四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初3173号 原告：谢凯，男，汉族，1987年8月15日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：赖武，四川益州律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都西源誉腾投资有限公司。住所地：成都高新区西部园区尚阳路12号。 法定代表人：渠波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：刘梦，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 原告谢凯诉西源誉腾公司成都西源誉腾投资有限公司（以下简称西源誉腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案，依法适用简易程序，由本院审判员仇金玛审理，于2018年3月15日、5月9日、10月18日公开开庭进行了审理。谢凯及委托诉讼代理人赖武，西源誉腾公司的委托诉讼代理人刘梦到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 谢凯向本院提出诉讼请求：1、判令西源誉腾公司迅速将谢凯购买的由西源誉腾公司开发的“时代睿城”楼盘xx号房屋内墙面及地面裂缝等质量问题按国家相关规范进行处理；2、判令西源誉腾公司赔偿谢凯的损失。（损失按谢凯支付的购房款的资金利息计算，利率按中国人民银行同期贷款利率计，从2015年11月1日起直至西源誉腾公司将谢凯购买房屋的裂缝等质量问题处理完为止。）3、判令西源誉腾公司向谢凯准确、详细通知说明谢凯购买房屋在所涉项目的规划设计是否变更，如何变更；4、判令西源誉腾公司承担本案诉讼费等所有费用。事实及理由：谢凯在看到西源誉腾公司的宣传视频等宣传资料，并经西源誉腾公司销售顾问的讲解后，于2014年1月19日与西源誉腾公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，购买西源誉腾公司开发的“时代睿城”楼盘xx号房屋一套。合同签订后，谢凯严格按合同履行了自己的义务。但是，西源誉腾公司却在房屋修建中未严格按规划设计进行，而是在未征求谢凯任何意见的情况下，对规划设计进行较大的调整变更，并且至今未通知谢凯。对此，谢凯无法接受，并保留进行追究的权利。同时，西源誉腾公司所修房屋质量存在墙面及地面裂缝等质量问题，在谢凯提出后，西源誉腾公司拒不进行处理，造成谢凯至今无法使用房屋，给谢凯造成较大的损失。故谢凯只好诉至贵院，请求依法裁决。 后，谢凯于2018年10月18日向本院申请撤回上述第三项诉讼请求，本院经审查认为谢凯撤回该诉讼请求的理由正当，符合法律规定，本院予以准许。 西源誉腾公司辩称：第一，谢凯没有举出确切充分的证据证明房屋存在影响结构安全的质量问题，并且对于保修范围内的质量问题，西源誉腾公司已经按照国家相关规范进行了处理，因此谢凯的第一项诉讼请求不能够支持；第二，谢凯要求西源誉腾公司因房屋裂缝等质量问题支付赔偿，既无合同约定，也无法律规定，依法应当予以驳回；第三，西源誉腾公司所修建的房屋取得了规划验收合格的证明，并且是有了公示，不存在谢凯所称规划设计变更。综上，请依法驳回谢凯的全部诉讼请求。 经审理查明，2014年1月19日，谢凯作为买受人，西源誉腾公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》及其附件。上述《商品房买卖合同》约定由谢凯购买西源誉腾公司开发的“时代睿城”xx号房屋，商品房总价款为462374元。上述合同约定与本案有关的以下内容：1、该商品房的交房条件为取得工程竣工验收报告，即该项目的勘察、设计、施工、监理、建设五单位签署的工程竣工验收报告作为出卖人交房的依据；2、逾期交房，逾期超过30日内，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；3、出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；4、出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；5、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意买受人应当按本合同约定时间办理收房手续，出卖人与买受人共同确认需整改/保修的问题，双方协商合理的时间整改完毕，由出卖人承担整改/保修费用。