浙江省宁波市鄞州区人民法院行 政 判 决 书（2018）浙0682行初73号原告孙华江，男，1952年12月27日出生，汉族，户籍所在地浙江慈溪市。被告慈溪市人民政府房屋征收管理办公室，住所地浙江省慈溪市白沙路街道三北大街777号慈溪市行政服务中心14楼。法定代表人余晓，主任。出庭应诉负责人励国群，副主任。委托代理人郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。第三人慈溪市房屋征收中心，住所地浙江省慈溪市白沙路街道三北大街744号。法定代表人胡建军，主任。委托代理人许磊，慈溪市房屋征收中心工作人员。原告孙华江因诉被告慈溪市人民政府房屋征收管理办公室（以下简称慈溪征管办）房屋征收行政协议一案，于2018年5月4日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。因慈溪市房屋征收中心与本案存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭审理了本案。原告孙华江、被告慈溪征管办的出庭应诉负责人励国群及委托代理人郎慈甬、第三人慈溪市房屋征收中心的委托代理人许磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2017年10月26日，被告慈溪征管办（房屋征收部门）与第三人慈溪市房屋征收中心（征收实施单位）作为甲方、原告作为乙方（被征收人）签订编号为慈政处201717-0068的《住宅房屋征收产权调换协议（房票安置）》（以下简称《产权调换协议》），主要内容为“根据慈政处〔2017〕17号房屋征收决定，乙方房屋已列入慈溪市××（城东菜场西区块）项目征收范围，现按照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》、《慈溪市人民政府关于中心城区推行住宅房屋征迁房票安置的实施意见（试行）》有关规定，甲、乙双方就房屋征收补偿达成如下协议：被征收房屋坐落于古塘街道团××路××室，建筑面积72.93平方米，土地使用权面积16.02平方米。乙方选择的补偿方式为产权调换，并接受房票安置。被征收房屋的补偿金额为：被征收房屋评估价值654717元、装修及附属物评估价值40337元、一次性补偿搬迁费21879元、临时过渡费补助7440元。……在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效；否则本协议不生效”。此外，《产权调换协议》还对上述补偿款的支付期限、原告的搬迁腾空期限、签约搬迁奖励等事项进行了约定。原告孙华江起诉称：原告系慈溪市团圈路245弄13号408室房屋的所有权人，该房屋位于慈溪市××（城东菜场西区块）项目拆迁范围内。被告在对原告房屋进行评估的过程中存在乱评、漏评和少评等问题，具体包括：1.原告房屋的土地使用权远未到期，而评估机构所作的编号为068的《国有土地上房屋征收住宅用房征收评估分户报告》（以下简称068号《分户报告》）未包含原告16.02平方米土地的剩余年限土地使用出让金2642元。2.根据相关规定，结构层高在2.2米及以上的应当计算全面积，但068号《分户报告》却将原告房屋中的架空层作为储藏室，按比准价格的40%进行补偿。3.未对斜面结构屋进行评估，少补偿原告49905元。4.未补偿原告水渠费用780元、超标容积率土地补偿金50800元、原购房时所付的“配套、市政、新村”每平方米48元的市场价格补偿金113138元。因此，被告所作的068号《分户报告》违法，请求法院撤销原、被告于2017年10月26日签订的《产权调换协议》。原告孙华江向本院提交了以下证据材料：1.慈政处〔2017〕17号《慈溪市人民政府关于慈溪市××（城东菜场西区块）项目房屋征收决定》（以下简称慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》）及其附件《房屋征收补偿方案》，用以证明原告的房屋被征收的事实；2.《产权调换协议》，用以证明原告与被告签订协议的情况；3．编号为G20171218-0052404的《慈溪市不动产登记查询证明》，用以证明原告被征收房屋的不动产登记信息；4.068号《分户报告》，用以证明评估机构所作的评估结论不合法；5．照片4张，用以证明原告房屋的架空层有别于一般的杂物间；6.《慈溪市执行〈宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程〉的补充规定》，用以证明被告对原告的架空层按房屋比准价格的40%进行补偿不合法；7.