贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0526民初606号 原告邱平元，男，1974年7月19日生，汉族，小学文化，住贵州省纳雍县。 委托代理人刘德菊，威宁县中心法律服务所法律工作者，执业证号：5224272014061，特别授权代理。 被告贵阳市危改公司威宁项目部。住所地：贵州省威宁县草海镇威双大道草海映像2-1-7-1。 统一社会信用代码：91520526580685252E。 法定代表人：秦伟鹏，总经理。 委托诉讼代理人戴永鹏（特别授权），贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224201510725553。 原告邱平元诉被告贵阳市危改公司威宁项目部（以下至判决主文前简称：危改公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，因被告提出管辖权异议，认为该案应由毕节市中级人民法院管辖，请求将该案移送毕节市中级人民法院审理。本院经审查后依法驳回了被告的异议申请，被告不服提起上诉，经毕节中级人民法院审理后驳回其上诉，本案应由本院管辖。本院依法适用简易程序由审判员陈世永独任审判，并于2018年9月7日公开开庭进行了审理。原告邱平元的委托诉讼代理人刘德菊，被告危改公司的委托诉讼代理人戴永鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邱平元诉称：原被告于2014年1月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于威宁县商铺。之后，原告已向被告支付了全部购房款1211612元。根据合同第二十一条第二点约定，出卖人承诺于2015年5月30日前，取得办理商品房转移登记有关文书，交付给卖受人，逾期交付房屋产权证书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付上述文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。被告未按照约定日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按照应约定应支付原告自2015年5月30日至2018年1月23日原告起诉之日共计963天违约金。由于约定违约金标准过高，原告主动计算标准按银行同期逾期贷款利率4.75%上幅30%进行计算。故请求人民依法判决：1、被告向原告交付商品房转移登记的有关文书和产权证；2、被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金1211612元×6.175%÷365天×963天＝197394元；3、被告自2018年1月23日起至实际交付商品房转移登记有关文书和产权证书之日止按照银行同期逾期贷款利率止幅30%支付违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项请求为：违约金计算至开庭日逾期1067天，违约金为218711.73元。 被告危改公司辩称：1、因原、被告约定的违约金计算方式是以天数为单位，原告起诉的违约金2015年10月1日之前的已超过诉讼时效。2、即使被告按照约定将不动产登记证书交付给原告，但原告方多数是以按揭购房方式买房，产权证书办理以后也必须将产权证抵押给相关银行和住房公积金管理处，不得直接使用产权证书，对于原告的经济利益并没有造成实际损失。因此，其主张的违约金过高，请求法院予以下调。3、因2014年3月1日至2014年8月22日期间贵州省多次更改供电设施验收标准及消防设施验收标准，导致被告在工程竣工验收时遭遇多次供电设施及消防设施的整改，致使被告位于新世界的小区项目1、2、3、5、6、8、9及4、7号楼分别无法在2016年6月、2018年2月前完成供电设施及消防工程单项验收，这一因素属于政策变化，是被告无法预见和避免、无法克服的情形，且该情形导致被告延误工程竣工验收备案3年之久，因此，对于原告主张的违约金期限是不可抗力导致，不可归责于被告。4、在合同履行过程中，原告不按照合同约定及时提交相关办理产权证材料，其也存在违约行为，应当承担相应的责任。综上，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，被告以出让方式取得位于威宁县草海镇威双大道土地总面积为56320.74平方米的建设用地使用权，用于开发“威宁·新世界”商品房。2014年1月20日，原告与被告签订编号为000803号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“威宁·新世界”小区第1幢负1-A1-7号商铺（商品房预售许可证号为：2012商房预字第26号），建筑面积为71.73平方米，套内建筑面积70.62平方米，房屋总价款为1211612元。合同第二十一条约定：出卖人承诺于2015年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款并接收了该商品房。后由于被告未在合同约定期限内取得办理该商品房转移登记的有关文书，至今未办理并交付给原告。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票，被告提交的营业执照、政府及相关部门文件、通知、管理办法等证明材料在卷互为印证，该证明材料已经庭审举证、质证和本院审查核实，可以作为定案依据。 根据本案双方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，其争议焦点为：一、被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力，能否免除被告应承担的违约责任。二、合同约定的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金标准是否过高，应否进行调整。三、原告在履行合同过程中是否存在违约行为，其部分主张是否进过诉讼时效。 本院认为：关于焦点一。被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力，能否免除被告应承担的违约责任问题。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按照约定已交付了全部购房款，《商品房买卖合同》中第二十一条约定：出卖人承诺于2015年5月30日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过60日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。基于不动产物权变动在我国采取登记主义，除依约定交付房屋外，出卖人方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。