安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1221民初5845号 原告：安徽省阜阳市阜台房地产开发有限公司，组织机构代码79506835-8，住所地：安徽省阜阳市临泉县光明南路西侧。 法定代表人：高杰，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭明，安徽鑫和律师事务所律师。 被告：刘怀宏，男，1968年9月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李俊峰，北京双北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张巨雷，男，1962年10月20日出生，汉族，住临泉县。 第三人：陈立华，男，1967年2月1日出生，汉族，住南京市江宁区。 第三人：姚刚，男，1953年4月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告安徽省阜阳市阜台房地产开发有限公司(以下简称阜台公司）与被告刘怀宏确认合同无效纠纷一案，原告阜台公司于2012年2月8日向本院起诉，本院受理后，于2015年12月31日作出（2012）临民一初字第00752号民事判决，被告对判决不服，上诉至阜阳市中级人民法院，阜阳市中级人民法院于2017年8月21日作出（2016）皖12民终1612号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月20日公开开庭进行了审理，原告阜台公司的委托诉讼代理人彭明、被告刘怀宏的委托诉讼代理人李俊峰、张巨雷、第三人陈立华到庭参加诉讼，第三人姚刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阜台公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告刘怀宏以原告名义与其本人签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告阜台公司于2007年2月开始在安徽省临泉县开发“阜台·阳光时代城”项目，期间成立“阜台·阳光时代城项目部”，被告刘怀宏是我公司聘任的项目部总经理，负责该项目的经营和管理。2009年10月20日，被告利用其掌控原告“售楼专用章”之便，私自假借原告阜台公司名义与其本人签订了《商品房买卖合同》，约定买卖标的物为原告开发的公寓楼，面积为7320平方米，单价仅每平方米1639元，付款方式为一次性付清，交房时间为2010年5月。合同签订后，被告至今未支付购房款。2010年10月，被告又委托他人私自在临泉县房产局办理了所购房屋的产权证。事实上，原告阜台公司开发的公寓楼早于2009年6月12日即签约售给了李健华，单价为每平方米2030元，原告并于同日收取了李健华200万元定金。由于该合同的存在，加之被告刘怀宏利用职务之便，采取欺瞒手段，原告直至2011年4月才间接知悉其在李健华与我公司的购房合同尚未解除的情况下，实施一房两卖，低价自购公司公寓楼之行为。此后，我公司多次与被告交涉无果，不得已于2011年11月11日在阜阳日报上刊登声明：废止刘怀宏实际掌控的“售楼专用章”。被告刘怀宏身为原告公司总经理，在公司商品房已售他人的情况下，超越权限，利用职务及掌控“售楼专用章”之便，采用欺瞒手段实施一房二卖，以明显低于市场价的价格私下以原告公司的名义与自己进行关联交易，严重损害了原告公司的利益。该行为违反了《中华人民共和国公司法》的强制性规定，显属无效。另阜台公司与案外人临泉县阳光房地产开发有限公司（以下简称为阳光公司）就“阜台·阳光时代城”项目权益主体之争的另案诉讼已终结，该案确认阜台公司是争议项目“阜台·阳光时代城”唯一合法的开发主体和项目权益人。我公司诉称“阜台·阳光时代城”项目的售楼专用章在2011年11月4日前不在阜台公司控制之下及被告刘怀宏取得原告开发的公寓楼产权未支付对价的事实在阳光公司的《民事再审申请书》和《再审理由简要陈述》中也得到确认。