天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0102民初5606号原告：王桂芳，女，1959年2月22日生，汉族，无职业，住天津市河**。法定代理人：崔吉万（王桂芳丈夫），男，1957年9月22日生，汉族，无职业，住天津市河**。被告：潘赓，男，1972年3月13日生，汉族，无职业，户籍地天津市南开区。第三人:中国农业银行股份有限公司天津南开支行。负责人：赵瑞廷，职务：行长。委托诉讼代理人：丁彬，该单位职员。委托诉讼代理人：李宝善，该单位职员。原告王桂芳与被告潘赓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理，并于2017年11月13日作出（2017）津0102民初697号民事判决。王桂芳不服上述判决上诉于天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）津02民终1943号民事裁定：一、撤销天津市河东区人民法院（2017）津0102民初697号民事判决；二、本案发回天津市河东区人民法院重审。本院根据天津市第二中级人民法院的上述裁定，依法追加中国农业银行股份有限公司天津南开支行（以下简称南开支行）作为本案第三人参加诉讼。并另行组成合议庭分别于2018年7月13日、2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告王桂芳、法定代理人崔吉万、被告潘赓、第三人中国农业银行股份有限公司天津南开支行委托诉讼代理人丁彬、李宝善均到庭参加诉讼。该案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《天津市房产买卖协议》无效，被告配合原告撤销原、被告的房屋买卖行为，被告配合原告办理撤销房屋买卖登记手续；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王桂芳从1994年起确诊患有精神疾病，此后一直未间断治疗，因一直未予彻底康复，所以原告在2007年1月25日起已领取残疾人证，并明确原告监护人为其丈夫崔吉万。2012年4月初，独自在家的王桂芳接到诈骗电话，被诱使独自前往天津市河东区房地产管理局与被告潘赓签订了本案纠纷的《天津市房产买卖协议》，将其名下与崔吉万的夫妻唯一住房转卖给被告潘赓。整个过程崔吉万一直都不知晓，直到原告王桂芳签订完该协议并返回家中后，才无意中听原告讲起。崔吉万知悉后，立即前往房屋管理部门说明原告患病情况，言及其不具备买卖房屋的清晰意识及行为能力，要求撤销该房屋买卖事宜。但是房管部门虽停止了房屋买卖过户事宜的办理，但是原告的房产证明仍被保存在房管部门，房管部门称需法院的判决，才能办理后续返还事宜。因涉及的房屋是原告家庭重要财产，原告王桂芳本人不能完全辨识其行为的后果，其单方做出的处分家庭重要财产的行为与其精神状态不相适应，崔吉万也立即表示对王桂芳的行为不确认。因原告与被告签订《天津市房产买卖协议》后，原告2017年1月才从房管部门拿到《天津市房产买卖协议》及被告的身份信息，原告实际也并未收到被告的资金监管房款，该协议无论从签订人行为能力还是实际履行情况而言，都不具备继续履行的条件。故原告诉至法院。潘赓辩称，2012年4月潘赓经朋友介绍购买涉诉房屋，总房款为650000元，自本案第三人处贷款450000元，房款经银行打入资金监管账户。房屋过户后原告一直占有涉诉房屋，潘赓还几期贷款后停止还贷，本案第三人将潘赓起诉至天津市南开区人民法院，现涉诉房屋被天津市南开区人民法院查封。本人没有责任，不同意原告诉讼请求。南开支行述称，2012年4月28日，第三人和被告签订个人购房抵押贷款合同。被告贷款45万元用于购买坐落本市河东区万平里小区3-2-604号房屋，贷款期限自2012年4月28日至2032年4月27日，共20年。被告共还款7100元，截止今年9月16日，尚欠本金442934.45元、利息130943.22元，罚息需到时计算。第三人认为，在本案房屋买卖合同签订时，原告并非确定的限制民事行为能力人，原告的法定代理人无权主张合同无效，且原告法定代理人对于原告卖房的事实已于2012年就已经知晓，证明其当时认可涉诉房屋的买卖，潘赓以市场公平的价格购买了涉诉房屋，属于善意购买人，应得到法律保护。在办理贷款手续时，原告提交了离婚证、无再婚登记记录证明、无配偶声明等相关资料，办贷款也是原告亲自到场办理的。故第三人认为涉诉房屋买卖合同有效，应当驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年4月18日，原告王桂芳作为出卖人（甲方），被告潘赓作为买受人（乙方）签订编号为25828-011577的《天津市房产买卖协议》，王桂芳将其名下坐落于河东区××号房屋出售给潘赓，房价款650000元，首付款200000元，银行贷款450000元，由房地产交易资金监管中心对650000元房价款实施监管。