月13日出生，汉族，工人，现住北京市延庆区。委托诉讼代理人：高鹏，男，1962年10月22日出生，汉族，干部，现住北京市延庆区，系社区推荐的委托诉讼代理人。原审被告：张家口市和平林场，住所地张家口市崇礼区西湾子镇长青路粮食局办公楼。法定代表人：许俊斌，系该场场长。上诉人闫向东、张桂连因与被上诉人闫爱芹，原审被告张家口市和平林场确认合同无效纠纷一案，不服河北省张家口市崇礼区人民法院（2018）冀0709民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人闫向东、张桂连的委托诉讼代理人李伟，被上诉人闫爱芹的委托诉讼代理人高鹏到庭参加诉讼，原审被告张家口市和平林场（以下简称和平林场）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。闫向东、张桂连上诉请求：1、撤销张家口市崇礼区人民法院（2018)冀0709民初5号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由闫爱芹承担。事实和理由：一、一审法院认为“1993年7月崇城建房字**和平林场与闫结关于张家口市崇礼县南新街东排26号的购房协议合法有效，但因房改政策等原因，该合同已经被2001年8月27日闫爱芹与与河北省崇礼县国有和平林场（现更名为张家口市和平林场）签订购房协议所取代，故不能发生物权效力”对此事实认定错误。1、一审法院所依据的是《合同法》第四十五条，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，闫爱芹与河北省崇礼县国有和平林场签订购房协议中明确约定合同公证后方生效，但从证据中可以看到此购房协议从未经过公证。2、1993年7月崇城城建房字**礼县和平林场与闫结购房协议已经按合同符合约定经过监证、公证合法有效，对此合同效力和平林场已出具相关证据证明，到目前为止，和平林场都对其效力认可。另外此协议中并未约定相关的取代条款，一审法院如何认定此合同被取代导致无效？二、一审法院法律适用错误。一审判决适用的是《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对此情形《物权法若干问题的解释一》第二条作出明确规定“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。同时参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第15条规定“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予以支持。”根据一审查明的事实可知，1993年闫结与和平林场签订购房协议，且将此协议公证并按协议内容缴纳了70%的购房款项，后在2001年购买产权30%的协议也是闫结办理并缴纳相关了相关费用，只是由于当时房改政策在办理产权手续时借用闫爱芹名义买房。且闫结生前与张桂连目前也一直居住于此处，闫结去世后产权手续一直由张桂连保管，拆迁公告之后，闫爱芹以帮助打听评估价格为由将相关产权证书从母亲张桂连处拿走。闫爱芹对购房款未出分文，也从未对此房屋进行过修缮。故仅依据《物权法》第九条部分的规定而对此案作出判决，明显断章取义有失偏颇。闫爱芹辩称，一、首先和平林场依据《崇礼县住房制度改革实施细则的补充规定》的第二条之规定：因为林场职工闫结己经从本单位购买了位于西湾子镇和平林场家属楼3单元501室，故失去了再行购买本单位平房产权的资格，当时，闫爱芹也是和平林场的正式职工，且系无住房的正式职工，闫爱芹符合规定，所以，2001年8月27日，和平林场将本案诉争平房从闫结名下转出，依据《房改政策》由本单位无房职工闫爱芹购买其全部产权。本案诉争的房屋系闫爱芹自己出资5734元全款从其所在单位购买，并非其父母闫结和张桂连的夫妻共同财产，故无论是张桂连、还是闫向东对该涉案房屋均无处分权，闫爱芹依法取得诉争房屋的《所有权证》和《土地使用证》系自己的独立行为和权利，其与和平林场所签订的《购房协议》与国家大法并无矛盾和抵触、亦未违反乡规民约，且系双方的真实意愿表示，所以，该涉案房屋的《购房协议》合法有效。