惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)粤1391执异10号 异议人：惠州市大亚湾三星货柜运输有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道47号。 法定代表人：谭显明。 委托代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。 委托代理人：梁兰芳，广东法圣律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚湾安惠大道98号。 负责人：廖斌，该行行长。 委托代理人：江滨，该支行职员。 委托代理人：梁伟强，该支行职员。 被执行人：惠州市大亚湾三星置业集团有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头中学路1号。 法定代表人：谭显明。 被执行人：谭显明，男，1957年7月31日出生，现在东莞监狱服刑。 第三人：广东南天司法鉴定所，住所地：深圳市福田区滨河路5003号爱地大厦西座17楼。 法定代表人：徐代化。 第三人：深圳市前兴联合投资发展有限公司，住所地：深圳市龙华区民治街道民治大道展滔科技大厦B座1105。 法定代表人：陈伟坚。 本院在执行中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行(以下简称工行大亚湾支行)与惠州市大亚湾三星货柜运输有限公司（以下简称三星货运公司）、惠州市大亚湾三星置业集团有限公司（以下简称三星置业公司）、谭显明借款合同纠纷一案中，被执行人三星货运公司于2018年8月29日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人三星货运公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条，异议人现向贵院申请对(2016)粤1391执恢7号案提出执行异议。异议人认为执行法院对异议人名下位于惠州大亚湾澳头大温坝路的商场第三、四、五、六层所分摊的土地使用权在查封、评估、拍卖环节上均存在违法情形：一、查封环节存在的违法情形。执行法院在本案中存在超标的查封、处置房产。被查封标的三、四、五、六层相互独立且均有各自产权证，是互为可分之物，各层商场有各自市场价值，参考粤南惠[2018]价鉴字002号评估意见书，第三层商场房地总价为9600774元、第四层商场房地总价为8425527元、第五层商场房地总价为8039625元、第六层商场房地总价为4893870元。本案生效判决的债权约1000万元（包括本金、利息、执行费、诉讼费）。执行法院对其中两层商场进行处置可完全变现本案债权，然执行法院对前述三、四、五、六层商场全部查封拍卖，已经远远超出本案债权，严重损害申请人合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押，冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。为此，执行法院存在超标的查封、处置被执行人财产的违法情形。二、评估环节存在违法情形。程序上，本案在评估环节对外委托评估主体不适格存在违法情形。执行法院在2016年2月17日摇珠选定评估机构（第一次委托评估）的委托单位系执行局，而执行法院在2017年11月27日致函广东南天司法鉴定所委托该所重新评估（第二次委托评估）涉案标的物，函件联系人是本案承办人。根据《广东省高级人民法院关于司法委托管理工作暂行规定》第五条审判（执行）部门在案件审理和执行过程中，凡遇专门性问题需要进行司法委托的，应当移送司法委托管理部门统一办理对外委托，审判（执行）部门不得直接对外委托的规定。执行法院在两次对外委托司法评估均系办案的执行部门，本案两次司法评估委托单位（主体）不适格，评估程序系违法的。另外，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本案评估过程中，异议人未收到贵院选定评估机构的口头或书面通知，剥夺异议人参与摇珠选定评估机构程序的权利。实体上，广东南天司法鉴定所出具的两份《价格评估意见书》评估错误。