山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1311民初3054号 原告：周文海，男，1975年5月25日生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：胡苏鹏，山东嘉锐律师事务所律师。 被告：临沂华昶金典房地产开发有限公司，住所地临沂市罗庄区营子社区驻地。 法定代表人：苏国兴，职务执行董事。 委托诉讼代理人：郑文明，山东超信律师事务所律师。 被告：临沂市壹卡商业运营管理有限公司，住所地临沂市罗庄区盛庄街道观天下花园******。 法定代表人：姜红侠，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭昆明，山东铭信律师事务所律师。 原告周文海与被告临沂华昶金典房地产开发有限公司（以下简称华昶公司）、临沂市壹卡商业运营管理有限公司（以下简称壹卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周文海及委托诉讼代理人胡苏鹏、被告华昶公司的委托诉讼代理人郑文明、壹卡公司的委托代理人彭昆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周文海向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付周文海第三年租赁费28884元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 事实和理由：华昶公司于2013年在开发建设“壹卡国际汽车生活港”，并在各家网站、微博、微信及现场发布宣传册等方式，公开向社会公众发出要约：“壹卡国际汽车生活港作为临沂市南部十大专业市场之一，是临沂市2013年最具投资价值的商业地产，壹卡国际汽车生活港通过五年返租（计实行2+3返租5年，每年按照投资数额的8%回报率给予客户），5年后120%超额回购以及垫付首付的三重优惠政策，并实行八大统一，即实行统一规划、统一招商、统一推广、统一运营、统一服务、统一形象、统一口径、一站式管理，投资方斥巨资筹建管理运营公司管理，为客户的商业之路保驾护航，确保投资保值增值，构筑临沂市汽配市场的顶级航母。”于是，周文海等众多投资者获悉后，纷纷于2014年6月与华昶公司签定了购房合同并按约支付了房款。 为了实行统一运营管理，华昶公司于2014年1月自行成立了壹卡公司，发起人、出资人、股东均系华昶公司一人。华昶公司于2014年6月统一要求周文海等投资者与壹卡公司签订了商铺委托经营管理合同，该合同中对华昶公司事前向社会公众发出的要约事项，作出了更明确的承诺和约定。该商铺于2014年底交房，2015年5月正式开业，并举行隆重开业仪式。两公司按照华昶公司事前向社会公众发出的要约及商铺委托经营管理合同的约定，兑现了2015年5月至2017年5月周文海应得的二年房租费，该房租费在周文海所购买的房价中予以扣除，按约完成了2+3前两年返租的约定。自2017年5月起，周文海多次要求两公司支付到期的第三年的返租费时，公司称2015年5月是试营业，要求从2016年5月算起，遭到周文海拒绝。公司又以市场经营不景气，资金紧张为由无理要求周文海支付10万元保证金才同意继续履行合同，百般抵赖无故推脱至今。周文海等多次上访维权无果，诉至法院。 华昶公司辩称：一、华昶公司履行了商品房预售合同约定义务，将周文海所购商铺按照约定交付，周文海与任何第三方签订的关于所购商铺的任何协议均与华昶公司无关。二、华昶公司与周文海不存在商品房买卖合同以外的其他合同关系。根据周文海提供的商铺委托经营管理合同，本案应为委托代理关系，合同约定了委托期限等相关权利义务，由运营公司收取周文海年收益的10%收益作为服务费等内容，周文海要求华昶公司支付租赁费明显错误。三、商铺委托经营合同的签订主体是周文海与壹卡公司两方，根据合同相对性原则，周文海要求华昶公司履行合同明显错误。四、华昶公司并非商铺委托经营合同责任主体，未享有合同约定权利，不需要承担合同义务，周文海要求承担连带责任明显错误。综上，请求驳回周文海的诉讼请求。 壹卡公司辩称：一、商铺委托经营管理合同是双方真实意思表示，该合同现已失效。自2016年5月28日市场开业至2018年5月27日为商铺委托经营管理合同的有效委托期，现已经超出委托期，商铺委托经营管理合同已经失效，对壹卡公司不产生法律拘束力。