西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初3098号原告：申妍妍，女，汉族，1986年9月17日出生，住西安市临潼区。委托代理人：刘向锋，陕西正北律师事务所律师。被告：西安汉华房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91610133578427801L，住所地：西安曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场**楼**。法定代表人：黄色环，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：宋三香，陕西菲格律师事务所律师。委托代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。原告申妍妍诉被告西安汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申妍妍的委托代理人刘向锋、被告西安汉华房地产开发有限公司的委托代理人宋三香均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告申妍妍诉称，2014年5月5日，原告在被告处以银行按揭的方式购买了被告开发的位于西安市××新区雁曲五路××、××以西的曲江华著中城3幢1单元21层122116号房，并签订了《商品房预售合同》。合同约定原告首付105478元；剩余230000元以银行按揭方式支付给被告，同时合同约定被告应于2015年6月30日将符合交房条件的且未改变设计的房产交付原告使用。合同签订后原告依约在中国银行办理了个人一手住房贷款、抵押登记事宜。但合同约定的交房期限届满至今被告仍以各种理由推诿拒不履行交房义务。原告认为，被告迟延交房的行为已经构成违约，应当承担继续履行合同、支付违约金并赔偿损失的违约责任，故诉至法院，请求：1.依法确认原被告之间的《商品房买卖合同》有效，并立即向原告交房；2.由被告承担从2015年6月30日起至实际交房之日止的违约金（违约金按照每日万分之三计算，至起诉之日约75000元），以及造成原告的损失20000元；3.本案诉讼费用由被告承担；4.被告向原告履行交付《商品房预售买卖合同》以及出具已收款项的收据（发票）相应附随义务。被告西安汉华房地产开发有限公司辩称，原告要求被告承担逾期交房的违约责任并向其交付房屋的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。2014年5月5日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的曲江华著中城3幢1单元21层12116号房，合同总价款为335478，首付款为105478元，剩余230000以银行按揭的形式予以支付。因原告资金周转困难，于当日向被告支付10000元购房款，剩余购房款95478元由其向陕西欣正投资有限公司借款并签订借款合同，同日，陕西欣正投资有限公司将上述借款支付至被告账户。为确保原告按时偿还上述借款，原告承诺未按期偿还借款的，被告有权不予办理房屋交付手续并单方面终止购房合同。但截止开庭日，原告一直未予支付。被告认为，《借款协议》（首付分期）系平等协商的基础上签订，系合法有效的合同，原告关于未偿还借款之前被告不予办理房屋交付手续的承诺系其符合其真实意思表示亦属有效，对于上述债务，原告应当履行相应的偿还义务，原告在未完全偿还上述借款之前，被告有权不予办理房屋交付手续，因此原告要求被告交付房屋并承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。同时被告也保留单方终止商品房买卖合同的权利。另就原告要求交付商品房买卖合同及缴费票据的诉求，被告认为原告按照公司规定向被告提出申请并符合相应条件后，被告会向其交付相应的资料。经审理查明，2014年5月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市××新区曲江华著中城3幢1单元21层12116号房，合同总价款为335478元，首付款为105478元原告已于合同签订当日付清，剩余230000元以银行按揭的形式予以支付，出卖人应在2015年6月30日之前将经验收合格的商品房交付原告使用。出卖人如逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。2014年5月5日，原告（借款人）签订了《借款协议（首付分期付款）》，载明：本人购买涉案房屋，向陕西欣正投资有限公司借款，借款95478元用于支付首付款，于2014年6月1日至2015年6月1日，按年为单位分两次无息归还，如本人逾期还款，逾期在30之内，自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，借款人按日向陕西欣正投资有限公司支付逾期应还款金额的千分之3为违约金；逾期超过30天的，本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利，西安汉华房地产开发有限公司有权不予办理房屋交付手续并单方面终止购房合同，将所购房屋转卖他人，首付款不予退还。后原告收到了该95478元。被告据此认为因原告未按期还款，其有权不予交付房屋。原告认为该借款协议中并无被告盖章认可，亦超过了行使解除权的法定期限。2014年7月14日，原告（借款人）与中国银行股份有限公司西安咸宁路支行（贷款人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定为购买涉案房屋贷款金额230000元。同日，原告（甲方、抵押人）与中国银行股份有限公司西安咸宁路支行（乙方、抵押权人）签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定对《个人一手住房贷款合同》中的借款230000元提供抵押，抵押房屋为涉案房屋。2014年7月30日，中国银行股份有限公司西安咸宁路支行向被告发放了230000元。被告认为其收到的全部已付房款为325478元。原告提供2017年3月31日陕西欣正投资有限公司出具的《债权转让通知书》，载明根据我司与陕西汉华中城物业管理有限公司达成的《债权债务转让协议》，现将我司对您依据《借款协议（首付分期付款）》所拥有的债权总额的100%即85478元，依法转让给陕西汉华中城物业管理有限公司，请您自接到该债权转让通知书后向陕西汉华中城物业管理有限公司履行全部偿还义务。原告认为与陕西欣正投资有限公司的债权债务关系与本案无关，该债务的债权人为陕西汉华中城物业管理有限公司，而非被告。经询，被告称涉案房屋目前达到交付条件，未进行产权登记。关于诉讼请求的损失20000元，原告认为系参照同等地段同等面积房屋的租房价款计算的。上述事实，有《商品房买卖合同》、《借款协议（首付分期付款）》、《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《债权转让通知书》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，双方均应依照该合同履行各自义务。在《商品房买卖合同》中已明确载明首付款105478元原告已于合同签订当日付清，被告认为原告还有10000元未付，无事实依据，本院依法不予采信。原告提供的《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》能够证明其履行了向银行申请贷款的义务，而根据本案查明的事实，银行已将230000元剩余款项支付给被告，故被告已于2014年7月30日收到全部购房款，其应按照《商品房买卖合同》的约定于2015年6月30日将涉案房屋交付原告，其未按约交付，应当承担交付房屋和支付违约金的责任。原告要求按照每日万分之三计算，符合合同约定，本院依法予以支持。原告要求承担损失20000元，未提供证据证明，本院依法不予支持。原告要求被告交付《商品房预售买卖合同》以及出具已收款项的收据（发票）的义务，被告也认可未向原告出具上述文件，该义务属于合同附随义务，被告应予履行。被告辩称原告未归还首付款的借款，提供该借款的借款人为陕西欣正投资有限公司，且后者于2017年3月31日将该债权转让给陕西汉华中城物业管理有限公司，该债务的债权人不是被告，被告不能以此对抗交付房屋的义务。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告申妍妍交付位于西安市××新区曲江华著中城3幢1单元21层12116号房；二、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告申妍妍赔偿逾期交房违约金（违约金以335478元为基数，按照每日万分之三自2015年7月1日起计至实际交付房屋之日）；三、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告申妍妍交付双方于2014年5月5日签订的《商品房买卖合同》，并同时向原告申妍妍交付已收款335478元的发票或收款收据；四、驳回原告申妍妍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7757元，由被告承担7397元，由原告承担360元。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 郝 杰审判员 孙文文审判员 张蓓欣二〇一八年十月十一日书记员 王景涵打印：相丽华校对：王景涵2018年月日送达