河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0311民初465号原告（反诉被告）：洛阳君临酒店有限公司,住所地:洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口精品服饰广场四楼,组织机构代码：31736783-9。法定代表人:郑冲,经理。委托诉讼代理人:王伟,河南洛浦律师事务所律师。被告（反诉原告）:洛阳开元商业管理有限公司,住所地:洛阳市洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角105号,统一社会信用代码：91410307066471155T。法定代表人:邵亚培,总经理。委托诉讼代理人:郭俊梅，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人:王滢,河南大鑫律师事务所实习律师。被告:洛阳开元市场开发有限公司,住所地:洛阳市洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角105号,统一社会信用代码:91410300565110901N。法定代表人:金平亮,董事长委托诉讼代理人:马龙,河南万基律师事务所律师。第三人:吴军平,男,1978年9月18日生,汉族,户籍地：浙江省仙居县，现住洛阳市洛龙区。第三人:郑延圈,男,1952年12月15日生,汉族,住洛阳市洛龙区。原告（反诉被告）洛阳君临酒店有限公司诉被告（反诉原告）洛阳开元商业管理有限公司（以下简称：开元管理公司）、被告洛阳开元市场开发有限公司（以下简称：开元开发公司）、第三人吴军平、郑延圈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告开元管理公司在法定期间内提起了反诉，本院准许后与本诉一并审理。第三人吴军平原与被告开元开发公司共同委托了代理人马龙参加诉讼，审理中吴军平向本院提交《解除委托的函》，解除代理关系。庭审中，原告的委托代理人王伟、被告开元管理公司的委托代理人郭俊梅、王滢、开元开发公司的委托代理人马龙、第三人郑延圈到庭参加了诉讼，第三人吴军平经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：一、原被告及第三人之间于2014年8月22日签订的“地一方美食广场整体租赁合同”不再履行；二、判令二被告返还原告租金167000元,押金200000元,共计367000元；三、判令二被告赔偿原告装修费1320000元；四、判令二被告向原告支付违约金50000元；五、诉讼费、保全费由二被告负担。事实与理由：2014年7月份,第三人郑延圈、吴军平计划合伙投资经营酒店。经考查二人租用洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交又口精品服饰广场4楼地一方美食广场作为酒店经营场所。2014年8月22日,以第三人吴军平的名义和被告洛阳开元商业管理有限公司签订了《地一方美食广场整体租赁合同》。该合同约定第三人租赁被告的四楼地一方美食广场做为经营酒店使用,第一年向被告交纳租金50万元,租期为2014年7月18日至2019年7月18日止,并约定一方违约应向另一方支付违约金50000元。该合同签订后,第三人吴军平向被告交纳租金(第一年)500000元,并支付给被告押金200000元。2014年9月10日第三人之间签订了一份《四楼美食广场合作协议》。2014年8月底原告开始进行酒店装修。10月份原告以“洛阳君临天下大酒店”开始对外营业。2015年5月份,被告因经营管理不善,开始内部整顿造成原告停水停电,使原告无法正常经营。同年8月10日开始被告彻底锁门停业。原告无法经营。原告数次找二被告,但被告电话不接,负责人无法见到。为此我们多次报警、信访,但问题至今无法解决,请人民法院依法支持原告的合理诉求,以维持社会的稳定。被告开元管理公司对本诉答辩称：一、本案应当中止审理。2014年8月22日,第三人吴军平与答辩人签订《地一方美食广场整体租赁合同》,就租赁场地、期限、租金等事宜均进行了明确的约定。合同履行过程中发生纠纷,2017年9月21日,第三人吴军平已经以租赁合同纠纷为由将答辩人起诉至洛阳市洛龙区人民法院,目前该案正在审理当中。鉴于本案与第三人吴军平起诉答辩人租赁合同纠纷一案为同一事实,且关联密切,因此,本案应中止、暂停审理,待吴军平起诉答辩人一案结束后恢复本案审理。