重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初2727号原告（反诉被告）：冉雪春，女，汉族，1977年2月4日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：陈继红，重庆广君律师事务所律师。被告（反诉原告）：周娅丽，女，汉族，1979年4月20日生，住重庆市南岸区。委托代理人：黄敏，重庆渝冠律师事务所律师。第三人：重庆向上房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区长大路1号附15号一层，统一社会信用代码91500107MA5UA15C0L。法定代表人：陈彩芳。原告（反诉被告）冉雪春与被告（反诉原告）周娅丽、第三人重庆向上房地产经纪有限公司（以下简称向上公司）房屋买卖合同纠纷二案，本院受理后，依法由审判员刘香军担任审判长，与人民陪审员王明华、刘新华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冉雪春的委托代理人陈继红，被告（反诉原告）周娅丽的委托代理人黄敏，第三人向上公司的法定代表人陈彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冉雪春诉称，在第三人居间下买卖双方签订房屋买卖居间合同，约定房屋买卖事宜，冉雪春为买方，周娅丽为卖方。签约后，买方支付了定金10万元。根据约定被告应当在2017年11月1日前向银行还清贷款后办理解押手续，但被告一直以各种理由拒绝办理解押手续，导致房屋无法过户，致使原告的购房目的无法实现。故买方起诉来院，请求判决：一、解除原、被告的房屋买卖合同关系，被告立即向原告退还房屋定金10万元；二、被告向原告支付违约金16万元；三、被告向原告支付居间服务费、按揭服务费40000元；四、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告（反诉原告）周娅丽辩称，同意解除双方之间的买卖合同关系，但不同意买方冉雪春的其他诉讼请求。被告（反诉原告）周娅丽反诉称，买卖双方签约后，卖方周娅丽的义务是在2017年11月1日前向银行预约申请还贷款，并不是还清贷款，因周娅丽需要得到冉雪春的房款才能去解押还款，但冉雪春未按照合同约定办理银行贷款，被银行拒绝贷款，导致合同无法继续履行，买方冉雪春构成了根本违约。卖方周娅丽反诉请求判决：一、解除双方基于2017年3月11日所签订《房屋买卖居间合同》建立的房屋买卖合同关系；二、判令被反诉人向反诉人支付违约金16万元；三、本案诉讼费、保全费由被反诉人承担。原告（反诉被告）冉雪春辩称，同意解除买卖合同关系，不同意卖方周娅丽的其他反诉请求。第三人向上公司述称，一、冉雪春银行按揭贷款审批已经通过，有银行的抵押合同为证；二、中介公司不清楚周娅丽是否预约了按揭还款，中介公司通知周娅丽预约还款，但是周娅丽没有去，也没有给中介公司反馈信息什么时候去还款；三、后来冉雪春同意一次性支付全款，但是周娅丽仍然未向中介反馈信息，中介公司也没有收到其要求买方支付解押款的通知。请求法院依法判决。经审理查明，2017年3月11日，卖方周娅丽与买方冉雪春及经纪方向上公司签订《房屋买卖居间合同》，约定冉雪春购买周娅丽所有的位于九龙坡区长大路1号21幢一单元xxxxxx号房屋，建筑面积179.25平方米，成交价160万元。合同约定，房屋设定有抵押权的权利限制，三方同意签约后2017年11月1日内向银行申请提前还贷，并按银行规定解除前述限制后，办理交易手续。卖方应在收到银行尾款当日腾空房地产。买卖双方应在面签通过后三个工作日内前往权属中心办理转移登记。签约时，买方应向经纪方支付居间信息服务费32000元，买卖双方自愿委托经纪方办理银行按揭贷款，并商定于签约时买方支付按揭服务费8800元。房款支付，约定：定金10万元于签订合同当日支付卖方，25万元于解押还款当日支付卖方，37万元于过户当日支付卖方，余款88万元由买方通过银行申请按揭贷款由银行直接支付卖方。违约责任，约定：买卖双方中一方违约，应当向对方支付房价的10%作为违约金，并赔偿损失。其他约定：协商于2017年12月7日后过户，乙方支付税费，甲方自行承担房屋交易以前的月供。2017年3月11日，冉雪春向周娅丽支付了购房定金10万元。向上公司出具收据，载明：收到冉雪春交来房屋中介费3万元。审理中，冉雪春与向上公司称，双方口头另约定中介费32000元，按揭费8000元，共计40000元，冉雪春已支付中介费30000元。2017年12月12日，冉雪春向周娅丽发出告知函，向周娅丽表示愿意以全款的方式支付购房款，希望周娅丽尽快接受付款。周娅丽认可收到了告知函，但认为合同约定的是按揭方式付款，而冉雪春要改变合同约定的付款方式，周娅丽不同意变更。2018年1月8日，周娅丽向中国建设银行申请预约提前还款，并向法庭举示了预约还款资料。2018年3月2日，周娅丽通过律师向冉雪春发出律师函，告知冉雪春因冉雪春资信原因未能贷款构成根本违约，周娅丽明确提出解除房屋买卖合同关系。审理中，中介公司举示了冉雪春与建设银行的借款合同和抵押合同原件等相关面签审批资料，拟证明冉雪春于2017年12月4日通过了银行面签审批，审贷金额为88万元。审理中，买卖双方确认房屋买卖合同关系于2018年6月11日解除，因双方均已作出过解除的意思表示，希望法院经过审查后确定违约方以及哪一方的解除有效，以及相应的后果。审理中，当事人各方发表了以下意见：冉雪春称，一、周娅丽申请预约的还款日期已经在冉雪春向法院提起诉讼之后了，且周娅丽并没有将其预约还款的情况告知冉雪春，也未通知冉雪春支付解押款，所以冉雪春也就没有支付解押款；二、冉雪春收到了律师函时，已经进入诉讼了，等待法院裁决，遂未做回复。周娅丽称，一、2017年12月12日中介公司告知银行拒贷的消息。据了解是冉雪春征信问题被拒贷的。冉雪春是提出了全款支付，我方对冉雪春全款支付的能力产生怀疑，担心其银行贷款都不能审批通过，如何能够全款支付，遂不同意全款支付，而且这也与合同约定的按揭付款方式不相符。