四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初4875号 原告：廖珈，女，1991年7月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：岳远征，女，1964年10月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系原告的母亲。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1，统一社会信用代码91511500584242344M。 法定代表人：宋渊，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，系公司员工。 原告廖珈与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖珈的委托诉讼代理人岳远征，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、仇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖珈向本院提出诉讼请求：1、被告大地坡丽雅公司支付初始登记逾期违约金31715元和转移登记逾期违约金3759元（总证从2015年7月1日计算至2016年5月24日；转移登记从2016年5月24日计算至2016年9月29日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月9日与被告签订了购房合同，购买丽雅龙城1栋18层3单元1803号住宅一套，原告付清了购房款房价总计963987元，并向被告足额交纳了契税等全部费用，被告按约定向原告交付房产。根据购房合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，被告取得该商品房所在楼栋的权属证明的时间为2016年5月24日，比合同约定逾期329天，应支付违约金31715元；被告应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，原告实际取得房权证的时间是2016年9月29日，逾期为原告办理完毕房屋所有权证书，根据两者违约金不作累加的约定，应支付违约金3759元。故为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告大地坡丽雅公司辩称：1、我公司在2016年5月22日将房屋交付原告，按照商品房买卖合同的约定应在2017年5月22日前完成房屋所有权证书的办理，原告取得房屋所有权证的时间实际为2016年9月29日，故我公司并未逾期办理房屋所有权证书。 2、原告主张初始登记违约金已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。尽管《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”但从法不溯及既往的原则来看，在新法实施时，依照旧法诉讼时效已经届满的情况下，新法不再具有溯及力。因此在2017年10月1日《民法总则》颁布实施前，该诉讼时效不应延长至三年。案涉房屋约定的初始登记时间是在2015年6月30日前。即便认定大地坡丽雅公司构成违约，结合最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于房地产纠纷案件的审理第（四）条关于违约责任问题第18款：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，原告也应当在2015年7月1日起两年内向被告提出权利主张，现原告于2018年6月27日才主张权利，早已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。 3、房屋初始登记未按期办理的原因是国家不动产登记制度改革所致。因2015年不动产统一登记记制度的改革，宜宾市房管局对不动产登记管理系统进行升级改造及信息数据整合，还对相关机构、部室的职能进行调整和优化。受此影响，我公司在2015年至2016年期间，不能正常开展产权证办理的相关工作，直接导致使房屋初始登记未能按期办理。 4、根据《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”的约定，即便认定我公司存在逾期办理初始登记和转移登记的行为，原告主张的两项违约金也不应当累加计算，我公司不应当就同一违约行为承担双重违约责任。 5、逾期办理初始登记并未给原告造成任何损失，其也没有提供证据证明因此而遭受损失，故原告主张的违约金不能得到支持。违约金的性质主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，本案中，我公司按合同约定交付房屋，原告完全占有房屋，实现了合同目的，初始登记的逾期办理并未给原告造成任何影响和损失。随着小区配套建设的完善，原告所购房屋增值巨大，且基于契税优惠政策享受了退税。综上，请驳回原告诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年1月9日，原告廖珈（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区1栋18层3单元1803号住宅一套，预测建筑面积137.72㎡，套内建筑面积113.05㎡，购房总价款963987元。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。”上述合同、补充协议签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。 2015年3月，被告向丽雅龙城各业主发出《交房通知书》，通知书载明1栋的交房时间为3月28日。2016年5月22日，原告在接房当日依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税、维修基金等费用和办理房屋权属登记的其他资料。关于交房时间，原告陈述应为2015年3月28日，被告陈述应为原告交纳契税等费用和资料的日期即2016年5月22日。2016年5月24日，被告办理完毕丽雅龙城小区1栋的初始登记，相应楼栋产权证书载明所有权人为被告大地坡丽雅公司；2016年9月29日，原告所购房屋的《房屋产权证》办理完毕（证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）。 另查明：2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。”原告于2018年6月27日向本院提交诉状。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 关于原告诉请初始登记逾期违约金的请求。首先，考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。其次，大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对原告造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张本院予以调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于楼栋初始登记载明的权利人为被告，而只有原告所购房屋的产权证书才最能体现原告对其所购房屋享有完整的所有权，故本案所涉楼栋初始登记是否逾期并不直接影响原告的权利，加之原告未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院确认被告仅对逾期办理房屋所有权转移登记承担相应的违约责任。再次，原被告签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，……”。被告实际于2016年5月24日取得本案所涉1栋房屋权属登记证书，故被告大地坡丽雅公司客观上逾期办理初始产权登记，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。……”的规定，原告在合同约定的办证期限届满后，未能取得案涉房屋的楼栋权属证书，即应当知道其合法权益被侵害，故原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金的诉讼时效期间应从2015年7月1日起算，计算两年至2017年6月30日止。现本案原告于2018年6月27日向本院提起诉讼，且未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断等情形，故原告诉请被告支付逾期办理初始登记违约金亦已经超过诉讼时效。综上，对原告诉请被告支付逾期办理楼栋初始登记违约金的请求，本院不予支持。 关于本案是否存在被告逾期为原告办理房屋所有权转移登记的违约行为。《商品房买卖合同》第20条约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”。本案中，虽然被告出具的《交房通知书》载明1栋的交房时间为2015年3月28日，但原告实际于2016年5月22日向被告交纳了契税等费用，原告的上述行为属于《商品房买卖合同补充协议》第12条约定的买受人向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用的情形，故大地坡丽雅公司应当在2017年5月22日前为原告办理完毕产权证书。根据查明的事实，被告实际已于2016年9月29日为原告办理完毕其所购房屋的产权登记，该时间未超过合同约定的办证时间，故原告诉请被告支付逾期办理转移登记违约金本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告廖珈的诉讼请求。 案件受理费686元，减半收取为343元，由原告廖珈负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 刘 晗 二〇一八年十月十二日 书记员 杨象婷