四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终9340号等三案（详见附表一） 上诉人（原审原告）：孙德全等人（详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：周剑，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都同聚和润置业有限公司。住所地：四川省成都市郫都区红光镇荷塘路52号附54号。 法定代表人：曾令雍。 委托诉讼代理人：陈乐达，男，1974年10月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系公司员工。 上诉人孙德全等人因与被上诉人成都同聚和润置业有限公司（以下简称同聚和润公司）商品房预售合同纠纷三案，不服成都市郫都区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 孙德全等人上诉请求：1、请求撤销民事判决第二项，由驳回孙德全等人诉讼请求依法改判同聚和润公司依法履行合同办证义务，限期为孙德全等人办理所购房屋的不动产权证。2、请求撤销一审判决第一项，依法改判为判决同聚和润公司在本判决书生效之日起三十日内支付孙德全等人逾期办理案涉商品房所在楼栋权属证明的违约金及逾期办理转移登记的违约金（违约计算方式，所在楼栋权属证明的违约金按照每日10元，从2014年10月29日计算至案涉商品房所在楼栋权属登记完毕之日止；逾期办理转移登记违约金以全额购房款为基数，按照同期中国人民银行储蓄活期存款基准利率标准，从同聚和润公司完成案涉商品房所在楼栋权属登记完毕之日起算，到支付完毕之日）。3、一审、二审案件诉讼费由同聚和润公司承担。 事实和理由：一审法院判决结果事实认定不清，适用法律错误，导致孙德全等人的合法诉权被无端剥夺，合法合理诉请得不到法律支持，损害了孙德全等人的合法权益，于情于法不符，请求二审法院依法改判，保障孙德全等人的合法权益。 1、一审法院的判决，混淆了孙德全等人的合法诉求，孙德全等人诉求同聚和润公司履行办证的合同义务是基于同聚和润公司怠于履行办证义务，包括提交办证资料、缴纳税费到办证部门，协助办理转移登记等行为才诉请其履行该合同义务，该合同义务并非无法定或约定的免除、终止事由出现，一审法院不予支持，于法无据；此外开发商提供的格式条款排除孙德全等人权利，免除自身合同义务，当属无效，一审法院予以认可，于法于理不合。依照双方之间所签订的《商品房合同》之第十九条“转移登记”部分明确约定：“1、买受人统一委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，2、如因出卖人责任、买受人未能在房屋交付之日起730日取得房屋所有权证书的······承担违约金”，可知，本集体诉讼的所有上诉人均选择了委托出卖人办理权属转移登记，并缴纳办证税费及所需资料（一审对于该事实已有查明）；此外，同聚和润公司承诺的办证期限的交付后730日（两年）（已逾期）。在孙德全等人完成该委托手续后，即意味着办证的责任及义务，包括办理所在楼栋产权（大产权）及协助将楼栋产权分户转移到同聚和润公司名下，并将分户不动产证颁发到孙德全等人手中均是同聚和润公司的合同义务，该义务只要不是孙德全等人原因或不可抗力因素就不会免除或终止。一审法院以所谓的“初始登记尚未完成致使办理房屋所有权证书条件尚未成就”为由驳回孙德全等人要求“同聚和润公司履行合同办证义务”的合理诉求，罔顾了：未办理初始登记（楼栋产权）是同聚和润公司的原因，而非孙德全等人的原因或者不可抗力因素。逾期办理初始登记是同聚和润公司的违约情形，不能因同聚和润公司自身的违约事由来免除同聚和润公司的合同义务或者延长其履行期限。如果同聚和润公司恶意不去办理初始登记（楼栋产权），孙德全等人作为积极履行合同义务没有任何违约情形的无过错方，无法主张其合同权利，实在让人难以理解和接受。此外，一审法院判决所依据的“出卖人在商品房办理完初始登记之日起730日内，协助买受人办理房屋所有权证、办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买受人、出卖人双方各自承担”系《补充协议》第七条第二款约定，该补充协议系开发商提供的格式合同及格式条款，该条款明显排除了孙德全等人作为合同守约方要求其履行同聚和润公司（开发商）最主要合同义务的权利，相当如间接免除其所负有的提交办证资料、缴纳税费到办证部门，协助孙德全等人办理转移登记责任，涉及到如此重大权益的条款，同聚和润公司既没有重点标注提示，又没有额外特别进行说明，该格式条款因排除对方权利、免除自身责任而当属无效。 2、一审法院仅判决同聚和润公司承担逾期办证的违约责任，即按照合同约定承担违约金，却未判决同聚和润公司在继续履行合同义务为孙德全等人办证有失偏颇，同聚和润公司承担违约金并不意味着其办证合同义务的免除，其应继续进行办证的行为，继续履行合同义务，法院也应通过具有强制执行效力的判决来督促同聚和润公司积极履行这一债权义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条等相关法律法规的规定，同聚和润公司在合同约定的期限内未办理不动产产权证，应当承担违约责任，该违约责任明显不止包括违约金，还包括继续积极提交资料到不动产办证受理部门，缴纳办证税费到税务部门，直到办理到孙德全等人的不动产权证，交付到业主手中为止。另根据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，同聚和润公司虽在合同约定的期间内没有办理初始登记和分户产权。除了应当承担的违约金之外，还应当承担继续履行办证义务的合同义务，尤其是履行其负有的为孙德全等人办理分户产权的义务，该义务只要未完成就一直负有，法律上也应该通过判决形式强制性判决其负有合同之债。故一审法院的判决存在明显的事实认定错误，为孙德全等人行使诉权设定障碍，认定孙德全等人要求同聚和润公司办不动产权证存在事实“障碍”（即大产权未办理这个前提条件未成就）就不应该行使诉权，混淆了判决和执行的问题，即，法院的审判阶段，应着重于查明：同聚和润公司是否存在逾期办证的违约情形，若存在逾期办证违约事实，即负有继续履行或者赔偿损失的责任，而法院在执行阶段，才应当考虑能不能继续履行问题，若因客观条件不成就履行不能，那也是执行阶段要处理的问题。 