湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初1401号原告：长沙市江河水利置业投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区机场高速路辅道南侧黎托乡政府**。法定代表人：成丹丹，董事长。委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。被告：黄新，男，1985年7月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：涂单，女，1987年12月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告长沙市江河水利置业投资发展有限公司（以下简称原告）与被告黄新、涂单商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏小友到庭参加诉讼。被告黄新、涂单经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告签订合同编号为201404921003的《长沙市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，被告将位于长沙市雨花区房屋返还原告，并协助原告将该房屋恢复登记至原告名下；2、被告偿还原告借款62257元；3、被告赔偿原告代其偿还的银行贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等损失493435.69元；4、被告赔偿原告将该房屋恢复登记至原告名下所需缴纳的契税28422.64元（710566.00元×4%）、个人所得税7105.66元（710566.00元×1%）、印花税355.30元（710566.00元×0.05%）、住宅登记费80元；5、原告从总房款中扣除违约金96051元及上述第二、三、四项相关款项之后，所剩购房款返还给被告（本项及上述第二、三、四项合计687707.29元）；6、被告承担原告的律师费40000元及本案诉讼费用（含保全费）。事实和理由：2015年2月3日，原、被告签订合同编号为201404921003的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各1份，约定被告购买原告开发的位于长沙市雨花区商品房，房屋总价款710566元，被告应于合同签订日支付首付款（含定金）220566元，剩余房款490000元以银行按揭方式支付；原告为被告提供按揭贷款担保的，被告应按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，原告有权解除购房合同。原告、被告以及案外人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称中国银行蔡锷支行）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，约定中国银行蔡锷支行向被告贷款490000元，用于支付购房余款。同日，原、被告签订《借款协议》1份，约定首期房款中的124515元由被告向原告借款，被告应在2015年8月26日向原告偿还62258元、2016年8月26日向原告偿还62257元；如被告未按约定时间还款，逾期超过30天的，被告自愿放弃所购房屋的全部权利，由原告处分该房屋，停止办理房屋交付手续、解除《商品房买卖合同》，并同意原告扣除已付房款作为违约金。原告曾多次要求被告偿还借款，但至今被告仍有62257元未还。2017年7月，因被告连续6期未偿还中国银行蔡锷支行贷款本息，中国银行蔡锷支行起诉至长沙市芙蓉区人民法院，要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，偿还贷款本金、利息、罚息、律师费等损失493435.69元。为此，原告代被告偿还中国银行蔡锷支行贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等损失493435.69元，中国银行蔡锷支行撤回起诉。原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已符合约定的解除条件，故原告诉至法院。被告涂单在本院调查时辩称，合同和借款协议均是其本人签署，其已经同被告黄新离婚，身份证号码也变更了；被告涂单想要涉案房屋，愿意同原告进行协商。被告黄新未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2015年2月3日，原告与两被告签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《长沙市商品房买卖合同》约定：两被告购买长沙市雨花区，建筑面积为112.16平方米，房屋总价710566元；两被告应于合同签订日支付首付款220566元，余款490000元以银行按揭方式支付，并遵守补充协议的约定履行；《合同补充协议》还约定，原告为两被告提供按揭贷款担保期间，两被告必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，原告有权解除购房合同并要求两被告按照房款总额的5%向原告支付违约金；同时，原告如因两被告违约致使原告解除合同的，两被告必须在收到合同解除通知的7日内，协同原告到房产局办理解除合同的相关手续，原告有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权，有权中止或终止为两被告办理房地产权证，并无须承担任何责任；如因两被告违约致使原告解除合同的，则两被告除承担违约责任外，还应承担原告为此支出或预交的合理的诉讼费用和其他费用（包括但不限于受理费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），以及承担原告已经实际支付的涉及本合同交易的全部税费。同日，原告与两被告签订《借款协议》一份，约定，两被告拟购买原告开发的《江河东澜湾》项目3期9栋1003号房，两被告应付首期房款220566元，于2014年11月3日已付房款96051元，未付房款124515元，因两被告资金困难，原告同意向两被告提供无息贷款124515元用于支付所购房屋的首付款；两被告分两次归还上述借款，于2015年8月26日归还62258元，于2016年8月26日归还62257元；如两被告未按协议约定时间还款，逾期在30天之内，自逾期之日起，两被告按应还款金额的千分之三/天支付违约金，逾期超过30天的，两被告自愿放弃上述所购房屋的全部权利，由原告处分该房屋，停止办理房屋交付手续、解除《商品房买卖合同》，同时，两被告同意原告扣除两被告已付房款作为违约金。同时，原告（保证人）、被告黄新（借款人）还与中国银行蔡锷支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》约定，被告黄新向中国银行蔡锷支行借款490000元用于支付上述向原告所购买房屋的购房款。贷款年利率为5.9%，采用浮动利率方式。逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收50%，贷款偿还方式为按月等额本金还款。原告为被告黄新的上述借款提供阶段性连带责任保证，由两被告提供全程抵押担保。抵押物为两被告上述所购房屋。被告黄新作为抵押人、被告涂单作为抵押物共有人分别在抵押物清单上签字。