文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初7408号原告：张和平，女，1954年12月25日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：南京海之盟营销策划有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：张坤。被告：威海市银海洋房地产开发有限公司，住所地山东省威海市。法定代表人：李刚。两被告共同委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。原告张和平与被告南京海之盟营销策划有限公司（以下简称南京海之盟公司）、威海市银海洋房地产开发有限公司（以下简称威海银海洋公司）定金合同纠纷一案,本院于2018年7月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张和平、被告南京海之盟公司、威海银海洋公司的共同委托诉讼代理人吴华祥、司盆景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张和平向本院提出诉讼请求：两被告返还原告预付款1万元，双倍返还定金11万元，合计12万元。事实和理由：2017年8月，南京海之盟公司工作人员向原告宣传山东省威海市乳山银滩度假区。2017年9月1日，原告在南京海之盟公司按照其要求支付了7000元，2017年9月24日，又支付3000元。后南京海之盟公司组织原告等到山东省威海市，该公司工作人员介绍海景房的地理位置优越、周围环境好、精装修、70年产权、适合投资及老年人居住，可以包租、回报率高等等。在南京海之盟公司工作人员的力劝下，原告同意购买被告威海银海洋公司开发的“海林国际”56号楼6层42室。2017年9月26日，原告与被告威海银海洋公司签订了《“海林国际”商品房认购书》，原告另在空白合同书上签字。原告回南京后，在被告南京海之盟公司的催促下，原告于2017年9月29日向被告南京海之盟公司支付定金5.5万元。至此，原告向被告南京海之盟公司共计支付6.5万元。原告已依约在商品房买卖合同书上签字，但被告威海银海洋公司截至2018年3月28日仍未在商品房买卖合同书上签字盖章，违反认购书的约定，应双倍返还定金。且涉案的在售房屋产权严重不足70年，签订合同时两被告均隐瞒该事项，两被告也未出示竣工验收材料，其承诺包租涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，均属欺诈行为。原告不再购买涉案房屋，并要求两被告退款，但交涉未果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告南京海之盟公司辩称，被告南京海之盟公司是被告威海银海洋公司的销售代理商，其收取的原告款项均已交付给被告威海银海洋公司，被告南京海之盟公司的代理行为后果应当由被告威海银海洋公司承担，故被告南京海之盟公司不应承担连带返还义务。综上，请求驳回原告对被告南京海之盟公司的诉讼请求。被告威海银海洋公司辩称，1.原告与被告威海银海洋公司签订的认购书是双方真实意思表示，被告不存在虚假宣传行为，不具备撤销的情形；2.被告威海银海洋公司在原告签订认购书前仅告知房屋使用权为70年，并没有告知房屋产权为70年，原告实地参观了商品房，签订了买卖合同，约定商住土地使用权为70年，后因原告拒绝履行支付后期房款义务致使被告无法将合同备案，故原告的行为构成违约，原告要求撤销认购书并双倍返还定金无事实和法律依据。综上，请求驳回原告对被告威海银海洋公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告威海银海洋公司系山东省乳山市。被告南京海之盟公司系被告威海银海洋公司的销售代理商，代理事项包括负责海林花园小区56号楼1区642室推介、签约联系、代办签约、代收购房款项等。2017年9月1日，南京海之盟公司向原告出具承诺，载明原告参加海之盟9月份购房活动：一万元抵两万元，如去看房未看中房源，看房回来后无条件退还客户本人一万元整，备注2017年9月1日先交7000元，9月8日补齐3000元，活动生效。原告于2017年9月1日支付被告南京海之盟公司7000元、2017年9月24日支付南京海之盟公司3000元，合计10000元。2017年9月24日，原告张和平在被告南京海之盟公司带领下至山东省威海市看房，并签订了《“海林国际”商品房认购书》（以下简称认购书），两被告提交的认购书中约定原告认购被告威海银海洋公司开发的海林国际56号楼6层642室（以下简称涉案房屋），建筑面积38.51平方米，总价款为307000元；认购人签订本认购书时，交纳定金5000元，并于1日内补齐大定金50000元，否则此认购书无效，开发公司有权将此套房屋另行出售，定金不予退还；认购人同意在签订本认购书时交定金5000元，剩余房款302000元须于2017年12月30日前一次性付清；购房人必须先交纳足额大定金（若通过银行交纳定金，款到达开发商账户后，此认购书生效）；购房人须按约定日期足额交纳首付款或者全部房款，并签订《商品房买卖合同》；购房人交纳定金后逾期未足额交纳首付款及全额房款或在开发商通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内不履行签订《商品房买卖合同》义务的，视为放弃对本《“海林国际”商品房认购书》约定之房产的认购，本认购书自行作废，开发商有权另行出售此房产，已交定金不退；签订《商品房买卖合同》后，此认购书自行失效；该认购书备注中载明每月补5000元至2018年3月份一次性付清全款。原告提交的认购书上方载明2017年12月30日交房，2017年11月9日签合同；签订本认购书时已交定金50000元，剩余房款252000元须于2017年12月30日前一次性付清；备注栏中载明已交定金55000元，10000元公司活动，合计65000元，认购书签订日期为2017年9月26日。原告在上述认购书尾部购房人处签名，被告威海银海洋公司在该认购书尾部开发商销售代表分公司处写有一个“王”字。