盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0991民初245号原告盐城市隆诚汽车销售有限公司，住所地盐城市盐都区开创路2号。法定代表人高建忠，总经理。委托代理人张新荣，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。被告盐城市万利汽车销售服务有限公司，住所地盐城市亭湖区开明巷33号。法定代表人金良功，总经理。委托代理人刘咏华，江苏零距离律师事务所律师。第三人江苏富莱德生物工程有限公司，住所地盐城经济技术开发区盐渎东路1号。法定代表人王士林，总经理。委托代理人邹正美，江苏锐智律师事务所律师。原告盐城市隆诚汽车销售有限公司（下称隆诚公司）诉被告盐城市万利汽车销售服务有限公司（下称万利公司）、第三人江苏富莱德生物工程有限公司（下称富莱德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于2018年3月1日、4月18日公开开庭进行了审理。该案后依法转为普通程序并组成合议庭，于同年8月17日再次公开开庭进行了审理。原告隆诚公司的委托代理人张新荣，被告万利公司的法定代表人金良功及委托代理人刘咏华，第三人富莱德公司的委托代理人邹正美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆诚公司诉称：2017年4月1日，我司向被告租赁位于人所有的部分厂房、场地，用于经营海马4S店。约定租期三年，自2017年4月3日至2020年4月2日，年租金为390284元。当日，我司按合同约定通过公司会计蔡洪根向被告公司股东杨秀红支付第一年度租金390284元。5月29日1时21分许，厂房失火。9月20日，盐城市公安消防支队城南新区大队作出事故认定：起火部位为被告转租的钣金车间，起火原因排除雷击、自然、遗留火种，但不排除电气故障所致。该钣金车间经营人案外人方申仓提出复核。盐城市消防支队作出了维持原认定的结论。现因房屋损毁无法继续经营，我司另行租赁房屋。我司不主张第三人的民事责任。现请求法院判决：1、解除我司与被告之间签订的关于盐渎东路1号4幢内3#厂房、场地的租赁合同；2、被告退还2017年5月29日起至2018年4月3日止的租金330404.81元及自起诉之日起至实际履行之日止按年息6%计算的资金占用利息。被告万利公司辩称：我司与原告之间不存在房屋租赁合同关系。我司代收案外人蔡洪根款项不是原告的款项，而且该款收到后就转付给了第三人富莱德公司。故我司请求追加富莱德公司为本案第三人。实际上原告是与第三人发生的租赁关系，所付租金也是第三人开具发票直接给原告。另外，火灾的发生不是我方责任。而且火灾发生后室内无法使用属实，但室外场地仍使用到2017年9月底，至今尚未将厂房和场地移交给第三人。请求法院依法处理。第三人富莱德公司述称：我司与原告之间不存在租赁合同关系，也未收取过原告的租金，不应返还原告租金。房屋失火原因是被告未尽妥善管理和保管租赁物的义务，导致他人损失，应由被告承担返还租金、赔偿损失的义务。被告退还租金后还可以依火灾发生原因向最终责任人追偿。且被告已向贵院起诉我司，本案与另案的事实存在交叉，应以另案作为处理依据。请求法院依法处理。现已查明：2017年3月29日，富莱德公司（甲方）与万利公司（乙方）签订一份《合同书》，约定（摘要）：1、甲方将位于盐城市厂房4614平方米的房屋及5367平方米场地出租给乙方作为仓库存放车辆使用（场地界址仍按上期合同划分）；2、租赁期限三年，自2017年4月3日到2020年4月2日止4月1日；3、厂房每年每平方米140元、场地每年每平方米40元，每年合计860640元，另外公共厕所打扫费用每月50元随水电费一起收，甲方开具相应的发票给乙方（税金由乙方陈丹，每年开一次税票），三年租金分两次付清，即一次付一年半租金，在本合同签订之日起五个工作日内付860640元，2017年6月3日前付430320元，下次租金2018年10月3日付860640元，2018年12月3日付430320元，如不及时支付，滞纳金按租金总额每日万分之五计算，否则视乙方违约，本合同无效并承担违约责任；4、乙方自行负责防盗防火及承租房屋、场地安全和卫生工作，室内不得使用明火，如因乙方使用不当造成的损失全部由乙方承担；5、本合同违约金为人民币五万元，如任何一方违约，违约方必须支付给对方违约金五万元；6、甲方提供水源、电源，乙方自行安装，消防设施乙方自行规范配备，乙方不得在室内使用明火，排污要符合甲方整体规划、生活垃圾自行妥善处理。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，万利公司按约租赁厂房及场地用于汽车销售及售后维修。同年3、4月间，万利公司又与隆诚公司成立租赁厂房、场地的合同关系，将其承租第三人富莱德公司的3#厂房中的部分厂房及场地出租给后者。