广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初19223号原告（反诉被告）：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区湖明街8号首层P29号，统一社会信用代码9144060439815843XL。法定代表人：潘育成。委托诉讼代理人：肖雪莲、区韵嫦，系公司员工。被告（反诉原告）：郭昊瑕，女，1982年9月26日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）诉被告郭昊瑕居间合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以接纳，并与本诉合并审理。该案公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告佣金30000元，并支付违约金20976元（自签订合同之日2017年5月5日起暂计至2018年7月16日，计算方式：3200000*0.03*0.0005=20976元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2018年5月5日促成被告郭昊瑕与卖方严爱辉签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》(50304004776)，依据《佛山市二手房买卖及居间服务合同》明确其应在签订合同之日向原告支付佣金4万元，如延期支付的，被告须以成交价的3%为基数按日万分之五向原告支付违约金。被告于合同签订之日支付原告佣金1万元，剩余3万元未支付。签订合同后原告有积极跟进双方交易进度，充分履行居间方义务。但是由于被告郭昊瑕在完成房产递件过户情况下不配合负二层车位转名，拒绝支付房款尾款30万元和佣金3万元，导致交易停滞不前。原告积极促进双方协商解决该问题，但未能促使双方达成一致，后卖方严爱辉将被告郭昊瑕诉至法院请求其支付尾款，被告一审败诉后上诉，但在开庭前撤诉，后履约付清了卖方的房款尾款，但未付清原告佣金3万元。根据严爱辉诉郭昊瑕案(2017)粤0606民初10310号的一审判决，双方签订的买卖合同标的是房产及车位，事后单独拆分不符合原合同销售目的和公平原则，被告在知悉车位情况后仍接受了房产过户应认定为已接受车位的人防性质，买卖及居间服务合同有效。在签订合同前原告已尽合理告知的居间义务，三方在签约时对车位的真实情况是明确的。根据《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。目前双方交易已完成，被告须按合同约定支付佣金。据此，原告认为，被告的行为已严重违反了合同法权利义务相对等的原则，不履行合同义务，违背了双方约定。被告答辩，不同意原告的诉讼请求，因为原告提供的补充协议是伪造的，被告并没有在上面签字，原告存在故意隐瞒和提供虚假事实的情形，另案民事判决书已经判决原告并没有履行到中介义务，所以被告不同意支付30000元佣金。车位并非严爱辉所有，至今没有变更过车位信息，并且车位是没有产权的，存在欺诈行为。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：4.原告退还10000元佣金，并支付10000*0.0005*491=2455元利息；2.原告赔偿被告损失114709.78元（15000+2900+4809.78+92000）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年5月5日，乐有家公司与原业主与郭昊瑕三方签订（佛山市二手房屋买卖及居间服务合同）（合同编号50304004776）。期间乐有家公司与原业主相互勾结，欺骗，构造假证据误导郭昊瑕，并未如实告知其车位真实持有人及产权情况。乐有家公司没有履行职业操守，有违反职业道德，为达成交易故意瞒骗郭昊瑕，将不是原业主严爱辉本人名下的人防车位捆绑与房屋作交易。致郭昊瑕后来发现货不对版：1.乐有家公司没有如实告知人防车位是没有产权的。2.乐有家公司没有如实告知人防车位所属是陈永基的，而不是原业主严爱辉本人的。还故意打包捆绑一个合同销售；更故意瞒骗说此车位原价是208000元！以实际200000元卖给郭昊瑕。让郭昊瑕误以为是一个有产权的车位，计算房款总价得到价格便宜的假象。乐有家公司故意隐瞒没有尽到责任和义务的行为，导致郭昊瑕与卖房方严爱辉的买卖房屋合同纠纷的发生，致使郭昊瑕的经济重大损失114709.78（车位差价92000元；资金冻结费4809.78元；律师费15000元；诉讼费2900元）。乐有家公司以及原房屋持有人严爱辉直到今日也没有与郭昊瑕交接房屋锁匙、水电、物业费用等后续手续，也没有履行合约精神，也没有配合郭昊瑕交接事宜。根据合同法第425条第二款：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。故此乐有家公司违法违规行为不得要求郭昊瑕支付佣金报酬并应当承担郭昊瑕以上的经济重大损失。故郭昊瑕要求乐有家公司退还已交的10000订金并支付违约金10000*0.0005*491=2455元利息。原告（反诉被告）辩称，1.被告陈述没有告知车位没有产权，原告提供了补充协议原件，有被告的签名和按捺，原告可以提供微信记录在2017年5月7日中介方已经告知被告车位没有产权；2.