二、潘赓所付房款到达王桂芳账户后，2012年5月22日，其中570100元转入案外人李淦账户中，另于2012年5月30日、2012年8月24日、2012年9月4日原告分三次取现共计80000元。三、被告潘赓于2017年1月3日取得涉诉房屋产权证，现该房屋由原告王桂芳及其丈夫崔吉万占有使用。四、（2017）津0102民初697号民事案件审理期间，经原告申请，本院委托天津市津实司法鉴定中心对其民事行为能力进行鉴定，鉴定意见为：王桂芳目前为限制民事行为能力人。五、第三人因涉诉房屋贷款合同纠纷于2014年至天津市南开区人民法院起诉被告夫妻，南开区人民法院于2014年9月16日出具（2014）南民初字第4916号民事调解书，调解协议载明，第三人同被告解除了双方于2012年4月28日签订的《个人购房抵押担保借款合同》……。六、王桂芳提交的证据显示，其先后于1994年、1998年、1999年、2015年因精神疾病住院治疗，并于2007年1月25日首次领取了《残疾人证》，发证机关：中国残疾人联合会。残疾人证号：××。残疾类别：精神。残疾等级：贰级。监护人：崔吉万。另，本案的原、被告均表示不清楚案外人李淦住处及联系方式，本院也就原告主张的涉诉房屋买卖及李淦取走购房款涉嫌诈骗犯罪问题向原告进行了释明，建议其向公安机关报案。同时，本院也直接向公安机关提供了可疑线索及书面文字反映材料。目前，公安机关未能立案。本院认为，原告王桂芳先后于1994年、1998年、1999年、2015年因精神疾病住院治疗，原告1994年住院入院诊断：精神分裂症、偏执型，出院诊断：精神分裂症、偏执型。1998年入院诊断：精神分裂症，偏执型，出院诊断：精神分裂症、偏执型。1999年住院病程记录：原告发病于1978年，患者有评论性幻听，被害妄想，思维破裂，现实检验能力受损，无法与其进行有效交谈。与周围环境的关系：对周围事物不关心，态度骄横，与医生不合作，有破坏及攻击行为。自知力：欠佳，不承认自己有病，对治疗无迫切要求。思维联想障碍：语量增多，语速无变化，不通畅，思维内容荒谬，思维破裂，言语杂乱，答非所问。诊断结论：精神分裂症，偏执型。2015年住院主要诊断：未分化型精神分裂症。综合上述病历记载内容分析，原告与被告在签订涉诉房屋买卖协议之前，患有精神分裂症，曾四次在本市安康医院住院治疗，医院的诊断结论表明原告思维破裂，现实检验能力受损，无法与人正常有效交谈，属于精神分裂症，且原告于2007年1月25日首次领取了《残疾人证》。由此可见，在缺乏有效证据的情况下，不能佐证原告系间歇性类型的××人，也无法确认原告是在精神正常的情况下签订的涉诉房屋买卖协议。根据原告住院病历记录、原告的残疾人证及天津市津实司法鉴定中心的鉴定结论分析，原告在签订涉诉房屋买卖协议时并非完全民事行为能力人。根据我国法律规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。根据案情分析，原告虽具有一定的民事行为能力，但其实施的售房行为与其智力、精神健康状况不相适应，根据法律规定，原告同被告签订的房屋买卖协议系效力待定合同，该买卖行为需要原告法定代理人崔吉万的同意、追认。根据法律规定，被告在知道原告为限制民事行为能力人之后，可以催告原告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。现崔吉万明确表示不同意，被告也未能提交崔吉万在签订协议后对此予以同意、追认的有效证据。况且，涉诉房屋为原告夫妻唯一住房，原告多年患病，丈夫为退休职工，家庭并不富有，也无证据佐证原告夫妻具备出售房屋的合理理由和背景条件。故本院依法认定王桂芳与潘赓签订的《天津市房产买卖协议》无效。因该案系确认合同效力案件，被告潘赓不同意原告诉讼请求，未提出反诉要求原告返还购房款等相关主张，故购房款的返还及因涉诉房屋贷款产生的相关纠纷等问题，被告可依法另行主张。关于第三人利益保障问题。被告将涉诉房屋抵押于第三人，第三人亦同被告经法院达成了调解协议。且抵押合同效力认定及抵押权的行使同本案非属于同一法律关系，所以，第三人就抵押权的效力认定及抵押权的行使可依法另行解决。需要释明，案外人李淦取走购房款问题同本案不属于同一法律关系，对此，本院不予过多评述，原告如有诉求，可依法另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条的规定，判决如下：一、2012年4月18日原告王桂芳与被告潘赓签订的《天津市房产买卖协议》无效；二、被告潘赓于本判决生效之日起十五日内协助原告王桂芳将坐落于天津市河东区××号房屋所有权变更登记至原告王桂芳名下，所需费用由原告王桂芳负担。三、驳回原告王桂芳其他诉讼请求。案件受理费80元、鉴定费2100元，由原告王桂芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  安呈民审 判 员  薛春明人民陪审员  李树钢二〇一八年十月二十三日书 记 员  温 亮