四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初2549号 原告：刘波，女，1978年12月2日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：杨钦，四川文典律师事务所律师。 被告：成都市新都区第一建筑公司，住所地：成都市新都区。 法定代表人：李春晓，董事长。 委托诉讼代理人：陈飞，四川信诺达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖利波，四川信诺达律师事务所律师。 被告：刘富丽，女，1986年12月2日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：王博敬，女，1988年6月25日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：范国香，女，1963年4月22日出生，汉族，住成都市新都区。 原告刘波与被告成都市新都区第一建筑公司(以下简称新都一建司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理。经刘波申请，本院追加刘富丽、王博敬、范国香为共同被告。2016年12月30日，本院作出（2015）新都民初字第3180号民事判决。新都一建司不服该判决，上诉于四川省成都市中级人民法院。2017年12月12日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民终8230号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2018年3月19日进行重审立案登记后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘波的委托诉讼代理人杨钦，被告新都一建司的委托诉讼代理人陈飞、肖利波，被告刘富丽到庭参加诉讼。被告王博敬经依法公告送达后未到庭。被告范国香经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘波向本院提出诉讼请求：新都一建司、刘富丽、王博敬、范国香赔偿其损失30000元。事实和理由：2008年，新都一建司修建临时建筑并对外出租。在该临时建筑法定使用期限2年届满后，新都一建司未办理延期使用手续，也未依法自行拆除，而是继续对外出租，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定。刘波在不知情情况下，通过王博敬的母亲范国香承租临时建筑中的第一间商铺，并依据交易习惯向转租人刘富丽支付租赁权转让费38000元。王博敬是与新都一建司订立租赁合同的承租人。刘波经营一段时间后转租给案外人刘冬梅、彭晓红。刘冬梅、彭晓红在案涉临时建筑被依法拆除后起诉刘波。经人民法院审判和执行，刘波赔偿刘冬梅、彭晓红30000元。刘波并非案涉临时建筑的建设者和管理人，因此造成的损失不应当由刘波最终承担。 新都一建司辩称，其与刘波无房屋租赁关系，不是适格被告。刘波主张的30000元损失并不真实存在，其收取刘冬梅、彭晓红租赁权转让费55000元，却只退还了30000元。刘波在与范国香、王博敬订立合同时，未审查出租人是否有权出租，存在重大过失。新都一建司在刘波起诉之前，不知道转租事实，并无任何过错。 刘富丽辩称，其收取刘波38000元是事实，但不是租赁权转让费，而是货架、装饰装修等的转让费。其不应当向刘波承担赔偿责任。 王博敬、范国香未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： 2008年，新都一建司在成都市新都区新都桂湖商城三倒拐入口修建临时建筑。2008年8月18日，新都一建司将该临时建筑出租给王博敬。该合同约定租赁期限从2008年8月起至商铺拆除时止；每月租金1500元，逐年递增；租赁期间王博敬不得转租。王博敬承租临时建筑后委托其母亲范国香转租。 刘富丽经他人转租，并与王博敬委托的范国香订立房屋租赁合同，承租案涉临时建筑中的第一间商铺。刘富丽经营一段时间后于2011年8月转租给刘波，收取刘波租赁权转让费38000元退出租赁。刘波重新与范国香订立房屋租赁合同。2012年4月，刘波又转租给彭晓红、刘冬梅，收取彭晓红、刘冬梅租赁权转让费55000元退出租赁。彭晓红、刘冬梅同样与范国香订立房屋租赁合同，约定租赁期限为2012年5月1日至2013年5月1日。 2012年5月23日，新都一建司发出通知，要求案涉临时建筑全体承租人必须在8月26日以前腾空以便拆除。为此，彭晓红、刘冬梅以刘波为被告向本院提起诉讼。2012年10月30日，本院作出（2012）新都民初字第2889号民事判决，判决刘波返还彭晓红、刘冬梅租赁权转让费55000元。刘波不服该判决，上诉于四川省成都市中级人民法院。四川省成都市中级人民法院主持调解，并制作（2013）成民终字第2452号民事调解书确认当事人自愿达成的，刘波分期返还彭晓红、刘冬梅55000元的协议。在本院执行过程中，刘波与彭晓红、刘冬梅达成执行和解，支付彭晓红、刘冬梅30000元。 另查，在本院重审中，刘波与新都一建司等人，对商铺转租交易习惯中租赁权转让费认识基本一致，认为是转租人让渡经营过程中积攒商誉以及装饰装修剩余价值等无形、有形资产的对价。 再查，2014年7月10日，本院作出（2013）新都民初字第2606号民事判决。与本案有关联的该房屋租赁合同纠纷一案民事判决，涉及的租赁物是新都一建司修建的临时建筑中的第四间商铺。该民事判决查明：新都一建司未办理案涉临时建筑延期使用手续，范国香是王博敬转租临时建筑的委托代理人。新都一建司被判决对承租人的损失承担主要赔偿责任，王博敬被判决承担次要赔偿责任。该民事判决已经发生法律效力。 以上事实，有当事人的陈述，以及本院（2013）新都民初字第2606号民事判决书、房屋租赁协议、租赁合同、本院（2012）新都民初字第2889号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第2452号民事调解书、执行笔录、收条等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，是因案涉临时建筑未依法及时拆除导致的系列纠纷之一。