江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初4161号原告胡锦淞，男，1969年10月18日出生，汉族，海口市人，住海口市琼山区。委托代理人蔡兴泉，海南外经律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告江西临川建设集团有限公司，住所地：抚州市临川区临川大道989号。法定代表人彭武，总经理。委托代理人王太福，系江西临川建设集团有限公司员工，代理权限：特别授权。（追加）第三人蒋江平，男，1970年1月28日出生，汉族，安徽省安庆市人，住安徽省安庆市宿松县孚玉镇玉龙社区东方盛世D3-4号，身份证号。（追加）第三人虞玲霞，女，1971年9月13日出生，汉族，安徽省安庆市人，住安徽省安庆市宿松县孚玉镇玉龙社区东方盛世D3-4号，身份证号。（追加）第三人张绍华，男，1965年1月15日出生，汉族，安徽省安庆市人，住安徽省安庆市宿松县孚玉镇宿松路119-2号，身份证号。原告胡锦淞诉被告江西临川建设集团有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法追加了蒋江平、虞玲霞、张绍华作为本案的第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡锦淞的委托代理人蔡兴泉、被告江西临川建设集团有限公司的委托代理人王太福均到庭参加诉讼，第三人蒋江平、虞玲霞、张绍华经本院合法传唤后均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡锦淞诉称，2018年6月6日江西省抚州市临川区人民法院依据江西临川建设集团有限公司申请执行蒋江平、虞玲霞、张绍华民间借贷一案，贵院依据（2016）赣1002民初939号民事裁定书，依法查封了蒋江平名下座落在海南省文昌市椰林山庄A单元2层A201、A单元2层A203、A单元2层A204房。2012年12月28日蒋江平与原告签订了《房地产买卖契约》三份，约定蒋江平分别以人民币361845元、360426元、360426元（共计人民币1082687元）将其名下的海南省文昌市椰林山庄A单元2层A201、A单元2层A203、A单元2层A204房出卖给原告，原告已按约定支付了全额购房款，且房屋已交付给原告，该房产已属于原告。2018年8月6日原告提出执行异议，贵院于2018年8月15日裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告购买上述房屋后，虽未办理备案登记变更，但原告已支付了全部房款，应取得上述房屋的所有权，蒋江平等人与江西临川建设集团有限公司的民间借贷中约定的抵押物并无上述房产，且原告的购买行为在蒋江平等人的借贷行为之前，上述房屋的所有权属于原告是符合事实及法律依据的，故原告诉至法院，提出如下诉请：1、判令立即解除对座落在海南省文昌市椰林山庄A单元2层A201、A单元2层A203、A单元2层A204房的查封；2、判令原告与蒋江平于12月28日签订的《房屋买卖契约》合法有效，并确认海南省文昌市椰林山庄A单元2层A201、A单元2层A203、A单元2层A204房归原告所有；3、判令蒋江平立即协助和配合原告办理海南省文昌市椰林山庄A单元2层A201、A单元2层A203、A单元2层A204房的过户手续；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告江西临川建设集团有限公司辩称，1、本案临川区人民法院（2018）赣1002执异54号执行裁定书，是依照执行程序作出的法律文书，没有违反法律规定；2、胡锦淞对案涉房屋不享有所有权，因该房款金额较大，胡锦淞未提供相关银行支付凭证，故该收条不能证明原告已实际支付了涉案购房款，且原告未办理产权过户手续，没有合法取得房屋所有权，故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人蒋江平、虞玲霞、张绍华均未应诉答辩。经审理查明，第三人蒋江平与虞玲霞系夫妻关系。2012年6月6日第三人蒋江平与海南椰园房地产开发有限公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定由蒋江平购买海南椰园房地产开发有限公司开发的位于海南省文昌市文城镇文岭里3号椰林山庄小区A单元A201、A203、A204房屋三套，房屋建筑面积分别为84.15平方米、83.82平方米、83.82平方米，购房款分别为310140元、308952元、308952元，房屋交付期限均为2012年12月31日前。该三份商品房买卖合同均在海南省文昌市房管部门办理了相关的备案登记手续。此后，原告胡锦淞与第三人蒋江平分别签订了一份《购买房屋协议书》及三份《房地产买卖契约》，购买房屋协议书记载的签订日期为2012年12月27日，三份房地产买卖契约记载的签订日期均为2012年12月28日，该购买房屋协议书及房地产买卖契约均未在房管部门办理备案登记手续。