广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0232民初649号原告：乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司，地址：乳源县南环路山水百合花园一期D栋首层，统一社会信用代码：914402320599708455。法定代表人：梁奇佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈善源，系广东瑶台律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王运香，女，汉族，1974年9月17日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司（以下简称“王土物业公司”）诉被告王运香物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法由审判员王平生适用小额诉讼程序于2018年9月25日公开开庭进行了审理，法官助理林智芬全程协助办案，书记员赵杰担任记录。原告王土物业公司的委托诉讼代理人陈善源、被告王运香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王土物业公司提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业费共1819.15元。二、被告向原告支付违约金80元。三、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2128.6元，其中物业费1909.6元，违约金98元。事实理由：被告于2012年购买××花园×栋×号房，与原告签订《山水百合前期物业服务合同》、《山水百合花园装修管理规定》、《山水百合花园业主临时公约》后入住。公约约定收费标准：在前期物业服务期内乙方按乳源县发展改革和物价局指导价每月按其总建筑面积1元/平方米计收，之后按乳源县发展改革和物价局批准价收取。共用部位、共用设施设备的水、电、维修、公共责任险、保养、年检费用等由全体业主共同承担，每月或每年按照产生的费用分摊到每户缴纳。如逾期缴纳，从逾期之日起按照每天1元缴纳滞纳金。被告入住初始能够依约交纳相关物业服务费。2017年4月1日起开始拒绝交纳，至起诉前止共欠15个月物业费1819.15元。经原告数次于公共信息栏张贴通知、寄送律师函催缴，被告仍然不缴纳物业费。被告应当自原告发出律师函之日即2018年4月23日起至起诉之日7月13日支付80天违约金80元。请法院支持原告的诉讼请求。被告王运香辩称，物业欺压业主，阻拦业主正常进出。小区绿化带随处有垃圾、下水道堵塞。车辆乱停放，十吨以上货车经常在广场内装卸货物。物业乱收费，2017年4月以前物业费是按照0.8元/㎡来计算，在2017年4月以后没交物业费的，从2018年开始就以1元/㎡计算，收费标准不同，且物业管理费可以按季度按年收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告王土物业公司向本院提交的证据有：1、营业执照、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格。3、临时公约、承诺书、前期服务合同、物业服务收费备案表，证明原告提供物业服务和收取物业服务费依据。4、缴费通知单、律师函、邮政快递特快专递底单，证明原告向被告催交物业费，被告拒不交纳的事实。5、住房买卖合同，证明被告住房面积是原告收取物业费的计算依据。6、律师函、律师函快递签收单，证明原告向被告催交物业费的事实。7、增值税票据，证明原告向水电部门缴纳公共公摊费用的事实。被告王运香对原告王土物业公司提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6没有异议。证据7认为以前没有看过。大堂玻璃门的维修费分摊每户12.5元，不应该由我们业主出，因为我们有交维修基金。被告王运香向本院提交的证据有：1、图片16张，证明四楼过道墙体瓷片脱落，物业公司阻拦业主车辆进出，草坪灯毁坏、绿化带有垃圾、下水道堵塞，车辆乱停放，货车装卸货物。2、业主告示（2018年2月28日）、物业收费项目（2016年11月4日），证明物业乱收费。原告王土物业公司对王运香提交证据的质证意见为：对证据1认为图片不知道是什么时候拍的，草坪灯现在已经修复好。消防通道堆放杂货现在已经清理完毕，不妨碍消防汽车通行。下水道堵塞，从图片中看不是很严重，而且大风大雨的时候像图片显示的情况属于正常。车辆乱停放是在小区范围之外，在公共道路旁边，不属于物业管理范围。外来人员阻碍小区业主进入小区的图片，单凭图片不能证明原告有过错阻挠了业主车辆进入小区，被告应当提供其他的证据证明。对证据2认为原告与被告签订的前期物业合同，约定以1元/㎡收取物业费，是双方的真实意思表示。在实际收取物业费过程中，因为开发商与业主口头约定，在前期对业主予以优惠，优惠的损失由开发商予以补偿，所以原告确实是2017年4月1日以前以0.8元/㎡收取物业费，但是鉴于开发商在2017年4月1日以后不再给予原告补偿，所以该优惠条件应当终止，按照原被告签署的前期物业合同收费。对原被告无异议的证据，本院予以确认。对原告王土物业公司提交的证据，本院认定如下:证据7增值税票据，说明物业费的计算有水电发票、电梯保养费发票等为依据，真实性本院予以采信。对被告王运香提供的证据1图片，证明小区内过道墙体瓷片脱落情况、草坪灯损坏、绿化带垃圾、下水道堵塞、车辆乱停放情况，真实性本院予以采信。但被告认为物业公司阻拦业主车辆进出的图片，从图片中无法显示出骑摩托车的人为业主，也并未显示出物业阻拦的行为，对该图片本院不予采信。证据2告示、收费通知是由原告王土物业公司出具，真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月26日被告王运香（买受人）与乳源瑶族自治县王土房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了坐落于乳城镇南环路××花园×幢×层×号房屋，合同约定建筑面积共119.59平方米，其中套内建筑面积100.79平方米，分摊共有建筑面积18.8平方米。2012年3月16日，王运香（甲方、业主）与王土物业公司（乙方）签订了《山水百合花园前期物业服务合同》，约定：“三、物业服务费用。收费标准：在前期物业服务期间贰年内（即：2013年1月1日至2014年12月31日），乙方每月按其总面积1元/㎡向甲方计收，之后按乳源县物价局核定的标准收取。2、共用部位、共用设施设备的水电费由全体业主共同负担，每月按实际使用数平均分摊到每户。4、费用的缴纳：缴纳物业服务费及公摊水电费时间为每月10-20日，由甲方自行到物业公司财务部缴纳；如逾期缴纳，甲方从逾期之日起按照每天1元向乙方交纳滞纳金。四、专项维修资金的管理和使用。