河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终140号上诉人（原审原告、案外人）：赵立芹，女，1960年6月10日出生，汉族，现住河北省唐山市丰南区。委托诉讼代理人：刘冲，河北丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海艳，河北丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：唐山市城市建筑工程总公司，住所地河北省唐山市建设北路39号。法定代表人：朱志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰，河北八观律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐山海丰房地产开发有限公司。住所地河北省唐山市路南区复兴路221号。法定代表人：张伟海，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩勇，河北唐正律师事务所律师。上诉人赵立芹因与被上诉人唐山市城市建筑工程总公司（以下简称城建公司）、唐山市海丰房地产开发有限公司（以下简称海丰公司）执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）(2017)冀09民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵立芹的委托代理人李海艳、刘冲，被上诉人城建公司委托代理人刘峰、被上诉人海丰公司委托代理人韩勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵立芹上诉请求：1、请求人民法院撤销沧州中院作出的（2017）冀09民初202号民事判决书，依法作出公正裁决；2、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对水景花苑小区165-28号底商享有排除执行的权利。人民法院在进行查封活动时应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条“査封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”、第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”的相关规定进行，但实际上法院执行查封措施时既未在涉案底商处张贴封条或公告，也从未通知涉案底商的管理人或实际占有人，该底商未办理不动产登记，故上诉人对此涉案底商的查封情况无从得知。上诉人从唐山海丰房地产开发有限公司受托人唐山市丰南区丰南镇集体资产经营管理中心处购买了唐山市丰南区水景花苑165-28号底商，上诉人已经支付全部价款，实际占有该底商，虽未办理过户，但上诉人对此不存在过错。上诉人对涉案底商享有排除执行的权利，人民法院不应执行水景花苑小区165-28号底商。被上诉人城建公司未提交书面答辩状，庭审时口头答辩称：1、上诉人的诉请应当驳回，上诉人上诉的内容中其权利发生在我方查封之后的相关案件不应得到贵院支持。根据我方在一审中提交的公证书可以显示相关涉案的上诉人在购买时不构成善意，公证书中清晰的反映了在出售房屋的小区售楼处前张贴的广告为“法院查封财产欲购从速”，在涉案的相关不动产前贴有法院张贴的封条，出售的价格远低于市场价，故对该部分案件请贵院予以驳回。2、上诉人关于其权利发生在我方查封前的陈述不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条的审查标准，根据贵院已经作出的（2017）冀民终562号生效判决确立了该法律规定是审查能否排除执行的法律适用，而本次上诉人上诉的案件不符合上述法律规定，不能排除执行。3、上诉人诉请的解除查封措施属执行行为异议，不属于执行异议之诉的审查内容，对该部分请求依法驳回。被上诉人海丰公司答辩称：一、以被上诉人为甲方和丰南镇资产经营管理中心为乙方的《委托协议》第一条约定：甲方委托乙方对甲方现有的位于唐山市丰南区煤河南岸的水景花苑小区中的房屋（见明细表）进行出售……据此约定，上诉人从唐山市丰南区丰南镇集体资产经营管理中心购买的165-28号底商，是否包括在被上诉人委托销售范围内，应以双方另行签订的《明细表》为准。据张伟海回忆，《委托协议》产生在前，《明细表》产生在后。每张明细表上都有张伟海亲笔签名和指印，《明细表》中的房产只包括住宅，不包括底商和车库。二、出卖和购买被人民法院查封的房产，是否具有法律效力，请人民法院依法审查并作出判决。但需要强调的是，《委托协议》及《明细表》签订之时张伟海没有人身自由，对哪些房产被海丰公司抵押，哪些被人民法院查封，其在签字时并不具体掌握，《委托协议》和《明细表》是经营管理中心草拟的，即使出现了不当委托，后果也应当由经营管理中心承担全部责任。三、被上诉人在一审时请求沧州中院向经营管理中心调取《委托协议》和《明细表》，由张伟海进行确认。但法院只调取了《委托协议》，这就为上诉人仅凭《委托协议》认定涉案底商是被上诉人委托销售创造了条件。被上诉人强烈要求上级法院继续调取该《明细表》。