广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1131号 原告：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道77号。统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁其龙，广西万益(防城港)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益(防城港)律师事务所律师。 被告：朱俊明。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，住所地防城港市港口区贵州路100号。 负责人：黄奕珉。 委托诉讼代理人：卢雨君，该行职员。 委托诉讼代理人：周勇，该行职员。 原告防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）与被告朱俊明、第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工商银行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁其龙、吕小东，被告朱俊明，第三人工商银行港口支行的委托诉讼代理人卢雨君、周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皇家公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付原告解除合同的违约金86136元；3.被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；4.解除原告、被告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》；5.被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；6.被告偿还原告代为支付的贷款利息20685.6元（贷款利息计至《个人购房借款担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的数额为准，暂计至2018年3月）；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的铜锣湾项目8-2001号商品房，总房款为430679元，其中首付款为129679元，余款301000元通过向银行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，截止2018年3月，已拖欠月供款37564.62元，其中利息为20685.6元，第三人要求原告代为被告偿还上述债务，在原告开立的保证金账户中扣除了被告应付的月供款，因此导致被告实际未按《商品房买卖合同》履行完付款义务。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第2条第（4）、第（5）款和第5条（4）款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，并有权要求被告按总房款的20%支付违约金86136元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》。《个人购房借款担保合同》解除后，剩余贷款本金由原告返还第三人，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。 被告朱俊明辩称，一、原告请求判定解除与被告签订的《商品房买卖合同》不符合法律法规和事实常理，也严重的违背了消费者合法权益。2013年5月8日，被告交了首付款129679元，同年6月3日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，同年8月15日，被告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，案涉房屋被抵押后，第三人已经把房子抵押后的贷款付给了原告，所以被告与原告签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，被告不存在任何违约情形。依据《个人购房借款担保合同》第一部分第五条5.1的约定，原告与被告的买卖关系已经生效，与第三人的借贷关系成立。由于被告的特殊情况，近一年多未按时向第三人偿还贷款，原告的损失仅为第三人每月从原告的保证金里面扣除的被告应按时偿还的月供。目前，被告愿意跟原告协商解决问题，并补交拖欠第三人的按揭款和滞纳金，以及开庭的所有费用，但原告不接受，一定要以被告逾期没有按时交月供为由与被告解除《商品房买卖合同》，这样是完全不符合情理。被告共支出207006.47元，如果合同就此解除，则完全损害了被告的合法权益。而原告不与被告和平解决，一定要解除合同并扣除总房款20%的违约金后收回房屋，然后把回购的房屋再次出售，被告作为消费者的权益保障体现在那里？被告购买案涉房屋的单价为每平方米5022.5元，现在该套房的单价已经涨到每平方米9000元左右，被告用多年的资金帮助原告的房子升值，原告现在为了自己的利益而单方面要求解除合同，目的何在？原告不就是想赚更多的利益吗？假如被告这套房子签署了20年按揭贷款，前面18年都按时还款，最后2年由于家庭发生特大变故而不能按时还款，请问原告也要这样解除合同，扣总房款20%的违约金，收回房屋后再销售？再假如案涉房屋的房价不但没有涨价，反而跌到每平方米2000元，请问原告还会以这种方式解决吗？依据被告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》第二部分第三十三条33.6的约定，原告没有权利私自解除《商品房买卖合同》，所以原告的诉讼请求完全不合常理；二、原告要求被告支付解除合同的违约金86136元，依据的是《商品房买卖合同》附件四补充协议第2条第（4）、第（5）款和第5条第（4）款的约定，但这几条并未明确指出逾期还贷就要解除合同和支付其它高额违约金。上述条款只是约定由于买方原因未能获得银行贷款的才承担20%违约金，并不是指逾期还贷。并且《商品房买卖合同》第六条才是关于买受人逾期付款的约定，该条第1款第（2）项明确约定，逾期超过90日后出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的万分之五向出卖人支付违约金，而并不是总房款的百分二十的违约金，原告要求的违约金比高利贷还高出很多倍。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条和一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成了损失的，才有权要求支付违约金，并且第一百一十四条明确指出违约金不能高于造成的损失。但被告与第三人签订合同取得银行贷款后，第三人已经把原告应得的房款全部付清，原告何谈损失？原告唯一的损失就是被告逾期过程中，第三人每月扣了原告的保证金而已，被告愿意跟原告协商被第三人扣除的保证金；三、原告称给被告打了电话，也发了通知函，但被告电话于2015年6月25日已经更换了，所以被告根本没有接到过原告的任何电话，被告也没有在老家，一直在外地工作或者在国外，所以被告未收到原告所寄的通知函件，从原告提供的函件被退回即可证明此事。本次的传票也是由于被告的亲姐夫刚好从外地回来收到了，被告才知道。被告了解情况后也跟铜锣湾的售楼部多次交涉，要求私下协商解决，不要经过法院判决，但是售楼部的工作人员表示，案件已经提交到法院，让我们到庭解决。被告没有恶意不偿换银行贷款的动机，请法庭根据实际情况裁判。综上所述，原告的诉讼请求有一部分不符合法律法规，望法院根据合同事实及相关的法律法规，依法判决，驳回原告请求解除《商品房买卖合同》和要求被告支付天价违约金的诉讼请求。