山西省大同市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋02民初13号   原告（执行案外人）：陈忠智，男，1971年9月25日出生，汉族，住大同市城区新庆巷9号楼3单元2号，身份证号码：×××。   委托诉讼代理人：靳小刚，山西阳和律师事务所律师。   被告（申请执行人）：杨文君，男，汉族，1962年12月23日出生，住大同市。   委托诉讼代理人：赵卓，山西华瑞律师事务所律师。   第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区南环路北侧。   法定代表人：赵建国，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘睿，山西光硕律师事务所律师。   原告陈忠智与被告杨文君、第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈忠智的委托诉讼代理人靳小刚,被告杨文君的委托诉讼代理人赵卓,第三人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）的委托诉讼代理人刘睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   陈忠智向本院提出诉讼请求：1、不得执行“紫润芳庭”小区12号商品房。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在法院查封诉争房屋前就购买了第三人开发的“紫润芳庭”12号商品房，双方签订了《商品房认购协议》，第三人向原告开具了购房款收据。双方签订的《商品房认购协议》合法有效，原告作为买受人对所购房屋享有物权期待权，原告对该房屋未办理过户登记手续无过错。被告诉第三人案中，原告仅对第三人享有少部分金钱债权，但第三人对原告所主张的高额本金及高达月息5%的高额非法利息均完全认可，通过该案判决第三人无端增加巨额非正常债务，而且，一审判决后，第三人不上诉，不穷尽维权手段，认同判决。可见，(2016)晋02民初31号案件完全是被告与第三人恶意串通，以恶意增加第三人债务为手段，通过执行房产，达到恶意转移第三人资产的目的，二者的行为严重的损害了原告和其他购房人的合法权益，(2016)晋02民初31号判决显系错误，应予撤销。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，在被告对第三人仅享有金钱债权，而原告对案涉房屋享有物权的情况下，被告的权利不能对抗原告的权利，大同市中级人民法院依据被告申请执行该房屋无法律依据。   杨文君辩称，双方签订的商品房认购协议是无效的。首先，如果是正常的商品房预售，依据《商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。双方应当签订《商品房预售合同》，并依法向房管部门进行预售登记备案。但本案中争议房屋的预售许可证有效期从2013年11月18日至2014年11月17日，而原告与第三人在2015年1月16日和2015年1月20日签订《商品房认购协议》，因签订该合同时紫润芳庭预售许可证已经过期，且未在房管部门进行登记，因此该合同是无效的。其次，本案中答辩人早在2016年就申请查封的争议房屋，在长达两年的时间内，第三人及原告从未提出该房屋已经出售异议，反而恒翔公司多次对房屋价格评估结果提出异议，其仅认为房屋价格评估过低会对其公司经营产生严重影响，但并未对产权等提出任何异议，从其行为可以看出，在争议房屋被查封前，该房屋根本未出售。第三人与原告现提出该房屋已经出售的异议，其是想通过恶意诉讼达到逃避执行的目的。第三，该《商品房认购协议》仪约定了商铺编号和售价，对于交房日期及办理产权日期等对购房者至关重要的内容均未约定，由此可见，该协议不是真实的商品房买卖协议。第四，原告称2015年1月16日购买了12号商铺，但在2015年9月20日第三人因欠被告借款，将上述商铺抵顶给被告。由此可以证明，在2015年9月20日前上述商铺并未出售给任何人，原告称2015年1月16日购买了12号商铺是虚假的。二、原告购买房屋是商铺而非居住用房。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法目的是保护消费者为生活需要购买商品房的房屋消费者物权期待权，而本案争议房屋是非为生活居住需要或为生产经营需要而购买的商铺，因此并不产生相应的物权期待权。三、原告证据不足以证明其已经支付了购房款。原告与第三人签订的《商品房认购协议》约定，该房售价高达8152400元，原告现有证据无法证明其已经支付了购房款。原告提供的《商品房认购协议》和收据，是原告与第三人恒翔公司签订或出具的，双方可以随时签订，无法判断该协议的实际签订时间和该协议及收据的真实性，不能排除双方恶意串通签订虚假合同以达到逃避执行的目的。四、答辩人在申请查封第三人房屋时，第三人并未提出房屋已出售的异议，且产权管理部门也无相关登记备案。