广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初15212号原告：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场16座511之一。法定代表人：冯嘉超。委托诉讼代理人：陈理娅，女，1981年3月8日出生，汉族，住重庆市巴南区，系该公司的员工。委托诉讼代理人：陈图亮，男，1990年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司的员工。被告：傅英，女，1972年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈巧玲，系广东实丰律师事务所律师。原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司与被告傅英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈理娅、陈图亮，被告的委托诉讼代理人陈巧玲到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费9360.33元及违约金29831.81元（违约金按每日千分之五计至2018年3月31日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月29日，被告购买了位于广东省佛山市顺德容桂街道上佳市社区居民委员会桂洲大道东3号创富大厦2座814的房产。原告与被告签订《顺德（前期）物业服务协议书》，约定原告为被告提供物业服务，被告理应向原告支付物业管理费，但被告拖欠多月的物业管理费，原告多次追收无果。被告傅英辩称，原告主张的物业费计算方式缺乏事实和法律依据，应当按照1.98元/平方米/月计算；2014年10月15日至2015年10月31日期间的物业管理费已经超出诉讼时效，不应得到支持；根据案涉小区业主委员会的投票，已于2016年4月23日决定终止与原告签订的物业服务合同并选聘凯丰达公司为案涉小区提供物业管理服务，因此原告要求支付2016年4月23日之后的物业管理费缺乏依据。因此，原告仅应支付2015年11月至2016年4月23日期间的物业管理费。原告主张的违约金过高，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、被告的身份证复印件、前期物业管理备案通知书复印件、佛山市顺德发展和改革局备案回执复印件、《顺德（前期）物业服务协议书》、《前期物业服务补充协议》、收楼通知书、创富大厦业主收楼确认书、收楼确认书、不动产产权证复印件，上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院予以采信；对于原告提供的电梯保养合同、电梯维保记录公示、工程承包合同、电动汽车充电服务合作合同书、有害生物预防控制服务合同、消防工程保养合同、变电房配套设施维保工程款收据及支付业务回单、灭白蚁服务款发票及业务回单、电梯维护保养发票及支付业务回单、消防系统维护发票及支付业务回单、保安巡逻记录表、发票，本院对上述证据的真实性予以确认；对于原告提供的收款收据、微信转账记录，与本案不具有关联性，本院不予采信；对于原告提供的欠费催缴记录复印件、创富大厦2座814单元欠费汇总表、创富大厦2座814单元管理费违约金计法明细，均是原告单方制作，本院不予采信。对于被告提供的房产证复印件、《公寓委托经营管理协议书》、终止合同通知书、收楼确认书、物业移交签收表、佛山市顺德国土城建和水利局政府信息公开答复书复印件、《顺德前期物业管理委托合同》复印件、顺德物业管理公共事务决策平台截图、顺德物业管理公共事务决策书复印件、佛山市顺德容桂街道办事处关于政府信息公开申请的答复复印件、创富大厦物业服务合同复印件、告知函复印件、会议纪要复印件、律师函、快递单原件、复函复印件、原告与案外人兰小茹签订的《顺德容桂创富大厦物业服务协议书》复印件、原告与李梅映签订的《顺德容桂创富大厦物业服务协议书》复印件、《房屋买卖合同》复印件、《致业主的一封信》，上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与案外人佛山市顺德澳德房产有限公司签订的《顺德前期物业管理委托合同》载明创富大厦的物业服务费由业主按物业的总建筑面积交纳，多层住宅收费标准为2.2元/月/平方米。2009年6月18日，佛山市顺德发展和改革局出具顺发改价物业200928号备案回执，载明同意对原告报来的创富大厦（酒店式公寓）前期物业服务收费标准予以备案，物业服务费的标准为5元/平方米/月，按建筑面积计算，含公共水电分摊，不含二次供水费用。2009年7月29日，原告（甲方）与被告傅英（乙方）签订《顺德（前期）物业服务协议书》和《前期物业服务补充协议》，载明：创富大厦南座A区814号房产的总建筑面积为45.11平方米，住宅每月物业服务费按每户总建筑面积×5元/平方米计算，乙方每月应缴物业服务费225.55元；物业服务费从2010年10月31日起算；乙方办理收楼手续时须缴交当月物业服务费及预交三个月物业服务费，其后物业服务费每季度缴交一次，于每季度首月1-5号缴交；乙方不按规定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，每逾期一天须向甲方支付拖欠额5‰的违约金；逾期超过三个月后，除按拖欠的该三个月物业服务费数额的3倍支付违约金外，每逾期一天，还须按拖欠额的5%支付违约金。