广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初11424号原告：佛山市顺德区均安镇仓门社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区均安镇仓门环村路61号，统一社会信用代码554406067470526939。法定代表人：欧阳国颂。委托诉讼代理人：欧阳锦添，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林淑簪，广东聚理律师事务所律师。被告：欧阳高富，男，1969年6月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：欧阳仲荣，男，1965年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：唐健锋，广东正平天成律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区永安建筑有限公司,住所地佛山市顺德区均安镇齐安路9号，统一社会信用代码914406066174752685.法定代表人：欧阳景林。委托诉讼代理人：欧阳国健，男，1964年4月3日出生，汉族，系该司经理。原告佛山市顺德区均安镇仓门社区居民委员会诉被告欧阳高富、欧阳仲荣土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日受理后，依法由审判员殷南鹏适用简易程序独任审判，分别于2018年7月23日、2018年8月22日、2018年9月20日对案件公开开庭进行了审理，第一、二次庭时原告的委托诉讼代理人欧阳锦添、林淑簪、两被告的共同委托诉讼代理人唐健锋、曾旭慧到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告的委托诉讼代理人欧阳锦添、林淑簪、两被告的共同委托诉讼代理人唐健锋、曾旭慧到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请追加佛山市顺德区永安建筑有限公司为第三人，经审查，同意追加佛山市顺德区永安建筑有限公司为本案第三人；原告与两被告因协商向法院申请三十天的调解，该时间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求如下：1.确认原、被告签订《土地租赁合同》于2018年2月2日解除；2.判令被告向原告返还位于顺德区均安镇××南区××路商铺后××东面9.2374亩、西面26.6926亩，总面积35.93亩（折合约23954.53平方米）的土地、地上建筑物及配套设施（包括水、电、路、绿化、路灯、消防回填等）；3.判令被告向原告支付2018年2月3日至返还土地及地上建筑物期间产生的占用费（租金按照现租户每月均价每平方米15元计算，折合租金约每月359300元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉称，原告与被告于2007年4月3日签订了《土地租赁合同》，约定由被告租赁位于顺德区均安镇××南区××路商铺后面××排地东面的土地，租赁期限自2008年2月3日起至2018年2月2日止共十年，2018年2月2日合同期满后，原告多次通知被告办理返还标的物的相关手续，但直至起诉前被告仍拒不返还，并继续占用土地，严重侵犯原告的合法权益，引发当地村民的强烈不满，增加社会不稳定因素，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉。在第一次开庭中,原告增加诉讼请求如下：1.判令两被告共同支付2018年1月1日至2018年2月2日的租金44712.89元；2.判令两被告缴纳的保证金1000000元归原告所有。在第二次开庭中，原告撤回第一项增加的诉讼请求。两被告辩称，1.根据合同的约定，两被告带资2500000元进行的相关的工程建设，在竣工后六十天内，原告应当退还两被告，合同履行过程中，原告未依约向被告退款，合同应自动延长十年；2.由于原告填土、诉讼等问题，导致拖延了十个月，因为原告的违约，原告同意被告缴纳租金的时间顺延到2009年1月1日，故租赁期间也应顺延十个月；3.