海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1048号上诉人（原审被告）：三亚凤凰水韵房地产开发有限公司，统一社会信用代码91460200693187532K，住所地海南省三亚市天涯区育林路169号希尔顿欢朋酒店旁1#楼二层。法定代表人：范文燚，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁峰，该公司法务经理。被上诉人（原审原告）：李晓红，女，汉族，1973年7月9日出生，公民身份号码×××，户籍住址内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：张喜胜，男，汉族，1975年6月2日出生，公民身份号码×××，户籍住址内蒙古巴彦淖尔市，系李晓红配偶。委托诉讼代理人：于炳全，内蒙古金川律师事务所律师专职律师。上诉人三亚凤凰水韵房地产开发有限公司（以下简称水韵公司）因与被上诉人李晓红商品房预售合同纠纷一案，不服海南省三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。水韵公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初135号民事判决第二项，改判驳回李晓红要求水韵公司赔偿已付购房款一倍赔偿的诉讼请求；2.一审、二审、发回重审过程全部诉讼费由李晓红承担。事实和理由：对一审判决李晓红因违约向其公司承担合同解除的法律责任没有异议。解除合同通知送达并生效后，双方并未就涉案房屋买卖重新签订合同，其公司接受李晓红支付的款项并出具收据的行为系管理漏洞造成，应认定为合同效力待定，不能推定为继续履行合同的意思表示。李晓红未按约定付款构成根本性违约，无权要求其公司赔偿一倍的已付购房款，况且合同已被通知解除，该赔偿规则并不适用于本案。一审法院在李晓红未诉求解除合同或确认合同无效的前提下适用一倍已付购房款赔偿规则于法无据，其公司在有效送达解除通知且李晓红始终未付清购房款的情况下另行销售涉案房屋的行为符合常理和经济秩序。李晓红辩称，水韵公司违约在先导致其未支付购房余款，一审判决认定的责任承担正确。水韵公司于2014年11月26日发出的解除合同通知书之后又收取其支付的购房款并出具收据，解除合同通知出并不具有效力，双方已作出继续履行房屋买卖合同的前提下，水韵公司却将涉案房屋转售他人，构成根本违约。李晓红向一审法院起诉请求：1.退还购房款400,000元；2.水韵公司承担占用购房款期间银行贷款利息（其中l00,000元购房款从20l3年11月28日起计算，200,000元购房款从2014年11月28日起计算，100,000元购房款从2015年10月27日起计算，均按中国人民银行贷款利率计算至债务付清之日）；3.水韵公司承担差旅费36,000元；4.水韵公司按已付购房款一倍赔偿400,000元。一审法院认定事实：2013年11月28日，李晓红与水韵公司签订“定购书”，定购水韵公司开发的××区房屋，预测建筑面积为72.19㎡，单价约24,803.88元/㎡，总价款为1,790,592.1元，定购书签订7日内一次性付全款，优惠总价为1,272,944元；支付定金100,000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，《商品房买卖合同》签署后即转为房价款；逾期付款15日，不再享受优惠价格；逾期30日，水韵公司有权解除协议、罚没定金并有权另行处置该物业。同日，李晓红向水韵公司支付了购房定金100,000元。李晓红另与南京中万凯建筑工程有限公司签订《装修预定书》，委托南京中万凯建筑工程有限公司完成涉案商品房的定制性装修工程，约定工程款为280,000元。2014年3月28日，水韵公司向李晓红发出《第一封催款通知书》，指出因逾期90天未付房款1,970,592元（含装修款280,000元），通知取消优惠价格并要求在2014年4月10日前付清欠款。2014年5月10日，李晓红和水韵公司签订《商品房买卖合同》。2014年6月9日，水韵公司向李晓红发出《第二封催款通知书》，指出李晓红经多次电话及书面函告未付房款逾期162天，要求在2014年6月20日前付清欠款，逾期则不返还已收定金，并有权另行销售涉案房屋。2014年11月26日，水韵公司向李晓红发出《解除合同通知书》，通知解除《商品房买卖合同》、不予返还定金并扣取合同总价款的10%（155,294元）作为解约赔偿金，剩余房款将在办理完毕相关手续后60个工作日无息返还，且有权另行销售涉案房屋。2014年11月28日，李晓红向水韵公司支付200,000元。2015年10月27日，李晓红向水韵公司支付100,000元。对此，水韵公司均向李晓红出具了《预售房屋专用收据》。此后，水韵公司将涉案房屋出售于他人，李晓红遂向法院提起诉讼。