河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终2543号上诉人（原审审被告、反诉原告）：洛阳迅利汽车销售服务有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道南2号2幢。法定代表人：王波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军，河南坤达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳路遥工程机械有限公司。住所地：河南省洛阳经济技术开发区开元大道北段。法定代表人：冯全荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琳，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：原琳，河南开物律师事务所律师。上诉人洛阳迅利汽车销售服务有限公司（以下简称迅利公司）因与被上诉人洛阳路遥工程机械有限公司（以下简称路遥公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民重字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人迅利公司委托诉讼代理人王军，被上诉人路遥公司委托诉讼代理人李琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。迅利公司上诉请求：撤销一审错误判决，依法改判支持迅利公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实严重错误。1、一审判决将原一审认定的，从2007年12月25日迅利公司开业之日起至2012年3月28日路遥公司起诉之日止共计1559天，硬性调整为路遥公司违法强拆的2014年11月25日共2524天，是变相鼓励违法恶意强拆的严重不当之举，是严重缺乏法律依据的“一个萝卜两头切”的错误裁判。2、一审判决：“但《土地租赁协议》的补充协议第二条第3款对因政府拆迁造成停产停业政府部门给予的经营损失的补偿，应由乙方（迅利公司）享有，现迅利公司未提供证据证明政府部门有给予经济损失补偿。”是明显偏袒路遥公司的错误认定。本案证据：(1)2007年5月31日，双方签订《土地租赁协议》第七条约定“拆迁征用补偿计算”中的“乙方投资项目的经营损失补偿也归乙方所有。”(2)2011年5月31日，在迅利公司不知情的情况下，路遥公司与洛阳经济开发区管委会签订《洛阳路遥工程机械有限公司土地使用权交回补偿协议》，路遥公司自动放弃经营损失等的补偿，并承诺“乙方(路遥公司)如与原承租方4S店出现纠纷，一切法律责任由乙方自行负责并承担。”(3)2011年6月11日，路遥公司与迅利公司签订《的补充协议》约定“对因政府拆迁造成停产停业，政府部门给予的经营损失的补偿，此补偿应由乙方享有。”从以上证据可知：经营损失补偿归迅利公司所有路遥公司是明知的，在迅利公司不知情的情况下，路遥公司将迅利公司的权利擅自处分放弃，其行为是违法的。路遥公司必然应当承担迅利公司的经营损失。路遥公司在与迅利公司签订《的补充协议》时，恶意隐瞒事实，已构成欺诈。人民法院应当依法打击恶意欺诈行为。一审判决，对有证据证明的上述时间前后发生的、清晰的法律事实不予认定，是错误的。3、一审判决“经本院调取相关证据，也无法证明迅利公司的具体损失，故本院对于迅利公司请求路遥公司支付经营损失的诉求无法支持。”的裁判是错误的。法院依职权调取的《工商企业年检报告》、《缴税证明》均能证明迅利公司经营的客观性、真实性，而拆迁必然会给迅利公司带来巨额的损失，这是显而易见的。4、一审判决“原告多次以通知的形式要求被告搬离，并要求被告提供账号用以支付补偿款，但因被告的不予理会造成原告无法向被告支付地上建筑物的经济补偿。”的认定，纯系枉法裁判。庭审中，迅利公司已提交证据证明：迅利公司的银行账户的信息从未更改，双方4年来均是通过银行转账方式进行租金交付的，迅利公司银行账户路遥公司是明知的。2012年5月21日，迅利公司以公证处公证的方式，再次告知迅利公司银行账户并要求路遥公司支付全部赔偿金。按照《的补充协议》约定：路遥公司延期则按千分之五支付违约金。截至今日，迅利公司没有得到一分钱的补偿。即便按照双方无争议的地上建筑物补偿750万元计算至至今，违约金为1100余万元。一审判决在明知证据和事实的情况下，仍做出这一裁判。二、一审判决适用法律错误。路遥公司起诉时，其已经不是土地的使用权人，其没有要求迅利公司搬离的权利。一审判决依据路遥公司的诉求判决迅利公司搬离于法无据。一审判决引用《合同法》合同终止的第91、92条对《土地租赁协议》进行裁判违背了我国“买卖不破租赁”这一基本原则。