浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3707号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州真房房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区天城东路**中沙时代银座****。 法定代表人：俞争进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苗富，浙江德名律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州明石置业有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市江干区笕桥路******v> 法定代表人：孙俊，董事长。 委托诉讼代理人：朱家安，浙江天杭律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉第三人）：邵磊，男，1972年8月17日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被上诉人（原审反诉第三人）：黎耀辉，男，1987年9月23日出生，汉族，住福建省泰宁县。 被上诉人（原审反诉第三人）：肖继元，男，1975年10月7日出生，汉族，住福建省泰宁县。 被上诉人（原审反诉第三人）：方园园，女，1991年9月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审反诉第三人）：张建顺，男，1959年5月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被上诉人（原审反诉第三人）：逯啟康，男，1974年9月29日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 被上诉人（原审反诉第三人）：徐俊，男，1982年7月8日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 被上诉人（原审反诉第三人）：叶志兵，男，1974年8月6日出生，汉族，住浙江省开化县。 被上诉人（原审反诉第三人）：杭州日报报业集团每日送电子商务有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市下城区体育场路** 法定代表人:张韶衡。 上诉人杭州真房房地产代理有限公司（以下简称真房公司）、杭州明石置业有限公司(以下简称明石公司)因与被上诉人邵磊、黎耀辉、肖继元、方园园、张建顺、逯啟康、徐俊、叶志兵、杭州日报报业集团每日送电子商务有限公司（以下简称每日送公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江干区人民法院（2017）浙0104民初8275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年6月7日，出租方（甲方）明石公司与承租方（乙方）真房公司签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在明石商业大厦裙楼一层房屋租赁给乙方使用；房屋建筑面积约为1000.45平方米；房屋租赁期为9年，自免租期过后开始计算；自甲方将该房屋交付乙方当日起至甲方完成明石商业大厦一至六楼医院装修，且江干区人民医院验收合格接收该部分房屋当日为甲方给予乙方的免租期，该期间甲方免收乙方的租金；如该部分房屋交付江干区人民医院后，超过三个月医院未正式营业，甲方同意延长免租期二个月；如超过四个月还未正式营业的，免租期在上述基础上甲乙双方另行协商继续延长；房屋租金自免租期后起计算，每个租赁年度支付一次租金；第二租赁年度租金于商铺交付乙方满一年后推迟六十天支付下一期租金；本合同签署当日乙方支付一个月的租金作为定金，甲方支付房屋五日内乙方支付550000元租金，剩余部分一个月内付清；租金标准第一年度租金总价912910元，前三年租金不变，每三年一递增；甲方交房当日，乙方向甲方支付房屋租赁押金76000元；租赁期满，乙方不再续租的情况下，甲方在乙方未损坏房屋主体结构，结清水、电、气、物业等费用，注册公司全部迁出后全额退还乙方支付的房屋押金；租赁期间，乙方放弃优先购买权，甲方同意乙方将该房屋转租或分租，但须与第三方订立书面租赁合同，并且在合同签订后将合同复印件向甲方备份；甲方提供主烟道位置，烟道搭建由乙方自行负责；在房屋租赁期限内，甲方违反合同约定或未经乙方书面同意，中途擅自收回房屋的，甲方须退还乙方剩余房屋租金及押金，同时甲方应向乙方赔偿一年的租金（发生当年度计算年租金）作为违约金，另外甲方须赔偿乙方的装修费；等等。 