广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初8648号原告：于园园，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：汪胜斌，广东安南律师事务所律师。被告：景钊胜，男，汉族，住河南省社旗县，委托诉讼代理人：谭勇兴，广东经纶律师事务所律师。第三人：佛山市政业房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐怡富广场****铺，统一社会信用代码91440605MA4X56U762。法定代表人：林伙劲。原告于园园与被告景钊胜、佛山市政业房地产代理有限公司（以下简称政业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，根据案件审理情况及双方的诉辩意见，依法将政业公司变更为第三人继续参加诉讼。本院依法适用普通程序，于同年10月10日公开开庭审理了本案。原告于园园及其委托诉讼代理人汪胜斌、被告景钊胜及其委托诉讼代理人谭勇兴、第三人政业公司的委托诉讼代理人谢炳佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告景钊胜、第三人政业公司三方签署的《房屋买卖合约》；2.被告景钊胜支付的定金20000元归原告所有；3.被告景钊胜向原告支付违约金230000元；4.本案诉讼费用由被告景钊胜承担。事实与理由：原告经第三人政业公司介绍，与被告景钊胜于2017年10月25日签订了《房屋买卖合约》（编号：ZY20171025），约定：被告以总价款2300000元购买原告所有的佛山市南海区**房（以下简称涉讼房屋），政业公司是双方买卖交易的经纪方；在签署合约时被告向原告支付20000元的定金。此后，原告于2018年1月26日取得涉讼房屋的不动产权证书，并及时通知了第三人政业公司联系被告景钊胜办理相关交易手续（在签署三方合约时第三人政业公司不同意被告景钊胜与原告直接联系），但直到2018年3月4日，第三人政业公司才回复称被告景钊胜因年龄问题贷款资质不够，要求更换买受人。原告于3月6日通过电话明确表示不同意更换买受人，并要求按原合同继续履行。原告又于2018年3月21日到第三人政业公司名雅花园的办公处，第三人政业公司才告知原告真实原因，原来被告景钊胜并非由于年龄小的原因要更换买受人，而是因被告被告景钊胜在增城已经贷款买了一套房，与原告交易的属于第二套房，根据现行的政策规定，银行最多只能贷款四成给被告景钊胜，被告景钊胜需要准备六成首付约140万元给原告，因被告景钊胜无力承担这笔首付款，故无法继续履行三方合同。此后，原告多次催促被告及第三人应按照三方合约第一条第2项（2）的约定，尽快办理银行按揭手续，如不能办理按揭手续的，被告景钊胜应尽快向原告支付涉讼房屋购房尾款2280000元，以便双方能顺利交易，但被告景钊胜一直未予理会。原告于2018年4月3日及4月13日先后向被告及第三人发出《履约催告通知书》,被告景钊胜都没有在规定的时间内作出答复。后原告得知，第三人政业公司也于2018年3月31日向被告景钊胜发出《催促函》，被告景钊胜也未明确回复是否继续履行该三方合约。原告认为，根据原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合约》第六条第4项的约定，被告景钊胜恶意拖延办理涉讼房屋交易手续及拖欠涉讼房屋尾款的行为已经违约，被告景钊胜应向原告支付涉讼房屋总价款的10%的违约金。另根据定金罚则，原告有权不退回已经收取的20000元定金。原告维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，一、被告与原告签订的《房屋买卖合约》应为无效合同，原告应退还被告已支付的20000元定金且被告无需支付违约金。根据《房屋买卖合约》的约定，涉讼房屋成交价为2300000元，被告只需支付20000元的定金，余下款项向银行申请贷款，结合本案第三人相关负责人陈金治的谈话录音，该份《房屋买卖合约》的实质明显为高评高贷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该份《房屋买卖合约》依法应属无效，原告应退还被告已支付的20000元定金且被告无需支付违约金。二、涉讼合同无法继续履行并非被告过错，相反，被告由始至终均积极配合，是原告因房屋价格上涨不愿继续出售且不愿配合，并恶意提起本次诉讼，意图谋取巨额违约金，严重侵害被告的正当权利。合同无法履行的主要原因是因被告年龄较小，申请巨额的按揭贷款银行不会通过，故被告在与第三人相关负责人陈金治沟通后，要求第三人向原告提出更改购买人为被告的父母的意见，以争取早日完成交易，但原告因房屋价格上涨不愿继续出售且不愿配合变更购买人，在涉讼合同已无法继续履行的情况下多次催促被告，更恶意提起本次诉讼，意图谋取巨额违约金，严重侵害被告的正当权利。三、涉讼合同约定违约金过高，依法应予减免或减少。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，当事人主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金高于因合同解除给对方造成的损失的，对高出的部分，人民法院不予支持。第三十一条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失的同时，对方亦因此获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除对方所获利益的，人民法院应予支持。按目前房产市场行情，涉讼房屋房价持续上涨，并未对原告造成实际损失，相反原告仍可从中获得相对利益，在被告并非违约过错方的情况下，要求被告承担巨额违约金实属不公。综上，法院应依法驳回起诉或驳回诉请，以维护被告的合法权益。