山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0303民初4245号 原告：余正，男，1983年11月25日出生，汉族，现住淄博市高新区。 委托诉讼代理人：张明宇，山东元亮律师事务所律师。 被告：齐聘，男，1968年6月11日出生，汉族，现住淄博市张店区。 被告：安桂芳，女，1969年10月27日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。 被告：淄博玖易房地产代理有限公司。住所地，淄博市张店区联通路123甲4号。 法定代表人：姜小飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张旺，山东联亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：密翠秀，女，1969年6月15日出生，汉族，淄博玖易房地产代理有限公司职工，现住山东省淄博市张店区。 原告余正与被告齐聘、安桂芳、淄博玖易房地产代理有限公司（以下简称“玖易房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余正及其委托诉讼代理人张明宇，被告安桂芳的委托诉讼代理人程晓东和被告玖易房产的委托诉讼代理人张旺、密翠秀到庭参加诉讼。被告齐聘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 余正向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令被告齐聘、安桂芳向原告返还原告支付定金3万元，支付违约金30万元并赔偿原告支付的中介费及贷款服务费19500元、律师费5000元，以上共计354500元；3.被告玖易房产对中介费及贷款服务费、律师费承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年2月25日，原告与被告齐聘、玖易房产签订《房屋买卖居间合同》，由原告购买被告齐聘、安桂芳位于淄博市张店区户共有房产一套，并由被告玖易房产提供居间服务。合同约定交易价格135万元，若甲方违约，应双倍返还乙方定金，并在支付乙方垫付中介费及贷款服务费，违约方还应当承担对方诉讼费、律师费等所有费用。合同签订后，原告当日向被告齐聘、安桂芳支付定金3万元并支付中介费、贷款服务费19500元。2018年3月31日，被告安桂芳、齐聘因与原告未达成补充协议，明确告知拒绝履行合同，期间原告多次要求二被告履行合同未果。现《房屋买卖居间合同》因被告违约已经无法继续履行，为此原告诉至法院。 齐聘未作答辩。 安桂芳辩称，原告诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回。1.被告安桂芳作为涉案房屋的所有权人对房屋的买卖事宜包括转让价款、违约责任等均不知情，也不同意。2.原告作为买受人，在签订合同时明知房屋买卖事宜未经被告安桂芳同意，仍然与无权处分人即被告齐聘签订房屋买卖合同，其主观恶意明显，其二人的行为损害了被告安桂芳的合法权益，应当认定无效。合同无效后，合同中约定的违约责任条款等内容也应当无效，原告主张违约金没有依据。3.出售房屋的行为系重大的家庭财产处分行为，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定的日常家事代理范畴，被告齐聘以安桂芳的名义签署合同，并未获得安桂芳的授权，并不具有代理权限。原告明知其没有代理权签订合同，具有明显恶意。4.即使原告存在损失，也是原告在明知的情况下造成，应当自行承担风险。5.贷款服务费被告玖易房产应当返还原告。6.被告玖易房产作为专业房屋代理机构，为获得中介服务费，未向原告释明未经权利人授权出卖的法律后果，对本案的发生有过错，且中介费包含促成合同成立、产权过户、物业交接等，现合同不能履行，根据权利义务一致原则，应当予以减免。 玖易房产辩称，被告玖易房产对中介费、贷款服务费承担连带责任没有事实及法律依据，连带责任的承担要依照法律规定或当事人的约定，本案合同中未明确约定被告3对此承担连带责任，相反在合同第7条第2款中，明确约定了上述费用由守约方先行支付，发生违约状况时，守约方可向违约方主张此项费用。第7条第1款，明确约定任何一方毁约被告3仍有取得上述费用的权利。因此，对于原告的此项损失，其应当向被告安桂芳、齐聘主张，被告玖易房产已经按照合同约定履行了居间义务，对此不应当承担连带责任。 