浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2××8)浙01民终6264号 上诉人（原审被告）：孔万挺，男，1963年12月28日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审被告）：何小红，女，1970年6月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：周建平，男，1955年10月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：陶筱芳，女，1955年1月26日出生，汉族，住杭州市江干区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周晔，女，1984年1月27日出生，汉族，住杭州市下城区新德佳苑******。公民身份号码：3301041984********。（系二被上诉人之女） 上诉人孔万挺、何小红因与被上诉人周建平、陶筱芳合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2××8）浙0102民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2××8年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年9月22日，周建平、陶筱芳（乙方，系夫妻关系）与孔万挺、何小红（甲方，系夫妻关系）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方将其所有的坐落于杭州市上城区上水陆寺巷12号402室房屋（建筑面积32.19平方米）转让给乙方，转让总价1000000元，甲方应于2017年10月30日前将房屋交付给乙方，甲方应在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付200000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金等事项。同日，周建平、陶筱芳与孔万挺、何小红另行签订《房产转让补充协议》一份，约定周建平、陶筱芳同意孔万挺、何小红户籍关系在交房前不迁出，孔万挺、何小红承诺在接到周建平、陶筱芳要求其将该房内户籍关系迁出的通知后10天内将该房屋内户籍关系迁出等事项。为购买上述房屋，周建平、陶筱芳此前已另行支付孔万挺、何小红340000元，后又按约支付了上述1000000元购房款。孔万挺、何小红于2017年10月22日向周建平、陶筱芳交付了涉案房屋。后周建平、陶筱芳与何小红签订《房地产买卖物业交接书》一份，载明孔万挺、何小红应于2××8年3月30日迁出户口等事项。现因孔万挺、何小红直至2××8年5月18日方将户口迁出，周建平、陶筱芳于2××8年6月6日起诉至原审法院，经变更后的诉讼请求为：1、孔万挺、何小红向周建平、陶筱芳支付合同违约金50000元；2、孔万挺、何小红向周建平、陶筱芳支付逾期违约金16900元（以房款1000000元为基数，自2017年3月31日起至2××8年4月27日止，以日万分之五的标准计算）；3、本案诉讼费由孔万挺、何小红承担。 原审法院认为：周建平、陶筱芳与孔万挺、何小红签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》及《房地产买卖物业交接书》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照双方签订上述合同的时间先后，表明双方在交付涉案房屋时已明确约定了孔万挺、何小红的户口迁出期限。此《房地产买卖物业交接书》有何小红的签字，孔万挺、何小红系夫妻关系，故该交接书对孔万挺、何小红均具有法律效力。孔万挺、何小红直至2××8年5月18日方将户口迁出，应承担相应的违约责任。孔万挺、何小红抗辩认为其在此前户口无处可迁而导致户口迟延迁出的意见缺乏法律依据，不能对抗其与周建平、陶筱芳的合同约定，不予采纳。但双方约定的违约金金额过高，孔万挺、何小红亦对此提出抗辩，依法予以调整。结合孔万挺、何小红迁出户口的具体时间、孔万挺、何小红的相应答辩意见，以周建平、陶筱芳的实际损失为基础，兼顾涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定孔万挺、何小红支付周建平、陶筱芳违约金15000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2××8年6月27日判决：一、孔万挺、何小红于判决生效之日起10日内支付周建平、陶筱芳违约金15000元；二、驳回周建平、陶筱芳的其他诉讼请求。预收案件受理费1050元，因周建平、陶筱芳减少部分诉讼请求，实际减半收取736元，由周建平、陶筱芳负担648.5元，孔万挺、何小红负担87.5元。周建平、陶筱芳于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。孔万挺、何小红于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，孔万挺、何小红不服，向本院提起上诉称：l、2015年11月13日，孔万挺、何小红与杭州市居住区发展中心有限公司签订经济适用房买卖合同，约定出卖人应当在2017年9月30日前将商品房交付买受人使用，孔万挺、何小红于2017年9月15日拿到经适房钥匙。出卖人承诺于2017年12月29日前取得房产证，但由于政府行为，取得房产证的时间延迟到2××8年3月13日-16日办理，导致孔万挺、何小红的房产证2××8年5月17日才办好，户口2××8年5月18日即迁出，如果不延迟，按时间节点计算，孔万挺、何小红的户口将于2××8年3月5日即可迁出，由于政府行为，属于不可抗力，不算违约。