福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初3335号 原告：李志强，男，1964年5月5日出生，汉族，户籍地福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张善建、纪荣榴，福建同翔律师事务所律师。 被告：陈安娜，女，1955年9月28日出生，汉族，户籍地福建省厦门市同安区。 被告：陈晓明，男，1959年1月30日出生，汉族，户籍地福建省厦门市集美区。 被告：陈惠跃，男，1960年4月24日出生，汉族，户籍地福建省厦门市同安区。 被告：陈豫鸣，男，1962年11月6日出生，汉族，户籍地福建省厦门市同安区。 被告暨上述四被告的委托诉讼代理人：陈榕婵，女，1952年1月21日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。系委托人陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣的姐姐。 被告暨上述四被告的委托诉讼代理人：陈惠鸣，男，1957年6月2日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。系委托人陈安娜的弟弟、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣的哥哥。 原告李志强与被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志强的委托诉讼代理人张善建、纪荣榴，被告陈榕婵、陈惠鸣暨作为其他四名被告的委托诉讼代理人、被告陈安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志强向本院提出诉讼请求：1.判令原告与葛萍于2004年12月18日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣协助原告办理址于厦门市同安区大同镇后炉新村七号楼501室的房屋过户手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年12月18日，原告与葛萍签订一份《房产买卖协议书》，约定葛萍将座落在厦门市同安区大同镇后炉新村七号楼501室的房屋出售给原告。房屋建筑面积138.01平方米，附属储藏间面积4.78平方米，成交总价款326027元。原告先支付定金60000元，于签订协议后付140000元，余款126027元约定待葛萍办妥房屋产权并过户给原告后，由原告向银行办理按揭贷款一次性付给葛萍。葛萍于合同签订当日将房屋交给原告使用，但一直未能将该房屋过户给原告。2006年7月26日，葛萍因病死亡。陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣均系葛萍的儿女，系法定继承人。原告认为，原告与葛萍签订的上述《房产买卖协议书》合法有效，陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣系葛萍的法定继承人，具有协助过户的义务，应当配合原告办理房屋过户手续。故原告请求法院支持其诉讼请求。 六被告辩称：一、原告与葛萍签订的《房屋买卖协议书》属于无效合同。首先，葛萍签订该合同时尚未取得该房屋权属证书，签订该合同违反了城市房地产管理法第37条“未取得权属证书的房地产不得转让”的强制性规定；其次，葛萍生前有表示要解除合同，只因原告占用该房未达成协议；再次，陈惠鸣接受葛萍委托与原告签订上述合同时，其他被告并不清楚，且陈惠鸣后续也没有与原告按照合同第七条约定另行签订过户买卖合同，故六被告对该合同的真实性不予认可。二、房屋权属发生变化，上述合同无法继续履行。上述合同签订时，案涉房屋为葛萍一人所有，但葛萍在履行合同中死亡，案涉房的产权将由葛萍的多名子女继承，而且葛萍死亡在先，该房屋产权证书取得在后，陈惠鸣的代理权已归于终止，无法再继续履行该合同。三、上述合同无效，原告应将取得的财产返还六被告，而且原告居住该房屋13年之久，没有主动履行全部付款义务，具有过错，造成被告一方的利益损失应当承担赔偿责任。四、原告与葛萍在2004年12月签订上述合同，葛萍于2006年去世，但原告于2017年7月才提起本案诉讼，要求六被告按照原合同履行过户手续，显然已超过诉讼时效，不应得到法律的支持。六被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣均系葛萍的儿女。葛萍出生于1924年6月25日。2003年，葛萍因旧房拆迁取得位于同安区房屋及储藏间用于补偿安置。2004年11月15日，葛萍就上述补偿安置房的买卖事宜委托陈惠鸣全权代理。2004年12月18日，陈惠鸣以葛萍的名义与李志强签订一份《房屋买卖协议书》。协议书第一条约定，甲方（即葛萍）将座落在厦门市同安区大同镇后炉新村七号楼501室房屋（建筑面积138.01平方米）、附属用房（储藏间，面积4.78平方米），出售给乙方（即李志强）；第二条约定，甲、乙双方同意上述房屋成交单价为每平方米人民币2300元，附属用房（储藏间）的成交价为每平方米1800元，两项合计总价款为人民币326027元，上述两项买卖实际面积以产权面积为准，多还少补；第三条约定，（一）乙方先付甲方购房定金人民币60000元，乙方中途违约，其购房定金归甲方所有，甲方中途违约，应双倍返还乙方定金；（二）本协议签订之日，乙方一次性付给甲方人民币140000元；（三）乙方购房所欠余款人民币126027元，待甲方办妥房屋产权并过户给乙方，由乙方向银行办理按揭贷款后一次性付还甲方；第四条约定，本协议签订之日甲方应将房屋交付给乙方装修，乙方应付还给甲方向开发商预交的各种装修押金款项（详见押金发票）。