广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初7463号原告：蒋超亮，男，汉族，1985年3月24日出生，住广东省珠海市。原告：李艳芳，女，汉族，1986年11月29日出生，住广东省珠海市。两原告共同委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东泽康律师事务所律师。被告：珠海经济特区光电技术开发有限公司，住所地：珠海市吉大。清算组负责人：李崇权。委托诉讼代理人：苏维锦，该公司清算组成员。第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：珠海市吉大。法定代表人：**鹏，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，该公司客服经理。原告蒋超亮、李艳芳与被告珠海经济特区光电技术开发有限公司（以下简称光电公司）及第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋超亮、李艳芳的共同委托诉讼代理人欧阳昌运，被告光电公司的清算组负责人李崇权及委托诉讼代理人苏维锦，第三人世华公司的委托诉讼代理人郭桥林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求如下：一、被告继续履行双方于2018年3月2日签订的《房地产买卖及居间合同》并限期十五日内办理房屋过户的有关手续；二、被告向两原告支付违约金35.6万元（按房屋总成交价178万元的20％计算）；三、被告向两原告支付律师费损失60000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月2日，两原告与被告以及第三人签订了《房地产买卖及居间合同》，约定：两原告购买被告位于广东省珠海市香洲区吉大新村XXX幢XXX房（以下称涉案房产），购房总价为178万元，合同签订当日买方须向卖方支付定金15万元；双方约定一次性付款，即第二部分楼款163万元，买方须签署合同交税完毕后全部付清。同时，双方明确约定于2018年6月30日前办理完相关税费交纳并签署《珠海市房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》并办理过户递件手续。买方仅承担契税和产权登记及贴花，其余全部税费均由卖方承担。双方还约定买方或者卖方中任何一方未能履行合同之条款或者交易过程中因房屋被查封或第三方主张权利导致合同不能完成的，相对方可选择按照合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如买方或者卖方中任何一方违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用包括不限于律师费、诉讼费用等。合同签订后，两原告依约向被告支付了定金15万元，但是被告截止2018年6月30日前仍未办理完相关企业房产过户的相关手续，未能达到过户条件，致使合同不能继续履行。经两原告通过第三人多次催促被告，被告仍未能达到过户条件。之后，两原告宽限被告在15日内办理房产过户，但被告仍未能办理。两原告于2018年7月16日授权委托律师发函要求被告继续履行合同。被告仍未能达到办理房产过户条件，致使合同不能继续履行。原告认为，合同系原、被告的真实意思表示，双方应诚信全面地按合同约定履行各自义务，但被告未按照合同约定的时间履行，且至今仍未能达到房产过户的条件，致使合同不能继续履行，违反诚信原则，该行为已属于明显的违约行为，对两原告造成了实质性的损失，应按合同约定继续履行合同，并承担相应的违约责任。被告光电公司辩称，涉案房产系被告物业。被告成立于1988年并于同年购入上述房产。被告因经营期限及产品市场等原因于2008年停业至今已逾10年。2017年5月27日经市工商局备案成立了清算组。2018年1月清算组决定将公司名下4套房产出售，于2018年1月5日委托张立东代为办理房产出售的相关手续。世华公司顾问颜伟书多次给被告总经理苏维锦打电话，要求代理出售涉案房产。被告明确告知颜伟书本公司及该房产的现状，因公司账号已停用，买卖过程中买方无法办理按揭贷款，并表明该房产交易存在办理手续和时间上的不确定性，颜伟书多次表示已充分了解并经过咨询，可以找到无需银行按揭贷款的客户。