四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1602民初264号 原告:龙治伟，男，生于1991年10月15日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：贺天强，重庆森达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卿审，重庆森达律师事务所律师。 被告：广安恒大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安中路**。 法定代表人：张开军，董事长。 被告：朱开春，男,1968年6月13日出生,汉族,四川省广安市广安区号。 二被告共同委托诉讼代理人：李建波，四川信和信律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 原告龙治伟与被告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称“恒大房地产公司”）、朱开春商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2018年3月12日公开开庭进行了审理，原告龙治伟及其委托诉讼代理人贺天强，被告恒大房地产公司、朱开春的委托诉讼代理人李剑波、涂春兰到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2018年3月27日作出 (2018)川1602民初264号民事裁定书，裁定将本案转为适用普通程序进行审理。2018年10月23日，本院依法适用普通程序，由审判员欧从众担任审判长与人民陪审员蒋天安、唐太立组成合议庭，书记员赵英孜担任法庭记录，对本案进行了第二次公开开庭审理，原告龙治伟及其委托诉讼代理人贺天强，被告恒大房地产公司和朱开春的委托诉讼代理人涂春兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告龙治伟与被告恒大房地产公司2014年2月17日签订的系统合同编号为（2014）020106*的《商品房买卖合同》第二十条产权登记格式条款因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；2、依法判决被告恒大房地产公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，从2014年5月18日开始向原告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；3、依法判决被告恒大房地产公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以原告已付购房款总额人民币1305024元为基数，按照中国人民银行公布的银行同期贷款利率4.9%的标准，向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，直至原告取得房屋权属证书之日止，本案起诉时原告暂计算被告恒大房地产公司的违约期限2014年5月18日至2018年1月18日的违约金为234469元；4、依法判决被告朱开春对被告恒大房地产公司应当支付原告的上述债务承担连带责任；5、依法判决本案的诉讼费用由二被告承担。 诉讼中，原告先后于2018年2月1日、2月8日、2月22日、9月26日分别提出变更诉讼请求，并于2018年10月15日通过第五次变更，将诉讼请求最终确定为：1、依法判令被告恒大房地产公司在本案判决生效之日起九十日内以原告龙治伟为权利人办理位于广安区广宁路20*号的恒大·中天国际6幢1层*11号商品房的不动产权属证书并交付原告；2、依法判决原告龙治伟与被告恒大房地产公司2014年2月17日签订的系统合同编号为（2014）020106*的《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；3、依法判决原告龙治伟与被告恒大房地产公司2014年2月17日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）格式条款因违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定而无效；4、请求人民法院根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于房地产纠纷案件审理（四）关于违约责任问题第18条规定，依法判决被告恒大房地产公司由于违反《商品房买卖合同》第二十条（一）初始登记的约定时间，承担逾期办理初始登记的违约责任向原告支付初始登记逾期办证的违约金直至被告完成初始登记取得该商品房所在楼栋的权属证明为止（初始登记登记违约责任的起算时间为2015年1月1日，起诉时暂计算至2018年2月11日被告取得竣工验收备案证书之日，被告应当支付原告逾期办理初始登记的违约金为人民币243914元，计算方式为1305024元×（6%÷365）×1137天＝243914元；5、请求人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，依法调整本案《商品房买卖合同》第二十条（二）转移登记第2项（2）约定的过分低于违约造成的实际损失的逾期办理转移登记的违约金，判决被告按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准向原告支付逾期办理转移登记的违约金直至原告取得涉诉房屋的不动产权属证书之日止，违约金的金额为人民币191061元（逾期办理转移登记违约金的起算时间为2015年8月26日，暂计算至2018年9月26日，计算方式为1305024元×（4.75%÷365）×1125天＝191061元）；6、依法判决被告朱开春对上述债务承担连带责任；7、依法判决本案的诉讼费用由二被告全部承担。 事实和理由：2014年2月17日，原告龙治伟与被告恒大房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同备案号2014021700007*2，约定原告向被告恒大房地产公司购买位于广宁路***号的恒大·中天国际6幢1层*11号非住宅商品房一套，总价款为人民币1305024元。原告按照合同约定全额向被告恒大房地产公司支付了购房款、契税、大修基金等全部应当缴纳的款项，全部履行了合同规定的义务。 