此条款系双方就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，但被告至今未按合同约定办理商品房转移登记有关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于被告提出的逾期办理商品房转移登记相关文书是因政策性因素导致建筑工程配电设施和消防设施验收未通过，属不可抗力所致的抗辩主张，按被告现有证据不能认定政府及其相关职能部门的监督管理与涉案商品房未通过配电和消防验收存在实质且唯一的因果关系，加之地方政府的行政管理行为属于第三人原因，不属于民法上的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”政府的相关行政行为不能成为被告不予承担违约责任的抗辩事由。被告对此也未提供充分有效的证据加以证明，其该抗辩不成立，故本院不予采纳。同时，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的法定证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，属商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不能使买受人全面享有房屋项下相关权利，故被告关于逾期办证未给原告造成损失的主张，与事实不符，其主张本院不予采纳。故原告主张被告支付逾期办证违约金的主张成立，对原告的合理请求本院予以支持。 关于焦点二。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金约定是否过高，应否进行调整的问题。逾期办证违约金条款系合同双方当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原被告双方在合同中约定的违约金计算标准为“按日向买受人支付已付房款5‰的违约金”，明显过高，应予调整。被告该抗辩理由成立，故本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告已支付被告全部购房款，原告损失酌情以银行同期逾期贷款利率标准进行计算，违约金应以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利利率的标准上浮30%计算较为适宜，人民银行逾期贷款（1-5年期）利率为4.75%，上浮30%即6.175%予以调整。原告起诉时主动将违约金标准降至按同期银行逾期贷款利率4.75%上幅30%即6.175%进行计算的主张，符合上述相关规定，故本院予以支持。 关于焦点三。原告在履行合同过程中是否存在违约行为，其部分主张是否超过诉讼时效问题。合同签订后，原告按照合同约定已将全部购房款交付被告，已履行了合同义务。被告辩称原告不缴纳办证契税已构成违约，但未举证证明其以尽到通知原告提交相关资料的义务，不能证实原告在本案中存在违约行为。原告的部分主张是否进过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则尚未废止。本院认为，适用普通诉讼时效的民商事纠纷案件，若民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，自权利人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起至民法总则实行之日已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，应认定超过诉讼时效；至民法总则施行之日，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，则应适用民法总则的规定，权利人提起诉讼的时效期间为三年。超过诉讼时效的请求，人民法院不予保护。但债务人自愿履行义务的除外。本案中，被告承诺在2015年5月30日前向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，在约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。对原告而言，合同约定按日支付的违约金属继续性债权，自2015年5月30日起被告就持续违约，原告的权利每天都在受到损害，原告每天都知道或应当知道自己的权利受到损害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。从查明的案件事实看，因民法总则于2017年10月1日起施行，原告诉讼请求中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩原告请求此阶段违约金已超诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。原告主张自2015年10月1日起到民法总则施行时期间的违约金未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，原告于2018年1月24日向本院提起诉讼，并主张违约金计算至开庭日即2018年9月7日，其间民法总则已施行，根据新法优于旧法原则，应适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，对原告自2015年10月1日至2018年9月7日期间的违约金给付请求，未超过三年诉讼时效，应依法予以保护。 综上，原告请求被告支付2015年5月30日至2018年9月7日的违约金的主张，因2015年10月1日前部分已超诉讼时效，不予支持。但原告变更主张计算至开庭日共1067天，未超过诉讼时效，本院予以支持。故原告主张的违约金应计算为1211612元×6.175%÷365天×1067天=218711.73元。原告请求被告自2018年1月23日起至实际交付商品房转移登记有关文书和产权证书之日止按照银行同期逾期贷款利率止幅30%支付违约金的主张，因原告已变更计算至开庭日即2018年9月7日，故原告该主张应自2018年9月8日起算。原告另请求被告交付商品房转移登记的有关文书和产权证的主张，因房屋产权转移登记是在具备相关条件下由政府职能部门对房屋权属进行的物权转移登记，能否转移登记具有诸多不确定因素，且该登记行为系行政管理范畴，在本案中不予审理，故对原告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告贵阳市危改公司威宁项目部于本判决生效后十日内支付原告邱平元2015年10月1日至2018年9月7日期间逾期交付商品房转移登记有关文书违约人民币金218711.73元； 二、由被告贵阳市危改公司威宁项目部于本判决生效后自2018年9月8日起，以购房款1211612元为基数，按年利率4.75%上浮30%即6.175%支付原告邱平元违约金至实际交付商品房转移登记文书之日止； 三、驳回原告邱平元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2124元，由被告贵阳市危改公司威宁项目部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈世永 二〇一八年十月三十日 书记员  孔德超