上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初22184号原告：陈剑。被告：张云。委托诉讼代理人：卢某某。被告：上海辉信仓储服务有限公司。清算组负责人：万某。委托诉讼代理人：张晓，上海环琦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。原告陈剑与被告张云、被告上海辉信仓储服务有限公司(以下简称辉信公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序。并于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告陈剑，被告张云及其委托诉讼代理人卢某某，被告辉信公司的委托诉讼代理人张晓、何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑向本院提出诉讼请求：1、判令被告张云赔偿原告经济损失人民币(以下币种相同)238,500元；2、判令被告张云返还原告房屋押金3,800元；3、判令被告辉信公司对第一项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2015年7月9日，原告与被告张云签订《房屋租赁协议》。协议约定，被告辉信公司提供虹梅南路XXX号用房约28平方米左右租赁给原告，租赁期限自2015年7月16日至2016年7月15日止。届时双方有意继续合作，应在期满前两个月另行协商签约。本租赁房屋是提供给原告净水器销售安装营业用房，不得将其移作他用。租赁房屋租金为3,800元/月。租金每三个月支付一次，每次支付给被告11,400元，原告每次应提前两周支付给被告。原告租赁房屋须付押金3,800元整。待合同期满原告不再续约，则原告应提前两个月书面通知被告。到期后被告查收房屋结构、装修无损，水、电、房屋租金结清后退还押金给原告。该合同由被告张云签署。2015年7月至8月原告对房屋门面内外重新装修，2015年8月18日开始营业，2016年5月24日，被告辉信公司在未征得原告同意的情况下，假借政府名义，强行将房屋全部拆毁。被告上述违约行为，共造成原告经营损失。在拆毁房屋的过程中，未经原告同意，也未事先告知，致使原告设备、净水器、配件损失、个人财物灭失238,500元，以上总计242,300元。原告为维护其合法权益，遂提出上述诉请。被告张云辩称，房屋租赁合同终止是因为市政动迁，最终导致房屋租赁合同无法继续履行，房屋的强拆非其所为，故不同意原告的诉请，押金同意返还给原告。2016年7月合同终止，在得知市政动迁后，其从2016年4月开始就未再收取房屋，故双方口头约定合同解除。被告辉信公司辩称，不同意原告的诉请三。被告辉信公司与原告、被告张云不存在租赁合同的法律关系。涉案房屋是被告辉信公司出租给案外人卢某某的，且约定不能转租。原告基于租赁关系要求被告辉信公司承担连带责任没有事实及法律依据。诉请一是基于租赁合同的损害赔偿，但是原告与被告辉信公司之间的租赁关系并不存在。如基于侵权的话，房屋是基于市政征收拆除的，征收和拆除行为均不是被告辉信公司所为，故被告辉信公司不需要承担责任。另对于原告主张的损失即使存在，也不认可其损失的金额。本院经审理认定事实如下：2015年7月9日由原告作为承租方(协议乙方)、被告张云作为出租方(协议甲方)签订《租赁合同》一份，合同约定：1、甲方出租给乙方的门面房地址虹梅南路XXX号南1间圆圆超市面积28平方米；2、本合同租赁期限为1年，自2015年7月16日至2016年7月15日；3、租赁期满，乙方如需续租，在同等条件下乙方有优先权；4、本门面房租赁用途：净水器；5、乙方需向甲方交付押金3,800元。待合同期满归还押金给乙方；6、本门面房年租金为45,600元，交付方式：付三押一；7、租赁期内乙方不得转让、转租门面房，否则视为违约，甲方有权收回本门面房；8、租赁期间本门面房的水电及其他一切行政费用由乙方承担，由于乙方的不当经营或违法乱纪导致无法租用门面房的有乙方自行承担，合同继续执行；9、由于地震、火灾等自然因素或市政动迁人力不能为因素所造成的门面房无法继续则合同自然解除，双方各自承担损失，赔偿费用由政府承担；10、若乙方不再使用该门面房则应按照租用期间原貌归还甲方，不得破坏门面房内部及外部装潢，否则视为违约。