上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初18793号原告：潘建英。委托诉讼代理人：陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。被告：周燕。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。原告潘建英诉被告周燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月18日公开开庭进行审理。原告潘建英的委托诉讼代理人陈妤霞和被告周燕的委托诉讼代理人周春雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘建英向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年3月13日签订的《房地产买卖居间协议》；2.被告返还原告定金100,000元；3.被告向原告支付违约金100,000元。后原告撤回诉讼请求三。事实与理由：2018年3月13日,在上海江正营销策划有限公司居间介绍下，原告与被告签订一份《房地产买卖居间协议》,约定被告将其位于上海市奉贤区奉浦苑25幢XXX号XXX室房屋(建筑面积为75.33平方米)，作价人民币2,450,000元出售给原告，同时约定定金为100,000元。3月15日，原告通过银行转账向被告支付了定金100,000元。随后,被告告知原告,不再出售房屋，拒绝履行合同，并将100,000元退还给原告。3月17日晚上，原被告就前述房屋买卖纠纷一事至江正公司谈判，被告明确表示拒绝履行合同，不同意承担违约责任，故原告起诉至法院。被告周燕答辩称，《房地产买卖居间协议》未经房屋共有产权人签字，并未生效，对被告不具法律约束力；且原告曾转账给被告的100,000元并非定金，因此不适用定金罚则；在原告支付100,000元定金前，被告已告知原告解除合同不再出售房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院确认如下：1、原告提供《房地产买卖合同》及收款收据证明被告于提出合同解除后，原告于2018年3月18日与案外人潘某签订买卖合同；被告认为原告没有出示产权证和身份证，无法证明房屋真实存在，也无法确认确实支付过钱款；对此本院认为，买卖合同及收款收据与本案无关联性，本院对此证据不予采纳。2、被告提供移动公司详单信息证明被告分别于2018年3月14日和3月15日联系中介，说原告未付定金先行违约，且另一个产权人不同意出售房屋故解除合同；原告认为移动公司详单无法证明被告与中介人员通过内容，且被告从未告知原告不再履行合同；对此本院认为，移动公司详单仅能看出通话记录，无法显示通话内容，被告未提供其他证据予以佐证，无法证明原告所述内容，本院对此意见不予采纳。3、被告提供微信聊天记录证明2018年3月15日中午10时，被告告诉中介并未收到定金，基于原告违约，被告解除协议，并明确表示不再出售房屋；原告认为并未受到被告要解除合同的意向；对此本院认为，被告仅和中介联系，并未提供其他证据佐证其告知原告解除合同事宜，本院对此意见不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月13日,原告与被告签订《房地产买卖居间协议》,约定被告将其位于上海市奉贤区奉浦苑25幢XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋建筑面积为75.33平方米，房屋总价为2,450,000元，协议约定定金为100,000元，同时，协议约定：“若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还（含由丙方代为保管的定金）。”原告于2018年3月16日发微信给原告：“我把钱还给你，我女儿不同意卖了，她说没有她签字确认这个合同无效，我也没办法，对不起。我按照你汇给我的账号打给你，6217231001004096700潘建英，对否？”。后，被告周燕于2018年3月16日晚将定金100,000元返还给原告潘建英。2018年3月17日，被告发微信给原告：“13日晚上签协议很仓促，你们等在中介那里我不好意思，去了以后也没有和女儿商量，所以女儿后来知道了不同意，而你们的十万迟迟不到位，就发生了目前的状况，现在我在做女儿的工作。”原告潘建英回复：“我最初确实是想买你的房子的，但是由于你之前明确表示你不愿意卖了，而且退还了我的定金，导致我们之间的买卖协议已经结束了，所以我不再考虑买你的房子了。虽然你现在又提出愿意把房子卖给我，但是由于你之前的行为，我担心后期还有很多的麻烦，所以就买卖这套房子的问题，就此结束。那么根据我们之前签的协议，我是有权利向你要求双倍返还定金的。如果你有诚意的话，我们可以面对面谈一谈。”被告周燕回复：“……期间我一直在做女儿的工作，她工作到下午我和她沟通好了，我是继续履行协议的，你现在不想买，那么现在违约的不是我，我非常有诚意，如果是赔偿问题我们请法院审理好吗？”后,双方就解除合同的违约责任发生争议，故原告起诉至法院。本院认为，原告潘建英与被告周燕签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。至于被告辩称房屋共有产权人朱周晨未签字，故协议未生效的意见，本院认为，其一，依法成立的合同，经双方签字即对当事人发生法律效力；其二，协议仅列明朱周晨为出售方之一，并未将“朱周晨签字”约定为生效条件，因此朱周晨是否签字并不影响协议效力，综上，对被告此项答辩意见不予采纳。原被告双方于2018年3月17日在微信聊天中就解除《房地产买卖居间协议》达成一致意见，故对请求确认解除居间协议的诉讼请求予以支持。关于支付定金部分，系争协议约定出卖方不履行协议的，则双倍返还定金。被告作为协议的出卖方，应当按照协议约定履行相关义务，但被告以女儿不同意出售房屋为由要求解除协议，被告因己方原因不履行协议且不存在其他不可抗力的情形，应当按照约定双倍返还定金，现被告已经返还100,000元，还应支付原告双倍定金差额100,000元，故对原告要求支付100,000元的诉讼请求予以支持。至于被告辩称原告未付定金违约在先的意见，本院认为，其一，系争协议未约定定金支付时间，且原告确实支付过定金100,000元，后被告自行将定金退还给原告，故原告不存在未支付或所谓延迟支付定金行为；其二，在双方聊天记录中，被告声称自己在做女儿工作，足以说明被告有继续履行合同的意思但因女儿不同意无法继续。综上，对被告此项答辩意见不予采纳。至于被告辩称100,000元非定金的意见，协议明确约定100,000元系意向金转为定金，被告未提供证据证明此非定金，故对被告此项答辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条和第一百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告潘建英与被告周燕于2018年3月13日签订的《房地产买卖居间协议》于2018年3月17日解除；二、被告周燕于本判决生效之日起十日内支付原告潘建英100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,300元，减半收取，计人民币2,150元，由原告负担1,075元，被告负担1,075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一八年十月三十一日书记员 陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协议一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当底座价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。