福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初396号 原告：雷振富，男，1992年8月1日出生，畲族，住福建省南安市。 被告：吕联捷，男，1982年3月14日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：洪美金，女，1984年2月16日出生，汉族，住福建省南安市。 原告雷振富与被告吕联捷、洪美金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷振富到庭参加诉讼。被告吕联捷、洪美金经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2017年2月28日签订的《房产买卖协议书》；2.依法判令被告返还原告购房款916282元及利息47750.88元（从原告支付购房款次日计算至执行完毕之日止）；3.因被告原因导致解除合同，依法判令被告赔偿原告60万元违约金；4.本案诉讼费与保全费等受理费用由二被告承担。后当庭明确诉讼请求第1、2、4项：1.依法判令双方于2017年2月28日签订的《房产买卖协议书》于2017年11月21日起解除；2.依法判令被告返还原告购房款916282元及利息（从原告支付购房款次日计算至执行完毕之日止，按月息千分之五算）；4.本案诉讼费42000与保全费5000元由二被告承担。事实与理由：2017年2月28日，雷振富与被告签订编号为ＸＪＨ0010199房产买卖协议书，购买位于厦门市集美区，但被告因民间借贷纠纷导致该房产在2017年11月14日被查封无法履行合约，因为这套房产当时签约是约定产权证满2年过户，在2017年11月14日房子就被查封了，无法履行合同。原告通知被告解除合同的时间是2017年11月21日。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，请依法裁决。 被告吕联捷、洪美金未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《收条》4份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《房产买卖协议书》、《网页截图》2份、《微信聊天截图》、《补充协议》2份、两被告《结婚证》、《户口本》复印件、《房产证》等证据；原告作了当庭陈述。被告吕联捷、洪美金未到庭，视为其放弃质证的权利。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，吕联捷与雷振富签订了一份编号为ＸＪＨ0010199的《房产买卖协议书》，约定吕联捷、洪美金（甲方）同意将坐落于福建省厦门市集美区出售给雷振富（乙方）。洪美金在该合同上的签名系吕联捷代签。该合同约定，房屋建筑面积为177.81平方米，总价款为440万元，定金为30万元；乙方于2017年2月28日向甲方支付20万元（作定金），于2017年3月25日向甲方支付10万元（作定金），于2017年4月25日前向甲方支付40万元，乙方预向银行申请贷款370万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；解押款由乙方支付。当日，双方还签订了一份《补充协议》，约定乙方支付的解押款或过桥费中其中的40万元整的过桥费用由甲方负责承担。2017年5月26日，吕联捷（甲方）与雷振富（乙方）再次签订一份《补充协议》，约定甲乙双方约定该房屋以全权委托公证形式办理；双方约定于2017年7月25日前到办理公证地（厦门鹭江公证处）办理全权委托公证，待该房屋产权满两年后三个月内乙方必须办理过户；若乙方不能按时过户，准时归还贷款，视乙方违约，责任详见买卖合同；若甲方不能按时办理公证手续给乙方，视甲方违约，责任详见买卖合同；甲方同意乙方预留人民币壹万伍千元待过户当日支付。 2017年2月28日，吕联捷向雷振富出具一份《收条》，载明收到雷振富的案涉房产购房定金30万元。2017年5月2日，吕联捷出具一份《收条》，载明收到雷振富购房款20万元。2017年5月26日，吕联捷出具一份《收条》，载明收到雷振富购房款20万元。2017年7月17日，吕联捷出具一份《收条》，载明收到雷振富购房款6万元。雷振富于2017年3月1日向吕联捷转账15万元，于2017年3月3日转账48000元，于2017年3月25日转账10万元，于2017年4月28日转账10万元，于2017年5月2日转账5万元，于2017年5月3日转账5万元，于2017年5月16日转账1万元，于2017年5月21日转账2万元，于2017年5月26日转账20万元，于2017年6月21日转账26047元，于2017年7月17日转账3万元，于2017年7月18日转账2万元，于2017年7月21日转账26047元，于2017年8月21日转账26047元，于2017年9月21日转账26047元，于2017年10月21日转账26047元，上述转账金额共计908235元。 2017年7月17日，吕联捷、洪美金作为委托人，原告配偶林秋霞作为受托人，在厦门市鹭江公证处办理了案涉房产相关权限授权的《委托书》的真实性公证，该委托书中权限包含管理、出租、抵押、出售、参与诉讼和执行、拍卖和处理拆迁事务等。 案涉房产于2016年4月15日登记于吕联捷、洪美金名下，现被厦门市思明区人民法院等多家法院查封。