江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初5560号原告:潘日红,男,汉族,1960年8月26日出生,住江西省宜春市袁州区,委托诉讼代理人:蔡婷,江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人:焦尹,江西利元律师事务所律师。被告：周福民，男，1964年9月11日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，委托诉讼代理人：朱先武，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。被告：周金秀，女，1944年11月9日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，委托诉讼代理人：吴继军，男，朱宜春市袁州区，母子关系。原告潘日红为与被告周福民、周金秀房屋买卖合同纠纷一案，于2018年9月18日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘日红及其委托诉讼代理人焦尹、蔡婷，被告周福民及其委托诉讼代理人朱先武、孙有文，被告周金秀及其委托诉讼代理人吴继军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告潘日红向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判决被告周金秀与被告周福民签订的《房地产交易文契》为无效合同，二、请求贵院判决坐落在江西省宜春市××区××号房屋的第三层楼(110m2)可获得的拆迁款(约547481.04元)归原告所有，三、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2003年4月27日,被告周金秀、吴祥启(死亡)与原告潘日红签订了一份《购房协议书》,约定被告周金秀、吴祥启将其位于宜春市袁州区上杨家山3号房屋的第三层楼(110m2)出售给原告潘日红,售价为33000元,由于被告在出售房屋时并未办理好房产证,于是双方约定由被告周金秀、吴祥启负责办理房产证,原告潘日红承担办理房产证的所有费用。双方签订了《购房协议书》后,被告周金秀便将房屋交付给了原告潘日红使用。2004年10月6日,原告潘日红与被告周金秀因房屋以后的受益问题又再次签订了一份《补充购买房屋协议》,此协议第八条约定:“本幢房屋如果市政旧建改造要求拆除,甲方(被告周金秀)必须保证出具房产证或相关的材料,乙方能享受政府补助的房屋(能同等享受有房产证享受者的权利);第九条约定:“如有反悔,对方必须承担所有的经济损失和法律责任”。2011年11月23日,由于城市发展的需要,原告潘日红的房屋土地性质由原来的集体土地变更为国有土地,并办理了房屋产权证,房屋登记在了被告周金秀的名下,2012年1月16日办理了土地证。之后,原告潘日红多次与被告周金秀协调办理过户登记事项,但是被告周金秀一直以各种理由拒绝过户。2012年2月15日,被告周金秀与被告周福民恶意串通签订《房地产交易文契》,将宜春市袁州区上杨家山3号房屋(总共三层,308.36m2)出售给被告周福民,售价为37万元,并将房屋过户给被告周福民。原告潘日红认为,被告周金秀红在明知已将房屋出售给原告潘日红的情形下又将房屋出售被告周福民,周福民在未查看房屋现状的情形下已37万的明显低于市场的价格购买被告308.36m2的房屋,房屋单价为1200元/m2,此价格已远远低于2012年的同期市场价格的70%以下。通过上述行为可知,两被告在主观上存在恶意串通损害第三人利益的情形,因此,被告周金秀与被告周福民的行为符合《合同法》第52条规定合同无效的情形,故原告潘日红为了维护法律的尊严、维护原告潘日红的合法权益依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法的规定,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告周福民辩称：一、两被告签订房地产交易文契合法有效。1、签订时，房屋产权人为被告周金秀，而房屋登记的不动产权证的权属也是周金秀，周金秀有权处分涉案房屋；2、周福民就涉案房屋已支付了合理对价，并办理了房屋过户手续。该房屋的交易行为已经完成；3、两被告签订合同时，周福民并不清楚被告周金秀已将房屋转让给他人，且周福民转让房屋时到房屋现场查看了房屋状态，原告并未在房屋内居住，涉案房屋也没有其他人在此居住。