广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初570号原告：李永锋，男，1971年5月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：何倩云，女，1970年9月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上列两原告的共同委托代理人：朱智锟、温建锋，广东德比律师事务所律师。被告：广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社，住所地广东省广州市增城区荔城街城丰村新汤路1号。负责人：汤永祥。委托代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。原告李永锋、何倩云诉被告广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社（以下简称新汤合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永锋、何倩云的共同委托代理人朱智锟、温建锋，被告新汤合作社的委托代理人罗学源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永锋、何倩云诉称：2013年3月20日，李永锋、何倩云与新汤合作社签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》，约定以银行按揭方式购买位于广州市增城区荔城街荔景大道北裕丰名苑1幢701的商品房。合同签订后，李永锋、何倩云应新汤合作社要求支付了相应的首期款及办理过户手续相关税费及其他杂费。2014年4月9日，新汤合作社将上述房屋交付李永锋、何倩云使用。李永锋、何倩云随后装修入住，并依约预交了相应办证费用，但新汤合作社一直拖延履行合同。为此，诉至法院，请求判令，一、新汤合作社应立即将位于广州市增城区荔城街新园路33号1幢701房的房屋过户登记至李永锋、何倩云名下。二、新汤合作社向李永锋、何倩云支付迟延办理过户登记手续违约金（从起诉之日自起，以已付购房款为基数，每日按照中国人民银行同期同类贷款利率计至办理房产过户完毕之日止）；三、本案诉讼费由新汤合作社负担。被告新汤合作社辩称：新汤合作社认为李永锋、何倩云与新汤合作社签订的裕丰名苑定购合同违反国家强制性约定，属于无效合同，双方的房屋买卖行为无效。新汤合作社与李永锋、何倩云签订合同的时间是2013年2月27日，新汤合作社取得房屋产权证的时间是2015年7月9日，显然双方在取得房屋产权证前的交易为预售，且双方签订的合同明确约定是预售。新汤合作社的土地性质是国有土地，根据相关行政条例可知只有开发商预售的房屋才是预售房屋，其余的均不为预售房屋，且涉案楼盘曾被公示是非预售楼盘，告知广大市民不要购买，但是李永锋、何倩云明知上述情况仍然购买涉案房屋。根据合同法第五十二条的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖案件的若干解释》的第二条，双方签订合同是未取得预售许可证，也未取得产权证，违反国家强制性规定，根据上述法律规定，双方签订的合同应属无效合同。合同无效后李永锋、何倩云取得的财产应予以返还，新汤合作社应返还购房款给李永锋、何倩云。经审理查明：2013年3月9日，新汤合作社与李永锋、何倩云签订《增城市荔城镇城丰村新汤经济合作社裕丰名苑认购书》，约定李永锋、何倩云认购位于增城市荔景大道北裕丰名苑1栋701号，并约定了办理过户中产生的营业税、营业附加税种、所得税及土地增值税等新汤合作社与李永锋、何倩云和负担一半等内容。2013年3月20日，新汤合作社的销售代理人黄卫（甲方）与何倩云、李永锋（购买人，乙方）签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》，载明“……第一条本楼盘为新开发但按二手楼交易程序进行销售的新建毛坯房。……第二条房屋座落、楼层、编号、一手业主情况预售住宅单位位于荔××大道北××零壹号，……第三条房屋面积、销售价格：1、预售房屋面积暂定124㎡，……3.2预售房屋价格按照如下第1种方式确定：（1）按房屋预售单价6336元/㎡确定，……第四条房屋总价、付款、优惠……4.1、预售房屋总价暂定为大写柒拾捌万伍仟元整。……4.2、签订定购合同后即付定金大写伍万元人民币，十天内支付总房价的30%，即贰拾肆万伍仟元整。