二、商铺委托经营管理合同不具备继续履行条件。壹卡公司作为合同受委托方，自合同签订后，周文海放弃了第一个委托期的相关收益，缴纳保证金等，现在第一个委托期已经结束，委托方并未根据合同约定提出续约申请，续签第二个托管期的委托经营合同，该合同已自动解除，壹卡公司与华昶公司不需要承担任何法律责任。三、周文海依据商铺委托经营管理合同要求壹卡公司支付房屋租赁费明显错误。壹卡公司作为商铺的委托管理方，合同中约定了委托期限等相关权利义务，并约定由壹卡公司有权收取周文海年收益的10%作为服务费等内容，双方应为委托代理关系，周文海所购商铺并非由壹卡公司租赁使用，壹卡公司只是根据商铺情况，对外招商，本案确定的案由为房屋租赁纠纷，明显错误。四、周文海依据商铺委托经营管理合同向合同外第三人华昶公司主张权利错误。华昶公司并非合同的签订主体，未享有合同约定权利，亦不需承担合同规定义务，应当驳回周文海的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华昶公司开发建设了位于临沂市罗庄区国际工业品采购中心二期项目。2014年1月9日，华昶公司作为一人股东发起成立壹卡公司，负责鲁南国际工业品采购中心二期项目的代理营销。壹卡公司在印制销售广告中发布临沂首创一站式汽车配件用品专业市场—“壹卡国际汽车生活港”“七大投资价值，成就财富人生”、“十大投资价值，引领产业先锋”、“独立产权旺铺、低投入、高回报”并承诺了“三重政策保障”即1.“2+3”返租5年，客户购买物业时，前2年必须将物业委托给专业的商业管理公司进行运营管理。第1-2年返租比例分别为8%、8%。第3-5年租户同商业管理公司双方协商，选择自营或继续委托商业管理公司进行管理，期限为3年，每年按照8%回报率给予客户，商业管理公司征收实际收益的10%管理费，其余税费谁负担自理。2.5年后120%超额回购，确保投资保值增值。3.低首付政策，结自营户燃眉之急，助力商户做大做强等内容。 受上述宣传政策影响，2014年5月11日，周文海与华昶公司签订《商品房预售合同》，购买位于鲁南国际工业品采购中心二期第13号楼105号商业用房一套，房屋约定价款401173元。同日，周文海（甲方）与壹卡公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将所购买的商铺委托给乙方统一招商、租赁及经营管理，委托经营期分成若干个连续的托管期间，其中从双方约定开业之日起为期二年为第一个托管期，在该托管期内甲方不收取任何经营收益。第一年至第二年为第一个托管期，第三年至第五年为第二个托管期，在第一个托管期届满前30个工作日，甲方可向乙方提出续签第二个托管期的委托经营管理合同，缴纳相应保证金继续委托乙方管理运营，乙方在托管期内每年按照商品房买卖合同价8%年收益给予甲方，乙方征收年收益的10%作为服务费。在“2+3”两个托管期结束前60个工作日，乙方可提出该托管商铺商铺的回购，甲方在返还第二个托管期全部租金的前提下，乙方按照该商铺的商品房买卖合同价的120%回购该商铺。该合同后还约定了商铺的管理、交房验收及双方权利义务等，其中第九条违约责任-第3条约定“乙方不得无故不按约定支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。”两份合同签订后，周文海依约交纳了购房款，2014年12月31日房屋交房，2015年8月25日华昶公司开具了售房款发票。从第二个托管期开始，壹卡公司未向周文海支付收益款。 2018年5月21日，壹卡公司发布登报公告致鲁南国际工业品采购中心二期全体业主：要求委托壹卡公司对商铺进行托管的业主携带续签合同申请书、保证金10万元于2018年5月28日前签订第二个委托期的商铺委托经营管理合同。2018年6月12日，壹卡公司再次发布登报公告，将续约时间宽限至2018年6月17日。周文海等人对公告中的签约要求和条件不予认可，并表示业主已于2018年4月25日、5月11日联名提出了托管申请书，要求两公司继续履行合同。 关于有争议的证据和事实，本院认定如下：关于涉案市场开业日期问题，周文海提供了新浪乐居网站网页图片一份，图片显示“福利来啦！壹卡国际汽配用品城5月28日即将盛装开业！”证实市场自2015年5月28日正式开业，合同约定委托经营期应自2015年5月28日起算。华昶公司质证不予认可，陈述壹卡汽车用品城于2015年5月17日试营业，2016年5月28日正式开业。