内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内07民初26号原告：呼伦贝尔市神龙房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区牙克石路蒙西建材物流城3B-2号。法定代表人：哈子敬，经理。委托诉讼代理人：曙光，内蒙古环通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春丽，内蒙古博园律师事务所律师。被告：中国人民武装警察部队呼伦贝尔支队，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔新区规划三路。法定代表人：胡东凯，支队长。委托诉讼代理人：韩海燕，北京市中洲律师事务所律师。原告呼伦贝尔市神龙房地产开发有限公司（以下简称呼伦贝尔神龙公司）与被告中国人民武装警察部队呼伦贝尔支队（以下简称武警支队）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告呼伦贝尔神龙公司的委托诉讼代理人曙光、王春丽，被告武警支队的委托诉讼代理人韩海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呼伦贝尔神龙公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》；2.判令武警支队返还购房款2907.50万元；3.判令武警支队赔偿占用此款期间的利息损失9791971.78元（以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2018年3月31日）；4.判令武警支队赔偿自2018年4月1日始至该购房款偿还完毕之日止的利息损失；5.判令武警支队赔偿规划设计费21万元；6.判令武警支队承担本案诉讼费用。事实与理由：满洲里神龙实业有限公司系呼伦贝尔神龙公司成立前的公司，由于该公司不具有房地产开发资质，在呼伦贝尔神龙公司以满洲里神龙实业有限公司的名义与武警支队于2011年3月21日和2011年4月13日签订《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》后，便将该公司股权全部转让，成立呼伦贝尔神龙公司，由呼伦贝尔神龙公司来承接上述两份协议的权利与义务。武警支队也认可由呼伦贝尔神龙公司履行两份协议，并接收呼伦贝尔神龙公司的全部购房款，收款收据均写明付款单位为"呼伦贝尔市神龙房地产开发有限公司"。2014年8月18日，武警支队与呼伦贝尔神龙公司签订暂由呼伦贝尔神龙公司垫付遮光补偿款的《协议书》，说明呼伦贝尔神龙公司具有本案主体资格。呼伦贝尔神龙公司向武警支队交付购房款共计2907.50万元，其中现金付款2850万元，垫付遮光补偿费52.90万元、卫生费33500元、管道维修费1500元、断电赔付费8000元、垃圾转运费3000元。另外，还支付规划设计费21万元。现因武警支队不能向呼伦贝尔神龙公司交付房屋，双方协议无法履行，呼伦贝尔神龙公司购买房产进行房地产开发的合同目的无法实现，所以特向人民法院提起诉讼，请求法院维护呼伦贝尔神龙公司的诉讼请求。武警支队辩称，一、呼伦贝尔神龙公司作为原告主体不适格。武警支队与满洲里神龙实业有限公司签订《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》，从未与呼伦贝尔神龙公司签订过售房协议。因此本案主体应为满洲里神龙实业有限公司。满洲里神龙实业有限公司已将股权全部转让给满洲里市口岸房地产开发有限责任公司（现已更名为满洲里口岸国际客运有限公司），该公司应为合同相对人。满洲里神龙实业有限公司和哈某个人以及满洲里口岸国际客运有限公司，至今未通知武警支队股权转让事宜。合同双方当事人也未签订任何补充协议变更合同主体。二、双方签订的2014年8月18日遮光补偿协议书与2011年3月21日《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》系主体不同的两份合同。遮光补偿协议书中法定代表人处签字是哈某，而呼伦贝尔神龙公司法定代表人是哈子敬，哈某在签署该协议时既不是呼伦贝尔神龙公司的法定代表人，也不是满洲里神龙实业有限公司的法定代表人，所以该遮光补偿协议书与满洲里神龙实业有限公司没有任何法律关系，无法证明呼伦贝尔神龙公司作为原告主体适格，该协议中无任何文字表示双方欲将2011年3月21日《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》主体变更为呼伦贝尔神龙公司。