湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1003民初494号原告：荆州市新宇纺织有限公司，住所地：荆州区北环路**。法定代表人：张虎。委托诉讼代理人：涂登富，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。被告：钟义梅，女，汉族，1970年10月18日出生，住荆州市荆州区。第三人：田忠斌，男，汉族，1963年3月14日出生，住荆州区。委托诉讼代理人：童开智，湖北荆楚律师事务所律师。原告荆州市新宇纺织有限公司与被告钟义梅、第三人田忠斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荆州市新宇纺织有限公司的委托诉讼代理人涂登富，第三人田忠斌及其委托诉讼代理人童开智到庭参加诉讼，被告钟义梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆州市新宇纺织有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，并由被告支付40万元的违约金。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告荆州市新宇纺织有限公司与被告钟义梅于2016年8月2日签订了一份《房屋租赁合同》。原告将荆州区北环路11号，产权证为鄂（2016）荆州市不动产证明第0003936号的房屋租赁给被告开办宾馆。被告在使用期间，每次交纳租金都必须原告多次催讨，合同第五条第2款约定的土地使用费，被告一次没交，被告目前租金交至2017年12月。被告在2017年9月下落不明，在此前将原告所租赁的房屋转让给了他人经营，现原告与被告无法联系。根据与被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条第5款，原告出租的房屋不得私自转让。根据合同第七条第4款，被告失踪后，原告无法联系，更别谈租金的收取。被告的一系列违约行为致使原被告之间的合同无法履行，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院，请求依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并由被告承担违约金。被告钟义梅未作答辩。第三人田忠斌陈述意见：原告请求解除合同和支付违约金没有事实和法律的依据。一、租金按时交到2018年12月，水电费按时交到2018年7月15日。二、涉案酒店不存在转让及转租。三、原告起诉违约金过高。请法院依法予以减少或者不支持。原告提交证据不能证明其损失，同时租金和水电费按时交纳，并没有对原告造成损失。本院经审理认定事实如下：原告荆州市新宇纺织有限公司与被告钟义梅于2016年8月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条租赁物状况：甲方（荆州市新宇纺织有限公司）将北环路1号七层楼房面积为3000平米（五楼东半头除外），一楼酒店大厅、二楼至七楼及酒店附属房租赁给乙方（钟义梅）使用。另外，楼北面做停车场，供乙方使用。第二条租赁时间：2017年4月20日至2022年4月20日，年限五年。第三条租金:年租金肆拾万元整。第四条甲方权利义务为：1、按期收取租金。2、按时、按标准价格向乙方收取水电费。3、为乙方协调周边关系，尽量大努力的提供良好经营环境。第五条乙方权利和义务为：1、按时交纳租金和水、电费（租金交纳时间为1月1日至6月1日）。水电费乙方在签订合同时与（预）付伍万元押金到期结算。2、按国家行政有关的规定交纳环保、卫生、消防费用，做到合法经营，每年交土地使用费2万元。5、租赁物不得私自转让。第七条合同的解除：1、战争和自然灾害影响到无法经营的情况下，甲、乙双方可随时解除合同。2、双方可以协商解除或者期满后自然解除。3、国家征用或规划拆迁无条件解除，乙方装修的部分减去乙方使用年份的折旧，剩余的价值损失，经评估残质后由拆迁方补偿给乙方，但不得因该原因引起合同终止，向甲方或政府索赔。4、乙方不能按期交纳租金，推迟达两个月之久，甲方解除合同。第八条、违约责任：甲方违约，乙方所有的装修投资减去乙方已使用年限的折旧，其余部分由甲方赔偿。