广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初9779号原告（反诉被告）：蔡培杰，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：王小龙，广东晟晨律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘国志，男，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：李东亮，广东华鸿律师事务所律师。第三人：严伟红，女，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，第三人：佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园港湾会所首层**商铺，统一社会信用代码91440605568269547P。法定代表人：冼伟彪。委托诉讼代理人：张毓松，第三人嘉联公司员工。委托诉讼代理人：梁某，第三人嘉联公司员工。原告蔡培杰与被告刘国志、第三人招商银行股份有限公司佛山盐步支行、佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司（以下简称嘉联公司）、招商银行股份有限公司佛山盐步支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。后本院根据案件审理情况，通知第三人招商银行股份有限公司佛山盐步支行退出本案诉讼，依法追加招商银行股份有限公司佛山分行、严伟红作为本案第三人参加诉讼。在案件的审理过程中，因原告变更诉讼请求，致本案审理与招商银行股份有限公司佛山分行无利害关系，本院依法通知该行退出本案诉讼。本院依法适用简易程序，分别于2018年7月23日、9月28日公开开庭审理了本案。原告蔡培杰及其委托诉讼代理人王小龙、被告刘国志及其委托诉讼代理人李东亮、第三人嘉联公司的法定代表人冼伟彪及其委托诉讼代理人梁某均到庭参加了两次庭审。第三人嘉联公司的委托诉讼代理人张毓松到庭参加了第一次庭审。第三人招商银行股份有限公司佛山盐步支行的委托诉讼代理人黄美丽、霍子豪到庭参加了第一次庭审，第三人招商银行股份有限公司佛山分行的委托诉讼代理人黄美丽、霍子豪到庭参加了第二次庭审。第三人严伟红到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告刘国志向原告赔偿违约金480000元；2.被告刘国志承担律师费20000元；3.被告刘国志赔偿中介费36000元，4.被告刘国志承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年3月25日，被告与原告签订《房地产买卖合同》，约定被告将佛山市南海区**房（以下简称涉讼房屋）以240万元的价格售予原告。原告当日即支付定金5万给被告，并支付中介费2万元给第三人嘉联公司。但合同签订后，被告拒绝继续履行合同，拒不依法依约配合办理提前还贷款及配合办理贷款手续，原告符合签订合同的所有条件，有支付能力，被告行为明显属于违约，也有悖于诚实信用原则，为此提起诉讼。被告辩称，被告没有违约。1.被告有权行使不安抗辩权。合同约定由原告垫资赎契，垫资款为130万元，原告在接到通知后，没有在三天内支付130万元垫资款，原告的支付能力出现问题，被告有权行使不安抗辩权。2018年4月25日，涉讼房屋经评估，评估价为220万元。依据合同约定，原告贷款七成，即154万元，不能贷款170万元，故需要增加首期楼款16万元。此时原告没有依合同履行，而是要求更换评估机构和贷款银行。原告的支付能力出现问题，被告有权行使不安抗辩权。2.被告有权行使先履行抗辩权。被告配合原告到银行办理贷款所需提供的资料，其中最重要的资料是房产证，涉讼房屋的房产证在招商银行抵押，由原告垫资赎契，原告应该知道履行的先后次序，前面没有赎契，后面无法提供房产证。买方应该按合同约定先支付首期楼款，没有赎契，后面无法办理银行按揭和过户。3.被告没有拒绝履行合同义务，没有违约行为。被告同意原告更换银行，但房产证原告没有赎契，还在银行，没有注销前一次抵押。被告已经两次申请提前还贷，均是原告没有支付垫资款，在原告迟延超过十天以上，被告仍然配合原告办理按揭手续。被告没有收到第三人嘉联公司的EMS邮件，第三人嘉联公司寄邮件时没有电话通知和微信通知，所寄地址也不是买卖合同书上通信地址。被告收到起诉状后，于2018年6月15日约原告面谈，说明没有收到EMS邮件，2018年5月29日到中介要求继续履行，并没有拒绝履行的行为，但原告提出由被告支付起诉的诉讼费和律师费的无理要求，拒不撤诉，也不支付楼款继续履行。4.原告支付首期房款履行最后期限是2018年4月20日，已经迟延十天以上，且一直拖延不付，属于严重违约行为。5.原告未提交任何证据证明其有支付能力，给被告看的短信余额也要用手遮挡。办理贷款必须提交的征信报告、半年银行流水也未提交。综上，被告没有违约，违约方是原告，在确认原告有支付能力、购买能力后，被告愿意继续履行合同。第三人严伟红的陈述与被告一致。第三人嘉联公司陈述，对原告的诉讼请求没有意见。被告向本院提出反诉请求：1.原告违约并赔偿违约金按总楼价的20%计算，为480000元；2.原告赔偿律师费10000元；3.