广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初1399号原告：李汉强，男，1968年2月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。原告：陈应拖，男，1964年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区。两原告的共同委托诉讼代理人：杨高峰，广东金桥百信律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：梁剑力，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州白云国际汽车文化产业园有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇沙亭南路自编8号。法定代表人：沈琴云。委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海圆，广东保得利律师事务所实习人员。被告：广州市白云区太和镇沙亭经济联合社，住所地广东省广州市白云区太和镇沙亭村大塘坑边。法定代表人：陈丽琴。委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤晓亮，广东维永律师事务所律师。原告李汉强、陈应拖与被告广州白云国际汽车文化产业园有限公司（以下简称汽车文化产业园公司）、广州市白云区太和镇沙亭经济联合社（以下简称沙亭经济社）合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李汉强、陈应拖的共同委托诉讼代理人杨高峰、梁剑力，被告广州白云国际汽车文化产业园有限公司的委托诉讼代理人谭智、张海圆到庭参加诉讼。被告广州市白云区太和镇沙亭经济联合社经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李汉强、陈应拖共同诉称：我方与两被告在2016年5月12日签订了《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》，约定：双方共同合作开发归被告沙亭经济社所有的广州白云国际汽车文化产业园C地块，被告方保证该项目土地无权属争议，被告汽车文化产业园公司负责具体办理报建、施工许可等行政审批手续；我方根据被告方提出的设计要点完成全部图纸设计，设计图纸经双方会审后共同盖章确认；我方承担设计费用，自行选定施工单位进行施工，承担项目建设的工程款；待项目建成后双方分别按各50%比例分配建筑面积；我方向被告分两期交付履约保证金共15000000元；待项目土建工程封顶之日起三日内被告汽车文化产业园公司向我方无息返还履约保证金7500000元，项目全面完工交付被告方之日起三日内被告方无息返还剩余履约保证金7500000元等。该合同签订后，我方依约共计向被告汽车文化产业园公司支付了履约保证金15000000元。根据双方盖章确认的设计图纸，我方按照被告方确定的地块四至范围组织施工，建设如期进行。2017年4月下旬涉案项目主体工程十一层以下封顶，被告方理应依约退还7500000元履约保证金。由于被告汽车文化产业园公司不愿意退还该保证金，故其又与原告陈应拖及其代理人应鑫淼签订《补充协议三》，约定：被告汽车文化产业园公司以其应分得B栋6-7层折价9553656元转让给我方，冲抵应退还的保证金7500000元及其他应付款项共8919402元，冲抵不足部分共634254元我方以现金支付。其后我方根据该被告的委托汇款指示向其指定的案外人共计支付了634254元。由于整体建筑项目部分改变了规划，超越了规划建设的红线范围及设计高度，广州市城市管理综合执法白云分局太和执法队于2017年9月21日下发了《责令限期整改通知书》，要求涉案违法建设项目在2017年9月22日拆除。同年9月29日上午，执法单位将涉案建筑项目实施了强制拆除。由于涉案合作项目违反相关规划，涉案合同约定的目的根本不能实现，合同应属于无效。被告方向我方收取的履约保证金缺乏法律依据，应当返还并支付相应利息，被告汽车文化产业园公司通过向我方转让部分建筑以冲抵保证金的约定也应无效，其向我方收取的634254元及相应利息亦应返还。为维护我方合法权利，特诉至法院，请求判令：1、两被告返还我方履约保证金共计15000000元并支付资金占用期间的利息（利息按年利率4.75%标准自每笔款项实际支付之日起计算至款项全部返还之日止）；2、两被告返还我方转让款634254元并支付资金占用期间的利息（利息按年利率4.75%标准自每笔款项实际支付之日起计算至款项全部返还之日止）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。被告汽车文化产业园公司辩称：涉案合作项目已取得《建设用地批准书》等行政许可文件，合同约定的合作项目未违反相关规划，合同合法有效。在合同履行过程中，原告方违规设计和施工导致项目工程被相关部门拆除时其履行合同的具体违规行为，与合同本身的效力无关。