文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6185号原告（反诉被告）：李胜，男，1976年4月30日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：杨长路（系李胜表弟），男，住南京市。被告（反诉原告）：郭瑾，女，1966年2月28日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：陆长高（系郭瑾丈夫），住南京市鼓楼区清凉门大街********。被告（反诉原告）：陆长高，男，1964年8月16日出生，汉族，住南京市，住南京市v>第三人：南京馨之房房地产经纪有限责任公司，住所地在，住所地在南京市v>法定代表人：左纪芳。委托诉讼代理人：潘晓贵，男。原告（反诉被告）李胜与被告（反诉原告）郭瑾、（反诉原告）陆长高及第三人南京馨之房房地产经纪有限责任公司（以下简称馨之房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李胜及其委托诉讼代理人杨长路、被告（反诉原告）郭瑾的委托诉讼代理人亦即被告（反诉原告）陆长高，第三人馨之房公司的委托诉讼代理人潘晓贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜向本院提出诉讼请求：1.解除三方签订的房屋买卖合同；2.被告向原告退还定金5万元、首付款65万元，共计70万元，并自2018年4月23日起按照年息6%的标准计算利息至实际付清之日止；3.被告向原告支付违约金20.5万元，并赔偿损失25.5万元。事实和理由：2018年4月22日，原告与被告郭瑾及第三人馨之房公司一起签订了房屋买卖经纪合同，约定被告郭瑾向原告李胜出售位于南京市，总价410元。2018年4月27日，原、被告双方又签署了南京市存量房买卖合同，约定的房屋总价为340万元，并约定2018年6月15日前支付首付款105万元，但实际双方买卖房屋的总价仍为410万元。被告实际已经收取原告70万元。2018年5月9日，原告准备好了首付款105万元，因银行要求该105万元首付款必须停留在银行贷款账户才能审批贷款，故经被告同意，原告未立即将105万元支付给被告。2018年5月22日，两被告要求加价28万元，否则解除合同。2018年5月24日，被告陆长高通知原告不加价就走法律程序，即解除合同。原告认为两被告突然加价的行为违反了合同约定，也违背诚实信用的原则，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告郭瑾辩称（反诉称）：1.2018年4月22日，原、被告双方及第三人签订的房屋买卖经纪合同，约定原告于2018年4月23日支付首付款70万元（含定金），并约定于2018年5月4日支付70万元给被告用于房屋解押等等。2018年4月27日，三方又签订了存量房买卖合同，并办理了银行贷款手续，原告因贷款审批需要将105万元存入贷款账户，但被告并未同意原告变更第一份合同所约定的付款期限，只是对贷款程序进行了确认，而原告对2018年5月4日应付的70万元至今未支付，故原告的行为已经构成了违约。2.因原告违约，被告与其商量将房屋价格调至438万元，双方就此发生争议，但被告从未通知对方解除合同，故被告并不存在违约行为。如被告存在违约行为，被告愿意按照合同的约定支付违约金，但原告主张的损失没有事实依据，被告不同意赔偿。3.被告同意解除合同，并返还首付款65万元，但因原告违约，故被告不同意返还定金5万元。综上，请求驳回原告关于返还首付款65万元以外的其他诉讼请求。另外，因原告没有按期履行合同给被告方造成了较大损失，故被告提出反诉：请求判令反诉被告李胜向反诉原告郭瑾支付违约金20.5万元。被告陆长高的答辩意见和反诉请求与郭瑾一致。原告李胜对两被告的反诉答辩称：反诉被告并没有迟延履行的情形，反诉原告亦未发出催告，因此不存在合同因反诉被告的迟延履行导致解除的事实，因此不同意向反诉原告支付违约金。另外，即使反诉被告有违约行为，因违约金过高，故请求人民法院根据反诉原告的具体损失进行调整。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人馨之房公司述称：对于原、被告双方之间所签订的合同其是知悉的，但有些条款系原、被告双方自己协商的，第三人并不清楚原、被告双方协商的具体内容，因此请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：郭瑾与陆长高系夫妻关系，位于南京市。