2016年7月7日，明石公司与真房公司签订《房屋交接书》，确认明石公司交付给真房公司上述合同约定的房屋。 2016年6月8日，真房公司向明石公司支付定金76000元。2016年7月13日，真房公司向明石公司支付房屋租金55万元。2016年8月17日，真房公司向明石公司支付房屋租金20万元。2017年1月19日，真房公司向明石公司支付租金142310元。以上房屋租金合计892310元。2016年8月12日，真房公司向明石公司支付物业费、能耗费17394.90元，系一年期间的物业费和能耗费的60%，后于2017年5月25日支付物业费及能耗费7596.70元。 2016年10月23日，明石公司（甲方）与真房公司（乙方）和反诉第三人方园园（丙方）签订《杭州明石商业大厦安装烟道费用分摊协议书》一份，约定：明石商业大厦项目增加烟道，建造费用56900元；甲方分摊20520元（此费用含税，在乙方应支付的房屋租金里扣除），乙方分摊18966元，丙方分摊18966元。材料供应商为明石公司开具增值税专业发票金额合计20600元。真房公司主张丙方仅支付5000元，真房公司实际支付32932元。 江干区人民医院于2016年12月29日对明石院区验收合格，于2017年3月22日取得医疗机构经营许可证，并出具证明，表示该院区于2017年3月23日正式营业。 真房公司承租上述房产后，将全部承租房屋分别予以转租给各反诉第三人，并分别签订房屋租赁合同。各反诉第三人对其承租的房屋进行了装修。因真房公司与明石公司之间的纠纷，部分反诉第三人未继续向真房公司缴纳租金。现各反诉第三人已与明石公司直接签订了租赁期限自2018年1月1日起的租赁合同。 现真房公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2016年6月7日签订的《租赁合同》；2、明石公司赔偿真房公司各项损失总计4106970.6元（其中应退还租金532530.83元、押金76000元、违约金912910元、装修费100万元（真房公司在庭审中撤回该项请求）、烟道改造费37932元、应退还物业费及能耗费10147.03元、预期收益1537450.74元）；3、本案诉讼费由明石公司承担。诉讼过程中，明石公司提起反诉，反诉请求为：1、判令真房公司立即将明石商业大厦裙楼一层1000.45平方的房产腾空返还给明石公司（明石公司在庭审中撤回该项请求）；2、判令真房公司按其与明石公司租赁合同约定租金标准支付明石公司2017年8月1日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费；3、判令真房公司承担全部反诉费。 原审法院认为：真房公司与明石公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。 关于明石公司向真房公司发函要求解除《租赁合同》的效力问题，该院认为，明石公司要求单方解除合同并无合法依据，已属违约要求解除合同，真房公司可以同意解除合同亦可以拒绝并要求继续履行合同。真房公司于2017年7月26日表示同意，则双方《租赁合同》确认解除，但该解除原因是由明石公司违约所致，真房公司仍可继续要求明石公司承担违约解除合同的违约责任。因此，该院确认双方的《租赁合同》已于2017年7月26日解除，故对真房公司要求该院判决解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，该院不再予以支持。 在庭审过程中，真房公司和明石公司均同意租金结算至2017年7月31日，该院予以准许。故真房公司已经支付的租金、物业及能耗费，涉及2017年8月1日后的部分，应当予以返还。明石公司虽认为物业及能耗费交付对象是物业公司，但真房公司提供收据显示已经支付的物业及能耗费交付对象为明石公司，故对明石公司该项意见不予采纳。对于真房公司主张物业、能耗费应计算免租期的问题，该院认为，真房公司该项意见缺乏双方约定依据，该院不予采纳，故计算真房公司应支付的物业、能耗费自双方交付案涉房屋之日开始计算。真房公司于2016年8月12日缴纳了物业费和能耗费17394.92元，系一年费用的60%，故推算双方约定的物业费和能耗费标准为28991.50元/年（17394.92/60%/12）。案涉房屋于2016年7月7日向真房公司交付，真房公司应当支付至2017年7月31日止的物业费及能耗费计30897.79元（28991.50/365*389），而真房公司实际已经缴纳该费用24991.62元，故明石公司并未多收取真房公司的物业费和能耗费，无需向真房公司退还该费用。