故被告刘怀宏利用其掌控原告“售楼专用章”之便，私自假借原告阜台公司名义与其本人签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。 被告刘怀宏辩称，原告与被告是联合开发关系；原告诉称其不知合同签订及我没有支付购房款与客观事实不符，原告称涉案合同是被告假借原告名义与自己所签与客观事实不符。 第三人陈立华述称，我与另一第三人姚刚及被告刘怀宏均是原告阜台公司聘任的高管人员，我们均不是股东，该案与我没有任何关系。 第三人姚刚未答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告阜台公司所举证据： 1、原告企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、组织机构代码证、土地使用证、规划用地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（均为复印件），该组证据均是有关机关依法颁发的证件，其客观性、合法性，应予以确认。 2、原告阜台公司部分工资表、部分财务报销单据等复印件，该证据结合其他证据可以证明被告刘怀宏是原告“阜台·阳光时代城”项目的总经理，刘怀宏对担任总经理一职予以认可。 3、原被告于2009年10月20日签订的《商品房买卖合同》复印件、被告刘怀宏办理房产证申请书、委托书、办证代理人石锦程笔录（均为复印件）。《商品房买卖合同》约定买卖标的物为原告开发的公寓楼，共六层面积为7320平方米，单价每平方米1639元，总价款为1200万元，付款方式为一次性付清，交房时间为2010年5月。结合原被告所举其他证据，原告阜台公司是“阜台·阳光时代城”项目的开发主体和项目权益人，被告刘怀宏是原告聘任的总经理，其利用掌控空白合同及售楼专用章之便利，以公司的名义与自己签订商品房买卖合同，且未支付购房款，并将该房产直接办理房产登记在自己名下的行为不具有合理性及合法性，根据《中华人民共和国公司法》中对忠诚义务的规定及《中华人民共和国合同法》中对无效合同情形的规定，该合同应属无效合同。 4、《抵押借款合同》及附件复印件，证明刘怀宏于2014年12月16日将涉案房产以价值8000万元抵押给安徽岸香国际企业管理集团有限公司，向其借款4500万元。 5、原告与案外人李健华签订的购房合同及收款200万元收据复印件，该证据可证明当时的房价为每平方米2030元。 6、阳光公司《民事再审申请书》复印件、《再审理由简要陈述》复印件及原告于2011年11月11日在《阜阳日报》的刊登声明：废止刘怀宏、庄洪森（刘怀宏岳父，时任阜台·阳光时代城项目部会计）掌控的原售楼专用章。该组证据可证明2011年11月4日前阜台·阳光时代城项目部售楼专用章不在原告控制之下。 7、人民法院民事判决书三份复印件及阜台公司还本付息单据共42页，该证据欲证明阜台公司与阳光公司签订的《联合开发协议》于2007年9月终止，原阳光公司投资款遂转为借款，阜台公司向阳光公司及阳光公司指定的债权人进行了还本付息。该组证据证明内容已被阜阳市中级人民法院制作并依法生效的（2011）阜民一初字第00068号民事判决书予以认定，本院予以采信。 被告刘怀宏所举证据： 1、原告向公安机关举报的《报案材料》、《补充刑事控告材料》、《接受刑事案件登记表》、《撤销案件决定书》（均系复印件），该组证据证明阜台公司对刘怀宏侵占原告财产的行为提起刑事控告，公安机关受理后又予以撤销案件的事实。该组证据的证明内容与本案无关联性。 2、阜阳市公安局“阜公（经）鉴通字（2016）A02号”鉴定意见通知书、阜阳市公安局“阜公（经）鉴通字（2016）A03号”鉴定意见通知书及录音资料、阜阳市公安局对原告法定代表人高杰的询问笔录。欲证明原告与被告等人联合开发阜台·阳光时代城项目的事实。本院认为，被告的此组证据并不能证明刘怀宏是涉案房产的所有人，也不能证明刘怀宏购买涉案房产的合法性。 3、《关于联合开发12#地的意向约定》复印件、会议录音及根据录音整理的书面材料及三份会议记录，欲证明刘怀宏是阜台·阳光时代城项目的开发主体。