杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初6946号 原告：单xx，。 委托诉讼代理人：方宁，浙江乔玥律师事务所律师。 原告：单xx，。 原告：叶xx（曾用名叶xx），女，1957年4月18日出生，汉族，。 原告：叶xx，女，1959年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。 原告：叶xx，女，1962年1月22日出生，汉族，住浙江省武义县。 原告：叶xx（曾用名叶xx），女，1968年10月16日出生，汉族，住浙江省武义县。 原告：叶xx，女，1965年9月15日出生，汉族，住浙江省武义县。 原告叶xx、叶xx、叶xx、叶x、叶xx共同委托诉讼代理人：单某奋，身份信息同上。 被告：单x，男，1987年9月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈思，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 原告单xx与被告单x房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，根据原告单某某的申请本院通知单xx、叶xx、叶xx、叶xx、叶xx、叶xx作为原告参加诉讼，并于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告单xx及其委托诉讼代理人方宁，原告xx、叶xx、叶xx、叶xx、叶xx的共同委托诉讼代理人即原告单xx，被告单某及其委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告单xx向本院提出诉讼请求：1、被告单x支付购房款800000元及逾期付款利息282240元，合计1082240元（利息自2012年6月28日计算至2018年6月27日，以后利息按年利率5.88%的标准支付至房款付清止）；2、由被告单某承担本案诉讼费。审理过程中，原告单某某将第1项诉讼请求的利息计算起止日期变更为自2012年7月5日计算至2018年7月4日。事实和理由：单某是单某某的侄子，单某奋是单某某的弟弟，叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷是单某某继母的女儿。单某某父亲单某余与继母吴某梅于1991年12月29日登记结婚，单某余于2012年10月死亡，继母吴某梅于2014年12月29日死亡。2012年6月28日，单某余与单某签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定将其单位实物分房获得的个人所有的翠苑二区xx室房屋（以下简称案涉房屋）以800000元价格出卖给单某。合同签订后，案涉房屋已过户至单某名下，但单某至今未支付购房款。 原告单某奋、叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷在庭审中陈述称，不同意单某某的诉请，对单某没有任何诉求，诉讼费由单某某支付。详见书面声明内容，以证明房产赠与的事实。案涉房屋是单某余夫妇基于工龄共同购买，有信件为证。单某余对财产安排是很慎重的，从交易动机、习惯看名为买卖实为赠与。案涉房屋是赠与行为，不存在分割及利息的问题。单某某起诉超过诉讼时效。要求驳回单某某的诉讼请求。 被告单某辩称，一、案涉房屋产权转移发生在祖孙之间，虽然双方签订了相关的房屋买卖合同并缴纳了交易契税，但合同条款设置、合同履行均与正常买卖合同存在显著区别，不能简单地从合同的表面形式来认定法律关系，案涉房屋交易名为买卖，实为赠与，理由如下：（一）从合同双方当事人的身份看。首先，单某系单某余唯一的孙子，合同双方为祖孙关系，单某奋一家为方便照顾单某余夫妇，主动换购房屋至同一单元楼，合同双方长期生活在一起，家庭关系和睦，具有赠与的感情基础；其次，在案涉房屋办理过户时，单某刚大学毕业，其父母为普通职工且每月尚有6000余元房贷需支付，受让方家庭无大额支付能力，不具有买房的经济基础；最后，单某余夫妇均为高级知识分子，退休后有较好的福利待遇，无出售房产获取大额现金的需求。因此，案涉房屋系家庭成员之间转让，且受让人无支付能力，出让人无获取大额现金的需求，该交易背景十分特殊。（二）从合同主要条款看。首先，案涉房屋转让合同仅约定了用于办理过户的房屋地址、价格，而违约条款等大量重要交易条款均未作约定；其次，案涉房屋过户单价每平方米不足15000元，但在2012年中旬翠苑二区房产交易单价已达20000元以上，案涉房屋交易价格明显低于市场价格；最后，案涉房屋约定付款方式为一次性支付，与交易当事人的支付能力完全不符。因此，案涉房屋转让合同条款的设置并不符合房屋买卖合同的一般特征，但完全符合赠与行为的特点。（三）从合同履行过程看。