其中购买房屋协议书中约定胡锦淞购买蒋江平位于海南省文昌市文城镇文岭里3号椰林山庄小区房屋三套A201、A203、A204，总价款1082697元，由胡锦淞一次性付给蒋江平购房款，蒋江平协助胡锦淞办理房产过户手续；三份房地产买卖契约分别约定蒋江平将海南省文昌市文城镇文岭里3号椰林山庄小区房屋三套A201、A203、A204出售给胡锦淞，房屋成交价分别为361845元、360426元、360426元，付款方式均为一次付款，交房时间为2012年12月28日，并约定出新房产证时蒋江平应配合给胡锦淞办理房产证过户手续，办理过户手续所需缴纳的税费由胡锦淞承担。第三人蒋江平向原告胡锦淞出具了一份购房款收据，收据记载的时间为2012年12月27日，内容为收到胡锦淞购房款人民币1082697元。对于该收据中所涉购房款1082697元的给付情况，庭审中原告自述一部分购房款为现金支付，具体支付多少现金记不清楚，另一部分为蒋江平与胡锦淞之间存在工程款纠纷，以蒋江平所欠工程款抵扣房款，但就双方之间的工程款纠纷并未提供相关证据。原告对所有购房款均没有提供转账凭证。2014年4月28日第三人蒋江平、虞玲霞夫妇作为借款人、第三人张绍华作为担保人与江西临川第一建筑工程有限公司（现公司名称变更为江西临川建设集团有限公司）签订了一份借款协议书，借款协议约定蒋江平、虞玲霞夫妇向贷款人江西临川第一建筑工程有限公司借款人民币200万元，利息为月息3分，借款期限为10个月，借款人自愿用文昌市椰林山庄A101、A102、A104、B102、C102商铺及A102、A101、A303、A504、A403、B603住宅为上述借款作抵押担保。借款协议签订后，本案的被告江西临川建设集团有限公司向蒋江平履行了出借借资200万元的义务，借款期限届满后，借款人蒋江平、虞玲霞及担保人张绍华均未履行还款义务，江西临川建设集团有限公司便于2016年6月2日诉至本院，要求蒋江平、虞玲霞及张绍华偿还借款本金200万元及利息，诉讼中，本院依照江西临川建设集团有限公司的诉讼保全申请，于2016年6月22日裁定查封了预登记在第三人蒋江平名下位于海南省文昌市椰林山庄A单元2层A201、A203、A204共计三套房屋，此后，本院于2016年11月16日作出（2016）赣1002民初939号民事判决，判决蒋江平、虞玲霞及张绍华偿还江西临川建设集团有限公司借款本金人民币200万元及利息（利息自2014年4月29日起按月息2分计算至还清款日止）。该份判决书生效后，第三人蒋江平、虞玲霞、张绍华均未履行判决所载义务，江西临川建设集团有限公司向本院申请强制执行，在执行期间，本院于2018年6月6日向蒋江平发送了空房公告，要求蒋江平自本公告张贴之日起二十日内将涉案房屋腾空，之后，本案原告胡锦淞即作为案外人向本院提出执行异议，本院于2018年8月13日作出（2018）赣1002执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人胡锦淞的异议请求。裁定作出后，胡锦淞提起执行异议之诉，诉至本院。另查，涉案三套房屋至今均未办理不动产权证书，庭审中原告自述涉案三套房屋至今未验收，开发商至今也未向业主交房。第三人蒋江平委托原告胡锦淞的委托代理人向本院提交了情况说明一份，该情况说明的内容为：本人蒋江平于2012年12月28日收到胡锦淞购房款现金人民币1082697元，购房款付清之日已将位于海南省文昌市文城镇文岭里3号椰林山庄A单元2层A201、A203、A204共三套房屋及三套商品房预售备案合同一起交付给胡锦淞，因开发商原因尚未过户，但房屋实际所有人为胡锦淞。以上事实，有原告身份信息、被告营业执照、企业信息、购买房屋协议书一份、房地产买卖契约三份、收据一份、文昌市商品房买卖合同、借款协议书、空房公告、（2018）赣1002执异54号执行裁定、情况说明、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告胡锦淞与第三人蒋江平就涉案三套房屋虽签订了购买房屋协议书及房地产买卖契约，且协议书及契约记载的签订日期均系人民法院查封之前，但从原告提供的证据分析，原告对其履行给付涉案三套房屋全部购房款的义务仅提供了蒋江平于2012年12月27日出具的收到购房款收据一份，并未提供银行转账凭证，庭审中原告对其关于支付购房款的自述，也未提供相关证据加以印证，因涉案三套房屋的购房款金额达一百多万元，属于数额较大，原告单凭蒋江平向其出具的购房款收据，不足以证实其履行了支付全部涉案购房款的义务。再者，蒋江平向本院出具的情况说明中记载收到原告购房款的时间是2012年12月28日，与蒋江平向原告出具的收到购房款收据时间也不吻合，其情况说明中记载收到原告购房款现金1082697元，不符合生活常理，原告提供的证据并不能证明其履行了给付涉案三套房屋购房款的义务，无法证实上述购房协议已实际履行，故不排除原告与第三人蒋江平通过倒签购房协议的方式来对抗人民法院的查封执行，避免涉案房屋被人民法院强制执行拍卖的可能。故原告作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，现原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：驳回原告胡锦淞的诉讼请求。案件受理费14544元，由原告胡锦淞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  胡军红人民陪审员  万园秀人民陪审员  王晓倩二〇一八年十月十七日书 记 员  毛 青