河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0102民初3048号 原告：李亮，男，1986年6月5日出生，汉族，住所地河北省承德市滦平县。 委托诉讼代理人：易腾飞，天津义泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘义，北京京云律师事务所律师。 被告：河北索坤房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区谈固东街148号九里庭院A5-1-1001。 法定代表人：周庆军，总经理。 委托诉讼代理人：马小朋，男，1980年2月19日出生，汉族，住石家庄市，系公司法律顾问。 原告李亮与被告河北索坤房地产开发有限公司（以下简称索坤地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亮的委托诉讼代理人易腾飞、刘义，被告索坤地产的委托诉讼代理人马小朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原、被告双方于2013年11月4日签订的《内部认购协议》（编号：221），签订正式房屋买卖合同，办理贷款及网签手续；2、依法判令被告支付逾期交房违约金，以1500元/月为基准，从2016年3月31日计算至2018年4月30日，即37500元及从2018年5月1日至实际交房日（具体金额以实际交付之日计算）；3、依法判令被告履行市政供暖；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月4日签订《内部认购协议》（编号：221），该合同约定原告支付首付款234992元购买被告开发的御江景城（暂命名）项目8号楼1单元2804室房屋，原告依约已支付首批房款，但是，被告未按照合同约定按期履行交房和办理产权转移登记手续。按照双方签订的《内部认购协议》（编号：221）及被告销售广告和宣传资料等对规划范围内的房屋及相关设施进行说明和允诺并具体确定，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响。鉴于上述事实，原告认为被告应本着诚实守信，按约履行自己的义务，由于被告的违约，产生不利的后果应由被告承担，故原告诉至贵院，请求依法维护原告合法权益。 被告索坤地产辩称，1、针对原告第一项诉求，对于内部认购协议的性质，最高院关于买卖合同司法解释第2条已经明确将认购书定性为预约合同，对于预约合同能否继续履行，其实质是能否强制缔约的问题。关于这个问题，我国目前法律法规及司法解释均没有赋予预约合同的一方当事人强制要求对方签订本约的权利。认购书签订后能否最终签订正式的房屋买卖合同存在不确定性，因为还需要双方进一步磋商，因此原告这一诉求没有法律依据。2、关于第二项诉求，原告要求支付逾期交房的违约金，双方认购协议上第5条已经明确写明是预计的交房时间，存在很大的不确定性，不同于正式合同中的确定的交房时间，不能作为原告主张逾期交房损失的合同依据。另外，未能按期建好房屋，政府因环境污染问题多次责令停工是重要原因，不能完全归责于被告，应免除或者减轻被告的责任。3、关于市政供暖问题，首先，被告在销售宣传彩页和认购书中从未承诺过市政供暖，不存在违约问题，其次，项目采用电供暖是客观原因造成的，是经政府相关部门审批同意的，也符合市政府的政策，因此不属于违约行为。4、我公司于2018年5月1日曾公证向原告通过中国邮政EMS发送解除内部认购协议通知书，该邮件原告也已经签收，但并未在通知书限定的期限内以诉讼或者仲裁的方式提出异议，被告认为双方内部认购协议已经解除，双方不再具有任何法律关系。 本院经审理认定事实如下：原告李亮与案外人司凤系夫妻关系。2013年11月4日司凤、原告李亮（乙方）与被告索坤地产（甲方）签订《内部认购协议》，载明：本项目位于石家庄市长安区米，暂命名为“御江·景城”。本项目名称变更不影响本协议法律效力。乙方所认购房屋为本项目的8号楼1单元2804室房屋，建筑面积约121.62平方米。协议双方约定按建筑面积计算房屋总价款，该套房屋单价为每平方米人民币4810元，总金额人民币584992元，该房屋面积最终以房管部门认定的产权登记面积为准，房款据实结算多退少补。签订本协议时，乙方付清首期房款首付40%为234992元（含定金），剩余房款350000元以银行按揭的方式支付。甲方预计于2016年3月31日前将该房屋建设达到使用条件交付乙方使用。但如遇下列情况，甲方可据实予以延期交房期限：遭不可抗力或政府政策性因素，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的。原告李亮及司凤已按约定向被告交付了首付款198311元。 