原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年3月25日在第三人嘉联公司处签订《房地产买卖合同》，约定涉讼房屋总价240万元，被告收到原告支付的定金5万元。2018年3月26日，被告按照合同第五条约定申请提前还贷、涂销抵押手续，贷款银行于2018年4月16日通知被告可以提前还贷，被告即通知第三人嘉联公司，第三人嘉联公司也通知了原告，原告没有按合同第五条第二款第三点约定于3天内将垫资款付至被告贷款账号内，没有按合同约定于2018年4月19日前支付65万元。2018年4月底，原告申请按揭贷款，并经评估公司评价，评估涉讼房屋的房价为220万元。原告称评估价太低，不能贷款170万元。因原告不能追加首期房款，于是要求更换评估公司和更换贷款银行。原告应按照合同第五条第二款第四点补齐应付楼款余额，而不是更换评估公司、更换银行。被告一直按合同积极配合履行，原告没有按合同要求支付65万元，也没有按银行要求提供办理贷款所需资料（如银行流水、个人征信报告、担保人等）。随后，第三人嘉联公司告诉被告，原告没有支付130万元垫资赎契款，被告的抵押贷款130万元，是原告的原因没有支付垫资款。以上不能提前还贷、垫资赎契的原因均在原告，没有得到银行的同意贷款书和申请到贷款额度不是评估公司的责任，而是原告的信用和首付太低，原告的存在支付能力问题。至2018年5月双方一直积极沟通，原告一直未提供银行流水和银行余额等证明支付能力，也未支付首期款65万元，原告逾期支付首期房款超过十天，构成违约，需向守约方支付总楼价20%的违约金。2018年5月25日，被告出差时接到邮政电话，称有EMS邮件放在金六福超市，被告回来后去金六福超市，并没有找到该EMS邮件。被告于2018年5月29日要求第三人嘉联公司从中协商，但第三人嘉联公司并没有告诉被告EMS邮件之事，被告还是在要求与原告协商履行合同。2018年6月13日，被告收到法院送达的起诉书后，于2018年6月15日约原告协商，要求原告提供支付能力证明，原告只让被告看到余额够130万元，但原告用手挡住上面一条交易记录。原告并没有把130万元支付给被告垫资赎契。2018年6月25日，被告追问原告，原告也没有支付130万元垫资赎契款。合同约定是由原告来垫资赎契的，原告违反了合同的约定。综上，被告全面履行了合同约定，原告违反合同约定，没有按时支付首期楼款，也没有按时支付垫资赎契款，构成违约，故提起反诉。原告辩称，不同意被告的反诉请求。被告违约在先，其请求没有法律和事实依据。第三人严伟红陈述，对被告的反诉没有意见。第三人嘉联公司辩称，被告反诉没有事实依据。1.原、被告于2018年3月25日签订《房地产买卖合同》，约定总成交价240万元，原告支付定金人民币5万元，首期款不含定金人民币65万元，银行贷款170万。签约当天三方谈好条件后签约，约定原告共支付70万元，被告自行解决银行不足部分赎契款用于解决银行还贷问题，实在没有办法则由第三人嘉联公司寻找借款公司进行过桥解决垫资赎契问题，但利息由被告承担。如发生借款公司介入，或被告未筹够剩余赎契款，或未出银行同贷证明书的，双方可以延迟办理银行还贷手续。如被告确定70万不够还贷，需要找第三人嘉联公司协助找借款公司借款还贷，则必须由借款公司指定的贷款银行办理银行同贷证明书，待证明书出具后方能到银行还款。双方不当违约。2.在合同签订后5天内，第三人嘉联公司的业务员通知被告到华夏居委社区出新的物业地址证明，根据社区居委要求被告必须配合出示合理的该物业户口迁出证明时间承诺书，否则居委会不予办理一切手续。被告得知后不肯配合办理。后经第三人嘉联公司业务员多次电话催促无果，被告私自强行增加《附加条款补充协议》，提出：一，要求原告代银行作出放款时间承诺书；二，该房产出售过户后必须低于市场价返租2年；三，户口要房产过户后2年后迁出。被告明确如原告不接受以上条件就不配合办理一切手续。3.被告已故意违反合同的约定第八条该物业过户后正式交付使用前须及时迁出挂在该物业名下的户籍的约定，被告未经三方同意而强行变更合同内容，导致合同无法继续履行。4.三方多次协商不成，第三人嘉联公司于2018年5月23日向被告发出《催促函》，要求被告于7天内协商办理银行贷款手续及提供资料办理新物业地址证明和户口迁出承诺书。当被告收到《催促函》后又于2018年5月29日强行把《附加协议》放在第三人嘉联公司后就一话不说离开了。一切由于被告原因导致《房地产买卖合同》无法进行下去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据的催促函、EMS邮单、交寄邮件收据与第三人嘉联公司提交的原件核对一致，被告及第三人严伟红虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信，并综合认定其证明力。原告提交的平安银行个人征信授权书是原件，本院对其形式上的真实性予以采信，并综合认定其证明力。原告提交的情况说明书虽是原件，但性质上属于案外人的陈述，本院综合认定。被告提交的个人贷款提前还款申请书是原件，反映被告向招商银行申请提前还款的情况，该材料亦经招商银行股份有限公司佛山分行确认真实，原告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。被告提交的协议书是空白材料，被告提交的雍雅社区公共服务中心的照片也仅是反映该社区公共服务中心服务大厅的情况，与待证事实之间无关联性，本院对该组证据在本案中不作认定。