成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初2333号 原告：成都市龙荣化工有限公司。住所地：成都市琉璃乡金像寺村**。 法定代表人：陈龙。 委托诉讼代理人：秦睿，四川宏联威律师事务所律师。 被告：成都市锦江区成龙路街道办事处金像寺社区居委会。住所地：成都市锦江区成龙路街道锦绣大道**。 负责人：刘祚华。 委托诉讼代理人：张金全，成都市锦江区人南法律服务所法律工作者。 原告成都市龙荣化工有限公司（以下简称龙荣公司）诉被告成都市锦江区成龙路街道办事处金像寺社区居委会（以下简称金像寺社区居委会）租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李玉佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙荣公司的委托诉讼代理人秦睿，被告金像寺社区居委会的委托诉讼代理人张金全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙荣公司诉称，1995年12月，原告与锦江区琉璃乡金像寺村四社（以下简称“村四社”）签订《场地使用协议书》，协议约定：原告向村四社交纳场地使用金，村四社将8亩用地交给龙荣化工使用，使用期限为70年。2003年9月，龙荣化工因未按时年检，被成都市工商局吊销营业执照，相应印鉴均已遗失，至今原告未生产经营。但一直按照协议约定，向被告交纳场地使用金、管理费。2017年4月24日，被告（原成都市锦江区琉璃乡金像村村委会）因征地拆迁一事，向龙荣化工发送《通知书》，单方面要求龙荣化工于5月8日前与被告商议征地拆迁一事，否则被告有权行使合同的解除权。2017年5月9日，被告向原告送达《解除合同通知书》，解除龙荣化工与村四社签订的《场地使用协议》，并拒绝收取土地使用金、管理费。被告解除协议的行为既不满足法定条件，也不满足约定条件，严重侵犯原告的利益，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。综上所述，请求判令：1、确认被告《解除合同通知书》无效；2、被告继续履行《场地使用协议书》，原告向被告支付土地使用金、管理费共计37771元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告金像寺社区居委会辩称，原告与被告签订的《场地使用协议》是因为政府征地，导致无法实现租赁合同的目的，属于不可抗力，被告是依照合同约定行使协议解除权，关于原告第一项诉讼请求没有法律依据。双方的租赁关系已经解除，故不需要再继续履行该租赁合同了。 经审理查明，1995年12月25日，出租方金像寺社区居委会（甲方）、承租方龙荣公司（乙方）签订《场地使用协议》，约定：甲方将现有场地8亩场地交给乙方作为仓库、厂房、住宿使用，用地手续，由乙方自行办理，甲方予以协办，其费用由乙方自理；用地时间70年，即从1995年12月25日起至2065年12月25日止，使用期限届满后，乙方需继续使用时，甲方可以根据当时的情况，优先优惠考虑；场地使用金从1995年12月25日至1998年12月25日，每亩每年按起价三千元计算，一年合计为24000元，3年合计72000元，以后每3年递增一次，递增率按照每亩单价的5%递增；租金支付时间为每年12月25日；违约责任：甲方无故收回场地使用权，属于甲方违约，甲方以70年场地使用金作为担保，乙方无故拖延付给甲方的场地使用金，属于乙方违约，乙方以仓库内的所有固定资产作为担保；如在协议期间，遇国家政策性占地，不能正常履行该协议时，经双方共同协商解决。 合同签订后，金像寺社区居委会将涉案租赁场地交付龙荣公司使用，龙荣公司支付截止2016年12月31日的租金及管理费。 2017年4月24日，金像寺社区居委会向龙荣公司出具《通知书》，内容有：我居委会及原金像寺村四社于2004年12月28日收悉并向贵单位传达和张贴了《成都市人民政府征用土地公告》和成办函（2006）221号2006年10月26日征地批复，并于2008年4月16日正式开始实施拆迁腾地工作。为进一步确保完成政府征地工作的顺利推进，我居委会履行了合同义务。现我居委会按照《场地使用协议书》第十条约定内容履行义务，并通知贵单位于2017年5月8日之前来我居委会洽谈合同变更之事。若贵单位逾期不与我居委会联系，拒不参与协商合同变更之事，其法律后果应由贵单位自己承担，其行为视为根本性违约。对此我居委会有权依据《合同法》及法律、法规相关规定对其《场地使用协议书》行使终止、解除权。 2017年5月9日，金像寺社区居委会向龙荣公司出具《解除合同通知书》，内容有：我居委会于2017年4月24日向贵单位发出《协商解决合同事宜通知书》，由于贵单位未在通知的时间内（于2017年5月8日之前）来我居委会洽谈、协商解决合同事宜，其贵单位的行为应视为放弃合同继续履行的意愿，即视为合同终止。对此我居委会依据《合同法》及法律、法规相关规定，对我居委会与贵单位之间所产生或形成的合同及协议关系行使其终止、解除权。我居委会今向贵单位送达本解除合同及协议的通知书，其通知书自送达即日起生效。并请贵单位于2017年5月23日之前将其合同或协议所涉租赁土地腾退给我居委会，若逾期腾退所涉租赁土地，则应自行承担相应的法律后果及责任。同日，龙荣公司收到《解除合同通知书》。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、成工商市字第（06095）号《处罚决定书》、被告组织机构代码证、《场地使用协议书》、锦江区成龙路街道办事处社区结算统一票据（6张）、《通知书》、《解除合同通知书》、成都市锦江区建设用地许可证、村镇房屋所有权证。 本院认为，金像寺社区居委会与龙荣公司签订的《场地使用协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于：一、金像寺社区居委会是否具有合同解除权；二、金像寺社区居委会通知龙荣公司解除合同是否有效。 一、关于金像寺社区居委会是否具有合同解除权。根据本案查明的事实，金像寺社区居委会与龙荣公司签订的《场地使用协议》约定，租赁期限为70年。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，第三条规定，“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故金像寺社区居委会与龙荣公司的租赁合同已于2015年12月25日到期。在合同到期后，龙荣公司继续使用租赁场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁限期为不定期”，故金像寺社区居委会与龙荣公司在此期间应视为成立不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故金像寺社区居委会具有合同解除权。 二、金像寺社区居委会通知龙荣公司解除合同是否有效。根据本院查明的事实，2017年5月9日，金像寺社区居委会向龙荣公司出具《解除合同通知书》，且龙荣公司于当日收到解除通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，虽然金像寺社区居委会与龙荣公司的合同中没有约定异议期间，但龙荣公司于2017年5月9日已经收到解除合同通知书，但直到2017年12月21日才向本院起诉，超过了三个月法定异议期限，通知书在到达龙荣公司时即生效。而三个月法定异议期限应属除斥期间，不适用关于诉讼时效中断的相关法律规定。故对龙荣公司要求确认解除合同通知无效的诉讼请求，本院不予支持。因租赁合同已于2017年5月9日解除，故金像寺社区居委会不需要继续履行合同，故对龙荣公司要求继续履行合同，并向金像寺社区居委会支付土地使用金、管理费37771元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第二百一十四条第一款、第二百三十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第三条，第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告成都市龙荣化工有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取372元，由原告成都市龙荣化工有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李玉佳 二〇一八年十月二十二日 书记员  黄国川