四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初7081号 原告（反诉被告）：邹琼，女，汉族，1974年1月21日出生，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：周树全，四川宗正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘海英，女，汉族，1975年12月15日出生，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王昌跃，四川跃升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵光明，男，汉族，1969年10月4日出生，住成都市高新区。系被告潘海英的丈夫。 原告邹琼（反诉被告，以下均称原告）诉被告潘海英（反诉原告，以下均称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员钟珏独任审判。本院于2018年5月31日、2018年9月18日、2018年10月17日三次公开开庭进行了审理。三次开庭原告委托代理人周树全、被告潘海英及其委托代理人王昌跃、赵光明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 邹琼向本院提出诉讼请求：一、判令被告潘海英依约支付赔偿建冻库费用40000元：二、判令被告潘海英退还转让费8000元；三、判令被告潘海英退还押金1000元；四、判令被告潘海英支付搬迁费3000元；五、判令被告潘海英按照与拆迁单位签订的补偿协议向原告邹琼支付停产补助47146元。事实及理由：2015年4月，原告与被告谈好租赁被告房屋建冻库，并支付转让费8000元，于2015年4月9日，原告与被告正式签订《租房协议书》，协议约定：被告将自己位于高新区神仙树北路15号商铺两间35.81平房米租给原告建冻库，每月房租金1550元，房租半年交一次，次年开始每年房租上调50元，租期五年，期满后同等情况下，原告方相对有优先租赁权利，如果本房3年内拆迁，被告方将承担支付该项费用但不超过4万元。协议签订后，双方都按照协议履行，被告还额外收取了原告转让费8000元，原告也投资了6万多元建成了冻库。2017年11月8日，成都市高新区芳草街办事处发布公告，告之神仙树北路旧城区改造截止2017年7月8日签约率达到95%，符合协议的生效标准，该项目于2017年11月1日开始收房。2018年2月28日，成都泰顺物业管理经营有限公司发布《公告》，从2018年3月1日起，全面停止公司负责的商贸中心安全生产、秩序维护、水电管网等公告设施和公共部门的维修维护、清洁卫生、垃圾清运等市场物业管理公共服务工，并告知商贸中心市场已经进入拆除阶段，市场环境已经不适宜继续经营和生活。市场配套公告设施自2018年3月1日起停止使用，致使原告方无法正常营业。自2017年11月1日起，租赁房屋就进入了拆迁阶段后，原告多次要求被告收房并给予补偿，但遭到被告拒绝，特诉至本院。 潘海英辩称，双方签订的租房合同约定系拆迁方需要向邹琼支付装修费，且冻库经过拆迁方认定，并非属于附属物的装修设施；签订租赁合同时，案涉房屋所在的高新商贸中心便已经在摸底拆迁，系邹琼考虑到租赁这里房屋成本较小从而租用以经营，应当承担拆迁的风险，且合同中也明确约定若遇到拆迁的情况邹琼需要无条件配合；邹琼主张的转让费系向前一位承租人支付，与潘海英无关；现因拆迁发生合同提前终止的情形，并非潘海英违约导致，潘海英无须向邹琼承担任何赔偿，拆迁补助款项系拆迁方发放给房屋所有人的补助，且现拆迁方还未将拆迁补助发放给潘海英，潘海英也不清楚最后能得到的补助款项具体有哪些，金额有多少，即使对于有些费用可以支付给邹琼，但现在也不可能提前支付给邹琼；合同对于押金的退还有明确约定，现邹琼拒绝腾退房屋，故押金的退还条件并未成就；潘海英于2017年11月9日向邹琼送达了通知，告知其因房屋拆迁要提前终止合同，并要求其于2017年11月12日前搬离，故双方的合同于11月9日已经解除。 潘海英向本院提出反诉诉讼请求：一、判令原告邹琼向被告潘海英腾退位于成都高新区神仙树北路15号10栋1号、2号商业用房；二、判令原告邹琼承担房屋占用费，自2018年4月12日开始计算至实际腾退之日为止，按照1700元/月的标准计算；三、判令原告邹琼结清电费11356元、物管费及垃圾清运费679元。 邹琼辩称，邹琼未向潘海英腾退案涉房屋系因潘海英未履行其应当履行的协助义务，根据合同约定，潘海英应当协助邹琼获得搬迁的相关补助费用；案涉房屋自2017年11月1日起进入拆迁阶段以来，早已没有任何使用价值，邹琼不应当承担房屋占用费用；邹琼在案涉房屋里面所建的冻库应当得到补偿，若潘海英未将该费用与拆迁方进行约定或是没有进行索赔，系潘海英的责任，应当由潘海英进行赔偿。 