济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0102民初1763号 原告：贾士龙，男，1978年11月25日出生，汉族，现役军人，住济南市。 原告：封丽，女，1979年10月18日出生，汉族，山东千佛山医院医生，住济南市。 以上两原告委托诉讼代理人：赵妤，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被告：山东振鲁置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张玉忠，董事长。 被告：张玉忠，男，1950年1月18日出生，汉族，系山东振鲁置业有限公司法定代表人，住济南市。 被告：张乃栋，男，1977年4月11日出生，汉族，系山东振鲁置业有限公司经理，住济南市。 以上三被告共同委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。 原告贾士龙、封丽与被告山东振鲁置业有限公司（以下简称振鲁置业公司）、张玉忠、张乃栋商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾士龙及其与封丽的共同委托诉讼代理人赵妤，被告山东振鲁置业有限公司、张玉忠、张乃栋的委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾士龙、封丽向本院提起诉讼请求称：1、请求判令解除贾士龙与振鲁置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令振鲁置业公司返还购房款52万元及自2008年10月22日起至实际支付之日止的利息，暂计算至2018年3月22日为436138.73元，共计956138.73元；3、请求判令张玉忠、张乃栋对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费、律师费等由山东振鲁置业有限公司、张玉忠、张乃栋承担。事实与理由：贾士龙及封丽系夫妻关系，2008年10月22日，贾士龙与振鲁置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买由振鲁置业公司开发建设的位于济南市历下区青后小区20号（北楼）2（北）号楼10层A户型住宅楼，建筑面积117.62平方米，售价为6000元／平方米，合计705720元，同时约定振鲁置业公司于2010年2月28日前，将验收合格的商品房交付原告使用，贾士龙、封丽于2008年10月22日支付给振鲁置业52万元购房款，振鲁置业公司出具了收据。自合同签订至今，本应开发建设的住宅楼，仍旧一片废墟，振鲁置业公司未进行任何施工建设。为此贾士龙、封丽多次向振鲁置业公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还购房款及利息，但至今仍未支付。其间，张玉忠、张乃栋为振鲁置业公司偿还52万元购房款及利息出具了保证书。据此，为维护贾士龙、封丽的合法权益，特提起诉讼，望贵院依法判如所请。 振鲁置业公司辩称，一、双方《商品房买卖合同》系无效合同，合同第十一条第3项已注明“该房屋为期房无预售证”，时隔十年，因规划局未对涉案的房地产开发地块进行规划，至今无预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，涉案合同为无效合同。贾士龙起诉要求解除合同的诉讼请求不能成立。二、封丽起诉，主体不适格。本案是商品房销售合同民事法律关系，根据合同相对性，振鲁置业公司是与贾士龙一个人签订的买卖青后小区二区20号（北楼）住宅楼的《商品房买卖合同》，与封丽无关。至于封丽与贾士龙之间是何关系，贾士龙购买房屋后房屋所有权的问题与本案的商品房买卖合同关系不是同一法律关系，因此对于封丽的主体资格，振鲁置业公司不予认可。三、涉案商品房的合同价款为705720元，但贾士龙仅支付了52万元，振鲁置业公司同意返还购房款52万元，但不同意支付违约金。涉案房屋未建成是因市政规划等政策原因造成，属于不可抗力，而非振鲁置业公司的过错原因，根据双方合同第五条、第七条的约定，振鲁置业公司不应承担违约责任。 张玉忠、张乃栋辩称，一、同意振鲁置业公司的答辩意见。二、张玉忠系公司的法定代表人，担任董事长一职，张乃栋系公司的董事、经理，两人的签字行为系职务行为，而不是个人行为，每次承诺退购房款的行为均注明了振鲁置业公司，贾士龙所购买的也是振鲁置业公司的在建房屋，应当由公司承担责任。两人从来没有以个人的名义进行过保证，不应承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对贾士龙、封丽提交的结婚证、商品房买卖合同、收据、付款凭证、保证书、证明、照片，对振鲁置业公司、张玉忠、张乃栋提交的国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告，双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对振鲁置业公司、张玉忠、张乃栋提交的济南市历下区人民政府向济南市规划局发出的《加快解决山大南路西延长线南侧地块改造、解决遗留问题的申请》（复印件），本院认为，上述证据，系第三方出具的文件，具有客观性及真实性，本院予以采信。 经对当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下： 2008年10月22日，振鲁置业公司（甲方）与贾士龙（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定，振鲁置业公司经有关部门批准，开发建设青后小区二区20号（北楼）住宅楼，贾士龙自愿向振鲁置业公司购买2（北）号楼10层A户型室及其它附属建筑物地下室待定，建筑面积117.62平方米（其中套内面积为107.00平方米，分摊面积为10.62平方米），售价6000元/平方米，合计705720元。