重庆市第五中级人民法院� � � 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第02460号上诉人(原审被告)封达金。委托代理人张德强，重庆市万盛经济技术开发区法律援助中心。被上诉人(原审原告)罗家文。委托代理人罗庆泉。上诉人封达金与被上诉人罗家文租赁合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2015年1月20日作出(2014)綦法民初字第05712号民事判决。封达金不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人封达金及其委托代理人张德强、被上诉人罗家文及其委托代理人罗庆泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:封达金系綦江区（原万盛区）X号房屋的所有权人，该房屋产权性质为私有，房屋用途为住宅。封达金长期将该房一楼临街的三间房屋改建为门面租赁给他人经营使用，其余房屋由封达金自行居住。2006年，该房屋所在��观井湾两河社和观井社集体土地被依法征收，整体转为国有土地。2012年4月17日，罗家文与封达金签订商铺租赁合同，约定封达金将其位于万东镇莲池村观井社的商铺一间租赁给罗家文，租期从2012年4月17日起至2018年4月16日止，租金每月650元，租赁期间如遇拆迁，经营过渡和装修费用补偿归罗家文所有等内容。2014年4月25日，万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心与封达金签订《国有土地上房屋征收产权调换协议书》，对该房屋进行了产权征收调换，约定：甲方（万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心）提供坐落于宏恩财富广场5号楼的安置房屋（住宅）给乙方（封达金），进行产权调换；按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》（渝办发[2011]123号）、重庆市万盛区人民���府关于《国有土地上房屋征收与补偿有关事项的通知》（万盛府发[2011]27号）等文件规定的项目及标准，甲方向乙方给付房屋征收费用的补偿，在协议签订后，甲方于七个工作日内支付给乙方各项补偿费共计201357元，乙方在签订征收补偿协议后7日内（2014年5月2日）将搬离腾空现居住的房屋并交付给甲方用于拆除等内容。协议签订之时，封达金向房屋征收与补偿中心提交了罗家文的营业执照，以证明罗家文所租赁封达金的房屋系营业性用房。协议签订之后，封达金在房屋征收与补偿中心领取了全部房屋征收补偿款，并于约定时间搬出了房屋。从2014年4月起，封达金未再向罗家文收取房屋租金。在封达金与房屋征收补偿中心签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》中，确定封达金的住改非房屋面积为136.9㎡，约定的征收补偿项目包含：住改非停产停业损失55354元，计算标准为：2306元/月（136.9㎡×3369元/㎡×5‰）×24个月；住改非提前搬迁奖励27384元，计算标准为：136.9㎡×200元/㎡；住改非搬迁费4108元，计算标准为：136.9㎡×30元/㎡；装修费69424元，计算标准为：42448元（房屋合法面积212.24㎡×200元/㎡）+评估机构的评估价格26976元。现罗家文以封达金的门面系由自己实际经营为由起诉至法院，请求封达金支付停产停业损失、装修费、提前搬迁奖励等共计66800元。2014年7月，与罗家文同属本次征地拆迁中被拆迁门面经营户的袁德文，就拆迁补偿问题信访至万盛经开区国土房管局，要求补偿拆迁造成的停产停业损失、搬迁过渡费及装修补偿等费用，万盛经开区国土房管局于2014年7月21日作出《关于袁德文同志信访问题的回复函》（万盛经开区国土房管信访函[2014]61号），载明：观井湾两河社和观井社的集体土地在2006年即整体转为��有土地，在本次征收中适用国务院令590号。根据《国有土地上房屋的征收与补偿条例》（国务院令590号文）规定“凡属国有土地上房屋的征收补偿只针对被征收人即被征收房屋的产权人”。所以住改非的各项补偿费用只能支付给房屋产权人。综上所述，你是住改非的租赁人，而不是被征收房屋产权人，相关费用应由被征收人与房屋租赁人按双方约定办理，如没有约定的双方协商处理。一审另查明，本案争议的X号房屋共有三间住改非门面，面积共计为136.9㎡，封达金分别租赁给了罗家文及另两名租赁人（已自行搬离）。经该院调查，罗家文与封达金均认可罗家文租赁的门面面积为55㎡。一审同时查明，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。2014年5月4日，万盛经开区原无专厂和氮肥厂片区旧城改造指挥部召开会议，并作出《关于新设住改非奖项和搬家费有关问题的专题会议纪要》，载明：为鼓励将私有产权房屋自行经营或租赁给他人经营的被征收人尽快签订征收安置协议，特别针对住改非部分设立提前签约奖，标准为：用于经营活动的房屋面积按10元/㎡.天×奖励时限20天，提前签约奖励在2014年5月24日后予以取缔；因将房屋用于经营的被征收人对其经营的货物或与经营活动相关物品在搬迁中产生的搬运费，经本次会议研究决定对住改非部分另行给予搬家费，标准为实际经营面积按30元/㎡计算等内容。一审法院认为，封达金在綦江区（原万盛区）万东镇莲池村观井社的房屋租赁与罗家文，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律��规强制规定，该房屋租赁合同合法有效。因政府对封达金的房屋进行拆迁，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，罗家文与封达金双方均可解除合同。