四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0781民初3777号 原告：张燕，女，生于1996年7月28日，汉族，四川省宣汉县人，大学本科文化，户籍住址四川省宣汉县，现住绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：李宏伟，四川联衡律师事务所律师。 被告：四川中润远邦投资发展有限公司；住所地江油市工业园区。 法定代表人：范晓青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王书华，四川鼎天律师事务所律师。 张燕诉四川中润远邦投资发展有限公司（简称中润远邦公司）定金合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理。依法由审判员印邦兴适用简易程序于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告张燕及其诉讼委托代理人李宏伟，被告中润远邦公司诉讼委托代理人王书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张燕向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2018年6月25日签订的《中润·时代广场商铺认购协议书》；2、判决被告向原告返还认购定金２万元；３、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告欲购买被告出售的中润·时代广场商铺，于2018年6月25日与被告签订《中润·时代广场商铺认购协议书》，但是签订该协议后，被告的销售人员要求原告再补交5-10万元定金，而双方在认购协议书中并未做如此约定。后原告要求对双方欲签订的《商品房买卖合同》中部分条款进行修改，被告的销售人员明确表示拒绝。原告认为，合同应当体现双方的意思，而不能强迫原告接受被告提供的条款。原告在认购书约定的时间内，前往被告销售部洽谈合同条款，但是未能达成一致意见，属于不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告应该将定金返还原告。《认购协议书》中第七条属于格式条款，严重侵犯了原告的合法权益，排除了原告的主要权利，加重了原告的负担，依法应当属于无效条款。综上，原告与被告未能签订《商品房买卖合同》的主要原因是双方未能在约定的时间内就合同条款协商达成一致意见，属于不可归责于双方的事由，而不是任何一方违约，被告应当退还原告购房定金。 被告中润远邦公司辩称：因原告张燕不愿签订《商品房买卖合同》引发本案诉讼，定金不应返还。张燕在签订认购协议时，对欲购房屋的情况非常清楚，该房屋属于商贸城的组成部分，由专业的商管公司经营，所有的《买卖合同》、《商管合同》等文本全部公示在售房部，且公示的所有合同文本是2015年取得该房屋预售许可证时就已公示，该房屋已对外卖了三年时间，在张燕来购买时，除政府要求被告公司自持部分外，可售部分已卖出90%以上。当时被告公司还有一期建材城的商铺和二期住房下的底商，一期建材城底商是完全自由经营，没有任何商管公司管理。可原告张燕选择的是宝龙广场商贸城，这充分说明其选择的目的非常明确，也非常清楚该商贸城统一经营的性质。2018年6月张燕签订认购协议，到8月份时不愿意签订合同了，就开始找理由，先是找售房部要求退还定金，后托熟人到被告公司找，但被告回答都是按合同约定办理。原告代理律师的所谓律师函更是不顾该房屋的实际情况乱找理由。该商贸城招商已经全部完成，所有商家均已进场装修，且11月30日将全面开业，整个商贸城5万多平方米，原告所购部分仅仅几十平方米，整个商贸城投资10多个亿，不可能为原告个人要求，就更改合同。本案标的物不属于种类物，而是特定物，在法律上特定物的买卖是有要求的。该特定物的属性非常清楚，统一业态规划的市场经营是该特定物的本质属性，原告在选择是也非常清楚该特定物的属性，且对合同主要条款协商才签订了认购合同。现原告要求修改合同是要改变特定物的本质属性，是典型违约行为，依法不应该得到支持。本案应该按照定金法则处理，依法驳回张燕的诉讼请求。本案中原告是不愿订立商品房买卖合同，不存在不可归责于双方的事由。因为该房屋并未遇上不可抗力或政策变动等情况导致无法签约，且该项目中签订了订购合同未签订买卖合同还有很多房屋，如果都不顾合同约定，不顾交易秩序任意破坏交易、进而破坏正常的市场秩序及诚信制度，会扰乱房屋买卖市场。