江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0424民初2752号原告戴中尧，男，1957年10月24日出生，汉族，住修水县。原告杨廷华，女，1957年5月19日出生，汉族，住修水县。两原告共同委托诉讼代理人冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被告修水县祝福置业有限公司，住所地修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人冷立勋，广东利衡律师事务所律师。原告戴中尧、杨廷华与被告修水县祝福置业有限公司（以下简称祝福置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人冷天鹏、被告祝福置业委托诉讼代理人冷立勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴中尧、杨廷华向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理所购商品房所有权相关产权手续；2.被告向两原告支付逾期办证违约金81761元（293841元×1325天×2.1÷10000=81761元，自2014年12月26日起至2018年8月16日止的违约金）；3.被告向两原告支付自2018年8月17日起至商品房产权证办理完毕止以已付房款为基数按日万分之二点一计算的违约金；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将凤凰广场小区8栋2单元402室房屋以293841元的价格卖于原告。合同约定的逾期办证违约金29元，但该约定未起到制约作用，损害了购房人的合法权益，使得开发商违约成本低，最终导致开发商怠于履行合同义务。而合同约定的逾期付款违约金则是每日按逾期应付款0.05%计算，合同的违约责任不对等，且违约金条款属格式条款。又据合同法第四十条的规定，合同关于逾期办证违约金的约定实质上是免除开发商的责任，故该条款应属无效条款。原告要求逾期办证违约金依商品房买卖合同司法解释第十六条、第十八条的规定调整为按已付房款日万分之二点一计算。祝福置业辩称：1.逾期办证违约金的诉讼时效已过。按合同约定，逾期办证违约金诉讼时效至2016年12月26日止，本案诉讼时效已过。2.诉请的逾期办证违约金计算标准违反合同约定，无法律依据。（1）涉案合同非格式合同，系行政主管部门提供的合同版本。违约责任的条款系填空式条文，违约金均由双方协商填写。购房时，修水房地产市场低迷，原告对合同条款有更多的话语权。（2）合同约定的逾期办证违约金系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。（3）逾期办证并未给原告造成损失，也无证据证实逾期办证造成的损失。（4）商品房买卖合同司法解释第十八条适用条件是当事人未约定违约金，而依司法解释第十六条的规定原告有责任举证证明违约行为造成的损失，另外司法解释第十六条与第十八条无关联性。3.被告不是办理不动产权证的法律责任主体。经审理查明如下：一、2013年6月29日，原、被告签订商品房买卖合同，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定。合同约定如下：房屋地址为修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第8幢2单元402号，房屋总价款293841元，原告已于2014年9月25日前付清全部购房款。在商品房交付使用后90日内，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。被告应当在2014年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他事项进行了约定。二、原告于2013年2月24日向被告支付了房款123841元，于2013年6月29日支付了房款52464元，于2013年10月30日支付了房款88152元，于2014年9月25日支付了房款29384元。三、2014年8月25日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在涉案房屋的竣工验收表中签字“同意验收”。但截至庭审之日，涉案房屋仍未通过规划、市政道路、绿化等验收，且仍未在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续。四、被告于2014年9月25日向原告交付了房屋且将房屋钥匙交予原告，另被告代收了房屋登记手续涉及的相关税费。五、2016年8月12日，原告口头委托案外人沈加林与被告签订补充协议。该协议书载明“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金；此协议与原始购房合同所约定的违约金可以同时计算”。该协议还达成其他内容。截至庭审之日，被告仍未协助原告办理好房屋产权登记手续。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、协议书、收款收据等在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案逾期办证违约金是否诉讼时效已过；二是涉案房屋交付时间的认定；三是本案应当如何计算逾期办证违约金。一是本案逾期办证违约金是否诉讼时效已过。原告于2016年8月12日同被告就办理产权登记手续事宜达成补充协议，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，本案逾期办证违约金的诉讼时效中断，诉讼时效期间应自2016年8月12日重新计算。再据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案逾期办证违约金诉讼时效未过。二是涉案房屋交付时间的认定。1.涉案房屋已于2014年8月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，结论均为“同意验收”。由此说明，被告开发的住宅工程已经验收合格，并达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。2.就涉案工程至今仍未通过规划、市政道路、绿化等验收且未在修水县建设工程质量监督检验站办理验收备案手续的问题，本院认为相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但该相关规定从性质上来说，均属于管理型的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况提前交付房屋或自行约定具体交付条件。3.被告已于2014年9月25日将涉案房屋交付给原告。综上，涉案房屋交付时间应认定为2014年9月25日。三是本案应当如何计算逾期办证违约金。1.应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金额。只有在未约定违约金额或违约金计算方法时，方可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定确定违约金，故被告应按照合同约定向原告支付逾期办证违约金29.38元（293841元×0.01%）。2.2016年8月12日补充协议约定的补偿金，实质上也是逾期办证违约金，属被告自愿增加的逾期办证违约金。3.据补充协议，无法确定本案房屋具体应按第几批处理，但在第三批房屋办证时间届满后，被告仍未协助原告办理好产权登记手续，依据合同法的公平原则，本院认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理，故被告应向原告支付增加的逾期办证违约金12000元。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金12029.38元。最后，结合原告诉请，本院支持被告协助原告办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第8幢2单元402号房屋的产权登记手续。同时，对于被告的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告戴中尧、杨廷华办理修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第8幢2单元402号房屋的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告戴中尧、杨廷华支付逾期办证违约金12029.38元；三、驳回原告戴中尧、杨廷华其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，由原告戴中尧、杨廷华负担1572.69元，由修水县祝福置业有限公司负担271.31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  熊国庆人民陪审员  徐哲平人民陪审员  陈沾雄二〇一八年十月二十九日书 记 员  梁 萍