福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15073号 原告（反诉被告）：洪思乡，女，1976年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐大庆，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡可旺，福建知圆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜桂霞，女，1963年6月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林建琴，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）洪思乡与被告（反诉原告）姜桂霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。洪思乡的委托诉讼代理人徐大庆、胡可旺，姜桂霞的委托诉讼代理人吕曼司、林建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪思乡向本院提出诉讼请求：1.解除洪思乡与姜桂霞签订的《房产买卖居间协议书》；2.姜桂霞向洪思乡返还定金50万元。事实和理由：洪思乡与姜桂霞于2017年3月24日签订《房产买卖居间协议书》，约定姜桂霞将其位于厦门市思明区民族路54号之七602室房屋（建筑面积146.43平方米）出售给洪思乡，成交价为1000万元。洪思乡于签订协议当日，依约向姜桂霞支付了50万元购房定金。2017年3月24日晚，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号），在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），本通知自2017年3月25日起实施。由于洪思乡系本市户籍成年单身人士，且在本市已经购买住房，在该条政策出台前洪思乡是有购房资格的，但因为该条政策出台，洪思乡丧失了购房资格。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。洪思乡丧失了购房资格后，多次与姜桂霞协商解除《房产买卖居间协议书》，并要求姜桂霞返还定金50万元，却遭遇姜桂霞的拒绝，特提起本案诉讼。 姜桂霞辩称，一、姜桂霞同意解除《房产买卖居间协议书》。鉴于洪思乡未能按约定于2017年9月30日前与姜桂霞前往房管部门办理过户交易手续并支付首付款500万元，已构成违约，导致合同目的无法实现，且洪思乡又不愿继续履行该合同，姜桂霞同意解除合同。二、洪思乡不履行合同第四条、第十三条约定，未于2017年9月30日前备齐资料与姜桂霞至房管部门办理交易登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，该定金冲抵违约金后尚且不足，洪思乡已无权再要求返还定金。三、《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》不属于不可抗力，洪思乡基于此要求返还定金，无事实与法律依据。《房产买卖居间协议书》签订于2017年4月底，当时该通知已出台，洪思乡对该通知是明知的，不仅如此，在履行合同期间，洪思乡还告知姜桂霞其正在积极出售其位于厦门市湖里区房屋以恢复购房资格，早日履行上述协议，可见，洪思乡有信心该通知不会影响到合同的履行。故，洪思乡签订上述协议时已明知该通知的内容，且明确表示可以克服无法履行的情形。四、《房产买卖居间协议书》的不能履行完全是洪思乡单方原因所致，洪思乡对此存在明显的过错，其请求返还定金并无事实和法律依据。首先，本案系二手房交易，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定。其次，姜桂霞已提交证据证明，双方是在2017年3月24日签订了第一份《房产买卖协议》，履行期限是2017年5月10日，但由于洪思乡缺乏资金，且需要更多的时间处置其名下的房屋以履行合同，洪思乡便找到第二家中介机构，要求与姜桂霞重新签订合同，延长履行期限，双方才于2017年4月底签订了《房产买卖居间协议书》。在此期间，姜桂霞一直配合洪思乡，也十分相信洪思乡能遵守合同约定，尽快与姜桂霞办理房屋过户登记手续并支付首期购房款，但洪思乡却突然反悔，以政策为由解除合同，这显然是单方悔约行为，严重违反了诚实信用原则，故《房产买卖居间协议书》的不能履行完全是洪思乡单方原因所致，应承担相应的违约责任，姜桂霞也已对此提出反诉。综上，洪思乡的主张没有事实和法律依据，应予驳回。 姜桂霞向本院提出反诉请求：1.洪思乡向姜桂霞支付违约金（以1000万元为基数，按每日0.05%的标准，自2017年10月1日起计至合同解除之日止，暂计至反诉之日为174万元，冲抵洪思乡此前已支付的50万元定金后，尚余124万元）；2.