乙方违约，乙方装修的部分加上酒店的所有财产归甲方所有，另外支付甲方40万元损失。合同签订后，原告将租赁物交付被告钟义梅开办酒店，酒店名称为荆州区相约豪泰便捷酒店北环路店。2016年7月21日，（甲方）荆州市新宇纺织有限公司与（乙方）钟义梅、（丙方）高贵萍签订《豪胜大酒店租赁合同补充协议》，约定甲方于2016年7月21日与乙方签订了一份租赁合同，由于甲方和丙方存在债务关系，经三方协商达成如下协议：一、甲方至本协议签订时欠丙方本金200万元，双方无异议。二、甲方与乙方签订的《租赁合同》的所有条款三方无异议，2016年至2017年1月1日乙方已向甲方支付了租金，丙方不持异议。三、至本协议签订时，乙方不得再向甲方支付租金。在本补充协议有限期内，乙方需向丙方支付租金，由丙方开具收条两张，一张给乙方，一张给甲方。收条上的数量冲减甲方的欠款。四、甲方不得无故终止与乙方的租赁，终止或转租需经丙方同意签字。五、在协议期限内，甲方偿还了丙方欠款，本补充协议自行终止。六、乙方在协议期内自行向甲方支付租金，丙方有权向乙方重复收取租金，并要乙方承担违约责任。丙方签名处为高贵萍、全仁文。第三人提交了2017年7月27日向全仁文转账20万元，2018年2月26日向全仁文转账20万元。原告陈述租金为每半年交纳一次，原告认可被告钟义梅租金交付至2017年6月30日，第三人田忠斌将租金交付至2018年6月30日。2017年钟义梅出具委托书载明委托田忠斌全权办理相约豪泰便捷酒店北环路拆迁事宜，并加盖荆州区相约豪泰便捷酒店北环路店的公章。2017年9月12日，高路村村委会出具证明载明钟义梅未在该村居住，下落不明。原告认可第三人田忠斌在管理酒店期间缴纳了水电费。另外，经实地查看，涉案酒店已因拆迁而被拆除。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在租赁期届满前，房屋因拆迁被拆除，双方在合同中约定“国家征用或规划拆迁无条件解除”，故在遇征用拆迁情况下，合同双方均享有解除权。现合同约定的解除事由出现，且被告钟义梅现下落不明，而涉案房屋已被拆除，双方之间的租赁合同目的已无法实现，原告主张解除，本院依法予以支持。由于现被告下落不明，本院于2018年5月15日在人民法院报上刊登公告向被告送达诉状副本，公告发出六十日视为送达，即原告行使解除权的意思表示到达的时间应为2018年7月15日，合同自该日发生解除的法律后果。合同履行过程中，原告收取了被告的租金，并将租赁房屋交付被告经营酒店。原告主张被告未按合同约定交纳租金及每年2万元的土地使用费属违约。本院认为，原告认可被告钟义梅交付租金至2017年6月30日，后第三人田忠斌支付租金至2018年6月30日，并认可第三人田忠斌管理酒店期间缴纳了水电费。第三人田忠斌交付最后一笔租金的时间为2018年2月28日，即原告于2018年3月1日诉至法院时，原告所出租房屋的租金已收取至2018年6月30日。关于土地使用费双方约定为每年两万元，较之每年四十万元的租金，土地使用费占合同金额的很小部分，且土地使用费的未交纳亦不影响双方租赁合同的履行及合同目的的实现，故即便被告有未交纳土地使用费的行为，亦不构成根本违约。双方在合同中约定的违约责任为:“乙方（被告）违约，乙方（被告）装修的部分加上酒店的所有财产归甲方（原告）所有，另外支付甲方40万元损失。”该项违约责任的约定应认定为在构成根本违约情形下被告应按约支付违约金40万元，由于原告提供的证据不足以证明被告的行为构成根本违约，故对于原告请求支付40万元违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告荆州市新宇纺织有限公司与被告钟义梅于2016年8月2日签订《房屋租赁合同》于2018年7月15日解除。二、驳回原告荆州市新宇纺织有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7300元，由原告荆州市新宇纺织有限公司负担3650元，由被告钟义梅负担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜振虎审 判 员  张 倩人民陪审员  熊国磉二〇一八年十月二十九日法官助理张晓颖书记员黄薇薇