2017年9月石家庄市行政审批局颁发的编号2017117石家庄市商品房预售许可证，载明开发企业：索坤地产，项目名称：御江景城（一区），项目地址：石津路87号，预售范围：8号住宅楼。涉案房屋取得预售许可证后，原告要求按《内部认购协议》约定的交房时间交房，被告要求交房时间为2019年3月31日，原、被告双方就签订预售商品房合同中关于交房时间未能达成一致意见，双方未能签定房屋买卖合同，进而未能办理贷款和网签手续。目前涉案房屋尚未完工。 2016年12月8日长安区供热办公室《关于东杜庄城中村改造项目供热方式的情况说明》，载明：东杜庄城中村改造项目位于石津灌区以北，济河道以南，天桂中街以东，南村村界以西，该区域既无集中供热管网，也无与天然气管道连接供热，现采用清洁能源电采暖实现供热，具体该项目即为采用碳纤维电采暖供热。2017年9月28日被告与河北建研节能设备有限公司出具《关于御江景城住宅采用电采暖的情况说明》，约定该住宅小区采用电采暖。2018年2月9日长安区住房和城区建设局关于侯英华个人要求政府信息公开问题的答复，第5条关于市政供暖改为电供暖的问题，该小区由市政供暖改为电供暖是由于本项目地理位置而确定的，由于该小区市政供热管网无法铺设到位，所以改为新能源取暖（电力供暖）。 被告索坤地产提交2014年11月4日《西兆通镇人民政府关于落实启动重污染天气I级预警响应的紧急通知》、2015年12月20日长安区住房和城区建设局《重要通知》、2016年11月19日《西兆通镇人民政府关于落实开展利剑斩污行动的紧急通知》、2014年10月至2017年12月石家庄市环保局发布的重污染天气启动和解除通知目录，主张2014年至2017年项目因政府原因多次被迫停工。同时该公司提交2018年5月11日向司凤和李亮通过EMS特别方式发出的《解除内部认购协议通知书》，该通知主要内容为：涉案房产已取得商品房预售许可证，并多次打电话和短信形式告知其提交贷款材料和签订正式《商品房买卖合同》或付清剩余房款，但原告均未办理，亦未按要求付清剩余房款。故通知原告不再与其签订正式《商品房买卖合同》、自收到通知之日起解除并5日内来公司办理协议解除后的退款事宜……,同时一并提交了邮局出具的邮寄单、邮件收据及邮件物流追踪信息及石家庄市国信公证处于2018年5月16日对上述邮寄内容和过程进行了保全证据后出具的公证书。 以上事实有内部认购协议、收据、证明、石家庄市商品房预售许可证、石家庄市商品房买卖合同（预售）范本、政府通知文件及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，内部认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步意向和确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不属于商品房买卖合同。现被告已取得商品房预售的资格，具备签订商品房买卖合同的条件，被告应与原告签订《商品房买卖合同》。但本案由于双方未能就交房时间达成一致意见，造成商品房买卖合同未能签订，合同内容应尊重双方当事人意思自治原则，原、被告对合同条款达成一致意见后可自行签订《商品房买卖合同》并办理贷款及网签手续，故对原告第一项诉讼请求，本院不作处理。关于原告主张的逾期交房违约金，双方签订的内部认购协议只是对双方交付房屋有关事宜的初步意向和确认，协议中明确写明甲方预计于2016年3月31日前将该房屋建设达到使用条件并交付乙方使用，“预计”二字则表明只是预先计划，具有不确定性，且自2014年至2017年因重污染天气导致项目多次停工，符合双方签订的协议约定的遭遇不可抗力或政府政策性因素造成的逾期交房条件，故原告主张被告支付逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告履行市政供暖，市政供暖是按照相关规划部门研究统一规划制定的，本案涉案房屋所在的小区市政供暖管网无法铺设到位，由市政供暖改为电供暖是由于其地理位置而确定，故对原告要求履行市政供暖的主张不予支持。被告索坤地产公司虽提交了一系列证据欲证明该方已向原告发出过《解除内部认购协议》，欲证明是原告未按要求提交材料办理贷款或付清剩余贷款，遂被告已向其解除了内部认购协议。但该组证据中的邮件物流追踪单显示邮局收件时间为2018年5月11日上午9时46分，公证处出具的公证书中明确记载了该证据保全行为发生的时间为2018年5月11日下午，该两份材料相互矛盾，对其真实性不予认可，故对被告索坤地产公司主张与原告的内部认购协议已解除的辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 驳回原告李亮的诉讼请求。 案件受理费738元，减半收取369元，由原告李亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘玉峰 二〇一八年十月二十九日 书记员  尹志远