江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0791民初808号 原告：赣州中盛房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道与105国道交汇处天赐良园A2栋4号写字楼。 法定代表人：颜明才，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟晨辉，江西明理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏丽，江西明理律师事务所律师。 被告：胡福林，男，汉族，1977年7月16日生，住江西省赣州市章贡区（老机场路口旁）。 第三人：上海浦东发展银行赣州分行，住所地：赣州市章贡区红旗大道70号。 负责人：万小敏，系该行行长。 委托诉讼代理人：张尧，上海浦东发展银行赣州分行法律顾问。 委托诉讼代理人：郁晖，上海浦东发展银行赣州分行职员。 原告赣州中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）与被告胡福林、第三人上海浦东发展银行赣州分行（以下简称浦东银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中盛公司委托诉讼代理人钟晨辉、第三人浦东银行委托诉讼代理人张尧到庭参加诉讼，被告胡福林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中盛公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告中盛公司与被告胡福林签订的《赣州市商品房买卖合同》(合同备案编号：20160805402);2.被告胡福林返还原告中盛公司圣地亚哥公寓楼23A01号房屋；3.原告中盛公司返还房款时应优先扣除被告胡福林应支付的违约金10524.72元(按房款总额的3%计算）；4.被告胡福林返还原告中盛公司代垫的贷款本息2053.21元（截止至2018年3月27日，此后按实际垫付金额归还）；5.原告中盛公司向第三人浦东银行返还《个人购房担保借款合同》项下剩余借款本息；6.原告在扣除第3、4、5项诉讼请求的款项后向被告胡福林返还剩余首付款；7.本案诉讼费等实现债权的费用由被告胡福林承担。事实和理由：2016年9月11日，原告中盛公司与被告签订一份《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告购买原告开发的位于赣州经济技术开发区××大道南侧、××路东侧中××公寓楼23Ａ01房屋，面积64.09m2，总价350824元。双方在《商品房买卖合同补充协议》第6条约定：因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及利息的，出卖人有权单方面解除合同，受买人须向出卖人支付该商品总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失及因此产生的费用。因被告一直拖欠第三人浦东银行贷款本金及利息，导致原告为此承担连带责任保证，中国建设银行股份有限公司赣州市分行扣除原告保证金。原告多次书面、电话通知被告，但被告拒不归还，其行为已构成违约。 被告胡福林未作答辩。 第三人上海浦东发展银行赣州分行述称，被告胡福林拖欠贷款本金是事实，同意解除商品房买卖合同及贷款合同，先行偿还银行借款。在被告与第三人签订的商品房买卖合同中，原告承担担保责任，应当由原告向第三人偿还借款本息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、原告的企业法人营业执照、法人身份证明复印件；2、被告身份证复印件；3、《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；4、逾期贷款催收通知书、特种转账贷方传票、特种转账借方传票等复印件，因上述证据均是与书证原件核对无误的复印件，且相互佐证，本院依法确认其证明力。被告提交的《个人购房担保借款合同》复印件、逾期贷款催收通知书、个人贷款还款通知书及微信记录，以上证据是书证原件或与书证原件核对无误的复印件及视听资料复制件，且与其他证据相互佐证，本院依法确认其证明力。经审理查明，2016年9月11日，原告中盛公司与被告胡福林签订一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：2016xxxx2），合同约定，被告胡福林购买原告中盛公司开发的位于赣州经济技术开发区××大道南侧、××路东侧中××·××公寓楼23Ａ01房屋，面积64.09m2，总价350824元。付款方式为签订合同时支付105824元，银行贷款或公积金贷款245000元。双方在合同中约定，因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及利息的，出卖人有权单方面解除合同，受买人须向出卖人支付该商品总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失及因此产生的费用。