广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初5888号原告：陈炎生，男，1991年10月17日出生，汉族，户籍地珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李青山，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭光鼎，广东友邦方达律师事务所实习律师。被告：陈伟冬，男，1966年6月10日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：庄丽，女，1969年9月15日出生，汉族，住珠海市香洲区，被告：庄丽，女，1969年9月15日出生，汉族，住珠海市香洲区，原告陈炎生诉被告陈伟冬、庄丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈炎生委托诉讼代理人李青山、被告庄丽（同时是被告陈伟冬的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈炎生向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年3月20日订立的《房地产买卖合同》；2.依法判令两被告承担违约责任，双倍支付原告定金40万元。事实与理由：2018年3月20日原、被告双方订立合同约定被告将其所有的位于拱北××光路××房卖给原告（具体见房地产买卖合同），合同订立后，原告依约将20万定金支付被告陈伟冬，但两被告在收取原告定金后，未履行合同义务，未协助原告办理房屋买卖按揭手续，致使合同无法继续履行，已构成违约。2018年5月30日在中介方的协调下，双方达成协议，但该协议签订后，两被告仍未履行,严重损害了原告的合法权益。原告现向贵院提起诉讼，请依法判决。原告陈炎生为其诉称向本院提交如下证据：1.房地产买卖合同；2.房产证复印件；3.两被告身份证复印件；4.汇款单、收据；5.退还定金协议；6.调查笔录；7.催办手续通知书；8.不动产抵押（按揭）登记表。被告陈伟冬、庄丽辩称，对于原告的诉讼请求，我方不同意，不认可。①原告和被告陈伟冬签订的买卖合同是无效的，因为涉案房产是庄丽与被告陈伟冬的共有的，我根本不知道卖房的情况，庄丽与被告陈伟冬于2018年2月14日已经离婚，在离婚协议内约定了涉案房产归庄丽与被告陈伟冬的婚生儿子所有。②中介公司无权代理被告出售涉案房产。被告陈伟冬、庄丽为其辩称向本院提交如下证据：1.离婚证；2.离婚协议书。本院经审理认定事实如下：被告陈伟冬、庄丽1998年以房改方式购买珠海市××光路××房，是该房产的共同共有人。2017年7月17日，两被告将案涉房产抵押给珠海华润银行股份有限公司，债权数额为820000元，履债期限自2017年7月17日至2032年7月17日；两被告又于2017年8月11日将案涉房产抵押给张子龙，债权数额为600000元，履债期限自2017年8月11日至2022年8月11日。原告岳父与两被告认识，都住在海关大院。2018年3月20日，两被告为卖方（被告庄丽未参与签约）、原告为买方、珠海市合融房地产投资顾问有限公司（以下简称合融公司）为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方决定将位于珠海市××光路××房转让给买方，买方对该房状况及相关证件已充分了解，愿意购买方该房，该房产建筑面积为73.8平方米；买卖房地产总成交价为1845000元，定金为200000元，买方于2018年3月31日前补齐给卖方，以实付到账为准，在签署本合同时买方直接或通过经纪方向卖方支付定金60000元。第4条约定，买卖双方交易款项中，除买方直接向卖方支付的款项外，其他款项按照买卖双方到银行办理资金监管手续，监管费由买方承担的方式支付。第5.2条约定，买方拟向银行按揭贷款940000元用于支付卖方房款（具体金额以银行批准为准），流程如下：5.2.1买卖双方须于2018年4月20日前携带银行贷款所需要的资料（以银行要求为准）到银行办理完相关申请及签字手续，相关按揭费用由买方承担，如果双方没有按照银行要求提供齐全资料或签完按揭手续，视为未办理。5.2.2买方按揭银行审批通过后，按照银行规定出具（同意贷款通知书）给卖方。买方须在银行审批通过后10个工作日内将除定金及按揭贷款之外的首期款700000元支付给卖方监管账户，卖方当日为买方办理过户手续，并取得受理回执，否则卖方须当日退回所收房款。5.2.4买卖双方最迟须在2018年5月31日前办理上述房产的过户手续，并取得产权登记部门受理回执单。如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担，等等。落款处，卖方由被告陈伟冬签名并按指模、买方由原告签名、经纪方由合融公司加盖公章，被告庄丽未签名。合同下方，被告陈伟冬作为收款人签名确认“收到上述售房定金60000元”。2018年3月27日，原告向被告陈伟冬名下账户转账定金140000元。