海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初496号 原告：甘某，女，1986年2月15日出生，汉族，住浙江省温州市。 委托诉讼代理人：庄某，男，1951年7月4日出生，汉族，住浙江省温州市，系原告甘某的同事。 被告：裴某，男，1970年2月23日出生，汉族，户籍所在河北省唐山市，现下落不明。 原告甘某与被告裴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月8日公开开庭进行了审理，原告甘某的委托诉讼代理人庄某到庭参加诉讼，被告裴某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年12月18日签订的《房屋租赁协议书》，被告偿付原告2万元补偿金；2、被告支付拖欠原告2017年5月1日至2017年12月31日的租金计63333元（其中5月至7月按月租1万元计算共3万元，8月至12月按月租6666.66元计算共33333元），及逾期支付租金的违约金7600元；3、被告支付原告代垫的被告承租期间物业管理费9968.2元、水费48.6元、电费293.82元，合计10310.62元（与1万元租赁押金相抵后，被告实际尚需支付原告310.62元）；4、被告偿付原告索要租金差旅费5000元；以上1-4项合计，被告应偿付原告共96243.62元；5、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告变更诉讼请求第二项中租金的部分，变更为：请求被告向原告支付2017年5月1日至合同期满即2018年7月30日的租金共计110000元（约定的总租金是140000元，已支付30000元，尚欠租金110000元未付）以及撤回第一项诉讼请求。事实理由：被告因来海南岛居住而于2016年12月18日与原告签订《租房租赁协议书》，约定被告承租原告所有的位于琼海市博鳌镇亚洲湾圣淘沙5D别墅一幢，租期自2017年2月1日至2018年7月30日止，租金标准为：头6个月为每月1万元，其后12个月租金为8万元（即月租金6666.66元）。《房屋租赁协议书》还约定被告逾期支付资金时应按每日7%计算向原告偿付违约金，鉴于该约定违约金过高，原告主动请求降低至按月2%（即民间借贷允许的利率）计算违约金。《房屋租赁协议书》同时约定在被告如逾期超过一个月支付租金时原告有权利单方解除租赁协议，被告并应原告偿付2万元补偿金。上述《房屋租赁协议书》签订后原告依约向被告交付了租赁的房屋，熟料被告承租入住后仅向原告支付了水电和物业管理费押金1万元及头3个月租金3万元，其后一直欠租至今。同时，被告亦未向物业管理公司支付其承租期间的水电和物业管理费，原告只得代为交付上述应由被告承担的费用。被告未依约履行租赁合同义务，已构成违约，原告请求解除合同符合法律规定与合同约定；被告应承合同违约责任和赔偿责任；对原告为被告垫付的有关水电及物业管理等费用，被告应返还原告。故原告为维护自己的合法权益向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令如上诉求。 被告裴某未答辩。 原告为证明其主张的事实提供了如下证据： 1、原、被告身份证复印件，拟证明当事人主体资格； 2、房屋租赁协议书，拟证明原被告之间房屋租赁事实； 3、房屋产权证，拟证明原告系出租房屋的所有权人； 4、原告银行卡记录，拟证明被告向原告交付租金和押金及欠租的事实； 5、物业管理费收据及发票，拟证明原告垫付物业费9968.2元的事实； 6、水、电费收据及发票，拟证明原告垫付水电费342.42元的事实； 7、水电费明细表，拟证明原告垫付2017年2月至2017年8月的水电费342.42元的事实； 8、微信及短信聊天记录，拟证明原告的父亲向被告催缴租金及物业费，被告同意支付但仍未支付的事实。 被告裴某未提交证据材料。 为核实原告所举证据3的真实性，本院依法向琼海市住房保障与房产管理局调取了涉案房屋的权属材料，证实涉案房屋即位于琼海市博鳌镇亚洲湾圣淘沙5D别墅系原告购买。经审查，本院对原告所举的证据1-7的真实性、合法性、关联性予以认定，可以作为认定本案事实的证据采用；对原告所举的证据8，因聊天记录是复印件且无法显示聊天对象系被告裴某，故对该证据不予认定。 本院经审理认定事实如下：原告甘某将其拥有所有权的位于琼海市博鳌镇亚洲湾圣淘沙5D别墅出租给被告裴某，并于2016年12月18日签订《租房租赁协议书》。合同主要内容如下：1、租期及用途：18个月，自2017年2月1日起至2018年7月30日止，出租给裴某居住。2、租金：2017年2月1日至2017年7月30日，每月10000元，计60000元；2017年8月1日至2018年7月30日，12个月租金计80000元，合计租金为140000元。3、押金：自本合同签订之日起，裴某付给甘某押金10000元，待租赁期满裴某结清物业管理费、水电费、燃气费等费用，甘某再退还给裴某押金10000元。4、付款时间：租金每3个月付一次，即2017年1月25日前付30000元，2017年4月25日前付30000元，2017年7月25日前付20000元，2017年10月25日前付20000元，2018年1月25日前付20000元，2018年4月25日前付20000元，先付款后用房；物业管理费、水电费每3个月付一次，裴某直接支付给物业公司。5、违约责任：裴某未按期支付租金的，按未付租金金额每日7%向甘某支付逾期付款违约金，逾期一个月未付清的或者累计三次逾期付款的，甘某有权单方解除租赁协议，如因裴某没有按时支付租金，甘某为催讨租金专程来博鳌向裴某要租金，而产生的差旅费由裴某承担，每趟承担金额为5000元；租赁期未满，裴某如提前退租，或甘某提出提前解除租赁关系，违约一方付给另一方20000元作为补偿金。6、裴某同意甘良来作为甘某代理人，甘良来代甘某签字生效（甘良来与甘某系父女关系）。《租房租赁协议书》甲方落款处为甘良来签名捺印，乙方落款处为被告裴某签名捺印。