贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔03民初230号 原告：田维毛，男，1968年1月27日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。 被告：遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司，住所地：贵州省遵义市汇川区高九路政府二区A1-1幢2号。 负责人：杨大苹，该分公司经理。 被告：遵义市元盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市南京路保利一号楼二楼三单元一号。 法定代表人：成杰，该公司执行董事兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：曾斌，贵州与之律师事务所（实习）律师。 原告田维毛与被告遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司（以下简称元盛房开第一分公司）、遵义市元盛房地产开发有限公司（以下简称元盛房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月18日作出（2015）遵市法民初字第316号民事判决，原告田维毛不服判决，向贵州省高级人民法院提起上诉，贵州省高级人民法院审理后以（2017）黔民终363号民事裁定撤销原判，发回本院重审。重审中，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田维毛及其委托诉讼代理人陈明武，被告元盛房开公司第一分公司、元盛房开公司共同委托诉讼代理人李学芬、曾斌、元盛房开公司法定代表人成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田维毛向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告元盛房开第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》无效；2、由被告元盛房开第一分公司返还原告购房款3935000元及资金占用损失106.92万元（起诉时按标的3935000元的1%利息标准计算至付清为止）；3、由被告元盛房开第一分公司赔偿原告装修损失1393066元；4、被告元盛房开公司对前述诉请承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告元盛房开第一分公司于2013年6月27日签订了《协议书》就鹭园还房小区架空层买卖事宜达成协议即双方商定架空层单价3300元/㎡，暂定面积1500㎡（还房小区的1号楼、3号楼两层、4号楼架空层），分期支付（定金130万元、2013年7月4日40万元、2013年7月19日230万元），余款在办理产权证前签订正式合同时一次性付清，交房后半年内办理产权证等。合同签订后，原告按照约定支付购房款3935000元，双方于2013年9月交接房，原告接房后即对购买的房屋进行了装修。同时原告多次要求被告元盛房开第一分公司办理房屋产权证，但被告以各种理由搪塞。涉案房产位于遵义市××区高桥镇，在原一、二审诉讼中，已知悉涉案房产不能办理产权证，且对涉案房产进行了装修评估，评估价为559100元。被告元盛房开第一分公司采取欺诈等手段骗取原告签订协议获取购房款，原告尽管履约，但合同目的不能实现（不能办理产权，也不能得到使用收益），应依法承担相应责任，元盛房开第一分公司系元盛房开公司分支机构，元盛房开公司也应承担连相应连带责任，为此原告特提起诉讼，请求判如所请。 在庭审过程中，经本院向原告询问，其诉讼请求的第二项的资金占用损失106.92万元是以购房款3935000元为基数，按照月息1%从2013年6月27日计算至2015年9月10日止。同时，原告田维毛当庭表示其装修损失在原一审时经评估为559100元，故现在要求二被告赔偿的装修损失为559100元。 被告元盛房开第一分公司、元盛房开公司辩称，1、原、被告双方于2013年6月27日签订的《协议书》未违反法律、行政法规禁止性、效力性规定，合法有效，原告要求确认该协议无效以及返还购房款、支付资金占用损失、赔偿装修损失没有事实和法律依据；2、《协议书》明确约定原告购买的为架空层车库，原告作为完全民事行为能力人，在签订协议书时有能力判断购买该架空层可获得的利益，现原告以购买房屋的规划用途得不到使用利益为由，认为合同目的无法实现要求赔偿损失无事实依据；3、因原告擅自改变购买房屋的规划用途，将车库装修为商业性质用房，规划部门要求恢复规划用途方给予建设工程规划竣工认证，现原告拒绝拆除其违法装修，导致被告无法恢复，致使被告所修建的涉案房屋不能通过规划竣工认证，因而不能办理房屋登记，被告保留向法院诉请原告赔偿损失的权利；4、连带责任基于当事人的约定和法律规定，元盛房开第一分公司经工商注册登记具有独立的民事主体资格和承担法律责任的能力，其以自己名义签订合同若依法应承担责任也应由其独立承担，与元盛房开公司无关；5、原告诉称被告以欺诈手段骗取原告签订协议，与事实不符，事实是原告以其家庭成员接房作条件要求被告签订涉案协议书，对此事实有协议书第二条为证。综上，被告认为原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交咨询报告，无原件核对，也无其他相关证据予以佐证，二被告对证据三性均持异议，本院不予认定；2、原告提交6号楼标准层平面图，与本案无关，本院不予认定；3、被告提交遵义市城乡规划稽查执法支队汇川大队出具的《关于“天星鹭园还房小区1号楼改变规划用途”协助的函》2份，与原告在庭审中自认事实相符，本院予以认定；4、被告提交《规划公示照片》两张、《遵义市天星鹭园还房小区总平面布置图》一张及《建设规划许可证》一份，公示照片与总平面布置图相符，且经原告质证认可规划许可进行了公示，仅认为被告未告知架空层是车库，本院对该组证据予以认定。 