广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24860号原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南堤路45号之一三楼A室。法定代表人：洪雪衿。委托诉讼代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。被告：何学明，男，1951年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市裕能物业管理有限公司诉被告何学明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年1月至2018年6月的物业管理费4626.58元、2017年12月至2018年5月的公用水电分摊费183.58元及违约金（以每月物管费771.1元为本金，逾期1日按1‰，自2018年1月11日起计至实际付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2002年11月进驻河畔明珠小区提供物业服务，与小区业主委员会签订的最后一份《物业服务委托合同》期限为2017年7月1日至2018年6月30日。该合同约定高层住宅、汽车位、摩托车位的物业服务费收费标准为1.18元/月·㎡，商用物业的物业服务费为2.4元/月·㎡，按房屋建筑面积计算，不包括公共用水用电分摊费用；公共用水用电费用由小区业主共同承担，住宅改办公、商用、仓库等双倍分摊；物管费、公摊费用应于每月10日前缴纳，若不按约定按时缴纳的，原告有权立即停止服务并从应交未交之日起每日按应缴未缴费用总额的1‰收取违约金。合同签订后，原告一直依合同约定履行应尽的物业管理义务。被告是河畔明珠小区二层204室的业主，其享受了原告提供的服务，应依约按时足额支付物管费，但被告自2018年1月起未依约支付。被告拖欠物管费的行为已影响了原告工作的开展，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称，原告管理混乱，却收十足的物业费，而且原告起诉前一个电话都没有打给我。钱我愿意交，但原告应当在起诉前打电话给我，通知我交钱。至2017年年底的物管费我已交齐，2018年的物管费未交。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、广东公安人口信息查询资料复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、物业管理委托合同（2002年）、河畔明珠大厦物业管理补充合约（2002年）、河畔明珠小区物业管理合同（2017年）。拟证明原告于2002年进驻涉案小区，于2017年重新签订物管合同，合同约定了物管费的收费标准、违约金的计算标准等。3、公用电费水费公告、公摊水电费发票、抄表数。拟证明公用水电费的计算依据及原告已垫付了公摊水电费。4、催缴费通知单照片。拟证明原告在起诉前向各业主张贴了催缴通知。5、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明被告系案涉房屋的产权人。被告诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、2、5，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3有原件核对，且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。原告的证据4，拍摄对象无法直接显示该通知单张贴的具体位置，亦无证据佐证拍摄的地点，被告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年6月30日，佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会（甲方、委托人）与原告（乙方、受托人）签订《物业服务合同》，约定：第一条、基本情况。1、物业名称：河畔明珠……第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任与义务。……注：物业公司负责服务内容中的养护、管理，如更换灯泡、清洁工具购买、绿化及工具购买，其余维修类项目由业主委员会负责。第二十一条、本合同有效期从2017年7月1日起至2018年6月30日止，合同期共一年。……第四十八条、甲乙双方约定按以下标准收取本物业的物业服务费用，具体为：1、高层住宅、汽车位、摩托车位的物业服务费为1.18元/月·㎡；2、商用物业的物业服务费为2.4元/月·㎡。注：以上收费标准按房屋建筑面积计算，不包括公共用水、用电分摊费用，公共用水用电的分摊费用由小区业主共同承担分摊（住宅改办公、商用、仓库等的按双倍分摊）。第四十九条、乙方于每月10日前向本物业的全体业主/使用人收取当月物业管理费及公摊费等相关费用……第六十一条、小区业主/物业使用人不能按合同约定按时向乙方支付物业管理费及公摊费用的，乙方有权立即停止对其提供物业服务的同时，有权自其应交未交之日起每日按其应缴未缴费用总额的1‰收取违约金……。另查明，原告工作人员每两个月会抄录一次河畔明珠小区公共用水、用电的吨数和度数并制作相应的抄表记录，在原告实际代为垫付公共用水、用电产生的水电费后，原告会向小区业主发出公用电费公告、公用水费公告，具体列明水电分表的情况、相应的度数以及分摊计算方式、每户应分摊的费用金额。本案中，《2017.12-2018.1月公用电费公告》载明住户分摊电费为62.22元/户，《2017.12-2018.1月公用水费公告》载明住户分摊水费为1.98元/户，《2018年2-3月公用电费公告》载明住户分摊电费为57元/户，《2018年2-3月公用水费公告》载明住户分摊水费为2.23元/户，《2018年4-5月公用电费公告》载明住户分摊电费为57.8元/户，《2018年4-5月公用水费公告》载明住户分摊水费为2.35元/户。再查明，佛山市禅城区南堤路45号之一二层204室位于河畔明珠小区内，建筑面积321.29平方米，房屋用途为办公用房。2018年8月15日，该房产被本院查封冻结，限制情况为“仅可过户至朱友毅名下，注销原房产证、原土地使用权证及抵押登记”。原、被告一致确认原告已于2018年6月30日撤场。原告当庭陈述：2017年签订的物管合同中没有约定公用水电费的分摊方式，后原告与业委会亦未补充约定分摊方式，原告一直按户数分摊，小区住宅为340户，其中住改商的在分摊时*2按双倍分摊，计入分摊户数总额内，比如住改商为10户，分摊的分母则为350户，如由商业性质变回住宅，则相应的公用水电不做双倍分摊，绿化用水未纳入分摊范围。被告当庭陈述：在原告提供物管服务期间，被告是按户数分摊的公用水电费，但应以建筑面积分摊，绿化用水也不应纳入分摊范围。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，原告以及作为该小区业主之一的被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请的物管费及公摊水电费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，且已实际垫付公摊水电费，其有权依据物业服务合同的约定向被告主张物管费及公摊水电费。原告主张被告欠缴2018年1-6月的物管费、2017年12月至2018年5月的公摊水电费，因被告当庭确认欠费的事实，亦未举证证明其缴费情况，本院对原告主张的欠费期间予以确认。根据合同约定及水电费的公摊明细，被告应向原告支付二层204室的物管费4626.58元（321.29㎡×2.4元/月·㎡×6个月）、公摊电费177.02元（62.22+57+57.8）、公摊水费6.56元（1.98+2.23+2.35）。至于被告就公摊水电费提出的异议，据前查明，首先，物管合同并未明确约定具体的分摊方式，原告统一按户分摊并无不妥；其次，如前查明的公用水电费分摊过程可知，原告分摊费用的范围、方式固定且已及时向业主公告，并无证据显示小区业主对此提出过异议；再次，被告亦未举证证明绿化用水纳入了分摊范围，故被告的异议无事实根据，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金。根据《物业服务合同》第四十九条、第六十一条的约定，业主应于每月10日前交纳当月物管费，未按时交纳的，原告有权按每日1‰收取违约金。鉴于上述违约金计付标准过高，综合原告的实际损失及被告的过错程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告以每月应缴物管费771.1元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%向原告支付违约金至清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何学明于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2018年1月至2018年6月的物业管理费4626.58元及违约金（以每月771.1元为本金，自欠费当月11日起按年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、被告何学明于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2017年12月至2018年5月的公摊电费177.02元、公摊水费6.56元，合计183.58元；三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告何学明负担。本判决为终审判决。审判员 田 媛二〇一八年十月十五日书记员 陈佳颖