浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0503民初2595号 原告（反诉被告）:湖州市练市方氏农庄，住所地浙江省湖州市练市镇李家兜村。 投资人：方敏，该农庄总经理。 委托诉讼代理人：沈杰，浙江广诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢俊，浙江广诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓旺民，男，1964年8月17日出生，汉族，住湖南省祁东县，现住浙江省湖州市。 委托诉讼代理人：王浩然，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告湖州市练市方氏农庄（以下简称方氏农庄）与被告邓旺民租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序审理。在本案审理过程中，邓旺民于同年7月17日向本院提起反诉，本院予以受理并合并审理。本案于同年8月13日、9月6日两次公开开庭进行了审理，方氏农庄的委托诉讼代理人沈杰、谢俊，邓旺民及其委托诉讼代理人王浩然均到庭参加诉讼。同年9月6日至同年10月8日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 向本院提出诉讼请求：1.确认其与邓旺民于2011年9月26日签订的租（房）地协议及2014年3月1日签订的补充协议已于2017年3月1日解除，邓旺民立即将租赁房屋腾空交还；2.邓旺民赔偿解除合同后仍占用租赁房屋的损失，参照租（房）地协议约定的租金标准自2018年1月1日计算至实际归还全部租赁房屋之日止，暂计至2018年5月30日为30000元；3.邓旺民赔偿解除合同后仍占用土地的损失，参照补充协议约定的租金标准自2018年1月1日计算至实际归还全部租赁房屋之日止，暂计至2018年5月30日为1065元；4.本案诉讼费由邓旺民承担。在第一次法庭审理过程中，对第2项诉讼请求明确为按照年租金72000元计算，对第3项诉讼请求明确为按照年租金2.13亩土地每亩1200元计算，另增加要求邓旺民再支付2017年欠的租金2.13亩×1200元=2556元。事实和理由：2011年9月26日，其与邓旺民签订租（房）地协议，约定将其所有的建筑（含土地及地上附属物）出租给邓旺民，租金约定为60000元，每三年上调10%，租赁期限为十年。2014年3月1日，双方签订补充协议，约定邓旺民向其增租土地2.13亩，且对原租（房）地协议进行了修改，约定原租（房）地协议及补充协议的租期到2017年3月1日止，租金为1200元/亩/年。现两份租赁协议已全部到期，但邓旺民未搬离，且租金只支付到2017年12月31日止。综上，邓旺民在租赁合同到期的情况下未搬离租赁场地且未支付占用租赁房屋及场地的损失，已严重损害其利益，故起诉。 邓旺民辩称，1.第1项诉讼请求不能成立。理由为，（1）双方于2011年9月26日签订的租（房）地协议主要是租赁现有建筑，租赁期限为十年，尚未到期，双方应继续履行。提出该协议已于2017年3月1日解除不符合事实。双方于2014年3月1日签订的补充协议中由投资人方敏手写“原协议不变，村里时间到期后，双方再协商解决”，说明租（房）地协议不变。况且已自认“租金只支付到2017年12月31日止”，证明仍在按租（房）地协议收取2017年3月1日以后的租金，所以根本没有解除。（2）双方于2014年3月1日签订的补充协议到2017年3月1日已期满自动解除，邓旺民也已不使用增加的2.13亩土地，故该补充协议的解除不存在争议。2.第2项诉讼请求不能成立。理由为，租（房）地协议尚未到期，不存在合同解除、退还房屋的事宜。3.第3项诉讼请求不能成立。理由为，补充协议至2017年3月1日已期满自动解除，邓旺民也已不使用增加的2.13亩土地，不存在占用增租土地的事实。4.