浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6254号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄立新，男，1970年8月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：申屠升军，男，1979年4月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省桐庐县，现住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：邵滢，浙江合强律师事务所律师。 上诉人黄立新因与被上诉人申屠升军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2018）浙0122民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年12月10日，申屠升军（乙方）与黄立新（甲方）签订《房屋出租合同》一份，约定黄立新将其承租的坐落于桐庐县综合用房中第3层面积约480平方米的部分出租给申屠升军作为桐庐星光网吧经营使用。租赁期限为：自2015年12月30日起至2021年2月28日止。租金支付方式和期限：第一年租金为15万元，于协议签订日一次性缴纳，第二年开始每年递增年租金10%，于上一年租期届满前一个月一次性付清，协议签订日交纳保证金5万元，于出租期满交还房屋时无息返还。使用出租物的限制：本出租房屋仅供桐庐星光网吧经营之用。违约责任：乙方违反约定方法使用出租房屋，或拖欠租金达两月以上的，不待出租期限届满，甲方有权终止租约；乙方于终止租约或出租期满不交还房屋，自终止租约或出租期满之日起，乙方应支付按房租1.5倍计算违约金。其他特约事项：1、乙方承租该房屋时承担该房屋三楼转租费用20万元，本协议签订日一次性支付；2、甲方于室外安装观光电梯时产生的安装费用由乙方承担20万元（按十年折旧），于本协议签订日一次性支付，之后每年产生的电梯使用、维护、管理等相关费用由乙方按50%比例承担并于甲方对外支付款项后三天内交付甲方，最后一期于返还该房屋时结算支付；3、乙方租赁该房屋所发生的税费、水、电、煤气、物业管理等所有费用由乙方自行负担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订前，黄立新即已交付房屋。申屠升军承租后，未按期支付第二年房租16.5万元。为此，黄立新于2017年4月12日向原审法院提起诉讼，要求支付第二年租金16.5万元、逾期付款违约金及垫付的至2016年12月止的电费106856元。该案经一、二审审理终结，判决申屠升军给付黄立新租金16.5万元，支付自2016年12月1日起至款项付清之日止按年利率4.35%计算的违约金，并给付电费106856元。2017年10月28日，申屠升军向黄立新邮寄解除房屋出租合同通知及协商合伙解散事宜的通知，黄立新均收到上述两份通知，并回函表示不同意解除房屋出租合同。目前，桐庐星光网吧已停止经营。2018年3月22日，申屠升军以合伙协议纠纷向原审法院起诉黄立新、第三人俞涛、邱炳峰，要求解散桐庐星光网吧、指定清算人对桐庐星光网吧进行清算并要求黄立新支付申屠升军已垫付款项241292.84元。目前该案经一审裁定驳回申屠升军的起诉。原审法院承办人查阅该案的庭审笔录，其中记载了黄立新及第三人俞涛均同意解散合伙企业并清算的事实。2018年4月27日，原审法院组织双方当事人对桐庐星光网吧水电表进行现场勘查。桐庐星光网吧内的电表度数为53514.7度，两只水表度数分别为504吨（二楼卫生间）、60吨（三楼吧台）。电费单价0.97元/度，水费单价3.85元/吨。同时，黄立新承租的坐落于桐庐县综合用房有一总电表，该电表项下有三个分电表，分别为桐庐星光网吧、新华宾馆及手机店，现场核对了总电表、新华宾馆、手机店的电表度数，总电表度数为1543308度，新华宾馆电表度数为156554度，手机店电表度数为12478度。上述事实双方均无异议。后申屠升军、黄立新均同意对自2017年1月1日起至2018年4月27日止的申屠升军使用的电费按51900元计算并支付。