四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终7281号 上诉人（原审原告）：彭长江，男，汉族，1964年5月20日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘洋，四川千毫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董洪麟，四川千毫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都众意置业发展有限公司。住所地：四川省成都市二环路西一段逸都路6号。 法定代表人：杨晓鸿。 上诉人彭长江因与被上诉人成都众意置业发展有限公司（以下简称众意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 彭长江上诉请求：1、撤销青羊区人民法院（2016）川0105民初3960号民事判决书；2、对原审判决内容予以改判：（1）改判众意公司立即将“釜山国际”车位产权转移登记至彭长江名下并交付产权证；（2）判决众意公司将“釜山国际”车位土地使用权分户登记至众意公司名下并交付国土使用权证。（因成都市不动产登记中心2016年11月23日起，实施不动产统一登记，颁发不动产权属证书，故上述（1）（2）产权证和国土使用权证应合并为“不动产权属证书”）；（3）改判众意公司向彭长江支付至彭长江实际取得不动产权属证书之日止的违约金（暂定金额为10000元）；3、一审、二审案件受理费、公告费、保全费、诉讼保全担保费等费用由众意公司承担。在二审审理过程中，彭长江向本院确认上诉请求：确认上诉状中第2-（1）、2-（2）项上诉请求为“请求改判众意公司将釜山国际车位不动产权属转移登记至彭长江名下，并交付不动产权属证书”；撤回2-（3）项“改判众意公司向彭长江支付至彭长江实际取得不动产权属证书之日止的违约金（暂定金额为10000元）”的上诉请求。 事实和理由：一、原审法院认定事实错误，导致错误认定涉案车位存在限制办理产权登记的阻却事由，从而判决驳回彭长江的诉讼请求。法院应当以涉案车位不存在抵押且武侯区人民法院、青羊区人民法院已经解除限制登记的行为认定涉案车位可排除法院的强制行为，支持彭长江的诉讼请求。二、原审法院关于“2015年4月27日成都市公安局武侯区分局对青羊区层进行了限制登记，其中限制登记的车位包括诉争的车位，限制登记号为5XX5”的事实认定错误，以“存在限制办理产权登记的阻却事由”为由驳回彭长江的诉讼请求。武侯公安分局的限制登记必将且即将解除。三、原审法院关于“对其要求众意公司支付逾期办证违约金的请求，基于前述认定，由于该阻却事由是否能解除、何时解除都无法确定，众意公司协助办证义务能否履行尚不能确定，更无法确定逾期办证期间违约金金额”的事实认定错误，错误认为彭长江提交的《国有土地使用权分摊登记办理告知书》不具有证明力且错误的适用法律。四、原审法院认定事实错误，导致错误的适用法律驳回彭长江的诉讼请求，相反法院应当根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支持彭长江的全部诉讼请求。 众意公司未发表答辩意见。 彭长江向一审法院起诉请求：1.众意公司将位于成都市青羊区“釜山国际”车位产权转移登记至彭长江名下并交付房屋所有权证；2.众意公司将位于成都市青羊区“釜山国际”车位土地使用权分户登记至彭长江名下并交付国有土地使用权证；3.众意公司向彭长江支付至彭长江实际取得房屋所有权证和国有土地使用权证之日止的违约金（暂定为10000元）；4.一审案件诉讼费由众意公司承担。庭审中，彭长江明确诉请3为逾期办理车位权属证书的违约金，违约金的计算方法为以众意公司应当办理权属证书截止日期起至实际为彭长江办理权属证书之日止，以彭长江已经交付的车位款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%来计算。 一审法院认定事实：2008年12月25日，成都市建设委员会出具《竣工验收备案表》，主要载明：工程名称“釜山国际”，工程地址：成都市青羊区，层数：地下2层，地上32层，建设单位成都众意置业发展有限公司，该工程竣工验收的组织形式符合要求，送交的工程竣工备案资料齐备，满足备案条件，准予备案。 彭长江与众意公司签订了《商品房买卖合同》，约定：彭长江向众意公司购买位于成都市青羊区，总价款为130000元，彭长江委托众意公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，众意公司应在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。 2013年8月16日，众意公司出具《专用收据》一份，载明收到彭长江釜山国际“车位款”130000元。 2013年8月16日，成都佳境资产管理有限责任公司出具《证明》，载明房主停车卡押金100元，车位管理费50元。 原审法院另查明，1.青羊区-2层机动车库初始登记在众意公司名下，产权证号为权1XX8，建筑面积为4700.71平方米。 2.2016年10月10日的上述机动车库房屋信息摘要3显示：（1）2011年6月众意公司将青羊区层抵押给王万清，抵押面积为2286.79平方米，他权证号为他权0XX2，权利价值为4000000元；（2）2013年9月众意公司将青羊区-2层抵押给陈安容，抵押面积为1175.1平方米，他权证号为他权1XX5，权利价值为2000000元；（3）2015年4月14日成都市武侯区人民法院对青羊区-2层进行了限制登记，限制登记号为5XX1；（4）2016年8月1日，原审法院对青羊区-2层进行了限制登记，限制登记号为5XX1。 