山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0303民初3622号 原告：淄博市成远物业管理有限责任公司，住所地：淄博市开发区政通路145号。 法定代表人：王兵，职务：总经理。 委托诉讼代理人：耿庆云，山东柳泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵向荣，女，1972年11月15日出生，汉族，系淄博市成远物业管理有限责任公司员工，住淄博市张店区。 被告：淄博职业学院，住所地：淄博市张店区联通路西首兴鲁大道5001号。 法定代表人：杨百梅，职务：院长。 委托诉讼代理人：于启光，山东圣德律师事务所律师。 原告淄博市成远物业管理有限责任公司与被告淄博职业学院物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月15日作出（2016）鲁0303民初5463号民事判决，宣判后被告淄博职业学院不服，提起上诉，淄博市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）鲁03民终2798号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2016）鲁0303民初5463号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淄博市成远物业管理有限公司委托诉讼代理人耿庆云、赵向荣，被告淄博职业学院委托诉讼代理人于启光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博市成远物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告佳和园小区地下停车位管理服务费580062元；2、请求判令被告支付原告佳和园小区公用设施维修费217212元；3、请求判令被告向原告支付违约金200000元，以上共计997274元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告被告双方于2008年7月12日签订《前期物业服务合同》，由乙方为甲方位于张店世纪路北首、中润大道北的佳和园小区提供前期物业管理服务。合同签订后，原告按照合同约定为该小区提供了物业管理服务，由于被告一直未将该小区地下车位交付业主，且至今未按规定缴纳专项维修资金，原告不得不垫资管理地下车位和对小区公用设施进行维修。迄今为止，被告已拖欠地下车位管理费用总计580062元、公用设施维修费217212元，原告多次催要未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告淄博职业学院辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，原告从来没有对涉案小区地下停车位提供过物业服务，无权主张本案停车管理费58万元。停车管理费双方在合同中以及原告在与业主签订的物业合同中均明确约定是由业主或物业使用人缴纳，即使被告没有通知原告车位使用人，但原告作为合同的相对方以及该小区物业的实际管理人，其显然也有义务提醒或采取管理措施向车位使用人催缴费用，因为原告只要在车位的入口处安排值班人员对进入地下车库的车辆进行登记即可明确知道每个车位的具体使用人，如因被告未尽通知义务，就让被告承担全部的费用，显然是不合理的，并且根据合同约定，只有被告通知原告后其才有权收取停车位使用费，在未通知的情况下，其完全可以以拒绝服务的方式规避或减少其损失。关于维修的事实也不存在，原告从未对被告所有的任何物业进行过维修。原告和被告之间2008年7月12日签订的《前期物业合同》，没有实际履行，该份合同仅是让原告进驻小区所签，其在业主实际入住时与每个业主均签有物业服务合同，在本案中双方未就该合同的履行实际发生过任何关系，原告所诉合同期限为两年，截止到2010年7月份，本案原告诉讼时间已超诉讼时效。原告诉状所称被告未按规定缴纳专项维修基金，根据相关法律规定，缴纳专项维修基金的义务是物业产权人，而被告与该小区无任何产权关系，无缴纳任何维修基金的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和以上经审查确认的证据，本院对事实认定如下：2008年7月12日，原告淄博市成远物业管理有限责任公司（乙方，下简称成远公司）与山东省淄博卫生学校、淄博科技职业学院（甲方，后合并为淄博职业学院）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对张店世纪路北首的佳和园小区提供前期物业管理服务事宜，合同第六条约定服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳（多层住宅，0.4元/月·平方米，高层住宅0.4元/月·平方米，高层电梯维保、年检、运行费0.3元/月·平方米，电梯维保费3600元/台·年），由乙方收取后转交甲方。合同第七条：自交房之日起至2008年9月30日物业服务费用由甲方按月支付，业主应于2008年10月1日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的15日之前履行交纳义务。第八条：地下停车车位使用人应按30元/月·车位的标准向乙方交纳管理服务费，从甲方交付使用之日起按月交纳。乙方所管理的地下车位仅提供车辆停放，不负责车辆保管事宜。上述标准或规定将参照政府政策实施适当调整。第九条：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十条：对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条的规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十一条：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件，4、与每位业主签订《业主管理规约》一份。