2014年8月18日遮光补偿协议书要解决的问题是旧址拟进行商业开发，呼伦贝尔神龙公司如果竞拍成功，遮光补偿款必然由呼伦贝尔神龙公司承担。遮光补偿协议书中虽有"考虑乙方于2011年和甲方已签署现址地上建筑物购买权"表述，但事实上双方未签订过任何协议。综上，呼伦贝尔神龙公司的诉讼请求与武警支队无关。双方未签订售房协议及补充协议，不存在解除协议的问题。满洲里神龙实业有限公司共支付给武警支队购房款2850万元，该款与呼伦贝尔神龙公司无关，请求法院驳回呼伦贝尔神龙公司的起诉。呼伦贝尔神龙公司围绕其诉讼请求提交以下证据：1.2011年3月21日《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》及2011年4月13日《武警呼伦贝尔支队现机关营区售房补充协议》复印件各1份，证明武警支队与满洲里神龙实业有限公司签订武警支队机关营区房屋买卖协议。2.收据12张，证明武警支队收取呼伦贝尔神龙公司2850万元购房款，合同主体已经由满洲里神龙实业有限公司变更为呼伦贝尔神龙公司。3.2014年8月18日《协议书》原件，证明合同主体已经由满洲里神龙实业有限公司变更为呼伦贝尔神龙公司，且得到武警支队认可。4.满洲里神龙实业有限公司营业执照、《满洲里神龙实业有限公司股份转让协议书》及满洲里口岸国际客运有限公司机读档案文件复印件各1份，证明满洲里神龙实业有限公司在股权转让后更名为满洲里口岸国际客运有限公司。5.垫付遮光补偿费协议书复印件5份及收条原件7张，证明呼伦贝尔神龙公司替武警支队垫付遮光补偿款52.90万元。6.利息计算明细表，证明武警支队占用2907.50万元本金自2011年4月30日到2018年3月31日的利息为9791971.78元。7.公寓楼转借协议书复印件，证明武警支队认可售房协议主体已经由满洲里神龙实业有限公司变更为呼伦贝尔神龙公司。经质证，武警支队对7份证据的真实性均认可，对证据1的证明目的予以认可，认为证据2、3、4、5、7不能证明呼伦贝尔神龙公司具有原告主体资格，对证据6不予认可。本院对7份证据的真实性予以确认，对证据1、4、5的证明目的予以采信，对证据2、3的证明目的将在后文予以综合认证，证据6系单方制作且对方不予认可，故不予采信，证据7系房屋转借协议，与售房协议无关，不能证明售房协议主体变更问题，故不予采信。武警支队针对呼伦贝尔神龙公司的诉讼请求提交以下反驳证据：1.2011年3月21日《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》原件，证明协议第四条约定付款方式，而呼伦贝尔神龙公司提交的付款凭证说明未按约定时间交款，应当承担违约责任，协议第五条第三项约定武警支队交房时间为搬入新址以后。2.涉案房屋产权证、土地使用权证复印件各1份，证明涉案房屋及土地的所有权、使用权归武警支队所有。3.中国人民武装警察部队武司（2015）323号通知复印件，证明武警支队对旧营区处置及新营区建设立项均需报总部审批。4.中国人民武装警察部队后勤部后建（2017）121号《关于呼伦贝尔支队原机关营区房地产转让的批复》复印件，证明上级机关确定招投标价格，但呼伦贝尔神龙公司认为该价格过高，未履行合同。经质证，呼伦贝尔神龙公司对4份证据的真实性均予认可，但认为证据1不能证明呼伦贝尔神龙公司存在违约行为，双方签订的补充协议变更付款时间和数额，呼伦贝尔神龙公司已按约定付款，武警支队已经迁入新址，但至今未交付涉案房屋，证据3、4系部队建制改变之前的文件，现已失效。本院对4份证据的真实性予以采信。2011年4月13日《武警呼伦贝尔支队现机关营区售房补充协议》对购房款交付时间重新进行约定，武警支队并未举证证明实际交款时间不符合补充协议的约定，故对证据1证明付款行为存在违约的证明目的不予采信。证据3系上级单位下发给内蒙古总队文件，明确载明"旧营区处置及新营区建设立项按规定报总部审批"，证据4系上级单位下发给内蒙古总队后勤部文件，载明"同意你部以5439.37万作为底价，采取'招拍挂'的方式公开转让呼伦贝尔支队原机关营区32.04亩土地和12549平方米营房"，部队建制改变并不导致文件当然失效，呼伦贝尔神龙公司未能举证证明两份文件已被废止或失效，本院对证据3证明涉案房屋处置需由上级单位审批，以及证据4证明涉案房屋需经招拍挂方式公开转让的证明目的予以采信。本院为核实原告主体资格问题，依职权调取如下证据：1.