广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初1073号原告（反诉被告）：黄超，男，1984年2月27日出生，土家族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：张慧，女，1990年10月19日出生，汉族，住湛江市霞山区。被告（反诉原告）：招莲芳，女,1947年12月14日出生，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎华锋，男，1972年11月2日出生，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎华旭，男，1974年11月9日出生，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。被告：湛江市好世界房地产代理有限公司，住所地湛江市霞山区海景路15栋108号商铺。法定代表人：林平。委托诉讼代理人：王廷砚，广东国邦律师事务所律师。原告（反诉被告）黄超和被告（反诉原告）招莲芳、黎华旭、黎华锋、湛江市好世界房地产代理有限公司（以下简称好世界公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄超及其委托诉讼代理人张慧、被告黎华旭及被告招莲芳、黎华锋、黎华旭的委托诉讼代理人刘洋、好世界公司的委托诉讼代理人王廷砚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄超向本院提出本诉诉讼请求：1.请求解除合同编号为好房(B)1XX8的房地产（经纪）买卖合同，要求被告招莲芳、黎华旭、黎华锋退回原告支付的定金壹万伍仟元（15000.00元），被告好世界公司退回原告支付的代收定金壹万伍仟元（15000.00元）；2.要求被告好世界公司赔偿原告陆万元（60000.00元）损失；3.要求四被告承担诉讼中产生的所有费用。事实和理由：2018年1月12日,原告与被告招莲芳、黎华旭、黎华锋在好世界房地产岭南路店签订了合同编号为好房(B)1XX8的房地产（经纪）买卖合同，被告故意隐瞒，没有提前说明房屋是属于划拨性质，且因被告招莲芳身份证名字与房产证名字不一致，一直无法办理过户手续。现又因为银行政策致使原告的贷款无法审批等原因，原告现诉请法院，要求解除与招莲芳、黎华旭、黎华锋三人签订的买卖合同，并要求四被告赔偿原告的损失以及返还已支付的定金。被告（反诉原告）招莲芳、黎华旭、黎华锋对本诉辩称，1.双方签订的合同真实合法有效，现原告提起本诉是其违约最好的证据。双方在签订合同时，被告的房产证原告均审查过，关于土地属于划拨的情况，房产证均记载，原告应当知晓。2.原告除支付定金之外，没有根据约定支付房款。3、双方最开始约定办理产权过户的手续是2018年4月1日，由于无法办理银行贷款，后来签订了补充协议，只约定了支付房款的的最后时间是2018年4月30日，并没有约定办理过户手续的时间。后原告并未依照补充协议的约定支付房款。2018年5月25日，原告与被告到税务部门办理税务手续，并到湛江市国土资源局不动产登记中心办理交易手续，于2018年5月29日要求被告退款，并于2018年6月11日提起诉讼，故原告主张没有依据。被告好世界公司对本诉辩称，原告起诉没有事实和法律依据。涉案房子从看房到签订合同的整个过程，好世界公司均已履行合同的审查等义务，仅说明了由于办理过户手续，需要支付1%的出让金。众所周知，90年代的房子均是划拨性质的，但是划拨性质并不影响房子的过户和使用。原告偷换概念，以房子永远不能出让为由起诉解除合同，显属恶意违约，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）招莲芳、黎华旭、黎华锋向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令被反诉人黄超继续履行《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：好房[B]1XX8号）；2.依法确认被反诉人黄超违约，同时判令其向反诉人支付违约金人民币124000元；3.依法判令被反诉人黄超向反诉人支付因反诉人维权产生的律师费人民币10000元；4.依法判令被反诉人承担本案的本诉与反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）黄超对反诉辩称，原告不同意被告的反诉请求。1.房产证上的划拨情况，2018年5月25日至税务部门交税时，该部门工作人员告知我们土地性质永远是“划拨”的性质，而我们原先与好世界公司协商时约定可以将“划拨”转成“出让”，我们认为是好世界公司为了促使买卖合同继续履行，故意隐瞒事实，违背诚实信用原则。当时签合同时，我们也并不了解情况。根据土地管理法，合同应当载明土地性质等，但是合同并没有载明。而后好世界公司隐瞒相关事实，仅告知需要缴纳1%房屋出让金的事实。2.关于付款问题。买卖协议书是2018年4月3日准备到税务部门交税时由被告好世界公司带过去并要求签订的，协议的内容没有体现公平原则。