广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10959号原告(反诉被告)：广州市白云区石井街凰岗村第二经济合作社，住所地广州市白云区石井街凰岗村。法定代表人：苏建东，社长。委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宝欣，广东成悦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市桂康金属回收有限公司，住所地广州市白云区石槎路七亩地。法定代表人：罗华明。委托诉讼代理人：余玉洁，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖志珍，广东瑞迪安律师事务所实习律师。广州市白云区石井街凰岗村第二经济合作社（以下简称“凰岗村二社”）与广州市桂康金属回收有限公司（以下简称“桂康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。凰岗村二社的委托诉讼代理人吴炜，桂康公司的委托诉讼代理人余玉洁、赖志珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凰岗村二社向本院提起的本诉诉讼请求：1、桂康公司支付2017年12月至2018年7月止的租金共计202308元；2、桂康公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年8月1日，凰岗村二社与桂康公司签订《场地租赁合同》，约定由桂康公司承租位于凰岗村xx边（土名）的一块空地交由桂康公司承租经营，租期15年。因桂康公司尚未缴纳租金，凰岗村二社向白云区法院提起诉讼要求解除场地租赁合同并要求桂康公司缴纳2017年4月至2017年11月的租金。白云区法院作出一审判决支持了凰岗村二社的诉请，该判决也被广州中院二审维持，现已发生法律效力。因桂康公司自2017年12月至2018年7月的租金尚未缴纳，凰岗村二社再次诉至法院，请求判如所请。桂康公司针对本诉辩称：桂康公司认为2016年底桂康公司经营的砂场是因为广州市白云区石井街道要求关停，这情势变更导致砂场无法经营而导致租赁合同无法履行，符合情势变更的情形，并非而已欠租，请法院予以考虑。桂康公司向本院提起的反诉诉讼请求：1、凰岗村二社赔偿桂康公司经济损失2345983元；2、凰岗村二社承担诉讼费用。事实和理由：2016年12月7日，广州市白云区人民政府石井街道办事处作出云石街会纪【2016】16号《会议纪要》，要求开展解除合约、围蔽封场、移走砂石、撤除生产器械等工作。广州市白云区桂和建筑材料经营部（以下简称桂和经营部）被查封，门口被石墩围住，只许车出，不许车进，桂和砂石场停止经营。我方认为即使解除合同也不应以桂康公司欠付租金为理由。桂和砂场被查封后，桂康公司向石井街道办询问是否能改变经营项目继续经营，得到的口头回复是无论经营什么项目，都不被允许，必须撤离该场地。因此，《场地租赁合同》的目的根本无法实现。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，《场地租赁合同》解除并非是因为桂康公司欠付租金，而是因为发生了情势变更，导致租赁合同无法继续履行的缘故。且由于双方所签订的是15年的长期合同，桂康公司在租赁期间在该块土地投入大量资金建设房屋和购置大型设备机器，以2018年8月17日为评估基准日，场地内所有资产评估净值为2345983元。因为情势变更，合同无法继续履行，给桂康公司造成了巨大的经济损失，因此，凰岗村二社应当赔偿桂康公司因解除合同所造成的损失。凰岗村二社针对反诉辩称：根据《合同法解释二》第二十六条规定，桂康公司的情形不符合情势变更原则，桂康公司所指的砂场为桂和建筑材料经营部，与桂康公司是两个不同的独立主体。经审理查明：2004年8月1日，桂康公司（乙方）与广州市白云区石井镇潭岗村第六经济合作社（甲方，以下简称“潭岗村六社”）签订《场地租赁合同》约定：“经甲、乙双方友好协商，甲方同意将其管辖的一块空地（地点：XX边）使用权租给乙方使用。