首先，在签订案涉房屋转让合同的当日，在单某无支付能力且未实际支付房款的情况下，单某余夫妇当场配合单某办理了房屋过户手续，与一般交易习惯不符；其次，案涉房屋转让后，单某余、吴某梅在分割财产、订立遗嘱的过程中，均未提及案涉房屋或单某未支付的价款，说明二人默认该房产已处理完毕；再次，房屋转让至吴某梅去世间隔两年以上，吴某梅在此期间主动归还单某奋一家垫付的医疗费，至案涉债权诉讼时效已过仍未主张支付合同价款，不符合一般家庭特意出售房屋意图获取大额现金却迟迟未收回的情形。同时，日常生活中亦不乏为避税通过买卖形式办理赠与的交易习惯。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款之规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理，即本案应当按照赠与合同关系进行审理。二、案涉房屋系单某余夫妇婚后共同购买，系夫妻共同财产，该房产赠与行为系单某余夫妇协商一致的决定，具有完全处分权，赠与合同已履行完毕；同时夫妻双方均已提前告知各自子女赠与情况，单某某通过诉讼主张案涉房屋权利的时机及诉请不符合常理，理由如下：（一）从单某余夫妇财产处理看。首先，2012年6月27日、28日案涉房屋过户时单某余日记记录的“转房子给单某”、“将房子转入单某名下”，均可看出单某余具有赠与的意思表示；其次，单某余、吴某梅均是老知识分子，为避免过世后的遗产纷争，在房产过户以后，二人特地前往武义县公证处就夫妻婚前及共同财产的处理进行了公证，案涉两份公证书却均未提及案涉房屋如何处理，亦未提及该房产对应800000元未收回的大额债权，即证明案涉房屋已经赠与且处理完毕；最后，单某余、吴某梅财产处分情况基本一致，将双方财产中的案涉房屋赠与孙子单某，武义县溪南街房屋遗赠给外孙，其余财产平均分配，此时若案涉房屋系出售给孙子单某，则该处分行为显得尤为突兀，也会使财产处理更加复杂，与夫妻双方生前处分财产的目的不符。（二）从本案利害关系人举证冲突看。本案中，单某某认为案涉房屋系买卖，因案涉房屋系单某余夫妇共同财产，法院追加单某余、吴某梅其余子女为共同原告。首先，如案涉房屋系真实的买卖行为，则在吴某梅子女未主动提起诉讼即有可能分得大额款项的情况下，却举证案涉房屋系赠与，宁可失去获得大额利益的机会，与常理不符；其次，单某某仅能提供备案的《杭州市房屋转让合同》，无其他任何证据可以证明案涉房屋系出售，而任何名为买卖、实为赠与的房屋转让方式中，必然会签订相关转让合同，仅通过有转让合同即认定为买卖关系，与社会交易习惯严重不符。（三）从单某某主张案涉房屋权利的过程看。早在2014年9月，单某某即对案涉房屋以继承纠纷为由提起诉讼要求继承，2014年12月又以买卖合同纠纷为由提起诉讼主张房屋转让款。然而，在单某某提起两次诉讼之时，单某余的妻子吴某梅仍在世，如单某某不清楚案涉房屋的情况，完全可以向吴某梅或其他子女核实案涉房屋是否赠与单某或出让后单某是否支付对价，而单某某在完全清楚该赠与情况也有核实该赠与情况的条件下，竟主动起诉吴某梅，认为单某奋、单某伪造单某余签名办理房屋过户手续，该诉讼内容不符合常理，为恶意诉讼。综上，从案涉房屋转让的交易背景看，完全不符合买卖合同的特点，但符合赠与合同的全部特征，且仅在案涉房屋系赠与单某的情况下才符合单某余夫妇处理财产的逻辑；在追加的原告均表示父母已告知该赠与行为的情况下，仅单某某不予认可，同时在单某某初次诉讼且有条件核实该房产转让行为之时，却未予核实仍坚持起诉，甚至起诉原房产共有人，单某某的陈述漏洞百出、可信度极低；在名为买卖、实为赠与的法律关系中，原告仅提供买卖合同，无法达到证明案涉房屋系买卖法律关系的目的，如仅凭买卖合同即可认定买卖，则民法总则中规定的“虚伪意思表示”相关处理条款无任何司法实践价值。最后，自案涉房屋于2012年6月28日转让至2014年9月单某某提起诉讼之时，已两年有余，在此期间无任何人主张撒销该赠与或要求单某支付合同对价，本案诉讼时效已过。同时，单某某自始至终均对案涉房屋的赠与知情，然而自2014年至今就案涉房屋多次提起诉讼，在四年内先后历经一审、二审、再审，同时含两次撤诉，并在前述案件中多次说法不一，本次起诉又让父子、姑侄对庭，严重伤害亲属间的感情。要求驳回单某某的诉讼请求。 原告单某某为证明其主张，举证如下： 1、结婚证。证明父亲单某余与继母吴某梅结婚时间。 2、杭州师范大学人事处出具的证明。证明单某余死亡时间。 3、家庭成员登记表。证明单某某与单某奋的关系。 4、《杭州市房屋转让合同》4页。证明案涉房屋买卖事实。 5、杭州师范大学国有资产管理处出具的住房证明、房屋权属登记信息。证明案涉房屋是单某余的个人财产。 6、录像。证明单某余临终时单某奋还要为其录像，不符合常人做法，第二段录像是单某奋想让单某余写东西，单某余拒绝。 经质证，对原告单某某提供的证据，原告单某奋、叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷发表质证意见如下：证据1-4，无异议。