四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初4810号 原告（反诉被告）：王再国，男，1993年3月28日出生，汉族，住四川省安县。 原告（反诉被告）：黄艳，女，1992年2月12日出生，汉族，住四川省安县。 委托诉讼代理人：杨卿，四川重泰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：朱辅军，四川通贤律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：蒋国川，男，1988年9月12日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王黎明，四川广力律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市太升南路支行，住所地四川省成都市青羊区忠烈祠西街48号。 负责人：刘营，职务不详。 原告王再国、黄艳与被告蒋国川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，蒋国川提起反诉。后本院依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市太升南路支行（以下简称邮政储蓄银行太升南路支行）作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理，王再国、黄艳及其委托诉讼代理人杨卿、朱辅军，蒋国川的委托诉讼代理人王黎明到庭参加诉讼，邮政储蓄银行太升南路支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王再国、黄艳向本院提出本诉诉讼请求：一、判令蒋国川继续履行与王再国、黄艳签订的《存量房屋买卖合同》，将新都区房屋过户至王再国、黄艳名下；二、判令蒋国川向王再国、黄艳支付违约金126000元；三、判令蒋国川向王再国、黄艳支付律师代理费22000元；四、本案诉讼费等费用由蒋国川承担。事实及理由：王再国、黄艳系夫妻关系，其中王再国在成都不间断购置社会保险满两年，符合成都市购房条件。王再国、黄艳于2017年7月经成都市丰伟房地产经纪有限公司居间，与蒋国川达成买卖房屋的意向。2017年7月15日，双方签订了《存量房屋买卖合同》。王再国、黄艳根据合同约定向蒋国川支付了定金30000元，随后办理了银行按揭事宜。但蒋国川收取定金后直到2017年10月15日后，都以各种理由拒绝配合办理网签及过户手续。综上，蒋国川违约，王再国、黄艳为维护自身合法权益提起诉讼。 被告蒋国川辩称，1.《存量房屋买卖合同》无效。双方于2017年7月15日签订该合同，但合同签订时，黄艳并未在成都工作及购买社保，不符合成都市房屋限购政策。王再国购买社保的时间为2015年7月至2017年1月，不符合成都市要求连续不间断购买社保24个月的规定。因此王再国、黄艳不具备购房资格，合同无效；2.案涉房屋系蒋国川婚前取得，但以按揭方式购买，婚后由其配偶范静共同偿还按揭贷款，在出售此房屋时未取得范静的同意；3.本合同履行条件不成就，首先案涉房屋设置抵押权，无法过户。其次王再国、黄艳仅向其支付定金10000元，并未收到其余购房款。再次案涉房屋一直出租给第三方，现由第三方占有并使用，房屋出售未通知承租方行使优先购买权。 反诉原告蒋国川向本院提出反诉诉讼请求：确认蒋国川与王再国、黄艳签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实与理由：2017年7月15日，蒋国川与王再国、黄艳签订《存量房屋买卖合同》，由蒋国川将位于新都区房屋出售给王再国、黄艳。《存量房屋买卖合同》签订后蒋国川实际收取定金10000元，另有20000元由成都市丰伟房地产经纪有限公司收取。后因王再国、黄艳不符合成都市房屋限购政策，故导致合同无法履行；同时，案涉房屋系按揭方式支付购房款，未取得房屋共有人范静的同意，王再国、黄艳不能作为善意第三人。综上所述《存量房屋买卖合同》无效。 反诉被告王再国、黄艳辩称，《存量房屋买卖合同》是有效的，蒋国川应当履行合同义务，合同是否有效应当根据合同法、行政法规的规定，而不是政策；蒋国川陈述不属实，定金30000元是蒋国川收取，第三方只是代管。房屋所有权证上只载明由蒋国川单独所有，其本应按照合同约定于2017年10月前完成变更登记，但因房价上涨而拖延至今。综上，请求驳回蒋国川的诉讼请求。 第三人邮政储蓄银行太升南路支行未发表意见。 各方当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对各方当事人真实性无异议的《成都市城镇职工养老保险缴费明细》、《存量房屋买卖合同》、《定金》、不动产权证等证据，本院予以采信并在卷予以佐证。