广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1121号上诉人（原审被告）：黄石坚，女，1937年8月13日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场6楼605房，组织机构代码:72430273-3。法定代表人：车强谋，经理。委托代理人：李维婕，公司员工。上诉人黄石坚因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（下简称宜家公司）一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年3月26日，广州市安厦房地产开发有限公司（甲方）与广州市天柏物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，双方约定了广州市中山四路芳草街16－32号雍雅园由广州市天柏物业管理有限公司进行物业管理，委托期限从2001年4月1日起至2006年3月31日止，合同期限内成立业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；合同期满后，业主委员未成立的，双方可协商续签合同；乙方向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同等。该合同于2001年3月27日在广州市国土资源和房屋管理局办理了登记手续。2006年3月31日，广州市安厦房地产开发有限公司与宜家公司签订了《物业管理委托合同补充协议》，双方约定委托管理期限从2006年4月1日起至雍雅园第一届业主委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司为止，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元等。黄石坚是广州市中山四路芳草街28号2005房（属雍雅园小区）的回迁户，回迁面积为62.3134平方米。2003年12月15日，黄石坚入住上述房屋，并签收了住户手册。黄石坚入住后按照每月93.50元的标准向宜家公司支付物业管理费至2008年8月31日止。现黄石坚未向宜家公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费以及从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水费。宜家公司已代整个小区垫付了上述期间的水费。黄石坚的水表安装在户外。涉案房屋所在的雍雅园小区尚未成立业主委员会。宜家公司、黄石坚双方没有签订《物业管理服务合同》。由于黄石坚拖欠物业管理费和水费，宜家公司曾于2012年向本院提起诉讼，要求黄石坚支付物业管理费和水费，本院以（2012）穗越法民三初字第2845号《民事判决书》作出了判决。在该案审理中，原审法院组织双方当事人到涉案小区雍雅园进行现场勘验，查明了以下事实：雍雅园每一楼层均有一个上锁的水表房，经宜家公司的水电工开锁后查核涉案2005房的水表在2012年11月9日的读数为1410吨；宜家公司没有在大楼大厅或其他公共地方公示各用户的用水量及水费情况。原审另查明，广州市天柏物业管理有限公司于2001年8月28日经广州市工商行政管理局批准更名为广州市宜家创生物业管理有限公司。广州市工商行政管理局于2007年10月26日向宜家公司出具《变更登记核准通知书》，广州市宜家创生物业管理有限公司经批准更名为广州宜家创生物业管理有限公司。经营范围包括：物业管理。室内装饰及设计。小区楼宇清洁（外墙清洗）服务、垃圾收运、除虫配套、水池清洗消毒。河涌（水域）清疏保洁，游泳池经营等。宜家公司具有物业管理一级资质。宜家公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、黄石坚向宜家公司支付拖欠的从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按1.5元/平方米×建筑面积62.3134平方米＝93.50元计）及滞纳金（从逾期之日起,以同期拖欠的物业管理费为基数，每日按千分之一，计至被告清偿全部款项之日止）；二、黄石坚支付拖欠宜家公司代缴的从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水费809.20元及滞纳金（从逾期之日起，以同期拖欠的水费为基数，每日按千分之一，计至被告清偿全部款项之日止）。原审庭审中，宜家公司就其水费的主张提交了其代小区缴纳水费给自来水公司的发票（收费方式为：托收）以及其自行制作的黄石坚《水电费拖欠明细清单》，该清单显示：2012年7－8月：上月抄表读数1354，本月抄表读数1381，实际用量27；2012年9－10月：上月抄表读数1381，本月抄表读数1407，实际用量26；2012年11－12月：上月抄表读数1407，本月抄表读数1433，实际用量26；2013年1－2月：上月抄表读数1433，本月抄表读数1457，实际用量24；2013年3－4月：上月抄表读数1457，本月抄表读数1480，实际用量23；2013年5－6月：上月抄表读数1480，本月抄表读数1505，实际用量25；2013年7－8月：上月抄表读数1505，本月抄表读数1532，实际用量27；2013年9－10月：上月抄表读数1532，本月抄表读数1557，实际用量25；2013年11－12月：上月抄表读数1557，本月抄表读数1578，实际用量21；2014年1－2月：上月抄表读数1578，本月抄表读数1601，实际用量23；2014年3－4月：上月抄表读数1601，本月抄表读数1623，实际用量22；2014年5－6月：上月抄表读数1623，本月抄表读数1644，实际用量21。黄石坚称，黄石坚有用水，但宜家公司不是供水单位没有权利对表收费，且宜家公司不公示各用户用水量及代缴水费的发票，故不同意交纳水费，宜家公司公示小区每用户入住以来的用水量才同意支付；水表被宜家公司上锁，无法核实每月用水量，且水表没有防拆装置。宜家公司则称，宜家公司有在大堂公示每户每月用水量，但无证据证明；水表是上锁了，但黄石坚要求核查的话可以到物业管理处查核。另外，宜家公司称，抄表后读数是直接录入电脑，纸质的原始抄表记录并未存档，无法向法庭提供原始的抄表记录。2014年10月27日，原审法院再次组织双方当事人到涉案小区雍雅园进行现场勘验，查明了以下事实：雍雅园每一楼层均有一个上锁的水表房，经宜家公司的水电工开锁后查核涉案2005房在2014年10月27日的读数为1695吨；宜家公司没有在大楼大厅或其他公共地方公示各用户的用水量及水费情况。