证据5，按照国家规定是婚后夫妻共同财产，吴某梅作为共有人签订房屋转让合同，单某余、吴某梅均认为是共同财产。证据6，是单某余去世前拍摄的，单某奋作为儿子，问父亲去世前是否还有交代，没有问合同。单某奋的姐夫三次阻拦拍摄录像，录像时单某某也在场。单某奋没让父亲写东西。被告单某发表质证意见如下：证据1-3，无异议。证据4，不完整，共有7页，没有违约责任条款，没有房款交付方式、途径的约定。证据5，住房证明的内容真实性有异议，是原告写好后开具的，不存在实物分房情况，案涉房屋是单某余和吴某梅以双方工龄折抵购买的房改房。房屋权属登记信息的真实性无异议，查询日期为2013年9月24日，单某某称2014年第一次起诉时才知道房屋转让，查档日期与其表述在时间上冲突。第一次起诉时单某某认为字迹是伪造的，2013年时吴某梅健在，其有条件核实该情况而不核实，不合常理，反而在继承纠纷中追加吴某梅为被告。证据6，不能因为录像就揣测用意。 原告单某奋为证明其主张，举证如下： 1、结婚证； 2、房产证（案涉房屋，单某余名下）。 证明单某余、吴某梅于1991年12月29日结婚；单某余、吴某梅于1995年按照国家房改房政策购置案涉房屋。共同证明二人系再婚夫妻，案涉房屋为夫妻婚后共同财产，二人具有对该房产完全的处分权利。 3、2010年单某余、吴某梅关于夫妇二人病情的日记节选； 4、2010年5月21日单某余在浙江省第一医院急诊抢救及留观病历； 5、2011年5月23日吴某梅在武义县第一人民医院CT报告单。 证明单某余长期患有严重的糖尿病及并发症，于2010年5月21日在浙江省第一医院接受抢救，6月9日出院；单某某、江李伟夫妇（当时均已退休）在父亲单某余住院后的第13天即6月2日下午到杭州看望父亲，6月4日上午7时45分即提出回武义县；单某余住院期间主要由吴某梅、单某奋、单某照顾，其他亲戚常来看望；2010年10月，吴某梅体检时发现患有肺癌，吴某梅的女儿及单某奋、秦某联系并负责确诊病情，单某奋、秦某多次赴金华探望，并为吴某梅支付医药费。共同证明由于单某余、吴某梅为再婚夫妻，年老多病，法定继承人数多，为避免出现法定继承的复杂局面，有对财产进行处分的急迫性；《杭州市房屋转让合同》与单某余、吴某梅《财产约定协议书公证书》、吴某梅《遗嘱公证书》一起，构成单某余、吴某梅处分财产的系列措施。 6、居民户口薄； 7、《姓名通鉴》综合卷； 8、浙江科技学院资产与公共事务管理处出具的证明； 9、单某余、吴某梅关于单某奋一家五好家庭的日记； 10、关于单某奋一家五好家庭的照片； 11、单某余、吴某梅关于单某女友于2012年劳动节之前看望爷爷奶奶的日记； 12、单家祖屋和菜园地谷歌地图。 证明单某为单某余、吴某梅唯一的孙子；单某余、吴某梅一直认为其与单某奋、秦某、单某是一家；为方便照顾父母，单某奋多次放弃单位改善住房条件的机会，至今仍住在50多平方米的房改房内；单某余、吴某梅、单某奋、秦某、单某住同一单元；单某奋、秦某、单某对单某余、吴某梅照顾周到，家庭和睦，被评为五好家庭；2012年劳动节前夕单某携女友去武义县看望爷爷奶奶，单某余、吴某梅很高兴，给见面礼表示赞同，将案涉房屋赠与唯一的孙子单某完全符合已年老病重的爷爷奶奶的真实愿望；单某奋没有得到过父母的不动产，在80年代柳城老家的菜园地已由单某某、江李伟夫妇用作盖房，后被其出卖；现尚有单某余名下单家祖屋中一底一楼两个房间和一个共用厨房（参见单某余、吴某梅《财产约定协议书》）。共同证明单某余、吴某梅与单某的祖孙关系和将房产赠与孙子单某的愿望；单某奋、秦某、单某与单某余、吴某梅长期共同生活，相互照顾，感情好，单某余、吴某梅将案涉房屋赠与孙子单某，符合二人实际想法和中国老人的通常习惯。 13、单某余退休证； 14、单某身份证； 15、单某奋翠苑二区xxx室房屋贷款明细清单（公积金贷款500000元）； 16、单某奋中国农业银行个人贷款还款清单（商业贷款200000元）； 17、日记中关于万家花城的记载。 证明单某余为杭州师范大学退休副教授，吴某梅为武义县壶山小学退休高级教师，二人均有稳定的退休工资并享受国家医疗保险，不需要变卖房产来支付养老费用；单某余、吴某梅在2012年已年老病重，没有购买房产、汽车或其他需大额资金的财产，不需要变卖房产用于支付；单某刚参加工作，工资低，没有申请公积金贷款或银行商业贷款，不可能凭自身实力购房；单某的父母在2007年因购房向中国农业银行公积金贷款500000元，商业贷款200000元，贷款期限为12年，自2008年起由单某奋每月还贷超过6000元；单某余、吴某梅完全清楚购房和贷款的情况以及单某奋夫妇、单某的经济状况，不可能因为需要房款而卖房给单某。共同证明不存在单某余、吴某梅将房产卖给单某的理由，《杭州市房屋转让合同》完全不符合买卖交易习惯，但完全符合赠与合同的特点，签订房屋转让合同的唯一动机就是要按自身愿望亲自处分财产，将案涉房屋通过房产登记机构赠与唯一孙子且已处于适婚年龄的单某。