湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初12338号原告：刘谦鸿，男，1965年9月1日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告：宋淑玉，女，1969年8月31日出生，汉族，住武汉市洪山区，两原告共同委托诉讼代理人：王秀，湖北恒康律师事务所律师。被告：张菊容，女，1969年9月21日出生，汉族，户籍所在地湖北省蕲春县，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李均先，系张菊容配偶。委托诉讼代理人：杨明武，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者。原告刘谦鸿、宋淑玉与被告张菊容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘谦鸿、宋淑玉的委托诉讼代理人王秀，被告张菊容及其委托诉讼代理人李均先、杨明武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘谦鸿、宋淑玉向本院提出如下诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋出租合同》；二、张菊容立即腾退所租赁的房屋；三、张菊容向刘谦鸿、宋淑玉支付所欠租金、违约金、尚欠的保证金5,000元（月租金为6,500元，从2018年6月起计算至腾退之日，按照日租金的10%承担违约责任）；四、由张菊容承担本案的诉讼费、律师费。庭审中，刘谦鸿、宋淑玉明确第一项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋出租合同》于2018年7月10日解除；第三项诉讼请求为：张菊容支付2018年7月10日之前的租金，并自2018年7月10日起至实际腾退之日止，按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。事实与理由：2018年5月1日，刘谦鸿与张菊容签订《房屋出租合同》，约定刘谦鸿将其自有的座落于南湖花园建安街新世纪宝安步行街B-14号商铺，出租给张菊容从事餐饮经营，同时约定租赁期限、违约责任等条款。同时，两原告系夫妻关系，涉案房屋系二人夫妻共同财产，登记至宋淑玉名下。合同签订后，张菊容未按期交付季度租金。2018年7月9日，刘谦鸿、宋淑玉向张菊容发出律师函，要求其在收到函告之日起三日内解除合同、补足房租、保证金、腾退房屋未果，为维护自身合法权益，刘谦鸿、宋淑玉特诉至本院，请求判如所请。被告张菊容辩称，刘谦鸿、宋淑玉诉状所述不实，本案所涉房屋租赁合是双方签订的第二份合同。张菊容系从案外人处接手诉争商铺，支付了转让费16万元。前一份合同到期前，张菊容想要转让门面，刘谦鸿、宋淑玉提出要求涨租50%，未能转租成功。由于前期投入过大，为继续承租房屋，双方签订了本案租赁合同，刘谦鸿、宋淑玉涨租幅度高达75%，此后双方一直协商延长租赁期限及转租事宜未果，刘谦鸿、宋淑玉让张菊容先缴纳一个月房租，其他再谈。现已支付4个月租金，不差欠租金。租金给付虽有延迟，但是因为天气炎热，地铁打围施工、城管街面整治，导致生意不好，租金是找朋友借款缴纳。双方刚签订合同，刘谦鸿、宋淑玉要求解除与事实不符，与法律相悖，请求驳回其诉讼请求。且合同约定的违约金标准过高，应当按照月租金的万分之二计算。经审理查明，宋淑玉与刘谦鸿于1992年8月14日登记结婚。坐落于武汉市武昌区新世纪宝安花园一期B区1-2层B-15室商铺于2007年1月3日登记在宋淑玉名下，证载房屋所有权证号为武房权证市字第**，建筑面积51.23平方米。2018年5月1日，刘谦鸿（甲方）与张菊容（乙方）签订《房屋出租合同》，约定“第一条甲方将自有的坐落在南湖花园建安街新世纪宝安步行街B-14号商铺，出租给乙方作餐饮经营使用。第二条租赁期限。租赁期共壹年，从2018年5月1日至2019年4月30日。乙方有下列情形之一的，甲方随时可以无条件终止合同，收回房屋：1.未经甲方许可擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或他人调剂交换的……4.拖欠租金5天以上（含5天）的……第三条租金、保证金和租金缴纳方式及其它费用的交纳责任。甲乙双方议定2018年5月1日至2019年4月30日期间月租金￥6,500……租金每三个月支付一次。乙方在合同签订之日一次性向甲方第一期三个月的租金，共计壹万玖仟伍佰零拾元（￥19,500.00）整。以后每期租金于本期到期前15天支付……本合同签订时，甲方向乙方收取壹万伍千元作为本合同的保证金，本合同期满如乙方不再续租，同时没有违反本合同规定的任何行为，并在物业管理处核实无拖欠物业费、水费、电费和其他任何费用，甲方将予以无息退还壹万伍仟元……第六条违约责任。1.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按日租金的10%以天数计算向甲方交付违约金……”张菊容自述陈卓系其承租的另一商铺业主，此房屋出租合同是拿陈卓的出租合同复印后填写，保证金系打印上去的故未注意更改，但因两处商铺面积不一致，双方此前签订的租赁合同中，陈卓的保证金为15,000元，刘谦鸿的保证金为10,000元，双方并未约定调整保证金。