浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5784号 上诉人（原审原告、反诉被告）：覃芳，女，1980年11月19日出生，瑶族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：刘云波，浙江星韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王文忠，男，1974年6月21日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：吴晓洁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴甜，北京盈科（杭州）律师事务所实习律师。 上诉人覃芳因与被上诉人王文忠房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初5987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2015年4月27日，杭州余杭区保障房建设有限公司与王文忠签订《营业房租赁合同》一份，约定杭州余杭区保障房建设有限公司将坐落于杭州市余杭区余杭街道狮山路兴惠家园362号、364号、366号营业房出租给王文忠，该营业房总建筑面积为243.98平方米，租赁期限5年，即自2015年4月8日起至2020年4月7日止；未经杭州余杭区保障房建设有限公司书面同意，王文忠不得转租、转借承租房屋或者与他人承租的房屋交换使用。 2017年4月12日，覃芳与王文忠签订《营业房租赁合同》一份，约定王文忠将坐落于杭州市余杭区余杭街道狮山路兴惠家园362号营业房出租给覃芳使用，使用面积为180平方米，租赁期限3年，即自2017年4月8日起至2020年4月7日止；年租金为95000元，按年缴付，押金为5000元，第二年开始房租递增6%；覃芳保证租赁房屋用于经营教育培训使用。合同签订后，王文忠将租赁房屋交付覃芳使用，覃芳依约向王文忠支付了一年租金95000元及押金5000元，并对租赁房屋进行了装修。事后，覃芳在办理营业执照时，因涉案房屋由王文忠转租给覃芳，覃芳并未与杭州余杭区保障房建设有限公司签订《营业房租赁合同》，故覃芳无法以自己的名义办理经营所需的营业执照。经覃芳与王文忠多次商量均无结果。为此，覃芳诉至原审法院，诉讼请求：1、请求判令解除覃芳与王文忠之间签订的租赁合同；2、请求判令王文忠返还已交付租金95000元及押金5000元，合计100000元；3、请求判令王文忠赔偿损失80000元；4、请求判令王文忠承担本案诉讼费。本案在一审审理过程中，王文忠提起反诉，原审法院合并进行了审理。王文忠诉讼请求为：1、依法判令覃芳赔偿王文忠将位于杭州市余杭区××街道××路××号的营业房屋恢复原状所产生的经济损失人民币100000元；2、依法判令覃芳向王文忠支付自2018年4月8日起至2018年4月27日止的房屋租金5518元（从2018年4月8日起计算至2018年4月27日止，按照每天276元的标准计算；自2018年4月28日之后的租金另行计算）；3、由覃芳承担本案全部诉讼费。 原审法院认为，覃芳与王文忠之间签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思的表示，并未违反国家强制性规定，原审法院予以确认。尽管王文忠与杭州余杭区保障房建设有限公司签订《营业房租赁合同》中约定：未经杭州余杭区保障房建设有限公司书面同意，王文忠不得转租、转借承租房屋或者与他人承租的房屋交换使用。但这是王文忠与杭州余杭区保障房建设有限公司之间存在的合同约定，杭州余杭区保障房建设有限公司并未就此主张权利，故不影响覃芳与王文忠之间签订的《营业房租赁合同》的效力。覃芳与王文忠之间签订的《营业房租赁合同》中，对覃芳办理工商执照没有约定，现覃芳因向王文忠承租房屋而不能办理覃芳本人的营业执照，其责任不在于王文忠。因覃芳未能办理营业执照，不能实现其合同的目的，要求解除《营业房租赁合同》，理由正当，原审法院予以支持，但覃芳应当向王文忠付清实际搬离时止的租金。对于覃芳的其他诉讼请求，理由不足，原审法院不予支持。王文忠反诉要求覃芳支付至搬离之日止的房屋租金并恢复原状，理由正当，原审法院予以支持。王文忠反诉要求覃芳赔偿恢复原状损失费100000元，因目前实际费用尚未产生，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、覃芳与王文忠于2017年4月12日签订的《营业房租合同》，自判决生效之日起予以解除。二、覃芳于判决生效后十日内将位于杭州市余杭区××街道××路××号营业用房腾退并恢复原状给王文忠使用。三、覃芳支付王文忠房屋租金5518元（自2018年4月8日起至2018年4月27日止，按照每天276元的标准计算；从2018年4月28日起至实际腾退之日的房屋租金，按上述计算标准另行计付），于判决生效后十日内付清。四、驳回覃芳的其他诉讼请求。五、驳回王文忠的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3900元，减半收取1950元，由覃芳负担1910元，由王文忠负担40元；本案反诉案件受理费2410元，减半收取1205元，由覃芳负担25元，由王文忠负担1180元。覃芳于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王文忠于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，覃芳不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案的关键事实未予评议。1、王文忠出租案涉房屋时故意隐瞒足以影响合同成立与否的关键事实。