广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初5188号原告：李和群，女，1970年12月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立宪，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：郑雪融，董事。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。被告：郑伟华，男，1977年8月8日出生，汉族，现住广东省中山市。被告：郑伟民，男，1974年7月25日出生，汉族，住广东省中山市。原告李和群与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）、郑伟华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后在审理过程中追加郑伟民为本案被告，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李和群的委托诉讼代理人刘阳、黄立宪，被告郑伟华、郑伟民均到庭参加诉讼。被告卡都公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求如下：一、被告郑伟华、郑伟民继续履行郑均贤与原告李和群于2014年1月23日签订的《房地产买卖合同》；二、三被告协助原告办理珠海市香洲区前山凤祥路18号17栋XXX房（以下称涉案房屋）的产权过户登记手续；三、三被告赔偿原告支出的律师费20000元；四、三被告承担本案全部诉讼费及保全费。事实与理由：涉案房屋是郑均贤因房屋拆迁所得的回迁房，被告卡都公司是涉案房屋的开发商。被告卡都公司（甲方）、郑均贤（乙方）于2008年10月7日签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，该合同第8.2条约定：“回迁房工程验收合格并获得权属证明后12个月内，甲方协助乙方办理房地产权证”。2014年1月23日，原告与郑均贤签订《房地产买卖合同》，约定郑均贤将涉案房屋转让给原告，房屋转让的价款为396000元。根据《房地产买卖合同》第十条第4款的约定，涉案房屋的登记过户手续时间为郑均贤取得房地产权证15日内办理过户。合同签订后，原告已经按照合同约定于2014年1月23日向郑均贤支付了定金及首付款230000元，于当天接收了涉案房屋，且已装修并入住，并居住至今。现原告获悉郑均贤已经去世，被告郑伟华、郑伟民作为郑均贤的儿子，对涉案房屋享有继承权，两人负有将涉案房屋过户给原告的义务，但两人怠于办理涉案房屋的房地产权证，也拒绝为原告办理过户手续。原告作为涉案房屋合法的购买人，三被告负有为原告办理房屋产权过户登记手续的义务。被告卡都公司辩称，一、就涉案房屋，本公司仅负有向被告郑伟华、郑伟民办理产权登记的义务。2008年10月7日，本公司与郑均贤签订《拆迁补偿安置合同》，并由郑均贤选定了包括涉案房屋在内的5套回迁房。2013年10月26日，郑均贤自卡都公司处接收涉案回迁房。根据《拆迁补偿安置合同》约定及合同的相对性，卡都公司仅负有为郑均贤办理涉案房屋产权登记的义务，郑均贤与原告签订《房地产买卖合同》仅对原告、郑均贤及其继承人有约束力，对于卡都公司不存在约束力。根据本院（2015）珠香民一初字1261号判决，涉案房屋《拆迁补偿安置合同》、《房地产买卖合同》之权利义务由郑均贤承担。2016年8月1日，因郑均贤于2016年5月16日逝世，珠海市横琴公证处作出公证：由继承人郑伟华、郑伟民继承郑均贤遗产。后经郑伟华、吴佩芳、郑伟民申请，改建办审核通过了包括涉案房屋在内的5套回迁房产权变更申请，涉案房屋产权人变更为郑伟华及郑伟民。依据上述生效的法律文书、继承公证及改建办核准的《产权变更申请表》，就涉案房屋，本公司仅负有向郑伟华及郑伟民办理产权证的义务。二、被告郑伟华及郑伟民逾期办理税费缴纳系未能办理产权登记的根本原因。本公司已通知办理涉案房屋产权登记，郑伟华及郑伟民已提交相应资料并自本公司处领取涉案房屋发票。根据回迁房产权证办理流程，应由郑伟华及郑伟民缴纳契税并提供完税证明方可办理涉案房屋产权证，本公司已向其开具发票而郑伟华及郑伟民至今未提供完税凭证系涉案房屋未能办理产权登记的根本原因。综上，原告与郑均贤签订的《房地产买卖合同》对本公司不具有约束力，本公司仅负有向郑伟华及郑伟民办理涉案房屋产权登记的义务。