新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民事判决书（2018）新2325民初1486号原告：李艳祥，男，1979年8月3日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。被告：奇台县蒙奇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城南新区。法定代表人：王志兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐龙，新疆航迪律师事务所律师。原告李艳祥与被告奇台县蒙奇房地产开发有限公司（以下简称蒙奇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳祥，被告蒙奇房产公司委托诉讼代理人王东、唐龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除2012年原、被告签署的《商品房买卖合同》；2、要求被告退还已收取的房款445051.91元；3、要求被告承担约定的违约金22253元；4、要求被告自2012年11月1日起承担房款总额的同期中国人民银行的最高贷款利息直到还清本息为止。先算至2018年5月30日为171345元；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2012年9月25日，原告购买被告开发的奇台县城南蒙奇商业广场1-C-18-2号商铺，建筑面积为52.02平方米，单价为8555.4元，该商铺总价445051.91元，合同签订后，原告按照约定支付购房款305051.91元，银行按揭贷款140000元，期限十年。合同约定被告必须于2013年12月31日前交房，如逾期三十日后买受人有权解除合同，并要求被告承担违约金。可被告却迟迟不交付商铺。在原告一直催促退房还款的情况下，被告已严重违约，给原告造成了巨大损失，合同约定的违约金已不足于弥补原告的损失，故原告要求被告承担该房款中国人民银行同期最高贷款利息直到还清为止。被告蒙奇房产公司辩称，不同意解除合同，原告所说的不成立，被告在合同约定的交房日期多次与原告联系，原告不来，被告在报纸上也公告过，所以被告不存在违约，请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证。对于双方当事人无异议的证据，原告提交的商品房买卖合同1份，被告提交的购房合同1份，本院予以确认，并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的录音3份。被告认为录音是对的，是2018年5月原告找被告要求退房，被告不同意，说可以换房，但是没有达成协议，因为原告退铺的原因是担心经营的问题，所以没有达成协议，其他的没有异议。本院该证据真实性予以确认。2.原告提交的2014年年初解除合同的赔偿通知书。被告对该证据的三性不认可，认为在原告所说的时间段内被告没有收到此通知，收通知的不是被告公司的人。本院对该证据的真实性不予确认。3.原告提交的报纸1份。被告对该证据真实性没有异议，认为1、报纸所做活动是109间不包括原告的商铺；2、时间不符合；3、被告应当与原告签订的合同约定的条款为准，签订合同是2012年9月25日，应该以实际签订的合同来执行。本院对该证据的真实性予以确认。4.被告提交的交付通知1份。原告认为没有收到该通知，2012年12月31日在该交付的时间没有交付，原告去找被告，但是一直未解决。本院对该证据来源的真实性予以确认。经审理本院认定事实如下：2012年9月25日原告李艳祥与被告蒙奇房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于奇台县城南新区1-C-18-2号商铺，建筑面积为52.02平方米，单价为8555.4元/平方米，该商铺总价445051.91元，付款方式：于2012年10月16日首次付款305051.91元，余额140000元，申请10年银行贷款，并约定出卖人应当在2013年12月31日前将商品房经验收合格后交付买受人，如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价款万分之0.5的违约金，同时该合同第十七条第6项约定，买受人同意将商铺委托后期经营管理公司，按照经营委托管理协议享受回报，委托年限不低于10年。合同签订后，原告付清首付款并办理按揭贷款。2015年1月19日，被告在金时针广告古城版刊登蒙奇商业广场交付通知，内容为：“尊敬的蒙奇商业广场业主：您所购买的由奇台县蒙奇房地产开发有限公司开发的“蒙奇商业广场”，已具备交付使用条件，请您于2015年1月20日办理入住手续，请您携带号相关证件（买受人户口本、身份证、结婚证、商品房买卖合同、缴款收据或发票）按约定时间来接收商铺，详情如下：1、交付时间：2015年1月20日起；2、办理交付地点：奇台县蒙奇商业广场销售中心；3、通知办法：电话通知、短信息通知、奇台金时针广告；4、业主接收商铺时间：2015年1月20日-2015年2月20日；5、为了您在办理过程中能顺利而快捷的办理手续，请您在接到通知后10天内与我公司联系，并及时前来办理手续，逾期未与我公司联系，将视为已办理交付……….”2018年5月，原告与被告公司人员王东协商解决诉争房屋，后协商的换房事宜没有办理成功。本院认为，本案争议的焦点为本案争议合同是否应当解除，并退还房款和承担违约责任？原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，合同内容不违反法律的禁止性规定，双方当事人意思表示真实，该买卖合同合法有效。本案争议的焦点问题为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否能够解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”原、被告双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，现原告提供的证据并不足以证实其在2014年7月6日向被告书面通知要求解除合同，被告亦不认可收到原告的解除通知，现被告也不同意解除合同。无论被告是否收到了该通知，原告现主张解除合同已超过了应当在“解除权发生之日起一年内”行使合同解除权的法律规定，解除权已消灭，故本院对原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同及退还购房款、并承担房款利息的诉讼请求不予支持。对于原告主张的违约金22253元，被告未按合同约定的日期交付涉案商铺，应当承担相应的违约责任。合同约定的交付日期为2013年12月31日，被告在金时针广告发布交付通知的交付期间为2015年1月20日至2015年2月20日，交付期间届满原告仍未前往办理入住手续的，应当认定为被告履行了交付涉案商铺的义务，故对于违约金，本院参照《商品房买卖合同》第九条第1款第2项的约定支持为9213元（445051.91元×0.00005×414日，2014年1月1日至2015年2月20日），对于原告多主张部分违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告奇台县蒙奇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李艳祥给付违约金9213元；二、驳回原告李艳祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10186元，减半收取计5093元，由原告李艳祥负担5020元，被告奇台县蒙奇房地产开发有限公司负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 石志亮 二○一八年十月八日书记员  沈媛