黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0110民初7971号原告：刘凤芝，女，1969年4月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李多多，黑龙江天辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文欢，黑龙江天辅律师事务所律师。原告刘凤芝诉被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月27日公开开庭进行了审理。原告刘凤芝及其委托诉讼代理人苟学志，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人李多多、赵文欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘凤芝向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；二、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金23505.56元（2016年10月24日起支付违约金至2018年6月6日共计583天，应支付违约金：583天×403183元×0.0001＝23505.56元）；三、请求判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为为判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2016年10月24日计算至房屋产权证实际办理之日。事实和理由：2012年11月25日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定原告购买位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰香福汇2号楼1单元06层002号预售商品房，房款共计403183元，原告按照合同约定履行了付款义务。2014年11月1日，被告向原告交付房屋，原告成功进户。2014年10月15日，原告向被告支付了契税、公共维修基金等费用，并督促被告及时办理房屋所有权证。至今，被告一直以各种理由拖延拒绝办理房屋产权证书。根据购买合同附件四第六条约定，现被告的行为已构成违约，故诉至法院。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，一、被告开发建设的案涉永泰城商品房屋五证齐全，于2015年2月17日取得工程竣工验收备案证，具备向产权登记机关办理权属登记的条件，不存在不能办理房屋产权证的任何法定情形。二、被告按合同约定，于2014年11月1日交付房屋，并于2015年12月17日按合同约定的交付使用后540日内，将案涉房屋在内2号楼房屋权属登记资料报送农垦房产登记机关办理初始登记，符合合同约定，不存在违约。三、原告所诉隐瞒由于原告未办理注销抵押预告登记原因，导致案涉房屋不能办理初始登记、不能办理权属转移登记的事实。在原告、农业银行抵押预告登记未注销前，被告无法办理案涉房屋权属登记。因此导致案涉房屋未能在合同约定的720日内办理完毕房屋权属登记，责任在原告，被告不存在违约。四、由于原告、农业银行未办理抵押预告注销登记，导致案涉房屋出现原告原因产生的办理初始登记的法律障碍，因此本案起算房屋交付后720日办理房屋权证的日期，应以原告办理完毕注销抵押预告登记之日起计算，现未达办理时限，被告不存在违约，也不应该向原告支付违约金。五、原告明知其本人与农业银行在2017年7月办理案涉房屋的抵押预告注销登记，却在诉请被告自2016年10月24日起支付违约金，明显恶意诉讼，法律不应该予以支持。六、被告积极履行商品房买卖合同关于办理房屋所有权登记的义务，依法足额缴纳案涉房屋在内的初始登记费及维修基金；并在原告、农业银行办理完毕抵押预告注销登记后，于2018年5月23日办理完毕案涉房屋初始登记，案涉房屋现可随时办理房屋所有权证，但仍需原告亲自到场配合被告办理。而由于原告2018年6月份提出本案诉讼原因，其至今也未予配合被告办理案涉房屋所有权证。综上，由于原告及农业银行原因，导致案涉房屋未能在约定期限办理房屋权属登记，责任不在被告。现案涉房屋不能办理房屋权属登记的障碍已经消除，原告应积极履行合同，配合被告立即办理房屋所有权证，不存在被告不为其办理房屋所有权证的情形；根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定及原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、补充协议第六条约定：“非因出卖人责任导致逾期办理产权，出卖人不承担任何责任”。原告所诉被告违约及给付违约金不能成立，应予驳回其全部诉请。