浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初8020号 原告：刘荣林，男，1963年7月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：葛青，女，1966年4月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：高剑航，浙江稠州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴健英，浙江稠州律师事务所律师。 被告：余国英，女，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：何伟通，浙江兴运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯璐，浙江兴运律师事务所实习律师。 被告：义乌海育教育信息咨询有限公司，住所地：浙江省义乌市佛堂镇大成路江滨小区沿街商住房2号楼5-17号。 法定代表人：黄大娇，执行董事。 委托诉讼代理人：徐惠敏，女，1992年12月26日出生，汉族，住上海市青浦区，系被告公司员工。 原告刘荣林、葛青为与被告余国英、义乌海育教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员龚益卿适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告葛青及二原告的共同委托诉讼代理人高剑航、吴健英，被告余国英及其委托诉讼代理人何伟通，被告义乌海育教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人徐惠敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘荣林、葛青起诉称：两原告系夫妻关系。原告与第一被告于2012年12月12日就义乌市地块（一至六层每层13间，七层4间）签订《租房合同》，根据合同约定第一被告应于2017年11月12日前支付2017年12月12日至2018年12月11日期间的房租，但时至今日，第一被告仍未向两原告支付任何房租，并于2018年2月6日明确回函拒绝支付未付房租，原告于2018年3月23日向第一被告发出《解除合同通知书》通知解除合同。因第一被告已将房屋部分转租给第二被告义乌海育教育信息咨询有限公司，第二被告应履行腾退房屋义务。为此请求判令：1、确认原告与第一被告签订的《租房合同》于2018年3月24日解除；2、第一被告支付拖欠原告的租金42.5万元并赔偿利息损失，利息从2017年11月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止（暂算至起诉之日止的利息为1.25万元），暂算上述合计金额为43.75万元；3、第一被告支付场地占用费，从2018年3月25日起计算至房屋实际腾退之日止，暂算至起诉之日止金额为16.57万元；4、第二被告腾退房屋；5、第一被告承担原告律师代理费用3万元整。庭审中，原告变更第二项诉请为：第一被告支付拖欠租金39.4万元并赔偿利息损失（自2017年11月13日起按照贷款利率计付至实际履行之日止），明确租金的具体计算方式为：第二被告承租部分租金为1230212元，案外人王国富承租部分租金为16万元，整个标的物租金价格为1390212元，年租金除以12个月再乘以3.4个月（自2017年12月12日至2018年3月24日）为39.4万元；变更第三项诉请为第一被告支付场地占用费（从2018年3月25日起参照租金价格计付至房屋实际腾退之日，暂计至起诉日为15.04万元），具体计算方式为：第二被告承租部分租金1230212元除以12个月乘以1.467个月（自2018年3月25日至2018年5月9日）为10.04万；变更事实与理由为：房屋实际情况是6-9号4间7层，5号、10-17号9间5层，整体出租给第一被告，其中5-8号1层4间店面第一被告转租给王国富经营超市，剩余部分转租给第二被告经营幼儿园。第一被告转租给王国富的4间店面因第一被告未支付房屋，在原告催讨第一被告拒绝支付情况下，原告与王国富于2018年3月3日重新就4间店面签订了租赁合同，约定租期自2018年3月28日至2019年3月27日，租金为16万元。 被告余国英答辩称：原告全部诉请均不能成立。1、二原告与第一被告签订的租房合同租期至2022年12月11日届满，目前还在租期内，第一被告按照合同约定的每年45万元的租金，到目前为止共支付了276万元，已经付清了2018年12月11日之前的所有租金，2019年的租金要到2018年11月20日前才支付，因此第一被告不存在违约行为。