湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初1617号原告：李群英，女，1981年2月15日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：陈萧龙，湖南正湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。原告:潘某，男，2012年8月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈萧龙，湖南正湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。被告：潘月娥，女，1966年2月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：余齐凯，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵红玉，湖南秉言律师事务所实习律师。第三人：胡翠光，女，1940年9月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告李群英、潘某与被告潘月娥（以下简称被告）、第三人胡翠光（以下简称第三人）确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，于2018年5月28日公开开庭进行了审理，原告李群英及两原告的原共同委托诉讼代理人陆玉凤（湖南轩辕律师事务所律师，已于2018年9月30日被撤销委托授权），被告及其委托诉讼代理人余齐凯、邵红玉，第三人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、确认被告与潘双伟于2015年12月14日签署的《房屋买卖合同》无效；2、本案的所有诉讼费均由被告承担。事实与理由：原告李群英系潘双伟配偶，双方于2012年结婚，婚后育有一子，即原告潘某，潘双伟于2017年1月30日因病去世。第三人系潘双伟母亲。潘双伟去世后，原告李群英在整理其遗产时，发现原登记于潘双伟名下的位于长沙市雨花区是以180000元的价格转让给被告。两原告对此甚是疑惑，因该房屋为临街房屋，拆分为两个门面在出租，是死者潘双伟唯一经济来源，一年的租金就将近18万元，其不可能以如此低价转让出去，且该房屋一直由潘双伟打理照看，潘双伟分别在2016年8月及2016年12月将该两门面对外出租给了两个租客，均签署了三年的租赁合同，签订合同后该两门面的租金一直由潘双伟收取。另外，被告也根本没有支付对价。因此两原告认为位于长沙市雨花区实际权利人仍是潘双伟。现潘双伟已去世，该房屋买卖合同损害两原告作为继承人的权利，尤其损害原告潘某未成年人的合法利益，根据合同法52条的规定，应当确认无效。另，潘双伟在婚内存在吸毒的行为，且在没有告知原告李群英的情况下私自带走小孩，后在多方的调解下达成了协议，该协议约定：潘双伟再次吸毒的话就没有处理夫妻共同财产的权利。后潘双伟多次对原告李群英进行家暴，原告李群英无奈才提起离婚诉讼，在原告李群英起诉离婚之日，潘双伟将涉案房屋卖给被告，而潘双伟将涉案房屋出卖给被告的原因就是因为在之前签订了调解协议，即将财产全部归原告李群英所有。被告答辩称：1、涉案合同的签订履行与原告无利害关系，原告主体不适格。涉案房产系潘双伟名下婚前财产，且已由潘双伟亲自办理完房屋登记过户手续，涉案房屋早已成为被告财产，从未转为遗产；2、原告称涉案合同的签订损害了原告的“继承权”，但合同签订时，潘双伟尚未死亡，当时根本不存在所谓的“继承权”；3、关于交易价格，在未损害任何第三方利益的情况下，完全民事行为能力人有权以任何价格出售自己所有的物，甚至有权无偿赠与给他方、或者将物抛弃。故无论价格高低，均不影响合同效力；4、关于被告为何要将房产交给潘双伟出租，被告获得涉案房产全部所有权后，其基于对弟弟潘双伟经济情况的照顾（身体有病、无工作），同时为便于潘双伟直接收取租金，遂将其房产交给潘双伟代为对外出租并收租金。潘双伟以其名义将被告房产对外出租的行为，是被告同意的代理行为；5、关于被告付款事实，合同签订前，被告已出资为潘双伟偿还7.93万元贷款。合同签订后，除第三人知情的10万元现金外，还为潘双伟偿还借款4万元。潘双伟病情加重后，被告为其提供治疗费用、购买药品、照顾生活等，并另向潘双伟多次给付现金。被告提供给潘双伟的现金或现金利益总额已远远超出涉案合同约定的18万元。第三人答辩称：房屋是我在1997年出钱购买四间房屋，其中一间给了潘双伟，另外一间给了被告，但是因为当时政策原因，只是写了潘双伟一个人的名字，实际是潘双伟以及被告一个人一间房子；2015年的时候，潘双伟说要把房子卖给被告，我还提醒过被告说潘双伟经常吸毒，让她注意一点。