山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1402民初3311号原告：德州宝丰农机制造有限公司，住所地：德州经济开发区高速公路以西。法定代表人：赵建鹏，总经理。委托诉讼代理人：于健生，山东天衢律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐林，山东天衢律师事务所律师。被告：满峰，男，回族，1977年2月6日出生，住德城区。委托诉讼代理人：杨光辉，北京市京师（德州）律师事务所律师，特别授权代理。原告德州宝丰农机制造有限公司（以下简称宝丰公司）诉被告满峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还其租赁原告位于德州市德城区租赁物，并排除妨碍。标的物价值20万。2、请求法院判令被告支付租赁合同到期后其自2018年1月1日起至2018年5月31日欠交的房租11750元。3、请求法院判令被告支付租赁合同到期后其欠付的租赁物占用费（自合同到期后至返还租赁物为止，按每天626元计算）。事实和理由:2016年5月30日，原告与满峰签订房屋租赁合同，双方约定将德城区三八路539号的房屋出租给满峰；租赁合同到期后，原告要求满峰搬出并返还租赁物，但被告却无理索要巨额装修费为理由违法占据足论武拒不返还，从而给原告经营造成了巨大损失。根据《物权法》第34条、35条及《合同法》第253条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）的相关规定，被告应当依法立即返还原告租赁标的物并赔偿原告的经济损失。被告满峰辩称，第一部分：债权请求：一、宝丰公司无权要求答辩人支付租金。答辩人与宝丰公司之间不存在房屋租赁合同关系，宝丰公司依据其与山东乐满坊清真食品有限公司（以下简称“乐满坊公司”）间租赁合同请求答辩人承担合同责任无事实与法律依据。2016年5月30日，答辩人为成立乐满坊公司与宝丰公司协商，以设立中公司名义与宝丰公司签订《房屋租赁合同》，租赁宝丰公司位于德州市德城区房屋，租赁用途为经营用房，用于分公司经营使用（详见《房屋租赁合同》第一条第一款），该陈述表明宝丰公司和乐满坊公司均认可承租人为设立中的公司（即乐满坊公司），而非答辩人，同时，宝丰公司为乐满坊公司出具证明一份用于办理工商注册，更加印证了签约主体为宝丰公司和乐满坊公司的观点。2016年6月28日，乐满坊公司办理工商登记，领取营业执照，乐满坊公司系依法成立，有权独立行使民事权利，承担民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”《最高人民法院关于公司法解释（三）、清算纪要理解与适用》（最高人民法院民事审判第二庭编著）第57至58页载明，“设立中公司，是指自发起人签订发起协议或者达成发起合意时起，至设立登记完成前，尚未取得法人资格的主体。设立中公司虽然不具有独立法人人格，但是已经具备民事主体的一些特征，如已具有事务执行机关、共同行为准则和一定的财产等。这些特点都使得设立中公司具备了一定的权利能力和行为能力，可以以自己的名义对外进行民事活动。发起人是设立中公司的机关，有权代表设立中公司对外从事公司设立活动。设立中的公司与正式成立后的公司系同一人格，发起人以设立中公司名义签订的合同，一般可认为是为了设立公司（即为公司利益），按照合同的相对性和名义主义原则，权利义务应当归属于设立中公司，公司成立后当然应当承揽合同的权利义务。合同相对人只能请求成立后的公司承担合同责任，而不能请求发起人承担合同责任。”“本条司法解释中，设立中公司既包括经过工商登记管理机关预先核准通过的名称，也包括还没有报送工商登记管理机关进行预先核准之前的名称。”