福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初1015号 原告：毛道泉，男，1931年12月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告：毛铭飞，男，1962年4月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告：魏碧玉，女，1959年5月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告：杨明杰，男，1957年4月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上述四原告共同委托诉讼代理人：曹卫，福建闽天律师事务所执业律师。 上述四原告共同委托诉讼代理人：廖慧珍，福建闽天律师事务所执业律师。 被告：郑丽贞，女，1932年6月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈冰剑，福建知茂律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴俊，福建知茂律师事务所执业律师。 第三人：福州市台江区住房保障和房产管理局，住所地福建省福州市台江区达道路**，统一社会信用代码11350103003616476T。 法定代表人：薛榕生，局长。 第三人：福州市台江区房地产征收工程处，住，住所地：福建省福州市台江区建海新村****一社会信用代码913501031545307686。 法定代表人：陈湧煖，总经理。 二第三人共同委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所执业律师。 二第三人共同委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所执业律师。 原告毛道泉、毛铭飞、魏碧玉、杨明杰诉被告郑丽贞、第三人福州市台江区住房保障和房产管理局（以下简称台江区房管局）、福州市台江区房地产征收工程处（以下简称台江区征收处）、房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛铭飞、魏碧玉、杨明杰及四原告的委托诉讼代理人曹卫、廖慧珍,被告郑丽贞的委托诉讼代理人陈冰剑，第三人福州市台江区住房保障和房产管理局、福州市台江区房地产征收工程处的委托诉讼代理人林伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛道泉、毛铭飞、魏碧玉、杨明杰向本院提出诉讼请求：1.判令郑丽贞立即腾空、搬离福州市晋安区鼓山公寓1#605单元，并将房屋钥匙归还其四人；2.判令郑丽贞向其支付房屋占用费32389.5元（按25元/月/平方米，自2015年12月起计算至郑丽贞实际交还诉争房屋之日止）；3.判令郑丽贞承担案件受理费。 事实与理由：福州市台江区太平里62、70、72、74号房屋系其四人祖上林祖庆（已故）的产业。2014年前述房屋列入太平汀州地块征收范围，其四人作为林祖庆产业的后代及代管人与房屋征收部门及房屋征收实施单位签订《房屋征收补偿安置协议书》，并领取了相应的征收补偿款以及安置房。毛道泉曾于1971年12月1日与郑丽贞的配偶黄灼官（已故）就福州市台江区太平里70号房屋（以下简称70号房）签订租赁租约，租期至1983年11月24日止。此后，双方再未签订房屋租赁合同，黄灼官夫妇租住至70号房被征收，租金已向四原告缴纳至2014年8月。2015年11月2日70号房被拆除后，福州市台江区房地产征收工程处为了方便其开展征收工作，未经四原告同意将福州市晋安区鼓山公寓1#605安置房（以下简称诉争房屋）提供给郑丽贞暂时居住使用，而郑丽贞至今未向四原告支付占用费，且拒不返还诉争房屋。截止2017年12月份，参照福州市晋安区鼓山公寓租金的市场价（约每月45元/平方米）计算，郑丽贞拖欠的房屋占用费已达58301元。四原告考虑到郑丽贞的经济能力，出于人道考虑，将占用费的计算标准降至每月25元/平方米，暂计至2017年12月份的占用费为32389.5元。综上，为维护其合法权益，特提起诉讼，恳望依法支持其全部诉讼请求。 郑丽贞辩称，1.四原告的代管关系自林祖庆死亡之日起终止或消灭，林祖庆房产的房屋征收补偿安置权益应由其法定继承人或受遗赠人继承，四原告并非林祖庆遗产的法定继承人或受遗赠人，主体均不适格，无权要求其返还诉争房屋及支付占用费，应依法裁定驳回起诉；2.假设四原告代管林祖庆遗产的身份合法，据原告陈述，其与代管人之间存在租赁合同关系，未解除租赁合同关系之前，要求返还诉争房屋及支付占用费，于法无据，故其诉请亦不应予以支持。 第三人台江区房管局、台江区征收处述称，台江区太平里62、70、72、74号房屋被征收时，郑丽贞租住其中，其根据《太平汀洲征收补偿方案》第六条规定，将诉争房屋提供给郑丽贞使用并无不当。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：福州市台江区太平里62、70、72、74号房屋系林祖庆（已故）的房产。毛道泉曾于1971年12月1日与郑丽贞的配偶黄灼官（已故）就租赁70号房（旧门牌号为××）签订租约，租期至1983年11月24日止。租约租期届满后，毛道泉于1987年向福州市台江区人民法院提起诉讼，要求收房自住。福州市台江区人民法院于1987年9月10日作出（87）台法民字第3057号判决：1.毛道泉与黄灼官之间的房屋租赁关系延长二年（自1987年7月起算）；2.