贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初1691号原告遵义市佩东物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区汇川大道延长线V谷工业博览中心1号楼1层A区。统一社会信用代码：91520303MA6DL8EQ8P。法定代表人：余晓东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钱钞，贵州山一（习水）律师事务所律师。被告：张光伟，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：吴永丽，女，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。被告：何文其，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。原告遵义市佩东物业服务有限公司（以下简称佩东公司）与被告张光伟、何文其排除妨害纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理，依法由审判员张霞和人民陪审员胡朝聘、马仁权组成合议庭对该案公开开庭进行了审理。原告佩东公司委托代理人钱钞，被告何文其及张光伟委托代理人吴永丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月13日，原告与被告张光伟、何文其各签订了一份《租房协议》。约定原告承租张光伟所有的位于遵义V谷1号厂房1楼正面左数第2间门面、承租何文其所有的位于遵义V谷1号厂房1楼正面左数第3间门面。两间门面各有200平方米，共400平方米。两份《租赁合同》均约定租赁期限自2016年4月20日起至2021年4月19日止，前两年租金为每月2000元，一年一交，以后逐年增加。《租赁协议》签订后，原告按照约定分别向被告张光伟、何文其支付了第一年租金2.4万元。原告接手门面后，经被告张光伟、何文其同意，就投入大量资金对两间门面合并使用，并进行整体装修，开设佩东餐厅及小卖部从事经营活动。2017年4月8日，原告按约定分别向被告张光伟、何文其支付了第二年租金。2017年4月底，被告张光伟、何文其与遵义市高新产业园有限责任公司（以下简称高新公司）因回购涉案门面发生争议，在未解除与原告之间租赁合同的情况下，于2017年5月10日停水、停电，导致原告至今无法经营。被告的行为对原告造成了侵害。为此，原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告何文其于2016年4月13日签订的《租房协议》，解除原告与被告张光伟于2016年4月13日签订的《租房协议》；2、被告何文其立即返还原告租金22685元，赔偿原告机器设备折旧费、装潢装饰折旧费192600元；3、被告张光伟立即返还原告租金22685元，赔偿原告机器设备折旧费、装潢装饰折旧损失192600元；4、本案诉讼费、评估费由二被告承担。被告张光伟辩称：同意解除与原告签订的《租房协议》，至今没有收到涉案房屋的钥匙，原告应该将房屋清空后归还给我，原告还需支付我租金48000元。被告何文其辩称：同意解除与原告签订的《租房协议》，不同意返还原告的租金及损失。原告的损失与我无关，原告是因为经营不下去才要求解除协议。原告至今还占用我的房屋，要求原告支付房屋占用费。经审理查明：2016年4月13日，原告分别与被告何文其、张光伟签订了《租房协议》，二被告将位于“遵义V谷”1栋1层A区相邻两间门面出租给原告使用，两间门面的面积各为约200㎡。第1、2年之内，两间门面的租金各为2000元／月。2016年4月16日，原告向二被告支付了2016年租金各24000元，原告接手门面后，经二被告同意，原告对两间门面合并使用，并进行整体装修，开设“佩东餐厅”和“小卖部”从事经营活动。2017年4月8日，原告向二被告支付了2017年4月20日～2018年4月19日租金各24000元。2017年4月底，二被告与高新公司因涉案门面的回购问题发生争议，高新公司于2017年5月10日对涉案门面开始停水、停电，导致原告至今无法经营。诉讼中，经原、被告申请，本院外委办委托贵州开元司法鉴定所评估鉴定，鉴定说明为：1、根据提供的收条，佩东公司已支付了第1、2年租金共计96000元，每月租金4000元；餐厅和小卖部于2017年5月10日开始停业，为第2年租期，每月租金损失4000元。2、根据提供的设备、家具明细表并进行了核实，设备、家具投资共计117880元，根据提供的租房协议，协议只约定了五年租金，按五年租期分摊，扣除3%的残值率，每月机器设备折旧损失1905.73元。3、根据提供的装修明细表并进行了核实，装修共计271516.4元，根据提供的租房协议，协议只约定了五年租金，按五年租期分摊，每月装潢装修折旧损失为4525.27元。鉴定结论为：“遵义市佩东物业服务有限公司餐厅和小卖部的租金损失为4000元/月（2017年5月10日起至2018年4月19日止的租期内）、机器设备折旧损失为1905.73元/月（五年租期内）；装潢装修折旧损失为4525.27元/月（五年租期内）”。另查明：被告何文其、张光伟对涉案门面未办理权属登记，未在水、电部门单独开设水、电专户。在双方签订《租房协议》时，涉案门面处于通水、通电状态。何文其、张光伟各收取2017年5月10日至2018年4月19日门面租金为22666.67元。2017年5月10日至2022年4月19日机器设备折旧损失为113073.31元；2017年5月10日至2022年4月19日装潢装修折旧损失为268499.35元。以上事实：有《租房协议》、《收条》、《鉴定报告书》等及当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告与被告何文其、张光伟签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。何文其、张光伟将涉案门面出租给原告从事餐饮经营，原告向被告支付租金，双方形成租赁合同关系，本案的案由应为租赁合同纠纷。庭审中，双方均同意解除《租赁合同》，系双方协商一致解除合同，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、被告何文其、张光伟对涉案门面的停水、停电是否承担责任。在租赁关系中，出租方应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告将涉案门面用作餐饮经营，通水、通电是其必备条件，在双方签订《租赁合同》时，涉案门面处于通水、通电状态，视为被告应承担通水、通电这一必备条件的义务。在原告经营一年左右，何文其、张光伟和高新公司因门面回购发生争议，涉案门面被停水、停电导致无法经营。被告何文其、张光伟未保证租赁物符合约定的用途构成违约，应对涉案门面因停水、停电带来的损失承担赔偿责任；应返还停水、停电期间原告已交纳的租金。二、涉案门面的停水、停电给原告造成的损失。涉案门面因停水、停电导致原告无法经营所造成的损失如下：1、租金：何文其、张光伟各收取2017年5月10日至2018年4月19日的厂房租金为22666.67元，二被告应予返还。2、因双方均同意解除《租房合同》，机器设备残值即为约定租赁期内（2017年5月10日至2022年4月19日）的机器设备折旧损失为113073.31元。3、装潢装修残值即为约定租赁期内（2017年5月10日至2022年4月19日）装潢装修折旧损失为268499.35元。4、鉴定费5000元，系查明案件事实所需，应由何文其、张光伟承担。上述2、3项合计金额为381572.66元。因何文其、张光伟出租门面面积一样，原告是对两间门面进行的整体装修，按照公平原则，何文其、张光伟对机器设备残值、装潢装修残值各承担50%的责任，即为190786.33元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告遵义市佩东物业服务有限公司与被告张光伟、何文其于2016年4月13日签订的《租房协议》。二、被告张光伟在本判决书生效后十日内返还原告遵义市佩东物业服务有限公司租金22666.67元、赔偿原告遵义市佩东物业服务有限公司机器设备及装潢装修损失190786.33元，合计213453元。三、被告何文其在本判决书生效后十日内返还原告遵义市佩东物业服务有限公司租金22666.67元、赔偿原告遵义市佩东物业服务有限公司机器设备及装潢装修损失190786.33元，合计213453元。四、驳回原告遵义市佩东物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费5800元，鉴定费5000元，由被告张光伟、何文其承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  张 霞人民陪审员  胡朝聘人民陪审员  马仁权二〇一八年十月二十九日书 记 员  王德川