2018年7月9日，湖北恒康律师事务所王秀律师向张菊容邮寄《律师函》，载明：“接受刘谦鸿的委托……你逾期亦未交付租金的行为显然已构成违约……一、你已严重违约，现书面告知你，通知与你2018年5月1日签订的《房屋租赁合同书》，自你收到该律师函之日起生效；二、请你务必在收到本函之日起3日内结清差欠陈卓的全部差欠款（包括但不限于租金、违约金、差欠的物业费、水电费等）；三、请你务必在收到本函之日起3日内将租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并于陈卓办理书面移交确认手续……”该邮单显示于2018年7月10日投递并签收，签收人为“他人收前台”2018年5月15日、2018年8月7日、2018年8月11日，张菊容分别向宋淑玉转款6,500元、13,000元、6,500元。另查，坐落于武汉市武昌区新世纪宝安花园****商铺由案外人陈卓出租给张菊容。李均先系张菊容配偶。2012年9月26日，宋淑玉（甲方）与李均先（乙方）签订房屋租赁合同，约定“甲方将自有的坐落在武汉市南湖花园城新世纪宝安商业步行街的第B15号商铺一间……租赁期从2012年11月1日至2018年4月1日……双方议定2012年11月1日至2015年4月30日期间月租金叁仟伍佰元整（￥3，500.00），租金每季度支付一次……2015年5月1日至2018年4月1日期间月租金肆仟贰佰元整（￥4,200.00）……本合同签订时，甲方向乙方收取一万元整（￥10,000.00）作为本合同的保证金……”双方确认李均先已缴纳保证金10,000元，合同到期后，该款作为原、被告签订的租赁合同保证金。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、支付宝账单等证据加以证明。上列证据在法庭上出示，由当事人质证，围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行了质疑、说明与辩驳。本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，目前无证据显示存在无效或可撤销情形，合法有效，对双方均有约束力。对于租赁合同而言，出租方的主要义务在于提供符合约定的房屋，承租方的主要义务在于按约支付租金。本案中双方合同约定租金按季支付，合同签订之日即2018年5月1日应支付19,500元，以后每期租金于本期到期前15天支付，张菊容提交的证据亦不足以证明双方对租金支付方式进行了变更，故其未按期支付租金的行为已构成违约，刘谦鸿、宋淑玉书面要求解除合同，张菊容虽否认收到该邮件，但邮件中收件人姓名、电话、地址均与张菊容一致，本院依法确认该邮件已向其送达，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，刘谦鸿、宋淑玉关于确认上述合同已于2018年7月10日解除的诉请，本院依法予以支持。关于刘谦鸿、宋淑玉要求张菊容立即腾退租赁商铺的诉请，刘谦鸿、宋淑玉虽依约享有合同解除权，但此前双方就合同解除效力存在分歧，张菊容租用诉争商铺经营商铺，应给与其合理的搬离期限，因张菊容已实际支付2018年5月1日至2018年8月31日的租金及房屋占有使用费，此后应按照合同约定的租金标准按月支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。综合本案证据及双方当事人陈述，可知张菊容2012年9月起租用该商铺至今，双方此前房屋租赁合同已履行完毕，双方自愿续签，从本案诉争租赁合同所载明的商铺位置及原告向被告邮寄的律师函内容判断，张菊容关于本案合同系从陈卓的合同复印而来的陈述，本院予以采信。因保证金金额系打印，亦未进行特别提示，而陈卓方保证金系从前一合同承继而来，并未增加保证金金额，原告亦未提交证据证实双方协商变更保证金金额，故其要求被告另行支付保证金5,000元的诉请，本院依法不予支持。合同中约定的保证金及违约金实际均为违约责任条款，刘谦鸿、宋淑玉要求张菊容按照日租金的10%支付违约金并不予返还保证金，该违约责任约定过分高于其实际损失，综合双方合同履行情况、协商过程及张菊容迟延履行原因，本院酌定张菊容自2018年6月1日起以欠付租金为基数，按年利率8%支付违约金至房屋实际腾退之日止。刘谦鸿、宋淑玉主张的律师费未向本院提交相关证据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年5月1日签订的《房屋出租合同》于2018年7月10日解除；二、被告张菊容应于本判决书生效之日起三十日内腾退坐落于武汉市武昌区新世纪宝安花园一期B区1-2层B-15室商铺；三、被告张菊容应于本判决书生效之日起十日内支付原告刘谦鸿、宋淑玉房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每月6,500元的标准自2018年9月1日起按月计付至实际腾退之日止）；四、被告张菊容应于本判决书生效之日起十日内支付原告刘谦鸿、宋淑玉违约金（违约金自2018年6月1日起以欠付租金和房屋占有使用费及实际欠付天数为基数，按年利率8%计算至实际腾退之日止）；（上述二至四项确定的给付义务优先从被告张菊容已缴纳的保证金10,000元中予以抵扣，剩余部分由原告刘谦鸿、宋淑玉退还被告张菊容）五、驳回原告刘谦鸿、宋淑玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费961元，减半收取480.5元，由被告张菊容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  郭思文二〇一八年十月二十三日书记员  李婧媛