山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0829民初2995号 原告（执行案外人）：刘翠平，女，1960年3月26日出生，汉族，居民，住济宁市。 委托诉讼代理人（特别授权）：贾炳宇，山东宏易律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郑公伟，男，1960年2月15日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人（特别授权）：夏国行，山东德亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：夏宝池，山东德亿律师事务所律师。 第三人（被执行人）：刘鲲鹏，男，1976年4月10日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 第三人（被执行人）：韩红美（系刘鲲鹏之妻），女，1975年3月8日出生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑海东，嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。 原告刘翠平与被告郑公伟、第三人刘鲲鹏、韩红美案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘翠平及其委托诉讼代理人贾炳宇，被告郑公伟及其委托诉讼代理人夏国行、夏宝池，第三人韩红美、第三人刘鲲鹏、韩红美的委托诉讼代理人郑海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘翠平向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决停止对嘉祥县冠亚上城G9-1-109号门市房的查封及执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告之子自2017年起在嘉祥萌山中学就读，原告在嘉祥陪读，第三人韩红美在嘉祥经营理发店，原告在理发时认识了韩红美。在谈话期间，第三人韩红美谈到因急需资金想出售门市房一套。2017年11月25日，原告和第三人刘鲲鹏签订商业用房买卖合同，约定原告购买第三人刘鲲鹏所有的冠亚上城G9-1-109门市房，价款60万元。合同签订后，原告分别于2017年11月28日、29日、30日和12月1日分五次向第三人韩红美支付房款合计60万元。因涉案的房屋为集体土地回迁安置房，不能办理不动产变更登记，第三人刘鲲鹏、韩红美将回迁安置结算单交付原告。原告在购买该房时，因涉案的房屋处于出租状态，在办理交接时，各方办理了房屋交接手续，房屋使用人和原告继续签订租赁合同，由原告将涉案房屋继续租赁。后原告发现法院于2018年5月21日将涉案房屋查封。原告认为，对于涉案的房屋，原告已经交清全部房款，实际占有该房，之所以未能办理过户登记，主要原因是回迁安置房暂时不能办理登记手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告已经支付全部房款且实际占有，对于不能办理过户登记原告不存在任何的过错，原告认为，法院明显属于查封错误，应依法予以撤销该查封冻结行为并停止执行。 郑公伟辩称，1.原告和第三人签订的《商业用房买卖合同》系虚假合同，并非双方的真实意思表示。该合同签订日期为2017年11月25日，该时间处于郑公伟起诉刘鲲鹏、韩红美与杜昌全确认房屋买卖合同无效的诉讼期间，刘鲲鹏、韩红美明知涉案房屋存在争议，再与刘翠平签订房屋买卖合同，显属恶意，不能认定原告和第三人签订的《商业用房买卖合同》有效。另外，合同签订前，刘翠平会前往实地看房，此时该房屋正被胡海艳、张本动夫妻租赁使用，胡海艳、张本动夫妻知晓房屋存在争议，会告知刘翠平有关事实。