金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初814号 原告：陈淑英，女，1973年12月31日出生，汉族，住浙金华市金东区。 被告：浙江欧源置业有限公司，住所地金华市金东区清照路718号。 法定代表人：高平威。 诉讼代表人：浙江欧源置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：项淑娟、方慧华，系浙江欧源置业有限公司管理人工作人员。 原告陈淑英与被告浙江欧源置业有限公司（以下简称欧源公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员陈祖华公开开庭进行了审理。原告陈淑英和被告欧源公司的委托诉讼代理人方慧华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈淑英向本院提出诉讼请求：1、确认被告逾期交房违约金为527328元，逾期办证违约金275184元；2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：原告于2014年4月11日向被告购置了欧源原墅瑜园21幢102号房产，并签订了《商品房买卖合同》，支付了260万元首期款，合同约定2014年11月30日前交房，2015年5月31日做好产权证。由于被告交不了房，房产部门备不了案等多种原因，于2015年3月24日重新与被告签订购房合同，支付了余款328万元，并在房产部门做了备案，合同重新约定2015年6月30日前交房，2015年12月31日交付产权证，同时被告为弥补原告损失，与原告签订了一份补充协议，该协议约定被告按2014年4月11日签订购房合同承担逾期交房违约责任。尽管重新约定了交房时间，但被告还一再推迟，直到2016年4月23日才发出入伙通知书，逾期398天，按补充协议约定，被告需另外补偿原告260天逾期交房违约金。被告于2017年4月12日才做好产权证，逾期468天，按合同约定被告逾期交房应按日支付房款的万分之二违约金，逾期办证应按日支付万分之一的违约金。在合同约定交房时间逾期后，原告多次与被告交涉，要求被告及时交房并承担违约责任，而被告均已各种理由加以推诿，只在2015年6月26日给业主统一回复，承诺在8月底交房，违约金希望在交房时能给予协商解决。在交房后原告与其他业主又多次与被告管理层交涉，均未有明确告知。在2016年8月20日左右，原告与业主金大信到被告公司总经理办公室交涉，公司总经理才明确承认违约事实，口头承诺愿意承担做产权证的一切费用（契税和物业维修基金），并同时说由于公司资金紧张，为确保及时办理产权证，做证时以上费用先由业主垫付，待公司有资金时予以偿还，并要求我们向有关业主传达以上意思，但被告最终并未履行以上承诺。当被告公司申请破产重整后，原告按管理人要求于2017年6月22日进行了债权申报，但管理人以逾期交房违约金已过诉讼时效为由，未予确认，仅确认了逾期办证的违约金，为此，原告诉至法院。 为证明上述事实，原告陈淑英向本院提交以下证据：2014年4月11日及2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》复印件二份、2015年3月24日签订的《补充协议》复印件一份、2016年4月23日签订的《入伙通知书》复印件一份、产权证复印件一份，证明买卖关系存在的事实，违约存在的事实。 被告欧源公司辩称，逾期交房违约金自逾期之日起原告即已明知其权利受到侵害，故逾期交房违约金的诉讼时效应从逾期交房之日起计算两年的诉讼时效。案件的逾期交房违约金的诉讼时效均已届满。管理人根据破产法“对超过诉讼时效的债权不属于破产债权”之规定，对逾期交房违约金不予认定合法有据。因被告已经法院裁定受理破产且本案类似违约金数量较多，请求法院对违约金酌情予以调减。 被告欧源公司未提供证据。 对原告提供的证据，被告质证后均无异议。经审核，本院对原告的证据均予以确认。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 2014年4月11日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于金华市金东区，房屋总价5880000元，并约定被告在2015年6月30日前交房，逾期交房超过60日的，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人应于2015年4月5日前支付首付款3600000元，余款228000元于2014年4月30日前办理银行按揭贷款手续；如果买受人在出卖人发出交付使用通知书确定的期限内未能办理交房手续的视同出卖人已经将该商品房依约交付给买受人使用；出卖人（被告）承诺于2015年5月31日前，取得前款约定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，如出卖人逾期办理权属证书交付手续的，超过约定日期180日的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年3月24日，原告与被告重新签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定：被告在2015年6月30日前交房，逾期交房超过60日的，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人（被告）承诺于2015年12月31日，取得前款约定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，如出卖人逾期办理权属证书交付手续的，超过约定日期180日的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《补充协议》约定：因甲方（被告）原因未能将甲、乙双方于2014年4月11日签订购房合同进行备案登记，需重新签订，甲方承诺按原合同第九、第十条约定承担逾期交房违约责任。现原告已付清房款。 2017年4月25日，本院裁定受理欧源公司重整申请，并指定浙江迎鸽律师事务所担任管理人。2017年6月22日原告向被告欧源公司管理人申报债权，2017年11月15日，浙江欧源置业有限公司管理人作出《债权审查结论通知书》，对原告的债权核定金额274008元，不予确认金额654336元，债权性质为普通债权，债权认定情况为部分确认。 另查明，2016年4月23日被告通过顺丰快递将入伙通知书邮寄给原告，入伙通知书载明：被告公司拟于2016年4月25日至2016年5月31日集中办理物业交付手续，由于本次办理物业交付手续的业主较为集中，故请原告于2016年4月29日前来办理。但原告在2016年4月29日并未与被告办理房产交付手续。原告陈述已收到入伙通知书。2017年4月12日涉案房产办理好相关权证。 本院认为，原、被告在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，协议合法有效，双方应全面履行各自义务。原告已支付了全部购房款，被告未按约履行交房、办证义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方对逾期办证违约金274008元均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为原告主张的逾期交房违约金债权的诉讼时效是否已届满。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以按日形成的每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2017年6月22日向被告申报债权主张权利，其债权保护范围应自原告向被告主张权利之日起向前推算二年，故2015年6月22日起的逾期交房违约金债权的诉讼时效未届满，本院予以支持。2015年6月22日之前的逾期交房违约金债权虽存在诉讼时效中断情形，但仍已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准，本院认为，与本案类似情况的购房户数量众多，结合被告实际经营状况及重整的事实，对逾期交房违约金予以酌情调减按每日万分之一点六计算。被告于2016年4月23日发出入伙通知书，通知原告于2016年4月29日办理交房手续即已具备交房条件，逾期交房违约金应计算至原告的主张的2016年4月24日止。综上，逾期交房违约金应自2015年6月22日起按已付房款的每日万分之一点六计算至2016年4月24日止，计算为289766.4元（5880000*1.6?*308）。加上逾期办证违约金274008元，原告对被告享有的债权为563774.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈淑英对被告浙江欧源置业有限公司享有债权563774.4元。 二、驳回原告陈淑英的其他诉讼请求。 案件受理费11826元，减半收取计5913元，由原告陈淑英负担1759元，被告浙江欧源置业有限公司负担4154元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陈祖华 二〇一八年十月二十八日 书记员  汪利辉