原告围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、商品房买卖合同1份、不动产统一发票1份，拟证明：2012年11月25日，原、被告签订商品房买卖合同，按照合同约定原告以403183元购买被告开发的永泰城房产一处，并按合同约定支付了购房款，合同附件4第6条约定被告应在该房屋交付使用后540日内将办理权属登记的资料报送至房产登记机关办理房产手续，但被告至今仍未办理完毕房产手续，已经构成违约，应当承担违约责任。如因出卖人责任不能在房屋交付720日内取得房屋权属证书的，每日按已付购房款的万分之一支付违约金。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：真实性无异议，对证明问题有异议。该份合同能够证明原告系以按揭贷款的方式在农业银行办理贷款，贷款中有关于办理抵押预告登记的约定，原告有义务向法庭出示关于农业银行办理贷款的相关合同，以向法庭全面反映购房的真实过程。该份购房合同不能够证明被告存在违约行为，依据合同第十二条、第十五条约定及附件四第六条第5款约定：出卖人应在交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案；是指将项目竣工备案手续交房地产机关进行备案，作为购买人作为办理产权登记的基础资料。如因出卖人的责任买受人不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，才按每日购房款万分之一向购房人支付违约金。需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，非因出卖人原因造成产权登记机关不能如期接收报送资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续，出卖人不承担任何责任。根据以上合同条款，案涉房屋系2014年11月1日交付，按照合同约定，被告于2015年12月17日将案涉房屋在内2号楼房屋权属登记资料报送农垦房产登记机关办理初始登记，系在合同约定的房屋交付使用后的540天之内，符合合同约定，不存在违约；被告后续举示证据五可证明，由于原告未办理注销抵押预告登记原因，导致案涉房屋不能办理初始登记，更不能办理权属转移登记，在该障碍未消除前，被告无论何时都无法办理案涉房屋权属登记。因此，本案起算房屋交付后720日办理房屋权证的日期，应以原告办理完毕注销抵押预告登记之日计算，现未达办理时限，被告不存在违约，也不应该向原告支付违约金。故本案原告所述逾期办理房屋所有权证，应予区别系出卖人原因还是购买人原因或第三方原因所致，非因被告原因导致逾期办理产权，被告应无责，无需承担任何违约责任。证据2、哈尔滨永泰城管理处收费收据、被告出具的产权代办费收据、代收契税公共维修基金收据各1份，拟证明：2014年10月中旬，原告办理了涉案房产的过户手续，并且按照被告要求支付了产权代办费500元，契税公共维修基金，物业费、电梯费。根据上述3张票据能够证明办理房屋产权系由被告来负责，且被告也收取了500元的产权代办费。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：真实性无异议，对证明的问题有异议。依据原、被告双方签订的合同约定了原告方以按揭贷款方式购买房屋，需委托被告办理产权登记及抵押登记费用由原告承担，双方约定的产权登记及抵押登记并不包含抵押预告登记，在不动产登记条例中有明确的关于产权登记、抵押登记、抵押预告登记的不同规定和内容，双方合同并没有约定由被告方代为办理抵押预告登记及抵押预告注销登记，相关登记的权利人及办理注销登记的义务人应为原告及按揭贷款的农业银行，而与被告无关。关于进户费、管理处专用收据，可以证明原告进户的时间为2014年11月1日，关于维修基金被告所收取后也已经足额交付给了房屋产权登记机关，可以证明被告积极履行合同约定义务。被告围绕其答辩意见，向本院提供证据如下：证据1、黑国用（2012）地24900012号土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证、建设工程竣工验收备案证，拟证明：被告开发建设的案涉商品房屋五证齐全，于2015年2月17日取得工程竣工验收备案证，具备向产权登记机关办理权属登记的条件。原告所说的关于抵押的事项，在该项目于2015年初期就已经注销，对于房屋办理初始登记并没有任何影响，2015年包括案涉房屋在内的2号楼其他房屋均已完成初始登记，在之后的证据中原告所述的不能完成初始登记不能成立。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：真实性无异议，对证明问题有异议。