一审法院认为：李晓红未依约付清购房款，应承担逾期付款的违约责任，水韵公司主张李晓红承担解约赔偿金127,294元的理由成立，予以支持。水韵公司虽以逾期付款为由发出通知解除《商品房买卖合同》，但此后又出具《预售房屋专用收据》接受李晓红支付购房款共计300,000元，应视为双方均作出继续履行合同的意思表示。水韵公司在此之后将涉案房屋出售给他人，导致合同目的不能实现，构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。李晓红主张返还购房款400,000元并承担利息，扣除应支付的解约赔偿金127,294元，水韵公司应返还272,706元并承担相应的利息，赔偿金额亦应当为272,706元。李晓红主张的差旅费36,000元属履行合同的合理开支，应对逾期付款行为承担一定责任，不应由水韵公司负担。判决：一、水韵公司于判决生效之日起十日内向李晓红返还272,706元及利息（计算方法：按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。172,706元从2014年11月28日起计算，100,000元从2015年10月27日起计算，均计算至债务付清之日止）；二、水韵公司于判决生效之日起十日内向李晓红赔偿272,706元；三、驳回李晓红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6420元，由水韵公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对水韵公司举证的证人鲁婷婷及证人王艺莹书面证言、就涉案房屋与第三方签订的买卖合同以及案外人另案调解书二份，李晓红以并非新证据为由拒绝质证。水韵公司的举证不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第五十五条的规定，对其公司二审所举证证据，本院不予采信。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.房屋买卖权利义务关系的状态；2.“已付购房款一倍赔偿责任”的适用。一、案由李晓红与水韵公司签订的2014年5月10日《商品房买卖合同》约定买卖标的为尚未取得产权登记的房产，一审判决定性本案案由为商品房销售合同纠纷不当，应纠正为商品房预售合同纠纷。二、房屋买卖关系及状态通过两项事实，足以认定双方通过签订“订购书”《商品房买卖合同》、催促付款、接受给付等行为就涉案房屋的买卖作出了概括表达，反映出完成交易的意思表示：其一，李晓红与水韵公司签订“订购书”及《商品房买卖合同》均确定了购房款的同一付款日期，在付款期限届满而李晓红未付款的情形下，水韵公司两次催促李晓红付款，《商品房买卖合同》亦在两次催促付款的间隙签订；其二水韵公司虽然发出《解除合同通知书》通知李晓红解除《商品房买卖合同》，事后又向李晓红出具收据确认已收到的款项金额。即便水韵公司因李晓红逾期支付购房款发出取消交易预警乃至取消交易正式通知的情形下，水韵公司仍与李晓红签订了正式买卖合同、两次出具购房款收据并持续占有已付款项至今，水韵公司接受履行的积极表达充分重申了其公司与李晓红房屋买卖仍处于存续状态。水韵公司上诉称其公司因管理疏漏错误地向李晓红出具购房款收据的主张，并不构成其公司在《解除合同通知书》发出后的2014年11月28日和2015年10月27日相隔近一年期限内仍收取购房款，也未在扣除《解除合同通知书》指称的解约赔偿金155,294元后将余款返还的正当理由。水韵公司提出《商品房买卖合同》已经解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、赔偿责任在既已继续接受购房款支付而未与李晓红重新订立变更、终止买卖涉案房屋权利义务的协议的状况下，水韵公司将该房屋出卖给第三人，李晓红与水韵公司《商品房买卖合同》的合同目的已不能实现，水韵公司行为之于《商品房买卖合同》权利的行使及义务的履行有悖诚实信用原则。李晓红诉求水韵公司承担已付购房款一倍赔偿责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项规定的情形，水韵公司应向李晓红承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院确定已付购房款金额及应赔偿金额存在错误，但李晓红并未就此提出上诉，二审诉讼不作调整。综上所述，水韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6420元，由三亚凤凰水韵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十月二十五日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。