山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初5047号原告：烟台诚祥港湾疏浚工程有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路附90号320号。法定代表人：毕成荣，总经理。委托诉讼代理人：张崇武、姜丹丹，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台第一国际房地产开发有限公司，住所地芝罘区环山路96号。法定代表人：吕其耀，总经理。委托诉讼代理人：于景利、李成斌，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告烟台诚祥港湾疏浚工程有限公司诉被告烟台第一国际房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张崇武、姜丹丹和被告的委托诉讼代理人于景利、李成斌到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告为原告办理烟台市芝罘区胜利路376号附1、附2号房屋及土地的不动产权属证书。事实和理由：原告于2011年购买被告开发建设的位于烟台市芝罘区胜利路376号附1、附2号房产，双方商定该房产按套销售，房款共计1700万元。2011年3月25日原告向被告支付定金10万元，同年4月支付全部购房款1700万元，被告于2011年5月4日向原告出具1710万元的收款收据。后被告将房屋交付原告使用至今。原告付清全部房款后多次催促被告签订商品房买卖合同及办理房屋产权证书，被告答复称因所售房屋消防验收不合格等原因，暂时无法办理，并承诺不影响原告使用房屋，后被告又以种种理由拖延办理。原告认为，双方之间商品房买卖合同关系成立并有效，被告有义务为原告办理涉案房产的不动产权证书。被告辩称：双方没有口头约定也未正式签署书面的商品房买卖合同，双方并未成立商品房买卖合同关系。被告没有为涉案房产办证的合同义务。原告不具备原始取得或继受取得的法定情形，对涉案房屋不享有所有权。因此被告也没有为原告办证的其他法定义务。被告多次催告过原告尽快签署商品房买卖合同，也要求原告尽快交纳其他购房款。原告的主张无合同及法律依据，请求驳回原告诉请。经审理查明：涉案房产位于烟台市芝罘区胜利路376号附1、附2号，系被告开发建设，被告已于2012年左右办理了涉案房产的初始登记。2011年初，原被告就购买涉案两套房产达成合意。2011年3月25日原告委托股东由显伟向被告付款10万元、2011年4月15日原告委托案外人周同华向被告转账1700万元，被告收到上述款项后将涉案房产交付原告，并于2011年5月4日向原告出具收款收据，收据载明的付款人为原告、金额为1710万元、收款事由为“胜利路376号附1附2号网点”，并注明“银行打款17000000”、“换收据100000”。原告称涉案房产系按套销售，原告2011年3月25日支付的10万元是手续费，1700万元购房款是购买涉案房产的全部购房款，其对应的销售单价为21324元/㎡，与被告所售的周边网点房价格吻合。被告称涉案房产当时对外销售价格约59000元/㎡，因原告找到熟人关系与被告多次协商，被告同意将房款下调至56000元/㎡，双方因对房屋价款未达成一致，又因原告资金紧张，因此由原告先支付1710万元，待双方签署正式商品房买卖合同时，再根据正式的买卖合同所约定的价款补足剩余款项。为证明涉案房产周边同地段房产的销售均价，原告申请本院到工商部门调取了三份被告开发建设的与涉案房产同属于一区域的周边房产的销售合同，分别为：被告于2009年4月销售给案外人张军壮的375号附1号网点（平均单价为23269元/㎡）、2009年4月销售给张军壮的375号附2、3号房产（平均单价为22867元/㎡）2011-2015期间销售给案外人山东临淄农村商业银行股份有限公司的胜利372号1、2层房产（平均单价为21254元/㎡）。原告另提供了一份2011年7月销售给案外人朱建勇的胜利路375号附5号网点房（平均单价为21000元/㎡）销售合同复印件。上述买卖合同均约定房屋按套销售，没有载明单价。诉讼中，原告申请本院自烟台市不动产登记中心调取了胜利路372号1、2层房产的建筑面积计算成果表。