二、针对原告诉求,逐一答辩如下：1、2015年4月29日,答辩人已将《解除合同通知函》通知发于原告,声明:因原告一值拖延拒绝交付合同约定的押金,已构成违约,故解除合同。对方收到后,也未提出异议,因此,租赁合同已于2015年4月29日解除,不存在原告诉求一称的不再履行问题。2、双方所签《地一方美食广场整体租赁合同》约定,年租金50万元。合同签订后,答辩人将租赁场地交于原告使用,原告于2016年3月退场,实际占用已一年七个月,截至目前,尚欠答辩人290000元租金。关于合同约定的押金,原告并未按照约定缴纳。因此,原告诉求退还租金和押金没有任何事实和法律依据。3、关于原告主张的装修损失。首先,原告应提供原始购销合同、物品清单、发票等原始凭证；其次,原告已使用1年余,折损应当予以扣减;第三、原告从租赁场地撒场后,所有能移动的物品均已带走,该移走物品的价值也应当予以扣减;第四、原告应当提供第三方评估机构对其损失进行鉴定的相关报告。因此，在原告未提供上述证据的情况下,该项损失是不应得到法庭支持的。4、双方所签的《地一方美食广场整体租赁合同》约定,承租方应当缴纳200000元押金,且酒店入驻后,经营期内应保证旅游大巴在答辩人广场停放旺季达到600辆次/月,淡季达到240辆次/月,美食广场客流量旺季达到60000人次/月,淡季达到40000次月。事实上,原告不仅没有缴纳押金,其承诺的在经营期内人流量及车流量均远远没有达到约定数量,尚欠答辩人数月租金未付,其行为已构成违约,应当按照约定向承租方支付违约金。综上所述,原告起诉没有法律依据,请求合议庭在查明案件客观事实的基础上,依法驳回原告诉讼请求。被告开元开发公司对本诉辩称：一、本案为原告和被告开元管理公司之间的租赁合同法律关系,答辩人不是本案适格被告。原告滥用诉权,严重侵害了答辩人的合法权益。根据原告的诉状可知,本案审理的法律关系为原告和被告开元管理公司之间的租赁合同法律关系,答辩人不是该合同的任何一方当事人,也未对该合同的履行向任何一方出具担保或承诺。答辩人与本案没有任何法律上的利害关系,根据《民事诉讼法》相关规定,答辩人不是本案适格的被告原告在明知答辩人与本案无利害关系的情况下,滥用诉权起诉答辩人。答辩人为应对本次诉讼,调派人员组织材料,聘请律师,花费了大量的金钱和时间。同时,因被人状告,公司对外形象造成了严重损失,请求法院依法查明事实,严惩原告滥用诉权的恶劣行为,保护答辩人的合法权益。二、根据《公司法》相关规定,被告开元管理公司为独立的法人,应依法独立承担民事责任。答辩人不应就被告开元管理公司对外签订的合同承担任何民事责任。《公司法》第14条规定:公司可以设立子公司,子公司具有法人资格,依法独立承担民事责任。根据法律规定可知:子公司是相对于母公司而言的,它是独立于向它投资的母公司而存在的主体。子公司是独立的法人,在法律上它具有独立法人资格,其独立性主要表现为:拥有独立的公司名称和公司章程；具有独立的组织机构;拥有独立的财产,能够自负盈亏,独立核算；以自己的名义进行各类民事活动;独立承担公司行为所带来的一切后果和责任。被告开元管理公司是独立于答辩人的法人,具有独立的法人资格,拥有独立的财产,能够自负盈亏。本案是被告开元管理公司以自己的名义进行的民事活动,该民事活动的后果及责任均应由该公司独立承担,与答辩人无关。答辩人不应就被告开元管理公司对外签订的合同承担任何民事责任,不应作为本案被告参与本案诉讼活动。三、原告违反本案合同约定,间接影响并损害了答辩人的利益,应合理补偿答辩人的损失。本案原告在案涉租赁合同中约定,在合同履行期间,为答辩人所在商场带来稳定的大批客源,促使答辩人商场进步发展。在原告将上述合约告知答辩人后,答辩人为促成原告的创建,和商场原有租户解除合同并支付了补偿金,同时还拆除了商场原有的部分装修、装饰。答辩人做此行为,是由原告在先的通知引起的，后原告故意违约,完全没有为商场带来任何客源,更有甚者,该公司还将商场原有客源带至第三人郑延圈个人私营酒店,严重影响了答辩人商场的生意。答辩人请求法院依法查明事实,并要求原告补偿答辩人的合理损失。第三人吴军平对本诉辩称（在未解除与马龙代理关系前的答辩）：一、2017年9月21日,答辩人已起诉被告开元管理公司,并原告为第三人,请求法院解决该事。现原告以该事又进行起诉,属于重复起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第154条、《最高人民法院关于适用的解释》第247条的规定,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同:(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中,答辩人已经在先进行了起诉,原告不应另行进行诉讼。