被告恒大房地产公司利用其在合同谈判中的优势地位，在根本未与原告协商沟通和采取合理方式提请原告注意的情况下，在合同第二十条产权初始登记部分单方强行制定了霸王条款，该条规定不但违法剥夺了原告作为买受人在初始登记阶段依法享有的买受人有权退房的权利，而且剥夺了买受人享有要求被告承担逾期办理初始登记权属证书违约责任的权利，严重违反了合同法第39条、40条的规定，严重侵害了原告作为买受人的正当合法权利，应当依法认定无效。应根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的精神，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，二被告应当按照年利率6%的标准承担逾期办理初始登记权属证书的违约责任。 被告恒大房地产公司通过其单方违法制定的格式合同《商品房买卖合同补充协议》中的格式条款规定，对逾期办理房屋权属证书的违约责任作出了重大修改，企图以此达到逃避其应当承担的法律责任的目的。同时，鉴于广安市国土资源局2016年8月5日发布的广市国土资发｛2016｝45号《关于加快推进不动产登记统一颁证工作的通知》中明确指出：“根据省厅统一安排，全省各县级单位要在今年8月底之前全面实现不动产登记的停旧发新工作”，因此，《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）”不但违法无效且履行不能。 被告恒大房地产公司挪用、侵占业主的大修基金、契税，规划和消防等部门验收不合格，导致其开发的恒大·中天国际项目至今未取得建设主管部门颁发的《竣工验收备案书》，被告恒大房地产公司早已超过合同约定办理转移登记的房屋权属证书期限，必须依法对原告承担逾期办理转移登记权属证书的违约责任。由于合同约定按总房款月万分之三的违约金过分低于实际损失，应判决被告按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准向原告支付。 原告基于对被告朱开春良好的商业信誉的信任，与其作为法定代表人的恒大房地产公司签订商品房买卖合同。令人不可思议的是，被告朱开春早在2012年12月20日就将其所持有的被告恒大房地产公司的48%股份以人民币384.1045万元转让给其配偶张洪川，但被告朱开春和被告恒大房地产公司却故意对外隐瞒，在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中仍然出现了法定代表人朱开春的名字并加盖了朱开春的印章，被告朱开春作为担保人理所当然应该对被告恒大房地产公司的上述违约行为产生的债务承担连带清偿责任。 我国房屋所有权变动采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用义务，还应承担转移房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。鉴于广安市广安区人民法院（2017）川1602民初138号、（2017）川1602民初139号民事判决书已判令被告广安恒大房地产开发有限公司为原告办理涉诉商品房的不动产权属证书，本案原告请求判令被告广安恒大房地产开发有限公司为原告办理涉诉商品房的不动产权属证书。 被告恒大房地产公司辩称，1、原告既主张逾期办证违约条款无效，又要求被告承担违约责任，是相互矛盾的，合同无效应当是返还原物，而不是承担违约责任；2、原告要求被告在某时间以后承担违约责任，但又没有列明承担违约责任的方式和额度，属于诉讼请求不明确，不符合民事诉讼法的规定；3、按照政策规定，虽没有到办理房屋产权证的最后期限，但被告恒大房地产公司也同意为原告办理，现正在办理中；4、原告主张《商品房买卖合同补充协议》第十条、《商品房买卖合同》第二十条关于办理初始登记权属证书的约定无效的理由不成立，因为这些条款没有合同法第三十九条、第四十条规定的免除自己责任和加重对方责任的情形，应当是有效的；5、被告没有超过办证的期限，不应当承担违约金，即使按照《商品房买卖合同》第二十条的约定办理权属证书，原告违约责任的主张也超过了诉讼时效，本案不适用3年的诉讼时效。 被告朱开春辩称，除被告恒大房地产公司的辩解意见外，还补充如下辩解意见：连带责任是严格的责任，必须要有法律的严格规定以及本人的真实意思表达，他没有给恒大房地产公司或原告出具相关的承诺或签订相应的协议来承担相应的连带责任；公司原法定代表人在公司相关合同上签署印章，不能被当作其承担连带责任的法律意思表示。因此，请求驳回原告对他的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，提供了原告身份证、被告恒大房地产公司读机档案、被告朱开春身份证，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》，购房收据、成都银行按揭贷款合同，契税、印花税、大修基金等收款收据，竣工验收报告，中天·国际广场前期物业管理服务协议，朱开春转让股份的工商变更登记资料、朱开春参加中加总理午餐新闻报道，四川省《商品房买卖合同》示范文本条文释义，本院（2017）川1602民初138、139号《民事判决书》、广安市国土资源局广市国土资发[2016]45号文件，第八次全国法院民商事审判会议纪要、最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题规定（法释[2015]18号）予以证明。 被告恒大房地产公司对其抗辩意见，提供了委托说明、通告、龙治伟的承诺书等证据予以证明。 被告朱开春对其抗辩意见未提供证据证明。 本院组织原、被告对当事人提供的证据进行了质证，综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2014年2月17日，原告龙治伟（买受人、乙方）与被告恒大房地产公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市广安区广宁路***号“恒大·中天国际”6幢第一层*11号房屋，设计用途为商业，建筑面积为67.97平方米，总价为1305024元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房……。其中第二十条产权登记的内容为：（一）初始登记出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的×%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之×的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起×日内向买受人支付。2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第二项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照×利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。