四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川1403民初1561号 原告（反诉被告）：秦彩霞，女，1972年8月21日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：伍欢，四川元绪律师事务所律师。 原告（反诉被告）：陈小林，男，1974年5月24日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：伍欢，四川元绪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。住所地：眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。统一社会信用代码：91511400797888763B。 法定代表人：杨珩。 委托诉讼代理人：薛梦，该公司职员。 第三人：谢晋锋，男，1986年1月8日出生，汉族，住广州市海珠区。 原告秦彩霞、陈小林与被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司《以下简称恒大鑫丰公司》、第三人谢晋锋房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年8月20日立案受理后，被告恒大鑫丰公司于2018年9月19日向本院提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告秦彩霞、原告陈小林的委托诉讼代理人伍欢、被告恒大鑫丰公司的委托诉讼代理人薛梦到庭参加了诉讼；第三人谢晋锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）秦彩霞、陈小林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告配合办理位于眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下1356栋109号房屋的不动产权证办理登记给原告的手续（即备案登记手续）；2、判令被告立即将该案涉房屋交付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本案第三人谢晋锋系被告员工，其于2016年8月6日认购了本案案涉房屋，并向被告支付了首付款共计186952元。2017年5月6日原告同第三人达成一致意见，第三人同意将案涉房屋以内部更名形式转让给原告，双方约定原告支付112万元给第三人，剩余购房尾款由原告以按揭贷款方式支付给被告，第三人配合办理内部更名手续。后被告与原告签订了购房的相关合同，并于2017年6月29日向原告出具了收款收据。但此后原告多次要求被告履行合同义务，将案涉房产的不动产权证登记到原告名下，但被告以各种理由拖延。综上，为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）恒大鑫丰公司辩称，按照双方合同约定原告选择的是按揭贷款方式购买案涉房产，但其按揭贷款银行并未发放，原告在银行拒绝发放贷款后未向被告支付剩余购房款，原告的行为已经达到合同约定的解除条件，因此被告根据合同约定和法律规定有权解除双方签订的合同，不应该履行办证和交房义务。 第三人谢晋锋既未到庭参加诉讼，也未提交任何证据及答辩意见。 被告（反诉原告）恒大鑫丰公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；2、请求依法判令反诉被告支付违约金62295.20元给反诉原告；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订了“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下1356栋109号房屋。反诉被告向反诉原告交纳了房屋首付款，剩余房款由反诉被告向银行贷款支付。后银行未批准反诉被告的贷款申请，按照合同约定反诉被告应当付清剩余房款，但反诉被告并未向反诉原告支付剩余房款。综上，反诉被告未支付剩余房款的行为已经达到双方约定及法律规定的合同解除条件，并且应按照合同约定承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告（原告）秦彩霞、陈小林辩称，1、反诉被告的按揭贷款申请未获得银行批准并非反诉被告过错，而是反诉原告指定银行错误，且此后在双方沟通过程中反诉被告已经向反诉原告明确表示愿意一次性支付剩余房款；2、反诉被告并不存在违约行为，也不存在过错，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定如下事实： 本案第三人谢晋锋于2016年8月6日认购了本案案涉房屋，并先后向被告支付了购房款共计186952元。2017年5月6日原告与第三人达成一致意见，第三人同意将案涉房屋以内部更名形式转让给原告，双方约定原告支付112万元给第三人，剩余购房尾款由原告以按揭贷款方式支付给被告，第三人配合办理内部更名手续。原告与第三人的约定经被告审批同意后，原被告双方于2017年6月29日签订了针对案涉房屋的“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（诉讼中双方均未向法庭提交“商品房买卖合同”），《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》主要内容为：1、买受人（原告）以按揭付款方式向出卖人（被告）支付房款，合同签订当日付清首付款186952元，剩余房款436000元由买受人向银行申请按揭贷款支付到出卖人指定的账户；2、买受人申请银行贷款金额、年限、利率以银行最终审批为准，如银行审批金额与低于买受人申请金额，该差额部分买受人应在银行最终审批之日起15日内付清，如买受人15日内无法补交差额部分房款，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权单方解除合同；3、买受人的按揭申请未获银行审批同意，买受人应在银行最终审批之日起15日内付清全部房款，如买受人15日内无法付清房款，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权单方解除合同；4、双方同意以该商品房交付之次日为办理不动产登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向不动产登记机关为买受人办妥不动产登记，办妥日期以不动产登记机关的登记之日为准。 合同签订后，原告于当日向被告支付了合同约定的购房首付款186952元，被告收款后于同日向原告出具了收到原告购买案涉房屋首付款186952元的收款收据（该款系由第三人谢晋锋向被告支付的首付款转付）。 此后双方向农业银行成都锦城支行申请个人住房按揭贷款，期间原告秦彩霞多次电话和微信向被告公司工作人员询问按揭审批情况、房屋交付以及剩余房款的支付问题，但一直没有结果。