刘翠平在得知争议后，仍然与刘鲲鹏、韩红美签订房屋买卖合同，违背常理，可推知刘翠平没有购房意愿也没有去看过房屋，并且胡海燕也证实刘翠平在2018年4月1日以前没有去看过房屋，即刘翠平在2017年11月25日以前没有看过房屋，房屋买卖不属实。2.刘翠平的行为不能阻碍生效判决的依法执行，刘鲲鹏、韩红美存在恶意制造虚假合同、妨碍民事执行的行为。首先，涉案房屋没有房权证，在（2017）鲁0829民初4098号案件审理中，刘鲲鹏、韩红美认可涉案房屋在集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表中备注的房屋产权人为杜昌全。如果刘翠平审查刘鲲鹏、韩红美出示的拆迁安置信息以证明房主身份时，当看到此备注不会继续购买。其次，涉案房屋市场价值120万左右，而刘翠平提交的房屋买卖合同约定价款为60万，交易价明显低于市场价值，足以表明房屋买卖行为虚假。再者，刘翠平叙述与刘鲲鹏、韩红美无任何交情，仅仅因理发时和韩红美认识，双方之间的房屋买卖行为并未通过房产中介、中间人等环节进行交易。在没有实地看房、买卖双方并不了解的情况下，刘翠平与刘鲲鹏、韩红美签订合同，并分五次汇给韩红美60万元款项，不符合常理和交易习惯，并且汇款后也未向刘鲲鹏、韩红美索要房款收据，也不正常，可以证实涉案房屋买卖行为虚假。最后，刘翠平在起诉状中提及：在2018年4月1日，刘翠平将涉案房屋租赁给案外人胡海艳，以证明购买房屋后实际占有的事实，明显违背客观事实，对此不予认可。在法院对胡海艳询问笔录中，胡海艳陈述仅仅是在韩红美的教唆下同刘翠平签订房屋租赁合同，在此之前没有见过刘翠平，也没有支付过刘翠平房租；在签订租赁合同后，也没有支付过刘翠平房租，可以表明签订租赁合同并未履行，证实刘翠平没有实际占有、控制、受益于涉案房屋。3.刘鲲鹏、韩红美先后与杜昌全、刘翠平等人串通进行虚假房屋买卖，涉案房屋涉及多起诉讼，明显是第三人妨碍判决的执行，法院应采取强制措施，对相关人员采取拘留措施。综上所述，刘翠平并非涉案房屋的实际所有权人，依法不能对抗判决的强制执行，请求法院依法驳回刘翠平的诉讼请求。 刘鲲鹏、韩红美述称，原告所述内容属实，并已给付全部购房款，第三人也将涉案房屋实际交付原告，房屋买卖合同合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘翠平对嘉祥县冠亚上城G9-1-109号门市房是否享有足以排除执行的民事权益。 为支持其主张，原告刘翠平提交以下证据： 1.《商业用房买卖合同》一份，证实：2017年11月25日，刘鲲鹏、韩红美二人将涉案商业用房出售给刘翠平，价款60万元，并约定合同签订后十日内付清全部购房款，合同签订后该商业用房视为已经交付。 2.回迁安置结算表、回迁安置产权分配办理证明各一份，证实：涉案的房屋系刘鲲鹏、韩红美二人回迁安置所得。 3.提交刘翠平银行账户转账凭证及明细，证实：涉案房款60万元已经交付。刘翠平通过银行五次转账汇付韩红美购房款，在交易明细清单中明确注明为买房费，说明刘翠平和刘鲲鹏、韩红美不存在恶意串通。因刘翠平仅是在理发时与韩红美认识，双方无特殊关系，刘翠平也不知道郑公伟和刘鲲鹏、韩红美存在经济纠纷。虽然刘鲲鹏、韩红美没有向刘翠平出具收款收据，但是收据不是合同履行的必备要件，刘翠平通过转账的方式支付购房款60万元，这视为刘翠平已经履行合同义务。 4.韩红美和张本动房屋租赁协议一份，证实：涉案房屋已经出租给张本动，租赁期间自2014年4月1日至2019年4月1日止，刘翠平和刘鲲鹏、韩红美之间的房屋买卖行为发生在房屋租赁期间。 5.存放在韩红美处的收到条一份，证实：房屋已经转卖给刘翠平后，因刘鲲鹏、韩红美已经收取当年房租，经刘翠平多次催要，韩红美给付刘翠平出售后的房租一万元。 6.