1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》于2015年12月1日起实施最新标准，但粤南惠[2016]价鉴字第071号《价格评估报告书》（以下简称第一次评估）的价格评估依据却没有以中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》作为依据，而粤南惠[2018]价鉴字第002号《价格评估报告书》（以下简称第二次评估）却引用中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》作为依据；同一个机构，并且在中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》生效的前提下，第一次评估没有选择其作为价格评估依据，而第二次评估却选择其作为价格评估的依据，这是前后两次评估存在矛盾的地方；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》适用于房地产估价活动，统一房地产估价程序和方法，而第一次评估没有选择其作为价格评估依据，第一次评估明显存在着重大的错误，而第二次评估是在结合第一次评估基础上作出评估结论，是在错误的基础上作出评估结论，因此第二次评估也存在着重大的错误。2、第一次评估中的价格评估依据“广东物价局文件粤价[2003]259号《关于印发广东省涉案物价格鉴定操作规程的通知》”（该评估依据于2017年1月12日被废止）对市场法进行详细介绍，而第一次评估明显不符合市场法的要求；异议人对第二次评估的价格评估依据《广东省涉案财产价格鉴定条例》和《广东省价格鉴定操作规范》的真实性存在疑问，并且第二次评估中的价格评估过程中引用了其他不属于价格评估依据的依据。3、第一、二次评估都只用一种评估方法进行评估，根据《中华人民共和国资产评估法》第二十六条第一款“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”之规定，第一、二次只采用一种评估方法错误。所以，两份评估报告的评估结果不合理、合法、不应作为评估价格参考。三、拍卖环节存在的违法情形。执行法院对三、四、五、六层商场以起拍价221671858元进行整体处置违背公平、公正原则。前述四层商场评估总价共计人民币30959976元，评估单价约为2900元／平方米。评估价偏低，偏离市场真实价。异议人己对评估意见提出异议。执行法院还以四层商场评估总价人民币30959976元的基础上下调30%（起拍价21671858元）进行第一次公开拍卖。实则以四层商场评估单价约2000元／平方米进行处置，相对于异议人而言是一种不公平对待，结合当今中国房地产市场普遍对房产市价的认知，在珠三角惠州地区以房产单价2000元／平方米处置房产是完全背离市场真实价值，有失法律公正。因惠州市惠城区人民法院在(2012)惠城法执字第164号案，异议人与惠州淇源贸易有限公司债权转让合同纠纷一案中。该法院于2012年对异议人名下位于惠州大亚湾澳头大温坝路的第一、二层商场进行处置，经三次拍卖、一次变卖，最终以变卖底价25841916.16元成交该两层商场，并以拍卖款清偿该案债务。对此，惠城区人民法院对异议人名下位于惠州大亚湾澳头大温坝路的第一、二层商场以变卖价25841916.16元成交处置对比本案执行法院以四层商场起拍价21671858元的处置，两家法院处置方式、结果差别如此之大，本案三、四、五、六层的起拍价还低于一、二层商场变卖成交价，足以体现执行法院对三、四、五、六层商场以起拍价221671858元进行整体处置极其不合理，严重损害异议人利益，显失公平公正。四、执行法院未尽履行监督中介机构职责。异议人曾经对两份评估意见书提出异议，但贵院都均予以驳回；其次，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条，都规定了人民法院要对其委托的评估机构进行监督；最后，在异议人前述第二大点中，罗列了两次评估中错误的地方，但贵院不仅不能够有效监督其委托的评估机构，而且都对异议人的异议予以驳回。五、(2017)粤13执复28号执行裁定书未向异议人有效送达。异议人针对(2016)粤1391执异38号执行裁定书向惠州市中级人民法院申请复议，惠州市中级人民法院作出(2017)粤13执复28号执行裁定书后，分别向李战杰、谭育才、杨健翔邮寄送达，但上述三人既不是三星货柜的员工、股东，也不是三星公司的受委托人，并且后两人所邮寄的快件均是退件状态。该份法律文书尚未发生法律效力，异议人对异议程序救济权利受到损害，异议人在该案中涉及本案的异议请求仍未解决。六、申请执行标的金额及其计算方式、标准存在异议。（一）执行金额中的利息部分计算严重偏高。1、根据申请执行人在一审中的诉讼请求所列计算方式及金额，利息（含罚息）计至2018年7月31日仅为4750931.54元。申请执行人的诉讼请求是“在合同载明的利率水平基础上加收50%”作为罚息利率。