湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2014)浏民初字第02377号原告王红霞。原告兼原告王红霞委托代理人刘绍龙。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人潘建雄，系浏阳碧桂园房地产开发有限公司职员。原告王红霞、刘绍龙诉被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年6月5日向本院提起诉讼。本院受理后，首先由审判员何桂海适用简易程序于2014年6月25日第一次公开开庭进行了审理，书记员罗江南担任法庭记录。之后依法变更适用普通程序，组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员张飞腾、田小平参加的合议庭，于2015年6月5日第二次公开开庭进行了审理,书记员吴昺阳担任法庭记录。本案原告兼原告王红霞的委托代理人刘绍龙，被告碧桂园公司的委托代理人潘建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红霞、刘绍龙诉称：2013年3月3日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的191号栋（也即岭秀35街6栋）403号房屋一套，并已按合同约定付清全部价款464528元。根据合同的约定，被告应在2013年6月29日前将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格的房屋交付给原告；如逾期交房，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三违约金。约定的交付期限到期时，原告前往收房，发现房屋存在严重质量问题，经被告整改后现在还存在如下主要问题：一、厨卫墙面瓷板大量空鼓；二、卫生间地面未做防水处理；三、乳胶漆墙面掉灰；四、阳台栏杆未做防锈处理；五、地面找平不平整，导致复合木地板踩了下陷。因上述问题，导致原告根本无法使用房屋，经多次与被告沟通，一直未能得到有效解决。被告应赔偿原告因质量问题造成的房屋修缮费用损失；并且因不具备交房条件造成原告不能入住，被告还应按逾期交房违约金标准赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：一、被告赔偿原告因房屋质量问题造成的修缮费用损失27654.29元；二、被告赔偿原告因不能如期入住损失（按购房款464528元，自2013年7月1日起，至被告赔偿原告上述第一项损失之日止，按日万分之三计算）。被告碧桂园公司辩称：一、原、被告签署的《商品房买卖合同》及附件、附录意思表示真实，合法有效，对双方均具有法律约束力。二、原告购买的商品房在2011年9月8日已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已在合同约定的交楼日期前书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房违约行为，无须承担逾期交楼违约责任。买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；买卖合同附件四《补充协议书》第六条约定：“……出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续”。该商品房于2011年9月8日取得了《竣工验收备案表》，被告于2013年6月29日以挂号信书面通知原告前来办理收楼手续，但是原告并未能按期至被告处收楼，根据上述约定及法律规定，视为被告已经按期交房。因此不存在被告因逾期交房应给付违约金的情形。三、原告提供的证据无法证明其购买的商品房在买卖合同约定的交付日期时存在严重影响正常居住使用的质量问题，原告不能因此要求被告承担逾期交楼的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附录一《住宅质量保证书》约定，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限为1年，卫生洁具（玻璃镜除外）保修期限为1年，复合木地板保修期限为1年，五金损坏保修期限为1年，司法鉴定所反映的质量问题完全在被告保修范围内。依据买卖合同附件四《补充协议》第六条第（三）款约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得以此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”四、根据湖南大学司法鉴定中心的司法鉴定意见书，被告同意按鉴定意见对涉案商品房存在的质量问题所提供的处理方案进行维修，至于修复费用与原告无关。五、《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第六条第（三）款第3项约定：“在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求”；而且原告没有提供任何证据证明因被告对涉案商品房质量问题进行修缮导致其产生损失，故原告应承担举证不能的不利后果。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件、附录各1份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实。2、购房发票2张，抵押担保借款合同及抵押登记费等收据各1份，拟证明原告已足额支付被告购房款464528元。3、整改意见函1份，拟证明原告购买的房屋存在诸多质量问题，原告并多次要求被告整改，但一直未获解决。4、依原告经申请，湖南大学司法鉴定中心接受浏阳市人民法院委托于2015年5月19日所作的[2014]建鉴字第148号《司法鉴定意见书》，拟证明原告购买的房屋存在的质量问题及修复费用。5、2014年11月3日，湖南大学司法鉴定中心现场勘验笔录及视频光盘各1份，拟证明2013年7月17日签收整改意见函（即证据3）的曾辉系被告工作人员，其承认原告就房屋质量问题多次找过被告，被告也曾数次整改。对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性有异议，该函反映的质量问题仅是原告单方意见，未得到被告确认。