《浙江省慈溪市工商业发货票》1份，用以证明涉案房屋在购入时另行支付了架空层以及配套绿化等费用，故被告应当对该两项进行合法补偿的事实；8.《宁波市国有土地上房屋征收信息公开系统》截图，用以证明被告对于同样面积的房屋所支付的补偿价格差别很大。被告慈溪征管办答辩称：一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，被告作为慈溪市人民政府确定的房屋征收部门，具有组织实施房屋征收与补偿工作的法定职权。二、被告依法办理了房屋征收、委托评估等手续，原、被告签订《产权调换协议》的前置程序合法。三、涉案慈溪市××（城东菜场西区块）项目的签约率在规定期限内达到生效比例，被诉《产权调换协议》依法生效。且该协议的签订建立在原、被告双方自愿平等协商的基础上，其内容真实有效。四、原告于2017年11月21日签订被征收房屋腾空确认书，并已领取了相应的征收补偿款，共计888053元，被诉《产权调换协议》已履行完毕。被告慈溪征管办在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1.慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》及《房屋征收补偿方案》、慈政发〔2017〕40号《慈溪市人民政府关于慈溪市××（城东菜场西区块）项目房屋征收决定的公告》及张贴现场照片、《慈溪日报》公告及网页截图，用以证明慈溪市人民政府作出慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》并依法公告的事实；2.《关于协商选定评估机构的通知》及张贴现场照片、《关于选定评估机构的通知》及张贴现场照片、《房屋征收评估机构随机选定记录》及公证处证明、《关于房屋评估机构确定的公告》及张贴现场照片，用以证明涉案项目的评估机构经依法选定的事实；3.《房屋征收调查结果公告》及张贴现场照片、《符合补偿条件的未经登记建筑公示》及张贴现场照片、《第二批符合补偿条件的未经登记建筑公示》及张贴现场照片、《房屋评估比准价格公告》及张贴现场照片、《被征收房屋初步评估结果公示》及张贴现场照片、《第二批被征收房屋初步评估结果公示》及张贴现场照片、《第二批公示中未入室评估的被征收房屋中装修附属及该区块改变住宅房屋用途的经营补助评估结果公示》及张贴现场照片，用以证明涉案项目被征收房屋的权属情况、初步评估结果公示的事实；4．《房屋征收签约时间的公告》及张贴现场照片、《房屋征收补偿协议签约情况公告》及张贴现场照片，用以证明截至2017年10月7日，涉案项目签约率达到80.77%，被诉《产权调换协议》生效的事实；5.编号为G20180522-0019869的《慈溪市不动产登记查询证明》、房屋所有权证存根、原告涉案房屋测绘表、《房屋征收建筑面积、用途确认书》、068号《分户报告》，用以证明原告被征收房屋的权属资料以及测绘评估情况；6.《产权调换协议》、《被征收房屋腾空确认书》、《房屋征收补偿款领款单》及资金发放凭证、《房屋注销清单》、《6户被征收人补偿款汇总表》，用以证明涉案《产权调换协议》已履行完毕的事实；7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《宁波征补办法》）、《慈溪市人民政府关于印发慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》，用以说明原、被告双方签订《产权调换协议》所适用的法律依据。第三人慈溪市房屋征收中心陈述称，同意被告的答辩意见，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人慈溪市房屋征收中心未向本院提交证据材料。对原、被告提交的上述证据材料，各方当事人的质证意见以及本院的认证意见如下：对原告提交的证据材料1-3，被告和第三人无异议，本院予以认定。对原告提交的证据材料4、6、7，被告和第三人对其真实性无异议，但对其证明对象有异议。本院对该三组证据材料的真实性予以认定，但认为该三组证据本身无法证明待证事实，故对其证明对象不予认定。对原告提交的证据材料5，被告和第三人对其中原告架空层房屋的照片无异议，对其他照片不予认可。本院对原告房屋照片的真实性予以认定，其他照片因内容模糊，本院不予认定。对原告提交的证据材料8，被告和第三人称该问题可能是网络系统出现故障所致。本院认为，因该份证据材料与本案缺乏直接关联性，故对此不予认定。