（2）从逾期之日起至买受人取得权属证明止，出卖人按月支付总房款万分之3的违约金给买受人，买受人不退房。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中十、对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）内容为：1、一次性付款与按揭贷款的买受人：一次性付款与按揭贷款的买受人，该房屋的所有权证由出卖人代为办理，且买受人在办理交房手续时向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、大修基金、办证手续费、登记费、按揭贷款相关税费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后按照合同约定，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。2、分户国有土地使用证的办理：若买受人妥托出卖人代为办理分户自有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户自有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人交齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起5年内，代买受人向相关部门辙结上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该分户国有土地使用权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一月，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金（不足一月按一月计算），并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。 上述《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的出卖人签章栏加盖的是被告恒大房地产公司合同专用章，法定代表人栏加盖的是被告朱开春的印章。 合同签订的当天，原告向被告恒大房地产公司交纳房款655024元及契税、印花税、工本费、抵押手续费、抵押登记费、大修基金共计59161元，其余房款650000元为原告于2014年6月19日在成都银行股份有限公司广安分行办理的按揭贷款。2013年12月26日该房屋所在楼栋经建设单位、监理单位、施工单位共同验收合格。原告与四川永祥物业服务有限公司签订了《中天国际广场前期物业管理服务协议（商业部分）》，落款时间为2013年12月31日。 同时查明，2012年12月20日，被告朱开春与张洪川签订《公司股权转让协议》，约定被告朱开春将其持有公司48%的股权转让给张洪川。同日，被告恒大房地产公司形成股东会决议，同意朱开春将其持有的48%股份以384.1045万元转让给张洪川，公司的法定代表人由朱开春变更为张开军。2012年12月24日，广安市广安区工商行政管理局颁发准予变更登记通知书，准予将被告恒大房地产公司的法定代表人朱开春变更张开军。 2016年7月28日，广安市国土资源局、广安市不动产登记局发布公告，从2016年8月1日起，在广安市实施不动产统一登记。 本院认为，原告与被告恒大房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定享有权利并履行义务。本案争议的焦点为：一、原告诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据。二、《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）”是否因违反格式条款的法律规定而无效。三、原告主张的逾期办证的违约金如何确定（及与此相关的被告关于诉讼时效已过的抗辩是否成立？）。四、被告朱开春是否应当承担连带责任。 一、关于原告诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据的问题。 《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权证书的约定期限已经届满，被告恒大房地产公司依约应当为原告办理房屋所有权证书。鉴于案涉房屋已经竣工验收，其不动产权属登记也已实行统一登记，而不再单独办理国有土地使用权证书的实际，双方关于国有土地使用权证书办理期限的约定已无继续履行的必要，原告要求被告恒大房地产公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院对原告的第1项诉讼请求予以支持。 二、关于《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款、《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）”是否因违反格式条款的法律规定而无效的问题。 《商品房买卖合同》第二十条产权登记（一）初始登记第2款是对因被告恒大房地产公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的法律责任的选择，同时该条款（二）转移登记第2款第（2）项也系对因被告恒大房地产公司的责任未能在约定期限内取得房屋所有权证书的法律责任的选择，因此，该条以前后两款的形式约定了被告应履行的办理权属证书的义务以及违反该义务所应承担的法律责任。但从原告的第5项诉讼请求来看，原告对《商品房买卖合同》第二十条产权登记（二）转移登记第2款（2）项是主张有效的，本院认为，初始登记（一）和转移登记（二）共同存在于一个合同条文中，该条款前后之间形成了紧密的内在逻辑关系，以一个完整的条文对被告违反合同约定应承担的责任进行了约定，二者虽均为格式条款，但不具有合同法第52条、53条规定的无效情形，也没有免除原告的责任、加重被告的责任、排除被告的主要权利，且该条文的意思明确，不存在理解上的争议，故不违反合同法第39条、40条的规定，应为有效约定。《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第二十条的补充约定（对产权登记的补充约定）”约定了出卖人代买受人办理房屋所有权证以及双方的具体义务和责任，同时约定了双方对分户国有土地使用权证的权利义务以及办理期限，内容具体明确，也未违反合同法第39条、40条的规定，同样应属有效约定。