陕西省汉中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕07民初92号 原告：陕西省泰烜建设集团有限公司(公司原名汉中市建筑工程总公司），住所地：汉中市汉台区（经济开发区南区）惠丰路西侧。以下简称陕西泰烜公司。 法定代表人：罗建平，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：康乐，女，陕西修业律师事务所律师。 被告：柯红军，男，汉族，生于1962年6月5日。 委托诉讼代理人：王栋，男，陕西恒爱律师事务所律师。 第三人（被执行人）：汉中中翔房地产开发有限公司，工商登记住所地：汉台区劳动东路五一大厦A楼516室，现住址不详。以下简称中翔公司。 法定代表人：谢辉，系该公司执行董事。 原告陕西泰烜建设集团有限公司公司与被告柯红军、第三人汉中中翔房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年08月09日立案后，因第三人中翔房产公司实际地址不明，无法送达。经公告送达后于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告陕西泰烜公司委托诉讼代理人康乐、被告柯红军委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼，第三人中翔公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陕西泰烜公司向本院提出诉讼请求：依法撤销（2017）陕07执异字4号裁定书，准许执行（2015）汉中执字第00075号裁定，对陕西省宁强县房屋的执行。 事实和理由：原告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，经汉中市仲裁委员会仲裁，该仲裁裁决已经发生法律效力。原告依法向汉中市中级法院申请强制执行，在执行过程中法院将房屋依法查封。该房屋并未在政府相关部门进行产权登记备案。被告对此提出执行异议，汉中市中级法院审查后作出（2017）陕07执异4号执行裁定书，中止执行。原告认为，被告和第三人之间的房屋买卖合同形式合法，但被告并未提供直接的付款依据，存在恶意串通、虚假交易的可能，交易的真实性不能确定。另外，争议房屋没有办理竣工验收和不动产初始登记，这不是无法进行商品房买卖合同预售登记备案的理由。被告和第三人签订的合同没有依法进行不动产登记，被告对第三人只享有到期债权，该房屋的物权仍然属于第三人，法院查封该房屋并依法拍卖，符合法律规定。原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据：1、执行异议裁定书，证明目的：该房屋裁定中止执行是不合法的，所以申请执行人执行异议之诉。2、债权债务处理协议书，3、仲裁裁决书。证明目的：原告与第三人早在2012年10月23日签订了“债权债务处理协议书”，第三人中翔公司将公司全部证照，印章等享有的资质全部移交原告，所以第三人不能再以中翔公司的名义售房，并在合同和收据上加盖售房印章。4、协助查询函回执，证明目的：中翔公司私刻印章后，仍然在对外销售房屋 柯红军辩称，他与第三人中翔公司2014年4月6日签订《商品房买卖合同》，约定购买第三人开发的房屋，房屋面积98.56平方米。当日交付了全部房款，领取了房屋钥匙，2016年4月3日，准备装修时得知该房屋被查封。自己买房在先，法院查封该房在后，完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，产生了足以排除执行的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，提交以下证据：1、商品房买卖合同一份；2、汉中市中翔房地产开发公司向柯红军出具的收据。证明目的：该处涉案房屋已经与2014年4月6日出售给被告，且被告已经交付全部房款，并实际占有。 第三人中翔公司未答辩。 经庭审质证，被告对原告提交的协助查询函回执无异议，对执行异议裁定书、仲裁裁决书真实性没有异议，对证明目的有异议。对债权债务处理协议书真实性及证明目的有异议。原告对被告提交的2份证据的真实性和证明目的皆有异议。 庭审后，原告提供两份证据，1、汉中市公安局汉台分局刑事立案告知书，证明中翔公司法定代表人因拒不执行法院判决裁定罪已被刑事立案；2、企业营业执照副本，证明原汉中市建筑工程总公司已更名为陕西省泰烜建设集团有限公司。经被告质证，被告对该2份证据无异议。 本院对无异议的协助查询函回执、立案告知书、企业营业执照副本予以确认并在卷佐证。对有争议的执行异议裁定书、仲裁裁决书，因系公文书证，本院予以采信。对债权债务处理协议书、商品房买卖合同一份、收款收据双方虽然对真实性提出异议，但无其他证据否定，本院也予以采信。 根据以上证据，本院确认如下事实：2011年1月17日，原告与第三人签订《建设工程施工合同》，有原告承揽被告开发的羌玉花园小区建设工程，工程造价1088.51万元，2010年5月26日，第三人向原告出具《承诺书》一份，承诺承担宁强县惠普农贸开发有限公司、北京君诺房地产开发有限公司及宁强羌玉花园项目所有法律责任。2010年5月26日、2011年12月9日、2012年10月23日和2014年1月4日，原告与第三人先后签订了《还款协议》和《债权债务处理协议书》共4份，截止2013年12月20日，第三人共欠原告债务总额为37915182元。2012年10月23日《债权债务处理协议》约定；第三人中翔公司将羌玉花园小区项目移交原告管理，其公司全部证照、印章、资质及羌玉花园小区一期项目全部政府批文、许可证和资料移交原告。此后，第三人未履行还款义务，原告申请汉中市仲裁委进行仲裁，2015年8月17日，汉中市仲裁委作出“汉仲裁字（2015）12号裁决书，裁决第三人向原告还本付息。因第三人未履行仲裁裁决，原告申请本院强制执行。本院在对房屋进行查封后，被告柯红军提出执行异议，本院执行机构审查后于2017年7月4日作出（2017）陕07执异4号裁定书，裁定中止对房屋的执行。原告不服，遂提起诉讼。 另，2014年4月6日，第三人用私刻刻的汉中中翔房地产开发有限公司印章与被告柯红军签订商品房买卖合同，合同约定柯红军以20万元购买房屋。该合同中翔公司没有个人签字，仅盖有私刻的印章。被告持有第三人出具的金额20万元的收款收据。从合同签订之日到提起执行异议止，双方没有进行商品房预售登记备案手续即网签。 本院认为，本案争议焦点为1、被告与第三人所签订房屋买卖合同的效力；2、被告与第三人的行为是否足以排除执行。被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，虽然是在第三人未经原告同意不能与他人签订合同的情况下，利用私刻的印章签订的，且没有第三人单位的个人签字，但因该合同系第三人法定代表人所签，故该合同对第三人与被告具有约束力，产生合同法上的效力。原告主张被告与第三人恶意串通，进行虚假交易，但无充分的证据证明，本院不予支持。关于被告与第三人的交易行为结果能否排除法院的执行效力。本院认为，虽然被告与第三人签订了争议房屋的买卖合同，且持有第三人出具的收款收据，但被告与第三人完成买卖合同后两年时间没有办理商品房预售登记即网签手续，被告怠于行使权利，负有过错责任。该房屋也未在相关部门办理初始登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须在县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。依据被告与第三人之间的合同约定的房屋交付条件尚不具备，同时，《城市房地产管理法》第二十七条二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故，被告仅凭持有房屋钥匙就认为已经合法占有争议房屋的主张不能成立。本案，被告与第三人之间的房屋买卖合同在双方之间产生债权债务效力，不具有对抗其他人的物权效力即：不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除执行。 综上所述，原告主张该房屋的物权仍然属于第三人，法院查封该房屋并依法拍卖，符合法律规定的理由成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行（2015）汉中执字第00075-5号执行裁定，对房屋继续执行。 案件受理费100元，由被告柯红军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 本院（2017）陕07执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 员  郭润余 审 判 员  陈传汉 代理审判员  高 峰 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  刘 娜