山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初2830号 原告（反诉被告）：蔡延亮，男，1990年11月6日出生，汉族，无业，住济南市， 原告（反诉被告）：孙玉洁，女，1989年1月2日出生，汉族，无业，住济南市， 委托诉讼代理人：段东东、吉仁同（均系特别授权代理），均系山东瀚高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张振，男，1982年7月6日出生，汉族，山东省国资控股有限公司部门经理，住济南市， 委托诉讼代理人：蔡本杰（系特别授权代理），系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告（反诉被告）蔡延亮、原告（反诉被告）孙玉洁与被告（反诉原告）张振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，孙玉洁于2018年5月14日以房屋共有人为由申请以原告身份参加诉讼，本院准予孙玉洁作为原告参加诉讼。张振于2018年5月30日向本院提出管辖权异议，2018年6月4日，本院裁定驳回张振的管辖权异议。因本案案情复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序，本案于2018年7月16日依法转为普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告蔡延亮及其委托诉讼代理人吉仁同，被告张振及其委托诉讼代理人蔡本杰到庭参加了诉讼，原告、反诉原告均自愿撤回对第三人济南红遍天房地产经纪有限公司的诉讼。反诉原告以涉案房屋系孙玉洁与蔡延亮共同共有为由申请追加孙玉洁为反诉被告，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告蔡延亮、孙玉洁向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告向原告支付违约金735000元；3、被告向原告支付律师费3万元；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。原告蔡延亮、孙玉洁于2018年5月14日增加诉讼请求：请求判令解除对济南市历城区xx室的合同备案登记。事实与理由：2017年8月28日原、被告双方通过济南红遍天房地产经纪有限责任公司签订房屋买卖合同。合同约定被告购买原告坐落于济南市历城区xx室的房屋，房屋总价款245万元。合同签订后原告多次督促被告办理贷款手续，被告以各种理由推托拒不办理。现因被告不具备贷款资质且拒不支付房屋尾款。无奈，原告为维护自身的合法权益诉至贵院望依法判如所请。 被告张振辩称，一、被告不存在违约情形，原告不享有合同解除权且其所主张的违约请求应当驳回。原、被告双方自签订合同，被告已依约向原告履行了前期的付款义务，并准备好剩余尾款等待原告履行解押义务，将房屋过户至王金芬名下，但原告却故意拖延解押时间，致使合同无法继续履行，期间王金芬因病住院之后病逝。原告在未书面正式告知被告的情形下（至今未提供已解押的证据），自述已解押完毕，更在合同无法正常履行的情况下径行要求被告交付剩余尾款，未达目的后并将本案起诉至法院，并要求解除合同及承担违约责任，于法无据。原告起诉时，并不享有合同解除权。二、被告作为先履行义务的当事人，享有法定的不安抗辩权。根据《合同法》第68条应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，被告支付的前期房款并以两次准备好全款后，原告故意拖延解押时间，并多次违反双方约定，其对涉案房屋的违约行为已表明其存在丧失商业信誉的行为，同时因王金芬在履行合同的过程中去世，也表明原告无法正常履行合同义务，有丧失履行债务能力的情形，且原告在王金芬去世后不久便提起诉讼，更在诉状中要求解除合同更表明原告不会依约履行合同，因此被告依照合同约定先履行付款义务，会面临对待履行不能实现的风险，因此被告行使不安抗辩权，中止付款，拒绝支付剩余尾款以保护自己的合法权益，其行为符合法律规定。三、关于律师费。被告在本案中未有违约行为，该律师费被告不予认可。 反诉原告张振向本院提出反诉请求：1、请求依法判令双方继续履行合同，将房屋过户至张振名下；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金735000元；3、请求依法判令反诉被告支付律师费20000元；4、案件受理费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月28日，原、被告双方通过济南红遍天房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告购买该涉案房屋，房屋总价款245万。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了20万元，并将剩余房款一次性准备齐全，等待反诉被告依约解除银行抵押，从而办理过户。但反诉被告在此期间故意拖延，反诉原告曾两次凑齐全款要求反诉被告继续履行合同义务，但反诉被告拒不履行，一直拖延至房屋登记人王金芬病危去世。王金芬去世后，反诉被告在未提供已解除银行抵押等书面材料的情形下，便径行要求解除合同并支付其违约金，明显违反合同约定。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，反诉被告已明显违约，应承担合同第十二条的违约责任。