福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初8168号 原告：冯立骏，男，1962年8月20日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：王恩接，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱艳丽，福建兴世通律师事务所律师。 被告：连海洋，男，1980年1月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：柯培松，男，1984年5月6日出生，汉族，住福建省安溪县。 第三人：吴淑梅，女，1984年10月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告冯立骏与被告连海洋、第三人柯培松、吴淑梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，由审判员邵昀担任审判长与人民陪审员杨静芳、邹霞组成合议庭，于2016年11月15日及2017年1月12日两次公开开庭进行了审理后，于2017年1月12日裁定：本案中止诉讼。因工作变动，本案的主审法官由审判员邵昀变更为审判员苏天胜，并由审判员苏天胜担任审判长与人民陪审员杨静芳、邹霞组成合议庭，依法恢复诉讼，并于2018年9月17日公开开庭进行了审理。冯立骏及其委托诉讼代理人王恩接，被告连海洋以及第三人柯培松、第三人吴淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯立骏向本院提出诉讼请求：不得执行厦门市湖里区嘉禾路390号1503室房产。事实和理由：连海洋与柯培松、吴淑梅强制执行一案，湖里区人民法院于2015年12月15日查封了厦门市湖里区（以下简称讼争房产）。原告冯立骏是讼争房产的买受人，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。请法院根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决不得执行。事实与理由如下：一、冯立骏在法院查封之前已跟柯培松签订合法有效的书面买卖合同。讼争房产是柯培松名下的房产，已办理权属证书，产权证号为“厦国土房证第01011817号”。讼争房产于2015年12月15日被法院查封，但在2015年2月15日，冯立骏就与柯培松及中介方厦门坤大房地产策划代理有限公司签订一份《房产买卖协议》，约定柯培松将讼争房产以1862138元的价格出售给冯立骏。该协议的形式完备、内容完整，完全合法有效。因此，本案符合《规定》要求的第一个条件“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。二、冯立骏在法院查封之前已合法占有讼争房产。《房产买卖协议》签订之时，讼争房产尚处于出租状态，租赁期至2015年11月30日到期。因此，《房产买卖协议》第九条才约定：“甲方（指柯培松）应于2015年11月30日将房产交付给乙方（指冯立骏）使用。”原租赁合同在2015年11月30日到期后，冯立骏即占有、使用讼争房产至今，并自2015年12月起交纳讼争房产产生的物业管理费、水电费。因此，本案符合《规定》要求的第二个条件“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。三、冯立骏已支付全部购房款。按《房产买卖协议》的约定，讼争房产的总价款为1862138元，按下列方式支付或承担：柯培松原欠冯立骏的60万元借款债务等额抵销60万元购房款，合同签订当日支付定金5000元，2015年4月30日前付451500元，讼争房产截至2015年2月15日尚余的805638元按揭贷款由冯立骏承担。下列证据证明冯立骏已经按约定支付了全部购房款：（1）柯培松于2014年8月1日向冯立骏出具一份借款金额为60万元的《借条》，该借条上体现的60万元借款债务与60万元购房款等额抵销；（2）2015年2月15日签订《房产买卖协议》当日冯立骏通过名下的银行卡向柯培松转账支付5000元定金；（3）2015年3月2日，冯立骏通过名下的银行卡向柯培松转账支付26万元购房款，2015年4月21日通过名下的银行卡向柯培松转账支付144500元购房款,2015年4月27日通过名下的银行卡向柯培松转账支付47000元。