中华人民共和国广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初10273号原告（反诉被告）：余婉娜，女，汉族，1993年11月12日出生，住广东省台山市。委托代理人：黄向，广东尚尧律师所事务所律师。委托代理人：赖敏霞，广东尚尧律师所事务所实习律师。被告（反诉原告）：谭国明（英文名：TAM,KWOKMING），男，美国籍，1949年3月9日出生，旧护照号码03**309）。被告(反诉原告)：谭慕兴（英文名：TAM，MOHING）,女，美国籍，1955年11月14日出生，旧护照号码44**16）。两被告的共同委托诉讼代理人：郑留阳，广东中汉律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：罗树强，广东中汉律师事务所律师。第三人：佛山市南海区兴凰房地产中介有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：陈贵保。原告余婉娜（反诉被告，以下均称原告）与被告谭国明（反诉原告，以下均称被告）、谭慕兴（反诉原告，以下均称被告）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月7日受理后，两被告在诉讼过程中提出反诉并请求追加佛山市南海区兴凰房地产中介有限公司（以下简称“兴凰中介公司”）为本案第三人，本院对被告的反诉予以受理并追加兴凰中介公司为本案第三人，并于2018年8月23日依法适用普通程序公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。开庭时，原告本人及其委托诉讼代理人黄向、赖敏霞，两被告的共同委托诉讼代理人郑留阳,第三人的法定代表人陈贵保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告继续履行与原告2017年4月14日签订的《房屋买卖三方合同》，两被告按照合同约定配合原告办理房屋过户手续；2.判令两被告向原告连带支付违约金人民币39780元（违约金从2017年6月21日起开始计算，每日按总房价780000元的0.3%计算至两被告实际履行合同之日止，暂计算至起诉之日2017年7月7日）；。本案诉讼费用全部由两被告承担。本诉事实与理由：2017年4月14日，原告余婉娜与被告谭国明（英文名：TAM,KWOKMING）、谭慕兴（英文名：TAM,MOHING）在第三人兴凰中介公司的居间介绍下签订了《房屋买卖三方合同》（合同编号NO.0000161），合同约定：两被告将其名下所有的位于佛山市南海丹灶镇***室房屋出售给原告，房屋成交总价为人民币780000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房定金人民币50000元，被告谭国明向原告出具了收到50000元定金的收据。2017年6月8日，被告向原告作出了不再出售案涉房屋的意思表示，但原告要求继续履行合同。2017年6月20日，交通银行股份有限公司佛山分行向原告出具了贷款意向书，但两被告一直拒绝履行后续合同义务。无奈之下原告于2017年6月27日通过EMS邮政快递、手机短信及微信方式向被告送达了《继续履行合同通知书》，内容为要求被告继续履行《房屋买卖三方合同》的合同义务，但被告至今仍不予理睬，不再接听原告电话，并且微信拉黑。原告认为，买卖双方签订的《房地产买卖合同》为买卖双方的真实意思表示，合法有效，根据诚实信用原则两被告应当按照合同规定履行义务，现两被告拒不履行合同，已经构成根本违约。为此，原告特依据《中华人民共和国合同法》之相关法律规定起诉至法院，望判如所请。两被告共同辩称，一、原告严重违约，两被告已解除合同，无需继续履行。首先，根据《房屋买卖三方合同》约定，原告应“于2017年4月14日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”。然而，由于原告自身原因，并未按约定履行该义务，经两被告多次催促后，原告才于2017年5月17日向交通银行佛山分行提交相关资料，严重逾期，已构成违约。其次，两被告多次催问第三人兴凰中介公司老板陈贵保及原告何时能收到“银行同贷书”，但陈贵保及原告亦一直没有明确答复两被告，故意拖延时间，严重影响了两被告事先确定的返回美国日程安排。再次，经多次催促无果后，两被告建议三方补充协议，进一步明确办理相关手续及支付房款期限，否则解除合约，但陈贵保及原告置之不理。无奈，两被告按既定时间于2017年6月27日乘机返回美国，后于2017年7月6日向兴凰中介公司陈贵保发出书面通知，声明因原告违约，两被告已正式解除涉案合同。截至两被告解除涉案合同之日，两被告从未见过所谓的《贷款意向书》，陈贵保及原告也从未向两被告披露过任何信息。