广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初16034号原告（反诉被告）：温晋波，男，汉族，1973年3月14日出生，住址广东省五华县，委托诉讼代理人：唐文胜，广东弗尔顿律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖宏海，男，汉族，1965年3月9日出生，住址广东省东源县，委托诉讼代理人：谢建华，北京市中银（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐文胜、被告廖宏海及其委托诉讼代理人谢建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令原、被告双方于2016年4月26日签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告押金33,600元，并赔偿原告装修装饰物的现值120万元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第二项诉请中的装修装饰物的现值为701,061元。被告辩称，原告所诉不实，没有事实与法律依据，依法应驳回原告诉求。1、原、被告所签的《租赁合同》没有违反法律法规强制性规定，属双方当事人真实意思表示，合法有效。2、原告违反《租赁合同》第五、第九条约定，构成根本违约。3、原告损失证据与本案无关联性。被告反诉请求：1、判令原告支付被告租金102,500元（2017年10月26日至2018年3月26日，每月16,800元，2018年3月26日至2018年4月26日，每月18,500元）；2、判令原告支付被告租金滞纳金73,800元（按日千分之四计，2017年11月26日至2018年4月26日止，实际算至判决之日止）；3、判令原告支付私自拆除被告房屋损失20,000元，欠付电费3,570元，水费200元；4、诉讼费用由原告负担。原告辩称，1、同意支付2017年10月26日至2018年2月26日期间的租金。2、因为被告于2018年2月底已经实际占有涉案租赁的物业，所以其主张的2018年3月1日至4月26日期间的租金不应由原告承担。3、因为涉案承租的物业没有法定的建设工程许可证或其他合法的证明材料，所以合同应当无效，那么也不存在承担损失费和滞纳金的问题。4、关于水电费，只要被告有合法的票据，我方同意承担。本案相关情况1、2016年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方提供位于深圳市宝安区××料坑××一间铁皮仓库给乙方使用，租赁期限为三年，从2016年6月26日至2019年4月30日，第一、二年（2016年4月26日至2018年3月30日），每月租金16,800元，第三年（2018年4月1日至2019年4月30日)每月租金18,500元；签订合同时，乙方向甲方缴纳两个月厂租33,600元作为押金；乙方从2016年6月26日起开始向甲方缴每月租金16,800元，乙方必须在每月5日前交清租金，不得拖欠；逾期一个月不交付租金，甲方有权停止乙方水电并每日收取乙方月租金千分之四的滞纳金；如拖欠租金超过一个月，甲方有权终止合同、押金不退并提出法律诉讼追讨经济损失；水电费、工商、税务、房屋管理费及卫生费等一切费用由乙方负责；租约期满后，若乙方不再继续承租，乙方除生产设备及属于动产部分可搬走外，其它固定设施如增加建筑物、供电、供水设施等不动产属甲方所有。同日，原告向被告缴纳了押金33,600元。2、2016年5月15日，原、被告签订《租赁合同（补充合同）》，约定由于原告在使用租赁物期间拆掉被告原有铁皮屋并承诺租赁期满恢复原样，如到期原告未恢复原样，原告承诺在合同押金中拿出20,000元作为赔偿。3、案涉租赁物由案外人陈金来进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。后，陈金来出租给张友光，张友光又委托被告出租经营管理。4、原告称，承租案涉物业后，交由其担任法定代表人的深圳市纯自然餐饮食品有限公司委托深圳市宏晨阳装饰设计工程有限公司进行装修装饰用于经营餐饮，并提交了深圳市纯自然餐饮食品有限公司与深圳市宏晨阳装饰设计工程有限公司签订的《装饰工程施工承包合同》。合同显示工程造价为1,201,189.25元。该工程于2016年5月30日竣工验收。原告提交了三张盖有“深圳市宏晨阳装饰设计工程有限公司财务专用章”的收据，日期分别为2016年4月30日、5月10日和6月8日，金额分别为36万元、48万元和24万元，用途分别为“装修预付款”、“装修进度款”和“装修款”。