上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初5972号原告：瞿保谊，男，1966年11月10日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩迎春，上海方洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢骞，上海方洛律师事务所律师。被告：陈芳，女，1965年1月1日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周士妹，上海市勋业律师事务所律师。第三人：上海徐房物业有限公司，住所地上海市徐汇区罗香路XXX号。法定代表人：龚燕，董事长。委托诉讼代理人：戴妮，女。委托诉讼代理人：张昊，男。原告瞿保谊与被告陈芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。2018年4月17日，本院依法追加上海徐房物业有限公司作为第三人参加诉讼，于2018年5月31日公开开庭进行了审理。2018年6月18日，本案依法转为普通程序，并于2018年9月6日再次公开开庭进行了审理。除原告的委托诉讼代理人谢骞、第三人的法定代表人龚燕未到庭外，其余当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿保谊向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于1999年1月23日签订的出售协议书有效；2.承租权归原告所有，被告配合原告办理承租权变更手续，由原告与第三人建立公房租赁关系。审理中，瞿保谊变更第二项诉讼请求为：承租权归原告所有。事实和理由：原、被告为本村同乡关系，原告与被告的丈夫早年都从事建筑承包业务，关系熟识。1999年1月，原告得知被告夫妻因在他处买房急缺资金，欲将被告单位增配的上海市田林四村XXX号XXX室公房(以下简称系争公房)对外转让，遂与被告夫妻联系看房。嗣后，原、被告就房屋买卖达成合意，转让款为12.5万元、室内的空调、电话设备等折价7,000元，总计13.2万元。1999年1月23日，原、被告签订出售协议书，并支付现金10万元，被告将系争公房钥匙、租用公房凭证交给原告，并承诺五年后一定及时配合原告办理权属变更手续，并将户口全部迁出。约一周后，原告一家搬入系争公房居住至今。1999年3月4日，原告将尾款3.2万元一次性付清，被告出具收条，证明购房款项已支付完毕。此后，待约定的五年期限届至，原告曾多次要求被告办理变更承租人手续，但被告不予配合，经多次交涉未果，原告遂提起上述诉请。陈芳辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告认为，出售协议书应属无效。原告得知被告在外借钱买房，遂找到被告欲购买系争公房。被告考虑到与原告系邻居且是同村的，就与被告签订了出售协议书。嗣后，被告到物业公司和交易中心询问，发现双方不能买卖系争公房。被告交易的房屋性质为承租房，权利属于国家而非被告，购买房屋时，原告是农村户口，其身份不能做承租人，不能购买租赁权。被告欲与原告协商退还购房款，要求原告返还房屋，但原告称自己在上海没有地方居住，故让被告帮忙，最后原、被告达成口头协议，系争公房由原告以被告自己人的名义使用，原告已支付的125,000元作为租金补贴。不存在原告所述被告承诺五年后变更租赁户名的事情。系争公房的租金、保洁费都由原告承担，实际私下就是转租，使用权手续则不再办理。此后十几年，一直相安无事。近期，原告突然提出，要求被告买下系争公房后卖给原告，但双方未能达成一致意见。系争公房的承租权变更实际无法办理，协议书是无效的，相应的后果应按照无效合同的后果处理。被告同意返还租金及款项给原告，原告向被告返还系争公房，并按照过错承担责任。上海徐房物业有限公司述称，系争公房属于国有的公有住房，具体使用面积为：前间12.8平方米，后间6.7平方米，灶间4.5平方米，卫生间2.07平方米，壁橱0.96平方米，天井13.1平方米。根据《上海市公有住房差价交换试行办法》(沪府发[1999]4号，以下简称差价换房办法)等相关规定，系争公房不得采取以下两种方式进行差价换房：以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。同时，根据差价换房办法的规定，无本市城镇常住户口的个人不得通过差价换房取得公有住房承租权。这是第三人办理公有住房差价换房的政策口径。关于变更承租户名，根据《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》(沪房管法[2009]396号，以下简称396号文)的规定，承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的，可以变更租赁户名。其中，“共同居住人”是指变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。就原、被告签订的出售协议书，第三人不知道，直到收到法院寄送的诉讼材料才得知这一情况。经第三人审查，原告不符合承租人条件，其户籍既不在系争公房内，与被告同住亦未满一年，不属于共同居住人。原告与第三人建立承租关系不符合相关规定，第三人不可能办理租赁户名变更手续。本院认定事实如下：陈芳户自1997年5月1日由石化九村XXX号XXX室增配至系争公房，迁进户口两人：被告及其女儿厉某某，租赁户名为被告，租赁部位：底层101室19.5平方米、上海田林物业有限公司(现改制变更为第三人)为该公房出租人。1999年，被告(甲方)与原告(乙方)签订《出售协议书》，约定：“一、经甲乙双方协商一致，将甲方所有房屋(田林四村XX/XXX)出售于乙方，价格为壹拾贰万伍仟元整，首付叁万元，余额玖万伍仟元整，于一九九九年二月三十日之前付清，否则协议自动作废，后顾(注：此处应为果)自负。