安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0202民初7205号原告：中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区九华山路**，统一社会信用代码91340200849393245F。负责人：张睿，行长。委托诉讼代理人：胡斌，安徽卓人律师事务所律师。被告:沈光永，男，1968年11月18日出生，汉族，芜湖衣次方服装有限公司董事长，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：芜湖名流置业有限公司，住，住所地安徽省芜湖市镜湖区名流印象SOHO0101一社会信用代码91340200772835411P。法定代表人：汤国强，执行董事。委托诉讼代理人：谢文婕，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，安徽文理律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行与被告沈光永、芜湖名流置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行委托诉讼代理人胡斌，被告沈光永，被告芜湖名流置业有限公司委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈光永立即偿还借款本金405831.79元及已经逾期利息10354.13元（暂计至2018年5月8日止，其中正常利息9898.65元，罚息211.3元，复利244.18元，全部利息请求至实际清偿日止）；2、判决原告有权对被告沈光永抵押房产（位于名流印象**楼**的房屋，预告登记号：房预镜湖字第2014132002）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、判决被告芜湖名流置业有限公司对被告沈光永的全部债务承担连带清偿责任，且原告有权要求被告芜湖名流置业有限公司在被告沈光永的抵押物折价或者拍卖、变卖之前承担保证责任；4、判决被告承担原告实现债权费用12400元。事实和理由：2014年6月3日，原告与被告沈光永签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告沈光永向原告借款450000元，用于购买名流印象5#楼1-302室的房屋，借款期限自2014年7月8日起至2034年7月7日止，分240个月按月等额本息还款，执行年利率为6.55%,同时被告沈光永以其所有的房产（位于名（位于名流印象**楼**的房屋进行抵押担保，并且双方及时到房地产管理局进行了抵押登记，被告芜湖名流置业有限公司为该借款提供连带责任的阶段性担保。借款人未按约定期限归还借款的，按借款合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%，对应付未付利息依照中国人民银行规定计收复利；保证范围和房屋抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、提前行使担保权、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人和第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任;本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式，由阶段性保证人芜湖名流置业有限公司按合同约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按合同约定提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款合同生效后，原告依约向被告沈光永提供了借款450000元，但被告未能按照合同约定履行还款义务，截止2018年5月8日已7期没有按时还款。被告沈光永辩称，原告起诉的这部分基本是事实，但我们住在房子里面，发生了很多事情，房屋到现在很多设施都没安装到位，小区欠缺管理。被告芜湖名流置业有限公司辩称，阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。案涉房产已于2013年12月25日竣工验收合格，2013年12月31日办理了竣工验收备案登记手续，2014年7月11日办理了芜湖市商品房初始登记，案涉房屋已具备了办理房屋所有权转移登记和抵押登记的条件，且答辩人多次书面发函到被告沈光永家中，通知其配合办理房屋所有权转移登记以及抵押登记手续，然被告沈光永一直拒绝办理，或避而不见，答辩人已充分履行了合同约定的附随义务，不应再承担阶段性连带保证责任；原告按合同约定负有办理抵押登记的义务，其怠于履行自己义务的行为，其后果应当自行承担，答辩人不应再承担阶段性连带保证责任。《个人购房担保借款合同》第三十五条明确约定办理抵押登记的责任主体是原告，抵押人沈光永负有协助义务，案涉房屋已经具备办证条件，贷款人怠于履行办理抵押登记，导致开发商的阶段性担保责任不能解除，后果应自行承担；原告已要求对案涉房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，原告合法权益已获得保障，答辩人不应再承担阶段性连带保证责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告沈光永提出房屋到现在很多设施都没安装到位，小区欠缺管理，与本案非同一法律关系，本案不予审理。被告芜湖名流置业有限公司称被告沈光永及原告怠于履行办理房产证和抵押登记手续导致其阶段性担保责任不能解除，后果应自行承担，其不应再承担阶段性连带保证责任。本院认为办理房屋产权登记及抵押登记手续是房屋买卖双方应当履行的义务，而非原告所负义务，故对被告芜湖名流置业有限公司这一意见，本院不予采纳。本院认为，被告沈光永与原告签订《个人购房担保借款合同》是有效合同，双方当事人均应自觉履行。原告依约发放贷款后，被告沈光永应依约按期归还贷款，没有按期归还贷款，责任在被告沈光永。现原告依据合同约定，要求被告沈光永立即偿还贷款本息，并承担律师费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持,其要求对抵押物享有优先受偿权，因本案抵押物仅办理抵押预告登记，并未办理抵押登记手续，其享有优先受偿权须在办理抵押登记手续后，但两被告有办理义务。律师费本院酌定10000元。被告芜湖名流置业有限公司为被告沈光永借款提供连带责任的阶段性担保，在未办理抵押登记手续前，依法应当承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告沈光永于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行借款本金405831.79元，利息10354.13元（计算至2018年5月8日）及2018年5月9日至实际清偿之日止的利息（以原告出具的利息清单为准）；二、被告沈光永于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行实现债权费用（律师费）10000元；三、被告沈光永、芜湖名流置业有限公司在办理本市镜湖区的房屋产权证时应办理抵押登记手续，抵押权设立后，原告有权以该抵押物折价、拍卖或变卖的价款在上述债权范围内优先受偿；四、被告芜湖名流置业有限公司对上述款项在抵押登记手续办好前负连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3964元，由被告沈光永、芜湖名流置业有限公司负担，因原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张先道二〇一八年十月三十一日书记员  桂亚运附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供的担保财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。