本院于2018年8月7日对满洲里口岸国际客运有限公司法定代表人王某制作询问笔录，王某表示呼伦贝尔神龙公司起诉状内容与满洲里口岸国际客运有限公司无关。2.本院于2018年9月6日对满洲里口岸国际客运有限公司法律顾问张某制作询问笔录，张某表示根据股权转让协议第五条第8项规定，满洲里口岸国际客运有限公司不承接《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》的权利义务，不应参加本案诉讼。3.本院于2018年9月21日对哈某制作接待笔录，哈某表示呼伦贝尔神龙公司系为履行合同后续开发事宜而成立，成立后便成为《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》的履行主体，呼伦贝尔神龙公司向武警支队实际缴纳2850万购房款，哈某曾经口头告知武警支队领导关于满洲里神龙实业有限公司股权转让一事。经质证，呼伦贝尔神龙公司和武警支队对本院调取3份证据的真实性均无异议。本院对3份笔录予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月21日，武警支队作为甲方、满洲里神龙实业有限公司作为乙方签订《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》，约定武警支队将位于呼伦贝尔市**号营区警产房出售给满洲里神龙实业有限公司，价格为3千万元。协议第四条约定："付款方式：在协议签订后，乙方应在30天内将壹仟万元购房资金打入甲方账户，剩余购房款如乙方能在甲方拟建的支队机关新营区中公开中标，将作为预付的前期工程款，其余工程款案工程进度拨付；如不能中标，则剩余购房款需在一个月内打入甲方账户，未及时交纳余款，按自动放弃购买支队旧址处理并按总售房价的30%收取违约金（新建营区招标优先考虑乙方）。"2011年4月13日，武警支队与满洲里神龙实业有限公司签订《武警呼伦贝尔支队现机关营区售房补充协议》，内容为"乙方在2011年4月30日前将伍佰万元购房资金打入甲方账户，另伍佰万元在新址建设的规划许可证办理完15日内打入甲方账户，其它与原协议一致"。武警支队自2011年4月30日至2013年10月10日分12次共计收取购房款2850万元，其出具的12张收据中付款单位均标注为呼伦贝尔神龙公司。武警支队于2016年4月开始搬迁入住新营区，旧营区仍由武警支队管理。满洲里神龙实业有限公司成立于2008年7月11日，系其法定代表人哈某个人独资的一人有限责任公司。2011年12月12日，哈某作为甲方、满洲里市口岸房地产开发有限责任公司作为乙方签订《股权转让协议》，约定哈某将其在满洲里神龙实业有限公司的100%股权转让给满洲里市口岸房地产开发有限责任公司。该协议第五条第8项约定"甲乙双方按照本协议第五条第4项、第5项、第6项的约定履行完毕之日起，乙方享有和承担满洲里神龙实业有限公司的权利和义务，在本协议生效前满洲里神龙实业有限公司的债权归甲方，债务双方同意按本协议第四条第2款的规定执行"。满洲里神龙实业有限公司在股权转让后更名为满洲里口岸国际客运有限公司，法定代表人为王某。呼伦贝尔神龙公司成立于2011年5月18日，系其法定代表人哈子敬个人独资的一人有限责任公司。哈子敬系满洲里神龙实业有限公司法定代表人哈某的女儿。2014年8月18日，武警支队作为甲方、呼伦贝尔神龙公司作为乙方签订《协议书》，约定"由于武警呼伦贝尔市支队机关新营区工程已基本建设完毕，正待搬迁。现机关旧址拟进行商业开发。根据规划局提供的日照分析图，小区建成后，对现佳和小区2、3号楼西侧单元二、三层住户采光造成略微影响，鉴于上述情况，经支队党委研究，拟对以上住户进行一次性遮光经济补偿，考虑乙方于2011年和甲方已签署现址地上建筑物购买协议，所以遮光补偿金暂由乙方垫付，如乙方能够在甲方现址土地拍卖中竞拍成功，此项遮光补偿金就由乙方支付，如若乙方未能竞拍成功，那么该款项则由取得甲方旧址土地使用权的单位全额负责"，哈某在法定代表人处签名。呼伦贝尔神龙公司共垫付遮光补偿费52.90万元。2018年4月，呼伦贝尔神龙公司以《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》不能履行为由，诉至本院。庭审中，呼伦贝尔神龙公司变更第1项诉讼请求"解除双方签订的《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》"，为"确认《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》无效"，并撤回第5项诉讼请求"判令武警支队赔偿规划设计费21万元"。