广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初929号原告：李观生，男，汉族，1982年6月28日出生，住广东省吴川市。原告：李平女，女，汉族，1985年1月22日出生，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：湛江市坡头镇皇都商住小区皇都北一路2号、4号。法定代表人：庞真尧，董事长。原告李观生、李平女诉被告湛江市鸿天房地产开发有限公司（以下简称鸿天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李观生、李平女的委托诉讼代理人周莉莉及被告鸿天公司的法定代表人庞真尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李观生、李平女向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿天公司支付自2018年5月27日起至2018年7月31日止的逾期交房违约金22113元及自2018年8月1日起至被告鸿天公司按合同约定将验收合格的商品房交付给原告之日止的逾期交房违约金（每日按购房款653000元的万分之五计算）。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年3月26日签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江市坡××区××交通路××都××小区××楼××房，套内建筑面积116.99平方米，商品房单价5581.67元/平方米，总价款为653000元。合同签订后，原告依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条等约定，被告应当在2018年5月26日前，将验收合格取得建设工程竣工备案证明文件的商品房交付给原告，否则，每逾期一日，按总房款万分之五的标准向原告支付违约金。由于被告至今未能将验收合格的商品房交付给原告，截止2018年7月31日已经逾期65天，按照上述约定，被告应支付21223元逾期交房违约金给原告。据此，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告鸿天公司辩称：一、本公司没有违反双方签订的《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的规定，不属违约。二、本公司在建设该商品楼时，全都是按照政府职能部门的规划审批进行的，没有违反政府职能部门任何操作规程，完全合规合法。涉案工程项目在《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间之前，全部消防工程已竣工，且申报资料到湛江市消防局业务窗口交件验收。全部建设工程完成竣工并通过有关单位竣工验收，办理验收手续。按建筑安装工程规定，通过竣工验收合格，该项目可交原告使用，原告已查验房屋验收确认。关于工程竣工验收备案证明延迟的问题，由于本公司在申报消防工程验收资料时，湛江市消防局业务窗口经过两次退回补完善资料，最后一次审查资料时，消防业务窗口要求消防设计审核范围外提供防火玻璃供货证明，检验报告、认证证书，合格证，并需要上传到消防网本公司在该项目报建时，消防设计审核意见书就没有要求安装防火玻璃窗，该报建审核图纸在湛江市消防局报建图纸审核科可查证实。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求提供防火玻璃资料，属本公司不能克服的客观情况。因该问题一直无法交件导致消防项目无法验收，影响我公司延迟申领工程竣工验收备案证明（但工程验收备案证明只能起到办理房产证作用，不影响原告购买的房屋使用，原告无造成任何损失）。就该问题，经消防公司负责人和本公司负责人多次与湛江市消防局说明逾期交房违约金由谁来负责赔偿，该局承认是自己审核设计图纸出现问题，才同意将我公司及其他公司的消防验收问题以报告形式请示广州消防局，要求放开消防系统网给各公司交件（该系统网是由广州消防总局同意设置的），消防系统网放开后各公司才能交件，交件后湛江市消防局才安排验收。因此，本公司延迟申领工程验收备案证明正是因湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收，而要求审核范围外提供资料验收致本公司延迟取得建设工程竣工验收备案证明。政府消防职能部门不按建设工程审核意见书拖延验收的情况，对我公司而言，属不可抗力因素。三、我公司制作消防验收材料报坡头区住建局申领建设工程竣工验收备案证明后，再交房给原告使用。按涉案合同第二十条规定，原告可在360日内取得房屋所有权证书，尚未超过合同约定的办理房屋产权登记证时间，本公司未违约。本公司可按时给原告办理产权登记。综上提供的证据和法律事实，本公司没有违反合同各项规定，只是政府消防职能部门不按建设工程消防设计审核意见书验收的缘故造成的延误，构成本公司不可抗力，故本公司不承担违约责任。提请法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定审定判处。原告围绕其诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的以下证据予以确认并在卷佐证：1、两原告的《居民身份证》复印件，证明两原告的诉讼主体适格。2、《统一社会信用代码系统资料》复印件，证明被告的诉讼主体适格。3、《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告签订合同，购买被告的商品房。4、《购房发票》、《贷款合同》复印件，证明原告支付购房款给被告。本院对被告提供如下证据予以确认并在卷佐证：1、《建设工程消防验收申请表》复印件，证明该项目在交房之前报湛江市消防局业务窗口办理验收。2、《工程竣工验收报告》复印件，证明该项目建筑工程全部完成竣工验收合格，可交原告使用。3、《补送材料通知书》复印件，证明湛江市消防局业务窗口不按原审核意见书收件，要求补送审核范围外的防火玻璃资料。4、《湛江市公安消防局建设工程消防设计审核意见书》（湛公消审字【2017】第0079号）复印件，证明该审核意见书报建时没有要求安装防火玻璃窗。5、《建设消防设计验收意见书》（湛公消验字【2018】第0149号）复印件，证明该项目的消防验收延长时间拖延，导致本公司不可抗力。经审理查明，2018年3月26日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018014092），购买位于湛江市坡××区××交通路××都公寓××楼××房，该房建筑面积为146.43㎡，购房总价为653000元。《商品房买卖合同》第七条约定，由原告在签订本合同时支付首期购房款263000元，余下39万元由原告向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第九条约定该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十一条约定被告应当在2018年5月26日前向原告交付该商品房；第十二条约定除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算）；（2）逾期超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算。原告于签订《商品房买卖合同》的当日（即2018年3月26日）向被告付清了首期付款263000元，其余通过向银行贷款支付的39万元也于2018年5月18日前全部付清。但是，被告没有依约于2018年5月26日前将涉案房屋交给付给原告，两原告故诉至本院，请求判如所请。直至本案开庭审理的2018年10月19日，被告仍未将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的涉案商品房交付给原告。另查明，被告主张涉案工程项目已全部竣工并通过有关部门验收并办理验收手续，涉案商品房可交原告使用；被告还主张涉案房屋未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，是因为消防有关部门在涉案工程消防设计审核外要求被告提供防火玻璃证明所致，属不可抗力，被告并未违约。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，原告与被告于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2018年5月26日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的商品房交付给买受人（即原告）使用。被告鸿天公司没有按合同约定在2018年5月26日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告鸿天公司的行为构成违约。依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告鸿天公司应向原告支付违约金。关于违约金的计算，依原告与被告在合同中的约定，被告逾期交房应自最后交付期限的第二天（即2018年5月27日）起至实际交付之日止，每日按总房款（653000元）的万分之五向原告计付逾期交房违约金，计至2018年7月31日（已逾期交房65天）为21223元（653000元×0.0005×65天）。关于原告请求被告支付2018年8月1日起至被告按合同约定将验收合同的商品房交付给原告之日止的逾期交房违约金，因该违约金在原告提起诉讼请求给付时尚未实际产生，故对于原告的该请求，本院不予支持。原告可待该部分违约金实际发生后另案予以主张。关于被告主张因为消防有关部门在涉案工程消防设计审核外要求被告提供防火玻璃证明这个客观原因导致其未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，属不可抗力，被告并未违约的问题，本院认为，被告被要求提供防火玻璃证明，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告主张因不可抗力而未违约与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市鸿天房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李观生、李平女支付逾期交房违约金21223元。二、驳回原告李观生、李平女的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费353元，减半收取177元，由被告湛江市鸿天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  严 建二〇一八年十月二十二日代书记员  李嘉茹附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。