山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4519号 原告：济南市天桥区天房房地产物业管理中心，住所地济南市。 法定代表人：李波，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建军，山东圣义律师事务所实习律师。 被告：薛令国，男，1963年9月3日出生，汉族，住济南市。 原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心（以下简称天房物业公司）与被告薛令国物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天房物业公司的委托诉讼代理人刘振起、杨建军，被告薛令国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天房物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费3949.1元及违约金（自2017年1月1日起至被告实际清偿之日止，以3949.1元为基数，按照日万分之六计算）；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：《前期物业服务合同》约定由原告向被告位于济南市天桥区北刘新区x室公寓提供物业服务。被告自2017年1月1日起，未按照合同约定缴纳物业管理费。原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，希望法院判如所请。 被告薛令国辩称：一、自交房起，原告没有对被告商铺内的消防设施进行维护，造成消防栓自己失控喷水，导致被告商铺被淹，给被告带来巨大损失。被告找到原告要求解决，但原告答复消防栓属于被告个人所有，应由被告个人维护；二、被告电费由原告代收，且为高价电，原告代收不合法，被告并未委托原告代收。被告多次就原告违规收取高价电费上访，被告作为房屋承租人却没有电的使用权，且济南旧城开发投资集团有限公司至今也未将电表过户。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。 原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院认定事实如下：被告薛令国于2013年8月21日与济南旧城开发投资集团有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了济南旧城开发投资集团有限公司位于济南市（以下统称为涉案房屋，建筑面积为273.27平方米）。2013年8月23日，薛令国又与济南市旧城改造投资服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定由济南市旧城改造投资服务有限公司对被告所承租的公寓提供物业服务，物业服务内容包括：绿化及养护管理；环境卫生；房屋共用部位的维修与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。还约定物业服务费为：非住宅按建筑面积每月每平方米0.85元。自开发商通知业主入住之日起，业主开始交纳物业服务费，每年交纳两次，办理入住手续时预交半年物业服务费，以后每次交费应于上一个交费期最末一个月的月初开始。被告收房后，缴纳物业服务费至2016年12月。后，济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会选聘原告天房物业公司对包括涉案房屋在内的北刘新区提供物业管理服务，并与原告签订了《北刘新区前期物业服务合同》。该合同约定，天房物业公司为北刘新区提供前期物业服务，物业管理区域四至为：东至三职专；南至更明街；西至明湖西路；北至经一路。合同第二条约定，天房物业公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管。天房物业公司接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：对其物业的专有部分进行维修、维护（服务价格双方另行商定）；其他特约服务另行商议。合同第四条约定，原告提供的前期物业服务质量，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的一星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。合同第五条约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，（小）高层住宅：0.85元/月/平方米。物业服务费每半年交纳，业主或物业使用人应提前半月履行交纳义务。该合同还约定了业主未按时足额交纳物业服务费时应承担违约责任。现，原告以被告未缴纳2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费为由诉至法院，要求判令被告支付物业服务费3949.1元（两套公寓建筑面积273.27平方米，按0.85元/月/平方米计算17个月）及违约金（自2017年1月1日起至被告实际清偿之日止，以3949.1元为基数，按照日万分之六计算）；2.被告承担全部诉讼费用。 另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋建筑面积为273.27平方米，现由被告薛令国实际使用。2013年8月23日，被告与济南市旧城改造投资服务有限公司签订的《前期物业服务协议》物业服务质量中约定应保持消防设施设备正常运行。同日，济南市旧城改造投资服务有限公司作为小区防火责任人与被告签订《防火责任协议书》，并约定防火范围为：防盗门以内住宅部分；防火责任人职责为：1.协助小区防火责任人搞好消防工作，共同维护小区防火安全；2.负责本区域范围内的防火工作，确保本区域安全；……4.协助物业部保护好本小区公共场所的消防设施、设备，爱护消防器材；5.协助小区防火责任人定期组织消防检查，改善消防安全条件，完善消防设施，把火灾事故消灭在萌芽状态……。 本院认为，被告薛令国承租涉案房屋后，与济南市旧城改造投资服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，薛令国对该《前期物业服务协议》无异议。后，济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会选聘原告天房物业公司对包括涉案房屋在内的北刘新区提供物业管理服务，并与原告签订了《北刘新区前期物业服务合同》，薛令国对该物业合同合法性存有异议。根据《物业管理条例》第十一条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定；第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2010年1月1日起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据上述规定，本案所涉北刘新区在业主委员会未成立之前，由济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会在当地街道办事处指导下选聘原告天房物业公司并与其签订前期物业服务合同，符合法律规定，且天房物业公司也依照合同约定提供了物业服务，双方之间的前期物业服务合同合法有效。薛令国作为涉案房屋使用人，在事实上接受了原告天房物业公司提供的物业服务后，亦应按照物业服务合同的约定履行付费义务。故，原告天房物业公司要求被告薛令国支付2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费3949.1元（273.27平方米×0.85元/平方米/月×17个月），本院予以支持。关于被告抗辩原告未对被告商铺内消防设施进行维护，导致被告商铺被淹造成损失，本院认为，根据原告天房物业公司提交的薛令国与济南市旧城改造投资服务有限公司签订的前期物业服务协议以及防火责任协议书，均载明物业公司对消防设施有维护的义务，业主或者物业使用人对消防设施的维护负有协助义务。济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会与原告天房物业公司签订的《北刘新区前期物业服务合同》亦对消防设施的维护约定了服务质量标准。而原告天房物业公司未就消防设施的维护提交相关证据，因被告亦未对消防设施漏水给其造成的损失提交证据，故双方如有争议可另行主张权利。关于薛令国抗辩的电价问题，不属于人民法院审理民事案件的范围，本院不予处理。结合原告天房物业公司与同时服务的其他小区物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告天房物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，原告天房物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，再要求业主承担相应的违约责任，本院难以支持。故，原告天房物业公司要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告薛令国于本判决生效之日起10日内支付给原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费3949.1元； 二、驳回原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告薛令国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 梁 艳 二〇一八年十月二十七日 书记员 范玉保