内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书    （2018）内0981民初108号        原告：张某，现住北京市朝阳区。   委托诉讼代理人：于某阳，内蒙古百宁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某尧，内蒙古百宁律师事务所律师。   被告：中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行，统一社会信用代码：×××,，现住内蒙古呼和浩特市赛罕区大学东街6号。   法定代表人：邵某，行长。   委托诉讼代理人：仝某。   被告：中国建设银行股份有限公司丰镇支行，统一社会信用代码：×××,现住内蒙古自治区乌兰察布市丰镇市 。   法定代表人：李某阳，行长。   委托诉讼代理人：张某1，内蒙古义利律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曹某，中国建设银行股份有限公司乌兰察布分行法律顾问。   被告：内蒙古中宣拍卖有限责任公司，统一社会信用代码：×××,现住内蒙古呼和浩特市赛罕区 。   法定代表人：李某萍，经理。   委托诉讼代理人：张某。   第三人：内蒙古丰电能源发电有限责任公司，统一社会信用代码：×××，现住内蒙古自治区乌兰察布市丰镇市发电厂院内。   法定代表人：石某海。   委托诉讼代理人：魏某林，内蒙古善建律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某琼，内蒙古善建律师事务所律师。   本院受理原告张某诉被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行、被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行、被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司、第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，2018年1月26日原告张某向本院提出房屋损失评估鉴定，2018年2月2日丰镇市人民法院司法辅助办公室依法委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司进行评估，2018年5月16日内蒙古公鉴房地产估价有限公司作出内公鉴估字【2018】第009号房地产估价报告。2018年2月5日被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司向本院提出管辖权异议申请，2018年2月8日内蒙古自治区丰镇市人民法院以（2018）内0981民初108号民事裁定书驳回内蒙古中宣拍卖有限责任公司对本案管辖权提出的异议。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司对丰镇市人民法院（2018）内0981民初108号民事裁定书不服提出上诉，2018年5月2日内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院以（2018）内09民辖终60号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。2018年7月26日、2018年8月24日本院依法适用普通程序对本案进行了公开开庭审理，9月4日下午就本案原告委托本院房屋损失鉴定评估鉴定费票据进行远程同步录音录像质证，原告张某的委托诉讼代理人于某阳、陈某尧，被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行委托诉讼代理人仝某，被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行委托诉讼代理人张某1、曹某，被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司委托诉讼代理人张某（在2018年8月24日庭审时被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司的委托诉讼代理人张某经本院合法传唤未到庭）、第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司委托诉讼代理人魏某林、王某琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告张某诉称， 2016年10月，原告在《北方新报》、《内蒙古晨报》及微信等媒体上，看到被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司接受被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行的委托，对《拍卖公告》中位于丰镇市××区的被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行原营业楼房产进行公开拍卖。原告知悉后，在2016年10月28日与被告中宣拍卖公司签署《竞买意向申请表》、《竞买须知》、《竞拍合同书》等协议，并缴纳240000元保证金。2016年10月29日，原告以1250000元拍得被告丰镇支行原营业楼。同日，原告与被告中宣拍卖公司签订《成交确认书》。2016年11月15日原告向被告中宣拍卖公司支付剩余拍卖价款及佣金合计1072500元。   原告按照《成交确认书》及其他相关协议的约定，完全履行支付拍卖价款义务。上述三被告迟迟不与原告签订《房屋买卖合同》，无故不交付拍卖标的房屋以及不为原告办理产权变更手续的行为，严重侵犯原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，望判如所请。请求依法判令三被告向原告交付位于丰镇市××镇支行营业楼(面积合计1567.92平方米)，并为原告办理房屋产权变更手续。依法判令三被告共同承担原告的损失157603元(该损失暂从2016年12月1日计算至2018年3月1日，原告请求按10392元/月计算损失至被告交付房屋并办理产权过户手续之日止)；请求依法判令内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂配合办理房屋过户手续；本案诉讼费、鉴定费等由三被告承担。   被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行辩称， 一、产权不能变更是不动产登记政策变化导致，且答辩人得知无法办理房屋产权变更手续后，一直积极与第三人沟通办理土地使用权证事宜，但均遭到第三人拒绝，答辩人对于房屋不能办理转移登记并无过错。答辩人在2016年委托中宣拍卖公司拍卖丰镇电厂原营业楼房产时，被告丰镇建行持有该拍卖房产的房产证，依据《房屋登记办法》第三十三条第一款“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料: (一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”、第二款“前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”之规定，持有房产证以及合同即可以在房屋登记管理部门办理房屋产权过户。但在拍卖成交后，依据新实施的《不动产登记暂行条例》、《内蒙古自治区不动产登记实施办法》等规定，变更房屋产权需要持有房屋产权证及土地使用权证到不动产登记中心办理，办理房屋产权过户出现现实困难。答辩人得知无法办理房屋产权变更手续后，多次委托丰镇建行与第三人沟通协商，但第三人始终不予配合，最终造成原告客观上无法取得房屋权属证书。综上所述，对于房屋不能办理产权变更事项，答辩人并无过错。二、答辩人在委托拍卖公司拍卖时已向拍卖公司充分披露了该房产的瑕疵及风险，相关后果应由原告自行承担。答辩人在与拍卖公司签订《委托拍卖合同》时，已告知此房产的实际面积、房本面积以及无土地证的客观事实。且答辩人于2016年 10月28日就该房产专门出具了《关于丰镇支行原营业楼出售情况的进一步说明》，说明中明确告知该拍卖房产的组成情况以及我行仅有992.85平方米的房屋产权证，房产无土地证，故我行已完全尽到了瑕疵告知义务。根据拍卖公司与答辩人签订的《委托拍卖合同》中第二十一条约定，合同中与竞买人有关的一切甲方（答辩人）权利，由乙方（拍卖公司）告知竞买人无条件予以认可并确认。