经审理查明，2015年4月9日，潘海英（甲方）与邹琼（乙方）签订《租房协议书》，主要约定：乙方租用甲方所有的位于高新区神仙树北路15号10幢1号、2号商铺2间，房租为1550元/月，次年开始每年上调50元；房屋押金为1000元，若乙方期满不续租且未认为损坏水电设施、房屋装修基本硬件，甲方将退还押金；乙方对其中的一个商铺玻璃门封堵砌墙并建冻库，如果乙方今后不租用本房，则做好玻璃门，恢复原样；租期为5年，如果本房3年内拆迁，甲方将与拆迁方约谈支付本房屋装修费用，由拆迁方承担支付该项费用但不超过4万元；如果本房在3年以上5年以内拆迁，则拆迁方承担支付该项费用但不超过2万元；5年之后，情况另议；乙方无条件配合甲方处理拆迁事宜，不得影响本房屋拆迁进度；本协议自2015年4月12日起实行。合同签订后，潘海英将案涉房屋交给邹琼租用，邹琼在案涉房屋中修建了冻库。邹琼向潘海英支付了押金1000元、转让费8000元，支付租金至2018年3月11日。 2017年11月9日，潘海英在案涉房屋处向邹琼送达了解除合同通知书。邹琼因搬迁赔偿问题与潘海英发生争议，一直未搬离案涉房屋。 另查明：1.成都高新区管委会于2016年11月13日公布了案涉房屋所在区域的《模拟搬迁补偿安置方案》。 成都高新区芳草街道办事处于2017年11月8日发布《公告》，载明神仙树北路商贸中心旧城改造项目截止2017年7月8日签约率已经达到95%，符合方案规定的协议生效标准；该项目于2017年11月1日开始收房。 成都高新区规划建设局、成都高新区芳草街道办事处于2017年7月17日发布《公告》，载明截止2017年7月8日，签约率已经达到95%以上，已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同即日生效。 2018年2月28日，案涉房屋的物业管理公司发布《关于退出高新商贸中心物业管理事务的公告》，载明政府已立项实施旧城改造商贸中心市场，签约业主的铺面移交单位已过半，部分铺面也已关门停业待移交，故物管公司决定于2018年3月1日起退出物业管理事务，停止收取物业管理费、垃圾处置费、及代收水电费。 2.潘海英还未取得拆迁补助款项。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及《租房协议书》《模拟搬迁补偿安置方案》《公告》《关于退出高新商贸中心物业管理事务的公告》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，潘海英与邹琼签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应当依此履行义务、享有权利、承担责任。潘海英、邹琼均认可《租房协议书》已于2017年11月1日终止，合同终止后，邹琼应当向潘海英腾退、返还房屋，潘海英应向邹琼返还租房押金。邹琼从2015年4月开始租用案涉房屋，根据合同约定，房屋在3年内拆迁的，潘海英应当向拆迁方主张房屋装修费用，由拆迁方承担不超过4万元的装修补偿款。该项约定的意思系在潘海英取得房屋装修补偿款后，应当将其中不超过4万元的部分支付给邹琼，现潘海英并未实际取得拆迁方的拆迁补助款，对于即将取得的补助款具体金额也未明确，无法向邹琼履行支付义务。对于邹琼主张的搬迁费，双方租赁合同提前终止系因拆迁事宜，双方在签订合同之时对于拆迁的情况进行了约定，可知邹琼在与潘海英订立租赁合同之时便知晓案涉房屋可能发生在租赁期内拆迁的情况，且在合同中也约定了发生该种情况时邹琼应当配合搬迁，故租赁合同的提前终止并非潘海英的责任导致，对于邹琼要求潘海英赔偿搬迁费用的主张不予支持。对于停产补助费，拆迁方支付的包括停产补助在内的相关拆迁安置费用均系对于房屋所有权人的补助，况且目前潘海英也未实际取得相关补助，邹琼无权要求潘海英向其支付。对于转让费，该费用系向前任租户支付的费用，故对于邹琼要求潘海英退还的主张不予支持。对于房屋占用费用，根据成都高新区规划建设局、成都高新区芳草街道办事处发布的相关公告内容，案涉房屋所在区域自2017年7月起便开始正式进入搬迁阶段，物业管理公司也于2018年3月就已经停止管理事务，邹琼腾退房屋后潘海英也不可能继续出租，潘海英并未实际损失，故对于潘海英的此项诉请不予支持。 对于物管费、水电费及垃圾清运费，在邹琼使用房屋期间产生的上述费用应当由其承担，经确认，案涉房屋欠缴的物业服务费及垃圾清运费用为679元、电费为11356元，故对于潘海英要求邹琼支付上述费用的主张予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告邹琼于本判决生效之日起十五日内向被告潘海英腾退位于高新区神仙树北路15号10幢1号、2号商业用房； 二、原告邹琼于本判决生效之日起十五日内向被告潘海英支付欠缴的物管费、水电费及垃圾清运费12035元； 三、被告潘海英于本判决生效之日起十五日内向原告邹琼退还押金1000元； 四、驳回原告邹琼的其他诉讼请求； 五、驳回被告潘海英的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取550元，由本诉原告邹琼承担。反诉案件受理减半收取25元，由反诉原告潘海英承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  钟珏 二〇一八年十月十七日 书记员  舒婷