本院在庭审中依法出示了遵义市城乡规划局（遵市规函[2017]222号）、遵义市不动产登记事务中心向贵州省高级人民法院的复函，经庭审质证，原告对两份复函三性均无异议，被告对遵义市城乡规划局复函无异议，对遵义市不动产登记中心的回函有异议，认为回函部分内容不是事实，涉案房屋未能办理产权系因原告将1号楼架空层改为商用，只要原告恢复成架空层，就能办理产权。 本院依职权向遵义市城乡规划局调查涉案还房小区规划确定的车位、车库数量，原、被告对遵义市城乡规划局（遵市规[2018]127号）向本院的回复三性均无异议。 本院依职权向遵义市不动产登记事务中心查询涉案鹭园还房小区房屋总套数，原、被告对遵义市不动产登记事务中心对该小区房屋登记情况表三性均无异议。 上述证据均系有权机关依法出具，本院对上述证据均予以认定。 本院经审理查明：2009年9月8日，被告元盛房开公司与贵州省遵义市天星房地产开发有限公司签订《关于“联合购买国有土地使用权的协议”的补充协议》，就双方各出资50%共同购买、共同开发位于遵义市政府二小区附近的喇叭河旁国有土地使用权的开发事宜进行了约定。2009年12月5日，双方再次签订《土地开发主体变更协议书》，约定因双方共同出资合作开发的“鹭园小区”需重新征地建设“鹭园还房小区”，开发主体由贵州省遵义市天星房地产开发有限公司变更为元盛房开公司。2010年9月28日，天星鹭园还房小区1号楼、2号楼获得遵义市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第520000201003762号）。2013年6月27日,田维毛与元盛房开第一分公司签订《协议书》，载明：1、双方商定架空层单价为3300元/㎡，现暂定为1500㎡（即鹭园还房小区1号楼、3号楼两层、4号楼架空层）待结算时依据产权管理部门机构实际测量面积多退少补。签订该协议时乙方（田维毛）先支付甲方（元盛房开第一分公司）定金130万元，2013年7月4日支付40万元，2013年7月19日支付230万元，余款在办理产权证前签订正式合同时一次性支付。如乙方不按照以上承诺的时间付款，甲方有权终止该协议书，乙方没有任何异议。5、交房后半年内办理房产证。办理房产证时双方各自承担按规定应承担的税、费。签订正式合同后，本协议终止等内容。协议签订后，田维毛于2013年6月27日至同年8月6日，共计向元盛房开第一分公司支付购房款393.5万元。元盛房开公司及其第一分公司并未向田维毛交付所购房屋之情形下，田维毛即入所购1号楼，并将该楼装修为农家乐。装修过程中，遵义市城乡规划稽查执法支队汇川大队发现天星鹭园还房小区1号楼架空层共计501平方米，改变其使用用途，原规划为小区停车位使用，现被改变为商业使用，属违法建筑。该大队于2014年9月2日分别致函遵义市供电局城区分局、遵义市供排水有限责任公司，请求停止对违法建筑的供电、供水。该两份《关于“天星鹭园还房小区1号楼改变规划用途”配合协助的函》载明：“经调查，该建筑建设单位为‘贵州省遵义市天星房地产开发有限责任公司’，将此小区架空层卖给私人（田维毛，身份证号码：）。由于天星鹭园还房小区项目并未取得规划竣工认可，天星房开公司也未将场地交付，从而，田维毛在未取得天星房开公司同意，及未办理规划相关手续的情况下，擅自召集工人强行入场施工。我大队工作人员在此期间多次与田维毛交涉，要求其停止违法行为，恢复现场原貌，但对方都置若罔闻。待我大队工作人员离开后又继续施工。鉴于此，特函请贵局予以协助配合，对其“田维毛”违法建筑停止供电（水），以防止其违法行为进一步加剧。”后田维毛停止装修，就1号楼已装修部分，经山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司鉴定，其装修价值为55.91万元，田维毛为此支付鉴定费1.6691万元。2015年9月17日，田维毛以元盛房开第一分公司以欺诈手段获取房款，导致所购房屋不能获得产权证和原规划用途达不到其使用目的为由酿成诉争。 另查明：原告田维毛系涉案的鹭园还房小区业主，元盛房开第一分公司系元盛房开公司分支机构。遵义市城乡规划局于2010年9月21日审批被告元盛房开公司开发的鹭园还房小区项目规划方案，审批规划指标为：用地面积9470.2平方米，总建筑面积20182.04平方米，其中：住宅16299.74平方米，设备用房110平方米，停车库3882.3平方米，容积率1.72，停车位135个（其中地面车位13个，机械双层车位122个）。遵义市城乡规划局于2015年1月向被告下达了遵市规改字[2015]号《限期改正违法行为决定书》，责令被告在2015年3月4日前将1号楼501平方米架空层恢复为车库使用功能；将3、4号楼1078平方米架空层整改为车库。本院于2018年7月31日组织双方当事人到涉案的鹭园还房小区现场，对小区内现有车位情况进行现场勘查，制作了现场勘查笔录一份，现场照片数张。经现场勘查，涉案还房小区现划有地面停车位34个，无停车库，被告修建完成涉案小区后并未对地面停车位进行划分，现小区内的地面停车位均为小区业主自行划分，其中多个停车位占用小区内消防通道。原告购买的涉案架空层除1号楼被原告装修为房屋外，3号楼、4号楼仍为框架，未按车位进行划分。 还查明，鹭园还房小区共修建房屋199套,其中一套为配电房、一套为水泵房，实际住房197套，总拆迁还房套数为184套，原告在涉案小区有3套还房。原告在诉讼中向本院申请诉讼财产保全，并向本院提供了中国平安财产保险股份有限公司出具平安诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，本院根据原告的申请，查封了被告元盛房开公司开发的位于遵义市××区××还房小区××楼××号、××楼××号、××楼××号，4号楼1-1号车库。 本院认为，本案的争议焦点是原告田维毛与被告元盛房开第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》是否有效。