竞买人有异议的，不得参加与本合同有关的拍卖活动。如乙方未履行或未完全履行向竞买人的告知义务，各方由此而形成的损失由乙方承担。故在原告、答辩人及拍卖公司三方构成的拍卖关系中，答辩人已委托拍卖公司向原告进行必要的告知，且对损失责任的分担也进行了明确的约定。综合上述情况，答辩人已委托拍卖公司向原告进行瑕疵告知义务，原告应当是在完全了解拍卖房产存在瑕疵并愿意承担由此带来无法过户等风险的基础上参与竞拍，相关后果应由原告或拍卖公司承担。三、拍卖成交后拍卖公司应当负责完成资金交割、实物交割及产权过户的义务，我行仅提供协助，且答辩人至今未收到拍卖成交款项，根据合同约定，答辩人不应进行房屋实物交割。根据答辩人与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》第十二条约定，拍卖成交后，拍卖公司负责完成答辩人与原告交易的资金交割、实物交割及产权过户。答辩人仅需就实物交割及产权过户提供应有的协助。故答辩人在交付房产及产权过户中仅作为协助人，并不是主要义务人。另根据该条第七款约定，在拍卖公司将成交价款足额支付给答辩人之日起15日内，由拍卖公司及答辩人向买受人移交标的物，需要进行分割的标的物需延长2个月交付。至今答辩人仍未收到拍卖成交款项，故根据合同约定，答辩人不应向原告交付房产。结合上述情况，答辩人已充分披露了房屋情况及权属瑕疵，原告在自愿承担风险的情况下竞得房屋，但因政策变化以及第三人不配合等原因，导致房产不能办理转移登记，损失应由原告自行承担，答辩人对于相关结果的发生并无过错，且至今答辩人仍未收到拍卖款项，并未实际占用拍卖资金，不应承担赔偿责任。恳请贵院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。   被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行辩称，一、本案案由应该定为拍卖合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。民事案由应当依据民事法律关系的性质来确定，本案原告主张因竞买房屋发生的纠纷，所以本案案由应该确定为拍卖合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。二、答辩人建行丰镇支行不应该成为本案当事人。拍卖合同纠纷的当事人仅包括委托人、拍卖人和竞买人和买受人，而答辩人建行丰镇支行不是拍卖合同的当事人，不应该成为本案的被告。三、本案不符合交付标的物的条件且是因电厂原因造成的。本案是拍卖合同纠纷，成交确认书是原告竞拍成功的唯一依据，拍卖规则等法律文书没有规定必须签订房屋买卖合同。根据委托拍卖合同第十二条的约定，在成交价款支付给建行之日15日内，办理移交手续。但是拍卖公司至今未将拍卖成交价款支付给银行，原告要求移交标的物的请求不符合合同约定的交付条件。而且根据该条约定：拍卖人负责完成委托人及买受人交易的实物交割及产权过户，委托人仅就实物交割及产权过户提供应有的协助。答辩人虽然不是拍卖合同的当事人，但是作为拍卖标的物所有权人，在拍卖公司支付成交价款后，也同意协助拍卖公司对原告进行实物交割和产权过户。此前也就办理权属证书过程中，与丰镇发电厂协商过，但是受到电厂重重阻挠并不予配合。所以在办理权属变更手续时，应该由原告首先交纳土地出让金并由丰镇发电厂协助和配合予以办理。四、丰镇支行不应该承担赔偿责任。未交付和未办理权属证书的原因不是建行造成的，建行也没有占用原告的资金，不应该承担赔偿责任。   被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司辩称，拍卖人内蒙古中宣拍卖有限责任公司拍卖程序合法、公正，且无任何过错。情况如下：拍卖人内蒙古中宣拍卖有限责任公司接受中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行的委托，于2016年10月29日上午10: 00 在呼和浩特市锦和酒店会议室举行房产拍卖会，公开拍卖中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行房产16处，其中标的15是丰镇支行原营业楼，本次拍卖会公告刊登在2016年10月21日《内蒙古晨报》11版。公告中已明确披露标的瑕疵，并且声明我公司按现状拍卖标的，不承担任何瑕疵担保责任。竞买人张琛女士的授权委托人张俊先生于2016年10月28日到我公司报名参与竞拍，阅读并签署了以下报名文件：《竞拍合同书》、《竞买须知》、《拍卖规则》以及《竞买意向申请表》，表示对标的瑕疵均认可。拍卖会时竞买人张琛女士的委托代理人张俊先生以最高应价壹佰贰拾伍万元人民币（小写： 1250000元）竞得丰镇支行原营业楼标的，并签署了《成交确认书》。 会后竞买人张琛女士的委托代理人张俊先生于2016年11月15日向 我拍卖人内蒙古中宣拍卖有限责任公司缴清了全部成交价款及佣金， 拍卖人内蒙古中宣拍卖有限责任公司向张俊先生提供了房产过户所 需要的资料，配合其完成过户手续。在上述拍卖过程中，拍卖人内蒙古中宣拍卖有限责任公司严格按照《中华人民共和国拍卖法》的相关规定执行拍卖流程，并无任何过错，标的无法移交给竞买人并不是拍卖人内蒙古中宣拍卖有限责任公司所造成的，故拍卖人内蒙古中宣拍卖有限责任公司不承担原告的任何损失。   第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司辩称，一、丰电公司厂区和生活区的土地属于国家依法划拨，其土地和房产属于国有资产，根据丰电公司提供的2011年8月29日由丰镇市人民政府颁发的第038号《国有土地使用证》（见证据1)，“土地使用权人” 为“内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂”，“坐落”为 “丰镇市工业区”，“地类（用途)”为“发电厂”用地，“使用权类型”为“划拨”，使用权面积为“5247593.3平方米”，约合7871.35 亩。丰电公司提供的2015年7月14日由丰镇市人民政府颁发的第029号《国有土地使用证》（见证据2)，“土地使用权人”同为 “内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂”，“坐落”为“工业区、南城区毛渔沟村、巨宝庄镇”，“地类（用途)”为“工业” 用地，“使用权类型”也同为“划拨”，使用权面积为“544.94亩”，约合363295.15平方米。丰电公司提供的2005年1月I7日由丰镇市房地产管理局颁发的房权证第050122号《房屋所有权证》(见证据3)，“房屋所有权人”为“内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂”，“房屋坐落”为“丰镇市工业区丰镇发电厂”， 房屋“结构”为“砖木混合”，“房屋总层数”为“划4层、3层、平房”，“建筑面积”为“12183.704平方米”，设计用途为“非住宅”，“权属性质”为“国有”；在其《房屋所有权证》内附有的 “字第65号”，经分析应该为原房产证的“复印件”粘贴在该《房屋所有权证》上，用以说明减少了992.846平方米。请看该“字第65号”房产证复印件，“所有权人”为“丰镇发电厂”，“所有权性质”为“全民”所有即“国有”，“房屋状况”合计“13176.55 平方米”，减去第050122号《房屋所有权证》上的建筑面积 12,183.704平方米，正好等于丰镇支行《房屋产权证》登记的 992.846平方米。虽然丰镇发电厂与丰镇支行于2004年11月30日分别签订了《房地产买卖契约》和《房屋买卖协议》，但其房屋建筑面积均为992.846平方米。同时了解到时至今日，丰镇支行房产证下的土地使用税仍然为本案第三人缴纳，第三人保留适当时候向丰镇支行追偿的权利。二、丰镇支行处置1567.92平方米国有资产的房产大于其房产证992.846平方米，依法应当属于无权和无效处置侵权行为。根据丰电公司《房屋所有权证》上的记载，其房产有12183.704平方米，内附有的粘贴的“字第65号”的原房产证应为13176.55平方米，减少了的 992.846平方米正好是丰镇支行房产证的平米数。但是丰镇支行却处置了1567.92平方米，多处置了属于丰镇电厂的646.484平方米，依法应属无权和无效处置的侵权行为。《内蒙古自治区企业国有资产产权交易管理办法》第7条规定，“有下列情形之一的，应当进入产权交易市场进行交易：（二) 国有独资、控股企业出售帐面净值在5万元以上的单项固定资产、无形资产；”第19条规定，“凡发生产权交易而未在产权交易市场进行的，各级国有资产、工商、国土资源、房产等有关部门不予办理相关变更手续”。