广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初2391号原告(反诉被告)：陈玉芹，女，汉族，1980年11月2日出生，住茂名市茂南区，被告(反诉原告)：吴淑琴，女，汉族，1959年12月15日出生，住茂名市茂南区，诉讼代理人：吴家海、梁新健，广东诚挚律师事务所律师。原告陈玉芹与被告吴淑琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉芹、被告吴淑琴诉讼代理人吴家海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告租金人民币7800元；3、判决被告赔偿原告的经济损失17000元：4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年12月5日，原告与被告的代理人吴军签订了《房屋租赁合同》，约定将广东省茂名市茂南区官渡二路16号101房出租给原告使用，租赁期限为三年（自2017年12月10日至2020年12月10日），租金为每月1300元，按月每月提前5天付款，押金1300元，自2018年起租金季度缴纳。同时，原告（乙方）、被告（甲方）双方在合同中约定“在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全”、“该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责”。当天原告即缴纳了押金和2017年12月的租金，合计人民币2600元。而且当天原告就发现租赁房屋的灯管闪烁，并当即向被告的代理人吴军、中介反映了问题，对方表示会处理。期间，因被告一直身在外地，由被告的代理人吴军负责租赁房屋的相关事宜，由被告的女儿朱洁仪代为收取租金。然而在原告办理相关的手续，准备搬进租屋进行办公时，却发现租赁房屋不能正常用电。为此，原告一直不能安装空调、电脑、电热水器等办公用电器，怕因电压问题导致更大损失，连与被告协商一致另开的门也无法接焊机安装。然而在这种租赁房屋无法正常使用的情况下，原告已于2018年1月5日，缴纳了第一季度的租金人民币3900元。自2017年12月起，租赁房屋没有正常照明，灯管装上后就频繁烧毁，且2018年1月5日厨房排水管爆缝、废水回涌，另厕所管道堵塞，租赁房屋根本无法正常使用。因此，自2018年1月至今，原告一直在外另行租赁房屋使用。为此，原告与被告、被告的代理人吴军、被告的女儿朱洁仪协商减免租金，并于2018年4月5日缴纳第二季度的租金2600元，被被告的女儿朱洁仪以金额不对而拒收。原、被告双方一直未能就租金减免事宣达成一致。在原告的合同目的无法实现（无法在租赁房屋办公），被告又无法提供担保（对租赁房屋线路进行维修或减免租盘）的情况下，原告实在无法继续缴纳第第二季度的租金，只能与被告的女儿朱洁仪议定按月缴纳租金并与被告继续协商。然而在原告缴纳了2018年4月、5月的租金及第一季度水电费、4月电费后，被告的女儿朱洁仪却于2018年4月10日对租赁房屋实施电力报停以及拆除水表停水。被告的女儿朱洁仪出尔反尔，反复无常，明明已与原告商定按月缴纳租金并进行收取，甚至已在确认收取5月租金、4月电费时承诺会恢复水电，却又以原告未按季度缴纳租金而停水、停电。鉴于原告合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第四款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，原告可以解除合同。原告自同被告租赁房屋以来，因水电问题而一直无法正常使用租赁房屋，不得不自2018年1月起在外另行租赁，截止起诉之日额外花费租金13800元，搬家费3200元，合计17000元。综上所述，因水电问题致使租赁房屋无法使用，原告不能实现合同目的，被告依法应与原告解除合同并赔偿原告的经济损失，事实清楚，证据确凿，被告依法应当清偿。为维护原告的合法权益，特此起诉，诉请如前所述，请依法裁判。被告吴淑琴答辩并提出反诉：一、判决终止双方签订的《房屋租赁合同》，反诉被告即时返还房屋给反诉原告；二、判决反诉被告支付反诉原告2018年6月、7月份租金合计2600元，并按1300元/月计算租金到被反诉被告交还房屋之曰止：三、判决反诉原告没收反诉被告房屋租赁押金1300元；四、判决反诉被告支付反诉原告房屋租赁合同违约金9360元；（以上标的合计：13260元）五、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告2017年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将广东省茂名市茂南区官渡二路16号101房出租给反诉被告使用，租赁期限为三年，从2017年12月10日至2020年12月10曰，租金为每月1300元，按月每月提前5天付款，押金1300元，自2018年起租金按季度缴纳。反诉被告于2018年6月开始就没有支付租金，迄今为止已经拖欠了两个月租金，根据《房屋租赁合同》第五条乙方违约处理规定，在租赁期内，乙方由下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到弥补全部损失为止，其中第(4)条拖欠房租累积一个月以上的。反诉被告违约行为符合此条违约约定，鉴于反诉被告违反诚实信用原则，不遵守合同约定，拖账赖账，所以反诉原告决定终止合同，要求收回房屋，并要求反诉被告支付违约金。但反诉被告为拒付租金，在没有任何事实和理由的情况下，捏造房屋存在瑕疵导致其无法使用事实，违背正义地起诉反诉原告，事实上反诉被告继续占用房屋，也没有与反诉原告协商交还钥匙，在恶意扩大损失，反诉被告应当承担赔偿责任。综合所述，为维护反诉人合法权益，依法向你院提起反诉。