该证据只能证明被告开发了房产，手续齐全，但是在国有土地使用证中涉案的土地自2012年12月5日至2016年12月4日在交通银行办理了抵押登记，被告2014年交付房屋，但涉案的土地一直至2016年都存在抵押，不符合办理房产证及土地证的条件。证据2、商品房买卖合同及附件四合同补充协议，拟证明：1、原被告签订了商品房买卖合同及补充协议，均办理了垦区房屋买卖合同联机备案，约定条款合法有效，与原告举示的商品房买卖合同一致。2、依据合同第十二条、第十五条约定：因政府原因或买受人（即本案原告）原因造成的该商品房不能办理产权登记，出卖人（即本案被告）不承担任何责任；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的双方按照补充协议的相关约定执行（详见附件（四）的第六条）。附件四第六条第5款约定：出卖人应在交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，按每日购房款的万分之一向购房人支付违约金。需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是指将项目竣工备案手续交房地产机关进行备案，作为购买人办理产权登记的基础资料，非因出卖人原因造成产权登记机关不能如期接收报送资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续，出卖人不承担任何责任。所以，第一、本案原告所述逾期办理房屋所有权证，应予区别系出卖人原因还是购买人原因或第三方原因所致，非因被告原因导致逾期办理产权，被告应无责，无需承担任何违约责任。第二、原告自认案涉房屋系2014年11月1日交付，按照合同约定，自交付使用后540日内，被告将办理权属登记所需由被告提交的资料报产权登记机关备案，被告于2015年12月17日将案涉房屋在内2号楼房屋权属登记资料报送农垦房产登记机关办理初始登记，系在合同约定的房屋交付使用后的540天之内，符合合同约定，不存在违约。第三、被告后续举示证据五可证明，由于原告未办理注销抵押预告登记，导致案涉房屋不能办理初始登记更不能办理权属转移登记，在该障碍未消除前，被告无论何时都无法办理案涉房屋权属登记。因此，本案起算房屋交付后720日办理房屋权证的日期，应以原告办理完毕注销抵押预告登记之日2017年10月31日起开始计算，现未达办理时限，被告不存在违约，也不应该向原告支付违约金。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：真实性无异议，对合同约定的条件本身无异议，但该合同不能证明是哪一方存在违约造成房产证未办理。证据3、个人购房担保借款合同，拟证明：1、原告与中国农业银行股份有限公司哈尔滨松花江支行签订《个人购房担保借款合同》，办理案涉房屋按揭贷款，被告为保证人，原告为借款人及抵押人，该合同签订已实际履行至今。2、依据合同第二条2.1款第（5）项约定：未满足下列条件之一，贷款人有权不发放合同项下借款，合同项下借款有抵押担保的预告登记等有关手续，已按贷款人要求办妥，且该抵押保险持续有效；2.2款约定：本合同签订之日起六个月内，借款人未能落实2.1中所约定条件，贷款人有权采取调减或取消本合同项下借款额度，重新审批，解除本合同等；10.2.5款及34、35条约定：借款人为抵押人，应于本合同签订之日起90日内办妥以贷款人为抵押权人的案涉房屋抵押预告登记，抵押预告登记文件或证书由贷款人持有，借款人将所持有的商品房买卖合同正本交由贷款人保管。故，原告本人已依据借款合同约定，到农垦房产登记机关办理了案涉房屋抵押预告登记，其应该知道在案涉房屋办理房屋产权登记前，具有本人亲自到房产登记机关办理注销抵押预告登记的义务。被告在已具备办理房屋权属登记条件的前提下，因原告未能办理注销抵押预告登记，而无法完成案涉房屋的初始登记，进而无法为原告办理房屋所有权证书，该责任应由原告自行承担，被告无需承担逾期办理产权的违约责任。3、依据借款第41条约定：借款人不可撤销的委托贷款人代为办理所购案涉商品房的抵押预告登记手续并支付相应代办手续费。故，案涉房屋抵押预告登记是原告及农业银行办理事项，与被告无关。另，依据原被告签订《商品房买卖合同》补充协议第六条3款约定，案涉房屋产权登记手续及抵押登记手续必须委托被告或被告指定的代办单位办理，原告承担代办费用。原告应于办理房屋交付手续时，向被告出具办理房屋产权证及抵押登记手续的授权委托书及其他资料，办理房屋权属转移登记手续，如需原告配合，原告应按被告或代办单位要求，无条件给予配合。该条款是双方对于产权登记及正式抵押登记阶段的委托代办而不包含抵押预告登记，事实上原告也未出具办理权属登记和抵押登记的授权委托，即使出具了授权委托书，根据房产登记的有关规定，也只是授权代为领取房屋所有权证及他项权证，有关于权属登记、抵押登记仍需原告本人到场亲自办理。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：真实性无异议，对证明问题有异议。