真房公司主张第三人的装修押金抵扣物业费，并无各方约定依据，该院不予采纳。 对于免租期计算问题，根据双方约定，自甲方将该房屋交付乙方当日起至甲方完成明石商业大厦一至六楼医院装修，且江干区人民医院验收合格接收该部分房屋当日为甲方给予乙方的免租期，该期间甲方免收乙方的租金；如该部分房屋交付江干区人民医院后，超过三个月医院未正式营业，甲方同意延长免租期二个月。而江干区人民法院于2016年12月29日验收合格，于2017年3月23日正式营业，不构成延长免租期二个月的条件，故免租期应确定至2016年12月29日。则真房公司应当支付2016年12月29日至2017年7月31日期间的租金。双方约定前三年的租金标准为912910元，计算真房公司应当支付租金合计537741.51元（912910/365*215）元，其实际已付租金892310元，故明石公司应当返还租金354568.49元。真房公司虽对江干区人民医院出具的证明显示的明石院区正式营业时间有异议，但该院认为，江干区人民医院作为明石院区的管理机构，其对明石院区的具体营业时间出具的证明具有较强的证明力，真房公司提供的反驳证据均属于媒体资料，不足以反驳江干区人民医院出具的证明，故对真房公司的异议不予采纳。 真房公司已向明石公司支付租房押金76000元，现双方《租赁合同》已解除，明石公司并未提供证据证明存在押金抵扣情形，故应将押金76000元退还给真房公司。 对于烟道改造费问题，明石公司虽主张烟道费用均应由真房公司承担，但根据《杭州明石商业大厦安装烟道费用分摊协议书》的约定，该款项系由三方分摊。现因明石公司违约解除双方租赁合同，则改造好的烟道由明石公司继续受益，真房公司要求明石公司支付真房公司已经支付的烟道改造费用合理，本院予以支持。对于真房公司实际支付烟道改造费用问题，反诉第三人未能提供证据反驳真房公司的主张，故本院确认真房公司支出烟道改造费32932元，明石公司应予返还。 关于明石公司应当承担的违约责任问题，双方合同约定：甲方违反合同约定或未经乙方书面同意，中途擅自收回房屋的，甲方须退还乙方剩余房屋租金及押金，同时甲方应向乙方赔偿一年的租金（发生当年度计算年租金）作为违约金。现该院确认明石公司属违约解除合同，故应当按照约定赔偿真房公司一年租金金额的违约金。真房公司主张的违约金金额合理，没有过分高于真房公司的实际损失，该院予以支持。 关于真房公司主张可预期利益损失问题，该院认为，该项损失与该院确认明石公司应当承担的违约金均属于明石公司单方解除合同所应当负担的违约责任，性质重复，真房公司不得重复获得。真房公司所计算的预期利益损失，系计算了常年转租收益，在合同履行过程中，具有不确定性，不能证明真房公司的实际损失高于约定的违约金，故该院不予支持。 对于明石公司反诉要求真房公司支付2017年8月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费问题，该院认为，真房公司与明石公司之间的租赁合同在2017年7月解除后，双方并未办理房屋交接手续，且各反诉第三人即次承租人与明石公司签订了从2018年1月1日起的租赁合同，而此前各次承租人系与真房公司之间存在直接的租赁合同关系，并已支付了部分的租金，故该院确认真房公司应当按照其与明石公司之间租赁合同约定的标准支付2017年8月1日至2017年12月31日期间的占有使用费，计380379.17元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、明石公司返还真房公司租金人民币354568.49元，于判决生效之日起十日内付清；二、明石公司返还真房公司押金人民币76000元，于判决生效之日起十日内付清；三、明石公司返还真房公司烟道改造费人民币32932元，于判决生效之日起十日内付清；四、明石公司支付真房公司违约金人民币912910元，于判决生效之日起十日内付清；五、真房公司支付明石公司房屋占有使用费人民币380379.17元，于判决生效之日起十日内付清；上述一至五项折抵，明石公司应当支付真房公司款项人民币996031.32元，于判决生效之日起十日内付清；六、驳回真房公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币39656元，调整为人民币31656元，减半收取人民币15828元，由真房公司承担人民币7234元，明石公司承担人民币8594元。按规定减半收取的反诉案件受理费人民币3503元，由真房公司承担。 