大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初630号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孙燕，女，1976年5月18日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省大连市西岗区。被告：姜家超，男，1982年11月15日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连华安物业管理有限公司（以下简称“华安物业”）与被告姜家超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许致笙、孙燕，被告姜家超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费人民币3,886元，违约金人民币1,166元，合计人民币5,052元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月5日，大连广泰房屋开发有限公司（以下简称“广泰公司”）与原告签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连市美树日记小区提供物业服务。原告向被告位于美树日记小区36号楼3单元201室的房屋提供了物业管理服务。被告房屋的建筑面积为89.96平方米，物业费为每月每平方米1.8元。被告2010年3月25日交房，根据原告统计，被告自2016年1月1日至2017年12月31日期间欠缴原告物业费3,886元。原告多次上门催收协商、电话催收等方式向被告追缴物业费均无果。原告按照约定履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业费，影响了原告的正常经营秩序，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告姜家超辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，未交物业费的时间属实。被告是因为看中了美树日记的环境才购买案涉房屋，之前没有欠费。但是原告的物业服务和之前的服务差距较大。案涉房屋此前是由被告父母在居住。现在回去看到案涉房屋感觉和想象中不一样了，以前绿化不错，现在都改成了停车场，绿化做的也相当不好，还有绿化的地方都改为私人菜园了。被告住二楼，该栋的四楼以前私自把烟道改了，导致被告母亲居住时烟味特别大，曾经三楼和四楼为这个事情和原告协商过多次，但是始终未能解决，所以不同意缴纳物业费。经审理查明，被告系大连市甘井子区圣林南园36号楼3单元201室房屋的业主，房屋建筑面积89.96平方米。2010年3月25日，被告作为乙方与甲方即案涉房屋的开发单位广泰公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，主要内容为：甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；多层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.8元计算、高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.7元计算、电梯费每月每户12元；乙方交纳费用时间按缴费周期前一个月25日前；协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与选定的物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止终止；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。另查，2012年6月起至今，广泰公司委托了原告对圣林南园进行物业管理。2012年6月5日广泰公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，约定：甲方广泰公司将大连市机场新区圣林南园委托乙方华安物业实施物业管理；多层住宅、高层住宅、小高层住宅、公建、别墅物业标准收费范围暂定1.7-2.2元每月每平方米（不含电梯运行费），具体物业费标准，在甲方与业主签订《大连市前期物业管理服务协议》时跟业主约定；乙方享有甲方与业主签订的《大连市前期物业管理服务协议》中约定的委托方转让给受委托方的权利。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。又查，被告未向原告交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，拖欠物业费金额为3,886元（1.8元/月/平方米×89.96平方米×24个月）。本院认为，被告与广泰公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》、广泰公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》均是合同双方真实的意思表示，合法有效。被告同意广泰公司将圣林南园住宅区的物业管理服务委托给物业企业实施，原告也自2012年6月5日起为被告提供了物业服务，被告作为该小区业主应当缴纳物业费。根据案涉《大连市前期物业管理服务协议》的约定，多层住宅的物业服务费为每月每平方米1.8元，被告应交纳物业费的时间为缴费周期前一个月25日。对于2016年的物业费被告应在2015年12月25日前缴纳，对于2017年的物业费被告应在2016年12月25日前缴纳，现已过交费期限，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费3,886元的诉讼请求具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告所称邻居私改烟道的问题，因邻居私改烟道系其他业主的行为所致，被告的证据不能证明原告对此有过错或未履行相关责任，不能以此免除被告交纳物业费的义务。对于被告辩称原告提供的物业服务不到位，绿化遭受破坏等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜家超于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连华安物业管理有限公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费3,886元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告姜家超负担。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟审 判 员  刘 瑾人民陪审员  张爱华二〇一八年十月十日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。