福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初4243号 原告：李伟韩，男，1977年9月8日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。 原告：陈丽媛，女，1980年11月20日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。 以上二原告的委托诉讼代理人：胡建林、游素玉，福建湄海律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 被告：莆田天龙房地产有限公司，住所地莆田市城厢区沟头开发区。统一社会信用代码：913503006112584067。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 原告李伟韩、陈丽媛诉被告莆田天龙房地产有限公司（以下简称“天龙公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李伟韩、陈丽媛的游素玉委托诉讼代理人游素玉和被告天龙公司的委托诉讼代理人李尾芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伟韩、陈丽媛向本院提出诉讼请求：一、依法判令天龙公司为李伟韩、陈丽媛办理坐落在莆田市城厢区房屋登记至李伟韩、陈丽媛名下的不动产权证书，并交付给李伟韩、陈丽媛；二、依法判令天龙公司将登记在李伟韩、陈丽媛名下的坐落在“天龙世际广场”1号楼2303室房屋的《房屋所有权证》交付给李伟韩、陈丽媛；三、依法判令天龙公司支付给李伟韩、陈丽媛以1635859元为基数，自2014年8月2日起至上述房产的不动产权证书交付至李伟韩、陈丽媛止按日万分之一计算的逾期办证违约金，暂计至起诉之日约为237363元；四、依法判令天龙公司支付给李伟韩、陈丽媛上述房屋面积差价款2065.36元；五、本案诉讼费用由天龙公司承担。 事实和理由：2013年2月14日，李伟韩、陈丽媛与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201301082），约定﹙1﹚李伟韩和陈丽媛向天龙公司购买位于莆田市城厢区的商品房【建筑面积174.03㎡，其中：套内建筑面积144.62㎡、公摊面积29.41㎡】，购房总价款为人民币﹙以下币种同﹚1635859元﹙每平方米9388元﹚；﹙2﹚合同第五条对关于面积确认及面积差异处理的约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……”产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内﹙含3%﹚部分的房价款由出卖人返还买受人……”。﹙3﹚合同第十四条规定关于产权登记的约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”等内容。 合同签订后，李伟韩、陈丽媛即按约定交付了全部购房款1635859元，并于2014年5月1日缴纳给天龙公司办理讼争房屋权属证书的有关契税49076元。天龙公司在2014年5月1日将上述房屋交付给李伟韩、陈丽媛使用，但天龙公司却没有按照《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定履行自己的义务，至起诉时，天龙公司仍未将《不动产权证书》交付给李伟韩、陈丽媛。同时，因讼争房屋登记的面积比合同约定面积少0.22㎡，且双方约定每平方米售价为9388元，故李伟韩、陈丽媛有权要求天龙公司退还房屋差价2065.36元。 综上，天龙公司的行为已构成违约，根据《民法通则》第111条、《合同法》第107条之规定，天龙公司应承担相应的违约责任。为维护李伟韩、陈丽媛的合法权益，望判如所请。 天龙公司辩称：一、答辩人迟延办理土地使用权证系政策和政府部门原因，答辩人已积极地履行了合同义务，不应当承担违约责任。虽然合同约定的交房时间为2013年12月31日，但答辩人有充分的证据证明案涉房屋根据上述约定可以据实延期交房至2014年12月9日，2014年5月1日系提前交房，但实际交房时案涉房屋尚不具备办理房屋所有权证的条件，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六第四条的约定，即使认定答辩人需承担逾期办证的违约责任，也应根据合同中约定的延期交房事由，将逾期办证的起算时间延期至2015年3月9日。