安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初5808号 原告：合肥盈富置业有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖新区庐州大道2868号悦方中心办公塔楼七楼721—731室，营业执照9134000005148675X3。 法定代表人：卢锋，该公司董事长。 委托代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：李永兵，安徽华人律师事务所律师。 被告：芮阳雨，男，1976年10月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：王锐，安徽临湖律师事务所律师。 原告合肥盈富置业有限公司诉被告芮阳雨房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥盈富置业有限公司（以下简称盈富置业公司）委托代理人张乐明、李永兵,被告芮阳雨及委托代理人王锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈富置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付《商铺租赁合同》项下拖欠的租赁费用（租金、物业费、水费、电费）174479.42元、违约金149733.43元、逾期应付的滞纳金21498.27元（滞纳金按欠缴金额以日千分之一标准，自2017年12月31日起暂计算至2018年5月31日，此后顺延计算至款清之日止），上述费用合计人民币345711.12元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因经营餐饮店需要，向原告申请租赁商铺。双方于2017年1月10日签订了《商铺租赁合同》，被告租赁位于合肥市商铺用于经营鱼尚鲜草帽石锅鱼品牌餐饮店。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案商铺，履行了合同义务。但被告自2017年12月31日开始拖欠应交的租赁费用（租金、物业费、水费、电费）。原告多次催促，被告均未支付。截止起诉前，被告不支付上述费用，且存在私自撤场等严重违约情形，严重损害了原告合法权益，且给“合肥悦方ＩＤＭＡＬＬ”购物中心广场整体商业环境、品牌形象带来不良影响。 被告芮阳雨辩称，租赁合同是格式合同显失公平，内容显著加重被告的义务应属无效，原告诉请的租赁费计算依据是错误的，要求违约金和占用费不符合法律规定，被告已经支付的保证金应抵扣或返还。 经审理查明:2017年1月10日，被告芮阳雨因经营餐饮店需要，与原告盈富置业公司签订《商铺租赁合同》。合同约定：被告租赁原告位于合肥市商铺，租赁面积为187.38平方米，用于经营鱼尚鲜草帽石锅鱼品牌餐饮。租赁期为自交付日起3年,即从2017年1月1日起至2019年12月31日止，原告应于2017年1月1日或之前将该商铺交付给被告，装修期自交付日起60天,被告应在2017年3月2日之前完成装修并开业。自起租日起，双方同意按保底租金或提成租金（取金额较高者为当月适用租金）方式计算该商铺的租金：第一个租赁年为保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为145元，月保底租金为27170.10元,或月提成租金为承租方于该历月营业额的9%；第二个租赁年为保底租金按租赁面积计算，每月每平方米158元，月保底租金为29606.04元,或月提成租金为承租方于该历月营业额的10%；……。商铺每月物业管理费为93.36元／平方米，合计17493.80元／月。商铺保证金金额为148045.19元，装修押金为20000元，装修期物业管理费为11242.80元。双方在合同中还注明:被告在签署本合同前己实地考察并充分了解了商铺的情况，在办理该商铺的交接手续前，且被告应付清保证金并预付一个月保底租金、物业管理费和宣传推广费及签署之日支付完毕的所有款项。在装修期内,被告无须向原告支付租金和宣传推广费，但仍须按本合同的规定交纳实际发生的装修期物业管理费、水、电、燃气、通讯费、超时空调费。被告应在每历月1日前按本合同规定向原告或其指定的管理公司支付当月物业管理费，物业管理费按该商铺租赁面积计算。物业管理费包括原告或其指定的管理公司提供的下列服务的费用：购物中心营业时间内的中央空调、公共区域的用水、用电、中央空调、照明、绿化、公共区域的一般保安服务、公共区域的清洁灭虫、保洁、公共费用、公共设备的操作、维修保养及更新，公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险、物业管理团队人员之酬金及其它福利（包括在必要时咨询专业人士的费用），但不包括承租方因承租该商铺而产生的水、电、燃气、通讯费、超时空调费、有线电视费、宽带网络费和电话初装及使用费及使用该商铺所发生的一切其他费用。