浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6242号 上诉人（原审原告）：徐海树，男，1984年12月13日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 被上诉人（原审被告）：杭州中栋房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区衙前镇四翔村（四村村）。统一社会信用代码：91330109712520936E。 法定代表人：高冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈仲华，浙江丰原律师事务所律师。 上诉人徐海树因与被上诉人杭州中栋房地产开发有限公司（以下简称中栋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016中国杭州G20峰会于2016年9月4日至5日在杭州召开，主会场杭州国际博览中心位于钱江世纪城，案涉合同标的商品房楼盘临近主会场周边区域。政府相关职能部门为迎接和保障峰会召开，对案涉在建工程在内的建筑业和在建工程以专项行动加强整治，以确保峰会召开所必须的环境要求。2016年9月18日起，萧山区全面启动不动产统一登记工作，将房屋所有权证和土地使用权证二合一，统一登记到不动产权证上。中栋公司对案涉房产的初始登记申请办理的迟延，因上述事件存在一定的负面影响。中栋公司何时向登记中心完成提交申办资料该院无法查证。徐海树因中栋公司办理房产初始登记和向徐海树交证的迟延所造成的实际损失，因徐海树未予举证该院无法认定。现徐海树起诉至原审法院，请求：1、由中栋公司支付徐海树迟延办证违约金13150元；2、案件诉讼费由中栋公司承担。 原审法院认为，双方之间的商品房买卖合同合法有效。该案原确定的第三级案由房屋买卖合同纠纷应当根据审理中查明的事实变更为第四级案由商品房销售合同纠纷。针对争议焦点，首先分析中栋公司延期交付权证是否构成违约？如前确认事实，中栋公司向徐海树延期交付权证是事实，中栋公司关于徐海树委托其拓展空间和改造工程延期和逾期交证，因中栋公司已经按约定期限交房并系在交房后改建，故对延期交证无关联性；中栋公司又以双方合同中的第5页和第九条第二款中约定了可以延期交付的条件为由认为可以延期交证来抗辩，经该院审查该项文义内容，系针对逾期交房的可以延期的情形，该条款内容并不适用于延期交付权证的情形，故该院对中栋公司的该项辩称不予采信；另中栋公司关于合同中第十六条前后相关内容冲突、事实上徐海树自行办理转移登记系合同变更，由此中栋公司可以不受交证时间约定和不承担违约责任等抗辩，经该院审查双方并无后续补充或变更合同条款，故该合同中对中栋公司交证时间和相应违约责任承担的约定当然有效，该院对中栋公司的该项辩称不予采信。故确认中栋公司逾期交付权证的违约事实成立。其二，中栋公司违约是否存在法定免责情形？中栋公司在审理中抗辩存在相关不可抗力情形。该院认为，不可抗力是指人力所不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括自然现象和社会现象，具有不为当事人意志所支配的特点，是我国民事法律所规定的免责条件，该院认定G20峰会和不动产统一登记的客观事件对中栋公司向徐海树约定的交付权证时间为不同年度，相距较长时间，显然不构成不可抗力。故中栋公司以此作为其免除承担合同违约责任的抗辩，该院不予采信。其三，中栋公司违约后，是否可以准许中栋公司申请减小违约金承担的情形？众所周知，2016年9月杭州G20峰会的召开是国家的一项重大事件，杭州作为主办城市，其前期准备和会中、会后的各项整治对包括环境道路和建筑施工在内的社会生产生活的影响都是空前的，对案涉商品房楼盘接近会议中心的核心地带所要求的会议环境保障要求更为严格；又逢峰会后的当年下半年要求不动产进行统一登记的实施，加上当时因前期萧山大拆迁带来的不动产办证压力，又是对刚组建的不动产办证部门带来了较大的工作压力是现实存在的。上述客观事件虽未成为法定免责事由，但对造成延期交付产权证件的负面影响是现实存在的，是一种客观因素，合同虽已明确约定了中栋公司延期交付权证应当承担相应的违约责任，但基于公平原则，该院应当酌情考量徐海树由此造成的合理损失以审核其约定违约金的合理性，用以平衡合同各方的利益；并且基于合同法第一百一十四条第二款和相关司法解释的规定，违约方对约定违约金认为过高可以请求适当减小有其法律依据。故该院准许了中栋公司申请要求徐海树进一步举证其合理损失的存在，但徐海树并未举证证明。另该院考虑徐海树房款系按揭支付，中栋公司向徐海树交房后，其居住使用和收益的权利并未受到重大影响。综上，该院依法酌情合理认定该案中栋公司应当承担约定违约金的三分之一；徐海树其余请求该院据情不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年7月5日判决：一、中栋公司支付徐海树违约金13150元的三分之一即4383.33元，此款在判决生效后十日内支付；二、驳回徐海树的其余诉讼请求。如中栋公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取64元，由徐海树负担43元，由中栋公司负担21元。 宣判后，徐海树不服，向本院提起上诉称：一、中栋公司的违约导致了徐海树的损失是客观存在的。1、法律没有规定无损失就无需支付违约金，中栋公司作为违约者，无权要求守约方举证证明因为中栋公司违约而导致的损失的证据，即使守约方没有损失，也不能免除违约方的违约责任。