.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初1917号原告：吴海婧，女，1965年9月6日出生，公民身份号码×××，汉族，职工，现住内赤峰市。委托诉讼代理人：富开宇，内蒙古源生律师事务所律师。被告：尹维煜，男，1974年12月17日出生,公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。被告：赵翊坤，女，1982年3月3日出生,公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市。被告：相红杰，女，1969年8月4日出生,公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人:侴素梅，内蒙古奥星律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘彦君，内蒙古大川律师事务所律师。原告吴海婧诉被告尹维煜、赵翊坤、相红杰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月25日受理后，于2017年6月20日作出（2017）内0404民初4014号民事判决书。被告相红杰不服该判决，上诉于赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院于2018年1月28日作出（2017）年内民终3827号民事裁定书，撤销了本院作出的（2017）内0404民初4014号民事判决，并将本案发回重审。本院于2018年2月23日重新受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴海婧的委托诉讼代理人富开宇、被告相红杰及其委托诉讼代理人侴素梅、刘彦君到庭参加诉讼。被告尹维煜、赵翊坤经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告尹维煜2015年11月20日签订的房屋出售定金合同合法有效；2、判令被告尹维煜履行合同，协助原告办理位于赤峰市××区号地下车库的产权登记手续；3、排除对上述涉案住宅楼和车库的执行行为，解除对上述财产的的查封、扣押。事实与理由：被告尹维煜、赵翊坤系夫妻关系。2015年11月20日，原告与被告尹维煜签订房屋出售定金合同，约定尹维煜将位于××区住房屋（199.7平方米）和地下一层9-17号车库（77.7平方米）出售给原告，总价款为170万元。原告在合同签订当日支付给被告赵翊坤购房定金20万元、被告尹维煜将涉案住宅楼和车库钥匙交给原告，即原告已于当日接收了涉案住宅楼和车库。后原告分别于2015年11月23日、2015年11月24日、2015年12月1日、2015年12月22日、2015年12月25日、2016年10月21日给付被告尹维煜购房款40万元、20万元、10万元、10万元、20万元、40万元，截止原告起诉时，原告已给付被告尹维煜购房款160万元。原告于2016年10月23日交纳了涉案房屋2015年7月6日至2016年7月6日的物业费1914元；原告于2016年1月开始装修涉案房屋，于2016年3月占有入住。赤峰市松山区人民法院根据被告相红杰的申请查封涉案房屋的时间是2015年12月7日，原告与被告尹维煜签订房屋买卖合同的时间是2015年11月20日，即原告在人民法院查封之前就已签订了房屋买卖合同，且已合法占有使用房屋1年多，并投入约20万元进行装修、已支付94.1%的购房款，亦非原告原因未办理过户登记，此情况符合最高人民法院相关司法解释的规定。故诉至法院，请判如所请。被告尹维煜、赵翊坤未作答辩。被告相红杰辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：原告的第一、第二项诉讼请求不符合异议之诉的审查范围，原告请求确认其与尹维煜签订的房屋出售定金合同有效及请求尹维煜继续履行该合同、协助办理产权登记手续与本案的异议之诉不是同一法律关系，不应在本案一并进行审理。本案原告并未取得物权期待权，不能当然适用最高人民法院法院《关于执行异议和复议的若干规定》第二十八条的规定，理由是尹维煜与众联房地产签订商品房买卖合同，在房产部门备案，尹维煜确实取得了物权期待权；但尹维煜与吴海婧签订房屋出售定金合同，系预约合同，即便将其认定为房屋买卖合同，由于吴海婧与尹维煜在众联房地产公司未办理变更房屋买卖合同的网签手续，也未在房产部门办理备案登记，因此，尹维煜与吴海婧签订的定金合同并不能实现尹维煜与众联房地产公司合同项下权利的转让。即使适用上述法律规定，本案也不符合该条规定的情形。其一，是签订有效的房屋买卖合同。本案中原告与尹维煜签订的只是一份房屋出售定金合同，并在一审庭审中，原告称只签了定金合同，等办理房产证时再签订正式的房屋买卖合同。