黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0110民初3255号原告于杰，女，汉族，1985年1月1日出生，住哈尔滨市香坊区。委托代理人郎秀凤，黑龙江友翔律师事务所律师。被告孙鉴，男，汉族，1981年6月1日出生，身份证住址哈尔滨市南岗区。哈尔滨香坊汇公共设施管理有限公司的股东及法定代表人。被告哈尔滨锦盛成企业管理有限公司，住所地哈市香坊区延福街198号香坊汇F区082号。法定代表人：吴桐二被告共同委托诉讼代理人郭洁，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。原告于杰与被告孙鉴、被告哈尔滨锦盛成企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告于杰及其委托诉讼代理人朗秀凤、秦淑芝，被告哈尔滨锦盛成管理有限公司香坊汇股东孙鉴、哈尔滨锦盛成企业管理有限公司（以下简称锦盛成公司）的共同委托诉讼代理人郭洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、二被告给付原告自2016年3月1日至2019年3月1日期间的商铺租赁费共计109914元及违约金7831元；2、二被告承担连带责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系哈尔滨市香坊区延福街198号香坊汇·地下购物广场D区026号商铺的经营使用权人，由哈尔滨香坊汇公共设施管理有限公司（以下简称香坊汇公司）与原告签订了租赁经营合同，合同约定由原告将商铺交付给香坊汇公司租赁经营，租赁期限为三年，自2016年3月1日至2019年2月28日，年租赁费为36638元，支付时间为每年的3月1日支付下一年度租金。合同约定需要续签的，需在合同期满前两个月前双方协商，并另行签订合同，逾期视为原告同意以本合同内容继续履行，期限为香坊汇公司与第三方签订合同的期限。合同到期后，香坊汇公司并没有按照租赁合同的约定向原告支付租赁费，自2016年3月1日至2019年3月1日期间共计拖欠原告商铺租赁费109914元。经原告了解，香坊汇公司于2015年12月15日已经注销，被告孙鉴系该公司的股东及法定代表人，原告的商铺由被告锦盛成公司租赁经营，现租赁给火狐狸经营。被告孙鉴辩称：一、香坊汇公司于2015年12月已办理注销登记，原告与香坊汇公司在2015年底之前没有债务关系，被告孙鉴作为该公司股东不承担责任；二、原告自2016年3月后已知道实际经营人为被告锦盛成公司，该公司要求与其签订合同，原告没有同意，因此，原告要求被告孙鉴对本案承担连带责任没有事实及法律依据。被告锦盛成公司辩称：被告锦盛成公司自2016年1月左右开始实际经营香坊汇商场至今，其中包含原告的店铺。2015年12月16日，原告与香坊汇公司签订租赁经营合同，租赁期限为2016年3月1日至2018年2月28日，约定店铺按年4%即每年35539元的标准支付租赁费用。2016年3月之前，被告锦盛成公司接手经营商场，与原告协商签订合同，变更关于店铺金额条款，要求调整至购买商铺金额的4%计取租金，原告不同意，未签订合同。至2017年10月之前，被告将原告所在店铺区域整体出租给第三方，核每平米面积单价为595元，被告再次要求与原告签订合同，并请求按实际收付租金全部支付给原告，原告仍没有同意，也未签订合同。被告锦盛成公司按第三方给付租金，收到2018年10月9日，核算出原告商铺面积15.18平方米，实收租金为9032元。被告锦盛成公司请求按实际收益全部支付给原告，即9032元。因2017年10月10日之前未能出租出去，不同意支付租金，请求驳回原告的其他诉讼请求。此外，原告利息计算到2019年3月1日，按照香坊汇公司合同终止的时间是2018年2月28日，原告多请求了一年，即使与被告锦盛成签订了合同，终止时间也是2018年2月28日，而此后没有签订合同。原告为证明其诉讼主张，向本院举示如下证据：证据一、1、商铺使用权及经营权转让合同；2、香坊汇缴款通知单1张。证明：1、2010年12月19日，原告出资取得了嘉财恒润投资有限公司开发建设的哈尔滨市香坊区延福街198号香坊汇·地下购物广场D区026号商铺的使用权及经营权；2、商铺经营使用期限为40年，交铺时间为2016年3月10日，经营使用期限自2011年1月15日至2051年1月14日。