合同签订后，被告胡福林依约向原告支付了首付款105824元。2016年12月31日，被告胡福林与第三人浦东银行签订一份《个人购房担保借款合同》。被告胡福林向第三人浦东银行贷款245000元用于购买房屋，并将该贷款支付给原告中盛公司，贷款期限为20年，即自2016年12月31日起至2036年12月31日止，贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.9%的基础上上浮10%计算（即年利率为5.39%）。采用等额本金还款法，每期还款日为每月10日。原告中盛公司对该贷款提供连带责任保证担保，被告胡福林同意以其购买的公寓楼23A01房屋提供抵押。合同签订后，被告胡福林按约偿还了贷款本金及利息21267.56元。2017年12月起，被告胡福林未按合同约定偿还贷款。后经第三人浦东银行多次催收，被告胡福林仍未偿还贷款。2018年1月25日，原告中盛公司代为被告胡福林偿还贷款本息2053.21元。截止2018年6月21日，原告中盛公司代为被告偿还贷款本息合计14608.63元，被告胡福林尚欠第三人浦东银行贷款本金227645.89元及其利息。原告中盛公司至今未向被告胡福林交付上述房屋，该房屋也未办理抵押登记。 本院认为，原告中盛公司与被告胡福林签订的《赣州市商品房买卖合同》、被告胡福林与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容符合法律的规定，上述合同均已发生法律效力，各方当事人应按合同约定全面履行义务。被告胡福林未能按照约定偿还购房贷款，致使原告中盛公司代为偿还购房贷款，根据合同约定，原告中盛公司有权解除《赣州市商品房买卖合同》，故对原告中盛公司要求解除《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告中盛公司应返还被告胡福林购房首付款105824元。《赣州市商品房买卖合同》约定，因买受人责任致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内仍未偿还或未向出卖人支付代垫款项及利息的，出卖人有权单方面解除合同，受买人须向出卖人支付该商品总金额3%的违约金，故原告中盛公司要求被告胡福林支付违约金10524.72元的主张，本院予以支持。原告与被告胡福林签订的《赣州市商品房买卖合同》和被告胡福林与第三人浦东银行签订的《个人购房担保借款合同》虽非主合同与从合同的关系，但二份合同之间却具有紧密的关系，第三人浦东银行在与被告胡福林签订贷款合同时要求被告胡福林将所购涉案商品房作为抵押物为提供担保，被告胡福林按揭贷款目的就是为了购买涉案房屋。当被告胡福林与原告的商品房买卖合同解除后，已确定无法再取得涉案房屋，本案借款合同的目的已无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本息分别返还担保权人和买受人。原告中盛公司要求判令其向第三人浦东银行返还《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本息的主张，符合法律规定,本院予以认可。原告中盛公司要求被告胡福林返还其代偿的第三人贷款本息2053.21元（截止至2018年3月27日，此后按实际垫付金额归还）的主张，不符合法律规定，本院不予支持，该款应由原告中盛公司承担偿还责任。原告中盛公司应返还被告胡福林已偿还第三人浦东银行的购房贷款本息21267.56元。原告中盛公司要求被告胡福林返还圣地亚哥公寓楼23A01号房屋的主张，因该房屋未交付，不存在返还的问题，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州中盛房地产开发有限公司与被告胡福林于2016年9月11日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：2016xxx2）； 二、被告胡福林应在本判决生效之日起十五日内支付原告赣州中盛房地产开发有限公司违约金10524.72元； 三、原告赣州中盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还被告胡福林购房款105824元； 四、原告赣州中盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还被告胡福林已偿还第三人上海浦东发展银行赣州分行贷款本息21267.56元； 五、原告赣州中盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内偿还被告尚欠第三人上海浦东发展银行赣州分行的贷款本金227645.89元及利息（按《个人购房担保借款合同》约定的利率和计息方式计算）； 六、驳回原告赣州中盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6720元，由被告胡福林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  刘炎军 人民陪审员  廖优萍 人民陪审员  杨如雁 二〇一八年十月二十四日 代理书记员  付桂春