贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初581号原告：陈建兰,女，1978年12月11日出生，苗族，贵州省从江县人，住凯里市。原告：冉启发，男，1975年11月8日出生，汉族，贵州省从江县人，住从江县。被告:黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：凯里金泉国际新城。法定代表人：方加民，董事长。委托诉讼代理人(特别授权，)：邹伟，男，1986年8月9日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住永嘉县。系公司职工。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。系公司职工。原告陈建兰，冉启发与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈建兰、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人邹伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈建兰、冉启发向本院提出如下诉求：一、请求法院依法判令被告按《商品房买卖合同》的约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告；2、请求法院依法判令被告立即为原告办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书付给原告；3请求法院依法判令被告支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金82748元；4、判决被告承担本案受理费。事实及理由：2012年8月1日原告向被告一次性付款购买凯里金泉国际新城第17栋304室，并签订了《商品房买卖合同》，面积为139.57平方米，原告已向被告支付了总房价款人民币586864元。按双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、十二条、十三条、十四条约定，被告应当在2013年4月13日前将验收合格并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给原告；直到2013年9月25日被告方才将未能提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等的不合格商品房交付给原告。为取得商品房所有权初始登记，2015年9月15日原告按照被告的要求，到凯里有关部门办理相关手续和交纳了维修基金11625.43元。之后原告多次督促和要求被告方早日办理商品房所有权相关手续，但被告方一直以各种原因为由，故意拖延办理商品房所有权相关手续。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告承诺于2013年12月31日取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告违约超过30日后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起止，按日向原告支付已交房款价万分之一的违约金。综上所述，依法签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照合同履行义务。被告没有按《商品房买卖合同》约定的时间交付合格的商品房及办理商品房转移登记的有关文书，属于违约行为，应当承担违约责任，支付违约金原告，逾期办理商品房转移登记的有关文书违约时间及违约金如下：违约时间为2013年12月31日至2017的11月11日，共计1140天，违约金为586864×0.0001×1410=82748元。为维护原告合法利益，特诉至法院。被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司辩称，一、原告提起诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止，中断、延长事由，原告已丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。原被告约定的办证时间为2013年12月31日前，在该办证期间届满后，如被告确未向其提供办证材料，此时原告的权利已被侵害，本案诉讼时效的起算时间从该日起开始计算，截至2016年1月1日本案诉讼时效届满。而原告起诉时间为2018年1月，已远远超过诉讼时效的法律规定。同时，从原告向法庭提交的证据材料来看，原告未曾向人民法院主张权利，也无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长事由。第二、被告未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于政府的行政行为等客观原因所致，不是被告的过错所致。2014年5月10日被告开发的金泉国际新城小区楼房竣工验收合格，并取得了《竣工验收备案表》，至此，被告开发的商品房已具备办理房屋产权初始登记的全部条件。取得《竣工验收备案表》后15日内，被告立即备齐了土地使用权出让合同等全部材料向凯里房地产管理局申请房屋所有权初始登记。但该局收件后，以被告缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝为被告办理产权初始登记。房管局向被告出示了凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）--《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号）,该文件要求建设工程施工单位须在工程项目决算完成后10日内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票进行审核，市国税局审核后，向其出具《基础建设使用材料发票审核报告单》，房管局凭此《报告单》为工程项目办理房屋产权登记。因凯里市人民政府的内部文件规定，导致被告不能办理产权初始登记的情形，被告无过错，且不能预见，符合情形变迁要件，应免除被告非自身原因导致的逾期办证违约责任。三、被告也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少被告的开支，对被告也非常有利。综上所述，本案已超过法定诉讼时效，原告已损失胜诉权，故请法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告陈建兰、冉启发系“金泉国际新城”第17幢3层3-4号商品房的业主。被告恒丰房产公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（房地产开发及销售、装饰材料等）。