根据相关法律，周福民取得房屋产权符合法律规定。两被告行为并非原告所述恶意串通损害第三人利益的行为，不符合合同法52条的法律规定；二、原告与被告周金秀签订的合同属于无效合同，原告不具备本案的诉讼主体资格，2003年原告与被告周金秀签订房屋买卖合同时，涉案房屋土地及房屋产权均属村集体，城中村的房屋，该房屋转让的买受人必须是本村集体成员，而本案原告并非该村集体成员，双方签订的买卖合同违反法律的强制规定，应属无效。三、本案原告2012年周福民取得房屋产权时，就知晓房屋已过户至周福民的名下，但现在才提起诉讼确认合同无效，原告依据房屋买卖合同向被告周福民主张权利。原告的权利性质为债权，周福民的权利性质属于物权。根据物权具有排他性，优于原告的债权。根据房屋登记的实际情况，涉案房屋已经登记在被告周福民的名下，根据相关条例，原告与被告周金秀签订房屋买卖合同，有违反法律强制性规定的情形。土地法明文规定农村集体土地的自建房不能出让、出售、抵押情况，所以原告与被告签订的合同应当认定为无效合同。即便合同有效，两个房屋购买合同，后一个合同因为办理房屋转让的法定手续。因合同形成的转让应当得到法律的保护。被告周金秀辩称：房子的事情是我丈夫逼着我卖的，是我丈夫逼着我签字的，我是不情愿卖房子的。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：宜春市私有房屋买卖契约。证明被告周金秀从付清明处购买了本案的整栋房屋，经过了宜春市房地产管理局交易所的登记。证据二：江西省是有房所有权登记申请书（××、××、江西省宜春市房产所有权登记现场勘察表（四）、房屋所有权证存根宜房字第××号。证明1、被告周金秀从付清明处购买了本案房屋后再宜春市房地产管理局交易所办理了房屋登记；2、证明本案诉争的房屋可以进行买卖，可以办理房产证。证据三：购房协议书、补充购房协议书、收条、证明、房屋征收搬迁验收单。证明1、原告与被告周金秀双方签订的《购房协议书》、《补充购房协议书》合法有效，被告周金秀将本诉争房屋出售给了原告；2、证明原告已向被告交纳了足额的购房款，被告周金秀应当将房屋出售给了原告；3、证明原告已实际占有本案诉争房屋，并一直使用了15年时间；4、证明被告周金秀承诺在政府拆迁本案诉争房屋时，周金秀保证出具房产证或相关材料，保证原告同等享受与房产证的房屋可获得拆迁款的权利；5、证明如果有一方存在违约，则违约方应当承担守约方所有的经济损失。证据四：土地证、房产证。证明被告周金秀在2011年11月23日办理了新的房产证，2012年1月16日办理了新的土地证。证据五：房地产交易文契。证明1、证明《购房协议书》中的签字字迹与两被告之间签订的房地产交易文契中卖方写有“周金秀、吴祥启”字样字迹明显不同；2、证明合同约定以37万元的价格购买308.36平方木的房子，单价为1200元每平方米，此价格远远低于童年的市场价格70%；3、证明两被告在签订此合同时存在恶意串通的情形，系无效合同。证据六：宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议。证明诉争房屋已被纳入征收的范围；2、本案诉争的房屋拆迁后的补偿价格。证据七：撤诉裁定书。证明被告周福民曾经主张了房屋所有权，因为其他原因放弃了主张。对原告提供的上述证据，被告周福民经质证认为：对证据（一）的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据不能证明原告的证明目的，恰恰反证了涉案房屋是集体土地上的自建房屋，该房屋是不能转卖的。周金秀获得房产是经过了村集体和街道办同意的，也正常办理了房屋产权证，如原告符合法律规定能够购买该房屋，为什么在9年多的时间没有办理房屋产权变更登记。对证据（二）的二、三、四、五证明的是属于周金秀的房屋登记的权属内容，与本案的原告无关联，被告周金秀的房屋在宜春市房地产交易所办理的房屋登记并不代表该房屋在当时的状态下可以转卖，也反证了原告知道房屋可以转卖。对证据（三）该协议是周金秀在被胁迫下签订的，所以该协议是无效的。证据三性均有异议，证据是居委会开具的，但没有居委会相关人员签字，且涉案房屋要证明举证情况，应该提交水电开支的单据。该房屋从购买后，从未有第三方居住。申请单是自己签署的，与本案也没有关联，也不能证明原告的证明目的。对证据（四）的三性无异议。但是该证据反证了原告方购买房屋时，不具备购买房屋的主体资格。被告周福民是在房屋地图性质变性购买的，属于国有土地房屋买卖的相关规定。