被告提交的通话记录是原件，反映了被告与第三人嘉联公司的员工张毓松的联系情况，本院对其真实性予以采信，至于双方联系内容，本院综合认定。第三人嘉联公司提交的买卖代理费支付承诺书经原告确认真实，本院对其真实性予以采信第三人严伟红提交的短信记录与原本核对一致，本院对其真实性予以采信，并综合认定其证明力。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋的登记所有权人为被告刘国志，已办理抵押登记，登记抵押权人为招商银行股份有限公司佛山分行。2018年3月25日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人嘉联公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.0000524），约定：被告将涉讼房屋以总价240万元售予原告；涉讼房屋已办理抵押登记，双方同意购房价款按涂销抵押后付款方式付款；定金5万元原告须在2018年3月25日支付，被告应在签约后五日内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起5天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用；买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后3天内签订《购房抵押贷款合同》；买方代卖方垫资赎契，首期房款（不含定金）65万元须于经纪方或银行通知还贷之日起3天内付至卖方贷款账户内，到账即视为卖方已收取；房款余款170万元在贷款银行或其代办机构办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行或指定开设的账户内，如银行实际贷款额不足以支付应付楼款余额，则由买方以现金补充其差额；买卖双方需在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后3天备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖；如由于买方或卖方原因导致涉讼房屋在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失；卖方在收齐楼款当天将涉讼房屋交付买方使用；因买方或卖方违反合同的约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务的，如逾期未超过十天的，违约方每逾期一日，须按成交价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（如卖方违约则双倍返还定金给买方，如买方违约则卖方有权没收定金，并有权将该物业售予他人）。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日成交价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；守约方为追究违约方责任而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）由违约方承担；买卖各方向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行。同日，原告向被告转账5万元，被告亦出具《购房定金收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的购房定金5万元。同日，原告还与第三人嘉联公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，原告确认就购买涉讼房屋需向第三人嘉联公司支付房地产咨询及买卖代理费36000元，款项支付时间为签订房地产买卖合同当天一次性支付，逾期须从合同签订之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至支付完毕之日止。同日，第三人嘉联公司开具《收款收据》（NO:0003118），确认收到原告支付的中介服务费20000元。2018年3月26日，被告到招商银行填写《个人贷款提前还款申请书》，申请办理提前偿还涉讼房屋项下贷款的相关手续，同日被告还填写了《注销抵押登记申请审批表》，申请注销涉讼房屋项下抵押登记，该页贷后服务综合岗经办意见载明贷款金额为130万元。2018年4月16日，被告通知第三人嘉联公司的员工梁某称招商银行已通知可以提前还款，梁某因考虑原告尚未办妥同贷书，故未将该通知转告原告。同日，梁某将办理申请按揭贷款所需的资料明细发予被告。同月24日，被告回复“叫小蔡1-2点过来吧”。同日，被告微信要求梁某催促原告抓紧办理手续，梁某回复称明天评估公司去评估，被告回复：“决定在哪做？我不管，尾款到位时间必须有期限”。2018年5月4日，梁某通过微信再次告知被告办理申请按揭贷款其需提供的材料，通知被告于同日下午去平安银行办理申请按揭贷款的相关手续，被告则提出要签订补充协议才予配合。2018年5月21日，原、被告及第三人嘉联公司的业务员在嘉联公司处协商解约或履行相关事宜，过程中被告表示感觉原告购买“挺勉强的”，且考虑房价下降，建议原告找经纪方另找一个便宜点的房子，原告则予以拒绝，认为其买房已经预算好了，没有问题。