刘翠平和张本动之妻胡海燕签订的门市租赁合同一份，证实：2018年4月1日，刘翠平将涉案房屋继续租赁给胡海艳，说明韩红美已经交付给刘翠平房屋，之所以与胡海艳签订租赁合同，因为胡海艳和韩红美签订的租赁合同租金交付时间为每年的4月1日，所以在2018年4月1日，由刘翠平与胡海艳签订租赁合同，该续签行为符合生活逻辑，根据生活经验，只能在原合同交费期限到期时再签订变更合同，刘翠平在租金周期到期时及时签订租赁合同符合基本的生活逻辑，根本不存在怠于行使权利的情形。 7.法院对胡海艳、张本功执行询问笔录一份，二人陈述：2018年4月1日，二人与刘翠平签订房屋租赁合同，后刘翠平多次来索要房租。证实涉案的房屋已经交付给刘翠平，并再次出租的事实。 8.执行裁定书一份，证实：法院查封时间为2018年5月21日，是在涉案房屋买卖之后才予以查封，刘翠平购买房屋不存在过错。 9.法院对杜昌全的调查笔录一份，证实：虽然刘鲲鹏、韩红美和杜昌全签订房屋买卖合同，但是房屋并未交付，租金一直由韩红美收取，本案虽可能存在一房二卖，但是涉案的房屋已经交付刘翠平，刘翠平的权利保护优先于杜昌全的权利保护，何况杜昌全与韩红美的房屋买卖合同已经确认无效，所以刘鲲鹏、韩红美的处置房屋不存在瑕疵，刘翠平已经取得该房的所有权。 10.（2017）鲁0829民初4098号、（2018）鲁08民终185号民事判决书两份，证实：韩红美与杜昌全的房屋买卖合同被确认无效合同，无效的合同自始无效，涉案房屋在转让给刘翠平前属于刘鲲鹏、韩红美所有，因此刘翠平和刘鲲鹏、韩红美的房屋买卖关系应受法律保护。 11.王青青、王巧华的银行账户交易明细，和刘翠平提交的个人银行账户交易明细相互佐证，证明刘翠平购房资金的来源。 经质证，被告郑公伟对原告刘翠平提交的证据认为： 1.对《商业用房买卖合同》有异议，该合同虚假，刘翠平与刘鲲鹏、韩红美之间不存在真实的房屋买卖关系，该合同约定的房屋价格明显低于市场价格，可以表明刘翠平的主观并非善意。另外，承租人胡海艳可以证实，刘翠平没有前往实地看房。 2.对回迁安置结算表、回迁安置产权分配办理证明的真实性不予认可，郑公伟手中持有一份真实的回迁安置结算表，刘翠平提交的回迁安置结算表备注中漏印了杜昌全为房屋产权人的重要内容。 3.对刘翠平银行账户转账凭证及明细的真实性不发表质证意见，但与本案不具备关联性。刘翠平支付款项的连续性以及账户的存款和转出不能排除重复来回走账的可能，在转款回执中附言不能体现款项用途，另外，根据社会交易习惯房屋款项交付应当索要收据，因此，该转款凭证应配合收据来证明房屋款项。 4.对韩红美和张本动房屋租赁协议的真实性不发表质证意见，被告认为该合同没有实际履行，不能证明刘翠平实际占有控制受益于涉案房屋的事实，胡海艳陈述其与张本动从未向刘翠平支付过房租，也没有履行过该合同。 5.对存放在韩红美处的收到条的真实性不认可，不能证明刘翠平的观点。 6.对刘翠平和胡海艳签订的房屋租赁协议的质证意见，同证据4的质证意见，对刘翠平的证明观点有异议，前房东签订的到期年限并不影响继受人另行与承租人签订租赁合同，虽然合同没到期，假设继受人取得了所有权，其完全有权利在取得那一刻起签订租赁合同。 7.对法院对胡海艳、张本功所作执行询问笔录的真实性予以认可，对证明观点有异议，胡海艳证明在2018年4月1日以前没有见过原告，进而证明刘翠平在购房前没有看过涉案房屋。 8.对执行裁定书的真实性无异议，证明观点有异议，综合刘翠平与刘鲲鹏、韩红美房屋买卖交易过程，刘翠平并非善意购房。 9.对法院对杜昌全的调查笔录的真实性无异议，对证明观点有异议，恰恰证明两起房屋争议均发生在郑公伟作为申请人，申请执行刘鲲鹏、韩红美财产的过程中，法院在处理另一起案件中，依法驳回了韩红美与杜昌全恶意转移资产的主张，刘翠平的主张不能成立。 10.对（2017）鲁0829民初4098号、（2018）鲁08民终185号民事判决书的真实性无异议，恰恰证明刘翠平请求排除房屋执行的不能得到法院支持。