大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初8763号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙。委托诉讼代理人：李莉。被告：于联刚。委托诉讼代理人：于海洋。原告大连华安物业管理有限公司与被告于联刚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许致笙、李莉，被告于联刚的委托诉讼代理人于海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费人民币7,791元，违约金人民币2,338元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月26日，原告与大连半岛集团有限公司签订物业服务委托合同，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。原告依约为案涉小区提供了物业服务，被告系半岛欣座小区2号楼2-901房屋的业主，被告未向原告交纳自2012年11月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。原告多次催要，被告仍未缴纳。原告已按照合同条款忠实履行了自己的义务，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，对欠缴物业费时间有异议，之前该小区的物业服务单位是半岛物业，而不是本案原告。被告的房子购买后没有实际入住，起初门镜和猫眼被人冒领，被告无奈自己购买，物业公司当时收取了排渣保证金500元，因为一直没有住，所以要求退500元保证金，之前的物业公司也没有退过，经协商，半岛物业承诺用500元抵物业费。业主只知道半岛物业，更换物业公司被告也不清楚。楼上装修更改烟道，导致油烟进入被告家，被告多次向原告反映，但是始终未能解决。小区停车场原来是免费的，现在却收费了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务。2012年4月3日，被告签署《临时管理规约》，写明：高层住宅、小高层住宅物业服务费为每月每平方米1.58元（含电梯费），首期物业费由业主在入住时预交半年或一年费用，之后物业费按季度交纳，业主或物业使用人应当于每季度首月5日内履行交纳义务，未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主承担应交费用每日3‰的滞纳金；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；《临时管理规约》有效期自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的半岛泉水欣座管理规约生效之日终止。2、后大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。3、关于原告提供物业服务的起始时间，原告主张为2015年1月26日，被告表示不清楚。原告提供了2016年5月1日的公告一份，写明：半岛地产开发有限公司决定和半岛物业服务有限公司解除前期物业服务合同，现有大连华安物业管理有限公司全面接管本小区物业服务内容。在与本案关联的案件中，当事人曾提供了“关于半岛欣座小区更换物业服务企业的情况说明”（以下简称“情况说明”）。上述“情况说明”加盖有大连半岛集团有限公司、原告和大连市甘井子区泉水街道泉水社区居委会的印章，载明案涉小区自2016年6月1日起由原告接管。4、案涉小区没有成立业主委员会。被告为案涉小区2号楼2单元9层1号房屋的业主，房屋建筑面积为88.05平方米，被告未交纳2012年11月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费。对于被告辩称原告与被告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力一节，因案涉小区没有成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订前期物业服务合同不违反相关法律规定，因此被告的辩称，因理由不充分，不予支持。关于原告提供物业服务的起始时间即物业费的起算时间。本院认为，原告提供的其盖章的公告写明的接管日期是2016年5月1日。但“情况说明”系原告向大连市甘井子区泉水街道出具，上面加盖有原告、大连半岛集团有限公司和泉水社区居委会的印章，载明原告自2016年6月1日接管案涉小区，根据上述证据，可以证明原告自2016年6月1日起向案涉小区提供物业服务。对于原告提出2016年6月1日为“情况说明”出具日期，而不是接管日期，因上述内容已由大连半岛集团有限公司和泉水社区居委会予以确认，原告不能提供相反证据，应认定原告接管小区的时间为2016年6月1日。此时间之后，双方存在物业服务合同关系，被告作为小区业主，应当向原告交纳物业服务费。自2016年6月1日起至2017年6月30日期间的物业费为1,808.55元（88.05平方米*1.58元*13个月），被告应当支付原告上述期间的物业费，因此，原告关于该期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。对于原告主张其他期间物业费，因原告不能提供证据充分证明其向被告提供物业服务，本院不予支持。关于被告所称邻居私改烟道的问题，因邻居私改烟道系其他业主的行为所致，被告的证据不能证明原告对此有过错或未履行相关责任，不能以此免除被告交纳物业费的义务。被告与半岛物业关于排渣费的问题，被告对此未提交证据，且发生在原告进驻该小区提供物业服务之前，与原告无关。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于联刚自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司自2016年6月1日至2017年6月30日期间的物业服务费1,808.55元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担41元，由被告于联刚负担9元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  刘秀娟审 判 员  刘 瑾人民陪审员  张爱华二〇一八年十月十日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。