广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初3697号原告：广东国硕律师事务所，住所：广东省珠海市。负责人：高嵩，主任。委托诉讼代理人：柳青，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海交通集团有限公司，住所：珠海市。法定代表人：吴水龙，董事长。委托诉讼代理人：刘姝，该公司审计法律事务部总经理助理。委托诉讼代理人：谢富强，该公司办公室副总经理。被告：珠海路晟发展有限公司，住所：珠海市。法定代表人：刘咏麟，总经理。委托诉讼代理人：侯文荣，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文东，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。第三人：珠海市规划设计研究院，住所：珠海市梅华东路**。法定代表人：段庄，副院长。委托诉讼代理人：康华清，该设计院职工。委托诉讼代理人：周郁敬，该设计院职工。原告广东国硕律师事务所（以下简称国硕律所）与被告珠海交通集团有限公司（以下简称珠海交通集团）、珠海路晟发展有限公司（以下简称珠海路晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中追加珠海市规划设计研究院（以下简称珠海设计院）为第三人，并依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告国硕律所的负责人高嵩及委托诉讼代理人柳青、徐海亭，被告珠海交通集团的委托诉讼代理人刘姝，被告珠海路晟公司的委托诉讼代理人侯文荣、张文东，第三人珠海设计院的委托诉讼代理人康华清、周郁敬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国硕律所的诉讼请求，经变更及明确如下：一、确认两被告在珠海产权交易有限公司对珠海市香洲区梅华东路x号洲山大厦二楼西侧部分约600平方米的物业使用权（项目编号为ZHAEEC18-053L）挂牌交易的成交结果无效；二、判令两被告按照ZHAEEC18-053L项目交易同等条件与原告签订香洲区梅华东路x号洲山大厦二楼西侧部分约600平方米资产出租合同。事实和理由：一、两被告通知原告要求将香洲梅华东路洲山大厦二楼西边面积600平方米写字楼（以下简称涉案写字楼）在珠海市公开交易平台公开招租，不符合珠海市人民政府国有资产监督管理委员会的规定。2008年2月1日，原告与珠海伶仃洋大桥集团签订《写字楼租赁合同》，约定原告租赁涉案写字楼，租赁期限自2008年4月16日至2018年4月15日。2009年，因珠海伶仃洋大桥集团划入珠海交通集团，原告又与珠海交通集团签订《协议书》。2017年10月，珠海路晟公司经珠海交通集团授权管理该物业，并与原告签订《补充协议书》，约定2017年11月1日后租金支付给珠海路晟公司。从2016年起，原告就与珠海交通集团工作人员沟通并表达愿意继续承租写字楼的强烈意愿。当时珠海交通集团工作人员称到合同快到期时再商谈续签事宜。2017年10月，在珠海路晟公司与原告签订《补充协议书》时，原告又与珠海路晟公司工作人员重申要续签租赁合同的意愿，该公司工作人员称原告承租的写字楼年租金超过十万元，根据国资委的规定需要通过公开招标的形式才能出租。原告通过调查发现，根据珠海市国资委2013年11月4日公开的《关于规范珠海市市属国有企业资产出租管理的指导意见》第十六条规定：“租赁期满，原承租人愿意按市场价续签合同的，可以不进行公开招租。”因此，只要原告愿意按市场价续签合同，涉案写字楼即可不进行公开招租。原告根据该规定与被告沟通，愿意按照市场价续签合同，但被告坚持认为按照国资委的规定涉案写字楼应按公开交易方式出租。2018年3月7日，珠海路晟公司向原告发送通知称根据珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》相关规定，原告租赁房屋在租赁期满后应在珠海市公开交易平台进行公开招租，并通知原告到珠海市公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则，视为原告自愿放弃承租该房屋。此时原告也得知，被告已经委托评估公司对涉案写字楼的租金评估市场价，评估价为月租金每平方米50元。2018年4月4日，原告向被告及珠海路晟公司发出《关于继续承租洲山大厦二楼办公场所的申请》，请求按照市场价格继续承租涉案写字楼。