武警支队于2018年6月19日提起反诉，请求：1.判令呼伦贝尔神龙公司返还28套家属公寓；2.判令呼伦贝尔神龙公司给付28套家属住宅公寓的租金1075200元、水费33600元、电费84000元、取暖费227598.40元，合计1420398.40元；3.判令呼伦贝尔神龙公司承担反诉费用。武警支队于2018年7月9日以呼伦贝尔神龙公司主体资格存在问题为由，撤回反诉请求（尚未缴纳反诉费用）。本院认为，本案争议焦点有三个：其一，呼伦贝尔神龙公司作为原告起诉，主体是否适格；其二，《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》是否有效；其三，呼伦贝尔神龙公司主张返还购房款2907.50万元及相应利息的请求是否成立。针对焦点一，呼伦贝尔神龙公司作为原告起诉，主体是否适格问题。本院认为，呼伦贝尔神龙公司作为实际履行《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》的一方当事人，有权作为原告起诉。具体理由如下：第一，武警支队共计收取的2850万元购房款均由呼伦贝尔神龙公司支付，满洲里神龙实业有限公司除签署协议之外并未实施付款或其他履行合同的行为；第二，武警支队收到第一笔购房款的时间是2011年4月30日，此时呼伦贝尔神龙公司尚未注册成立（其于2011年5月18日注册成立），而武警支队在收款收据上标注付款单位为呼伦贝尔神龙公司，说明武警支队应当知道呼伦贝尔神龙公司即将成立并承接售房协议的履行；第三，2014年8月18日原、被告签订的《协议书》中"考虑乙方（呼伦贝尔神龙公司）于2011年和甲方（武警支队）已签署现址地上建筑物购买协议"的内容，亦可证实武警支队认可呼伦贝尔神龙公司承接售房协议的履行；第四，满洲里口岸国际客运有限公司和哈某均明确表示本案诉请与其无关，武警支队抗辩称应由满洲里口岸国际客运有限公司或者哈某个人主张返还购房款的理由不成立。综合考虑以上因素，呼伦贝尔神龙公司提交的证据2、3可以相互印证，证明目的应予采信，该公司是本案适格原告主体。针对焦点二，《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》的效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国立法法》第六十五条第一款"国务院根据宪法和法律，制定行政法规"，第一百零三条第一款"中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规"，以及《中国人民解放军房地产管理条例》第一条"为了加强军队房地产管理，合理有效地使用军队房地产，保障军队建设需要，根据国家有关法律，制定本条例"的规定可知，《中国人民解放军房地产管理条例》属于军事法规，与行政法规具有同等效力。那么，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条第一款"有偿转让军队房地产，由总后勤部审批"，第五十三条"中国人民武装警察部队房地产管理工作参照本条例执行"，以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款"法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定"、第五十二条第五项"违反法律、行政法规强制性规定的合同无效"的规定，本案《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》未经总后勤部审批，违反了军事法规的强制性规定，应当认定为无效合同。针对争议焦点三，呼伦贝尔神龙公司主张返还购房款2907.50万元及相应利息的请求是否成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"的规定，武警支队应当将2850万元购房款返还给呼伦贝尔神龙公司。原、被告双方均应知晓《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和《武警呼伦贝尔市支队现机关营区售房补充协议》经审批才能生效，却约定在未经审批之前便履行交款义务，导致因合同无效而产生已付购房款的利息损失，故双方均有过错，应各自承担相应责任。