原告违反了租房合同的约定，擅自提高租金，且与第一被告的转租租户王国富擅自签订租房合同，并收取了租金，原告上述行为属于违约，对原告的违约行为第一被告保留追究权利；2、按照租房合同每年租金45万元的约定，截至2018年12月11日房租为270万元，第一被告实际支付了276万元，其中原告出具过收条的有267万元，另9万元是第一被告收取了王国富的租房押金2万元和马瑶租房押金7万元，现金支付给原告的，第一被告不存在拖欠原告租金的行为；3、因第一被告已经付清了2018年12月11日前的房租，不存在从2018年3月25日起再支付场地占用费的问题，原告要求被告支付场地占用费无法律依据；4、租房合同明确约定第一被告有权进行转租，第一被告将房屋转租给第二被告，符合原、被告间合同约定，合法有效，不存在第二被告腾退房屋的问题；5、本案纠纷第一被告无过错，原告违反了租房合同第3条和第9条的约定，在租期内擅自提高租金，还擅自与王国富签订租房合同，导致了第一被告的损失，本案纠纷是原告造成，因诉讼产生的费用不应由第一被告承担；6、虽然原告向被告发出催告函，但在该催告函中提到如果被告在收到该催告函7日内不提出异议，原告才有权单方解除合同，事实上被告在收到该催告函后就立即于2018年2月6日以书面形式发函提出异议，认为原告无权在租期内提高房租，且回复函中第一被告并未表示拒不交纳房租，只是对租金提出异议并要求核对，不存在被告拒付房租的事实，因此原告无权单方解除租房合同。原告的解除合同通知书本身已经违反了合同约定，该解除通知正是原告存在违约的证据。综上，请求驳回原告诉请。 被告义乌海育教育信息咨询有限公司答辩称，同意第一被告的答辩意见。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 一、2012年12月12日租房合同[查档件，原件存放于（2014）金义民初字第374号案件中]一份，证明原告与第一被告间房屋租赁关系及对房租支付的约定，双方约定前3年租金45万/年，从第四年开始租金在合同里没有约定，口头约定按市场价格调整； 二、催告函及邮政快递单一份，证明原告发函给第一被告要求被告支付拖欠租金的事实； 三、回复函一份，证明第一被告回函明确表示拒绝支付拖欠租金的事实，第一被告的回复是“租金共支付了276万元，已经付清”，事实上原告收到第一被告支付的租金为267万元，2017年12月12日至2018年12月1日的租金第一被告未支付，在第一被告明确拒绝支付的情况下原告有法定解除权，所以于2018年3月23日向第一被告发送解除合同告知书； 四、解除合同通知书及邮政快递单一份，证明原告发函通知第一被告解除合同的事实； 五、2016年12月28日租房合同复印件（原件在第二被告处）一份，证明第二被告为次承租人的事实； 六、2013年3月11日租房合同和2018年3月3日租房合同各一份，证明第一被告违约不付房租，原告已与次承租人王国富重新签订租房合同，王国富也支付了部分租金的事实； 七、委托代理合同及律师费发票各一份，证明原告为本案支出律师费的事实； 八、（2014）金义民初字第374号民事判决书一份，证明第一被告与案外人马瑶签订的租赁合同约定三年后租金按市价调整。 第一被告质证认为： 一、对证据一的真实性无异议，该合同第3条约定每年租金45万元，同时该合同第9条约定在合同期内甲方即原告不得擅自提高房租费用，因此根据合同约定本案房屋租金是10年不变的，被告承租的是毛坯房，里面的门窗、粉刷全部是由第一被告垫资200多万元装修而成，原告代理人提出双方口头约定3年之后按市场价格调整房租是不成立的； 二、对证据二的真实性无异议，被告确实收到过催告函，但该函正是原告违约的证据之一，根据合同约定，房租在租期内不得提高，原告在催告函中要求第一被告支付2017年12月12日至2018年12月11日之间的房租150万元，无事实和法律依据，该催告函也明确只有在第一被告收到本函7日内不提出异议，原告有权单方解除合同，事实上第一被告在7日内已经提出异议，因此原告无权单方解除合同； 三、对证据三的真实性无异议，是第一被告回复给原告的，在该函中第一被告明确提出对房租涨价是不认可的，同时指出第一被告已付清2018年12月11日前的房租共276万元，不构成违约； 四、对证据四的真实性无异议，但第一被告认为该解除合同通知书是违反合同约定的，也正是原告违约的证据，达不到原告的证明目的，原告在第一被告未违约的情况下单方解除合同缺乏依据； 五、对证据五的真实性无异议，第一被告确实有转租房屋给第二被告，在转租给第二被告之前第一被告是转租给马瑶的； 六、对证据六中2013年3月11日的租房合同真实性无异议，可以证实第一被告与王国富之间签订的合同合法有效，且租期尚未到期，该租房合同中约定的2万元押金第一被告已经交给原告；对2018年3月3日的租房合同真实性不清楚，租金是原告故意提高的，原告在未解除与第一被告的租房合同的情况下擅自与王国富签订租房协议并收取房租，已经损害了第一被告的权益，且这份租房协议不能证明王国富实际支付给原告的租金金额，据第一被告与王国富的录音，实际支付的租金是10万元； 七、对证据七的真实性无异议，对关联性有异议，该费用与第一被告无关，本案纠纷并非由第一被告引起，是原告擅自提高房租并要求提前解除合同的违约行为造成的，该费用应由原告自己承担； 八、对证据八的真实性无异议，但对关联性有异议，该判决书虽认定“三年后租金按市价调整”，但合同中并无此约定，第一被告也未这样陈述，即使法院做出该认定，也与本案无关。 