贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5662号原告（反诉被告）：曹金爱，男，汉族，1971年12月24日出生，住贵州省毕节市，原告（反诉被告）：吴道菊，女，汉族，1971年9月25日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：林蔓，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，贵州本芳律师事务所实习律师。原告曹金爱、吴道菊诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理过程中，被告鑫城房开公司提起反诉，经审查符合法律规定，本院决定合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人龙海、林蔓，被告（反诉原告）鑫城房开公司委托代理人赵雄、周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹金爱、吴道菊临向本院提出诉讼请求：一、判令被告鑫城房开公司支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计人民币20000.00元（以上违约金计算从2014年7月1日起以364988元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止）；二、请求判令被告立即为原告办理涉案房屋（毕节市商品房批发大市场A11幢1层18号）权属证书；三、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年1月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告毕节市鑫城房地产开发有限公司开发建设的位于毕节市商品批发××市场××号房屋(A11-1-18)。合同约定房房总价款为364988元，双方就商品房基本状况。商品房价款、付款方式，付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款364988元，并在交房时向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、契税、印花税、预告登记费、房屋登记、土地证、交易手续费、电视入户费合计11132元。然而时至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷行。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为364988元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有证之日止。综上所述，请求人民法院依法公判。被告毕节市鑫城房地产开发有限公司辩称：一、答辩人鑫城公司违约是独立于答辩人鑫城公司意志的、从常理和法理应当属于答辩人鑫城公司及原告均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化所导致的，因此、答辩人鑫城公司承担违约责任的期间应从2018年1月22日至2018年5月9日。答辩人“鑫城公司”开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。2013年1月30日，鑫城公司与原告签订《商品房买卖合同》以后，上述客观情况的发生，酿成了鑫城公司就办理包含被答辩人在内的一期1500余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，答辩人鑫城公司即大面积超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因答辩人鑫城公司主观商业判断和意志以外的原因，势必引起答辩人鑫城公司出现巨额亏损，对答辩人鑫城公司既明显不公平，也害及合同目的实现。答辩人认为:《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》(即商品房转移初始登记)的办理滞后。上述情况，均系独立于鑫城公司意志的、从常理和法理应当属于鑫城公司及原告均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据鑫城公司初步测算，则鑫城公司为此将多产生支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致鑫城公司从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更答辩人鑫城公司商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，鑫城公司认为，应以鑫城公司实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月21日为违约责任起算时点。答辩人鑫城公司经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书一一《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三款第(二)项的约定，答辩人只有义务按照被答辩人已交购房款的万分之一计算违约金即31元。二、若法院不认可该情势变更原则，认为答辩人需要承担违约，答辩人也只能向被答辩人支付从2016年7月9日至2018年5月9日期间的违约金，因为、被答辩人要求答辩人承担违约责任的的债权已过诉讼时效期间。本案中、按照合同约定，答辩人于2014年7月1日已构成违约，被辨人要求答辩人承担违约责任的时间应是从2014年7月1日起开始计算，而该时间受的诉讼时效期限的限制，按照民法总则的规定如果违约行为的诉讼时效期间跨度民法总则的施行期的(即2017年10月1日)，适用三年的诉讼时效，反之适用两年，而被答辩人在起诉之前并没有要求答辩人承担违约责任，该违約责任的时效期间并没有发生中断或中止的情形，所以被答辩人要求答辩人承担违约员任的诉讼时效期间应是从2014年7月1日至2016年7月1日为止，该期间并没有跨越2017年10月1日，不适用三年的诉讼时效期，又因为被答辩人2018年7月9日才要求答辩人承担违约责任，因此，该权利已过诉讼时效期，被上答辩人无权要求答辩人承担违约责任。再退一步讲，即使要计算违约金也只能从2016年7月9日至2018年5月9日，因为当事人双方对于违约金计算是按日计算的，根据司法实践如果以日或者以月计算违约金的，且在此期间没有发生任何的中止、中断债权的情形，违约金的起算应从债权人起诉之日起向前推两年开始计算。同时本案的答辩人已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书一一《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间，因为既然申请办理不动产初始登记的时间不算做违约责任期间，那么从申请办理不动产初始登记之日起至办理该不动产初始办理下来为止的这段时间也不应作为违约期计算在内，另外、按照办理不动产权属证书的相关流程、开发商取得不动产初始登记以后，买受人应当在合理期限提供办理小产权的相关资料，据此、被答辩人应从2018年5月9日起协助答辩人办理小产权证，且办理该小产权证期间不应算为答辩人的违约期。因此、答辩人支付违约金的时间应从2016年7月9日至2018年5月9日。三、即使要答辩人要向被答辩人支付承担2016年7月9日至2018年5月9日的，答辩人认为本案所涉违约金也过高，请求法院予以适当减少。