海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初11356号 原告:海口宏兴红房地产经纪有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海口市美兰区海甸岛。 法定代表人：苏美桥，总经理。 委托诉讼代理人：方中飞，海南阳光岛律师事务所律师。 被告:陈颖婵，女，1972年3月19日出生，汉族，住海口市。 第三人:羊春刚，男，1980年8月15日出生，汉族，住海南省临高县。 原告海口宏兴红房地产经纪有限公司与被告陈颖婵及第三人羊春刚居间合同纠纷一案，本院于2018年7月31日受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方中飞、被告陈颖婵到庭参加诉讼。第三人羊春刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还给原告保证金1000元；2.判令被告向原告支付违约金920000×3%=27600元；3.本案诉讼费、律师费4500元由被告承担。事实和理由：2018年3月14日，原告海口宏兴红房地产经纪有限公司（以下简称宏兴红公司）与被告陈颖婵签订了《限时销售独家代理合同》，该合同约定：被告陈颖婵委托宏兴红公司独家代理销售其在海口市××路房，产权人是陈颖婵，产证面积是92.22平方米；合同代理期限为2018年3月14日至2018年6月14日期间；宏兴红公司向陈颖婵支付保证金1000元；涉案房产按揭贷款销售价格为920000元，交易中所产生的买卖双方的各项税费由买方承担；宏兴红公司与买方签订相关协议后，因陈颖婵的原因（包括陈颖婵未按宏兴红公司的通知与买方办理相关房产交易后续事宜）导致房地产买卖交易无法完成，陈颖婵应按合同委托价的3%作为违约金支付给宏兴红公司，若陈颖婵与宏兴红公司解除本合同，陈颖婵还须退还宏兴红公司支付的保证金。宏兴红公司通知陈颖婵的收定金之日起5日内到宏兴红公司办公处办理签收定金手续，如有反悔不卖或违约，陈颖婵应向宏兴红公司支付委托价的3%违约金给宏兴红公司；在履约过程中发生的争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方可向海口市该房产管辖区人民法院提起诉讼，违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用。2018年3月14日，被告陈颖婵出具《收据》，确认收到宏兴红公司交来的独家代理涉案房屋的保证金1000元。2018年4月18日，原告宏兴红公司与第三人羊春刚签订了《房地产中介服务合同（买方）》，该合同约定，羊春刚委托宏兴红公司协助购买海口市海垦路海信巷1号X幢X单元XXX房，产权人是陈颖婵；该房地产按套售价920000元，羊春刚选择商业贷款，在签订本合同时向宏兴红公司支付50000预购定金等内容。2018年4月18日，宏兴红公司出具《收据》，确认收到羊春刚交来的购买海口市××路房购房定金50000元整。 经多次打电话催促，被告拒不前来收取定金。2018年5月21日，原告向陈颖婵发出《关于尽快收取购房定金的催告函》，遭到陈颖婵拒签。综上所述，被告违反合同约定，拒不收取购房定金，构成违约，应承担违约责任，退还保证金并承担本案的诉讼费、律师费4500元。故此，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》及相关法律的规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，我本人在58同城网发布房屋出售信息后，原告的置业顾问陈英英多次主动联系我本人，想让我与原告签订《独家合同》。在签订《独家合同》之前，我本人对《独家合同》中的甲方（房屋出售方）责任的第六条不解，特意致电询问陈英英，当时陈英给我的解释是：“假如客户有意向购买我的房子，客户会先交一笔定金给原告，原告则把该笔定金全部转到我个人的账户，到时我需提供相关的证件给原告协助买方办理房屋出售手续。如果买方反悔或因自己的原因买不了我的房子，则该笔定金是无需退还给买方的。但需要我把定金总额的一半付给公司作为服务的报酬”。为了尽快卖房，我本人在2018年3月14日与陈英英签订了一份《独家合同》。