西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初5769号原告:姚秀莉，女，汉族，1989年10月25日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：郭晓颖，陕西丰采律师事务所律师。被告：秦小冬，男，汉族，1976年7月22日出生，住西安市灞桥区。委托代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。第三人：汤彦，男，汉族，1966年6月20日出生，住西安市雁塔区。第三人：安瑞芳，女，汉族，1962年3月28日出生，住西安市雁塔区。原告姚秀莉诉被告秦小冬、第三人汤彦、安瑞芳执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚秀莉的委托代理人郭晓颖、被告秦小冬的委托代理人刘元到庭参加了诉讼。第三人汤彦、安瑞芳经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告姚秀莉诉称:2014年5月23日原告与汤彦、安瑞芳签订房屋买卖协议，汤彦、安瑞芳将其位于西安市××区××单元××室（房产证××区字**189.96平方米)的房屋以总价款55万元出售给原告,合同签订后原告分两次全额支付了购房款,被执行人也依约定提供了房产证原件等登记过户手续。但由于汤彦、安瑞芳怠于履行合同义务,使其房屋始终不能办理过户登记手续。针对汤彦、安瑞芳的违约行为,原告于2015年3月向西安市长安区人民法院提起诉讼，该案经过一、二审,2016年5月11日西安市中级人民法院正式下达(2016)陕01民终1353号《民事判决书》,判决:一、维持西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决第二项；三、汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即将西安市××区××单元××室长青园房屋过户至姚秀莉名下；四、汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即向姚秀莉支付违约金110000元。判决下达后,由于被执行人汤彦、安瑞芳未在规定的期限内履行生效判决，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向西安市长安区人民法院中请强制执行。长安区人民法院受理该执行案后,依照法定程序下达(2016)陕0116执1549号《执行裁定书》及《协助执行通知书》。裁定将该房产过户至原告姚秀莉名下。同时,根据《中华人民共和国合同法》第60条、第130条及《中华人民共和国物权法》第15条的规定精神,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力的规定,原告已取得该房屋的所有权,没有过户登记是由于汤彦、安瑞芳不配合所致,不影响原告合法享有该房产的物权。被告秦小冬系原本案执行案件的申请人,只是一般上的债务案件,不应当执行原告已享有的物权房产。特别要强调的是,在被告秦小冬与汤彦、安瑞芳的借贷关系中,汤彦、安瑞芳出具借条并明确约定“以夫妻名下位于望庭4幢5单元1002房产和陕Ａ×××**车辆作为担保”,也就是说被告秦小冬应当执行其已经约定的汤彦、安瑞芳名下的其他担保财产,不应当申请对本案所涉及的房产采取执行措施。针对该事实及理由,原告向贵院提出了案外人执行异议,并提供了充分的证据及资料。但是2017年3月21日所作出(2017)陕0113执异59号民事执行裁定书,却无视原告的合法请求,错误裁定驳回原告的执行异议,侵犯了原告的合法权益。现原告特向贵院提起执行异议诉讼,请求判令：1、立即停止对位于西安市长安区申店乡长青园3幢1单元10602室商品房的强制执行,并解除查封措施；2、被告承担本案诉讼费用。被告秦小冬辩称：原告提起的解除涉案房产查封不符合最高院的相关规定,应当予以驳回原告诉请。原告相对于第三人就涉案房屋享有的合同之债的债权并不优先于被告享有的债权,法院接受被告的强制执行申请并依法对涉案房屋采取强制查封措施符合法律规定,原告并不享有足以排除强制措施的相关权利。第三人汤彦、安瑞芳经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年5月23日,原告与第三人汤彦签订一份《房地产买卖契约》,约定由原告以550000元购买第三人汤彦位于西安市××区××单元××室长青园房屋一套,交房时间为2014年7月31日,过户时间为房产证登记满5年之日起30日内。合同还约定,如果汤彦在2014年7月31日未能交付房屋。逾期超过30日的,原告有权解除合同,也有权选择随时要求汤彦立即将产权证过户至原告名下或原告指定的第三方名下。合同签订后，原告向第三人支付购房款，第三人亦向原告出具了收到房屋全款的收款收据及委托办理房屋过户的委托书。