但周娅丽为了履行自己的合同义务仍然在2018年1月8日向银行申请了预约还款。二、周娅丽的义务是在2017年11月1日前申请还贷，并未要求在该日以前必须解押，根据交易惯例，卖方应当在得到买方银行按揭通过的消息后才去银行预约提前还贷，三方实际到银行面签时间是2017年11月24日，该日期已经在合同约定的申请预约还款日期之后，因此预约日期也应当顺延，所以在预约还款问题上周娅丽未违约。向上公司称，一、2017年11月24日三方到建行进行面签，12月4日银行面签审批通过。冉雪春的征信无问题。后因周娅丽去银行查询冉雪春的银行审批是否通过，周娅丽与银行的客户经理如何沟通的中介并不清楚，但是在12月11日银行告知中介公司冉雪春的收入证明真实性有待落实，有可能贷款审批不能通过，冉雪春为了证明其收入证明没有问题就向银行提供了劳动合同，但是银行对劳动合同及劳动关系的真伪存疑，又因双方都未继续要求银行继续审查，银行按揭审批就中止了。后来冉雪春通过中介公司向周娅丽表达要么换银行、要么全款支付的意见，但是周娅丽均不同意；二、合同中未约定按揭审批的期限，也未约定预约提前还款及按揭审批的先后顺序，可以同时进行，也可以先后进行。中介方2017年9月份就已经通知周娅丽去办理解押及面签，因周娅丽称没有时间，只有在11月20日左右才有时间，因此才在11月24日去银行面签。三、目前讼争房屋价值约为230万元。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、收条及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，争议的《房屋买卖（居间）合同》系由买方冉雪春、卖方周娅丽和第三人向上公司共同签字确认，系此三方的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对三方均产生法律约束力，三方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖（居间）合同，买卖双方建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。本案中，买卖双方通过诉讼或者发函的方式提出了解除买卖合同关系的意思，虽各自解约的事实和理由不同，但在审理中均确认合同关系于2018年6月11日解除，本院予以确认，并分别对其解约的事实和理由是否成立，以及相应的法律后果进行审查判断。从卖方周娅丽的角度分析。从本案查明的事实看，冉雪春与建设银行已经签署了借款合同和抵押合同，可以初步证实中介公司所述的买方冉雪春于2017年12月4日通过了银行面签的陈述意见。周娅丽提出解除合同的理由是冉雪春未及时办理按揭贷款。本院认为，按揭贷款属于买卖双方约定的一种付款方式，在买受人未能办下来按揭贷款的情况下，卖方可以催告买方以其他方式付款，或者买方可以选择全款方式付款，在未催告的情况下，卖方不能当然解除合同，或者拒绝买方选择更积极的付款方式，其目的皆是为了保证交易的稳定和合同的顺利履行。在提起本案反诉之前，卖方周娅丽已经以律师函的形式要求解除合同，其理由与反诉的理由相同，均达不到合同解除的效果。从买方冉雪春的角度分析。合同并未约定卖方预约还款解押与买方银行面签审批的先后顺序，但合同约定了应在2017年11月1日前到银行预约还款，实际上周娅丽在约定日期到来后并未预约还款，其抗辩的应在面签审批通过后再进行预约的意见与合同约定不符，不能成立。因卖方拒绝预约还款解押、过户，为实现购房过户的合同目的，买方冉雪春要求全款付款，以利于解除抵押，打消卖方关于收受房款的顾虑，但卖方予以拒绝，理由是担心其没有支付能力，且不能变更合同关于按揭贷款方式付款的约定。本院认为，卖方周娅丽未如约预约还款的行为直接导致了在过户日期到来后无法给买方办理过户手续，而在买方要求全款支付的情况下，卖方予以拒绝，最终导致买方购房过户的合同目的无法实现。虽然卖方在此后又进行了预约还款，但也未及时告知买方，买方在合理期限内通过诉讼的方式提出解除买卖合同关系，理由正当，于法有据。合同解除后，周娅丽应当退还冉雪春交纳的购房定金10万元，并按照约定的16万元支付违约金。对于冉雪春主张的要求支付其居间服务费和按揭服务费的问题。双方约定在支付违约金之外可以主张赔偿损失，因周娅丽违约导致交易不能，冉雪春向中介公司交纳的中介费3万元属于已经发生的实际损失，周娅丽应当予以赔偿，对于其他费用，因未实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认冉雪春和周娅丽基于2017年3月11日所签订《房屋买卖居间合同》建立的房屋买卖合同关系于2018年6月11日解除；二、被告（反诉原告）周娅丽于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）冉雪春退还购房定金10万元；三、被告（反诉原告）周娅丽于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）冉雪春支付违约金16万元；四、被告（反诉原告）周娅丽于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）冉雪春赔偿损失3万元；五、驳回原告（反诉被告）冉雪春的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周娅丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9600元，诉讼保全费2070元，共计11670元，由被告（反诉原告）周娅丽负担，反诉案件受理费9600元，由被告（反诉原告）周娅丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  刘香军人民陪审员  王明华人民陪审员  刘新华二〇一八年十月十日法官 助理  张朝义书 记 员  曹丽娟