中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初12212号原告：黄月燕(NGGUATYEN)，女，1968年6月21日出生。委托诉讼代理人：邵彩霞，上海众华律师事务所律师。被告：上海时翌投资管理有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：周吉时，总经理。委托诉讼代理人：邓昌业，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告黄月燕与被告上海时翌投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵彩霞、被告的委托诉讼代理人邓昌业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄月燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月23日签订的租赁合同；2.判令被告支付拖欠的2017年12月24日至2018年2月28日的租金39,000元；3.判令被告支付违约金117,000元；4.判令被告支付水、电、煤气、电话网络费共计1,556元。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的2018年1月24日至2018年2月28日的租金22,750元。审理中，原告撤回2017年6月水费34.50元、2017年5月电费33.30元、2017年5月燃气费3.9元、2017年4月固话费25元、2017年5月固话费25元的诉请，调整后第4项诉请金额降低为1434.30元。事实和理由：2017年4月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告所有的上海市徐汇区南昌路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为2017年4月24日至2023年5月23日止，月租金为人民币(下同)19,500元。押二付一，按月支付，被告应于每月24日将租金支付至原告账户。租赁期间，水费、电费、煤气费及电话网络费由被告承担，若被告延期付款，应承担相应的违约责任。租赁合同还约定，任何一方违反本合同的约定，违约方须向守约方缴纳117,000元违约金。自2018年1月起被告欠缴房租，且自2017年5月起，被告拖欠水费、电费、煤气费、电话网络费，原告已先行垫付。原告曾多次催告，被告以各种理由拖延，拒绝支付，且被告还多次单方面提出先解除合同，并表示不再支付房租，房子提前退还给原告。原告出于止损的目的才被迫收回房屋，因双方就被告的违约责任承担未能达成一致意见，原告收房当时即告知被告会走法律途径来维权。故提起上述诉请。上海时翌投资管理有限公司辩称,同意解除合同，租赁合同已于2018年2月28日经双方协商一致解除，被告已将房屋返还给原告。2017年12月25日，被告已支付2017年12月24日至2018年1月23日的租金，此后未再支付租金。因双方已于2018年2月28日完成了系争房屋的交接，租金应计算至2018年2月27日，被告现同意支付2018年1月24日至2018年2月27日的租金22,100元。不同意支付违约金，是原告违约在先。租赁合同是黄某某签订的，黄某某称其有原告的授权，会后补给被告，此后被告多次电话催告，但原告一直没有提供有效的授权委托书。因被告承租系争房屋是用于转租的，没有上述授权文件，次承租人不愿意与被告签合同。同时，系争房屋的下水道存在问题，散发臭味，影响转租。自2017年11月之后的电费金额可以看出，系争房屋无人居住。被告不愿意支付租金，双方发生纠纷。最终，在居间方协调下，原、被告协商一致解除合同。原告主张的违约金金额大大超过了损失，押金扣除租金及水、电、煤气费之后还有18,000元，被告亦未要求退还。同时，原告收回系争房屋后立即出租了，租金更高了。若法院认定被告构成违约，希望法院酌情降低违约金金额。关于水、电、煤气等费用，因当时的管理人员已经离职，是否支付不清楚。同时，根据合同约定，水电煤及电话网络费由被告承担，认可原告主张的水、电及煤气费、网络宽带费；被告自2017年4月底才开始承租，故2017年4月的电话费不应由被告承担，其他的电话费同意承担；合同并未约定有线电视费由被告承担，故不同意支付。双方已协商一致，欠付费用从押金中抵扣，多余的押金也不需要原告返还。本院经审理认定事实如下：系争房屋为原告黄月燕与案外人李某2(LXXX)共同共有。(原告称，黄月燕与黄某某WEETZEBENGWILLIE系夫妻关系，李某2系黄某某的母亲)。2017年4月23日，黄某某作为黄月燕(出租方、甲方)的代理人与被告(承租方、乙方)经上海贞一房地产经纪有限公司(以下简称贞一公司)居间介绍签订了《租赁合同》，约定甲方系争房屋，小区名称东方巴黎。