1990年3月份闫爱芹的父亲闫结从当时的和平林场办理了《病退手续》由其女儿闫爱芹接的班，闫爱芹成为了和平林场的正式职工。1994年1月4日，和平林场施行房改政策时，闫结就以2.58万元的价格购买了和平林场位崇礼县镇东沟门的于1993年新建的集资住宅楼5单元501室和楼下小房（23000元楼房+2800元小房）。依据崇房改字（1993)2号《实施细则》，闫结被和平林场取消了购买本案诉争房屋的资格，闫结只能退出本案诉争房屋，由和平林场按（1993)2号《实施细则》规定，将诉争房屋的产权出售给本单位的其他既“具备住房条件，又是无房户”的闫爱芹。据此，闫向东于1993年7月6日同和平林场、以其父闫结的名义所签署本案诉争房屋的0161(0171)号《购房协议》、到崇房改字（1993)2号《实施细则》于1994年1月4日实施之日止作废；闫结在崇礼县司法局公证处对0161号《购房协议》所作出的（1993)崇公证字第184号《公证书》亦随之作废。2010年春，闫向东因政府拆迁其父母闫结和张桂连的集资住宅楼，就已经取得了闫结和张桂连所赠与的、在当年属于价值不菲的、属于其父亲闫结和母亲张桂连投资从和平林场集资所购买楼房的、政府所给的集资楼全部拆迁补偿金12万元。依据1994年1月4日和平林场施行的《房改政策》，和平林场将诉争房屋由多占和平林场房屋的闫结名下转移由单位的其他职工即闫爱芹所购买。况且，闫爱芹身为和平林场的正式职工，完全有资格和有能力从本单位即购买属于自己本人的位于崇礼区间平房，故本案诉争房屋系闫爱芹从和平林场直接合法取得，与闫结和闫向东、张桂连无关。闫爱芹系合法拥有本案诉争的房屋，闫向东、张桂连及和平林场均知道此事，并不是闫向东、张桂连诉称的直到2017年11月份崇礼区棚户区改造时，才发现闫爱芹与和平林场之间在2001年8月27日所签署的《购房协议》；闫爱芹于2001年8月初购买和平林场本案诉争的房屋时，闫向东、张桂连及闫结全家都知道且明知无权干涉。2017年10月24日，崇礼区人民政府进行了包括诉争房屋的征收范围的公布公告；2017年11月5日至2017年12月4日，崇礼区棚户区改造办公室亦进行了包括诉争房屋的征收与补偿方案征求意见的公告，该两个政府职能部门在履行法律程序时，均都确认0161号《购房协议》和《公证书》系已经废止的合同和公正书。否则，崇礼区棚户区改造办公室断然也不会同闫爱芹签订《拆迁补偿协议书》。故此，该《公证书》己经实际废止的《公证书》，因此其不能作为本案定案的依据。二、闫向东、张桂连故意在上诉书中遗漏和平林场这个法律主体，故意在上诉书中将一审判决的案由“确认合同无效纠纷”错写成“确认合同效力”，以期达到在二审中混淆视听之目的。2001年8月27日，和平林场决定与闫爱芹签订本案诉争房屋的《购房协议》。早在2001年8月初，闫爱芹接到和平林场交纳本案诉争房屋5734元购房款的通知后，就及时全额缴纳了该款项，并当即告知父亲闫结并请求父亲代为办理《购房手续》。闫结也生怕再次发生意外，闫向东再次从中捣乱，闫结亦愿意代为女儿闫爱芹并亲自带病回和平林场为女儿闫爱芹代为办理《购房手续》。闫爱芹将2000元现金交给父亲闫结，委托父亲闫结到崇礼办理购房的相关事宜，故此，2001年8月27日双方所签订《购房协议》的乙方才由闫结本人执笔代表闫爱芹签的字，闫爱芹也才授予父亲闫结代表自己签字的签字权。2001年8月28日，闫爱芹本人已经合法取得了本案诉争的建房注册号13068号《房屋所有权证》；2002年7月31日，闫爱芹已取得崇礼县人民政府和崇礼县土地管理局联合颁发的崇国用2002字289号《国有土地使用证》。自2001年至2017年11月30日期间，闫向东、张桂连均未提出过任何异议，也未动用公权力到派出所报警或找相关部门反映此事、更未将闫爱芹诉至崇礼区人民法院，故闫向东、张桂连于2018年1月4日才将闫爱芹诉至法院，已经超过诉讼时效期。