习水县人民法院行 政 判 决 书(2018)黔0330行初92号原告黄干劲，男，汉族，生于1960年1月15日，现住北京市海淀区。委托代理人杨良成，重庆周立太律师事务所律师。被告桐梓县国土资源和城乡规划局。地址：桐梓县娄山关镇营盘山。法定代表人易兵，该局局长。委托代理人江明伟。委托代理人令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。第三人金再文，男，汉族，生于1967年5月24日，现住重庆市开县。第三人蔡金香，女，汉族，生于1968年9月6日，现住重庆市开县。第三人薛祥礼，男，汉族，生于1962年4月25日，现住重庆市开县。第三人谭德才，男，汉族，生于1968年8月10日，现住重庆市开县。第三人熊晓英，女，汉族，生于1967年8月9日，现住重庆市开县。第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司。地址：桐梓县娄山关镇马鞍山。法定代表人刘光明，该单位执行董事。原告不服被告桐梓县国土资源和城乡规划局商品房买卖合同备案登记，向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了，原告黄干劲及委托代理人杨良成、被告桐梓县国土资源和城乡规划局法定代表人易兵的委托代理人江明伟和令狐荣飞到庭参加诉讼，第三人金再文、蔡金香、薛祥礼、谭德才、熊晓英、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告于2017年4月20日对购房人金再文、蔡金香、薛祥礼、谭德才、熊晓英和黄干劲等6人与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订的编号为2017002221号《商品房买卖合同》进行备案登记。原告诉称：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇娄山北路君悦国际二期房屋系桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司开发，高智权承包部分建设项目进行建设。房屋建设完成后，开发商无钱支付高智权工程款，将君悦国际二期房屋B区1号楼3-1层转让给高智权以冲抵工程款。高智权拖欠原告、陈粮、薛祥礼、金再文四人共约1700万元，经过多次协商最终达成一致意见，将君悦国际二期房屋3区1号楼3-1号商品房冲抵债务。2016年1月11日，原告、陈粮、金再文、薛祥才、熊晓英与开发商网签《商品房买卖合同》，并办理商品房预售备案登记。2017年5月2日原告到桐梓县房地产管理所查询时，得知2017年4月20日网签了另一份《商品房买卖合同》，合同编号2017002221，买受人被变更为原告、金再文、蔡金香、薛祥礼、谭德才、熊晓英，同时该合同进行了备案登记。但《商品房买卖合同》“黄干劲”的签名并非原告本人所签，有人冒充原告的身份前往桐梓县房地产管理所签字。被告对签字人员应当具有审查义务，防止他人伪造签名而完成房屋过户等手续，被告对此存在过错。请求依法判决撤销被告所作合同编号为2017002221号《商品房买卖合同》备案登记。原告向本院提交了下列证据（复印件）1.《商品房买卖合同（2017002221）》，证明被告于2017年4月20日在原告不知情的情况下对原先商品房买卖合同进行了转让，且并非黄干劲本人签名。2.桐梓县商品房预售合同登记备案表登记号第73号，证明2016年1月11日金再文、熊晓英、黄干劲、陈粮、薛样礼购买房屋的事实。3.申请说明、终止《商品房买卖合同》协议、委托书、具结保证，证明开发公司办理变更预售合同登记备案的全部手续，但是“黄干劲”的签名并非原告所写，而是在不知情的情况下，由他人代为签字。4.桐梓县商品房预售合同登记备案表（2017）第2221号，证明2017年4月20日对同一房屋进行了第二次的预售合同登记备案，且将“陈粮”变成了“蔡金香、谭德才”，同时“黄干劲”的签名并非本人所签。被告质证认为，对真实性无异议，但达不到证明目的。被告辩称：被告对原告及第三人的房屋办理商品房预售备案登记事实清楚，程序正当。商品房预售合同备案制度是一种行政管理制度，而非不动产登记制度。根据《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”以及《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”之规定，被告办理商品房预售备案登记只需查明房开商是否取得预售许可证及资料是否完善，而房开商与第三人签订的《商品房买卖合同》的真实性是由房开商负责，不属于被告审查范围。同时该商品房预售备案登记并未侵害原告的合法权益，原告及陈粮、金再文、薛祥才、熊晓英于2016年1月11日与开发商网签《商品房买卖合同》，该商品房为5人按份共有，后又于2017年4月20日网签了另一份《商品房买卖合同》，买受人变更为本案第三人，第二次网签虽然变更了部分买受人，但未影响原告所占份额，未对其权益造成损害。根据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，上述房屋属原告与他人按份共有，其他共有人已达到三分之二份额，有权处分该房产。且原告诉称因第二次网签损害了其优先购买权，该法律关系属民事范畴，不在本案审理范围。综上，被告办理商品房预售备案登记的行政行为事实清楚，程序正当，行为合法。被告向本院提交了以下证据（复印件）：1.《桐梓县人民政府办公室关于关于桐梓县国土资源局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》《桐梓县不动产登记中心机构编制情况表》，证明被告的行政职权和主体资格。