上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初13594号原告：朱鸟兵，男，汉族，1968年3月22日出生，户籍地江苏省海门市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：范晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彬，上海合勤律师事务所实习律师。被告：梅晓华，男，汉族，1957年10月10日出生，户籍地湖北省松滋市。委托诉讼代理人：李源清，上海赢火虫律师事务所律师。第三人：韩芳，女，汉族，1972年6月27日出生，户籍地上海市闵行区华漕镇侯家角村南陈巷15号，现住上海市长宁区淞虹路XXX弄XXX号XXX室。第三人：上海茉叶婷纺织有限公司，注册地上海市闵行区闵北路XXX弄XXX-XXX号第22幢MB151室。法定代表人：蔡全斌，该公司执行董事。第三人：蔡全斌，男，汉族，1972年1月31日出生，户籍地上海市长宁区淞虹路XXX弄XXX号XXX室。原告朱鸟兵与被告梅晓华、第三人韩芳案外人执行异议之诉一案，本院立案受理(案号：(2016)沪0112民初31676号)于2017年10月12日作出一审判决。因被告梅晓华不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后，以本院认定原告朱鸟兵对第三人韩芳名下的房屋享有足以排除强制执行的民事权益的基本事实不清，证据不足为由将该案发回本院重审。本院立案受理后，追加第三人上海茉叶婷纺织有限公司(以下简称茉叶婷公司)、蔡全斌参加诉讼，依法适用普通程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告朱鸟兵及其委托诉讼代理人范晨、陈彬，被告梅晓华的委托诉讼代理人李源清到庭参加诉讼，第三人韩芳、茉叶婷公司、蔡全斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱鸟兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除对上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的查封措施；2、依法确认系争房屋归原告所有；3、依法判令第三人韩芳协助原告将系争房屋产权过户至原告名下。事实与理由：2014年10月，第三人韩芳因资金紧缺，提出将其名下系争房屋出售给原告，原告表示同意并从2014年10月31日至2015年4月28日期间，经第三人韩芳指示，陆陆续续累计支付了全部购房款人民币(以下币种相同)1,211,400元。因系争房屋为动迁安置房，双方约定等房产证拿到后再签订购房合同，故双方于2015年6月3日补签了《房屋买卖协议》一份。后原告于2015年11月16日完成对系争房屋的装修且入住系争房屋，同时缴纳了系争房屋的水、电、煤气、物业费、固定车位费等费用。2015年12月25日，被告梅晓华以(2015)闵民二(商)初字第2588号其与第三人等的民间借贷纠纷案申请财产保全，并要求上海市闵行区人民法院查封了系争房屋，为此原告向上海市闵行区人民法院提出执行异议，法院后于2016年11月1日作出(2016)沪0112执异32号驳回原告异议请求的裁定。原告认为，原告与第三人韩芳就系争房屋所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应为合法、有效，达成房屋买卖合意后，原告已积极履行了支付全部购房款的义务，且自第三人韩芳向原告交付系争房屋时起，原告就完成了对系争房屋的装修并一直居住至今。后因被告梅晓华向法院申请财产保全，因系争房屋当时仍登记在第三人韩芳名下，故被上海市闵行区人民法院依法查封，导致系争房屋至今无法过户至原告名下。原告对此不存在过错。据此，原告就系争房屋有足以排除强制执行之权利，故原告提起上述诉请。被告梅晓华的委托诉讼代理人辩称，1、原告和第三人茉叶婷公司存有借贷关系，其转账给茉叶婷公司的钱款是借款；2、现金支付不符合房屋买卖的常理，原告和第三人韩芳之间的买卖协议是虚假的。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人韩芳、蔡全斌书面辩称，原告朱鸟兵系茉叶婷公司员工。韩芳确实将系争房屋卖给了原告朱鸟兵，约定房价1,211,400元。由于公司周转应急，蔡全斌让韩芳指示原告将67万元汇入茉叶婷公司，转账12万及现金421,400元均直接支付韩芳。因此，房款于2015年4月28日全额付清。为了保证今后67万元能切实归还韩芳，在茉叶婷公司的账面上注明了借款。原告朱鸟兵现已入住系争房屋并进行了装修。后由于被告梅晓华和第三人之间的债务关系，起诉至法院，查封了系争房屋。第三人茉叶婷公司未作答辩。审理中，原告向本院提交如下证据材料：证据1、(2016)沪0112执异32号执行裁定书，证明被告与第三人韩芳之间的民间借贷纠纷；证据2、系争房屋的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿，证明第三人韩芳名下的系争房屋被查封；证据3、房屋买卖协议，证明原告与第三人韩芳之间就系争房屋的买卖合同关系；证据4、工商银行卡账户历史明细清单、付款证明、中国工商银行汇款凭证、《确认》、上海茉叶婷纺织有限公司工商登记信息。证明原告根据第三人韩芳指定的将钱款打入了上海茉叶婷纺织有限公司账户；证据5、工商银行卡账户历史明细清单、中国工商银行汇款凭证、收款确认，证明原告通过工商银行汇款方式向第三人韩芳本人账户支付部分系争房屋的购房款人民币12万元；证据6、收据9张，证明原告通过现金支付方式于2015年3月5日至4月28日期间向第三人韩芳陆续支付了后期购房款421,400元；证据7、《确认》,证明第三人确认原告已付清系争房屋的所有购房款1,211,400元；证据8、住宅装修工程责任书、装修垃圾清运费收据、爱博三村居委会出具证明、爱博三村机动车泊位协议书、机动车泊位收据、固定车位IC卡押金收据，证明原告于2015年10月9日开始对系争房屋进行装修，并于2015年11月正式入住，该事实由系争房屋所在的爱博三村居委会盖章确认。