广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初20460号原告：顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区容桂红旗居委会容桂大道中202号景致尚寓2-4座14号铺。经营者：李爱国。委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。被告：刘建美，女，1985年12月1日出生，汉族，住湖南省安化县，委托诉讼代理人：廖绮旗，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。原告顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部与被告刘建美居间合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年8月9日、2018年8月30日、2018年10月12日公开开庭进行了审理。三次开庭，原告顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部的委托诉讼代理人冯炜春与被告刘建美的委托诉讼代理人廖绮旗均到庭参加诉讼。本案因审查当事人提出的管辖异议扣除相应审限，现已审理终结。原告顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介服务费15570元；2.被告向原告支付律师费4000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告委托原告提供居间服务，协助出售位于佛山市顺德区容桂街道红星社区文星路8号鸿海豪庭三座802的房屋。后原告为上述房屋找到买家王攀，买卖双方在原告促成下于2017年3月11日签订《房地产买卖三方合同》。同日，被告也向原告出具《佣金承诺及确认书》，同意向原告支付15570元中介服务费。但合同签订至今，被告一直拒绝支付中介服务费，原告多次催促无果。被告刘建美辩称，一、原告没有依照《房地产经纪管理办法》第四条、第八条、第十一条、第十九条的规定，而是使用不具有经纪人资质的人员从事经纪人业务，在履行经纪人工作内容时存在重大过错，隐瞒与订立合同有关的重要事实，令被告与房屋买受人王攀不断产生纠纷。而且原告未对被告与案外人的纠纷进行及时有效的化解。导致原告为此支出原本可以避免的诉讼费、律师费等费用。即因为原告居间不力导致被告产生不必要的经济损失。1.原告使用不具有经纪人资质的人员从事经纪人业务。2.被告在整个房屋买卖过程中都没有见过李爱国，也根本不认识李爱国。原告在签订《房地产买卖三方合同》后，在没有被告与王攀的授权或同意下，由李爱国（被告在与王攀房屋买卖合同纠纷一案开庭前都还不知李爱国是何许人）收取王攀支付给被告的定金。在收取定金后也没有告知被告，之后将该定金转账给被告也没有告知是怎么一回事，导致被告将50000元退还给李爱国，并以为王攀没有支付定金，与王攀闹得要解除合同，导致此后与王攀产生一连串的诉讼。整个事情是由于原告居间不力，隐瞒与订立合同有关的重要事实所引起，祸起萧墙。二、原告居间除了引起许多诉讼外没有起到任何作用。案涉房屋是被告与王攀在人民法院组织下达成调解，依据（2017）粤0606民初5944号民事调解书才得以顺利完成交易，原告并未参与被告与王攀的诉讼与调解，也没有起到被告需要支付居间费用而获得的应有价值或服务。案涉房屋的交易并非由原告促成，而是由人民法院的调解所促成。具体事实如下：1.被告与王攀没有约定或同意由李爱国代管和收付定金。原告在收取定金后也没有告知被告，之后将该定金转账给被告也没有告知是怎么一回事，导致被告将50000元退还给李爱国，并以为王攀没有支付定金，与王攀闹得要解除合同，导致此后与王攀产生一连串的诉讼。李爱国收取原告退回的50000元没有及时退还给王攀，而是一直占为己有。被告在与王攀房屋买卖合同纠纷一案庭审时才得知李爱国是原告经营者。2.原、被告与王攀签订合同时约定中介服务费用由案外人王攀支付。但原告的工作人员并未将相关约定书写在合同中，反而谎称合同与《佣金承诺及确认书》仅是公司的版式文件，均不影响佣金由王攀支付，欺骗被告在《佣金承诺及确认书》上签字。3.原告除促成合同签订外，未提供其他基本的房地产居间服务，也没有进行协商、调停。原告的工作人员反而一直在王攀面前数落被告，导致矛盾越演越烈。原告根本没有完成《房地产经纪管理办法》第二十一条规定的服务标准及内容。三、案涉合同是原告提供的格式条款，第十条条款对被告显失公平，请求以公平原则确立原、被告之间的权利义务。原告为提供居间服务性质的中介公司，被告为根本不懂得如何进行房屋买卖交易而需要提供服务的客户。签订合同仅仅是中介服务的开始。若按该合同约定，中介收取三万多元中介费用，而对剩余交易履行没有协调义务，没有促进被告还贷、过户、房屋交付或王攀付款、按揭、过户、房屋交付等重要事项的履行，是非常明显的付款价值不对等。高额收取费用又没有起到中介居间应有的作用，更不能有效遏制中介人员怠于履行居间责任和不能促进中介行业和积极、发展。