抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0411民初2142号原告：金勇，男，1967年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人:崔松，男，1983年9月12日出生，汉族，住抚顺市望花区。被告：姜燕，女，1956年10月21日出生，朝鲜族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：金世明，男，1954年2月26日出生，朝鲜族，住抚顺市顺城区，（系被告姜燕丈夫）委托诉讼代理人：伍健森，辽宁程众律师事务所律师。被告：金世明，男，1954年2月26日出生，朝鲜族，住抚顺市顺城区。被告:姜时华，男，1949年7月24日出生，朝鲜族，户籍地址抚顺市顺城区。原告金勇诉被告姜燕房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年8月9日诉至本院，本院于2017年1月20日作出（2016）辽0411民初2696号民事判决，原告金勇不服，上诉至抚顺市中级人民法院。抚顺市中级人民法院于2017年5月24日作出（2017）辽04民终526号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告申请追加金世明、姜时华为本案被告，本院予以准许。原告金勇，被告姜燕及委托诉讼代理人伍健森，被告金世明（被告姜燕委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，被告姜时华经本院公告送达后未到庭。本案现已审理终结。原告金勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的门市房租赁合同；2、判令三被告返还2015年6月至9月四个月的房屋租金10万元及相应利息（利息自2015年6月1日起至被告返还日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；3、判令三被告偿还原告的各项实际经济损失567038.9元；4、判令三被告赔偿原告违约金316000元；5、判令三被告承担装修评估费、诉讼费。事实和理由：原告与被告于2014年9月5日签订一份门市房租赁合同，被告把位于抚顺市顺城区的自有产权门市房出租给原告开餐厅使用，餐厅名为“花鲢鱼头”川南风味火锅。租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金一年一交，上打租，每年的8月30日前(提前一个月)一次性交齐下一年度的租金，五年合同租赁期的总租金共计158万元。租赁合同于2014年10月1日起正式开始生效，签约当日原告即付给被告第一年的租金30万元整，被告给原告出具收条。原告开始进场装修及置办营业所需一切设备和物品，前期筹备了近三个月，于2014年12月1日开始试营业。试营业期间发现诸多经营问题需要调整和改进，故原告于2015年1月20日暂停试营业，准备内部调整解决问题后再开张正式营业。原告将餐厅内所有设备和物品原地封存，开启监控系统，餐厅大门用链锁锁好，并电话告知被告餐厅暂停试营业，等过节后开春再启动。2015年5月底，被告在原告毫不知情和五年租赁合同的第一年还差4个月才到期的情况下，擅自撬开并换掉原告餐厅大门的链子锁，将房屋单方面收回，贴出告示租与他人。原告得知后，曾多次与被告电话沟通，并两次来抚要求与被告见面，就被告违约及损失赔偿等问题与之商谈，但均无实际结果。基于上述事实，原告已无法再与被告就违约及赔偿问题继续沟通。为维护原告的合法权益，故诉至法院，通过法院的公正裁决来追究被告的违约责任，挽回原告的经济损失。被告姜燕、金世明辩称，原告所陈述的事实与客观相违背，其诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：1、双方2014年9月签订了租赁合同，原告2014年10月开业后，欠付职工的工资，于2015年2月后不告而辞。在此期间酒店无人管理，多次被盗。被告多次找原告都没有回音，到了应交下一年度租金的时候原告始终没有出现，也没有对他是否承租表明观点。2016年1月原告要求被告退还租金，我们认为是原告违约在先，自动放弃租赁权利。