四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1602民初6190号 原告：陈和平，男，1959年7月1日出生，汉族，住四川省广安区。 委托诉讼代理人：李才清，男，1955年4月29日出生，汉族，住四川省华蓥市，特别授权。 委托诉讼代理人：蒋光文，男，1955年10月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区，特别授权。 被告：李琴琴，女，1986年2月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：李小平，四川展正律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：谢兵，四川展正律师事务所律师，特别授权。 原告陈和平与被告李琴琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年1月26日、2018年8月日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人，被告及委托诉讼代理人谢兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2017年10月18日至判决之日的租金门市租金；2、被告按照合同约定支付违约金21600元；3、被告支付恢复地梁及地坪原状的工时费1万元（胶水、钢筋、混凝土、木板、回填土方、打地坪等）；4、原告不退还被告所交违约保证金6000元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加了如下诉讼请求：1、解除门市出租协议；2、被告将承租的门市交还给原告。事实和理由：2015年10月18日，原、被告签订《门市出租协议》，由原告出租万盛东路107号锦绣苑9*、9*、10*号门市给被告洗车、美容，租赁期限为5年，第一年租金60000元，以后每年租金递增10%，签订协议时一次性付清第一年租金，以后每年租金在次年10月17日前一次性付清下年度租金，如未满租期提前退场视为违约，按租金总额的30%赔偿损失和支付违约金，不退还保证金，提前收回房屋。2017年9月初，原告多次向被告催收租金无果。之后，被告向原告提出交还门市钥匙,双方协商下欠租金和违约事宜无果，原告遂提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告辩称，1、《门市出租协议》已经照原告的要求在2017年11月17日解除。2、案涉门市已于2017年11月17日交还给原告。3、原告第一项诉讼请求的租金仅为2017年10月18日至2017年11月17日一个月的租金；被告按照原告的要求搬迁退租，不存在违约，自然不产生违约金；被告为顾全原告的利益，按照原告的要求退租，产生原告第三项诉讼请求的费用应由原告自己承担；被告所交的保证金应予全额退还；因原告的不诚信行为造成诉讼，本案的诉讼费应由原告承担。 原告围绕诉讼请求，提供了如下证据予以证明： 1、《门市出租协议》，证明原、被告签订合同的时间为2015年10月18日至2020年10月17日，合同并未解除的事实； 2、催收租金的函及送达照片，证明原告向被告送达过催收函，被告已经违约的事实。 被告对其抗辩意见，除申请了李华平（被告的哥哥）到庭作证外，还提供了书面证据予以证明。 李华平的证言内容为：听李琴琴说,原告要求我妹妹李琴琴解除合同，2017年6月6日，原告向我妹妹发函，函上内容为要求与我妹妹解除合同。被告代理人询问情况为：问：你刚才提到你妹妹说原告要求你妹妹提前解除合同，原告有无表明什么原因？答：具体原因忘记了。问：原告要求你妹妹解除合同，你妹妹是同意原告的要求还是不同意？答：同意了原告的要求。问：你妹妹解除合同后，本应在10月17日交房，为何处长至11月17日才交房？答：原告同意可以延长交房。被告代理人询问情况为：问：被告应当在2017年10月17日前交次年的租金，我方发出了催收函，为什么被告不回复原告的催收函？答：被告在2017年10月17日前没有收到催收函。 3、《门市出租协议》，证明原告已将门市出租的事实。 被告对其辩称意见，提供了如下证据予以证明： 1、被告的身份证，证明被告的主体资格。 2、《关于切实改善喷漆经营行为的函》，证明原告于2017年6月6日告知被告，因被告的经营行为影响到同样租赁其门市的保险公司，要求被告主动退租，不追究相应的责任。 3、《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》，证明被告按照原告的要求不再续租后，积极寻求搬迁，于2017年9月20日与广安亿博商业管理有限公司签订了房屋租赁合同。 4、李琴琴通话清单（2017年11月份），证明原告给予被告的搬迁时间后，被告按照约定于2017年11月17日联系原告及其办事人员办理交接手续。 5、通话录音，一份为李琴琴与李长清等人的通话录音，一份为李琴琴、李华平与陈和平、李长清等人的对话录音，证明：1）被告提前退租是基于原告的要求，并非无故提前退场，也是为了顾全原告的利益，并无违约行为；2）原告明确了被告最迟于2017年9月26日不续租的意思；3）原告延长一个月的租期用于被告搬迁；4）原告对被告提出提前退租的主要原因是其大客户（保险公司）以退租威胁原告。 6、门市现状图片，证明原告已实际接收门市，并积极寻求出租。 本院针对鉴定的事实，收集了《工程造价鉴定意见书》、鉴定费发票予以证实。 本院组织双方对各自提供的证据进行了质证，综合认证双方提供的证据，结合到庭诉讼参与人的当庭陈述，认定本案以下事实： 2015年10月18日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《门市出租协议》主要约定：甲方将位于万盛东路107号锦绣苑9*、9*、10*号门市出租给乙方；出租年限为5年，从2015年10月18日至2020年10月17日；3个门市年租金60000元，每年根据市场行情和物价上涨因素，按上年租金总额的10%进行逐年递增，一年租金60000元，乙方所交给甲方的租金不含义税金，是属甲方的纯收入，有关房屋租赁税费由乙方负责，在签订协议时乙方必须一次性付清房租，以后每年租金必须在次年10月17日前，一次性付清给甲方，如乙方不按时支付租金，如超过7天未支付，每日按租金总额的1%支付违约金，直至付清房租为止；乙方在租赁期间不得损坏所承租房屋的建筑结构、地面、墙壁等设施，若有损坏，应照价赔偿或修复；乙方交保证金6000元给甲方，不计利息，待租赁期满后不再续租，双方交接清楚后，3日内退给乙方；甲乙双方必须严格执行该协议的各项条款，甲方应保证乙方在租赁期不得无故提前收回门市（房屋），若提前收回应赔偿乙方租金总额的30%，乙方未满租赁期，不能无故提前退场，若提前无故退场视为违约，并追究乙方的违约责任，乙方必须按租金总额的30%，赔偿甲方的经济损失和违约责任，同时甲方不退还保证金，甲方有权提前收回出租的房屋等等。