该合作意向书不属于合同，只是双方对合作内容进行磋商性的文件，无法律上的约束力。并且该合作意向被四天后（2007年6月30日）阜台公司与阳光公司签订的《联合开发协议》所取代，故该组证据证明目的及效力本院不予认定。 4、阜台·阳光时代城项目“售楼专用章”2枚、阜台公司发出作废售楼专用章、更换账号印鉴的《通知》、账号预留印鉴更换前的预留印鉴（均系复印件），欲证明2011年11月14日前，阜台·阳光时代城项目房产的销售与收取售房款不为阜台公司掌控，刘怀宏等人控制着账户和销售，阜台公司不是阜台·阳光时代城项目的实际权利义务主体，刘怀宏等人才是该项目的实际权利义务主体。本院认为，实际控制账户和公章等并不能证明掌控人就是该项目的实际权利义务主体，故被告的此组证据不能达到其证明目的。 5、付给阜台公司固定分红款单据22联、由高杰签字的《收款明细表》、阜阳市公安局对高杰的三份询问笔录（均系复印件），欲证明高杰不否认联合开发关系依然存在，被告履行了联合开发的付款义务，原告实际收到的款项大于了其应该享有的债权。对于该组证据欲证明的事实，阜阳中院生效判决认为，阜台公司与阳光公司终止了双方签订的联合开发协议，阳光公司投入的400余万元资金做为阜台公司的借款，由阜台公司向阳光公司按照高于银行贷款利率支付了借款本金及利息。 6、被告刘怀宏购买“老年公寓楼”的《商品房买卖合同》、购房款支付凭证两份（1280000元及2646000元各一份）及银行贷款本息还清证明两份、契税票据、20××15号房地产权证、刘怀宏装修公寓楼开办“阳光假日酒店”的装修装饰合同3份、阳光时代城平面布置调整图、阳光假日酒店预核准名称通知书、阳光假日酒店的营业执照、阳光假日酒店开业收受礼金薄、社保证明及酒店组织机构代码（均系复印件）、高杰委派韩士英参加酒店开业典礼的照片，欲证明2010年11月刘怀宏已经对涉案房产占有使用，刘怀宏支付了购买“老年公寓楼”的房款，阜台公司配合刘怀宏对涉案房屋由六层改为七层是对刘怀宏占有使用该房产的明知和认可。本院认为从银行出具的贷款本息还款证明可以证明刘怀宏所付房款是9＃幢1-16号商用房房款，而非案涉“老年公寓楼”房款。被告对涉案房产的占有和使用并不能证明其拥有该房产的合法性。 7、临泉县纪委（2010）5号函、县纪委没收李健华购房款200万元进账单（均系复印件），欲证明阜台公司与李建华签订的《商品房买卖合同》已无法履行。本院认为临泉县纪委的发函日期为2010年11月30日，而刘怀宏与阜台公司的《商品房买卖合同》签订时间为2009年10月20日，刘怀宏在公司与李建华的购房合同未解除的情形下，低价又卖给自己，不具有合理性及合法性，其行为损害了公司的利益。 8、《公司股东分房统计表》及阜台公司更换售房专用章的通知（均系复印件），欲证明涉案房产是被告等三人按照约定分配属于三人所得的房产，且加盖了原告公司的销售部印章，是经原告同意的。本院认为，公司管理人员对公司应负有忠实义务和勤勉义务。第三人陈立华陈述该表是刘怀宏交给陈立华，由陈立华提交给公安机关，此前陈立华并未见过此表。因该分房统计表无相关人员签名，也未注明分房时间，而销售部印章在2011年11月14日前，本就由被告刘怀宏掌控，故被告的此组证据不能达到原告同意分房的证明目的。 第三人陈立华所举证据： 陈立华与中国银行股份有限公司临泉支行签订的借款合同三份及还款明细清单、陈立华与阜台公司于2009年12月31日签订的商品房买卖合同三份及购房首付款收据，本院认为该组证据与本案无关联性，但陈立华购房并支付了对价则证明了公司股东不存在分房的事实，刘怀宏取得涉案房产是对自己民事权利的占有和收益的抗辩意见不应得到支持。 经审理查明： 2006年，原告阜台公司与临泉县国土资源局签订土地出让合同，约定临泉县国土资源局将宗地号为（2006）-12号地块土地面积为63905.56平方米（95.86亩）以3180万元的价格出让给阜台公司。合同签订后，阜台公司支付土地出让金1200万元。 2007年6月26日，原告阜台公司与刘怀宏、陈立华的委托代理人姚刚签订了《关于联合开发12＃地的意向约定》，其内容为：甲方为阜台公司、乙方为姚刚（刘怀宏、陈立华等委托代理人）；甲方取得2006-12＃地块开发经营权，与姚刚、刘怀宏、陈立华等三人合作开发此地块。