福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初5053号 原告（反诉被告）：周仕凯，男，汉族，1968年6月10日出生，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：林财文，福建坤海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德品，福建坤海律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：肖文仪，男，汉族，1949年8月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张颖，福建锐熙律师事务所律师。 本院于2017年7月3日受理原告周仕凯与被告肖文仪房屋买卖合同纠纷一案［案号为：（2017）闽0102民初5053号］后，又于2017年10月26日受理原告肖文仪与被告周仕凯房屋买卖合同纠纷一案［案号为：（2017）闽0102民初8073号］，经审查，因两案基于同一事实，符合合并审理条件，本院依法决定合并审理，案号定为（2017）闽0102民初5053号，后案的原告作为本案反诉被告、被告作为本案反诉原告参加本案诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周仕凯的委托诉讼代理人林财文、张德品，被告（反诉原告）肖文仪及其委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周仕凯向本院提出本诉诉讼请求：1．判令被告立即办理其位于福州市鼓楼区房屋权属证书；2．判令被告在办理完诉争房产的房屋权属证书后，立即配合原告办理产权过户手续至原告名下；3．本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年1月18日，原告与被告签订了《房产交易合同》，合同约定原告购买被告坐落于福州市鼓楼区的房子，建筑面积为75.27平方米，约定的成交价格为73万元人民币。2011年1月28日，原告将部分购房款55万元人民币交付给被告，被告出具收条确认，并将诉争房屋交付给原告使用至今。根据合同补充条款第2条和第3条约定，在诉争房屋可以办理产权的时候，被告应当按照合同要求办理房产过户手续，但被告未及时办理其名下的诉争房屋的权属证书，经原告反复催促也未能按照合同约定办理过户手续。原告认为被告的行为违反了双方的合同约定，已经构成违约，根据《合同法》第六十条及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告肖文仪辩称，1．本案的焦点在于被告是否已经具备将诉讼房屋产权办理至本人名下的条件，据被告及代理人多方走访询问，诉争房产仍然有33.32平方米的房屋产权属于福州市国有房产中心，且被告肖文仪可能存在已经享受第三次房改优惠政策，因此目前不能办理产权证登记手续。2．既然目前无法办理至被告肖文仪名下，自然无法办理至原告周仕凯名下，因此原告的诉讼请求条件均未成就，请求驳回其诉请。 反诉原告肖文仪向本院提出反诉诉讼请求：1．判令解除反诉原告与反诉被告于2011年1月18日签署的《房产交易合同》；2．判令反诉被告向反诉原告返还福州市鼓楼区房产；3．本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2007年反诉原告肖文仪所居住的坐落于福州市鼓楼区拆迁改造范围，2007年7月6日，反诉原告肖文仪与福州市土地发展中心、福州市鼓楼区房地产拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》（下称《拆迁协议》），《拆迁协议》中明确上述房产产权属于福州市国有房产管理中心，反诉原告肖文仪根据当时的拆迁安置政策获得坐落于福州市鼓楼区的拆迁安置房。2011年1月8日，反诉原告与反诉被告周仕凯签订《房产交易合同》，将福州市鼓楼区的拆迁安置房出售给反诉被告，并已经将上述房产交付给反诉被告，但反诉被告并未自己使用而是出租。2017年6月，反诉原告向福州市鼓楼区房管局询问上述房产是否能够办理产权登记时，得知上述房产中仍然有33.32平方米的所有权归福州市国有房产管理中心所有，且反诉原告肖文仪能否享受房屋安置优惠政策，目前仍由福州市国有房产管理中心审核中，是否符合办理房屋产权登记，何时能够办理产权登记，均无法确认。反诉原告认为，由于政策原因，导致无法办理产权登记，双方均已经无法实际履行反诉原、被告之间所签订的《房屋交易合同》，根据《房屋交易合同》第二条第1项的约定解除合同的条件已经成就，依法应当判令解除《房屋交易合同》，反诉被告向反诉原告返还上述房产。据此，反诉原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，恳请依法判如所请。 反诉被告周仕凯辩称，第一，反诉原、被告之间房屋买卖合同合法有效，原告的诉求合理。