内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0702民初1435号原告:卢祥良，男，1963年2月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陈登峰，内蒙古环通律师事务所律师。委托诉讼代理人：武庆阁，内蒙古喆林律师事务所律师。被告：陈世同，男，1973年12月21日出生，汉族，海拉尔区天池温泉中心经营者，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：庞恩成，男，1987年10月26日，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：李东双，男，1978年8月13日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。第三人：海拉尔区温州城综合楼小区业主委员会，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区温州城综合楼小区联合路内环**门市。委托诉讼代理人：王淑芳，女。委托诉讼代理人：杨会芹，女。原告卢祥良与被告陈世同、第三人海拉尔区温州城综合楼小区业主委员会（以下简称业主委员会）返还原物纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月22日公开开庭审理时，原告卢祥良委托诉讼代理人陈登峰到庭参加诉讼。被告陈世同经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2018年6月20日公开开庭审理时，原告卢祥良委托诉讼代理人武庆阁，被告陈世同委托诉讼代理人庞恩成、李东双，第三人业主委员会委托诉讼代理人王淑芳、杨会芹到庭参加诉讼。本院于2018年9月17日公开开庭审理时，原告卢祥良委托诉讼代理人陈登锋，被告陈世同委托诉讼代理人庞恩成、李东双到庭参加诉讼。第三人业主委员会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢祥良向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告海拉尔区正阳办温州城联合路42号门市房（以下简称涉案门市房），并要求被告打通已封的涉案门市房一、二楼间的楼梯，恢复原状；2.判令被告自2015年6月7日起给付占用房屋期间的租金损失至实际返还之日止（每年30000元）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即返还原告涉案门市房二楼，并要求被告打通已封的涉案门市房一、二楼间的楼梯，恢复原状；2.判令被告自2015年6月7日起给付占用房屋期间的租金损失至实际返还之日止（每年12000元）。事实和理由：2015年6月7日，被告经营海拉尔区天池温泉中心（以下简称天池温泉中心）时非法占有使用原告所有的涉案门市房二楼，被告的行为侵犯了原告的合法权益，并给原告造成经济损失。为此，原告诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告陈世同辩称，涉案门市房一直是海拉尔区温州城综合楼小区（以下简称温州城小区）的物业用房。2016年1月，被告为经营天池温泉中心装修房屋，当时负责温州城小区物业服务的呼伦贝尔市翔宇物业服务有限责任公司（以下简称翔宇物业公司）徐经理找被告协商，让被告帮该公司重做物业用房二楼的防水。被告无偿做完防水后，徐经理表示物业公司也不用该二楼，就让被告免费占有使用了。之后，翔宇物业公司退出了温州城小区。2017年9月1日，被告与第三人签订了房屋租赁合同，从第三人处租赁了涉案门市房二楼，年租金为8000元。被告与翔宇物业公司、第三人协商后占有使用了涉案门市房二楼，并非非法占有，被告也不认识原告，且至今从未有人找被告主张返还房屋，故被告不同意返还房屋，也不同意赔偿损失。第三人业主委员会述称，对原告取得涉案门市房所有权的合法性提出质疑。2003年，温州城小区的开发商将涉案门市房作为物业办公用房交给翔宇物业公司使用，直至2015年年末该物业公司撤出温州城小区。之后，海拉尔区住建局物业管理部门主持将涉案门市房交给第三人管理使用。原告是温州城小区及商场开发商卢祥定的弟弟，其二人明知涉案门市房系温州城小区的物业用房，仍提供虚假材料，用欺骗手段办理了产权登记手续，损害了该小区全体业主的合法权益。法院应撤销原告的所有权证，维护温州城小区全体业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据和主张的事实，本院认定如下：1.原告提交房屋所有权证一册，证明涉案门市房归原告所有，其系适格的诉讼主体。