被告陈伟冬分别向原告出具收到定金60000元和定金140000元的两张《业主收款收据》。2018年5月14日，合融公司向被告陈伟冬发出《催办手续通知书》，通知被告陈伟冬在3个工作日内配合办理相关银行按揭手续并提供齐相应的资料给银行（房产证、身份证、银行按揭收款账户）。2018年5月30日，被告陈伟冬为卖方、原告为买方、珠海市合融房地产投资顾问有限公司（以下简称“合融公司”）为经纪方签订《退还定金协议》，约定买卖双方通过经纪方成交的位于珠海市××光路××房房产，三方协议（房地产买卖合同）是2018年3月20日签订的，合同5.2.4约定买卖双方最迟须在2018年5月31日前办理上述房产的过户手续。现合同时间到期，不能办理过户手续，买卖双方协商一致，卖方陈伟冬退回买方陈炎生所交购房定金人民币200000元。陈炎生收退定金账号：62×××74，中国工商银行珠海南香里支行，账户名：陈炎生。卖方陈伟冬保证在2018年6月10日之前退回全部定金给陈炎生，否则卖方违约，除承担相应的合同违约责任外，还要支付所收定金总额0.5%每日的滞纳金给买方。如果陈伟冬在2018年6月15日还未能支付全部定金及相应滞纳金，则买方陈炎生将依法向人民法院起诉卖方合同违约责任。本协议一式叁份，具同等法律效力。上述协议签署时，被告庄丽在现场，但拒绝在协议上签名。另查明：两被告于1996年3月22日结婚，2018年2月13日登记离婚。双方在《离婚协议书》中约定，位于珠海市××光路××房的房产所有权归儿子陈祖威所有。为查明案情，本院向中国建设银行海滨支行负责办理案涉房按揭手续的工作人员进行书面调查并调取相关按揭手续资料。在调查笔录中，负责办理手续的客户经理刘巨强答复下列问题：1.审判员问：被告陈伟冬、庄丽何时到银行分别在《按揭购房意向书》、《中国银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》上签字？刘巨强答：两份材料中是由买方陈炎生先签的名，买卖双方不是同一时间到场，卖方陈伟冬、庄丽之后到我行签的名，买方陈炎生、罗诗妮是2018年4月11日到我行签名申请的贷款。2.审判员问：原告（买房人）陈炎生庭审中表示因为两被告到银行签的太晚了，根本不能下同贷书，合同履行期也到了。请问在原告（买房人）陈炎生与被告陈伟冬、庄丽房屋交易贷款审批过程中，银行能否出《同贷书》？银行出具《同贷书》的条件是什么？刘巨强答：双方在申请贷款材料上签字后，需要由卖方提供房产证原件，并由产权人签《按揭购房意向书》后，再抽签确定评估公司评估房屋价值，本交易中确定评估公司的时间为2018年5月21日。《同贷书》的出具需要评估报告，本交易中之后双方终止交易未作评估，评估机构为广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司。没有评估报告，所以不能出具《同贷书》，陈文珠为房产中介，“陈华仔”的名字是中介写的，相当于“陈先生”，实际应以房屋座落地址及权证号为准，当事人不提交产权证，就不能确定评估房产。3.审判员问：如果当时双方配合办理贷款后续工作，银行能否在2018年5月31日之前出具《同贷书》？刘巨强答：本贷款申请中，也包含了公积金贷款，需要提交珠海市住房公积金审批，至少7个工作日，建设银行审批商业贷款也是7个工作日，公积金贷款要先审批，后到我行审批商贷，因此由于本案中指定资产评估公司已是2018年5月21日，在2018年5月31日之前不可能完成贷款审批流程。本院调取由中国建设银行海滨支行保留的案涉房产按揭资料：1.《按揭购房意向书》，落款处，卖方（甲方）由陈伟冬、庄丽签名并按指模，买方（乙方）由罗诗妮、陈炎生签名并按指模。正文内容为打印件，在第四条付款方式中，填写了贷款划入收款人账号“62×××58”，账号名称：“吴义文”；在第六条其他约定填写了“已清晰申请快速放款的权利和义务，本人确定款项由吴义文（36XXXXXXXXX58）收取”。其他如房屋面积、房屋用途、成交总金额等均为空白，未填写内容。2.《中国建设银行个人再交易贷款售房人面谈记录表》，在“提示、声明与签字”一栏由被告陈伟冬书写“本人为归还原华润银行售房贷款，同意鑫江山融资担保有限公司为（陈炎生、罗诗妮）申请的银行贷款提供交易契税单放款，请贵行协助办理”。售房人签名处由两被告签名，未落款日期。还填写了购房人向银行按揭部分的购房款划入吴义文的银行账户等内容。但该记录表中，售房人姓名、所出售房屋具体地址和面积、购房人姓名、售房人和购房人的关系、签订合同时间和地点、合同是否经房产管理部门登记备案、所售房屋是否有共同所有人、房产共有人是否知晓并同意出售房产以及房屋总成交价、购房人是否交付首付款等内容均空白未填写，亦无贷前调查人员的签名。3.案涉房产的权属证书。4.两被告签名的身份证复印件。5.银行电脑截屏信息，载明客户经理是刘巨强、借款单位是陈华仔、借款用途为二手房按揭、评估公司为广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司、项目提交日期为2018年5月21日、质押物名称为珠海市××光路××房等等。6.《个人征信客户授权书》，由陈炎生和罗诗妮于2018年4月11日签名。