四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终13522号 上诉人（原审原告）：赵贤永，男，1968年7月20日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 上诉人（原审原告）：刘正菊，女，1969年12月30日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 被上诉人（原审被告）：成都宏轩房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青白江区华金大道三段**。 法定代表人：张辉，总经理。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周才敬，四川红盾律师事务所律师。 上诉人赵贤永、刘正菊因与被上诉人成都宏轩房地产开发有限责任公司（以下简称宏轩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵贤永、刘正菊上诉请求：第一，维持（2018）川0113民初1386号民事判决主项第一项；第二，撤销（2018）川0113民初1386号民事判决主项第二项，改判宏轩公司向赵贤永、刘正菊支付2015年1月1日至实际交房期间的逾期交房违约金，其中：1、2015年1月1日至2017年12月31日期间3年的违约金57000元（按中国人民银行同期3-5年期年利率6.4%进行计算）。2、2018年1月1日开始，以赵贤永、刘正菊已支付购房款297443元为基数，按日向赵贤永、刘正菊计算支付万分之三的惩罚性违约金（每日89.23元），至赵贤永、刘正菊实际收到房屋为止。第三，本案一审、二审诉讼费用由宏轩公司承担。 事实和理由：第一，一审判决认定宏轩公司向赵贤永、刘正菊交房时间应为2015年12月31日前，与赵贤永、刘正菊一审提交的证据证明的事实不符，是认定事实不清。赵贤永、刘正菊与宏轩公司签订的《商品房买卖合同》第十条是约定有“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”这一内容，但在该《商品房买卖合同》第二十六条约定了“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充”。赵贤永、刘正菊在一审中提交以下两份证据，就充分证明买卖双方已对交房时间变更为2014年12月31日前：1、双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：“1、……经双方友好协商，出卖人向买受人承诺在2014年12月31日之前，水、电、光纤、燃气管道安装入户(买受人开通)，电梯达到使用条件，保障买受人的正常使用……。”上述内容，就清楚地表明，被上诉人向上诉人交房日期己变更为2014年12月31日。2、2014年12月25日，宏轩公司是鉴于买卖双方在《商品房买卖合同补充协议》第五条中已经约定将《商品房买卖合同》第十条的交房时间变更为2014年12月31日前这一客观事实，才主动向赵贤永、刘正菊邮寄1份《函》，告知赵贤永、刘正菊“凤凰名城项目交房日期延至2015年5月31日”。这份《函》中的交房日期是要延期，而不是提前。由此可见赵贤永、刘正菊和宏轩公司约定的交房日期肯定是2014年12月31日前。以上事实证明：一审判决认为“结合《商品房买卖合同补充协议》及《函》均不能推断出交房时间已经变更”，这与赵贤永、刘正菊提交的客观证据证明的事实不符，明显是认定事实不清。这一错误事实认定导致在计算赵贤永、刘正菊的逾期交房损失时，就少计算了1年，严重损害了赵贤永、刘正菊的合法权益。第二，一审法院按租金标准来计算逾期交房违约金，明显是擅自变更赵贤永、刘正菊的诉讼请求，是适用法律错误。1、赵贤永、刘正菊购买宏轩公司出卖的房屋，是支付全款，该款项无论是贷款还是自有存款，在宏轩公司逾期交房时，赵贤永、刘正菊受到的损失，就是人民银行同期贷款利息损失，而不是房租损失，因赵贤永、刘正菊不是出租人。2、本案买卖双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，也是约定以买受人已经支付的款项计算逾期交房违约金。只是约定比例过低，不能补偿赵贤永、刘正菊因宏轩公司逾期交房而遭受的同期银行贷款利息损失。故赵贤永、刘正菊根据《合同法》和司法解释的规定，诉请人民法院对逾期交房违约金分两段时间进行计算，计算比例进行调整，即：1、2015年1月1日至2017年12月31日期间3年的违约金，按中国人民银行同期3—5年期年利率6.4％进行计算；2、2018年1月1日开始，以赵贤永、刘正菊己支付购房款为基数，按日向赵贤永、刘正菊计算支付万分之三的惩罚性违约金至赵贤永、刘正菊实际收到房屋之日止。赵贤永、刘正菊的这一诉讼请求，有事实根据和法律依据。