海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终479号上诉人（原审被告）：王慧珉，男，1971年8月27日出生，汉族，公民身份号码×××，住三亚市。上诉人（原审被告）：张晓晖，男，1976年10月27日出生，汉族，公民身份号码：×××，住三亚市。以上2上诉人的共同委托诉讼代理人：吴鲲，海南同玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯友亮，男，1973年6月11日出生，汉族，公民身份号码×××，住三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。第三人：陶计宏，女，1967年7月8日出生，公民身份号码×××。第三人：寇婷婷，女，1988年11月19日出生，公民身份号码×××。上诉人王慧珉、张晓晖因与被上诉人冯友亮、第三人陶计宏、寇婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017)琼0271民初4470民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王慧珉、张晓晖的共同委托诉讼代理人吴鲲、被上诉人冯友亮的委托诉讼代理人聂友峰到庭参加诉讼。第三人陶计宏、寇婷婷经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王慧珉、张晓晖上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冯友亮的一审诉讼请求；2.诉讼费用由冯友亮承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）冯友亮以张晓晖作为被告，诉讼主体错误。根据王慧珉与出租人陶计宏、寇婷婷于2013年7月12日签订的《租赁合同》第十四条的约定，张晓晖只是作为王慧珉的代理人，执行租赁合同的相关事宜。由于张晓晖并不是涉诉房屋的承租人，不具有对外出租房屋的权利。因此在与冯友亮签订的合同中，张晓晖实际上是以王慧珉的代理人身份进行签约，并不是合同的转租方，不享有《租赁合同》的权利。张晓晖作为王慧瑕的代理人，一同签署协议并代为收取订金，不能作为张晓晖是合同履行主体的理由。（二）冯友亮是否享有向王慧珉、张晓晖主张返还100万元的权利，应当以冯友亮是否存在合同违约行为为要件。双方签订《租赁合同》约定，冯友亮未经王慧珉、张晓晖同意，擅自退租或解除本合同的，应按租金总额的20%支付违约金。按此约定，冯友亮因违约在先，王慧珉、张晓晖基于合同抗辩权，有权拒绝向冯友亮返还100万元的订金。一审法院认为冯友亮是否存在违约行为应另案审理，并支持了冯友亮的诉讼请求错误。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。冯友亮辩称，一、一审判决张晓晖承担法律责任认定事实正确。张晓晖即是合同的相对方，又是订金的实际收取人，所以张晓晖应承担返还订金的责任。二、冯友亮并无违约，所缴纳的100万元订金应当予以返还。三、本案中王慧珉、张晓晖陈述的支付20%违约金的主张在程序上是属于反诉的内容，所以一审法院对该部分不予审查，程序正确。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。冯友亮向一审法院起诉请求：王慧珉、张晓晖返还订金100万元及利息24万元(暂从2013年9月17日计算至2017年7月17日，具体金额计算至王慧珉、张晓晖将订金100万元向冯友亮支付之日，按银行同期贷款利率计算)。一审法院认定事实：座落于三亚市海坡开发区的绿海山庄2、3、4号别墅的权利人分别是寇婷婷、陶计宏。2013年9月17日，寇婷婷、陶计宏与王慧珉签订《租赁合同》，寇婷婷、陶计宏将上述3栋别墅连同地下室一处共计3800㎡出租给王慧珉，约定经寇婷婷、陶计宏同意，王慧珉可部分转租房屋，不得整体转租，王慧珉代理人是张晓晖等。2013年9月17日，王慧珉、张晓晖与冯友亮签订《租赁合同》，约定：王慧珉、张晓晖将位于三亚市××区、3、4号别墅(约1200㎡)连同地下室(三处约1000㎡)出租给冯友亮(不含2、3号别墅连接处约160㎡)，王慧珉、张晓晖保证出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并具有完全合法出租资格；租赁期限10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日；租金每年300万元，总金额为3000万元；履约订金总额150万元，在合同签订之日起3日内冯友亮支付履约订金100万元；在租赁期内，冯友亮未经王慧珉、张晓晖同意，擅自退租或解除合同的，冯友亮按租金总额的20%向王慧珉、张晓晖支付违约金等。当天，冯友亮通过银行转账向张晓晖支付履约订金100万元。在王慧珉、张晓晖未将房屋交付冯友亮之前，冯友亮认为绿海山庄2、3、4号别墅的权利人不是王慧珉、张晓晖，且房屋现状与房产证不符，遂于2013年10月24日向法院起诉王慧珉、张晓晖，请求确认双方所签订的《租赁合同》无效，并请求王慧珉、张晓晖返还订金100万元。因管辖问题本案移送三亚市中级人民法院审理，冯友亮随后撤诉。冯友亮与王慧珉、张晓晖不再履行上述《租赁合同》，2014年初王慧珉、张晓晖将涉案房屋重新出租。因王慧珉、张晓晖不同意返还冯友亮订金100万元，冯友亮遂提起本案诉讼。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。签字或盖章是完成承诺的最后程序，张晓晖在《租赁合同》上签字按手印，并且冯友亮通过银行转账向张晓晖支付履约订金100万元，因此认定《租赁合同》的当事人是王慧珉、张晓晖，张晓晖应承担相应的民事责任。王慧珉、张晓晖与冯友亮签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同。该《租赁合同》实际上已经解除，冯友亮是基于《租赁合同》有效并且已经解除提出本案的诉讼请求，请求王慧珉、张晓晖返还订金100万元及利息，有事实和法律依据。因王慧珉、张晓晖未就违约责任问题提出反诉，故对于造成合同解除冯友亮是否有过错不属案件审理范围。王慧珉、张晓晖的抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：王慧珉、张晓晖于判决生效之日起十日内向冯友亮返还订金100万元及支付利息(以100万元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2013年9月17日起计算至债务付清之日止)。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元(冯友亮已预缴)，由王慧珉、张晓晖负担。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下两点：一、关于张晓辉是否为涉案租赁合同主体的问题本案中，从王慧珉、张晓晖与冯友亮签订的《租赁合同》载明的签订合同的主体来看，该合同的甲方有王慧珉、张晓晖的签字及捺手印，乙方有冯友亮的签名及捺手印。且张晓晖也收到了冯友亮支付的涉案《租赁合同》订金100万元，故涉案《租赁合同》的合同主体为王慧珉、张晓晖及冯友亮。据此，根据上述事实，王慧珉、张晓辉上诉主张张晓辉不是涉案《租赁合同》的主体，没有事实和法律依据，予以驳回。2关于一审法院判决王慧珉、张晓晖向冯友亮退还订金100万元是否正确的问题本案中，在王慧珉、张晓晖履行涉案《租赁合同》过程中，因冯友亮对涉案房屋的面积存在异议，冯友亮提出不再履行《租赁合同》后，王慧珉、张晓晖也将涉案租赁房屋出租给他人，导致涉案《租赁合同》已不能实际履行，该合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同解除后，因合同取得的财产应予返还，因此，王慧珉、张晓晖应依法向冯友亮返还合同订金100万元。因王慧珉、张晓晖在本案中并未就冯友亮违约而拒绝返还定金提出反诉，故王慧珉、张晓晖上诉主张冯友亮违约而拒绝返还订金不属于本案的审理范围，对于王慧珉、张晓晖的该项上诉主张，予以驳回。综上，王慧珉、张晓晖的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由王慧珉、张晓晖负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈太洪审 判 员 梁 朝审 判 员 李新建 二〇一八年十月十七日法官助理 郭帅帅书 记 员 唐 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。