重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初4533号原告：杜晓青，女，汉族，1988年12月18日生，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：月洪武，重庆志同律师事务所律师。被告：重庆保利中汇房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙江路8号2幢1号，统一社会信用代码91500107584294136L。法定代表人：刘强，职务董事。委托诉讼代理人：左俣佳、肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告杜晓青诉被告重庆保利中汇房地产开发有限公司（以下简称保利中汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜晓青委托诉讼代理人月洪武，被告保利中汇公司委托诉讼代理人左俣佳、肖松柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜晓青诉称：2015年5月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于重庆市九龙坡区花半里X号附X号商服用房一套。合同签订过程中，被告承诺为该商铺加设烟道。接房后，原告发现该商铺无烟道，遂与被告协商，被告于2015年7月进行设计修改，增加了该商铺的烟道。2017年2月23日，原告将该商铺出租给案外人潘亮作为餐饮场所使用。2017年5月12日，因该商铺烟道无合法手续被投诉，被告遂进行整改，整改期间产生潘亮餐厅停业损失。潘亮向法院提起诉讼，原告根据判决向潘亮承担了损失36721元及300元诉讼费。因被告未向原告交付合格的烟道构成违约，且原告因此承担了实际损失37021元。现原告起诉至法院请求：1、判令被告赔偿原告因烟道整改而实际产生的损失37021元；2、案件受理费由被告承担。被告保利中汇公司辩称，有烟道的房屋在合同附图中均予以载明，原告在购买讼争房屋时已经知晓讼争房屋无烟道；被告替原告整改烟道系应原告要求，为提升客户满意度而为，被告无该义务；原告的损失是其不正当使用该房屋产生的，被告不负有赔偿责任。经审理查明，2015年5月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于重庆市九龙坡区花半里路X号附X号商服用房一套，商品房建筑面积157.08平方米，成交价格2473549元；属现售商品房的，被告应在2015年6月30日前将商品房交付原告使用。合同附件一（房屋分层平面图及分户户型平面图）对于有烟道的位置予以标注，原告在其购房的商品房处签字并捺手印，该房屋处未标注烟道。合同附件四—《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定：被告对原告所购商业用房未建烟道的，原告及原告许可的使用人不得将该房用于从事餐饮业。2017年10月30日，潘亮向本院起诉杜晓青及保利中汇公司要求承担停业期间损失，理由为租赁讼争房屋附属的烟道无正规手续，被作为违章建筑拆除，经营的餐饮被迫于2017年5月12日停业，直至5月27日安装新的烟道才恢复营业。本院作出（2017）渝0107民初24179号民事判决书查明：1、讼争房屋杜晓青接房后，发现该商铺并无烟道，遂与保利中汇公司协商，保利中汇公司于2017年7月进行设计修改增设商铺的烟道，但增设烟道是否符合规划设计要求，保利中汇公司并未提供相应证据证明；2、因业主投诉，潘亮停业对烟道进行整改，具体施工由保利中汇公司完成并支付费用。该判决书判决：杜晓青赔偿潘亮2017年5月12日至5月26日期间的工资损失、营业利润、备菜损失、房租损失、物业费损失共计36721元。2017年12月31日，潘亮出具收到杜晓青支付赔偿款及诉讼费共计37021元的《收条》。审理中，原告为证明与被告协商由被告增设烟道后原告才办理接房手续，举示2015年9月15日《告业主书》及《钥匙托管承诺书》。《告业主书》系物业公司的预交物业管费及水、电费缴费通知；《钥匙托管承诺书》载明原告将商铺钥匙交由物业公司托管。被告陈述：不认可上述证据的真实性，认为该证据系物业公司收取费用及托管钥匙的依据，不能证明原告的实际接房时间，且原告也自认其于2015年7月之前接房。审理中，原告为证明讼争房屋增设烟道系被告承诺对房屋进行设计整改，举示2015年7月26日《设计修改通知单》（复印件）、（2017）渝0107民初24179号案件开庭笔录。2015年7月26日《设计修改通知单》（复印件）载明：修改原因系甲方要求，修改内容为A1号楼7号商铺增加排油烟接口。保利中汇公司在（2017）渝0107民初24179号案件开庭笔录中陈述：杜晓青要求退房，公司给房屋增加烟道，后楼上业主投诉空气污染，公司于2017年5月12日至5月25日对烟道进行了整改。被告不认可《设计修改通知单》的真实性，认为系复印件，认可庭审笔录的真实性，但认为被告的陈述不应作为本案确认事实的依据，应当以判决书所查明的事实为准。审理中，原告陈述：1、合同签订时，原告不清楚房屋是否开通烟道，接房时发现房屋未设烟道故要求退房，被告遂承诺对房屋进行整改并增设烟道，被告于2015年7月26日发出《设计修改通知单》进行第一次整改，被告增设烟道的行为视为双方增加合同内容；2、2017年2月，原告将房屋租赁给潘亮，因增设的烟道无合法审批手续，责任在于被告，被告于2017年5月12日至5月27日进行第二次整改，被告的第二次整改给租赁户造成了停业损失。被告陈述：1、原告在接房后，拟将商铺出租用于经营餐饮，被告为提升客户满意度，避免经营户在经营过程中违规排放油烟对楼上住户产生影响，由被告对该商铺免费增加排烟口，并安装排烟道接通至公共排烟道内；2、消防部门在例行检查中发现讼争商铺存在整改的事项，因经营户未能实施整改，引起楼上住户投诉，经物业公司申请由被告对烟道实施了整改。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、（2017）渝0107民初24179号民事判决书及庭审笔录等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定讼争房屋未建烟道，原告及原告许可的使用人也不得将该房用于从事餐饮业，但原告自认接房后要求被告增设烟道，被告也据此为原告增设烟道的行为视为双方对合同约定的房屋的附属设施进行协商变更。烟道再次整改导致原告承担整改期间的损失，原因在于被告增设的烟道不符合规范要求，被告因此须承担相应的合同责任。但烟道并非属于原合同约定的范围及房屋质量保修范围，鉴于被告在完成交付房屋义务后应原告要求才增设及整改烟道，原告亦未支付相应的费用，被告的行为系出于善意且不存在主观过错，另原告出租房屋作为餐饮使用也获取相应的收益。从公平原则角度考虑，原告也应自行承担部分损失。综上，本院酌情被告赔偿原告因烟道整改而产生的损失26721元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告重庆保利中汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告杜晓青因烟道整改而产生的损失26721元；二、驳回原告杜晓青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，原告杜晓青负担128元，被告重庆保利中汇房地产开发有限公司负担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 钱 涛二〇一八年十月十二日书记员 余 彦书记员 周媛颐