上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初20276号原告：雷霞，女，1979年9月1日生，汉族，户籍地河北省石家庄市。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海久远律师事务所律师。被告：上海韬永物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：贾智杰，总经理。委托诉讼代理人郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人范晓村，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告雷霞与被告上海韬永物业管理有限公司房屋买合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月11日、5月2日公开开庭进行了审理。原告雷霞及其委托诉讼代理人滑宝珠、被告上海韬永物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑玮到庭参加诉讼。后本案依法转为适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告雷霞及其委托诉讼代理人滑宝珠、被告上海韬永物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金12万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月16日，原告与被告销售顾问承聘签订《景瑞·尚滨江项目诚意登记书》，登记书第1条约定原告在签署登记书的同时应向被告支付诚意金人民币2万元；第3条约定若原告未按上述要求办理认购手续，未能成功认购房源并签署定金合同或上海市房地产买卖合同的，视为自动放弃认购权利，被告将不另催告，原告本人可在被告确定后至景瑞·尚滨江销售中心办理退款手续，退还的诚意金将于退款手续办理完成后的14个工作日内到达原告的银行账户。当日，原告向被告指定的银行账户转账2万元。2017年8月22日，原、被告签订《景瑞·尚滨江认购书》，预购物业坐落于上海市浦东新区浦明路1288弄景瑞·尚滨江10号(幢)20层03室(下称系争房屋)。认购书第1条约定签订协议书时，原告应支付购房定金50万元；自双方签署且原告按照认购书约定足额支付定金并取得被告开具的定金收条时起生效。当日，原告支付定金10万元。后原告通过房地产交易中心了解得知，被告销售的系争房屋根本不是新开发的住宅楼盘，而是二手商用房，且房屋占用的国有土地使用权使用年限仅剩35年。原告以购买新房居住的目的与被告签订认购书，而被告隐瞒严重影响原告签约与否的因素，基于此，原告再未向被告支付定金，同时要求被告退还诚意金及定金，而被告至今未予退还。原告提供了1、《景瑞·尚滨江项目诚意登记书》1份，证明2017年8月16日原告与被告销售顾问签订该登记书，约定若原告未能成功认购房源并签署定金合同或上海市房地产买卖合同的，可以退款；2、消费凭条1份，证明原告向被告转账2万元；3、《景瑞·尚滨江项目认购书》1份，证明原、被告于2017年8月22日签订该认购书，其中3.1条明确写的是商品房，被告完全可以写商住房，而被告刻意隐瞒；原告没有支付足额的50万元定金，被告也没有开具定金收条，认购书没有生效，没有成立定金合同和买卖合同关系；4、消费凭条1份，证明原告支付被告10万元；5、尚滨江项目未开票情况说明2份，证明被告在收取原告支付的2万元诚意金及10万元定金后，均未开具收据；6、原告与被告销售人员承好好的微信聊天记录4页，证明2017年12月5日原告没有去售楼处签退房申请书，被告存在伪造证据嫌疑。被告上海韬永物业管理有限公司辩称：本案是因为原告自身资金不足的原因提出解除协议的，被告依法有权没收定金，而诚意金在签署认购书的时候已转为定金，原告已支付12万元定金，不会因为约定了生效条款而导致合同不生效，故不同意原告的诉讼请求。被告提供了1、落款时间为2017年12月5日、2017年12月30日的《退房申请》各1份，证明是由于原告资金不足导致退房；2、2017年8月23日至11月3日被告工作人员张戌斐的微信聊天记录4页、微信语音聊天记录1份，证明原告从来没有以产权性质提出退房，是因为资金紧张要求退房；3、收据存根2份，证明被告已开具了12万元的定金收据；4、2017年11月21日22时41分原告发给被告工作人员张戌斐微信，证明原告提到已到被告公司办理退房申请；5、上海市房地产权证1份，证明被告系系争房屋的权利人；6、企业信用信息公示报告1份，证明被告名称于2017年5月15日由丰永(上海)置业有限公司变更为上海韬永物业管理有限公司。被告对原告提供的证据1的真实性、合法性无异议，认为原告在事后签署了认购书，有定金合同的性质，就转为定金了；对证据2无异议；对证据3、4的真实性和合法性无异议，认为商品房和商品住宅不能划等号；系争房屋是被告从开发商处买来的，不是传统意义上的二手房，周边类似性质的住宅均价要20万元/平方米左右，而原告不具有上海市购房资格，只能买这种性质的房屋，所以原告不知道房屋性质是不合理的；被告出具过定金收条；对证据5无异议；对证据6认为因工作人员已经离职，故真实性无法确认，原告在2017年12月6日是到过现场办退房申请的。原告对被告提供的证据1上原告的签名不予认可，且认为被告两次提供的复印件不一致；对证据2的真实性无异议，认为被告工作人员一开始没有向原告说明真实情况，才有了后面的微信聊天，但被告提供的语音通话内容不全；对证据3认为没有拿到过任何收据，并且被告提供的收据时间在前的收据编号大，时间在后的编号小；对证据4认可微信是原告发的；对证据5、6的真实性由法院审核。审理中，经原告申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对被告提供的落款时间为2017年12月5日的《退房申请》(检材1)上“雷霞”签名是否为本人原始签名、“雷霞”签名与内容中的填写字迹是否一次书写形成以及落款时间为2017年12月30日的《退房申请》(检材2)上“雷霞”签名是否为雷霞所写进行鉴定。