同日，税务工作人员发现招莲芳的身份证上的名字与房产证上“招连芳”的名字不一致的问题，最终导致不能办理过户手续，协议上注明房款于交割后付清。2018年5月25日，我们到税务部门办理税务手续，发现房屋并未转移到我们名下，故我们没有交付房款。被告好世界公司对反诉辩称，1.黄超主张一开始不知道房子土地的性质是划拨性质，后来知道需要交付1%的土地出让金的事实后，因为该费用并不多，故愿意支付。2018年4月30日，原、被告不能履行合同之后，原告依然于2018年5月25日到税务部门交税，和到湛江市房地产交易中心签订交易手续，说明原告是愿意继续履行合同，且湛江市房地产交易中心工作人员告知原告土地的性质后，原告还同意在湛江市房地产交易中心签订了一份备案协议，说明原告是明知房子土地属于划拨性质，依旧愿意购买。2.好世界公司的义务仅为将合法的可过户的房子推荐给原告，土地属于划拨性质，不是影响买卖双方履行房屋买卖合同的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提交经审查确认的证据及陈述，本院认定事实如下：2018年1月12日,黄超与招莲芳、黎华旭、黎华锋在好世界公司位于岭南路店签订了合同编号为好房（B）1XX8的房地产（经纪）买卖合同，约定招莲芳、黎华旭、黎华锋将其三人共有的位于湛江市霞山区华欣路3号XX房出售给黄超，房款总金额为640000元，黄超先支付定金30000元，付款方式为黄超应于交割时支付首期房款300000元，余款340000元由黄超向贷款机构申请贷款。该合同由好世界公司作为经纪方在合同落款处签名并盖章。合同签订后，黄超于当天支付了定金30000元（招莲芳、黎华旭、黎华锋三人收取15000元，好世界公司代收15000元）。2018年4月3日，黄超与招莲芳、黎华旭、黎华锋又签订了《买卖协议书》作为合同编号为好房（B）1XX8的房地产（经纪）买卖合同的补充，约定由于黄超无法通过贷款支付房款，双方协商同意将房款总价格调整为620000元，定于2018年4月30日前一次性付清。该补充协议手写标注了“房款在签交割后付清”。补充协议落款由黄超、招莲芳、黎华旭、黎华锋以及好世界公司的经纪方经办人林丽丽签名确认。由于招莲芳的身份证名字与房产登记证上的名字不一致，2018年5月18日，招莲芳、黎华旭、黎华锋取得了更改招莲芳名字后，由湛江市国土资源局颁发的不动产权证书。2018年5月25日，黄超与招莲芳、黎华旭、黎华锋一同前往湛江市房地产交易中心办理二手房交易证明手续。另查明，黄超于2018年8月20日向本院提交了撤回本诉起诉的申请书。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。黄超与招莲芳、黎华旭、黎华锋签订的房地产（经纪）买卖合同以及《买卖协议书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。黄超以其需与被告协商解决本案纠纷为由，申请撤回本诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定，本院予以准许。关于招莲芳、黎华旭、黎华锋提出的反诉请求应否支持的问题。招莲芳、黎华旭、黎华锋提出的第一个反诉请求是要求黄超继续履行双方签订的合同编号为好房（B）1XX8的房地产（经纪）买卖合同，现黄超撤回本诉，不再请求解除合同，且由于招莲芳、黎华旭、黎华锋无法明确其请求的“继续履行合同”的具体请求内容，故本院对招莲芳、黎华旭、黎华锋的第一项反诉不予支持。招莲芳、黎华旭、黎华锋的第二项反诉请求，要求确认黄超违约，并承担支付违约金124000元的责任。招莲芳、黎华旭、黎华锋认为黄超提起本案本诉要求解除合同，即是一种违约行为，应依约承担违约责任，但黄超的起诉行为并不是固化的一成不变的行为，其行为可以通过黄超自身行为进行补正，黄超向本院申请撤回本诉起诉，该行为就是一种补正的方式，黄超用实际行动表明其愿意继续依约履行合同，故招莲芳、黎华旭、黎华锋坚持主张黄超存在违约行为，应承担违约责任，本院不予认可。招莲芳、黎华旭、黎华锋的第三个反诉请求，要求黄超支付其三人维权产生的律师费10000元。根据双方签订的合同编号为好房（B）1XX8的房地产（经纪）买卖合同第十一条约定:一方违约,令两方追究违约责任而产生的律师费、查档费等费用由违约一方承担。本案中，三方在履行合同的过程中均未出现违约情形，招莲芳、黎华旭、黎华锋请求黄超支付律师费没有合同及法律的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条规定，判决如下：一、准许原告（反诉被告）黄超撤诉。二、驳回被告（反诉原告）招莲芳、黎华旭、黎华锋的全部反诉请求。案件本诉受理费2050元，减半收取计1025元，由黄超负担；案件反诉受理费1490元，由招莲芳、黎华旭、黎华锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  冯伟强代理审判员  王嘉靖人民陪审员  黄小丽二〇一八年十月十日书 记 员  黄宏林附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理;被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。