昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3103号原告：彭馨漫，女，回族，1985年6月25日出生。原告：彭仕分，男，汉族，1952年7月11日出生。原告：罗松，男，彝族，1980年5月17日出生。委托诉讼代理人：彭馨漫，女，回族，1985年6月25日出生，与罗松系夫妻关系。特别授权代理。被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。法定代表人：吕国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日生，汉族，系该公司法务主管。特别授权代理。原告彭馨漫、彭仕分、罗松与被告呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月24日受理后，依法适用简易程序于2018年9月13日在本院公开开庭进行审理。原告暨罗松的委托诉讼代理人彭馨漫、原告彭仕分，被告新都昌公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭馨漫、彭仕分、罗松向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付经国家法定主管部门验收合格的呈贡新都昌广场第X幢30层301X号房屋。2、判令被告向原告支付延期交房的违约金（其中2014年10月1日至2014年10月30日为3000元；2014年10月31日至2018年7月19日止共1356天，按照房款总额412415元为基数，按每日0.02%计算小计111846元，共计114846元。）违约金计算到被告向原告实际交付验收合格的房屋之日止；3、被告承担全部案件受理费。事实和理由：2012年12月14日原告与被告签订商品房购销合同，原告购买被告位于的房屋（即洛龙街道办事处西部，编号216/0607/0041地块，土地使用权证号：呈国用（2011)第0005号房屋建筑面积60.9平方米，房屋总价格412415元。双方约定甲方应于2014年9月30日前向乙方交付经验收合格的房屋。同时约定了违约责任等内容。原告已经按照约定支付了全部购房款，双方进行了“商品房买卖合同登记备案”。但该房屋至今仍然没有经主管部门验收合格，因此被告也未向原告交付符合约定的房屋，严重损害了原告的权利。按照合同第九条甲方逾期交房的违约责任中约定“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按照每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后中，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”被告应当承担违约责任，因此原告特向法院提起诉讼，请法院查清事实，支持原告的诉讼请求。被告新都昌公司辩称，本案的逾期交房违约金应计算到2018年1月10日止，为99257.66元。双方在购销合同中第九条约定了答辩人逾期交房时，逾期前30天按每天100元向原告支付违约金，逾期30天后按照已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金。第十条约定该商品房经建设单位组织验收格格后，答辩人应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续。如原告未按公告时限办理房屋交接手续的，在公告中明确的交接时限届满之日起，视为房屋已移交完毕。《合同补充协议》第四条明确约定：“建设单位组织验收合格”是指房屋经答辩人组织勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格；房屋取得上述单位验收签章的，即视为原所购房屋已具备交付条件，上述约定对合同各方均有约束力。由于答辩人在2017年11月已经取得了勘察单位昆明市建筑设计研究院有限责任公司、设计单位云南天怡建设设计有限公司、施工单位中国有色金属工业第十四冶金建设公司、监理单位云南熔诚建设监理咨询有限公司的验收签章；并且在2017年12月15日已经按合同约定在《都市时报》A08版发出了交房公告，明确交房时限为2017年12月15日至2018年1月10日。因此，本案中逾期交房违约金应当自合同约定的答辩人交房日期2014年9月30日的次日即2014年10月1日起计算至公告时限届满的2018年1月10日止，共1197天。其中前30天为100元×30天=3000元，后1167天按每天乘以0.02%每天乘以原告实际付款金额计算违约金，答辩人应承担违约金为3000+412415元×0.02%×1167天=99257.66元。另根据补充提交的证据应扣除双方已协议处理的金额。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，被告提交的《建设单位工程验收证明书》中监理单位的签章不符合印章的形式要件，其真实性无法确认，本院不予采信。庭后，原告提交的27张照片欲证明涉案房屋现状，被告无异议，本院予以采信；被告提交的《呈贡新都昌商业广场逾期交房赔偿协议》，原告对其真实性予以认可，但认为是受了蒙骗而签字。本院认为，该证据符合证据的形式要件，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2012年12月14日，原告与被告新都昌公司签订编号为1-3015的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于的房屋，房屋总价412415元。合同第七条约定被告应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；第九条约定被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告按合同约定向被告付清了全部房款。原告所购买的房屋未依法组织验收合格，被告新都昌公司未取得竣工验收备案表。另，2016年12月20日原告和被告新都昌公司、第三方石屏昌盛商业经营管理有限公司呈贡分公司签订了《呈贡新都昌商业广场逾期交房赔偿协议》，协议确认：1.原告于2016年12月20日办理了涉案房屋的接房手续；2.自2014年9月31日起至2016年7月31日止，被告新都昌公司逾期交房670日，按合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金55789.12元；3.石屏昌盛商业经营管理有限公司呈贡分公司为新都昌商业广场提供物业管理，被告对于逾期交房违约金，用2017年1月1日至2022年4月19日的石屏昌盛商业经营管理有限公司呈贡分公司应收物管费冲抵被告应付逾期交房违约金。如石屏昌盛商业经营管理有限公司呈贡分公司在此期间退场，甲方承担物管费冲抵期间内的剩余物管费。本院认为，关于本案涉案房屋是否达到交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》四十三条第一款规定“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款规定“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”，明确为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。本案合同约定并不能排除行政法规强制性规定的适用，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当有规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，被告提交的《建设单位工程验收证明书》本院未采信，同时被告确认涉案房屋至今未办理竣工备案，故本院认为本案涉案房屋未达到交付条件。关于被告应如何向原告支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中合同约定的交房日期为2014年9月30日，被告新都昌公司当庭确认原告所购买的房屋所涉项目并未取得竣工验收备案表，故涉案房屋至今仍不具备交付条件，被告新都昌公司应向原告支付自2014年10月1日起至被告所售房屋经过国家有关部门竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》止的逾期交房违约金。另查明，原告与被告及第三方石屏昌盛商业经营管理有限公司呈贡分公司在2016年12月20日签订了《呈贡新都昌商业广场逾期交房赔偿协议》，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”该协议系各方当事人自愿签署，原告抗辩系被告诱骗而签依法无据，本院不予支持。协议确认：自2014年9月31日起至2016年7月31日止，被告新都昌公司逾期交房670日，按合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金55789.12元；同时，被告对于逾期交房违约金，用2017年1月1日至2022年4月19日的石屏昌盛商业经营管理有限公司呈贡分公司应收物管费冲抵被告应付逾期交房违约金，如石屏昌盛商业经营管理有限公司呈贡分公司在此期间退场，甲方承担物管费冲抵期间内的剩余物管费。原、被告双方在协议中确认的逾期违约金计算到2016年7月31日止，则此后逾期交房违约金的计算方式依《商品房购销合同》第九条约定执行，被告应当向原告支付的逾期违约金为自2016年8月1日之后按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付逾期交房违约金至涉案房屋经建设行政主管部门验收合格实际交付止。至于原告诉请被告向原告交付经国家法定主管部门验收合格的房屋，属于被告应当遵守国家法律法规履行的法定义务，是购房者正当要求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》四十三条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告呈贡新都昌广场置业有限公司向原告彭馨漫、彭仕分、罗松交付经国家主管部门验收合格的呈贡新都昌广场第X幢30层301X号房屋。二、由被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭馨漫、彭仕分、罗松支付从2016年8月1日起至呈贡新都昌广场第X幢30层301X号房屋验收合格之日止以412415元为基数按每日0.02％计算的逾期交房违约金。三、驳回原告彭馨漫、彭仕分、罗松的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1298.5元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  字艳秋二〇一八年十月二十二日书记员  李文骏