3、本集体诉讼中另外三案三位业主，即（2017）川0124民初1958号、（2017）川0124民初1959号、（2017）川0124民初1961号三案判决书目前均已生效，进入执行程序，同样的案由，相同的案情，相同的诉求，同样出自一个法院，却出现“同案不同判”的结果，令人难以理解，也无法接受。 4、一审孙德全等人主张了两项违约金，即逾期办理所在楼栋产权违约金，和逾期办理分户产权违约金，该两项违约金针对的是同聚和润公司不同的违约情形，理应分别得到支持，一审法院仅支持逾期办理所在楼栋产权违约金，完全不处理逾期办理分户产权违约金不合理，请求依法予以改判，判令同聚和润公司承担两种违约金。孙德全等人与同聚和润公司所签订的《商品房买卖合同》第十九条“转移登记”第2款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，同意按照：买受人不退房，出卖人按照同期中国人民银行储蓄活期存款基准利率支付违约金”；《补充协议》第七条第1款约定：“出卖人在期限内未取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人按日向买受人支付十元违约金”两项违约金的支付条件均成就，理应得到支持。一审法院以“两项违约行为重合期间的违约金，不应重复计算，故不予支持逾期办理分户产权的违约金”的判法实在令人难以接受。违约金是否因得到支持的最主要考虑因素是同聚和润公司是否违约，或者是否有违约行为的免责条件，同聚和润公司依照合同约定，承担逾期办理转移登记的条件已经成就，理应得到支持。 综上所述，一审法院关键事实查明不清，适用法律错误，损害了孙德全等人的合法权益，有失公允，请求依法改判，特此上诉。 同聚和润公司答辩称，1、大产权在合同中有明确的问题，孙德全等人对大产权提出的上诉请求不应当支持。2、分户产权是以大产权办理之后所作的约定，如大产权没有办理，按照合同约定，办理分户产权的时间还未到期。合同约定的分户产权是指原来的产权证书，现在按照新的政策，已经无法按照原合同约定办理产权证书。3、关于孙德全等人提出的办理案涉房屋的不动产权权属证书，同聚和润公司无异议，同聚和润公司同意为各业主办理案涉房屋的不动产权权属证书。并且5、6栋资料已进行备案，近期2—3个月能拿到大产权，二期正在办理整体的办证手续。 孙德全等人向一审法院起诉请求：1、判决同聚和润公司履行合同办证义务，限期为孙德全等人办理房屋权属证；2、判决同聚和润公司赔偿孙德全等人逾期办证违约金（违约金详见附表二）元。3、本案诉讼费由同聚和润公司承担。 一审法院认定事实：同聚和润公司与孙德全等人签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同签订日期详见附表二）。约定孙德全等人购买同聚和润公司开发的位于郫县商品房（房屋信息和购房总价款详见附表三）。合同签订后孙德全等人依约支付房款。合同第十条约定，交付条件（一）出卖人应当在2014年5月1日前向买受人交付该商品房；第十九条，（一）初始登记出卖人应当在2014年10月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意下列第2种方式处理：1......2、详见《商品房买卖合同补充协议》。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托X向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按同期中国人民银行储蓄活期存款基准利率支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第七条：1、出卖人应在2014年10月28日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人按日向买受人支付拾元的违约金。2、出卖人在商品房办理完初始登记之日起730日内，协助买受人办理房屋所有权证......合同签订后，孙德全等人于2014年5月1日收房并向同聚和润公司交纳办证所需各项费用。截止一审中庭审当日同聚和润公司仍未取得楼栋权属登记、分户产权登记。 另查明，一审庭审中孙德全等人需办理的权属证明变更为办理《不动产登记证》。 以上事实，有孙德全等人在庭审中的陈述，有孙德全等人提交的《商品房买卖合同》及补充协议、房屋交付通知书、个人及家庭房屋登记记录信息证明、首付收据、银行流水、税费收据、不动产登记材料查询登记证明等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，孙德全等人、同聚和润公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自合同义务。 关于协助办理不动产权证书的请求。因孙德全等人已向同聚和润公司交纳购房款及相关税费，同聚和润公司应在合理期限内为孙德全等人办理不动产权证书。根据补充合同约定，......2、出卖人在商品房办理完初始登记之日起730日内，协助买受人办理房屋所有权证......。一审案件中，截止一审庭审当日同聚和润公司尚未按约定取得商品房所在楼栋的权属证明，同聚和润公司协助孙德全等人办理房屋所有权证书的条件尚未成就，故本院对孙德全等人要求同聚和润公司协助办理不动产登记的请求不予支持。 关于逾期取得楼栋权属登记的违约金。依照《商品房买卖合同补充协议》约定：出卖人应在2014年10月28日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人按日向买受人支付拾元的违约金。一审案件中，截止庭审当日同聚和润公司仍未取得案涉商品房楼栋权属证明，违反合同约定，应当承担违约责任。故孙德全等人请求逾期办理楼栋权属登记的违约金一审法院予以支持。 同聚和润公司因未到庭应诉，可视为放弃自己的答辩及质证权利，应承担相应的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、成都同聚和润置业有限公司在本判决生效之日起三十日内支付孙德全等人逾期办理案涉商品房所在楼栋的权属证明的违约金。（违约金计算方式：从2014年10月29日起每日10元，计算至楼栋权属证明办理完毕之日止）。