2、原告要求赔偿装修的各项费用没有法律依据，因为租赁房屋原来是红袖场精品川菜火锅酒店，当时是整套设备转租给原告，并不需要大量装修装饰，原告的装修装饰与被告没有任何因果关系，原告主张的其他损失也没有证据。法律规定的是过错赔偿责任，由于原告自动放弃租赁权，没有按照合同约定的期限交下一年租金，是自动放弃租赁权。3、2015年6、7月，被告已在酒店门前公示了要改项经营，原告在此期间也知道了这个信息，但是原告并没有提出任何异议，而在2016年提出了被告在租赁期间内贴出广告转租。这些事实说明了原告故意制造本案诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。被告姜时华未到庭亦未答辩。经审理查明：1、2014年9月5日，原告金勇(乙方)与被告姜燕（甲方）签订一份门市房租赁合同，合同约定的主要内容包括：甲方将位于顺城区隆城花园A号楼4号总租赁面积840.39平方米的门市房出租给乙方；租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止，租期5年；租金每年30万元，付款方式为一年一交，上打租，每年的8月30日之前一次性交齐下一年度的租金，自第三年租金为32万元，第四年起每年的租金为33万；合同解除后装修费用与甲方无关；租赁期间，如甲乙双方因单方面原因不履行或违反本合同的约定，违约方应按照本合同总租金的20%向履行合同方支付违约金，若支付的违约金不足弥补履行合同方损失的，违约方还应额外继续承担赔偿责任。该合同附加物品清单中有独立空调、热风幕机、中央空调等。合同签订当日，原告向被告交付租金30万元。此后，原告对租赁房屋进行装修改造，并于同年12月1日开业经营名为花鲢鱼头的饭店。2015年1月25日原告暂停饭店营业并通知了被告金世明。2015年4月13日、14日，被告姜燕多次拨打原告电话，原告未接听，被告姜燕向原告发送短信表明将出租房屋立即收回，原告未回应。2015年5月31日，被告姜燕获悉饭店大门被损坏后报警，因原告未到场且无法取得联系，公安机关无法核实饭店内物品是否丢失，对报警进行了记录但未予立案。2015年7月4日，被告姜燕与案外人奚某就案渉房屋签订了房屋租赁合同，将房屋出租给奚某用于经营网吧，奚某对饭店进行部分重新装修。原告在庭审中提供了一份其自行统计的损失物品清单，包括：台式电脑、显示器、门店招牌和电子屏幕、点菜宝、视频监控、会员卡菜单、POS机、对讲机、路由器网线、消防合格证、消防测绘图纸、卫生许可证、餐厅酒水、餐具、桌椅、厨具、服装、电磁炉、吊灯、冰柜等。2、本案在审理过程中，原告申请对案涉房屋的装修残值进行评估，本院经抚顺市中级人民法院委托辽宁金地资产评估事务所（普通合伙）对原告的申请进行评估。该所根据原告提供的照片、工程（大包）结算清单等对案涉房屋的门脸、一二层大厅、洗漱间、楼梯、卫生间、包房、走廊等部位的装修残值进行评估。2017年12月25日，该所作出辽金地评报字（2017）168号资产评估报告，评估结果为：在评估基准日2017年12月1日时，案涉房屋现场可见部分和不可见部分装修工程总价为340652.33元，按照残值率90%计算，在2015年6月初时的装修剩余残值的市场价值为30.65万元。评估费3000元，由原告支付。3、案涉房屋分别登记在三被告名下，其中顺城区城东11方块隆城花园A号楼4号门市（面积240.17平方米）在姜燕名下；顺城区隆城街城东11方块A号楼4号门市2层（面积275.09平方米）在金世明名下，顺城区城东新区隆城街11方块A号楼4#201号门市（面积295.53平方米）在姜时华名下。金世明与姜燕系夫妻关系，姜时华与姜燕系兄妹关系。本院所确认的上述事实，有原告提供的门市房租赁合同、收条、照片、门市房租赁合同复印件、辽金地评报字（2017）168号资产评估报告，被告提供的短信截图、出警记录登记表、门市房租赁合同书，以上证据材料经开庭质证、认证，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案，原告与被告姜燕签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同中虽未约定合同解除的情形，但姜燕已将案涉房屋出租他人，与原告的房屋租赁合同已无法继续履行，故对于原告要求解除合同的主张，本院予以支持。