江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6324号上诉人（原审被告、反诉原告）：王旭晨，女，1996年1月7日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘小马，男，1954年5月11日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：左颖，江苏丰硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，江苏丰硕律师事务所实习律师。原审被告（反诉原告）：刘红梅，女，1972年10月17日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市雨花台区。原审被告：王基础，男，1943年1月2日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。原审被告：虞留英，女，1943年5月30日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。上诉人王旭晨因与被上诉人刘小马，原审被告刘红梅、王基础、虞留英房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初13883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王旭晨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋的买卖合同未约定房屋单价，且合同约定的面积明显小于房屋实际面积，此部分面积的差额至今未补足，故上诉人认为刘小马和刘红梅签订的《房屋买卖合同》损害了上诉人的利益。二、上诉人对涉案房屋依法享有份额，合同签订时上诉人尚未成年，虽然刘红梅是其监护人，但刘红梅处分其财产的行为损害了上诉人的利益，刘红梅无权处分上诉人的份额，故涉案合同应认定为无效合同。三、涉案房屋至今为止产权不在任何人名下，尚未进行过初始登记，权属尚不明确，那么一审法院判令继续履行房屋买卖合同错误。刘小马辩称，双方之间的房屋买卖合同是真实意思表示，合法有效。刘红梅在本案中的处分行为属于有效行为。涉案房产出卖多年，上诉人多年来均未提出异议，应认定其认可刘红梅的出卖行为。被上诉人已经居住在涉案房屋内多年，并且支付房款，如果认定合同无效，则不利于保护公平的交易秩序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘红梅述称，同意上诉人的意见。王基础、虞留英未答辩。刘小马向一审法院起诉请求：1.判决四被告将位于南京市江宁区房屋不动产产权过户至其名下；2.判决被告承担本案诉讼费用。刘红梅向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告刘小马增加支付涉案房屋多余面积的购房款共计200000元整；2.本案诉讼费用由反诉被告刘小马承担。王旭晨向一审法院反诉请求：1.判决2012年3月5日反诉被告刘小马与刘红梅签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令反诉被告刘小马承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月5日，原告刘小马（乙方）与被告刘红梅（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于江宁区天景山公寓永福苑7幢504室房屋（以下简称504室房屋）出售给乙方，建筑面积为65平方米；价格为248000元；乙方购买此房时，由于暂无国有土地使用权证，暂无法过户及换领新证；本协议经甲、乙双方认定的房屋价格即为最终价格，甲方不得在房屋交付后单方抬价；甲方必须无条件配合乙方办理房屋更名、过户等各项手续的费用由乙方自理。该合同落款处除有刘红梅签名捺印外，在甲方、乙方落款处下方还有“王旭晨”字样的签名。但是刘红梅、王旭晨均主张该“王旭晨”的签名并非王旭晨本人所签。刘小马陈述其与刘红梅签订《房屋买卖合同》时王旭晨并不在场，该合同是刘红梅拿回家中签署的，至于“王旭晨”字样的签名是何人所签，其不清楚。2012年4月5日，刘红梅出具收条，内容为：今收到刘小马的房款148000元。刘小马、刘红梅一致陈述刘红梅先将案涉房屋出售给了案外人张金成，张金成支付了刘红梅购房款100000元，后张金成将案涉房屋出售给刘小马，三方商定由刘小马与刘红梅直接签订房屋买卖合同，并约定价格为248000元，由刘小马支付扣除张金成已付刘红梅的购房款100000元以外的房款148000元给刘红梅，刘红梅不予退还已收取的张金成支付的购房款，由刘小马另行支付一定数额款项给张金成。案涉房屋也已实际交付给了刘小马使用多年。2017年8月，刘小马向一审法院提起本案诉讼。庭审中，刘小马陈述产权变更登记至其名下的税费由其承担。刘小马同时陈述如需要，其愿意先行垫付将504室房屋产权登记至被告名下的税费，但保留向被告追偿的权利。审理中，一审法院调取了2004年2月23日的《南京市江宁区住宅房屋拆迁调查登记表》及2004年3月8日南京江宁科学园发展有限公司（甲方，以下简称科学园公司）与王昌胜（乙方）签订的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》。《南京市江宁区住宅房屋拆迁调查登记表》记载房屋坐落为杨村前垾，产权人为王昌胜，家庭常住人口有王昌胜、刘红梅、王旭晨。