甲乙双方达成如下约定：1、甲方聘请刘怀宏、陈立华为项目经理，姚刚为施工经营负责人，此三人利益相同、责任相同；2、甲方必须在一个月内提供联合开发土地的有关合法手续，供乙方办理后续建设手续；3、乙方无论经营盈亏，都应在约定时间内支付甲方人民币两千万元。如有违约乙方赔付甲方违约金三千万元；4、乙方不得以任何形式变更规划方案，更不得改变“台商会馆”名称及经营范围；5、“台商会馆”建成后，甲方如愿意购买，乙方以成本价交付，如卖给第三方须经甲方同意；6、建设和经营期间所产生的税费均由乙方负责足额缴纳；7、施工安全及房屋质量均由乙方负责；8、乙方在12＃地开发经营必须以“安徽省阜阳市阜台房地产开发有限公司”名称体现；以上条款未尽事宜在此基础上协商另行签订。甲方代表高杰签名并加盖公章，乙方代表姚刚签名，见证人施某签名。 2007年6月30日，阳光公司与阜台公司签订2份协议，一份是打印的《联合开发协议》，其内容为：甲方为阜台公司、乙方为阳光公司；1、开发地块为位于临泉县政府对面的政府挂牌出让的12#地块；2、开发内容：土地使用权、开发经营权等归乙方；3；利益分配：该地块开发经营，无论盈利或亏损，待工程结束前，乙方支付2000万元给甲方，作为分红；4、甲乙双方签订合同后，乙方付甲方保证金100万元（此保证金以后抵应付甲方已缴的土地出让金）；5、甲方余下应缴的土地出让金，乙方在签订合同后，上缴土地出让金1000万元；6、甲方已缴土地出让金作为共同开发资金，开发过程中的一切税费均由乙方承担；7、协议签订后，甲方应将该地块规划图等相关手续交给乙方，今后乙方办理相关手续，需要甲方出面时，甲方有义务协助乙方，不得推辞；8、本协议自双方签名盖章之日起生效，任何一方不得反悔，如有单方违约，违约方除赔偿守约方一切损失外，另支付违约金3000万元；9、本协议一式两份，各执一份。双方法定代表人在该协议上签名并加盖公司印章。另一份为手写的题为《付款协议》，其内容为：1、2007年6月30日乙方付甲方保证金100万元；2、2007年7月7日前乙方付国土局1000万元；3、2007年7月15日之前乙方付甲方500万元；4、2007年8月30日前付甲方1000万元；5、2008年之前付分红2000万元；6、乙方另外承担甲方4套住房，每套不低于100平方米，多余部分按市场价甲方负担；7、一切经营所有权由乙方负责；8、甲乙双方不得以此地为贷款抵押；9、甲乙双方如有一方违约，另一方有权终止协议。 协议签订后，阳光公司按照约定向阜台公司支付保证金100万元，并以阜台公司的名义缴纳土地出让金和土地出让契税、办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、签订勘察和设计合同、缴纳交易税、对外销售房屋、收取售楼款。2007年9月，因阳光公司未按照付款协议的约定于2007年8月30日之前给付阜台公司1000万元，而阳光公司在上述期限内只向阜台公司付款400余万元，因此阜台公司按照付款协议第九条的约定行使解除权，并通过中间人施某及阳光公司在开发阳光家园小区项目中的合资人姚刚、陈立华从中说和，阳光公司同意解除与阜台公司之间的联合开发协议，同时双方约定阜台公司放弃追究阳光公司的违约责任，并将12＃地块的建设工程发包给阳光公司，阳光公司同意将已投入的开发资金借给阜台公司，由阜台公司向阳光公司按照高于银行贷款利率支付借款利息。双方协商解除联合开发协议后，由阜台公司继续对12＃地块项目进行开发经营，并按照双方的约定向阳光公司支付了借款本金和利息。 2007年10月21日，阳光公司与阜台公司签订工程承包协议，约定由阳光公司承建阜台公司开发建设的“阜台·阳光时代城”项目工程。被告刘怀宏仍然担任阜台·阳光时代城项目的总经理。后阳光公司以自己的名义将12#地块的建设工程发包给建设施工单位，签订施工合同，支付工程费用。 2009年6月12日，阜台公司与案外人李健华签订售房定金合同，将涉案房产西段出售给李健华，单价为每平方米2030元，暂定2010年8月1日前交付房产。