广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3048号原告：广州市启竣房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）东区街瑞和路39号C1-11。法定代表人：关建辉，总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。被告：傅智超，男，1989年3月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市启竣房地产开发有限公司（以下简称“启竣公司”）诉被告傅智超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法组成合议庭于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告启竣公司委托诉讼代理人吴晓嘉，被告傅智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告于判决生效之日起10日内协助原告办妥将位于广州市黄埔区春树三街1号（自编8栋）2602号房屋转移登记至被告名下的房地产转移登记手续；2.判令被告向原告支付商品房总价款20%的违约金273044.6元；3.本案诉讼费由被告承担。原告开庭时当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2016年11月25日，原被告双方签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201611278430，下称“买卖合同”），约定由被告购买原告开发的位于广州市黄埔区春树三街1号（自编8栋）2602号房屋，房屋价款1365223元，首付款415223元，剩余房款95万元采用按揭贷款方式付款。2017年1月6日，原、被告及中国银行股份有限公司广州白云支行签署了两份《个人一手住房贷款合同》（编号：ZH2017200002844017、JK2017200002634374），约定由中国银行股份有限公司广州白云支行向被告发放95万的住房贷款，原告为该笔借款承担阶段性担保责任，自被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人（即原告）在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，即原告对前述95万住房贷款的保证期间为被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。根据《买卖合同》附件七“本合同补充协议”第十一条的约定，“······乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内签署及提交办理《房地产权证》所需的有关资料和证明文件（包括房地产买卖申请审批表、买卖合同、缴清购房的全额发票等，具体以当地政府房屋管理部门要求为准）并交纳相关费用。乙方逾期签署、提交或缴纳的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金，按照逾期的时间相应顺延甲方办理《房地产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任。乙方逾期超过30天的，甲方关于办理《房地产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《房地产权证》，如乙方采用按揭方式支付购房款的，应同时按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金······”。事实上，在前述买卖合同签署后，原告已于2017年6月20日将案涉房屋交付给被告使用，并于2017年9月15日办妥案涉房屋的初始登记，案涉房屋已具备转移登记至被告名下的办证条件。2017年11月20日，原告向被告发出《办证通知书》，通知被告于2017年11月24日至2017年11月30日期间前来办理办证手续。后因被告并未在《办证通知书》规定的时间内前来办理办证手续，原告由于2017年12月19日向被告发出《催交办证资料或税费通知书》，但被告却未予理会。原告认为，被告不配合办理案涉房屋的《房地产权证》的行为，已经违反了《买卖合同》附件七“本合同补充协议”第十一条的约定，构成重大违约，原告有权要求被告协助办理案涉房屋的房地产转移登记手续，并要求被告支付房屋总价款20%的违约金。此外，根据《个人一手住房贷款合同》的相关约定，被告不配合办理案涉房屋的《房地产权证》的行为，将直接导致案涉房屋的抵押登记手续无法办理，使得原告对于前述95万住房贷款的保证期间无限期延迟，无故加重了原告的保证责任，对原告的合法权益造成极大地损害。被告傅智超辩称：1、原告的起诉没有事实依据，被告没有签收原告说的办证通知书、催交办证资料或税费通知，EMS邮单中收件人一栏没有任何人签名，单凭妥投证明不能单方面证明被告已签收，而且妥投证明中签收人写的是前台也没有任何人签名，不具备法律效力，且EMS官网查询相关快递单号信息也没有相关记录。所以没有任何证据证明被告已经签收办证通知书、催交办证资料或税费通知，并且原告也无法证明信件内容是什么。2、被告于2017年7月入住涉案房屋时代春树三街1号2602房，原告想要通知被告完全可以到涉案房屋通知被告，而且被告一直有正常缴交物业管理费、水费、煤气费、物业公摊费、网费等，被告网购的收货地址是涉案房屋，涉案房屋的煤气也有正常年检，并且涉案房屋的物业也有与被告正常联系，上述正常缴费等事实均可以证明被告一直有居住在涉案房屋，原告所称无法联系到被告不是事实。