广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初5812号原告（反诉被告）：赵昱丞，男，1989年10月18日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人:黄文川，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人:颜紫君，广东骏道律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号，统一社会信用代码91441200195291759D。法定代表人：陈业强，职务董事长。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。原告即反诉被告赵昱丞与被告即反诉原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称“肇庆二建公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵昱丞及其委托诉讼代理人黄文川、颜紫君，肇庆二建公司委托诉讼代理人贺拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵昱丞向本院提出诉讼请求：1、解除其与肇庆二建公司于2016年11月17日签订的《租赁合同》；2、肇庆二建公司赔偿其损失127041.85元；3、肇庆二建公司一次性退还其保证金15450元；4、肇庆二建公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月其有经营餐饮业的意向，肇庆二建公司又大力招商多次表示涉案商铺地段好等适合做餐饮，在肇庆二建公司多次劝说许诺下，其与肇庆二建公司签订商铺《租赁合同》约定由其承租位于广州市南沙区富佳北街x首层商铺经营餐饮业，租期五年等。合同签订当天其一次性向肇庆二建公司交付保证金15450元。双方签订合同后，其于2016年11月29日成立“广州市南沙区一工一料餐饮店”，性质为个体工商户。其向肇庆二建公司递交了门第装修图纸经审核通过后，其开始着手门店装修工作，前后投入装修等费用共计346645元，但餐厅才经营几个月，其就于2017年7月27日收到广州市南沙区环保水务局发出的《环境违法行为改正通知书》，以“在未配套设立专用烟管的商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目”责令其停止经营，此后其餐厅无法再经营。其与周边其他商铺收到该通知后向肇庆二建提出协商解决餐饮商铺排烟排污管道等环保问题，肇庆二建屡次推脱不出面解决，后得到回复“出租的属于街铺，环保问题与肇庆二建公司无关。”其租赁涉案商铺的目的在于经营餐饮业，但由于肇庆二建公司刻意隐瞒涉案商铺不能从事餐饮行业的事实，导致无法经营致使其合同目的不能实现，肇庆二建公司构成根本违约。被告肇庆二建公司辩称：不同意赵昱丞的诉请，事实与理由如下，其并没有向赵昱丞承诺涉案的商铺可以用于餐饮，也没有大力招商，据其统计，涉案的商铺所在的街总共有四十余家商铺，但用于经营餐饮的不到十家。所以赵昱丞所陈述的与事实不符。并且双方的租赁合同里面并没有约定涉案的商铺是用于餐饮的，涉案商铺租赁后，赵昱丞用于餐饮是原告自行选择的权利，因此赵昱丞的损失应该由其自行承担。其同意解除涉案合同，但不同意赵昱丞所述的解除合同的理由及不同意退回保证金。另，案涉合同签订后，其将涉案商铺交给赵昱丞使用后，赵昱丞对商铺的装修系自行进行的，与其无关，赵昱丞仅支付了第一个月租金后未支付任何费用，故提起反诉请求：1、赵昱丞支付2017年7月18日至2017年12月17日租金38625元（每月租金按7725元，共5个月，7725×5=38625元）、自2017年3月27日至2017年12月17日期间的电费7329.76元，共计45954.76元；2、解除双方签订的《租赁合同》；3、本案诉讼费用由赵昱丞负担。反诉被告赵昱丞辩称：1、本案当事人均主张解除《租赁合同》的根本原因在于涉案商铺不能经营餐饮项目，而非其逾期缴纳租金所引起的。首先，其租赁涉案商铺的合同目的是经营餐饮项目。在租赁合同签订后，在肇庆二建公司的协助下，其十天内办理并注册成立了广州市南沙区一工一料餐饮店，临时场地使用证明、个体工商开业通知营业执照能够充分证实其从一开始就是从事餐饮业，开发商是知情并且同意的。其次，肇庆二建公司明知合同目的不能实现而与其签订租赁合同明显违背诚信原则。由于肇庆二建公司开发涉案楼盘时并未整体规划，配套设立专用烟管，导致涉案楼盘不能经营餐饮业。第三，肇庆二建公司违约导致合同目的不能实现，属于根本违约，合同不存在继续履行的可能性。2、肇庆二建公司主张赵昱丞支付2017年7月27日之后的租金没有事实依据和法律依据。首先，双方租赁合同约定免租期截止为2017年6月17日，签订合同时其支付了一个月的租金，故其实际支付租金是从2017年7月18日之后开始。