杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0105民初937号原告（反诉被告）：章建国，男，1960年11月18日出生，汉族，住杭州市上城区。原告（反诉被告）：陈文娟，女，1969年5月26日出生，汉族，住杭州市上城区。二原告的共同委托代理人（特别授权代理）：张忠元、何娅英，系浙江杭天信律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州金祥房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符街道石祥西路196号203室。法定代表人：**。委托代理人（特别授权代理）：王家荣，系公司员工。章建国、陈文娟为与杭州金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年01月24日立案受理后，金祥公司在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，依法组成合议庭，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。陈文娟及委托代理人张忠元、何娅英与金祥公司的委托代理人王家荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章建国、陈文娟诉请：1、要求金祥公司支付因逾期交付权属证书或登记证明产生的违约金19654元；2、诉讼费由金祥公司承担。为证明其主张，章建国、陈文娟向本院提交：《浙江省商品房买卖合同》、发票、杭州市住房保障和房产管理局预售审批公告、办理三证通知短信截图，以上证据证明章建国、陈文娟所述的事实。金祥公司除对办理三证通知短信截图不认可，对其余证据的真实性无异议，本院对章建国、陈文娟提供的证据1-3的真实性予以确认。金祥公司辩称：逾期办理初始登记并非由于金祥公司原因，而是因为章建国、陈文娟委托金祥公司进行房屋设备平台改造所致，就设备平台改造所引起的风险及责任已有明确约定，应当由章建国、陈文娟承担办证的不利风险。综上，章建国、陈文娟诉请没有事实和法律依据，请求驳回章建国、陈文娟的诉讼请求。金祥公司向本院提交《“金地繁华里”房屋装修协议书》、发票、拱政发〔2016〕48号文件、《不动产登记结果告知书》，证明金祥公司辩称的事实。章建国、陈文娟对该证据的真实性没有异议，但认为《“金地繁华里”房屋装修协议书》的签订并非原告主动自愿；平台改造是属于精装修项目中的一项装修内容，未告知原告风险；《“金地繁华里”房屋装修协议书》第七条应为无效条款。本院对金祥公司提供证据的真实性予以确认。金祥公司提出反诉，请求判令：1、章建国、陈文娟向金祥公司支付逾期付款的违约金27675元；2、本案诉讼费用由章建国、陈文娟负担。金祥公司对其反诉向本院提交商品房买卖合同、银行凭证，证明章建国、陈文娟逾期付款122天，应承担逾期付款违约金82350元。章建国、陈文娟对该证据的真实性没有异议，但认为不存在逾期付款行为，其系按照金祥公司工作人员的指示到银行办理贷款，其不能控制贷款发放的时间。本院对上述证据的真实性予以确认。反诉被告章建国、陈文娟辩称：章建国、陈文娟提交申请，请求将《浙江省商品房买卖合同》第七条中付款方式及期限第三点项下的第二小点“如出卖人未在前述约定期限内收到全额放款，则买受人须在上述约定期限届满后五日内支付全额放款”变更为“银行放款至耐受人账户后五天内将款项转至出卖人账户”。理由在于：金祥公司提供的《浙江省商品房买卖合同》是格式合同，金祥公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。金祥公司未尽到提示义务。按揭贷款的银行是开发商指定的，章建国、陈文娟没有选择权，章建国、陈文娟也不能控制银行的放款时间，金祥公司规定的时间是不可能完成贷款的，显失公平。金祥公司提起反诉已经超过诉讼时效。综上，请求驳回金祥公司的反诉诉请。章建国、陈文娟对金祥公司的反诉未提交证据。根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院认定本案事实如下：2015年6月26日，章建国、陈文娟与金祥公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：章建国、陈文娟购买的商品房位于杭州市拱墅区××幢××单元××室，建筑面积共106.94平方米，总价款1893000元，包含全装修总价款213880元。《浙江省商品房买卖合同》第七条约定：于本合同签署之前／之时向金祥公司支付房款580000元，此房款包含章建国、陈文娟向金祥公司支付的定金50000元。章建国、陈文娟于2015年7月6日前向出卖人支付1350000元。如章建国、陈文娟采用以银行按揭贷款方式支付该款项，则上述约定的期限是银行放款至金祥公司的期限。章建国、陈文娟应于签订本合同之日起十日内，到贷款银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续。