宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1521民初2495号 原告：廖祖孝，男，1970年2月17日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：陈旭，男，1980年3月2日出生，汉族，住四川省宜宾县，由宜宾县白花镇卫星村村民委员会推荐。 被告：宜宾县华平混凝土有限公司，统一社会信用代码91511521314433351A，住所地四川省宜宾县白花镇。 法定代表人：吴利平，总经理。 委托诉讼代理人：李兴华，宜宾县众益法律服务所法律工作者，执业证号32312021202015。 被告：宜宾县亨华砖厂，统一社会信用代码91511521MA62A60U6H，住所地四川省宜宾县白花镇。 法定代表人：范燕平，厂长。 委托诉讼代理人：李兴华，宜宾县众益法律服务所法律工作者，执业证号32312021202015。 被告：宜宾万泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511521742263811U，住所地四川省宜宾县柏溪镇迎宾路祥和花园2-4幢2层3号。 法定代表人：金泉，总经理。 委托诉讼代理人：文万权，该公司执行董事。 被告：宜宾县万达商品混凝土有限公司，统一社会信用代码9151152175234341X1，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路178号。 法定代表人：韩家富。 原告廖祖孝与被告宜宾县华平混凝土有限公司（以下简称华平公司）、宜宾县亨华砖厂（以下简称亨华砖厂）、宜宾万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）、宜宾县万达商品混凝土有限公司（以下简称万达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告廖祖孝及其诉讼代理人陈旭，被告宜宾县华平混凝土有限公司及被告宜宾县亨华砖厂的诉讼代理人李兴华，被告宜宾万泰房地产开发有限公司的诉讼代理人文万权到庭参加诉讼。被告宜宾县万达商品混凝土有限公司的法定代表人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖祖孝向本院提出诉讼请求：⒈停止执行位于宜宾县白花镇白花商贸城2幢3-12-2号住房；⒉位于宜宾县白花镇白花商贸城2幢3-12-2号住房归廖祖孝所有。事实和理由：原告因自己没有住房，于2014年5月2日与被告宜宾万泰房地产开发有限公司签订《万泰·白花商贸城商品房认购协议》（合同编号82号），约定原告购买其位于宜宾县白花镇“白花商贸城”2幢3-12-2号住房一套，建筑面积103.06平方米，总价款358531元；同时对其它事项作出约定。合同签订后，原告当日支付定金10万元，其后付清全部购房款，被告万泰公司于2017年11月10日将该房交付给原告。现因华平公司与万泰公司、万达公司买卖合同纠纷一案，宜宾县法院将该房查封，抵偿给华平公司，并于2018年1月29日作出川1521执恢81号执行裁定。原告知道后向宜宾县法院书面提出了执行异议，宜宾县法院于2018年6月13日作出川1521执异24号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告在宜宾县人民法院查封前已签订合法的房屋买卖合同，已付清全部房款，位于宜宾县白花镇“白花商贸城”的房屋属于原告唯一住房，原告与被告万泰公司之间的房屋买卖合同关系合法有效并已实际履行，但(2018）川1521执异24号执行裁定书仍然维持将该房屋抵偿给被告亨华砖厂，造成原告生活非常困难和巨大经济损失。综上所述，2018年6月13日宜宾县法院作出的川1521执异24号执行裁定是查明事实错误，裁定不公。 被告宜宾县华平混凝土有限公司辩称，⒈华平公司与万泰公司、万达公司买卖合同纠纷一案，华平公司申请财产保全，法院于2015年2月15日对登记在万泰公司名下的19套房产（包括本案诉讼争房产）进行了查封。原告与万泰公司至今未签订《商品房买卖合同》也未进行预售登记，所以双方签订的《商品房认购协议》不是合法有效的买卖合同，违反法律关于商品房预售的强制性规定，属无效合同。⒉本案所诉争房屋至今未交房，原告诉称由万泰公司于2017年11月10日将该房交付原告不属实，现在该房的基础设施仍未完工，没有达到交房条件。万泰公司出具的《房屋交接单》系双方串通捏造，目的是排除执行。⒊原告系农村居民，在户籍地所在村组有自建房，并不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情况。⒋本案诉争房产，是经人民法院依法查封，通过合法审判执行程序，依法裁定转移到华平公司名下，该房屋所有权在华平公司收到人民法院的执行裁定时就已经转移。⒌万泰公司明知自己的房产被法院查封，仍继续收取原告的房款，且拒不告知原告房产已被法院查封的事实，万泰公司才是真正的违约者。原告的损失应向万泰公司追讨。对该19套房，法院已经执行终结，已经抵偿给华平公司，原告无权提起执行异议。⒍原告与万泰公司的买卖合同属于债权，而法院抵偿裁定已明确房屋所有权自华平公司收到抵偿裁定时已转移，华平公司已经取得房屋所有权，原告的债权不能对抗物权。 被告宜宾县亨华砖厂辩称，⒈亨华砖厂同意将19套房产（包括本案诉争房产）抵偿给华平公司。⒉其余意见与华平公司的答辩意见一致。 被告宜宾万泰房地产开发有限公司辩称，⒈万泰公司与原告等人签订的房屋买卖合同是真实的，交款是有转款依据的，且是在华平公司申请查封房产之前购买的。因原告方急需要，万泰公司已将房屋交付给原告了。⒉万泰公司违约是真实的，因公司内部没有管理好造成。 被告宜宾县万达商品混凝土有限公司未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于原宜宾县白花镇“白花商贸城”系万泰公司开发的项目，万泰公司于2014年4月28日取得该项目的商品房预售许可证。