对证据（五）的三性无异议，证明目的有异议，周金秀、吴祥启的字迹明显不同，这不影响售房人和购房人之间在房地产管理局办理房屋交易手续的意思表示的一致。原告认为单价远远同年市场价格的70%是原告方单方的主观猜测，因为房屋交易的价格是根据房屋的使用年限和地段及房屋买卖当时对房屋价格自认。涉案房屋在转让时符合房屋转让控制的最低要求，不存在低于市场价格70%的情况。契约是双方平等的，不属于恶意串通。对证据（六）的三性和证明目的均有异议。是原告单方向房屋拆迁征收部门填写的空白合同。该协议也没有得到拆迁办的签字认可，属于效力不确定的协议。对证据（七）的真实性、合法无异议，关联性有异议，不是涉案房屋，所以没有关联性。对原告潘日红提供的上述证据，被告周金秀经质证认为：对证据（一）的三性无异议。对证据（二）的三性无异议。对证据（三）的三性无异议。对证据（四）的三性无异议。对证据（五）的三性无异议。对证据（六）是原告自己签订，没有用。对证据（七）的三性无异议。被告周福民为证明自己的辩称事实，提供的证据有：证据一：拆迁协议、搬迁验收申请表。证明周福民已与袁州区棚户区改造总指挥部签订了《拆迁协议》。并将房屋产权证（编号：1-20115217）交付给了拆迁指挥部。证据二：房屋交易完税证明、销售不动产发票、交易发票、房地产交易文契。证明周福民以370000元的价格受让周金秀的房屋符合市场价格，不存在明显偏低的情况，以及周福民按照该370000元的价格缴纳了相关税费，并办理了房屋过户手续。证据三：房屋产权证。证明周福民对涉案房屋享有所有权，是涉案房屋的唯一所有权人。证据四：证明书。证明原告没有在涉案房屋居住。对被告周福民提供的上述证据，原告潘日红经质证认为：对证据（一）的真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议，该证据只能证明被告周福民对该套房屋拥有所有权，但是不能证明其合法拥有该房屋所有权。对证据（二）的真实性，合法性无异议，证明目的有异议，如果被告周福民房屋买卖行为是无效行为，那交纳税款也是附属的无效行为。且证明市场价格308平方只卖了370000元，在2012年房价明显低于宜春市的房产价，虽然周福民已经缴纳了税费，但交纳税费不能说明交纳了购房款。对证据（三）的真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议，该证据只能证明涉案房屋登记在被告周福民，但是不能证明其合法拥有该房屋所有权。对证据（四）的三性均有异议，通过证据可以看出两被告串通。对被告周福民提供的上述证据，被告周金秀经质证认为：对证据（一）、（二）、（三）的三性无异议。对证据（四）的我自己出具的证据，不予以质证。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告潘日红提供的证据（一），被告周福民经质证对证据（一）的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。被告周金秀经质证对证据（一）的三性没有异议。故本院对证据（一）的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告潘日红提供的证据（二），被告周福民、被告周金秀经质证对证据（二）的二、三、四、五证明的三性没有异议。故本院对证据（二）的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告潘日红提供的证据（三），被告周福民经质证对证据（三）的三性均有异议，被告周金秀经质证对证据（三）的三性没有异议。本院认为原告潘日红和被告周金秀签订的购房协议书和补充购房协议书是原、被告双方真实意思的表示，不违反法律规定，收条是证实被告周金秀已收到购房款33000元、证明是证实原告潘日红已在所购买的房屋居住，故本院对证据（三）的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告潘日红提供的证据（四），被告周福民、被告周金秀经质证对证据（四）的三性无异议。故本院对证据（四）的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告潘日红提供的证据（五），被告周福民、被告周金秀经质证对证据（五）的三性无异议。故本院对证据（五）的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告潘日红提供的证据（六），被告周福民、被告周金秀经质证对证据（六）的三性均有异议。认为该协议没有得到拆迁办的签字认可没有效力。