四川省达州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川17民初19号 原告：李继明，男，1955年4月8日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：王超，四川典章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金胜，四川典章律师事务所律师。 被告：万源市国有土地房屋征收与补偿办公室。地址:万源市太平镇河西新区龙腾锦程盛锦苑**楼**。 法定代表人：桂长征，主任。 委托诉讼代理人：赵永文，该单位政策法规股股长。 委托诉讼代理人：张碧刚，四川法鑫律师事务所律师。 原告李继明与被告万源市国有土地房屋征收与补偿办公室（以下简称万源市征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。原告李继明及其委托诉讼代理人王超、王金胜，被告万源市征收办的法定代表人桂长征及其委托诉讼代理人赵永文、张碧刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告因产权调换安置房屋面积减少577.36㎡的经济损失6928320元；2.变更《万源火车站片区改建工程（产权调换）房屋征收安置补偿协议书》（以下称《安置补偿协议》）附表3中“经营性用房停产停业补偿费”及“生产性用房停产停业补偿费”的计算标准为“按照该经营性非住宅房屋合法有效的实际面积依据市场评估总价格5‰的比例，作为该所属性质房屋每一个月的补偿标准”，判令被告依据《万源市国有土地房屋征收附属补偿暂行办法》第六条第一款的规定立即补足应付而未付原告过渡期内的停产停业损失6734595元；3.判令被告立即支付原告自2015年1月12日起到2018年4月12日止共计39个月的停产停业损失15923714.4元，2018年4月12日之后的停产停业损失按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定计算至被告实际交付质量合格、有竣工验收报告的安置房屋之次月止；4.判令被告立即支付原告违约金3700000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即支付原告因产权调换安置房屋面积减少2884.54㎡的经济损失20191780元。事实及理由:原被告双方于2013年1月11日签订了《安置补偿协议》，约定由被告征收原告合计建筑面积6037.33㎡的营业用房，安置补偿办法实行产权调换，另约定过渡期限为24个月，凡单方违约支付对方被征收房屋评估总价款20%的违约金。整个《安置补偿协议》签订过程中，被告未向原告告知、公示过《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》的内容，导致原告不知道真实的征收补偿标准，被告利用自己的优势和原告不知政策规定、缺乏经验的实况，在计算《安置补偿协议》附表3项下过渡期内的“经营性用房停产停业补偿费”及“生产性用房停产停业补偿费”时，违反《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》第六条第一款的规定，将“经营性用房停产停业补偿费”计算为8.4元／平方米／月，将“生产性用房停产停业补偿费”计算为7.7元／平方米／月，总计1087110元，而按照规定计算被告应补偿原告6734595元，故被告计算的金额明显违反公平、等价有偿的原则，原告有权要求变更该约定并要求被告补足停产停业损失。《安置补偿协议》签订后，原告按约履行了合同义务，于2013年1月12日交付了被征收的房屋，但被告未按约定履行交房义务。2017年4月5日被告发布交房通知，原告了解到目前实际安置房屋面积比《安置补偿协议》约定的面积少了2884.54平方米，该减少的面积远远超出约定的误差面积，被告的行为属于严重违约，原告对此提出异议，但被告至今未向原告提交房屋竣工验收报告、未就差异面积问题进行处理，原告未取得安置房屋，责任属于被告，被告应赔偿原告房屋面积减少的损失及支付停产停业损失。被告在履行《安置补偿协议》过程中存在诸多违约行为，应支付违约金。 被告辩称，1、原告与被告签订的房屋征收安置补偿协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当合法、有效。