广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初3038号原告：广州市荔湾区华力园艺场，住所：广州市荔湾区龙溪大道广州花卉博览园龙溪路7号。经营者：陆云超。委托诉讼代理人：揭志文、曹金京，均系广东公尚律师事务所律师。被告：广州市花卉科技园有限公司（以下简称科技园公司），住所：广州市荔湾区龙溪经济联社广州花卉博览园内。法定代表人：陈方汉。被告：广州宝萃商务服务有限公司（以下简称宝萃公司），住所：广州市荔湾区芳村大道西341号201之262房。法定代表人：宁浩。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈振志、何简珠，广东红棉律师事务所律师、实习人员。被告：广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社（以下简称龙溪经济联合社），住所地：广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村422号。负责人：陈锦文，职务：社长。委托诉讼代理人：梁耀祥，联社书记，联系地址。委托诉讼代理人：何炳坤，联社副书记，联系地址。原告广州市荔湾区华力园艺场与被告广州市花卉科技园有限公司、广州宝萃商务服务有限公司、广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人揭志文、曹金京，被告科技园公司、宝萃公司的诉讼代理人陈振志、何简珠，被告龙溪经济联合社的诉讼代理人梁耀祥、何炳坤到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告广州市荔湾区华力园艺场向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2、三被告共同退还原告已缴纳的租金793354.17元和保证金210625元；3、三被告共同赔偿原告直接损失（详见证据保全清单），具体数额以法院委托的评估机构评估数额为准；4、三被告共同赔偿原告自2017年3月1日至2031年12月31日期间的承租人权益价值（包含但不限于承租同一地段相同性质同样面积土地增加的租金成本），具体数额以评估机构出具的评估报告为准；5、本案全部诉讼费用（含评估费）由三被告承担。事实与理由：2017年1月4日，被告龙溪经济联合社委托广州市荔湾区经济联社“三资”交易中心对荔湾区海龙街道龙溪联社“博科萃地块”，合计337.37亩土地15年经营权进行公开招标。花卉科技园公司通过举牌竞价方式中标上述地块15年经营权，之后授权委托宝萃公司全权代理相关事宜。2017年3月，宝萃公司与原告签订了《土地租赁合同》（合同编号：宝萃[20170301A003]号），由原告承租“博科萃地块”编号为20170301A003，租赁期限为14年10个月。合同签订后，龙溪经济联合社的众多村民开始阻挠原告正常经营。龙溪经济联合社称花卉科技园公司一直未与其签订合同，也没有向其交纳租金。三被告故意隐瞒涉案地块中标后未签订合同的事实，对原告进行欺诈，诱骗原告与宝萃公司签订《土地租赁合同》并缴纳两年租金和保证金。原告在三被告的欺诈下产生错误认识签订《土地租赁合同》，该《土地租赁合同》依法应无效，三被告的行为给原告造成重大损失，依法应对原告予以赔偿。被告花卉科技园公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我司与龙溪经济联合社第十三社和第一社均签订了《荔湾区经济联社农用地租赁合同》，我司拥有对涉案土地的合法经营权。后委托宝萃公司代为经营，由宝萃公司与原告签订租赁合同。我司取得合法经营权后将该地出租给原告，不存在欺诈。2、我司中标涉案地块后，因龙溪经济联合社违约，不与我司就二社地块签订正式的租赁合同，龙溪经济联合社应承担所有法律责任。被告宝萃公司辩称：不同意原告的诉讼请求。花卉科技园公司中标涉案地块后，授权我司代为经营，我司与原告签订租赁合同，不存在合同瑕疵。海龙经济联合社不与花卉科技园公司签订正式租赁协议一事，我司是本案起诉后才知悉，故与原告签订租赁合同时不存在欺诈、隐瞒的事实。且龙溪经济联合社的违约行为与我司无关，我司不应承担任何赔偿责任。被告龙溪经济联合社辩称：不同意原告的全部诉讼请求1、原告与花卉科技园公司、宝萃公司之间的租赁合同与我社无关。其两者之间有无签订合同，有无款项往来我联社一概不知。2由于花卉科技园公司中标后拒不支付保证金，且出具了放弃中标交还土地的函件，最终双方未能签订租赁合同，花卉科技园公司对于案涉地块没有出租权。那么科技园公司对宝萃公司的出租授权也是没有依据的，宝萃公司无权将案涉场地出租给原告。3、科技园公司依法有权出租的地块属于十三社和一社，并不包含本案所涉属于二社的地块，科技园公司有意混淆视听。4、本案所涉地块的用途为农用地，原告对涉案土地铺设水泥地和建设大棚，均不符合用地要求。综上，请求法院依法驳回原告关于我社的全部诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、花博大道两边花卉博览园地块是广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社所有的集体土地[集体土地所有证号为穗集有（2012）第06000240]。2017年前曾出租给花卉博览园有限公司（以下简称花博园公司）使用。原告向花博园公司承租了该地块使用。因花博园公司与龙溪经济联合社的合同到期，2017年1月4日，被告龙溪经济联合社委托广州市荔湾区经济联社“三资”交易中心对荔湾区海龙街道龙溪联社“博科萃地块”，合计337.37亩土地15年经营权进行公开招标，公告上载交易资产的用途为其他农用地。科技园公司通过举牌竞价方式中标上述地块15年经营权。科技园公司中标的龙溪村337.37亩地包括第一经济联合社花博园地块、第二经济联合社花博园1、花博园2地块、第十三经济联合社花博园地块1.