申屠升军于2018年2月28日起诉至原审法院，请求判令：1、申屠升军、黄立新于2015年12月10日签订的《房屋出租合同》于2017年10月31日解除；2、黄立新立即归还申屠升军保证金5万元，归还申屠升军观光电梯安装费用18万元，合计23万元；3、本案诉讼费用由黄立新承担。在审理中，黄立新提出反诉，请求判令：1、申屠升军支付黄立新租金181500元，并支付从2017年12月1日起至2018年3月31日止的逾期付款违约金2631.75元（181500元*120天*4.35%÷365天），从2018年4月1日起至实际付款之日止仍按年利率4.35%另行计算；2、申屠升军支付从2017年1月1日起至2018年3月21日止拖欠的电费60782.14元；3、申屠升军支付从2015年12月30日起至今拖欠的水费10000元；4、案件受理费由申屠升军负担。 原审法院认为：申屠升军、黄立新签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。一、对于合同是否应当继续履行的问题。涉案合同未约定申屠升军可单方解除合同，因此，申屠升军在未与黄立新协商一致的情况下欲单方解除合同，属于合同的违约方，申屠升军向黄立新寄送《解除房屋出租合同通知》不能达到解除房屋租赁合同的目的，故对申屠升军要求确认申屠升军、黄立新签订的《房屋出租合同》于2017年10月31日解除的诉讼请求，不予支持。但涉案合同约定出租房屋的使用目的为经营桐庐星光网吧，目前该网吧已停止营业，且申屠升军、黄立新在另一合伙协议纠纷案件中均表示同意解除桐庐星光网吧这一合伙企业并依法进行清算，因此申屠升军租赁房屋用于经营桐庐星光网吧的合同目的不能实现，应判决申屠升军、黄立新签订的《房屋出租合同》于判决生效之日起解除。二、对于涉案合同存续期间的房屋租金及其他费用承担问题。1、黄立新要求申屠升军支付第三年期间的房屋租金181500元（自2017年12月30日起至2018年12月30日止），对于合同解除之前的房屋租金，认定自2017年12月30日起至判决生效之日止按年租金181500元的标准计算租金，并支付自2017年12月1日起至款项付清之日止按年利率4.35%计算的违约金。2、黄立新要求申屠升军支付的自2015年12月30日起的水费，根据现场勘查的水表情况，当事人对度数及单价均无异议，故确认自2015年12月30日至2018年4月27日期间的水费为2171.4元〔（504吨+60吨）*3.85元/吨〕。3、黄立新要求申屠升军支付的自2017年1月1日起的电费，根据现场勘查的电表情况，当事人均同意自2017年1月1日起至2018年4月27日期间的电费按51900元计算并支付。三、对于保证金及观光电梯安装费用的返还问题。合同解除后，黄立新应当依约返还5万元保证金。同时合同约定的室外安装观光电梯产生的费用20万元，申屠升军已在合同签订时一次性缴纳，申屠升军已在租赁期限内使用了3年，现解除涉案合同后，按十年折旧，3年的使用费用为6万元，故黄立新应予返还观光电梯安装费用14万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，于2018年6月27日判决：一、申屠升军与黄立新于2015年12月10日签订的《房屋出租合同》于判决生效之日起解除；二、黄立新于判决生效之日起十日内归还申屠升军保证金5万元及观光电梯安装费用14万元；三、申屠升军于判决生效之日起十日内支付黄立新自2017年12月30日起至判决生效之日止按年租金181500元的标准计算的房屋租金，并支付自2017年12月1日起至款项付清之日止按年利率4.35%计算的逾期付款违约金；四、申屠升军于判决生效之日起十日内支付黄立新电费51900元，水费2171.4元；五、驳回申屠升军的其他诉讼请求；六、驳回黄立新的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费4750元，减半收取计2375元，由黄立新负担1962元，由申屠升军负担413元；反诉案件受理费2562元，由申屠升军负担1957元，由黄立新负担605元。