重复起诉的,法院应裁定不予受理,已经受理的,应裁定驳回起诉。二、本案诉讼标的中的装修损失金额应为200000元,而非原告所称诉请的金额。本案酒店的实际控制人为郑延圈,酒店在装修时,其花费等均无合同,也无相应付款票据。装修过程中,答辩人多次要求其提供账单等明细账目,但其均表示没有账目,故答辩人不知其实际装修的金额具体是多少。据答辩人所知,当时装修共4大块内容,即冷库、空调、厨房灶台、桌椅。该四大块物品,在原告撤场时,均被郑延圈拉到其在白马寺、邙山等自营的酒店里使用。答辩人起诉时,君临剩下的装修仅剩几幅窗帘、几个木制的隔断。于是,答辩人向几个装修行业的人请教,得知剩下的这些物品连五万块都不值。本着多为君临酒店争取利益的精神,答辩人在起诉时要了200000元的装修损失。第三人郑延圈在第一、二次开庭时未到庭，第三次开庭时到庭，未作答辩或陈述意见，法庭辩论称：合作合同是吴军平签名之后拿给我的，并且已经实际履行了，不存在别人代签，没有达到人员要求，也与被告的管理不善有关。被告开元管理公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付拖欠反诉原告租金290000元(2015年8月至2016年3月)；二、判令反诉被告支付反诉原告违约金50000元；三、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2014年7月22日签订《地一方美食广场租赁合同》，该合同就租赁场地、期照、租金等事宜均进行了明确的约定。其中,合同还明确约定,承租方应当交纳200000元押金,且酒店入驻后,经营期内应保证旅游大巴在反诉人广场停放旺季达到600辆次/月,淡季达到240辆次/月,美食广场客流量比季达到60000人次/月,淡季达到40000人次/月,以此客流量来实现双方共赢。合同签订后,反诉原告依约全部履行了合同义务,相反,反诉被告不仅没有交纳200000元押金,其承诺的在经营期内人流量及车流量均远远没有达到约定数量,其行为已构成严重违约,按照合同约定,应当向反诉原告支付50000元违约金。另外,租赁合同尚未到期,因反诉被告经营不善,导致酒店无法继续经营、继而违约,自2016年3月反诉被告撤场至今仍欠290000元场地租金未付。因此,反诉被告除应补缴拖欠租金外,对租赁物原始状态(美食广场)的破坏给反诉原告造成的巨大的损失,也应当予以赔偿。综上所述，反诉被告的行为已构成违约，严重损害了反诉原告的合法权益，因此，反诉原告依据《民事诉讼法》之规定，特提出反诉，请求法院查明事实，判如所请。原告对反诉的答辩：驳回被答辩人的反诉请求。从被答辩人提出的反诉状和答辩状上看,被答辩人对原被告双方签订的地方美食广场租赁合同和答辩人交纳的第一年租金500000元是认可的。押金200000元也有答辩人的合伙人吴军平交于了被答辩人。由于被答辩人原因使我酒店在2015年5月份已无法经营,同年8月份被答辩人将整栋大楼上锁,答辩人怎么能经营到2016年3月呢？这个事实有被答辩人的股东之一吴军平书写的另一诉状中得以证明。所以被答辩人的反诉请求没有事实根据,反而被答辩人还应退还我们剩余的4个月租金167000元,并承担违约金50000元。请人民法院依法驳回被答辩人的反诉请求,以维护社会的稳定。被告开元开发公司对被告开元管理公司的反诉，未发表意见。第三人吴军平对反诉诉辩称（在未解除与马龙代理关系前的答辩）：1、当时的确没有交纳200000元的押金。2、经营达不到约定的人流量及车流量。3、当时开元的大门并未完全锁死，客人能够上楼进行消费。第三人郑延圈对被告开元管理公司的反诉，未发表意见。依据原被告无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：一、2014年8月22日，被告开元管理公司作为甲方与作为乙方的第三人吴军平签订《地一方美食广场整体租赁合同》，被告开元管理公司将位于洛阳市××区××大道与××大道交汇处西北××精品服饰广场××楼的地一方美食广场出租给第三人吴军平，期限自2014年7月18日至2019年7月18日；第一年租赁费500000元，于合同签订之日起十日内支付。第二年租赁费600000元，第三年租赁费700000元，第四年租赁费800000元，于每年的7月18日前支付；合同约定第三人吴军平需向被告开元管理公司一次性交纳押金200000元，租赁期限结束后双方交接完有关物业、设备、用具及结清有关费用后被告开元管理公司应于7日内退还第三人吴军平；合同约定在合同有效期内，任何一方擅自终止合同的，视为违约，违约方需向守约方支付违约金50000元；合同另行约定了双方的权利义务、保密责任等。