贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔27民终1629号 上诉人（原审被告）：许洪国，男，汉族，1970年8月4日生，贵州省普安县人，住所地贵州省普安县. 被上诉人（原审原告）：贵州绿城房地产开发有限公司，住所地瓮安县雍阳办事处半月山巷******，统一社会信用代码91522725569223049Q。 法定代表人：谢世文，该公司董事长。 原审被告：徐斌，男，汉族，1970年6月13日生，贵州省瓮安县人，住，住所地贵州省瓮安县/div> 上诉人许洪国因与被上诉人贵州绿城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“绿城房开公司”）、原审被告徐斌房屋租赁合同纠纷一案,不服瓮安县人民法院（2017）黔2725民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许洪国上诉请求：撤销原判，改判上诉人支付房屋租金204706元给被上诉人，对被上诉人的其余诉讼请求不予支持；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1、上诉人、徐斌作为代表人与被上诉人所签《绿城·中央公园商业用房租赁合同》的前面乙方虽是上诉人的名字，但合同签字栏上诉人、徐斌仅作为代表人签字，而非合同的相对人，故此合同对上诉人无约束力。2、2016年8月，上诉人收到徐斌等人的申请，此申请无上诉人的签名，上诉人也未委托任何人签名，而被上诉人同意了徐斌等人的申请，根据这份申请，也能说明上诉人不是合同相对人。3、关于租金问题。被上诉人于2016年12月就断了租赁房屋的水电，并且换了房屋的门锁，直到现在都是锁着的，钥匙也是被上诉人控制，承租人没有钥匙开门，这表明从2016年12月以后，承租人并没有得到房屋实际使用，且承租人的货物都在房屋里被扣留至今，给房屋的实际使用人造成严重的损失。因此，本案即使上诉人要承担租金，也只承担承租人实际使用房屋期间的租金，被上诉人锁门以后的租金，上诉人不应承担。因2014年12月至2015年12月的租金是免交，故2015年12月至2016年12月的租金是354706元得到支持，减去上诉人已交的15万，故只应判决上诉人、徐赋支付204706元租金。4、被上诉人要求解除合同，上诉人也同意。便解除合同的责任是被上诉人的行为所致，房屋实际承租人没有按照缴纳租金是事实，但被上诉人不能因没有收到租金就锁门，扣留承租人的财产。 被上诉人绿城房开公司、原审被告徐斌二审未作答辩。 原审原告绿城房开公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告于2014年12月10日签订的《绿城·中央公园商业用房租赁合同》，二被告将承租房产交还原告；2、二被告支付原告租金人民币587788元（暂计至2017年12月17日）；3、二被告将承租房产返还原告；4、诉讼费、公告费由二被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月10日，原告绿城房开公司与被告徐斌、许洪国签订《绿城·中央公园商业用房租赁合同》，由原告将绿城·中央公园B区6-2-1号房产（建筑面积481.92㎡）和6-2-2号房产（建筑面积362.62㎡）出租给被告许洪国、徐斌使用，租赁期从2014年12月10日起至2019年12月9日止，其中《合同》第四条约定租金及支付方式：1、第一年租金，2014年12月18日至2015年12月17日免收租金；2、第二年租金，2015年12月18日起至2016年12月17日止，计收全年租金354706元，缴纳时间为2015年11月18日前；3、第三年租金，2016年12月18日起至2017年12月17日止，计收全年租金383082元，缴纳时间为2016年11月18日前；4、第四年租金，2017年12月18日起至2018年12月17日止，计收全年租金413728元，缴纳时间为2017年11月18日前；5、第五年租金，2018年12月18日起至2019年12月17日止，计收全年租金446826元，缴纳时间为2018年11月18日前。《合同》第六条约定，二被告一次性交纳履约保障金10万元，租赁期满后，待二被告将房屋完好交给原告并办理完所有手续后，原告一次性无息返还给二被告。《合同》签订后，原告按《合同》约定将租赁房屋交付给二被告使用，二被告亦向原告交纳了履约保障金10万元。2016年8月16日，被告徐斌向原告提出申请，对差欠的租金申请延期给付。至2017年12月17日止，二被告仅向原告支付15万元租金，其余经原告多次催收，至今尚未给付。原告遂诉至本院，请求判如所请。 一审法院认为，2014年12月10日，原告绿城房开公司与被告徐斌、许洪国签订的《绿城·中央公园商业用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，二被告只向原告支付租金15万元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，原告请求被告许洪国、徐斌支付2015年12月18日起至2017年12月差欠的租金587788元有理，予以支持；因二被告无正当理由未支付租金，致使合同目的难以实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告要求解除合同有事实与法律依据，予以支持。