首先，该商品房系提前交房，尚需等待相关政府部门出具房屋建筑工程竣工验收报告、房屋建筑面积测绘报告等文件才能进行房屋所有权登记。答辩人于2015年4月才取得房屋建筑面积测绘报告，此时案涉商品房才具备办理房屋所有权证的条件。其次，由于市政单位无法依照莆政办（2013）207号文件的要求，在2014年7月1日前改造完成学园南街及该路段西侧片区污水管网工程，而排污验收合格是答辩人取得工程竣工验收备案表，申请办理房屋所有权证的前提要件。故因市政单位施工延误导致答辩人于2015年2月12日才取得工程竣工验收备案表。再次，房管部门对答辩人申请288户办证，要求分6批，每月为一批呈送办证资料，也导致办证延长一个半月。最后，办理房屋所有权证需购房人办理书面委托手续，而被答辩人拖延至2015年8月才签署房管办证必备的书面委托手续，上述延长期间非答辩人原因。上述情况中因政府部门工作效率的问题导致房屋所有权证迟延办理是答辩人无法控制和预料的，答辩人于2015年8月7日向房管部门提交相关材料申请办理房屋所有权证时就应视为答辩人已履行合同义务。自2016年1月26日开始，莆田市开始实施两证合一，答辩人需重新整理材料办理不动产权证，此政策影响了答辩人办理房产证的进度。因土地部门规定办理不动产权证需取得《土地测绘报告》，而答辩人于2016年5月17日才取得《土地测绘报告》，并于2016年5月底向土地部门申请办理土地使用证，但此时才被告知案涉楼盘因土地使用权性质有问题导致不能为业主办理不动产权证，答辩人遂多次向有关部门反映情况请求解决此问题，该问题经政府部门内部协调，于2018年1月底才决定具体解决方案，答辩人于2018年1月22日公告业主提交材料办理不动产权证，并于2018年5月17日开始分三批向莆田市城厢区国土资源局申请办理不动产权证。 按照《国土资源部关于规范土地登记的意见》﹙国土资发【2012】134号﹚所示，宗地一经确定，不得随意调整。天龙公司的三本土地使用权证从2006年取得至今，都没有办理变更手续，而根据莆田市国土资源局的回函﹙莆国土资函【2017】177号﹚中第一点确认：两地块规划部门系合并审批，项目已通过规划部门竣工验收，证明天龙公司的建设项目完全符合法律规定，履行了完备的建设审批手续。再加上回函第二点：“关于480平方米用地土地使用年限调整问题”也可以证，由于土地测绘报告与天龙公司原有的土地使用权证的部分地块坐标有出入，导致项目的住宅部分建筑占用了两块不同使用年限的土地，所以无法计算平摊土地面积到不动产权证。仅仅是因为土地测绘报告的坐标点与建筑物的坐标点的误差，造成建筑物虽然按图施工验收，但因新的坐标点不同而产生不同土地使用年限的跨界，才导致分割土地使用权证的障碍，并且所有权业主不动产权证上宗地图的面积与天龙公司原有的三本土地使用权证的土地面积有1000平米左右的误差，也证明是土地测绘报告的结果导致办证障碍的存在，且该障碍的产生原因与天龙公司无关。 房屋所有权证及土地使用证延期办理系因不能归责于答辩人的政策及政府部门原因，答辩人已积极履行了合同义务，不应承担违约责任。 二、答辩人已为被答辩人办理了房屋所有权证，履行了办理房屋权属证书的大部分义务，且被答辩人并未因合同遭受损失，即使认定答辩人违约，也应根据答辩人违约的程度以及被答辩人受损失程度相应减少答辩人应承担的违约金。 答辩人于2015年8月7号才正式接受业主委托送件办理房产证，并于一周后办理出第一批房产证，之后半年陆陆续续办理300个业主的房产证。莆田市人民政府于2016年1月26日发布公告要求逐步将房屋所有权证和土地使用证合并为不动产权证，并于2016年年底要求只能办理不动产权证。答辩人的办证手续刚好处在新旧交替阶段，受此政策影响很多手续都要求更改重做，现被答辩人的不动产权证于2018年5月28日已办理完毕，答辩人已履行了其办理不动产权证的义务。在2017年之前房屋权属证书由房屋所有权证和土地使用证组成，而答辩人已将房屋所有权证和不动产权证办理完毕，即使认定答辩人违约，也应结合答辩人违约的程度判处相应的违约金。 商品房买卖合同中的“房屋权属证书”包括了“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”，答辩人在履行合同第14条约定过程中对房屋所有权证书已按约办理，延迟办理土地证对于买受人实现商品房的现实功能以及造成经济损失影响较小，由于违约金系以补偿性为主要属性，即使判决答辩人承担违约责任也应综合衡量实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，予以适当调整。对于被答辩人而言，订立《商品房买卖合同》的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用讼争房屋，其主要合同目的已得到实现。