……首期款必须在2013年9月30日前付清，剩余房款由银行按揭房款。……第五条缴纳、办证、过户、按揭及费用。5.1乙方全权委托甲方代为办理所购房屋的纳税、办证、古湖、按揭等所有手续，……5.2、办理产权过户过程中将会产生一定的营业税、营业税附加税种、所得税及土地增值税等税项，按评估价或网签价计收，该笔费用暂时无法准确确定，可同开发商与乙方各负责一半，……5.3办理产权过户过程中将会产生一定的其他费用，包括但不限于契税、交易税、房屋测绘费、产权登记费、评估费及银行按揭费用等，此费用全部由乙方自行承担。……第六条交楼时间6.1楼盘整体交楼时间为2013年9月30日……第十条违约责任（1）乙方完全履行合同条款规定义务而甲方无法向乙方交付房屋的，则甲方应按双倍金额退赔乙方已交纳总金额。（2）、在乙方完全履行合同条款规定义务而甲方违反合同第六条规定的，乙方有权按每日￥1000元向甲方索偿延期交付罚款。（3）在乙方完全履行合同条款规定义务而甲方违反合同第七条规定的，……此件产生延期交楼责任按本条第（2）点执行。……”。2013年10月3日，何倩云出具《延迟收楼申请书》，载明“本人何倩云、李永锋承购购买裕丰名苑1栋701房，贵公司原定于2013年9月30日交付使用，现因个人原因，申请延迟至2014年3月30日收楼”。2014年3月30日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到李永锋、何倩云交来1栋701房预收办证律师费、备案预告登记费、按揭、保险费等（凭票据计算多除少补）壹万元”。2014年3月31日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到李永锋、何倩云交来1栋701房预收办证费（凭票结算多除少补）叁万元”。同日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到李永锋、何倩云交来1栋701房维修基金壹万叁仟零贰拾元”。同日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到李永锋、何倩云交来1栋701房服务费伍佰元。”。2014年4月9日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到1-701房何倩云、李永锋2014年1月-2014年3月物业管理费558元”。2014年5月16日，李永锋、何倩云与新汤合作社签订《补充协议》，约定了李永锋、何倩云委托新汤合作社办理纳税等手续，并在办理涉案房屋办出集体大证后两个月内，李永锋、何倩云配合新汤合作社办理过户手续。2015年8月28日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到何倩云、李永锋交来1栋701购房首期款伍拾伍万伍仟元整”。2016年3月9日，李永锋、何倩云与新汤合作社签订《协议书》，约定了网签合同用于缴纳税金和办理银行按揭，税金方面执行多除少补原则。具体税金金额以税务部门核定为准。2016年8月12日，广州市增城区地方税务局出具《信访事项处理意见书》，载明“赖良溪先生：……裕丰名苑的产权人是荔城街城丰村新汤经济合作社，现该经济合作社转让裕丰名苑房产，根据相关税收法律法规规定，企业所得税、房产税、土地增值税的缴纳义务人为该经济合作社，应由该经济合作社履行纳税义务。……”。2016年9月12日，新汤合作社向李永锋、何倩云发出《关于前来办证的催告函》，告知涉案房屋经税务局核定总价为637750元，李永锋、何倩云需要补交28435.18元税款，并要求接到函件后15日内履行合同义务。2016年9月16日，李永锋、何倩云向新汤合作社发出《回复函》，陈述因新汤合作社要求其承担不应由其缴纳的税费，因此不属于其缴纳的税费，其坚决不予缴纳。不认可新汤合作社提交的《客户交费清单》中的各项费用，也不认可《告示》、手机短信《通知》、《办证催告函》的内容。2016年10月5日，李永锋、何倩云向新汤合作社发出《回复函》，陈述在办证过程中其他企业或个人的附加费用一概与其无关，拒绝缴纳。2017年3月2日，新汤合作社向何倩云、李永锋发出《律师函》，告知因李永锋、何倩云尚未支付230000元购房款，且经多次催告，不履行缴纳税费的义务，为此在2017年3月2日解除与何倩云、李永锋之间的房屋买卖合同。2017年3月10日，李永锋、何倩云向新汤合作社发出《回复函》陈述其已经交齐按揭资料，并认为税费应在过户后再予以结算。