约定：隆诚公司承租厂房2307平方米，每年140元/平米，场地实际承租面积1683.5平方米，每年40元/平米，合计年总租金为390284元。此后隆诚公司按约承租约定的厂房、场地。4月1日，隆诚公司股东蔡洪根通过招商银行股份有限公司盐城分行营业部向万利公司股东杨秀红中国银行账号中转账人民币390284元。4月5日，杨秀红通过中国银行向第三人富莱德公司的法定代表人王士林转账人民币860640元。2017年5月29日1时21分许，3#厂房发生火灾。盐城市公安消防支队城南新区大队接到火警后出警到现场后扑灭。该起事故致隆诚公司所承租厂房及内置物品被烧毁损坏。同年9月21日，盐城市公安消防支队城南新区大队作出南公消火认字[2017]第0008号《火灾事故认定书》。载明：2017年5月29日1时21分许，盐城市119指挥中心接到报警称位于米厂房冒烟，此次火灾过火面积约3800平方米，主要烧损富莱德公司3#厂房及厂房内物品，无人员伤亡；经查，对起火原因认定如下：起火部位为富莱德公司3#厂房东侧中部钣金车间办公室，起火原因排除雷击、自燃、遗留火种，不排除电气故障所致；当事人对本认定有异议的，可以自本认定书送达之日起十五个工作日内，向盐城市公安消防支队提出书面复核申请，复核以一次为限。后钣金车间经营者方申仓提出书面复核。同年12月6日，盐城市公安消防支队作出盐公消火复字[2017]第0005号《火灾事故复核决定书》，载明：维持原火灾事故认定（南公消火认字[2017]第0008号）。2017年下半年，隆诚公司将所承租场地清空，车辆移往其他销售门店。厂房至今保持过火后现状。后隆诚公司与万利公司因租金退还事项产生争议，隆诚公司遂于2018年1月诉至本院。3月1日的庭审中，隆诚公司陈述：我方租的厂房面积2307平方米，140元/平米一年，厂房租价为322944元，场地面积合同书上为1557平方米，实际面积为1683.5平方米，40元/平米一年，租价67340元，合计为390284元，合同书上的金额与微信记录上笔写的部分是一致的。万利公司陈述：案外人蔡洪根于2017年4月1日将390284元通过招商银行打给了我司工作人员杨秀红，由于是跨行转账实际到账时间是2017年4月5日，当日杨秀红就将该款随同原告应付给第三人富莱德公司的房租860640元打给了富莱德公司法定代表人王士林，证明我司系代富莱德公司收取租金的……所有的场地都是我司从第三人富莱德公司租赁过来的，火灾发生的前几年都是隆诚公司和富莱德公司直接发生关系，富莱德公司直接向隆诚公司开具发票，发生火灾的这一年租赁合同就是富莱德公司与我们签订了2017年4月3日至2020年4月2日的三号厂房，隆诚公司使用的是三号厂房的一部分，考虑到富莱德公司合同是与我司签订的，所以无法和富莱德公司直接签合同，于是就由我司代收租金，收到当天我方就全部转交给富莱德公司……隆诚公司从我司手上没有直接租赁过厂房和场地，但是隆诚公司使用的厂房和场地属于我司从富莱德公司租赁的范围之内，应该是富莱德公司直接和原告谈的。4月18日的庭审中，隆诚公司陈述：我方是向万利公司租赁房屋的，租金也是打给万利公司的，我方也提供了万利公司向我方催要房租的合同以及万利公司发给我司负责人邮箱的合同书……事故发生后四日内我方已将场地上车辆全部清空。万利公司陈述：不存在我方出租给隆诚公司房屋及场地，隆诚公司与我公司是共同向第三人租赁房屋，只不过我公司代收整个租金，隆诚公司所使用的房屋、场地早在2011年就被该公司实际占有使用，隆诚公司所使用的房屋、场地和我司所使用房屋、场地的租金都是一致的，其中厂房一年140元/平米、场地一年40元/平米，案涉厂房及场地都是由两公司各自使用，隆诚公司的厂房面积是2307平方米、场地面积1680平方米，总面积5367平方米，实际第三人富莱德公司是按照3867平方米收取租金的，2000多平方米是我司与隆诚公司共同租给做汽车销售的福田汽车的，没有签订书面合同，租金也是我收的，全部转给第三人了……隆诚公司的场地是去年国庆节的时候才陆续清空，应该有公安系统的录像证明，具体时间是2017年10月7日。第三人富莱德公司陈述：我们出租给万利公司的厂房是4614平方米，140元/平米，合计租金645960元，场地是5367平方米，40元/平米，合计214680元，合计年租金860640元，年租金都是万利公司一次性交付给我司的，与其他公司没有关联。8月17日的庭审中，隆诚公司提供的证人陈述：我与我的同事将海马汽车场地上的车辆开往世纪大道店以及开创路与新都路交界处的店，合计32辆车，在2017年7月10日前车辆全部移出。隆诚公司陈述：我司把场地的车辆已经全部挪走了，厂房内保持原状，火灾发生后我方第一时间通知承保财产险的保险公司中华联合到火灾现场进行评估，到现在为止，评估工作还未结束，相关火灾损失情况还未固定，所以厂房还未清空。万利公司陈述：钣金车间在海马与我司交界处，并且海马公司的电线、电缆都经过我司，属于我司的售后服务，该钣金车间用于放配件。另查明：1、万利公司工商登记资料载明，股东金良功、杨秀红，出资比例各50%。