中标后，科技园公司向第一经济联合社、第十三经济联合社缴纳了保证金，并分别与第一经济联合社、第十三经济联合社签订了《荔湾区经济联合社农用地租赁合同》，但没有向第二经济联合社缴纳保证金及签订租赁合同。2017年3月科技园公司出具授权书，授权委托宝萃公司对龙溪村337.37亩（简称博科萃地块）的经营使用权及相应权利义务进行全权代理。2017年3月1日宝萃公司（甲方）与原告（乙方）签订了《广州宝萃商务服务有限公司土地租赁合同》约定：宝萃公司合法拥有广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、花博大道两边、地块面积为337.37亩的土地，简称博科萃地块的经营权。现将博科萃编号为[20170301A003]的占地面积为3.37亩的场地出租给原告。（第二条）甲方出租时连同现有上盖物一同出租给乙方，该上盖物所有权属于甲方，乙方如果需要改建或拆除，需要经过甲方同意并按政府规定报批后执行。改建或翻新的上盖物在租赁期内属于乙方。（第四条）租赁期限为14年10个月，自2017年3月1日至2031年12月31日。（第五条）租金单价为125000元/亩/年，租金每年递增，即每年在上一租赁年度租金水平的基础上递增5%，从2018年1月1日起递增。签订合同时，乙方应向甲方支付前两年租金（2017年3月1日至2018年12月31日）793354.17元。（第六条）在签订合同之日乙方向甲方支付半年租金210625元作为租赁保证金。（第十六条）有下列情形之一，本合同权利义务终止：（三）、一方违约。另一方提出提前解除合同的；（五）、合同期内，乙方有下列行为之一的，视作乙方违约，甲方有权解除合同，租赁保证金归甲方所有，并收回出租土地，追讨经济损失：5、拖欠租金30天以上的等等。上述合同签订后，原告向宝萃公司缴纳了租金793354.17元、租赁保证金210625元。2017年7月原告与佛山市顺德区四季春温室工程有限公司签订《工程合同书》，委托四季春公司进行展厅温室工程，合同价格为4692000元。原告尚未与四季春公司结算，实际仅支付了部分的工程款。另查，原告与宝萃公司签订的租赁合同所涉及的地块属于第二经济联合社的土地。由于科技园公司一直没有缴纳保证金，龙溪经济联合社于2017年10月17日向科技园公司发出律师函。2017年10月31日科技园公司向龙溪经济联合社发函申请放弃本次交易竞得，终止交易。之后，龙溪经济联合社将上述第二经济联合社土地重新通过三资平台竞价招租，2018年3月29日该土地由菜蓝子公司竞得。2018年4月原告与菜蓝子公司重新签订了《租赁合同》，约定租赁面积为1.03亩（686.67平方米）；租赁期限为2018年4月4日至2033年4月3日；租赁价格：2018年4月4日至2020年10月3日期间，每半年的租金为71070元；之后每五个半年递增10%。审理过程中，原告向本院申请对涉案土地地上附着物、建筑物、生产资料等进行证据保全，本院于2018年5月2日依法对涉案现场进行勘察，发现涉案土地大部分已经铺设水泥地，上建钢结构大棚，部分土地建有砖木结构建筑物，大部分空间用于摆放盆栽花木。原告未能提供涉案土地上钢架构大棚、砖木结构建筑物的相关建设报批文件。本院认为：科技园公司在2017年1月4日对龙溪第二经济联合社花博园1、花博园2地块竞租中标后，没有缴纳保证金、没有与龙溪经济联合社签订地块的租赁合同，故科技园公司对第二经济联合社的地块没有经营管理权。科技园公司的代理人宝萃公司在没有披露上述事实的情况下与原告签订《广州宝萃商务服务有限公司土地租赁合同》，属于欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。现原告与宝萃公司签订的合同损害的是原告的个人利益，故原告以此为由主张合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。原告是该地块的原租户，在与花博园公司合同终止后并无撤场，故原告能够使用该场地实际并非因科技园和宝萃公司交付土地所致。由于科技园公司和宝萃公司未取得该土地的经营管理权，且无实质向原告交付土地，故科技园公司及宝萃公司均无权向原告收取租金及保证金。现原告要求科技园公司及宝萃公司退回已缴纳的租金及保证金依法有据，本院予以支持。鉴于2017年10月31日科技园公司已向龙溪经济联合社发函申请放弃本次交易竞得，终止交易，且原告已与菜蓝子公司签订了新的租赁合同，故原告与宝萃公司的租赁合同实际已无法履行并解除。对于原告的地上附着物损失，因原告现仍在讼争地块经营，并且与新的经营权人菜蓝子公司签订了租赁合同，其新建设的温室花棚可继续使用，故不存在无法使用产生损失的事实，故原告要求科技园公司及宝萃公司赔偿地上附着物损失缺乏事实依据，本院不予支持。对于承租价值权益损失即增加的租金成本问题，因原告与宝萃公司的合同无法履行后，采取哪种方式止损可以自由选择的，即可以选择结束经营，就产生的损失向科技园公司和宝萃公司主张赔偿；也可以选择与下一手有合法经营权的出租人签订合同继续经营。因此科技园公司和宝萃公司的行为并不必然导致原告须与菜蓝子公司签订合同，故原告要求赔偿承租价值权益损失缺乏法律依据，本院不予支持。原告没有证据证明龙溪经济联合社明知科技园公司没有经营管理权却允许其对外出租，故原告主张龙溪经济联合社存在过错及需承担责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市花卉科技园有限公司、被告广州宝萃商务服务有限公司共同向原告广州市荔湾区华力园艺场退还已交纳的租金793354.17元、租赁保证金210625元。二、驳回原告广州市荔湾区华力园艺场的其它诉讼请求。本案受理费6918元由被告广州市花卉科技园有限公司、被告广州宝萃商务服务有限公司共同负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一八年十月二十九日书记员  李 婷