综上，由于原告严重违约，两被告已解除涉案合同，无需继续履行。二、原告用欺骗手段取得《贷款意向书》，不可能获得银行贷款，严重缺乏付款能力，涉案合同亦无法继续履行。由于原告自身的原因，故意拖延时间，迟迟未办理房屋贷款手续，亦未能获得银行的批准贷款的“同贷书”，从而产生违约，导致合同解除。而原告声称于2017年6月20日获得了交通银行佛山分行的《贷款意向书》，但从所载内容可知，原告捏造事实，欺骗银行，亦无法获得银行贷款。根据该《贷款意向书》提出的贷款600000元的条件，必须满足“借款人已向卖方缴纳上述交易的首期款人民币（大写）叁拾万元整，并提供了我行认可的首期款缴款证明文件”，而双方的购房款为780000元，首付款为156000元（包含定金），根本不存在付款300000元的事实，不满足银行的贷款要件。此外，该文件仅仅是贷款的“意向书”，要获得贷款，原告还要满足其他五项必要条件。所以，原告是否能获得贷款，存在重大疑问，严重欠缺付款能力，也导致了涉案合同亦无法继续履行。三、原告违约，两被告已按约定没收其购房定金。根据《房屋买卖三方合同》第八条（二）约定，因乙方故意拖延办理，及乙方其他原因导致房屋产权无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还。由于原告违约，涉案合同已解除，按约定，两被告已收的定金有权不返还原告。四、原告要求两被告支付违约金没有事实和法律依据。首先，涉案合同解除的原因是由于原告违约造成的，不存在两被告需承担违约责任的问题。其次，原告提出的违约责任的计算标准为“每日按总房价780000元的0.3%”也没有任何法律依据或合同依据。综上所述，原告的所有诉请是有没有事实和法律依据的，恳请法院依法驳回其全部诉请。两被告反诉请求：1.判令确认原告、两被告与第三人三方签订的案涉《房屋买卖三方合同》已解除，无需继续履行；2.判令确认原告构成违约，两被告无需向其返还购房定金50000元。原告承担本案本诉及反诉所有诉讼费。反诉事实与理由：2017年4月14日，被告谭国明、谭慕兴与原告余婉娜，以及第三人兴凰中介公司共同签订了《房屋买卖三方合同》，约定两被告向原告出售涉案的佛山市南海丹灶镇***室房屋。然而，在履行涉案合同的过程中，原告故意拖延时间，严重违反了合同约定。虽经两被告多次催促，但原告及第三人仍不能及时解决。随后，两被告提出要求补充协议，进一步明确办理相关手续及支付房款期限，否则解除合约，但第三人及原告置之不理。无奈，两被告按既定时间于2017年6月27日乘机返回美国，后于2017年7月6日向第三人发出书面通知，声明因原告违约，两被告要求解除涉案合同。至此，涉案合同已解除，无需继续履行。此外，原告没有获得银行的“同贷书”，不能按约定获得银行贷款，严重缺乏付款能力，也导致了涉案合同无法继续履行。另，根据《房屋买卖三方合同》第八条（二）约定，因乙方故意拖延办理，及乙方其他原因导致房屋产权无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还。由于原告违约，涉案合同已解除，按约定，两被告已收的定金有权不返还原告。综上所述，原告在本诉中的诉请是没有事实和法律依据的，而两被告所提的反诉请求事实清楚、证据确实充分，恳请法院依法判如所请。原告针对两被告的反诉辩称，一、原告在履行《房屋买卖三方合同》过程中，不存在任何故意拖延的行为。2017年6月20日，交通银行股份有限公司佛山分公司向原告出具《贷款意向书》，同意向原告提供人民币600000元的贷款。原告在获得交通银行《贷款意向书》后，多次联系本案被告谭国明要求其履行房屋过户手续，但被告均不予理睬，甚至把原告微信拉入黑名单。2017年6月27日，原告为督促被告尽快履行合同，分别通过手机短信、微信、EMS邮寄等方式向被告送达了《继续履行合同通知书》，但被告未予以任何回复，也未履行房屋过户及纳税申报义务。在被告直接失联的情况下，原告无奈才提起本案诉讼。二、被告谭国明、谭慕兴不仅严重违反《房屋买卖三方合同》，且被告谭国明在事先并无任何说明的情况下，拒不与原告余婉娜及房屋中介联系，独自返回美国。被告谭国明故意违约在先，购房者办理银行按揭贷款，是需要房屋买卖双方共同到银行办理手续，且受理银行出具《同贷书》是需要一定时间的，被告谭国明在同意于交通银行股份有限公司佛山分公司办理房屋按揭贷款后，以“一再更换银行及一再催促未有下文”为由拒不履行房屋过户及缴纳税费申报义务，甚至提出解除案涉合同，无事实和法律依据。另，被告谭国明在微信联系房屋中介时是称“同贷书”应不迟于6月21日、6月22日获得，其在《解除合同通知函》称已于6月27日回美国，但原告于6月20日开始多次联系被告谭国明，告知其已经获得银行出具的《贷款意向书》，但被告谭国明均无任何回复，甚至把原告的微信拉黑。综上可知，是被告存在严重违约行为。三、现原告可一次性缴纳案涉房屋的剩余购房款人民币730000元。