而(2013)惠湾法民三初字第5号民事判决书（以下简称“判决书”）中的第一项判项中却是“按照中国人民银行关于逾期贷款利率的规定的标准”计算，相关标准是在30%至50%的范围内加收罚息利率（判决金额或计算方式不明确），所以判决书的利息计算方式及金额（计至2018年7月31日）应当低于4750931.54元。以下为申请执行人在诉讼请求中的利息（含罚息）的计算方式及金额：(1)、2420000元本金计至2012年12月21日止的利息为693699.66元；4000000元本金计至2012年12月21日止的利息为1010712元，共计利息人民币1704411.96元；(2)、（本金）2420000×7.965%×从2012年12月22日至2018年7月31日止=1081023.08（元）；(3)、（本金）4000000×8.7615%×从2012年12月22日至2018年7月31日止=1965496.50（元）；(4)、1081023.08元+1965496.50元+1704411.96元=4750931.54（元）。以上按申请执行人的诉讼请求计算至2018年7月31日的合计，本金6420000元，利息（含罚息）4750931.54，本息合计11170931.54元。因为判决中对于罚息的计算不明确，异议人认为按判决书所述的计算方式计算至2018年7月31日的本息总金额应当低于11170931.54元，即本案执行本息总金额（计至2018年7月31日）应当低于11170931.54元。故，异议人认为人民法院以13296963.86元作为本息总金额向申请执行人支付是明显严重偏高的，是错误的。2、鉴于异议人对执行金额及其计算方式、标准存在很大的争议，故申请法院应当依法确定执行金额本息的计算方式及标准，然后委托有资质的审计机构对执行金额予以审计，重新确定具体的执行金额。3、判决书确定异议人的抵押担保责任以人民币1200万元为限，然贵院拟以13296963.86元作为本息总金额向申请执行人支付是明显错误的，是明显超额执行生效判决所确定的判决限额的，是明显违反法律规定的。4、异议人认为评估费不应当由异议人承担。理由为评估价严重不客观、评估方式严重违法（仅根据上一份评估价下调得出结论）。（二）案外人谢晓晴曾在2013年至2014年期间办理银行代扣业务，每月从其银行账户扣减人民币40000元用于清偿本执行案项下的债权，持续近两年，故特请人民法院核实申请执行人代扣的上述款项金额。该金额应当在本执行案中予以扣减。综上所述，请求贵院中止执行(2016)粤1391执恢7号案、撤销对惠州大亚湾三星货柜运输有限公司名下惠州大亚湾澳头大温坝路的商场第三、四、五、六层所分摊的土地使用权第一次司法网络拍卖、拍卖成交确认书、撤销(2018)粤1391执恢7号之三裁定书、审计本案执行标的金额。 申请执行人工行大亚湾支行提交书面意见称，一、本案查封及拍卖财产合法有效。本案查封的3宗房产及其对应分摊的国土使用权均为抵押物，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2008调整)第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”，本案查封异议人提供的所有抵押物是合法的。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2008调整)第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，上述房产及国土使用权权属人均为异议人，本案一并查封及处置是合法的。再，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”，本案对抵押物的司法网拍采取评估价下调进行一拍并不违法。且，本案2014年以4290.77万元一拍起拍，经三次拍卖（且为拆分拍卖）均流拍，可见，本案本次拍卖采取整体拍卖、降价起拍极具合理性，本次网拍成交也证实了该点。二、申请执行的标的金额及计算方式、标准符合借款合同约定、亦符合规定。根据判项一，2012年12月21日以后的利息以本金624万元为基数，按照人民银行关于逾期贷款利率规定的标准计算至欠款还清为止。而根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号），逾期贷款计算标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，该计算标准只是规定了金融机构对逾期贷款利率计收的计算范围，具体的计收标准应由金融机构与借款人在合同中具体明确。根据我行与三星置业公司签订的借款合同约定，逾期贷款按借款合同载明的利率水平加收50%，在银发[2003]251号文规定的范围内，是我行及三星置业公司的真实意思表示，应予以尊重，我行按加收50%计算逾期利息并无不当。