二、房屋内设备空调和电话等另计柒仟元整，与房款一并付清。三、房屋其余办理费用由乙方承担，甲方概不负责，但可协助办理。四、房款付清时，甲方交付房屋钥匙。五、如有不尽之事，双方协商解决。”协议尾部，原告在乙方处签字，书写的日期为“一九九年元月二十三”。被告书写的日期为“一九九九年二月三十日”。1999年3月4日，被告出具收条，确认收到原告房款125,000元及房内设备费7,000元。嗣后，被告将系争公房的租用公房凭证原件及钥匙交付原告，该房屋由原告长期使用至今。2013年9月16日，被告曾发送短信给原告，称“你好，你的物业租费付清了吗？如没付，是不能买卖房产的，如付清了请告诉我一声，谢谢！”嗣后，原告并未支付公房租金及保洁费，双方就买卖系争公房之事未能协商一致。2017年2月9日，原告向第三人支付系争公房2000年1月至2016年12月的租金14,670.80元、保洁保安费1,612.20元。第三人出具的收据上，户名记载为“陈芳(瞿保谊付)”。原、被告于2017年再一次协商系争房屋由被告购买为产权房后再办理过户的事宜，被告要求原告支付60万元(净到手价)，但双方未能达成一致，原告遂起诉至法院。2018年3月19日，原告向第三人支付系争公房2017年1月至2018年12月的租金、保安保洁费共计2,395.20元、2019年1月至12月的租金、保安保洁费共计1,197.60元。第三人出具的发票上，名称记载为“陈芳”，并在其右侧手写“瞿保谊付”。另查明，原告原为农村户籍，住上海市南汇惠南镇，后于2007年4月16日征地农转非。以上事实，除原、被告及第三人庭审陈述外，另有租用公房凭证、出售协议书、收条、房屋租金帐单(代收据)、保洁保安费帐单(代收据)、发票、摘抄户籍资料、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，合同法规定，合同有下列情形的，归于无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告就出售协议书是否有效，各执一词。被告认为双方以出售协议书的形式出售系争公房的使用权，违反了上海市的租赁政策，存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故出售协议书应属无效。本院认为，《中华人民共和国立法法》明确规定，全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构和其他的基本法律；全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；国务院根据宪法和法律，制定行政法规。省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。本案中，第三人在具体办理承租权转让过程中所依据的差价换房办法系由上海市人民政府颁布，属于地方政府规章；396号文则是由上海市住房保障和房屋管理局颁布的，不属于法律、行政法规范畴。故，被告关于出售协议书因违反法律、行政法规的强制性规定而当属无效之辩称意见，本院不予采纳。原、被告签订的出售协议书并未违反法律或者行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的利益，本院认定出售协议书有效。本案中，原、被告于1999年签订出售协议书，约定将被告所有房屋出售于原告，价格为125,000元，首付30,000元，余额95,000元，于1999年2月30日之前付清，否则协议自动作废。原告实际于1999年3月4日付清全部房款，被告亦向原告交付系争房屋以及租用公房凭证原件，多年来未提出异议。故双方以实际行为变更了原合同关于付款期限的约定，并已履行。双方虽然在出售协议书中约定将甲方所有房屋出售于乙方，结合系争公房的性质及双方在交易时应有的一般认知，该出售协议实质为甲方将其对系争公房的使用、居住权益长期让渡给乙方。被告辩称，被告在获知系争公房使用权无法转让后，双方达成口头协议，系争公房转租给原告使用，已付房款作为租金补贴，但未提供证据证明，亦明显与事实不符，故对被告的上述辩称意见，本院不予采信。关于原告主张系争公房承租权归其所有的诉请，本院认为，公有住房是特定历史时期，国家为解决职工生活居住的一项福利性住房政策，其出发点是解决人有所居的社会居住问题。随着住房市场化的启动，公房使用权的财产属性日益突出，不仅可以通过房改政策将公房购为私房，也可以依规定转租、差价换房，符合条件的还可以转让，来确定实现其价值。总体来说，差价换房、变更租赁户名等是由地方性法规、地方政府规章或地方政府下设的工作部门等制定的规定、办法、细则、决定、通告等规范性文件来调整。公有住房出租人与承租人建立的租赁关系，不同于普通房屋的租赁关系，存在出租人主体特定、取得(分配)方式特殊、承租人须满足一定身份或居住条件、公房租金较之市场价值有较大优惠等特点。考虑到根据差价换房办法以及396号文的规定，无论是在签订出售协议书时还是在目前的境况下，被告都不符合作为承租人的资格，第三人作为出租人亦当庭表示无法为其办理租赁户名的变更手续，故原告仅依据出售协议书要求法院判决其成为系争公房承租人，依据不足，本院难以支持。原、被告如欲通过将系争公房由被告买下产权后再行交易过户，可遵循意思自治原则，在符合法律、政策的情况下由当事人另行协商。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、瞿保谊与陈芳就上海市田林四村XXX号XXX室签订的《出售协议书》有效；二、驳回瞿保谊主张上海市田林四村XXX号XXX室公房承租权归其所有的诉讼请求。案件受理费2,940元，由陈芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 袁 欣人民陪审员 梁 莺人民陪审员 石顺芳二〇一八年十月十六日书 记 员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。