第21条规定，“国有资产占有单位违反本办法第7条、第8条、第10条、第13条规定出售国有资产的，出售行为无效”。丰镇电厂将在适当时候提起侵权之诉，维护丰镇电厂的合法权益。三、丰镇支行在处置“国有企业”的“国有资产”时，违反了国家的强制性规定(一）建行内蒙古分行、丰镇支行都属于“持有国有资本的企业”，都应当遵守《企业国有产权转让管理暂行办法》。根据国务院国有资产监督管理委员会和中华人民共和国财政部2003年12月31日联合颁发的第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》（以下称《暂行办法》)第2条规定，“国有资产监督管理机构、持有国有资本的企业(以下统称转让方)将所持有的企业国有产权有偿转让给境内外法人、自然人或者其他组织(以下统称受让方)的活动适用本办法”。建行内蒙古分行、丰镇支行都属于“持有国有资本的企业”。(二）丰镇支行转让和处置国有资产未按《暂行办法》履行批准程序。根据《暂行办法》第25条“国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有产权转让”和第26条“所出资企业决定其子企业的国有产权转让。其中，重要子企业的重大国有产权转让事项，应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准”的规定，我们在阅卷时，没有看到丰镇支行转让和处置国有资产按《暂行办法》履行的批准程序。(三）丰镇支行转让和处置国有资产未按《暂行办法》在依法设立的产权交易机构中公开进行。《暂行办法》第4条规定，“企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制”，丰镇支行没有遵守该规定，因为第17条第四项规定了 “企业国有产权转让成交后，转让方与受让方应当签订产权转让合同，并应当取得产权交易机构出具的产权交易凭证”。而丰镇支行在处置国有资产时，没有提供产权交易机构出具的产权交易凭证。(四)丰镇支行转让和处置国有资产未按《暂行办法》履行“内部决策程序进行审议，并形成书面决议”。《暂行办法》第11条规定，“企业国有产权转让应当做好可行性研究，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议。国有独资企业的产权转让，应当由总经理办公会议审议。国有独资公司的产权转让，应当由董事会审议；没有设立董事会的，由总经理办公会议审议”。我们没有看到丰镇支行提供的审议结果，依法应当属于违规处置国有资产。（五）丰镇支行未按《暂行办法》转让和处置国有资产，有关责任人应承担相应的法律责任。《暂行办法》第32条第一款及第一项和第二项规定，“在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效。（一)未按本办法有关规定在产权交易机构中进行交易的；（二）转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的”，以及第32条第二款“对以上行为中转让方、转让标的企业负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由国有资产监督管理机构或者相关企业按照人事管理权限给予警告，情节严重的，给予纪律处分，造成国有资产损失的，应当负赔偿责任；由于受让方的责任造成国有资产流失的，受让方应当依法赔偿转让方的经济损失；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任”。我们将保留向丰镇市房地产管理局提出《请求依法撤销为丰电公司和丰镇支行因签订 而办理产权证的申请》的权利。四、丰镇支行未及时办理土地使用权出让手续并依法缴纳土地使用权出让金导致现在无法变更产权，应由过错方承担相应的责任。根据《城市房地产管理法》第40条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。涉案房产买卖后，丰镇支行未及时履行办理土地使用权出让手续并依法缴纳土地使用权出让金的法定义务导致现在无法变更产权，应由其承担相应的责任。五、原告张琛明知涉案房产转让存在瑕疵，无法办理土地使用权的过户手续，应由原告自行承担无法变更产权的法律后果，原告张琛应该看到建行内蒙古分行或者拍卖公司公示的该案涉案房产标注的情况：“位于丰镇电厂院内1-3层，面积合计 1567.92 平方米,其余无证整体出售”（见一审卷42页），也应当了解到丰镇支行房产证的建筑面积为992.846平方米（见一审卷65 页），原告张琛应当心知肚明其中存在的风险。此外，根据拍卖公司与原告张琛签订的“成交确认书”，其第2条中明确说明“买受人已经充分理解本次拍卖活动资料文件的内容，全部了解并认可成交标的的现状和瑕疵情况”；在其第5条中也再一次明确，“该房产坐落于丰镇市电厂生活区内，建行名下无土地证”。这即表明原告明知本案涉案房产的瑕疵情况，即多出房产证的面积和不具有土地证原告知情且同意在无土地证的情况下购买涉案房产，故应该由原告自行承担无法变更产权的不利法律后果。原告张琛请求的房屋租赁费损失应当由丰镇支行承担。原告张琛请求的房屋租赁费损失是因为丰镇支行没有及时交付房屋导致的，而房屋实际占有人为丰镇支行，与丰电公司没有任何关系。因此，应当由违约方丰镇支行承担相应的责任。此外，拍卖公司接受建设银行丰镇支行的委托也存在瑕疵，不符合商务部《不动产拍卖规程》的有关规定。《拍卖法》及相关规定，在国有资产处置过程中有瑕疵的国有资产在拍卖法中有禁止性规定。如：《房地产估价》中“注册房地产估价师声明”第10 条中说，“本次估价未考虑建筑物占用范围内土地的归属权情况，评估地上建筑物租赁价格似同占用范围内土地共同持续出租，提请报告使用者予以关注”，这个声明明显的回避了“土地的归属” (国有划拨）和房地产的密切关系。综上所述：涉案房产转让无效，原告张琛知情，应由原告自行承担无法变更产权的法律后果，退一步，即使需要承担违约责任也应该由未及时履行法定义务的建设银行丰镇支行承担。   经审理查明，2016年5月被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行与被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，双方就权利义务进行了约定，按照委托拍卖合同第一条约定，甲方保证拍卖标的物及所有权无争议，并向乙方提供有关证明文件和详细资料，并说明拍卖标的的已知瑕疵。2016年10月被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行委托拍卖房产清单编号为“15”的房产正是本案争议标的丰镇支行营业楼1-3层。建筑面积为1567.92平方米，土地使用权取得方式占地为电厂用地，未能取得土地证。2016年10月21日原告张某在《北方新报》、《内蒙古晨报》及微信、网络等媒体上，看到被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司接受被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行的委托，对《拍卖公告》中位于丰镇市××区的被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行原营业楼房产进行公开拍卖。原告知悉后，在2016年10月28日与被告中宣拍卖公司签署《竞买人登记表》、《竞买意向申请表》、《竞买须知》、《竞拍合同书》、《拍卖规则》等协议，原告张某于2016年10月28日授权委托张某2（系张某之父）参加10月29日举行的房产拍卖会，原告张某之父张某2于2016年10月28日向被告内蒙古中宣拍卖公司指定账户转账缴纳240000元保证金。2016年10月29日，原告以1250000元拍得被告丰镇支行原营业楼。同日，原告与被告中宣拍卖公司签订《成交确认书》。2016年11月15日原告张某之父张某2向被告中宣拍卖公司指定账户转账支付剩余拍卖价款及佣金合计1072500元，上述两笔款先后由张某的父亲张某2通过中国工商银行呼和浩特新华东街支行、中国工商银行呼和浩特金桥支行汇入委托拍卖合同第十四条约定的建行呼和浩特建银大厦支行内蒙古中宣拍卖有限责任公司账号为×××的账户。之后房屋一直未交付，原告向本院提起诉讼。拍卖公告上对标的为 “15”的丰镇支行原营业楼面积描述为：位于丰镇电厂院内1-3层，面积合计1567.92平方米，其中西楼992.846平方米有证，其余无证整体出售。