经审理认定事实如下：王再国、黄艳系夫妻关系。2017年7月15日，王再国、黄艳（买方）与蒋国川（卖方）及案外人成都丰伟房地产经纪有限公司（以下简称丰伟公司）签订《存量房屋买卖合同》。合同约定由王再国、黄艳购买蒋国川所有的位于新都区房屋（权030XXXX，以下简称案涉房屋）。合同第二条约定“1.该物业以现状装修状态及其设备售予买方，出售成交价为630000元……，买方必须按下述步骤和方式支付：（1）支付定金买方直接支付卖方定金人民币30000元。由买方直接交付卖方定金及房款……（2）买卖双方协商同意：人民币600000元作为第二部分房款，付款方式如下……银行按揭付款A）买方须支付不低于人民币190000元为购买该物业首付款，在买卖双方至成都市房地产管理局办理网签及产权过户手续当日付清给卖方。B）卖方同意买方通过向银行申请人民币440000元的贷款支付第二期房价款。银行贷款金额由居间方协助买方寻找银行承诺的贷款支付给予卖方，办理银行按揭所发生的费用概由买方自理，买卖双方须于本合约生效7个工作日内提交按揭银行贷款相关资料。若买方的银行贷款未经审核通过或经审核通过的贷款数额不足以支付第二期房价款，买方应于本合同签订后30个工作日内补足。因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约；如因任何一方迟延提交相关按揭资料，或者提交资料不符合银行要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约。C)银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付卖方。2.买卖双方同意，本合约中买卖该物业所产生的税费及手续费需按政府及有关部门、机关规定和收费标准交纳包括：1）契税；2）交易手续费；3）转移登记费；4）营业税及附加费；5）个人所得税；6）土地出让金；7）土地收益金；8）维修基金；9）公证费；10）查档费；11）印花税；12）居间方收取的按揭服务费8100；13）其他，其中买方支付上述1）2）3）4）5）9）10）11）12）款项，卖方支付上述6）7）8）款项”。第三条相关事宜约定：“1、买卖双方同意，买卖双方须于2017年10月15日或之前，到成都市所在地房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。若因买方购房需贷款，具体过户时间以买方所在银行申请贷款成功之后时间为准；若因卖方有银行按揭贷款，具体过户时间以结清银行贷款且注销抵押权时间为准。2、买卖双方协商同意，卖方须于过户当天将该物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。……6、卖方向买方承诺，卖方负责保证在2017年9月25日或之前结清该物业银行贷款及一切债务，保证拥有该物业合法处分权。由此产生的所有费用（银行违约金、提前结清贷款关系费等）由卖方全部承担”。第四条违约责任约定：“2.本合同签订后，若卖方有下列任何一种行为，则视为违约，卖方应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全额佣金本合同约定该物业成交价百分之三即人民币19000元，并且向买方支付本合同约定该物业成交价20%的违约金，卖方须双倍返还买方定金，若定金在居间方托管，则居间方无须经过卖方同意便可退回买方，同时卖方有权解除本合同。（1）签约后反悔，不愿出售该房屋，或以各种理由拖延，致使合同无法按约定时间履行；……”。第五条第3款备注约定：“①经双方协商，此房于过户当天交房，卖方协助买方去房屋交接。买方同意现租房续租房屋，租期至2018年2月份至3月份，过户后与租方重签租房合约；②若因买方征信、流水、或因政策原因调控无法买到此房，卖方无条件退换所有定金费用”。同日，蒋国川出具《定金》，载明其收到蒋国川购房定金30000元。 另查明，案涉房屋存在抵押，抵押权人系邮政储蓄银行太升南路支行，其提交的《情况说明》载明“……2017年7月，该客户向我行申请提前还款，该笔贷款已于2017年9月18日结清”。至法庭辩论终结前，案涉房屋抵押权未解除。案涉房屋《不动产权证》显示房屋坐落“新都区大丰街道花都大道X号X栋X单元X层X号”，为蒋国川单独所有。 再查明，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日出台《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号），该通知第二条载明“在成都高新西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断交纳社会保险24个月以上”。