.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3328号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：杨冬生，男，1975年9月15日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告杨冬生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人高乐、被告杨冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费18472.90元并支付滞纳金5000元，以上费用合计23472.90元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号的X住宅小区项目是由包头市万达广场投资有限公司开发。该小区的前期物业服务是由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供。被告购买X房屋，系X的业主。被告与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业服务协议》1份，双方约定：被告将其在万达广场所购房屋委托大连万达物业管理有限公司包头分公司进行物业管理，双方对物业管理、收费标准、逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定。2013年9月，经原告与包头市万达广场投资有限公司、大连万达物业管理有限公司包头分公司三方协商，由原告进驻万达广场住宅小区，为该小区业主提供物业服务。被告为XX室业主，其房屋建筑面积为154.74平方米，按每月每平方米1.88元的标准计算，被告每月应缴纳物业服务费290.90元。从2013年9月15日至2018年12月31日，被告拖欠原告物业服务费18472.90元。原告曾多次向被告催要欠款，被告以各种理由拒付。被告身为X业主，享受了原告提供的物业服务，却不缴纳物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨冬生辩称，答辩人从2013年9月15日至2018年12月31日共计拖欠物业服务费18472.9元的情况属实。但是答辩人拒绝交纳物业服务费是有原因:1.2013年地下车库漏雨，答辩人的尼桑越野车被雨水淋湿，雨水中有混凝土，去洗车抛光发现无法洗掉，后来重新给车喷漆花费人民币4700元左右，答辩人给物业公司打电话，物业公司承诺给解决，但是一直未解决。2014年同样的情况又发生了一次，答辩人修车及另外租车位花费人民币8000元左右，答辩人处理后给物业公司打电话，物业公司说向上级部门反映给答辩人处理并就损失情况拍照，但至今未有答复；2.2015年，答辩人发现住宅墙体裂缝，答辩人给原告打电话，原告来查看，称是答辩人家装修的问题，要求答辩人将墙体上的壁纸铲除后鉴定，答辩人等待原告的消息，最后原告称是开发商的问题，让答辩人起诉开发商，与原告无关；3.答辩人从入住小区开始至今，对讲门铃一直不能使用，答辩人给原告工作人员打电话问是不是对讲机接错了，原告给答辩人答复的是把对讲线拔掉别用了，答辩人家的对讲门铃一直无法使用；4.2015年答辩人价值4000元左右的赛车，放在门口丢失，找原告反映，原告让报警，答辩人报警后，调取电梯监控，结果电梯和楼道内监控都是坏的，无法找到小偷；5、地下停车位属于公共区域，2015年开始有人私搭乱建，答辩人多次联系原告，原告答应找城管部门拆除，但是私搭乱建到现在还存在，原告没有进行管理；6.原告收暖气费，答辩人交钱后至今未出具发票。原告更换过几任经理，都找答辩人协商过，未达成协商意见。答辩人现在的意见是同意缴纳物业管理费，但是前提是原告赔偿答辩人的损失并有效解决私搭乱建的问题。本院经审理认定事实如下：原告深圳市开元国际物业管理有限公司（承接方，丙方）与包头市万达广场投资有限公司（建设方，甲方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，乙方）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：乙方将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与甲方于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。丙方为选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，丙方应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与乙方无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前乙方应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由乙方承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、丙方所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由丙方承担。本合同自三方签订之日起生效。2013年9月12日，原告（乙方）与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对内蒙古自治区包头XX宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。甲方违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失经甲方确认后由甲方承担。乙方不承担责任的情形：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：甲方违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金。乙方违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，甲方持叁份，乙方持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号包头X住宅房屋建筑面积154.74平方米，其权利人为杨冬生。住宅物业服务费按每月每平方米1.88元标准计算，被告自2013年9月15日至2018年12月31日应向原告交纳物业服务费18472.86元，现原告要求被告支付18472.90元并支付滞纳金5000元。被告提出地下车库两次漏雨，给其造成车辆养护损失及租车位的损失总计12700元，其住宅墙体裂缝，原告处理不当，其家对讲机不能正常使用，价值4000元的赛车丢失，原告不能提供录像导致找不到偷车人，地下车库私搭乱建情况严重，原告管理不到位，对此，被告未提交任何证据；原告认为，墙体裂缝和地下车库漏雨均属于建筑质量问题，原告只能起协调作用，但开发商何时能够解决，原告无法掌控；地下车库漏雨，原告只能维修，现在不漏了；地下公共区域私搭乱建的情况，原告多次向城管部门反映，城管部门也进行了制止。本院认为，原告深圳市开元国际物业管理有限公司与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告杨冬生作为包头X室业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告的住宅提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务费。现原告要求被告支付2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费18472.90元。经查，2013年9月15日至2018年12月31日被告应向原告交纳物业服务费18472.86元，故原告的诉讼请求，本院支持18472.86元，其余部分，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付滞纳金5000元，原告是否尽善尽美地履行了物业合同，原告未举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出地下车库两次漏雨，给其造成车辆养护损失及租车位的损失总计12700元，其住宅墙体裂缝，原告处理不当，其住宅对讲机不能正常使用，价值4000元的赛车丢失，原告不能提供录像导致找不到偷车人，地下车库私搭乱建情况严重，原告管理不到位，对此，被告未提交任何证据；被告的各项损失是否与原告的物业管理服务有关联，原告是否应对被告的损失进行赔偿，被告未充分举证，被告可另案起诉，本案对此不作审查，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告杨冬生支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费18472.86元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，因本案适用简易程序减半收取计195元，原告深圳市开元国际物业管理有限公司已预交，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担42元，由被告杨冬生负担153元；被告杨冬生负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告深圳市开元国际物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一八年十月二十二日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。