租赁期内，自起租日起，被告应于每历月一日前向原告支付当月的宣传推广费，由原告统一支配使用于整个购物中心的宣传推广。被告应按月向原告支付租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，被告需按欠缴总额的1‰向原告支付滞纳金。若本合同期满或提前终止的，则被告应立即返还该商铺并于本合同期满或终止之日起7日内向原告付清尚未支付的全部费用。鉴于增值税适用于提供货物、服务、权利或其他本合同包含的项目，除合同价格以外，被告同意向出租方支付基于合同价格和适用增值税税率计算的增值税及附加税费。被告应在签署本合同之日向原告足额支付相当于3个月保底租金、物业管理费和宣传推广费总和之金额的保证金，在整个租赁期限内由原告保管且无需支付利息，以保证其履行本合同的所有条款，否则，原告有权终止合同。若本合同因此而终止，若被告己缴部分保证金但不足额的，已交的部分保证金不予退还，不足部分原告有权向被告追偿；若本合同终止时，被告未缴保证金的，原告有权向被告追偿全额保证金。若被告违反本合同任何约定，包括但不限于拖欠其根据本合同应向原告支付的任何款项或其他违约情形，原告有权从被告的保证金中扣除所欠款项、相应的滞纳金及由于被告违约而导致原告遭受的全部损失。被告无权以保证金抵消其在本合同项应付的任何款项。若被告未发生本合同约定的违约责任，则原告在下列条件全部达成后九十日内向被告扣除有关银行手续费后无息退还保证金：（1）被告己按合同约定和要求将该商铺返还原告；（2）被告付清租赁期间发生的全部租金、物业管理费、宣传推广费及其他各项费用……。被告在该商铺交付后若需对该商铺进行装修的，应按照原告公布的租户装修、管理规则进行。被告应于交付日或之前向出租方支付装修押金。装修押金在扣除被告（包括其指定的装修承包商）在装修期间内违反本合同有关规定或造成第三方财产损失的相应赔款（如有）后，若有剩余的，原告应在被告装修完工且通过有关部门验收批准后30日内无息退还给被告。在本合同期满或因任何原因终止时，被告应在本合同期满／终止当日或按原告通知的日期将该商铺恢复至交付标准或原告另行事先书面同意的标准后交还给原告（合理自然损耗除外）。若被告未经原告书面同意逾期占用该商铺的（包括以人或物品占用）：每逾期一日，被告应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的两倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用；且原告有权但无义务将该商铺内的一切动产搬离该商铺。双方在合同的终止与解除中还约定，除非由于不可抗力原因，若被告出现下列情形之一的，原告有权不经被告同意立即解除本合同，被告无权要求原告退还己付之保证金或其他费用，且被告还应向原告支付相当于合同终止时前六个月被告实际应付平均月租金、月物业管理费和月宣传推广费之和的六倍的违约金：……（3）逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日；（4）被告未经原告同意，擅自中途退租的；……。若原告出现下列情形之一的，被告有权不经原告同意而解除本合同：（1）原告未按时向承租方交付该商铺，经被告书面催告后90日内仍未交付的；（2）原告交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的：（3）原告交付的该商铺存在重大缺陷并危及被告人员安全的。该商铺内的水、电、燃气、空调、通讯等的供应由于政府行为、市政建设、公共设施等原告无法控制的原因中断、发生故障或损坏从而影响被告经营时，原告无需就此对被告承担任何责任，被告仍须按本合同规定缴纳租金、物业管理费及其他费用。被告同意在被告根据本合同接收该商铺后，任何给予被告的通知若写明以被告为收件人并被留置该商铺处，将被视为送达被告。原告在该商铺门口或购物中心其他醒目位置张贴的与日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知被告。被告同意除了向原告支付相关费用、金额及其他应付款外，同时按照适用增值税税率向原告支付该款项相应的增值税（连同任何附加税费）。如果被告登记为增值税一般纳税人，及已向原告提供充分信息以出具增值税专用发票，原告应于收取被告支付的费用、金额或其他报酬的30天内，向被告出具增值税专用发票，开具上述增值税专用发票产生的所有成本均由被告负责承担。双方同意将争议提交购物中心所在地法院诉讼解决。 合同签订后，原告依约向被告交付了涉案商铺，履行了合同义务。被告也自2016年12月29日接收并使用案涉房屋，相关租金、物业费、水费、电费等费用交至2017年12月，并交付保证金148045.19元。其后，被告未能按合同约定交付自2017年12月起的相关租金、物业费、水费、电费等费用。2018年3月1日，原告向被告发出解除合同解约函，张贴在被告租赁物的玻璃上，并要求将商铺恢复原状返还逾期产生占用费。