二、驳回孙德全等人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由成都同聚和润置业有限公司承担。该费用已由孙德全等人垫付，成都同聚和润置业有限公司在本判决生效之日起三日内将该费用支付与孙德全等人。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙德全等人向本院提交了以下证据： 1.由成都市郫都区不动产登记中心出具的《不动产登记材料（信息）查询证明结果》，载明“成都同聚和润置业有限公司公司，经核实该公司开发的同聚·和润国际部分楼栋已办理不动产首次登记分别为： 1栋初始登记业务件号为：2018×××3； 2栋初始登记业务件号为：2018×××0； 3栋初始登记业务件号为：2018×××4； 4栋初始登记业务件号为：2018×××9； 7栋初始登记业务件号为：2018×××43； 8栋初始登记业务件号为：2018×××2； 19栋初始登记业务件号为：2017×××3。 孙德全等人拟以此证明案涉楼盘第一期楼栋已经完成初始登记，符合办证条件，法院应依照合同约定判决同聚和润公司为业主办理不动产登记。 2.《一审判决书错误信息汇总表》，拟以此证明购房总价款金额（详见附表三）。 同聚和润公司发表质证意见称：对于证据1的查询结果无异议；对于证据2无法确认。 本院经审查认为，关于证据1，因同聚和润公司无异议，且加盖有郫都区不动产登记中心查询专用章，故本院予以采信；证据2，经本院核查，该数据与曾燕等人在一审中所提交的票据金额并不能对应，故本院不予采纳。 二审中，同聚和润公司提交了其与孙德全等人等70名业主签订的《补充协议二》，拟以此证明双方就违约金达成了新的约定，在特定条件下免除同聚和润公司的违约责任。 孙德全等人发表质证意见称：该补充协议系其所签订，但不认可其证明目的；当时系同聚和润公司以不签字就不办证的前提条件下所签的补充协议。 本院经审查认为：因孙德全等人确认该补充协议系其所签，本院对真实性予以确认。但根据该补充协议的内容，同聚和润公司免除全部违约责任的前提条件有二：1.同聚和润公司在指定的时间将办理不动产权证所需资料及费用递交给不动产中心，取得回执单；2.同聚和润公司在办理完分户产权并发放给孙德全等人手中后，孙德全等人免除同聚和润公司逾期办理产权证应当承担的全部违约责任。在二审中，同聚和润公司并未提交回执单，也未举证证明其公司已将产权证发放给孙德全等人，故本院对同聚和润公司提交该证据拟达到的证明目的不予支持。 二审另查明：2016年8月30日郫县国土资源局发布通告，载明：因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，决定自2016年8月31日17:00起，县国土局、县房管局停止受理各类土地、房屋登记业务；自2016年9月8日9:00起，郫县启用不动产登记簿证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书；启用不动产登记簿证后，此前依法颁发的土地、房屋等权利证书和制作的登记簿继续有效,不变不换。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人孙德全等人的上诉请求与被上诉人同聚和润公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、同聚和润公司是否应为孙德全等人办理案涉房屋的不动产权登记；二、同聚和润公司是否应向孙德全等人支付逾期办理房屋转移登记违约金。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据本案二审查明的事实，案涉房屋所在楼栋目前已完成初始登记，故办理案涉房屋的分户登记条件已经具备，且同聚和润公司同意为业主办证，故因办证条件发生变化，同聚和润公司应为孙德全等人办理案涉房屋的不动产登记证书。 关于孙德全等人上诉提出同聚和润公司逾期办理初始产权登记，延长了其办证的期间则免除了其相应义务。本院认为，办理房屋分户产权登记的前提条件为完成楼栋权属登记，且原审法院已支持了孙德全等人在原审中就逾期办理楼栋权属证书要求给付每日10元的违约金的诉讼请求，该项计算至楼栋权属证书办理完毕之日止。同聚和润公司每拖延办理楼栋权属证书一日，则按照合同约定向梁小燕支付每日10元的违约金。该判项既按照合同约定支持了孙德全等人的主张，亦可以违约金累加的方式督促同聚和润公司尽早办理所在楼栋权属证明。故孙德全等人提出原审法院的判决间接免除了同聚和润公司的办证义务之观点本院不予支持。孙德全等人可在办证条件具备的情况下，依法向同聚和润公司主张继续履行其办证义务。 关于孙德全等人另提出《补充协议》第七条第二款的规定系格式条款，免除了孙德全等人要求同聚和润公司最主要的合同义务，应属无效的主张。本院经审查认为，《补充协议》中就办证时间的约定系双方当事人协商一致的真实意思表示，该办证期限并未增加孙德全等人的合同义务，也未免除同聚和润公司的办证责任，当属合法有效。孙德全等人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。根据本案查明的事实，孙德全等人与同聚和润公司的《商品房买卖合同补充协议》中如因出卖人的责任，买受人未能在商品房办理完初始登记之日起730日内取得房屋所有权证的，出卖人按同期中国人民银行储蓄活期存款基准利率支付违约金。现办理转移登记的期限尚未届满，故逾期办理转移登记违约金不予支持。 在本案中，孙德全等人同时主张逾期办理楼栋权属证书违约金和分户权属证书违约金，但逾期办理转移登记违约金不应支持。故原审法院对逾期办理案涉商品房所在楼栋（房屋信息详见附表三）的权属证明的违约金予以支持正确，本院予以维持。 综上，因孙德全等人所购买房屋所在楼栋权属证书已办理完毕，故办理房屋不动产权登记条件已具备，孙德全等人的该项上诉请求成立，本院予以支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但因二审查明了新的事实导致改判，不属于一审法院错误判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院民事判决书第二项（一审案号详见附表一）； 二、成都同聚和润置业有限公司在本判决生效之日起90日内协助孙德全等人办理案涉房屋不动产权登记证书（房屋信息详见附表三）； 三、驳回孙德全等人的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行（一审案件受理费及负担方详见附表四）；二审案件受理费（详见附表四），由成都同聚和润置业有限公司负担。