广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初13257号原告：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，副总经理。委托诉讼代理人：黄柏瑞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许灿新，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：王志强，男，1963年8月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告广州市悦华物业管理有限公司与被告王志强租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦华物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄柏瑞、许灿新，被告王志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告签订的《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租[2016]054号）于2018年1月5日正式解除；2.被告腾空租赁物业，并将物业恢复原状后交还给我司；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月11日，我司与被告签订了《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租[2016]054号），约定我司将位于广州市白云区新兴白云花园内自有游泳池（含相关附属设施设备）出租给被告使用，出租物业的建筑面积为1975平方米，用途为游泳池。租期为2015年10月11日至2018年10月10日止，每月租金为13000元。签订合同之日，被告向我司支付了首期租金和租赁保证金26000元及水电周转金12000元。根据双方签订的《物业租赁合同》的约定及上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求，合同属不可抗力原因解除。我司于2018年1月5日向被告致送《解除合同通知书》，告知《物业租赁合同》将于通知书发出之日解除，被告应腾空物业并将物业恢复原状后交还给我司。但直至目前，被告仍违约占用上述物业，我司多次催促被告履行相应义务未果。我司认为，被告逾期并拒绝搬离租赁物业等行为已构成根本违约，我司已依法行使合同解除权。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告王志强辩称，我不同意原告的诉讼请求。因之前租赁物已无法正常使用，我要求原告进行改造以达到正常使用的状态，但原告要求我自行改造，并口头承诺将以续租的方式作为我改造的补偿。我因此投入了资金改造，现原告不守承诺，故我无法接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《授权委托书》、《证明》、《物业租赁合同》、《解除合同通知书》、《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》、《房地产权证》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区新广从公路西侧梅福园乐居大街自编02号（以下简称乐居大街自编2号）的物业属于广州市道路扩建工程办公室名下的房产。2012年7月19日，广州市道路扩建工程办公室出具《授权委托书》，主要内容为：因工作需要，兹委托广州市悦华物业管理有限公司为我办代理人。代理我办对我办代管的空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。委托范围：限于计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房，包括住宅和非住宅。代理权限：对我办代管的、计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。代理期限：2012年8月31日至2015年8月31日。2016年，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租【2016】054号），约定：甲方将广州市白云区白云大道北新兴白云花园（乐居大街自编2号内）的自有泳池（含相关附属设施设备，以下简称涉案物业）出租给乙方经营使用，泳池面积计1975平方米，约定用途：为居民提供游泳娱乐活动场所服务；租赁期自2015年10月11日起至2018年10月10日止，每年经营期为当年5月11日至当年10月10日；合同期内，租金每月为13000元，每年按照五个月使用期间计算，乙方应在每月5日前向甲方交付当月租金；为保证乙方对游泳池的合法正当使用，并作为遵守和履行本合同的担保，乙方须向甲方一次性缴付物业保证金26000元，水电周转金12000；租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管。租赁期满且乙方交清一切租金、水、电等由乙方产生的一切费用及清理场地并经甲方验收后，甲方于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方，如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成本合同提前终止，则物业保证金不予退回;合同期内，如市政建设或拆迁补偿需要征收（用），政府有关部门需要收回使用的，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让物业的，本合同终止。除确有紧急情况外，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应按照甲方通知时间无偿腾空退出并将物业交还甲方接管验收，甲方验收合格的无息退还乙方物业保证金及水电周转金，乙方对物业所投入的一切装修、改造及其他费用甲方及物业业主不作任何补偿等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案物业。被告承租涉案物业后将涉案物业用作经营游泳池使用。2017年12月26日，广州市道路扩建工程办公室向包括涉案物业在内的承租户发出《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》，主要内容为：根据《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》（穗财局[2017]453号）、《关于进一步规范物业经营管理工作方案》（穗建财[2017]2021号）等文件要求，我办正积极拖进落实我办所管物业的出租出借整改工作。凡我办（包括我办下属单位如广州市城建安置房事务中心或物业发展中心、广州市悦华物业管理有限公司，下同）在各个时期出租出借的物业，都必须严格按照上述文件精神和要求进行重新梳理规范。凡经核实不符合规定的出租出借物业，限期予以收回，并按照我市国有资产管理有关规定予以处理。具体措施如下：对于租赁期限已满、尚未收回的物业，我办将立即停止出租，按照规定对承租方进行清退。如承租方拖延或拒绝配合收回工作，我办将采取法律手段收回，并追索相关损失。对于租赁期未满、仍在履行合同的物业，我办将积极与承租户协商解除违规租赁合同事宜，若协商不成将立即启动法律程序等有力措施强制执行。其中属于租赁期限过长或合同存在显失公平的违规事项的，还将聘请第三方法律机构出具法律意见书，对合同的有效性进行评估等。2018年1月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求（详见附件）以及我公司与贵方签订的合同，我公司通知如下：一、自本通知书发出（或物业现场张贴公示）之日，我公司将解除与贵方签订的租赁合同，请贵方提前向相关个人或单位做好解释工作和妥善处理善后事宜。二、如贵方有意愿继续承租该物业，则贵方应按广州产权交易所公开招租的相关规定参与上述物业的公开招租工作等。原告向被告送达该通知书时，被告拒绝签收，后原告遂通过在涉案物业现场张贴通知的方式向被告送达该通知书。另广州市道路扩建工程办公室于2018年5月17日出具的《证明》一份，主要内容为：我办曾委托广州市悦华物业管理有限公司对部分住宅和非住宅进行管理、维护和临时性出租盘活，现继续由广州市悦华物业管理有限公司负责对相关物业管理、维护、整改，并采用包括但不限于协商、诉讼或仲裁的方式对相关物业进行清退腾空、恢复原状，后交还给我办，同时将所收取的占有费继续按照规定上缴财政。本院认为，原告受涉案物业的产权人委托出租管理涉案物业，且对于超出委托期限后的出租行为亦已得到涉案物业产权人的追认，故原告与被告就涉案物业签订的《物业租赁合同》合法有效。根据上述租赁合同约定，合同期内，如因政府有关部门需要收回使用的，本租赁合同终止。原告根据涉案物业的产权人广州市道路扩建工程办公室发出的关于清退、收回包括涉案物业在内的租赁物业的通知，于2018年1月5日向被告发出解除合同通知书要求解除双方签订的租赁合同符合上述合同约定。虽原告举证上述通知书因原告拒绝签收而通过在涉案物业门口张贴的方式进行了送达，但因现有证据不足以证明上述通知书张贴的时间是2018年1月5日，故原告要求确认上述租赁合同于2018年1月5日解除依据不足，本院不予支持。鉴于被告确认原告曾在涉案物业门口张贴了上述解除合同通知书，故双方的租赁合同实际已在上述解除通知书送达给被告时解除，且双方的租赁期限已于2018年10月10日到期，故现原告要求被告腾空交还涉案物业有据，本院予以支持。原告要求被告恢复原状后交还涉案物业，因合同中双方并未对交付涉案房屋时的原状作出明确约定，故原告要求恢复的原状无明确依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告王志强向原告广州市悦华物业管理有限公司腾空返还位于广州市白云区白云大道北新兴白云花园内的自有泳池（含相关附属设施设备）；二、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告王志强负担并于本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一八年十月二十九日书记员  陈玉梅