上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初24069号原告(反诉被告)：张正武，男，1973年2月9日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：沈龙飞，上海元才律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海群，上海元才律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海同鹏企业管理有限公司，住上海市奉贤区现代农业园大庆路XXX号房Z区6号。法定代表人：孙益功，执行董事。委托诉讼代理人：俞健。委托诉讼代理人：朱飞翔。原告张正武与被告上海同鹏企业管理有限公司(以下简称“同鹏公司”)及反诉原告同鹏公司与反诉被告张正武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)张正武的委托诉讼代理人沈龙飞，被告(反诉原告)同鹏公司的委托诉讼代理人俞健、朱飞翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张正武提出诉讼请求：一、判令撤销原、被告于2015年11月9日签订的《房租租赁合同》；二、判令被告同鹏公司归还原告张正武保证金人民币98,978元(以下币种均为人民币)；三、判令被告同鹏公司赔偿原告张正武装修费用615,000元和消防改造及申报费用150,000元，合计765,000元；四、判令被告同鹏公司给付原告张正武安装在租赁房屋内的空调折价款53,100元；五、诉讼费由被告同鹏公司承担。审理中，原告张正武依据《司法鉴定意见书》，撤销第四项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：判令被告同鹏公司赔偿原告张正武损失合计709,859元(含装修费用、消防改造及申报费用、空调折价款)。事实与理由：2015年11月9日，原、被告就上海市长寿路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称“长寿路房屋”)租赁事宜签订《房屋租赁合同》，原告张正武承租长寿路房屋用于经营宾馆。但被告同鹏公司系租赁长寿路房屋，其租赁期限太短，无法办理用于酒店经营的特种行业经营许可证，致使合同目的无法实现。因被告同鹏公司存在欺诈行为，故上述合同应予撤销。原告张正武承租房屋后出资进行装修改造，被告同鹏公司应赔偿相应损失。故原告张正武诉至法院，请求判如所请。被告同鹏公司辩称，双方签订的合同合法有效，被告同鹏公司并不存在欺诈和隐瞒，租赁房屋已交付，并已提供租赁证明，原告张正武已取得宾馆的营业执照。但原告张正武存在欠付房租的行为，并因消防不达标导致无法经营。因此，被告同鹏公司请求驳回原告张正武的诉讼请求。反诉原告同鹏公司提出反诉诉讼请求：一、确认反诉原、被告签署的《房屋租赁合同》于2017年8月12日解除；二、请求判令反诉被告张正武向反诉原告同鹏公司支付解除合同违约金137,511元；三、判令反诉被告张正武向反诉原告同鹏公司支付房屋租金57,666元及逾期付款违约金33,048元；四、确认反诉被告张正武支付的保证金冲抵部分违约金不予返还；五、判令反诉被告张正武支付反诉原告同鹏公司房屋占有使用费(按照91,674元/月计算，自2017年8月13日起计算至房屋实际返还之日止)；六、判令反诉被告张正武支付反诉原告同鹏公司代为支付的租赁房屋的2017年7月16日至2017年9月30日期间的物业管理费8,280元及2017年8月至10月期间的基本电费10,101.6元；七、判令反诉被告张正武承担租赁房屋所拖欠的水、电、燃气、通讯、物业管理费、电梯及公共大堂按照承租面积分摊的相应的能耗费用，自租赁之日起计算至房屋实际返还之日止；八、判令反诉被告张正武将注册于租赁房屋地址的营业执照、天然气及通讯设备变更地址或注销，并向反诉原告同鹏公司支付赔偿金50,000元；九、诉讼费由反诉被告张正武承担。事实与理由：反诉原、被告签署《房屋租赁合同》后，反诉被告张正武拖欠租金，经多次催讨未果。故反诉原告同鹏公司按照约定于2017年8月12日发函通知解除合同，并要求腾退房屋，支付租金、违约金及相关款项。因此，反诉原告同鹏公司提起反诉，请求判如所请。反诉被告张正武辩称，不认可反诉原告同鹏公司所述的合同解除的时间，双方已于2017年7月11日对房屋进行了交接。双方在房屋交接时，反诉原告同鹏公司并未提出违约金的主张。反诉原告同鹏公司隐瞒其与房屋权利人之间的租赁合同期限，存在欺诈行为，故不同意给付租金及逾期付款违约金。因房屋已交接，不同意承担房屋占有使用费、物业费、电费及能耗费等。反诉原告同鹏公司无法证明其存在实际损失，不同意承担未注销营业执照的赔偿金。