广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初9228号原告：蒋建锋，男，1996年5月27日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。委托诉讼代理人：李娟娟，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金辉，广东启盟律师事务所律师。被告：东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道岗贝星河传说新天地29号楼二楼，统一社会信用代码：91441900562564115R。法定代表人：吴劲帆，经理。委托诉讼代理人：李远桃，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：向伟莹，广东佑德律师事务所律师。被告：东莞市东城房地产开发公司，住所地：广东省东莞市东城街道市政综合楼二楼，统一社会信用代码：914419001980200739。法定代表人：叶勇，经理。委托诉讼代理人：刘庭光，男，1982年10月2日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市峰景投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道岗贝御景大厦17楼A1703，统一社会信用代码：91441900MA4UL7K458。法定代表人：刘健华，总经理。委托诉讼代理人：周佐武，男，1985年7月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张吉繁，广东名道律师事务所律师。原告蒋建锋诉被告东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司（以下简称皇马郦宫公司）、东莞市东城房地产开发公司（以下简称东城房地产公司）、东莞市峰景投资有限公司（以下简称峰景公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月8日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人李娟娟、廖金辉，皇马郦宫公司的委托诉讼代理人李远桃、向伟莹，东城房地产公司的委托诉讼代理人刘庭光，峰景公司的委托诉讼代理人周佐武、张吉繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：一、三被告继续履行《皇马郦宫商品房认购书》；二、三被告承担本案全部诉讼费用。原告主张的事实理由：皇马郦宫公司是皇马郦宫（备案名为峰景湾商住小区）房地产项目的销售方，东城房地产公司是开发方和建设单位，峰景公司是共同建设单位，三被告共享该项目的盈利收益。原告于2015年12月11日向皇马郦宫公司购买位于东莞市××××号皇马郦宫10栋1101号商品房（以下简称案涉房屋），双方签订了《皇马郦宫商品房认购书》（以下简称认购书）。其后原告如约支付了包含定金在内的首期款929082元，皇马郦宫公司却拒不履行签订商品房买卖合同的约定义务，如今准备将案涉房屋再次出售他人。此后长达两年时间，原告寻求各种途径解决无果。2018年1月2日，皇马郦宫公司向原告寄送《商品房预订协议解除及权益通知书》（以下简称解除通知书），称因资金链断裂进入债务重组，无法继续履行认购书，要求解除。原告不同意解除，并作出书面回复，但皇马郦宫公司予以拒收。原告认为，认购书明确约定了主体资格信息、标的房屋信息、付款方式、付款期限、违约责任以及房屋交付标准，应当认定为房屋买卖合同。东城房地产公司作为案涉项目的开发方和建设单位，峰景公司作为案涉项目的共同建设单位，与皇马郦宫公司共享项目盈利收益，应共同承担案涉项目的法律责任，原告要求三被告继续履行认购书合理合法。从解除通知书的措辞可知，认购书是可以继续履行的，是否同意继续履行，关键在于能否实现三被告和重组方的商业利益最大化。皇马郦宫公司辩称：一、认购书已于解除通知书送达之日即2018年1月4日解除。原告未在3个月内行使合同解除异议权，无权要求继续履行。原告未按认购书第三条约定足额支付首期款，存在违约，根据第四条第三款约定，皇马郦宫公司有权解除认购书并没收定金。二、联华集团债务金额庞大，为防范金融风险，维护社会稳定，在当地政府部门的指导下，皇马郦宫公司与联华集团走上艰难的债务清偿路，基于项目长期烂尾，皇马郦宫公司没有能力继续开发案涉项目，已转让给峰景公司，皇马郦宫公司不再是案涉项目的建设单位，不具有开发权益，无法继续履行认购书约定的签署商品房买卖合同义务。三、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，签署商品房买卖合同需取得商品房预售许可证。