由于2017年春节过后，业主投诉，环保部门在4月开始查处，商铺争议不断且在2017年7月27日起收到环保部门的改正通知书，要求停止经营，自此合同目的未能实现，所以双方达成共识无需缴纳租金。第二，自2017年7月27日其收到广州市南沙区环保水务局发出的《环境违法行为改正通知书》后，便不能继续经营也停止了经营，并未实际使用也未获利，故肇庆二建公司要求支付2017年7月27日之后的租金于情于理不符。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，只是承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，其无需向肇庆二建公司支付2017年7月27日之后的租金。第三，法院判决解除《租赁合同》后，双方便不存在租赁关系，肇庆二建公司要求其支付租金缺乏合同依据。3、电费的收取主体应当是物业管理公司，肇庆二建公司无权收取，况且肇庆二建公司也未提供相应的证据予以佐证电费的具体数额，其无需支付该费用。综上所述，肇庆二建公司构成根本性违约，肇庆二建公司的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。经审理查明：肇庆二建公司是位于广州市南沙区富佳北街xxx的登记权属人，已领取涉案房屋的不动产权证，登记房屋的建筑面积为99.91平方米。2016年11月17日，肇庆二建公司（甲方，出租方）与赵昱丞（乙方，承租方）签订《租赁合同》，内容为：第一条、租赁范围及用途。甲方将位于广州市南沙富佳北xxx商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积51.5平方米。第二条、租赁期限。从2016年12月18日至2021年12月17日，每月租金为7725元。第三条、租金优惠及租金支付方式：1、租金优惠：第一年首月至第6个月（含装修期）免租金；第二年、第三年首月和第7个月免租金；第四年首月免租金。2、租金支付方式：租金每月支付，乙方在签订本合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付。乙方如不按时缴交，则每延迟一天加收当月租金额的万分之五作为滞纳金至缴清当月租金为止。第四条、保证金：为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性交付15450元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回甲方。第五条、设施及费用承担。1、商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3、乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。第七条、乙方责任和义务：1、乙方应按合同约定的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关。同时，乙方应遵纪守法，合法经营，依规纳税，不得从事违法乱纪活动。如有违法、违规受罚，则一切责任及有关的经济损失由乙方承担。2、未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的承重结构作任何改动，乙方对商铺的装饰应以不损坏房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。第八条、合同的解除：本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回。1、乙方违反本合同约定的。2、乙方迟延交付房租超过10天的。第九条、违约责任：任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金，并赔偿对方的一切损失。第十条其他约定：2、租赁期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用的商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交但未使用完时间的租金和保证金（保证金不计利息）。4、因租赁期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需缴清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照等。就承租案涉商铺的用途，赵昱丞、肇庆二建公司确认双方在合同中未有明确约定，案涉商铺为肇庆二建公司所建及商铺未配置专用烟管。赵昱丞陈述双方有口头约定，且其在接收商铺前已经办理了营业执照，需要肇庆二建公司的配合及提供资料，肇庆二建公司对其承租用于经营餐饮业应该是知晓的。肇庆二建公司陈述其在签约过程中，未有向对方告知案涉商铺不能从事的经营事项，对方可自由使用租赁物。