2018年4月22日，郭瑾（甲方）与李胜（乙方）以及馨之房公司（丙方）签订了一份《房地产买卖居间协议》（以下简称中介协议），约定甲方自愿将坐落在鼓楼区虎踞路49号5单元502室（以下简称案涉房屋）的房屋出售给乙方；房屋总价为甲方净得410万元，其中定金5万元于2018年4月22日支付，首付款65万元于2018年4月23日支付，第三笔70万元于2018年5月4日支付以供甲方归还贷款，房贷款审批好过户时再付房款30万元，乙方向银行贷款315万元，尾款5万元交房时支付；甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生合同第六条所约定的情形（房屋权属有瑕疵、房屋结构有瑕疵、贷款延期）的，均由违约方向守约方支付实际成交价5%的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时违约方应向丙方支付总房款2%的违约金；甲方净得410万元整，所有交易费用均由乙方承担；甲方在2018年8月20日前交房给乙方；甲乙双方不得违约，违约方支付中介叁万元整；合同履行过程中若发生争议，且协商不成时，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼等等。合同签订次日，李胜向郭瑾支付了定金5万元，并于2018年4月23日分四笔支付了65万元，合计支付70万元。2018年5月21日，三方又签订了一份《南京市存量房买卖合同》（存量房合同），约定甲方将上述房屋出售给乙方，总价为350万元整，其中含有定金5万元和尾款5万元；甲、乙双方同意采取自行给付的方式进行交易；首付款105万元于2018年6月15日支付完毕，由甲、乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为235万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2108年5月30日前与贷款银行签订借款合同；若乙方不能贷足余款或者银行不同意乙方的贷款申请的，则不足部分由乙方同意在银行批准贷款或者不批准贷款之日起20日内筹款补足；甲方同意乙方自留尾款5万元，在房屋交付时双方自行交割；合同生效后90日内甲乙双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记；乙方承担所有的税费等等。该合同未约定违约金的数额和计算方法，但约定发生争议时向南京市仲裁委员会进行仲裁。上述存量房买卖合同系本院依照李胜的申请向银行调取的，李胜和郭瑾均不持有该合同。贷款银行要求李胜将首付款105万元存放在贷款银行账户中，以审批贷款。2018年4月27日，李胜前妻窦某通过微信与郭瑾联系，窦某称“好的，那就等首付款解押吧”，郭瑾回复“好”；窦某表示5月2日就办理首付款解押，估计5月5日至6日左右打给郭瑾，并称“慢慢走程序吧，你不要着急，我是担心你急，你现在解押，我们就能早点报批”，郭瑾回复“第一笔钱先凑齐，下面就好些”。2018年5月4日，郭瑾催促李胜支付房款，窦某回复相关材料已经交过去，还有二十多天才有消息。2018年5月9日，李胜将105万元首付款打入贷款账户，窦某告知郭瑾贷款预审已经通过，已经打了首付款。郭瑾回复“好的，你辛苦了”。2018年5月17日，郭瑾询问贷款进行到哪一步，窦某回复在走程序，郭瑾回“好的”。2018年5月21日，李胜与陆长高通过电话沟通。陆长高称如果2018年5月25日贷款还没下来有两个方案，一个是适当加点钱赔偿其损失，另一个就是双方就和平解决，房屋不卖了。次日，李胜、窦某、陆长高等就房屋买卖问题再次进行沟通。陆长高称：李胜未在2018年5月4日支付第三笔款项70万元，且过户和贷款都滞后了，其行为已经实际导致了合同履行的拖延，致使合同未能按照预期的进度实现，正好房子还没有过户，且房屋的涨价超出了预期，所以其要违约；李胜是守约方，其作为违约方，愿意向李胜支付双倍定金，并愿意对65万元首付款支付高额利息；如果李胜愿意继续购买，需要修改合同，售价提高至460万元；郭瑾已经将出售房屋的事宜全权委托其进行处理。后来陆长高又表示：“如果我现在要价460万的话，一点人情味不讲了，我现在就要原来的报价438万……如果你们作为卖方，你们也会这样做的……反正是一条，现在房子还未过户，我都可以反悔，反悔了，我愿意赔……以我今天说的算”。窦某要求按照合同履行，陆长高称“这个我肯定不同意”。2018年5月23日，窦某通过微信联系郭瑾，逾期沟通70万元付款的事宜，郭瑾告知窦某联系其丈夫陆长高。次日郭瑾再次短信告知窦某，房屋买卖的事宜请直接与其丈夫陆长高商量，以其与陆长高商量的结果为准。当日，李胜、窦某等均与陆长高进行了沟通，李胜称“我懂，你现在的观点就是要涨价”。陆长高以“呵呵”二字回复。窦某明确拒绝涨价，陆长高称：“不同意，那个事情总要向前推进啊，两种情况，一个是你不买，按合同来，谁违约谁承担责任；第二个是房子反正没有过户，我现在要加价，提出要修改价格，你同意我就卖，不同意吗，我就那个……如果不信任，可以通过法律途径解决”。