本院认为房屋征收与补偿协议没有有关部门确认，故没有证据效力，不予认定。对原告潘日红提供的证据（七），被告周福民对证据（七）的真实性、合法无异议，但对关联性有异议，被告周金秀经质证对证据（七）的三性均无异议。故本院对证据（七）的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告周福民提供的证据（一），原告潘日红经质证对证据（一）的真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议，被告周金秀经质证对证据（一）的三性无异议。本院认为拆迁协议是被告周福民单方行为，搬迁验收申请表是被告周福民自己申请的，本院认为拆迁协议没有有关部门确认，故没有证据效力，不予认定。对被告周福民提供的证据（二），原告潘日红经质证对证据（二）的真实性，合法性无异议，证明目的有异议，被告周金秀经质证对证据（二）的三性无异议。本院认为房屋交易完税证明、销售不动产发票、交易发票、房地产交易文契是国家有关部门颁发的，是有效证明，故本院予以确认。对被告周福民提供的证据（三），原告潘日红经质证对证据（三）的真实性无异议，合法性、关联性和证明目的有异议，被告周金秀经质证对证据（三）的三性无异议。本院认为涉案房屋登记在被告周福民名下。对被告周福民提供的证据（四），潘日红经质证对证据（四）的三性均有异议。本院认为被告周福民提供的证据（四）与查证的事实不符，本院不予采信。本院认定本案事实如下：1989年3月31日付清明将位于杨家山3号房屋的三层房屋（308.36m2）以3800元的价格卖给被告周金秀，并在宜春市房地产管理局私房交易所办理了登记手续。1990年1月15日被告周金秀领取了房屋所有权证。2003年4月27日,被告周金秀、吴祥启(死亡)与原告潘日红签订了一份《购房协议书》,约定被告周金秀、吴祥启将其位于宜春市袁州区上杨家山3号房屋的第三层楼(110m2)出售给原告潘日红,售价为33000元,双方约定由被告周金秀、吴祥启负责办理房产证,原告潘日红承担办理房产证的所有费用。原告潘日红与被告周金秀、吴祥启(死亡)签订了《购房协议书》后,被告周金秀便将房屋交付给了原告潘日红使用。2004年10月6日,原告潘日红与被告周金秀、吴祥启(死亡)又再次签订了一份《补充购买房屋协议》。一、经商定整套房屋售价为叁万叁仟元整；二、付款方式:2003年4月27日首付壹万元,之后陆续至2004年6月21日止又付款壹万肆仟元整,剩下的款于签协议时全部付清(玖仟元整)；三、房屋的铁门、扶梯间、地面空地、围墙等公共设施1—4楼均有共同使用权,产权甲方所有；四、屋面及扶梯间、水、电、化粪池损坏由三家共同维修,费用三家摊派；五、乙方购买后有权力从方接水、电的使用权,至不方申请开户装好水、电表使用为止；六、甲方与其他人员的所有债务纠纷,都与乙方购买的房屋不发生任何关系,乙方有独立所有权；七、乙方购买的房屋只与房屋产权所有者周金秀和其爱人吴祥啟(即签字人)有关,与他们的子女、亲属不发生任何关系；八、本幢房屋如果市政旧建改造要求拆除,甲方必须保证出具房产证或相关的材料,乙方能享受政府补助的房屋(能同等享受有房产证享受者的权利)。2004年10月6日吴祥启收到原告潘日红购房款叁万叁千元正，并立下收条一张。原、被告签订《购房协议书》,原告付清购房款后,被告周金秀将房屋交付给了原告。原告在所购买的房屋三楼居住,被告周金秀一直没有办理过户手续,四层住户共用被告周金秀所住二楼的电表、水表,因分摊水、电费不公而多次引发冲突,被告周金秀有时断水断电。为了解决用电、用水的问题,原告和一楼、四楼住户于2011年12月25日向供水公司、供电公司申请开户,安装独立水表、电表,因没有房产证等资料而没有办理。2011年11月23日,原告的房屋土地性质由原来的集体土地变更为国有土地,并办理了房屋产权证,房屋登记在被告周金秀的名下,2012年1月16日办理了土地证。2012年1月16日，原告潘日红向袁州区人民法院提起诉讼，要求被告周金秀办理房屋产权登记手续，2012年2月9日袁州区人民法院立案受理后被告周金秀到法院应诉，并收到法院应诉材料，2012年2月15日被告周金秀与被告周福民签订《房地产交易文契》,将宜春市袁州区上杨家山3号房屋(总共三层,308.36m2)出售给被告周福民,售价为37万元,并将房屋过户给被告周福民。(卖方周金秀)与(买方周福民).