李健华于同日向阜台公司支付定金200万元。2010年11月30日，中共临泉县纪委向阜台公司发函以李健华支付的200万元定金系违纪资金予以没收。两日后阜台公司将200万元汇入纪委账号。 2009年10月20日，刘怀宏以原告阜台公司名义与自己签订了《商品房买卖合同》，合同约定买卖标的物为原告开发的公寓楼，共六层面积为7320平方米，单价每平方米1639元，总价款为1200万元，付款方式为一次性付清，交房时间为2010年5月。 2011年11月4日，阜台公司董事长高杰对2011年11月4日前签订的盖有“售楼章”的各项销售合同均不知情为由，通知收回售楼章和售楼业务，阳光公司和阜台公司发生纠纷，阳光公司遂向阜阳市中级人民法院提起诉讼。请求：1、依法确认阳光公司与阜台公司于2007年6月30日签订的联合开发协议为合法有效的土地使用权转让合同；2、判令阜台公司向阳光公司支付违约金3000万元，返还多支付款731万元；3、判令以阜台公司名义开发建设的未出售的门面房归阳光公司所有。阜台公司应诉后提起反诉，请求：1、确认涉案的《联合开发协议》已依法终止，2、确认阜台公司是涉案12#地块唯一合法的开发主体和项目权益人，阳光公司系该项目的资金出借人。阜阳市中级人民法院经审理认为，阳光公司诉称理由不能成立，阜台公司的反诉理由成立，并于2012年11月21日作出判决，判决：一、原告（反诉被告）阳光公司与被告（反诉原告）阜台公司签订的联合开发协议已经终止；二、驳回原告（反诉被告）阳光公司的诉讼请求。 原告阜台公司于2012年2月8日向本院起诉，请求确认被告刘怀宏于2009年10月20日以原告阜台公司名义与其本人签订的《商品房买卖合同》为无效合同。 本院认为：公司董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。刘怀宏利用其担任阜台·阳光时代城项目总经理职务，掌控着售楼专用章和销售之便利，未经股东会或股东大会同意，以原告阜台公司名义与自己签订了《商品房买卖合同》，未支付房款，将案涉房产办理登记在自己名下的行为不具有合理性及合法性，故原被告之间签订的《商品房买卖合同》无效。被告刘怀宏辩称自己是阜台·阳光时代城项目的实际权利义务主体，取得案涉房产是对自己民事权利的占有和收益的抗辩意见，因无充分的证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，被告刘怀宏作为原告任命的阜台·阳光时代城项目部总经理，私自以原告阜台公司名义与自己签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下： 原告安徽省阜阳市阜台房地产开发有限公司与被告刘怀宏于2009年10月20日签订的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费80元，财产保全费用5000元，由被告刘怀宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  胡曙光 审 判 员  纪付刚 人民陪审员  张金良 二〇一八年十月八日 书 记 员  郝幼幼 附适用法律条文： 《中华人民共和国公司法》 第一百四十八条：董事、高级管理人员不得有下列行为： (一)挪用公司资金; (二)将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储; (三)违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保; (四)违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易; (五)未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务; (六)接受他人与公司交易的佣金归为己有; (七)擅自披露公司秘密; (八)违反对公司忠实义务的其他行为。 董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。