福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6588号 上诉人（原审原告）：洪荣义，男，1969年3月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）:张婷婷，女，1969年5月28日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园**楼**。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所律师。 上诉人洪荣义、张婷婷因与被上诉人石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 洪荣义、张婷婷上诉请求：。事实和理由：。 兴进公司辩称，。 洪荣义、张婷婷向一审法院起诉请求：1.确认合同附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条的约定无效；2.兴进公司按2136594元的日万分之二向洪荣义、张婷婷支付自2014年3月31日起至2017年1月8日止逾期办证违约金433301元。 一审法院认定事实：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在福建省石狮市区××路××商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园第17幢1305室商品房，由洪荣义、张婷婷以总价款2136594元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2011年11月21日签订案涉合同（合同编号：×××63，附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付出卖人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.3%利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。……”合同附件六补充协议第八条“对原合同第十四条的补充”第1条约定：“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。由出卖人代办房屋权属证书的，买受人应负责缴清该商品房维修金及其他办证等费用、提交权属登记所需的材料，由出卖人在收到之日起360个工作日内，负责向政府相关管理部门提交资料协助买受人办理权属登记手续。”案涉合同及补充协议签订后，洪荣义、张婷婷已支付兴进公司案涉房屋全部购房款。兴进公司于2014年2月24日将案涉房屋交付给洪荣义、张婷婷。兴进公司提供的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》（以下简称《说明》）载明，该司在办理兴进豪园北区竣工资料归档手续时，人防办行政审批窗口提出兴进豪园北区工程应建防空地下室建筑面积为5712㎡，与实测建筑面积相比较尚缺72.23㎡，应补交98.3122万元，但新的防护标准不应用来套用已审批的工程，所以该司无需再补交任何费用，恳请批准兴进豪园项目人防工程按照现状面积办理相关工程建设资料归档手续等内容，落款日期为2016年11月22日。石狮市人民防空办公室于2017年10月22日在上述说明上加盖公章，并注明“情况属实，此份说明为当时兴进豪园北区（第三期）工程人防工程办理竣工备案手续时提供给我办的说明”。2018年4月16日，石狮市人民防空办公室向法院出具《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防［2018］9号）（以下简称《复函》），载明：石狮市人民防空办公室在《说明》中签署意见内容里的“当时”是指2016年11月22日兴进公司提供《说明》的时间；人防工程竣工验收与人防工程竣工验收备案是两个完全独立、不同概念的工作程序；2016年11月上旬，兴进公司派工作人员到市行政服务中心人防窗口咨询办理人防工程竣工验收备案事宜，于2016年11月中旬提交部分材料申请兴进豪园北区（第三期）人防工程竣工验收备案，人防窗口工作人员因兴进公司提交材料没有齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题；2016年11月22日，兴进公司向人防办提交《说明》，人防办经过研究，认定原审批兴进豪园北区（第三期）项目应建人防面积没有问题，不需要补交人防易地建设费；2016年11月28日，兴进公司在完善所有人防工程竣工验收备案材料后，提出人防工程竣工验收备案申请，人防窗口工作人员当天受理并且当天办结；人防办在《说明》上签署意见内容“情况属实”是指兴进公司于2016年11月22日向人防办提交《说明》的这一行为属实；2010年7月15日，人防办依申请、根据《福建省人民防空条例》（2008年12月2日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）进行审批，确定项目应建人防面积为4691㎡；2016年11月中旬，兴进公司向人防窗口提交部分竣工验收备案材料，人防窗口工作人员根据2015年7月3日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定》中第二十条规定，按照2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》［闽人防办（2010）119号文］规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）项目进行核算应建人防面积为5712㎡，提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费98.3122万元；2016年11月22日兴进公司提交《说明》，人防办经过研究，认定兴进豪园北区（第三期）项目结建审批不适用2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》，确认原审批建应建人防面积正确，该项目实建人防面积满足应建人防面积要求，因此无需补交人防易地建设费，兴进公司也没有缴纳人防易地建设费；兴进豪园北区（第三期）项目人防办于2016年11月28日受理并当天办结，因此并不存在造成无法按期竣工验收和无法按期竣工验收备案的情况等内容。 一审法院另查明，案涉房屋所在楼盘于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年11月28日通过防空地下室竣工验收认可，于2016年11月30日通过工程竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向洪荣义、张婷婷发出《办证通知书》。 一审法院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：一、争议条款是否有效；二、案涉合同是否因解除条件成就而失效；三、兴进公司是否存在逾期协助洪荣义、张婷婷办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任。 