第十二条：甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第七章违约责任第二十条：甲方违反本合同第九、十、十一条、第十二条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十四条：除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主支付违约金。第二十一条：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日5‰的标准向乙方支付违约金。第二十二条：乙方违反本合同第六条、第七条约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十三条：甲方违反本合同第十二条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第八章第二十五条：本合同期限自2008年7月12日起至2010年7月11日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，协议到期。第二十六条：本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方未提出异议的，本合同继续有效，有一方不同意继续履行协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，乙方在两个月内退出。合同还对双方其他的权利义务进行了详细约定，合同的附件《佳和园（前期）物业服务标准》对双方物业服务标准进行了明确规定。合同签订后，原告为佳和园小区提供了物业管理服务。因涉案佳和园小区系被告淄博职业学院（原淄博卫生学校、淄博科技职业学院）教职工及其他单位职工自2005年集资筹建，因种种原因导致一系列历史遗留问题,至今房产证等权属证书无法办理，被告淄博职业学院仅收取业主部分房款及相应车位款，但没有与教职工业主签订房屋买卖合同，业主虽已部分入住，但被告未将购买车位人员名单及车位划分资料向原告交接，致使原告无法向业主收取车位管理服务费，还有部分车位至今未予出售。在原告提供物业服务期间，地下停车位用电量为603540千瓦时，电费的缴纳是原告统一与其他电费一块缴纳，电费的计算最低缴费单价为0.4929元，原告地下停车位电费的缴纳也认可该单价计算方式，据此计算，原告缴纳电费为297484元。原告还提供证据证实，在提供物业管理期间维修费用共计217212元，已经支付的费用为57272.4元，被告对此有异议。2016年12月29日，原告撤出佳和园小区，不再提供物业服务。 上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、淄博市人民政府文件、淄博职业学院关于加强佳和园小区物业管理的通知及督查通知、维修费用合同及发票、地下停车位电表照片、电费缴纳发票、被告提交的车位购买时间表、部分车位记账凭证、收据等及当事人的当庭陈述在卷为证，足以认定。 本院认为，合同的当事人应按照约定全面履行自己的义务。在本案中，双方争议的焦点问题有二：一、原告诉求有无超过诉讼时效；二、原告向被告主张的各项费用及违约金有无事实和法律依据。针对第一个争议问题，原告举证证明与被告之间签订有《前期物业服务合同》，且被告对合同真实性无异议，事实清楚、证据确实充分，对该合同效力本院予以认定。该合同虽约定期限为2008年7月12日起至2010年7月11日止，但合同期满前2月，涉案佳和园小区业主大会尚未成立，业主大会成立后也未提出另选聘新的物业服务企业，双方对原物业合同实际继续履行，原告对涉案小区事实上提供了物业服务，被告欠缴相关费用属持续状态，故原告主张该合同继续有效、诉求没有超过诉讼时效的意见，本院予以采纳。针对第二个争议问题，本院认为，山东省淄博卫生学校（淄博科技职业学院）作为涉案佳和园小区建购房单位，并与原告签订了前期物业服务合同，对物业费、车位管理费等费用与原告进行了约定，现山东省淄博卫生学校（淄博科技职业学院）整合为被告淄博职业学院，并且淄博职业学院也对后期的物业服务问题对原告进行管理、监督，故前期物业服务合同的权利义务应当由淄博职业学院承担。根据双方签订的物业服务合同约定，地下停车车位使用人应按30元每月每车位的标准向原告缴纳管理服务费，从被告交付使用之日起按月交纳，但因被告迟迟未将地下停车位的销售情况、购买地下停车位的业务信息等及时的交接给原告，并且截止目前尚有部分停车位尚未卖出，导致原告无法向业主主张车位管理费用，应当对为此给原告造成的损失承担一定的责任。原告淄博市成远物业管理有限责任公司虽然陈述其对地下停车位进行管理服务，但对于业主对地下停车位的使用情况、地下停车位的所有人、业主信息长时间不掌握，可见其并未对该地下停车位提供有序、全面、良好的物业服务。综上情况分析，本院认为原告按照前期物业服务合同约定的30元每月每车位的标准向原告主张管理服务费并不合理，但原告为地下停车位交付的电费297484元应当由被告淄博职业学院支付。原告主张的设施维修费217212元，被告作为涉案佳和园小区建购房单位，业主因种种原因没有缴纳专项维修资金，原告向被告主张公用设施维修费的已实际支出部分57272.4元，并无不当，本院予以支持；对于原告以其合同主张的尚未支付的费用部分，因被告有异议，该费用也并未实际支付，本院不予支持。针对原告主张的违约金 200000元，鉴于双方对损失的发生均有过错，对原告的该诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告淄博职业学院于本判决生效之日起十日内支付原告淄博市成远物业管理有限责任公司垫付的地下停车位费用297484元； 二、被告淄博职业学院于本判决生效之日起十日内支付原告淄博市成远物业管理有限责任公司佳和园小区公用设施维修费57272.4元； 三、驳回原告淄博市成远物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13773元，诉讼保全费5000元，合计18773元，由被告淄博职业学院负担6678元，原告淄博市成远物业管理有限责任公司负担12095元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  王长辉 人民陪审员  李笑笑 人民陪审员  李国芝 二０一八年十月十六日 书 记 员  王 硕