2018年2月2日原告张某向本院提出损失鉴定申请，由丰镇市人民法院司法辅助办公室依法委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司进行评估，2018年5月16日内蒙古公鉴房地产估价有限公司作出内公鉴估字【2018】第009号房地产估价报告。   另查明，按照丰镇市人民法院在丰镇市房地产管理局综合档案馆依法调取的第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司（丰镇发电厂）与被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行就争议标的档案，其中2014年11月30日房地产买卖契约中证实标的××区，房屋建筑面积为992.846平方米，并约定丰镇发电厂一并将该建筑物的土地使用权一并转移给中国建设银行股份有限公司丰镇支行。但未办理土地使用权转让、登记、审批手续。另据被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行2005年1月17日房屋产权证以及第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司提供的2011年8月29日由中华人民共和国国土资源部、丰镇市人民政府、丰镇市国土资源局颁发的丰国有2011第038号土地面积为5247593.3平方米内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂土地证证实争议标的房屋土地性质为国有划拨，房屋建筑面积992.846平方米。没有证据证实中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区××区电厂营业部的房产向丰镇市人民政府主管部门审批。   原告张某的委托诉讼代理人对自己的主张7月26日当庭提供了以下证据，第一组证据：拍卖公告，《竞拍合同书》、《竞买申请表》、《拍卖规则》、《竞买须知》、《成交确认书》，工商银行转账凭证两张，中宣公司对本案中涉案房屋公开拍卖，原告于2016年10月28日和被告中宣公司签订《竞买合同书》、《竞买申请表》等一些合同，欲竞买被告丰镇支行原营业楼，并依约交纳保证金240000元。2016年10月29日原告通过公开竞价，以1250000元成功竞拍，后原告签订《成交确认书》并依约缴纳剩余1072500元，完成全部义务，2016年10月丰镇支行作为所有权人未履行交付义务，已经严重侵犯了原告的合法权益。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行质证认为对真实性无异议，部分证明目的有异议，原告方证明分行和支付没有履行交付义务，侵犯原告权利，本组证据都是与拍卖公司形成合同竞买房屋等，是原告与拍卖公司形成的关系，根据拍卖公司和分行委托合同来看，必须将房款足额交给分行才能将房屋移交给买方，至今未收到拍卖成交价款，所以说从履行义务人没有履行义务来说，分行和支行不能履行，不是银行的责任造成的。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行发表质证意见为无异议。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为无异议。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为对证据的真实性无异议，证明的事实有异议，拍卖时违法，建行992.846平方米，委托拍卖公司拍卖1567.92平方米，把丰镇电厂的房屋侵权处置，原告明知建行的照片显示说明，应该知道瑕疵和风险的存在仍然愿意竞价购买，责任属于原告。我们认为拍卖公司拍卖的房产不合法属于侵权行为，根据商务部拍卖规则，建行委托人提供给他的资料应该有土地证和房产证才符合拍卖规则。第二组证据：丰镇市房屋产权档案材料，内蒙古建行丰镇支行是房屋所有权人，2014年11月30日支行和电厂签订房屋买卖契约约定将本案诉争的房屋以60万元出售给内蒙古建行丰镇支行，契约第三条载明双方同意由甲方第三人交付建行，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方支行，因此建行取得房屋产权属，房地产契约合法有效，房管局为本案房屋办理了产权登记手续，第三人将土地随建筑一并转让，因此支行和分行处置本案的房屋的行为合法有效。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行质证认为对真实性合法性关联性无异议，证明目的无异议。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行发表质证意见为无异议。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为无异议。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为真实性关联性无异议，恰恰证明第三人与支行签订的协议是992.846平方米，依照协议与支行办理了产权过户手续，为什么没有与支行办理土地变更手续是因为建行没有出具转让手续，受让方取得国有资产，房地产管理法第40条规定，应该由他们出具土地出让金才能办理土地产权证的变更手续责任应该在支行，房产证能变更，两个土地证是建行厂区和生活区，房地产证原来是13万多平米，变更后减少的正好是992.846平米，变更后的正是电厂新旧产权证的差额，原告提供的证据正推翻原告提供的第一组证据，第一组证据载明是1567.92平方米，第二组是992.846平方米，2005年11月30日建行交付了992.846平方米的价款后从2005年到现在的土地使用税仍然是丰镇发电厂代缴，丰镇发电厂在必要的时候将向支行返还权利。合同签订后房产已经转让给支行，本案支行未将房产转交标的物与本案的第三人无关。第三组证据：房地产评估报告，证明由贵院委托专业鉴定机构内蒙古公鉴房地产估价有限公司，针对原告的租金损失予以鉴定，鉴定结论为：2016年12月1日-2018年3月1日的租金损失为157603元，从2018年3月1日以后涉案房屋每月房租为10392元，三被告不予交付房屋，应当承担由此给原告造成的租金损失，直至实际交付之日止。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行对证据的合法性持有异议，依据的技术标准中，根据征求意见稿作为依据是不合法的，是一个生效或者实施的标准，引用的技术标准中评估是不合格的，根据房地产估价规范，以划拨的土地使用权上的房屋租赁价格评估另外给出租金中所含的土地收益值，报告中没有体现划拨土地，评估租金价格偏高，电厂比较偏僻，支行不应该承担责任，不是拍卖合同的当事人也没和原告形成合同关系，拍卖公司没有将价款交于内蒙分行造成的。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行发表质证意见为对真实性无异议，证明目的不予认定，分行根据合同约定还没有收到拍卖款项不负有交付义务，不应当赔偿租金损失。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为无异议。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为对真实性无异议合法性有异议，评估报告把属于电厂的附属楼房也评估为建行资产这是不合法的，是侵权行为，建行后面所附的房产面积是992.846平方米，评估报告上多出来很多平米，原告主张的租赁费与丰镇电厂无关。9月4日远程质证的证据有：内蒙古公鉴房地产估价有限公司出具的评估费票据2张，一张是16000元、另一张是4000元，共计20000元，是丰镇市人民法院司法辅助办公室提供，合法有效。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为对票据的真实性没有异议，对举证目的有异议，对鉴定的结论有意见。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行质证意见为两张票据的其中一张是缴款人张俊，与本案没有关系，没有关联性，鉴定费不应该由被告承担。对鉴定的结论有意见。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为1.公鉴房地产估价公司无鉴定评估租赁费用损失的资质，应委托价格评估公司 ；2.评估结论、评估费无依据，不认可 ；3.法院《司法评估委托书》竟然确定"本案评估费等由三被申请人承担"，未审先判，依据何在? 