西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9110号原告:杜某某，男，汉族，2000年5月6日出生，籍住陕西省神木县，现住西安市曲江新区地18-102。法定代理人：杜在强，男，汉族，1969年12月6日出生，住西安市曲江新区地18-102。委托代理人：卢斌、王静，陕西恒达律师事务所律师。被告：张一喆，男，汉族，1990年4月1日出生，籍住宁夏回族自治区银川市西夏区，现住西安市曲江新区。被告：王莫寒，女，汉族，1989年5月17日出生，籍住西安市莲湖区，现住西安市曲江新区。共同委托代理人：周强，陕西力德律师事务所律师。被告：陕西金地佳和置业有限公司。住所地：西安市曲江新区楼。法定代表人：郝一斌，该公司董事长。委托代理人：李媛、刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市曲江新区楼。负责人：张明，该公司经理。委托代理人：任莹，该公司员工。原告杜某某诉被告张一喆、王莫寒、陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜某某委托代理人卢斌、王静，被告张一喆、王莫寒委托代理人周强，被告陕西金地佳和置业有限公司委托代理人李媛、刘博，被告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司委托代理人任莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月25日，原告从被告陕西金地佳和置业有限公司处购买了位于西安市曲江新区XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺，随后斥巨资进行了装修，并于2015年8月份开始自营茶秀。被告张一喆、王莫寒系原告楼上即9-20302房屋的共同所有权人，与原告系上下楼相邻关系。因二被告装修时野蛮施工，对窗户部位公共外墙体擅自破坏，肆意扩大私有面积，造成墙体底部防水层受损。原告于2016年5月开始发现商铺有严重漏水现象，且每逢下雨漏水，长期漏水导致墙体、吊顶、壁纸受损脱落，装修严重受损，部分家具被水浸泡不同程度受损。漏水出现后，原告立即将上述情况反映给陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，并通报楼上业主破坏墙体损害防水层事宜。随后，经原告初步查明，楼体间伸缩缝的工程质量和防水处理问题也是漏水另一重要原因，时候，被告方并未及时有效采取维系措施，导致维修工期长达5个月之久，严重影响了原告的正常经营。2016年10月15日，原告与爱之光公司签订《租赁合同》，合同约定租期五年，自2016年10月15日至2021年10月14日止。但当合同履行至半年时，房屋又开始漏水，严重影响承租人办公。原告在与四被告沟通无效后，无奈只能于2017年4月17日与承租人提前解除租金合同，原告因此遭受巨大的经济损失。在发现房屋漏水后，原告亦进行了相应修复，并支付了维修费用。原告认为，楼体间伸缩缝的工程质量问题和防水问题以及楼上业主对窗户部位共同外墙体底部防水层的破坏是导致原告房屋漏水的原因。四被告分别作为房屋的所有人、建设方、维修方，不能及时采取有效维修措施，给原告造成损害，依据相关法律规定，理应承担连带赔偿责任。故为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、四被告对涉案房屋漏水给原告造成的租金、维修费、物业费等各项经济损失共计796668.8元承担连带赔偿责任（损失暂时计算至2017年6月30日，之后损失按每日2822元标准主张直至房屋修缮完毕止）；2、被告张一喆、王莫寒对被其破坏的9-20302房屋窗户部位公共墙体恢复原状、并维修墙体底部防水层；3、被告陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司对楼体间伸缩缝处出现的质量和防水问题进行维修；4、四被告向原告赔礼道歉；5、四被告赔偿鉴定费50000元；6、四被告向原告赔偿房屋室内因渗漏产生的维修费用92268元；7、本案诉讼费由四被告承担。