（1）万源火车站片区改建工程项目的房屋征收决定和房屋补偿方案，均是严格按照法定程序作出的，且有生效的达州市人民政府行政复议决定书佐证。（2）原告诉称对于《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》在签订协议过程中被告未进行告知、公示的说法无事实依据，该补偿暂行办法一是万源市人民政府严格按照法定程序制定并实施的；二是在签订协议时工作人员进行了广泛宣传；三是在万源市人民政府门户网站主动进行了公开公示；四是在房屋征收补偿方案中予以了明确。2、原告的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。（1）双方签订的安置补偿协议约定，征收李继明房屋共计6037.33㎡，安置总建筑面积5992.3㎡。根据四川伟程勘测有限公司对李继明产权调换安置房屋面积的最终测绘为建筑面积5901.51㎡，减少面积为90.79㎡，符合协议第二条第二款约定建筑面积在正负3%以内，据实结算。原告对第一层门市应当支付被告产权调换差价款5218630元，被告对第二层门市应支付原告产权调换差价款3783990元，经相互结算后原告还应支付被告1434640元。（2）被告按照安置补偿协议项下的补偿费向原告进行了支付，原告已经受领。因而，原告诉讼请求第二项要求变更安置补偿协议附件3中关于经营性用房和生产性用房按5‰支付每一个月的停产停业损失补偿费与本案客观法律事实不符，也背离了万源市人民政府制定的《万源火车站片区改建工程项目房屋征收补偿方案》第十条规定：“凡建筑面积在500平方米以上的营业、办公、生产性用房，可根据实际情况，另行协商安置补偿事宜”,所以，原告的补偿事宜是双方协商的，其过渡期限内的补偿费标准在住房补偿费标准的基础上分别上浮20%和10%，即对原告的经营性用房4959.74平方米过渡期24个月内按8.4元／平方米.月计算，营业用房411.88平方米过渡期24个月内按评估价格每月每平方米5‰计算；逾期后，被告支付原告的经营性用房、生产性用房是按住房每月9元／平方米上浮20%和10%，即10.8元／平方米.月，9.9元／平方米.月进行计算的，本案原告已领取至2017年12月31日，共计领取了5053273元，故已实际履行，原告此项请求于法无据。（3）李继明提出的第三项诉讼请求，被告给予原告的产权调换安置房屋已于2017年3月24日验收合格，且经万源市住房和城乡规划建设局验收备案。（4）李继明主张370万元违约金的请求不能成立。请求驳回李继明的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认定事实如下：2011年，经万源市人民政府同意，组建了万源市国有土地房屋征收办公室（即万源市征收办），负责依法组织实施万源市国有土地上房屋征收和补偿工作。2012年11月20日，万源市人民政府作出万府发〔2012〕40号《万源市人民政府关于对国有土地上房屋征收的决定》，载明：因火车站片区改建工程建设的需要，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条之规定，决定：对火车站片区（包括锅罐厂地段）改建工程规划红线范围内的所有房屋和附属物（具体范围以规划红线图为准）实施征收。万源市人民政府同时发出征收公告，载明：征收补偿方式：货币补偿、产权调换；征收补偿方案：详见《万源火车站片区改建工程房屋征收补偿方案》；签约期限：2012年12月10日至2013年3月31日；被征收人按照《万源火车站片区改建工程房屋征收补偿方案》与房屋征收部门签订征收协议书，并在规定搬迁期限内将房屋搬迁腾空交付；被征收人对征收决定不服的，可在征收决定公告之日起60日内向达州市人民政府申请行政复议，也可在3个月内向人民法院提起行政诉讼，同时万源市人民政府对前述征收范围发布征收公告，并将《万源市人民政府关于对国有土地上房屋征收的决定》和《万源火车站片区改建工程房屋征收补偿方案》作为附件一并公告。 2012年11月20日万源市人民政府作出万府发〔2012〕38号《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》，第二条规定：万源市辖区范围内国有土地上实施房屋征收，并需要对被征收人予以附属补偿的，适用本办法。第三条规定：房屋征收部门与被征收房屋所有权人对本办法所涉及的补偿内容和标准自愿协商并达成一致的，从其协商约定。