海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1565号 上诉人（原审原告，反诉被告）：陈媛，女，1994年6月24日出生，汉族，重庆市铜梁县人，住该县石鱼镇兴红村****。 委托诉讼代理人：李凤英，重庆龙舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲春林，重庆龙舟律师事务所律师。 被上诉人(原审被告，反诉原告)：海南文昌景通置业有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇清澜白金路同创碧海城东苑**楼第五、六号铺面。 法定代表人：张建春，董事长。 委托诉讼代理人：卢喜梅，北京鑫诺律师事务所律师。 上诉人陈媛与被上诉人海南文昌景通置业有限公司（以下简称景通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈媛上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院（2018)琼9005民初1102号民事判决，改判双方签订的商品房买卖合同继续履行，判决景通公司支付上诉人陈媛违约金，驳回景通公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人景通公司负担。事实和理由：一、一审认定景通公司工作人员口头告知陈媛，经银行审核陈媛贷款资料，仅同意贷款10万元，要求补缴10万元首付款，仅凭景通公司的工作人员单方陈述，证据不足。事实是，陈媛按照景通公司的要求提供了相应得贷款资料后，因为景通公司的原因贷款事宜被长期搁置，但未向陈媛说明。直至2017年底陈媛致电景通公司的工作人员冯朴，冯朴彩通过微信告知陈媛9天内补齐房款。陈媛以时间仓促提出春节后再付款，但冯朴未知可否，双方未就新的付款时间达成一致。2018年3月21日陈媛支付房款被拒收。二、《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第26条规定“本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式”，景通公司就更改贷款方式这一重大事项未以书面的形式通知陈媛，一审法院以约定目的已达到为由认定通知已经到达，是错误的。三、景通公司有违约行为，且违约在先，一审未予认定不当。购房合同约定房屋交付时间为2015年10月30日，并未附加条件。景通公司至今未交付房屋，导致陈媛不信任景通公司，不敢积极支付全款。四、在景通公司未按约定的时间交付房屋，陈媛未知悉贷款未被审批，未以书面的形式告知陈媛变更房款支付方式的情况下，认定陈媛违约，不符合法律规定。景通公司占用陈媛款项无偿使用多年，在房价上涨后解除合同并要求陈媛支付违约金，违反诚实信用原则，对陈媛不公平。五、认定因陈媛原因未能通过按揭贷款，景通公司对余下款项的付款时间及方式已做相应调整，陈媛未按期付款，景通公司根据购房合同解除合同的条件已经成就的认定也是错误的。首先，景通公司没有证据证明未能通过按揭贷款是陈媛的原因。按景通公司的说法，不能足额贷款是陈媛年龄小造成的。事实上，陈媛从16岁开始工作，有自己的公司，有大额流水，能提供大额交易流水是可以足额贷款的。但是景通公司未尽到合理通知义务，告知陈媛提交大额交易流水的材料，且之后景通公司负责陈媛贷款事宜的工作人员离职，才导致陈媛的贷款进程长时间停滞。不能足额贷款不是买受人的原因。其次，新的付款方式及时间应当由双方协商一致，不能单方确定，且在景通公司要求陈媛支付房款时，应当给陈媛一个合理期限。陈媛在外省工作，景通公司要求其9天内到达海南并付足20万房款，未给陈媛合理的准备期限。陈媛向景通公司提出春节后去海南支付房款，景通公司未明确拒绝；再次，陈媛与景通公司签订的《合同》附件7第4条明确约定，因买受人自身原因造成银行或者公积金拒绝贷款…出卖人有权解除商品房买卖合同，但是本案银行从未拒绝为买受人提供贷款，按照景通公司的说法也只是贷不了那么多款，贷款数额减少，不能足额贷款与拒绝贷款是不同的，无论是否是陈媛的原因，银行都没有拒绝贷款，合同约定的合同解除条件不成就，景通公司不具备解除合同的条件，不能单方解除合同。六、双方签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件。