浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5704号 上诉人（原审被告）：范林原，男，1967年7月20日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：楼小樵，浙江金麟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱灵芝,女，1985年7月3日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：张苏丰、王天恒，浙江之江律师事务所律师。 上诉人范林原与被上诉人朱灵芝房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初7670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，朱灵芝与范林原于2017年3月8日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由范林原将坐落于杭州市江干区九堡家苑三区十排一楼101号（东边两间）出租给朱灵芝，范林原对朱灵芝保证出租房屋拥有完全使用权，租赁期限自2017年3月8日至2019年3月7日，租金第一年为人民币7万元，第二年为人民币8万元，朱灵芝于合同生效时支付给范林原当年房租及押金人民币2万元，合计人民币9万元；如拖欠房屋租金超过10天或进行违法活动的，范林原有权终止合同，朱灵芝向范林原支付未到期年份总租金30%的违约金。原审法院另查明，2017年4月17日，朱灵芝向九堡新村综合管理办公室三区、九堡街道九堡社区居民委员会提交申请经营场地使用意见表，同意该地址作为办公经营用房使用，后因该地址房屋屋顶不符合社区要求，告知朱灵芝需要整改符合社区要求才可以审批。 朱灵芝起诉至原审法院，请求：1、依法解除朱灵芝、范林原于2017年3月8日所签订的《房屋租赁合同》；2、范林原退还朱灵芝房屋租金人民币70000元及押金人民币20000元，并赔偿利息损失（自2017年3月8日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年10月8日利息为3150元，从2017年10月9日直至法院生效判决书指定履行之日止另行计算）；3、范林原支付违约金人民币21000元；4、范林原赔偿朱灵芝经济损失人民币171682元；5、范林原赔偿朱灵芝营业损失人民币20000元。上述共计人民币305832元。 原审法院认为，朱灵芝与范林原签订租赁合同，系双方真实意思表示，应认定有效。双方争议在于朱灵芝租赁房屋无法办理餐饮营业执照的合同责任问题，经查明，朱灵芝申请办理营业执照因屋顶需要整改导致前期审核无法通过，经现场照片显示，租赁房屋存在自行搭建建筑物情况，是导致租赁房屋无法办理营业执照的主要原因，根据租赁合同约定，范林原作为出租人保证租赁房屋为完全产权，租赁房屋有自行搭建建筑影响房屋使用，范林原作为出租人应当承担相关责任，朱灵芝作为承租人，在未明确是否可作营业使用前擅自开展经营，且在房屋本身并非商业用房的情况下对房屋用途未在租赁合同中予以明确，仅仅表明范林原保证租赁房屋有完全产权，朱灵芝在租赁后将该房屋作为经营使用存在过错。综上，原审法院对朱灵芝要求解除租赁合同的请求，双方签订合同实际已无法履行，可予解除；对朱灵芝要求范林原退还朱灵芝房屋租金、押金的请求，因范林原出租房屋存在过错，客观上导致朱灵芝无法实现租赁目的，应承担其相应的过错责任，收取租金及押金应予返还，对主张的利息，可按照中国人民银行同期贷款利率自向法院主张之日起计算；对于朱灵芝主张的违约金，因合同约定违约责任适用情况是范林原提前收回房屋，不适用本案朱灵芝主张情形；对于朱灵芝主张的经济损失、营业损失，如前所述，系朱灵芝过错导致，原审法院不予支持。故原审法院对朱灵芝要求解除租赁合同及返还租金、押金及认定利息的请求予以支持，其余不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条第（二）、第（四）款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，原审法院于2018年5月5日判决：一、解除朱灵芝与范林原于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》；二、范林原应返还朱灵芝租金人民币70000元、押金人民币20000元，合计人民币90000元；三、范林原应支付朱灵芝自2017年10月12日起按照中国人民银行一年期贷款基准利率、以应付金额人民币90000元为基数计算至本院判决确定的履行日止的利息；上述二、三两项，于判决生效后十日内履行；四、驳回朱灵芝的其他诉讼请求。