湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5771号原告湖南德思勤投资有限公司，住所地长沙市雨花区井湾子中意路**。法定代表人龙固新，董事长。委托诉讼代理人徐惊，女，1981年3月25日出生，汉族，系公司员工，住长沙市天心区。被告株洲鹰王体育用品贸易有限公司，住址地株洲市芦淞区建设南路**国富中心（原天宏大厦）**。法定代表人叶忠东。原告湖南德思勤投资有限公司（以下简称原告）诉被告株洲鹰王体育用品贸易有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人徐惊到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金93777.1元及违约金10552.66元（违约金暂计算至2018年5月31日，后续违约金按照逾期租金×千分之一×逾期天数的标准计算至被告实际支付租金之日止）；2.本案全部诉讼费等均由被告承担。事实与理由：根据原告与被告签订的《租赁合同》，被告租赁了TASKINMALL三层L3-48、49、50、51号商铺（套内面积111平方米），用于经营贵人鸟品牌。租赁合同对双方的权利、义务及违约责任等进行了约定，是双方真实意思表示，应受我国法律的保护。租赁合同约定租赁期为3年，自2017年10月26日至2020年10月25日止，租赁合同约定第一个租约年租金239760元，第二个租约年租金239760元；第三个租约年租金253466.28元。装修管理费单价为10元/平方米。根据租赁合同约定，首期租金为计租日起前一个月期间的租金。缴纳第二期的租金截止日期调整至自然月度末。此后的租金均按每一个完整的自然月为一个交费期缴纳，被告按月向原告支付租金，被告应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个月的租金。根据租赁合同第二十二条22.4项的约定，被告逾期交纳租金，每逾期一日，应当按欠费金额的千分之一向原告支付违约金；经书面催告后30日内被告仍未足额缴纳欠费的，原告有权单方解除合同。根据合同第二十二条22.7项的约定，本合同因被告原因提前终止的，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年租金的标准补交装修期的全部租金，同时补交已享受原告给予的租金免除金额。被告于2017年10月26日开始欠付租金，并于2018年2月25日发函提出撤场申请，要求提前终止租赁合同，被告的行为已经严重违约，故原告依法行使合同解除权，向被告发送了合同终止及费用追缴函，明确《租赁合同》自2018年2月28日起解除，并要求被告自收到该函之日起7日内支付拖欠的租金。被告并未按照合同与该函的要求及时支付所欠租金。自2017年10月20日至2018年2月28日，被告应当向原告支付租金93777.1元及违约金10552.66元，两项共计104329.76元。被告的行为已严重违约，原告为维护自身权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告未答辩，也未提交证据。经审理查明，2017年9月11日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方、承租方）、湖南德思勤商业管理有限公司（丙方、管理方）签订《租赁合同》，合同主要内容有：由乙方承租甲方所有的德思勤城市广场中的TASKINMALL三层L3-48495051号、套内面积共计111平方米的商铺用于经营“贵人鸟”品牌。租期3年，自2017年10月26日至2020年10月25日。乙方进场日期为2017年9月11日，甲方按进场日向乙方交房，装修期为进场日起算45天，开业计租日为2017年10月26日。租金及经营管理费标准及支付方式：第一、二个租约年每月19980元，年租金239760元；第三个租约年月租金21122.19元，年租金253466.28元。租金按月支付，首期租金为计租日起前一个月期间的租金，缴纳第二期的租金截止日期调整至自然月度末，乙方应在每个月的20日前支付下个月的租金。租金由甲方收取，经营管理费由丙方收取。乙方逾期交纳租金，每逾期一日，应当按欠费金额的千分之一向甲方支付违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除合同。乙方应当向甲方支付91575元，相当于第一个租约年3个月的租金及经营管理费作为履约保证金，同时向丙方支付8325元作为物业服务费保证金，合同终止后30日内无息退还。本合同因乙方原因提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金，乙方还应承担其他违约责任，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年租金的标准补交装修期的全部租金，同时补交已享受甲方给予的租金免除金额。