双方所签订的房屋买卖合同进行了备案登记，案涉房屋未交付，也未另行出售，陈媛具备支付全部房款的能力并同意支付全部尾款，双方签订的房屋买卖合同能够继续履行。根据海南省高院关于商品房买卖合同的指导意见第11条、12条的规定，不应解除合同。综上，一审法院判决解除陈媛与景通公司所签订的《合同》不当，侵害了陈媛的合法权益，在此，特提起上诉，恳请二审法院明察，依法作出公正的判决，支持上诉人的全部上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 景通公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.陈媛未能按照合同约定，在规定时间内获得银行的贷款是事实。景通公司在一审中提交的证据5-14可证明由于陈媛自身条件原因，银行未能对其贷款，且一审法院在庭审后也就此事实向银行承办陈媛贷款事宜的工作人员进行了现场核实。因此，陈媛因自身原因不能按合同约定支付购房款，景通公司依据《合同》第七条的规定，享有单方解除合同的权利；2.即使双方没有单方解除的约定，根据合同法第94条第三款的规定，被上诉人仍享有单方解除权。上诉人经多次催告，迟迟未能支付购房款，严重违约，我方于2017年11月21日向其通知解除合同，是正当行使自己的单方解除权。3.关于解除的形式问题。我方以微信、短信的方式通知上诉人合同解除符合合同法11条规定的书面形式，也符合双方约定书面形式，而购房合同26条第二款仅确定双方接收信息的地址和手机号要准确，并未排除以短信、微信等形式发送通知。景通公司以在合同中向上诉人注明的手机号发送短信亦符合合同26条第二款的约定。综上，上诉人解除通知的形式及送达方式，既符合法律规定，也符合合同约定。4.一审法院基于上诉人一直未按合同约定支付购房款这一违约行为判令上诉人向被上诉人支付违约金判决适当，应予维持。二、上诉人的上诉理由不能成立。1.陈媛主张景通公司有违约行为，该主张与事实不符。上诉人代理人提出的我方未如期交付房屋及房屋未达到交付标准，没有事实根据及证据。我方一审中提交的证据15-20项，可以证明在合同约定的交房日期到来之前，包括陈媛所预定的房屋均已通过政府验收，完全具备交房条件，且与上诉人购买同单元同楼层的其他业主已在相同时间段内，接收了我方交付的房屋，因此，上诉人所述我方未按约交付房屋与事实不符。2.被上诉人未能贷款是由于自身原因导致的，这与被上诉人相关工作人员是谁，是否发生更换，没有任何关系，上诉人以此为由辩解不能成立。3.本案购房合同已经依法解除。无论该房屋我方是否另行出售，与案涉房屋买卖合同的解除没有相关性，也不影响我方依据双方合同约定及合同法的规定行使单方解除权。上诉人所说的海南省高院指导意见，并不适用本案，本案严重违约的是买受人即陈媛一方，陈媛在长达2年多的时间内迟迟不履行付款义务，严重违约。因此，上诉人所说的司法解释和指导意见并不适用本案。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的起诉，维持一审判决。 本诉原告陈媛向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《合同》，交付文昌市文城镇文清大道北侧、新港路南侧椰景湾1幢802房屋，办理并交付涉诉房屋的土地使用权证、房屋所有权证；2.被告立即支付原告逾期交房违约金15,729元（自2015年10月31日起算至被告实际交房之日止，每日按照已付房款88,759元的万分之二计算，现暂计算至2018年4月4日）；3.本案受理费、保全费由被告承担。 反诉原告景通公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉原告与反诉被告签订的《合同》及其附件于2017年11月30日解除；2.反诉被告按房屋价款总额的2%向反诉原告支付5775.18元违约金；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月1日，陈德华及孙宗梅持“陈瑶”出具的委托书与被告办理涉案房屋认购及支付首付款事宜。陈德华代“陈瑶”签订《椰景湾认购单》（以下简称《认购单》），认购被告开发的涉案商品房，并于2014年1月8日支付购房定金20,000元。该认购单中载明的买受人为陈瑶。孙宗梅于2014年11月17日代支付购房款68,759元，被告于同日出具收据确认收到陈瑶交来房款88,759元。