协议签订后，被告依约向原告交纳了二年的租金。 2017年6月6日，原告向被告发出《关于切实改善喷漆经营行为的函》，主要内容有：李琴琴，你于2015年10月租用我方“万盛东路9*-10*号”三个门市，从事修车、美容、喷漆等经营活动，其喷漆行为已严重影响周围居民、公司的正常生产生活……存在主要问题是：一、喷漆设施设备不达标，造成喷漆行为污染周围空气，影响周围居民正常生活，特别是造成了保险公司无法正常办公。二、若你们的喷漆活动不改善，保险公司已向我方提出退租，将给我方造成重大经济损失，我方将追究你方的连带经济责任。为此，我方建立：1、增加喷漆设施设备，切实达到环保要求，彻底解决喷漆环境污染问题。2、改变喷漆作业时间，即正常上班时间不喷漆，改为夜间作业，尽可能地减少对保险公司及居民对你们经营活动的不满。若你们接此函告后，仍不能改变喷漆对周围居民、公司的影响现状，我们将：一是请求环保部门介入调查，二是由此承担给我方造成的经济损失及法律责任，三是请你方主动提前退租，我方不追究你方提前退租的违约责任。 2017年9月20日，被告与广安亿博商业管理有限公司签订《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》，约定被告承租广安亿博商业管理有限公司可以依法出租的11#吊楼03*号房屋，用于汽车维修。之后，被告未再按约定的时间向原告交纳第三年的租金，双方产生纠纷，原告催收租金无果，遂提起诉讼。 同时查明，被告承租原告的门市过程中，将门市的地坪进行了开挖，用于维修汽车。2018年3月7日，原告向本院提出申请，申请对恢复地坪的费用进行鉴定。2018年5月7日，被告提出愿意自行恢复地坪的申请。2018年5月8日，原告作出不同意由被告恢复地坪的意见。为此，本院委托四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司对恢复地坪的费用进行了鉴定，该公司于2018年9月18日作出了川蜀通司法造价（2018）第002号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为11801元。鉴定费2400元，原、被告均未向四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司预交。 2018年5月13日，原告与王小林签订《门市出租协议》，将案涉97号门市出租给了王小林，出租时间从2018年5月25日起算。2018年5月19日，原告又与广安正和祥药业连锁有限公司签订《门市出租协议》，将案涉9*号、10*号门市出租给了广安正和祥药业连锁有限公司，出租时间从2018年6月1日起算。为此，原告在庭审中放弃了要求被告返还门市的诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《门市出租协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。协议履行过程中，原告向被告发出的《关于切实改善喷漆经营行为的函》中“请你方主动提前退租，我方不追究你方提前退租的违约责任”的内容，实为原告向被告发出的解除合同通知并承诺合同解除后不追究被告违约责任的行为，被告承租广安亿博商业管理有限公司房屋及不再向原告交纳租金的行为表明，被告同意了解除与原告签订的合同及解除合同的条件。因此，双方签订的《门市出租协议》实为协商解除，且被告也不承担相应的违约责任。 《门市出租协议》解除后，被告负有将承租门市完整地返还给原告的义务。被告承租期间将门市的地坪进行了开挖，至其辩称的交付门市时，尚不具备完整的返还门市条件，即使其将门市钥匙强行交付给了原告，也不应视为其向原告返还了门市。因此，被告除应承担门市未返还期间的租金损失外，还应赔偿恢复门市地坪的费用。租金损失的标准参照《门市出租协议》约定的第三年租金标准计算，恢复门市地坪的费用为鉴定所确定的费用。原告在诉讼中将门市出租给了他人，放弃了要求被告返还门市的诉讼请求，故被告不再向原告返还门市。原告提出恢复地坪费用的鉴定申请后，被告主动承诺由其自行维修门市地坪，是为了避免门市租金损失因鉴定时间过长而扩大，原告坚持继续鉴定，对被告承诺自行维修门市地坪至原告将门市租给他人期间的租金损失和鉴定费应与被告承担同等的责任。据此，被告承担其承诺自行维修门市地坪前的租金损失为40161元，承担其承诺自行维修门市地坪至原告将门市租给他人期间的租金损失为2154.75元，两项共计42315.75元。被告向原告交纳的保证金6000元，可予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李琴琴向原告陈和平赔偿未返还承租门市期间的租金损失42315.75元，恢复承租门市地坪损失11801元，两项共计54116.75元,扣除被告李琴琴交纳的保证金6000元后，被告李琴琴还向原告陈和平赔偿损失48116.75元； 二、驳回原告陈和平的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1857元，减半收取928.5元，由原告陈和平负担385.5元，被告李琴琴负担543元。鉴定费2400元，由原告陈和平负担1200元，被告李琴琴负担1200元，分别支付给四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郭栋平 二〇一八年十月十一日 书记员  赵英孜 附相关法律条文附： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。