对被告提交的证据材料1和3，原告和第三人均无异议；对被告提交的证据材料2，原告对其真实性无异议，但认为评估机构所作的评估结论不合法，第三人无异议；对被告提交的证据材料4-7，原告对其真实性无异议，第三人无异议。本院认为，被告提交的上述证据材料真实合法，且与本案具有关联性，故均予以认定。经审理查明：因旧城区改建的需要，慈溪市人民政府于2017年6月27日作出慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》，决定对慈溪市××（城东菜场西区块）项目范围内的国有土地上房屋实施征收，具体范围为东至城东菜场，南至征迁房屋南边线，西至上林中学围墙，北至城东横河，具体以慈溪市人民政府已公布的征收范围平面图为准。征收房屋总建筑面积约1.63万平方米，征收总户数182户；房屋征收部门为被告慈溪征管办，房屋征收实施单位为第三人慈溪市房屋征收中心。该《房屋征收决定》所附的《房屋征收补偿方案》载明“在规定的签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效。否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止”。2017年6月29日，被告发布《关于协商选定评估机构的通知》，载明“请被征收人自房屋征收决定公告之日（2017年6月29日）起10日内，从宁波市住房和城乡建设委员会公布的《2016年度宁波市房屋征收评估机构名录》中，自行协商选定评估机构，并向房屋征收部门提交协商选定房屋征收评估机构的书面意见……，逾期未提交书面意见或提交的书面意见未经征收范围内所有被征收人同意的，视作不能协商选定。如不能协商选定的，将由房屋征收部门从公开报名的具备相应法定资质的房地产评估机构中，通过随机抽签方式确定”。因无法协商选定房屋征收评估机构，被告决定通过随机抽签的方式确定评估机构。2017年7月13日，在浙江省慈溪市公证处的公证下，被告通过随机选定方式确定宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司（以下简称恒欣公司）为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。2017年8月10日，被告与第三人发布《房屋评估比准价格公告》，载明：“经评估，涉案项目被征收房屋在征收决定公告之日（2017年6月29日）的房屋评估比准价格为：一、被征收住宅用房，评估比准价格为成套住宅8380元/㎡、落地房9800元/㎡；二、被征收一层商业用房，评估比准价格为9500元/㎡；三、住宅非房票产权调换安置用房，评估比准价格为古塘街道新潮塘北苑7490元/㎡。”2017年8月25日，被告慈溪征管办发布《房屋征收签约时间的公告》，告知被征收人本项目设定的签约期限为45天，具体起止日期从2017年8月28日至2017年10月11日。在签约期限内达到80%以上签约比例的，补偿协议生效，再给予15天的签约宽限期……，在签约期限内签约比例未达到80%的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。2017年10月8日，被告慈溪征管办发布《房屋征收补偿协议签约情况公告》，载明“……截止2017年10月7日晚，共有174户签订了房屋征收补偿协议，占被征收人总户数的80.77%，在规定期限内签约率达到80%以上，符合房屋征收补偿协议生效条件……”。原告孙华江所有的位于古塘街道团××路××室的房屋位于被征收范围内，并取得房屋所有权证和土地使用权证，根据产权证显示，涉案房屋的建筑面积为69.68平方米，另有架空层9.26平方米，土地使用权面积为16.02平方米。2017年7月14日，被告慈溪征管办和慈溪市人民政府古塘街道办事处（以下简称古塘街道办）发布《房屋征收调查结果公告》，载明原告孙华江涉案房屋中除证载面积外，另有主体房3.25平方米为未登记建筑面积；同年8月6日，被告慈溪征管办和古塘街道办发布《符合补偿条件的未经登记建筑公示》，载明原告涉案房屋中未登记建筑面积为主体房3.25平方米、杂物间0.09平方米，合计确认面积为主体房72.93平方米、杂物间9.35平方米。经恒欣公司评估后，2017年10月1日，被告慈溪征管办与古塘街道办发布《第二批被征收房屋初步评估结果公示》，其中原告涉案房屋评估结果为主体房评估价格623376元、杂物间评估价格31341元，总金额为654717元，但对装修附属物未进行入室评估。