安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0603民初2867号 原告：闫秀云，女，1944年12月26日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被告：李文凭，男，1988年4月2日出生，汉族，户籍安徽省淮北市，经常居住地安徽省淮北市相山区。 原告闫秀云与被告李文凭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告闫秀云，被告李文凭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫秀云向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与李文凭之间的房屋租赁合同；2.判令李文凭返还房屋并恢复房屋原状；3.判令李文凭支付所欠房租费55000元（2015年8月25日至2016年 3月1日）、39600元（2016年3月1至2018年7月1日）；4、诉讼费用由李文凭承担。事实和理由：闫秀云与第三人曹磊签订房屋租赁合同，将位于淮北市相山区孟山路92-1号房屋租给曹磊使用。2014年7月4日，曹磊将承租的房屋转租给李文凭用于商业经营，租期为2014年7月5日至2018年7月5日。李文凭于2016年3月1日向闫秀云出具欠条一张，内容为2015年8月25日至2016年3月1日期间共半年未交房租费用55000元由李文凭偿还给闫秀云。后李文凭继续使用房屋至今。2017年3月1日，李文凭向闫秀云出具租赁合同一张（实为欠条），内容为：本人租赁淮北市相山区孟山路92-1号，李文凭去年欠房租三万元，今年从2017年3月1日到2018年3月1日房租二万，共计五万元。欠条出具后李文凭仅向闫秀云支付1.7万元，余款至今未偿付。闫秀云提起诉讼，请求判如所请。 李文凭辩称，39600元房租予以认可。55000元的房租已经付过了，是在2014年7月4日我和曹磊签的租赁合同，当时预交了2年的房租。2016年3月1日我和闫秀云协商这笔55000元等曹磊从监狱出来后找曹磊要。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、闫秀云提交的2016年3月1日带有李文凭签字的字据，李文凭称该字据内容“关于2015年8月25日至2016年3月1日期间共半年未交房租费用55000元应由李文凭偿还给闫秀云”下方的签字是其签的，但其签字的时候内容并不是这样的。同时，李文凭提交了内容为“关于2015年8月25日至2016年3月1日期间共半年未交房租费用55000元。因李文凭与曹磊签订的租房合同租赁期限为2014年7月7日至2018年7月7日，且李文凭已经支付曹磊期限内的房租费，所欠半年房租费55000元应由李文凭与闫秀云共同找曹磊协商解决此事”的字据，该内容下方闫秀云手写了“因李文凭已交20万元，期限未到，应从借拾万元要回还给闫秀云”内容，该内容下方有闫秀云签字，闫秀云认为其签字仅代表对其手写内容的认可，不代表对上面其他内容进行认可。对上述两份关于55000元房租费用的字据，本院经审查认为，闫秀云提交的字据当事人意思表示明确，李文凭认可系其签字，对字据内容及形成时间有异议，并提交了另一字据，但该字据中当事人意思表示不清，带有不确定性。故本院认为，上述闫秀云提交的字据证明力大于李文凭提交的字据证明力；2.闫秀云提交的另一份内容最后一句为“要不回来仍有李文凭还”的字据复印件，下方系其本人签字，对该证据证明力，本院不予认定；3.闫秀云提交的2014年7月4日曹磊与李文凭签订的《租房合同》，用以证明涉案房屋转租事实，李文凭未予否认，称是其与曹磊最早签订的合同，2015年其又和曹磊补签了一份，本院对该证据予以认定；4.李文凭提交的2014年7月7日其与曹磊签订的《租房合同》及曹磊出具的收条，用以证明曹磊欠其20万元，其中10万元为房租，另外10万元作为借款金额。闫秀云对该组证真实性有异议。因无法联系到案外人曹磊，亦不能通过其他证据佐证该组证据是否具有真实性，且租房合同载明“另外10万元借款到期后，甲方（曹磊）扣除第二年房租后，剩余本金和年利息返还给乙方（李文凭）”，对于的第二年（2015年7月7日至2016年7月7日）房租，李文凭与曹磊双方是否进行结算，亦无法核实。故本院对该组证据不予认定。 经举证、质证及本院对证据的分析、认定，查明事实如下： 2013年3月22日，闫秀云与案外人曹磊、赵超、张治堂签订房屋租赁协议一份，将坐落于淮北市相山区孟山北路92-1号（南邻健足堂、北邻相阳宾馆）的房屋租赁给曹磊、赵超、张治堂使用，约定出租方（甲方）闫秀云，承租方（乙方）曹磊、赵超、张治堂；租赁期为5年，自2013年8月25日至2018年8月25日；付款方式每年乙方需预付房租，第一年至第三年均为叁拾万元，第四年为叁拾叁万元，第五年为叁拾陆万元，每年必须在每年的8月25日前缴清，如未按时交纳租金或擅自改变主体结构，甲方有权提前终止合同；甲乙双方在租赁期间不得无故违约，因甲方违约将赔偿乙方在经营中所产生的一切经济损失，因乙方违约仍须付完五年房租，期间乙方有权转让，有权收取转让费等内容。