协商中被告提出如履行合同需对合同细节问题进行完善，并要求原告签署附加协议，约定原告须保证银行3个月内放款，并要签返租协议，返租两年，但原告予以拒绝，双方未能达成一致意见。2018年5月24日，第三人嘉联公司向被告邮寄《催促函》，称根据房管部门要求被告需出示涉讼房屋新的地址证明及街道办要求买卖双方签署户口迁出时间的承诺书，认为被告不予配合买方到银行办理贷款所需提供的资料和一切手续，也不予配合买方开具户口迁出时间的承诺书令其无法开展后续工作，且经多次催促面谈无果，故通知被告在该函发出后七天内主动联系第三人嘉联公司业务员配合买方办理上述事宜。该邮件于2018年5月25日妥投。2018年5月29日，被告出具《附加协议》，内容为：本着公正、互信的原则，协商一致，现附加以下几点：一，秉承互信原则，按协定赎楼、过户到放款期限为三个月，超出三个月的将由买方给予承担其所有费用；二，房屋一经售出后，按协定将返租原房主，期限为两年，价格以低于市场的价格，不得反悔；三，户口迁出一事，期限为两年，在两年期内务必迁出，如购新房在未出房产证之前，以购房合同为准。自本协议发出之日，买方应积极作回应，在十日内如未作回应，卖方将有权解除合同。2018年6月6日，原告与广东晟晨律师事务所签订《案件委托合同书》，约定原告委托该所指派的律师代理本案诉讼，前期律师费20000元，后期代理人开展工作之后和解或者调解或者判决房产过户到原告后，另行支付律师费40000元。同日，原告向广东晟晨律师事务所转账支付20000元。2018年6月7日，原告提起本案诉讼，诉讼请求为要求被告继续履行合同，涂销抵押、协助办理过户手续并赔偿诉讼费、保全费、律师费等。2018年6月27日，被告与广东华鸿律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定被告委托该所委派的律师代理本案诉讼，前期律师费10000元，结案时违约金提成20%。同日，该所开具发票予被告，确认已收律师代理费10000元。2018年6月28日，被告提起反诉，反诉请求为要求解约清算。2018年7月23日第一次庭审时，被告明确要求原告支付130万元的垫资款，否则无法办理提前还贷手续。诉讼中，原、被告均明确希望本院主持调解促使合同继续履行，本院亦组织双方进行多次协商，后因双方就合同继续履行的时间截点、违约金金额等未能达成一致而未果，原告遂于2018年9月17日提交申请书变更诉讼请求为现诉讼请求，并在本案第二次庭审（2018年9月28日）时向被告明确该诉讼请求。诉讼中，招商银行佛山分行向本院反映：1.至2018年7月19日止，被告未结清涉讼房屋项下贷款本息合计1272761.22元；2.原告曾于2018年4月向该行零售部门经理黄佳咨询涉讼房屋二手房按揭事宜，黄佳委托评估公司对涉讼房屋进行评估，得出最新评估价为2080000元，后来因为该行评估价比实际约定成交价低，可贷金额未达到原告的需求，双方未达成一致意见，所以该行没有委托评估公司出具评估报告。庭审中，第三人严伟红明确对被告签约出售涉讼房屋知情且同意；原告明确在本案中不向第三人严伟红主张权利。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人嘉联公司签订的《房地产买卖合同》既包含原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了原、被告与第三人嘉联公司之间基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现原、被告就履行买卖涉讼房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，本院仅就此进行审查。经审查，《房地产买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行，不得擅自变更或解除合同。现在诉讼中原、被告均主张解约，故合同应予解除，本院经征询各方意见，确认《房地产买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于2018年9月28日解除，并根据各方履约情况，结合双方诉请，对上述《房地产买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定作解约清算如下：一、关于违约方的认定综合双方履约情况，本院认定被告构成根本违约，理由如下：第一，被告在合同的履行过程中单方强行变更合同条款，导致合同未能在约定的期限内履行完毕，且后续双方未能达成一致，最终导致合同解除，被告是过错方。根据本院查明的事实，被告在合同的履行过程中，单方要求原告签署《附加协议》，严重违反合同的约定。被告在《附加协议》中要求原告保证购房尾款三个月内到账、房屋出售后需以低于市场价的标准返租予被告两年、户口在两年内迁出，均超出了《房地产买卖合同》的约定，原告有权予以拒绝且无需承担任何违约责任。被告主张该《附加协议》是对房屋买卖细节的明确明显不符合双方约定，本院不予采纳。根据被告单方提出的《附加协议》中“自本协议发出之日，买方应积极作回应，在十日内如未作回应，卖方将有权解除合同”的表述可知，被告的《附加协议》并非其表达与原告协商变更合同约定的建议，而是其继续履行合同约定义务的条件，事实上被告在原告拒绝签署《附加协议》之后，拖延配合办理申请按揭贷款相关手续，导致合同无法在约定的期限内履行，被告构成根本违约。