因此，请求驳回反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、长寿路房屋登记权利人为案外人中冶宝钢技术服务有限公司。被告同鹏公司承租该房屋，租赁期限自2010年5月起至2018年8月31日止，并获同意进行转租。二、2015年11月9日，原告张正武作为承租方(乙方)，与作为出租方(甲方)的被告同鹏公司签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定以下内容：乙方承租长寿路房屋作为宾馆使用(建筑面积552平方米)；甲方暂定于2015年11月28日交付房屋，租赁期自2015年11月28日起至2021年11月27日止；自2015年11月28日至2016年3月4日为装修免租期，自2016年3月5日至2017年3月4日期间的月租金为43,654元，自2017年3月5日至2018年3月4日期间的月租金为45,837元；租金每六个月一付，先付后用，首期租金于2015年11月28日支付，每一支付周期开始前三天付清应付租金；乙方支付租赁保证金98,978元，因乙方违反约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除；租赁关系终止时，乙方在3日内将可移动物品搬出，并付清所有应付费用，且在租赁期满后5日内将注册于租赁标的地址的营业执照、天然气及通讯设备变更地址或注销，上述工作完成后，甲方将抵冲合同由乙方承担的费用外的剩余部分租赁保证金无息归还乙方，若乙方未在上述期限内将注册于租赁标的地址的营业执照、天然气及通讯设备变更注销的，乙方应向甲方支付赔偿金50,000元；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理费、电梯及公共大堂按照承租面积分摊的相应的能耗费等均由乙方承担；乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方在租赁房屋前已知晓房屋的房屋状况和房屋性质，在开展经营业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证；若本合同提前终止、解除或届满时，乙方须在3天内将添置的可移动的物品自行搬离，并将房屋交还甲方，且房屋内装修、装潢、固定设施按装修后的现状无偿交还甲方，乙方不按甲方要求返还而继续占用租赁房屋的，自擅自占用之日起按照最近一个月的平均日租金的两倍向甲方支付使用费；乙方逾期给付租金的，每逾期一日，则按照应付未付的租金总额的千分之一向甲方支付违约金；租赁期间，非合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应支付三个月租金之总和作为违约金。三、上述《房屋租赁合同》签订后，被告同鹏公司于2015年11月28日向原告张正武交付长寿路房屋，原告张正武给付押金98,978元，后对租赁房屋进行装修改造及消防改造。原告张正武在2016年3月至2016年8月期间按照约定给付租金，于2016年9月5日给付租金130,962元，于2016年12月5日给付租金130,962元，于2017年3月6日给付租金137,511元，于2017年6月13日给付租金45,837元(给付至2017年7月4日)。四、2016年4月14日，原告张正武作为投资人申请注册成立上海雅萱宾馆并获准登记，注册地址为长寿路房屋所在地；同日，上海市普陀区市场监督管理局向上海雅萱宾馆出具告知书，告知须经公安机关核发旅馆业特种行业许可证后方可开展经营活动。2016年12月19日，上海市普陀区公安消防支队向上海雅萱宾馆颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。五、2017年7月2日，原告张正武向被告同鹏公司发出《商谈方案暨通知书》，告知因获悉房屋转租权至2018年8月31日，因合同目的无法实现，《房屋租赁合同》为无效合同，故提出商谈方案：从即日起终止《房屋租赁合同》，并要求归还保证金、补偿装修费用及空调费用。该通知书以邮政挂号信方式寄送，信函收据上有“前台收”字样。六、2017年7月11日，原告张正武与被告同鹏公司工作人员吴骏至长寿路房屋办理相关手续。当日由原告张正武在现场录制的录音资料显示，吴骏与他人在电话通话中称：“……张正武这里我停水、停电停掉啦……消防门他自己有一把锁，他锁掉了，大门我们有一把环形锁我把它锁掉了，好伐，我跟你讲一声……”；吴骏又在现场称：“7月11号由你来承担，12号开始我们来承担……”。七、2017年8月9日，被告同鹏公司向原告张正武发出《解除合同通知书》，载明因拖欠租金已构成严重违约，故通知自2017年8月12日起，《房屋租赁合同》解除，并要求给付租金、违约金及相关费用。2017年8月23日，被告同鹏公司向原告张正武发出《催告函》，要求于2017年8月28日前交还房屋并要求给付租金、违约金及相关费用；该函落款处注明联系人为吴骏。