山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初6720号原告：于宝忠，男，1965年6月18日出生，汉族，住千佛山西路16号1号楼4单元202室。委托诉讼代理人：何青元，山东易济律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹丛丛，山东易济律师事务所律师。被告：石建军，男，1952年8月30日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨静，山东舜翔律师事务所律师。被告：李松立，女，1953年6月11日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：杨静，山东舜翔律师事务所律师。原告于宝忠与被告石建军、李松立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于宝忠及其委托诉讼代理人何青元、尹丛丛，被告委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于宝忠向本院提出诉讼请求：1、确认于宝忠与石建军于2004年4月5日签订的《房屋转让协议》合法有效；2、判令石建军、李松立协助于宝忠将位于济南市千佛山西路16号1号楼4单元202室（不动产产权证号：20170090193）房产过户到于宝忠名下；3、诉讼费用、保全费用及保险费用由被告石建军、李松立承担。事实与理由：2004年4月5日，石建军与于宝忠签订《房屋转让协议》，协议约定：“石建军自愿将位于济南市千佛山西路16号楼4单元202室住房及所属地下室转让给于宝忠，转让价格为人民币43万元；房款分两次支付，第一笔房款为35万元，于该协议签署后一周内支付给石建军，石建军同时交付房屋；第二笔房款为8万元，待山东省人民政府经纪体质改革办公室将房产证、土地使用证办妥，且石建军交付给于宝忠后支付；房屋过户手续由石建军协助于宝忠办理，于宝忠承担过户相关费用。合同签订当日，于宝忠向石建军支付第一笔房款35万元，石建军同时交付房屋，于宝忠居住至今；2017年，该房屋的房产证已经下发，房产证号为：济南20170090193号，但石建军拒绝办理房产过户手续。根据合同约定，石建军获得产权证书后，应立即将房产过户至于宝忠名下，同时于宝忠向石建军交付第二笔房款8万元。但石建军在取得不动产权证后，拒绝协助于宝忠办理过户手续，也拒绝接受房产尾款8万元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。石建军辩称：1、《房屋产权证》记载的房屋面积128.66平方米与原房改文件中记载的房屋面积102.5平方米差异巨大，面对十余年来房价大幅上涨的现实，我认为可商量解决未付房款问题，不存在于宝忠所称“多次与被告协商剩余房款及办理过户手续问题时，被告总以种种理由推脱，拒不配合办理”，以及“被告拒绝办理过户手续”的情况。2、《房屋转让协议》住房为省直机关房改房，该房《不动产权证》明确其为“共同共有”。《房地产管理法》第37条指出，共同财产未经其他共有人同意的不得转让。由于我们夫妻双方是该房的共有人，而协议是在未经我妻子同意并签字的情况下，由我与于宝忠单方签署，因此是无效协议。3、该协议是在双方均知是房改房且无产权证的情况下签署的，违背了《城市房地产管理法》37条中“未取得权属证书的房地产不得转让”的规定，且协议也不是正规的房屋买卖合同文本，存在重大瑕疵。因无法界定是产权转让还是使用权或其他转让，因此该协议是无效协议，不应受法律保护。4、该协议违背诸多法律规定，应属无效协议，请求法院依照《合同法》解释二第26条的规定，公平解决。李松立辩称，1、涉案房产是我与石建军折扣双方工龄取得的省直单位房改房，属于夫妻共同财产，夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，在石建军与于宝忠签订《房屋转让协议》时，石建军并没有与我协商，日后我也没有同意出售该房产，一直碍于情面，也因房产没有证，便全都交由石建军处理。2、石建军未经我同意擅自出售房屋，约定的价格不符合合理的价格，且转让价款并未完全支付，房产也没有办理产权过户登记手续，原告不符合善意取得的构成要件，石建军出售房屋的行为损害了我的合法权益，房屋买卖合同应当无效。3、我们购买该房产时，知道房产建筑面积为102.5平方米，石建军出售时是以我们所知的102.5平方米卖的，去年房产证办下来后，房产实际建筑面积发生重大变化，房产证上显示建筑面积为128.66平方米，面积差异巨大，出售房产时约定的价格明显不合理，再加上现在房屋价格大幅度上涨，对合同未履行部分应当视客观情况的变化协商解决。4、该协议违背诸多法律规定，应属无效协议，请求法院依照《合同法》解释二第26条的规定，公平解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于宝忠提交的石建军与李松立婚姻关系证明、《房屋转让协议》及收据、涉案房屋权属状况信息、济南好管家绿化保洁服务有限公司出具的物业服务证明、水电物业费收款收据、物业费水费电费合计表、港华燃气用户登记表，以及石建军提交的《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》、被告结婚证明、涉案房屋不动产权证书，双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月5日，石建军与于宝忠签订《房屋转让协议》，协议约定：“石建军自愿将位于济南市千佛山西路16号楼4单元202室之三室两厅住房及所属地下室转让给于宝忠，转让价格为人民币43万元；房款分两次支付，第一次支付35万元，第二次支付8万元；该协议签署后一周内石建军将房屋钥匙交于于宝忠，于宝忠支付给石建军第一笔房款35万元；第二笔房款8万元待山东省人民政府经纪体质改革办公室将房产证、土地使用证办妥，且石建军交付给于宝忠后支付；房屋过户手续由石建军协助于宝忠办理，于宝忠承担过户相关费用。”