福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5123号 上诉人（原审被告）：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏晓东，男，1991年6月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人石狮兴进房地产开发有限公司（下称兴进公司）与被上诉人苏晓东商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴进公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同附件六《合同补充协议》第八条第一款（以下简称争议条款）是普通合同条款，合法有效。不存在所谓属于格式条款且无效之情形。（一）争议条款不符合格式条款的实质要件。依据《合同法》39条，格式条款是指“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。因此，格式条款的认定需要满足以上两个条件。而本案争议条款是双方协商一致签订的，并非“未与对方协商”，因此不符合格式条款的实质要件，不是格式条款。具体理由如下，1.从争议条款所在的《合同补充协议》（以下简称补充协议）文本看，该协议首句有“经买卖双方对…订立补充条款协商一致，协议如下”的意思表示；该协议结尾，有被上诉人签字且加摁手印。可见补充协议文本是双方协商一致，且由被上诉人签字和捺手印双重确认的。2.案涉楼盘项目《商品房买卖合同》之补充协议，还有其他版本存在，买受人有权选择版本签约。因此，签订补充协议时，双方进行了协商，且买受人有选择权。本案被上诉人选择了案涉补充协议之版本，是其自由意志和选择权的行使，依据“契约自由原则”，相关协议成立，合法有效。（二）争议条款并未对出卖人免责，也未限制买受人主要权利。因此，不存在无效之情形。依据合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案争议条款并不存在上述情形：1.争议条款约定的日期是具体的,并非“未约定具体日期”。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，依照本办法之规定，…备案。”因此，争议条款约定的日期是具体的。若认为竣工验收备案是出卖人主导的事项，主动权在出卖人，因此便是不具体、不确定，便可认定为无效条款。则案涉主合同十四条约定的“商品房交付后60日”和“商品房交付后90日”之商品房交付，也是由出卖人主导的事项；按照被上诉人逻辑，则该条款也可认定为无效。但众所周知，该条款属于建设部示范合同标准条款。被上诉人逻辑的错误和荒谬显而易见。另外，合同中如果存在约定不明的情况，应由双方进一步协商补充完善该条款；约定不明并没有违反法律禁止性规定，不应直接认定为无效。2.争议条款不存在“一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形。争议条款约定的办证日期是可以预期和确定的；争议条款中并没有出卖人不协助买受人办证的意思表示；从实际情况看，至2017年初，上诉人已开始协助买受人办证，且部分房产证已经办理下来了。3.未及早办证并未给买受人造成实际经济损失；上诉人并未因此受益，相反却延长加重了上诉人的对银行的担保责任，上诉人风险加大。（三）案涉合同及补充协议已在政府主管部门备案，通过了政府主管部门的审查，合法有效。（四）现行法律允许当事人对房屋权属办理事项进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，说明关于办证的时间当事人之间可以有特殊的约定。双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款约定：“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料备案完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记……”，就是根据前述解释第十八条的规定作出的特殊约定。该约定并非格式合同条款，并没有免除上诉人协助办理房屋权属登记的义务，也没有排除再审被上诉人取得房屋权属证书的权利，合法有效。二、上诉人未及早办理产权证，是由于政府行为之不可抗力所致，依据补充协议之约定，即使争议条款无效，且存在逾期办证的情形，上诉人也不承担违约责任。案涉合同补充协议第五条对“不可抗力”有明确界定。其中1.（2）款明确约定政府行为属于不可抗力。相关约定为“政府主管部门验收（办证）工作流程时间安排滞后等影响商品房施工、验收、交房、办证的任何行为。（一）石狮市人民防空办公室（以下简称石狮市人防办）于2017年10月22日在上诉人的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》上确认“情况属实，且该说明已提交人防办”，可以证明：1.兴进公司《说明》所述人防备案过程属实；2.未能及早进行人防工程备案，是人防部门政策适用错误所致；3.人防工程不能备案，则整个楼盘项目不能完成竣工验收，无法进行权属登记。该证据和证人证言相结合，构成证据链，可证明：未能及早办证是人防部门的不可抗力所致，上诉人无过错和责任。具体理由：1.办理人防工程竣工验收备案所需提供的材料，上诉人在2015年7月3日已备齐，可以提供人防工程竣工验收备案。