河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3322号原告：贾秀岷，男，1983年11月29日出生，汉族，河北省香河县人，住。被告：香河三田雍泓房地产开发有限公司。住所地：香河县五一路26号三田雍泓大厦。法定代表人：李家翔，董事长。委托诉讼代理人：刘建华，该公司员工。原告贾秀岷与被告香河三田雍泓房地产开发有限公司（以下简称三田雍泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾秀岷及被告的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾秀岷向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还强制收取的契税13，209元、公共维修基金9，907元、燃气设备费6，000元、测绘费104元、交易费155元、房本手续费960元、物业费2，462元及装修管理费、垃圾处理费、临时施工证件、施工许可证644元，共计33，441元，并支付相应利息；2.判令被告支付自2015年8月31日至2016年9月25日期间逾期交房违约金25，656元及利息；3.判令被告即日起，到相关管理部门办理青海城小区项目备案登记，并向原告提交房屋面积测绘图；4.判令被告按照合同约定，恢复可视对讲机和户外1-3层的外墙砖；5.由被告承担诉讼费。事实和理由：2016年9月25日，原告按照收房通知要求去办理收房手续，被告强制收取了一系列违法费用。如不照单缴纳，被告拒绝交房。收房时法律赋予购房人的法定义务，原告不能拒收。但收了房不等于就认可被告强制收取的各种违法费用，依法对被告提起诉讼。一、交房时强制收取的各种费用违反了一系列的法律、法规。1.依法退还原告契税13，209元、公维9，907元。契税和公维作为国家部门征收、管理费用。国税发（2004）137号《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》第二条规定：契税要及时终止委托代征。从2005年1月后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。被告在无相关部门委托的情况下，强制收取国家明文禁止代征的契税和公维，一直未向相关部门缴纳，无偿占用原告资金，不按照合同约定办理房屋产权证，因此该费用必须退还原告，由自己向相关部门缴纳。2.退还原告壁挂炉费用6，000元。供热作为商品房配套建设的基础设施，其费用已经一并计入开发建设成本中，在房价之外另行收取未经主管部门批准的其他任何费用，都是违法的。被告强制收取壁挂炉费违反了《城市商品房销售管理办法》第7条第6款：“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用或者已确定施工进度和交付日期的规定”。违反了国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知第十三条：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”的规定。违反了《消费者权益保护法》第9条、第10条的自主选择、自由交易、有权拒绝强制交易行为的公平原则。3.被告依法退还测绘费104元、交易费155元、房本手续费800元、物业费2，462元。依据《房产测绘管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第34条规定：房产测绘所需费用是由被告承担，而不应由购房人缴纳。交易费是针对二手房交易而言的，原告与被告签订的是一手商品房，依据国家规定原告不需要交纳此费用。原告强制代理产权证的办理事项，房本费800元超出国家规定收费标准80元的10倍，原告请求被告退还房本费，自行办理房屋产权证。物业费应当由物业公司收取，被告不具有收取物业费的主体资格，更不能强制代收，被告退还强制收取的物业费2，462元。二、2015年8月30日，是合同约定的最后交房日，但原告并未收到被告书面的延期交房通知以及电话通知。2016年7月30日，被告向原告发放入住通知书时，该房屋还未取得竣工验收合格。根据《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，未经验收合格的商品房不得交付使用。2016年12月15日，该房屋取得了验收合格备案。因此，被告应向原告支付2015年8月31日至2016年12月15日，共482天的违约金。三、依法履行商品房项目的登记备案，并向原告提供房屋面积测绘图，是法律赋予被告的法定义务。被告至今未在房屋管理部门办理青海城小区项目登记备案手续，严重违反了国家的相关法律、法规。为此，被告应自即日起，到房屋管理部门办理登记备案，并向原告提供房屋面积测绘图。被告与原告签订的商品房买卖合同第十五条约定，要在房屋交付使用90日内，为原告办理房屋产权登记。被告强制收取的契税费、公共维修基金、代办产权登记费，原告都已被迫全部交纳。但至今已经过去近两年了，被告一直未为原告办理产权登记，契税的发票也没有给原告，以至于原告的房本遥遥无期，原告要求被告承担相应的违约责任。四、合同附件三约定，1-3层为外墙砖，单元门为防盗楼宇可视对讲门。