第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为无异议。   被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行7月26日出示证据，第一组证据：内蒙古建行和拍卖公司签订的合同，建行与拍卖公司签订的合同是民事合同，是双方真实意思的表示，合同合法有效，合同中约定拍卖公司应当对买受人对拍卖内容进行充分告知，约定成交后拍卖公司负责交割，拍卖公司应当负主要责任，分行是协助方，拍卖公司将足额交付分行，至今分行未收到拍卖成交款，分行不负有交付已交房产的义务，约定了出让金的约定，交纳土地出让金需要买受人交纳。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为对真实性不确定，因为不是我方与分行签订的。分行和中宣公司签订的合同，约定的内容是二被告中宣和分行产生的法律关系，买受人承担土地出让金及中宣没有将价款交于分行我方都不承担，不能以二被告之间的合同约定拒绝办理房产登记手续及房屋交付，并且没有明确土地出让金需要买受人缴纳，保留主张土地出让金的权利。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行对真实性合法性关联性证明目的无异议。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为无异议。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为对真实性无异议，合法性关联性有异议，附件载明拍卖了12处没有丰镇。违法处置了属于丰镇电厂的国有资产委托是违法的。第二组：出示内蒙古建行和拍卖公司给中宣公司2016年10月委托拍卖的清单，证明委托拍卖公司拍卖，注明了未能取得土地证的事实，双方负责人都有签字。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为房产清单真实性由法院裁定，清单中第15项是委托拍卖丰镇支行，面积是1567.92平方米，房屋是整体出售的，本案实际房屋也是按照1567.92平方米拍卖的，所以应该按照1567.92平方米办理，出让金由买受人承担这张清单我方不知情，如果买受人承担出让金，保留主张权利，建筑年代是2004年，992.846平方米是有房本的，多出来的是后来自己建造的，并非第三人说的属于电厂。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行无异议。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为无异议。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为对第15项房产自己认可1-3层实际上是992.846平方米不是1567.92平方米也不是原告说的一个整体，这些建筑都是丰镇电厂建造的，院里坐北朝南的一排平房，产权没有转让给支行，属于丰镇电厂的合法财产，拍卖房产清单中把属于丰镇电厂646.484平方米一并进行处置是侵权行为，批注说的缴纳土地出让金认可，符合规定，国有资产转让为商用或个人需要交纳土地出让金。第三组：我行委托中宣拍卖公司拍卖丰镇支行原营业楼做了进一步说明，因为后续扩建部分的原因，根据民法总则，建行有相关的所有权，建设银行分行已经向中宣公司充分披露了所有情况，也说明了部分无土地证的事实，委托人和竞买人直接交易，我们把知道的和拍卖房产的客观情况充分告知了拍卖公司，我们认为拍卖公司是完全告知了买受人，分行是没有过错的，原告张某的委托诉讼代理人质证意见为真实性不认可，2016年10月28日是落款时间，原告和被告中宣公司签订竞买申请表的当天，竞买当天这份说明是不存在的而且没有写向原告进行过出示，落款是建行乌兰察布分行是本案的案外人，委托人是内蒙分行所有权又是丰镇支行，为什么是乌兰察布分行出具说明，但是中宣公司带我们去看房的时候三层楼和二层楼门房和车库都在当时的出售范围，与载明的基本一致，没有中宣公司的回执。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行无异议，丰镇支行隶属乌兰察布分行。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为收到说明是通过邮箱收到的，领导给原告代理人张某2先生出示过的，邮件确实是通过分行的工作人员的工作邮箱发给我们的邮箱。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为对合法性不认可，与拍卖纠纷关联性不认可，建行和移动公司的院子是丰镇电厂建设生活区和保障区一同建设成的，建设银行说他自己建的，但是并未提供证据，建行在电厂的土地使用权范围内擅自建房也属于侵权行为，未经批准。    被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行7月26日出示证据，   第一组：丰镇发电厂文件一份丰电综合2016（85）号，关于尽快妥善处理中国建设银行资产处理过程中几个问题的函，是给乌兰察布分行出具的，是丰镇发电厂在本案中房屋产权等不与配合并协助予以阻挠，这时间段丰镇支行整体出售的房屋已经出售，电厂并未对支行提出异议只是说土地使用权是电厂的。原告张琛的委托诉讼代理人质证意见为真实性有异议，有三份附件没有提供，对证明目的有部分异议，2016年11月8日是发送时间，没有相应的回执，发送时已经竞买完毕，第三人所指的问题不是事实，992平米的房屋所有权证是建行支行的，单独的所有权证与第三人持有的不一样，交纳土地使用税第三人还未举证。排头是发给乌盟分行，不是委托人，无权向权利人主张，第三人说院内600多平米是电厂建造的建行说是建行建造的，如果不是建行建造的保留600多平米的欺诈行为。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行对合法性真实性证明目的无异议。被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司发表质证意见为无异议。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为真实性合法性关联性无异议，因为得知建行要处置营业部才向他提出善意的提示，如果处置1567平方米的面积势必要和丰镇电厂发生纠纷，在没有最终处置的时候提出警示是有利于纠纷解决的，但是建设银行没有回应以至于发生纠纷，我厂和建行不一样的产权证是建行处置电厂后院600多平米，正是因为建行处置电厂600平米的资产，第三人向建行发出函，避免第三人和建行发生产权纠纷。第二组（8月24日出示）：建行在丰镇电厂原来的办公楼、门房照片、职工车棚、库房及职工食堂、支行加盖的二层楼照片，证明丰镇支行之后加盖的房屋建筑。原告张琛的委托诉讼代理人质证意见为真实性认可，对证明目的认可，说明建行加盖的建筑是有处置权的。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为对真实性认可证明目的认可。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为不认可，只拿照片无法证明被告建行对该房有所有权，是被告支行自己加盖的房屋，想要达到证明目的需要出示产权证。第三组（8月24日出示）房屋产权档案资料和房屋所有权证，原告已经举证过，我们不再重复举证。证明目的同原告一致。原告张琛的委托诉讼代理人质证意见为真实性认可，证明目的认可，在这组证据中其中一份在2004年由被告丰镇支行和第三人签订了一份房屋买卖契约，在契约中第三条明确载明双方同意于2004年11月30日由甲方（第三人）将上述房产正式交付给丰镇支行，房屋移交乙方范围内的土地使用权一并交给乙方，乙方有权处置该土地，加盖房屋不需要征得第三人的同意，即使没有产权证变更但是双方已经在约定中约定了。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为没有新的质证意见。