江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6997号上诉人（原审被告）：王荣翠，女，1959年8月16日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。上诉人（原审第三人）：张超，男，1984年6月19日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：易波，江苏丰典律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖立柱，男，1969年2月21日生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：王士余，江苏苏德律师事务所律师。上诉人王翠荣、张超因与被上诉人肖立柱房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王荣翠上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；三、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、王荣翠对案涉房屋没有完全处分权，涉案房屋为王荣翠与张超共同共有，王荣翠对案涉房屋没有完全处分权。2、2013年8月14日，王荣翠与被上诉人签订的《购房转让协议》属于无效合同。被上诉人用欺骗手段与王荣翠签订《购房转让协议》，并在未告知实情的情况下让王荣翠在协议上签字，《购房转让协议》中的约定非王荣翠真实意思表示，该协议应属于无效合同。3、涉案房屋为张超所有，王荣翠已经在2009年长芦中心社区大路二组10号拆迁中与张德喜共同安置过一处房屋，所以王荣翠在2013年8月14日签订购房转让协议时并非是涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋406室没有处分权。4、2013年8月14日签订购房转让协议后，肖立柱一直未在涉案房屋中居住，在治安调解协议书签订以后，肖立柱突击装修该房屋，造成入住的事实。5、涉案房屋的钥匙也是肖立柱通过欺诈、抢夺的方式获得，王荣翠并未将涉案房屋的钥匙交付给肖立柱。综上所述，一审法院事实认定和法律适用错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。张超上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；三、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、张超是案涉房屋的共有权人，被上诉人与王荣翠签订的《购房转让协议》无效。2、被上诉人在签订《购房转让协议》之前对案涉房屋的产权情况知晓，属于恶意合同相对人，张超对本案诉争房屋享有共有权，被上诉人在与王荣翠签订《购房转让协议》时，对张超属于诉争房屋的共有权人这一事实明确知晓，但其继续购买，属于恶意合同相对人。3、上诉人对案涉房屋的过户不具有协助义务。案涉房屋签订的《购房转让协议》是王荣翠与被上诉人2013年8月14日签订，该协议仅对当事人具有法律约束力。综上所述，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持张超诉讼请求。肖立柱辩称：1、针对王荣翠上诉，法庭应当予以驳回，因为王荣翠在本案一审中答辩以及法庭辩论期间均表示同意与肖立柱签订购房协议并协助过户，王荣翠现在的上诉行为违反了其在一审中的陈述。2、王荣翠与肖立柱签订的购房协议合法有效，该购房协议的效力已经由（2017）苏0116民初4357号生效民事判决，在判决理由中已经确定，且本案的两上诉人均是该4357号的案件的当事人，在4357号案件中王荣翠、张超均未提起上诉，该二人的行为已经表示服判。上诉人张超在本案一审中表达了其认可案涉协议意思表示真实。3、王荣翠认为自己对案涉房屋没有完全的处分权以及张超认为自己对案涉房屋享有共同共有权，其事实依据仅仅是依托在一审中的证据即拆迁户认购复建房协议书。