被答辩人并未举证其因答辩人逾期办证造成的实际损失，故双方所约定的违约金不能体现损失填补的补偿性违约金性质，更多体现惩罚性违约金性质，据此，应结合违约情节轻重适度把握。鉴于答辩人在一审起诉前已为被答辩人办理了房屋所有权证和不动产权证，客观上有其可以适当给予谅解的一面，基于此，从尽量平衡双方利益的立场出发，应当对合同约定计算违约金数额作一定的调整更为公允。 三、根据案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行的委托，答辩人有权代为办理房屋抵押登记，并依照合同约定将产权证交付给案外人保管。 答辩人于2012年6月21日与案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，其中第十一条约定：“三、甲方必须在按揭项目竣工后，及时办妥产权证书及联系购房户（借款人）前往发证机关办理正式抵押登记手续，并负责将产权证书及正式抵押材料在办妥抵押登记后3日内移交乙方执管，否则乙方有权停止对项目后续建设提供按揭贷款，或有权提前收回按揭贷款并要求甲方提前承担担保责任。…八、乙方委托中国建设银行股份有限公司莆田分行行使本协议项下的全部权利和义务。” 被答辩人于2013年5月3日与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订了《个人住房借款合同》，其中第三条约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。”根据上述合同约定，答辩了有义务代为办理被答辩人的房屋抵押登记，并将被答辩了的产权证交给案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行保管。 答辩了为被答辩人办理完毕不动产权证后，多次催告被答辩人办理房屋抵押登记，但被答辩人以各种理由推诿，恶意拖延办理房屋抵押登记的时间，以此获得巨额的不当收益，有滥用诉权的嫌疑。故请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据该确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年2月14日，李伟韩、陈丽媛与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201301082）及《合同补充协议》﹙附件六﹚,约定李伟韩、陈丽媛向天龙公司购买位于莆田市城厢区的商品房【建筑面积174.25㎡，其中：套内建筑面积144.62㎡、公摊面积29.63㎡】，购房总价款为人民币﹙以下币种同﹚1635859元﹙每平方米9388元﹚。同时，合同还就商品房的基本情况、计价方式、面积、房屋的交付、产权登记、违约责任等权利义务作了约定。其中合同第五条对关于面积确认及面积差异处理约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……”产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内﹙含3%﹚部分的房价款由出卖人返还买受人……”。《商品房买卖合同》第十四条规定关于产权登记的约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”；及《合同补充协议》﹙附件六﹚第一条关于产权登记约定“为能及时、统一办理出产权证书，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内自行办理权属登记，按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用，因买受人逾期办理权属登记或未按时缴纳相关费用的，出卖人不承担合同第十四条所约定的逾期办证违约金”。合同签订后，李伟韩、陈丽媛依约履行了支付购房款1635859元【其中：首付款为495859元、按揭贷款1140000元，贷款期限为自2013年5月3日起至2033年5月3日止】的义务。2013年2月14日，涉案房屋在莆田市住房和城乡建设局备案。2014年4月28日，天龙公司向李伟韩、陈丽媛发出《天龙世纪广场房屋交付﹙入伙﹚通知书》，通知李伟韩、陈丽媛交付房屋。2014年5月1日，天龙公司向李伟韩、陈丽媛交付案涉房屋，同日，李伟韩、陈丽媛亦缴纳给天龙公司办理讼争房产权属证书的有关契税49076元。诉讼期间天龙公司向本院提供了涉案房屋的房屋所有权证，该证显示涉案房屋产权登记时间为2015年10月27日，登记面积为174.03平方米【房屋所有权证号为莆房权证城厢字第××号、莆房权证城厢字第××号】。