赵贤永、刘正菊认为，法院审理案件，应当对当事人的诉讼请求进行审理并作出评判。在本案逾期交房违约金的计算标准上，是按照租金标准来计算，还是按照利息损失标准来计算，赵贤永、刘正菊是享有选择权的。只要赵贤永、刘正菊主张的利息损失标准有事实根据和法律依据，法院依法就应当予以支持，而不是迳行采用赵贤永、刘正菊从未主张过的租金标准来计算逾期交房违约金。因此，赵贤永、刘正菊主张按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房违约金于法有据，其诉讼请求依法应当得到法院的支持，人民法院不应随意变更当事人的诉讼请求。一审判决随意变更当事人的诉讼请求是适用法律错误。综上，赵贤永、刘正菊认为一审判决认定事实不清，变更了赵贤永、刘正菊的诉讼请求，适用法律错误，请求支持上诉请求，依法改判。 宏轩公司答辩称，第一，赵贤永、刘正菊没有任何证据证明其因宏轩公司逾期交房而有任何的损失，故一审法院参照租金标准判令宏轩公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。第二，宏轩公司与赵贤永、刘正菊签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约金有明确的约定，宏轩公司要承担逾期交房违约金，应当按照双方的合同约定支付违约金。综上所述，一审判决没有事实和法律依据，请求二审法院在查明事实后，驳回赵贤永、刘正菊的上诉请求。 赵贤永、刘正菊向一审法院起诉请求：1.判令宏轩公司向赵贤永、刘正菊交付合同约定的房屋；2.判令宏轩公司向赵贤永、刘正菊支付2015年1月1日至2018年4月30日期间逾期交房违约金共计60000元（参照同期同地段同类型房屋租金1500元/月进行计算，计算40个月）；3.一审诉讼费用由宏轩公司承担。在诉讼过程中，赵贤永、刘正菊变更第2项诉讼请求为：宏轩公司向赵贤永、刘正菊支付2015年1月1日至实际交房期间的逾期交房违约金，其中：（1）2015年1月1日至2017年12月31日期间3年的违约金57000元（按中国人民银行同期3-5年期年利率6.4%进行计算）；（2）2018年1月1日开始，以赵贤永、刘正菊已支付购房款297443元为基数，按日向赵贤永、刘正菊计算支付万分之三的惩罚性违约金（每日89.23元），至赵贤永、刘正菊实际收到房屋为止。 一审法院认定事实：2014年1月19日，赵贤永、刘正菊与宏轩公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由赵贤永、刘正菊购买宏轩公司开发的成都市青白江区华金大道三段55号“凤凰名城”1幢1单元6层604号房屋，房屋总价款为297433元，房屋建筑88.05平方米，该房屋备案为青白江区华金大道三段55号1栋1单元6楼604号。关于付款方式及期限，该合同第五条约定：“买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。”关于房屋交付的条件，该合同第十条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”；关于逾期交房责任，该合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1%的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同签订后，赵贤永、刘正菊依约向宏轩公司支付了购房款，但宏轩公司至今未向赵贤永、刘正菊交付涉案房屋。《商品房买卖合同》补充协议第五条“1、……经双方友好协商，出卖人向买受人承诺在2014年12月31日之前，水、电、光纤、燃气管道安装入户（买受人申请开通），电梯达到使用条件，保障买受人的正常使用。……”。成都宏轩房地产开发有限责任公司于2014年12月25日发布的《函》“……凤凰名城项目交房日期延至2015年5月31日……”。 经一审法院调查走访，涉案小区周边房屋在2016年1月至2018年2月期间的租金水平为：家具家电购置较为齐备的简装房屋一般为7元/月.平方米，家具家电购置齐备的精装房屋一般为9元/月.平方米。 一审法院认为，赵贤永、刘正菊与宏轩公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的民事合同，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，宏轩公司应依约向赵贤永、刘正菊交付涉案房屋，但案涉房屋现今仍未交付，故对于赵贤永、刘正菊要求宏轩公司交付涉案房屋的诉请予以支持，根据实际情况，酌定宏轩公司于判决生效后十五日内向赵贤永、刘正菊交付案涉房屋。由于宏轩公司逾期交付案涉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应由宏轩公司承担逾期交付房屋的违约责任，向赵贤永、刘正菊支付逾期交付房屋的违约金。