双方就下列房屋的买卖自愿签订本契,并共同遵守：1、出售房屋坐落在宜春市××号房屋所有权证1/20114478号,共3层,现卖第3层,霆筑面积308.36m2；2、双方议定上述房屋的售价为人民币(大写)叁拾柒万元，并同意接市房地产评估所的评估价办理交易手续；3、有关上述房屋的产权纠纷、债务及税项等,卖方应在交易前理妥,交易后如还有上述未清事项,仍由卖方负责,买方不负任何费任；4、本文契签订后,如发现有违法行为,立即停止交易,所有费用(包括罚款)由违法的-方承担；5、本文契须双方签章,经市房地产交易所批准后,予以生效。被告周金秀于2012年1月16日取得了宜春国用（2012）第00000053号土地使用权证，2012年2月15日被告周福民申请要求办理过户登记手续，宜春市房地产管理局于2012年2月15日下发宜房权证宜春字第××号房屋产权证，房屋所有人为周福民。房屋买卖过户后，被告周福民同意被告周金秀继续在买卖的房屋居住，被告周福民没有在购买的房屋居住。原告在知道被告周金秀将所居住的三楼卖给被告周福民后，向公安机关报案，公安部门没有以刑事案件立案处理,而房屋已过户至被告周福民,原告于2012年4月16日所袁州区人民法院申请撤诉，袁州区人民法院于同日准许原告撤诉。另查明：2002年至2003年,被告周金秀共计向被告周福民借款人民币150000元，后被告周金秀、昊祥启陆续向被告周福民借款，2012年被告周福民以370000元过户。被告周福民没有向本院提供买卖房屋的银行转帐凭据和收款凭据。2016年底，宜春市袁州区上杨家山巷列入政府棚户区改造项目，宜春市袁州区上杨家山巷6号房屋需要折迁，原告潘日红与被告周福民就该房屋的折迁补偿问题没有达成一至，故原告向本院提起诉讼。本院认为，一、关于原告潘日红与被告周金秀签订《购房协议书》合同的效力问题。原告潘日红与被告周金秀签订《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，签订协议时被告周金秀对协议标的房屋享有所有权，签订协议后被告周金秀取得了宜春国用（2012）第00000053号土地使用权证，该协议内容未违反国家相关法律、法规，该协议合法有效。原告潘日红在按约支付33000元购房款后，被告周金秀依协议已将房屋交给原告居住使用，原告潘日红有权获得该房屋产权。二、被告周金秀与被告周福民签订的《房地产交易文契》中关于第三层楼(110m2)的条款的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性的规定。无效的民事行为自始无效、当然无效，即无效的民事行为自一开始就无效，且以当事人申请法院宣告无效为要件。被告周金秀在原告潘日红向宜春市袁州区人民法院提起诉讼，要求被告周金秀办理房屋产权登记手续后，被告周金秀又与被告周福民签订《房地产交易文契》,将宜春市袁州区上杨家山3号（后变更为袁州区上杨家山6号）房屋(总共三层,308.36m2)出售给被告周福民,售价为370000元,并将房屋过户给被告周福民。被告周金秀在已将房屋第三层出售给原告潘日红，原告潘日红已居住的情况下，又将房屋第三层再次出售给被告周福民，被告周金秀有违诚信原则，主观上存在恶意，侵害了原告潘日红的合法权益。被告周福民在与被告周金秀签订《房地产交易文契》后允许被告周金秀在被卖的房屋内居住,被告周福民一直没有在所购买的房屋居住和使用；被告周福民在与被告周金秀签订《房地产交易文契》后,没有向本院提供买卖房屋的银行转帐凭据和收款凭据；原告潘日红在已居住使用的情况下，被告周福民与被告周金秀签订《房地产交易文契》，违背了买卖房屋一般的常理，故被告周福民与被告周金秀恶意串通，损害原告潘日红的利益，被告周福民与被告周金秀签订《房地产交易文契》中关于第三层楼(110m2)条款的合同无效。三、关于江西省宜春市××区××号房屋的第三层楼(110m2)可获得的拆迁补偿款归谁所有的问题。原告潘日红与被告周金秀签订的《购房协议书》合同是有效合同，原告潘日红已履行合同付清购房款，并已合法占有居住使用。因袁州区上杨家山巷6号房屋列入棚户区改造项目，故原告潘日红有权获得拆迁补偿款。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周金秀与被告周福民签订的《房地产交易文契》中关于第三层楼(110m2)条款的合同无效。二、江西省宜春市袁州区上杨家山巷6号房屋的第三层楼(110m2)可获得的拆迁补偿款归原告潘日红所有三、驳回原告潘日红其诉讼他请求案件受理9275元，由被告周金秀、被告周福民各负担4637.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁立林人民陪审员  江 红人民陪审员  熊厚礼二〇一八年十月三十一日代书 记员  陈 菲