上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初25833号原告：上海阳光投资(集团)物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：袁玉俊，总经理。委托诉讼代理人：林琪。被告：黄利民，男，1971年3月26日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海阳光投资(集团)物业管理有限公司(以下简称阳光物业)与被告黄利民物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，先适用简易程序(小额诉讼)审理，后因在审理中发现本案不符合小额诉讼条件，本院依法决定本案适用简易程序的其他规定，公开开庭进行了审理。原告阳光物业的委托诉讼代理人林琪、被告黄利民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币(以下币种同)8,143.2元；2.被告支付逾期滞纳金8,143.2元(服务合同第十条)；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告所在小区合生城邦二街坊物业服务单位。2015年1月1日，原告与被告小区业委会签订《物业管理服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，管理期限自2015年1月1日到2017年12月31日。约定物业管理费为1.3元/平方米/月。被告房产建筑面积为174平方米，每月应付物业管理费为226.2元。原告按照约定为被告提供了管理服务，但被告从2015年1月1日至2017年12月31日未支付物业管理费，共计8,143.2元，滞纳金8,143.2元。就欠费事宜原告多次催讨未果，故诉讼来院，要求判如所请。被告黄利民辩称，虽然物业服务公司提供物业服务，业主接受物业服务有缴纳物业服务费的义务，但是原告主张的2015年1月1日至2015年10月1日物业费诉请已超过诉讼时效；原告提供的物业服务与合同表示的完全不符；原告对被告有侵权行为，以致被告作为业主遭受重大财产损失。故，被告不同意阳光物业的全部诉讼请求。审理中，被告提出反诉，要求：1.判决阳光物业签订的《物业服务合同》无效；2.判令阳光物业拆除违反规划许可擅自搭建、改建的一切违建设施，立即恢复原状。审理中，被告还要求申请追加上海市闵行区合生城邦二街坊业主委员会为本案当事人。经审查，本院裁定对黄利民的反诉不予受理，该裁定现已生效。原告为证明其主张，向本院提供了：1.物业服务合同1份，证明原告从2015年1月1日至2017年12月31日对系争小区进行物业管理；2.上海市不动产登记簿复印件1份，证明被告系上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋产权人；3.双挂号信邮寄凭证1份，证明原告于2017年12月27日向被告催收物业费的情况。对此，被告发表质证意见表示，对证据1复印件的真实性不予认可，后经核对证据1原件后，其表示该复印件与物业合同原件1-8页核对一致，但对证据1的合法性不予认可，认为根据物业管理条例及物权法，业主委员会有权代表业主与物业公司签订物业合同，但是被告所在小区的业主委员会不是业主大会所选举，故被告不认可。且原告物业公司是包干制，由业主每月支付，由物业公司承担物业管理，但是本小区的物业服务合同不是由业主大会合法选举出的业主委员会与物业公司签订合同，选举程序不合法，故被告不认可，且合同中除了包干制，同时还约定了其他事项，但原告均未按约提供服务，故被告不认可该证据。对证据2真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的关联性不认可，经查看原件后认为即使依据证据，仍然已过2年诉讼时效。审理中，被告为证明自己的抗辩意见，向本院提供了：1.照片和维修清单复印件2张，证明被告的车辆停在小区内被损坏，且其认为该损坏与本案有关，因为原告提供的物业服务不合标准；2.照片复印件1张，证明车辆停放损坏后经其投诉也没有回应，且被告的车辆被原告阳光物业禁止出入小区；3.照片复印件1张，证明小区楼道内公共通道内消防通道的损坏情况；4.照片复印件1张，证明被告房屋所在的134号单元门的损坏情况；5.照片复印件1张，证明原告占用绿地私设出入门禁以致业主出入不便；6.“今日江川”微信公众号截屏复印件1份，证明小区盗窃案频发；7.2018沪民01终7482号民事判决书及短信截屏复印件各1份，证明原告在提供物业服务中有侵权行为，并对业主造成巨大的财产损失。对此，被告发表意见表示，对证据1-2真实性、关联性不认可；证据3真实性不确定，即使存在问题，业主也可以报修，物业会负责维修；证据4照片是被告所住的楼道，但无法反映损坏情况，且即使楼道有损坏，业主也可以联系物业，物业会负责维修；证据5的真实性合法性认可，但关联性不认可，物业公司是在实行人车分离管理；证据6照片反映的公众号其未看过，照片是小区的照片，但跟本案无关；证据7真实性、合法性认可，但关联性不认可，且该判决已经确认小区物业公司未侵权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，原告与上海市闵行区合生城邦二街坊业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对上海市闵行区金平路777弄合生城邦二街坊小区提供物业管理服务，委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费用按季缴纳，业主应在每季度履行交纳本季度物业服务费用的义务。如采用法律诉讼的形式解决欠费，则按3‰/日支付逾期违约金。被告是该小区134号1002室房屋的业主，房屋建筑面积为174平方米。物业费收费标准为每月每平方米1.3元。因被告未按约向原告交纳自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业费，遂涉讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经审查，上海市闵行区合生城邦二街坊业主委员会并非本案中必须共同进行诉讼的当事人，现被告黄利民要求申请追加上海市闵行区合生城邦二街坊业主委员会为本案当事人，理由不成立，本院依法予以驳回。本案中，原告作为系争房屋所在小区的物业服务企业，依约提供物业服务，被告理应按时、如数交纳物业服务费用。至于被告辩称的原告物业服务主体不适格、物业服务与合同约定不符以及原告对其存在侵权行为以致被告作为业主遭受重大财产损失等意见，因其并未提供充分有效的证据以支持其观点，故被告依此拒付物业费的抗辩意见依法不能成立。审理中，被告黄利民辩称原告向其主张的2015年1月1日至2015年10月1日的物业服务费已超过诉讼时效。根据在案证据显示，本案中原告阳光物业提供的其于2017年12月27日向被告寄送的催讨物业费函件，虽可引起时效的中断，但因历时较长，催讨的函件并未能使原告主张的2015年1月1日至2015年9月30日期间物业服务费的诉讼时效中断期间得以延续。据此，被告主张的上述期间物业服务费诉请已逾诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。至于2015年10月1日的物业服务费，根据涉案物业服务合同对物业费交纳期限的约定，系争房屋物业费应按季度缴纳，故系争房屋2015年10月1日的物业费最迟应于2015年12月31日缴纳，而原告阳光物业于2017年12月27日的催款行为依法可以产生2015年10月1日物业费诉讼时效中断的效力，故对于被告主张的2015年10月1日的物业费已逾诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告阳光物业向被告主张的自2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业费诉请，于法有据，本院予以支持，但是对于原告主张的其余物业费诉请，因已逾诉讼时效，且被告已就此提出诉讼时效抗辩，本院依法不能支持。关于逾期滞纳金的问题，依据物业服务合同约定，业主逾期未交纳物业管理费的，原告有权收取逾期违约金即滞纳金。本院综合考虑涉案合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定逾期滞纳金为1,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄利民于本判决生效之日起十日内支付原告上海阳光投资(集团)物业管理有限公司自2015年10月1日起至2017年12月31日止的物业费6,107.4元；二、被告黄利民于本判决生效之日起十日内支付原告上海阳光投资(集团)物业管理有限公司逾期付款滞纳金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币减半收取计25元，由被告黄利民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 莫 燕二〇一八年十月二十九日书记员 沈薇露附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。