关于违约金的计算天数，赵贤永、刘正菊虽主张房屋交付时间为2014年12月31日前，但《商品房买卖合同》第十条约定交房时间为2015年12月31日前，且结合《商品房买卖合同补充协议》及《函》均不能推断出交房时间已变更，因此，交房时间仍应以《商品房买卖合同》第十条约定为准，故违约金的起算时间为2016年1月1日，违约金止算时间确定为宏轩公司实际交付房屋之日止。关于违约金的标准，赵贤永、刘正菊主张合同约定的逾期交房违约金过分低于宏轩公司造成的损失，请求依法进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，其主张有事实和法律依据，予以认可。但赵贤永、刘正菊未能提供充分证据证明逾期交房对其造成的实际损失，故根据前述查明的涉案房屋面积及同地段、同类型房屋租金水平等事实，酌情按照7元/月•平方米的标准予以计算，故应由宏轩公司按照616.35元/月标准向赵贤永、刘正菊支付2016年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日2018年4月16日为16970元） 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、成都宏轩房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向赵贤永、刘正菊交付青白江区华金大道三段55号1栋1单元6楼604号房屋；二、成都宏轩房地产开发有限责任公司按照616.35元/月标准向赵贤永、刘正菊支付2016年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日2018年4月16日为16970元）;三、驳回赵贤永、刘正菊其他诉讼请求。案件受理费650元，由成都宏轩房地产开发有限责任公司负担（此款已由赵贤永、刘正菊垫付，成都宏轩房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付给原告）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于赵贤永、刘正菊提出其与宏轩公司之间已变更了交房时间的上诉理由。本院经审查认为：首先，赵贤永、刘正菊与宏轩公司签订的《商品房买卖合同》第十条“交付条件”中约定“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，此约定系双方在合同中明确约定的房屋交付时间，故双方应当以约定的时间交付和接受房屋。 赵贤永、刘正菊上诉提出，宏轩公司在商品房买卖合同补充协议中承诺了水电气等在2014年12月31日开通；宏轩公司邮寄的函件中将交房时间确定在2015年5月31日，故可以肯定约定的交房时间为2014年12月31日前。本院认为，在《商品房买卖合同补充协议》第五条中的约定系对交接房屋时应达的标准、满足使用条件进行的约定，该标准达成的时间为2014年12月31日前，但根据双方合同约定房屋交接的时间为2015年12月31日之前，在补充协议第五条中并未明确对交房时间予以变更。关于赵贤永、刘正菊上诉提出函件中明确表示了将案涉房屋的交接时间延期至2015年5月31日的问题，本院认为，即便该函件中表明交房时间迟延至2015年5月31日，也不能就此推论出双方就案涉房屋的交付时间另行达成了提前至某日的结论。在本案中，赵贤永、刘正菊未提交相应证据证明其与宏轩公司就合同第十条约定的交房时间变更至2014年12月31日，故应当承担举证不利的后果。故赵贤永、刘正菊的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于赵贤永、刘正菊上诉提出原审法院按照租金计算逾期交房违约金的，变更了其诉讼请求的问题。本院认为，赵贤永、刘正菊与宏轩公司在合同中约定了迟延交房违约金的计算标准为每日按照已付房款的万分之零点一计算，但逾期交房的后果必然是买受人迟延入住。赵贤永、刘正菊原审诉请分阶段上调违约金，原审法院参照案涉房屋同地段、同类型的房屋租金酌情确定宏轩公司逾期交房期间的利息，符合实际情况、符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定。赵贤永、刘正菊主张以中国人民银行同期3-5年期年利率6.4%、以已付购房款按日支付万分之三的惩罚性违约金，但赵贤永、刘正菊并未提交证据证明逾期交房所导致其实际损失，本院对其该项上诉理由不予采纳。原审法院参照案涉房屋同地段、同类型的房屋租金调整违约金并无不当，本院予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1300元，由上诉人赵贤永、刘正菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年十月二十二日 书记员 龙春光