河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀07民终2177号 上诉人（原审原告）：北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部，住所地张家口市桥东区马路街西侧。 法定代表人：张华丰，经理。 委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张家口金钰餐饮服务有限公司，住所地张家口市桥东区解放大街8号。 法定代表人：郝廷华，经理。 委托诉讼代理人：张颖，河北三霖律师事务所律师。 上诉人北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部（以下简称京铁大方物业服务部）因与张家口金钰餐饮服务有限公司（以下简称金钰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人京铁大方物业服务部委托诉讼代理人、金钰公司及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京铁大方物业服务部上诉请求：撤销张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初237号民事判决，改判金钰公司按每日1095元标准支付自2013年11月7日至房屋腾退之日的房屋使用费。事实及理由：京铁大方物业服务部对一审法院所认定的事实并无争议。但驳回了其要求支付2013年4月30日至实际腾房之日的房屋使用费诉求没有法律依据。金钰公司至今仍实际使用争议房屋，应依法支付房屋使用费。一审判决支持了2013年4月30日至2013年11月6日的房屋使用费，但对之后所产生的使用费未予支持，也没有在判决中阐明不予支持的理由。一审判决在适用法律中引用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。这一法律适用令人困惑，次承租人尚有义务支付逾期腾房的占有使用费，但要求承租人支付腾房使用费的诉讼请求却被驳回。请二审法院查明事实，予以改判。 金钰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由京铁大方物业服务部支付鉴定费。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律皆存在错误，且显失公平。一、双方签订第二个租赁合同的目的，并非是为了终止第一个租赁合同的履行，而仅仅是为了更正第一个租赁合同的主体名称，第一个租赁合同应继续履行，租赁期限尚未到期，合同不应终止。一审法院将双方前后签订的两个租赁合同完全独立对待，这一事实认定是错误的，实际上两个租赁合同是彼此紧密联系的，只是合同主体名称方面的更正，并不存在相互否定的关系。双方第一个租赁合同是在2008年6月23日签订，约定的主体分别是张家口建筑段和郝廷华，签约时，金钰公司尚在筹备，并未正式注册成立，因此合同上的承租人一方是郝廷华个人签字。2012年北京铁路局体制改革，出租人张家口建筑段被撤销，金钰公司也注册成立，京铁大方物业服务部为了解决其改制之后张家口建筑段不能作为合同主体的问题，要求与金钰公司重新签订合同，变更主体。2012年4月25日签订了第二个合同。所以双方签订第二个合同的目的就是为了变更主体，并没有终止第一个租赁合同的意思。而且双方签订的第二个合同中，也并没有终止第一个合同的有关约定，因此，根据第一个合同所约定的履行期限，双方的合同尚未到期，不应当被解除。二、退一步讲，即使一审法院依据双方签订的第二个租赁合同判决终止合同关系，也应当依据司法鉴定的结论，参照市场价值赔偿金钰公司扩建的餐饮大厅及赔偿2013年5月至8月期间的二次装修费用。本案在第一次二审中，因桥东区人民法院未对金钰公司扩建的费用及2013年5至8月间的二次装修费用进行赔偿，被发回重审。在重审中，一审法院依据审判委员会的决定以及金钰公司的申请，委托鉴定机构对扩建及二次装修的价值进行鉴定。但一审法院仍未对金钰公司的该项主张进行处理。金钰公司所扩建的餐厅部分在2008年第一个租赁合同履行期间就已经建成，且有合法的审批手续，一审法院对此也予以认定。既然该扩建部分在签订第二个合同前就已经建成，就不应当对该部分适用第二个合同的约定进行处理，一审法院依据第二个合同的约定对金钰公司的该部分主张未予支持是没有任何法律依据的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担。