广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1202民初2873号原告：肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司，住所地肇庆市鼎湖区坑口**港口路世纪雅苑雅逸居**C3-06卡商铺。委托诉讼代理人：萧仲贤，广东勤政律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永喜，广东勤政律师事务所实习律师。被告：邱海云，女，1965年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司（以下简称“美誉公司”）诉被告邱海云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，原依法适用小额程序，因案件争议较大转为简易程序后公开开庭进行了审理，原告美誉公司委托的诉讼代理人萧仲贤、被告邱海云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。美誉公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付物业管理费1836元、电梯维护费120元、电梯用电平摊费66.6元、共计2022.6元及利息（利息的计算：以2022.6元为基数，从原告正式向法院起诉时起，至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计收利息）；二、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年，肇庆市端州区盛景华庭业主委员会（以下简称：盛景华庭业委会）经在小区内公示后，决定将盛景华庭物业管理项目委托广东元正招标采购有限公司进行公开投标。2016年12月8日，美誉公司经投标中得盛景华庭物业管理服务项目，中标金额为1.3元/平方米/月，服务期限为一年。中标后，美誉公司与盛景华庭业委会签订《物业管理合同》（合同编号：0758-20170117），约定2017年1月18日至2018年1月17日为美誉公司物管服务期，物管服务期内美誉公司依约履行合同义务，但被告以各种不正当理由拒不支付物管费，截止2018年6月11日。物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告至今拖欠物业管理费。共计人民币2022.6元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。诉讼中，原告美誉物业公司明确第一项诉求，物业管理费1836元是根据邱海云的建筑面积117.61平方米乘以1.3元/平方米，该事实部分是依据盛景华庭物业委员会经过投标由原告中标所得，以1.3元/平方米的标准为盛景华庭小区提供物业服务。法律依据是根据业主委员会与原告签订的物业管理合同。补充两点，根据物价局对于投标，第一点是不需要经过备案的，是由市场调整的；第二点这是经过投标所得的，应依照中国人民共和国合同法第109条的规定处理。物业管理费的计算起止时间为2017年1月18日到2018年1月17日共为期1年。明确利息的计算按照中国人民银行同期银行贷款利率1-3年的利率为计算标准，开始起算时间为2018年7月19日开始计算利息，截至时间为本案生效判决履行截止最后一天。利息的依据也是根据合同法以及我方提交的物业管理合同第5页第6条第2款的约定，逾期欠款业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。我方主张的利息实际为合同中约定的逾期欠款应缴的滞纳金。诉讼请求一中的电梯维护费120元为公摊费用，10元每月每户收取，收费时间为12个月，电梯维护费是根据合同第5页第1条第1款的约定。电梯用电平摊费66.6元的计算标准是按照前期物业管理公司对小区的一个收费方式，后期的一个物业管理公司继续依照这个标准对小区业主进行计收。根据我方证据4，收费依据是根据被告所住楼层的高度以及实际使用的电费，根据该分摊方式进行计算。被告邱海云辩称：一、原告称我欠物业管理费1836元，电梯维护费120元、电梯用电平摊费66.6元，共计2022.6元。事情经过是这样的，我在2013年购买盛景华庭1栋402房，并与肇庆市弘泽物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》合同，协议规定：商铺、住宅按建筑面积每月每平方米1.00元，车位每月每平方米0.6元。《协议》第四条第七款还规定：物业管理服务费用标准按物业服务质量，结合市场价格的变化。经业主大会同意，并与甲方协商一致后予以调整。按照本《协议》，我入住至2017年1月交清物业管理费用。二、盛景华庭业委会成立，我们业主是不知情的，也没有召开过业主代表大会。原来的肇庆市弘泽物业管理有限公司，不告而别。肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司通过什么关系进入。业主真的不知道。业主也没有与肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，所以，向业主收物业管理费是无法律依据。三、请出示：1、盛景华庭318户业主2/3代表同意成立盛景华庭业主委员会（包括会议内容记录、业主签名等）的依据。2、撤销肇庆市弘泽物业管理有限公司。同意引进肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司的表决票数。3、提升物业管理费1.30元的理由依据。国家物价部门同意批复。总之，肇庆市盛景华庭业主认为：盛景华庭业主委员会引进肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司进入盛景华庭小区物业管理：1、存在暗箱操作.，以盈利为目的，全面提高收费标准。