2018年5月28日，天龙公司为李伟韩、陈丽媛办理登记至其名下的《不动产权证书》，上述权属证书天龙公司至今均未交付给李伟韩、陈丽媛。目前，涉案房屋至今未办理房屋抵押登记手续。李伟韩、陈丽媛认为，天龙公司至今未按约履行涉案房屋产权登记的义务，且至起诉时仍未将《不动产权证书》交付给李伟韩、陈丽媛；同时，案涉房屋登记的面积比合同约定面积少0.22㎡，故于2018年7月23日向本院提起诉讼。 本院认为，李伟韩、陈丽媛与天龙公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。因双方签订的《商品房买卖合同》十四条虽约定经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，但因天龙公司于2014年5月1日收取了李伟韩、陈丽媛预交的办理房屋权属证书的相关办证契税49076元，此应视为天龙公司已经接受李伟韩、陈丽媛办理房屋权属证书的委托，故其有义务为李伟韩、陈丽媛办理房屋权属证书。根据有关规定，房屋权属证书包括房产证和土地使用证，是房屋权属证书不可分割的两个组成部分。现因天龙公司已于2015年10月27日为李伟韩、陈丽媛办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2018年5月28日为李伟韩、陈丽媛办理了不动产权证书。但上述证书天龙公司均未依约交付给李伟韩、陈丽媛，故李伟韩、陈丽媛主张天龙公司依法应为李伟韩、陈丽媛办理涉案房屋的房屋所有权证和不动产权证书并交付给李伟韩、陈丽媛，于法有据，本院予以支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因讼争房屋已于2014年5月1日交付使用，故依照该十四条的规定，李伟韩、陈丽媛主张天龙公司应于2014年8月1日前交付给李伟韩、陈丽媛案涉房屋权属证书。因天龙公司违约，李伟韩、陈丽媛现要求天龙公司支付给其以已付购房款人民币1635859元为基数，自2014年8月2日起至上述房产的不动产权证书交付至李伟韩、陈丽媛止按日万分之一计算的逾期办证违约金，该主张符合双方约定及法律规定，本院予以支持。因讼争房屋登记的面积比合同约定面积少0.22平方米，且双方约定每平方米售价为9388元，故现李伟韩、陈丽媛请求天龙公司退还面积差价款2065.36元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。天龙公司有关系因非其自身原因，系因不能归责于天龙公司的政策及政府部门原因造成逾期办证事由的辩解，缺乏依据，本院不予采信。且天龙公司向本院主张鉴于天龙公司在一审起诉前已为李伟韩、陈丽媛办理了房屋所有权证和不动产权证，且李伟韩、陈丽媛并未因合同遭受损失，即使认定天龙公司违约，也应根据天龙公司违约的程度以及李伟韩、陈丽媛受损失程度相应减少天龙公司应承担的违约金。因该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内 将登记在李伟韩、陈丽媛名下的坐落在莆田市城厢区“天龙世纪广场”第1幢23层2303室房屋的《不动产权证书》交付给李伟韩、陈丽媛； 二、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将登记在李伟韩、陈丽媛名下的坐落在莆田市城厢区“天龙世纪广场”第1幢23层2303室房屋的《房屋所有权证》交付给李伟韩、陈丽媛； 三、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给李伟韩、陈丽媛以已付购房款人民币1635859元为基数，自2014年8月2日起至上述房产的不动产权证书登记至李伟韩、陈丽媛名下之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金； 四、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给李伟韩、陈丽媛上述房屋的面积差价款人民币2065.36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5091元，减半收取计2545.5元，由莆田天龙房地产有限公司负担。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  阮志娟 二〇一八年十月二十三日 书记员  王艳艳 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。