辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初16558号原告：高文峰，男，汉族，1971年3月14日出生，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：臧天笑，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳音，辽宁同泽律师事务所律师。被告：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路212号。法定代表人：陈哲元，该公司董事长。委托诉讼代理人：刁晨航，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成铭，北京金诚同达律师事务所律师。被告：沈阳商业城（集团）有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路212-214号。法定代表人：张殿华，该公司董事长。委托诉讼代理人：路晓岩，该公司员工。原告高文峰与被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文峰的委托诉讼代理人宋佳音，被告沈阳商业城股份有限公司的委托诉讼代理人刁晨航到庭参加诉讼，被告沈阳商业城（集团）有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高文峰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告沈阳商业城股份有限公司立即按照合同约定价款回购原告商铺，并支付原告商铺回购款380160元；2.请求法院判令被告沈阳商业城股份有限公司支付商铺回购款利息（自判决确定之日起至实际给付之日止，以同期银行贷款利率计算）；3.请求人民法院判令被告沈阳商业城股份有限公司支付商铺占有使用费9758元（自2017年6月1日起，暂计至2017年9月1日，实际应计算至被告回购之日止）；4.请求人民法院判令被告沈阳商业城（集团）有限公司就上述第1、第2、第3项诉讼请求承担连带责任；5.请求人民法院依法判令由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告沈阳商业城股份有限公司（以下简称商业城股份公司）签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将所有的位于沈河区朝阳街23号2层52号商铺租赁给商业城股份公司对外经营使用，租期为自2007年8月28日至2017年5月31日。被告沈阳商业城（集团）有限公司出具《担保函》，对商业城股份公司在《商铺租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。合同第四条，第6小条明确约定：“自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方（原告）转让商铺的，乙方（商业城股份公司）承诺可以随时按如下方式购买：……（3）租期第十年，以人民币380160元购买”。在合同期限届满前，原告多次找到被告要求回购商铺，被告拒绝回购，2017年5月份租赁合同届满前，原告又以快递方式邮寄《回购申请》给两被告，要求两被告按照合同约定回购原告商铺，被告不予理睬。2017年6月1日开始，在《商铺租赁合同》期限已届满的情况下，被告商业城股份公司没有按照约定回购商铺，也没有和原告签订续租协议，但却继续占有使用原告所有商铺，理应支付商铺的占有使用费。原告认为，原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定履行自己义务，被告不履行合同已经侵害了原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告沈阳商业城股份有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人并未达成房屋买卖合同，《商铺租赁合同》中的买卖约定不符合法律规定，不具有可操作性，对双方不具有法律约束力，被答辩人的诉讼请求于法无据。《中华人民共和国合同法》第一百三十一条规定：“买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。”第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”因此，买卖合同应至少包括八项内容，而答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》第四条第6款缺少法定要件，不符合《合同法》的规定，不具法律效力。