2018年2月底，世华公司颜伟书寻得买受人即两原告。三方于2018年3月2日在被告办公室签署了《房地产买卖及居间合同》和《交易风险提示与声明》。当时，因买方提出资金暂时未到位，经协商合同约定在2018年6月30日前办理房产过户手续。因公司清算组已决定出售公司名下房产，被告受托人张立东先后到珠海市香洲区地税局、珠海市不动产登记中心、珠海市工商局、珠海市国土局、珠海市公安局吉大派出所等单位咨询，并相继按照相关部门要求调档、打印并开具了房产出售应具备的相关资料及证明。期间，被告按要求向有关部门递交了相关文件和资料，并补办了相关手续，按照现行国家政策规定向国土局补缴了地价款，缴纳契税等税费,在珠海市不动产登记中心重新换发了该房产的不动产权证。原告直到2018年4月28日才将有关资料提供给中介世华公司，中介拿到资料后完成了珠海市不动产登记中心网上签约及珠海市地税局房产交易网上申报。被告于2018年6月26日收到世华公司通知，约定6月27日前往珠海市地税局香洲办税营业厅办理房产交税递件申请，因原告当天不能按时到场（应视作原告故意拖延超过6月30日的规定期限)，所以改在2018年7月2日双方才完成了房产过户交税申请递件手续。珠海市地税局香洲办税营业厅出具了涉税事项受理回执。税所经办人收取资料后交后台审批，等待税局审核部门审核通过后才可办理缴税开票手续，然后再前往珠海市不动产登记中心办理房产过户登记手续。在三方共同签署完成了过户交税递件手续后，原告在明知交易正待政府部门按照现行政策规定正常审核办理的情况下，于2018年7月16日通过世华公司、律师函等手段以被告超时办理过户手续为由，无理要求被告在收到律师函三日内办理过户登记手续，否则将通过法律途径解决。被告也以电子信函的方式复函与对方进行沟通，均未得到结果。之后被告于2018年8月16日收到法院传票。签订《房地产买卖及居间合同》和《交易风险提示与声明》时，被告已向原告出示了涉案房产房地产权证书原件、光电公司营业执照正副本原件、工商局出具的公司备案登记通知书原件及法人身份证原件。原告完全清楚房产产权人被告的经营现状和公司名下房产办理过户登记手续按照现行国家政策和地方相关法律、法规规定的流程和办理时限。珠海市地税局香洲办税营业厅按规定收件、审核、审批是办理房产过户手续必走的流程，且审核通过时间完全由税局确定，被告无法改变。因此，被告并无过错，无任何违约行为。目前，被告已按照税务部门要求办完所有涉税事项手续，税务部门也已完成审核。2018年8月27日税局已通知双方可以前往香洲地税营业厅办理缴税开票及进行房产过户登记手续。被告认为，1、由于《房地产买卖及居间合同》已可以立即履行，原告的相关诉求已不存在。被告要求合同各方立即前去办理合同有关手续。2、既然买卖双方一致同意履行合同，完成本次交易，也就不存在任何违约责任。买卖双方未能按合同中规定的时间完成过户登记手续，买卖双方应共同承担责任。政策、法律、法规方面的规定，具有不可抗力。被告并无任何违约行为，被告比原告更希望尽快完成此次交易。第三人世华公司述称，原、被告是通过第三人介绍签订房地产买卖合同。合同签订后，双方均有积极配合相关手续，但因涉案房产为公司产权，且有10年未经营。在办理税费手续时，程序相对繁琐，导致最终未在合同约定的期限内办理过户手续。期间，第三人多次与原、被告沟通，协商延长过户期限的问题，但双方未能达成一致，故导致此次诉讼。经审理查明，两原告为夫妻。2018年3月2日，被告光电公司（卖方）、两原告（买方）及第三人世华公司（经纪方）共同签订《房地产买卖及居间合同》，主要内容包括：三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系；买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房屋，建筑面积99.47平方米，成总价为178万元；定金为15万元，买方须在签署本合同之同时付清作为定金，卖方在签署本合同当天办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。关于付款方式和过户登记，该合同第四条、第六条约定：买方必须在签署本合同后交税后全部付清第二部分楼款163万元，买卖双方须于2018年6月30日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管；买卖双方须在收件回执载明的相关工作日内到相关部门领取房地产权证。