湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00491上诉人（原审原告）：文琴，女，1983年8月8日出生，汉族。委托代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。委托代理人：李俊，湖北喻家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉中防瑞达房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区汉阳大道特1号。法定代表人：严兰英，该公司董事长。委托代理人：钟满君，湖北忠三律师事务所律师。上诉人文琴因与被上诉人武汉中防瑞达房地产开发有限公司（以下简称中防瑞达房地产公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人文琴的委托代理人童长春，被上诉人中防瑞达房地产公司的委托代理人钟满君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年4月，文琴诉至一审法院，请求判令：1、解除文琴与中防瑞达房地产公司签订的《百诚商街使用权转让合同》；2、中防瑞达房地产公司一次性返还购铺款人民币30515.2元；3、中防瑞达房地产公司支付同期银行存款利息人民币38570元（以文琴购铺款为基数，乘以同期银行存款年利率4.25%，计算期限为2011年1月12日计算至起诉日2014年4月20日）；4、中防瑞达房地产公司支付同期银行存款利息（以文琴购铺款为基数，乘以同期银行存款年利率4.25%，计算期限为2014年4月21日计算至中防瑞达房地产公司实际支付之日止）；5、本案诉讼费用由中防瑞达房地产公司承担。一审法院审理查明，2010年7月16日及10月8日，湖北省人民防空办公室下发了“同意钟家村人防工程项目建议书”的鄂人防（2010）44号《关于武汉市钟家村人防工程项目建议书的批复》及“同意钟家村人防工程开工”的鄂人防办函（2010）34号《关于武汉市钟家村人防工程开工的批复》文件。同年10月22日及11月11日，武汉市国土资源和规划局就汉阳钟家村地下人防工程分别向武汉市汉阳区人民防空办公室颁发《中华人民共和国建设项目选址意见书》（编号：武规选（2010）472号）、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号：武规地（2010）472号）及《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号：武规建（2010）313号）。2010年11月28日，武汉市汉阳区民防办公室（甲方）与中防瑞达房地产公司（乙方）签订《汉阳钟家村人防工程合作建设使用管理协议》一份，约定：位于武汉市汉阳区汉阳大道归元寺路口至栖贤路地下部分的钟家村人防工程的建筑面积为2.6万平方米，地下一层，局部二层，该项目由武汉市汉阳区民防办公室提供土地地下使用空间，中防瑞达房地产公司全额出资，双方共同合作建设，建成后该工程所有权归国家所有，中防瑞达房地产公司享有该工程40年使用权，该期限自领取《人防工事平时使用证》之日起算，40年使用期限届满后，中防瑞达房地产公司应无条件将该工程使用权交还给武汉市汉阳区人民防空办公室，同等条件下中防瑞达房地产公司有优先续租权，同时在经营使用期间，中防瑞达房地产公司应履行相关义务等内容。2011年1月12日，中防瑞达房地产公司（甲方）与文琴（乙方）签订《百诚商街使用权转让合同》一份，约定：乙方购买由甲方投资修建的位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路至归元寺路）地下的百诚商街负一层D区155号铺位（建筑面积9.36平方米），房屋单价人民币32，320元／平方米，总价人民币302，515.32元，乙方须将该商铺总价款在签订《百诚商街使用权转让合同》时一次性付清，甲方应在2012年4月27日前将商铺交付给乙方，为乙方办理使用权证书；可延期交付的两种情形：1、遭遇不可抗力的因素；2、为遵守、配合政府执行法律、法规、政策的变化或政府部门有关机构的行为而导致的延误。商铺使用期限四十年，自2012年4月27日起至2052年4月27日止。同日，文琴向中防瑞达房地产公司支付上述房屋购房款人民币302，515.32元。同日双方另签订《百诚商街商铺委托租赁协议》一份，约定：文琴将其位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路至归元寺路）地下的百诚商街负一层D区155商铺的使用权出租与中防瑞达房地产公司对外经营使用（包括转租经营、承包经营、委托经营等），租赁期限自该商铺开业进驻之日起满两年止。租赁期内两年中防瑞达房地产公司分别按文琴购铺总价款的7%和8%提前支付租金收益，共为总购铺款的15%，即人民币45，377.28元。同时，租赁期间双方各自缴纳应承担的税费，文琴应交纳的租赁税可委托中防瑞达房地产公司交纳，税率为6.1%，税金人民币2，768.01元，支付方式为从应支付给文琴的租金中先行扣除。扣除上述税款后，中防瑞达房地产公司实际应支付给文琴税后租金人民币42609.27元，于协议签订十日内一次性支付完毕。协议另约定了物业管理费及违约责任等内容。