本合同如因甲方原因提前终止的，甲方应双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方应于交还日前向甲方归还甲方向乙方交付的全部资料，并将房屋恢复毛坯，经甲方验收确认，如乙方未办理房屋交还手续而撤离房屋，甲方对乙方撤离后进行房屋清理、整改或对相关设施设备进行维修、更换等，因此产生的费用由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应按合同终止时的租金及管理费标准承担占用费。此外，合同还对双方的通讯地址及邮件的送达情况等进行了明确约定。合同签订后，原告将出租的房屋完整交付于乙方，并且保持了租赁物的商业用途，全面履行了出租方的法定义务。被告于2017年10月11日向原告支付了履约保证金91575元，装修保证金10000元，但只支付了2017年11月的租金19980元，其余包括2017年10月在内的租金均未支付。期间原告通过向被告发送《缴费通知单》及上门催缴要求被告支付租金，被告均未履行。2018年2月25日，被告向原告发出《撤场申请》，以经营亏损较大为由，申请提前解除合同。原告于2018年3月按《租赁合同》约定的地址向被告发送了《关于合同终止及费用追缴函》，函件明确了《租赁合同》自2018年2月28日解除，并要求被告自收到该函之日起7日内前来缴纳所欠租金及相关费用。被告未依约支付租金，且撤场后未将房屋恢复到毛坯。自2017年10月26日至2018年2月28日，被告欠缴租金93777.1元，其中剔除2017年11月已支付的租金19980元，被告2017年10月26日至2018年2月28日期间尚欠的租金为63270元{（19980元÷30×5）+（19980元÷30×90）}。在庭审过程中，原告主张，因被告原因导致涉案《租赁合同》提前终止，按合同约定原告有权没收被告已经缴纳的履约保证金，故在本案没有再向被告主张提前终止合同的违约责任。以上事实，有《租赁合同》、房屋产权证、撤场申请、关于合同终止及费用追缴函、欠费明细表、缴费通知单、原告的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。原告向被告交付了房屋，履行了合同义务，但被告只支付了2017年11月的租金19980元，其余包括2017年10月在内的租金均未支付，且于2018年2月25日向原告发出《撤场申请》，并随后停止经营，提前解除《租赁合同》违反了合同约定。依据合同约定，原告具有合同单方解除权，故原告于2018年2月28日向被告发出《关于合同终止及费用追缴函》时，双方签订的《租赁合同》解除。合同解除后，依据双方签订的《租赁合同》约定，如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金，同时补交已享受原告给予的租金免除金额。合同约定装修期为45天，故被告应当自2017年9月11日开始支付租金。截至2018年2月28日，被告应向原告支付租金共计93240元（19980元÷30×170-19980元），原告请求被告支付租金93777.1元，超出部分本院不予支持。《租赁合同》因被告原因提前终止合同，且被告拖欠租金，严重违反了合同约定，被告依法应承担相应违约责任。对于被告提前终止合同导致原告解除合同的违约责任，《租赁合同》约定，因被告原因提前终止的，原告有权没收本合同项下的履约保证金，故原告主张其已经没收被告缴纳的履约保证金91575元，未在本案中主张，本院不予干预。被告自2017年10月26日至2018年2月28日期间应支付租金63270元，原告请求被告按日以欠费金额的千分之一为支付逾期支付租金的违约金，该标准过高，本院调整为按日万分之六计付，则截止2018年2月28日止被告应支付的违约金为2755.24元{（19980元÷30×5×0.0006×125）+（19980元×0.0006×100）+（19980元×0.0006×70）+（19980元×0.0006×39）}，之后的违约金以63270元为基数，按日万分之六计付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲鹰王体育用品贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告湖南德思勤投资有限公司租金93240元及截止2018年2月28日迟延支付租金的违约金2755.24元，并应支付自2018年3月1日起至付清之日止，以63270元为基数，按日万分之六计付的迟延支付租金的违约金；二、驳回原告湖南德思勤投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2387元，因适用简易程序减半收取1193.5元，由被告株洲鹰王体育用品贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁文报二〇一八年十月十八日书记员  陈 慧附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。