该合同双方约定系美食广场整体租赁，未约定租赁标的物的面积。二、2014年9月10日，第三人吴军平作为甲方与作为乙方的第三人郑延圈签订《洛阳开元精品服饰广场四楼美食广场合作协议》，协议称第三人吴军平承租洛阳开元精品服饰广场四楼美食广场场地，与第三人郑延圈合作经营。对该合作协议，第三人郑延圈予以确认，虽在第二次开庭中吴军平的代理人持有异议，认为不是第三人吴军平本人签字，但未申请进行笔迹鉴定。三、2014年9月27日，第三人吴军平作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的案外人陈永友签订《房屋租赁协议》，陈永友将位于洛阳市××区××大道与××大道交汇处西北××精品服饰广场××楼的地一方美食广场的房屋出租给第三人吴军平，面积300平方米，租赁期限半年，自2014年10月1日至2015年3月31日，第三人吴军平每半年向陈永友交纳租赁费18000元。四、《地一方美食广场整体租赁合同》项下位于洛阳市××区××大道与××大道交汇处西北××精品服饰广场××楼的地一方美食广场，第三人吴军平承租后，与第三人郑延圈合伙用于开办君临酒店经营，于2014年10月21日工商登记成立本案原告，股东为郑冲一人。该事实，第三人吴军平和郑延圈均无异议。五、2017年9月21日，第三人吴军平作为原告，以开元管理公司为被告及本案原告为第三人，向本院递交诉状，要求解除本案的《地一方美食广场整体租赁合同》，并要求被告开元管理公司返还押金200000元、赔偿装修损失200000元及承担违约金50000元。在第三人吴军平的《民事起诉状》中，其称已经支付给被告开元管理公司一年房租500000元及押金200000元，其以该房租500000元及现金300000元和价值100000元的车辆入股与合伙人郑延圈开办了洛阳君临酒店有限公司，在2015年8月10日，因被告开元管理公司经营管理不善，并擅自终止租赁合同，导致君临酒店经营不能。但第三人吴军平至今未就该案缴纳诉讼费，本院亦未正式立案。六、现原告以上述第三人吴军平诉状中的同一事实，提起了本案的诉讼。原告认为其向被告开元管理公司交纳了一年租金500000元，从2014年10月开始经营至2015年6月份经营不能，剩余部分租金167000元被告开元管理公司应当予以退还，并要求被告开元管理公司退还押金200000元及赔偿装修损失1320000元、支付违约金50000元；对此，被告开元管理公司认为原告至2016年3月份才撤离场地，从2015年8月份第一年租赁期限届满至2016年3月份撤离场地期间的租赁费290000元原告应当予以支付，并主张原告支付违约金50000元。被告开元管理公司否认收到原告的押金200000元，第三人吴军平在本案中亦称押金200000元确实没有交纳，并对原告主张的装修费用不予认可。至此，《地一方美食广场整体租赁合同》项下的第一年租金500000元，虽双方均未提供付款转账凭据，但双方均已认可已实际履行，但押金200000元各方各执一词，作为原告的主张诉求，原告不能提供已实际交纳押金200000元的证据。七、原告提供2015年6月23日被告开元开发公司向其送达的《催款函》，该函件中称，自2014年9月至2015年5月31日原告拖欠水电费62364.79元，要求原告于2015年6月24日前予以支付，如逾期不予支付，将采取停水停电措施，并提供了被告开元开发公司的水电费《缴费通知单》。2015年6月24日，原告向被告开元开发公司支付电费5000元，以他人名义转账支付至陈永友的银行账户内。根据原告提供的四份网页打印“110报警受理单”可查，从2015年6月27日至2015年8月10日期间，原告经营的酒店因水电问题曾做报警处理。原告为证明其装修损失，提供2014年8月8日第三人郑延圈与洛阳市华王装饰工程有限公司签订的《装饰工程施工合同》，该合同约定造价为1291256元，及洛阳市华王装饰工程有限公司的委托代表人吕志壮出具的收条，但没有付款的银行转账凭证，原告称均系现金支付。原告另提供于2014年8月3日其法定代表人郑冲与洛阳市瀍河区难得快印部签订的《君临酒店楼顶发光字制作合同》，合同造价30000元。八、2015年4月29日，被告开元管理公司给原告作出《解除合同通知函》，称原告违约，通知解除《地一方美食广场整体租赁合同》，并进行双方结算。该通知函上的签收人为马学军，于2015年5月4日签收。原告称没有收到该通知函，也不知道马学军是谁。被告开元管理公司则称马学军系原告酒店的日常经营管理责任人。