湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初3872号 原告：舒采军，男，1971年10月24日出生，汉族，住所地湖南省芷江侗族自治县。 委托诉讼代理人：李宜羲(特别授权，怀化市鹤城区迎丰办事处银湾社区居委会推荐)，男，1950年2月21日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。 被告：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**，统一社会信用代码91431200772257164J。 法定代表人：张顺元。 委托诉讼代理人：丁毅（特别授权），湖南指南律师事务所律师，执业证号14312201510829775。 原告舒采军诉被告怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告舒采军委托诉讼代理人李宜羲、被告海源公司委托诉讼代理人丁毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收取原告房价外资金3000元，并赔偿因欺诈收取原告的担保费1400元、房价外资金3000元的三倍共16200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，被告违背合同和法律规定多收取原告房款3000元和担保费1400元。根据《消费者权益保护法》及《湖南省消费者权益保护条例》的相关规定，被告的行为构成欺诈，故被告应退还原告多收的款项3000元并赔偿欺诈资金的三倍价款16200元。 被告海源公司辩称：1、原告于2016年5月19日就本案同一事实已向法院提起诉讼，怀化市中级人民法院已作出生效判决，原告的起诉构成重复起诉，应裁定驳回原告的起诉；2、本案定性不属商品房预售合同纠纷，海源公司修建海源鑫园楼不是以盈利为目的的建房行为，涉案房屋不属商品房开发，实际是国家机关内部集资建房产生的纠纷，海源公司与原告等怀化市人民检察院200余户干警签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，它只是为实现内部集资建房这一真实目的的一个工具。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案不属人民法院审理范围的案件。由于人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知当事人找有关部门申请解决；3、关于所谓多收3000元购房款问题，合同中约定的价款358930元是扣减该3000元以后的价款，被告实际只收取原告房价358930元。向原告出具的收据金额不是实收金额，是用于与原告出具的3000元领据销账，原告要求退还没有事实依据和法律依据。另被告已退还原告的担保费1400元，被告并未存在欺诈行为；4、原告是2015年1月31日交付最后一笔购房款，其要求返还多收购房款的诉讼时效期间计2017年1月31日已满两年，原告于2018年7月2日起诉，已经超过两年的诉讼时效期间，应当驳回原告的这项诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对原、被告均无异议的证据本院予以采信并在卷佐证，对有异议的证据，现认证如下：1、原告提交的首付款收据，被告持异议。本院认为被告答辩意见中已认可向原告出具该收据用于销账的事实，故本院对该证据予以采信；2、原告提交怀化市国土局土地出让会审单，被告持异议。本院认为该证据与本案无直接关联性，本院不予采信；3、原告提交的《湖南省消费者权益保护条例》、国家住建冲毁、财政部、人民银行建行（2014）148号文件，被告认为不适用于本案故持异议。本院认为该证据系法律法规及行政规范性文件，不属于案件事实方面的证据范畴，本院可作为参考但不作为证据采信；4、原告提交的怀化市发改委价格投诉办结告知书，被告持异议。本院认为该证据确与本案无关联，故不予采信；5、被告提交本院（2016）湘1202民初1312号民事判决书及怀化市中级人民法院（2017）湘12号民终第1402号民事判决书，原告持异议。本院认为原告认可于2016年就商品房预售合同纠纷向本院起诉的事实，且（2017）湘12号民终第1402号判决为生效判决，故本院予以采信；6、被告提交的怀化市检察院干警团购房方案、检察院团购房名单、关于签订鑫源小区《商品房买卖合同》的公告、调容前楼层单价表、楼层变更设计情况说明、建设工程规划许可证、停止违法行为告知书、怀化市规划局证据质证通知书、听证告知书、违法行为处理事项告知书、报告、罚款票据、怀化市国有土地使用权出让会审单，原告均持异议。本院认为该组证据与本案的审理无直接关联性，本院不予采信；7、被告提交的调容后楼层单价表，原告持异议。本案认为该楼层单价表为被告单方制作，且楼层价格与原被告签订的《商品房买卖合同》约定的单位不一致，故本院不予采信；8、被告提交的与案外人吴玲玲签订的《商品房买卖合同》，原告持异议。本院认为该证据与本案无关联性，本院不予采信；9、被告提交2015年2月11日的销售不动产统一发票被告持异议，本院认为该票据系被告向原告出具购房款发票，系原始书证，真实、合法、有效，本院予以采信。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2013年10月22日，海源公司以国有土地使用权出让方式取得位于怀化市鹤城区顺天北路西侧共计0.6279公顷土地的国有建设用地使用权，拟在该土地上开发建设“海源鑫园小区”。原告参加怀化市人民检察院的团购认购“海源鑫园小区”的住宅，并于2013年12月向被告交纳购房意向金10万元。2015年1月24日，海源公司公布喜报，告知检察院团购房业主，如果在2015年1月24日-2015年1月31日前签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的，奖励3000元。 2015年1月29日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的海源鑫园项目中第×幢××号房，该房建筑面积为136.32平方米，该商品房单价每平方米为2633元，总房价为358930元，该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价，面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权解除合同。双方并对交款时间、交房期限、交房条件、违约责任等均在合同中作了约定。 2015年1月31日，原告向被告交纳购房首付款81930元（从已交纳购房意向金中抵扣），被告向原告出具收到首付款81930元的收据。原告并办理了28万元的住房公积金按揭贷款手续，首付款及公积金贷款总额比合同约定的购房款超出3000元。