洪思乡向姜桂霞赔偿房屋跌价损失超过违约金部分的差额273.25万元（具体差额以评估跌价损失扣除法院实际判决给付的第1项反诉请求违约金为准）。事实和理由：2017年3月24日厦门市限购新政发布当日晚间，姜桂霞与洪思乡签订了一份《房产买卖协议》，约定姜桂霞将厦门市思明区民族路54号之七602室房屋出售给洪思乡，洪思乡需于2017年5月10日之前与姜桂霞前往房管部门办理房屋过户交易手续并支付首付款500万元。当日，洪思乡向姜桂霞支付了50万元定金。事后，洪思乡告知姜桂霞其正在积极处理厦门市湖里区房屋以筹集资金，希望处置时间相对宽松。2017年4月底，双方重签了一份《房产买卖居间协议书》（签约时间仍援用2017年3月24日），合同标的、价格、定金不变。其中第十三条约定，甲、乙双方保证备齐资料于2017年9月30日前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。但合同签订后，洪思乡并未于2017年9月30日前备齐资料同姜桂霞至房管部门办理交易登记手续并支付首期购房款500万元。经姜桂霞多次催促，洪思乡均以资金困难等为由要求宽限，并一直反复要求姜桂霞为其保留讼争房屋。2018年9月初，姜桂霞突然接到洪思乡的诉状，以政策限购为由要求解除合同并退回50万元定金。洪思乡此举非常荒唐，且不必说合同是在限购政策出台之后签订，在合同签订且政策出台长达一年半之后，在房价大跌的背景下，企图再以政策说事，显然有违诚实信用原则，并严重损害合同相对方利益。综上，洪思乡的行为已构成违约，应向姜桂霞承担违约责任并赔偿房屋跌价损失。 洪思乡对姜桂霞的反诉辩称，《房产买卖居间协议书》的解除系不可归责于双方的原因，洪思乡不应对合同解除承担责任。上述协议不能继续履行，洪思乡无需承担违约责任。姜桂霞主张的房屋跌价损失没有事实依据，其向洪思乡索赔没有法律依据。请法院驳回姜桂霞的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 本案讼争的厦门市思明区民族路54号之七602室房屋（建筑面积146.43平方米）登记在姜桂霞名下。 2017年3月24日，姜桂霞（甲方）与洪思乡（乙方）签订一份《房产买卖协议》（下称第一份协议），约定如下：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价为1000万元；乙方于本协议签订之日支付购房定金50万元，送件当天支付500万元（含定金），乙方向银行申请商业贷款500万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；双方应于2017年5月10日前，以本协议为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，并办理交易过户登记手续；甲方应于收到全部房款后将房屋交付给乙方使用。此外，双方还就违约责任等事项进行了约定。 第一份协议签订后，姜桂霞（甲方）与洪思乡（乙方）又签订一份《房产买卖居间协议书》（下称第二份协议），该协议落款时间为“2017年3月24日”，约定如下：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价为1000万元；乙方于本协议签订当日支付购房定金50万元，房管局送件成功当日支付500万元（含定金），乙方向银行申请商业贷款500万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲方应于收到全部购房款后将房屋交付给乙方使用；（第十一条违约责任）甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约；定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则；定金已支付且已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则，悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方包括但不限于房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；双方于2017年9月30日前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，若2017年9月30日前因一方原因无法办理交易登记手续，另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；原甲乙双方签订的《房产买卖协议》，自动作废并视为无效，实际以本协议为准。审理中，姜桂霞主张第二份协议的实际签订时间为2017年4月底，洪思乡主张第二份协议的签订时间就是2017年3月24日。 