原审法院认为，广州市安厦房地产开发有限公司是涉案小区雍雅园的建设单位，在涉案小区尚未成立业主委员会的情况下，该公司与宜家公司签订了《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》，符合《物业管理条例》第二十一条的规定的前期物业服务合同的性质，合法有效、应予履行。另根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然宜家公司没有与黄石坚本人签订物业管理服务合同，但宜家公司已经向包括黄石坚在内的小区业主提供了物业管理服务，黄石坚也曾向宜家公司支付物业管理费，双方形成了事实上的物业管理关系，故黄石坚应按照上述《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》的物业管理费标准向宜家公司支付物业管理费。由于广州市安厦房地产开发有限公司与宜家公司签订于2006年3月31日的《物业管理委托合同补充协议》约定，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元，现宜家公司已经提供了物业管理服务，且黄石坚也曾按照该标准缴纳过物业管理费，故原审法院对宜家公司请求按照1.5元/平方米的标准收取欠付的物业管理费予以支持。关于水费的问题。根据现有证据显示，宜家公司已经垫付了涉案小区的应付水费。黄石坚对其已实际用水的事实并无异议，依公平合理、等价有偿的原则，黄石坚理应向宜家公司缴纳宜家公司代垫的相应水费。至于黄石坚的用水量如何确定的问题，经核算，宜家公司制作的《水电费拖欠明细清单》中黄石坚从2012年7月至2014年6月期间每月平均用水量为12.08吨，鉴于宜家公司对黄石坚的实际用水量负有举证责任，现宜家公司无法提供原始的抄表记录，亦未有证据显示宜家公司对黄石坚的用水量逐期进行公示，且该明细表未经黄石坚的签名确认，故原审法院不能直接作为认定黄石坚实际用水量的依据。根据原审法院两次对黄石坚户水表的现场勘验，2012年11月9日的读数为1410吨，2014年10月27日的读数为1695吨，经计算，该段期间每月平均用水量为12.12吨。考虑到原审法院两次勘验的时间与本案水费讼争时段的起止时间相近，可大致反映黄石坚户的实际用水情况，故原审法院认为黄石坚户在本案讼争时段的平均用水量应参照上述每月12.08吨为宜。综上，黄石坚应交纳的本案讼争期间的水费为12.08吨/月×2.79元/吨×24个月＝808.88元。关于物业管理费的滞纳金及水费的滞纳金问题。由于《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》没有约定上述费用的支付期限，无约定迟延支付上述费用的违约责任。另根据《物业管理条例》第六条规定，业主享有知情权和监督权。宜家公司未向住户公示每月的实际用水量，属管理上瑕疵，在多次诉讼后，宜家公司的上述行为仍未改善，故从激励宜家公司今后提高其物业管理服务水平，使广大的小区住户清楚各项费用的消费情况出发，宜家公司请求黄石坚承担物业管理费的滞纳金及水费的滞纳金的诉讼请求，原审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第六条、第七条第五项、第二十一条、第四十一条、第四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，原审法院作出如下判决：一、黄石坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按93.47元计）。二、黄石坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水费808.88元。三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果黄石坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由广州宜家创生物业管理有限公司负担5元，由黄石坚负担20元。判后，上诉人黄石坚不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）、原审程序违法，我方多次要求原审法院调取《物业管理委托合同》以及物业管理合同附件（前期物业管理协议书），但是原审法院不予调取，剥夺了我方的权利。（二）、原审法院认定欠缺合同附件的《前期物业管理协议书》合法有效是错误的，被上诉人并未履行《物业管理委托合同》第十八条第五点约定的义务。（三）、补充协议约定双方应当订立《物业管理服务合同》，并且住宅物业管理服务费不得超过1.5元，那么说明物管费的单价需要协商一致，但是本案双方并未有协商一致的结果，另外，被上诉人也没有证据证明我方有拖欠物管费的事实。综上所述，请求二审法院判令：第一：撤销广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2181号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；第二：一二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。事实和理由：合同附件跟本案无关，而且也已经遗失，所以对方要求我方提供没有依据。我方和建设单位签订前期物业合同，我方根据合同约定履行物业管理职责，业主应当缴纳物业费。根据我方和建设单位签订的补充协议，我方按照1.5元收取物管费是符合约定的。关于水费公示的问题，我方没有义务将整个小区的水费情况进行公布，如果对方有意见，可以跟我方核实。本院经过庭询，确认原审查明的事实。本院认为，原审对于讼争小区因未成立业主委员会，讼争小区的住户应受到《物业管理委托合同》及补充协议的约束，广州宜家创生物业管理有限公司为讼争小区的业主和住户提供了物业服务，可依据上述合同向黄石坚主张物业管理费的认定，理据充分，本院予以确认。关于黄石坚所提上诉意见，本院认为，广州宜家创生物业管理有限公司提交的《物业管理委托合同》及补充协议的效力已经本院多次生效判决确认，黄石坚拒绝向广州宜家创生物业管理有限公司缴纳物业管理费，在广州宜家创生物业管理有限公司提起诉讼后，法院多次生效判决均判决黄石坚应向广州宜家创生物业管理有限公司支付物业管理费，本案黄石坚无新的理由再次拒绝缴纳物业管理费，理由不足，原审判决黄石坚按照生效判决认定的标准向宜家公司支付涉案房屋的物业管理费，并无不当。综上所述，黄石坚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄石坚负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年六月十一日书 记 员  阮志雄宋德光