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为涉案门市房系温州城小区的物业用房，原告买房至今已有十多年，一直由他人占有使用不符合常理；第三人表示同意被告的质证意见，认为原告与涉案门市房出卖人系兄弟关系，其二人明知该门市房系物业用房，签订虚假的房屋买卖合同，欺骗房管部门办理了所有权证，依据相关法律规定，物业用房不允许买卖，原告的行为侵害了全体业主的合法权益。2.原告提交价格评估报告一份，证明经鉴定涉案门市房二楼自2015年6月7日至2018年6月7日的租金损失共计36000元，每年12000元，主张被告自2015年6月7日起按每年12000元给付租金损失至实际返还房屋时止，表示2018年6月7日之后的租金损失参照评估报告计算,不申请鉴定。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，表示其从第三人处租赁涉案门市房二楼，且该门市房系温州城小区的物业用房，自被告租用该房直至原告起诉期间，原告从未向被告主张权利；第三人未到庭质证。3.被告提交房屋租赁合同复印件一份，证明2017年7月27日被告与第三人签订房屋租赁合同，从第三人处租赁涉案门市房二楼，年租金为8000元，被告并非非法占有。经质证，原告表示该证据系复印件，对真实性不发表意见，如果经法庭核实与原件一致，对真实性无异议，涉案门市房的所有权人为原告，第三人无权出租，被告与第三人签订的租赁合同与原告无关，签订租赁合同不能成为被告占有涉案门市房的合法理由；第三人对该证据的真实性及证明问题均无异议，表示租赁期限是双方协商后更改的，被告已缴纳房租。4.第三人提交交接书一份，证明2015年11月27日翔宇物业公司撤出温州城小区时将物业用房即涉案门市房及配电室交给第三人，原告无权取得涉案门市房的所有权。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为原告系涉案门市房的所有权人，翔宇物业公司仅使用了涉案门市房，其并非所有权人，也无权交接；被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。5.第三人提交呼伦贝尔市海拉尔区物业监督管理处（以下简称物业监管处）出具的证明一份、翔宇物业公司出具的证明一份，证明涉案门市房系温州城小区的物业用房。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，表示物业监管处出具的证明上明确记载争议房屋产权不详，仅证明翔宇物业公司自2001年至2015年间使用该门市房；被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。6.第三人提交温州城小区80多户业主出具的证言一份，证明涉案门市房系温州城小区的物业用房，表示该小区全体业主共108户，因大部分业主均系租住，无法让全体业主签字。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为该证据无法证明涉案门市房的所有权，本案系返还原物纠纷，并非确权纠纷，如果第三人认为涉案门市房系物业用房，应另案主张权利；被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。7.第三人申请证人徐某出庭作证，证明涉案门市房系温州城小区的物业用房，翔宇物业公司给该小区提供物业服务期间一直占有使用该房屋，在此期间从未有人向翔宇物业公司主张权利，表示证人系翔宇物业公司主任。经质证，原告认为证人证言与本案无关，不发表质证意见；被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。以上证据，本院经审核认为，第1、2组证据客观、真实，且与本案有关联性，本院对其真实性及证明问题均予以确认。对原告主张的房屋租金损失是否维护，本院结合其他证据予以认定；第3组证据，第三人对该证据的真实性及证明问题均无异议，故本院予以确认并采信；第4、5、6组证据，原、被告对以上证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。以上证据与第7组证据相互印证，能够证实翔宇物业公司自2001年至2015年负责温州城小区物业服务，2003年经温州城小区开发商指定，翔宇物业公司搬至涉案门市房办公，直至2015年年末撤出该小区，撤出前翔宇物业公司与第三人交接了涉案门市房及配电室各一处，本院对以上事实予以确认。对涉案门市房是否为物业用房，本院结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月26日，原告卢祥良与海拉尔市温州商贸有限责任公司（以下简称温州城商贸公司）签订商品房买卖合同，原告以协商出让方式从温州城商贸公司取得北大街（北侧）编号为005号地块的土地使用权，土地面积为9264平方米，规划用途为综合楼，出卖人即温州城商贸公司经批准在该地块上建设温州城综合楼。2010年1月5日，原告取得涉案门市房的所有权证。