广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初4413号原告：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号，统一社会信用代码91441200195291759D。法定代表人：陈业强，职务董事长。委托诉讼代理人：陈志明，广东颜伊泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。被告：罗胜涛，男，1981年9月24日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：谢泽河，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭先志，广东安国律师事务所实习律师。原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆第二建筑公司）与被告罗胜涛房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆第二建筑公司的委托诉讼代理人贺拥军、被告罗胜涛及其委托诉讼代理人谢泽河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆第二建筑公司向本院提出诉讼请求：l.解除原被告签订的《租赁合同》；2.被告将涉案商铺腾空并交回原告；3.被告支付自2017年2月18日起至2017年7月17日的租金53835元（每月租金10767元，共5个月，10767元×5个月=53835元）及2017年8月18日起至被告将涉案商铺交付给原告为止的租金（每月租金为10767元）；4.原告没收被告缴纳的履约保证金21534元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月17日，原被告双方签订《租赁合同》，约定原告将南沙区富佳北街83号商铺出租给被告使用，建筑面积111平方米，租赁期限为5年，从2016年7月18日至2021年7月17日。从2017年1月18日至2017年7月17日，月租金为10767元。从2017年8月21日至2018年1月20日，月租金为10767元。第1年首月至第6个月免租金，第2年、第3年首月和第7个月免租金，第4年首月免租金。被告一次性支付二个月租金21534元作为保证金。租金每月支付，每月租金于当月5日前必须支付。被告违反本合同约定的或迟延交付房租超过10天的，原告可单方面解除合同，且保证金不予退回。《租赁合同》签订后，原告将商铺交付给被告使用，但被告自2017年2月21日起至今未向原告支付租金，严重违反合同约定。被告罗胜涛辩称：1、不同意原告解除双方签订的租赁合同，原告要求解除合同没有依据。根据大气污染防治法第81条的规定，原告在出租商铺时已经清楚知道商铺没有配备专用烟道，双方签订合同时，被告是以从事餐饮行业为合同目的而签订的，被告认为原告要求解除合同没有法律依据。实际上，该合同应当属于无效，同时，原告出租商铺时存在明显过错，隐瞒重要事实，因合同无效而产生的法律责任应当由原告承担。2、退一步说，即使合同有效，原告应当提供符合合同约定的商铺给被告使用，但原告并没有将配置有专用烟道的商铺给予被告从事餐饮，致使合同目的不能实现。原告应承担相应法律责任。3、被告不同意支付原告主张的租金。原因不在于被告延迟支付或拒绝支付，而在于原告存在相应的过错，导致被告无法正常使用。所在的小区业主大规模的抗议活动，以及上门要求被告关闭商铺，同时，在2017年7月27日环保局开具了关闭通知书，导致被告自2016年8月28日开业后一直无法正常使用，被告不缴纳租金是行使合法抗辩权。4、不同意原告没收保证金，因为是原告存在过错。5、被告承租商铺已经投入大量的装修费用，因原告的过错行为，被告将另行起诉要求原告进行补偿。经审理查明：原告是广州市南沙区富佳北街83号房屋的登记权属人，已领取涉案房屋的不动产权证，登记房屋的建筑面积为112.03平方米。2016年7月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将位于广州市南沙区富佳北街83号商铺租给乙方使用，建筑面积111平方米。租赁期限从2016年7月18日至2021年7月17日，其中第一年租赁期限从2017年1月18日至2017年7月17日，第二年租赁期限从2017年8月18日至2018年1月17日，从2018年2月18日至2018年7月17日，第三年租赁期限从2018年8月18日至2019年1月17日，从2019年2月18日至2019年7月17日，第四年租赁期限从2019年8月18日至2020年7月17日，第五年租赁期限从2020年7月18日至2021年7月17日，每月租金均为10767元。第一年首月至第6个月（含装修期）免租金，第二年、第三年首月和第7个月免租金，第四年首月免租金。租金每月支付，乙方在签订本合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付。为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性缴费21534元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回给甲方。商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。如因乙方保管不当或不合理使用，致使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。甲方在签订合同乙方交纳保证金和首期租金后即日将商铺交给乙方使用。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关。同时乙方应遵纪守法，合法经营，依规纳税，不得从事违法乱纪活动。如有违法、违规受罚，则一切责任及有关的经济损失由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的承重结构作任何改动，乙方对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回。1、乙方违反本合同约定的。2、乙方延迟交付房租超过10天的。任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金。因租期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照。”被告于2016年7月14日向原告支付保证金21534元及2017年1月18日至2月17日的租金10767元。被告从2017年2月18日起至今未继续缴纳租金。原告按照毛坯状态向被告交付案涉商铺。被告在案涉商铺地址于2016年9月26日成立广州市南沙区南沙围龙屋美食坊，经营范围为餐饮业，类型为个体工商户，经营者为罗胜涛。