广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初1985号原告：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所：清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城综合楼二、三楼。法定代表人：曾伟燕。委托代理人：梁杰飞，广东八骏律师事务所律师。被告：冯桂森，男，1973年4月21日出生，汉族，住深圳市福田区。原告清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利地产公司）诉被告冯桂森商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒利地产公司的委托代理人梁杰飞到庭参加诉讼。被告冯桂森经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒利地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金110000元及其利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至今全部返还之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城A11幢1405号房屋，价格为787752元。合同约定被告在2016年4月29日前支付首期购房款237752元，余款550000元于2016年5月5日前递交银行办理按揭。合同签订后，被告支付237752元首期款，余款550000由于被告自身原因在提交材料不符合银行条件而被银行拒绝放贷。根据双方签订的补充协议第二条约定，如因被告的原因致使被告提出的银行按揭申请未获得批准，被告必须在15天内一次性支付剩余房款。如被告未能在15天内一次性支付剩余房款的，原告有权解除合同，并要求被告支付按揭贷款金额20%的违约金110000元。原告恒利地产公司向本院提交的证据：一、《商品房买卖合同》，拟证明：1.原告购买被告于清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城A11栋1405号房屋，价格为787752元，首期款为237752元，余款550000元递交银行办理按揭。2.补充协议第二条约定，如因被告的原因致使被告提出的银行安歇申请未获批准被告必须在15天内一次性支付剩余房款，如被告未能在15天内一次性支付剩余房款的，原告有权解除合同，并要求被告支付按揭贷款金额的20%违约金。二、收据，拟证明被告在2016年4月29日前支付了首期款237752元；三、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋在2015年3月6日已经完成竣工验收备案；四、银行情况说明，拟证明被告因负债过大不符合银行条件而被银行拒绝房贷。被告冯桂森没有答辩，亦没有向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2016年4月29日，恒利地产公司作为出卖人，与买受人冯桂森签订《商品房买卖合同》，约定冯桂森购买被告恒利地产公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城A11幢1405号房屋，总价款787752元。第六条付款方式及期限：首期房款237752元于2016年4月29日前付清，余款55000元于2016年5月5日前递交银行办理按揭。该合同附件四《补充协议》第二条约定：乙方（买受人）逾期办理银行按揭申请超过30日，或因乙方的原告、因银行贷款及国家税费等政策变化致使乙方提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，甲方（出卖人）有权要求乙方在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如乙方仍未能在15天内一次性支付剩余房款，则甲方有权按合同第七条第1（1）点的违约金计算标准从上述15天期限届满之日起向乙方收取违约金；同时甲方也有权解除合同，并要求乙方支付按揭贷款金额20%的违约金，甲方将自乙方已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将剩余款无息退回给乙方。第十七条约定：本补充协议自甲、乙双方签署后与合同同时生效。双方已签订的认购书内容与合同不一致的，以合同为准；合同内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2016年2月12日，冯桂森向恒利地产公司支付购房定金20000元，合同签订当日，冯桂森向恒利地产公司交纳首期购房款217752元。合同签订后，冯桂森向中国工商银行股份有限公司清新支行（以下简称工行清新支行）申请按揭贷款550000元。但由于冯桂森负债过大，还贷比不足，工行清新支行不受理其按揭贷款。贷款未果后，冯桂森于2018年1月27日再向恒利地产公司交纳购房款150000元，但余款400000元经恒利地产公司多次催收迟迟未能支付。另查明，清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城A11幢楼房于2015年3月6日办理工程竣工验收合格备案。以上事实，有原告提交的证据及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同效力问题。恒利地产公司与冯桂森签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约履行。二、关于解除合同及违约金问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告冯桂森通过贷款方式向恒利地产公司支付购房款550000元，并在合同附件四《补充协议》第二条约定：乙方（买受人）逾期办理银行按揭申请超过30日，或因乙方的原告、因银行贷款及国家税费等政策变化致使乙方提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，甲方（出卖人）有权要求乙方在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如乙方仍未能在15天内一次性支付剩余房款，则甲方有权按合同第七条第1（1）点的违约金计算标准从上述15天期限届满之日起向乙方收取违约金；同时甲方也有权解除合同，并要求乙方支付按揭贷款金额20%的违约金，甲方将自乙方已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将剩余款无息退回给乙方。本案中，由于冯桂森负债过大，还贷比不足，工行清新支行不受理其550000元按揭贷款申请。贷款未果后，其虽在2018年1月27日再向恒利地产公司交纳购房款150000元，但余下购房款400000元经恒利地产公司催缴迟迟未付，时间已经超过两年，构成根本违约。恒利地产公司作为守约方，有权要求解除合同。因此，恒利地产公司提出解除合同，依据充足，本院予以支持。至于违约金，冯桂森逾期付款构成根本违约，并导致合同解除，冯桂森尚欠购房款400000元没有支付，依照以上补充协议约定，应向恒利地产公司支付违约金80000元（400000元×20%）。虽然冯桂森申请贷款金额为550000元，但由于工行清新支行拒绝贷款后，冯桂森在恒利地产公司的催收下再支付了购房款150000元，现有证据不足以证明冯桂森支付这150000元构成违约，且冯桂森支付80000元违约金足以弥补恒利地产公司主张的损失，因此，恒利地产公司要求冯桂森支付违约金110000元及利息，依据不足，本院仅支持80000元，超出部分不予支持。另合同解除后，恒利地产公司应当将自冯桂森已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将剩余款无息退回给冯桂森，但由于冯桂森未提出反诉，因此本案不作处理，冯桂森可以另觅途径解决。被告冯桂森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清远市清新区恒利房地产开发有限公司和被告冯桂森于2016年4月29日就清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城A11幢1405号房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告冯桂森应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付违约金80000元；三、驳回原告清远市清新区恒利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉受理费8900元，由原告清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担682元，由被告冯桂森负担8218元。被告应负担的部分原告已预交，本院不作退回，由被告冯桂森在履行上述判决时迳付给原告清远市清新区恒利房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邝正兵人民陪审员  蓝志萍人民陪审员  梁沛新二〇一八年十月十八日书 记 员  曾志扬附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。