同日，双方还签订了《授权委托书》，一份，内容为：“甲方文琴是百城商街负一层D区155铺位业主，现正式授权武汉中防瑞达房地产开发有限公司（乙方）为本人独家代理人，有权代本人出租该商铺并决定租赁有关事项。现甲方已提前从乙方获取租金收益，乙方有权代本人签署《租赁合同》并获取租金收益。委托期限由签订本协议起计，至百城商街开业之日起满两年止”等内容。双方已实际履行上述《租赁协议》中租金给付约定（给付期限：2012年4月27日—2014年4月26日）。2012年9月16日，中防瑞达房地产公司向武汉中防瑞达运营管理有限公司出具委托书一份，内容为：“我项目地下商街人防工程已完成验收，我公司从即日起，将地下商街人防工程共计2.6万㎡，委托贵公司管理，委托内容及权限依据为：按照国家和武汉市相关物业管理法规、条例和人防工程管理相关法规”。2012年10月30日，武汉市民防办组织召开钟家村人防工程竣工验收会议，省人防办、市民防办、汉阳区民防办、省人防工程质量监督站、中建三局人防设计院等单位参加了验收会议，并组成相关专家组。专家组通过现场检查、查看报建资料、施工隐蔽记录资料和设备试运转情况，认为：“该工程建设程序合法、资料较齐全，设备运行情况良好，能帮助战时和平时的使用要求”，并出具工程竣工验收“合格”的《汉阳钟家村地下人防工程竣工验收质量评定综合意见书》。2012年11月8日，中防瑞达房地产公司（运营管理方：武汉中防瑞达运营管理有限公司）取得由武汉市人民防空办公室颁发的《人防工事平时使用证》（阳字第08号），使用证上记载：工事单位名称：钟家村人防工程，地址：汉阳区汉阳大道（北城路—归元寺路）；用途：商用，使用期限：40年（2012年11月8日—2052年11月7日）等内容。2014年2月18日，武汉市汉阳区人民防空办公室（甲方）与中防瑞达房地产公司（乙方）签订《补充协议》一份，对2010年11月28日双方签订的《汉阳钟家村人防工程合作建设使用管理协议》的有关内容进行调整和补充，约定了：1、乙方作为人防工程开发投资者应承担工程使用期间的安全及维护管理责任；2、经汉阳区民防办公室批准，乙方可分割转让局部人防工程使用权，分割转让比例不超过工程总建筑面积的50%；3、乙方应事先公示并告知受让方局部转让工程位置、范围、面积，工程的使用期限及使用期限届满后的处置方式；4、局部工程受让方需办理局部《人防工程平时使用证》的，可向甲方申请办理等内容。另查明：百诚商街项目设计图纸与实际施工之间存在进、出口部位的局部变更，但此类局部变更无须规划部门审批。依照2013年12月3日武汉市民防办公室下发的“武汉市民防办公室关于印发《武汉市单建人民防空工程平时使用管理试行办法》的通知”及2011年7月27日的《武汉市人民政府第221号令》第115项的规定，汉阳区人防办可依照实际使用权人的申请并核实相关材料后向其颁发局部《人防工程平时使用证》，现已为叶婷婷等7名申请人颁发了局部《人防工程平时使用证》。2014年3月30日，文琴委托律师向中防瑞达房地产公司寄送《律师函》一份，内容为：根据双方签订的《百诚商街使用权转让合同》第三条规定，武汉中防瑞达房地产开发有限公司应分别须在2012年4月27日和2012年10月1日之前将商铺交付于其委托人，并为委托人办理《人防工程平时使用证》，但直至今日，虽经委托人多次催告，中防瑞达房地产公司仍未履行上述合同义务，导致委托人购买此商铺的目的全部落空，并造成了巨大的经济损失。依据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。综上所述，基于中防瑞达房地产公司的违约行为，委托人有权单方解除合同并要求中防瑞达房地产公司弥补委托人的经济损失，因此要求依法解除委托人与中防瑞达房地产公司签订的《百诚商街使用权转让合同》，中防瑞达房地产公司应将已收受购铺款一次性返还给委托人，还应以购铺款总额为基数，按同期中国人民银行规定的金融机构贷款利息支付违约金给委托人。现双方解除合同未果，文琴诉至一审法院。一审法院认为，文琴、中防瑞达房地产公司于2011年1月12日签订的《百诚商街使用权转让合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。合同签订后，文琴依约支付了全部购房款。同日文琴就所购商铺与中防瑞达房地产公司签订《百诚商街商铺委托租赁协议》，并实际从中防瑞达房地产公司处收取两年租金的行为应视为双方就所购商铺的交付使用已达成协议且已实际履行，文琴已实际收取中防瑞达房地产公司给付的租金收益已实现了其购买该商铺的目的，并不存在我国《合同法》第九十四条第（三）、（四）项所描述的“迟延履行主要债务”及“不能实现合同目的”之情形。双方所签《转让合同》第三条第2项约定：如遇不可抗力或为遵守、配合政府执行法律、法规、政策的变化或政府部门有关机构的行为而导致的延误可延期交付、办证。2013年12月3日出台的《武汉市单建人民防空工程平时使用管理试行办法》第八条规定：“受让方如需办理局部《人防工程平时使用证》，可向工程所在区人民防空主管部门提交以下资料，申请办理局部《人防工程平时使用证》”。此时，武汉市内人防工程项目平时使用证的办理才具备具体操作规范。因此，中防瑞达房地产公司未能在约定时间为文琴办理局部《人防工程平时使用证》符合双方所签《转让合同》第三条第2项之约定。且现武汉市汉阳区民防办已为该人防工程项目部分买受人办妥《人防工程平时使用证》系既成事实。故，对文琴主张的中防瑞达房地产公司存在逾期交付商铺及逾期为文琴办理局部《人防工程平时使用证》的观点，不予采信。