广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初1945号原告：杨忠保，男，汉族，户籍地：河北省泊头市营子镇。委托诉讼代理人：王梦祥，男，广东珠明律师事务所。被告：珠海博大房地产开发有限公司，住址地：珠海市金湾区三灶金海岸金岛路。法定代表人：全思颖。委托诉讼代理人：王鹏玖，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩云，广东玉成律师事务所实习律师。原告杨忠保诉被告珠海博大房地产开发有限公司（以下简称被告博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王梦祥，被告的委托诉讼代理人王鹏玖、杨佩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金人民币29,700元；2.判令被告返还原告验房费用人民币400元；3.判令被告负担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期交房违约金人民币39,241元。事实和理由：2016年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：1.原告购买被告位于金湾区三灶镇金海岸金岛路XXX号XXX花园XX号楼XX单元XX房，建筑面积87.61㎡，总价款人民币1,538,868元；2.被告于2017年12月30日前向原告交付商品房(见第十一条)；3.逾期付款责任：原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金（见第八条）；4.逾期交房责任：被告按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金（见第十二条）。双方还对商品房质量及保修责任作了约定：经检测不合格的，由被告修复、更换、修理，直至符合国家及行业标准，因此而发生的检测费用由出卖人承担；因整改导致该商品房逾期交房的，被告应当承担逾期交房责任(见第十六条）。合同签订后，原告履行了价款支付义务，期待被告如期交房，使家人住新房迎新年庆新春。但被告违约，一拖再拖，直到2018年5月才通知原告收房，但因房屋质量未达标，无法收房，经验房工程师检测，结果有20多项不符合质量要求，需要整改、返修、更换（见《房屋现场验收记录表》），因为返修工作量大，至2018年7月13日才完工。至此，被告逾期交房为193日（2017年12月30日起至返修完工之日止）。原告依合同第十二条约定计得逾期违约金人民币29,700元(总价款1,538,868元×逾期193日×万分之一）。原告认为：房屋是买来住的、合同是要履行的、违约是要追责的、损失是要赔偿的。被告理应按合同约定合理支付原告违约金。由于双方无法协商，为了维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。变更诉讼请求的事实和理由为：因麓景湾花园管理处通知，原告所购买的第11栋管道燃气已开通，根据《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十一条约定，将逾期交房违约金计算至管道煤气开通之日即2018年8月15日止，为255天，违约金计算为人民币39,241元(总价款1,538,868元×逾期255日×万分之一）。原告提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）及附件》；2.《珠海安欣现场房屋验收记录表》；3.《房屋验收情况记录表》；4.验房费发票；5.《麓景湾花园入伙通知书》；6.《住宅质量保证书》；7.《天然气报装通知》。被告博大公司辩称，一、原告诉状所述情况与事实情况不符。原告在诉状中称合同第十六条原、被告对房屋质量及保修责任作了约定：经检验不合格的，由被告修复、更换、修理，直至符合国家及行业标准，因此而发生的检测费用由被告承担，因整改导致房屋逾期交房的，被告应当承担逾期交房责任；另称被告于2018年5月才通知原告收楼，因房屋质量未达标，无法收房。原告陈述与实际情况不符，实际情况为：1.原告所提房屋质量问题，很多都在合格标准范围之内，且都属于除地基基础和主体结构之外的质量问题，合同第十六条明确约定，除地基基础和主体机构外的质量问题，被告负有及时更换、修理的义务，被告也在合理的期限内将原告所提问题全部返修完毕，履行了合同约定的义务，被告在诉状中所称并不符合合同第十六条的约定；2.合同第九条约定房屋交付条件为：“该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件”。被告于2018年3月29日取得竣工验收备案表，于2018年3月30日向原告邮寄入伙通知书，通知原告收楼，原告于2018年3月31日收到入伙通知书后，未及时收楼。可见，被告在房屋达到合同约定的交付条件后通知原告收楼，并依照合同的约定对存在的质量问题进行全部返修。因此，对房屋达到交付条件后的逾期收楼的责任，应由原告自行承担；对原告收楼后至房屋的返修期间，被告已按照合同约定履行了返修义务，原告再行主张被告承担逾期交房的责任，没有事实和法律依据。二、被告存在合理逾期交楼的原因。