江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初3094号原告：溧阳市戴埠镇戴北村村民委员会，住所地溧阳市戴埠镇戴北村委思故桥村，组织机构代码69934813-0。负责人：杨国松，该村委会主任。委托诉讼代理人：章良琛、王超，江苏翁昊俊律师事务所律师。被告：谈建新，男，1971年6月1日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：吴群浩，江苏立洋律师事务所律师。原告溧阳市戴埠镇戴北村民委员会（简称：戴北村委）与被告谈建新租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，先适用简易程序，后组成合议庭，于2018年5月25日、9月4日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人章良琛、王超，被告谈建新及其委托代理人吴群浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴北村委诉称，2013年5月18日和2015年1月1日，原、被告签订《土地租赁协议书》，约定原告将农户流转集中的土地租赁给被告种植，约定了租金和管理费交付的标准、期限等。原告按约交付了上述土地给被告从事种植，但被告未能按约交纳租金和管理费。截止2017年11月30日，被告积欠原告租金和管理费603155元，利息15329.6元。原告一直在向被告催要上述款项，但被告一直推诿未予支付。综上所述，原告认为被告的行为构成违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付土地租金和管理费603155元，利息15329.6元，并以603155元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2017年11月30日至实际付清之日的利息；2、本案诉讼费由被告承担。被告谈建新辩称，被告没有不想交租金的想法，但原、被告之间存在很多实际情况导致双方需要结账，计算究竟被告应当承担多少，或者原告需要另行支付给被告的款项。被告具体没有向原告支付租金的原因如下：一、2016年因发大水及天目湖水库泄洪导致被告承包土地所在地堤坝被大水冲垮，被告承包的土地全部被淹，因原告没有按照合同第二条款的约定交付被告可以用合格耕种的承包地，另加上给原告方没有履行自己的管理职责，承包地所在的抽水泵不能正常使用，导致水淹后大水不能及时抽走，被告在淹水之前投入的成本都变成损失。因此，被告认为天灾人祸的原因导致本案2016年租赁合同无法履行，2016年租金按照相关合同法的规定不应当再缴纳。二、合同第二条明确规定，原告应当向被告交付经过相关部门验收合格的承包地，在此情况下，每亩的承包价格是750元，由于原告方没有履行自己交付合格承包的义务，现被告申请法院根据本案实际承包地情况，委托有关鉴定部门鉴定，根据现有承包地情况，承包价格应当降低。另根据合同相关规定，每亩750元的承包价格，粮食售价应当是每百斤达至140元，每浮动10%应当按比例调整。2013年5月18日至今，双方没有对上下浮动的比例进行调整，被告也申请法院委托相关部门对因粮食价格浮动导致承包价格浮动的情况进行鉴定，以便原、被告之间进行结算。三、原告方漏算2017年3月15日被告交付的款项13400元。四、以下几项事项应当在承包款中予以抵扣：1、由于原告没有按约交付被告合格的承包地，每年被告都租赁挖机对承包地进行平整，该款项应当从租金中予以抵扣；2、2017年4月原告因修理圩坝的原因，导致实际承包面积减少10亩，因此2017年租金应当减少10亩价格；3、因2017年4月原告修理圩坝的原因导致被告种植的7.2亩树、7.64亩龙虾塘、4.2亩鱼塘、10亩地青苗补偿款，该损失赔偿及补偿款应当抵扣租金。经审理查明，2013年5月18日，甲方戴北村委与乙方谈建新签订土地租赁协议一份，该协议载明：“······甲方将农户流转集中的土地（1号地段）租赁给乙方种植······二、租赁面积为305亩。交付的土地必须符合复垦标准，并必须通过国土局造地公司的验收。三、租赁期限：五年，自2013年6月5日至2018年6月4日止。四、土地租赁价格为每年每亩750元，按2012年国家粮食收购保护价140元/担为基准，每浮动10%以上作相应比例调整。签字当日交清当年租金和管理费，共计250750元。在每年的11月30日前交清下年度的租金和管理费。在租用期间乙方不享受国家政策性补贴（由原农户享受）······六、在租赁期间乙方一定要种植农作物，严禁种植树木······”。双方签订协议后，原告按约交付了土地，被告耕种、生产，并按期足额交付了承包费。2015年1月1日，双方又签订一份土地租赁协议书：租赁面积为79.5亩；租赁期限4年，自2014年6月1日至2018年6月1日；租赁价格为每亩450元每年，计年租金为35775元（其他条款同上）。2016年6、7月间，天降大雨。此时间段内，沙河水库管理处接溧阳市防汛抗旱指挥部调度令根据每日水位及时泄洪。被告所租赁的土地位于沙河水库泄洪下游地段，加上地势低洼，洪水溢过圩埂漫入被告所租赁的土地，同时该土地也系其他水系排向泄洪河的通道，致被告承包的土地及作物被洪水所淹没达十余天。洪水导致已播种的水稻全部被淹。在洪水消退后，被告组织生产自救，及时进行了补种措施。因戴埠镇人民政府每年为农户投保了农业保险，故在原告受灾后，中国人民财产保险股份有限公司向被告赔偿了80850元。同时政府对此次水灾发放了水灾种苗补贴13400元，原告于2017年3月15日开具结算凭证作为被告抵作2017年度租金。另查明，原、被告签订土地租赁协议时，租赁土地的面积为79.5亩。2015年下半年，其中的4.2亩土地用于道路建设，故土地租赁面积变更为75.3亩。