呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初1365号原告：内蒙古合和置业有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：刘索加，公司董事长。委托诉讼代理人：张楠，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，内蒙古嘉泽律师事务所律师。被告：代钦，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘达，内蒙古乐民律师事务所律师。被告：解小雅，女，住呼和浩特市。原告内蒙古合和置业有限公司（以下简称“合和公司”）与被告代钦、解小雅追偿权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合和公司的委托诉讼代理人张楠、被告代钦的委托诉讼代理人刘达、解小雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合和公司向本院提出诉讼请求：1、判令代钦、解小雅共同向合和公司偿还代付贷款本金354213.19元，并赔偿损失至全部款项还清之日止（自2014年4月1日起截止至2017年5月1日，上述损失金额为45284元）；2、本案诉讼费由代钦、解小雅承担。事实和理由：2010年1月18日合和公司与代钦签订了《商品房买卖合同》，约定代钦向合和公司购买呼和浩特市玉泉区大召旅游商贸居住区第D-04号房屋，总价款为4125000元，其中2475000元代钦以银行按揭贷款的方式支付。2010年8月10日，代钦与招商银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称“招商银行”）签订了《个人购房借款及担保合同》，向招商银行按揭贷款2475000元，贷款期限为240个月，合和公司系该份《个人购房借款及担保合同》的保证人。现因代钦怠于履行相应的还款义务，拖欠多期银行按揭贷款，致使招商银行划扣了合和公司的保证金，截止至起诉之日累计扣划保证金338695.46元，现因代钦在合和公司起诉后仍未能按时足额偿还银行贷款，致使招商银行又于2017年5月31日再次划扣合和公司保证金15517.73元，故合和公司请求将原诉讼请变更为请求判令代钦、解小雅共同向合和公司偿还代付贷款本金354213.19元。另，2016年11月15日解小雅向合和公司出具《还款计划承诺书》一份，承诺自愿共同承担代钦的偿还按揭贷款的责任，自愿代其向合和公司偿还招商银行划扣的款项。综上，代钦、解小雅的行为明显违约，致使合和公司承担保证责任，望判如所请。代钦辩称，1、合和公司主张追偿权应当对其代为履行的本金、利息、罚息的具体数额提供证据加以证实。2、合和公司所售房屋自2010年10月31日交付代钦，至今已七年多的时间，根据双方当时房屋买卖合同的约定，房屋产权证书应当由合和公司办理，但至今合和公司并未办理房地产权证书，客观上影响了代钦对所购房屋的转让、收益、处分等权利，按照合同约定，因出卖人的责任买受人在规定期限内未能取得房地产权证书的，出卖人应当向买受人按房屋价款总额参照中国人民银行规定金融机构计收逾期利息的标准计算支付违约金。3、解小雅与合和公司之间出具的承诺不应当形成反担保关系。综上所述，合和公司所诉求证据不足，事实不清，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。解小雅辩称，解小雅是代钦及林青毅购买房屋的实际还款人，谢小雅由一个帐号统一还款，偿还的是本案D-04号房屋款项，而非另案D-09号房屋款项，至此本案房款已经全部还清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据--《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、《还款计划承诺书》、《保证金代偿证明》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：合和公司将位于呼和浩特市玉泉区大召旅游商贸居住区第D-04号房屋、第D-09号房屋分别出卖给买受人代钦及林青毅[（2018）内0105民初1366号]，签订合同及履行情况如下：一、2010年1月18日，合和公司（出卖人）与代钦（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：代钦购买合和公司开发的位于玉泉区大召前街西侧的大召旅游商贸居住区D-04号住宅，建筑面积275平米，价款每平米15000元，总金额4125000元。付款方式：买受人于2010年1月18日付清首付款1650000元，剩余房款2475000元以按揭贷款形式一次性付清。2010年8月10日，代钦（借款人、抵押人）、招商银行股份有限公司呼和浩特分行（贷款人）、合和公司（保证人）三方，就上述购房按揭贷款事宜签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定：贷款金额247.5万元，贷款期限240个月，自2010年8月10日至2030年8月10日，贷款利率为年利率5.94%，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息按罚息利率按日计收复息。借款人选择以等额还款的方式归还贷款本息。对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明，保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。借款人出现下列情形之一的者，视为已发生违约事件：连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的。一旦发生第38条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：直接扣收借款人、保证人结算账户上的存款，以清偿借款人的全部债务。上述合同签订后，代钦办理了按揭贷款，合和公司于2010年10月31日交付房屋。2013年1月31日至2017年3月30日期间，因代钦逾期向招商银行股份有限公司呼和浩特分行逾期偿还当期按揭贷款本息，招商银行股份有限公司呼和浩特分行按照上述《个人购房借款及担保合同》的约定从合和公司在该银行开设账号为×××的保证金账户扣划代钦贷款逾期应偿还的本息371961.91元,2017年4月1日至2018年3月21日，扣划15517.73元。