云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云3401民初692号 原告：思那永宗，女，1971年3月16日出生，藏族，住德钦县。 委托诉讼代理人：吴培三，云南润泽律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：和仕花，云南润泽律师事务所律师。特别授权代理。 被告：香格里拉市嗡嘛措房地产开发有限责任公司，住所：香格里拉市敬香路。 法定代表人：知布，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雀亚军，该公司职工。特别授权代理。 委托诉讼代理人：陆志红，合发律师事务所律师。特别授权代理。 原告思那永宗与被告香格里拉市嗡嘛措房地产开发有限责任公司（以下简称嗡嘛措公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案，依法适用普通程序分别于2018年1月18日、2018年10月15日公开开庭进行了审理。思那永宗及其委托诉讼代理人吴培三、和仕花，嗡嘛措公司的委托诉讼代理人雀亚军、陆志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告思那永宗向本院提出诉讼请求：1、要求解除思那永宗与嗡嘛措公司签订的《商品房购销合同》，并由嗡嘛措公司退还给思那永宗购房款人民币374,221.00元并承担还款期间的银行利息；2、要求嗡嘛措公司赔偿给思那永宗装修费用人民币71,800.00元；3、要求嗡嘛措公司支付给思那永宗违约金人民币37,422.1元。事实和理由：2013年8月5日，嗡嘛措公司将其开发的康藏商都第一幢第一层8号商铺预售给思那永宗，该商品房建筑面积为36.15平方米，单价为10,351.9元/平方米，购房总价款为374,221.00元。思那永宗基于嗡嘛措公司对康藏商都项目的整体规划及宣传资料与其签订了商品房购销合同。合同签订后，思那永宗向银行申请贷款用于支付购房款。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”康藏商都项目的整体规划及宣传资料都显示思那永宗购买商铺四周都是商铺的建设，形成一个整体的商业区，但嗡嘛措公司交付商铺至今，思那永宗所购商铺周边都没有按照之前的规划及宣传资料进行商铺建设，并未形成与规划及宣传资料一致的商业区，也并未按照《商品房销售管理办法》规定时间将设计变更情况书面告知思那永宗，嗡嘛措公司未在规定时间内通知思那永宗，思那永宗有权退房，并应由嗡嘛措公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。据此，思那永宗已不能实现购买商铺时的目的，嗡嘛措公司的行为构成违约，思那永宗有权退房，嗡嘛措公司应依法承担违约责任。 被告嗡嘛措公司辩称：一、康藏商都项目整体规划、宣传资料是要约还是要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条之规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（1）内容具体确定；（2）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。据此，要约以订立合同为直接目的，要约必须包含能使合同得以成立的必要条款。本案中，宣传资料仅是唤起他人的要约，宣传主要内容是区域位置和区位优势，也没有一个合同必备的条款。因此，康藏商都项目的整体规划、宣传资料是要约邀请。基于思那永宗向嗡嘛措公司发出要约，嗡嘛措公司承诺后双方签订了《商品房购销合同》。嗡嘛措公司依照合同约定，履行了义务，并如期交付了房屋，现房屋由思那永宗使用，不存在不能实现合同目的的情形。二、思那永宗主张还款期间的利息及违约金的行为是双重索赔，无相关法律依据。三、康藏商都项目开发过程中，征地拆迁由政府负责，三期项目因政府无法征收土地，致使未能开发。项目一期、二期已如期完成，并交付使用，嗡嘛措公司不存在违约行为，第三期未能开发的原因是政府放弃征地拆迁工作，所以无法继续开发。综上，思那永宗主张合同目的不能实现的情况不存在，请求驳回思那永宗的全部诉讼请求。 原告思那永宗为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1．康藏商都宣传册，证明嗡嘛措公司的康藏商都项目整体规划及宣传资料都显示思那永宗购买商铺四周都是商铺的建设，形成一个整体的商业区，但嗡嘛措公司交付商铺至今，商铺周边都没有按照之前的规划及宣传资料进行商铺建设，并未形成与规划及宣传资料一致的商业区。 2．