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定，在城镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准；临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除；建设项目施工等需要临时使用土地的，临时使用土地期限一般不超过2年。2012年1月1日起施行的《四川省城乡规划条例》第六十二条规定：“临时建设为商品房售楼屋或者工地建筑工棚的，使用期限不得超过该建设项目工期；其他临时建设的使用期限不得超过一年。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，经刘富丽转租，刘波与王博敬委托的范国香订立房屋租赁合同时，案涉临时建筑早已超过使用期限，该租赁合同及此后刘波转租订立的合同均应当认定无效。 在本院重审中，经法庭固定刘波提出赔偿请求的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十八条；法庭归纳并经到庭当事人同意的本案争议焦点为：1.刘波有无损失及大小；2.各方当事人有无过错及大小；3.新都一建司是否为适格被告。现分述如下： 关于新都一建司是否为适格被告的问题。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项规定，起诉必须符合的条件之一是有明确的被告。由此可知，被告是否明确是起诉的法定条件之一。但只要被告是明确的即符合该项法律规定，至于被起诉的被告是否承担民事责任，则是需要通过实体审理加以确定的事项。本案中，作为被告的新都一建司是明确的，其被告主体资格符合法律规定。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该条有关合同相对性的规定，其适用前提是合同有效并且是针对追究违约责任而言的。本案中，合同无效并且追究的不是违约责任而是缔约过失责任。本案并不存在适用该条文的前提条件。最后，因案涉临时建筑超过使用期限后仍被继续出租而且发生一系列连环转租，导致系列房屋租赁合同均无效，已引发长达数年的系列房屋租赁合同纠纷诉讼，耗费了大量解纷成本和司法资源，循环起诉的缺陷非常明显。因此，新都一建司提出其非适格被告的抗辩不成立，本院不予采纳。 关于各方当事人有无过错及大小的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可知，合同无效后的赔偿损失责任以过错为必要条件。而关于当事人有无过错及大小的判断，不能离开当事人对合同无效原因的主观认识和心态。本案中，合同无效的原因是案涉临时建筑超过使用期限。新都一建司作为建筑企业、案涉临时建筑的建设单位和第一出租人，应当明知该临时建筑使用期限届满时间，以及应当在使用期限内自行拆除的法律规定、不自行拆除的法律后果和社会危害，而且其同样应当是避免超过使用期限出租及其社会危害的最有力控制者。其在案涉临时建筑使用期限届满后继续对外出租，不仅未尽应有的法定义务，也未尽应有的社会责任。因此，新都一建司存在间接故意的过错，其主观过错是明显的、主要的。王博敬与新都一建司订立的租赁合同，明确约定租赁物为临时建筑及不得转租。该合同虽未具体明确临时建筑使用期限，但王博敬违反不得转租约定，并且无证据证明告知了各次承租人租赁物为临时建筑，因此，王博敬依法应当被评价存在一定过失。因为新都一建司的过错形态是故意，其未依法及时拆除临时建筑、亦未公告临时建筑使用期限，同时无证据证明各次承租人明知租赁物为临时建筑，所以作为一般交易者的刘富丽、刘波等人不宜评价为有过失。 关于刘波有无损失及大小的问题。刘波主张损失30000元的理由是，其次承租人彭晓红、刘冬梅起诉后经执行和解，其实际返还了租赁权转让费30000元。可以看出，刘波主张的损失是有关租赁权转让费方面的，而且是相对于合同有效、取得的租赁权转让费不被其次承租人请求返还而言的。显然，其主张的损失计算方法背离了其主张的赔偿损失请求权基础：其主张的损失是基于合同有效的可得利益损失，而其在本案中的请求权基础实际上是合同无效的缔约过失责任。缔约过失责任中赔偿的信赖利益损失，不同于违约责任赔偿中的可得利益损失。缔约过失责任中的信赖利益损失，是当事人信赖合同有效成立支出的缔约、履约等费用，因合同无效或者被撤销而变成无谓费用，由此引发的损失。刘波因合同无效，存在信赖利益损失是客观的。但其主张的损失计算方法不正确，本院不予采纳。 刘波向交易前手刘富丽支付租赁权转让费38000元，在经营半年后，又转租给交易后手彭晓红、刘冬梅并收取租赁权转让费55000元。刘波收取与支出租赁权转让费的差额17000元（55000元-38000元），是其通过转租交易获得的有关租赁权转让费的收益。但是，实践中商铺租赁权转让费的构成，除当事人认识的是让渡经营过程中积攒商誉以及装饰装修剩余价值等无形、有形资产的对价外，至少还受市场行情变化、是否附随转让经营设施等因素影响。其中因市场行情变化造成的租赁权转让价格增值，并非是信赖合同有效成立而支出费用的结果，不能凝结为信赖利益损失。另外，信赖利益损失在数额上也并非等于信赖合同有效成立支出的全部费用，必须是该支出费用因合同无效或者被撤销变成了无谓费用。若支付的商铺租赁权转让费中，部分包含了附随受让的经营设施对价，鉴于该设施存在残值价值，所以有关设施部分支出的费用也并非全部成为无谓费用、不能全部认定为信赖利益损失。因此，刘波有关租赁权转让费的信赖利益损失，应当低于其收取与支出租赁权转让费的差额17000元；本院根据本案实际，酌情认定13000元。 综上，对刘波在租赁权转让费方面的信赖利益损失13000元，新都一建司因其主要过错应当赔偿80%计10400元；王博敬因其次要过错应当赔偿20%计2600元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都市新都区第一建筑公司在本判决发生法律效力之日起10日内给付刘波10400元； 二、王博敬在本判决发生法律效力之日起10日内给付刘波2600元； 三、驳回刘波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由成都市新都区第一建筑公司负担440元，王博敬负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  付建勇 审 判 员  廖子汶 人民陪审员  马春荣 二〇一八年十月十一日 书 记 员  冯荣荣