广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2867号上诉人（原审被告）：张锦英，女，汉族，1953年1月7日出生，户籍住址：广东省。委托诉讼代理人：罗红志，女，汉族，1978年10月21日出生，住址：广东省。被上诉人（原审原告）：钟桃枝，女，汉族，1956年4月16日出生，户籍住址：湖北省。被上诉人（原审原告）：钟翔，男，汉族，1984年3月12日出生，户籍住址：湖北省。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄晓栓，男，汉族，1961年6月8日出生，户籍住址：深圳市。原审被告：惠州一德实业有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：张守锋。上诉人张锦英与被上诉人钟桃枝、钟翔、原审被告惠州一德实业有限公司（以下简称一德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告张锦英不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审关于要求上诉人向被上诉人退还购房款321000元及违约金判决，发回重审或依法改判；2、撤销原审关于要求上诉人向被上诉人退还税费13258元，发回重审或依法改判；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对基本事实认定不清，被上诉人与原审被告二所签《商铺买卖合同》上并无上诉人的签字，上诉人就涉案商铺也未委托过原审被告二向被上诉人出售，上诉人并未收到过相应房款及税费。被上诉人将涉案商铺购房款及税费交至原审被告二，被上诉人所提交收据可以证明，上诉人未收过被上诉人购房款及税费。因此，一审法院对涉案商铺买卖合同效力认定错误，上诉人没有参与房产销售，也没实际收款，不应由上诉人承担退还购房款及税费，应由实际收取被上诉人购房款及税费原审被告二承担退还责任。退一步讲假设《商铺买卖合同》合法有效，一审法院将涉案商铺被查封为由推定涉案商铺暂不具备过户条件，被上诉人的合同目的未能实现，上诉人构成根本违约是完全错误；一审法院已对涉案商铺目前无法办证的原因调查清楚：是由于案外人第三人涉嫌刑事犯罪案件的原因导致上诉人名下商铺无辜被封，而这种侦查机关就非上诉人涉案的案件的办案需要，无法释明原因的强制查封行为，显然并非是上诉人的过错所导致（或至少是目前仍出于过错不明的状态）。涉案商铺于2014年10月22日因案外第三人涉嫌刑事犯罪查封，查封期限为两年，现已经过查封期，完全可以办理过户手续。在一审法院审理（2014）惠城法民一初字第391号案件中事实过程与本案相同，判决上诉人不需承担退还购房款责任，由原审被告二负责退还购房款，该案原告不服提起上诉，经二审法院审理维持一审判决。综上所述，一审法院在一审中认定事实不清，未严格依照相关法律与委托代理理论适用本案，在判决中存在多处矛盾与逻辑混乱。在此，请求人民法院查清事实，进行正确的事实认定后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二、三款之规定，依法撤销原审判决，发回重审或直接改判。被上诉人钟桃枝、钟翔辩称，一审判决正确，上诉人的上诉没有理由，应当维持一审判决。原审原告钟桃枝、钟翔向一审法院起诉请求：1、被告按本案已付房款总额334258元退还给原告；2、被告按本案已付房款总额334258元为本金自2013年8月4日起至清偿之日按每日万分之三计付违约金给原告；3、被告承担本案原告的诉讼费。庭审前，原告增加诉讼请求为解除双方签订的《商铺买卖合同》。一审法院认定事实：2013年1月5日，原告钟桃枝、钟翔作为买受人，第一被告张锦英作为出卖人、第二被告惠州一德公司作为委托代理人及保证人共同签订了编号为2xx4的《商铺买卖合同》，约定第一被告张锦英向原告钟桃枝、钟翔出售位于xx市xx区××广场××号铺，建筑面积为19.25平方米，房价款总金额为321000元，另采取分期付款方式支付给收款方惠州一德实业有限公司。合同第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并以已付房款为基数按银行同期贷款利率计付违约金。第十五条约定，被告惠州一德实业有限公司作为保证人承担一般保证责任。合同落款处分别附有原告签名、第一被告私章及第二被告公章。此后，原告分八次向第二被告支付购房款共计321000元、税费13258元。涉案商铺分别于2014年11月19日、2015年10月28日被惠州市公安局、惠城区人民法院查封。第一被告至今未能依约将涉案商铺过户登记至原告名下，原告遂诉至本院，请求判如所请。以上事实有原、被告身份证复印件、企业基本信息、商铺买卖合同、房屋权属档案信息查询结果、银行转账流水及收据等证据及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。一审法院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。第二被告惠州一德实业有限公司基于第一被告张锦英的委托而进行房产交易行为，第二被告虽系合同的一般保证人，但两被告未提交授权明确的授权委托书，且涉案商铺的购房款是支付至第二被告的银行账户，涉案商铺亦由第二被告统一对外招租、管理，因此，第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。