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为建行支行房产证是992.846平方米，不包括现在平房的建筑平米，平房的所有权不属于支行，我国的房产使用权和土地使用权实行的是强制性的，未经登记没有变更和登记从法律上说没有发生法律效力，所有丰镇电厂土地使用范围内建的所有的房屋在没有转移的情况下属于国有土地，属于丰镇电厂所有，所谓的建行的房屋使用权范围不是属于建行所有，现在的建筑物的范围内的房产只有建行的1-4楼，其他业务经营的房屋和附属房屋远远大于992.846平方米，所有建行所在的建筑物的范围内还有其他的存在，从被告建行出示的第三组证据和第二组证据互相矛盾，很显然建行出示的照片中的平房，建行是没有所有权与使用权的，建行对于自己没有所有权的自行处置违反法律，是对第三人产权的侵权行为。   第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司向法庭出示证据，第一组（8月24日出示）：国有土地使用证第038号，证明1.房屋所有权人为丰镇发电厂，坐落于工业区丰镇发电厂12183.704平米，国有；2.所有权证内附有的所有权是丰镇发电厂，房屋13176.55平米减去12183.704平米等于丰镇支行的992.846平方米；3.建行实际处置1567.92平米，多处置了575.074平米，对于多处置的575.074属于无效处置的侵权行为，房产证附件显示了1991年11月2日办理房产证的复印件，附属的各单位的面积登记证上表明建行的房产是1-4层，没有转让给建行的时候房屋就事实存在，附属设施内除了建行的建筑外还有建行的平房和其他的包括2所学校在内。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为050122的房产证真实性认可，对附页不认可，没有任何原件的签章全部都是复印件，后面的章也不相连，记载的是4层楼但是真实是三层，就算合出来992.846平方米的差，建行也说了出卖的有产权证的就是992.846平方米，剩下的500多平米是没有产权证的，不是说500多平米也在这组证据证明中，举证意见中和庭审中表述建行是侵权行为，但是第三人没有举证证明侵犯第三人权益，建行是在合法使用土地使用权，第三人如果要说建行侵权应该举证侵犯了第三人权益。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见为房屋所有权证明目的有异议，1.同意原告代理人和内蒙分行意见；2.对产权证中65号的真实性有异议，没有加盖房屋登记部分的骑缝章，不能证实；3.第三人通过出示产权证不能证实超出产权证多出来的500多平米属于第三人所有，根据粘贴的图来看，有阴影部分不属于电厂的产权范围，在电厂建行的标注部分是阴影部分，这一部分是有产权证的部分，超出产权证的部分也是建行在土地使用范围内加盖的房屋，是一个独立的院子，多出的500多是在购买的土地中，因此不能证明，4.谁主张谁举证，应该提供相应的证据证明是电厂的房屋。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为同原告质证意见，1991年的复印件真实性存在异议，证明目的存在异议，第三人一直说用差的方法计算面积，应该用所有权证来证明。第二组证据：国有土地使用证（第038号）一份1页，证明“土地使用权人”为丰镇电厂，坐落于丰镇市工业区，土地用途为发电厂用地，使用类型为划拨，使用面积为5247593.3平米，现在电厂分为两个区，一个是发电区，一个是生活区。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为真实性无异议，证明目的有异议，与本案的关联性有异议，5247593.3平米的记载和房屋坐落于丰镇市工业区，空白处没有四至，是否与本案有关联确定不了，2011年8月9日颁发，第三人和建行签订契约是在2004年，签订的时候还没有土地使用权证，没有包含关系。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为与本案的关联性存在异议，不能证明与我们所说的支行拍卖的包含在土地使用权之内。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见为2011（038）关联性有异议，与本案不具有关联性，土地使用证的坐落位置在丰镇市工业区，丰镇建行取得房屋所有权是在电厂生活区所以说与本案无关。第三组证据：国有土地使用证（第029号）一份1页，证明“土地使用权人”为丰镇电厂，坐落于丰镇市工业区、南城区毛渔沟村、巨宝庄镇，土地用途为工业用地，使用类型为划拨，使用面积544.94亩，约为363295.15平米。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为对真实性认可，证明目的不认可，对于关联性不予认可，建行建筑到底两份土地使用权证的哪一份中第三人也说不清楚，本案的涉案房屋不在证据中的区域中，建行的位置和移动公司都处于生活区不在工业区，工业区和生活区是分开的，我们取得的房屋产权证中也有说明。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为真实性无异议，证明目的和关联性有异议，无法证明本案建行支行在此土地范围之内，没有证明丰镇电厂有诉争房屋的土地使用权。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见为同原告代理人和内蒙分行的质证意见。   被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司向本院8月22日邮寄并由法庭代为出示的证据有：第一组证据：1.2016年10月29日拍卖会拍卖委托清单复印件一份，拍卖标的保留价函复印件一份。(以上原件仅有一份，保存于中宣拍卖公司)2.2016年10月29日拍卖会《拍卖公告》报纸原件一份，我公司网站发布的《拍卖公告》一份。3.竞买人张某的报名资料复印件一份，其中包括《竞买人登记表》、《竞买意向申请表》、《竞拍合同书》、《竞买须知》、《拍卖规则》以竞买人张某和委托人张某2的身份证复印件、授权委托书、保证金汇款凭证。以上报名文件中均有写明：竞买人一旦报名参与竞价，即视为对标的的现状和瑕疵认可，我方对拍卖标的不承担任何担保责任。(报名资料原件竞买人以及拍卖人各执一份)4.竞买人张某的委托代理人张某2签署的《成交确认书》复印件份，拍卖笔录复印件一份。(《成家确认书》原件委托人、竞买人、拍卖人各执一份，笔录原件保存于中宣拍卖公司)5.《中华人民共和国拍卖法》复印件一份。我方本次拍卖会是严格按照《中华人民共和国拍卖法》的规定组织实施的，其中没有任何违法违规操作。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为没有异议，说明原告是通过合法途径购买建行委托拍卖公司拍卖的房屋，原告取得房屋合法有效，建行有为原告登记产权和交付房屋的义务。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为真实性无异议，证明建行分行已经充分披露了丰镇支行的瑕疵，只有一部分有证，其他的没有证，拍卖公司的证据中拍卖须知中拍卖表明需要办理产权变更的税费之类的需要买受人承担。中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见为同意内蒙分行意见，根据竞拍合同中约定，竞买须知等都是合同附件，有同等法律效力，办理产权变更的税费之类的需要买受人承担。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为1.内蒙古晨报第11版，第15项是丰镇市支行营业楼，公告面积是992.846平方米，不包括多拍卖的；2.原告在与拍卖公司成交确认书中第5条明确规定买受人充分了解标的现状和瑕疵，拍卖公司拍卖行为违反了拍卖法的第七条和第八条第一款的规定，证据证明建行属于国有商业银行，资产属于国有资产，按照国家国有资产管理的规定和内蒙古国有资产规定，必须经过国有资产管理局审查批准而且委托有资质的中介机构进行处置才合法，中宣拍卖公司不具有资质，所以承接建行的拍卖就是不合法的。第二组证据：《关于丰镇支行原营业楼出售情况的进一步说明》，来源：建设银行内蒙古分行财务部邮件发送，收件时间:2016年10月28日以下为我公司邮箱截图原告张某的委托诉讼代理人质证意见为证据形式上显示是建设银行内蒙古分行发给中宣拍卖公司的，我们不清楚，992平方米以外的多出来的部分同样在处置范围内，原告支付的款项中也包括了多出来部分的。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为发件人是通过建行内部邮箱统一发送，是专有的邮箱地址，证明在拍卖前建行对丰镇支行营业楼的情况告知了拍卖公司，可以作证之前内蒙分行原件已经送达到邮箱了并且收到，拍卖前已经将瑕疵情况充分告知，拍卖公司将情况再告知买受人，法庭可以调查发件情况的真实性。