综上，异议人的异议请求毫无依据，请求法院予以驳回，并继续执行(2016)粤1391执恢7号案。 本院经审查查明，异议人三星货运公司、三星置业公司、谭显明与工行大亚湾支行借款合同纠纷一案，本院作出（2013）惠湾法民三初字第5号民事判决：一、惠州三星置业集团有限公司自本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行偿还借款本金642万元、利息107.441196万元及律师费22.7488万元（利息计算至2012年12月21日，2012年12月21日以后的利息以本金642万元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款利率的规定标准计算至欠款付清时止）；二、被告谭显明对上述借款本息向原告承担连带清偿责任，被告谭显明承担连带责任的限额为1200万元。谭显明在承担担保责任后，依法享有向惠州大亚湾三星置业集团有限公司追偿的权利；三、原告中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行对被告惠州大亚湾三星货柜运输有限公司用于抵押的土地使用权（国有土地使用权证号为：惠湾国用98字第13210300482号）和房产（房地产权证号为：粤房地证字第××号、第××号、第××号、第××号）享有优先受偿权，享有优先受偿权的数额以1200万元为限。被告惠州大亚湾三星货柜运输有限公司在承担抵押担保责任后，依法享有向被告惠州大亚湾三星置业集团有限公司追偿的权利。 判决生效后，原告工行大亚湾支行依法向本院申请执行，本院于2014年2月19日依法对上述抵押物委托惠州建诚估价公司（以下简称建诚估价公司）评估，建诚估价公司于同年4月11日作出惠市建诚评字[2014]第B4045FY号估价报告。2014年6月2日，被执行人三星货运公司对评估报告提出异议，建诚估价公司于2014年6月13日作出了答复，维持原报告。本院于2014年7月29日委托惠州百业拍卖有限公司、惠州路路通拍卖有限公司采用分层竞拍方式拍卖，三次拍卖均流拍，后本院作出中止执行裁定。 2016年1月25日，申请执行人工行大亚湾支行申请恢复执行。本院对上述查封财产委托广东南天司法鉴定所重新评估，广东南天司法鉴定所作出粤南惠[2016]价鉴字第071号价格评估意见书。异议人、被执行人对该评估意见书提出异议，广东南天司法鉴定所于2016年8月16日作出维持原报告的答复。2016年9月30日，本院作出（2016）粤1391执恢7号执行裁定书，裁定拍卖被执行人惠州三星货柜运输有限公司名下位于惠州大亚湾澳头大温坝商场的第三、第四、第五、第六层商场及所分摊的土地使用权（国有土地使用权证号为：惠湾国用（98）字第13210300482号，房地产权证号为：粤房地证字第××号、第××号、第××号、第××号）。2016年11月2日，异议人三星货运公司其以本院超标的额查封、拍卖行为违反法律规定、认为评估结果低于市场实际价格，侵害了其合法权益为由提出异议。本院于2016年12月26日作出（2016）粤1391执异38号执行裁定，驳回异议人惠州三星货柜运输有限公司的异议。异议人三星货运公司对（2016）粤1391执异38号执行裁定不服，向广东省惠州市中级人民法院申请复议。广东省惠州市中级人民法院于2017年11月2日作出（2017）粤13执复28号执行裁定，驳回三星货运公司的复议申请，维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391执异38号执行裁定。 因广东南天司法鉴定所作出粤南惠[2016]价鉴字第071号价格评估意见书有效期已届满，本院于2017年11月27日委托广东南天司法鉴定所对案涉查封房地产重新评估。2018年1月23日，广东南天司法鉴定所作出粤南惠[2018]价鉴字第002号《价格评估意见书》，评估价值为30959796元。2018年4月3日及2018年4月8日，本院依法通过直接送达和邮寄送达的方式向异议人三星货运公司的法定代表人谭显明送达上述《价格评估意见书》并书面通知若对该意见书有异议，应在收到意见书之日起十日内向本院书面提出。2018年7月13日，谭显明的儿子谭育才到本院称其受父亲谭显明委托提交一份情况反映，内容是认为（2016）粤1391执恢7号涉案房产的评估价格严重低于市场价、评估方式违反法律规定、拍卖房屋的价值远超案件的金额。同日，本院对其作询问笔录，告知其的异议请求，已经超过法律规定的法律规定异议期，本院不予受理该异议请求。本院于2018年7月16日10时起至2018年7月17日10时止（延时的除外）在惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖案涉查封房地产。