在刘翠平购房前，涉案房屋集体土地商业房回迁安置结算表中已经备注了杜昌全为房屋产权人的事实，虽然备注嘉祥济宁两级法院均未认定杜昌全为房屋实际所有权人，刘翠平在起诉状中自认看到并收到了该回迁安置结算表，那么刘翠平在看到房屋产权人为杜昌全的情况下仍然与韩红美、刘鲲鹏签订买卖合同，说明该合同是虚假，依法不能得到法院支持。 11.对王青青、王巧华的银行交易明细无异议。 12.对王青青、王巧华的银行交易明细的真实性无异议，对证明观点有异议，刘翠平作为购房者主观上并非善意，也没有实际占有涉案房屋。 经质证，第三人刘鲲鹏、韩红美对原告刘翠平提交的证据认为，对证据1-6，是刘翠平与刘鲲鹏、韩红美在本案房屋买卖过程中所签订交付的相关手续，对上述1-6号证据无异议。对证据9真实性无异议，证明观点有异议，本案的涉案房屋只出卖给刘翠平，不存在一房二卖的情形。对其它证据无异议。 为支持其辩解，被告郑公伟提交以下证据： 1.（2018）鲁0829执异11号执行裁定书一份，证明：法院依法查明刘翠平与刘鲲鹏、韩红美之间不存在房屋买卖的事实后，没有支持刘翠平的主张，驳回了其请求。 2.（2017）鲁0829民初4098号民事判决书、（2018）鲁08民终185号民事判决书、集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表各一份。证明：就刘鲲鹏、韩红美与杜昌全之间房屋买卖，郑公伟请求确认涉案房屋买卖无效纠纷一案，法院支持了郑公伟的诉讼请求，两份判决均认为刘鲲鹏、韩红美存在以合法形式掩盖非法目的，恶意转移资产，规避执行的行为，进而证明本案房屋买卖发生在涉案房屋诉讼期间且在一审判决杜昌全败诉之后，刘鲲鹏、韩红美再次进行制造虚假合同，转移房产，不应得到法院支持。同时两份判决认定了涉案房屋在回迁安置结算表中备注的房屋产权人为杜昌全的事实。 3.法院于2018年6月8日对涉案房屋承租人胡海艳、张本动的执行询问笔录一份，胡海艳陈述在2018年4月1日即签订涉案房屋租赁合同之前从未见过刘翠平，进而证明刘翠平于2017年11月25日签订房屋买卖合同之前，没有实地看房的事实，违反正常交易习惯，双方在2018年4月1日之前及之后都未履行2018年4月1日签订的租赁合同，承租人从未支付过刘翠平房租，在签订租赁合同时，刘翠平也没有向胡海艳出示房屋转让手续，可以证明刘翠平并未实际控制、占有、受益于涉案房屋。 4.郑淑云的企业信用信息公示报告一份，证明郑淑云经营理发店的事实。 5.嘉祥兴嘉鲁房房产经纪有限公司出具的嘉祥冠亚门市房市场价格表、该公司房产经纪人员王兴峰全国房地产经纪人员岗位培训证书、身份证明各一份和嘉祥县人民法院2018年8月21日调查王兴峰笔录。能证明涉案房屋2017年的每平方价格在一万元以上，房屋总面积为113.27平方米，房产价值在113.27万以上，远远高于合同约定交易价60万元，也明显高于按照最高院规定计算的最高价格86万元，进而证明原告作为购房者是恶意购买，不能排除执行。 6.对刘翠平、韩红美银行交易明细，嘉祥县人民法院对刘翠平所作调查笔录的真实性无异议，该证据能证明刘翠平支付房款的真实来源与本人在庭审时陈述的不相符，宋凯通过银行转账15万元不属实，直接转账者系王青青，王青青的15万元来源于艺美理发店经营者郑淑云，郑淑云与韩红美之间在2017年11月28日有资金往来7000元，双方存在利益关系，且韩红美于2017年11月29日现金支取了15万元，时间节点如此契合，进而说明韩红美为规避执行会将现金存放在郑淑云账户以此完成所谓的交易，由此证明刘翠平陈述的15万元真实来源绝非宋凯，另外，刘翠平陈述的27万元来源于刘宝东与事实不符，其中的7万元、3万元、4万元均直接由王巧华账户转款，而非刘宝东，王巧华与郑淑云于2017年11月28日存在3500元资金往来，双方存在利益关系，由此证明，王巧华的资金来源会通过韩红美支付给郑淑云得到，银行流水中的多人存在利益关系，且房款来源存有多处疑点，刘翠平支付给韩红美的款项用途不能简单认定为购房款。 