第二被告质证认为： 一、对证据一、二、三、四、六，第二被告不清楚，不发表意见； 二、对证据五无异议； 三、对证据七的质证意见与第一被告一致； 四、对证据八的真实性无异议，但对其要证明的内容不清楚，不发表意见。 第一被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 一、收条五份（其中四份为原件，2017年的为手机拍照的打印件，被告称原件在原告处），证明原告收到房租267万元； 二、（2017）浙0782民初14026号案件起诉状及法院交费通知单各一份，证明原告出租给被告的房屋系毛坯房，现原告按装修后的房屋进行租金鉴定是不合理的。 原告质证认为： 一、对证据一的真实性无异议，该证据可以证明第一被告按年支付的租金并不是45万每年，而是前3年每年49万元，后面第4、5年因为市场金额的变动双方协商一致的租金为每年60万元，所以第一被告至今只支付了5年的租金，共计267万元，第6年租金未付； 二、对证据二的真实性无异议，但该证据与本案无关。马瑶在2014年起诉第一被告装饰装修合同纠纷，第一被告抗辩称双方不存在任何装饰装修合同关系，并提交了租赁合同证明第一被告与马瑶是租赁合同关系，法庭驳回了马瑶的诉请。根据该案起诉状，第一被告称为马瑶垫付了装修款143万元，第一被告在本案中又称原告出租给第一被告的房子是毛坯，其垫付200余万装修款，原告无法判断第一被告陈述是否与事实相符；且本案是租赁合同纠纷，据原告了解涉案房屋装修是由幼儿园自行完成的，依据原、被告签订的租赁合同，原告在收回房屋时要恢复原状，所以涉案房屋的装修与原告及第一被告无关。 第二被告质证后认为，其对第一被告提交的证据没有异议。第二被告未提交证据。 本院根据原告申请，依法就案涉房产义乌市地块房屋（6-9号四间七层、5号、10-17号九间四层）的租金价格委托浙江天和价格评估有限公司进行了评估，浙江天和价格评估有限公司出具了价格评估结论书，评估结论为：上述房屋在评估基准日2017年12月12日至2018年12月11日期间的租金公开市场参考价格为1230212元。 原告对上述价格评估结论书质证认为：对其证据的三性均无异议，可以证明第二被告承租部分的租金价格为1230212元，再加上王国富承租部分的租金16万元，整个租赁标的物的租金价格为1390212元，这个和原告一开始就向第一被告主张的租金市场价格基本相符，所以原告是按合同约定向被告主张租金，并未擅自提高租金； 第一被告对上述价格评估结论书质证认为：对其证据的三性均有异议，该鉴定内容、价格结论不可信，按照当地市场价，租金没有这么高；对其关联性也有异议，原、被告的租房合同第9条明确约定合同期内出租方不能提高房租，没有约定3年之后按照市场价格计算房租，该鉴定结论不适用于本案；且该鉴定按照房屋目前现状进行鉴定，原告出租给第一被告的房屋是毛坯，里面没有任何设施，是第一被告垫资200余万元经过装修才有目前现状，因此鉴定机构依据该房屋现状进行评估，显然不公平不合理；第一被告认为该鉴定结论不应采纳。 第二被告对上述价格评估结论书质证后认为，其与第一被告的意见一致。 本院对双方提交的证据认定如下： 一、对原告提交的证据的真实性均予以确认，该些证据可以证明以下事实：1.原告与第一被告于2012年12月12日签订了租房合同并约定了承租房屋范围、承租期限及租金；2.2018年2月2日原告向第一被告邮寄催告函要求第一被告支付2017年12月12日至2018年12月11日的房租150万元；3.第一被告于2018年2月6日回复原告其截至回函之日的房租已付清，原告要求的房租数额违背合同约定；4.第一被告将从原告处租得的房屋转租与第二被告与案外人王国富，并与其分别签订了租房合同，约定了承租房屋范围、承租期限、租金及支付方式；5.二原告于2018年3月3日与案外人王国富签订了租房合同，对租期与租金做出了约定；6.原告为本案支出律师代理费3万元。