广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初2005号原告：柯宇明，男，汉族，住茂名市茂**。委托诉讼代理人：张秋月，广东大贤东宇律师事务所律师。被告：张译元，男，汉族，化州市人，本科文化，户籍地化州市鉴江区，现住茂名市茂**。原告柯宇明诉被告张译元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯宇明的委托诉讼代理人张秋月及被告张译元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯宇明向本院提出诉讼请求：1.判令被告张译元向原告柯宇明支付房款本金196788元及利息（利息按日利率5‰从2018年4月6日计至付清款项时止，暂计至起诉日为54116.7元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月29日，原告与被告签订了编号为201607290018的《广东省房地产买卖合同》（适用二手房买卖）及《广东省房地产买卖合同补充协议》，合同约定：原告为甲方（转让方），被告为乙方（受让方）。原告将位于茂名市茂南开发区，房屋建筑面积为45.53平方米转让给被告。该房地产交易单价为每平方米5800元，交易总金额为264074元。合同签订之日，原告收到被告支付部分房款67286元和办理房地产权证所需的税费7850元，两项合计75136元。原告已经于2016年6月1日将房屋交付给被告使用。按照合同约定，原告已在2016年8月29日办理了房屋转让所需的相关税款凭证。2018年1月4日，茂名市房产管理局向被告核发了粤（2018）茂名市不动产权第××号《不动产权证书》。2018年3月1日，原告通过电话、短信、房屋门口张贴等方式催促被告付清余下房款，但被告不予理会，至今仍未付清。根据补充协议第二条违约责任约定：“双方签订的买卖合同第三页第六条违约责任按如下约定执行：双方在茂名市地产权证或不动产权证的，经甲方代表通知（包括电话、短信、邮寄书面通知、所购房屋大门上张贴）乙方到银行办理按揭贷款或现金方式支付余下购房款，乙方在接到通知（通知是指电话、短信、邮寄书面通知、所购房屋大门上张贴）20日内到银行办理按揭或以现金支付余下房款。由于乙方个人原因不能办理按揭或者办理按揭不成功的，乙方必须在15日内以现金方式支付余下房款，在15日之后仍未支付清余下房款的，从第16日起甲方按日利率5‰计收取乙方余下房款的利息。”被告的行为已构成违约，依法应支付余下房款本金及利息。为了维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告张译元辩称，1.案涉228房的原认购人是何仕珍，原认购的房屋面积为37平方米，后何仕珍患病后将该房按原价转让给被告，所以被告才于2016年7月28日重新签订认购书，认购书的房屋面积写的是45.53平方米，总房款为264074元，并重新开具了交付首付房款67286元的收据。2016年7月29日签订的房屋买卖合同及办理出房产证的房屋面积为45.53平方米。与原认购人认购的面积相差超过30%，因为面积增加所以房款增加了，其无力支付多出的房款；2.原来开发商承诺的房屋高度为5.5米，现在的房屋高度不到4.5米，货不对板，与开发商的承诺明显不符，使用价值比原先承诺的降低；3.原告承诺堵夹层，为260元每平方米，现在开发商认为价钱过低不肯帮忙堵夹层，其自己花费了20000多元堵夹层，约500元平方米，开发商不诚信导致其支出增加；4.当时认购是购买一手房，合同签订时就变为二手房买卖，其对此不知情。基于上述四点，其无法支付房款也没有贷款额度，所以无法支付剩余房款，希望原告收回房屋，然后将首期房款及装修费返还，或者原告给予时间让其出售两套房屋后支付剩余房款。原告柯宇明围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、被告身份证、《广东省房地产买卖合同》（适用二手房买卖）、《广东省房地产买卖合同补充协议》、《广东增值税普通发票》、《不动产权证书》、《催促办理过户和缴房款通知》的短信记录及张贴房屋大门照片、《收楼确认书》、装修申请表、防火安全责任书、装修期间消防安全责任承诺书、房屋验收表等证据；被告张译元提交了宝力城（柯宇明商住综合楼）认购书及收据一张、3名业主出具的证明3份等证据。经庭审证据交换和质证，对于被告张译元提交的3名业主出具的证明，原告对该证据的三性均有异议且认为3名业主的身份无法确认，本院认为案涉房屋的高度差异问题不属本案的审理范围，面积差异应以认购书以及正式购房合同数据为准，因此该3份证明与本案无关，本院不予采纳。对当事人没有异议的其他证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，被告张译元作为认购方（乙方），原告柯宇明作为出售方（甲方），茂名市宝力房地产开发有限公司作为担保方，三方签订《宝力城（柯宇明商住综合楼）认购书》，被告张译元认购柯宇明商住综合楼1、2栋228房，建筑面积为45.53㎡，套内面积29.82㎡；成交单价为5800元，成交总价为264074元；购房定金为20000元，须于签署本认购书时付清，首付款须在2015年6月15日前付清。2016年7月28日，被告张译元向原告柯宇明支付案涉228房的首期购房款67286元。