2018年4月16日，被告对原告上述申请复函，要求原告通过公开交易平台参与交易活动，并附《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》。然而，根据上述指导意见第七条规定：“企业采购、租赁、经营权出让等交易行为实行负面清单管理，凡未列入负面清单内的项目，应按本指导意见实施公开操作。”附件2《市属企业采购等交易行为公开操作负面清单》第四条：“价格合理（在公允的市场价格范围内）且承租户信誉良好的房屋续租。”因此根据这两条规定，承租户信誉良好按照市场价格范围内续租房屋，无需按照指导意见实施公开操作。原告与被告租赁关系属于排他情形且在负面清单内，不应当按本指导意见进行公开操作。基于原告自2018年2月1日承租被告涉案写字楼后一直按约支付租金。在2012年，珠海设计院进驻洲山大厦，对洲山大厦进行实质性的大规模装修，导致原告涉案写字楼长达一年时间无法正常使用的情况下，原告还是每月足额支付租金。因涉案写字楼历史遗留的建筑质量问题，导致天花漏水现象时有发生，严重影响原告正常营业，被告并未履行出租方的维修义务，原告依旧每月足额支付租金，从未出现欠租。原告花费大量资金对涉案写字楼装修，也使得本来破旧的写字楼保值、增值。原告作为依法成立的律师事务所，是珠海首批达标律师事务所，对珠海市的法治建设做出了贡献。无论从原告十年履行涉案写字楼合同义务的行为还是原告十年来在社会中的声誉来评价，原告属于信誉良好的承租户。原告愿意按照市场价格与被告续签租赁合同，无需实施公开操作。被告将涉案写字楼的出租进行公开交易的行为不符合规定。二、被告将涉案写字楼在珠海市公开交易平台进行公开招租的行为，侵犯了原告的优先承租权。在合同期满前后至今，被告并未通知原告有第三方要求承租涉案写字楼，被告应当履行合同约定，与原告续签《房屋租赁合同》。原、被告签订的《写字楼租赁合同》第八条约定：“租赁合同期满，如甲方有意对外再出租时，在同等条件下，乙方具有优先承租权。”原告与被告之间的合同在2018年4月15日已经到期，到期前原告已明确通知被告愿意按照市场价格续签合同。被告在房屋租赁期到期之前并未告知原告有第三方愿意按照什么样的价格承租涉案写字楼，被告要将涉案写字楼通过公开交易方式出租也只是为了执行珠海市国资委2016年指导意见。因此可以得知的事实情况是：1、租赁合同期满，被告有意对外出租；2、涉案写字楼除原告提出按照市场价格继续承租外，无其他第三方报价要求承租。因此，原告有权行使优先承租权，按照市场价格与被告续签写字楼租赁合同。被告坚持将涉案写字楼在租赁期满后通过公开交易的方式进行出租，不符合2016年指导意见的规定，是对原告优先承租权的侵犯，构成违约。三、除涉案写字楼以外，原告还承租了与该涉案写字楼相邻的小房（该小房是涉案写字楼的附属），而且这份租赁合同还未到期。如被告将涉案写字楼转租给他人，既无法保障原告对这部分没到期租赁物的通行权，也无法保障第三方承租人的完全使用权。2008年8月18日，原告因业务发展需要与被告签订《写字楼租赁合同》将涉案写字楼隔壁的小房（面积116平方米）共同租赁，期限自2008年10月1日至2018年10月1日。原告承租该小房后与涉案写字楼共同装修，并成为原告的办公场所，且进入小房办公区域，必须经过涉案写字楼作为公用通道，而且整个网络、通讯、用电也一体化。被告未按约定与原告签订续租合同并要求原告迁出，也将使得原告租赁该小房无法正常使用，侵犯了原告的合法权益。被告珠海路晟公司辩称，一、作为国有资产管理人，公司负有对国有资产保值、增值的职责，依据国资委文件公开招租，既符合职责要求，也是行使经营自主权的表现。原告认为公开招租不符合文件规定，是对国资委文件的错误理解。根据房屋所有人珠海交通集团的授权，本公司有权对涉案房屋进行经营管理并取得收益。由于本案租赁合同已于2018年4月15日到期，且年租金在10万元以上，依据珠海市国资委珠国资[2016]84号《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》相关规定，本公司应通过公共交易平台的网络竞价方式招租。这既符合国资委“保廉增效”的管理要求，也符合企业自身的盈利需求，更是法律赋予物权人的绝对权利，因此本公司采用公开招租的方式并无不当。原告认为自身符合负面清单第四条的承租户条件，认为本案房屋不应当采用公开招租的方式，是对上述规定的错误理解。综合上述规定内容，可以看出“公开交易方式”是原则，规定虽附有负面清单，但负面清单并不意味着禁止适用前面的原则性规定，而是给予企业一定程度的经营自主权，并非原告所理解的、一旦符合负面清单则必然排除公开交易方式的采用。