江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6713号上诉人（原审被告）：南京天喜泰来酒店管理有限公司，住所地南京市建邺区汉中门大街77号。法定代表人：金向源，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴俊，江苏慧冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛为星，男，1960年5月10日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：姜勇，男，1960年6月14日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京天喜泰来酒店管理有限公司（以下简称天喜公司）因与被上诉人葛为星房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天喜公司上诉请求：1、撤销一审法院判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人对一审法院没有认定被上诉人承诺保证开挖地下室不会被查处的事实持有异议。双方签订租赁合同时，被上诉人曾承诺保证上诉人开挖地下室不会被有关部门查处。在得到其保证后，上诉人才愿意租赁其房屋。通过双方签订的合同内容来看，涉案房屋总面积仅为146平米，而年租金却达到了每年30万元，房租水平己经远远超过正常标准。由此可见，双方当时约定这个价格是被上诉人将该房屋当做跃层来出租的，即虽然产权面积为146平米，但可以改造成两层，面积也能翻倍，所以租金才会如此之高。二、一审法院判决双方解除合同，但对装修问题却没有处理，导致本案无法一次性了结。上诉人在租赁该房屋后，对该房屋进行改造和装修，花费了大量的资金和时间。一审法院判决仅仅涉及到合同解除和房屋的返还，并没有涉及到上诉人装修和改造的问题处理，故请求二审法院予以纠正。葛为星辩称，上诉人陈述的装修问题并非是本案处理的范围，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。葛为星向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年4月1日签订的《租赁合同》，并由被告腾空交还南京市建邺区应天大街839号-4房屋；2.判令被告支付房屋租金（自2017年7月4日起至合同解除之日止，按25000元/月计算）；3.判令被告支付房屋占有使用费（自合同解除次日起至实际交付房屋之日止，按25000元/月计算）；4.判令被告支付违约金（自2017年7月4日起至实际交付房屋之日止，按500元/日计算）；5.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告葛为星系南京市建邺区应天大街839号-4房屋的所有权人。2017年4月1日，在南京美满家房地产经纪有限公司的居间下，葛为星与被告天喜公司签订一份《租赁合同》，约定天喜公司承租上述房屋用于经营餐饮，建筑面积146.59平方米，租期自2017年5月10日起至2025年5月9日止；2017年4月1日至2017年5月10日为装修期；前两年租金均为300000元/年，此后逐年递增；租金按半年结算，提前30天以转账形式支付；天喜公司应交纳租赁保证金25000元；未经葛为星书面同意，天喜公司不得进行扩、加、改建等；若天喜公司逾期交付租金，每逾期一日，需按月租金数额的2%支付违约金，逾期超过15天，葛为星有权单方终止合同、收回房屋，并没收保证金。合同签订后，天喜公司交纳租赁保证金25000元，并支付2017年5月10日至2017年7月3日的租金45000元。此后，天喜公司未再继续支付剩余租金。庭审中，天喜公司称葛为星同意由其装修时开挖地下室，并保证不会被相关机关查处，但因葛为星未兑现该承诺事项，致使其迟延至2017年12月开业，故葛为星存在过错。对此，葛为星予以否认。经一审法院询问，天喜公司未就此予以举证证明。天喜公司还称，后双方就缓交租金事宜进行沟通，但未达成一致意见。此外，天喜公司辩称如法院判令解除合同，则应将其交纳的25000元保证金冲抵租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告葛为星与被告天喜公司就涉案房屋签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故一审法院依法予以确认。合同生效后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。因天喜公司无正当理由，逾期未支付租金超过15日，故葛为星要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。天喜公司有关“葛为星未兑现承诺事项，对迟延履行负有责任”的抗辩意见，因缺乏事实和法律依据，且该承诺事项有违相关行政机关管理职责，故不予采信。关于合同解除时间，虽然葛为星未向天喜公司发出解除通知，但其提起本次诉讼的行为，足以表明其解除意愿，故一审法院认定合同自该日起解除，即2017年11月30日。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，天喜公司负有腾空交付房屋的义务。此外，天喜公司还应支付房屋租金125000元（自2017年7月4日起至2017年11月30日，按25000元/月计算），并支付房屋占有使用费（自2017年12月1日起至实际腾空交付之日止，按25000元/月计算）。关于租赁保证金25000元，因双方对此做了约定，故天喜公司要求抵扣租金的意见，不予支持。关于违约金，虽然葛为星主张自2017年7月4日起计算至实际交房房屋之日止，但不符合双方的本意，且据此计算的数额明显过高，故一审法院兼顾合同的履行情况等因素，并根据公平原则，依法调整为7500元（以25000元为基数，按2%/日计算15天），并对天喜公司“不应支付违约金”的抗辩意见，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审判决：一、解除葛为星、南京天喜泰来酒店管理有限公司于2017年4月1日签订的《租赁合同》；二、南京天喜泰来酒店管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将南京市建邺区应天大街839号-4房屋腾空并交付葛为星；三、南京天喜泰来酒店管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向葛为星支付房屋租金125000元、房屋占有使用费（自2017年12月1日起至实际腾空交付之日止，按25000元/月计算）以及违约金7500元；四、驳回葛为星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费28720元，由原告葛为星负担2720元，由被告南京天喜泰来酒店管理有限公司负担26000元（被告负担部分于判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人天喜公司与被上诉人葛为星签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应认定有效。合同签订后，被上诉人依约交付了房屋，上诉人应当按约支付租金，但合同履行过程中上诉人拖欠支付租金，被上诉人据此起诉要求解除合同并支付欠付租金及违约金，具有事实和法律依据，一审判决支持并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张被上诉人承诺保证其开挖地下室不会被查处，没有提供证据证实，本院不予采信。综上所述，天喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人南京天喜泰来酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年十月十二日书记员  汪海燕