原告与案外人王某签订装修协议一份，协议约定由案外人王某为原告承租的位于虹梅南路XXX号的店铺提供装修，工期从2015年7月11日至2015年8月10日，工程价款约定为40,000元。2015年8月1日案外人王某出具付款凭单载明收到原告支付的装潢用材料费20,000元；2015年8月10日案外人王某出具付款凭单载明收到原告支付的装修费40,000元。另查明，2014年1月1日被告辉信公司与案外人卢某某签订房屋租赁合同一份，合同约定由被告辉信公司将其有权出租的上海市闵行区虹梅南路XXX号2间房屋、225号房屋、227号(临)房屋(含过道后1间房屋)、235号房屋、237号房屋及附属设施、虹梅南路XXX-XXX号出租给案外人卢某某，合同租赁期限约定为二年，自2014年1月1日至2015年12月31日止。2014年10月13日上海市闵行区发展和改革委员会出台的闵发改投综[2014]112号关于沪闵高架路-中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程可行性研究报告暨项目建议书的批复中载明：该工程为沪闵高架路-中环立交WS匝道项目的配套工程，范围东至虹梅南路、西至梅陇老街中街、南至益梅路、北至沪杭铁路。项目建设内容主要包括梅陇一村住宅小区周边道路桥梁及市政基础设施翻修、公共休闲绿地等工程。公共绿地涉及用地面积约4,235平方米。项目实施主体为上XXXX有限公司(以下简称XXXX公司)。2014年12月24日上海市闵行区规划和土地管理局出具沪闵规土许选[2014]第111号文件，核发给XXXX公司关于沪闵高架路-中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程《建设项目选址意见书》。2015年8月24日上海市闵行区建设和管理委员会给XXXX公司关于沪闵高架路-中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程的建设工程施工许可证。2016年3月17日由XXXX公司作为甲方，被告辉信公司作为乙方签订《沪闵高架路-中环立交WS匝道项目周边小区环境综合整治集体土地辉信仓库非居住房协商搬迁补偿协议》一份，一、乙方集体土地上非居住房屋坐落在上海市闵行区，涉及区块北至梅陇一村梅益小区东门，东至虹梅南路，南至益梅路，西至梅陇一村梅益小区。经上海城市房地产估价有限公司实地丈量，双方确认被搬迁非居住房屋的建筑面积为2,645平方米；二、甲方根据上海城市房地产估价有限公司的评估报告和基地拆迁方案及协商结果，同意一次性补偿乙方上述建筑物、装修装潢、附属设施、搬迁奖励费等合计4,184,504元。甲方根据《补偿方案》支付给乙方925,750元停产停业损失(停产停业损失为2,645平方米*每平方米350元，已包含全部小业主经营损失费用)。上述甲方应支付给乙方货币补偿金额合计5,110,254元。双方确认本条所约定的补偿款已经涵盖了所有应当补偿给乙方的费用。甲方对乙方按上述约定补偿后，乙方上述闵行区虹梅南路动迁区域被搬迁的全部房地产及附属物等归甲方所有。本协议签订后，乙方应尽快落实搬迁事宜，乙方同意在2016年3月31日前搬离原址空置房屋移交给甲方。双方签订本协议后，乙方和承租方的相关事宜自行妥善解决，该项目范围内的各承租方的装潢、搬迁等费用都已全部进入本协议补偿范围内，承租方或房屋实际使用人如与乙方由此发生纠纷的，由乙方根据租赁合同与承租方自行处理、承担解决，所发生的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何经济及法律责任。庭审中被告辉信公司确认除房屋本身价值、停产停业、搬迁奖励费外，其余装饰装修搬迁的费用均未领取，目前仍提留在案外人XXXX公司处。2016年4月5日被告辉信公司向案外人卢某某及各某某承租人发出通告要求各某某承租人应当在2016年4月10日前搬离租赁场所，将全部租赁房屋返还给被告辉信公司，逾期未能搬离的物品视为废弃物，由被告辉信公司委托XXXX公司予以无偿处置。