买受人不能以属于保修范围的质量问题、商品房局部需要整改为由拒绝收房；6、在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非因出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。 合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，并备注图上所标注尺寸、文字、门窗、阳台、露台位置等均为示意，以工程施工竣工图为准。合同附件八为《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定了以下与本案有关的内容：1、在房屋修建工程中，出卖人可以根据设计单位、施工单位、物业服务企业、业主的建议，针对具体情况对整个项目的规划、设计方案，以及对买受人所购买的房屋进行局部优化调整和合理变动，出卖人无须一定通知买受人，买受人予以认可；如果买受人不能接受前述规划、设计变更的，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；2、出卖人向买受人交付商品房的条件为：该商品房已取得工程竣工验收报告，即该商品房所在楼栋已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位签署的工程竣工验收报告作为出卖人交房的条件。出卖人应当在办理商品房所在楼栋的权属证明之前取得规划验收合格证及竣工验收备案表，并按合同约定时限为买受人办理房屋产权；3、在交房时，买受人对商品房的质量有异议的，应具体、详细地以书面形式提出。对买受人提出的质量问题双方不能达成一致意见的，由双方共同委托项目所在地有资质的建设工程质量检测机构检测，以该机构出具的书面质量鉴定意见作为处理争议的依据；4、在交房时，除房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量外，买受人不得以属于保修范围内的质量问题或其他不当理由拒绝接受房屋。附件九为《“时代睿城”商品房质量保证书》，载明地基基础和主体结构的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 庭审中，西源誉腾公司确认，谢凯通过按揭贷款已支付完毕全部购房款462374元。 2015年9月30日，西源誉腾公司建设开发的涉案房屋经勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司，设计单位成都惟尚建筑设计有限公司，施工单位四川中锦建筑工程有限公司以及监理单位重庆市建永工程监理有限公司共同出具《竣工验收报告》，载明涉案房屋所在工程已完成竣工验收，验收合格。 2015年10月26日，涉案房屋所在工程取得《建设工程规划合格证》，载明“经核实，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证”。 另查明，一、西源誉腾公司制作了《高新区建设项目竣工公示》，对时代睿城（1-8号楼及地下室）工程进行了竣工公示，公示期间2015年10月15日至2015年10月22日，申请公示内容为1：时代睿城（1-8号楼及地下室）红线内已完成竣工相关事宜，红线外临尚华路一侧市政绿化部门在2015年10月30日前完工；2、为便于小区业主出入安全管理在小区主出入口处增设大门一处；3、附图（竣工测量图）。 二、2015年10月23日，中华人民共和国四川省成都市律政公证处出具（2015）川律公证内民字第64227号《公证书》，载明公证事项为保全证据，载明“兹证明与公证书相粘连的《高新区建设项目竣工公示》与张贴于成都市高新区管委会2楼的高新区规划公示栏、时代睿城5号与6号楼之间的小区入口右侧、时代睿城销售中心的《高新区建设项目竣工公示》内容相同。本公证书所附照片共九张均系公证人员刘某场拍摄所得，与实际情况相符”。 三、2015年11月10日，施工单位成都市新都区第十二建筑工程有限公司以及四川中锦建筑工程有限公司，监理单位重庆市建永工程监理有限公司，设计单位成都惟尚建筑设计有限公司出具《技术核定单》，载明对时代睿城5-8号楼及地下室以及1-4号楼及地下室楼板裂缝采用灌浆胶高压灌胶和表面涂刷封闭进行修补处理。2015年12月22日，上述施工单位、监理单位、设计单位以及西源誉腾公司共同出具《单项工程竣工验收单》，载明对时代睿城5-8号楼及地下室以及1-4号楼及地下室，局部出现0.1-0.3毫米的浇楼板裂缝已采用灌浆胶高压灌胶和表面涂刷封闭方式处理完毕（施工详见技术核定单）；验收结论为合格。 