在办理备案所需材料不是新补证的情况下，此前人防办不予办理人防竣工验收备案，不是因为上诉人的材料不齐全，而是出现新旧规定对于应建人防面积核算不一致，在上诉人拒不同意按新的标准补交人防易地建设费的情况下，人防部门拒不办理验收备案。2.涉案楼盘在2015年11月就开始发生逾期协助办证的诉讼，第一批诉讼的业主共有20人。当时，办理人防工程竣工验收备案所需提供的材料已经具备，如果人防办同意办理，上诉人是竭尽所能尽快办理，不可能存在人防办所称的上诉人从未向其提出过验收备案申请的事实，人防办的陈述明显违背客观常理，违背客观事实。3.人防办称上诉人直到2016年11月上旬才派工作人员到行政服务中心人防窗口咨询,于2016年11月中旬提交部分材料申请人防工程竣工验收备案,人防窗口工作人员因上诉人提交材料不齐全未予受理,同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题。2016月11月22日,上诉人提交《说明》,人防办经研究认定不需要补交人防易地建设费。2016年11月28日,上诉人完善所有人防工程竣工验收备案材料后,人防窗口工作人员当天受理并且当天办结。人防办关于上诉人什么时候申请验收备案只是单方口头陈述，没有其他书面证据加以佐证。从人防办的陈述也进一步印证人防办登记制度存在问题，其拒不向申请人出具相关收据等申请登记材料，才导致上诉人无法提供此前咨询关于办理人防竣工备案登记的事实。4.人防竣工验收认可文件，是办理竣工验收备案所需的材料，人防办错误适用新规范要求上诉人补交人防易地建设费用，造成人防竣工备案无法正常进行，造成无法进行整个项目的竣工验收备案，进而影响到整体项目的初始登记和分户登记，这是政府的行为导致的逾期，根据合同约定上诉人可以免责，一审法院未能客观认定是错误的。（二）石狮市国土规划和房产管理局于2017年10月23日发给上诉人的《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》，证明：1.2013年前，案涉楼盘土地使用证内有7786平方米土地因城市规划需要，被调整规划为绿化带并已建成；2.2013年石狮市政府承诺对该部分土地给予土地置换；3.至该通知发出之日即2017年10月23日，政府部门用于土地置换的净地尚未准备好，土地置换没有完成；4.土地置换不能完成，影响案涉楼盘土地使用权面积、四至的确定，则土地使用权证书不能办理，无法进行楼盘房屋初始登记。因此，未能及早办证是国土规划部门的政府行为不可抗力所致，上诉人无过错和责任。在局部土地置换未完成前于2016年12月28日进行不动产首次登记，是因为诉争楼盘的业主多次信访，导致政府迫于信访压力不得不先行办理，并不代表之前没有影响到初始登记的办理。原审法院认为上诉人的主张存在自相矛盾与客观事实不符是错误的。综上，未及早办证，是由于人防部门和国土规划部门的政府行为所致。即便争议条款无效，且存在逾期办证的情形，上诉人也不承担违约责任。一审判决对此事实认定不清，法律适用错误。四、本案房屋未能及早办证，也是由于买受人一方原因所致。被上诉人未按时交纳公共维修资金、税费等，属于买受人原因，依据双方合同补充协议，出卖人不承担任何责任。在被上诉人尚未缴清专项维修资金、契税的情形下，上诉人有权拒绝协助办证，也不存在被上诉人所谓的上诉人需要另行通知其才缴交专项维修资金、契税的情形。一审判决对此事实认定不清，法律适用错误。被上诉人未按照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，按时交付专项维修资金。同时双方合同对于买受人缴纳住宅专项维修资金的时间也有明确约定。在这种情况下，被上诉人无权要求上诉人支付因出卖人的原因导致逾期取得权属证书的违约金。民事违约金的适用以补偿为原则，并不以惩罚为原则。退一步讲，即便上诉人逾期办证，也没有给被上诉人造成任何实际经济损失。同时，本案违约金约定过高，上诉人已当庭请求减少。故本案无证据证明被上诉人存在实际经济损失，且上诉人已请求减少，原审判决巨额违约金，属于事实认定不清、举证责任分配不当、法律适用错误。上诉人已经按照合同约定的时间交付了房屋，被上诉人已经达到了居住和使用的房屋的合同目的，未能及早办理房产证没有给上诉人造成任何经济损失。依据证据规则，主张“无”的一方因无法举证而没有举证责任。一审判决在此问题上举证责任分配不当。 苏晓东辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。上诉人提出的上诉请求没有事实和法律的依据，依法不应予以维持。一、原审法院认定争议条款为无效的格式合同条款具有事实和法律的依据，上诉人抗辩理由不能成立。首先，上诉人称因《合同补充协议》具备三个版本，因此不属于格式合同，但三种格式的《合同补充协议》第八条第1款的内容基本一致，因此该条款符合“预先拟定、重复使用，未与对方协商”的特征，系属格式合同条款无疑。涉案合同由上诉人提供，上诉人也无任何证据可证明前述合同及条款可供答辩人自由选择，因此涉案合同条款属于格式合同条款无疑。其次，答辩人的主要权利包括办理房屋产权证，同时也包括按时取得房屋产权证书。根据双方签订《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”中约定，上诉人应于房屋交付之日起60日内办理初始预登记，至迟应在90日内使答辩人办理房屋产权证书。