被告张一喆、王莫寒辩称，1、不同意原告诉请；2、答辩人无过错，无责任、无侵权事实，原告房屋漏水一事与答辩人无关，请求法院驳回原告诉请。被告陕西金地佳和置业有限公司辩称，答辩人已经先后两次对涉案房屋进行维修，尽到了合理维修的义务，从首次维修至楼上装修，本案涉案房屋没有出现过漏水，被告不应再承担相应责任。原告提出的损失金额过高，应当以实际损失为准。原告的诉请相互矛盾，第二、第三项诉请要求维修房屋，又增加诉请要求维修费用。本案属于财产损失赔偿纠纷案件，不应该赔礼道歉。原告主张的其他费用应当按照过错比例承担。被告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司辩称，答辩人并未小区共同部位、共同设施设备的维修方，住宅共用部位保修期满前的维修主体为房地产开发企业，住宅共用部位保修期后的维修和更新、改造费用从住宅专项维修资金中支出，维修方为共用部分所在单元内全体业主。原告的房屋现仍在保修期内，答辩人已经多次协调陕西金地佳和置业有限公司及维保办人员对其房屋进行装修，已经尽到管理义务，不应承担赔偿责任。答辩人事前已经向张一喆、王莫寒告知装修装饰禁止事项，事中接到原告关于楼上业主破坏防水层投诉后立即要求张一喆对违规装修行为进行整改，事后积极协调各方沟通，不应承担赔偿责任。经审理查明，2014年4月25日，原告杜某某与被告陕西金地佳和置业有限公司就位于西安市曲江新区曲江池北路北侧XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号,建筑面积为418.23平方米的房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》。经原告申请并经西安市中级人民法院委托鉴定机构鉴定，形成了陕中鉴字（2017）77号司法鉴定意见书，鉴定意见书的原因分析载明：由于未提供设计图纸，目前无法判断裙房屋面与抗震缝防水设计情况。但根据《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）规定，此裙房屋面防水等级应为二级，设防要求为一道防水设防，防水做法为XX道XX层，鉴定人员结合现场勘查情况分析，若设计符合规范要求，那么出现以上质量问题应是施工措施不当造成的。2、由于9-20302户移动空调机位处墙体，拆除了抗震缝原建盖板并且未做防水措施，导致此段墙体下方的受检房屋室内存在屋顶漏水。鉴定意见为：1、受检房屋的裙房屋面和抗震缝防水措施未按规范规定施工所致，加之9-20302户外空调机位处移墙体、拆除抗震缝原建盖板并且未做防水措施，这些原因导致受检房屋室内出现渗漏情况。2、维修方案：（1）、将裙房屋面地砖全部砸除；2、将裙房屋面原有防水卷材及基层全部铲掉，然后依据工程做法《陕09J01》,在泛水处增设附加层，用合格的防水卷材重新铺贴，防水卷材接缝应采用搭接缝，接缝应采用密封材料按规范要求施工，保证密封部位不渗水，应做到接缝密封防水与主体防水层相匹配。然后在防水层上设隔离层：干铺无纺聚酯纤维布，设保护层：20㎜：2.5水泥砂浆，最后铺贴地砖。（2）、将抗震缝处原有防水措施全部清除，重新按《屋面工程技数规范（GB50345-2012）》变形缝防水构造之规定，在泛水处增设附加层，在抗震缝上采用防水卷材封盖，并放置衬垫材料，再在其上干铺一层卷材，最后加扣金属盖板。（3）9-20302户外移墙体抗震缝处的防水构造措施同上。（4）9-10205户有渗漏的房间顶板铲除屋内外吊顶面层，重新做吊顶面层，待基本干燥后用乳胶漆重新涂刷保持颜色一致。3、维修费用：针对受检房屋9-10205室内因渗漏的所引起的损害，其维修费用经鉴定人员核算应为人民币92268元。为本次鉴定，原告支付鉴定费用50000元。被告张一喆、王莫寒，陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司对鉴定意见书均有异议，但均不申请鉴定。针对原告主张的损失，原告提交了维修施工清单、维修费收据、《租赁合同》、《中国银行交易流水明细清单》及情况说明，被告张一喆、王莫寒对此均不认可。被告陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司亦不认可。