案涉房屋是拆迁安置房，也就是说在拆迁关系中只有六合区长芦街道的拆迁办才是拆迁人，拆迁办和王荣翠之间的拆迁协议才是拆迁关系双方权利义务认定的依据，住房发展中心和王荣翠签订的协议并不能作为认定王荣翠、张超对涉案房屋有无权利的最根本的证据。4、张超主张肖立柱和王荣翠签订的购房转让协议属于恶意合同相对人，一审法院对此已经进行了充分的说明，张超与王荣翠的关系系母子关系，和张德喜系父子关系，而案涉房屋作为大件财产，张超应当是知晓并认可的。5、根据4357号案件和本案一审对于事实的认定，王荣翠主张案涉房屋其是有30平方米的面积，但其二审又陈述案涉房屋和其没有任何关系，充分说明了王荣翠为了达到其目的进行了虚假陈述。6、购房协议仅仅最后有甲方及共有人签字的表述，如此表述是指在之后签字的人就是合同的甲方及共有人，并不是有了如此表述就一定有共有人。7、案涉房屋2013年8月14日被上诉人交了房款当天拿到了房屋钥匙，2016年肖立柱的妻儿搬进来，且儿子大了，所以对案涉房屋进行了简单的装修。8、根据民诉法的相关规定，人民法院根据查明的事实可以判决第三人承担相应的民事责任。肖立柱向一审法院起诉请求：1、判令确认双方签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令王荣翠、张超协助肖立柱将房屋变更登记至肖立柱名下；3、判令王荣翠、张超负担诉讼费。一审法院认定事实：2013年8月14日，乙方肖立柱、甲方王荣翠签订《购房转让协议》，约定甲方系长芦镇大路二组双方共同协议，甲方自愿将拆迁中得到的一套位于沿江工业开发区芳庭潘园23幢406房票转让给乙方认购复建房（60平米房票）。总房票价为36万元整。经双方协商后现达成购房转让协议：1、甲方将拆迁结账过程中所办理的拆迁过户认购复建房协议书与交款收据并交给乙方；2、乙方在收到甲方拆迁结账过程中所办理的拆迁户认购复建房协议书与交款收据后，一次性给甲方转让现金36万元整；3、甲方在收到乙方购房现金后，以后不得再以任何理由向乙方索要任何好处费；4、购房转让协议签订后双方不得违约，如有任何一方违约，特定必须向对方支付违约金，违约金为转让购房款的50%；5、甲方有义务协助乙方拿房及办理过户手续。特定甲方不承担乙方及甲方任何过户手续费一切由乙方支付。落款处甲方及共有人签字王荣翠，乙方签字肖立柱，证明人朱德发、张德喜（王荣翠前夫）。8月14日，王荣翠出具《收条》，内容为今收到房款34万元整，王荣翠通过其前夫张德喜将芳庭潘园23幢406室房票及房屋钥匙交与肖立柱，肖立柱支付了14922.95元的补差费后入住。2016年9月20日，王荣翠、肖立柱因房屋产生纠纷并报警。2016年11月15日，王荣翠向六合区长芦街道征收拆迁安置办公室出具《承诺书》，主要内容为本人王荣翠按照园区房屋拆迁安置的相关政策规定，本人购买安置房面积为60平米，位置为芳庭潘园23-3-406。现经过家庭全体成员协商并达成一致，就安置复建房认购协议中拆迁安置房的户主名变更一事承诺如下：本人自愿将本人名下的拆迁安置房户主名变更为王荣翠及儿子张超，由此所产生的一切家庭矛盾和后果均由本户家庭成员自行协商解决。后王荣翠、张超办理案涉房产权证，权利人为王荣翠、张超，共有情况为共同共有，坐落在六合区大厂芳庭路68号23三单元406（苏2018宁六不动产权第0012349号），建筑面积为60.42平方米。2017年6月23日，张超向一审法院提起诉讼，请求判令肖立柱、王荣翠签订的《购房转让协议》无效，一审法院审理后认为，王荣翠将其拆迁安置取得的六合区芳庭潘园23幢406室房屋以36万元价格转让给肖立柱，双方签订的《购房转让协议》系双方真实意思，内容亦不违反法律禁止性规定，合法有效。张超基于王荣翠向六合区长芦街道征收拆迁安置办公室出具承诺书，取得涉案房屋的部分所有权，因其取得所有权时，王荣翠和肖立柱签订《购房转让协议》已逾三年之久，其以所有权人的身份主张王荣翠无权处分共有财产要求确认合同无效，没有法律依据；张超亦没有证据证明王荣翠、肖立柱签订《购房转让协议》时存在恶意串通的行为，要求确认王荣翠、肖立柱签订的《购房转让协议》无效不予支持；一审庭审中，王荣翠主张自己签订《购房转让协议》时受肖立柱及其前夫欺骗和胁迫应当无效，没有事实和法律依据，遂驳回张超要求确认合同无效的诉讼请求。