四、就涉案房屋是否存在裂缝的事实，结合谢凯、西源誉腾公司提供的证据，以及本院前往进行实地查验的情况，可以看出，涉案房屋的地面存在多条裂缝，长度较大，墙面也存在空鼓问题，足以影响居住使用。同时，谢凯自行提交的证据可以显示，其于2016年2月2日已知晓涉案房屋已进行了整改。同时，2018年4月13日，承办人员也前往涉案房屋进行了现场勘验，经查证，涉案房屋中存在的地面裂缝和墙面空鼓问题，在肉眼可视的情况下已整改完毕。庭审中，谢凯也陈述，认可西源誉腾公司的整改符合法律规定，自认，自2018年4月13日起，涉案房屋已整改完毕。 五、我院曾于2017年2月16日受理了谢凯与其余业主向西源誉腾公司提出的诉讼，诉讼请求包含“解除合同，返还购房款”。本院委托对同时起诉的一案中诉争的房屋质量问题进行了鉴定，鉴定报告中载明“经原告申请，我院委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对涉案房屋的质量进行鉴定，鉴定意见关于诉争房屋的质量现状陈述称，时代睿城8#楼22层1-13～1-16×1/1-R～1-U轴板，存在一条通长贯穿裂缝。现场剥开检测时发现，该裂缝曾进行过处理，板底仍存在裂缝。但总体意见为现浇板的承载力满足现行规范的要求。”但本案谢凯起诉后未交诉讼费，本院按撤诉处理，因此上述《鉴定报告》未明确说明适用本案涉案房屋。 六、谢凯曾对涉案房屋的质量提出投诉，2015年11月17日，成都市建设工程质量监督站出具《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》，该意见书载明，“就业主投诉的质量问题进行了抽查，……部分问题属实，如现浇板开裂，……。”该意见书载明，约定《建筑工程施工质量投诉问题整改完成报告》反馈日期为15日内。 以上事实，有谢凯、西源誉腾公司的当庭陈述、谢凯提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》、竣工图等证据和西源誉腾公司提供的《竣工验收报告》、《建设工程规划合格证》、《高新区建设项目竣工公示》、（2015）川律公证内民字第64227号《公证书》、《技术核定单》、《单项工程竣工验收单》等证据在卷佐证，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谢凯、西源誉腾公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，系双方自愿签订，意思表示真实，合法有效，双方应恪守履行。 现对本案谢凯、西源誉腾公司争议的问题具体分析如下： 一、关于谢凯要求西源誉腾公司对涉案房屋存在的质量问题进行整改的诉讼请求 就涉案房屋存在的质量问题及西源誉腾公司整改是否完成的问题，本案谢凯提供照片以及西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心出具的《鉴定报告》以证明案涉房屋存在质量问题，对此本院认为，首先，就涉案房屋是否存在裂缝的事实，结合谢凯提供的照片、西源誉腾公司提供的整改材料以及本院前往涉案房屋进行实地查验的情况，可以看出，涉案房屋的地面存在裂缝，长度较大，墙面存在空鼓，上述质量问题足以影响谢凯正常的居住使用；其次，西源誉腾公司提交了对房屋裂缝的质量问题进行整改的《技术核定单》以及《单项工程竣工验收单》，证明其已于2015年12月对房屋存在的质量问题已进行了整改和处理。上述证据系施工单位、监理单位、设计单位共同出具，谢凯虽不认可上述证据的证明力，但也未提交反驳证据，也未按合同约定对是否存在质量问题的争议事项提请鉴定；第三，谢凯虽提交了一份形成于第一次诉讼时的《鉴定报告》，但该《鉴定报告》鉴定的房屋并非谢凯购买的涉案房屋，在诉讼中也未明确说明该《鉴定报告》适用于谢凯购买的涉案房屋，因此谢凯无法证明涉案房屋在西源誉腾公司整改后仍存在质量问题;最后，谢凯已当庭陈述认可西源誉腾公司已整改完毕，因此本院认定，西源誉腾公司对涉案房屋存在的质量问题已整改完毕。 二、关于谢凯要求西源誉腾公司赔偿损失的诉讼请求。 