山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0704民初1860号 原告:潍坊瑞智游艇有限公司，住所地潍坊市坊子区凤凰大街。 法定代表人：王炳礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周超，女，1988年3月19日出生，汉族，该公司职工，住。 委托诉讼代理人：许栋梁，山东韵恒律师事务所律师。 被告：山东途居房车制造有限公司，住所地潍坊市坊子区凤凰大街与潍安路交叉口。 法定代表人：赵江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖黎明，男，1983年9月4日出生，汉族，该公司职工，住。 委托诉讼代理人：崔灿，男，1993年9月3日出生，汉族，该公司职工，住。 原告潍坊瑞智游艇有限公司与被告山东途居房车制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊瑞智游艇有限公司的委托诉讼代理人周超、许栋梁、被告山东途居房车制造有限公司的委托诉讼代理人肖黎明、崔灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潍坊瑞智游艇有限公司向本院提出诉讼请求：1.请人民法院依法判令解除原、被告双方于2017年3月2日签订的《厂房场地租赁合同》，并判令被告立即倒业；2.请人民法院依法判令被告立即给付原告租赁费328000元（计算至2018年7月24日，之后的租赁费按照合同约定的标准计算至被告实际倒业之日）并承担违约金82000元，共计410000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月2日，原告与潍坊途居房车制造有限公司（现更名为山东途居房车制造有限公司）签订《厂房场地租赁合同》一份。合同约定，原告将位于潍坊市坊子区西侧区域内厂房及部分场地租赁给被告使用，租赁费为每年820000元，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日。合同签订后，原告按照约定将租赁标的交付给被告使用，被告未按照双方签订的《厂房场地租赁合同》的约定支付租赁费。为维护原告的合法权益，诉至法院，请依法裁决。 被告山东途居房车制造有限公司辩称，1.被告没有向原告支付违约金的义务。原、被告双方于2017年3月2日签订的编号为FHDJ-1-02《厂房场地租赁合同》中第三条第2款明确约定：逾期按日支付年租金万分之三收取滞纳金。因此，被告只需按照该条款支付租金以及由于逾期支付租金产生的滞纳金。滞纳金条款属于违约情形中的特殊条款（明确约定了逾期支付租金的情形），而合同中第八条违约责任条款应适用于除逾期支付租金以外的其他违约行为，属于合同中的一般条款。特殊条款优于一般条款，所以被告逾期支付租金的行为应优先适用特殊条款—滞纳金条款，而不适用一般条款—滞纳金条款。2.被告支付的履约保证金应抵消部分租金。依据合同约定，被告已经支付给原告62000元钱的履约保证金。被告存在逾期支付租金的事实，但是履约保证金应当抵消一部分租金。综上所述，原告要求被告支付328000元的租金数额存有异议，并且原告提出支付违约金82000元的诉求缺乏依据。 本院经审理认定事实如下：2011年7月6日，潍坊瑞智游艇有限公司取得坊子区凤凰街以北、潍安路以西66667Ｍ2土地的国有土地使用权证［潍国用（2011）第Ｄ054号］。2013年7月31日，潍坊瑞智游艇有限公司取得坊子区凤凰大街1号瑞智游艇二期7号房屋的房屋所有权证（潍房权证坊子字第××号）。2017年3月2日，潍坊瑞智游艇有限公司（出租方、甲方）与潍坊途居房车制造有限公司（承租方、乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定第一条租赁物位置、面积、功能及用途：1、甲方将位于西侧区域内厂房及部分场地租赁于乙方使用……。第二条租赁期限及相关费用：1、租赁期限为五年，即从2017年3月1日至2022年2月28日止……。