北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终12892号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京海洪月琴贸易货栈，住所地北京市顺义区。经营者：张月琴，女，1949年3月5日出生。委托诉讼代理人：陈娥，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵艳峰，男，1974年8月30日出生。委托诉讼代理人：穆一鸣，北京市明宪律师事务所律师。上诉人北京海洪月琴贸易货栈（以下简称月琴货栈）因与被上诉人赵艳峰租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初4967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人月琴货栈之经营者张月琴、委托诉讼代理人陈娥，被上诉人赵艳峰及其委托诉讼代理人穆一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月琴货栈上诉请求：撤销一审判决第五项，改判驳回赵艳峰的反诉请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，月琴货栈未收到赵艳峰交纳的所谓166万元房租。月琴货栈只向赵艳峰借款100万元，赵艳峰在借款时就扣除利息实际到手66万元。后因月琴货栈不能及时还款，赵艳峰就对月琴货栈采取暴力催收，并以租赁合同的形式强占房屋。赵艳峰以放高利贷为目的，利用租赁合同的合法形式掩盖其非法目的。赵艳峰辩称：同意一审判决，不同意月琴货栈的上诉请求。赵艳峰一审提交的收条、转账凭证、《房屋租赁协议书》可证明赵艳峰支付了166万元租金。签订《房屋租赁协议书》、转账、收条均是在同一天，当天月琴货栈将房屋钥匙交付给赵艳峰，一审法院认定166万元系赵艳峰交付20年的房屋租金。月琴货栈向一审法院起诉请求：1.确认月琴货栈、赵艳峰之间于2014年12月8日签订的《房屋租赁协议书》无效；2.判令赵艳峰将占用的位于顺义区×××的综合商业楼“北九”门房屋腾退给月琴货栈；3.判令赵艳峰给付月琴货栈2014年12月8日至实际腾退之日的占有使用费，按照每年8万元的标准；4.判令赵艳峰返还月琴货栈支付的水电费12777元、卫生费4800元。赵艳峰向一审法院反诉请求：1.确认双方于2014年12月8日签订的《房屋租赁协议书》无效；2.判令月琴货栈返还租金166万元；3.判令月琴货栈赔偿赵艳峰166万元房屋租金的利息（以166万元为基数，自2014年12月8日计算至2018年5月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令月琴货栈赔偿赵艳峰涉诉房屋装饰装修损失共计135000元；5.判令月琴货栈赔偿赵艳峰涉诉房屋广告牌材料及安装费18000元。一审法院认定事实：2014年12月8日，月琴货栈（甲方）与赵艳峰（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将顺义区南法信镇西海洪村综合商业楼北九门（以下简称涉诉房屋）租赁给乙方使用，使用年限20年，即从2014年12月8日起至2034年12月8日止。年租金为八万元，如双方没有其它变故和争议，可续租协议；乙方应按协议规定向甲方交纳租金，一次付20年租金已付齐；租金为上交，付金后入住使用或装饰，即从2014年12月8日前交清租金费八万元；乙方按时交纳水费、电费按国家政策执行，环卫费、门前三包、暖气费，按国家煤价增长来定；从租期第三年开始递增，每年递增10%，合同还约定了其他权利义务。签订合同当天，赵艳峰给付月琴货栈100万元，王永丽向张月琴转账66万元，赵艳峰提交了银行交易明细、客户回单及收条予以证明，收条载明：今收到赵艳峰一百万元现金，收款人处有月琴货栈的盖章和张月琴的签名，日期为2014年12月8日。转账66万元对应的银行回单客户签章处有王永丽、赵艳峰的签名。赵艳峰称其与王永丽是夫妻关系，这两笔款项共计166万元对应的就是双方签订的《房屋租赁协议书》约定的20年的租金。张月琴对银行交易明细、客户回单的真实性不予认可，对收条的真实性认可，称其从赵艳峰处借了100万元抵了涉诉房屋的房租，张月琴在2018年3月19日的谈话笔录中称仅收到了100万元，在2018年6月14日开庭笔录中称其仅收到王永丽转账的66万元，66万元为100万元借款扣除利息后的款项。双方签订《房屋租赁协议书》，赵艳峰开始占有使用涉诉房屋。经查，涉诉房屋为二层楼房，位于顺义区×××，2002年，月琴货栈从西海洪村村委会处承租该村的22.4亩土地，土地性质为集体建设用地，租期从2002年至2052年，后张月琴在涉诉土地上建造二层楼房、平房、厂旁等，建房时没有办理规划审批手续，涉诉房屋位于22.4亩土地范围内，22.4亩土地未提交使用权手续，地上物未提交产权手续。经法院释明，涉诉的房屋租赁协议书存在无效情形，月琴货栈变更部分诉讼请求，双方认可其签订的房屋租赁协议书无效。赵艳峰主张其在占有使用涉诉房屋后进行了装饰装修，提交了装修施工的合同、月琴货栈北九门脸房装饰装修明细表、收据、照片，证明其就装饰装修花费135000元，月琴货栈对三份证据的真实性不予认可，不认可赵艳峰对涉诉房屋进行了装饰装修，称货柜是赵艳峰安装的，其可以拆走，地砖是原来就有的。2018年7月3日，法院至涉诉房屋勘验并拍摄照片，张月琴称现场除了货架、卷帘门、灯箱是赵艳峰所购置，这些物品均可移动，要求赵艳峰拆走，其他装修均是原来的，与赵艳峰无关。赵艳峰称以其向法院提交的装饰装修明细表为准，卷帘门、灯箱其都没有写在明细表里，就不再主张了。