2012年8月1日，以原告陈建兰、冉启发为买受人、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012002147的《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1、原告购买被告开发的“金泉国际新城”第17幢3层3-4号商品房，建筑面积为139.57平方米，总价款为586864元；2、出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付所售商品房，在2013年12月31日前取得所售商品房所有权初始登记手续，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。3、如逾期在15日内交付房屋的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；如逾期超过15日交付房屋的，买受人有权退房。在买受人不退房，要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。4、如被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，从约定之日起30日仍不能交付的，在原告不退房的情况下，被告从约定之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，陈建兰、冉启发根据房屋实际面积向恒丰房产公司支付购房款586864元，恒丰房产公司亦出具了《贵州增值税普通发票》。2015年9月15日，原告按向被告的要求，向凯里相关部门交纳住宅专项维修基金。2017年11月11日被告刊登公告告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。事后，原告陈建兰、冉启发以被告未能按期交付涉案房屋的产权初始登记证为由，向本院提起诉讼。庭审中，原告认可向法院提起诉讼后，其第二项诉讼请求即商品房所有权初始登记和商品房转移登记有关文书被告已交付给原告；对原告的第一项诉讼请求即提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等，被告表示可以立即将该些资料交付给原告，且已当庭交付；对原告的第三项诉讼请求，因双方分歧较大，本院调解未果。另查明，原被告在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定的“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合……。”《补充协议》六其他事项约定“4、本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割部分，与《合同》具有同等效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向对方当事人承担相应的违约责任。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且未违反法律、法规的禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据原、被告的诉辩主张，结合庭审查明的事实，本院作如下评析：第一、原告请求判决被告按《商品房买卖合同》的约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告的诉请，因被告在庭审过程中已将该项诉请资料交付给原告，故本院不再就此诉请另作判决。第二、原告请求被告立即为原告办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书付给原告的诉请，因在原告向本院提起诉讼后，被告已履行了该项义务，故本院不再就此诉请另作判决。第三、原告请求法院判决被告支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的的违约金82748元的诉请。被告未在合同约定的期限内取得涉案商品房产权初始登记证是事实，根据商品房买卖合同第二十二条的规定，其应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。但从补充协议约定的内容来看，双方当事人应当以补充协议的约定作为履行合同的依据，特别是办理商品房所有权的转移登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”。因补充协议中没有约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，根据该解释第（二）项的规定，结合2015年9月1日实际交付涉案商品房的事实，本院确认涉案房屋在2015年12月1日前为办理房屋所有权初始登记手续的期间。此间原告未取得涉案商品房的所有权初始登记证。被告逾期交付涉案商品房的所有权初始登记证的时间应从2015年12月2日起，计算至2017年11月11日刊登时公告告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续时止，共计698天。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效实施，故原告的诉请并未超过诉讼时效。第四、市政府的有关文件能否免除被告的违约责任被告辩称市政府的内部文件是导致未能办理商品房所有权初始登记的原因，该情形属于情势变更，公司并无过错责任，依法不应当向原告支付逾期办证违约金。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同时，市政府关于征收“砂石税”的文件已存在，不符合法律规定不可预见的情形，也不是合同成立以后发生的新情况。至于市政府的文件是否违法侵害被告的权益？被告如何维权或者通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人，故被告的上述辩解意见理由不能成立，也不得因此免除被告的违约责任。第五、原告主张的逾期办证违约金是否过高《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽然原告未能提供因被告违约行为给自己造成具体损失的证据，但从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原、被告在商品房买卖合同中对逾期办证违约金的约定过高，依法酌情调整为按日万分之零点五支付较为适宜。综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以部分支持。被告的辩解意见与庭审查明的事实部分相符，且于法于约有据，本院予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告陈建兰、冉启发支付逾期交付办理涉案商品房所有权转移登记文书的违约金20481.55元（698天×0.00005元/天×586864元）。二、驳回原告陈建兰、冉启发的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1868元，减半收取934元，由原告陈建兰、冉启发负担703元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王华传二〇一八年十月二十五日书记员  顾芳园