广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1751号上诉人（原审原告）：黄世辉，男，汉族，1974年7月23日出生，住址：广东省连州市。委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东中恒房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清新区。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。上诉人黄世辉（下称买受人）与上诉人广东中恒房地产开发有限公司（下称出卖人）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。买受人黄世辉的上诉请求：一、判决出卖人广东中恒房地产开发有限公司交楼无效按《广东省商品房买卖合同》承担违约责任。二、撤销(2017)粤1803民初3539号民事判决，按买受人原审请求改判。三、本案诉讼费由出卖人承担。事实与理由：一、出卖人交楼无效，应承担违约责任。买受人与出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，购买出卖人开发的位于清新县太和镇太和路33号的商品房“中恒公园大地花园”6号楼504号房。《广东省商品房买卖合同》第八条约定出卖人应该在2014年12月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条第1款约定:（2）逾期超过四十五日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人在2015年2月12日实际交楼。但直至今天都没有办理房屋的竣工验收，出卖人按照合同约定应承担房价每日万分之二的违约责任。其次，依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定,出卖人明知涉案房屋未达到竣工验收，仍将不具备交付条件的房屋交付给买受人，其行为违反法律强制性规定无效，明显存在欺骗和违约行为，应视同未交楼。原判决认为买受人实际收楼，视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可，以此驳回买受人要求赔偿违法交楼诉求不当。对此，清远市清新区住房和建设局在2016年4月21日认定未经验收属非法交楼，明文责令出卖人改正。再者，开发商未经竣工验收交楼导致众多业主只能使用临时水电，价格高且不稳定。业主还要承担收楼后的物业管理费用。二、诉讼时效应按三年计算。原审判决对时效按2年计算，按起诉日倒算2年，对2年前的交楼违约金不予保护。诉讼时效是实体权利，《中华人民共和国民法总则》一经实施就具有溯及力。三、逾期办证违约金按楼款每年1%计算标准太低，无法督促违约方尽快积极履行办证义务。出卖人逾期未办房产证，对买受人房屋在房价快速增涨的市场下流通造成了严重的影响，原判决的赔偿标准太低，应按同期银行贷款利率为标准计算至逾期办房产证之日止。出卖人答辩称：一、买受人已自愿办理收楼手续，其要求答辩人赔付逾期交楼违约金的诉讼请求不成立。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条和第九条约定，买受人已于2015年1月12日办理收楼手续，即买受人已实际占有、使用涉案商品房。按照《中华人民共和国物权法》的规定，占有是一种事实状态，不存在有效与无效之争。涉案房屋已全部通过消防验收，且通水、通电、通网络、通有线电视，前期物业服务企业已经进驻，完全具备居住和使用条件。二、买受人原审起诉要求赔付的逾期交房违约金在《中华人民共和国民法总则》实施前已超过两年诉讼时效，买受人主张按三年计算诉讼时效的上诉理由不成立。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定，买受人实际收楼时间为2015年2月12日，在原审起诉的时间为2017年11月17日，买受人未提供证据予以证实本案存在法律规定诉讼时效中断、中止事由，其要求赔付逾期交房违约金已超过原《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》是在2017年10月1日施行，新法对施行前的事件和行为没有溯及力。买受人主张按三年计算诉讼时效的上诉理由不成立。三、涉案商品房逾期办证违约金应按已付房价款的0.02%计算，买受人要求调整违约金没有法律依据。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人逾期交楼的，应按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。此外，双方还签订的“《广东省商品房买卖合同》补充协议”第11条约定:“合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限;所约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内。”上述合同是买受人与出卖人自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。涉案商品房的逾期办证违约金依约应按已付房价款的0.02%计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，所针对的是合同没有约定违约金之情形。在《商品房买卖合同》已明确约定违约金标准的条件下，买受人要求参照中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，没有法律依据。四、办理商品房不动产权证是不动产登记机关的法定职责，买受人要求答出卖人在一年内办好房产证的诉讼请求不成立。出卖人不具有办理房产证的行政职权。按照《广东省商品房买卖合同》及补充协议的约定，出卖人仅负有将办理权属登记中需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。买受人要求判令出卖人在1年内办好房产证的诉讼请求不成立。五、出卖人已采取积极措施解决涉案商品房的竣工验收各项事宜，关联案件已取得胜诉并进入执行程序。出卖人提交的（2016）粤18民终2810号民事判决书和受理执行案件通知书等证据可以证明，出卖人为维护小区业主的权益，已采取相应的法律措施，起诉要求施工单位协助完成涉案12号楼商品房竣工验收备案手续，关联案件已经胜诉并进入强制执行程序。出卖人一直积极履行商品房买卖合同，维护购房者的合法权益。综上，出卖人已实际履行交付商品房的义务，也未造成买受人任何损失，买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金超过法定的诉讼时效，买受人要求调整逾期办证违约金没有依据，请法院依法裁判。