依据法律规定，本案中约定的定金条款中可以看出该合同是一份定金合同，即便是认定为买卖合同，亦对其真实性也持有怀疑。因尹维煜在我们申请保全后，曾提出过保全复议，其理由是保全超出标的而非已出售，原告在购买房屋前，既未到房产部门查询，也没有查看出卖人尹维煜网签合同的原件，不符合常理，故合同是虚假的。其次，在原告提供的装修房屋的证据中，其中一份购买木门的订货单可以证明至2015年12月19日仍然是尹维煜自己在装修房屋。其二、原告取得房屋钥匙不具有外观公示效力，故不能认定为原告实际占有。另外，本案中原告在庭审中陈述拿到钥匙的时间前后不一致，其中一次是交付20万元拿的钥匙，后又称交付90万元拿到钥匙，且原告在诉状中陈述自己是2016年3月合法占有涉案房屋。原告提供的所有的书面的证据，均是在查封涉案房屋后发生的。其三、本案只有两枚银行转账凭证，凭证是真实的，但仅凭2枚凭证，不能认定为交付了购房款；其余110元全部是现金方式支付，不符合交易习惯。在二审中，原告提交的银行流水单用以证明现金支付的真实性，不符合常理。原告于2015年12月7日房屋被查封后仍然付款，故不能对抗我们申请法院的执行，只能向尹维煜主张违约责任。其四、本案中双方定金合同中，该房屋有贷款47万余元，原告付了160万，原告违反合同约定，提前支付巨额房款。最后，涉案房屋存在抵押，原告没有在购买房屋前进行查询是否有权利负担，存在过错。原告在庭审中陈述没有过户的原因是尹维煜告知其过户费过高，其与尹维煜夫妻是熟人，所以才超额付款。双方相识时间与买房时间不符合常理，据此，原告未办理过户登记系其自身怠于行使权利。综上所述，原告就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，因此其请求解除查封扣押，排除执行的诉讼请求应当予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋出售定金合同、收条、中国工商银行转账凭证、2016年2月24日红星美凯龙销货单、收银单、赤峰联成物业管理有限公司出具的收据、赤峰众联房地产有限公司出具的说明、（2017）内0404执异27号执行裁定书、送达证、银行查询回执等证据，被告尹维煜、赵翊坤未予质证。被告相红杰对房屋出售定金合同、收条、2016年2月24日红星美凯龙销货单、收银单、赤峰联成物业管理有限公司出具的收据、赤峰众联房地产有限公司出具的说明持有异议；对中国工商银行转账凭证、（2017）内0404执异27号执行裁定书、送达证的真实性无异议；对银行查询回执的关联性持有异议。对房屋出售定金合同、收条、中国工商银行转账凭证、2016年2月24日红星美凯龙销货单、收银单、赤峰联成物业管理有限公司出具的收据，能够形成完整的证据链条，证明原告自被告尹维煜、赵翊坤处购买涉案房屋并实际占有房屋的过程，被告相红杰虽否认上述证据的真实性，但无相反证据予以推翻，故对上述证据，本院予以确认并在卷佐证；对赤峰众联房地产有限公司出具的说明，其与被告相红杰提供的权属登记簿记载的被告尹维煜物权登记时间不一致，故应以房屋行政管理部门出具的权属登记簿为准，对该证据的真实性，不予采信；对（2017）内0404执异27号执行裁定书、送达证，能够证明原告符合提起本诉的受理条件，本院予以确认并在卷佐证；对银行查询回执，能够佐证原告以现金支付购房款的真实性，与本案待证事实存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告相红杰围绕答辩意见依法提交了（2016）内0404民初188号民事判决书、2016内04民终2504号民事判决书、2015松民保字第530号民事裁定书、原告书写的执行异议申请书、权属登记簿、商品房买卖合同、原审一审庭审笔录、赵翊坤夫妇于2015年12月22日后向法院所提的执行复议申请书、原告在执行异议之诉提交的诉状等证据。原告对被告相红杰所举证据真实性均无异议，被告尹维煜、赵翊坤未予质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵翊坤、尹维煜系夫妻关系。2015年12月7日，相红杰以赵翊坤、尹维煜、张素英到期未偿还借款为由向本院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2015）松民保字第530号民事裁定书，将登记在尹维煜名下的位于赤峰市××区东户的房屋以及9-17号地下车库予以查封。赵翊坤、尹维煜、张素英于2015年12月17日收到本院邮寄送达的上述民事裁定书，并于2015年12月22日以超出保全标的额为由向本院提出复议。2016年1月5日，相红杰以赵翊坤、尹维煜、张素英为被告向本院提起民间借贷之诉，本院于2016年3月31日作出（2016）内0404民初188号民事判决书，判令赵翊坤、尹维煜于判决生效后十五日内偿还相红杰借款本金4356667元，支付借款利息610614元，合计4967281元；并以借款本金4356667元自2016年1月1日起按月利率20‰支付利息至欠款还清之日止。