本案实质是向邓旺民追讨2018年1月1日以后租金，邓旺民因要求支付自己多缴纳的电费而予以抵房租金、不同意而引起的纠纷。邓旺民没有支付2018年1月1日以后的租金，原因在于违反租（房）地协议第五条约定，不肯返还邓旺民多缴纳的电费。邓旺民从2011年租赁至今七年间，已缴纳超过约定0.8元/度的电费56462元，邓旺民要求将多缴纳的电费抵作房租金，经多次协商不成，才诉讼。综上，的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其对邓旺民的起诉。 为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、租（房）地协议1份，证明双方于2011年9月26日签订租赁协议的事实。 2、补充协议1份，证明双方于2014年3月1日签订补充协议，约定增租事宜及两份协议的租期到2017年3月1日止的事实。 3、土地租赁合同1份，证明本案出租的土地自2007年1月1日至2017年12月30日期间属于向练市镇严家圩村村委会承租的事实。 4、浙江省农村土地承包经营权委托流转合同1份，证明本案出租的土地自2017年1月1日至2021年12月31日由投资人方敏向练市镇严家圩村村委会续租的事实。 对提交的上述证据，邓旺民质证后，对证据1真实性、合法性、关联性没有异议，明确了租赁期限为2012年元月至2022年12月31日止。对证据2认为内容不完整，因方敏删除了第二条中“全部”两字，在第二条和第三条之间手写了“原协议不变，村里时间到期后，双方再协商解决”，故不能证明租（房）地协议已到期。对证据3和4的真实性、关联性、合法性均没有异议，能够证明租给邓旺民的土地的合法性，但该两份合同都不能证明租（房）地协议已经解除的事实。 邓旺民为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： 1、补充协议1份，证明双方签订时，在第二条删除“全部”两字，加上“原协议不变，村里时间到期后，双方再协商解决”的条款，证明原租（房）地协议内容不变，补充协议涉及增租2.13亩土地的事实。 2、收款收据1份，证明补充协议中增租的土地租金已经没有包括，也证明按照租（房）地协议中约定的房屋租金每三年增加10%的规定收取租金，以自己的行为还在履行租（房）地协议的事实。 对邓旺民提交的上述证据，质证后，对证据1真实性提出异议，删除“全部”两字非方敏所为。对合法性、关联性没有异议，但强调租期都是到2017年3月1日。对证据2真实性、合法性没有异议，但不能依据收款收据的内容证明所要证明的事实，收款收据仅显示邓旺民交了2017年的房屋租金，并不能代表认可了之前的协议继续履行。土地租金虽然没有体现，但不能说明租赁协议已经结束，如果认为未收取租金是放弃自己权利的表现，也不介意变更诉讼请求将之前邓旺民所欠的租金一并追加。 邓旺民向本院提出反诉请求：1.判令返还其多支付的电费56462元；2.判令承担因违约少交付10亩土地给其使用而造成的直接损失5000元；3.判令因与严家圩村土地租赁到期致其不能安装蒸汽管道造成生产线停产的损失5000元；4.本案反诉费用由承担。事实和理由：2011年9月26日双方签订租（房）地协议，约定租赁期限为十年，即2012年元月至2022年12月31日。第三条约定“土地位置为进农庄的主干道西面地块、北至公路、南至鱼塘，西面到排水沟为界，租金为每年1100元/亩，以实际丈量面积计算”，第五条约定“甲方提供乙方水电路，水电费用由乙方自行承担（水费按表结算，电费为0.8元/度，按表结算）”“任何一方违约都应当承担相应的违约责任”。2017年年底，邓旺民多次向提出按协议约定尚有10亩左右的土地未交付使用造成损失，应予以补偿。协议约定电费0.8元/度，而邓旺民自2012年5月始，实际缴纳电费超出约定的0.8元/度，达到0.95元/度，该超出部分应由承担。由于没有处理好与严家圩村土地租赁关系，致使邓旺民蒸汽管道不能安装造成损失。