因此，双方的合同终止，京铁大方物业服务部也应当参照市场价值对扩建部分赔偿。三、即使2012年4月签订的租赁合同是不定期合同，京铁大方物业服务部也应承担2013年5至8月期间的装修费用。金钰公司作为京铁大方物业服务部的定点餐饮住宿场所，承担着对其的服务职能，进行二次装修也是为了京铁大方物业服务部的需求和利益。金钰公司所承租的房屋原是单身宿舍楼，该楼因无人管理，年久失修，在金钰公司承租之后，对该楼进行了改造和装修，同时也满足了京铁大方物业服务部的餐饮、住宿、培训等业务的需要，并作为了其定点的业务饭店。2013年5月，金钰公司接到通知，因饭店装修陈旧，不能满足京铁大方物业服务部的招待需要，要求进行再装修，金钰公司在此情况下，进行了二次装修。但2013年8月接到通知，因京铁大方物业服务部更换领导，要求收回房屋，停止装修。所以，京铁大方物业服务部对金钰公司的二次装修是明知的，在第二个租赁合同到期时也没有及时的终止合同，在装修期间也没有提出过任何的异议，对金钰公司所进行的装修，具有重大的过失。基于诚信考虑，在双方的合同即将到期时，京铁大方物业服务部如果能够告知金钰公司不再出租，金钰公司则不会进行二次装修，也不会产生高额的装修费用损失。所以，京铁大方物业服务部存在一定的过错，基于此也应对金钰公司的损失承担赔偿责任。从公平角度分析，金钰公司进行二次装修支出了288余万元费用，不但未能获得任何的利润，上述装修也无偿的归京铁大方物业服务部所有，这是不公平的，因此，也应对上述费用予以赔偿。四、因装修严重影响了金钰公司的正常经营，对此期间的租金，不应承担。金钰公司的装修是2013年5月1日开始的，在装修期间，由于施工的原因导致就餐、住宿环境差，大部分的楼层和房间都无法使用，除京铁大方物业服务部安排的就餐和住宿外，无法开展其他业务，所以对此期间的租金，金钰公司不应承担。庭审中，金钰公司补充陈述其于2009年曾向京铁大方物业服务部交纳过10万元的租金，对该部分事实一审判决未予认定。 金钰公司答辩称，对于占用费用的问题，认为不应支付，因金钰公司占用租赁物是为了经营，但在装修期间未进行经营，且在装修完毕之后尚未经营时京铁大方物业服务部已经提起诉讼要求腾房，所以该项诉讼请求并没有事实及法律依据。 京铁大方物业服务部答辩称，关于金钰公司陈述的10万元租赁费的事实不持异议，一审判决所认定的事实及适用法律均是正确的，只是遗漏了一个诉讼请求。 京铁大方物业服务部向一审法院起诉请求：1、搬出张家口市桥东区解放大街8号；2、拆除位于张家口市的自建房屋；3、支付2012年5月1日－2013年4月30日房屋租费赁30万元；4、赔偿从2013年4月30日至交还房屋日的损失，标准参照40万元／年÷365天×120%＝1315元／日；5、支付2008年10月1日－2012年4月30日的房屋租金110万元。 一审法院认定事实：2008年6月23日北京铁路局张家口建筑段（甲方）与郝廷华（乙方）订立《房屋租赁协议》，约定：二、甲方为乙方提供张家口市桥东区解放大街8号原铁路单身楼房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积2388平方米。三、甲方为乙方提供的房屋只能作为餐饮、住宿使用，不能随意变更房屋的使用功能，确需变更的，应当征得甲方的同意，并重新签订租赁协议。四、租赁期限为五年，自2008年10月1日至2013年9月30日止。五、房屋租金共计200万元。本协议甲乙双方签字生效，由乙方一次性向甲方支付房屋租金20万元，剩余的房屋租金由乙方分别在第二年30万元、第三年50万元、第四年50万元、第五年50万元按期支付给甲方。六、...房屋确需装饰装修的，乙方只能做表面装潢，并事先以书面形式征得甲方同意，装修费用由乙方承担。在装潢过程中造成房屋及附属设施损坏的，乙方必须负责修复，协议期满，乙方需要退房时，乙方装修发生的费用，不得向甲方清算。装修后的不动产及设备归甲方所有。七、3、租赁协议签订后，双方必须严格遵守。在租赁期间，甲方不得无故改变承租方；五年租期满后，如乙方自愿不再承租，应提前一个月通知甲方，并将房屋所有不动资产设备无条件交还甲方；五年期满后，意向租期延至五年，考虑乙方装修投资较大，如乙方自愿续租，甲方须在同等条件下优先租赁乙方。2009年6月5日金钰公司成立，法定代表人郝廷华，为自然人投资。