《商铺租赁合同》签订时无法针对5年、8年或者10年后的买卖行为进行约定，因为合同对价、买卖条件、较比合同签订时均会发生变化，买卖合意能否达成无法确定。合同双方的权利义务势必会因情势的变更而受到影响，如认定为有效条款，则对合同双方并不公平，违反了《合同法》的公平原则。同时，买卖合同的成立是以双方当事人的自愿、合意为前提，而不应以单方的要约为成立条件，该条款排除了答辩人的承诺权，违反了《合同法》的自愿原则。因此，该条款应属无效，并不构成独立的买卖合同或条款，对答辩人、被答辩人不具有约束力，且不具有强制履行的效力。退一步讲，即使上述条款构成买卖合同，履行方式或者买卖行为的成立亦是附有条件的，即需在租赁合同届满前6个月向被告提出转让的书面申请。而双方签订的《商铺租赁合同》于2017年5月31日到期，被答辩人提出书面转让申请的时间是2017年5月26日，不在合同约定期限内，履行条件并未成就，且被答辩人并不能证明答辩人收到了上述申请，故答辩人不应对此商铺进行回购，请求法院依法驳回原告的诉请。二、被答辩人的利息诉讼请求于法无据，应予以驳回。违约责任的承担是以“填补”为原则，即赔偿因违约责任而实际造成的损失。而根据被答辩人的起诉状记载，其主张的利息起算点为判决确认之日，则其在起诉时便没有利息损失的存在，答辩人便没有赔偿的义务，被答辩人的主张没有事实根据。同时，假设本案最终依法判令答辩人支付回购款，由于双方针对回购款的支付时间并未约定，那么法院将会依法判令答辩人履行期。而答辩人是否会在履行期内主动履行尚无定论，则被答辩人的损失是否存在亦无法确定。从此可以看出，被答辩人的该项诉求主张的是将来或然发生的、不确定的损失，其本身不符合损失的法定条件，即必须是确定发生的、有明确数额的。因此，该项诉讼请求不符合法律规定，应当予以驳回。如有损失可以另行主张或者在执行程序中予以主张。三、被答辩人主张的占有使用费与事实不符，不应得到支持。答辩人与被答辩人的租赁合同期限届满之前，答辩人针对续租问题征询过包括被答辩人在内的全体小业主并通过开会、电话咨询等方式组织小业主进行表决，但并未获得有效通过，不同意续租。租赁期满后，答辩人于2017年6月30日撤出租赁商铺并告知被答辩人到答辩人处办理商铺交接手续，但被答辩人一直未与答辩人办理交接手续。同时，答辩人于2017年7月8日，在辽沈晚报、华商晨报刊登商铺清理完毕并要求被答辩人至答辩人处办理商铺交接事宜的公告，履行了告知义务。撤出后答辩人并未占用商铺，被答辩人无权向我方主张占用费。根据《商铺租赁合同补充协议书》第三条规定，被答辩人应依法出具租金收款发票，而被答辩人至今未向答辩人提供2017年6月1日至2017年6月30日的租金收款发票，其无权主张我方支付占用费。因此，被答辩人主张答辩人占用的期限、支付使用费的数额与事实不符，于法无据，不应得到支持。我方实际支付的租金至2017年8月31日，超出应付租金我方保留追回的权利。综上，答辩人与被答辩人之间并未签订正式的、合法有效的买卖合同，并未形成买卖合同关系，答辩人不具有购买并支付回购款的义务，合同条款没有法律效力。同时，被答辩人未履行先提供租金发票的义务，无权主张占用费。因此，被答辩人的诉讼请求于法无据，与事实不符，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告沈阳商业城（集团）有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月28日前，原告高文峰（出租方、甲方）与被告沈阳商业城股份有限公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，将其所有的坐落于沈阳市沈河区2（单元）（层）52号，建筑面积17.28平方米商铺租赁给被告沈阳商业城股份有限公司。该合同第一条“1、该商铺建筑面积为17.28平方米，租赁期间自2007年8月28日至2017年5月31日止”，第二条“1、年租金标准为人民币30326元（税前），日租金标准按一年365天计算”，第四条“6、自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺的，乙方承诺可以随时按如下方式购买：（1）租期第五年，以人民币362880元购买；（2）租期第八年，以人民币373248元购买；（3）租期第十年，以人民币380160元购买；（4）以按揭贷款方式支付购房款的，按按揭银行的规定办理；（5）甲方需提前6个月向乙方提出转让的书面申请，双方于3个月内完成签订转让协议、支付转让款、及产权过户手续。