2、2008年9月16日，原盐城市经济开发区公安消防大队出具《建筑工程消防验收意见书》：我大队对你单位申报的3#厂房工程消防验收综合评定该工程消防验收合格。12月12日，原江苏省盐城经济开发区建设局出具《竣工备案验收证明》（盐开建房备证字第411号）：盐城市富莱德生物工程有限公司建设的2#、3#厂房工程已经办理竣工验收备案。3、2010年11月18日，原盐城市房产管理局开发区分局发出盐房权证市区开字第××号《房屋所有权证》，该证载明：所有权人江苏富莱德生物工程有限公司，单独所有，房屋坐落盐渎东路1号4幢，规划用途3#厂房。本院认为：一、关于原、被告之间是否存在厂房、场地租赁合同法律关系的问题。在租赁合同关系中，出租人的主要义务是交付租赁物，而承租人的主要义务是支付租金。本案中，2017年3月29日，被告与第三人富莱德公司签订关于盐渎东路1号内3#全部厂房及场地租赁合同，原告同时租用该租赁物内所属的部分厂房及场地。4月1日，原告股东蔡洪根将年租金390284元转账给被告股东杨秀红，从而完成租金的支付。上述过程表明，被告先向第三人承租了盐渎东路1号内3#厂房、场地的全部，后将其中部分厂房、场地出租给原告，并收取原告租金款项。庭审中被告对原告所述的承租厂房、场地的面积、租金标准、期限等予以认可，合同主要条款已具备，故本院认定原、被告之间成立关于盐渎东路1号内3#厂房、场地租赁合同关系。被告辩称其系代第三人收取原告的租金，为此被告提供其法定代表人金良功与第三人法定代表人王士林的电话录音书面记录，内容无法证明后者认可委托被告代收租金的事实。被告提供的2015年8月、9月原告向第三人支付租金的增值税专用发票，因系本案租赁合同起租日之前的往来，与本案无关联性，本院依法不予采信。被告辩称，2017年4月5日当天收到原告支付的租金390284元后，与自己的应付租金合并为年租金860640元全部转账给了第三人，以此证明其系代第三人收取租金的事实。于此理由，本院认为，此节事实不足以证明被告系代理第三人收取原告缴纳的租金，更不能证明第三人与原告之间存在租赁合同关系。因为被告自身也负有向第三人缴纳租金的义务，且有收取原告所缴纳租金的权利。其于收到原告租金的当日，添加款项后形成自己的应缴租金并转账给第三人符合常理，反而说明被告与原告之间存在租赁关系。故被告的该项辩称理由本院亦不予采信。二、关于原告要求解除合同的诉求。原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律拘束力。现因发生火灾，导致厂房、场地无法正常使用，严重影响原告的日常经营，致其签订合同的目的无法实现，合同已实际无法继续履行。故对原告的该项诉求本院依法予以支持。三、关于原告主张被告退还租金330404.81元及资金占用利息的诉求。2017年5月29日发生火灾后，原告应当及时通知被告解除合同并立即腾退、交还厂房、场地，但原告至今仍未将厂房清空，庭审中原告亦陈述厂房未清空是为保险公司进行损失评估需要，因此案涉厂房仍应视为原告占有使用。室外场地在火灾发生后虽受到厂房内销售、维修、保养等功能停用的影响，但停放车辆的功能尚存在，且火灾发生后一段时间内原告仍实际用于停放车辆；即使按原告所述于2017年7月10日前车辆已全部移出，但此后原告也并未及时通知被告接收场地，双方始终没有进行租赁物的返还交接；且本院于2018年6月1日下午实地查勘时，现场仍发现原告所承租场地有车辆停放。鉴于上述理由，原告仍应向被告适当支付2017年5月29日火灾发生之后的租金。原告要求被告退还火灾发生之后全部日期的租金，本院则出于衡平合同双方的利益考量，并综合考虑本案实际情况，酌情确定应退还租金比例为60%。由于火灾发生之前的应缴租金原告已从计算基数中予以扣除，因此退还租金数额应直接计为330404.81元×60%=198242.89元。四、关于原告主张的自起诉之日起至实际退还租金之日止的资金占用期间的利息问题。被告收取原告的租金是合同赋予的权利，为合法民事行为，被告不存在违法占用原告资金的故意，本着公平原则及考虑到双方对于损失的扩大均有一定责任，本院对原告的该项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市隆城汽车销售有限公司与被告盐城市万利汽车销售服务有限公司之间关于盐渎东路1号4幢内3#厂房、场地的租赁合同；二、被告盐城市万利汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市隆城汽车销售有限公司租金198242.89元。案件受理费人民币6256元，由原告盐城市隆城汽车销售有限公司负担2500元，被告盐城市万利汽车销售服务有限公司负担3756元。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  蔡正东二〇一八年十月二十四日书 记 员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。