5、原告提交了一份深圳国量资产评估有限公司2018年9月11日的《资产评估报告》，评估对象为“宝安区石岩街道料坑老村38号房屋装修价值和硬件配套项目”，评估基准日为2018年9月4日，结论为“装修价值的市场价值为701,061元”。被告对该《资产评估报告》不予认可。6、原告称，原告使用租赁物至2018年2月底，后被告未经原告同意将租赁物破门换锁，在4月底出租给第三方使用。被告称，原告经营期间，因为聚众赌博，2018年2月1日租赁物被宝安公安局治安大队查封，之后原告就没有再交房租，无奈被告找到街道办进行调解，并向宝安公安分局申请解封，在2018年4月28日解除查封，然后把打烂的门窗维修好，现在是自己收回并花费30万元装修后做经营餐厅使用。7、被告提交了两张“送货单”，载明2018年2月1日“客家厨房电费”3,570元、“客家厨房”200元。被告称，两张单据即为被告支付的水电费。判决结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的租赁物无产权证亦无建设规划许可证，因此，原、被告签订的《租赁合同》应认定为无效合同。原告主张确认《租赁合同》无效，本院予以支持。《租赁合同》无效后，被告基于《租赁合同》收取的原告押金33,600元，应当返还原告。案涉租赁物已经由被告占有使用，无需再判令原告交还。关于原告主张的装修装饰物损失，由于原告提交的《资产评估报告》的基准日为2018年9月4日，此时，被告已经收回租赁物经营数月，《资产评估报告》已无法客观反映被告收回租赁物时租赁物的客观装修装饰状况，因此，《资产评估报告》不能作为认定原告损失的依据。原告提交的《装饰工程施工承包合同》、验收报告和收据等证据显示，原告确实租赁物进行了一定的装修装饰。结合本案实际情况，本院酌定原告的装修装饰损失为25万元。由于双方对于《租赁合同》的无效均存在过错，故本院酌定各承担50%，即被告赔偿原告损失12.5万元。虽然《租赁合同》无效，但原告实际使用租赁物，应当参照《租赁合同》的约定向被告支付使用费。原告确认2017年10月26日至2018年2月26日的使用费尚未支付给被告，该使用费共计67,200元（16800元×4月），原告应当支付被告。其后，原告未再使用租赁物，无需向被告支付使用费。由于《租赁合同》无效，被告依据《租赁合同》的约定主张原告支付滞纳金，本院不予支持。原、被告在《租赁合同（补充合同）》中约定，由于原告在使用租赁物期间拆掉被告原有铁皮屋并承诺租赁期满恢复原样，如到期原告未恢复原样，原告承诺在合同押金中拿出20,000元作为赔偿。现《租赁合同》无效，被告已经收回租赁物，原告未将铁皮屋恢复原状，因此，被告主张被告赔偿20,000元，本院予以支持。被告主张原告支付水费200元和电费3,570元，但其提交的票据仅为“送货单”，上面载明的内容也无法证明系原告使用租赁物期间产生的水电费，因此，对被告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）温晋波与被告（反诉原告）廖宏海2016年4月26日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）廖宏海在本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）温晋波押金33,600元；三、被告（反诉原告）廖宏海在本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）温晋波损失125,000元；四、原告（反诉被告）温晋波在本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）廖宏海使用费67,200元；五、原告（反诉被告）温晋波在本判决生效之日起五日内赔偿被告（反诉原告）廖宏海损失20,000元；六、驳回原告（反诉被告）温晋波的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）廖宏海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,902元，由原告（反诉被告）负担13,858元，被告（反诉原告）负担2,044元；反诉案件受理费2,151元，由原告（反诉被告）负担938元，被告（反诉原告）负担1,213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柳  海  涛人民陪审员 王  先  月人民陪审员 蔡  文  卿二〇一八年十月十六日书 记 员 池晓漫（兼）书 记 员 江  伟  娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。