福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2401号 原告：福州中鼎投资有限公司，住所地福州市晋安区福新中路中段1号楼（江盛楼）三楼。统一社会信用代码91350100563365281A。 法定代表人：单迎键，董事长。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被告：吴祥春，男，汉族，1976年9月12日出生，住福建省福州市晋安区。 原告福州中鼎投资有限公司与被告吴祥春返还原物纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后,本院依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告福州中鼎投资有限公司的委托诉讼代理人黄鹏达及被告吴祥春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告福州中鼎投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将福州市晋安区保利香槟国际21＃1002单元房产腾空返还给原告。2、判令被告向原告支付房屋占用76036元（以每平方每月30.32元的标准，自2016年3月12日计算至实际将讼争房产腾空返还给原告之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年04月23日，原告与案外人徐凤明、黄碧红签订合同编号为201235090032的《商品房买卖合同》，案外人徐凤明、黄碧红购买原告建设的福州市晋安区21＃1002单元房产，后因案外人徐凤明、黄碧红逾期未偿还银行贷款导致原告承担违约责任。原告于2016年3月11日向案外人徐凤明、黄碧红发出《解除合同通知书》，并向福州市晋安区人民法院提起解除合同之诉，福州市晋安区人民法院于2016年8月10日作出（2016）闽0111民初1575号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，福州市中级人民法院于2016年12月21日作出（2016）闽01民终4243号民事判决书，判决原告与案外人徐凤明、黄碧红签订合同编号为201235090032的《商品房买卖合同》于2016年3月11日解除；同时以“涉案房屋已由吴样春占有使用，福州中鼎投资有限公司应向吴祥春另行主张返还”为由不支持原告关于要求案外人徐凤明、黄碧红返还原物的诉请。因此，基于原告已解除与案外人徐凤明、黄碧红签订的合同编号为201235090032的《商品房买卖合同》且有权收回讼争房产，被告占用讼争房产的行为已侵犯原告的合法权益，故原告特提起诉讼。 被告吴祥春辩称，1、诉争房屋为被告于2015年10月24日通过福州存房房地产经纪服务有限公司和案外人徐凤明、黄碧红签订《房产买卖合同》，购房总价160万元，首付款40万元，尾款120万元待房屋过户后支付，2015年11月4日支付相应对价购房预付款40万元，同日讼争房屋交付并实际使用。虽然因为客观原因没有办理不动产产权转移登记，但该房屋实际已由被告占有使用。2、被告不是房屋占用使用费的适格主体。因为被告和案外人徐凤明、黄碧红签订了《房产买卖合同》并支付相应对价而取得该诉争房屋的使用权和所有权。如案外人徐凤明、黄碧红为无权处分人，则原告应向无权处分人徐凤明、黄碧红主张而非向被告主张。3、福州市中级人民法院于2016年12月21日作出的（2016)闽01民终4243号民事判决书对案涉房屋的事实认定依据不清，适用法律错误，案外人黄碧红已向福建省高级人民法院提交再审申请。目前，福建省高级人民法院对该案件已经受理并正在审查过程中，案件受理编号（2018）闽民申2054号，所以该案件尚未审结，依据此份错误判决而让被告腾房没有事实和法律依据。4、被告为了购买讼争房屋而将原居住的房屋变卖，现该房屋系被告一家老小的唯一住房，若原告的主张成立，则必然导致被告一家无房可住，造成重大家庭困难，以及有可能原先预付给徐凤明、黄碧红的40万购房款将追讨无门。 经审理查明，2012年4月23日福州中鼎投资有限公司与案外人徐凤明、黄碧红签订合同编号为201235090032的《商品房买卖合同》，约定案外人徐凤明、黄碧红购买福州中鼎投资有限公司建设的福州市晋安区21＃1002单元房产，建筑面积108.25平方米，房屋总价款1299839元，其中900000元由中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款支付。为此，福州中鼎投资有限公司为该贷款承担阶段性保证担保；同时，案外人徐凤明、黄碧红也将所购的讼争房作为贷款抵押物进行抵押担保，并办理预告抵押登记。2014年11月30日福州中鼎投资有限公司将讼争房交付案外人徐凤明、黄碧红使用。