合同第九条、第十条就税费负担和物业交接约定：买方承担契税、产权登记费及贴花；卖方承担增值税、城建维护税、教育附加费、企业所得税、土地增值税、印花税、土地交易手续费、土地使用费等；买卖双方约定交楼日期为过户当天。关于权利保障约定，该合同第十一条约定：……有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项等事宜，卖方应在签署《珠海市房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担本合同无法继续履行的违约责任及由此引起的一切法律责任等。关于违约责任，该合同第十二条约定：如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失。买方或者卖方中任何一方未能履行本合同之条款或者交易过程中因房屋被查封或第三方主张权利导致合同不能完成的，相对方可选择按照合同约定的房屋买卖总价20%要求对方承担违约责任，如买方或者卖方中任何一方违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费）等。合同第十八条备注条款约定：经双方协商，买卖双方各付各税，承担各自的税费，并以100万元网签。上述合同签订后当天，两原告向被告支付定金15万元。受被告委托，张立东办理涉案房产的转让手续。2018年5月4日，第三人就涉案房产办理了网签手续。同日，被告向珠海市国土资源局递交资料，申请补交地价并取得收件回执。被告于6月19日收到通知后于6月21日到珠海市国土资源局签收了《缴交地价款通知书》，并于同日补缴了地价款。6月26日，第三人通知双方于27日前往税局报税，但蒋超亮向第三人工作人员颜某表示无法到场，并同意将过户时间推迟到7月15日。之后经第三人工作人员曹某通知，买卖双方于7月2日到税局报税，并于当日取得《涉税事项受理回执》。7月6日，曹某告知蒋超亮不动产登记中心要求办理土地证，二证合一，而被告已取得了登记中心受理回执，但税局还在核税中；至于所需时间，政府部门办特殊情况单时间不好把控。7月16日，蒋超亮告知颜某将委托律师按合同约定来处理，并于同日委托广东泽康律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告收到函件之日起3日内继续履行合同义务。被告于次日收到该律师函，并以微信图片的方式发送给曹某。7月19日，被告出具一份复函，内容包括：原告所称被告不办理房产交税及过户手续不符合事实；双方已于7月2日取得了涉税事项受理回执，现等待税局审核通过，双方便可办理完税和房产过户手续；被告不存在违约情况，希望原告按照税局及中介通知的时间和被告共同前去办理房产过户事项。被告将该复函以微信图片方式发给曹某。8月16日，珠海市香洲区税务局向被告出具《税务行政处罚决定书》，以该公司自有住房未按照规定期限办理纳税申报为由对被告罚款2000元。8月21日，被告交纳了涉案房产的城镇土地使用税、房产税以及前述罚款、滞纳金等。8月27日，税局通知被告代理人张立东可以交税。8月28日，第三人工作人员曹某通知蒋超亮可以交税，但蒋超亮表示已委托律师处理。另查，涉案房产旧址为珠海市吉大新村XXX幢XXX号房，新址为珠海市景林街32号302房，系被告于1988年购置并于1990年登记于公司名下。被告成立于1988年，于2008年停业，之后被吊销营业执照。2017年5月16日，被告董事会决议成立清算组对公司进行清算，并于5月27日向珠海市工商局办理备案手续。此外，根据被告申请，证人张立东出庭陈述了其受被告委托办理涉案房产转让手续的经过。对于未能在合同约定的2018年6月30日之前办结相关手续的原因，张立东表示，被告已停止营业，涉案房产属于珠海早期的商品房，相应政策发生了一些变化，在转让房产时需补交地价款、变更房产新旧地址；涉案房产转让的涉税事项不能当场核定，需要税局后台审核；中介公司对类似房产转让手续的办理也不是很清楚，同时还需要查找属地的办税机构。再查，2018年7月20日，两原告与广东泽康律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定该所接受两原告委托指派欧阳昌运律师作为本案一、二审阶段的诉讼代理人，两原告为此支付律师费60000元。同年7月25日，两原告向该律师事务所转款60000元，该所出具了相应律师费发票。