因答辩人与宝丰公司之间不存在任何形式的房屋租赁合同法律关系，遵循合同相对性，宝丰公司根据《房屋租赁合同》约定，无论请求答辩人返还租赁物还是请求租赁费均无事实依据，答辩人请求人民法院依法驳回宝丰公司对答辩人相应的诉讼请求。二、宝丰公司涉案土地的承租人为乐满坊公司，且答辩人认为宝丰公司与乐满坊公司间租赁合同尚未履行完毕，宝丰公司提起诉讼前提出解约的行为与理由不但违背公平原则，还违反诚实信用原则，因此并不发生解除合同的法律效力。2016年5月30日，乐满坊公司与宝丰公司签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房地产，租期为2016年6月1日起至2018年5月31日止。从形式（合同约定）来看，乐满坊公司与宝丰公司签订合同约定租期十分短暂，仅仅约定了两年的承租期；从实质（客观实际）来看，乐满坊公司承租涉案房地产前，该房地产破败不堪，需要进行大修甚至重修才能满足基本的经营需求（详见答辩人向法庭提交的2016年3月6日农机厂废旧车间原貌照片三份），而双方约定租赁房屋的重修、重建等工作均由乐满坊公司自行负责，宝丰公司并不参与，为此乐满坊公司付出了大量的人力、物力、财力，乐满坊公司花巨资对涉案房地产进行装修、改造，使经营环境发生了根本性的变化（详见宝丰公司提交的证据二），双方的真实意思表示实则为长期、稳定的租赁关系，合同中约定的两年租期并非当事人真实意思表示，一旦提前解除乐满坊公司与宝丰公司之间的房屋租赁合同，乐满坊公司将会损失惨重，违背了公平原则。2018年1月14日，在合同约定租赁期限尚未届满的情况下，宝丰公司通知乐满坊公司，表明因租赁厂房需要维修，要求乐满坊公司在接到通知10日内（即2018年1月25日前）搬离，宝丰公司的上述行为明显违背合同约定，且乐满坊公司已将租金支付至2018年底，宝丰公司收取租金的行为已表明其同意乐满坊公司继续租赁，其诉讼请求违背诚实信用原则，在发出通知后，包括乐满坊公司在内的数十家企业均拒绝宝丰公司的无理要求，宝丰公司采用部分极端措施妨碍乐满坊公司等数十家承租企业的正常经营，宝丰公司提供的证据二亦明确“本公司（即宝丰公司）决定于2018年2月14日关闭涉及的租赁场所”，宝丰公司的毁约行为给乐满坊公司造成了极大的负担，造成了经营停滞，严重影响了乐满坊公司的正常经营，给乐满坊公司造成了巨大的经济损失，宝丰公司应当赔偿因其毁约行为给乐满坊公司造成的损失。答辩人代表乐满坊公司保留追究因宝丰公司毁约行为而给乐满坊公司造成损失的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因宝丰公司的毁约行为致使乐满坊公司经营停滞，应予延长租期或减少租金（经与乐满坊公司沟通，乐满坊公司主张延长租期）。同时，根据《最高人民法院研究室对第二十四条理解与适用的请示的答复》（以下简称《合同法第二十四条的答复》）的规定，只有满足解除条件的解除行为才发生合同解除的法律后果，宝丰公司的解除事由均不符合法律规定，其解除行为对乐满坊公司不发生法律效力。三、宝丰公司诉请中并未主张解除与乐满坊公司之间签订的租赁合同，因此其无权要求返还租赁物。《合同法解释第二十四条的答复》明确解除合同需要满足法定的解除条件，宝丰公司在乐满坊公司对解除合同的事由不予认可的情况下，应当通过诉讼确认其解除合同的法律效力，本案中，宝丰公司并未向法院请求解除其与乐满坊公司之间签订的房屋租赁合同，因此，其无权要求乐满坊公司向其返还租赁房屋。四、租金已交至2018年底，不存在拖欠租金的情况。五、解除宝丰公司与乐满坊公司之间的房屋租赁合同将导致社会矛盾激化，不利于社会稳定。经查，在乐满坊公司租赁房屋周边，宝丰公司通过同样的方式将数十套房屋出租给案外人，一旦判令解除宝丰公司与乐满坊公司之间的房屋租赁合同，宝丰公司必然同样以此为由起诉其他经营者，不可避免的会产生矛盾与摩擦，给社会的和谐稳定带来隐患。