2016年5月10日案外人XXXX公司向WS匝道周边虹梅南路XXX-XXX号(临)区域内的租赁户发出通告载明：因沪闵高架-中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程建设需要，虹梅南路XXX-XXX号(临)房屋的权利人被告辉信公司按约应将上述房屋移交拆除，拆除后由XXXX公司建设公共绿地。现辉信公司已将上述房屋移交给XXXX公司，不日将实施拆除。为避免不必要的财产损失，请尚未搬离清退的租赁户务必在2016年5月15日前搬离租赁房屋。逾期仍未搬离的，将予强制清退。涉案门面房所在区域的房屋于2016年5月26日实际拆除。庭审中，原告确认其支付给被告张云的租金至2016年4月16日，之后的租金未再支付。针对以上事实，原告陈剑向本院提供了如下证据：1、2015年7月9日原告与被告张云签订的租赁合同一份，证明原告与被告张云之间存在租赁合同关系。2、照片一组，证明实施拆迁的是被告辉信公司。3、2015年度经销商销售协议、设备价格表一组，证明原告租赁房屋之后的经营情况。4、原告与案外人签订的装修合同、付款凭单、装修合同的附件一组，证明原告产生了材料费20,000元、装修费40,000元。5、(2016)沪0112民行初147号行政裁定书一份。6、原告所列的清单一组，证明拆除之时租赁场所内的物品。被告张云对原告陈剑所提供的证据经质证后认为，对证据1真实性无异议，但是房屋因为市政动迁，故租赁合同无法继续履行，而且从2016年4月16日开始就未收取租金，所以房屋的租赁合同自然解除；对证据2真实性无异议，是凌晨拆除的，但是不知道具体是由谁拆除的；对证据3不清楚；对证据4不清楚，也不认可；对证据5的真实性无异议；对证据6不清楚。被告辉信公司对原告陈剑所提供的证据经质证后认为，对证据1真实性无法确认，被告辉信公司并不知道存在这样的租赁情况，故不应承担相应的责任；对证据2真实性无法确认，其已经将房屋移交给了XXXX公司；对证据3不清楚，也不认可；对证据4不认可，是在2016年5月26日拆除的，按照租赁合同的租期，租期届满时折旧完毕，故即便原告存在投入，残值也很少；对证据5真实性无异议，具体内容不清楚，因为未参与过；对证据6不认可。被告张云针对其上述辩称，向本院提供了如下证据材料：1、建设工程规划许可证一份，证明被拆迁房屋属于被告辉信公司。2、XXXX公司于2016年5月10日发出的通告一份，证明XXXX公司要求尚未搬离的租赁户在2016年5月26日搬离。3、涉案房屋被强制拆除的照片二份。原告陈剑对被告张云所提供的证据经质证后认为，对证据1真实性无异议；对证据2认为环境整治与暴力强拆是两回事；对证据3真实性无异议，拆除发生在凌晨三点，出动了500至600人，无法进入承租场所，故相关设备被掩埋了。被告辉信公司对被告张云所提供的证据经质证后认为，对证据的真实性与证明目的均无异议。被告辉信公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、被告辉信公司和案外人卢某某签订的房屋租赁合同一份，证明被告辉信公司与案外人卢某某存在租赁合同关系，租期在2015年12月底届满，故对于原告和被告张云的租赁合同不认可。2、上海市闵行区发展改革委员会的批复文件及涉案房屋相关的建设项目选址意见书、规土局的决定文件、建设单位梅陇城市发展单位的许可证一组，证明涉案房屋市政动迁，并非暴力强拆。3、房屋搬迁补偿协议一份，证明被告辉信公司与XXXX公司于2016年3月1日签署了相关的补偿协议，对于没有清退的，现场移交的原则，移交了XXXX公司，此后的拆除行为被告辉信公司并不清楚。4、通告二份及张贴情况的照片一组，证明被告辉信公司和XXXX公司已尽告知义务，告知了卢某某等人，如原告确实在涉案房屋内经营，其在无权承租的情况下，理应及时搬离。原告陈剑对被告辉信公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-4都不清楚，均未看到过，不应绕过法院进行强制暴力拆除。