昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初1811号 原告：张浩，男，1969年6月14日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张时俊，男，汉族，系张浩的父亲。特别授权代理。 委托诉讼代理人：李孝洁，女，汉族，系张浩的母亲。特别授权代理。 被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。 法定代表人：吕国平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯俊声，男，系该公司法务主管。特别授权代理。 原告张浩与被告呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日受理后，依法适用普通程序于2018年8月24日在本院公开开庭进行审理。原告张浩的委托诉讼代理人张时俊、李孝洁，被告新都昌公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《商品房购销合同》（合同编号1-131X）第九条约定向原告支付逾期交房的违约金（自2014年10月1日至2014年10月30日的违约金3000元及自2014年10月31日起至被告取得《建设工程竣工验收备案表》并通知原告接房之日止，以总房款335255元为基数按每日0.02%计算的逾期交房违约金），现暂计算到2018年5月8日为89093.5元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告于2013年1月8日签订《商品房购销合同》（合同编号1-131X），原告向被告购买位于昆明市呈贡新区洛龙街道办事处西部的新都昌商业广场1幢XX层XXXX号房，房屋总价335255元；合同约定被告应于2014年9月30日交付房屋；合同第九条约定被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告直至今日也未向原告交付经国家相关部门验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》的房屋。原告认为，双方所签合同，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行自己的义务。合同签订后，原告按约履行全部义务，被告却不按约交付符合国家相关法规，经竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》的房屋，给原告造成较大的经济损失，应承担违约责任，向原告支付违约金。现诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告新都昌公司辩称，本案的逾期交房违约金应计算到2018年1月10日止，为81248.51元。双方在购销合同中第九条约定了答辩人逾期交房时，逾期前30天按每天100元向原告支付违约金，逾期30天后按照已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金。第十条约定该商品房经建设单位组织验收格格后，答辩人应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续。如原告未按公告时限办理房屋交接手续的，在公告中明确的交接时限届满之日起，视为房屋已移交完毕。《合同补充协议》第四条明确约定：“建设单位组织验收合格”是指房屋经答辩人组织勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格；房屋取得上述单位验收签章的，即视为原所购房屋已具备交付条件，上述约定对合同各方均有约束力。由于答辩人在2017年11月已经取得了勘察单位昆明市建筑设计研究院有限责任公司、设计单位云南天怡建设设计有限公司、施工单位中国有色金属工业第十四冶金建设公司、监理单位云南熔诚建设监理咨询有限公司的验收签章；并且在2017年12月15日已经按合同约定在《都市时报》A08版发出了交房公告，明确交房时限为2017年12月15日至2018年1月10日。因此，本案中逾期交房违约金应当自合同约定的答辩人交房日期2014年9月30日的次日即2014年10月1日起计算至公告时限届满的2018年1月10日止，共1197天。其中前30天为100元×30天=3000元，后1167天按每天乘以0.02%每天乘以原告实际付款金额计算违约金，答辩人应承担违约金为3000+335255元×0.02%×1167天=81248.51元。由于原告提起诉讼时诉请的逾期交房违约金是计算至2018年5月8日，因此，按照《诉讼费交纳办法》的相关规定，答辩人只应承担截止到2018年1月10日止应付逾期交房违约金的诉讼费用，超出的诉讼费，应由原告承担。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，被告提交的《建设单位工程验收证明书》中监理单位的签章不符合印章的形式要件，其真实性无法确认，本院不予采信；昆明市呈贡区住房和城乡建设局回函，该回函系昆明市呈贡区住房和城乡建设局出具，能够证实涉案房屋目前为止还未办理竣工验收及备案，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2013年1月18日，原告张浩与被告新都昌公司签订编号为1-131X的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告张浩向被告购买位于昆明市呈贡新区洛龙街道办事处西部的新都昌商业广场1幢XX层XXXX号房，房屋总价335255元。合同第七条约定被告应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；第九条约定被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。《合同补充协议》第四条约定《商品房购销合同》第七条中“建设单位组织验收合格”是指房屋经被告组织勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格，房屋取得上述单位验收签章的，即视为原告所购房屋已具备交付条件。原告按合同约定向被告付清了全部房款。被告新都昌公司当庭确认原告所购买的房屋并未取得竣工验收备案表，昆明市呈贡区住房和城乡建设局确认诉争商品房至今未办理竣工验收及备案。 本院认为，关于本案涉案房屋是否达到交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》四十三条第一款规定“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款规定“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”，明确为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。本案合同约定并不能排除行政法规强制性规定的适用，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当有规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，被告提交的《建设单位工程验收证明书》本院未采信，同时被告确认涉案房屋至今未办理竣工备案，故本院认为本案涉案房屋未达到交付条件。关于被告应如何向原告支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中合同约定的交房日期为2014年9月30日，被告新都昌公司当庭确认原告所购买的房屋并未取得竣工验收备案表，昆明市呈贡区住房和城乡建设局亦确认诉争商品房至今未办理竣工验收及备案，故涉案房屋至今仍不具备交付条件，被告新都昌公司应向原告支付自2014年10月1日起至被告所售房屋经过国家有关部门竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》止的逾期交房违约金。逾期交房违约金的计算方式依《商品房购销合同》第九条约定执行，即自2014年10月1日起至2014年10月30日止按照每天100元计算，之后按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付逾期交房违约金。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》四十三条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、由被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张浩从2014年10月1日起至2014年10月30日止的逾期交房违约金3000元（100元/天×30天），并支付以总房款335255元为基数自2014年10月1日起至被告就本案项目取得《建设工程竣工验收备案表》之日止按每日0.02％计算的逾期交房违约金。 二、驳回原告张浩的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2027元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长 朱 曦 人民陪审员 杨 菊 人民陪审员 徐春燕 二〇一八年十月二十二日 书 记 员 李文骏