被告愿意偿还原告代被告支付的利息，并一次性付清剩余的银行贷款。 第三人工商银行防城港分行述称，对原告的请求没有异议，对原告主张要求解除《个人购房借款担保合同》的诉讼请求，第三人认为剩余的贷款本息由原告返还后，第三人才会配合解除《个人购房借款担保合同》。 本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于防城港市行政中心区，房屋建筑面积为85.75平方米，每平方米单价为5022.5元，总价款为430679元，交房时间为2014年8月31日前。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第2条关于银行按揭贷款及付款方式约定，……（4）因买受人原因致使买受人未能获得银行按揭（公积金）贷款，买受人应在出卖人通知发出后七日内一次性付清全部房款或提交书面退房通知，否则出卖人可解除合同，并可将该房屋另行出卖，并扣除合同总房款的20%作为违约金，余款退回买受人。买受人选择退房的，按照本协议第7条处理；（5）买受人在获得银行按揭（公积金）贷款后，应按借款合同的约定如期足额归还借款本息。买受人未依约归还借款本息的其后果自负，而因此造成出卖人损失，应予以赔偿；第5条关于交付约定，……（4）买受人未按本协议第2条第（5）款履行完毕前，出卖人可以拒绝交付房屋。若该房屋尚未取得房产证，出卖人有权解除合同，将该房屋作另行出售，买受人已交款中扣除应付款项后的余款退回买受人。若该房屋已取得房产证明，则出卖人有权以自己名义将房屋出租，视为代买受人出租，以出租收益冲抵买受人应付款项，直至冲抵完毕方予以交付。该《商品房买卖合同》于2013年9月9日办理备案登记。 另查明，2013年8月15日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订了一份《个人购房借款∕担保合同》（合同编号A：房信购字防港分行港口支行2013年0772号），约定被告向第三人借款301000元购买防城港市行政中心区金花茶大道西侧铜锣湾8栋20层2001房并将该商品房抵押给第三人；原告对上述借款承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书时免除保证责任；《个人购房借款∕担保合同》第二十八条扣收约定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。 再查明，2013年9月26日，原、被告双方办理了《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。2013年9月26日，被告与第三人办理了商品房预抵押登记，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告。2018年4月30日，原告向被告寄出《关于按期还贷并支付房款的通知书》，通知被告在接到通知后按期归还银行借款本息，并7日内到原告处协商房款等事宜。因被告拒收，该通知书被退回。2018年4月24日，第三人作出《借款人逾期还贷说明》，载明：“截止至2018年3月，借款人逾期未归还本息累计17个月，合计为37564.62元（贷款本金16879.02元，利息2068元），上述款项已由担保人原告代为偿还”。 本院认为，一、关于原告请求解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金、偿还代付月供款的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四《补充协议》第二条第（5）款、第五条第（4）款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告偿还原告代为支付的贷款利息。对原告请求解除《商品房买卖合同》及要求被告偿还原告代为支付的暂计于2018年3月的贷款利息2068元（贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告实际代为支付的数额为准）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付解除合同的违约金的问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件并无关于被告未按期偿还银行借款本息而解除合同违约金的约定，故原告请求支付该项违约金缺乏事实和法理依据，本院不予支持。 二、关于原告要求解除被告与第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》的问题。原告、被告与第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同规定的义务。因被告逾期偿还贷款本息，且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》，本院予以支持。 三、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告和第三人签订的《个人购房借款∕担保合同》解除后，原、被告和第三人各方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记、注销预购商品房贷款抵押登记等手续。现原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记，被告、第三人协助办理注销预购商品房贷款抵押登记等手续，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下： 一、解除原告防城港皇家房地产开发有限公司与被告朱俊明签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告防城港皇家房地产开发有限公司与被告朱俊明、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行签订的《个人购房借款∕担保合同》（合同编号A：房信购字防港分行港口支行2013年0772号）； 三、被告朱俊明在本判决生效之日起十日内向原告防城港皇家房地产开发有限公司偿还代为支付的暂计于2018年3月的贷款利息2068元（贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告防城港皇家房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 四、被告朱俊明在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港皇家房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续； 五、被告朱俊明、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港皇家房地产开发有限公司办理注销预购商品房贷款抵押登记手续； 六、驳回原告防城港皇家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费2436.43元，减半收取计1218.22元，由原告防城港皇家房地产开发有限公司承担1194.64元，被告朱俊明承担23.58元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2436.43元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一八年十月二十七日 法官助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