1、为保障房屋售后的维修管理，甲方按照国家有关规定交纳专项维修基金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造以及非保修范围内的其他维修。五、违约责任。1、甲方违反《山水百合花园业主临时公约》规定的，乙方可按公约中的约定对甲方收取相应的违约金。”王土物业公司制定的《山水百合花园业主临时公约》规定：“业主的权利和义务二、本物业区域内的业主应当履行以下义务：5、按时交纳物业服务费用和公摊水电费。”被告王运香于2012年12月21日签署了《承诺书》：“同意并声明如下：一、确认已详细阅读《山水百合花园前期物业管理合同》、《山水百合花园业主临时公约》和《山水百合花园装修管理规定》；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守以上规定中的所有责任和义务；三、本人同意承担违反以上规定中的法律责任，并同意对该物业的其他相关人士违反以上规定的行为承担连带责任。”王运香在该《承诺书》上签名捺印。2014年11月12日，王土物业公司在乳源瑶族自治县发展改革和物价局对其乳源县山水百合花园物业服务收费进行了备案，《物业服务收费备案表》显示高层住宅的物业服务费标准为1元/平方米。被告王运香入住初始能够按照约定交纳相关物业服务费，自2017年4月1日起至今，被告拒绝交纳物业费，原告王土物业公司多次在公告信息栏张贴通知单催交。2018年4月23日，原告王土物业公司向被告王运香邮寄《律师函》，告知被告自2017年4月1日至2018年6月31日期间其欠物业服务费、公摊费共1819.15元未交纳，催促被告交纳，被告于2018年4月24日收到该《律师函》。自2017年4月1日至2018年8月1日，被告王运香拖欠原告王土物业公司的各项公摊费用和物业服务费有：1、入户大堂玻璃门维修费12.5元（2017年）；2、电梯保养费42元（计算至2018年8月1日）；3、电梯电费32.8元（计算至2018年8月1日）；4、整个小区公共水电费33.7元（计算至2018年8月1日）；5、物业服务费1909.6元（1元/㎡×119.35㎡×16个月）；以上五项合计2030.6元。因被告王运香至今未交纳物业服务费和各项公摊费用，原告王土物业公司故于2018年7月31日起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，王土物业公司系具有物业管理服务资质的公司，为山水百合小区提供物业服务，该小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、物业服务费和各项公摊费用的交纳问题。二、违约金的计算问题。一、物业服务费和各项公摊费用的交纳问题。原、被告签订的《山水百合花园前期物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，本院予以确认，双方应严格按照合同履行。《山水百合花园前期物业服务合同》约定：“三、物业服务费用。收费标准：在前期物业服务期间贰年内（即：2013年1月1日至2014年12月31日），乙方每月按其总面积1元/㎡向甲方计收，之后按乳源县物价局核定的标准收取。2、共用部位、共用设施设备的水电费由全体业主共同负担，每月按实际使用数平均分摊到每户。4、费用的缴纳：缴纳物业服务费及公摊水电费时间为每月10-20日，由甲方自行到物业公司财务部缴纳；如逾期缴纳，甲方从逾期之日起按照每天1元向乙方交纳滞纳金。四、专项维修资金的管理和使用。1、为保障房屋售后的维修管理，甲方按照国家有关规定交纳专项维修基金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造以及非保修范围内的其他维修。五、违约责任。1、甲方违反《山水百合花园业主临时公约》规定的，乙方可按公约中的约定对甲方收取相应的违约金。”但被告王运香自2017年4月1日至2018年8月1日未交纳物业服务费和各项公摊费用合计2030.6元，经原告王土物业公司多次催交仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告王运香应按照合同约定向原告王土物业公司缴纳物业服务费和各项公摊费用2030.6元。被告王运香辩称其不交物业服务费用及公摊费用，是因为物业公司存在阻拦业主正常进出，小区绿化带随处有垃圾、下水道堵塞，车辆乱停放，十吨以上货车经常在广场内装卸货物，且物业存在乱收费情况。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第2条：“涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。但具有本意见第10条至第13条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼，或者请情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或部分业主可作为原告提起诉讼。”被告王运香居住的山水百合小区至今尚未成立业主委员会，对涉及业主共同利益的卫生、绿化、公共秩序管理等事项，王运香未在本案提起反诉，其可另行主张权利。二、违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时应向对方支付一定数额的货币，违约金的数额一般与违约造成的损失相当。被告王运香拖欠原告自2017年4月1日至2018年8月1日物业服务费和各项公摊费用合计2030.6元，原告王土物业公司于2018年4月23日向被告发出催交物业服务费和公摊费用的《律师函》，被告于2018年4月24日收到《律师函》。但被告至今仍未交纳拖欠的物业服务费和公摊费用，已经构成了违约。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”之规定，本案中原告王土物业主张的违约金与滞纳金本质相同，违约金的数额应与其遭受的实际损失相当。原被告照约定按每天1元缴纳滞纳金的数额过高，故原告主张的违约金可自被告收到《律师函》之日即2018年4月24日起，以被告拖欠的物业服务费和公摊费用2030.6元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至本判决确定的履行之日止。原告王土物业公司主张违约金的超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、限被告王运香于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司支付物业服务费及公摊费用合计2030.6元，并自2018年4月24起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付此款的违约金。二、驳回原告乳源瑶族自治县王土物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费25元，由被告王运香负担。本判决为终审判决。审判员  王平生二〇一八年十月九日法官助理林智芬书记员赵杰