江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终6317号 上诉人(原审原告、案外人）：吴江兴远纺织有限公司，住吴江盛泽镇南环路南侧。 法定代表人：洪文安。 委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国银行股份有限公司吴江分行，住江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。 主要负责人：朱春赋。 委托诉讼代理人：张杰，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人、被执行人)：苏州展华纺织有限公司，住江苏省苏州市吴江区盛泽镇。 法定代表人：欧阳文贻。 上诉人吴江兴远纺织有限公司（以下简称兴远纺织公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）、苏州展华纺织有限公司（以下简称展华纺织公司）案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兴远纺织公司上诉请求：1.撤销苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初2355号民事判决，依法改判兴远纺织公司享有对于苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧的2号、3号、4号、8号的房屋至2023年1月1日的租赁权，停止除去租赁后拍卖；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由:本案中在认定事实和法律方面存问题:1、兴远纺织公司与展华纺织公司签订的租赁合同是土地和机器设备，价格符合市场价格，兴远纺织公司也按约定支付了相应的租金，同时支付了水电费，同时由于展华纺织公司账户被查封，兴远纺织公司无法缴纳电费，故展华纺织公司将变压器也转让给兴远纺织公司，兴远纺织公司每月缴纳的电费就要100多万元，每年电费在1000多万，再与租金相加，符合兴远纺织公司提供的转租凭证。2、从外观形式上讲，在厂区内均设有兴远纺织公司办公室和仓库等醒目的字样。上诉人认为一审判决存在法律错误，请求依法改判。 被上诉人中行吴江分行辩称，兴远纺织公司的租赁合同与其向法庭提交的相关的的凭证金额不符，且其向法庭主张的租金中有很多部分甚至明确写明了是货款。而且兴远纺织公司也没有提供充足的证据证明其在2013年1月1日起已经对该房屋进行了实际占有使用。上诉人的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院予以维持。 被上诉人展华纺织公司在本院二审期间未提交书面意见。 原审原告兴远纺织公司向一审法院起诉请求：1.确认兴远纺织公司对展华纺织公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧的2号、3号、4号、8号房屋（房屋所有权证号：02019583）享有至2019年7月1日的租赁权；2.停止对上述房屋除去租赁后的执行拍卖；3.本案诉讼费用由中行吴江分行、展华纺织公司负担。 一审法院认定事实：2013年1月1日，展华纺织公司、文兴纺织公司作为出租人与兴远纺织公司作为承租人签订《机器厂房租赁合同》一份，约定：展华纺织公司、文兴纺织公司将位苏州市吴江区路的房屋（租赁建筑面积11000平方米）和312台机器设备（其中展华纺织公司96台、文兴纺织公司216台）；租赁期限十年，自2013年1月1日起至2023年12月31日止；租金每年600万元，双方一旦签订合同，兴远公司即应支付保证金700万元，其中租赁保证金600万元、水电保证金100万元，合同期内租金共计6000万元，6年内付清，即每年支付1.5年的租金900万元，支付日期为每年12月31日前一次或分期支付，租金转入展华纺织公司账户；租赁期间发生的水、电、煤气、电话等费用由兴远纺织公司承担，并应在收到收据或发票后三天内支付。2013年至2017年间，兴远纺织公司向展华公司支付若干款项，其中2013年合计支付31907250元、2014年合计支付18706770元、2015年合计支付1400万元、2016年合计支付12857150元（其中载明用途为房租款的合计251万元，其余用途均为货款）、2017年合计支付1608.4万元（其中用途为房租款的合计965万元，其余用途均为货款）。 2016年5月30日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为中行吴江分行。2016年9月2日，本院在（2016）苏05执保75号案件中首轮查封案涉房屋。2017年9月28日，本院将案涉房屋移送一审法院执行。2018年1月15日，一审法院在执行中行吴江分行与展华纺织公司等金融借款合同纠纷一案，出具（2017）苏0509执4198号执行裁定书，裁定除去租赁关系后对展华纺织公司名下包括案涉房屋在内的位）的房地产进行拍卖。该案执行过程中，苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司接受一审法院委托针对展华纺织公司名下包括案涉房屋在内的位）的房地产于2017年11月17日出具《房地产估价报告》一份，报告所附实地查勘照片显示，案涉房屋所在厂区门口标有“文兴·展华纺织有限公司”字样。2018年2月2日，兴远纺织公司以其对案涉房地产享有租赁权为由，向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年2月11日作出（2018）苏0509执异37号执行裁定书，裁定驳回兴远纺织公司的异议请求。兴远纺织公司对该裁定不服，故提起本案诉讼。 一审审理过程中，一审法院组织当事人至案涉房屋进行现场查勘，确认案涉房屋外墙及房屋所在厂区门口分别标有“展华纺织”“文兴·展华纺织有限公司”字样。兴远纺织公司与展华纺织公司另确认前述《机器厂房租赁合同》中厂房的年租金为198万元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”由该条规定可看出，一方面，在租赁权成立的标准上，应注意区分租赁合同成立的债权行为与占有公示的物权行为。也就是说，租赁合同成立仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权，只有以占有使用租赁物的方式对外公示才享有物权的对世效力。另一方面，对于租金支付应进行严格审查。具体到本案中，虽然形式上兴远纺织公司与展华纺织公司签订了租赁合同，但兴远纺织公司未能提供证据证明其在案涉房屋设立抵押权及本院首次查封案涉房屋时已实际占有使用案涉房屋，更何况案涉房屋外墙及所在厂区目前仍标有“展华纺织”“文兴·展华纺织有限公司”字样，故其主张的租赁权不能对抗抵押权人和申请执行人。另外，从兴远纺织公司提供的银行转账凭证来看，兴远纺织公司每年向展华纺织公司转账的金额均远远超过合同约定的租金数额，而且部分凭证上还载明款项用途为货款，其显然已有违房屋租赁常理，且兴远纺织公司对此无法作出合理解释，故其无法作为租金支付的证据。故一审法院判决驳回原审原告兴远纺织公司的全部诉讼请求。 二审中，当事人对于一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用被执行的不动产的，法院可以根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。承租人占有使用不动产主要是指承租人已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。本案中，涉房屋外墙及所在厂区目前仍标有“展华纺织”“文兴·展华纺织有限公司”字样，该不动产仍为被执行人占有使用的情形。且兴远纺织公司提交的部分凭证上还载明款项用途为货款，无法作为租金支付的证据，理应承担举证不能的后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费78790元，由上诉人吴江兴远纺织有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一八年十月十一日 书记员 邹 娜