但合同解除后，客观上给罗家文造成了损失，封达金亦从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故罗家文可以依据双方的房屋租赁合同，要求封达金对合同解除后给罗家文造成的损失进行一定补偿。由于罗家文与封达金双方在房屋租赁协议中，未对因政府拆迁导致合同解除后，对上述拆迁费用的分配进行约定，该院根据公平原则，罗家文实际产生损失项目的客观情况，参照《房屋征收产权调换协议书》中的标准进行确定。罗家文请求搬迁费1800元，搬迁费系罗家文经营的门面进行搬迁所需的必要费用，封达金应予补偿。《房屋征收产权调换协议书》中约定封达金的门面房136.9㎡的住改非搬迁费共计为4108元，故由封达金补偿罗家文55㎡房屋的搬迁费用1650元。罗家文请求停产停业损失费34000元，按照《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第三条“房屋征收部门对因国有土地上房屋征收而造成的停产停业损失应当给予适当的补偿”及第四条“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）、具有土地房屋权属证明或经有关部门确认为合法建筑；（二）、具有合法、有效的营业执照、税务登记证；（三）、征收房屋造成了停产停业损失。”的规定，停产停业损失的条件是因征收房屋造成了停产停业的损失，并且当被征收的房屋的生产、经营者不是被征收人的，双方可依照约定办理，没有约定的，协商解决。本案中，封达金提供了房屋土地房屋权属证明，证明争议房屋由封达金出租并获得经济收益，罗家文提供了营业执照，并实际从事经营活动��故罗家文与封达金均因房屋征收而造成了停产停业损失，应当共同获取停产停业损失费用。罗家文与封达金在租赁合同中约定房屋拆迁的经营过渡补偿费用归乙方（罗家文）所有，其经营过渡补偿的性质应为罗家文因房屋拆迁造成的停产停业损失，不包含封达金因房屋拆迁造成的停产停业损失。故本案中，结合罗家文与封达金双方所签订的房屋租赁合同，该院根据公平原则进行处理，确认《拆迁安置协议》停产停业损失费用按六、四开比较合适，即罗家文获得所租赁的住改非实际面积60%的停产停业损失费用，封达金获得所租赁的住改非实际面积40%的停产停业损失费用。罗家文获得本案争议房屋住改非实际面积的24%（60%×55㎡/136.9㎡）的停产停业损失费用。故该院主张罗家文停产停业损失费用为13285元（55354元×24%）。罗家文请求装修费18000元（300元/㎡×50㎡），因��提供房屋装修事实及产生费用的证据，故该院不予主张。罗家文请求提前搬迁奖励13000元，万盛经开区旧城改造指挥部《会议纪要》规定，“为鼓励将私有产权房屋自行经营或租赁给他人经营的被征收人尽快签订征收安置协议，特别针对住改非部分设立提前签约奖，标准为：用于经营活动的房屋面积按10元/平方米/天×奖励时限20天”，“提前签约奖励在2014年5月24日后予以取缔”，故该费用的补偿对象应为被征收人，即房屋产权人。且该费用是为了鼓励产权人积极签约而设，规定最迟不得迟于2014年5月24日发放，之后予以取缔。罗家文不是房屋产权人，且该费用在罗家文搬迁前已经取缔，故该院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第���款，《最高人民法院》第二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：“一、被告封达金于判决生效后5日内给付原告罗家文住改非搬迁费1650元，停产停业损失13285元，以上共计14935元；二、驳回原告罗家文的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取735元，由原告罗家文负担648元，被告封达金负担87元。”封达金不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销原审判决，依法改判驳回罗家文的一审诉讼请求。主要事实和理由：本案涉及两个不同的法律关系，即房屋拆迁补偿法律关系和房屋租赁合同关系。罗家文认为封达金给其造成了损失，应按照合同法的相关规定处理，而不能将房屋拆迁补偿与租赁合同纠纷混为一谈。罗家文明知封达金的房屋属拆迁范围，事实上罗家文也没有损失，一审判决停产停业损失费用按六四开显失公平。罗家文答辩称:双方签订的租赁协议还未到期，停产停业损失应当属于罗家文这样的经营户。二审中，封达金提交了两份情况说明，拟证明停产停业损失费是由房屋产权人享有；承租人早已知道租赁房屋要拆迁，没有停产停业损失。罗家文对前述证据的真实性不予认可。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相同。本院认为，本案争议焦点为罗家文是否应当享有停产停业损失和搬迁费。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条明确规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协���分配。即，被征收房屋的生产、经营单位或个人是可以享有停产停业损失，只不过标准并非法定而是由双方当事人约定或者协商。罗家文作为承租人有权依据相关规定要求出租人封达金给付因房屋被征收导致的停产停业损失。一审法院根据公平原则对停产停业损失按六、四开分配并无不当，本院予以认可。至于搬迁费，罗家文事实上搬离了涉案门面，搬离必然会产生费用，一审判决认定封达金补偿罗家文搬迁费并无不当，本院亦予以认可。综上，封达金的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由上诉人封达金负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务���一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  陈 霞代理审判员  芦明玉二〇一五年六月十日书 记 员  谭 锐