济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初1763号原告：樊中慧，女，1990年7月13日出生，汉族，居民，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：马增华，山东东城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，山东东城律师事务所律师。被告：郝敬海，男，1972年1月14日出生，汉族，居民，住山东省郓城县。第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：张庆磊，男，北京银行股份有限公司济南分行员工。委托诉讼代理人：彭珍，女，北京银行股份有限公司济南分行员工。原告樊中慧与被告郝敬海、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称：北京银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年8月29日开庭，原告樊中慧及其委托诉讼代理人马增华、张宁，被告郝敬海，第三人北京银行济南分行的委托诉讼代理人张庆磊到庭参加诉讼；2018年9月28日开庭，原告樊中慧及其委托诉讼代理人马增华、张宁，被告郝敬海，第三人北京银行济南分行的委托诉讼代理人彭珍到庭参加诉讼；2018年10月25日开庭，原告樊中慧及其委托诉讼代理人张宁，第三人北京银行济南分行委托诉讼代理人彭珍到庭参加诉讼，被告郝敬海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊中慧向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令郝敬海就涉案房屋及车位在第三人北京银行济南分行处办理的抵押贷款由樊中慧全部偿还，并在上述抵押贷款全部清偿后由第三人北京银行济南分行办理涉案房屋及车位的抵押登记注销手续；2.判令法院判决郝敬海及第三人北京银行济南分行协助樊中慧办理涉案房屋及车位的所有权转移登记手续，将该房屋及车位过户至樊中慧名下；3.本案诉讼费由郝敬海承担。事实和理由：樊中慧与郝敬海双方于2016年8月4日签订《房屋买卖合同》一份，后双方因履行合同发生争议，该争议经济南高新技术产业开发区人民法院审理认定，双方签订的《房屋买卖合同》有效；郝敬海将济南高新区高新万达广场项目4-2号地块南区G1楼居住部分2-xxxxxx号房屋及地下车库xxx号车位交付给樊中慧。樊中慧实际占有房屋及车位后，郝敬海未办理涉案房屋及车位的抵押注销手续，未配合樊中慧办理过户手续，致使双方签订的《房屋买卖合同》目的无法实现。樊中慧为维护自身合法权益，诉至法院，望法院判如所请。诉讼中，樊中慧增加两项诉讼请求：1.判令郝敬海支付樊中慧违约金356283元（以总房款1187610元为基数×30%计算）；2.判令郝敬海支付樊中慧律师费20000元，交通费1000元。后，樊中慧又撤回了上述请求。郝敬海辩称，其与樊中慧签订的《房屋买卖合同》约定，房屋总价款为1187610元，樊中慧已向郝敬海支付了550000元。同意协助樊中慧办理房屋的过户手续，但是樊中慧应先向其支付剩余购房款。案涉房屋在第三人处办理抵押贷款，现还有458146元贷款尚未偿还。北京银行济南分行述称，在郝敬海同意或在法院判决书明确北京银行济南分行接收樊中慧的代偿，可以在收到代偿款，结清贷款后，配合有关人员办理涉案房屋的解押和结清手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《房屋买卖合同》复印件一份、房屋权属状况信息复印件一份、（2017）鲁0191民初1770号民事判决书、涉案房屋的维修基金及缴纳契税的单据各一张，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月4日，出卖人郝敬海（甲方）与买受人樊中慧（乙方）以及居间人山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为：0011073）一份，合同约定：郝敬海将座落于济南高新区万达华府G1幢2单元xxxxxx号房产出售给樊中慧。附属设施包含：基础设施、交房标准、地下车位（D区车位xxx），房屋有抵押约500000元，无租赁，成交价格为1187610元。樊中慧在买卖合同签订时向郝敬海支付定金50000元，首付款550000元于合同签订之日起20日内支付，郝敬海应当在房产过户前到有关单位办理涉案房屋抵押手续，办理该手续使用钱款的来源为樊中慧的首付款。双方应在本合同签订之日起30日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提交相关贷款资料，双方应相互配合协助税费的缴纳。