原告与农业银行签署该份合同时，涉案房产的产权人仍为本案的被告，原告作为借款人无权处分涉案房产的权属，也无权与农业银行办理预告登记等手续，原告无权与银行办理涉案房产的物权处分。证据4、黑龙江省香坊实验农场房产科出具的《关于未办理解除抵押权预告登记的农行贷款房屋不能办理房屋初始登记的证明》及退件明细表，拟证明：被告2015年12月17日向香坊农场房产科递交案涉房屋在内的2号楼的初始登记材料，因原告与农业银行签署贷款抵押合同，办理了预购商品房抵押预告登记，原告、农业银行未办理注销解除抵押预告登记前，不符合办理房屋初始登记条件，经农垦房产机关审查，对在农业银行贷款未办理解除抵押预告登记的房屋，递交的初始登记材料不予受理，并予以退件，足以证实被告履行合同约定的房屋交付使用后的540天之内办理权属登记材料报产权登记机关的义务，不存在违约。同时也证明了案涉房屋，系原告、农业银行未办理注销抵押预告登记，导致不能办理初始登记，对办理案涉房屋权属登记产生法律障碍，责任不在被告。本案起算房屋交付后720日办理房屋权证的日期，应以原告办理完毕注销抵押预告登记之日计算。根据物权法及不动产登记条例的规定，开发商将开发建设的房屋与购房人签订购房合同，并由购房人与办理按揭贷款的银行签订借款合同时，根据双方的约定可以办理预售房屋抵押预告登记。另外，案涉房屋系开发建设当中的房屋，依法并没有办理房屋所有权登记，被告仅能够称为开发建设单位，而并非案涉房屋的房屋所有权人，原告关于购买了案涉房屋还是被告作为所有权人并未改变的认识是错误的，只有在开发建设完成的房屋取得五证及竣工验收以后，才能具有办理房屋确权的基本条件。该份证据来源于农垦房产登记机关，也就是案涉房屋的发证部门，针对此份证明被告也向法庭提交了调取原告办理案涉房屋抵押预告登记及注销该预告登记的档案资料，足以能够证实该份证明是真实的。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：一、真实性有异议，没有相关人员的签字无法确定真实性。二、该证据记载的内容并不能证明系原告原因造成预告登记不能解除，因签署借款合同时，房屋所有权人仍为本案的被告，如果没有被告的同意，仅凭原告的借款行为并不能办理预告登记。证据5、黑龙江省非税收入一般缴款书（收据）、黑龙江省住房专项维修资金专用票据，拟证明：被告积极履行商品房买卖合同关于办理房屋所有权登记的义务，于2016年3月29日被告向农垦房产登记机关缴纳案涉房屋在内的2号楼全部360户住宅（80元/户）和17户商服（550元/户）的登记费用共计38150元；于2016年3月28日，被告向农垦房产登记机关缴纳了案涉房屋在内的2号楼整栋（36928.99元平方米）的专项维修资金1181727.68元（32元/平米）。至此，如原告办理完毕抵押预告注销登记，具备随时办理房屋权属登记的条件。在这两份票据上标注有案涉房屋所在的土地地块五的字样，对应房屋的数量及收取的单价可以直接换算出为2号楼整栋的费用。另外，被告财务记帐凭证也明确标注有系2号楼的初始登记费用和缴纳的维修基金，足以证明被告已经向房产登记机关全额缴纳了初始登记费用和维修基金。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。涉案房产开发共计1900余户，被告提供的票据仅是部分楼层的相关税费，并不能证实两份税费系本案争议房屋的相关费用，被告企图混淆视听。证据6、永泰城地块五2号楼初始登记证7份，拟证明：永泰城地块五2号楼系于案涉房屋2015年12月17日同一批次向房产登记机关申报办理初始登记，只有涉及本案原告在内的农行按揭贷款的购房人，因未办理案涉房屋抵押预告注销登记，无法办理初始登记，其它非农行贷款的购房人均在2015年12月25日至2016年年初分别取得了初始登记证书，本案逾期办理产权证的责任不应由被告承担。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：真实性无异议，证明问题有异议。涉案房产均系被告进行开发建设，原告也是按照被告提供的贷款银行办理的贷款手续对于未能办理完毕房产证原告并不存在任何过错，所签署的贷款资料与其他人与其他银行签署的材料均是一致，但是不同银行的贷款客户却造成产权证办理不一致的情况。该原因系因被告造成。被告：证据7、产权代办委托合同一份，拟证明：被告与哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司于2014年12月14日签订《产权代办合同》，将永泰城项目五地块1-4号楼按揭贷款购房人、一次性付款购房人及已还清银行按揭的购房人自愿委托办理的房屋权属转移登记（即房屋所有权证）事宜委托给哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司，办理期限自2014年12月1日至2015年11月30日，足以证明被告积极履行商品房销售合同约定的办理产权登记义务。