本案立案后，经原告申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司呼伦贝尔分公司对涉案门市房二楼自2015年6月7日至2018年6月7日的租金损失进行评估鉴定。该所于2018年8月20日出具价格评估报告，涉案门市房二楼的租金损失为36000元，每年12000元。原告起诉要求被告返还涉案门市房二楼，要求被告打通已封的涉案门市房一、二楼间的楼梯，恢复原状，并要求被告赔偿租金损失。另查明，自2001年至2015年年末，翔宇物业公司为温州城小区提供物业服务。2003年，经温州城小区开发商指定，翔宇物业公司搬至涉案门市房办公，直至2015年12月25日撤出该小区。撤出温州城小区前，翔宇物业公司将涉案门市房及该小区内配电室一处（面积约70平方米）交给第三人，双方办理了交接手续。2017年7月27日，第三人与被告签订租赁合同，将涉案门市房二楼以8000元的价格租给被告，租期为一年，自2017年9月1日至2018年9月1日。2018年9月1日，被告和第三人协商被告又续租涉案门市房二楼一年，租期至2019年9月1日，被告交付第三人租金8000元。2016年4月21日，第三人与方云签订房屋租赁合同，将涉案门市房一楼以12000元的价格租给方云，租期为一年，自2016年4月21日至2017年4月21日。期满后，第三人和方云协商方云又续租涉案门市房一楼两年，租期至2019年4月20日，方云给付第三人租金24000元（每年12000元）。诉讼过程中，原告认可其与温州城商贸公司法定代理人卢祥定系兄弟关系，称当时其系温州城小区的建筑商之一，在海拉尔有多处房产，其中部分房产通过顶账取得，记不清涉案门市房的价格，自购买至今原告没有占有使用该门市房，直到2016年原告发现被告和方云占有使用该门市房，不清楚2016年之前由谁占有使用。被告称其自2016年1月经翔宇物业公司要求无偿给该公司重做涉案门市房的防水，并封死一、二楼间的楼梯后，一直免费使用至与第三人签订租赁合同。本院认为，本案的争议焦点是：第一，被告是否需要向原告返还房屋；第二，原告主张的房屋租金损失是否维护。针对焦点一，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告于2010年1月5日取得了涉案门市房的所有权证，从此时起原告对该房享有直接支配和排他的权利，有权占有、使用、收益及处分。被告从第三人处租赁了涉案门市房二楼，并非从原告处租赁，现该房由被告占有使用，故原告要求被告返还涉案门市房二楼，本院予以支持。被告认可其封死该门市房一、二楼间的楼梯，故原告要求被告打通该楼梯，恢复原状的请求，本院亦予以支持。针对焦点二，租金损失应分阶段认定。被告自认自2016年1月与翔宇物业公司徐经理协商后免费占有使用涉案门市房二楼，直至2017年9月1日从第三人处租赁涉案门市房，但物业公司徐经理出庭作证时明确表示其未将该门市房二楼交给被告无偿使用，同时原告主张被告从2015年6月7日起非法占有使用涉案门市房未提交相应证据，故被告自2016年1月至2017年8月31日期间未经物业公司、第三人许可，也未交付租金，其占有使用涉案门市房二楼的行为构成非法占有。结合评估报告被告应赔偿原告该期间的房屋租金损失20000元（12000元/12个月×20个月）；关于涉案门市房二楼自2017年9月1日至2018年8月31日的租金损失。自2003年至2015年年末，近十多年，涉案门市房一直被物业公司作为物业用房占有使用，后物业公司撤出温州城小区时与第三人交接了该门市房，被告从第三人处租赁，并已向第三人缴纳了房租，且原告未提交第三人与被告签订租赁合同期间向被告主张权利的相应证据，故应认定被告在该期间并非非法占有，故原告要求被告赔偿该期间的租金损失，本院不予维护；关于涉案门市房二楼自2018年9月1日以后的租金损失。在诉讼过程中，被告明知原告已取得涉案门市房的所有权，仍从第三人处续租涉案该房二楼，其存在主观故意，其行为构成非法占有。因原告申请租金损失鉴定的截止日为2018年6月7日，对之后的租金损失也未进行评估鉴定，但被告已向第三人交付租金8000元，故被告自2018年9月1日起按每年8000元赔偿原告租金损失至实际返还房屋之日止。被告向原告返还房屋后，就预付租金，可另案向第三人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告陈世同返还原告卢祥良位于呼伦贝尔市××区，并打通该门市房一、二楼间的楼梯，恢复原状；二、被告陈世同赔偿原告卢祥良自2016年1月至2017年8月31日占用房屋期间的租金损失20000元，并自2018年9月1日起按年租金8000元赔偿原告租金损失至实际返还之日止。上述第一、二项均于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元，减半收取计3170元，由原告卢祥良负担120元，被告陈世同负担3050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 赛 汗二〇一八年十月十九日书记员 霍梦迪