经审理查明，潘双伟（已死亡）系第三人之子、被告之弟、原告李群英之夫、原告潘某之父。1997年7月10日，潘双伟因拆迁与长沙市城市建设开发公司签订《协议书》，大致内容为：长沙市城市建设开发公司经批准征用红旗大队四生产队土地，潘双伟房屋在征用范围内，需立即拆除。长沙市城市建设开发公司按有关规定分配潘双伟在红旗区间号居住，建筑面积51.98平方米。同年，雨花区红旗区4片8栋102号（以下简称102号房）登记至潘双伟名下，权证号码为00056656，产权来源为拆迁偿还。2012年2月3日，潘双伟与原告李群英在长沙市雨花区民政局登记结婚，同年8月14日共同生育一男孩，即原告潘某。2015年7月10日，潘双伟与原告李群英签订《调解协议》，大致内容为：潘双伟保证不再对原告李群英实施家庭暴力、不吸毒，如因上述原因导致夫妻感情破裂离婚的，潘双伟自愿放弃全部财产。2015年12月14日，潘双伟与被告签订《房屋买卖合同》，约定潘双伟将102号房出售给被告，房屋成交总价为180000元。同月18日，上述房屋过户至被告名下，权证号码为715332058。2015年12月14日，原告李群英起诉至本院，要求与潘双伟离婚。本院于2016年10月19日作出（2015）雨民未初字第00509号民事判决书，判决：1、准许原告李群英与潘双伟离婚；2、原告潘某由原告李群英抚养，自本判决生效之日起至原告潘某年满18周岁止，潘双伟每月支付原告潘某抚养费800元，潘双伟有探视原告潘某的权利；3、位于长沙市雨花区归原告李群英所有，原告李群英于判决生效之日起7日内支付潘双伟房屋折价款300000元；4、潘双伟于本判决生效之日起7日内支付原告李群英精神损害抚慰金10000元；5、原告李群英与潘双伟个人衣物及日常生活用品归各自所有，个人经手的债权和债务归各自享有和偿还；6、驳回原告李群英的其他诉讼请求。潘双伟不服该判决，于2016年11月7日向长沙市中级人民法院提起上诉。2017年1月30日，潘双伟因多器官功能衰竭、肝细胞癌死亡。2017年2月8日，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终7946号民事裁定书，裁定终结本案诉讼。2018年3月12日，原告李群英、潘某诉至本院，望判如所请。以上事实，有结婚证复印件、《调解协议》、（2015）雨民未初字第00509号民事判决书、（2016）湘01民终7946号民事裁定书、《房屋买卖合同》、长沙市中心医院病例记录、不动产登记情况表、房产证复印件、工商银行凭证、借条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案102号房屋系潘双伟于1997年因拆迁补偿的原因获得，系潘双伟个人所有的财产，其将房屋以180000元的价格出售给被告并办理产权变更登记的行为不违反法律规定且未损害他人利益，应受到法律保护。两原告主张涉案《房屋买卖合同》损害了其作为继承人的权利，本院认为，遗产是公民死亡时所遗留的个人合法财产，继承从被继承人死亡时开始。涉案《房屋买卖合同》签订的时间及产权变更的时间均早于潘双伟死亡时间，即涉案房屋并非潘双伟的遗产，不属于两原告享有继承权的范围。原告潘某虽为潘双伟的婚生子且未成年，但是婚生子成年与否并不影响其父母对自己的财产进行处分，法律对此亦无强制性规定，故涉案《房屋买卖合同》并未损害原告潘某作为未成年人的合法权益。另，原告李群英主张其与潘双伟签订的《调解协议》约定如原告李群英与潘双伟因吸毒、家暴等原因导致夫妻感情破裂离婚的，潘双伟将财产全部归原告李群英所有。本院认为，从日常生活经验及《调解协议》的表述可得出，《调解协议》中涉及的系对原告李群英与潘双伟夫妻共同财产的约定，涉案102号房系潘双伟的婚前个人财产，并不受该《调解协议》的约束，且原告李群英无证据证明潘双伟在《调解协议》签订后至2015年12月8日前存在吸毒及家庭暴力的行为，故对原告李群英的上述主张本院不予支持。综上，原告李群英、潘某主张涉案《房屋买卖合同》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李群英、潘某的诉讼请求。原告李群英、潘某预交的案件受理费80元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 靖人民陪审员  李玲芝人民陪审员  廖 翠二〇一八年十月八日法官助理钟梦琳书记员石海莉附：《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。