对于原告要求被告姜燕返还2015年6月至9月期间的房屋租金10万元及利息的主张，因2015年7月4日被告姜燕与案外人奚某就案涉房屋签订了租赁合同，故本院确认被告姜燕应向原告返还7月至9月的房租，即75000元（30万元/12个月×3个月）。对于原告主张的应返租金的利息，没有法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告姜燕赔偿各项损失并按照总租金20%支付违约金的主张，因被告姜燕在租赁合同尚未到期的情况下，将案涉租赁房屋收回并转租他人，致使原告不能继续使用租赁房屋，被告姜燕的行为已构成违约。被告姜燕、金世明虽辩称原告未在合同约定的期限交纳租金，是主动放弃租赁权，因1、原告第一年的租期至2015年9月30日，原告已足额交纳了第一年的租金，姜燕将案涉房屋出租给案外人的时间是2015年7月，其时尚未至原告应当交纳租金的期限；2、姜燕以短信的方式告知原告收回房屋，被告未回复并不能代表原告自动放弃租赁权，故对于姜燕、金世明的该项辩称，本院不予采信。根据租赁合同第十六条的约定可以确认：被告违约时，如原告的各项损失超出了总租金的20%，则被告应按实际损失数额进行赔偿，如原告的各项损失未超出违约金数额，被告应按总租金的20%进行赔偿。对于原告主张的物品损失,被告姜燕、金世明均不予认可。原告为证明其主张，提供了物品明细及相关票据。原告主张损失的物品虽不在租赁合同的附加物品清单中，但因1、物品明细系原告自己制作，且部分物品所对应购买票据的真实性无法确认；2、物品清单中既包括办理消防合格证、卫生许可证等费用，又包括饭店营业期间的消耗品。故根据原告提供的证据，本院无法确认原告酒店停业时物品的数量，亦无法确认物品的损失数额。对于原告主张的装修损失，虽双方在合同中约定“合同解除后装修费用与甲方无关”，但因双方约定的租赁期限为5年，原告对其投资的附合于房屋的装饰装修物至少应享有5年的价值，现尚不足一年因被告姜燕违约而解除了合同，原告对装饰装修物的价值并未完全享用，给原告造成损失。对于损失数额，原告对装修残值申请了评估，被告姜燕、金世明虽对原告主张的装修范围不予认可，但原告提供了案涉房屋装修前后的比对照片和证人唐某在二审中的证言，故本院对原告主张的装修范围予以认可。现评估机构评定案涉房屋在2015年6月初时的装修剩余残值的市场价值为30.65万元，考虑到租赁合同期满时案涉房屋的装修仍应具有一定的价值，故原告的装修损失应少于30.65万元。综上，原告未能提供证据证明其物品损失和装修损失超出了违约金，故按照合同约定，被告姜燕应按照总租金的20%向原告承担违约责任，即违约金31.6万元（158万元×20%）。对于原告要求被告金世明、姜时华共同承担责任的主张，因1、金世明与姜燕系夫妻关系，姜燕出租的二人名下的房屋系夫妻共同财产，且金世明对姜燕将房屋出租给原告的行为知情，故其应当同姜燕向原告共同承担赔偿责任；2、姜时华虽未在姜燕与原告签订的租赁合同中签名，但姜时华系被告姜燕的亲属，且系案涉租赁房屋的所有权人，被告金世明亦曾自认是姜时华委托姜燕将房屋出租，故姜时华应为房屋的出租方，理应承担向原告的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告金勇与被告姜燕于2014年9月5日签定的门市房租赁合同。二、被告姜燕、金世明、姜时华共同返还原告金勇2015年7月至9月期间的房屋租金75000元。三、被告姜燕、金世明、姜时华共同赔偿原告金勇违约金316000元、评估费3000元，共计319000元。四、驳回原告金勇其他诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后十日内履行。逾期未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13660元、公告费560元，共计14220元，由原告金勇负担6450元，被告姜燕、金世明、姜时华共同负担7770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  刘军红人民陪审员  牛文静人民陪审员  王淑艳二〇一八年十月二十三日书 记 员  杨晓婷