广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初22717号原告：广州市共青河贸易有限公司，住所：广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：吴吉喆，总经理。委托诉讼代理人：邵林枫，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王川川，广东金桥百信律师事务所律师。被告：王增明，男，1962年10月29日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。被告:王佳成，男，1997年11月23日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：邓超军，广东义法律师事务所律师。原告广州市共青河贸易有限公司与被告王增明、王佳成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵林枫、王川川，两被告的委托诉讼代理人邓超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令两被告向原告支付x号房的首期款逾期付款违约金49950元（从2015年11月16日起，按逾期90天，计算到2016年2月14日止，按首期款的0.05%计算）；2、判令两被告向原告支付x号房的房价款逾期付款违约金1341250元（从两被告逾期第91天始计，即2016年2月14日起算，至2018年2月8日止，共计725天，按应付房价总额的0.05%计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月10日签订了《商品房（一手现房）买卖合同》及相关补充协议，约定：原告将越秀区南堤二马路38号x房出售给两被告，房屋总价款为3700000元，付款方式为自签订合同之日即2015年11月10日起2日内（不超过5日），支付房价总款的30%即1110000元，剩余房价款2590000元须于2016年1月10日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款。本合同是原、被告双方的真实意思表示，并且进行了网签，合法有效。合同签订之前，基于对两被告的信任，原告已将涉案房屋交付给两被告使用。合同签订之后，原告也积极配合两被告履行合同约定事项，而两被告却未依约支付首期款项1110000元，直到2016年4月13日才付清首付款；并且，两被告也未依约在2016年1月10日前向银行申请办理按揭手续，也一直未向原告支付剩余房价款2590000元，直到2018年2月8日才付清剩余房价款。鉴于两被告迟延付款的时间较长，原告于2016年6月29日向越秀法院提起过诉讼，要求解除双方签订的《商品房（一手现房）买卖合同》。一审法院判令支持原告的诉求，后两被告提起上诉。审理期间，一、二审法院均认定两被告拖欠原告x房的购房款的这一事实，但二审法院却认定该违约行为并不导致合同解除，并未支持原告解除合同的主张，作出了撤销原判的判决。因此，原告只能选择继续履行合同，并多次催促且发送律师函给两被告，要求清付房款和违约金，但两被告一直未支付。原告认为，双方应遵循合同的约定，两被告逾期支付首期房价款和逾期办理按揭手续及支付剩余房价款的行为构成了违约，原告有权追究两被告的违约责任，要求两被告支付逾期付款违约金。两被告辩称，1、在本案中因为原告将两套产权房当成一套出售，导致两被告按揭失败；2、原告按照房屋总金额计算违约金不合理，即使按照原告的说法，两被告从2016年4月3日起只拖欠2590000元，但是本案中原告是按照房屋总金额计算违约金，显然是原告依照其公司地位提供格式合同，增加两被告责任，并不公平；3、原告要求支付违约金标准过高，逾期付款造成的损失主要是利息损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，对于没有约定违约金数额或损失赔偿额的，可以参照以下标准，即逾期付款的按照未付款的总额参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算，原告计算违约金违反该规定按未付款计算违约金，以及其违约金的标准也高于中国人民银行规定的金融机构逾期贷款计算利息标准，对于该违约金问题，涉案房屋原来也在越秀法院进行诉讼，原告要求740000元的违约金，越秀法院认为该金额远高于原告的实际损失，所以将违约金调整为370000元，现原告在本案中提出近1400000元的违约金，远超出其损失，请求法院予以调整，实际上两被告根据上述司法解释第十七条的标准计算该违约金，最高标准就只有264500元左右，且本案中原告存在过错。经审理查明，2015年11月10日，原告与被告王增明、王佳成（系被告王增明的儿子）签订《商品房（一手现房）买卖合同》及《补充协议》，约定：两被告向原告购买广州市越秀区南堤二马路38号x房（以下简称x房），建筑面积102.6897平方米，套内建筑面积74.3776平方米，总价3700000元，按揭贷款方式付款，自预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额1110000元，剩余房款金额2590000元，须于2016年1月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果两被告未能按照本合同约定的期限支付首期价款的，原告有权要求两被告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经原告催告，逾期超过90日仍未支付的，原告有权解除合同；原告要求解除合同的，原告应自其要求解除合同通知书到达两被告之日起10日内，将两被告已支付房价款退还给两被告；另附件七补充协议约定，两被告应于签订买卖合同当天办妥银行按揭申请手续；如两被告未在约定的期限内获得银行批准或银行批准之贷款无法满足房款支付需要的，两被告应按原告书面通知指定的其他付款方式及时支付款项，否则原告有权解除买卖合同；如原告选择继续履行合同且两被告愿意继续履行的，则合同继续履行，原告书面通知指定的付款期限届满之日起至两被告付款之日止，两被