建筑面积为128.87平方米，户型为3房2厅2卫。房屋用途为居住。甲方同意乙方将该房屋转租给第三方，并由乙方收取租金。乙方不得改变房屋用途，不可群租，实际居住人以家庭为单位，不得进行改变房屋结构的装修。租赁期限为2017年4月24日至2023年5月23日止。月租金为人民币(下同)19,500元，押二付一。租金按月为结算周期，乙方于每月的第24日汇入甲方指定账号，账号如下：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，账号名：WeeTzeBengWillie，银行名称：中国银行淮海支行。甲方应于本合同签署日2017年4月24日，将该房屋交付给乙方。租赁期间，甲方委托乙方对房屋及附着设施检查、修缮，如家具家电以及设施非人为破坏造成的损坏无法正常使用，乙方负责协助甲方修缮，费用由甲方承担。租赁期间单项低于1,000元的维修项目均由乙方自行承担。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水费、电费、煤气费及电话网络费。在房屋租赁期间，物业管理费由甲方支付，租赁税费由乙方承担。甲乙任何一方违反本合同的约定，违约方须向守约方交纳违约金。双方约定补偿金为117,000元。本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。补充条款：1.租期首月为免租期(2017年4月24日至2017年5月23日)；2.(月)租金自2019年5月24日至2021年5月23日为20,000元；3.(月)租金自2021年5月24日至2023年5月23日为21,000元；4.甲方每年有权检查该房屋至少一次，甲方需提前一个月通知乙方；5.如租客包含6岁以下孩童或人数在4人及以上，乙方需获得甲方同意租赁；6.租赁期间，如家具家电以及设施因人为破坏造成损坏，维修项目均由乙方自行承担。7.租赁期间，若乙方进行的装修将影响甲方交房时的装修，乙方需获得甲方同意。黄某某在甲方处签字，被告在乙方处盖章。合同尾部另有手写文字“上海贞一房地产经纪有限公司需在租赁期间跟进，确保甲乙方双方履行租赁合同与补充条款”，贞一公司在该段文字上盖合同专用章。2018年1月，被告通过案外人李某1(注：原、被告确认李某1原为贞一公司工作人员，原、被告订立租赁合同时由其具体经办，后来虽其离职，但是仍由其经办了后续房屋返还等事宜)向原告提出不再租赁系争房屋，且不愿意支付租金。经李某1安排，黄某某与被告的经理陈某原定于2018年2月28日在系争房屋见面，协商解除事宜，但2月28日陈某并未现身，而是由被告公司的周姓员工到场。当天，黄某某致电陈某，陈某在电话中表示：“……就您这套房子，我们大概空了4、5个月，最少4、5个月，坚持不下去了……第二点呢，押金也押进去两个月了，然后也支付了这么多期的租金，反正我说尽我最大全力嘛，反正房子也完好，没什么损失……然后就想把这房子还给你。”在双方尚未就解除合同及违约责任协商一致的情况下，陈某称：“我就跟你说，我(的)处理方案就在这里了，我就赔给你这两个月钱，多的，别的不给了。你理解了么？理解了，就这样子，ok拜拜。”陈某遂挂断电话。嗣后，黄某某与周姓员工亦未能协商确定解除合同相关事宜。同日，被告将钥匙交付给原告，原告收回了系争房屋。2018年3月2日，原告、李某2(出租方、甲方)与案外人上海米兔管理咨询有限公司经李某1居间介绍就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方于2018年3月5日前交付房屋给乙方，免租期为60天。租期自2018年5月5日起至2025年5月4日止，为固定期。自2025年5月5日起至2026年5月4日止，为非固定期。租金自2018年5月5日起至2021年5月4日止，月租金为18,500元；自2021年5月5日起至2024年5月4日止，月租金为19,425元；自2024年5月5日起至2026年5月4日止，月租金为20,350元。押金37,000元。合同尾部甲方一栏签字无法辨别，承租人在乙方一栏盖章。另有手写文字“上海市南昌路XXX号东方巴黎霞飞苑XXX号楼XXX室，与上海市米兔管理咨询有限公司7+1年租赁合同，中间方李某1XXXXXXXXXXXXXXXXXX需在合同期间跟进确保甲乙双方履行合同及补充协议”。李某1在该段文字右侧签字。2018年3月3日，黄某某向李某1汇款共计9,250元，附言：东方巴黎C1704中介费。2018年4月7日，原告因其与被告之间的房屋租赁合同纠纷，聘请上海众华律师事务所的律师，支付律师费共计5,000元。2018年4月11日，原告委托律师向被告发函，称：关于贵司与黄月燕(本段以下简称“委托人”)房屋租赁事宜，贵司已经严重违约，现委托人要求贵司立即按照合同约定支付租金、水电煤网络费用及违约金等共计120,091.50元。