广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初10479号原告：丁月娴，女，汉族，1966年3月29日出生，住广州市海珠区，委托代理人：梅修洪、张伟，分别为广东楚越律师事务所律师、实习律师。被告：朱伟雄，男，汉族，1978年6月11日出生，住广州市天河区，委托代理人：罗鹏远、林鑫，均为广东广大律师事务所律师。原告丁月娴诉被告朱伟雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人梅修洪，被告的委托代理人罗鹏远、林鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年8月27日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市海珠区沙渡路1号润江北路933-945单号101房A87号的商铺。原告已按合同约定支付房款并办理产权证。上述合同第九条约定：出卖人应于2015年11月1日前将有关收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使商铺的使用权及收益权；第十条约定商铺的使用权及收益权逾期交付的违约责任：逾期15日的，若买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同第九条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之时止，每日按己付房价款1.5‰的标准向买受人计付违约金。被告至今一直未交付涉案商铺的使用权和收益权，应支付给原告违约金。被告曾致函原告办理涉案商铺的使用权和收益权的移交手续，原告予以拒绝。合同第六条约定，经双方同意确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人。房屋的交付需要验收，这一巧妙的设计规避了验收环节。原告拿到房产证后，发现被告并未按照房产证的规划安装电梯。原告一直要求被告整改，但被告不予理会。基于上述情况，原告有理由拒绝被告提出涉案商铺的使用权和受益权的移交。涉案商铺至今由被告占有、使用、收益，应依照市场租金价格予以返还。原告认为，是否加装电梯直接影响整体物业的租金水平，涉案房屋在规划设计时已留有电梯井，原告已支付公共分摊相应的房款，形成事实上的合同关系，被告至今未加装电梯，致使原告的利益受到损害，被告巧妙设计商铺交付并不能免除其法定义务。另外，被告交付商铺的时候，涉案商铺尚未办理完毕消防验收合格证。被告在修复涉案商铺使用权存在的瑕疵之前，原告拒绝接收商铺的使用权及收益权符合法律规定。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、被告向原告移交加装电梯的广州市海珠区沙渡路1号润江北路933-945单号101房A87号商铺的使用权和收益权；2、被告向原告支付违约金290689元；3、被告赔偿原告租金损失19948.5元；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：被告已按合同约定于2015年10月16日向合同载明的原告的通讯地址寄出《收铺通知书》，通知原告其购买的商铺统一经营期满，于2015年10月20日到指定地点办理收铺手续。但是原告收到通知后，没有按时办理收铺手续，在此后的时间也没有办理收铺手续。原告在起诉状中对此也予以承认。原告逾期办理收铺手续，视为从书面通知送达次日起该商铺的使用权收益权已经移交给原告。被告没有义务加装电梯，合同附件一中约定的交付商铺装修标准没有约定加装电梯，故原告要求加装电梯没有合同依据，原告提交的涉案商铺的房产证的测绘附图中显示为手扶梯并不是电梯，也就是说规划设计的是手扶梯并非电梯，故原告主张没有事实依据。据被告了解，二楼商铺的业主拒绝与一楼的商铺进行连接，一楼的手扶梯位置目前有家餐饮店在实际使用，目前无法安装手扶梯或电梯。被告已经按照合同约定交付涉案商铺的使用权及收益权，不存在逾期交铺的问题，故无需支付违约金或返还租金。涉案商铺已在2011年完成移交，原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月27日，广州德馨商业经营管理有限公司作为被告（出卖人）的委托代理人与原告（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人丁月娴的通讯地址为广州市革新路光大花园榕岸E3-2305房；（第一条）买受人购买的商铺为广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933-945单号101房A87号铺；（第三条）该商铺属现房，建筑面积共11.6451平方米，套内面积5.5440㎡，房价款总金额为691110元；（第六条）经双方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人；（第七条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户递件手续，买受人应提供必要的文件及配合；（第八条）该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；（第九条）出卖人应于2015年11月1日前将有关收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人接到出卖人发出的商铺使用权及收益权交付通知后应于3天内带齐有关资料到指定的地点办理商铺使用权收益权移交手续；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权及收益权移交手续的，视为从书面通知送达之日起该商铺使用权及收益权已实际移交给买受人；（第十条）商铺使用权及收益权逾期交付的违约责任，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过15日的，自本合同第九条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款和同期银行存款利息；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第九条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按己付房价款1.5‰的标准向买受人计付违约金；（第十二条）出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合合同约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可以合作协助维修，维修费用由买受人承担；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的；所产生的一切法律责任和经济损失由买受人承担；等。该合同附件一约定：装修标准：〔交铺装修标准〕地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；〔公用设备、设施及公共区域〕地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。该合同附件二约定：E1E2栋首层平面图，该图显示涉案商铺所在楼层有手扶梯。合同签订后，原告已向被告支付房价款691110元。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区润江北路933、935、939-945单号沙渡路1号187的产权人为原告，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年6月1日，建筑面积为11.65平方米，套内建筑面积为5.54平方米，城市规划房屋用途为商业（餐厅），等。