文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初9470号原告：南京美腾科技实业有限公司，住所地南京市。法定代表人：刘芳。委托诉讼代理人：王凯，江苏盛律律师事务所律师。被告：中国人民解放军南京军区装备部招待所，住所地南京市。负责人：卞玉明。委托诉讼代理人：樊华，江苏冠文律师事务所律师。第三人：南京超之艳娱乐有限公司，住所地南京市。法定代表人：邱定艳。委托诉讼代理人：崔超，男。原告南京美腾科技实业有限公司（以下简称美腾科技公司）与被告中国人民解放军南京军区装备部招待所（以下简称军区招待所）、第三人南京超之艳娱乐有限公司（以下简称超之艳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美腾科技公司的委托诉讼代理人王凯、被告军区招待所的委托诉讼代理人樊华、第三人超之艳公司的法定代表人邱定艳及其委托诉讼代理人崔超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美腾科技公司向本院提出诉讼请求：1.被告补偿原告因军队房地产租赁合同解除导致原告无法使用南京市；2.被告赔偿原告2012年2月至2015年9月因未领取消防安全检查合格证导致的房屋租金损失1000000元。事实和理由：2012年2月1日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定原告租赁被告位于南京市，房屋建筑面积2721.11平方米。后经被告同意，原告将承租的南京市，由于原告不具备开展KTV经营服务的资质，故由原告股东崔超另行成立超之艳公司即第三人进行经营。因部队编制体制调整，原、被告双方于2015年11月25日重新签订军队房地产租赁合同，租期至2022年1月31日。2017年，被告将原告诉至法院要求解除房屋租赁合同，后法院判决解除双方签订的房屋租赁合同。由于原告承租房屋后投入800余万元进行装修，房屋租赁合同解除给原告及第三人造成重大损失。另租赁房屋原本符合经营KTV的条件，后被告新建大楼和旧大楼改造，原有消防水池没有重建完毕并领取消防许可证，导致第三人也无法办理自己的消防许可证及营业执照开展经营活动，被告直至2015年6月才办理消防许可证，但原告及第三人已足额缴纳2012年2月至2015年10月期间的房租275万元，原告及第三人未能使用租赁房屋的原因系由被告导致，故被告应赔偿原告及第三人的租金损失。原告就赔偿问题与被告多次协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告军区招待所辩称，1.涉案房屋装饰装修属于第三人超之艳公司，原告要求予以补偿缺乏依据；2.原、被告就涉案房屋签订的军队房地产租赁合同已被法院判决解除，解除原因之一在于国家政策要求军队停止有偿服务，被告本身不存在过错，原告要求被告全额补偿，不符合公平原则，如确需补偿，被告也只能适当补偿，具体数额由法院依法酌定；3.鉴定报告认定的成新率过高；4.原告主张退还房租已超过诉讼时效，且消防许可义务人为承租人，原告已实际办理消防许可证并实际使用房屋，原告系超用途使用涉案房屋，不应退还房租。综上，请求依法判决。第三人超之艳公司述称，原告美腾科技公司从被告军区招待所承租南京市，欲将第三层房屋用于经营KTV业务，由于KTV业务不在原告美腾科技公司经营范围内，故原告美腾科技公司股东崔超与案外人邱定艳重新投资设立了超之艳公司即第三人。原告自2012年2月承租南京市，由于被告未能领取消防安全检查合格证，导致第三人一直无法领取营业执照进行经营，但原告仍按合同约定标准足额支付了租金。第三人在领取消防安全检查合格证及营业执照后，又部分进行了重新装修，现原、被告合同解除，被告应予补偿。第三人同意由原告主张相关赔偿补偿及退还租金等权益。本院经审理认定事实如下：位于南京市，尚未领取房屋所有权证。