以上款项合计451500元，符合《房产买卖协议》关于2015年4月30日前支付451500元购房款的约定。（4）冯立骏在2015年11月30日接收房屋后，冯立骏交付了讼争房产2015年12月至2016年6月期间的按揭月供款。符合协议关于讼争房产的按揭贷款自交房后由冯立骏负责偿还的约定。综上，冯立骏通过货币支付、债务抵消、债务承担的方式完成了1862138元购房款的支付，本案符合《规定》要求的第三个条件“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。四、讼争房产非因冯立骏的原因未办理过户登记。根据《房产买卖协议》第六条的约定：“甲乙双方应于2016年2月5日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续”。但在2016年2月5日到来之前，讼争房产却因为柯培松自身的合同纠纷而被法院查封而不能办理过户登记。因此，本案符合《规定》要求的第四个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上所述，本案完全符合《执行异议规定》第二十八条的规定，冯立骏作为讼争房产的买受人特此向法院提出异议，请法院支持冯立骏的请求，判决不得执行讼争房产。 连海洋辩称，冯立骏诉求不应该得到支持。冯立骏根本不是讼争房产的买受人，根本不符合《执行异议规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，不符合（一）“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；（二）“在人民法院查封之前已合法占有不动产”；（三）“已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”；（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”中任何一条的规定。请求贵院本着对申请执行人救济的原则，核实确认申请执行人所提交的证据材料清单，依法裁定继续执行讼争房产，并依法打破讼争房产执行障碍，尽最快速度拍卖讼争房产。事实与理由如下：一、冯立骏在人民法院查封之前根本没有签订合法有效的书面买卖合同，连海洋对协议本身的真实性及有效性均不予认可。据第三人柯培松反馈，其本人根本没有签署房产买卖协议。只是在2014年7月30日，柯培松为向冯立骏借款，应冯立骏要求，将讼争房产涉及的部分权利委托事宜办理委托公证，并在冯立骏提供的一份文件中签名。2014年8月1日，冯立骏向柯培松出借款项60万元，柯培松出具书面借条。冯立骏所主张的协议签订之日（2015年2月15日），柯培松本人根本没有在厦门。协议虽有加盖中介公司印章，但冯立骏出具的证据表明其将中介费12000元转账给个人罗太良，用于购买位于厦门市湖里区［据（2015）湖执异字第83号案件］，存在矛盾之处。况且，讼争房产属于柯培松与吴淑梅夫妻共有之房产，房产买卖协议没有吴淑梅的签章，柯培松无权处分该房产，房产买卖协议不产生法律效力。综上，该协议为后来拼凑而成，是冯立骏自己填写，可谓张冠李戴，系伪造，请求查明鉴定协议真伪。二、冯立骏没有在法院查封之前合法占有讼争房产。冯立骏无法提供房屋物业交接表，无法客观判定其占有房屋时间。从冯立骏提供的发票上无法判定费用支付方为冯立骏。冯立骏本人并未在讼争房产中实际居住。另外，燃气费长期没交。柯培松于2015年9月3日与连海洋签订房产买卖协议，柯培松夫妻于2015年9月7日与连海洋签订房屋买卖合同全权委托公证书，并于2015年10月31日将该房屋交给连海洋。讼争房产于2015年12月15日被查封，冯立骏主张将讼争房产于2015年12月15日出租给案外人洪北斗居住，属于同一天。没有符合“在人民法院查封之前已合法占有不动产”。三、冯立骏没有支付任何购房款。（1）对于2014年8月1日《借条》载明的柯培松向冯立骏的60万元借款，柯培松在2015年2月3日前转账给冯立骏747000元，已经向冯立骏全部还款，并有剩余。（2）对于冯立骏主张的2015年2月15日签订协议时，冯立骏转账支付5000元购房定金的问题，柯培松于2015年2月16日转账给冯立骏10万元，已经向冯立骏全部还款，并有剩余。