浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7689号 上诉人（原审被告）：邱彩雅，女，1970年12月5日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：赵健平，男，1969年9月23日出生，汉族，住杭州市富阳区，系邱彩雅丈夫。 被上诉人（原审原告）：杭州市富阳区新登职工文化活动中心，住所地杭州市富阳区新登镇共和南路**，统一社会信用代码：123301834703310233。 法定代表人：刘敏江。 委托诉讼代理人：华湘君、杨苏澄，浙江天和天律师事务所律师。 上诉人邱彩雅因与被上诉人杭州市富阳区新登职工文化活动中心（以下简称新登职工文化活动中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初4396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年4月30日，邱彩雅的丈夫赵健平与新登职工文化活动中心签订《租房协议》一份，租赁位于富阳区新登镇共和南路1号面积约为100平方米的一楼营业房一间用于经营开店，租期自2016年5月1日至2017年4月30日，年租金12000元整。协议还约定，租赁期满后，邱彩雅方提出继续租赁，在同等条件下，邱彩雅方从优等其他事项。2017年1月30日，邱彩雅与新登职工文化活动中心就上述案涉营业房重新签订《租赁协议》一份，双方就租赁期限重新约定，自2017年2月1日至2020年1月31日止，其余条款与原租赁协议相同。同年4月25日，邱彩雅与新登职工文化活动中心就案涉营业房又重新签订《租房协议》一份，约定租期自2017年5月1日至2018年4月30日止，其余条款不变。上述租期届满后，新登职工文化活动中心欲收回案涉营业房作他用，遂通知邱彩雅案涉房屋不续签，并要求其腾退房屋。邱彩雅则以案涉房屋租期未满为由，拒绝腾退。新登职工文化活动中心遂诉至原审法院，请求：1、判令邱彩雅将承租的房屋归还新登职工文化活动中心；2、判令邱彩雅向新登职工文化活动中心按每年12000元计付自2018年5月1日起至实际腾退之日的房屋占用费（暂算至2018年6月1日共计1000元）；3、判令邱彩雅承担本案诉讼费。原审庭审中，新登职工文化活动中心与邱彩雅双方均确认，案涉房屋2017年5月1日至2018年4月30日的租赁费用12000元已付清。 原审法院认为：新登职工文化活动中心与邱彩雅分别于2017年1月30日、2017年4月25日签订的两份租房协议，均系当事人真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，该院依法予以认定。协议签订后，双方当事人均应按照协议内容全面履行合同义务。2017年1月30日的《租房协议》约定，租期自2017年2月1日起至2020年1月31日止。在上述租期未满的情况下，双方又于2017年4月25日签订《租房协议》一份，约定租期自2017年5月1日至2018年4月30日。该院认为，新登职工文化活动中心与邱彩雅的上述行为，系双方对房屋的租赁期限作出改变并达成新的合意，故案涉房屋在2018年4月30日租赁期间届满。邱彩雅抗辩双方于2017年4月25日签订的《租房协议》未经行政机关备案、并非出于当事人真实意思表示、系为应付检查所签订。该院认为有无经行政机关备案，并非租赁合同成立并生效的必要条件，邱彩雅也未举证证明双方签订上述协议不是出于双方真实意思表示，故对邱彩雅的上述抗辩意见，该院不予采信。租期届满后，双方未签订续租合同，经新登职工文化活动中心催告，邱彩雅应及时腾空并返还租赁房屋。故新登职工文化活动中心要求邱彩雅将承租房屋返还新登职工文化活动中心的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。同时，邱彩雅持续占有案涉房屋的行为，给新登职工文化活动中心造成一定的经济损失。新登职工文化活动中心要求邱彩雅按双方约定的租金标准12000元／年支付自2018年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，未超出法律许可的范围，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，于2018年8月28日判决：一、邱彩雅腾空并返还新登职工文化活动中心所有的位于杭州市富阳区××镇××路××号××平方米的一楼营业房一间，于判决生效之日起十日内履行；二、邱彩雅支付新登职工文化活动中心以12000元／年为标准计算自2018年5月1日起至实际腾空并返还租赁物之日止的房屋占有使用费，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由邱彩雅负担。 