沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初6607号原告：刘丹，男，1982年12月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：翟明珠，系辽宁严维律师事务所律师。委托代理人：陈金，系辽宁严维律师事务所律师。被告：辽宁中太房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210100752789294J。法定代表人：袁传海，系该公司经理。委托代理人：王莉姝，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：戚亚坤，系辽宁卓政律师事务所律师。原告刘丹诉被告辽宁中太房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人翟明珠、被告委托代理人王莉姝、戚亚坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丹诉称，2013年4月19日，原、被告在名仕雅居售楼处签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于沈阳市浑南区，并支付了购房款393611元；合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即由出卖人协助办理”。被告于2014年11月1日交房，但至今没有为原告办理房屋产权手续，故原告向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿逾期办证违约金35504元（暂计至2018年4月16日）；2、本案的诉讼费由被告承担。被告辽宁中太房地产开发有限公司辩称，1、原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实依据，根据合同第十五条关于产权登记的约定，双方明确约定逾期办证的处理方式为被告协助办理，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条前两项规定了违约金条款，但合同双方并未选择，而是选择了由出卖人协助办理，原告已自愿放弃违约金赔偿条款，系自己处分权利；2、原告要求被告支付逾期办证违约金的法律依据不成立，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带利息的标准计算”。另，根据《2014年全市法院民商事审判工作会议纪要之二》第二条：“在商品房买卖合同纠纷案件中，合同约定的逾期办证违约责任承担方式仅为继续办理或协商解决，应如何处理的问题”明确意见：当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人自治范畴。但在合同的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（一）（二）（三）项之规定的，应当承担违约责任。进一步说明，原告与被告之间关于逾期办证进行继续（协助）办理的约定系属当事人自治范畴，合法有效。即使原告要求被告承担违约责任，也应在合理的宽限期过后仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成且符合商品房买卖合同司法解释第十八条第一款一、二、三项之规定的情况才可以，但合理的宽限期限法律并无明确规定，且原告与被告从未就逾期办证违约责任承担问题进行过协商，被告认为至法院判决书确定被告存在逾期办证的违约情形前的时段，均应被认定为合理的宽限期，在此期间被告无需承担违约责任，若在法院判决书确定被告存在逾期办证情形后仍不能办理产权证的，原告才可以要求被告承担逾期办证违约责任。综上，依据法律和双方合同约定，被告不应承担任何违约责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益。经审理查明：2013年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区，建筑面积91.51平方米，总价款为393611元。第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式按期付款：3.总房款393611元，其中，首付163611元，贷款230000元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：由出卖人协助办理……。合同签订后，原告按合同约定履行了交付房款的义务，被告于2013年4月22日开具了金额为393611元的发票。2014年11月1日，被告将房屋交付原告使用。但诉争房屋至今未办理初始登记，致使原告无法办理房屋产权证，故原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、名仕雅居准入住通知单等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告履行了付款义务，涉诉房屋于2014年11月1日交付，被告未能在交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系违约，应承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案双方在合同中对逾期办证违约金没有约定，可参照此标准进行计算，现原告要求以已付购房款为基数，按日万分之一计算违约金，系其对自己权利的处分，且原告的该项主张不违反法律的相关规定，本院予以支持。对于原告主张的2015年10月28日至2018年4月16日之间的逾期办证违约金35503.71元的诉请，本院予以支持。关于被告提出的双方未约定违约金系原告放弃违约金赔偿的答辩意见，双方关于产权登记约定“因出卖人原因买受人不能如期取得权属证书的，由出卖人协助办理”，应视为双方未对违约金作出约定；另，从约定的办证期限至今已超过了二年之久，被告的违约行为已明显超出了合理的宽限期限，故被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，对被告该答辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁中太房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘丹逾期办证违约金35503.71元（截至2018年4月16日）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费344元（已减半收取），由被告辽宁中太房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郝志杰二〇一八年十月二十九日书记员  黄 蕊本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。