同日，原告又依被告的要求，支付了公积金贷款担保费1400元及办证费、燃气管道安装费、有线电视安装费等。被告依承诺向原告发放了购房奖励款3000元。2015年2月9日，海源鑫园1栋取得证号为×××的商品房预售许可证。2015年2月11日、2017年2月20日被告共向原告开具购房款发票四份。2015年8月31日，被告通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。原告认为被告未能提交《竣工综合验收备案表》，没有达到交房条件，未按公告期限收房。2017年2月20日海源公司向原告出具收取按揭购房款金额共计28万元的发票三份。2018年8月原告取得涉案房屋的产权证书，产权证登记面积与合同约定面积一致。 2016年5月20日原告舒采军以被告海源公司逾期交房并存在其他违约行为为由向本院提起诉讼，要求：1、判令被告赔偿因违法收取原告房屋预售款而给原告造成的存款利息损失3000元；2、判令被告退还在商品房买卖中以欺诈手段违规向原告收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、商品房“两证”办证费共5529元，并支付3倍赔偿金额16587元；3、判令被告向原告支付2015年5月31日至2016年5月18日逾期交房违约金18003元……。后因被告退还原告公积金担保费1400元，原告当庭将第2项诉讼请求变更为：判令被告退还在商品房买卖中以欺诈手段违规向原告收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、商品房“两证”办证费共4044元，并支付3倍赔偿金额12132元。海源公司则以该纠纷系国家机关内部集资建房不属人民法院管辖且合同存在重大误解及显失公平为由提起反诉，要求撤销与舒采军2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》。该案庭审中原告认可实际支付购房款358930元。2017年7月27日本院作出（2017）湘1202民初1312号民事判决：一、海源公司退还舒采军燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元；二、驳回了舒采军的其他诉讼请求；三、驳回海源公司的反诉请求。双方当事人均不服该判决向怀化市中级人民法院提起上诉，怀化市中级人民法院于2018年4月9日作出（2017）湘12民终1402号终审判决：维持怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1312号民事判决第二、三项；撤销第一项判决，改判由海源公司退还舒采军有线电视入户费250元、支付逾期交房违约金5276元。现原告认为被告多收取房款3000元未退，且多收取房款及原收取公积金担保费1400元的行为构成欺诈为由再次向本院提起诉讼。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷而非单位内部集资建房纠纷，对此问题怀化市中级人民法院在（2017）湘12民终1402号终审判决书中已进行详细说理论证，本案不再赘述。针对本案所涉及的具体情况，本院归纳本案主要争议焦点为：一、本案是否构成重复起诉的问题；二、被告是否存在多收房款3000元的事实及应否退还的问题；三、被告多收取房款及收取公积金担保费的行为是否构成欺诈应否承担三倍赔偿责任的问题；四、本案是否超过诉讼时效的问题。现分别评述如下： 一、本案是否构成重复起诉的问题。 被告抗辩本案构成重复起诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，构成重复起诉需同时符合下以下三个条件：一是后诉与前诉的当事人相同；二是后诉与前诉的诉讼标的相同；三是后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中原告要求被告退还的多收房款在本院（2017）湘1202民初1312号案件中并未主张过，公积金担保费的请求在（2017）湘1202民初1312号案件庭审过程中已变更为其他诉讼请求，故本案与（2017）湘1202民初1312号案件的诉讼请求不同，不构成重复起诉。 二、被告是否存在多收房款3000元的事实及应否退还的问题。 被告出具的首付款收据证实被告收取原告的购房首付款为81930元，原告因购房公积金按揭贷款28万元，原告共交付购房款361930元。原告虽在本院（2017）湘1202民初1312号案件庭审中自认实际支付购房款为358930元，但其提交的首付款收据能够推翻该自认事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第八条第一款规定，本院采信原告共交付购房款361930元事实。原告所交购房款比双方商品房买卖合同约定的售房总价款358930元多支付3000元。被告海源公司应对原告多支付价款依法向原告返还。被告海源公司辩称合同中约定的价款是扣减该3000元以后的价款，对此抗辩事实其没有提供证据加以证明，本院对该抗辩事实不予采信。 三、被告多收取房款3000元及收取公积金担保费的行为是否构成欺诈应否承担三倍赔偿责任的问题。 根据我国现行法律规定，构成欺诈行为须具备以下要件：欺诈方实施了欺诈行为、欺诈方有欺诈之故意、被欺诈方因欺诈而陷入错误认知、被欺诈方受欺诈而陷入错误认知并做出错误的意思表示。本案中，原、被告购房合同是在双方自愿平等协商的情况下所签订，被告为了督促原告及时办理公积金按揭贷款而收取原告的担保费1400元，但事后已退还，原告多支付购房款据实结算后被告海源公司应予退还，但海源公司在本案合同履行过程中并不构成法律意义上的欺诈。故原告主张的欺诈事实并要求三倍赔偿没有事实及法律依据，本院不予支持。 四、本案是否超过诉讼时效的问题。 关于诉讼时效的问题，原被告在购房合同中约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。原告应自产权登记时才能知道房屋的登记面积与合同约定面积有无差异以及据实应付的房屋价款。被告2017年2月20日向原告出具购房发票，原告于2018年8月才取得不动产权证书，原告至此才知道或者应当知道被告是否多收取房款，故本案并未超过诉讼时效。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告舒采军多支付的购房款3000元； 二、驳回原告舒采军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元，依法减半收取102.5元，由原告舒采军负担77.5元，由被告怀化市海源房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向好英 二〇一八年十月十八日 代理书记员  何 灵