广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1829号原告（反诉被告）：深圳城家公寓酒店管理有限公司，住所地深圳市南山区南山街道南光路**鹏都大厦裙楼**，统一社会信用代码91440300MA5DT9A207。法定代表人：冶江江，总经理。委托诉讼代理人：杨正华，广东德博惟度律师事务所律师。委托诉讼代理人：容陈轩，系该公司员工。被告（反诉原告）：谢廷来，男，汉族，1973年1月7日出生，住，住所地广东省普宁市/div>委托诉讼代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺元帅，广东证鉴律师事务所律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨正华、容陈轩，被告委托诉讼代理人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、确认原、被告的《房屋租赁合同》于2018年3月21日解除；二、判令被告向原告返还租赁保证金人民币100万元；三、判令被告向原告支付相当于月租金六倍的违约金1968900元；四、被告承担本案诉讼费、保全费、担保服务费等。事实与理由：原告与被告于2018年签署《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市××浪办事处高峰社区××路××栋荣成大厦太阳能硅谷的房屋出租给原告，房屋使用用途为住宿类等经营使用，租赁期为2018年6月1日至2030年4月30日，原告应向被告缴纳保证金100万元。根据合同第3.1至3.3条约定，被告应于2018年3月1日前按约定的各项标准交付房产，并给予三个月的免租期。根据合同第9.3条约定，交付房产不合格的，被告应承担月租金六倍的违约金。2018年1月3日，原告向被告账户转入保证金100万元。但当原告去验收房产时发现被告交付的房屋标准不符合合同附件二第8条第（4）款约定，严重影响原告合同根本目的的实现。原告多次以各种形式要求被告返还保证金，被告也同意退还保证金，但一直未履行。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，一、根据《房屋租赁合同》第1.3条约定，被告在出租房屋时已告知原告涉案房产属历史遗留问题物业，没有房产证，没有建设工程规划许可证。被告的义务在于使得房产在硬件及物理功能上符合租赁用途即可。二、涉案房产未取得规划报建许可手续，涉案合同应属无效，对此原被告均有过错，应承担相应责任。故租赁保证金应在扣除装修损失、空置损失、清退租户损失后予以返还。三、原告主张六倍违约金，因合同无效，缺乏合同依据，不应予以支持。四、本案纠纷系原告不想经营而导致，原告所述理由均不成立，请求驳回原告的诉求。被告向本院提出如下反诉请求：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令原告赔偿被告装修装饰损失8.56万元；三、判令原告赔偿被告为腾空物业、清退租户产生的损失113586元；四、判令原告赔偿被告自2018年1月3日起至2018年7月3日止空置期租金1968900元；五、判令诉讼费、保全费、担保费均由原告负担。事实与理由：原告在签订涉案合同前已经多次到现场考察，完全知晓标的物的产权、消防现状，特别是对消防方面能否满足要求做了充分评估后才签订合同。涉案合同签订后，被告严格按照约定履行义务，投入大量资金对房产进行装修，并且对供电、配电系统，供水、消防等辅助设施进行修复完善。另外，被告不惜一切代价将2层至7层所有租户清退，赔偿大量资金、装修损失。现原告故意不履行合同，严重损害被告的信任以及预期收益。同时，原告一直未入驻，导致物业被清空后一直控制，造成巨大损失。为维护被告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。针对被告的反诉，原告答辩称，一、涉案合同已经多处约定被告应当为原告提供符合租赁用途的房产，但是时至今日，被告未按照相关条款约定将涉案房产按约定的标准交付，严重违约，应承担违约责任。二、根据原告及代理人现场勘查，截至2018年8月14日，涉案房产已全部出租给案外人深圳市洄德物业管理有限公司使用，不存在任何损失及空置。被告的反诉请求缺乏合同依据，应予驳回。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市××浪办事处高峰社区××路××栋荣城大厦太阳能硅谷房产2层至7层，未办理不动产登记，建设时未取得建设工程规划许可证。二、2017年12月30日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××浪办事处高峰社区××路××栋荣城大厦太阳能硅谷房产及其附属设备和配套设施、广告位、专用停车位及共用部分出租给乙方，乙方知悉甲方物业属于历史遗留问题物业，不得以此理由追究甲方责任或解除合同，在乙方办理所需证照时给予协助；租赁面积6900平方米，包括2层至7层，一层大堂200平方米免费提供乙方使用；租赁用途为住宿类业态（公寓、酒店）及为经营住宿类业态所需的配套行业（如餐饮、会议、小商品销售）使用；租赁期限自2018年6月1日起至2030年4月30日止，甲方给予乙方免租装修期3个月；双方约定前2个计租年度的租金为3937800元/年，第3个计租年度开始租金标准以每2年递增6%；合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金100万元。