2008年1月2日前，贾士龙支付全部房款的85%，计600000元；全体竣工前支付全部房款的15%，计105720元。振鲁置业公司须于2010年2月28日前，将验收合格的商品房交付给贾士龙使用（交清全部总房款后），但如遇不可抗力因素，双方协商予以延期。合同还约定，该房屋为期房暂无预售证。2008年1与2日，振鲁置业公司向贾士龙出具收据，载明收到房款52万元。因振鲁置业公司提出按2008年10月22日的合同签订日期无法给贾士龙更多的房价折扣，故双方同意将所签合同的签署日期落款为2008年元月2日；2008年10月22日合同签订当日，贾士龙向振鲁置业公司支付了购房款52万元，其中贾士龙将20万元通过银行转账的方式转至张乃栋账户，同日以现金的方式将32万元支付给了振鲁置业公司；振鲁置业公司为贾士龙出具收据一张，收款金额为52万元，落款日期也为2008年元月2日。 2013年2月18，振鲁置业公司出具《证明》，载明“保证于2013年农历正月底之前，退还贾士龙同志的购房款伍拾贰万元和应退的利息一次付清。”下方有振鲁置业公司名称，但未加盖公章，有张玉忠签字及日期。 2013年3月21日，振鲁置业公司出具证明，载明“今有贾士龙退房，因公司资金困难，保证3月底前退给该房款，特此保证。”下方有振鲁置业公司名称，但未加盖公章，有张乃栋签字及日期。 2016年12月8日，振鲁置业公司出具《保证书》，载明“我公司综合现在的经济状况和手续的进展，保证于2017年3月15日前退还贾士龙（所购青后小区20号楼-2-10A号房）全部购房款（人民币伍拾贰万元）及违约金，一次性退还。如不能按时一次性付清，将自2017年3月15日后，开始按照现行银行贷款利率的四倍利率计算，特此证明。”下方振鲁置业公司加盖公章，同时张玉忠、张乃栋在保证人处签字。 另查明，至庭审时，振鲁置业公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明。 本院认为，关于封丽的诉讼主体资格。本案系商品房销售合同纠纷，涉案房屋买卖合同系由振鲁置业公司与贾士龙签订，封丽不是涉案房屋买卖合同的当事人，根据合同的相对性原则，本院认定，封丽不是本案的适格原告。故对封丽的各项主张，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至庭审时，涉案房屋的预售许可证明仍未取得，故本院认定，振鲁置业公司与贾士龙签订的房屋买卖合同无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，振鲁置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下与贾士龙签订合同，致合同无效，应返还贾士龙已付款项52万元。虽然合同中明确约定，涉案房屋没有取得预售许可证，但是结合振鲁置业公司出具的保证书、涉案房屋所在地房价上涨情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院认定振鲁置业公司对贾士龙所受损失承担赔偿责任。具体计算标准为：以已付房款52万元为基数，自付款日2008年10月22日起至2017年3月15日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以已付房款52万元为基数，自2017月3月16日起至实际支付之日止，按照2017年3月15日中国人民银行贷款利率4倍计算。对贾士龙超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 关于贾士龙要求张玉忠、张乃栋承担连带责任的的诉讼请求。张玉忠、张乃栋辩称，张玉忠系公司的法定代表人，担任董事长一职，张乃栋系公司的董事、经理，两人的签字行为系职务行为，而不是个人行为，承诺退购房款均注明了山东振鲁置业有限公司。本院认为，振鲁置业公司出具的保证书中，在振鲁置业公司名称及加盖公章的下方，另起一行，写明保证人，而张玉忠、张乃栋均在保证人后面签字，且张乃栋在名字后方书写了其张乃栋系振鲁置业公司经理，如果在振鲁置业公司名称及加盖公章的下方没有写明担保人，而仅仅有张玉忠、张乃栋的签字，可以认定为职务行为。但是在单独写明保证人的情况下，张玉忠、张乃栋在保证人后面签字的行为应认定为个人行为，而非职务行为。故贾士龙主张张玉忠、张乃栋承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东振鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾士龙返还购房款52万元； 二、被告山东振鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾士龙赔偿损失（以已付房款52万元为基数，自付款日2008年10月22日起至2017年3月15日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以已付房款52万元为基数，自2017月3月16日起至实际支付之日止，按照2017年3月15日中国人民银行贷款利率4倍计算）； 三、被告张玉忠、张乃栋对上述一、二项款项承担连带清偿责任。 四、驳回原告贾士龙的其他诉讼请求； 五、驳回原告封丽的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13360元、保全费5000元，由被告山东振鲁置业有限公司、张玉忠、张乃栋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 东 人民陪审员  胡丽颖 人民陪审员  陈 军 二〇一八年十月十八日 书 记 员  郭 帅