综上，为维护反诉原告的合法权益，特此向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 反诉被告蔡延亮、孙玉洁辩称，1、反诉原告在诉状中所诉与事实严重不符。首先，反诉原告称合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付20万，并将剩余房款一次性准备齐全与事实不符。根据双方签订的合同，反诉原告支付购房款的方式是采取按揭贷款，而不是一次性付款，反诉原告根本没有将剩余房款一次性准备齐全。实际情况是，至今反诉原告仍然没有通过银行审批，才导致其拖延支付尾款的情形发生。2、反诉原告称两次找反诉被告支付全款没有事实依据，相反却是反诉被告在一直催促反诉原告缴纳房款。3、反诉原告称反诉被告故意不履行合同义务，一直拖延至王金芬去世，且主张反诉被告未向其提供解除银行抵押材料更无事实依据。第一，合同并未约定反诉被告解除房屋银行抵押的时间，故不存在拖延一说，相反，反诉被告一直在积极凑钱，解除银行抵押。第二，反诉被告与王金芬素不相识，何谈一直拖延至王金芬去世一说。相反，在解除房屋抵押后，反诉被告就已联系反诉原告，反诉原告早已了解到房屋解除抵押的事实。反诉被告是在王金芬去世后无法履行合同，并且反诉原告以实际行动表明拒不履行合同义务情况下，无奈诉至法院要求解除合同，通过反诉原告提管辖、提反诉的事实，及结合反诉状中的事实和理由也正能够反映出反诉原告故意拖延支付尾款的主观意图，故请法院依法查明本案事实，驳回反诉原告的反诉请求。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人双方无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 蔡延亮、孙玉洁系夫妻关系。2017年8月28日，蔡延亮、孙玉洁（出卖人、甲方）与张振（买受人、乙方）、济南红遍天房地产经纪有限责任公司新龙家园分公司（居间人、丙方）签订了编号为1600091的《房屋买卖合同》。该合同主要约定：甲方自愿将坐落于济南市历城区xx室的房产卖给乙方，房屋所有权证书号为xx号（共有权证号xx），房屋所有权人为蔡延亮（共有权人孙玉洁），房屋建筑面积202.55平方米，地下室/小房面积8.85平方米，房屋有抵押、无租赁情况。房屋总价款为245万元。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20万元。甲乙双方同意乙方用商业贷款方式贷款，乙方于房产过户当日将首付房款人民币30万元存入甲方银行账户，剩余房款人民币215万元，于过户后在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。办理过户所产生的契税、个税、工本费和交易手续费由乙方承担。合同还约定，该房产在工商银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在房产证过户前去有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为甲方，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。合同第十二条违约责任约定：“……2.甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务，缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担本条款第二项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。”合同对付款事项做如下约定：“1.甲乙双方约定，乙方于2017年8月28日交付甲方定金壹拾万元整，在房管局网签过户当日乙方交付定金壹拾万元整给甲方。总计贰拾万元整。2.甲乙双方协商约定，甲方同意此房产过户到张振或者王金芬名下。3.甲乙双方约定，自甲方将本房产抵押解除之日起，乙方在两个月内将房款付清，如超过两个月，乙方按年利率6%付甲方滞纳金。”落款处蔡延亮、孙玉洁在甲方处签字捺印予以确认，张振在乙方处签字捺印予以确认，济南红遍天房地产经纪有限责任公司在丙方处加盖合同专用章予以确认。 合同签订后，张振分两次共支付定金20万元，双方于2017年9月11日将涉案房屋历城区xx房屋网签给王金芬，王金芬于2018年2月21日去世，王金芬系张振的岳母。2018年4月4日抵押权人中国工商银行出具不动产抵押权注销证明，委托蔡延亮办理注销不动产抵押权登记事宜。 经张振申请，证人马宏林（涉案房屋买卖合同的经办人）出庭作证，证明张振于合同签订之日和网签之日分两次支付了20万元定金，2017年9-10月份，张振办理银行贷款审批手续没有通过，三方协商后均同意在蔡延亮、孙玉洁解押过户当日由张振一次性支付剩余房款，后两原告未及时解押，张振两次通过中介催促两原告尽快办理；因两原告要求落实张振的资金实力，其与原被告三方于2018年3月下旬共同去招商银行查询张振的银行账户余额（200余万），当日三方约定三日后解押过户，但两原告未按约定日期完成解押，后于清明节前夕解押完毕并通过中介通知张振办理过户，张振最初以岳父无法到场为由不配合办理，后张振拒接电话，一直没有支付剩余房款、办理过户；整个交易过程中，张振曾两次准备好全部房款等待蔡延亮、孙玉洁解押过户；涉案房产的市场价格经过2018年初的小幅上涨之后又有一定的回落，和签订合同时的价格差不多。该证人与本案双方当事人除经办涉案房产之外无其他利害关系，其上述证言可以采信。 另查明，涉案房屋历城区xx房屋于2014年11月19日取得房屋所有权证；经在济南市房屋档案馆查询，张振、刘佳在济南市不动产登记系统中显示有一套住宅，具有购房资格。