江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00707号上诉人（原审被告）庄海州。被上诉人（原审原告）景成基。被上诉人（原审原告）景成业。上诉人庄海州因与被上诉人景成基、景成业确认合同无效纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2014)扬江邵民初字第00313号民事判决，于2015年3月23日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告庄海州户籍地在河南省永城市城厢乡戚庄村庄徐庄西组179号。2009年2月23日，原告景成基、景成业与被告庄海州签订了一份房屋买卖协议书，协议约定两原告将扬州市江都区邵伯镇南小街私有房屋（四间主房、两间厢房、一个院子、水电齐全、均为瓦房）卖给被告庄海州，房价为78000元。协议签订后，被告庄海州将78000元人民币一次性交给两原告，两原告将上述房屋交给被告入住。被告庄海州入住后对上述房屋进行了修缮并添置了部分设施。2014年7月1日，景成基、景成业诉至原审法院，请求判令原、被告双方所签房屋买卖协议无效，并各自返还财产。原审法院另查明，诉争房屋的土地使用权类型为宅基地。本案审理中，原告景成基、景成业申请对诉争房屋、土地及附属设施进行价值评估。为查明案件事实，本院依法启动委托评估程序，后因被告庄海州不予配合并拒绝评估，致委托评估无法进行。原审法院认为：民事活动必须遵守法律。违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权的主体具有特定性即该农村集体经济组织成员，其具有一定的社会保障和社会福利性质。农村集体所有的土地使用权不得出让，本案诉争房屋系该集体经济组织成员在集体土地上建造的住宅，被告庄海州户籍并不在该集体经济组织内，并非该集体经济组织成员，其与原告景成基、景成业签订的房屋买卖合同违反了国家法律和政策规定，该合同为无效合同，故对景成基、景成业要求确认合同无效的诉求依法予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告庄海州应当向原告景成基、景成业返还诉争房屋。原告景成基、景成业应当向被告庄海州返还已经收取的购房款78000元及利息。诉争房屋交付后，被告庄海州基于信赖对上述房屋进行了修缮和添置，由此给被告庄海州造成了一定的经济损失，本院结合本案案情实际，认定双方均存在过错，综合考虑酌定原告景成基、景成业承担70%的过错责任，被告庄海州承担30%的过错责任。本案审理中，因被告庄海州拒绝对诉争房屋及附属设施进行评估，因此对其造成的经济损失无法查清，本院依法暂不予处理，对此被告庄海州可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，判决如下：一、原告景成基、景成业与被告庄海州签订的《房屋买卖协议书》无效；二、原告景成基、景成业于本判决生效之日起十日内返还被告庄海州购房款78000元及利息（利息计算方法：本金78000元，从2009年2月24起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算标准支付）；三、被告庄海州于本判决生效之日起十日内向原告景成基、景成业返还本案诉争房屋。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取为1750元，由原告景成基、景成业负担70%即1225元，被告庄海州负担30%即525元。宣判后，庄海州不服上诉称：1、原审判决认定事实不清。首先，景成基、景成业于2009年将房屋卖给本人，而我国《土地管理法》是1991年起施行，该法第62条规定，农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地不予批准。这说明景成基、景成业在出卖房屋时明知该法律规定，现其不能以此为由要求法院确认该房屋买卖合同无效。其次，双方之间系房屋买卖合同关系，而原审法院将房屋买卖与宅基地买卖混为一谈。2、原审判决适用法律错误。首先，原审法院确认双方房屋买卖的合同无效，所引用的法律为我国《合同法》第五十二条，但没有引用具体相关强制性的法律规定。其次，我国《土地管理法》和《物权法》均没有禁止农村房屋买卖的相关规定。再次，双方在买卖该房屋过程中，不存在强买强卖的行为，本人没有任何过错，且房屋已交付6年之久，本人也对房屋进行了扩建和装修。现景成基、景成业提起本案诉讼是不诚信的行为，根据我国《合同法》的相关规定，即便房屋买卖合同无效也不能适用返还原则。如法院判决本人返还房屋，将会使得本人及家庭无家可归。最后，景成基、景成业要求返还房屋的请求，已超过我国《物权法》第245条的规定，依法应予驳回。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，改判确认双方所签订的《房屋买卖协议》有效，并驳回景成基、景成业要求返还房屋的请求。其二审期间未提供证据。景成基、景成业共同答辩称:1、原审判决认定事实清楚。由于我方以前对于法律知识了解甚少，将自己的农村房屋卖给了庄海州，当我方向有关部门申请宅基地时，才知道自己出卖农村房屋的行为属于违法行为，因此，多次找庄海州协商退款、还房。在庄海州不同意退房的情况下，我方只好寻求法律途径解决。2、原审判决适用法律正确。农村房屋买卖涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖为我国法律法规所禁止。我国《物权法》第一百五十三条明确规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，而我国《土地管理法》第六十二条规定，宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，我国《合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，合同具有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，应确认无效。原审判决在确认双方所签订的《房屋买卖协议》无效后，依照我国《合同法》的相关规定，判决庄海州向我方返还房屋并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；庄海州缠讼无理，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。其二审期间亦未提供证据。本院查明:原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：1、双方所签订的《房屋买卖协议》是否为无效合同？2、如该合同无效，景成基、景成业要求返还房屋的请求能否支持？本院认为：1、双方所签订的《房屋买卖协议》应为无效合同。农村宅基地是农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权的主体具有特定性即该农村集体经济组织成员，其具有一定的社会保障和社会福利性质。如果允许农民将其宅基地上的房屋自由买卖，那么也就是说将其房屋项下的宅基地也一同出卖了。我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而我国《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案诉争房屋系农村集体经济组织成员在集体土地上建造的住宅，庄海州户籍并不在该农村集体经济组织内，并非该农村集体经济组织成员，景成基、景成业与庄海州签订《房屋买卖协议》买卖房屋的行为，显然违反了上述《土地管理法》的规定。根据我国《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，合同具有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，应确认无效。因此，本院确认双方所签订的《房屋买卖协议》应为无效合同。2、景成基、景成业要求返还房屋的请求不能支持。根据我国《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方签订《房屋买卖协议》后，买卖双方房款两清；买受人庄海州及其家人居住该房屋时间较长；买受人庄海州对房屋进行了较大改造、装潢等。对于景成基、景成业而言，在其出卖该房屋时就应当知道该房屋出卖后，不得再向农村集体经济组织申请宅基地；其出卖房屋时该房屋处于闲置状态，而出卖房屋的目的是取得相应购房价款；时间相隔近六年，其提起本案诉讼，主要是由于该房屋可能面临拆迁，且拆迁利益可观，现其要求返还房屋系不诚信的行为。综合本案的实际情况，根据上述法律规定，本院确认本案属于合同无效返还财产的例外情形，故景成基、景成业要求返还房屋的请求，依法不予支持。综上所述，双方所签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应确认无效；景成基、景成业要求返还房屋的请求，依法不予支持；原审判决认定事实清楚，确认《房屋买卖协议》无效并无不当，但判令庄海州返还房屋和景成基、景成业返还购房价款系适用法律错误，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、维持扬州市江都区人民法院(2014)扬江邵民初字第00313号民事判决书的第一项及案件受理费的负担部分；二、撤销扬州市江都区人民法院(2014)扬江邵民初字第00313号民事判决书的第二项、第三项；三、驳回景成基、景成业要求庄海州返还房屋的诉讼请求。二审案件受理费1750元，由庄海州负担750元，由景成基、景成业负担1000元（此款已由庄海州垫付，景成基、景成业于本判决送达后十日内给付庄海州）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年六月十八日书 记 员  喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。