湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4247号原告（反诉被告）：罗伯贤，男，汉族，1963年11月12日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周玉清，女，汉族，1955年11月1日出生，住湖南省，系长沙市天心区比华利山业主委员会推荐公民。被告（反诉原告）：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。法定代表人：李世慰。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王深，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）罗伯贤与被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗伯贤请求判令：一、汉业公司立即办理房屋产权证；二、汉业公司支付逾期办证的违约金370000元（违约金以100元每日为标准，从2009年1月1日暂计至2018年4月30日止，后续违约金继续计算至汉业公司办好房屋产权证之日止）；三、汉业公司立即按合同约定将房屋质量达到验收标准交房，并支付逾期交房违约金720000元（违约金以每日万分之二点五的标准，从2008年7月1日暂计至2018年4月30日止，后续违约金继续计算至汉业公司交房之日止）；四、汉业公司承担本案诉讼费用。汉业公司答辩并反诉称：一、汉业公司已经出具入伙通知书，罗伯贤拒绝收房，根据《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）第十一条约定，应视为汉业公司履行交房义务，一切风险转由罗伯贤承担。二、罗伯贤陈述因房屋质量问题拒绝收房，涉案房屋已办理竣工验收备案登记，达到了交付条件。三、补充协议约定汉业公司义务是递交办证资料，何时取得产权证与汉业公司无关，且办证文件已经进窗，汉业公司已经履行义务。四、罗伯贤主张违约金无据，没有证据证明损失，且标准过高。涉案房屋约定面积237.68平方米，实测面积242.98平方米，罗伯贤应当据实结算购房款，向汉业公司补足5.3平方米的差价款。反诉请求判令：一、罗伯贤向我司补足购房款人民币19087.69元。二、罗伯贤承担诉讼费用。罗伯贤反诉答辩要点：对汉业公司所称的实测面积不予认可。现涉案房屋尚未办理权属证书，是否需要补差价款，应以权属登记面积为准。罗伯贤与汉业公司签订买卖合同，汉业公司应当为其办理权属登记，对汉业公司所述仅需递交资料的意见不予认可。经审理查明：2007年7月2日，罗伯贤（买受人）与汉业公司（出卖人）签订买卖合同，由罗伯贤购买汉业公司开发的位于原长沙县（以下简称8号房），该房面积共237.68平方米，单价每平方米3601.45元，总金额855994元。合同第五条面积确认及面积差异处理，…（略）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条交付期限,出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人“…（略）5、该商品房经施工单位、监理单位、设计单位验收合格。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：“1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…（略）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。”合同第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的…（略），在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖合同附件四附录一委托办理权属登记协议书（以下简称登记协议）第一至第三条的约定主要为，罗伯贤委托汉业公司办理并领取该商品房的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，商品房预售合同抵押备案登记等。罗伯贤应履行签署授权委托书、付清房屋价款、税费及收房等义务。汉业公司在罗伯贤已履行以上义务的180天内，将办理房产证所需资料递交管理部门。汉业公司在领取房产证之日起90天内，将办理国土证所需资料递交管理部门。汉业公司每逾期一天向管理部门递交办理权属登记相关资料应向罗伯贤支付100元的违约金。汉业公司仅负责罗伯贤所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得证书时间由登记机关确定，与汉业公司无关。合同签订后，罗伯贤向汉业公司缴纳购房款。2008年6月28日，汉业公司通知罗伯贤收房，罗伯贤看房后，认为房屋存在花园面积不符约定，房屋漏水等质量问题，向汉业公司提出异议。