合同第1.5条约定，本合同签订时甲方应提供该物业相关文件资料及乙方根据租赁用途办理营业执照所需材料。合同9.3.6条约定，该租赁物、附属区域以及公共条件/共用部位中的任何一项不符合甲方在合同中保证或本身存在瑕疵，在乙方书面通知甲方整改之日起满30日，甲方仍未整改或致使乙方不能实现租赁目的的，应按月租金6倍支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了保证金100万元。三、2018年1月5日，原告向案外人广东富盈建设有限公司发出《消防施工办理邀请函》，邀请该公司办理消防报建、验收及安检等消防证件及完成消防设备设施的施工。2018年9月21日，案外人广东富盈建设有限公司给原告回函称经其技术人员现场勘验，该房产无法满足消防规范需求，不能就该房产提供负责办理消防报建、验收及安检等消防证件及按要求完成消防设施设备的施工等服务。四、庭审中，被告提交两份《装修合同书》以证明其对涉案房产实施装修的事实。经审查，该两份《装修合同书》由案外人深圳市洄德物业有限公司与案外人深圳市恒达康建设工程有限公司分别于2018年1月6日及2018年1月25日签订，施工内容包括室内墙面翻新、隔玻璃墙、弱电光纤改造、硅谷大厦16层电井线路及供电房改造等。庭审中，被告提交《清空租户列表》以证明其发生清空租户费用113586元。五、现涉案房产已由被告出租予案外第三人，且涉案房产已经交付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案合同就涉案房产为深圳农村城市化历史遗留违法建筑性质进行了约定，涉案房产亦未办理不动产登记。原、被告在法庭辩论终结前均未提交涉案房产取得建设工程规划许可证及施工许可证等证明，故涉案合同属无效合同。原告起诉要求解除涉案合同缺乏法律依据，本院不予支持。相对的，被告反诉确认合同无效于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间关于涉案房产之租赁合同已由本院确认无效，被告已无继续占有原告租赁保证金100万元之合法理由，故原告起诉要求被告返还租赁保证金100万元理由充分，本院予以支持。同时，原告诉请被告支付违约金亦缺乏合同依据，本院不予支持。被告辩称，租赁保证金应在扣除装修损失、空置损失、清退租户损失后予以返还，并反诉主张原告支付装修损失、腾空清退租户费用及空置期间租金。对此，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。其一，被告提交的《装修合同书》载明的合同相对人为案外人深圳市洄德物业有限公司与深圳市恒达康建设工程有限公司，无法证明与本案存在关联性。退一步而言，即使被告确实对涉案房产进行了装修，该装修亦属其作为出租人为了更好出租涉案房产、争取长期经营收益而为之，与作为承租人的原告无关。同时，被告对基本的装修支出及装修施工之事实未提供证据予以证明，其关于装修之主张缺乏基本的事实依据。其二，被告提交的《清空租户列表》为其单方制作的表格，亦无相关损失支出凭证对该《清空租户列表》载明的事实予以佐证，被告主张其发生清空住户之费用缺乏事实依据。其三，根据原、被告的履约情况，原告并未实际占有、使用涉案房产，且被告已将涉案房产另行出租，其主张原告支付空置期间的租金缺乏事实依据。综上，被告该答辩意见理由不足，本院不予采纳，其主张原告支付装修损失、腾空清退租户费用及空置期间租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告各自主张的担保服务费缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳城家公寓酒店管理有限公司与被告谢廷来签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告谢廷来应于本判决生效之日起十日内向原告深圳城家公寓酒店管理有限公司返还租赁保证金人民币100万元。三、驳回原告深圳城家公寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告谢廷来的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币15276元，由原告负担人民币8276元，被告负担人民币7000元；本诉保全费人民币5000元，由原告负担人民币3000元，被告负担人民币2000元。反诉受理费人民币12072元，反诉保全费人民币5000元，均由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一八年十月十六日书记员  纪 惠书记员  陈宝玲