关于办证迟延，是原告没有尽到通知的义务，并非是被告故意拖延。且尽早办证对被告是有利的，被告作为购房人肯定是想提前更早享受到房产证所有权的福利，原告称被告拖延办证是不合情理的。如果被告收到办证通知肯定马上就配合原告进行办理。3、原告公司销售人员、相关负责人频繁变动换人，是原告的交接工作没有做好。被告一直没有收到任何办理房产证的通知，直到收到法院传票和应诉材料才知道需要办理房产证。且被告在收到法院传票等资料后马上就联系到原告，与原告沟通，积极配合办理相关房产证件，并且契税已缴纳完毕。4、合同中约定的违约金过高，已超出法定的范围，原告主张违约金不应得到支持。5、被告对原告提供证据1《房屋买卖合同》的《补充协议》合法性提出质疑，很多条款明显不公平，不利于被告，且无法律依据。6、被告提供的证据和原告的动机表明原告有明显不当得利的动机嫌疑，被告保留追究原告精神损失、务工损失费的权利。2017年11月份原告在没有取得预售证前提下预售车位也已联系过被告，不可能如原告所说联系不上被告。催缴证明及相关办证通知材料，EMS邮单上没有被告任何签名，单凭妥投证明不能单方面证明被告已签收，EMS官网无法查邮单相关信息，不能证明原告是否有邮寄和邮寄的内容是什么，由此可见，原告并未尽到通知义务。经审理查明：2016年11月25日，原告广州市启竣房地产开发有限公司（卖方、甲方）、被告傅智超（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：傅智超购买时代春树里住宅（自编号萝岗开源大道项目3、4、5、6、8、9#）第自编号8#幢26层2602号房。该商品房约定建筑面积共92.8044平方米，其中套内建筑面积75.1324平方米。该商品房总金额1365223元。首期款应自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.41%，金额为415223元；除首期款外，剩余房款金额950000元须于2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年8月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。合同附件七：本合同《补充协议》第十一条对本合同第二十一条第2款做出变更规定为：1、乙方委托甲方办理。甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；2、乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内签署及提交办理《房地产权证》所需的有关资料和证明文件（包括房地产买卖申请审批表、买卖合同、交清购房的全额发票等，具体以当地政府房屋管理部门要求为准）并缴纳相关费用。乙方逾期签署、提交或缴纳的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金，按照逾期的时间相应顺延甲方办理《房地产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任。乙方逾期超过30天的，甲方办理《房地产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《房地产权证》，如乙方采用按揭方式支付购房款的，应同时按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，如按揭银行需保管《房地产权证》原件的，甲方有权直接把《房地产权证》原件交付给按揭银行，乙方还清银行贷款后再向按揭银行领取。附件七《补充协议》第十二条，将本合同第二十二条变更为乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，本合同继续履行，乙方不得以此为由主张解除合同，甲方应自逾期之日的次日开始直至办妥房地产转移登记申请手续之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但该违约金总额最高不超过该商品房总价款1%。2017年1月6日，借款人傅智超、贷款人中国银行股份有限公司广州白云支行、保证人启竣公司分别签署两份《个人一手住房贷款合同》，编号分别是JK2017200002634374、ZH2017200002844017，贷款总额共计950000元。启竣公司提供《收楼确认书》一份，拟证实已于2017年6月20日将涉案房屋交付给傅智超使用。对此，傅智超予以确认，双方无争议。启竣公司提供《广州市房地产初始登记告知书》，登记字号：17登记05485762，盖有广州开发区不动产登记中心不动产登记的业务专用印章，落款日期为2017年9月15日，拟证明涉案房屋已于2017年9月15日办妥房屋初始登记，具备办理房地产转移登记的条件。启竣公司提供《办证通知书》，写明请于2017年11月24日至2017年11月30日期间，前往时代春树里签约中心办理办证手续。该通知书通过EMS邮政快递（单号：1030025421527）寄出，收件人：傅智超，地址：广州市天河区软件路17号C1栋品高软件。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具查询结果显示：该邮政快递于2017年11月20日交寄，2017年11月21日妥投，签收人：前台。