告应每日向原告支付按揭贷款总额0.05%的违约金；两被告应保证，银行按揭贷款应于约定的银行按揭申请手续办妥之日起的合理期限内（商业贷款为2个月，公积金含组合贷款为6个月）支付至原告，非因原告原因导致银行延误放款的，原告不承担任何责任，否则每逾期一日，两被告应向原告支付按揭贷款总额0.05%的违约金；逾期超过90日的，原告有权解除合同；如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知，自解除通知到达对方时，合同解除；对方有异议的，应于解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力；除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算；如因两被告违约导致合同被解除的，原告自发出解除合同通知书且双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于办妥合同网上涂销手续之日起45个工作日内，将两被告已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给两被告；两被告确认，不论因何种原因导致买卖合同解除的，两被告均应按原告的书面通知要求，到有关部门协助办理涂销登记等退房手续，并应赔偿原告因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等；两被告确认，如两被告违反买卖合同及本补充协议约定或违反任一保证或承诺的，导致原告有权解除买卖合同的情形出现的，原告选择继续履行合同的，则合同继续履行，自违约情形发生之日起，两被告应每日向原告支付该商品房交易总价的0.05%的违约金等。该合同于签订当日办理了网签手续。另，被告王增明及其女儿王佳雨、王佳文还向原告购买了广州市越秀区南堤二马路38号xx房（以下简称xx房），为此，双方也签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，按合同约定该房房款3406000元应于2015年11月10日前一次性付清。上述两套房屋原告已交付被告使用。2016年1月12日，原告向两被告寄送《催交款通知函》，其中载明：两被告仍有3700000元尚未缴交，已构成违约，原告可根据合同有关条款计收违约金，请两被告尽快缴清上述款项等。2016年5月30日，原告向两被告寄送《付款方式变更通知函》，内容为：两被告因征信问题尚未能通过银行按揭审批，现通知两被告付款方式变更事宜如下：请于收到此函后3日内联系变更付款方式事宜，并在2016年6月10日前缴清上述款项等。原告曾就要求解除双方签订的上述x房的《商品房（一手现房）买卖合同》等问题向法院提起诉讼。广州市中级人民法院于2017年11月21日作出（2017）粤01民终18695号终审判决，对原告要求解除该合同不予支持。庭审中，双方确认上述两套房屋，被告向原告支付款项如下：1、2015年2月2日支付100万元；2、2015年3月20日支付20万元；3、2015年4月5日支付10万元；4、2016年3月30日支付100万元；5、2016年3月31日支付50万元；6、2016年4月8日支付170万元；7、2016年4月13日支付1.6万元；8、2018年2月8日支付259万元。上述款项支付时均未注明是履行哪套房屋的款项，双方也未就该问题向本院提交证据予以证实；双方确认2018年2月8日支付的259万元是x房的尾款；双方还确认上述八笔付款均由被告王增明的妻子王艺蓉的账户转给原告，并作为被告王增明的购房款。对于x房首期款支付的时间问题，两被告认为，x房首期款是在两被告申请银行按揭前支付的，其支付的第一笔款项和第二笔部分款项是x房的首期款，故他们在2015年3月20日已支付完首期款；原告则认为，应在履行完xx房的付款义务后，两被告才支付x房首期款，即2016年4月8日支付了部分款项，2016年4月13日支付了1.6万元，才将x房的首期款支付完毕。被告王增明及其妻子王艺蓉向本院表明，购房时，其三个子女王佳成、王佳雨、王佳文均未成年，购房事务全部由王艺蓉和被告王增明作为法定代理人全权处理，x房及xx房的购房资金全部由被告王增明提供，其向原告支付的第一笔和第二笔款项是x房的首期款等。本院认为，本案争议主要问题是两被告延迟支付购房款的违约责任问题。对于x房首期款支付时间问题。被告将上述两套房屋房款混同支付，双方也未及时进行结算，致双方对x房首期款支付时间存在争议。由于x房付款方式为银行按揭，不同于xx房的一次性付款，按约定两被告应在2016年1月10日前申请办理银行按揭手续，按常理，两被告在向银行递交按揭申请材料前，应先行支付完首期款项，以备银行审查，故对两被告提出2015年3月20日已支付完x房首期款的意见，本院予以采纳。首期款项支付符合上述合同的约定，故对原告主张首期款违约的请求，本院不予支持。双方确认x房尾款259万元于2018年2月8日支付，本院予以采纳。根据上述合同约定，两被告未在约定的期限内获得银行批准贷款的，两被告应按原告书面通知指定的其他付款方式及时支付款项。现原告在2016年5月30日向两被告发出《付款方式变更通知函》，要求两被告在2016年6月10日前支付259万元，两被告没有按时支付，应承担违约责任。两被告应自2016年6月11日起至2018年2月8日止，以按揭贷款总额259万元，按每日万分之五的标准向原告支付违约金。至于原告要求按合同总额为基数支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告王增明、王佳成向原告广州市共青河贸易有限公司支付逾期支付购房款的违约金（以本金2590000元，自2016年6月11日起至2018年2月8日止，按每日万分之五计算）；二、驳回原告广州市共青河贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17320.8元，由原告广州市共青河贸易有限公司负担5647.2元，被告王增明、王佳成负担11673.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  **武人民陪审员  郭伟强人民陪审员  张 宇二〇一八年十月三十日书 记 员  梁惠敏