云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0129民初1504号原告（申请执行人）：何圳知，男，1968年4月12日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：锁良艳（系原告何圳知之妻），特别授权代理。被告（案外人）：江金娥，女，1982年6月28日出生，土家族，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：董云红，女，1970年9月29日出生，白族，住云南省临沧市。委托诉讼代理人：段彪永，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：王云山，男，1970年9月27日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。原告何圳知与被告江金娥、第三人董云红及王云山申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何圳知及其委托诉讼代理人锁良艳、被告江金娥及其委托诉讼代理人李坤隆、第三人董云红的委托诉讼代理人段彪永到庭参加诉讼，第三人王云山经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何圳知向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院对第三人董云红名下的位于昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋[房产证号为：昆房权证（官渡）字第**]及118号车库（证号为：20××33）、236号车库（证号为：20××61）继续执行；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告何圳知与第三人董云红、王云山之间因民间借贷纠纷，何圳知于2016年8月30日向寻甸县人民法院申请了诉前保全，寻甸县人民法院于2016年8月31日对登记在董云红名下的位于昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋【房产证号为：昆房房权证（官渡）字第**】118号车库（证号为：20××33）、236号车库（证号为：20××61）进行了查封。该房屋及车库被查封后，2016年9月20日，原告何圳知以第三人董云红、王云山为被告提起了民事诉讼，寻甸县人民法院于2017年2月15日作出（2016）云0129民初1827号民事判决书，判决：由被告董云红、王云山偿还原告何圳知借款本金200万元及利息。判决生效后，原告何圳知申请执行，在执行过程中，被告江金娥提出执行异议，寻甸县人民法院作出云01**执异2号执行裁定书，裁定：1、中止对被告董云红名下的位于昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋【房产证号为：昆房权房权证（官渡）字第**】18号车库（证号为：20××33）、236号车库（证号为：20××61）的查封和执行；2、撤销寻甸县人民法院2017年11月1日发出的对上述房屋和车库《腾房公告》。该裁定书存在错误，第一、被告江金娥提出执行异议的依据是云南省西山区人民法院于2016年12月7日作出的（2016）云0112民初6979号民事判决书，在该判决书作出之前，即2016年8月31日，寻甸县人民法院己经依原告何圳知的申请，查封了该房屋及车库；第二、依据《物权法》的规定，不动产物权的取得，必须登记后才产生物权的效力，在被告江金娥未取得涉案房屋物权的情况下，寻甸县人民法院（2017）云0129执异2号执行裁定书却认定江金娥是实际产权人，物权已发生实质性转移，该认定违反了法律规定；第三、被告董云红与被告江金娥之间存在虚拟《房屋买卖合同》，被告江金娥在知道该房屋被查封之后，逼迫董云红于2016年9月书写《房屋买卖合同》，并把时间提前为2016年5月2日，被告江金娥故意规避法律，以合法形式掩盖非法目的。综上所述，被告江金娥对董云红名下的位于昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋[房产证号为：昆房权证房权证（官渡）字第**]8号车库（证号为：20××33）、236号车库（证号为：20××61）不享有足以排除强制执行的民事权益，寻甸县人民法院（2017）云0129执异2号执行裁定书错误，违反了法律规定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据民诉法及民诉法解释及其他相关法律规定，提起执行异议之诉，请支持原告的诉讼请求。被告江金娥辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，本案房屋买卖合同已经由西山区法院确认，并且被告已经实际占有使用房屋，实际购房款已经交付第三人，没有过户主要原因是因为第三人故意拖延、拒不配合，导致被告无法过户。诉前保全我们不知道，寻甸县法院去执行时即2016年8月31日才知道，以前是不知道，所以才提出执行异议。