《房屋买卖三方合同》第二条第二款第二项约定“如因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批准贷款额与应付楼价余额的差额由乙方于银行发放贷款前付清”、“乙方应于房产证出证日期后30个工作日内以现金或银行转账方式补足”，上述条款均已约定了在原告无银行贷款或不足时，对于被告的救济方式，被告以银行《贷款意向书》出具时间不符合其要求为由解除案涉合同，原告无法接受。第三人述称，对原告的起诉无异议。被告谭国明在回去美国之前最后一次见面有跟第三人表达过想要增加100000元，当时第三人没有同意，之后第三人与被告谭国明就没有联系了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《贷款意向书》为原件，申请贷款时两被告也需要到场并署名同意，且《贷款意向书》是在两被告后来指定的期限内出具的，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海丹灶镇***室【房屋权利证号：**××13,02××14，对应土地证号：国用（2014）0***2】，登记权属人为被告谭国明、谭慕兴。被告谭国明、谭慕兴为美国国籍。2017年4月14日，被告谭国明、谭慕兴（卖方）与原告余婉娜（买方）、第三人兴凰中介公司（居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价人民币780000元；付款方式为银行贷款，签订本合同时买方向卖方支付定金人民币50000元，卖方在收到款项后需即时将房屋的房屋产权证、国有土地使用权证以及房屋发票、契税发票交给居间方保管，买方应于该日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方需提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖双方应予房屋应缴纳税费审批批复后，双方备齐交易所需资料缴纳税费及房屋登记机关办理申请过户手续，买方获取有效成功交税发票及相关资料原件之日支付首期款人民币106000元（不含定金），卖方需即时给予收款收据，当天申请办理过户手续结案，房屋登记机关房管的回执单需交给居间方代取新房产证，房产证原件于过户更名后交付买方及居间方办理按揭手续之事宜；尾期楼款624000元在银行办理登记抵押后，由银行划入卖方账户；如因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批准贷款额与应付楼价余额的差额由买方于银行发放贷款前付清；若买方未按合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，买卖双方应充分沟通，得到卖方允许后可相应顺延处理时间，届时居间方应尽协助沟通之义务，若顺延时间后仍然延期支付或办理产权转移手续的，每逾期一日，买方应向卖方支付逾期未付款部分的0.3%的违约金，合同继续履行；买方逾期未付款，且双方沟通未果后，卖方应书面催告买方，自买方收到书面催告之日起的7个工作日内，买方仍未付款或办理产权转移手续的，卖方有权单方解除合同，买方支付的定金，卖方有权不予返还；等等。同日，原告向被告谭国明支付了购房定金人民币50000元。合同签订后，买卖双方向银行申请贷款。2017年5月24日，被告谭国明向第三人的法定代表人陈贵保发微信，称银行拖得太久，还有一个月机票就到期了，要求签订补充协议，确定申请贷款、过户、交税等期限。2017年6月14日，被告谭国明向陈贵保发微信，称根据其在6月7日、8日致陈贵保的微信，要求补充协议如下：1.同贷书应不迟于6月21日，如需延期应与卖方同意，否则合同作废；2.买方将交卖方“完税证明书”，卖方用于汇款之用；3.银行余款全部到账，房屋交收顺延4天，以便卖方迁出。被告谭国明在2017年6月7日、8日向陈贵保发送的微信中均提出，如在6月22日前未能有银行同贷书，就取消合约。2017年6月15日，原告发送微信（内容为：您为客户“余婉娜”发起的合同号为2017014***200001002的贷款或授信已终审通过，提交至下一岗位节点）给被告谭国明，但微信显示“信息已发，但被对方拒收了”。2017年6月20日，交通银行股份有限公司佛山分行出具《贷款意向书》（即“同贷书”），该行同意在落实相应条件下，将向余婉娜提供600000元的贷款购买涉讼房屋。贷款意向书自开具之日起60日内有效。原告在获得上述同贷书后，通过微信将同贷书内容发送给被告谭国明，但仍被拒收。原告陈述，其在发送微信的同时也打过被告谭国明的电话，但被告谭国明未接听或关机。2017年6月27日，原告通过微信向被告谭国明发送了一份《继续履行合同通知书》，同时通过EMS两次邮寄了该《继续履行合同通知书》，要求两被告配合原告备齐交易所需资料缴纳税费及办理申请过户手续。