黑龙江省巴彦县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）黑0126行初30号 原告：周红敏，女，1975年3月5日出生，汉族，无职业，住巴彦县。 委托代理人：孟繁玉，巴彦县兴隆镇繁荣法律服务所法律工作者。 被告：巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人：陈冬，主任。 被告：巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人：王旭升，局长。 委托代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。 委托代理人：刘娟，巴彦县房产住宅局评估股股长。 被告巴彦县国土资源局，住所巴彦县巴彦镇。 法定代表人：付强，局长。 委托代理人：徐世民，巴彦县国土资源局不动产登记局局长。 第三人刘彦永，男，1976年6月18日出生，汉族，农民，住巴彦县。 原告周红敏因认为被告巴彦县不动产登记中心，被告巴彦县房产住宅局，被告巴彦县国土资源局应履行为原告及第三人刘彦永办理房屋所有权转移登记的法定职责一案，于2018年7月23日向本院提起行政诉讼。本院于2018年7月23日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年9月13日公开开庭审理了本案。原告周红敏及其委托代理人孟繁玉，被告巴彦县不动产登记中心法定代表人陈冬，被告巴彦县房产住宅局委托代理人张可、刘娟，被告巴彦县国土资源局委托代理人徐世民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2017年7月26日，原告周红敏向被告巴彦县不动产登记中心提出申请，要求被告为其与第三人刘彦永办理房屋所有权转移登记手续，被告巴彦县不动产登记中心，以案涉房屋无土地使用权证，无土地来源，无土地审批文件，无出让票据为由不予受理。于2017年7月26日，做出不动产登记资料查询不予受理告知书。 原告周红敏诉称：原告于2014年7月前购买黑龙江**星房地产开发集团有限公司开发建设的，位于巴彦县巴彦镇元宝规划区内利民大市场东院11号商服东起第五门市房屋，面积86.15平方米，交付全款后占有使用该房屋。并于2014年7月15日取得该房屋巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证书。2017年6月12日，原告将该房屋以350,000.00元价格卖给第三人刘彦永并签订房屋买卖合同。2017年6月14日，原告同第三人到被告处办理房屋所有权转移登记时，被告巴彦县不动产登记中心告知，因开发建设单位黑龙江**星房地产开发集团有限公司未交纳土地出让金，因此不能办理房屋所有权转移登记。第三人刘彦永以物权不能变动为由已向法院提起解除合同的民事诉讼。原告为保护合法利益不受侵害，诉请判令三被告履行为原告及第三人办理房屋所有权转移登记的法定职责。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：A1巴房权巴彦镇字第××号号房权证，证明原告所取得的房屋具有合法性。A2房屋买卖合同，证明原告将案涉房屋出卖给第三人的真实性。A3不动产登记中心出示的不动产登记资料查询不予受理告知书，证明被告不动产登记中心以“无土地证，无土地来源，无土地审批文件，无出让票据”为由拒绝为原告和第三人办理房屋所有权转移登记手续。A4民事庭审记录，证明因被告不动产登记中心不予办理物权转移登记，第三人以周红敏为被告另案提起民事诉讼。 被告巴彦县房产住宅局辩称，因案涉房屋未缴纳土地出让金，所以无法办理房屋所有权变更登记，要求驳回原告诉讼请求。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：B1周红敏产权登记卷宗一册（包括周红敏与黑龙江**星房地产开发集团有限公司房屋买卖合同，契税收据及产权证存根，申请审批表），证实原告购买案涉房屋后，我单位于2014年7月14日为原告办理了房屋所有权证。B2、利民大市场开发建设审批手续一册（包括开发单位的施工许可证、规划许可证、国土资源局用地批复、发展改革局批复、巴彦县人民政府会议纪要，专用审批单等），证实案涉房屋所在的利民大市场一直未办理国有土地使用证，未缴纳土地出让金。 被告巴彦县不动产中心，巴彦县国土资源局的答辩意见与被告巴彦县房产住宅局的答辩意思相同。