黑龙江省通河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0128民初1407号 原告：通河县通河镇米兰阳光业主委员会。 代表人：封忠城，男，1951年8月10日出生，汉族，退休工人，住通河县通河镇米兰阳光小区。身份证号：230128195108104336。 被告：黑龙江东辰房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区升永街72号107室。 法定代表人：郭秀清，该公司经理。 原告通河县通河镇米兰阳光业主委员会与被告黑龙江东辰房地产开发有限公司业主专有权纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通河县通河镇米兰阳光业主委员会代表人封忠城到庭参加诉讼。被告黑龙江东辰房地产开发有限公司经本院两次合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告通河县通河镇米兰阳光业主委员会向本院提出诉讼请求：1.原告请求法院判决被告将位于通河县通河镇米兰阳光小区的配套设施约80平方米的房屋交付给原告使用；2.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告黑龙江东辰房地产开发有限公司开发位于通河县通河镇的米兰阳光小区，2013年开始米兰阳光小区的业主陆续入住，被告黑龙江东辰房地产开发有限公司自己进行前期物业管理。2018年4月24日，米兰阳光小区成立业主委员会，经小区居民半数以上通过，对被告黑龙江东辰房地产开发有限公司的前期物业管理进行罢免，并重新聘用方正县恒城物业公司进行物业管理，原告要求被告黑龙江东辰房地产开发有限公司将物业管理的配套设施80平方米房屋交付原告继续使用时，被告黑龙江东辰房地产开发有限公司拒绝交付，原告认为本案诉争的80平方米的房屋是米兰阳光小区进行物业管理的配套的必备设施，其中包括二次提水泵房等设施，米兰阳光小区无上述配套设施，无法进行物业管理，各业主也无法进行正常生活。因此，原告请求法院判决被告将位于通河县通河镇米兰阳光小区的配套设施约80平方米的房屋交付给原告使用。 黑龙江东辰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。但在第一次开庭前向本院提交了书面答辩意见辩称：一、被答辩人不具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》及相关法律规定，成立业主委员会应当成立筹备小组，筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见，并且自产生之日起15日内，应当向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续，本案的被答辩人成立首先没有进行30日的公示，其次未向主管部门备案，米兰阳光小区共计349户，办理入户业主未达到一半，不存在成立业主委员会的条件，有许多参加投票的业主，并未办理入住手续，还没有投票资格。综上，被答辩人成立不符合法定程序，不具备本案的诉讼主体资格；二、业主违约在先，不具备罢免答辩人的物业管理资格。米兰阳光小区业主自入住后，从未缴纳过物业费，答辩人在管理期间还垫付了小区供热二次加压费用、电费、清扫费等各项费用，一直尽责地履行了管理义务，从未有任何违约行为，相反是该小区的业主一直在违约，业主如果想解除物业管理合同，应当将欠付的所有费用，予以偿还。被答辩人诉称对黑龙江东辰房地产开发有限公司的前期物业管理进行罢免，实际情况是答辩人一直管理着米兰阳光小区，也从未委托其他物业公司管理，被答辩人诉称的已经罢免的情况并不存在，根据《物业管理条例》更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要双过半（总面积、总人数），答辩人没有收到被答辩人依上述法律规定做出的决定，对被答辩人未经协商，擅自委托其他物业管理公司的行为不予认可；三、米兰阳光小区业主尚欠缴房款。米兰阳光小区有很多未缴纳房款的业主入住，强行入户，房屋买卖合同是否生效还有待商榷，能否构成合理的所有权人，需要开发公司确认，米兰阳光小区系政府回迁的房屋，许多业主尚未缴纳房款，未补足误差面积，答辩人要求交付诉争房屋，应当将剩余房款补足，在取得房屋所有权后，才能向答辩人提出交付物业管理房屋的诉求；四、答辩人保留对业主逾期不交纳物业服务费用的反诉和诉讼的权利。根据《物业管理条例》第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。综上所述，被答辩人主体不适格，并且被答辩人要求答辩人交付房屋，没有请求权基础，被答辩人并非诉争房屋的所有权人，答辩人要求交付房屋，没有请求权基础，在没有请求权基础的情况下，不能派生出请求权，因此被答辩人的请求权并不能成立。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，证据一、富强社区组织召开业主大会的证明1份。拟证明：原告业主委员会成立合法并由社区开具了证明，社区的主任和书记参加并选出的业主委员会委员；证据二、罢免米兰阳光前期物业管理通知。