2012年4月5日，京铁大方物业服务部与金钰公司订立《房屋租赁合同》，约定：一、甲方(北京铁路局张家口建筑段）将座落于张家口市桥东区解放大街8号房屋，其中房屋40间，建筑面积2388平方米，使用面积1791平方米，租赁给乙方（金钰公司）使用。二、该房屋用途为餐饮服务。乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途。三、租赁期限自2012年5月1日至2013年4月30日。租赁期满，甲方收回该房屋。如乙方有意继续承租，应提前30-60天向甲方提出书面续租申请，同等条件下乙方享有优先权，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同。四、房屋租金40万元每年。五、付款方式以每年其他方式付款支付房屋租金，乙方应于合同签订之日起7日内，按约定向甲方支付租金。后期租金支付需在约定付款方式日期前10日向甲方支付，甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。八、2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲、乙方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。十、乙方不得随意拆改和破坏房屋建筑结构及设备设施，如需改造应提出书面申请，征得甲方同意，由甲方以书面形式通知乙方，改造所需费用由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳恢复工程所需费用。严禁乙方在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。十四、3、在签订本合同的同时，甲乙双方应签订综治、安全、消防等相关协议，如甲乙任何一方不能同时签订和履行的，本合同自动终止，并由违约方向守约方支付违约金5万元。郝廷华和金钰公司从2008年承租开始，对所租赁的房屋进行装修，将院内附属二间平房拆除，在原来院子的空地上新建了酒店的大厅、餐厅、厨房共220平方米，并进行了装修，经过张家口市桥东区城市管理行政执法局审批，占公共道路临建酒店一楼大厅。诉讼中双方经对账，一致认可北京铁路局张家口建筑段即京铁大方物业服务部，在金钰公司处餐饮、住宿共计消费715869元，金钰公司于2012年9月13日给付租金10万元。庭审中京铁大方物业服务部主张2013年9月30日郝廷华与张家口建筑段租期届满前被告没有申请续租，金钰公司认为应履行第一份合同，不需要书面申请，是自动续租的。2013年5月金钰公司因经营需要再次对涉案房屋进行了装修，装修期间为三个月余，在此期间依双方认可的对账单中的账目可以查明京铁大方物业服务部的员工在装修期间仍在金钰公司处住宿、餐饮。另查，诉讼中，金钰公司申请对其扩建的餐饮大厅及客房装修的费用进行司法鉴定，并主张对扩建的餐饮大厅适用市场价值进行。法院依法对涉案房屋装修费用进行了工程造价鉴定，鉴定结论为：金钰大酒店主楼装修工程造价为2880295.08元；对涉案房屋扩建部分分别进行了工程造价鉴定及市场价值评估鉴定，鉴定结论分别为：金钰大酒店原有建筑拆除工程造价15449.14元，扩建的餐饮大厅工程造价577033.49元；扩建的餐饮大厅市场价值为773350元（评估基准日为2017年4月27日）。一审法院认为，京铁大方物业服务部所提交的证据可以证明原北京铁路局张家口建筑段如何变更为现在的北京铁路局北京建筑段，同时北京铁路局北京建筑段授权京铁大方物业服务部管理本案标的房屋，并承继本案标的房屋的相关权利业务。其主体适格，有权向金钰公司及郝廷华主张原北京铁路局张家口建筑段和北京铁路局北京建筑段的权利。关于两份租赁合同，第一份是北京铁路局张家口建筑段和郝廷华签订的，合同期限至2013年9月30日。在2012年5月1日本案双方当事人签订第二份租赁协议时，第一份协议并未终止或解除。虽然第一份合同的承租人是郝廷华，第二份合同的承租人是金钰公司，郝廷华作为其法定代表人洽谈签字，所以可以认定第一份合同的双方不再履行，第一份合同终止。诉争房屋作为标的物由第二份合同的主体履行租赁合同。第二份合同约定的租赁期限自2012年5月1日至2013年4月30日。合同约定租赁期满，京铁大方物业服务部收回该房屋，如金钰公司有意继续承租，应提前30-60天向京铁大方物业服务部提出书面续租申请，同等条件下享有优先权，征得京铁大方物业服务部同意后，双方重新签订房屋租赁合同。