在2016年该房屋尚未进行竣工验收，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，本案争议房屋不可能在2016年交付，原告在查封前并未实际占有该商铺。综上所述，原告与第三人签订的《商品房认购合同》是无效的，其所提供的证据均不能证明其对本案争议的房屋享有足以排除强制执行的权利，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。   恒翔公司述称，认可原告陈述的事实。原告购买我公司商铺，我公司已收到全部房款且已实际交付了该商铺，原告也实际占有使用了该商铺。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈忠智向本院提供了以下证据：   1、陈忠智与恒翔公司签订的《商品房认购协议》及收据，证明陈忠智购买紫润芳庭12号商铺、该商铺地下负一层及商铺款付清的事实。   2、大同市中级人民法院（2017）晋02执异150号执行裁定书及送达回证，证明陈忠智提出执行异议及收到执行裁定书的时间。   3、通知及商铺回执单，证明原告实际占有了争议房屋。   4、诉争商铺补充面积款收据，证明原告补交了诉争商铺的补充面积款。   5、汇款凭证、债权转让通知书，证明原告对恒翔公司享有金钱给付债权。   杨文君提交了以下证据：   1、大同市中级人民法院(2016)晋02民初31号协助执行通知书及送达回证，证明本案争议房屋查封情况及查封时该房屋未在房产管理部门进行预售登记，原告在查封前没有占有该房屋。   2、房屋预售许可证，证明原告与恒翔公司签订合同时紫润芳庭小区预售许可证已经过期，且未在房管部门进行登记。   3、收条及《商品房认购协议》、收据，证明2015年9月20日前该房屋未出售给原告。   恒翔公司向本院提交了以下证据：通知及诉争商铺回执单，证明该公司向陈忠智交付了房屋。   以上各项证据，本院组织当事人进行了质证：   杨文君除对陈忠智提交的证据：大同市中级人民法院（2017）晋02执异150号执行裁定书及送达回证无异议外，对陈忠智提交的其他证据真实性均不予认可，认为其提交的汇款凭证是池建平向赵建国个人支付，而不是向恒翔公司支付，该汇款不能证明是支付购房款，其提交的债权转让通知书无证据证明系池建平本人书写，不能证实债权是否真实存在。对恒翔公司提交的证据不认可。   陈忠智对杨文君提交的证据1、2真实性无异议，但认为不能以此证明查封房屋的合法性；对证据3真实性不认可。对恒翔公司提交的证据未发表质证意见。   恒翔公司对陈忠智、杨文君提交的证据真实性均无异议。但对杨文君提交的证据证明内容有异议。   对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   经审理查明：陈忠智与恒翔公司分别于2015年1月16日、2015年1月20日签订《商品房认购协议》购买大同市南环路紫润芳庭小区12号商铺，建筑面积地上271.71平方米，地下136平方米，单价为地上每平方米26000元，地下每平方米8000元，恒翔公司于2015年1月16日、2015年1月20日给陈忠智出具了7064400元、1088000元二张收据。后又于2015年3月9日给陈忠智出具了1141200元的补充面积款收据一张。杨文君申请执行与第三人恒翔公司借款合同纠纷由大同市中级人民法院作出的（2016）晋02民初31号民事判决书确定的债务，本院作出（2016）晋02民初31号民事裁定书及协助执行通知书，查封了恒翔公司开发的紫润芳庭小区部分房产，包括本案所涉12号商铺。案外人陈忠智对此书面提出执行异议，本院于2017年11月27日作出(2017)晋02执异150号民事裁定，裁定驳回陈忠智的异议请求。案外人陈忠智不服该裁定，向本院提起案外人执行异议诉讼。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人陈忠智是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，陈忠智就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈忠智虽在申请人杨文君申请执行前已和第三人恒翔公司签订了商品房认购协议，且恒翔公司亦为其开具了收款收据，但其未就交付购房款提供相关的付款凭证，其提供的汇款凭证系池建平向赵建国个人支付，而不是向恒翔公司支付，该款项是否最终汇入了恒翔公司，或用于恒翔公司生产经营不得而知，仅能证明池建平与赵建国个人之间的经济往来；其提供的债权转让通知书债权人池建平未出庭作证，也未提供有效身份证明，故对该债权转让通知书的真实性本院不予确认。综上，不能认定陈忠智向恒翔公司支付了案涉房屋的全部价款。   综上所述，陈忠智对本案诉争房屋不享有足以排除申请人申请执行的权利，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：   驳回陈忠智的诉讼请求。   案件受理费100元，由陈忠智负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审判长 常 春   审判员 陈大涵   审判员 智绪鲁      二〇一八年十月二十二日   书记员 宁俊艳