河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终119号上诉人（原审原告、案外人）：王友强，男，1970年9月9日生，汉族，现住河北省唐山市丰南区。委托诉讼代理人：李海艳、刘冲，河北丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：唐山市城市建筑工程总公司，住所地河北省唐山市建设北路39号。法定代表人：朱志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘峰，河北八观律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐山海丰房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路南区复兴路221号。法定代表人：张伟海，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩勇，河北唐正律师事务所律师。上诉人王友强与被上诉人唐山市城市建筑工程总公司（以下简称城建公司）、唐山海丰房地产开发有限公司（以下简称海丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）（2017）冀09民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王友强委托诉讼代理人李海艳、刘冲、被上诉人城建公司委托诉讼代理人刘峰、海丰公司委托诉讼代理人韩勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王友强上诉请求：撤销沧州中院（2017）冀09民初162号民事判决，依法公正裁决，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对水景花苑小区172号底商享有排除执行的权利。人民法院在进行查封活动时，应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”、第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”的相关规定进行。但实际上法院执行查封措施时，既未在涉案底商处张贴封条或公告，也未通知涉案底商的管理人或实际占有人，该底商未办理不动产登记，故上诉人对涉案底商的查封情况无从得知。上诉人从海丰公司受托人唐山市丰南区丰南镇集体资产经营管理中心购买了唐山市丰南区水景花苑172号底商，上诉人已经支付全部价款，实际占有该底商，虽未办理过户，但上诉人对此不存在过错。上诉人对水景花苑小区172号底商享有排除执行的权利，人民法院不应执行水景花苑小区172号底商。被上诉人城建公司答辩称，一、上诉人的诉请应当驳回，上诉人上诉的内容中其权利发生在法院查封之后，不应得到支持。根据城建公司在一审中提交的公证书可以清楚的显示相关涉案的上诉人在购买时不构成善意，公证书中清晰的反映了在出售房屋的小区售楼处前张贴的广告为法院查封财产欲购从速，在涉案的相关不动产前贴有法院张贴的封条，出售的价格远低于市场价，故对该部分案件应予以驳回。二、就发生在法院查封前上诉人陈述的交易不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条的审查标准，根据贵院已经做出的（2017）冀民终562号生效判决确立了该法律规定是审查能否排除执行的法律适用，而本次上诉人上诉的案件中均不符合上述法律规定，不能排除执行。三、上诉人诉请的解除查封措施属执行行为异议，不属于执行异议之诉的审查内容，对该部分请求依法驳回。被上诉人海丰公司答辩称，一、以海丰公司为甲方和丰南镇资产经营管理中心为乙方的委托协议第一条约定，甲方委托乙方对甲方现有的位于唐山市丰南区煤河南岸的水景花园小区中的房屋（见明细表）进行出售。据此约定，上诉人从唐山市丰南区丰南镇集体资产经营管理中心购买的172号底商，是否包括在海丰公司委托销售范围之内，应当以双方另行签订的明细表为据。委托协议签订时，张伟海因涉嫌刑事犯罪被羁押在丰南区看守所，委托协议和明细表全部被丰南镇集体资产经营管理中心的人拿走了，张伟海没有原件。据张伟海回忆，委托协议和明细表产生的时间不是同一天。委托协议产生在前，明细表产生在后。每张明细表上都有张伟海亲笔签名和指印，明细表中的房产只包括住宅，不包括底商和车库。二、出卖和购买被人民法院查封的房产，是否具有法律效力，请人民法院依法审查并作出判决。但海丰公司要强调的是，委托协议和明细表签订之时，张伟海没有人身自由，对哪些房产已被海丰公司抵押，哪些房产被人民法院查封，在签字时并不具体掌握。委托协议和明细表是经营管理中心草拟的，即使出现了不当委托，后果也应当由经营管理中心承担全部责任。三、为了明辨是非，海丰公司在一审时请求沧州中院向经营管理中心调取委托协议和明细表，由张伟海进行确认。沧州中院只调取了委托协议没有调取明细表，为上诉人抛开明细表，仅凭一份委托协议就认定涉案底商是海丰公司委托销售创造了条件。王友强向一审法院提出诉讼请求：1.判决王友强享有排除执行的权利；2.判决立即停止对位于唐山市丰南区水景花苑172号底商的强制执行，并解除查封措施；3.判决城建公司、海丰公司承担诉讼费用。沧州中院审理查明：城建公司与海丰公司建筑施工合同纠纷一案，河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）于2007年6月15日作出（2006）唐民初字第110号判决。海丰公司不服，向本院提起上诉。