4月20日本人接到陈英英来电通知，说有客户想买我的房子，已下定金5万元，同时要求我提供银行账号等相关的证件。接到陈英英的电话，我要求她把定金合同发给我看。在看到定金收据后我很配合的把相关证件通过微信发给陈英英。由于该房产是我本人的婚前财产，当时我没有提供我丈夫的身份证给陈英英，陈英英要求我提供我丈夫的身份证。当我问我丈夫拿身份证时，我丈夫问我收到定金了吗？我说原告收到了，我丈夫说需与陈英英核实清楚后再给她身份证。在与陈英英电话沟通后，由于陈英英解释不清。因此我丈夫暂时未提供身份证给她。并建议我还是先收到定金后才提供证件较好，于是，我跟陈英英提出先把定金转到我账户，陈英英跟我说买家这边没问题，让我放心，说买家已下定金，现需要办理银行按揭贷款，让我们提供相关证件给银行审查，定金也可以给我，要我亲自拿身份证及相关证件到原告处领取。在明确定金没问题并可领取后。为了不影响买方办理银行审查进程。我把所有的相关证件提供给了陈英英，让她先去银行办理按揭贷款审查手续。过两天有空再到原告处领取定金。陈英英答应了。过了两天，我打电话给陈英英问：“我现在可以过去原告处领取定金吗？陈英英回答我说：”现在无法给你办理领取定金手续。说要等银行审查通过了才可以领取。“听了这话，我感到很担心，有种上当受骗的感觉。我又问陈英英：”银行按揭贷款审查需要多长时间？“陈英英说：”一个星期“。过了一个星期，陈英英还是没有通知我去领取定金。我电话询问陈英英，银行审查办得怎样了？什么时候才能领取定金？陈英英这时才跟我说出实情：”定金是要等到客户通过银行按揭贷款审查后才能领取，如客户审查不通过，定金是要退给客户的。“很显然，陈英英此时的说辞与签订《独家合同》前的说辞（如果买方反悔或因自己的原因买不了我的房子，则该笔定金是无需退还给买方的。）完全不一样，陈英英是利用我对她的信任，采取隐瞒、欺骗的方式骗取我为她提供了相关证件资料，已经违反了《独家合同》中的相关约定。得知事情的原委后，我很气愤，同时也很无奈，所有的证件已通过微信提交给她了，如果不配合，她会不会拿着我们的证件做一些对我们不利的事情？我在煎熬中又等了几天，再打电话询问陈英英，陈英英回答说快了。在此期间本人数次要求陈英英按《独家合同》要求把定金转到我提供的账户上或去原告处办理领取，但都遭到她的拒绝。（自从我跟原告签订了《独家合同》后，基本上都是我主动联系陈英英了，她很少主动跟我联系）。5月3日我又主动联系陈英英。陈英英告知我说买房客户家里有人去世了（提示：这件事情我无法确定真伪，只是陈英英自己的说法），还没有来得及去银行办理按揭贷款审查，此时，我对原告及陈英英的信誉存在疑虑，有了不想出售房子的想法。又过了较长一段时间，陈英英打电话跟我说银行审查通过了。我问为什么那么久？陈英英回答说：是因为买房客户的个人征信存在问题，导致审查时间延长了。听了这话，我更担心了，便问：如果收取定金后需要多长时间能付完全款？陈英英回答：”不清楚。“我问：”可以限定一个时间段吗？比如不超过3个月或半年？“陈英英答：”不可以“。根据《合同法》第39条至41条的相关规定：”采取格式合同应当充分以公平公正为原则，一方采取隐瞒、欺骗等手段，则该合同无效或者可撤销"。原告为了卖房，一是采取欺骗的手段让我提供相关的证件给客户办理贷款审查；二是采取拖延的手段以各种理由不给我支付售房定金；三、隐瞒客户征信问题（明知道客户出现个人信用问题不提前告知我本人）。由于一方面本人对卖房业务不清楚担心买方个人征信问题导致我拿不到尾款，另一方面出于对陈英英的极度不信任。于是5月17日，我电话告知陈英英，提出不收定金了，我也不想卖房子（因原告不信守承诺，并有隐瞒、欺骗等行为，故本人提出终止《合同》合理合法，不存在违约情况）。考虑到原告收取买家定金时，已同意可退，所以也未造成损失。我本人提出愿意把1000元定金（签订《合同》的定金）退回给原告，并补偿2000元给原告由其返还我的房屋钥匙。在我提出终止协议后，5月23日陈英英通过微信给我发了《关于尽快收购房定金的催告函》。直到目前为止，自始至终原告的负责人没有主动给我打电话沟通协调过此事，直至接到龙华区法院的传票。综上所述，我本人认为原告在整个事件过程中，已给我本人造成一定的伤害和损失，经办人陈英英为了卖房，以不负责任的态度，做出了隐瞒事实真相，不守诚信、出尔反尔之事，事后不主动沟通及协调，并且原告也无人过问此事，故我本人对原告提出的违约金不能接受。