湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初4157号原告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：周栋兵，行长。委托诉讼代理人：刘亮，男，1991年7月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该支行工作人员。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被告：邵波，男，1967年7月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：张菲菲，女，1970年10月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。法定代表人：焦念宝。原告中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）与被告邵波、张菲菲、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行浏阳支行的委托诉讼代理人李静虎到庭参加诉讼，被告邵波、张菲菲、谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告邵波、张菲菲、谦信置业公司签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期贷款提前到期；2.判令被告邵波、张菲菲共同偿还未到期贷款本金55921.08元,逾期本金41661.83元,利息14304.28元，罚息7514.98元,合计119402.17元(利息及罚息暂计算至2018年3月30日止,此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3.判令原告对被告邵波、张菲菲提供抵押的位于浏阳市湖山国际山庄2栋431号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；4.判令被告谦信置业公司在上述贷款本息范围内承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由各被告承担。诉讼中，原告建行浏阳支行将第2项诉讼请求明确为判令被告邵波、张菲菲共同偿还未到期贷款本金47472.01元，逾期本金50110.9元，逾期利息15799.76元，罚息10528.91元，合计123911.58元（利息及罚息暂计算至2018年10月22日，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止）；并将第3项诉讼请求变更为判令原告对被告邵波、张菲菲提供抵押的位于浏阳市淮川街道办事处城西社区人民路18号464室房产的处置款享有优先受偿权。被告邵波书面辩称，1.被告谦信置业公司以欺诈手段骗取被告邵波与其签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》无效。被告邵波与原告建行浏阳支行所签订的《个人住房借款合同》是基于《商品房买卖合同》签订的前提签订的，是从合同，因《商品房买卖合同》无效，故《个人住房借款合同》亦属无效。本案所涉借款亦由原告建行浏阳支行直接支付给了被告谦信置业公司，被告谦信置业公司至今未按《商品房买卖合同》的约定为被告邵波建造房屋，故应当由被告谦信置业公司返还原告建行浏阳支行借款并支付利息，被告邵波不应承担还款责任；2.《个人住房借款合同》约定借款利息为按中国人民银行同期贷款的基准利率下调10%，但实际上却是按中国人民银行同期贷款的基准利率计收利息，因此原告建行浏阳支行多收了借款利息，应当予以退还给被告邵波；3.原告建行浏阳支行要求被告邵波给付罚息、律师费缺乏依据。被告张菲菲、谦信置业公司未作答辩。本院经审理查明认定如下事实：2006年1月26日，被告邵波作为买受人与被告谦信置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》。合同约定：1.被告邵波购买被告谦信置业公司开发的位于浏阳市湖山国际山庄第2区4层431号房产，房产建筑面积为53.99平方米，总价款为255780元；2.付款方式为签订合同时支付首期房款85780元，其余房款170000元办理银行按揭；3.谦信置业公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给被告邵波使用；4.逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人按日向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之五的违约金；5.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同时，《商品房买卖合同》中还对其他事项进行了约定。同日，被告邵波与谦信置业公司还签订了《委托租赁合同》，由被告邵波将自己向被告谦信置业公司购买的上述商品房委托给被告谦信置业公司进行出租。《委托租赁合同》约定：租赁期限自被告邵波付清全部房款之日起开始计算，共15年，第一年至第五年期间每月租金1696元，第六年至第十五年期间每月租金1924元，按月支付；若逾期2个月未向被告邵波转付租金，被告谦信置业公司除应按实支付拖欠租金外，还应按日向被告邵波支付逾期应付租金的万分之二的滞纳金。《委托租赁合同》还对其他事项进行了约定。2006年8月15日，被告邵波、张菲菲向原告建行浏阳支行出具《抵押承诺书》，承诺以被告邵波向被告谦信置业公司购买的第2栋431号房产作抵押向原告建行浏阳支行借款170000元。2006年8月16日，被告邵波作为借款人，被告谦信置业公司作为保证人，被告邵波、张菲菲作为抵押人，原告建行浏阳支行作为贷款人，共同签订了《个人住房借款合同》。合同约定：1.