赵艳峰主张月琴货栈应赔偿涉诉房屋广告牌材料及安装费18000元，提交收据一张，月琴货栈认为广告牌可以拆卸，不存在赔偿。经法院询问，赵艳峰表示对装饰装修损失不申请进行司法鉴定。月琴货栈主张赵艳峰应给付其2014年12月8日至今的水电费12777元、卫生费4800元，庭审中，赵艳峰称电费是其直接交给张月琴，换了电表后是其自行充钱购电，但无法提交证据予以证明。没有交过卫生费，需要月琴货栈提供凭证。后月琴货栈提交电费及卫生费收据各一张，在法院至涉诉现场勘验时，赵艳峰表示这两项费用其没有意见，请法院判决。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止一审法庭辩论终结前，月琴货栈不能提供证据证明涉诉土地上的房屋具有相应的建设规划及审批手续，月琴货栈就涉诉房屋与赵艳峰签订的《房屋租赁协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于月琴货栈主张赵艳峰将涉诉房屋腾退、按照每年租金8万元的标准支付自2014年12月8日起的占有使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于赵艳峰要求月琴货栈返还租金的诉讼请求，就应返还租金的数额，赵艳峰提交相关证据证明其向月琴货栈支付租金166万元，月琴货栈认为其仅收到了赵艳峰给付的租金66万元，但未提交相反证据予以证明，因此，法院对月琴货栈该项辩解意见不予采信，对赵艳峰要求月琴货栈返还租金166万元的诉讼请求予以支持。赵艳峰要求月琴货栈给付房屋租金利息的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。赵艳峰主张的装饰装修损失135000元，综合赵艳峰提交的证据及法院至现场勘验的结果，双方认可货架是赵艳峰购置，除此之外，赵艳峰主张的其对涉诉房屋进行了装饰装修事实依据不足，法院不予支持。对赵艳峰主张的广告牌材料及安装费18000元，月琴货栈主张赵艳峰应拆卸搬离，不同意继续利用，赵艳峰该项诉讼请求无法律依据，法院不予支持。对于月琴货栈主张赵艳峰应向其支付水电费12777元、卫生费4800元的诉讼请求，提交了收据予以证明，赵艳峰对卫生费不持异议，虽对水电费不予认可，但未提交相反证据予以证明，因此，法院对月琴货栈该项诉讼请求予以支持。综上判决：一、确认北京海洪月琴贸易货栈与赵艳峰于二〇一四年十二月八日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、赵艳峰将《房屋租赁协议书》约定的顺义区南法信镇西海洪村综合商业楼北九门腾退交付给北京海洪月琴贸易货栈，于判决生效后十五日内履行；三、赵艳峰按照每年八万元的标准向北京海洪月琴贸易货栈支付自二〇一四年十二月八日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于判决生效后十日内履行；四、赵艳峰向北京海洪月琴贸易货栈支付水电费一万二千七百七十七元及卫生费四千八百元，于判决生效后十日内履行；五、北京海洪月琴贸易货栈向赵艳峰返还租金一百六十六万元，于判决生效后十日内履行；六、驳回赵艳峰的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。月琴货栈提交借款合同书一份，证明66万元是借款，不是房屋租金。赵艳峰发表质证意见：真实性、合法性、关联性均不认可。该借款合同书上无赵艳峰签字确认，是月琴货栈自行起草的，合同内容对应的也不是涉诉房屋，2014年9月5日赵艳峰未出借过100万元给月琴货栈。本院对上述证据的真实性及证明目的将结合本案事实综合予以认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为月琴货栈是否应当向赵艳峰返还租金166万元。根据查明的事实，月琴货栈与赵艳峰于2014年12月8日签订《房屋租赁协议书》，出租的涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院判决确认该《房屋租赁协议书》无效，于法有据，本院予以维持。租赁合同无效后，赵艳峰应当向月琴货栈返还涉诉房屋。在一审法院判决赵艳峰向月琴货栈支付使用期间的房屋占有使用费的情况下，月琴货栈应当向赵艳峰返还其预付的租金。关于赵艳峰已交纳租金的数额，《房屋租赁协议书》写明“一次付齐20年租金，已付齐”；赵艳峰提交银行交易明细、客户回单证明通过其配偶王永丽向张月琴转账66万元；赵艳峰提交张月琴、月琴货栈出具的收条载明“今收到赵艳峰一百万元现金”。故赵艳峰已提交有效证据证明其于签订合同当日向月琴货栈支付了166万元租金。月琴货栈不认可赵艳峰交纳了166万元租金，但未提交相反证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果，本院对其相应的上诉主张，不予采纳。根据查明的事实，租赁合同签订后，赵艳峰实际使用涉案房屋至今，应当认定双方租赁合同是双方真实意思表示且已实际履行。因此，对于月琴货栈上诉提出赵艳峰利用租赁合同的合法形式掩盖其放高利贷的非法目的的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，月琴货栈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9870元，由北京海洪月琴贸易货栈负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李春香审判员  贾 旭审判员  张 慧二〇一八年十月二十四日法官助理李晓晴法官助理常佳敏书记员陈玥