对文琴要求解除文琴、中防瑞达房地产公司签订的《百诚商街使用权转让合同》，并由中防瑞达房地产公司返还其购铺款及赔偿相应损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回文琴的诉讼请求。本案案件受理费人民币6，416元由文琴负担（此款文琴已交纳）。判后，文琴不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院仅依据中防瑞达房地产公司提交的《授权委托书》、《武汉中防瑞达商街商铺委托管理协议》内的约定，就草率认定中防瑞达房地产公司已向文琴支付了商铺的租金，该认定无事实和法律依据。二、一审法院仅以中防瑞达房地产公司提交的会议纪要就认为通过了竣工验收并合格，违反了法律、法规的规定。三、转让合同约定的交铺日期是2012年4月27日，而会议纪要的开会日期是2012年10月30日，中防瑞达房地产公司明显存在延期交付商铺的违约行为。四、交付租金不能替代商铺的交付使用。占有改定的物权交付方式仅适用于动产，而本案中的商铺不属于动产的范畴，并不能适用占有改定的物权交付方式。即使文琴收取了租金，也不能免除中防瑞达房地产公司交付商铺的合同义务。五、一审法院以中防瑞达房地产公司未提及的“如遇不可抗力或为遵守、配合政府执行法律、法规、政策的变化或政府部门有关机构的行为而导致的延误可延期交付、办证”的理由，认定中防瑞达房地产公司延期交付、办证是符合双方合同约定的行为，违背了基本的公平原则，理应予以改正。六、《百诚商街使用权转让合同》约定中防瑞达房地产公司为文琴办理《人防工程平时使用权证》，而可以办理的确是《人防工程平时使用证》，两者具有明显的区别。《人防工事平时使用权证》是具有物权属性的权利性证明文件，而《人防工程平时使用证》仅是临时使用的证明文件。文琴购买商铺的目的及中防瑞达房地产公司的承诺均为办理带有物权确认性质的《人防工程平时使用权证》，中防瑞达房地产公司无法达成上述承诺，明显构成违约。中防瑞达房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，文琴与中防瑞达房地产公司签订的《百诚商街使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。现文琴主张中防瑞达房地产公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项所描述的“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之情形，并以此为由要求解除涉案转让合同。本院认为，上述法律条文描述的合同法定解除情形，不仅要求一方当事人存在迟延履行债务的违约行为，还要求存在“经催告后在合理期限内仍未履行”的行为或者产生“不能实现合同目的”的后果；如一方当事人仅存在迟延履行债务的行为，则应承担违约责任，而并不必然导致解除合同。涉案转让合同并无约定解除情形，本院对该合同是否具有法定解除事由进行审查，并评判如下：关于中防瑞达房地产公司是否怠于履行交付商铺义务的问题。虽然文琴未与中防瑞达房地产公司办理涉案商铺的交接手续，但文琴在签订转让合同当日与中防瑞达运营公司签订《授权委托书》及《武汉中防瑞达商街商铺委托管理协议》，同意将涉案商铺免费交后者经营管理两年，商铺租赁经营收入归后者所有。文琴在此期间并未就商铺交付提出异议，一审认定上述行为应视为双方就所购商铺的交付使用已达成协议且已实际履行，具有事实依据。中防瑞达房地产公司并无怠于履行交付商铺义务的情形。关于中防瑞达房地产公司交付商铺是否未竣工验收合格问题。涉案商铺系人民防空工程的一部分，根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，按照平战结合的方针进行商业运营，由人民防空主管部门管理。武汉市人民防空办公室对包含涉案商铺的钟家村人防工程组织了竣工验收会议，相关专家组出具了工程竣工验收“合格”的《汉阳钟家村地下人防工程竣工验收质量评定综合意见书》，之后武汉市人民防空办公室就钟家村人防工程向中防瑞达房地产公司颁发了《人防工程平时使用证》（阳字第08号）。文琴提出涉案商铺未竣工验收合格，缺乏事实根据，本院不予支持。关于中防瑞达房地产公司办理《人防工程平时使用证》是否违反合同约定及是否导致解除合同的问题。钟家村人防工程所涉商铺的部分业主已取得涉案商铺的局部《人防工程平时使用证》，即使中防瑞达房地产公司在协助办理该证时存在逾期情形，也因中防瑞达房地产公司可以实际履行办证义务，而不能作为解除合同的法定事由。文琴提出《人防工程平时使用证》与合同约定的《人防工程平时使用权证》有明显区别，违反合同约定。根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程”的规定，《人民防空工程平时使用证》是使用人民防空工程的合法凭证，文琴主张的所谓《人防工程平时使用权证》并无相关法律依据，文琴也未提交证据证明相关主管部门可以颁发或曾经颁发《人防工程平时使用权证》。故文琴的该项上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，416元，由文琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  余小乔代理审判员  安林锋代理审判员  骆朝辉二〇一五年六月四日书 记 员  吴 艳