浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初2738号 原告：陶奇强，男，1990年2月24日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人：吴洋溢，女，1991年11月21日出生，汉族，系原告的妻子，住义乌市。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告陶奇强为与被告东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，于2018年3月7日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴洋溢，被告的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶奇强起诉称：2015年5月28日，被告以预售方式向原告销售东阳市白云街道“江南紫荆庄园J区A112A、A112B号”商品房（以下简称涉案房屋），原告于当日一次性支付了购房款707万元，被告出具两份收据。同日，双方签订了两份商品房买卖合同，合同第九条约定被告应于2013年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告，而被告于2016年4月6日才完成涉案房屋所在建设工程竣工验收备案，涉案房屋才达到交付条件。合同第十六条约定被告应于2014年12月31日前取得所售房屋的土地、房屋权属证书交付给原告，故被告应在2015年5月28日收到购房款时交付给原告，但被告至今未履行。请求判令：一、被告支付逾期交房违约金400677.24元（以已付购房款为基数自2015年5月28日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止）；二、被告支付逾期交付土地、房屋权属初始登记证书的违约金（以已付购房款为基数从2015年5月28日起按日0.1‰计算至原告实际取得土地、房屋权属证书之日止，计算至2018年3月5日止的违约金为714777元）；三、被告向原告交付土地、房屋权属证书。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为要求被告协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续。 被告新天地公司未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1、涉案合同约定的交房日期及交付权属证书的日期早于合同的签订日期，原告在合同签订当天，就已经知晓不可能符合约定，原告主张的两项违约金的诉讼时效应从2015年5月28日开始计算，而原告在之后两年内从未主张过，故该两项诉请已过诉讼时效。2、对原告主张的第三项诉讼请求，因原告当庭变更，故被告需要合理的期限，愿意协助原告办理。 经开庭审理，原、被告对下列事实无异议，本院予以确认： 2015年5月28日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》二份，约定原告向被告购买东阳市白云街道江南紫荆庄园J区A112A号、A112B号房屋，建筑面积分别为482.28㎡、533.87㎡，购房款分别为207万元、500万元。两份合同均约定“第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”。合同签订当日，原告按约一次性付清总房款707万元，被告将涉案房屋交付原告，原告家属签署一份发放钥匙通知单，上面载明“姓名陶奇强购买商品房江南紫荆专员J区A112幢本通知单已领使用说明书已领质量保证书已领”。2016年11月17日，被告取得涉案房屋的不动产权属初始登记证。庭审中，原被告一致认可被告于2016年4月6日取得涉案房屋所在建设工程竣工验收备案证明。 以上事实有原被告的当庭陈述及原告提供的浙江省商品房买卖合同、收款收据，被告提供的发放钥匙通知单、不动产权属证书予以证实。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同法规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定。本案中，涉案的两份商品房买卖合同约定的交房日期及交付权属证书的日期均早于合同签订之日，客观上无法履行，亦不符合日常经验法则。鉴于双方在合同签订之日交付了涉案房屋钥匙等材料，当时该房屋已是现房，结合商品房买卖中原告更希望早日接收房屋及由被告通知交付的交易习惯等，本院确认合同签订之日为被告应履行交房义务的日期。根据合同约定，涉案房屋必须符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件才符合交付条件。而被告于2016年4月6日才取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案表，故涉案房屋于该日才符合交付条件，现无证据证明原告放弃相应权利的情况下，应认定原告未如约交付房屋，已构成违约，原告有权主张被告自逾期之日起至2016年4月5日止的违约金，其自愿主张按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的1.3倍计算，已对合同约定的违约金标准进行了调整，符合法律规定，本院予以确认。对交付不动产权属初始登记证的时间，双方未达成补充协议，根据当事人的签约本意和由被告通知交付的交易习惯，综合相关司法解释关于竣工商品房买卖合同未特别约定出卖人逾期向买受人交付房屋权属证书的违约责任事项、买受人可自合同签订之日90日后向出卖人主张相关违约责任的规定，本院确认合同签订后90日为被告应交付权属证书的合理日期，即2015年8月26日。被告直至2016年11月才取得涉案房屋不动产权属初始登记，且在本案开庭之日才交付原告，逾期交付权属证书违约金应按合同约定标准从2015年8月27日计算至2018年4月27日止。对于被告辩称的二项违约金的诉请已过诉讼时效问题，本院认为，涉案的二项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生的，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务。本案中被告逾期交房的行为持续到2016年4月6日，诉讼时效应自该日起算，同样，截至本案开庭之日，被告才将涉案房屋的初始登记权属证书交付给被告，原告主张该项逾期违约金亦未超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告陶奇强逾期交房违约金363542元（以购房款707万元为基数自2015年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止）。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告陶奇强逾期交付不动产权属初始登记证的违约金688618元（以购房款707万元为基数自2015年8月27日起按日0.1‰计算至2018年4月27日止）。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告陶奇强办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续。 四、驳回原告陶奇强的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14839元，由原告陶奇强承担1322元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司承担13517元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十月八日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。