第三条租金及履约保证金支付方式：1、根据补充协议详情，实际缴纳年租金为捌拾贰万元整（￥820000元），甲方负责开具合法有效的增值税专用发票给乙方，租金包含：（1）、厂房租金壹拾万元整（￥100000元），（2）、土地租金柒拾贰万元整（￥720000元）。2、租金交付方式为一年一交，甲方开具合法有效的增值税专用发票给乙方后，乙方可通过银行转账方式，在收到合法有效的发票后足额交清租金。逾期按日支付年租金万分之三收取滞纳金（因甲方延期开具合法有效的增值税专用发票的情况除外）。3、履约保证金为陆万贰仟元整（￥62000元），合同签订后七个工作日付清，本保证金由甲方保管至租赁期满，倘若乙方违反本租约的规定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部保证金，不足部分由乙方补交。若乙方无违反事项则此保证金甲方应于租赁期满后60日内无息退还给乙方。保证金收据须加盖甲方公章并由乙方保管，若保证金收据丢失，乙方应以出具加盖公章的承诺函形式完善保证金退还手续。合同签订后，乙方收到甲方开具的合法有效的增值税专用发票7日内向甲方支付首期年租金82万元整。以后年度同样以甲方开具合法有效发票给乙方后7日内，为当年租金支付时间。4、首年租金以合同签订后一个月内甲方开具发票，次年及以后以每年2月前开具发票。第四条双方的权利与义务：甲方的权利与义务1、甲方提供有效的租赁物给乙方使用，并有义务配合乙方取得厂房投产所须的相关消防验收……。4、租赁期间，若乙方欠交租金超过30天，甲方有权单方解除本合同，将租赁物收回，如乙方交纳保证金不足以支付欠缴租金且乙方拒绝支付欠付租金的情况下，甲方可处置乙方租赁物内的财产，可通过申请拍卖留置财产等方式用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，但剩余部分应归还乙方。乙方的权利与义务……5、租赁期内，乙方必须按照合同约定及时缴纳租赁费及有关的一切费用。第八条违约责任：1、若甲方未按本合同规定的条款履行，由甲方向乙方承担年租金总额10%的违约金，保证金予以返还乙方，造成经济损失的甲方还应承担赔偿责任。2、若乙方未按本合同规定条款履行，由乙方向甲方承担年租金总额10%的违约金，保证金甲方不予返还，造成经济损失乙方还应承担赔偿责任。 2017年3月2日，潍坊瑞智游艇有限公司（出租方、甲方）与潍坊途居房车制造有限公司（承租方、乙方）签订《厂房场地租赁合同补充协议》，约定，经甲乙双方协商一致，租赁物原年租金为100万元整，针对补充协议与原合同中未提及部分租金差异，即房租分摊及土地使用税缴纳部分特作以下补充说明：一、根据乙方向甲方提供的改造图纸和预算表，确定厂房改造预算为90万元，若乙方再增加改造事项，均由乙方自己支付相关费用。在5年合同期内，甲方以每年分摊18万元作为房屋改造费从原年租金100万中扣除。若租赁期未满，乙方因特殊原因提前退租，乙方还需一次性含息支付给甲方合同期内剩余年份的分摊费用……。 2017年5月3日、2017年9月26日分两次，潍坊途居房车制造有限公司向潍坊瑞智游艇有限公司转账支付2017年3月1日至2018年2月28日的租赁费共计820000元。2017年4月1日，潍坊途居房车制造有限公司向潍坊瑞智游艇有限公司转账支付62000元作为合同约定的履约保证金。2017年12月12日，潍坊途居房车制造有限公司名称变更为山东途居房车制造有限公司。2018年2月26日，潍坊瑞智游艇有限公司向山东途居房车制造有限公司开具2018年3月1日至2019年2月28日的场地及房屋租赁费的增值税发票。按照合同约定山东途居房车制造有限公司应于7日内向潍坊瑞智游艇有限公司支付2018年3月1日至2019年2月28日的租赁费820000元，但山东途居房车制造有限公司未支付。 2018年5月23日，山东途居房车制造有限公司向潍坊瑞智游艇有限公司发出《关于租赁房租延期的函》，内容为：因公司资金未能及时到位，原定于2018年5月25日缴纳房租将无法支付，现我方控股公司正在积极配合解决资金问题，望贵公司能给予支持和理解，将房租缴纳时间延期至2018年6月25日，我们深表感谢！望贵单位给予支持，盼予复函。 