京铁大方物业服务部主张权利时，租赁期满，且庭审中金钰公司陈述其未提出过书面续租申请，双方未再订立租赁合同，租赁合同即转换为无固定期间合同，故双方合同至诉至法院要求将租赁物返还时即终止，金钰公司应将租赁房屋返还京铁大方物业服务部。从本案涉案房屋的位置、用途及京铁大方物业服务部工作人员在此消费情况，可以认定其知道并同意金钰公司扩建。但依据双方合同中约定，改造所需费用由金钰公司自理。虽依照合同约定京铁大方物业服务部有权要求恢复原状或向交纳恢复工程所需费用，但是考虑现恢复原状的不可实施性及房屋的实际使用价值，对京铁大方物业服务部要求拆除自建部分的诉讼请求不予支持。根据第二份合同约定的租赁费标准，双方认可从2008年10月1日至2012年4月30日，金钰公司未实际支付房屋租赁费为110万元；从2012年5月1日至2013年4月30日，未实际支付房屋租赁费30万元。庭审中经过对账，认可北京铁路局张家口建筑段及京铁大方物业服务部，在金钰公司处餐饮、住宿共计消费715869元，金钰公司于2012年9月13日给付原告租金10万元。庭审中双方均同意该815869元从未支付的租赁费中冲抵，故金钰公司应支付截止到2013年4月30日租赁费为584131元。就金钰公司主张的2009年向张家口铁建商贸有限公司转款10万元亦为支付房租，应在支付的房租时予以扣除的抗辩意见因无其他证据可以证实此10万元是向京铁大方物业服务部支付，故不予采纳。自2013年5月1日，双方之间的租赁合同变为无固定期限合同，双方可在任何时候提出终止合同，故此之后金钰公司占有使用房屋，应比照第二份合同约定的租赁费标准每年40万元支付占有使用费至京铁大方物业服务部向法院提起诉讼之日。在此无固定期限合同的履行期间金钰公司对涉案房屋进行装修，京铁大方物业服务部虽未对其制止，但在双方合同终止时，金钰公司无权向京铁大方物业服务部提出装修损失的赔偿，故该装修费用应由金钰公司自行承担。判决：一、京铁大方物业服务部、金钰公司之间订立的租赁房屋租赁合同于2013年11月6日终止；二、金钰公司于本判决生效之日起十五日内从张家口市桥东区解放大街8号租赁房屋中搬出并返还京铁大方物业服务部；三、金钰公司于本判决生效之日起十五日内支付京铁大方物业服务部从2008年10月1日至2012年4月30日尚欠的租赁费584131元；四、金钰公司于本判决生效之日起十五日内支付京铁大方物业服务部从2013年5月1日至2013年11月6日的占有使用费，以每日1095元为标准计算为208050元；五、驳回京铁大方物业服务部其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。另查，金钰公司于2009年向张家口铁建商贸有限公司转款10万元系向京铁大方物业服务部支付租金，京铁大方物业服务部对此不持异议。 本院认为，北京铁路局张家口建筑段与郝廷华签订的房屋租赁协议、京铁大方物业服务部与金钰公司签订的房屋租赁合同，均系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。上述两份合同所涉及的房产为同一处，且双方均对对方变更后的主体身份不持异议，京铁大方物业服务部与金钰公司所签订的合同中对承租期限及租金数额的约定发生变化，应视为双方对之前北京铁路局张家口建筑段及郝廷华所签订的房屋租赁协议的变更。金钰公司对其所签订的合同不持异议，应对该份合同的内容充分知晓，故其上诉称双方承租期限应当遵照第一份合同履行的上诉理由并无事实依据，一审法院对此未予支持并不违反法律规定。一审中就金钰公司所拖欠的租金数额曾组织双方进行对账，二审中京铁大方物业服务部对金钰公司向张家口铁建商贸有限公司转款10万元亦为租金的主张予以认可，故截止至2013年11月6日，金钰公司共拖欠京铁大方物业服务部租金692181元。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉合同所约定的租赁期限到2013年4月30日到期，但在此之后金钰公司仍占有并使用所承租的房屋，京铁大方物业服务部也在合同到期后仍进行签单，且未向金钰公司提出异议，故双方的租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。根据法律规定，不定期租赁合同，承租人可以随时要求解除，虽现有证据不能证实京铁大方物业服务部就解除合同事宜曾向金钰公司进行告知，但本案于2013年11月6日提起诉讼，历时较久，且金钰公司早已不进行经营，双方继续履行的可能性已经丧失，故京铁大方物业服务部要求解除双方租赁合同的诉讼请求具有法律依据，一审法院对此予以支持并无不当。