7.《珠海市个人住房公积金购房组合贷款申请书》，填写了申请人和配偶的姓名、性别、年龄、手机和家族住址，并于2018年4月11日签名，但所购住房信息等内容未填写，亦无信贷经办人意见和经办行意见。8.《个人贷款申请表》，除填写上述信息外，还填写为贷款期限和还款方式等。对上述贷款资料质证时，被告庄丽对真实性没意见，但关联性有意见，不清楚原告和被告陈伟冬之间的买卖，其本人在2018年5、6月份的时候准备出售案涉房产，澳门几个朋友都到案涉房屋看过，到银行配合办理按揭手续是准备卖给一个珠海供水公司的赵姓职工，并不是为了卖给原告。原告举证2018年8月11日、原告委托诉讼代理人李青山律师为调查人、合融公司员工欧武为被调查人的调查笔录。在该笔录中，李青山问：“他的妻子庄丽没有来过？”欧武答：“他的妻子没有过来，在签订合同后，合同约定2018年4月20日之前办理完按揭手续，但他以各种理由不去办理相关手续，我们也曾多次催促他们过来办理手续，他的妻子只是在我们正式发函给他要求他过来办理相关手续后才出现的，且由于他们一直拖延导致陈炎生无法办理公积金贷款和银行贷款。”李青山问：“陈伟冬与陈炎生订立合同后导致合同无法履行，这个责任方在谁？”欧武答：“这个责任肯定在卖方，由于卖方原因导致无法办理银行按揭手续，卖方也没有把抵押登记取消，房屋无法过户，交易无法完成。”为查明案情，本院通知欧武作为证人出庭作证，庭审中证人确认2018年8月11日的调查笔录是证人的真实意思表示，没有虚假陈述。审判员问：“是否知道两被告是离婚的？”证人答：“当时被告陈伟冬并没有与我们说，就与我们说出售涉案房屋没问题，被告庄丽也是同意的”。审判员问：“当时是谁陪同两被告办理案涉房产的按揭？”证人答：“当时被告陈伟冬已经到了建行，打电话问我们找谁办理按揭，我们就把建行办理按揭的经理电话告诉被告陈伟冬，我们就没有到建行，被告陈伟冬自己办理的。”审判员问：“被告在银行签署了按揭相关手续后，为何没有继续交易？”证人答：“因为原、被告之间对买卖有争议，我们一直协调处理。在合同期内，原告的贷款批不下来，原告贷款手续也比较复杂，而且案涉房产有欠款，相关的房贷手续（银行贷款和二押贷款）需要原告配合签署，原告不想签。因为被告没有协助原告到银行办理贷款手续，已经违约在先，所以原告就不想继续购买涉案房屋了。”审判员问：“关于这份协议中写到“卖方陈伟冬保证在2018年6月10日之前退回全部定金给陈炎生，否则卖方违约，除承担相应的合同违约责任外，还要支付所收定金总额0.5%每日的滞纳金给买方”，这里‘承担相应的合同违约责任’是指什么？”证人答：“是指双方买卖合同的违约责任，双倍返还定金20万。”审判员问：“被告一陈伟冬是否同意该约定？”证人答：“同意了，我们也有向被告陈伟冬解释过，如果不退还20万定金的后果。”审判员问：“签署退还定金协议的时候，被告庄丽有无在场？”证人答：“在场，当时要求被告庄丽签名，但被告庄丽说被告陈伟冬签就可以了，是被告陈伟冬收的定金，所以我们就没有强迫被告庄丽签字。本院认为，原告和被告陈伟冬以及合融公司于2018年3月20日签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对签约各方均有约束力。被告庄丽作为案涉房产的共有权人未参与签约不影响《房地产买卖合同》的效力。关于合同解除，原告和被告陈伟冬于2018年5月30日签订《退还定金协议》，足以证明由于房屋买卖合同无法依约履行完毕，原告和被告陈伟冬均同意解除双方于2018年3月20日订立的房屋买卖合同。关于违约责任，在《退还定金协议》中，被告陈伟冬保证在2018年6月10日之前退回全部定金给陈炎生，否则卖方违约，承担相应的合同违约责任。被告陈伟冬未在上述保证期限内向原告退回全部定金，已构成违约，原告请求被告陈伟冬承担违约责任，双倍支付原告定金40万元，符合协议约定，本院予以支持。关于被告庄丽的责任，原告无证据证明曾与被告庄丽就房屋买卖合同履行进行过口头或书面协商，即使被告庄丽有配合在银行办理案涉房产按揭手续的行为，也不能证明被告庄丽认可原告和被告陈伟冬之间房屋买卖合同，更不能证明被告庄丽在案涉房产买卖合同中构成根本违约。由于被告庄丽未参与签署《房地产买卖合同》和《退还定金协议》，且两被告在《房地产买卖合同》签订前已离婚，原告请求被告庄丽承担违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、确认解除原告陈炎生与被告陈伟冬于2018年3月20日订立的房屋买卖合同；二、被告陈伟冬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈炎生双倍支付定金人民币400000元；三、驳回原告陈炎生对被告庄丽的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币3718元、保全费人民币2520元，合计人民币6238元，由被告陈伟冬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  王敏二〇一八年十月十二日法官助理刘晓亮书记员罗加靖周倩雯