2.《桐梓县商品房预售合同登记备案表》《商品房买卖合同（2017002221）》《约定书》、原告及第三人金再文、蔡金香、薛祥礼、谭德才、熊晓英的身份证和婚姻状况证明文件，证明被告于2017年4月20日根据第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司的申请办理（2017）第002221号商品房备案登记的事实清楚，证据充分，程序正当。3.《桐梓县商品房预售合同登记备案表》（2016）第000073号、《桐梓县商品房预售合同登记备案注销表》、《申请说明》《申请》、《委托书》、《具结保证》、《商品房买卖合同（2016000073）》、《终止商品房买卖合同协议》，证明原告等人2016年1月11日签订《商品房买卖合同》的备案登记经相对人申请已被注销。第三人均未发表述称意见，也未向本院提交证据。原告质证认为，对第1组证据无异议，第2组证据中原告签字与捺印均不是原告本人的，第3组证据中原告签字与捺印也不是原告本人的，房开公司提供虚假材料，被告未尽审理义务。本院对上述证据认证如下：当事人所举证据均系行政程序中制作或收集，来源合法，与本案关联，本院据以认定查明事实。经审理查明：第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司开发桐梓县娄山关镇娄山北路君悦国际二期B区第1号楼，取得桐字(2015)第21号商品房预售许可。2016年1月11日，原告和金再文、熊晓英、薛祥礼、陈粮5人与第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订2016000073号《商品房买卖合同》，约定原告等人购买第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司开发的君悦国际二期B区第1号楼3-1号商品房。同日，被告为该《商品房买卖合同》办理了（2016）第000073号备案登记。2017年4月19日，金再文、熊晓英、薛祥礼、陈粮和署名原告黄干劲5人与第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订了《终止协议》，终止了双方签订的上述《商品房买卖合同》，第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司亦于同日申请注销上述《商品房买卖合同》备案登记。2017年4月20日，被告注销了上述《商品房买卖合同》备案登记。2017年4月20日，署名原告黄干劲与金再文、蔡金香、薛祥礼、谭德才、熊晓英6人同第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订2017002221号《商品房买卖合同》，约定原告等人购买第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司开发的君悦国际二期B区第1号楼3-1号商品房。同日，第三人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司对该合同报被告进行备案登记，填写了《备案登记表》，被告审查了当事人提交的身份证、婚姻状况相关证明和2017002221号《商品房买卖合同》后，为该《商品房买卖合同》办理了（2017）第002221号备案登记。原告遂持诉称理由诉至本院。另查明，桐梓县不动产登记事务中心为被告桐梓县国土资源和城乡规划局的下设部门，负责不动产登记及商品房合同备案登记工作。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”因此，被告作为桐梓县人民政府土地管理部门，依法具有商品房预售合同备案登记职责。本案的争议焦点是被告所作备案登记是否合法。本案中，被告进行备案登记，有相对人提交的《商品房买卖合同》、当事人身份证和婚姻状况的相关证明等依据，所作行政行为证据充分；被告受理商品房买卖合同备案登记后，审查了相对人提交的相关材料，履行了程序义务，所作行政行为程序合法；被告作出的商品房买卖合同备案登记，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，适用法律正确。故被告所作备案登记行为系合法行政行为。关于原告提出的不是原告本人签名捺印的理由。因辨别签名和捺印是否真实，并非具有一般常识即可作出判断，属于专门性问题，需要具有专门知识的人员通过司法鉴定等方式进行专业性判断，被告工作人员在进行备案登记时，同样无法判断当事人签名的真假。按照举证责任原则，被告已经举出了有原告签名捺印的商品房买卖合同，原告否定该签名捺印，举证责任在原告，但原告未提供相应的证据证明，故其理由本院不予采纳。需要说明的是，原告在起诉时将陈粮列为第三人，但陈粮系前一次备案登记的相对人，并非本案涉诉备案登记的相对人，与本案无利害关系，不应列为第三人参加诉讼。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条“原告在起诉状中直接列写第三人的，视为其申请人民法院追加该第三人参加诉讼。是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查决定。”的规定，本院决定不通知陈粮参加诉讼。综上，被告所作行政行为符合法律规定，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于习水县人民法院。审 判 长  胡永洪人民陪审员  陈 浮人民陪审员  蔡廷虎二〇一八年十月三十日法官助理郭霞书记员吴杨