一审另认定：2010年4月20日，实施拆迁单位六合区人民政府长芦街道办事处、被拆迁人王荣翠、张超、石合中签订《房屋拆迁补偿协议》，约定拆迁补偿事项，协议附表一，载明产权人王荣翠（张超），房屋序号：1、82.08平米，2、11.52平米，落款处产权人手写张德喜代。附表二载明产权人王荣翠（张超），建筑面积79.80平米，落款处产权人手写代张德喜。2011年8月20日，甲方南京沿江工业开发区经济适用住房发展中心、乙方王荣翠签订《拆迁户认购复建房协议书》，约定乙方自愿按照甲方所建位于地块的复建房暂名芳庭潘园，甲乙双方就认购拆迁安置复建房一事，达成如下协议：认购套型及面积，按乙方约定的房屋拆迁补偿协议，该产权户内人口为2人，按规定人均认购最高不得超过30平米，该户规定的认购面积为60平米，现乙方申请购买甲方60平米套型的房屋一套，实收拆迁户面积1950元/平米，协议对其他事项进行约定。2017年8月17日，六合区长芦街道征收拆迁安置办公室出具情况说明，主要内容为王荣翠系化工园区2009年下半年大路片八个组环境整治项目长芦中心社区大路二组10号拆迁户。其儿子张超在该地块拆迁时属新婚暂无小孩户，按照该地块房屋拆迁安置的相关政策，张超同已婚妻子小家庭安置房面积为90平米，视同其夫妻有一个小孩进行安置房安置，并已结算定房。2013年8月15日张超妻子生有龙凤双胞胎小孩，后经街道拆迁领导小组讨论研究，给予张超同新婚妻子石媛户按照有两个小孩户安置规定进行安置房安置，即增加一套60平米。该户于2015年9月18日以王荣翠为安置房户名订购了增购的60平米多层安置房的申购，并进行了抽签分房，具体楼幢房号为芳庭潘园小区59幢一单元202室。特此说明。一审再认定：王荣翠、张德喜于2010年3月20日离婚。现王荣翠、张超安置一套90平米左右、一套60平米左右、一套60.42平米房产（即诉争房产）。石合中安置一套59.96平米房产。一审法院认为，案件争议焦点：1、当事人对房屋有无完全处分权是否影响房屋买卖合同效力；2、双方当事人债权协议与物权变动的善意及举证责任分配；3、张超对房屋过户是否负有协助义务。争议焦点一，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定适用了物权区分原则，明确了买卖合同的债权效力不以物权状态为依据。一审案件中，肖立柱、王荣翠签定的《购房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议依法成立生效，一审法院予以确认。争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。一审案件中，王荣翠将案涉房屋卖与肖立柱，王荣翠前夫作为证明人参与合同签订，在合同签定三年后张超以共有权利人身份对买卖行为提出异议，并向一审法院提出确认合同无效的诉讼，被一审法院驳回并办理不动产过户手续。王荣翠及前夫张德喜共同参与合同的订立使得购买人肖立柱自认为在外观形式上相信王荣翠、张德喜有权处分。张超如认为自己为实际权利人之一，在买卖合同订立当初或者买卖合同订立后相当一段合理时间内应提出异议，但其以不知情为由在合同签订后三年后提出异议，且在该段时间内对家庭添置的较大财产不动产不加过问和积极处理，直至2016年才去看房，明显不合常理。在举证责任分配方面，肖立柱作为购房人应对购买房产产权进行审查，案涉房屋为王荣翠一人签订安置协议，但户内人数为2人，肖立柱未完全尽到审查义务，但综合考察双方情形，王荣翠为张超母亲，张德喜为张超父亲，其亲属关系决定了各方的亲疏程度，在此情形下，张超在一审案件中负担更大的举证责任证明其父母参与卖房的恶意和肖立柱买房的恶意，否则推定为张超知情并认可，而在一审庭审中王荣翠、张超仅仅抗辩被胁迫、不知情，不能达到相当的举证程度。争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。王荣翠作为合同一方当事人，在肖立柱履行付款等义务的情形下，王荣翠亦应履行相应的协助过户义务。