宣判后，邱彩雅不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。邱彩雅与新登职工文化活动中心之间分别于2017年1月30日、2017年4月25日签订《租房协议》，构成合法有效的租赁关系，原审法院予以确认。虽然新登职工文化活动中心持2017年4月25日的《租房协议》中载明的租赁期间“自2017年5月1日至2018年4月30日止”向法院提起诉讼，要求腾退并支付占用费，但邱彩雅持有的《租房协议》中载明的租赁时间为“自2017年2月1日至2020年1月31日止”，合同期根本未满，两份《租房协议》在法律地位上是平等的，要看哪份合同的租赁时间更能体现当事人的合意。邱彩雅在原审时已提供证据证实其租赁房屋是用于经营性目的，也已花巨资进行装饰装修，长期租赁才是邱彩雅签订《租房协议》的真实意思表示，且已经行政机关备案。但原审法院以双方在租期未满的情况下，又于2017年4月25日签订《租房协议》一份，系双方对房屋的租赁期限作出改变并达成新的合意为由，否认应对上级检查签订协议的事实，支持了新登职工文化活动中心的诉请，确属错误，应予纠正。二、原审判决无证据支持。新登职工文化活动中心原审提供的证据中并没有合同法规定的催告文书，但原审却认为新登职工文化活动中心进行了催告，这与事实严重不符。综上，请求二审法院判令：1、依法撤销原审判决；2、驳回新登职工文化活动中心的原审诉请；3、一审、二审诉讼费用由新登职工文化活动中心承担。 被上诉人新登职工文化活动中心答辩称：新登职工文化活动中心与邱彩雅于2016年4月30日签订租赁期1年的房屋租赁合同，2017年1月30日签订租赁期3年的房屋租赁合同，2017年4月25日签订租赁期1年的房屋租赁合同，2017年5月4日交纳1年房租。双方房屋租赁合同系一年一签，签完合同后支付租金。2016年4月30日与2017年4月25日的房屋租赁合同，签订时间、租赁期限均是连续的，且2017年5月交纳1年房租也与1年期房屋租赁合同内容相符，可见租赁合同一年一签符合事实。而2017年1月30日签订的3年期租房协议，是因邱彩雅告知新登职工文化活动中心，其办理烟草专卖必须提供3年期以上的房屋租赁合同，故双方签订了3年期房屋租赁合同。该合同双方意思表示均是不真实的，从双方签订房屋租赁合同的习惯、缴纳租金的方式等均可看出，该合同只是应付办证需要并未实际履行，应系无效合同。退一步说，即使2017年1月30日签订的合同有效，双方于2017年4月25日重新签订了《租房协议》，应当视为双方对房屋租赁达成新的合意，应当适用2017年4月25日《租房协议》对于租赁期限的规定，案涉房屋租赁期限已于2018年4月30日届满，邱彩雅应返还案涉房屋并支付房屋占有使用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 二审中，在本院指定的举证期限内，邱彩雅向本院提交了以下证据：证据1，案涉房屋装修情况照片，用以证明2017年1月30日签订的《租房协议》是真实的，2017年4月25日签订的《租房协议》是新登职工文化活动中心为应对检查而签订的。新登职工文化活动中心质证称，对该证据的三性均有异议，且不能达到其证明目的，该些照片不能显示实际的装修情况，且本案租赁期限已满，亦不存在装修问题或装修赔偿问题。本院经审查后认为，该证据不能达到其证明目的，故不予采信。 新登职工文化活动中心未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：新登职工文化活动中心与邱彩雅于2017年1月30日及2017年4月25日签订的两份《租房协议》均系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。邱彩雅主张2017年1月30日的《租房协议》方为双方的真实意思表示，但并未能提供充分有效的证据加以证明，故原审法院认定双方于2017年4月25日签订的《租房协议》系双方对案涉房屋租赁期限作出的变更并形成了新的合意，并无不当。案涉房屋的租期于2018年4月30日届满，后双方未能就续租形成合意，故邱彩雅应当及时腾空并返还案涉房屋，且应当支付自逾期之日起至实际腾房之日止按案涉《租房协议》约定租金标准计算的房屋占有使用费，原审法院据此支持新登职工文化活动中心的诉请，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邱彩雅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年十月三十一日 法官助理  张 琪 书 记 员  赵 勤