江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初5532号原告：陈爱平，男，1974年12月30日生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区，原告：徐金英，女，1979年10月2日生，汉族，一出事袁州区人，住江西省宜春市袁州区，二原告共同委托诉讼代理人：易新涛，江西利元律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：易舢，江西利元律师事务所律师。被告：周福民，男，1964年9月11日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，委托诉讼代理人：朱先武，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。被告：周金秀，女，1944年11月9日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，委托代理人：吴继军，男，住宜春市袁州区，母子关系。原告陈爱平、徐金英为与被告周福民、周金秀房屋买卖合同纠纷一案，于2018年9月18日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱平、徐金英及二原告委托诉讼代理人易新涛、易舢，被告周福民及其委托诉讼代理人朱先武、孙有文，被告周金秀及其委托诉讼代理人吴继军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈爱平、徐金英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认被告周金秀与被告周福民于2012年2月15日签订的《房地产交易文契》无效;2、请求法院判决坐落在江西省宜春市××区××号房屋的第一层楼(117.87m2)可获得的拆迁补偿款及房票(约489600元)归两原告所有;3、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2007年2月6日,二原告购买被告周金秀所有的位于宜春市××区上杨家山3号房屋的第一层楼(118.5m2),向被告周金秀支付了10000元押金。2007年2月11日,被告周金秀及其丈夫吴祥启(已死亡)与两原告签订了《购买房屋合同》,约定被告周金秀、吴祥启(已死亡)将诉争房屋出售给两原告,售价为59880元、办理过户手续、市政旧建改造等内容。双方签订《购买房屋合同》后,两原告向被告周金秀夫妇支付现金49880元,现场由彭某,4(被告周金秀家清洁工陈春华的老公)清点钱款后交给被告周金秀夫妇。两原告付清购房款后,被告周金秀夫妇便将房屋交付给了两原告。两原告及其家人在诉争房屋一楼居住多年,一直未办理过户手续,四层住户共用被告周金秀所住二楼的电表、水表,因分摊水电费不公而多次引发冲突,被告周金秀甚至断水断电,此事闹得附近居民人尽皆知,报警也无济于事。为了解决用电、用水的问题,两原告和三楼、四楼住户于2011年12月25日向供水公司、供电公司申请开户,安装独立水表、电表,但皆因没有房产证等资料而无法办理。事后,两原告得知被告周金秀已于2011年11月23日在房管局补办了房产证(遗失补正)。为此,两原告多次与被告周金秀夫妇协调办理过户事项,但被告周金秀一直以各种理由拒绝过户。2012年1月4日,两原告出于无奈,向法院起诉,要求被告周金秀夫妇办理产权过户手续。2月9日,法院通知被告周金秀夫妇。谁知,被告周金秀夫妇在得知被起诉后,竟于2012年2月15日与被告周福民恶意串通,签订《房地产交易文契》,将位于宜春市××区上杨家山3号房屋(总共三层,308.36m2)以低于市场价37万元(单价约1200元每平方米)出售给被告周福民,并在同一天缴纳契税,火速办理过户手续,将诉争房屋过户给被告周福民，两原告得知此消息后立马向公安报案,贵院中止诉讼,后因公安部门未能以刑事案件处理,而诉争房屋已过户至他人名下,两原告迫于无奈,只好撤诉。此后,原告陈爱平外出打工,其家人一直居住至2016年上半年,双方关系彻底恶化,导致无法生活,便搬走。2018年,诉争房屋面临拆迁,两原告仅凭《购买房屋合同》无法获得相应的拆迁补偿,多次与被告周金秀、周福民协商均无果。