湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初3650号原告胡旭清，女，1963年9月20日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省浏阳市荷花街道办事处南市，现住湖南省浏阳市。被告浏阳市创意实业发展有限公司，住所地浏阳市世纪大道**东方新天地****楼**。法定代表人罗自力，总经理。委托代理人宋小兵，湖南纬地律师事务所律师。委托代理人陈凯，湖南纬地律师事务所律师。原告胡旭清诉被告浏阳市创意实业发展有限公司（以下简称创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年6月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员罗艳芳担任审判长，人民陪审员贝远兵、鲁武参加的合议庭，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。书记员文兰担任记录。本案原告胡旭清，被告创意公司的委托代理人宋小兵、陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡旭清诉称，原告购买了被告开发的浏阳市嗣同路生鲜市场8112号商铺，自2006年8月8日至2017年8月7日，原告将上述商铺委托给被告管理与租赁，并与被告签订了《商铺委托租赁合同书》，根据合同约定，被告按原告购买商铺总价146275元的8%支付年租金11702元。2017年8月7日，原、被告的租赁合同期满，被告对商铺所在市场进行修复改造，并按原标准补发了改造期间3个月的返祖金，但是，在未经原告同意的情况下，将市场一楼原来的76个商铺改造成现在的103个商铺，致使原告无法按房产证位置与面积找到自己原来的商铺，无法正常行使所购商铺的权利。故原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按房产证位置和面积修复原告所购商铺并归还给原告。2.判决被告向原告支付商铺租金损失6826元（以原告所购商铺总价的8%计算年租金，自2017年11月8日起暂计7个月）。3.判令被告承担本案全部诉讼费。被告创意公司辩称，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，与实际情况不符。理由如下：1.被告对原告商铺所在的生鲜市场提质改造经过了原告的同意。2017年8月，原、被告的租赁合同到期后，解放路生鲜市场业主委员会召开会议，包括原告在内三分之二以上的业主签订了业主承诺书，同意由被告承担改造费用，对生鲜市场进行提质改造和捆绑经营，生鲜市场于2017年10月20日提前竣工验收，被告亦按约定支付原告三个月的返租金，业主委员会于竣工验收合格当天接管了改造后的生鲜市场。2.原告主张恢复原状缺乏事实和法律基础。如果按原告等少数业主的要求恢复原状，生鲜市场达不到国家现行农贸市场标准关于消防的强制性要求，无法验收，导致无法经营，损害的是全体业主的利益。原告主张按《商品房买卖合同》的规定主张恢复原状系适用法律错误。3.原告要求被告承担商铺租金损失无事实依据。由于部分业主不配合生鲜市场的统一经营，导致业主委员会直到2017年11月8日才与新的承包人黄仲腾签订承包经营合同，承包期间为2018年1月8日至2023年1月7日，业主按照经营合同的约定领取返租金，因此，2017年11月8日至2018年1月8日中间的租金损失系部分业主不配合所致，与被告无关，被告在与业主委员会签订的《关于解放路生鲜市场恢复改造的协议》第三条明确规定”被告在恢复改造期间，按年返租金8%的原则向各位业主支付三个月的租金。改造后，因业主委员会承包经营管理方案落实不到位导致不能正常经营或业主阻滞市场开业所造成的损失，被告不承担任何责任，不再另给予任何补偿”。2018年1月8日之后，原告亦可按照承包经营合同的约定领取返租金，故不存在商铺租金损失。故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2006年，原告胡旭清作为买受人与作为出卖人的被告创意公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以总价146276元向被告购买浏阳市解放路家润多生鲜市场（以下简称生鲜市场）8112号商铺，建筑面积为12.91平方米，合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）……（3）建筑物内平面布局、层高等，在不影响买受人套内面积的前提下，出卖人有权在后续经营中进行适当合理调整，但经营期满而不继续经营的时候，出卖人按现有买受人套内面积现状恢复原状，但装修标准采用来修去丢的原则进行……”，原、被告双方并签订了《合同补充协议》，其中第二项约定“1、无论后续经营的统一管理主体是谁，经业主委员会（或股东大会多半数以上人员通过），共同一致确定的后续统一经营者必须依法经营，买受人必须顾全大局，维护总体利益，共同遵守后续业主公约，保障所有买受人共同利益。2、买受人委托出卖人（或他人）后续统一经营，不得干涉经营商的任何事务，统一管理，统一经营，共同维护市场健康发展，否则，视为买受人违约并承担由此造成的一切经济损失。……”2007年1月1日，浏阳市房屋产权管理局为原告购买的上述商铺办理了房屋产权所有证，房屋所有权人登记为胡旭清。生鲜市场为地上三层，地下，地下**的建筑地上一层共有商铺76个，原告所购8112号商铺位于一层，与其他商铺间没有物理隔断，商铺只在平面图上显示位置。2006年2月13日，原告作为甲方（委托方）与作为乙方（受委托方）的被告签订了一份《商铺委托租赁合同书》，约定“一、甲方同意将其购买的位于浏阳市家润多生鲜市场内编号为8112的门面，建筑面积为12.91平方米，委托乙方自行统一经营该生鲜市场（或由乙方委托统一经营）。二、经双方协商议定，甲方将该物业委托乙方对外租赁伍年，租赁期限从2006年8月8日至2011年8月7日。