鉴定单位于2018年7月11日作出司鉴院(2018)技鉴字第911号司法鉴定意见书，鉴定意见为1、检材1上需检的“雷霞”签名是本人原始签名(即是用书写工具直接书写形成、是雷霞所写)；2、检材1上需检的“雷霞”签名与内容中的填写字迹不是一次书写形成；3、检材2上需检的“雷霞”签名不是雷霞所写。原告为此次鉴定支出鉴定费8,100元。原、被告对鉴定意见均无异议。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况以及司法鉴定意见，本院确认如下事实：2017年8月16日，原告(诚意登记人)与被告(诚意登记接受方)签订《景瑞·尚滨江项目诚意登记书》，该登记书约定：“1、登记人在签署本登记书的同时应向诚意登记接受方支付诚意金人民币20,000元，未支付诚意金则不享有本登记书的登记人权益。……3、若诚意登记人未按上述要求前来办理认购手续、未能成功认购房源并签署《定金合同》或《上海市房地产买卖合同》的，视视作自动放弃认购权利，诚意接受方将不另催告，诚意登记人本人可在诚意接受方确定后至景瑞·尚滨江销售中心办理退款手续，退还的诚意金将于退款手续办理完成后的14个工作日内到达登记人于上海市内开立的本人银行账户。4、诚意登记人在签署本诚意登记书时，已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并确认诚意登记人及联合诚意登记人均具备购房屋资格……”。当日，原告支付被告诚意金2万元。2017年8月22日，原告(乙方)于被告(甲方)签订《景瑞·尚滨江认购书》，认购书约定预购物业坐落于上海市浦东新区浦明路1288弄景瑞·尚滨江10号(幢)20层03室(即本案系争房屋)，预测建筑面积为177.83平方米，房屋单价129,337元/平方米，总房款2,300万元。认购书三、其他约定事项约定：“1.签订协议书时，乙方应支付购房定金人民币500,000元(大写人民币伍拾万元整)，……。2.乙方应自本认购书确定之日起7日内2017年8月29日前持本认购书及定金收条与甲方签署《上海市房地产买卖合同》及相关文件，并支付约定之购房款……10.本认购书一式三份，自双方签署且乙方按照本认购书约定足额支付定金并取得甲方开具的定金收条之时起生效，均具有同等法律效力……”。在认购书原、被告签名、盖章的下方，由被告工作人员手写备注，内容为：“2017年8月22日共支付定金120,000元(大写：壹拾贰万元整)2017年8月24日补足定金500,000元(大写：伍拾万元整)”。2017年8月23日至11月3日期间，原告在与被告工作人员张戌斐的多次微信聊天中，谈及因资金紧张而要求被告工作人员帮其降低房价。原告因此也未按约向被告补足定金50万元。2017年12月5日，原告在内容为：“本人于2017年8月22日意向/认购/签约景瑞尚滨江项目浦明路XXX弄XXX号XXX室，签署了《意向协议书》/《定金协议》/《上海市房地产买卖合同》，并已付意向金/定金/房款(大写)壹拾贰万元整，现因为自身资金无法及时到位原因提出解除《意向协议书》/《定金协议》/《上海市房地产买卖合同》。本人知悉本人的解约申请不符合法律规定，本人愿意承担由退房引起的相关费用和任何法律责任”的《退房申请》上签名。另查明，编号为沪房地浦字(2013)第003948号《上海市房产权证》显示，系争房屋登记的权利人为丰永(上海)置业有限公司，登记日为2013年1月18日，房屋类型为办公楼、用途为办公。丰永(上海)置业有限公司于2017年5月15日变更企业名称为上海韬永物业管理有限公司(即本案被告)。2018年3月14日，原告诉来本院，要求判如所请。审理中，原、被告一致确认在《景瑞·尚滨江认购书》中由被告工作人员手写的备注内容，系双方对认购书格式条款约定的在签订认购书时原告应支付定金50万元的变更，备注内容中写明的2017年8月22日(即签订认购书当日)支付定金12万元，包含了原告已支付的诚意金2万元。审理中，原告表示不愿继续履行涉案的合同，被告对此无异议，且双方均表示不需法院对解除合同进行裁判。本院认为，原、被告就系争房屋的买卖签订的《景瑞·尚滨江项目诚意登记书》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，依法有效。原、被告在该登记书基础上签订《景瑞·尚滨江认购书》，在该认购书手写备注中双方将认购书格式条款约定的在签订认购书时原告应支付定金50万元变更为2017年8月22日(即签订认购书当日)支付定金12万元，2017年8月24日补足定金50万元。而认购书同时约定自原告按约足额支付定金并取得被告开具的定金收条时起生效，从该约定看认购书系附生效条件的合同，自条件成就时生效。从实际履行来看，原告在签订认购书当日支付定金12万元(包含原告已支付的意向金2万元)后，未能按约补足定金，据此本院认定双方约定的合同生效条件无法成就，认购书未能生效，原告已支付的12万元不具有定金的法律效力。审理中原、被告对解除双方之间的合同意见一致且表示不需法院对此作出裁判，于法无悖，本院照准。现原告要求被告返还已支付的定金12万元，于法有据，本院予以支持。当然，根据在案证据，可以认定原告未能按约履行合同的原因在于其自身经济能力问题，而原告是否存在缔约过失的情形，应否承担相应的法律责任，因被告在本案中未有相应的诉请，故本院在本案中不作审议，当事人可依法另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定，判决如下：被告上海韬永物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告雷霞定金12万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,700元(原告雷霞已预交)，由被告上海韬永物业管理有限公司负担；鉴定费8,100元(原告雷霞已预交)，由原告雷霞负担4,050元，由被告上海韬永物业管理有限公司负担4,050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 金审判员 马建红审判员 龚燕敏二〇一八年十月十日书记员 倪 熠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。