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年十月十九日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       一审案号（2017）川0124民初                       上诉人身份信息                               1                       9333                       3656                       孙德全，男，汉族，1983年5月1日出生，住四川省郫都区。                               2                       9340                       3613                       梁小燕，女，汉族，1985年2月26日出生，住四川省自贡市贡井区。                               3                       9343                       3669                       邓雪红，女，羌族，1968年10月17日出生，住四川省茂县。             羊绍春，男，羌族，1967年2月27日出生，住四川省茂县。                                           附表二                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       《商品房买卖合同》及补充协议签订日期                       一审诉请违约金（元）                               1                       9333                       2012年9月29日                       9 685                               2                       9340                       2013年1月25日                       9 349                               3                       9343                       2013年2月20日                       9 690                                           附表三                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       房屋信息             郫都区红光镇港泰大道1508号                       购房总价款（元）                       《更正信息清单统计》主张购房总价（元）                               1                       9333                                             446 535                       446 075                               2                       9340                                             237 150                       238 818                               3                       9343                                             450 000                       451 738                                           附表四                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       一审案件受理费和负担方                       二审案件受理费和负担方                               案件受理费（元）                       负担方                       案件受理费（元）                       负担方                               1                       9333                       150                       成都同聚和润置业有限公司                       150                       成都同聚和润置业有限公司                               2                       9340                       150                       成都同聚和润置业有限公司                       150                       成都同聚和润置业有限公司                               3                       9343                       150                       成都同聚和润置业有限公司                       150                       成都同聚和润置业有限公司