申屠升军于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；黄立新于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，黄立新不服，向本院提起上诉称：一、申屠升军作为合同违约方，其请求解除双方签订的《房屋出租合同》既无合同依据，也无法律依据，一审判决解除合同错误且判超所请。黄立新与申屠升军于2015年12月10日签订了《房屋出租合同》。合同签订后，黄立新即按约交付房屋，如约履行合同义务，而申屠升军却屡次拖欠租金，违反合同义务。然而，作为违约方的申屠升军，竟以星光网吧停业为由请求确认合同解除，并得到一审法院支持。这既不符合合同约定，也不符合法定解除条件。(一)一审判决解除合同不符合合同约定。黄立新和申屠升军签订的《房屋出租合同》中，并没有约定将“星光网吧停业”作为合同解除的条件，因此一审判决解除合同没有合同依据。(二)一审判决解除合同不符合法律规定。合同法第94条规定了几项法定解除情形，本案均不符合。在合同的履行过程中，黄立新一直如约履行合同义务，反倒是申屠升军，一再拖欠租金，违反合同义务，其作为违约方，无权根据合同法第94条解除合同。一审判决适用合同法第94条系适用法律错误。(三)申屠升军诉请确认合同解除，一审判决解除合同，系判超所请。申屠升军诉请确认双方签订的合同于2017年10月31日解除，一审判决也认为申屠升军作为合同违约方，其请求确认合同解除不予支持，一审判决应驳回申屠升军的该项诉请，或向申屠升军释明变更诉请后，再行判决。现一审判决未释明径行判决解除合同，系判超所请。二、一审判决认定“涉案合同约定出租房屋的使用目的为经营桐庐星光网吧，目前该网吧已停止营业，且双方在另一合伙协议纠纷案件中均表示同意解除桐庐星光网吧这一合伙企业并依法进行清算，因此申屠升军租赁房屋用于经营桐庐星光网吧的合同目的不能实现，应判决解除”错误。(一)桐庐星光网吧即便经营不佳暂时歇业，但尚未清算解散，即便合伙人有解散意向，在未解散之前仍处于经营的存续状态，并不能据此认定星光网吧停业且经营目的不能实现。桐庐星光网吧系黄立新与案外人俞涛的普通合伙企业，申屠升军是俞涛名下的隐名合伙人。申屠升军另案起诉黄立新合伙协议纠纷，要求清算。该案已被桐庐法院裁定驳回起诉【案号：(2018)浙0122民初1442号】，即桐庐星光网吧并未进行清算，也未解散，仍处于经营状态，不能以暂时的歇业就认定星光网吧停业且经营目的不能实现。(二)一审判决实质上混淆了合同用途和合同目的两个概念。房屋租赁合同的目的，于出租人而言是收取租金；于承租人而言，是占有、使用房屋。至于承租后如何使用房屋是合同的用途而非目的。一审判决混淆了合同用途和合同目的两个概念，将合同的用途等同于合同目的，从而错误认定“涉案合同约定出租房屋的使用目的为经营桐庐星光网吧”、“申屠升军租赁房屋用于经营桐庐星光网吧的合同目的不能实现”。(三)一审判决即便认定合同目的是经营桐庐星光网吧且不能实现，判决解除合同亦没有法律依据。根据合同法第94条规定，只有在“因不可抗力致使不能实现合同目的”及“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，非违约方方可提出解除合同。本案不存在不可抗力情形，且申屠升军是违约方。故一审判决依此为由判决解除合同，于法无据。三、因合同不符合解除条件，黄立新要求支付全年租金应予支持。同时，申屠升军基于合同解除要求返还保证金和观光电梯安装费用的请求于法无据，不应支持。四、退一步讲，即便一审法院认为合同解除成立，也应向黄立新释明，以便黄立新变更诉请，追究申屠升军的违约责任。一审判决程序违法，应发回重审。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，致使判决结论错误。请求二审法院：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回申屠升军全部诉讼请求或发回重审，支持黄立新的全部反诉请求；3、由申屠升军承担本案一、二审全部诉讼费用。 上诉人黄立新在二审中未提交新证据。 被上诉人申屠升军在二审中辩称：一、虽然申屠升军为合同的违约方，但一审法院判决解除黄立新与申屠升军签订的《房屋出租合同》，符合客观事实，具有法律依据，并无不当，也未超出诉讼请求。