按照合同约定答辩人如期将涉案房屋交被答辩人占有;被答辩人将涉案房屋向银行申请了抵押贷款，因此、在被答辩人还清贷款之前，即使房产证办理下被答辩人不能再对该房屋进行二次抵押。那么，房产证是否办理并不会给被答辩人带来的任何损失。本案中、答辩人认为如果以被答辩人的请求以日按照总房价来计算违约金，势必会过分高于损失，所以根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，请求法院予以适当减少。为此，答辩人特作出以上答辩，请依法支持答辩人的合法权益为谢!反诉原告毕节市鑫城房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判决将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”变更为“(一)出卖人承诺于取得该商品房的竣工验收备案表之日起三十个工作日内(即2018年1月22日前)，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”二、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告“鑫城公司”开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除反诉原告鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致反诉原告鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付反诉原告。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致反诉原告鑫城公司办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。2013年1月30日，鑫城公司与反诉被告签订《商品房买卖合同》以后，上述客观情况的发生，酿成了鑫城公司就办理包含反诉被告在内的一期1500余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，反诉原告鑫城公司即大范围超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因反诉原告鑫城公司主观商业判断和意志以外的原因，势必引起反诉原告鑫城公司出现巨额亏损，对反诉原告鑫城公司既明显不公平，也害及合同目的实现。反诉原告认为:《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》(即商品房转移初始登记)的办理滞后。上述情况，均系独立于鑫城公司意志的、从常理和法理应当属于鑫城公司及反诉被告均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据鑫城公司初步测算，则鑫城公司为此将多产生支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致鑫城公司从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更反诉原告鑫城公司商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，鑫城公司认为，应以鑫城公司实际取得《建设工程竣工验收备案表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月22日为违约责任起算时点。反诉原告鑫城公司经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书一-《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三教第(二)项的约定，反诉原告只有义务按照反诉被告已交购房款的万分之一计算违约金即36元。为此，反诉原告特提起反诉，请依法支持上诉人的合法权益为谢!反诉被告曹金爱、吴道菊答辩称，被告的反诉没有事实及法律依据，不属于情势变更的情形，请求依法驳回被告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月30日，原告作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房毕节市商品综合批发大市场小区第A11幢1层18号房，房号为A11-1-18。建筑面积29.50平方米，总房款364988.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款及公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在2014年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告诉至本院，被告提出反诉。另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”于2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》。涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延办理不动产权证书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算？二、原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效？三、被告逾期办证是否适用情势变更原则？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持，因被告并未提供证据证明其已经尽到通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年9月28日作为计算违约金的截止时间。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。2015年10月1日起至2018年9月28日止的违约金并未超过诉讼时效期间，应当予以支持，该违约金计算为364988.00元×0.02%×1092天=79713.38元。关于焦点三，对于被告鑫城房开公司提出因政府拆迁工作滞后，业主违建致被告逾期办证，被告主张适用情势变更原则将交付办理商品房转移登记的有关文书的时间变更为2018年1月22日的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，鑫城房开公司主张的情形并不符合情势变更原则的构成要求，故对鑫城房开公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告曹金爱、吴道菊提供相关办证所需文书之日起九十日内为原告曹金爱、吴道菊办理毕节市商品综合批发大市场第A11幢1层18号房屋的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹金爱、吴道菊逾期办理不动产权证书的违约金79713.38元；三、驳回原告曹金爱、吴道菊的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告毕节市鑫城房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元，反诉案件受理费25.00元，合计175.00元，由被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年十月八日书记员  申开旭