江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6527号上诉人（原审原告、反诉被告）：许宏，男，1969年1月25日生，汉族，住，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁雯，女，1995年10月28日生，汉族，住，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孟勃翰（系袁雯丈夫），男，汉族，1988年10月26日生，住，现住南京市鼓楼区。上诉人许宏因与被上诉人袁雯房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许宏上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决误读、曲解案涉合同条款，判决驳回上诉人诉讼请求，系认定事实错误并导致适用法律错误。一审判决查明：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖中介合同》约定“双方于2018年1月25日前到市房产局办理银行贷款或过户手续”；2、上诉人与被上诉人签订的《南京市存量房买卖合同》约定“乙方（即被上诉人）同意于2018年1月25日前与贷款银行签订借款合同”。但是，一审判决将“到市房产局办理银行贷款或过户手续”，“与贷款银行签订借款合同”的条款误读，认为被上诉人委托南京云佳投资管理有限公司（以下简称云佳公司）代其办理银行贷款手续，即为被上诉人“到市房产局办理银行贷款或过户手续”和“与贷款银行签订借款合同”。上诉人认为，“到市房产局办理银行贷款或过户手续”和“与贷款银行签订借款合同”，才是合同约定的、被上诉人应该履行的合同义务，被上诉人委托云佳公司代其办理银行贷款手续只是被上诉人履行合同义务的一种途径。但是，无论被上诉人采取什么途径履行合同义务，合同义务到底有没有履行才是判断被上诉人是否违约的关键。尽管被上诉人委托云佳公司代其办理银行贷款手续，但是，被上诉人没有在约定的2018年1月25日前“到市房产局办理银行贷款或过户手续”，亦没有“与贷款银行签订借款合同”，故被上诉人没有按照约定履行合同义务。综上所述，请求依法纠正一审判决错误，判如所请。袁雯辩称，首先，上诉人称一审判决误读曲解案涉合同条款没有事实根据。一审法院认定“许宏主张袁雯延迟办理贷款手续22天的违约金无事实与法律根据”符合本案的客观实际。2018年1月15日晚，被上诉人经南京市下关区石城房产中介服务中心居间介绍，与上诉人签订房地产买卖中介合同一份，合同签订后被上诉人当场将定金2万元交予上诉人。2018年1月22日，被上诉人又按合同第七条的约定在石城中介工作人员陪同下与上诉人共同前往云佳公司共同委托该公司办理购房贷款的相关手续。此后，被上诉人曾数次按要求前往云佳公司提供贷款申请的相关手续，被上诉人并未违反合同约定的期限办理贷款手续。第二，被上诉人认为上诉人存在逾期交房的违约行为。一审法庭调查之时，被上诉人已提供证据证明上诉人故意延迟10天取款，继而延迟12天交房给被上诉人，其行为已构成违约。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉请求没有任何事实根据和法律依据，请二审法院依法予以驳回。许宏向一审法院起诉请求：袁雯赔偿违约金17612元（1258000元*0.0005*28天）。袁雯向一审反诉请求：许宏支付逾期交房违约金7548元（1258000元*0.0005*12天）。一审法院认定事实：南京市鼓楼区栅栏门铁路梗3号一单元602室（以下简称案涉房屋，建筑面积54.87平方米，丘权号：606065-I-37）登记的原产权人为许宏，现登记的权利人为袁雯。2018年1月15日，许宏（卖方、甲方）与袁雯（买方、乙方）、南京市下关区石城房屋中介服务中心（中介方、丙方，以下简称石城中介）共同签订了《房屋买卖中介合同》约定，甲方委托丙方将案涉房屋转让给乙方，代办产权转移、房屋交付等相关事宜；房屋总价款1258000元，付款方式：现金+贷款，乙方应于2018年1月15日前支付甲方定金20000元，乙方贷款预审通过后将首付款460000元交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款760000元，用于支付房屋转让款的余额；甲方同意乙方自留尾款18000元，在房屋交付时，结清房屋相关费用，甲方保证此房内无户口时，乙方一次性付清。甲方在收到售房全款日前将此房腾空交于乙方，在过户日前将此房内户口迁出，若未按上述约定履行，则按每超一日支付房款0.05%的违约金；乙方承担中介费16000元于过户时付清；特别约定：双方于2018年1月25日前到市房产局办理银行贷款或过户手续，任何一方逾期到市场办理相关手续，每逾期一日按总房价万分之五的违约金支付给对方，任何一方逾期不到房产局办理过户超过三天，守约方有权解除本合同，且有权要求违约方支付总房款百分之十的赔偿金，违约方承担丙方的惩罚性违约金计总价2.4%，加以双方任一方违约，违约方须向守约方按50000元支付对方作为赔偿金等等。2018年1月22日，许宏、袁雯及石城中介工作人员前往南京云佳投资管理有限公司（以下简称云佳公司），共同委托云佳公司办理相关贷款手续。2018年2月24日，云佳公司将齐全的贷款材料递交给中国建设银行中央门支行（以下简称建行中央门支行）。2018年4月8日，建行中央门支行短信告知袁雯贷款760000元已存入资金托管账户。2018年4月9日，石城中介通知许宏银行贷款已至托管账户。2018年4月20日，许宏领取该托管账户760000元。2018年4月22日，袁雯支付尾款18000元，许宏交付房屋。