广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0902民初2883号 原告：朱武凤，女，1985年2月22日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托代理人：陈绪超，玉州区名山街道法律服务所法律工作者。 被告：陈基光，男，1973年9月12日出生，汉族，住玉州区。 委托代理人：彭俭军，广西红火律师事务所律师。 委托代理人：张武敏，广西红火律师事务所律师。 原告朱武凤诉被告陈基光及被告陈基光反诉原告朱武凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱武凤及其委托代理人陈绪超、被告陈基光的委托代理人彭俭军、张武敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，其打算在玉州区租用被告住宅举办“起点午托辅导中心。”2017年7月25日经原被告双方共同协商，当天签订《房屋租赁合同》，约定出租一、三楼，租期三年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止，每月由乙方支付1000元屋租、押金2000元给被告。待签订该合同后，原告支付2017年9月至12月屋租4000元和2000元押金给被告。2017年8月份原告预支4000元给被告安装本屋铝合金防盗窗使用，等于抵扣2018年3、4、5、6月的屋租，2017年10、11、12月份由原告以现金支付给原告。到2018年6月底原告要支付7、8、9三个月的屋租给被告，被告不愿意接收，原告打其手机其也不愿意接听，更甚恶劣的是被告更换该出租屋的大门锁匙，声称要终止租屋合同。原告自2017年7月租用被告的一、三楼使用后，购置了创维牌彩电1台，冰柜1台，美的风扇4台，松下空调1台，电饭锅1台，猛火炉1台，锅头1只，童床25张，方形桌台12张，铁凳50把，书台2张，双书台2张，窗帘12.5米(安装5个窗)，电热桶1只，压力锅1只，电磁炉1只，食堂炊具1批，竹薷50张，教学白板、簿册、粉笔等物品，共支付37752元。聘请厨师(朱宗玲)1人，每月工资800元，用工9个月已支付7200元;聘请护理教师4名(廖秋婉、杨美莲、罗红霞、陈霜霜)每人每月工资1200元X9个月X4人=43200元;支付2017年9月至2018年6月给10个月的屋租10000元，押金2000元，综上投资合计100152元。按照原被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定，“如有中途随意终止合同等违约行为，要赔偿乙方(原告)所有投资的三倍违约金。”因此，将原告所有投资100152元X3倍=300456元，由被告赔偿给原告。另外按该合同第二条约定，水电(只包括一、三楼)费由乙方负责缴纳。但被告在出租屋一楼私下使用水电，共同产生的水电费不知如何处置。从2018年3月至2018年6月30日共4个月的水电费，被告不抄电表和水表，原告不知水电费是多少，无法缴纳。2018年7月初原告到承租屋办事，用原来的钥匙打不开一楼大门，问被告是怎么回事，被告回答，你不交清水电费，我单方有权终止合同，不租给你使用了。原告愿意交清一、三楼水电费，被告拒收，也不愿打开该出租屋大门给原告搬迁。然后原告向当地名山街道腾扬村委会投诉，亦向名山街道司法所投诉，被告拒绝接受调解处理，显然被告违约。为此，特向法院起诉，请求法院判令：一、被告承担其擅自解除《房屋租赁合同》的违约责任，按原告所有投资的三倍赔偿违约金300456元，押金2000元给原告；二、本案受理费由被告承担。 原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供有5份证据：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明原、被告双方2017年7月25日签订房屋租赁合同的事实；3、《购货清单》复印件十一份、《收据》复印件四份，欲证明原告租到被告的一、三楼房屋后，购置设备、聘请护理教师、厨房人员、缴交房租和押金，总共投资94552元的事实；4、《调解处理书》复印件一份、《调解告知书》复印件一份，欲证明原、被告的租房合同纠纷经腾杨村委和名山街道调解委员会调解，双方达不成一致的协议的事实；5、《收据》复印件四十五份，欲证明原告给教师、厨师发放工资总共43200元的事实。 原告当庭提供证据如下：1、《手机账单》复印件一份，欲证明2017年8月26日原告借支1000元和3000元合计4000元给被告安装其本宅的铝合金窗使用，表示作为2018年3、4、5、6共四个月的房租；2、《手机账单》复印件一份，欲证明原2017年9月12日原告转账1000元给被告作为2017年9月的租金，2017年10-12月现金支付房租给被告，2018年1、2月因临近春节也是现金支付给被告；3、《转账过期通知单》复印件一份，欲证明原告于2018年6月30日转账3000元给被告作为交付2017年7-9元的房租，被告不接受，后于2018年7月1日网络银行退回3000元给原告；4、《电表照片》复印件一份，欲证明该电表是被告安装在其本宅一楼供原被告使用，2018年2月开学到6月28日放假该表使用电度为633度，因双方共同使用，不知电度及电费如何分担，被告也无口头或书面通知原告应交电费数据，导致无法清算交纳电费；5、《电表照片》复印件一份，欲证明原告租用被告本宅上来，于2017年9月到6月该表使用电度为69度，因不知电费如何计数，被告也无口头或书面通知原告应交电费数据，导致无法清算交纳电费；6、《水表照片》复印件二份，欲证明被告安装水表在其住宅物背，供1、2