出卖人中恒公司的上诉请求：1、变更原判决第一项为“出卖人按已付房价款的0.02％向买受人支付逾期办证违约金”；2、本案一、二审的诉讼费用由买受人承担。事实与理由：一、原判决调整逾期办证违约金，依据不足。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，调整违约金的情形仅限于约定的违约金低于造成的损失，要求增加违约金的一方依法应对造成损失的事实和具体数额承担举证责任。买受人并没有举证证明其因逾期办证产生何种损失，或提出损失数额的具体计算方法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，买受人应承担举证不能的法律后果。原判决将逾期办证违约金调整为按年利率1%计算，并无合同依据和法律依据。二、本案中的逾期办证违约金应当按照合同约定标准计算。涉案《商品房买卖合同》双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。涉案商品房的逾期办证违约金依约应按已付房价款的0.02%计算。三、出卖人已采取积极措施解决涉案商品房的竣工验收备案和产权登记事宜，关联案件已取得胜诉并进入执行程序。出卖人提交的(2016)粤18民终2810号民事判决书和受理执行案件通知书等证据可以证明。原审判决认为合同约定的违约金不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务的做法是不符合客观事实的。涉案的商品楼已于2018年7月27日办理了竣工验收备案，造成迟延办理竣工验收备案手续的原因，是由施工总承包单位丧失建筑工程总承包资质。出卖人经申请变更施工单位后，重新申领施工许可证才完成后续的备案工作。综上所述，原判决调整逾期违约金标准，适用法律错误，请求二审法院变更原判决第一项，维护其合法权益。买受人答辩称：答辩人在收楼时受被答辩人欺骗，签订了迟延720天免责办证的条款。由于被答辩人未达到竣工验收备案通知答辩人收楼的行为，已经被行政主管部门处罚。另外，合同约定逾期办证违约日万分之二实在过低，无法弥补答辩人的损失，也无法督促被答辩人积极履行合同义务。关于办证违约金的问题。答辩人认为原判决过低，比银行同期贷款利率还低，明确不合理，希望二审法院调整。买受人向原审法院起诉请求：一、判令出卖人给付逾期交楼违约金11480元（从2014年12月28日到2015年2月12日共15天为1480元，2015年2月12日之后无效交楼违约金10000元）；二、判令出卖人给付逾期办证违约金14929元（按已付楼款的年贷款利率4.6%从交楼720天后的2017年2月日计算到2017年9月30日），并继续计算到递交资料办房产证之日止。前两项诉讼请求金额为26409元；三、判令出卖人从起诉之日起一年内办好房产证；四、本案诉讼费由出卖人承担。原审法院认定事实：2013年5月30日，黄世辉作为买受人与出卖人广东中恒房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于清远市清新区太和镇XX路XX号XX花园XX号楼XX号房，总价款493605元。第八条约定2014年12月28日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。2013年6月7日，出卖人与买受人签订《广东省商品房买卖合同》补充协议第11条约定，合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。合同签订后，买受人依合同约定支付全部购房款，出卖人于2015年2月12日将房屋交付买受人使用。涉案楼房的建设过程中，出卖人与施工单位江苏省第一建筑安装股份有限公司发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，该案已经进入执行阶段。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，出卖人没有为买受人办好房地产权属证书。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。买受人与出卖人签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金。1.出卖人没有依照合同约定于2014年12月28日前将竣工验收合格的讼争房屋交付买受人使用，是违约行为，应从2014年12月29日起承担逾期交房的违约责任。由于双方当事人约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间。从买受人提起本案诉讼的2017年11月20日倒推两年为2015年11月20日，2014年12月29日至2015年2月12日期间按日计算的违约金超过两年诉讼时效，应不予支持。出卖人提出的诉讼时效抗辩依法有据，予以采纳。2.虽涉案房屋至今未进行竣工验收备案，但由于涉案房屋已经于2015年2月12日交付买受人使用，且满足基本生活需要，故应视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可。买受人主张出卖人于2015年2月12日的交楼行为无效，并要求出卖人酌情支付10000元违约金，依据不足，不予支持。三、逾期办证违约金。依照合同及补充协议约定，出卖人应当在房屋交付后720日内（即2017年2月1日前）为买受人办理好房地产权证书，出卖人未能依约办理，构成违约，应从2017年2月2日起支付违约金至办理产权登记日止。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，现买受人请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按贷款年利率4.6%标准计算违约金至实际办理房产证之日止。原审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经交付买受人使用，出卖人已经履行了主要的交付义务。但合同约定按已付房款的0.02%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，酌情调整违约金为：由出卖人以已付房款按年计为1%的标准向买受人支付违约金至实际办理诉争房屋的房产证之日止。四、对于买受人提出由出卖人在起诉之日起一年内办理好房产证的请求，因出卖人与施工单位发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，导致出卖人履行验收备案手续需要依赖该案的进展，且办理房产证的程序由房屋管理部门掌握，办证的期限具有不确定性，事实上难以按照买受人的要求履行，因此不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年2月9日判决如下：一、广东中恒房地产开发有限公司应付黄世辉逾期办证违约金（从2017年2月2日起以493605元按每年1%的标准计付至办理房产证之日止，从2017年2月2日起计付至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）；二、驳回黄世辉的其他诉讼请求。