原告、被告傅英及案外人佛山市顺德澳德房产有限公司签订《公寓委托经营管理协议书》，载明被告傅英委托原告对案涉房产进行统一经营管理，由原告代收、代支案涉物业产生的物业管理费、水、电、电话、天线费，原告每月向被告傅英支付回报；委托期限为自被告傅英付清全额房款次日至2015年10月31日。2014年7月15日，原告在《终止合同通知书》上加盖公章，明确表明不能继续履行与被告签订的《公寓委托经营管理协议书》，需与被告解除合同。2014年11月8日，原告及被告傅英在《收楼确认书》上盖章、签名，确认原告于当日将案涉房产交付给被告傅英。2014年1月，案外人李映梅向被告傅英购买案涉房屋，并于2018年3月29日登记为该房产的权属人，房地产权证记载该房产的规划用途为成套住宅，建筑面积为45.76平方米。2016年4月23日，佛山市顺德容桂街道创富大厦的业主通过顺德物业管理公共事务决策平台投票表决，同意选聘佛山市顺德凯丰达物业管理有限公司为创富大厦的物业服务企业。2016年6月3日，广东实丰律师事务所受佛山市顺德容桂街道创富大厦第一届业主委员会的委托，向原告邮寄了一份《关于限期移交创富大厦物业管理权的律师函》，载明佛山市顺德容桂街道创富大厦已经按规定程序召开业主大会，在顺德物业管理公共事务决策平台上经投票表决，同意选聘佛山市顺德凯丰达物业管理有限公司为创富大厦新的物业管理公司；限原告于2016年6月6日14时30分到创富大厦B座首层大堂对物业共用部分、共用设施设备进行查验，移交相关资料、财物并撤离创富大厦。2016年6月4日，原告向创富大厦第一届业主委员会送达了一份《复函》，载明原告已收到佛山市顺德容桂街道创富大厦第一届业主委员会于2016年6月3日委托广东实丰律师事务所发出的律师函。2017年12月5日，原告与创富大厦2座817的业主兰小茹签订《顺德容桂创富大厦物业服务协议书》，约定物业服务费按建筑面积交纳，具体标准为住宅按1.98元/平方米/月计算。原告庭审时明确其主张的物业管理费的计费期间为2014年11月1日至2017年12月31日。本院认为，原告与被告签订《顺德（前期）物业服务协议书》及《前期物业服务补充协议》，形成物业服务合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于物业管理费的计费标准，因原告在佛山市顺德发展和改革局备案的5元/平方米/月的计费标准是酒店式公寓的计费标准，而案涉房产的房地产权证记载该房产的规划用途为成套住宅，且原告并未举证证明其为被告傅英的案涉房产提供了酒店式管理服务，原告主张物业管理费按5元/月/平方米计收理据不足，本院不予采信。参照创富大厦2座817业主兰小茹与原告签订的《顺德容桂创富大厦物业服务协议书》中的约定，本院确定案涉物业的物业管理费按建筑面积交纳，标准为1.98元/平方米/月，故被告傅英应按90.6元/月（45.76平方米×1.98元/平方米/月）的标准向原告支付案涉房产的物业管理费。创富大厦的业主通过顺德物业管理公共事务决策平台投票表决，同意选聘佛山市顺德凯丰达物业管理有限公司为创富大厦新的物业管理公司，创富大厦第一届业主委员会委托广东实丰律师事务所向原告发律师函告知投票表决的结果，并要求原告撤离创富大厦，依据原告的《复函》，本院确定原告于2016年6月4日收到该律师函，故原告与创富大厦之间的物业管理服务合同应于2016年6月4日解除，原告诉请被告傅英支付2016年6月4日之后的物业管理费理据不足，本院不予支持。综上，被告傅英应按90.6元/月的标准向原告支付2014年11月8日至2016年6月4日的物业管理费1712.34元（90.6元/月×18个月+90.6元/月÷30天×27天），对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。被告傅英未及时向原告支付物业管理费，给原告造成了相应的损失，原告诉请被告傅英支付违约金合法有据，但因原告诉请的违约金过高，本院依法予以调整，酌定被告傅英应向原告支付300元违约金，对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告傅英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司支付物业管理费1712.34元及违约金300元；二、驳回原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为389.9元（原告已预交），由原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担369.9元，由被告傅英负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  樊二彦二〇一八年十月二十九日书记员  胡祉彦