在生命的最后阶段，单某余、吴某梅没有需要卖房的任何动机和理由，单某余、吴某梅很清楚单某奋、单某的经济情况，清楚其无力支付所谓的房款，签订房屋转让合同就是为将房产赠与单某。 18、《杭州市房屋转让合同》9页； 19、单某余、吴某梅在签订《杭州市房屋转让合同》前后的日记； 20、单某余、吴某梅（2012）浙武证民字第662号《财产约定协议书公证书》； 21、吴某梅（2012）浙武证民字第663号《遗嘱公证书》； 22、单某余、吴某梅关于婉拒亲戚想用武义县房产作抵押的日记，说明二人态度谨慎，具有风险意识； 23、单某余、吴某梅关于卖物品的日记； 24、单某余、吴某梅在日记中关于“给”（即赠与）的记载； 25、叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷出具的声明。 证明《杭州市房屋转让合同》中绝大多数条款为空白，没有任何违约条款，并且在签订合同当天就办理过户手续，完全不符合房屋买卖的交易习惯；《杭州市房屋转让合同》是单某余、吴某梅处分财产的系列措施中的第一个措施，实际将房产赠与孙子单某，所谓的房款仅是按照国家强制性规定（征收相应税费）所定，如果太低，按照有关规定需由指定的房产评估中心进行评估，所谓的800000元房款仅是作为办理手续和交税的依据而已；单某余、吴某梅于2012年6月27日、28日“下午转房子给单某”，“建奋、单某、我们四人去西湖区房产交易中心，将翠苑二区住房转入单某名下”，证明对房产或房款进行赠与的实际情况，根本没有买卖或要求房款的意思表示；在办好《杭州市房屋转让合同》后，单某余、吴某梅继续处分财产，于2012年8月进行《财产约定协议书》的公证，对双方的所有财产进行分割，其中未提及案涉房屋或房款，说明案涉房屋已完成处分，合同履行完毕；在吴某梅的《遗嘱公证书》中，同样也未提及案涉房屋或房款，说明案涉房屋已完成处分，合同履行完毕；单某余、吴某梅平时处事谨慎，对房产等问题思考缜密，《杭州市房屋转让合同》内容不符合买卖习惯；单某余、吴某梅平时勤俭持家，即使卖掉家中仅值几元钱的废品，也有关于物品名称、单价和总金额的详细记载，证明案涉合同绝不是买卖关系，而是赠与关系；单某余、吴某梅在实际赠他人财物时均在日记中记载“给”，这与中国人平时的语言习惯和规范用语完全吻合，证明案涉房屋的合同性质就是赠与关系；吴某梅五位女儿均得知并认可单某余、吴某梅将案涉房屋赠与单某。共同证明单某余、吴某梅与孙子单某所签订的《杭州市房屋转让合同》是单某余、吴某梅按自身愿望对财产的处分，不违反国家强制性规定，是典型的名为买卖实为赠与合同，签订合同当天便办理了房产权属登记，合同已履行完毕。 26、单某余写给吴某梅的信件及信封。证明案涉房屋是二人婚后共同购买的，属于共同财产。 经质证，对原告单某奋提供的证据，原告单某某发表质证意见如下：证据1，真实性无异议。证据2，真实性无异议，待证目的有异议，案涉房屋是学校单独分给单某余的实物分房，没有购买。证据3，真实性无法确认，即使是真实的，也无法证明是赠与。证据4、5、6，无异议。证据7，无异议，但与本案无关。证据8，真实性、待证目的有异议。证据9、10、11，真实性无法确定，待证目的有异议，与本案无关。证据12，待证目的有异议，与本案无关。证据13，真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关。证据14，无异议。证据15、16，未核对原件，待证目的有异议，与本案无关。证据17，真实性不能确定，不能证明待证目的，与本案无关。证据18，无异议。证据19，无法确定真实性，待证目的有异议。证据20、21，真实性无异议，待证目的有异议，与本案无关。证据22、23、24，无法确定真实性，待证目的有异议，与本案无关。证据25，是否是五姐妹签名无法确认，无法证明待证目的。证据26，真实性无异议。原告叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷不持异议。被告单某发表质证意见如下：没有异议，单某余夫妇有记录日记的习惯，生活中涉及金钱的内容均有记录，但是案涉房屋过户前后没有任何关于金钱的记录。 原告叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷为证明其主张，举证如下： 1、结婚证。证明案涉房屋为单某余夫妇婚后购买，系夫妻共同财产。 2、（2012）浙武证民字第662号公证书； 3、（2012）浙武证民字第663号公证书。 证据2、3共同证明单某余、吴某梅处置完杭州房产后，于2012年8月在武义县对其名下其他财产进行处理；单某余、吴某梅将各自名下一套房产赠与孙子单某和外孙；案涉房屋系赠与，符合单某余、吴某梅处理双方财产的真实愿望和方式。 4、叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷出具的声明。证明作为吴某梅法定继承人的五位女儿证明，知悉案涉房屋的赠与情况，单某余夫妇根据自身意愿将案涉房屋实际赠与单某。 