被告的转租行为，原告是明知的且未及时提出异议，第一次庭审后，被告已经将2018年租金全部支付给原告，原告只收取了2018年1月的租金，其余款项全部退还，同时被告已经缴纳保证金1000000元，已经足额支付原告的租金，故被告不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的仓门综合南区临时工业用地出租方案原件一份、仓门综合南区临时工业用地招租复印件一份、告知函复印件一份、常平路地块示意图打印件一份、涉案土地的卫星平面图打印件一份、涉案土地及地上建筑物的照片打印件七页，被告对上述证据均不予确认，本院认为仓门综合南区临时工业用地出租方案原件一份、仓门综合南区临时工业用地招租复印件一份，无法核实其真实性，且与本案无关，不予采纳，告知函复印件上没有被告的签名，无法证明被告确已收到，故对该证据不予采纳，常平路地块示意图、涉案土地的卫星平面图、涉案土地及地上建筑物的照片，该证据无法证明原告证明内容，不予采纳；2.对原告提交的建设工程施工合同佛山市顺德区均安镇仓门商业街排水工程、市政工程第一、二、三、四、五标段原件各一份、工程结算书佛山市顺德区均安镇仓门商业街排水工程、市政工程第一、二、三、四、五标段原件各一份，被告对上述证据均不予确认，被告认为不是合同当事人且部分合同的工程结算期限有改动，本院认为原告及第三人对上述合同及工程结算期限的更改均无异议，且被告未能提供证据予以反驳，故本院对上述证据予以采纳；3.对原告提交的被告欧阳高富与第三方签订的租赁合同复印件三份，被告对其不予确认，本院认为该证据为复印件，无原件予以核对且被告有异议，本院对该证据不予采纳；4.对原告提交的报告复印件一份、发票复印件一份、记账凭证复印件两份，被告对其不予确认，本院认为该证据中的报告及记账凭证均是原告单方制作且被告有异议，不予采纳，对于发票，与本案并无关联性，本院不予采纳；对于被告提交的仓门居委会（4#、5#、6#、7#）厂房施工合同、仓门居委会4#、5#、6#、7#厂房结算书（内含结算表）件、仓门厂房工程结算总表、仓门厂房工程数、确认书原件各一份、收据复印件二十七份、收款收据复印件两份、发票复印件一份、电力工程承发包合同（一）复印件一份、工程预（结）算书复印件一份（日期2008年12月22日）、编制说明复印件一份、工程总价表复印件一份、分期分项工程费汇总表复印件两份、措施项目分项工程费表复印件一份、其他措施项目分项工程费表复印件一份、人工材料机械价差表复印件一份、补充合同复印件一份、工程预算书复印件一份（日期2010年7月12日）、编制说明复印件一份、单位工程总价表复印件一份、分部分项工程费汇总表（2003）复印件一份、独立费表复印件一份、仓门工地材料款结算清单复印件一份、房地产估价报告原件一份，原告对上述证据均不予确认，原告并没有签订上述合同且并没有得到原告的授权，本院认为上述证据均是被告的单方行为，并无原告确认且与本案无关，故本院对上述证据均不予采纳；5.对被告提交的补充协议，原告对其真实性无异议，但证明内容有异议，原告并没有变更合同期限，本院对该证据的真实性予以确认。案经开庭审理，结合采信的证据，本院对本案事实认定如下：2007年4月3日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订了土地租赁合同，约定：1.甲方将位于顺德区均安镇××南区××路商铺后面××东面9.2374亩、西面26.6926亩，总面积35.93亩折合约23954.53平方米的土地出租给乙方作为自建使用，该土地以现状出租，地上建筑物及农作物全部由乙方自行清理；2.租赁期限为十年，从2008年2月3日起至2018年2月2日至，土地的租金（不含税）每年每亩14000元，每年租金共计503020元；3.甲方收取乙方履约保证金1000000元，如乙方在没有违约的情况下，履约保证金在租赁期满时返还给乙方，如乙方在基建期内违约的，预收乙方的第一年租金归甲方所有；4.甲乙双方自签订本合同起至2008年2月2日止为基建期，基建期免收乙方租金，租金从2008年2月3日起计租，首年12个月租金在竞投按金中预缴（即2008年2月3日至2009年2月2日的租金），以后乙方按先交租后使用的原则，按年逐年交纳租金，交纳时间为当年的3月28日，乙方必须按时交纳租金，如欠租逾期三个月以内，每日按年租金总额的3%承担滞纳金，逾期三个月以上，视作乙方违约，甲方有权单方面终止合同、没收履约保证金、无偿收回土地；5.乙方承租的土地必须严格按照乙方提供甲方的土地规划、建筑设计要求按统一规格建设，所在建筑物必须符合无污染、符合防雷、防火安全和环保部门要求的无公害工业厂房使用，未经甲方书面同意，乙方不得将工业厂房用作商业用途；6.