上述通知书及函件原告张正武均收到。八、2017年8月30日、2017年10月19日，原告张正武分别向被告同鹏公司出具《回复函》、《告知函》，告知被告同鹏公司工作人员吴骏已于2017年7月11日与原告张正武办理退房验收移交手续，并锁闭房屋，自2017年7月12日起，房屋已由被告同鹏公司收回，有权随时处置，处置前应对装修和物品进行清点、确认或移交。上述函件均通过邮政挂号信方式发出，信函收据中载有“吴骏”字样签名。九、于2018年2月5日自上海市普陀区市场监督管理局档案室调取并经盖章证明的上海雅萱宾馆登记注册相关材料显示，其中材料中含有中冶宝钢技术服务有限公司出具的《房屋租赁证明》，落款日期为2010年8月18日。十、上海诚信中宁物业服务有限公司长寿苑锦海大厦银领公寓管理处于2017年8月21日向被告同鹏公司出具长寿路房屋的付款通知书，载明应支付2017年7月16日至2017年9月30日期间的物业管理费8,280元、2017年8月至2017年10月期间的基本电费10,101.60元。被告同鹏公司通过银行转账方式支付上述款项。十一、2018年8月6日，万隆建设工程咨询集团有限公司就长寿路房屋装修工程(含消防改造)造价出具《司法鉴定意见书》，认定装修工程(含消防改造)可确定部分造价为647,419元，双方存在争议部分的工程造价为62,440元，内容为现场的29台空调及29台热水器；另列明“税后补差”内容为浴霸、卫生间吸顶灯、矮柜、毛巾架、淋浴移门、无框玻璃大门、木质模压门项目，合计费用为52,165元。十二、被告同鹏公司于2017年11月29日收到本案诉状副本。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、租金及押金给付凭证及发票、申请公司登记注册资料、《司法鉴定意见书》、往来函件及通知书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本案反诉事实同本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对本诉及反诉，张正武与同鹏公司就长寿路房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，故该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。张正武认为同鹏公司存在欺诈行为，故《房屋租赁合同》应予撤销，对此，应结合已查明的事实及该合同的实际履行情况予以判定。张正武作为承租人，承租房屋用于宾馆经营，为避免经营风险，应对房屋状况作充分了解，《房屋租赁合同》中亦载明“乙方在租赁房屋前已知晓房屋的房屋状况和房屋性质”，而张正武在申请对上海雅萱宾馆登记注册时，所提供的材料中包含同鹏公司提供的租赁证明，故并无证据表明同鹏公司曾对租赁期限故意隐瞒。因此，对张正武认为合同应予撤销的主张，本院不予支持。但值得注意的是，双方约定的转租期限超过了同鹏公司的承租期限，超过部分的约定应属无效。租赁期内，张正武因租赁期限问题与同鹏公司产生争议，并出具《商谈方案暨通知书》，但该通知书中涉及的“终止《房屋租赁合同》”系商谈方案，并未明确提出解除合同，同时并无充足证据证明已实际送达同鹏公司。张正武与同鹏公司的工作人员吴骏于2017年7月11日至租赁房屋处协商处理争议，而结合同鹏公司出具的《催告函》及当庭陈述可确认，吴骏有权代表同鹏公司处理双方租赁纠纷。结合录音资料可认定，双方在现场确认水表、电表读数，并由吴骏锁闭房屋大门并作停水、停电处理，可认定双方已对房屋进行交接，双方自此已协商确认不再履行《房屋租赁合同》，故该合同应于2017年7月11日解除。《房屋租赁合同》解除后，同鹏公司应按约定向张正武返还租赁保证金。针对张正武主张同鹏公司应赔偿包括含装修费用、消防改造及申报费用、空调在内的损失，本院认为，双方所约定的租赁期限超过同鹏公司的承租期限逾三年，同鹏公司在超出其承租期限后即丧失转租权，故与次承租人约定的租赁期限显然应在承租期限以内。张正武承租房屋用于宾馆经营，为此所进行的投资及相应回报预期应基于租赁期限的考量，现张正武虽并无直接证据表明系因租赁期限较短导致其无法满足宾馆经营条件，但同鹏公司超出租赁期限转租房屋显然有损张正武的合法权益，故同鹏公司应给付相应赔偿。但同时，张正武作为承租人，应对房屋状况作充分了解，对此合同中亦有载明，故张正武自身亦有过错。本院综合考虑双方的过错程度，酌情认定同鹏公司应赔偿装修工程(含消防改造)损失400,000元。针对双方争议的工程部分，即房屋内空调及热水器，鉴于张正武可自行拆除后变卖或另作他用以弥补损失，但张正武明确表示放弃对实物返还的要求，故本院酌情认定同鹏公司给付补偿20,000元。针对同鹏公司针对《司法鉴定意见书》所提出的意见，缺乏相应依据，鉴定意见书中的认定及鉴定人员的意见并无不妥，本院对《司法鉴定意见书》的内容均予以采纳。