履行期限届满，赵翊坤、尹维煜、张素英未履行还款义务，相红杰于2016年10月17日向本院申请执行。2017年3月25日，本院向本案原告吴海婧送达的执行通知，吴海婧于2017年3月27日提出执行异议，称其购买了涉案房屋，要求中止对该涉案房屋的执行并解除查封。本院于2017年4月1日作出（2017）内0404执异27号执行裁定书，驳回了原告的异议。另查明，2015年11月20日，原告吴海婧与被告赵翊坤签订房屋出售定金合同，约定被告尹维煜、赵翊坤将尹维煜名下位于赤峰市××区的楼房（面积199.7平方米）、地下一层9-17号车库（面积77.7-78平方米）出售给原告，原告签订合同时交付购房定金20万元、于2015年11月22日前预付购房款80万元（包括已付定金20万元），赵翊坤将该房屋钥匙先交由吴海婧，其余款项至办完房产过户手续后一次性给付；赵翊坤负责交纳该房屋和车库的大修基金、更名、过户等办理房产证所产生的费用。被告尹维煜未在合同上签字，合同落款处的尹维煜的名字为赵翊坤代签。合同签订后，原告吴海婧于当日向被告赵翊坤交付定金20万元，被告赵翊坤向其交付了房屋钥匙，并将其以经营的商号“金丝玉玛”名义在红星美凯龙订购“梦天木门”的意向让与原告。后原告于2015年11月23日通过中国工商银行汇款给赵翊坤40万元、于2015年11月24日、2015年12月1日分别给付赵翊坤现金20万元、10万元、于2015年12月22日通过中国工商银行汇款给赵翊坤10万元、于2015年12月25日、2016年10月21日分别给付赵翊坤现金20万元、40万元，共支付购房款160万元。其中，尹维煜为原告出具收条1枚、赵翊坤为原告出具收条6枚。2015年12月19日，原告在“梦天木门”订购了价值39000元的木门，定货单中的购货方填写为“金丝玉玛”、购货方电话为被告赵翊坤的手机号码189XXXXXXXX，又在该号码格式外附近空白处填写了原告的手机号188XXXXXXXX；购货方签字处由原告吴海婧签名，并由原告的丈夫贾国龙使用其卡号为×××的中国农业银行储蓄卡予以付款。2016年1月3日至2月28日，原告夫妻又在红星美凯龙订购多种家具电器。再查明，2013年6月24日，尹维煜与赤峰众联房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定涉案房屋于2012年6月30日前交付使用。2016年10月23日，原告的丈夫向物业公司补交了涉案房屋2015年7月6日至2016年7月6日的物业费。2017年9月19日，被告相红杰在赤峰市房屋产权交易管理部门打印了涉案房屋的权属登记簿，显示中国建设银行股份有限公司赤峰分公司于2013年7月29日对涉案房屋进行抵押权登记，抵押价值47.4万元；被告尹维煜于2016年4月18日取得该房屋的权属登记。现涉案房屋由原告使用，但未办理产权变更登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。针对本案的争议焦点，本院认定事实如下：一、关于原告与被告赵翊坤签订的房屋出售定金合同性质及效力。原告与被告赵翊坤签订的房屋出售定金合同，虽被告尹维煜虽未在合同上签字，但其与被告赵翊坤系夫妻关系，且其后收取了原告支付的购房款，应视为其对该合同的确认。该合同虽名为房屋出售定金合同，但除定金内容外，还对另外的房屋的具体坐落、面积、价款、付款方式、付款时间、房屋交付、违约责任等作出明确约定，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，应认定为合法有效的房屋买卖合同。被告相红杰辩称被告尹维煜、赵翊坤对涉案房屋不具有处分权。被告赵翊坤在与原告签订房屋买卖合同前，赤峰众联房地产开发有限公司已经将涉案房屋向被告尹维煜转移占有，且尹维煜已经支付了全部购房款，虽尚未取得所有权证书，但所有权证书仅为记载物权的凭证，是宣示物权，而不能创设或消灭物权，故被告尹维煜、赵翊坤夫妻有权对其将来可能取得的物权登记的房屋作为标的进行出售；被告赵翊坤在与原告签订房屋买卖合同时，该房屋虽存在抵押，但本院认为，我国《物权法》第一百九十二条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”中关于“不得转让抵押财产”的规定，应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力，抵押登记只能对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。据此，应认定被告尹维煜、赵翊坤夫妻出售涉案房屋的行为合法有效。