但《合同补充协议》第八条第1款将初始登记的时间延展至竣工资料报备完成后90个工作日、且未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始登记的时间，根据前述约定，商品房竣工资料备案的时间取决于上诉人，上诉人如果不办理商品房竣工资料备案，则房屋所有权的初始预登记期限永远不会起算。该条款显然排除了答辩人按时取得房屋产权证书的权利，免除了上诉人按时办理房屋产权证书以及延期办证应承担的义务，因此，《合同补充协议》第八条第1款属于无效的格式合同条款。二、上诉人称本案中存在政府不可抗力导致办证迟延，不应承担违约责任的内容，没有事实和法律的依据。首先，上诉人称逾期办证存在两个政府原因：1.“人防部门错误适用新规”一事，原审法院经向石狮市人防办函询后，获得了相应的复函，从复函内容可见，上诉人所陈述的事项与客观事实严重不符。2.而土地规划一事，上诉人在此前类似案件中提供2016年7月份的《通知》一份，但泉州市中级人民法院经向石狮市国土规划和房产管理局函询，得到相应复函称该《通知》与上诉人办理初始登记并无关联；原审中，上诉人再次提供了有关土地置换的2017年10月份的《通知》一份，但原土地置换与上诉人办理初始登记就无影响，现《通知》同样不构成影响。3.另一方面，上诉人依约应在2013年12月31日交房后60日内办理初始登记，但上诉人在2016年12月28日方才办理初始预登记。2013年12月31日到2016年7月，将近3年的时间上诉人都无法办理初始预登记，2016年7月收到《通知》，年底反而可以办理初始登记了？至今业主办理分户登记证书未遇到任何障碍，所谓的土地置换的通知构成的影响并不存在。综上，上诉人所述的政府不可抗力的免责事由显然不能成立。其次，上诉人称涉案项目因土地置换无法办理初始登记，但因被上诉人反复信访，导致政府部门迫于压力给予办证。但被上诉人在2014年即进行信访活动，被上诉人都无法办证，反倒是2016年败诉判决出现后，被上诉人方才得以办证，显然是被诉压力促使被上诉人去办理权属证书。这也侧面印证逾期办证是上诉人自身行为造成。最后，在上诉人逾期办证类案件中，上诉人“三易其口”，对逾期办证责任陈述反复变化，无视民事诉讼的“诚实信用”原则，如在2016年7月上诉人尚未收到土地置换的《通知》之前，其以“项目名称变更”、“人防工程出现整改”作为政府不可抗力；现又称是“土地置换”、“人防部门错误适用新规”，导致多级法院反复向有关部门函询来查清案件事实，极大阻碍了案件事实的查明。鉴于《中华人民共和国民事诉讼法》将“当事人陈述”也规定为“证据”的类型，上诉人该种行为显然属于伪造证据的行为，应依法实施惩戒。（四）买受人并未造成逾期办证，上诉人所谓的“逾期缴纳公维金、税费”的免责事由同样不能成立。首先，合同并未约定公维金、税费的缴纳时间，仅是上诉人在2017年1月8日发送《办证通知书》时告知被上诉人可以缴纳公共维修金、税费，也并未明确缴纳的期限和要求，上诉人称被上诉人未按期缴纳，显然与事实不符。同时，《住宅专项维修资金管理办法》并未规定，交房后如买受人未缴纳公维金、税费则不可办理房屋权属证书，因此上诉人在此套用该份规定，同样是偷换概念。其次，承前所述，既然上诉人办证行为区分为初始登记和分户登记，而关于公维金的缴纳免责约定，应在合同附件六《合同补充协议》第八条的规定中，显然是指向分户登记的约定，即缴纳公维金、契税是办理分户登记的前提，而非初始登记。但原审判决计算违约金至办理初始预登记并通知买受人之日止，与公维金、契税的缴纳并无关联性，因此上诉人据此主张免责显然于法无据。（五）上诉人称违约金以补偿为原则，且违约金约定过高同样没有事实和法律的依据。原审判决依照合同约定确定违约金标准并无不当，违约金本身就存在补偿和惩罚双重性质，因逾期办证导致的违约，当事人无法行使完整的物权权利，必然存在损失。上诉人称不存在任何经济损失，显然是与客观事实相违背。根据《合同法》的相关规定，如当事人一方认为合同约定的违约金过高，应提出主张。而关于违约金的举证责任，《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷II》第1210页观点编号543，也明确应适用“谁主张、谁举证”的原则，由上诉人自行承担举证责任，因此上诉人所述前述内容，同样不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。 苏晓东向一审法院起诉请求：1.兴进公司按1954666元的日0.015%支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋初始登记并向苏晓东交付办理权属登记的相关材料之日止的逾期办证的违约金；2.全部诉讼费由兴进公司承担。诉讼过程中，苏晓东增加诉讼请求，要求确认合同附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条的约定无效，并明确违约金计算的截止时间为2017年1月8日。 一审法院认定事实：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在福建省石狮市区××路××商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园第18幢505室商品房，由苏晓东以总价款1954666元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2013年4月20日签订案涉合同（合同编号：×××47，附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付出卖人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。”