中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见为真实性无异议，内蒙分行在上次庭审也提到了这份证据，拍卖公司承认原件向原告展示过，如果按照原告陈述没有告知，那么应该是拍卖公司承担。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为1.出具进一步说明的不是本案被告，乌兰察布分行与本案无关，2.进一步说明中委托拍卖面积与分行在晨报上公告的面积不一致，3.乌兰察布分行说明侵犯了丰镇电厂507平方米的权益。第三组证据：建行在2016年10月委托拍卖的清单。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为真实性不认可，标注中交纳土地出让金需要买受人承担，第三方权利义务并且没有告知，直到本次开庭被告都没有和原告说过，土地出让金我们可以交但是保留诉权。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为证明内蒙建行委托拍卖之前已经告知了没有证的客观事实，建行分行告知了拍卖公司，拍卖公司应该告知买受人，备注第一条证明委托人向拍卖公司委托过程中出让金应该买受人承担。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见同意分行意见，即使拍卖人与买受人对土地出让金没有进行过告知，即使没有告知也有法律规定应该由买受人承担。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为1.拍卖公司的拍卖行为违反了拍卖法第6、7、41、42条的有关规定，程序不合法，2.拍卖建行的行为违反了国家强制性的规定，属于无权拍卖和处置，3.依据拍卖公司提供的建行出具的清单说明建行和电厂在转让房产的时候就没有交纳土地出让金，责任在建行，建行支行和分行代理人所说，即使没有约定，有法律规定应该由买受人承担，两被告没有交付土地出让金。第四组证据：992.846平米房屋产权证复印件。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为真实性认可，建行基于该产权证进行房屋出售，还有一些院内的建筑应该就是多出的500多平米一并出售给原告。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见真实性无异议。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为无异议，拍卖公告明确载明992.846平方米有产权证，其他的没有。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为产权证复印件没有异议，附图有异议我们不认可，不符合事实，超出部分我们认为是侵权行为。第五组证据：拍卖公告。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为确实发过相应的公告，拍卖当时对于992.846平方米进行了说明其他的没有说明。被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为真实性无异议，披露了房产的瑕疵，参拍须知的第五条中明确涉及土地出让金的标的土地出让金买受人承担。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见为同分行质证意见，内蒙古晨报上房产拍卖公告，1567.92平米，其中西楼有证，其余无证。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为第五组证据和第一组证据互相矛盾，内蒙古晨报上明确拍卖时992.846平米，公告上1567.92平米，不一致，自己也说不包括平房，起了一个误导原告的作用，对照片上显示的1567.92平米不认可。   法庭出示从丰镇市房地产管理局综合档案馆调取的房屋坐落丰镇市工业区电厂生活区2005年中国建设银行股份有限公司丰镇支行房屋产权档案全卷复印件及1991年11月2日丰镇发电厂房屋产权证档案复印件全卷证据。第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司发表质证意见为丰镇电厂新房产证和旧房产证认可，资料与我方举证的房产所有权证书证据一致，对房产档案真实性合法性关联性认可，档案中几张表，1丰镇市房产992.846平方米是经办人于明田亲自签发的，测绘表也载明西楼三层实际面积是992.846平方米，所以登记和附图只说明了一到三层的面积是992.846平方米不包括后院的平房，两份契约和合同说明当时卖给建行的是1-3层面积是992.846平方米。法庭调取的证据说明了建行委托拍卖的房产面积超出了房产证的992.846平方米，多处置了575.074平方米，多处置的房产属于丰镇电厂所有，多处置的行为属于侵权行为，在适当的时候提出侵权之诉，被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行质证意见为真实性合法性无异议，房屋买卖契约上第三条明确载明甲方（电厂）将上述房地产交付给乙方（建行），建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的质证意见为1991的产权证中记载建行平米数不属实，明确绘了图，房屋面积是822.854和169.992组成，应该以附图为主，描述的房屋都属于转让范围，2005年办理产权证是否与实际相符。1991年记载的和变更登记不一样。原告张某的委托诉讼代理人质证意见为房屋买卖中土地使用权一并转让，992平方米只是有证的面积，不是只能处置992平方米，建行已经举证是在土地范围内自己加盖的，第三人没有举证说明是侵犯他们的权益，土地出让金原告愿意支付，出让金支付后与建行之间是否再行诉讼是另外一回事，房屋买卖是第三人卖给二被告的，第三人说被告卖给原告房屋是违反规定的，需要举证说明。   以上证据经当庭举证、质证本院对证据的真实性予以采信。   本院认为，本案争议的基础法律关系是房屋买卖关系，原告要求继续履行房屋买卖合同，根据基础关系和诉讼请求，本案案由确定为房屋买卖纠纷并无不当，本案被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行作为房屋所有权人、被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行作为被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的上级部门，又是房屋买卖的委托人，在2016年10月通过中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行委托内蒙古中宣拍卖有限责任公司拍卖所有权人被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行原营业部楼房产时，已经知道该房屋部分没有房屋产权证，且没有土地证（拍卖清单明确占地为电厂用地，未能取得土地证），存在瑕疵，仍然继续委托拍卖，被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司在接受委托拍卖时已经知道该房产没有土地证，并且拍卖的1567.92平方米面积，其中西楼992.846平方米有房屋产权证，剩余575.074平方米没有房屋产权证，且房屋坐落位置土地属于第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司国有划拨土地，在知道有瑕疵的情况下还继续拍卖，三被告均存在过错。另根据第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司提供的2011年8月29日由中华人民共和国国土资源部、丰镇市人民政府、丰镇市国土资源局颁发的丰国有2011第038号土地面积为5247593.3平方米内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂土地证证实，本案买卖的建设银行丰镇支行原营业部房屋所在位置包括在该土地面积内，属于国有划拨土地。