原告田维毛与被告元盛房开第一分公司协商一致自愿签订《协议书》，就被告开发的位于遵义市××区××还房小区××楼、××楼××、××楼架空层达成买卖协议。该协议书中的架空层依法规划为车库，根据《中华人民共国和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，涉案的架空层的所有权属于被告，被告有权对涉案的架空层进行处置。但车库不同于一般商品房，根据《物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，房开商作为车库的所有权人在对所修建小区内的车位、车库进行处置时应当优先满足小区业主的需要，该条款属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定，违反该条款的合同应为无效合同。本案中，原告田维毛虽系涉案的鹭园还房小区业主，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”的规定，被告修建的鹭园还房小区共有房屋197套，规划的地面停车位13个，机械式双层车位122个，配置比例为135:197，即不足1:1，现被告元盛房开第一分公司将小区内规划为车库的1、3、4号楼架空层全部出售于原告，田维毛作为小区业主所购买的车位数量远超过该小区配置比例，现该小区其他业主能使用的车位仅为地面停车位，按照规划，该小区的地面停车位仅为13个，但经本院现场勘查，该小区现划有地面停车位有34个，均为该小区业主自行划分，多数车位占用小区消防通道，可以看出，该小区规划的地面停车位无法使小区其他业主的合理停车需求得到满足。原告田维毛系涉案还房小区业主，并在小区有数套还房，其依法享有优先购买涉案小区相应停车位或车库的权利，但涉案《协议书》中原告所购买卖的架空层并未按车库进行划分，其中3、4号架空层现仍为框架整体结构，1号楼架空层更被原告装修为农家乐，故本案中无法对原告作为涉案小区业主依法合理购买部分车库进行划分及确认。原告与被告元盛房开第一分公司所签订《协议书》因违反《物权法》第七十四条的效力性强制性规定为无效合同，故对原告要求确认其与被告元盛房开第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告依据《协议书》向被告支付的购房款393.5万元，被告应当予以返还，对原告主张按1%月息支付资金占用费，因双方对此并无约定，原告的主张于法无据，本院不予支持。但根据公平原则，被告应按银行同期贷款利率向原告支付该笔费用的资金占用费。同时，根据该条的规定，虽被告未在本案中提起反诉，但原告将原物返还被告是合同无效后所产生的法律后果，故原告也应当将涉案房屋原物返还被告。对原告主张的装修损失55.91万元应由谁承担的问题。本院认为，原告田维毛购买被告修建的鹭园还房小区的架空层拟作商用并对其进行了装修，虽原告称被告未告知架空层规划为车库，导致其购买目的不能实现故造成其重大损失，但根据被告提供的在双方签订《协议书》前的公示图纸及函，其中《函》已载明系原告田维毛在未取得天星房开公司同意及未办理规划相关手续的情况下，擅自召集工人强行入场装修。故因原告装修1号楼架空层所造成的损失主要责任在原告，被告明知涉案架空层规划用途为车库，仍将架空层全部出售给原告，亦有过错，也应承担相应责任。因双方对原告装修1号楼的价值经评估为55.91万元无异议，根据双方的过错程度，本院认定原告因装修1号楼所造成的损失55.91万元由原告承担70%即391370元，被告承担30%即167730元。被告元盛房开第一分公司是被告元盛房开公司注册登记的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定的分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告元盛房开第一分公司实施民事行为的后果可以先由其管理的财产承担，不足以承担的，由被告元盛房开公司承担。 综上所述，原告田维毛的诉讼请求部分成立，应予支持，部分不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、原告田维毛与被告遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》无效。 二、被告遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效后一个月内返还原告田维毛购房款3935000元，并按银行同期贷款利率支付原告田维毛资金占用费自2013年8月6日起至付清之日止。 三、被告遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效后一个月内支付原告田维毛装修损失费167730元。 四、原告田维毛于本判决生效后一个月内将位于遵义市××区××还房小区××楼架空层、××楼××、××楼架空层原物返还被告遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司。 五、前述被告遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司管理财产不足以承担部分责任由被告遵义市元盛房地产开发有限公司承担。 六、驳回原告田维毛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56756元，保全费5000元，共计61756元由原告田维毛负担18400元，被告遵义市元盛房地产开发有限公司、遵义市元盛房地产开发有限公司第一分司负担43356元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判长  蔡一雷 审判员  何 容 审判员  喻 茜 二〇一八年十月八日 书记员  何红莉