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但需说明的是上述质量问题属于被告保修范围，原告不得以保修范围内的质量问题为由拒绝收房。对证据5有异议，该视频资料无录制时间，视频中出现的房屋不能证明为涉案商品房；即使为涉案商品房，也无法判断所反映的质量问题是存在交楼日期前还是之后；对勘验笔录无异议，但与视频资料缺乏关联。被告为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件、附录各1份，拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，合同对涉案商品房的交付时间、标准，以及房屋质量保修范围、年限作了约定。2、预售许可证1份，拟证明涉案商品房销售的合法性。3、竣工验收备案表1份，拟证明涉案商品房已竣工验收合格并备案，具备法定交楼条件。4、交楼通知书、挂号信回单、寄件明细表各1份，拟证明被告已履行交楼通知义务。5、涉案商品房施工图1份，拟证明涉案商品房的卫生间地面已做防水处理，阳台栏杆已做防锈处理。6、碧桂园规划示意图1份，拟证明施工栋号、路址与施工图一致。7、2014年6月23日涉案商品房现场照片，拟证明涉案商品房并无质量问题。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性、关联性无异议，但对其部分条款的合法性有异议。房屋买卖合同系格式合同，其补充协议第五条第一款损害消费者合法权益，根据合同法第四十条的规定应属无效条款。对证据2无异议。对证据3的关联性有异议，竣工验收备案表仅证明2011年对土建工程验收合格，而被告提供给原告的是精装修房，且装修是2013年上半年才开始施工，故不能证明装修工程合格。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据系被告事后补充，不能证明被告已寄出或原告已收到该份通知书。对证据5的关联性有异议，原告不否认卫生间的沉降部分做了防水处理，但地面瓷砖部分未做防水处理。对证据6无异议。对证据7的真实性无异议，但不能达到被告的待证目的，房屋的部分质量问题是不能通过照片看出的。经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：对原告的证据认证如下：对证据1的真实性、关联性予以认定，对合同部分条款的合法性待之后“本院认为”部分予以评析。对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据3关于原告向被告反映房屋质量问题，以及被告工作人员曾辉签收该整改函的真实性予以认定，至于整改函所反映的具体质量问题应以司法鉴定意见为准。对证据4、5的真实性、合法性、关联性均予以认定。对被告的证据认证如下：对证据1的真实性、关联性予以认定，对合同部分条款的合法性待之后“本院认为”部分予以评析。对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据3的真实性、合法性予以认定，因装修施工时间在毛坯房工程竣工验收备案之后，故该竣工验收备案表尚不足以证明精装修房屋达到交房条件。对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性予以认定，其中证据5施工图纸中虽体现施工包括防水、防锈处理，但其施工质量应以司法鉴定意见为准。对证据6的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据7照片本身的真实性、合法性予以认定，但尚不足以证明涉案房屋不存在质量问题。根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：原、被告于2013年3月3日签订编号为20110027403的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告将其开发的位于浏阳碧桂园岭秀35街6栋403号房屋1套出售给原告，该房屋建筑面积112.78平方米，总金额为人民币464528元，分期付款。合同第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2013年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“……逾期超过90日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”；第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房”；第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：详见本合同附件四《合同补充协议》第五条的约定”；第十六条“保修责任”约定：“……《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照该保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……详见本合同附件四《合同补充协议》第六条第（三）款约定”。另，《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》对设备数量及装饰标准进行了约定。附件四《补充协议书》第五条“关于装饰、设备标准”约定：“买受人和出卖人一致同意：该商品房的装饰、设备标准按下列第（一）项约定处理：（一）该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。……除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决”；第六条“关于商品房交接”约定：“……（二）《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。……（三）该商品房在交接使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。合同签订后，原告按约支付了被告购房全款464528元。