王再国、黄艳无成都市限购区域户籍。王再国从2015年7月至2017年6月在成都市缴纳社会保险，2017年3月至2017年6月系个人缴纳。 案件审理过程中，王再国、黄艳主张继续履行合同，同意一次性支付剩余购房款。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为：一、合同效力问题；二、在合同履行过程中原被告何方存在违约行为的问题；三、违约责任的承担问题。本院对本案争议焦点分述如下： 一、关于合同效力的问题。蒋国川提出《存量房屋买卖合同》因王再国、黄艳不具有购房资格和未经其配偶范静同意而无效。本院认为，首先，基于不动产公示公信原则，不动产权证载明为蒋国川单独所有，王再国、黄艳有理由相信其有权处分；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，蒋国川主张的成都市限购政策系管理性禁止性规范，并非效力性禁止性规范。故本院对蒋国川无效主张不予支持，双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规有关效力性禁止性规定，故应属合法、有效。至于王再国、黄艳是否具有购房资格的问题，《成都市人民政府办公厅关于完善我市主张限购政策的通知》规定，无成都市限购区域户籍的须在限购区域稳定就业且连续不间断交纳社会保险24个月以上。本案中，王再国、黄艳均无成都市限购区域户籍，但在双方于2017年7月15日签订合同时，王再国已连续缴纳社保满2年，且在庭审后，法庭拨打12345市长热线进行询问，工作人员告知二人符合购房条件。 二、在合同履行过程中原被告何方存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，王再国、黄艳的义务为按时支付定金和购房款；蒋国川的义务为2017年9月25日之前结清银行贷款及一切债务、于2017年10月15日之前配合王再国、黄艳到成都市所在地房地产交易中心办理网签及产权过户手续。但事实上，王再国、黄艳将定金30000元支付给蒋国川后，蒋国川以二人不符合限购政策等理由拒绝履行合同约定的相关义务，故本案违约方系蒋国川。 三、违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王再国、黄艳要求继续履行合同，且邮政储蓄银行太升南路支行向本院出具《情况说明》载明蒋国川已将贷款清偿，故抵押权从事实上讲已涤除。本院根据本案双方当事人实际履行情况，从维护市场经济条件下交易安全和契约稳定的角度出发，对王再国、黄艳提出的继续履行的诉请予以支持。关于违约金的问题。根据《存量房屋买卖合同》第四条约定，违约金为成交价的20%，但《存量房屋买卖合同》继续履行后，王再国、黄艳并无较大损失，因此本院对王再国、黄艳主张的违约金进行调整，酌定为50000元。对于王再国、黄艳主张的律师费无事实和法律依据，本院不予支持。 另关于蒋国川主张其只收取定金10000元，另20000元由中介方托管的事实。本院认为，2017年7月15日双方签订合同时，王再国、黄艳向蒋国川支付定金30000元，且蒋国川亦出具收条确认，至于其将定金是否托付中介管理系其自行处分，与本案无关。故本院确认王再国、黄艳已向蒋国川支付30000元，剩余600000元购房款未支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒋国川与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市太升南路支行于本判决生效之日起三十日内注销新都区大丰街道花都大道X号X栋X单元X层X号房屋抵押登记； 二、原告（反诉被告）王再国、黄艳于注销上述抵押登记之日起三十日内向被告（反诉原告）蒋国川支付购房款600000元； 三、被告（反诉原告）蒋国川在注销上述抵押登记之日起三十日内协助原告（反诉被告）王再国、黄艳办理新都区大丰街道花都大道X号X栋X单元X层X号房屋的产权转移手续； 四、被告（反诉原告）蒋国川于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王再国、黄艳支付违约金50000元； 五、驳回原告王再国、黄艳的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告蒋国川的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取1730元，由原告王再国、黄艳负担730元，被告蒋国川负担1000元；反诉案件受理费减半收取100元，由反诉原告蒋国川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一八年十月十一日 书记员  凌淼