云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初2243号原告：余文杰，男，1982年5月16日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张玉琼，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告余文杰与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余文杰的委托诉讼代理人张玉琼，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余文杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，及时支付拖欠原告2016年度3月至12月的净租金38474.7元及2017至2018年度的净租金92339.26元，合计130813.96元；2.由被告支付原告自迟延支付租金之日起至2018年7月31日止的违约金32736.2元；3.由被告支付原告自2018年8月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金（每天按未付款额的万分之五计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月11日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于弥勒市房屋。同时双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金按该房屋价款的8%计算，一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。2014年12月10日，双方签订补充协议，将房屋租赁合同的租期延长3年至2018年12月31日，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。2016年，被告违反约定未按时向原告支付本年度租金。2017年2月15日，双方签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，明确应发2016年度租金为46169.63元，该租金分12期支付，每期支付3847.47元，2017年2月支付首期，之后每期于次月1日前支付。但被告直至2017年3月13日才支付首期租金3847.47元，2017年4月14日支付应于2017年3月1日前支付的第二期租金后，对2016年剩余10个月及2017、2018年租金拒绝支付。综上，被告的行为已构成违约，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，我公司支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，请求予以调整违约金的计算标准；此外，租金的计算标准过高，合同约定的租金明显高于湖泉湾1号同地段同类型房屋的租金，显失公平，请求解除合同。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》复印件1份、发票复印件3份，欲证明涉案房屋系原告和周琛琛购买，房屋价款为621562元。2.《房屋租赁合同》及《补充协议》复印件各1份，欲证明原、被告存在合法有效的房屋租赁关系及双方的权利义务。3.《[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议》复印件1份，欲证明原、被告对2016年租金进行约定的情况。4.离婚协议书、离婚证、不动产权证书复印件各1份，欲证明原告对涉案房屋有独立的所有权及收益权。5.帐户交易明细复印件1份，欲证明被告支付原告2016年第1、2期租金的时间及金额。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5无异议。证据3，对真实性无异议，对证明内容有异议，认为协议中约定的租金是含税租金。被告就其答辩理由向本院提交《房屋租赁合同》、《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》复印件各1份，欲证明房屋租赁合同约定房屋租金由租赁税费和净租金组成，分期支付协议约定的租金是含税租金。经质证，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为分期支付协议约定的租金是净租金。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2（其中《房屋租赁合同》与被告提交的《房屋租赁合同》一致）、4、5，被告无异议，予以采信。证据3，与被告提交的《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》一致，结合双方所签租赁合同及履行情况，协议所载金额应为扣除租赁税费后的净租金，对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年11月11日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”建设的商品房中第1幢第18层07号房，房屋建筑面积为74.98平方米，每平方米价格为8272.05元，房屋总价为620238元。同日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年12月10日，双方签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》约定的租期延长至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。2017年2月15日，原告与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金46169.63元，分12期支付，每期支付3847.47元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月13日、4月14日，被告分别向原告转账支付租金3847.47元。现原告向本院起诉要求被告支付2016年至2018年度的未付租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司；本案所涉房屋的实际购房价款为621562元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据合同约定，被告支付原告的租金应为税后净租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。原告主张由被告按《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》约定的租金标准支付2016年至2018年度的未付租金，系其对自身权利的处分，故本院依法支持由被告支付原告房屋租金130813.95元（46169.63元×3年－3847.47元－3847.47元）。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告截至2018年7月31日的违约金为33690.13元[49724.96元×0.0005×380天＋3847.47元×0.0005×（12天＋13天＋456天＋425天＋395天＋364天＋333天＋303天＋272天＋242天＋211天＋180天）＋49724.96元×0.0005×（546＋181）天]。原告主张由被告支付违约金32736.2元，放弃部分系其对自身权利的处分，故本院支持由被告支付原告违约金32736.2元。原告主张由被告支付自2018年8月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金（每天按未付款额的万分之五计算），符合双方的合同约定，对原告的该诉讼请求，予以支持。三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、原告余文杰与被告云南昆润高宏投资有限公司于2011年11月11日签订的《房屋租赁合同》及于2014年12月10日签订的《补充协议》继续履行。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告余文杰自2016年3月1日起至2018年12月31日止的房屋租金130813.95元及截至2018年7月31日的违约金32736.2元，合计163550.15元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年8月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，减半收取计1786元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  程平二〇一八年十月十七日书记员  邵蓉