呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2128号上诉人（原审原告）：吴佩凤，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：吴瑞凤，住呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：代卫东，男，1969年12月20日出生，汉族，住呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：白雪原，内蒙古蒙元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古维多利商业（集团）有限公司。法定代表人：卢小娟，该公司执行懂事。委托诉讼代理人：福成，该公司员工，住呼和浩特市金桥开发区华渊春晓小区25号楼1单元602。上诉人吴佩凤、吴瑞凤因与上诉人内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利公司）物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴佩凤、吴瑞凤的委托诉讼代理人代卫东、白雪原、上诉人维多利公司的委托诉讼代理人福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴佩凤、吴瑞凤上诉请求：1、请求二审人民法院依法判令撤销呼和浩特市回民区人民法院(2017)内0103民初2965号民事判决书第二项判决内容。2、请求二审人民法院依法改判维多利公司向吴佩凤、吴瑞凤支付自2014年5月1日至实际支付租金损失之日止的利息损失,暂计至2018年3月1日的利息损失为160666元。3、请求二审人民法院依法改判维多利公司停止干涉吴佩凤、吴瑞凤的独立经营权,允许吴佩凤、吴瑞凤独立收款、独立经营。4、一、二审诉讼费用由维多利公司承担。事实与理由：一、一审人民法院未支持涉案房屋租金的利息损失属认定事实错误，且严重违背客观情况，损害了吴佩凤、吴瑞凤的合法权益。一审人民法院经审理查明,认定维多利公司自2014年5月1日至2017年8月31日期间无权占有吴佩凤、吴瑞凤房产构成对其物权的侵害，吴佩凤、吴瑞凤有权要求赔偿租金损失，一审判决支持了租金损失的诉讼请求。但是却以双方未明确约定涉案房屋租金的支付期间为由，未支持吴佩凤、吴瑞凤关于利息损失的主张。吴佩凤、吴瑞凤认为,一审人民法院的认定事实错误,且严重违背客观情况,具体理由如下：首先,由于维多利公司将吴佩凤、吴瑞凤的房屋擅自出租并收取房屋租金，且未经吴佩凤、吴瑞凤允许将以上租金擅自占用使用，该行为使吴佩凤、吴瑞凤丧失了对本应由其收取的租金所享有的权益，造成了的经济损失。因此吴佩凤、吴瑞凤主张房屋租金的利息损失具有事实依据。其次，根据房屋租赁的交易习惯，正常交易情况下出租方均会在合同中明确约定承租方需要提前支付租期内的部分或全部房屋租金，而本案中维多利公司也是按照以上交易习惯出租商铺并收取租金，因此在该公司擅自出租吴佩凤、吴瑞凤房屋的三年期间，其实际已经占用吴佩凤、吴瑞凤的房屋租金三年有余,必然会对吴佩凤、吴瑞凤造成利息损失。吴佩凤、吴瑞凤认为，由于维多利公司擅自出租吴佩凤、吴瑞凤房屋并收取租金，即便人民法院判令维多利公司支付吴佩凤、吴瑞凤占用的房屋租金,但是客观上仍然存在占用租金期间的利息损失，一审人民法院以双方之间未约定支付租金的期限为由驳回吴佩凤、吴瑞凤的诉请，严重违背客观情况，损害了其合法权益，二审人民法院应当依法予以改判。二、吴佩凤、吴瑞凤对涉案商铺享有独立经营权,一审人民法院未支持吴佩凤、吴瑞凤独立经营的诉讼请求,显然损害了其合法权益。首先,一审法院已经查明吴佩凤、吴瑞凤对于涉案商铺依法享有所有权,其物权受到法律保护,但是又认定涉案商铺属于虚拟产权式商铺,其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离,吴佩凤、吴瑞凤对商铺所享有的权利不能等同于独立商铺。吴佩凤、吴瑞凤认为,既然其二人对商铺享有所有权,那么根据《物权法》的规定,其有权对商铺进行处分,如何使用和经营应当由吴佩凤、吴瑞凤自主决定,显然一审人民法院的认定前后矛盾,且缺乏法律依据。其次,一审法院考虑商场对商铺的整体利用才能最大限度发挥商场每一部分的功能和作用,提高整体建筑物的使用效率,以达到利益最大化,在目前情况下,从平衡双方当事人利益受损情况和长远利益出发,因此认定涉案商铺不具备独立收款、独立经营的条件,不予支持该项诉讼请求。吴佩凤、吴瑞凤认为,一审法院的以上认定理由过于注重维多利公司对于商场的经营和管理,完全是站在维多利公司的角度考虑。