2004年3月8日的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》约定甲方拆除乙方座落于杨村的房屋，拆迁安置房由拆迁人在科学园天景山小区安置，拆迁安置房面积155平方米。其中一套拆迁安置房即为504室房屋。504室房屋已经可以办理不动产权登记，但目前尚未登记。另，刘小马向一审法院出示了科学园公司与王昌胜签订的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》原件一份，称该协议原件系张金成交付给其的，但刘小马持有的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》与一审法院调取的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》不一致，刘小马持有的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》签署日期为2004年9月17日。另查明，王昌胜于2004年6月7日死亡，王基础、虞留英系王昌胜的父母，刘红梅系王昌胜的妻子，王旭晨系王昌胜、刘红梅之女。王基础、虞留英、刘红梅、王旭晨系王昌胜的第一顺序继承人。庭审中，王基础、虞留英陈述刘红梅将案涉房屋出售后一两年王基础听人说案涉房屋被卖掉了，并告知了虞留英，虞留英为此和刘红梅吵了一架。王旭晨陈述其是2017年下半年刘小马去找王基础夫妇，其才知晓案涉房屋被出售一事。上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、2004年9月16日的《证明》、户籍档案、结婚登记申请书、出生医学证明书存根、《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》、《南京市江宁区住宅房屋拆迁调查登记表》等证据材料证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对于王旭晨主张刘红梅出售案涉房屋构成无权处分，请求判决刘红梅与刘小马签订的房屋买卖合同无效的诉请，不予支持。刘小马与刘红梅签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，案涉《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》系由王昌胜与与科学园公司签订，王昌胜的原有房屋被拆迁时其家庭常住人口为王昌胜、刘红梅、王旭晨，故案涉拆迁安置房系王昌胜、刘红梅、王旭晨的家庭共有财产。虽然王昌胜已经死亡，但是买受人刘小马已经按照约定付清了504室房屋的房款，该房屋也已经交付给刘小马居住使用多年，现在涉案房屋已经可以领取不动产权证，具备过户条件，基于诚实信用、维护交易安全的原则，应当继续履行合同。被告刘红梅作为出卖人暨王昌胜的第一顺序继承人之一，被告王旭晨、王基础、虞留英作为王昌胜的其他第一顺序继承人，应当协助办理不动产权变更登记手续。故对刘小马要求被告刘红梅、王旭晨、王基础、虞留英协助办理不动产权变更登记的诉讼请求，予以支持。对于刘红梅要求刘小马支付面积补差款200000元的诉讼请求，因案涉房屋的登记面积尚不明确，刘红梅也未提供证据证明登记面积具体为多少，故对刘红梅的该反诉请求，因证据不足，不予支持。故依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、被告刘红梅、王旭晨、王基础、虞留英于判决发生法律效力之日起20日内协助原告刘小马将位于南京市江宁区不动产的产权变更登记至原告刘小马名下，变更登记的税费由原告刘小马承担；二、驳回反诉原告王旭晨的反诉请求；三、驳回反诉原告刘红梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务以外的其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审本诉案件受理费80元，由原告刘小马负担40元，由被告刘红梅负担40元。本案王旭晨提起反诉的案件受理费1630元，由反诉原告王旭晨负担。本案刘红梅提起反诉的案件受理费2150元，由反诉原告刘红梅负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原审被告刘红梅与被上诉人刘小马签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容合法有效。上诉人王旭晨主张，其依法对涉案房屋享有相应的份额，刘红梅无权处分，因此刘红梅与刘小马之间的房屋买卖合同应为无效，并且刘小马未补足超出合同约定面积的差额，亦损害其权利。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人以刘红梅无权处分为由，主张合同无效，本院不予支持。刘小马已按约支付全部购房款，刘红梅亦将涉案房屋交付给刘小马使用多年，上诉人长时间并未提出过异议，现该房屋已可以领取不动产权证，变更过户登记的条件已经成就，基于诚实信用原则，合同应当继续履行，刘小马有权主张刘红梅协助其办理房屋产权变更登记手续。因涉案房屋原共有产权人王昌胜已经去世，王旭晨、王基础、虞留英作为继承人，亦有义务协助办理产权变更登记手续。故一审判令刘红梅、王旭晨、王基础、虞留英协助刘小马将涉案房屋的产权变更登记至刘小马名下，有事实与法律依据，本院予以维持。至于面积补差款，上诉人未提交证据证明涉案房屋具体面积，上诉人可待登记面积明确后另案主张。综上所述，王旭晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王旭晨负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年十月十二日书记员  郭旭冬