至于（2014）金义民初字第374号民事判决书，系对案外人马瑶与第一被告之间的纠纷所做出的事实认定及裁判，无法据此认定本案案涉房屋租金是否约定为三年后按市场行情调整，本院对其关联性不予认定； 二、对第一被告提交的证据的真实性均予以确认，其中收条可以证明原告在2013年至2017年期间共收到第一被告交纳的房屋租金267万元，2013年至2015年每年支付了49万元，2016年、2017年每年支付了60万元，至于该些租金对应的租赁期限为多长，本院将结合其他证据及事实做出认定；（2017）浙0782民初14026号案件起诉状及法院交费通知单可以证明第一被告与案外人马瑶就案涉房屋的装修工程款有过纠纷，但该些证据不足以证明本案房屋的装修系由第一被告完成； 三、对价格评估结论书的真实性予以确认，虽然第一被告对该评估结论书中的结论存有异议，但并未提交证据支持其观点，故本院认定该评估结论书可以证明义乌市地块房屋（6-9号四间七层、5号、10-17号九间七层）自2017年12月12日至2018年12月11日期间的租金公开市场参考价格为1230212元。 经审理查明： 第一被告（乙方）与二原告（甲方）于2012年12月12日签订租房合同一份，合同载明：“甲方将坐落于滨江小区沿街商住房2号楼5-17号地块（一至六层每层13间、七层四间）租给乙方使用；承租期从2012年12月12日至2022年12月11日止，租期为10年；每年租金为人民币肆拾伍万元整（前三年租金不变），每年提前一个月付清当年的租金；……；乙方在租用房屋期间有权自行把房屋转租给他人；在合同期内，甲方不得擅自提高房租费用；终止合同时，拆除房屋内所建设施并保持清洁干净；……。”合同签订后，二原告将约定房屋交付给第一被告使用。2013年2月28日、2014年2月28日、2015年2月28日，第一被告分别向原告支付了房屋租金49万元，2016年2月28日、2017年2月28日，第一被告分别向原告支付了房屋租金60万元。 第一被告租得上述房屋后即进行了转租，其中案涉房屋5-8号一层四间店面于2013年3月11日转租给案外人王国富，双方约定租期从2013年3月12日至2019年3月11日，年租金6万元,但在2016年3月29日至2017年3月28日年度，第一被告实际收取了王国富房屋租金7万元；其余案涉房屋于2013年3月29日转租与案外人马瑶，双方约定租期从2013年3月29日至2023年3月28日，年租金43万元。案外人马瑶转租得上述房屋后，对房屋进行了装修。因第一被告与案外人马瑶产生纠纷，双方解除了转租协议，第一被告又将案涉房屋6-9号四间七层、5号、10-17号九间七层转租给第二被告，双方于2016年12月28日签订协议一份，约定租期自2017年1月1日至2022年12月11日，前三年租金每年50万元，第四年租金53万元，第五年租金56万元，第六年租金59万元。 2018年2月2日，原告向第一被告邮寄催告函，要求第一被告支付2017年12月12日至2018年12月11日期间的房租150万元；第一被告于2018年2月6日回函表示，根据双方约定的租金45万元/年，第一被告支付的租金已经付清了2018年度的房租，拒绝按照原告要求的租金标准支付房租。原告于2018年3月23日向第一被告邮寄解除合同通知书，通知第一被告由于第一被告未按约支付租金，原告单方解除租赁合同。期间，原告于2018年3月3日与案外人王国富就其转租的房屋重新签订了租房协议，约定2018年3月28日至2019年3月27日的租金为16万元，并于2018年3月4日收取王国富租金14万元。2018年5月11日，原告向本院提起诉讼，要求确认其与第一被告签订的《租赁合同》于2018年3月24日解除，第一被告支付逾期未付的租金及合同解除至房屋腾空之日的场地占用费，并由第二被告腾退转租房屋。另查明，原告为本案支出律师代理费3万元。 本院认为： 本案争议焦点为：1.原告与第一被告签订的租房合同是否约定租金十年不变；2.原告通知第一被告解除租房合同是否具有法律依据；3.如果原告与第一被告的租房合同解除，第二被告是否应腾退其从第一被告处转租取得的房屋。 关于第一个争议焦点问题，本院认为，双方签订的租房合同中“合同期内，甲方（即原告）不得擅自提高房租费用”的约定只是对原告的涨租权力做出了一定的限制，结合合同中“每年租金共计肆拾伍万元整（前三年租金不变）”的约定，应当认定房屋租金并非明确十年不变，而第一被告在履约过程中实际支付给原告的前三年租金均为49万元/年，第一被告在庭审中对该事实也予以了认可，此后第一被告又在2016年2月28日和2017年2月28日各支付原告房屋租金60万元；第一被告对此辩称是原告在签订租房合同后即要求涨租或一次性付清十年租金，其迫于无奈选择早日付清全部租金才将前三年每年转租所得租金全部支付给原告，并在第四年和第五年由原告在其应得的工程款中按照60万元/年的标准抵扣了房屋租金共计120万元。