况且,吴佩凤、吴瑞凤对涉案商铺享有所有权,吴佩凤、吴瑞凤亦未与维多利公司之间就商铺的经营管理签订任何协议,因此维多利公司不能干涉吴佩凤、吴瑞凤对于商铺的独立经营和管理。综上所述,一审法院未支持吴佩凤、吴瑞凤利息损失的主张严重违背客观情况,且损害了吴佩凤、吴瑞凤的合法权益。望二审法院依法查明案件事实,并改判支持吴佩凤、吴瑞凤的上诉请求。维多利公司辩称，因吴佩凤、吴瑞凤的商铺作为商场的一部分，受商场管理和统一规划。该商铺是开放式商铺，独立经营会导致双方矛盾加剧。原租赁合同并未约定支付租金的时间及违约责任及利息，吴佩凤、吴瑞凤按照同期贷款利率要求支付利息没有事实及法律依据。对于租金部分，维多利公司在未得到吴佩凤、吴瑞凤同意下对外出租，这期间的租金收入应当认定为其二人的租金损失，且该阶段吴佩凤、吴瑞凤作为物权人并未向维多利公司交纳物业费，也未支付过电费、取暖费等，故请求二审法院依法裁判。维多利公司上诉请求:依法撤销内蒙古自治区呼和浩特市回民区人民法院于2018年4月16日作出的(2017)内0103民初2965号《民事判决书》;依法发回重审或改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。上诉理由：第一、一审法院认定事实不清。双方实际的履行行为应视为对原合同的延续,故租金的价格也应按照原合同执行。本案的实际情况为:2014年4月30日吴佩凤、吴瑞凤与维多利公司签订的委托租赁合同到期。双方在合同到期后对租金的数额进行过多次协商,吴佩凤、吴瑞凤在此阶段并未提出要求自主经营。在双方协商过程中维多利商厦3层B8034号商铺的业主也收取了部分租金,后续因吴佩凤、吴瑞凤私自注销了接收租金的银行账户并拒收租金。双方虽然没有续签合同,但上份合同到期后,双方未书面变更租赁合同内容,同时根据实际履行情况应视为对原合同的延续,形成了事实上的租赁关系,租金标准应按照原合同执行。第二、内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2018年2月1日做出的内衡正通(呼)评字(2018)第27号价格评估报告书中关于租金的价格过高。1、维多利商厦系内蒙古地区城市商业综合体,吴佩凤、吴瑞凤购买的××区号商铺系建筑物内经营性用房,该商铺系非隔断、为大厅式、摊位式商铺,因此整体出租更有利于最大限度发挥其使用功能。评估报告中关于租金价值的确定考虑到多个因素,其中重要的包括方位、楼层、交通及基础设施。吴佩凤、吴瑞凤商铺的出租价值应得益于维多利公司对于该地区的商业环境、物业服务及公共服务的运营和维护。维多利公司的经营行为为评估出高标准的租金也创造了一部分条件,如果交给吴佩凤、吴瑞凤自行经营,其经营的价值及租金价值显然不能达到评估报告的水平,鉴于此,维多利公司认为一审法院认定的租金价格过高,请求二审法院依照公平的原则,结合本案的实际情况做出合理的调整。2、内蒙古衡正通价格评估有限责任公司评估的租金标准中应核减掉上诉人的物业及采暖等相关费用。上诉人在一审中对于吴佩凤、吴瑞凤应承担的商铺物业费及采暖费等进行了抗辩,但一审法院并未采纳,同时也未在判决中予以体现。维多利公司认为,在租赁商铺的经营过程中需要付出较大的商业成本,其中包括但不限于物业费采暖费等,吴佩凤、吴瑞凤无论是要求自己自行经营或是收取租金的方式出租,均应对物业费及采暖费等进行相应的承担,该部分费用应包含在租金的价值中。故一审法院对于该部分事实认定不清,为维护维多利公司的合法权益,应予以纠正。综合以上,维多利公司认为一审判决没有事实及法律依据;请求二审人民法院依法改判。吴佩凤、吴瑞凤辩称，维多利公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回，具体理由如下：首先，2015年1月1日至2017年9月1日期间，吴佩凤、吴瑞凤并未与维多利公司就涉案房屋签订委托租赁合同，也并未就委托租赁事宜达成一致。在此期间维多利公司未经吴佩凤、吴瑞凤允许擅自占用其房产，并进行出租收取租金。一审法院经审理查明，对以上事实予以认定。其次，维多利公司主张由于双方并未书面变更租赁合同内容，因此合同延续，双方之间应当按照委托合同的标准支付租金。吴佩凤、吴瑞凤认为以上主张毫无事实依据：第一、双方之间并未对该套房产签订委托租赁合同。第二、维多利公司占有吴佩凤、吴瑞凤的房产并未经过其允许也未向其支付租金，不存在该公司所主张的事实上的租赁关系。最后，一审法院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司对于涉案房产的租金进行鉴定，鉴定结论为该房产每平方米日租金24.14元，该鉴定结论客观真实，一审法院按照该标准支持吴佩凤、吴瑞凤的诉讼请求完全正确。至于维多利公司主张租金过高，应当扣除物业费、采暖费等没有任何事实依据，实际上在委托经营过程中商铺所有权只是收取房屋租金并不需要支付任何费用，更何况本案涉诉房屋是维多利公司非法占有，因此无论基于任何法律关系，其主张的物业费、采暖费等均与吴佩凤、吴瑞凤无关，且并非本案合法合理的抗辩理由。