河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀09民再6号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：狄红猛，男，1980年2月14日出生，汉族，住河间市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王华玉，男，1957年7月4日出生，汉族，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：白光华，河北至威律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佟继文，男，1976年7月11日出生，汉族，住河间市。 再审申请人狄红猛与被申请人佟继文、王华玉租赁合同纠纷一案。河北省河间市人民法院于2016年6月22日作出（2016）冀0984民初1391号民事判决书。狄红猛不服，上诉于本院。本院于2016年11月15日作出（2017）冀09民终5891号民事判决书。狄红猛不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2017年8月31日作出（2017）冀民4391号民事裁定书，裁定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人狄红猛、再审被申请人王华玉及其委托代理人白光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告狄红猛诉称，原告租赁被告王华玉位于城垣东路196号门市一间(王华玉系该门市房主)，房租费用为20000元整，期限自2016年3月1日至2017年3月1日。被告佟继文在被告门市内，代为找租户并代为收取房屋租金，原告将租金2万元交与被告后。被告王华玉于2016年3月底拒绝我们使用租赁的房屋，原告与被告交涉无果。起诉要求解除房屋租赁关系，判令被告返还房屋租金18334元。 狄红猛为证实其上述主张，提交以下证据： 1、署名为被告佟继文书写的收条一张，内容：今收到狄红猛房租贰万元整，自2016年3月1日到2017年3月1日。2016年3月1日。 2、原告狄红猛与侯士杰、王华玉的通话录音一份。 3、署名为被告佟继文的收条一张，内容：今代王华玉收侯士杰、狄红猛房租肆万元整，2016年3月1日到2017年3月1日。3月1日。 一审被告王华玉辩称，原告诉讼不是事实，我只与佟继文签订合同，与原告之间没有书面、口头协议，平时没有任何往来，我更没有收到原告的房租款，原告起诉我没有事实依据，请法庭驳回原告诉讼请求。被告王华玉为证实其主张，向本院提交以下证据：二被告于2015年3月1日签订的房屋租赁协议书一份。用以证实被告王华玉只是将房屋租赁给被告佟继文，与其他人没有关系。 一审被告佟继文辩称，我代理王华玉收取房租，我以前租过王华玉的房子，现在不租了。3月1日收原告狄红猛和侯士杰的房租4万元，房租给了王华玉，什么时间给的记不清了。被告佟继文未向本院提交证据。 经庭审质证，被告王华玉对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1、3不认可，王华玉从没有见过此收条，认为是原告和佟继文为了诉讼串通后补写的。证据2中说话的是我，但是我不认可内容，录音具体时间不记得了。在录音中二原告去佟继文家里要过钱，二原告认可佟继文欠他们钱，与王华玉无关，录音时间也与佟继文交付王华玉钱款的时间冲突。二原告如果租我的房，应该把租金给我。被告佟继文对原告提交的证据发表以下质证意见：证据1、3是我写的，对证据2没有意见。原告找到我家里是真实的。 原告狄红猛对被告王华玉提交的证据发表以下质证意见：此合同与我没有关系。被告佟继文对被告王华玉提交的证据发表以下质证意见：合同是我签的，没有异议。 河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初1391号民事判决书认定：原告狄红猛提交的证据1、3系被告佟继文书写，被告王华玉对该证据不认可，原告及被告佟继文无其他证据佐证，证明该证据的真实性，故对两证据不予采纳，原告提交的证据2，被告王华玉认可系其声音，予以采纳。被告王华玉提交的证据系二被告签订，被告佟继文无异议，予以采纳。被告王华玉在河间市有门市楼一处，二被告于2015年3月1日签订房屋租赁协议书一份，被告佟继文租赁被告王华玉上述楼房1-3层，租赁期限自2015年3月1日至2016年3月1日，并约定被告佟继文在租赁期限内，可以把房屋转租，转租时通知被告王华玉。在租赁期间被告佟继文将上述房屋中的一间租赁给原告狄红猛并收取房屋租金20000元。被告佟继文主张其将原告的20000元租金和另一案原告侯士杰的20000元租金，共计40000元交给了被告王华玉，二被告对给付40000的事实均认可，但对给付的时间表述不一致。后被告佟继文离开租赁房屋并不再对该房屋进行租赁。2016年3月底，原告狄红猛应被告王华玉的要求搬离租赁的房屋。 河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初1391号民事判决书认为,二被告于2015年3月1日签订的房屋租赁协议书，双方认可，予以确认。该协议约定被告佟继文于2015年3月1日至2016年3月1日租赁被告王华玉楼房一至三层，在租赁期间被告佟继文有权转租。且被告佟继文在收取原告租金后明确告知了被告王华玉，被告王华玉未明确表示反对。故被告佟继文在二被告租赁协议期间将房屋中一间房屋转租给原告狄红猛，并收取房屋租金20000元的行为，在被告佟继文与原告狄红猛之间形成新的租赁合同，属于房屋转租合同。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。