2012年2月1日，南京军区装备部直属工作部（甲方、出租方）与美腾科技公司（乙方、承租方）签订意向协议书，约定甲方自愿将位于南京市.11平方米出租给乙方使用，经营范围为商务办公或商务会所，意向租赁期为十年，自2012年2月1日起至2022年1月31日止，《军队房地产租赁合同》每五年一签，租金每五年递增一次，年租金递增比例为前合同价的5%；商务楼一楼大厅装修及门厅改造、一至七楼公共楼道及内墙装修、一至二层消防管道改造、一至七层公共区域电子监控系统安装、电梯更换、配电房扩容等公共项目由甲方负责统一筹划，建设、审计、施工合同（内附公共项目建设费用分摊支付协议条款）由乙方与施工单位签订，费用由第三至七层承租单位根据实际承租面积按比例分摊支付给施工单位，分摊比例计算方式为47.56%；如因甲方（除战时部队调用）原因，双方需提前终止协议，根据双方认可的在出租区内投入建设、改造、增加设备的决算投资表，由甲方补偿乙方投资形成的固定资产残值，双方约定装饰装修折旧期5年、设备折旧期10年，补偿后乙方一切设施设备归甲方所有，属部队战争需要调用而中途终止协议，乙方损失原则上不予补偿或经双方协商给予乙方适当补偿；其余有关双方权利义务、合同解除、违约责任等具体条款参照双方五年一签的《军队房地产租赁合同》，与本意向协议书共同生效等等。上述意向协议书签订后，南京军区装备部直属工作部将南京市，原告按照合同约定标准支付了租金。2015年11月25日，南京军区装备部直属工作部（甲方、出租方）与原告美腾科技公司（乙方、承租方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将南京市.11平方米）出租给乙方使用；租赁用途为商务办公、商务会所；租赁期限自2015年2月1日起至2022年1月31日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）10822800元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；乙方向甲方支付房地产租赁保证金373200元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等等。该合同于2015年12月25日经中国人民解放军南京军区房地产管理局审核批准。上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用。原告为经营KTV业务，由原告股东崔超及案外人邱定艳另行投资设立超之艳公司即第三人，原告将涉案房屋交由第三人实际使用经营。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。因军队体制改革，南京军区装备部直属工作部已撤销，相关权利义务由被告军区招待所承继。2017年9月18日，被告向原告送达解除军队房地产租赁合同的通知，载明根据中央军委58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，被告有权单方面解除租赁合同，原告在收到通知之日起双方解除租赁合同，原告自接到通知之日起30日内将租赁房屋返还被告。2017年11月7日，被告将原告及第三人诉至本院，要求解除原、被告双方签订的军队房地产租赁合同并支付占有使用费，本院于2017年12月25日作出（2017）苏0106民初11666号民事判决书，确认原、被告双方签订的军队房地产租赁合同于2017年9月18日解除，美腾科技公司及超之艳公司腾空并返还涉案房屋，美腾科技公司支付军区招待所租金及占有使用费。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。2018年3月14日，原告美腾科技公司（乙方）与被告军区招待所（甲方）签订协议，约定甲、乙双方因终止合同产生的相关补偿问题，通过法律诉讼进行解决，因终止合同造成的损失补偿由双方协商或人民法院指定评估机构鉴定，评估鉴定费用由甲方先行垫付，最终评估鉴定费用双方协商，如协商不成，由法院调解执行；评估的范围限于南京市、不可移动、拆卸或拆卸后即报废的设施设备（对于华江商务楼公共区域装修残值评估，按照2012年3月9日签订的《华江商务楼公共区域维修改造施工合同》中乙方的分摊比例47.56%进行分摊），评估办法参照南京军区善后办工作办公室企事业管理局发布的《关于进一步规范资产评估工作实施办法》执行；对于甲、乙双方选定的评估机构的评估结果，甲、乙双方都予以认可，但该评估结果只能作为乙方租赁房屋目前装修残值的认定，不能视为甲方同意按照该评估价值支付给予乙方补偿，甲方在收到评估报告后三个工作日内，与乙方协商，确定数额后，报上级机关审批，具体补偿金额以上级机关审批为准，甲、乙双方在甲方收到审批后三个工作日内，双方均可向人民法院申请调解，由人民法院出具民事调解书，如双方达不成调解，由人民法院判决为准等等。