2014年5月2日，原告(乙方)与万泰公司（甲方）签订了《万泰白花商贸城商品房认购协议》，认购了白花商贸城2幢3-12-2号商品房，建筑面积为103.06平方米，总价款为358531元。该协议第四条约定“乙方同意在本协议签订当日，自愿缴纳￥拾万元购房定金（开盘当天购房客户无需缴纳任何费用，本公司自动将客户之前缴纳的排号诚意金转为购房定金）”，第五条约定“乙方同意并承认双方签订正式《商品房买卖合同》的时间以甲方电话、短信通知所规定的期限为准。乙方应在甲方通知的时间起10日内，到白花商贸城营销中心签订《商品房买卖合同》，并按约定支付购房款，同时乙方缴纳的定金在双方签署正式《商品房买卖合同》时自动转为购房款（本认购协议与定金收据一并提交甲方方可生效）”。签订合同当日，万泰公司向原告出具收到原告10万元购房定金的收据。2014年5月6日，原告通过中国农业银行存入万泰公司帐户236000元。2014年6月20日，廖海龙代原告通过四川省农村信用社存入万泰公司帐户14554元。庭审中，万泰公司认可原告已付清购房款，并认可案涉房屋已于2017年11月10日交付原告。万泰公司至今未向本院提交该项目已经验收合格的相关依据。 2015年2月13日，本院立案受理了华平公司与万泰公司、万达公司买卖合同纠纷一案，诉前根据华平公司的财产保全申请，本院于2015年2月12日作出（2015）宜宾民保字第68-1号民事裁定，查封了万泰公司开发的“白花商贸城”2幢2-3-2号、2-4-2号、2-7-3号、2-13-3号、2-14-4号、2-15-4号、2-16-4号、2-17-2号、3-3-1号、3-3-2号、3-4-4号、3-5-4号、3-10-2号、3-11-4号、3-12-2号、3-14-4号、3-15-4号、3-16-4号、3-17-4号共计19套预售商品房，建筑面积为2133.75平方米。2016年5月23日，本院作出（2015）宜宾民初字第674号民事判决，判决万泰公司偿还华平公司混凝土款2624539元及利息，万达公司对上述债务承担连带保证责任，万达公司承担保证责任后，有权向万泰公司追偿。该判决生效后，华平公司申请执行，本院于2017年4月28日立案受理。 2016年6月7日，本院立案受理了亨华砖厂与万泰公司买卖合同纠纷一案，并于2016年8月10日作出（2016）川1521民初1298号民事判决，判决万泰公司给付亨华砖厂砖款385894.90元及逾期付款利息。万泰公司上诉后，宜宾市中级人民法院于2016年12月1日作出川15民终2290号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。亨华砖厂申请执行，本院于2017年4月28日立案受理后，于2017年5月10日作出（2017）川1521执694号执行裁定，轮候查封了万泰公司开发的前述19套房屋。 上述19套房屋经评估后，本院在淘宝网司法拍卖网络平台公开予以拍卖，两次流拍后，华平公司申请抵偿，本院于2018年1月29日作出（2018）川1521执恢81号执行裁定书，裁定将上述19套房屋交付华平公司抵偿本院（2015）宜宾民初字第674号民事判决确定的部分义务。 2018年6月，原告以案外人的身份及位于宜宾县白花镇“白花商贸城”2幢3-12-2号房屋归其所有为由，向本院提交了书面执行异议申请，请求中止对该房屋的执行。本院立案受理后，于2018年6月8日公开组织听证,万泰公司在听证中陈述案涉房屋未经验收并未交付给原告，原告亦认可。本院于2018年6月13日作出（2018）川1521执异24号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，在法定期限内向本院提起本案之诉。 上述事实，有原告提交的万泰白花商贸城商品房认购协议、收据、中国农业银行现金缴款单、房屋交接单，被告华平公司提交的（2015）宜宾民初字第674号民事判决书、（2018）川1521执恢81号执行裁定书、19套住房清单及出庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当看其是否符合前两条中任一条规定情形。首先，原告与被告万泰公司签订了《万泰白花商贸城商品房认购协议》，但该协议对商品房交付使用的条件、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并未约定，不具备“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，并且从双方签订认购协议的约定来看，是为进一步签订商品房买卖合同，该认购协议不应当认定为商品房买卖合同，所以原告在法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。其次，本院首次查封案涉房屋的时间是2015年2月12日，在本院2018年6月8日组织的执行异议听证中，原告与被告万泰公司均认可案涉房屋未经验收并未交付，即使如原告在本案中所述，被告万泰公司交付原告房屋的时间是2017年11月10日，亦在本院查封之后，所以原告并未在法院查封之前合法占有案涉房屋。因此，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的情形，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其执行异议理由不成立，对原告的两项诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告廖祖孝的诉讼请求。 案件受理费6678元，由原告廖祖孝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  周 娟 审 判 员  张仕新 人民陪审员  彭堂荣 二〇一八年十月三十日 书 记 员  曾籽鑫