也就是说，即使在原告符合负面清单的情况下，本公司仍有权采用公开招租的方式。采用公开招租的方式更有利于确定公允的租赁价格，更具可操作性，更好地达到国有资产“保廉增效”的管理要求。更何况，原告已书面回函承诺会按照有关公开交易的方式办理有关事项，又反悔要求本公司与其协商续租事宜，表现出有违诚信的一面。可见，原告并不符合负面清单第四条的规定，原告所持理由没有事实依据。二、在合同到期前，公司已通知原告将以公开方式招租，原告也表示将按照通知办理，该承诺是有效的。然而原告并没有参与公开交易，即表明其已主动放弃承租机会，同时也丧失了优先承租权。2018年1月31日，原告签收本公司递交的《承租人通知书》，本公司明确告知原告：根据相关规定，本公司将在租赁期满后通过公开市场招租方式出租房屋，如原告有意继续承租，可行使优先承租权到珠海市公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则，将视为原告自愿放弃承租该房屋。2018年3月19日，原告回函称：本公司就本案租赁物通过公开市场方式招租相关事宜的《承租人通知书》已收悉，原告认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，原告自行承担由此而产生的全部责任。原告并没有参与公开交易，即表明其已主动放弃承租机会。本公司需强调的是，优先承租权的行使，必须满足在“同等条件下”的前提。原告在承诺按照通知办理后又不参与网络竞价的行为，明显是将自身置于非“同等条件”之下，当然没有行使优先承租权的事实基础。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”可见，承租人必须参加拍卖程序，否则视为放弃优先购买权。类似情况类似处理，在承租权公开招租的情况下，承租人也应当参加网络公开竞价程序，承租人拒绝参加竞价程序，应当视为放弃优先承租权。三、涉案写字楼的承租资格已由第三人竞得，原告应立即腾退搬出房屋，不应再继续拖延返还。2018年5月11日，珠海设计院以233.712万元竞得房屋承租资格，本公司将与中标人签订租赁合同。从本案合同到期之日起，原告即已无权再继续占用本公司房屋,本公司已多次敦促原告腾退返还房屋给本公司，但原告至今没有返还。综上所述，原告诉讼主张无任何法律依据，请依法驳回其诉讼请求。被告珠海交通集团辩称，因为本单位已经将涉案写字楼管理权交给珠海路晟公司，并由其承担所有权利义务，所以珠海路晟公司了解此次事件的情况。本单位同意珠海路晟公司的答辩意见。第三人珠海设计院述称，本单位于2018年5月2日获悉珠海路晟公司关于涉案写字楼物业5年租赁使用权[项目编号:ZHAEEC18-053L]进行网络竞价。2018年5月4日，本单位按照《企业国有产权交易操作规则》、《珠海产权交易中心电子竞价试行规则》及项目信息公告相关要求报名参与网络竞价，并交纳110000元保证金至交易中心指定的银行账户。2018年5月11日，本单位成功竞得本案房屋5年租赁使用权。项目成交结果经依法公示后，本单位于2018年5月17日收到中标通知书，并向珠海产权交易中心有限责任公司支付本项目的交易服务费28045.44元。项目竞价全程于第三方平台进行，完全遵循市场经济“公开”、“公平”的市场竞争的原则。同时，公开竞价既符合国有资产“保廉增效”的管理要求，也是法律赋予物权人、市场意向人的权利。综上，本单位通过合法方式竞得涉案写字楼租赁权，原告已无权占有该房屋，应驳回原告全部请求。经审理查明，2008年2月1日、3月5日、3月12日，原告与珠海伶仃洋大桥集团公司分别签订《写字楼租赁合同》以及补充合同之一、之二，约定：原告向该公司租赁涉案写字楼，期限自2008年4月16日至2018年4月15日；月租金10000元，但自2013年4月16日起月租金12000元；租赁合同期满，如出租方有意对外再出租时，在同等条件下，原告具有优先承租权。2008年8月18日，原告与珠海伶仃洋大桥集团公司签订《写字楼租赁合同》，约定：原告向该公司租赁涉案写字楼小房，面积116平方米，期限自2008年10月1日至2018年10月1日止，月租金2000元。因珠海伶仃洋大桥集团公司之后划入珠海交通集团，2009年5月11日，原告与珠海交通集团签订《协议书》，约定前述合同中的属于珠海伶仃洋大桥集团公司的全部权利和义务由珠海交通集团承继。2017年10月18日，珠海交通集团授权珠海路晟公司经营管理涉案写字楼并取得收益。因此，珠海路晟公司、珠海交通集团与原告签订《补充协议书》，约定：前述合同中的属于珠海交通集团的全部权利和义务由珠海路晟公司承继；2017年11月1日后的租金支付给珠海路晟公司。