利用各栋电梯做有偿商业广告。电费由业主摊分，收入归物业管理有限公司。2、管理服务质量下降，门卫保安人员年龄平均65岁以上，根本没有巡岗查岗（请去核实）。3、违章搭建，车辆乱停乱放，电表底、防火道基本放任停车，无人监管。4、物业管理，账目十分混乱，从来没有向业主公开、公布、公示。5、并多次利用外地（深圳0755）电话周华斌冒充律师在中午1点半后或晚上9点后催收物业费（因为问他什么律师事务所，他讲不出）使业主造成很大的心理压力和精神影响，这是违法的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第七十八条和国务院《物业管理条例》第十一条，第十二条的有关规定，请人民法院查明事实，依法公开判决。另，补充答辩为：鼎湖区美誉物业管理有限公司凭其与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》，诉讼本人支付物业费不合法，是玩弄业主，玩弄法律行为，应当依法追究有关法律责任，还业主一个公道，还法律一个尊严。一、事实与理由；1、美誉物业公司自称与小区业委会签订《物业服务合同》业委会不是业主的“法人代表”，业委会的民间组织（机构）本身就没有法人资格。2、业主没有与美誉物业公司签订过任何《物业服务合同》，也没有向小区业委会作出过授权和委托，现在原告方所持的《物业管理合同》本人也是接到法院传票才得以知道见到，物业公司没有任何理由和法律依据向业主本人追讨物业费。3、选聘与解聘小区物业服务企业，决定权依法在业主大会而不是业委会，更不是绕过业主大会决定，原告方自述的所谓招标、中标。4、业委会代表业主签订《物业服务合同》，必须要依照法律规定得到全体业主的授权和委托，并出具业委会合法有效证明，且所签订的《物业服务合同》条款，必须符合业主共同决定的物业服务内容、标准及物业收费方案要求。5、原告与盛景华庭业委会签订的《物业服务合同》是无效合同，更是违反合同！二、法律依据；1、《物权法》“第七十六条”。2、《合同法》“第四十八条”。3、《广东省物业管理条例》“第四十四条”、“第四十七”、“第六十条”。4、肇庆市人民政府关于印发《肇庆市物业管理办法》的通知，“第四十六条”、“第四十七条”。三、请人民法院秉公审理依法判决；盼望法院找准焦点，让诉讼人在公正感受得到。把几个别有用心，心怀鬼胎让私利冲晕头脑，拿法律当儿戏，既玩弄法律又戏弄盛景华庭小区广大业主，破坏群众安定祥和生活的坏人掀出来，依法追究责任，公正判决。让违反行为在善良的人们面前，在威严的法律面前无地自容。本院经审理认定案件基本事实如下：位于广东省肇庆市端州区的权属人为被告邱海云，该房屋建筑面积为117.61㎡。美誉公司于2013年8月6日依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为小区物业管理服务（凭有效资质证经营）。2016年7月1日，肇庆市端州区住房和城乡建局房地产业管理办公室出具《业主委员会备案回执》，证明肇庆市端州区盛景华庭第一届业主委员会成立。肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业管理服务项目于2016年12月1日进行公开招标，原告美誉物业公司中标，随后与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会（以下简称盛景华庭业委会）签订《物业管理合同》，合同主要约定：盛景华庭业委会选聘原告美誉物业公司对盛景华庭小区提供物业管理服务，服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境卫生；4.保安；5.交通有序车辆停放；6.房屋装饰装修管理；7.物业管理服务质量；8.建立、保全、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等，为小区业主提供社区文化娱乐服务；9.做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.3元/月/平方米；电梯维护费每户每月10元计收，公共用电用水按发票进行分摊；物业服务费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家级地方政府规定缴纳滞纳金。乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起诉讼进行追讨。服务期限为1年，自2017年1月18日起至2018年1月17日止。合同签订后，原告美誉物业公司开始为盛景华庭小区提供物业管理服务。2017年1月18日至2018年17月期间，被告邱海云没有交纳物业管理服务费，电梯维护费等相关费用，为此，原告美誉公司曾以张贴通知等形式向业主邱海云进行催收。原告美誉公司因催收无果，遂诉至本院。庭审中，原、被告双方均确认如下事实：一、在原告美誉物业公司入驻盛景华庭小区前，是由肇庆弘泽物业管理有限公司为邱海云案涉房屋所在的盛景华庭小区提供前期物业管理服务，双方约定的物业管理服务费的标准是商铺、住宅按建筑面积每月每平方米1.00元收取。二、案涉房屋2017年度所产生的电梯维护费120元、电梯用电平摊费66.6元。又查明，本院于2018年9月3日向肇庆市端州区住房和城乡建设局发函咨询：“物业管理费的提升可否通过“中标”公司诞生而提高的问题。该局于2018年9月11日复函：“根据《物权法》第七十六条（五）（六）项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，物业管理费的调整，应当通过召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可调整。另查明，2018年7月15日起，中国人民银行规定的金融机构一年以上（含三年）贷款利率是4.35%。