综上，原告提供居间服务没有尽职尽责，导致被告与王攀之间的合同根本无法履行，需要通过人民法院调解才能履行。请求对原告诉求的中介服务费原告应少收或不收。另外，因被告无违约而原告主张的履行费过高，原告所主张的律师费应被驳回。原告提供的证据有原告营业执照复印件一份、被告身份证复印件一份、《房地产买卖三方合同》一份、《佣金承诺及确认书》一份、委托代理合同一份、律师费发票一份、电子交易回单一份、王攀出具的证明一份、王攀身份证复印件一份、峰江内部系统截图一份、手机短信截图三页。被告提供的证据有中国农业银行转账业务客户回执复印件一份、原告为刘建美的民事起诉状一份、（2017）粤0606民初5944号受理案件通知书一份、原告为王攀的民事起诉状一份、（2017）粤0606民初5388号应诉通知书一份、（2017）粤0606民初5944号民事调解书一份、从业人员档案信息打印件一份。经审核，原告提供的峰江内部系统截图及王攀出具的证明，其内容的真实性无法确认，本院不予采信。当事人提供的其他证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月11日，原告作为中介方，被告作为卖方，王攀作为买方，三方签订《房地产买卖三方合同》。该合同约定，被告将位于佛山市顺德区容桂街道红星社区文星路8号鸿海豪庭三座802号的房屋以1038000元售予王攀，其中定金50000元。该合同第十条约定：“中介方已促成买卖双方签订了本合同，完成了法定的居间服务”，对于中介服务费金额则“按约定支付”。第十一条第7款约定：“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、财产保全费、财产保全担保费、查询费、交通费等均由违约方承担。”第十二条约定中介方协助买卖双方办理过户递件手续。同日，被告向原告出具《佣金承诺及确认书》，承诺向原告支付15570元作为中介服务及咨询费。2017年3月13日，原告的经营者李爱国操作网上银行进行转账，从其个人的顺德农村商业银行账户16×××41向被告的中国工商银行账户62×××45转账支付50000元，并在用途一栏注明“退鸿海豪庭3座802房托管定金”。2017年4月2日，被告从其中国农业银行账户62×××79向李爱国转账支付50000元，附言“付款错误，本人与付款人没有任何关系”。2017年4月14日，王攀将刘建美诉至本院，案号为（2017）粤0606民初5388号。2017年4月21日，刘建美将王攀诉至本院，案号为（2017）粤0606民初5944号。2017年7月6日，刘建美、王攀在（2017）粤0606民初5944号案中达成调解。2017年7月28日，本院作出（2017）粤0606民初5388号民事裁定，准许王攀撤回起诉。2017年7月11日，原告的工作人员通知被告办理房屋过户手续，后又为被告、王攀协调确定于2017年7月14日办理该手续。2017年7月14日，被告与王攀、案外人沈冬菊一同办理了房屋过户手续，将案涉房屋过户至王攀、沈冬菊名下。2017年11月19日，原告聘请广东聚理律师事务所的律师提供法律服务，并支付律师费4000元。2017年11月24日，原告诉至本院。庭审中，原告的委托诉讼代理人操作网上银行，从其顺德农村商业银行账户转账3元至其中国工商银行账户，并在用途一栏填写“开庭试验”4字。转账成功后，原告的委托诉讼代理人收到中国工商银行对该笔转账的短信提示，该短信中出现“开庭试验”4字。另查明，从2017年3月1日起至2017年3月12日，被告中国工商银行账户62×××45的余额均不超过12000元。在2017年3月13日李爱国转账支付50000元之前，该银行账户的余额为10551.93元。李爱国转账后，被告即于2017年3月14日通过POS机交易消费50000元。2017年4月2日，被告使用其中国农业银行账户62×××79向该中国工商银行账户汇入50000元，此时账户余额为52668.33元，之后被告于同日从该银行账户取现50000元。本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。关于本案，现分析如下：一、原告是否已促成合同成立。《房地产买卖三方合同》中已载明：“中介方已促成买卖双方签订了本合同，完成了法定的居间服务”，被告与王攀均在该合同签名确认。被告也出具《佣金承诺及确认书》，同意支付中介费用。虽然《房地产买卖三方合同》所载中介方为“佛山市峰江地产代理有限公司”，《佣金承诺及确认书》使用的名称则为“峰江地产代理有限公司”，但原告在《房地产买卖三方合同》中作为中介方盖章，并持有《佣金承诺及确认书》，说明原告即是上述合同所载的中介方。从该合同与《佣金承诺及确认书》的内容可知，被告在签订合同时已确认原告促成合同成立，也已同意支付中介费用。被告主张三方约定中介费实际由王攀支付，但未能提供证据予以证明，本院不予采纳。虽然被告与王攀在签订合同后因案涉房屋买卖发生诉讼，但并不能因此否定原告已促成合同成立。基于上述理由，对于原告主张已促成合同成立，本院予以支持。二、原告在履行合同义务过程中是否存在重大过错。被告主张因原告由其经营者李爱国通过个人账户转交王攀支付的定金50000元，导致被告误以为王攀没有支付定金，所以才引发其二人之间的诉讼纠纷。