现在提起要求邓旺民返还租赁房屋和土地、支付房租的本诉，是因邓旺民提出要求返还多支出的电费等引起的，应赔偿邓旺民的损失，可以抵消要求支付租金的本诉请求，故提起反诉。 辩称，1.租赁房屋过程中产生的电费应由邓旺民承担，与其没有关系，即使法庭认可超出部分由其承担，那2015年及之前的电费也已超过诉讼时效。2.邓旺民所述的违约少交付土地没有事实依据。3.邓旺民所说的土地租赁到期导致损失的情形不存在，故应驳回反诉请求。 邓旺民为支持其反诉请求，向本院提交如下证据： 1、租（房）地协议1份，该租(房)地协议是由两个合同组成，一是租房协议，一是租地协议。租房协议的期限是2012年元月至2020年12月31日止，租金为每年60000元，每三年上调10%，同时约定租赁房屋期间水费按表结算，电费是0.8元/度按表结算。该协议第三条是租地协议，约定了土地位置，租金为每年1100元/亩，以实际丈量面积计算，约定土地租赁期限为六年。 2、补充协议1份，该协议与提交的协议有一点不同，协议的第二条和第三条之间由方敏手写了“原协议不变，村里时间到期后，双方再协商解决”的内容，这是对之前租地协议的补充。证明租期至2017年3月1日止指的是租地协议中的租期而不是租房协议中的租期，并约定土地是先付后租以及新增土地的位置和租金。最后一条约定“其他条款不变”，说明除了租地协议的部分内容以外，其他条款都不变的事实。 3、的电费收据2份、邮电部门收据2份、向练市供电所调取的户名为、户号为3360040119电表历年使用明细单2份及村委会统一收据8份，证明邓旺民在租赁房屋期间共使用两个电表，一个挂靠在村里，另一个挂靠在，从协议签订至今所支付的电费超出了第五条约定的0.8元/度，已多支出了56462元的电费，该超出部分不应由邓旺民承担的事实。电费的使用过程从未中断，一直联系协商，所以不存在超过诉讼时效的情形。 对邓旺民提交的上述证据，质证后认为，对证据1三性没有异议，但对所要证明的事实有异议，首先协议中第一条约定了现有建筑租给邓旺民，第三条约定土地租赁是以实际丈量为准，后来双方没有对第三条进行补充，也没有收取过租地的租金，事实上第三条双方从未履行。对证据2原记载内容的真实性没有异议，认可“原协议不变，村里时间到期后，双方再协商解决”的修改部分，但对“全部”两字被删除不认可。补充协议应理解为全部租赁事项于2017年3月1日截止，系因和严家圩村村委会约定期限至2017年年底，故对与邓旺民协议打算至3月结束。对证据3中的电表历年使用明细单的真实性没有异议，对邮电部门收据因看不出什么内容、蓝色字不知是何时所写而有异议，对电费收据认可，但一直是邓旺民按照电费谁用谁付而自愿缴纳的，且2015年10月之前的电费均已超过诉讼时效。 为支持其辩解意见，向本院提交已在本诉中提交的租（房）地协议和补充协议，举证目的和本诉意见相同。另提交2018年2月底致函及邮寄凭证各1份，证明已敦促邓旺民限期搬离并付清租金的事实。对上述证据，邓旺民质证后，对前两份证据的真实性没有异议，但认为补充协议仅是对土地租赁期限的约定，而没有对租房期限变动。对第3份证据真实性没有异议，但对关联性和合法性有异议，邓旺民收函后认为不符合事实，且已收取租金是至2017年12月底而不是2017年3月1日，以自己的行为在履行租（房）地协议，故该函不能作为证明解除租（房）地协议的依据。 对和邓旺民在本诉与反诉中提交的上述证据，本院综合审查后认为，提交的租（房）地协议、补充协议、土地租赁合同、浙江省农村土地承包经营权委托流转合同和敦促函及邮寄凭证，均来源合法，内容真实，与本案讼争的事实有关联，符合有效证据的要件，能证明其相应的主张，故对其证明力均予以认定。对邓旺民提交的租（房）地协议、房屋租金收款收据，均来源合法，内容真实，与本案讼争的事实有关联，故均认定为有效证据。对邓旺民提交的补充协议（有增删内容版），因其未提交其他证据证明删除“全部”两字的客观真实情况，故该证据在形式和内容上均存在瑕疵，无法证明其主张的仅调整土地租期而房屋租期不变的事实，故对该证明效力不予认定。