2018年8月3日，原告美腾科技公司（乙方）与被告军区招待所（甲方）签订补充协议，约定甲、乙双方于2018年3月14日就南京市，针对该协议，甲、乙双方经友好协商达成如下补充协议：原协议第四条变更为“甲、乙双方在收到评估报告后七个工作日内，自行协商，如协商一致，双方均可向人民法院申请调解，由人民法院出具民事调解书，如双方达不成调解，由人民法院依法判决”等等。同日，双方签订腾空协议，约定本次腾空范围为华江商务楼三层房屋内电视机、显示器、点歌器，本次暂不腾空物品：华江商务楼三、四层房屋内沙发、茶几、音箱等，上述物品待法院判决后，明确不在补偿范围内的物品，限乙方在收到法院判决书后三个工作日内自行搬离，逾期未搬离，按乙方放弃物品处理；限美腾科技公司在一周内（2018年8月10日前）将华江商务楼三层诉讼请求交至法院并立案，如逾期未立案，上述所列物品将按乙方放弃物品处理。审理中，原告美腾科技公司申请对南京市、不可移动、拆卸或拆卸后即报废的设施设备（不含华江商务楼公共区域维修改造施工合同中一楼大厅装修、一至七层消防电梯和通道）残值进行鉴定。本院依法委托中资资产评估有限公司（以下简称中资公司）对此进行了鉴定。中资公司于2018年9月17日出具了资产评估报告，评估结论为：本次评估范围所涉及的部分资产于评估基准日（2018年8月31日）的市场价值合计为4425600元。本院组织双方当事人进行了质证，原告美腾科技公司及第三人超之艳公司对评估报告予以认可。被告军区招待所认为评估报告所认定的成新率过高，故对该评估报告不予认可。另查明，被告军区招待所于2014年10月28日就南京市、营业前消防安全检查合格证。第三人于2015年8月19日就南京市、营业前消防安全检查合格证，并于2015年9月23日注册成立。崔超系原告及第三人的股东。第三人称由于被告未能办理消防安全检查合格证，故第三人自租赁合同签订之日起一直未能营业，但已足额支付了2012年2月至2015年9月的租金。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的意向协议书、军队房地产租赁合同、协议及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称南京市，原告美腾科技公司无权主张，由于意向协议书、军队房地产租赁合同、协议及补充协议的签订主体均为原告美腾科技公司，原告依据上述协议向被告主张相关权利，符合法律规定，且第三人明确同意由原告主张相关权利，被告亦无证据证明原告与第三人之间系转租关系，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。关于装饰装修补偿问题。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，原、被告签订的军队房地产租赁合同因中国共产党中央军事委员会下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》原因而被法院确认解除，由于原、被告双方签订的意向协议书及军队房地产租赁合同约定的租赁期限尚未届满，原告对承租的南京市，本院结合房屋租赁期限、实际使用年限、装修情况及残值，对原告主张的装饰装修补偿款4425600元，酌定为3983040元。关于租金损失问题。由于被告军区招待所于2014年10月28日才领取了南京市，对于原告及第三人自行领取第三层房屋的消防安全检查合格证造成了影响，原告主张被告赔偿部分房屋租金损失，本院结合双方的过错程度、房屋占有使用情况，对原告主张的租金损失1000000元，酌定为400000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军南京军区装备部招待所于本判决生效之日起十五日内补偿原告南京美腾科技实业有限公司装饰装修损失3983040元；二、被告中国人民解放军南京军区装备部招待所于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京美腾科技实业有限公司房屋租金损失400000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48200元，减半收取计24100元，鉴定费82400元，合计106500元，由原告南京美腾科技实业有限公司负担20465元，被告中国人民解放军南京军区装备部招待所负担86035元（此款被告中国人民解放军南京军区装备部招待所已预交，原告负担部分在本判决生效后十五日内直接给付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一八年十月二十九日书记员陈悦履行告知书