六、原告主张的占有使用费无事实与法律依据。首先，租赁费已缴纳至2018年底；其次，原告主张的占有使用费已严重超出合同约定，且无证据予以佐证，不应得到人民法院的支持。第二部分：物权请求一、返还原物：（一）回满味饭店依法租赁宝丰公司涉案不动产，在租赁合同解除前，回满味饭店系有权占有。（二）根据物权法规定，宝丰公司的第一项诉讼请求中“返还原物”的诉讼请求，应当向涉案不动产的现占有人提出，其无权起诉答辩人要求返还原物。二、排除妨害排除妨害纠纷是指占有人请求排除他人妨害其占有之行为或者事实的纠纷，宝丰公司并未占有、使用涉案不动产，因此宝丰公司提出的排除妨碍请求权无客观事实基础，其无权提起排除妨害纠纷诉讼，其诉讼请求亦不应得到人民法院的支持。综上所述，宝丰公司的各项诉讼请求均无事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。为证明其主张，原告提供证据如下：证据一、房屋租赁合同，证明原被告之间的租赁合同关系，租赁期限为自2016年6月1日起至2018年5月31日。证据二、开庭笔录，证明原告与被告满峰存在租赁关系，且租赁期限早已于2018年5月31日到期，租赁物位置位于宝丰农机公司院内路西从北边数第一家名为回满味饭店，登记的经营者是满峰的妻子王明娟，证明满峰夫妇正在违法占据涉案标的物。证据三、评估申请书，证明被告违法占据原告房屋，给原告造成的损失。上述证据经被告质证后，质证意见如下：对证据一真实性没有异议，该租赁合同证明承租人为案外人乐满坊公司。对证据二的真实性无异议，但王明娟设立的回满味饭店对涉案不动产的占有系基于原告与回满味签订的房屋租赁合同。对证据三真实性无异议，但对其证明内容有异议，被告及其设立的乐满坊公司并未占据原告房屋，其申请鉴定无事实法律依据。针对其答辩意见，被告提交证据如下：证据一、2018年9月3日《民事起诉状》、2016年4月1日原告与山东乐满坊清真食品有限公司（以下简称“乐满坊公司”）签订的《房屋租赁协议》、2016年5月30日原告与乐满坊公司签订的《房屋租赁合同》。证明：1、原告认可租赁合同的到期日为2018年5月31日；2、原告认可其未按照《房屋租赁协议》履行，该协议已被之后签订的《房屋租赁合同》变更，《房屋租赁协议》对其无约束力；3、应当根据《房屋租赁合同》确定合同当事人。证据二、《证明》一份、乐满坊公司工商公示信息。证明：1、被告为设立乐满坊公司以设立中公司名义与原告签订房屋租赁合同，合同当事人为乐满坊公司和原告；2、乐满坊公司现已依法设立，具有独立人格，系房屋承租人，有四个股东分别为满峰、王明娟、杨振华、仉长建；3、乐满坊公司具有民事诉讼主体资格。证据三、原告与德州市德城区回满味饭店（以下简称“回满味饭店”）签订的《房屋租赁协议》（本合同为在工商局登记备案所使用的合同）、回满味饭店工商公示信息、照片（1页）。证明：1、王明娟为设立回满味饭店租赁涉案不动产；2、回满味饭店现已依法设立，具有独立的诉讼主体资格；3、乐满坊公司并未占有涉案不动产，涉案不动产的占有人为回满味饭店。证据四、通知、现场出警照片（1页）。证明：1、原告违反《房屋租赁合同》约定提前解约，其已构成违约；2、原告暴力强制搬迁，在租赁期限届满前，原告便雇佣社会闲杂人员干扰公司正常经营，商户不得不通过报警的方式维护自身的合法权益，原告的行为已严重影响了商户的正常经营秩序，导致经营停滞，客源丧失，应当减少租金或者延长租期。证据五、租赁物原貌照片（3张）、租赁物现状照片（2张）证明：1、经原告同意，承租人支付巨额费用就租赁房屋进行了装饰、装修，并进行了扩建；2、租期两年并非双方当事人真实意思表示。证据六、收据（No.1350746）、收据（No.0135412）、点菜单（11页）、企业变更情况、附加协议、已交房租明细。