自乙方向甲方支付完全部转让房款之日起，本合同解除。因转让发生的税收由甲方承担”，第六条“1、乙方对商铺进行的统一设计装修、租赁期满，甲方同意按当时实际状况接收”，“2、本合同期间届满前90日，由乙方提出新的商铺承租方案，并提议召开全体业主大会（以下称业主大会），由业主大会就是否按照新的租赁方案继续向乙方出租进行投票表决，全体业主按照其所拥有物业的面积行使表决权，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，甲方应当于决议作出之日起30日内与乙方签订新的租赁合同，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员不同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，乙方在本合同有效期届满之日起30日内将现状商铺交还甲方”，第七条“双方同意，在甲方无违约行为的情况下，沈阳商业城（集团）对乙方支付租金和购买承诺提供连带责任担保，担保有效期为本合同生效期间（担保函见附件）”。双方又签订了商铺租赁合同补充协议书，载明“一、甲方和乙方签订了《商铺租赁合同》，乙方承租甲方拥有的位于沈河区商铺，现甲方与乙方根据现实状况，平等自愿协商一致，就该合同有关租金标准等约定和履行进行修改或补充，形成本协议书并由甲乙双方共同签署，以资遵守。二、原合同第二条第1款年租金标准改为在原年租金标准的基础上增加22%为新的年租金标准，即为人民币36998元（税前），日租金标准按一年365天计算。……四、本协议书生效后，甲乙双方的《商铺租赁合同》与本协议书有差异、不一致或相冲突之处，不再具有法律约束力，一律以本协议书内容为准，本协议书未修改或未补充之处，仍以原合同为准。五、甲乙双方明知并确信本协议的达成和履行，系因解决甲方购买并出租给乙方使用的商铺涉及逾期交付及其违约责任问题所致，在甲方和沈阳安立置业经营有限责任公司签订的《商品房买卖合同补充协议书》生效基础上，本协议书才具有法律效力”。2006年11月20日，沈阳商业城（集团）出具担保函，载明：“沈阳商业城（集团），现对沈阳商业城股份有限公司与沈阳市沈河区中街路212号商业城·世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》提供连带责任担保。为此，出具此不可撤销的无条件担保书：1、我公司同意《商铺租赁合同》中的全部条款，保证沈阳商业城股份有限公司按合同约定履行按期交纳租金义务，对沈阳商业城股份有限公司在本合同中履行的行为承担连带保证责任。2、如沈阳商业城股份有限公司不能按照与沈阳市沈河区中街路212号商业城·世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》约定的时间条件履行承诺，我公司无条件按照此合同约定的时间条件和价格购买该商铺。3、我公司同意在合同约定的任何沈阳商业城股份有限公司付款义务未得到履行情况下，业主（买受人）有权直接要求我司履行相应款项支付义务或赔付义务，我司会在确认事实后十日内履行该项义务。4、此担保书自出具之日起生效，至沈阳商业城股份有限公司在与业主（买受人）签定的《商铺租赁合同》期满终止”。2009年8月26日，“沈阳商业城（集团）”名称变更为“沈阳商业城（集团）有限公司”。2017年5月下旬，涉案商铺的业主代表与被告沈阳商业城股份有限公司负责人就商铺回购及合同届满前租赁方案进行协商未果。此前原告曾将其个人的商铺回购申请及有其本人签名的集体回购申请以快递或面交的形式送达给被告沈阳商业城股份有限公司。2017年8月24日，被告沈阳商业城股份有限公司在辽沈晚报刊登公告，载明：尊敬的……高文峰……，沈阳商业城股份有限公司与你们签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》，承租位于沈阳市沈河区部分商铺。上述合同于2017年8月31日到期。在合同期限内，我司一直严格执行合同中的各项约定，履行权利与义务，按时支付租金。因租赁期已满，我司按《商铺租赁合同》约定已于2017年8月22日之前将该商铺位置清理完毕，但由于电话沟通不上各位业主或者沟通后各位业主仍未按合同约定来我司收铺。故请各位业主于2017年8月31日之前到我司办理交接手续，逾期不办理，视为我司已按合同约定交接完毕。特殊声明，合同终止后，我司对房屋无任何看管等义务，因此所产生的人身及财产损失我司将不承担赔偿责任。