湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)岳中民一终字第122号上诉人（原审被告）冯波。委托代理人冯小龙。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人杨伦培，该公司经理。委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。委托代理人宋宪辉，该公司职员。上诉人冯波因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯波的委托代理人冯小龙、杜明智，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司的委托代理人刘海波、宋宪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，岳阳国际大厦有限责任公司与冯波于1999年9月9日签订了《补充修改协议》，该协议约定，双方于1999年1月11日签订了南三角亭及地下长廊的租赁协议，因创建文明城市的需要，根据市规划局的通知，拆除了南三角亭，经双方多次协议，对原租赁协议作出如下补充修改：一、岳阳国际大厦有限责任公司给予冯波经济补偿94500元。补偿后，原租赁场地的全部固定资产及附着物均归岳阳国际大厦有限责任公司所有。二、亭下经营场地（约240平方建筑面积）交由冯波经营至原合同期满，即2004年2月28日。在此期限内免收租金，作为对冯波投资50万元的部分补偿。耗用的水电费按实际计量每月向岳阳国际大厦有限责任公司缴纳，原合同定金转作水电费押金。该《补充修改协议》还对其他事项做了约定。2001年3月28日，双方签订《扩建门头协议》，协议第一条约定岳阳国际大厦有限责任公司同意冯波自行筹资扩建进出门头，冯波首先应将建筑方案及效果图报岳阳国际大厦有限责任公司审核同意，并办好相关手续，方可施工修建；第二条约定，新增场地租赁期限从2001年4月10日至2004年2月28日止。租赁期满，如果岳阳国际大厦有限责任公司继续出租，在同等条件下，冯波可优先续租。如岳阳国际大厦有限责任公司不继续出租，则岳阳国际大厦有限责任公司无偿收回租赁场地及附着物，不予冯波任何赔偿或补偿，岳阳国际大厦有限责任公司有权终止合同。第三条约定，新增场地租金建筑面积每月每平方米20元，每月底冯波向岳阳国际大厦有限责任公司缴纳月租金360元。2001年6月15日，双方再次就房屋租赁事项签订了《补充协议》，该协议约定，因多种原因，冯波要求延长租期，考虑到冯波的实际情况，双方同意将租赁期延长至2009年4月28日。租金从2004年4月28日起每月为2360元（含新扩建门头场地租金在内），并从2005年4月28日起每年递增5%，岳阳国际大厦有限责任公司、冯波双方签订的有关协议未修改的部分继续有效。合同到期后，冯波继续租赁该门面，并向岳阳国际大厦有限责任公司缴纳租金，岳阳国际大厦有限责任公司也一直未提出异议，并且接受了冯波交纳的租金。2013年7月1日上午，岳阳国际大厦有限责任公司在岳阳市岳阳楼公证处的公证下，在冯波所租赁的门面前（该门面由冯小龙经营森林烟酒行）张贴了《岳阳国际大厦有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给岳阳国际大厦有限责任公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到岳阳国际大厦有限责任公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还岳阳国际大厦有限责任公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，岳阳国际大厦有限责任公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知采用“张贴解除合同通知且公证送达行为”的方式送达后，冯波并没有搬出所租赁场地。2013年8月13日，岳阳国际大厦有限责任公司再次通知包括冯波在内的承租人，告知双方之间的租赁合同已经解除，从2013年7月份开始进入腾退期，在腾退期间岳阳国际大厦有限责任公司不收取租金和物管费，并告知了结清水电费应当注意的事项。在该次通知之后，冯波继续使用该门面，租金、物业管理费交至2013年6月。故岳阳国际大厦有限责任公司诉至本院。原审法院审判委员会讨论后认为，岳阳国际大厦有限责任公司与冯波通过签订《扩建门头协议》、《补充协议》、《补充修改协议》等协议，形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订的《补充修改协议》、《补充协议》等合同系双方的真实意思表示，该系列协议没有违反法律的强制性或禁止性规定，合法有效，双方都应遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在合同到期后，冯波继续支付租金、物管费等，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁合同变更为不定期租赁，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。岳阳国际大厦有限责任公司于2013年7月1日向冯波留置送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予冯波一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该解除通知已经给予了冯波一个月的履行期，岳阳国际大厦有限责任公司的行为符合合同的约定和法律的规定，故冯波主张解除行为不合法的辩称原审法院不予采纳。冯波理应在规定的腾退期间腾退门面，但其一直拒绝腾退门面，已经构成违约。就冯波提出的岳阳国际大厦有限责任公司的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有向原审法院提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。就冯波提出的因岳阳国际大厦有限责任公司没有办理报建手续而合同无效的答辩意见，原审法院认为，岳阳国际大厦有限责任公司已经向本院提交了房屋所有权证，该房屋所有权证具有公信力，原审法院对该答辩理由不予采纳。另岳阳国际大厦有限责任公司于2013年8月13日向冯波所发通知，告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但岳阳国际大厦有限责任公司并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，故原审法院认为，如果冯波在岳阳国际大厦有限责任公司指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。因冯波在2013年6月向岳阳国际大厦有限责任公司交纳房租、物管费为2602元，且冯波自2013年7月份开始便没有再交租金等费用，原审法院参照该标准判令冯波继续向岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占用费至搬出场地为止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、冯波于判决生效之日起十日内腾退国际大厦原三角亭及地下长廊场地并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、冯波自2013年7月1日起按照2602元/月的标准向岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占用费直至租赁场地实际交还之日止。