江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0612民初3017号 原告：江苏华东木业有限公司，住所地南通市通州区平东镇工业集中区。 法定代表人：吴建国，执行董事。 委托诉讼代理人：张健，江苏濠阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。 被告：南通华大置业有限公司,住所地南通市通州经济开发区南区世纪大道东、文昌路北。 法定代表人：黄惠，执行董事。 委托诉讼代理人：周明明，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 原告江苏华东木业有限公司与被告南通华大置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，先适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张健、被告委托诉讼代理人周明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏华东木业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付用于抵偿原告工程款的南通市通州区XX小区2幢606室和6幢1104室二套房屋的销售余款911080元（暂按销售价6000元/㎡计算，要求按判决时的市场价计算），并按年利率6%的标准向原告支付自起诉之日起至实际给付之日止的利息损失；2.判令被告向原告提取XX牌防盗门21樘，并赔偿原告178樘防盗门的货款损失151300元及利息损失(自2014年12月6日起按年利率6%计算至实际支付之日止)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月12日、8月（日期不详），双方签订《XX小区一期防火门供货及安装工程合同》和《XX小区一期工程钢质防火防盗门供货及安装工程合同》各一份，约定了关于防火门和防火防盗门安装工程的双方权利义务。合同签订后，原告按工程进度、按约进行了防火门和防火防盗门的采购及相应的安装工作。但因被告原因，该项目2号楼108樘、6号楼的70樘防火防盗门因品牌要求改变不能安装，由此积压在原告仓库，原告实际支付该部分货款151300元。案件审理过程中，原告根据被告的指令，向其指定的第三方交付了防盗门157樘。2015年9月21日，原、被告签订以房抵偿工程款协议书，约定被告以XX小区2幢606、1106和6幢1104室房屋三套，按5000元/㎡折抵工程款1894600元。XX小区项目竣工后，2017年9月2日，原、被告完成了防盗门和防火门工程的结算，确认被告应付原告的工程款为381000元和1364000元。在此期间，被告支付原告工程款10万元。以房抵偿工程款的协议书签订后，原告降价出售并收取了XX小区2幢1106室的房屋销售款，被告先后代原告溢价出售了XX小区2幢606室和6幢1104室房屋，收取了全部销售款，但被告仅支付原告50万元（含保证金15万元），其余售房款未能支付给原告。 南通华大置业有限公司辩称，1.原告与被告间系建设工程施工合同关系，原告主张销售余款与该法律关系不符，且虽双方曾有以房抵债的约定，但该协议并未全部实际履行，原、被告间目前仍是工程款债权债务关系，参照2017年第九期最高院公报案例（通州建总与内蒙古新华房产公司案例），在以房抵债协议无法实际履行的情况下，原、被告双方仍按工程款进行结算。2.施工合同所约定的付款条件和付款期限并未成就，施工合同第7.6条约定，质保期为2年，从验收合格期满之日算，7.8条约定施工单位发票不合格的，被告有权暂停或拒绝支付工程款，同时11.1条及11.3条约定了竣工交付为整体工程竣工交付，本案所涉相关房屋的最晚竣工验收时间是2017年3月24日，因此，质保期尚未届满，不应全额支付工程价款。同时，施工合同7.5条仅约定，审核确定结算后支付至结算价款95%，但对于付款期限并未作出明确约定，不能确定是审核确定后立即支付还是审核确定后相隔较长时间进行支付。在合同意思不明情况下，相关价款应随质保金一并支付，前提仍是施工单位按7.7条约定提前开具发票。3.关于原告所述防盗门178樘，原告的该主张无论是数量还是价款均没有依据，同时该主张明确与施工合同无涉，应另案起诉。在相关结算中已经明确2号楼和6号楼的防盗门不在此次结算范围内，待后期使用时另行结算，结算单原、被告都是盖章确认的，也即原、被告双方均认定使用后再发生结算。现防盗门并未使用，不应结算价款。4.原告诉请的利息损失没有依据。 本院经审理认定事实如下：2014年7月12日，原、被告双方签订《XX小区一期防火门供货及安装工程合同》，约定原告承包被告的XX小区一期及XX国际酒店地下室防火门供货及安装工程，承包方式为包工包料，暂定总价款1448190元，双方结算确认后付至结算价的95%，余款5%作为保修金，保修期满10个工作日内结清，质保期为工程竣工验收合格后两年。投标保证金100000元，合同签订后自动转为履约保证金及工程质量保证金，在施工单位第二次付款时返还50%，单体全部竣工验收合格后返还50%。 2014年9月3日，原、被告双方签订《XX小区一期工程钢质防火防盗门供货及安装工程合同》，约定原告承包被告的XX小区一期工程钢质防火防盗进户门供货及安装工程。承包方式为包工包料，固定总价款1120000元，双方结算确认后付至结算价的95%，余款5%作为保修金，保修期满10个工作日内结清，质保期为工程竣工验收合格后两年。投标保证金50000元，合同签订后自动转为履约保证金及工程质量保证金，所有单体工程内部验收合格后无息返还。在工程报价清单中载明，甲级防火防盗门规格1000×2100，1#102樘、2#108樘、6#70樘、8#204樘、9#204樘，单价1290元/樘，单价包括制作、安装、运输、及五金配件，表面粉末喷涂。