一、租期为15年，即从2004年8月1日至2019年7月31日止。二、租金的标准和缴纳：租金标准按每月15000元计算，从双方签字之日起，第一年至第三年租金不变，第四年递增12%，以后租金每三年递增一次，每次递增12%，每月租金缴纳日期为当月5日前。三、合同签订后十天内，乙方须向甲方缴纳20000元正作保证金，该保证金待合同期满时退还给乙方。八、乙方必须依期缴交租金，如若延期缴纳，则按每延期1个月加缴应付租金的10%滞纳金，若延期三个月，甲方除继续追收乙方应付租金和滞纳金外，有权收回该场地，乙方所受损失甲方概不负责。九、租用期内，双方都不能以任何借口（不可抗力因素除外）而单方面终止合同，任何一方违约赔偿对方的一切损失。备注：自王XX合同期满后，该场地归乙方使用，该场地与乙方原来拥有场地共为每月租金18000元正，首期递增按18000元计算”。桂康公司自2017年4月起拖欠租金。2017年9月6日，凰岗村二社向桂康公司发出《关于：解除合同收回场地的通知》载明：“广州市桂康金属回收有限公司：贵司与本经济合作社于2004年8月1日签订《场地租赁合同》……贵司至今已经逾期支付租金超贵五个月，合计应缴纳的租金为126442.5元（未包含滞纳金）请贵司在收到本通知之日起3日内将场地返还”。同日，凰岗村二社委托广东成悦律师事务所向桂康公司发出《关于：解除合同收回租赁场地的通知函》，要求桂康公司在2017年9月9日前将租赁场地返还给凰岗村二社。2017年9月11日，凰岗村二社诉至本院，要求解除双方于2004年8月1日签订的《场地租赁合同》以及桂康公司支付拖欠的2017年4月到2017年7月的租金及滞纳金。2018年5月10日，本院作出（2017）粤0111民初12161号民事判决，认为桂康公司应按时向凰岗村二社交纳租金，桂康公司逾期未向凰岗村二社支付租金，且经凰岗村二社催收后仍未履行，符合法定解除条件，遂判决：一、凰岗村二社与桂康公司于2004年8月1日签订的《场地租赁合同》自判决生效之日起解除；二、桂康公司于判决生效之日起十日内向凰岗二社支付租金202308元及滞纳金10115.4元。桂康公司不服提起上诉。2018年7月19日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终12176号民事判决，认为桂康公司自2017年4月起未向凰岗村二社缴纳租金，已构成违约，凰岗村二社起诉要求桂康公司支付2017年4月至2017年11月的租金合理合法，应予支持，遂判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决已于2018年7月24日生效。诉讼中，桂康公司确认未缴纳2017年12月至2018年7月的租金，尚未交还涉案场地。桂康公司陈述其是桂和经营部的实际控制人，该经营部在涉案场地经营砂石场，该场地系因为配合政府污染整治行动而被封闭，凰岗二社虽没有过错，但政府关停行为导致租赁合同目的无法实现，合同的解除并非因拖欠租金，而是因情势变更，导致合同无法履行。为此。桂康公司向本院提供了涉案场地的现场照片，拟证明涉案场地门口被封堵。经质证，凰岗村二社对上述证据的关联性不予确认，认为该封堵行为不是其采取，并认为桂和经营部与桂康公司属于两个不同的经营主体，其已向桂康公司提供了场地，政府关停砂场与凰岗二社、桂康公司无关，不能免除桂康公司缴纳租金的义务。桂康公司主张其承租涉案场地后，先后建设办公楼、宿舍楼、低压电房、铺装水泥砂石（含堤坝）、围墙、电压专变增容工程、120吨电子地磅以及栽种树木等项目，因为情势变更无法继续履行合同，给其造成了巨大损失，要求凰岗二社赔偿其损失2345983元。桂康公司为证明其损失，向本院出示了广州同嘉资产评估有限公司的《广州市桂康金属回收有限公司因场地租赁合同纠纷所涉及位于xx码头（现××）场内实物资产市场价值项目资产评估答复书》（以下简称《资产评估答复书》），显示涉案场地内土建工程、建筑物、专变工程及设备、树木于评估基准日2018年8月17日的市场价值为2345983元。