对邓旺民提交的电费收据及邮电部门收据、向练市供电所调取的电表历年使用明细单及村委会统一收据，均来源合法，内容真实，能证明其已实际缴纳的电费，但不能据此证明其超过约定价的电费应由返还的主张，故对该证明效力不予认定。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2011年9月26日，和邓旺民签订租（房）地协议，第一条约定现有建筑全部租给邓旺民使用，租金每年60000元，每三年上调10%，每年租金需一次性付清，租赁期限为十年，即2012年元月至2022年12月31日止。第二条约定邓旺民需向缴纳20000元作为保证金，协议到期后由退还。第三条约定租赁土地的具体位置，租金每年1100元/亩，以实际丈量面积计算，租赁期限为六年。第五条约定提供邓旺民的水电路，水电费用由邓旺民自行承担（水费按表结算，电费0.8元/度，按表结算）。协议签订后，邓旺民向缴纳了保证金20000元，并自2012年1月始在现有建筑物内经营粉丝加工生产业务，且已向支付了自2012年1月1日至2017年12月31日的房租378000元。但双方均未对约定租赁土地实际进行丈量，亦未向邓旺民收取该约定土地的租金。 2014年3月1日，和邓旺民签订补充协议，约定邓旺民向增租2.13亩土地，租金每年1200元/亩。补充协议第二条为“全部租期到2017年3月1日止，先付后租”，又由方敏手写一句“原协议不变，村里时间到期后，双方再协商解决”。补充协议签订后，邓旺民在约定的增租土地上晾晒粉丝，并已向支付了自2014年3月1日至2017年2月底的土地租金。 2006年12月20日，投资人方敏与湖州市南浔区练市镇严家圩村村委会签订土地租赁合同，约定租赁期限为10年，即自2007年1月1日至2017年12月30日。2016年12月30日，方敏与湖州市南浔区练市镇严家圩村股份经济合作社签订浙江省农村土地承包经营权委托流转合同，约定自2017年1月1日至2021年12月31日由方敏续租原租赁土地。本案中，出租给邓旺民的建筑物，系其依据上述土地租赁合同在租赁村委会土地上所建造，出租给邓旺民的土地，亦在该租赁村委会土地范围内。 按照补充协议约定，认为邓旺民租赁的房屋和土地均已于2017年3月1日到期，故曾口头要求邓旺民腾退返还并赔偿仍占用的租金损失，并于2018年2月28日向邓旺民发函敦促其“于2018年3月10日前搬离，同时按约定立即支付租金”，但邓旺民认为租期尚未结束而不同意搬离，也未支付租金。尔后，多次要求邓旺民腾退房地并赔偿损失，但均未果。 邓旺民在租赁期间的水电费均由其自行缴纳。租赁初期的2012年3月11日，邓旺民以0.8元/度的约定价向缴纳电费。尔后不久，因电力主管部门发现已出租房地用于生产经营，故将原定的农用电收费标准调整为工业用电收费标准，邓旺民因担心不交电费就会被停电导致无法生产，故一直按规定的电费标准缴纳电费。因实际缴纳电费价格超出协议价格，邓旺民多次与协商，要求承担超出部分的电费，但均未果。至此，双方纠纷成讼。 本院认为，和邓旺民之间的房屋和土地租赁关系系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以保护。针对本案第一个争议焦点即“租（房）地协议和补充协议是否已于2017年3月1日解除”，因双方在两份协议中均未明确约定租赁协议是否解除、解除的条件或期限，而补充协议第二条“全部租期到2017年3月1日止”和手写“原协议不变，村里时间到期后，双方再协商解决”出现歧义，导致双方对房屋租赁期限是否已调整持有相反意见且均未提交有效证据予以证明各自主张，故认为全部租期届满之日即为租赁协议解除之日的主张，不符合法律有关“合同约定解除”的规定，故不予成立。但邓旺民未按“先付后租”的约定支付2018年1月至今的房屋租金，且在已函告敦促的合理期限“2018年3月10日前”仍拒不支付约定租金，已符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的“法定解除合同”条件，据此可要求解除租（房）地协议，解除时间应认定为2018年3月10日。