被告相红杰辩称原告与被告赵翊坤所签订的房屋出售定金合同及原告提供的支付购房款收条虚假，但未提供证据予以证明，且经本院释明，被告相红杰拒不对上述合同及凭证的出具时间进行司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对其该答辩意见，本院不予采信。二、关于原告是否已于本院查封前占有涉案房屋。房屋作为不动产，一般以交付房屋钥匙为占有转移的标志，而非买受人是否入住。被告相红杰以原告提供的“梦天木门”购买凭证中，购买人记载为被告尹维煜、赵翊坤经营的“金丝玉玛”商号，及原告提起本诉的民事诉状中称“2016年3月原告合法占有、入住涉案房屋”为由，否认原告在涉案房屋被查封前已经占有的真实性。但原告对购买“梦天木门”过程作出的解释，能够与购货单其他内容及相应的付款凭证相互印证，故应确认原告购买该品牌木门的行为真实。原告虽在民事诉状中称“2016年3月原告合法占有、入住涉案房屋”，但亦在该表述前称“被告尹维煜于2015年11月20日将涉案住宅楼和车库钥匙交给原告，原告于2015年11月20日接收了涉案住宅楼和车库”、“原告于2016年1月开始装修涉案房屋”。原告吴海婧并非专业从事法律工作的人，对其表述不能按照严格的法律术语进行理解，故不能认定原告自认其于2016年3月方占有涉案房屋。结合本案原告的陈述及本院已确认的上述木门购买凭证、原告持有的付款凭证及房屋买卖的一般交易习惯，应确认涉案房屋在被查封前已交付原告。三、关于原告已付房款的真实性及付款额度的合理性。在民事诉讼中，原、被告双方举证的权利义务是平等的，其对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证据加以证明,任何一方没有证据或证据不足以证明自己主张的,就应当承担举证不能的不利后果。被告相红杰辩称原告提供的收条不真实，但未提供证据予以证明，且经本院释明，亦不对原告提供的收款收条出具时间进行司法鉴定；被告相红杰并未穷尽举证手段佐证其主张，其抗辩意见缺乏令人信服的理由。而原告能够提供的银行取、汇款凭证与被告赵翊坤、尹维煜夫妇为其出具的收款收条相互印证，且对其以现金支付部分购房款的原因及款项来源作出合理说明，对于待证事实的存在能够达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的具有高度可能性的证明标准，故应确认其于2017年3月25日接到执行通知时已经支付房款160万元的事实存在。其次，财产被查封不必然产生被执行的法律后果。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定，表明被查封财产在查封前已经出卖的，法律允许买受人继续支付房款，且本案原告对被查封事实并不知情，其向出卖人履行交付房款义务并无不当。被告相红杰所申请的查封涉案房屋行为虽于2015年12月7日作出，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中...”，即该条对于支付房款的时间节点要求，系在被执行时已经全部支付或已按约定支付了房款即可。本案中，在能够确认原告已付房款160万元真实存在的前提下，原告与被告赵翊坤约定的购房款是80万元，符合上述第二十八条规定的已付房款情形。四、关于原告未办理过户登记是否系自身原因。被告赵翊坤、尹维煜于2015年11月20日将涉案房屋出售给原告，但该房屋已于2013年7月29日设定抵押，并于2015年12月7日被预查封，而抵押和查封均具有限制物权转让的法律后果，且涉案房屋于2016年4月才允许进行物权登记，故无论原告是否积极主张，都无法办理过户登记。至于被告相红杰提及原告未变更网签备案登记、未进行预告登记等行为，均在事实上受限于房屋已抵押和被查封而履行不能；且即便不存在抵押和查封的情形，在被告尹维煜已经办理预告登记的情形下，亦无法实现被告相红杰提及的行为要求，故不能以此认定原告怠于行使权利。综上所述，原告吴海婧与被告尹维煜签订的房屋买卖合同在本院查封前，原告按约定交纳了大部分房款，其对未办理过户不存在过错，故原告的物权期待权应受到保护，应确认原告对被告相红杰申请执行的被告尹维煜名下位于赤峰市××区除强制执行的民事权益。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告提出的确认合同效力及履行合同义务的诉讼请求，不属于本案裁决事项，故本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得因（2016）内0404民初188号案，对被告尹维煜名下的赤峰市××区号地下车库予以执行。案件受理费100元，由被告相红杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 张莹莹审 判 员 高莉莉人民陪审员 李建华 二0一八年十月二十六日书 记 员 齐慧敏