根据该房产的建筑面积计算成果表中的分摊系数及房产相对应的买卖合同载明1层的建筑面积约759.5㎡，2层的套内面积约1971㎡，可以计算出2层所对应的建筑面积为2534㎡，即所售房产的总建筑面积约为3293.5㎡，按合同约定的7000万元购房款计算该房产的销售单价为21254元/㎡。原告提交了自烟台市不动产登记中心调取的涉案房产的建筑面积计算成果表，根据该表可以看出，涉案房产中胜利路376号附1号建筑面积为388.29㎡、376号附2号建筑面积为409.95㎡，按1700万元购房款计算该房产的销售单价为21324元/㎡。被告认可其于2009年4月销售给张军壮的375号附1、2、3号房产的商品房买卖合同的真实性，并提交了上述两份商品房预售合同原件。但认为该房产在2009年处于预售阶段，销售价格比2011年低。被告对原告提供的2011年被告销售给朱建勇的胜利路375号附5号房产的商品房买卖合同认为是复印件，未确认该合同的真实性，对本院调取的2011-2015期间被告销售给案外人山东临淄农村商业银行股份有限公司的胜利路372号1、2层房产（平均单价为21254元/㎡）表示不确定，需要庭后落实情况。对自烟台市不动产登记中心调取的涉案房产及胜利路372号1、2层房屋的建筑面积计算成果表不予认可。被告在本院限定期限内未能提供证据否定朱建勇合同的真实性，也没有核实并说明胜利路372号1、2层和胜利路375号附5号房产的销售情况及房屋建筑面积计算成果表的真实性。被告提交了两份由烟台正南建筑材料有限公司销售给王培玲、曹蕾的位于胜利路448号和447号的商品房买卖合同，用以证明2013年涉案房产周边地段房产的销售单价为37270元与涉案房屋的单价相差较大。原告认为，该两份合同中的房产不是被告开发建设，胜利路447和448号房屋位于胜利路西侧，且其中一套为顶账房。被告在胜利路370号附近开发建设多处房产的情况下，未提供由其开发且与涉案房产相邻、相近的的房产销售价格情况，以由其他单位开发建设的胜利路448号447号房产的销售价格来证明涉案房产同地段房产的市场价，故上述两份合同不具有参考价值。庭审中，被告确认收到了原告支付的1710万元房款，但提出其中由周同华向被告转账的1700万元是否即为周同华代原告支付的购房款应由原告予以证明，否则认为原告没有证据证明其已向被告支付了涉案房产该部分款项。原告称，在周同华向被告支付上述款项后，原告及周同华已于2011年4月27日向被告出具了付款委托书，在此情形下被告才于2011年5月4日向原告出具了收款收据。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请，裁定查封了涉案的坐落于烟台市芝罘区胜利路376号附1、附2号房产。上述事实，有收款收据，商品房买卖合同六份、房屋建筑面积计算成果表、照片、商品房预售许可证]、房屋所有权（初始）登记申请审批书等为证，还有原、被告双方的庭审陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经双方当事人庭审质证和本院审查认，可以采信。本院认为：一、关于原被告间就涉案房屋的商品房（预售）买卖合同关系的成立及生效问题。根据《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。根据《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，可见商品房买卖合同依法应签订书面合同。但《合同法》第三十六条同时规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原被告双方虽未签署书面商品房买卖合同，但原告向被告支付了购房款、被告出具收款收据并已将涉案房产交付原告使用，属于已实际履行了商品房买卖合同的主要义务，应认定原被告间商品房买卖合同关系成立。根据《合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此原被告间的商品房买卖合同关系依法成立并生效。二、关于原告购房款的支付及款项性质问题。原告称其于2011年3月25支付的10万元系手续费，被告对此不予认可。根据被告所出具的收款收据载明的金额和事由，该1710万元应均为购房款，原告称其中10万元为手续费，未能提供证据予以证明，本院不予支持。