经质证，凰岗二社对该《资产评估答复书》三性均不予确认，认为土建工程、建筑物、专变工程及设备等建筑物未经行政主管部门的报建手续，属于违法建筑，该评估不能等于桂康公司所投资的建筑物和设备损失。庭审中，桂康公司称涉案场地内的建筑物、构筑物均有报建手续。本院限期要求桂康公司提交，但桂康公司未能提交并承认涉案场地内的建筑物、构筑物没有报建手续并涉嫌违法建筑。另查明：2007年7月19日，广州市白云区人民政府作出《关于撤销原石井镇潭岗村经济联合社分立为石井街潭村、马岗、凰岗经济联合社的批复》（云府函[2007]95号）载明：“同意撤销原石井镇潭岗村经济联合社分立为石井街潭村、马岗、凰岗经济联合社”。2009年6月30日，广州市白云区农业局作出《关于石井凰岗村第五、第六经济合作社登记证停止使用的批复》（穗云农业函[2009]3号）载明：“将原凰岗村第五、第六经济合作社变更为凰岗村第一、第二经济合作社。原凰岗村第五、第六经济合作社的集体资产、财务管理等事项移交新设立的凰岗村第一、第二经济合作社管理”。2018年4月12日，广州市白云区石井街凰岗村经济联合社出具《申请报告》显示原广州市白云区石井镇潭岗第六经济合作社的相关权益已经全部由广州市白云区石井街凰岗村第二经济合作社承接，广州市白云区人民政府石井街道办事处在《申请报告》上手写“情况属实”并加盖公章。桂和经营部成立于2009年3月19日，为个人独资企业，投资人为刘呈。桂康公司成立于2003年6月27日，为有限责任公司，股东为罗康燕、罗华明。以上事实，有《场地租赁合同》、民事判决书、生效证明、《资产评估答复书》、工商登记信息及当事人陈述等证据证实。本院认为：对于凰岗村二社的本诉请求。根据生效民事判决，涉案《场地租赁合同》已于2018年7月24日解除，桂康公司为承租方，在合同解除前负有按时向凰岗村二社交纳租金的义务，在合同解除后还应向凰岗村二社支付场地占有使用费。桂康公司自2017年12月起未向凰岗村二社缴纳租金，已构成违约，故凰岗村二社起诉要求桂康公司支付2017年12月至2018年7月的租金（其中2018年7月24日之后为占有使用费）202308元（即25288.5元×8个月），合理合法，应予支持。至于桂康公司提出的涉案场地于2016年底被封闭导致其无法开展经营的抗辩主张，桂康公司并无证据证明场地被封闭是因凰岗村二社的原因造成，且桂康公司在诉讼中亦陈述涉案场地被封闭是因政府对桂和经营部经营的砂石场进行污染整治行动，故不能认定凰岗村二社未尽出租方义务。因此，本院对于桂康公司上述抗辩主张不予采纳。对于桂康公司所主张的符合情势变更情形，本院认为桂和经营部与桂康公司属于两个不同的经营主体，桂康公司提交的证据不足以证明桂和经营部为其控制的企业，桂康公司该抗辩意见，本院不予采纳。对于桂康公司的反诉请求。桂康公司仍占有使用涉案场地，尚未交还与凰岗村二社，桂康公司主张的损失尚未实际发生，且桂康公司所建设的办公楼、宿舍楼、围墙等建筑物未取得相应的行政主管机关报建批准，违反了规划许可的规定，该涉案违法的建筑物应先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，当事人应先向行政主管部门申请处理后，再就相关民事财产的损益问题协商或另诉解决。因此，对于桂康公司要求凰岗村二社赔偿经济损失2345983元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、广州市桂康金属回收有限公司于本判决生效之日起十日内向广州市白云区石井街凰岗村第二经济合作社支付2017年11月1日至2018年7月30日期间的租金（2018年7月24日之后为占有使用费）共计202308元；二、驳回广州市桂康金属回收有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2167.3元以及反诉受理费12783.9元,均由广州市桂康金属回收有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 许 伟二〇一八年十月二十四日书记员 陈月明