被告邵波向原告建行浏阳支行借款170000元，指定划款至被告谦信置业公司在原告建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上；2.贷款利率实行浮动利率，具体为基准利率水平上下浮10%。即月利率5.7‰，借款逾期的，罚息利率为在约定贷款利率基础上上浮50%；在借款期限内，如遇基准利率调整，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；3.借款期限为180个月，即从2006年月日起至2021年月日止；4.采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1512.84元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5.采取抵押加全程担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市产，连带担保人为被告谦信置业公司；6.借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；7.当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任。在本合同项下的全部或部分债务本金或利息履行期限届满，贷款人未受清偿时，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿；8.保证人提供连带责任保证。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；9.抵押担保和保证的范围均包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同还对其他事项进行了约定。2006年9月15日，浏阳市房屋产权管理局为被告邵波、张菲菲承诺抵押的房产办理了浏房期押字第5867号《个人购房贷款抵押登记备案证》，登记备案证中载明的抵押权人为原告建行浏阳支行，抵押人为被告邵波，建设单位为被告谦信置业公司，存续期限为2006年9月15日至2021年9月15日。2006年9月21日，原告建行浏阳支行根据约定将170000元借款划转至被告谦信置业公司在原告建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上。原告建行浏阳支行发放贷款后，每月都根据约定在被告邵波的账户上扣收了贷款本息，但从2014年11月开始，因被告邵波账户上的存款余额不足，原告建行浏阳支行未能全额收回当月应收的贷款本息。后原告建行浏阳支行又从被告邵波的银行账户上扣收了部分贷款本息。截至2018年10月22日，被告邵波、张菲菲尚欠原告建行浏阳支行逾期贷款本金50110.90元，逾期利息15799.76元，罚息10528.91元，未到期贷款本金47472.01元，合计123911.58元。因被告邵波、张菲菲未能按约偿还贷款本息，原告建行浏阳支行遂诉至本院。另查明：1.被告邵波与被告张菲菲于1993年12月5日登记结婚。2.被告邵波与被告谦信置业公司及浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2015）浏民初字第4352号民事判决，认定被告谦信置业公司在房屋买卖及委托租赁过程中均存在违约，遂判令：一、被告谦信置业公司为被告邵波办妥被告邵波购买的位于浏阳市湖山国际山庄第2区第4层431号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2557元。二、被告谦信置业公司支付被告邵波截至2014年8月31日所欠的租金22453.59元及逾期支付租金的违约金1347元。上述一、二项均限于本判决生效后10日内履行。三、驳回被告邵波其余诉讼请求。3.浏阳市湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。4.从被告谦信置业公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经测量于2017年9月6日向被告谦信置业公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017518、0017506号产权证书。其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0017506号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。5.被告邵波就其向被告谦信置业公司所购买的房产于2018年办理了《不动产权证》，权证号码为湘(2018)浏阳市不动产权第0003974号（说明：《不动产权证》中载明的房产位置与《商品房买卖合同》中的房产位置不一致）,并于2018年8月14日就其为向被告谦信置业公司购买房产向原告建行浏阳支行办理的按揭贷款办理了一般抵押登记,不动产登记证明号为湘（2018）浏阳市不动产证明第0027054号，不动产登记证明上载明权利人为原告建行浏阳支行，义务人为被告邵波，房产位置为浏阳市淮川街道办事处城西社区人民路18号464室，登记的债权数额为本金170000元及利息等，债务履行期限为自2006年9月15日至2021年9月15日。本院认为，虽然原告建行浏阳支行与被告邵波、张菲菲、谦信置业公司共同签订的《个人住房借款合同》系基于被告邵波与被告谦信置业公司签订的《商品房买卖合同》，两份合同之间存在关联性，但各自的主体以及形成的法律关系并不相同且不存在依附性，是两份独立的合同，故被告邵波提出的《商品房买卖合同》是主合同，《个人住房借款合同》是从合同的观点不能成立，本院不予采纳。