成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初3942号 原告：叶乃珍，女，1957年3月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：廖崟，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都丽盛物业管理有限公司，住所地成都市青羊区鼓楼北三街。 法定代表人：李幼愚。 委托诉讼代理人：何娟，四川川胜律师事务所律师。 被告：成都百联达商业经营管理有限公司，住所地成都市金牛区沙湾路。 法定代表人：周琼。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，四川川胜律师事务所律师。 被告：成都世纪园城投资开发有限公司，住所地成都市金牛区铁路新村。 法定代表人：孙斋亮。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琴，四川川胜律师事务所律师。 原告叶乃珍与被告成都丽盛物业管理有限公司（以下简称“丽盛公司”）、成都百联达商业经营管理有限公司（以下简称“百联达公司”）、成都世纪园城投资开发有限公司（以下简称“世纪园城公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶乃珍及其委托诉讼代理人廖崟，被告丽盛公司的委托诉讼代理人何娟，百联达公司和世纪园城公司的共同委托诉讼代理人唐家节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶乃珍向本院提出诉讼请求：1、三被告向原告返还位于成都市金牛区沙湾路1号商铺并收回经营管理权；2、撤销2015年11月23日签订的《协议书》第二条及第五条约定；3、被告向原告支付固定收益110658元（固定收益计算至返还商铺止，现暂计至2018年3月16日）；4、被告向原告支付固定收益占用利息，利率按6%从2017年3月15日起计算至全款付清之日止，截至起诉之日暂计6639元；5、请求公示被告的房屋出租情况、租金结算表及双方建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利；6、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2005年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市金牛区沙湾路1号的商铺。同日，原告与被告百联达公司签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，对委托经营管理期限、管理经营收入等事项作了详细约定，被告世纪园城公司为该协议书提供了担保。后被告百联达公司并未按照该协议约定按时向原告支付经营管理收入，并以经营不善为由，用莫须有的商铺面积抵扣了原告应得的收益，已构成欺诈。2015年11月23日，双方针对上述商铺的经营管理事宜重新签订了一份协议，该协议对原告应得的固定收入重新作出了约定，现该协议已经到期，双方并未续签，但被告不仅未向原告支付原告应得的固定收益，且协议到期后未将该商铺及商铺的经营管理权归还原告。综上，被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护合法权益，诉至法院。诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为请求依法判令被告丽盛公司向原告支付收益37881元，请求被告百联达公司、世纪园城公司向原告支付未支付的固定收益128456元。 被告丽盛公司辩称，第一，案涉商铺在销售时系分割销售，叶乃珍购得该商铺后，与其他业主系按份共有关系，叶乃珍及其他业主与各被告签订协议委托丽盛公司进行经营管理，现丽盛公司将商铺出租，在租赁合同尚存续的情况下叶乃珍要求返还其商铺会损害其他相邻业主的利益，也违反了《协议书》的约定，故其请求返还商铺经营权的诉讼请求不能成立；第二，《协议书》系各方当事人真实意思表示，应合法有效，且协议签订后，丽盛公司一直按约缴纳租金直至2018年第三季度，叶乃珍请求撤销协议第二条及第五条的主张无事实及法律依据，应当予以驳回；第三，原告要求支付租金标准系按照总房价8%的标准计算，该标准没有合同依据，租金应当按照《协议书》约定计算；第四，《协议书》约定的系固定租金，丽盛公司一直按照一楼70元/平方米，二楼30元/平方米的固定租金向叶乃珍返还，商铺实际租金与叶乃珍无关，其无权要求公布房屋租金相关情况。 被告百联达公司、世纪园城公司辩称，第一，叶乃珍的第一项诉讼请求与百联达公司无关，因为《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已经到期，签订的《协议书》其实是一个新的协议，叶乃珍与百联达公司、世纪园城公司已经没有委托关系；第二，对于叶乃珍的第二项诉讼请求，根据民法总则第143条的规定，原、被告均具有完全民事行为能力，《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，被告没有欺诈行为，故签订的协议书不符合撤销的法律规定，且已经过了一年的撤销期限；第三，因世纪园城公司已按四方协议的约定履行完相应的合同义务，故不存在违约行为，也不欠付租金，故不存在第三、四项诉讼请求中的内容；五、2009年之后，百联达公司由于经营不善已将叶乃珍委托的业务交由丽盛公司经营，故不存在百联达公司及世纪园城公司公布租金、房屋情况或按比例分配租金的问题。综上，请求驳回叶乃珍的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：叶乃珍系金牛区沙湾路（建筑面积9.80平方米）商铺所有权人，该商铺四至无墙体与相邻商铺区分，但具有明确的产权面积范围，并办理了独立的房屋所有权证书。2005年12月16日，百联达公司（甲方）与叶乃珍（乙方），世纪园城公司（丙方）签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，约定：乙方为案涉商铺的合法所有权人，该商铺建筑面积9.73平方米，总房价款290693元，乙方同意将案涉商铺交由甲方全权经营管理，并依约收取固定收益；协议有效期自2005年12月16日起至2015年12月15日止，乙方第一年固定收益为固定收益计算基数×7％即20349元，第二年固定收益为固定收益计算基数×8％即23255元，第三年固定收益为固定收益计算基数×9％即26162元，第四年至第十年甲方按照合同金额的8%向乙方支付固定收益；在本协议期内，由甲方在每年年末进行结算确定剩余租金，乙方可推选代表对上述剩余租金的结算进行监督，对于已确定的剩余租金，甲乙双方同意将按4:6的比例进行分红；丙方对甲方应支付的固定收益及延迟支付固定收益的违约金承担一般保证责任。