江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0703民初969号原告：练颂兴，男，1978年11月14日生，汉族，广东省连平县人。委托代理人：蓝新谆，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者。被告：南康区欧亚汽车维修中心，经营场所：赣州市南康区东山街办迎宾中大道160号。经营者：张文金，女，1987年2月16日生，汉族，赣州市南康区人。委托代理人：刘泉龙，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者。第三人：赣州市南康区大地针织制衣有限公司，住所地：赣州市南康区东山街办迎宾大道160号。法定代表人：赖登玲。委托代理人：李建、钟雪，江西凯莱律师事务所律师。原告练颂兴与被告南康区欧亚汽车维修中心（以下简称：欧亚汽修），第三人赣州市南康区大地针织制衣有限公司（以下简称：大地针织公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告装修费、搬迁费和鉴定费共计251162.98元。事实与理由：2015年12月16日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将大地针织公司院内“车之缘”二楼租赁给原告经营广告设计，约定租赁期限为三年，被告如提前收回房屋应赔偿原告的损失。2016年12月23日，第三人向被告发出《解除合同通知书》，通知收回案涉租赁场地。后被告仅向原告支付了安置费用5万元，对原告的其他合理损失未予赔偿。现租赁房屋已被强行拆除。被告欧亚汽修辩称：1、原、被告的租赁合同系经第三人允许的，第三人的法定代表人强行要求终止合同并强拆租赁物，本案原告的财产损失应由第三人承担；2、被告也是受害人，已另案向第三人主张赔偿。第三人大地针织公司陈述：1、原、被告之间的转租行为未征得第三人同意；2、根据合同相对性，原告损失应与被告内部处理，与第三人无关；3、第三人根据与被告之间的租赁合同约定，有权提前解除合同，且不承担任何责任。经审理查明：2015年12月15日，被告（乙方）和第三人（甲方）签订《租赁合同书》一份，被告承租第三人位于南康区工业一路南康大地针织有限公司院内约6000㎡的场地，合同约定：1、租赁期限自2015年12月16日起至2018年12月15日止；2、乙方不得将该场地转租他人，若转租需经甲方同意；3、因乙方违约、甲方对租赁场地范围进行开发或它用导致合同提前终止时，乙方在租赁场地上的装修、改建等项目不得拆迁，无偿归甲方所有；4、甲方如需对租赁场地范围进行开发或者它用，甲方有权随时解除本合同，将租赁场地收回，但应提前三个月书面通知乙方，甲方应补偿乙方20万元，如乙方原因提前终止合同，乙方应补偿甲方20万元，乙方应根据甲方要求期限内无条件退出；5、根据上述原因解除合同，均不属于违约，双方均不承担违约责任，乙方于合同终止时在租赁场地内所涉及的所有装修、建筑等设施均无偿归甲方所有。合同签订后，第三人将上述场地交付给被告使用。被告的经营者刘湖南（甲方）于2015年12月16日与原告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将车之缘二楼（面积930㎡）、地面（100㎡）出租给乙方使用，租期自2015年12月16日起至2018年12月16日止；2、乙方如需另行对商铺进行装修，不得损坏房屋主体；3、甲方提前收回房屋的，应按合同年租金的50%支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。合同签订后，被告将上述场地交给原告使用。2016年12月23日，第三人向被告发出《解除合同通知书》，通知被告双方的《租赁合同书》在通知书送达后三个月时解除，并要求被告按合同约定做好退出租赁场地工作，在合同解除第二日将租赁场地交还给第三人。第三人于2017年2月至4月期间陆续拆除了出租给被告的案涉租赁物，后在该租赁场地上建房。2017年2月28日，原告方出具收条一张，载明：现被告暂付5万元，我方保证2017年3月1日前拆完。2017年3月20日，江西赣州司法鉴定中心出具鉴定意见书一份，鉴定意见为：大地针织公司车之缘二楼装修费为284602.98元（已扣减折旧20%）；大地针织公司车之缘二楼搬迁费估算为5000元。原告为此支付鉴定费11560元。