福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初6772号 原告：晋江市世昌房地产开发有限公司，住所地晋江市内坑镇。 法定代表人：王文品，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 被告：庄主恩，男，1985年11月20日出生，汉族，住晋江市青阳阳光路青莲北区。 被告：陈雅沿，女，1985年5月29日出生，汉族，住晋江市青阳阳光路青莲北区。 原告晋江市世昌房地产开发有限公司（下简称世昌公司）与被告庄主恩、陈雅沿商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世昌公司的委托诉讼代理人孙连仕到庭参加诉讼，被告庄主恩、陈雅沿经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2011年6月22日签订的编号为ＭＦ-2007-01的《商品房买卖合同》；2.庄主恩返还位于晋江市商品房；3.庄主恩、陈雅沿偿还被银行划扣的款项183008.08元；4.庄主恩、陈雅沿支付违约金56487元（按照总房价款282435元的20%计算）；5.庄主恩协助办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续。审理中，世昌公司变更第三项诉讼请求为：庄主恩偿还被银行划扣的款项183008.08元。事实和理由：双方于2011年6月22日签订了编号为ＭＦ-2007-01之《商品房买卖合同》，由庄主恩购买世昌公司开发的位于晋江市商品房，房屋总价为282435元。双方约定庄主恩、陈雅沿先行支付首期购房款92435元，余款190000元按银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第2条相应约定了逾期归还贷款的责任等。合同签订后，庄主恩、陈雅沿依约支付了首付款92435元，但截止至今，其二人已拖欠招商银行股份有限公司泉州晋江支行6期以上借款本金、利息、罚息共计183008.08元未偿还，招商银行股份有限公司泉州晋江支行向晋江市人民法院起诉，世昌公司作为担保人代偿了该款项，根据合同约定，被告已构成违约。世昌公司已通知要求庄主恩偿还以上款项，但庄主恩未予偿还。世昌有权解除合同，收回房产，并扣除总房款的20%作为违约金。 世昌公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.预售许可证一份；2.《商品房买卖合同》一份；3.《民事判决书》一份；4.《代偿凭证》一份；5.催收通知书一份；6.登记结婚证明一份。 庄主恩、陈雅沿未作答辩也未提供证据。 本院认为，庄主恩、陈雅沿未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明世昌公司取得商品房预售许可的事实；证据2、3、4、5相结合能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定的事实及庄主恩、陈雅沿办理按揭贷款以及世昌公司为其提供阶段性担保，世昌公司被扣款及另案判决世昌公司承担担保责任以及世昌公司通知要求庄主恩偿还扣款等事实。 经审理查明，世昌公司与庄主恩于2011年6月22日签订编号为ＭＦ-2007-01《商品房买卖合同》及其附件，约定庄主恩购买世昌公司开发的位于晋江市商品房，房屋总价款为282435元。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第二条相应约定：“买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项目，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人”。审理中，世昌公司自认庄主恩、陈雅沿交纳公共维修资金4106元并已付清全部购房款。世昌公司为庄主恩、陈雅沿的银行按揭贷款190000元提供阶段性担保。2017年12月27日及2018年3月15日，庄主恩、陈雅沿逾期或未归还银行按揭贷款，世昌公司被扣划合计183008.08元。另查明，2015年4月15日，因贷款银行招商银行股份有限公司泉州晋江支行起诉，晋江市人民法院生效法律文书（2015）晋民初字第11330号判决庄主恩、陈雅沿应偿还本金136166.78元并支付相应的利息、罚息、复利以及支付律师费等债务，世昌公司对前述债务承担连带清偿责任等。另查明：诉争房屋已交房。本案诉争房屋所有权尚未办理登记至庄主恩名下。经核实，世昌公司已履行（2015）晋民初字第11330号民事判决确定的义务，该执行案件已执结。世昌公司于2018年5月22日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，世昌公司与庄主恩签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。庄主恩逾期或未偿还银行按揭贷款，导致世昌公司承担另案生效法律文书确定的债务且已履行义务，庄主恩已构成违约，依法应承担相应的违约责任。世昌公司的相应主张本院予以支持。世昌公司其中关于违约金的主张，参考合同中有关逾期交房违约金的约定情况，本院酌情调整为按商品房总价的10%予以支持。根据合同相对性原则，世昌公司对于陈雅沿的主张本院不予支持。为避免当事人诉累，本院对退还购房款一并做出处理。世昌公司应就收取庄主恩已付购房款282435元及公共维修资金4106元，在扣除本案判决确定的义务后，将剩余款项退还庄主恩。庄主恩、陈雅沿经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告晋江市世昌房地产开发有限公司与被告庄主恩签订的编号为MF-2007-01《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告庄主恩应于本判决生效之日起十日内返还原告晋江市世昌房地产开发有限公司位于晋江市商品房； 三、被告庄主恩应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江市世昌房地产开发有限公司被银行划扣的款项183008.08元； 四、被告庄主恩应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江市世昌房地产开发有限公司违约金28243.5元； 五、被告庄主恩应于本判决生效之日起十日内协助原告晋江市世昌房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续； 六、驳回原告晋江市世昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费5537元，由原告晋江市世昌房地产开发有限公司负担506元，由被告庄主恩、陈雅沿负担5031元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  高 平 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －7－