安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初3070号 原告：张正鲁，男，1991年5月3日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。 被告:李阳,男，1975年1月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 第三人：邓海燕，女，1980年4月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告张正鲁与被告李阳、第三人邓海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张正鲁及其委托代理人程敏到庭参加诉讼，被告李阳、第三人邓海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张正鲁向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，判令芜湖市镜湖区的房屋归属于原告所有；2、被告继续履行合同，配合办理过户手续；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告向被告购买房屋，2018年2月27日双方签订《房屋买卖合同》一份，被告将归属于其的位于芜湖市镜湖区的房屋（产权证号：房地权芜镜湖区字第××号，面积76.01平方米）出售给原告，价格52万元。双方约定，合同签订后买方支付定金10万元给卖方，双方确认于2018年3月30日前办理产权过户手续，买方收到此房交易收件单即付卖方房款42万元。另因被告欠国元小额贷款公司25万元无力偿还，双方协商由原告先行支付，后续房款在买卖双方办理房管局过户手续交付，双方协商于2018年3月15日之前先行交付于原告。合同签订后，原告于2018年3月13日向被告转账支付了10万元，被告出具定金收条一份。2018年3月14日，原告向被告转账支付了25万元，被告出具首付款收条一份，确认收到25万元及此前原告支付的10万元，共计35万元首付款。2018年3月15日，双方去房管局办理过户手续，原告向被告支付了购房余款17万元（其中有3万元是原告委托案外人张亚东转账支付给被告的）。被告出具购房余款收条一份，确认收悉。涉案房屋系被告方单独所有，查验房产证可以明确看到，且在房屋买卖当时被告方告知原告该房屋系其婚前个人财产，并向原告出具了离婚证证明其在签订房屋买卖合同时具有处置涉案房屋的权利。过户时被告方还向房管局出具了房屋系其单独所有的声明，原告系善意购买人。原告积极履行合同义务，被告拒不履行合同义务，至今房屋未能办理过户登记手续， 被告李阳未答辩，未提交证据。 第三人邓海燕未答辩，未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2018年2月27日，原告张正鲁（乙方）与被告李阳（甲方）在芜湖鸿朝房产中介签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方将位于芜湖市镜湖区房屋出售给乙方，建筑面积76.01平方米，房屋作价52万元，购房定金10万元；2、买卖双方确定于2018年3月30日前办理产权过户手续，买方收到此房交易收件单即付卖方房款42万元，同时扣留卖方5000元交房押金暂存鸿朝房产中介；3、此房屋产权过户的所有费用和契税由甲方承担，中介费5000元由乙方承担，于此房过户时一并支付；4、卖方让房时间为2018年3月15日，同时必须结清水、电、气、物业、有线等有关费用，并确定在过户后5日内迁出户口；5、特别约定，经双方友好协商，因产权人需提前清偿国元小额贷款公司贷款，由乙方先行垫付贷款25万元，含定金共支付首付房款35万元，后续房款在买卖双方办理过户手续后交付，此房于2018年3月15日之前先行交付于买方。2018年3月13日，原告支付被告购房定金10万元，双方在购房定金收条上签字；2018年3月14日，原告支付房款25万元，双方在购房首付款收条上签字；2018年3月，原告支付剩余房款17万元，双方在购房余款收条上签字。2018年3月15日，原、被告在芜湖市不动产登记中心办理过户手续，后因第三人邓海燕未能到场签字而未办理完成。 另查明，被告李阳与第三人邓海燕于2004年4月14日登记结婚，于2016年6月7日登记离婚，原告张正鲁在购房前知晓被告李阳离婚的事实。被告李阳与第三人邓海燕在自愿离婚协议书中约定位于汀苑小区X房屋产权归儿子李智所有，被告李阳自愿放弃。 本院认为，（一）关于原告张正鲁与被告李阳所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。被告李阳与第三人邓海燕离婚协议中约定位于汀苑小区X房屋产权归儿子李智所有是合法有效的，双方应严格履行，不得随意撤销。同时，原告张正鲁与被告李阳所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，应为有效合同，并不因李阳的无权处分行为而当然无效。该房屋买卖合同的债权行为是有效的，但被告李阳向原告张正鲁转移房屋产权的物权行为仍属于效力未定的无权处分行为，需要被告李阳之子李智的追认才能生效，生效之后才能取得房屋的所有权。 （二）关于原告张正鲁是否可以适用善意取得制度取得房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，原告张正鲁在购房前明知被告李阳与第三人邓海燕于2016年6月7日登记离婚，本可以要求李阳出示离婚协议书来进一步查验房屋产权情况，但原告张正鲁仅依据李阳提供的房产证就认为该房屋系李阳个人财产有完全的处分权，最终导致无法在芜湖市不动产登记中心完成过户手续。原告张正鲁没有完全尽到房屋买受人应尽的注意义务，同时，该房屋未按照法律规定办理完成登记手续，故原告张正鲁无法适用善意取得制度取得房屋的所有权。 现被告李阳无权将案涉房屋出卖给原告张正鲁，故本院虽确认原告张正鲁与被告李阳于2018年2月27日所签订的《房屋买卖合同》有效，但无法支持李阳的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张正鲁与被告李阳于2018年2月27日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告李阳的其他诉讼请求。 案件受理费收取6530元，公告费560元（已交至报社），合计7090，由原告张正鲁负担6330元，被告李阳负担760元（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 雷 潇 人民陪审员 邓 睿 人民陪审员 王 跃 二〇一八年十月十九日 书 记 员 刘淑芳 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。