另查明，原告潍坊瑞智游艇有限公司要求被告山东途居房车制造有限公司搬出租赁的厂房及场地，并支付2018年3月1日至2018年7月24日（起诉之日）的租赁费328000元（计算方式：820000元÷365天×146天），2018年7月24日之后的租赁费按照每天2246.58元（820000元÷365天）计算至被告搬出厂房及场地为止，并要求山东途居房车制造有限公司支付违约金按照合同约定年租金的10%计算，即82000元（820000元×10%）。庭审中被告山东途居房车制造有限公司认可未按照合同约定支付2018年3月1日至2019年2月28日租赁费的事实，对原告主张的租赁费无异议但要求继续履行合同并且要求已缴纳的履约保证金予以扣除。对原告潍坊瑞智游艇有限公司主张的违约金82000元不予认可，要求按照合同第三条第2项的约定，按照日万分之三计算。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。潍坊瑞智游艇有限公司与潍坊途居房车制造有限公司签订的《厂房场地租赁合同》、《厂房场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。潍坊途居房车制造有限公司名称变更为山东途居房车制造有限公司后，潍坊途居房车制造有限公司的债权债务由山东途居房车制造有限公司承继。山东途居房车制造有限公司未按照合同约定支付2018年3月1日至2019年2月28日期间的租赁费是形成本次纠纷的原因。至原告起诉之日，被告已延期支付租赁费超过30天，根据《厂房场地租赁合同》第四条的约定，原告有权单方解除合同。对原告要求与被告解除合同，并要求被告搬出厂房、场地的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付2018年3月1日至2018年7月24日租赁费328000元的诉讼请求，被告无异议，本院依法予以支持。被告对原告主张的2018年7月25日之后违约金的计算方式无异议，被告应向原告继续支付租赁费至搬出厂房、场地时止。原、被告签订的《厂房场地租赁合同》中既约定了滞纳金又约定了违约金，原告选择适用违约金条款并不违反法律规定，对原告要求被告支付违约金82000元的诉讼请求，本院依法予以支持。《厂房场地租赁合同》第三条第3款对履约保证金作出了明确约定，即“本保证金由甲方保管至租赁期满，倘若乙方违反本租约的规定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部保证金，不足部分由乙方补交”，原告要求被告支付违约金82000元主张本院已经予以支持，被告交纳的履约保证金62000元可充抵租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告潍坊瑞智游艇有限公司与原潍坊途居房车制造有限公司（现为被告山东途居房车制造有限公司）于2017年3月2日签订的《厂房场地租赁合同》，被告山东途居房车制造有限公司于本判决生效后三十日内搬出《厂房场地租赁合同》约定的厂房及场地； 二、被告山东途居房车制造有限公司支付原告潍坊瑞智游艇有限公司2018年3月1日至2018年7月24日租赁费266000元（328000元-62000元），于本判决生效后十日内付清； 三、被告山东途居房车制造有限公司支付原告潍坊瑞智游艇有限公司2018年7月24日之后的租赁费（按照每日2246.58元计算，自2018年7月25日起至实际搬出厂房及场地之日止），于本判决生效后十日内付清； 四、被告山东途居房车制造有限公司支付原告潍坊瑞智游艇有限公司违约金82000元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告潍坊瑞智游艇有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7450元，减半收取3725元，财产保全费2570元，共计6295元，由原告潍坊瑞智游艇有限公司负担563元，被告山东途居房车制造有限公司负担5732元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  田 静 二〇一八年十月二十二日 法官助理  孙佩燕 书 记 员  王 洋 法律条文释明 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。