文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初16493号原告：佛山市禅城区住房保障中心，住所地佛山市禅城区汾江中路77号红棉大厦二层。统一社会信用代码：1244060468443217X1。法定代表人：胡国明。委托代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：杨顺妹。原告佛山市禅城区住房保障中心与被告杨顺妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理，并于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄志强，被告杨顺妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订之承租佛山市禅城区同济路66号首层42号铺之一A的租赁合同自起诉之日起解除；2、被告立即向原告返还位于佛山市禅城区同济路66号首层42号铺之一A的房屋；3、被告立即向原告支付自2017年5月起至2018年7月的租金合计144465元，此后至实际返还房屋之日止按每月28893元即月租金9631元三倍的标准向原告支付房屋占用费；4、被告从2017年5月11日起每日按拖欠的月租金的5‰分别分段累计计算至实际清偿之日止向原告支付滞纳金（暂计算至2018年7月16日为157707.63元）；5、本案诉讼费用全部由被告承担。原告确认，在原告起诉后，被告已经向被告缴纳2017年5月至2018年2月的租金，故原告明确诉讼请求3为被告按每月租金9631元向原告支付自2018年3月至2018年7月的租金48155元。诉讼请求4为滞纳金以当月所欠租金为本金计算至实际支付之日，其中2017年5月至2017年9月租金的滞纳金计算至2018年7月27日；2017年10月至2018年2月租金的滞纳金计算至2018年8月15日；2018年3月后的滞纳金计算至实际清偿之日止。事实与理由：原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护等工作。经过竞租手续确认被告中标后，原被告双方于2013年10月16日签订《租赁合同》，约定：被告承租位于佛山市禅城区同济路66号首层42号铺之一A的房屋作为商铺使用，双方确认租赁面积为97.52平方米，租赁期自2013年10月1日起至2018年9月30日；第一第二年每月租金8755.50元，第三年至第五年每月租金9631元；每月10日前支付当月租金。同时，上述《租赁合同》第五条约定：承租方拖欠房租累计六个月的，出租方有权解除合同、收回房屋、租赁保证金不予返还；承租方逾期交付房租的，出租方按每日千分之五的比例收取滞纳金。同时约定逾期不退还房屋的，应按租金标准的三倍支付违约金（房屋占用费）。《租赁合同》签订后，被告注册个体户佛山市禅城区升雅眼镜店开展经营。被告承租后长期拖欠租金，原告于2018年3月2日、2018年4月3日、2018年6月15日向被告发出《租金催缴通知书》，2018年6月15日向被告发出《律师函》。但被告仅支付了2017年5月之前的租金。截至2018年7月16日，被告仍拖欠自2017年5月至2018年7月的租金共144465元，逾期支付租金产生的滞纳金157707.63元（暂计至2018年7月16日，自拖欠之日起每日按拖欠的月租金的5‰分别分段累计计算）。被告行为严重损害了原告的合法权益，原告有权解除合同、追偿租金、租赁保证金不予返还，并有权要求被告就逾期支付的租金按合同约定支付滞纳金等。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.被告确认原告的陈述，被告因经营困难，所以才拖欠原告的租金，对原告主张的欠费时间及金额无异议，但被告在原告起诉后已经支付了部分的租金，被告将在2018年9月底向原告支付剩余的款项，被告希望可以继续履行《租赁合同》；2.对原告主张的支付3倍租金的占有使用费及千分之五的滞纳金有异议，被告不同意支付。诉讼中，原告提供的证据如下：1.事业单位法人证书，被告身份证,户口簿复印件。证明原、被告的诉讼主体适格。2.房屋产权证、《竞租成交确认书》《租赁合同》、个体工商户执照。证明同济路66号首层42号铺之一A是原告管理的公房，面积97.52平方米。经过竞租手续确认被告中标后，原、被告双方于2013年10月16日签订《租赁合同》，约定：被告承租同济路66号首层42号铺之一A作为商铺使用，租赁面积为97.52平方米，租赁期自2013年10月1日至2018年9月30日。合同对违约责任、违约金、房屋占用费等进行了约定。《租赁合同》签订后，被告注册个体户佛山市禅城区升雅眼镜店开展经营。3.《租金催缴通知书》3份、律师函。证明因被告长期拖欠租金，原告于2018年3月2日、2018年4月3日、2018年6月15日向被告发出《租金催缴通知书》，2018年6月15日向被告发出《律师函》。诉讼中，被告提供的证据如下：发票2张。证明被告在原告起诉后向原告分两笔支付了2017年5月至2018年2月的租金合计96308元。原、被告对对方提供的证据均无异议，本院对双方的证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护等工作。涉案的佛山市禅城区同济路66号首层42号的房为原告单独所有。2013年9月30日，原告（招租方、出租人）与被告（竞租成交方、承租人）签订《竞租成交确认书》，主要内容为：“一、招租方座落在佛山市禅城区同济路66号首层42号之一A物业，面积共为97.52平方米出租给竞租成交方使用。竞租成交方已对招租方所要出租物业做了充分的了解，并愿意按出租物业的现状承租该物业。二、租赁期限5年（具体按租赁合同的租赁期限）。三、租金：每月租金为8755元（投标确认价）。第三年起递增10%，第四、第五年按第三年租金收取……”2013年10月16日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同》，主要内容为：第一条、租赁物业的权属、地址、面积和用途1、甲方租赁给乙方的物业位于佛山市禅城区同济路66号首层42号之一A；2、甲方租赁给乙方的物业建筑面积为97.52平方米（以下简称出租物业）。甲方同意乙方所租物业的用途仅限于商铺。