车位和房产一起销售，没有区分，并且合同是协商一致，真实有效；3.房屋的交接事宜原告已经与被告协商，但是被告不配合，并且居间服务在签订合同时已经完成，后续的交接是出于人道进行服务，并非合同义务；4.（2017）粤0604民初10310号民事判决书第6页已经确认陈永溪把车位的使用权转让给了严爱辉。诉讼中，原告举证如下：1.《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，证明①被告在原告的居间服务下与卖方严爱辉在2017年5月5日签署了合同，真实合法有效；②被告延期支付佣金，应以成交价3%为基数按日万分之五向原告支付延期付款违约金。2.《佣金收据及转账回单》，证明原告于2017年5月5日收到被告支付的佣金10000元，还剩30000元佣金未支付。3.《二手房买卖合同补充协议》，证明在签署合同时三方明确房产以及车位的真实情况。4.旧房产证、新证回执，证明房产已过户，交易已完成。5.催告函，证明原告已协助卖方严爱辉于2017年6月27日向被告发送催告函，催告其履行相关义务。6.（2017）粤0606民初10310号民事判决书，证明双方签订的买卖合同标的是房产及车位，事后单独拆分不符合原合同销售目的和公平原则，被告在知悉车位情况后仍接受了房产过户应认定为已接受车位的人防性质，买卖及居间服务合同有效。7.（2018）粤06民终2893号民事裁定书，证明一审判决已生效，买卖合同及居间服务合同有效。8.微信记录（2017年5月4日、7月26日、12月8日，对话人是原告经纪人与被告），证明原告在合同签署前已经明确告知被告车位是没有产权及房屋车位的真实情况及原告催促被告房产交接的情况。诉讼中，被告举证如下：1，证明此车位与卖家严爱辉无关，而是陈永基为业主。2.《证明》，证明车位至今都不是卖家严爱辉所有。3.微信聊天，证明1598号车位是乐有家公司以20万元价格卖给郭昊瑕，而保利业务员证明该车位的实际价格是10.8万元。4.《二手房买卖合同补充协议》，证明郭昊瑕从未签署过这份协议，是乐有家公司虚造证据。5.（2017）粤0604民初10310号判决书，第9页证明居间方和卖家并未如实告知买方郭昊瑕是人防车位以及本人车位。6.车位使用权转让确认书，证明甲方交付日期是2016年8月23日与车位使用权转让确认书2016年5月27日就已经转让给严爱辉严重不实，属于后期私底下勾结补签的车位使用权转让确认书，证明卖方为了达到目的虚造证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、6、7、8，被告对真实性无异议，本院予以确认；对证据3、4、5，经核对并结合其他证据，本院予以确认；被告提交的证据1、3、4、5、6，原告对真实性未持异议，本院确认其真实性；对证据2，因证明人未到庭，真实性无法核实，且结合被告提交的证据6，可以认定涉案车位已于2017年3月由陈永基转让给严爱辉，严爱辉有权于2017年5月5日将该车位与涉案房屋一并售予郭昊瑕，故该证据对本案处理不产生影响，即缺乏关联性，本院不予确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年5月5日，郭昊瑕、严爱辉、乐有家公司三方签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：严爱辉将位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城天成路18号保利东悦花园11座702房转让给郭昊瑕，该房产转让价款为320万元，交易定金为30万元。付款方式为：于卖方办理产权过户递件手续的当天支付290万元。卖方应于收到全部房款后7个工作日内将该房产及钥匙交给买方并结清物业管理费等费用；合同第十一条约定，买卖双方应当在签订本合同当日向居间方支付40000元佣金，其中买方向居间方支付佣金40000元；合同备注：该房产交易成交价320万元是包含一个负二层车位（编号1598）的价格；该房产实收320万元；该房产双方约定在2017年6月25日前办理完毕过户手续。2017年6月8日，上述三方当事人签订《二手房买卖合同补充协议》，主要内容为明确涉案房产成交价320万是包含一个负二层无产权车位（车位编号：1598）。另查明一：2016年5月27日，陈永基与佛山市顺德区保利房地产有限公司签订《保利东悦花园人防车位使用权有偿转让合同》，约定后者将涉案车位有偿转让给前者使用；本合同履行满一年后，前者可将该车位使用权转让。2017年3月，陈永基与严爱辉签订《车位使用权转让确认书》，约定前者将涉案车位转让给后者，在2017年5月27日之后共同到物业管理公司处办理车位使用权的变更手续。另查明二：严爱辉因与郭昊瑕房屋买卖合同纠纷，诉至佛山市顺德区人民法院，该院作出(2017)粤0606民初10310号判决书，该判决书在证据分析部分对车位使用权转让确认书的真实性予以确认，在事实认定部分，该判决书认定：2017年6月27日，乐有家公司向郭昊瑕发出催告函，要求其立即支付剩余30万元房款及办理车位的转让手续，邮件未被签收作退回处理；另查，涉案车位属于人防车位，严爱辉系从陈永基处受让该车位使用权。