广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24019号原告：广州畜产进出口公司，住所地广州市越秀区东华南路118号。法定代表人：赵永新,职务：总经理。委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。被告：广州市百信达视听器材有限公司，住所地广州市越秀区东华南路110-112号。法定代表人：王俊东。委托诉讼代理人:李强，广东正大联合律师事务所律师。原告广州畜产进出口公司与被告广州市百信达视听器材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗斌、胡成，被告的法定代表人王俊东及委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决解除原告与被告关于越秀区东华南路118号110房号物业的租赁合同关系。事实和理由：2017年4月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由原告将其位于广州市越秀区东华南路118号110号房号建筑面积共535平方米的物业出租给被告作商业用途使用，该物业每月每平方米租金为57元，每月租金总额为30495元，每月每平方米管理费为38元，每月管理费总额为20330元，租赁期限为2017年4月1日起至2020年2月28日止。近期，上级国资管理部门在对原告物业出租事项进行检查时，认为原告将案涉物业出租给被告，没有遵照2011年11月4日广州市人民政府办公厅发布《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办【2011】46号）（以下简称《指导意见》），履行相应审查报批、评估定价、公开招租等手续。后经广东联信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年12月30日出具的《广州畜产进出口公司拟出租资产事宜涉及其持有越秀区大沙头二马路47号1-5楼房地产租金评估报告》（编号：联信评报字【2017】第Z0832号）显示，案涉物业在出租期间的市场评估单价为140.00元每月每平方米，案涉物业相应出租面积535平方，按市场评估单价计算租金为74,900.00元每月。上级部门认为，原告未按规定开展的出租行为致涉案物业在合同约定的租金远低于市场定价，已在一定程度上造成了国有资产的流失，因此责令原告对案涉物业的出租行为限期整改。原告在收到整改指令后，就案涉物业的出租事宜多次与被告进行协商，希望与被告解除房屋的租赁合同关系，并表示愿意按照合同约定，向被告按1个月的租金标准支付违约金作为解除合同的赔偿，但均未得到被告的同意。现由于案涉物业的出租违反了《指导意见》的规定，租金过低致原告无法继续履行原租赁合同。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：1.双方签订的房屋租赁合同真实合法有效，不存在任何法定的无效或可撤销情形；2.本合同履行至今未出现任何法定的可以或需要提前终止、撤销的情形，没有任何不可抗力因素出现；3、合同的提前终止、解除需要双方合意或依据约定处理。现双方就此不能达成合意，合同也未约定任何一方有权决定随时终止合同履行；4.违约赔偿条款的含义是，在双方均同意提前终止的前提下，哪一方提出终止的，应赔偿对方；并非是任何一方均有权无条件的随时提出解约。对此如双方理解有差异，应适用格式合同的有关规定，做出对提供格式合同一方不利的解释；5.所依据的是政府主管部门对内的指导意见，并非法律强制性规定，且已于双方签约前已过期失效；6.该物业租金是双方充分协商确定的，双方的租赁合同关系也是1999年几次签约合作持续至今，不存在任何欺诈、乘人之危，或相互串通损害国家、集体利益等情形；双方应严格依约履行。原告以一份评估报告来认定租金不合理欠妥；首先，该评估只能作为参考，这其中有不小的主观因素，不可能绝对的客观准确；再者，评估方在报告中也注明其评估价不能保证实现，市场成交价的确定是要考虑供需关系等多种因素的，只要该租金价格不是明显偏离市场价大致范围，就不应当认定为异常；原告依此主张解约不符合法律规定，履约过程中再提出价格过低也有违公平、诚信的法律原则。综上，没有任何事实理由与法律依据支持原告提前解约,请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，兹甲乙双方在平等、自愿的基础上，就物业租赁相关事宜，经协商一致，订立本合同，供共同遵守。第一条、租赁物的位置、面积及用途，1、甲方把位于广州市越秀区东华南路110号的物业，该物业的使用性质为商业用途,未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不能用作居住。若物业内留有人员居住，则属违约行为，甲方可即时解除合同，乙方则应将该场地交还给甲方。第二条、租赁期限，1、租赁期限为35个月，自2017年4月1日起至2020年2月28日止。第三条、保证金、租金及其他费用，1、乙方在签订本合同的同时，向甲方至少交纳两个月租金（含管理费）计人民币101650元作为乙方履行本合同的保证金。租赁存续期间，按照本合同，该保证金随租金比例递增，也要做相应调整，并在收到调升租金通知后两周内交纳差额部分。保证金不计息、不折抵乙方应交甲方的各种费用。租赁期满或解除合同，乙方应退回原开具租赁保证金的发票或收据，由甲方办理退按手续，在乙方己向甲方交清了全部应付的租金及租赁期间所产生的--切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租物业、清理杂物等相关责任后五个工作日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金，否则甲方有权没收保证金。3、该物业每月每平方米租金为57元，在租赁期内，每月租金总额为人民币30495元。4、该物业每月每平方米管理费为38元，在租赁期内，每月租金总额为人民币20330元。每月租金、管理费合共50825元。第八条、甲方违约责任，甲方违反本合同约定，提前收回物业的，应按照本合同约定的1个月租金标准向乙方支付违约金。第九条、乙方违约责任，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该物业，乙方应按照本合同约定的2个月租金、管理费的标准向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将物业转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动物业结构或损坏物业；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该物业进行违法违规活动的；（4）拖欠租金、管理费及相关费用累计1个月(含1个月)以上的。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按本合同约定的2个月租金标准向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等。被告向原告支付租金及管理费至2018年9月。涉案房屋现由被告使用。本院认为：原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该合同第八条约定：“甲方违反本合同约定，提前收回物业的，应按照本合同约定的1个月租金标准向乙方支付违约金。”第九条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按本合同约定的2个月租金标准向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”从上述约定可以看出，上述《房屋租赁合同》均赋予了原被告在租赁期内可以提前解除合同的权利，因此，原告依照合同约定提前解除租赁合同符合合同约定，本院予以支持。至于提前解除合同后的责任承担问题，因原被告在本案中均没有提出诉请要求本院予以处理，故本院对此不予调处。原被告可另行协商解决或另循法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条第二款之规定，判决如下：原告广州畜产进出口公司与被告广州市百信达视听器材有限公司在2017年4月1日签订的关于租赁广州市越秀区东华南路110号房屋的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日解除。本案受理费9899元，由被告广州市百信达视听器材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  郭伟强二〇一八年十月三十日书 记 员  戴 鹏法庭记录陈佳璇