江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0982民初2115号原告（反诉被告）：陈晓萍，女，汉族。委托诉讼代理人：姜光杰（系陈晓萍丈夫），男，汉族。委托诉讼代理人：洪俊高，盐城市大丰区刘庄法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：大丰市银鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982321193341R，住所地盐城市大丰区永泰国际广场公寓2幢104室。法定代表人：徐挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。原告（反诉被告）陈晓萍与被告（反诉原告）大丰市银鼎房地产开发有限公司（以下简称银鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2018年5月23日，原告陈晓萍及其委托诉讼代理人洪俊高、被告银鼎公司的委托诉讼代理人朱锦燕到庭参加了诉讼；2018年6月22日，原告陈晓萍的委托诉讼代理人洪俊高、被告银鼎公司的委托诉讼代理人朱锦燕到庭参加了诉讼；2018年9月20日，原告陈晓萍的委托诉讼代理人姜广杰、洪俊高、被告银鼎公司的委托诉讼代理人朱锦燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓萍向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付逾期办理产权证应承担的违约金（按134.10元/日，从2018年1月16日至2018年4月19日）12605.40元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月8日，原告陈晓萍向被告银鼎公司购买其开发的位于大丰市（区东侧，幸福东路北侧理想城x幢xx室商品房一套，13-1自行车库一间和x幢Sxx号商铺一间，总价为人民币1341033元。原告陈晓萍依约支付了全部价款和应提供的相关资料。双方所签订的《商品房买卖合同》中第二十条约定2017年7月15日交房，180天内办理产权证，逾期由被告银鼎公司按总价每日万分之一，支付违约金。在约定办证期满后，原告多次追办，以及到房产登记部门了解，被告才于2018年4月19日办理产权，但对其应承担违约责任的违约金却以各种借口推卸责任不予赔偿，致原告的合法权益受到损害。现原告陈晓萍为维护自己的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告银鼎公司辩称，原、被告双方之间存在房屋买卖关系是事实，双方于2016年4月8日签订商品房销售合同。案涉房屋产权登记延误的原因不在于被告，而是由于小区内其他业主有违法建筑所导致，所以被告不应当承担逾期办证的违约金，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告银鼎公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告陈晓萍支付逾期付款应承担的违约金17250元。2、反诉诉讼费用由反诉被告陈晓萍承担。事实与理由：2016年4月8日，反诉被告向反诉原告购买案涉x幢xx室商品房一套，13-1自行车库一间和x幢Sxx室商铺一套，总价为人民币134.1033万元，但反诉被告未能按约如期支付约定的房款。原、被告双方在合同中约定：“买受人承诺，在本合同签订之日起，三十天内办妥贷款到账，结清所有房款，否则按逾期付款处理”；补充协议中约定：“买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后30天内办理完毕，将剩余房款支付至出卖人账户；若买受人逾期办理上述事务的，买受人必须每日向出卖人支付按揭款总额万分之五的滞纳金”。反诉被告就案涉的x幢xx室的50万元贷款应到期为2016年5月8日前，但实际到账时间为2016年6月30日，产生的逾期付款的违约金为人民币13250元。反诉被告就案涉的x幢Sxx室的32万元贷款应到期为2016年5月8日，但实际到账时间为2016年6月2日，产生的逾期付款的违约金为人民币4000元。反诉被告陈晓萍针对银鼎公司反诉辩称，1、根据补充协议中约定：“买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后30天内办理完毕，将剩余房款支付至出卖人账户。”但案涉房屋的贷款并未买受人自行办理，而是开发商指定中介办理，同时买受人配合中介或出卖人通知办理手续。双方合同约定：“经出卖人催告后7日内仍未履行或另行达成付款协议的……”，该条款说明出卖人有催告义务，实际上买受人未收到出卖人的催告通知。2、原、被告双方于2016年4月8日签订买卖合同，2016年5月5日出卖人才出具担保，延期27天，此时距逾期付款的违约时间仅剩3天，审查放款时间根本不够，而买受人于2016年5月5日当日即开始办理，没有拖延，6月27日审批完毕，6月30日到款。出卖人及中介应对公积金贷款业务熟悉，知道多长时间款项能够到账，对买受人没有事先提醒告知，或采用其他及时的付款方式，放任逾期违约发生。双方约定明显不公平，出卖人放任违约责任，转嫁给买受人，公积金办理程序时间不是由反诉被告任意决定或改变的，对此，政策性规定双方都必须遵守，不能作为违约责任的证据，此违约系出卖方故意所为。