湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初2886号原告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行（机构代码88420765-5），住所地湖南省浏阳市圭斋东路9号。负责人：张朝晖，行长。委托代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被告：梁余阜，男，1960年5月6日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。被告：李小田，女，1961年10月28日出生，汉族，居民，住址同上.被告：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路699号603房。法定代表人：焦念宝，董事长。原告中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）与被告梁余阜、李小田、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2018年5月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行浏阳支行的委托代理人李静虎，被告梁余阜、李小田到庭参加诉讼，被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告梁余阜签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2、判决被告梁余阜、李小田共同偿还原告逾期本金33617.82元，利息13364.7元，罚息6867.55元,未到期借款本金58171.43元，合计112021.5元(利息暂计2018年4月2日止,以后按合同约定计算至清偿日止）；3、判令原告对被告梁余阜、李小田提供抵押的位于浏阳市湖国际山庄2栋526号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；4、判令被告谦信置业公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告梁余阜、李小田的主要答辩意见：1、同意解除与被告建设银行签订的《个个住房借款合同》；2、被告梁余阜、李小田没有实际收取建设银行的借款，其借款是由借款合同的担保人谦信公司实际收取，梁余阜、李小田没有义务偿还借款本息；3、本案借款本息不能按期收回系因谦信公司和建设银行的共同过错行为造成。应由谦信公司担责及建设银行自行承担责任。谦信公司作为房地产开发企业，在收取建设银行贷款后，不完善所售酒店公寓的建设和相关房屋产权证、土地使用证的办理，不及时支付房租偿还建设银行贷款。建设银行在发放贷款时存在违规行为及工作失责行为，明知是商品房买卖却造假为个人住房贷款，特别是支付谦信公司购房按揭贷款后，建设银行不依法履行监督谦信公司贷款用途，不监督谦信公司按时对抵押物办理规划、住建、消防、人防等手续，综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告谦信置业公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：被告梁余阜、李小田系夫妻关系。2006年1月18日，被告梁余阜作为买受人与被告谦信公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定了梁余阜购买谦信公司开发的位于浏阳市湖山国际山庄第2区526号房产，该房产建筑面积为49.44平方米，总价款为245000元；付款方式为签订合同时支付首期房款75000元，其余房款170000元在原告处办理银行按揭；同时，《商品房买卖合同》中还对其他事项进行了约定。同日，梁余阜与谦信公司还签订了《委托租赁合同》和《补充协议书》，由梁余阜将自己向谦信公司购买的第2区526号商品房委托给谦信公司进行出租，双方约定了租赁期限自梁余阜付清全部房款之日起开始计算，租赁期限15年，前5年月租金1592元，后10年月租金1796元，如谦信公司逾期2个月未向梁余阜转付租金，谦信公司除应按实支付拖欠租金外，还应按日向梁余阜支付逾期应付租金的万分之五的滞纳金。谦信公司另将应付的前两年的租金在双方签订《商品房买卖合同》并付清应缴购房款之日一次性支付给梁余阜。2006年10月14日，被告梁余阜作为借款人、被告谦信置业公司作为担保人、被告梁余阜、李小田作为抵押人与原告建行浏阳支行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同约定：1、被告梁余阜向原告建行浏阳支行借款170000元，指定划款至被告谦信置业公司在原告处设立43001550061052502487账户上；2、贷款利率实行浮动利率，具体为基准利率上下浮10%，即月利率5.7‰，逾期利率在约定贷款利率基础上上浮50%；3、借款期限为180个月；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1512.84元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5、采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市产，连带担保人为被告谦信置业公司；6、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。2006年12月8日，原告将170000元借款划转至被告谦信置业公司在原告处设立43001550061052502487账户上。同日，原告与被告谦信置业公司、梁余阜共同到浏阳市房屋产权管理局办理了浏房期押字第6410号《个人购房抵押贷款登记备案证》，登记证记载的抵押权人为中国建设银行股份有限公司浏阳支行，抵押人为梁余阜，建设单位为湖南谦信置业有限公司，存续期限为2006年12月4日至2021年12月4日。随后，被告梁余阜按月向原告正常支付按揭款至2013年12月，截止至2018年9月17日，被告梁余阜已累欠原告逾期本金39060.24元，利息14503.97元，罚息8655.34元，未到期借款本金52222元，合计114441.55元。因被告梁余阜未能按约偿还借款，原告遂向本院提起诉讼。另查明：1、浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套；2、从谦信公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经过测量于2017年9月6日向谦信公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第XXXXXX、XXXXXX号产权证书，其中第XXXXX号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0017516号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。因建筑过程中，谦信公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，目前梁余阜尚未办理分户的产权证书。本院认为，被告谦信公司在开发西湖山国际山庄过程中，与被告梁余阜签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》，以及与原告建设银行、被告梁余阜、李小田共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由梁余阜通过按揭贷款方式向谦信公司购买房产并返租给谦信公司获取租金收益，因此，上述《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因谦信公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至梁余阜名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当予以解除。因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》的解除，由于借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务，但借款方即梁余阜的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系谦信公司违约造成，且建设银行发放的借款也实际用于了谦信公司的房产开发，因此，建设银行未收回的借款及利息由谦信公司负责偿还更符合公平原则，本案中，建设银行虽请求由梁余阜偿还借款本息，由谦信公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故本院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对建设银行要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。梁余阜并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故建设银行要求梁余阜偿还借款本息的诉求，本院不予支持。梁余阜在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中约定抵押担保，但一直未办理正式抵押登记，抵押权尚未形成，故建设银行要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，本院对此不予支持。谦信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司浏阳支行与梁余阜、李小田、湖南谦信置业有限公司签订的《个人住房借款合同》；二、湖南谦信置业有限公司在本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金91282.24元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：2018年9月17日前的利息14503.97元，罚息8655.34元，此后的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2540元，公告费560元，合计3100元，由中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担200元，由湖南谦信置业有限公司负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蒋瑞兰人民陪审员  卢彦章人民陪审员  刘永东二〇一八年十月八日书 记 员  龚 梅附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。