原、被告均确认该房款中已含之前已付的定金20,000元。庭审时，原、被告双方均确认，本案《认购单》、委托书及房款收据中所载明的“陈瑶”即为原告“陈媛”。原告陈媛与被告补签《合同》，对上述认购事实予以确认。该《合同》约定：原告购买被告开发的位于文昌市文城镇文清大道北侧椰景湾小区1幢8层802号房，建筑面积为39.96平方米，合同总价款288,759元。《合同》五条约定，买受人在2014年11月17日前支付至总价款的30%，之前支付的20,000元定金转为总房款的一部分，其余尾款200,000元采取银行按揭的形式向出卖人支付。第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位等相关责任主体单位验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定，出卖人逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第二十六条约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。《合同》附件七补充协议第（二）条约定，出卖人给买受人的有关合同约定之通知均应按该合同首页载明的地址、收信人以邮政特快专递或挂号信发出；第（四）条约定，买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款的，若因买受人自身的原因造成银行或公积金管理中心拒绝为其提供购房贷款，出卖人有权解除《合同》，出卖人发出解除合同的通知后，即可将该商品房另行销售。在扣除购房款总额百分之二的违约金后，并在发出解除通知之日起30个工作日内出卖人人无息退还买受人已支付的购房款余额，同时收回相关资料。出卖人若不解除合同，有权对付款方式、时间及房价款根据出卖人的意愿作相应的调整。原告于2014年11月17日已向被告支付30%购房款即88,759元，余款200,000元申请银行按揭贷款。涉案《合同》网上创建日期为2015年1月19日，被告于同年6月2日提交房管部门备案，确认日期为同年6月15日。涉案商品房项目于2015年10月13日已经文昌市建设工程安全监督站出具验收监督意见，确认验收程序合法，同意参建各方责任主体有关人员的验收意见。截至诉前，原告未向被告付清余下房款200,000元，被告未将涉案商品房交付原告使用，也未办理房屋权属证书，该商品房现未另行销售。 原告陈媛于2014年11月20日第一次向被告提交办理按揭贷款的资料，被告在代原告办理银行贷款手续的过程中，中国建设银行海南省文昌支行（以下简称建行文昌支行）因收据上出具的名字为“陈瑶”与《合同》买受人“陈媛”不符为由，退回原告的贷款申请材料。经被告公司销售人员与原告父亲陈德华联系，原告于2015年3月份向被告补充提交其母亲出具的确认“陈瑶”与“陈媛”系同一人的声明，该声明由重庆铜梁区公安局石鱼派出所盖章确认。原告在2015年3-5月期间，依被告通知予以补充提交三次贷款材料。建行文昌支行经审核陈媛提交的材料，因陈媛年纪小，工作不稳定，收入低，仅同意贷款100,000元，要求原告补交首付款100,000元。被告公司销售人员冯朴于2015年12月14日起与原告进行沟通，并口头告知原告需补缴贷款首付款事宜。被告公司销售人员冯朴于2017年11月21日以微信及短信的形式与原告父亲沟通，向其发送《通知》，告知原告贷款不予通过，必须于2017年11月30日前付清尾款200,000元，如未付清，将收回房屋，另行销售。原告父亲及母亲于2018年3月22日前往被告处与其协商余下房款给付事宜，被告告知原告涉案《合同》已解除，并于2018年3月23日再次向原告父亲送达书面的解除合同《通知》。原告因本案纠纷，于2018年3月26日分别向文昌市公安局清澜派出所报案及向海南省文昌市工商行政管理局提出申诉，经该工商行政管理局调解，未达成一致协议后诉至本院。本案在审理过程中，反诉原告景通公司明确如涉案《合同》确认予以解除，其同意按照《合同》约定，扣除第二项反诉请求所主张的违约金后，向原告无息退还余下已支付购房款。 一审法院认为，本案的争议焦点是：涉案《合同》是否应予以解除。涉案《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该《合同》合法有效，双方应当按照《合同》约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告支付房款的30%即88,759元，余款200,000元依约采取银行按揭贷款的方式向被告支付。