江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初2086号 原告:杨巍。 委托诉讼代理人：瞿浒，南通市通州区金新法律服务所法律工作者。 被告:陈伟。 委托诉讼代理人：吉达康，江苏大生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾芹芹，江苏大生律师事务所律师。 原告杨巍与被告陈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨巍及其委托诉讼代理人瞿浒，被告陈伟及其委托诉讼代理人顾芹芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨巍向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告租房合同终止，房屋租赁合同解除。被告立即腾出租房，并恢复原样交付给原告；二、判令被告立即缴清尚欠房租人民币陆万贰仟元整，并承担违约金人民币贰万元整，总计被告要支付人民币捌万贰仟元整。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月13日，原、被告就“南通市八仙城二区21071门面房”签订了一份租房合同，确认：“后两年房租分二次付清：第一次2017年3月9日付陆万贰仟元整，第二次2018年3月9日付陆万贰仟元整。乙方（陈伟）房租如不及时给甲方（杨巍），甲方立即终止合同，乙方并付甲方违约金贰万元整。”然而，至今被告就2017年3月9日约定的日期缴纳的陆万贰仟元，在过了原被告约定的兑现日期之后只缴纳了叁万陆仟元。还有的推说再过段时间履行。然而到了2018年3月9日被告应付的陆万贰仟元时，被告还是在其后的日子里只陆续付了贰万陆仟元。前后相加，被告总共只缴了2017年3月9日约定的陆万贰仟元整，后期的2018年3月9日的款项一分钱也没有兑现。按照分开两年给费的话，应支付的费用都没有完全到位。被告严重违反当初的约定，经过原告催要无果后，2018年4月7日，原告委托代理人寄“法律函”给被告，被告仍没有诚意完全兑现。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特提出前述诉讼请求。 被告陈伟未辩称：一、原告的诉讼请求不能成立，其事实和理由部分的陈述不符合事实；二、原告已就租金与被告达成口头变更协议，并全部履行完毕，被告无需再向原告支付租金；三、如果按照原告的诉请解除合同，则原告构成违约，应当向被告返还已付的剩余房租，并返还定金。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的租房合同、不动产电子登记簿查询证明等，被告举证的收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。此外，被告陈伟为证明其主张，另申请证人出庭作证，经质证，原告不予认可。对于证人证言，本院将结合在案证据综合予以认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月13日，原告杨巍作为甲方（出租方）与被告陈伟作为乙方（承租方）签订租房合同一份，约定：甲方将南通市八仙城二区21071门面出租给乙方，租期为2015年4月9日至2019年4月10日止。前两年房租为拾贰万元整，后2年房租为拾贰万肆仟元整。付款为前二年房租一次性付清，2015年3月1日付清拾贰万元整，后两年房租分两次付清：第一次2017年3月9日付陆万贰仟元整，第二次2018年3月9日付陆万贰仟元整。乙方房租如不及时给甲方，甲方立即终止合同，乙方并付甲方违约金贰万元整。乙方不允许转租可以转让，否则甲方终止合同。乙方有优先承租权，不然乙方的所有损失由甲方承担。合同底部另注明：已收定金2万元整，如甲方违约双倍赔付乙方。 2017年4月10日，原告杨巍向被告陈伟出具收据一份，载明：“今已收陈伟八仙城2区21071房租3万5元整，3万5元为2017年4月10日到2018年4月10日的房租，叁万伍仟元整房租已清。” 2018年3月8日，原告杨巍向被告陈伟出具收据一份，载明：“已拿陈伟2018年4月9日—2019年4月9日的房租壹万陆元整，余壹万贰还未付。”2018年4月4日，双方当事人将上述2018年3月8日的收据作废，重新出具收据一份，载明：“今年已收贰万陆仟元到2019年4月10日止。”诉讼中，原、被告一致确认2017年4月10日原告出具收据的时候，此前的房租已全部结清，案涉房屋现由被告占有使用。 对于上述收据，诉讼中被告陈伟陈述，2017年年初因实体店经营困难，便与原告协商降房租或终止租赁合同。当晚被告将所有的货物、橱柜全部清空，柜台也交给了隔壁的老宣并把房屋钥匙交还原告。其后，原告到被告对面开的店铺主动降房租为35000元每年，被告同意后原告出具一份收条。2018年3月8日，原告到被告店里，因被告不在店里，被告合伙人王某1打电话联系被告，被告当时明确如房租不降就不再承租。据王某1说2018年3月8日的年房租28000元，因符合市场价格，原告便同意了，当场给付原告16000元现金。2018年4月4日，原告找到被告索要尚欠的12000元房租，被告便告知原告再调整为10000元正好26000元，原告随即同意，原告便重新出具了收据。原告杨巍则认为，其虽出具几份收据但并未调整年租金标准。2017年，被告仅给付35000元，余款因为没有钱，说过一段时间给付。2018年3月8日，被告第一次仅给付16000元，条子上余款写的是12000元是因为他的钱是分批给的，是指28000元的12000元未付。 诉讼中，被告陈伟申请王某1、刘某,朱某,4、张某,4、王某2出庭作证。其中，证人王某1出庭作证时陈述，其与被告陈伟系合伙人，2018年3月8日，原告杨巍曾与其达成口头协议变更租金为28000元，其中先行给付16000元房租，原告也出具了收条。2018年4月4日，原告来拿余款又便宜2000元，并重新出具了欠条。证人刘某,朱某,4、张某,4、王某2出庭作证对于2017年原告杨巍同意将房租调整为35000元事实进行了陈述。 本院认为，原、被告签订的租房合同，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，当事人均应恪守履行。另据我国合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案争议在于，原、被告双方对于案涉租房合同租金标准有无变更，继而判定被告方是否存在违约行为。本院认为，结合在案证据，被告陈伟抗辩，案涉租房合同租金标准先后调整为35000元每年及26000元每年，具有高度盖然性，本院依法予以采信。首先根据文义解释，原告杨巍出具的收据明确，被告陈伟于2017年4月10日给付的租金为2017年4月10日到2018年4月10日，房租已清。此与原告杨巍陈述的被告给付的35000元租金仅系部分租金，存有矛盾。2018年3月8日原告杨巍出具的收据中也明确了2018年4月9日至2019年4月9日已收租金为16000元，剩余12000元未付。2018年4月4日，原告杨巍出具的收条也明确了到2019年4月10日的房租为26000元。由此，被告陈述该年度租金先变更为28000元后再次变更为26000元，更具客观性。其次，倘若2017年4月10日至2018年4月10日年度租金尚未结清，在上一年度被告尚欠部分租金的情况下，2018年3、4月份原告仅收取下年度租金而不是首先结清尚欠租金，有违常情。第三，证人证言与被告相关陈述及案涉收据能够相互印证，原告杨巍并未补充举证，推翻现有证据，应承担相应的后果。 综上，原告杨巍主张，被告陈伟存在违约行为，要求解除合同、腾退房屋、给付租金及违约金，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告杨巍的全部诉讼请求。 本案受理费1850元，由原告杨巍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1850元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  范纪强 人民陪审员  马 莉 人民陪审员  陈海清 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  陈枫茜