故对原告的第2、3项诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告主张的逾期办证违约金如何确定的问题（及与此相关的被告关于诉讼时效已过的抗辩是否成立？）。 第一，被告是否存在逾期办理权属证书的违约行为？根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前取得所属楼栋的初始登记权属证书，同时应在交房后600日内为原告办理转移登记权属证书。首先，被告恒大房地产公司至原告起诉时尚仍未完成初始登记权属证书办理，双方约定的期限2014年12月31日已过，因此，被告属于违约；其次，被告是否存在办理转移登记权属证书的违约行为，首先得界定交房时间，因为双方约定转移登记应于交房后600日内为原告办理房屋权属证书，《商品房买卖合同》于2014年2月17日签订，约定被告恒大房地产公司在合同签订前的2013年12月31日交付房屋，前期物业亦约定签署日期为2013年12月31日，此时，原告与被告之间的房屋买卖合同尚未成立，本案实际交房时间不明，经本院当庭核实，原告系从2014年3月份开始享受房屋权利并收取租金的，因此，若以合同约定的2013年12月31日作为交房时间不符合客观实际，故本院确定以合同成立并实际交付房款之日即2014年2月17日为交房时间。至2015年10月11日，被告为原告办理房屋权属证书的期限已界满，但时至今日原告尚未取得房屋权属证书，被告恒大房地产公司已属违约。 第二，原告诉请的违约金是否支持及以什么标准计算？ 基于上述第一点被告恒大房地产公司的违约行为，原告主张被告应承担的逾期办证违约金包括两部分： 一是初始登记逾期违约金，应根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》四关于房地产纠纷案件的审理（四）关于违约责任问题第18条规定，从初始登记违约责任的起算时间2015年1月1日起按年6%的标准承担该商品房所在楼栋的权属证书逾期的违约责任，本院认为，如前所述，合同对该部分的约定是有效的，原告依据双方的合同约定不应承担办理初始登记的违约责任，退一步讲，既使按照原告所主张的原告应承担初始登记的违约责任，其违约行为从2015年1月1日起就应计算时效期间，到2017年1月1日，诉讼时效期间就已过，被告的关于时效经过的抗辩成立，庭审中，原告主张时效起算点应从2018年2月11日被告取得竣工验收备案证书之日，于法无据，与时效制度的基本理论相悖。故，对于原告的第4项请求，无论从哪个角度评判，均不应得到支持。 二是转移登记违约金，存在于其诉讼请求第5项中，原告认为商品房买卖合同第二十条（二）转移登记第2项（2）约定的、过分低于违约造成的实际损失的逾期办理转移登记的违约金，应按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%的标准向原告支付逾期办理转移登记的违约金至原告取得涉诉房屋的不动产权属证书之日止，本院认为，原告对该项请求的请求权基础是认为合同有效，但合同约定的违约金低于实际损失，因此，请求人民法院依法予以增加，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但在审理期间，原告未举示其实际损失大于约定违约金的依据，其要求被告增加承担违约责任无事实依据，故对原告的第5项请求要求增加违约责任的请求不予支持，本院在认定该合同条款有效的前提下，认为被告恒大房地产公司应按约定标准从2017年10月11日起直到原告取得涉诉房屋的不动产权属证书之日止向原告支付逾期办证违约金。对于原告的该项诉讼请求，被告提出了诉讼时效经过的抗辩，本院认为，如前所述，原告在2015年10月11日起有权主张违约责任，按《中华人民共和国民法通则》中2年诉讼时效的规定，诉讼时效到2017年10月11日届满。但因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，该法又规定了3年的诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案应当按3年计算诉讼时效。因此，原告于2018年1月8日提起的本案诉讼则没有超过诉讼时效，故对被告恒大房地产公司关于原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 四、关于被告朱开春是否应当承担连带责任的问题。 原告与被告恒大房地产公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方形成商品房销售合同法律关系。按照合同相对性原理，被告恒大房地产公司依法应向原告履行合同约定的义务。合同签订时，被告朱开春已经不是被告恒大房地产公司的股东和法定代表人，虽然在法定代表人处加盖了自己曾作为法定代表人时使用过的私章，但却没有明确约定应当承担担保的法律责任，同时，原告也未提供被告朱开春应当承担连带责任的其他证据和相应的法律规定。因此，原告要求被告朱开春对被告恒大房地产公司的合同债务承担连带责任的诉讼请求，无相关事实和法律依据，本院对原告的第6项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广安恒大房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为原告龙治伟办理并交付位于广安市广安区广宁路***号“恒大·中天国际”6幢*11号房屋的不动产权证书； 二、被告广安恒大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告龙治伟支付逾期办理权属证书的违约金，逾期办理不动产权证书的违约金以1305024元为基数，按每月3/10000计算，从2015年10月11日起至不动产权证书办理完毕之日止（暂计算至2018年9月为1305024×0.0003×35＝13702.8元）； 三、驳回原告龙治伟的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。 案件受理费7924元，由原告龙治伟负担7657.5元，被告广安恒大房地产开发有限公司负担266.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  欧从众 人民陪审员  唐太立 人民陪审员  蒋天安 二〇一八年十月三十日 书 记 员  赵英孜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人要以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。