启竣公司另提供一份《催交办证资料或税费通知书》，通知傅智超于2017年12月24日前将欠缺的资料或税费交至时代春树里签约中心，以便我司尽快办理《不动产权证》。该通知书通过EMS邮政快递（单号：1036897133327）寄出，收件人：傅智超，地址：广州市天河区软件路17号C1栋品高软件。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具查询结果显示：该邮政快递于2017年12月19日交寄，2017年12月20日妥投，签收人：前台。傅智超回应称该《办证通知书》《催交办证资料或税费通知书》没有任何人的签名不能证明我方已经收到；且妥投证明显示签收人是前台，该快件既没有本人也没有前台人员签收，不应认可。我方到EMS官网查询相关单号没有查到任何信息，我方按时缴纳了涉案房屋的首期款，且一直按时还贷，居住在涉案房屋也有一年之久，启竣公司并无尽到通知义务。傅智超称其通讯电话没有变更过，可以联系上本人，并无收到快递人员关于签收这两份通知书的电话。傅智超提供物业费用明细、物业缴费发票、电信业务登记单及缴费发票、快递外卖底单，拟证实其在收楼后一直居住在涉案房屋，启竣公司没尽到完全的通知义务。傅智超另提供中国银行交易流水明细清单，证明涉案房屋正常还放贷，无任何违约记录，没有给启竣公司造成任何损失。傅智超还提供车位缴费收据及车位认购书，拟证实启竣公司是可以正常联系到他本人的，但在办理《不动产权证书》事项时，傅智超没有接到任何通知，从而怀疑启竣公司的动机。傅智超提供法院送达传票的EMS快递单，快递单上提示有收件人本人签收的，需出示有效身份证件，签名并填写证件号码；收件人是单位的，签收人签收时需出示有效身份证件，签名并填写证件号码，同时必须注明与收件人的关系。代收人签收的，需出示有效身份证件，签名并填写证件号码，同时必须注明与收件人的关系（仅限同住成年家属）。启竣公司回应称傅智超提供的缴纳房贷行为与逾期办证行为没有因果关系；启竣公司按照《商品房买卖合同》约定的地址向傅智超发函，已经履行了通知义务；而车位认购及缴款情况的真实性需要庭后核实，但关联性不予确认，是傅智超无理增加设置启竣公司的义务。傅智超称收到法院的传票后才知道需要办理相关手续，并立刻配合启竣公司办理相关证明。2018年7月21日，傅智超向广州开发区地方税务局提交《报告》，出具《购房人家庭唯一住房承诺书》，并于2018年7月27日缴纳了房屋契税，领取了国家税务总局广州开发区税务局税收完税证明。启竣公司确认傅智超缴纳契税时间是2018年7月27日，案涉房屋的产权证正在办理中。以上事实有《广州市商品房买卖合同》《个人一手住房贷款合同》《收楼确认书》《广州市房地产初始登记告知书》《办证通知书》《催交办证资料或税费通知书》《购房人家庭唯一住房承诺书》、EMS快递单及妥投证明、缴费明细、缴费发票、中国银行交易流水明细清单、认购书、报告、契税发票等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点：启竣公司要求傅智超支付商品房总价款20%的违约金是否有法律和事实的依据。首先，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十一条，该条款对本合同第二十一条第2款作出变更规定：乙方如逾期签署、提交或缴纳的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金。若乙方逾期超过30天的，甲方免除办理《房地产权证》的责任，且若乙方采用按揭方式支付购房款的，应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金。同时该《补充协议》第十二条对本合同第二十二条也作出变更规定：若甲方未履行相关义务造成不能办理房产转移登记的，本合同继续履行，乙方不得以此为由主张解除本合同，甲方仅按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，且该违约金总额不超过房款总价的1%。从合同及《补充协议》可以看出，甲乙双方之间的权利义务及违约金的承担上严重失衡，这两个条款没有遵循公平原则来确定双方之间的权利和义务，存在免除自己责任，加重对方责任等情形，该条款无效。其次，启竣公司虽然按照合同约定的通讯地址邮寄了《办证通知书》《催交办证资料或税费通知书》，但签收人为前台并非傅智超本人或傅智超近亲属。该证据不能证明启竣公司已经履行了通知义务。办理房屋产权证是启竣公司应当履行的义务，启竣公司通知傅智超办理房屋产权证时，除采用邮寄通知以外，应尽量采取多种通知方式，特别是在邮寄通知非本人签收的情况，应采用短信、电话或者其他联系方式进行通知。傅智超举证证明其收楼后就一直居住在案涉房屋，且一直正常缴纳物业管理费等费用，期间还因购买车位事宜与启竣公司有多次接触，电话也处于畅通状态。启竣公司称无法联系傅智超与事实不符。由此可见，启竣公司履行告知义务存在瑕疵，并非傅智超故意拖延。再次，尽快办理房屋产权证对购房者来说是一种保障，傅智超一直正常偿还房屋贷款，无违约情况，而启竣公司也无提供证据证明因迟延办证造成其公司损失。综上，启竣公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市启竣房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5395.7元，由原告广州市启竣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  谭国玲人民陪审员  钟伟雄二〇一八年十月十二日书 记 员  林 婕