本案受理费230元，由黄世辉负担202元，由广东中恒房地产开发有限公司负担28元。本院二审期间，出卖人提交证据如下：1、清远市清新区住房和城乡管理局关于“中恒公园大地范围项目”工程验收的有关事项的报告，拟证明涉案商品房项目原施工总承包单位江苏省第一建筑安装集团股份有限公司因诚信等问题，丧失建筑工程施工总承包资质，导致未能按生效判决确定期限完成竣工验收备案；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（中恒公司大地花园6#楼），拟证明涉案商品房项目由出卖人另行委托广东建恒建筑工程有限公司于2018年7月27日完成竣工验收备案，商品房不动产权的初始登记和转移登记将于近期完成。买受人质证认为，对上述两份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。买卖合同是买受人和出卖人签订的，因第三方造成出卖人违约的风险应该是出卖人承担，不能免除其的违约责任。出卖人交楼的时候是没有取得竣工验收备案，从其交楼到取得竣工验收备案的时间过了两三年。况且由于出卖人交楼时取得竣工验收备案的行为已行政主管部门处罚，是无效行为。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的上诉请求以及双方当事人的抗辩意见，归纳本案争议焦点：1、出卖人交付涉案房屋的行为是否无效；2、逾期交房违约金的请求权是否超过了法律规定的诉讼时效问题；3、双方约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整。关于争议一。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2014年12月28日前，将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。商品房买卖合同第十一条约定，出卖人交付房屋时应提供商品房符合交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。根据查明的事实，出卖人于2015年2月12日将涉案房屋交付给买受人使用，虽然涉案房屋在一审辩论终结前仍没有办理竣工验收合格备案，但买受人已实际接收房屋。对此，本院认为，买受人接收不具备交付条件的商品房，是买受人对自己权利的处分，可视为买受人对出卖人交付房屋时的交付条件予以接受。买受人在接收占有房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，要求确认出卖人交付房屋行为无效，由出卖人承担逾期交房违约责任的主张，于法无据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。关于争议二。出卖人没有在双方约定交付房屋时间将竣工验收合格的房屋交付给买受人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定，出卖人每逾期一日，则产生一日的违约金，为此，本案逾期交房违约金应从双方约定的房屋交付之次日即2014年12月29日起计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，买受人应在合同约定的履行期限届满之日起两年内要求出卖人承担逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房的违约金是按日累计，故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按天数单独计算。本案应以买受人起诉之日倒计两年作为违约金请求权诉讼时效的起算点。买受人向原审法院提起本案诉讼的时间为2017年11月17日，为此，本案买受人向出卖人请求支付逾期交房违约金诉讼时效的起算时间为2015年11月17日，双方约定交楼时间为2014年12月28日，实际交楼时间为2015年2月12日，买受人没有提供证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形下，买受人向原审法院请求出卖人支付逾期交房违约金已超过当时法律规定的二年诉讼时效期间，已丧失胜诉权。原审判决认定买受人主张的逾期交房违约金超过诉讼时效不予保护的理由充分，本院予以认可。对于买受人提出本案违约金诉讼时效适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间的问题。本院认为，买受人的权利受到损害的事实，发生在2014年12月29日至2015年2月12日，按照《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满，而《中华人民共和国民法总则》施行时间是2017年10月1日，出卖人在民法总则施行前已依法取得逾期交房违约金请求权的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。为此，本案诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。买受人提出本案适用三年诉讼时效期间的理由，依据不足，本院不予采纳。关于争议三。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人向原审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.02%，本案按买受人已付房款493605元计算，仅为98.72元，明显偏低。若出卖人仅承担98.72元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使出卖人积极履行约定义务的效果。买受人向原审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，原审法院酌情将该标准调整为以买受人已付房款为基数按年利率1%的标准计算，并无不当，本院予以认可。买受人提出逾期办证违约金以已付款为基数，按银行同期贷款利率为标准计算的上诉理由，以及出卖人提出逾期办证违约金应依合同约定按已付房款的0.02%计算的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，双方当事人的上诉理据不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。黄世辉预交的二审案件受理费460元，由黄世辉负担；广东中恒房地产开发有限公司预交的二审案件受理费50元，由广东中恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十月二十三日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。