综上所述,被告周金秀夫妇恶意串通被告周福民损害两原告的利益,其行为符合《合同法》第52条规定,故其签订的关于诉争房屋《房地产交易文契》无效,又因诉争房屋需要拆迁,要求被告周金秀过户至两原告名下已无实际意义,便直接主张要求按照房屋所有权人的地位享有一切拆迁补偿权益。为此,两原告特向法院起诉,望判如所请。被告周福民辩称：一、两被告签订《房地产交易文契》合法有效。1、签订时，房屋产权人为被告周金秀，而房屋登记的不动产权证的权属也是周金秀，周金秀有权处分涉案房屋；2、周福民就涉案房屋已支付了合理对价，并办理了房屋过户手续。该房屋的交易行为已经完成；3、两被告签订合同时，周福民并不清楚被告周金秀已将房屋转让给他人，且周福民转让房屋时到房屋现场查看了房屋状态，原告并未在房屋内居住，涉案房屋也没有其他人在此居住。根据相关法律，周福民取得房屋产权符合法律规定。两被告行为并非原告所述恶意串通损害第三人利益的行为，不符合合同法52条的法律规定。二、原告与被告周金秀签订的合同属于无效合同，原告不具备本案的诉讼主体资格。2003年原告与被告周金秀签订房屋买卖合同时，涉案房屋土地及房屋产权均属村集体，城中村的房屋，该房屋转让的买受人必须是本村集体成员，而本案原告并非该村集体成员，双方签订的买卖合同违反法律的强制规定，应属无效。三、本案原告2012年周福民取得房屋产权时，就知晓房屋已过户至周福民的名下，但现在才提起诉讼确认合同无效，原告依据房屋买卖合同向被告周福民主张权利。原告的权利性质为债权，周福民的权利性质属于物权。根据物权具有排他性，优于原告的债权。根据房屋登记的实际情况，涉案房屋已经登记在被告周福民的名下，根据相关条例，原告与被告周金秀签订房屋买卖合同，有违反法律强制性规定的情形。土地法明文规定农村集体土地的自建房不能出让、出售、抵押情况，所以原告与被告签订的合同应当认定为无效合同。即便合同有效，两个房屋购买合同，后一个合同因为办理房屋转让的法定手续。因合同形成的转让应当得到法律的保护。被告周金秀辩称：房子的事情是我丈夫逼着我卖的，是我丈夫逼着我签字的，我是不情愿卖房子的。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：《购买房屋合同》、《收条》、《证明》。证明1、陈爱平、徐金英2007年2月购买了吴祥启、周金秀房屋的第一层，约定总价59880元，面积118.5平方米；2、陈爱平、徐金英有权获得拆迁权益，吴祥启、周金秀有义务配合办理产权过户等；3、吴祥启、周金秀支付购房款60000元。证据二：《房屋所有权证存根》、《江西省私房所有权登记申请书》。证明吴祥启、周金秀1990年1月取得房产证，2007年出售房屋给陈爱平、徐金英的行为合法有效。证据三：《土地证》、《房产证》。证明周金秀因遗失房产证于2011年11月补证，2012年1月，周金秀办理国有土地使用权证。证据四：《关于自来水开户的申请报告》、《关于电表开户的申请报告》。证明1、吴祥启、周金秀拒不履行合同约定的办理产权过户的义务，系违约行为；2、其违约行为给陈爱平、徐金英等住户的生活带来极大的不便；3、陈爱平、徐金英等人于2011年12月25日向供水供水、供电公司申请开户的事实。证据五：《民事诉讼状》、《送达回证》。证明1、陈爱平、徐金英2012年1月4日向法院提起要求吴祥启、周金秀办理产权过户等；2、2012年2月9日，吴祥启、周金秀收到法院相关材料后，其已知晓两原告起诉一事。证据六：《房地产交易文契》、《宜春市房屋登记申请书》、《税收通用完税证》、《销售不动产统一发票(代开)办证联》、《夫妻房屋权属约定书》、《结婚证》复印件、《房产证》。证明吴祥启、周金秀得知被起诉后于2012年2月15日，将整栋房屋以明显低于市场价37万元出售给周福民，并在同一天缴纳税款、办理房屋变更登记等；2、周福民在变更登记的同一天与配偶韩卫琼约定，所购房屋归周福民单独所有；3、吴祥启、周金秀与周福民恶意串通损害两原告的合法利益。证据七：2012年3月7日作出的《民事裁定书》、《送达回证》。证明1、两原告得知消息后向公安报案，法院终止诉讼；2、吴祥启、周金秀签收了裁定书。证据八：2012年4月16日作出的《民事裁定书》、《送达回证》。证明1、因公安机关最终未以刑事案件处理，而房屋已过户，诉讼请求已经无法实现，陈爱平、徐金英向法院申请撤诉，法院准许；2、吴祥启、周金秀签收了裁定书，从头到尾知晓此事。证据九：《房屋征收搬迁验收申请表》、《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》。