证据二、1、租赁经营合同（2010年12月19日）；2、收据2张（2013年3月1日、2014年4月1日）。证明：1、香坊汇公司于2010年12月19日与原告签订了租赁经营合同，合同约定原告将商铺租赁给香坊汇公司统一招租经营，租赁期限自2013年3月1日至2016年2月29日止，租赁费用为香坊汇给予原告固定回报，按年向原告支付原告购买商铺金额的8%计算租赁费，即36638元，支付时间为每年的3月1日前支付下一年度租金。违约责任约定，香坊汇公司拖延支付租赁费用需支付违约金，需向原告按应当支付费用的同期银行贷款利率计算，同时其他约定中约定了需要续签的，需在合同期满前两个月前双方协商，并另行签订合同，逾期视为原告同意以合同内容继续履行，期限为香坊汇与第三方签订合同的期限，并约定了争议解决在商铺所在地法院诉讼；2、合同签订后，香坊汇公司按约定支付了2013年、2014年及2015年的商铺租赁费，并给原告出具了收据，并在收据中加盖香坊汇公司公章。证据三、1、租赁经营合同（2016年5月24日）。证明：1、2010年12月19日的租赁合同到期前，2016年5月24日，原告与香坊汇公司又续签了租赁经营合同，除租赁期限约定为自2016年3月1日至2019年2月28日外，租赁费用为年租金36638元，支付时间、违约责任及其他约定与原租赁合同均一致，但香坊汇公司至今也没有向原告支付2016年至2018年度商铺租赁费及违约金。证据四、1、香坊汇公司工商变更、注销登记档案及红盾网工商档案查询单一份；2、被告锦盛成公司及哈尔滨锦盛成企业管理有限公司香坊汇商场（以下简称香坊汇商场）工商档案一份及工商档案查询单二份；3、录像及文字二份（2018年1月5日、2018年2月9日）；4、香坊汇公司及被告锦盛成公司的经理孙文龙的名片一张；5、香坊汇商场的还款计划；6、火狐狸区域的图片。证明：1、香坊汇公司由孙鉴出资200万元，系香坊汇公司的唯一股东及法定代表人；2、香坊汇公司于2015年7月27日前即向工商税务机关报送了《注销税务登记申请》，并于2015年10月21日在报纸上刊登终止企业经营及清算组成员，即在与原告签订租赁经营合同之前，香坊汇公司已于2015年12月15日已完成了注销登记；3、被告孙鉴做为香坊汇公司的唯一股东隐瞒企业已经注销这一事实，并使用注销后的企业公章、欺骗原告仍与原告签订租赁经营合同，损害原告权益，并且作为清算组成员也没有告之原告企业注销这一事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》62条：“有下列情形，以行为人为当事人：(三)法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。”及《公司法》的相关规定，香坊汇公司已经注销，应当由被告孙鉴承担给付原告2016年至2018年度共计三年的租赁费本息的责任。4、从录像、香坊汇公司、被告锦盛成公司及香坊汇商场的工商档案上看，三家公司股东都有被告孙鉴，营业范围一致，经营地点一致，香坊汇商场是被告锦盛成公司的分公司，公司主要的成员和财务人员都是原班人马，被告锦盛成公司的杜玉梅和孙文龙经理也承认这一事实，并也承认香坊汇公司原租赁合同产生的债权、债务由被告锦盛成公司及香坊汇商场承接和负责还款，原告的商铺也由其负责经营管理并且租赁给火狐狸经营，三个公司在人员、业务管理、财产方面存在人格混同情形。2015年10月，被告锦盛成公司已经成立，香坊汇商场于2016年6月23日成立，继续管理香坊汇·地下购物广场，所以根据《公司法》第20条之规定，被告锦盛成公司应对被告孙鉴的上述债务承担连带清偿责任。经质证，被告孙鉴对原告提交的证据一、证据二无异议，认为证据二恰可以证明香坊汇公司对原告没有未履行的债务，作为股东不承担责任。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该合同的一方主体香坊汇公司已不存在，该合同上没有被告孙鉴签字，依据原告提供的法律依据，被告孙鉴不是行为人，对该合同履行与否不承担责任。