广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7976号原告：丘宜萍，女，1960年6月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：陈宇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。被告：向科，男，1973年2月16日出生，土家族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。第三人：赖来发，男，1964年3月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：陈宇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。原告丘宜萍与被告向科、第三人赖来发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丘宜萍及第三人赖来发的共同委托诉讼代理人陈宇、被告向科的委托诉讼代理人李国伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丘宜萍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除我与被告于2011年7月3日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向我返还租赁厂房广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号；3.被告向我支付租金暂计102153.45元（2017年12月计至2018年6月1日，每月租金15655.72元，从2018年6月2日计至被告实际返还场地之日，每月租金16438.51元。）；4.被告向我支付欠租滞纳金（以每月欠租为本金，按3%的标准计算，从当月10日起计至实际付款之日）；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月3日，我与被告签订《房屋租赁合同》，由被告向我承租广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号、面积为1610平方米的物业。但从2017年12月起，被告长期拖欠租金。我于2018年3月21日向被告发函催要，但截止2018年6月25日，被告仍未支付。被告的行为已构成违约，特诉至法院，请求判如所请。被告向科辩称：我不同意原告第1、2项诉讼请求，同意第3项诉讼请求，如果查明是我方责任，我愿意承担第4项诉讼请求的责任。1.涉案厂房与南方医院隔了条河。合同第三条也提到，有一条桥能连通涉案厂房与医院。2017年12月，上述桥梁被医院拆除，导致了涉案厂房无法正常使用，或者说涉案厂房的价值已经降低。租赁合同约定内容在履行过程中发生了重大的变更，所以我马上与原告协商租金的问题。2.我与原告于2017年12月开始协商租金金额。上述桥梁被拆掉后对房屋影响很大。另外，水源是从南方医院接水的，现南方医院不同意接水，涉案厂房至今都处于停水状态。原告是知悉上述情况的，我也多次为此与原告协商，看看如何处理。我愿意支付租金及滞纳金。3.另外，双方约定涉案厂房用以经营，但原告一直没有协助我办理营业执照，所以双方已协商同意商讨租金。4.我一直都愿意支付租金，原告从2018年6月3日才提出说要交租，之前并没有提及。我同意交租也有能力交租的情况下，原告要求解除合同的理由是不充分的。5.这个合同是从2011年6月份开始承租下来的，我对涉案厂房进行了加装电梯及整体装修，花费了300多万元。如果解除合同的话，会造成我的巨大损失。第三人赖来发述称，我的意见与原告一致，我同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与第三人为夫妻关系。1994年，第三人赖来发、案外人刘东红通过集资承建了广州市白云区同和镇蟾蜍石村门口河边一栋7层建筑（合建面积为2100平方米）。2011年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号楼（以下简称涉案厂房）建筑面积1610平方米。由乙方投资加装电梯经营使用。一、租用时间为15年，自2011年6月1日至2026年5月31日止。二、从2014年6月1日开始租金按每平方米8元计算……此后每年递增5%，2015年6月1日起每月租金为14208元，以此类推至合同止。每月10号前以现金方式一次付清当月租金，如不能当月付清租金，按月租3%加收滞纳金。如3个月无法按时交纳月租，甲方有权收回该物业。三、乙方在租用期内自主经营，自行改造房屋内部结构布局，自行改造水、电以及安装电梯设施，并负责维修加固房屋与医院连通桥梁，费用由乙方自负。乙方自行负责接通医院水、电源，也可使用甲方现有水、电源，费用乙方自负。合同签订后，原告将涉案厂房交付被告使用。被告对涉案厂房进行了装修，并安装了电梯。2017年12月，连接涉案厂房与南方医院之间的桥梁被拆除，同时涉案厂房的供水也被截停。被告就交通、供水及办理营业执照等问题多次与原告协商调整租金标准。2018年3月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容为：被告于2017年12月起至今一直未支付租金，2017年6月1日至2018年5月31日每月租金为15664.32元，截止发函之日止，被告拖欠租金共计62657.28元，原告多次要求被告支付上述款项，但被告一直消极对待，至今未履行支付义务。现函告被告务必在收函后7日内向原告支付租金及滞纳金。2018年7月23日，广州市白云区国土资源和规划局作出穗云国规函[2018]2041号复函，载明，根据法院来函提供的信息，暂未发现地址为广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号房屋的权属登记记录。庭审中，被告确认自2017年12月起未向原告交租，并同意按照合同约定的标准支付拖欠租金及违约金。原告则坚持要求解除合同和收回房屋。经本院释明合同效力及相应的法律后果，原告坚持合同有效，被告明确表示不在本案中主张赔偿。以上事实，有租赁合同、协议书、见证书、确认函、结婚证、律师函、复函及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，由于涉案厂房查无规划报建及权属登记手续记录，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2011年7月3日就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求无理，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效应相互返还财产的规定，现原告要求被告腾空退还涉案厂房的诉讼请求，本院予以支持。被告实际占有使用涉案厂房多年，故应向原告支付房屋使用费，被告对此亦表示同意。房屋使用费可参照租赁合同约定的租金标准计算，经计算，2017年6月1日至2018年5月31日止的房屋使用费为每月15664.32元、2018年6月1日至2019年5月31日止的房屋使用费为每月16447.54元，此后每年递增5%。故被告应向原告支付2017年12月1日至2018年5月31日止的房屋使用费（每月15655.72元）、2018年6月1日至一审判决作出之日止的房屋使用费（每月16438.51元）。原、被告所签订的涉案合同无效，故合同约定的违约条款亦无效，原告要求按合同约定计算滞纳金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告向科向原告丘宜萍腾空返还广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号楼；二、本判决生效之日起五日内，被告向科向原告丘宜萍支付2017年12月1日至2018年5月31日止的房屋使用费（按每月15655.72元计算）、2018年6月1日至一审判决作出之日止的房屋使用费（按每月16438.51元计算）；三、驳回原告丘宜萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2404.4元，由被告向科负担并于本判决生效之日起五日内径付原告丘宜萍，本院不再予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  吴春华人民陪审员  龙展鹏二〇一八年十月二十二日书 记 员  苏秋雅