证明：1、2016年7月7日至2016年12月2日间冯德奎是原告的股东，并担任董事兼经理职务，系原告法定代表人；2、原告的法定代表人在回满味饭店消费并以原告名义挂账，承诺以房租冲抵饭费；3、房租已支付至2018年底。上述证据经原告质证后，质证意见如下：对证据一2018年9月3日《民事起诉状》真实性无异议。2016年4月1日《房屋租赁协议》真实性无异议，但是该证据证明的是原告与满峰存在房屋租赁关系，且租期已经于2017年6月30日已经到期。原告与满峰又签订第二份房屋租赁合同，合同到期时间为2018年5月31日，原告并没有与被告主张的回满味饭店签订任何协议，也没有同意满峰将其转租给回满味饭店。根据公司法司法解释三第三条，发起人以设立中的公司的名义对外设立的合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的法院应予支持。但是本案当中合同相对人即原告并没有请求满峰设立的乐满坊公司承担责任，故本案应当遵循合同相对方原则，仍由满峰承担合同责任。且该标注满峰(山东乐满坊清真食品有限公司)的房屋租赁合同没有落款日期，但是原告的证据一租赁合同的落款日期是2016年5月30日，其余合同内容均与被告的该份房屋租赁合同一致。而且被告将该房屋租赁合同提交给德城区工商局，乐满坊公司企业信息也证明该公司成立于2016年6月28日，证实了被告的该份租赁合同也是成立在乐满坊公司成立之前，原告依法请求满峰承担合同责任有事实和法律依据。在原告向法庭提交的2018年7月10日的开庭笔录中，可以证明被告的出庭人员就有王明娟，当时王明娟的答辩意见是原告与乐满坊公司之间存在租赁合同关系，是乐满坊公司租赁了本案的标的物，而今天开庭的时候被告一方又举出一份王明娟与宝丰之间的租赁合同，主张原告与王明娟又存在租赁合同关系，是王明娟租赁了本案标的物，并且还拿出了一份原告与王明娟的租赁合同，这个也与2018年7月24日第二次开庭笔录第一页王明娟一方陈述的其与宝丰公司之间不存在其他合同的说法相违背。对证据二《证明》的真实性无异议，但是能够证明原被告之间的租赁合同是在乐满坊公司成立之前签订的，对工商登记信息真实性没有异议，证明内容同证据一中第二组证据证明的质证意见。根据公司法司法解释三第二条规定，满峰为了设立乐满坊公司以满峰的名义对外签订合同，合同相对人请求发起人（满峰）承担合同责任的法院应予支持，所以被告第二组证据能证明原告的主张。对证据三《房屋租赁协议》真实性无异议，但是合同签订日期是2016年4月1日，且租赁的到期日是2017年6月30日，租赁的标的物与本案的标的物相同。应当以宝丰就本案标的物与满峰于2016年5月30日签订的合同为准。而且王明娟的合同租赁期限于2017年6月30日到期，且王明娟与满峰系夫妻关系，使用同一标的物由夫妻二人进行经营应当以成立在后的合同为准。对回满味饭店工商公示信息真实性有异议，没有加盖工商局印章。对证据四的真实性无异议，能够证实原告方早已通知满峰搬迁出涉案房屋。对现场出警照片真实性有异议，与本案无关。对证据五真实性有异议，不能证实被告所主张的事实。对证据六收据（No.1350746）、收据（No.0135412）真实性无异议，且收据（No.0135412）出具的时间为2017年9月28日，这个时间是在乐满坊公司成立之后且王明娟的回满味饭店的经营期间，原告仍然是与满峰履行租赁合同关系，原告与王明娟和回满味饭店、乐满坊公司均不存在租金的收付关系，根据被告自己主张的该份证据其实也能证明被告认可、履行的本案租赁合同是原告的证据一。结合原告的证据二即王明娟的庭审陈述，其也否认王明娟或回满味饭店与原告之间存在租赁合同或履行了租赁合同。对企业变更情况真实性无异议，但不能证实被告的饭费冲抵租赁费的主张。对附加协议的真实性无异议，且能够证实原告与满峰之间存在租赁关系，且该修建费早已冲抵完毕。