自1987年5月起每月房租增为7元，承租房的修缮由黄灼官负责。前述判决延长二年租期届满后，毛道泉于1989年再向福州市台江区人民法院提起诉讼，福州市台江区人民法院于1989年8月26日作出（1989）台法民字第230号判决：1.准许毛道泉收回台江区××黄灼官租用的三间房屋；2.黄灼官应在1990年7月底前将上述房屋腾空交给毛道泉，并将未经批准搭盖的简易厨房自行拆除；（1989）台法民字第230号判决书生效后，毛道泉向福州市台江区人民法院申请强制执行，福州市台江区人民法院以被执行人黄灼官被执行人单位无房安排为由，于1991年3月6日作出（89）台法民字第230号裁定，中止执行（89）台法民字第230号判决书。郑丽贞及家人继续租住至70号房被征收，双方再未签订租赁合同，郑丽贞向四原告每月支付10元租金至2014年8月止。2014年福州市台江区太平里62、70、72、74号房屋列入太平汀州地块征收范围，四原告就福州市台江区太平里62、70、72、74号房屋与台江区房管局、台江区征收处签订《房屋征收补偿安置协议书》，四原告通过房权调换的方式取得包括诉争房屋在内的产权调换房，其中诉争房屋建筑面积为49.83平方米。2017年3月23日，毛铭飞从台江区征收处领取福州市台江区太平里62、70、72、74号房屋征收补偿费326592元。2015年11月2日70号房被拆除后，台江区征收处将诉争房屋提供给郑丽贞居住使用。2017年5月1日郑丽贞未经毛道泉同意将诉争房屋转租给案外人吴胡涛，每月租金2000元，租期至2018年4月30日。 就本案争议焦点，本院作如下认定： 一、四原告是否具备原告主体资格？ 四原告提供《房契》复印件、收件单、城市房地产税专用收入缴款书、《地名确认申请表》及（1993）台民初字第114号民事判决书，证明福州市台江区太平里xxxxx号房屋系原告毛道泉等人的祖上（林祖庆）产业。认为四原告基于管业提起本案诉讼是有法律和事实依据的；郑丽贞提供福州市台江区档案馆出具的毛道泉与黄灼官房屋租赁纠纷一案档案材料，证明在毛道泉诉黄灼官租赁合同纠纷两个案件中，毛道泉未向福州市台江区人民法院提供其与林祖庆之间的亲属身份关系及委托代管关系等证明材料。四原告非林祖庆遗产的法定继承人或受遗赠人，故林祖庆死亡之后，其遗产依法应属太平村集体财产或国家财产。本院认为，四原告就福州市台江区太平里xxxxxx号房屋与台江区房管局、台江区征收处签订《房屋征收补偿安置协议书》是具有行政法上权利义务内容的协议，合法有效。因年代久远及历史户籍档案的缺失等客观原因，四原告未提供证明与林祖庆的亲属关系的证据，但不能否认毛道泉自上个世纪七十年代起代管前述房产的事实。林祖庆死亡之后，其遗产未经分割，即为被继承人共同共有，本案在审理过程中未有其他权利人主张其为林祖庆遗产的合法继承人，四原告作为林祖庆的后代签订的《房屋征收补偿安置协议书》未被依法撤销前，对外具有公示效力，故四原告依法共同享有《房屋征收补偿安置协议书》载明财产权利，现取得包括诉争房屋在内的产权调换房，作为权利人依法共同对诉争房屋享有占有、使用、收益等物权。 二、郑丽贞占有、使用诉争房屋的性质认定？ 郑丽贞提供《低保户证明》，主张基于其是低保户且因自行搭盖简易厨房一间的原因，台江区征收处才将诉争房屋安置给其居住。四原告认为，毛道泉与黄灼官签订的书面租赁合同1983年就已到期，之后双方存在不定期的租赁关系。郑丽贞不支付租金而使用诉争房屋，无法律依据。本院认为，第三人在征收该房屋时并未有不当行为，鉴于毛道泉与郑丽贞存在不定期的房屋租赁关系的事实，根据福州市台江区人民政府房屋征收决定书（台政征【2014】5号）、福州市台江区人民政府房屋征收公告》、《太平汀洲、原文化宫预留地旧屋区改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案》在征收70号房后将诉争房屋提供给郑丽贞使用，视为四原告与郑丽贞就诉争房屋形成不定期房屋租赁关系郑丽贞主张居住诉争房屋是自行搭盖简易厨房12平方米而有权得到安置，虽无事实和法律依据，鉴于第三人确认（1989）台法民字第230号第二判项中的简易厨房已经包含在拆迁的房屋面积内，郑丽贞是否享有该简易厨房征收安置补偿权利，可另行起诉，主张权利。 综上，本院认为，四原告与郑丽贞形成不定期的房屋租赁合同，鉴于双方未约定租金，且四原告主张的房屋占用费低于郑丽贞转租给案外人而获取的租金，故可按照四原告主张的每月25元/平方米的计算租金，即每月租金为1245.75元（49.83平方米×25元）；郑丽贞未经四原告同意转租及无正当理由未支付或者迟延支付租金的，均构成违约，四原告可以解除合同。但四原告在未主张解除合同的情况下主张郑丽贞腾空、搬离福州市晋安区鼓山公寓1#605单元，不符合法律规定，不予支持。 依照《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、判令郑丽贞向毛道泉、毛铭飞、魏碧玉、杨明杰支付福州市晋安区鼓山公寓1#xxx单元租金（每月租金为1245.75元，其中：2015年12月至本判决生效当月的租金应当于本判决生效之日起十日内支付；本判决生效次月的租金应于每月1日前支付）； 二、驳回毛道泉、毛铭飞、魏碧玉、杨明杰的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由郑丽贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  郑宝团 人民陪审员  邱必敏 二〇一八年十月八日 书 记 员  姚雪倩 附：本文所附法律条文 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。