最终原告方的按揭贷款申请因故未能通过银行审批,但未能通过银行审批的具体时间双方均没有提供证据证实。此后原告向被告公司表示可以一次性支付剩余房款，但被告公司一直未通知原告方交纳购房款。 诉讼中，被告公司陈述因原告未按“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》的约定支付购房款，被告公司已于2018年1月9日电话通知原告解除双方之间的“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，但原告主张从未收到过被告的通知。 还查明，原告提供的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》只有原告秦彩霞和陈小林的签名，没有被告公司的签字盖章，也没有签订日期。而被告提供的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》则加盖了被告公司印章，并载明了签订日期。对此，原告陈述签订“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》时，二原告在“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》上签字后，就被被告公司以盖章为由收回，此后被告也未将上述“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》交与原告方，原告所提供的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》也是当日签字后用手机拍照留存，因此没有被告公司的盖章和签字。 诉讼过程中，原告明确表示愿意将剩余款项一次性支付给被告，被告公司未置可否。 以上事实有经庭审质证的原被告身份证复印件及第三人工商登记信息、《房屋买卖合同》、收条、银行转账明细、短信及微信聊天记录、案涉房屋的不动产登记信息、提前还款申请书、电话录音及文字整理材料等证据及原被告和第三人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，通过庭审查明的事实并结合原、被告双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案双方当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 一、原、被告就涉案房屋达成买卖合意后，双方于2017年6月29日签订了“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，该“商品房买卖合同”及“补充协议”系原被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。对买卖双方当事人均有约束力，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。 二、原被告针对案涉房屋签订了“商品房买卖合同”及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”以及《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”的规定，被告应当按照规定为原告办理针对案涉房屋的备案登记手续。 另外，虽然双方“补充协议”约定办理房屋权属转移登记手续的条件是“双方同意以该商品房交付之次日为办理不动产登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向不动产登记机关为买受人办妥不动产登记，办妥日期以不动产登记机关的登记之日为准”，即双方约定的办理不动产登记的期限尚未届满（双方合同签订日期为2017年6月29日），但为避免双方为此再次发生诉争，被告应按照诚实信用原则，及时为原告办理案涉房产的不动产登记手续。 三、双方签订的“商品房买卖合同”应当确定了具体的交房日期，由于双方均未提交案涉的“商品房买卖合同”，因此无法确定双方约定的交付案涉房屋的具体日期。但根据现有证据看，被告应当持有案涉“商品房买卖合同”而未向法庭提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，因此应当视为交付案涉房屋的期限已经届满，被告应当履行向原告交付案涉房屋的合同义务。 四、被告反诉主张要求解除案涉合同并要求原告支付违约金62295.20元。其主要理由是在银行最终审批未获得通过的情况下原告未按合同约定支付剩余房款，存在违约行为。对此，本院认为，虽然双方约定了“买受人（原告）的按揭申请未获银行审批同意，买受人应在银行最终审批之日起15日内付清全部房款，如买受人15日内无法付清房款，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权单方解除合同”，但从双方合同的履行情况看，原告按揭贷款申请未能获得银行批准的原因不清楚，银行最终审批之日也无法确定。在银行最终审批之日无法确定的情况下被告就向原告发出解除合同的通知，不符合双方合同约定，且被告向原告发出解除案涉合同及“补充协议”的通知其内容也不明确、具体，至今双方也未就解除案涉合同达成书面的处理意见。因此，在原告并未存在实质性违约的情况下，被告主张解除案涉合同并要求原告支付违约金的诉讼请求并无事实和法律依据，对其诉讼请求，本院依法不予支持。 五、对于剩余的未付房款，因原告同意一次性支付，被告对此也未置可否。为节约诉讼资源，减少当事人的诉累，本院依法在本案中一并予以处理。 综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于眉山市彭山区牧马镇莲花村“恒大金碧天下”1356栋109号的案涉房产备案登记到原告秦彩霞、陈小林名下。 二、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于眉山市彭山区牧马镇莲花村“恒大金碧天下”1356栋109号的案涉房产交付与原告秦彩霞、陈小林。 三、原告秦彩霞、陈小林于收到被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司交付的案涉房产之日起十日内支付被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司剩余购房款436000元（被告应预先向原告提供书面的开户行、户名以及账号）。 四、驳回反诉原告（被告）恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5015元，保全费3634元，共计8649元，由被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担（此款原告已垫付，由被告在本判决生效之日起十日内支付给原告）；反诉案件受理费5015元，由被告（反诉原告）恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇一八年十月十一日 书记员  张 磊