每年8月6日由乙方一次性付清当年的租金，年返租率为8%，计人民币11702元。”上述合同到期后，原、被告又续签了两份《商铺委托租赁合同书》，合同内容延续了2006年2月13日的商铺委托租赁合同，合同期限至2017年8月7日止。合同签订后，商铺交由被告统一管理经营，被告按约定向原告支付了租金。原、被告的租赁合同即将到期之时，被告创意公司不愿续签合同欲交还房屋，浏阳市解放路生鲜市场商铺业主委员会（以下简称业委会）在征得业主意见后，认为旧市场已不能适应新的标准规范，要求被告对生鲜市场进行提质改造后再由业委会对市场进行接管，双方对此进行了多次磋商。2017年6月29日，包括原告在内的90%的业主签订了《业主承诺书》，表示“经本届业委会与创意实业公司谈判达成的共识，创意公司同意一次性拿出450万元用于解放路生鲜市场恢复与改造。前提条件是市场一、二楼必须统一捆绑经营，并由全体业主作出书面承诺后方可付款。为此，本人承诺无条件服从业主委员会作出的一、二楼业主捆绑经营、少数服从多数的决定”。原告对《业主承诺书》上的签名有异议，未提供相反证据证明。2017年7月19日，业委会作为乙方与作为甲方的被告签订《关于解放路生鲜市场恢复改造的协议》。协议约定：“一、双方同意按甲方与业主所签订商铺购买合同及商铺委托租赁合同中所约定的相关条款，就解放路生鲜市场恢复改造一事，既保证原甲乙双方所签合同的公允性，同时兼顾争取政府补助，实际恢复达到周边门面（含内门面）与业主房产证面积、位置一致的标准，由设计单位提供改造方案，乙方认可后由甲方负责组织施工。二、因此次生鲜市场改造涉及原业主各摊位的位置及面积，现按双方审定的图纸对市场各摊位按提质改造需要统一安排、设置、管理、使用，进行施工，摊位所有权面积仍按各业主所持有的房产权证享有所有权面积不变。三、甲方原则上同意拿出恢复改造资金450万元，其中包括①施工期间业主的返租金；甲方在恢复改造期间，按年返租金8%的原则向各位业主支付三个月的租金。改造后，因乙方承包经营管理方案落实不到位导致不能正常经营或乙方业主阻滞市场开业所造成的损失甲方不承担任何责任，不再另给予任何补偿。②业委会聘请的设计师设计费用10万元；③施工监理费用；④甲方原则上按设计图纸施工看，但总造价不超过450万元。……”。协议签订后，由业委会聘请设计单位根据长沙市农贸市场的建设标准对生鲜市场重新进行了布局和设计，被告按设计图纸对生鲜市场进行了提质改造，并于2017年10月20日竣工验收合格，业委会于竣工验收合格当天接管了生鲜市场。改造后的生鲜市场一楼由原来的76个商铺划分为103个摊位，并在每个摊位之间建有摊档台进行隔断。2017年12月31日，业委会与案外人黄仲腾签订《嗣同路生鲜市场承包经营合同》，将生鲜市场一楼对内全部门面、摊位、二楼全部门面、摊位和临街自愿参与市场统一经营的门面交由黄仲腾承包经营，承包时间为2018年1月8日至2023年1月7日，黄仲腾按业主购置物业价款（一楼为7%，二楼为5%）向业主支付租金。2018年5月12日，业委会召开业主大会，决议通过“市场所有的门面摊位统一经营，划行规市，统一布局，规范管理的原则不变。……一楼摊位以市场升级改造后的全部摊位台面面积除以定权发证全部摊位套内面积，算出每个业主应有多少台面面积，按照一楼对内门面交纳管理费的相同比例，换算成按台面面积交纳管理费。不要求自主经营的，按购置价7%每年收取返租金。……一楼业主对于自己的门面摊位，要求自主经营的，必须在每年市场承包经营的起始之日30日前，向市场经营承包商递交书面申请，逾期视为未申请……”等决议。另查明，生鲜市场改造期间，被告按约向业主发放了2017年8月8日至2017年11月7日的返租金，原告领取了上述返租金。原告现占据了和产权证上差不多位置的商铺，并将该商铺予以转租。原告认为被告在租赁合同期满后，应按产权证位置和面积返还商铺并承担租金损失6826元，故诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为被告应否恢复商铺原状并返还原告及应否向原告支付租金损失。一、原、被告的《商铺委托租赁合同书》已经履行完毕，被告根据与业委会签订的《关于解放路生鲜市场恢复改造的协议》对包括原告商铺在内的生鲜市场进行了改造，并于2017年10月20日将市场返还给业委会，生鲜市场现已经租给新的承包人黄仲腾统一经营，原告在庭审中亦陈述商铺现状为自行转租并获得租金利益，原告要求被告返还商铺的诉请于法无据，不应支持。二、物权的使用和取得，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。涉案商铺属于生鲜市场的组成部分，其装修情况、经营状况对市场其他商铺存在较大影响。被告事先征得大部分业主和业委会授权，对市场进行提质改造，原告亦在业主承诺书中签字同意，现生鲜市场的改造已经完毕，其布局符合长沙市农贸市场的一般特性，并最大限度地发挥物的作用。在此种情况下，原告要求将商铺恢复原状，势必影响其他众多业主权利的实现，损害其他业主的合法权益。故原告要求对商铺恢复原状，违反《中华人民共和国物权法》第七条的规定，本院不予支持。三、2017年10月20日业委会对生鲜市场进行运营管理后，被告并未与原告或业委会再次签订协议，原告也未提供证据证明被告实际占有、使用了其商铺，亦未提供证据证明因被告原因造成租金损失，故原告要求被告承担租金损失的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决如下：驳回胡旭清的诉讼请求。本案受理费50元，由胡旭清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗艳芳人民陪审员  贝远兵人民陪审员  鲁 武二〇一八年十月十六日书 记 员  文 兰附相关法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第七条物权的使用和取得，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。