上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初15024号原告(反诉被告)：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：彭心旷，总经理。委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：王颂杰，男，1960年1月29日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：庞星原，住上海市宝山区。原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)王颂杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海美兰湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人苏贇春、王慧、被告王颂杰的委托诉讼代理人庞星原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、要求被告搬离上海市宝山区罗芬路689弄C区24号房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋租金及使用费(每月租金是11,753元，自2018年4月16日到实际搬离之日)；4、迁出之时要求被告据实结清水费和电费；5、被告已经支付的押金34,000元愿意返还给被告并用以抵扣所欠的上述费用。事实和理由：2009年12月14日，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路689弄C区24号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五年，自2010年3月16日起至2015年3月15日止，租金每年递增，按季度支付，先付后用。嗣后，系争房屋的房地产权利变更为原告。租赁届满后，双方未再签订书面的续租合同，形成了不定期租赁合同关系。被告按照每月11,753元的标准支付了2018年4月15日前的租金，后续租金至今未付。原告已经收取被告押金34,000元。由于双方系不定期租赁法律关系，故原告有权随时解除合同，原告也在2018年3月正式发函通知各承租户提前搬离，2018年7月发函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬迁义务，故涉讼。被告(反诉原告)王颂杰反诉并辩称，不同意解除租赁合同，原告的诉请没有依据，原被告之间没有签订过书面合同，原告无权解除租赁合同。此前原告向被告告知原告和金罗店公司是一家公司，并且现场的办公地点和工作人员都是一致的，被告直至接到传票后才发现原告和金罗店公司是独立的两个公司，但是股东是一致的。原告所谓的产权交易是形式上的交易，原告没有出具向金罗店支付的对价，被告认为交易是虚假的。原被告之间的租金金额没有做任何口头或者书面的约定。截止到2017年12月31日，按照被告和金罗店公司的合同，被告所支付的81,995元可以维持到2018年12月9日。在2018年被告又支付过三次租金，可以维持到2019年6月30日。据此，被告认为在2019年6月30日之前的租金都付清了。原告没有资格向被告主张水电费。据此，被告反诉要求原告返还自2015年3月16日至2017年12月31日期间溢交的租金共计81,995元。反诉请求的计算依据是，根据与金罗店公司的合同约定，最高一期的租金是8,280元/月，从2018年1月1日到2018年12月9日，用被告已经支付租金的减去应付部分，以及2018年3月16日、3月19日、6月22日被告又支付给原告的49,250元，被告共计支付的租金截止于2019年6月30日。原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。被告和金罗店公司间合同约定2014年3月16日到2015年3月15日之间的租金是8,280元/月。合同到期之后，双方形成的是不定期的合同，双方之间的租金递增标准仍按照原来的合同标准来结算。在实际的合同履行中，被告也是按照该递增标准交付租金的，原告并开具了发票。49,250元原告也收到过，但这已经抵扣掉2018年4月15日之前的租金，原告现在主张的租金是自2017年3月16日起，被告按照11,753元/月的标准支付后仍拖欠的租金，至于之后的租金原告不要求再递增。故要求驳回全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月14日，上海金罗店开发有限公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路689弄C区24号房屋出租给被告商业使用。合同约定的租期为五年，自2010年3月16日起至2015年3月15日止。2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为原告。2018年3月22日，原告向被告发函，载明，原告将于2018年对北欧风情商业街做整体调整，故正式通知被告原告将于近期就不定期租赁合同终止事宜提前一个月作出书面通知，希望承租人提前做好搬离的准备，以免发生不必要的损失。2018年7月3日，原告向被告发出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬离并交还所使用的商铺，结清所欠款项。审理过程中，原告提供一份增值税普通发票，开票日期为2018年1月24日，名称王颂杰，租金金额33,580元，并载明是2017年10月1日到2017年12月31日止的租金。被告对该发票的真实性没有异议，但表示系原告单方面计算和陈述，被告对此不予认可。本院认为，被告与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为原告，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故原告作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在原、被告双方的租赁合同到期后，原告在2018年3月发出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。同年7月，原告又发函正式提出解除合同。原告所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求被告迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于被告仍实际占用系争房屋，故原告要求比照租金标准由被告支付返还日前的租金及使用费，并据实结算水电费的主张，亦合法有据，本院一并支持。根据原告提供的发票，可以证明其主张的租金标准，同时，尽管双方没有通过书面形式将租金标准予以固定，但根据双方多年来的实际支取租金的客观情况可推论出双方以实际行为对租金标准予以明确并达成一致。据此，被告要求返还租金溢价部分的损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据本院无法准许。原告所收取的押金应在合同解除后返还给被告，其要求一并抵扣被告欠付的租金、使用费，于法不悖，本院一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司与被告(反诉原告)王颂杰就上海市宝山区罗芬路689弄C区24号房屋订立的租赁合同；二、被告(反诉原告)王颂杰于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离并返还给原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司；三、被告(反诉原告)王颂杰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司支付租金及使用费(按照每月11,753元计算，自2018年4月16日到实际搬离之日)；四、被告(反诉原告)王颂杰在返还上述房屋同时，与原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司据实结清水费和电费；五、被告(反诉原告)王颂杰已支付的押金34,000元，原告(反诉被告)上海美兰湖商业管理有限公司同意返还给被告(反诉原告)王颂杰，并用以抵扣所欠的上述费用；六、被告(反诉原告)王颂杰的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取503元，反诉案件受理费收取924元，均由被告(反诉原告)王颂杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年十月二十九日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。