经质证，原告刘翠平对被告郑公伟提交的证据认为， 1.对（2018）鲁0829执异11号执行裁定书的真实性无异议，但是不能证明郑公伟的观点和主张，因刘翠平已经提起执行异议之诉，因此该执行裁定效力尚处于待定状态，本案中涉案房屋是否能够排除执行应以本案的判决为准，而不是依据该执行裁定。从执行裁定的内容显示，刘鲲鹏、韩红美和杜昌全之间的买卖合同已经确认无效，那么能够直接说明刘鲲鹏、韩红美和杜昌全之间的有关买卖合同提交的证据均存在虚假，也说明刘鲲鹏、韩红美和杜昌全之间买卖行为自行为发生之日就无任何效力，因此，既然其行为不受法律保护，那么刘鲲鹏、韩红美和刘翠平之间的房屋买卖行为在没有足够的证据和法律依据证明存在合同法关于合同无效的情形，那么应视为刘鲲鹏、韩红美和刘翠平之间的合同买卖关系是合法有效的。但是该裁定书认定刘翠平和刘鲲鹏、韩红美房屋的交易行为不符合常理，没有任何事实依据。同时根据《中华人民共和国合同法》司法解释2第19条关于是否合理价格问题，该法条规定，如果达不到交易时市场交易价的70%，那么一般可以认定为不合理的价格，本案交易价值是60万元，如果按照该规定，那么该回迁房的价值应为86万元以上，如郑公伟不能证明该房屋的交易价值，那么就不能认定本案存在不合理的价格转让，因此执行机构的认定显然是对交易行为的推测，没任何证据，更不能说服在场的任何当事人。关于刘翠平是否存在怠于行使权的问题，原执行机构的认定更没有依据，刘鲲鹏、韩红美和租房人的合同交费期限是在2018年4月1日，按照生活经验即使变更合同或续签合同也应在交费届满时刘翠平和刘鲲鹏、韩红美找承租人进行合同变更，执行机构认为刘翠平不及时找承租人签订合同是怠于行使权力，该认定没任何事实依据。如执行机构需要执行该房，那么在执行程序过程中执行机构应向刘鲲鹏、韩红美或回迁部门下达执行裁定，查封本案房屋，但是该措施执行机构直至刘翠平与承租人签订书面的租赁合同都没有依法进行查封。因此从该行为来看刘翠平在购买该房时也进到了审查上的注意义务，不存在诉讼期间的恶意购买该房。 2.对（2017）鲁0829民初4098号民事判决书、（2018）鲁08民终185号民事判决书、集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表的真实性无异议，质证意见同上，但是该诉讼行为表明执行机构已经发现刘鲲鹏、韩红美已经出售涉案房屋，所以应该是建议郑公伟提起确认之诉，根据该逻辑被告也应该在诉讼之外另行提起刘翠平和刘鲲鹏、韩红美合同效力诉讼，该两份判决书恰能证实刘鲲鹏、韩红美对涉案房屋有权利和资格进行诉讼。 3.对法院于2018年6月8日对涉案房屋承租人胡海艳、张本动的执行询问笔录的真实性无异议，对证明观点有异议，该证据能直接证实已经签订租赁合同的事实，但是不能证实在此之前刘翠平没有去过该房考察，该两位证人和刘翠平并不熟悉，即使在签订合同之前去该门市房，那么也可能造成不认识刘翠平。同时，该两位证人不可能每天均在该门市，租赁合同的签订恰能证实房屋交付完毕。 4.对郑淑云的企业信用信息公示报告一份有异议，没有加盖印章，与本案无关联性。 5.对嘉祥祥兴嘉鲁房房产经纪有限公司出具的证明有异议，从证据形式看，没有出具人的签名，同时内容不符合客观实际，同时该证明中也没有载明证明中的房屋是有证房还是小产权房，事实不清。根据冠亚小区有证的门市房市场价不足一万元，而涉案中的房屋为小产权房，尚未办理土地使用证，经刘翠平询问不动产部门，如办理不动产证，需要缴纳土地出让金等税费。同时，嘉祥兴嘉鲁房房产经纪有限公司不是房屋价值的评估中介机构，因此，该证明不具有价值评估的权威性。对房产经纪人员王兴峰全国房地产经纪人员岗位培训证书、身份证明各一份和嘉祥县人民法院2018年8月21日调查王兴峰笔录的真实性无异议，但是笔录中明确显示其出具的证明不作为案件房价参考，而仅是说明房屋的购买是根据买卖双方的自愿，客观上不能体现房屋真正的市场交易价值。 