对《的补充协议》的裁判完全违背法律规定。因此，一审判决适用法律错误。三、一审判决程序违法。一审判决对迅利公司提出的《可得利益损失、重新租地损失、搬迁停业损失鉴定申请书》不予受理，是完全错误的。综上，迅利公司认为：一审判决认定事实严重错误，必然导致适用法律错误，程序违法。路遥公司辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、迅利公司是2014年11月25日搬离的，因此原审判决认定以开业之日2007年12月25日开始至2014年11月25日，根据双方的协议计算地上建筑物的拆迁补偿是符合客观事实的。2、关于《土地租赁协议》的补充协议第二条第三款“对因政府拆迁造成停产停业，政府部门给予的经济损失补偿，应由乙方（迅利公司）享有”的理解，该条约定是指如果政府给予了经营损失的补偿，那么此补偿有迅利公司享有。但是政府并没有针对租赁方的经营损失进行补偿。《洛阳路遥工程机械有限公司土地使用权交回补偿协议》是洛阳经济开发区管委会对于原土地使用权人也即路遥公司就其使用的地块被政府收回，对路遥公司进行补偿的协议，与迅利公司无关，路遥公司也并没有处分迅利公司的权利。迅利公司的欺诈之说纯属无稽之谈。3、原审法院虽然调取《工商企业年检报告》、《缴税证明》，但是该证据并不能证明迅利公司的具体损失，原审法院的认定并无不当。4、原审法院关于“路遥公司多次以通知的形式要求迅利公司搬离，并要求迅利公司提供账号以支付补偿款，但因迅利公司的不予理会造成路遥公司无法向迅利公司支付地上建筑物的经济补偿”的认定，有路遥公司原审中举证的第一组的5份证据给予了证明。二、原审判决适用法律正确。路遥公司是合同一方当事人，有权依据合同的约定，在合同终止时要求其搬离，而且原审判决并没有依据路遥公司的诉讼请求判决迅利公司搬离，事实上原审法院对于路遥公司的该项诉讼请求并没有支持，原审法院适用法律正确。三、原审判决程序合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回迅利公司的上诉请求。路遥公司向一审法院起诉请求：1、迅利公司立即将位于开元大道与张衡路交汇处西北侧的“广州本田”4S店搬走；2、本案诉讼费由迅利公司承担。迅利公司向一审法院反诉请求：1、路遥公司赔偿迅利公司地上建筑物的补偿款738.64万元；2、路遥公司赔偿迅利公司经营损失1100万元（具体金额以鉴定为准）；3、路遥公司按延期支付金额的日千分之五向迅利公司支付违约金，违约金暂定以1800万元为基数计算，从2012年3月5日起进行计算，暂计算至2012年5月10日为585万元，并继续算至地上建筑物补偿款及经营损失付清为止；4、本诉及反诉的诉讼费用由路遥公司承担。一审法院查明：2007年5月31日，路遥公司与迅利公司签订《土地租赁协议》，路遥公司将现有宗地的土地使用权出租给迅利公司，路遥公司收取租金，迅利公司出资开发建设、自主经营，双方对租赁方式、期限、租金支付、双方权利义务、拆迁征用补偿计算、违约责任等进行了约定，具体约定为：租赁期限为20年；如遇政府对项目用地进行征用及拆迁时，双方合同自行终止，土地补偿费全部归属路遥公司所得，地面建筑物、各种配套设备等地面不动产归属迅利公司所有，迅利公司投资项目的经营损失及补偿亦归迅利公司所有。2011年2月12日，洛阳新区管理委员会作出洛新管文[2011]3号《洛阳新区管理委员会关于加快开元大道东段沿线改造的意见》，该文件显示：开元大道东段沿线改造建设，仍按照市政府对经济开发区的财政包干政策，实行土地收益返还，用于基础设施建设投资，自求收支平衡。沿线村庄、企业、事业单位，在2011年6月底前申请土地挂牌，保证按时完成拆迁，实施改造建设的，可享受如下支持政策：……3、原用地为出让的工业用地，由原用地单位申请，保证在规定时间内自行完成拆迁的，由土地部门分别按工业用地性质和新规划条件进行评估，分别确定工业用地价格和用地性质调整后的土地价格，以新区管委会公布的最新区域土地挂牌起始价格公开挂牌出让。土地收益分三部分：（1）、按工业用地评估的地价部分全额返还企业；（2）、按工业用地评估地价和挂牌起始价之间的差额部分交经济开发区财政，用于经济开发区基础设施建设；（3）、超过挂牌起始价的溢价部分，按规定扣除省、市上缴部分外，全额返还原企业用于支持企业搬迁和技术改造投资。2011年5月31日，洛阳经济开发区管委会与路遥公司签订《洛阳路遥工程机械有限公司土地使用权交回补偿协议》，双方约定，协议签订后，洛阳经济开发区管委会将1453.28万元土地交回补偿款全额付给路遥公司，该地块土地证交开发区管委会报市国土局收回，该宗地挂牌后，原工业用途土地补偿不再另行支付给路遥公司。地面附属物补偿费用按照评估报告，依照洛阳新区管理委员会《关于加快开元大道东段沿线的意见》（洛新管文{2011}3号）执行。