广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初3767号原告：杨银锋，男，1978年1月5日出生，回族，身份证住址湖南省澧县，委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。被告：林加圩，男，1974年7月3日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市望江县，原告杨银锋诉被告林加圩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用普通程序于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告杨银锋及其委托诉讼代理人常高永到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告杨银锋与被告林加圩于2016年12月1日签订的《租赁协议书》中自2017年3月23日之后的部分无效；2、判令解除原告杨银锋与被告林加圩于2016年12月1日签订的《租赁协议书》；3、判令被告林加圩返还原告杨银锋房屋转让费86,000元人民币；4、判令被告林加圩返还原告杨银锋房屋押金9,600元；5、判令被告林加圩以95,600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告杨银锋支付自原告起诉之日至实际清偿之日利息；6、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭撤回其第二项诉讼请求；增加要求被告支付公告费用450元的诉讼请求。事实及理由：2016年12月1日，原告杨银锋与被告林加圩签订一份《租赁协议书》，约定：被告林加圩将位于深圳市南山区某小区部分物业（约30平方米，以下简称“涉案房屋”）出租给原告杨银锋用于商业使用，租赁期限为3年，从2016年12月1日至2019年11月30日止；租金为每月4,800元人民币。原告杨银锋于2016年11月28日向其支付转让费86,000元（其中前期10,000元定金自动转为转让费），押金9,600元，第一月租金4,800元。原告杨银锋承租后每月按约向被告林加圩支付租金。2017年12月30日，原告杨银锋收到涉案房屋产权人彭文茂出具的《清场通知书》，被告知：因被告林加圩主动要求解除与其签订的《租赁协议书》，现双方合同已终止，限原告杨银锋于2017年12月31日前搬离清场。原告杨银锋与被告林加圩沟通未果，为减少损失与房屋产权人彭文茂签订一份《租赁协议书》，并向其支付入场费、押金及租金，共计29,500元。现原告杨银锋得知，被告林加圩与房屋产权人彭文茂签订的《租赁协议书》中约定的租赁期限为2008年4月24日至2017年3月23日，且到期后未续租。因此原告杨银锋与被告林加圩于2017年3月1日签订的《租赁合同》中自2017-3月23日之后的部分应为无效。现被告林加圩已构成违约，双方签订的《租赁合同》因被告林加圩丧失对涉案房屋的出租权而无法继续履行。原告为维护自身合法权益，诉至法院，恳请法院查明事实后，依法判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某小区（涉案商铺）、建筑面积为52.93平方米，于2007年12月14日登记至彭文茂名下。2008年3月28日，彭文茂（出租方、甲方）与被告林加圩（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租用期为十年，即从2008年4月24日起至2017年3月23日止；租金每月1,800元，以后每年从原租金基础上递增5%；乙方从签订此合同合计为乙方每月向甲方缴纳人民币8,000元，从2010年起每月递增3%租金；每月的租金和水电、卫生、治安费等在当月的头五天内交清；租期满后，如需续租另经双方协商，调整租金及订立合同；及其他事项。2016年12月1日，原告（承租方、乙方）与被告林加圩（出租方、甲方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将涉案商铺租给乙方使用，租赁面积为30平方米；每月租金为人民币4,800元整，租用期三年，即从2016年12月1日起至2019年11月30日止；以上租金合计为乙方每月向甲方缴纳人民币4,800元；每月的租金和水电、卫生费、治安费、管理费等在每月的头五天内交清；租期满后，如需续租另经双方协商，调整租金及订立合同；合同期内有转让权利；同一房主不做同行生意；租金从第二年开始递增百分之六；已交押金二个月9,600元；及其他事项。2017年12月30日，原告收到涉案商铺业主彭文茂向其送达的《清场通知书》，该通知书载明：因租户林加圩拖欠我租金，在2017年12月25日通知我，因他人在福建，不便管理，让我提前收回商铺，终止合同，租金就不缴纳，并让我退还押金；本人在2017年12月30日下午6时全额退还其押金，并告之我同其合同终止，林加圩承诺好；鉴于上述情况，你取得租赁权是同林加圩签订的合同，但我同林加圩签订的合同已终止，你的租赁权纠纷是同林加圩之间的事情，请你务必在2017年12月31日前办理清场；及其他内容。