福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初1847号 原告（反诉被告）：吕凤婷，女，1991年4月28日出生，汉族，住南安市。 委托诉讼代理人：谢竞忠、吴幼红，福建泉台律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：陈德健，男，1991年7月29日出生，香港特别行政区居民，A），内地住所地泉州市丰泽区津淮街25号燃气大厦A座18楼1805。 委托诉讼代理人：吴占成、庄少川，福建星成律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉被告）：泉州易嘉房地产经纪有限公司，住所地泉州市丰泽区泉秀路丰盛假日城堡E幢501，统一社会信用代码91350503553242325C。 法定代表人：梁晓辉，该公司执行董事兼总经理。 被告：丰泽区隆兴房产中介所，经营场所泉州市丰泽区盛世融城商场27号店，统一社会信用代码92350503MA2Y52GC44。 经营者：陈建斌，男，1984年5月15日出生，汉族，住福建省福清市。 被告（反诉被告）泉州易嘉房地产经纪有限公司及被告丰泽区隆兴房产中介所共同委托诉讼代理人：陈盛、黄萍萍，福建麒顺律师事务所律师、实习律师。 原告（反诉被告）吕凤婷与被告（反诉原告）陈德健、被告（反诉被告）泉州易嘉房地产经纪有限公司（以下简称“易嘉公司”）、被告丰泽区隆兴房产中介所（以下简称“隆兴中介所”）合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕凤婷的委托诉讼代理人谢竞忠、吴幼红，被告（反诉原告）陈德健的委托诉讼代理人吴占成、庄少川，被告（反诉被告）易嘉公司及被告隆兴中介所共同委托诉讼代理人陈盛、黄萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕凤婷向本院提出诉讼请求：1、撤销原告吕凤婷与被告陈德健、隆兴中介所、易嘉公司于2017年12月16日签订的《房产买卖经纪合同》；2、判令被告陈德健、隆兴中介所、易嘉公司共同返还原告已支付的定金40万元及自2017年12月16日起至款项还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用期间利息。事实和理由：原告经被告隆兴中介所、易嘉公司介绍，于2017年12月16日与被告陈德健共同签订《房产买卖经纪合同》，以338万元价格购买被告陈德健位于泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7号楼B2301房屋，并支付购房定金40万元。虽然该合同注明该房产产权登记90.48㎡，但被告隆兴中介所、易嘉公司工作人员一再向原告确认，案涉转让房屋的真实情况为90平买一层送两层，实际使用380平左右，单层实际可使用面积为130㎡。原告基于信任被告隆兴中介所、易嘉公司提供的信息情况就签订上述合同。后原告经查看实地测量房屋，发现房屋实际单层面积只有90㎡左右，并且被告隆兴中介所、易嘉公司所称赠送的第三层也因为有电梯机头的存在而无法正常使用，案涉房屋能够实际使用的面积与被告隆兴中介所、易嘉公司所称“380平左右”严重不符。原告就此多次与被告隆兴中介所、易嘉公司沟通，要求退房，但被告隆兴中介所、易嘉公司以房源信息系由业主被告陈德健方所提供，退房应经业主被告陈德健同意。而因原告签订涉案合同过程均未与业主陈德健直接接触，所有信息均由被告隆兴中介所、易嘉公司单方提供，被告隆兴中介所、易嘉公司又拒不向原告提供业主被告陈德健的联系电话，原告因此也无法与业主陈德健直接协商处理，被告隆兴中介所、易嘉公司又一直以延期转卖或业主不同意为由回复原告，造成各方争议无法解决。原告认为被告提供的虚假信息，隐瞒真实情况，致使原告重大误解，违背真实意思订立案涉合同，且案涉合同交易价格显失公平，故原告依法有权撤销案涉合同，要求被告返还原告已支付定金40万元及自2017年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止的资金占用期间利息。 