吴佩凤、吴瑞凤向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令维多利公司赔偿吴佩凤、吴瑞凤租金损失531892元（自2014年5月1日至2017年8月31日，共计1218天×24.14元×18.09平方米=531892元），利息损失160666元（分四笔计算按照年息10.8%，第一笔本金按照年租金159393元2014年5月1日暂计到2018年2月28日，主张到实际给付之日。第二笔本金按照年租金159393元2015年5月1日暂计到2018年2月28日，主张到实际给付之日。第三笔本金按照年租金159393元2016年5月1日暂计到2018年2月28日，主张到实际给付之日。第四笔本金按照年租金159393元2017年5月1日暂计到2018年2月28日，主张到实际给付之日）；2、请求人民法院判令维多利公司停止干涉吴佩凤、吴瑞凤的独立经营权、允许吴佩凤、吴瑞凤独立收款、独立经营；3、请求人民法院判令维多利公司承担本案诉讼费用和评估费5000元。一审法院查明事实：1、2011年11月11日，吴佩凤、吴瑞凤取得位于回民区中山西路39号维多利商厦综合楼3层B8034号（以下简称为8034号）商铺的所有权证书，吴佩凤、吴瑞凤各占50%的份额，该商铺的建筑面积29.29平米，套内面积为18.09平方米。2、维多利公司自2014年5月1日开始占有吴佩凤、吴瑞凤8034号商铺，于2017年8月31日归还。3、内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2018年1月30日出具内衡正通（呼）评字[2018]第27号价格评估报告书，确定回民区中山西路39号维多利商厦综合楼3层B8304号商铺在2014年至2017年的日租金价格为24.14元。吴佩凤、吴瑞凤因此次鉴定花费评估费5000元。一审法院认为，本案系物权保护纠纷,本案中，吴佩凤、吴瑞凤自2011年11月11日办理房屋产权登记时，依法取得回民区中山西路39号维多利商厦综合楼3层B8034号房屋的所有权，其物权受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定："侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。"本案中，维多利公司自2014年5月1日至2017年8月31日期间无权占有吴佩凤、吴瑞凤房产构成对其物权的侵害，吴佩凤、吴瑞凤有权要求维多利公司赔偿租金损失，关于租金标准，根据评估报告的结论，吴佩凤、吴瑞凤按照每天24.14元的标准予以主张，对此，该院予以准许。故对于吴佩凤、吴瑞凤要求维多利公司支付租金531892元（18.09平方米×24.14元/天×1218天=531892元）、评估费5000元的诉讼请求，该院予以支持。关于吴佩凤、吴瑞凤主张的利息损失，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。"《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"本案中，吴佩凤、吴瑞凤无证据证明其与维多利公司之间就案涉房屋的租金支付期限作出约定，吴佩凤、吴瑞凤主张该利息的起算时间亦无法律依据，故吴佩凤、吴瑞凤主张租金利息缺乏计算依据，该院不予支持。关于吴佩凤、吴瑞凤要求维多利公司停止干涉吴佩凤、吴瑞凤的独立经营权、允许其独立收款、独立经营的诉讼请求。该院认为，案涉商铺属于虚拟产权式商铺，虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。基于此种商铺的特殊性，多考虑整体利益以便发挥其最大价值。即吴佩凤、吴瑞凤虽持有商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，考虑商场一直是统一经营的模式，如果进行分割，势必会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。《中华人民共和国物权法》第七条规定："物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。"该院考虑商场对商铺的整体利用才能最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高整体建筑物的使用效率，以达到利益最大化。