覃芳承租案涉房屋系用于经营教育培训机构，必须办理营业执照，覃芳已经将该情况明确告知王文忠，王文忠口头承诺可以协助覃芳办理新的营业执照。在此情况下，双方才签订案涉《营业房租赁合同》。装修完成后，覃芳在办理营业执照过程中才得知办理营业执照需房屋所有权人的同意证明，此时覃芳才得知王文忠与房屋所有权人杭州余杭区保障房建设有限公司的租赁合同中明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋或者与他人承租的房屋交换使用”，王文忠实际并无转租权。2、王文忠对覃芳办理营业执照之事存在拖延情形，导致覃芳误以为王文忠能够协助办理营业执照而迟迟未退租。因此，案涉《营业房租赁合同》拖延至原审起诉都未能协商解除，王文忠存在重大过错。3、覃芳实际并未占有、使用案涉房屋。除装修2个月，覃芳从未真正使用过案涉房屋，并于2017年8月15日搬出，且该情况亦已经告知王文忠。二、原审法院适用法律所作出的判决与其认定的事实和判决理由存在逻辑上的矛盾。原审判决认为案涉《营业房租赁合同》因覃芳无法办理营业执照，不能实现其合同目的，进而判决解除该合同，说明王文忠必然存在违约行为导致合同目的无法实现，但原审法院却未判决王文忠承担违约责任，反而判决覃芳承担租金支付义务，明显逻辑矛盾。三、王文忠的违约行为其实是违反了先合同义务。双方之间的合同目的无法实现的根本原因在于王文忠隐瞒其无权转租的重要事实，作出虚假的口头承诺，甚至在合同履行过程中仍然采取欺骗手段拖延，对覃芳造成了严重的经济损失，案涉《营业房租赁合同》应当予以撤销。四、王文忠未能根据合同法的相关规定，履行其合同附随义务，未能协助覃芳办理营业执照，违反了法律规定，导致案涉合同目的无法实现。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第一、三、四项，改判撤销双方当事人于2017年4月12日签订的《营业房租赁合同》，并由王文忠向覃芳返还全部租金95000元、押金5000元、赔偿装修费用80000元，合计180000元。 被上诉人王文忠在二审期间辩称：一、王文忠对覃芳提出的撤销案涉《营业房租赁合同》不予认可，该合同合法有效，并非可撤销合同，不存在撤销的法定情形，且与覃芳一审中自己对该合同效力的认定也存在矛盾，覃芳主张撤销合同于法无据。二、王文忠对覃芳提出的各项返还及赔偿请求，不予认可。鉴于双方的合同合法有效，在判决未生效前，案涉合同尚未解除，覃芳仍需根据合同约定支付租金，王文忠无须返还已经收取的第一年度租金。关于装修费用，系覃芳在租赁期间擅自决定装修而产生的费用，应由其本人自行承担，其要求王文忠承担并无事实和法律依据。综上，王文忠认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回覃芳的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，上诉人覃芳向本院提交以下新的证据：1、2017年9月10日覃芳与王文忠妻子的对话录音，欲证明王文忠已经知晓覃芳从案涉房屋中搬离以及王文忠欺骗覃芳可以办理营业执照等事实；2、2018年5月8日覃芳与房屋所有权人杭州余杭区保障房建设有限公司工作人员的通话录音，欲证明房屋所有权人明确表示不同意转租以及王文忠存在故意欺诈的事实；3、2018年4月22日覃芳丈夫与王文忠的对话录音；4、案涉房屋现场照片一组；5、案涉营业房隔壁的租户出具的证明；证据3-5欲共同证明覃芳已经于2017年8月中旬搬离案涉房屋，该营业房实际由王文忠掌控的事实。6、装修工徐志忠出具的收条；7、部分装修费转账记录及清单；证据6、7欲共同证明覃芳支出装修费的事实。8、2018年7月20日电话录音、2018年7月21日手机短信截图，欲证明2018年7月20日覃芳丈夫联系王文忠要求归还钥匙被拒绝，及覃芳丈夫告知王文忠已经将案涉房屋钥匙交给隔壁租户，要求王文忠自行提取的事实；9、2017年9月24日的微信聊天记录，欲证明覃芳直至2017年9月25日才得知案涉房屋王文忠无转租权及无法办理营业执照的事实。王文忠对经质证后认为上述证据均不属于二审新证据范畴，且对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院经审查后认为王文忠的质证意见正确，对上述证据的证明效力，不予确认。 二审中，被上诉人王文忠提交照片一组，欲证明案涉房屋一直由覃芳占有使用，并未与王文忠办理过任何房屋交接手续。覃芳经质证后认为上述证据无法达到其证明目的。本院经审查后对该组证据的证明效力不予确认。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，民事二审案件应围绕当事人的一审诉讼请求及一审处理结果进行审理。经审理查明，本案一审诉讼过程中，覃芳系以王文忠违约无法协助其办理营业执照，案涉《营业房租赁合同》的合同目的无法实现为由要求解除该合同，并据此要求王文忠承担相应的违约责任。但覃芳二审中系以王文忠在案涉《营业房租赁合同》的签订及履行过程中存在故意隐瞒足以影响合同成立与否的重要事实，王文忠存在欺诈情形为由要求撤销该《营业房租赁合同》，覃芳一、二审诉讼请求，无论在诉讼请求内容上，抑或是法院审理基础、内容以及法律后果上均存在不同，覃芳所提二审诉讼请求事实上已经改变了一审诉讼请求的内容及审理范围，已经不属于本案的二审审理范围。经本院释明，覃芳仍坚持其上诉请求，故本院依法驳回其上诉请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4010元，由上诉人覃芳负担（覃芳于本判决生效之日起七日内至本院退回多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十月二十五日 书记员 万丹丹