2018年1月31日，珠海路晟公司向原告送达《承租人通知书》，称：根据珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》文件的相关规定，该公司将在合同租赁期满后通过公开市场招租方式出租房屋。按照原合同约定，原告享有优先承租的权利，如原告有意继续承租该房屋，可行使优先承租权到珠海市公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则将视为原告自愿放弃承租该房屋；若房屋招租成交时，原告未被确认为承租方的，请原告30日内迁出并将房屋交回该公司等。同年3月7日，珠海路晟公司再次向原告发出《承租人通知书》，要求原告到珠海市公开交易平台办理相关手续，参与涉案写字楼的公开招租。同年3月19日，原告函复珠海路晟公司称：原告认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，原告将自行承担由此产生的全部责任。同年4月4日，原告向两被告发出《关于继续承租洲山大厦二楼办公场所的申请》，认为根据珠海市国资委下发的《关于规范珠海市市属国有企业资产出租管理的指导意见》第十六条规定，原告愿意按市场价续签合同，涉案写字楼即可不进行公开招租，故要求与被告协商续租事宜。同年4月16日，珠海交通集团向原告出具《关于继续承租洲山大厦二楼办公场所事宜的复函》，表示：根据珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》第二条第二款之规定，该公司将在租赁期满后通过珠海市公开交易平台对涉案写字楼进行公开招租；原告在租赁期满后15天内将房屋交回该公司……若原告有意继续承租房屋，请自行通过公开交易平台参与交易活动。2018年4月28日，经珠海交通集团同意，珠海路晟公司委托珠海产权交易中心对涉案写字楼5年租赁使用权挂牌交易，进行公开招租，并通知了原告。原告于当日将有关诉讼材料邮寄给两被告。同日，珠海产权交易中心在其网站上公布的涉案物业租赁项目信息公告表（项目编号为ZHAEEC18-053L）载明：交易底价为233.712万元；挂牌起止日期为2018年4月28日至5月9日；报名参加竞标以及交纳竞标保证金的时间为2018年5月9日17时前；自由报价期为2018年4月28日10时至2018年5月11日10时，限时报价期为2018年5月11日10时起，限时报价周期600秒；挂牌期满，如征集到不少于2个符合条件的意向承租方，采取网络竞价方式，如只征集到一个符合条件的意向承租方，按挂牌底价与意向方报价孰高原则成交；其它需要披露的事项内容包括：1、首年租金按43.2万元作为底价进行网络竞价，租赁期限为5年，第三年第四年年租金以首年租金为基础递增10%，第五年的年租金在上一年年租金基础上递增10%；2、原租约已到期，原租户目前未搬离，原租户享有优先承租权，如非原租户中标，中标方需给予原租户30天搬迁期，租赁期限自标的物交付之日起计算……7、标的约600平方米物业（含过道）所在二楼西侧建筑面积共716平方米，其中116平方米物业现处于出租状态，租户现用于办公，中标方需给予租户保留必要通行的过道等。2018年5月4日，珠海设计院报名参加竞标，向珠海产权交易中心提交了电子竞价申请书并交纳保证金，而原告并未在指定的期限内报名参加上述竞标。同年5月10日，原告向两被告邮寄了《关于停止挂牌交易的函》。同年5月11日，珠海设计院以233.712万元竞得涉案写字楼5年租赁使用权。同年5月14日，珠海产权交易中心发布成交结果公告。同年5月17日，该中心向珠海设计院发放了中标通知书。目前，珠海设计院尚未与两被告签订租赁合同，涉案写字楼仍由原告占有使用。另查，根据珠海产权交易中心提供的涉案写字楼5年租赁使用权项目的交易须知，对于有优先权的竞价参与方式规定：在自由报价期内，意向方可以对标的充分报价，有优先权的意向方可最高报价进行应价，报价只要高于现有最高报价（首次报价不低于起始价）或对当前最高报价进行应价，即为有效报价；在一个限时报价周期内如出现有效报价（包含有优先权的意向方对最高报价进行应价），则进入新的限时报价周期，直至最后一个限时报价周期内没有新的有效报价出现为止，当前最高有效报价的意向方即成为该竞价标的的本项目受让方等。再查，2013年11月4日，珠海市国资委向各市管企业印发《关于规范珠海市市属国有企业资产出租管理的指导意见》（珠国资[2013]362号），其中第六条规定：企业资产出租应采取公开招租的方式进行，多渠道公开披露信息，广泛征集承租方。