其中，上述鉴定意见书中装修费用估算表中的“钢化玻璃门”、“木门”、“会议室书架”、“设计部书架”、“前台”、“造型书架”项目价格共计16009.32元。诉讼期间，被告申请对原告的装修费损失、搬迁费损失进行鉴定，本院委托鉴定机构进行鉴定，赣州华昇会计司法鉴定所以根据现有资料及本案涉案房屋已拆除实际情况，无法核实本案房屋的装修情况为由予以退回。另，原告庭审中主张本案应按合同关系处理，本案中仅要求被告承担违约责任，不要求第三人承担责任。原告方承租案涉租赁物系用于经营赣州市南康区睿意形象策划有限公司，该公司由原告与案外人卓贞莉等人出资设立，案涉租赁物由案外人南康通达汽车服务有限公司（原承租人）于2014年5月7日转租给案外人卓贞莉，由原告等人进行装修后用于经营上述公司，但原告未举证证明其在签订案涉合同后另行进行了装修。被告庭审期间出具自制的《二楼应交房租明细》一份，主张原告应支付其租金17398元及水电费2381元，但原告对此不予确认。以上事实，有当事人的庭审陈述及《租赁合同书》、《租赁合同》、《解除合同通知书》、接处警登记表、鉴定意见书等证据予以证实。本院认为，原、被告于2015年12月16日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据合同相对性原则，被告应履行在租期内将符合使用条件的租赁物交给原告使用的合同义务，而本案中被告在2017年初左右因其与第三人合同纠纷等致使无法提供租赁物给原告使用，视为被告事实上收回房屋，责任在被告，被告应承担相应的违约责任。现原告要求被告承担赔偿损失的违约责任，符合双方约定，本院予以支持。关于原告合理损失的认定问题。原告方承租案涉租赁物并予以装修后用于经营赣州市南康区睿意形象策划有限公司，后因被告无法提供租赁物给原告继续使用，必然导致原告的装修费损失和搬迁费用损失。原告的装修费损失经鉴定为284602.98元（已扣减折旧20%），但该鉴定意见书中装修费用估算表中所列的部分项目应为可拆卸、搬运的物品，该部分损失不宜列入赔偿范围，应予扣除。同时，原告主张鉴定意见书中装修费用估算表中所列的物品均未搬离，本院不予采纳，理由：1、该估算表中的“会议室书架”等物品依据常识和日常生活经验可认定为可拆卸、搬运的物品；2、原告应该通过搬离可拆卸物品的方式减少损失的扩大，且有较充足的时间进行搬离；3、原告未充分举证证明案涉房屋被拆除时，上述可拆卸物品仍遗留在租赁物内，也未举证证明其来不及搬离上述物品。为此，本院结合案件实际，酌定鉴定意见书中装修费用估算表中“钢化玻璃门”、“木门”、“会议室书架”、“设计部书架”、“前台”、“造型书架”项目（价格共计16009.32元）予以扣减。综合原告方的装修时间、案涉租赁物的使用时间及合同期限等，鉴定意见书中酌定的折旧20%不妥，本院结合本案实际情况酌定折旧为50%，故原告的装修费用损失应为169872元｛（355753.73元-16009.32元）×50%｝。原告的搬迁费经鉴定为5000元，本院予以认可。原告为确认装修费损失、搬迁费损失而支付的鉴定费11560元合理，本院予以支持。综上，原告的损失合计186432元，扣减被告已支付的5万元后，剩余136432元，该损失应由被告赔偿。至于被告庭审中主张原告应付其租金17398元，因被告未对此提出反诉，本案中不作处理；被告主张原告应付水电费2381元，因原告未予确认，且被告未充分举证证明且未提起反诉，本案中亦不作处理。本案原告主张按合同法律关系处理，而被告主张应由第三人赔偿原告的损失，但据合同相对性，原告与第三人之间不存在合同法律关系，故被告上述抗辩主张理由不充分，本院不予采纳。上述租赁合同签订后，原告在租赁场地上进行了装修，第三人知道或应当知道被告的转租行为，其未举证证明在六个月内提出异议，现其以被告的转租未经其同意而提出异议，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条，判决如下：一、由被告南康区欧亚汽车维修中心赔偿原告练颂兴损失136432元；二、履行期限：限赔偿义务人于本判决生效后三十日内履行完毕（上述款可直接汇入赣州市南康区人民法院账户15×××73，开户行：中国工商银行南康服装城支行）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5067元，减半收取2533.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 员  李金峰二〇一八年十月三十日代理书记员  肖 娟