第六条规定:经营性非住宅房屋的停产、停业补偿费：1、营业性用房，生产用房、仓储用房、餐饮、旅馆、酒店、茶楼、网吧、娱乐保健等非住宅房屋实行产权调换的，过渡期限为24个月，由征收人按照该经营性非住宅房屋合法有效的实际面积依据市场评估总价格5‰的比例，作为该所属性质房屋每一个月的补偿标准，一次性支付给被征收人停产、停业补偿费；2、因征收人的责任，经营性非住宅房屋超过约定过渡期限的，其延期停产、停业补偿费以实际延期月数，按以上标准（不足一月按一月）计算，由征收人在交房之日结清。 《万源火车站片区改建工程房屋征收补偿方案》第十条内容为：凡建筑面积在500平方米以上的营业、办公、生产性用房的房屋，可根据实际情况，另行协商安置补偿事宜；第十一条内容为：本方案有关条款中所称的房屋面积，一律以建筑面积为准。 万源市征收办将本次征收办公地点设在本案原告李继明被征收房屋内。 2013年元月11日，万源市征收办（甲方）与李继明（乙方）签订了《万源火车站片区改建工程房屋征收安置补偿协议》，约定:一、乙方被征收房屋座落于万源市太平镇银铁社区，占地面积1818.34平方米，合计建筑面积6037.33平方米（其中经营性用房4959.74平方米、临街门市411.88平方米、其他用房472平方米、临时建筑193.71平方米）；二、经甲乙双方同意被征收房屋安置补偿方式实行产权调换；1、营业用房位于万源市太平镇秦川小区3区一层门市525.4平方米、秦川小区二层门市5466.9平方米，具体位置及户型见《产权调换安置房屋标准层户型平面图》（附表4）；2、产权调换安置房屋建筑面积:营业用房5992.3平方米，交付房屋面积最终以房屋产权管理部门测绘确认的面积为准（其公摊面积仅含共用过道、共用走廊、共用梯间、共用墙体），正负3%以内据实结算，超过3%的部分按有关规定处理；3、由甲方补给乙方房屋产权调换差价款合计2038754元，具体项目及结算金额见《房屋产权调换结算单》（附表2）；三、过渡期限为24个月（以乙方向甲方交房之日起算），过渡期内周转用房由乙方自行解决，甲方按规定一次性支付给乙方临时过渡安置及其它补偿费用（具体项目及金额见附表3），因征收人责任致使过渡期延长，所逾期的时段由甲方按9元／平方米．月的标准支付延期时段内的临时过渡安置补偿费……五、乙方必须在2013年1月18日前搬迁腾空其被征收房屋内的全部动产物品，将被征收房屋交由甲方按期拆除……八、违约责任:本协议经甲乙双方或其委托代理人签字，即产生法律效力。甲乙双方应自觉履行，不得反悔；凡单方违约，由违约方向对方支付被征收房屋评估总价款20%的违约金并承担因此给对方造成的直接损失（本协议已有约定的从其约定）；九，甲乙双方需要约定的其他事项：剩余土地面积1155.1平方米，由市国土局评估补偿。同日，李继明在该补偿协议附表1被征收房屋现场勘丈确认表、附表2房屋征收产权调换结算单、附表3被征收房屋附属补偿结算单、附表4产权调换安置房屋标准层户型平面图、附表5产权调换安置房屋质量确认书上签字。从签订的前述协议及附表看，万源市征收办征收的李继明的房屋面积和价格分别为:经营性用房4959.74平方米，单价12000元，临街门市411.88平方米，单价7000元，生产用房472平方米，单价7000元，共计金额42964740元；产权调换安置房屋为秦川小区一层门市411.88平方米，单价12000元，一层门市113.52平方米，单价9000元，二层门市5466.9平方米，单价7000元，合计44232540元，原房屋价格与安置房屋价格品除后，万源市征收办补偿李继明房屋产权调换差价款2038754元。另对附属物等补偿3306554元〔包括，临街营业用房停产停业补偿费为593107（411.88×12000×5‰×24），经营性用房停产停业补偿费999884（4959.74×7×24×1.2倍），生产性用房停产停业补偿费87226（472×7×24×1.1倍），临时建筑补偿费77484元（193.71×400）〕。协议签订后，李继明领取了前述款项。 2013年2月3日和4月7日，万源市征收办与李继明签订了被征收房屋附属设施及生产性设备搬迁货币补偿协议，分别补偿李继明各20000元，李继明已领取。 