本合同签订之日生效，由乙方带资人民币2500000元作为该地块的路网、供水设施和停车场等工程建设费用（或按实际工程数量结算为准，多除少补），乙方带资建设的道路和供水设施竣工后所产生的实际费用，经甲乙双方确认后60天内由甲方退还给乙方（不计算利息），如甲方未能依时退回前述工程建设费用，本租赁合同自动延长十年，则本合同租赁期限变更为20年，即从2008年2月3日起至2028年2月2日止，自2018年2月3日起至2028年2月2日止，乙方所租赁的土地用作商业用途且每年每亩的租金为15400元/亩，甲方不得提出任何异议；7.合同期满，乙方在承租土地时投入的设施：包含水、电、路、绿化、路灯、消防、防雷、回填等无偿归还甲方所有，乙方在租赁期限内不得擅自破坏、拆除上述设施，否则甲方有权在乙方所缴纳的履约保证金中扣除维修费用，不足部分追究经济责任，甲方在接收上述设施后，退回履约保证金给乙方。2007年3月27日，原告出具收据确认收到两被告的涉案土地的按金4600000元（含保证金1000000元、带资款2500000元、首年的十二个月租金）。其后，2009年12月31日，原、被告签订了《补充协议》，主要内容如下：原告经2009年9月7日的两委会研究，被告申请的情况基本属实，由于当时为填土与环宇打官司，用电审批，猪舍鸡棚拆迁等问题，延误了一段较长时间，为此两委同意减免约10个月的租金（即原合同中第四条中的起租日期2008年2月3日计租，变更为2009年1月1日起计租）。佛山市顺德区规划国土局于2003年6月13日出具顺国（转）［2003］50号文件关于同意农用地专用的批复，同意把村镇建设规划用地范围内（界址点坐标见附页）仓门股份合作社使用的31252平方米国有农用地（其中旱地4986平方米，鱼塘26266平方米）转为建设用地，专用后的土地作仓门居委会商业兼容办公用地；佛山市顺德区国土资源局于2004年12月31日出具顺国征补（2004）29号关于同意补办历史遗留建设用地的批复，均安镇人民政府，你镇位于仓门社区的历史遗留用地（备案号09-01）符合补办条件，且已接收违法用地的清查处理，同意收回仓门社区股份合作社的国有土地49840平方米作为你镇城镇建设储备土地，土地用途由城镇建设规划确定。1998年5月12日，均安仓门股份合作社与顺德市均安建设开发公司签订了征用仓门土地协议书，合同约定：均安仓门股份合作社借用顺德市均安建设开发公司名义征用坐落在均安镇百安公路仓门段侧的土地225.72亩，以上土地全部为仓门股份社集体留用，土地所有权属国家所有。佛山市顺德区均安镇仓门集体资产管理办公室与第三人分别于2007年9月1日、2007年9月10日、2007年9月15日、2007年9月21日、2007年9月28日、2007年10月8日签订了《均安镇仓门商业街排水工程》、《均安镇仓门商业街市政工程第一标段》、《均安镇仓门商业街市政工程第二标段》、《均安镇仓门商业街市政工程第三标段》、《均安镇仓门商业街市政工程第四标段》、《均安镇仓门商业街市政工程第五标段》；2011年4月9日，佛山市顺德区众信工程造价咨询有限公司出具了上述工程的六份工程结算书，工程造价分别为691427.24元、653720.82元、433158.5元、179127.3元、554362.88元、345628.07元。原告分别于2007年11月6日、2009年1月21日、2009年7月3日、2010年6月12日向第三人支付工程款1000000元、500000元、1000000元、500000元；第三人在诉讼中陈述上述3000000元的款项已收到，其中涉案工程款为2857424.81元，第三人同时陈述其和原告共同委托佛山市顺德区众信工程造价咨询有限公司对涉案工程进行工程结算造价，结算时间为2011年4月9日。2011年4月15日，两被告签名确认收到原告退回的涉案土地的按金4600000元。2013年1月9日，原告与两被告进行了对账，其中涉及涉案土地的2012年1月至12月的租金在退回涉案土地的按金予以抵扣。2018年7月24日，被告欧阳高富向原告转账549130.16元，用于支付涉案土地2018年1月至12月的租金，原告于同日向被告通过转账返还款项505814.56元，扣除的款项为2018年1月1日至2月2日的土地租金。再查，2018年7月20日，佛山市顺德区均安镇仓门社区居民委员会、佛山市顺德区均安镇仓门集体资产管理办公室、佛山市顺德区均安镇仓门股份合作经济社出具证明涉案的《土地租赁合同》未经民主表决程序。