第三人政业公司对原告的起诉没有异议。各方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院予以采信并依法在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋买卖合约》履约催告通知书、《房屋买卖合约》履约催告通知书（第二次）反映原告向被告及第三人催促履约的情况，相应的EMS邮单均为原件，相关邮单的物流信息均加盖佛山市禅城区速递局速递查验专用章，被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信；2.原告提交的催促函及相应的EMS邮单虽是复印件，被告有异议，但从被告与陈金治在2018年4月1日的聊天记录可知，被告有收到该份材料，本院对其真实性予以采信；3.原告提交的企业信用信息公示报告是从国家企业信用信息公示系统打印的公开资料，被告有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信；4.原告提交的QQ空间日记是打印件，无原本核对，被告有异议，本院不予采信；5.原告提交的微信群聊聊天记录[群名称：劲嘉议事群（7）]的提交时间已过本案举证期限，被告不同意质证，且该聊天记录反映的事实已经各方庭审确认，故对该份证据本院不作认定；6.第三人提交的微信聊天记录反映被告与陈金治的微信聊天情况，庭审中被告确认该聊天一方是其本人，且诉讼中第三人的员工陈金治向本院提交了双方之间全部的聊天记录，足以反映双方沟通的情况，被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信；7.第三人员工陈金治的陈述，本院综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年10月25日，原告（卖方）、被告（买方）、第三人（经纪方，签约经办人为陈金治）签订《房屋买卖合约》（编号：ZY20171025），约定：原告将涉讼房屋以总价2300000元售予被告；定金20000元被告应在签约时支付给原告，原告收到定金后应积极配合被告办理房屋按揭过户手续，楼价余款2280000元由被告申请贷款的银行直接支付给原告，如银行批准的贷款金额少于被告申请的贷款金额，二者相差金额被告须在房产证过户当天递件前付清给原告；原告收齐楼款后一个星期内交付涉讼房屋给被告使用；签约后一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，或一方拒绝出售或购买涉讼房屋的，或任何一方隐瞒等情形导致合约目的不能实现的，或在守约方、有关政府部门、银行、经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行合约之条款的，视为违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付相当于总楼款10%的违约金。在该合同第十二条“三方约定的其他事项”处特别约定：1.卖方收到定金后，应先到开发商办理一手房产证，领到房产证后，积极配合买方办理银行按揭以及房屋过户手续；2.买卖双方清楚明白上述房屋按揭交易条件，买卖双方必须相互配合办理银行按揭以及房屋过户手续；3.买方清楚卖方正在办理一手房产证，如因开发商原因无法办理房产证，无法办理二手房屋交易时，双方同意解除本合约，不追究任何违约责任，所收款项在解除合约当天退还给各方。同日，被告向原告支付定金20000元。签约后，被告多次通过微信联系陈金治询问原告办理不动产权证的进度，表示房价稍有上涨，不担心原告毁约，称“反正就两万定金，反水的话，大不了法院查封，拖死他”，“党纪国法是个好东西，要好好玩”，“升到评估价我就满意了”。2018年1月15日，佛山市南海区国土城建和水务局核发涉讼房屋的不动产权证，该房屋登记所有权人为原告，共有情况为单独所有。2018年1月30日，原告通知陈金治称已经办妥涉讼房屋的不动产权证，可以办理申请按揭贷款的相关手续。同月31日，陈金治通过微信转达上述情况，告知被告可以准备材料申请按揭贷款，并将办理申请按揭贷款手续的材料清单通过微信告知被告。2018年3月1日，被告告知陈金治其在广州增城已通过贷款购买房屋，并询问二套房首付的比例，提出以其父母或亲戚名义购买涉讼房屋，由其提供担保。协商中，被告询问陈金治：“你们那边不是可以用假流水？”陈金治则表示现在银行审查比较严，而且贷款金额较大，需要问下按揭公司。2018年3月2日，陈金治通过微信联系被告，内容为：“景先生，我问过按揭，下你爸妈的名字，他们用假流水，你作担保，你用真流水。”“你的银行流水一定要真，而且还有（要）够。”“或者你现在往你爸妈的卡上打点钱，有余额。”后被告发送了其在广州农商银行、民生银行、平安银行、建设银行、招商银行的部分流水信息等资料予陈金治。2018年3月31日，第三人向被告邮寄《催促函》，主张被告经多次催促仍未办理银行按揭及相关过户手续，通知被告到第三人处办理银行按揭及相关过户手续，如被告在2018年4月6日仍不履行合约条款则视为违约，守约方有权追究被告的违约责任。2018年4月1日，被告收到上述《催促函》，后通过微信回复表示其只是说看看能不能凑到钱，不代表其对继续交易方式的承诺，并认为各方已经协商变更买受人，现在原告不认可三方达成的协议，是违约方。2018年4月4日，原告向被告、第三人邮寄《履约催告通知书》，主张其于2018年1月26日取得涉讼房屋的不动产权证，并通过经纪方联系被告来办理交易手续，经纪方于同年3月4日回复称因被告年龄问题贷款资质不够，要求更换买受人，原告明确不同意更换买受人并要求继续履行合同，但被告及第三人未予回复，同年3月21日，原告到第三人处得知被告系因在广州增城以贷款方式购房，该贷款尚未还清，无法办理到合同约定的贷款金额，且被告明确无法筹到相应的应付款项，认为被告的行为构成违约，要求被告及第三人在收到通知书之日起5日内依约办理交易相关手续，逾期将追究其违约责任。