证明两原告已与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订协议，被征收房屋面积117.87平方米，补偿款489600元。证据十：2012年2月至11月宜春市场每月成交均价的走势。证明2012年2月份宜春市的房屋交易市场均价为4618.1元。证据十一：证明一份。证明原告购买了房屋之后一直居住在该房屋的第一层，也付清了房款，也缴纳了水电，直到2016年才搬走。对原告提供的上述证据，被告周福民经质证认为：对证据（一）的购房合同、收条我们没有参与，我们不清楚，证据的证明三性有异议，该证据从形式方面没有身份信息；2、如果原告所说其已付款6万元，为何只有5万元的收条。更何况收款时候，周金秀和吴祥启均在世，不要他们出具收条，而要第三人出具证明，明显不符合常理。对证据（二）的三性无异议，证明目的有异议，原告买售涉案房屋时，该房屋产权性质为农村集体，非本集体成员，并不能购买，而原告并非集体成员，双方的买卖行为无效。对证据（三）的三性无异议，证明目的有异议，原告买售涉案房屋时，该房屋产权性质为农村集体，非本集体成员，并不能购买，而原告并非集体成员，双方的买卖行为无效。对证据（四）的真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议，自来水公司和电力公司申请过户，并不意味着其居住在涉案房屋；2、既然其知晓可以去办理水电过户，为何不去办理房屋过户，明显存在怠于行驶权利的情形。对证据（五）的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，1、其原告向法院申请办理过户，但因产权归属被告周福民，所以其无法办理过户；2、2012年，既然其向法院办理起诉，而现在时隔6年再次起诉，并且此时吴祥启已去世，明显不符合常理。对证据（六）的三性无异议，但证明目的有异议，被告37万元取得涉案房屋符合市场价格，并且交易行为、价格已征得了房管部分、税务部分的认可，并完成了房屋过户手续，并不存在恶意串通损害原告的行为。对证据（七）的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。从公安不予以立案也可清楚两被告之间不存在恶意串通。对证据（八）的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。从公安不予以立案也可清楚两被告之间不存在恶意串通。被告周福民购买房屋时，并不清楚周金秀将房屋出售给了原告。更何况周福民购买房屋时，已到现场查勘房屋现状，原告并没有居住在内。周福民售让房屋是善意的。对证据（九）的三性均有异议，没有拆迁案部门签字盖章，是由其单方出具，也无法证明原告对涉案房屋享有权利。对证据（十）的三性均有异议，该价格是新建商品房价格，而非存量旧宅的价格，涉案房屋建于1989年，被告购买房屋时，该房屋已经是年久失修的房屋。该价格符合市场，更何况房屋价格是由居住环境、建筑年限等多种因素决定的。并不能以新建房屋来衡量涉案房屋。被告的交易价格是符合房管部门的评估价格。并按该价格缴纳税费。对证据（十一）的三性和证明目的均有异议，该证据没有经办人签字和预留电话，形式上不合法。内容上被告周金秀已经证明该房屋原告并未实际居住，两份证明的内容有冲突，该证据于2012年元月4日出具，原告自身陈述2012年就搬走，涉案房屋并不存在由他人合法占有的情况。其买售人合法。证明的内容自相矛盾。即使证明成立，不能对抗所有权。对原告提供的上述证据，被告周金秀不发表意见，视为放弃质证权利。被告周福民为证明自己的辩称事实，提供的证据有：证据一：拆迁协议、搬迁验收申请表。证明周福民已与袁州区棚户区改造总指挥部签订了《拆迁协议》。并将房屋产权证（编号：1-20115217）交付给了拆迁指挥部。证据二：房屋交易完税证明、销售不动产发票、交易发票、房地产交易文契。证明周福民以370000元的价格受让周金秀的房屋符合市场价格，不存在明显偏低的情况，以及周福民按照该370000元的价格缴纳了相关税费，并办理了房屋过户手续。证据三：房屋产权证。证明周福民对涉案房屋享有所有权，是涉案房屋的唯一所有权人。证据四：证明书。证明原告没有在涉案房屋居住。对被告周福民提供的上述证据，原告陈爱平、徐金英经质证认为：对证据（一）的三性有异议。申请单上没有验收工作人员签字和时间，也是单方申请单，且拆迁协议只有一半，是不完整。