因为我们签订合同以后，董云红就把房产证原件及车库钥匙拿给我们，在签订房屋买卖合同之前是我在居住，现在是由我租给别人居住，承租人是陈胜波，房屋及车库一起出租的，签完合同就要求董云红配合办理过户手续，但董云红一直拖着。被告对房屋享有的权利足以排除原告对房屋的执行，房屋买卖合同的签订是在原告请求查封前，西山区法院的判决书已经生效，该判决书确认房屋买卖合同有效，对事实及各方面已经明确说明，第三人与被告签订的合同是双方真实意思表示，并且双方已经实际交付，现在房屋也是被告占有使用，物业费及水电费已经变更为被告，被告已经将购房款全部支付给第三人，未办理过户的原因是因为第三人自身原因造成，我方也起诉要求第三人配合办理过户，我方的证据及法律规定，已经足以排除强制执行，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人董云红述称，答辩意见与“情况说明”一致。董云红向被告借款，因无法偿还，后来才与被告签订的房屋买卖合同，签订的时间是9月份，具体是那天已经记不清，签订合同的时间是空白的，我方认为债权和物权是两个法律关系。该房屋没有抵押，只是法院办理查封，现在房屋的状况不清楚，请法院依法裁判。第三人王云山未到庭，但提出书面意见如下：本人王云山在昆明市西山区（2016）云0112民初6979号买卖合同纠纷案件中，只是表明对董云红签订关于昆明市水岸艺城18栋2单元502号房屋及车库《房屋买卖合同》不知情，并没有放弃对房屋及车库的权利，也没有追认董云红的签订合同的处分行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院经审理认定如下：第三人董云红和王云山系夫妻，双方在婚姻存续其间购买了昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××**）及118号（房产证号20××**）和236号（房产证号20××61）二个车库，该房屋和车库登记所有权人为董云红。2016年3月3日，第三人董云红向被告（案外人）江金娥出具《借条》，约定向江金娥借款300万元，还款期限为2016年6月3日前，江金娥同时通过银行转账向董云红交付了该借款。2016年5月2日，江金娥与董云红签订《房屋买卖合同》，约定：董云红将登记在自己名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××**）及118号（房产证号20××**）和236号（房产证号20××**）车库转让给案外人江金娥，并将2016年3月3日江金娥借给董云红的300万元借款中的280万元转为购房款，同时董云红将上述房屋、车库及房产证等相关权利证书交付给江金娥。现江金娥已实际占有和使用了上述房屋和车库，但至今未办理过户登记，现仍然登记在董云红名下。2016年8月30日，原告（申请执行人）何圳知与被执行人董云红和王云山因民间借贷纠纷，何圳知向寻甸县法院申请诉前财产保全，同年8月31日，寻甸县法院依据该申请裁定对上述502号房屋及118号和236号车库进行了保全查封。2016年9月20日，何圳知向寻甸县法院起诉董云红和王云山民间借贷纠纷案，2017年2月15日，寻甸县法院对该案作出（2016）云0129民初1827号民事判决书，判决董云红和王云山向何圳知偿还借款本金200万元及利息，现该判决已生效。2016年9月27日，江金娥向昆明市西山区法院起诉，请求确认江金娥与董云红和王云山签汀的《房屋买卖合同》有效，并要求董云红和王云山履行合同并协助办理过户登记。2016年12月7日，西山区法院作出（2016）云0112民初6979号民事判决书，判决江金娥与董云红2016年5月2日签订的《房屋买卖合同》有效，现该判决已生效。2017年5月12日和7月20日，何圳知分别二次向寻甸县法院提出执行申请，请求责令被执行人董云红和王云山偿还借款本金200万元及利息，并对登记在董云红名下的上述502号房屋（房产证号20××**）及118号（房产证号20××**）和236号（房产证号20××**）车库进行拍卖或变卖，用所得款项清偿欠何圳知的上述债务。2017年5月27日，寻甸县法院依据该申请向被执行人董云红和王云山发出（2017）云0129执467号《执行通知书》，因被执行人董云红和王云山未向何圳知履行还款义务，同年11月1日，寻甸县法院向被执行人董云红和王云山发出《腾房公告》，要求董云红和王云山于2017年11月30日前迁出上述502号房屋及118号和236号车库。案外人江金娥为此向本院提出申请，请求法院依法裁定停止对登记在董云红名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××**）及118号（房产证号20××**）和236号（房产号证号20××**）车库的查封和执行，并撤销寻甸县法院对上述房屋和车库的《腾房公告》。本院于2018年4月3日作出（2017）云0129执异2号执行裁定书裁定：1、中止对登记在董云红名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××**）及118号（房产证号20××**）和236号（房产号证号20××**）车库的查封和执行；2、撤销寻甸县人民法院2017年11月1日发出的对上述房屋和车库的《腾房公告》。