经查询，邮寄予被告的邮件于同月7日妥投，邮寄予第三人的邮件于同月5日妥投。2018年4月13日，原告向被告及第三人邮寄《履约催告通知书（第二次）》，要求被告在收到通知书之后立即依约办理交易手续，并向原告支付购房尾款2280000元，逾期将追究被告的违约责任。经查询，邮寄予被告的邮件均未投递成功，邮寄予第三人的邮件于同月14日妥投。2018年5月23日，原告提起本案诉讼，本院于同年6月28日向被告公告本案的应诉材料，同年9月25日，被告到本院收取本案的应诉材料。庭审中，被告自认在2018年3月份提出变更涉讼房屋买受人的要求，且在同年4月份与原告协商如原告同意变更买受人，其同意多支付10万元购房款，并主张陈金治通过微信和电话明确表示原告同意变更合同主体，对此原告与陈金治均予以否认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告与第三人签订的《房屋买卖合约》既包含原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了原、被告与第三人之间基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现原、被告就履行买卖涉讼房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，本院仅就此进行审查。经审查，《房屋买卖合约》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行，不得擅自变更或解除合同。被告辩称《房屋买卖合约》涉及提交虚假材料进行高评高贷，为无效合同。经审查，《房屋买卖合约》并无任何该方面的约定，且贷款评估金额多少，并非原、被告或第三人可以左右，此外，虽然该合同约定涉讼房屋成交价2300000元、被告支付定金20000元后余款以贷款方式支付，但又明确约定申请贷款金额与实际审批贷款金额的差额由被告在房产证过户当天递件前付清给原告，故该合同关于购房款支付的约定不存在约定不明情形。因此，《房屋买卖合约》不存在法定无效的情形，本院对被告的该项抗辩不予采纳。基于此，被告在合同的履行过程中，在原告通过第三人通知其可以办理申请按揭贷款相关手续后，无正当理由拖延办理相关手续；在合同履行过程中，被告因个人原因提出变更买受人为其父母或亲属，属于单方变更合同主要条款，原告有权予以拒绝且不承担任何违约责任。被告辩称原告曾同意其变更合同主体，但未提交证据证明，且原告、第三人均不予确认，本院不予采纳。综上，本案交易因被告拖延、拒绝办理申请按揭贷款相关手续，且单方要求变更合同主体，导致合同履行陷入僵局，被告构成根本违约，原告有单方解除合同的权利，基于此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对原告诉请解约予以支持，并根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认《房屋买卖合约》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定于本院向被告公告送达本案应诉材料之日（本院自2018年6月28日向被告公告本案的应诉材料，计60日，至2018年8月27日视为送达）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，因《房屋买卖合约》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定因被告根本违约而解除，故被告依约应计付违约金予原告。原告在本案中既主张适用定金罚则，又主张被告按总购房款的10%计付违约金，属于重复主张权利，现原告明确在本案中选择以总购房款的10%向被告主张违约金，并将被告支付的购房定金用以抵扣违约金，该主张符合双方约定，有事实和法律依据，且不存在过高的情形，本院予以支持，故被告应支付违约金210000元（2300000×10%-20000）予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告辩称该违约金约定过高，但未举证证明，本院不予采纳。被告在本案审理过程中申请对本案不公开审理，经审查，本案不存在法定的需要不公开审理的事由，被告的该项申请理据不足，本院不予采纳，故本案应予公开审理，相关裁判文书亦将在宣判之后通过互联网予以公开。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告于园园、被告景钊胜、第三人佛山市政业房地产代理有限公司于2017年10月25日签订的《房屋买卖合约》（编号：ZY20171025）项下关于买卖位于佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号金棕榈湾11栋302房的权利义务约定于2018年8月27日解除；二、被告景钊胜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金210000元予原告于园园；三、驳回原告于园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费5050元，财产保全费1670元，合共6720元（原告已预交26870元），由原告负担700元，由被告负担6020元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费、财产保全费26170元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民审判员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一八年十月三十日书 记 员  许晓璇