但首先，从原告的委托诉讼代理人在庭审中演示的转账过程可见，转账时填写在用途一栏的文字，将会随提示短信一并发送给收款人。李爱国向被告转账支付50000元发生在《房地产买卖三方合同》签订后第3天，转账金额与合同约定的定金金额一致。李爱国也已注明转账用途为“退鸿海豪庭3座802房托管定金”。被告承认收到该50000元时接收到短信通知。则被告通过短信通知的内容，并结合款项金额、转账日期等因素，理应可以知道该50000元即为《房地产买卖三方合同》中约定的定金。被告主张并不能通过其所收到的短信了解该笔款项性质，但未能出示该短信作为证据，应承担举证不能的不利后果。其次，被告称收到李爱国转账50000元后，以为是其他人转账错误。但被告在收到该50000元之后，并没有即时退还，反而于次日将该50000元用于消费。说明被告知道该笔转账并非错误导致，自己是正确的收款人，对该笔款项有支配使用的权利。被告直至2017年4月2日才用其中国农业银行账户62×××79向李爱国转账50000元，而该日被告也曾用该中国农业银行账户向原收款账户汇入50000元，即被告是可以使用原收款账户向李爱国转账50000元的。但被告在庭审中却称向李爱国转账时原收款账户余额不足，故需使用中国农业银行账户转账。由此可见被告使用非原收款账户向李爱国转账的行为不合常理，其解释也与事实存在矛盾。最后，被告既然当时认为其没有收到定金50000元，则理应自行催促或要求原告代为催促王攀付款。但被告并未作出上述行为，反而在向李爱国转账50000元之后，才向王攀询问定金一事。而在王攀告知定金已付至原告处后，被告没有向原告询问核实。被告的上述行为同样不合常理。从上述分析可见，原告通过李爱国向被告转交定金50000元时，已履行了告知该笔转账用途的义务。从被告收到该笔款项之后的行为也可以判断，被告知道该50000元即为《房地产买卖三方合同》中约定的定金。对于被告主张收款时并不知道该50000元是定金，本院不予采纳。对于被告主张原告隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在重大过错，并导致被告与王攀发生诉讼纠纷，本院也不予采纳。三、原告是否履行了协助过户的义务。根据《房地产买卖三方合同》的约定，原告不仅需促成买卖双方签订合同，还负有协助买卖双方办理过户递件相关手续的义务。原告在庭审及法庭询问中一直称原告协助买卖双方或称原告协助被告与王攀于2017年7月14日办理过户手续，但从未提及沈冬菊到场。在第三次庭审中，本院询问原告过户当天有哪些人在场，案涉房屋过户到谁名下，原告回答“当天有陈永宾（原告工作人员）、买卖双方在场，房屋过户到王攀名下”。在被告陈述过户当天到场人员有被告、王攀及其妻子，房屋过户至王攀及其妻子名下之后，原告的委托诉讼代理人在庭审笔录签名时擅自将其回答改为“房屋过户到王攀及妻子名下”。原告如果确实派员到场协助办理过户手续，则理应知道当天到场人员除被告、王攀之外还有沈冬菊，也理应知道案涉房屋是过户至王攀与沈冬菊二人名下。但从原告在庭审及法庭询问的发言情况可以看出，原告此前并不了解上述情况，说明原告的工作人员在办理过户当天并未到场。因此对于原告主张已协助办理过户递件相关手续，本院不予采纳。从上述三点分析可知，原告已促成合同成立，但未履行协助过户的义务，但也没有隐瞒与订立合同有关的重要事实或其他重大过错行为。被告主张原告与王攀均同意由王攀承担被告的中介服务费，又主张原告的工作人员在王攀面前数落被告，导致二人矛盾加剧，但被告对此均未能提供证据予以证明，故本院不予采纳。因此，被告应向原告支付居间服务报酬，但原告对于未提供协助过户服务部分的费用，不应再向被告收取。考虑到原告虽未于过户当天派工作人员到场协助，但事前仍为被告、王攀作了联系沟通工作，再结合原、被告履行合同过程中的具体行为，本院酌情认定被告应向原告支付居间服务报酬12000元。对于原告主张被告支付中介服务费15570元，本院仅支持其中12000元，超出部分不予支持。被告未向原告支付居间服务报酬的行为构成违约，原告主张由被告承担因本案支出的律师费，符合双方约定。但原告所主张的律师费金额为其与受托律师事务所之间的约定，被告并未参与律师费金额的协商，故该约定并不必然约束被告。而且原告主张的中介服务费也没有得到全额支持。因此，根据本案标的金额及具体案情，本院酌定被告应承担的律师费为3000元，原告主张超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘建美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部支付中介费12000元；二、被告刘建美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部支付律师费3000元三、驳回原告顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计144.63元，原告顺德区容桂景致峰江房地产中介服务部已预交，由被告刘建美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇一八年十月三十一日书记员  黄 瑞