又据第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司（原内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂）提供文件证实第三人内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂曾于2016年5月以丰电综合【2016】49号文件向丰镇市房管局发函，要求房管局暂停办理丰镇支行原营业部建筑面积1567.92平方米房产手续的函，防止国有资产流失，丰镇市房管局于2016年5月18日在争议标的房产档案的封面显著位置作了“电厂建行房有争议停办”的标注。2016年11月8日，第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司(原内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂）以丰电综合【2016】85号文件向被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行的上级主管部门中国建设银行乌兰察布分行发函关于尽快妥善处理中国建设银行丰镇发电厂营业楼资产处置过程中几个问题的函，明确提到土地使用权相关问题，存在诉讼风险等内容，第三人内蒙古丰电能源发电有限责任公司（原内蒙古蒙电华能热电股份有限公司丰镇发电厂）的公函并未阻止建行原丰镇发电厂营业部房屋的买卖行为。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这是国家法律、行政法规的强制性规定。庭审中，没有证据证实房屋买卖前经过丰镇市人民政府批准，本院认为，被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行、中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行在处置国有划拨土地上的房产未经丰镇市人民政府批准，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原、被告双方的房屋买卖合同无效。对原告张某已付的购房款和佣金合计1312500元，应由被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司予以返还，对于鉴定损失的赔偿，本院认为合同被依法确认无效，合同自始就不发生效力。因此，原告张某从法律上无法取得房屋所有权，其主张的租金损失没有依据。所以对原告张某请求的租金损失本院不予支持。鉴于原告已经将全部款交清，应按照中国人民银行同期贷款利息向原告张某支付利息损失，原告张某第一次支付的240000元的利息损失从2016年10月28日起计算至付清为止。原告张某第二次支付的1072500元的利息损失从2016年11月15日起计算至付清为止。鉴于三被告在房屋买卖中对房屋出售面积及土地无土地证等存在的瑕疵均已经知情，均存在过错，按照《中华人民共和国合同法》的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中，被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行、被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行应当承担利息损失的50%、被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司承担利息损失的50%。本案鉴定费系本院司法辅助办公室依法委托，鉴定费票据合法有效本院予以确认。对于案件受理费50元、鉴定费20000元的承担，鉴于被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行、被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行、被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司均有过错，本院认为被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行、被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行承担50%即10025元，被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司承担50%即10025元，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条、第二十七条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题规定》第二条之规定，判决如下：   ;一、原告张某与被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行、被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行、被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司的房屋买卖合同无效；   二、被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告张某返还购房款和佣金1312500元；   三、被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行、被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行在本判决生效之日起十日内向原告张某支付利息损失的50%（按照中国人民银行同期贷款利息支付，即240000元的利息损失从2016年10月28日起计算至付清为止，1072500元的利息损失从2016年11月15日起计算至付清为止。）；   四、被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告张某支付利息损失的50%（按照中国人民银行同期贷款利息支付，即240000元的利息损失从2016年10月28日起计算至付清为止，1072500元的利息损失从2016年11月15日起计算至付清为止。）；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元、鉴定费20000元，由被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行、被告中国建设银行股份有限公司丰镇支行承担50%即10025元、被告内蒙古中宣拍卖有限责任公司承担50%即10025元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。                                        审判长王瑞峰   审判员孟繁茹   人民陪审员刁利清          二〇一八年十月十日     书记员郭岩                陈霞   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效:   (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;   (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;   (三)以合法形式掩盖非法目的;   (四)损害社会公共利益;   (五)违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。   以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。   《中华人民共和国拍卖法》   第六条拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。   第七条法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。   第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。   第五十八条委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。   最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题规定》   第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。