原告虽未出具《授权委托书》委托被告代为办理涉案房屋的银行按揭贷款手续，但原告于2014年11月20日向被告交付按揭贷款资料，且原告在2015年3-5月期间依被告反馈的银行要求予以补充按揭贷款资料，结合商品房销售习惯，应视为原告委托被告办理房屋按揭贷款手续。被告虽未按《合同》约定以邮政特快专递或挂号信的形式向原告书面告知其需补缴首付款及要求其2017年11月30日前付清余下尾款的《通知》，而是以微信及短信的形式与原告父亲即本案代理人陈德华送达，但涉案商品房的买卖及贷款事宜均由原告父亲及母亲与被告进行沟通处理，被告有理由相信陈德华为原告的代理人而向其送达，且原告代理人即父亲确认已收到被告的通知，并给予补充材料和回复，应视为原告对其贷款数额未能通过及被告更改的尾款支付事宜已收悉。《合同》对送达方式予以约定是为了保证各方作出的通知能够送达对方，而被告通过微信及短信的形式已实现了送达的目的，合同约定的目的已实现。原告主张其虽已收到冯朴以微信及短信形式发送的通知，但对冯朴是否系被告公司人员的身份提出质疑而对其送达的通知不予确认。冯朴在微信及短信中明确表示其是被告公司销售人员，且被告公司对冯朴的代理行为均予以确认，原告作为买受人，如对冯朴的告知事项有质疑，应及时与被告公司联系，原告在长达近两年的时间内未就尾款如何支付事宜与被告进行沟通联系不合常理，对原告的上述主张，不予采信。因原告自身原因未能通过银行按揭贷款，被告依《合同》约定对余下款项的支付方式及时间已作相应的调整，要求原告于2017年11月30日前付清尾款，逾期未付款，则房屋另行销售。原告于2017年11月21日已微信收到被告的该通知，但截至诉前，未向被告付清余下房款。被告于2018年3月22日作出书面解除合同的《通知》，原告于同年3月23日收到该《通知》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，因原告自身原因，银行未能通过其申请的按揭贷款数额，原告至今未向被告付清余下房款200,000元，被告有权根据《合同》附件七补充协议第第（四）条的约定单方解除合同，即涉案《合同》于2018年3月23日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《合同》于2018年3月23日予以解除，《合同》中约定的交房义务及办证义务均已终止，原告在本案中要求被告交房、办证及逾期交房违约金的主张，于法无据，不予支持。根据涉案《合同》附件七补充协议第（四）条的约定，原告已向被告支付购房款88,759元，在扣除购房款总额百分之二的违约金即5575.18元（288759元×0.01）后，被告应向原告无息退还已支付的购房款余额83,183.82元（88,759元-5575.18元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告陈媛与被告海南文昌景通置业有限公司签订的《文昌市商品房买卖合同》于2018年3月23日予以解除。二、反诉被告海南文昌景通置业有限公司应向反诉原告陈媛退还购房款83,183.82元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清。三、驳回本诉原告陈媛的诉讼请求。本诉案件受理费2933.66元，反诉案件受理费25元，均由原告陈媛负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈媛在二审期间提交如下证据：1.陈媛在重庆农商行的明细5张，从2014年12月至2017年3月的银行流水。2.陈媛在中国邮政银行的明细4张，从2014年12月至2017年9月。3.陈媛的重庆农商行银行卡及邮政银行银行卡的复印件。证据1-3证明上诉人在2014年12月至2017年的银行流水及银行余款金额，均在几十万以上，也证实上诉人在2个银行的大额流水。4.重庆市重阳区明弘商贸公司的营业执照、章程、房屋订购协议、车位订购协议、公司股东及出资情况、公司购买房产车位的付款回单，证明上诉人是该公司股东之一，在此公司的股份是200万元。证据5.彩信、微信图片共5张，2018年3月21日收款收据1张，证明上诉人一直都在与被上诉人询问购房事宜，并对相关事项沟通联系，并于2018年3月21日亲自到对方公司协商购房事宜。