鉴于呼伦贝尔神龙公司起诉前，双方当事人处于合同成立未生效的磋商等待阶段，故起诉前的利息损失应由呼伦贝尔神龙公司自行承担，起诉后的利息损失则由武警支队负担，即武警支队应当自2018年4月起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿呼伦贝尔神龙公司2850万元购房款的利息损失。呼伦贝尔神龙公司主张武警支队返还2907.50万元购房款中除了前述2850万元之外，另有遮光补偿费52.90万元、卫生费33500元、管道维修费1500元、断电赔付费8000元、垃圾转运费3000元，这些费用均不属于购房款。根据双方2014年8月18日《协议书》约定，"如若乙方（呼伦贝尔神龙公司）未能竞拍成功，那么该款项则由取得甲方（武警支队）旧址土地使用权的单位全额负责"，该处"取得甲方（武警支队）旧址土地使用权的单位"并非合同当事人，根据合同相对性原则，原、被告之间的合同并不能约束合同外第三方，所以既然呼伦贝尔神龙公司没有成功竞拍土地，那么武警支队作为土地使用权人应当返还呼伦贝尔神龙公司垫付的遮光补偿费52.90万元。该协议中并未约定给付利息损失，故本院对该款利息损失不予支持。因呼伦贝尔神龙公司未能举证证明卫生费33500元、管道维修费1500元、断电赔付费8000元、垃圾转运费3000元实际发生，故本院不予支持此主张。综上所述，呼伦贝尔神龙公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国立法法》第六十五条第一款、第一百零三条第一款、《中国人民解放军房地产管理条例》第一条、第四十四条第一款、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第五项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、确认2011年3月21日《呼伦贝尔市支队现机关营区售房协议》和2011年4月13日《武警呼伦贝尔支队现机关营区售房补充协议》无效；二、中国人民武装警察部队呼伦贝尔支队于本判决生效之日起十五日内返还呼伦贝尔市神龙房地产开发有限公司购房款2850万元、遮光补偿费52.90万元，合计2902.90万元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿呼伦贝尔神龙公司2850万元购房款自2018年4月起至给付之日止的利息损失；三、驳回呼伦贝尔市神龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237184.86元，由呼伦贝尔市神龙房地产开发有限公司负担50239.86元，由中国人民武装警察部队呼伦贝尔支队负担186945元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长  马 然审 判 员  傅玺发代理审判员  蒋忠顺二〇一八年十月八日书 记 员  范晨阳附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国立法法》第六十五条第一款："国务院根据宪法和法律，制定行政法规。"《中华人民共和国立法法》第一百零三条第一款："中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。"《中国人民解放军房地产管理条例》第一条："为了加强军队房地产管理，合理有效地使用军队房地产，保障军队建设需要，根据国家有关法律，制定本条例。"《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条第一款："有偿转让军队房地产（含合建、换建、兑换，下同），由总后勤部审批。"《中国人民解放军房地产管理条例》第五十三条："中国人民武装警察部队房地产管理工作参照本条例执行。"《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款："法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。"《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项："有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条："判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。"