江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初5671号原告：钱盘龙，男，1962年11月1日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：张清凤，女，1965年8月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。两原告委托诉讼代理人：陈剑波，江苏宏拓律师事务所律师。被告：江苏皇珈置业有限公司，住所地溧阳市天目湖旅游大厦322室，统一社会信用代码91320481696727899H。法定代表人：仲玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵梦云，江苏常明律师事务所律师。原告钱盘龙、张清凤诉被告江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法由审判员朱陟峰独任审判，于2018年9月10日公开开庭进行了审理，原告钱盘龙及原告委托诉讼代理人陈剑波、被告委托诉讼代理人赵梦云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱盘龙、张清凤诉称，2013年12月27日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的天悦湾20幢二单元202室房屋一套。建筑面积81.67平方，单价5939.31元每平方米，总金额为595000元，双方约定被告应于2015年9月30日交付符合使用条件的房屋，逾期交房则被告应按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方对其他事项也作了相应的约定。合同签订后原告按约支付了全部房款，但被告未能按约交付合同约定的房屋，一直到2017年8月14日该房屋才正常供电等。原告认为被告未能按约交付房屋已经违约，按约理应承担违约责任，现原告诉至法院请求：一、判令被告支付违约金81396元；二、判令本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告在诉状中称被告有违约行为，但纵观原告提供的全部证据，原告并没有提供任何证据证明被告违约，那么举证不能的后果应由其承担。二、被告不存在违约行为，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。三、若法院判决被告承担违约责任，原告未提供证据证明其实际损失，那么被告依据合同法第一百十四条第二款的规定，违约金高于实际损失的，被告有权要求法院予以减少。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告以挂牌方式取得位于溧阳市的地块的土地使用权。该地块土地面积47707平方米。规划用途为住宅、商业，并经批准取得建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证。原、被告于2013年12月27日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的天悦湾小区商品房一套，合同编号20131227-28-乙-202，建筑面积81.67平方米，单价5939.31元/㎡，房屋总价款为595000元（2016年6月14日被告向原告出具额度为595296.97元的销售不动产统一发票）。合同第十一条约定了交付期限、交付条件、交付手续，即出卖人应当在2015年9月30日前，依照有关规定将同时符合条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续……3、道路、供电、给水、排水、供水等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件……6、因不可抗力因素或政府行为等非出卖人责任而导致小区外围市政建设不到位而影响小区内道路、供电、给水、排水、供水等市政公用设施进度的，出卖人不负违约责任。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任：如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。关于房屋的交付除了合同第十一条的规定外，合同附件四（合同补充协议）约定：……2、除乙方（原告）未能按本合同规定交纳房款及相关费用外，甲方（被告）应通知乙方办理房屋交接手续。乙方在接到甲方通知后15日内无合法理由未到甲方办理交接手续的，视为甲方按期交付。3、乙方在合同约定的交付时间，仍未收到甲方通知的，以合同约定的交付时间为交付日期，乙方应当在此日起15日内前往办理交接手续，若乙方未办理交接手续，视为甲方按期交付。4、乙方未按照双方约定或甲方通知日期前来办理交付手续的，视为房屋已按时交付……2015年11月2日，原告钱盘龙前往天悦湾小区进行验房，同日办理了接房手续，溧阳天目湖城市广场管理有限公司在房屋验收记录表和接房手续书上盖章，被告皇珈公司在接房手续书上盖章、原告钱盘龙在接房手续书上签字。原告称：“交付以后，电是在2017年才能用，被告根本没有正式通电，煤气刚刚通，通电后通的煤气。