本院认为，原告高文峰与被告沈阳商业城股份有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且上述合同不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。就本案而言，本案的争议焦点为：一、原告要求回购商铺的诉讼请求是否应该得到支持；二、被告沈阳商业城股份有限公司是否应予支付商铺占有使用费；三、被告沈阳商业城（集团）有限公司是否应该承担连带责任。关于争议焦点一。涉案商铺租赁合同第六条“2、本合同期间届满前90日，由乙方提出新的商铺承租方案，并提议召开全体业主大会（以下称业主大会），由业主大会就是否按照新的租赁方案继续向乙方出租进行投票表决。全体业主按照其所拥有物业的面积行使表决权，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，甲方应当于决议作出之日起30日内与乙方签订新的租赁合同，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员不同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，乙方在本合同有效期届满之日起30日内将现状商铺交还甲方”，而被告沈阳商业城股份有限公司提出了新的租赁方案，但原告等业主因不同意租赁方案，转而提出回购申请。依照商铺租赁合同第四条第六款（5）约定，原告等业主需提前6个月向乙方提出回购商铺的书面申请，因双方首先协商租赁方案，在不能达成一致的情况下，原告方才能提出书面回购申请，故时间节点应自协商不成时开始起算，故原告提出回购申请的时间并不违反合同约定，被告应按合同约定的承诺同意原告回购商铺的申请并及时支付回购款，本院对该项诉讼请求予以支持。被告沈阳商业城股份有限公司辩解商铺租赁合同中的买卖约定不符合法律规定，不具有可操作性，对双方不具有法律约束力一节，本院认为，被告在与原告的合同中承诺进行回购，并明确具体时间段及价格，该意思表示真实具体，理应信守承诺，被告对其主张的情势变更及不具有操作性并未提供证据证明其符合情势变更的法定情形及合同不能履行的情形，故双方的合同约定合法有效，本院依法保护原告的该项权益。况且，市场经济运行的过程中，风险与机遇并存，被告系在沈阳经营数十年的商业企业，在签订涉案合同前不可能不进行市场调研风险评估。若因目前市场环境不好，经营困难而否认合同效力，转嫁市场风险，对原告明显不公，故被告抗辩不能成立。关于争议焦点二。类似于本案商铺回购的经营模式，原告在十年租赁期满取得了商铺投资款全额回报，而在签订本商铺回购内容时，原告亦应充分考虑对方的履约能力以规避风险。同时，被告沈阳商业城股份有限公司已发布公告，通知原告收铺，办理交接手续，且原告未能提供证据证明其主张，为平衡双方利益，故对于原告要求被告沈阳商业城股份有限公司支付商铺占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三。虽然上述合同及协议无被告沈阳商业城（集团）有限公司的签字或盖章确认，但被告沈阳商业城（集团）有限公司以出具担保函的方式，对以上合同的履行提供了连带责任担保，出具了不可撤销的无条件担保书，该约定明确具体，故被告沈阳商业城（集团）有限公司应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力后三十日内支付原告高文峰商铺回购款380160元；二、如被告沈阳商业城股份有限公司逾期履行本判决书第一项给付义务，则被告沈阳商业城股份有限公司应自逾期之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告高文峰给付商铺回购款的利息；三、原告高文峰于本判决发生法律效力后三十日内将坐落于沈阳市沈河区（2-52）商铺交付被告沈阳商业城股份有限公司，并协助被告沈阳商业城股份有限公司办理上述商铺产权的更名过户手续，更名到被告沈阳商业城股份有限公司名下，更名过户的相关税费由被告沈阳商业城股份有限公司承担；四、被告沈阳商业城（集团）有限公司对本判决第一项、第二项承担连带责任；五、驳回原告高文峰的其他诉讼请求及被告沈阳商业城股份有限公司的其他抗辩。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7148元，由被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王艳辉人民陪审员  郑秀丽人民陪审员  张玉华二〇一八年十月二十六日书 记 员  梁超男本判决所依照的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。