2018年5月30日，陆长高向李胜发信息，主要内容为：“协议约定5月4日付款70万元用于房屋解押，直至5月20号仍未履行合同，已属违约，当时我们是低价出售，现在已经超过约定期限太多，房价行情也趋涨许多，我们有两个建议和你商量，若想继续买房，须协商适当调高价格以弥补我们的损失，若不买此房，将退还费用，和平解约”。李胜回复已向法院起诉。2018年6月1日，郭瑾向李胜发出催款通知，要求李胜于2018年6月4日之前支付房款70万元，同时按照协议约定支付违约金20.5万元。此后，郭瑾又向李胜发送短信，明确其从未通知李胜解除合同，并要求李胜支付70万元房款和20.5万元违约金。李胜是在2018年7月6日本院第一次开庭审理时增加解除双方房屋买卖合同的诉讼请求的。李胜在本案审理中明确表示其不申请对房屋的价值进行鉴定。庭审中，本院询问双方，为何存量房买卖合同的价格低于居间合同的价格。李胜陈述系因其在存量房买卖合同前已经支付了70万元，所以没有写入合同中。郭瑾和陆长高陈述系因李胜为少缴纳税款才降低了存量房买卖合同的价款，因为根据双方居间合同的约定郭瑾无需缴纳税款。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成一致调解意见。上述事实，有原告李胜提供的房屋买卖居间合同、存量房买卖合同、短信、银行交易明细、通话录音，被告郭瑾、陆长高提供的微信，以及本院的开庭笔录等证据，予以证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自更改或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方当事人可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。一、本院对本案是否有权主管的问题本案中，李胜与郭瑾及馨之房公司所签订的《房屋买卖中介合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力，三方当事人均应按照该合同的约定履行自己的义务。该合同签订后，三方当事人虽然又签订了《南京市存量房买卖合同》，并约定发生纠纷时由南京市仲裁委员会仲裁，但发生纠纷后，双方当事人均未依据该合同所约定的纠纷解决方式提起仲裁，且郭瑾、陆长高在与李胜发生争议时亦告知李胜进行诉讼，而未告知李胜适用仲裁程序予以解决，李胜亦系根据原房屋买卖中介合同所约定的管辖标准向本院起诉。郭瑾、陆长高在本院的审理中未对本院的主管提出异议，并在本案中提出了反诉。第三人馨之房公司亦表示请求人民法院依法判决，而未作出本案应适用仲裁程序予以解决的意思。故根据存量房买卖合同所约定的房屋总价、付款方式、付款期限等与居间合同不一致，且双方均未依据该合同向对方主张权利的事实，以及三方当事人均要求本院审理本案的事实，本院认定三方当事人所约定的纠纷解决方式，意思表示不真实，依法不发生拘束三方当事人的效力。因本案所涉房屋位于鼓楼区，且双方所签订的房屋买卖居间合同约定由房屋所在地人民法院管辖，故李胜向本院起诉，符合法律规定，本院有权对本案进行主管。二、关于李胜是否存在违约行为的问题本案中，李胜与郭瑾签订的房屋买卖中介合同所约定的支付第三笔款项的时间为2018年5月4日，但李胜并未在该日支付该笔款项，此前李胜的前妻窦某虽多次与郭瑾联系，但其并未明确提出要更改原合同所约定的付款日期，郭瑾虽回复其“好”、“好的”等等，但亦未明确同意更改原居间合同所约定的付款时间，且郭瑾在2018年5月4日仍要求对方付款，故郭瑾的回复不能使本院认定李胜与郭瑾之间达成了变更该笔款项支付时间的约定，而只能使本院认定郭瑾对于李胜延迟付款的行为表示理解。因李胜没有在2018年5月4日支付第三笔款项，故其行为已构成违约。李胜辩称其没有违约行为，无事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于郭瑾是否违约的问题因郭瑾与陆长高之间存在夫妻关系，且郭瑾明确告知李胜关于买卖本案所涉房屋的事宜由其丈夫陆长高负责，故陆长高与李胜之间对于是否提高房屋价款以及是否按照原价格进行交易的交谈，均应视为是合同相对人郭瑾提出的要求。郭瑾虽在2018年6月初告知李胜其从未作出解除合同的通知，但其代理人陆长高却在合同签订后向李胜提了要增加合同价款，否则拒绝出售房屋的意思表示。郭瑾虽辩称其仅是在李胜违约的情况下，提出了协商条件，但该协商条件中并不含有继续按照原合同所约定的价格进行交易的内容，而是提高价格或者不再出售房屋，且在李胜前妻窦某要求继续过户的情况下，陆长高代表郭瑾明确表示“这个我肯定不同意”，故无论从双方协商的过程看，还是从5月30日的信息来看，郭瑾都不再同意按照原合同所约定的价格进行交易，因此郭瑾的行为构成违约。因郭瑾已经通过陆长高明确告知对方若不提高总价则其拒绝过户，故其违约程度较高，构成根本违约。郭瑾虽在其根本违约的意思表示到达对方后，虽又多次作出了要求对方继续支付70万元购房款的意思表示，但同时要求对方支付高额的违约金，其行为的实质与要求对方支付更高价款无异。