涉案房屋由蔡延亮、孙玉洁占有使用，尚未交付。2018年4月18日，蔡延亮、孙玉洁与山东瀚高律师事务所签订委托代理协议，并支出律师费3万元；2018年7月17日，张振与山东众成清泰（济南）律师事务所签订诉讼业务委托代理合同，并支出律师费2万元。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。 本案的焦点之一是原被告是否存在违约行为及涉案房屋买卖合同是否可以解除。根据房屋交易一般流程，买卖双方应当先办理网签手续，再办理贷款手续，再办理抵押注销手续，最后办理产权过户手续和支付剩余房款。合同签订后，张振支付了定金20万元，原被告于2017年9月11日将涉案房产网签至王金芬名下，后王金芬的银行贷款审批未通过，原被告及中介协商后均同意由张振在两原告抵押注销后过户当日一次性支付剩余房款，系经过协商对原合同进行了变更，两原告应当在合理期限内办理案涉房产的抵押注销手续，及时履行合同义务，但两原告因资金困难未能在合理期限内完成，张振亦未行使合同解除权要求解除合同和主张权利，合同应继续履行。2018年3月下旬原被告及中介在核实张振账户资金后另行约定三日后办理抵押注销及过户手续，系三方新的口头协议，原被告应按照新的口头协议履行义务，两原告违反约定于4月4日办理抵押注销手续，虽然逾期但尚未构成根本违约，合同可以继续履行，但应当承担逾期办理抵押注销期间的违约责任。两原告在办理案涉房产的抵押注销手续后，以手机短信的方式和通过中介告知的方式通知了张振，后张振不接电话且不配合办理过户手续、支付剩余房款。张振辩称因两原告前期拖延办理抵押注销手续，存在丧失商业信誉的行为，因王金芬去世两原告无法继续履行合同义务，存在丧失履行债务能力情形，张振行使不安抗辩权，中止付款。对此，本院认为，原被告及中介于2018年3月下旬在核实张振账户资金后另行约定三日后办理抵押注销手续及过户手续，系在王金芬去世之后和两原告前期拖延办理解押之后达成的新的合意，是对原合同的变更，故张振以变更之前的行为、事由行使不安抗辩权不符合法律规定，本院不予支持。故在两原告已筹资解押并通知张振过户情况下，张振应履行支付剩余房款及配合办理过户的义务，因王金芬去世无法实现过户至王金芬名下的目的，张振应及时提出可行的替代方案或与两原告进行协商以确保合同的继续履行，但张振采取拒接电话不联系的方式，且一直未支付剩余房款，属于拖延履行主要合同义务的情形，根据房屋买卖合同第十二条约定：“乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”，被告张振逾期付款已超过30日构成根本违约，两原告有权要求解除合同，合同于被告收到起诉状之日即2018年5月16日解除。 合同变更是双方协商一致的结果，房屋买卖合同虽然约定房屋可以网签至王金芬或者张振名下，在实际履行过程中，双方已经选择网签至王金芬名下，审理中反诉原告张振要求支付剩余房款并将房屋过户到本人名下，是要求对原合同进行变更，需要与合同相对方协商一致，现反诉被告蔡延亮、孙玉洁表示不同意，对反诉原告张振要求继续履行房屋买卖合同，过户至张振名下的诉讼请求，本院不予支持。 本案焦点之二关于违约金问题。两原告应对其在三方协商后逾期办理抵押注销的行为承担违约责任；张振在对方解押之后较长时间内未支付房款，构成根本违约，过错程度较大。本案中，双方约定的违约金是房屋成交价格的30%即73.5万元，双方均认为违约金约定过高，均请求予以调整，但双方均未提供有效证据证明其实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于实际损失”。因原被告双方均有违约行为，本院综合考虑原被告的过错程度、合同的实际履行情况、合同签订后涉案房屋所在地及周边区域房屋价格变化、支付的律师费等综合因素，酌定由张振支付两原告违约金20万元。两原告主张因张振违约不同意返还定金20万元，本院认为在两原告对张振的违约行为已经选择了违约金条款，再主张定金罚则不符合《中华人民共和国合同法》关于定金罚则和违约金不能同时适用的规定，张振已经支付的定金20万元应当予以返还。两原告主张解除涉案房产的合同备案登记，因房屋买卖合同解除，原告可自行前往相关部门办理撤销合同备案登记手续，其主张不属于民事诉讼受理案件的范围，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告蔡延亮、孙玉洁与被告张振于2017年8月28日签订的编号为1600091的《房屋买卖合同》于2018年5月16日解除； 二、限被告张振于本判决生效之日起十日内支付原告蔡延亮、孙玉洁违约金20万元； 三、限反诉被告蔡延亮、孙玉洁于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张振定金20万元； 四、驳回原告蔡延亮、孙玉洁的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张振的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11450元，由被告张振负担4300元，由原告蔡延亮、孙玉洁负担7150元。反诉案件受理费11350元，减半收取5675元，由反诉原告张振负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 审 判 员  曹桂莲 人民陪审员  邢爱华 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  张 盟