因第三人未按合同约定履行，原告于2015年3月将第三人诉至西安市长安区人民法院,要求汤彦、安瑞芳立即交付房屋、过户房屋并承担违约金11万元。长安区人民法院于2015年12月15日作出(2015)长安民初字第01163号民事判决书,判决汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即向原告姚秀莉交付涉案房屋，同时驳回原告其余诉讼请求。原告姚秀莉不服该判决,向西安市中级人民法院提起上诉,西安市中级人民法院于2016年5月11日作出(2016)陕01民终1353号民事判决书,判决：一、维持西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决第二项;三、汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即将西安市××区××单元××室长青园房屋过户至姚秀莉名下;四、汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即向姚秀莉支付违约金110000元。随后原告姚秀莉依据(2016)陕01民终1353号民事判决书向长安区人民法院申请执行。2016年11月3日，西安市长安区人民法院作出（2016）陕0116执1549号执行裁定书，裁定将被执行人汤彦所有的位于西安市××区××单元××室过户至原告名下。2016年11月26日长安区人民法院的现场执行笔录记载：执行法官称“今天我们长安区法院执行庭前来涉案标的物的房间内，由你们开门查看该房屋……今天将此房屋交付给申请人姚秀莉,本案的房屋交付问题就此结束”。因第三人汤彦涉及其他民事纠纷，本院作出(2014)雁民初字第07004号民事判决书,判决汤彦、安瑞芳向原告秦小冬偿还借款350000元及逾期利息等。经本案被告申请，本院执行庭依据(2014)雁民初字第07004号民事判决书对汤彦采取执行措施。在执行过程中，本院执行庭于2016年3月4日向西安市长安区住房保障和房屋管理局送达了(2015)雁执字第02190号执行裁定书及协助执行通知书,查封了被执行人汤彦名下坐落于西安市××区××单元××室的房产。该房屋被查封后，原告于2017年4月6日向本院提出执行异议，本院执行庭经审查认为：案外人（姚秀莉）提交的西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决书及西安市中级人民法院(2016)陕01民终1353号民事判决书是本院对执行标的查封后作出的另案生效法律文书,本案执行的是金钱债权,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定此种情形下对案外人的异议应不予支持。案外人在本院查封前签了书面买卖合同并支付了全部房款,也通过诉讼请求交付房屋、过户房屋并承担违约金,但案外人提交的证据不能证明其在本院查封前已合法占有该不动产,案外人在长安区人民法院申请交付房屋及执行中现场执行笔录显示的交付房屋等事实,发生时间也在本院查封之后,不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故作出(2017)陕0113执异59号执行裁定书，裁定驳回了姚秀莉的执行异议。姚秀莉遂向本院提出执行异议之诉，故而形成本案。另查，原告自2015年9月开始缴纳涉案房屋的水、电及物业费。再查，现房屋由案外人张美丽居住，其与原告签订《买卖定金合同》，但仅向中介公司支付定金2万元，未向原告支付任何款项，现经原告同意借住于涉案房屋内。以上事实，有房地产买卖契约、(2015)长安民初字第01163号民事判决书、(2016)陕01民终1353号民事判决书、（2016）陕0116执1549号执行裁定书、现场执行笔录、(2017)陕0113执异59号执行裁定书、《买卖定金合同》、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在本院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房款,且已通过诉讼方式请求交付房屋、过户房屋并承担违约金。同时，在长安区人民法院执行笔录中显示，执行法官记载“由你们开门查看该房屋”，故涉案房屋应当已在执行前由原告实际占有，同时结合原告交纳水、电及物业费的事实，对原告主张已于2015年9月即占有该房屋的事实予以确认。关于房屋现状，因案外人张美丽与原告系债权关系，且其为借住房屋，故与本案无涉。综上，原告对第三人名下不动产享有足以排除强制执行措施的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：不得执行西安市××区××单元××室房产(产权证号：西安市房权证长安区字第**)。案件受理费100元，由被告承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  宋社军人民陪审员  王荣梅二〇一八年十月二十六日书 记 员  李 静打印：相丽华校对：马小倩2018年月日送达