2009年9月1日，罗伯贤向汉业公司提交“请求解决房产交付使用的报告”，主要内容为，因汉业公司二期工程迟迟未施工，导致其购买房屋约定花园未完成施工，以致该房屋至今未验收交付。其多次与汉业公司协商，均未得到圆满答复。其急待住房居住，特此请示。2009年12月20日，罗伯贤向汉业公司提交“请求退房的报告”，主要内容为，合同约定2008年6月30日交房，因汉业公司二期工程至今未动工，导致该房屋花园面积未达到约定，从而未达到交房要求。多次反映情况，均未得圆满答复，无奈之下请按合同要求退房。2011年10月，罗伯贤以花园面积不符约定为由，向长沙县人民法院提起诉讼。长沙县人民法院已作出生效判决。2017年1月，汉业公司与比华利山小区物业服务企业长沙乐福物业管理有限公司签订《关于支付物管费等费用的协议》，第一条1.3为截止本协议签订之日，物业买受人拒不与甲方办理交付手续的…（略）上述物业自2013年12月1日起至2016年12月31日止的物业管理费92万余元，由汉业公司支付。罗伯贤认为其多次与汉业公司沟通，要求整改，并采取到省政府维权，堵路等方式，但汉业公司未能妥善处理。汉业公司没有按约交房，所以才会承担物业费。汉业公司认为双方对交房事宜产生争议，但罗伯贤拒绝收房，汉业公司承担物业费与本案无关。房屋质量问题与本案非同一法律关系，不能构成拒绝收房的理由。另查明，2009年6月22日，8号房所在4＃栋通过竣工验收备案。以上事实，有当事人提交的身份信息、买卖合同及登记协议、销售不动产发票、涉案房屋照片、关于支付物管费等费用的协议、罗伯贤报告两份、入伙通知书、聚豪山庄（比华利山）项目情况、勘测成果报告、建设工和竣工验收备案表、应收已收欠缴物管费明细表、契税完税证明、房屋产权登记费缴款凭证等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：合法的合同关系应受法律保护，双方签订的买卖合同（附登记协议）系真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以认定，双方应按合同履行各自权利义务。关于交房问题，罗伯贤认可汉业公司在约定交房前通知其收房，但涉案房屋在2009年6月22日才通过竣工验收备案，可以看出汉业公司2008年6月30日并不具备交房条件，存在违约行为。汉业公司于2009年6月22日具备交付房屋条件后，依据诚实信用原则，应及时再次履行书面通知义务，汉业公司未提交证据证明其再次向罗伯贤通知收房，仍存在违约行为。但罗伯贤明知汉业公司存在违约行为，其选择继续履行，等待汉业公司履约，也不应超过交易惯例上的合理时间，本院酌情认定从2009年6月22日往后计算365天，即2010年6月22日，视为汉业公司履行了通知收房的义务，且罗伯贤应当知道自己可以收房。则2008年7月1日至2010年6月21日，汉业公司存在不能按约交房的违约行为，依据合同第九条，其应承担违约金（以房款855994元为基数，按每日万分之二点五标准，从2008年7月1日计算至2010年6月21日）。其次，罗伯贤在应当收房时，如对房屋质量有异议，可依据合同第十六条要求汉业公司修复，对修复不满意的，可就房屋质量问题主张权利，而非采取拒绝收房的形式，其行为扩大了交易损失，也有悖于诚实原则。对其要求2010年6月21日之后延迟交房的违约金，本院不予支持。关于办证问题。双方约定办证事宜以登记协议为准，结合房地产市场交易惯例，分析本案证据，登记协议第一条约定罗伯贤委托汉业公司办理并领取权属证书，第三条载明具体办理时间和过程；且递交资料的时间仅作为计算违约金的起算点，并不能免除汉业公司办理权属登记的义务。本院认定汉业公司应承担为罗伯贤购买房屋办理权属登记的义务。其次，依据登记协议第二条、第三条，罗伯贤已履行缴纳房屋价款、税费等义务，但尚未能办理收房手续，不符合第三条第三款之约定，故其要求汉业公司为其办理房产证，并支付违约金，本院不予支持。关于是否应支付差价款的问题。合同约定以产权登记面积为准，涉案房屋尚未办理权属登记，汉业公司要求以勘测结果作为依据计算合同价款，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十九条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）罗伯贤逾期交房违约金（以房款855994元为基数，按每日万分之二点五标准，从2008年7月1日计算至2010年6月21日）；二、驳回原告（反诉被告）罗伯贤的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14610元，减半收取7305元，由原告（反诉被告）罗伯贤负担3652元，被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司负担3653元；反诉费139元，由被告（反诉原告）湖南汉业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇一八年十月十二日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。