6.对刘翠平、韩红美的银行交易明细，嘉祥县人民法院对原告做的调查笔录无异议。 经质证，第三人刘鲲鹏、韩红美对被告郑公伟提交的证据认为，对三份证据真实性无异议，证明观点有异议，本案购房合同是真实的房屋买卖协议，不存在虚假的情形，自房屋交付原告之后收取房租等均有原告亲自实施，第三人不再参与，也不再对该处房屋享有任何权利。对郑淑云的企业信用信息公示报告有异议，韩红美没有经营的理发店，只是在郑淑云经营的理发店打工。对被告提交的其他证据的质证意见同被告的质证意见。 第三人刘鲲鹏、韩红美提交以下证据： 1.2017年11月25日刘鲲鹏、韩红美与刘翠平签订的商业用房买卖合同一份。 2.农业银行交易明细单4张。 3.刘翠平向刘鲲鹏、韩红美出具的收到2017年11月25日到2018年4月1日之前的房租一万元。 以上三份证据能够证明刘翠平与刘鲲鹏、韩红美之间存在合法的房屋买卖关系，均已实际交付，刘鲲鹏、韩红美将出卖房屋后多收取的房租转交给原告。 4.执行和解协议书、郑公伟收到3万元的收据各一份。证明刘鲲鹏、韩红美将收取的购房款用于偿还包括被告在内的债权人的债务。在2018年1月17日之后，刘鲲鹏、韩红美根据执行和解协议的约定向法院交付22000元，共计支付52000元。 经质证，原告刘翠平对第三人刘鲲鹏、韩红美提交的证据的真实性无异议，能够证明房款已经全部给付，房屋已经交付，原告已经取得涉案房屋的所有权，因此应排除本案的执行措施。原告对执行和解协议书的真实性不发表意见，但是从内容显示郑公伟和刘鲲鹏、韩红美在执行阶段达成和解，且履行了部分还款义务，从协议内容看到双方均未谈到对涉案房屋采取查封措施，而协议书中的房屋应指的是第三人名下的冠亚上城G5-1-1001住宅楼一套，和涉案房产无任何关联性。 经质证，被告郑公伟对第三人刘鲲鹏、韩红美提交的证据同原告提交该证据时的质证意见，认为执行和解协议书、郑公伟收到3万元的收据与本案缺乏必要的关联性。 经审查，对于原、被告和第三人提交的（2017）鲁0829民初4098号、（2018）鲁08民终185号民事判决书、（2015）鲁0829嘉执1189号执行裁定书,系法院已经发生法律效力的裁判文书，对判决书确定的事实，本院予以采纳。对于法院对胡海艳、张本动所作的执行询问笔录、对杜昌全的调查笔录，被告和第三人对其真实性无异议，本院予以采信。对于原告提交的其银行转账凭证及明细、其与胡海艳签订的门市租赁合同、韩红美与张本动房屋租赁协议，被告不发表质证意见，第三人对其真实性无异议，对其真实性，本院予以采信。对于被告提交的法院对胡海艳、张本动的询问笔录，集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表，原告和第三人对其真实性无异议，本院予以采信。对于对郑淑云的企业信用信息公示报告，系网上公开发布信息，对其真实性，本院予以采信。对于嘉祥祥兴嘉鲁房房产经纪有限公司出具的证明，本院经调查，该证明出具属实，对其真实性，本院予以采信。对于第三人提交的证据，原告对其真实性无异议，被告对其真实性有异议，认为与本案无关，本院认为农业银行交易明细单系金融部门出具、执行和解协议书系被告和第三人协商确认、郑公伟本人出具了收到3万元收据，对其真实性，本院予以确认。对于其他证据的真实性，结合其他证据，确定是否予以采信。对于原、被告和第三人提交的证据，原告、第三人对被告提交证据的证明观点、被告对原告、第三人提交证据的证明观点有异议的部分，本院结合相关证据，依法予以确定是否采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2015年10月20日作出（2015）嘉民初字第1328号民事判决：被告刘鲲鹏、韩红美于本判决生效之日起五日内清偿原告郑公伟借款30万元，并自2014年5月2日起至本院指定清偿之日止按照同期银行贷款利率四倍的标准支付逾期利息。