四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终10485号 上诉人（原审被告）：四川藏鑫置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李小波，执行董事。 委托诉讼代理人：蒙利斌，男，汉族，1979年11月21日出生，住四川省成都市成华区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李飞，男，汉族，1988年4月12日出生，住四川省南部县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：陶用斌，男，汉族，1974年6月7日出生，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：赖美华，女，汉族，1975年5月20日出生，住四川省三台县。 上诉人四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）因与被上诉人陶用斌、赖美华商品房预售合同纠纷一案，不服(2018)川0114民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 藏鑫公司上诉请求：一、撤销或改判原审判决；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、被上诉人起诉时已过诉讼时效，一审法院分段计算诉讼时效并据此判决上诉人承担违约金，系法律适用错误。一审法院经审理查明：“上诉人于2012年10月19日向被上诉人交付了房屋，按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，上诉人应在2013年10月19日之前为被上诉人办理房屋产权证”。合同约定的办证期限届满前，上诉人并未给被上诉人办理房屋产权证，此时被上诉人就应当知道自己的权利已遭受侵害。而被上诉人一直怠于主张权利，直至2018年3月才向成都市新都区人民法院起诉支付违约金。因要求支付违约金属于债权，债权应当适用两年的诉讼时效的法律规定。被上诉人起诉时，已经超过诉讼时效的规定，且不存在中止、中断、延长的情形。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付的违约金与事实不符。在《商品房买卖合同》履行过程中被上诉人对履行过程、内容等，并未以明示或者默示的方式提出异议，在房屋交付被上诉人使用之后，被上诉人对房屋交付期限、房屋权证办理等事宜也未以明示或者默示的方式提出异议。因被上诉人怠于意思表示，上诉人有合理理由相信被上诉人对双方《商品房买卖合同》的履行无异议。三、被上诉人并未委托上诉人代办不动产权证，且新都区国土局及房管局已再次打开办证通道及关联，被上诉人应当自行办理关联。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条第8款“因买受人原因，在房屋交付时未办理委托手续和预交相关税费，自房屋交付之日起超过三百六十五日，出卖人不再承担代办产权转移登记和分户国有土地证的责任。”因被上诉人未及时履行此款的约定，未委托上诉人代办不动产权证，被上诉人应当自行办理权证，法院以判决的方式判决上诉人办理不动产权证与事实不符。近期新都区国土局及房管局已再次打开不动产办证通道及关联，被上诉人完全可以自行到相关部门办理关联并领取不动产权证。被上诉人诉请上诉人办理权证无正当合法理由。四、即使法院认为上诉人需向被上诉人给付违约金，但是该违约金也过高。双方对违约金的比例并没有明确的约定，且被上诉人也未提供任何相关证据证明其遭受损失及损失金额，一审法院在没有约定和证据证明的的情况下判令违约显失公平。 陶用斌、赖美华未发表答辩意见。 陶用斌、赖美华向一审法院起诉请求：请求判令藏鑫公司1.办理并交付涉案房屋的不动产权证书；2.支付逾期办证的违约金（以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息标准支付，计算至实际取得不动产权证书之日，从2013年10月1日暂计算至起诉之日为6795元）。 一审法院认定事实：2011年1月4日，陶用斌、赖美华与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由陶用斌、赖美华购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区房屋，房屋总价款439624元，陶用斌、赖美华采取贷款方式支付购房款。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。8.因买受人原因，在房屋交付时未办理委托手续和预交相关税费，自房屋交付之日起超过三百六十五日，出卖人不再承担代办产权转移登记和分户国有土地证的责任。……” 商品房买卖合同及补充协议签订后，陶用斌、赖美华按约支付了购房款。2012年10月19日，藏鑫公司向陶用斌、赖美华交付了房屋，陶用斌、赖美华支付了办证所需的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。2015年10月27日，藏鑫公司办理了该房屋的产权证。因陶用斌、赖美华没有结清物管费，藏鑫公司未将产权证交付，遂引发纠纷。 以上事实有陶用斌、赖美华提交的《商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、房屋信息摘要；有藏鑫公司提交的《商品房买卖合同》补充协议以及当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，陶用斌、赖美华与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。