以上是我的个人陈述，希望法院给予我一个公平公正的判决。 第三人未作述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下： 2018年3月14日，原告与被告签订《限时销售独家代理合同》，约定：被告委托原告销售位于海口市××路房，产权人陈颖婵；代理期限为2018年3月14日至2018年6月14日；原告向被告支付保证金人民币1000元；该房产委托原告销售按揭贷款价格为920000元；在合同有效代理期内，被告不得指定其它销售代理商或被告个人出售，不得中途停止销售或反悔不卖，否则视为被告违约，则被告按委托价3%的违约金支付给原告，还须退还原告支付的保证金；被告在原告通知收定金之日起五日内到原告办公处办理签收定金手续，如有反悔不卖或违约，被告应向原告支付委托价3%的违约金给原告；违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用；原告在代理期限内未能达成买卖合同，已支付的1000元保证金自动转为违约金支付给被告；合同第六条第六款约定，被告委托原告代理销售并委托收取定金，买方反悔不买此房或逾期不来原告处与被告签订《房地产买卖契约》，买方无权要求返还定金，鉴于原告在此交易过程中已经提供了中介服务，被告承诺在买方违约3个工作日内支付定金的一半给原告，作为原告对本房地产居间服务的报酬。合同签订后，原告于2018年3月14日向被告支付了保证金1000元。 2018年4月18日，原告与第三人羊春刚签订《房地产中介服务合同（买方）》，载明：第三人羊春刚委托原告协助购买涉案房产，价格920000元；合同签订时第三人羊春刚向原告缴纳50000元预购定金。同日，原告收到第三人羊春刚支付的预购定金50000元。 2018年5月16日，原告的员工陈英英通过微信方式通知被告收取定金。2018年5月17日，被告在其与陈英英微信聊天记录中称“我老公不同意卖房，我把1000元退给你吧”。2018年5月21日，原告向被告邮寄《关于尽快收取购房定金的催告函》，主要内容为：现我司在合同期内已经帮您找到买家，并与买家达成《房地产中介服务合同（买方）》，现本公司特致函给您，请您收到本函之日起5日内到海口市金福路海岛国际名城2-03铺面宏兴红房产办公处收取购房定金。 另查，2018年6月13日，原告与海南阳光岛律师事务所签订一份《法律事务委托合同》，约定海南阳光岛律师事务所指派方中飞律师作为本案一审原告委托代理人，律师服务费为4500元。2018年6月16日，原告向海南阳光岛律师事务所支付律师服务费4500元。 上述事实有《限时销售独家代理合同》、《房产证》、《收据》、《房地产中介服务合同（买方）》、《关于尽快收取购房定金的催告函》、《法律事务委托合同》、《微信聊天记录》、《邮政EMS快递单》、《拒收单》、《发票》及庭审笔录予以证明。 本院认为，原、被告签订的《限时销售独家代理合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法应受到法律保护。原告依约代理被告收取了买方定金，被告拒绝收取购房定金并停止向买方出售涉案房产，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告退还保证金1000元、支付违约金27600元及律师费4500元，有事实和合同依据，本院予以支持。被告辩称原告先违反上述代理合同第六条第六款约定，因该条款是对被告义务的约定，并非对原告义务的约定，且被告提交的《微信聊天记录》、《录音资料》也不能证明原告存在违约事实，故对被告此项主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告陈颖婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司退还保证金1000元，并支付违约金27600元、律师服务费4500元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费314元，由被告陈颖婵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员 吴永红 二〇一八年十月六日 法官助理 何美琳 书 记 员 施爱军 速 录 员 蒋琼慧