第二条、租赁期限、租金和其它费用1、租赁期5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。2、租金的计收：出租物业按建筑面积计算，每月为人民币90元/平方米，每月租金为8755.50元（第二年每月租金为8755.50元，从第三年起，租金比第二年度增加百分之十，即第三年每月租金为9631元，第四年每月租金为9631元，第五年每月租金为9631元）。乙方必须在每月10日前把当月租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户。甲方收取租金时，必须开具正规的发票。3、乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金（已收）作为租赁保证金……第五条、合同的解除、终止及违约责任……5、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回房屋，并追收所欠租金、违约金及滞纳金，租赁保证金不予返还……（5）拖欠房租累计六个月以上的（含六个月）……6、乙方应按期向甲方缴纳租金，若乙方逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。7、租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日将出租物业归还甲方，否则，除甲方保留追究其法律责任的权利外，同时每逾期一日，乙方按本合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金。原告分别于2018年3月2日、2018年4月3日、2018年6月15日向被告杨顺妹发出《租金催缴通知书》，要求被告杨顺妹支付租金。2018年6月15日，原告向被告杨顺妹发出《律师函》，要求被告杨顺妹于收到律师函之日起10日内结清所欠租金，逾期有权解除租赁关系、自行收回租赁房屋并提起诉讼。2018年7月27日，被告向原告支付2017年5月至2017年9月的租金48154元；2018年8月15日，被告向原告支付2017年10月至2018年2月的租金48154元；原告分别向被告出具发票确认收到2017年5月至2018年2月的租金。2018年9月3日，被告向原告支付2018年3月至2018年7月的租金48155元；2018年9月4日，被告向原告支付2018年8月的租金9631元。另查明，被告于2018年7月27日收到本院送达的诉状副本。再查明，被告承租涉案场地经营佛山市禅城区升雅眼镜店。原、被告共同确认，被告已支付保证金26266元给原告。原告陈述，不在本案主张保证金，被告认为如解除合同，原告应向被告退还保证金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《竞租成交确认书》《租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。《租赁合同》第五条约定，被告拖欠房租累计六个月以上的，原告可解除合同。经审理查明，被告确认原告陈述的欠租时间及欠租金额，其行为已构成违约，原告依约可解除涉案租赁合同。至于合同解除时间，由于原告未举证证明在诉前向被告发送解除合同的通知，故本院认定涉案《租赁合同》于本院向被告送达《民事起诉状》之日即2018年7月27日解除。关于原告诉请返还涉案商铺。合同解除后，被告负有将其承租的佛山市禅城区同济路66号首层42号铺之一A返还给原告的义务，本院对原告要求被告返还涉案商铺的诉请予以支持。关于原告诉请的租金及占有使用费。截至合同解除之日即2018年7月27日，被告共拖欠原告租金143222.36元（9631元×14个月+9631元÷31天×27天）。因在庭审过程中，被告已陆续支付拖欠的租金，故上述期间的租金本院不再处理。关于占有使用费。原告诉请按照租金的三倍计算占有使用费，《租赁合同》第五条第七款约定“租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日将出租物业归还甲方，否则，除甲方保留追究其法律责任的权利外，同时每逾期一日，乙方按本合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金”，上述约定为违约金的计算方式，故原告以此主张的占有使用费无合同依据，本院不予支持。因被告未向原告返还物业，故2018年7月28日至实际返还铺位之日的占有使用费应参照涉案租赁合同约定的租金标准计算。被告已交租至2018年8月，故此前的占有使用费本院不再处理。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金。涉案《租赁合同》约定，若被告逾期交租，原告有权按每日千分之五的比例收取滞纳金。本案中，被告已陆续向原告交纳租金，其主观恶意不大，结合其违约情节，依据公平原则，本院酌定被告以每月租金为本金，按年利率24%自欠费月当月11日起至付清款项之日止向原告分段累计计付其逾期交纳租金的滞纳金（滞纳金表格附后）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于保证金。经本院询问，原告不提出诉讼请求，被告虽主张返还，但亦未提出诉讼请求，故本案中不作处理，原、被告可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告佛山市禅城区住房保障中心与被告杨顺妹在2013年10月16日签订的《租赁合同》于2018年7月27日解除；二、被告杨顺妹在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区住房保障中心返还佛山市禅城区同济路66号首层42号铺之一A房屋；三、被告杨顺妹在本判决发生法律效力之日起十日内，按每月9631元的标准向原告佛山市禅城区住房保障中心支付从2018年9月1日起至被告返还佛山市禅城区同济路66号首层42号铺之一A房屋之日止的占有使用费；四、被告杨顺妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市住房保障中心支付租金滞纳金23871.42元；五、驳回原告佛山市禅城区住房保障中心的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行返还房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的履行金及债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取2916元，原告佛山市禅城区住房保障中心负担1319元，被告杨顺妹负担1597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年十月十一日书记员  