现在已经入住了，2017年上半年入住的，具体时间不记得了，没有去物业办理入住手续，给了我钥匙之后，我去装修，我自己做的，自己弄的。灯具电器因为电压不稳，跳闸，导致这些东西都坏了，和物业反映过了，物业只会推脱”。原告未提供证据证明其向物业管理部门或开发商提出过用电和房屋不符合交付条件的问题。另查明，2015年12月31日，该工程经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，并报工程质量监督机构溧阳市建设工程质量安全监督站，核发了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收文件于2016年1月11日交溧阳市住房和城乡建设委员会备案。2017年5月28日，溧阳市供电公司对天悦湾小区供电单项专业验收合格。另查明，本案诉讼所涉房屋已经能够办理房屋权属证书。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、购房款发票，被告提供的商品房买卖合同及附件、工程竣工验收备案表、房屋验收记录表、接房手续书、供配电工程服务协议、供电验收合格证明、情况说明、民事判决书以及原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。本案讼争的请求是房屋不符合交付条件逾期交付承担违约金。依据原、被告所签订的商品房买卖合同及其合同附件四（合同补充协议）2、3、4条关于房屋交付的约定，本案讼争房屋在2015年11月2日便由原、被告共同进行验房并办理了接房手续，因此从该日起应视为甲方已经交付讼争房屋。对于商品房如果不符合交付标准的处理，买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担延期交付责任的，法院不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件给买受人造成其他损失的，应予赔偿。现原、被告关于房屋交付违约所争议的事实为供电问题。对于本案讼争房屋尚未办理供电验收不符合法定以及约定的交房条件违约的问题，从合同约定的房屋交付时间和供电交付条件方面分析，被告供电设施安装入户确实存在滞后问题，未能全面及时履行双方签订的商品房预售合同，存在违约事实。但是，本院认为被告该违约行为主观因素极小，客观原因存在，并且对业主的损害程度较轻。所以，本院经审理后结合原、被告的诉求对本案讼争的违约行为及违约金额度作如下考量。首先，关于供电设施的交付条件，双方没有约定以验收合格做为判断房屋供电是否符合交付条件的标准；而是约定按设计要求建成，并达到正常使用条件。按设计要求建成与验收合格存在时间差，溧阳市供电公司确于2017年5月28日对天悦湾小区供电单项专业验收合格，以此时间点计算违约金依据不足。其次，整个小区的用电设施和用电规模等均由用电部门根据相关规范和标准予以规划、施工建设，对此，被告不存在违约问题；但由于各种原因被告未按约将该电力设施安装入户，而是在一定时间内通过变通的方式基本保障交房住户的用电。小区已入住住户、小区的楼道照明、公共照明路灯照明、监控用电均予以保障，在接入永久电源之前未收取业主的用电费用。再次，由于天悦湾小区处于天目湖旅游度假区，购房的用途具有多样性（如投资、居住、出租），一、二期商品房共142套，已办理交付的81户，目前小区实际已装修完毕可以入住的是41户。第四，审理中，本院充分注意并询问原告是否因用电问题而造成损失，原告称有损失，但是未向法院提供充分证据证明其具体损失。第五，据溧阳市天目湖镇人民政府出具情况说明称：由于江苏省电力公司溧阳市供电公司工程施工及物资供应要求有所变动，全部由江苏省电力公司统一招投标确定物资供应及施工单位，导致天悦湾小区供电迟延。第六，审理中，被告皇珈公司提出了原告要求的违约金过高应予调整的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综上，按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考量，对原告主张被告供电违约导致逾期交付房屋承担违约金的请求予以支持，对被告请求调减违约金的主张予以采纳。被告皇珈公司因房屋交付违约需支付违约金调减为按照房屋总价款595296.97元的1%即5952.97元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律的规定，判决如下：一、被告江苏皇珈置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱盘龙、张清凤违约金5952.97元。三、驳回原告钱盘龙、张清凤的其他诉讼请求。案件受理费1836元，减半收取918元（已由原告预交），由原告钱盘龙、张清凤负担851元，被告江苏皇珈置业有限公司负担67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1836元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款，开户银行：中国银行溧阳天目支行，开户名称：溧阳市人民法院，开户账号：62×××88。审 判 员 朱陟峰二〇一八年十月十七日法官助理 唐 峰书 记 员 潘 陈