2017年3月24日，洪思乡向姜桂霞支付购房定金50万元。 2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号），通知自2017年3月25日起，在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。洪思乡系厦门市户籍成年单身离异人士，其名下另有一套厦门市住房。洪思乡与姜桂霞均确认第二份协议的签订时间在上述限购新政发布之后。自第二份协议签订至今，洪思乡属于厦门市住房限购对象。 审理中，洪思乡述称：住房限购新政发布后，洪思乡即要求姜桂霞退款，洪思乡均是向姜桂霞当面提出退款要求，现无法提供相应的证据；洪思乡提出退款要求后，姜桂霞表示都是小钱，不要着急，不会吃了洪思乡的钱；洪思乡也曾想过出售自己名下的另一住房，但因市场行情不好而舍不得出售，故无法继续履行第二份协议；2018年7月26日，洪思乡微信通知姜桂霞不再购买讼争房屋，要求姜桂霞退还购房定金50万元。 姜桂霞述称：住房限购新政发布后，洪思乡因属于住房限购对象而向姜桂霞提出重新签订房屋买卖合同，给予其一定的宽限期去处置其名下的另一住房，双方因此签订了第二份协议；洪思乡一直在出售其名下的另一住房，但因房屋降价，洪思乡舍不得而未出售；姜桂霞也一直配合洪思乡，直到2018年7月26日，洪思乡才首次提出解除双方之间的房屋买卖合同，要求返还其50万元，姜桂霞不予同意；姜桂霞也曾催告过洪思乡履行合同，但都是当面催告，现无法提供相应证据，从双方的微信聊天记录可以看出，双方曾就讼争房屋的买卖事宜多次协商，基于双方已成为朋友，姜桂霞没有催得很急，并愿意等待行情合适时，洪思乡出售其名下的另一住房后，购买讼争房屋，姜桂霞没有想到洪思乡现要求解除合同、返还定金。 此外，姜桂霞向本院提交一份房地产内部估价意见书，拟证明讼争房屋目前的市场价值为602.75万元，与双方之间的成交价相比，跌价损失为397.25万元。洪思乡对上述意见书的真实性、合法性、关联性均不予确认。姜桂霞因此提出评估申请。 本院认为，洪思乡与姜桂霞签订的第二份协议即《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。洪思乡自第二份协议签订至今属于厦门市住房限购对象，没有购房资格，《房产买卖居间协议书》客观上无法继续履行，洪思乡诉请解除《房产买卖居间协议书》，姜桂霞亦同意解除，本院予以支持。在《房产买卖居间协议书》的签订和履行过程中，洪思乡作为买受人，明知自己属于限购对象，没有购房资格，仍与姜桂霞签订合同，并且在合同签订后试图通过出售其名下的另一住房而获得购房资格，而其未出售另一住房的原因是行情不好、舍不得出售，洪思乡对于是否继续履行《房产买卖居间协议书》明显持观望态度，最终在合同签订后一年多才以限购为由提出解除合同的要求，洪思乡的一系列行为显然有违诚实信用原则，对于合同的解除负有主要责任。姜桂霞作为出卖人，明知洪思乡单身且名下另有住房，属于限购对象，没有购房资格，仍甘冒风险与洪思乡签订《房产买卖居间协议书》，并且在洪思乡迟迟未能排除障碍办理过户的情况下，姜桂霞亦未采取有效措施防止损失扩大，对于合同的解除，姜桂霞负有次要责任。因洪思乡与姜桂霞对于《房产买卖居间协议书》的解除均负有责任，故双方互不承担违约责任。洪思乡诉请姜桂霞返还定金50万元，本院予以支持。姜桂霞诉请洪思乡支付违约金，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，结合双方的责任大小及合同的履行情况，并考虑到迟延一年多解除合同对姜桂霞造成的交易机会的丧失和期待利益的损失，为防止利益严重失衡，本院对姜桂霞诉求的损失予以部分支持，并将姜桂霞的损失酌定为25万元，即洪思乡应补偿姜桂霞损失25万元，超出部分，本院不予支持，姜桂霞提出的评估申请，本院亦不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告洪思乡与被告姜桂霞签订的《房产买卖居间协议书》； 二、被告姜桂霞于本判决生效之日起七日内向原告洪思乡返还定金50万元； 三、反诉被告洪思乡于本判决生效之日起七日内补偿反诉原告姜桂霞损失25万元； 四、驳回反诉原告姜桂霞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为40900元，由洪思乡负担24540元，姜桂霞负担16360元；反诉案件受理费减半收取为19290元，由姜桂霞负担18076元，洪思乡负担1214元。前述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  朱 晨 二〇一八年十月二十五日 代书记员  楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。