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。根据合同约定，原告仅需按照代办公司要求提供办理房产证所需资料，并未涉及到预告登记注销和解除。同时约定办理产权系由代办公司全权办理，并不需要原告提供其他任何配合，原告在进户时也缴纳代办费500元，也将办理相关手续材料交付给代办公司，至今未办理产权手续，均是由被告以及代办公司原因造成的，该合同也约定代办公司办理的内容是房屋权属转移登记即涉案房屋的权属由被告转移至原告名下。证据8、哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司出具的情况说明一份，拟证明：哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司自2014年12月起，开始为案涉房屋在内的永泰城1-4号楼代办产权工作，在办理永泰城项目2号楼房屋权属转移工作中，由于农业银行按揭贷款的购房人，在农垦房地产管理机关办理的预购商品房抵押权预告登记尚未解除，因此该部分房屋不能办理房屋权属转移登记。该公司为了在合同约定期限内完成代办任务，采用电话（依据购房合同及进户交验预留电话）通知的方式逐一通知在农业银行贷款的购房人，办理预告抵押注销登记手续，同时多次通知及敦促农业银行尽快与购房人办理完毕预告抵押注销登记。但是，农业银行及此部分购房人迟迟未能办理此项注销登记，导致该公司未能在合同约定期限内完成全部代办产权工作。2017年二三季度，农业银行与购房人才开始陆续办理预告抵押注销登记，直至2018年10月，还有部分购房人未办理预告抵押注销登记。根据有关规定，此项注销登记，必须购房人本人与农业银行共同到农垦房地产管理机关方可办理。截至目前，该公司负责的永泰城项目五地块1-4号楼按揭贷款的1102户房屋产权代办，已完成92%房屋权属转移登记，仅除涉及农业银行按揭贷款预告抵押注销登记事项的这部分房屋及个别新销售房屋外，已为购房人办理完毕房屋所有权证。经质证，原告对证据有异议。代办公司与被告系有利害关系，该情况说明陈述不属实，原告及本次起诉的24人多次找到被告以及代办公司要求办理产权证，代办公司现已停止给原告办理任何手续。证据9、案涉房屋初始登记证，拟证明：在原告办理完毕抵押预告注销登记后，被告积极履行商品房买卖合同关于办理房屋所有权登记的义务，于2018年5月23日办理完毕案涉房屋初始登记。但鉴于原告提出本案诉讼，多次与被告协商未果，至今未予配合被告办理房屋权属转移登记。目前案涉房屋可随时办理房屋所有权证。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性的质证意见是：真实性无异议，对证明问题有异议。该产权证登记的权利人为本案被告，更能证实至今未办理房产证原因系由被告原因引起，及所述的预告登记与原告无关，原告至今并不是涉案房产的产权人，仅凭原告也无权办理预告登记的设立以及注销。现该房产在2018年5月23日就已经不存在权属转移的障碍，但被告至今仍未将涉案房产转移至原告名下，已经构成违约。证据10、被告申请法院调取的原告所购买的房屋在房产机关抵押预告登记及注销登记资料，拟证明：被告的答辩主张，本案原告于2013年1月24日与农业银行办理了抵押预告登记，原告明知涉案房屋已办理抵押预告登记，亦负有对该抵押登记办理注销的义务，原告于2017年7月3日才注销抵押预告登记，是导致被告不能按照合同约定的期限办理房屋权属初始登记及转移登记的直接原因，因此而导致不能办理房屋所有权证的责任在原告，而不在被告。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。原告系按照被告及代办公司要求办理的贷款手续，至于未办理完毕房产证与预告登记是否解除并无任何关联性，在2017年7月3日，农业银行就已经出具了抵押权注销的函件，但被告至今仍未办理房屋所有权证长达1年时间。因此可见，逾期办理房产证与是否注销抵押预告登记并无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：：原、被告于2012年11月25日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰·香福汇2号楼1单元06层002号商品房住宅，建筑面积77.44平方米，总价款为403183元。《合同补充协议》第六条第5款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记机关备案，作为乙方（原告）办理产权登记的基础资料”。原告以首付款123183元，向中国农业银行股份有限公司哈尔滨松花江支行（以下简称农行松花江支行）按揭贷款280000元的形式向被告支付了全部购房款。原告于2014年11月1日办理了进户手续。