广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日向围龙屋美食坊（经营者：罗胜涛）出具编号为A0000063的穗南区环水现场限改[2017]063号（A）《环境违法行为改正通知书》，以在未配置设立专用烟管的商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目为由，责令立即停止违法行为；于2017年12月6日出具南环听告字[2017]205号《行政处罚听证告知书》，拟作出行政处罚：1、责令广州市南沙区南沙围龙屋美食坊（经营者：罗胜涛）关闭上述中餐餐饮项目。2、对广州市南沙区南沙围龙屋美食坊（经营者：罗胜涛）罚款40000元。被告在庭审中陈述其经过原告同意对案涉商铺进行装修，其于2016年8月28日开业经营至2017年12月9日，开业后案涉商铺小区的住户投诉油烟、噪音问题，并通过拉横幅方式抗议，原告隐瞒案涉商铺未铺设烟管导致被告被环保部门处罚，案涉商铺现由被告控制。原告确认被告对案涉商铺进行装修，但认为被告未经其同意进行装修，并认为环保部门处罚与原告无关，不清楚被告的经营情况。被告为证明双方在签订合同前及签订合同时，被告均告知原告租赁案涉商铺用于经营餐饮行业，且原告是以打造美食一条街名义向被告招商，在庭审中申请证人申某出庭作证，申某在庭审中陈述其于2016年8月份左右陪同被告到紫茗花园售楼部大厅商谈租赁店面事宜，签订案涉合同前，被告向原告工作人员表示租赁案涉商铺用于经营餐饮业，原告工作人员回复做什么都可以。经质证，原告对证人证言不予确认。证人的陈述与被告的陈述不一致，被告与证人是朋友及老乡关系，证人不清楚具体签订合同的时间。被告对证人证言的真实性、合法性和关联性均予以确认，证人证言的内容与被告陈述的内容有不一致的地方，原因在2016年至今，有一些事实误差是正常的，有误差更加证明在庭前被告与证人没有做任何提示性的沟通；被告陈述证人的工作与证人的陈述一致，从证人所作的回答可以看出是非常客观的反映了案件事实。双方在庭审中均确认案涉商铺无配置排烟管道，原告未告知被告案涉商铺不具备经营餐饮业条件。在审理过程中，被告向本院申请对涉案商铺已形成附合物的装饰装修物的残值进行鉴定，双方均同意确定装修残值的日期是2017年12月13日，双方协商一致选择广东高迪评估咨询有限公司进行鉴定，广东高迪评估咨询有限公司于2018年9月3日出具高迪评估[2018]020号价格评估结论书，确定案涉商铺已经形成附合物的装饰装修物在2017年12月13日的残值为92781元。被告为此预付3450元的鉴定费。经质证，被告对鉴定结果无异议，原告对鉴定结果的真实性、合法性无异议，但认为装修是被告自行进行的，与其无关。双方在2018年10月23日的庭审中均同意解除案涉租赁合同，同意给予被告10日时间清理物品并撤场。双方同意原告对被告装修残值补偿抵消被告欠付原告的债权。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务。被告承租案涉商铺用于经营餐饮业，原告应当告知被告案涉商铺是否具备经营餐饮业的条件，并提供符合条件的租赁物给被告使用，被告则应审慎审查案涉商铺是否符合其经营需要，并按合同约定向原告准时交纳租金。被告未交纳自2017年2月18日起至今的租金，而原告提供的租赁物亦不具备配套烟管导致广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日责令被告停止违法行为，双方对于合同履行不能负有同等过错程度。因案涉商铺未配备专用的烟管设备，不具备从事经营餐饮业的要求，致使合同目的已无法实现，原被告在庭审中均同意解除案涉租赁合同，符合法律规定，故原告要求解除案涉合同的诉请，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，尚未履行的，依法终止履行，被告同意将案涉商铺交还原告，故原告要求被告将案涉商铺腾空并交还给原告的诉请，于法有据，本院予以支持。根据合同的履行情况，被告实际占有使用案涉商铺，并自认其经营至2017年12月9日，被告应当按照合同约定的租金标准支付2017年2月18日至2017年7月17日，2017年8月18日至2017年12月9日的租金94031.8元（10767元/月×8个月+10767元/月÷30天×22天），因广州市南沙区环保水务局的行政处罚影响到被告正常使用案涉商铺，且双方对案涉合同解除具有同等过错，故本院酌情按照合同约定租金标准的一半即5383.5元确定被告自2017年12月10日至2018年1月17日、2018年2月18日至2018年7月17日、2018年8月18日至2018年10月23日应付租金45545.57元（5383.5÷31天×8天+5383.5元/月×8个月+5383.5÷31天×6天）。双方于2018年10月23日同意解除案涉合同，并同意给予被告10日清理物品并搬迁的时间，因搬迁期限尚未届满，被告于搬迁期限届满后若继续占有案涉商铺所产生的占用费，应由原告另行诉讼主张。综上，被告应当向原告支付2017年2月18日至2018年10月23日期间的租金为139577.37元。虽然被告对合同解除存在过错，但鉴于原告提供的租赁物不具备餐饮业使用条件，是导致被告无法继续经营餐饮业的直接原因，原告要求没收履约保证金21534元，理据不足，本院不予支持。因案涉合同约定被告对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，视为原告认可被告对案涉商铺进行装修，且原告交付的案涉商铺为毛坯状态，被告必须装修才能达到使用状态，才能实现被告承租案涉商铺的合同目的；因双方未约定合同解除后形成附合的装修物的处理方式，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；双方对于案涉合同解除负同等责任，故双方对形成附合物的装修残值损失各自承担一半的责任。根据鉴定公司评估报告确定的装修残值为92781元，故原告应当向被告补偿装修残值为46390.5元。鉴于原告同意装修残值补偿抵销被告的租金债务，经过抵销上述装修补偿后，被告尚拖欠原告租金93186.87元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司与被告罗胜涛于2016年7月17日签订的《租赁合同》；二、被告罗胜涛应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市南沙区富佳北街83号商铺腾空并交还给原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司；三、被告罗胜涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司支付2017年2月18日至2018年10月23日的租金93186.87元；四、驳回原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1953.4元、鉴定费3450元，由原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担1350.9元，由被告罗胜涛负担4052.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  谭万**二〇一八年十月三十一日法官 助理  李叶豪书 记 员  陈洁莹