因此时李胜已经向本院提起诉讼，并要求解除合同，故郭瑾所提出的继续支付70万元购房款的要求是否发生拘束李胜的效力，应根据本院对本案合同是否应予解除的判决予以认定。四、关于合同的解除问题因郭瑾的行为构成根本违约，且郭瑾在本案的审理中同意解除双方之间的房屋买卖合同，故李胜请求解除双方之间的房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据解除合同的意思表示到达郭瑾的时间，本院认定李胜与郭瑾之间的房屋买卖合同关系于2018年7月6日解除。五、关于郭瑾的违约责任问题因郭瑾的行为构成根本违约，且该违约行为致使本案的合同被依法解除，故郭瑾应依法向李胜承担违约责任。郭瑾虽在2018年5月30日要求李胜继续支付70万元购房款，但因此时李胜已经起诉，且李胜所提出的解除合同的请求获得了本院的支持，故郭瑾在2018年5月30日所作出的意思表示，依法不发生拘束李胜的法律效力。因房屋买卖居间合同所约定的违约金标准为房屋总价款的5%，且郭瑾在本案中表示同意按照该合同所约定的标准承担违约责任，故结合陆长高与李胜等谈话中所提出的房屋涨价较高的事实，本院认定李胜请求判令郭瑾向其支付违约金20.5万元（410万元×5%），具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，因李胜不申请对房屋的价值进行鉴定，且郭瑾在合同履行的过程中所增加的房屋价格，不能作为认定李胜损失的依据，故李胜请求郭瑾在承担违约金的责任之外，再行向其赔偿损失25.5万元，无事实和法律依据，本院不予支持。六、关于陆长高的责任问题陆长高虽与郭瑾存在夫妻关系，且曾代表郭瑾与李胜就房屋的买卖问题进行交涉，但因陆长高并非合同相对人，依法不应当承担合同责任，故李胜请求判令陆长高对上述债务承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。另因陆长高并非合同相对人，无权主张合同权利，故本院对其反诉请求亦不予支持。七、关于李胜的违约责任问题李胜延期付款的行为虽然违反了房屋买卖居间合同的约定，但其违约行为并不严重，不构成根本违约，且李胜的前妻窦某曾多次告知郭瑾在银行审批后即行支付该款，郭瑾亦表示理解，故郭瑾按照根本违约情形下的违约金标准要求李胜承担违约责任，显属不当。另外，李胜逾期付款的行为仅给郭瑾造成了利息损失，并未给其造成其他的直接损失，且该利息损失远未达到郭瑾主张的违约金数额，故郭瑾请求支付20.5万元违约金显然过高。李胜请求调整违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据李胜的违约时间，以及双方合同解除的时间，本院酌定李胜应向郭瑾支付的违约金6000元。八、关于定金和首付款是否应予返还以及是否应赔偿该款的利息损失问题因原、被告双方之间的房屋买卖合同关系已被依法解除，且合同的解除原因系郭瑾根本违约，故李胜请求判令郭瑾退还其定金和首付款共计70万元，并向其赔偿该款自2018年4月23日起至实际返还之日止所产生的利息损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，李胜请求按照6%的年利率标准支付利息，并无法律依据，本院不予支持。根据李胜支付上述款项的时间，本院认定郭瑾应对该70万元按照同期人民银行贷款利率支付自2018年4月23日起至实际返还之日止的利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李胜（反诉被告）与被告郭瑾（反诉原告）对位于南京市所签订的房屋买卖合同；二、被告郭瑾（反诉原告）于本案判决生效之日起十日内返还原告李胜（反诉被告）定金5万元、首付款65万元，共计70万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2018年4月23日起至实际还清之日止的利息；三、被告郭瑾（反诉原告）于本案判决生效之日起十日内向原告李胜（反诉被告）支付违约金20.5万元；四、驳回原告李胜的其他诉讼请求；五、原告李胜（反诉被告）于本案判决生效之日起十日内向被告郭瑾（反诉原告）支付违约金6000元；六、驳回被告郭瑾的其他反诉请求；七、驳回被告陆长高的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，反诉费2187.5元，合计17427.5元，由原告李胜负担3500元，由被告陆长高负担1000元，被告郭瑾负担12927.5元（郭瑾在履行上述义务时给付李胜诉讼费11740元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  童爱珍人民陪审员  张 琪二〇一八年十月三十一日书记员陈蓉履行告知书