合同约定的履约保证金退还条件尚未成就，我方按照涉案合同的补充协议三，将合作开发的部分物业转让给案外人应鑫淼及原告陈应拖，双方已依约履行全部义务，故原告方主张返还此部分的7500000元理由不成立。原告方实际支付的履约保证金为11500000元，其主张返还15000000元并无依据。根据合同约定，即便具备了返还履约保证金的条件，我方也是无息返还，故无需支付利息，且原告方的违规设计、施工导致了强拆，具有严重过错，更不应支付其利息。涉案合同的补充协议三已经涉及履行完毕，不应返还其支付的楼房转让款。综上，我方不同意原告的各项诉请。被告广州市白云区太和镇沙亭经济联合社无答辩。经审理查明：2016年5月12日，原告李汉强（乙方1）、原告陈应拖（乙方2）与被告沙亭经济社（甲方1）、被告汽车文化产业园公司（甲方2）共同签订《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》，约定：项目名称为广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发项目；地址位于广州市白云区太和镇沙亭村沙亭南路，施工范围按双方确认的图纸执行，包括但不限于设计、土建、永久水电、防雷等；合同签订之日起甲方将设计要点提交乙方，乙方应在一个月内完成全部设计图纸，设计图纸经甲乙双方图纸会审后共同盖章确认，乙方按照双方确认后的图纸进行施工；双方确认图纸后一周内开工，按九层工程量计施工工期为18个月，自开工之日起计；合作模式为乙方出资投入建设所需资金及按约定的施工范围开展工程建设施工，并按约定取得双方合理的物业收益；双方确认乙方投资并全面完成工程的施工任务后，不作具体的工程款结算，甲方以乙方在C地块上所建物业中按以下约定交付乙方物业，作为乙方在C地块建设中的全部现金投资、利息和施工的总回报。①甲方取得全部主体建筑1-9层的50%物业及地下车位总数的三分之一，甲方1及甲方2应就物业进行内部分配并书面确认各自取得的物业位置，确认后甲方1及甲方2有权各自销售物业，但共同实施物业管理。②乙方取得每栋建筑1-9层的50%物业及剩余的地下车位，乙方有权自行处分其分配所得物业。③该项目物业统一由甲乙双方进行物业管理并取得物业管理收益；乙方取得物业所有权、使用权、处置权、收益权之日起，即视为乙方在C地块的现金投资已结清，工程款结算清付完毕，乙方亦不得以任何理由向甲方索要任何款项；属乙方所有的物业在取得产权证前而出售、出让、出租时，甲方应出具相关证明，协助乙方办理相关手续，费用由乙方负责；乙方向甲方2以银行转账方式交付履约保证金15000000元，其中在本合同签订之日交付5000000元予甲方2，在本合同签订之日起一个月内，交付剩余10000000元予甲方2，甲方2向乙方开具履约保证金收款收据；甲方2在该项目土建工程九层封顶之日起3日内，甲方2无息退还乙方履约保证金7500000元，在该项目全面完工并交付甲方之日起3日内，甲方2无息退还乙方剩余履约保证金7500000元，如甲方2不能按约退还履约保证金，则双方同意按2000元/平方米的标准以甲方分配所得物业转让予乙方以抵充履约保证金；该项目九层以上（不含九层）的建设费用，甲方自己的50%按每平方米承担1300元，其余由乙方承担，甲方工程款在该加建楼层框架完成后三天内付清给乙方；本项目按15层的标准设计和施工建筑基础；甲方与乙方一起共同协调九层以上的相关事务，并承担协调费的50%，若九层及以下因违建而造成损失，甲方承担损失部分50%的建设费用，若甲方在其应承担的全部或者部分50%费用的项目中资金无法到位，双方同意按2000元/平方米的标准以甲方分配所得物业转让予乙方以抵充乙方垫付的资金；违规施工导致的法律责任及经济责任等由乙方承担，甲方不承担任何责任；乙方与甲方一起共同协调九层以上的相关事务，并承担协调费的50%，若九层及以下因违建而造成损失，乙方承担损失部分的50%建设费用；除合同特别说明之外，“甲方”共指甲方1及甲方2，“乙方”共指乙方1及乙方2等。2016年5月14日，原告李汉强（乙方1）、原告陈应拖（乙方2）与被告沙亭经济社（甲方1）、被告汽车文化产业园公司（甲方2）共同签订《〈C地块合作开发合同〉补充协议一》，约定：双方确定，本项目主体建筑的1-3层为裙楼，用于商业开发；地下停车场甲方占三分之一，乙方占三分之二，首层甲乙双方各占50%；原主合同约定双方各占2-3层的50%，现双方商定，乙方用2-3层自己所占的50%全部与甲方置换交予甲方，甲方用4层及以上自己所占的50%物业中的等额面积交予乙方等。2016年5月17日，被告汽车文化产业园公司出具收据两张，内容分别为：“今收到乙方1李汉强交来C地块合作开发履约保证金人民币大写：贰佰伍拾万元整（￥2500000元）。退还履约保证金请交回此收条”及“今收到乙方2陈应拖交来C地块合作开发履约保证金人民币大写：贰佰伍拾万元整（￥2500000元）。退还履约保证金请交回此收条”。同年6月14日，被告汽车文化产业园公司出具收据四张，内容分别为：“今收到乙方1李汉强交来C地块合作开发履约保证金人民币大写：伍佰万元整（￥5000000元）。