上述合同签订当日，樊中慧向郝敬海支付定金50000元，支付购房款550000元。樊中慧于2016年8月4日以郝敬海的名义支付了涉案房屋的维修基金11701元，于2016年8月5日，又以郝敬海的名义支付了涉案房屋的契税。另查明，涉案房屋坐落于高新区高新万达广场项目4-2号地块南区G1楼居住部分2-xxxxxx，停车位坐落于高新区高新万达广场项目4-2号地块南区地下车库xxx，现涉案房屋已备案登记到郝敬海名下。郝敬海为购买涉案房屋，办理了银行贷款，已将涉案房屋抵押于北京银行济南分行，现房屋未办理抵押注销手续。2017年7月10日，樊中慧起诉郝敬海，将济南高新万达广场置业有限公司、北京银行济南分行分别列为第三人向本院提起诉讼，本院于2017年12月16日作出（2017）鲁0191民初1770号民事判决书，该判决书认定上述签订的《房屋买卖合同》合法有效，郝敬海应履行交付房屋的义务，同时认为“郝敬海未经抵押权人北京银行济南分行同意转让涉诉房产，樊中慧亦未举证证明北京银行济南分行同意转让房屋，且郝敬海未能及时偿还房屋按揭贷款，导致双方的房屋买卖合同履行存在障碍，经释明，樊中慧坚持诉求，故其要求办理房产过户的请求无法实现，可在条件具体后另行主张权利，并认为樊中慧要求郝敬海办理房屋抵押解除手续与本案不是同一法律关系，本院不予处理”。双方在《房屋买卖合同》签订后，郝敬海便将涉案房屋交付给樊中慧使用，但郝敬海一直未办理涉案房屋的抵押注销手续，亦未配合樊中慧办理涉案房屋的产权转移登记手续，遂引起本诉讼。庭审中，樊中慧主张代替郝敬海偿还郝敬海在北京银行济南分行处的剩余抵押贷款本息，以使涉案房产能够解除抵押，若樊中慧代偿完涉案房产的解押款项后仍有剩余购房款则同意支付给郝敬海。郝敬海主张待银行出具材料后，便可办理涉案房产的转移登记手续。北京银行济南分行主张按照法院的判决履行，若法院支持樊中慧的诉讼请求，则将积极配合樊中慧办理涉案房屋的抵押注销手续。本院认为，樊中慧与郝敬海以及居间人山东中住地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》已经在（2017）鲁0191民初1770号民事判决书认定为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。樊中慧主张愿意代郝敬海一次性偿还涉案房屋在北京银行济南分行处的贷款本息和利息，以消灭涉案房屋上的抵押权，北京银行济南分行亦同意若法院判决支持樊中慧的诉求，其将积极配合，据此，本院对樊中慧的上述主张予以采纳。樊中慧已支付郝敬海购房款600000元，尚有购房款587610元未支付，扣除其代郝敬海向北京银行济南分行清偿的抵押贷款本金及利息以外，剩余的部分仍应继续支付给郝敬海。另，涉案房产虽进行了备案登记，未办理产权转移登记手续，郝敬海主张涉案房屋可以待银行出具材料后办理所有权转移登记手续，故郝敬海应在樊中慧支付完北京银行济南分行借款本息并将剩余的购房款支付完毕后，办理涉案房产的所有权转移登记手续。待郝敬海办理完毕涉案房产的转移登记手续后，应按照合同约定，协助樊中慧办理涉案房屋的转移登记手续，将涉案房屋过户到樊中慧名下。郝敬海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告樊中慧于本判决生效之日起十日内代被告郝敬海一次性清偿其就高新区高新万达广场项目4-2号地块南区G1楼居住部分2-xxxxxx以及高新区高新万达广场项目4-2号地块南区地下车库xxx房产欠付第三人北京银行股份有限公司济南分行的全部借款本息，具体本息金额以该行当日的借款流水账目为准；二、第三人北京银行股份有限公司济南分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房产的抵押登记注销手续；三、原告樊中慧于本判决第二项所指抵押权消灭后十日内支付被告郝敬海剩余购房款（1187610元减去原告樊中慧已支付的600000元以及上述第一项给付内容所支付的全部款项）；四、被告郝敬海于原告樊中慧履行完毕上述第一项、第三项给付内容后十五日内办理高新区高新万达广场项目4-2号地块南区G1楼居住部分2-xxxxxx以及高新区高新万达广场项目4-2号地块南区地下车库xxx房产的所有权转移登记手续；五、被告郝敬海在履行完毕上述第四项义务并取得房屋不动产权证书次日起十五日内，将高新区高新万达广场项目4-2号地块南区G1楼居住部分2-xxxxxx以及高新区高新万达广场项目4-2号地块南区地下车库xxx房产过户至原告樊中慧名下，原告樊中慧予以协助。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8172元，由被告山东丁豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一八年十月三十一日书记员  张 明