被告张云对被告辉信公司所提供的证据经质证后认为，对证据1真实性无异议；对证据2的政府文件均未见到过；对证据3未见到过，不清楚；对证据4的通告看到过。本院结合原告陈剑、被告张云、被告辉信公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告陈剑、被告张云、被告辉信公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告张云所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告与被告张云均应按照租赁协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。结合庭审查明的事实，原告实际支付租金至2016年4月16日，至涉案房屋被实际拆除的2016年5月26日，而该段期间的租金原告均未支付，被告张云未再向原告收取相应的租金，也是考虑到涉案房屋的权利人被告辉信公司已经与案外人XXXX公司之间已经就涉案房屋的搬迁达成了补偿协议，作为被告辉信公司及案外人XXXX公司均是以书面通告的方式告知了各位承租人，要求各位承租人及时搬离涉案经营场所，其中就包括本案的原告。而依据原告所主张的第一项诉请，该项诉请主要由原告主张的设备损失以及装修损失所组成。庭审中，原告除了提供一份自制的设备清单证明设备损失之外，并未提供其他实质性的证据加以证实。而且在被告辉信公司及案外人XXXX公司发出相应的通告之后，作为实际经营人的原告理应按照通告的要求及时搬离涉案经营场所。因为在涉案房屋的权利人被告辉信公司已经与案外人XXXX公司达成协议搬迁的情况下，作为原告等次承租人已经不再享有对涉案房屋的承租权，因为按照被告辉信公司与案外人XXXX公司之间达成的协议搬迁的约定，在案外人XXXX公司支付相应的赔偿款之后，涉案房屋及其附属设施的权利已经归属于案外人XXXX公司。而案外人XXXX公司之所以需要对涉案房屋进行协议搬迁，也是闵行区人民政府对于涉案地块的市政建设需要，案外人XXXX公司仅是具体负责该市政项目建设的公司主体。另对于原告所主张的装修损失，考虑到原告与被告张云之间的租赁合同租赁期限截至2016年7月15日，而涉案房屋实际被拆除的时间是2016年5月26日，即使原告确实对涉案房屋进行了装修，结合上述租赁期限，相应的装修损失即使确实存在，也已折旧待毕。更何况本院注意到被告张云认为其获得的承租权来自于案外人卢某某，但是案外人卢某某与被告辉信公司之间的租赁合同租赁期限截至2015年12月31日。即使被告张云具备转租的权利，其转租的期限已经超过了承租人与权利人之间的租赁期限。更何况按照被告张云与原告之间租赁合同的约定，若遇到市政动迁等人力不能为因素，导致租赁合同解除的，双方各自承担损失。所以对于原告主张的第一项诉请，本院不予支持。虽然被告辉信公司系涉案房屋的权利人，但是涉案房屋因为市政建设需要，遂被告辉信公司与案外人XXXX公司达成了协议搬迁的合同，被告辉信公司通过获得补偿款的形式将涉案房屋的权利转移给了案外人XXXX公司，并且履行了告知实际承租人及时搬迁的义务，而被告辉信公司本身与原告之间缺乏租赁合同，且并无直接证据证明被告辉信公司存在损害原告权益的侵权行为，故本院认为原告主张要求被告辉信公司承担连带责任缺乏事实及法律依据，故对诉请不予支持。庭审中，被告张云同意返还原告相应的租赁押金3,800元，故本院对原告主张的该项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告张云于本判决生效之日起十日内返还原告陈剑租赁押金3,800元；二、驳回原告陈剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费减半收取计2,467.25元。由原告陈剑负担2,442.25元,由被告张云负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年十月二十四日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。