闫秀云与曹磊、赵超、张治堂在合同落款处签字。合同签订后，曹磊向闫秀云支付一年（2013年8月25日至2014年8月25日）房租。2014年7月4日，曹磊（甲方）与李文凭（乙方）签订租房合同，约定甲方将位于淮北市相山区孟山北路92-1号房屋转租给乙方共4间办公使用，租赁期限自2014年7月5日至2018年7月5日；年房租为第一年拾万元，之后三年每年租金为捌万元，房租按年预交，每年的7月5日前交纳等内容。 后因曹磊、赵超、张治堂拖欠闫秀云20**年8月25日至2015年8月25日期间的房租，闫秀云与三人解除房屋租赁合同，并于2017年3月9日诉至本院，要求曹磊、赵超、张治堂支付2014年8月25日至2015年8月25日期间房租30万元，本院于2017年5月12日作出（2017）皖0603民初1058号民事判决书，判决曹磊、赵超、张治堂支付闫秀云房屋租赁费30万元。合同解除后，李文凭并未搬出涉案房屋，并一直使用涉案房屋至2018年7月。2016年3月1日，李文凭向闫秀云出具字据一张，载明：“2015年8月25日至2016年3月1日期间共半年未交房租费用55000元由李文凭偿还给闫秀云。”该字据出具后，李文凭未支付该房租费用，并另拖欠闫秀云20**年3月1至2018年7月1日期间房租费用39600元，至今未付。闫秀云提起诉讼。 另查：本院作出的（2017）皖0603民初1058号民事判决书审理查明部分载明：“曹磊、赵超、张治堂承租的淮北市相山区孟山北路92-1号（南邻健足堂、北邻相阳宾馆）的房屋系闫秀云从淮北开发区鑫安物业管理有限公司处租赁而来，租赁期限自2004年10月1日至2014年10月1日，2014年11月1日双方续签房屋租赁合同，约定涉案房屋自2014年11月1日至2019年10月31日止。……”本院认为部分载明：“闫秀云已将涉案房屋收回，双方已解除合同……”。 本院认为，闫秀云将其承租房屋出租给曹磊等三人使用，曹磊又将房屋部分转租给李文凭使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，因曹磊将涉案房屋转租给李文凭后未及时向闫秀云履行支付租金的义务，闫秀云于2015年8月25日后解除了其与曹磊等三人之间的房屋租赁合同。合同解除后，李文凭仍然占有、使用涉案房屋至2018年7月。闫秀云请求李文凭支付2016年3月1至2018年7月1日期间房租费用39600元，李文凭无异议，本院予以支持。李文凭已于2018年7月搬出涉案房屋，闫秀云亦将涉案房屋收回，闫秀云另请求解除其与李文凭之间的房屋租赁合同，并要求李文凭返还房屋并恢复房屋原状，本院不予支持。 对于2015年8月25日至2016年3月1日期间的房屋房租费55000元，李文凭以55000元的房租已经付过，其于2014年7月4日与曹磊签订租赁合同时预交了两年房租。2016年3月1日其和闫秀云协商这笔房租费（55000元）等曹磊从监狱出来后找曹磊要为由提出抗辩。对于该辩称，本院不予采信，理由如下：1.李文凭称向曹磊出借20万元，其中10万元为第一年房租，剩余款用于抵扣第二年房租，对于的第二年（2015年7月7日至2016年7月7日）房租，李文凭与曹磊双方是否进行结算，无法核实。2.李文凭向闫秀云出具的字据意思表示明确，对于内容与其签字时间是否一致，其有异议，但未提出鉴定申请。李文凭提交的由闫秀云签字的字据，内容意思表示不清，本院不予采纳。3.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，闫秀云与曹磊解除合同后，其有理由要求负有腾房义务的次承租人李文凭支付逾期腾房占有使用费。故，李文凭作为涉案房屋的实际占有使用人，已作出书面意思表示，即2015年8月25日至2016年3月1日期间的房租费55000元由其偿还给闫秀云。闫秀云请求李文凭支付该期间的房租费55000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告李文凭于本判决生效后十日内支付原告闫秀云房租费55000元（2015年8月25日至2016年3月1日）、39600元（2016年3月1至2018年7月1日）； 二、驳回闫秀云的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2165元，因适用简易程序，减半收取1082.5元，由被告李文凭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  张方娴 二〇一八年十月二十二日 书记员  段 琼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。