关于被告许洪国辩称“2015年11月已经退出经营，没有实际使用房屋，实际使用者是徐斌及其招商的商户，请求驳回对许洪国的诉讼请求”的意见，因该《合同》签订后，原告已将租赁房屋交付给二被告使用，且也未与原告解除合同，根据合同的相对性原则，被告许洪国也为房屋承租人，应承担支付租金的义务，故其辩称理由不充分，证据不足，不予采纳；关于被告许洪国辩称“若要解除合同，被告交纳的10万元保障金应冲抵房屋租金”的意见，因该《合同》第六条明确约定“一次性交纳履约保障金10万元，租赁期满后，待二被告将房屋完好交给原告并办理完所有手续后，原告一次性无息返还给二被告”，原告在本案中虽请求解除双方的租赁合同，但二被告至今未将所租房屋交给原告并办理完所有手续，故其辩称理由不成立，不予采纳，若双方对此有争议，可通过另行途径解决。被告徐斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州绿城房地产开发有限公司与被告徐斌、许洪国于2014年12月10日签订的《绿城·中央公园商业用房租赁合同》；二、限被告徐斌、许洪国于本判决生效后十日内给付原告贵州绿城房地产开发有限公司房屋租金五十八万七千七百八十八元；三、限被告徐斌、许洪国于本判决生效后十日内将租赁房屋交付给原告贵州绿城房地产开发有限公司。案件受理费9676元、公告费240元，由被告徐斌、许洪国承担（原告已预交，与上述款项一并给付）。本判决发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：2016年12月，双方当事人所签合同中所涉房屋停电、停水。2018年1月，涉案的出租房屋被锁，但是谁锁的不清楚。这一另查明事实有上诉人许洪国所举证人证言以双方当事人的陈述为据，应予采信；被上诉人绿城房开公司虽有异议，但无证据反驳。 本院认为，上诉人许洪国所提其不是涉案合同相对方的理由，因其作为合同承租方在合同上签名，并且其在一审庭审中对“你是否交钱给徐斌去支付租金”的发回回答为“没有，但是我给付了10万给徐斌，由其交给房开公司作保证金”的自认不符，故此上诉理由与事实不符，不予采信。因2014年12月10日被上诉人绿城房开公司与徐斌、许洪国所签《绿城·中央公园商业用房租赁合同》仍应法成立有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，上诉人、徐斌截止2016年12月17日应交租金为354706元，但实交15万元，尚欠204706元，故此二人的行为违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的，此二人依法、依约承担继续支付尚欠租金204706元的责任。因《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，在许洪国、徐斌存在违约行为后，双方当事人依法应当采取适当措施防止损失的扩大，但双方当事人所举证据都不能证明其采取适当措施，依法及时解决双方纠纷，防止损失扩大，而被上诉人直到2017年10月才提起诉讼，要求解决此纠纷；在此过程中双方当事人均有过错，均应对扩大的损失承担责任。同时，根据查明的事实看，因案涉房屋在2016年12月时停电停水，导致上诉人、徐斌难以实际使用租赁房屋等情况，以及结合绿城房开公司也无证据证明许国洪、徐斌在2016年12月后仍能正常经营管理租赁房屋的情况，故被上诉人所提2016年12月之后的租金实为双方在履行合同中不依法履行义务所导致的损失。综合全案案情，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，酌情确定被上诉人所受实际损失为95770元，即3个月租金；许洪国、徐斌对95770元的实际损失应予赔偿；对于被上诉人所提其他诉请不符法律规定，不予支持。一审认定事实有错，导致裁判错误，应予改判。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持瓮安县人民法院（2017）黔2725民初3910号民事判决第一项、第三项； 二、变更瓮安县人民法院（2017）黔2725民初3910号民事判决第二项为：上诉人许洪国、原审被告徐斌于本判决生效后十日内给付被上诉人贵州绿城房地产开发有限公司租金204706元，并赔偿损失95770元，共计300476元。 三、增判：驳回被上诉人贵州绿城房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9676元、公告费240元，由上诉人许洪国、原审被告徐斌共同承担5950元，由被上诉人贵州绿城房地产开发有限公司承担3966元。二审案件受理费7046元，由上诉人许洪国、原审被告徐斌共同承担4228元，由被上诉人贵州绿城房地产开发有限公司承担2818元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 蔡云飞 二〇一八年十月二十六日 书记员 张 祺