被告在未通知原告，擅自变更合同约定，将1-3层外墙面砖改为涂料，防盗楼宇可视对讲门改为门禁卡。被告严重违反了合同法规定，故请求依法判令被告按照合同约定。被告三田雍泓公司辩称，一、壁挂炉费用应由原告承担。商品房买卖合同中并未约定购房款中包含燃气壁挂炉，但原告与我公司达成的商品房买卖合同补充协议第2条中已经明确约定，燃气暖炉费用由原告承担。二、我公司为原告代缴物业公共维修基金和契税是无偿代理行为，最终以物业维修基金管理部门和税务部门开具的发票金额为准，多退少补。三、测绘费实际收益人为原告，同时根据行业惯例，应由原告承担。交易费是办理房屋产权证需要业主缴纳的，我公司是无偿代收，以相关部门的最终政策为准，多退少补。装修管理费、垃圾处理费、临时施工证件、施工许可证是物业公司收取的，与我公司无关。四、关于外墙面砖和防盗楼宇可视对讲，根据商品房买卖合同补充协议第9条约定，原告在交房通知确定的期限届满日之前未提出异议的，房屋交付后，视为符合房屋买卖合同约定的条件。五、根据商品房买卖合同补充协议第9条约定，原告在交房通知确定的期限届满日之前未提出异议的，房屋交付后，视为符合商品房买卖合同约定的条件。六、由于环保整改要求，在施工期间多次停工，造成部分延期，被告开发的项目是相关政府部门合法规划批准的，但该项目用电负荷，一直未能解决。被告多次请求河北省委和青海省委协调解决，香河供电有限公司于2016年批准实施了新的高压通电方案，并开始施工。施工结束后，及时通知业主收房。作出解决供电问题的方案。合同第八条、第十四条约定，若城市干网原因造成的电力供应，出卖人不承担相关责任。被告没有延期交房，不承担违约责任。本院经审理，认定事实如下：2015年3月11日，原告与被告三田雍泓公司签订了商品房买卖合同及补充协议。合同约定，将被告开发的位于香河县运河大道北延东侧三田雍泓青海城一期（Ｄ区7号楼2单元1501号房屋出售给原告，总价款659，543元；第八条，出卖人（被告）应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经质量监督部门备案验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：非出卖人原因造成的停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第九条，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十四条，出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交付使用时，给水、排水、供电达到正常使用条件，电梯正常使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：若因城市干网原因造成无法正常使用，出卖人不承担相关责任。合同附件三约定，1-3层为外墙面砖；单元门为防盗楼宇可视对讲门；等等。补充协议约定，商品房交易过程中所发生的下列各项费用，由出卖人、买受人双方按国家和政府有关规定分别缴纳：因商品房买卖而发生的契税、公共维修基金由买受人缴纳；因买受人取得商品房产权而发生的登记费、工本费等费用，由买受人缴纳；等等。另外，原告还委托被告办理不动产登记事宜、房屋交易手续，并出具了委托书。被告在商品房建设过程中，将合同约定涉案房屋所在的1-3层的外墙面砖，改为用真石漆装饰外墙；合同约定单元楼门安装防盗楼宇可视对讲门，现改为门禁。又查，2011年3月4日，被告取得香河县城乡规划局颁发的建设用地规划许可证。2013年12月27日，被告取得香河县城乡规划局颁发的建设工程规划许可证。在施工过程中，因为电力供应不足问题无法得到解决，被告向青海省委、青海省人民政府请求协调电力供应问题。2015年11月27日，青海省委办公厅、青海省人民政府办公厅给河北省委办公厅和河北省人民政府办公厅去函，要求帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题。2015年12月16日，河北省人民政府办公厅给青海省人民政府办公厅复函，按照河北省委、省政府要求，廊坊市政府立即召集香河县政府、市县供电公司负责同志召开专题会议，研究制定了具体解决方案，由廊坊市供电公司负责，实施廊坊香河110千伏变电站负荷切改工程，从香河110千伏变电站分出6,000千伏安用电容量到其他变电站，2016年5月底前完工。等等。2016年6月6日，被告三田雍泓公司就青海城新装工程与廊坊明源电力工程有限公司香河分公司签订施工合同，小区电力工程计划开工时间为2016年6月10日，总工期30日。2015年8月26日，被告通过快递的形式，向原告发出关于青海城住宅小区交房日期顺延的告知函，原告收到了该告知函。2016年12月15日，被告开发的7号楼在香河县住建局备案。2017年4月7日，被告为原告出具了交纳购房款的发票。被告代收涉案房屋契税9,907元、公共维修基金13，209元、壁挂炉6，000元、测量费104元、交易费155元、房本费960元。原告向香河三田雍泓物业服务有限公司交纳物业费2，462元和装修管理费、垃圾处理费、临时施工证件、施工许可证2，644元。