退还履约保证金请交回此收条”；“今收到乙方2陈应拖交来C地块合作开发履约保证金人民币大写：柒拾伍万元整（￥750000元）。退还履约保证金请交回此收条”；“今收到乙方2陈应拖之一应鑫淼交来C地块合作开发履约保证金人民币大写：叁佰贰拾伍万元整（￥3250000元）。退还履约保证金请交回此收条”；“今收到乙方2陈应拖之二谢炽明交来C地块合作开发履约保证金人民币大写：壹佰万元整（￥1000000元）。退还履约保证金请交回此收条”。2016年11月14日，两原告与两被告在建筑设计图纸上签字盖章确认同意按该图纸进行施工。从图纸中的建筑立面图可见，建筑物设计楼高为十五层。2017年4月11日，案外人应鑫淼（乙方）与被告汽车文化产业园公司（甲方）签订《〈C地块合作开发合同〉补充协议二》，约定：甲乙双方就《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及补充协议一的基础上，因乙方要求加建，经充分协商一致，签订本协议；经甲乙双方同意，在现已完成九层基础上加建，加建层的验收标准与主合同一致；本协议作为主合同《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及补充协议一的补充，是主合同及补充协议一不可分割的部分，与主合同及补充协议一具有同等法律效力等。2017年7月23日，原告陈应拖（乙方）及案外人应鑫淼（乙方）与被告汽车文化产业园公司（甲方）签订《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》，约定：甲乙双方确认该物业位于C地块B栋第六、第七层的全部；转让单价为3650元/平方米（不含税），转让费合计9553656元；本次转让行为所产生的一切税费由乙方承担，甲方不承担任何费用；本物业转让费用于抵扣甲方应向乙方支付的以下费用：（一）根据合作开发合同第二条第3款的约定，乙方已向甲方交纳履约保证金15000000元，按该条该款第（2）项第①点的约定，甲方应向乙方无息返还履约保证金7500000元；（二）根据合作开发合同补充协议二及2017年5月4日甲乙双方对加建物业面积的确认，甲方应按300元/平方米的单价向乙方支付1419402元的建设费，以上甲方应向乙方支付的费用合计8919402元；（三）余款634254元由乙方支付给甲方；待甲乙双方按合作开发合同正式分配物业时，从甲方分配所得的物业中扣减本补充协议项下的2617.44平方米物业，归乙方所有；本补充协议三是原合作开发合同的修改和补充，是原合同不可分割的部分，与原合同及其补充协议一和补充协议二一起履行不可分割的部分，原合同及补充协议如有条款与此补充协议三不一致的，以本补充协议三为准，其它按原合同及补充协议执行等2017年8月2日，被告汽车文化产业园公司出具《委托付款函》，要求原告陈应拖及案外人应鑫淼按《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》的约定代其向广州融年机电设备有限公司支付14台电梯预付款311910元。同年8月10日，被告汽车文化产业园公司出具《委托付款函》，要求原告陈应拖及案外人应鑫淼按《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》的约定向其指定的收款人沈琴云支付322344元。据原告提交的中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市同和支行存折（户名：周冬娣，账号：44×××77）的交易记录显示，2017年8月7日周冬娣向广州融年机电设备有限公司转账支付了623820元（原告陈应拖称其中一半的311910元为其应向该公司支付的设备款），2017年8月18日周冬娣向沈琴云转账支付了322344元。2017年9月21日，广州市城市管理综合执法部门出具穗综云太责字[2017]1602号《责令限期改正通知书》，责令在沙亭岗汽车产业园C地块进行建设的相关当事人在2017年9月22日17时前自行拆除相关建筑。当月，涉案的广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发项目地上建筑被整体强制拆除。另查明：涉案的广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发项目位于广州市白云区太和镇沙亭村沙亭南路，土地所有权性质为集体用地，使用权人为被告沙亭经济社，土地用途为工业用地。2012年8月9日，广州市规划局向被告沙亭经济社核发穗规地证[2012]206号《建设用地规划许可证》，记载用地单位为被告沙亭经济社，用地性质为一类工业用地（M1）。2014年8月20日，广州市规划局向被告沙亭经济社核发穗规建证[2014]1561号《建设工程规划许可证》，记载建设单位为被告沙亭经济社，建设规模为地上9层设计办公楼及地上3层设计厂房，建筑面积19779.2平方米；地下1层建设地下室，建筑面积4473.7平方米，总建筑面积24252.9平方米。