宣判后，真房公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院遗漏真房公司将转租协议给明石公司备案的事实，错误认定本案违约金与预期利益损失性质，使得明石公司单方恶意违约行为明显受益，致使真房公司蒙受巨大的预期利益损失。1、案涉租赁合同所约定的违约金为惩罚性违约金。真房公司提出的预期利益损失属于明石公司违约行为造成的经营利润损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，赔偿损失与其他违约责任可以并用。一审法院认定明石公司应当支付真房公司惩罚性违约金并不必然导致真房公司无权主张预期损失。2、真房公司主张的预期利益损失并未超出明石公司可以预见的范围，具有确定性。首先，在租赁合同履行期限内，真房公司已将转租协议交由明石公司备案；其次、在本案中邵磊、黎耀辉等8人以及每日送公司都有非常强烈的愿望继续租赁涉案房屋，何况本案租赁物位于江干区医院明石院区，存在可观商业利益。明石公司解约通知以及其后续与其他第三人缔结合同的事实均可以看出根本不存在明石公司所谓的客观情况变化，明石公司违约的恶意明显。再次，一审法院也认定了真房公司主张的预期利益损失系计算了5年常年转租收益得来。根据转租合同，该转租收益即预期利益损失是非常确定的，不存在一审法院认定的不确定情形。3、退一步讲，且不管本案违约金与可预期利益损失性质问题，明石公司恶意违约行为使其明显受益。一审法院认定明石公司应当支付给真房公司的违约金为912910元，而真房公司可确定的预期利益损失为1537450.74元，两者之间存在60余万元的巨大差价。二、一审法院认定明石院区于2017年3月22日正式开业，证据采信失当，致使本案免租期计算错误，真房公司要求返还的租金减少152151.67元。真房公司认为：1、明石公司与江干区人民医院存在商业上的利益关系，江干区人民医院出具的证明，不应被采信。2、真房公司提供的明石院区于2017年4月8日正式开业的证据，虽属于媒体资料，但具有完全的证明力，理应被采纳。因此，本案免租期应根据租赁合同的约定延长2个月，明石公司应返还真房公司租金532530.83元。三、真房公司已经全额支付第一年房租，一审仅认定为892310元，2016年1月19日明石公司给真房公司收据中已明确注明“第一年房租已结清。”故少计算应退还租金20600元。综上，请求：一、判令明石公司赔偿真房公司预期利益损失1537450.74元；二、判令明石公司返还真房公司租金553130.83元（即在原数额基础上还应支付返还租金152151.67元及少算已支付租金20600元）；三、一、二审诉讼费由明石公司负担。二审调查中，真房公司要求增加一项诉请即判决解除合同，理由是真房公司未曾明确表示过同意解除合同。 针对真房公司的上诉，明石公司答辩称：一、一审法院关于预期利益损失与违约金的认定完全正确。合同法虽规定了预期利益损失，但这个损失应指纯利润。一审中真房公司仅提交了房屋租金的一个差额，房屋租赁的经营还应该有很多的成本，真房公司未提交证据证明其所主张的差额就是其纯利润。二、关于江干区人民医院明石医院的开业时间。江干区人民医院作为明石院区的主管医院，其出具的书面证明属于直接证据，真房公司提交的媒体报道属传来证据，原审法院采纳直接证据，并无不当。三、关于已付租金数额问题。按照合同约定，真房公司第一年的租金应该是91万多，真房公司实际支付的租金是892310元，有在案证据可供查询。四、关于合同解除问题。真房公司已经明确表明同意解除合同，有其提交的起诉状和一审陈述为凭。 邵磊等被上诉人未对真房公司的上诉发表答辩意见。 明石公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、明石公司和真房公司关于《租赁合同》的解除，明石公司不存在违约行为，原审法院认定明石公司属违约解除合同，判决明石公司按约定承担违约责任明显属于事实认定错误。1、双方当事人于2016年6月7日解除合同属于双方协商一致解除，不存在违约情形。合同并未约定一方解除合同的条件，也未赋予当事人一方解除合同的权利。明石公司于2017年7月25日发出的《解除合同通知书》并不具有合同解除的效力，充其量只是提出了解除合同的请求。真房公司有权同意或不同意。真房公司接到通知后明确表示同意，该“同意”行为是典型的双方协商解除合同的情形，不属于单方违约情形。2、《租赁合同》违约责任条款中的第12.3约定的“违约责任”只是针对一方擅自解除合同的情形，即在对方不同意的情况下，一方擅自自作主张单方收回房屋的情形，该情形发生时违约方要承担相应的违约责任。