、3楼住户使用，被告本户住在二楼也从水表后拉水管通入二楼使用，因不知水费如何计数，被告也无口头或书面通知原告应交水费数据，导致无法清算交纳水费；7、《房屋照片》复印件一份，欲证明该住宅三层楼房是被告的私有财产，从2017年9月1日起租给原告举办托管幼儿园使用，2018年7月3日被告更换一楼大门钥匙，拒绝原告方的幼师和幼儿使用该出租屋；8、《手机信息截图》复印件一份，欲证明原告于2018年6月-7月打电话给被告，其不接听传呼租屋相关事宜；9、《录音光盘》一份，欲证明原被告双方对房屋租赁问题发生争议，被告承认原告已经交清十个月的租金，2018年7、8、9月的租金被告以时间太迟拒收，关于水电费的问题被告表示待原告搬出后再结清，原告当时表示当场结算，但是被告不愿意当场结算，要求原告十天后搬出出租房屋，被告换锁事先没有通知原告，换锁的问题明显是被告采取强制的措施，关门拒绝原告出入的情况。 被告辩称，第一，被告并没有擅自解除合同，无需向原告赔偿违约金，原告因经营需要，被告根据原告的请求，代为安装防盗网，在原告租赁之前，被告就已经安装有铝合金窗，是符合居住标准，原告开办的是小孩辅导班，担心小孩攀爬危险，基于经营需要而安装防盗网，因此原告在2017年8月支付4000元给被告安装防盗网的费用抵扣2018年3-6月四个月的租金是原告方单方的意愿，期间间隔了大半年的时间，所以原告主张赔偿违约金的理由不成立。对于水电费，在一楼原来就安装有水电费，之前双方水电表并没有分开，原告因为要开办，因此水电使用较多，因此原告要求分开安装水电表，否则不愿意缴纳水电费，分开安装水电表后，双方对于水电的使用清楚，按照原告所说是被告故意终止合同，还要承担三倍投资赔偿的风险，所以如果原告说被告主动终止合同，不愿租赁的话这个说法是不可信的。原告应按照拖欠的房租和水电费给被告，原告一共支付了4000元给被告作为2017年9-12月的租金外，再无支付过租金，原告2017年9月1日至2018年6月底，共使用房屋十个月，即使应算上4000元防盗网的费用作为房租费用的话，仍拖欠两个月的租金和一个月的水电，因此原告已经构成事实的违约，被告没有违约，原告所主张按所有投资三倍赔偿金没有事实依据，原告开办的午托班没有办理营业执照，属于无照经营，不应得到法律上的认可，如果支持原告的诉求的话，即是认可了原告的经营收入的合法性，原告的经营得失与房屋无关，这也是合同法上的公平公正的合法体现，在原告拖欠被告房租的情况下，被告有权行使留置权，是对自身的合理救济，换锁是被告行使先履行抗辩权，没有违反法律规定。 被告在举证期间内未向法院提供证据。 被告反诉称，2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》约定，反诉被告应当每月支付租金1000元给反诉人。但是，其仅支付2017年9月至12月的租金共4000元，其余租金至今没有支付。2018年1月至9月已经拖欠9个月共9000元。2018年3月份至今的水电费，原告也没有支付，其中电费182元、水费176元。不但如此，反诉被告无理提起诉讼，表明其不再履行合同。综上所述，反诉被告的行为已经构成根本性违约。反诉原告根据合同第四条约定，提前终止合同，请求其付清租金、水电费并承担违约责任。请法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第232条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，受理反诉并与反诉一并审理。对此，请求法院判令：一、解除双方2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》;二、反诉被告搬离其物品，把租赁房屋归还给反诉人;三、反诉被告支付租金给反诉人(租金计算办法:以每月1000元为基数，自2018年1月1日起计算至反诉被告搬离其物品归还房屋给反诉人之日止。暂计算到2018年9月31日止为9000元);四、反诉被告支付电费182元、水费176元给反诉原告;五、反诉被告支付违约金2000元给反诉原告。 原告对于被告的反诉辩称，要求驳回反诉原告陈基光的反诉请求，事实理由如下：反诉被告在租屋期间，自2017年9月至2018年6月已经按照合同约定交清了房租，2017年7、8、9月及2018年1、2月是现金交付，其余月份是通过手机、银行进行转账、汇款。反诉原告说2018年3月至今的水电费不交，是由于反诉被告不知道反诉原告收水电费的标准，对于反诉请求中水电费，反诉被告不予以认可，双方并没有对水电费进行有书面的约定，反诉原告并没有利用口头和书面通知反诉被告，多少钱一度电、所少钱一方水，反诉被告均不知情，对于反诉请求的水电费没有依据。反诉被告自2017年9月1日至2020年8月31日租用反诉原告的房屋，租赁期限双方约定是三年，但是刚租用十个月，反诉原告就终止合同的履行，擅自更换锁头，导致反诉被告无法正常进出。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉原告在反诉的举证期间内未向法院提供证据。 反诉被告在反诉的举证期间内未向法院提供证据。 经过开庭举证、质证，本院对各方当事人均无异议的证据予以确认，对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，以及双方当事人在庭审中陈述和抗辩的事实进行分析，本院确认以下法律事实：2017年7月25日，原告朱武凤作为承租方（合同乙方），与出租方（合同甲方）即被告陈基光经协商一致后，签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于玉林市玉州区进行住宿及经营使用，其实际用途为原告租用于开办午托辅导中心以提供服务给幼儿。