3、2016年4月8日签订合同当日首付款全部到位，买受人2016年5月5日拿到出卖人的担保书，当日立即办理，不存在因买受人原因导致逾期付款。4、出卖人违反购房合同第二十五条的约定，向广大买受人提供虚假通讯地址，严重影响买受人与出卖人的合法有效沟通。综上，请求驳回反诉原告银鼎公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、不动产登记审批表、收据、发票、担保书、请愿书、装修违规告知书、责令停工通知书、情况说明、申请报告、关于理想城小区一期现售备案情况汇报、大丰区住宅小区单项工程验收表、大建【2018】36号关于理想城1#-10#楼现售备案的批复、入伙会签单、新建商品房首次登记信息、证人证言等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人没有对真实性提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告银鼎公司系案涉理想城的开发建设单位。2016年4月8日，银鼎公司（出卖人）与陈晓萍（买受人）签订了合同编号分别为YS9475038120160408、YS9474038120160408《商品房买卖合同》二份，编号为YS9475038120160408合同约定:由陈晓萍购买银鼎公司开发的位于江苏省大丰区丰华路东侧、幸福东路北侧第x幢xx号房、第x幢13号自行车库，建筑面积分别为142.13平方米、18平方米，房屋总价分别为670650元、17775元。买受人应当于签订《商品房买卖合同》当日支付首期房款人民币188425元，剩余房款500000元通过贷款的方式予以支付。编号为YS9474038120160408合同约定：由陈晓萍购买银鼎公司开发的位于江苏省大丰区丰华路东侧、幸福东路北侧第x幢Sxx室商铺，建筑面积分别为76.77平方米，房屋总价为652608元。买受人应当于签订《商品房买卖合同》当日支付首期房款人民币332608元，剩余房款320000元通过贷款的方式予以支付。上述两份合同还对如下事项作出了相同的约定:合同第七条关于付款方式及期限中还约定：申请公积金贷款或组合贷款支付时，在公积金额度紧张期间，必须办理公积金转商业贷款。买受人自签订本合同起按银行要求在七个工作日内办理完所有贷款材料的提交及签字手续，并交纳贷款所需费用，若因买受人原因造成贷款未获批准或所贷款金额不足的，所缺部分房款需以现金方式在七日内（以通知为准）补交至出卖人。买受人承诺，在本合同签订之日起，三十日内办妥贷款到账，结清所有房款，否则，按逾期付款处理。出卖人有权解除合同，并将该房屋另行出售。合同第八条关于逾期付款责任的约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款指依照本合同第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年7月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、出卖人负有及时向买受人交付房屋的义务，买受人负有在收到出卖人收房通知后及时办理收房手续并履行房屋交接单的签收确认义务，除买受人有法定或约定的拒收理由，自出卖人通知的收房期限届满仍未及时办理收房手续并履行房屋交接单签收确认义务的，按每天50元标准向出卖人支付违约金，出卖人亦保留通过司法程序要求买受人履行协助义务的权利。2、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款，办理完毕面积差价结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有），提交、签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。3、如买受人逾期支付房款，则出卖人有权顺延交付商品房日期。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、买受人不退房，自本合同约定的交房日期次日起出卖人按照买受人已付房款金额的日万分之一向买受人支付违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、买受人不退房，自本条约定的产权登记期限届满后次日起，出卖人按照买受人已付房款金额的日万分之一向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同补充协议约定：（四）1、买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后30天内办理完毕，将剩余房款支付到出卖人账户；若买受人逾期办理上述事务的，买受人须每日向出卖人支付按揭款总额万分之五的滞纳金。经出卖人催告后7日内仍未履行或另行达成付款协议的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并负有协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，出卖人于各项登记注销手续办理完毕后的30日内将买受人已付房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后无息退还给买受人。