涉案房屋未能及时办理产权登记的原因在于郑伟华及郑伟民，本公司无需向原告承担任何责任。被告郑伟华辩称，2014年本人父亲与原告买卖房屋的事情没有经过郑伟民、吴佩芳的同意。买房是大事，一个七十岁的老人中过风，说话不清楚，应要求在家庭成员陪同下与原告进行买卖。涉案房屋属回迁房，在没有房产证和没有确权的情况下进行买卖，本人认为不合理、不合法。在得知涉案房屋转让后，其他家庭成员一致反对，导致父母离婚。本人不承认父亲签的卖房合同是有效的。法定继承人除本人还有郑伟民，两人一直要求对方作出适当补偿，至于补偿金额双方可以商议。双方就补偿一事未谈妥，未办成公证，故无法办理房产证，更无法谈及过户。在2014年买卖房屋的时候，本人母亲还没有和父亲离婚，应当也是当事人。被告郑伟民辩称，本人不同意继续履行郑均贤与原告签订的房地产买卖合同。本人认为，郑均贤和原告签订的买卖合同不能代表全家的意愿。签订合同的时候，中介也有责任，中介没有要求其他家属陪同郑均贤签订合同。经审理查明，郑均贤、吴佩芳于1973年5月24日登记结婚，婚后生育儿子郑伟民、郑伟华。2015年4月5日，本院就吴佩芳诉郑均贤离婚纠纷一案作出（2015）珠香法民一初字第224号民事判决，准许两人离婚。郑均贤在该判决生效后未再婚，于2016年5月16日去世。根据广东省珠海市横琴公证处于2016年8月1日出具的公证书显示：郑均贤名下的有关保单账户价值由郑伟民、郑伟华共同继承。2008年10月7日，卡都公司（甲方）与郑均贤（乙方）签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，内容包括：乙方将位于珠海市前山（B区）旧村改建红线范围内、属于乙方名下所有的房屋和附属物（即东升街12号）交甲方拆迁改建，甲方给予回迁房等补偿；回迁房工程验收合格并获得权属证明后12个月内，甲方协助乙方办理房地产权证等。2012年9月19日，郑均贤签署《前山（B区）回迁房确认书》，载明经抽签确定的回迁房房号为：16栋XX房、8栋XXX房、16栋XX房、17栋XX房以及涉案房屋17栋XXXX房。2013年10月26日，郑均贤向卡都公司办理了涉案房屋的收楼手续。2014年1月23日，原告李和群（乙方）与郑均贤（甲方）签订《房地产买卖合同》，主要内容包括：甲方将涉案房屋转让给乙方，交易总金额为396000元；乙方应于合同签订当天支付定金30000元，于2014年1月30日前支付房款230000元（含定金30000元），于办理房地产权过户手续后当天支付房款166000元；双方同意于2014年1月30日前由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方23万元违约金；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，乙方赔偿甲方23万元违约金，由甲方在乙方已付购房款中扣除。该合同第十条特别约定：1、本合同第一条买卖房地产情况以甲方取得的房地产权证登记的内容记载为准；2、本合同第二条买卖房地产价格总金额按甲方取得房地产权证建筑面积9000元/平方米成交；3、本合同第三条登记过户手续时间定为甲方取得房地产权证十五日内办理过户；4、本合同第六条附加违约责任：乙方在该房地产装修总15万元，中途甲方不卖由甲方承担；5、本合同第七条税务承担，上述房地产甲乙双方所需税费由乙方承担；6、甲方承诺该房地产所有面积为回迁房，否则多出税费由甲方承担。上述合同签订经过由广东集大成律师事务所李军律师出具《律师见证书》。合同签订当日，原告向郑均贤支付了定金及首付款共230000元。之后，郑均贤将该涉案房屋交付给原告，由原告装修入住至今。在2016年郑均贤去世之后，被告郑伟民、郑伟华认为涉案房屋售价过低，要求与原告协商补差价，但双方未达成一致。另查，2015年5月21日，本院受理吴佩芳诉郑均贤离婚后财产纠纷一案，案号为（2015）珠香法民一初字第1261号。