福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初15108号 原告：中骏（泉州）房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇华洲商贸城凯旋门五层508号，统一社会信用代码913505006650768432。 法定代表人：**来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何德宝、郭淇吟，该公司员工。 被告：洪伟强，男，1987年6月14日出生，汉族，住福建省南安市。 原告中骏（泉州）房地产开发有限公司（下简称中骏公司）与被告洪伟强商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知诉争房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司泉州分行（下简称泉州建行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，泉州建行复函其已向泉州市丰泽区人民法院起诉并经判决。原告中骏公司的委托诉讼代理人郭淇吟到庭参加诉讼，被告洪伟强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中骏公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的合同编号为20140324****的《商品房买卖合同》；2.洪伟强偿还中骏公司垫付款项85853.08元及利息（参照中国人民银行同期贷款基准利率，自垫付之日起计至实际清偿之日止，利息暂计至2017年10月18日为4079.49元），上述垫付款项及利息暂合计为89932.57元；3.洪伟强支付违约金211943.6元；4.洪伟强配合办理本案涉商品房的合同至晋江市住建局注销备案手续、至晋江不动产中心办理预告登记注销手续、至晋江税务局办理已开发票的注销手续，并由被告承担因此产生的费用；若洪伟强拒不配合办理，每逾期一日，洪伟强应按已付房款的1‰支付违约金；5.扣除垫付款项（85853.08元）、利息（暂计至2017年10月18日为4079.49元，最终以实际清偿之日所确定的利息金额为准）、违约金（211943.6元）、律师费以及洪伟强尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（暂计至2017年10月18日为702289.95元），最终以实际清偿之日所确定的贷款本金、利息、罚息金额为准）（由中骏公司代洪伟强支付给按揭银行）等费用后，剩余购房款（暂计至2017年10月18日为55551.88元，最终以实际清偿之日所确定的剩余购房款金额为准）无息退还洪伟强。事实和理由：2014年3月24日，就洪伟强购买房屋事宜，双方签订合同编号为201403240025号的《商品房买卖合同》，总价款为1059718元，洪伟强于签订购房合同时付清首付款319718元，余款740000元办理银行按揭贷款。合同补充协议第五条明确约定：“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还按揭贷款银行本金、利息、罚息及其它相关费用，导致按揭贷款银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除购房合同并收回房屋。买受人需承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按商品房总价的20%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后将余款无息返还买受人”。合同签订后，洪伟强支付首付款319718元，余款740000元申请银行按揭贷款，并与中国建设银行股份有限公司泉州分行、中骏公司签订《个人住房借款合同》。根据借款合同担保条款第十二条保证条款和特别签约条款第三十六条，中骏公司作为洪伟强保证人，保证方式为阶段性连带责任保证。中骏公司对借款合同项下的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在合同履行过程中，因洪伟强拖欠按揭贷款本息，建设银行泉州分行要求中骏公司承担保证责任，强制从中骏公司银行账户划拨款项计85853.08元（其中于2016年3月29日扣划26208.29元，于2016年9月28日扣划29824.49元，于2017年3月30日扣划29820.3元）。 中骏公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同一份；2.《个人住房借款合同》一份；3.建设银行泉州分行扣款凭证三份；4.建设银行泉州分行出具的个人贷款对账单一份。 洪伟强未作答辩也未提供证据。 本院认为，洪伟强未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定的事实；证据2相结合能够证明洪伟强办理按揭贷款及中骏公司为其提供阶段性担保等事实；证据3、4能够证明相应的事实。 经审理查明，中骏公司与洪伟强于2014年3月24日签订编号为201403240025《商品房买卖合同》及其附件，约定洪伟强购买中骏公司开发的房屋，房屋总价款为1059718元。审理中，中骏公司自认洪伟强支付首付款319718元及通过银行按揭贷款支付其余购房款74万元，已付清全部购房款。中骏公司为洪伟强的银行按揭贷款74万元提供阶段性担保。因洪伟强逾期或未归还银行按揭贷款，中骏公司被按揭贷款银行扣划85853.08元（其中于2016年3月29日扣划26208.29元，于2016年9月28日扣划29824.49元，于2017年3月30日扣划29820.3元）。双方签订的附件六《合同补充协议》第五条相应约定：“若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限归还按揭贷款银行本金、利息、罚息及其它相关费用，导致按揭贷款银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的……，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品屋。出卖人在扣除……（违约金数额为该商品房总价款的20%）……，将购房款余款无息返还买受人”。另查明，诉争房屋被司法机关查封及轮候查封。本案诉争房屋所有权尚未办理登记至洪伟强名下。经核实，据泉州市丰泽区人民法院生效法律文书（2017）闽0503民初6373号民事判决书判决，洪伟强应偿还按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司泉州分行尚欠的本金682193.58元并支付相应的利息、罚息、复利等债务，中骏公司对前述债务承担连带清偿责任。中骏公司于2017年12月7日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，中骏公司与洪伟强签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。洪伟强逾期或未偿还银行按揭贷款，导致中骏公司代其偿还部分银行按揭贷款且须承担另案生效法律文书确定的债务，洪伟强已构成违约，依法应承担相应的违约责任。中骏公司的主张本院相应予以支持。中骏公司关于违约金的主张，参考有关逾期交房违约金及另案晋江市人民法院（2017）闽0582民初15107号、15109号的约定情况，本院酌情调整为按商品房总价的10%予以支持。洪伟强向中骏公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于洪伟强名下，洪伟强对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被司法机关查封及轮候查封，但此查封实际为预查封，不影响中骏公司行使合同解除权。为避免当事人诉累，且出于中骏公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。中骏公司应就收取洪伟强已付购房款1059718元，在扣除其代为洪伟强偿还银行按揭贷款85853.08元及其实际履行丰泽区人民法院（2017）闽0503民初6373号生效法律文书确定的义务后，将剩余款项退还洪伟强。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，中骏公司应退还给洪伟强的款项，则应提交于首封的司法机关。中骏公司关于退款的诉讼请求按此方式予以确定，将不在判决主文中另行下判。中骏公司其他缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。洪伟强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中骏（泉州）房地产开发有限公司与被告洪伟强签订的编号为20140324****《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告洪伟强应于本判决生效之日起十日内支付原告中骏（泉州）房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款85853.08元并支付利息（利息自每次垫付之日起按相应的款项按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）； 三、被告洪伟强应于本判决生效之日起十日内支付原告中骏（泉州）房地产开发有限公司违约金105971.8元； 四、被告洪伟强应于本判决生效之日起十日内协助原告中骏（泉州）房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》的备案登记手续； 五、驳回原告中骏（泉州）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费14337元，由被告洪伟强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  陈雄伟 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。