? 杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初6590号 原告：丁守梅，女，1975年1月12日出生汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈靖，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。 被告：浙江清源房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330183732397381Y）,住所地：杭州市富阳区银湖街道梓树村直坞地块。 法定代表人：李晓冬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋浩，浙江恩波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。 原告丁守梅与被告浙江清源房地产开发有限公司（以下简称清源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告丁守梅及其委托诉讼代理人沈靖、丁佳丽，被告清源房开公司的委托诉讼代理人蒋浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁守梅向本院提出诉讼请求：1.被告清源房开公司立即向原告丁守梅交付房屋的土地、房屋权属证书，并支付从2017年3月31日起至实际交付日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金（暂算至2018年8月24日止，按已付房款4500000元每日万分之一计算，暂计229950元）；2.被告清源房开公司对房屋质量问题进行积极维修整改；3.案件受理费由被告清源房开公司负担。诉讼中，原告丁守梅变更第一项诉讼请求为：被告清源房开公司支付原告丁守梅自2017年3月31日起至2018年9月19日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金241650元。 事实和理由：2016年7月18日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买银湖街道上林路1号五韵峰花苑（西区）翡翠谷23幢2号商品房，商品房总价4500000元。原告已按约支付全部房款。根据合同约定，被告应当在2017年3月31日交付案涉房屋的土地、房屋权属证书。然而时至今日，被告仍未交付房屋的土地、房屋权属证书。根据买卖合同第十六条的约定，被告交证逾期超过90日的，从约定之日起至实际交付日止，应按日支付已付房款万分之一的违约金。原告在验收房屋时，发现案涉房屋存在一系列质量问题，经原告多次催告，被告怠于维修整改。被告的种种违约行为，严重损害原告利益，对原告造成重大损失。 原告丁守梅在庭审中补充陈述：被告于2018年9月12日向原告交付办理土地、房屋权属证所需证书。 清源房开公司辩称：1.2018年7月11日，原告与被告就房屋买卖合同出现违约问题，房屋质量等所有问题达成了赔偿协议；2.虽然赔偿协议中没有明确逾期交付权属证书违约责任，但协议书中约定赔付两笔款项后丁守梅不得以任何理由追究清源房开公司的任何责任，丁守梅的起诉违背了诚实信用原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供验房登记表（复印件）1份，用以证明案涉房屋交付时存在的质量问题的事实。被告经质证后对真实性有异议。本院经审查后认为，该证据不是原件，故对真实性不予确认；2.被告提供竣工验收备案表1份，用以证明案涉房屋竣工验收合格的事实。原告对真实性没有异议。本院认为该证据与本案事实无关；3.被告提供协议书1份，用以证明原告与被告已经就案涉房屋质量、延期交房、赔付等所有事项处理达成协议的事实。原告对真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院经审查后对该证据予以确认（详见本院认为部分）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年7月18日，出卖人清源房开公司与买受人丁守梅签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买的商品房为杭州市富阳区银湖街道上林路1号五韵峰花苑（西区）翡翠谷23幢2号的房屋；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米15391.98元，总价款4500000元。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权证初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：……(2)买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付按已付房价款万分之一的违约金。合同第十八条约定：商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于附件六。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……。 2.合同签订后，丁守梅依约向清源房开公司支付房款。 3.清源房开公司逾期向丁守梅交房。2018年7月11日，清源房开公司（甲方）与丁守梅（乙方）签订《协议书》。协议载明：“鉴于甲乙双方于2016年7月18日签订的乙方购买甲方开发的五韵峰花苑（西区）翡翠谷23幢2号《商品房买卖合同》，经双方友好协商，就翡翠谷23幢2号房屋质量、延期交房、赔付等所有事项处理达成协议如下，共同遵照执行：1.因甲方延期交房等问题，甲方同意一次性补偿乙方人民币357750元。赔付后，乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任。2.乙方自行负责本房屋的内墙空鼓，自行负责西面外墙（尤其室外楼梯交接部位）渗漏等维修工作，并且乙方不追究《购房合同》地下层建筑平面附图与施工图不符等问题，甲方同意赔偿乙方人民币100000元。以上合计赔偿款457750元，在本协议签订后十日内支付。赔付后，乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任。……。” 协议签订后，清源房开公司已向丁守梅支付赔偿款。 本院认为，原告丁守梅与被告清源房开公司于2016年7月18日签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 2018年7月11日，因被告清源房开公司逾期交付以及房屋存在质量问题，原告丁守梅与被告清源房开公司签订《协议书》。该协议系双方当事人的真实意思表示，主体适格且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点在于协议约定延期交房等问题的补偿是否包括本案所涉的逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任问题、房屋质量问题。 关于该争议焦点，首先，协议中“房屋质量、延期交房、赔付等所有事项”，虽未明确包括逾期交付土地、房屋权属证书的违约金问题，但“赔付等所有事项”显然未排除逾期交证违约金问题；其次，“乙方自行负责本房屋的内墙空鼓，自行负责西面外墙（尤其室外楼梯交接部位）渗漏等维修工作”，若丁守梅只负责内墙空鼓和西面外墙渗漏的维修工作，协议中就不应该出现“等”字，而应该明确其他交房时的质量问题不包含在本协议内；第三，协议中两次出现“乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任”。原告丁守梅认为该条款因限制了原告维权而无效。本院认为，若房屋主体结构确属不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，该条款不能限制原告丁守梅依法请求解除合同和赔偿损失；若保修期内房屋出现了协议签订后的其他质量问题，被告清源房开公司亦认为应按合同约定承担修复责任。案涉房屋已交付且现已办理产权登记。虽然条款中出现了“任何”，但现实的问题也就协议未明确约定的逾期交证违约责任。故该条款未限制或排除原告的主要权利。退一步说，且该条款并非格式条款，原告不能以排除其主要权利为由要求确认条款无效。 综上，本院认为，原告丁守梅和被告清源房开公司签订协议，约定由丁守梅自行对交房时存在的质量问题进行修复，且协议排除了原告丁守梅要求被告清源房开公司支付逾期交证违约金的权利。故原告丁守梅的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告丁守梅的诉讼请求。 案件受理费4749元，减半收取2374.5元，由原告丁守梅负担；申请费1705元，由原告丁守梅负担。 原告丁守梅于判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 马 骏 二〇一八年十月十九日 书记员 蒋露英 ?