2、在《房产转让补充协议》上约定乙方同意甲方户籍关系在交房前不迁出，且无需甲方支付押金；甲方承诺在接到乙方要求甲方将该房内户籍关系迁出的通知后10天内将该房内户籍关系迁出。此协议是有前提条件的，否则买方随时可以叫孔万挺、何小红迁出，前提条件是买方的房屋拆迁或房屋卖出，则卖方户口迁出，买方户口迁进，由房产中介当事人刘宇的录音光盘可作证，己上交法院。现在买方房屋没有拆迁也没有卖出，更没有打一个电话通知孔万挺、何小红，所以也没有违约。3、2017年10月20日签订的《房地产买卖物业交接书》，在电话联系时孔万挺是坚决不同意的，没有签字，也没有盖手印，更没有委托何小红代签。但是何小红在买方的威吓及诱导下，瞒着孔万挺所签的协议，不能代表双方的真实意愿。因为孔万挺、何小红的交房时间是2017年10月30日前将房屋交付给买方，有充足的时间进行物业交接，后来何小红才知，周建平、陶筱芳房屋要出租，要孔万挺、何小红提前搬出，买方为了自己利益，可以不顾合同违约，造成了孔万挺、何小红一定的经济损失，请求按合同予以适当赔偿。5、买方没有证据证明有实际经济损失，而孔万挺、何小红有理有据，原审判决孔万挺、何小红支付违约金15000元明显过高，无法接受，请求二审法院依法改判。 上诉人孔万挺、何小红在二审中未提交新证据。 被上诉人周建平、陶筱芳在二审中辩称：一、根据2017年9月22日在杭州华邦房地产代理有限公司签约的《杭州市房屋转让合同》第八条其他约定事项中第二条明确说明孔万挺、何小红应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如未迁出，应当向周建平、陶筱芳支付200000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之日起，按日支付全部已付款万分之五的违约金。合同是在双方真实意愿下由豪世华邦房产中介公司提供居间服务签订的，具有法律效力。至于孔万挺、何小红说是因为自己买了经济适用房晚交付导致无法迁出户口的说法，周建平、陶筱芳是在原审法院开庭当日才知道了这个理由。暂且不说孔万挺、何小红撰写的每条上诉状都是虚假陈述，此理由与该案的合同纠纷违约责任没有任何关系，依法不能成立。二、在《房产转让补充协议》和房地产买卖物业交接书均规定，周建平、陶筱芳提出要求孔万挺、何小红迁出户口，须在10天内完成。如果不迁违约金为总房价的20%。周建平、陶筱芳多次与豪世华邦房产代理公司经纪人刘宇打电话要求孔万挺、何小红迁出户口均未得到解决。最后一次是陶筱芳在中介公司当场叫刘宇拨打电话给孔万挺。无奈中介陪同周建平、陶筱芳去南星派出所查询户口迁出问题及上城区人民法院提起诉讼。三、周建平、陶筱芳是一次性付款，且在房屋交割前（2017年10月）已经全款付清。又是通过中介公司签订的合同。何小红是完全民事行为能力的人，看房、签订定金协议、谈房价都是其一个人，不存在孔万挺、何小红说的诱导、威吓。孔万挺、何小红描述是完全与实际不符的。四、户口迁出也是过户的一部分，周建平、陶筱芳有权利要求孔万挺、何小红履行合同义务，合情、合理、合法。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回孔万挺、何小红的全部上诉请求，维持原判。 被上诉人周建平、陶筱芳在二审中未提交新证据。 双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》及《房地产买卖物业交接书》均系签约各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。在《房产转让补充协议》中约定了周建平、陶筱芳同意孔万挺、何小红的户籍关系在交房前不迁出，孔万挺、何小红承诺在接到周建平、陶筱芳要求将该房内户籍关系迁出的通知后10天将户籍关系迁出。实际履行中，孔万挺、何小红是在2017年10月22日向周建平、陶筱芳交付了房屋，在《房地产买卖物业交接书》上有何小红签名，何小红与孔万挺系夫妻关系，其签字、交房的行为对周建平、陶筱芳而言，完全有理由相信是有权代表孔万挺，故《房地产买卖物业交接书》对孔万挺、何小红具有法律效力。孔万挺、何小红上诉称《房地产买卖物业交接书》是在被威吓和诱导下所签，缺乏证据证明，本院不予采信。在该《房地产买卖物业交接书》上明确载明了孔万挺、何小红应于2××8年3月30日迁出户口，如不迁出，孔万挺、何小红应承担总房价20%的违约责任。故，《房地产买卖物业交接书》应视为周建平、陶筱芳已通知孔万挺、何小红迁出户口的时间，亦没有违反《房产转让补充协议》的约定，双方对此达成一致意见，而孔万挺、何小红直至2××8年5月18日才将其户口迁出，已经构成违约。孔万挺、何小红主张的其所购买的经济适用房办证迟延，导致其无法将户籍迁出的理由，无法对抗其与周建平、陶筱芳的约定，不具有正当性，孔万挺、何小红应对其违约行为承担责任。双方约定的违约金为20万元，原审已考虑本案中孔万挺、何小红迁出户口的具体时间、周建平、陶筱芳的实际损失，兼顾合同的具体履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，将违约金调整至15000元，尚属合理范围，并无不当。孔万挺、何小红的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由孔万挺、何小红负担（孔万挺、何小红已向本院预缴上诉案件受理费736元，孔万挺、何小红应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费561元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一八年十月十九日 书记员 袁其伟