黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0102民初9991号原告：樊爱岭，男，1963年11月2日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：臧健淇，黑龙江龙滨律师事务所律师。被告：哈尔滨理工大学，住所地哈尔滨市南岗区学府路**。法定代表人：周宏力，男，1968年2月28日出生，汉族，哈尔滨理工大学校长，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李宇祥，黑龙江信诚律师事务所律师。原告樊爱岭与被告哈尔滨理工大学（以下简称为理工大学）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告樊爱岭及委托诉讼代理人臧健淇，被告理工大学委托诉讼代理人李宇祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊爱岭向本院提出诉讼请求：判令理工大学给付逾期办证违约金37933.55元。事实和理由：2010年，樊爱岭与理工大学签订哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书，购买位于哈尔滨市××单元××号房屋。理工大学于2010年11月20日向樊爱岭交付房屋。樊爱岭实付购房款758671元。双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。樊爱岭及其他买受人多次找理工大学要求办理不动产权属证书未果。直到2017年10月9日樊爱岭才取得不动产权属证书。理工大学逾期办证的行为已违反了合同的约定，应承担违约责任。理工大学辩称：一、本案应追加黑龙江金麦隆建设发展有限公司（以下简称为金麦隆公司）为共同被告，由其承担违约责任。临江小区及周边范围的动迁补偿、回迁安置、开发建设、项目验收、税款缴付、房屋销售等均是金麦隆公司承担。因小区立项是以理工大学名义，房屋销售时也只能将理工大学作为出卖方对外签订合同。事实上原告是与金麦隆公司完成的房屋交易行为，购房款（包括差价款）都交给了金麦隆公司，该公司为原告出具了收款凭证。退差价的业主，也是由金麦隆公司承担退款义务。贷款的业主，房屋保证金都交付到了金麦隆公司保证金账户，涉案房产之所以逾期办证，系因金麦隆公司欠缴税款所致，违约责任应由该公司承担，申请将金麦隆公司追加为共同被告。二、逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，该请求权应当适用诉讼时效。理工大学不否认部分业主向理工大学主张过履行办证义务的诉求，但理工大学认为，原告要求办理房屋所有权证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，是两个截然不同的诉求。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，该请求权应当适用诉讼时效。依据合同履行情况，结合合同第十五条约定，理工大学向原告交付房屋的时间是2010年11月20日，计算480日，应当界定理工大学在2012年3月14日前负有为原告提供办理产权证照资料的义务，逾期视为违约。理工大学违约，原告不要求退房的，理工大学应承担已付房价款5%的违约责任。而根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。理工大学认为，既然对于追究逾期办证违约金的诉求，有诉讼时效规定，本案的诉讼时效起算点就应是2012年3月15日。但原告如不能举证证明自2012年3月15日至起诉日，向理工大学主张过逾期办证违约金，原告提起本诉就已超过法定诉讼时效期间，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、关于樊爱岭提交的哈尔滨市住房保障和房产管理局《关于王正磊上访反映问题的处理意见书》、理工大学《关于理工临江小区业主信访事项的答复意见》、黑龙江省教育厅《不予受理告知书》、哈尔滨市解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室《关于协助理工临江小区1-3栋项目办理不动产销售专用发票的函》。理工大学对真实性、合法性、关联性均有异议。认为证据是复印件，在理工大学被诉的几十起房屋买卖合同纠纷案件中，所有当事人的该份证据完全相同，为传来证据，不能作为定案证据使用；并非来源于理工大学。且该证据恰恰证明了业主的信访事项是临江小区办理产权证问题，而不是主张支付逾期办证违约金，不能证明原告本人提出过逾期办证违约金的诉求。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定，“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”故上述证据虽为复印件，但仍能推知其真实性。同时，其中还包括理工大学向业主出具的答复意见，理工大学在质证时否认该证据来源于理工大学，违反了诚实信用原则。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”樊爱岭提交的上述证据，虽未直接显示当事人参与信访，但证据足以认定理工大学未按约定办理权属证书的问题引发了群体访。国务院《信访条例》规定，多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表，代表人数不得超过5人。王正磊等人代表信访的行为，符合《信访条例》的规定，能够代表相关的业主向国家机关提出保护民事权利的请求。反之，按照理工大学的质证意见，如果涉及的所有业主均应亲身参与信访并取得信访回函才构成诉讼时效中断，则必将导致信访工作的大量增加和当事人权利主张成本负担的加重，其社会不良效果显而易见。