浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5788号 上诉人（原审被告）：曾宇，男，1984年5月19日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审被告）：汪莉娟，女，1987年8月15日出生，汉族，住浙江省开化县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：张孝威，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）皮孝东，男，1974年10月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：浙江绿城房屋置换有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文二西路**。 法定代表人：杨掌法，董事长。 委托诉讼代理人：李珍，女，该公司职员。 上诉人曾宇、汪莉娟因与被上诉人皮孝东、原审第三人浙江绿城房屋置换有限公司（以下简称绿城置换公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初10657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年7月29日，曾宇委托汪莉娟（丙方）与皮孝东（甲方）在绿城置换公司（乙方）居间下签订《房地产买卖居间协议》1份，约定：为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2017年7月29日向乙方交付意向金5万元以作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后3个工作日内支付首付款360万元，打入乙方银行保证金账户，余款240万元办理组合贷款，待银行放贷且产权过户交房后转付给丙方；当丙方接收甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后70天内签订正式的房屋转让合同，届时如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方的定金不予返还，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金；若甲方所交的定金交由乙方代为保管，待甲、丙双方签订《杭州市房屋转让合同》生效后，将该定金转为甲方需承担的税费，同时丙方为代表出售该物业之诚意，特将该房屋的相关权属证书交由乙方保管。该协议中，关于意向金约定的下方空白处，手写约定：甲方于2017年8月5日前支付丙方15万元整。同日，汪莉娟出具《收条》1份，载明：今收到皮孝东购房订（定）金5万元整。2017年8月2日，皮孝东向绿城置换公司支付15万元。案涉房屋于2017年8月10日办理不动产权登记手续，曾宇、汪莉娟于2017年8月14日取得案涉房屋权属证书。绿城置换公司于2017年8月15日向被告转交15万元。2017年9月，汪莉娟通过微信通知绿城置换公司因皮孝东未能在其预期的付款时间支付首付款，故其不愿再向皮孝东出售案涉房屋。后，曾宇、汪莉娟当面告知皮孝东及绿城置换公司，不愿出售案涉房屋。皮孝东委托律师发函，要求曾宇、汪莉娟明确是否继续出售案涉房屋后，曾宇、汪莉娟仍无继续出售案涉房屋的表示。 原审另查明，在2017年9月17日皮孝东与曾宇、汪莉娟及绿城置换公司的工作人员就涉案纠纷协商过程中，曾宇曾谈及归还皮孝东意向金20万元等事宜。 现皮孝东起诉至原审法院，请求判令：1.解除皮孝东与曾宇、汪莉娟签订的《房地产买卖居间协议》；2.曾宇、汪莉娟返还皮孝东双倍定金40万元；3.曾宇、汪莉娟承担本案全部费用。 原审法院认为，涉案《房地产买卖居间协议》系签约各方的真实意思表示，合法有效。现皮孝东要求解除上述协议，曾宇、汪莉娟亦表示同意，故原审法院对皮孝东的该项诉讼请求予以支持。关于皮孝东要求双倍返还定金的诉讼请求。首先，曾宇、汪莉娟是否存在违约行为。曾宇、汪莉娟辩称皮孝东与曾宇、汪莉娟之间就首付款的支付期限为2017年8月底前已经形成合意，且该首付款的付款期限是其签订《房地产买卖居间协议》的重要前提，并已经通过绿城置换公司转告皮孝东，但此系曾宇、汪莉娟提出的要约，从双方实际签订的《房地产买卖居间协议》可知，双方最终达成一致意见的首付款付款条件与曾宇、汪莉娟的上述要约并不相同，可见双方在商业谈判的过程中就上述事项已经形成了新的合意，故曾宇、汪莉娟的上述辩称缺乏事实依据，原审法院不予采信。曾宇、汪莉娟于2017年9月提出不再履行涉案合同，此时皮孝东支付首付款的条件尚未成就，曾宇、汪莉娟以此为由拒绝继续履行合同，属于违约。根据《房地产买卖居间协议》的约定，皮孝东于2017年7月29日向乙方交付意向金5万元，待居间协议签订后，该意向金转为定金。双方对该笔5万元属于定金均无异议，争议在于约定于2017年8月5日前支付的15万元是否属于定金。从该补充约定的书写位置看，紧跟在前述5万元意向金约定的后方空白处，结合微信聊天记录及曾宇、汪莉娟曾宇在商谈录音中认可已付款20万元均为定金或意向金的表述，可以认定双方在协议签订时及后期协商阶段对2017年8月5日前应支付的15万元与2017年7月29日已支付的5万元性质一致并无异议。曾宇、汪莉娟辩称该15万元为预付款的主张缺乏事实依据，原审法院不予采信。综上，皮孝东要求曾宇、汪莉娟双倍返还定金40万元，符合法律规定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、皮孝东与曾宇、汪莉娟、浙江绿城房屋置换有限公司于2017年7月29日签订的《房地产买卖居间协议》于判决生效之日解除；二、曾宇、汪莉娟于判决生效之日起十日内返还皮孝东双倍定金400000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元，财产保全申请费2520元，合计6170元，由曾宇、汪莉娟负担。