2017年10月26日，恒欣公司就原告涉案房屋出具068号《分户报告》，其中主体房屋的评估金额为623376元，杂物间的评估金额为31341元，装修附属物评估金额为40337元，合计评估总金额为695054元。2017年10月27日，被告慈溪征管办和古塘街道办发布公告，对上述装修附属物评估结果进行公示。根据恒欣公司出具的068号《分户报告》，原告与被告、第三人协商后，于2017年10月26日签订《产权调换协议》。协议签订后，被告按约向原告支付了房屋补偿资金，原告亦腾空房屋交付给被告。此后，被告就原告房屋所在楼的公共斜面结构屋另行进行了补偿。现原告认为《产权调换协议》的内容违法，故诉至本院。另查明：案外人杨亚洲不服慈溪市人民政府作出的慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》，向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。对此，宁波市中级人民法院作出的（2017）浙02行初184号及浙江省高级人民法院作出的（2018）浙行终735号行政判决，驳回了案外人杨亚洲的诉讼请求。本院认为：慈溪市人民政府作出的慈政处〔2017〕17号《房屋征收决定》的合法性，经一、二审法院审理，驳回了案外人的诉讼请求，故该《房屋征收决定》可以作为原、被告及第三人签订《产权调换协议》的前置依据。此外，被诉《产权调换协议》签订的各方当事人主体适格，意思表示真实，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定等合同无效的情形。现原告请求法院撤销涉案《产权调换协议》，对此，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”也就是说，涉案《产权调换协议》签订时是否存重大误解或者显失公平的情形，被告是否采用了欺诈、胁迫的手段或者乘人之危签订协议，只有上述情形出现才是原告行使撤销权的法定事由。本案中，各方当事人在签订《产权调换协议》前，原告对其房屋的测绘及评估结果均已知悉，不存在重大误解或者显失公平的情形；另外，原告亦未能举证证明被告存在胁迫原告的情形。因此，原告请求行使撤销权的法定事由不能成立。对于原告提出的评估机构存在少评、漏评的情形，本院认为：首先，《宁波征补办法》第二十八条第二款规定，评估机构根据评估比准价格，结合被征收房屋具体区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、容积率等因素确定被征收房屋价值。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条亦规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。即评估机构在对被征收房屋的价值进行评估时已经包含了对房屋占用范围内土地使用权的价值补偿，故不存在单独的土地使用权剩余年限、“绿化配套补偿”项目。且原告所主张的屋面水渠并不在补偿范围内，故本案不存在补偿项目漏评的情况。其次，根据《宁波征补办法》第十三条的规定，被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定。结合原告房产证记载，该9.26平方米（实测9.35平方米）房屋的性质为架空层，并非住宅，故对此作为杂物间进行评估及补偿并无不当。再次，原告主张的斜面结构屋补偿属该楼业主共同所有，且在签订涉案《产权调换协议》时该补偿金额尚无法确定，故此后被告对此另行进行补偿并未侵犯原告的合法权益。最后，根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第十八条规定，超标准容积率土地面积（也可叫多余土地）是指被征收房屋土地权属证书记载的土地面积超过按标准容积率计算的土地面积。而原告涉案房屋的土地登记面积小于按慈溪市市区住宅标准容积率1.5计算的土地面积，故本案不存在超标准容积率土地价格这一补偿项目。综上，原告主张撤销《产权调换协议》的理由不能成立，本院无法支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告孙华江的诉讼请求。案件受理费50元，由原告孙华江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐小娟人民陪审员  周雪良人民陪审员  王奋明二〇一八年十月二十九日代书 记员  孙柳静?附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。