同时，被告邵波未向本院提交证据证明被告谦信置业公司在签订《商品房买卖合同》时存在欺诈，亦未向本院主张确认该《商品房买卖合同》无效，且在其诉被告谦信置业公司及浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司合同纠纷一案中亦以该《商品房买卖合同》为依据主张被告谦信置业公司办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付租金，本院已经作出相应的判决，判决亦已生效。现被告邵波已就其向被告谦信置业公司购买的房产办理了不动产权登记以及抵押登记，故其提出的《商品房买卖合同》无效的观点亦不能成立。《个人住房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该借款合同合法有效，具有法律约束力，各方均应按合同约定行使权利和履行义务。原告建行浏阳支行已按合同约定向被告邵波履行了支付房屋按揭贷款的义务；被告邵波在借款后未按合同约定及时按期清偿原告建行浏阳支行贷款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《个人住房借款合同》的约定，原告建行浏阳支行有权解除其与被告邵波签订的《个人住房借款合同》，并要求被告邵波立即偿还尚欠的全部贷款本息并按罚息利率计收罚息，故原告建行浏阳支行要求解除与被告邵波、张菲菲、谦信置业公司签订的《个人住房借款合同》并要求被告邵波立即偿还原告建行浏阳支行所欠贷款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然《个人住房借款合同》中关于贷款利率约定中存在“具体为在基准利率水平上下浮10%”的内容，但在该内容后随即载明“即月利率5.7‰”，从文义上解释，无论在“即月利率5.7‰”前面有什么内容，都说明合同各方认可以月利率5.7‰这一确定的内容作为双方约定的利率标准。而2006年9月份中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率为年利率6.84%即月利率5.7‰，因此，应当认定双方约定的贷款利率为月利率5.7‰即为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率。原告建行浏阳支行在合同履行过程中亦是按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算被告邵波每月应偿还的贷款本息，被告邵波自2006年10月开始至2016年5月30日最后一次还款均未对原告建行浏阳支行计收的贷款利率提出异议，亦说明其认可上述贷款利率的约定。被告邵波要求原告建行浏阳支行退还多收利息的抗辩观点没有事实依据，本院不予采纳。被告邵波向原告建行浏阳支行借款系用于向被告谦信置业购买房产，根据被告邵波、张菲菲共同向原告建行浏阳支行出具的《抵押承诺书》以及被告邵波、张菲菲均作为抵押人在《个人住房借款合同》上签字的事实可知，所购房产属于其夫妻共同所有，且借款时被告邵波与被告张菲菲系夫妻关系，故本案中的贷款应当认定为被告邵波、张菲菲的夫妻共同债务，被告张菲菲应当对被告邵波在本案中应负的债务承担共同偿还责任。被告邵波、张菲菲以其位于浏阳市权证号码为湘(2018)浏阳市不动产权第0003974号的房产作抵押为其向原告建行浏阳支行的借款提供抵押担保，并办理了一般抵押登记，抵押权已经依法设立，现被告邵波未按约履行还款义务，故原告建行浏阳支行有权要求实现其享有的抵押权。因不动产登记证明上载明的债权数额为本金170000元及利息等，故原告建行浏阳支行有权在本案债权范围内对被告邵波名下的上述房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告谦信置业公司为被告邵波向原告建行浏阳支行的房屋按揭贷款提供连带责任保证,依法应对被告邵波所负债务承担连带清偿责任。虽然原告建行浏阳支行对其在本案中所享有的债权同时存在被告邵波、张菲菲提供的抵押担保以及被告谦信置业公司提供的保证担保，但因《个人住房借款合同》中约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权要求保证人或抵押人在其担保范围内承担担保责任，故原告建行浏阳支行在要求实现抵押权的同时要求被告谦信置业公司对上述贷款本息承担连带清偿责任的诉讼请求,本院亦予以支持。被告谦信置业公司承担保证责任后有权向被告邵波、张菲菲追偿。被告邵波、张菲菲若认为被告谦信置业公司违反了《商品房买卖合同》以及《委托租赁合同》的约定给其造成了损失，可以依法向被告谦信置业公司主张相应的权利。被告邵波、张菲菲、谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司浏阳支行与湖南谦信置业有限公司、邵波、张菲菲签订的《个人住房借款合同》；二、邵波、张菲菲于本判决生效后七日内共同偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行贷款本金97582.91元及利息、罚息（利息、罚息计算方式：2018年10月22日前的利息、罚息合计为26328.67元，此后的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、湖南谦信置业有限公司对上述判决第二项确定的邵波、张菲菲之付款义务连带清偿责任;四、中国建设银行股份有限公司浏阳支行在上述判决第二项确定的邵波、张菲菲之付款义务范围内对邵波、张菲菲提供抵押担保的位于浏阳市淮川街道办事处城西社区人民西路18号464室、权证号码为湘（2018）浏阳市不动产权第0003974号的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，公告费560元，合计3248元，由邵波、张菲菲、湖南谦信置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴银辉人民陪审员  彭继成人民陪审员  林明中二〇一八年十月二十四日书 记 员  谢君影附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。