广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初6836号原告：孙小蓉，女，1956年8月6日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城区，原告：孙小玲，女，1960年11月28日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城区，原告：孙小和，男，1968年6月16日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城区，委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所实习律师。被告：广州和润发展有限公司，住所地广州市萝岗区摇田河大街77-1号426房。法定代表人：高炘城。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊宇，广东红棉律师事务所律师。原告孙小蓉、孙小玲、孙小和与被告广州和润发展有限公司（和润公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年5月25日向本院提起诉讼，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月11日公开开庭进行了第一次审理，在审理过程中发现案情复杂，转为普通程序，于2018年10月12日，依法组成合议庭，公开开庭进行了第二次审理。原告的委托代理人郭峰、赖静仪，被告广州和润发展有限公司的委托诉讼代理人胡焱平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、商品房买卖合同的签约时间：《商品房买卖认购合同》于2005年3月13日签署。《房地产预售契约》（穗房预契字第№98055789号）及其附件《补充协议》未显示签署日期，原告主张也系2005年3月13日签署。被告对于《房地产预售契约》及其附件《补充协议》的签署日期无法确定。二、涉案房产的出卖人：被告。三、涉案房产的买受人：原告孙小蓉、孙小玲、孙小和。四、涉案房产地址：原买卖合同地址为广州市白云区三元里走马岗路28号和润花园A5幢第3层302号，现地址为广州市白云区和润街28号302房。五、约定的涉案房产的建筑面积：55.33㎡。六、约定的房屋总价款：193655元。七、约定的支付房价款的时间：一次性付款。原告必须在《房地产预售契约》签署后将该房地产成交价款总金额一次性交付或汇入被告的售房款银行监控账户。原告已向被告支付房款193655元，被告于2005年3月22日向原告开具了金额为193655元的购房款发票。八、合同约定的交房时间：现楼。被告已经于2005年年3月18日向原告交房。九、逾期交房的违约责任：除因不可抗力的自然灾害和社会原因外，如被告不能按规定的日期向原告交付使用该房地产，从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，被告须向原告支付违约金，违约金以原告实际已付的房价款总额每日千分之一计算。十、约定的办证时间：《房地产预售契约》约定本案房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。《补充协议》变更约定自双方签订《补充协议》之日起，两年内办妥房产证手续。十一、逾期办证的违约责任：未约定。原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金。被告主张：原告不具备涉案房产的购房资格，导致被告的办证义务事实上无法履行，故被告不应承担逾期办证的违约责任。即使法院认为被告需要承担逾期办证的违约责任，被告认为涉案房屋在2005年3月18日已经交付，原告知道或应当知道权利被侵犯之日起已十年之久，期间原告未对被告提出任何主张，无构成诉讼时效中断，故原告主张的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，若法院认为原告主张未超过诉讼时效，诉讼时效起算点也只能为“自立案之日起往前倒推两年的当天”。十二、其他需要说明的事项：1、暂无广州市白云区和润街28号302房的有效查封情况。广州市白云区不动产登记中心于2018年10月9日就原告的购房资格问题回函明确“根据贵院《提交告知书》及申请人提交的《房地产预售契约》（穗房预契字第№98055789号）、房款发票、门牌地址证明、身份户籍材料等显示，2005年孙小蓉等三人与广州和润发展有限公司就涉案房屋（广州市白云区三元里走马岗28号A5幢3层302号，现地址为广州市白云区和润街28号302房）签订了《房地产预售契约》及其补充协议，2005年3月22日，孙小蓉等三人已支付相应房款。由于广州市限购政策是在2010年10月15日后实施的，如贵院确认上述签约交易属实，则涉案房屋不纳入住房限购政策范围”。2、被告当庭表示被告与案外公司针对涉案楼盘尚有争议，故原告需通过诉讼方式才能办理涉案房屋的房产证。3、原告于2015年3月17日向被告缴纳契税2905元，办证综合费1200元，原告当庭表示在办理涉案房屋的产权过户及登记手续的过程中将自行向有关部门缴纳税费。十三、原告的诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理广州市白云区和润街28号302房（原买卖合同地址：广州市白云区三元里走马岗路28号和润花园A5幢第3层302房）的房地产过户及登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金，从2015年5月24日起每日以总房价为基数按照银行同期逾期还贷利率直至实际办理房产证并交付给申请人为止；3、判令被告返还预收税款2905元、权证综合费1200元，共计4105元，并从2005年3月17日起每日以上述已收款为基数按银行逾期贷款利息的标准计算利息，直至实际返还原告为止；4、判令被告承担本案诉讼费用。裁判理由与结果本院认为，原、被告双方签订的《房地产预售契约》及其附件《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《房地产预售契约》约定本案房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。《补充协议》变更约定为自双方签订《补充协议》之日起，两年内办妥房产证手续。虽然本案的《房地产预售契约》及《补充协议》未显示有签署日期，但是根据《商品房买卖认购合同》的签订时间、涉案房屋的交付时间及被告向原告开具购房款发票的时间，可以推定《补充协议》的签订时间应在2005年3月22日之前。被告至今未协同原告办理产权登记和过户手续已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称原告不具备广州市住房购房资格，对此，本院认为涉案《房地产预售契约》于广州市限购政策实施前签订，故涉案房地产不纳入住房限购政策范围。原告主张被告办理涉案房地产的所有权登记和过户手续，合理合法，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证的违约金。涉案《房地产预售契约》及其附件《补充协议》并无约定逾期办证的违约责任，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，合理合法，本院予以支持。被告抗辩原告主张的违约金已经超过诉讼时效，本院认为依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条及第二条的规定，2015年10月1日之前的违约金已经超过诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金未超过诉讼时效，故被告应向原告支付违约金，按原告已付购房款193655元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准，从2015年10月1日起计算至办妥产权过户和登记手续之日止。关于原告要求被告返还代收税费并支付利息的诉讼请求。虽然被告负有协助原告办理涉案房屋的产权过户及登记手续的义务，但鉴于涉案楼宇的特殊情况，被告并无能力主动履行上述义务，而原告亦表示在办理涉案房屋的产权过户及登记手续的过程中将自行向有关部门缴纳税费，故原告要求被告返还代收契税2905元、权证综合费1200元的请求有理，本院予以支持。由于上述税费原定由被告代收代缴，而支付方式的变更是原告通过本案诉讼才提出，故原告要求被告支付上述税费的利息欠缺理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、在本判决生效之日起五日内，被告广州和润发展有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定，协助原告孙小蓉、孙小玲、孙小和将广州市白云区和润街28号302房【原地址为广州市白云区三元里走马岗路28号和润花园A5幢第3层302房】的不动产权证办到孙小蓉、孙小玲、孙小和名下的手续；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州和润发展有限公司向原告孙小蓉、孙小玲、孙小和支付违约金【按已付购房款193655元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）的标准，从2015年10月1日起计算至办妥产权过户和登记手续之日止】；三、在本判决生效之日起五日内，被告广州和润发展有限公司退还原告孙小蓉、孙小玲、孙小和契税2905元、权证综合费1200元；四、驳回原告孙小蓉、孙小玲、孙小和的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1349元（已由原告预交），由原告孙小蓉、孙小玲、孙小和负担50元，由被告广州和润发展有限公司负担1299元，被告负担部分于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张秋月人民陪审员  刘艳芳人民陪审员  谢振忠二〇一八年十月十八日书 记 员  梁玉霞