合同附件六补充协议第八条“对原合同第十四条的补充”第1条约定：“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。由出卖人代办房屋权属证书的，买受人应负责缴清该商品房维修金及其他办证等费用、提交权属登记所需的材料，由出卖人在收到之日起360个工作日内，负责向政府相关管理部门提交资料协助买受人办理权属登记手续。”案涉合同及补充协议签订后，苏晓东已支付兴进公司案涉房屋全部购房款。兴进公司于2014年3月8日将案涉房屋交付给苏晓东。兴进公司提供的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》（以下简称《说明》）载明，该司在办理兴进豪园北区竣工资料归档手续时，人防办行政审批窗口提出兴进豪园北区工程应建防空地下室建筑面积为5712㎡，与实测建筑面积相比较尚缺72.23㎡，应补交98.3122万元，但新的防护标准不应用来套用已审批的工程，所以该司无需再补交任何费用，恳请批准兴进豪园项目人防工程按照现状面积办理相关工程建设资料归档手续等内容，落款日期为2016年11月22日。石狮市人民防空办公室于2017年10月22日在上述说明上加盖公章，并注明“情况属实，此份说明为当时兴进豪园北区（第三期）工程人防工程办理竣工备案手续时提供给我办的说明”。2018年4月16日，石狮市人民防空办公室向本院出具《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防［2018］9号）（以下简称《复函》），载明：石狮市人民防空办公室在《说明》中签署意见内容里的“当时”是指2016年11月22日兴进公司提供《说明》的时间；人防工程竣工验收与人防工程竣工验收备案是两个完全独立、不同概念的工作程序；2016年11月上旬，兴进公司派工作人员到市行政服务中心人防窗口咨询办理人防工程竣工验收备案事宜，于2016年11月中旬提交部分材料申请兴进豪园北区（第三期）人防工程竣工验收备案，人防窗口工作人员因兴进公司提交材料没有齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题；2016年11月22日，兴进公司向人防办提交《说明》，人防办经过研究，认定原审批兴进豪园北区（第三期）项目应建人防面积没有问题，不需要补交人防易地建设费；2016年11月28日，兴进公司在完善所有人防工程竣工验收备案材料后，提出人防工程竣工验收备案申请，人防窗口工作人员当天受理并且当天办结；人防办在《说明》上签署意见内容“情况属实”是指兴进公司于2016年11月22日向人防办提交《说明》的这一行为属实；2010年7月15日，人防办依申请、根据《福建省人民防空条例》（2008年12月2日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）进行审批，确定项目应建人防面积为4691㎡；2016年11月中旬，兴进公司向人防窗口提交部分竣工验收备案材料，人防窗口工作人员根据2015年7月3日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定》中第二十条规定，按照2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》［闽人防办（2010）119号文］规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）项目进行核算应建人防面积为5712㎡，提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费98.3122万元；2016年11月22日兴进公司提交《说明》，人防办经过研究，认定兴进豪园北区（第三期）项目结建审批不适用2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》，确认原审批建应建人防面积正确，该项目实建人防面积满足应建人防面积要求，因此无需补交人防易地建设费，兴进公司也没有缴纳人防易地建设费；兴进豪园北区（第三期）项目人防办于2016年11月28日受理并当天办结，因此并不存在造成无法按期竣工验收和无法按期竣工验收备案的情况等内容。 另查明，案涉房屋所在楼盘于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年11月28日通过防空地下室竣工验收认可，于2016年11月30日通过工程竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向苏晓东发出《办证通知书》。 