《商品房购销合同》，证明思那永宗向嗡嘛措公司购买商铺及向银行申请贷款180,000.00元。 3．收据三张、个人贷款支付凭证一张、代收印花税现金交款单一张及中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书一张，证明思那永宗向嗡嘛措公司共计支付购房款374,230.00元。 4．装修费用收条，证明思那永宗支付商铺装修费71,800.00元。 被告嗡嘛措公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据： 1．《香格里拉县康藏商都建设项目合作协议》，证明征拆工作由香格里拉市人民政府负责。 2．《香格里拉市第一届人民政府第十八次常务会议纪要》，证明香格里拉市人民政府常务会议同意嗡嘛措公司放弃康藏商都三期的开发建设。 2018年7月3日，本院组织双方当事人到涉案商铺进行了现场调查，确认了商铺的具体位置、周边的情况，制作了现场调查笔录，并进行现场拍照。 本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的思那永宗提交的第1、2、3项证据，嗡嘛措公司提交的第1、2项证据，本院制作的现场调查笔录及拍摄的现场照片本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：思那永宗提交的第4项证据装修费用收条，没有相关证据予以印证，缺乏证据的真实性，不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，嗡嘛措公司与思那永宗签订了《商品房购销合同》，嗡嘛措公司将其开发建设的康藏商都第1幢第一层8号商铺出售给思那永宗，该商铺的建筑面积为36.15平方米，单价为每平方米10,351.9元，总金额374,221.00元。思那永宗于2013年8月5日向嗡嘛措公司支付了首付款194,221.00元，剩余180,000.00元通过办理银行按揭贷款于2013年11月14日支付给了嗡嘛措公司。2016年5月，嗡嘛措公司将商铺交付给了思那永宗。 另查明，2011年5月31日，香格里拉县人民政府与嗡嘛措公司签订了《香格里拉县康藏商都建设项目合作协议》，康藏商都建设项目范围内的征地、拆迁和协调工作由香格里拉县人民政府负责，赔偿资金由嗡嘛措公司负责。2016年4月8日，香格里拉市人民政府作出了《香格里拉市第一届人民政府第十八次常务会议纪要》，其中第二十一项同意了嗡嘛措公司放弃康藏商都三期的开发。嗡嘛措公司放弃三期开发的原因是位于三期开发范围内的联营小区24户、南亚商场、丹增商务酒店提出的征地拆迁款远远高于市场价格，经过建设指挥部多次协调，嗡嘛措公司与其未能就补偿款达成共识，双方协商未果，嗡嘛措公司在充分考虑公司利益的前提下提出放弃对该区域的开发。 本案争议的焦点：思那永宗是否有权解除与嗡嘛措公司签订的《商品房购销合同》？ 本院认为，思那永宗与嗡嘛措公司自愿签订《商品房购销合同》，合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。思那永宗以其购买商铺周边的三期工程未开发致使其合同目的无法实现为由主张解除合同，其理由能否成立？首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”思那永宗所举证的康藏商都宣传册属要约邀请，其中涉及三期工程的内容若要视为要约其内容需符合要约的规定，即内容首先需具体确定，本案宣传册中对三期工程仅有一个图片规划，并没有明确具体的内容，不能视为要约。其次，思那永宗所购商铺的具体要求应以双方经过要约承诺后所签订的《商品房购销合同》为准，《商品房购销合同》中并未涉及三期工程，现嗡嘛措公司已将符合合同约定的商铺交付给了思那永宗，思那永宗可对商铺进行使用，不存在合同目的无法实现的情况。第三，嗡嘛措公司的销售广告和宣传资料中虽有三期工程的规划，但经查明该片区域所涉及居民的征地拆迁工作无法协调推进，嗡嘛措公司在权衡公司利益后经政府批准放弃对该区域的开发，其并非无故放弃开发。第四，思那永宗购买商铺属商业投资行为，商业投资有风险，该商铺未达到其预期收益亦属于该类风险。综上，本案不符合解除合同的条件，思那永宗要求解除与嗡嘛措公司签订的《商品房购销合同》的诉讼请求本院不予支持，其余诉讼请求均以该项诉讼请求成立为基础，故其余诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告思那永宗的诉讼请求。 案件受理费为人民币8552.00元，由原告思那永宗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  张晓燕 人民陪审员  孙永华 人民陪审员  李庆红 二〇一八年十月二十三日 书 记 员  客 主