2017年3月15日，新汤合作社向李永锋、何倩云发出《通知》，告知何倩云、李永锋需在2017年3月31日搬离涉案房屋。另查明，一、李永锋、何倩云曾与其他业主向本院起诉新汤合作社，本院受理后，案号为（2017）粤0183民初560-577、579-593、595-599、601-603号合计41案，上述案件除本院原告李永锋、何倩云，另案赖泳诗外，其余均由原告自愿申请撤回起诉而结案。二、涉案房屋于2015年7月22日登记至新汤合作社明细。三、因新汤合作社在2017年2月23日就涉案房屋与叶杰签订《存量房买卖合同》并于2017年4月27日将涉案房屋过户至叶杰名下，为此，李永锋、何倩云起诉新汤合作社、叶杰，要求确认新汤合作社与叶杰之间的房屋买卖合同无效。本院受理后，案号为（2017）粤0183民初3055号，本院经审理后，认为新汤合作社在未清结与李永锋、何倩云之间合同权利义务的情况下，将涉案房屋另行出售给叶杰，且叶杰不具备善意。故本院判决确认新汤合作社与叶杰之间的房屋买卖合同无效。判后，各方均未提出上诉，该案已经发生法律效力。庭审中，双方当事人另进行如下举证：一、新汤合作社提供短信，拟证明已通知李永锋、何倩云办理过户手续及缴纳税款，并可查询相关税费金额。对此，李永锋、何倩云回复对税费负担有异议而不预缴纳。二、李永锋、何倩云提供新汤合作社与其他业主签订的《补充协议》，拟证明新汤合作社承诺在办出房产证集体大证后两个月内过户至买方名下。因本案需以（2017）粤0183民初3055号审理结果为准，为此，2017年6月14日，本院裁定中止本案审理，现本案恢复审理。审理中，李永锋、何倩云陈述以下事实，1、涉案房屋尾款230000元未交。2、其他税费缴纳了，只差契税没有交。新汤合作社陈述以下事实，1、涉案房屋是没有取得预售许可证即进行出售，出售的时候也没有取得权属手续。2、已经告知了李永锋、何倩云应交税费的金额，新汤合作社已经缴纳了其他建设土地等税费，过户的费用是李永锋、何倩云承担的。本院认为：首先，关于新汤合作社与何倩云、李永锋签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”以及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，在本案中，作为出售人的新汤合作社不是房地产开发企业，未取得房地产开发企业营业执照，所涉房屋未取得商品房预售许可证。因此，涉案房屋在未取得预售许可证的情况下对外销售，已经违反了法律的规定，因此，本院对新汤合作社的上述出售行为持否定评价，双方当事人签订的《裕丰名苑住宅单位定购合同》应为无效。其次，关于李永锋、何倩云的诉讼请求能否支持的问题。《裕丰名苑住宅单位定购合同》是双方当事人真实意思表示，根据该合同约定，关于税费的种类与负担方式均作了明确约定，即李永锋、何倩云与新汤合作社各负担一半。虽然相关法律规定，由相关部门核定应交税的种类以及具体金额，并规定了相应的纳税义务人。但是法律并不禁止各方当事人以自由协商的方式对税费的分担进行约定，此类约定并不违法律的强制性规定，应当予以准许，因此本案李永锋、何倩云与新汤合作社关于税费分担问题协商结果，各方应当遵守。通过审查新汤合作社与李永锋、何倩云之间的往来函件内容可知，新汤合作社已多次通知李永锋、何倩云缴纳税费以及补交税费的金额，李永锋、何倩云以上述税费不应由自己负担为由予以拒绝缴纳，李永锋、何倩云的上述行为显然与《裕丰名苑住宅单位定购合同》中双方约定相悖，且其提出不缴纳税款的理由不能成立。故李永锋、何倩云履约过程不构成善意，在李永锋、何倩云未能缴纳税款的情形下，涉案房屋当然不能完成过户，上述责任不可完全归责于新汤合作社。同时在（2017）粤0183民初3055号案件中，本院认为新汤合作社在未清结与李永锋、何倩云之间合同权利、义务的前提下，就将涉案房屋出售给案外人的行为构成违约，但并不能由此推论出在履约过程中李永锋、何倩云是完全守约方。在李永锋、何倩云仍然没有完全支付其应负担的税费的情况下，即要求新汤合作社配合办理过户并支付逾期办理过户的违约金，显然不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李永锋、何倩云的诉讼请求。案件受理费11650元、诉讼保全费2637元，由原告李永锋、何倩云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  陈丽华人民陪审员  周伟权二〇一八年十月十六日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。