案涉房产在双方签订协议后，已然过户至王荣翠、张超名下，表明房产本身具备了过户客观条件。张超的过户行为系发生在双方诉讼发生后，在明知已出卖的情形下，擅自要求将自己名字添加至产权人处，在前述部分已认定无论是构成表见代理或推定张超知情并认可的情形下，张超行为失去善意基础，应对其行为承担法律责任，履行随之协助义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决：一、确认肖立柱、王荣翠签订的房屋买卖合同合法有效；二、王荣翠、张超于本判决生效后十日内协助将房屋（苏2018宁六不动产权第0012349号）变更登记至肖立柱名下。一审案件受理费6700元，减半收取3350元，由王荣翠、张超负担。本院二审期间，上诉人王荣翠、张超提供以下证据：1、2009年8月26日房屋拆迁情况调查表复印件、2009年12月1日拆迁补偿款结算清单复印件，证明王荣翠已经在2009年长芦中心社区二组10号拆迁时分得拆迁安置房，根据房屋拆迁安置的相关政策，已经分得过前安置房屋的被拆迁农民不再享有拆迁安置房的安置份额。2、2011年8月20日张超的拆迁补偿款结算清单、2009年9月7日房屋拆迁情况调查表，证明长芦中心社区大路二组10—2号所有权人为张超，长芦中心社区大路二组10—2号拆迁安置房与王荣翠无关。3、涉案房屋水费交纳网页截图打印件2张以及电力公司机打发票10张，证明2013年到2016年10月份没有产生电费，2017年1月份到2018年7月份才有电费产生；2013年到2016年9月份没有产生水费，2016年10月10日产生水费，证明双方在派出所签完调解协议书以后，肖立柱没有按照调解协议书履行交还房屋钥匙的义务，反而突击对涉案房屋进行装修。被上诉人质证称：对证据1的真实性不予认可，且与本案无关。2、对证据2的2009年9月7日的调查表、2011年8月20日的结算清单的真实性予以认可，但该组证据无法达到其证明目的，王荣翠是否是案涉房屋的安置对象应当是本案一审和4357号案件从拆迁办调取的一整套资料印证，一审法院和4357号案件调取的拆迁办整套资料已经充分证明王荣翠就是案涉房屋的安置对象。3、证据3的水、电费的交纳情况系打印件，对真实性予以认可。涉案房屋产权登记变更到肖立柱名下之前，即使被上诉人交费，相应的交费户名也是王荣翠。被上诉人提交以下证据：1、被上诉人2014年7月24日交纳的案涉房屋电费发票，证明涉案房屋的使用情况并非如上诉人的主张。2、拆迁户安置房申购协议书一份，是案涉房屋的拆迁协议，该协议书甲方是六合区拆迁办，乙方是王荣翠，证明案涉房屋系王荣翠一人所有，该份证据是4357号案件中张超作为原告向法庭提交的。张超、王荣翠质证称：1、对发票的真实性予以认可，但与本案无关，该发票的户名是张开国，并非是本案的房屋所有权人，该张发票是在当初房屋交付时开发商去向电力公司交纳的电费收据，并非是肖立柱去向电力公司交纳的，在交房的时候会产生一些电费，所以由开发商去交纳电费，因此发票的户名上是开发商。2、该拆迁户安置房申购协议书中并没有约定案涉房屋的具体的门牌坐落，只是约定60平方米需要缴纳的费用。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。根据（2017）苏0116民初4357号民事判决及本案查明2016年11月15日王荣翠出具的《承诺书》等证据，可以认定涉案房屋张超是此时基于王荣翠的承诺，由王荣翠将涉案房屋部分产权转给张超，而此前王荣翠已与被上诉人签订《购房转让协议》，将涉案房屋转让给被上诉人，王荣翠与被上诉人签订《购房转让协议》已被生效判决确定为有效合同，故一审法院支持被上诉人的一审诉讼请求并无不当。上诉人张超、王荣翠未能提供充分证据证明其主张，本院对其主张不予支持。综上所述，上诉人王翠荣、上诉人张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由王翠荣、张超负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年十月二十九日书记员 汪海燕