承租人及租赁价格由公开招租择优确定。鼓励企业通过公开交易平台公开招租等。第十六条规定：租赁期满，原承租人愿意按市场价续签合同的，可以不进行公开招租。2016年3月11日，为规范企业采购、房屋租赁、经营权出让等交易行为，珠海市国资委向各市管企业、珠海产权交易中心有限责任公司印发《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》（珠国资[2016]84号），内容包括：市属国有企业“出租房屋或资产、打包招租房屋或资产年租金在10万元以上的”纳入本指导意见的交易范围（第二条）；“企业自有的房屋（资产）出租或房屋（资产）打包招租的”应以通过公共交易平台网络竞价作为主要交易方式（第三条）；企业采购、租赁、经营权出让等交易行为实行负面清单管理，凡未列入负面清单内的项目，应按本指导意见实施公开操作（第七条）。另外，该指导意见附件2《市属企业采购等交易行为公开操作负面清单》列举了十三种情形，包括：涉及国家安全、国家秘密、商业秘密，不适宜进行公开采购交易的项目；价格合理（在公允的市场价格范围内）且承租户信誉良好的房屋续租；涉诉的房屋租赁等。本院认为，本案争议的焦点在于：被告珠海交通集团、珠海路晟公司在涉案写字楼租赁期限届满后通过公开交易方式招租是否侵害了原告的优先承租权。承租人的优先承租权是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。所谓“同等条件”主要是指原承租人与其他潜在的新承租人租赁价格相同，也包括租金的支付期限和方式等，如果原承租人不能满足出租人与新承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。结合本案，其一，两被告将涉案写字楼租赁使用权通过公共交易平台公开招租，属于行使企业经营自主权的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也符合国资部门指导性文件中关于国有资产保值增值、保廉增效的总体要求。在市场经济条件下，除特别情形之外，公开透明的竞价交易方式不仅有利于交易资产自身公允价值的确定，也有利于信誉良好、恪守秩序的市场主体公平获取交易机会。其二，2018年1月31日以及3月7日，珠海路晟公司分别两次书面通知原告将在租赁期满后通过公开招租方式出租房屋，如原告有意继续承租，可行使优先承租权到公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则将视为原告自愿放弃承租该房屋。同年3月19日，原告函复珠海路晟公司同意按照该公司要求办理。同年4月28日，两被告再次通知原告已委托珠海产权交易中心对涉案物业租赁使用权进行挂牌交易。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条关于承租人优先购买权的规定，原告在明确知晓上述公开招租事宜的情况下未按规定参与竞价，应当认定其放弃优先承租权。现珠海设计院通过合法程序竞得涉案写字楼租赁使用权，原告又提出参照竞价成交结果载明的同等价格租赁该房产，显然损害了通过竞价方式取得承租权的善意第三人的合法权益，不利于维护正常的交易秩序，本院不予支持。其三，珠海产权交易中心在涉案物业租赁项目信息公告中已明确提及原承租户享有优先承租权。从该中心提供的交易须知来看，在具体竞价规则方面，对于优先承租权的保护采取了“跟价法”，即有优先权的意向方可以对最高报价进行应价，如无其他更高报价，则有优先权的意向方成为该项目的受让人。因此，如果原告参与涉案写字楼租赁项目的公开竞价，其享有的优先承租权也可以得到保障。综上所述，原告主张被告通过珠海产权交易中心公开招租侵害其优先承租权，理据不足，本院不予支持。此外，合同是作为平等主体的当事人自愿协商签订的协议。有关租赁合同的签订与否应由双方当事人自行确定。原告本案要求确认相关挂牌交易的成交结果无效，并请求被告参照该挂牌交易结果同等条件与原告签订房屋租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业国有资产法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广东国硕律师事务所的诉讼请求。本案受理费人民币200元，由原告广东国硕律师事务所负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  高冬凤人民陪审员  黄建华二〇一八年十月十日书 记 员  张景民周倩雯