反诉原、被告于2011年1月18日签订《房产交易合同》，该买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律，双方签订的合同是合法有效的合同。合同签订后，周仕凯依照约定向肖文仪支付购房款，肖文仪于2011年1月28日将诉争房产交付给周仕凯使用至今。根据《物权法》第15条之规定，过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无关，被告不能以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由主张合同无效。 第二，反诉原告系本案诉争房屋的所有权人，目前已经可以办理权属证书，应立即办理房屋权属证书。周仕凯前往福州市不动产登记与交易中心咨询诉争房屋是否能够办证的相关情况，根据福州市不动产登记与交易中心的工作人员口头回复，本案诉争房产不存在不能办证的阻碍事由，同类型的拆迁安置房也只要携带本人的身份证以及拆迁办交付的相关材料到不动产登记中心缴费即可办证。肖文仪已与拆迁办签订拆迁安置协议书，系诉争房屋的权利人，从交房至今已有五六年之久，已符合办证的条件。经了解，肖文仪曾将办证所需材料递交至福州市不动产登记中心，但未缴纳办证费用、未出证。故肖文仪应当履行合同约定立即办理诉争房屋的权属证书。另，随着房价上涨，诉争房屋的价值已经比签订合同之时翻了好几倍，肖文仪此时拒绝配合办理诉争房产的权属证书，显然是由于诉争房屋增值而故意反悔。这种行为有悖于交易规则。 第三，反诉原告诉请解除合同没有依据。1．本案诉争房屋是拆迁安置房，并非拆迁之前的房屋，因此，肖文仪诉称房屋拆迁之前属于福州市国有房产管理中心与本案无关。2．肖文仪诉争房屋由于政策原因无法办理产权，但没有提供任何证据，而根据原告查询得知，诉争房屋符合办理产权的条件，只是其怠于办证。3．肖文仪另称房屋能否办证尚在审核中，并非不能办证，不符合《房产交易合同》第二条第1款可以解除合同之规定。 第四，在反诉原告办理完诉争房屋的权属证书后，应立即为反诉被告办理过户手续。根据《合同法》第六十条之规定，双方当事人签订的《房屋交易合同》中约定，肖文仪办理完房屋权属证书后，立即配合周仕凯办理过户手续。肖文仪应当遵循诚实信用原则，履行合同义务，实现合同目的。 在庭审中，为支持其主张，原告（反诉被告）周仕凯向本院提交下列证据：Ａ1．《房屋交易合同》，证明：2011年1月18日原告与被告签订房屋交易合同，原告购买被告坐落于福州市鼓楼区房屋，建筑面积为75.27平方米，成交价格为73万元，合同约定原告支付部分购房款后，被告要求原告办理房屋过户手续。Ａ2．收款收据，证明：原告于2011年1月18日将服务费14000元交给福州市麦多万嘉房地产经纪服务有限公司。Ａ3．收条，证明：被告于2011年1月28日收到原告支付的部分购房款55万元。Ａ4．租赁合同，证明：原告目前实际占用和使用该房屋。 被告（反诉原告）肖文仪对周仕凯提交的上述证据质证认为，对于证据A1的真实性、关联性没有异议，对证明对象有异议，认为合同条款中并未约定原告支付部分房款后，被告要为原告办理过户手续，签订合同当时并不知道何时可办产权证。对证据A2的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据A3的真实性、合法性、关联性没有异议，但被告肖文仪实际只收到52万元，另有3万元按照合同约定作为购房定金，由福州麦多万嘉房地产经纪服务有限公司代办监管。对证据A4的真实性及关联性有异议，该租赁合同系原告周仕凯与案外人黄俊英签订的，真实性无法确定，且与本案无关；假设该《租赁合同》真实存在，并确实出租，恰恰说明诉争房产并不是原告周仕凯的唯一住房，且周仕凯通过诉争房产获得利益。 被告（反诉原告）肖文仪提交如下证据：Ｂ1．《拆迁补偿安置协议书》，证明：1．反诉原告于2007年7月6日与福州市土地发展中心、福州市鼓楼区房地产拆迁工程处就福州市鼓楼区光禄坊34号拆迁安置一事签订《拆迁补偿安置协议书》；2．《拆迁补偿安置协议书》明确记载福州市鼓楼区光禄坊34号属公产，所有权人为市国有房产管理中心。Ｂ2．《房产交易合同》，证明：1．反诉原告与反诉被告于2011年1月18日就福州市鼓楼区（拆迁安置房）买卖一事签订《房产交易合同》；2．《房产交易合同》第二条第1项约定“因不可抗力、国家法律法规及相关政策的变化、当地政府及银行的原因等”导致本合同无法继续履行的，本合同解除。 原告（反诉被告）周仕凯对肖文仪提交的上述证据质证认为，对证据B1真实性无异议，对证明对象有异议，认为该协议书第二条第二款第三项明确指出，乙方肖文仪应向甲方缴纳安置房购买费，增面积部分是33.32平方米，也就是被告主张归属房地产中心的面积，根据该条款，肖文仪是要补足差额，因其没有补足差额款，导致产权证办不下来，并非该面积是属于福州市土地中心或是房管局，导致无法办理产权证，被告在偷换概念。对证据B2真实性无异议，对证明对象有异议，认为本案并不存在客观导致合同无法继续履行的不可抗力，双方签订的房产交易合同应当继续履行。 