陶用斌、赖美华支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，藏鑫公司向陶用斌、赖美华交付了房屋，于2015年10月27日办理了房屋的产权证。关于藏鑫公司是否承担逾期办证的违约责任，一审法院认为，合同第十九明确约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，并且在藏鑫公司交付房屋时，收取了陶用斌、赖美华交纳的契税、国土证工本费、国土分户费、印花税，藏鑫公司受委托办证毋庸置疑。合同约定藏鑫公司应于商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证书，藏鑫公司于2012年10月19日交付房屋，故应于2013年10月19日内办理房屋所有权证书，而藏鑫公司于2015年10月27日才办理房屋所有权证书，藏鑫公司的办证时间明显超过了合同约定，其违约事实清楚明确，应承担违约责任。补充协议约定“出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。”但是并没有对逾期办理分户国有土地使用证约定违约金，因此，一审法院支持陶用斌、赖美华主张的2013年10月19日至2015年10月27日期间的违约金，超过部分的违约金，不予支持。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。虽然陶用斌、赖美华取得了房屋所有权证，但是办理不动产权证，还需藏鑫公司提供国有土地的分户信息，因此陶用斌、赖美华要求藏鑫公司办理并交付房屋的不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为陶用斌、赖美华办理位于新都区大房屋的不动产权证；二、四川藏鑫置业有限公司在代为领取不动产权证后十日内，将不动产权证交付陶用斌、赖美华；三、四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内向陶用斌、赖美华支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款439624元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2013年10月19日起计算至2015年10月27日止）；四、驳回陶用斌、赖美华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由陶用斌、赖美华负担25元，由四川藏鑫置业有限公司负担100元（此款陶用斌、赖美华已预交，四川藏鑫置业有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。 二审另查明以下事实：1、根据已生效的成都市中级人民法院（2018）川01民终3183号判决，藏鑫公司签订了加盖印章、落款时间为2017年5月4日的《承诺书》一份及2017年11月6日的《公告》一份，向凤凰山一号未办证业主作出了承诺，同意履行合同义务。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求，本案二审的争议焦点为：一、藏鑫公司是否应为陶用斌、赖美华办证并给付逾期办证违约金；二、一审法院对逾期办证违约金的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下： 关于第一个争议焦点。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第8款的约定，在房屋交付时应办理委托手续和预交相关税费。陶用斌、赖美华作为买受人，虽未委托藏鑫公司代办不动产权证，但在2012年10月19日，藏鑫公司向陶用斌、赖美华交付了房屋，陶用斌、赖美华支付了办证所需的契税、维修基金等相关费用，可以认定陶用斌、赖美华已经委托藏鑫公司代办不动产权证，直到2015年10月27日，藏鑫公司才办理了该房屋的产权证，其办证时间明显超出了合同约定。虽然陶用斌、赖美华取得了房屋所有权证，但是根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理不动产权证，还需藏鑫公司提供国有土地的分户信息，藏鑫公司应为陶用斌、赖美华办理不动产权证。一审法院判决藏鑫公司为陶用斌、赖美华办理不动产权证，本院予以维持。 另外，关于藏鑫公司提出陶用斌、赖美华的诉请已超过2年诉讼时效的问题。本院审查后认为，根据《承诺书》、《公告》的内容，系藏鑫公司于办证期限届满后以及诉讼时效届满后作出履行的意思表示。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或自愿履行义务的，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因在诉讼时效期间届满后藏鑫公司作出《承诺书》、发出《公告》，同意其履行合同义务，故其又以诉讼时效届满为由进行抗辩，本院不予支持。故藏鑫公司应向陶用斌、赖美华支付逾期办证违约金。 关于第二个争议焦点。藏鑫公司二审上诉提出违约金过高的问题。本院经审查认为，违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，藏鑫公司在约定期限内未完成合同义务，逾期时间较长；且双方在合同中明确对违约金的计算方式予以明确，该违约金的计算方式并非过高，原审法院对违约金不做调整符合双方合同约定，本院予以维持。藏鑫公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费250元，由上诉人四川藏鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 夏 伟 二〇一八年十月三十日 书记员 龙春光