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，本案的争议焦点：1.涉案租赁合同的效力问题；2.涉案租赁合同的租赁期限有无变更的问题;3.关于保证金1000000元是否应当归原告所有。关于涉案租赁合同的效力问题，原、被告在诉讼中均认为合同是有效的，但原告同时又向本院递交涉案合同未经民主表决程序的书面意见，对此本院主动审查，分析如下：2007年4月3日，原告与被告签订了土地租赁合同，该合同也进行了公示公开，合同签订后，原告向被告交付了涉案的土地，被告也一直履行付款义务，截止原告起诉前，被告仅尚欠一个月的租金，在合同履行长达近十年的时间内，原告及村民也没有以涉案合同未经村民表决提出异议，故本院认定涉案是合同合法有效，对双方均有约束力。关于涉案租赁合同的租赁期限有无变更的问题，被告认为涉案合同的期限应顺延十个月，合同签订后，由于原告填土、诉讼等问题导致迟延交付土地，原告也同意租赁起算时间顺延十个月，应从2009年1月1日开始起算，原告抗辩涉案合同约定以现状出租给被告，由于没有及时清理建筑物导致工程建设延误，原告为此主动免除部分租金，租金从2009年1月1日起算，但合同的租赁期限没有变更，本院认为根据被告提交的补充协议中可知，双方确认涉案土地确实存在填土、诉讼、用电审批、猪舍鸡棚拆迁等问题，虽然合同中约定以现状出租，但事实上原告并未达到有效交付涉案土地，影响被告的实际使用，同时结合被告对涉案土地的巨大投入，从公平角度考虑，本院认为被告的抗辩合理，涉案合同的届满期限为2018年12月31日，由于双方对合同的履行期限有争议，2018年的租金被告未能及时给付，但在诉讼中，被告已经将2018年度的租金全部给付原告，原告只收取部分租金，剩余租金全部退回，该行为是原告权利的自由处分，被告的瑕疵违约行为不构成根本违约，鉴于本案的合同期限尚未届满，故原告诉请解除涉案合同、返还土地及移交地上建筑物，本院不予支持，至于涉案租赁合同是否续期十年的问题，由于原租赁合同期限尚未届满，原、被告可就合同期限届满后再主张相关权利。关于租金的问题，由于合同中已约定按年缴纳租金且于当年的3月28日前，原告诉请按照每月每平方米15元，并无相关依据，不予采纳，由于租赁合同约定了每年的租金为14000元/亩，故根据合同约定的计算标准，故涉案合同自2018年2月3日至2018年12月31日的租金为457541.4元（14000元/亩÷365天×332天×35.93亩），原告诉求超出部分，本院不予支持。关于保证金1000000元是否应当归原告所有，原告认为被告未能及时支付租金、擅自转租、变更房屋用途，已构成了根本违约，对保证金予以没收，被告抗辩并没有违约，被告的转租行为原告是明知的，拖欠的租金已经全部支付完毕，保证金不应予以没收，本院认为根据合同约定的期限，原告起诉前尚欠被告的租金仅为一个月，且在诉讼中，被告已经支付完毕，且将其后的2018年剩余租金支付给了原告，只是原告予以退回，被告仅为瑕疵的履约行为，被告的转租行为事实上早已存在，但原告并未提供证据证明已提出异议，视为已经默许转租行为，同理即使被告存在变更房屋用途，原告以其行为予以默许，综上被告的行为属于瑕疵履约行为，为此没收被告的保证金显失公平，故原告诉请没收保证金1000000元，理据不充分，本院不予支持。最后，被告在诉讼中提出对涉案建设工程合同中的关于年限的变更提出鉴定，经本院核实，该意思表示是原告和第三人协商一致的，故不存在鉴定的必要性，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告欧阳高富、欧阳仲荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区均安镇仓门社区居民委员会支付自2018年2月3日至2018年12月31日的租金457541.4元；二、驳回原告佛山市顺德区均安镇仓门社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27734.8元，减半收取为13867.4元（原告佛山市顺德区均安镇仓门社区居民委员会已预交），由原告佛山市顺德区均安镇仓门社区居民委员会负担9450.92元，被告欧阳高富、欧阳仲荣共同负担4416.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 殷 南 鹏二〇一八年十月三十一日书记员 欧阳凯婷