2016年3月2日以后，被告佟继文不再对王华玉的房屋进行租赁，其与原告狄红猛之间的房屋转租合同，在2016年3月2日以后属于无效合同。被告王华玉有权要求原告狄红猛搬离租赁的房屋。根据合同相对性原则，原告狄红猛不能继续使用租赁房屋，应向合同相对方，即被告佟继文要求返还租金。被告王华玉不是狄红猛租赁合同的相对方，对原告狄红猛的租金，不负返还义务。原告主张自2016年3月1日至2016年3月底占用租赁房屋，应承担一个月的房租1667元，其余房租18333元应由被告佟继文返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十五条之规定，判决：一、被告佟继文在本判决发生法律效力之日起三日内返还原告狄红猛房屋租金18333元。二、驳回原告狄红猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。诉讼费129元，由被告佟继文负担。 狄红猛不服该判决，向本院提出上诉。请求：撤销原判，依法改判由王华玉返还房屋租金。理由：上诉人提交的证据能够证明被上诉人知情并收取上诉人交付的房屋租金，被上诉人佟继文是代替王华玉收取租金并将租金转交王华玉，王华玉的行为是对佟继文代理行为的事后追认。 被上诉人王华玉答辩认为，一审认定事实清楚，请求维持原判。 被上诉人佟继文未提出答辩意见。 本院（2016）冀09民终5981号民事判决查明的事实与一审查明的事实一致，双方当事人均未提供新的证据。 本院（2016）冀09民终5981号民事判决认为，上诉人狄红猛主张其交付给被上诉人佟继文租金即同被上诉人王华玉形成租赁关系，现王华玉强制上诉人迁出应当退还剩余租金。虽然被上诉人王华玉在一、二审对被上诉人佟继文给付其款项的用途说法矛盾，但从上诉人方提供的证据看，仍不能充分证明被上诉人佟继文系接受被上诉人王华玉的委托收取租金。故原审法院根据合同相对性原则，判决被上诉人佟继文返还租金并无不当。综上，此案原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费129元，由上诉人狄红猛承担。 狄红猛申请再审请求撤销河间市人民法院（2016）冀0984民初1391号民事判决及本院（2016）冀09民终5981号民事判决，改判。理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误。1、本案事实是再审申请人租赁王华玉的房屋，佟继文代王华玉收取房屋租金并出具相应的手续，王华玉本人知情并事后收取申请人交付的租金。申请人租赁使用房屋近一个月后王华玉拒绝我继续租赁使用。本案申请人与王华玉形成房屋租赁关系。2、再审申请人提供的证据包括佟继文亲笔书写的收条、代收房租的收条以及录音资料能相互印证，证实佟继文代为收取房租后告知并将租金转交王华玉，王华玉知情并收取房屋租金的事实。王华玉的行为是对佟继文代理行为的追认。 被申请人王华玉辩称，原判认定事实清楚，再审申请人申请理由不成立。本案王华玉与佟继文之间形成房屋租赁合同关系。王华玉与申请人之间不存在房屋租赁合同关系。 被申请人佟继文未答辩。 本院再审查明，被申请人王华玉在河间市有门市楼一处，王华玉与佟继文于2015年3月1日签订房屋租赁协议书一份，佟继文租赁王华玉上述楼房1-3层，租赁期限自2015年3月1日至2016年3月1日。在租赁期间佟继文将上述房屋中的一间以王华玉名义租赁给申请人狄红猛并收取房屋租金20000元，并将上述20000元连同案外人侯世杰的20000元，共计40000元租金交付王华玉，并称是收取的狄红猛、侯世杰的租金。王华玉予以接受。王华玉承认收到佟继文交给其的四万元钱是收的狄红猛、侯士杰的房租，但认为佟继文还欠其28000元，应该扣除。以上事实由佟继文在原审中提交的佟继文书写的收条两张、狄红猛与侯士杰、王华玉的通话录音光盘一张、房屋租赁协议书一份予以证实。 本院再审认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 被申请人王华玉虽然没有明确授权被申请人佟继文代为出租房屋和代收房屋租金。但佟继文以其名义出租房屋并收取再审申请人狄红猛及案外人侯士杰的房屋租金40000元后，佟继文告知王华玉已出租房屋的事实并向其转交房屋租金，王华玉予以接受。故应认定王华玉对无权代理人佟继文代理其出租房屋行为予以事后追认。故，佟继文代理行为有效。王华玉与狄红猛之间房屋租赁合同成立并生效。因王华玉在狄红猛占用其房屋约一个月后，不再准许狄红猛使用该出租房屋，应认定系王华玉主动解除与狄红猛之间的房屋租赁合同。现双方已无法继续履行该房屋租赁合同。狄红猛起诉请求解除其与王华玉的房屋租赁合同并返还剩余租金18333元应予支持。 被申请人佟继文并非房主，也不是房屋出租人，其仅作为王华玉的代理人代王华玉出租房屋。故其不承担向狄红猛返还房屋租金的责任。 王华玉所称的佟继文仍欠其28000元的主张，系其与佟继文之间的其他债权债务关系，与本案无关，其可另行向佟继文主张。王华玉从收取狄红猛的房屋租金中扣除的做法没有法律依据，不予支持。 综上，原审判决认定事实错误，应予改判。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河间市人民法院（2016）冀0984民初1391号民事判决及本院（2016）冀09民终5981号民事判决； 二、解除狄红猛与王华玉之间的房屋租赁合同，王华玉于本判决生效之日起十日内返还狄红猛房屋租金18333元； 三、驳回狄红猛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 一审案件受理费129元，二审案件受理费129元，均由被申请人王华玉承担。 本判决为终审判决。 审判长  郑灿志 审判员  张兆阳 审判员  高玲玲 二〇一八年十月十二日 书记员  刘晓晴