2015年10月24日被告吴祥春通过福州存房房地产经纪服务有限公司和案外人徐凤明、黄碧红签订《房产买卖合同》，约定吴祥春向案外人徐凤明、黄碧红购买讼争房屋，购房总价160万元，首付款40万元，尾款120万元待房屋过户后支付。2015年11月6日吴祥春向案外人徐凤明、黄碧红支付了首付款40万元，同时讼争房屋交付吴祥春实际使用至今。2015年11月13日案外人徐凤明、黄碧红在申请办理房屋所有权证及转移过户至吴祥春名下时，因涉一起民事纠纷该房产被本院依法冻结，致使办证未果。后又因案外人徐凤明、黄碧红逾期未偿还讼争房的银行按揭贷款导致福州中鼎投资有限公司承担阶段性担保责任，福州中鼎投资有限公司遂于2016年3月11日向案外人徐凤明、黄碧红发出《解除合同通知书》，并于2016年3月23日向本院提起解除合同之诉，本院于2016年8月10日作出（2016）闽0111民初1575号民事判决书，判决驳回福州中鼎投资有限公司的诉讼请求。福州中鼎投资有限公司不服一审判决，提起上诉。福州市中级人民法院于2016年12月21日作出（2016）闽01民终4243号民事判决书，判决福州中鼎投资有限公司与案外人徐凤明、黄碧红签订合同编号为201235090032的《商品房买卖合同》于2016年3月11日解除。期间，中国建设银行股份有限公司福建省分行也向福州市鼓楼区人民法院起诉案外人徐凤明、黄碧红及本案原告福州中鼎投资有限公司，提出要求案外人徐凤明、黄碧红偿还借款本息及罚息79万余元等诉讼请求。2016年7月11日福州市鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初2167号民事判决书，判决：一、徐凤明于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金789062.81元及相应利息、罚息；二、若徐凤明未按上述第一项履行还款义务，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以福州市晋安区21＃1002单元房产（即讼争房）及其占用范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得款优先清偿上述借款本金、利息罚息、律师费及一切诉讼费用；三、福州中鼎投资有限公司对徐凤明上述债务承担连带保证责任等内容。该判决已经发生法律效力，并进入执行程序，但中国建设银行股份有限公司福建省分行的债权尚未得到清偿。 另查，中国房价行情网网页显示福州市晋安区2018年1月租金标准为30.32元/月/平方米。 上述事实，有（2016）闽0111民初1575号民事判决书、（2016）闽01民终4232号民事判决书、福建省高级人民法院民事申请再审案件应诉通知书、（2016）闽0102民初2167号民事判决书、中国房价行情网网页截图及当事人陈述为凭，本院予以确认。 本院认为,原告与案外人徐凤明、黄碧红签订的关于讼争房的《商品房买卖合同》已由福州市中级人民法院作出解除该合同的生效判决。合同解除后的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，案外人徐凤明、黄碧红本应将讼争房退还原告，但因房屋目前由被告实际占用，作为出卖人的原告要求被告将其占用的讼争房予以返还，符合法律规定，本院予以支持。被告虽与案外人徐凤明、黄碧红签有房屋买卖合同，但并未依法取得讼争房的物权，故被告无权占有使用讼争房，应向原告返还，并承担房屋占用费。对房屋占用费的计算标准，原告主张以中国房价行情网记载的讼争房所在地福州市晋安区的2018年1月租金标准30.32元/月/平方米计算，符合租金市场行情，本院予以认可；占用期应从原告起诉要求被告搬离之日即2018年4月25日起算至被告实际搬离之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下： 一、被告吴祥春应于本判决生效后十日内将位于福州市晋安区21＃1002单元房屋腾空返还给原告福州中鼎投资有限公司； 二、被告吴祥春应于判决生效后十日内向原告福州中鼎投资有限公司支付房屋占用费（按30.32元/月/平方米×108.25平方米计，从2018年4月25日起算至被告实际搬离之日止。）； 三、驳回原告福州中鼎投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16499元，由被告吴祥春负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  连 枝 人民陪审员  张惠榕 二〇一八年十月十九日 书 记 员  危 艳 附： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。