2015年1月21日，万源市征收办支付李继明2015年1月21日至2015年12月21日逾期11个月过渡安置补偿费873178元，结算单载明计算明细为：营业用房（临街门市）411.88平方米，按评估单价12000元×5‰×㎡×月，计271841元；经营性用房4959.74平方米，按单价10.08元，计算为549936元；生产用房472平方米，按单价9.9元，计算为51401元，三项合计873178元，李继明在该结算单领款人处签字。从第二次计算逾期过渡安置补偿费开始，万源市征收办除计算营业用房411.88平方米、生产用房472平方米按第一次标准外，对经营性用房4959.74平方米，由原单价10.08元变更为单价10.8元进行了计算。此后万源市征收办陆续分七次按前述标准计算了李继明2016年6月21日至2016年12月21日、2016年12月21日至2017年3月21日、2017年3月21日至2017年4月30日、2017年5月1日至2017年6月30日、2017年6月30日至2017年8月31日、2017年8月31日至2017年12月30日、2017年12月31日至2018年5月31日的逾期过渡安置补偿费，总费用约3390769元，李继明均签字领取。 2017年6月30日，万源市火车站棚户区改造安置房建设项目经竣工验收备案。2017年8月四川伟程勘测服务有限公司受万源市住房和城乡规划建设局委托，对万源市火车站片区棚户区改造工程安置房建设北辰苑1-5号楼商业（原秦川小区1-5号楼商业）作出面积测绘报告。按照测绘报告，万源市征收办安置李继明门市面积为：一层门市14个，建筑面积为958.12平方米，其中套内面积505.92平方米，即3-1,3-2,3-3，3-4,3-5,3-6，3-7，3-9，3-10，3-13，3-14，3-17，3-20、21，3-24门市；安置二层门市46个，建筑面积4926.33平方米，套内面积2601.84平方米，即2-7-1，2-7-2，2-7-3，2-7-4，2-7-5，2-7-6，2-7-7，2-7-8，2-7-9，2-7-10，2-7-11，2-7-12，2-7-13，2-7-14，2-7-15，2-7-16，2-7-17，2-7-18，2-8-1，2-8-2，2-8-3，2-8-4，2-8-5，2-8-6，2-8-7，2-8-8，2-8-9，2-8-10，2-8-11，2-8-12，2-8-13，2-8-14，2-8-15，2-8-16，2-8-17，2-8-18,2-10-1，2-10-2，2-10-3，2-10-4，2-10-5，2-10-6，2-10-7，2-10-8，2-10-9，2-10-10门市，合计安置建筑5884.45平方米，套内面积3107.76平方米。 李继明于2017年6月9日向本院提起行政诉讼，起诉万源市人民政府和万源市征收办，要求其全面履行房屋征收安置补偿协议；停止侵害、变更其被征收房屋的使用性质的错误划定和错误使用的补偿标准，并依法承担行政赔偿责任；赔偿产权调换安置房屋面积减少577.36平方米的损失6928320元，变更停产、停业损失补偿的计算标准并补付6734595元，补偿过渡期逾期损失11058134元和违约金9254258元。本院经审理认为，李继明的诉讼请求包含变更协议内容，其与万源市征收办签订的房屋征收安置补偿协议不属于新修改的《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十项规定的可提起行政诉讼的情形，裁定驳回李继明的起诉。李继明不服提起上诉，四川省高级人民法院经审理，裁定驳回上诉，维持原裁定。 2018年5月31日，万源市征收办发出“关于办理火车站片区改建工程营业用房交接手续的通知”，载明：火车站片区改建工程相关被征收人：根据市住建局相关文件要求，万源市火车站片区改造工程安置房建设项目所涉银铁小区3、4、5号楼（北辰苑员8、9、10号楼）、醉月小区1、2号楼（北辰苑员6、7号楼）、秦川小区1-5号楼（北辰苑员1-5号楼）的商业建设和增设给排水工作已完成，达到交房条件，现将房屋交接有关事项通知如下：一、从2018年6月1日起，火车站片区改建工程相关被征收人凭《房屋征收安置补偿协议书》到市征收办一次性办理相关房屋交接手续；二、火车站片区改建工程所涉及的所有安置营业用房，自2018年6月1日，不再支付逾期过渡安置补偿费。李继明以面积差异较大为由至今未接房并提起本案诉讼。 