2016年2月2日，广州市白云区住房和建设水务局向被告沙亭经济社核发编号为440111201602020101《建筑工程施工许可证》，记载建设单位为被告沙亭经济社，建筑工程层数为地上九层及地下一层，地上建筑面积为19779.2平方米，地下建筑面积为4473.7平方米，总建筑面积为24252.9平方米。诉讼中，两原告提交了《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》、收据、银行交易明细、施工图纸、公证书、《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》、《委托付款函》、《责令限期改正通知书》、现场照片、《〈C地块合作开发合同〉补充协议一》拟证实其各项主张。被告汽车文化产业园公司质证意见为：对《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》予以确认；对收据、银行交易明细予以确认，该收据证实了其中的4250000元履约保证金是案外人应鑫淼、谢炽明支付的；对施工图纸真实性确认，该图纸是实际施工后才做出的，没有相关设计单位的盖章，不具有合法性；对公证书真实性、合法性确认，但不能证实该工程为涉案工程；对《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》予以确认，该协议具有独立性，该协议是对履约保证金的退还和加建面积的确认和结算；对《委托付款函》真实性确认，相应款式是基于涉案合同而支付，我方不是电梯设备买卖合同的缔约方，没有义务支付该笔款项；对《责令限期改正通知书》、现场照片的真实性、合法性及关联性则由法庭审查认定；《〈C地块合作开发合同〉补充协议一》为复印件，性质由法庭审查认定。被告汽车文化产业园公司提交了《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《〈C地块合作开发合同〉补充协议二》、委托书复印件、身份证复印件拟证实其抗辩。两原告质证意见为：对《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》真实性确认，但不能证实被告方的抗辩，实际施工中双方共同约定建筑面积超出规划报建的面积，不能证实涉案合同的合法性；对《〈C地块合作开发合同〉补充协议二》真实性确认，但与本案无关联；对委托书复印件、身份证复印件的真实性、合法性及关联性均不予确认，不能证实谢炽明、应鑫淼为合同的相对方。以上事实，有《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》、《〈C地块合作开发合同〉补充协议一》、《〈C地块合作开发合同〉补充协议二》、《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》、收据、银行交易明细、施工图纸、公证书、《委托付款函》、《责令限期改正通知书》、现场照片、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于合同主体。《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》的缔约主体为两原告与两被告，虽《〈C地块合作开发合同〉补充协议二》记载的合同乙方为案外人应鑫淼及《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》记载的合同乙方为陈应拖、应鑫淼，但《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》、《〈C地块合作开发合同〉补充协议一》、施工图纸的形成时间均在补充协议二、三之前，且从被告汽车文化产业园出具的履约保证金收据的所表述的“乙方2陈应拖之一应鑫淼”、“乙方2陈应拖之二谢炽明”可见，案外人应鑫淼、谢炽明在相关涉案合同中并非缔约的主体，仅为与原告陈应拖存在一定利益关系的相关人员，不具有《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》缔约主体的权利义务。被告汽车文化产业园公司主张应鑫淼为合同履约主体的意见理据不足，本院不予采纳。综上，结合相关合同文件的内容，本院认定涉案的《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》、《〈C地块合作开发合同〉补充协议一》的履约主体为两原告与两被告，《〈C地块合作开发合同〉补充协议二》、《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》的实际履约主体为原告陈应拖与被告汽车文化产业园公司。关于合同效力。《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及其补充协议约定的位于广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发项目的所在地块产权人为广州市白云区太和镇沙亭村农民集体，并由被告沙亭经济社使用，属于集体建设用地，根据其用地规划建设工程规划，其用地性质为一类工业用地，经批准可建设一栋九层办公楼和三层厂房，总建筑面积为24252.9平方米。