在“本院认为”部分，该院认为“……因为房产、车位两者配套出售与各自单独出售的商业价值是有差别的，……虽然交易标的是可以独立区分，但两者的价格是无法区分的整体，除非双方在事后可以协商一致确认了两者单独的价格，否则不能在事后由单方对价格进行拆分，因为整体销售的商业价值与单独销售的商业价格确实有区别，事后单方的拆分行为不符合合同原本的销售目的、也不符合公平原则”，“涉案车位系人防性质的事项，应属于卖方主动告知、披露的瑕疵情况，双方签订的买卖合同中并未注明涉案车位系人防工程性质，也没有其他证据证明被告在签订合同时已知悉车位系人防车位，被告对此的不知情已构成了对订立合同时的重大误解……”。该院最终判决郭昊瑕向严爱辉支付剩余房款30万元。郭昊瑕不服提起上诉，但因未在法定期限内缴纳上诉费，佛山市中级人民法院作出民事裁定书，裁定按郭昊瑕自动撤回上诉处理，一审判决书自该裁定书送达之日起发生法律效力。另查明三：2017年5月4日，原告中介人员微信告知被告，“车位是没有产权的车位……”。本院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。依据上述法律规定可知，原、被告的本、反诉请求能否得到支持，关键在于能否认定原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害被告利益。根据被告反诉主张，原告欺瞒、损害被告利益的行为包括：没有如实告知人防车位是没有产权的；没有如实告知人防车位并非原业主严爱辉的；瞒骗车位价格，给被告价格便宜的假象，对此，本院逐一分析如下：首先，原告举证证明于2017年5月4日微信告知被告涉案车位是没有产权的车位，被告在庭审中对该微信记录的真实性予以确认，故可认定被告在签订涉案房屋买卖合同时已知悉车位性质，进而认定其在《二手房买卖合同补充协议》上签名的真实性。被告认为该协议系伪造，但未举出相反证据予以反驳，其要求对协议上的签名、指纹进行司法鉴定，缺乏依据，且无必要，本院不予准许。(2017)粤0606民初10310号判决书虽认为被告对此不知情，但该分析依据的前提是本案原告作为该案第三人未参加诉讼，也未提交本案的相关证据，无证据证明被告在签订合同时已知悉车位系人防车位，而本案的上述证据已足以证明被告知悉，故该判决书不能作为原告未履行告知义务的证明。其次，尽管无证据证明原告已告知涉案车位系卖方从他人处受让而来，但在涉案房产交易之前，卖方已合法受让该车位，转售被告后，被告即获得该车位的合法使用权，在被告未举证证明车位之前的权属变更影响其使用车位的情况下，不宜认定原告未向被告告知车位的原权属人，有损被告利益。第三，正如(2017)粤0606民初10310号判决书所言，涉案房产、车位两者配套出售与各自单独出售的商业价值是有差别的，两者的价格是无法区分的整体，不能在事后由单方对价格进行拆分，故被告不能以销售人员近期向其答复的同小区人防车位的价格，来推定涉案车位的单独价值和真实价格，进而认为原告欺瞒车位价格。房产买卖为大宗交易，在当前房产市场形势下，按常理买卖双方都会持谨慎态度，穷尽各种手段了解同区域房价，被告通过签订房屋买卖合同及补充协议确认涉案房屋及车位价格后，又主张车位价格偏高、中介方存在欺瞒行为，有违诚信，本院不予支持。综上，被告认为原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害被告利益，缺乏证据支持，无法认定，而在原告已促成交易、房屋已过户的情况下，被告未依约支付居间费用，已构成违约，应承担违约责任。故本院对原告要求被告支付剩余佣金30000元的请求予以支持，对被告反诉要求原告退还佣金并赔偿经济损失的反诉请求不予支持。关于违约金。原告有权按照合同约定计收违约金，因被告对违约金提出异议，视为对违约金有异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。经审查，原告主张按成交价3%为基数按日万分之五支付违约金，显然过高，鉴于原告的损失主要是未付佣金的利息损失，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，将违约金调整为以未付佣金为基数按年利率24%计算。佣金应于签约当天即2017年5月5日支付，则违约金应从2017年5月6日起算，计至原告主张的2018年7月16日，共437天，违约金为30000元×24%÷360×437=8740元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郭昊瑕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市乐有家房产经纪有限公司支付中介代理费30000元及违约金8740元；二、驳回原告佛山市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郭昊瑕的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费537元，由原告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担129元，被告郭昊瑕负担408元；反诉费1422元，由被告（反诉原告）郭昊瑕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十月十日书记员  潘有鹏