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：......”补充协议第二条第一款约定：“遭遇不可抗力包括：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2......;3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等”。可见，被告存在以下不可抗力导致合理逾期交楼的原因：第一，施工期间，因暴雨、台风等恶劣天气造成工程停工50天；第二，受2017年8月23日台风天鸽的影响，导致各供货商供货迟延，受损的工程也需要较长的时间修复，由此导致工程据实延后50天；第三，被告珠海航展限行，导致工程停工共计6天。综上，被告存在以上合理的逾期原因，恳请法院在扣除以上合理延期天数后再行计算逾期交楼的违约金。另外，原告主张依据天然气通气时间作为违约金的计算时间，违反了商品房买卖合同的第九条约定，关于天然气是否通气，不在交付期内，从通知单上可以看到是整栋楼的天然气已经连接在管道上，只是要求住户去天然气公司报装才能通气，故此，天然气的通气应由原告方自行申报，申报后可立即通气，被告不存在违约行为。被告博大公司提交以下证据：1.广东省建设工程施工合同、麓景湾花园工程施工合同补充协议；2.珠海市气象资料查询服务、恶劣天气统计；3.关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知、关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知、2016珠海航展限行通知；4.玻璃订购合同、台风“天鸽”损失补偿协议、购销合同、工期延期申请书；5.竣工验收消防备案、建筑工程竣工验收报告、珠海市不动产测量报告、建设工程规划条件核实合格证、珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表、珠海市人防工程竣工验收核准书、广东省安全技术防范系统验收表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；6、EMS邮寄单及查询单。经审理查明，2016年12月18日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于金湾区三灶镇金海岸金岛路XXX号XXX花园XX号楼XX单元XX房的房产，总房价为人民币1,538,868元。该合同载明：“第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条、商品房相关设施设备交付条件……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时完成燃气管道敷设到厨房，若遇不可抗拒因素，或政府、国家政策等非出卖人所能控制的客观原因导致无法正常供应，出卖人不承担责任；……第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如非出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交接义务，同时视为买受人已接受由物业公司制定的物业规章制度、物业服务收费标准以及房地产管理部门出具的该商品房实测面积数据，即日起该房屋产生的物业服务费、住宅专项维修基金及逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条、商品房质量：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人修复，直至符合国家及行业标准，双方互不作任何补偿。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人继续更换、维修，直至正常使用为止，双方互不作任何补偿。（三）装饰装修及设备标准：……第十七条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……合同附件十一补充协议第二条“关于交付”约定：“‘遭遇不可抗力’包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等，2.遭遇普遍性的流行疾病，3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误，4.遭遇突发性的社会事件等，若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人。”《珠海市不动产测量报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收验收备案表》，显示涉案房屋于2018年1月29日取得房屋测绘报告，于2018年3月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收验收备案表》显示，燃气工程已获得竣工验收。《住宅质量保证书》载明涉案房屋的保修项目、保修期限、保修责任。2018年3月28日,被告博大公司制作《麓景湾花园入伙通知书》，并于2018年3月31日送达原告。