对证据（二）的三性有异议，交易完税是在2012年起诉后，两被告存在恶意串通的行为取得的文契和发票。证明目的有异议，该组证据不能证明周福民支付了37万元购房款，37万元只是合同约定的总价。同时该组证据也无法证明37万元的价格是合理的。对证据（三）真实性、关联性无异议。合法性和证明目的有异议，该组证据只能说明该涉案房屋登记在周福民名下，本案正是要确认周福民取得涉案房屋所有权是否有据。对证据（四）的三性和证明目的均有异议，原告购房后是为了解决居住问题，一直居住到了2016年才搬走，周金秀是本案的被告，其不具备作为证人的资质。且周金秀阐述的内容与真实情况不一致。对被告周福民提供的上述证据，被告周金秀经质证认为：对证据（一）、（二）、（三）、（四）三性均无异议。被告周金秀没有向本院提供证据。证人彭某,4出庭证实：1、原告购房款已付清，2、原告买房后就搬进去居住了。被告周福民对证人彭某,4的证词质证认为：证人彭某,4的身份因为跟原告是亲属关系，所以证言没有证据效力。证人杨某,4出庭证实：原告2007年购买房屋后，一直在房屋内居住，居住到了2016年。被告周福民对证人杨某,4的证词质证认为：证人杨某,4的证言是同一楼层的违法占有者，与原告有类似的诉请，属于利益相关的，所以证人没有证据效力。综上，本院对上述证据综合认证如下：对二原告提供的证据（一），被告周福民经质证对证据（一）的三性有异议，被告周金秀没有提出异议。本院认为《购买房屋合同》、《收条》是二原告和被告周金秀签订的，故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。《证明》以证人出庭不准。对二原告提供的证据（二），被告周福民经质证对证据（二）的三性无异议，被告周金秀没有提出异议。故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（三），被告周福民经质证对证据（三）的三性无异议，被告周金秀没有提出异议。故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（四），被告周福民经质证对证据（四）的三性有异议，被告周金秀没有提出异议。本院认为《关于自来水开户的申请报告》、《关于电表开户的申请报告》是客观存在的事实。故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（五），被告周福民经质证对证据（五）的真实性、合法性无异议，被告周金秀没有提出异议。故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（六），被告周福民经质证对证据（六）的三性无异议，被告周金秀没有提出异议。故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（七），被告周福民经质证对证据（七）的真实性、合法性无异议，被告周金秀没有提出异议。故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（八），被告周福民经质证对证据（八）的真实性、合法性无异议，被告周金秀没有提出异议。故本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（九），被告周福民经质证对证据（九）的三性均有异议，被告周金秀没有提出异议。本院认为是二原告单方出具，故本院不予确认。对二原告提供的证据（十），被告周福民经质证对证据（十）的三性均有异议，被告周金秀没有提出异议。本院认为该价格是新建商品房价格，而非存量旧宅的价格，故本院不予确认。对二原告提供的证据（十一），被告周福民经质证对证据（十一）的三性均有异议，被告周金秀没有提出异议。本院认为以证人出庭为准。对被告周福民提供的证据（一），二原告经质证对证据（一）的真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议，被告周金秀经质证对证据（一）的三性无异议。本院认为拆迁协议是被告周福民单方行为，搬迁验收申请表是被告周福民自己申请的，本院认为拆迁协议没有有关部门确认，故没有证据效力，不予认定。对被告周福民提供的证据（二），二原告经质证对证据（二）的三性有异议，被告周金秀经质证对证据（二）的三性无异议。本院认为房屋交易完税证明、销售不动产发票、交易发票、房地产交易文契是国家有关部门颁发的，是有效证明，故本院予以确认。