2、徐海树在原审中是按照《商品房买卖合同》约定的金额和比例向中栋公司主张违约金，而非主张延期24天办证导致的实际损失。3、因为中栋公司未按照《商品房买卖合同》约定期限办理房屋权属证明，是导致购房者不能在既定期间实现购房目的的客观原因，该损失是公知的，因而无需证明。比如(1)因为延期取得房屋产权证明，购房者延期由购房者变成商品房的业主(房屋所有者)，若徐海树准备出租的，便导致相应推迟了出租时间，甚至因此耽误了本次出租的机遇。又比如(2)若徐海树购房投资的，因为延期办证，导致徐海树推迟或延误了在二级市场交易或抵押贷款的机会；中栋公司延期办证导致徐海树很大的损失。二、原审判决认定事实。1、一审判决书第四页主审法官归纳了三个争议焦点错误(详见一审判决书)，主审法官在第四页第四自然段写道：“针对(三个)争议焦点，原告并无举证”。(1)徐海树代理人当庭不认可主审法官归纳的第2个和第3个争议焦点，仅仅认同第一个“被告是否违约”的争议焦点。而且，徐海树在原审起诉证据目录里，通过《商品房买卖合同》与《杭州市萧山区不动产登记信息查询记录》的相互印证，形成了证明中栋公司违约的证据链，从而充分证明了中栋公司办理初始登记的时间为2017年4月24曰，比《商品房买卖合同》约定的2017年3月31日整整迟延了24天。因此，一审判决认定徐海树未针对第一个争议焦点举证的认定是错误的。(2)徐海树之所以不认同主审法官归纳的第2个和第3个争议焦点，理由是在法庭调查与答辩阶段，中栋公司代理人均未就主审法官“归纳”的第2个和第3个所谓争议焦点进行过任何陈述或抗辩，更未就“已付购房款的1%违约金”过高进行阐述。中栋公司代理人仅仅举证证明延期24天办理房屋权属初始登记并非其责任，也未造成任何实际损失。因此，主审法官归纳的第2个和第3个争议焦点根本不是本案的争议焦点，而是应当由中栋公司独家举证证明的。于是，在主审法官的提示下，中栋公司代理人在辩论阶段顺着主审法官的“二个争议焦点”，顺势发表了办证迟延的责任在办证机构改革、G20峰会在工地附近召开的不可抗力，以及此前约定的违约金过高的辩论意见。由于本案全程录音，萧山电视台也现场进行拍摄，可以证明徐海树所言不虚。2、本案虽然进行了两次庭审，但中栋公司始终未能举证证明其是在2017年3月11日这天将案涉商品房初始登记的资料递交办证机构的证据，仅仅出具了由徐海树自己制作的《情况说明》，用以证明初始登记资料我早就提交了，是因为办证机构实行“二证合一”才耽误了办证时间。主审法官知道中栋公司仅仅凭借一纸《情况说明》是绝对形成不了证明力的，于是，主审法官前后两次向萧山国土资源局调取证据。为此，在主审法官第二次求证时，萧山国土资源局就中栋公司何时向办证机构递交案涉商品房初始登记资料，才回复“据工作人员回忆”该资料是2017年3月11日递交的。主审法官以此作为支持徐海树主张的《商品房买卖合同》约定的“已付购房款的1％违约金”的三分之一的主要依据。其实，中栋公司不可能是在2017年3月11日这天向办证机构递交的材料，否则就有登记记录或回执。萧山国土资源局用“据工作人员回忆”既规避了作伪证的风险，又不驳一审法庭一而再的征询，损害的还是作为购房者的合法权益。三、原审判决适用法律错误。1、徐海树向中栋公司的主张的已付购房款的1％违约金并非徐海树强加给中栋公司的，而是中栋公司由于与所有购房者签订购房合同的格式文本或示范文本，已付购房款的1％违约金的比例是浙江全省乃至全国均通用《商品房买卖合同》的固定比例。也就是说，该违约金的计算方法是作为开发商的中栋公司在与徐海树签订《商品房买卖合同》之前事先打印好的，也是不容商量的。因此，一审法院认定已付购房款的1％违约金过高显然属于乱用“自由裁量权”。2、在第二次庭审之前，徐海树与主审法官有过几次探讨本案“已付购房款的1%违约金”是否应当得到法院支持的对话，徐海树的手机记录本次对话的内容，从该录音可见主审法官因为本案受到了来自中栋公司方面的“压力”，因此，仅仅支持徐海树根据《商品房买卖合同》约定的违约金的三分之一。综上，请求：1、依法撤销萧山区人民法院(2018)浙0109民初2421号民事判决书；2、依法改判或者发回萧山区人民法院重新审理；3、本案一、二审诉讼费用由中栋公司承担。 针对徐海树的上诉，中栋公司答辩称：中栋公司在一审当中提供了相关的证据，证明在2017年的3月10号已经将相关的资料交给了有关登记部门，后来由于登记部门二证合一等因素导致了登记时间的延误，并非中栋公司的原因，所以当时中栋公司认为不构成违约。因为该案金额不大，所以中栋公司对一审判决予以认可。徐海树主张的事实和理由是不成立的，请求二审法院驳回徐海树的上诉请求。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，中栋公司并未在其承诺的2017年3月31日前取得房屋权属证书并交付于徐海树，故其已经构成违约，应承担相应的违约责任。但根据杭州市国土资源局萧山分局出具的复函所载内容，不动产统一登记等制度的实施造成了部分业务办理的延缓，且当时萧山区市场火爆亦造成了批量业务办理的延缓，故原审法院依据上述事实并结合延期交付24天的实际情况酌情判令中栋公司支付违约金4383.33元并无明显不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由徐海树负担。（徐海树于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年十月二十五日 法官助理  丁 晔 书 记 员  刘婧函 8