浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5740号 上诉人（原审被告）：徐玉，男,1992年1月17日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住浙江省建德市。 被上诉人（原审原告）：浙江富鸿市场营销策划有限公司，住所地：浙江省建德市下涯镇上市村黄东坞口****。统一社会信用代码：91330182MA27YBLD2G。 法定代表人：程闪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永昌，浙江春秋联合律师事务所律师。 上诉人徐玉因与被上诉人浙江富鸿市场营销策划有限公司（以下简称富鸿营销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：富鸿营销公司与徐玉于2017年5月13日签订《租赁合同》一份，富鸿营销公司将富鸿美食广场10号商铺，建筑面积28.4平方出租给徐玉使用，租赁期限为1年，2017年6月1日至2018年5月31日，租金按抽点方式支付，富鸿营销公司按徐玉营业额20%抽取。合同还约定，徐玉交付富鸿营销公司押金20000元，承担物业服务费每年35000元，实行先交后用。水电等费用由徐玉承担，每月月底前结算，并约定徐玉应付款项如逾期付款，按日3%支付违约金，富鸿营销公司可单方解除合同。同日，徐玉交付富鸿营销公司40000元。2017年6月1日，富鸿营销公司将商铺交付徐玉，徐玉即对商铺进行装修。2017年7月9日，富鸿营销公司与徐玉协商租金按年支付，双方重新签订了一份《租赁合同》。合同约定，富鸿营销公司将富鸿美食广场10号商铺，建筑面积28.4平方出租给徐玉使用，租赁期限为1年，自2017年7月9日起至2018年7月8日止，租金为140000元，按年支付，先付后租，签订合同之日付清。徐玉交付富鸿营销公司押金20000元，物业服务费包含在房租内，水电等费用由徐玉承担，每月月底前结算，并约定徐玉应付款项如逾期付款，按日3%支付违约金，富鸿营销公司可单方解除合同。合同签订后，徐玉未付清租金，于2017年7月14日正式营业。2017年8月3日，徐玉支付富鸿营销公司26800元，8月7日，富鸿营销公司将徐玉7月份在富鸿营销公司处的营业余额2336.98元抵扣房租。之后，徐玉一直未付清房租。2018年1月15日，徐玉未经富鸿营销公司同意搬离了租赁的商铺，也未将商铺交还给富鸿营销公司。至此，徐玉共支付房租69136.98元。2018年3月30日，富鸿营销公司诉至一审法院，请求判令：1.徐玉支付尚欠租金70890.02元，电费3604.05元，水费523.9元；2.徐玉支付违约金21267元（按70890.02元的30%计算）；3.解除富鸿营销公司与徐玉2017年7月9日双方签订的《租赁合同》，并由徐玉恢复原状；4.诉讼费用由徐玉承担。后富鸿营销公司变更诉讼请求为：1.徐玉支付尚欠租金70890.02元，电费3604.05元，水费523.9元；2.徐玉支付违约金21267元（按70890.02元的30%计算）；3.解除富鸿营销公司与徐玉于2017年7月9日签订的《租赁合同》；4.诉讼费用由徐玉承担。 2018年6月4日，一审法院召集富鸿营销公司与徐玉到租赁商铺现场，经双方同意将商铺交还给富鸿营销公司。 一审法院认为，富鸿营销公司与徐玉于2017年7月9日签订的《租赁合同》，不违反法律规定，合法有效。徐玉未按约支付租金，属违约，应当承担相应的违约责任。富鸿营销公司要求解除租赁合同的请求，符合法律规定，予以支持。徐玉擅自搬离租赁房屋，未将房屋交还富鸿营销公司，租金应计算至富鸿营销公司收回房屋之日止。富鸿营销公司要求徐玉承担违约金，违约金应以实际损失为基础，针对本案，一审法院作适当调整。富鸿营销公司要求徐玉支付尚欠的水电费，因富鸿营销公司未向一审法院提交相关证据证明，不予支持。徐玉抗辩，2017年7月9日签订的《租赁合同》未生效及2018年1月7日双方同意终止租赁合同，但徐玉未向一审法院提供有力证据证明，故对徐玉的抗辩意见，不予采信。综上，对富鸿营销公司合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除富鸿营销公司与徐玉于2017年7月9日签订的《租赁合同》；二、徐玉于判决生效后十日内支付富鸿营销公司房租57641元；三、徐玉于判决生效后十日内支付富鸿公司违约金11528元；四、驳回富鸿营销公司的其他诉讼请求。案件受理费2208元，减半收取计1104元，由富鸿营销公司负担339元，徐玉负担765元。 宣判后，徐玉不服，向本院提起上诉称：一、本案富鸿营销公司提供的2017年7月9日的《租赁合同》的合法性存在诸多疑问和严重瑕疵。首先，按常理来说，签订合同需双方代表或本人同时签订或盖章，而富鸿营销公司提供的该份2017年7月9日《租赁合同》当时仅有徐玉一方签字，富鸿营销公司签字处系完全空白的，即无富鸿营销公司代表签字，也无盖有富鸿营销公司的公章，这既不合常理，又不合法。其次，徐玉发现该份租赁合同中富鸿营销公司代表甘超的签字并非是其本人所写，且徐玉在签该份合同时甘超本人并不在现场，系富鸿营销公司事后伪造甘超笔迹所为，其公章也系富鸿营销公司事后添加盖印的。