深圳市金地物业管理有限公司西安分公司提交了关于9-10205杜总商铺漏水的情况说明，载明“2015年3月24日，9-10205商铺装修负责人薛先生来电反映该户顶面发现约三处漏水点，现场查看后基本判定为顶板伸缩缝漏水，此伸缩缝于2014年年底大旺快维已大修一次，由于期间未出现大量降水，遂在此期间未发现漏水情况，此事做拍照留证后，报物业工程部联系监理单位徐监理及大旺快维于清明节前后多次查看，大旺快维现场声明尽快维修处理，时至今日，至今未见维修单位动工维修，今天（2015年4月23日）业主全权委托负责人沈某某对维修进度极为不满，严重影响其施工进度，现要求在4月28日前必须做出相应方案的维修，否则要求赔偿相关费用。2015年6月1日，甲方（装修管理方）深圳市金地物业管理有限公司西安分公司及乙方（装修户）张一喆签订《装修管理服务协议。工程具体内容为：1、水电改造；2、吊顶；3、拆除轻体墙，二次防水。2015年6月26日，天字一号物业管理服务中心给张一喆送达《装修违章行为整改通知单》，载明在装修过程中，违反了《住宅装饰管理办法》，其中内容为：东空调机位占用为户内面积。深圳市金地物业管理有限公司西安分公司提交了2017年5月6日《关于天字一号9-1-205商铺漏水协调事宜的情况说明》，该说明中载明：2017年2月下旬，物业联系9-2-302业主、地产维保办、地产客服以及9-1-205业主一起就商铺漏水一事进行现场沟通。几方在商铺楼顶（漏水部位）拟对责任进行分判，期间地产维保办判定漏水是由于三层住户装修期间对空调栏位置做了改造破坏了防水层，而三层住户认为改造并未破坏防水层，双方对责任认定无法达成一致，后言语不和，继而爆发了肢体冲突，曲江派出所接到报警后出警并留有接警记录。以上事实，有《商品房买卖合同》、照片、鉴定意见书、收据、及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为,《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中经原告申请鉴定，鉴定结论受检房屋的裙房屋面和抗震缝防水措施未按规范规定施工所致，加之9-20302户外空调机位处移墙体、拆除抗震缝原建盖板并且未做防水措施，这些原因导致受检房屋室内出现渗漏情况。《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。关于原告的损失金额：1、经营及租金损失，原告主张按照每年100万元的标准，计算224天。本院酌情认定损失金额100000元为宜。2、物业费损失，原告主张按照每平米每月6元的标准计算224天，本院认为，造成漏水并非物业公司的原因，故该部分不予支持。3、维修费损失21920.8元，原告提供了相应的票据，依法予以支持。4、鉴定费50000元，由张一喆、王莫寒承担20000元，陕西金地佳和置业有限公司承担30000元。5、经鉴定后期维修需要维修费用金额为92268元，由张一喆、王莫寒承担40%即36907.2元，陕西金地佳和置业有限公司承担60%即55360.8元。关于原告诉请要求对漏水的地暖管道、被砸地板、被水浸泡木地板及墙面恢复原状，因上述判决的赔偿损失包括了修复房屋的价款，不应再重复判决被告承担恢复原状的义务，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十二条的规定，判决如下：一、被告张一喆、王莫寒于本判决生效之日起十日内支付原告杜某某房屋漏水各项损失共计117867.6元。二、陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜某某房屋漏水各项损失共计146321.2元。三、驳回原告杜某某的其余诉讼请求。本案案件诉讼费11747元，由原告承担3300元，被告张一喆、王莫寒承担3378元，被告陕西金地佳和置业有限公司承担5069元。因原告已预交，被告张一喆、王莫寒、陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  宋社军人民陪审员  王文章二〇一八年十月十七日书 记 员  武 月打印：相丽华校对：艾可可2018年月日送达1