因此，在目前情况下，从平衡双方当事人利益受损情况和长远利益出发，案涉商铺不具备独立收款、独立经营的条件，故对于吴佩凤、吴瑞凤的该项诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告内蒙古维多利商业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告吴佩凤、吴瑞凤租金损失531892元、评估费5000元；二、驳回原告吴佩凤、吴瑞凤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5360元，由吴佩凤、吴瑞凤承担1205元，由内蒙古维多利商业（集团）有限公司承担4155元。二审中，吴佩凤、吴瑞凤新提交了三份证据。证据一：借款明细；证据二：民事判决书；证据三：吴瑞凤的借款合同和存折。以上三份证据拟证明吴佩凤、吴瑞凤向小贷公司借了高利贷，利息为三分，可以说明利息问题。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、维多利公司是否向吴佩凤、吴瑞凤支付租金损失，具体数额是多少；二、维多利公司是否向吴佩凤、吴瑞凤支付租金利息损失，具体数额是多少；三、吴佩凤、吴瑞凤请求维多利公司停止干涉其独立经营权有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，吴佩凤、吴瑞凤于2011年11月11日取得诉争商铺的房屋所有权。在2014年4月30日该商铺原房东与维多利公司签订的委托租赁合同到期。在双方没有签订新的租赁合同的情形下维多利公司继续占有诉争商铺侵犯了吴佩凤、吴瑞凤对该商铺的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定吴佩凤、吴瑞凤有权请求维多利公司赔偿租金损失。至于租金损失的具体数额，因吴佩凤、吴瑞凤与维多利公司之间没有签订租赁合同，吴佩凤、吴瑞凤亦否认其与维多利公司之间存在事实上的租赁关系，故维多利公司主张租金价格按照原合同价格执行没有事实和法律依据。维多利公司虽主张内衡正通（呼）评字﹝2018﹞第27号价格评估报告书评估的租金价格过高，但其在一审中未对该评估报告提出异议，二审中亦未提供证据证明该评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款所规定的情形。故一审法院以该评估报告确定的日租金额为依据判决维多利公司承担租金损失不违反法律规定。至于维多利公司主张的物业费、采暖费应从租金损失中扣减的上诉理由，因上述费用系维多利公司无权占有吴佩凤、吴瑞凤商铺期间所产生，故维多利公司请求扣减上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。维多利公司应当按照日租金额24.14元向吴佩凤、吴瑞凤赔偿租金损失531892元。本案由维多利公司侵权行为导致，故吴佩凤、吴瑞凤所为评估涉案房屋租金支出的鉴定费5000元，亦应由维多利公司承担。针对第二个争议焦点，因吴佩凤、吴瑞凤与维多利公司之间没有签订租赁合同，双方亦未就租金支付时间作出约定，且吴佩凤、吴瑞凤二审提供的借款明细、民事判决书、吴瑞凤的借款合同和存折只能证明吴佩凤、吴瑞凤与其他人发生过借款的关系，并不能证明租金利息的损失，且吴佩凤、吴瑞凤提供的"8034号商铺的利息计算方法"，是其自己所列，没有法律依据。故吴佩凤、吴瑞凤请求维多利公司支付租金利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。针对第三个争议焦点，关于吴佩凤、吴瑞凤维多利公司停止干涉其独立经营权的请求，本院认为，该商铺系非隔断、为大厅式、摊位式商铺,因此整体出租更有利于最大限度发挥其使用功能。基于此种商铺的特殊性，多考虑整体利益以便发挥其最大价值。即吴佩凤、吴瑞凤虽持有商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，考虑商场一直是统一经营的模式，如果进行分割，势必会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。在目前情况下，从平衡双方当事人利益受损情况和长远利益出发，案涉商铺不具备独立收款、独立经营的条件，故吴佩凤请求维多利公司停止干涉其独立经营权没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴佩凤、吴瑞凤及维多利公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9120元（由吴佩凤、吴瑞凤预交），由吴佩凤、吴瑞凤负担9120元，二审案件受理费9120元（由维多利公司预交），由内蒙古维多利商业（集团）有限公司负担9120元。本判决为终审判决。审判长 何 建 军审判员 郭 籽 良审判员 徐 晓 凡二〇一八年十月十一日书记员 呼和满都夫