第三，该份合同仅富鸿营销公司一份，徐玉没有，这也与常理不符。第四，徐玉与富鸿营销公司达成的是在扩大店面的基础上签订该份合同的，按28.4平方米原面积推算，按照2017年7月9日签订的租金140000元计算，徐玉则要比原来租金高出好几倍，徐玉不可能在原面积不变的情况下签订该份合同，这完全不符合常理。 二、一审法院对本案事实尚未查清，存在基本事实认定错误，适用法律错误。1.一审法院认定：2017年7月9日，徐玉与富鸿营销公司双方重新签订了一份租金为140000元的《租赁合同》的事实错误。一审时已明确了当时只有徐玉单方签字，富鸿营销公司并未在合同上盖章和签字，且徐玉签完字不仅发现该份合同与其商谈的内容不符，而且提出修改要求更换合同内容，富鸿营销公司以更换为由将该份合同带回。2.一审法院认定：2017年8月7日，富鸿营销公司将徐玉2017年7月份在富鸿营销公司处的营业余额2336.98元抵扣房租，之后，徐玉一直未付清房租事实错误。事实是富鸿营销公司未与徐玉进行过营业额的结算，包括其所谓主张的水、电费也从未提供发票给徐玉进行结算。3.一审法院认定：2018年1月15日，徐玉未经富鸿营销公司同意搬离了租赁的商铺，也未将商铺交还给富鸿营销公司的事实错误。一审时徐玉清楚明确地向法院说明是在富鸿营销公司同意的情况下搬离了商铺，不仅如此，徐玉还进一步说明当时已按照富鸿营销公司的要求提交了搬离申请书。徐玉搬离用了整整2天时间，且商铺都有富鸿营销公司保安看守，如果徐玉当时没有取得富鸿营销公司同意，徐玉又怎么可能就这么明目张胆搬离呢？保安怎么可能也未予以任何阻拦？4.一审法院将租金计算至2018年6月4日富鸿营销公司收回房屋之日止的判决不合法。经富鸿营销公司同意解除租赁合同后，徐玉于2018年1月15日已正式全部搬离了其所租赁的店面，从法律层面来说，双方事实上已解除了租赁合同，所以租金应算至双方实际解除之日止即算至2018年1月15日止5.一审法院判决徐玉支付富鸿营销公司违约金11528元不合法。本案已明确了徐玉是经富鸿营销公司同意解除租赁合同后于2018年1月15日搬离其租赁店的，这在法律上来说双方的租赁合同事实上己于2018年1月15日解除，且是富鸿营销公司同意的，根本谈不上徐玉违约问题。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判驳回富鸿营销公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由富鸿营销公司承担。 富鸿营销公司答辩称：一、富鸿营销公司认可一审判决结果及对应的判决理由。虽然违约金数额过低，但富鸿营销公司也是认可一审判决的。 二、徐玉在上诉状中陈述的理由，富鸿营销公司不认可。1.本案存在两份合同，但后一份2017年7月9日签订的合同为依法成立生效的合同，故双方权利义务关系以该份合同为准。2.徐玉提出2017年7月9日签订的合同签字与盖章存在瑕疵的观点与事实不符。富鸿营销公司提交书面合同有双方签字，是书证。同时，富鸿营销公司也提出案外人按徐玉所主张的2017年5月合同标准用于参照，两种模式明显不同的计算租金方式，也证明了富鸿营销公司与徐玉双方之间实际履行的是固定租金的合同模式，即2017年7月9日签订的合同。3.徐玉提出2017年7月9日租金高出几倍的观点也不是事实，两种合同计算租金的方式不一样，2017年5月签订的合同主要是按营业额20%提点计算，后一种主要是固定费用。4.双方合同具体解除的时间为2018年6月4日，2018年1月15日仅是双方合同履行过程中出现矛盾的时间点，当时双方仅是协商过程。5.违约金的问题。徐玉违约是事实。本应该是依双方书面合同约定并在合同法调整范围内主张，即按富鸿营销公司一审诉求的金额。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，富鸿营销公司与徐玉于2017年7月9日签订的《租赁合同（富鸿美食广场）》内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，落款处有富鸿营销公司盖章及工作人员签字也有徐玉签名及捺印，徐玉二审期间也确认并未按照营业额计提租金，实际按照2017年7月9日签订的合同支付租金，故案涉《租赁合同（富鸿美食广场）》应属有效，徐玉认为该合同存在疑问与瑕疵的上诉理由不能成立，本院不予采信。徐玉擅自搬离案涉房屋后并未将房屋交还富鸿营销公司，直至本案一审审理期间经一审法院召集于2018年6月4日经双方同意办理房屋交接手续，故一审法院判令徐玉支付房屋租金至返还房屋之日并无不当。徐玉未经富鸿营销公司同意于2018年1月15日搬离案涉房屋，直至一审审理期间才办理房屋返还交接手续，故徐玉认为案涉房屋租赁合同已经2018年1月15日解除，租金应计算至2018年1月15日止的理由不能成立。因徐玉存在违约情形，徐玉应当依约支付违约金，一审法院依据案涉《租赁合同（富鸿美食广场）》约定结案本案实际酌情调低违约金数额并无不当。综上所述，徐玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1530元，由上诉人徐玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年十月二十三日 书记员 朱创威