被告梅晓华的委托诉讼代理人经庭审质证，对上述证据1、2的真实性无异议；对上述证据4、5的真实性无异议，但是认为原告朱鸟兵与茉叶婷公司的往来账款只有44万，12万属于购房款不予认可；对上述证据3、6、7的真实性不予认可，认为购房用了大量现金支付不符常理，房屋买卖协议系事后补签，房款尚未付清双方再次确认房款全额付清，系画蛇添足。对上述证据8的真实性无法确认。被告梅晓华向本院提交下列证据材料：证据1、2015年6月24日茉叶婷公司、韩芳、蔡全斌的还款承诺，证明原告与韩芳签订房屋买卖协议不可能在2015年6月3日这天，还款承诺确认的时间是2015年6月24日，这天是没有房产证的，2015年6月3日的房屋买卖协议上不可能出现这个房产证号。证据2、2014年1月至2014年12月茉叶婷公司银行存款的往来账目明细，证明作为财务记账的凭证，财务账册记录的是一个真实财务的情况，财务账册反映借朱鸟兵借款，还朱鸟兵钱款，体现的是一个借贷关系；根据银行存款明细往来，原告一共转给茉叶婷公司70.3万，茉叶婷还给朱鸟兵26.3万，往来余额是44万。原告所说通过账上67万的付款是虚构的。经庭审质证，原告朱鸟兵认为，1、上述证据1的真实性、合法性由法院认定，这份证据与原告无关，只能代表第三人的单方意思表示；2、上述证据2是茉叶婷公司单方账目制作，原告是按照第三人韩芳的指示付款，对账目并不知情。第三人韩芳、蔡全斌、茉叶婷公司未提交证据。根据双方当事人的举证、质证意见，本院对双方当事人提供的证据材料发表如下认证意见：1、原告朱鸟兵提供的证据材料1、2、8，被告梅晓华的委托诉讼代理人提供的证据材料具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，本院对上述证据材料对本案事实的证明力予以确认。2、原告朱鸟兵提供的证据3、4、5、6、7，因被告的委托诉讼代理人对真实性、关联性提出异议，本院认为上述异议成立，故本院对上述证据材料对本案事实的证明力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：坐落于上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权人系第三人韩芳，核准登记于2015年6月2日，备注：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。原告朱鸟兵系第三人茉叶婷公司员工，2011年起在该公司上班，担任驾驶员工作。2015年6月3日由原告作为乙方(买受人)、第三人韩芳作为甲方(出卖人)签订《房屋买卖协议》一份，第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方业已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：(一)房屋地址：申滨路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积60.57平方米；(二)房屋来源或性质：拆迁房；(三)房屋产权证号：沪房地闵字(2015)第027019；登记日：2015年6月2日；第二条甲、乙双方确认，依法对该房屋享有共有权的权利人均已同意将该房屋出售给乙方。双方签订协议后，不得因此产生纠纷；第三条房屋总价款甲乙双方协商确定房屋总价款1,211,400元；第四条房价款的支付乙方已及时付清房款给甲方，乙方即可入住房屋；第五条乙方在已付清房屋全款的情况下，房屋的实际所有权即100%归属乙方。甲方在2016年6月1日前须把房屋过户手续办理完成，过户费用由乙方承担。在未实际交割产权证给乙方之前甲方必须保证该房屋不受其他权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；第六条该房屋毁损、灭失的风险及责任自乙方入住房屋之日起转移给乙方；第七条甲方房屋交付时，之前的水、电、煤气、有线电视、通讯等相关杂费需全部结清；第八条本协议未尽事宜，甲、乙双方可协商后另行订立补充协议；第九条违约条款甲方在下列情况之一的视为违约，违约金以甲方收到房款的千分之十以每天计付给乙方(从2014年10月31日起计算)：一、甲方收款后反悔；二、甲方收款后不按约办证过户手续；三、甲方收款后将房屋转卖于第三方。另查明，原告根据第三人韩芳的指示分别于2014年10月31日汇款至茉叶婷公司(账号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)款项150,000元、2014年11月14日汇款至茉叶婷公司款项50,000元、2014年11月17日汇款至茉叶婷公司款项200,000元、2014年11月17日汇款至茉叶婷公司款项100,000元、2014年12月1日汇款至茉叶婷公司款项100,000元、2015年1月27日汇款至茉叶婷公司款项30,000元、2015年2月26日汇款至茉叶婷公司款项40,000元，上述金额合计为670,000元。第三人韩芳出具付款证明载明：关于朱鸟兵购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产，在其具体支付购房款的过程中，其中有累计670,000元的购房款由韩芳指定其直接汇入至茉叶婷公司的账户。第三人茉叶婷公司加盖公章及财务专用章确认：账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX为茉叶婷公司的账户。被告梅晓华提供的茉叶婷公司的银行存款明细账中载明：上述款项在明细账中记载的摘要名称为：朱鸟兵借款。第三人韩芳对于上述财务做账的原因在(2016)沪0112民初31676号案件庭审中解释称：其与茉叶婷公司之间存在借款关系，而原告支付给其的是房款，但做账写的是借款，这是其作为财务的一个记账方式，如果其写成房款，让被告梅晓华感觉茉叶婷公司出现了状况，其不想让梅晓华知道其出售名下房屋的事情。同时韩芳明确，茉叶婷公司并未向原告借过款。原告在(2016)沪0112民初31676号案件庭审称，涉案房屋之前已经看过，且其儿子要结婚，原告对于该套房屋认可，也认可茉叶婷公司的老板与老板娘，出于对他们的信任，其先行支付了房款，再有了产证之后再签订了房屋买卖的协议，所以其在签订协议之前就有付款的行为。