第五条约定，甲方保证上述房屋权属清楚，自本协议签订之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责；第六条约定，乙方在装修和使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途……；第七条约定，甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定办理上述房地产过户手续，（过户买卖合同另行签定）。过户所需缴纳的税费按国家规定由双方各自缴纳……。陈惠鸣于该协议书签订前的2014年11月21日收取李志强购买上述房产定金60000元，另于协议书签订当天再收取李志强购房款140000元。上述房产于2005年建成后一直由李志强使用。2006年7月17日，葛萍因病去世。2007年4月27日，厦门市国土资源与房产管理局将上述房产登记在葛萍名下。此时，该房产的门牌号已变更为同安区北镇一里56号501室。《厦门市土地房屋权证》显示：501室房屋及9号杂物间登记的建筑面积分别为137.78平方米、4.77平方米。之后，李志强一直联系陈惠鸣要求办理上述房产过户手续，但因六被告内部意见分歧未果，故李志强向本院提起如上诉讼。庭审中，陈惠鸣等六被告均未明确表示放弃对葛萍财产的继承权，但拒绝配合李志强办理上述房产过户手续。 以上事实，有经庭审举证、质证的《房屋买卖协议书》、委托书、收据、银行汇款凭据、常住人口基本信息表、亲属关系证明、户籍注销证明、土地房屋登记审批表、房屋产籍调查表、土地房屋登记卡、厦门市土地房屋权证、后炉新村7#楼门牌说明及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 在诉讼过程中，李志强已向本院提交剩余购房款126027元，用以保证其会按约履行剩余购房款的付款义务。 本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为的后果由被代理人承担。葛萍委托陈惠鸣全权代理本案涉案房产的买卖事宜，陈惠鸣以葛萍的名义与李志强签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效合同，葛萍与李志强应当按照合同的约定全面履行各自的义务。李志强按照合同的约定向葛萍的代理人陈惠鸣支付了购房款，葛萍有义务按约定将涉案房产过户给李志强。由于葛萍生前尚未取得涉案房产的房产证，因此其对李志强所负的应当履行以上房产买卖合同之债务，依法应当由其法定继承人清偿。六名被告作为葛萍的法定继承人，并未声明放弃对葛萍遗产的继承权，故有义务按照葛萍生前所签合同的约定，协助李志强将葛萍名下的涉案房产依约过户至李志强名下。李志强的相关诉求，有合同和法律依据，本院予以支持。 关于六被告依照《中华人民共和国合同法》第52条规定“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条（实际是第38条）规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书”，辩称涉案合同是无效合同的答辩意见。本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条因为没有明确规定签订“未依法登记领取权属证书”的房产买卖合同无效，故只是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。当事人签订“未依法登记领取权属证书”的房产买卖合同不必然导致无效。其次，李志强起诉时，涉案房产已经依法登记领取权属证书，不属于不得转让的房产，六被告的该答辩意见，理由不能成立，不予采纳。 关于六被告辩称涉案房产在葛萍死后权属发生变化，无法继续履行的答辩意见。本院认为，涉案房产为葛萍生前个人财产有房屋权证书及《房屋买卖协议书》、委托书、土地房屋登记审批表、房屋产籍调查表、土地房屋登记卡等证据证实，且六被告对葛萍生前是涉案房产的所有权人亦不持异议，故涉案房产是葛萍的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，六被告作为葛萍的法定继承人，如未明确放弃对葛萍遗产的继承权，则应当清偿被继承人葛萍依法应当缴纳的税款和债务，才能行使继承权。因此，涉案房产不但不因葛萍的死亡其权属即转移至六被告名下，反而六被告作为继承人应当清偿葛萍生前对李志强所负的合同之债务。故六被告的该答辩意见，理由不能成立，不予采纳。 关于六被告辩称李志强的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，李志强陈述其得知涉案房产登记在葛萍名下后，即一直向陈惠鸣联系房产过户事宜，陈惠鸣在庭审时亦陈述“原告确实一直有跟我催促办理过户手续……但因兄弟姐妹内部有分歧，继承一直没落实……无法办理继承公证，所以无法办理过户手续”。因此，鉴于李志强一直在向陈惠鸣联系，诉讼时效亦一直处于中断状态，故六被告认为李志强的诉讼请求已超过诉讼时效，理由不能成立，不予采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告李志强与被告陈惠鸣代理葛萍签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 二、被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣应当于本判决生效之日起二十日内，将葛萍名下的厦门市同安区北镇一里56号501室房屋及储藏间权属变更登记至原告李志强名下。 三、本判决第（二）项房产变更登记至原告李志强名下后，李志强已提交至本院购房款计人民币126027元即归被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣所有。 本案案件受理费人民币6191元，因适用简易程序审理减半收取人民币3096元，由被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一八年十月十三日 书记员  陈炳杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。