本院作出（2007）冀民一终字第139号裁定，撤销唐山中院（2006）唐民初字第110号判决，发回重审。唐山中院于2008年6月20日作出（2008）唐民初重字9号民事判决书，判决海丰公司于判决生效后十日内给付城建公司工程款14329903.81元，并从2005年2月4日起，支付拖欠工程款的利息至给付之日，并判令海丰公司从2006年4月11日起，每天按其拖欠工程款数额的0.5‰向城建公司支付违约金至执行完毕止。因海丰公司未履行上述生效判决，城建公司申请强制执行。2009年1月17日，唐山中院作出（2008）唐执字第133-4号裁定，轮候查封海丰公司所有的座落在唐山丰南区水景花苑172号至165-32号、A08-29号至A08-35号、168#、170#、172#、176#、178#、180#、36#、37#、40#、41#、42#、A08-25#、A08-26#、A08-27#、A07-8（43）号、A04-（74）号底商共36套。2009年4月24日唐山中院将该案移送唐山市丰南区人民法院（以下简称丰南法院）执行。丰南法院分别于2010年11月4日、2011年10月24日、2012年10月14日、2013年10月10日、2014年10月10日作出裁定，对已查封的海丰公司名下包括王友强主张的172号底商在内的数个底商进行了续查封。2015年3月5日本院作出（2013）冀执申（查）督字第10-1号裁定书，指令该案沧州中院执行。沧州中院于2015年9月29日作出（2015）沧执字第191号执行裁定书及协助执行通知书，冻结被执行人海丰公司银行存款人民币4000万元或查封其等额财产。查封了被执行人海丰公司名下的座落于唐山市丰南区商：165-18号至165-32号、165-45号、165-47号、A04-1号、A07-8号、A08-25号、A08-26号、A08-27号、A08-29号至A08-35号，36号、37号40号、41号、42号、168号、170号、172号、176号、178号、180号。查封期限三年，自2015年9月29日至2018年9月28日。2016年3月17日，沧州中院作出（2015）沧执字第191-2号执行裁定，拍卖被执行人海丰公司所有的包括王友强主张的172号底商在内的数个底商。沧州中院认为，唐山中院于2009年1月17日作出（2008）唐执字第133-4号裁定轮候查封了包括本案争执的坐落于唐山市丰南区商在内的数套房屋，而王友强所举证据证明其购买涉案172号底商的时间为2009年4月7日，即王友强购买涉案172号底商的行为发生在法院查封之后，故王友强的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其异议请求不能成立。王友强作为案外人就涉案172号底商不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，沧州中院作出（2017）冀09民初162号民事判决，驳回王友强的诉讼请求。案件受理费100元，由王友强负担。本院对沧州中院查明的事实予以确认。另查明，唐山中院在2009年1月17日作出（2008）唐执字第133-4号裁定，轮候查封海丰公司名下的包括案外人主张的涉案底商在内的数个底商后，将该案移送丰南法院执行，丰南法院作出（2009）丰执字第385号民事裁定，对已查封的海丰公司名下的包括案外人主张的涉案底商在内的数个底商进行了续查封。在唐山市丰南区城镇房屋产权产籍管理所查明，自2009年1月17日（2008）唐执字133-4号裁定后，除（2009）丰执字第385号系列查封、续封，（2015）沧执字191号查封、续封材料外，无其它案件查封材料。另，王友强提供的证据显示：“2009年4月7日，丰南镇经管中心与王友强签订《商业楼出售协议书》，以977866元的价款购买水景花苑小区172号商业用房，同日丰南镇经管中心为于怀出具977866元的收款收据。2017年8月26日，丰南镇水景花苑社区居委会出具证明，证明王友强自2009年4月7日购买水景花苑小区172号商业用房后开始使用。”本院认为，本案的争执焦点是王友强对涉案底商是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的主张实体权利，只有提交的证据能够同时满足该条规定的四个条件才能排除对涉案财产的强制执行。本案中，王友强所举证据证明其购买涉案底商的时间为2009年4月7日，根据法院查明情况下，在王友强购买涉案底商之前已被执行法院查封，即王友强是在被执行法院查封后签订的涉案底商买卖合同，故王友强提交的证据不能证明在法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同，因此其关于排除对涉案172号底商强制执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王友强虽然在二审期间提交了有关机关的证明，以期证明其对未能办理涉案底商不动产登记没有过错，但王友强购买底商发生在法院查封之后，对涉案底商不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，王友强上诉请求不能成立，应予驳回。沧州中院（2017）冀09民初162号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王友强负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  赵向鸿审判员  刘顺林审判员  刘立斌审判员  王振健二〇一八年十月八日书记员  崔彦茹