对此，原、被告均无异议。同时，2014、2015年租金也已全部交清的事实，原、被告也无异议。至于被告提出其修圩坝致租赁地块减少10亩，没有提供证据。在审理中，原告主张的租金为：1、305亩土地，2016年6月5日至2017年6月4日的租金250750元（含服务费22000元）、2017年6月5日至2018年6月4日的租金250750元（含服务费22000）。2、79.5亩土地，由于2015年下半年79.5亩土地中有4.2亩土地用于道路建设，故租赁的面积变更为75.3亩，2015年6月1日至2016年6月1日的年租金为75.3亩×450元/亩=33885元；2016年6月2日至2017年6月1日租金33885元；2017年6月2日至2018年6月1日租金33885元（三年共计101655元）。同时，被告认为土地租赁协议中的租金构成有两部分：土地租金228750元、管理费22000元，原告交付的土地不符合复垦的标准，也没有进过国土局造地公司验收；另外，村民委员会是基层组织，其是为村民发展经济提供服务的，不应收取管理费，同时租金中村委赚取差价50元/亩，该行为不符合法律规定。又查明，原告与另一案被告潘钟春于2018年6月11日重新签订了农户承包土地经营权合同，被告承包了该村319.5亩的土地（原址），租赁期限为3年，租金为750元每亩每年，每年租金为239625元，该合同中已取消了原告收取管理费的项目。以上事实有原、被告双方提供的书证及庭审陈述予以附卷佐证。本院认为，原、被告签订的土地租赁合同合法有效，依法应受法律保护，被告在使用租赁土地后应按照合同的约定交付租金。被告辩解认为原告交付的土地不符合合同约定的复垦标准，也没有通过国土局造地公司的验收的意见，因为被告在签订合同后已在租赁土地上经营了数年，根据被告在庭审中陈述对于复垦费用，原告在每年收取租金时均有扣除，介于被告已实际使用的情况，且在没有纠纷时未向原告提出以上质疑，现以此作为拖欠租金的理由不成立，本院不予支持。对于被告主张的2016年水灾属法律规定的不可抗力情形，在合同的履行中应减免或减少被告的租金问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的来源既有自然现象，如地震、台风，也包括社会现象。作为人力所不可抗拒的强制力，具有客观上的偶然性和不可避免性，主观上不可预见性以及社会危害性。作为不可抗力的自然原因，总是客观的而不是任何人为因素造成的。这首先是排除原告和被告的过错因素，其次是排除第三人的过错因素，最后是排除社会或国家的原因。本案所涉土地的地理位置及自然情况，被告是知道的，该地块属地势低洼地，遇到雨天是雨水流淌的必经之地。2016年水灾发生是由于降雨量大、沙河水库泄洪河的水位超过警戒和最高水位后溢过圩埂，漫入被告租赁的土地，加上高处的流水积压等诸多因素叠加造成的，水灾原因有水利设施不科学、防范自然灾害发生的措施不到位、被告生产自救的意识淡薄及措施不力等综合因素，故本案不符合不可抗力的免责情形。农业生产依托于大自然的风调雨顺，任何经营活动均有风险，从事经营的人员都应有风险防范和合理规避风险意识。故被告要求减免或减少租金的辩解意见，本院不予支持。被告向原告交纳的费用包括租金和管理费，使用土地交纳租金是原、被告按签订合同所履行的法定义务。原告在将各村民承包经营的土地集中委托其对外租赁后，再额外收取管理费，与全心全意为人民服务的宗旨相悖。原告作为村民自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督工作。村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。而本案原告在土地租赁合同中约定收取管理费为每年22000元，增加承租人的负担，与民争利，原告收取管理费的行为与村民委员会组织法及国家规范收费的规定和要求不符。现被告提出质疑，原告在续签的合同中也意识到该问题，已在重新与被告签订的合同中取消该项收费，故对原合同中约定的管理费，本院应予取消。综上，被告尚应支付305亩土地的2016年6月5日至2017年6月4日租金为228750元；2017年6月5日至2018年6月4日租金228750元。支付75.3亩土地的2015年6月1日至2016年6月1日租金33885元；2016年6月2日至2017年6月1日租金33885元；2017年6月2日至2018年6月1日租金33885元。共计457500元+101655元=559155元，减去已收3年的管理费22000元/年×3年=66000元，减去水灾补贴抵作租金13400元，为479755元。另需承担每期租金到期之日起至履行之日止的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算。因原、被告双方在租赁合同中明确约定，租赁土地只能用作种植，如被告坚持主张其他损失，属另外的法律关系，可通过其他方式另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告谈建新应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告的租金479755元，并承担自每期租金到期之日起至履行之日止的利息损失为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9985元，由原告负担3985元，被告负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费9985元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。（履行款缴纳见缴款通知书，汇款时一律注明本案案号。）审 判 长  陈东新人民陪审员  周进平人民陪审员  陈 萍二〇一八年十月二十三日书 记 员  李文琴