本院经审理认定事实如下，2018年2月25日，被告齐聘以被告安桂芳（甲方）的名义与原告余正（乙方）及被告玖易房产（丙方）签订房屋买卖居间合同一份。合同约定：甲方将位于张店区户的房产出售给乙方，售价135万元整，定金3万元，乙方于2018年4月25日前支付首付款75万元（含定金），余款60万元贷款支付。中介服务费为成交价的1.5%计20250元，贷款手续费为贷款额的1%计6000元，该费用由乙方承担。若乙方违约，则定金不予退还，若甲方违约，则双倍返还定金，同时违约方支付对方违约金30万元，并支付中介服务费、贷款服务费。若中介服务费、贷款服务费由守约方先行支付，则发生违约状况时由守约方直接向违约方主张此费用。因卖方产权人、产权共有人安桂芳未能同时到场签约，故产权人已知会之，产权共有人同意以此价格交易方式售于买方，绝无异议，否则签约人承担相关法律和赔偿…… 同日，被告齐聘出具代签合同委托证明一份，载明：安桂芳因个人原因不能亲自到场签订《房地产买卖合同》，特委托代理人齐聘到现场代签《房地产买卖合同》，若合同履行中出现违约情况，其合同内容具有同等法律效力，委托方及代理人共同承担《房地产买卖合同》中所规定的违约责任。如委托方没有签字，则由代理人承担违约责任。 上述合同中被告安桂芳的签名系被告齐聘代签。被告齐聘代签时未有被告安桂芳的书面授权，签字后被告安桂芳未追认。玖易房产作为居间方在上述协议盖章。协议签订当日原告向被告齐聘交纳定金3万元，由被告齐聘为原告出具收到条。当日，原告向中介方玖易房产交纳居间费、贷款服务费19500元。2018年3月31日被告安桂芳以被告齐聘未经授权卖房系侵权为由通知中介玖易房产，被告安桂芳不同意买卖涉案房屋。为此，形成纠纷。 另查明，位于张店区户房屋，房产权证号：02-××号，登记产权人为被告安桂芳，该房屋系两被告夫妻共同财产。 以上事实由原告提交的房屋买卖居间合同一份、代签合同委托证明一份、微信聊天记录两份、通话录音三份、收条一份、收据一份、诉讼代理合同及发票各一份，被告安桂芳提供的产权产籍档案证明复印件一份，被告玖易房产提供的房屋产权证书一份、收件收据一份以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，涉案房产系被告安桂芳与被告齐聘的夫妻共同财产，根据原告举证情况，不能认定被告安桂芳对涉案房屋买卖合同的签订系认可的，根据合同相对性原则，原告要求被告安桂芳承担合同责任，证据不足，理由不当，本院不予支持。现因被告安桂芳对涉案房屋买卖合同提出异议，买卖合同无法继续履行，原告要求解除涉案房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持。 对于合同解除，合同各方均有责任，签订合同的各方在签订合同时均明知涉案房产登记在被告安桂芳名下。被告齐聘在未取得安桂芳书面同意及追认的情况下将涉案房产出售，现合同无法履行，被告齐聘应将收取的原告定金3万元予以退还并赔偿原告经济损失。被告玖易房产作为从事房屋交易的专业机构，其在协议签订过程中未尽审核义务，导致协议现不能履行，玖易房产应将收取的原告费用19500元予以退还。根据相关法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度确定，故原告的违约损失应按照同期银行贷款利率上浮30%确定（自2018年2月25日至2018年10月30日为1164元）。原告要求赔偿违约金30万元并支付律师费，证据不足，理由不当，本院不予支持。被告齐聘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告余正与被告齐聘、被告淄博玖易房地产代理有限公司签订的《房屋买卖居间合同》； 二、被告齐聘自本判决生效之日起十日内返还原告余正定金3万元，并赔偿原告经济损失1164元（自2018年10月31日至实际付清之日的损失，以3万元为基数，按照同期同类银行贷款利率上浮30%计算）； 三、被告淄博玖易房地产代理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告余正居间费、贷款服务费19500元； 四、驳回原告余正的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6618元、由原告余正负担2206元，被告齐聘负担2206元，被告玖易房产负担2206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  石秉红 人民陪审员  李笑笑 人民陪审员  杨实勇 二〇一八年十月三十日 书 记 员  任莹莹