如买受人按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，买受人应于收到出卖人书面通知后7天内将剩余未付的房款一次性全部支付给出卖人，否则，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并负有协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，出卖人于各项登记注销手续办理完毕后的30日内将买受人已付房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后无息退还给买受人。2、买受人在接到银行或出卖人的放贷通知后3个工作日内应去银行办妥相关放贷手续，并保证出卖人能够及时收到贷款；如买受人逾期办理放贷手续每日按照贷款金额万分之五计算，向出卖人支付滞纳金。3、买受人以按揭或公积金贷款的方式支付购房款时，若因遇银行贷款利率调整或首付款比例调整及非出卖人的原因造成银行或公积金管理中心拒绝为其提供房贷款或实际发放贷款金额和合同约定金额产生差额时，该差额应当在主合同第三章第七条约定期限时间内现金补足，否则买受人按照主合同第三章第八条约定承担逾期付款责任。若买受人逾期30日仍未补足差额的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人发出解除合同的通知后，即可将该商品房另行销售，并在发出解除《商品房买卖合同》的通知之日起30个工作日内出卖人在扣除主合同第三章第八条约定之违约金之后无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关材料。（五）买受人委托出卖人指定的专业代理机构代办贷款及产权证，买受人必须签约同时交纳有关办理贷款及产权登记的所有税费、委托办证的费用及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效材料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人延迟的时间，相应顺延本合同约定的出卖人交付房屋、向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。鉴于在买受人尚未取得《房屋他项权证》前，出卖人无偿为其向银行提供按揭保证担保，买受人应于收到出卖人向其发出可以领取办证资料的电话或书面通知后15日内办理完毕所购买房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《房屋他项权证》，以消除出卖人的担保责任。买受人逾期办理的，逾期期间应向出卖人承担总价款每日万分之三的违约金以作为出卖人为其承担延期担保责任的损失补偿。收到出卖人办证通知之日起30日内买受人仍未配合办理的，买受人并需承担出卖人启动司法程序所支付的律师费用和相关的诉讼、仲裁费用。（十三）出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书所需资料，如因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致延误时，双方不解除合同，出卖人不承担违约责任，友好协商重新确定交付时间，但出卖人须出具合法有效之证明。（三十三）主合同内签订的自行车库可能存在管网，自行车库内穿入的管网，如今后本物业需要维修时，买受人须及时配合维修人员进入室内进行操作，更不得阻碍，否则出现的一切后果和损失，均由买受人承担。本补充协议与主合同有不一致的，以本补充协议为准并优先解释和适用。本补充协议自双方签订之日起生效。上述两份《商品房买卖合同》签订后，陈晓萍于2016年4月8日缴纳理想城x幢xx室首付款170650元、5幢13号自行车库全款17775元、x幢Sxx号商铺首付款332608元，于2016年6月30日缴纳住房公积金贷款50万元，于2016年6月3日缴纳商业贷款32万元。陈晓萍于2016年7月27日缴纳理想城x幢Sxx号商铺住宅专项维修资金8445元，于2017年7月12日缴纳理想城x幢x室、13号自行车库住宅专项维修资金16330元，于2017年7月27日缴纳理想城x幢Sxx号商铺契税19439.80元，于2017年7月24日缴纳理想城x幢xx室、13号自行车库契税13228.50元。银鼎公司于2017年7月15日向陈晓萍交付了案涉房屋，陈晓萍委托银鼎公司指定的大丰鹏程房地产经纪有限公司为其办理产权登记，为此，陈晓萍支付委托费用3300元。2018年4月19日，盐城市大丰区国土资源局颁发了案涉房屋的不动产权证书。案涉5号楼于2017年9月15日办理了新建商品房首次登记，后因理想城有部分业主违章搭建导致城管单项验收无法通过，理想城小区业主无法办理不动产权证书。2018年3月19日，盐城市大丰区住房和城乡建设局作出大建【2018】36号关于理想城1#-10#楼现售备案的批复，载明：“大丰市银鼎房地产开发有限公司：你司报来的“关于理想城1#-10#楼现售备案的申请报告”收悉。经审查，该项目已通过竣工验收，物业管理已落实，符合商品房现售条件。根据《商品房销售管理办法》规定，同意你司现售理想城1#-10#楼。望你司按《商品房面积核定书》的核定面积进行销售，归集好维修基金，同时做好“两书”发放工作，协助买受人办理好“两证”。此复。盐城市大丰区住房和城乡建设局2018年3月19日”。另查明，银鼎公司于2016年5月5日就陈晓萍购买的理想城x幢xx室的贷款向盐城市住房公积金大丰管理部提供担保书一份。