从涉案合同约定的内容看，物业建成后将由两原告与两被告按比例分配该物业的产权，原告方有权将分配所得部分进行转让、出租、转租等，并约定了双方不作具体的工程款结算，仅以原告方所分配得的物业作为投资回报，而两原告及被告汽车文化产业园公司均非涉案项目所在地块的村民集体成员且其亦非该用地的合法使用权人，故两原告及被告汽车文化产业园公司均无权取得涉案集体土地的使用权及其上盖房屋的所有权。同时，《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及其补充协议还明确约定双方按十五层的标准设计和建设该物业，并就违建所产生的后果和责任承担进行了约定，结合原告方所提交的经双方确认的建筑图纸及广州市城市管理综合执法部门对该物业采取了强制拆除措施的结果可见，双方在签订涉案合同时均明知涉案项目涉及违建且均具有故意违反建设工程规划和建筑施工许可的范围实施违法建设行为的主观恶意。综上，结合全案证据，两原告与两被告就涉案地块上的建筑项目所签订的《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及其补充协议均违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。被告汽车文化产业园公司主张涉案合同合法有效的意见，于法无据，本院不予采纳。关于履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》中关于履约保证金的约定，两原告应向被告汽车文化产业园公司支付履约保证金15000000元，结合原告方提交的转账记录及收据，证实了两原告已实际履行该约定，虽部分款项的实际付款人并非两原告，但本院已在前文中对收据及合同主体进行了分析论述，两原告为履约保证金的义务主体，本院认定两原告已实际向被告汽车文化产业园公司支付了15000000元。两原告主张被告汽车文化产业园公司返还已付的履约保证金15000000元的诉请于法有据，本院予以支持。对于被告沙亭经济社，《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》中明确约定了履约保证金收取主体为甲方2即被告汽车文化产业园公司，原告方亦未能有效举证证实被告沙亭经济社已收取或部分收取了其向被告汽车文化产业园公司支付的履约保证金，故两原告主张被告沙亭经济社返还履约保证金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于转让款。《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及其补充协议无效，《〈C地块合作开发合同〉补充协议三》所约定的交易行为无法实现，故被告汽车文化产业园公司应当返还两原告已支付的转让款634254元。而被告沙亭经济社并非该补充协议的缔约方亦无证据证实其已收取了转让款，故两原告主张被告沙亭经济社返还转让款的诉请于法无据，本院不予支持。至于两原告在收到被告汽车文化产业园公司退还的履约保证金及转让款后与案外人应鑫淼、谢炽明、周东娣等人的内部分配问题，不属本案的调处范围，相关当事人可另案主张权利。关于资金占用期间利息。两原告明知涉案合作项目涉及违法建设，还与被告方在《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及其补充协议二中就违建动机、事实、责任承担等进行约定，可见双方均具有实施违法行为的主观恶意，两原告对《广州白云国际汽车文化产业园C地块合作开发合同》及其补充协议的无效存在明显的过错。因此，两原告主张被告汽车文化产业园公司支付占用履约保证金及转让款期间的利息的诉请于法无据，本院不予支持。同时，被告沙亭经济社未实际占用两原告的资金，故两原告主张被告沙亭经济社支付资金占用期间利息的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。被告广州市白云区太和镇沙亭经济联合社经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州白云国际汽车文化产业园有限公司退还原告李汉强、陈应拖履约保证金15000000元；二、于本判决生效之日起三日内，被告广州白云国际汽车文化产业园有限公司退还原告李汉强、陈应拖转让款634254元；三、驳回原告李汉强、陈应拖的其他诉讼请求。本案受理费122349.9元及保全费5000元，由原告李汉强、陈应拖负担受理费8206.6元，被告广州白云国际汽车文化产业园有限公司负担受理费114143.3元及保全费5000元。原告李汉强、陈应拖同意被告广州白云国际汽车文化产业园有限公司在本判决生效之日起三日内直接向其支付已垫付的受理费114143.3元及保全费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页以下无正文）审 判 长  邓健贤人民陪审员  许燕娜人民陪审员  杨伟煌二〇一八年十月十五日书 记 员  何丽欣