3.2015年4月27日成都市公安局武侯区分局对青羊区-2层进行了限制登记，其中限制登记的车位包括诉争的车位，限制登记号为5XX5。 在原审法院审理中，原审法院向彭长江彭长江释明该房产存在无法办理产权过户手续的阻却事由，并询问彭长江是否变更诉讼请求。彭长江彭长江明确表示不变更原诉讼请求。 上述事实认定，有彭长江身份证件、众意公司工商登记信息、《竣工验收备案表》、《商品房买卖合同》、《专用收据》、《证明》、房屋信息摘要3等证据及当事人当庭陈述在案为证。 原审庭审中，彭长江还提交了《国有土地使用权分摊登记办理告知书》复印件，欲证明众意公司在2011年3月7日即具备为彭长江办理案涉车位土地使用权分摊分户登记的前提条件。原审法院认证认为，即使该告知书有原件进行佐证，也不能达到彭长江的证明目的，理由为：该告知书落款时间为2011年3月7日，而对案涉负二层房屋的抵押查封发生在此时间之后，故对原审案件诉争不具有证明力，原审法院对此不予采纳。 原审法院认为，彭长江与众意公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，彭长江按约给付全部车位款项，而众意公司未在合同约定的期限内完成车位产权过户登记，其行为构成违约，应对其逾期办理产权过户登记的行为承担违约责任。但由于该房产已被成都市公安局武侯区分局查封，存在限制办理产权登记的阻却事由，经释明，彭长江仍不变更原诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，故对彭长江要求众意公司协助办理位于青羊区车位的不动产登记证书的主张，原审法院不予支持。对其要求众意公司支付逾期办证违约金的请求，基于前述认定，由于该阻却事由是否能解除、何时解除都无法确定，众意公司协助办证义务能否履行尚不能确定，更无法确定逾期办证期间违约金金额，故其该项诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。待该请求阻却事由消除后，彭长江可再行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回彭长江的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费600元，合计700元，由彭长江负担。 本院二审期间，彭长江向本院提交调取证据申请书，申请对案涉车位的查封情况进行调查。 本院于2018年5月21日向成都市不动产登记中心送达《调查函》，就案涉车位现能否办理产权过户登记进行查询，如不能办理分户产权登记，请该中心说明不能办理分户产权登记的理由。 成都市不动产登记中心于2018年6月8日向本院发出《复函》，载明以下内容：“经核实，青羊区车位，已于2009年10月15日办理原房屋所有权初始登记。截止2018年6月5日，上述房屋及对应土地使用权未办理查封、抵押权登记，申请人可备齐相关资料向我中心申请办理国有建设用地使用权证及房屋所有权证转移登记。若贵院对上述房屋进行处置，我中心将依据生效法律文书办理相应登记事项”。 彭长江对上述《复函》无异议。 众意公司未发表质证意见。 本院经审查认为，首先，该《复函》加盖成都市不动产登记中心印章，故本院对真实性予以采纳；该《复函》详载了案涉车位状态，故本院对真实性、合法性、关联性予以确认。其次，根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”之规定，众意公司经本院传唤，未发表质证意见，不影响本院对上述证据的采纳。 二审另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，众意公司与彭长江签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，案涉楼盘已竣工验收合格且予备案，案涉车位已于2009年10月15日办理所有权初始登记，截止于2018年6月5日案涉车位不存在查封、抵押情况，故办理产权转移登记的条件已经具备；且彭长江已足额支付对价，故众意公司应当按照合同约定履行自己的义务，为彭长江办理案涉车位的产权登记。故根据二审调取的新证据，彭长江的请求众意公司为其办理案涉车位的产权转移登记应予以支持。 另根据成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记，故彭长江在二审中明确其诉讼请求为办理案涉车位的不动产统一登记证书，本院予以支持。 综上，因二审中出现新的证据，本院认定的事实与原审法院认定的事实不一致，本院对此予以改判，不属于原审错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3960号民事判决； 二、成都众意置业发展有限公司于本判决生效之日起5日内协助彭长江办理成都市青羊区“釜山国际”车位不动产权属登记； 三、驳回彭长江的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元、公告费600元；二审案件受理费100元，均由成都众意置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年十月二十二日 书记员 龙春光