……自2017年5月起，贵司多次拖欠水费、电费、煤气费、电话网络费不予缴纳，合计3,091.5元，给委托人造成了及其不好的影响，委托人为避免不必要的纠纷已经予以垫付。截止目前，贵司拖欠2018年1月、2月两个月的房屋租金39,000元，需承担的违约金117,000元，水费、电费、煤气费、电话网络费合计3,091.5元，合计159,091.5元。……望贵司在收到本函之日起3日内立即将欠款120,091.5元支付给委托人。审理中，被告确认收到该函。另查明，被告支付租金至2018年1月23日，此后未再支付租金。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、租赁合同、录音、法律服务合同、发票、律师函、EMS寄送凭证及送达情况截图、上海市房屋租赁合同、中国工商银行电子银行回单等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，原告提供其垫付的系争房屋水费、电费、燃气费及电话网络费等单据或支付截图，证明其代被告支付了水、电、煤气、电话网络费等共计1,556元，具体包括：1.水费206.70元。①2017年6月水费34.50元(注：抄表日期为2017年6月5日)；②2017年8月水费27.60元(注：抄表日期为2017年8月7日)；③2017年10月水费144.60元(注：账单金额为144.90元，实际支付金额因缴费优惠扣减0.3元，抄表日期为2017年10月9日)。2.电费133.80元。①2017年5月电费33.30元(注：结算周期是2017年4月1日0点至4月30日24点)；②2017年6月电费22.80元(注：结算周期是2017年5月1日0点至5月31日24点)；③2017年7月电费12.10元(注：结算周期是2017年6月1日0点至6月30日24点)；④2017年11月电费53.90元(注：结算周期是2017年10月1日0点至10月31日24点)；⑤2017年12月电费8元(注：结算周期是2017年11月1日0点至11月30日24点)；⑥2018年1月电费1.3元(注：结算周期是2017年12月1日0点至12月31日24点)；⑦2018年2月电费2.4元。3.燃气费269元。①2017年5月燃气费实际支付3.9元(注：账单金额3元)；②2017年9月燃气费实际支付122.60元(注：账单金额105元)；③2017年11月燃气费实际支付142.50元(注：账单金额129元)。4.固话费193.50元、网络费(2017年7月至10月)500元。①2017年4月固话费25元(注：结算日期为2017年3月1日至2017年3月31日)；②2017年5月固话费25元(注：不含违约金27.60元，结算日期为2017年4月1日至2017年4月30日)；③2017年6月固话费25元(注：不含违约金23.50元，结算日期为2017年5月1日至2017年5月31日)；④2017年7月固话费25元(注：不含违约金21.20元，结算日期为2017年6月1日至2017年6月30日)；⑤2017年8月固话费25元、宽带年付费1,500元(注：不含违约金1,152.90元，结算日期为2017年7月1日至2017年7月31日)；⑥2017年9月固话费25元(注：结算日期为2017年8月1日至2017年8月31日)；⑦2017年10月固话费25元(注：结算日期为2017年9月1日至2017年9月30日)；⑧2017年11月固话费18.50元(注：结算日期为2017年10月1日至2017年10月31日)。5.有线数字电视费253元。①2017年8月-12月有线数字电视115元(注：计费周期为2017年8月1日至2017年12月31日)；②2018年有线数字电视费138元(注：关于该笔电视费，原告并未提供相应凭证，仅提供了2017年5月账单468元，费用项目为“爱家39套餐”，计费周期为2017年8月1日至2018年7月31日)。对此，被告称租赁合同并未约定有线电视费由被告承担，不同意支付，被告自2017年4月24日才开始承租系争房屋，故2017年4月的固话费被告不同意支付，就原告主张的其他固话费、宽带费及水电煤气费均予以认可，同意支付。审理中，被告辩称因租赁合同由黄某某代为签字，黄某某称此后会向被告提供相应的授权委托书，后被告通过电话多次催讨未果，因没有授权委托书被告无法对外转租。关于电话催讨，被告未能提供证据佐证。对此，原告称签订合同时已向被告出示相关证件及委托书，合同签订后，被告从未要求原告出具授权委托书。审理中，被告还辩称系争房屋内下水道散发臭味，影响其转租，但未提供证据佐证。对此，原告予以否认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。