案涉商品房没有取得预售许可证，原告要求继续履行的法律前提条件不具备。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房预售条件的，当事人未能订立商品房买卖合同的，开发企业应向买房者返还所收取的费用。四、为最大限度弥补原告的损失，皇马郦宫公司仍同意解除通知书中的退款退息补偿方案，即向原告返还已交的全部款项并按照年利率20%标准支付自缴款之日至2018年1月15日的利息作为补偿。东城房地产公司辩称：一、东城房地产公司不是认购书的签约主体，认购书不对东城房地产公司产生法律效力。东城房地产公司对认购书的权利义务、履行情况均不知情，不应承担合同责任。二、东城房地产公司已于2010年将案涉项目用地转让给皇马郦宫公司，因未办理土地变更登记手续，所以协助皇马郦宫公司办理相关开发报建手续，东城房地产公司不参与项目的开发建设，经营管理和利润分配，除了收取项目的土地转让款外，不享有该项目开发的任何权利，不应对被告皇马郦宫公司在项目开发经营期间所产生的合同纠纷承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。峰景公司辩称：根据合同相对性，认购书只对原告及皇马郦宫公司具有约束力，原告无权要求峰景公司继续履行认购书。根据本案证据，认购书已经解除，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2015年6月18日，蒋锡培与皇马郦宫公司签订《投资合同》，约定由蒋锡培向皇马郦宫项目投资520000元，在项目具备预售或销售条件时，蒋锡培享有优先选房、购房的权利，等等。2015年12月11日，原告与皇马郦宫公司签订认购书，约定由原告认购案涉房屋，建筑面积241.77平方米；付款方式为按揭，成交价为3079082元；签署认购书时一次性付清定金100000元，首期楼款929082元于2016年1月25日前付清，余款2150000元以按揭贷款方式支付；原告应于2016年6月30日前到皇马郦宫公司指定地点签订商品房买卖合同；原告未依约支付购房款的，皇马郦宫公司有权要求原告支付违约金或解除认购书、没收定金；在未签署商品房买卖合同之前，因皇马郦宫公司原因致使物业不能出售时，皇马郦宫公司应退还原告所支付的定金和购房款；双方签订商品房买卖合同后，认购书即时失效；等等。2015年12月11日，原告向皇马郦宫公司支付定金100000元。2016年1月26日，原告向皇马郦宫公司支付首期款309082元。2018年1月2日，皇马郦宫公司向原告作出解除通知书，称皇马郦宫项目烂尾停工数年，该公司进入债务重组程序，无法继续完成开发建设工作，无法继续履行认购书约定签订商品房买卖合同及完成合同履行事宜，通知解除双方签订的认购书，同意返还原告已缴纳的全部款项并计付相应利息，如原告不同意该退款退息方案，皇马郦宫公司可协调重组方以市场优惠价格，为原告保留房屋优先预订权，等等。原告于2018年1月4日收到该解除通知书，并于2018年1月11日作出复函，表明不同意解除认购书。后寄送复函的邮件以“拒收”为由退件。庭审中，原告明确要求继续履行的内容为：签订商品房买卖合同及按约定向原告交付案涉房屋。原告主张，认购书的性质应为房屋买卖合同。本院认为，认购书虽然对拟购商品房的位置、暂测建筑面积、总价、购房款支付的方式和时间等内容进行了约定，但对房屋交付时间的约定不明确，对房屋交付条件、装饰、设备标准等主要内容也未约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，且明确约定在签订认购书后的一定时间内双方需要签订商品房买卖合同，因此，认购书性质应属商品房预约合同。是否取得商品房预售许可证明，不影响商品房预约合同的效力，案涉认购书应认定有效。认购书仅是双方对于将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，订立认购书后双方尚需就商品房买卖合同所具备的主要条款进一步磋商，原告诉请法院判令继续履行认购书，不仅缺乏法律依据，也有违合同法意思自治原则。因此，对原告的诉请，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，参照《商品房销售管理办法》第十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告蒋建锋的诉讼请求。本案诉讼费31432.66元、保全费5000元（原告已预交），由原告蒋建锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周汝丽人民陪审员  王 波人民陪审员  叶楚玮二〇一八年十月十一日书 记 员  黄婉婷附相关法律条文：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。