评估费用双方各承担一半。该地块乙方合作的房地产公司成功摘牌可分期开发，现4S店占用地块可作为二期在2013年9月31日前改造建设；若乙方合作的房地产公司未能摘牌，乙方需在市政府土地部门出让土地协议规定的时间内，完成地面附属物的拆迁。若因乙方地面附属物拆迁造成开发单位损失的，损失额甲方在返还给乙方“超出挂牌起始价的溢价部分”予以扣减。乙方若与原承租方4S店出现纠纷，一切法律责任由乙方自行解决并承担。2011年6月11日，路遥公司与迅利公司签订《土地租赁协议》的补充协议，就因政府拆迁或路遥公司行为收回出租土地而对地上建筑物进行补偿事宜达成协议：如因政府规划发生变化土地被征用或其他非迅利公司行为导致的出租场地的地上建筑物被拆迁的，路遥公司同意给予迅利公司经济补偿。被拆迁地上建筑物的补偿为：地上建筑物的拆迁补偿按照地上建筑物总价值1077万乘以合理的折旧年限比例（双方商定按14年折旧，从迅利公司开业之日开始计算）计算，对剩余价值给予补偿。搬迁过渡期的补偿及安排为：路遥公司应给予迅利公司6个月的搬迁过渡期（免交租金），路遥公司若不能保证迅利公司搬迁过渡期的时间，每少一天，应向迅利公司支付搬迁损失补偿金20000元。经营损失的补偿为：对因政府拆迁造成迅利公司停产停业，政府部门给予的经营损失的补偿，此补偿应由迅利公司享有；如因路遥公司的原因收回出租的土地，路遥公司应赔偿迅利公司包括预期收益在内的一切损失。2011年7月27日，河南百通置业有限公司、洛阳乾坤置业有限公司在洛阳市地产交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，取得编号为TDJYX-2011-46地块的国有建设用地使用权，即涉及本案争议土地。2011年11月21日、11月28日、12月27日，路遥公司共三次向迅利公司发出《通知函》或《再次通知函》，通知迅利公司与路遥公司商谈履行《土地租赁协议》的补充协议以及迅利公司开始搬迁，路遥公司向迅利公司支付拆迁补偿费事宜，但迅利公司均未应答。2012年1月29日，迅利公司向路遥公司发出《沟通函》，该《沟通函》显示迅利公司配合搬迁向路遥公司所提条件，包括地上建筑物补偿770万元、3年零6个月的经营损失补偿、租金利益损失、搬迁期间的过渡期安排、拆迁安排等。2012年3月6日，在洛阳市××区公证处公证员张某及工作人员李杰的监督下，路遥公司工作人员张静波将《通知》留置在迅利公司行政部办公室，该《通知》载明：根据《土地租赁协议》的规定，“甲乙双方合同自行终止”，现再次通知你公司立即搬离开元大道十六号，限你公司在收到本通知之日起二日内将你公司开户行账号书面提供给我公司，我公司在收到你公司书面回复之日起十个工作日内打入《土地租赁协议》的补充协议第二条所规定的款项。但因路遥公司、迅利公司双方始终就补偿数额无法达成一致意见，至今路遥公司尚未支付迅利公司任何款项。迅利公司已向路遥公司缴清2013年5月以前的租金。2014年11月迅利公司迁至新址进行经营，该地块的地上建筑物于2014年11月25日被拆除。诉讼期间因迅利公司向法院申请对搬迁引起的可得利益损失、租金上涨损失、搬迁停业损失等进行鉴定，法院向工商机关、税务机关调取了迅利公司历年来的企业年检报告和纳税记录。企业年检报告显示2012年迅利公司纳税83.23万元，亏损177.71万元；2013年迅利公司纳税175.74万元，亏损496.29万元。根据税务机关证明，2011年迅利公司缴纳增值税552328.37元，缴纳营业税等240121.37元；2012年迅利公司缴纳增值税1267877.8元，缴纳营业税等328063.52元；2013年迅利公司缴纳增值税341549.85元，缴纳营业税等232995.54元；2014年迅利公司缴纳增值税779718.26元，缴纳营业税等309789.14元；2015年1-9月迅利公司缴纳增值税1348510.9元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中，路遥公司、迅利公司双方签订的《土地租赁协议》以及其补充协议，是双方真实意愿的表示，双方均应按约履行。路遥公司、迅利公司双方在《土地租赁协议》中约定了“如遇政府对项目用地进行征用及拆迁时，双方合同自行终止”，法院认定在涉案的土地被征用并挂牌出让后，路遥公司与迅利公司签订的《土地租赁协议》终止。路遥公司要求迅利公司立即将位于开元大道与张衡路交汇处西北侧的“广州本田”4S店搬走，但迅利公司已于2014年11月25日前搬离，故对路遥公司的此项诉讼请求不予支持。