拟证明：米兰阳光业主委员会于2018年5月2日召开业主大会，以签字的形式通过了罢免前期物业的事宜；证据三、米兰阳光业主委员会会议记录1份。拟证明：米兰阳光业主委员会于2018年4月24日成立并罢免了米兰阳光小区前期物业；证据四、富强社区公告1份。拟证明：富强社区发出公告要求居民自荐业主委员会成员；证据五、富强社区出具证明2份。拟证明：米兰阳光小区总户数为298户，实际入住189户。米兰阳光业主委员会推选业主委员会主任为封忠城，副主任李印等4人；证据六、备案意见1份。拟证明：富强社区在2018年10月对物业委员会成立完成备案登记。对原告举示的证据一、二、三、四、五、六，因被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，无质证意见和反驳意见，本院对以上证据予以采信；证据七、封小娟房屋产权证1份（复印件）、通河镇富强社区证明1份。拟证明：封忠城在富强社区米兰阳光小区4号楼2单元501室居住，与其女封小娟一起生活。该证据能够证明待证问题，对该证据予以采信；证据八、照片6张。拟证明：诉争房屋在米兰阳光小区正中心位置，面积大约是80平方米。该证据不能证明待证问题，对该证据不予采信。被告黑龙江东辰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未向法庭提交证据。 本院根据原、被告双方的陈述及采信的证据，认定本案案件事实如下：通河县通河镇米兰阳光小区系黑龙江东辰房地产开发有限公司开发的商品住房项目，该小区前期物业工作由该公司负责。米兰阳光小区总户数为298户，截至2018年8月20日，该小区已入住189户。为该小区居民有更好的物业管理和居住环境，通河县通河镇富强社区于2018年4月17日发出社区公告，号召小区居民可以以推选或者自荐的形式按照相关要求成立业主委员会。后米兰阳光业主以自荐的形式选出业主委员会主任封忠城、副主任李印等4人，该业主委员会名单经通河县通河镇富强社区确认，情况属实，并出具了证明。2018年4月24日，通河县通河镇米兰阳光业主委员会拟成立，并于2018年4月-5月期间召开业主大会，2018年5月5日以罢免米兰阳光小区前期物业管理通知的方式在小区显要位置张贴罢免米兰阳光小区前期物业管理通知及联名状，告知业主委员会成立并罢免米兰阳光小区前期物业，公示期2018年5月5日至2018年5月10日。在此期间至原告起诉前被告未对罢免前期物业提出异议及向相关部门要求解决。在案件审理过程中，原告于2018年10月取得了业主委员会成立备案登记手续。案涉配套设施物业服务用房坐落于通河县通河镇米兰阳光小区院中央，约80平方米，现由被告占有使用。 本院认为，《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。本案中，通河县通河镇富强社区为该小区居民有更好的物业管理和居住环境，于该小区发出社区公告，号召小区居民可以推选或者自荐的形式按照相关要求成立业主委员会，后经该小区业主以自荐形式选出业主委员会成员，该业主委员会名单经该小区所在社区通河镇富强社区确认。同时该业主委员会已经取得了县物业管理主管部门批准的物业委员会成立登记备案手续。故应认定通河县通河镇米兰阳光业主委员会的成立合法有效。原告出示的罢免前期物业管理通知的真实性，虽被告未参加庭审未予质证，但与通河县通河镇米兰阳光小区所在地的富强社区出具的证明及业主委员名单能够相互印证，证实该小区业主自主罢免被告前期物业、成立业主委员会。同时罢免米兰阳光小区前期物业管理通知及联名状予以公示，公示期满，被告未对此向相关部门提出异议或主张权利，应视为该小区业主对被告前期物业罢免成立。另原告主张被告交付物业经营用房，属于民事业主专有权纠纷，原告具有诉权。前期物业罢免后业主委员会有权代表业主主张收回物业管理服务用房。故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。在本院开庭审理前，被告黑龙江东辰房地产开发有限公司向法院递交反诉状，因被告黑龙江东辰房地产开发有限公司经两次合法传唤未到庭参加诉讼，未向法院交纳反诉费，按照法律规定，本院对被告提出的反诉按自动撤诉处理。在本案审理过程中，被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利，本院依法做出缺席判决。 综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条、《物业管理条例》第十条、第十六条、第三十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定，判决如下： 被告黑龙江东辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于通河县通河镇米兰阳光小区院中央的物业管理服务配套设施（约80平方米）房屋使用权交付原告通河县通河镇米兰阳光业主委员会。 案件受理费100元（原告已预交），由被告黑龙江东辰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员 袁巍 人民陪审员沈玉蓉 人民陪审员耿玉玲 二〇一八年十月三十一日 书记员 张             继             宇