而本案解除合同是双方协商一致解除，明石公司发出《解除合同通知书》后，并没有限制真房公司行使合同权利而直接收回房屋，更没有采取停水停电、驱赶次承租人腾退离场等极端行为限制真房公司行使租赁房屋的使用权，真房公司没有擅自单方解除合同，原合同中的违约条款不适用。二、即使明石公司在双方解除合同过程中存在违约行为，判决按一年租金标准支付违约金明显过高，一审中明石公司答辩请求根据真房公司损失情况适当调低。综上，请求：一、撤销原审判决第四项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由真房公司承担。 针对明石公司的上诉，真房公司答辩称：一、本案不存在协商一致解除情形。二、违约金是对实际损失的一种赔偿处理方式，也是双方当事人自愿约定的，明石公司亦没有提交证据证明违约金高于实际损失。 邵磊等被上诉人未对明石公司的上诉发表答辩意见。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明，2017年7月25日，明石公司向真房公司发出《解除合同通知书》，通知自即日起解除双方签订的《租赁合同》并限定真房公司在收到通知后三日内办理交接事宜。真房公司在一审起诉状中陈述“原告（真房公司）接到书面通知后，明确同意解除《租赁合同》，但多次要求被告（明石）按照约定和法律规定对原告进行赔偿均无果”。 本院认为：一、关于合同解除的问题。明石公司在租赁合同履行期限届满前无合法依据通知真房公司解除合同，并限期办理交接，真房公司的行为明确表明其将不履行主要义务,已经构成违约，真房公司虽表示同意解除合同，但是并未放弃向明石公司追究违约责任。故明石公司主张其不存在单方擅自解除合同的违约行为，理由不成立，而真房公司上诉主张其未明确同意过解除合同与其起诉状陈述的事实不符，本院亦不予确认。原审法院认定系明石公司单方违约行为导致合同解除，双方达成解除合意的时间为2017年7月26日并据此驳回真房公司解除合同的诉讼请求，并无不当。二、关于违约责任承担问题。根据合同约定，明石公司单方擅自解除合同须退还真房公司剩余房屋租金及押金，同时应赔偿真房公司一年的租金作为违约金。1、关于应退还的租金金额问题。真房公司上诉主张，原审法院根据江干区人民医院的“情况说明”认定该院明石院区正式开业时间是2017年3月23日错误，应该根据真房公司提供的江干报的报道认定明石院区的正式开业时间为2017年4月8日，因此依据合同关于免除期延长2个月的约定应在原审判决基础上再退还2个月租金。本院认为，江干区人民医院出具的“情况说明”属于直接证据，而媒体报道资料属于传来证据，原审法院人为江干区人民医院的证明具有较强证明力，并无不当。真房公司又主张其已经全额支付了第一年房租912910元，一审仅认定为892310元，少计算了应退还的租金20600元。对此，本院认为计算应退还多少租金应该用实际已付金额减去应付金额，虽然2017年1月19日的收据上注明“第一年的房租已结清”，但是真房公司提供的收据表明其实际已付金额为892310元，不是912910元，真房公司并未提交912910元的具体支付凭证，原审法院根据真房公司实际支付的租金数额减去其应付金额得出退还的金额，并无不当。2、关于违约损失的赔偿问题。真房公司上诉主张一审判决明石公司支付的违约金尚不足以弥补其经营利润损失，明石公司在违约金以外，还需要赔偿其5年常年转租收益1537450.74元。明石公司则主张真房公司属于二房东，《租赁合同》的解除，真房公司没有实际损失，原审判决明石公司按一年租金标准支付违约金明显过高。本院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案双方约定的违约金是一年租金，明石公司主张其违约行为未给真房公司造成损失与事实不符，其要求调低违约金缺少依据，本院不予采纳。当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求予以增加，但是真房公司计算所得的1537450.74元并非其经营可得纯利润，不能简单认定1537450.74元均为可得利益损失，鉴于真房公司未提交有效证据证明明石公司的违约行为给其造成的损失大于912910元，故其要求在违约金之外，另行再判决赔偿损失1537450.74元的上诉请求缺少事实依据，本院亦不予支持。 综上，真房公司、明石公司的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33353元，由杭州真房房地产代理有限公司负担20424元，由杭州明石置业有限公司负担12929元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十月二十九日 书记员  赖雪珂