章建国、陈文娟在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。如金祥公司未在前述约定期限内收到全额房款，则章建国、陈文娟需在上述约定期限届满后五日内支付全额房款。否则，章建国、陈文娟应按本合同约定第八条向金祥公司承担逾期付款违约责任。第八条约定了逾期付款的违约责任，逾期超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。金祥公司应当在2016年6月30日前，将符合条件的商品房交付使用。合同第十条约定了金祥公司逾期交房的违约责任。金祥公司承诺于2016年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给章建国、陈文娟。章建国、陈文娟委托金祥公司办理该商品房转移登记。金祥公司不能在前款约定的期限内交付权属证书，合同约定了金祥公司的违约责任。该合同所附房屋分户平面图的上方朝北标识为设备平台。合同还对其他等事项作了约定。同日，章建国、陈文娟与金祥公司签订一份《“金地繁华里”房屋装修协议书》，约定：为增加居住的舒适度和户型的合理性，章建国、陈文娟委托金祥公司对该房屋进行装修和改造，经双方协商一致签订本协议，协议对相关事项作了约定。在该协议的附图中，标示将设备平台改造为室内空间使用。合同签订后，章建国、陈文娟按合同约定向金祥公司支付房款580000元，2015年11月10日，章建国、陈文娟向金祥公司支付房款1350000元。2016年6月23日，金祥公司向章建国、陈文娟开具一份销售不动产统一发票，金额合计1926932元。被告按约交付了房屋。2016年11月7日，杭州市拱墅区人民政府发文《杭州市拱墅区人民政府关于要求协调杭政储出（2013）3号地块项目不动产证权籍登记有关问题的请示》，就案涉住宅项目（繁华里）存在设备平台部分与规划验收图纸不符导致不动产证办理搁置事宜向杭州市人民政府请示。2016年12月30日，金祥公司取得了（2016）杭州市不动产权第0187419不动产权证。本院认为，章建国、陈文娟、金祥公司签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应切实履行。一、关于本诉部分。合同约定被告应于2016年9月30日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书，被告实际于2016年12月30日取得，构成违约。至于逾期天数的问题，因合同约定原告委托被告办理案涉商品房的转移登记，实际操作中被告无需交付原告，被告完成产权初始登记日期可视为交付日期，故被告逾期天数为91天。其次，关于逾期交证违约金的数额，在案证据证实延迟办理权属证书系因设备平台改造、国土部门审查未通过所致，而改造设备平台系原、被告双方共同的意愿，原、被告均应认识到设备平台改造可能带来的相关风险。故本院根据双方合同约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及所获利益等综合因素，酌情确定被告支付原告违约金7431元。综上，对原告诉请中的合理部分予以支持。二、关于反诉部分。经查，章建国、陈文娟未能按合同约定支付剩余房款1350000元，已构成违约，应承担相应违约责任。金祥公司要求章建国、陈文娟支付逾期付款的违约金27675元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于金祥公司提起的逾期付款违约金反诉诉请是否超过诉讼时效，就本案而言，金祥公司诉请按日累计计算的违约金应自迟延履行的时间确定之日起计算诉讼时效期间，章建国、陈文娟实际履行义务之日即为迟延履行的时间确定之日，金祥公司提起反诉的诉讼时效应自2015年11月10日起算，金祥公司于2018年4月17日向本院提起反诉，并未超过诉讼时效。章建国、陈文娟的反诉辩称意见不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、杭州金祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付章建国、陈文娟违约金7431元。二、章建国、陈文娟于本判决生效之日起十日内支付杭州金祥房地产开发有限公司违约金27675元。三、驳回章建国、陈文娟其余诉讼请求。上述一、二项折抵后，章建国、陈文娟尚应支付杭州金祥房地产开发有限公司20244元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取291元，由章建国、陈文娟负担181元，杭州金祥房地产开发有限公司负担110元。反诉案件受理费减半收取246元，由章建国、陈文娟负担。章建国、陈文娟、杭州金祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；章建国、陈文娟、杭州金祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  王少丽人民陪审员  王敏华人民陪审员  张更泗二〇一八年十月十六日书 记 员  邓婷婷????1?