河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0823民初2516号原告：宝付中，男，汉族，1976年12月17日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：荆富生，河南国昌律师事务所律师。被告：王天生，男，汉族，1967年8月30日出生，住河南省武陟县。被告：王爱民，男，汉族，1954年4月9日出生，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张迎辉，河南九博律师事务所律师原告宝付中与被告王天生、王爱民确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宝付中的委托诉讼代理人荆富生、被告王爱民在第一次庭审时到庭参加诉讼，被告王天生经本院传票传唤未到庭参加诉讼，在第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人荆富生到庭参加诉讼，被告王爱民、王天生经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝付中向本院提出诉讼请求称，1、确认两被告签订的“购房合同”和“转让合同”无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告村和西王庄村等五村在西王庄村××一“五福苑社区”，2012年原告购买的“五福苑社区”二区一号楼东单元二楼东户一套房。但近期得知王天生2014年7月7日将原告购买的“五福苑社区”二区一号楼东单元二楼东户卖给了王爱民。2015年10月18日王爱民又将该房转让给王天生。两被告的行为不仅严重侵犯原告的合法权益，并且严重违犯了国家相关法律和政策，为此诉至贵院，以实现诉请。被告王爱民在第一次庭审时辩称，1、针对本案原告的诉讼，由于涉案购房合同，涉嫌合同诈骗已经被武陟县公安局立案查处，公安机关查处的范围包括本案两被告签署的合同是否属于合同诈骗刑事犯罪，包含原告等人所谓的购房合同，形成的时间以及是否存在虚假，现武陟县公安局经过初步审查，已经认定本案的被告王天生在本案所涉及的合同签署过程中，存在犯罪事实，需要追究刑事责任，已经正式了立为合同诈骗，并立案查处，详见中止审理申请书。作为被告王爱民申请法院对本案中止审理，待刑事案件结案之后法院对本案作出是否继续审理的决定。由于中止审理，系案件审理的程序性问题，因此在本次庭审中法院应当对本案是否终止审理裁定后，才对案件进行实体审理。上述答辩意见请求法院予以裁判。被告王爱民在第二次庭审时未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。被告王天生在第一次、第二次庭审时均未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。本院经审理认定事实如下：原告宝付中系武陟县圪垱店乡宝村人，被告王天生系新型农村社区的建筑商，被告王爱民系郑州市城镇居民，做生意的个人。关于“五福苑社区”新型农村社区建设的情况：2012年6月，圪垱店乡西、耿村、观音堂、宝村、白庙村五村委向圪垱店乡党委政府作了关于圪垱店乡东南新型农村社区建设的请示报告，大概内容：1、新型社区建设地点为：以西王庄村为中心的新型社区，该地段紧××路，总面积350亩。2、申请背景：创建城镇一体化、城乡一体化从大局出发节约每一寸土地，优化乡村建设新社区，按照上级要求规划东南社区。3、拟建东南社区的紧迫性和节约土地性：近几年来，由于长时间没划庄基，至少有五分之一的农户因为儿子结婚需要房屋。4、拟建的东南新农村社区建设规划：拟建的东南片新农村社区占地南北长800米，东西宽350米，大体上按行政村为单位建小区。5、建东南新社区征地、拆迁和排水办法：征地按武陟县西陶镇王顺村新农村社区建设模式，按照入住新社区一农户所占老宅基地五分地左右，把老宅基地复耕费5万元左右补给农户。入住农户再自筹3-5万元即可获得100-120平方米左右的新楼房一套。借建新社区用土之机，修挖旧河道。6、拟建东南社区优势、改善人居环境最大限度惠及民生：规划新社区统一供电、水、气使农户彻底摆脱烧柴、烧煤球等陈旧的生活方式。建售新农村社区楼方法：一是承包给投资商，二是农户联户自建；三是村委组织原材料招承包商建筑，村委和监委监督。2012年8月1日，圪垱店乡人民政府作了关于圪垱店乡东南社区建设的请示，向县政府进行请示，内容为：我乡西王庄村、耿村、观音堂、宝村五村，拟建社区型新村项目报告符合村情，切实可行，该项目既能改善村民居住环境，改善民生，节约大量土地，又能盘活闲置土地，增加土地收益，放置村办企业。经乡党委、政府研究决定，同意西王庄、耿村、宝村、观音堂建设社区型新村，作为我乡社区建设示范点。2013年3月1日，武陟县人民政府下发了关于圪垱店乡东南社区建设规划的批复。2012年8月8日，甲方圪垱店西王庄村委与被告王天生签订了东南社区(后更名为五福苑社区)开发合同，双方商定拟建，12栋五层半砖混住宅和沿路门面房3层。原告在2012年购买了“五福苑社区”二区一号楼东单元二楼东户一套房。圪垱店乡西委会给原告颁发了临时房产证明，载明“房屋所有权人：宝付中，房屋坐落：二区一号楼东单元二楼东户，登记时间：2014年12月12日，房屋性质：砖混，规划用途：住宅。建筑面积142.56平方米。”2014年7月7日，被告王天生（甲方）与被告王爱民（乙方）签订了购房合同，内容：一、甲方自愿将位于河南省焦作市武陟县圪垱店乡西西侧，原东南社区（现五福苑社区）内所建的住宅楼，由南向北数第三排、第四排，共计四栋五层楼房出售给乙方。