该租赁合同约定，租金每月1000元，每季度交一次租金，先交租金后使用，租金收取甲方开具收款收据，押金2000元，租期为3年，从2017年9月1日起至2020年8月31日，在租用期间双方必须认真履行本协议，若一方违反协议，对方有权提前终止协议，并扣除违约金2000元，在租用期内，甲方不得干涉乙方合法经营自主权，不得随意终止合同，不得转租他人，如有中途随意终止合同等违约行为，要赔偿乙方所有投资的三倍违约金……。房屋租赁合同签订后，原告于2017年9月12日通过微信向被告转账1000元作为2017年9月的房租，并向被告支付3000元现金作为2017年10月-12月的房租，被告没有开收款收据给原告，但被告在庭审中对收到该四个月的房租予以认可。同时，原告主张其于2018年春节前向被告支付现金2000元作为2018年1-2月的房租，被告没有开收款收据给原告，本院结合双方的交易习惯及《录音》证据，对原告该项主张予以采信。2018年8月26日，原告通过微信向被告转账4000元，作为预支2018年3-6月等4个月的房租，被告亦予收取。故原告合计共向被告支付2017年9月-2018年6月共10个月的房租10000元。2018年6月30日，原告通过微信向被告转账3000元拟支付2018年7-9月的房租，但被告未收取，而后微信网络银行于2018年7月1日将该3000元自动退回原告的微信银行账户。2018年7月9日，被告在未通知原告的情况下，自行将出租房屋的门锁更换。同日，原告到玉州区人民调解委员会请求调解处理，但被告未到人民调解委员会以致调解未果。2018年7月11日，玉州区名山街道人民调解委员会召集原、被告双方进行调解，被告明确表示拒绝调解，故该名山街道人民调解委员会出具《人民调解告知书》一份，建议原告收集相关证据，通过法律诉讼维护其合法权益。而后原告于2018年7月20日向本院提起民事诉讼。 另查明，原告租赁被告的房屋用于开办午托辅导中心后，共花费29867元购置教学及生活用品，支付员工工资43200元。 还查明，对于水电费问题，原、被告双方未进行书面约定，该租赁房租的1-3楼的水电费亦作为整体由被告向水电部门交纳，故原、被告双方曾口头约定，每个月原告向被告支付100元水电费，原告亦向被告支付了2017年9月-2018年1月共5个月的水电费500元。原告主张2018年2月为学生寒假期间未进行辅导教学没有使用水电，故未向原告支付水电费，本院结合本案租赁房屋的用途及水电使用实际情况，予以采信，但2018年3月起，原告在与被告协商水电费按实际使用情况交纳未果后，原告没有向被告支付水电费用。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。被告陈基光本着自愿、公平原则，于2017年7月25日与原告朱武凤签订了《房屋租赁合同》，该份合同成立有效，在租赁期间，原、被告双方应依约履行该租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同衣服不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告于2018年6月30日拒收原告交纳的2018年第三季度的租金，又于2018年7月9日在未通知原告的情况下，自行将出租房屋的门锁更换，致使原告无法进入租赁房屋及进行午托辅导，被告的行为直接租赁合同无法继续履行，已经构成了违约，应按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条：“在租用期内，甲方不得干涉乙方合法经营自主权，不得随意终止合同，不得转租他人，如有中途随意终止合同等违约行为，要赔偿乙方所有投资的三倍违约金”的约定,承担相应的违约责任。本案中在原告租赁被告房屋期间，共投资支出10000元+29867元+43200元=83067元，因此，被告需赔偿支付83067元×3=249201元给原告，并退还押金2000元给原告，两项合计被告需支付249201元+2000元=251201元给原告。综合本案的租赁房屋的实际使用情况，原、被告双方于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》应予解除，且原告应于本案判决生效后15天内将置放于租赁房屋的物品搬出。另外，虽然原、被告双方未对水电费的支付交纳进行书面约定，但反诉被告朱武凤仍需按实际使用水电数支付水电费182元+176元=358元给反诉原告陈基光。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告在反诉中要求原告支付租金及违约金，但其未能提供充分的证据证实，故对被告的该项反诉主张，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告朱武凤与被告陈基光于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》，原告朱武凤于本案判决生效后15天内将置放于租赁房屋的物品搬出； 二、被告陈基光支付251201元给原告朱武凤； 三、反诉被告朱武凤支付水电费358元给反诉原告陈基光； 四、驳回反诉原告陈基光的其他诉讼请求； 本案本诉受理费5837元，减半收取为2919元，由被告陈基光负担(该款原告朱武凤已预交，由被告陈基光支付上述款项时一并支付给原告朱武凤)。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5837元(开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 吕 程 二〇一八年十月十日 书记员 吕玉凤