根据原告证据一租赁合同约定，租赁合同已经于2018年5月31日到期，到期后原告再也没有收过被告德租赁费，在到期之前因冲抵账目导致的租金计算可以多退少补，并不因此发生租赁期限延期的情况，所以被告的附加协议不能证实其主张。对点菜单（11页）的真实性有异议，而且与本案无关，冯德奎从没有签署由宝丰公司付账的意思表示，即使由宝丰公司付账双方之间也是另外的餐饮服务合同与本案无关。对已交房租明细的真实性有异议，由被告方单方出具，且被告主张以饭费冲抵租赁费与事实不符。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，以原告为甲方，以被告为乙方，签订了《房屋租赁合同》，在合同中乙方处载明“满峰（山东乐满坊清真食品有限公司）”，合同最后落款处有被告满峰的签字及手印。合同第一条约定“甲方将坐落于德州市德城区房屋及相关设施，出租给乙方，用于分公司经营使用。建筑面积：235平方米；房屋质量：良好。”合同第二条约定“租期为2年，出租方从2016年6月1日起将房屋交付给承租方使用至2018年5月31日。”第四条约定“租金双方商定为：每月贰仟叁佰伍拾元整；付款方式：现金，每月20日前交下个月租金。”第七条约定“乙方不能如期缴纳租金，则甲方有权收回房屋。”2016年4月1日，原、被告签订附加协议一份，约定“德州宝丰农机制造有限公司委托乙方在院内修建钢结构仓库345平方米，修建费用共计33881.60元。建筑费用由乙方租赁老热处理车间租金内冲抵，在两年内冲抵完毕，每年冲抵16940.80元。费用冲抵完毕后产权由德州宝丰农机制造有限公司所有。修建钢结构仓库内80平方米由乙方使用。”2016年3月22日，被告缴纳房租费12000元；2017年9月28日，缴纳房租费8759元。至今尚欠租金1759.20元。山东乐满坊清真食品有限公司于2016年6月28日注册成立。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，双方应当按照协议严格履行各自合同义务。合同约定的期限到期后，原告通知被告腾空所租赁房屋，被告应当按照合同约定腾空房屋。被告占用该房屋至今，应当参照房屋租赁合同约定的租金支付房屋占用费。根据合同约定及附加协议约定，被告缴纳的的租金已支付至2018年5月8日，原告要求被告自2018年1月1日起支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据合同约定的月租金2350元计算，按每月30天计算，每天的租金为78.33元。原告要求被告按每天626元支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。原被告签订的房屋租赁合同虽然加注了“山东乐满坊清真食品有限公司”，在合同签订时“山东乐满坊清真食品有限公司”并未成立，但根据合同相对性原则，合同相对人（原告）拥有选择权，原告要求被告满峰承担民事责任的诉求，本院予以支持。被告所辩称的原告承诺以餐费抵顶房部分屋租金，原告不予认可，被告也未提交其他证据予以证明，被告的答辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告满峰返还其租赁原告位于德州市德城区房屋，并排除妨碍。二、被告满峰给付原告租金1759.20元及房屋占用费（自2018年6月1日起至返还房屋之日止，按每天78.33元计算）。以上一二项限于判决生效后十日内履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2238元，财产保全费2020元，由被告满峰承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  门玉华二〇一八年十月二十四日法官助理康子晗书记员陈静