二、甲方以每平方米630元的价格，将西王庄五福苑社区内第3、4排、第5#、6#、7#、8#栋房屋出售给乙方，共计10757.6平方米，共计人民币6777288元。三、付款方式：自双方签订合同后，乙方向甲方支付本合同定金共计450万元。甲方完工后，将房屋交给乙方，经乙方验收合格后，乙方将剩余房款一次性付给甲方。2015年10月18日，被告王爱民（甲方）与被告王天生（乙方）签订了转让合同，内容：根据甲、乙双方协商，甲方同意将武陟县圪垱店乡西王庄五福苑社区二期工程三栋五层楼房转给乙方王天生。三栋房共计8000多平方米左右，（如有出入按实际平方结算），每平方米转让价为780元，共624万元。1、付款方法，签订之日起，六天内将首付300万打入甲方指定账户王爱民建行，2、剩余款项，按每月28号之前分批汇入甲方账户为60万元，分为2015.11.28号付60万、12.28号付60万、2016.1.28号付60万，2016年2月6号前（2月8号是春节）将剩余款项全部结清。3、协议签订之日起将第一栋房门钥匙交由圪垱店西王庄村委会监管，剩余钥匙每月给一套交由村委会监管，直到全清为止。4、每套房售出款项均由西王庄村委会派专人监管，每月汇入甲方款项均由西王庄村委会监管负责。5、楼房水、电、窗户、化等等包括债款与甲方无关，均由开放商王天生全权负责。6、甲方需留两套房到最后结算时减去。2016年元月12日，王天生（甲方）与被告王爱民（乙方）签订协议书一份，载明“买方王爱民和开发商王天生，及见证人詹某、韩某、宋某共同协商，开始销售武陟县圪垱店乡西西侧（现五福苑社区）二期共计三栋楼共（7906平方米）的现房。1、村委会及见证人有责任来协助买方王爱民来销售此房，王爱民本人自愿以每平方米（780）元整销售此现房，买方王爱民只收取6166680元，2、本人王爱民把该收回的资金收齐后，剩余资金与本人无关；3、在销售期间，不得有任何人来无理取闹，村委会应出面协调。4、在卖房期间，有关经济问题，如工钱、材料钱、外债等均和王爱民无关，有开发商王天生负责。5、有关社区余留问题，水、电等均有开发商王天生负与王爱民无关。6、以前由村委和开发商售出的房，房屋位置不变，剩余资金，全归王爱民所收。现原告要求确认两被告签订的“购房合同”和“转让合同”无效，协商未果，形成纠纷。以上事实，有原告所举证据：1、圪垱店乡五福苑社区临时房产证一份，证明:武陟县圪垱店乡五福苑社区管理委员会颁发的，房屋所有权人宝付中，房屋坐落二区一号楼东单元二楼东户，登记时问为2014年12月12日。2、购房合同和转让合同各一份，证明2014年7月7日王天生把原告的房卖给了王爱民，后2015年10月18日王爱民又将该房屋转让给了王天生。3、武陟县人民政府武政文［2013］24号文件、圪垱店乡人民政府圪政字［2012］48号文件、宝村、西王庄村、耿村、观音堂村、白庙村（5个村）联合向圪垱店乡政府的请示报告、圪垱店乡东南社区情況筒介、圪垱店乡人民政府关于武陟县圪垱店乡西王庄等（4）个村土地综合整治试点项目落实农户搬迁实施方案，证明东南社区是5个村通过圪当店乡政府批准所建立的新型农村社区，原告宝付中是本辖区内宝村的居民。二被告未到庭，其质证权利视为放弃，原告所举证据均客观真实，本院予以确认。本院依法询问詹某的询问笔录一份，本院对其真实性予以确认。被告王天生第一次、第二次庭审均未到庭，未举证。被告王爱民第一次庭审到庭，第二次庭审未到庭，均未举证。本院认为，（一）关于本案是否应中止审理。被告王爱民在庭审中向本院递交中止审理申请书，申请本案中止审理，被告王天生在庭审后向本院提交继续审理申请书一份，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条：同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。第十条：人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。本案系因购买小产权房屋所产生的确认合同效力纠纷，与王天生是否涉及合同诈骗犯罪不系同一法律关系，本院决定不中止审理，并向被告王爱民送达开庭传票，被告王爱民在第一庭审后向本院邮寄回避申请，未提供正当理由，本院口头决定主审法官不回避，被告王爱民经本院传票第二次传唤未到庭参加诉讼，其承担不利后果。(二)关于二被告所签订的“购房合同”和“转让合同”是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”本案中，五福苑社区系新型农村社区，在圪垱店乡西集体土地上建设的房屋，建设目的是为了改善上述村集体成员的生活条件，该社区为非经营性社区，购买房屋的主体应为上述农村集体成员。农村集体土地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。诉争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，本案中，买受方王爱民系郑州市居民，非该集体组织成员，故原、被告签订的“购房合同”和“转让合同”因违反法律强制规定而无效。现原告要求确认合同无效，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条、第十条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下；（2018）被告王天生与被告王爱民2014年7月7日签订的购房合同无效；（2018）被告王爱民与被告王天生2015年10月18日签订的转让合同无效。诉讼费100元，由被告王天生、王爱民各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭满红人民陪审员  史金平人民陪审员  岳国贺二〇一八年十月二十六日书 记 员  王怀远