广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0702民初2348号 原告：钦州锦绣物业服务有限公司，住所地钦州市育才路**荣泰城市新座**,统一社会信用代码：91450703075223866G。 法定代表人：陆莹。 委托诉讼代理人：李志明，该公司物业经理，男，汉族， 被告：连其平，女，汉族， 原告钦州锦绣物业服务有限公司与被告连其平物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理，原告钦州锦绣物业服务有限公司的委托诉讼代理人李志明、被告连其平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钦州锦绣物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费及相关费用共计5642.10元；2、被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金2980元（按万分之三计算）；3、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实和理由：2009年，被告购买了锦绣家园小区二期B5幢203室房产，按照原告与业主连其平于2009年2月18日签订的《锦绣家园住宅小区物业管理委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据被告自2012年4月至2018年3月共拖欠应缴纳的物业管理费及其他相关费分别为5642.10元，截止2018年3月31日，被告依法应缴纳的滞纳金2980元，累计费用共达8622.10元（详见明细清单）。我方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。根据《中华人民共和国民法通则》第106条、《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。 被告连其平辩称：一、原告未按照物业管理服务标准提供物业服务，反而随意加收物业管理费和小额维修费等。二、原告主张的物业费用无依据，《合同》约定的物业管理费按建筑面积每平方米收取0.58元，一开始被告依约交费，但其后发现物业公司计算标准不一，被告提出要求重新核算，原告并未予以答复。三、至今物业公司仍未予以退还被告所预交的水电开户费1000元。综上，被告并非不肯交纳物业费，只是原告计算标准有误，经被告要求核算，原告不予理睬，原告主张的滞纳金是原告不作为造成的，故请求法院不予支持原告的诉请，同时要求原告向被告退还不应收取的水电开户费1000元。 经审理查明：被告连其平是钦州市锦绣家园二期B5#203室的业主，该房屋产权面积为52.30㎡。2009年2月18日，被告与怡和物业管理有限公司签订《钦州锦绣家园业主入住合约》，确认业主应遵守《锦绣家园业主手册》，该业主手册第三节物业收费标准载明，综合管理废物费：住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；公摊水电费根据实际使用量按户分摊；电梯使用费用：每户每月25元电梯维保费，电梯使用电费按户分摊，以中间层为准，上下每层增减5%计算；物业维修费：按建筑面积每月每平方米0.1元收取。以上费用于每季度第一个月内交清，业主若未按规定时间交纳有关费用，则锦绣家园物业管理处按每天3‰的标准加收滞纳金。2012年7月12日，经向锦绣家园小区全体业主征求意见，锦绣家园物业服务中心自2012年7月1日对物业综合服务费进行调整，物业管理费住宅按每月每平方米0.78元，电梯维护费用每月每户28元，物业小额维修费每户5元。2013年9月18日，原告与钦州锦园房地产开发有限公司签订《钦州市“锦绣家园”一、二期小区物业托管移交验收合同书》，从2013年10月1日起锦绣家园小区物业按正常程序委托移交给钦州锦绣物业服务有限公司管理，期至小区业主委员会成立。2013年10月15日，原告与钦州锦园房地产开发有限公司签订《＜锦绣家园物业托管＞合同书补充协议书》，约定钦州锦园房地产开发有限公司授权原告全权收缴接管前期业主欠缴的费用。因被告未依约交纳物业管理费用，原告经多次催收未果，遂起诉至本院，认为被告拖欠原告2012年4月至2018年3月的水费10.30元、公摊水费35.50元、公摊电费265.10元，电梯公摊电费342.30元、垃圾清理费77元、小区化粪池清理费公摊78.20元、门厅对讲线路更换公摊2.40元、电梯摄像头维修公摊24.20元、小区监控摄像头维修公摊24.20元、电梯主板、对讲主板维修公摊11元、滞纳金2980元以及2012年7月至2018年6月小额维修费360元、物业管理费2421.60元。 