被告于2014年12月14日与哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司签订合同，委托该公司代办哈尔滨永泰城1-4号楼按揭贷款业主的房屋权属转移登记。黑龙江省香坊实验农场房产科于2018年8月6日出具了证明，内容为：被告2015年12月17日向香坊农场房产科报送了哈尔滨市香坊区永昌路118号永泰香福汇地块五2号楼初始登记材料，因部分业主与农行松花江支行签署贷款抵押合同并办理了预购商品房抵押预告登记，根据房屋初始登记办理流程，农业银行与购房人未办理解除预购房屋抵押权预告登记前，不符合办理房屋初始登记条件。原告与农行松花江支行于2013年1月24日在房产部门办理了预购商品房抵押权预告登记，于2017年7月3日解除了预购商品房抵押权预告登记。被告于2018年5月23日为案涉房屋办理了房屋初始登记。原告于2018年6月6日向黑龙江省绥化农垦法院起诉，该法院于2018年7月13日立案受理，于2018年8月6日作出移送裁定将本案移送至本院。本院认为，原、被告于2012年11月25日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于原告主张被告为原告办理房屋产权证的诉讼请求。合同签订后，原告通过银行按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款及代办费、契税等相关费用，被告应按照合同约定协助原告办理房屋权属证书。根据原、被告举证情况可知，现案涉房屋已具备办理房屋权属证书的条件，但办理该证书需由原、被告共同向产权登记机关提交相关材料，被告无法自行办理，故被告应承担的义务是将办理房屋权属证书所需由被告提供的全部资料报送产权登记机关，协助原告办理房屋权属权证书。第二，关于原告主张被告自实际办理房产证向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求。原告于2017年7月3日解除了预购商品房抵押权预告登记，在此之前，被告无法办理房屋初始登记手续，原告解除预抵押前未能办理房屋权属证书的责任应由原告自行承担。原告解除预抵押手续后，应给予被告合理时间用于办理房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用起90日内，除当事人有特殊约定的，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本院认为，90日可作为被告办理房屋权属证书的合理时间，故被告应在原告办理解除预抵押手续后90日内，即在2017年10月1日前为原告办理完毕房屋权属证书，但原告直至2018年5月23日，才为原告办理房屋初始登记，被告怠于承担办证的义务，应自2018年1月30日起承担违约责任。关于违约金的截止日期问题，因被告未能举证证明在办理初始登记后已向原告履行告知可以办理房屋权属证书的义务，被告在庭审中自认截止庭审之日尚未将办理房屋权属证书的相关材料送至产权登记机关。而通过本次庭审，原告应当知道案涉房产已具备办理房屋权属证书的条件且需原、被告共同配合方能够办理，原告亦应积极履行办理房屋权属证书的义务，故违约金应计算至开庭日期即2018年10月27日较为适宜。根据合同约定，因被告责任导致原告未取得房屋权属证书的，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，故原告诉请的违约金应当自2017年10月1日起按总房款的日万分之一的标准计算至2018年10月27日止。故被告应当给付原告违约金为15764.46元（403183元×1/10000×391天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（二）项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告刘凤芝办理位于哈尔滨市香坊区香福路与哈成路交口处东北角永泰·香福汇2号楼1单元6层002号商品房的房屋权属证书；二、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告刘凤芝违约金15764.46元；三、驳回原告刘凤芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币194.44元（原告预交），由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担130.13元，由刘凤芝负担64.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一八年十月二十七日法官助理徐佩佩书记员柳琳相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（二）项商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。