针对同鹏公司主张的合同解除违约金，因双方系在2017年7月11日以协商方式解除合同，并非因张正武逾期给付租金而解除，故对该诉讼请求难以支持。张正武给付租金至2017年7月4日，故应给付自2017年7月5日起至合同解除之日止的租金，按照合同约定的标准计算，即10,695.3元。针对逾期给付租金的违约金，张正武存在逾期给付2016年9月5日至2017年3月4日期间的租金的情况，同时2017年3月5日至2017年7月11日期间的租金，亦存在逾期情况，但考虑双方在租赁期内协商解除合同等因素，本院酌情调整违约金为15,000元。自合同解除之日起，张正武应及时腾空房屋以便于同鹏公司合理使用，但张正武将物品(空调、热水器等)遗留在房屋表示由同鹏公司暂时保管，仍系对房屋的占有使用，故承担相应的占有使用费用；双方在合同约定的标准为月租金的两倍，明显带有一定惩罚性质，综合考虑当事人的过错程度和合同履行情况，本院酌情调整按照原月租金标准计算，计45,837元。张正武在本案起诉时，明确针对房屋内遗留的空调提出要求同鹏公司给付折价赔偿的主张，表明其已放弃对房屋物品的返还要求，同鹏公司有权自行处置，故张正武应给付占有使用费直至同鹏公司收到本案诉状副本之日，即210,850.2元。针对同鹏公司主张的物业管理费及基本电费，均系在张正武未与同鹏公司办理房屋交付手续之前发生，故张正武应予承担。针对同鹏公司主张的水、电、燃气、通讯、物业管理费、电梯及公共大堂按照承租面积分摊的相应的能耗费用，与上述物业管理费及基本电费存在重复主张，对其他费用并无证据表明曾实际发生，故本院对此难以支持。针对同鹏公司主张张正武将注册于租赁房屋地址的营业执照变更地址或注销的诉讼请求，属于行政管理的范畴，不属于本案审理范围，本院对此不予处理；同时，同鹏公司并未举证证明租赁房屋所在地有需要张正武予以变更或注销的天然气及通讯设备注册账户，本院对此不予支持。针对同鹏公司就营业执照未变更地址或注销而提出的赔偿金主张，鉴于上海雅萱宾馆注册地尚未变更，张正武确属违约，故本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张正武与被告上海同鹏企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年7月11日解除；二、被告上海同鹏企业管理有限公司应于本判决生效起十日内退还原告张正武保证金人民币98,978元；三、被告上海同鹏企业管理有限公司应于本判决生效起十日内赔偿原告张正武损失人民币420,000元；四、对原告张正武请求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持；五、反诉被告张正武应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海同鹏企业管理有限公司租金(2017年7月5日至2017年7月11日期间)人民币10,695.3元及逾期付款违约金人民币15,000元；六、反诉被告张正武应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海同鹏企业管理有限公司房屋占用使用费(2017年7月12日至2017年11月29日期间)人民币210,850.2元；七、反诉被告张正武应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海同鹏企业管理有限公司物业管理费人民币8,280元及基本电费人民币10,101.6元；八、反诉被告张正武应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海同鹏企业管理有限公司赔偿金人民币50,000元；九、对反诉原告上海同鹏企业管理有限公司请求反诉被告张正武给付违约金、保证金不予退还以及给付水、燃气、通讯、电梯及公共大堂按照承租面积分摊的相应的能耗费用、判令注册于租赁房屋地址的天然气、通讯设备变更地址或注销的诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。鉴定费人民币22,500元，由原告张正武承担人民币9,000元，由被告上海同鹏企业管理有限公司承担人民币13,500元。本诉受理费人民币12,970元，由原告张正武承担人民币5,644元，由被告上海同鹏企业管理有限公司承担人民币7,326元。反诉受理费人民币5,247.07，由反诉原告上海同鹏企业管理有限公司承担人民币2,871.07元，由反诉被告张正武承担人民币2,376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯人民陪审员  杨秀兰人民陪审员  吴静娟二〇一八年十月三十一日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。