一、争议条款是否有效 一审法院经审查认为，根据案涉合同第二十二条的约定，案涉合同未尽事项可由双方通过签订补充协议进行约定，但补充协议中不得含有减轻或免除案涉合同中约定应当由兴进公司承担的责任，或加重洪荣义、张婷婷责任、排除洪荣义、张婷婷主要权利的内容；而争议条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，并未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，由此减轻甚至有可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了洪荣义、张婷婷及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应认定该争议条款无效。 二、案涉合同是否因解除条件成就而失效 一审法院经审查认为，民事法律行为所附的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，不能成为法律上的条件。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中当事人选择退房的“条件”是因出卖人原因致买受人不能及时取得房屋权属证书，指向的是出卖人及时办理房屋所有权初始预登记、取得并提供办理权属登记所需资料等出卖人合同义务，不是《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定的合同失效条件。兴进公司主张案涉合同因解除条件成就而失效，于法无据，不予采纳。 三、兴进公司是否存在逾期协助洪荣义、张婷婷办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任 一审法院经审查认为，因争议条款无效，兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定履行协助办证义务。兴进公司未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致洪荣义、张婷婷未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，已构成违约。兴进公司主张2013年6月26日人防工程经验收合格后，人防办对涉案工程验收备案时错误采用新的人防工程面积计算标准，提出应补交人防费用，直至2016年11月28日才办理验收备案。但人防办出具的《复函》载明兴进公司直至2016年11月28日才完善所有人防工程竣工验收备案材料、提出人防工程竣工验收备案申请，人防办窗口工作人员当天受理当天办结，并附案涉工程2016年11月28日竣工验收备案受理单予以佐证。兴进公司申请出庭的证人蔡某称兴进公司于2015年7月3日案涉项目竣工验收合格后约一周到人防办办理竣工验收备案，但蔡某系兴进公司的员工，与兴进公司存在利害关系，其证言证明力较低。人防办出具的《复函》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，且部分内容有窗口受理通知单可以佐证，所记载的事项推定为真实。兴进公司提供的证人证言不足以推翻《复函》记载的事项，且未提供书面证据证明兴进公司向人防办申请人防工程验收认可及备案的具体日期，不足以证明人民防空办公室办理案涉人防工程验收认可及备案对兴进公司逾期办证产生不当影响，对兴进公司的上述主张，不予采纳。兴进公司主张石狮市政府对案涉房地产项目局部土地置换，导致案涉房地产项目无法及早办证，但根据石狮市国土规划和房产管理局2017年10月23日出具的《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》关于“现通知你单位于2017年12月31日前到我局同步办理土地置换、明确置换地面积等相关手续”的内容，案涉土地直至2017年10月23日尚未办理土地置换相关手续，而案涉房屋所在楼盘已于2016年12月28日进行不动产首次登记，兴进公司也于2017年1月3日向业主发出《办证通知书》，与兴进公司关于土地置换工作导致案涉房地产项目无法及早办证的主张自相矛盾，亦与事实不符，不予采纳。兴进公司主张洪荣义、张婷婷未按时缴纳公共维修基金、税费等导致逾期办证，但根据兴进公司提供的2017年1月3日《办证通知书》上关于“请您带上购房人身份证、购房合同复印件及全款发票复印件至石狮地税局缴交契税，另至石狮工商银行石狮总行一楼缴交公共维修基金”等相关内容，可以证实兴进公司系于2017年1月3日通知购房人缴交契税、缴纳公共维修基金，而洪荣义、张婷婷要求兴进公司承担截止洪荣义、张婷婷收到《办证通知书》前的逾期办证违约责任，与洪荣义、张婷婷此后是否缴纳公共维修基金、税费并无关联，兴进公司的该项主张，不予采纳。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因和买受人原因造成，缺乏事实依据，依法不予采信，应认定为系因兴进公司自身原因导致。本案中，双方当事人所订立的合同文本为福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，合同中的内容属双方当事人的真实意思表示。合同中对逾期办证的违约责任在第十四条中分两种情形进行了列举，供双方选择，双方同意按第1项即买受人退房处理，而没有选择第2项即买受人不退房、出卖人支付违约金，系对违约责任的方式作出的约定。双方约定的内容并非选择逾期办证支付违约金，洪荣义、张婷婷请求兴进公司支付违约金的诉讼请求与约定不符，不能成立，不予支持。 综上所述，一审法院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与洪荣义、张婷婷签订的案涉合同及补充协议（除法院认定的争议条款无效外）系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使洪荣义、张婷婷未能在交房后90日内取得案涉房屋权属证书，已构成违约，但洪荣义、张婷婷请求兴进公司支付违约金的诉讼请求，与双方对逾期办理产权登记的违约责任约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十四条规定，判决：一、确认洪荣义、张婷婷与石狮兴进房地产开发有限公司于2011年11月21日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条无效；二、驳回洪荣义、张婷婷的其他诉讼请求。案件受理费7800元，减半收取计3900元，由洪荣义、张婷婷负担1950元，石狮兴进房地产开发有限公司负担1950元。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，。 综上，兴进公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费7800元，由洪荣义、张婷婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林锡平 审 判 员 丰 兰 审 判 员 黄小丹 二〇一八年十月三十一日 法官助理 张 萍 书 记 员 陈其国 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1 2-