三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初4654号原告：朱文峰，男，1984年3月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：姚卓尔、钱梁，江苏楚乾律师事务所律师。被告：姚孟辰，男，1995年8月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，住福建省厦门市思明区。被告：姚继韵，男，1962年11月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，住福建省厦门市思明区。两被告共同委托诉讼代理人：陈正伟、戚云霞，海南唐海律师事务所律师。原告朱文峰与被告姚孟辰、姚继韵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，适用普通程序审理。由于本案与（2018）琼0271民初4808号案当事人一致，且基于同一房屋买卖合同产生的纠纷，这两案于2018年7月11日公开开庭进行了合并审理。原告朱文峰的委托诉讼代理人姚卓尔、钱梁，被告姚孟辰、姚继韵的委托诉讼代理人陈正伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱文峰向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告姚孟辰于2018年4月15日签订的《土地房屋买卖合同》；二、被告姚孟辰返还原告朱文峰房屋转让款200万元及双倍定金40万元；三、被告姚孟辰承担原告为本案支出的律师服务费13.75万元；四、被告姚继韵对被告姚孟辰上述第二、三项义务承担连带责任；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告姚继韵于2018年1月30日签订关于三亚半山半岛未来水世界4#楼1111房（以下简称1111房）、性质为合同权利义务概括转让的《二手房买卖合同》，合同到期后，被告姚继韵应付但未付的款项为200万元，即原告拥有对被告姚继韵200万元的债权。2018年4月15日，原告经被告姚继韵推荐并同意购买其儿子姚孟辰所有的三亚国际康体养生中心二期C第3C#幢第9层902号房（以下简称902房），并签订《土地房屋买卖合同》，房价为200万元。同时，原、被告三方还签订一份《备忘录》，约定原告将1111房的债权转让给被告姚孟辰作为支付相应房产转让款200万元（包括定金）的替代方式，被告姚继韵对《土地房屋买卖合同》项下的全部义务和责任向原告承担连带责任保证。被告姚孟辰未按合同约定于2018年5月8日前交付902房，经原告催告后仍拒绝交付。2018年5月9日，两被告向原告发送《不安抗辩通知书》，以1111房存在权利限制为由表示不按合同约定的时间过户。《备忘录》已明确《二手房买卖合同》的性质为合同权利义务概括性转让，原告对该合同不负有任何未尽义务，且被告姚继韵对1111房的实际状况均全面知情，其亦明确涉及1111房的任何主张均应向开发商主张，其在《不安抗辩通知书》中所提出的理由并不成立。原告认为，被告以自己的行为表明将不按合同约定履行其主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定予以解除合同，并返还200万元购房款。由于被告违约不履行合同，按《中华人民共和国担保法》规定，应双倍返还定金即40万元给原告。还有按《土地房屋买卖合同》约定，违约方应当承担守约方的律师费，本案原告共支出律师费13.75万元，该费用应由被告方承担。两被告姚继韵、姚孟辰共同辩称,两被告在另案中[即（2018）琼0271民初4808号]也主张解除《土地房屋买卖合同》，为此在本案中也同意解除《土地房屋买卖合同》，但不同意原告解除合同的理由。被告姚孟辰与原告签订的《土地房屋买卖合同》，目的为以902房的房款转付为1111房的房款，该合同应视为《二手房买卖合同》的补充。由于1111房屋在交易前已被司法查封，房屋所有权受到限制，被告姚继韵实现《二手房买卖合同》的合同目的已落空，该合同应予解除，同时作为抵偿200万元房款的《土地房屋买卖合同》也失去继续履行的依据，也应予解除，该解除与原告违反合同约定不告知1111房所有权被限制，交易存在不安风险有直接关系，是原告过错违约造成的后果。同时，《土地房屋买卖合同》约定200万元房款，原告并未实际支付，其主张返还没有事实和法律依据。合同约定的40万元定金，原告也没有实际支付，合同约定的定金是履约保证金，由于原告违约，不存在向其支付该定金的事实和法律依据。如前述，由于原告的违约行为，其主张被告赔偿律师费无事实根据和法律依据，亦应不予支持。综上所述，原告诉求无理，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中，当事人提交《二手房买卖合同》、《土地房屋买卖合同》、《备忘录》、《不安抗辩通知书》、法律服务合同的真实性以及对原告未付902房房款200万元及定金40万元的事实，当事人均予认可，本院予以确认并在卷佐证。本案当事人没有争议的事实，当事人对本案履行合同的理解系法律适用问题，由本院说理中阐述。本院认为,被告姚孟辰与原告签订《土地房屋买卖合同》系有效合同，原、被告均同意解除该合同，且不违反法律法规的强制性规定，对原告该项主张予以支持。根据查明的事实，《土地房屋买卖合同》约定的房款已抵作为1111房的房款，该合同实际涉及到被告姚继韵对1111房款支付义务的补充，两个合同存在共同的基础法律关系。当事人在签订《土地房屋买卖合同》同时也签订一份《备忘录》，《备忘录》的目的是及时结清1111房、902房的债权债务关系。《土地房屋买卖合同》实际上是基于《二手房买卖合同》的补充约定，实质是房屋合同相对人的权利义务的履行，而不是将合同权利义务概括转移给合同相对人以外的第三人，两者的权利义务关系及对象、责任均不相同，原告主张其与被告之间的权利义务的约定系债权债务概括性转移没有事实根据和法律依据，本院不予支持。《备忘录》第二部分内容中关于原告将其合同义务转移的约定存在以当事人自治意思规避法律限制的情形，且该约定也不当加大被告的义务，为此对该部分内容应认定无效。涉案1111房屋在交易之前已司法查封，所有权流转依法受到限制，原告并没有提供证据证明其已将该情况如实告知。由于原告在1111房的交易中存在重大的过错，致使合同目的不能实现，原告主张解除合同系被告违约的事实，本院不予采纳。《土地房屋买卖合同》因基础合同《二手房买卖合同》的解除而解除，该解除与原告过错有因果关系，原告朱文峰应承担合同解除的违约责任。由于原告并未实际支付902房购房款200万元，其主张返还200万元购房款，无事实根据和法律依据，应不予支持。原告同时亦没有支付合同定金，且解除系其违约造成的，其所主张赔偿40万元定金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。同理，原告主张律师服务费损失亦因其违约行为，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱文峰与被告姚孟辰于2018年4月15日签订的《土地房屋买卖合同》；二、驳回原告朱文峰的其他诉讼请求。案件受理费27100元（原告朱文峰已预交），由原告朱文峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 媛人民陪审员 陈 妹人民陪审员 陈少珍 二〇一八年十月十八日书 记 员 王 捷附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。