原告与被告威海银海洋公司对双方就涉案房屋签订了商品房认购书均予以认可。2017年9月26日，原告出具补款协议，载明原告已付定金55000元，剩余房款252000元于2017年12月30日前一次性付清（最迟一日30日前），从9月份开始至12月30日前，每月付5000元。2017年9月29日，原告支付被告南京海之盟公司购房定金55000元。同日，被告南京海之盟公司工作人员王康向原告出具欠条，载明欠原告认购书、商品房买卖合同。审理中，原告称其在支付购房定金当天签订了空白的商品房买卖合同，但被告当场并未盖章，也未将合同原本交付原告。后原告多次向被告索要上述商品房买卖合同原本，被告南京海之盟公司工作人员王康才于2018年3月28日通过手机向原告发送了该商品房买卖合同的图片，通过图片显示该商品房买卖合同尾部仍为原告张和平一人签名，两被告均未签字盖章，签订日期处亦为空白。被告南京海之盟公司称其仅保留一份商品房买卖合同原件，该原件确实只有原告一人签名，签订日期显示为2017年11月10日，但被告威海银海洋公司处保留的两份商品房买卖合同均已加盖被告威海银海洋公司的公章，签订日期显示为2017年10月4日。两被告提交的《新建商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人为被告威海银海洋公司，买受人为原告张和平，买受人购买的银滩海林花园56幢1单元6层642号所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2075年1月21日，该商品房总价款为307000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当在2018年3月1日前支付该商品房全部价款，本合同一式3份，其中出卖人1份，买受人1份，乳山市房产管理局1份等等。另查明，被告南京海之盟公司已将收取的原告款项65000元全部转交被告威海银海洋公司。被告威海银海洋公司保留的新建商品房买卖合同系庭后补充提交。包括涉案房屋在内的海林花园B2区综合楼的建筑工程施工许可证载明的合同开工日期为2008年3月28日，合同竣工日期为2009年9月8日。2011年6月13日，乳山市，被告威海银海洋公司称涉案房屋已于2018年5月建成交付。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告南京海之盟公司系受被告威海银海洋公司委托代为销售涉案房屋，被告南京海之盟公司代为销售涉案房屋行为的法律后果应由被代理人威海银海洋公司承担。故原告要求被告南京海之盟公司承担责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于预付款问题。原告与被告威海银海洋公司签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书属于预约合同，是双方为了将来签订房屋买卖合同进行的约定，双方均负有履行洽谈合同、签署合同的义务。被告威海银海洋公司关于认购书已经构成商品房买卖合同关系的辩解意见，本院不予采信。被告威海银海洋公司辩称其保存的两份《新建商品房买卖合同（预售）》均已加盖被告威海银海洋公司的印章，由于在原告多次向被告催要《新建商品房买卖合同（预售）》原本后，两被告均未向原告交付，且被告南京海之盟公司工作人员于2018年3月28日向原告发送的图片中仍显示《新建商品房买卖合同（预售）》仅有原告一人签名，被告南京海之盟公司当庭提交的《新建商品房买卖合同（预售）》原本亦只有原告一人签名，而被告威海银海洋公司提交的《新建商品房买卖合同（预售）》系庭后补充提交，该两份合同原本由被告威海银海洋公司保管，该合同载明的签订日期早于被告南京海之盟公司提交的合同签订日期，由于在先的合同已盖章，在后的合同未盖章，原告在被告威海银海洋公司合同盖章确认后向其代理人索要该合同原本，两被告仍未向原告交付，与常理不符，且被告南京海之盟公司工作人员在2018年3月28日拍摄的照片中显示合同仍为原告一人签名，故本院认定截至2018年3月28日，被告威海银海洋公司在与原告签订预约合同后，就涉案房屋仍未与原告签订商品房买卖合同，由于原告与被告威海银海洋公司就涉案房屋未签订商品房买卖合同，原告要求被告威海银海洋公司返还已支付的预付款10000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于定金问题。当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告在签订认购书后已按约在商品房买卖合同上签字确认，而被告威海银海洋公司在原告催告后合理期限内仍未在商品房买卖合同上盖章确认，原告与被告威海银海洋公司就涉案房屋未能签订商品房买卖合同系被告威海银海洋公司原因导致，其行为违反合同约定和法律规定，作为收取定金的一方，应予以双倍返还。故原告要求被告威海银海洋公司双倍返还定金110000元的诉讼请求，本院予以支持。被告威海银海洋公司辩称原告未能按约支付房款构成违约，由于认购书约定原告于2018年3月一次性付清余款，原告在被告威海银海洋公司2018年3月28日仍未签订商品房买卖合同的情况下未支付购房款系行使先履行抗辩权，不构成违约，故对被告威海银海洋公司的该项辩解意见，本院不予采信。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告威海市银海洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张和平预付款1万元、双倍定金11万元，合计12万元；二、驳回原告张和平的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告威海市银海洋房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告威海市银海洋房地产开发有限公司在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一八年十月八日书记员  陈 悦履行告知书