对被告周福民提供的证据（三），二原告经质证对证据（三）的真实性、关联性无异议，合法性和证明目的有异议，被告周金秀经质证对证据（三）的三性无异议。本院认为涉案房屋登记在被告周福民名下。对被告周福民提供的证据（四），二原告经质证对证据（四）的三性均有异议。本院认为被告周福民提供的证据（四）与查证的事实不符，本院不予采信。对证人彭某,4出庭作证的证言，被告周福民对证人彭某,4的证词质证认为：证人彭某,4的身份因为跟原告是亲属关系，所以证言没有证据效力。本院认为证人彭某,4是亲身参加者，故证人彭某,4出庭作证的证言本院予以采信。对证人证人杨某,4出庭作证的证言，被告周福民对证人杨某,4的证词质证认为：证人杨某,4的证言是同一楼层的违法占有者，所以证人没有证据效力。本院认为证人杨某,4是亲身参加者，故证人杨某,4出庭作证的证言本院予以采信。本院认定本案事实如下：1989年3月31日付清明将位于杨家山3号房屋的三层房屋（308.36m2）以3800元的价格卖给被告周金秀，并在宜春市房地产管理局私房交易所办理了登记手续。1990年1月15日被告周金秀领取了房屋所有权证。2007年2月6日,二原告购买被告周金秀所有的位于宜春市××区上杨家山3号房屋的第一层楼(118.5m2),向被告周金秀支付了10000元押金。2007年2月11日,被告周金秀及其丈夫吴祥启(已死亡)与两原告签订了《购买房屋合同》,《购买房屋合同》:1、经甲方双方共同协议,甲方将坐落在上杨家山3号的第一层楼(砖混结构)共118.5平方米售给乙方,该房东至张辉泉屋,西至杨发志屋,南门前马路,北至杨寿杰屋,现就有关事项达成如下协议，2、经商定,房屋售价伍万玖仟捌佰捌拾元整。3、乙方购买房屋后需要办理产权过户,甲方必须提供房屋产权证,费用由乙方负。4、乙方购买房后,如果要修改房屋内部设计,甲方不能阻挠（但不能影响整栋楼房的结构),否则整幢楼房的用户都有权拒绝。5、该房的扶梯间,地面空地,围墙、铁门由1-4楼共同使用。6、化粪池共同使用,共同维护、维修,所用费用亦1-4楼共同平分担。7、付款方式,一次性付清。8、乙方购买后,有权力从甲方接水、接电直到乙方申请开户装好水、电表为止。9、甲方与其他人员的所有债务纠纷都与乙方购买的房屋不发生任何关系。乙方有独立所有权。10、乙方购买的房屋只与房屋产权所有者周金秀和其愛人吴祥启(即签字人)有关,与他们的子女、亲属不发生任何关系。11、本幢房屋如果市政旧建改造要求拆除,甲方必须保证出具房产证或相关的材料,乙方能享受政府补助的房屋(能同等享受有房产证,享受者的权利)。12、本协议从签字之日起生效,望双方共同自觉遵守其协议的内容,不得反悔,如有反悔,双方必须承担所有的经济损失和法律责任。原、被告签订《购买房屋合同》,二原告付清购房款后,被告周金秀将房屋交付给了二原告。二原告及其家人在所购买的房屋一楼居住,被告周金秀一直没有办理过户手续,四层住户共用被告周金秀所住二楼的电表、水表,因分摊水电费不公而多次引发冲突,被告周金秀有时断水断电。为了解决用电、用水的问题,二原告和三楼、四楼住户于2011年12月25日向供水公司、供电公司申请开户,安装独立水表、电表,因没有房产证等资料而没有办理。2011年11月23日,原告购买的房屋土地性质由原来的集体土地变更为国有土地,并办理了房屋产权证,房屋登记在被告周金秀的名下,2012年1月16日办理了土地证。2012年1月4日，二原告向袁州区人民法院提起诉讼，要求被告周金秀办理房屋产权登记手续，2012年2月9日袁州区人民法院立案受理后被告周金秀到法院应诉，并收到法院应诉材料，2012年2月15日被告周金秀与被告周福民签订《房地产交易文契》,将宜春市××区上杨家山3号房屋(总共三层,308.36m2)出售给被告周福民,售价为37万元,并将房屋过户给被告周福民。(卖方周金秀)与(买方周福民).双方就下列房屋的买卖自愿签订本契,并共同遵守：1、出售房屋坐落在宜春市××号房屋所有权证1/20114478.号,共3层,现卖第3层,霆筑面积308.36m2。2、双方议定上述房屋的售价为人民币(大写)叁拾柒万元，并同意接市房地产评估所的评估价办理交易手续。3、有关上述房屋的产权纠!纷、债务及税项等,卖方应在交易前理妥,交易后如还有上述未清事项,仍由卖方负责,买方不负任何费任。4、本文契签订后,如发现有违法行为,立即停止交易,所有费用(包括罚款)由违法的-方承担。