本院经审查认定事实如下：2017年12月5日，原告与被告的代理人吴军签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋茂名市茂南区官渡二路16号101房出租给原告使用，租赁期限为三年（自2017年12月10日至2020年12月10日），租金为每月1300元，按月每月提前5天付款，押金1300元。合同签订后，原告交付租金和押金共2600元后开始使用房屋。自2018年1月5日，原告微信转账2018年一季度房租3900元给被告吴淑琴的女儿朱洁仪收。因使用房屋过程中受用电不正常和下水道堵塞的影响，其间虽被告找人维修，后仍然影响使用。期间原告要求减少租金，遭到被告拒绝，并回话“不满意就不租”。自2018年4月5日，原告微信转账2018年二季度房租2600元给朱洁仪，遭到拒收。自此矛盾产生。因自2018年4月份起，原告逾期不交租金，被告采取停水断电。双方致成纠纷。2018年8月7日，原被告交接房屋，自此原告仍拖欠6月、7月的租金共计2600元。另查明：2018年1月5日，原告与案外人廖恩伟签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租用廖恩伟的房屋，月租金2300元。本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，解决本案的纠纷，应当先予解决如下争议焦点问题。一、关于合同的解除权问题。一般而言，合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权的性质属形成权，即是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。适用《合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的主张解除合同的，应当通知对方、合同自通知到达对方时解除”规定，本案，租赁合同的出租人有保证“物的瑕疵担保责任”义务，即保证租赁物在价值、效能或质量方面无缺陷。适用《合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”规定，本案纠纷源于租赁物的使用功能存在缺陷，经维修后仍然影响承租人使用，致使原告的合同目的无法实现，故适用《合同法》第94条：“有下列情形之一，当事人可以解除合同。(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，原告依法享有合同解除权，该解除合同的意思表示送达对方时生效。故本院确认，自原告提起诉讼之日2018年6月28日为涉案合同的解除日。诚然，原告依法行使合同解除权，故被告反诉请求原告支付合同违约金9360元，本院不予支持。但合同解除后，原告仍负有缴清所欠租金及交还房屋的义务，故被告要求租金计至2018年8月7日实际收回房屋止，本院予以支持。因租赁物的使用功能存在缺陷，承租人享有相应的权利，如《合同法》第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”规定，故原告有要求被告减少相应租金的权利。有鉴于此，结合原告拖欠6月、7月、8月(部分租金)的事实，故本院酌情判处原告尚应支付租金1300元为宜。二、押金的处理问题。一般而言，押金是指一方当事人将一定的费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。目前，我国尚未对押金进行立法。有鉴于此，对押金的处理，应当遵循合同自由及兼顾公平原则。本案，原告并未违约，故押金应当先予据实支付拖欠的租金1300元为宜。三、关于合同的损害赔偿问题。根据《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，本条确立了计算损害赔偿时适用合理预见规则。本案，原告因房屋的使用缺陷而另行租赁房屋，造成经济损失的事实无存疑义。但对被告而言，显然是在缔约时所不能预见或应当预见的。再者，据双方的微信记录，原告曾以房屋使用缺陷为由要求减少租金，但遭到被告拒绝，被告回复“不满意就不租”，意思提示原告可以解除合同，但原告没有及时行使合同解除权，即可理解为选择继续履行合同，仍然符合原告的预期利益。基于上述理由，故原告要求被告赔偿经济损失17000元及返还租金7800元，于法无据，本院不予支持。四、停水停电的归咎责任问题。关于停水断电的责任问题。据涉案合同约定，属先交租后使用原则，即原告应以按时足额交付租金(包含水电费)为前提后使用。据查明双方的微信记录，被告向原告发出通告，要求其交清租金及水电费，并善意提醒欠费可能会导致供电供水部门停水断电等问题。收取租金是被告作为出租人的主要权利，当权利无法得到保障时，被告采取停水断电的手段维护自己的合法权益，属于行使先履行抗辩权。适用《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定。故原告主张停水断电属被告违约，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告本诉部分，请求解除合同有理；被告反诉部分，请求支付租金部分有理。鉴于反诉用意在于抵消、吞并本诉，故综合处理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定，判决如下：一、确认原告陈玉芹与被告吴淑琴签订的涉案《房屋租赁合同》于2018年6月28日予以解除；二、驳回原告陈玉芹的其他诉讼请求；三、驳回被告吴淑琴的其他反诉请求。案件本诉受理费420元，由原告陈玉芹负担；反诉费131元，由被告吴淑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 梁 准人民陪审员 林 司人民陪审员 王 旭二〇一八年十月二十二日书 记 员 方远雁