（3）对于冯立骏主张的2015年3月2日至2015年4月27日期间，冯立骏转账支付451500元购房款问题，柯培松在2015年4月30日前转账给冯立骏2258000元，已经向冯立骏全部还款，并有剩余。（4）对于冯立骏主张2015年12月份至2016年6月份期间，冯立骏交付按揭月供款的问题，冯立骏主张不属实，根据柯培松提供的证据，2016年5月份至2016年7月份期间的按揭月供款已经由柯培松交付。综上，冯立骏所主张的购房款项，只是截取冯立骏与柯培松之间的金钱明细及银行流水往来的其中一部分，断章取义，根本不符合“已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。四、讼争房产根本无法过户，冯立骏无权、无资格过户。冯立骏与柯培松、吴淑梅之间并未签订合法有效的合同，冯立骏与柯培松的关系为普通的金钱往来关系，双方经济往来大额且相当密切，银行的转账凭证并不能证明冯立骏有支付柯培松、吴淑梅购房款。本案的实际情况是，柯培松、吴淑梅于2015年9月将讼争房产出卖给连海洋，现双方已经解除合同，连海洋请求驳回冯立骏异议。2016年4月13日，冯立骏向厦门市湖里区人民法院提起针对柯培松的诉讼（案件案号：［2016］闽0206民初2691号），向法院提交涉案的《房产买卖协议》，请求法院判令柯培松履行讼争房产过户至冯立骏名下之义务，后冯立骏于2016年6月7日撤诉。在连海洋与柯培松、吴淑梅之间的强制执行案件中［案号为（2016）闽0206执行字第1028号］，冯立骏向湖里区人民法院提出执行异议，但是于2016年9月8日收到湖里区人民法院驳回异议的《执行裁定书》［案号为（2016）闽0206执异74号］。根据2014年8月1日至2015年5月15日期间冯立骏与柯培松间的金钱明细及银行流水往来，冯立骏转账给柯培松总金额为4419600元（含借条60万元）；柯培松转账给冯立骏总金额为3925000元；冯立骏转账总金额4419600元-柯培松转账总金额3925000元＝494600元（客观充分证明柯培松仅欠冯立骏494600元），且该金钱关系为普通债权债务关系，不是物权上的债权债务关系。但是，冯立骏趁柯培松夫妻常年在北京生活，在未征得柯培松夫妻同意之情形下即根据（2012）厦证经字第12303号公证书、（2014）厦证经字第15516号公证书、（2014）厦证经字第15517号公证书，代理柯培松将讼争房产抵押给案外人胡细姣，抵押额为140万元，并在厦门市房地产交易权籍登记中心做备案登记。柯培松与胡细姣没有债权债务关系，更没有物权上的债权债务关系；但冯立骏主观代理柯培松签署的“借款协议”上体现柯培松向胡细姣借款140万元，这与实际柯培松欠冯立骏款项金额严重矛盾，纯属捏造事实；同时，对冯立骏与胡细姣是否是亲戚关系，是否存在债权债务关系表示疑问。与此同时，冯立骏在未征得柯培松夫妻同意之情形下即擅自将讼争房产交由案外人居住，并且没有支付租金给柯培松夫妻。所以连海洋要求冯立骏腾退讼争房产，不要无理阻碍强制执行；如冯立骏不腾退讼争房产，请求法院依法强制冯立骏腾退，打破讼争房产执行障碍，弥补连海洋特重大经济损失。 柯培松述称，一、柯培松并未与冯立骏签订《房产买卖协议》，柯培松在《房产买卖协议》上签名并提供给冯立骏，仅作为向冯立骏借款的担保，双方并无房屋买卖的意思表示。2014年7月30日，柯培松到厦门市公证处办理公证手续，将名下位于湖里区的部分权利公证委托给冯立骏。2014年8月1日，柯培松向冯立骏出具借条，借款60万元。同日，冯立骏出具《收据清单》，清单载明“兹有收取柯培松证件清单如下：产权证原件1份坐落湖里区公证书原件6份、租赁合同1份、买卖合同1份、借条一张，并于2014年11月1日还款当天全部如数归还。”由此可证实，本案案涉协议于2014年8月1日时就已存在。案涉房产买卖协议的内容存在种种不合乎情理的情形，具体如下：（1）协议载明2015年4月30日前付清全部购房价款，却载明2016年2月5日前办理房产过户手续，与常理不符；（2）冯立骏在载明支付购房款期间，实际支付金额超出载明的购房款金额72000元，亦与常理不符；（3）房产买卖合同签订后，柯培松办理了一份公证委托书，委托冯立骏代为办理抵押贷款手续，冯立骏依该份协议书，以冯立骏为借款人及抵押人，以胡细姣为贷款人及抵押权人，办理了讼争房产抵押手续，冯立骏买受讼争房屋后，不办理过户登记手续，又同意将讼争房产设置抵押，亦不合乎情理；（4）案涉房产买卖协议有加盖中介公司印章，但冯立骏出具的证据表明其将中介费转账给个人罗太良，且在另案中亦以同一笔转账凭证证明其交付了另一笔房屋中介费，存在矛盾之处。