2015年12月7日，郑公伟申请执行。2015年12月7日，郑公伟申请执行，本院立案受理（2015）嘉执字第1189号。2018年5月21日，本院采取查封执行措施，登记在刘鲲鹏、韩红美名下的位于冠亚G9-1-109号门市房被查封。 2018年月日，刘翠平对执行标的书面异议。 2018年7月5日，本院作出(2018)鲁0829执异11号执行异议裁定：驳回案外人刘翠平的异议请求。 2018年7月16日，刘翠平对裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，第三人刘鲲鹏、韩红美系夫妻关系。2012年6月19日前，刘鲲鹏向郑公伟借款30万元。2014年4月1日，郑公伟与刘鲲鹏重新签订借款协议，约定：刘鲲鹏自愿提供其与北关居委会于2010年9月9日签订的小街小巷商业用房拆迁补偿安置协议书中约定的回迁安置房一套（位于迎凤路西区，面积107.13平方米）共同作为抵押物，如刘鲲鹏到期不能偿还借款，自愿将以上安置房用于抵偿债务，终生归郑公伟所有，并负责办理房产手续。经多次催要，刘鲲鹏未还，郑公伟诉来本院。本院于2015年10月20日作出（2015）嘉民初字第1328号民事判决。 2014年6月11日，刘鲲鹏、韩红美与杜昌全签订房屋买卖协议，约定刘鲲鹏、韩红美以73万元的价格将冠亚G9-1-109区门市（上下二层面积113.27平方米）出卖给杜昌全，并在集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表中备注：应刘鲲鹏本人要求，备注说明该房屋产权人为杜昌全。郑公伟诉来本院。2017年11月17日，本院作出（2017）鲁0829民初4098号民事判决：被告刘鲲鹏、韩红美与第三人杜昌全2014年6月11日签订的房屋买卖协议无效。杜昌全不服，提起上诉。济宁市中级人民法院于2018年4月2日作出（2018）鲁08民终185号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2017年11月25日，第三人刘鲲鹏、韩红美与原告刘翠平签订《商品房买卖合同》，刘鲲鹏、韩红美将冠亚G9-1-109（门市房）出售给刘翠平，面积113.27平方米，价款60万元，合同签订后十日全部付清房款。2017年11月28日，刘翠平存现8万元，同日，刘翠平转入韩红美账户8万元。2017年11月28日，王巧华存入刘翠平账户4万元；2017年11月29日，刘秋娥存入刘翠平账户一万元，刘翠平存现10万元，同日，刘翠平转入韩红美账户15万元。2017年11月29日，民生银行成都银行代付刘翠平账户12万元.次日，刘翠平转入韩红美账户12万元。2017年11月30日，王巧华存入刘翠平账户10万元，同日，刘翠平转入韩红美账户10万元。2017年12月1日，王青青存入刘翠平账户15万元，同日，刘翠平转入韩红美账户15万元。刘翠平每次汇付款项后，韩红美当日即将该款取现。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。针对涉案房屋，刘鲲鹏、韩红美自认以73万元的价格已经售予杜昌全，并共同在“在集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表”中备注了房屋产权人为杜昌全，刘鲲鹏、杜昌全均捺印并加盖了济宁冠亚置业有限公司的回迁区专用章，韩红美经杜昌全同意收取涉案门市房的房租。针对上述涉案房屋，郑公伟于2017年9月5日提起其与刘鲲鹏、韩红美、杜昌全买卖确认合同无效纠纷诉讼，本院作出（2017）鲁0829民初4098号民事判决，认定：刘鲲鹏、韩红美与杜昌全于2014年6月11日签订的房屋买卖协议无效。杜昌全不服判决、提起上诉期间，刘鲲鹏、韩红美在未出示原始的“集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表”、未告知涉案房屋存在诉讼的情况下，又以60万元的价格将涉案房屋售予刘翠平，刘鲲鹏、韩红美转移财产的意图明显。