壹卡公司提供市场试营业、正式营业的宣传彩页及活动照片，以及临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4817号民事调解书，进一步说明壹卡汽车用品城于2016年5月28日正式开业。综合双方提供的证据，本院认证临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4817号民事调解书中调解确认的市场开业时间2016年5月28日与壹卡公司提供的宣传资料中载明日期相符，具有客观性，本案确定以该日期作为划定委托经营期的起算日。 本院认为，周文海与华昶公司、壹卡公司签订《商品房预售合同》、《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《商铺委托经营管理合同》的性质问题，华昶公司、壹卡公司辩称系委托代理合同，但从合同内容来看，委托方将所购买的商铺在一定期限内交给壹卡公司经营管理，委托方不参与经营、不干预使用，不承担经营风险，壹卡公司每年支付固定金额的收益回报，符合租赁合同的法律特征，故该经营管理合同名为委托经营管理，实为租赁合同关系，本案案由确定为房屋租赁合同纠纷并无不当。 根据《商铺委托经营管理合同》约定，委托经营期分成若干个托管期限，双方均无权中途终止或单方解除合同。自2016年5月28日至2018年5月28日为期2年为第一个托管期，自2018年5月28日至2021年5月28日为期3年为第二个托管期，自2018年5月28日开始，壹卡公司未按约定支付收益回报款，已构成违约，应按合同约定支付收益款，并按同期银行存款利率支付违约金。壹卡公司辩称委托经营管理合同已经失效终止，未提供证据证明其依法行使合同解除权或与委托方协议解除了合同，从签订商品房预售合同、委托经营管理合同过程来看，委托经营管理合同效力应当及于“2+3”整个托管期，壹卡公司单方终止合同的意见，本院不予采信。 关于华昶公司在本案中所涉合同责任问题。本院认为，华昶公司开发建设鲁南国际工业品采购中心二期项目，以分割式商铺形式将商铺委托给壹卡公司代理宣传销售。壹卡公司在所发布的销售广告和宣传材料，明确、具体地载明了购买商铺的投资回报标准和收益比例，承诺“2+3”返租5年及5年后120%超值回购等信息，确保投资保值增值。该销售代理模式实际上是一种“售后包租”的房地产经营模式，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，诱导业主做出购买行为。销售广告内容虽未写入《商品房预售合同》中，但“售后包租”及固定年收益回报，是影响业主购买商铺的重要因素之一，因此业主根据销售广告的宣传做出购买决定，依据广告载明的允诺及所指示的运营管理商，与之签订《商铺委托经营管理合同》，这种违法销售行为，损害了当事人的利益，客观上促进了商铺的销售，增加了华昶公司的销售收益，可见商铺销售与售后的承租运营管理是紧密联系、不可分割的。如允许以售后包租形式促进销售后，又在商铺出售后人为割裂售后包租与销售之间的内在关联而免除华昶公司的售后包租义务，有违公平和诚实信用原则。且壹卡公司作为华昶公司最初设立的一人公司亦未提供证据证明有独立于华昶公司之外的财产，因此华昶公司应对壹卡公司因违法代理销售行为所产生的债务承担连带责任。 综上所述，周文海要求壹卡公司、华昶公司支付第三年租赁年收益28884元（401173元×8%×(1-10%)）,符合合同约定，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告周文海年收益款28884元及违约金（违约金以28884元为计算基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二、被告临沂华昶金典房地产开发有限公司对被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费523元、保全申请费320元，由被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司、临沂华昶金典房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  石仁举 人民陪审员  亓本法 人民陪审员  王连庆 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  隋 嫱