二、2010年1月18日，合和公司（出卖人）与林青毅（买受人）签订《商品房买卖合同》[(2018)内民初1366号]，约定林青毅购买合和公司开发的位于玉泉区大召前街西侧的大召旅游商贸居住区D-09号住宅，建筑面积550平米，价款每平米15000元，总金额8250000元。付款方式：买受人于2010年1月11日付清首付款3300000元，剩余房款4950000元以按揭按揭贷款形式一次性付清。2010年8月20日，林青毅（借款人、抵押人）、招商银行股份有限公司呼和浩特分行（贷款人）、合和公司（保证人）三方，就上述购房按揭贷款事宜签订了《个人购房借款及担保合同》，贷款金额495万元，贷款期限240个月，自2010年8月20日至2030年8月20日，贷款利率为年利率5.94%，其他合同条款与前述代钦与合和公司、招商银行股份有限公司呼和浩特分行签订的《个人购房借款及担保合同》一致。2013年1月31日至2015年4月30日期间，因林青毅逾期向招商银行股份有限公司呼和浩特分行逾期偿还当期按揭贷款本息，招商银行股份有限公司呼和浩特分行按照上述《个人购房借款及担保合同》的约定从合和公司在该银行开设的账号为×××的保证金账户扣划林青毅贷款逾期应偿还的本息912094.25元,2017年5月1日至2018年3月7日扣划312059.34元。因代钦、林青毅未按约偿还按揭贷款，导致合和公司保证金被银行扣划，在2013年3月1日至2015年5月11日期间，代钦、林青毅陆续向合和公司偿还了部分代扣款项，具体明细为：2013年3月1日代钦按揭款16079.84元；2013年4月10日还代扣代钦按揭款17186.61元；2013年3月1日还代扣林青毅按揭款19199.02元；2013年4月10日还代扣林青毅按揭款34373.23元；2015年5月11日解小雅通过银行汇款支付代扣林青毅按揭款320000元。合和公司因代钦、林青毅未足额偿还银行代扣款项，在扣除还款后向代钦发出催款函，函告代钦购买房屋截至2016年11月7日尚欠代扣按揭贷款本息323312.5元；向解小雅发出催款函，函告林青毅购买房屋截至2016年11月7日尚欠代扣按揭贷款本息442429.99元。解小雅于2016年11月15日，向合和公司出具《还款计划承诺书》，承诺对代钦、林青毅于2016年11月7日的代扣本息还款，该承诺书载明“贵公司于2016年11月7日的《催款函》已收悉。本人解小雅系林青毅、代钦银行按揭贷款的实际还款人。近三年来，因生意资金周转困难，餐饮经营不佳，没有资金足额还款。逾期后，导致贵公司代为银行还款。本人计划在2017年5月15日前还清贵公司代扣的约765741元人民币。具体还款计划将2016年12月1日前以书面形式报贵公司。”2017年7月26日谢小雅偿还代扣林青毅按揭款66000元后，再未还款。截至2017年7月26日，代钦尚欠代扣按揭贷款本息为354213.19元（371961.91元+15517.73元-16079.84元-17186.61元），最后一笔扣款15517.73元于2017年5月31日发生。本院认为，合和公司与代钦签订的《商品房买卖合同》,合和公司、代钦、招商银行股份有限公司呼和浩特分行签订的《个人购房借款及担保合同》均系签订合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人应依约全面履行相应的合同义务。关于合和公司向代钦主张的购房按揭贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，合和公司作为保证人，在承担保证责任后，有权自承担保证责任之日起向债务人代钦追偿，故合和公司有权向代钦主张其尚欠的代扣按揭贷款354213.19元。关于合和公司向代钦主张的利息损失，因代钦未按约定履行还款义务，导致合和公司保证金被扣划，代钦应自本案最后一笔扣款之日起即2017年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率向合和公司支付资金占用期间的利息。关于解小雅承担责任的范围。2016年11月7日，合和公司向代钦送达了《催款函》，告知代钦欠付招商银行股份有限公司呼和浩特分行按揭贷款本息323312.05元，之后解小雅于2016年11月15日向合和公司出具了《还款计划承诺书》，承诺偿还代钦及林青毅约765741元的代扣本息，谢小雅的行为构成债的加入，与债务人构成并存的债务承担，加入的时间及债务承担的范围为催款函及承诺书记载的金额，本院认定谢小雅承担的范围应为代钦323312.05元。对于2016年11月7日之后的还款，谢小雅并未以书面作出债务加入的意思表示，故对于合和公司主张谢小雅对全部款项承担还款责任的主张不予采信。解小雅出具还款承诺书之后，银行因代钦房屋按揭贷款未按时偿还依然扣划了合和公司的保证金，故对于谢小雅主张代钦房款已经还清的抗辩本院不予采信。解小雅通过银行汇款向合和公司支付320000元发生在2015年5月11日，2016年11月7日合和公司向代钦、林青毅发出催款函时，代钦及林青毅欠付按揭贷款金额是明确的，解小雅签收了合和公司对林青毅的催款函，对催款函记载金额并未提出异议，且对截止2016年11月7日代钦、林青毅产生的代扣按揭贷款本息作出还款的意思表示，故对于解小雅主张32万元为偿还代钦按揭贷款本息的主张不予采信。综上所述，合和公司请求购房按揭贷款本息及合理利息有事实及法律依据，本院予以支持；谢小雅承诺还款的意思表示是针对产生的代扣按揭贷款金额323312.05元，故其承担连带责任的范围为323312.05元，对于2017年11月7日之后产生的代扣款项谢小雅并无债的加入的意思表示，故合和公司主张谢小雅对2016年11月7日之后的扣款承担连带责任证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、代钦于判决生效后十日内偿还内蒙古合和置业有限公司为其垫付的按揭贷款本息354213.19元，并支付自2017年5月31日起至实际给付之日止的利息（以354213.19元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计息）；二、解小雅在代钦323312.05元欠付金额范围内承担连带责任；三、驳回合和公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7292元，由代钦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 迟玉青人民陪审员 刘继广人民陪审员 王宝兰二〇一八年十月十六日书 记 员 武惠敏