同日，于宝忠向石建军支付第一笔房款35万元，石建军向于宝忠交付房屋，于宝忠居住至今。涉案房屋房产证（房产证号：济南20170090193号）于2017年5月11日核发后，石建军没有按照协议约定接受涉案房屋尾款、办理房产过户手续。另查明，石建军与李松立系夫妻关系，两人于1979年9月28日结婚；涉案房屋系房改购房，为石建军和李松立共同共有；《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》中载明涉案房屋“建筑面积102.50平方米，阳台面积5.84平方米”；涉案房屋不动产权证书中载明“房屋建筑面积128.66平方米”。本院认为，本案的争议焦点为：1、《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》和不动产权证书中记载的房屋面积差异、房价上涨是否属于情势变更情形；2、《房屋转让协议》是否合法有效。关于《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》和不动产权证书中记载的房屋面积差异、房价上涨是否属于情势变更的问题，被告辩称，“石建军出售时是以我们所知的102.5平方米卖的，去年房产证办下来后，房产实际建筑面积发生重大变化，房产证上显示建筑面积为128.66平方米，面积差异巨大，出售房产时约定的价格明显不合理，再加上现在房屋价格大幅度上涨，对合同未履行部分应当视客观情况的变化协商解决”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。根据双方签订的《房屋转让协议》第一条，“石建军自愿将所属位于济南市千佛山西路16号楼4单元202室之三室两厅住房及所属地下室转让给于宝忠，转让价格为人民币43万元”，可以得知，双方是将房屋以及所属地下室作为一个整体做为买卖标的，并没有将房屋面积作为房屋转让协议的内容，尽管房产证和《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》登记的面积数额不同，但涉案房屋的实际面积并没有变化。被告辩称出售涉案房屋的时候约定价格明显不合理，但未提交相关证据予以证实，且价格上涨过高虽然可能超出当事人的预期，但仍然属于正常的商业风险。因此，涉案房屋登记面积差异和房价上涨不属于合同法解释二第二十六条规定的情势变更情形。关于《房屋转让协议》的效力问题，被告辩称，在签订协议时侯，还没有取得涉案房屋的产权证书，且涉案房屋属于夫妻共同财产，石建军没有处分权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的”，该协议应属无效协议。虽然《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但并非所有的法律、行政法规的强制性规范都能作为认定法律行为无效的依据，应当进一步区分是管理性规范还是效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定无效。《房地产管理法》立法目的在于加强对城市房地产的管理，该法第三十八条的规定，是为了防止来源不清、归属不明的房产进入房地产的管理和监督。因此该条的有关规定并不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案购房协议是在2004年签订，于宝忠支付第一笔房款后入住至今，且双方住所距离较近，李松立从未对此提出异议，于宝忠有理由相信石建军处分房产是其夫妻共同意思表示。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《房屋转让协议》系双方自愿签订，基于诚实信用原则，对原告确认《房屋转让协议》有效的请求，本院予以支持。根据双方签订的《房屋转让协议》第三条第4款，“第二笔房款8万元待山东省人民政府经纪体质改革办公室将房产证、土地使用证办妥，且石建军交付给于宝忠后支付；房屋过户手续由石建军协助于宝忠办理，于宝忠承担过户相关费用”，对原告主张被告协助办理涉案房屋过户手续的请求，本院予以支持。同时，原告于宝忠应将房价尾款8万元支付给被告石建军、李松立，并承担办理房屋过户手续中产生的相关费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条规定，判决如下：一、确认原告于宝忠与被告石建军于2004年4月5日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、原告于宝忠于本判决生效之日起三十日内支付给被告石建军、李松立剩余房款8万元；三、被告石建军、李松立于本判决生效之日起三十日内协助原告于宝忠办理位于济南市千佛山西路16号1号楼4单元202室房屋（不动产产权证号：20170090193）的产权过户手续，过户费用由原告于宝忠负担；案件受理费7750元，财产保全费5000元，由被告石建军、李松立共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘 勇人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  张 忠二〇一八年十月十一日书 记 员  禚啸瀚