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见、庭审陈述、举证质证情况分析，本案的争议焦点主要是：一、原告美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业管理费的调价行为是否合法；二、盛景华庭业委会成立是否合法，是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，原告美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效。对于本案争议焦点，本院作分析认定如下：关于原告美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业管理费的调价行为是否合法的认定。对物业管理费的标准进行调整，增加至1.3元/平方米。物业管理费的调整应属于关系全体业主利益的其他重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当由业主共同决定，且需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告美誉物业公司仅提供了盛景华庭业委会出具的《公示》，但《公示》并不足以证明物业管理费的调整经过了业主大会决定并达到法定人数的业主同意。原告美誉物业公司提出对物业管理费的调价行为属于市场调控范围，无需由业主大会决定和向有关房地产管理部门报备的陈述意见，于法无据，本院不予采纳。因此，原告美誉物业公司对物业管理费提高收费标准的行为不符合法定程序，应认定为无效。故《物业管理合同》关于物业管理费调整的条款亦属无效条款，原告美誉物业公司的物业管理费收取标准应按原标准执行，即1.00元/平方米收取。关于盛景华庭业委会成立是否合法，是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，原告美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效的认定。盛景华庭业委会的成立业经业主大会决定且经肇庆市端州区住房和城乡建局备案，属于合法成立。原告美誉物业公司进驻盛景华庭小区提供物业管理服务，是经该小区召开业主大会同意以招投标方式投标中标所取得，亦符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故盛景华庭业委会有权代表全体业主与原告美誉物业公司签订《物业管理合同》，并对全体业主产生同等法律效力。被告邱海云提出其没有与原告美誉物业公司签订《物业管理合同》，不应向原告美誉物业公司缴纳物业管理费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。案涉《物业管理合同》是原、被告双方真实意思表示，虽然《物业管理合同》中关于物业管理费的调价条款无效，但《物业管理合同》的其他合同条款没有违反法律或者行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有发生法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”案涉《物业管理合同》中的其他合同内容仍然合法有效。双方应当依照合同有效内容全面履行合同的义务。根据《物业管理合同》约定，原告美誉物业公司为盛景华庭小区提供了物业管理服务，如上所述，被告邱海云应向原告美誉物业公司支付从2017年1月18日至2018年1月17日的物业管理费为1411.32元（1元/月/平方米×117.61平方米×12个月）；电梯维护费120元（10元/月×12个月）、电梯用电平摊费66.6元（12个月合共的平摊电费），诉讼中，被告邱海云对原告美誉物业公司主张的电梯维护费、电梯用电平摊费金额均没有异议，本院予以确认。原告美誉物业公司请求被告邱海云支付利息，本院认为，合同仅仅约定对逾期缴纳的物业管理服务费计收滞纳金，而没有明确滞纳金计算标准，利息计算应以物业管理费1411.32元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构一年以上（含一年）贷款利率，从2018年7月19日起计算至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止计算。对原告美誉物业公司主张按照2022.6元为基数，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款（一至三年）的利率标准计算，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邱海云应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付自2017年1月18日至2018年1月17日期间的物业管理服务费1411.32元；二、被告邱海云应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付电梯维护费120元、电梯用电平摊费66.6元，合计186.6元；三、被告邱海云应在本判决发生效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付利息[利息以1411.32元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构一年以上(含一年)贷款利率的标准，从2018年7月19日起计算至本判决发生法律效力后规定的履行期限届满最后一日止]；四、驳回原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司负担5元，被告邱海云负担20元。被告邱海云在履行判决书确定的义务时迳付给原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁小茵二〇一八年十月九日书记员  卢艺文