但从被告开元管理公司的工商登记资料可查，马学军系被告开元管理公司的监事。九、原告成立的发起人为第三人吴军平、郑延圈，股东为郑冲一人；被告开元管理公司是被告开元开发公司法人出资设立的公司，独立法人，在2016年7月4日工商变更登记第三人吴军平为负责人，2017年7月12日进行工商变更登记，第三人吴军平不再担任该公司的负责人及高管；被告开元开发公司于2016年7月12日进行股东变更，第三人吴军平成为该公司的股东至今。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：根据案涉《地一方美食广场整体租赁合同》的内容可查，其不违反相关法律、法规，为合法有效的合同，本院予以确认。《地一方美食广场整体租赁合同》虽然系第三吴军平与被告开元管理公司之间所签订，但本院已经查明第三人吴军平、郑延圈作为发起人共同出资设立了原告，租赁合同项下的场地实际由设立后原告使用，故依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提起本案的诉讼及被告开元管理公司提起反诉，均符合法律规定。围绕该合同的约定，及上述本院查明确认的事实，对本案的本诉及反诉分别评判如下：一、关于本诉部分。（一）、关于原告主张的《地一方美食广场整体租赁合同》不再履行问题。原告主张在2015年8月份双方发生纠纷已不再经营酒店，被告开元管理公司主张在2016年3月份原告撤场不再经营，从而证明在2015年8月份或2016年3月份案涉租赁合同已予以终止，现双方均已确认不再履行，故本院对原被告双方无争议的事实无需作出认定，原告的该项诉讼请求本院予以驳回。（二）、关于原告主张被告开元管理公司退还租金167000元及押金200000元的诉求。1、《地一方美食广场整体租赁合同》于2014年8月22日签订，合同期限从2014年7月18日开始，第一年租金500000元已支付，原告称从2014年8月份签订合同开始计算，留出两个月的装修期，第一年支付租金的周期届满为2015年10月，其称在2015年6月份开始已经营不能，故从2015年6月份至10月份期间的租金被告应当予以退还。而对于装修期的约定在租赁合同中并未明确，从被告开元管理公司反诉主张从2015年8月份至2016年3月份期间的租赁费可查，被告开元管理公司认可给原告留出了一个月的装修期，故本院按装修期一个月从第一年的租金周期中予以扣除，即合同约定第一年的租金周期从2014年7月18日至2015年7月17日，扣除一个月的装修期后延期至2015年8月17日。虽然原告和被告开元管理公司对君临酒店停业和撤场的时间表述不一致，但从证据的证明力度方面考量，原告提供了“110报警受理单”及被告开元开发公司的水电费《催款函》，佐证了截止到2015年8月10日因水电费问题双方发生了纠纷，而被告开元管理公司称原告在2016年3月份撤场的反驳，却未提供证据予以佐证，故本院对原告酒店停业和撤场的时间按2015年8月10日予以确认。故案涉租赁合同项下的租赁费支付周期原告已使用完毕，不存在被告开元管理公司退还租赁费问题，驳回原告的该项诉讼请求。2、原告主张被告开元管理公司退还押金200000元，首先应当提供已支付押金200000元的证据，现因对其主张不能提供证据，该项诉求本院予以驳回。（三）、关于原告主张的装修费损失1320000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，结合原告拖欠水电费及被告开元管理公司关门导致原告经营不能的问题，证明双方均存在违约行为，均存在过错，且双方又不能证明装饰装修的残损价值，故本院对原告的该项诉求不予支持。（四）、关于原告主张的违约金50000元，虽案涉租赁合同中有明确约定，但上述本院已认定双方均存在违约的过错行为，过错相抵，被告开元管理公司无需再向支付原告违约金。二、关于反诉部分。上述本诉部分第（一）、（四）项中本院已认定原告酒店经营不能及撤场时间为2018年8月份及双方均存在违约过错行为，故被告开元管理公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、驳回原告洛阳君临酒店有限公司的诉讼请求。二、驳回被告洛阳开元商业管理有限公司的反诉请求。本案本诉受理费20434元，由原告负担；本案反诉受理费3200元，由被告洛阳开元商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈 雷人民陪审员  段国华人民陪审员  刘棕波二〇一八年十月二十二日书 记 员  丁丽鸟