2018年7月17日9时17分38秒，第三人深圳市前兴联合投资发展有限公司以21671858元的最高价竞得上述房地产，并于2018年7月26日交清所有拍卖款。2018年7月26日，本院作出（2016）粤1391执恢7号之三执行裁定，一、买受人深圳市前兴联合投资发展有限公司（统一社会信用代码：91440300MA5EHGEP9Y）以21671858元的最高价竞得被执行人惠州大亚湾三星货柜运输有限公司名下位于惠州大亚湾澳头大温坝的商场第三、四、五、六层及分摊的国有土地使用权（房地产权证号为：粤房地证字第××号、第××号、第××号、第××号，国有土地使用权证号为：惠湾国用(98)字第13210300482号），该房地产的所有权和其他权利归买受人深圳市前兴联合投资发展有限公司所有，自本裁定送达买受人深圳市前兴联合投资发展有限公司时起转移。二、买受人深圳市前兴联合投资发展有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，该房地产应补交的费用、过户所需的税费等所有费用由买受人负担。2018年8月6日，本院向案涉执行案件的被执行人送达《通知书》通知申请执行人计算的案涉借款本金、利息、诉讼费用及评估费用，并在通知书上告知若对申请执行人的计算方式、标准及金额等有异议，应在接到通知书之日起十日内书面向本院提出意见。2018年8月9日，异议人向本院提交了《执行金额异议书》。 本院认为，关于异议人提出案涉评估环节存在的问题。广东南天司法鉴定所是本院经公开摇珠选定的具有评估资质的评估机构，本院选定评估机构的程序合法。异议人并未举证证明该机构或评估人员不具备相应的资质或评估程序违法。在异议人法定代表人即案件被执行人谭显明于2018年4月3日已明确知道粤南惠[2018]价鉴字第002号《价格评估意见书》内容及异议期限的情况下，谭显明的儿子在2018年7月13日才向本院提出异议请求，本院不予受理该异议请求符合法律规定。本院将广东南天司法鉴定所作出的粤南惠[2018]价鉴字第002号《价格评估意见书》作为价格参考依据符合法律规定。 关于异议人提出案涉房地产超标的额查封及拍卖存在的问题。因案涉房地产均为异议人向申请人提供的抵押物，且（2013）惠湾法民三初字第5号民事判决，申请人对上述房地产在1200万元为限享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，本院查封、拍卖该抵押财产的行为符合法律规定。本院2014年7月第一次拍卖该抵押财产时已经采用分割拍卖，经过三次拍卖均流拍,客观反映了上述查封财产是统一布局、统一规划附属设施的一个整体，虽然房产证形式上可以分割，事实上是统一规划使用的商铺，如果分割，很明显将影响其整体功能和使用价值。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，对本院查封的异议人的上列房产及分摊土地，应当合并拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，本院在案涉房地产评估价30959976元的基础上下调30%即21671858元作为起拍价符合上述规定。案涉房地产通过网络司法拍卖形式，由市场竞价确定了最高成交价为21671858元不存在显失公平公正的情形。 关于异议人提出执行标的金额及其计算方式、标准存在的问题。首先，如前所述，案涉执行案件评估程序符合法律规定，故相应的评估费用应由被执行人承担。异议人认为评估不合法而不应承担评估费，无事实和法律依据，本院不予以采信。其次，因本院将申请执行人计算的借款本金、利息及其他费用的金额以书面通知的方式告知异议人及其他被执行人，并告知了向本院提交书面意见的期限，该执行款金额并未经本院依法确定。故异议人提出审计本案执行标的金额的请求，不属于执行异议审查的范围。 综上所述，异议人三星货运公司提出的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照上列法律法规和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》第五条的规定，裁定如下： 驳回异议人惠州市三星货柜运输有限公司的全部异议请求。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内向广东省惠州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李旭君 审 判 员  徐少雄 人民陪审员  曾 倩 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  卢光明