经质证，对原告叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷提供的证据，原告单某某发表质证意见如下：证据1，无异议，与本案无关，是否是共同财产另外主张。证据2、3，真实性无异议，公证书没有提及房产赠与单某，是否是赠与需要直接证据证明。证据4，真实性无法确定，赠与单某与事实不符。声明是五姐妹签名，声明称房产赠与单某，为何父亲到死都没有和亲生女儿单某某说过房产赠与一事，父亲怎么会对不是亲生的叶家姐妹说是赠与，有异议。原告单某奋、被告单某不持异议。 被告单某为证明其主张，举证如下： 1、居民户口簿； 2、房产证（翠苑二区xxx室房屋）； 3、房产证（案涉房屋，单某余名下）。 证明单某受让案涉房屋时年仅25岁且为刚参加工作的普通职工，无大额现金支付能力；单某系单某余唯一的孙子，案涉房屋过户发生在直系亲属之间；单某和父母由莫干山路杭师苑宿舍迁至翠苑二区31幢3单元602室，再通过换购搬入翠苑二区xxx室；换购后单某及其父母与单某余夫妇住在同一单元，方便长期照顾，关系亲密。共同证明案涉房屋具有赠与的关系基础。 4、《杭州市房屋转让合同》7页。证明2012年6月28日单某余、吴某梅亲自到场签订合同并配合办理过户手续，吴某梅作为共有人签名；案涉房屋系夫妻婚后财产，单某余夫妇对案涉房屋具有完全的处分权；案涉合同为格式合同，仅填写了坐落与价款，其他关键条款如付款账户、逾期付款责任均未作约定，且支付方式为一次性付款800000元，与当事人支付能力不符。 5、房产证（案涉房屋，单某名下）。证明案涉房屋于2012年6月28日合同签订当日，在单某无支付能力且未付款情况下直接办理过户，不符合大额商品买卖特征。 6、杭州市财政局、杭州市地方税务局关于个人出售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知。证明根据该规定，通过赠与获得房屋再次出售时，按照原值为0，在个人所得基础上缴纳20%个税，因此如案涉房屋为赠与所得，则二次出售时即使按照800000元出售仍需缴纳160000元个税。 证据4-6共同证明案涉房屋过户合同关键条款缺失，在买受人无支付能力且未支付的情况下直接办理过户，与一般交易习惯不符；房产权属转移有三种方式：继承、赠与和买卖，根据相关规定，房屋通过赠与受让在办理二次过户时交易税费过高，通过“买卖形式”在直系亲属之间办理过户具有合理性，也完全符合老年人合理避税的目的和社会上通常的过户处理方法；案涉房屋过户符合赠与的全部特征，不能仅根据转让合同判定案涉房屋产权转移方式，案涉房屋采取“买卖”方式仅为办理过户，具有合理性。 7、单某余、吴某梅日记节选（1995年5月24日、10月6日、12月12日、12月13日；1999年10月6日、10月14日；2012年4月13日、5月6日）。证明单某余、吴某梅一直有记日记的习惯，时间跨度久；记录内容中，日常小额开支与收入，从几元、几百元至上万元均会记录。 8、单某余、吴某梅日记节选（2012年4月29日）。证明案涉房屋过户前，单某携女友看望单某余夫妇，单某余夫妇给见面礼以表示满意，且单某余夫妇多次提起要为单某准备婚房。 9、单某余、吴某梅日记节选（2012年6月27日、6月28日）。证明单某余在2012年6月27日、28日的日记中分别记载“下午转房子给单某”和“建奋、单某、我们四人去西湖区房产交易中心，将翠苑二区住房转入单某名下”；在记录房产过户的日记中，均未记录房屋转让价格或者协商房屋转让价款一事，如存在转让价款且数额高达800000元却未记录，则该日记的记载内容与夫妻二人记录日记习惯明显不符。 10、单某余、吴某梅日记节选（2012年6月30日、7月25日、8月10日、8月20日、8月31日、9月13日、9月17日、9月23日、9月27日）。证明案涉房屋过户后，单某余夫妇在日记中仍坚持记录日常收支，未提及任何未付房款事宜。 11、单某余、吴某梅日记节选（2012年10月14日、10月13日、10月21日）。证明2012年10月14日，吴某梅记录归还儿媳秦某去金华广福医院看望吴某梅时交付的医疗费20000元；2012年10月13日，吴某梅记录单某奋夫妻将抚恤金、丧葬费交给吴某梅；2012年10月21日，吴某梅记录将单某余存折交给单某奋；吴某梅与单某奋之间资金往来不符合有大额房款欠付的情形，也从未有由单某或单某奋支付房款的意思表示。 证据7-11共同证明单某余夫妇均有记日记的习惯，且案涉房屋过户当日及前后日记均未记录房屋价款；在房产过户之前，单某余夫妇见过单某女友，房产过户之后，吴某梅有归还单某奋夫妻代为支付的医疗费的情形。上述记录与资金往来不符合单某奋或单某有大额欠付房款未支付的情形，也完全不符合买卖的交易习惯。案涉房屋实为赠与，无需支付房款，更不会存在老年人在最后阶段还需要唯一的孙子支付所谓的利息的可能性。 