广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10639号原告：蔡毅强，男，1973年7月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被告：中山市古镇镇冈南经济发展公司，住所地广东省中山市古镇外海大桥脚。法定代表人：蔡耀光。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。原告蔡毅强与被告中山市古镇镇冈南经济发展公司（以下简称冈南经发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡毅强的委托诉讼代理人贺四平，被告冈南经发公司的委托诉讼代理人谭顺宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡毅强向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金142354元（以房屋总价1049997元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年8月22日起算至出证之日2018年6月11日止）。事实与理由：2011年5月20日，原告和被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于中山市××镇××路西××海岸花园××房。合同约定被告应当在2011年6月30日前将符合国家和地方人民政府规定的经验收合格的商品房交付给原告，同时约定被告应当在商品房交付使用后540个工作日内将商品房权属证书办至原告名下。原告的上述商品房已于2011年6月30日交付使用，但被告直至2018年6月11日才将上述商品房的权属证书办至原告名下。被告已违约，根据合同约定及法律规定，被告应向原告支付相应违约金。被告冈南经发公司辩称：一、原告提起本案诉讼，已过诉讼时效，依法丧失了胜诉权。被告于2011年5月20日将商品房交付给原告，因此应从2011年5月20日开始计算办证日期，540个工作日折合日历天为756日，约至2013年6月16日。本案诉讼时效应从2013年6月16日次日起计算至2015年6月16日。原告迟至2018年8月22日方起诉，已经超过诉讼时效。二、原告已经确认双方权利义务全部了结，不存在争议，不应再向被告提出任何主张。被告已经办妥涉案物业的权属证书，并于2016年4月18日将证书交付原告。2016年6月16日，被告向原告出具《确认函》确认：1.被告已依约将房屋交付原告使用；2.双方在商品房买卖合同项下的权利义务已全部结清，双方不存在任何争议；3.被告已于2016年4月18日将涉案物业的权属证书交付给原告。所谓买卖合同项下的权利义务，包含违约责任在内。本案诉求对原告而言是权利，对被告是义务，确认函已经明确表示全部了结，不存争议。出具确认函是原告的意思自治，交付被告即表示双方就此达成合意，对双方具有约束力。三、按照双方签订的商品房买卖合同第十四条第二款第四项的约定，即使存在不按期办证的情形，违约金的计算都是按照房价的1%计算，所以原告诉求的违约金以及计算方式不符合合同约定。更何况本案的产权证已经依约办理完毕并交付原告，所以原告的诉求以及事实理由均不成立，请求法院予以驳回。经审理查明：2011年5月20日，蔡毅强与冈南经发公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定蔡毅强向冈南经发公司购买中山市××镇××路西××海岸花园××房，总房价为1049997元。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。若因买受人直接或间接的原因及政府相关部门的原因导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人无需承担任何责任。2011年6月30日，冈南经发公司将上述商品房交付蔡毅强使用。2016年6月16日，蔡毅强出具《确认函》，确认以下内容：1.冈南经发公司已依约将上述商品房交付蔡毅强使用；2.蔡毅强与冈南经发公司在该合同项下的权利义务已全部清结，该合同双方不存在任何争议；3.冈南经发公司已于2016年4月18日将该房屋的房地产权属证书交付给蔡毅强。由于冈南经发公司交付蔡毅强的房地产权属证书有误，冈南经发公司不久后又将该房地产权属证书收回。2018年6月11日，蔡毅强取得了上述商品房的正确的不动产权证书。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同约定冈南经发公司应当在商品房交付使用后540个工作日内将房地产权属证书办至买受人名下。冈南经发公司于2011年6月30日将涉案商品房交付蔡毅强使用，则根据合同约定，冈南经发公司应当在2013年7月前将涉案房地产的权属证书办至原告名下。冈南经发公司实际于2018年6月11日才将正确的房地产权属证书办至原告名下，存在逾期办证事实。冈南经发公司未提供证据证明逾期办证是因买受人或政府相关部门的原因，故其应当承担相应的违约责任。蔡毅强出具的《确认函》并未明确表示放弃追究冈南经发公司逾期办证的违约责任，且由于冈南经发公司2016年4月18日交付蔡毅强的房地产权属证书有误，该《确认函》不能免除冈南经发公司交付正确的房地产权属证书的义务，相应地也不能证明冈南经发公司与蔡毅强在涉案商品房买卖合同中的权利义务已全部了结。冈南经发公司以该《确认函》抗辩称其不应承担逾期办证的违约责任，理据不足，本院不予支持。关于冈南经发公司违约责任如何确定的问题。涉案商品房买卖合同约定如冈南经发公司逾期办证，应按已付房款的1%向买受人支付违约金。蔡毅强称该约定的违约金数额明显偏低，冈南经发公司逾期办证时间长达五六年之久，使其不能完全享有涉案房产的收益、处分权利，给其造成了损失，请求将违约金调整为以已付购房款1049997元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年8月22日计算至出证之日2018年6月11日止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”冈南经发公司逾期办证约两年，客观上影响了蔡毅强对涉案房地产的收益、处分权利，给蔡毅强造成了一定的损失。根据冈南经发公司的违约情形，本院认为，涉案商品房买卖合同约定的逾期办证违约金过低，应当进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”蔡毅强的损失数额难以确定，根据上述规定，本院认为，蔡毅强主张将逾期办证违约金调整为以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年8月22日计算至2018年6月11日，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告中山市古镇镇冈南经济发展公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡毅强支付逾期办证违约金（以1049997元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年8月22日计算至2018年6月11日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3148元，减半收取计1574元，由被告中山市古镇镇冈南经济发展公司负担（受理费原告已预交，不予退还，由被告于履行上述付款义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇一八年十月十日书记员  张淑结