同年11月25日，本院作出一审判决，判令：一、郑均贤与卡都公司于2008年10月7日签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》（合同流水号：1125）及2012年9月19日签订的《前山（B区）回迁房确认书》项下乙方对8栋XX房、16栋XXX房、17栋XXX房、17栋XXX房所享有和承担的权利和义务由郑均贤享有和承担；二、郑均贤与卡都公司于2008年10月7日签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》（合同流水号：1125）及2012年9月19日签订的《前山（B区）回迁房确认书》项下乙方对16栋XXX房所享有和承担的权利和义务由吴佩芳享有和承担；三、郑均贤与李和群于2014年1月23日签订的《房地产买卖合同》项下甲方所享有和承担的权利和义务由郑均贤享有和承担；四、郑均贤与任凤云于2014年2月19日签订的《房地产买卖合同》项下甲方所享有的权利和义务由郑均贤享有和承担；五、郑均贤与李源于2014年12月24日签订的《房地产买卖合同》项下甲方所享有的权利和义务由郑均贤享有和承担；六、郑均贤与郑容妹、郑妹于2015年3月30日签订的《房地产买卖合同》项下乙方所享有的权利和义务由吴佩芳享有和承担；七、郑均贤于本判决发生法律效力之日起十日内补偿吴佩芳188100元。郑均贤不服上述判决并提出上诉。因郑均贤在审理过程中去世，珠海市中级人民法院依法通知其继承人郑伟民、郑伟华参加诉讼。因郑均贤生前未缴纳上诉费，珠海市中级人民法院向郑伟民、郑伟华送达预交上诉费通知书，但两人亦未在指定期限内预交案件上诉费，故该院于2016年8月16日作出（2016）粤04民终1527号民事裁定书，裁定本案按郑伟民、郑伟华自动撤回上诉处理；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。再查，根据原告提供的珠海市不动产登记中心出具的《未办房地产登记单元列表》显示：涉案房屋登记在卡都公司名下，建筑面积为44.57平方米，套内面积31.57平方米。根据原告提供的《珠海市不动产登记情况查询结果》显示，原告名下无住房情况记录。另外，原告因本案委托律师办理诉讼事宜支出律师费20000元。本院认为，虽然郑均贤于2014年1月23日与原告签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋转让给原告，未经吴佩芳同意，属于擅自处分夫妻共同财产，但本院之后作出的（2015）珠香法民一初字第1261号生效民事判决已经判令：郑均贤与卡都公司于2008年10月7日签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》及2012年9月19日签订的《前山（B区）回迁房确认书》项下乙方对涉案房屋所享有和承担的权利和义务由郑均贤享有和承担；郑均贤与李和群于2014年1月23日签订的《房地产买卖合同》项下甲方所享有和承担的权利和义务由郑均贤享有和承担。因此，上述《房地产买卖合同》有效，买卖双方应遵照履行。郑均贤去世后，其在该合同中的权利义务应由其合法继承人即被告郑伟民、郑伟华承继。原告已按照合同约定向郑均贤支付了定金及首付款共23万元，在卡都公司已经通知办理涉案房屋房产证的情况下，被告郑伟民、郑伟华应当按照约定协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续。被告郑伟民、郑伟华辩称郑均贤年老，在签订合同时需其他家庭成员陪同并要求原告另支付补偿，缺乏依据，本院不予采纳。涉案房产尚登记在卡都公司名下，应当依次办理权属转移登记至原告名下。至于《房地产买卖合同》约定的房屋交易余款，根据该合同第二条以及第十条的约定，原告应在涉案房屋办理权属转移登记手续后当天支付给郑伟民、郑伟华。至于原告请求三被告承担本案律师费用，缺乏明确依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑伟民、郑伟华继续履行郑均贤生前与原告李和群于2014年1月23日签订的《房地产买卖合同》；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、郑伟民、郑伟华于本判决生效之日起三十日内协助原告李和群依次办理位于珠海市香洲区前山凤祥路18号17栋XXX房的所有权转移登记手续（该房先登记至被告郑伟民、郑伟华名下，再转移登记至原告李和群名下）；三、驳回原告李和群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9334元、保全费人民币3187元，合计人民币12521元，由被告郑伟民、郑伟华共同负担人民币12068元，由原告李和群负担人民币453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  郝亚彬人民陪审员  张雅红二〇一八年十一月二十八日书 记 员  张景民何倩