对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告已确认2016年3月之前香坊汇公司对原告并未有债务，作为股东，被告孙鉴对于香坊汇公司的债务未清算，可承担责任，但本案对原告没有未履行的债务，至于2016年3月之后已由被告锦盛成公司承接经营，并未导致原告的损失，且该公司在2016年3月之前已与原告进行协商变更签订合同，未达成合意。公司是独立的法人主体，股东只依照法律规定承担责任，但原告所举证的事实不能证明被告对此承担责任。被告锦盛成公司对原告提交的证据一、证据二无异议。对证据三的真实性无异议，对合同中关于价款条款部分曾与原告协商，被告锦盛成公司要求变更签订合同，原告不同意，故一直未能签订合同，但被告一直是实际经营管理人。被告认为，由于原告未与被告签订合同，因此该合同条款部分内容对被告锦盛成公司不具有约束力，如租金条款。该合同的终止期限是2018年2月28日，即使被告锦盛成公司承接商铺经营，合同终止期也在2018年2月28日，原告要求自此之后的租金，仍按合同要求没有事实根据。对证据四的真实性无异议，原告与被告之间形成的是事实上商铺经营管理关系。被告也是独立的法人主体，独立的承担责任。被告孙鉴为证明其抗辩主张向本院提交如下证据：注销登记通知书二份。证明香坊汇公司作为法人主体已被注销，对签订的租赁经营合同不能承担主体责任，并与被告锦盛成公司达成由其继续经营商铺的合意。股东对已注销的公司债务承担责任，本案未有该情形，故不承担责任。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但无法证明被告的主张注销登记通知书形成时间是2015年7月27日，其税务已经注销，即香坊汇公司在2015年7月份因税务注销不能进行经济往来和财务上的任何支出，而被告锦盛成公司于同年8月份成立，并且被告锦盛成公司当庭已经承认两公司股东有衔接，由被告锦盛成公司继续经营原告的商铺，即被告孙鉴在香坊汇公司注销以后，仍使用注销后的公章与原告签订租赁合同，并且隐瞒相关事实，被告孙鉴在本案中是有过错的，滥用股东权利，损害原告利益，所以应当承担给付租赁费和违约金的责任，被告的证明观点不成立。被告锦盛成公司对被告孙鉴提交的该证据无异议。被告锦盛成公司为证明其抗辩主张向本院提交如下证据：证据一、2015年12月16日香坊汇公司与原告签订的租赁经营合同。证明：1、该合同主体被注销后，对原告而言是无效合同；2、被告锦盛成公司同意承接香坊汇公司经营的商铺，根据该合同，被告锦盛成公司不能直接承接该合同的全部权利义务，但原告拒绝与被告锦盛成公司协商签订合同；3、即使该合同对被告锦盛成公司具有约束力，而该合同终止期限是2018年2月28日，原告请求合同终止后的租赁费用无合同依据，被告锦盛成同意按实际收取的租金支付给原告。证据二、被告锦盛成公司于2017年8月14日与罗维水签订的租赁合同。证明：1、包括原告商铺所在区域，一并出租给罗维水，整体收取租金为85万元，根据全部面积核算，每平米单价为595元，该租金收益是被告2017年10月10日至2018年10月9日期间实际经营收入；2、被告锦盛成公司与原告未签订合同，且原告已签订的合同于2018年2月28日终止，被告锦盛成公司同意根据实际收取的租金向原告支付，而不是按原告主张的依据其与香坊汇公司签订的合同支付租金。经质证，原告对被告锦盛成公司提交的证据一，认为租赁合同租赁期到2018年2月28日，该合同明确约定是上打租赁费，应当于2018年3月1日支付下一年的租赁费，是符合该合同第十条约定的，合同约定续签要提前两个月协商，逾期视为本合同内容继续履行，所以2016年、2017年、2018年度的租赁费，被告孙鉴和被告锦盛成公司应当给付原告。关于合同效力问题，租赁合同是原告和香坊汇公司签订的，签订时香坊汇公司已经注销，不可能成为该合同的当事人，但不能因此简单的认定合同不成立或无效，应当结合本案的实际情况和事实，来确定该合同的真正当事人，从而来确定该合同是否成立以及效力，从本合同的对方当事人来看，无论是香坊汇公司还是被告孙鉴、被告锦盛成公司，如何改变也都不会加重原告的义务和履约风险。虽然香坊汇公司已注销，但由被告孙鉴成立的被告锦盛成公司一直经营管理至今，二被告对该事实予以认可。