赵立芹一审诉讼请求：判决立即停止对位于唐山市丰南区水景花苑165-28号底商的强制执行，并解除查封措施，确认原告对上述车库享有排除强制执行的权利；判决被告承担诉讼费用。一审法院查明：2009年7月7日赵立芹从海丰房地产公司受托人唐山市丰南镇资产经营管理中心以689545元的价格购买了唐山市丰南区水景花苑165-28号底商。因海丰公司拖欠城市建筑公司工程款，城市建筑公司依据河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）于2008年6月20日作出的（2008）唐民初重字第9号民事判决申请强制执行。2009年1月17日，唐山中院作出（2008）唐执字第133-4号裁定，查封了海丰公司座落在唐山市丰南区商。2011年2月26日、2013年1月16日、2014年2月11日、2015年2月15日、2015年9月29日进行了续查封，查封期限为三年。执行过程中赵立芹对该案诉争底商提出执行异议，沧州中院作出（2017）冀09执异167号执行裁定，并于2017年6月23日送达给赵立芹，赵立芹于2017年6月30日向该院提起诉讼。一审法院认为,该案争议焦点为赵立芹是否在法定期限内起诉；赵立芹是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否对位于唐山市丰南区水景花苑的165-28号底商进行强制执行。关于赵立芹是否在法定期限内起诉问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”本案中，原告赵立芹在2017年6月23日收到执行异议裁定后，于2017年6月30日提起执行异议之诉，不超过法定起诉期限。关于赵立芹是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否对位于唐山市丰南区水景花苑165-28号底商进行强制执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，因位于丰南区水景花苑的165-28号底商已于2009年1月17日被法院查封，而赵立芹却系于2009年7月7日购买165-28号底商，即赵立芹是在被法院查封后签订的房屋买卖合同，故原告赵立芹对丰南区水景花苑165-28号底商不享有足以排除强制执行的权利。原告请求解除对涉案165-28号底商的查封，不属于执行异议审理范围，一审法院对此不予处理。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定作出（2017）冀09民初202号判决，判决驳回赵立芹的诉讼请求；案件受理费100元，由原告赵立芹承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经开庭审理，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，唐山中院在2009年1月17日作出（2008）唐执字第133-4号裁定，轮候查封海丰公司名下的包括案外人主张的165-28号底商在内的数个底商后，将该案移送丰南法院执行，丰南法院作出（2009）丰执字第385号民事裁定，对已查封的海丰公司名下的包括案外人主张的165-28号底商在内的数个底商进行了续查封。在唐山市丰南区城镇房屋产权产籍管理所查明，自2009年1月17日（2008）唐执字133-4号裁定后，除（2009）丰执字第385号系列查封、续封，（2015）沧执字191号查封、续封材料外，无其它案件查封材料。另，赵立芹提供的证据显示：“2009年7月7日，丰南镇经管中心与赵立芹签订《商业楼出售协议书》，以68.9545万元的价款购买水景花苑小区165-28号商业用房，2010年8月11日丰南镇经管中心为赵立芹出具68.9545万元（含预交税费）的收款收据。2017年8月10日，丰南镇水景花苑社区居委会出具证明，证明赵立芹自2009年7月7日购买水景花苑小区案165-28号底商后，开始使用。”本院认为，本案的争执焦点是赵立芹对涉案底商是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵立芹所举证据证明其购买涉案底商的时间为2009年7月7日，在赵立芹购买涉案底商之前已被执行法院查封，即赵立芹是在被执行法院查封后签订的涉案底商买卖合同，故其提交的证据不能证明在法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同，因此其关于排除对涉案165-28号底商强制执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。赵立芹虽然提交了有关机关的证明，以期证明其对未能办理涉案房产不动产登记没有过错，但赵立芹购买房产行为发生在法院查封之后，不构成善意取得,对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，赵立芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵立芹负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  赵向鸿审判员  王振健审判员  刘立斌审判员  刘顺林二〇一八年十月八日书记员  崔彦茹