黄帼文附表1：滞纳金计算表            欠租期间              起息日期              计算截至日（付款日）              天数              当月租金              年利率              逾期滞纳金                  2017年5月              2017/5/11              2018/7/27              443              9631               24.00%              2844.36                  2017年6月              2017/6/11              2018/7/27              412              9631               24.00%              2645.31                  2017年7月              2017/7/11              2018/7/27              382              9631               24.00%              2452.69                  2017年8月              2017/8/11              2018/7/27              351              9631               24.00%              2253.65                  2017年9月              2017/9/11              2018/7/27              320              9631               24.00%              2054.61                  2017年10月              2017/10/11              2018/8/15              309              9631               24.00%              1983.99                  2017年11月              2017/11/11              2018/8/15              278              9631               24.00%              1784.95                  2017年12月              2017/12/11              2018/8/15              248              9631               24.00%              1592.33                  2018年1月              2018/1/11              2018/8/15              217              9631               24.00%              1393.28                  2018年2月              2018/2/11              2018/8/15              186              9631               24.00%              1194.24                  2018年3月              2018/3/11              2018/9/3              177              9631               24.00%              1136.46                  2018年4月              2018/4/11              2018/9/3              146              9631               24.00%              937.42                  2018年5月              2018/5/11              2018/9/3              116              9631               24.00%              744.80                  2018年6月              2018/6/11              2018/9/3              85              9631               24.00%              545.76                  2018年7月1日至27日              2018/7/11              2018/9/3              55              8388.36               24.00%              307.57                  小计                             23871.42       附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。