虽然黄立新与申屠升军签订《房屋出租合同》时并没有约定“星光网吧停业”作为合同解除的条件，但纵观本案可以看出：1、案涉《房屋出租合同》的用途仅限于“经营桐庐星光网吧”；2、桐庐星光网吧自2017年7月底停业至今；3、桐庐星光网吧由于市场因素、合伙人彻底失和等已无法恢复营业，包括黄立新在内的合伙人均同意解散桐庐星光网吧并依法进行清算。在这样的客观情况下，一审法院鉴于合同的目的无法实现的现实，综合黄立新与申屠升军的实际情况，依职权判决解除黄立新与申屠升军签订的《房屋出租合同》并无任何不当，符合《合同法》的相关规定，也符合民法的公平原则，不存在超出诉讼请求范围。二、一审法院认定“涉案合同约定的出租房屋使用目的为经营桐庐星光网吧，目前该网吧已停止营业，且双方在另一合伙协议纠纷案件中均表示同意解除桐庐星光网吧这一合伙企业并依法进行清算，申屠升军租赁房屋用于经营桐庐星光网吧的合同目的不能实现，判决解除”正确。1、桐庐星光网吧虽未正式清算解散，但自2017年7月底开始停业至今，且合伙人之间彻底失去信任的基础，矛盾重重，合伙人之间诉讼不断，根本无法恢复合作、继续经营，各合伙人对解散桐庐星光网吧的表态和意向（虽然【2018】浙01**民初1442号案件被桐庐县人民法院驳回起诉，但已充分反映出了合伙人的心声和合伙人之间的矛盾）可以反映出来。2、一审判决并未混淆合同的用途和合同的目的两个概念。桐庐星光网吧原位于瑶琳路，由于原房东涨租金等原因才被搬迁至案涉房屋处。申屠升军承租该房屋的目的就是开设“桐庐星光网吧”，而《房屋出租合同》限定的涉案房屋的使用用途就仅限于经营“桐庐星光网吧”。故在案涉限定承租房屋唯一用途的情况下，本案合同目的等同于合同用途，两者并无区别。3、一审法院鉴于桐庐星光网吧继续经营的目的不能实现，根据民法的公平原则，考虑到案涉《房屋出租合同》事实上不能再继续履行，也不适于强制履行等，根据《合同法》等相关法律判决解除合同，并无不当。三、黄立新对一审法院解除合同等判决不服提起上诉的行为与其在一审判决后将案涉房屋出租给第三人开始教育培训机构的行为，前后矛盾，黄立新已用后续的行为表明其同意且接受解除合同。四、鉴于合同符合解除的条件，且黄立新用实际行动表明其同意并接受合同解除，黄立新要求支付全年租金当然不应予以支持。同时，申屠升军基于合同解除要求返还保证金和观光电梯安装费用的请求于法有据，应得以支持。关于保证金和观光电梯安装费用，黄立新与申屠升军在（2018）浙0122民初1442号案件的庭审笔录中已均已作出陈述和解释，双方均认可室外安装观光电梯产生的费用20万元按十年折旧，每年2万，按十年折旧系双方当时对桐庐星光网吧的经营充满期待，认为案涉合同期满后还会续租等。故在合同解除的前提下，一审法院按实际使用年限判令返还室外安装观光电梯的费用，按合同约定判决退还保证金，符合双方的约定和法律规定。五、一审法院在判决时已然已考虑到申屠升军违约行为给黄立新带来的损失，并根据该实际情况对申屠升军作出了违法的惩罚判决，在判决解除合同时将合同解除的时间定于判决生效之日时，而非黄立新收到申屠升军《解除房屋出租合同通知》时或者收到申屠升军《解除房屋出租合同通知》后的某个时间，如此判决已充分给黄立新留了处置案涉房屋的时间，给了充分的过渡。故一审法院判决得当，程序合法。请求二审法院驳回黄立新的上诉请求，维持原判。同时也恳请二审法院能够考虑到在一审判决未生效判决以后黄立新私下就已经把房屋出租给别人的情况，在一审判决申屠升军给付租金的时间上能够以黄立新把房子出租给别人时间为节点。 被上诉人申屠升军在二审中提交以下证据：1、微信聊天记录打印件三页，证明在一审判决未生效，且未征得申屠升军同意的情况下，黄立新擅自将案涉房屋出租给了第三人用于开设教育培训机构，第三人已经占用场地开始装修。黄立新该行为与其上诉行为相矛盾；2、光盘一张，证明案外第三人对案涉房屋进行占用和装修。 被上诉人申屠升军在二审中提交的证据，经出示，上诉人黄立新认为房屋出租和星光网吧是两回事情，不相干的。黄立新并未将房屋出租给第三人，且并未收取过其任何款项。由于各种原因，黄立新现在同意解除合同，但申屠升军应当按照合同约定支付黄立新违约金。本院认为，证据1系打印件，不符合证据的形式要件，对其真实性不予确认；证据2无法证明上诉人的证明对象。 被上诉人申屠升军在二审中向本院申请调取存档于桐庐县城南派出所关于2018年8月20日左右申屠升军妻子王新华报案有人私自进入桐庐星光网吧场地进行装修的全部案卷材料（包括但不限于报案记录、笔录、照片、视频、录音等）。