再查明，原告分别于2015年3月3日、3月14日向第三人韩芳的账户汇入70,000元及50,000元。第三人韩芳于2015年3月15日出具收款确认载明收到原告支付的上述120,000元，该款项系原告购置申滨路XXX弄XXX号XXX室之房款。另再查明，2015年3月5日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金31,400元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年3月10日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金40,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年3月15日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金50,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年3月20日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金50,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年3月25日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金50,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年4月1日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金50,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年4月8日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金50,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年4月15日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金50,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产；2015年4月28日第三人韩芳出具收据载明收到原告部分购房款现金50,000元，用于部分支付购买申滨路XXX弄XXX号XXX室之房产。2015年6月30日第三人韩芳出具确认单载明：申滨路XXX弄XXX号XXX室房款1,211,400元已全部付清。嗣后，原告于2015年10月7日对涉案房屋进行装修，并于2015年11月16日入住涉案房屋内。爱博三村居委会出具证明对上述事实加以确认。2015年12月25日，本院根据梅晓华的申请，依据(2015)闵民二(商)初字第2588号民事裁定书，依法查封涉案房屋。2017年3月10日，本院出具(2015)闵民二(商)初字第2588号民事判决书，判决确认：一、被告上海茉叶婷纺织有限公司、蔡全斌、韩芳于本判决生效之日起十日内共同向原告梅晓华返还借款人民币3,449,429.16元；二、被告上海茉叶婷纺织有限公司、蔡全斌、韩芳于本判决生效之日起十日内共同向原告梅晓华支付以人民币2,730,000元为本金，自2015年6月1日至实际付清之日止，按每月2%标准计算的利息，以及以人民币719,429.16元为本金，自2015年6月1日至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。案件受理费人民币38,258.79元，由被告上海茉叶婷纺织有限公司、蔡全斌、韩芳共同负担；财产保全费人民币5,000元，由被告上海茉叶婷纺织有限公司、蔡全斌、韩芳共同负担。目前，被告梅晓华依据已经生效的该判决向本院申请执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，系争房屋的查封始于(2015)闵民二(商)初字第2588号案件审理期间的财产保全，该案件目前已经进入执行阶段，故争议焦点在于原告朱鸟兵是否对系争房屋享有足以排除法院执行的民事权益。首先，原告朱鸟兵虽然与第三人韩芳就系争房屋签订了《房屋买卖协议》，但原告朱鸟兵在尚未与韩芳签订系争房屋买卖协议之前就已将1,211,400元的巨额房款交付，其中有67万元汇入第三人茉叶婷公司的银行账户，421,400元以现金方式交付韩芳，仅有12万元汇入韩芳个人账户，并非一个理应尽到审慎注意义务的正常购房人该有的行为，存在不合理之处。其次，系争房屋的《上海市房地产权证》上注明系动迁安置房，3年内不得转让、抵押。即使原告朱鸟兵有购买系争房屋的真实意思表示，但是在原告朱鸟兵自述看过产证的情况下，朱鸟兵和韩芳根本不可能根据《房屋买卖协议》的约定，在2016年6月1日前完成房屋过户手续，导致系争房屋的所有权在法院查封之时并没有转移登记至原告朱鸟兵名下，原告朱鸟兵对此存在过错。故无论原告朱鸟兵是否实际占有系争房屋，其并没有就此取得系争房屋的物权期待权，而只有要求韩芳继续履行合同的请求权，该权利不足以排除法院对系争房屋的执行。原告要求解除系争房屋的查封并确认系争房屋归其所有、并要求第三人韩芳协助办理过户的诉请，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。第三人韩芳、茉叶婷公司、蔡全斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第(二)项规定，判决如下：驳回原告朱鸟兵的全部诉讼请求。案件受理费人民币15,622.6元，由原告朱鸟兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 炜人民陪审员  王建中人民陪审员  陈永乾二〇一八年十月十六日书 记 员  李慧枫附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。