产品生产厂家为XX集团有限公司。 合同签订后，原告进行了防火门和防火防盗门的采购及相应的安装工作。 2015年9月21日，原、被告签订协议书，约定被告以XX小区2幢606室（建筑面积127.14㎡）、1106室（建筑面积127.14㎡）和6幢1104室（建筑面积124.64㎡）房屋三套，按5000元/㎡折抵工程款1894600元，抵偿房屋的建筑面积以最终测绘面积为准，协议签订之日原告开具以上抵偿款的工程款发票。协议书签订后，原告自行出售并收取了XX小区2幢1106室的房屋售销款。2015年12月1日，被告将XX小区6幢1104室以每平方米5000元、总价623200元出卖给案外人蒋某、周某。2017年3月21日，被告将XX小区2幢606室以每平方米4700元、总价597558元出卖给案外人袁某。 XX小区项目于2017年3月24日完工。2017年9月2日，原、被告完成防火防盗门和防火门工程的结算，双方签署的结算审批表中确认原告的工程款分别为381000元和1364000元。在防火防盗门结算审批表中载明：本次结算包含XX小区一期别墅区、1#、9#楼样板房3樘钢质防火防盗门供货及安装，因工程变更，2#，6#楼防盗门不在此次结算范围内，待后期使用时另行结算。 2018年5月22日，被告向原告发出工作联系函，内容为“关于结算审批表中所遗留之防盗门事项，请贵公司立即将相应的XX防盗门送货至江苏省苏中农产品交易中心工程工地何某收，该批XX防盗门由我公司直接与贵公司结算”。2018年5月29日，原告将141樘防盗门送至被告指定的工地，何某签收，何某并签注另2017年9月送两樘一左一右，现场安装交付，共计送143樘门。2018年6月19日，原告将14樘防盗门（少锁体6左8右、少锁芯14只）送至被告指定的工地，何某签收。 被告先后向原告支付工程款60万元（含保证金15万元）。 本院认为，原、被双方签订的《XX小区一期防火门供货及安装工程合同》、《XX小区一期工程钢质防火防盗门供货及安装工程合同》及协议书，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方均应按照合同及协议书的约定，全面履行各自的义务。原告已按合同约定进行了防火门及防盗门的采购和安装，对已安装的部分双方已经进行了结算，故被告应按结算价支付给原告。对未结算的2#，6#楼的178樘防盗门，因原告已采购了178樘防盗门并已交付157樘，另21樘存放在原告处，故被告应当支付178樘防盗门的货款。该178樘防盗门进价为每樘800元，加上税款、运费，原告主张每樘850元，应在合理范围内，本院予以支持，故被告应支付原告178樘防盗门的货款151300元，同时原告应向被告交付21樘防盗门及已交付防盗门中缺少的锁体6左8右、锁芯14只。 关于以房抵款问题。双方于2015年9月21日签订以房抵款协议，约定被告以三套房屋（总面积为378.92平方米，每平方米5000元）抵算工程款1894600元。被告实际交付原告一套房屋，面积为127.14平方米（计抵工程款635700元），另两套被告出售给了他人，实际出售价没有超过每平方米5000元。现原告要求被告按市场价支付原告该两套房的价款。对此，本院认为，双方签订的以房抵款协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议应为有效。被告本应将协议约定的三套房屋交付原告或原告指定的买房人，并办理产权过户手续，但被告却擅自将其中的两套出售给了他人，造成以房抵款协议无法全面实际履行，被告的行为已构成违约。但考虑到房地产市场当时低迷的实际情况，被告出售的两套房屋价格未超过以房抵款协议约定的价格，被告没有从中获取额外利益。原告自行出售的一套房屋的价格也低于以房抵款协议约定的价格，被告的违约行为没有给原告造成实际的损失，故本院对原告要求被告按判决时的市场价支付XX小区2幢606室和6幢1104室二套房屋价款的请求不予支持。原、被告双方仍应按实结算，被告已支付原告的60万元中应当扣除原告交纳的15万元保证金，故被告结欠原告的工程款应为1745000-635700-450000=659300元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条规定，判决如下： 一、被告南通华大置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏华东木业有限公司工程款659300元，并支付该款自2018年4月14日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息； 二、被告南通华大置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏华东木业有限公司178樘防盗门的货款151300元并支付该款自2014年12月6日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息。同时原告向被告交付21樘XX牌防盗门及已交付防盗门中缺少的锁体6左8右、锁芯14只； 三、驳回原告江苏华东木业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14634元，财产保全费5000元，合计19634元，由原告江苏华东木业有限公司负担4654元，由被告南通华大置业有限公司负担14980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费14634元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  王志建 人民陪审员  周 玲 人民陪审员  王鑫鑫 二〇一八年十月十二日 书 记 员  陈 程