签约当日，赵昱丞向肇庆二建公司支付了涉案商铺的押金15450元、2017年6月18日至2017年7月17日止的租金7725元，后未再向肇庆二建公司缴纳租赁费用。2016年12月18日，肇庆二建公司案涉商铺交付赵昱丞。赵昱丞于2016年11月21日取得涉案商铺的《临时经营场所使用证明》，经营项目为“餐饮业”；并于2016年11月29日在涉案商铺地址注册登记了个体工商户“广州市南沙区一工一料餐饮店”。就案涉商铺交付状况，赵昱丞、肇庆二建公司确认：涉案商铺交付时为毛坯，只有门面，玻璃门，有一根水管及一根电线用于装修，除此外，没有其他东西。就案涉商铺的装修情况，赵昱丞陈述其在接收商铺后对商铺进行了装修，一楼铺设了地板、做了收银台、门口做了绿化带、搭建了厨房及排烟管道、安装了灯饰，一楼至二楼的楼梯间及扶手搭建了阁楼二层，二层铺了水泥及木地板，二楼搭建了储物间及洗手间，墙面进行了全面的粉刷并铺了墙纸，天花进行了粉刷，安装了灯具，重新做了二楼洗手间的排污管道，经开发商同意后对消防管道进行了修整，门面做了广告等设立，购置了厨房设备、桌椅等；做了墙壁展示架。肇庆二建公司确认赵昱丞有对涉案商铺进行装修，但不确认赵昱丞所述的装修内容，并陈述上述装修行为未经过其同意。诉讼中，赵昱丞申请对案涉商铺装饰装修中形成固定的附着物残值（以评估公司现场鉴定时的时间为节点）进行鉴定，后赵昱丞、肇庆二建公司共同选定由广东高迪评估咨询有限公司进行评估。广东高迪评估咨询有限公司于2018年4月23日对案涉商铺进行了现场勘验，并于2018年10月8日出具《价格评估结论书》，评估结论为案涉商铺装饰装修工程在评估基准日（2018年4月23日）的残值为107841元。该结论书载明“装修价值的评估采用成本法，公式为标的物装修工程残值=装修工程的重置成本×综合成新率（129820.00×83.7%=107841.00）。标的装修竣工时间为2017年6月18日，到价格评估基准日2018年4月23日共为309天。关于公共场所的装饰装修，其经济寿命年限为5年，得出标的装修工程的综合成新率为83.7%。”上述评估事项评估费用为3450元。赵昱丞陈述上述结论书中认定的装修工程的成本129820元，但是残值107841元是以2018年4月23日作为基准日计算的，而实际上自2017年7月27日环保水务局责令停止经营之日起，其的装修损失就已客观产生；因此残值应当以2017年7月27日为基准日，结论书中以2018年4月23日作为基准日的综合成新率83.07%是按照1-309天/1825天（即5年）计算出来的，故截止2017年7月27日的综合成新率也可以通过同样的方式推算出来；2017年6月18日至2017年7月27日是39天，则综合成新率为1-39天/1825天=97.86%，因此残值应为129820元*97.86%=127041.85元。肇庆二建公司陈述案涉装修是赵昱丞的单方行为，并未经其同意装修，故装修损失应由赵昱丞来承担。2017年7月，广州市南沙区环保水务局向广州市南沙区一工一料餐饮店发出《环境违法行为改正通知书》｛穗南区环水现场限改【2017】071号（A）｝，内容为“2017年7月27日，在你单位现场检查发现，你（单位）存在以下环境问题：你单位在未配套设立专用烟管和商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目，你单位的上述行为违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，我局要求你（单位）迅速采取以下措施：依据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定，现责令你单位立即停止违法行为。”2018年10月19日，赵昱丞将案涉商铺交还给肇庆二建公司。肇庆二建公司提交的证据电费发票四张证明涉案商铺从2017年5月27日至2017年12月7日期间所发生的电费共计7329.76元。上述发票均载明用电地址为南沙紫铭花园1#电房商铺7，计费时段及金额分别为：20170306-20170505、53.9元；20170505-20170705、809.37元；20170705-20170905、3284.93元；20170905-20171105、3181.56元。赵昱丞确认该证据的真实性、关联性不予确认，并陈述上述发票所载的用地地址为案涉商铺地址，其在租赁期间未向肇庆二建公司缴纳过电费。本院认为：本案为租赁合同纠纷，案涉的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见以及证据交换情况，本案焦点问题为：一、案涉合同是否应予解除，二、导致合同解除的责任如何确定；三、合同解除的后果如何承担。关于第一个焦点问题，赵昱丞、肇庆二建公司在合同中对租赁物用途未进行约定，肇庆二建公司自认对方可自由使用租赁物，赵昱丞承租案涉商铺用于经营餐饮业符合双方合同约定，因案涉商铺未配备专用的烟管设备，不具备从事经营餐饮业的要求，致使合同目的已无法实现，且已经广州市南沙区环保水务局发出《环境违法行为改正通知书》责令停止违法行为，故双方均有权随时主张解除合同，赵昱丞、肇庆二建公司要求解除案涉合同合理有据，本院予以支持。