一审法院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与苏晓东签订的案涉合同及补充协议（除本院认定的争议条款无效外），系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使苏晓东未能在2014年3月8日交房后90日即2014年6月6日前取得案涉房屋权属证书，故兴进公司应按1954666元的日0.015%支付苏晓东自2014年6月7日起至2017年1月8日止计算的违约金277660元，苏晓东主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十四条规定，判决：一、确认苏晓东与兴进公司于2012年9月3日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条无效；二、兴进公司应于判决生效后十日内支付苏晓东逾期办证违约金277660元；三、驳回苏晓东的其他诉讼请求。案件受理费6665元，由苏晓东负担1200元，兴进负担5465元。 二审期间，除兴进公司对一审法院关于“人防办窗口工作人员当天受理当天办结”及人防部门的审批、土地置换对产权分户证的办理的影响、合同补充协议第八条效力的认定及买受人的损失未予认定有异议外，双方当事人对原判认定其他事实均不持异议，本院予以确认。 二审争议焦点为：1.争议条款是否有效？2.兴进公司未按时办理权属证书是否构成违约，是否存在政府和业主方面原因？3.一审关于违约金的计算方式和计算时间是否有误？4.违约金是否过高，应否调整？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张一致。 关于格式条款及其效力问题。本院认为，兴进公司提供了三个版本的《合同补充协议》，但争议条款的内容基本一致，并不存在自由协商，买受人可任意变更的权利，因此这一条款属于事先拟定、未经协商的合同格式条款，而该条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，并未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，相比于《商品房买卖合同》原先约定的商品房交付之日起60日内办理房屋初始预登记的条款，导致依据该条款将难以确定兴进公司办理房屋所有权初始登记的时间，明显减轻了兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记可能承担的违约责任，也排除了买受人及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。故本案争议条款系无效的格式条款。 关于违约及其原因问题。本院认为，购房人办理权属登记的前提是开发商办理初始预登记，在《商品房买卖合同》第十四条已明确约定了“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”，而补充协议第八条系对办理分户权属证书的约定，两者是不同性质的权属登记，补充协议条款不构成对兴进公司办理初始登记期限的变更，兴进公司未在房屋交付后60日内办理房屋所有权初始预登记，已构成违约。至于是否存在政府行为这一不可抗力因素，兴进公司主张其于2017年7月即已向人防部门办理人防工程竣工验收备案，但该主张与石狮市人防办的复函内容不一致，兴进公司若早在2015年就已备齐验收备案所需资料，仅是因人防部门计算错误而未能办理验收备案，那么2016年又何需再到人防部门窗口咨询有关验收事宜？特别是在2015年11月已发生系列诉讼的情况下，兴进公司已具备完全合规的人防工程验收备案手续下，却在长达一年多的时间内未再次报送促成早日验收，明显不合情理。针对以上疑点，兴进公司又未能提供人防窗口的相关受理单据予以进一步证实，因此人防办致法院的复函的证明力明显高于兴进公司说明的证明力，本院对兴进公司的主张依法不予采纳。至于土地置换问题，石狮市国土规则和房产管理局已明确说明2016年7月的土地置换的相关通知与办理初始登记并无关联，且土地置换至2017年尚未办理相关手续，但案涉楼盘已于2016年12月28日办理了不动产首次登记，可见，土地置换与办理产权登记并不相关。至于业主缴纳公共维修基金、税费等，兴进公司至2017年1月3日才通知购房人缴交契税、公共维修基金等，已迟于其取得初始登记时间，因此购房人缴纳相关税费并不影响兴进公司办理初始登记。 关于违约金的计付标准和时间问题。本院认为，兴进公司于2014年3月8日将案涉房屋交付给苏晓东，后未能依约于2014年6月6日前向苏晓东交付案涉房屋权属证书，故违约金自2014年6月7日起计付并无不当。原判依据《商品房买卖合同》第十四条约定的自逾期之日起每日按已付房款的0.015%计付违约金，符合合同约定，合法有据。 关于违约金调整问题。本院认为，本案合同明确约定，因出卖人原因，买受人不能在约定期限内容取得房屋权属证书的，即应支付违约金，并不考虑损失存在与否等情形，而《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，可看出合同法所规定的违约金兼具补偿性与惩罚性，并不以填补损失为限。 本院认为，综上，兴进公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，苏晓东的辩解成立，予以采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6665元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  黄小丹 审判员  丰 兰 二〇一八年十月三十一日 书记员  王戈一 【附注】 一、适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  18