广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初7899号原告：汪米军，男，汉族，1972年3月6日出生，身份证住址广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。被告：黄土连，男，汉族，1973年2月25日出生，身份证住址广东省海丰县，委托诉讼代理人：张富华，广东金涌律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧，广东金涌律师事务所律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪米军及其委托诉讼代理人周乐洋，被告黄土连及其委托诉讼代理人张富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪米军的诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告支付拖欠的2018年1月房屋租金35000元；3、被告支付原告违约金120000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告庭审时变更诉讼请求，第一项诉讼请求变更为确认双方的租赁合同无效；第二项诉讼请求变更为被告支付占有原告房屋的使用费自2018年1月起至实际归还房屋止，支付原告违约金120000元；其他与起诉状一致。被告黄土连口头答辩称：1、本案原告将场地出租给我方，一直讲有房屋的产权证明，可是至今没有看到；2、原告非法将出租给我方的场地停水停电，并且以莫须有的理由并借口业主反对，这是不存在的事实。本案真实的原因就是原告将二楼本来作为商业用途的场所非法改为复式小公寓，并非法出售给他人，导致个别业主对我方的生活超市不赞成，原告方担心个别业主退房，因此不将该场地出租给我方。其实本小区90%以上的业主都赞成我方开生活超市，附近的居民也非常赞同。因为，我方在投资开生活超市之前已经反复做了市场调查，该地很需要生活超市。同时，我方将以前破旧不堪的商场升级为超市，对提升小区的生活质量做了很多有益的工作。但原告非法停水停电之后，我方向当地村民组织以及街道办进行过投诉要求协调，恢复我方经营生产，因为我方维持与他人的装修施工合同并且也向商场购买了空调以及订购了大量的货架做了很多的准备工作，由于原告方单方违约，导致我方损失惨重。本院查明的事实原告作为甲方（出租方）、案外人宋小龙作为乙方（承租方），于2016年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳龙华新区赤岭头村赤岭路3号一层部分出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积以图纸为准；2、租赁期限自2016年9月1日起至2024年8月31日止，租赁期共8年（其中除去装修期3个月）；3、乙方应付租金：2016年6月1日至2016年9月1日为装修期免计租金，2016年9月1日至2017年8月31日月租金40000元，2017年9月1日至2018年8月31日月租金45000元，2018年9月1日至2021年8月31日月租金49500元，2021年9月1日至2024年8月31日月租金54450元；4、乙方承租后，应于每月5日前交付当月租金；5、租赁房屋保证金的收取为三个月租金120000元；6、租赁期间经甲方书面同意，乙方可凭书面同意转租证明办理转租手续，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限……。2017年11月28日，经原告同意，案外人宋小龙将该房屋转租给被告用于经营生活超市，并在上述《房屋租赁合同》上注明了被告的身份信息，转让时原合同的租金为4.5万元/月，原、被告协商将租金降至3.5万元/月。转租时被告支付了押金12万元及1个月租金3.5万元。2017年12月16日，升飞园物业管理处向一楼物业超市发出《通知》，认为该物业租户无视小区装修制度、拒绝办理相关装修报批手续，从保护公共利益、维护小区全体业主生命财产安全的角度考虑，于2017年12月16日对该处物业实施了停水停电措施。庭审中原、被告确认实际停水停电日期为2018年1月16日。原告在庭审中述称涉案房产仍为被告所占用，被告辩称没有但未提交证据予以证明。被告未向原告办理移交手续。另查明，案涉租赁房屋无合法产权证书或建设工程规划许可证。再查，本案被告黄土连于2018年4月4日向深圳市龙华区人民法院起诉本案原告汪米军，案号为（2018）粤0309民初100号，该案诉讼请求为：1、解除租赁合同，双倍返还押金人民币24万；2、被告赔偿损失213.6万元；3、被告支付因原告解除小商户的《租赁合同》产生的违约金人民币64万元；4、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告申请将以上诉讼请求作为反诉处理，经审查该行为已构成重复起诉，故本院对反诉请求未予受理。本院判决理由和结果本院认为，原告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与被告签订的房屋租赁合同依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告依法应当向原告返还租赁房屋，至于其缴纳的押金，因其已另案提起诉讼，本案中不予处理。另据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的房屋使用费，因被告实际占有使用了原告提供的房屋，依法应当支付相应的房屋占有使用费，参照双方的约定被告应自2018年1月起每月按35000元支付房屋占有使用费直至返还涉案房屋为止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告黄土连自本判决生效之日起五日内向原告汪米军返还承租的房屋；三、被告黄土连自本判决生效之日起五日内支付原告汪米军房屋占有使用费（自2018年1月起每月按人民币35000元的标准支付至返还涉案房屋为止）；四、驳回原告汪米军的其他诉讼请求。如被告黄土连未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1700元，由原告汪米军负担人民币1316元，被告黄土连负担人民币384元。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇一八年二〇一八年十月十六日书记员 赖敬荣（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。