12、（2012）浙武证民字第662号公证书； 13、（2012）浙武证民字第663号公证书； 14、单某余病历及死亡证明。 证明单某余、吴某梅病重时，积极处理名下财产；单某余、吴某梅在进行财产分割后，吴某梅将其中一处房产赠与外孙，案涉房屋则赠与孙子，符合财产分配的逻辑，且如案涉房屋为买卖，则与单某余夫妇处理名下其他财产的形式相矛盾；从单某余、吴某梅处理财产的特点看，均是为避免去世后进行法定继承产生纠纷（单某余名下在柳城的祖屋，单某某、单某奋姐弟已于2012年达成协议，各占50%的份额，且已告知单某余夫妇并获得认可，夫妻名下全部房产均在生前分配完毕）。 证据12-14共同证明案涉房屋赠与单某更符合单某余、吴某梅按平均分配原则处理双方财产的逻辑，且单某余、吴某梅在处理其名下财产时，均未提及有大额未收回的房款。案涉房屋赠与实际是通过买卖合同办理过户，买卖合同仅为过户形式但无需支付对价，且案涉房屋已实际过户交付，赠与合同已履行完毕。 15、新闻报道合集。证明长久以来，家庭成员之间办理房屋过户可通过继承、赠与、买卖等方式进行，其中最为特殊的一种方式是名为买卖实为赠与，该过户方式长期以来被建议使用，且为大众所接受，是当今社会家庭成员之间房屋过户之常见方式。本案交易形式符合名为买卖，实为赠与的特点，应当对交易双方的身份情况、购买能力、交易情形进行审查。 16、翠苑二区历史房屋交易价格查询。证明案涉房屋所在小区2011年至2013年间转让均价在20000元以上，案涉房屋转让单价为14800元，远低于同期成交价格。 经质证，对被告单某提供的证据，原告单某某发表质证意见如下：证据1、2、3，真实性无异议，证明目的有异议。单某作为成年人购房没有问题，单某应提供直接证据证明而非猜测是赠与，法律没有规定亲属之间不能买卖，难道住的近一点就一定要赠与吗？证据4、5、6，真实性无异议，证明目的有异议。《杭州市房屋转让合同》有买卖双方姓名、房屋地址、价格、交付时间，买卖合同是完整的，至于没有约定违约责任以及没有一次性付款就办理过户，是基于亲属之间的相互信任。单某所称的赠与和买卖税费问题，据了解赠与税费比买卖更便宜，单某提出的第二次出售时税费更高，按照常理一般老年人赠与晚辈不会考虑二手转让的问题，一般也不希望赠与晚辈的房产被出售。证据7-11，真实性无法确定，即使真实，没有直接证据证明赠与单某，且单某称案涉房屋作为婚房与事实不符，2009年单某的婚房已准备好，在西湖区莲花街，120多平方米。证据12-14，真实性无异议，待证目的有异议。单某余夫妇为避免去世后进行法定继承产生纠纷而采取资产处置方式，既然当时考虑到会产生继承纠纷，完全可以对所谓的买卖进行补充说明或以书面遗嘱作交代，但从证据看单某余夫妇没有作交代，足以证明案涉买卖真实有效。口头分房协议不属实。证据15，真实性无法确定，名为买卖实为赠与需要证据证明。证据16，真实性无法确定，亲属间约定的价款比市场价低实属正常。原告单某奋、叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷不持异议。 经审查，本院认证如下：原告单某某提供的证据1-3，其他当事人均不持异议，对真实性、合法性、关联性及证明对象予以认定。原告单某某提供的证据4《杭州市房屋转让合同》不完整，应以其他当事人提供的完整版合同为准。原告单某某提供的证据5，其中房屋权属登记信息，对真实性、合法性、关联性予以认定。住房证明不完全符合单位向人民法院提出证明材料的形式要求，有关案涉房屋坐落及建筑面积的内容与房屋权属登记信息一致，予以认定；其他当事人对其中记载的“享受实物分房情况”有异议，对该证明内容应结合其他证据综合加以认定。原告单某某提供的证据6，并未涉及对案涉房屋的处分，与本案不具有关联性，不予认定。 原告单某奋提供的证据1与原告单某某提供的证据1一致，对真实性、合法性、关联性予以认定。原告单某奋提供的证据2，其他当事人对真实性不持异议，且与待证事实有关联，对真实性、关联性予以认定。原告单某奋提供的证据3、4、5，与本案不具有关联性，均不予认定。原告单某奋提供的证据6，其他当事人不持异议，对真实性、合法性、关联性予以认定。原告单某奋提供的证据7，真实性无法核实，不予认定。原告单某奋提供的证据8，不完全符合单位向人民法院提出证明材料的形式要求，且与本案不具有关联性，不予认定。原告单某奋提供的证据9、10、11、12，与本案不具有关联性，均不予认定。原告单某奋提供的证据13，其他当事人对真实性不持异议，对真实性予以认定。原告单某奋提供的证据14，其他当事人均不持异议，对真实性、合法性、关联性予以认定。原告单某奋提供的证据15、16，未核实原件，即使为真实的，与证据17均涉及案外房产，与本案不具有关联性，均不予认定。原告单某奋提供的证据18，其他当事人均不持异议，对真实性、合法性、关联性予以认定。原告单某奋提供的证据19，无法确认证据的来源，即使确为单某余、吴某梅的记录，其中记载的内容“转房子给单某”、“转入单某名下”也不能直接得出系赠与的意思表示，故不予认定。