本院认为，陈晓萍与银鼎公司之间签订的商品房销售合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。陈晓萍应按约定缴纳购房款,银鼎公司应按约定交付房屋,履行协助办理房屋权属证书的义务。现对双方本诉请求和反诉请求是否应予支持分别进行评判：一、关于本诉请求，本诉原告陈晓萍请求判决银鼎公司立即支付逾期办理产权证应承担的违约金（按134.10元/日，从2018年1月16日至2018年4月19日）12605.40元。本案中银鼎公司向陈晓萍交房时间均为2017年7月15日，其应在180日内（即在2018年1月15日前）协助陈晓萍办理好涉案商品房不动产权证书，而“关于理想城1#-10#楼现售备案的申请报告”批复时间是2018年3月19日，而银鼎公司指定代办房屋权属证书的大丰鹏程房地产经纪有限公司至2018年4月19日才为陈晓萍办理案涉房屋不动产权证书，本院认定银鼎公司应支付逾期协助办理不动产权证书违约金的期间为2018年1月16日至2018年4月18日。按照合同约定“出卖人按照买受人已付房款金额的日万分之一向买受人支付违约金”，经核算，银鼎公司应承担的违约金的金额为12471.61元，对陈晓萍所主张的违约金中超出12471.61元部分本院不予支持，应予驳回。关于银鼎公司辩称意见中的，逾期办证“由于小区内其他业主有违章建筑所导致，所以被告不应当承担逾期办证的违约金”，因涉案合同中无此约定，且《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”故本院对银鼎公司这一辩称意见不予采信。二、关于反诉请求，反诉原告银鼎公司请求法院判令反诉被告陈晓萍支付逾期付款应承担的违约金17250元。本案双方当事人在合同中约定：“买受人自签订本合同起按银行要求在七个工作日内办理完所有贷款材料的提交及签字手续，并交纳贷款所需费用，若因买受人原因造成贷款未获批准或所贷款金额不足的，所缺部分房款需以现金方式在七日内（以通知为准）补交至出卖人。买受人承诺，在本合同签订之日起，三十日内办妥贷款到账，结清所有房款，否则，按逾期付款处理。出卖人有权解除合同，并将该房屋另行出售。”涉案商品房买卖合同签订时间均为2016年4月8日，陈晓萍本应在交付房屋后三十日内办妥贷款到账，即陈晓萍最迟应在2016年5月8日办妥贷款到账。如逾期到账，则应构成违约。1、关于如何确定反诉请求违约金计算标准问题。合同第八条关于逾期付款责任的约定为：出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之二（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。而补充协议第“（四）1”中关于逾期付款责任的约定为：买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后30天内办理完毕，将剩余房款支付到出卖人账户；若买受人逾期办理上述事务的，买受人须每日向出卖人支付按揭款总额万分之五的滞纳金。这里滞纳金应理解为违约金。上述两种违约责任约定不一致时，应适用哪一种标准。补充协议第（三十三）中约定：本补充协议与主合同有不一致的，以本补充协议为准并优先解释和适用。本补充协议自双方签订之日起生效。故应以日万分之五的标准计算逾期付款违约金。2、关于50万元公积金贷款逾期到账违约金的计算问题。由于银鼎公司于2016年5月5日才就陈晓萍购买的理想城5幢101室的50万元贷款向盐城市住房公积金大丰管理部提供担保书，参照合同约定的“买受人自签订本合同起按银行要求在七个工作日内办理完所有贷款材料的提交及签字手续。”和“三十日内办妥贷款到账”。本院酌定自银鼎公司提供担保书起的合理办理公积金贷款到账期限为23天，至此，本院酌定陈晓萍支付50万元公积金贷款逾期到账违约金的期间为2016年5月29日起至2016年6月30日止，陈晓萍为此应支付的违约金为8250元。3、关于32万元商业贷款逾期到账违约金的计算问题。依合同约定，陈晓萍最迟应在2016年5月8日办妥32万元商业贷款到账，而陈晓萍实际缴纳商业贷款32万元的时间是2016年6月3日，陈晓萍支付32万元商业贷款逾期到账违约金的期间为2016年5月9日起至2016年6月3日止，金额为4000元。综上，陈晓萍应向银鼎公司支付逾期付款违约金12500元，对于银鼎公司所主张的违约金中超出12500元部分本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告大丰市银鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈晓萍支付违约金12471.61元。二、驳回原告陈晓萍的其他诉讼请求。三、反诉被告陈晓萍于本判决生效后十日内向反诉原告大丰市银鼎房地产开发有限公司支付违约金12500元。四、驳回反诉原告大丰市银鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由原告陈晓萍负担3元，由被告大丰市银鼎房地产开发有限公司负担112元。反诉案件受理费116元，由反诉原告大丰市银鼎房地产开发有限公司负担60元，反诉被告陈晓萍负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二〇一八年十月十八日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。