被告称原告及第三人嘉联公司未通知其配合办理申请按揭贷款相关手续与被告和梁某的微信聊天记录反映的情况不符，本院不予采纳。被告称其未配合原告办理相关手续是在行使不安抗辩权和先履行抗辩权没有事实和法律依据，本院不予采纳。第二，被告主张原告违约的理由均不成立。首先，被告主张原告未垫资赎契构成违约。经审查，根据《房地产买卖合同》的约定，涉讼房屋成交价为240万元，扣除定金5万元和通过贷款支付的尾期房款170万元，余款即是首期房款的金额65万元，故原告及第三人嘉联公司主张的原告代为垫资赎契的金额仅为65万元理据充分，本院予以采纳。被告主张原告承担赎契的全部金额明显不符双方约定，本院不予采纳。根据《房地产买卖合同》的约定，原告须于经纪方或银行通知还贷之日起3天内付至被告贷款账户内，但现有证据无法证明被告、第三人嘉联公司或者贷款银行有将还贷通知送达原告，且因原告仅需承担65万元的赎契金额，故被告亦为垫资赎契的一方，但本案中被告并未举证证明其在银行通知提前还款、在扣款日之前有将应由其承担的赎契款存入贷款账户内。基于此，被告主张原告未垫资赎契构成违约理据不足，本院不予采纳。其次，被告主张原告未接受招商银行贷款方案构成违约。经审查，《房地产买卖合同》仅约定原告应在签约后办理申请按揭贷款的相关手续，并未限定原告仅能向招商银行申请按揭贷款，原告在招商银行出具贷款方案之后认为不符合其要求的，可以另行寻找其他银行申请贷款，并不违反双方的约定，事实上根据被告与梁某在2018年4月16日、24日的微信聊天记录可见，被告对原告重新寻找银行申请按揭贷款是没有意见的。因此，被告主张原告未接受招商银行贷款方案构成违约理据不足，本院不予采纳。综上，被告在履行《房地产买卖合同》构成根本违约，导致合同无法在约定的期限内履行完毕并最终解除，应承担相应的违约责任。原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以采纳；被告反诉主张原告违约没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于违约责任的核定《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，因被告根本违约，故原告诉请被告赔偿其支出的律师费20000元符合双方约定，本院予以支持；原告诉请被告赔偿中介费36000元，经审查，原告在本案中仅支出中介费用20000元，现合同因被告违约而解除，该款应由被告承担。至中介费用差额16000元，因该费用未实际支出，且本案交易因被告违约而终止，故原告诉请被告赔偿该款没有事实依据，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金480000元，经审查，原告主张的该违约金系根据涉讼房屋成交价的20%计算得出，根据《房地产买卖合同》的约定，该违约责任条款仅在由于买方或卖方原因导致涉讼房屋在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的情况下才能适用，本案中涉讼房屋的抵押尚未涂销，原告也并未支付按约定应由其承担的赎契款，故无权适用该条款主张违约责任。根据《房地产买卖合同》的约定，在本案的情况下，被告需承担的违约责任为定金责任，因原告在本案中支付了定金50000元，故被告应支付违约金50000元予原告，原告关于违约金的诉请超出上述核定的，本院不予支持。如上所述，因原告在履行《房地产买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定过程中并无违约行为，故被告诉请原告支付违约金480000元、赔偿律师费10000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）蔡培杰与被告（反诉原告）刘国志于2018年3月25日签订的《房地产买卖合同》（NO.0000524）项下关于买卖佛山市南海区雅居乐御景名门花园4座302房的权利义务约定于2018年9月28日解除；二、被告（反诉原告）刘国志应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告（反诉被告）蔡培杰；三、被告（反诉原告）刘国志应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费用20000元予原告（反诉被告）蔡培杰；四、被告（反诉原告）刘国志应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费20000元予原告（反诉被告）蔡培杰；五、驳回原告（反诉被告）蔡培杰的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）刘国志的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费9160元，减半收取计4580元（原告已预交），由原告负担3555元，由被告负担1025元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；反诉受理费减半收取计4325元（被告已预交），由被告负担。对原告多预交的案件受理费8660元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一八年十月二十二日本件与原本核对一致书记员  许晓璇