原告单某奋提供的证据20、21，其他当事人对真实性不持异议，且与本案具有关联性，对真实性、合法性、关联性予以认定。原告单某奋提供的证据22、23、24，无法确认证据的来源，即使确为单某余、吴某梅的记录，其中记载的内容也不能直接得出系赠与的意思表示，也不能凭部分日记记录就排除在其他日记中或以其他方式记录房款的可能性，更不能因记录其他小金额就得出如是买卖必然在日记中记录欠付房款的结论，对该三组证据均不予认定。原告单某奋提供的证据25，经本院向原告叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷核实，系五人真实意思表示，且同时作为该五原告的证据向本院提交，对真实性、合法性、关联性予以认定。原告单某奋提供的证据26，其他当事人对真实性不持异议，且与本案具有关联性，对真实性、关联性予以认定。 原告叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷提供的证据1与原告单某某、单某奋提供的证据1一致，对真实性、合法性、关联性予以认定。证明力涉及本案争议焦点，在本院认为部分阐述。原告叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷提供的证据2、3、4与原告单某奋提供的证据20、21、25一致，对真实性、合法性、关联性予以认定。 被告单某提供的证据1，其他当事人对真实性不持异议，对真实性予以认定。被告单某提供的证据2，系案外房屋与本案不具有关联性，不予认定。被告单某提供的证据3与原告单某奋提供的证据2一致，对真实性、关联性予以认定。被告单某提供的证据4与原告单某奋提供的证据18一致，对真实性、合法性、关联性予以认定。被告单某提供的证据5、6，其他当事人对真实性不持异议，且与本案具有关联性，对真实性、关联性予以认定。被告单某提供的证据7、8，与本案不具有关联性，不予认定。被告单某提供的证据9-11，认证意见同原告单某奋提供的证据19、22、23、24的认证意见，均不予认定。被告单某提供的证据12、13与原告单某奋提供的证据20、21及原告叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷提供的证据2、3一致，对真实性、合法性、关联性予以认定。被告单某提供的证据14，其中单某余病历与本案不具有关联性，不予认定；其他当事人对死亡证明的真实性不持异议，且与本案具有关联性，对真实性、关联性予以认定。被告单某提供的证据15，与本案不具有关联性，不予认定。被告单某提供的证据16，经在房途网上核实，具有真实性，能够证明待证事实，予以认定。 本院经审理认定事实如下：单某余与吴某梅系再婚夫妻，于1991年12月29日登记结婚。单某余与其前妻章根花育有三个子女，即单某某、单某奋、单霞樵，其中单霞樵于1978年9月30日死亡。吴某梅与其前夫育有五女，即叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷。单某余与吴某梅结婚时，上述子女均已成年。单某余生前为杭州师范学院副教授，于1990年9月退休。单某余于2012年10月1日死亡。吴某梅于2014年12月29日死亡。单某系单某奋之子。 案涉房屋系房改房，于1996年3月13日由单某余购得，建筑面积53.9平方米。2012年6月28日，单某余作为卖方（甲方）、吴某梅作为甲方共有权人，单某作为买方（乙方）共同签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出卖给乙方，案涉房屋建筑面积为53.9平方米；房屋转让价格为800000元，合同签订之日起7天内，乙方应一次性将购房款支付给甲方；自合同签订之日起180天内，甲方将房屋交付给乙方，并签署房屋转让交接单；自合同生效之日起，乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续。该合同虽约定乙方逾期付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，但未约定具体计息标准及违约金。2012年6月28日，案涉房屋的所有权人变更为单某。单某至今未支付房款。经查，案涉房屋所在翠苑二区同期房产交易单价达20000元。 2012年8月10日，单某余、吴某梅订立《财产约定协议书》一份，约定：武义县柳城镇县前村后坑巷房屋系单某余婚前财产，为其所有；武义县溪南街86-96号2幢403室房屋和武义县武阳东路203号第二层房屋归吴某梅个人所有，为其个人财产，由其自行处分、使用、收益、管理。同日，吴某梅订立遗嘱一份，载明：其去世后，武义县武阳东路203号第二层房屋由叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷共同继承，武义县溪南街86-96号2幢403室房屋遗赠给外孙张喆超所有。