据此，本院对理工大学的质证意见不予采纳，对上述证据予以采信。二、关于樊爱岭提交的照片、录像。理工大学对真实性、合法性、关联性均有异议。认为照片不能提供原始载体，为存有疑点的传来证据，不能作为定案证据使用。照片只能证明有身份不明的群众（不能确定均为临江小区业主）到学校及相关部门信访过。照片中，条幅、群众手持的纸牌、衣服上印的字样都是“要产权”、“坚决要求办理产权证”、“要爱丁堡小区房屋产权证”，没有逾期办证违约金的任何体现，不能证明原告本人在照片形成的时间、、地点向理工大学及相关部门主张过逾期办证违约金视频也不能提供原始载体，为存有疑点的传来证据，不能作为定案证据使用。视频和录音的副本，文件名称的时间是原告自行编辑的，原告无法提供录音及视频资料的原始载体，使录音、视频资料的形成时间无法查实清楚。视频中是否有原告本人、在场其他人员的身份均不明确。录音中的话也不是原告说的。不能证明原告本人在场，原告不能提供委托他人维权的客观证据，不能证明原告本人多次向理工大学主张过逾期办证违约金。最高人民法院法复〔1995〕2号《关于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的资料不能作为证据使用的批复》，将录音资料的证据合法性标准限定在“经对方当事人同意”，未经对方同意私自录制的，不具有合法性，不能作为证据使用。本院认为，按照当前的社会管理能力，不可能存在身份不明群众到学校及相关部门信访的情况，按照《信访条例》的规定，信访人提出信访诉求还应提交信访人的姓名、住址。而非法信访则由公安机关负责处置。故理工大学发表的身份不明的群众到学校及相关部门信访的质证意见，不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定，“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。”新的司法解释规定与旧的司法解释不一致的情况下，应当适用新的司法解释。本案中，理工大学对购房业主的接待是公开接待，诉求回复也是公开答复，业主的录音录像行为是维权取证行为，并不构成对他人合法权益的严重损害，故理工大学关于录音录像不具有合法性的质证意见不能成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”的规定对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出卖人理工大学与买受人樊爱岭签订了《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》。合同第十五条约定：“出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。3.出卖人负责办理该物业的商品房产权证，办理过程中国家法律约定的办理产权相关费用由买受人承担；因出卖人原因导致办理产权所产生的附加费用由出卖人承担。买受人应按合同约定积极配合出卖人办理产权登记手续，如因买受人原因导致产权不能办理，责任由买受人承担。”合同签订后，由樊爱岭向金麦隆公司交纳购房款，理工大学向樊爱岭开具增值税普通发票，樊爱岭交付购房款共计758671元。理工大学于2010年11月20向樊爱岭交付房屋。理工大学未在合同第十五条约定的期限内履行出卖人提供办理权属登记的资料到产权登记机关备案的义务。因理工大学逾期未履行出卖人提供办理权属登记资料到产权登记机关备案的义务，相关的房屋买受人在权益受侵害后，以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，提出办理权属证书、给付逾期办证违约金等权益主张。本院认为：关于《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》的性质及效力问题。本案，双方签订的合同虽名为单位自建职工住房内销合同，但理工大学还向校外不特定人员销售了房屋，故虽然名称不同，但合同内容与商品房销售合同内容一致。理工大学关于单位自建职工住房内销合同不是商品房买卖合同的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。双方签订的合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合同成立并生效。关于是否应追加金麦隆公司参加本案诉讼的问题。本案，买受人向金麦隆公司交纳购房款系基于与理工大学之间的买卖合同关系，与金麦隆公司之间并未成立合同关系，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故理工大学提出的应追加金麦隆公司为被告、由金麦隆公司承担本案违约责任的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”本案，因理工大学逾期未履行备案义务等问题，致使购买房屋的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的业主代表所作出的维护合法权益的行为均可视为其他业主的维权行为。故理工大学关于本案超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案，买受人按照合同的约定主张出卖人给付违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：本判决发生法律效力之日起十日内，哈尔滨理工大学给付樊爱岭违约金37933.55元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元，减半收取375元，由哈尔滨理工大学负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘国有人民陪审员  赵春燕人民陪审员  李艳雨二〇一八年十月二十二日书 记 员  高 晶