石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初5871号原告：赵江娜，女，1985年1月26日出生，汉族，住石家庄市。原告：赵江超，女，1988年11月20日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：李娜，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师,代理权限一般代理。被告：石家庄鑫利房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区胜利北大街**鑫利时间国际小区**楼**。法定代表人：梁宣福，该公司总经理。委托诉讼代理人：史风朝，男，1971年7月19日出生，汉族，系该公司财务经理，代理权限特别授权。原告赵江娜、赵江超与被告石家庄鑫利房地产开发有限公司（以下简称鑫利房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵江娜及其二原告委托诉讼代理人李娜、被告石家庄鑫利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史风朝到庭参加诉，原告赵江超经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。赵江娜、赵江超向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的关于被告开发的石家庄长安区胜利北大街与光华路交口鑫利城市广场（现名为鑫利时间国际）20-2010室房屋认购协议无效；2、判令被告返还原告购房款210670元及同期一年银行存款利息4108元；3、判令被告返还二原告对该房屋交纳的费用款22980元；4、判令被告赔偿二原告4万元损失；以上合计277758元；5、本案诉讼、保全费及因此产生的费用由被告承担。事实与理由：被告在石家庄市长安区与光华路口处开发了“鑫利城市广场”楼盘，并公开销售。2017年7月3日，原告在被告开发的该楼盘7楼售楼处交纳了10000万元定金及22980元购房需要缴纳的入住费用款，2017年7月9日原告、被告签订了签订房屋认购协议约定：“原告购买被告开发的长安区胜利大街与光华路交口处公寓20层2010室，并向被告支付首付款210670元，其余20万元待甲方通知后办理银行按揭贷款；被告应该在2017年10月31日前交付该房屋。”到2017年10月31日被告没有向原告交付房屋，原告多次向被告协商交付房屋及办理银行按揭事宜，但均未果，被告一直推脱，且该楼盘的7楼原售楼人员全部撤销，无法找到，直至2018年7月，原告再次来到该楼盘寻找。竞然发现被告已将该小区名称更改为鑫利时间国际小区，并且将原告购买的该房屋出租给他人，已经收取了半年的租金。经过原告的追问及查询，原告这才得知。被告至今不具备商品房预售资格，原告签订合同的目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条法律规定，此房屋买卖合同无效。即使在诉讼过程中被告取得预售许可手续，其已经在2018年7月1日将该房屋出租给他人，且租期为五年的行为，也明确表明其违反双方约定，不再将房屋卖与原告。因此原告要求被告返还购房款210670元及利息及购房时交付的各项费用款项22980元。根据最高院的《商品房买卖合同纠纷案件解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案购房时被告口头及书面告知原告该房屋有正规产权，但实际被告在未取得商品房预售许可证情况下与原告签订书面的商品房认购协议，原告一直不知道被告没有预售资格，被告行为应属于欺诈行为，同时在2018年7月1日被告在未通知原告解除合同或退还房款的情况下，故意不通知原告将该房屋出租给他人的行为亦属于对原告的合同欺诈。原告根据上述法律规定及《合同法》第58条规定，要求确认合同无效的同时追究被告以上合同欺诈法律责任，向二位原告支付4万元赔偿款（已付购房款210670元的20%）。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，希望法院支持原告诉讼请求。石家庄鑫利房地产开发有限公司辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求给予认可。二、针对原告的第二项诉讼请求的第一部分：退还原告购房首付款210670元，被告给予认可，但因被告目前财务没钱支付该款项，必须等被告再次出卖鑫利时间国际B栋2010室后才能退还原告上述款项；第二项诉讼请求的第二部分：支付原告同期一年银行存款利息4108，被告不予认可。三、针对原告的第三项诉讼请求，跟本案无关，被告不予认可。四、针对第四、第五项诉讼请求，被告不予认可。事实与理由：2017年7月，原告通过中介购买了被告开发的鑫利时间国际B栋2010室，并于2017年7月9日，原告与被告签订《公寓认购协议书》（编号：697号）。该公寓总计410670元，2017年7月9日，原告支付首付款210670元，余款200000元走银行按揭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品预售许可证明的，可以认定有效。截至目前，被告所开发的鑫利时城市广场项目已经取得了《土地证》、《用地规划许可证》，尚未取得《商品房预售许可证》，所以2017年7月9日，原告与被告签订《公寓认购协议书》（编号：697号）为无效协议。原告2017年7月3日支付给中介公司：鑫利城市广场项目的费用22980元，被告认为跟本案无关，应另案处理。综上，被告同意等重新出售鑫利时间国际B栋2010室后退还原告上述房屋首付款210670元。原告提交证据：证据1、2017年7月9日原被告签订的公寓认购协议书，证明原被告存在购房关系。证据2、被告出具的收款收据2份，证明被告收到原告的房款210670元、22980元共计233650元；证据3、四张POS机小票，证明转账记录；证据4、房屋租赁合同，证明被告在没有通知原告的情况下将原告购买2010室出租，我方认为被告构成违约。被告质证意见：1、对证据1无异议；2、对20670元收款无异议，对22980元收据有异议不予认可；3、对证据3不予认可；4、对证据4房屋租赁事实认可。本院经审理认定事实如下：2017年7月3日，原告通过中介购买被告开发的鑫利时间国际B栋2010室，当日通过POS机向被告支付定金10000元、向海驰房地产经纪有限公司支付22980元，中介机构出具22980元收据，收据盖章为鑫利城市广场。2017年7月9日，原告与被告签订《公寓认购协议书》（编号：697号），该公寓建筑面积46.6.平方米，单价8807元/平方米，总价款410670元，付款方式：首付款210670元，余款200000元银行按揭。2017年7月9日，原告通过POS机向被告支付200670元，被告出具210670元的收据。截至目前，被告所开发的鑫利城市广场项目已经取得了《土地证》、《用地规划许可证》，尚未取得《商品房预售许可证》。本院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品预售许可证明的，可以认定有效。截至目前，被告所开发的鑫利城市广场项目尚未取得《商品房预售许可证》，2017年7月9日，原告与被告签订《公寓认购协议书》，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张按照银行同期存款利率计算主张利息4108元，符合合同约定，应予支持。原、被告在交易过程中均存在过错，应各自承担相应责任。原告主张的40000元损失，不予支持。原告向中介机构交付的22980元，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》的规定，判决如下：一、确认2017年7月9日原告赵江娜、赵江超与被告石家庄鑫利房地产开发有限公司签订的《公寓认购协议书》（编号：697号）无效。二、被告石家庄鑫利房地产开发有限公司返还原告赵江娜、赵江超购房款210670元及利息4108元。三、驳回原告赵江娜、赵江超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,466元，减半收取计2,733元，由被告石家庄鑫利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日前预交上诉费5466元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李建中二〇一八年十月二十九日书记员  张紫薇