由以上的种种不合理情形可以知道，案涉房产买卖协议仅是冯立骏利用柯培松签名的空白房屋买卖协议，自行填写，捏造交易事实。二、柯培松自始至终均未向冯立骏交付房屋。柯培松与连海洋在厦门德义房产代理有限公司的促成下，于2015年9月3日签订《房产买卖协议》，将讼争房产出售给连海洋。柯培松与配偶吴淑梅于2015年9月7日到厦门市公证处办理授权委托公证给连海洋。因签订合同时租户的租期尚未届满，经与租户协商，租期租至2015年10月31日，后柯培松于2015年10月31日与连海洋进行房屋和物业交接。柯培松自始至终均未向冯立骏交付房屋。三、冯立骏并未向柯培松支付购房款。1.柯培松于2014年８月１日向冯立骏借取的60万元借款（事实上借款金额为537000元），柯培松早在2015年２月３日前已经返还，不存在以60万元借款抵房款的情形。2.本案讼争房产交易价格1862138元，但定金仅为5000元；协议约定房产于签约后一年才办理过户手续；讼争协议仅冯立骏持有一份，柯培松及中介均无本案讼争房屋买卖协议，以上情形明显悖于市场交易习惯。3.所谓的5000元定金、26万元购房款实际是冯立骏出借给柯培松的借款。冯立骏主张其借款给柯培松，按每日1%收取利息，前述两笔款项（5000元、26万元）也符合该收取利息的情况，冯立骏于2015年2月15日向柯培松支付款项99000元（含5000元），柯培松于2015年2月16日向冯立骏还款10万元，冯立骏于2015年3月2日向柯培松支付款项297000元（含26万元），柯培松于2015年3月4日向冯立骏还款303000元。据此可见，该笔5000元以及26万元仅是借款。本案讼争协议实际是冯立骏利用柯培松签名的空白房产买卖协议，根据双方的资金往来单方填写制作协议内容，协议无效。4.柯培松与冯立骏之间存在众多款项往来，冯立骏并无证据证明其向柯培松转款的几笔款项属于购房款。冯立骏所主张支付购房款的款项转账时间与双方借款的转账时间相近，若冯立骏主张的转款属于购房款，在转款时应予以备注区分，而冯立骏转给柯培松的款项均没有备注，事实上，该转款均属于借款。5.讼争房屋贷款仍由柯培松与吴淑梅还款。偿还按揭贷款的银行卡一直由柯培松持有，银行卡密码也仅有柯培松知晓。根据冯立骏单方制作的讼争协议可知，按揭贷款自2015年11月30日起应由冯立骏偿还，但本案讼争房产按揭贷款是由柯培松还款至今，冯立骏仅偿还部分按揭款项，即2016年11月、12月和2017年4月将款项转入按揭贷款还款账户，故意制造其履行讼争《房产买卖协议》的假象。从房屋按揭的贷款的偿还情况可知，双方明显不存在房屋买卖关系。综上，柯培松并未将案涉房屋出售给冯立骏，也未将房产交付给冯立骏，冯立骏也未向柯培松支付购房款，请求依法驳回冯立骏的诉讼请求。 吴淑梅述称，吴淑梅对案涉协议完全不知情，讼争房产系吴淑梅与柯培松的夫妻共同财产，吴淑梅不同意出售该房屋给冯立骏，案涉房屋买卖协议对吴淑梅不发生法律效力。 本院经审理认定事实如下：柯培松系讼争房产的登记权属人。柯培松与吴淑梅系夫妻关系。冯立骏与柯培松于2015年2月15日签订一份《房产买卖协议》，约定柯培松将讼争房产出售给冯立骏，成交总价为1,862,138元；协议签订之日，支付柯培松购房定金5000元；冯立骏于2015年4月30日前向柯培松支付451,500元；总价1,862,138元=借款600,000元+银行贷款805,638元+定金5000元+付款451,500元；双方应于2016年2月5日前签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》；柯培松应于2015年11月30日将房产交付给冯立骏使用；原房屋租期至2015年11月30日；双方交房前房租由柯培松收取，每月分期的银行按揭款由柯培松承担；柯培松向冯立骏2014年8月1日借款60万元抵购房款；全权委托公证书有效；截至2015年2月15日该房产尚余805,638元银行贷款包括在房产成交总价款中，2015年11月30日交房后由冯立骏偿还；中介费为12,000元。该份协议的中介公司为厦门坤大房地产策划有限公司，经办人罗太良。 2015年7月13日，冯立骏代理柯培松与胡细姣签订一份借款协议，约定柯培松向胡细姣借款140万元，并以讼争房产作为该笔借款的抵押担保。