武义县公证处于同日对上述协议和遗嘱进行了公证，公证书编号分别为（2012）浙武证民字第662号、663号。 叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷曾出具声明确认案涉房屋赠与之前，单某余、吴某梅已将情况告知，五人认可该赠与，故在吴某梅生前处分其名下财产、订立遗嘱时，未再就案涉房屋主张分割。 另查明，单某余与吴某梅就案涉房屋未立有遗嘱。2003年12月27日，杭州市财政局、杭州市地方税务局发布“关于个人出售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知”，该通知规定个人接受赠与的房屋，在出售时扣除的房产原值为0，个人所得税应纳税额=应纳税所得额×税率（20%），应纳税所得额=出售价-房屋原值-合理费用。该通知自2004年1月1日起执行，现行有效。 再查明，2014年9月15日本院受理单某某诉单某奋法定继承纠纷一案，同年10月14日本院准许单某某撤回该案的起诉。2014年12月8日本院受理单某某诉单某、单某奋、吴某梅房屋买卖合同纠纷一案，该案审理过程中，因吴某梅死亡，本院通知其法定继承人叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰作为被告参加诉讼；2017年3月22日，本院对该案作出一审判决；2017年11月3日，杭州市中级人民法院以认定事实不清，严重违反法定程序为由撤销上述判决，发回本院重审。2018年6月21日本院受理单某某诉单某、单某奋、叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰房屋买卖合同纠纷一案，同年7月5日本院准许单某某撤回该案的起诉。 本院认为，本案争议焦点之一是案涉房屋是单某余个人财产还是其与吴某梅的夫妻共同财产。案涉房屋虽登记在单某余名下，但是单某余与吴某梅婚后购得的房改房，在单某余写给吴某梅的信件中明确提到支付了相应对价并打算使用吴某梅的工龄以折抵房款，且吴某梅作为共有人在《杭州市房屋转让合同》中签名，故案涉房屋应认定为单某余、吴某梅的夫妻共同财产。单某某主张案涉房屋系单某余的个人财产，与现有证据不符，本院不予采信。 本案争议焦点之二是单某余、吴某梅与单某签订的《杭州市房屋转让合同》的性质是买卖还是名为买卖实为赠与。对此本院认为，虽然双方签订了相关的房屋买卖合同并缴纳了有关契税，但不能简单地从合同表面形式进行法律关系的认定。理由如下：第一，从合同内容看，仅约定了房屋坐落、建筑面积、转让价格、付款方式及期限，但未约定违约责任的具体承担方式等内容，有别于一般的买卖合同。第二，从合同履行情况看，在单某未支付房款的情况下于合同签订当日即办理了产权变更登记，也与一般买卖合同不符。第三，自签订合同并办理产权变更登记的2012年6月28日至单某余死亡的2012年10月1日，乃至吴某梅死亡的2014年12月29日，没有单某余、吴某梅主张过房款的任何证据，表明其实际并无要求单某支付对价的意思。第四，更为重要的是单某余、吴某梅在2012年8月10日对有关《财产约定协议书》及《遗嘱》进行了公证，对二人名下房产作出分割及处分，但却均未提及案涉房屋及欠付的房款，可以解释为此时二人已不再将案涉房屋作为名下财产，无权进行处分。第五，在单某余、吴某梅死亡后，其相应的合同权利可由继承人承受，但从继承人即本案所有原告的意见看，仅有单某某主张案涉合同为买卖关系，其余原告均认为是以房屋买卖合同为形式的赠与关系，对叶某春、叶某敏、叶某华、叶某峰、叶某婷而言，站在单某某一方主张合同性质为买卖无疑更符合其经济利益，但是该五原告却作出了对己不利的相反陈述，即承认案涉合同为赠与性质，其陈述更具客观真实性。第六，案涉房屋转让发生在近亲属之间，存在赠与房产的感情基础，为表达情感而将房产直接转移至孙子单某名下符合常理。第七，合同约定的转让价格明显低于同期市场价格，单某奋及单某有关为避税通过买卖形式办理赠与的说法更符合实际情况。综上，本院认定案涉《杭州市房屋转让合同》名为买卖，实为赠与。而赠与合同属单务合同，未附义务，单某无须支付对价，该赠与合同已履行完毕。因此，单某余、吴某梅死亡时未留有800000元的债权，单某某要求继承二人应得房款并支付逾期付款利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院希望单某某能够尊重老人的意愿及其对财产的分配处置行为。鉴于本案已从实体上对单某某的诉讼请求作出了否定，故有关其主张是否超出诉讼时效的争议焦点无须赘述。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回单某某的诉讼请求。 案件受理费减半收取7270元，由单某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  吴凯 二〇一八年十月二十六日 书记员  赖芳