2011年8月15日，被告取得取得勘察、设计、施工、监理四单位出具的浏阳碧桂园一期岭秀（五）苑区（189#-192#栋，共4栋洋房）的《竣工验收备案表》。2013年上半年，被告开始对碧桂园岭秀35街6栋403号房屋进行装修。2013年6月29日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，告知原告商品房可于2013年6月29日交付，要求原告向被告工作人员预约收楼手续的办理时间。在2013年6月29日之前，原告即多次到房屋现场查看，并向被告工作人员反映商品房存在多处质量问题并要求整改。2013年6月29日，原告以房屋存在多处质量问题未获解决为由拒绝收房。2013年7月17日，被告工作人员曾辉签收了原告及另两位业主递交的《整改意见函》，该函主要内容为：“浏阳碧桂园房地产开发有限公司：我们购买了你公司的岭秀35街6栋403、404、406三套住房，你公司于2013年6月中旬组织我们进行预收，我们提出了一系列的质量问题，现已过去20余天，问题未能得到解决，约定的交房时间也已过去10余天，现将存在的质量问题重新提出来，望能尽快解决。一、三套房屋均存在的问题：1、卫生间地面漏水；2、瓷砖铺贴后大量空鼓；3、墙面粉刷不平；4、阳台梁上凹凸不平；5、卫生间电源插座无防水装置，存在安全隐患；6、客厅窗户封边处沾有大量墙壁上的油漆；7、后阳台门未安装门碰，将墙壁撞坏；8、阳台栏杆未做防锈处理；9、厨房与阳台间一圆形开孔周围未封边；10、楼梯间栏杆损坏，未做防锈处理，管道井盖板周边粗糙。二、403另外存在的问题：1、卫生间镜子比洗手台宽，次卫镜子突出于窗户边外，主卫镜子过大导致不能安装热水器；2、厨卫门槛露出底下的水泥；……2013年7月10日”。此后，原告仍继续向被告反映质量问题，被告也应原告要求对涉案房屋进行了整改，但之后原告认为房屋仍存在多处质量问题。2014年6月5日，原告向本院起诉。诉讼过程中原告向本院申请对涉案商品房质量及成因、整改措施及费用进行司法鉴定，湖南大学司法鉴定中心接受本院委托后于2015年5月19日出具[2014]建鉴字第148号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：“1、浏阳碧桂园岭秀35街6栋403号房屋精装修存在的问题有：墙面砖空鼓；吊顶、窗台石开裂；复合地板接缝处发霉；墙面墙漆掉灰；栏杆掉皮生锈；2、质量问题产生原因为：墙面砖空鼓；吊顶、墙面墙漆掉灰；栏杆掉皮生锈属于施工质量问题。窗台石开裂属于施工质量或材料问题。复合地板接缝处发霉因房屋长时间未使用所致。3、质量问题处理方案：对空鼓部位的墙面砖、开裂的窗台石进行更换；对房屋石膏板表面漆铲除后，按照原设计要求重做；对房屋复合地板发霉部位进行清扫处理；对房屋墙漆铲除后，按照原设计要求重做；对栏杆防锈层铲除后，重做防锈层处理。4、房屋修复费用：拆除部分为1854.58元；修复部分为25799.71元，两项合计27654.29元。”本院认为，被告作为房地产开发商系商品房经营者，原告作为商品房购买人系消费者，故原、被告之间签订的商品房买卖合同的合法性亦受消费者权益保护法的约束。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条：“……经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”的规定，结合本案，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录系被告提供的格式合同，其条款均为格式条款。涉案商品房在交房前仍存在多处质量问题，对此有湖南大学司法鉴定中心的司法鉴定意见证明，本院予以认定。按商品房买卖合同约定，被告应提供符合装饰标准且质量合格的商品房交付原告，故被告应及时对交房前存在的房屋质量问题予以整改。考虑到被告整改施工期间将严重影响原告使用该房，即原告在整改未完工前不可能入住涉案商品房，故从保护消费者权益及公平交易原则角度出发，本院认定收房时间应以房屋质量整改合格后为准，被告不应在格式合同中限制消费者合法合理拒收质量不符合合同约定商品房的正当权利。另，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，装修工程最低保修期限为2年，但被告《住宅质量保证书》中将部分装修工程的保修期限设置为低于2年，亦限制了消费者的正当权利。因此，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第五条：“……除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，以及第六条“……（三）该商品房在交接使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”的上述内容，应认定为限制消费者合法权利不公平、不合理的格式条款，为无效条款。被告在上述房屋质量未整改合格或未赔付原告整改费用损失之前，原告作为消费者有权拒绝收房，因此造成的房屋逾期交付，被告应赔偿原告损失，上述损失宜按合同约定的被告逾期交房违约金标准计算。综上，原告要求被告赔偿房屋修缮费用及逾期交房损失的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条之规定，判决如下：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司赔偿王红霞、刘绍龙因浏阳碧桂园岭秀35街6栋403号商品房质量问题所产生的修缮费用27654.29元，限本判决生效后3日内履行清楚。二、浏阳碧桂园房地产开发有限公司赔偿王红霞、刘绍龙因逾期入住商品房损失（损失计算方法：按购房款464528元为本金，自2013年7月1日起，至浏阳碧桂园房地产开发有限公司实际赔偿王红霞、刘绍龙本判决第一项确定的修缮费用损失之日止，按日万分之三计算），限本判决生效后3日内履行清楚。本案受理费985元，司法鉴定费6666.67元，由浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何桂海人民陪审员  张飞腾人民陪审员  田小平二〇一五年六月二十五日书 记 员  吴昺阳附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。