本院认为，如若第一被告系为满足原告一次性付清全部十年房租的要求而提前支付部分房租，其完全可以将收到的第四年、第五年转租租金继续全部支付给原告，而不是仅仅通过工程款抵扣的方式提前支付部分房租，故该辩解既与其庭审中认可的前三年租金系按49万元/年标准支付相矛盾，也不符合常理，更无证据支持，本院不予采信。综上，本院认定双方签订的租房合同中租金标准并非固定不变，而实际履行过程中前三年的租金也调整为49万元/年；原告有权自租期内第四年开始与第一被告协商确定房租，如无法达成一致，应参照市场行情进行确定。 关于第二个争议焦点问题，本院认为，因原告未就2017年12月12日至2018年12月11日期间的租金与第一被告达成一致，故双方在租房合同中关于“每年提前一个月付清当年的租金”的约定并不能约束第一被告，也不能据此认定第一被告构成违约，但在原告向其催告交纳租金之后，第一被告回函认为其已足额支付该年度租金并明确拒绝再支付租金，原告据此判断第一被告不会履行支付租金义务，并因此通知解除租房合同，该行为合法有据；原告于2018年3月23日向第一被告发出解除租房合同的通知，第一被告也确认于2018年3月24日收到了该通知，故双方的租赁合同已于2018年3月24日解除。至于第一被告在2017年12月12日至2018年3月24日的房屋租赁期间的房屋租金，第二被告承租部分原告有权按照评估价格要求第一被告支付；原告曾就第一被告转租王国富的部分房屋租金价格与第二被告转租部分一并向本院申请评估，但嗣后又撤回了该部分申请，并要求依据其与王国富另行签订的租房协议中约定的房租价格计算由第一被告尚应承担的租金，本院认为原告与王国富另行签订的租房协议中约定的房租价格并不能等同于市场行情，故其要求以该价格作为计租标准的主张缺乏法律依据，但因争议租赁期间第一被告实际收取王国富的转租年租金为7万元，因此在未通过评估确定争议房屋租金市场行情的情况下，本院认定应按照7万元的标准计算租金。租金的具体计算方式为：第二被告承租部分租金1230212元+王国富承租部分租金7万元=1300212元/12个月*3.4个月（自2017年12月12日至2018年3月24日）为368393.4元，对原告诉请中租金的超出部分，本院不予支持；因案涉房屋的租金标准系通过评估得出，在此之前第一被告并不能确定其应支付多少租金，因此原告要求第一被告从2017年12月13日开始赔偿利息损失的主张缺乏依据，本院不予支持；原告还要求第一被告支付在合同解除后至房屋腾退之日的场地占用费，因第一被告已将房屋转租与第二被告及案外人王国富，在原告与第一被告签订的租房合同于房屋转租期间被解除的情况下，第一被告不再负有腾房以及支付逾期腾房占有使用费的义务，原告的相应诉请于法无据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为，根据原告与第一被告签订的租房合同约定，第一被告有权将租赁房屋予以转租，而第二被告与第一被告签订的房屋租赁合同未超过第一被告的租赁期限，故该转租协议合法有效；但在原告解除与第一被告的房屋租赁合同后，作为次承租人的第二被告并未提出代承租人即第一被告支付欠付的租金和违约金的抗辩，故其已不再享有继续使用租赁房屋的权利，原告要求第二被告腾退房屋，其主张合法有据，本院予以支持，考虑到第二被告的租房用途及房屋面积，其腾房时间本院酌定为判决生效后九十日。 另外，根据原告与第一被告签订的租房合同中关于“本合同发生争议时，由合同签订地人民法院裁决，并由违约方承担另一方律师代理费、交通费、住宿费以及由此引起的全部诉讼费用”的约定，原告要求第一被告支付原告为本案支出的律师代理费的主张合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、确认原告刘荣林、葛青与被告余国英签订的租房合同于2018年3月24日解除； 二、被告余国英于本判决生效之日起十五日内支付原告刘荣林、葛青房屋租金368393.4元； 三、被告余国英于本判决生效之日起十五日内支付原告刘荣林、葛青为本案支出的律师代理费3万元； 四、被告义乌海育教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起九十日内腾退坐落于义乌市地块的房屋（6-9号四间七层、5号、10-17号九间四层）； 五、驳回原告刘荣林、葛青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5066元，鉴定费10000元，由原告刘荣林、葛青负担5587元，被告余国英负担9479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚益卿 二〇一八年十月十五日 书记员  谢 慧 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。