沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初9702号原告：沈阳市第九十九中学，住所地沈阳市和平区西滨河路16号，统一社会信用代码：12210102410626559K。法定代表人：刘洋，系该中学校长。委托代理人：贺传盛、宋春光，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：滕美，女，1984年1月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：翟雷，系辽宁冠佳律师事务所律师。被告：沈阳市和平区夜蒲西餐厅，住所地沈阳市和平区西滨河路16号，统一社会信用代码：91210102MA0UPW42XY。投资人：高保芹。被告：沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区万柳塘路36-1号133室，统一社会信用代码：91210103MA0TRMJW3H。法定代表人：高保芹，系该公司总经理。原告沈阳市第九十九中学与被告滕美、沈阳市和平区夜蒲西餐厅、沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告沈阳市第九十九中学诉称，案涉房屋在2012年4月前属于和平区教育局管理交由原告管理使用。2012年4月后，原告将其管理使用的涉案房屋上交给和平区国资委统一管理。和平区国资委接收管理后，委托沈阳市和平区商业网点房产管理所将该房屋对外出租、收取租金，2015年7月，和平区房管所将涉案房屋租赁给滕美用于夜蒲西餐厅经营使用。2016年8月8日到期后，滕美与和平区房管所重新签订租赁合同，约定租期从2016年8月9日至2017年8月8日。2017年6月，经和平区政府领导审阅研究后，同意和平区教育局将包括涉案房屋在内的16处房产从和平区国资委收回。和平区教育局将涉案房屋交由原告管理使用。2017年8月8日合同期满后，在原告未同意续租的情况下，沈阳市和平区夜蒲西餐厅与滕美继续占用涉案房屋经营。另根据原告调查确认，2017年11月28日被告沈阳市和平区夜蒲西餐厅从个体工商户转变为个人独资企业，经营者由滕美变为投资人高保芹。目前，三被告共同占用涉案房屋经营夜蒲酒吧。原告多次要求各被告腾房，但各被告以各种原因拖延。各被告至今未腾退房屋，已严重损害了原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告将位于沈阳市和平区夜蒲酒吧经营占用的房屋全部腾空并完好交付于原告；2、判令被告按合同约定25万元每年的租金标准支付从2017年8月9日至实际腾退房屋之日的占有使用费，计算至起诉日暂计为156250元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告滕美辩称，答辩人租用涉案房屋签订租赁合同，于2017年8月8日已经终止，2016年8月9日至2017年8月8日的租金是高保芹和儿子郑伟一起去房管所缴纳的。答辩人已履行支付房租的义务，对于2017年8月8日之后使用房屋产生的费用，答辩人无法律义务进行支付。2、至2016年4月起夜蒲西餐厅由答辩人已转让给叫郑伟的人，该人系高保芹之子，该餐厅转让后答辩人不再经营该餐厅，并不再占有租赁房屋，实际经营人发生变更，故2017年8月之后占用房屋费用与答辩人无关。3、2017年8月8日合同到期后，原告并未找过答辩人谈及腾退房屋事宜，也未找过答辩人提到缴纳租金的事宜，故答辩人对于未缴纳房屋和腾房事宜不存在任何过错。另，2015年签订合同时，我向房管所交纳了25000元租赁保证金，在2016年4月出兑时，在兑费中郑伟把这笔钱返给我了，现房管所留有的25000元租赁保证金应为承兑方交纳的。被告沈阳市和平区夜蒲西餐厅辩称，2016年从滕美处转让过来，缴纳了转让费80余万元并开始装修，装修了三个多月，花费了200余万元。涉案房屋在学校附近，在三个月的装修时间内，学校从来没有向我方提出任何异议，且2016年8月9日至2017年8月8日的租金是高保芹和儿子郑伟一起去房管所缴纳的，所以我方一直是认为原告方是知情并认可我方承兑酒吧的。我方投入了大量的资金，目的是为了将西餐厅长期经营下去，所以我方不同意腾房，要求继续承租，因为该房屋原告未为我方出具消防验收合格，所以现在也经营不下去，目前停业中。如果原告为我方出具相关手续，我方想继续经营下去，并向原告交纳租金。被告沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司辩称，答辩人从未在涉案房屋处经营，注册地址也不在涉案房屋处，涉案房屋由沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个人独资企业）实际占有使用，目前停业中。答辩人与本案无关。经审理查明，2015年7月27日沈阳市和平区商业网点房产管理所（甲方）与滕美（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于沈阳市和平区，建筑面积200平方米的网点，乙方承诺并保证合法使用该房屋，乙方租赁该房屋用途为酒吧，以每年贰拾伍万元租给乙方（上打租），租赁期限从2015年7月9日至2016年8月8日止，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为25000元，如乙方有欠款情况发生，可先从保证金中扣除，如保证金不足够，乙方不予以补足，则甲方可以终止租赁合同，由乙方承担违约责任……补充条款：2、2015年7月9日至2015年8月8日为装修期，房租从2015年8月9日开始计算。3、合同到期乙方未按时交回房屋，逾期占用房屋使用费为本合同租金标准的三倍支付，直至交回房屋为止。