山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初8527号 原告：临沂市兰山区某某局，住所地：临沂市，统一社会信用代码：XG。 法定代表人：顾某忠，局长。 委托诉讼代理人：杜康，山东沂州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张传海，山东沂州律师事务所律师。 被告：张某，男，1976年3月11日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王森，山东正诚信律师事务所律师。 原告临沂市兰山区某某局（以下简称某某局）与被告张某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某局的委托诉讼代理人杜康、被告张某的委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某局向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决原、被告签订的《房屋使用权合同》租赁期限超出20年期限的部分无效；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2001年1月12日，原告某某局与被告就房屋租赁经营事宜签订了房屋使用权合同，约定被告取得原告房屋使用权，租赁使用合同期限为三十年，自公历2001年1月31日至2031年1月31日止。根据《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”等法律规定，原、被告签订的三十年租赁使用权合同违反法律有关规定，为此特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，判决原、被告的《房屋使用权合同》的租赁日期超出二十年期限的部分无效。 张某辩称：一、原告所诉是恶意诉讼，法院应查明事实，驳回原告的诉讼请求，并根据最高人民法院2016年9月发布的《关于进一步推进案件繁简分流，优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，令其承担每案诉讼费用及被告出庭误工费和律师费共计2000元。二、本案原、被告签订的是房屋使用权合同，而不是原告主张的房屋租赁合同，该合同不受《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定，房屋租赁，是指房屋所有权人为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。结合本案，原告没有原始证据证明原告是涉案房屋的所有权人。三、根据住建部（2007）258号文件《经济适用房管理办法》第三十五条的规定，单位集资合作建房是经济适用房的组成部分，集资房是改变住房建设，由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工人三方共同承担，通过筹集资金建造的房屋，职工可按房价全部或部分出资。信贷，建材供应，税费等方面给予部分减免，集资所建住房的权属，按照出资比例确定，个人按全额出资的拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。对于职工集资所建房屋，在未将房屋分配给职工之前，单位是法定权利人，在将集资房屋分配给职工后，单位对于集资所建房屋的物权即已丧失。结合本案，原、被告双方签订的《房屋使用权合同》是被告全额出资，原告盖房，房屋盖好后交被告使用，是典型的单位职工集资建房，而且涉案楼房，是建筑面积总达7400多平方米的沿街职工住宅楼，一楼为13户商业用房，二至六层为50多户的住宅用房，该楼建成后，50多户职工按600元／㎡向单位交款，分得住房，并且办理了房产证，一楼13间商用房屋，按原告当时制定的分房政策，每户按每平方米2500元交纳了购房款。取得了三十年的产权，各住户对该房屋已经占有使用收益近十八年。四、对照《房屋使用权合同》，根据法律解释，涉案合同不是《房屋租赁合同》，前者具备以下特点：（一）该房屋是对本单位职工集资，外单位人员不能参与，体现了集资建房的单位福利性质。（二）单位是只管建设，资金由单位购房职工全部交纳。实际上是职工雇佣单位给其建设，单位只是起到了一个建设公司的角色，房屋盖好，职工购买后，其所有权归职工所有，单位没有房屋所有权。（三）合同约定，如遇房屋拆迁，购房职工有权取得补偿。（四）《房屋使用权合同》是物权，《房屋租赁合同》是债权。以上四点，足以证明涉案合同不是房屋租赁合同。五、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋所有权人为业主”。由此可见，被告已经是涉案房屋所有权人。根据《经济适用房管理办法》的规定：单位将集资建成的房屋分配给职工之后，职工对自己所分到的房屋具有完全的物权。职工对自己拥有物权的房屋具有占有、使用，收益和处分的权利，虽有许多单位对职工处分自己的房屋有不同的限制，但从法律角度而言，这是对于职工权利的限制，与法律是相悖的。六、原告是法人单位，早在2001年与被告签订《房屋使用权合同》，且经过公证处公证当年12月19日做出的《关于沿街门面房出售给职工的决定》，并盖有法人单位公章。现在事隔十八年原告对此事又提起诉讼，并称现任法定代表人不知道前任法定代表人的行为，现在才知道，没有超过诉讼时效，后一位法定代表人可以否定前一位法定代表人的行为，这真是毫无法律知识，连什么是法人及法定代表人的职责都不懂。对此，《中华人民共和国民法总则》第六十一条和《中华人民共和国物权法》第十五条都做了明确的规定。综上，原告强词将《房屋使用权合同》认为是《房屋租赁合同》，无视该房是集资建房，已经由职工投资购买，且原告不是该房房屋所有权的基本事实，构成恶意诉讼。