被告谭国明陈述，其在2017年6月24日与原告的丈夫（梅先生）打过电话，要求解除合同，梅先生不同意，表示要通过法律途径解决，后被告谭国明于2017年6月27日飞回美国，并于2017年7月6日向陈贵保发出解除案涉合同的通知。2017年7月7日，原告提起本案诉讼。2018年9月29日，原告余婉娜在中国农业银行44×××89帐户内存入存期为三个月、金额为人民币750000元的定期存款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，因被告谭国明、谭慕兴为美国籍公民，故本案属于涉外民事案件，在诉讼程序方面应适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。关于本案的法律适用问题，诉讼前双方未对处理争议适用法律达成协议，诉讼中双方同意选择处理争议所适用的法律为中华人民共和国法律，故本案以中华人民共和国法律作为解决争议的准据法。原告与两被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》关于房屋买卖事项的约定是买卖双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同未就同贷书的办理期限进行约定，三方在实际履行合同的过程中有就此进行协商，被告谭国明在2017年6月14日向第三人提出银行同贷书不应迟于2017年6月21日。原告在2017年6月15日得知银行贷款申请已通过并及时通知被告谭国明（但无法联系到被告谭国明），2017年6月20日银行已出具同贷书，未迟于被告谭国明要求的最后期限，即原告已按合同约定了相应义务，不存在违约行为。因向银行申请贷款需要买卖双方签署申请资料，故两被告对贷款银行的选择、贷款金额的确定均是知情且无异议的，两被告关于原告用欺骗手段取得同贷书的意见没有依据。即使银行实际发放的贷款金额可能低于申请的贷款金额，依照合同“如因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批准贷款额与应付楼价余额的差额由买方于银行发放贷款前付清”之约定，同贷书中所述条件也不是两被告单方解除合同的充分理由。因此，在原告方未违约的情况下，两被告单方解除合同的理由不成立，本院不予采纳，并对两被告要求确认案涉合同已解除、因原告违约被告不需返还定金的反诉请求予以驳回。至庭审终结时，涉讼房屋除本院根据原告本案诉讼申请实施的查封外，没有其他权利限制情况，在原告申请解除查封后，涉讼房屋具备过户的条件，且原告已提供资金证明并同意一次性支付剩余购房款，双方约定的过户条件也已成就，本院对原告请求继续履行合同即两被告协助办理过户手续予以支持。在履行合同的过程中，两被告确实存在违约行为，但考虑案涉合同在签订时未约定获取同贷书的期限，而两被告停留中国的期间有限等因素，本院对原告请求两被告支付逾期履行违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谭国明、谭慕兴应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告余婉娜办理位于佛山市南海丹灶镇***室【房屋权利证号：**××13、02××14，对应土地证号：国用（2014）0***2】转移登记至原告余婉娜名下的手续；二、原告（反诉被告）余婉娜应于被告（反诉原告）谭国明、谭慕兴履行上述第一项义务的同时将剩余购房款730000元支付予被告（反诉原告）谭国明、谭慕兴；三、驳回原告（反诉被告）余婉娜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谭国明、谭慕兴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的货款本金利息。本案本诉受理费11997.8元、财产保全费4618.9元，合计16616.7元（原告余婉娜已预交），反诉费1050元（被告谭国明、谭慕兴已预交），均由被告谭国明、谭慕兴负担。被告谭国明、谭慕兴应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳诉讼费16616.7元，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告余婉娜已预交的诉讼费16616.7元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，原告余婉娜可在判决书送达之日起十五日内，被告谭国明、谭慕兴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖英青人民陪审员  李彩云人民陪审员  张淑莉二〇一八年十月十二日书 记 员  邓倩雯