刘翠平作为购房人，其主张已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，自己不存在过错，证据不足。首先，作为购买人，刘翠平应审查房屋的产权性质和所有权人，本案的房屋系集体回迁房，未办理房产登记手续。在刘翠平在未到相关单位审查房屋所有权人的情况下，直接与刘鲲鹏、韩红美签订房屋买卖合同、交付房款，不符合日常交易习惯。其次，作为购买人，刘翠平对于房屋这类重大价值物品，应当审慎注意刘鲲鹏、韩红美是否存在一房二卖的情形。韩红美自认已将涉案房屋售予杜昌全，并在“在集体土地商业房（区间门市）回迁安置结算表”中备注了房屋产权人为第三人杜昌全，刘鲲鹏、杜昌全均捺印并加盖了济宁冠亚置业有限公司的回迁区专用章，韩红美经杜昌全同意收取涉案门市房的房租。在二审未对刘鲲鹏、韩红美与杜昌全房屋买卖合同的效力作出终审判决前，刘鲲鹏、韩红美将房屋另行出卖，原告亦未尽到一个购房者应尽的基本审查义务，违背正常的购房习惯。第三，作为购买人，刘翠平购房款的来源应当合理。在刘翠平提交的2017年11-12月银行账户交易明细中，额度较大的钱款来源和流向涉及多人，其中有韩红美、刘秋娥、王巧华、王青青等人，而在本院于2018年8月30日的调查笔录中，刘翠平陈述不认识刘秋娥、王巧华；在刘翠平提交的王巧华、王青青银行账户交易明细中，交易对方有刘翠平、郑淑云等人，其中韩红美曾在郑淑云经营的理发店工作，存在利害关系，涉案60万元用途系购房款的主张，证据不足。第四，作为购房人，虽然有低价购买的利益考量，但也应考虑到房屋价款是否公平合理。涉案房屋位于冠亚小区，嘉祥兴嘉鲁房房产经纪有限公司出具的证明材料，以及该公司房产经纪人员王兴峰的陈述，可印证2017年该区域的门市房市场交易价格为每平方米1万元，由此可知，涉案房屋市场总价当时交易市场价格应在100万元上下。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条第一款规定“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”。刘翠平与刘鲲鹏、韩红美约定的房屋价格60万元，低于售予杜昌全的73万元价格，亦与市场价差距明显，据此，原告购买涉案房屋的价格不尽合理，其提交的证据，不能证明其善意购买涉案房屋。第五，作为购买人，刘翠平应证明占有使用房屋。虽然刘翠平提交了其与胡海艳签订的门市租赁合同，但胡海艳陈述：“租金一直转账给韩红梅（美）”、“我会把房租给韩红梅（美），现在我谁都不给”、“现在我房租谁都不给，等法院判决房屋最终归谁时我再交房租”、“2018年2月10日，通过转账给的韩红梅（美）房租，包括之前的转账都是韩红梅（美）提供账号，收款人是韩耀准”，从其陈述来看，胡海艳、张本动不能确定谁是房屋的所有权人，其一直向韩红美交付每年的房屋租赁费用，从未向刘翠平交付过租赁费用。刘翠平提交的证据，不能证明其真正占有使用涉案房屋。 综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。本案中刘鲲鹏、韩红美转移财产的意图明显，刘翠平未尽到一个购房者应尽的基本审查义务，违背正常的交易习惯，且其不能证明自己真正占有涉案房屋，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告刘翠平的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘翠平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  翟东方 人民陪审员  刘 霞 人民陪审员  赵从旭 二〇一八年十月十五日 书 记 员  翟诗蕴