被告陈德健辩称，一、涉案合同实际包含多项不同种类的法律关系（1、原告吕凤婷与答辩人之间的房屋买卖法律关系；2、被告易嘉公司与答辩人形成定金保管法律关系；3、原告吕凤婷及答辩人分别与被告隆兴中介所之间形成居间服务法律关系；4、原告吕凤婷及答辩人分别与被告易嘉公司形成委托关系），而诉讼标的不是同一种类的案件，不能合并审理。原告应向法院明确其要撤销的是哪一项法律关系，以及其依据那一具体的法定情形撤销。二、在答辩人与原告的房屋买卖关系中，答辩人并无欺诈行为，也无欺诈故意，而原告的意思表示又是基于自身认知、而非基于他人行为做出的，并且，原告所作出的意思表示与其真实意思表示一致，故该项法律关系不符合可撤销的受欺诈行为。三、原告购买涉案房屋，不存在重大误解，也不存在显失公平，同样不属于可撤销情形。四、原告出于真实意思表示而与答辩人建立的房屋买卖法律关系，合法有效，原告不履行义务，应按照约定及法律规定承担相应的违约责任。 被告易嘉公司、隆兴中介所辩称，隆兴中介所并没有代管定金，原告诉求隆兴中介所返还定金40万元及资金占用的利息没有事实依据。易嘉公司虽然有保管定金，但系依合同受被告陈德健委托保管这笔定金。现在买卖双方发生纠纷，易嘉公司并不存在违约，原告要求易嘉公司支付资金占用利息没有法律依据。关于定金交付，易嘉公司根据法院生效判决将该定金交付指定一方。 反诉原告陈德健向本院提出反诉请求：1、判令解除案涉《房产买卖经纪合同》；2、判令由反诉原告没收反诉被告吕凤婷已付的定金40万元，并判令反诉被告易嘉公司将该定金返还反诉原告；3、判令反诉被告吕凤婷承担反诉原告为本案所支付的律师费18000元；4、本案受理费由上列反诉被告承担。事实与理由：2017年12月16日，反诉原告（甲方）委托案外人许莉莉作为代理人，与反诉被告（乙方）吕凤婷、本诉被告隆兴中介所（丙方）以及反诉被告易嘉公司（机构）共同签订备案号为泉住经字（2011）014号《房产买卖经纪合同》，约定：在签署案涉合同时，丙方和机构已就案涉合同的全部条款向甲、乙双方进行了说明和解释，各方对案涉合同的全部条款已无异议；甲方所出售的房产坐落于泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7号楼B2301，该房屋的相关资料以房地产登记部门的权属登记信息为准，不互补差价；乙方已亲自实地看房，对房产现状和相关资料已充分了解，愿意购买上述房产；成交价格为3380000元，该成交价系双方真实意思表示；乙方应于签订案涉合同时支付定金40万元给甲方，为确保交易安全，该定金在交易过程中交由机构监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执；甲方应于2018年1月8日前办理完毕房产抵押注销手续并取得产权证原件；乙方应于2018年1月16日前向银行提供按揭贷款申请的相关审批资料；甲、乙双方均应严格按照案涉合同约定履行，否则属违约，一方违约的，另一方有权选择要求继续履行或者解除合同；一方违约的，守约方如选择解除或者终止案涉合同的，有权向违约方主张赔偿守约方应承担的居间服务佣金，违约方应予赔偿；一方违约的，守约方为维护权益所支付的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公告费、评估费、保全费等相关费用由违约方承担。案涉合同签订后，反诉被告吕凤婷向反诉原告支付定金40万元，反诉被告易嘉公司代反诉原告对该定金进行保管，并出具了交款人为反诉原告、编号为0012290及0012365的《泉州易嘉房地产经纪有限公司房产交易代收款收据》，反诉原告亦已依约出具收取该定金的收据交反诉被告吕凤婷收执。其后，反诉原告已在约定期限内依约办毕抵押注销手续并取得产权证原件，但反诉被告吕凤婷未依约定期限、且至今仍未向银行提供按揭贷款申请的相关审批资料。2018年3月9日，反诉原告向反诉被告易嘉公司寄送了律师函，通知易嘉公司在接到函件之日起5个工作日内，将涉案合同中所约定由其代管的定金40万元返还反诉原告。该函件于2018年3月10日由反诉被告易嘉公司签收，但该反诉被告至今仍未返还该定金。反诉被告吕凤婷的前述行为，已构成违约，致使反诉原告签订案涉合同的目的不能实现。