对于补充协议，因双方均认可增租土地的租赁期限已于2017年3月1日届满而自然解除，故对提出要求确认两份协议均已解除、邓旺民立即腾空交还房屋和土地的诉讼请求，予以支持。 针对本案第二个争议焦点即“2017年3月1日以后邓旺民是否需要向支付租金和仍然占用房屋及土地的损失”，因邓旺民对房屋租金仅支付至2017年12月31日止，并至今仍占用租赁房屋，故于2018年3月10日租（房）地协议解除前应按约支付租金，解除后应参照约定租金标准赔偿房屋占用至今给造成的损失。邓旺民对增租2.13亩土地租金仅支付至2017年2月底，故应于2017年3月1日补充协议解除后参照约定租金标准赔偿土地未腾退交还至今给造成的损失。对邓旺民关于补充协议解除后，其已不再使用该增租土地的辩解意见，因其未提交证据证明已将该增租土地明确交还给而不予采信。故对提出要求邓旺民赔偿解除协议后仍占用房屋、土地的损失的诉讼请求，予以支持，但具体赔偿金额应扣除需按协议退还邓旺民20000元保证金后，由本院核算为准。 针对本案第三个争议焦点即“邓旺民是否能按约定标准向要求返还多缴纳的电费”，因双方约定租赁期间电费为0.8元/度时，均未认知或预料其后所租赁房地从农用性质改为工业用途后，电力主管部门随即调整电费收缴标准的强制性变化，对该变化造成实际缴纳金额超出约定价格的所谓“损失”，双方均无过错。另根据一般众所周知的生活、生产常理和租赁房屋的交易习惯，承租人在租赁期间产生的水电等费用一般均由承租人按水电管理部门核定的价格和用量自行缴纳，出租人一般不予承担或分担。邓旺民在独自租赁房地期间产生的电费，系其经营食品加工必然支出的一项生产成本，在经营收益均归于其本人的情况下应全部自行承担。且其自述自缴纳标准调整后至今的电费均已直接交给严家圩村或邮政代收部门，故对其提出多支出的电费要求予以返还的反诉请求，缺乏合理性和合法性，不予支持。 针对本案第四个争议焦点即“邓旺民主张的第二、第三两项损失是否具有事实依据”，邓旺民认为少交付10亩土地给其使用而造成直接损失，因双方均未实际丈量租（房）地协议中约定的土地，亦从未向邓旺民收取该土地租金，邓旺民亦未提交证据证明未租赁该土地造成何种客观损失以及损失的计算依据；另邓旺民认为因与严家圩村土地租赁到期致其不能安装蒸汽管道造成生产线停产损失，因已举证证明已与该村签订了续租土地的事实，而邓旺民并未提交证据证明相应的客观损失以及损失的计算依据，故对其自行酌情提出要求赔偿上述两种损失的反诉请求，均因缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告湖州市练市方氏农庄与被告邓旺民于2011年9月26日签订的租（房）地协议已于2018年3月10日解除，2014年3月1日签订的补充协议已于2017年3月1日解除。 二、限被告邓旺民于本判决生效之日起二十日内将租赁房屋和土地腾空后交还给原告湖州市练市方氏农庄。 三、限被告邓旺民于本判决生效之日起七日内向湖州市练市方氏农庄支付房屋租金14000元（自2018年1月1日起至3月10日止，按每年72000元计算），并赔偿占用租赁房屋的损失（自2018年3月11日起，按每年72000元的标准计算至腾退之日止，赔偿数额应扣除保证金20000元）。 四、限被告邓旺民于本判决生效之日起七日内向湖州市练市方氏农庄赔偿占用2.13亩增租土地的损失（自2017年3月1日起，按每年每亩1200元的标准计算至腾退之日止）。 五、驳回原告湖州市练市方氏农庄的其他诉讼请求。 六、驳回被告邓旺民的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费640元，减半收取320元，由被告邓旺民负担；反诉受理费1462元，减半收取731元，由被告邓旺民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 叶 菁 二〇一八年十月十六日 书记员 沈莉霞