安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终3006号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍河西路181号，统一社会信用代码913412007865401635（1-1）。 法定代表人：于业平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王全，安徽鸣理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭鹤，安徽鸣理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：任秀敏,女,1986年9月7日出生,汉族,住安徽省临泉县。 上诉人阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司因与被上诉人任秀敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2018）皖1221民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，驳回任秀敏的诉讼请求；任秀敏支付阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司逾期付款违约金7860元，并由任秀敏负担本案全部诉讼费用。事实和理由：依照涉案商品房买卖合同的约定，雨雪天气及相关政策等原因足以影响涉案房屋的施工建设，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司可据实予以延期；任秀敏未按约定逾期付款，应按逾期天数支付相应的违约金。 任秀敏辩称，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司主张因雨雪天气及相关政策等原因导致延期交房无事实和法律依据；一审法院认定逾期付款违约金符合合同约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 任秀敏向一审法院起诉请求：阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司继续履行合同；给付任秀敏逾期交房违约金从2017年8月1日至实际交房之日止（计算方法为房款总价×违约天数×万分之三），暂计至2018年2月10日违约金为26923元；并由其承担本案全部诉讼费用。 阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：任秀敏支付阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司逾期付款违约金7860元；并由任秀敏承担反诉费用。 一审法院认定事实：2016年9月5日，任秀敏与阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：任秀敏购买阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司建设的位于临泉县，面积109.06平方米，单价每平方米4241.63元，房屋总价款为462592元。付款方式为首付款加银行按揭贷款，首付款200592元在2016年9月5日已付清，余款262000元在签订《商品房买卖合同》20日内办理完毕按揭贷款手续。买受人逾期付款在15日之内，自合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。买受人申请按揭贷款未及时到达出卖人账户视为逾期付款，交房前所有房款必须到达出卖人指定账户。交房期限为2017年7月31日。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2、由于政府有关部门政策性法规的重大调整或者天气原因连续三天不能施工的；3、市政配套工程施工重大延误的。出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过120日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2015年5月11日，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司临泉县支行签订《一手住房贷款业务银企合作协议》。2016年11月29日，任秀敏与中国农业银行股份有限公司临泉县支行签订了《个人购房担保借款合同》，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司作为担保人在借款合同上盖章。2017年1月3日，按揭贷款资金262000元到达阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司账户。2017年7月31日，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司未能如期交付房屋。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。任秀敏已履行完毕支付购房款的合同义务，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司未按照合同约定于2017年7月31日前交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。故对任秀敏要求阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司继续履行合同并给付逾期交房违约金26923元（按照每日房价款的万分之三从2017年8月1日计算至2018年2月10日）的诉讼请求予以支持。因交房日期不能确定，此后的违约金数额无法明确，任秀敏可在实际交房后，就后续违约金另行诉讼。阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司主张因雨雪天气连续三天且影响施工的时间为140天，因政府扬尘治理政策致施工延迟时间为90天，合计230天，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司不构成违约等，无事实和法律依据，不予采纳。因合同约定任秀敏应于合同签订之日（2016年9月5日）之日起20日内办理完毕按揭贷款手续，任秀敏签订住房贷款合同的时间是2016年11月29日，超出合同约定期限65日。虽然银行发放贷款的时间为2017年1月3日，但发放贷款时间的确定并非任秀敏所能控制，故对阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司相应的反诉请求予以支持。涉案商品房买卖合同、贷款合同均系当事人的真实意思表示，合同中关于办理按揭贷款手续时间的约定是合同当事人的自行约定，并未加重任秀敏的义务。故对任秀敏的相应辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院判决：一、阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司继续履行与任秀敏于2016年9月5日签订的房屋买卖合同；二、阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付任秀敏逾期交房违约金26923元（按照每日房价款的万分之三，从2017年8月1日计算至2018年2月10日）；三、任秀敏于判决生效之日起十日内支付阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司逾期付款违约金5109元（逾期付款262000元，自2016年9月26日计算至2016年11月29日，按日万分之三计算）；四、驳回任秀敏的其他诉讼请求；五、驳回阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司的其他反诉请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取237元，由阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取25元，由阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司负担9元，任秀敏负担16元。 双方当事人在二审期间均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司逾期交付房屋是否符合涉案房屋买卖合同约定的免责事由；二、一审法院对本案逾期付款违约金的认定是否正确。 针对争议焦点一，本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效。阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限；且其没有按照合同约定，将关于阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司逾期交房系因不可抗力或双方在合同中约定的其他免责事由所致通知任秀敏。故阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司主张逾期交付房屋符合涉案房屋买卖合同约定的免责事由没有事实和法律依据，本院不予采信。 针对争议焦点二，本院认为，涉案房屋买卖合同中约定任秀敏应于合同签订20日内办理完毕按揭贷款手续，虽然银行发放贷款的时间晚于任秀敏与银行签订按揭贷款合同之日，但在任秀敏与银行签订按揭贷款合同后，实际发放贷款时间的确定并非任秀敏所能控制。故一审法院依据任秀敏与银行签订按揭贷款合同的时间确定任秀敏的逾期付款责任，并无不当。 综上所述，阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费542元，由上诉人阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 马 林 审判员 刘 伟 二〇一八年十月八日 书记员 王京阳 附：（2018）皖12民终3006号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。