按规定减半收取的本案案件受理费人民币2943.50元，由朱灵芝承担人民币2077.50元，范林原承担人民币866元。 宣判后，范林原不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、在认定事实方面。（一）一审法院对朱灵芝租房后实际使用房屋的事实视而不见。朱灵芝与范林原于2017年3月3日签订《房屋租赁合同》后，朱灵芝即使用租赁的房屋进行开饭店经营。在一审时，朱灵芝提交的大量关于饭店经营的流水账单足以证明朱灵芝利用租赁房屋开饭店经营的事实。后来，朱灵芝不开饭店的真正原因，并非是工商营业执照不能办，当时，经范林原同村委会及街道协调后，曾经通知朱灵芝去办理营业执照，而朱灵芝予以拒绝；其不开饭店的真正原因是，朱灵芝要撤走离开租赁地。在一审时，范林原也告知过朱灵芝，如要办营业执照当即可以办理。朱灵芝因房屋租赁期未到，如单方退租会造成违约，因此，以不能办理营业执照的理由，掩盖其悔约的非法目的。（二）一审法院无端认定范林原在出租房屋时存在过错。范林原与朱灵芝之间是出租人与承租人的关系。范林原在与承租人订立并履行《房屋租赁合同》过程中无任何过错。范林原是将合法承租的房屋再合法转租给朱灵芝的，后朱灵芝以房屋存在违章建筑而不能办理开饭店营业执照为由要求解除合同。首先，双方合同并没有约定该租赁房屋是用于开饭店用，范林原没有义务负责朱灵芝经营饭店的一切事务；其次，朱灵芝起诉范林原之前一直实际经营饭店，虽然无证经营，但也同违章建筑一说没关联性；再次，范林原曾经为此事曾经竭尽全力向有关部门协调，并取得了同意办理营业执照的结果，但朱灵芝拒绝了办理营业执照。可见，范林原无任何合同上的过错。二、适用法律错误。一审法院在认定合同有效的同时，判令解除合同。但一审法院并没有依掘《中华人民共和国合同法》第97条规定来判案，而是完全按照无效合同的性质来判案，结果必然是错误的。三、一审判决犯了一个逻辑性的错误。一审判案的思路是，范林原将房子租给朱灵芝，范林原就得保证朱灵芝用于一切目的的使用房屋，否则承租人就可以解除合同，并退还所有租金，范林原承担全部损失，这于法于情不合。综上，一审法院不顾事实，错误适用法律，造成判决不公。请求：1、撤销一审判决的第二项，依法改判退还朱灵芝12800元。2、朱灵芝承担诉讼费用。 被上诉人朱灵芝在二审中答辩称：朱灵芝认可一审法院事实部分包括证据。范林原的上诉理由完全不成立，一审基于范林原在合同关系中有明显瑕疵判决其承担返还保证金及承担其他义务。朱灵芝的损失远远不止这么多，一审法院仅仅支持了朱灵芝支付出去的保证金租金等，其他的损失也没有支持。范林原的诉请没有法律或规定依据，请求驳回范林原的上诉请求，维持一审的合理合法的判决。 二审中，上诉人范林原提交房屋租赁合同一份，该合同是范林原作为承租方与出租方张九先、夏海峰、谭黎明、胡志元签订的房屋租赁合同，证明范林原有合法的承租权及租赁期间范林原有转租权，可以转租给第三方，进一步证明范林原与朱灵芝之间的租赁合同是合法有效的。针对范林原提交的证据，朱灵芝认为，对证据三性及证明目的均有异议，该份证据提交已经过了提交证据时效；该合同系范林原与第三方签订，第三方未能印证，真实性无法确定，朱灵芝对该合同不知情；该证据与本案无关联性。本院认为，该证据能够证明范林原与案外人签订《房屋租赁合同》承租杭州江干区九堡镇九堡家园三区十排10号至13号四户联体房一至三层房屋的事实。 被上诉人朱灵芝未向本院提交新的证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院另查明，2013年7月25日，出租方张九先、夏海峰、谭黎明、胡志元与承租方范林原签订房屋租赁合同，合同中约定范林原承租杭州江干区九堡镇九堡家园三区十排10号至13号四户联体房一至三层，租赁期十年，范林原可将租赁的部分面积转租等内容。 本院认为：本案的争议焦点在于，案涉合同效力及案涉房屋无法办理营业执照的责任承担问题。首先，范林原与朱灵芝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。其次，双方租赁合同第一条明确，范林原保证对向朱灵芝出租房屋拥有完全使用权。结合经营用地使用意见表、现场照片等证据，原审法院认定租赁房屋存在自行搭建建筑物是导致租赁房屋无法办理营业执照的原因并无不当。范林原主张案涉房屋可以办理营业执照并通知了朱灵芝，但未能提供有效证据证明，本院难以支持。鉴于案涉房屋租赁合同已无法履行，范林原作为出租人应当承担相应责任，原审判决解除合同、范林原返还租金、押金并支付利息并无不当。范林原上诉理由不能成立。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由范林原负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年十月十二日 法官助理  曹姝隽 书 记 员  张诗雯