对于2011年4月15日原告委托案外人周同华支付的1700万元，被告已明确收到该笔款项，并据此向原告出具了收款收据，原告亦认可其与周同华间的委托关系，本院认定自周同华处转账支付给被告的1700万元系原告支付的购房款。三、关于原告所支付的1710万元是否为全部购房款的问题。在原被告双方商品房买卖合同关系已经成立并生效的情况下，判定原告所支付的1710万元是否为全部购房款，应根据法律关成立时买卖双方的真实意思表示来确定。被告主张双方属于对房屋价款约定不明，应参照交易时的市场价格履行，并申请对2011年涉案房产同地段房产的市场价进行鉴定。对此，本院认为，双方对房屋价款是否属于约定不明的情形应结合合同的订立及双方的履行过程来确定，一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的交易背景，结合原告通过朋友关系购买且一次性支付1710万元的购房款的事实，原告在购得涉案房产时享受一定的价格优惠是合理的。因此鉴定所得的市场价格，并不能真实反映双方订立合同时的意思表示，若要求双方根据鉴定所得的市场价格履行，存在损害一方当事人利益的可能。鉴定的意义应为通过参照双方交易时的市场价，来判定原告所购房产的单价是否在合理的价格区间内、市场价是否与被告所称的56000元/㎡相吻合。根据庭审中双方提供的证据，被告在2009至2015年间所出售的涉案房产周边同地段房产的销售价格均在每平方米2万余元，明显可看出原告所购房产的单价与被告出售的同时开发的同一区域同边房产的市场价基本吻合，被告所称56000元/㎡的单价与市场价相差甚远。应当指出的是，被告系开发商，原告系消费者，在房屋销售过程中被告更具有专业性和销售经验，被告在出具的收款收据中明确载明为房款，而且注明了1710万元的构成，但没有注明是预付款和意向金，也没有注明欠款数额。如果不是全部房款应当有明确的约定，原告也不可能在房价未确定的情况下直接支付给被告1710万元，被告也不可能在原告欠付巨额房款的情况下将涉案房产交付原告使用，结合被告交付房产的行为以及自交付后六年内被告未向原告主张过购房款的事实，可以认定1710万元系全部购房款应为双方订立合同时的真实意思表示。因此本案不存在鉴定的必要，被告申请对涉案房产进行价值鉴定，本院不予允准。较之原告提供的由被告开发建设的四份房产销售价格情况，被告提交的他人开发建设的房屋的售价证明能力较弱，不能证明涉案房产的实际价款。被告在本院限定期限内未提供胜利路372号1、2层和胜利路375号附5号房产的销售情况，也未提供证据材料否定原告主张的上述房产销售情况的真实性和房屋建筑面积计算成果表的真实性，应承担对自己不利的法律后果，本院采信原告主张的涉案房产的买卖情况及价格。被告虽辩称其多次催促原告签订房屋买卖合同并交付房款，但未提交证据证。故被告的辩解，证据不足，本院依法不能采信。四、关于被告是否应为原告办理不动产权证书的问题。《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”显然，被告协助原告办理涉案房屋的不动产权转移手续、转移房产所有权是其应履行的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。可见，虽然双方未约定为原告办理房屋权属证书的时间，被告依法于房屋交付之日起90日内或合同订立之日起90日内为原告办理房屋产权证书，属于被告的法定义务。因被告的该项合同义务已至履行期，且目前涉案房产已办理初始登记，具备为原告办理不动产权证书的条件，被告依法应为原告办理涉案房产的不动产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，第六十条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，结合本案的实际情况，判决如下：限被告烟台第一国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告烟台诚祥港湾疏浚工程有限公司办理烟台市芝罘区胜利路376号附1、附2号房屋的不动产权属证书。案件受理费100元及财产保全费5000元，均由被告烟台第一国际房地产开发有限公司负担，限其于本判决生效之日起10内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙积星人民陪审员  于永红人民陪审员  吕其杰二〇一八年十月三十一日书 记 员  高 梦