该执行异议裁定书作出后，原告（申请执行人）何圳知依法提出执行异议之诉。上述事实，有原告何圳知提交的身份证复印件、借款合同、房产证复印件、（2016）云0129民初1829判决书及（2016）云0129财保7号民事裁定书、（2016）云0112民初6979号判决书、（2017）云0129执异2号执行裁定书各一份，被告江金娥提交的借条、银行转账流水、房屋买卖合同及收条、（2016）云0112民初6979号民事判决书、门禁卡及车库钥匙、昆明正杰物业服务有限公司入住证明、物业管理费及水费缴费发票、登记表及收据、燃气供用气合同、房产证及车库权属证书各一份，第三人董云红及王云山提供的情况说明各一份，本院的房屋信息查询摘抄表、（2017）云0129执467号《执行通知书》、《腾房公告》等证据在卷予以证实。本案争议焦点：是否对第三人董云红、王云山名下的一套房屋、二个车库继续执行？本院认为，第一、财产保全是指人民法院作出裁定，对一方当事人的财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，防止当事人转移、处分被保全的财产，以保证将来生效判决的执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定：人民法院对于可能因一方当事人的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。本案中，本院根据原告何圳知的申请，依法对被申请人董云红和王云山共有的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋【昆房权证（房权证（官渡）字第**】号（房产证号20××**）、236号（房产号证号20××**）车库进行查封，其目的就是为了保证判决书生效后的执行，采取保全措施后，当事人也没有提出复议，保全裁定已发生法律效力，该查封及于判决生效后和执行过程中。第二、第三人董云红与被告（案外人）江金娥签订的《房屋买卖合同》，物权是否发生转移问题。西山区法院的生效判决仅确认被告江金娥与董云红签订的《房屋买卖合同》有效，该生效判决所依据的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定，判决江金娥与董云红签订的《房屋买卖合同》有效。本案中，在寻甸县法院查封前，本案争议的房屋及车库江金娥与董云红、王云山已签订了《房屋买卖合同》，但合同签订时并没有直接交付购房款，而是双方存在借贷纠纷没有履行，被告董云红用该借款抵偿房款，属于以物抵债。至今未办理过户登记，被告江金娥没有证据证实非因自身原因致房屋无法办理过户手续，虽然江金娥已实际占有了该房屋和车库，已成为实际占有人，但物权并没有发生转移，非实际产权人，被告江金娥也没有证据证实在寻甸县人民法院查封之前已合法占有该不动产即房屋及车库的证据，被告江金娥的辩解不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）----”的规定，故本案不具备排除执行的法定要件。而且西山区法院的生效判决只是对合同双方行为及意思表示的认定，并没有对合同标的附随物权的确认。何圳知主张诉争标的执行财产属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，其主张对江金娥无权排除执行的理由，证据充分，于法有据，本院予以支持。第三、本院查封的标的物是否继续执行，被告（案外人）江金娥是否有充分证据和理由足以排除本案的执行问题。依据何圳知的申请，寻甸县法院于2016年8月31日对争议房屋及车库进行了保全查封，该查封是对诉讼案件生效后债权实现的执行行为，是对债权实现的保障方式，该查封保全裁定作出并执行过程中，被执行人董云红、王云山、案外人江金娥并未提出复议，在强制执行中，案外人江金娥提出执行异议，要求中止执行程序，但也没有提供确实有效的担保排除执行、中止执行，故本院将依法继续执行。综上所述，原告（申请执行人）何圳知的诉讼主张所依据的理由和事实符合法律规定，本院予以支持。被告（案外人）江金娥的辩解没有充分的事实和法律依据，不具备排除执行的法定要件，不符合法律规定，本院对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款规定，判决如下：准许执行云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2016）云0129财保7号民事裁定书对登记在董云红名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋【昆房权证（官房权证（官渡）字第**】8号（房产证号20××**）、236号（房产号证号20××**）车库查封和《腾房公告》的执行。案件受理费100元，由被告江金娥负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本院（2017）云0129执异2号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  罗连友人民陪审员  马恩武人民陪审员  张丽英二〇一八年十月三十日书 记 员  丁章浩