关于合同的解除。本案中，租赁合同仅约定被告于租赁期届满前2个月以书面形式通知原告续租，如原告不愿意续租，则被告可以提前交还系争房屋，并解除合同。除此之外，合同并未约定解除合同的条件。审理中，被告称原告存在违约，未能及时提供授权委托书、系争房屋下水道存在臭味，导致被告无法转租房屋，但被告并未提供任何证据证明存在上述情况。被告虽称其在签订合同后多次电话催讨授权委托书、多次电话反映下水道的问题，但亦未提供任何证据佐证。被告亦未能证明因原告的原因导致被告无法出租系争房屋，故对被告上述辩称意见本院难以采信。被告称原、被告协商一致解除合同，但对此被告同样未能提供证据证明，而从证人李某1的陈述、原被告双方的电话记录亦难以看出双方协商一致解除合同，且原告对此亦不予认可。被告既无约定解除权，亦无法定解除权，双方亦未协商一致解除合同。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告明确向原告提出不再租赁系争房屋，并于2018年2月28日向原告返还钥匙，原告只得收回系争房屋。故原告要求解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于欠付租金，法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告仅支付租金至2018年1月23日，且当庭确认未支付2018年1月24日至2月28日的租金22,750元，故原告要求被告支付2018年1月24日至2月28日的租金22,750元之诉讼请求，本院予以支持。被告关于2月28日已完成交接故当天不应计算租金之意见，本院认为，就租赁习惯而言，租金应当支付至实际返还房屋之日止(包括返还房屋当日)，在原、被告双方就租金支付截止时间并无特殊约定的情况下，就被告的上述辩称意见本院不予采信。关于欠付水费、电费、煤气费及电话网络费等，租赁合同明确约定，在房屋租赁期间，水费、电费、煤气费及电话网络费由被告支付。原告要求被告支付有线数字电视费253元，因无合同约定之依据，且被告也不予认可，本院不予支持。原告自愿撤回2017年6月水费34.50元、2017年5月电费33.30元、2017年5月燃气费3.9元、2017年4月固话费25元、2017年5月固话费25元的诉请，于法无悖，本院予以准许。原告主张的其他期间的水费、电费、煤气费及电话网络费1181.30元，具有事实与法律依据，被告亦予以认可，故本院予以支持。关于违约金，租赁合同约定，甲乙任何一方违反本合同的约定，违约方须向守约方交纳违约金，金额为117,000元。被告在双方未就解除合同协商一致，且未结清租金及欠付水电煤气等费用的情况下，明确告知原告不再租赁系争房屋，并向原告返还了钥匙，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金之诉讼请求，本院予以支持，但金额略高，由本院结合租赁合同的约定、双方的履约情况及原告的实际损失酌情确定。关于押金。本案中，原、被告均表示同意押金用以抵扣被告欠付的费用，故本院予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、解除黄月燕(NGGUATYEN)、上海时翌投资管理有限公司于2017年4月23日签订的《租赁合同》；二、上海时翌投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄月燕(NGGUATYEN)支付2018年1月23日至2018年2月28日的租金22,750元；三、上海时翌投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄月燕(NGGUATYEN)支付违约金58,500元；四、上海时翌投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄月燕(NGGUATYEN)支付水费、电费、煤气费、电话网络费等共计1181.30元；五、上海时翌投资管理有限公司已支付黄月燕(NGGUATYEN)的租赁保证金39,000元用以冲抵上述上海时翌投资管理有限公司应付款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2672元，减半收取计1336元，由黄月燕(NGGUATYEN)负担413元、上海时翌投资管理有限公司负担923元。如不服本判决，黄月燕(NGGUATYEN)可以在判决书送达之日起三十日内，上海时翌投资管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年十月十五日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。