恳请法院查明事实，依照法律规定，驳回原告的诉讼请求，并令其赔偿原告的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋使用权合同》、（2016）鲁1302行初字第97号行政判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张某提交的某某局于2001年12月19日出具的《关于沿街门面房出售给职工的决定》一份，拟证明某某局在2001年就与张某达成了房屋买卖的合意，涉案合同非租赁合同。经质证，某某局对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为涉案房屋是租赁而非买卖，办理转移手续时系原领导为违法转移财产所为，在纪委调查时已将该事实查清。本院认为，该决定书仅系某某局内部的文件，从其性质上不构成平等主体之间的买卖合同法律关系，其内容不具有合同性质，故本院对其真实性予以认定，对其与本案的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某某局原名称为临沂市兰山区农业机械管理局，张某系该单位的职工。2001年1月12日，某某局作为甲方与作为乙方的张某签订《房屋使用权合同》一份，约定甲方按照城市规划，经有关部门批准，沿兰山区银雀山路59号与临西一路交界处建上宅下店综合楼一座，一层用于经营，二至六层用于宿舍。工程竣工并经验收后，以一层以东为序，将面积为30平方米的3号经营房以每平方米2500元，共计75000元的价款，交由乙方使用，合同期限自2001年1月31日起至2031年1月31日止。乙方只有使用权，在使用期内，乙方无权变卖。并对房屋的管理、维护等作了具体约定。合同签订后，张某交纳了“投资款”75000元。房屋建成后，某某局按照约定将涉案3号经营房（产权证号为：临房权证兰山区字第××号，产权人为某某局）交付张某使用至今。2001年12月21日，临沂市房产和住房保障局为张某颁发了编号为临房权证兰山区字第××号的房屋产权证书。2016年4月11日，某某局以临沂市房产和住房保障局为被告，张某为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销临沂市房产和住房保障局颁发的临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行政行为。经审理，本院作出（2016）鲁1302行初字第97号行政判决，撤销了临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为。该行政判决书业已发行法律效力。后，双方因房屋使用产生纠纷，某某局遂诉至本院。 另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决书中查明，张某认可其租赁某某局的房屋，对办理房屋权属证书并不知情。 本院认为，根据诉辩双方的各自主张，本案争议焦点在于：双方签订的《房屋使用权合同》性质上是否系租赁合同，双方之间是否形成租赁合同法律关系。租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修等条款。本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定张某一次性向某某局交纳“投资款”75000元，即享有涉案3号经营房的使用权，使用期限为三十年。期间张某只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定。该合同从性质上符合租赁合同的特征，应视为双方之间就涉案房屋达成了租赁合意。另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决书已查明，张某认可其租赁某某局的房屋，亦印证了张某对涉案合同的性质系租赁合同是明知的。据此，本院认定双方签订的《房屋使用权合同》，其合同性质为租赁合同，双方之间形成租赁合同法律关系。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案双方所签《房屋使用权合同》虽系当事人真实意思表示，但约定租赁期限三十年，违反上述规定，租期超过二十年的，超过部分应属无效。该合同其余条款内容，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现某某局要求确认双方所签《房屋使用权合同》租期超过二十年的部分无效，于法有据，本院应予支持。 张某在庭审中虽抗辩涉案房屋权属已归其所有，但本院生效的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决，已撤销临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为，该涉案房屋的物权仍归属某某局所有，其抗辩主张依法不能成立。鉴于涉案合同尚在履行过程中，未满二十年，双方可在二十年的期限届满后，就是否续签租赁合同等问题另行协商。 综上所述，某某局诉请确认其与张某签订的《房屋使用以权合同》租期超过二十年的部分无效，事实证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十一条、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决如下： 确认原告临沂市兰山区某某局与被告张某于2001年1月12日签订的《房屋使用合同》中关于租赁期限超过二十年的部分无效。 案件受理费100元，由被告负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈成合 二〇一八年十月二十八日 书记员  王梦卿