欠租逾期滞纳金日千分之六同时支付。4、乙方不得将房产私自转租转兑，一经发现甲方将收回房产，剩余租金不予退还，并保留追究权利”。签订合同后，被告滕美向沈阳市和平区商业网点房产管理所支付一年租金250000元及合同保证金25000元。2016年12月23日沈阳市和平区商业网点房产管理所（甲方）与滕美（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定“租期从2016年8月9日至2017年8月8日，共计一年，租金标准250000元/年，租金采用上打租方式……第十二条乙方违约责任.1、欠房租超过5日后，甲方将按照欠费额日千分之六的比例收取滞纳金，超期一个月甲方有权强行收回房产。2、未经甲方书面允许，乙方不得私自转兑、转租、转借房产，或从事非法活动的，一经发现甲方有权立刻单方解除《房屋租赁合同》收回房产，剩余租金及保证金不予退还，并保留追究权利。3、合同到期乙方未按时交回房屋，逾期占用房屋使用费为本合同租金标准的3倍支付，直至交回房屋为止。欠租逾期滞纳金日千分之六同时支付……”。2017年6月26日沈阳市和平区教育局向和平区国资委提请《关于回收回民中学等五校归国资委管理出租房的函》。同日，沈阳市和平区教育局《告知书》载明“各位承租人：为了加强治理中小学校园周边教学环境和安全环境，解决学校教辅用房不足，经教育局研究决定：拟回收回民中学等五所学校的出租房16家。望承租人接到告知书后，请自觉履行合同，自觉将出租房产交还学校”。2017年10月27日，沈阳市和平区商业网点房产管理所与沈阳市和平区中小学后勤管理服务中心签订《出租房产移交书》，其中包括位于西滨河路16号夜蒲酒吧在内的16处房产移交给教育局管理使用。2018年3月15日，沈阳市和平区教育局出具的《情况说明》载明“夜蒲酒吧及洗车场占用的位于沈阳市和平区西滨河路16号的290平方米房屋，我局现同意由沈阳市第九十九中学管理使用。沈阳市第九十九中学负责该房屋的回收工作、承租户欠付租金和非法占用费的收缴等一切相关事宜。为了加强治理中小学校园周边教学环境和安全环境，沈阳市第九十九中学仅能将该房作为学校教辅用房自用，不得将该房屋再对外出租收益”。另查明，沈阳市和平区夜蒲西餐厅（注册号210102600342xx）系个体工商户，经营者滕美，注册日期2013年5月10日，注销日期2017年11月28日。沈阳市和平区夜蒲西餐厅（统一社会信用代码91210102MA0UPxxx）系个人独资企业，投资人高保芹，成立日期2017年11月28日。2016年4月11日，滕美（甲方）、白凤龙（乙方）、郑伟（丙方）、刘博楠（丁方）签订《股份转让协议》，约定“第一条公司及股权的转让.1、夜蒲西餐厅（公司）是由甲方乙方、丁方三人共同投资经营的企业，法定代表人为滕美。该企业的投资总额354万元人民币，注册资本1万元人民币，其中甲方占有股份40%，乙方占有股份40%，丙方占有股份20%。2、甲方和乙方同意将其各自持有的上述公司40%的股权转让给丙方，丙方同意按照本协议约定的条件与价款受让该公司合计80%的股权。3、丁方作为上述公司股东，自愿放弃在夜蒲西餐厅（公司）所享有的股权优先购买权，并同意甲乙丙三方根据本协议的条款而进行的股权转让。5、本合同生效之日起夜蒲西餐厅（公司）一切资产归丙方所有。第二条转让股权转让价款与付款方式.1、本次股权转让价款为人民币640000元。第三条股权转让交割期限及方式.自本协议签订之日起，甲乙丁三方应积极配合办理股权变更登记备案相关手续。夜蒲西餐厅（公司）此前的一切债务以及债权与丙方无关，由原股东承担。若在合同签订后因原来甲乙丁三方经营时的夜蒲西餐厅（公司）名下产生任何债务问题，丙方有权从甲乙双方的股权转让金或丁方的股份中直接扣除偿还债务……”。庭审中，高保芹自认郑伟系其之子，受其委托办理承兑事宜，法律后果由高保芹承担。2016年5月31日，高保芹（甲方）与滕美（乙方）签订《乐旗酒吧股份认购协议》，约定“甲方为实体项目乐旗酒吧法定代表人及该项目的发起人。乙方为房屋的承租人，在认同该项目及甲方经营理念的前提下，甲乙双方达成如下合作：乙方用该房屋使用权换购甲方项目乐旗酒吧%5的股份并成为股东。该合作无年限限制……”。沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司成立于2017年1月10日，法定代表人高保芹，股东为郑伟、高保芹和沈阳盛御星文化传媒有限公司。庭审中，高保芹自认“成立沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司的目的是为了成为沈阳市和平区夜蒲西餐厅的股东，但由于原告未出具消防合格证明，沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司未成为实际股东，沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司的存在无实际意义，已经在税务机关履行了注销手续，之后会办理工商注销手续……”。2016年10月11日，郑伟（甲方）与刘博楠（乙方）签订《股份转让协议》，约定“1、乙方自愿放弃其在乐旗酒吧（原沈阳市和平区夜蒲西餐厅，地址：沈阳市和平区）的投资股份15%并转让至甲方。2、乙方保证所转让给甲方的股权是以在乐旗酒吧（原沈阳市和平区夜蒲西餐厅）的真实出资……转让价款为160000元……”。再查明，涉案房屋由沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个人独资企业）实际占有使用，目前停业中。