2016年7月29日，原告柯宇明（甲方转让方）与被告张译元（乙方受让方）签订《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）（合同编号：201607290018）及《广东省房地产买卖合同补充协议》，合同和补充协议主要约定：甲方拟将位于茂名市茂南开发区的房地产转让给乙方；该房地产房屋建筑面积为45.53平方米，其中套内的建筑面积为29.82平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为15.71平方米，该房地产甲方于2016年5月18日向茂名市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为茂房0900095118；房产交易单价为5800元／㎡，交易总额为264074元，乙方已付房款67286元，乙方尚欠甲方房款196788元；办理上述房地产权证买卖所需的税费乙方已交7850元，首套暂按2%收（契税1.5%、办证费0.5%），二套暂按3.5%（契税3%、办证费0.5%）多退少补；本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到茂名市房产管理局办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户的《房地产权证》交付给乙方；双方同意于2016年6月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用；双方在茂名市地产权证或不动产权证的，经甲方代表通知（包括电话、短信、邮寄书面通知、所购房屋大门上张贴）乙方到银行办理按揭贷款或现金支付余下购房款，乙方在接到通知（通知是指电话、短信、邮寄、书面、所购房大门张贴）20日内到银行办理按揭或以现金方式支付余下购房款。由于乙方个人原因不能办理按揭的或者办理按揭不成功的，乙方必须在15日内以现金方式支付余下房款，在15日之后仍未支付清余下房款的，从第16日起甲方按日利率5‰计收取乙方余下房款的利息。在通知之日起第50日仍未交付余下房款的，又由于自身原因无法办理银行按揭贷的或者办理按揭不成功的，甲方将通过茂南区人民法院解除合同，甲方把乙方已交的购房款和税费、办证费作为违约金，甲方不退回给乙方，甲方收回房屋另行出售他人。从第50日起甲方对该房产停水停电，对已交的物业管理费不予以退返给乙方。2016年7月28日，被告张译元在《收楼确认书》上签名确认接收案涉房屋。2016年8月29日，原告柯宇明按照合同约定代缴了办理房屋转让所需的相关税款。2018年1月4日，茂名市国土资源局向被告张译元核发了《不动产权证书》［证号：粤（2018）茂名市不动产权第××号］，该《不动产权证书》由原告柯宇明保管。2018年3月1日，原告柯宇明通过电话、短信、房屋门口张贴缴纳房款通知等方式催促被告张译元于2018年3月1日前到银行办理贷款相关手续或付清房款。但被告张译元至今仍未付清房款。为此，双方致成纠纷，原告柯宇明遂于2018年5月30日诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告柯宇明与被告张译元签订的《广东省房地产买卖合同》（适用二手房买卖）及《广东省房地产买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属有效合同，双方权利义务应受其约束。原告柯宇明按照合同约定将案涉房屋交付给被告张译元使用并办理了产权人为被告张译元的不动产权证书，被告张译元应当按照合同约定支付剩余购房款196788元给原告柯宇明。原告柯宇明请求被告张译元支付购房款196788元，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。被告张译元辩称案涉房屋签订合同的面积与原认购书认购面积不符，其应按原认购面积支付房款及其认购的是一手房并不是二手房等意见，经查，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有关面积差异处理的相关规定，被告张译元在签订正式房地产买卖合同时发现面积误差比绝对值超出3%时有权拒签合同并要求解除原签订的房屋认购书，但其在明知正式房地产买卖合同为二手房买卖合同以及房屋面积与原认购书不一致的情况下，仍继续与原告柯宇明签订上述合同，而且被告张译元也已收楼装修并投入使用，由此可推断被告张译元清楚知悉案涉房产属二手房买卖以及愿意接受新的房屋面积，因此双方的权利义务应根据正式房地产买卖合同及补充协议的约定履行，故被告张译元上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于被告张译元辩称原告交付的房屋高度与原楼盘宣传不一致、原告所承诺的堵夹层未履行及小区绿化不达标导致房屋的使用价值降低等意见，经查被告张译元所抗辩的意见均不属于本案的审理范围，若被告张译元认为其权利受到侵害，可另寻法律途径解决。关于逾期付款利息的计算问题。根据《广东省房地产买卖合同补充协议》第二条约定，由于被告未能按时支付剩余购房款，构成违约，原告柯宇明应按日利率5‰计收取余下购房款的利息。被告张译元则抗辩称原告主张的逾期付款利息按日利率5‰计算过高，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，原告柯宇明主张逾期付款利息按日利率5‰计算，即是按月利率15%计算，该利息约定明显过高；但由于原、被告双方均未能举证证明被告的违约所造成原告的实际损失，本院依据被告的请求并结合原告实际损失、预期收益、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的利息予以调整，确定被告张译元应以未付购房款196788元的30%支付利息给原告柯宇明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告张译元于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款196788元及利息59036.4元给原告柯宇明；二、驳回原告柯宇明的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5064元，减半收取2532元（原告柯宇明已预付），由被告张译元负担。限被告张译元在本判决发生法律效力之日起七日内按《交纳诉讼费用通知书》交纳案件受理费2532元。逾期不交纳的，依法强制执行。原告柯宇明已交纳的案件受理费2532元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  程柳梅二〇一八年十月八日法官助理杨惠雯书记员杜兆晟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。