《商铺买卖合同》约定第一被告应于合同生效后第150个工作日内将涉案商铺按合同约定办理权属过户登记，双方约定的期限已经届满，被告仍未履行该义务，且涉案商铺已被查封，暂不具备过户条件，原告的合同目的未能实现，被告构成根本违约。原告要求解除《商铺买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺买卖合同》第十四条约定了逾期办证超过30日后，原告有权解除合同并退还已付房价款及按银行同期贷款利率计付违约金。现原告诉请按每日万分之三的标准从最后一笔付款日计付违约金，没有合同依据，本院认为违约金应按银行同期同类贷款利率自涉案商铺被公安局查封、无法过户之日起开始计付较为合理。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告钟桃枝、钟翔与第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司于2013年1月5日签订的《商铺买卖合同》。二、第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告钟桃枝、钟翔退还购房款321000元并支付违约金（以321000元为基数，自2014年11月19日按中国银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。三、第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告钟桃枝、钟翔退还税款13258元。四、驳回原告钟桃枝、钟翔的其他诉讼请求。如果未按本院判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延利息的债务利息。本案受理费6314元（原告已预交3157元）及公告费，由第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，上诉人张锦英在二审庭审中承认，上诉人与一德公司其中一个股东是亲属关系，xx商贸广场项目部分房屋登记在上诉人名下，上诉人只是名义上的产权代持人，上诉人对部分商铺签订了授权委托书。被上诉人则称购买涉案商铺时并未看到张锦英的授权委托书。一德公司收取被上诉人的购房款321000元、税费13258元均出具了《收款收据》，并加盖该公司的财务专用章。另查二，惠城区人民法院于2015年10月28日作出（201x）惠城法民x初字第1xx8-1号民事裁定，裁定查封xx市xx区xx湖xx街x号xx商贸广场x栋x层2xx号，查封期限三年。另查三，本院业已生效的（201x）粤13民终31xx号民事判决，应某某起诉一德公司、张锦英房屋买卖合同纠纷一案同样就购买xx商贸广场商铺无法过户的问题要求解除《商铺买卖合同》及退还购房款等。该案查明，xx商贸官场在2009年已竣工并确权办证登记在xx公司名下，2011年底又分小块过户到私人名下，这些分割后的商铺统一由一德公司推介销售。张锦英与赖某强是亲属关系，xx商贸广场项目700多户房屋分别登记在四个人名下，张锦英是其中一人。张锦英只是名义上的产权代持人，上诉人没有收到任何购房款，也没有保管房产证，房产证原件应是由一德公司保管，部分的房屋产权已经过户。另查四，据本院业已生效的（2017）粤13民终4xx号民事判决书，马某、黎某诉一德公司、毕某欢房屋买卖合同纠纷一案，查明2014年10月22日，惠州市公安局以对赖某强等人非法吸收公众存款案为由，查封了毕某欢、张锦英名下的所有房产。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人有无授权一德公司出售涉案商铺？上诉人是否应与一德公司一并连带向被上诉人退还购房款本息？具体评述如下：关于上诉人有无授权一德公司出售涉案商铺的问题。上诉人张锦英在二审庭审中承认，张锦英与一德公司其中一个股东是亲属关系，其虽然是涉案商铺产权人，只是名义上的产权代持人，其名下的商铺由一德公司统一对外招租、管理。由此表明，张锦英知道和认可由一德公司销售xx商贸广场其名下的房屋包括涉案商铺，且涉案合同落款处附有张锦英私章，一审确认涉案合同有效，并无不当，本院予以维持。张锦英上诉主张涉案合同上无上诉人签字，其对涉案合同未予授权的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否应与一德公司一并连带向被上诉人退还购房款本息的问题。双方2013年1月5日签订的《商铺买卖合同》约定，合同生效后的150个工作日内由出卖人负责申办权属过户登记，逾期超过30日后买受人有权解除合同。本案中，张锦英、一德公司未按合同约定时间办理房产过户手续，已构成违约，被上诉人主张解除合同有事实和法律依据，一审判决解除合同并无不当，二审予以维持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定合同相对方张锦英、一德公司应连带返还购房款、契税及利息给被上诉人。张锦英是涉案商铺产权人，且知道和认可一德公司销售其名下的房屋包括涉案商铺，其仅以其未收到购房款及税费为由，主张其不应承担本案的还款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3157元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾     莹审 判 员 卫  书  平审 判 员 黄  宇  乐二〇一八年十月十六日书记员兼 法官助理雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。