该通知书载明：“您所购买的麓景湾花园11号楼1单元1703房已经有关部门验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，拟于2018年3月31日交付使用，请您于2018年5月30日前按本通知书的要求前来办理入伙手续。”原告委托案外人珠海安欣验房技术有限公司验收涉案房屋，并提供发票证明其支出验房费用人民币400元。案外人珠海安欣验房技术有限公司制作《珠海安欣验房现场验收记录表》。被告博大公司对《珠海安欣验房现场验收记录表》、验房费人民币400元不予认可。2018年7月13日，原告、珠海市万夏物业管理有限公司在《房屋验收情况记录表》中签字、盖章。2018年8月15日，麓景湾花园物业管理处发出《天然气报装通知》，告知麓景湾业主：“接珠海港兴管道天然气有限公司通知，十一栋管道燃气已开通，需要报装的业主，请……到珠海港兴管道天然气有限公司进行报装，……”。被告博大公司确认涉案房屋存在迟延交付的事实，但主张，且存在合理的逾期原因如恶劣天气、政府行为影响等。被告博大公司提供2015年9月1日至2018年3月30日的《珠海市预警信号发布记录》和《珠海国家基本气象站（区站号59488）日雨量、平均风速、极大风速、日平均气温、日最高气温及日最低气温记录》以及自行制作的《恶劣天气统计》，证明在2015年9月1日至2018年3月30日期间，台风或暴雨等恶劣天气共50天，并主张涉案房屋因暴雨、台风等恶劣天气停工50天，交付时间可延后50天。原告对此不予认可，认为：1.签购房合同时，其工程已预扣停工天数；2.封顶后雨天不影响装修；3.“天鸽”使珠海道路一星期不太畅通，台风和暴雨发生在8月23日，此时被告全部楼盘早已封顶，对室内装修影响小。经本院核查，被告提交的证据显示，2016年8月1日、10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共5日为橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨。被告博大公司提供《玻璃订购合同》、《台风“天鸽”损失补偿协议》、《购销合同》以及监理单位珠海天泽建设项目管理有限公司盖章确认的《工期延期申请书》，证明涉案房屋受2017年8月23日台风“天鸽”的影响，导致供货商的供货时间延长，受损的工程修复时间长，导致涉案工程延后50天。经查中国气象局的网站，2017年8月23日，台风“天鸽”在广东珠海登陆，登陆时中心附近最大风力14级，与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年以来8月登陆广东的最强台风，导致广东、广西等省区近30人死亡，直接经济损失超过200亿元。被告提供《关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知》、《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》和《2016珠海航展现行通知》，证明涉案房屋因政策性因素或政府行为停工9天。原告对停工的理由及停工天数均不予认可，认为：1.内部会议或整顿三天不能作为延期理由；2.航展期间，爆破、修路、有污染的工程停工，但是不影响被告室内工作。经核查，《关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年4月13日上午停工半天；《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年5月23日停工1天；《2016珠海航展限行通知》只显示于2016年11月份限制特定车辆行驶，没有显示限制房屋施工。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”上述事实有原、被告提供的证据以及庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告迟延交付涉案房屋，依合同约定应支付违约金。因此，本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算问题。关于违约金的计算期间。一、关于违约金起算日，《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付日期为2017年12月30日，故违约金的起算日应为2017年12月31日。二、关于违约金截止日。第一，原告先提交其自行委托案外人珠海安欣验房技术有限公司验房而制作的《珠海安欣验房现场验收记录表》证明因涉案房屋存在问题导致其于2018年7月13日才收楼，违约金应计算至该日。对此，本院认为，原告主张其委托案外人珠海安欣验房技术有限公司验房是经过被告博大公司同意的，被告博大公司不予认可，原告又未提交其他证据予以证明，本院不予采信。被告博大公司又对《珠海安欣验房现场验收记录表》不予确认。退一步来讲，《珠海安欣验房现场验收记录表》也未显示涉案房屋存在《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第2项约定的应由出卖人修复后再行交付的情形。故原告主张逾期交楼违约金应计算至2018年7月13日，本院不予采纳。第二，原告提交《天然气报装通知》主张因涉案房屋管道燃气直至2018年8月15日才开通，故逾期交楼违约金应计算至该日。