安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0503民初3516号 原告：宛敏山，男，1985年8月生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：路万**，安徽净源律师事务所律师。 被告：马鞍山宏普房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：卞亮璇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所。 原告宛敏山与被告马鞍山宏普房地产开发有限公司（以下简称宏普公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月17日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告宛敏山的诉讼代理人路万**、被告宏普公司的诉讼代理人顾春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宛敏山向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即退还原告房款538488元，并承担违约金5384.88元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年12月，被告以现房销售方式，与原告签订二份《马鞍山市商品房预售合同》（编号为W201790677、W201790679）,约定被告将马鞍山市湖南东路1777号台商兴业广场1栋1414、1415室房屋销售给原告，房价单价为269244元，交房日期为2017年1月1日，产权初始登记日期为2017年6月30日，逾期交房超过90日，原告有权退房，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款项和已付款1%的违约金。但原告应付款在由安徽皓泉实业有限公司与被告办理了工程款538488元的抵扣手续后，被告迟迟未向原告交付房屋。2018年6月5日，原告书面通知被告退房，被告拒收。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 宏普公司辩称，本案是现房销售，签订合同时随时可交付房屋，所以被告不交付房屋的现象是不存在的，原告现在就可以拿到涉案房屋。退房通知被告没有收到，不是拒收。涉案房屋是抵扣房，原告是工程施工方皓泉实业的法定代表人，被告和皓泉实业签订合同用涉案房屋抵扣工程款，皓泉实业指定原告为房屋实际购房人，原告没有缴纳房款。原告和被告签订房屋折抵工程款的补充协议约定，除非房屋主体结构出现严重问题并且无法维修，否则不得退房。被告通过告知函告诉了原告产权登记迟延的情况，原告知晓并签字认可了迟延。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月11日，宏普公司（甲方）与安徽皓泉实业有限公司（以下简称皓泉公司，乙方）就有关用房款抵马鞍山台商兴业大厦机械式停车设备工程项目工程款等事宜签订一份《补充协议》，约定工程款支付方式采用现金和抵房，其中538488元工程款与乙方购买甲方开发的二处房屋的购房款冲抵，余款用现金支付；乙方承诺购买甲方开发的房屋为办公楼1-1414（面积45.22平方米、折后269244元）、1-1415（面积45.22平方米、折后269244元），共计538488元。2017年，皓泉公司指定将马鞍山台商兴业大厦1#办公楼1-1414室、1-1415室房屋转让给宛敏山。2017年12月21日，宏普公司向宛敏山出具两份告知函，称台商兴业广场项目1栋1414#、1415#房屋由于公司建设中夹层存在违规问题，导致规划无法正常验收及备案，现公司正在完善规划手续，待规划事宜处理完毕后，可办理房屋初始登记，继而业主可办理不动产登记手续。宛敏山在两份告知函上签署同意并签名。2017年12月25日，宛敏山与宏普公司签订两份《马鞍山市商品房预售合同》，约定宛敏山购买宏普公司开发的位于本市花山区房屋，面积均为45.22平方米，价款均为269244元；出卖人承诺在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述房屋在上述合同签订时系现房。 本院认为，虽宛敏山、宏普公司于2017年12月25日签订的《马鞍山市商品房预售合同》中约定宏普公司于2017年6月30日前取得初始登记，双方在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但宏普公司于2017年12月21日曾以告知函的形式告知宛敏山案涉房屋因规划问题未能取得初始登记，暂无法办理转移登记手续，宛敏山亦表示同意，可见双方签订合同时均明知合同约定的初始登记时间不可能实现，现宛敏山主张宏普公司应在按照约定的初始登记时间2017年6月30日向后顺延180日的时间内办理转移登记手续，有违合同诚信原则，对其该主张不予认定。又因案涉房屋至今尚未办理初始登记，故合同约定的双方在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记属约定不明。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。结合本案情况，宏普公司应于2018年3月25日前协助宛敏山办理案涉房屋的所有权登记手续，现因宏普公司原因导致宛敏山无法办理案涉房屋所有权登记手续，宏普公司应承担违约责任，但宛敏山现尚无权以宏普公司逾期办理案涉房屋所有权登记手续为由要求解除合同，故对其要求宏普公司退还购房款的主张不予支持。又因本案尚不能确定案涉合同最终系继续履行或予以解除，而宏普公司在合同继续履行或予以解除情况下有可能承担的责任并不一致，故对宛敏山主张的违约金本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告宛敏山的诉讼请求。 案件受理费9238元，减半收取计4619元，由原告宛敏山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一八年十月八日 书记员  张 玲 附：相关适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 二、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。