被告吕联捷与洪美金于2015年12月14日登记结婚。 原告庭审时称，2017年2月28日的30万收条对应的是2017年3月1日、2017年3月3日及2017年3月25日的转账共29.8万元，另2000元通过微信转账给吕联捷；2017年5月2日的20万收条对应的是2017年4月28日、2017年5月2日、2017年5月3日转账共20万元；2017年5月26日20万元的收条对应的是当日转账20万元；2017年7月17日的6万元收条对应的是2017年7月17日、2017年7月18日、2017年5月16日转账共6万元；其他的转账记录均是代付案涉房产的按揭款，从2017年5月开始帮被告支付按揭款至2017年10月。 本院认为，本案系主张卖方违约而要求解除合同、返还购房款并赔偿相关损失的房屋买卖合同纠纷。吕联捷与洪美金系夫妻，且共同将案涉房产的相关权限公证委托给原告雷振富配偶林秋霞，该权限包含管理、出租、抵押、出售参与诉讼和执行、拍卖、处理拆迁等事宜，可以印证洪美金对案涉房产买卖事宜是知晓并同意的，或者事后予以追认的，根据上述证据，案涉合同的出卖方应认定为吕联捷和洪美金。原被告之间订立了案涉房屋的《房产买卖协议书》；原告分多次将908235元款项转账至吕联捷银行账户，能与被告出具购房款收条相印证；转账中从2017年6月至2017年10月每月转账26047元，与原告称代偿还银行按揭亦能相佐证；且吕联捷与洪美金还办理了全权委托公证给林秋霞。故综合缔约和履约证据，本院认定原被告之间案涉《房产买卖协议书》及补充协议系双方真实意思表示，合法成立并生效，对双方具有约束力。被告吕联捷在2017年7月17日仍向雷振富出具收到房款60万元的收条，且在该日将房屋全权委托公证给雷振富配偶林秋霞，故能认定即便雷振富未按《房产买卖协议书》约定时间准时支付部分房款，该支付金额也得到吕联捷认可，案涉合同在此时不因此而不继续履行。 原被告在《补充协议》中约定，于案涉房产产权满两年后三个月内办理过户。两被告于2016年4月15日取得案涉房产产权，即双方应于2018年7月15日之前办理过户手续。现该房产被多家法院查封，无法办理过户手续，被告吕联捷已构成根本违约，原告据此要求解除双方签订的《房产买卖协议书》，于法有据，本院予以支持。原告未提供证据证明此前已通知被告解除合同，故可以起诉之日（2018年1月5日）视为解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吕联捷于2017年2月28日出具了30万的收条，故本院对原告称另2000元系微信转账的陈述予以采信。原告已向被告吕联捷支付了购房定金30万元及部分购房款，共计910235元（908235元+2000元），现合同解除，原告主张被告吕联捷将已支付的购房款910235元（包括定金）的部分返还，于法有据，本院予以支持，超出部分，予以驳回。 关于违约金，原告庭审中明确，其主张按照按银行贷款利息月千分之五计算，以916282元本金为基数，计算为60万元。案涉《房产买卖协议书》根本违约条款中为空白栏，即双方未就根本违约的违约金进行约定；协议仅就其他情况下的迟延履行违约约定每日0.05%的违约金。原告此计算方式没有合同或法定依据，本院不予准照。综合案涉房屋总价为440万元，原告已经支付的款项为910235元；合同约定的定金为30万元，且原告已实际支付；支付完定金后原告还继续履约，再支付了610235房款；原告负责案涉房屋解押，该房屋也未实际解押的因素，本院确定被告违约责任为支付略高于定金金额（即30万元）的违约金35万元，对原告违约金诉请中的35万元部分予以支持，超出部分予以驳回。原告诉求中在相应违约金（按照按银行贷款利息月千分之五计算，以916282元本金为基数，计算为60万元）之外，还主张返还已付款项的利息损失（以916282元为基数，从原告支付购房款次日计算至执行完毕之日止，按月息千分之五算），属于重复计算损失，且无证据证明本院支持的违约金不足弥补其该损失，该诉请于法无据，本院不予支持。被告吕联捷、洪美金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法迳行判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告雷振富与被告吕联捷、洪美金于2017年2月28日签订的《房产买卖协议书》（编号XJH0010199）于2018年1月5日起解除； 二、被告吕联捷、洪美金应于本判决生效之日起十日内向原告雷振富返还购房款910235元； 三、被告吕联捷、洪美金应于本判决生效之日起十日内向原告雷振富支付违约金350000元； 三、驳回原告雷振富的其他诉讼请求。 案件受理费42000元，由原告雷振富负担8158元，被告吕联捷、洪美金负担33842元；两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费5000元，原告雷振富已负担，两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告合理保全费5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长 余 巍 人民陪审员 蔡 铮 人民陪审员 张燕妮 二〇一八年十月十八日 法官助理洪一帆 代书 记员 李玉珊 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。