皮孝东于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；曾宇、汪莉娟于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，曾宇、汪莉娟不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。1、汪莉娟患有严重疾病，因家庭原因，曾宇与汪莉娟协议离婚。离婚财产分割过程中，案涉房屋归汪莉娟所有。因汪莉娟的经济能力无力负担案涉房屋的按揭费用等，故汪莉娟急于出售案涉房屋并购买小户型房屋。而汪莉娟欲购买的新房只能保留至2017年8月底，故汪莉娟急于在2017年8月底之前筹得房款购买新房。2、从皮孝东与绿城置换公司工作人员之间的聊天记录，以及三方协商过程中的录音记录中均可以反映出，皮孝东对于2017年8月底支付房屋首付款是确认的。3、案涉《房地产买卖居间协议》中所约定的70天的真实含义系预留给汪莉娟的办证时间，并非对房屋首付款支付时间的变更。房屋首付款的支付时间关系到汪莉娟婚姻、买房及治病等关键目的，是汪莉娟的核心利益，从行为的性质和目的分析，汪莉娟不可能放弃或者变更。4、本案的实质系皮孝东的再三违约，其本人并无充足的资金支付房屋首付款，其违约在先，曾宇、汪莉娟有权解除案涉合同。5、原审法院认定定金为20万元是错误的，案涉合同定金应为5万元。原审法院对合同条文的解读是错误的，而曾宇在微信聊天记录及商谈录音中所作出的描述，仅是为了息事宁人而作出的让步，依法不能作为定案依据。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，并依法改判或者将本案发回重审。 被上诉人皮孝东在二审期间辩称：一、本案中关于首付款支付时间应当以三方签订的案涉《房地产买卖居间协议》的约定为准，曾宇、汪莉娟认为该合同关于70天签订正式合同的时间约定系汪莉娟办证时间的预留，不是对首付款支付时间的重新约定，这一观点逻辑混乱，违背常识。二、本案中皮孝东不存在违约行为，本案中皮孝东支付首付款的时间未到。皮孝东在曾宇、汪莉娟的催促下告知其首付款可能在2017年8月底支付的说法并非是对首付款支付时间的承诺。三、在房屋首付款支付时间未届满的情况下，曾宇、汪莉娟在2017年9月初明确告知不再履行合同，其违约事实是清楚的。四、关于定金金额，从皮孝东与绿城置换公司员工的聊天记录及三方协商时的商谈录音中均表明定金金额为20万元，结合合同约定，原审认定定金金额为20万元，是正确的。综上，原审判决是正确的，请求二审依法驳回曾宇、汪莉娟的上诉理由和请求，维持原判。 原审第三人绿城置换公司的答辩意见与皮孝东一致。 二审中，上诉人曾宇、汪莉娟向本院提交以下新的证据：1、汪莉娟的病历记录，欲证明汪莉娟因身体原因急于卖房并购买小户型房屋，故对于案涉房屋出售首付款的付款时间是有特殊要求的。2、曾宇与汪莉娟的聊天记录及双方离婚协议书的打印件，欲证明曾宇与汪莉娟离婚后对于房产的处理及案涉房屋出售首付款在2017年8月底前支付的必要性。被上诉人皮孝东及原审第三人绿城置换公司对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性无法确认，同时认为上述两组证据与本案缺乏关联性。本院经审查后认为上述证据与本案缺乏关联性，证明效力，本院不予确认。 二审中，被上诉人皮孝东及原审第三人绿城置换公司均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点之一系皮孝东是否需要在2017年8月底之前支付案涉房屋转让首付款，及该支付行为是否系案涉《房地产买卖居间协议》签订及履行的前提条件。曾宇、汪莉娟认为基于其两人之间的婚姻关系、汪莉娟的身体疾病以及欲出售案涉房屋后再行购置小户型房屋的急迫性等因素，曾宇、汪莉娟在签订案涉《房地产买卖居间协议》之前曾提出皮孝东应于2017年8月底之前支付案涉房屋首付款，而皮孝东亦承诺同意，故在皮孝东未按承诺在2017年8月底之前支付房屋首付款的情况下，曾宇、汪莉娟有权解除案涉协议。本院经审查后认为，从皮孝东与绿城置换公司工作人员的聊天记录、汪莉娟与绿城置换公司工作人员的聊天记录以及三方协商过程中的录音记录中，尚不足以完全证明皮孝东在签订案涉协议之前承诺在2017年8月底之前支付房屋首付款。而案涉《房地产买卖居间协议》中明确约定在该协议签订之日起70日内签订正式的房屋转让合同，首付款在签订正式房屋转让合同后三日内支付，该协议系三方真实意思表示，故即使皮孝东在签订协议之前曾有过曾宇、汪莉娟所称的付款承诺，案涉协议的相关内容亦变更了该承诺。至于该协议中关于“70天”的理解不影响案涉协议的履行。现曾宇、汪莉娟在协议约定的签订正式房屋转让合同期限届满前提出解除合同，违约事实清楚，原审法院的该认定曾宇、汪莉娟应当承担违约责任，并无不当。本案争议焦点之二系案涉协议的定金金额。根据案涉协议的行文，该协议中关于2017年8月5日之前皮孝东应当支付的15万元内容书写与定金条款位置，从皮孝东与绿城置换公司工作人员的聊天记录及三方协商录音记录中均可以反映出定金或者购房意向金为20万元的相关内容，而曾宇、汪莉娟提出的皮孝东后续支付的15万元系购房预付款的观点，与案涉《房地产买卖居间协议》的约定不符。故原审法院认定案涉协议的定金金额为20万元，并据此判决曾宇、汪莉娟承担双倍返还定金40万元的违约责任，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人曾宇、汪莉娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月三十日 书记员 万丹丹