2018年1月1日，原告（承租方、乙方）与彭文茂（出租方、甲方）签订《合同书》，约定：甲方将涉案商铺、面积为35平方米租给乙方使用；商铺每月租金为6,000元；租期为三年，即从2018年1月1日起至2021年1月1日止；租金从2019年1月1日起每月上调5%；两押一租共计39,500元；及其他事项。原告为了证明其向被告支付了86,000元的转让费，向本院提交了以下证据：1、中国邮政储蓄银行的银行交易明细及汇款收据，交易明细及汇款收据显示：2016年11月28日，原告杨银锋通过其中国邮政储蓄银行股份有限公司的账户分别向收款方为被告林加圩的62×××38的账户内转账50,000元、26,000元；2、2016年11月16日，收款单位为杨德凤并加按其手印的《收款收据》，该收据上载明：转让订金、合同签三年、收到缘来居35-5,12月1日前乙方不要定金不退甲方，这个时间内双倍退还；3、2016年12月1日，收款单位为被告林加圩签字的收据，该收据载明：今收到101铺租金4,800元；4、原告与微信名为凤的微信聊天记录，该聊天记录显示：原告向凤于2017年10月4日分别转账两次4,700元、2017年11月3日转账4,700元、2017年12月3日转账4,700元、房东提前收回店铺事宜等。原告庭审中称，出具10,000元收据的杨德凤、以及微信聊天记录中的凤均系被告的妻子；转账至被告名下的76,000元及转让定金10,000元均系支付给被告的店铺转让费共计86,000元；转让费包括了承租涉案商铺的入场费及店铺内的装饰装修，转让费在原、被告双方的租赁合同中未约定，被告对转让费亦未出具任何书面的凭证，转租时按照租赁房屋的交易习惯需支付转让费。另查，原告支付本案公告费450元。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。2008年3月24日，被告与涉案商铺的业主签订的《租赁协议书》及2016年12月1日，原告与被告签订的《租赁合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”本案中，原、被告双方就涉案商铺转租签订的租赁合同约定的租赁期限为自2016年12月1日起至2019年11月30日止，该转租期限超过了被告与涉案商铺业主就涉案商铺约定的租赁期限自2008年4月24日起至2017年3月23日止，故原告主张其与被告签订的《租赁协议书》自2017年3月23日之后的部分约定无效，本院予以支持。基于原告与被告签订的《租赁协议书》自2017年3月23日之后的部分约定无效，且原告已于2018年1月1日与涉案商铺的业主就承租涉案商铺签订了《合同书》，故原告与被告签订的《租赁协议书》中双方的权利义务已在事实上予以终止。现被告并未举证证明原告存在违约的行为，且原、被告双方签订的《租赁协议书》亦并未约定没收租赁押金的条款，故原告主张被告退还其租赁押金9,600元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告向其返还房屋转让费的诉讼请求。本院认为，首先，原、被告在双方签订的《租赁协议书》中并未对转让费进行约定，且原告未提交证据证明双方对转让费存在过其他的约定；第二，原告提交的转账记录及定金收据等证据中并未备注为转让费，以上证据不能证明该些费用系向被告支付的转让费；第三，原告因与被告签订《租赁协议书》而从被告处承租了涉案商铺，自被告将涉案商铺交付给原告后，原告一直占有使用涉案店铺用于经营至今；综上，原告要求被告向其返还房屋转让费的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于原告要求利息的诉讼请求，原、被告双方签订的《租赁协议书》中并未对该利息有约定，原告的该主张没有合同及法律依据，本院不予支持。原告申请撤回解除原、被告双方于2016年12月1日签订的《租赁协议书》的诉讼请求，系其对自身权利的处分，对此本院予以准许。本案经缺席审理，现可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定之规定，判决如下：一、确认原告杨银锋与被告林加圩于2016年12月1日签订的《租赁协议书》自2017年3月23日之后的约定无效；二、被告林加圩于本判决生效之日起十日内向原告杨银锋返还押金9,600元；三、驳回原告杨银锋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元、公告费450元，共计2640元；由原告杨银锋负担2374.90元；由被告林加圩负担265.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王小燕人民陪审员  刘秀红人民陪审员  秦春年二〇一八年十月九日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。