根据案涉合同的约定，以及合同法、担保法、担保法司法解释的规定，反诉原告有权解除合同，没收前述定金，并要求反诉被告吕凤婷承担反诉原告为本案所支付的律师费。在此情况下，前述定金已无保管之必要，反诉被告易嘉公司作为定金的保管人，无权占有前述定金，应将之返还反诉原告。 反诉被告吕凤婷对反诉原告陈德健的反诉辩称，反诉原告在反诉状的第一个诉讼请求，也跟其本诉的诉求相一致，从反诉原告的反诉在本案一并审理，不存在进行区分涉及的各种法律关系；因系其先提起撤销案涉合同，反诉原告要求解除，作为解除合同应该建立在其本诉的诉求不能成立基础上，本诉原告的第一项诉求可以成立，反诉原告的第一项诉求不能成立；因反诉被告吕凤婷在签订案涉合同存在被隐瞒、重大误解、显失公平，存在可以对案涉合同进行撤销的情形。其的本诉诉求有事实和法律依据，本案的反诉诉求不能成立。 反诉被告易嘉公司对反诉原告陈德健的反诉辩称，如果法院有确定哪一方违约，易嘉公司可以依据房产买卖合同的约定追索中介佣金；如果合同解除，所依据合同存在效力问题，反诉原告只能解除其与吕凤婷的房屋买卖合同关系。关于定金的交付，应根据法院生效判决交付定金。易嘉公司本身没有过错，反诉原告要求易嘉公司承担受理费等没有依据。 本案在审理过程中，当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点予以分析认定。 根据经审核确认的证据和当事人的陈述，本院对本案主要事实认定如下： 2017年12月10日，原告吕凤婷经被告隆兴中介所、易嘉公司提供房屋买卖居间服务，就购买被告陈德健名下坐落于泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7号楼B2301房屋支付购房意向金2万元。2017年12月16日，被告陈德健（甲方）、原告吕凤婷（乙方）及被告隆兴中介所（丙方）、易嘉公司（交易服务机构）共同签订一份备案号为泉住经字（2011）014号《房产买卖经纪合同》，约定：乙方向甲方购买甲方坐落于泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7号楼B2301房产，该房屋权属证书编号泉房权证丰泽区（丰）字第201108608号，登记的建筑面积为90.48㎡，该房屋的相关资料以房地产登记部门的权属登记信息为准，不互补差价；乙方已亲自实地看房，对房产现状和相关资料已充分了解，愿意购买上述房产；房产成交价格为338万元，乙方于签订本合同时支付定金40万元给甲方，为确保交易安全，该定金在交易过程中交由机构监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执；甲、乙双方以商业按揭贷款的方式进行本次房产买卖交易，甲方应于2018年1月8日前办理完毕房产抵押注销手续并取得产权证原件，乙方应于2018年1月16日前向银行提供按揭贷款申请的相关审批资料；丙方就促成甲、乙双方就本合同项下房产买卖合同提供居间服务，甲乙丙各方均同意委托易嘉公司为甲、乙双方提供签定本合同之后的房产过户、评估、按揭贷款、抵押等协助服务；甲、乙双方均应严格按照本合同约定履行，否则属违约，一方违约的，另一方有权选择要求继续履行或者解除合同；一方违约的，守约方如选择解除或者终止本合同的，有权向违约方主张赔偿守约方应承担的居间服务佣金，违约方应予赔偿；一方违约的，守约方为维护权益所支付的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公告费、评估费、保全费等相关费用由违约方承担；本合同所约定的成交价系双方真实意思表示，如有变动，应另行签订补充协议；在签署本合同时，丙方和易嘉公司已就合同的全部条款向甲、乙双方进行了说明和解释，各方对合同的全部条款已无异议。上述《房产买卖经纪合同》签订后，原告吕凤婷支付40万元定金（其中2017年12月10日支付购房意向金2万元，2017年12月16日支付18万元，2017年12月19日支付20万元），被告陈德健出具定金收据给原告吕凤婷收执，该款项由被告易嘉公司代管。2017年12月20日，原告吕凤婷向被告隆兴中介所、易嘉公司提出“房屋实际使用的面积与房产中介人员表述的面积差距太大”，并要求退房。