关于第二个焦点问题。其一，肇庆二建公司作为案涉商铺的建设方及出租方，其对案涉商铺未配置专用烟管，不能从事餐饮业应是明知，但其在签约过程中对案涉商铺用途限制并未有向赵昱丞告知，未尽到合理的告知义务，存在过错。其二，赵昱丞承租案涉商铺用于经营餐饮业，且有办理了相应的工商登记手续，其理应知晓从事餐饮业所应具备的条件，其在签约过程中未尽到合理的审查义务，亦存在过错。据此，双方对于合同履行不能均存在过错，且过错程度相当，应对解除合同的后果承担同等责任。赵昱丞主张双方曾口头约定租赁物用于餐饮，并未举证证实，本院不予采信。关于第三个焦点问题。1、关于租金问题。根据合同的履行情况，赵昱丞实际使用并占有案涉商铺，理应向肇庆二建公司支付2017年7月18日至2017年12月17日期间的租金。因广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日责令赵昱丞停止违法行为，案涉商铺在该日起已不具备正常的经营餐饮业的条件，故租金标准应按照租赁物利用情况予以区分，结合双方对案涉合同解除具有同等过错，同时考虑到赵昱丞在该日以后继续占用商铺且未采取措施避免损失扩大，故本院酌情确定在2017年7月27日以后按照合同约定每月租金标准7725元的50%即3862.5元确定赵昱丞应给付的租金，在该日以前，由于赵昱丞仍在正常经营，应按合同约定的租金标准7725元给付租金，据此，赵昱丞应支付的租金总额为20433.87元[（7725元÷31×9天）+（3862.5÷31×22天）+3862.5元×4个月]，对超出该金额部分，本院不予支持。2、关于电费问题。根据合同约定，赵昱丞应向肇庆二建公司缴纳案涉商铺的电费。赵昱丞有使用过案涉租赁物，结合其自认肇庆二建公司证据《电费发票》记载的用电地址为案涉商铺地址，发票所载的电费均发生在其使用案涉租赁物期间，其亦未有向对方缴纳过案涉商铺的电费，故可以认定上述发票所载的电费7329.76元（53.9元、809.37元、3284.93元、3181.56元）为赵昱丞所使用，其理应向肇庆二建公司支付该部分电费。3、关于保证金问题。案涉合同的解除，系因双方过错所致，并非赵昱丞单方违约行为所致，故在合同解除后肇庆二建公司理应将收取的保证金15450元退还赵昱丞。肇庆二建公司抗辩没收保证金没有事实依据，本院不予采纳。4、关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。如前所述，赵昱丞、肇庆二建公司对案涉合同的解除均有过错，结合双方对案涉合同解除具有同等责任，故本院酌情确定双方均应承担《评估结论书》所确定的装修残值损失金额107841元的50%即53920.5元，对赵昱丞主张的超出该金额部分，本院不予支持。赵昱丞在2017年7月27日明知案涉商铺不具备餐饮业的正常经营条件后，仍占用案涉商铺，未及时行使合同解除权，也未采取合理措施避免损失扩大，且其在诉讼过程中亦同意按照评估公司现场勘验时间为评估节点，现其要求按照2017年7月27日计算装修残值缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条第、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除赵昱丞与广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司于于2016年11月17日签订的《租赁合同》；二、广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵昱丞支付装修损失53920.5元及退还保证金15450元，合计金额为69370.5元；三、赵昱丞应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司支付租金20433.87元、电费7329.76元，合计金额为27763.63元；四、驳回赵昱丞的其他诉讼请求；五、驳回广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3149.8元，由赵昱丞承担1616.4元，广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司承担1533.4元；反诉受理费474.4元，由广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司承担187.8元，由赵昱丞286.6元。鉴定费3450元，由广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司、赵昱丞各承担1725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈润彰人民陪审员  张帮明二〇一八年十月三十日法官 助理  周书宇书 记 员  梁凤茵