湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终2482号上诉人（原审被告）：襄阳市宝地房地产开发有限公司，住所襄阳市襄城民主路2号。法定代表人：殷玉成，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘向东，湖北百龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许华军，男，1973年12月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李华芬，系许华军之妻，住址同上。委托诉讼代理人：张社全，湖北卧龙律师事务所律师。上诉人襄阳市宝地房地产开发有限公司（以下简称襄阳宝地公司）因与被上诉人许华军房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。襄阳宝地公司上诉请求：一、依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初4258号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案三个关键的焦点问题审理模糊不清，以致作出错误的认定和判决。一是第三层房屋是谁建设的；二是第三层房屋是否属于该房屋租赁合同标的物；三是租赁合同是谁违约。1.该第三层房屋是上诉人建造，判令上诉人支付被上诉人第三层建设费是非法的。一审庭审时上诉人建房事实和证据已被确认：“2012年1月，被告襄阳宝地公司开始在三层砌外围墙和中间柱、安装彩钢瓦屋顶”，结合租赁合同第一条，第五条第8款、第八条第6款等证明第三层为上诉人改造房，屋顶、露台、天沟、防水及水电设施均由上诉人完成并检验合格，作为出租的毛坯房交付给被上诉人。2.第三层是该房屋租赁合同标的物，装修和不可移动的附属物依法属于上诉人。3.被上诉人对合同违约，上诉人无任何过错，依法不该承担经济责任。该合同纠纷于2016年法院判决生效，被上诉人违约无可争辩。根据合同法，谁违约谁担责，一审法院判决上诉人向违约者赔偿违背法律原则。二、一审判决适用法律错误，认定事实和采信证据违法。一审法院偏袒被上诉人，超越审判权限且与（2016）鄂0606民初779号已生效民事判决冲突。综上，一审判决违背合同法，让无过错方向违约方赔偿，出租人收不到租金反而向违约侵权的承租人支付43万元，有失公允。该判决认定事实和适用法律错误，且冲突已生效法律文书，侵害了上诉人的正当权利，请求二审法院支持上诉人上诉请求。许华军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。许华军向一审法院起诉请求：判令襄阳宝地公司对许华军在其承租房屋上加盖的第三层价值60多万的房屋进行折价补偿；本案的诉讼费用由襄阳宝地公司承担。一审法院认定事实：襄阳宝地公司在襄阳市××区××东路××层混合结构非住宅房屋，建筑面积735.74㎡，房产证号：樊城区字第××号。2012年1月，襄阳宝地公司开始在三层砌外围墙和中间柱、安装彩钢瓦屋顶，但未经审批。2012年11月12日，襄阳宝地公司与许华军签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋位于大庆东路与××处，大庆东路面门面自西向东第三间及楼上所有房屋，该房屋为毛坯房。租赁期限为8年，从2013年元月20日起至2020年元月19日收回。本合同签订之日起三日内将房屋交付给许华军。自交付之日至2013年元月19日为许华军装修时间，装修期间不收房租等。2012年11月15日，许华军与李震签订了一份《工程施工合同》，工程名称：襄阳宝帝宾馆加盖三层土建筑，建筑面积350㎡，房屋14间，施工地点：大庆路与清河路交汇处，合同工期22天，包工包料，800元/㎡，共计28万元等。但未经审批。该款许华军已支付给李震。许华军将三楼房屋建成后，装修花费335589.20元。2017年9月许华军申请对三楼加盖房屋价值、装修价值进行评估，后因襄阳宝地公司不同意评估，不开门，评估机构无法对现场进行勘察，导致评估无法进行。一审法院司法技术科于2017年11月7日终结此项评估。评估机构实收许华军1000元费用（退还1.1万元）。2016年3月7日襄阳宝地公司诉至一审法院，要求解除与许华军签订的《房屋租赁合同》，退还房屋等。2016年4月29日，一审法院作出（2016）鄂0606民初779号民事判决，判决解除襄阳宝地公司与许华军于2012年11月12日签订的《房屋租赁合同》，许华军于判决10日内将位于樊城区大庆路与清河路交汇处的房屋腾退给襄阳宝地公司。该判决生效后，襄阳宝地公司申请一审法院执行。2017年3月31日，许华军腾退房屋，但许华军仍将第三层房屋锁住、控制。一审法院认为，位于襄阳市××区××与××路交汇处襄阳宝地公司樊城区00012909号房屋，原来只有两层，不仅有许华军陈述，亦为襄阳宝地公司房屋所有权证，襄阳宝地公司2012年5月在楚天都市报发布的广告所证实。该房屋的第三层房屋为许华军租赁期间加盖，不仅有许华军与包工头李震签订的工程施工合同，李震庭审时证人证言，施工工人庭审时证人证言所佐证，而且，襄阳宝地公司工作人员在执行上述案件过程中也是认可的。对位于该处的第三层房屋为许华军加盖，一审法院予以认定。第三层房屋为许华军装修，双方没有争议。襄阳宝地公司证据仅能证明其在第三层砌了外围墙、中间柱，安装了彩钢瓦屋顶。对许华军加盖的第三层房屋价值，许华军申请评估，因襄阳宝地公司拒绝而无法评估，故一审法院采信许华军提交的证据材料的价格，即280000元+335589.20元﹦615589.20元。许华军加盖的第三层房屋，没有审批手续，属违章建筑，出租方襄阳宝地公司、承租方许华军均有过错，双方对615589.20元扩建费用应予以分担。考虑到许华军为加盖第三层房屋投入了较大资金，及双方纠纷的产生系因大庆路改造所致，及襄阳宝地公司对第三层房屋仍可回收使用甚至拆迁补偿，一审法院酌定许华军分担30%即184676.76元，襄阳宝地公司分担70%即430912.44元。