故请依法维护正常交易秩序，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，原告张燕与被告中润远邦公司签订《中润·时代广场商铺认购协议书》（0002166号）。约定：一、乙方（张燕）自愿认购中润·时代广场C2层167号商品房（商铺），预测建筑面积约44.08平（方）米。该商铺只能用于统一业态规划的市场经营活动……三、乙方自愿签订本认购协议书并支付认购定金人民币（大写：贰万元整）。本认购定金缴纳后不退还并作为乙方签署《商品房买卖合同》（含《补充协议》和附件，下同）的担保，在《商品房买卖合同》签署后，本认购定金自动抵作等额房价款……五、乙方应在本认购协议书签订之日起至10月1日前，持本认购协议书、认购定金付款凭证、有效身份证件到甲方（中润远邦公司）销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》等相关文件，并足额缴纳购房款或首付款。乙方未在前述规定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》等相关文件的，视为乙方解除本认购协议书、自动放弃所认购的房屋，已交认购定金归甲方所有，且甲方有权自行处理该房屋而无需另行通知乙方。甲方在本协议书签订之日起7个工作日内将乙方所认购房屋另售他人的，应双倍返回乙方已交付的认购定金……七、在签订本认购协议书前，乙方已详细阅读并充分理解甲方所公示的《商品房买卖合同》、《投资客户承诺书》、《自营客户管理协议书》、《委托经营管理合同》、《市场管理服务委托协议书》等相关文件的条款，乙方对前述合同文本条款没有异议。未经甲方书面同意，乙方不得以第三人的名义签订，否则视为乙方放弃认购，已交认购定金归甲方所有，且甲方有权自行处置该房屋而无需另行通知乙方……该认购协议书签订当天，原告张燕向被告交纳了两万元定金，被告给原告出具盖有公司财务专用章的收据一份。同年8月3日，原告委托四川联衡律师事务所律师给被告发律师函一份，要求被告与原告协商《商品房买卖合同》的主要条款，并要求被告对认购协议第一条“该商铺只能用于统一业态规划的市场经营活动”做出明确的书面解释。同月20日，原告再次委托联衡律师事务所律师向被告发律师函一份。要求与被告协商修改《商品房买卖合同》，由原告自行经营所购商铺，原告不会与被告签订《委托经营管理合同》，若收到该律师函后三日内，被告未安排人员与原告或原告律师商谈合同条款或商讨后无法确定合同内容的，视为原、被告无法就签订该《商品房买卖合同》达成一致意见。收到原告律师函后，被告不同意协商修改《商品房买卖合同》，坚持认购协议约定内容。原告遂于2018年8月31日向本院提起本案诉讼。 本院认为：因原告张燕系具有完全民事行为能力的自然人，其欲认购被告出售的商铺，并与被告对将购买的商铺位置、价格、付款方式，签订房屋买卖合同时间等进行协商达成一致意见后自愿与被告签订商铺认购协议书，该认购协议书合法有效。后原告以购买商铺是为了自己经营，认购协议书第七条限制排除了原告主要权利，加重了原告责任为由要求协商修改认购协议中约定的将商铺交由被告统一经营管理的相关条款，遭被告拒绝后，原告未在认购协议书约定时间内与被告签订商品房买卖合同。按原、被告约定，该认购协议书已依约解除。 原告按认购协议书约定向被告所交定金属于立约定金，其目的在于确保原、被告双方当事人预先确定的合意条款能在将来订立商品房买卖合同时得到执行。而原、被告未签订《商品房买卖合同》并非双方对认购协议中未约定的与商品房买卖有关的内容经诚信磋商未能达成一致意见，更非由于不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能签订。故对原告要求判令被告返还定金的诉请本院不予支持。 因被告拒绝调解，现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 驳回原告张燕的全部诉讼请求。 本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告张燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  印邦兴 二〇一八年十月二十三日 书记员  罗 雪 附本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。