路遥公司、迅利公司双方在《土地租赁协议》的补充协议中约定了“如因政府规划发生变化土地被征用或其他非迅利公司行为导致的出租场地的地上建筑物被拆迁的，路遥公司同意给予迅利公司经济补偿”，故在涉案土地被征用后，路遥公司应按照双方的约定向迅利公司支付经济补偿，其中双方约定的关于被拆迁地上建筑物的补偿为：地上建筑物的拆迁补偿按照地上建筑物总价值1077万乘以合理的折旧年限比例（双方商定按14年折旧，从迅利公司开业之日2007年12月25日开始计算）计算，对剩余价值给予补偿。故法院认定路遥公司应向迅利公司支付该项补偿。由于迅利公司的地上建筑物于2014年11月25日被拆除，故补偿数额也应相应调整，具体计算为：2007年12月25日迅利公司开业之日起至2014年11月25日止共计2524天，计为2524/365年，该年限为已使用年限，1077－1077÷14×（2524/365）=545.04万元。迅利公司虽向该院提出鉴定申请，但《土地租赁协议》的补充协议第二条第3款“对因政府拆迁造成停产停业，政府部门给予的经营损失的补偿，应由乙方（迅利公司）享有”，现迅利公司未提供证据证明政府部门有给予经营损失补偿。故对迅利公司提出的鉴定申请不予受理。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿范围包括房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的补偿；对停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据《河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定》，停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定，月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定，补偿期限为商业、服务性行业不低于3个月，工业生产行业不低于6个月。经法院调取相关证据，也无法证明迅利公司的具体损失，故法院对于反诉路遥公司请求路遥公司支付经营损失的诉求无法支持。路遥公司多次以通知的形式要求迅利公司搬离，并要求迅利公司提供账号用以支付补偿款，但因迅利公司的不予理会造成路遥公司无法向迅利公司支付地上建筑物的经济补偿。且迅利公司在2011年9月双方租赁协议终止后于2014年11月才搬离，其请求路遥公司支付迟延违约金没有法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、洛阳路遥工程机械有限公司在该判决生效后十日内向洛阳迅利汽车销售服务有限公司支付545.04万元的被拆迁地上建筑物补偿金；如逾期履行该判决确定的金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回洛阳路遥工程机械有限公司的诉讼请求；三、驳回洛阳迅利汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费17976元，由洛阳路遥工程机械有限公司承担。反诉受理费83610元，洛阳路遥工程机械有限公司承担20000元，洛阳迅利汽车销售服务有限公司承担63610元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：路遥公司与迅利公司签订的《土地租赁协议》及其《补充协议》系当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务。关于地上建筑物的补偿，双方约定按照地上建筑物总价值乘以合理的折旧年限比例计算，对剩余价值给予补偿。原审将折旧年限从迅利公司开业之日计算至地上建筑物实际拆除之日，并无不当。关于经营损失，《补充协议》第二条第3款约定“对因政府拆迁造成停产停业，政府部门给予的经营损失的补偿，应由乙方（迅利公司）享有”，现迅利公司未提供证据证明政府部门向路遥公司支付了经营损失，其要求路遥公司向其支付经营损失不符合双方的约定，原审法院不予支持并无不当。关于迅利公司上诉称路遥公司在其不知情的情况下将其权利擅自处分放弃的问题。本院认为，根据合同相对性原则，路遥公司与他人签订的合同对迅利公司没有约束力；如果路遥公司未经允许处分迅利公司的权利，该处分行为对迅利公司也没有约束力。关于迅利公司主张的违约金问题，路遥公司曾多次以通知的形式要求迅利公司搬离，但迅利公司不予理会，直至2014年11月才搬离，迅利公司的行为构成违约，原审据此未支持迅利公司要求路遥公司支付违约金的诉求，并无不当。综上，迅利公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122313元，由洛阳迅利汽车销售服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王鑫杰审判员  邢 蕾审判员  赵淑婷二〇一八年十月二十二日书记员  陈琦洋