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定，判决：一、位于襄阳市××区××与××路交汇处襄阳市宝地房地产开发有限公司房屋（樊城区00012909号）上的第三层房屋扩建用费用615589.20元，许华军分担184676.76元，襄阳宝地公司分担430912.44元；襄阳宝地公司于本判决生效后十日内将其分担的430912.44元支付给许华军。二、襄阳宝地公司支付许华军430912.44元后，许华军同日将上述第三层房屋交付给襄阳宝地公司。上列应履行义务，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费9800元，评估费1000元，合计10800元，许华军负担3240元，襄阳宝地公司负担7560元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的基本事实，本院予以确认。本院另查明，襄阳宝地公司与许华军签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定：“合同到期，乙方违约或乙方中途自己退出，乙方则无条件退房，只能搬走乙方可移动物件，装修及不可拆除的附属物不得拆除，乙方的装修及不可拆除的附属物品归甲方所有且不作价”。同时查明，2016年4月29日樊城区人民法院作出（2016）鄂0606民初779号生效民事判决，判决：解除宝地公司与许华军于2012年11月12日签订的房屋租赁合同，许华军于该判决生效后十日内将位于樊城区大庆东路与××处的房屋腾退给宝地公司，该房屋的装修和不可移动的附属物（详见合同约定）归宝地公司；……。宝地公司随即申请对该判决内容进行执行。2017年3月31日，宝地公司向樊城区人民法院出具执行结案证明，内容为：宝地公司与许华军租赁合同一案，樊城区人民法院在执行中已将（2016）鄂0606民初779号民事判决的第一项全部执行完毕，许华军已将生效判决上载明的位于樊城区大庆东路与××处的房屋腾退给宝地公司，宝地公司已收到该房屋的三层完整楼房及所有附属物。另，二审中，上诉人襄阳宝地公司申请对被上诉人许华军三层自行加盖土建部分进行造价鉴定，本院委托湖北科律建设工程项目管理有限公司对该内容进行鉴定。因诉讼双方始终对许华军自行加盖的三层土建部分的范围无法达成一致，湖北科律建设工程项目管理有限公司于2018年9月10日终止鉴定，理由是证据材料未达到鉴定的最低标准，致使鉴定无法进行。本院认为，上诉人襄阳宝地公司与被上诉人许华军于2012年11月12日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应予确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如该扩建范围未办理合法建筑手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被上诉人许华军请求的补偿范围包括扩建费用及装修费用两项内容，原审判决径直按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项关于扩建造价费用承担方式的规定，判决上诉人襄阳宝地公司承担扩建造价费用、装饰装修费用两项损失，系适用法律错误，本院予以纠正。同时，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，襄阳宝地公司与许华军签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定：“合同到期，乙方违约或乙方中途自己退出，乙方则无条件退房，只能搬走乙方可移动物件，装修及不可拆除的附属物不得拆除，乙方的装修及不可拆除的附属物品归甲方所有且不作价”。依照该合同约定，在《房屋租赁合同》解除后，对房屋的装修及不可拆除的附属物品应归上诉人襄阳宝地公司所有且不作价处理，故被上诉人许华军主张装饰装修费用335589.20元应由上诉人襄阳宝地公司进行补偿的诉讼理由不能成立，本院予以纠正。二审中，双方当事人均认可三楼扩建部分为被上诉人许华军经上诉人襄阳宝地公司同意后，在上诉人襄阳宝地公司已砌外围墙、中间柱，安装了彩钢瓦屋顶的基础上，对房屋第三层部分结构进行了扩建，且未办理合法建筑手续，双方亦未在《房屋租赁合同》中对该扩建费用的承担方式进行约定，依据相关法律规定，对该扩建费用应按照双方过错分担，因该扩建部分房屋存在折旧损失，故本院酌定双方均按50%分担该费用。上诉人襄阳宝地公司上诉认为被上诉人许华军主张的280000元扩建费用不实，因双方对扩建具体范围存在争议，鉴定亦无法进行，但根据被上诉人许华军扩建该第三层房屋的时间，参考相关行业标准，一审依据被上诉人许华军提供的《工程施工合同》以及证人证言认定扩建费用为280000元明显过高，本院酌定扩建费用为140000元，双方均按50%分担该费用即各70000元。综上所述，上诉人襄阳宝地公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初4258号民事判决；二、位于襄阳市樊城区大庆东路与清河路交汇处襄阳市宝地房地产开发有限公司房屋（樊城区00012909号）上的第三层房屋扩建用费用140000元，许华军分担70000元，襄阳市宝地房地产开发有限公司分担70000元；襄阳市宝地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将其分担的70000元支付给许华军；三、许华军于本判决生效后十日内将上述第三层房屋交付给襄阳市宝地房地产开发有限公司；四、驳回许华军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，评估费1000元，合计10800元，由许华军负担7800元，襄阳宝地公司负担3000元，二审案件受理费9800元，许华军负担7800元，襄阳宝地公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一八年十月十日书记员  周超群