案件受理费5000元，由冯波负担。上诉人冯波不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有房产证、建设工程规划许可证，原审法院认定合同有效错误。2、本案的地下长廊系上诉人出资建设，原审法院判决上诉人无偿返还不当。3、被上诉人解除合同没有依据。4、被上诉人没有提供物业管理服务，没有收取物业管理费资格，原审法院判决参照租金和物业管理费总和的标准支付占有使用费不公平。请求二审法院依法改判。被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、出租物有房产证，房产证上也载明有建设工程许可执照。2、地下长廊是上诉人在出租物的基础上扩建的，且双方的《扩建门头协议》明确了被上诉人可以无偿收回。3、被上诉人解除合同合法。4、被上诉人未收过任何物业管理费。请求维持原判。二审期间，上诉人向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、岳阳国际大厦有限责任公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、湖南省建五公司技术管理“十二有”资料测量成果记录及湖南省非税收入一般缴款书，证明上诉人到岳阳市城市建设档案馆调取相关资料时，无岳阳国际大厦有限责任公司的相关报建审批手续，无建设用地规划许可证和建设施工规划许可证。证据3、照片十二张，证明被上诉人在解除合同前，在经营户门前写了拆字，严重影响了经营应当承担违约责任且赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。证据6、调查收集证据申请书、申请法院调查取证申请书，证明上诉人在一审申请法院调查收集租赁物的规划等手续，一审法院未予答复和说明，现二审申请再调取。证据7、上诉人交纳的租金、物业管理费、水电费的相关票据。证明被上诉人收取了物业管理费。证据8、《催缴门面租金、水电费等通知单》，证明并非上诉人拖延被上诉人的租金，而是面对空白栏的催缴通知无从缴纳，另外还证明被上诉人收取了物业管理费的事实。证据9、二审期间，经上诉人申请，本院向岳阳市房地产档案馆调取了被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息。证明上诉人承租的房屋没有相应的建设工程规划许可证，故本案租赁合同应无效，导致合同无效的损失在于被上诉人，被上诉人应当赔偿相关损失。被上诉人对上述证据发表质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对证据2、系复印件，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据3、不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4、无异议。对证据5、与本案无关，郑董事长也未作出承诺。对证据6、这不是证据，是申请书。对证据7、双方只约定收取租金，没有收取物业管理费，因被上诉人需要做账，故将租金分解计算，上诉人只按租赁合同支付租金。对证据8、对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，反而可证明被上诉人通知上诉人缴纳物业管理费，因为物业管理费一栏为空白或用笔划去。对证据9，认为被上诉人的涉案房屋均有房产证，房产证上有红线图、建筑工程许可执照。另外上诉人承租的房屋根据双方签订的《扩建门头协议》约定，应由上诉人办理规划等相关手续，故即使没有规划许可证，责任也在于上诉人。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据的认证意见如下：对证据1、《给中信集团领导的信》系被上诉人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。对证据2、6、9，因根据证据9，可以证明上诉人承租的门面并无建设工程规划许可证。故对该证据本院予以采信。对证据3、该证据是否影响了上诉人的经营造成了上诉人的损失问题，因上诉人在本案一审中并未提起反诉，本院在本案中不予处理，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故对该证据本院不予采信。对证据4、被上诉人对该证据无异议，本院予以采信。对证据5、该证据无法证明相关事实，本院不予采信。对证据7，根据双方2001年6月15日签订的《补充协议》，该协议约定租金从2004年4月28日起每月为2360元，并从2005年4月28日起每年递增5%。从被上诉人提交的收据来看，收据备注一栏载有物管费用一项的总金额（包括水电费、物管费、租金三项）为3039元、3150元、3000元、3512元、3230元、3323元，扣除水电费后金额均为2602元，可见该2602费用金额与双方在合同中约定的租金数额基本相符，且上诉人在庭审中也承认其按实缴纳租金，并未多交或者少交租金。另双方在签订的相关协议中，均未约定收取物业管理费。若依上诉人所称交纳的费用中包括了物管费，则租金依上面收据所写仅有1301元，显然与事实和常理不符，故本院认为双方租金并未包含物管费更加可信，对于上诉人证明被上诉人收取了物管费的证明目的本院不予采信。对于证据8，同理不能证明被上诉人收取了物管费，至于是否拖欠租金与催缴内容及租金栏是否填写了无关，故对该证据本院不予采信。经审理查明，上诉人所承租门面并未取得建设工程规划许可证。被上诉人在上诉人占有使用门面期间仅收取了租金，并未收取物业管理费。二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本案庭审辩论结束后，上诉人提出要求中止审理的申请，因其提出申请理由与本案无关，本院不予准许。本院认为，一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面并未取得建设工程规划许可证，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否具有建设工程规划许可证的情形下认定合同有效系认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，并没有因出租房屋没有建设工程规划许可证受到影响，其没有因合同无效受到损失，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据。原审法院判决交付占用场地正确。本案中上诉人自2013年7月起至今再未缴纳租金费用，且一直占有使用租赁物，故原审法院判决上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当，但原审法院判决理由不当，本院予以纠正。至于上诉人认为其出资扩建了原租赁场地的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，其扩建费用应按双方约定处理，双方在《扩建门头协议》明确约定，由上诉人自行筹资扩建，如被上诉人不继续出租，被上诉人无偿收回租赁场地及附着物，不予上诉人任何赔偿或补偿。故租赁合同无效，原审判决上诉人无偿返还租赁物是正确的。综上，原审判决虽然认定事实、适用法律存有瑕疵，但裁判结果正确恰当，故本院在纠正相关事实和理由瑕疵后，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人冯波负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋立春审 判 员  万大洋代理审判员  程 鹏二〇一五年六月二十九日书 记 员  毛宇宁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。