另查明，被告于2009年2月18向钦州锦园房地产开发有限公司交纳水电开户费1000元。2009年7月23日，被告因停放于锦绣家园B5栋5号楼楼下的摩托车被盗向钦州市钦南区公安局向阳派出所报案。2009年7月至2018年6月期间，B5栋5号楼出现多次摩托车、电动车被盗事件。 以上事实，有原告提供的锦绣家园业主入住合约、业主手册、锦绣家园物业托管移交合同书、《锦绣家园物业托管》合同书补充协议书、锦绣家园物业综合服务费调整意见征集、关于锦绣家园物业综合服务费调整意见征集结果公告、律师函、欠费催缴照片、欠费明细，被告提供的收款收据、接收案件回执单、房地产平面图等证据以及当事人庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，被告与怡和物业管理有限公司签订的《钦州锦绣家园业主入住合约》、《锦绣家园业主手册》及原告与钦州锦园房地产开发有限公司签订的《钦州市“锦绣家园”一、二期小区物业托管移交验收合同书》、《＜锦绣家园物业托管＞合同书补充协议书》是各方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。被告辩称其一直依约交费，但后来原告擅自提高收费标准，标准不一，且计算的建筑面积有误，被告就不再交费了。关于物业收费标准，锦绣家园物业服务中心于2012年7月12日在征得过半数业主同意的情况下对物业管理费用进行调整，该调价行为合法有效，对全体业主具有约束力，故被告应按照调整后的价格交纳物业管理费,现原告对被告的住宅主张按每月每平方米0.68元收取物业管理费，是其自由权利处分，本院予以支持。关于房屋面积的计算标准，被告辩称应按照套内建筑面积进行计算，本院认为，《锦绣家园业主手册》约定了综合管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，该建筑面积包含了套内建筑面积和共有分摊面积，原告房产证上载明的产权面积为52.30㎡，现原告主张按49.50㎡计付物业管理费系其自由权利处分，本院予以支持，被告的该项抗辩，于法无据，本院不予采纳。被告应向原告交纳2012年7月至2018年6月的物业管理费2423.52元（=0.68元/月/㎡×49.50㎡×72个月），现原告要求被告交纳2012年7月至2018年6月的物业管理费2421.60元，系其自由权利处分，本院予以支持。综上，原告要求被告交纳2012年7月至2018年6月的物业管理费2421.60元、小额维修费360元（=5元/月×72个月）以及2012年4月至2018年3月水费10.30元、公摊水费35.50元、公摊电费265.10元、电梯公摊电费342.30元、电梯维护费2007元（=25元/月×3个月+28元/月×69个月）、生活垃圾清理费77元、小区化粪池清理费公摊78.20元、门厅对讲线路更换公摊2.40元、电梯摄像头维修公摊24.20元、小区监控摄像头维修公摊7.50元、电梯主板对讲主板维修公摊11元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于水电开户费，被告辩称已向物业公司交纳了1000元的物业开户费，被告应予退还，但根据被告提供的《收款收据》显示，收款单位为钦州锦园房地产开发有限公司，故该款与本案无关，被告可另行主张权利。关于原告主张的逾期缴纳物业费违约金，虽然《业主手册》约定了车辆丢失物业管理处不负责赔偿，但多次的车辆被盗事件足以证实原告以及前期物业管理公司的物业管理确实存在管理不到位的情形，存在违约行为，故原告主张要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、十二条、第二十一条、第二十二条之规定，判决如下： 一、被告连其平向原告钦州锦绣物业服务有限公司支付2012年7月至2018年6月的物业管理费2421.60元、小额维修费360元以及2012年4月至2018年3月水费10.30元、公摊水费35.50元、公摊电费265.10元、电梯公摊电费342.30元、电梯维护费2007元、生活垃圾清理费77元、小区化粪池清理费公摊78.20元、门厅对讲线路更换公摊2.40元、电梯摄像头维修公摊24.20元、小区监控摄像头维修公摊7.50元、电梯主板对讲主板维修公摊11元，以上合计5642.10元； 二、驳回原告钦州锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告连其平负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员  梁 东 二〇一八年十月二十三日 法官助理  顾 宁 书 记 员  邓昌剑