周仕凯和肖文仪分别向本院申请调查令调取相关材料，其中，周仕凯调取了初始登记通知书一份，证明：诉争房屋所在的小区已经可以办证，诉争房屋之所以证件未办是因为被告没有按照规定缴纳住宅专项维修基金，并不存在自始不能办证的情况。肖文仪对此质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，关于关联性，该证据仅是证明了丞相坊小区整体总登已经办理完毕，对此我方不持异议。但是对于本案诉争房屋，因被告的特殊情况，无法办理分登（共有产权部分仍存有争议），并不是因为未缴纳住宅专项维修基金而不能办理。肖文仪调取了原告的名下不动产登记信息查询结果一份，证明：被告之前向法院申请向五凤派出所调取周仕凯的户籍信息，被告知其户籍不在福州**范围内，户籍登记地为古田县城东派出所。被告又调取了周仕凯的现有名下房产信息，周仕凯属于福州市限购政策中不得购买第二套房产的情况。周仕凯对此质证认为，对该证据的真实性无异议，但是与本案争议焦点没有关联性，不能证明被告所阐述的证明对象。 对于双方对真实性均无异议的证据及当事人提供原件供本院核对的证据，本院对其真实性予以确认。 经审理查明，2011年1月18日，原告周仕凯与被告肖文仪在案外人福州麦多万嘉房地产经纪服务有限公司的见证下，签订一份《房产交易合同》及补充协议，约定：1．被告将坐落于福州市鼓楼区房产（以下简称诉争房产）出售给原告，价款为73万元；2．签订合同时原告将定金3万元和拆迁补偿安置协议书交由见证方代管，并于2011年1月28日由见证方交付给被告；原告于2011年1月28日再行支付部分购房款52万元，被告将诉争房产交付给原告；3．余款18万元待诉争房产产权办理至被告名下后，双方至房地产管理部门办理交易过户当日进行资金冻结，待原告取得其名下的《房屋所有权证》当日将该款解冻支付给被告。合同还约定，因不可抗力、国家法律法规及相关政策变化、当地政府及银行原因等，导致合同无法继续履行的，本合同解除。合同签订后，原告依约支付了部分购房款，被告亦依约将诉争房产交付原告使用。现原告诉至法院要求被告办理诉争房产的产权证并过户至原告名下，被告以合同无法履行为由提起反诉，要求解除上述合同并由原告返还诉争房产，本案纠纷由此产生。 另查，诉争房产系拆迁安置房，由被告于2007年与福州市土地发展中心、福州市鼓楼区房地产拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》安置取得，面积约为75平方米。 再查，原告周仕凯名下有一套位于福州市晋安区东侧单元房产。 本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系双方当事人真实意思表示，原告已依约将部分价款支付给被告，被告亦依约向原告交付诉争房产的占有，尽管诉争房产系拆迁安置房，合同签订时被告尚未取得所有权权属登记，但双方约定待被告取得诉争房产的《房屋所有权证》后再将诉争房产的所有权转移给原告，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦非履行不能，故应认定为该合同合法有效。合同未约定被告将诉争房产的所有权转移给原告的时间，应理解为待诉争房产具备将所有权过户至原告名下的条件后由被告协助办理。但根据福州市自2016年10月6日起实行的商品住房限购政策，对于拥有一套以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米以下的商品住房。原告户籍所在地为福建省古田县，名下有一套位于福州市晋安区的商品住房，属限购居民家庭范围，诉争房产一旦符合上市交易条件，亦属限购的商品住房范围，故根据目前的商品住房限购政策，尚不具备将诉争房产所有权过户至原告名下的条件，合同暂时无法履行，故原告周仕凯要求被告肖文仪立即履行合同的诉请，本院不予支持。 关于反诉原告肖文仪主张因政策原因合同已无法继续履行，该合同应予以解除，并由反诉被告周仕凯返还诉争房产的诉请，对此本院认为，福州市的限购政策仅是在一段时间内暂停向包括原告在内的特定人销售包括诉争房产在内的商品住房，并非永久阻却合同继续履行的事由，而被告主张其无法办理诉争房产的产权证，亦无证据证明，故上述合同不具备约定的解除条件，原告（反诉被告）周仕凯可待将诉争房产所有权过户至其名下的条件具备，并确定被告可办理或已办理诉争房产所有权证书后，再行主张要求继续履行合同。故反诉原告肖文仪的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）周仕凯的本诉诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）肖文仪的反诉诉讼请求。 本案本诉受理费9300元（由周仕凯预交），由原告（反诉被告）周仕凯负担；反诉受理费11100元（由肖文仪预交），由被告（反诉原告）肖文仪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一八年十月十二日 法官助理方晓宇 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。