庭审时，原、被告及第三人均表示同意继续履行合同并办理涉案房产的过户手续，即：买卖双方各自交纳各自税费，交税完毕后，被告协助原告办理涉案房产的所有权转移登记手续；在向登记部门递交过户手续当天，原告向被告支付购房余款163万元。原、被告均要求在本案中一并处理剩余房款的支付问题。本院认为，原、被告以及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》从内容上包括原、被告之间关于涉案房产的买卖合同关系以及原、被告与第三人之间的居间合同关系。对于原告要求被告继续履行上述合同并协助办理涉案房产的权属转移登记手续，被告及第三人均无异议，本院予以确认。关于剩余房款163万元的支付时间，原、被告均同意由原告在过户当天支付给被告，本院予以确认。本案争议的焦点在于违约责任的认定及承担。首先，根据《房地产买卖及居间合同》第四条、第六条的约定，涉案房产应当在2018年6月30日之前完成税费交纳及过户递件手续，由于涉案房产交易过程中存在被告需办理新的产权证、补交税款（包括土地使用税、房产税等）以及税务部门收件后仍需后台审核等多种因素，即便原、被告于2018年6月27日按照第三人的通知前往税局办税，按照之后的办理进度，被告实际上也无法保证在合同约定的2018年6月30日之前完成涉案房产的税费交纳及过户递件手续，从这一角度来讲，被告构成违约，其原因也并非被告辩称的不可抗力。其次，从本案证据及法庭调查来看，被告并非主观上恶意拖延履行合同义务。一方面，原、被告已按照第三人的通知于2018年7月2日完成了涉税事项的递件手续，之所以未能及时完成税费交纳和过户递件手续的主要原因在于涉案房产交易手续相对繁琐，包括第三人中介公司在内的各方对涉案房产具体交易流程不熟悉以及对税务部门的审核时间未作充分估计及预留等。另一方面，税务部门审核完毕后已于2018年8月27日通知交税，涉案房产现已具备交税及过户条件。因此，被告即便构成违约，情形尚属轻微，而非根本违约。最后，《房地产买卖及居间合同》第十二条所约定的违约责任，结合文义表述以及相关法律规定，该违约责任应当适用于买卖一方构成根本违约的情况，即买卖一方违约导致合同无法继续履行。因此，原告要求被告依据上述条款按交易总价的20%支付违约金，本院不予支持。在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，合同约定的房屋交付时间为过户当天（即2018年6月30日之前），原告之后同意延长至2018年7月15日，逾期办理过户手续会影响原告对涉案房产的居住使用。结合2018年8月27日税局已通知双方办税，本院参照涉案房产在上述延误期间的市场租金标准，酌情确定被告向原告支付违约金4500元。原、被告双方完成涉税递件手续之后需要等待税务部门的审核，被告从未表示拒绝履行合同，双方对于继续办理涉案房产的所有权转移登记手续并不存在实质分歧。原告在起诉前亦清楚上述情况，现要求被告承担本案全部律师费用60000元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告蒋超亮、李艳芳与被告珠海经济特区光电技术开发有限公司继续履行于2018年3月2日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告珠海经济特区光电技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告蒋超亮、李艳芳办理位于珠海市景林街XXX号XXXX房（旧址珠海市香洲区吉大新村XXX幢XXXX号房）的所有权转移登记手续；在办理上述手续的当天，原告蒋超亮、李艳芳同时向被告珠海经济特区光电技术开发有限公司支付房屋转让余款人民币163万元；三、被告珠海经济特区光电技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋超亮、李艳芳支付违约金人民币4500元；四、驳回原告蒋超亮、李艳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币12184元，由被告珠海经济特区光电技术开发有限公司负担人民币5000元，由原告蒋超亮、李艳芳自行负担人民币7184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一八年十月十八日书记员 张景民何倩