上述《房地产权证》的附图显示涉案商铺所在楼层设有手扶梯。双方当事人均确认该商铺即为合同约定的商铺。广州市公安局海珠区分局出具的穗公海消验［2012］第0133号《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》载明：该局对广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101单元等房屋建筑内部装修工程进行了消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并载明工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等。2012年10月17日广州市公安局出具的穗海公消安检许字［2012］第0121号《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》载明：广州市海珠区光大百货商场现有消防设施：自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统……；等。《消防工程设计文件》载明：项目名称为广州市海珠区光大百货商场，建设单位为广州市晟禾商业经营管理有限公司，设计单位为穗港消防服务公司，日期为2012年5月，等。被告主张上述证据证明涉案商场在商铺间隔后申请了建设工程消防设计审核，通过了二次消防验收，符合消防要求。原告表示涉案大楼名称为新城海港中心，与上述证据载明的名称广州市海珠区光大百货商场不一致，该消防验收是商铺间隔前的消防验收，被告交付商铺时涉案商铺尚未办理完毕消防验收合格证。2015年10月16日，被告按《商铺买卖合同》所记载的原告的通讯地址邮寄《收铺通知书》给原告，通知原告购买的涉案商铺统一经营期满，于2015年10月20日按照通知书的要求带齐文件前往广州市海珠区沙渡路1号（新城海港中心）商场首层180号铺接待处办理商铺交付手续。原告表示其未收到上述收铺通知书，但被告曾打电话通知其收铺。另查，生效的（2017）粤01民终23990号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101房的档案资料显示该101房的原产权人为被告，建筑面积为2453.7992平方米，其中套内建筑面积为2042.6864平方米，被告于2011年9月30日申请将该101房分割为202个单位，相关部门的审核意见包括经实地查丈各商铺间在各分隔处划线并钉界钉为界线，此次实测按实地钉的钉界界址测量，各商铺尺寸按实测尺寸绘图、计积等。原告于2018年7月25日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告双方确定如下事实：被告在涉案商铺附近张贴关于收铺领取钥匙的联系方式的告示。原告表示：其签订合同前看过涉案场地，当时还没有间隔，还是大通铺；其主张逾期交付商铺的违约金的依据为《商铺买卖合同》的第十条，违约金从2015年11月1日起计至原告起诉之日即2018年7月25日止共930天，每日按已付房价款的1.5‰计算，按照相关规定，违约金不能超过房价款的30%；租金损失从2015年11月1日起计至原告起诉之日即2018年7月25日止共31个月，参照市场价租金55元/平方米/月的标准计算。被告表示：涉案商铺于2011年6月开始间隔商铺，大约于2011年底完成；其从2015年11月1日起未再使用涉案商铺。本院认为：原告与被告通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，被告作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给原告。被告辩称其于合同约定的日期前按合同所记载的原告的通讯地址邮寄《收铺通知书》给原告，书面通知原告接收涉案商铺，应当视为被告已经履行了其交付商铺的合同义务。原告主张涉案商铺未办理消防验收合格证及未加装电梯，故其拒绝接收。由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。被告辩称其交付的商铺所在的商场已通过了二次消防验收，并提交了《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》、《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》、《消防工程设计文件》，上述证据载明是百货商场的内部装修消防验收，并不能证实通过该次消防验收时涉案商铺已间隔好。且上述意见书明确载明该工程如需室内装修仍应申请消防设计审核、验收或备案，现无证据证实在涉案商铺间隔好后已再次通过了消防验收，故本院认定涉案商铺所在商铺间隔好后未通过消防验收。根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，被告交付的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，原告购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，原告取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101房2453.7992平方米商场中分割出来的202个商铺中其中一个，因此，原告即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现，被告已构成违约。涉案商铺尚未达到交付条件，何时通过消防验收时间不确定，故原告要求被告移交加装电梯的涉案商铺使用权和收益权，条件暂未成就，故本院对原告该诉请不予支持。待条件成就时，原告可另遁其他途径解决。关于逾期交付商铺的违约金问题。由于合同中仅约定逾期交付使用权及收益权的违约责任、交付商铺时装饰设备标准未达到约定的处理方式，没有明确约定交付商铺时若整个商场未具备经营开业条件应如何承担违约责任，因此原告要求被告按照合同第十条的标准承担违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。结合本案的实际情况，确定被告以原告已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付违约金为宜。原告要求违约金从2015年11月2日起计至2018年7月25日止，合法有理，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。违约金总额以原告主张的290689元为限。关于赔偿租金损失的问题。原告已要求被告支付逾期交付商铺的违约金，上述违约金足以弥补原告的租金损失，故本院对原告的该诉请不予支持。关于诉讼时效的问题。被告辩称涉案商铺已在2011年完成移交，原告的诉讼请求已过诉讼时效。如上所述，涉案商铺尚未达到交付条件，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告的上述抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，判决如下：一、被告朱伟雄在本判决生效之日起十五日内向原告丁月娴支付从2015年11月2日起至2018年7月25日止的违约金（违约金以原告已付购房款691110元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，违约金总额以原告主张的290689元为限）；二、驳回原告丁月娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5959.6元，由原告负担4118.6元，被告负担1841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  邓志达人民陪审员  邓燕媚二〇一八年十月三十一日书 记 员  刘 淼陈秋贻