2018年2月12日，原告吕凤婷以被告提供的虚假信息，致使其重大误解，违背真实意思订立案涉合同，且交易价格显失公平为由起诉至本院，请求撤销案涉合同，被告返还原告所支付的定金。被告陈德健则以原告吕凤婷的行为已构成违约，致使其签订合同目的不能实现，其有权解除合同并没收定金而提出反诉。原告为本案委托律师诉讼，支出了律师代理费18000元。 当事人的主要争议焦点为：案涉合同依法应予撤销亦或解除，定金应否返还。 对于争议焦点，各方当事人对争议焦点的意见与其诉辩意见基本一致。 本院认为，原告吕凤婷（买方）、被告陈德健（卖方）在被告隆兴中介所、易嘉公司（经纪方）居间之下共同签订的《房产买卖经纪合同》，系各方在自愿平等的基础上协商一致订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方当事人应当依约履行。案涉合同虽然涉及两个以上的法律关系，但属于主从关系，都是基于房屋买卖合同关系的基础法律事实所产生，合并审理并不违反法律的禁止性规定。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。原告作为买方在签订购房合同时即应对房屋情况充分了解，对购房合同的内容谨慎审核。从案涉《房产买卖经纪合同》中载明“房屋的相关资料以房地产登记部门的权属登记信息为准，卖方对该房产现状负全责”，原告在该合同确认其“已亲自实地看房，对房产现状和相关资料已充分了解，愿意购买上述房产”，原告签订购房合同后依照合同约定支付了40万元定金，可以看出原告在签订购房合同之前已通过实地看房了解房屋情况，而非其所述“基于信任被告中介机构提供的信息情况就签订合同”，原告在案涉合同签订过程中未曾与业主被告陈德健进行过接触，其关于“被告提供的虚假信息存在欺诈，导致原告重大误解，违背真实意思签订案涉合同，且合同交易价格显失公平”的主张，证据不足，本院不予采信；其要求撤销合同的请求，本院不予支持。原告签订合同且已经支付定金后又拒绝继续履行合同，原告的上述行为，已构成违约，被告陈德健依约主张解除双方就案涉房产订立的房屋买卖合同，合法有据，应予支持；根据《合同法》第一百一十五条规定，原告无权要求返还定金，现被告陈德健要求解除房屋买卖合同，并要求由其没收定金的诉讼请求，本院予以支持；因原告支付的40万元定金由被告易嘉公司代管，该款项可由易嘉公司直接支付给被告陈德健。关于被告陈德健诉请的律师费，各方在合同中明确约定违约方应承担违约责任并承担守约方支付的律师费等相关费用。被告陈德健因本案支出律师费18000元，有相应的发票为证，现被告陈德健依约主张原告负担该费用，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）吕凤婷与被告（反诉原告）陈德健、被告（反诉被告）泉州易嘉房地产经纪有限公司及被告丰泽区隆兴房产中介所于2017年12月16日就址在泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7号楼B2301房产签订的《房产买卖经纪合同》项下的房屋买卖合同关系； 二、反诉被告泉州易嘉房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内将由其代管的反诉被告吕凤婷购买诉争房产定金40万元支付给反诉原告陈德健； 三、反诉被告吕凤婷应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈德健因本案诉讼支出的律师代理费18000元； 四、驳回原告吕凤婷的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费37040元，由原告吕凤婷负担；反诉受理费37184元，减半收取18592元，由反诉被告吕凤婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈琼璋 审 判 员  黄旭光 人民陪审员  郭丽娜 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  杨实达 附:引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。