对此，本院认为，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收验收备案表》，涉案房屋的燃气工程已于2018年3月29日获得竣工验收并备案，涉案房屋已达到交付条件。原告主张逾期交楼违约金计算至2018年8月15日，与事实不符，本院不予采纳。第三，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告已履行通知原告收楼的义务，该通知于2018年3月31日送达原告。原告在收到收楼通知后有义务在合理期限内前往办理房屋交付手续。结合《商品房买卖合同（预售）》中双方关于交付手续的约定，该合理期限为原告收到收楼通知后的十天内即2018年4月10日以前较为适宜。故违约金的计算期间从2017年12月31日起至2018年4月10日止，共101天。关于被告是否可以因恶劣天气和政府行为顺延交付涉案房屋。涉案合同约定：除不可抗力外，被告逾期交付房屋，应承担违约责任。可见，不可抗力可作为被告逾期交付涉案房屋的免责理由。第一，关于不可抗力的计算期间。被告作为交楼的义务主体，未在合同约定的期限内交付涉案房屋，导致逾期交楼违约金的产生和持续。故不可抗力的计算期间应为自合同签订之日即2016年12月18日起至合同约定的交楼之日即2017年12月30日止。第二，关于不可抗力的范围。合同附件对不可抗力的范围进行了进一步的约定，即包括自然灾害和政府行为。（一）关于政府行为的影响天数。被告主张涉案房屋可以因政府行为顺延交付涉案房屋，但其提供的政府文件载明需要停工的日期（2016年4月13日上午、2016年5月23日）不在上述不可抗力计算期间内；2016年11月份航展期间仅为限制特定车辆行驶、未显示限制房屋施工，不构成因政府行为停工；故本院不予采纳。（二）关于自然灾害影响的天数。被告认为发布了预警信号的暴雨、台风和高温天气均属于自然灾害，主张涉案房屋可以因上述恶劣天气顺延交付涉案房屋，原告对此不予认可。本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风频发的地区，被告作为涉案房屋的建筑方，理应预见珠海地区天气状况对涉案工程的影响，合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与原告对涉案房屋的交付时间进行约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。然而，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。而且中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。经核算，从2016年12月18日起至2017年12月30日止，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2017年8月23、26日及9月4日共3日，故涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付3天。（三）至于台风“天鸽”的影响天数。被告主张涉案房屋因台风“天鸽”影响可顺延交付50天，并提交了有监理单位盖章确认的《工期延期申请书》以证明其主张。《工期延期申请书》属于被告与施工方之间达成的内部约定，尽管有监理方的盖章确认，但不对房屋的买受方即原告产生约束力，本院对《工期延期申请书》的证明力不予采信。台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年以来8月登陆广东的最强台风，严重影响珠海市金湾区，结合台风“天鸽”对珠海市金湾区的财产损害、道路交通以及相关救灾安排，本院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，即2017年8月23日至2017年9月6日。由于2017年8月23、26日、9月4日共3天已计入第二项恶劣天气的影响天数，故涉案房屋因台风“天鸽”的影响可顺延交付12天。综上，涉案房屋因恶劣天气和政府行为可顺延交付15天。故违约金的计算天数实际应为86天（101天-15天）。关于违约金的金额。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告请求违约金以总房价为基数、按日万分之一的标准计算，有合同依据，本院予以照准。故违约金的金额计算如下：1,538,868元×0.01%×86天=13,234.26元。原告请求被告支付的逾期交房违约金金额中超出上述人民币13,234.26元的部分，本院不予支持。关于验房费。如上文所述，原告未经被告博大公司同意自行委托案外人珠海安欣验房技术有限公司验房，被告博大公司又不予追认。原告要求被告赔偿其为此支付的验房费人民币400元，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨忠保支付逾期交房违约金人民币13,234.26元；二、驳回原告杨忠保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取人民币276元，由被告珠海博大房地产开发有限公司负担人民币121元，由原告杨忠保负担人民币155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一八年十月十八日法官助理罗湘书记员梁锦春