对金钰公司上诉要求继续履行合同的主张，本院不予支持。对于金钰公司在承租之后对所案涉房屋进行扩建及装修费用的负担问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。北京铁路局张家口建筑段与郝廷华所签订的合同中未对扩建进行约定，金钰公司对其承租的房屋于2012年前完成扩建，且在此期间北京铁路局张家口建筑段陆续在金钰公司签单，对其扩建的相关事实明知，但未提出异议，应视为其同意。经一审法院委托鉴定，金钰公司拆除并扩建大厅的工程造价为592452.63元，京铁大方物业服务部应承担上述费用。金钰公司与京铁大方物业服务部所签订的合同中约定装饰、装修须经出租人书面同意，发生费用由承租人负担。在该合同约定的履行期届满之后，金钰公司于2013年5月至8月进行装修，在此期间京铁大方物业服务部仍进行签单，对该装修行为明知，但未提出异议。虽金钰公司的装修不满足双方约定的“经书面同意”的条件，但并不能以此认定京铁大方物业服务部对此不同意，故金钰公司的装修行为应视为经出租人同意的行为。在案涉第一份租赁合同签订时，明确约定了承租房屋用于酒店经营，京铁大方物业服务部对此明知，但案涉房屋原为职工宿舍，需进行装修方能达到承租人的使用目的。金钰公司在其承租期届满之后进行二次装修，京铁大方物业服务部未对其继续占有使用房屋及装修提出异议，金钰公司有理由相信其能够继续承租案涉房屋。京铁大方物业服务部作为承租人要求解除合同时并未向金钰公司进行告知，造成金钰公司的装修投入不能收到回报，亦不能在合理期间之内采取有效措施将自己的损失降低，京铁大方物业服务部存在一定的过错，但金钰公司作为承租人，应对不定期租赁合同会随时解除的风险明知，其也存在一定的过错。虽双方就装修费用分担作出了约定，但对案涉房屋的装修进行拆除不具有可行性，基于京铁大方物业服务部的过错，根据公平原则，应对金钰公司的装修费用予以一定的赔偿，参照一审法院委托鉴定机构作出的鉴定意见，金钰公司装修工程造价为2880295.08元，本院酌定京铁大方物业服务部承担50%的责任。对于京铁大方物业服务部主张的金钰公司占用案涉房产期间所发生的占有使用费应予支持的上诉请求，虽金钰公司早已不进行经营，但其仍占有案涉房产，亦未提交证据证明其已将其承租的房屋返还，应当就其占用期间所发生的占有使用费按照双方合同的约定，以年租金40万元的标准予以支付。对于京铁大方物业服务部的该项主张，本院予以支持。经计算，截止到2013年11月6日，金钰公司尚拖欠租金692181元，自2013年11月7日至2017年11月6日，四年期间所产生占有使用费为160万元。金钰公司主张其投入扩建及装修的费用与租赁费进行冲抵，京铁大方物业服务部应承担的该部分费用数额为2032600.17元（扩建费＋装修费×50%）。截止到2017年11月6日，金钰公司仍需向京铁大方物业服务部支付占有使用费259580.83元。自2017年11月7日至金钰公司实际返还案涉房产之日的占有使用费，金钰公司仍需支付。 综上所述，张家口金钰餐饮服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初237号民事判决第一、二项； 二、变更河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初237号民事判决第三、四项为：张家口金钰餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部支付截止至2017年11月6日的占有使用费259580.83元； 三、变更河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初237号民事判决第五项为：张家口金钰餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部支付自2017年11月7日至实际返还房屋之日止的占有使用费（按年租金40万元计算）； 四、驳回北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18930元，鉴定费58500元，二审案件受理费18930元，均由上诉人张家口金钰餐饮服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  何燕芬 二〇一八年十月二十五日 书记员  田 佳