二、被告未向本院提供证据。 第三人未发表参诉意见，亦未向本院提供证据。 经庭审质证，三被告对原告所举证据的真实性无异议，但被告房产住宅局表示对原告与第三人买卖合同真实性无法辨认，且原告在取得房屋所有权证时，没有取得合法的土地使用权，被告巴彦县不动产登记中心认为办理产权转移登记不但是房产部门确认，土地管理部门也要确认。第三人对原告所举证据无异议。原告对被告巴彦县房产住宅局所举证据B1无异议，该组证据从形式上证明原告取得房权证具有物权效力，同时证明原告诉求具有请求权基础。对被告所举证据B2形式上无异议，至于开发单位未交的土地出让金，根据合同相对性，黑龙江**星房地产开发集团有限公司与巴彦县人民政府、巴彦国土资源局的土地出让金合同纠纷与本案及第三人要求办理产权变更没有直接的关联性。被告巴彦县不动产登记中心、巴彦县国土资源局、第三人刘彦永对被告巴彦县房产管理局所举证据无异议。 本院对上述证据认证如下：原告所举证据，被告巴彦县房产住宅局所举证据。各方当事人对证据真实均无异议。本院予以采信。 经审理查明，原告周洪敏于2014年7月购买开发单位黑龙江**星房地产开发集团有限公开发建设的巴彦县巴彦镇元宝街规划区内利民大市场东院11号商服东起第五门市房屋（房屋面积86.15平方米），于2014年7月15日取得巴彦县人民政府颁发的巴房权巴彦镇字第××号号房屋所有权证。2017年6月12日原告以370,000.00元价格将案涉房屋出卖给第三人刘彦永，于当时签订房屋买卖合同。并收取第三人交纳首付款150,000.00元。2017年6月14日，原告与第三人到被告巴彦县不动产登记中心办理房屋转移登记手续。2017年7月26日，巴彦县不动产登记中心向原告作出了“不动产登记资料查询不予受理告知书”，以案涉房屋无土地证、无土地来源、无土地审批文件、无出让票据为由拒绝办理。另查明开发建设单位黑龙江**星房地产开发集团有限公司至诉讼时止，尚未取得案涉土地的审批文件，尚未缴纳土地出让金。原告认为开发单位不缴纳土地出让金应由行政机关按照相关法律另案处理，与原告合法取得房屋所有权后通过合法转让办理转移登记不是同一法律关系，被告应履行办理原告与第三人间的房屋所有权转移登记职责，而三被告认为案涉房屋未缴纳土地出让金，未取得土地使用权之前不能办理产权转移登记手续。以上为本案事实。 本院认为，案涉房屋系开发建设单位黑龙江**星房地产开发集团公司建设的，土地来源是集体土地，在未进行征地审批、未缴纳土地出让，未取得合法土地使用权的情况下，建设了案涉房屋在内的巴彦县利民大市场。原告取得的房屋所有权证是在未取得完备审批手续前提下颁发的，原告与第三人签订的买卖合同手续真实，但根据《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造的房屋，申请房屋所有权初始登记应提交下列材料：……（三）建设用地使用权证明，（四）建设工程符合规划的证明，（五）房屋施工的证明，（六）房屋测绘报告，（七）其他必要材料。第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房屋地产权证实；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。另根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权证书……，（六）有批准权的人民政府或者是管理部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”案涉房屋在建设时未进行征地审批，土地性质尚属集体土地，不具备国有土地房屋所有权初始登记及转移登记的要件，在开发建设单位未缴纳土地出让金，未取得合法的建设审批手续情况下，无法取得土地使用权证，在土地使用权证及房屋所有权证二证合一的情况下，被告巴彦县不动产登记中心不予办理转移登记，符合法律规定的程序及实质要件。原告要求办理房屋所有权转移登记的请求，没有法律依据，依法不予支持。依照《中国华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告周红敏的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，本按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判长 ：郭景新 审判员 ：梁树新 审判员 ：杨广新 二〇一八年十月十一日 书记员 ：任敬怡