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、收据、备案登记证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、青海省委办公厅关于帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题的函、河北省人民政府办公厅关于协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题的复函、香河供电有限公司高压供电方案、施工合同、快递回执及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告与被告三田雍泓公司订立商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。原告要求被告退还收取的契税、公共维修基金、测绘费、交易费、房本费。被告代原告收取房屋契税、公共维修基金、物业费，是经过原告同意的，然后被告向有关部门交纳，具体数额以相关部门的票据为准。房产测量费虽是由委托人支付，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人均可以委托房产测绘单位进行房产测绘，委托人虽为开发商，但按照“谁受益，谁负担”的原则，该项费用应当由原告负担。被告不能证明收取交易费的依据，故收取原告的交易费155元应当退还给原告。原告要求被告给付强制收费占用的利息，被告应当自原告起诉时的2018年7月16日起，至2018年8月16日，以155元为基数，按照中国人民银行活期存款利率计算利息为0.19元。被告收取的房本费是原告委托办理房屋产权证时的工本费，该项具体费用，最终应当以房管部门的票据为准。合同约定被告应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记，需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金。被告已经将原告提供的资料报产权登记机关备案，原告不能证明未取得房产证的责任在被告，故本院对原告的该项请求不予支持。原告请求被告到相关管理部门办理青海城小区项目备案登记，该项请求并非民事法律调整范围，但原告要求被告向原告提交房屋面积测绘图并无不当，本院予以支持。在原、被告签订商品房买卖合同中，虽未约定由谁负担燃气壁挂炉设备及安装费等费用，但燃气壁挂炉设备安装在原告购买的商品房内，实际受益人为原告。众所周知，开发商作为企业，建造商品房的各项费用均应由业主承担。原告也未提供证据证实，被告重复收取供热采暖系统的费用，故被告向原告收取燃气壁挂炉等费用，并无不当。原告以被告交付的涉案房屋所在楼房1-3层外墙未贴面砖和楼宇间未安装可视对讲门，而要求按照合同履行。因原告购买商品房已经竣工，并经过有关部门验收合格。原告要求被告将1-3层外墙贴上面砖和安装可视对讲门的诉讼请求，已不符合客观事实，原告可以就损失情况，另行主张权利，本院对原告的该项请求不予支持。合同中约定，被告应当在2015年8月30日前交房，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：非出卖人原因造成的停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人（原告）。若因城市干网原因造成无法正常使用，出卖人不承担相关责任。被告在施工过程中，发生电力供应不足的问题。在自身无法解决的情况下，请求青海省委办公厅和青海省政府办公厅予以协调解决供电问题。青海省委办公厅、青海省政府办公厅给河北省委办公厅和河北省政府办公厅去函，要求帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题。河北省政府办公厅给青海省政府办公厅复函，安排有关部门协调解决，要求于2016年5月底完工。2016年6月6日，被告就青海城新装工程与廊坊明源电力工程有限公司香河分公司签订小区电力工程的施工合同，计划开工时间为2016年6月10日，总工期30日。在供电不足的情况下，为按期向业主交付房屋，被告多方协调有关部门解决供电问题。在已知不能按期交房的情况下，被告也及时通知原告逾期原因。按照合同约定，因城市干网原因造成无法正常使用，被告不承担民事责任。同时，被告所建的青海城住宅小区远离县城，水、电、气、暖等也远离城市干网，原告在购房时就已经知晓该情况。因此，本院对原告的该项请求不予支持，对被告的抗辩意见予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司返还原告贾秀岷交易费155元及利息0.19元。于判决生效后十日内履行。二、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司将香河县青海城小区一期（D区）7号楼2单元1501号房屋测绘图复印件给付原告贾秀岷。于判决生效后三十日内履行。三、驳回原告贾秀岷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，478元，减半收取739元，由原告负担664元，被告负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  徐天峰二〇一八年十月十一日书记员  李龙静