闫向东、张桂连向一审法院起诉请求：1、确认闫爱芹与张家口市和平林场房屋买卖合同无效。2、依法确认涉案房产所有权为合法继承人闫向东、张桂连、闫爱芹共同共有。3、本案诉讼费用由闫爱芹承担。闫爱芹向一审法院提出反诉请求：1、要求法院确认闫向东私自于1993年7月6日同崇礼县和平林场对本案诉争房屋所签署的、已经被四个崇礼区政府职能部门实际确认超期作废的0161号《购房协议》全部无效。2、要求法院依据其与和平林场所签订的《购房协议》和其所已经拥有的《房屋所有权证》及《土地使用证》，将位于崇礼区间平房判归其所有。3、要求判令闫向东和张桂连承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2001年8月27日，闫爱芹与河北省崇礼县国有和平林场（现名为张家口市和平林场）签订购房协议，和平林场将坐落在张家口市崇礼县南新街东26号的住房一处出售给闫爱芹，并且有崇礼县住房资金管理分中心在监证方和公证方处的盖章。2001年8月28日，闫结替闫爱芹办理张家口市崇礼县私有房屋所有权登记手续。2001年8月28日，崇礼县人民政府为闫爱芹颁发了坐落于崇礼县，产权证号为：（崇）房权证西（私）字第**的房屋所有权证书。2002年7月，崇礼县人民政府为闫爱芹颁发了坐落于崇礼县，产权证号为：崇国用（2002）字第289号国有土地使用证。另查，闫向东、张桂连在河北省张家口市崇礼区崇礼区公证处调取的公证书中1993年7月崇城建城建房字**县和平林场与闫结关于张家口市崇礼县南新街东排26号的购房协议，与闫爱芹提交的1993年7月崇城建房城建房字**和平林场与闫结关于张家口市崇礼县南新街东排26号的购房协议复印件的内容一致，只是0171号购房协议的编号有涂改的痕迹。一审法院认为，2001年8月27日闫爱芹与河北省崇礼县国有和平林场签订购房协议合法有效，并基于此购房协议崇礼县人民政府为闫爱芹颁发了坐落于崇礼县，产权证号为：（崇）房房权证西（私）字第**房屋所有权证书。故本案争议的位于张家口市崇礼区房屋（产权证号为：（崇）房权证西（私）字第**）的所有权人为闫爱芹。1993年7月崇城建房字城建房字**平林场与闫结关于张家口市崇礼县南新街东排26号的购房协议合法有效，但因房改政策等原因，该合同已经被2001年8月27日闫爱芹与河北省崇礼县国有和平林场签订购房协议所取代，故不能发生物权效力。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、2001年8月27日闫爱芹与河北省崇礼县国有和平林场签订购房协议合法有效。坐落于崇礼县，产权证号为：（崇）房房权房权证西（私）字第**所有权人为闫爱芹。二、驳回闫向东、张桂连的其他诉讼请求。三、驳回闫爱芹的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由闫向东、张桂连承担。二审中，当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”闫结于1993年7月与崇礼县和平林场签订了诉争房屋的购房协议，后因崇礼县房改政策等原因，闫结代理闫爱芹与河北省崇礼县国有和平林场于2001年8月27日签订了购房协议购买了诉争房屋，崇礼县人民政府基于后购房协议于为闫爱芹颁发了诉争房屋的房屋所有权证。无证据证明后合同存在法律规定的无效情形，故依据上述法律规定，闫爱芹与河北省崇礼县国有和平林场签订购房协议合法有效，闫爱芹系诉争房屋的所有权人，一审判决对此认定并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，闫向东、张桂连的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫向东、张桂连负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜建龙审 判 员 成 进审 判 员 梁金前二〇一八年十月十日法官助理 王向东书 记 员 李媛丽