合同签订当日，被告裴某向原告支付押金10000元，2017年1月25日，被告已约向原告支付了前三个月的租金30000元；2017年2月1日，原告如期将博鳌镇亚洲湾圣淘沙5D别墅交付被告裴某使用，从2017年5月1日之后被告再无向原告支付过租金，也未向物业公司交过物业管理费和水电费。后经原告催讨，被告仍未支付，原告遂诉至本院。 另查明，2017年2月1日至2017年12月31日，博鳌镇亚洲湾圣淘沙5D别墅产生的水费为48.6元、电费为293.82元、物业管理费为9968.2元，原告均已支付给物业公司。被告裴某无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案系房屋租赁引起的纠纷。本案争议焦点如下：一、合同效力问题；二、原告主张被告支付2017年5月1日至2018年7月30日的租金110000元是否有事实根据；三、原告主张被告向其支付物业管理费、水电费、差旅费是否有事实根据；四、原告主张被告向其支付违约金7600元是否符合合同约定。 一、合同效力的问题。合法的租赁关系受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案《房屋租赁协议书》系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同。虽然协议书中签署的是甘良来的名字，但双方约定“裴某同意甘良来作为甘某代理人，甘良来代甘某签字生效（甘良来与甘某系父女关系）”，则该系《房屋租赁协议书》对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。 二、原告主张被告支付2017年5月1日至2018年7月30日的租金110000元是否有事实根据的问题。1、合同解除问题，合同虽然约定，被告逾期支付租金的原告有权单方解除合同，但原告并未在合同履行期限内行使合同解除权，合同因履行期限届满而终止，即原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》于2018年7月30日终止。虽然原告起诉时请求解除合同及解除合同的补偿金20000元，但在诉讼过程中，原告自动放弃该项请求，本院认为，原告自动放弃该请求，是原告意思自治的行为，是当事人自愿处分自己实体权利的体现，本院予以准许。2、租金问题，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》，原告依约向被告交付房屋供被告使用，被告应依约向原告支付租金，双方约定租金为140000元，被告仅向原告支付2017年2月1日至2017年4月30日的租金30000元，从2017年5月1日起至合同期满即2018年7月30日止，被告均未向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告主张被告向其支付租期内的剩余租金110000元（140000元－30000元），有事实根据和法律依据，且符合双方合同约定，本院予以支持。 三、原告主张被告向其支付物业管理费、水电费、差旅费是否有事实根据的问题。1、《房屋租赁协议书》约定，租期内物业管理费、水电费由被告承担，但被告未向物业公司支付，原告已向物业公司支付了2017年2月1日至2017年12月31日期间的水电费、物业费共计10310.62元（48.6元＋293.82元＋9968.2元），故原告主张被告向其支付2017年2月1日至2017年12月31日期间的水电费、物业费共计10310.62元，有事实根据和法律依据，且符合双方合同约定，本院予以支持。2、虽然原、被告双方约定原告为催讨租金而产生的差旅费由被告承担，但原告并没有举证证明原告为催讨租金实际产生了差旅费用，故原告主张被告向其支付差旅费5000元，证据不足，本院不予支持。 四、原告主张被告向其支付违约金7600元是否符合合同约定的问题。双方合同约定裴某未按期支付租金的，按未付租金金额每日7%向甘某支付逾期付款违约金，原告起诉后变更违约金计算标准按每月2%计算，未超出双方合同约定的计算标准，符合法律规定。双方约定租金每3个月付一次，2017年4月25日前付30000元，2017年7月25日前20000元，2017年10月25日前付20000元，被告均未按期支付，则计算至2017年12月31日产生违约金为7600元（30000元×2%×8个月＋20000元×2%×5个月＋20000元×2%×2个月）。原告主张被告向其支付2017年5月1日至2017年12月31日的违约金7600元，有事实根据且符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求以被告所交押金抵扣所欠物业管理费、水电费的主张，由于原、被告在《房屋租赁合同》中并没有押金抵扣物业管理费、水电费的约定，故原告的该主张，本院不予支持。 综上，被告裴某应向原告甘某支付剩余租金110000元、物业费9968.2元、水电费342.42元、违约金7600元，共计127910.62元。被告裴某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃主张权利，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告裴某于本判决生效之日起十日内向原告甘某支付租金、物业费、水电费、违约金共计127910.62元。 二、驳回原告甘某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2206元，由原告裴某负担380元，被告裴某负担1820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  冯清艳 人民陪审员  黎辉武 人民陪审员  林之兴 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  符芳炜 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。