本院认为，万源市人民政府因火车站片区改建工程需要，决定对火车站片区（包括锅罐厂地段）改建工程规划红线范围内的所有房屋和附属物实施征收，为此，出文《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》和《万源火车站片区改建工程房屋征收补偿方案》，在发布的征收公告中，对补偿方案进行了张贴公示，李继明作为被征收人应当知晓房屋征收的相关政策和补偿方案，故其与被告万源市征收办于2013年元月11日签订的《万源火车站片区改建工程房屋征收安置补偿协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。李继明诉称在签订安置补偿协议时，被告未向其告知、公示过补偿方案的理由不能成立，本院不予支持。 《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》第六条虽规定有“营业性用房，生产用房等非住宅房屋实行产权调换的，由征收人按照该经营性非住宅房屋合法有效的实际面积依据市场评估总价格5‰的比例，作为该所属性质房屋每一个月的补偿标准，一次性支付给被征收人停产、停业补偿费；因征收人的责任，超过约定过渡期限的，其延期停产、停业补偿费以实际延期月数，按以上标准计算”，但第三条规定了“房屋征收部门与被征收房屋所有权人对本办法所涉及的补偿内容和标准自愿协商并达成一致的，从其协商约定”；同时，李继明被征收房屋建筑面积6037.33平方米，按照《万源火车站片区改建工程房屋征收补偿方案》第十条的规定“凡建筑面积在500平方米以上的营业、办公、生产性用房的房屋，可根据实际情况，另行协商安置补偿事宜”，故李继明与万源市征收办在签订的安置补偿协议中约定“过渡期限为24个月，万源市征收办按规定一次性支付给李继明临时过渡安置及其它补偿费用（具体项目及金额见附表3），因征收人责任致使过渡期延长，所逾期的时段由万源市征收办按9元／平方米．月的标准支付延期时段内的临时过渡安置补偿费……”属双方自愿协商的结果，不违反《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》的规定，亦应当有效，即附表3《被征收房屋附属补偿结算单》中将经营性用房停产停业补偿费按7元／平方米．月×1.2倍×4959.74㎡×24月计算为999884元、生产性用房停产停业补偿费按7元／平方米．月×1.1倍×472㎡×24月计算为87226元并无不当，且李继明在结算单上签字并收取款项，未对计算标准提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护”，故现李继明要求该两项按《万源市国有土地上房屋征收附属补偿暂行办法》规定的按房屋评估总价格的5‰计算应补6734595元与双方自愿约定不符，本院不予支持。同理，万源市征收办在按前述约定的9元／平方米．月的基础上上调至9.9元和10.8元分九次分别计算了2015年1月21日至2018年5月31日营业用房的逾期过渡安置费用属符合协议约定，该费用名为逾期过渡安置费用实质属非住宅房屋的停产停业损失费，故李继明诉请万源市征收办还应支付2015年1月至2018年4月12日共计39个月的停产停业损失15923714.4元的请求不符合协议约定，亦与相关规定不符，本院不予支持。 李继明与万源市征收办签订的安置补偿协议上约定被征收房屋面积6037.33平方米为房屋建筑面积，约定的产权调换安置房屋面积为5992.3平方米亦为建筑面积，且《万源火车站片区改建工程房屋征收补偿方案》第十一条亦明确“本方案有关条款中所称的房屋面积，一律以建筑面积为准”，现万源市征收办按照万源市住房和城乡规划建设局委托的四川伟程勘测服务有限公司对安置房的测绘，安置李继明门市面积为建筑面积5884.45平方米，符合协议约定的正负3%的范围，双方应据实结算。李继明诉讼中称安置5900余平方米是指套内面积，不符合安置协议约定，故其以安置的套内面积为3107.76平方米，减少了2884.54平方米为由，主张万源市征收办赔偿20191780元损失的理由不能成立，本院不予支持。万源市征收办已按补偿协议履行义务，无违约行为，李继明主张违约金3700000元不能成立，本院不予支持。 综上，李继明的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下： 驳回李继明的诉讼请求。 案件受理费312033元，由李继明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  张爱东 审判员  胡光俊 审判员  程 瑜 二〇一八年十月二十四日 书记员  罗 恒