此后，世纪园城公司与叶乃珍签订《补充协议》，确定叶乃珍购买商铺的实测面积为9.80㎡，合同总金额变更为293056元。 另查明，2015年11月23日，叶乃珍（甲方，下同）与丽盛公司（乙方，下同）、百联达公司（丙方，下同）、世纪园城公司（丁方，下同）签订了《协议书》，约定：甲、丙、丁三方一致同意于2005年12月16日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》于2015年12月16日解除，甲、丙、丁三方一致同意三方于2015年12月16日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》中截止到2015年12月16日止的未支付固定收益以位于成都市金牛区沙湾路1号首下0216号4平方米的房产冲抵，冲抵后，甲方放弃要求丁方回购，且丙、丁双方在该协议书中对甲方的义务已全部履行完毕，丙、丁双方不再支付甲方任何费用；甲、丙、丁三方解除《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》后，丙、丁方退出经营，由甲方委托乙方对甲方位于成都市金牛区沙湾路层号的商铺进行经营管理，经营管理期限自2015年12月16日到2017年12月31日止；乙方经营期间一楼面积9.8平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积4平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款（自签约之日起支付租金），支付方式为按季支付。上述《协议书》约定的经营期限届满后，双方未就商铺续租事宜达成一致。因案涉商铺现仍由丽盛公司经营管理，丽盛公司已按照《协议书》约定的收益标准（一楼面积9.8平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积4平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款）向叶乃珍支付了至2018年9月的固定收益。 再查明，案涉商铺所在建筑即金牛区沙湾路1号1栋1层，共有商铺1066户，其中584户的零星业主已向丽盛公司出具授权委托书，委托丽盛公司继续经营管理其商铺；另有173户商铺系世纪园城公司所有，现世纪园城公司已授权由丽盛公司继续经营管理。 以上事实，有双方当事人身份信息、房屋所有权证、商品房买卖合同补充协议、委托经营协议书及其补充协议、协议书、银行流水、发票、授权委托书、统计表等证据以及双方当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，关于返还商铺经营管理权的问题。案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙体与相邻商铺区分，商铺间无法相互独立分割，各商铺业主的利益具有整体一致性，现案涉商铺所在建筑一层超过70%业主已将商铺委托由丽盛公司继续经营管理，故金牛区沙湾路层采用整体使用，整体经营的模式符合大多数业主的共同利益。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权益。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案叶乃珍要求丽盛公司返还商铺经营权，会影响商场整体功能的发挥，损害其相邻业主的合法权益，于法无据；并且叶乃珍在购买案涉商铺时就知晓该商铺无法独立分割，需整体经营的特殊性，其应当承担该特殊性带来的后果，故对叶乃珍要求丽盛公司返还案涉商铺经营管理权的诉讼请求，本院不予支持。因叶乃珍并未委托百联达公司、世纪园城公司经营管理案涉商铺，案涉商铺也未由百联达公司、世纪园城公司控制、占有，叶乃珍请求百联达公司、世纪园城公司返还案涉商铺，于法无据，本院不予支持。 关于叶乃珍主张撤销《协议书》第二条及第五条约定的问题。本院认为，叶乃珍作为具有完全民事行为能力的成年人，对于是否同意世纪园城公司用案涉-1楼商铺抵扣欠付款项应当有独立的判断能力，本案中叶乃珍提交的证据不能证明世纪园城公司、百联达公司在签订《协议书》过程中具有欺诈行为，对叶乃珍以案涉-1楼商铺无法办理独立产权为由主张撤销《协议书》第二条、第五条，本院不予支持。 关于叶乃珍主张固定收益及利息的问题。本院认为，虽然《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定固定收益的支付标准为房屋总价的8%，但各方于2015年11月23日签订的《协议书》已经变更了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定的内容，且明确约定《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2016年12月16日解除，故对于委托经营管理期限内的固定收益，丽盛公司应当以《协议书》约定的标准向叶乃珍支付,现丽盛公司已按《协议书》的约定向叶乃珍支付了至2018年9月的固定收益，故对叶乃珍要求丽盛公司按《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》的约定标准支付固定收益的诉讼请求，本院不予支持。关于固定收益占用利息，因丽盛公司已经按照上述标准向叶乃珍支付固定收益至2018年9月，故截至本案一审法庭辩论终结之日，叶乃珍尚未实际产生固定收益利息损失，叶乃珍的该项请求无事实依据，本院不予支持。 关于叶乃珍请求丽盛公司对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利的问题。本院认为，如前所述，案涉《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2016年12月16日解除，叶乃珍请求丽盛公司按照《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》的约定对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回叶乃珍的诉讼请求。 案件受理费2646元，减半收取1323元，由叶乃珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇一八年十月十日 书记员  廖蕾