本院认为，上述调查申请无必要性，不予准许。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，黄立新与申屠升军于2015年12月10日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。该合同约定的租赁期自2015年12月30日至2021年2月28日止。2017年10月28日，申屠升军以桐庐星光网吧经营不佳，合伙人之间出现不可调和的矛盾和分歧及其已无力再单独垫付网吧款项，认为其承租房屋开设桐庐星光网吧的目的无法实现为由，向黄立新发出《解除房屋出租合同的通知》。黄立新收到该解除通知后于2017年10月31日发函回复申屠升军表示不同意解除《房屋出租合同》。申屠升军在租赁期内要求解除租赁合同，其在解除函中所列解除事由并没有在《房屋出租合同》中作为可解除的情形予以约定，且申屠升军起诉黄立新等人，诉请要求解散并清算桐庐星光网吧等的合伙协议纠纷，原审法院已于2018年6月20日作出（2018）浙0122民初1442号民事裁定书驳回申屠升军的起诉，因此，申屠升军所提解除租赁合同事由不成立，《解除房屋出租合同的通知》不产生租赁合同解除的法律效力。申屠升军在本案中要求确认申屠升军与黄立新20**年12月10日签订的《房屋出租合同》于2017年10月31日解除的诉讼请求本院不予支持。而申屠升军在本案中所提要求黄立新立即归还其保证金5万元及观光电梯安装费用18万元的诉讼请求，均是建立在双方解除《房屋出租合同》基础之上，因此，亦无法支持。原审在对申屠升军主张的确认租赁合同解除的诉讼请求不予支持的情况下，径行判决解除双方的《房屋出租合同》及判决黄立新归还申屠升军保证金及支付观光电梯安装费属于判非所请，应予纠正。关于黄立新的反诉请求，因《房屋出租合同》未解除，故申屠升军仍应按《房屋出租合同》的约定支付租金，按合同约定，申屠升军应支付第3年租金（自2017年12月30日至2018年12月29日）181500元。租金每年支付的时间为上一年租期届满前一个月，申屠升军未在2017年11月29日之前支付租金已构成违约，合同中虽未对逾期付款违约金作出约定，但申屠升军对原审判决其支付逾期付款违约金未提出上诉，本院予以确认。关于水电费用，原审已经现场勘察，申屠升军、黄立新对于原审核对计算的自2015年12月30日起至2018年4月27日期间的水电为2171.4元及2017年1月1日起至2018年4月27日期间的电费按51900元计算无异议，本院予以确认。黄立新的上诉请求部分成立，本院予以支持。综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律及实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省桐庐县人民法院（2018）浙0122民初1099号民事判决第四项； 二、撤销浙江省桐庐县人民法院（2018）浙0122民初1099号民事判决第一、二、三、五、六项及诉讼费负担部分； 三、申屠升军于本判决生效之日起十日内支付黄立新租金181500元及逾期付款违约金（按181500元为基数，自2017年12月1日起计算至本判决确定的履行之日止，按年利率4.35%标准计算）； 四、驳回申屠升军的全部诉讼请求； 五、驳回黄立新的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 一审案件受理费4750元，减半收取2375元，由申屠升军负担。反诉案件受理费2562元，由申屠升军负担2383元，由黄立新负担179元；二审案件受理费5762元，由申屠升军负担5416元，由黄立新负担346元（黄立新已向本院预缴上诉案件受理费7312元，黄立新应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费6966元，申屠升军应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费5416元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一八年十月十九日 书记员 袁其伟