同日，冯立骏代理柯培松与胡细姣签订一份房地产抵押合同，约定以讼争房产为柯培松向胡细姣的借款140万元提供抵押担保。2015年7月22日，讼争房产上设立了一项抵押登记，体现抵押权人为胡细姣、抵押权利价值为140万元、债务人为柯培松。 冯立骏在（2016）闽0206执异74号案件中主张其于2015年4月20日转账支付罗太良购买讼争房产的中介费12,000元。在本案中则主张其于2015年4月20日共向罗太良支付了两笔中介费，分别是现金支付12,000元和转账支付12,000元。 冯立骏转账至柯培松银行按揭款账户，支付了讼争房产2015年12月至2016年4月的银行按揭款。冯立骏持有讼争房产2015年11至2016年5月份的水、电费发票及物业管理费发票。 本院于2015年12月4日立案受理原告连海洋与被告柯培松、吴淑梅房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）湖民初字第8648号。2015年12月15日，本院依据连海洋提出的诉讼保全申请作出（2015）湖民初字第8648号民事裁定书，查封了讼争房产。 另查明，（2015）湖执行异字第83号案件中，冯立骏主张其于2015年4月20日转账支付罗太良中介费12000元，用于购买位于厦门市湖里区。 （2018）闽02民终1383号判决已经发生法律效力，该判决书中载明：“柯培松称其签署的是空白房产买卖协议，本案《房产买卖协议》无效。对此……本院不予支持”。 2018年9月17日庭审中，冯立骏提交银行转账单，以证明其于2018年9月16日支付柯培松讼争房产的61,200元银行按揭款；冯立骏与柯培松共同确认讼争房产的银行按揭款现尚剩余65万元左右。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主要审查以下情况：是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记等等。冯立骏主张其在人民法院查封之前全额支付了购房款、非因买受人自身原因未办理过户登记等，本院分析认定如下：一.冯立骏提交的涉讼《房屋买卖协议》载明的购房总价1,862,138元系由借款600,000元+银行贷款805,638元+定金5000元+付款451,500元组成，亦即购房总价包括银行贷款，而本院于2015年12月15日以（2015）湖民初字第8648号民事裁定查封了讼争房产后，在2018年9月16日，冯立骏还在支付柯培松讼争房产的部分购房款61,200元（银行按揭款），并且庭审中，冯立骏与柯培松共同确认讼争房产的银行按揭款还有65万元左右，故对冯立骏主张的已经支付全部购房款，本院不予采信；二、冯立骏与柯培松约定2015年4月30日前付清全部购房价款，却约定2016年2月5日前办理房产过户手续，因此，在2015年12月15日法院查封之前，讼争房产未能办理过户不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；另外，房屋买卖合同签订后，柯培松办理了一份公证委托书，委托冯立骏代为办理抵押贷款手续，冯立骏依该份委托书，以柯培松为借款人及抵押人，以胡细姣为贷款人及抵押权人，办理了讼争房产抵押手续，冯立骏签订讼争《房产买卖协议后》，不办理过户登记手续，却又参与将讼争房产为柯培松的债务设置抵押，冯立骏的该项行为，亦不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；故本院认定，在2015年12月15日法院以（2015）湖民初字第8648号民事裁定查封了讼争房产时，买受人冯立骏存在因自身原因而未将讼争房产办理过户登记。综上，冯立骏就讼争房产不具备排除金钱债权执行的情形及权利。依照根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回冯立骏的诉讼请求。 案件受理费100元，由冯立骏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  苏天胜 人民陪审员  杨静芳 人民陪审员  邹 霞 二〇一八年十月十一日 书 记 员  林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。