谢凯主张涉案房屋存在地面裂缝，导致其无法使用涉案房屋，造成了损失，故要求西源誉腾公司赔偿损失，对此，本院认为，首先，本院确认涉案房屋的地面存在裂缝，长度较大，足以影响谢凯居住使用；其次，按照合同约定，涉案房屋的交房条件为取得工程竣工验收报告，同时也约定“在交房时，除房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量外，买受人不得以属于保修范围内的质量问题或其他不当理由拒绝接受房屋”，因此，在谢凯未提交证据证明涉案房屋存在主体结构问题等严重质量问题的情况下，并不能拒绝接房；最后，涉案房屋存在的裂缝问题，属于西源誉腾公司应当进行整改的问题，故西源誉腾公司对其整改期间，谢凯无法使用涉案房屋而产生的损失，应当承担赔偿责任。而关于整改期间，本院认为，根据西源誉腾公司提交的《技术核定单》以及《单项工程竣工验收单》可以看出，西源誉腾公司在2015年12月22日即完成了对涉案房屋的整改。因此，整改期间实际至2015年12月22日即届满。但关于西源誉腾公司应当赔偿损失的期间，本院认为应当从谢凯、西源誉腾公司各自的义务进行综合考虑。首先，如前所述，本院已认定涉案房屋于2015年12月22日即完成了对地面存在的裂缝进行整改完毕。但西源誉腾公司作为开发商，在涉案房屋整改后，负有告知买受人并与买受人办理验收交接手续的义务，但本案西源誉腾公司并未举出证据证明其向谢凯有效告知了整改流程、整改验收情况等事宜；其次，涉案房屋整改完毕后不再存在不能使用的情况，谢凯应当及时依约收房。按照《中华人民共和国合同法》一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当损失致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”同时，从减损原则予以考虑，对整改完毕后未使用房屋而产生的损失，谢凯有义务防止该损失不断扩大。从本案事实可以看出，谢凯在2016年2月2日已知晓涉案房屋已进行了整改施工且西源誉腾公司的整改施工已完毕。虽谢凯提交的形成于2016年2月2日的视频资料，系进入另一户房屋进行查看，但谢凯将该证据于本案中提交，该证据应对谢凯产生效力。谢凯知晓了涉案房屋的整改施工情况，虽在西源誉腾公司未提交证据证明涉案房屋具体整改流程以及是否进行了整改验收的情况下，对该涉案房屋的整改后果产生合理怀疑符合常理，但并不能免除其及时履行自身义务对涉案房屋的整改进行验收，因此谢凯应当在合理的期间内对涉案房屋是否整改完毕，以及整改是否符合法律规定进行确认，而非在知道整改事实后即不认可整改已完毕进行接房，也不对房屋质量是否合格进行鉴定，而一直放任涉案房屋空置；最后，谢凯曾于2016年向我院提交起诉状，起诉请求包含“解除合同”，该案经过先行调解阶段，无法调解成功，于2017年2月16日办理了正式立案手续。此时，西源誉腾公司在知晓谢凯诉讼请求包含“解除合同”的情况下，已不具有向谢凯交付整改完毕后的涉案房屋的义务，此时再要求西源誉腾公司履行告知整改事宜的义务已无必要。因此，本院从谢凯、西源誉腾公司各自应承担的义务出发，酌情认定西源誉腾公司应承担的赔偿期间为谢凯知晓西源誉腾公司的整改施工已完毕后的6个月，即截止至2016年8月1日。同时，谢凯、西源誉腾公司均无法证明西源誉腾公司通知谢凯接房的具体时间以及谢凯第一次查看涉案房屋的具体时间，西源誉腾公司仅在报纸上发出公告，载明涉案房屋所在楼盘集中办理交房时间为2015年10月30日至11月5日，因此谢凯主张从合同约定交房之日的次日开始计算损失符合约定。本案中谢凯未能正常使用房屋，客观上是存在损失的，而西源誉腾公司未按合同约定交付合格房屋，也应当承担违约责任。因此，本院认为，结合本案合同实际履行情况，西源誉腾公司过错程度，谢凯的损失，谢凯于本案中主张按已付款的资金利息来计算损失，符合规定，应当予以支持。因此，西源誉腾公司应当承担从2015年11月1日至2016年8月1日，共计275天，按已付款元为基数，以银行同期贷款利率计算的损失。自2015年12月24日起，现银行同期贷款利率调整为年利率4.35%，故本院以现行的该利率为计算标准，计算出谢凯损失为，462374元×4.35%÷365日×275天=15154元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、及第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向谢凯支付15154元； 二、驳回原告谢凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由被告成都西源誉腾投资有限公司负担（此款原告已预付，被告成都西源誉腾投资有限公司于履行本判决义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一八年十月十八日 书记员  余 瑶