上述合同签订后，两被告向原告支付了购房款。2017年5月3日，中国银行蔡锷支行以涂单、黄新、长沙市江河水利置业投资发展有限公司为被告，向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼。2017年6月30日，原告向中国银行股份有限公司长沙市八一路支行（以下简称中国银行八一路支行）支付23567.32元，客户回单上附言为东澜湾黄新贷款罚息。2017年7月3日，原告为被告黄新向中国银行八一路支行归还借款本金436916.58元、利息1367.79元。2017年8月3日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102民初3489号民事裁定书，裁定：准许中国建设银行股份有限公司长沙市蔡锷支行撤回对黄新、涂单、长沙市江河水利置业投资发展有限公司的起诉。另查明，两被告原系夫妻关系，2016年4月25日，双方办理了离婚登记手续。2017年7月10日，涉案房屋办理不动产登记，2017年8月8日颁发证书。中国银行蔡锷支行亦就涉案房屋贷款抵押，办理了他项权证。2017年10月23日，原告与湖南天地人律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托湖南天地人律师事务所律师代理原告与两被告商品房预售合同纠纷案件，律师代理服务费为一审和执行合计40000元包干。2017年11月9日，原告向湖南天地人律师事务所转账40000元。2018年2月6日，湘阴县公安局出具《公民身份号码更正证明》，证明：被告涂单原使用的公民身份号码430624198612270168自2018年2月5日期更正为430624198712276567。在庭审中，原告还提供中国银行八一路支行向其发送《贷款催收函》两份，载明：被告黄新的按揭贷款出现连续6期未归还中国银行贷款本息款项，该笔贷款在原告阶段性担保期限内，要求原告立即履行担保责任，具体金额为：被告黄新截止2017年7月3日，未到期本金余额436916.58元，应还利息1367.79元，逾期本金、利息及罚息共计23567.32元，诉讼费8554元，需代偿金额合计470405.69元。原告于收到此函4日内日立即代偿该笔项下所有拖欠贷款本息余额，并由原告及借款人承担因诉讼所产生的实现债权的相关费用。同时，原告还需代偿该笔贷款所产生的律师费23030元。上述两份《贷款催收函》上打印时间分别为2017年7月3日、2017年7月24日，但在发函单位处所加盖的中国银行八一路支行印章所附日期均为2017年11月22日。原告还提供民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、长沙市地方税务局直属局存量房交易计税价格结果通知单、不动产转移登记申请人资料验证单、税收完税证明、湖南省非税收入电子缴款收据，拟证明因购房客户违约解除合同后，恢复登记至原告名下所需缴纳的契税为税务机关评估计税价格的4%，个人所得税为1%，印花税为0.05%，住宅登记费80元/套。原告在此前其他案件中根据前述标准缴纳了相关税费。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《借款协议》、《个人一手住房贷款合同》、销售不动产统一发票、民事裁定书、不动产登记情况表、《贷款催收函》、离婚证、《公民身份号码更正证明》、《委托代理合同》、律师代理费发票及建设银行电子回单、执行裁定书、协助执行通知书、通知单、不动产转移登记申请人资料验证单、税收完税证明、湖南省非税收入电子缴款收据、当事人陈述及开庭笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格遵行。本案中，两被告购买原告开发的位于长沙市雨花区，两被告已经交清了全部价款，其作为购房人已全面履行了商品房销售合同的权利义务，且该购房合同已经在房管部门登记备案，并办理了不动产权属登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋已归属两被告所有。同时，案外人中国银行蔡锷支行亦就被告黄新的按揭贷款办理了涉案房屋的抵押登记手续，取得了他项权证。原、被告作为商品房销售合同双方已经履行了各自义务。故原告依据其与两被告签订的《合同补充协议》以及《借款协议》约定，要求解除其与两被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，于法无据，不予支持。但两被告未能依照《借款协议》约定按期归还借款，构成违约，原告要求两被告归还借款62257元的诉讼请求，本院予以支持。因两被告未能按期支付银行按揭贷款，原告为两被告代偿归还了银行按揭贷款并支付了利息、罚息。故原告有权向两被告进行追偿。根据原告提供的转账凭证显示，原告为两被告代偿了借款本金436916.58元、利息1367.79元以及23567.32元罚息，原告要求两被告支付上述代偿借款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的其他代偿款项，因原告未能提供充分证据予以证明该款项应当由两被告支付且其已经为两被告实际代偿，故本院不予支持。对于原告主张的违约金，因原告未能提供证据证明其实际损失，且原告主张的违约金计算标准明显过高，本院酌情调整为，借款的违约金以借款本金62257元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自《借款协议》约定还款日的次日即2016年8月27日起计算至借款本金全部清偿之日止；原告所代偿款项的违约金，以原告代偿的款项金额即23567.32元、438284.37元为基数，分别自2017年6月30日、2017年7月3日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至代偿款项全部清偿之日止。对于原告主张的契税、个人所得税、印花税、住宅登记费、律师费，因无合同约定，且无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄新、涂单于本判决生效之日起七日内归还原告长沙市江河水利置业投资发展有限公司借款62257元并支付违约金（以借款本金62257元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年8月27日起计算至借款本金全部清偿之日止）；二、被告黄新、涂单于本判决生效之日起七日内归还原告长沙市江河水利置业投资发展有限公司代偿款项461851.69元并支付违约金（分别以23567.32元为基数自2017年6月30日起、以438284.37元为基数自2017年7月3日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述代偿款项全部清偿之日止）；三、驳回原告长沙市江河水利置业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11077元，公告费780元，财产保全费4070元，共计15927元，由原告长沙市江河水利置业投资发展有限公司负担4300元，由被告黄新、涂单负担11627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  梁 平人民陪审员  黄忠伟人民陪审员  庞昌阳二〇一八年十月二十一日书 记 员  李 帅附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。