上述事实，有房屋租赁合同、关于回收回民中学等五校归国资委管理出租房的函、告知书、出租房产移交书、情况说明、企业信息、股份转让协议、乐旗酒吧股份认购协议等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，沈阳市和平区商业网点房产管理所与滕美签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，合法有效。合同中虽约定“未经甲方书面允许，乙方不得私自转兑、转租、转借房产，或从事非法活动的，一经发现甲方有权立刻单方解除《房屋租赁合同》收回房产，剩余租金及保证金不予退还，并保留追究权利”，但在滕美于2016年4月对外转兑后承兑方装修数月期间，出租方未提出任何异议，且收取了承兑方缴纳的2016年8月9日至2017年8月8日的租金，应视为出租方（房管所）对于滕美转兑行为的认可。现合同于2017年8月8日届满，被告方继续实际占用房屋，双方系不定期租赁合同关系。2017年10月27日和平区国资委将包括涉案房屋在内的16处房产移交给和平区教育局，区教育局同意由原告管理使用，负责房屋回收工作及租金、占有使用费的收缴等相关事宜，故原告有权从2017年10月27日起向承租方（实际使用人）收取房屋占有使用费。关于原告主张的腾房诉求。从2017年8月9日起，出租方与承租方未再续签书面租赁合同，双方系不定期租赁合同关系，故原告有权随时主张腾房，且2017年6月相关部门已依据教育局关于加强治理中小学校园周边教学环境和安全环境相关文件进行了腾房宣传告知，亦在客观上给予承租人必要的准备时间，故对于原告提出的腾房诉求，本院予以支持。关于各被告责任承担问题。从2017年8月9日起，沈阳市和平区夜蒲西餐厅继续在涉案房屋处实际经营，该西餐厅（个体工商户）于2017年11月28日注销，故从2017年10月27日至2017年11月28日期间产生的法律责任由个体工商户登记者滕美与实际经营人高保芹承担连带给付责任。因本案中原告未向高保芹主张责任，而选择向沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个体工商户）登记者滕美主张租金并无不当，故被告滕美应给付原告从2017年10月27日至2017年11月28日期间（32天）的房屋占有使用费21917.8元（250000元/365天*32天）；关于原告主张的从2017年11月29日起至实际腾房日止的房屋占有使用费，虽高保芹与滕美于2016年5月31日签订《乐旗酒吧股份认购协议》，但从企业注册信息“沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个人独资企业）、沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司股东组成”载明事实及庭审中高保芹自认“成立沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司的目的是为了成为沈阳市和平区夜蒲西餐厅的股东，但由于原告未出具消防合格证明，沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司未成为实际股东，沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司的存在无实际意义，已经在税务机关履行了注销手续，之后会办理工商注销手续……”等陈述意见，另外结合被告滕美于2016年4月后由于身体状况无法参与经营等客观事实，均可证明2016年5月31日《乐旗酒吧股份认购协议》未实际履行，故滕美并未真正成为转兑后的沈阳市和平区夜蒲西餐厅的实际股东，故滕美对于2017年11月29日之后的占有使用费不应当承担责任，而应由实际经营者沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个人独资企业）按年租金250000元标准承担给付责任。关于原告主张的要求被告沈阳乐旗餐饮企业管理有限公司承担责任的问题，对此原告未提供有效证据证明其主张，故本院不予支持。关于租赁保证金25000元。2015年被告滕美向沈阳市和平区商业网点房产管理所缴纳一年租金250000元及合同保证金25000元。在2016年4月转兑中，承兑方将该笔款项支付给滕美。现原告承接了房屋权利，根据权利义务相统一原则，同时依据关于租赁保证金的合同约定，应在原告与被告沈阳市和平区夜蒲西餐厅结算水、电、煤气等相关费用后，多退少补，据实结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个人独资企业）于本判决生效之日起30日内腾空搬离，将位于沈阳市和平区的房屋返还原告沈阳市第九十九中学；二、被告滕美于本判决生效之日起30日内向原告沈阳市第九十九中学支付从2017年10月27日至2017年11月28日期间产生的房屋占有使用费21917.8元；三、被告沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个人独资企业）于本判决发生法律效力后30日内按年租金250000元标准向原告沈阳市第九十九中学支付从2017年11月29日至实际腾房日止的房屋占有使用费；若被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费5181元（已减半收取），由原告沈阳市第九十九中学承担188元，由被告滕美承担175元；由被告沈阳市和平区夜蒲西餐厅（个人独资企业）承担4818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇一八年十月二十四日书记员  王琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应当同时注明该字号经营者的基本信息。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。