2018年4月30日，被告撤出案涉房屋，且原告也进行了清场。2018年6月8日，原告因被告未能按合同约定交付2017年12月后的相关租金、物业费、水费、电费等费用，向本院提出以上请求。 上述事实，有原告盈富置业公司提供的原、被告工商登记信息、《商铺租赁合同》、《商铺交接书》、财务账单、解约函、下家商铺租赁合同，被告芮阳雨提供的商铺租赁合同，增值税发票、银行客户回单及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，2017年1月10日，被告芮阳雨因经营餐饮店需要与原告盈富置业公司签订《商铺租赁合同》。该合同是双方当事人真实意思表示，租赁合同的形式虽是格式，但内容不违反法律法规的强制性规定，且无证据证明该合同内容显失公平，应合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同签订后，盈富置业公司将案涉商铺交付给了被告芮阳雨，盈富置业公司履行了按合同约定的将案涉商铺交付义务。被告芮阳雨有根据合同约定交付租金的义务。被告在租赁期内，自2016年12月29日接收并使用案涉房屋并对相关租金、物业费、水费、电费等费用交至2017年12月，后未能按合同约定自2017年12月起至其于2018年4月30日撤出租赁商铺时止的租金、物业费、水费、电费等费用，有违合同约定，构成违约。被告芮阳雨应当向原告盈富置业公司支付该期间未付的费用。对于租金费用，应以2017年12月的租金28528.05元及至2018年4月30日每月租金31086.34元4个月计为:28528.05+31086.34X4=152873.68元;对于物业费用,以2017年12月起至2018年4月30日每月物业费18543.43元5个月计为18543.43X5=92717.15元;对于水费、电费,以原告提供的水电费票据计为1030.40+27118=28148.4元为计,合计273739.23元。本院确认被告芮阳雨结欠原告盈富置业公司租金、物业费、水费、电费等费用273739.23元未付。对于原告诉请的违约金赔偿，原告以双方合同约定为6个月租金、物业费之和总数为297778.62元，被告芮阳雨辩称该违约金不符合法律规定。因违约金的赔偿目的是弥补原告因被告违约所受的损失，本院综合考虑原告案涉房屋实际空置时间，认为该约定过高，酌定以合同2018年的3个月租金计赔，即31086.34X3=93259.02元。对于原告诉请的要求被告支付库因逾期付款的滞纳金，也因滞纳金赔偿目的是弥补原告因被告逾期付款所受的利息损失，现原告按欠缴金额以日千分之一标准向出租方支付，该标准有违法律对利息利率的强制性规定，本院确定以年利率24%计，并以本院确认被告芮阳雨结欠原告盈富置业公司租金、物业费、水费、电费等费用273739.23元及应赔偿的违约金93259.02元，扣除被告芮阳雨交付保证金148045.19元计273739.23元+93259.02元-148045.19元=218953.06元为本金,并自2018年5月1日起计。对于被告芮阳雨交付保证金的抵扣，因原告在计算违约金时自行作了扣除，被告芮阳雨辩称也作了认可，要求抵扣或返还，本院确认予以抵扣。对于原告盈富置业公司向本院提出的要求判令解除双方签订的《商铺租赁合同》诉讼请求，因在诉讼中双方一致同意解除合同，且被告也于2018年4月30日撤出案涉房屋，并原告也进行了清场，本院对原告的该项请求予以支持。对于被告芮阳雨在庭审中辩称的租赁费用包括税费的数额，应当是由原告承担。因双方在合同中约定，被告同意除了向原告支付相关费用、金额及其他应付款外，同时按照适用增值税税率向原告支付该款项相应的增值税（连同任何附加税费），被告的该辩称有违合同的约定，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥盈富置业有限公司与被告芮阳雨于2017年1月10日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告芮阳雨应于本判决书生效之日起十日内向原告合肥盈富置业有限公司支付租金、物业费、水费、电费、违约金等费用218953.06元，并赔偿原告合肥盈富置业有限公司利息损失（以本金218953.06元，自2018年5月1日起按年利率24%计至实际付清之日止）。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6486元，由原告合肥盈富置业有限公司负担2378元，由被告芮阳雨负担4108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪友柱 人民陪审员  昌茂林 人民陪审员  杨甫红 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  罗晓洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。