6.2018年4月8日被上诉人出具给上诉人的解除告知函，证明上诉人与被上诉人在2015年11月19日签订的商品房买卖合同，也证明银行并未拒绝为上诉人提供购房贷款，而只是银行对在商品房买卖合同中约定的20万贷款额度进行减少，还证明被上诉人单方通知解除合同，这不符合合同第26条、附件7第2条的规定，对方说的通知，未按约定，均不发生法律效力。7.海南省建筑工程竣工备案表，证明被上诉人2015年10月30日未向上诉人交付房屋，存在违约，证明被上诉人的该工程项目是在2017年12月14日才在文昌市住建局备案。景通公司在二审中未提交新证据。经质证，对上诉人提交的证据认证如下：证据1－4，对于上诉人的贷款能力是由银行进行审核，证据1－4不能直接证明上诉人具有贷款能力的主张，对其证明内容不予采纳。证据5，结合本案其他材料及事实，对双方之间的短信沟通，予以确认，可以证明双方进行了沟通联系。证据6，该告知函上的签订合同日期与文昌市住房和城乡建设局出具的合同签订日期不一致，且被上诉人在此前的2018年3月23日已通知解除合同，故对该证据证明内容不予采纳。证据7的真实性予以确认。 二审审理查明，文昌市住房和城乡建设局于2018年4月12日出具《证明》，涉案合同网签备案情况，创建日期为2015年1月19日，合同提交日期为2015年6月2日，合同确认日期为2015年6月15日。2017年11月21日，景通公司工作人员冯朴发送短信通知陈媛：“…因您自身原因银行审批房贷仅为10万贷款，剩余10万元房款需您个人支付，后续与您沟通，您本人不同意以上方案，现尾款20万元望您在本月30日前付清，您若在本月30日前仍未付清尾款，我们将根据合同收回房屋，此套房源另行销售，…”二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：双方签订的《合同》是否应予解除，以及责任的归属。本案中，陈媛与景通公司于2015年1月19日签订《合同》，约定购买涉案房屋。在陈媛支付30%的首付款后，景通公司在代陈媛办理银行贷款手续的过程中，建行文昌支行经审核仅同意贷款100,000元，要求补交首付款100,000元。景通公司工作人员冯朴于2017年11月21日用短信通知陈媛，要求陈媛在2017年11月30日前付清尾款。陈媛上诉称，根据双方签订的《合同》约定，涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，景通公司未以书面形式通知不符合约定。经审查，景通公司的短信通知内容详细具体，符合《中华人民共和国合同法》第十一条关于“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的规定，陈媛该上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于陈媛未按景通公司通知日期于2017年11月30日前付清购房尾款，景通公司于2018年3月23日向陈媛送达书面解除合同《通知》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，一审法院据此认定双方签订的《合同》于2018年3月23日解除，并无不当。陈媛上诉要求继续履行《合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。同时，本案陈媛申请贷款购房未获银行审核通过后，陈媛不同意银行提出的方案，又不向景通公司付清尾款。因此，《合同》的解除属于买受人陈媛自身的原因造成，一审法院根据《合同》的约定，扣除购房款总额的2%的违约金，并无不当。 综上所述，陈媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5917.32元，由上诉人陈媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  昌 盛 审 判 员  李凌燕 审 判 员  吴佳敏 二〇一八年十月三十一日 法官助理  蔡大武 书 记 员  陈超凡 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期满之前，当事人一主明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的性 （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。