5、本文契须双方签章,经市房地产交易所批准后,予以生效。被告周金秀于2012年1月16日取得了宜春国用（2012）第00000053号土地使用权证，2012年2月15日被告周福民申请要求办理过户登记手续，宜春市房地产管理局于2012年2月15日下发宜房权证宜春字第××号房屋产权证，房屋所有人为周福民。房屋买卖过户后，被告周福民同意被告周金秀继续在买卖的房屋居住，被告周福民没有在购买的房屋居住。二原告在知道被告周金秀将所居住的一楼卖给被告周福民后，向公安机关报案，公安部门没有以刑事案件立案处理,而房屋已过户至被告周福民,二原告于2012年4月16日所袁州区人民法院申请撤诉，袁州区人民法院于同日准许二原告撤诉。另查明：2002年至2003年,被告周金秀共计向被告周福民借款人民币150000元，后被告周金秀、昊祥启陆续向被告周福民借款，2012年被告周福民以370000元过户。被告周福民没有向本院提供买卖房屋的银行转帐凭据和收款凭据。2016年底，宜春市××区上杨家山巷列入政府棚户区改造项目，宜春市××区上杨家山巷6号房屋需要折迁，二原告与被告周福民就该房屋的折迁补偿问题没有达成一至，故二原告向本院提起诉讼。本院认为，一、关于原告陈爱平、徐金英与被告周金秀签订《购房协议书》合同的效力问题。原告陈爱平、徐金英与被告周金秀签订《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，签订协议时被告周金秀对协议标的房屋享有所有权，签订协议后被告周金秀取得了宜春国用（2012）第00000053号土地使用权证，该协议内容未违反国家相关法律、法规，该协议合法有效。原告陈爱平、徐金英在按约支付60000元购房款后，被告周金秀依协议已将房屋交给原告居住使用，原告陈爱平、徐金英有权获得该房屋产权。二、被告周金秀与被告周福民签订的《房地产交易文契》中关于第一层楼(118.5m2)的条款的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性的规定。无效的民事行为自始无效、当然无效，即无效的民事行为自一开始就无效，且以当事人申请法院宣告无效为要件。被告周金秀在原告陈爱平、徐金英向宜春市袁州区人民法院提起诉讼，要求被告周金秀办理房屋产权登记手续后，被告周金秀又与被告周福民签订《房地产交易文契》,将宜春市××区上杨家山3号（后变更为袁州区上杨家山6号）房屋(总共三层,308.36m2)出售给被告周福民,售价为370000元,并将房屋过户给被告周福民。被告周金秀在已将房屋第一层出售给原告陈爱平、徐金英，原告陈爱平、徐金英已居住的情况下，又将房屋第一层再次出售给被告周福民，被告周金秀有违诚信原则，主观上存在恶意，侵害了原告陈爱平、徐金英的合法权益。被告周福民在与被告周金秀签订《房地产交易文契》后允许被告周金秀在被卖的房屋内居住,被告周福民一直没有在所购买的房屋居住和使用；被告周福民在与被告周金秀签订《房地产交易文契》后,没有向本院提供买卖房屋的银行转帐凭据和收款凭据；原告陈爱平、徐金英在已居住使用的情况下，被告周福民与被告周金秀签订《房地产交易文契》，违背了买卖房屋一般的常理，故被告周福民与被告周金秀恶意串通，损害原告陈爱平、徐金英的利益，被告周福民与被告周金秀签订《房地产交易文契》中关于第一层楼(118.5m2)条款的合同无效。三、关于江西省宜春市××区××号房屋的第一层楼(118.5m2)可获得的拆迁补偿款及房票归谁所有的问题。原告陈爱平、徐金英与被告周金秀签订的《购房协议书》合同是有效合同，原告陈爱平、徐金英已履行合同付清购房款，并已合法占有居住使用。因袁州区上杨家山巷6号房屋列入棚户区改造项目，故原告陈爱平、徐金英有权获得拆迁补偿款及房票。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周金秀与被告周福民签订的《房地产交易文契》中关于第一层楼(118.5m2)条款的合同无效。二、江西省宜春市袁州区上杨家山巷6号房屋的第一层楼(118.5m2)可获得的拆迁补偿款及房票归原告陈爱平、徐金英所有。三、驳回原告陈爱平、徐金英其诉讼他请求。案件受理8644元、由被告周金秀、被告周福民各负担4322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁立林人民陪审员  江 红人民陪审员  熊厚礼二〇一八年十月三十一日代书 记员  陈 菲