其中包括原告的商铺在内的一定范围区域，都租赁给了火狐狸经营，所以被告孙鉴虽然以注销的香坊汇公司的名义与原告签订合同，虽有不当，但并不影响被告孙鉴以及被告锦盛成公司的真实意思表示，即该合同的真正当事人也应当是被告孙鉴和被告锦盛成公司，即该合同是成立的，该合同的内容也不违反法律行政法规的禁止性规定，是合法有效的，并且有参考案例。对证据二、认为因原告没有提供罗维水的身份证，罗维水也没有出庭证实，并不能证实是以85万元租赁给罗维水，被告应当提供收取租赁的票据。租赁合同与本案没有关联性，并且原告所述的是被告孙鉴在香坊汇公司注销以后，使用注销后的公章与原告签订合同，并且滥用股东权利，被告孙鉴应当承担给付责任，而被告锦盛成公司是由于人格混同以及承接，所承担的是连带责任，是必然要受到租赁经营合同的约束，也应当给付2018年度的租赁费。被告孙鉴对被告锦盛成公司提交的证据一、证据二无异议。经审理查明：2010年12月19日，原告购买了嘉财恒润投资有限公司开发建设的哈尔滨市香坊区延福街198号香坊汇·地下购物广场D区026号商铺的使用权及经营权。交铺时间为2011年3月10日，商铺经营使用期限为40年。香坊汇公司于2010年12月19日与原告签订了租赁经营合同，合同约定：原告将商铺租赁给香坊汇公司统一招租经营，租赁期限自2013年3月1日至2016年2月29日止；租赁费用：香坊汇给予原告固定回报，按年向原告支付原告购买商铺金额的8%计算租赁费，即36638元；支付时间：每年的3月1日前支付下一年度租金；违约责任约定：香坊汇公司拖延支付租赁费用需支付违约金，需向原告按应当支付费用的同期银行贷款利率计算，同时约定需要续签的，需在合同期满前两个月前双方协商，并另行签订合同，逾期视为原告同意以合同内容继续履行，期限为香坊汇与第三方签订合同的期限。合同签订后，香坊汇公司按约定支付了2013年、2014年及2015年的商铺租赁费，并给原告出具了收据。香坊汇公司于2015年7月27日前即向工商税务机关报送了《注销税务登记申请》，并被予以准许，于2015年12月13日完成注销备案登记。被告锦盛成公司于2015年10月成立，自香坊汇公司注销后实际管理香坊汇·地下购物广场。另查明，被告孙鉴为被告锦盛成公司的股东，出资数额为250万元，占出资比例的50%。本院认为，原告与原香坊汇公司就案涉商铺签订了租赁经营合同，约定原告将案涉商铺租赁给香坊汇公司统一招租经营。香坊汇公司承租原告商铺期间，按照合同约定向原告支付了全部租金，香坊汇公司与原告间无债权债务关系。香坊汇公司在该合同到期前便已注销，但在合同到期后仍以其名义与原告续签了租赁合同，但自2016年1月之后便由被告锦盛成公司实际承租管理商铺，即香坊汇公司与原告签订的租赁合同并未得到实际履行，香坊汇公司无需给付原告租金，且香坊汇公司未给原告造成实际损失，故本院对原告要求该公司法人、股东被告孙鉴给付租金的请求不予支持。被告锦盛成公司虽然未与原告签订书面的租赁合同，但其在香坊汇公司注销后实际承接了原告商铺的经营权和管理权，被告锦盛成公司应按照原告与原香坊汇公司签订的原合同履行义务和行使权利，被告锦盛成公司应于每年3月1日前按原告购买商铺金额的8%计算支付原告租赁费，即36638元，故本院对原告要求被告锦盛成公司给付原告自2016年3月1日起至2019年3月1日止的商铺租赁费106617元，并自2016年3月1日起至实际给付日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算迟延给付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨锦盛成企业管理有限公司于本判决生效后立即给付原告于杰自2016年3月1日起至2019年3月1日止的房屋租金109914元。并自2016年3月1日起至实际给付日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算迟延给付利息（以拖欠年租金额度为基数）；二、驳回原告于杰的其他诉讼请求、案件受理费2655元（原告已预交），由被告哈尔滨锦盛成企业管理有限公司负担，并于本判决生效后立即给付原告于杰。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审审 判 长 郑 伟人民陪审员 齐 蓉人民陪审员 王丽君二〇一八年十月二十四日书 记 员 吴 杨