2018年3月8日，许宏（甲方、卖方）与袁雯（乙方、买方）、石城中介（丙方、经纪机构）签订《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）约定，许宏自愿以1258000元（含定金20000元，尾款18000元）价格将案涉房屋出售给袁雯，采用自行给付方式进行交易，2018年3月10日前给付甲方首付款460000元，甲方同意乙方申请个人住房抵押贷款760000元用于支付房屋转让款余额，乙方同意于2018年1月25日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款的，则转让款不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起20日筹款补足；乙方自留尾款18000元，在房屋交付时甲、乙双方自行交割；乙方无法以现金方式支付贷款不足部分，甲、乙双方将解除本合同，乙方不承担违约责任；乙方逾期支付房款超过5天，且所欠应付到期房款超过50000元，甲方有权解除合同后5天内将已收价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总价款5%的赔偿金；甲、乙双方约定甲方收到贷款时正式交付该房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的0.05﹪支付违约金等等。袁雯申请证人杨某（男，1965年12月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区上元里167号102室）出庭作证。杨某陈述：其系石城中介员工，是许宏与袁雯买卖合同的居间服务经办人，2018年1月25日前某日，其与许宏、袁雯一起来到市房产局，签订相关文件后，来到房产局旁边的与石城中介有业务合作的云佳公司签署相关贷款手续。之后，袁雯按照要求提交材料，等待银行审批。2018年2月下旬，云佳公司通知贷款审批通过了，买卖双方办理了过户手续。4月初，买方称银行放款了，石城中介通知许宏领款，但当时许宏在外地出差，直到4月22日，袁雯支付了尾款，双方正式交接房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，许宏、袁雯之间签订的《房屋买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版），是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，该合同依法成立并有效。许宏、袁雯应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于办理贷款手续的问题。本案中，双方合同中明确约定：双方应于2018年1月25日前到市房产局办理银行贷款或过户手续，任何一方逾期到市场办理相关手续，每逾期一日按总房价万分之五的违约金支付给对方。事实上，许宏、袁雯2018年1月22日即在石城中介工作人员陪同下来到云佳公司委托该公司办理相关的贷款手续，而双方合同中并未就贷款手续是否必须要到银行办理进行明确约定，故双方自愿协商通过委托云佳公司代办贷款手续并无不妥。因此，袁雯并未违反合同约定的期限办理贷款手续。许宏主张袁雯迟延办理贷款手续22天的违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于延期交房问题。《房屋买卖中介合同》约定：许宏在收到售房全款日前将此房腾空交于袁雯，在过户日前将此房内户口迁出，若未按上述约定履行，则按每超一日支付房款万分之五的违约金。《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）约定，许宏收到贷款时正式交付该房屋，袁雯自留尾款18000元在房屋交付时自行交割。本案中，许宏于2018年4月20日从资金托管账户领取贷款760000元，2018年4月22日袁雯将尾款18000支付完毕全部，许宏将涉案房屋交付袁雯。4月20日至22日期间，许宏、袁雯通过石城中介沟通交付房屋具体时间，最终确认4月22日正式交付房屋，许宏不存在逾期交房的行为，故对袁雯的反诉请求一审法院不予支持。一审法院《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回许宏的诉讼请求；二、驳回袁雯的反诉请求。本诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由许宏负担25元，负担25元。二审中，双方当事人没有提交新证据。上诉人对一审查明的“2018年1月22日，许宏、袁雯及石城中介工作人员前往云佳公司，共同委托云佳公司办理相关贷款手续”有异议，认为不存在共同委托行为，存在委托关系的是被上诉人与云佳公司，上诉人前往云佳公司只是为了配合被上诉人办理相关的贷款手续。被上诉人对原审查明的事实无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。上诉人主张被上诉人没有在2018年1月25日前到市房产局办理银行贷款或过户手续，亦没有与贷款银行签订借款合同。但根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人于2018年1月22日在石城中介工作人员陪同下来到云佳公司委托该公司办理相关的贷款手续，双方在合同中并未就贷款手续是否必须要到银行办理进行明确约定，根据交易习惯，由代办机构代为办理贷款手续并无不妥。上诉人虽称其并未委托云佳公司，前往云佳公司只是为了配合被上诉人办理相关的贷款手续，但其配合签字的行为亦是对被上诉人委托云佳公司代办贷款的认可，故被上诉人并未违反合同约定的期限办理贷款手续，上诉人主张一审判决误读、曲解案涉合同条款，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，许宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由许宏负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年十月十七日书记员  戴 苗